Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.195.2025.1.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-20
Teza: Możliwość zastosowania zwolnienia z podatku VAT do
sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy.
Słowa kluczowe: budynek
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie
    zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży
    nieruchomości.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A. A.G. z siedzibą w (...) („Wnioskodawca”, „Bank”) jest austriackim rezydentem
    podatkowym, który prowadzi działalność bankową w Polsce za pośrednictwem swojego
    oddziału pod nazwą „B. A.G. (spółka akcyjna) oddział w Polsce” („Oddział”). Oddział stanowi
    zakład Banku w rozumieniu polsko-austriackiej umowy o unikaniu podwójnego
    opodatkowania oraz polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
    Bank jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), nabytej w ramach postępowania
    egzekucyjnego prowadzonego względem dłużników, którzy przestali spłacać swój kredyt
    (tzw. przejęcie nieruchomości na poczet długu).Nabycie nastąpiło po wydaniu przez sąd
    (na wniosek Banku) postanowienia o przysądzeniu prawa własności nieruchomości. W
    związku z nabyciem Bank nie odliczył podatku VAT (komornik nie wystawił w imieniu
    dłużników faktury VAT).
    Nieruchomość składa się z działki gruntu i znajdującego się na niej jednorodzinnego
    budynku mieszkalnego. Budynek został wybudowany w przeszłości (1970 r.) tzw. metodą
    gospodarczą. Na działce znajduje się również niewielki budynek gospodarczy.
    Nieruchomość była dotychczas wykorzystywana jedynie w celach mieszkaniowych przez
    osoby fizyczne. Okres wykorzystywania nieruchomości dla celów mieszkaniowych
    znacznie przekracza dwa lata. Do tej pory nieruchomość nie była też przedmiotem
    sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.
    Od momentu nabycia Bank nie wykorzystywał nieruchomości w swojej działalności
    gospodarczej, ani nie ponosił wydatków na jej ulepszenie. Od momentu nabycia
    nieruchomości przez Bank minął okres przekraczający ponad dwa lata. Obecnie Bank
    planuje sprzedaż nieruchomości.
    Pytania
      1. Czy do sprzedaży nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art.
        43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
      2. W przypadku, jeżeli odpowiedź na pytanie 1 byłaby negatywna - czy do sprzedaży
        nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a
        ustawy o podatku od towarów i usług?
    Państwa stanowisko w sprawie
      1. Do sprzedaży nieruchomości przez Bank zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43
        ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
      2. W przypadku, jeżeli zastosowania nie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10
        ustawy o podatku od towarów i usług - do sprzedaży nieruchomości przez Bank
        zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od
        towarów i usług.
    Uzasadnienie stanowiska
    Ad 1
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług („VAT”) zwalnia się od
    podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.

    Z kolei w myśl w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się przez
    to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do nieruchomości doszło już do „pierwszego
    zasiedlenia”, gdyż została ona wybudowana wiele lat temu, a następnie była
    wykorzystywana dla celów mieszkaniowych przez okres znacznie przekraczający dwa lata.
    Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że nieruchomość nie była przedmiotem transakcji
    podlegającej opodatkowaniu VAT, ani wykorzystywana na potrzeby własne przez
    podatnika VAT.
    W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Ad 2
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem,
    że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Jako, że (i) w związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo
    do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a także (ii) po
    nabyciu nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, spełnione
    zostały warunki, żeby sprzedaż nieruchomości podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - w przypadku, gdyby do sprzedaży nie znalazło zastosowanie
    zwolnienia z pkt 10 tego samego ustępu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane
    przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest
    opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę
    prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że
    sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że Bank nabył nieruchomość położoną w (...) w ramach przejęcia
    nieruchomości na poczet długu. Na nieruchomości znajduje się jednorodzinny budynek
    mieszkalny oraz budynek gospodarczy. Nieruchomość była wykorzystywana dotychczas
    jedynie w celach mieszkaniowych przez osoby fizyczne. Od momentu nabycia
    nieruchomości minął okres przekraczający 2 lata. Bank od momentu nabycia nie
    wykorzystywał nieruchomości w swojej działalności ani nie ponosił wydatków na
    ulepszenie.
    Obecnie Bank planuje sprzedaż nieruchomości.
    Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.
    Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.

    Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w
    odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do
    nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a
    dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach,
    gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w
    sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co
    najmniej 2 lata.
    Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi
    dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne.
    Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji,
    w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w
    przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej
    działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - ponieważ w
    obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
    niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
    przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu
    określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich
    części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą
    być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na

    cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych
    warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT
    przewidzianego w tym artykule.
    Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą
    gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje
    się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale
    z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze
    zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym
    obiekt jest posadowiony.
    W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z
    opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy ustalić czy względem
    opisanych budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie i czy między pierwszym zasiedleniem
    a planowaną dostawą upłynie okres nie krótszy niż 2 lata.
    Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych
    przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków posadowionych na
    nieruchomości nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z opisu sprawy
    wynika, że nieruchomość była wykorzystywana w celach mieszkaniowych przez osoby
    fizyczne. Ponadto, co istotne nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tej nieruchomości.
    Tym samym dla dostawy nieruchomości spełnione będą przesłanki warunkujące
    możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Tym samym, dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, stosownie do art. 29a
    ust. 8 ustawy, w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT.
    Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tej transakcji bezzasadne jest badanie możliwości
    korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.
    Tym samym, Państwa stanowisko, z którego wynika, że sprzedaż nieruchomości będzie
    korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze
        zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.