Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-988/13-2/HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-01-28
Teza: Czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego, w części dotyczącej zakupu przez Spółkę Nieruchomości nr 2, w powyżej opisanej sprawie?
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; podatek-podatek naliczony; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; stawka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. Lidl przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2013 r. (data wpływu 29 października 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z zakupem nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z zakupem nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową.

W związku z powyższym, Wnioskodawca nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle).

W dniu 5 lipca 2012 r. Spółka złożyła Sprzedającemu ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Oferta ta została przyjęta przez Sprzedającego w dniu 19 lipca 2012 r.

W skład powyżej wskazanej nieruchomości (dalej: Przedmiotowa Nieruchomość) wchodziły działki o:

1.  nr ewidencyjnym 13, działka ta zabudowana była dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym nadającym się do rozbiórki oraz jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym (dalej: Nieruchomość nr 1),
2.  nr ewidencyjnym 12/3, działka ta zabudowana była jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym (dalej: Nieruchomość nr 2).

Ponadto, z powyżej wskazanej umowy wynikało, że Strony (tj. Spółka i Sprzedający) zawarli tę umowę w celu umożliwienia Spółce lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na budowie na Przedmiotowej Nieruchomości - obiektu handlowego (…) wraz z infrastrukturą. Zamiar opisany w zdaniu poprzedzającym będzie uznany za osiągnięty, jeżeli w dacie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży w wykonaniu niniejszej umowy będzie istniała możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości powyżej opisanego obiektu wraz z infrastrukturą.

Spółka poinformowała, że w celu zrealizowania powyżej wskazanego celu, Sprzedający zobowiązany był do uzyskania m.in.:

1.  wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej i sprawnej realizacji inwestycji polegającej na budowie powyżej wskazanego obiektu na Przedmiotowej Nieruchomości,
2.  ostatecznej i prawomocnej decyzji w sprawie rozbiórki wszystkich budynków posadowionych na Przedmiotowej Nieruchomości.

W dniu 12 sierpnia 2013 r. Spółka i Sprzedający zawarli umowę przyrzeczoną (dalej: umowa przyrzeczona), na mocy której Spółka nabyła Przedmiotową Nieruchomość.

Na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, Przedmiotowa Nieruchomość położna była na terenie dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Przedmiotowa Nieruchomość oznaczona jest symbolem „U” - teren zabudowy usługowej.

Z umowy przyrzeczonej wynikało, że Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a sprzedaż:

1.  Nieruchomości nr 1 - została zwolniona od VAT, gdyż do tak zwanego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT doszło w dniu 2 lipca 2012 r., a Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT,
2.  Nieruchomości nr 2 - została opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

Wydanie Przedmiotowej Nieruchomości w posiadanie Spółce nastąpiło dnia 14 sierpnia 2013 r.

Dodatkowo Spółka poinformowała, że Sprzedający wystawił na rzecz Spółki, poniżej wykazane faktury:

1.  w dniu 5 października 2012 r. (data wpływu do Spółki 18 października 2012 r.), dokumentującą wypłatę zaliczki na zakup Przedmiotowej Nieruchomości,
2.  w dniu 13 sierpnia 2013 r. - fakturę (data wpływu do Spółki 26 sierpnia 2013 r.), dokumentującą sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości,

powyżej wykazane faktury zawierają podatek VAT w stawce 23%, który został naliczony tylko w stosunku do Nieruchomości nr 2 (jak powyżej wskazano Nieruchomość nr 1 była zwolniona od VAT).

Z dodatkowych informacji uzyskanych przez Spółkę wynika, że:

1.  w dniu 7 stycznia 2012 r. pomiędzy Sprzedającym a podmiotem będącym poprzednim właścicielem Nieruchomości nr 2 (dalej: Firma) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży dotycząca Nieruchomości nr 2 wraz ze znajdującym się na niej jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym (dalej: budynek),
2.  w dniu 5 października 2012 r. na podstawie umowy sprzedaży Firma nabyła od Urzędu Miasta (dalej: Urząd) Nieruchomość nr 2 wraz z budynkiem, transakcja była opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%,
3.  w dniu 14 września 2012 r. na okoliczność powyżej wskazanej sprzedaży sporządzony został protokół pomiędzy Firmą a Urzędem, z którego wynikało, że cena sprzedaży nie obejmuje wartości wzniesionego na niej budynku, który został wybudowany na koszt Firmy,
4.  Firma była dzierżawcą Nieruchomości nr 2 należącej do Urzędu od września 1990 r. do dnia jej nabycia,
5.  zgodnie z zawartą umową dzierżawy pomiędzy Urzędem a Firmą, Firma zobowiązana była do zwrotu Nieruchomości nr 2 po zakończeniu dzierżawy w stanie niepogorszonym po dokonaniu rozbiórki obiektów, a ponadto Firmie nie przysługiwało prawo do zwrotu nakładów,
6.  wobec zbycia Nieruchomości nr 2 na rzecz dzierżawcy, tj. Firmy, budynek nie został rozebrany,
7.  budynek został wybudowany metodą gospodarską (na podstawie pozwolenia na budowę) i oddany do użytku we wrześniu 1991 r., a Firmie w związku z tą budową nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT,
8.  w dniu 5 października 2012 r. Firma sprzedała Sprzedającemu nabytą od Urzędu Nieruchomość nr 2, transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Ponadto Spółka zaznaczyła, że dokonała nabycia Nieruchomości Nr 2 w ramach prowadzonej przez Spółkę opodatkowanej działalności gospodarczej, niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT (wynajem obiektu handlowego innemu podmiotowi).

Kwestią istotną dla rozliczeń Spółki w zakresie podatku VAT jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktur powyżej wskazanych, które Spółka otrzymała w związku z zakupem Nieruchomości nr 2. W związku z tym, Spółka jako czynny podatnik VAT, składając niniejszy wniosek o wiążącą interpretację przepisów podatkowych ma ważny interes prawny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego, w części dotyczącej zakupu przez Spółkę Nieruchomości nr 2, w powyżej opisanej sprawie?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku opisanym przez Spółkę w stanie faktycznym, Sprzedający był uprawniony do opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości nr 2, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10b Ustawy o VAT, natomiast Spółce jako Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego w związku z zakupem przez Spółkę Nieruchomości nr 2 wraz ze znajdującym się na niej budynkiem.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Spółce przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego wynikającego z wystawionych faktur o podatek naliczony wynikający z otrzymanych faktur, pod warunkiem, że zakupy udokumentowane tymi fakturami są związane z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Spółkę.

Zdaniem Spółki, w związku z faktem, że zakup Nieruchomości nr 2 jest związany z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą i czynnościami opodatkowanymi (nabywanie, budowa i wynajem nieruchomości) to przysługuje jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedającego na jej rzecz.

Z uwagi jednak na zapis art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym Spółce nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur, jeżeli dokumentują transakcję, która nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku, Spółka dokonuje weryfikacji zasadności zastosowania stawki VAT w wysokości 23% przez podmioty dokonujące sprzedaży na rzecz Spółki (w szczególności nieruchomości).

Z opisanego powyżej stanu faktycznego wynika, że w dniu 12 sierpnia 2013 r., Spółka nabyła Nieruchomość Nr 2 wraz ze znajdującym się na niej budynkiem. Ponadto, jak wynika z informacji uzyskanych przez Spółkę, Sprzedający otrzymał od Firmy fakturę zawierającą podatek VAT (Spółka zakłada, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na powyżej wskazanej fakturze).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia wartości gruntu.

Zdaniem Spółki, w przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie ma przepis art. 43 ust. 1 pkt 10b) Ustawy o VAT zwalniający od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc się do powyżej wskazanych przepisów Ustawy o VAT oraz przedstawionego stanu faktycznego:

1.  do pierwszego zasiedlenia budynku znajdującego się na Nieruchomości nr 2 doszło w dniu 5 października 2012 r.,
2.  Spółka nabyła budynek w dniu 12 sierpnia 2013 r. to pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku na rzecz Spółki upłynął okres krótszy niż 2 lata,
3.  Sprzedający otrzymał od Firmy (czyli podmiotu Sprzedającego mu Nieruchomość nr 2) fakturę ze stawką VAT 23%,

to zdaniem Spółki, Sprzedający był uprawniony do opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości nr 2, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b Ustawy o VAT, natomiast Spółka jako Kupujący jest uprawniona do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości nr 2 wraz ze znajdującym się na niej budynkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r.).

Z treści cytowanego wyżej przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W świetle art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
    2.  (uchylony);
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  (uchylony);
4.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
    2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
    3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
6.  (uchylony);
7.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Zatem zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r. - obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową. W związku z powyższym, Spółka nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (np. budynki, budowle).

W dniu 5 lipca 2012 r. Spółka złożyła Sprzedającemu ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Oferta ta została przyjęta przez Sprzedającego w dniu 19 lipca 2012 r.

W skład powyżej wskazanej nieruchomości (dalej: Przedmiotowa Nieruchomość) wchodziła działka o nr ewidencyjnym 13, zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym nadającym się do rozbiórki oraz jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym (dalej: Nieruchomość nr 1) oraz działka o nr ewidencyjnym 12/3, zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym (dalej: Nieruchomość nr 2).

Ponadto, z ww. umowy wynikało, że Strony (tj. Spółka i Sprzedający) zawarły powyżej wskazaną umowę w celu umożliwienia Spółce lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na budowie na Przedmiotowej Nieruchomości - obiektu handlowego w standardzie LIDL wraz z infrastrukturą. Sprzedający zobowiązany był do uzyskania m.in.:

*   wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej i sprawnej realizacji inwestycji polegającej na budowie powyżej wskazanego obiektu na Przedmiotowej Nieruchomości,
*   ostatecznej i prawomocnej decyzji w sprawie rozbiórki wszystkich budynków posadowionych na przedmiotowej Nieruchomości.

W dniu 12 sierpnia 2013 r. Spółka i Sprzedający zawarli umowę przyrzeczoną, na mocy której Spółka nabyła Przedmiotową Nieruchomość.

Na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, Przedmiotowa Nieruchomość położna była na terenie dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Przedmiotowa Nieruchomość oznaczona jest symbolem „U” - teren zabudowy usługowej.

Z umowy przyrzeczonej wynikało, że Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a sprzedaż Nieruchomości nr 2 została opodatkowana podatkiem VAT stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Wydanie Przedmiotowej Nieruchomości w posiadanie Spółce nastąpiło dnia 14 sierpnia 2013 r.

Sprzedający wystawił na rzecz Spółki, poniżej wykazane faktury:

1.  w dniu 5 października 2012 r. (data wpływu do Spółki 18 października 2012 r.), dokumentującą wypłatę zaliczki na zakup Przedmiotowej Nieruchomości,
2.  w dniu 13 sierpnia 2013 r. - fakturę (data wpływu do Spółki 26 sierpnia 2013 r.), dokumentującą sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości,

powyżej wykazane faktury zawierają podatek VAT w stawce 23%, który został naliczony tylko w stosunku do Nieruchomości nr 2.

Z dodatkowych informacji uzyskanych przez Spółkę wynika, że:

1.  w dniu 7 stycznia 2012 r. pomiędzy Sprzedającym a podmiotem będącym poprzednim właścicielem Nieruchomości nr 2 (dalej: Firma) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży dotycząca Nieruchomości nr 2 wraz ze znajdującym się na niej jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym,
2.  w dniu 5 października 2012 r. na podstawie umowy sprzedaży Firma nabyła od Urzędu Miasta (dalej: Urząd) Nieruchomość nr 2 wraz z budynkiem, transakcja była opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%,
3.  w dniu 14 września 2012 r. na okoliczność powyżej wskazanej sprzedaży sporządzony został protokół pomiędzy Firmą a Urzędem z którego wynikało, że cena sprzedaży nie obejmuje wartości wzniesionego na niej budynku, który został wybudowany na koszt Firmy,
4.  Firma była dzierżawcą Nieruchomości nr 2 należącej do Urzędu od września 1990 r. do dnia jej nabycia,
5.  zgodnie z zawartą umową dzierżawy pomiędzy Urzędem a Firmą, Firma zobowiązana była do zwrotu Nieruchomości nr 2 po zakończeniu dzierżawy w stanie niepogorszonym po dokonaniu rozbiórki obiektów, a ponadto Firmie nie przysługiwało prawo do zwrotu nakładów,
6.  wobec zbycia Nieruchomości nr 2 na rzecz dzierżawcy tj. Firmy budynek nie został rozebrany,
7.  budynek został wybudowany metodą gospodarską (na podstawie pozwolenia na budowę) i oddany do użytku we wrześniu 1991 r., a Firmie w związku z tą budową nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT,
8.  w dniu 5 października 2012 r. Firma sprzedała Sprzedającemu nabytą od Urzędu Nieruchomość nr 2, transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%.

Ponadto, Spółka zaznaczyła, że dokonała nabycia Nieruchomości Nr 2 w ramach prowadzonej przez Spółkę opodatkowanej działalności gospodarczej, niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT (wynajem obiektu handlowego innemu podmiotowi).

Spółka założyła, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem Nieruchomości nr 2 od Firmy.

W analizowanej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanego jednokondygnacyjnego budynku handlowo - usługowego (nieruchomość nr 2) nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Stosownie do zapisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot, który dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej jednokondygnacyjnym budynkiem handlowo - usługowym działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż dostawa ta nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, zgodnie z wyżej przedstawioną wykładnią tego przepisu.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, że dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności - może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Należy podkreślić, że z uwagi na powyższe, w przypadku dostawy nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia.

Zatem, z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b - zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto należy zaznaczyć, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z kolei kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta z tego zwolnienia.

Mając na uwadze opisane we wniosku okoliczności sprawy oraz cyt. wyżej przepisy wskazać należy, że dostawa jednokondacyjnego budynku handlowo - usługowego nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia w dniu 5 października 2012 r., ponieważ została dokonana w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, tym samym został wykluczony jeden z przypadków kiedy dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy).

W przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ww. ustawy przewidziano drugi warunek, który musi zostać spełniony aby dostawa nieruchomości korzystała ze zwolnienia, a mianowicie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Sprzedaż przedmiotowego budynku miała miejsce w dniu 13 sierpnia 2013 r., a zatem nastąpiła w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, tj. od dnia 5 października 2012 r.

Zatem dostawa ww. budynku nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W takim jednak przypadku należy wziąć pod uwagę treść przywołanego wcześniej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie, jeżeli - jak zakłada Wnioskodawca - Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem tej nieruchomości - dla dokonanej dostawy nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków wymienionych w tym przepisie, determinujący zastosowanie zwolnienia od podatku dla ww. dostawy.

Uwzględniając zatem wymienione wyżej uregulowania w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego wskazać należy, że jeżeli Sprzedającemu - jak zakłada Wnioskodawca - przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem jednokondygnacyjnego budynku handlowo - usługowego to nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. W konsekwencji jego dostawa w dniu 13 sierpnia 2013 r., była opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23% była również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów prawa, dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę Nieruchomości nr 2 niezbędnym jest, aby podatnik podatku od towarów i usług wykorzystywał zakupioną nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo - prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca - czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług - dokonał nabycia nieruchomości nr 2 w celu wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Tym samym warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy zostaną spełnione.

Należy jednak w tym miejscu zwrócić uwagę na uregulowanie wynikające z cytowanego wyżej art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem jeżeli dostawa dokonana przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy faktycznie stanowiła czynność opodatkowaną, wówczas Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego określonego w fakturze dokumentującej przedmiotową transakcję na zasadach wskazanych w art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim ww. Nieruchomość nr 2 będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, jeżeli Sprzedającemu - jak zakłada Wnioskodawca - przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości nr 2 od Firmy, to jej dostawa w dniu 13 sierpnia 2013 r. była opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, a w konsekwencji Spółce przysługuje prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego określonego w fakturach dokumentujących transakcję jej zakupu, na zasadach wskazanych w art. 86 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 listopada 2013 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2013 r., poz. 1608) w art. 146a ustawy wprowadzenie do wyliczenia - z dniem 31 grudnia 2013 r. - otrzymało następujące brzmienie: „W okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:”.

Zatem zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednoczenie należy wskazać, że ww. przepis art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy z dniem 1 stycznia 2014 r. otrzymał następujące brzmienie: „Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług”.

Z kolei przepis art. 88 ust. 4 ustawy od dnia 1 stycznia 2014 r. brzmi następująco: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7”.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.