Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1194/09-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-03-02
Teza: Czy ww. sprzedaż podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2009 r. (data wpływu 9 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w 1997 r.,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w drodze spadkobrania w 2009 r.

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni podaje, iż przedmiotową nieruchomość nabyła wraz z mężem na podstawie umowy sprzedaży z dnia 25 sierpnia 1997 r. Następnie dnia 9 października 2008 r. została zawarta na piśmie przedwstępna umowa sprzedaży (bez zachowania formy aktu notarialnego) nieruchomości zakupionej w 1997 r. Zainteresowana wskazuje, iż w umowie przedwstępnej cena nieruchomości została określona na kwotę 320 000 zł. Na poczet zaliczki została wpłacona kwota 20 000 zł.

Wnioskodawczyni podaje, iż przyrzeczoną umowę sprzedaży strony zobowiązały się zawrzeć w formie aktu notarialnego w terminie do dnia 28 lutego 2009 r.

Zainteresowana wskazuje, iż dnia 15 stycznia 2009 r. zmarł Jej mąż, po którym spadek – zgodnie z postanowieniem sądu – Wnioskodawczyni nabyła w całości.

Zainteresowana podaje, iż nie mogła odstąpić od umowy przedwstępnej, ponieważ w przypadku niewykonania umowy byłaby zobowiązana zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Wnioskodawczyni nadmienia, iż nie pracuje.

Dnia 23 czerwca 2009 r., zgodnie z zapisem przedwstępnej umowy sprzedaży, Zainteresowana w drodze aktu notarialnego dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Otrzymała również ostatnią ratę w wysokości 10 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy ww. sprzedaż podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowa sprzedaż nie podlega podatkowi dochodowemu, ponieważ datą nabycia rzeczonej nieruchomości był 1997 r., a zatem minęło 5 lat od daty nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w 1997 r.,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w drodze spadkobrania w 2009 r.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 25 sierpnia 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem nieruchomość, zaś dnia 15 stycznia 2009 r. zmarł Jej mąż. Zgodnie z postanowieniem sądu, spadek po nim Zainteresowana nabyła w całości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku – art. 925 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni w 1997 r. nabyła wraz z mężem przedmiotową nieruchomość, stając się w ten sposób właścicielem udziału w nieruchomości w wysokości 1/2. Następnie w wyniku spadkobrania Zainteresowana stała się jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Wobec powyższego wskazać należy, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości – w części otrzymanej w drodze spadku – jest data śmierci Jej męża, tj. 15 stycznia 2009 r. Oznacza to, iż Wnioskodawczyni nabyła ww. nieruchomość w dwóch datach, tj. w 1997 r. i 2009 r.

W związku z powyższym, w odniesieniu do sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 1997 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości – w części dotyczącej udziału nabytego w 1997 r. – nie stanowi źródła przychodu, którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, iż upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału w nieruchomości. w konsekwencji Zainteresowana nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu jego sprzedaży.

Natomiast, w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wskazać przy tym należy, iż stosownie do art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ww. ust. (…) 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości – w części dotyczącej udziału nabytego w drodze spadku po zmarłym w 2009 r. mężu – stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. Zauważyć bowiem należy, iż odpłatne zbycie przedmiotowego udziału nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie w drodze spadku.

W konsekwencji przychód uzyskany z tytułu sprzedaży tego udziału, zgodnie z powołanym wyżej przepisem art. 30e ustawy, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo tut. Organ informuje, iż na gruncie ww. ustawy ukonstytuował się przepis dopuszczający zastosowanie zwolnienia przedmiotowego z tytułu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wskazać należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.