Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-33/15-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-01
Teza: stawka podatku VAT dla dostawy budynku mieszkalnego wraz z lokalami usługowymi
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dostawa; lokal; stawka-stawki podatku; usługi
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art . 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy ‑ przedstawione we wniosku z 15 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy budynku mieszkalnego wraz z lokalami usługowymi - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2015 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy budynku mieszkalnego wraz z lokalami usługowymi.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. jest firmą deweloperską budującą i sprzedającą lokale mieszkalne i usługowe wykonane na zakupionych działkach. W ramach prowadzonej działalności, jako czynny podatnik podatku VAT, na zakupionym gruncie spółka wybudowała budynek o całkowitej powierzchni użytkowej 6 945,46 metrów kwadratowych. Spółka otrzymała decyzję dopuszczającą budynek do użytkowania w sierpniu 2014 r. W budynku znajdują się 122 lokale mieszkalne i 3 lokale usługowe, lokale nie zostały wyodrębnione do odzielnych ksiąg wieczystych, cała nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą. Powierzchnia użytkowa wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wynosi 6 031,94 metrów kwadratowych, powierzchnia użytkowa lokali usługowych wynosi 913,52 metrów kwadratowych. Wszystkie lokale mieszkalne są wykończone i umeblowane w sposób przeznaczony do zamieszkania.

W bieżącym roku planowana jest sprzedaż jednemu nabywcy całego budynku mieszkalnego objętego jedną księgą wieczystą, sklasyfikowanego w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, wraz z gruntem na którym umiejscowiony jest budynek, bez wyodrębniania ksiąg wieczystych poszczególnych lokali mieszkalnych i usługowych. Dostawa budynku będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie budynek sklasyfikowany w dziale 11 PKOB jako budynek mieszkalny wraz z gruntem, a nie jego części tj. lokale mieszkalne lub usługowe, cała dostawa opodatkowana będzie 8% stawką podatku VAT niezależnie od tego, że w budynku znajdują się 3 lokale usługowe a w lokalach mieszkalnych znajdują się meble i wyposażenie drobne?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem zdarzenia przyszłego będzie dostawa opisanego wyżej budynku mieszkalnego wraz z gruntem a nie poszczególnych jego części tj. lokali mieszklanych lub usługowych. Sprzedawany budynek klasyfikowany jest w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 grupie 112 (budynki mieszkalne wielorodzinne). Przy dostawie obiektu budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowanego w dziale 11 PKOB (jako całości), dla ustalenia właściwej stawki podatku bez znaczenia pozostaje struktura znajdujących się w nim lokali oraz stan ich wykończenia i umeblowania, bowiem decydujące jest zaklasyfikowanie budynku do określonego grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle rozstrzyga art. 29 ust. 8 ustawy, który mówi iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w świetle powyższych uzasadnień nasuwa się wniosek, że przyszła dostawa przedmiotowego budynku mieszkalnego sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11, nawet gdy w części budynku znajdują się lokale usługowe a lokale mieszkalne są umeblowane, powinna zostać opodatkowana 8% stawką podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 5a ustawy o VAT towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów i usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, stosuje się - w myśl ust. 12 wskazanego artykułu - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c ww. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12 ustawy o VAT poprzez podanie klasyfikacji, ustawodawca odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne.

Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy:

*   budynki mieszkalne jednorodzinne – 111;

*   budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112;

*   budynki zbiorowego zamieszkania – 113.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

*   powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

*   powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

*   powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle powyższego przepisu przy sprzedaży budynków i budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (również prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym są one posadowione, grunt (również prawo wieczystego użytkowania gruntu) dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (również prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych.

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks Cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

*   grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

*   budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

*   części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Ponadto zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak stanowi § 2 cyt. przepisu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Zgodnie z art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2000 nr 80 poz. 903 z późn. zm.), odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Podkreślić należy, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, zatem powinny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie do wskazanych w przepisach czynności dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego. Decydujące znaczenie ma określenie, co jest przedmiotem sprzedaży, czy podatnik dokonuje dostawy towarów, czy świadczy usługę oraz czy czynność wykonywana przez podatnika mieści się w zakresie czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy (dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja, przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest firmą deweloperską budującą i sprzedającą lokale mieszkalne i usługowe wykonane na zakupionych działkach. W ramach prowadzonej działalności, jako czynny podatnik podatku VAT, na zakupionym gruncie spółka wybudowała budynek o całkowitej powierzchni użytkowej 6 945,46 m2. Spółka otrzymała decyzję dopuszczającą budynek do użytkowania w sierpniu 2014 r. W budynku znajdują się 122 lokale mieszkalne i 3 lokale usługowe, lokale nie zostały wyodrębnione do odzielnych ksiąg wieczystych, cała nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą. Powierzchnia użytkowa wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wynosi 6 031,94 metrów kwadratowych, powierzchnia użytkowa lokali usługowych wynosi 913,52 metrów kwadratowych. Wszystkie lokale mieszkalne są wykończone i umeblowane w sposób przeznaczony do zamieszkania. W bieżącym roku planowana jest sprzedaż jednemu nabywcy całego budynku mieszkalnego objętego jedną księgą wieczystą, sklasyfikowanego w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, wraz z gruntem na którym umiejscowiony jest budynek, bez wyodrębniania ksiąg wieczystych poszczególnych lokali mieszkalnych i usługowych. Dostawa budynku będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania 8% stawki VAT dla sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z gruntem w skład, którego wchodzą lokale usługowe i mieszkalne.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie mógł zastosować preferencyjną stawkę podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT do dostawy opisanego we wniosku budynku. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, który wybudował budynek z 122 lokalami mieszkalnymi o pow. 6 0314,94 m2 i 3 lokalami usługowymi o pow. 913,52 m2. Należy w tej sytuacji stwierdzić, że ww. budynek jest budynkiem mieszkalnym, ponieważ co najmniej połowa jego powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Ponadto ww. lokale nie zostały wyodrębnione do oddzielnych ksiąg wieczystych, bowiem cała nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą. Wnioskodawca planuje sprzedaż jednemu nabywcy całego budynku mieszkalnego sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11 grupowanie 112 wraz z gruntem bez wyodrębniania poszczególnych lokali mieszkalnych i usługowych. Zatem należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest cały budynek mieszkalny objęty jedną księgą wieczystą sklasyfikowany w PKOB w dziale 11 grupie 112 na rzecz jednego nabywcy, to obniżona stawka podatku VAT będzie miała zastosowanie do całości budynku, także do znajdujących się w nim lokali usługowych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2. W sytuacji, gdy powierzchnia lokali mieszkalnych przekroczy ww. limit, obniżoną stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowietej powierzchni użytkowej w myśl art. 41 ust. 12c ustawy o VAT. Zatem jeżeli powierzchnia zaprojektowanych lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie przekroczy powierzchni 150 m2, to Wnioskodawca będzie mógł zastosować stawkę 8% dla sprzedaży ww. budynku.

W konsekwencji, sprzedawany przez Spółkę budynek jest obiektem budownictwa mieszkaniowego zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT i skoro będzie stanowił dostawę jako całość jednemu nabywcy bez wyodrębniania poszczególnych lokali mieszkalnych i usługowych, a powierzchnia zaprojektowanych w nim lokali mieszkalnych nie przekroczy powierzchni 150 m2, to sprzedaż całej inwestycji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%.

W przytoczonym art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wskazano, że w przypadku dostawy budynków (budowli lub ich części) trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do sprzedaży gruntu stosuję się stawkę podatku analogiczną do sprzedaży posadowionych na nim budynków. Zatem w przedmiotowej sprawie dla całości transakcji tj. budynku mieszkalnego wraz z gruntem, na którym ww. budynek jest posadowiony stawka podatku VAT będzie wynosiła 8%.

Podsumowując, Wnioskodawca w sytuacji umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie budynek sklasyfikowany w dziale 11 PKOB jako budynek mieszkalny wraz z gruntem, a nie jego części tj. lokale mieszkalne i usługowe cała dostawa opodatkowana będzie 8% stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT niezależnie od tego, że w budynku znajdują się 3 lokale usługowe, a w lokalach mieszkalnych znajdują się meble i wyposażenie drobne.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa ( art . 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania ( art . 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi ( art . 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.