Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-123/12/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-05-04
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się poczynione w czasie posiadania nieruchomości nakłady na spłatę kredytów hipotecznych obciążających te nieruchomości?
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; przychód; sprzedaż; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2012 r. (data wpływu 6 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 22 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłym bracie nieruchomości mieszkalne. Na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn skorzystała ze zwolnienia od tego podatku. Nabyte nieruchomości obciążone były kredytem hipotecznym. Fakt ten spowodował, że były one mało atrakcyjne na rynku obrotu nieruchomościami i w celu uzyskania korzystniejszej ceny Wnioskodawczyni dokonała spłaty całości zadłużenia.

W dniu 16 listopada 2011 r. odpłatnie zbyła ww. nieruchomości. Do dnia 30 kwietnia 2012 r. Wnioskodawczyni jest zobowiązana do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 oraz wpłacenia podatku od dochodu uzyskanego z dokonanych transakcji. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję kosztów uzyskania przychodów w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tych nieruchomości, które zwiększyły ich wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Nie precyzuje jednak, co zalicza się do poczynionych nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się poczynione w czasie posiadania nieruchomości nakłady na spłatę kredytów hipotecznych obciążających te nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, każdy wydatek, który przyczynia się do zwiększenia kwoty przychodu należy uznać za koszt uzyskania przychodu. Wnioskodawczyni uważa, że również poczyniony wydatek na spłatę kredytów hipotecznych w czasie posiadania nieruchomości jest nakładem, który zwiększa wartość tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, w dniu 22 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła w spadku po zmarłym bracie nieruchomości mieszkalne, które obciążone były kredytem hipotecznym. Fakt ten spowodował, że były one mało atrakcyjne na rynku obrotu nieruchomościami i w celu uzyskania korzystniejszej ceny Wnioskodawczyni dokonała spłaty całości zadłużenia. W dniu 16 listopada 2011 r. odpłatnie zbyła ww. nieruchomości. Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi okoliczność czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wydatki poczynione na spłatę ww. kredytów hipotecznych, jako nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości.

Z zacytowanego art. 22 ust. 6d ustawy wynika jednoznacznie, że definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych nieodpłatnie, np. w drodze spadku ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią:

*   udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W świetle powyższego spłata zaciągniętego przez osobę trzecią, w tym spadkodawcę, kredytu obciążającego nieruchomość nie jest nakładem zwiększającym jej wartość, udokumentowanym fakturą VAT, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, określony zgodnie z art. 19, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu zdefiniowane w art. 22 ust. 6d ustawy. Jednakże wydatki poniesione na spłatę kredytów hipotecznych, którymi były obciążone sprzedane nieruchomości, nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego ich zbycia, gdyż nie mieszczą się w dyspozycji powołanego przepisu, w związku z czym nie podlegają odliczeniu od uzyskanego przychodu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.