Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-708/12/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-07
Teza: ustalenie przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu najmu lokali użytkowych – czy przychodem będą opłaty eksploatacyjne uiszczane przez najemcę na rzecz wynajmującego czy tylko sama kwota czynszu
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal użytkowy; najem; przychód; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 16 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne m.in. w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokali użytkowych - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 maja 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne m.in. w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest działalność handlowa oraz najem lokali usługowych (PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Obecnie wnioskodawczyni opłaca podatek dochodowy na zasadach ogólnych i korzysta z opodatkowania tych dochodów w formie podatku liniowego. Wnioskodawczyni zamierza dokonać zmian we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, poprzez zmianę jej przedmiotu działalności, polegającej na wykreśleniu z niej działalności sklasyfikowanej jako PKD 68.20.Z, a następnie zamierza w dalszym ciągu wynajmować posiadany budynek usługowy, ale już jako najem „prywatny”, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni dalej będzie prowadziła działalność gospodarczą (handel), ale już nie świadcząc w ramach działalności gospodarczej usług najmu.

Umowy z najemcami będą skonstruowane w ten sposób, że uiszczają oni do rąk wnioskodawczyni czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania) oraz że dodatkowo ponoszą koszty utrzymania lokalu, które również będą uiszczane bezpośrednio do rąk wnioskodawczyni (np. abonament za media oraz opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, podatek od nieruchomości). Koszty utrzymania lokalu ponoszone przez najemców będą w identycznych wielkościach, co kwoty płacone przez wynajmującego i będą refakturowane przez wnioskodawczynię po otrzymaniu faktur źródłowych od dostawców mediów lub - w przypadku podatku od nieruchomości - według daty terminu płatności podatku.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w sytuacji, gdy w umowie będzie zawarta kwota czynszu rozumiana jako odstępne oraz dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę - kwota czynszu czy cała kwota po dodaniu kwoty czynszu i kosztów utrzymania lokalu?

Zdaniem wnioskodawczyni, przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie wyłącznie kwota czynszu (bez kwoty kosztów dodatkowych) wręczana wynajmującemu, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychodem - będzie wyłącznie czynsz za najem rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, płacony przez najemcę comiesięcznie do rąk wynajmującego. Natomiast co do kwestii uiszczania przez najemcę opłat związanych z tym lokalem (przykładowo: opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które są ustalane na podstawie wskazań liczników oraz podatek od nieruchomości liczony od powierzchni każdego lokalu) powołać należy się na stanowisko wyrażone w piśmie nr PB2/MK/RB-033-050-132/04 Podsekretarza Stanu z 18 marca 2004 r. do dyrektorów izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej oraz naczelników urzędów skarbowych. Stanowisko to zapadło co prawda na gruncie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na posłużenie się w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tymi samymi pojęciami, co w wyżej wymienionym przepisie („otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”). Należy zatem przyjąć, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń” jak również nie powodują przysporzenia po stronie wynajmującego lokal. W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Z zapisów umów wynika bowiem, iż taki jest zamiar stron - żeby wszelkie opłaty, związane z eksploatacją lokalu pokrywał najemca (fakt wpłacania kwot z faktur na konto wynajmującego, który następnie opłaca te rachunki jest bez znaczenia w sprawie). Dodatkowo opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na poparcie swojego stanowiska wnioskodawczyni powołuje:

*   interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 marca 2009 r., Znak: IPPB1/415-73/09-4/MT,
*   interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2010 r., Znak: IPPB1/415-2/10-2/EC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokali użytkowych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Ocena stanowiska w zakresie zakwalifikowania przychodu z tytułu najmu do właściwego źródła przychodu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) została dokonana w odrębnej interpretacji.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: abonament za media oraz opłaty za wodę, energię elektryczną i gaz, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu użytkowego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawczyni zamierza wybrać formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu będą lokale użytkowe. W umowie z najemcą określone będzie, że najemca będzie uiszczać czynsz za wynajem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz zgodnie z zawartą umową najmu, najemca będzie ponosił zwykłe koszty utrzymania lokalu tj. abonament za media, opłaty za wodę, energię elektryczną i gaz oraz podatek od nieruchomości.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat stałych jak i opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia mediów (należnych usługodawcom), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawczyni.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych (stałych i eksploatacyjnych) wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych, wskazać należy, iż rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.