Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1057/10-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-12-23
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2010 r. (data wpływu 10 września 2010 r.), uzupełnionym w dniu 15 grudnia 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3, w art. 14b § 4 i art. 14f ustawy – Ordynacja podatkowa pismem z dnia 2 grudnia 2010 r. nr ILPB2/415-1057/10-2/JK, ILPB2/415-1181/10-2/AJ Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 2 grudnia 2010 r., skutecznie doręczone zostało w dniu 7 grudnia 2010 r. Natomiast w dniu 15 grudnia 2010 r. (data nadania 14 grudnia 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 9 lipca 2008 roku Wnioskodawca kupił wraz ze swoją mamą lokal mieszkalny z miejscem postojowym (współwłasność po połowie). Mieszkanie kupili za łączną kwotę 96.067,64 zł, co wynika z aktu notarialnego. Na zakup, wyposażenie i wykończenie mieszkania wzięli kredyt w kwocie 110.000 zł denominowany w walucie CHF.

W dniu 21 kwietnia 2010 roku sprzedano lokal mieszkalny za łączną kwotę 130.000 zł, co ma swoje potwierdzenie w akcie notarialnym. Środki ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego.

Z uwagi na liczne wahania kursu waluty CHF, wartość spłaty kredytu wyniosła 133.814,57 zł. w związku z tym ze sprzedaży mieszkania nie uzyskano żadnego dochodu. w celu dokonania całkowitej spłaty kredytu Zainteresowany wraz z matką musiał dopłacić pieniądze z własnych oszczędności.

Wnioskodawca dodaje, że w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nie przebywał i nie był zameldowany na pobyt stały. Lokal nie był też wynajmowany.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przedstawionym powyżej stanie faktycznym Wnioskodawca wraz z matką muszą zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania?
2.  Jeśli istnieje konieczność zapłaty podatku, to w jaki sposób należy go obliczyć?
3.  Czy ewentualną kwotę podatku można zmniejszyć, rozłożyć na raty?
4.  W jaki sposób, na jakich drukach należy wykazać sprzedaż mieszkania przy dokonywaniu rocznego rozliczenia?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że ze sprzedaży mieszkania nie uzyskano żadnego dochodu Zainteresowany wraz z matką nie powinien ponosić kosztów związanych z zapłaceniem podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. w celu dokonania całkowitej spłaty kredytu Wnioskodawca wraz z matką musiał dopłacić pieniądze z własnych oszczędności, ponieważ wartość kredytu hipotecznego w dniu dokonania spłaty była wyższa od kwoty sprzedaży mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r., Nr 51 poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z matką nabył w 2008 r. lokal mieszkalny z miejscem postojowym, które następnie w 2010 r. sprzedali.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1-4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wskazać należy, iż stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast stosownie do art. 22. ust. 6c wyżej cytowanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

I tak do ww. kosztów można zaliczyć na przykład poniesione wydatki z tytułu:

*   prowizji biura nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości,
*   wynagrodzenia notariusza przy zakupie nieruchomości,
*   udokumentowanych kosztów nabycia nieruchomości powiększonych o udokumentowane fakturami nakłady poczynione w czasie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość.

W świetle powyższych przepisów prawnych stwierdzić należy, iż poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym na zakup nieruchomości nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele. Podkreślić należy, iż wydatki związane zaciągnięciem kredytu są wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości. Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w 2008 r. Wnioskodawca wraz z matką nabył nieruchomość (składającą się z lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego), którą sprzedali w 2010 r. Zakup nieruchomości został dokonany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego w wysokości 110.000,00 zł, który został denominowany w walucie CHF. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na spłatę owego kredytu. z uwagi na liczne wahania kursu waluty CHF, wartość spłaty kredytu wyniosła 133.814,57 zł.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, po uwzględnieniu kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy).

Reasumując, jeżeli przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży opisanej w stanie faktycznym nieruchomości przekroczy koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu określone we wskazany powyżej sposób, to powstanie dochód (którego na podstawie art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z dochodami/przychodami z innych źródeł) podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych (art. 30e ust. 1 ww. ustawy). Podatek ten po zaokrągleniu do pełnych złotych powinien być wykazany przez podatnika w odpowiednich pozycjach zeznania PIT-36, PIT-36L albo PIT-38. Podatnik powinien uzależnić rodzaj formularza, na którym rozlicza dochód ze sprzedaży nieruchomości od innych dochodów osiągniętych w 2010 roku. Wyżej wymieniony podatek jest płatny w terminie złożenia ww. zeznania.

Tutejszy organ informuje, iż niniejsza interpretacja dotyczy kwestii poruszonych w pytaniach nr 1, nr 2 i nr 4 przedstawionych we wniosku. Natomiast w zakresie pytania nr 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie w późniejszym terminie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla drugiego z nich, tj. dla matki Zainteresowanego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.