Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.473.2021.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; pożyczka; umowa-umowa przewłaszczenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 25 maja 2021 r. (data wpływu 25 maja 2021 r.) uzupełnione pismem z 10 sierpnia 2021 r. (data nadania 10 sierpnia 2021 r., data wpływu 10 sierpnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 3 sierpnia 2021 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.473.2021.1.LS (data doręczenia 6 sierpnia 2021 r.) oraz pismem z 22 sierpnia 2021 r. (data nadania 22 sierpnia 2021 r., data wpływu 22 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zbył nieruchomość gruntowa obejmująca działki nr 7 i nr 3 na podstawie umowy pożyczki, oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji oraz przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie z dnia 15 marca 2011 roku, notariusza w M., była to umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu pożyczki. Pożyczka, której zabezpieczeniem była ta nieruchomość została całkowicie spłacona i w wyniku wygaśnięcia tego zobowiązania pieniężnego, Wnioskodawca ma roszczenie o zwrot tej nieruchomości (powrotne przeniesienie na Wnioskodawcę). Wnioskodawca zamierza zwrotnie nabyć tą nieruchomość w roku 2021 roku.

Pismem z 3 sierpnia 2021 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.473.2021.1.LS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

1.  Doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego poprzez jednoznaczne wskazanie:
    1.  pierwotnej daty nabycia nieruchomości, przez Wnioskodawcę,
2.  Przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego adekwatnego do przedstawionego stanu faktycznego i sformułowanego pytania (część G wniosku ORD-IN(9), poz. 76)

Pismem z dnia 10 sierpnia 2021 r. (data wpływu 10 sierpnia 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca przedstawił własne stanowisko a także wskazał, że:

Działki pierwotnie zakupione były w dniu 10 września 2003 roku i prowadzona była księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy.

Ponadto dnia 20 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca został ponownie wezwany telefonicznie do uzupełnienia wniosku poprzez przedstawienie własnego stanowiska. Pismem z dnia 22 sierpnia 2021 r. (data wpływu 22 sierpnia 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek o ww. braki formalne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy jeśli Wnioskodawca zwrotnie nabędzie tą nieruchomość w 2021 roku w wyniku zwrotnego nabycia z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie i będzie ją sprzedawał w latach od roku 2021 do 2026 roku to sprzedaż tej nieruchomości będzie źródłem przychodu dla Wnioskodawcy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu (umowy sprzedaży tej nieruchomości w roku 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 i 2026)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w zaistniałej sytuacji pozostawał on właścicielem wymienionych działek, dlatego nie jest to przychód.

Podpisując Akt Notarialny z dnia 15 marca 2011 roku Wnioskodawca nie posiadał wiedzy na temat faktu, że w w/w akcie, notariusz, zamiast wpisać zabezpieczenie pożyczki w dział drugi i trzeci księgi wieczystej na rzecz A. C., zmieniła jego charakter.

Wnioskodawca myślał, że tak jak zostało Mu to przedstawione, jest to chwilowe przeniesienie własności na okres pożyczki.

Wnioskodawca nie został poinformowany, że po jej ukończeniu musi po raz kolejny ponosić koszty związane z jej powrotnym przepisaniem oraz związanymi z tym innymi problemami. Przedstawiono Wnioskodawcy, że po spłacie pożyczki księgi powrócą do stanu przed podpisania umowy. W w/w księdze są zapisane roszczenia na rzecz Wnioskodawcy. Stan faktyczny jest taki, że przez cały czas działki są własnością Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje zatem generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Jednakże stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca zbył nieruchomość gruntową obejmującą działki nr 7 i nr 3 na podstawie umowy pożyczki, oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji oraz przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie z dnia 15 marca 2011 roku, była to umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu pożyczki. Działki pierwotnie zakupione były w dniu 10 września 2003 roku. Pożyczka, której zabezpieczeniem była ta nieruchomość została całkowicie spłacona i w wyniku wygaśnięcia tego zobowiązania pieniężnego Wnioskodawca zamierza zwrotnie nabyć tą nieruchomość w roku 2021 roku.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazał, że w związku ze spłatą pożyczki i zaspokojeniem wierzyciela, własność nieruchomości – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – zostanie zwrotnie przeniesiona na Wnioskodawcę w 2021 r. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości przez Wnioskodawcę tj. w 2003 roku, zatem termin ten już niewątpliwie upłynął.

Podsumowując powyższe stwierdzić należy, że zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności nie spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości w 2021 r. i w latach kolejnych tj. 2022, 2023, 2024, 2025 i 2026 r. (przy założeniu, że sytuacja Wnioskodawcy i obowiązujące prawo nie zmienią się w istotnym zakresie). W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od przedmiotowej transakcji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzeń w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/ zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywało się ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.