Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.355.2024.1.DB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-15
Teza: Obowiązki płatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; strata; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 8-art. 45-ust. 1a-pkt 3

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest:

• nieprawidłowe w części, w jakiej twierdzi Pan, że nie ma Pan obowiązku złożenia zeznania PIT-39 za 2021 rok oraz

• prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

22 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca wraz z córką nabyli w udziałach wynoszących po 1/2 własność lokalu mieszkalnego położonego w A. przy ul. B. 1. Akt notarialny sporządzono przed Notariuszem (\`(...)\`), rep. A nr (\`(...)\`). Cena sprzedaży wyniosła 95.000,00 zł.

Wnioskodawca wraz z córką zbyli swoje udziały w ww. nieruchomości lokalowej w dniu 11 czerwca 2021 r. Akt notarialny sporządzono przed Notariuszem (\`(...)\`), rep. A nr (\`(...)\`). Cena sprzedaży wyniosła 135.000,00 zł.

W okresie posiadania ww. nieruchomości lokalowej Wnioskodawca wraz z córką, zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ponieśli udokumentowane:

• koszty notarialne nabycia nieruchomości w kwocie 2907,25 zł;

• nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w kwocie 54.929,00 zł.

Wysokość nakładów, o których mowa Wnioskodawca wraz z córką ustalili w oparciu o art. 22 ust. 6e ustawy na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Pełna dokumentacja kosztowa jest w posiadaniu Wnioskodawcy.

Dodatkowo, Wnioskodawca przychody ze sprzedaży swojego udziału w nieruchomości przeznaczył na własne cele mieszkaniowe poprzez nabycie lokalu mieszkalnego położonego w C. przy ul. D. 1 (obecne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy) aktem notarialnym z 29 lipca 2022 r., sporządzonym przed Notariuszem (\`(...)\`), rep. A nr (\`(...)\`). Cena nabycia wyniosła 343.409,55 zł.

Zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

### Pytanie

Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym i prawnym nie występuje dochód do opodatkowania, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powstał obowiązek podatkowy zobowiązujący do złożenia deklaracji podatkowej i zapłacenia podatku?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W ocenie Wnioskodawcy, w tak ustalonym stanie faktycznym i prawnym nie występuje dochód do opodatkowania, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie powstał obowiązek podatkowy zobowiązujący Wnioskodawcę do złożenia deklaracji podatkowej i zapłaty podatku.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W 2020 r. nabył Pan wraz z córką lokal mieszkalny w udziałach wynoszących po 1/2. W 2021 r. sprzedali Państwo ten lokal.

Sprzedał Pan swój udział w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go Pan nabył. Wobec tego, sprzedaż ta jest źródłem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia. I tak, za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości uważa się takie wydatki poniesione przez sprzedającego, które były konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości).

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się:

• zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jeśli zbywana nieruchomość była nabyta odpłatnie,

• zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy – jeśli nieruchomość była nabyta nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wobec tego, w oparciu o powyżej zacytowane przepisy stwierdzić należy, że :

1) Pana przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będzie połowa ceny sprzedaży nieruchomości (z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ustawy); przy czym z opisu nie wynika, że poniósł Pan jakieś koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, które pomniejszałyby wartość tego przychodu;

2) do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ma Pan prawo zaliczyć:

a) kwotę, którą wydatkował Pan na nabycie udziału w nieruchomości, tj. połowę ceny zakupu nieruchomości;

b) połowę kosztów notarialnych nabycia nieruchomości;

c) połowę udokumentowanych wydatków na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w czasie jej posiadania.

W przypadku osiągnięcia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli przeznaczy przychód uzyskany ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z treścią tego przepisu:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zeznanie podatkowe, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy, obejmuje rozliczenie transakcji sprzedaży nieruchomości – niezależnie, czy w wyniku tej transakcji podatnik uzyskał dochód, czy poniósł stratę. Zgodnie z tym przepisem:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, **o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty)** z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Termin złożenia zeznania określa art. 45 ust. 1 ww. ustawy. Zeznania składa się:

(\`(...)\`) w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

W Pana przypadku, jeśli przyjąć do rozliczenia transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości wartości przychodów i kosztów, które podał Pan we wniosku, sprzedaż ta nie skutkuje powstaniem dochodu (nadwyżki przychodu nad kosztami uzyskania tego przychodu). Podana przez Pana wartość poniesionych kosztów uzyskania przychodów jest wyższa niż wartość przychodu ze zbycia udziału w nieruchomości.

Tym samym, Pana stanowisko, że w opisanym stanie faktycznym nie występuje dochód do opodatkowania, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest prawidłowe. Prawidłowo również wskazał Pan, że skoro nie osiągnie Pan dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości, to nie powstanie po Pana stronie obowiązek zapłaty podatku z tytułu tej transakcji.

Nie oznacza to jednak, że nie powstał u Pana obowiązek podatkowy i że nie ma Pan obowiązku złożyć deklaracji podatkowej – zeznania PIT-39. Zeznanie PIT-39 składa się niezależnie od tego, czy z tytułu odpłatnego zbycia podatnik osiągnął dochód, czy poniósł stratę. W zeznaniu powinien Pan wykazać swój przychód, koszty jego uzyskania oraz wynik transakcji (dochód bądź stratę). Pana stanowisko w części, w jakiej dotyczy braku obowiązku złożenia deklaracji PIT-39 z tytułu sprzedaży nieruchomości jest więc nieprawidłowe.

Jednocześnie, skoro nie osiągnął Pan dochodu z opisanej sprzedaży, to nie ma Pan możliwości skorzystania ze zwolnienia dochodu od podatku – w tym skorzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja potwierdza, że przyjął Pan prawidłowe elementy opisu zdarzenia dla ustalenia dochodu (straty) i prawidłowy sposób ustalenia dochodu (straty) ze sprzedaży nieruchomości. Interpretacja nie weryfikuje natomiast, czy podane wartości przychodów i kosztów, są prawdziwe.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).