Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.515.2025.1.JP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-26
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu mieszkania oraz garażu.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
przychód-przychody ewidencjonowane
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 11-ust. 1
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,

    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani pismem z 28 października 2025 r. (data wpływu).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pani właścicielem
    lokalu mieszkalnego oraz garażu podziemnego przynależnego do ww. mieszkania. Lokal
    ten wraz z garażem zamierza Pani wynająć osobie fizycznej na podstawie umowy najmu
    okazjonalnego.
    W umowie najmu zostanie wyraźnie rozdzielony:
    − czynsz najmu płatny na Pani rzecz, stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z lokalu,
    − opłaty eksploatacyjne i administracyjne, w tym opłaty dla zarządcy wspólnoty
      mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy, fundusz
      remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki,
      energia elektryczna, Internet), które ponosi najemca w wysokości faktycznych kosztów,
      na podstawie zawiadomienia o wysokości miesięcznych zaliczek opłat na koszty
      utrzymania nieruchomości dot. mieszkania oraz garażu podziemnego.
    Ewentualne nadpłaty czy niedopłaty będą regulowane w systemie półrocznym na zasadzie
    dopłaty do opłat lub ich zmniejszenia.
    Zamierza Pani rozliczać przychody z tytułu najmu prywatnego ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych zgodnie z art. 6 ust. 1a i nast. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o
    zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz.U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).
    Uzupełnienie
    Doprecyzowała Pani, że mieszkanie o którym mowa w ww. wniosku nie stanowi majątku
    związanego z działalnością gospodarczą. Pani i mąż nie prowadzicie działalności
    gospodarczej.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem
    od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie czynsz najmu, natomiast zwroty
    opłat eksploatacyjnych i administracyjnych opisanych w pkt. 4.2 (tj. opłaty dla zarządcy
    wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy,
    fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki,
    energia elektryczna, Internet), ponoszone przez najemcę na podstawie umowy, nie będą
    stanowić Pani przychodu?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, przychodem z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym jest wyłącznie czynsz najmu stanowiący
    wynagrodzenie za korzystanie z lokalu.
    Kwoty uiszczane przez najemcę tytułem opłat eksploatacyjnych i administracyjnych, w tym
    opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości,
    wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne
    ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), nie stanowią Pani
    przychodu, ponieważ:

    1) Nie powodują po Pani stronie definitywnego przysporzenia majątkowego – są jedynie
      zwrotem faktycznie ponoszonych kosztów;
    2) Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego czynsz to świadczenie stanowiące
      wynagrodzenie za używanie rzeczy, a nie zwrot kosztów związanych z jej utrzymaniem;
    3) Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 8)
      wyraźnie rozróżnia czynsz najmu od innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu;
    4) W licznych interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja Dyrektora KIS z dnia 17
      grudnia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.676.2021.2.MST) oraz orzecznictwie sądów
      administracyjnych wskazuje się, że zwrot opłat eksploatacyjnych nie stanowi
      przychodu wynajmującego, jeśli są one wyraźnie wyodrębnione w umowie.
    W związku z powyższym przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie czynsz najmu opisany w punkcie 4.1,
    natomiast opłaty eksploatacyjne i administracyjne oraz media pokrywane przez najemcę
    nie będą stanowić Pani przychodu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:

      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody, o
      których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawa
      o podatku dochodowym”.
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów
    z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie są natomiast ponoszone
    przez najemcę koszty eksploatacyjne, administracyjne oraz koszty mediów związanych z
    comiesięcznym utrzymywaniem nieruchomości, np. wody, kanalizacji, ogrzewania wody,
    wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu, jeżeli z umowy
    wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone
    przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego/okazjonalnego nie mieszczą
    się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w
    art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie
    wynajmującego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest
    umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie
    majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym
    w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie
    pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem

    najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość
    wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest
    jego przychodem.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielem lokalu
    mieszkalnego oraz garażu podziemnego przynależnego do ww. mieszkania (nie stanowi
    majątku związanego z działalnością gospodarczą). Lokal ten wraz z garażem zamierza Pani
    wynająć osobie fizycznej na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W umowie najmu
    zostanie wyraźnie rozdzielony: czynsz najmu płatny na Pani rzecz, stanowiący
    wynagrodzenie za korzystanie z lokalu oraz opłaty eksploatacyjne i administracyjne, w tym
    opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości,
    wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne
    ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), które ponosi najemca w
    wysokości faktycznych kosztów, na podstawie zawiadomienia o wysokości miesięcznych
    zaliczek opłat na koszty utrzymania nieruchomości dot. mieszkania oraz garażu
    podziemnego.
    Przenosząc powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w przedstawionych
    okolicznościach przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie
    określona w umowie kwota czynszu najmu, stanowiąca wynagrodzenie za korzystanie z
    lokalu, bowiem stanowić ona będzie przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej.
    Natomiast wskazane koszty opłat eksploatacyjnych i administracyjnych (tj. opłaty dla
    zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie
    zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna
    woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), które będzie ponosić najemca w wysokości
    faktycznych kosztów (na podstawie zawiadomienia o wysokości miesięcznych zaliczek
    opłat na koszty utrzymania nieruchomości dot. mieszkania oraz garażu podziemnego), nie
    będą stanowić – w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – przychodu z najmu
    prywatnego. Będzie bowiem Pani jedynie pośredniczyć w zakresie uiszczania ww. opłat.
    Zatem, w opisanych okolicznościach przychodem, od którego winna Pani obliczać
    zryczałtowany podatek dochodowy, będzie wyłącznie kwota otrzymana/postawiona do
    Pani dyspozycji od najemcy tytułem czynszu najmu.
    Tym samym Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez wnioskodawcę w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją
    aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W
    ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym
    przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę

    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne.
    W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji należy stwierdzić, że zapadła ona w
    indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzki Sąd
    Administracyjny. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia
    30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.