Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-526/14/CzP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-08-21
Teza: Jak w powyższym stanie faktycznym należy ustalić, który dochód Wspólnoty stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: garaż; lokaty; odsetki; rachunki-rachunek bankowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 3 lipca 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z 24 kwietnia 2014 r. (data wpływu do tut. BKIP 6 maja 2014 r.), uzupełnionym 31 lipca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2014 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 16 lipca 2014 r. Znak: IBPBI/2/423-526/14/CzP wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 31 lipca 2014 r.

We wniosku zostały przedstawione następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest wspólnotą mieszkaniową działającą na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W myśl art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie nie posiada własnego majątku (jedynie zarządza majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej). Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014r. poz. 851, dalej: „updop”). Członkowie Wspólnoty, na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jak i na poczet kosztów utrzymania indywidualnych lokali. Wysokość zaliczek wynika z planowanych kosztów i z ich udziału w nieruchomości.

Po zakończeniu roku kalendarzowego Zarząd Wspólnoty przedkłada właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności, które zawiera między innymi rozliczenie pobranych zaliczek i poniesionych wydatków. Przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli garaży na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   otrzymane odsetki, wpłacone przez właścicieli garaży od należności nieregulowanych w terminie,
*   zaliczki na pokrycie kosztów mediów (woda, wywóz nieczystości stałych i płynnych),
*   przychody z udostępnienia nieruchomości firmie świadczącej usługi internetowe,
*   otrzymane odsetki od lokat terminowych,
*   kapitalizacja odsetek od środków zgromadzonych na koncie tzw. Funduszu Remontowego,
*   wypłata premii bankowej (program rekomendacyjny).

Koszty ponoszone przez Wspólnotę to:

*   koszty dotyczące utrzymania nieruchomości (remonty, przeglądy techniczne, konserwacje, utrzymanie czystości, administrowanie nieruchomością, energia elektryczna części wspólnej, ubezpieczenia nieruchomości, itp.),
*   zakup mediów (zimna woda i ścieki, wywóz nieczystości stałych i płynnych).

Różnice pomiędzy ustalonymi opłatami zaliczkowymi za media, a kosztami rzeczywistymi podlegają rozliczeniu w okresach półrocznych z właścicielami mieszkań i garaży (zwrot nadpłaty w przypadku gdy zaliczki są wyższe od kosztów lub dopłata przez właścicieli, gdy koszty są wyższe od ustalonych zaliczek).

Nowelizacją updop z dnia 16 listopada 2006 r. (Dz.U. Nr 217, poz. 1589) w art. 17 ust. 1 dodany został pkt 44, w którym ograniczono zwolnienia m.in. wspólnot mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej do dochodów uzyskiwanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W updop brak jest ustawowej definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, co utrudnia ocenę, które z przychodów uzyskiwanych przez Wspólnotę należy zaliczyć do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a które do pozostałych przychodów do opodatkowania.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 23 lipca 2014 r. wskazano, że:

1.  przychód Wspólnoty z tytułu wypłaty premii bankowej (program rekomendacyjny) związany jest z kontem/rachunkiem eksploatacyjnym. Rachunek ten związany jest z bieżącym utrzymaniem nieruchomości.
2.  prowizje i koszty bankowe związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi dotyczą konta/rachunku eksploatacyjnego.

Wskazane koszty dotyczą m.in. opłat za prowadzenie rachunku bankowego, opłat za realizację przelewów bankowych, itp. Opłaty te są pobierane z rachunku eksploatacyjnego Wspólnoty w granicach określonych bankowymi taryfami prowizji i opłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak w powyższym stanie faktycznym należy ustalić, który dochód Wspólnoty stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wspólnoty,

1.przychody z tytułu:

*   zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych, jak i garaży na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej - należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   otrzymanych odsetek, wpłaconych przez właścicieli zarówno lokali mieszkalnych, jak i garaży – należy uznać jako przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   odszkodowań wypłaconych przez ubezpieczyciela za szkody w części wspólnej nieruchomości (z polisy ubezpieczeniowej) - należy uznać jako przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   otrzymanych odsetek (kapitalizacja odsetek) od środków zgromadzonych przez właścicieli na koncie tzw. Funduszu Remontowego w zakresie w jakim będą wykorzystane na remonty związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - należy uznać jako przychody związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi,
*   wypłaty premii bankowej, w zakresie w jakim będzie przeznaczona na cele utrzymania nieruchomości wspólnej - należy uznać jako przychód związany z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.
*   otrzymanych odsetek z lokat bankowych - należy uznać jako przychody niezwiązane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi
*   otrzymanych wynagrodzeń od firm zewnętrznych (najem części nieruchomości wspólnej) pod sieć internetową - należy uznać jako niezwiązane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

2.koszty:

*   zakupu mediów – należy zaliczyć do kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi,
*   utrzymania nieruchomości (sprzątanie, administrowanie, energia elektryczna części wspólnej, itp.) – należy je zaliczyć do kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi,
*   prowizji i kosztów bankowych – należy je zaliczyć do kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zatem zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 ww. ustawy).

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Przepis art. 14 powyższej ustawy stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851, określanej w dalszej części skrótem „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl art. 7 ust. 2 updop, dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11 (które w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania) nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty, co do zasady, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu updop.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, w myśl art. 15 ust. 1 updop, są kosztami uzyskania przychodów; stanowi on, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W określonych sytuacjach uzyskany przez Wspólnotę dochód może jednak korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

1.  dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2.  dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana updop nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, dlatego też należy sięgnąć do wykładni językowej powyższych pojęć.

Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W odniesieniu do drugiego z ww. pojęć wskazać należy, że z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. Uwzględniając zakres tak rozumianego pojęcia „gospodarka” oraz pojęcia „zasoby mieszkaniowe”, na które składają się m.in. lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami (tj. np. garażami i miejscami postojowymi), uzasadnione jest twierdzenie, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym.

Związane z wyżej wymienionymi zasobami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 updop). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W opisie stanu faktycznego Wspólnota wyszczególniła źródła przychodów oraz koszty ich uzyskania, a jej wątpliwości budzi, które z nich wpływają na wysokość dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a które wpływają na określenie dochodu korzystającego ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Biorąc powyższe pod uwagę, w odniesieniu do przychodów z tytułu:

*   zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych, jak i garaży na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   otrzymanych odsetek wpłaconych przez właścicieli zarówno lokali mieszkalnych, jak i garaży,
*   otrzymanych odsetek (kapitalizacja odsetek) od środków zgromadzonych przez właścicieli na koncie tzw. Funduszu Remontowego w zakresie w jakim będą wykorzystane na remonty związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
*   wypłaty premii bankowej związanej z rachunkiem bieżącym, w zakresie w jakim będzie przeznaczona na cele utrzymania nieruchomości wspólnej

\-należy stwierdzić, że stanowią przychody związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, a zatem mają wpływ na dochód, który może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Z kolei otrzymane przez Wspólnotę przychody z tytułów:

*   odsetek z lokat bankowych,
*   wynagrodzeń od firm zewnętrznych (najem części nieruchomości wspólnej) pod sieć internetową

\-należy uznać jako niezwiązane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, mające wpływ na wysokość dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W odniesieniu zaś do kosztów:

*   zakupu mediów,
*   utrzymania nieruchomości wspólnej (sprzątanie, administrowanie, energia elektryczna części wspólnej, itp.),
*   prowizji i kosztów bankowych.

\-należy je zaliczyć do kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, mających wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Stanowisko Wspólnoty jest zatem prawidłowe.

Wydając niniejszą interpretację przyjęto założenie, że właściciele garaży są jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych. Dodatkowo należy wskazać, że Wspólnota w opisie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku nie wskazała, że sieć internetowa służy mieszkańcom, w związku z tym, przyjęto za Wnioskodawcą, że środki otrzymane w związku z najmem części wspólnej na potrzeby sieci internetowej stanowią przychód z pozostałej działalności Wspólnoty. Ponadto, tut. Organ nie dokonał oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przychodów z tytułu zwrotu kosztów windykacji, należnych opłat, ponieważ w opisie stanu faktycznego nie wskazano, że Wspólnota takie przychody otrzymuje.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.