Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.178.2019.2.LZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nabycie; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2019 r. (data wpływu 14 marca 2019 r.) uzupełnione pismem z dnia 15 kwietnia 2019 r. (data nadania 15 kwietnia 2019 r., data wpływu 17 kwietnia 2019 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4011.178.2019.1.MG z dnia 5 kwietnia 2019 r. (data nadania 5 kwietnia 2019 r., data doręczenia 9 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-2.4011.178.2019.1.MG z dnia 5 kwietnia 2019 r. (data nadania 5 kwietnia 2019 r., data doręczenia 9 kwietnia 2019 r.) tutejszy organ wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2019 r. (data nadania 15 kwietnia 2019 r., data wpływu 17 kwietnia 2019 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2017 r. Wnioskodawca zakupił 5 lokali mieszkalnych, które również w 2017 r. sprzedał. Całą kwotę przychodu Wnioskodawca przeznaczył w 2018 roku na zakup kolejnych 3 lokali mieszkalnych. W przekonaniu Wnioskodawcy wydatki te spełniają warunki uznania ich za wydatki na cele mieszkaniowe. Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkań w 2017 r. wyniosła 1.198.000 zł. Środki zostały wydatkowane na lokale mieszkalne przed upływem 2 lat Środki zostały ulokowane na cel wskazany w ustawie. Wydatki te to swojego rodzaju zamrożenie środków, które w przyszłości miały stanowić realizację celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego rodziny. W ciągu najbliższych 5 lat Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać lokali mieszkalnych, które zostały zakupione przez Wnioskodawcę w 2018 r., Wnioskodawca nie zamierza również wynajmować tych lokali mieszkalnych. W związku z tym Wnioskodawca uważa ze wydatki poczynione przez Niego w 2018 r. spełniają kryterium wydatków na własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

*   W roku 2017 nabył następujące lokale mieszkalne: lokal mieszkalny – W. ul. P. - odrębna własność, lokal mieszkalny – W., ul. S. - zakup z ustanowieniem odrębnej własności i przeniesienie własności, pomieszczenie przynależne (piwnica) – W., ul. S. - zakup z ustanowieniem odrębnej własności i przeniesienie własności, lokal mieszkalny – W., ul. S. - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokal mieszkalny – O., ul. T. - odrębna własność lokalu Natomiast w roku 2018 Wnioskodawca nabył: lokal mieszkalny – W., - odrębna własność lokalu, lokal mieszkalny – W., - odrębna własność lokalu, lokal mieszkalny - W. - odrębna własność lokalu.

*   W 2017 r. Wnioskodawca zakupił lokale mieszkalne ponieważ chciał ulokować oszczędności z zamiarem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych i finansowych Swoich dzieci. Wnioskodawca doszedł do wniosku, że przechowywanie środków pieniężnych zabezpieczonych w formie lokat nie ma sensu, ponieważ obawiał się spadku wartości pieniądza (wysoka inflacja). Dlatego Wnioskodawca zdecydował się na zakup lokali mieszkalnych. Okazało się jednak, że lokale mieszkalne okazyjnie kupione w 2017 r. (od spółdzielni, syndyka i komornika) pomimo korzystnej ceny z różnych względów nie odpowiadały Wnioskodawcy (lokalizacja, skomunikowanie, sąsiedztwo, rozkład itd.) dlatego Wnioskodawca sprzedał lokale mieszkalne i kupił w 2018 r. trzy lokale mieszkalne w centrum, w dobrej okolicy. Lokali mieszkalnych zakupionych w 2018 r. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać teraz ani w przyszłości. Jeżeli dzieci Wnioskodawcy będą chciały w przyszłości studiować lub pracować w W. będą miały do dyspozycji lokale mieszkalne w dobrej lokalizacji, blisko największych uczelni i zakładów pracy.

*   Lokal mieszkalne kupione przez Wnioskodawcę w 2017 r. miały realizować cele mieszkaniowe dzieci Wnioskodawcy w przyszłości, ze względów wskazanych powyżej (lokalizacja, możliwości komunikacyjne itp.) Wnioskodawca sprzedał lokale mieszkalne i kupił inne w ścisłym centrum. 

*   Lokale mieszkalne tak jak wskazał Wnioskodawca w punktach wyżej będą w przyszłości służyły celom mieszkaniowym Jego dzieci. W tej chwili nikt w tych lokalach mieszkalnych nie zamieszkuje na stałe. Wnioskodawca okazjonalnie zatrzymuję się tam, gdy jest w W. W tej chwili Wnioskodawca systematycznie je remontuje.

*   Zakupu nieruchomości w 2018 r. Wnioskodawca dokonał z zamiarem ulokowania oszczędności. Lokale mieszkalne mają w przyszłości być przeznaczone dla dzieci Wnioskodawcy, w przyszłości zdecydują o dalszym przeznaczeniu tych lokali mieszkalnych. Mogą tam zamieszkać, jeżeli tak zdecydują, ewentualnie wynająć lub sprzedać. Wnioskodawca nie zamierza tych lokali mieszkalnych sprzedawać ani teraz ani w przyszłości. W tej chwili Wnioskodawca nie zamierza również ich wynajmować.

*   Lokale mieszkalne wskazane we wniosku nie były i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej.

*   Lokale mieszkalne wskazane we wniosku nie były i nie będą stanowiły środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych ani towarów handlowych w prowadzonej przeze Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

*   Sprzedaż lokali mieszkalnych w 2017 r. nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

*   Wnioskodawca w celu pozyskania potencjalnych nabywców zamieścił ogłoszenia w Internecie, zgłaszali się do Niego pośrednicy, ale finalnie sprzedał lokale mieszkalne bez udziału pośredników.

*   Do zakupu lokali mieszkalnych w 2017 r. doszło okazjonalnie, oferowane ceny były atrakcyjne, zakupione nieruchomości miały stanowić inwestycję na przyszłość. Lokale mieszkalne były zakupione od Spółdzielni Mieszkaniowych, syndyka i komornika, po okazyjnych cenach. Zakupu Wnioskodawca dokonał z zamiarem zabezpieczenia ewentualnych potrzeb mieszkaniowych Swoich dzieci. Lokale mieszkalne zakupione w 2017 r. Wnioskodawca sprzedał ponieważ okazało się że z wielu względów nie odpowiadały Wnioskodawcy przede wszystkim lokalizacje i zakupił w 2018 r. lokale mieszkalne, które w pełni Wnioskodawcy odpowiadają i których nie zamierza sprzedawać.

*   Do zapłaty za lokale mieszkalne nabyte w roku 2017 doszło: lokal mieszkalny – W., ul. P. akt z dnia 10 marca 2017 r. - przelew na konto sprzedającego nastąpił przed sporządzeniem aktu notarialnego. Cena i termin zgodnie z przetargiem zorganizowanym przez sprzedającego, lokal mieszkalny – W., ul. S. akt z dnia 25 lipca 2017 r. - przelew na konto sprzedającego w dwóch transzach – 26 kwietnia 2017 r. i 15 maja 2017 r. Cena i termin zgodnie z przetargiem zorganizowanym przez sprzedającego, pomieszczenie przynależne (piwnica) – W., ul. S. akt z dnia 25 lipca 2017 r. - przelew na konto sprzedającego w dwóch transzach – 26 kwietnia 2017 r. i 15 maja 2017 r. Cena i termin zgodnie z przetargiem zorganizowanym przez sprzedającego, lokal mieszkalny – W., ul. S. - akt z dnia 22 czerwca 2017 r. - przelew na konto syndyka przed podpisaniem aktu notarialnego, lokal mieszkalny — O., ul. T. – postanowienie z dnia 17 marca 2017 r. - przelew na konto komornika przed wydaniem postanowienia. Do zapłaty za lokale mieszkalne nabyte w roku Rok 2018 doszło: lokal mieszkalny – W. - akt notarialny z dnia 17 grudnia 2018 r. Przelew na konto sprzedającego do 18 grudnia 2018 r., lokal mieszkalny – W. akt notarialny z dnia 17 grudnia 2018 r. Zadatek przed podpisaniem aktu. Pozostała kwota - dwa przelewy na konta sprzedającego do 20 grudnia 2018 r., lokal mieszkalny – W. - akt notarialny z dnia 6 września 2018 r. Zadatek przed podpisaniem aktu. Pozostała kwota - w ciągu dwóch dni od sporządzenia aktu. Wszystkie płatności uregulowano we wskazanych terminach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przeznaczenie przychodu w kwocie 1.198.000 zł uzyskanej ze sprzedaży 5 lokali mieszkalnych na zakup kolejnych 3 lokali mieszkalnych stanowi wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatkowanie kwoty przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych w 2017 r. na zakup x lokali mieszkalnych w 2018 roku należy uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe Celem ulgi wskazanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest pozytywne wpływanie na rynek mieszkaniowy i ma zachęcić do lokowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych w nowe inwestycje, tak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym. Ponadto z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2016 r. sygn. akt II FSK 3126/14 wynika, że nic nie stoi na przeszkodzie skorzystania z ulgi w sytuacji gdy podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada i zamieszkuje inny lokal mieszkalny. W świetle wyżej wskazanego uzasadnienia do projektu ustawy i uzasadnienia wyroku NSA Wnioskodawca uważa że we wskazanym przez Niego stanie faktycznym ma On prawo do skorzystania z ulgi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w cytowanej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. W myśl tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem 5 lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

W świetle art. 14 ust. 1 powołanej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2017 r. Wnioskodawca zakupił 5 lokali mieszkalnych, które również w 2017 r. sprzedał. Całą kwotę przychodu Wnioskodawca przeznaczył w 2018 roku na zakup kolejnych 3 lokali mieszkalnych.

W ciągu najbliższych 5 lat Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać lokali mieszkalnych, które zostały zakupione przeze Wnioskodawcę w 2018 r., Wnioskodawca nie zamierza również wynajmować tych lokali mieszkalnych. Lokale zostały zakupione w 2017 r. ponieważ Wnioskodawca chciał ulokować oszczędności z zamiarem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych i finansowych Swoich dzieci. Okazało się jednak, że lokale mieszkalne okazyjnie kupione w 2017 r. (od spółdzielni, syndyka i komornika) pomimo korzystnej ceny z różnych względów nie odpowiadały Wnioskodawcy (lokalizacja, skomunikowanie, sąsiedztwo, rozkład itd.) dlatego Wnioskodawca sprzedał lokale mieszkalne i kupił w 2018 r. trzy lokale mieszkalne w centrum, w dobrej okolicy. Lokali mieszkalnych zakupionych w 2018 r. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać teraz ani w przyszłości. Jeżeli dzieci Wnioskodawcy będą chciały w przyszłości studiować lub pracować w W. będą miały do dyspozycji lokale mieszkalne w dobrej lokalizacji, blisko największych uczelni i zakładów pracy.

Lokale mieszkalne wskazane we wniosku nie były i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej. Lokale mieszkalne wskazane we wniosku nie były i nie będą stanowiły środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych ani towarów handlowych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Sprzedaż lokali mieszkalnych w 2017 r. nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Do zakupu lokali mieszkalnych w 2017 r. doszło okazjonalnie, oferowane ceny były atrakcyjne, zakupione nieruchomości miały stanowić inwestycję na przyszłość. Lokale mieszkalne były zakupione od Spółdzielni Mieszkaniowych, syndyka i komornika, po okazyjnych cenach. Zakupu Wnioskodawca dokonał z zamiarem zabezpieczenia ewentualnych potrzeb mieszkaniowych Swoich dzieci. Lokale mieszkalne zakupione w 2017 r. Wnioskodawca sprzedał ponieważ okazało się że z wielu względów nie odpowiadały Wnioskodawcy przede wszystkim lokalizacje i zakupił w 2018 r. lokale mieszkalne, które w pełni Wnioskodawcy odpowiadają i których nie zamierza sprzedawać.

Co do zasady, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej.

Jednakże w przedmiotowym wniosku Wnioskodawca wyraźnie wskazał, że w 2017 r. Wnioskodawca zakupił okazyjnie 5 lokali mieszkalnych, które również w 2017 r. sprzedał. Całą kwotę przychodu Wnioskodawca przeznaczył w 2018 roku na zakup kolejnych 3 lokali mieszkalnych.

Zatem, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które zostały nabyte w celu ich późniejszej odsprzedaży, a więc w celu osiągnięcia zysku, stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazane przez Wnioskodawcę czynności mające charakter procesu inwestycyjnego świadczą, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstał w wyniku działań nastawionych na zysk, polegających na okazyjnym nabyciu i późniejszemu zbyciu tych nieruchomości. Działania takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują na działania o charakterze zarobkowym, inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie stwierdzić zatem należy, że działania takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy czy Jego rodziny. Aktywność w zakresie nabywania i sprzedaży lokali mieszkalnych ewidentnie była powtarzalna i ciągła oraz nie sposób przyjąć, że jest ona uzasadniona potrzebą zaspokojenia czy zabezpieczenia „rodzinnych potrzeb mieszkaniowych” biorąc pod uwagę ilość lokali zakupionych w 2017 roku.

Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub nie, znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. W kontekście spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter zarobkowy. Ponadto, jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych, podejmowanych sporadycznie.

Jednocześnie, przy ocenie czy do działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12).

Wskazać należy, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, nie powoduje powstawania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że jest on towarem handlowym), lecz stanowi po spełnieniu określonych przesłanek, przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, przedmiotowe lokale mieszkalne należy uznać za towary handlowe służące dalszej odsprzedaży.

Pojęcie towaru handlowego zostało zdefiniowane w § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2017 r., poz. 728). Zgodnie z tym przepisem, towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym, towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zatem, w świetle powyższych przepisów, należy uznać, że lokale mieszkalne przeznaczone na sprzedaż stanowiły dla Wnioskodawcy towary handlowe.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy, w sytuacji przedstawionej w przedmiotowym wniosku, nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż, jak wynika z wniosku, Wnioskodawca nabył lokale mieszkalne po okazyjnych cenach, z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży, a więc w celu osiągnięcia zysku. Oznacza to bowiem, że przedmiotowe lokale mieszkalne nie zostały nabyte dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. W przedmiotowej sprawie, przedmiotowe lokale mieszkalne należy uznać za towary handlowe służące dalszej odsprzedaży.

Zatem, skutki podatkowe przedmiotowego odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych należy oceniać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazać należy, że zgodnie z ww. przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast, w myśl art. 30e ust. 6 pkt 2 przepisy art. 30e ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z brzmienia powyższego przepisu wynika zatem, że zwolnienie przedmiotowe o którym mowa, w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 14 ust. 2c.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Powyższe oznacza, to że sprzedaż przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych, stanowi przychód ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, co oznacza, że przychód ten nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, ponieważ zwolnieniu takiemu mogą podlegać jedynie przychody zakwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Z kolei odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroku sądu tutejszy organ wyjaśnia, że powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonym w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazany we wniosku wyrok sądu nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie złożenia wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę do sądu administracyjnego wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.