Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.258.2021.3.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-09
Teza: Skutki podatkowe w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz prawo do odliczenia z tytułu jej nabycia
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż-sprzedaż opodatkowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 23 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 7 lipca 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.258.2021.2.LM (doręczone Stronie 15 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z 23 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 7 lipca 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.258.2021.2.LM (doręczone 15 lipca 2021r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 23 lipca 20212 r.):

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”) jest częścią grupy X realizującej przedsięwzięcia deweloperskie – głównie mieszkaniowe. T. Spółka Akcyjna, (ul. …) (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT i posiada prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ul. …, stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 20 655 m², nr ewidencyjny: 5 z obrębu …, dla której Sąd Rejonowy dla …, IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr … (dalej: „Nieruchomość”) oraz prawo własności posadowionych na niej budynków (dalej: „Budynki”). W dalszej części Wnioskodawca i Sprzedający zwani będą łącznie Stronami. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Wnioskodawcy prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności Budynków w zamian za ustaloną cenę (dalej: „Planowana umowa”).

W dniu 24 września 2018 r. P…(dalej: „…”), w której Sprzedający ma 100% udziałów, złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 39 budynków jednorodzinnych. Projekt ten nie będzie jednak realizowany, gdyż na dzień zawarcia planowanej umowy wniosek P… zostanie wycofany, a postępowanie w jego przedmiocie prawomocnie umorzone. Przed podjęciem decyzji o zawarciu planowanej transakcji wszczęte zostało postępowanie w sprawie podziału Nieruchomości na 3 działki. Wnioskodawca planuje doprowadzić do wstrzymania tego procesu podziału, i samodzielnie złożyć wniosek o podział Nieruchomości („Planowany podział”). W wyniku Planowanego podziału powstaną trzy nowe działki, łącznie zwane dalej także „Działkami Przyszłymi”. Wnioskodawca wystąpił o wydanie trzech decyzji o warunkach zabudowy obejmujących trzy etapy planowanej inwestycji. Decyzje o warunkach zabudowy obejmą swoim zakresem dwie Działki przyszłe, w tym na jednej działce przyszłej realizowane będą dwa etapy inwestycji. Na Nieruchomości posadowione są 3 budynki niemieszkalne wybudowane w latach sześćdziesiątych, stanowiące odrębny przedmiot własności i będące własnością Sprzedającego. W okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub wyższa od 30% ich wartości początkowej. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę wskazanych budynków. Niezależnie od daty uzyskania pozwolenia, rozbiórka zostanie przeprowadzona dopiero po zawarciu Planowanej umowy. Cena zostanie zapłacona w ten sposób, że przed dniem zawarcia Planowanej umowy kwota odpowiadająca cenie zostanie wpłacona na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza i zostanie z niego zwolniona na rzecz Sprzedającego niezwłocznie, najpóźniej w następnym dniu roboczym po dacie zawarcia Planowanej umowy. Cena została ustalona na zasadach rynkowych i jest ona pochodną stopy zwrotu z inwestycji dla Kupującego liczoną na podstawie metrów kwadratowych mieszkań, które Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości i z przeznaczeniem na sprzedaż. Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia Planowanej umowy, bezpośrednio po jej zawarciu i po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Najpóźniej na dzień przed dniem zawarcia planowanej transakcji Strony złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca na dzień zawarcia Planowanej umowy będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie działka nr 5. Ulepszenia (o ile były) w rozumieniu podatku dochodowego w odniesieniu do żadnego z budynków nie przekroczyły w okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku (a więc także do dnia sprzedaży) 30% ich wartości początkowej.

1.  Sprzedający nie jest w sprawie określić dokładnie daty pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków, gdyż znajdowały się one na Nieruchomości już w momencie ich nabycia od … w 1963 r.
2.  Budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem następujących umów najmu:
    1.  z dnia 30 lipca 1998 r. z M…
    2.  z dnia 1 lutego 2008 r. z B…. - rozwiązanej w dniu 30 czerwca 2008 r.,
    3.  z dnia 30 lipca 1998 r. z „P…”,
    4.  z dnia 25 kwietnia 2002 r. z … sp. z o.o., na dzień składania wniosku jeszcze obowiązującą,
    5.  z dnia 30 września 2008 r., z A…. - rozwiązana z dniem 31 grudnia 2014 r.,
    6.  z dnia 22 grudnia 2006 r. z … Spółka Akcyjna.
3.  Żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania.
4.  Sprzedającemu przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie nastąpiło w 1963 r.
5.  Nabywca (Wnioskodawca) zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż, co stanowi czynność opodatkowaną VAT. Wszystkie budynki zostały oddane do użytkowania przed 1990 r. – dokładna data nie jest znana. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku budynki nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Budynek G był remontowany w 2014 r., zaś pozostałe budynki – przed 2010 r. Wszystkie budynki zostały przekazane do ponownego użytkowania bezpośrednio po przeprowadzeniu remontu.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że ostatecznie sprzedaży będzie podlegała wyłącznie działka nr 5, a podział nie nastąpi przed zawarciem transakcji.

Na działce będącej przedmiotem wniosku (działce 5) znajdują się łącznie trzy budynki o charakterze niemieszkalnym:

*   Budynek E - o charakterze biurowym,

*   Budynek F - o charakterze biurowym,

*   Budynek G - o charakterze przemysłowo-biurowym.

Wszystkie budynki były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez T. S.A.

Wnioskodawca wskazuje, że budynek G był remontowany - remont zakończył się w dniu 31 maja 2014 r. Pozostałe budynki były remontowane przed 2010 r. Wnioskodawca ani Sprzedający nie zna obecnie dokładnej daty, gdyż dokumentacja podatkowa z tego okresu nie jest już przechowywana. Jednakże niewątpliwie na wymienione Budynki nie były ponoszone nakłady stanowiące co najmniej 30% wartości budynku co najmniej w okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku (a więc także w okresie 2 lat od planowanego dnia sprzedaży).

W budynkach był przeprowadzony remont i nie były dokonywane ulepszenia.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od remontu ale nie było dokonywanych ulepszeń.

Budynki po remontach były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez T. S.A., tak jak zostało to opisane, także po remontach. Były więc oddane do użytkowania po remontach dawniej niż 2 lata temu, również okres pomiędzy ich dostawą a remontami będzie znacznie dłuższy niż 2 lata.

Budynki po remontach były wykorzystywane do komercyjnego najmu na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Końcowo, Wnioskodawca wskazuje, że dla identycznego stanu faktycznego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał już interpretacje indywidualne uznające stanowisko Wnioskodawców (innych podmiotów z grupy N…) za prawidłowe, w zakresie podatku VAT z 31 maja 2021 r. nr 0114 KDIP1 1.4012.216.2021.2.MŻ i z dnia 9 czerwca 2021r. nr 0111-KDIB2-3.4014.149.2021.2.JS oraz w zakresie PCC z dnia 8 czerwca 2021 r. nr 0114 KDIP1 1.4012.214.2021.2.MM i z dnia 11 czerwca 2021 r. nr 0111-KDIB2-3.4014.151.2021.2.JKA.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę budynków opodatkowaną podatkiem VAT?
2.  Czy Kupującemu w związku z planowaną transakcją będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Planowana transakcja Sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła dostawę budynków podlegającą opodatkowaniu VAT.
2.  Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zawarciem planowanej transakcji.

Uzasadnienie:

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Aby jednak doszło do uznania danej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działanie w charakterze podatnika było przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE, który w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. Jakkolwiek sprawa dotyczyła sprzedaży z majątku prywatnego osoby fizycznej, Trybunał w wyroku wskazał elementy, jakie należy uwzględnić przy ocenie, czy dana czynność musi zostać zaliczona do wykonywanej w charakterze podatnika. W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem planowanej transakcji będzie Nieruchomość wchodząca w skład majątku Sprzedającego, który jest podatnikiem VAT. Ponadto przed sprzedażą Sprzedający za pośrednictwem we własnym zakresie lub przez pełnomocnika podjął lub planuje podjąć czynności przygotowujące Nieruchomość do sprzedaży na rzecz Kupującego. W stanie faktycznym zgodnym z opisanym zdarzeniem przyszłym, w ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach planowanej transakcji będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższa regulacja odwraca zatem na gruncie przepisów ustawy o VAT sytuację znaną z prawa cywilnego, w której to budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe i tym samym dzielą jego los prawny. To oznacza, że w razie zbycia gruntu (w tym także prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części), a grunt, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części, dzieli ich los prawny i jest opodatkowany na tych samych zasadach, jakie dotyczą tych obiektów budowlanych. W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem transakcji jest prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności posadowionych na niej Budynków. W świetle powołanych przepisów ustawy o VAT transakcja będzie zatem stanowiła odpłatną dostawę budynków.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że okolicznością, która ma znaczenie dla stwierdzenia występowania zwolnienia jest pierwsze zasiedlenie. Powyższy przepis zwalnia bowiem dostawę budynku (zabudowanej nieruchomości) pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym zdarzeniu przyszłym budynki znajdujące na nieruchomości zostały oddane do używania wcześniej, niż w odstępie dwóch lat od złożenia wniosku. W okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku budynki nie były także przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wydatki takie nie będą dokonywane również pomiędzy złożeniem niniejszego wniosku, a planowaną transakcją. To oznacza, że transakcja będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia; tym samym będzie ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że najpóźniej na jeden dzień przed dokonaniem transakcji Strony wspólnie złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego oświadczenie, w którym wskazane zostaną dane stron (nazwa, NIP, osoby reprezentujące), przedmiot planowanej transakcji, adres nieruchomości oraz planowaną datę jej zawarcia; z oświadczenia będzie wynikało, że strony rezygnują ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie transakcji, transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem, z uwagi na powyższe transakcja będzie podlegała opodatkowaniu.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu wykorzystywania jej wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie mu zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją w odniesieniu do całej kwoty związanej z jej nabyciem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) jak i budynek, budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym podmiot dokonujący czynności, polegających na wykorzystywaniu nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z wniosku wynika że Wnioskodawca – Kupujący jest częścią grupy realizującej przedsięwzięcia deweloperskie – głównie mieszkaniowe. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i posiada prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej zabudowaną działkę gruntu nr 5 oraz prawo własności posadowionych na niej budynków. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Wnioskodawcy prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności Budynków. Przedmiotem planowanej transakcji będzie działka nr 5.

Działka nr 5 jest działką zabudowaną. Na działce znajdują się łącznie trzy budynki o charakterze niemieszkalnym.

Budynek G był remontowany - remont zakończył się w dniu 31 maja 2014 r. Pozostałe budynki były remontowane przed 2010 r. Na wymienione budynki nie były ponoszone nakłady stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku w okresie 2 lat poprzedzających transakcje sprzedaży nieruchomości. Wszystkie Budynki po remontach były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. Były więc oddane do użytkowania a okres między ich dostawą a przeprowadzonymi remontami będzie dłuższy niż 2 lata.

Wskazane budynki znajdowały się na Nieruchomości już w momencie nabycia w 1963 r. Budynki te były przedmiotem umów najmu zawieranych w różnych okresach czasowych.

Żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania.

Ponadto Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę wskazanych budynków. Niezależnie od daty uzyskania pozwolenia, rozbiórka zostanie przeprowadzona dopiero po zawarciu planowanej umowy.

Sprzedającemu przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie nastąpiło w 1963 r.

Nabywca zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż, co stanowi czynność opodatkowaną VAT.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę budynków opodatkowaną podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wynika, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu wskazać należy, że w przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku, ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle (art. 29a ust. 8 ustawy).

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis, obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jak wskazał Wnioskodawca, budynki znajdujące się na działce będącej przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę zostały oddane do użytkowania przed 1990 r., a następnie budynki te były przedmiotem wielu umów najmu. Jeden z budynków był remontowany - remont zakończył się w 2014 r. Pozostałe budynki były remontowane przed 2010 r. Wszystkie budynki zostały przekazane do ponownego użytkowania bezpośrednio po przeprowadzeniu remontu, zatem nastąpiło pierwsze zasiedlenie dla tych budynków. Ulepszenia (o ile były) do żadnego z budynków nie przekroczyły w okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku (a więc także do dnia sprzedaży) 30% ich wartości początkowej. Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie nastąpiło w 1963 r. Ponadto żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania.

Tym samym spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla dostawy ww. budynków posadowionych na działce 5, gdyż sprzedaż budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a okres od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata.

Zatem skoro sprzedaż budynków znajdujących się na działce nr 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym, na którym budynki te są posadowione, także będzie zwolniona z podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT. Ponadto obie Strony transakcji są zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku VAT.

W tej sytuacji, jeśli zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 5 wraz z posadowionymi na niej budynkami będzie mogła być opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Jak rozstrzygnięto wyżej po wyborze opcji opodatkowania (po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Ponadto Wnioskodawca nabytą Nieruchomość wykorzysta do czynności opodatkowanych podatkiem VAT polegających na budowie budynków mieszkalnych z lokalami na sprzedaż.

Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości opisanej we wniosku.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Nadmienia się, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.