Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1121/13-5/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-02-21
Teza: Sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2013 r. (data wpływu 22 listopada 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 lutego 2014 r. (data wpływu 21 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 1 czerwca 2001 roku, jako czynna Zawodniczka uprawiająca piłkę siatkową, Wnioskodawczyni podpisała „Umowę sponsoringową” ze Sponsorem – „A” S.A. (dalej Sponsor) przy udziale Klubu Sportowego „B” (dalej Klub), określającą zasady współpracy pomiędzy Zawodniczką, Sponsorem a Klubem. Umowa została podpisana na czas określony do dnia 31 maja 2005 roku.

Następnie, w dniu 26 czerwca 2001 roku, w wykonaniu § 14 pkt 6 Umowy Sponsoringowej pomiędzy Zawodniczką a Sponsorem została zawarta umowa przedwstępna (w formie aktu notarialnego) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości położonej w P. o powierzchni użytkowej 54,80 m2, dla której Sąd Rejonowy oraz sprzedaży tego lokalu za kwotę 174 264,00 zł i przeniesienia prawa jego własności. Zgodnie z § 4 Umowy Sponsoringowej cena sprzedaży została w całości uiszczona przez Zainteresowaną na mocy potrącenia zobowiązań wynikających z § 14 Umowy Sponsoringowej (zgodnie z tą umową Wnioskodawczyni miała otrzymywać od Sponsora stypendium, którego część miała być wpłacana Zainteresowanej bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez Wnioskodawczynię, a pozostała część była potrącana na poczet ceny za ww. mieszkanie – przez 5 lat trwania Umowy miało zostać potrącone łącznie 174 264,00 zł). Obie Strony wyraziły zgodę na powyższy sposób rozliczenia ceny.

Zainteresowana wypełniła wszystkie warunki Umowy Sponsoringowej, do których była zobowiązana. Natomiast, Sponsor (tj. „A” S.A.) w trakcie trwania Umowy ogłosił upadłość i nie wywiązał się z umowy, m.in. w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa jego własności na rzecz Wnioskodawczyni, pomimo że cena została zapłacona w całości (ponieważ do końca trwania umowy Zainteresowana grała w Klubie – nie rozwiązała umowy ani od niej nie odstąpiła – i wypłacano Wnioskodawczyni tylko umówioną cześć stypendium a pozostałą potrącano na poczet ceny mieszkania).

Pomimo wysłania wielu wezwań Upadłej Spółce do wykonania umowy przyrzeczonej, sprawa pozostała bez odpowiedzi. W związku z powyższym dnia 28 czerwca 2005 roku Wnioskodawczyni złożyła pozew do Sądu Okręgowego w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia prawa własności przedmiotowego lokalu. Sąd Okręgowy 26 października 2005 roku wydał wyrok zaoczny, w którym uznał ww. roszczenie w całości.

Powyższy wyrok zaoczny nie zdążył się uprawomocnić, gdyż Spółka ogłosiła upadłość i wyrok Sądu Okręgowego stracił moc prawną.

Zainteresowana nadmieniła, że dnia 21 maja 2007 roku po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego (przez Urząd Miasta)orzeczono decyzją o zameldowaniu Zainteresowanej na pobyt stały, w wyżej opisywanym lokalu mieszkalnym, decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

W toku trwającego postępowania upadłościowego Spółki „A” (w następnych latach już spółki zwanej „C S.A.”) Zainteresowana złożyła wniosek o zgłoszenie wierzytelności wobec Upadłego (Sponsora), które zostało uwzględnione w całości przez Syndyka w kwocie 174 264,00 zł. W trakcie długotrwałego postępowania upadłościowego Syndyk wyraził ostatecznie zgodę na przeniesienie prawa własności do ww. nieruchomości położonej w P. na rzecz Wnioskodawczyni, po uprzednim dopłaceniu kwoty 2 000,00 zł brutto za l m2, co daje łącznie kwotę 108 600 zł. To był jedyny możliwy sposób nabycia prawa własności przedmiotowego lokalu przez Wnioskodawczynię, niestety wiążący się z kolejnym obciążeniem finansowym Zawodniczki (bo już raz za nie zapłaciła poprzez dokonywane potrącenia wynikające z Umowy Sponsoringowej).

W dniu 30 lipca 2009 r. ostatecznie została zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży oraz przeniesienia prawa własności ww. lokalu w formie aktu notarialnego. Ponadto Zainteresowana uiściła umówioną z Syndykiem kwotę 105 544,80 zł. Nieruchomość została nabyta do wspólnego majątku małżonków, jako ustawowa wspólność majątkowa (w 2007 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński), natomiast w 2010 r. małżonkowie zawarli umowę ustanawiającą rozdzielność majątkową.

Ponadto, aby zamieszkać w ww. lokalu Wnioskodawczyni dokonała jego remontu – w chwili jego przekazania Wnioskodawczyni w posiadanie przez Sponsora, było ono „w stanie deweloperskim”.

Zainteresowana nadmieniła również, że w wyniku nie wywiązania się Sponsora z postanowień Umowy Sponsoringowej i w celu finalizacji zakupu ww. lokalu mieszkalnego poniosła wydatki na pomoc prawną (adwokat) łącznie w kwocie 6 000,00 zł. Pod koniec 2013 roku małżonkowie planowali sprzedać ww. lokal mieszkalny za kwotę 300 000,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w zaistniałej sytuacji:

1.  do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 roku Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć następujące kwoty:
    *   kwotę powstałą z tytułu potrąceń wynikających z postanowień ww. Umowy Sponsoringowej w wysokości 174 264,00 zł (kwota, którą Zainteresowana zapłaciła będąc stanu wolnego),
    *   kwotę 108 600,00 zł, którą małżonkowie dopłacili ze wspólnego majątku małżeńskiego Syndykowi,
    *   kwotę 6 000,00 zł poniesioną na pomoc prawną w celu odzyskania lokalu,
    *   koszty notarialne i wynagrodzenie notariusza poniesione przy zakupie lokalu,
    *   wydatki związane z jego remontem;
2.  do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości Zainteresowana może zaliczyć wydatki poniesione na prowizję pośrednika w sprzedaży nieruchomości oraz koszty notarialne i wynagrodzenie notariusza?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

W 2009 roku na podstawie aktu notarialnego małżonkowie nabyli prawo własności (współwłasność wraz z małżonkiem) lokalu mieszkalnego, który zaplanowali sprzedać w 2013 roku.

W opisanej sytuacji nie upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dokonanie odpłatnego zbycia nabytej w 2009 roku nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można, np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej. W przedmiotowej sprawie można uznać jako koszt odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatki poniesione z tytułu opłat notarialnych, tj. koszty notarialne i wynagrodzenie notariusza oraz prowizję pośrednika przy sprzedaży lokalu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 roku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5).

Jak stanowi art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Zatem, określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że na zakup ww. nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła wydatek w kwocie 174 264,00 zł (z tytułu potrąceń z umówionego stypendium), ponieważ dopełniła wszystkich warunków Umowy Sponsoringowej.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że ww. kwota stanowi również dla Zainteresowanej koszt uzyskania przychodu.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

W przedmiotowej sprawie, do takich wydatków niewątpliwie można zaliczyć wydatki związane z remontem tego lokalu mieszkalnego, ponieważ poczynione nakłady zwiększyły jego wartość.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzi, że:

*   do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 roku Zainteresowana może zaliczyć: kwotę potrąceń dokonanych przez Sponsora w wysokości 174 264,00 zł, kwotę którą uiściła Syndykowi w wysokości 108 600,00 zł, wydatki związane z pomocą prawną w wysokości 6 000,00 zł oraz wydatki związane z remontem mieszkania;
*   do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki poniesione na prowizje pośrednika w sprzedaży nieruchomości oraz koszty notarialne i wynagrodzenie notariusza.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.