Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-16
Teza: Sprzedaż nieruchomości gruntowej
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 29 stycznia 2019 r. (data wpływu 4 lutego 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 marca 2019 r. (data wpływu 25 marca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej wydzierżawianej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (pyt. Nr 1-3) **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku dochodowego od osób prawnych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 11 marca 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.1.RK, Nr 0111-KDIB2-3.4010.35.2019.3.MK, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 11 marca 2019 r. (data doręczenia 13 marca 2019 r. identyfikator poświadczenia doręczenia ePUAP – …). Zainteresowany będący stroną postępowania uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 18 marca 2019 r. (data wpływu 25 marca 2019 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 19 marca 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana ….,

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: X Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością,

przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz właścicielem sąsiadujących ze sobą następujących nieruchomości gruntowych (dalej: Nieruchomości gruntowe):

1.  Działka o nr 687/1,
2.  Działka o nr 688/6,
3.  Działka o nr 688/7,
4.  Działka o nr 693/1,
5.  Działka o nr 693/2,
6.  Działka o nr 693/3,
7.  Działka o nr 693/6,
8.  Działka o nr 696/3,
9.  Działka o nr 697/3,
10.  Działka o nr 700/1.

Wszystkie z ww. działek zakupione zostały przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania od osób fizycznych, przy czym działki wskazane w pkt 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 zakupione zostały w 2012 r., działka wskazana w pkt 3 zakupiona została w 2011 r., a działka wskazana w pkt 10 - 2016 r.

Dnia 1 kwietnia 2014 r. Zainteresowany będący stroną postępowania zawarł z X Sp. z o.o. z siedzibą w … - Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej jako: Spółka) umowę dzierżawy nieruchomości gruntowych wskazanych w pkt 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (dalej: Umowa dzierżawy).

Od 1 grudnia 2014 r. Zainteresowany będący stroną postępowania wydzierżawia ponadto ww. Spółce - dodatkową działkę, na której znajduje się parking. Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski i zajmuje się produkcją papieru toaletowego, papierowych ręczników, papieru przemysłowego, jak również produktów z domieszką różnego rodzaju włóknin. Sprzedaż wyprodukowanych przez Spółkę towarów w całości podlega opodatkowaniu VAT.

Zainteresowany będący stroną postępowania jest jedynym udziałowcem ww. Spółki i jednocześnie Prezesem Zarządu tej Spółki, zatrudnionym na podstawie umowy o pracę. Przychody z tytułu dzierżawy podlegają po stronie Zainteresowanego będącego stroną postępowania opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Zgodnie z Umową dzierżawy, Spółka - ma prawo dysponowania ww. nieruchomościami na cele budowlane, tj. Spółka ma prawo dokonywać zmian w przedmiocie dzierżawy - nieruchomościach gruntowych. Spółka pokrywa także wszelkie koszty związane z korzystaniem przez nią z wynajmowanych nieruchomości, w tym m.in. koszty energii elektrycznej, gazu, wody, czy podatku od nieruchomości (w szczególności podatek od budynków i budowli).

Po zakończeniu dzierżawy Spółka zobowiązana jest na podstawie Umowy dzierżawy do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, tj. stanu z dnia podpisania Umowy, co oznacza m.in. konieczność usunięcia wszystkich poczynionych na gruncie nakładów.

W trakcie trwania Umowy dzierżawy, na części dzierżawionych gruntów wybudowane zostały następujące nieruchomości budowlane: na działce o nr 688/6 - biurowiec, na działkach o nr: 688/7, 693/1, 693/6, 696/3, 697/3 - hala produkcyjno-magazynowa.

Dodatkowo, zgodnie z decyzją z dnia 6 września 2017 r., Nr …., Starosta … udzielił Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania pozwolenia na budowę kolejnej hali magazynowej na działkach o nr 688/6, 693/6, 696/3, 697/3 oraz 700/1.

W związku z planowaną inwestycją w zakresie budowy hali magazynowej, o której mowa powyżej, Umową dzierżawy objęta została także działka o nr 700/1 (aneks do Umowy dzierżawy). Wszystkie nakłady związane z wybudowaniem ww. obiektów budowlanych oraz ich utrzymaniem poniosła/poniesie ww. Spółka.

Spółka dokonała odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z budową ww. budynków. Ww. budynki nie stanowią budynków mieszkalnych oraz nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Biurowiec i hala produkcyjno-magazynowa zostały natomiast wpisane do ewidencji środków trwałych Spółki. Nakłady na budowę drugiej hali stanowią w Spółce „środki trwałe w budowie”.

Zgodnie z Planem Zagospodarowania Terenu (PZT) .., działki, poza działką wskazaną w pkt 10, stanowią teren zabudowy produkcyjno-usługowej. Faktycznie zabudowa znajduje się jednak jedynie na części działek, tj. działkach wskazanych w pkt 2, 3, 4, 7, 8, 10 oraz działce z pkt 5, na której zgodnie z wyrysem mapy ewidencyjnej znajduje się część budynku, mimo że w rejestrze gruntów brak jest wzmianki o jakiejkolwiek zabudowie (dalej: Zabudowane nieruchomości gruntowe).

Część sprzedawanych nieruchomości gruntowych wciąż pozostaje niezabudowana (tj. działka wskazana w pkt 1 i 6).

Postawione na nieruchomościach gruntowych budynki są użytkowane wyłącznie przez Spółkę, dla potrzeb prowadzonej przez nią działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania planuje sprzedaż działek wskazanych w pkt 1-10 w związku z zastosowaniem art. 231 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025; dalej: Kodeks cywilny).

Zainteresowany będący stroną postępowania nie dokonywał przy tym dotychczas sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych.

Sprzedaż ww. nieruchomości gruntowych nastąpić miałaby bez uprzedniego rozwiązywania Umowy dzierżawy, i tym samym bez uprzedniego rozliczenia między stronami poczynionych przez Spółkę nakładów na wybudowanie nieruchomości budynkowych na dzierżawionym gruncie oraz przywracania dzierżawionego gruntu do stanu poprzedniego, tj. wyburzenia/usuwania postawionych na tym gruncie budynków.

Cena zapłacona przez Spółkę, jako nabywcę nieruchomości, ma odpowiadać wartości wyłącznie samych działek budowlanych i nie uwzględnia wartości posadowionych przez Spółkę na tych działkach nieruchomości użytkowych, tj. hali i biurowca, a także wartości nakładów poczynionych na budowę kolejnego budynku.

Wartość wzniesionych przez Spółkę (poczynionych nakładów) na nabywanych przez tę Spółkę - gruntach znacznie przekracza wartość nabywanych gruntów.

W piśmie z dnia 18 marca 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowano opis wskazując, że Zainteresowany będący stroną postępowania posiada inne nieruchomości gruntowe oprócz nieruchomości wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Nieruchomości te są użytkowane na własne potrzeby i nie są one przedmiotem najmu lub dzierżawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychody z tytułu sprzedaży przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania Nieruchomości gruntowych, w stosunku do których upłynął okres 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego ich nabycia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, podlegają/podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT)?
2.  Czy w analizowanej sytuacji, w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania w 2016 r., przychody z tytułu sprzedaży tej nieruchomości podlegają/podlegać będą opodatkowaniu PIT?
3.  Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej podlegający opodatkowaniu PIT, stanowi/stanowić będzie wartość odpowiadającą cenie tej nieruchomości określonej w planowanej umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia?
4.  Czy w analizowanej sytuacji, w przypadku sprzedaży Nieruchomości gruntowych na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy (Spółki), który to Dzierżawca poniósł nakłady na zabudowanie tych nieruchomości, nierozliczenie tych nakładów między stronami w związku z planowaną umową sprzedaży skutkuje/skutkować będzie powstaniem po stronie Zainteresowanego będącego stroną postępowania, przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT?
5.  Czy w analizowanej sytuacji, nierozwiązanie Umowy dzierżawy i nierozliczenie poczynionych przez Spółkę nakładów na zabudowanie cudzych gruntów - Zainteresowanego będącego stroną postępowania, które to grunty stanowić mają przedmiot planowanej umowy sprzedaży, skutkuje/skutkować będzie powstaniem po stronie Spółki przychodu z nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT?
6.  Czy w analizowanej sytuacji Spółka powinna kontynuować na dotychczasowych zasadach ewidencjonowanie oraz amortyzowanie biurowca i hali produkcyjno-magazynowej, które to budynki zostały wpisane do jej ewidencji środków trwałych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych w zakresie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w odniesieniu do pytań Nr 1-3 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w odniesieniu do pytania Nr 4 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych oraz pytań Nr 5-6 dotyczących ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Zainteresowanych odnośnie pytania nr 1, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.; dalej jako: PIT), „opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku”.

Przepis ten, wprowadza ogólną zasadę, że na gruncie ustawy o PIT opodatkowaniu podlegają wszystkie dochody podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wskazane przez ustawodawcę jako dochody zwolnione lub w stosunku do których zaniechano poboru podatków.

Zgodnie zatem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (z zastrzeżeniem ust. 2 tego artykułu) – „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

W ust. 2 wskazane zostało, że przepisu tego nie stosuje się m.in. do odpłatnego zbycia „składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat” (pkt 3).

Art. 14 ust. 2 ustawy o PIT reguluje natomiast kwestię zaliczania określonego rodzaju przychodów do przychodów z działalności gospodarczej. I tak, w pkt 1 wskazane zostało, że przychody z działalności gospodarczej stanowią również: „przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (\`(...)\`)

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c (\`(...)\`)”.

Art. 14 ust. 2c ww. przepisu dodaje, że: „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio”.

Odwołując się do ww. przepisów ustawy o PIT stwierdzić zatem można, że przychody osiągnięte z tytułu sprzedaży Nieruchomości gruntowych zaliczone być mogą do jednego z dwóch źródeł przychodów, tj. przychodów z:

1.  odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT), lub
2.  działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT),

\- przy czym należy dodać, że klasyfikacja wskazana powyżej w pkt 2, tj. przychód z działalności gospodarczej, stanowi w tym zakresie jedynie uzupełnienie klasyfikacji (zasady) podstawowej wskazanej w pkt 1 (klasyfikacja jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości).

Tym samym, uznanie danego przychodu za przychód ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza, może mieć miejsce tylko wówczas, gdy po przeanalizowaniu charakteru przedmiotu i stron transakcji w kontekście przesłanek wskazanych w przepisach, klasyfikacja taka nie będzie budzić jakichkolwiek wątpliwości. Jeżeli jednak wątpliwości takie się pojawią, tj. dany przychód nie będzie mógł zostać zaklasyfikowany jednoznacznie jako przychód z działalności gospodarczej, domniemywać należy, że jest to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wobec powyższego, aby móc zaliczyć przychód ze sprzedaży do przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, sprzedaż następować musi w wykonywaniu działalności gospodarczej lub towar wykorzystywany być musi na potrzeby związane z taką działalnością.

W drugim przypadku, spełnione zostać muszą przy tym łącznie trzy dodatkowe przesłanki wskazane wprost w przepisach prawa:

1.  sprzedaż ta dotyczyć musi środka trwałego,
2.  środek ten musi podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, oraz
3.  przedmiotem zbycia nie mogą być składniki majątku wymienione w ust. 2c.

W związku z ww. przesłankami, stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie brak jest podstaw do zaliczenia przychodów ze sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości gruntowych do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o PIT.

Nieruchomości te nie są ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz, przede wszystkim, nie były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Świadczy o tym przede wszystkim fakt, że Zainteresowany będący stroną postępowania nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o PIT. Ponadto, osiągany przez Niego przychód w związku z wydzierżawieniem przedmiotowych nieruchomości Spółce podlegają opodatkowaniu w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z tej formy opodatkowania mogą korzystać natomiast osoby prywatne zawierające umowy dzierżawy, ale nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Odwołując się natomiast do definicji działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT, zgodnie z art. 5a pkt 6, przez działalność gospodarczą rozumie się „działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

Zgodnie z linią orzeczniczą sądów administracyjnych, zbycie składników majątku (nieruchomości gruntowych) uznawane jest za zbycie w wykonywaniu działalności gospodarczej na gruncie przepisów ustawy o PIT wówczas, gdy podatnik (Wnioskodawca będący właścicielem działek), prowadzi działalność polegającą na obrocie nieruchomościami, sprzedaż taką cechuje pewna regularność, powtarzalność, profesjonalizm, a w odniesieniu do rzeczy będących przedmiotem zbycia można użyć określenia „towary handlowe”. Przykładowo, w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 612/05, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „W definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 2 ust. 1 powołanego aktu prawnego znalazły już swój normatywny wyraz cechy ciągłości i zorganizowania działalności gospodarczej, czego wnoszący skargę kasacyjną prezentując swój sposób rozumienia art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uwzględnił. Zorganizowanie i ciągłość jako cechy normatywne pojęcia działalności gospodarczej wprowadzono do nowej ustawy pod wpływem orzecznictwa i doktryny, które doprecyzowały na przestrzeni lat ogólną definicję ustawy z dnia 23 grudnia 1988 r. (por. chociażby uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 117/91 – OSNCP, 1992, nr 5, poz. 65). We wskazanej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że działalność gospodarcza powinna mieć charakter zawodowy, a więc względnie trwały, podejmowane działania winny mieć charakter powtarzalny (nie okazjonalny) i podporządkowane powinny być wymogom racjonalności, a w konsekwencji przedsiębiorca uczestniczy w związku z jej prowadzeniem w obrocie gospodarczym. Działalność gospodarcza wywodzona w orzecznictwie jest zatem oparta m.in. na seryjności produkcji, standaryzacji transakcji, czy wreszcie stałej współpracy (por. K. Pawłowicz: Pojęcie działalności gospodarczej w pracy zbiorowej pod red. naukową M. Wierzbowskiego i M. Wyrzykowskiego: Prawo działalności gospodarczej. Zagadnienia administracyjne, Warszawa 2003, str. 88). Stąd nie każda czynność mająca zarobkowy charakter i podejmowana na własny rachunek będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tylko taka, której można przypisać cechy powtarzalności/regularności, ciągłości i profesjonalny (zorganizowany) charakter. Nie będą mieć natomiast takiego charakteru czynności incydentalne (choćby nawet były związane z samą działalnością gospodarczą, np. służyły jej wykonywaniu), których wykonywanie nie jest trwale związane z przedmiotem działalności gospodarczej, innymi słowy - na których wykonywaniu ta działalność gospodarcza nie polega”.

W związku z powyższym, planowanej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania sprzedaży nie można uznać za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w świetle przepisów ustawy o PIT. Świadczą o tym następujące okoliczności:

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania nie tylko nie prowadzi działalności w zakresie, np. usług deweloperskich, obrotu nieruchomościami, ale także w ogóle nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej;
2.  zbycie nieruchomości będzie miało charakter jednostkowy - Zainteresowany będący stroną postępowania nie dokonywał dotychczas sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości gruntowych;
3.  działania Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu swoim majątkiem prywatnym, tj. działania te polegają jedynie na lokowaniu wolnych środków finansowych, a nie na obrocie nieruchomościami, jak towarami handlowymi (nie można porównać ich do działań podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami).

W konsekwencji, w analizowanej sprawie, przychód z planowanego zbycia Nieruchomości gruntowych nie będzie traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie art. 14 ust. 2 ustawy o PIT. Do sprzedaży tej zastosowanie zatem znajdzie ogólna regulacja dot. przychodów ze zbycia nieruchomości, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. W przypadku tego przepisu, możliwość zaliczenia określonego przychodu do przychodu ze zbycia nieruchomości uzależniona jest od momentu dokonania takiego zbycia.

Przepis ten formułuje zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości występuje tylko wówczas, gdy zbycie to następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Jeżeli zatem, zbycie nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, zbycie takie nie będzie generować przychodu z ww. źródła, i tym samym, kwota uzyskana przez zbywcę, w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu.

W analizowanej sytuacji, Zainteresowany będący stroną postępowania dokonał nabycia nieruchomości – działek wskazanych w pkt 1-9 stanu faktycznego, w 2011 r. oraz w 2012 r. W związku z tym, sprzedaż tych nieruchomości opodatkowana mogłaby zostać PIT na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, w sytuacji, gdyby sprzedaż ta nastąpiła do końca roku 2016 lub 2017.

W konsekwencji, skoro od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości (2011 r. oraz 2012 r.) upłynął już okres przekraczający 5 lat, planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

Jeżeli natomiast, planowana sprzedaż działki wskazanej w pkt 10 stanu faktycznego (której nabycie nastąpiło w 2016 r.) nastąpi w 2022 r. lub później, to także pomiędzy końcem roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, a momentem jej zbycia, upłynie okres przekraczający 5 lat i sprzedaż tej nieruchomości również nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

Zdaniem Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, że Zainteresowany będący stroną postępowania nie jest i/nie będzie zobowiązany rozpoznawać z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych wskazanych w pytaniu nr 1, przychodu podatkowego na gruncie ustawy o PIT.

W analizowanej sytuacji, Nieruchomości gruntowe nie są wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej, ani też nie są zbywane w ramach jej wykonywania, w związku z czym nie spełniają wszystkich przesłanek wskazanych w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT dla uznania przychodu osiągniętego z tytułu ich zbycia za przychód z działalności gospodarczej.

Ponadto, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości do momentu ich zbycia upłynie okres przekraczający 5 lat, to nie powstanie także przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Zdaniem Zainteresowanych odnośnie pytania nr 2, jak wskazano w uzasadnieniu do pyt. nr 1, przychody z tytułu sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości gruntowych nie podlegają opodatkowaniu jako przychody z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT (szerzej: uzasadnienie do stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1).

Do sprzedaży nieruchomości wskazanej w pyt. nr 2 znajdzie zatem zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, zgodnie z którym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zbycie to następuje w okresie nieprzekraczającym pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Zainteresowany będący stroną postępowania, oprócz sprzedaży nieruchomości objętych pytaniem nr 1, planuje także dokonanie sprzedaży działki wskazanej w pkt 10 stanu faktycznego, tj. działki o nr 700/1, której nabycie nastąpiło w 2016 r. Jeżeli zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi wcześniej niż w 2022 r., to pomiędzy końcem roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, a momentem jej zbycia, upłynie okres krótszy niż okres pięciu lat. Tym samym sprzedaż ta podlegać będzie opodatkowaniu PIT na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, jako odpłatne zbycie nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku nieruchomości gruntowej wskazanej w pytaniu nr 2 wniosku, przychód ze sprzedaży tej nieruchomości podlega/podlegać będzie opodatkowaniu PIT, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do momentu jej zbycia upłynie okres nieprzekraczający 5 lat. Wówczas to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości spełniać będzie bowiem przesłanki do zaklasyfikowania go jako przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Zdaniem Zainteresowanych odnośnie pytania nr 3, ustalając wysokość przychodu Zainteresowanego będącego stroną postępowania podlegającego opodatkowaniu PIT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odwołać się należy do art. 19 ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem, „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio”.

Wobec powyższego, zgodnie ze wskazanym przepisem, przychodem w analizowanej sytuacji będzie cena wskazana w umowie sprzedaży zawartej między Zainteresowanym będącym stroną postępowania a Spółką, pomniejszona o dodatkowe koszty w postaci, np. opłaty notarialnej. Cena zapłacona przez Spółkę jako nabywcę nieruchomości, ma natomiast odpowiadać wartości wyłącznie samych działek budowlanych i nie uwzględnia wartości posadowionych przez Spółkę na tych działkach nieruchomości użytkowych, tj. hali i biurowca, oraz nakładów na budowę kolejnej hali.

Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje przy tym, że sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości gruntowych dokonana ma zostać w związku z roszczeniem z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, „Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”.

Przepis art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego służyć ma ochronie interesów zarówno właściciela danych gruntów, jak i podmiotu, który poczynił nakłady na jego zabudowanie. Na jego podstawie możliwe jest bowiem przeniesienie własności samego gruntu, tj. bez przenoszenia własności posadowionych na nim przez inny podmiot budynków. W konsekwencji, w przypadku, w którym dzierżawca - Spółka nabędzie na własność zabudowany grunt w związku z roszczeniem Zainteresowanego będącego stroną postępowania, cena sprzedaży obejmować będzie wyłącznie wartość rynkową tych Nieruchomości gruntowych, bez wartości znajdujących się na nich budynków/nakładów.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej podlegającej opodatkowaniu PIT, przychód ze sprzedaży tej nieruchomości stanowi/stanowić będzie wartość odpowiadająca cenie tej nieruchomości określonej w planowanej umowie sprzedaży, tj. wartość samego gruntu, pomniejszona o różnego rodzaju koszty dodatkowe (koszty odpłatnego zbycia), np. opłaty notarialne, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Zainteresowanych.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tut. Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Zainteresowanych w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.