Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.683.2024.9.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-08
Teza: Uznanie sprzedającego za podatnika z tytułu sprzedaży
działek.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 października 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2024 r. (wpływ 24
    grudnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca

## Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, objęty nieograniczonym
    obowiązkiem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jest
    zatrudniony na umowie o pracę i jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych na zasadach ogólnych z tytułu otrzymywanego wynagrodzenia. Wnioskodawca
    nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca planuje podział i sprzedaż działki/działek (lub części działki)
    niezabudowanej w (...) (dalej jako sprzedawana nieruchomość). Kwestia sprzedaży jest
    obecnie przedmiotem oferty i prowadzone są negocjacje handlowe z potencjalnym
    nabywcą (deweloperem). Działka ta była przedmiotem darowizny w grudniu 2012 r. ze
    strony rodziców do majątku prywatnego Wnioskodawcy.
                                                    2Pierwotnie przedmiotem darowizny było 12 działek o wielkości 10-12 arów (1000-1200 m)
                              2oraz działka niepodzielona o wielkości 13.683 m. Działki te stanowiły majątek prywatny
    rodziców, które później zostały przekazane Wnioskodawcy jako forma zabezpieczenia
    materialnego.
    Wnioskodawca w latach poprzednich sprzedawał przedmiotowe działki (otrzymane jako
    już podzielone) deweloperowi bez dodatkowych działań zwiększających atrakcyjność
    nieruchomości czy też aktywnego poszukiwania nabywców. Wszelkie działania
    inwestycyjne podejmował deweloper w ramach swoich działań. Wnioskodawca
    ewentualnie udzielał deweloperowi stosownych pełnomocnictw na podstawie umów
    przedwstępnych kupna-sprzedaży nieruchomości o występowanie o pozwolenia
    budowlane lub zgody na przyłączenie mediów (na czas procesowania umów sprzedaży
    nieruchomości), czy też dokonanie na działkach Wnioskodawcy odpowiednich działań
    związanych z prowadzonym przez dewelopera procesem inwestycyjnym, (np. konieczność
    zmiany melioracji).
    Obecnie deweloper jest zainteresowany nabyciem kolejnych działek od Wnioskodawcy.
    Ponieważ działka jaką posiada Wnioskodawca jest duża, a tym samym cena nabycia jest
    wysoka, deweloper zaproponował podział działek i sprzedaż poszczególnych działek po
    przeprowadzeniu podziału. Z tego względu są obecnie prowadzone negocjacje dotyczące
                          2podziału działki o powierzchni 13.683 m na mniejsze działki oraz odsprzedaży tych
    działek deweloperowi na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W
    związku z możliwością otrzymania oferty od innych przedsiębiorców (deweloperów)
    rozważane są różne opcje sprzedaży nieruchomości, także innym deweloperom.
    W praktyce gospodarczej deweloperzy jeszcze przed podpisaniem aktu sprzedaży
    nieruchomości żądają udzielenia pełnomocnictwa, które jest bardzo zróżnicowane i
    dotyczy głównie rozpoczęcia przez dewelopera inwestycji jeszcze przed podziałem
    nieruchomości, korzystania z nieruchomości przy kontynuacji inwestycji, dokonania zmian
    udziałów w nieruchomości wspólnej, składania oświadczeń w toku postępowań
    administracyjnych, sądowych. Z taką prośbą także wystąpił deweloper zainteresowany
    nabyciem nieruchomości (działek) od Wnioskodawcy, tak aby jego proces inwestycyjny nie
    był spowolniony oczekiwaniem na podział nieruchomości na mniejsze działki.

    Działania bezpośrednie jakie podejmie Wnioskodawca (jeszcze przed podpisaniem aktu
    sprzedaży nieruchomości) dotyczyłyby ewentualnie podziału działki na mniejsze działki
    oraz właśnie udzielenie pełnomocnictw deweloperowi w celu rozpoczęcia procesu
    inwestycyjnego przez dewelopera (doprowadzenie mediów czy też występowania o zgody
    na zabudowanie nieruchomości). Działania te będzie podejmować deweloper i tylko w
    niezbędnym zakresie. Podział działki na mniejsze działki wynika głównie z kwestii
    praktycznych, tj. zakup dużej działki przez dewelopera oznaczałby znaczny wydatek
    finansowy po stronie dewelopera, a to utrudnia znalezienie nabywcy ze względu na
    wartość transakcji, więc podział działki na mniejsze działki umożliwia deweloperowi
    nabycie poszczególnych działek (możliwa sprzedaż etapami w miarę posiadanych
    możliwości finansowych przez dewelopera), zaś Wnioskodawcy umożliwia sprzedaż
    działek bądź to w określonym przedziale czasu (kilka lat) bądź sprzedaż działek różnym
    nabywcom.
    W ramach dotychczasowych ustaleń biznesowych, to deweloper zająłby się kwestią
    podziału działki tak aby podział był zgodny z wymogami planów miejscowych, aby podział
    odpowiadał jego wymaganiom biznesowym, (np. zabudowy bliźniaczej, budowy dwóch
    budynków na jednej działce) i ustaleniom w zakresie kupna sprzedaży.
    Wnioskodawca dzieląc działkę na mniejsze działki podzieli całą nieruchomość niezależnie
    od ilości działek jakie nabędzie ostatecznie deweloper, tak aby w kolejnych latach móc
    dokonywać sprzedaży posiadanych (niesprzedanych) działek – możliwym jest, iż
    deweloper obecnie nabywający część z działek (jeżeli nie nabędzie jednorazowo
    wszystkich działek) dokonywałby dalszych nabyć w kolejnych latach w ramach jego
    potrzeb.
    Sprzedaży będą podlegały nieruchomości niezabudowane (grunty). Wnioskodawca nie
    planuje podejmowania działań mających na celu zabudowanie działek po podziale, nie
    planuje występować o pozwolenia budowlane, nie planuje występować zgody na
    podłączenia mediów. Wszelkie działania mające na celu rozpoczęcie procesu
    inwestycyjnego może jednakże podejmować deweloper jeszcze przed podpisaniem aktu
    kupna-sprzedaży nieruchomości na podstawie otrzymanych pełnomocnictw z
    jednoczesnym zobowiązaniem do przeniesienia otrzymanych pozwoleń na dewelopera.
    Uzyskany dochód z tytułu odpłatnego zbycia sprzedawanych nieruchomości
    Wnioskodawca planuje głównie przeznaczyć na zakup lokali mieszkaniowych (jako
    długoterminowa lokata kapitału) lub ulokowanie na kontach bankowych w formie
    depozytów. W ramach negocjacji handlowych możliwym jest też, iż Wnioskodawca w
    ramach zapłaty otrzyma domy/segmenty wybudowane przez dewelopera. Dotychczas
    Wnioskodawca dokonywał jedynie transakcji sprzedaży nieruchomości bez podejmowania
    jakichkolwiek działań inwestycyjnych, (np. bez podziałów nieruchomości). Wszelkie
    działania inwestycyjne podejmował deweloper.
                                      2Obecnie w zakresie posiadanej działki o powierzchni 13.683 m Wnioskodawca musi
    dokonać stosownych podziałów działki na mniejsze nieruchomości (nadal jednak nie będą
    podejmowana działania w zakresie uzbrojenia działek lub zwiększenia ich atrakcyjności –
    jak zostało wskazane takie działania może jednakże podejmować deweloper na podstawie
    udzielonych mu pełnomocnictw w ramach realizowanej sprzedaży działek).
    Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania takich działań (podział działki na
    mniejsze działki) jako czynność skutkującą uznaniem Wnioskodawcy jako podatnika VAT i
    tym samym opodatkowana podatkiem VAT sprzedaży wydzielonych działek.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Przedmiotem podziału oraz dalszej sprzedaży wydzielonych z niej działek ma być
                                        2wyłącznie działka niezabudowana w (...) o powierzchni 13.683 m.
    Wnioskodawca nie trudni się zakupem działek i dalszą ich odsprzedażą. Pytanie dotyczy
    działki otrzymanej od rodziców i stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy.

                                2Opisana we wniosku działka o powierzchni 13.683 m została otrzymana od rodziców jako
    forma zabezpieczenia pieniężnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca traktuje tę działkę jako
    majątek stanowiący źródło dodatkowego kapitału i zarazem forma oszczędności. Działka
    ta nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej (Wnioskodawca nie prowadzi
    żadnej działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie wynajmował działki i nie planuje
    wynajmu tych działek. Po podziale działki na mniejsze działki zamierza sprzedać
    przedmiotowe działki a pozyskane środki pieniężne wykorzystać na swoje potrzeby, zaś
    nadwyżkę ulokować w inne aktywa (akumulacja majątku).
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej, nie jest zarejestrowanym podatnikiem
    VAT, nie jest rolnikiem ryczałtowym. Działki stanowią formę majątku posiadanego przez
    Wnioskodawcę. Działki nie są i nie będą do dnia zbycia wykorzystywane do działalności
    rolniczej.
    Działka mająca być przedmiotem podziału nie jest i nie będzie udostępniana innym
    osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.
    Wnioskodawca nie planuje tych działek udostępniać innym osobom (w tym, np.
    przyszłemu nabywcy) na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem, dzierżawa,
    użyczenie, czy też inna umowa. Wnioskodawca zamierza zamienić aktywo w postaci
    nieruchomości na aktywo w formie środków pieniężnych.
                                2Opisana we wniosku działka o powierzchni 13.683 m, ze względu na swoją wielkość a tym
    samym cenę sprzedaży, jest aktywem trudno zbywalnym. Z tego względu planowany jest
    podział na mniejsze działki, a tym samym niższa cena jednostkowa, pozwalać będzie na
    łatwiejsze znalezienie nabywcy.
    Wnioskodawca planuje podzielić posiadaną działkę na kilka/kilkanaście działek. Sam
    podział jest uzależniony od kilku elementów takich jak możliwość uzyskania zgody,
    zgodność z planami miejscowymi, możliwości geodezyjne.
    Docelowo wszystkie działki powstałe z podziału mają być sprzedane.
    Sama sprzedaż działek (sprzedaż jednemu deweloperowi lub różnym nabywcom) będzie
    wynikiem sytuacji rynkowej. Jeżeli deweloper zdecyduje się na zakup wszystkich działek, to
    Wnioskodawca będzie chciał sprzedać wszystkie działki. Mając jednakże na uwadze
    trudności sprzedaży jednej dużej działki jednemu nabywcy, co jest między innymi
    powodem podziału działki na mniejsze działki, tym samym Wnioskodawca spodziewa się,
    że sprzedaż będzie sukcesywna w miarę otrzymywanych ofert.
    Jak zostało wskazane we wniosku, przyszły nabywca poprosił o udzielenie
    pełnomocnictwa, które pozwala mu na rozpoczęcie jego procesu inwestycyjnego, np.
    wystąpienie o różnego rodzaju pozwolenia/uzgodnienia, które po sfinalizowaniu zakupu
    pozwolą mu sprawnie realizować proces inwestycyjny.
    Na pytanie czy przed sprzedażą wydzielonych działek Wnioskodawca planuje udzielić innej
    osobie/innemu podmiotowi, (np. developerowi) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek
    innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z
    transakcją sprzedaży działek, wskazano, że tak. Wnioskodawca przed sprzedażą
    wydzielonych działek udzielił developerowi pełnomocnictwa do działania w imieniu
    Wnioskodawcy w związku z transakcją sprzedaży działek. To był warunek dewelopera do
    dalszych rozmów o transakcji, dlatego Wnioskodawca się zgodził. Pełnomocnictwo
    upoważnia dewelopera do wystąpienia o podział działki na mniejsze działki i uzyskanie
    warunków przyłączeń mediów przez dostawców mediów.
    W odpowiedzi na pytanie czy przed sprzedażą wydzielonych działek będzie Pan
    podejmował – osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich - jakiekolwiek czynności
    wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości
    działek, np. uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń, uzbrojenie terenu,
    doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne (jeśli tak, należało wskazać jakie to

    będą czynności i nakłady) wskazano, że Wnioskodawca takich działań (podnoszących
    wartość działek) nie planuje podejmować. Wnioskodawca jest zainteresowany sprzedażą
    działek w takim stanie jak obecnie się znajdują. Natomiast jak zostało to wskazane we
    wniosku oraz w odpowiedzi na zadane pytania, Wnioskodawca udzielił i może udzielać
    innym potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa, na podstawie których przyszli nabywcy
    będą podejmowali działania jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego nabycia
    nieruchomości, (np. występowanie o wydanie warunków przyłączenia mediów).
    Wnioskodawca może zawierać umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości, jednakże
    obecnie nie planuje zawierania innych warunków sprzedaży poza ewentualną wpłatą
    zadatku/zaliczki i określenia czasu w jakim powinno dojść do sprzedaży działki/działek.
    Umowa przedwstępna jest zawierana zwłaszcza w sytuacji, kiedy zakup ma być
    kredytowany przez instytucje finansowe (banki na podstawie takiej umowy określają
    parametry kredytowania). Jest to więc pewien powszechnie występujący element, więc
    Wnioskodawca nie może wykluczyć takiego działania.
    Działki obecnie objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z planem miejscowym są to tereny zabudowy mieszkaniowej. Wnioskodawca nie
    występował o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do działek.
    Dla wydzielonych działek nie będzie potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy,
    gdyż plan miejscowy określa te tereny jako tereny zabudowy mieszkaniowej.
    Wszystkie sprzedawane działki były otrzymane od rodziców w formie darowizny. Działki te
    nie były więc nabywane przez Wnioskodawcę, były formą majątku przekazanego przez
    rodziców synowi. Posiadane działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę,
    stanowiły formę posiadanego majątku Wnioskodawcy. Sprzedaż działek była dokonywana
    przez okres kilku ostatnich lat. Celem sprzedaży działek była zamiana aktywa niepłynnego
    (trudno zbywalnego) na aktywa płynne, (tj. środki pieniężne). Uzyskane ze sprzedaży
    środki pieniężne były przeznaczone na bieżące funkcjonowanie, (m.in. budowę domu w
    którym Wnioskodawca mieszka wraz z rodziną) lub też zakup innych aktywów, które
    będzie łatwiej spieniężyć w sytuacji konieczności pozyskania środków pieniężnych.
    Sprzedanych było 11 działek, które przekazali Wnioskodawcy rodzice, działki były już
    podzielone. Wszystkie działki nabył jeden nabywca (deweloper). Sprzedane działki nie były
    zabudowane, nie były podejmowane żadne działania mające na celu podniesienie
    wartości tych działek.
    W odpowiedzi na pytanie czy przedmiotem zapytania jest wyłącznie kwestia uznania Pana
    za podatnika VAT z tytułu podziału i sprzedaży działek (art. 15 ustawy o VAT), czy również
    zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży działek (art. 43
    ustawy o VAT), a jeżeli tak to których konkretnie działek, wskazano, że przedmiotem
    zapytania jest kwestia uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu podziału i
    sprzedaży działek (art. 15 ustawy o VAT).
    Wnioskodawca uważa, że z tytułu podziału i sprzedaży przedmiotowych działek nie jest
    podatnikiem VAT, a tym samym pytania zawarte w części II pkt 1-2 wezwana nie mają do
    niego zastosowania.

## Pytanie

Czy Wnioskodawca dokonując podziału i sprzedaży opisanych w stanie faktycznym
    nieruchomości (działek), będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów
    i usług zobligowanego do ustalenia i zadeklarowania podatku VAT z tego tytułu?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując podziału i sprzedaży opisanych w stanie faktycznym
    nieruchomości (działek), Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika
    podatku od towarów i usług i nie będzie zobligowany do ustalenia i zadeklarowania
    podatku VAT z tego tytułu.

    Uzasadnienie stanowiska
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Zgodnie zaś z art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w przepisach jest mowa o towarach - rozumie się
    przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na początek należy więc wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. W ustępie 2 wskazano zaś, iż działalność gospodarcza
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Uregulowania te są zbieżne z przepisami obowiązującymi na terytorium całej Unii
    Europejskiej, bowiem podatek VAT podlega harmonizacji. I tak na mocy art. 9 ust. 1
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r. ze zm.), zwanej dalej
    Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie
    w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też
    rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
    rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
    gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
    rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie podmiotów z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Wykluczenie takie
    stosuje się głównie w odniesieniu do osób fizycznych podejmujących działania w zakresie
    zarządu majątkiem prywatnym (kupnem/sprzedażą).
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto dokonuje transakcji sprzedaży nieruchomości, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna (powtarzalna) zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej w
    danym zakresie działalności gospodarczej, a tylko rozporządza majątkiem osobistym.
    Dokonywanie określonych czynności zarządu majątkiem prywatnym, (w tym także
    podziałem działki na mniejsze i ich odsprzedaż) nie stanowi działalności gospodarczej, a
    tym samym nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    Podobne wnioski można wysnuć analizując orzeczenia TSUE i poglądy doktryny. Jak
    wynika z wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach 180/10 i 181/10 - za podatnika
    VAT należy uznać tego rodzaju osoby, które dokonują sprzedaży nieruchomości, których
    aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jest to więc
    aktywność, która wskazuje na to, że te osoby prowadzą działalność profesjonalną w
    zakresie handlu nieruchomościami, np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu czy
    prowadzeniu kampanii reklamowej. O naliczeniu VAT nie powinny natomiast decydować
    takie aspekty jak czynności polegające na podziale gruntu w celu uzyskania większej
    wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, okres, w jakim następowały
    transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.
    Przyjęcie więc, iż dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął
    Wnioskodawca aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki

    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Wnioskodawcy
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem własnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy opodatkowany
    podatkiem dochodowym.
    Zbieżne wnioski można wyciągnąć analizując treść wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl
    którego formalny status danego podmiotu, a także okoliczność, że dana czynność została
    wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą
    przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w
    odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika
    podatku VAT.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w
    sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika.
    Należy jednakże zauważyć, iż pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie
    analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w
    której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży
    przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby, która nie jest
    przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Jak wskazał Wnioskodawca, na podstawie zawartej w grudniu 2012 r. umowy darowizny,
    Wnioskodawca nabył grunty niezabudowane. Grunty od momentu nabycia nie były
    wykorzystywane do działalności gospodarczej, stanowiły formę lokaty majątku z
    potencjalną możliwością wykorzystania tego majątku w przyszłości. Poszczególne działki
    były sprzedawane w przeszłości deweloperowi (przedsiębiorcy), który to przedsiębiorca
    podejmował działania mające na celu uatrakcyjnienie tych działek oraz zwiększenie ich
    wartości, a także zabudowując te nieruchomości i dokonując dalszej odsprzedaży.
    Wnioskodawca nie podejmował takich działań, ograniczał się do zarządzania majątkiem.
    Obecnie Wnioskodawca podjął decyzję o podziale działki i sprzedaży tych działek (części
    lub całości w zależności od ustaleń biznesowych z nabywcą) w celu pozyskania środków
    pieniężnych. Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia
    atrakcyjności nieruchomości, jak również brak było działań mających na celu
    przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Sama sprzedaż nie ma też miejsca w
    warunkach wskazujących na handlowy charakter, a podjęte przez Wnioskodawcę działania
    wynikają z kwestii handlowych, tj. utrudniona sprzedaż dużej nieruchomości.
    Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT (nie prowadzi działalności
    gospodarczej), działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca dokonywał jedynie sprzedaży posiadanych działek bez transakcji nabycia
    nieruchomości (gruntów) w celu ich odsprzedaży (Wnioskodawca nie nabywa działek w
    celu podziału i sprzedaży z zyskiem).

    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy, w ocenie
    Wnioskodawcy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust.
    2 ustawy, nie będzie dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Wnioskodawca nie
    podejmuje działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach
    C-180/10 i C-181/10, tj. wykazujące na aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem
    dostawy będzie składnik majątku, a podział i sprzedaż działek będzie stanowiło realizację
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
    W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące
    podstawę uznania za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży
    niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Podobne wnioski płyną z analizy szeregu interpretacji podatkowych, w tym np.
    interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13
    września 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.405.2024.2.AB: „Jak wynika z opisu sprawy,
    postanowiła Pani jedynie podzielić geodezyjnie całą posiadaną nieruchomość na działki, z
    których powstały m.in. działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 przeznaczone do sprzedaży oraz wydzielić
    drogę wewnętrzną, do czego zobowiązywały Panią przepisy. Ponadto, jak wskazała Pani w
    opisie sprawy, to Gmina we własnym zakresie dokonywała zmian w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego dla działek. Pani wraz z mężem nie wnioskowali i nie
    mieli wpływu na zmiany w miejscowym planie zagospodarowania działek. W związku z
    powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców,
    bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku do
    przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania
    podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy
    stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani - w związku ze
    sprzedażą opisanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5 - za podatnika podatku od towarów i usług
    prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.
    Zatem, w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2 i 3, 4 i 5 opisanych we wniosku, nie będzie
    Pani działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż
    działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i
    usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż opisanych działek nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Reasumując, w związku z transakcją zbycia opisanych we wniosku działek nr 1, 2, 3, 4 i 5
    nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem
    czynność sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT”.
    Podobne wnioski płyną z analizy interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej z 13 czerwca 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.133.2022.2.AK,
    dotyczącej sprzedaży podzielonej nieruchomości (działek): „Z wniosku wynika, że nabyła
    Pani działkę w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Nie jest Pani, ani nigdy
    była czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie będzie Pani podejmować

    żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości ww. działek. Działki mające być
    przedmiotem sprzedaży nie były przez Panią wykorzystywane do czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT. Nie była Pani rolnikiem ryczałtowym z tytułu
    prowadzenia gospodarstwa rolnego, a płody rolne uzyskiwane z gruntu nie były
    przeznaczone do dalszej sprzedaży. Płody były uzyskiwane dla własnych potrzeb. Działka
    nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Nie
    udzieliła Pani żadnego pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, ani nie zamierza takiego
    pełnomocnictwa udzielać. Na ten moment nie zawierała Pani żadnych umów
    przedwstępnych z nabywcami. Wystąpiła Pani osobiście z wnioskiem o decyzję o
    warunkach zabudowy na budowę 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Podział
    działki 1 ma na celu uzyskanie wyższej ceny przy sprzedaży ziemi, aby zapewnić Pani i Pani
    synowi godziwe warunki mieszkaniowe oraz pokryć koszty leczenia syna.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pani
    aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości wypełnia przesłanki
    działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmowała Pani żadnych czynności
    zmierzających do podniesienia wartości gruntu.
    Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15
    ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
    W konsekwencji dokonując planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie Pani
    występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a będzie Pani jedynie
    korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym
    samym planowana przez Panią sprzedaż działek wydzielonych z działki 1 nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Podsumowując, przy sprzedaży 9 działek wydzielonych z działki 1 nie będzie Pani działała
    w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy”.
    Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości
    wskazanego powyżej stanowiska.
    Interpretacja indywidualna
    Rozpatrzyłem Pana wniosek – 30 grudnia 2024 r. wydałem interpretację indywidualną
    znak 0114-KDIP4-2.4012.683.2024.2.KS, w której uznałem, że Pana stanowisko w zakresie
    uznania sprzedającego za podatnika z tytułu sprzedaży działek - jest nieprawidłowe.
    Interpretację doręczono Panu 31 grudnia 2024 r.
    Skarga na interpretację indywidualną
    29 stycznia 2025 r. wniósł Pan (data wpływu 29 stycznia 2025 r.), skargę na tę interpretację
    do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
    Wniósł Pan o uchylenie zaskarżonej interpretacji oraz zasądzenie zwrotu kosztów
    postępowania.
    Postępowanie przed sądami administracyjnymi
    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z
    20 maja 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 541/25.

    12 września 2025 r. wpłynął prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
    w Warszawie z 20 maja 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 541/21.
    Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 8 lipca 2025 r.
    Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
    Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
        Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu
        sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe
        prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że
        przepisy prawa uległy zmianie.
    Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
        uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził
        Wojewódzki Sąd Administracyjny w ww. wyroku;
        ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej –
        stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
      świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    Należy zauważyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie
    analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w
    której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło
    kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania
    danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań
    podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.
    Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany
    wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej
    osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności

    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10)
    oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w
    Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej
    sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić
    się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan podział i sprzedaż działki/działek (lub części działki).
    Działka ta była przedmiotem darowizny w grudniu 2012 r. ze strony rodziców do Pana
    majątku prywatnego. Pierwotnie przedmiotem darowizny było 12 działek oraz działka
                        2niepodzielona o wielkości 13.683 m. W latach poprzednich sprzedawał Pan działki
    (otrzymane jako już podzielone) deweloperowi bez dodatkowych działań zwiększających
    atrakcyjność nieruchomości, czy też aktywnego poszukiwania nabywców. Wszelkie
    działania inwestycyjne podejmował deweloper w ramach swoich działań. Ewentualnie
    udzielał Pan deweloperowi stosownych pełnomocnictw na podstawie umów
    przedwstępnych kupna-sprzedaży nieruchomości o występowanie o pozwolenia
    budowlane lub zgody na przyłączenie mediów (na czas procesowania umów sprzedaży
    nieruchomości), czy też dokonanie na działkach odpowiednich działań związanych z
    prowadzonym przez dewelopera procesem inwestycyjnym, (np. konieczność zmiany
    melioracji). Obecnie deweloper jest zainteresowany nabyciem kolejnych działek od Pana.
    Ponieważ działka jaką Pan posiada jest duża, a tym samym cena nabycia jest wysoka,
    deweloper zaproponował podział działek i sprzedaż poszczególnych działek po
    przeprowadzeniu podziału. Z tego względu są obecnie prowadzone negocjacje dotyczące
    podziału działki na mniejsze działki oraz odsprzedaży tych działek deweloperowi na cele
    prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W związku z możliwością otrzymania

    oferty od innych przedsiębiorców (deweloperów) rozważane są różne opcje sprzedaży
    nieruchomości, także innym deweloperom. W praktyce gospodarczej deweloperzy jeszcze
    przed podpisaniem aktu sprzedaży nieruchomości żądają udzielenia pełnomocnictwa,
    które jest bardzo zróżnicowane i dotyczy głównie rozpoczęcia przez dewelopera inwestycji
    jeszcze przed podziałem nieruchomości, korzystania z nieruchomości przy kontynuacji
    inwestycji, dokonania zmian udziałów w nieruchomości wspólnej, składania oświadczeń w
    toku postępowań administracyjnych, sądowych. Z taką prośbą także wystąpił deweloper
    zainteresowany nabyciem nieruchomości (działek) od Pana, tak aby jego proces
    inwestycyjny nie był spowolniony oczekiwaniem na podział nieruchomości na mniejsze
    działki. Działania bezpośrednie jakie Pan podejmie (jeszcze przed podpisaniem aktu
    sprzedaży nieruchomości) dotyczyłyby ewentualnie podziału działki na mniejsze działki
    oraz udzielenie pełnomocnictw deweloperowi w celu rozpoczęcia procesu inwestycyjnego
    przez dewelopera (doprowadzenie mediów, czy też występowania o zgody na
    zabudowanie nieruchomości). Działania te będzie podejmować deweloper i tylko w
    niezbędnym zakresie. W ramach dotychczasowych ustaleń biznesowych, to deweloper
    zająłby się kwestią podziału działki tak aby podział był zgodny z wymogami planów
    miejscowych, aby podział odpowiadał jego wymaganiom biznesowym. Dzieląc działkę na
    mniejsze działki podzieli Pan całą nieruchomość niezależnie od ilości działek jakie
    nabędzie ostatecznie deweloper, tak aby w kolejnych latach móc dokonywać sprzedaży
    posiadanych (niesprzedanych) działek. Nie planuje Pan podejmowania działań mających
    na celu zabudowanie działek po podziale, nie planuje występowania o pozwolenia
    budowlane, nie planuje występowania zgód o podłączenia mediów. Wszelkie działania
    mające na celu rozpoczęcie procesu inwestycyjnego może jednakże podejmować
    deweloper jeszcze przed podpisaniem aktu kupna-sprzedaży nieruchomości na podstawie
    otrzymanych pełnomocnictw z jednoczesnym zobowiązaniem do przeniesienia
    otrzymanych pozwoleń na dewelopera. Obecnie w zakresie posiadanej działki o
                2powierzchni 13.683 m musi Pan dokonać stosownych podziałów działki na mniejsze
    nieruchomości (nadal jednak nie będą podejmowane działania w zakresie uzbrojenia
    działek lub zwiększenia ich atrakcyjności – jak zostało wskazane takie działania może
    jednakże podejmować deweloper na podstawie udzielonych mu pełnomocnictw w ramach
    realizowanej sprzedaży działek). Działka mająca być przedmiotem podziału nie jest i nie
    będzie udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Planuje Pan
    podzielić posiadaną działkę na kilka/kilkanaście działek. Sam podział jest uzależniony od
    kilku elementów takich jak możliwość uzyskania zgody, zgodność z planami miejscowymi,
    możliwości geodezyjne. Docelowo wszystkie działki powstałe z podziału mają być
    sprzedane. Przyszły nabywca poprosił o udzielenie pełnomocnictwa, które pozwala mu na
    rozpoczęcie jego procesu inwestycyjnego, np. wystąpienie o różnego rodzaju pozwolenia
    /uzgodnienia, które po sfinalizowaniu zakupu pozwolą mu sprawnie realizować proces
    inwestycyjny. Przed sprzedażą wydzielonych działek, udzielił Pan developerowi
    pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek.
    Pełnomocnictwo upoważnia dewelopera do wystąpienia o podział działki na mniejsze
    działki i uzyskanie warunków przyłączeń mediów przez dostawców mediów. Może Pan
    udzielać innym potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa, na podstawie których przyszli
    nabywcy będą podejmowali działania jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego
    nabycia nieruchomości, (np. występowanie o wydanie warunków przyłączenia mediów).
    Sprzedaż działek była dokonywana przez okres kilku ostatnich lat. Sprzedanych było 11
    działek, które przekazali Panu rodzice, działki były już podzielone.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pana za podatnika VAT z tytułu podziału i
    sprzedaży działek.
    W kwestii opodatkowania sprzedaży towarów (działek) istotne jest, czy w danej sprawie w
    celu tej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu

    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
    jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży
    tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Rozstrzygając kwestię będącą przedmiotem wątpliwości, należy wskazać, że dokonując
    podziału i sprzedaży działek otrzymanych w drodze darowizny, będzie korzystał Pan z
    przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana jako sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa
    w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę - cech czynności
    podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Okoliczności sprawy wskazują, że podejmowane przez Pana działania (oraz działania
    Kupującego) poprzedzające samą sprzedaż ww. nieruchomości, nie stanowią Pana
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co w konsekwencji prowadzi
    do stwierdzenia, że nie można Pana uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Pana działania polegają na podziale gruntu na
    mniejsze działki, które następnie będą przedmiotem sprzedaży. Udzielone przez Pana w
    ramach umowy przedwstępnej pełnomocnictwo Kupującemu, miało na celu samodzielną
    realizację procesu inwestycyjnego przez Kupującego. Pełnomocnictwo miało gwarantować
    Kupującemu swobodę w działaniach w stosunku do działek, które w przyszłości nabędzie
    oraz ułatwiać i usprawniać Kupującemu rozpoczęty proces inwestycyjny. Wprawdzie
    podział gruntu na mniejsze działki, był przeprowadzony zarówno w interesie Pana, jak i
    Kupującego, ale wszystkie pozostałe czynności służyły wyłącznie w celu realizacji procesu
    inwestycyjnego Kupującego. To Kupujący, a nie Pan wykonywał działania niezbędne i
    konieczne w celu realizacji planowanej inwestycji Kupującego. Mimo, że podejmowane
    przez Kupującego czynności w zakresie uzbrojenia działek, doprowadzenia mediów,
    wystąpienia o pozwolenie na budowę, do dnia zawarcia umowy sprzedaży odbywają się w
    imieniu Pana, to Kupujący jako deweloper wykonuje je w ramach własnej działalności
    gospodarczej. Czynności te służą prowadzonemu procesowi inwestycyjnemu Kupującego,
    a nie Pana jako Sprzedającego.
    Z uwagi na powyższe nie można uznać, że w celu sprzedaży działek, podjął Pan aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, a tym samym nie może być Pan uznany za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, gdyż sprzedaż przez Pana działek odbywa się w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    A zatem, podejmowane przez Pana działania poprzedzające samą sprzedaż działek oraz
    sama ich sprzedaż, nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT. W rezultacie prowadzi do stwierdzenia, że Pana jako Sprzedającego nie
    można uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT. Nie podął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do

    wykorzystywanych przez handlowców. Aktywność Pan w pełni mieści się w granicach
    zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym
    wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    W świetle powyższego, mając na uwadze wydany w niniejszej sprawie wyrok
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 maja 2025 r. sygn. akt III SA/Wa
    541/25 należy stwierdzić, dokonując podziału i sprzedaży opisanych we wniosku
    nieruchomości (działek), nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od
    towarów i usług. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do ustalenia i
    zadeklarowania podatku VAT z tego tytułu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.