Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.162.2023.3.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-26
Teza: Skutki podatkowe nabycia Nieruchomości dla Kupującego.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż działek; sprzedaż-sprzedaż opodatkowana; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwrot
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

\- Planowana Transakcja 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- W stosunku do planowanej Transakcji 1 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- Jeśli Wnioskodawca i Y, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 zostanie przez Y opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Y faktury, dokumentującej Transakcję 1 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- Planowana Transakcja 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- W stosunku do planowanej Transakcji 2 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- Jeśli Wnioskodawca i Z, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 2 w ramach Transakcji 2 zostanie przez Z opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Z faktury, dokumentującej Transakcję 2 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Państwa wniosek z 17 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych nabycia Nieruchomości w ramach planowanych Transakcji 1 i Transakcji 2, wpłynął 17 kwietnia 2023 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 czerwca 2023 r. (wpływ 18 czerwca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

### Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Y”), Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Z”) oraz X sp. z o. o. (dalej „Wnioskodawca”) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i spełniają ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2022 poz. 931 ze zm. - dalej „Ustawa o VAT”).

### Y, Z oraz Wnioskodawca (łącznie określani jako „Strony”) będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT co najmniej do dnia zawarcia umowy będącej przedmiotem niniejszego wniosku (dalej „Umowa sprzedaży”).

### Y jest użytkownikiem wieczystym jednej działki ewidencyjnej zabudowanej budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami (dalej „Nieruchomość 1”).

### Y nabyło Nieruchomość 1 w (\`(...)\`) r. Od tego roku jest ona wynajmowana. Y nie poniósł wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków lub budowli, wchodzących w skład Nieruchomości 1, które wyniosłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części.

### Z jest użytkownikiem wieczystym jednej działki ewidencyjnej zabudowanej budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami (dalej „Nieruchomość 2”).

### Z nabyło Nieruchomość 2 w (\`(...)\`) r. Od tego roku jest ona wynajmowana. Z nie poniósł wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków lub budowli, wchodzących w skład Nieruchomości 2, które wyniosłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części.

### Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 stanowią łącznie funkcjonujące centrum handlowe.

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości 1 od Y oraz Nieruchomości 2 od Z. W konsekwencji, gdy Umowa sprzedaży zostanie zawarta, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Y oraz Z (dalej „Sprzedający”). Sprzedający dokonają cesji na Wnioskodawcę praw wynikających z gwarancji bankowych oraz gwarancji korporacyjnych wystawionych w celu zabezpieczenia realizacji zobowiązań najemców. Jeżeli do cesji wymagana jest zgoda wystawcy gwarancji, Sprzedający dokona cesji na Wnioskodawcę z chwilą uzyskania takiej zgody po zawarciu umowy Sprzedaży. Sprzedający przekażą Wnioskodawcy kwotę łączną wszystkich depozytów wpłaconych celem zabezpieczenia realizacji zobowiązań najemców. Sprzedający dokonają cesji na Wnioskodawcę wszystkich przysługujących im praw z gwarancji budowlanych wynikających z umów o roboty budowlane dotyczących Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Sprzedający dokonają cesji na Wnioskodawcę wszystkich przysługujących im majątkowych praw autorskich i prawa do wyrażania zgody na wykonywanie praw zależnych do dokumentacji projektowej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Sprzedający nie zgłaszali nazwy Nieruchomości jako znaku towarowego do urzędu patentowego. Według najlepszej wiedzy Sprzedających korzystanie z tej nazwy w związku z komercjalizacją budynków lub wykonywaniem umów najmu nie narusza praw osób trzecich. Sprzedający zobowiążą się wobec Wnioskodawcy, że nie podejmą żadnych działań ani nie będą sprzeciwiać się używaniu przez Wnioskodawcę lub jakąkolwiek inną osobę będącą właścicielem Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nazwy pod którą funkcjonuje centrum handlowe. Wnioskodawca przejmie umowy z dostawcami mediów. Sprzedający nie zatrudniają pracowników na umowę o pracę. Strony ustaliły, że wydanie i przekazanie Wnioskodawcy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Przekazanie posiadania Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zostanie potwierdzone poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. W umowie przedwstępnej Strony oświadczyły, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 (i prawa własności budynków) oraz przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 (i prawa własności budynków) stanowić będzie sprzedaż aktywów, a umowa sprzedaży lub jakakolwiek inna czynność w związku z umową sprzedaży nie będzie stanowić sprzedaży ani innego rodzaju przeniesienia przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części).

Wnioskodawca nabywa Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w celu ich wynajmowania.

Nieruchomości 1 nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnymi w strukturze Y (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie został dla nich również utworzony statut, regulamin lub inny dokument podobnego rodzaju, mogący wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturze Y.

Nieruchomości 2 nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnymi w strukturze Z (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie został dla nich również utworzony statut, regulamin lub inny dokument podobnego rodzaju, mogący wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturze Z.

Wnioskodawcy nie zostaną przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie przejmie zobowiązań wynikających z zawartej umowy kredytowej, finansującej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2. Przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy nie będą podlegać środki pieniężne Y i Z zdeponowane na rachunkach bankowych.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 najemcom. Działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych.

W dalszej części wniosku planowana transakcja z Y będzie określana jako Transakcja 1, a planowana transakcja z Z będzie określana jako Transakcja 2 (łącznie będą określane jako „Transakcje”).

### W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

### Numery działek będące przedmiotem Transakcji 1 i Transakcji 2 to:

### Transakcja 1: działka gruntu oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem A z obrębu (…); KW Nr (…);

### Transakcja 2: działka gruntu oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem B, z obrębu (…); KW Nr (…).

### Transakcja 1 obejmuje sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami. Wyjaśniają Państwo, że urządzenia, instalacje, systemy oraz budowle stanowią budynki, budowle i urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

### Transakcja 2 obejmuje sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami. Wyjaśniają Państwo, że urządzenia, instalacje, systemy oraz budowle stanowią budowle i urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

### Urządzenia, instalacje, systemy, budowle mające być przedmiotem sprzedaży, stanowią - w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny - części składowe budynków lub gruntu i są trwale związane z budynkami lub gruntem, nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany.

### W przypadku Transakcji 1 są to części składowe dwóch budynków handlowo-usługowych posadowionych na działce A, to jest:

### \- podziemna instalacja kanalizacyjna - odprowadzenie wody deszczowej wraz z separatorem substancji ropopochodnych,

### \- podziemna instalacja elektryczna - zasilanie oświetlenia terenu zewnętrznego,

### \- podziemne uzbrojenie terenu obsługujące budynki, tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej, energii cieplnej, telekomunikacyjne,

### \- parkingi, drogi wewnętrzne, chodniki,

### \- instalacja klimatyzacji,

### \- nagłośnienie,

### \- system CCTV,

### \- totem reklamowy,

### \- stacja transformatorowa,

### \- wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe.

### W przypadku Transakcji 2 są to części składowe budynku handlowo-usługowego posadowionego na działce B, to jest:

### \- podziemna instalacja kanalizacyjna - odprowadzenie wody deszczowej wraz z separatorem substancji ropopochodnych,

### \- podziemna instalacja elektryczna - zasilanie oświetlenia terenu zewnętrznego,

### \- podziemne uzbrojenie terenu obsługujące budynki, tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej, energii cieplnej, telekomunikacyjne,

### \- parkingi, drogi wewnętrzne, chodniki,

### \- instalacja klimatyzacji,

### \- nagłośnienie,

### \- system CCTV,

### \- wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe.

### Ww. naniesienia nie spełniają definicji rzeczy ruchomych w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny. W szczególności zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a zatem nie ma możliwości odrębnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i ww. naniesień na tym gruncie posadowionych.

### Ww. naniesienia są własnością Sprzedających.

### Przedmiotem Transakcji 1 i 2 są naniesienia będące własnością Sprzedających. Urządzenia i instalacje w części należącej do przedsiębiorstw przesyłowych, stanowiące urządzenia przesyłowe, nie będą przedmiotem Transakcji 1 i 2.

### Wszystkie wymienione we wniosku naniesienia (które nie są urządzeniami przesyłowymi) będą przedmiotem umowy sprzedaży.

### Przy nabyciu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przysługiwało Sprzedającym (Y i Z) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1\. Czy planowana Transakcja 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy w stosunku do planowanej Transakcji 1 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT?

3\. Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji 1 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawca i Y, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji 1 zostanie przez Y opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Y faktury, dokumentującej Transakcję 1 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

4\. Czy planowana Transakcja 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

5\. Czy w stosunku do planowanej Transakcji 2 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT?

6\. Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 4 i 5 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji 2 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawca oraz Z, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji 2 zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Z faktury, dokumentującej Transakcję 2 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy

1\. Planowana Transakcja 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. W stosunku do planowanej Transakcji 1 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3\. Jeśli Wnioskodawca i Y, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 zostanie przez Y opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Y faktury, dokumentującej Transakcję 1 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

4\. Planowana Transakcja 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

5\. W stosunku do planowanej Transakcji 2 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

6\. Jeśli Wnioskodawca i Z, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 2 w ramach Transakcji 2 zostanie przez Z opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Z faktury, dokumentującej Transakcję 2 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
------------------------------------

1\. Podleganie opodatkowaniu (pyt. 1 i 4)
-----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W analizowanej sprawie nie ma wątpliwości, że Y oraz Z działają w charakterze podatnika w rozumieniu Ustawy o VAT. Są to bowiem spółki z o.o., które prowadzą działalność w zakresie najmu.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, która to czynność, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
-------------------------------------------

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
-------------------------------------------

Oznacza to, że zarówno sprzedaż budynków, jak i sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te - chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług - nie podlegają opodatkowaniu.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uwzględniając zakres przedmiotowy Ustawy o VAT pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej, w tym także w formie umowy sprzedaży lub aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 11.12.2006, Nr 347, str. 1, ze zm. - dalej „Dyrektywa VAT”). W świetle art. 19 Dyrektywy VAT w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w Ustawie o VAT, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że przepisy Ustawy o VAT nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 55\[1\] ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem: przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 55\[2\] Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT powinien być interpretowany z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes (C-497/01). W wyroku C-497/01 w sprawie Zita Modes Sarl TSUE zwrócił uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy VAT jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń - innych niż te, o których mowa w dyrektywie. TSUE podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz - w zależności od konkretnego przypadku - składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Ponadto TSUE stwierdził, iż fakt, że VI Dyrektywa nie zawiera definicji pojęcia przedsiębiorstwa lub jego części, nie oznacza, że państwa członkowskie mają swobodę jego interpretacji. Pojęcia w niej używane powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny od innych przepisów, z wyjątkiem sytuacji, gdy sama Dyrektywa daje państwom członkowskim jasną dyspozycję do zdefiniowania pojęcia w krajowej legislacji. TSUE wskazał też, iż nabywca musi jednak posiadać zamiar kontynuowania działalności gospodarczej przejmowanego przedsiębiorstwa lub jego części, nie zaś jedynie natychmiast likwidować daną działalność i sprzedać przejęte mienie.

Na tę ostatnią okoliczność, czyli przydatność zespołu składników do prowadzenia (kontynuowania) działalności przez nabywcę, zwrócił uwagę TSUE w wyroku C-408/98 (Abbey National Plc), podzielając opinię Rzecznika Generalnego z dnia 13 kwietnia 2000 r., który stwierdził, iż „rozwiązanie przyjęte w Zjednoczonym Królestwie wydaje się rozsądne: gdy aktywa stanowiące część przedsiębiorstwa zdolną do odrębnego funkcjonowania są zbywane w taki sposób, że sprzedana część kontynuuje swoją działalność, ma zastosowanie opcja, z której Zjednoczone Królestwo skorzystało na mocy art. 5(8) VI Dyrektywy i uznaje się, że nie nastąpiła dostawa towarów”.

W kontekście zatem zbycia przedsiębiorstwa, z wyłączenia stosowania przepisów ustawy korzysta przekazanie przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części, w tym dóbr materialnych oraz ewentualnie elementów niematerialnych, które razem tworzą przedsiębiorstwo lub jego część zdolne do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Nabywca musi jednakże mieć na celu prowadzenie przekazanego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jedynie natychmiastową likwidację danej działalności lub sprzedanie zapasów zasobów, jeśli istnieją.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy VAT i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”.

TSUE główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa TSUE, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Zatem daną transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

\- przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności,

\- nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub też jego zorganizowanej części decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy, ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowana część przechodzi na własność nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy.

Wynika to również z treści przepisu art. 91 ust. 9 Ustawy o VAT, który stanowi, że - w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1-8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Aksjomat racjonalności ustawodawcy oraz kategoryczność sformułowania tego przepisu nakazuje przyjąć, że z transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ustawy mamy do czynienia tylko wówczas, gdy nabywca kontynuuje działalność gospodarczą przy użyciu nabytego przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

W analizowanej sytuacji Wnioskodawca planuje w ramach Transakcji nabyć, od Y oraz Z Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 celem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Strony będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowane, jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT. Nieruchomości, będące przedmiotem Transakcji obejmują użytkowanie wieczyste działek gruntu oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem, zlokalizowanych na działkach. Wnioskodawca nabędzie przedmiot Transakcji na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Należy zauważyć, że w analizowanej sprawie bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić z ich wykorzystaniem własną działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości najemcom. Powyższa działalność będzie jednak prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych. Ponadto Nieruchomości nie są wyodrębnione, w sensie organizacyjnymi, w strukturze Y oraz Z (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie został dla nich również utworzony statut, regulamin lub inny dokument podobnego rodzaju, mogący wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturze zbywcy.

O charakterze transakcji przesądzają poniższe jej cechy. Nieruchomość 1 nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnymi w strukturze Y (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie został dla nich również utworzony statut, regulamin lub inny dokument podobnego rodzaju, mogący wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturze Y. Nieruchomość 2 nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnymi w strukturze Z (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie został dla nich również utworzony statut, regulamin lub inny dokument podobnego rodzaju, mogący wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturze Z. Wnioskodawcy nie zostaną przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W praktyce uniemożliwia to kontynuowanie rozliczeń, w tym w zakresie VAT. Wnioskodawca nie przejmie zobowiązań wynikających z zawartej umowy kredytowej, finansującej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2. Przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy nie będą podlegać środki pieniężne Y i Z zdeponowane na rachunkach bankowych.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 najemcom. Działalność będzie jednak prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych. Opisany we wniosku przedmiot Transakcji sprzedaży nie stanowi więc, w istniejącym przedsiębiorstwie Y oraz Z zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie zbywcy, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa przez nabywcę w takim samym zakresie jak zbywca.

Przedmiotem planowanych transakcji nie jest również przedsiębiorstwo.

W konsekwencji planowane transakcje podlegają opodatkowaniu VAT.

2\. Brak obligatoryjnych zwolnień (pyt. 2 i 5)

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: Pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W analizowanej sytuacji nastąpi sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że co do zasady transakcja będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Skoro do Transakcji będzie miało zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Wynika to wprost z brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy zatem zauważyć, że Y oraz Z wykorzystywały posiadane nieruchomości do uzyskiwania przychodów z najmu, który nie podlegał zwolnieniu z VAT. W konsekwencji ani Nieruchomość 1, ani Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej. Oznacza to, że zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 nie ma zastosowania.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w podatku VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem, analiza prawa do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, w analizowanym przypadku, jest bezzasadna.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie, co do zasady, zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

3\. Rezygnacja ze zwolnienia i prawo do odliczenie VAT (pyt. 3 i 6)

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. W takim przypadku nabywca nieruchomości odlicza VAT na zasadach ogólnych.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi. Wnioskodawca będzie jednak wykorzystywał Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 do celów najmu, czyli świadczenia usług, które nie korzystają ze zwolnienia z VAT.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Po wyborze przez Strony opcji opodatkowania (na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT) Transakcji 1 oraz Transakcji 2 sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Zgodnie z 86 ust. 10 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w (\`(...)\`) 1) ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny; Planowane Transakcje nie będą stanowiły zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zatem nie będą one wyłączone z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Będą one stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Transakcje co do zasady będą zwolnione z Vat na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT oraz będzie wykorzystywał przedmiotowe Nieruchomości do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, należy stwierdzić, że jeżeli Strony, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybiorą opodatkowanie Transakcji na zasadach ogólnych, to po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 i po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej ich nabycie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz nie zaistnieją okoliczności z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT. Wnioskodawcy będzie zatem przysługiwało również prawo do zwrotu VAT na rachunek bankowy - na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że:

\- Planowana Transakcja 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- W stosunku do planowanej Transakcji 1 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- Jeśli Wnioskodawca i Y, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 zostanie przez Y opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Y faktury, dokumentującej Transakcję 1 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- Planowana Transakcja 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- W stosunku do planowanej Transakcji 2 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT – jest prawidłowe;

\- Jeśli Wnioskodawca i Z, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 2 w ramach Transakcji 2 zostanie przez Z opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Z faktury, dokumentującej Transakcję 2 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady.

W świetle art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa (por. wyrok TSUE w sprawie C-497/01).

Z opisu sprawy wynika, że zawarliście Państwo przedwstępną umowę nabycia:

\- Nieruchomości 1, w skład której wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki nr A zabudowanej budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami (podziemną instalacją kanalizacyjną, podziemną instalacją elektryczną, podziemnym uzbrojeniem terenu obsługującym budynki, tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej, energii cieplnej, telekomunikacyjne, parkingami, drogami wewnętrznymi, chodnikami, instalacją klimatyzacji, nagłośnieniem, systemem CCTV, totem reklamowym, stacją transformatorową, wolno stojącymi trwale związanymi z gruntem tablicami reklamowymi) oraz

\- Nieruchomości 2 składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki nr B zabudowanej budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami (podziemną instalacją kanalizacyjną, podziemną instalacją elektryczną, podziemnym uzbrojeniem terenu obsługującym budynki, tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej, energii cieplnej, telekomunikacyjne, parkingami, drogami wewnętrznymi, chodnikami, instalacją klimatyzacji, nagłośnieniem, systemem CCTV, wolno stojącymi trwale związanymi z gruntem tablicami reklamowymi),

które stanowią łącznie funkcjonujące centrum handlowe.

Nabycie Nieruchomości 1 nastąpi od spółki Y natomiast nabycie Nieruchomości 2 nastąpi od spółki Z. Sprzedające Spółki nabyły przedmiotowe Nieruchomości w (\`(...)\`) r. i od tego roku są one wynajmowane.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W sytuacji, kiedy dojdzie do zawarcia Umowy sprzedaży, wstąpią Państwo w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedających. Sprzedające spółki dokonają cesji na Państwa spółkę praw wynikających z gwarancji bankowych oraz gwarancji korporacyjnych wystawionych w celu zabezpieczenia realizacji zobowiązań najemców.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podali państwo w opisie sprawy, że Sprzedający:
-----------------------------------------------

\- przekażą Państwa Spółce kwotę łączną wszystkich depozytów wpłaconych celem zabezpieczenia realizacji zobowiązań najemców;
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- dokonają cesji na Państwa Spółkę wszystkich przysługujących im praw z gwarancji budowlanych wynikających z umów o roboty budowlane dotyczących Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2;
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- Sprzedający dokonają cesji na Państwa Spółkę wszystkich przysługujących im majątkowych praw autorskich i prawa do wyrażania zgody na wykonywanie praw zależnych do dokumentacji projektowej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ponadto, przejmą Państwo również umowy z dostawcami mediów.
-----------------------------------------------------------

W umowie przedwstępnej Strony oświadczyły, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 (i prawa własności budynków) oraz przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 (i prawa własności budynków) stanowić będzie sprzedaż aktywów, a umowa sprzedaży lub jakakolwiek inna czynność w związku z umową sprzedaży nie będzie stanowić sprzedaży ani innego rodzaju przeniesienia przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części).
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zarówno Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2 nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnymi w strukturach spółek (jako oddział, filia, lub dział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat. Nie zostały dla nich utworzone statuty, regulaminy lub inne dokumenty podobnego rodzaju, mogące wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie nieruchomości w strukturach spółek.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wskazaliście Państwo w opisie sprawy, że nie zostaną Państwu przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie przejmiecie Państwo zobowiązań wynikających z zawartej umowy kredytowej, finansującej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, jak również przeniesieniu na Państwa rzecz nie będą podlegać środki pieniężne Sprzedających Spółek zdeponowane na rachunkach bankowych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, planują Państwo prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie tych nieruchomości najemcom. Działalność będzie prowadzona przez Państwa Spółkę przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Państwa wątpliwości (sformułowane w pytaniach nr 1 i 4) dotyczą ustalenia czy planowane Transakcje 1 i 2 będą podlegać opodatkowaniu VAT i nie będą wyłączone z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz wynikające z opisu sprawy okoliczności, że:

\- Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnymi w strukturach spółek (jako oddział, filia, lub dział),

\- nie zostały utworzone statuty, regulaminy lub inne dokumenty, mogące wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie przedmiotowych Nieruchomości w strukturach spółek;

\- dla obu Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat;

\- nie zostaną Państwu przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

\- nie przejmiecie Państwo zobowiązań wynikających z zawartej umowy kredytowej, finansującej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2,

\- przeniesieniu nie będą podlegać środki pieniężne Sprzedających Spółek zdeponowane na rachunkach bankowych;

\- bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, planują Państwo - przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych - prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości najemcom

stwierdzić należy, że sprzedawane składniki przedsiębiorstw Sprzedających, tj. Nieruchomość 1, w skład której wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki nr A oraz Nieruchomość 2 składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki nr B zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami, nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym ich sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych przedsiębiorstw Sprzedających tj. praw użytkowania wieczystego działek nr A oraz B zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami, stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku sformułowane w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 4 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie pytań nr 2 i 5 tj. ustalenia czy w stosunku do planowanych Transakcji 1 i Transakcji 2 nie znajdą zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, należy wskazać, że:

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia praw użytkowania wieczystego działek gruntu zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami, będącymi własnością Sprzedających Spółek.

Nie sposób zatem przyjąć, że Sprzedający dokonają dostaw praw użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr A i B.

Tak więc, w przypadku dostaw praw użytkowania wieczystego działek nr A i B przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany.

Tym samym, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że nabędą Państwo od Spółek aktywa, obejmujące prawa użytkowania wieczystego działek nr A oraz B i prawa własności budynków wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami znajdującymi się na tych działkach.

Jak podali Państwo we wniosku Sprzedające Spółki nabyły przedmiotowe Nieruchomości w (…) r. i od tego okresu są one wynajmowane, ponadto Sprzedające Spółki nie poniosły wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków lub budowli, wchodzących w skład ich Nieruchomości, które wyniosłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części.

Ponadto - jak wynika z przedstawionego opisu sprawy - budynki wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowle były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na wynajmie nieruchomości od momentu ich nabycia w (…) roku.

Tym samym, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, stwierdzić należy, że sprzedaż budynków wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowli znajdujących się na Nieruchomościach 1 i 2, stanowiących łącznie funkcjonujące centrum handlowe, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Jak bowiem Państwo wskazali obie Spółki nabyły własność budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowli do używania w okresie wcześniejszym niż dwa lata od momentu planowanej sprzedaży. Ponadto Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie - w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym - poszczególnych budynków i budowli, w stosunku do których mieliby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. budynków i budowli, to w odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że zamierzona na Państwa rzecz dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży praw użytkowania wieczystego działek nr A i B, na których ww. budynki i budowle są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

Dodatkowo należy zauważyć, że w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy Sprzedający oraz Kupujący dokonując dostawy ww. nieruchomości zabudowanych mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy przedmiotowych działek zabudowanych gdyż jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Kupujący i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani co najmniej do dnia zawarcia umowy przedmiotowych transakcji.

Reasumując, planowana na Państwa rzecz dostawa praw użytkowania wieczystego działek nr A i B zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami należącymi do Sprzedających korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że biorąc pod uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy analizować jedynie w przypadku braku zakwalifikowania dostawy jako podlegającej zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, badanie możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT w omawianym zakresie staje się bezzasadne.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 5, w myśl których do planowanych Transakcji 1 i Transakcji 2 nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, uznano za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających Spółek faktur, dokumentujących Transakcję 1 i Transakcję 2 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, wskazać należy, że jak już wcześniej wyjaśniono planowana na Państwa rzecz dostawa praw użytkowania wieczystego działek zabudowanych budynkami i budowlami należącymi do Sprzedających korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że po przeprowadzeniu Transakcji 1 i 2 zamierzają Państwo wykorzystywać ww. Nieruchomości 1 i 2 wyłącznie do czynności opodatkowanych – jak bowiem wskazali Państwo w opisie sprawy – bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, planują Państwo prowadzić z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości najemcom. Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni co najmniej do dnia zawarcia umowy. Ponadto – jak wynika z wniosku – Sprzedający i Kupujący, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania (tj. sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 w ramach Transakcji 1 i 2 zostanie przez Sprzedające Spółki opodatkowana w całości podatkiem VAT) na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że ww. Nieruchomości zabudowane będą służyły Państwu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będą mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających Spółek faktur, dokumentujących Transakcję 1 i Transakcję 2 oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających Spółek faktur, dokumentujących dostawy praw użytkowania wieczystego działek nr A i B zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i budowlami oraz będą Państwo mieli również prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku jako nr 4 i nr 6 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytań). Podkreślenia wymaga, że granice interpretacji nakreśla wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym i tylko w tych granicach Organ może się poruszać. Stąd też inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).