Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.21.2017.2.KBR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-18
Teza: Wnioskodawca nabył opisaną w złożonym wniosku nieruchomość jako lokatę kapitału. W krótszej perspektywie Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej związanej z wynajmem znajdujących się w niej lokali użytkowych. Z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych i ekonomicznych lokale mogą być wynajmowane podmiotom, które obecnie są tam najemcami lub podmiotom innym. Wnioskodawca nie wyklucza także podziału lub łączenia istniejących obecnie w budynku lokali, w celu dopasowania oferty do wymagań potencjalnych najemców. Zatem Nabywca będzie wykorzystywał zakupioną Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych - świadczenia usług najmu. Z wniosku wynika także, że Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; grunty-grunt zabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; przedsiębiorstwa; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 marca 2017 r. (data wpływu 6 marca 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 marca 2017 r. (data wpływu 24 marca 2017 r.) na wezwanie tut. Organu nr 0114-KDIP1-1.4012.21.2017.1.KBR z dnia 21 marca 2017 r. (skutecznie doręczone 21 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT z tego tytułu – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 marca 2017 r. (data wpływu 24 marca 2017 r.) na wezwanie tut. Organu nr 0114-KDIP1-1.4012.21.2017.1.KBR z dnia 21 marca 2017 r. (skutecznie doręczone 21 marca 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką kapitałową prawa polskiego oraz polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) w Polsce.

W dniu 1 grudnia 2016 r. Spółka nabyła prawo własności nieruchomości (dalej jako: Transakcja), stanowiącej działki gruntu o nr 51/10, 51/11, 52/6, 52/8, nr 51/13, 51/14 zabudowane zespołem pawilonów handlowych o łącznej powierzchni zabudowy 679,01 m2, powierzchni użytkowej 600,87 m2, kubaturze 2905,00 m3 wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (w tym m.in. kanalizacją sanitarną, kanalizacją deszczową, zalicznikowymi elektrycznymi liniami zasilającymi, wewnętrzną infrastrukturą drogową wraz z miejscami parkingowymi, totemem reklamowym i wiatą śmietnikową), o ile dana infrastruktura techniczna nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu Cywilnego (dalej jako: Nieruchomość). W budynku na Nieruchomości znajdują są lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową bądź usługową. Odrębna własność lokali nie została wyodrębniona. Poszczególne lokale są wynajmowane różnym podmiotom, które prowadzą w nich działalność handlową lub usługową (sklepy z artykułami spożywczymi, przemysłowymi, drogeria, optyk etc.).

Sprzedającym Nieruchomości jest spółka komandytowa będąca czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej także jako Sprzedający). Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy Nieruchomość nie była jedynym składnikiem majątku Sprzedającego. Zgodnie z zawartymi w umowie sprzedaży oświadczeniami Sprzedającego złożonymi Wnioskodawcy: Nieruchomość została przez niego nabyta w dniu 3 sierpnia 2016 r. od spółki prawa handlowego (niepowiązanej z Wnioskodawcą); nie była wyodrębniona organizacyjnie w jego strukturze w oparciu o regulacje statutu, regulaminu, ani innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowiła także oddziału wyodrębnionego w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz brak było u niego odrębnego przyporządkowania i ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych dotyczących Nieruchomości.

Wnioskodawca należy do grupy kapitałowej, która prowadzi działalność na rynku nieruchomości, przede wszystkim w zakresie wynajmu i zarządzania. Założeniem biznesowym Wnioskodawcy leżącym u podstaw podjęcia decyzji o zakupie Nieruchomości jest przekonanie, iż w najbliższych latach wartość nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie prawdopodobnie wzrastać i w perspektywie ok. 10 lat możliwa będzie sprzedaż Nieruchomości z zyskiem. W krótszej perspektywie Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej związanej z wynajmem znajdujących się w niej lokali użytkowych. Z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych i ekonomicznych lokale mogą być wynajmowane podmiotom, które obecnie są tam najemcami lub podmiotom innym. Wnioskodawca nie wyklucza także podziału lub łączenia istniejących obecnie w budynku lokali, w celu dopasowania oferty do wymagań potencjalnych najemców.

W księgach rachunkowych Wnioskodawcy Nieruchomość pierwotnie zaklasyfikowana została jako środek trwały w budowie, a po przyjęciu do użytkowania jako środek trwały. Po dniu 1 stycznia 2017 r., zgodnie z Zarządzeniem Zarządu Wnioskodawcy w sprawie zmian zasad (polityki) rachunkowości Nieruchomość została zaklasyfikowana jako inwestycja długoterminowa.

Wnioskodawca wskazuje również, że przed zawarciem Transakcji, Sprzedający posiadał kredyt inwestycyjny, z tytułu którego bank go kredytujący, ustanowił na Nieruchomości zabezpieczenie w postaci hipotek. Wobec tego, iż Wnioskodawca nie przejął w związku z Transakcją jakichkolwiek zobowiązań z tytułu ww. kredytu, jak również nie było jego zamiarem posiadanie Nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym (hipotekami) zabezpieczającym dług Sprzedającego lub jakiegokolwiek innego podmiotu, Strony wypracowały mechanizm uzależniający zapłatę całej ceny sprzedaży Nieruchomości od spłaty przez Sprzedającego kredytu, co w konsekwencji umożliwi wykreślenie hipotek.

Zgodnie z określonym w umowie mechanizmem płatności ceny, jej część miała zostać zapłacona Sprzedającemu w terminie 5 dni od dnia zawarcia umowy na wskazany przez niego na fakturze VAT rachunek (którą wręczono przy transakcji), a pozostała część ceny dopiero po dostarczeniu dowodu na spłacenie przez niego kredytu. Wnioskodawca na dzień składania niniejszego wniosku nie zapłacił jeszcze pełnej ceny w związku z tym, że hipoteki nie zostały wykreślone.

Zgodnie ze złożonym Wnioskodawcy w umowie sprzedaży oświadczeniem Sprzedającego, Nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji nie była przez niego (ani inny podmiot) obciążona żadnymi innymi prawami, zobowiązaniami ani roszczeniami osób trzecich nieujawnionymi w księdze wieczystej, nie była również obciążona żadnymi długami ani ograniczeniami w rozporządzeniu, poza ustanowionymi na niej służebnościami i hipotekami (o których mowa powyżej).

W związku z negocjacjami poprzedzającymi Transakcję, stan techniczny oraz prawny Nieruchomości był przed Transakcją weryfikowany przy pomocy profesjonalnych doradców (badanie due diligence). W celu określenia wartości rynkowej Nieruchomości dokonywano także analizy ekonomicznej rentowności Nieruchomości, w ramach której sprawdzano m.in. koszty utrzymania i obsługi technicznej Nieruchomości, w tym m.in. umowy serwisowe, o media itp. W związku z tym, iż w budynku znajdującym się na Nieruchomości znajdowały się lokale będące przedmiotem najmu, a wskutek nabycia Nieruchomości Spółka z mocy prawa wstąpiłaby w miejsce dotychczasowego wynajmującego (o czym poniżej), przedmiotem badania stanu prawnego Nieruchomości były także umowy najmu.

Kupując Nieruchomość Wnioskodawca, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, z mocy prawa wstąpił w umowy najmu dotyczące lokali znajdujących się w budynku. Zgodnie z ww. przepisem, w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przepis ten jest przepisem bezwzględnie obowiązującym (ius cogens) i strony umowy sprzedaży nie mogą wyłączyć wynikających z niego skutków lub w jakikolwiek inny sposób uregulować kwestii wstąpienia nabywcy w najem. Z regulacji art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego wynika ochrona najemcy w zakresie uprawnień dotyczących korzystania z rzeczy, które w związku ze zbyciem rzeczy najętej mogą być realizowane w stosunku do nabywcy (Kozieł Grzegorz. Art. 678. w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, wyd. II. LEX, 2014.)

Na Wnioskodawcę nie zostały przeniesione żadne należności przysługujące Sprzedającemu z tytułu umów najmu. Strony umowy sprzedaży postanowiły, że wszelkie pożytki z Nieruchomości, w szczególności należności z umów najmu, za okres do dnia poprzedzającego zawarcie umowy włącznie będą przypadać Sprzedającemu. Analogiczne ustalenia podjęto w zakresie ciężarów i kosztów utrzymania Nieruchomości - do dnia poprzedzającego zawarcie umowy włącznie będą obciążały Sprzedającego. W celu zabezpieczenia zapłaty pełnej ceny na rzecz Sprzedającego strony zawarły warunkową umowę cesji wierzytelności z tytułu czynszów najmu. Do momentu zapłaty ceny Sprzedający nie przelał na Wnioskodawcę kaucji zabezpieczających umowy najmu. Z chwilą zapłaty pełnej cesja wierzytelności wygaśnie.

Mając na uwadze wstąpienie z mocy prawa Wnioskodawcy w umowy najmu oraz w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń Wnioskodawcy wobec Sprzedającego z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej, do umowy sprzedaży Nieruchomości zostało załączone zestawienie umów najmu dotyczących Nieruchomości, z wyszczególnieniem warunków na jakich zostały zawarte m.in. dat ich zawarcia, czasu ich trwania, stawek czynszu i innymi uiszczanymi przez najemców opłatami, wierzytelnościami najemców względem wynajmującego (również niewymagalnymi, za wyjątkiem ewentualnych wierzytelności najemców wynikających z roszczeń o zwrot nakładów), wszelkimi zmianami/aneksami i porozumieniami oraz ustanowionymi zabezpieczeniami.

Ze względu na przepisy prawa budowlanego i bezpieczeństwo obiektu, jak również mając na uwadze zagwarantowanie Wnioskodawcy możliwości późniejszej przebudowy lub modernizacji budynku i Nieruchomości, Sprzedający scedował na Wnioskodawcę przysługujące mu majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej i wykonawczej wykonanej w ramach umowy o prace projektowe dla Nieruchomości. Sprzedający przeniósł na Wnioskodawcę także przysługujące mu wszelkie dotyczące Nieruchomości prawa wynikające z rękojmi i gwarancji oraz towarzyszące im zabezpieczenia, w szczególności wynikające z umów o roboty budowlane i okresowe przeglądy instalacji. Z uwagi na powyższe, strony umowy sprzedaży wyłączyły rękojmię Sprzedającego względem Kupującego za wady fizyczne budynku.

Sprzedający wraz z Nieruchomością wydał Wnioskodawcy dokumentację jej dotyczącą (dokumentację budynku i infrastruktury, umowy najmu wraz z załącznikami etc.).

Celem dokonania przez Wnioskodawcę Transakcji było jedynie nabycie nieruchomości wraz z prawami bezpośrednio z nią związanymi, które umożliwiają należyte z niej korzystanie. Nabywając Nieruchomość Wnioskodawca nie był zainteresowany przejęciem od Sprzedającego żadnych innych składników majątkowych lub niemajątkowych wchodzących do jego przedsiębiorstwa. Wnioskodawca w szczególności nie przejął od Sprzedającego żadnych pracowników lub personelu zatrudnionego do zarządzania Nieruchomością, jakiegokolwiek know-how, marketingu lub innych elementów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego na Nieruchomości działalnością. Wnioskodawca prowadzi działalność na Nieruchomości korzystając z wiedzy i kompetencji osób kierujących jego działalnością oraz korzystając z usług spółki-matki, z którą zawarł umowę dotyczącą zarządzania Nieruchomością i bieżącego nadzoru nad jaj funkcjonowaniem.

W ramach Transakcji ze Sprzedającym w szczególności:

*   nie doszło do przeniesienia oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego wyodrębnionej części, tj. nazwy Sprzedającego, znaku towarowego etc.;

*   nie doszło do przeniesienia (przejęcia) osób piastujących funkcje w zarządzie Sprzedającego, które decydowały o przedsięwzięciach biznesowych Sprzedającego;

*   nie doszło do przeniesienia ksiąg i dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (oprócz ww. dokumentacji dotyczącej Nieruchomości);

*   nie doszło do przeniesienia wierzytelności i zobowiązań Sprzedającego z tytułu umów o udzielenie finansowania (kredytu) związanego z inwestycją na Nieruchomości;

*   nie doszło do przeniesienia strony internetowej lub domeny;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o pośrednictwie w wynajmie powierzchni;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o marketing;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o obsługę księgowo-finansową;

*   nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości bądź innych umów ubezpieczeniowych;

*   nie doszło do przejęcia zobowiązań Sprzedającego ani przeniesienia innych niż Nieruchomość i opisane powyżej prawa bezpośrednio związane z Nieruchomością aktywów Sprzedającego, w szczególności gotówki lub należności;

*   nie doszło do przejęcia pracowników Sprzedającego (transakcja nie wiązała się również z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy Kodeks pracy);

*   nie doszło do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego (jedyne informacje, jakie Wnioskodawca pozyskał w związku z Transakcją dotyczyły nabywanej Nieruchomości);

*   nie doszło do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy umów o prowadzenie rachunków bankowych Sprzedającego.

Wnioskodawca wskazuje, że z oczywistych względów, w celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów i obsługi Nieruchomości, przez krótki okres czasu po Transakcji, umowy dotyczące dostaw mediów i obsługi Nieruchomości zawarte przez Sprzedającego były wykonywane. W umowie sprzedaży strony zastrzegły, że obowiązkiem Sprzedającego było wypowiedzenie, w terminie 7 dni od dnia zawarcia Transakcji, wszelkich zawartych umów serwisowych, o media oraz umów o zarządzenie związanych z Nieruchomością (tj. usługi ochrony, sprzątanie, serwis drzwi, dźwigów wind, obsługi sanitarnej, wywozu śmieci itp.) i strony będą współpracować w zakresie terminów rozwiązania umów przez Sprzedającego mając na uwadze zapewnienie nieprzerwanej dostawy mediów do Nieruchomości.

Umowy dotyczące usług świadczonych dla Nieruchomości, zostały przez Sprzedającego wypowiedziane w przewidzianym w umowie terminie i żadna z tych umów nie została przeniesiona na Wnioskodawcę. Po przeanalizowaniu ofert rynkowych Wnioskodawca zawarł własne, nowe umowy związane z obsługą Nieruchomości. W niektórych przypadkach zawarto umowy z nowymi dostawcami, a w niektórych z uwagi na doświadczenie, renomę podmiotów, oferowane przez nich warunki (w tym ceny), bądź w przypadkach, w których wybór nowego dostawcy był ograniczony lub niemożliwy (np. prąd, woda i ścieki itp.) zawarto umowy z podmiotami, z którymi dotychczas współpracował Sprzedający. Umowy zostały podpisane na nowych, indywidualnych warunkach współpracy, modyfikując wynagrodzenia zleceniobiorców tam gdzie było to możliwe.

Wnioskodawca wskazuje także, że w zawartej umowie sprzedaży Sprzedający złożył oświadczenie, iż zbywana na rzecz Wnioskodawcy nieruchomość, nie stanowi jego przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

W celu usunięcia ewentualnych nieporozumień pomiędzy Stronami umowy, w tym podstaw do przyszłych ewentualnych roszczeń, Strony w odrębnym piśmie oświadczyły sobie, iż zawarta przez nie umowa sprzedaży Nieruchomości nie stanowiła umowy zbycia (nabycia) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o podatku od towarów i usług. Strony potwierdziły między sobą, iż przedmiotem zawartej umowy nie było nabycie oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego wyodrębnionych części (nazwa przedsiębiorstwa), ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, tajemnic przedsiębiorstwa. Wnioskodawca nie nabył również praw do rachunków pieniężnych, zgromadzonych na nim środków lub praw z papierów wartościowych.

Sprzedający oświadczył również, iż po zawarciu umowy sprzedaży zamierza prowadzić działalność gospodarczą pod dotychczasową firmą i nie zbywa na rzecz Wnioskodawcy elementów, które zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego mogłyby potencjalnie stanowić jego przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Sprzedający potwierdził również, iż w związku z zawarciem Transakcji Wnioskodawca, w szczególności nie nabywa i nie ma żadnych praw do:

*   wierzytelności i zobowiązań wynikających z tytułu umów o udzielenie finansowania związanego z inwestycją obejmującą budynki będące przedmiotem zbycia (m.in. umowy kredytu, o której mowa w niniejszym wniosku);

*   know-how (rozumianego jako prawa do korzystania z wiedzy fachowej Sprzedającego w zakresie prowadzenia inwestycji w sektorze nieruchomości);

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o dotychczasowe zarządzanie Nieruchomością;

praw i obowiązków wynikających z umowy pośrednictwa w wynajmie;

*   praw i obowiązków z umów o marketing;

*   praw i obowiązków wynikających z umów o pracę zawartych przez Sprzedającym, bądź z innych umów będących podstawą zatrudnienia.

W związku z tym, iż na moment samej transakcji Strony pozostawały zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedający wystawił na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT opodatkowując dostawę budynku stawką 23%. W związku z tym, w celu potwierdzenia poprawności zastosowanego sposobu opodatkowania Transakcji, Wnioskodawca występuje o wydanie na jego rzecz indywidualnej interpretacji podatkowej.

Informuje również, iż na dzień składania przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali użytkowych.

Wnioskodawca nadmienia także, iż nie wiążą go ze Sprzedającym żadne powiązania kapitałowe lub osobowe, co za tym idzie, nie są dla siebie podmiotami powiązanymi.

Wnioskodawca zaznacza jednocześnie, iż kwestia czy i w jakim zakresie w odniesieniu do planowanej transakcji nabycia Nieruchomości znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Pismem z dnia 22 marca 2017 r. Wnioskodawca uzupełnił złożony wniosek i wskazał, że wybudowany zespół pawilonów został oddany do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 1 grudnia 2015 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Budowlanego. Nieruchomość została wybudowana w oparciu o wydane przez Prezydenta Miasta ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę.

Podmiot, od którego Sprzedający nabył Nieruchomość, w dniu 12 sierpnia 2015 r. oraz w dniu 25 sierpnia 2015 r. zawarł w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu umowy najmu znajdujących się w niej lokali. Wydanie lokali najemcom nastąpiło odpowiednio: dla umowy najmu z dnia 12 sierpnia 2015 r. w dniu 22 października 2015 r., natomiast dla umowy najmu z dnia 25 sierpnia 2015 r. w dniu 8 października 2015 r. Przedmiotowe umowy są wykonywane i obowiązują do dnia dzisiejszego.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W związku z powyższym, w opinii Wnioskodawcy, czynności nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości nie można uznać za czynności pierwszego zasiedlenia nieruchomości, gdyż do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło jeszcze przed jej dostawą na rzecz Sprzedającego.

Ponadto, jak wynika z nadesłanego pisma, prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył od spółki prawa handlowego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 3 sierpnia 2016 r. Zgodnie z wiedzą Kupującego, przedmiotowa transakcja dostawy Nieruchomości została opodatkowana 23% podatkiem VAT i udokumentowana fakturą VAT. Obie strony na moment dostawy były podatnikami podatku VAT czynnymi.

Powyższe oznacza, że dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, dokonano przed upływem dwóch lat od daty jej pierwszego zasiedlenia.

Sprzedający, zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, po nabyciu Nieruchomości w dniu 3 sierpnia 2016 r. nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których miał on prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli wydatki te były ponoszone to były one niższe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W związku z tym, iż Sprzedający nabył Nieruchomość w dniu 3 sierpnia 2016 r., a Wnioskodawca nabył ją w dniu 1 grudnia 2016 r. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do celów opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a co za tym idzie nie znalazło zastosowania wyłączenie z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do dokonanej transakcji nie znalazło zastosowania wyłączenie z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jednocześnie przepisy art. 6 ww. ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu stosowania przepisów ustawy o VAT. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności, jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport).

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 powyższej ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Niewątpliwie wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” ma kluczowe znaczenie, gdyż podleganie planowanej transakcji opodatkowaniu VAT lub nie ma istotny wpływ na ustalenie prawa Wnioskodawcy do ewentualnego odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z tą transakcją.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Wnioskodawcy, organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania oceny prawidłowej klasyfikacji przedmiotu Transakcji (tj. oceny czy opisany stan faktyczny tj. Transakcja dotyczyła nabycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w interpretacjach art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, dokonywanych przez sądy administracyjne, zgodnie z którymi pojęcie przepisów prawa podatkowego, objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych, należy interpretować szeroko.

Przykładowo, jak wynika z treści wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SN/Kr 1691/11), treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy rozumieć w ten sposób, że wnioskodawca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Podobne stwierdzenie znajduje się w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07).

Co więcej, kwestia kompetencji Ministra właściwego do spraw finansów publicznych do dokonywania wykładni przepisu art. 55 (1) Kodeks Cywilny, niejednokrotnie była przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym, w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, przykładowo NSA w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), uznał że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji. Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) i wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał Sąd, przez prawo podatkowe w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r., (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/GI 1044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (syn. akt I SA/Ke 465/08), uznał że w kontekście stosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, art. 551 KC jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, iż Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.

W ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do uznania Transakcji za zbycie:

1.  przedsiębiorstwa lub
2.  zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ad. 1. Przedsiębiorstwo.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” wykorzystuje się regulację zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z perspektywy Wnioskodawcy jego zamiarem było nabycie wyłącznie samej nieruchomości, nie przedsiębiorstwa, a transakcja nie obejmowała kluczowych składników, które zdaniem Spółki mają istotne znaczenie dla funkcjonowania działalności w zakresie wynajmowania nieruchomości. Należy podkreślić, że zgodnie z ustawową definicją „przedsiębiorstwo” obejmuje m.in. zobowiązania odnoszące się do przenoszonych składników. Zatem w związku z faktem, iż zobowiązania kredytowe Sprzedającego związane z funkcjonowaniem zbywanej Nieruchomości nie będą przenoszone na Wnioskodawcę, definicja z ustawy o VAT nie będzie spełniona. Co więcej, przedmiotem dostawy nie był również szereg kluczowych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa, a mianowicie wierzytelności, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie Sprzedającego, nazwa spółki Sprzedającego, należności i zobowiązania wobec osób trzecich powstałe przed dniem dokonania dostawy, czy prawa i obowiązki wynikające z umów dostawcami usług, oraz pracownicy. Ponadto, Wnioskodawca, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, nie nabył ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa i jego tajemnic (przejęto jedynie dokumentację dotyczącą Nieruchomości). Wymienione powyżej składniki stanowią istotne elementy dla funkcjonowania „przedsiębiorstwa” (ewentualnie wyodrębnionej w płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”).

Z kolei w myśl art. 552 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z zakresu ustawy o VAT) ma jedynie miejsce wtedy, gdy wszystkie istotne wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki towarzyszące przedsiębiorstwu nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Zatem, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej (co potwierdza przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 października 2015 r. sygn. IPTPP2/4512-402/15-2/KK).

Jak już zostało wskazane, Transakcji nie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa.

W szczególności, jak już wskazano nie doszło do przejścia na Wnioskodawcę:

*   oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego wyodrębnionej części, tj. nazwy Sprzedającego i znaku towarowego;

*   osób piastujących funkcje w zarządzie Sprzedającego, które decydowały o przedsięwzięciach biznesowych Sprzedającego;

*   ksiąg i dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą;

*   wierzytelności i zobowiązań Sprzedającego z tytułu umów o udzieleniu finansowania (kredytu) związanego z inwestycją;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów;

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o pośrednictwie w wynajmie powierzchni;

*   praw z polisy ubezpieczeniowej;

*   praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych;

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o marketing;

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o obsługę księgowo-finansową;

*   zobowiązań lub należności lub gotówki Sprzedającego;

*   pracowników Sprzedającego (transakcja nie wiązała się również z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy Kodeks pracy);

*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego;

*   rachunków bankowych Sprzedającego.

Mając na uwadze powyższe, na bazie nabytego prawa własności gruntu wraz ze związanymi na nim częściami składowymi i przynależnościami, ale w oparciu o samodzielne know-how i własne zasoby, które zapewniała mu również spółka-matka na podstawie umowy o zarządzenie, Wnioskodawca mógł prowadzić na Nieruchomości działalność polegającą na wynajmie lokali użytkowych.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także m.in. w interpretacjach indywidualnych:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 3 stycznia 2017 r., sygn. 0461-ITPP3.4512.729.2016.2. MD;
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 8 października 2015 r., sygn. IPTPP2/4512-402/15-2/KK;
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r., sygn. IBPP3/4512-476/15/KG;
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 4 września 2015 r., sygn. IBPP3/443-493/15/JP;
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 stycznia 2015 r., sygn. IPPP1/443-1256/14-4/MPe.

Szczególnie warto zwrócić też uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(\`(...)\`) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości, Nabywca będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”.

W opinii Wnioskodawcy, z pewnością również sam budynek wraz z umowami najmu, przechodzącymi na niego z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego nie tworzył samodzielnie „przedsiębiorstwa” lub jego „zorganizowanej części”. Wnioskodawca wskazuje, iż samo nabycie gruntu na którym posadowiony został budynek wraz z naniesieniami, nie pozwalało mu na prowadzenia działalności bez zawarcia szeregu dodatkowych umów, dokupienia innych składników materialnych lub niematerialnych, zapewnienia zaplecza personalnego, podpisania umów na obsługę nieruchomości, umów o media itd.

Jak już wcześniej wspomniano, w polskim systemie prawnym nie ma możliwości nabycia nieruchomości bez wstąpienia w umowy najmu dotyczące nieruchomości. W każdym przypadku nabycia nieruchomości będącej przedmiotem najmu, dochodzi zatem do wstąpienia nabywcy w umowy najmu.

Stanowisko, iż sama nieruchomość z przejętymi z mocy prawa umowami najmu jej dotyczącymi nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa potwierdza również aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych. Tytułem przykładu można wskazać na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia z dnia 24 listopada 2016 r. o sygn. akt I FSK 1316/15, który wskazał, iż „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części (\`(...)\`). Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”.

Powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego jednoznacznie potwierdza, iż nabycia samej nieruchomości z najemcami nie można uznać za nabycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W stanie faktycznym będącym przedmiotem niniejszej interpretacji na Wnioskodawcę nie przeniesiono żadnych innych niż Nieruchomość i prawa bezpośrednio z nią związane elementów, a zatem nie można uznać iż Transakcja dotyczy przedsiębiorstwa (lub zorganizowanej jego części).

Ad. 2. Zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą zorganizowaną część przedsiębiorstwa wówczas gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że występuje coś więcej niż tylko przypadkowy zbiór elementów. Ponadto, co podkreślane jest w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC oraz z dnia 25 stycznia 2016 r. sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/IGo, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 lipca 2013 r., sygn. ILPP1/443-378/13-2/JSK oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. IBPP1/443-474/14/AW.

Dodatkowo, zgodnie z oświadczeniami złożonymi w umowie sprzedaży przez Sprzedającego, nie podejmował on nigdy żadnych działań zmierzających do wyodrębnienia funkcjonalnego lub finansowego Nieruchomości (działalności prowadzonej na Nieruchomości), w szczególności nie zostały podjęte żadne uchwały organów, których przedmiotem miałoby być wyodrębnienie organizacyjne lub funkcjonalne Nieruchomości. Wnioskodawca nie ma również wiedzy z innego źródła, które mogłyby to oświadczenie podważać.

Trudno uznać za samodzielny zespół Nieruchomość bez pracowników, środków na rachunkach bankowych, przypisanych do Nieruchomości należności i zobowiązań, jak również zawartych umów o jej obsługę, w tym dostawę mediów.

W opinii Wnioskodawcy, wskazane powyżej okoliczności jednoznacznie świadczą o tym, że przedmiotem transakcji Spółki ze Sprzedającym był jedynie jeden ze składników majątku Sprzedającego, tj. Nieruchomość wraz z prawami i obowiązkami bezpośrednio związanymi z tą Nieruchomością, a nie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Z treści art. 551 kodeksu cywilnego i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jak również z uwzględniania poglądów doktryny i orzecznictwa jasno wynika, że dla uznania danych składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część wymagane jest, aby składniki te były wystarczające do samodzielnego realizowania zadania gospodarczego. Nie można uznać za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część składników majątkowych, które będą mogły realizować zadanie gospodarcze dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero po połączeniu z innym przedsiębiorstwem.

Nabyta przez Spółkę Nieruchomość i związane z tym prawa, nie stanowiły składników majątkowych wystarczających do samodzielnej realizacji działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Koniecznym do tego było bowiem zorganizowanie przez Wnioskodawcę i prowadzenie obsługi Nieruchomości w zakresie umów najmu jej dotyczących, co obejmowało m.in. zapewnienie dostaw mediów do Nieruchomości, utrzymanie czystości w budynku i na Nieruchomości (sprzątanie, odśnieżanie, utrzymanie zieleni), ochronę obiektu, serwisowanie budynku i infrastruktury, zapewnienie finansowania, zarządzanie umowami najmu (bieżące kontakty z najemcami, rozwiązywanie dotychczasowych umów, negocjacje z potencjalnymi nowymi najemcami), rozliczanie z najemcami czynszów najmu i kosztów mediów, zapewnienie obsługi księgowej, organizowanie akcji reklamowych i marketingowych promujących obiekt, zapewnienie obsługi prawnej etc. Zorganizowanie i wykonywanie ww. działań wymagało znacznego wysiłku organizacyjnego, poniesienia wysokich kosztów i byłoby praktycznie niemożliwe bez posiadania przez Wnioskodawcę i podmioty z nim współpracujące odpowiedniej wiedzy i umiejętności (know-how) w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w branży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, dopiero po połączeniu nieruchomości z ww. „zapleczem organizacyjnym” i know-how, możliwe było realizowanie celu gospodarczego.

Warto również przywołać stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji z dnia 27 sierpnia 2013 r. o sygn. IPPP1/443-712/13-2/MP potwierdził, że dostawa dotychczas wynajmowanych nieruchomości bez przeniesienia na nabywcę m.in. należności i zobowiązań zbywcy związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa zbywcy, zobowiązań związanych z finansowaniem działalności, środków pieniężnych zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie, ksiąg rachunkowych i innych dokumentów, nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Podobnie wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 15 kwietnia 2013 r., o sygn. IPPP1/443-133/13-4/MP, który potwierdził stanowisko nabywcy, że nabycie od przedsiębiorcy nieruchomości wykorzystywanych w celu wynajmu biur, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni lub dalszego obrotu nabytymi aktywami, bez przenoszenia na nabywcę m.in. umowy z zarządcą nabywanej nieruchomości, umów z dostawcami mediów, umowy o usługi księgowe, wymagalnych należności, zobowiązań z tytułu pożyczek udzielonych sprzedającemu, ksiąg oraz umowy dotyczącej siedziby sprzedającego nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Kolejno Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2013 r., o sygn. IPPP1/443-392/13-4/JL w której potwierdził, że w przypadku dostawy prawa własności budynku wraz z wyposażeniem, prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest budynek oraz parkingu, w sytuacji, gdy dodatkowe koszty wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez nabywcę i zbywcę odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był lub będzie właścicielem budynku i stroną tych umów, przed dokonaniem dostawy nastąpi rozwiązanie wszystkich pozostałych umów związanych z budynkiem (m.in. umów z dostawcami mediów, umów o zarządzanie nieruchomością) których dotychczasową stroną był zbywca nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, organ potwierdził, że „Budynek razem z przejmowanymi przez spółkę tylko niektórymi składnikami majątku związanymi z Budynkiem nie będzie stanowić zatem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT Zbywany budynek będący składnikiem majątku zbywcy nie stanowi również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo, nie jest także działem, oddziałem, ani wydziałem, nie jest również wydzielony w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji zbywcy”.

W konsekwencji - zdaniem Wnioskodawcy - przeprowadzona przez niego Transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów (składników majątkowych) w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, podlegających opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla dostawy tych składników i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających opodatkowaniu przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 przedmiotowej ustawy.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2.

Ze względu na to, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez niego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, przy zakupie Nieruchomości przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT (zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459).

Stosownie do ww. artykułu Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jeżeli warunki, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego, zostaną spełnione, to zbycie takiego przedsiębiorstwa do innego podmiotu, nie będzie podlegało przepisom ustawy.

Należy tu wskazać również art. 552 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wobec powyższego, przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ze złożonego wniosku wynika, że w dniu 1 grudnia 2016 r. Spółka nabyła prawo własności nieruchomości, stanowiącej działki gruntu o nr 51/10, 51/11, 52/6, 52/8, 51/13, 51/14 zabudowane zespołem pawilonów handlowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (w tym m.in. kanalizacją sanitarną, kanalizacją deszczową, zalicznikowymi elektrycznymi liniami zasilającymi, wewnętrzną infrastrukturą drogową wraz z miejscami parkingowymi, totemem reklamowym i wiatą śmietnikową), o ile dana infrastruktura techniczna nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu Cywilnego. W budynku na Nieruchomości znajdują są lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową bądź usługową. Odrębna własność lokali nie została wyodrębniona. Poszczególne lokale są wynajmowane różnym podmiotom, które prowadzą w nich działalność handlową lub usługową (sklepy z artykułami spożywczymi, przemysłowymi, drogeria, optyk etc.).

Sprzedającego nabył Nieruchomość w dniu 3 sierpnia 2016 r. od spółki prawa handlowego w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający oświadczył, że po zawarciu umowy sprzedaży zamierza prowadzić działalność gospodarczą pod dotychczasową firmą i nie zbywa na rzecz Wnioskodawcy elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego mogłyby potencjalnie stanowić jego przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Sprzedający potwierdził również, że w związku z zawarciem Transakcji Wnioskodawca, w szczególności nie nabywa i nie ma żadnych praw do:

*   nazwy Sprzedającego, znaku towarowego etc.;

*   wierzytelności i zobowiązań wynikających z tytułu umów o udzielenie finansowania związanego z inwestycją obejmującą budynki będące przedmiotem zbycia (m.in. umowy kredytu, o której mowa w niniejszym wniosku). Nie doszło do przeniesienia ksiąg i dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (oprócz ww. dokumentacji dotyczącej Nieruchomości);

*   know-how (rozumianego jako prawa do korzystania z wiedzy fachowej Sprzedającego w zakresie prowadzenia inwestycji w sektorze nieruchomości);

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o dotychczasowe zarządzenie Nieruchomością. Nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów;

*   praw i obowiązków wynikających z umowy pośrednictwa w wynajmie;

*   praw i obowiązków z umów o marketing;

*   praw i obowiązków wynikających z umów o pracę zawartych przez Sprzedającym, bądź z innych umów będących podstawą zatrudnienia.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania nabywanej Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

W pierwszej kolejności należy ustalić zatem, czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, a jeśli tak, czy nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku.

Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie stanu faktycznego niniejszego wniosku. Przedmiotem zbycia były tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne bez odpowiedniego zorganizowania do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot transakcji nie stanowił również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Dokonanej Transakcji nie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Ponadto przedmiotowa nieruchomość nie była organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych.

Wobec powyższego, przedmiotem dostawy były składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W przypadku terenów zabudowanych budynkami lub budowlami zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

Stosownie do art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Na podstawie ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, wówczas dostawa gruntu jest opodatkowana tą samą stawką. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa gruntu, na którym ten budynek, budowla lub ich część jest posadowiona.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm.).

Z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy, wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem natomiast jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę z kolei, rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, w pkt 9 tego samego artykułu ustawy Prawo budowlane znajduje się definicja urządzenia budowlanego, przez które należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca zakupił nieruchomość zabudowaną zespołem pawilonów handlowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (w tym m.in. kanalizacją sanitarną, kanalizacją deszczową, zalicznikowymi elektrycznymi liniami zasilającymi, wewnętrzną infrastrukturą drogową wraz z miejscami parkingowymi, totemem reklamowym i wiatą śmietnikową), o ile dana infrastruktura techniczna nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu Cywilnego. W budynku na Nieruchomości znajdują są lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową bądź usługową. Odrębna własność lokali nie została wyodrębniona. Poszczególne lokale są wynajmowane różnym podmiotom, które prowadzą w nich działalność handlową lub usługową (sklepy z artykułami spożywczymi, przemysłowymi, drogeria, optyk etc.).

Jak wynika z uzupełnienia do wniosku, wybudowany zespół pawilonów został oddany do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia 1 grudnia 2015 r. Podmiot, od którego Sprzedający nabył Nieruchomość, w dniu 12 sierpnia 2015 r. oraz w dniu 25 sierpnia 2015 r. zawarł w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu umowy najmu znajdujących się w niej lokali. Wydanie lokali najemcom nastąpiło odpowiednio: dla umowy najmu z dnia 12 sierpnia 2015 r. w dniu 22 października 2015 r., natomiast dla umowy najmu z dnia 25 sierpnia 2015 r. w dniu 8 października 2015 r. Przedmiotowe umowy są wykonywane i obowiązują do dnia dzisiejszego.

Ponadto, prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył od spółki prawa handlowego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 3 sierpnia 2016 r. Zgodnie z wiedzą Kupującego, przedmiotowa transakcja dostawy Nieruchomości została opodatkowana 23% podatkiem VAT i udokumentowana fakturą VAT. Obie strony na moment dostawy były podatnikami podatku VAT czynnymi.

Sprzedający, zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, po nabyciu Nieruchomości w dniu 3 sierpnia 2016 r. nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których miał on prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli wydatki te były ponoszone to były one niższe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W związku z tym, iż Sprzedający nabył Nieruchomość w dniu 3 sierpnia 2016 r., a Wnioskodawca nabył ją w dniu 1 grudnia 2016 r. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości do celów opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W świetle powyższych okoliczności należy stwierdzić, że dokonana dostawa budynku wraz z posadowionymi na nieruchomości naniesieniami nie może korzystać ze zwolnienia określonego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa na rzecz Wnioskodawcy została dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, tym samym nie zostanie spełniona przesłanka warunkująca zastosowanie zwolnienia z podatku o którym mowa powyżej.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy Nieruchomości, zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki zawarte w tym przepisie.

Jak wynika z okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę, Spółce dokonującej na jego rzecz dostawy opisanej w złożonym wniosku, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w stosunku do obiektów będących przedmiotem transakcji. Stąd też nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zatem, jeden z warunków określony w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie został spełniony przez Zbywcę.

Tym samym planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w tej części nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto jak już wskazano, zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem transakcja sprzedaży nie zostanie także objęta zwolnieniem określonym tym przepisem.

Z uwagi na to, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znalazło zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, transakcja ta podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%.

Z uwagi na zapis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, podstawowa 23% stawka podatku VAT dotyczyła również sprzedaży gruntu, na którym budynki i naniesienia są posadowione.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył opisaną w złożonym wniosku nieruchomość jako lokatę kapitału. W krótszej perspektywie Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej związanej z wynajmem znajdujących się w niej lokali użytkowych. Z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych i ekonomicznych lokale mogą być wynajmowane podmiotom, które obecnie są tam najemcami lub podmiotom innym. Wnioskodawca nie wyklucza także podziału lub łączenia istniejących obecnie w budynku lokali, w celu dopasowania oferty do wymagań potencjalnych najemców.

Zatem Nabywca będzie wykorzystywał zakupioną Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych - świadczenia usług najmu. Z wniosku wynika także, że Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Nabywca był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Nabywcy po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W świetle powyższych okoliczności, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia/Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.