Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.291.2020.6.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-12
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży działki
Słowa kluczowe: działki; grunty-dostawa gruntu; opodatkowanie; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 czerwca 2020 r. (data wpływu - 9 czerwca 2020 r.), uzupełniony pismem z 9 czerwca 2020 r. (data wpływu - 9 czerwca 2020 r.), pismem z 9 czerwca 2020 r. (data wpływu - 15 czerwca 2020 r.), pismem z 28 września 2020 r. (data wpływu - 28 września 2020 r.), pismem z 28 września 2020 r. (data wpływu - 28 września 2020 r.), pismem z 28 września 2020 r. (data wpływu - 1 października 2020 r.), pismem z 30 września 2020 r. (data wpływu - 6 października 2020 r.) i pismem z 9 października 2020 r. (data wpływu - 9 października 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr (…) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr (…).

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 1-2 ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 25 sierpnia 2020 r., Nr (…),(…), wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem poczty w dniu 25 sierpnia 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 21 września 2020 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem przesłanym za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 28 września 2020 r. oraz pismami przesłanymi w dniu 1 października 2020 r., 6 października 2020 r. i 9 października 2020 r. w zakresie pełnomocnictwa do reprezentacji Wnioskodawcy.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Zbycie nieruchomości, których dotyczy wniosek nastąpiło na podstawie dwóch aktów notarialnych, to jest Aktu Notarialnego z dnia (…) roku Notariusza (… (…) Kancelaria Notarialna z siedzibą w (…) (…) Repertorium A nr (…) — Umowa Przedwstępna Sprzedaży pod Warunkami, wymienionymi w Akcie Notarialnym w (…) punkt 1 — 7 oraz Aktu Notarialnego z dnia (…) roku Notariusza (…)(…) Kancelaria Notarialna z siedzibą w (…) (…) Repertorium A nr (…) — umowa Przyrzeczona.

W dniu (…) roku (…)(…) na mocy Aktu Notarialnego Notariusza (…) (…) Kancelaria Notarialna z siedzibą w (…) (…) (…) (…)Repertorium A numer (…) nabył nieruchomość położoną w (…) od (…) (…) działającej w imieniu własnym oraz swojego męża (…) (…) oraz (…) (…) działającej w imieniu własnym oraz swojego męża (…) (…). Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w (…) (…) nie dokona prawa pierwokupu. Nieruchomość Została zakupiona przez (…)(…) jako grunty orne.

W dniu (…) (…) (…) roku Burmistrz Miasta i Gminy (…) postanowieniem w sprawie (…) zaopiniował pozytywnie przedstawiony wstępny projekt podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) położonej w (…) gmina (…), należącej do (…) (…).

Przedmiotową nieruchomość (…) (…) zakupił w celu zabezpieczenia interesów rodzinnych, miał na uwadze swoje małoletnie dzieci, to jest córka (…) mająca odpowiednio wtedy lat (…) i małoletniego syna (…) który miał odpowiednio wtedy (…) lata. Obecnie córka (…) ma (…) lata, swoje centrum życiowe wiąże z (…) (…), gdzie obecnie studiuje i pracuje oraz ma zakupiony lokal mieszkalny, syn (…) ma obecnie (…) lat, uczy się i nie wiąże planów życiowych z nieruchomością w (…), małej miejscowości.

Działka (…) była do czasu podpisania przedwstępnej umowy notarialnej działką o przeznaczeniu rolnym, a wszystkie czynności prawne i faktyczne związane z przystosowaniem ww. nieruchomości do celów działalności gospodarczej wykonała na swój koszt i niebezpieczeństwo kupująca Spółka (…).

Ponadto pomiędzy (…) (…) a kupującą została zawarta umowa dzierżawy nieruchomości, której celem było tylko uzyskanie przez kupującą niezbędnych pozwoleń i zgód, do zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem do dnia (…) roku (…) (…) nie stracił przymiotu właściciela nieruchomości.

Pan (…) (…) (dalej: Wnioskodawca) mieszkający na terytorium Polski był właścicielem niezabudowanej działki. Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę od osób fizycznych w drodze umowy kupna-sprzedaży w dniu (…) roku. Działka ta figurowała w ewidencji gruntów jako „grunty orne”. Działka miała powierzchnię (…) ha. Nie wynajmował i nie wydzierżawiał przedmiotowej działki.

W dniu (…) roku Wnioskodawca podpisał „Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” w formie aktu notarialnego. Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawca zobowiązał się zbyć na rzecz spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Polski (dalej: Spółka), przedmiotową niezabudowaną działkę o powierzchni (…) ha. W akcie notarialnym wskazano także, że dla przedmiotowej działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina nie przystąpiła do jego sporządzenia, zaś w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętym w uchwale Rady Miejskiej z dnia (…) r. w rejonie tej działki przewidziane są tereny usług.

Zgodnie z przedmiotową umową przedwstępną jej strony (tj. Wnioskodawca oraz Spółka) zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż (…) m2,
2.  uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż (…) m2,
3.  uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową działkę wg koncepcji Spółki na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
4.  niestwierdzenia przez Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  potwierdzenia przez Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w terminie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy,
7.  Potwierdzenie nierolnego charakteru nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego.

Strony umowy oświadczyły, że będą zgodne współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o spełnienie warunków określonych w umowie, a także zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla ich spełnienia. Strony umowy postanowiły, że wszelkie koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie Spółka.

Wnioskodawca zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które utrudniłyby lub uniemożliwiłyby Spółce realizację na przedmiotowej działce planowanej inwestycji budowlanej. Spółka zobowiązała się kupić przedmiotową działkę w określonym terminie po spełnieniu powyższych warunków za cenę określoną w tej umowie przedwstępnej.

W umowie tej wskazano także, że Spółce przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, określonych powyżej, poprzez złożenia oświadczenia w zwykłej formie pisemnej, a także przysługuje jej prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo niespełnienia rzeczonych warunków.

Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwolę opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień - na warunkach wg. uznania pełnomocnika.

Wnioskodawca udzielił także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw:

*   do dokonania wszelkich czynności z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach wg uznania pełnomocnika,
*   do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi - jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnikom prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę na Jej koszt i Jej staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Spółka oświadczyła, że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, usunie na swój koszt i własnym staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Równolegle w tym samym dniu, to jest (…) roku Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy (w zwykłej formie pisemnej) na mocy której, oddał Spółce przedmiotową działkę, która miała być przedmiotem planowanej sprzedaży w dzierżawę na czas nieoznaczony za ustalony w umowie czynsz.

W treści tej umowy wyraził także zgodę na to by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Następnie strony zawarły aneks do przedmiotowej umowy dzierżawy, o której mowa powyżej. Aneks ten wskazuje m.in., że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki (o której mowa była powyżej).

W istocie umowa ta więc służyła temu, aby Spółka posiadała tytuł prawny do wykonania działań, które skutkowałyby spełnieniem opisanych wyżej warunków wynikających z „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”.

Czynszu uzyskiwanego z przedmiotowej dzierżawy Wnioskodawca nie opodatkowywał podatkiem od towarów i usług. Warunki powołane w „Umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem” zostały spełnione, w wyniku działań Spółki.

W tym miejscu Wnioskodawca zauważa także, iż nie szukał oferenta na sprzedaż działki. To Spółka zgłosiła się do niego z propozycją chcąc zakupić teren pod budowę obiektu handlowego.

Wobec spełnienia warunków zawartych w „Umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”, w dniu (…) roku w formie aktu notarialnego Wnioskodawca zawarł ze Spółką „Umowę sprzedaży” będącą wykonaniem umowy przedwstępnej z dnia (…) roku.

W wyniku umowy z dnia (…) roku, Wnioskodawca sprzedał Spółce przedmiotową działkę. Działka jest niezabudowana. Działka ta w dacie sprzedaży wg ewidencji gruntów oznaczona była jako „zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

Wydana została przed datą sprzedaży decyzja o pozwoleniu na budowę, jak i inne akty, o jakich mowa powyżej (a warunkujące dokonanie transakcji kupna-sprzedaży), uzyskane staraniem i na koszt Spółki.

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT. Jednak działalność ta nie ma związku z obrotem nieruchomościami czy innym handlem. Wnioskodawca wykonuje w ramach prowadzonej działalności usługi dźwigowe. Zakup i sprzedaż nieruchomości o których mowa powyżej nie miały związku ze wskazaną działalnością.

W odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

1.  Wskazanie ilości działek (wraz z ich oznaczeniem, powierzchnią) będących przedmiotem sprzedaży do sieci sklepów (…)? Ad.1) Przedmiotem sprzedaży była jedna działka.
2.  W jaki sposób Wnioskodawca pozyskał nabywcę dla sprzedawanej działki/działek? Ad.2) Nabywca sam się zgłosił, Wnioskodawca nie szukał chętnego na zakup - vide opis stanu faktycznego.
3.  Czy Wnioskodawca ogłaszał sprzedaż nieruchomości (działki/działek) będącej/będących przedmiotem zapytania w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie formy ogłoszeń o sprzedaży były przez Wnioskodawcę stosowane? Ad.3) Wnioskodawca nie ogłaszał chęci sprzedaży działki.
4.  Czy Wnioskodawca dokonywał podziału nieruchomości (tj. działki), która była przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy? Ad.4) Wnioskodawca dokonał podziału nabytej pierwotnie działki w 2009 roku. Podzielił ją na trzy działki, jedną z nich jest działka będąca przedmiotem zapytania.
5.  W jaki konkretnie sposób Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość (działkę/działki) będącą/ce przedmiotem sprzedaży od chwili wejścia w jej/ich posiadanie do chwili sprzedaży tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Wnioskodawca wykorzystywał działkę/działki, o których mowa we wniosku? Ad.5) Wnioskodawca nie użytkował przedmiotowej działki poza sytuacją, gdy oddał ja w krótkotrwałą dzierżawę Spółce (vide powyżej).
6.  Czy działka/działki będąca/e przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane do prowadzenia produkcji rolniczej i czy Wnioskodawca czerpał/czerpie z tego tytułu korzyści majątkowe? Ad.6) Odpowiedź jak w pkt 5.
7.  Czy działka/działki będąca/będące przedmiotem wniosku ma/mają dostęp do drogi publicznej? Ad.7) Działka ma dostęp do drogi publicznej.
8.  Jeżeli działka/działki będąca/będące przedmiotem wniosku nie ma dostępu do drogi publicznej, to należy wskazać czy Wnioskodawca wystąpi bądź zamierza wystąpić o wydzielenie drogi wewnętrznej, stanowiącej dojazd do działki? Ad.8) Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu uatrakcyjnienie przedmiotowej działki. Odnośnie dróg, działania podjął nabywca (Spółka) i na jego nabywcy koszt - (opisane powyżej).
9.  Czy w stosunku do działki/działek będącej przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca podejmował jakiekolwiek czynności w celu jej uatrakcyjnienia np. wytyczenie drogi wewnętrznej, budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp.? Jeśli tak, to należy wskazać jakie to czynności i w jakim celu zostały/zostaną podjęte? Ad.9) Odpowiedź jak w pkt 8.
10.  Jakie jest przeznaczenie działki/działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki oraz z czyjej inicjatywy nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki/działek? Ad.10) Przeznaczenie działki kiedyś rolnicze teraz budowlane w wyniku działań Spółki - vide opis powyżej.
11.  Czy dla działki/działek została do momentu jej ich sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki (numery działek). Ad.11) Została wydana decyzja o warunkach zabudowy w wyniku działań Spółki.
12.  Kiedy - w jakim dniu, w jakim celu Wnioskodawca podpisał z nabywcą - spółką xxxx S.A. - przedwstępną umowę sprzedaży działki/działek będącej/cych przedmiotem wniosku? Ad.12) Umowa przedwstępna podpisana została w dniu (…) r.
13.  Należy wskazać jakie są postanowienia ww. umowy przedwstępnej. Ad.13) Postanowienia umowy zostały wyżej opisane.
14.  Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek na nabywcę? Jeśli tak to jakie? Ad.14) Jak w odpowiedzi na pkt 13.
15.  Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli nabywcy działek - spółce (…). - pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu? Jeśli tak, należy wskazać zakres udzielonych pełnomocnictw/zgód/upoważnień. Ad.15) Odpowiedź jak w pkt 13.
16.  Czy dla działki/działek będącej przedmiotem sprzedaży została do momentu jej sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  kiedy decyzja ta została wydana?
    2.  jakie przeznaczenie działki określa wydana decyzja?
    3.  z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?Ad.16) Zostało to opisane w opisie stanu faktycznego. Nastąpiło tuż przed sprzedażą.
17.  Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz działki/działek wskazanej/nych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób nabyte i wykorzystywane? Ad.17) Wnioskodawca nie posiada innych działek przeznaczonych do sprzedaży.
18.  Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży działek, jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej działki:
    1.  kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych działek?
    2.  w jakim celu działki te zostały nabyte przez Wnioskodawcę?
    3.  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,
    4.  kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,
    5.  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),
    6.  czy Wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
    7.  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?Ad.18) Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży trzech działek (wydzielonych z zakupionej w (…) roku): Było to w roku (…),(…) oraz (…). Przed sprzedażą nie wykorzystywał ich w żaden sposób. Nabył je do majątku prywatnego celem ewentualnego przekazania w okresie późniejszym dzieciom. Córka wyjechała do innej miejscowości, tak samo syn nie wiążę planów z mieszkaniem na wsi. Wobec tego działki okazały się zbędne i gdy pojawiał się oferent zostały zbyte. Wnioskodawca traktował te sprzedaże jako prywatne i dotyczące majątku prywatnego. Nie odprowadzał od nich podatku VAT (nie składał deklaracji). Pieniądze zostały przeznaczone na utrzymanie rodziny to nie były wysokie kwoty.

W związku z powyższym opisem, w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym):

Czy dokonana w dniu (…) roku czynność sprzedaży działki na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym), przedmiotowa sprzedaż wyodrębnionej działki nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, która miałaby jakikolwiek związek z obrotem nieruchomościami.

Przeprowadzenie transakcji nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., a skoro nie jest to tak rozumiana działalność gospodarcza, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT zdefiniowana została w ten sposób, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W oczywisty sposób nie mamy w sprawie do czynienia z sytuacją opisaną w zdaniu drugim ust. 2 (art. 15 ustawy). Nie można także czynności dokonanych przez Wnioskodawcę w sprawie zakwalifikować jako działalności producentów lub usługodawców. Podobnie nie była to działalność rolnicza jak i wykonywanie wolnego zawodu.

Pozostało więc jedynie odniesienie się do działalności handlowców. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy o VAT. Jednak uznać należy, iż handlowcem jest osoba, która w ramach działalności gospodarczej nabywa towary po to by je następnie sprzedać. W sprawie takiego zamiaru w dacie nabycia nie było. Nie można więc zakwalifikować czynności dokonanych przez Wnioskodawcę jako działalność handlowca. Przede wszystkim pierwotna działka nie została przez niego nabyta celem sprzedaży. Została odziedziczona i bynajmniej nie było to związane z celem dalszej sprzedaży. Tym bardziej, że do dziedziczenia doszło w roku (…). A sprzedaż (i to tylko części odziedziczonej działki - po jej wyodrębnieniu) nastąpiła dopiero w roku (…). Umowa przedwstępna, która skutkowała dokonaniem tej sprzedaży zawarta została dopiero w roku (…). Jak z tego wynika Wnioskodawca bardzo długo był właścicielami zanim zdecydował się dokonać sprzedaży (i to tylko części nieruchomości). Tak nie działają handlowcy.

Działalność gospodarcza, a szczególnie handlowa, polega na szybkim obrocie. Inaczej brak zysków, trudno wtedy mówić o profesjonalnym działaniu gospodarczym. Tym bardziej, gdy jak w sprawie, jest to czynność jednorazowa. Dla Wnioskodawcy jest to po prostu zbycie części majątku prywatnego, ponieważ nadarzyła się okazja i zjawił się chętny oferent.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, czytamy m.in. co następuje: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług”.

Warto w tym miejscu odnieść się także dodatkowo do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska - Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak podniósł w przedmiotowym orzeczeniu TSUE, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. W wyroku tym TSUE stwierdził m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru dominującego. Zakres transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału nawet dużych transakcji sprzedaży można dokonywać jako czynności osobiste. Podobnie okoliczność dokonania podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma też takiego charakteru długość okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z tego tytułu przychodów. Całość tych elementów może bowiem według TSUE odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Takie aktywne działania - jak wskazywane w orzeczeniu TSUE - mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aby jednak uznać, że dana sprzedaż działki (lub wielu działek) ma charakter działalności gospodarczej, osoba sprzedająca w celu dokonania wspomnianej sprzedaży musi podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W sprawie nie mamy do czynienia z wieloma transakcjami - jest tylko jedna. Nie mamy do czynienia z transakcją w większym zakresie.

Ponadto, co w świetle przedmiotowego orzeczenia TSUE jest szczególnie ważne, ani Wnioskodawca nie podejmował w sprawie działań typowych dla przedsiębiorców (profesjonalnych handlowców). Nie prowadzili działalności o charakterze marketingowym - nie szukał aktywnie nabywcy. To do Wnioskodawcy zgłoszono się z propozycją zakupu. Wnioskodawca nie angażował się w wykonywanie umowy przedwstępnej - w uzyskanie spełnienia się przesłanek (warunków), których spełnienie skutkowało finalnie zawarciem umowy z dnia (…) r. Nie angażował też w transakcji swoich środków. To wszystko było co do zasady po stronie kupującego, czyli Spółki.

W zasadzie wszystkie czynności wykonała Spółka i to na swój koszt. Spółka działała na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw udzielonych Spółce oraz jej pracownikom imiennie, po to by Spółka mogła skutecznie przygotować warunki do inwestycji. Wnioskodawca się tym nie zajmował.

Wobec tego nie zachodzą w sprawie przesłanki by uznać przedmiotową sprzedaż za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W tym stanie rzeczy czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z ostrożności Wnioskodawca zauważa, że nie można także ewentualnie twierdzić, że fakt wcześniejszego - przed datą sprzedaży - wydzierżawienia działki skutkował utratą przez nią statusu części majątku prywatnego. To wydzierżawienie w istocie było elementem transakcji i było konieczne, aby Spółka mogła przeprowadzić czynności faktyczne i prawne pozwalające jej dokonać inwestycji, a więc także warunkujące zakup działki. Wnioskodawca nie był zainteresowany wykonaniem tych czynności. On chciał jedynie sprzedać niewielką działkę Spółce, która złożyła z własnej inicjatywy ofertę zakupu. Wnioskodawca nie poszukiwał możliwości sprzedaży.

To Spółka też postawiła jako warunek zakupu przeprowadzenie przedmiotowych czynności i je w istocie wykonała oraz sfinansowała. Wydzierżawienie miało więc charakter akcesoryjny do głównej transakcji i jako takie nie powinno determinować zasad jej opodatkowania. Wnioskodawca nie był tym zainteresowany. Stanowiło to jednak warunek konieczny dokonania późniejszej sprzedaży. Z gospodarczego punktu widzenia można wręcz uznać przedmiotową umowę dzierżawy za element transakcji sprzedaży. Powyższe wynika także z zapisu zawartego w aneksie do umowy dzierżawy (co też zostało wyżej wskazane).

Wobec tego, skoro jeszcze w dniu zawarcia „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem” czyli (…) roku niewątpliwie nazwalibyśmy działkę posiadaną już od kilkunastu lat przez Wnioskodawcę za element Jego majątku prywatnego, to przecież jedynie z powodu jej wydzierżawienia w toku czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, a więc gospodarczo wchodzących w skład tego procesu, działka nie utraciła z tego tylko powodu przymiotu składnika prywatnego majątku Wnioskodawcy. W tym stanie rzeczy, stanowisko Wnioskodawcy jest zasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ,,ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.).

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem ,,podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie ,,majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. ,,Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność ,,handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Tym samym należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca wykonuje w ramach prowadzonej działalności usługi dźwigowe. był właścicielem niezabudowanej działki. Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę od osób fizycznych w drodze umowy kupna-sprzedaży w dniu (…) roku. Działka ta figurowała w ewidencji gruntów jako „grunty orne”. Działka miała powierzchnię (…) ha. (…) roku Wnioskodawca podpisał „Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” w formie aktu notarialnego. Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawca zobowiązał się zbyć na rzecz spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Polski, przedmiotową niezabudowaną działkę nr (…) o powierzchni (…) ha. Przed datą sprzedaży ww. działki wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, jak i inne akty, warunkujące dokonanie transakcji kupna-sprzedaży, uzyskane przez Kupującą Spółkę.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że (…) r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki pod wieloma warunkami m.in.: uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż (…) m2, uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż (…) m2, uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową działkę wg koncepcji Spółki na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, niestwierdzenia przez Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia przez Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w terminie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy, potwierdzenie nierolnego charakteru nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego.

Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, a w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień - na warunkach wg. uznania pełnomocnika. Wnioskodawca udzielił także wskazanym pracownikom Spółki pełnomocnictw: do dokonania wszelkich czynności z uzyskaniem na terenie działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru na warunkach wg uznania pełnomocnika, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi - jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

W tym samym dniu (…) r. wraz z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy (w zwykłej formie pisemnej) na mocy której, oddał Spółce przedmiotową działkę, która miała być przedmiotem planowanej sprzedaży w dzierżawę na czas nieoznaczony za ustalony w umowie czynsz. Umowa ta służyła temu, aby Spółka posiadała tytuł prawny do wykonania działań, które skutkowałyby spełnieniem opisanych wyżej warunków wynikających z „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cyt. ustawa - Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr (…) o powierzchni (…) ha która była przedmiotem sprzedaży, ww. działka jest własnością Wnioskodawcy. W związku z powyższym czynności wskazane przez Wnioskodawcę w umowie przedwstępnej sprzedaży, mimo, że dokonywane były przez potencjalnego przyszłego właściciela, dotyczyły jednak działki, której właścicielem był Wnioskodawca.

Zatem fakt, że ww. działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Osoby trzecie dokonując ww. działań dokonają uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Działania te w istocie podejmowane są w imieniu Wnioskodawcy na mocy udzielonego Spółce pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej do podejmowania działań w zakresie uzyskania zgód i pozwoleń budowlanych.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr (…), nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Bowiem czynności dotyczące sprzedaży ww. działek łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, o której mowa we wskazanych orzeczeniach tj. w sprawachC-180/10i C-181/10.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka stanowiła własność Wnioskodawcy. Tym samym bez znaczenia pozostaje okoliczność, że to nabywca będzie podejmować czynności związane ze sprzedażą ww. działki. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr (…), w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę powyższej działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2ustawy, a Wnioskodawca będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, że czynności podejmowane przez Kupującą Spółkę w imieniu Wnioskodawcy nie będą wiązały się z ogólnym wzrostem wartości nieruchomości. Uzyskane pozwolenia i decyzje uatrakcyjniają nabywaną nieruchomość. Ich brak spowodowałby niezrealizowanie planów inwestycyjnych nabywcy, a tym samym niedojście do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że (…) r. podpisano umowę dzierżawy między przyszłym nabywcą tj. Spółką a Wnioskodawcą. W umowie tej Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy, aby Spółka posiadała tytuł prawny na czas nieoznaczony do wykonania działań, które skutkowałyby spełnieniem opisanych wyżej warunków wynikających z „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”(cele budowlane). Strony, w umowie dzierżawy ustaliły również czynsz. Działań takich nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wydzierżawianie przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki spowodowało, że działka będąca przedmiotem sprzedaży traci charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (…) o powierzchni (…) ha podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1w związku z art. 7 ust. 1ustawy.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku sądu administracyjnego należy stwierdzić, że nie kwestionując orzecznictwa jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego – należy stwierdzić, że wyroki sądów administracyjnych wiążący charakter mają w konkretnej sprawie i ściśle określonym stanie faktycznym. Tylko do tych konkretnych elementów odnosi się moc wiążąca orzeczenia sądu administracyjnego. W konsekwencji odniesienie jakiegokolwiek orzeczenia sądowego – czy też uzasadnienia wyroku do innej sytuacji, nie nadaje powołanej sytuacji mocy wiążącej orzeczenia. Nie można zatem w szeregu orzeczeń sądowych, ich rozstrzygnięć odnosić do własnej sprawy, bowiem dotyczą one konkretnych powstałych już zdarzeń.

Odnosząc się natomiast do powołanego przez Wnioskodawcę orzeczenia TSUE, wskazać należy, że tezy wynikające z tego orzeczenia nie stoją w sprzeczności z rozstrzygnięciem zawartym w niniejszej interpretacji. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Zatem Organ niniejszej interpretacji nie wydał niezgodnie z tezami zawartymi we wskazanym wyroku.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z23października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.