Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-3.4010.10.2018.1.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-09
Teza: W zakresie uznania zaliczek pobieranych od właścicieli lokali użytkowych na rzecz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłat na fundusz remontowy jako dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowym.
Słowa kluczowe: fundusz-fundusz remontowy; gospodarka-gospodarka nieruchomościami; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości-utrzymanie nieruchomości; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2018 r. (data wpływu 12 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania zaliczek pobieranych od właścicieli lokali użytkowych na rzecz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłat na fundusz remontowy jako dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania zaliczek pobieranych od właścicieli lokali użytkowych na rzecz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłat na fundusz remontowy jako dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest ułomną osobą prawną i posiada status Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa powstała w dniu 18.12.2013 roku w momencie wyodrębnienia pierwszego z lokalu i składa się z 378 lokali mieszkalnych, 18 lokali użytkowych oraz lokalu niemieszkalnego (hala garażowa położona na poziomie -1 oraz - 2 z 504 miejscami parkingowymi). Od roku 2015 na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej, w drodze podjętej przez właścicieli lokali uchwały funkcjonuje zarząd właścicielski (w czaso-okresie poprzedzającym ww. cezurę funkcjonował powierzony zarząd deweloperski w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali). Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej, a wszelkie uzyskiwane pożytki, Wspólnota Mieszkaniowa przeznacza na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców (np. remonty części wspólnych, modernizacja etc.). Wspólnota Mieszkaniowa nie jest również właścicielem lub współwłaścicielem jakiegokolwiek lokalu z którego czerpałaby pożytki np. z wynajmu. Uchwały gospodarcze podejmowane na corocznych zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej, które określają wysokość zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłatę na fundusz remontowy, nie różnicują opłat z ww. tytułu określając inne kwoty dla lokali mieszkalnych, a inne dla lokalu użytkowych. Zatem wszyscy właściciele lokali niezależnie od statusu ich lokali płacą zaliczkę na koszty utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłatę na fundusz remontowy wedle tej samej stawki. Wspólnota dla właścicieli lokali niemieszkalnych wystawia odrębne dokumenty księgowe w postaci not. Rozliczenia z właścicielami lokali niemieszkalnych z tytułu ww. opłat następują jak z innymi właścicielami na podstawie wysyłanych zawiadomień o wysokości opłat, Wspólnota nie posiada odrębnego rachunku dla właścicieli lokali niemieszkalnych na który spływają ww. opłaty. Wszelkie uiszczane przez ww. właścicieli opłaty z ww. tytułu są wpłacane na jeden rachunek, Wspólnota stosuje tą samą metodologie wyliczenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy dla właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli niemieszkalnych. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż deweloper nie zakończył jeszcze sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i miejsc w garażu podziemnym ale Wspólnota Mieszkaniowa (jak to wskazano powyżej) nie jest właścicielem żadnego z lokali ani żadnego z miejsc w garażu podziemnym.

Wszelkie wpłaty dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy są przeznaczana na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych wszystkich właścicieli np. remonty, modernizacje etc.

Wskazujemy, iż stosowanie do art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wspólnota mieszkaniowa pobiera zaliczki od każdego właściciela lokalu na poczet kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz dostawy mediów (woda zimna, ciepła, ciepło do ogrzewania) ponieważ ze względów technologicznych pośredniczy w dostawie tych mediów do lokali (koszty mediów są rozliczane z właścicielami lokali po zakończeniu roku kalendarzowego).

Nie jest bowiem możliwe dostarczenie mediów bez pośrednictwa instalacji znajdujących się na nieruchomości wspólnej.

Dostawy te są co do zasady zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 3 ust 1 pkt 10 i 11 Rozporządzenia Ministra finansów z 20 grudnia 2013 r w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. 2013.1722 ze zm.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy pobierane od właścicieli lokali użytkowych na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy nie należy kwalifikować jako przychód który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, skoro uzyskiwane przez Wspólnotę Mieszkaniową opłaty (o których powyżej mowa) są przeznaczane wyłącznie na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i bilansują się z faktycznymi kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej albowiem z tytułu opłat (o których mowa powyżej) pozyskiwanych z lokali użytkowych Wspólnota Mieszkaniowa nie uzyskuje jakiekolwiek superaty nad kosztami jakie związane są z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Podatnik podkreśla w tym miejscu, iż ustawodawca nie wyjaśnił w aktualnie obowiązujących uregulowaniach normatywnych w obszarze prawa podatkowego jak należy interpretować użyte ww. unormowaniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sformułowanie: uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Pomocnym zatem w zakresie zinterpretowania desygnatu pojęciowego „zasoby mieszkaniowe” jest orzecznictwo podatkowe oraz stanowisko organów podatkowych, dokonujące interpretacji ww. pojęcia.

Poniżej prezentuje kilka interpretacji podatkowych ww. zakresie:

Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdującej się poza nimi, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1.  budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigów osobowych i towarowych, aparatów do wymiany ciepła, kotłowni i hydroforni wbudowanych, klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek, garaży,
2.  pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3.  urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników- dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej,ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np.: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia), gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku, oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http;//sjp, pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

/ IBPBI/2/423-166/12/CzP interpretacja indywidualna Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach 16 maja 2012 r./

Jeżeli podatnik wydatkuje dochód na inny cel niż utrzymanie zasobów mieszkaniowych, dopiero wówczas będzie ciążyło na nim zobowiązanie podatkowe. Sposób jego realizacji określony został w art. 25 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z tym uregulowaniem, jeżeli podatnicy, o których mowa w art. 17 ust. 1, uprzednio zadeklarowali, że przeznaczą dochód na cele określone w tych przepisach i dochód ten wydatkowali na inne cele albo na cele określone w tych przepisach, ale po terminie w nich określonym - podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku lub w którym upłynął termin do dokonania wydatku; przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i niewydatkowanych w tych latach na cele określone w art. 17 ust. 1b, z zastrzeżeniem art. 17 ust. 1 pkt 5a.

Charakterystyczne jest to, że przepis ten nakłada na podatnika obowiązek zapłaty nie zaliczek, lecz podatku o określonej wysokości. Tym samym, utrata zwolnienia nie wywołuje skutków prawnych wstecz, lecz w momencie dokonania niezgodnego z przeznaczeniem wydatkowania. /ILPB3/423-966/10-2/JG interpretacja indywidualna Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu 14 marca 2011 r.

Powołana ustawa o podatku dochodowym również nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych" oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

„Zasoby mieszkaniowe" można wobec tego zdefiniować jako zasoby służące celom mieszkalnym. Zgodnie z ugruntowanym poglądem należy przez nie rozumieć: znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne oraz, jak np.

1.  dźwigi osobowe i towarowe,
2.  aparaty do wymiany ciepła,
3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
4.  klatki schodowe,
5.  strychy, piwnice, komórki,
6.  balkony, loggie,
7.  garaże,

pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj,:

1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
2.  kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe, urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.:
    1.  zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
    5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki.

I inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Pod pojęciem „zasobów mieszkaniowych”, użytym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mieszczą się zatem nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np, opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

/ITPB3/423-21/10/AW interpretacja indywidualna Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy 22 marca 2010 r./

PODSUMOWANIE:

Resumując, z interpretacji i stanowisk zawartych w zaprezentowanych powyżej interpelacjach podatkowych organów fiskalnych wyprowadzić należy twierdzenie, iż zwolnienie wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest zwolnieniem warunkowym. Warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, także w trakcie roku podatkowego, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele. Oznacza to, że jeżeli podatnik wydatkuje dochód na inny cel niż utrzymanie zasobów mieszkaniowych, dopiero wówczas będzie ciążyło na nim zobowiązanie podatkowe. Sposób jego realizacji określony został w art. 25 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z tym uregulowaniem, jeżeli podatnicy,o których mowa w art. 17 ust. 1, uprzednio zadeklarowali, że przeznaczą dochód na cele określone w tych przepisach i dochód ten wydatkowali na inne cele albo na cele określone w tych przepisach, ale po terminie w nich określonym - podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku lub w którym upłynął termin do dokonania wydatku; przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i niewydatkowanych w tych latach na cele określone w art. 17 ust. 1b, z zastrzeżeniem art. 17 ust. 1 pkt 5a.

Charakterystyczne jest to, że przepis ten nakłada na podatnika obowiązek zapłaty nie zaliczek, lecz podatku o określonej wysokości. Tym samym, utrata zwolnienia nie wywołuje skutków prawnych wstecz, lecz w momencie dokonania niezgodnego z przeznaczeniem wydatkowania.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt pytań stanowiących przedmiot niniejszej odpowiedzi wskazuje, iż rudymentarne znaczenia dla oceny kwestii zobowiązania podatkowego ma to, iż kwoty zaliczek uzyskane z lokali użytkowych z tytułu wpłacanych przez właścicieli zaliczek bilansują się z kwotami faktycznych kosztów (wydatków) przeznaczonych przez Wspólnotę Mieszkaniową M na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Zatem Wspólnota Mieszkaniowa nie uzyskuje jakiejkolwiek superaty (nadwyżki) pomiędzy kwotami wpłaconymi przez właścicieli lokali użytkowych, a wydatkami jakie przypadają na ich udział z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Trudno zatem przyjąć, iż skoro pozycje przychód versus koszt bilansują się do zera, Wspólnota Mieszkaniowa miałaby z tego tytułu osiągać dochód podlegający opodatkowaniu. De facto Wspólnota Mieszkaniowa nie ma jakiegokolwiek dochodu w tym zakresie, albowiem nie uzyskuje (jak to wskazano powyżej) nadwyżki przychodów nad kosztami.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zasadnym wydaje się być twierdzenie, iż zarówno przychody jak i koszty ich uzyskania niezależnie od tego, jakich źródeł dotyczą są przychodami i kosztami podatkowymi. Natomiast ewentualny dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi podlega zwolnieniu tylko w przypadku, gdy zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, w sytuacji, gdy dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie powstanie lub nie zostanie spełniony warunek przekazania go na utrzymanie tych zasobów, to zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy, opodatkowaniu podlegać będzie cała nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania. Zwolnienie wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest zwolnieniem warunkowym, tzn. że podatnik uzyskuje prawo do zwolnienia tylko w przypadku wydatkowania uzyskanych dochodów na ściśle oznaczony cel, określony w tym przepisie, w sytuacji, gdy nie przeznacza dochodu na te cele ciąży na nim zobowiązanie podatkowe. Dodatkowo wskazuje, iż wykładnia art. 17 ust, 1 b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w zestawieniu z treścią art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy potwierdza, że kategoria „dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi” nie jest dochodem w rozumieniu nadwyżki przychodów nad kosztami, ale obejmuje środki pieniężne (przychody) uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2017r. poz. 2343 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawych, zgodnie z którym zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Zatem warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w jego zasobach znajdują się zarówno lokale mieszkalne jak i lokale użytkowe. Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy dochód uzyskany z zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i opłat na fundusz remontowy, uiszczanych przez właścicieli lokali niemieszkalnych – lokali użytkowych, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych i czy Wspólnota powinna odprowadzać podatek dochodowy od osób prawnych z tytułu wnoszonych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia należy zauważyć, że z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, iż zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Jak już było wskazane powyżej, zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe. Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie, jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: „(\`(...)\`) przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z „gospodarki” ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 r. sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania „zasobów mieszkaniowych” jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu – dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej – nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych”.

Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lutego 2010 r. sygn. akt II FSK 1551/08 lub wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 marca 2009 r. sygn. akt I SA/Sz 631/08.

Podsumowując powyższe zauważyć należy, że wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, iż funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

Tym samym, lokale użytkowe, nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że wpłaty wnoszone w postaci zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali niemieszkalnych, nie będą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ wpłaty te nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu nie może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tej ustawy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W konsekwencji, Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego z tego tytułu.

Bez znaczenia w tej sytuacji jest przeznaczenie uzyskanych opłat z lokali użytkowych na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych – jako przychody nie pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie będą korzystały ze zwolnienia od opodatkowania, bez względu na cel na jaki zostaną wydatkowane.

Podobnie bez wpływu na ocenę, czy wpłaty otrzymywane od właścicieli lokali użytkowych można zaliczyć do przychodów zwolnionych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop jest podnoszona przez Wspólnotę okoliczność cyt.: „bilansowania się ich wysokości z faktycznymi kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – albowiem z tytułu opłat pozyskiwanych z lokali użytkowych Wspólnota Mieszkaniowa nie uzyskuje jakiekolwiek superaty nad kosztami jakie związane są z utrzymaniem nieruchomości wspólnej”. Wspólnota ma prawo zaliczyć do kosztów wydatki związane z uzyskiwanymi przychodami, jeżeli spełniają wymogi art. 15 ust. 1 updop.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.