Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-12
Teza: Nieuznanie sprzedaży Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi elementami objętymi Transakcją za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości komercyjnej przed pierwszym zasiedleniem, prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości komercyjnej.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:
        nieuznania sprzedaży Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi elementami
        objętymi Transakcją za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
        przedsiębiorstwa,
        opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości komercyjnej przed
        pierwszym zasiedleniem,
        prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury
        dokumentującej nabycie Nieruchomości komercyjnej.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    16 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej
    dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy:
        sprzedaż Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi elementami objętymi
        Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie
        zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w
        konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT;
        w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości komercyjnej
        przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie podlegała

        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez prawa do zwolnienia, jeżeli od
        pierwszego zasiedlenia do dostawy budynku, budowli lub ich części nie upłynie
        okres 2 lat;
        w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości komercyjnej
        przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie korzystała z
        fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust.
        1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
        budynku, budowli lub ich części upłynie okres powyżej 2 lat;
        w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3, czy Sprzedający i Kupujący
        mogą zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży
        Nieruchomości komercyjnej, w związku z czym ze względu na złożenie przez
        Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia
        z podatku VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości
        komercyjnej (w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli lub ich części
        wchodząca w zakres Transakcji podlegałaby temu zwolnieniu), dostawa
        Nieruchomości komercyjnej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie
        podlegać opodatkowaniu VAT;
        w świetle opisanego zdarzenia przyszłego i opodatkowania całej Transakcji
        podatkiem VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od
        towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wynikającego
        z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości
        komercyjnej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku
        naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 31 stycznia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        Spółka A
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        Spółka B

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (...) oraz (...) rezydentem
    podatkowym. Spółka jest także czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej:
    „VAT”) zarejestrowanym w Polsce.
    Podstawowym celem działalności gospodarczej Nabywcy jest inwestowanie w
    nieruchomości komercyjne i zwiększanie ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi
    nieruchomościami, a także wynajmowanie ich na rzecz podmiotów trzecich (dalej:
    „Działalność Nabywcy”).
    Sprzedający jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem
    podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    prawnych od całości osiąganych dochodów. Sprzedający jest również czynnym
    podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce.

    Działalność Spółki B („Działalność Sprzedającego”) polega na zarządzaniu i rozwijaniu
    szerokiego portfela nieruchomości komercyjnych składającego się z nowoczesnych
    parków logistycznych w pobliżu (...) miast: (...), (...), (...), (...), (...) i (...).
    W szczególności, Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w
    (...) (województwo (...), gmina (...)), która ma być przedmiotem planowanej transakcji i
    obejmuje:
        działki nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z
        siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki gruntu nr 2, dla której Sąd
        Rejonowy w (...), Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi
        księgę wieczystą nr (...),
        nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki nr 3, dla której Sąd
        Rejonowy w (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi
        księgę wieczystą nr (...),
        nieruchomości położonej w (...), składającej się z działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,
        13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
        prowadzi księgę wieczystą nr (...)
    (wszystkie ww. działki wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami tj. budynkami,
    budowlami oraz obiektami małej architektury dalej łącznie jako: „Nieruchomość
    komercyjna”).
    Sprzedający pragnie podkreślić, że oprócz powyższej Nieruchomości komercyjnej posiada
    również szereg innych nieruchomości wykorzystywanych przez niego w działalności
    gospodarczej, które nie są przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy.
    Nieruchomość komercyjna jest zabudowana budynkami oraz budowlami w rozumieniu
    ustawy - Prawo Budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., Dz.U z 2024 r. poz. 725), które
    zostały oddane do użytkowania w styczniu 2023 r. W chwili obecnej na terenie
    Nieruchomości komercyjnej znajdują się w szczególności następujące obiekty:
        parkingi, drogi manewrowe,
        budynek,
        chodniki,
        zjazdy,
        sieć wodociągowa,
        sieć gazowa,
        instalacja podziemna kanalizacji sanitarnej,
        instalacje przeciwpożarowe,
        pompownia przeciwpożarowa ze zbiornikiem wody pożarowej,
        kanalizacja deszczowa,
        kanalizacja kablowa pod monitoring terenu,
        zbiornik retencyjno-odparowujący,
        separator koalescencyjny zintegrowany z osadnikiem,
        oświetlenie terenu (parkingi, drogi manewrowe, zjazdy, (...)),
        ogrodzenie terenu,
        brama wjazdowa oraz szlaban,

        portiernia,
        zbiorniki septyczne,
        palarnie,
        waga samochodowa,
        wiata na rowery,
        kontener składowy,
        wiata na śmieci,
        przyłącze teletechniczne.
    Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość komercyjną od Sprzedającego (dalej:
    „Transakcja”) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości
    komercyjnej na rzecz podmiotów trzecich. Intencją Stron jest zawarcie umowy sprzedaży
    nie później niż w grudniu 2024 r., przy czym ze względów biznesowych powyższy termin
    może ulegać zmianom.
    Zainteresowani są zarejestrowani w Polsce jako podatnicy czynni VAT.
    Nieruchomość komercyjna nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele
    działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z
    działalnością gospodarczą Sprzedającego.
    W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową budynku oraz innych
    budowli na terenie Nieruchomości komercyjnej wykorzystywanych przez Sprzedającego
    do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedającemu przysługiwało prawo do
    odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynków i budowli wchodzących w
    skład Nieruchomości komercyjnej. Sprzedającemu przysługiwało/przysługuje również
    prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wynajmem.
    Sprzedający nie ponosił również wydatków na ulepszenie budynków i budowli
    wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej które przekraczałyby niż 30% wartości
    początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości komercyjnej mają także zostać
    przeniesione na rzecz Nabywcy przez Spółkę B:
    1) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości komercyjnej, które
      przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego
      (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), ), a także prawa
      Sprzedającego wynikające z umów najmu, w zakresie, w jakim Kupujący nie wstąpił w
      takie stosunki najmu na miejsce Sprzedającego zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu
      cywilnego;
    2) standardowe środki trwałe wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej np.
      takie jak meble;
    3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców wynikające z umów najmu (w formie kaucji, gwarancji bankowych, rękojmi
      lub ubezpieczeń - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne
      na dzień Transakcji);
    4) prawa i obowiązki wynikające z umowy nr (...) o dostęp do nieruchomości zawartej
      przez Sprzedającego z C. sp. z o.o. 1 sierpnia 2022 r.;
    5) prawa wynikające z umów projektowych oraz umów o roboty budowlane związane z
      wykonywaniem uprawnień z gwarancji i rękojmi oraz prawa i obowiązki wynikające z
      instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań projektantów i wykonawców
      wynikające z powyższych umów;

    6) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości komercyjnej,
      zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, księgi
      obiektów itp.;
    7) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości
      komercyjnej na uzgodnionych polach eksploatacji, a także prawo do upoważniania
      osób trzecich do wykonywania praw pochodnych dla celów adaptacji tych projektów
      budowlanych (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na
      dzień Transakcji);
    8) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca
      przedmiotu Transakcji, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące
      zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych pomieszczeń, kopie korespondencji z najemcami, umowy z
      architektami i generalnym wykonawcą itp.;
    9) licencje i zezwolenia (w tym decyzje administracyjne) związane z Nieruchomością
      komercyjną.
    Natomiast, w ramach planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości komercyjnej nie
    dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Spółki:
    1) firmy ani nazwy przedsiębiorstwa;
    2) umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy
      (wyjątkiem są kaucje od najemców zabezpieczające ich zobowiązania, które jednak
      mają charakter zwrotny);
    3) ksiąg handlowych;
    4) innych należności niż bezpośrednio związanych ze składnikami majątkowymi
      będącymi przedmiotem transakcji (np. związane z udzielonym przez Zbywcę innym
      podmiotom finansowaniem, należności handlowe, czy też należności pracownicze);
    5) umów z usługodawcami zewnętrznymi (np. księgowość, doradztwo podatkowe,
      prawnicy, zespół ochrony, konserwacja itp.);
    6) prawa do domen internetowych;
    7) umów ubezpieczenia Nieruchomości komercyjnej;
    8) znaków towarowych związanych z Nieruchomością komercyjną - w szczególności po
      finalizacji umowy sprzedaży nastąpi okres, w którym Kupujący zaprzestanie używania
      nazwy „(...)”, co obejmie usunięcie wszystkich znaków (...) z budynków na terenie
      Nieruchomości komercyjnych;
    9) innych praw własności intelektualnej niż wymienionych wyżej (poza np. dokumentacją
      budowlaną);
    10) zobowiązań związanych z Nieruchomością komercyjną takich jak dotyczące rozliczenia
    mediów za okres poprzedzający Transakcję, opłat za usługi wsparcia itp.;
                                                    111) pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23
    Kodeksu pracy (ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r., Dz.U. z 2023 r. poz. 1465);
    12) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie nieruchomością (...),
    obejmującej m. in. bieżące zarządzanie obiektem, nadzorowanie budżetu, kontakty z
    najemcami, odpowiednie pozycjonowanie obiektu, maksymalizację stopy zwrotu z
    inwestycji;
    13) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (...);
    14) praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
    przez Zbywcę (za wyjątkiem umowy przyłączenia gazu);

    15) praw i obowiązków z umów pożyczkowych/kredytowych służących finansowaniu
    działalności Zbywcy związanej z Nieruchomością komercyjną.
    W ramach Transakcji co do zasady nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i
    zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych
    zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela
    Nieruchomości komercyjnej np. kaucji wpłacanej przez najemcę, gwarancje i prawa
    wynikające z rękojmi dostarczane przed najemców). Ponadto po Transakcji może również
    dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami w zakresie określonych kosztów
    które dotyczą okresu poprzedzającego lub następującego bezpośrednio po Transakcji
    takich jak rozliczenie czynszów najmu lub opłat eksploatacyjnych, które są płacone
    zaliczkowo.
    Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że:
        Nieruchomość komercyjna nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział,
        departament, czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów
        (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na
        takie wyodrębnienie. Nieruchomość komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona
        pod względem organizacyjnym.
        Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla
        poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej oraz
        dla Nieruchomości komercyjnej jako całości. Księgowość prowadzona jest bowiem
        w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np.
        rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością komercyjną, która
        będzie przedmiotem Transakcji, jak również rozliczenia przychodów i kosztów
        innych nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji).
        Nieruchomość komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona również pod
        względem finansowym w ramach działalności Zbywcy.
    Ponadto przedmiot Transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania
    działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Nabywcę
    dodatkowych działań i angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje bowiem
    nieruchomości oraz umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie
    Nieruchomością komercyjną, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania
    technicznego Nieruchomości komercyjnej, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym
    zakresie.
    Dla kompletności Zainteresowani wskazują, że nie są i nie będą na dzień Transakcji
    podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego. Ponadto, w
    zależności od daty Transakcji, która jest nadal przedmiotem negocjacji pomiędzy
    Stronami, może, ale nie musi upłynąć okres 2 lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem a
    dostawą budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości
    komercyjnej. W szczególności, po nabyciu gruntu w 2021 roku, Sprzedający wybudował
    budynek i inne odpowiednie konstrukcje wchodzące w skład Nieruchomości komercyjnej,
    które zostały przekazane najemcy (jako pierwszemu najemcy/użytkownikowi) w styczniu
    2023 roku. W związku z tym okres ten będzie albo krótszy niż 2 lata, albo dłuższy niż 2
    lata, co będzie zależeć od uzgodnień Stron co do terminu Transakcji.
    W akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości komercyjnej Sprzedający i
    Kupujący złożą zgodne oświadczenie, że w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli
    lub ich części wchodząca w zakres Transakcji podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania
    VAT na podstawie. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący rezygnują z tego

    zwolnienia i wybierają opodatkowanie VAT takiej dostawy budynków, budowli lub ich
    części.
    Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość komercyjną do wykonywania czynności
    opodatkowanych o których mowa w art. 86 ustawy o VAT.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca informuje, że zgodnie z Aktem Notarialnym Repertorium (...) nr (...) nabycie
    przez Kupującego Nieruchomości komercyjnej nastąpiło 18 grudnia 2024 r.
    Pytania
    1) Czy sprzedaż Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi elementami objętymi
      Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie
      zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w
      konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?
    2) Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości komercyjnej
      przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie podlegała
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez prawa do zwolnienia, jeżeli od
      pierwszego zasiedlenia do dostawy budynku, budowli lub ich części nie upłynie
      okres 2 lat?
    3) Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości komercyjnej
      przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach Transakcji będzie korzystała z
      fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust.
      1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
      budynku, budowli lub ich części upłynie okres powyżej 2 lat?
    4) W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3, czy Sprzedający i Kupujący
      mogą zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży
      Nieruchomości komercyjnej, w związku z czym ze względu na złożenie przez
      Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia z
      podatku VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości
      komercyjnej (w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli lub ich części
      wchodząca w zakres Transakcji podlegałaby temu zwolnieniu), dostawa
      Nieruchomości komercyjnej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie
      podlegać opodatkowaniu VAT?
    5) Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego i opodatkowania całej Transakcji
      podatkiem VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od
      towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wynikającego
      z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości
      komercyjnej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku
      naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:
    Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości komercyjnej wraz z innymi
    elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników
    majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 2:
    Zdaniem Zainteresowanych, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa
    Nieruchomości komercyjnej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach
    Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez prawa
    do zwolnienia, jeżeli od pierwszego zasiedlenia do dostawy budynku, budowli lub ich
    części nie upłynie okres 2 lat.

    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 3:
    Zdaniem Zainteresowanych, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa
    Nieruchomości komercyjnej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach
    Transakcji będzie korzystała z fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i
    usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres powyżej 2 lat.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4:
    Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli sprzedaż Nieruchomości komercyjnej w ramach
    Transakcji będzie traktowana jako zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT, możliwe będzie odstąpienie od tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i
    11 ustawy o VAT, w związku z czym ze względu na złożenie przez Sprzedającego i
    Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia z podatku VAT w
    akcie notarialnym dokumentującym Sprzedaż Nieruchomości komercyjnej (w zakresie,
    w jakim dostawa budynków, budowli lub ich części wchodząca w zakres Transakcji
    podlegałaby temu zwolnieniu), dostawa Nieruchomości komercyjnej przez
    Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5:
    Zdaniem Zainteresowanych, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego i opodatkowania
    całej Transakcji podatkiem VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT
    wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę
    Nieruchomości komercyjnej, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki
    podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:
    A. Uwagi wstępne
    W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Zainteresowanych, konieczne jest w pierwszej
    kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z
    opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in.
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są
    rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jednocześnie, zgodnie z art. 6
    pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to,
    iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega
    opodatkowaniu VAT.
    Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -
    tj. przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji
    podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT
    bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    B. Klasyfikacja przedmiotu Transakcji
    Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania
    VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP),
    za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT,
    orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, a także wydanych przez Ministerstwo
    Finansów Objaśnień Podatkowych z 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem
    od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia
    MF”).

    (i) Kryteria ustawowe
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze
    względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w
    doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku
                                                1VAT pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo w świetle art. 55
    Kodeksu cywilnego (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).
    W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanymi
    zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonymi do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
        oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwę przedsiębiorstwa);
        własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        koncesje, licencje i zezwolenia;
        patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        tajemnice przedsiębiorstwa;
        księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy
    organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    (ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa
    Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości
    komercyjnej stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. Niewątpliwie przedmiot
    planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.
    W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników wchodzących w
    skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
        firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Zbywcy;
        aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z
        działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu
        planowanej Transakcji;
        praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych
        przez Zbywcę i bank, a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych
        rachunkach;
        praw i obowiązków z umów pożyczkowych służących finansowaniu działalności
        Zbywcy.

    W związku z Transakcją nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę (w
    szczególności) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o
    zarządzanie aktywami oraz - co do zasady - z umów na dostawę mediów i umów
    serwisowych, które zostały zawarte bezpośrednio przez Zbywcę (za wyjątkiem umowy
    przyłączenia gazu).
    W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Nabywca
    będzie zobowiązany we własnym zakresie zapewnić dostawy odpowiednich usług
    istotnych dla prowadzenia działalności, jak również dostawę mediów do Nieruchomości
    pod dniu Transakcji. W stosunku do usługi zarządzania Nieruchomością, Nabywca
    będzie zmuszony do podjęcia dodatkowych działań faktycznych oraz prawnych
    polegających na zawarciu nowej umowy/-ów o zarządzanie.
    Stanowisko Zainteresowanych zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie
    stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez
    Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra
    Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.). Z odpowiedzi
    Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż
    przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on
    przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze
    wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu,
    zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i
    działalnością polegającą na wynajmie.
    Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części
                            1składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 55 Kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały
    natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawa własności składników majątku czy
    należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład
    przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane.
    Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym
    przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer
    należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym
    wniosku). A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania
    Zbywcy pozostaną - co do zasady - po stronie Zbywcy.
    Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej
    Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok
    Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 października 1995 r., sygn. akt SA/Gd 1959/94,
    wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Warszawie z 7 listopada 2011
    r., sygn. akt III SA/Wa 1438/11 czy też wyrok WSA w Gliwicach z 11 grudnia 2007 r., sygn.
    akt III SA/Gl 1041/07) w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części
    jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa,
    choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników
    majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot
    zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.
    Tymczasem, Transakcji sprzedaży Nieruchomości komercyjnej na rzecz Nabywcy nie
    będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach
    przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa w postaci
    Nieruchomości komercyjnej, wraz ze składnikami ściśle związanymi z Nieruchomością
    komercyjną - tj.: majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, instrumentami
    zabezpieczenia ustanowionymi przez najemców czy dokumentacją techniczną oraz
    wybraną dokumentacją prawną dotycząca przedmiotu Transakcji.
    Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i
    niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie
    jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem

    Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji
    nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. prawa i obowiązki wynikające z
    umów rachunków bankowych czy też chociażby umów w zakresie finansowania
    działalności Zbywcy itp. nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano
    powyżej, planowane jest również rozwiązanie umowy o zarządzanie nieruchomością,
    umowy o zarządzanie aktywami oraz - co do zasady - umów na dostawę mediów i
    umów serwisowych, które zostały zawarte bezpośrednio przez Zbywcę (za wyjątkiem
    umowy przyłączenia gazu).
    Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem
    konkretnej transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest
    również możność prowadzenia przez podmiot nabywający zespól składników
    materialnych i niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w
    jakim działalność ta prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników.
    W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że - jak zostanie szerzej wykazane poniżej -
    przedmiot Transakcji „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy oraz
    podjęcie przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie
    wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu
    powierzchni nieruchomości.
    Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych, nie ma podstaw, aby Transakcję
    sprzedaży Nieruchomości komercyjnej zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa
    Zbywcy.
    (iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP
    Kryteria ZCP
    Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także ZCP
    wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Na
    gruncie ustawy o VAT ZCP wymaga aby były spełnione łącznie następujące warunki:
        istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby
        wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności -
        tzn. aby w spółce istniał zespól składników materialnych i niematerialnych (w tym
        zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań
        gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
        realizujące te zadania gospodarcze;
        wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest
        organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników,
    musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że
    należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w
    przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia
    przyszłego, składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią autonomicznego,
    zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z
    istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym z umów
    dotyczących finansowania przedmiotu Transakcji czy też z umowy o zarządzanie
    nieruchomością i umowy o zarządzanie aktywami) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.
    Przenoszona Nieruchomość komercyjna nie będzie również posiadała zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji
    zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania
    na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w

    obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji
    przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i
    środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności
    gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności
    podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o
    dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Innymi słowy,
    przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Zbywcy niewchodzących w
    skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego funkcjonowania
    Nieruchomości (w szczególności ze względu na brak istotnych umów).
    Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione
    prawa i obowiązki z szeregu istotnych umów niezbędnych do obsługi Nieruchomości
    komercyjnej, nie przejdą również konta bankowe czy środki pieniężne (wyjątkiem są
    kaucje od najemców zabezpieczające ich zobowiązania, które jednak mają charakter
    zwrotny) brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespól praw i składników
    majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości jako w pełni
    funkcjonalnej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Aby zagwarantować
    niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Nabywca będzie musiał
    zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie, w tym m.in.:
        zarządzanie Nieruchomością komercyjną;
        dostawę mediów i usług do Nieruchomości komercyjnej;
        ubezpieczenie Nieruchomości komercyjnej;
        obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z
        funkcjonowaniem Nieruchomości komercyjnej i jej wynajmem;
        finansowanie kosztów bieżącej obsługi nieruchomości komercyjnej (w tym poprzez
        zapewnienie odpowiedniego finansowania wewnątrzgrupowego oraz bankowego).
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego
    funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby zdolny do
    prowadzenia samodzielnej działalności.
    Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe
    Przenoszone składniki nie spełniają również kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu
    organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem
    świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub
    innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w
    Bydgoszczy z 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS).
    Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej
    podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby
    Skarbowej w Warszawie z 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Powyższe
    stanowisko znajduje potwierdzenie również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w
    Bydgoszczy z 13 kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem, jak zostało
    już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie
    są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie
    Zbywcy.
    Dodatkowo, przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony
    organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej
    działalności Zbywca wykorzystuje zarówno składniki wchodzące w skład przedmiotu
    Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie
    finansowania i zarządzania Nieruchomością komercyjną). Za przejaw jakiegokolwiek

    wydzielenia organizacyjnego nie może być też postrzegane ewentualne istnienie
    regulaminu zawierającego zasady korzystania z budynków przez najemcę
    /użytkowników, albowiem Nieruchomość komercyjna jako taka nie stanowi i nie jest
    traktowana jako odrębny dział, oddział, wydział w ramach przedsiębiorstwa
    Sprzedającego.
    Podobnie, Nieruchomość komercyjna będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi
    finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie
    zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla
    Nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość
    prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj.
    obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością
    komercyjną, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia
    związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony u Zbywcy w aspekcie
    organizacyjnym ani finansowym.
    Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych
    Dla poparcia swojego stanowiska, Zainteresowani pragną dodatkowa zwrócić uwagę na
    poglądy wyrażone przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe
    kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespól składników stanowi ZCP na gruncie
    podatku VAT.
    Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej
    działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i
    włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak
    zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po
    włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów
    najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności)
    będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie
    takiego zespołu składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego
    funkcjonowania w takim charakterze”.
    Równocześnie, w przedmiotowymi wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność
    kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia,
    że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast
    sam fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i
    następnie u nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.
    Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany przez Kupującego zespół składników nie
    będzie zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w składzie takim,
    w jakim będzie przenoszony do Kupującego. Zdolności takiej nabierze on dopiero po
    uzupełnieniu go przez Kupującego o inne składniki obejmujące, w szczególności,
    umowę o zarządzanie Nieruchomością komercyjną, umowy na dostawę usług/mediów
    czy też chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których
    dokonywane będą rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych
    umów będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości
    zgodnie z jej przeznaczeniem.
    (iv) Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Uwagi ogólne

    Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi
    przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień
    MF. W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja
    zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie
    przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Zainteresowani wykażą w dalszej części
    wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).
    Zgodnie z Objaśnieniami, „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a jedynie w
    wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać
    uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia
    przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za
    przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia nakazują uwzględnić - w szczególności -
    następujące okoliczności:
        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
        zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
        oraz
        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
        przedmiotem transakcji.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują
    przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku
    daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment
    transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
        przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
        (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
        wystarczający do prowadzenia tej działalności;
        nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
        prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
        składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Jak zostało wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment
    przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla
    kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych
    składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie
    dodatkowych istotnych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
    Jak wskazano w Objaśnieniach, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium
    zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera
    elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej
    uprzednio przez zbywcę bez konieczności:
        angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
        transakcji lub

        podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia
        umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
        przejęte składniki.
    W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy -
    oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji
    nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy
    prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej
    wskazane elementy:
    a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest
      stroną takich umów;
    b. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c. umowy zarządzania aktywami;
    d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem
    należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w
    cytowanych wyżej pkt a) - d) Objaśnień Ministerstwa, w szczególności:
        Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z
        jakichkolwiek umów pożyczek/kredytów mających na celu finansowanie
        działalności Zbywcy.
        Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością
        zawartej przez Zbywcę. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a
        Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowej umowy w tym zakresie.
        Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami zawartej
        przez Zbywcę (którą można uznać za umowę o charakterze zbliżonym do umów o
        zarządzanie aktywami, o których mowa w Objaśnieniach). Umowa ta zostanie
        rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia
        nowej umowy w tym zakresie.
        Przedmiotem Transakcji nie będą również należności o charakterze pieniężnym
        związane z przenoszonym majątkiem.
    Mając na uwadze powyższe, Strony stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej
    Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień - że
    przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    Zbywcę.
    C. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych
    Podsumowując - zdaniem Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości komercyjnej
    wraz z innymi elementami objętymi Transakcją będzie stanowiło odpłatną dostawę
    towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie
    będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT,
    określonym w art. 6 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:

    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniem VAT podlegają: odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.
    1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży -
    rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Z powyższych przepisów wynika, że zbycie Nieruchomości komercyjnej, traktowane jest
    jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być wykonana
    przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu VAT może
    albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia
    od tego podatku.
    Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca
    przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub
    zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku
    przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło
    pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

    Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu
    nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
    budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a. wybudowaniu lub
    b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu oraz utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i
    interpretacji indywidualnych, wydawanych przez organy podatkowe, wynika, że
    pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze
    zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w
    której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku
    wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika,
    bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
    Przykładowo, w kwestii rozumienia definicji „Pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się
    NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził,
    że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje
    wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku,
    używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w
    treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
    W ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT
    należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i
    spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to
    do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie
    znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Ponadto warto odnotować, że w zakresie rozumienia „Pierwszego zasiedlenia”
    wypowiedział się TSUE w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16
    Kozuba Premium Selection Sp. z o.o., w którym ten Sąd wskazał, że „(...) kryterium »
    pierwszego zasiedlenia« budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium
    pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. (...) kryterium to
    zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku
    i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie
    wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach
    czynności podlegającej opodatkowaniu.”
    W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku gdy do Transakcji
    dojdzie jeszcze w grudniu 2024 r. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a wydaniem
    budynku, budowli lub ich części składających się na Nieruchomość Komercyjną upłynie
    okres krótszy niż 2 lata, sprzedaż Nieruchomości komercyjnej zabudowanej budynkami
    i budowlami (jak szczegółowo opisano w opisie zdarzenia przyszłego) nie będzie
    podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani na
    postawie innego przepisu.
    W konsekwencji należy również zweryfikować, czy Transakcja nie będzie podlegać
    zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:
    a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

    b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Jak wskazano w opisie planowanej Transakcji, po nabyciu gruntu w 2021 roku,
    Sprzedający wybudował budynek i inne odpowiednie konstrukcje wchodzące w skład
    Nieruchomości komercyjnej, które zostały przekazane najemcy (jako pierwszemu
    najemcy/użytkownikowi) w styczniu 2023 roku. W związku z nabywaniem towarów i
    usług związanych z budową budynku oraz innych budowli wykorzystywanych przez
    Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynków i
    budowli wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej. Sprzedającemu
    przysługiwało/przysługuje również prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z
    wynajmem.
    Sprzedający nie ponosił również wydatków na ulepszenie budynków i budowli
    wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej które przekraczałyby niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W konsekwencji uznać należy, że nie znajdzie zastosowania również wyżej powołany
    art. 43 ust. 1 pkt 10a. Ustawy VAT, jeżeli od pierwszego zasiedlenia do dostawy
    budynku, budowli lub ich części nie upłynie okres 2 lat. Reasumując, planowana
    dostawa Nieruchomości komercyjnej stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną
    VAT, bez prawa do zwolnienia z opodatkowania, o ile od pierwszego zasiedlenia do
    dostawy budynku, budowli lub ich części nie upłynie okres 2 lat.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3:
    W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych, jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres 2 lat, wydanie
    Nieruchomości Komercyjnej na rzecz Nabywcy nie nastąpi w warunkach pierwszego
    zasiedlenia. Tym samym - co do zasady - sprzedaż Nieruchomości komercyjnej
    zabudowanej budynkami i budowlami (jak szczegółowo opisano w opisie zdarzenia
    przyszłego) będzie mogła korzystać z fakultatywnego zwolnienia z VAT na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4:
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy nabywca budynku
    budowli lub ich części:
        są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego
        dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    Według art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi
    również zawierać:
        imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;

        planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
        adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku
    wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków -
    możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
    Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze
    zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W przypadku, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub
    ich części upłynie okres 2 lat, a także z racji, że Wnioskodawca i Sprzedający są
    czynnymi podatnikami VAT i obie spółki złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    od podatku dokonywanej transakcji w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w
    związku z planowaną dostawą Nieruchomości komercyjnej, w ocenie
    Zainteresowanych, nie zajdą wtedy przeszkody do skorzystania z możliwości
    opodatkowania dostawy Nieruchomości komercyjnej na rzecz Kupującego.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5:
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości komercyjnej nie będzie stanowiła zbycia
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części ani nie będzie korzystać ze zwolnienia
    o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, wyłączenie prawa do
    odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego
    wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.
    Ponadto, jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo
    do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
    nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania
    przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Po nabyciu Nieruchomości
    komercyjnej Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie
    komercyjnym powierzchni Nieruchomości komercyjnej. Taki typ działalności, jako
    odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. W
    konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości komercyjnej będzie
    związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
    Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
    podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości komercyjnej i wykazany na
    przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania
    takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w
    rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów
    powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch
    następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w
    którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem
    VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o
    VAT.
    Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT
    należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości
    komercyjnej, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość
    podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie
    przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym,

    Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu
    skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na
    wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają
    definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod
    zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane
    czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających
    opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też
    odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie
    podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w
    sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn.
    „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa
    do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę,
    przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie
    przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie
    każdej czynności rozporządzającej.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien
    on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku
    zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować
                  1definicję zawartą w art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U.
    z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
      Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
      wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
      prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada
    istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami
    przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
      Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
      wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
      niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych
      zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
      samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego
    zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech
    płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i
    niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w
    szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.
    Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej
    działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego
    przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa
    musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do
    samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze
    przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego
    zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną
    zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki
    majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w
    ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania
    gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe
    oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę
    część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale
    także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.

    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy
    następujące okoliczności:
        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
        zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji,
        oraz
        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
        przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym,
    w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest
    angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
    transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia,
    że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości
    lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt
    I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada
    2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności
    gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r.,
    sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że
      Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości
      zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez
      sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu
      tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów
      budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu
      pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za
      sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się
      na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie
      sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych
    Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją
    m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych

    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną
    transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu
    opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej
    czynności.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający Spółka B prowadzi
    działalność polegającą na zarządzaniu i rozwijaniu szerokiego portfela nieruchomości
    komercyjnych składającego się z nowoczesnych parków logistycznych w pobliżu (...) miast:
    (...), (...), (...), (...), (...) i (...).
    Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (...) (województwo
    (...), gmina (...)), która ma być przedmiotem planowanej transakcji i obejmuje:
        działki nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (...) (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg
        Wieczystych z siedzibą w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki gruntu nr 2, dla której Sąd
        Rejonowy w (...), (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...)
        prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki nr 3, dla której Sąd
        Rejonowy w (...) (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...)
        prowadzi księgę wieczystą nr (...),
        nieruchomości położonej w (...), składającej się z działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,
        13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 dla której Sąd Rejonowy w (...) (...) Wydział Ksiąg
        Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).
    Nieruchomość komercyjna jest zabudowana budynkami oraz budowlami w rozumieniu
    ustawy - Prawo Budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., Dz.U z 2024 r. poz. 725), które
    zostały oddane do użytkowania w styczniu 2023 r.
    W ramach planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości komercyjnej mają także zostać
    przeniesione na rzecz Państwa przez Spółkę B:
    1) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości komercyjnej, które
      przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego
      (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), ), a także prawa
      Sprzedającego wynikające z umów najmu, w zakresie, w jakim Kupujący nie wstąpił w
      takie stosunki najmu na miejsce Sprzedającego zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu
      cywilnego;
    2) standardowe środki trwałe wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej np.
      takie jak meble;
    3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców wynikające z umów najmu (w formie kaucji, gwarancji bankowych, rękojmi
      lub ubezpieczeń - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne
      na dzień Transakcji);
    4) prawa i obowiązki wynikające z umowy nr (...) o dostęp do nieruchomości zawartej
      przez Sprzedającego z C. sp. z o.o. 1 sierpnia 2022 r.;
    5) prawa wynikające z umów projektowych oraz umów o roboty budowlane związane z
      wykonywaniem uprawnień z gwarancji i rękojmi oraz prawa i obowiązki wynikające z

      instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań projektantów i wykonawców
      wynikające z powyższych umów;
    6) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości komercyjnej,
      zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, księgi
      obiektów itp.;
    7) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości
      komercyjnej na uzgodnionych polach eksploatacji, a także prawo do upoważniania
      osób trzecich do wykonywania praw pochodnych dla celów adaptacji tych projektów
      budowlanych (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na
      dzień Transakcji);
    8) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca
      przedmiotu Transakcji, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące
      zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych pomieszczeń, kopie korespondencji z najemcami, umowy z
      architektami i generalnym wykonawcą itp.;
    9) licencje i zezwolenia (w tym decyzje administracyjne) związane z Nieruchomością
      komercyjną.
    Natomiast, w ramach planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości komercyjnej nie
    dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Państwa rzecz:
    1) firmy ani nazwy przedsiębiorstwa;
    2) umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy
      (wyjątkiem są kaucje od najemców zabezpieczające ich zobowiązania, które jednak
      mają charakter zwrotny);
    3) ksiąg handlowych;
    4) innych należności niż bezpośrednio związanych ze składnikami majątkowymi
      będącymi przedmiotem transakcji (np. związane z udzielonym przez Zbywcę innym
      podmiotom finansowaniem, należności handlowe, czy też należności pracownicze);
    5) umów z usługodawcami zewnętrznymi (np. księgowość, doradztwo podatkowe,
      prawnicy, zespół ochrony, konserwacja itp.);
    6) prawa do domen internetowych;
    7) umów ubezpieczenia Nieruchomości komercyjnej;
    8) znaków towarowych związanych z Nieruchomością komercyjną - w szczególności po
      finalizacji umowy sprzedaży nastąpi okres, w którym Kupujący zaprzestanie używania
      nazwy „...”, co obejmie usunięcie wszystkich znaków (...) z budynków na terenie
      Nieruchomości komercyjnych;
    9) innych praw własności intelektualnej niż wymienionych wyżej (poza np. dokumentacją
      budowlaną);
    10) zobowiązań związanych z Nieruchomością komercyjną takich jak dotyczące
    rozliczenia mediów za okres poprzedzający Transakcję, opłat za usługi wsparcia itp.;
                                                      111) pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23
    Kodeksu pracy (ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r., Dz.U. z 2023 r. poz. 1465);
    12) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie nieruchomością (...),
    obejmującej m. in. bieżące zarządzanie obiektem, nadzorowanie budżetu, kontakty z
    najemcami, odpowiednie pozycjonowanie obiektu, maksymalizację stopy zwrotu z
    inwestycji;
    13) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (...);

    14) praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
    przez Zbywcę (za wyjątkiem umowy przyłączenia gazu);
    15) praw i obowiązków z umów pożyczkowych / kredytowych służących finansowaniu
    działalności Zbywcy związanej z Nieruchomością komercyjną.
    W ramach Transakcji co do zasady nie dojdzie do przeniesienia na Państwa należności i
    zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych
    zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela
    Nieruchomości komercyjnej np. kaucji wpłacanej przez najemcę, gwarancje i prawa
    wynikające z rękojmi dostarczane przed najemców).
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany
    przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w
                    1rozumieniu powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie
    towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład
    normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art.
    2 pkt 27e ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że:
        Nieruchomość komercyjna nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział,
        departament, czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów
        (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na
        takie wyodrębnienie. Nieruchomość komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona
        pod względem organizacyjnym.
        Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla
        poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej oraz
        dla Nieruchomości komercyjnej jako całości. Księgowość prowadzona jest bowiem
        w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np.
        rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością komercyjną, która
        będzie przedmiotem Transakcji, jak również rozliczenia przychodów i kosztów
        innych nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji).
        Nieruchomość komercyjna nie jest tym samym wyodrębniona również pod
        względem finansowym w ramach działalności Zbywcy.
    Ponadto przedmiot Transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania
    działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Nabywcę
    dodatkowych działań i angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje bowiem
    nieruchomości oraz umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie
    Nieruchomością komercyjną, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania
    technicznego Nieruchomości komercyjnej, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym
    zakresie.
    Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Państwo majątek
    będzie umożliwił Państwu prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy
    pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że
    przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji

    „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej
    Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe
    samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne
    zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi Państwo dysponuje, a które
    jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.
    Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów
    objętych transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w
              1rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
    której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja
    będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako
    dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii ustalenia czy dostawa Nieruchomości w
    ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako
    dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
    W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od
    podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.
    in. w art. 43 ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zwolnienie gruntów zabudowanych reguluje natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zgodnie z tym artykułem:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

    Pierwszym zasiedleniem jest więc pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze
    zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której
    po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku
    wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności
    gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z
    budynku/budowli lub ich części.
    Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art.
    43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
        ich części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.

    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy
    przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
    W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” oraz „obiektu budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się
    do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    725 ze zm.).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

      Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt
      budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za
      pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
      wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
      reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
      ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
      urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
      uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
      pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
      części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
      jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
      oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
      technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedali Państwo
    nieruchomość komercyjną składającą się z działki nr 1, działki nr 2, działki nr 3 oraz działek
    nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 w grudniu 2024 r..
    Nieruchomość komercyjna jest zabudowana budynkami oraz budowlami, które zostały
    oddane do użytkowania w styczniu 2023 r.
    W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych
    działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 zastosowanie znajdzie
    zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem
    budynków, budowli oraz obiektów małej architektury posadowionych na tych działkach
    nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.
    Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że
    Nieruchomość komercyjna nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele
    działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z
    działalnością gospodarczą Sprzedającego.
    Sprzedający po nabyciu gruntu w 2021 roku, wybudował budynek i inne odpowiednie
    konstrukcje wchodzące w skład Nieruchomości komercyjnej, które zostały przekazane
    najemcy (jako pierwszemu najemcy/użytkownikowi) w styczniu 2023 roku. Zgodnie z
    Państwa wskazaniem przedstawionym w uzupełnieniu opisu sprawy do transakcji zbycia
    przez Sprzedającego na Państwa rzecz Nieruchomości komercyjnej doszło 18 grudnia
    2024 r.
    Zestawiając powyższy opis z Państwa wątpliwościami należy wskazać, że Transakcji
    sprzedaży Nieruchomości komercyjnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako
    dostawa towarów oraz nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Jak
    wynika z uregulowań w tym zakresie, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego
    zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego
    zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do
    chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Analizując podane przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia
    należy stwierdzić, że w rozpatrywanym przypadku przedmiotowe budynki i budowle były
    wybudowane przez Sprzedającego z przeznaczeniem na wynajem. Z okoliczności sprawy
    wynika, że Nieruchomość komercyjna składająca się z budynków i budowli została

    przekazana najemcy do użytkowania w styczniu 2023 r., co wskazuje, że okres pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem budynków i budowli, a dostawą będzie krótszy niż 2 lata.
    Przenosząc powyższe ustalenia na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że
    Transakcja dostawy budynków i budowli nie spełnia przesłanek zwolnienia od podatku
    VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak bowiem wynika z okoliczności
    sprawy, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli, a dostawą do
    której doszło 18 grudnia 2024 r. jest krótszy niż 2 lata.
    W niniejszej sprawie nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa
    w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ zgodnie z opisem sprawy, Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynków i
    budowli wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej.
    Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku
    VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów
    nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił
    wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były
    one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego
    zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki.
    Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10a ustawy. Tym samym zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku
    na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów,
    spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
        posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy, również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie
    miało zastosowania, bowiem jak Państwo wskazali, Sprzedającemu przysługiwało
    prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynków i budowli
    wchodzących w skład Nieruchomości komercyjnej. Nieruchomość komercyjna nie była
    wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od
    towarów i usług.
    Podsumowując, dostawa budynków i budowli, a także przynależnego do nich gruntu
    (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19) nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt
    10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec powyższego należy stwierdzić, że dostawa
    Nieruchomości komercyjnej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy
    zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku.
    Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy po dokonaniu
    Transakcji, będziecie Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
    kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku

    VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust.
    1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.

    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Państwo, jak i Sprzedający są czynnymi
    podatnikami VAT. Po dokonaniu transakcji nabycia planujecie Państwo wykorzystywać
    Nieruchomość komercyjną do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej
    stawki podatku.
    Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości komercyjnej, będzie Państwu przysługiwało
    prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości komercyjnej w ramach
    Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane
    w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku
    naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie
    rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będziecie Państwo
    uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do
    zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 i pytania nr 5 należało uznać za
    prawidłowe.
    W związku informacja nadesłaną w uzupełnieniu do wniosku, że Transakcja sprzedaży
    Nieruchomości komercyjnej została przeprowadzona 18 grudnia 2024 - czyli jak
    wyjaśniono w interpretacji – do sprzedaży doszło w okresie krótszym niż 2 lata od
    pierwszego zasiedlenia budynków i budowli, odstąpiono od oceny stanowiska w zakresie
    pytania nr 3 i pytania nr 4 odnoszących się do kwestii zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwości skorzystania z opcji
    rezygnacji z tego zwolnienia przez strony transakcji w sytuacji, gdy dostawa będzie
    dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją
    aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.