Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-725/10/RM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-10-21
Teza: Dot. momentu zaliczenia wydatków poniesionych w związku z planowaną budową budynków wielorodzinnych do kosztów uzyskania przychodów.
Słowa kluczowe: deweloper; grunty; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; projekt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20 lipca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 02 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 27 września 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczenia wydatków poniesionych w związku z planowaną budową budynków wielorodzinnych do kosztów uzyskania przychodów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 sierpnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczenia wydatków poniesionych w związku z planowaną budową budynków wielorodzinnych do kosztów uzyskania przychodów.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 09 września 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-725/10/AP, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 27 września 2010 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, prowadząc działalność remontowo - budowlaną zajmuje się budowaniem budynków wielorodzinnych (bloków), zakupił jako Firma działkę budowlaną z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego traktowaną jako towar, za kwotę 2.000.000,00 zł. Wystąpił o pozwolenie na budowę budynków wielorodzinnych, gdzie do pozwolenia musiał opłacić projekt, podatek oraz pozwolenie, koszt zgłoszenia 134.529,25 zł. Niestety na pozwolenie czeka się 2 lata. Po otrzymaniu pozwolenia na budowę dnia 07 października 2009r nie doczekał się jego uprawomocnienia, gdyż dnia 09 listopada 2009 r. NSA oddalił skargę kasacyjną Rady Miasta od wyroku WSA w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ta decyzja doprowadziła do tego, że na zakupionej działce zgodnie z nowymi przepisami Wnioskodawca mógłby wybudować jedynie dwa domy jednorodzinne.

Po rozmowie z rzeczoznawcą okazało się, że wartość działki uległa obniżeniu do kwoty 500.000,00 zł, a koszty poniesione na projekty i uzgodnienia przedstawiają zerową wartość, gdyż dotyczyły zabudowy wielorodzinnej.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

1.  Wnioskodawca zakupił działkę budowlaną w 2007 i wtedy ewidencjonował zdarzenia gospodarcze związane z działalnością gospodarczą w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Wydatki z tego tytułu zostały bezpośrednio zaliczone w koszty uzyskania przychodu a na koniec roku zostały wycofane z kosztów (remanent końcowy);
2.  od 01 stycznia 2008r. prowadzone są Księgi Handlowe i wartość zakupionej działki została wprowadzona bilansem otwarcia na produkcję budowlano-montażową, gdzie widnieje do teraz. Dodatkowo w 2008 r. doszły koszty projektu i uzgodnień.

Wnioskodawca wyjaśnia, że ani działka budowlana, ani koszty poniesione na projekty i uzgodnienia nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Widnieją na koncie Produkcji budowlano-montażowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanej sytuacji można przeszacować wartość działki i zaliczyć różnicę wraz z pozostałymi poniesionymi kosztami bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie poniesione koszty związane z pozwoleniem na budowę oraz przeszacowaną na nową wartość działki powinny być zaliczone bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy.

Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Przy czym zwrot „w celu” oznacza, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie go ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Reasumując, aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

*   został on poniesiony w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie znajduje się w katalogu kosztów, zawartym w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zajmuje się m.in. budowaniem budynków wielorodzinnych. Zakupił działkę budowlaną uznaną za towar handlowy, pod budowę budynków wielorodzinnych oraz poniósł wydatki związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę tychże budynków, w tym m.in. koszty projektu. W wyniku oddalenia przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi kasacyjnej wniesionej przez Radę Miasta od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i będących następstwem tych wyroków zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na zakupionej działce Wnioskodawca może wybudować jedynie dwa domy jednorodzinne (co spowodowało spadek wartości ww. działki oraz dezaktualizację projektu i uzgodnień dotyczących budowy budynków wielorodzinnych). W opinii Wnioskodawcy, wszystkie poniesione koszty związane z pozwoleniem na budowę oraz przeszacowana na nowo wartość działki, powinny być zaliczone bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu.

Wskazane we wniosku wydatki, bez wątpienia poniesione zostały przez Wnioskodawcę z zamiarem uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Mogą więc co do zasady stanowić koszty uzyskania przychodu tej działalności. Jednakże dla ustalenia momentu zaliczenia tych wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami, zważywszy, iż wydatków tych Wnioskodawca nie zaliczył uprzednio do kosztów uzyskania przychodów oraz, iż obecnie prowadzi księgi handlowe.

Ustawodawca w art. 22 ust. 5-5c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podzielił koszty na:

*   koszty bezpośrednio związane z przychodami (art. 22 ust. 5-5b) oraz
*   koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami (art. 22 ust. 5c).

Stosownie do art. 22 ust. 5 ww. ustawy, u podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 5c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Zauważyć również należy, iż w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, jakoby wszystkie wskazane we wniosku koszty powinny być zaliczone bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zajmuje się m.in. budowaniem budynków wielorodzinnych. Zakupił działkę budowlaną pod budowę budynków wielorodzinnych stanowiącą towar handlowy. Wydatek na nabycie gruntu (towaru handlowego) niewątpliwie stanowi koszt bezpośrednio związany z przychodami. Wydatek ten jest ściśle (bezpośrednio) związany z przychodami, jakie osiąga Wnioskodawca w związku z charakterem prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, niezależnie od tego czy na przedmiotowym gruncie zostaną wybudowane budynki wielorodzinne, czy w wyniku zmiany przepisów zostaną wybudowane tylko dwa domy jednorodzinne, bądź też zostanie on sprzedany, wydatek poniesiony na nabycie gruntu będzie stanowił, zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszt w momencie uzyskania przychodu ze zbycia wybudowanych na nieruchomości obiektów budowlanych lub samej nieruchomości gruntowej. Wtedy to możliwym będzie uwzględnienie ewentualnej utraty wartości gruntu, gdyż jeżeli ona w istocie nastąpiła, Wnioskodawca poniesie stratę, którą będzie mógł rozliczyć w ramach źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odnosząc się natomiast do wskazanych we wniosku wydatków związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy koszty poniesione m.in. w celu uzyskania przychodów to te, które zostały poniesione z zamiarem uzyskania przychodu. Ten zamiar, cel musi być obiektywnie możliwy do zrealizowania oraz istniejące okoliczności faktyczne muszą wskazywać na to, że dany wydatek w istocie mógł podatnikowi pozwolić na przewidywanie osiągnięcia przychodów. Zatem, ww. wydatki poniesione przez Wnioskodawcę związane z planowaną budową wskazanych we wniosku budynków wielorodzinnych zostały bezsprzecznie poniesione z zamiarem uzyskania przychodu z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Jednakże, jak wynika z wniosku, na skutek oddalenia przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi kasacyjnej Rady Miasta od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na zakupionej działce Wnioskodawca może wybudować jedynie dwa domy jednorodzinne. Z uwagi na fakt, iż ww. koszty nie posłużą już do realizacji budowy budynków wielorodzinnych, należy je zakwalifikować do kosztów ogólnych (pośrednich) działalności Wnioskodawcy, mogących bezpośrednio stanowić koszty uzyskania przychodów prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy, iż wszystkie poniesione koszty związane z pozwoleniem na budowę oraz przeszacowaną na nowo wartość działki powinny być zaliczone bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.