Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-727/12/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-08-22
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży domu, koszty uzyskania przychodu.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; dom; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nabycie; nieruchomości; przychód; sprzedaż; wydatek; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 22 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości uznania ceny nabycia zbywanej nieruchomości (domu nr 1) za koszty uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)- **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 maja 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości uznania ceny nabycia zbywanej nieruchomości (domu nr 1) za koszty uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 17 lutego 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego wnioskodawca wraz ze swoją małżonką zakupił nieruchomość stanowiącą grunt zabudowany domem mieszkalnym (zwany dalej „domem nr 1”). Zakup tej nieruchomości został poprzedzony zawarciem umowy przedwstępnej w dniu 01 sierpnia 2007 r. Zakup tej nieruchomości wnioskodawca wraz ze swoją małżonką sfinansowali przy pomocy kredytu hipotecznego zaciągniętego w walucie obcej (zwanego dalej „hipotecznym kredytem walutowym”). Hipoteczny kredyt walutowy zaciągnięto we frankach szwajcarskich na podstawie umowy z dnia 13 sierpnia 2007 r. W warunkach umowy kredytowej przewidziano, że spłata kredytu będzie następowała we frankach szwajcarskich.

Nabyta nieruchomość (dom nr 1) nie była przeznaczona na cele rekreacyjne. Nabyta nieruchomość stanowiła grunt zabudowany domem mieszkalnym przeznaczonym na cele mieszkaniowe wnioskodawcy i jego małżonki.

W dniu 19 kwietnia 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego wnioskodawca wraz ze swoją małżonką sprzedał wymienioną nieruchomość (dom nr 1). Zapłata ceny sprzedaży miała nastąpić i nastąpiła w złotówkach.

Sprzedaż tej nieruchomości (domu nr 1) nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej wnioskodawcy. Sprzedaż tej nieruchomości (domu nr 1) nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej małżonki wnioskodawcy.

Przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości (domu nr 1) wnioskodawca wraz z małżonką przeznaczyli na:

1.  spłatę hipotecznego kredytu walutowego wraz z odsetkami oraz na
2.  zakup nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany domem mieszkalnym (zwany dalej domem nr 2),
3.  na wykończenie oraz remont domu nr 2.

Spłata hipotecznego kredytu walutowego nastąpiła w dniu 05 maja 2011 r. po wpływie na rachunek wnioskodawcy i jego małżonki części ceny uzyskanej ze sprzedaży domu nr 1.

Spłata hipotecznego kredytu walutowego nastąpiła we frankach szwajcarskich. Spłata hipotecznego kredytu walutowego przebiegła w ten sposób, że kwotę w polskich złotych, o którą uznano rachunek wnioskodawcy i jego małżonki, zaliczono w dniu 05 maja 2011 r. na poczet całkowitej spłaty hipotecznego kredytu walutowego. Wymieniona kwota została przeliczona przez bank, w którym zaciągnięto omawiany hipoteczny kredyt walutowy na franki szwajcarskie z zastosowaniem kursu sprzedaży franka szwajcarskiego obowiązującego w dniu 05 maja 2011 r. w banku, który udzielił wnioskodawcy i jego małżonce hipotecznego kredytu walutowego.

Zakup nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany domem mieszkalnym (domu nr 2) nastąpił na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa została zawarta w dniu 16 września 2011 r. Część ceny zakupu (30%) tej nieruchomości (domu nr 2) pochodziła ze środków własnych wnioskodawcy i jego małżonki tj. ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej dom nr 1. Pozostała część ceny zakupu domu nr 2 (70%) pochodziła z kredytu udzielonego w złotych indeksowanego do waluty CHF. W umowie kredytowej zawartej w dniu 16 września 2011 r. (tuż przed zawarciem umowy dotyczącej domu nr 2) przewidziano, że 87,5% kwoty przyznanego kredytu miało być przeznaczone na finansowanie kosztów nabycia domu nr 2, a 12,5% kwoty przyznanego kredytu miało być przeznaczone na refinansowanie wniesionego wkładu własnego. Wkład własny (wynoszący 30%) ceny zakupu tej nieruchomości został przekazany na rachunek zbywcy domu nr 2 na podstawie umowy przedwstępnej, przed dniem 16 września 2011 r. Po uruchomieniu kredytu, kwota kredytu została rozdysponowana w ten sposób, że 87,5% kwoty kredytu bank przekazał na rachunek zbywcy domu nr 2, a 12,5% kwoty kredytu bank przekazał na rachunek wnioskodawcy i jego małżonki - tytułem refinansowania wniesionego wkładu własnego.

Pozostałą część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej dom nr 1 wnioskodawca razem z małżonką zamierzają wydać na wykończenie oraz remont domu nr 2 nabytego w dniu 16 września 2011 r.

Wydatek polegający na spłacie hipotecznego kredytu walutowego nie został uwzględniony ani przez wnioskodawcę ani przez jego małżonkę przy korzystaniu z ulg w rozumieniu przepisów ustawy Ordynacja podatkowa.

Spłacony hipoteczny kredyt walutowy nie służył do sfinansowania wydatków, o których mowa w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uwzględnionych przez wnioskodawcę bądź jego małżonkę przy korzystaniu z ulg w rozumieniu przepisów ustawy Ordynacja podatkowa. Spłacony hipoteczny kredyt walutowy był w całości przeznaczony na sfinansowanie zakupu nieruchomości mieszkalnej (domu nr 1) zakupionej przez wnioskodawcę razem z małżonką na podstawie umowy z dnia 19 lutego 2009 r.

Nabyty przez wnioskodawcę grunt wraz z domem mieszkalnym (dom nr 2) nie jest przeznaczony na cele rekreacyjne.

Pomiędzy małżonkami obowiązuje ustawowy ustrój majątkowy - wspólność majątkowa małżeńska.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w dniu 17 lutego 2009 r. (domu nr 1) można zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości wykazaną w umowie sprzedaży z dnia 17 lutego 2009 r.? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w dniu 17 lutego 2009 r. (domu nr 1) wnioskodawca może zaliczyć połowę ceny nabycia tej nieruchomości wykazanej w umowie sprzedaży z dnia 17 lutego 2009 r. Sfinansowanie zakupu nieruchomości przy pomocy hipotecznego kredytu walutowego nie wyłącza możliwości zaliczenia ceny zakupu ww. nieruchomości (domu nr 1) do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1. Ocena stanowiska w zakresie pytań oznaczonych nr 2, 3, 4 i 5 została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 19 kwietnia 2011 r. zbył notarialną umową sprzedaży nabytą w dniu 17 lutego 2009 r. nieruchomość, a więc sprzedaży dokonał przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie.

Ponieważ nabycie nieruchomości (nazwanej we wniosku domem nr 1) nastąpiło w 2009 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia dla wnioskodawcy będzie więc 1/2 ceny określonej w akcie notarialnym z dnia 17 lutego 2009 r., jaką małżonkowie zapłacili sprzedającemu za nieruchomość (dom nr 1). Nieruchomość stanowiła współwłasność małżonków i oboje mają obowiązek rozliczenia przychodu i kosztów z jej sprzedaży w stosunku do udziału jaki każde z nich w tej nieruchomości posiadało. Powyższe oznacza, że wnioskodawca kwotę tę może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód. I nie ma tutaj znaczenia, że zakup sprzedanej nieruchomości sfinansowany był kredytem bankowym, tzw. hipotecznym kredytem bankowym.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w dniu 17 lutego 2009 r. (domu nr 1) wnioskodawca może zaliczyć połowę ceny nabycia tej nieruchomości wykazanej w umowie sprzedaży z dnia 17 lutego 2009 r. Należy również podzielić stanowisko wnioskodawcy twierdzącego, iż sfinansowanie zakupu nieruchomości przy pomocy hipotecznego kredytu walutowego nie wyłącza możliwości zaliczenia ceny zakupu ww. nieruchomości (domu nr 1) do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Stanowisko wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.