Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2-443-675/10-6/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-11-05
Teza: Zwolnienie od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem.
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 09.09.2010r. (data wpływu 10.09.2010r.) uzupełnionym pismami z dnia 13.10.2010r. (data wpływu 15.10.2010r.), z dnia 18.10.2010r. (data wpływu 21.10.2010r.) oraz z dnia 19.10.2010r. (data wpływu 20.10.2010r.), stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 06.10.2010r. nr IPPP2-443-675/10-2/KG (skutecznie doręczonym w dniu 12.10.2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług odnośnie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla zbycia nieruchomości w zakresie:

*   uznania za odrębny przedmiot sprzedaży każdej z działek (pytanie nr 1) – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania transakcji zbycia budynku oraz budowli posadowionych na działkach nr 41, 38, 42, 44, 43, 45/4 oraz 19/8 (pytania nr 2-8) – **jest prawidłowe** w zakresie stawki opodatkowania,
*   w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz budowlami jako oddzielnych elementów transakcji **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości na której znajdują się budynki oraz budowle, które wskutek prowadzonych prac rozbiórkowych przestaną spełniać kryteria określone w ustawie Prawo budowlane (pytanie nr 9) – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania transakcji zbycia niezabudowanej nieruchomości (pytanie nr 10) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.09.2010r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla zbycia nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismami z dnia 13.10.2010r. (data wpływu 15.10.2010r.), z dnia 18.10.2010r. (data wpływu 21.10.2010r.) oraz z dnia 19.10.2010r. (data wpływu 20.10.2010r.), stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 06.10.2010r. nr IPPP2-443-675/10-2/KG (skutecznie doręczonym w dniu 12.10.2010r.). Wniosek został uzupełniony w terminie ustawowym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek umiejscowionych przy ul. P. w W. wraz z prawem własności budynku umiejscowionego prawie w całości na jednej z działek. W dniu 27 sierpnia 2010 r. w formie aktu notarialnego została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży.

Łączna powierzchnia przedmiotowych działek wynosi 1,1876 ha:

*   na działce nr 41 o powierzchni 6531m2 znajduje się nieużytkowany budynek biurowy o powierzchni użytkowej 13.558m2 przeznaczony do rozbiórki wraz z podjazdem pod budynek biurowy,
*   na działce nr 38 o powierzchni 2.238m2 znajduje się m.in.: parking z betonowych trylinek, betonowy podjazd do stacji TRAFO, fragment części podziemnej budynku, mur oporowy i część zjazdu do pomieszczeń w podziemiu budynku, wiata przy zjeździe do podziemia, latarnie, studnie kanalizacji, klomby, trawniki,
*   na działce nr 42 powierzchni 112m2 znajduje się część chodnika betonowego i trawnika,
*   na działce nr 44 o powierzchni 52m2 znajduje się narożnik części podziemnej budynku, fragment klombu oraz trawnika,
*   na działce nr 43 o powierzchni 1.766m2 usytuowane są m.in.: klomb otoczony murkiem, studnie telefoniczne, studnie kanalizacji, słupy z oświetleniem, chodniki, miejsca parkingowe o nawierzchni betonowej, jezdnia asfaltowa, trzy narożniki budynku, część parkingu z bramą wjazdową na tyłach budynku,
*   na działkach: nr 45/4 o powierzchni 3m2 oraz nr 19/8 o powierzchni 1.174m2 znajdują się droga asfaltowa, chodnik oraz trawnik.

Przedmiotowe działki nr 41, 38, 42, 43, 44, 45/4 i 19/8 znajdują się w obszarze, dla którego zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidziano zabudowę mieszkaniowo-usługową części osiedla R. oraz projektowaną ulicę wewnętrzną.

Działki nr 38, 42, 43, 44, 45/4 i 19/8

Umowa o oddanie w wieczyste użytkowanie działek o nr 44, 43, 42 i 38 została zawarta 18 listopada 1999 r. w formie aktu notarialnego.

Działka 45/4 powstała w wyniku podziału działki 45/1, natomiast działka 19/8 powstała w wyniku podziału działki 19/6. Umowa o oddanie w wieczyste użytkowanie działek o nr 45/1 oraz 19/6 została zawarta 25 października 2000 r. w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z treścią aktów notarialnych powyższe działki są działkami niesamodzielnymi, przyległymi do działki nr 41 i zostały Spółce oddane w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym w celu poprawienia warunków zagospodarowania tej działki.

Urządzenia i budowle znajdujące się na powyższych działkach stanowią infrastrukturę budynku biurowego.

Działka nr 41

W dniu 23 marca 1983 r. Prezydent W. wydał na rzecz Spółki decyzję o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej.

W dniu 31 marca 1983 r. pomiędzy przedsiębiorstwem P. a Spółką został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy zadania inwestycyjnego pod nazwą „Budowa budynku produkcyjno-technicznego przy ul. P. w W.”. Spółka przejęła powyższe zadanie inwestycyjne w celu kontynuacji i późniejszego użytkowania.

Decyzją z 18 maja 1983 r. Naczelnik Dzielnicy W. wydał decyzję o wygaśnięciu prawa użytkowania terenu (obecnej działki nr 41) dla jego ówczesnego użytkownika: przedsiębiorstwa P. Teren ten został przekazany w użytkowanie Spółce na mocy decyzji Naczelnika Dzielnicy W. z dnia 13 maja 1983 r.

W dniu 9 czerwca 1983 r. pomiędzy przedstawicielem Urzędu Dzielnicowego W. a przedstawicielem Spółki został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy terenu, zgodnie z którym Spółka przejęła teren w celu zakończenia budowy budynku biurowego dla potrzeb Spółki.

Spółka zakończyła we własnym zakresie budowę budynku o przeznaczeniu biurowym, który został oddany do użytkowania. Do ewidencji środków trwałych Spółki został wpisany z dniem 31 grudnia 1992 r. Wpisu budynku do księgi wieczystej dokonano 26 czerwca 1997 r.

Na mocy Decyzji Wojewody W. z dnia 8 listopada 1995 r. Centrala Importowo-Eksportowa C. Spółka z o.o. (poprzednik prawny C. S.A.) nabyła z dniem 5 grudnia 1990r. prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego położonego w W. przy ulicy P. Przywołana decyzja stwierdzała również o nieodpłatnym nabyciu prawa własności budynku i urządzeń znajdujących się na wymienionym gruncie.

Dodatkowe informacje

Spółka na przestrzeni lat wynajmowała części powierzchni budynku oraz otaczającego terenu. Na przestrzeni lat wielkość wynajmowanej powierzchni budynku biurowego ulegała zmianom, następowała również ciągła rotacja najemców. Ze względu na upływ czasu oraz brak dokumentacji historycznej dotyczącej wynajmowanych powierzchni Spółka nie jest w stanie precyzyjnie określić, jaka część powierzchni była wynajęta od momentu oddania budynku do użytkowania. Przykładowo, w czerwcu 2007 r. wielkość łącznie wynajmowanej powierzchni budynku wynosiła ok. 2000 m2.

W zakresie otaczającego budynek biurowy terenu Spółka wynajmowała w całości parking znajdujący się na działce nr 38.

W dniu 13 maja 2010 roku zawarta została umowa o przeprowadzenie kompleksowego procesu likwidacji przedmiotowego budynku biurowego. Wnioskiem z dnia 21 czerwca 2010 roku Wnioskodawca wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się m.in. na terenie działek ewidencyjnych nr: 41, 38, 42, 43, 44, 45/4 i 19/8, przy czym do dnia złożenia niniejszego wniosku Spółka nie uzyskała jeszcze decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.

Ponadto Spółka pragnie oświadczyć, iż według jej najlepszej wiedzy budowle znajdujące się na działkach składających się na nieruchomość przy ul. P. w W. zostały oddane do użytkowania w tym samym terminie co budynek. Wyjątek stanowi parking znajdujący się na działce 38, który został oddany w okresie późniejszym już po wejściu w życie ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Budowle oddane w tym samym terminie co budynek nie były wprowadzone, jako oddzielne środki trwałe, do ewidencji księgowej oraz ze względu na duży upływ czasu Spółka nie posiada dokumentacji odnoszącej się do tych budowli.

W celu pełnego i jasnego przedstawienia stanu faktycznego Spółka pragnie w tym miejscu przedstawić podział działek ewidencyjnych składających się na przedmiotową nieruchomość według poniższego klucza.

I. Działki, na których wzniesiony jest budynek lub budowle oddane do użytkowania przed obowiązywaniem w Polsce podatku od towarów i usług:

*   działka nr 41 zabudowana budynkiem biurowym;
*   działka nr 42 zabudowana chodnikiem betonowym;
*   działka nr 44 zabudowana narożnikiem części podziemnej budynku;
*   działka nr 45/4 oraz 19/8 zabudowana drogą asfaltową i chodnikiem;
*   działka nr 43 na której znajdują się trzy narożniki budynku biurowego oraz infrastruktura budynku opisana powyżej.

II. Działki, na których wzniesione są budowle oddane do użytkowania w trakcie obowiązywania w Polsce podatku od towarów i usług:

*   działka nr 38 na której znajduje się parking zaliczony do Środków Trwałych Spółki w 1997 r.

W odpowiedzi na wezwanie tut. Organu do uzupełnienia złożonego wniosku, Strona uzupełniła przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe wskazując, iż od dnia w którym oddano cześć budynku biurowego znajdującego się na działce nr 41 w najem, minął okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do części chodnika znajdującego się na działce nr 42 Spółka nie dokonywała ulepszeń, w stosunku do których Spółce przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy każdą z działek ewidencyjnych zabudowanych budynkami lub budowlami, składających się na nieruchomość położoną przy ulicy P. w W, należy traktować jako odrębny przedmiot dostaw w ramach całościowej transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości?
2.  Czy zbycie działki nr 41 o powierzchni 6.531m2 wraz ze znajdującym się na nim nieużytkowanym budynkiem biurowym wraz z podjazdem, o powierzchni użytkowej 13.558m2, przeznaczonym do rozbiórki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
3.  Czy zbycie działki nr 38 o powierzchni 2238m2 wraz ze znajdującymi się na niej parkingiem z betonowych trylinek, betonowym podjazdem do stacji Trafo, fragmentem części podziemnej budynku biurowego, murem oporowym i częścią zjazdu do pomieszczeń w podziemiu budynku, wiatą przy zjeździe do podziemia, latarniami, studniami kanalizacji, klombami i trawnikami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
4.  Czy zbycie działki nr 42 o powierzchni 112m2 wraz ze znajdującymi się na niej częścią chodnika betonowego i trawnika będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
5.  Czy zbycie działki nr 44 o powierzchni 52m2 wraz ze znajdującymi się na niej narożnikiem części podziemnej budynku biurowego, fragmentem klombu oraz trawnika będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
6.  Czy zbycie działki nr 43 o powierzchni 1.766m2 wraz ze znajdującymi się na niej m.in. klombem otoczonym murkiem, studniami telefonicznymi, studniami kanalizacji, słupami z oświetleniem, chodnikami, miejscami parkingowymi o nawierzchni betonowej, jezdnią asfaltową, trzema narożnikami budynku, częściami parkingu z bramą wjazdową będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
7.  Czy zbycie działki nr 45/4 o powierzchni 3m2 wraz ze znajdującymi się na niej drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
8.  Czy zbycie działki nr 19/8 o powierzchni 1.174m2 wraz ze znajdującymi się na niej drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie zwolnione z opodatkowania tym podatkiem?
9.  Czy na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o VAT, jeżeli budynek lub budowle wskutek przeprowadzonych prac rozbiórkowych przestaną spełniać kryterium, odpowiednio, budynku lub budowli przewidziane w ustawie Prawo budowlane, to czy przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany?
10.  Czy w przypadku dostawy gruntu niezabudowanego Spółka będzie zobowiązana opodatkować taką dostawę stawką 22% VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

Spółka stoi na stanowisku, iż każdą z działek ewidencyjnych zabudowanych budynkami lub budowlami, składających się na nieruchomość położoną przy ulicy P. w W, należy traktować jako odrębny przedmiot dostawy w ramach całościowej transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Ad. 2

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 41 o powierzchni 6531m2 wraz ze znajdującym się na nim nieużytkowanym budynkiem biurowym wraz podjazdem, o powierzchni użytkowej 13558m2, przeznaczonym do rozbiórki, będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 3

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 38 o powierzchni 2.238m2 wraz ze znajdującymi się na niej parkingiem z betonowych trylinek, betonowym podjazdem do stacji Trafo, fragmentem części podziemnej budynku, murem oporowym i częścią zjazdu do pomieszczeń w podziemiu budynku, wiatą przy zjeździe do podziemia, latarniami, studniami kanalizacji, klombami i trawnikami, będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ad. 4

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 42 o powierzchni 112m2 wraz ze znajdującymi się na niej częścią chodnika betonowego i trawnika, będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 5

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 44 o powierzchni 52m2 wraz ze znajdującymi się na niej narożnikiem części podziemnej budynku, fragmentem klombu oraz trawnika, będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 6

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 43 o powierzchni 1.766m2 wraz ze znajdującymi się na niej m.in. klombem otoczonym murkiem, studniami telefonicznymi, studniami kanalizacji, słupami z oświetleniem, chodnikami, miejscami parkingowymi o nawierzchni betonowej, jezdnią asfaltową, trzema narożnikami budynku, częściami parkingu z bramą wjazdową, będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 7

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 45/4 o powierzchni 3m2 wraz ze znajdującymi się na niej drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem, będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 8

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 19/8 o powierzchni 1.174m2 wraz ze znajdującymi się na niej drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem, będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 9

Spółka stoi na stanowisku, iż na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jeżeli budynek lub budowle, wskutek przeprowadzonych prac rozbiórkowych przestaną spełniać kryterium, odpowiednio, budynku lub budowli przewidziane w ustawie Prawo budowlane, przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany.

Ad. 10

Spółka stoi na stanowisku, iż w przypadku dostawy gruntu niezabudowanego, będzie zobowiązana opodatkować taką dostawę stawką 22% VAT.

Powyższe stanowiska Spółka argumentuje następująco:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 1 pkt 7 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT).

Przez towary na gruncie ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Do kategorii towarów ustawa o VAT zalicza:

1.  rzeczy ruchome;
2.  wszelkie postacie energii;
3.  budynki, budowle lub ich części;
4.  grunty.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia budynku, budowli lub gruntu. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, Poz. 1118 ze zm.). Za budynek uważa się obiekt budowlany trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ustawa o VAT nie zawiera również definicji gruntów. Dlatego koniecznym jest określenie definicji powyższego pojęcia na płaszczyźnie przepisów regulujących ewidencję gruntów. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji i gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., Nr 38, Poz. 454) jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencyjnych są:

1.  jednostka ewidencyjna;
2.  obręb ewidencyjny;
3.  działka ewidencyjna.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o VAT oraz odpowiednie przepisy w zakresie ewidencji gruntów należy stwierdzić, iż jednostką podziału gruntu jest działka ewidencyjna jako najmniejsza możliwa do wyodrębnienia jednostka podziału nieruchomości ziemskich.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest pogląd doktryny wyrażany w tym zakresie.

Przykładowo: „Zdaniem autorów jako odrębny przedmiot opodatkowania należy traktować działki gruntu wyodrębnione ewidencyjne (a nie nieruchomości dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta). Działka jest bowiem najmniejszą jednostką, która może być w praktyce przedmiotem obrotu” - J. Martini, P. Skorupa, M. Wojda „VAT 2010”, Wyd. C.H. Beck, s. 37.

Ponadto interpretacje organów podatkowych potwierdzają powyższe stanowisko Spółki: interpretacja Naczelnika Pomorskiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z dnia 27 lipca 2006 r. (sygn. Pl/443-892/06/P/04), interpretacja Naczelnika III Mazowieckiego Urzędu Skarbowego z dnia 13 kwietnia 2006 r. (sygn. 1473/WV/443/483/17a/2006/AS), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 25 kwietnia 2008 r. (sygn. IBPP3/443- 59/08/AB).

Spółka pragnie przytoczyć cytaty z dwóch interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu: „Zatem nieruchomość gruntowa obejmuje część powierzchni ziemi. Decydujące znaczenie - z punktu widzenia odrębności każdej nieruchomości - ma na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - kryterium fizyczne tj. wydzielona samodzielnie działka geodezyjna. W świetle powyższego dla określenia granic nieruchomości istotne znaczenie mają przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i użytków (Dz. U. Nr 38, Poz. 454).” — tak Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w wydanej interpretacji z dnia 18 listopada 2008 r. (sygn. IBPP3/443- 636/08/ŁW).

„Natomiast ze zwolnienia od podatku VAT korzysta dostawa prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,2443 ha wraz z budowlami na niej posadowionymi (…)” tak Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 17 listopada 2009 r. (sygn. ILPP1/443-1011/09-4/KG).

W dalszej kolejności, w odniesieniu do przedmiotowej transakcji, Spółka pragnie zauważyć, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponadto zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zdaniem Spółki, uwzględniając łącznie zapisy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT oraz § 12 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, należy stwierdzić, iż w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części, zbycie tego prawa powinno podlegać opodatkowaniu wg stawki VAT właściwej dla dostaw tych budynków lub budowli. W przypadku zaś, gdy dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia z VAT, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której umiejscowione są zwolnione budynki, budowle (lub ich części) również będzie zwolniona z podatku VAT.

Podsumowując powyższe wywody, Spółka pragnie stwierdzić, iż w jej ocenie poszczególne działki ewidencyjne składające się na przedmiot całościowej transakcji zbycia nieruchomości przy ul. P. w W., należy traktować jako odrębne przedmioty opodatkowania na gruncie podatku VAT.

Ponadto, dla ustalenia kwalifikacji (opodatkowanie bądź zwolnienie od podatku) dostawy poszczególnych działek ewidencyjnych gruntów, na gruncie podatku VAT, należy uwzględnić i zastosować zasady opodatkowania dla dostaw budynków lub budowli na tych działkach posadowionych. Zaś przy określeniu podstawy opodatkowania VAT dostarczanych budynków lub budowli nie wyłącza się wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki ewidencyjnej) na którym są posadowione.

Ad.2

Co do zasady dla dostawy towarów, na gruncie podatku VAT, stawka podatku wynosi, zgodnie z art. 41 ustawy o VAT 22%.

Jednakże, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez „pierwsze zasiedlenie” na gruncie ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

W konsekwencji zdaniem Spółki, dostawa budynków, budowli lub ich części, o ile nie została dokonania w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed datą pierwszego zasiedlenia, a także w sytuacji, gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynęły 2 lata) korzysta ze zwolnienia od opodatkowania VAT.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona jest od opodatkowania pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, nie stosuje się jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dostawa działki nr 41, na której znajduje się nieużytkowany budynek biurowy będzie dokonana przez Spółkę w ramach pierwszego zasiedlenia. Wniosek ten wynika z faktu, iż od dnia objęcia przez Spółkę budynku do użytkowania (co miało miejsce przed dniem obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z 1993 r., czyli przed dniem obowiązywania w Polsce podatku VAT), które nie nastąpiło w ramach wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, nie wystąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie.

Powyższego wniosku nie zmienia fakt, iż na przestrzeni lat Spółka wynajmowała część powierzchni budynku. Niemniej jednak, niewątpliwie wynajmowana powierzchnia w żadnym wypadku nie dotyczyła całej powierzchni budynku posadowionego na działce nr 41, lecz jej niewielkiej części. W konsekwencji Spółka nigdy nie wynajęła budynku biurowego w całości.

W ocenie Spółki, dopiero w momencie całościowego oddania budynku biurowego w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. w formie najmu lub podnajmu podlegającego opodatkowaniu VAT) nastąpi tzw. pierwsze zasiedlenie budynku zgodnie z definicją przewidzianą w art. 2 pkt 14) ustawy o VAT.

Potwierdzenie powyższego stanowiska Spółki znajduje się na przykład w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r. (sygn. akt III SA/GI 1359/09): „Sąd podziela zdanie organu, iż błędne jest stanowisko skarżącej Spółki która twierdzi, że nie jest konieczne oddanie całego budynku do użytkowania lecz choćby jednego lokalu aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu całego budynku.”

W ocenie Spółki, nawet w przypadku uznania, iż doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia w części budynku wynajmowanej przez Spółkę oraz konieczności wydzielenia w związku z tym tej części budynku, która została „zasiedlona” oraz „niezasiedlona” będzie to miało następujące skutki podatkowe:

*   dostawa w części budynku, która nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „zasiedlona) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT;
*   dostawa w części budynku, która została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „niezasiedlona”) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT pod warunkiem, iż: - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, - Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Biorąc pod uwagę, iż Spółka objęła budynek biurowy w użytkowanie przed wprowadzeniem w Polsce podatku VAT, nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka pragnie również wskazać, iż nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku biurowego, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i przewyższały one wartość 30% wartości początkowej budynku biurowego.

W związku z powyższym, zarówno w odniesieniu do części „zasiedlonej” jak i „niezasiedlonej” budynku biurowego zastosowanie znajdzie zwolnienie od opodatkowania VAT.

Reasumując, zdaniem Spółki, zbycie działki nr 41 o powierzchni 6.531m2, wraz z posadowionym na niej nieużytkowanym budynkiem biurowym wraz podjazdem, o powierzchni użytkowej 13.558m2 przeznaczonym do rozbiórki będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Ad. 3

Spółka stoi na stanowisku, iż zbycie działki nr 38 wraz z posadowionymi na niej budowlami oraz fragmentem części podziemnej budynku podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Spółki wynika to z faktu, iż na przedmiotowej działce posadowione są:

1.  budowle: - które powstały wraz z budynkiem (czyli przed lipcem 1993 r., w okresie gdy nie obowiązywały przepisy o VAT) - w związku z tym Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; - ponadto Spółka nie dokonywała wydatków na ulepszenie powyższych budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości początkowej; - w konsekwencji, w odniesieniu do powyższych budowli, spełnione są przesłanki art. 43 ust. 1 pkt 10a tzn. w konsekwencji, dostawa tych budowli będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.
2.  parking: - powstał w okresie obowiązywania w Polsce podatku VAT (parking został zaliczony do Środków Trwałych Spółki w 1997r.) - w związku z tym Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; - wykonanie parkingu na rzecz Spółki, które miało miejsce w 1996 r. spełnia, zdaniem Spółki, przesłanki pierwszego zasiedlenia przewidziane w art. 2 pkt 14 obecnie obowiązującej ustawy o VAT. Przedmiotowy parking został bowiem oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy, którym była Spółka. Pomimo, iż obecna ustawa o VAT nie obowiązywała w chwili oddania parkingu do użytkowania Spółce w 1996 r., należy uznać, iż czynność, która podlegała opodatkowaniu VAT na gruncie ówcześnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym spełnia warunek „czynności podlegającej opodatkowaniu” przewidziany w definicji pierwszego zasiedlenia w obecnej ustawie o VAT. W ocenie Spółki należy bowiem klasyfikować czynności dokonane w czasie obowiązywania poprzedniej ustawy o VAT oraz podatku akcyzowym jako czynności opodatkowane na gruncie obecnej ustawy o VAT; - ponadto Spółka na przestrzeni lat wynajmowała w całości parking (co stanowiło dla Spółki sprzedaż opodatkowaną stawką VAT 22%); Z powyższego wynikać będzie, iż obecna dostawa parkingu, również z tego względu nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia, a tym samym spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10.
3.  fragment budynku biurowego: - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT zwolniona jest od opodatkowania pod warunkiem:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dostawa działki nr 38, na której znajduje się m.in. fragment części podziemnej budynku biurowego, będzie dokonana przez Spółkę w ramach pierwszego zasiedlenia. Wniosek ten wynika z faktu, iż od dnia objęcia przez Spółkę budynku do użytkowania (co miało miejsce przed dniem obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z 1993 r., czyli przed dniem obowiązywania w Polsce podatku VAT), które nie nastąpiło w ramach wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, nie wystąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie.

Powyższego wniosku nie zmienia fakt, iż na przestrzeni lat Spółka wynajmowała część powierzchni budynku. Niemniej jednak, niewątpliwie wynajmowana powierzchnia w żadnym wypadku nie dotyczyła całej powierzchni budynku, lecz jej niewielkiej części. W konsekwencji, Spółka nigdy nie wynajęła budynku biurowego w całości.

W ocenie Spółki, dopiero w momencie całościowego oddania budynku biurowego w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. w formie najmu lub podnajmu podlegającego opodatkowaniu VAT) nastąpi tzw. pierwsze zasiedlenie budynku zgodnie z definicją przewidzianą w art. 2 pkt 14) ustawy o VAT.

Potwierdzenie powyższego stanowiska Spółki znajduje się na przykład w cytowanym poniżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r. (sygn. akt III SA/Gl 1359/09): „Sąd podziela zdanie organu, iż błędne jest stanowisko skarżącej Spółki, która twierdzi że nie jest konieczne oddanie całego budynku do użytkowania lecz choćby jednego lokalu aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu całego budynku.”

W ocenie Wnioskodawcy, nawet w przypadku uznania, iż doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia w części budynku wynajmowanej przez Spółkę oraz konieczności wydzielenia w związku z tym tej części budynku, która została „zasiedlona” oraz „niezasiedlona” będzie to miało następujące skutki podatkowe:

*   dostawa w części budynku, która nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „zasiedlona”) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT;
*   dostawa w części budynku, która została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „niezasiedlona”) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT pod warunkiem, iż: - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, - Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Biorąc pod uwagę, iż Spółka objęła budynek biurowy w użytkowanie przed wprowadzeniem w Polsce podatku VAT, nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka pragnie również wskazać, iż nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku biurowego, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i przewyższały one wartość 30% wartości początkowej budynku biurowego.

W związku z powyższym, zarówno w odniesieniu do części „zasiedlonej” jak i „niezasiedlonej” budynku biurowego, zastosowanie znajdzie zwolnienie od opodatkowania VAT.

Podsumowując, dostawa działki nr 38 wraz z posadowionymi na niej budowlami oraz fragmentem budynku biurowego, będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Ad. 4

Zdaniem Spółki dostawa działki nr 42 wraz z posadowionymi na niej częścią chodnika betonowego i trawnika, korzysta ze zwolnienia od opodatkowania VAT.

Biorąc pod uwagę, iż budowle posadowione na przedmiotowej działce zostały wybudowane wraz z budynkiem, tj. przed lipcem 1993 r. nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, mając na uwadze iż planowana dostawa przedmiotowych budowli lub ich części dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia, a ponieważ Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa działki nr 42 będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. 5

Spółka stoi na stanowisku, iż dostawa działki nr 44 z posadowionym na niej fragmentem części podziemnej budynku biurowego, fragmentem klombu oraz trawnika będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez „pierwsze zasiedlenie” na gruncie ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14) ustawy o VAT).

W konsekwencji, zdaniem Spółki, dostawa budynku lub jego części, o ile nie została dokonania w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed datą pierwszego zasiedlenia, a także w sytuacji, gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynęły 2 lata) korzysta ze zwolnienia od opodatkowania VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT zwolniona jest od opodatkowania pod warunkiem:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, nie stosuje się jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dostawa działki nr 44, na której znajduje się m.in. fragment części podziemnej budynku biurowego będzie dokonana przez Spółkę w ramach pierwszego zasiedlenia. Wniosek ten wynika z faktu, iż od dnia objęcia przez Spółkę budynku do użytkowania (co miało miejsce przed dniem obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z 1993 r., czyli przed dniem obowiązywania w Polsce podatku VAT), które nie nastąpiło w ramach wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, nie wystąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie.

Powyższego wniosku nie zmienia fakt, iż na przestrzeni lat Spółka wynajmowała część powierzchni budynku. Niemniej jednak, niewątpliwie wynajmowana powierzchnia w żadnym wypadku nie dotyczyła całej powierzchni budynku biurowego, lecz jej niewielkiej części. W konsekwencji Spółka nigdy nie wynajęła budynku biurowego w całości.

W ocenie Spółki, dopiero w momencie całościowego oddania budynku biurowego w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. w formie najmu lub podnajmu podlegającego opodatkowaniu VAT) nastąpi tzw. pierwsze zasiedlenie budynku zgodnie z definicją przewidzianą w art. 2 pkt 14) ustawy o VAT.

Potwierdzenie powyższego stanowiska Spółki znajduje się na przykład w cytowanym poniżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r. (sygn. akt III SA/GI 1359/09): „Sąd podziela zdanie organu, iż błędne jest stanowisko skarżącej Spółki która twierdzi, że nie jest konieczne oddanie całego budynku do użytkowania lecz choćby jednego lokalu aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu całego budynku.”

W ocenie Spółki, nawet w przypadku uznania, iż doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia w części budynku wynajmowanej przez Spółkę oraz konieczności wydzielenia w związku z tym tej części budynku, która została „zasiedlona” oraz „niezasiedlona” będzie to miało następujące skutki podatkowe:

*   dostawa w części budynku, która nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „zasiedlona”), będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT;
*   dostawa w części budynku, która została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „niezasiedlona”), będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT pod warunkiem, iż: - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, - Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Biorąc pod uwagę, iż Spółka objęła budynek biurowy w użytkowanie przed wprowadzeniem w Polsce podatku VAT, nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka pragnie również wskazać, iż nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku biurowego, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i przewyższały one wartość 30% wartości początkowej budynku biurowego.

W związku z powyższym, zarówno w odniesieniu do części „zasiedlonej” jak i „niezasiedlonej” budynku biurowego zastosowanie znajdzie zwolnienie od opodatkowania VAT.

Ad. 6

Spółka stoi na stanowisku, iż dostawa działki nr 43 z posadowionym na niej narożnikami budynku biurowego oraz budowlami, będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

W ocenie Spółki wynika to z faktu, iż na przedmiotowej działce posadowione są:

I. Budynki

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez „pierwsze zasiedlenie” na gruncie ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

W konsekwencji, zdaniem Spółki, dostawa budynku lub jego części, o ile nie została dokonania w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed datą pierwszego zasiedlenia, a także w sytuacji, gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynęły 2 lata korzysta ze zwolnienia od opodatkowania VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona jest od opodatkowania pod warunkiem:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dostawa działki nr 43, na której znajduje się m.in. fragment części podziemnej budynku będzie dokonana przez Spółkę w ramach pierwszego zasiedlenia. Wniosek ten wynika z faktu, iż od dnia objęcia przez Spółkę budynku do użytkowania (co miało miejsce przed dniem obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z 1993 r., czyli przed dniem obowiązywania w Polsce podatku VAT), które nie nastąpiło w ramach wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, nie wystąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie.

Powyższego wniosku nie zmienia fakt, iż na przestrzeni lat Spółka wynajmowała część powierzchni budynku. Niemniej jednak, niewątpliwie wynajmowana powierzchnia w żadnym wypadku nie dotyczyła całej powierzchni budynku biurowego, lecz jej niewielkiej części. W konsekwencji Spółka nigdy nie wynajęła budynku biurowego w całości.

W ocenie Spółki dopiero w momencie całościowego oddania budynku biurowego w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. w formie najmu lub podnajmu podlegającego opodatkowaniu VAT), nastąpi tzw. pierwsze zasiedlenie budynku zgodnie z definicją przewidzianą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Potwierdzenie powyższego stanowiska Spółki znajduje się na przykład w cytowanym poniżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r. (sygn. akt III SA/GI 1359/09): „Sąd podziela zdanie organu, iż błędne jest stanowisko skarżącej Spółki która twierdzi, że nie jest konieczne oddanie całego budynku do użytkowania lecz choćby jednego lokalu aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu całego budynku.”

W ocenie Spółki, nawet w przypadku uznania, iż doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia w części budynku wynajmowanej przez Spółkę oraz konieczności wydzielenia w związku z tym tej części budynku, która została „zasiedlona” oraz „niezasiedlona” będzie to miało następujące skutki podatkowe:

*   dostawa w części budynku, która nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „zasiedlona”) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT;
*   dostawa w części budynku, która została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (część uprzednio „niezasiedlona”) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT pod warunkiem, iż: - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, - Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Biorąc pod uwagę, iż Spółka objęła budynek biurowy w użytkowanie przed wprowadzeniem w Polsce podatku VAT, nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka pragnie również wskazać, iż nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku biurowego, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i przewyższały one wartość 30% wartości początkowej budynku biurowego.

W związku z powyższym, zarówno w odniesieniu do części „zasiedlonej” jak i „niezasiedlonej” budynku biurowego, zastosowanie znajdzie zwolnienie od opodatkowania VAT.

II. Budowle

Przedmiotowe budowle powstały wraz z budynkiem biurowym (czyli przed lipcem 1993 r., w okresie gdy nie obowiązywały przepisy o VAT) - w związku z tym Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ponadto Spółka nie dokonywała wydatków na ulepszenie powyższych budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji, w odniesieniu do powyższych budowli, spełnione są przesłanki art. 43 ust. 1 pkt 10a tzn. w konsekwencji, dostawa tych budowli będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Ad. 7

Zdaniem Spółki, dostawa działki nr 45/4 wraz z drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem korzysta ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, iż budowle posadowione na przedmiotowej działce zostały wybudowane wraz z budynkiem tj. przed lipcem 1993 r., nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, mając na uwadze iż planowana dostawa przedmiotowych budowli lub ich części dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia, a ponieważ Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa działki nr 42 będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. 8

Zdaniem Spółki, dostawa działki nr 19/8 z posadowionymi na niej drogą chodnikiem oraz trawnikiem korzysta ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, iż budowle posadowione na przedmiotowej działce zostały wybudowane wraz z budynkiem tj. przed lipcem 1993 r., nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, mając na uwadze iż planowana dostawa przedmiotowych budowli lub ich części dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia, a ponieważ Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa działki nr 42 będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad.9

Biorąc pod uwagę, że brak jest w ustawie o VAT definicji budynku i budowli, należy w celu określenia powyższych definicji odnieść się do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Za budynek uważa się obiekt budowlany trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowie sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

W konsekwencji, jeżeli na skutek podjętych prac rozbiórkowych budynku biurowego, przestanie on spełniać kryteria budynku przewidziane w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, od tego momentu przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany.

Innymi słowy, jeżeli obiekt budowlany w postaci budynku biurowego nie będzie:

*   trwale z gruntem związany lub
*   wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych lub
*   nie będzie posiadał fundamentów lub
*   nie będzie posiadał dachu

a co za tym idzie, nie będzie spełniał kryteriów budynku przewidzianego w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany.

Również w przypadku, gdy na skutek prowadzonych prac rozbiórkowych w zakresie budowli posadowionych na nieruchomości przy ul. P. w W., obiekty te przestaną spełniać kryteria budowli przewidziane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany.

Ad. 10

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ustawy o VAT odpłatna dostawa towarów podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki 22% VAT.

Zwolnienia od podatku zostały natomiast wskazane w art. 43 ustawy o VAT. Zwalnia się m.in. dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT).

Jak zostało to wskazane przez Spółkę w stanie faktycznym, przedmiotowe działki składające się na zbywaną nieruchomość znajdują się na obszarze przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do zabudowy mieszkaniowo-usługowej części osiedla.

W konsekwencji, w ocenie Spółki nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Niezabudowany grunt będzie bowiem przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym Spółka stoi na stanowisku, iż w przypadku dostawy gruntu niezabudowanego będzie zobowiązana opodatkować taką dostawę stawką 22% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   uznania za odrębny przedmiot sprzedaży każdej z działek (pytanie nr 1) – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania transakcji zbycia budynku oraz budowli posadowionych na działkach nr 41, 38, 42, 44, 43, 45/4 oraz 19/8 (pytania nr 2-8) – **jest prawidłowe** w zakresie stawki opodatkowania,
*   w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz budowlami jako oddzielnych elementów transakcji **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości na której znajdują się budynki oraz budowle, które wskutek prowadzonych prac rozbiórkowych przestaną spełniać kryteria określone w ustawie Prawo budowlane (pytanie nr 9) – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania transakcji zbycia niezabudowanej nieruchomości (pytanie nr 10) – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tą definicją, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia budynku, budowli lub gruntu. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, Poz. 1118 ze zm.). Za budynek uważa się obiekt budowlany trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Należy zaznaczyć, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT). A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują.

Stosownie do § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2009r. Nr 224, poz. 1799), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, iż co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek znajdujących się przy ulicy P., wraz z prawem własności budynku umiejscowionego prawie w całości na jednej z działek.

Wnioskodawca objął budynek biurowy w użytkowanie przed dniem obowiązywania w Polsce podatku od towarów i usług, a co za tym idzie, Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego w związku z nabyciem ani też ukończeniem budowy tego budynku. Budynek ten był przedmiotem najmu, przy czym od dnia, w którym oddano część budynku biurowego znajdującego się na działce nr 41 w najem, minął okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do przedmiotowego budynku nie dokonywano wydatków na ulepszenia przewyższających 30% wartości początkowej, w stosunku do których Spółka miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do budowli posadowionych na działkach nr 41, nr 42, nr 44, nr 45/4, nr 43, Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenia tych budowli, przewyższających 30% wartości początkowej, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika ze złożonego wniosku, w związku z budową parkingu położonego na działce nr 38, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W odniesieniu do tej budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie, bowiem został on oddany w 1996 roku do używania w wykonaniu czynności opodatkowanych pierwszemu nabywcy, którym był Wnioskodawca.

Ad. 1

Odpowiadając na pytanie oznaczone pod nr 1 należy wskazać, iż decydujące znaczenie - z punktu widzenia każdej nieruchomości - ma na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług – kryterium fizyczne, tj. wydzielona samodzielna działka geodezyjna.

W świetle powyższego, dla określenia granic nieruchomości istotne znaczenie mają przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków ( Dz. U. Nr 38, poz. 454).

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne z dnia 17 maja 1989r. ( Dz. U. Nr 240 poz. 2027), ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

1.  gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
2.  budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
3.  lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

Ponadto w myśl ust. 2 ww. artykułu w ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także:

1.  właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych - inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części;
2.  miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych w pkt 1;
3.  informacje o wpisaniu do rejestru zabytków;
4.  wartość nieruchomości.

W myśl § 4 oraz § 5 cyt. wyżej rozporządzenia ewidencja gruntów i budynków obejmuje całe terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, z wyjątkiem morza terytorialnego.

Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są:

1.  jednostka ewidencyjna,
2.  obręb ewidencyjny,
3.  działka ewidencyjna.

Stosownie do § 9 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 2 ww. rozporządzenia, działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar grunt, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

1.  wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
2.  są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sadowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy iż działki ewidencyjne należy traktować odrębnie bez względu na status gruntu objętego jedną księgą wieczystą. Zatem stwierdzić należy, że poszczególne niezabudowane działki winny być traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT.

W sytuacji gdy przedmiotem dostawy jest budynek posadowiony na kilku działkach, należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Natomiast zgodnie z § 12 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w przedmiotowym przypadku brak jest uzasadnienia dla dokonania sztucznego podziału tego budynku na kilka części, z których każda ma być przedmiotem odrębnej sprzedaży. Zauważyć bowiem należy, iż w sytuacji gdy podatnik dokonuje kilku świadczeń na rzecz klienta, które są ze sobą powiązane, w ten sposób że obiektywnie rzecz biorąc tworzą one z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić, to te elementy stanowią jedną całość dla celów podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z transakcją zbycia budynku posadowionego na kilku działkach, która to transakcja jest transakcją o charakterze nadrzędnym w stosunku do zbycia działek. Zatem dla celów opodatkowania podatkiem VAT nieuzasadnione jest zamierzenie Wnioskodawcy, polegające na wyodrębnieniu każdej z działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość położoną przy ulicy P., jako odrębnego przedmiotu zbycia, które nastąpi w ramach całościowej transakcji sprzedaży.

Reasumując, przedmiotowa dostawa budynku wraz z budowlami posadowionymi na działkach nr 41, 38, 44, 43, 42, 45/4, 19/8 - stanowi jedną dostawę towaru w postaci budynku biurowego oraz infrastruktury niezbędnej dla zachowania funkcji użytkowych tego budynku.

Zatem w powyższym zakresie należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Ad. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

Ze złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca planuje dokonać transakcji zbycia:

*   działki nr 41 zabudowanej nieużytkowanym budynkiem biurowym oraz podjazdem,
*   działki nr 38 wraz ze znajdującymi się na niej: parkingiem z betonowych trylinek, betonowym podjazdem do stacji Trafo, fragmentem części podziemnej budynku, murem oporowym i częścią zjazdu do pomieszczeń w podziemiu budynku, wiatą przy zjeździe do podziemia, latarniami, studniami kanalizacji, klombami i trawnikami,
*   działki nr 42 wraz z posadowionymi na niej częścią chodnika betonowego oraz trawnika,
*   działki nr 44 wraz z posadowionym na niej fragmentem części podziemnej budynku biurowego, fragmentem klombu oraz trawnika,
*   działki nr 43 wraz z klombem otoczonym murkiem, studniami telefonicznymi, studniami kanalizacji, słupami z oświetleniem, chodnikami, miejscami parkingowymi o nawierzchni betonowej, jezdnią asfaltową, trzema narożnikami budynku oraz częściami parkingu z bramą wjazdową.
*   działki nr 45/4 wraz ze znajdującymi się drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem,
*   działki nr 19/8 wraz ze znajdującymi się na niej drogą asfaltową, chodnikiem oraz trawnikiem.

W stosunku do budynku oraz wszystkich budowli, z wyłączeniem parkingu położonego na działce nr 38, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego. Część budynku biurowego była przedmiotem najmu, przy czym od dnia, w którym oddano część budynku w najem, minął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto jak wynika z wniosku, Spółka nie dokonywała wydatków na ulepszenie zarówno budynku, jak i budowli, w stosunku do których miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

W związku z budową parkingu położonego na działce nr 38, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W odniesieniu do tej budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie, bowiem został on oddany w 1996 roku do używania w wykonaniu czynności opodatkowanych pierwszemu nabywcy, którym był Wnioskodawca, ponadto jak wskazuje Wnioskodawca przedmiotowy parking był przedmiotem najmu, co stanowiło dla Spółki sprzedaż opodatkowaną stawką VAT 22%.

Część budynku biurowego była przedmiotem najmu, przy czym od dnia w którym oddano część budynku w najem, minął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto jak wynika z wniosku, Spółka nie dokonywała wydatków na ulepszenie zarówno budynku, jak i budowli, w stosunku do których miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Odnosząc powołane przepisy do okoliczności wskazanych w zdarzeniu przyszłym należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Oddanie zatem do użytkowania części budynków lub budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek bądź budowla zostały zasiedlone.

A zatem w przedmiotowej sytuacji należy stwierdzić, iż pierwsze zasiedlenie budynku biurowego w rozumieniu przepisów ustawy:

*   w odniesieniu do części budynku oddanej w najem – nastąpiło w momencie oddania tej części do użytkowania na podstawie umowy najmu bądź dzierżawy,
*   natomiast w odniesieniu do pozostałej części budynku – nastąpi w momencie dokonania transakcji zbycia nieruchomości.

Reasumując, transakcja zbycia działek nr 41, nr 38, nr 42, nr 44, nr 43, nr 45/4 oraz nr 19/8 wraz z posadowionym na nich budynkiem biurowym oraz budowlami z wyłączeniem parkingu umiejscowionego na działce nr 38:

*   w części, w jakiej budynek biurowy był przedmiotem najmu, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
*   w odniesieniu do pozostałej części tego budynku oraz budowli położonych na ww. działkach, zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Spełnione bowiem zostały przesłanki określone w powołanym przepisie, tj. Spółka nie dokonywała odliczeń podatku VAT oraz nie ponosiła wydatków na ulepszenie zarówno budynku, jak i budowli, w stosunku do których miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

W odniesieniu do parkingu położonego na działce nr 38, którego dostawa nie będzie następować w wyniku pierwszego zasiedlenia a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, należy stwierdzić, iż dostawa ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w powyższym zakresie należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ pragnie zaznaczyć, iż stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe w zakresie odnoszącym się do sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, budowlami jako oddzielnych elementów transakcji.

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1, przedmiotowa dostawa budynku oraz budowlami posadowionymi na działkach nr 41, 38, 44, 43, 42, 45/4, 19/8 - stanowi jedną dostawę towaru w postaci budynku biurowego oraz infrastruktury niezbędnej dla zachowania funkcji użytkowych tego budynku. Przedmiotem dostawy jest bowiem budynek wraz z przynależnymi do niego budowlami, która to transakcja jest transakcją o charakterze nadrzędnym w stosunku do zbycia działek. A zatem mając na uwadze powyższe oraz brzmienie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, za nieprawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy w części odnoszącej się do uznania za odrębny przedmiot sprzedaży każdej z działek wchodzących w skład zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy P.

Odnosząc się do wyżej wskazanego sposobu opodatkowania sprzedaży zabudowanych działek nr 41, 38, 42, 43, 44, 45/4 i 19/8, Tut. Organ pragnie zaznaczyć, iż w sytuacji gdy w skład zbywanej nieruchomości wchodzą budynki oraz budowle, których dostawa jest zwolniona z opodatkowania, ale zwolnienie tych budynków i budowli następuje na podstawie różnych przepisów, nie jest konieczne odrębne ustalanie podstawy opodatkowania dla poszczególnych części nieruchomości, bowiem nie ma to wpływu na kwotę podatku, gdyż dostawa objęta jest zwolnieniem z opodatkowania.

Ad. 9.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego w złożonym wniosku wynika, iż w dniu 13 maja 2010 roku zawarta została umowa o przeprowadzenie kompleksowego procesu likwidacji budynku biurowego. Wnioskiem z dnia 21 czerwca 2010 roku Spółka wystąpiła o pozwolenie na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się m.in. na terenie działek ewidencyjnych nr 41, 38, 42, 43, 44, 45/4 i 19/8, przy czym do dnia złożenia niniejszego wniosku, Strona nie uzyskała decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sytuacji, w której budynek lub budowle wskutek prowadzonych prac rozbiórkowych przestaną spełniać kryterium odpowiednio budynku lub budowli przewidzianych w ustawie Prawo budowlane.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz powyższy opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż w sytuacji gdy w wyniku podjętych przez Wnioskodawcę prac rozbiórkowych, budynek biurowy i budowle przestaną spełniać kryteria budynku i odpowiednio budowli, zawarte w ustawie Prawo budowlane, to wówczas przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany.

Zatem w powyższym zakresie należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Ad. 10.

Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego, zawartego w złożonym wniosku wskazuje na możliwość zaistnienia sytuacji, w której przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany. Przedmiotowe działki są zlokalizowane na obszarze przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do zabudowy mieszkaniowo – usługowej.

Mając na uwadze powyżej przedstawione okoliczności stwierdzić należy, iż dostawa niezabudowanego gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniowo – usługową, jako wyłączona ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem w powyższym zakresie należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.