Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.611.2020.2.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-09
Teza: opodatkowanie sprzedaży działek nr … i nr … oraz obowiązku rejestracji do celów podatków VAT
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatek-podatek od towarów i usług-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2020 r. (data wpływu 10 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 listopada 2020 r. (data wpływu 18 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 16 listopada 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.611.2020.1.MT (doręczone w dniu 17 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr … i nr … oraz obowiązku rejestracji do celów podatków VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nr … i nr … oraz obowiązku rejestracji do celów podatków VAT. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 listopada 2020 r. (data wpływu 18 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 16 listopada 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.611.2020.1.MT (doręczone w dniu 17 listopada 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca od 21 maja 1987 r. jest właścicielem nieruchomości położonych w miejscowości … o obszarze … ha, dla której Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr … oraz nieruchomości o obszarze … ha, dla której Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr …. Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców.

W dniu 23 maja 2019 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką … z siedzibą w …, notarialną przedwstępną umową sprzedaży pod warunkiem Rep A nr … dotyczącą sprzedaży części posiadanej opisanej powyżej nieruchomości położonej w miejscowości … stanowiące działki o łącznej powierzchni do … ha, które zostaną wydzielone z posiadanych działek z następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 ,
2.  uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2,
3.  uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t. bez konieczności przebudowy układu drogowego,
4.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszego aktu,
7.  założenie nowej księgi wieczystej dla działki wydzielonej z działek będących przedmiotem umowy, bez obciążeń w dziale III i IV za wyjątkiem roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na rzecz Kupującej Spółki kosztem i staraniem Wnioskodawcy,
8.  uzyskania przez Kupującą Spółkę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
9.  uzyskania przez Kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
10.  uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń. Kupująca Spółka oświadczyła w przedwstępnej umowie sprzedaży, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego branży ogólnospożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą i Wnioskodawcy znany jest cel i przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto, w przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadczył, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy oraz wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Zgodnie z oświadczeniami złożonymi w notarialnej umowie przedwstępnej Gmina … nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i nie przystąpiła do jego opracowania. Działki są wolne od wad fizycznych i prawnych, są niezabudowane. Na przedmiotowych nieruchomościach nie jest prowadzona działalność gospodarcza, nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotowe nieruchomości stanowią składnik majątku osobistego, zostały nabyte na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego przez rodziców w 1987 r. Wnioskodawca prócz przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem podpisał tego samego dnia, tj. 23 maja 2019 r. umowę dzierżawy, w której oddał w dzierżawę … z siedzibą w … część przedmiotowego wydzielonego gruntu o powierzchni ok. … w zamian za określony czynsz dzierżawny. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Od podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy dzierżawy Kupująca Spółka wykonała następujący zakres czynności na przedmiotowej nieruchomości:

*   wykonane badania geotechniczne,

*   uzyskane warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej,

*   uzyskane warunki techniczne przyłączenia do sieci kanalizacyjnej,

*   wybudowane przyłącza elektroenergetyczne,

*   uzyskana decyzja ustalająca warunki zabudowy,

*   uzyskana decyzja w imieniu Wnioskodawcy na zjazd publiczny z drogi wojewódzkiej,

*   podział nieruchomości,

*   złożony wniosek do starostwa o pozwolenie na budowę.

W związku z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego sprzedawane działki konieczne było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 11 lutego 2020 r. w aktualnym stanie prawnym ustalony został sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy do ok. 650 m2, w tym do ok. 400 m2 powierzchni sprzedaży. W skład inwestycji wchodzą również: zieleń niska, miejsca postojowe w ilości 22 sztuk, ciągi komunikacyjne piesze i kołowe, oświetlenie zewnętrzne oraz billboard reklamowy oraz wiata przy budynku handlowo-usługowym.

W ramach prowadzonego procesu przygotowania realizacji inwestycji został dokonany podział nieruchomości zatwierdzony decyzją Wójta Gminy … z dnia 7 sierpnia 2020 r. W wyniku podziału dwie działki nr …, … o łącznej powierzchni … zostały podzielone na cztery działki …. Planowana sprzedaż dotyczy wydzielonych dwóch działek nr … i … o łącznej powierzchni …. Wnioskodawca z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek otrzyma kwotę wyższą niż 200.000 zł tj. będzie przewyższać wartość sprzedaży uprawniającą do zwolnienie podmiotowego z podatku od towarów i usług.

Na terenie wydzielonych działek Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów inwestycyjnych i ulepszeń, poza zobowiązaniami umowy przedwstępnej polegającej na współpracy, udzielaniu wzajemnej wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okazały się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń oraz podejmowania się wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania przedmiotowych pozwoleń. Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy z biurem pośrednictwa obrotem nieruchomościami ani nie podejmował żadnych innych aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Kupująca Spółka zgłosiła się do Wnioskodawcy z własnej inicjatywy z propozycją zakupu działek z celu zrealizowania celu inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego branży ogólnospożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych innych transakcji sprzedaży nieruchomości poza powyżej opisaną w umowie przedwstępnej. W związku z planowanym przejściem na emeryturę pozostałą część posiadanych gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawca zamierza przekazać w darowiźnie dzieciom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie miał obowiązek rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług oraz opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji sprzedaży działek?

Zdaniem Wnioskodawcy, w okolicznościach przestawionych w opisanym stanie faktycznym planowana transakcja sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko poparte jest interpretacjami indywidualnymi wydanymi w podobnych stanach faktycznych, przykładowo: pisma Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 sierpnia 2020 r. nr 0114- KDIP4-3.4012.250.2020.4.DM, pismo z dnia 15 września 2020 r. 0113- KDIPT1-3.4012.451.2020.3.MWJ.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły w celach zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicję podatnika i prowadzenia działalności określa również art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej zwanej dalej Dyrektywą 112. Na mocy wskazanych przepisów - podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Określony w ustawie o VAT i przepisach unijnych zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający przyjąć, że pojęciem „podatnik” będą objęte te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność w profesjonalnym obrocie gospodarczym, a także podmioty mające status podatnika, działające w takim charakterze w odniesieniu nawet do jednorazowej transakcji. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Należy jednak podkreślić, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest znacznie szersza, niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna i działalność, która na gruncie wymieniowych ustaw nie wpisuje się w działalność gospodarczą, może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Z tego powodu podatkiem podatku od towarów i usług na gruncie ustawy o VAT może zostać osoba fizyczna nie wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo Przedsiębiorców. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek mających być przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z opisu przedstawionej sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego od 1987 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działek, które zostały wydzielone w wyniku podziału dokonanego po podpisaniu umowy. Umowa przedwstępna zawiera szereg warunków, takich jak: uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, pozwolenie na wycięcie drzew, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki, uzyskanie warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. W umowie Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca podpisał również umowę dzierżawy, w której wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Nieruchomość została podzielona na mniejsze działki, z dwóch działek zostały wydzielone cztery, z których dwie będą przedmiotem sprzedaży. Dla przedmiotowych działek nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy są ustalone warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym miejscami parkingowymi oraz bilbordem reklamowym.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzja o warunkach zabudowy akceptująca możliwość budowy budynku handlowo-usługowego ewidentnie wskazuje, że teren jest we wskazanej części przeznaczony pod zabudowę, czyli ma charakter budowlany, co w konsekwencji oznacza, że sprzedaż terenu niezabudowanego nie może być zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy w sprawie nie będą również spełnione warunki uprawniające do zastosowania innych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług:

1.  zwolnienia podmiotowego, ponieważ wartość sprzedaży przewyższy kwotę 200.000 oraz
2.  zwolnienia przedmiotowego w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana jako przedmiot dzierżawy, tym samym nie jest spełniony warunek wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Analiza przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.

W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca, w zakresie sprzedaży wydzielonych działek będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, a nie majątek prywatny. W związku z ich sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Wnioskodawca powinien się zarejestrować jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i opodatkować sprzedaż przedmiotowych działek podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tejże ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Przez umowę dzierżawy – zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny – wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca od 21 maja 1987 r. jest właścicielem nieruchomości, która została nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców. W dniu 23 maja 2019 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką … przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży części ww. nieruchomości, które zostaną wydzielone z posiadanych działek z następującymi warunkami, m.in.: uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2; uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania obiektami ww. nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2; uzyskania przez Kupującą Spółkę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; uzyskania przez Kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Ponadto, w przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, w tym udostępniał Kupującej Spółce nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i nie przystąpiła do jego opracowania. Działki są wolne od wad fizycznych i prawnych, są niezabudowane i nie były/nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawca oprócz przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem podpisał tego samego dnia, tj. 23 maja 2019 r. umowę dzierżawy, w której oddał w dzierżawę … część przedmiotowego wydzielonego gruntu w zamian za określony czynsz dzierżawny. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 11 lutego 2020 r. ustalony został sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy do ok. 650 m2, w tym do ok. 400 m2 powierzchni sprzedaży. W ramach prowadzonego procesu przygotowania realizacji inwestycji został dokonany podział nieruchomości, w wyniku którego wydzielono m.in. dwie działki nr…, i …, które będą przedmiotem sprzedaży.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące uznania sprzedaży działek nr … i nr … za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz obowiązku rejestracji do celów podatku VAT.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu (…) stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr … i nr … będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nr … i nr…, nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako Jego działania łącznie z działaniami Kupującego, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej upoważnił Kupującego uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi (obiektem handlowym) oraz uzyskania przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania obiektami ww. nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi strony Kupującej. Ponadto, w przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Wnioskodawca oświadczył, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podjęte przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości gruntowych w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr … i nr … będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży działek nr … i nr … będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zarówno w treści wskazanej ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku ww. działki nr … i nr … stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 11 lutego 2020 r. ustalony został sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną. Zatem, wydanie ww. decyzji o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem sprzedaży spowoduje, że dla tej czynności nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy wskazać, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy działki nr … i nr … nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, ponieważ są one przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym (Wnioskodawca otrzymuje czynsz dzierżawny). Zatem sprzedaż działek nr … i nr … nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Odnośnie korzystania ze zwolnienia podmiotowego należy wskazać, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zatem w kontekście powołanych przepisów należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działek jako terenów budowlanych - nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT z uwagi na wyłączenie z tego zwolnienia wskazane w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d tej ustawy.

Należy zauważyć, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podsumowując, skoro Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nr … i nr … będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy, a czynność sprzedaży ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, to będzie On zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. …, …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.