Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-543/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-07-27
Teza: Jaki dzień należy przyjąć jako datę nieruchomości, od której liczony jest 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jakie wydatki można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów z jej sprzedaży?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2015 r. (data wpływu 27 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismami z dnia 17 lipca 2015 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 20 lipca 2015 r.) oraz z dnia 20 lipca 2015 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 21 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przemysłowej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismami z dnia 17 lipca 2015 r. oraz z dnia 20 lipca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przemysłowej.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość przemysłową za kwotę 500.000 zł, którą zakupił w 2002 r. za 300.000 zł w użytkowanie wieczyste. Uchwałą Zgromadzenia Wspólników podjętą w 2013 r. wniósł - jako wkład własny - tę nieruchomość na kapitał zapasowy do spółki, której jest współwłaścicielem i prezesem w celu poprawienia bilansu firmy (wartość ww. wkładu wyceniono na 450.000 zł). Wnioskodawca starał się bowiem o kredyt. W 2014 r. – na mocy uchwały Zgromadzenia Wspólników doszło do zwrotu wkładu wniesionego na kapitał zapasowy spółki z o.o. na rzecz Wnioskodawcy. Wprowadzenie do kapitału zapasowego i wycofanie z kapitału zapasowego odbyło się na podstawie aktu notarialnego, co wiązało się z wpisem „własności” w księdze wieczystej. Ww. przeniesienia były zgodne z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Operacje te zostały wykonane nieodpłatnie. Spółka na nieruchomości nie podjęła planowanej działalności, a ponadto nie poniosła na nią jakichkolwiek nakładów. Nieruchomość ta w ww. firmie nie była środkiem trwałym.

Nieruchomość nie była również wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie była środkiem trwałym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy przyjąć rok 2002 r., czy 2014?
2.  Jaki jest koszt uzyskania przychodu, w przypadku jej zbycia?

Zdaniem Wnioskodawcy, za datę nabycia należy przyjąć 2002 r. Wnioskodawca uważa, że jako współwłaściciel sp. z o.o. dalej był właścicielem nieruchomości. Zmieniła się jedynie forma własności. Zatem sprzedaż „jest zwolniona z podatku dochodowego”, gdyż „spełnia warunek powyżej 5 lat”.

W przypadku, gdy datą nabycia będzie 2014 r., kosztem sprzedaży będzie faktyczny poniesiony w 2002 r. koszt.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość przemysłową za kwotę 500.000 zł, którą zakupił w 2002 r. za 300.000 zł w użytkowanie wieczyste. Uchwałą Zgromadzenia Wspólników podjętą w 2013 r. wniósł - jako wkład własny tę nieruchomość - na kapitał zapasowy do spółki, której jest współwłaścicielem i prezesem w celu poprawienia bilansu firmy (wartość ww. wkładu wyceniono na 450.000 zł). Wnioskodawca starał się bowiem o kredyt. W 2014 r. – na mocy uchwały Zgromadzenia Wspólników doszło do zwrotu wkładu wniesionego na kapitał zapasowy spółki z o.o. na rzecz Wnioskodawcy. Wprowadzenie do kapitału zapasowego i wycofanie z kapitału zapasowego odbyło się na podstawie aktu notarialnego, co wiązało się z wpisem „własności” w księdze wieczystej. Ww. przeniesienia były zgodne z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Operacje te zostały wykonane nieodpłatnie. Spółka na nieruchomości nie podjęła planowanej działalności, a ponadto nie poniosła na nią jakichkolwiek nakładów. Nieruchomość ta w ww. firmie nie była środkiem trwałym.

Nieruchomość nie była również wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie była środkiem trwałym.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest osobą prawną. Posiada zdolność prawną i może być samodzielnym podmiotem praw i obowiązków oraz posiadać własny majątek i nim dysponować.

Nie jest zatem tak, jak utrzymuje Wnioskodawca, że po wniesieniu nieruchomości do ww. spółki na kapitał zapasowy nadal był jej właścicielem, zmieniła się jedynie forma własności. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością posiada bowiem własny majątek, całkowicie odrębny od majątku jej wspólników. Tym samym wszelkie przesunięcia majątkowe pomiędzy spółką z ograniczoną odpowiedzialnością a jej wspólnikami dotyczące rzeczy lub praw są tych praw odpowiednio zbyciem i nabyciem dla spółki i jej wspólników.

Wnioskodawca zbył zatem prawo własności nieruchomości w 2013 r., tj. w momencie wniesienia jej do spółki z o.o. (co – jak wynika z treści pisma uzupełniającego - wiązało się ze stosownym wpisem w księdze wieczystej) i ponownie nabył w dacie wycofania nieruchomości ze spółki z o.o. Zatem – w opisanym zdarzeniu przyszłym – za datę nabycia ww. nieruchomości przemysłowej należy przyjąć 2014 r.

W związku z powyższym sprzedaż ww. nieruchomości przed końcem 2019 r. będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródło przychodu wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest - co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy - dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Skoro w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nabył nieruchomości w 2014 r., to nie sposób zgodzić się z jego twierdzeniem, że kosztem uzyskania przychodu będzie koszt poniesiony na jej nabycie w 2002 r. W niniejszej sprawie do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości – w sytuacji, gdy jak wynika z pisma uzupełniającego, wycofanie jej ze spółki z. o. o. zostało dokonane nieodpłatne - Wnioskodawca będzie mógł zakwalifikować jedynie koszty wynikające z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile takowe w ogóle zostały poniesione.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.