Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.44.2019.5.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-08
Teza: Czy w związku z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług na Zainteresowanym 1 – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile Nabywca zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zrezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierze opodatkowanie podatkiem od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; działki; grunty; lokal; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; udział; umowa-umowa sprzedaży; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 lutego 2019 r. (data wpływu – 19 lutego 2019 r.), uzupełnionym 6 maja 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży prawa własności lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w częściach budynku i urządzeniach oraz prawie własności gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży prawa własności lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w częściach budynku i urządzeniach oraz prawie własności gruntu.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 15 kwietnia 2019 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.89.2019.3.PG oraz 0111-KDIB4.4014.44.2019.4.PM wezwano Zainteresowanych o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 6 maja 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

spółkę z o.o. (Zainteresowany 1, Nabywca, Spółka);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

osobę fizyczną (Zainteresowany 2, Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Uwagi ogólne.

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zainteresowany 1”, „Nabywca”, „Spółka”) – jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Zainteresowany 1 powstał w 2001 r., a przedmiotem jego działalności jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Zamiarem Nabywcy jest nabycie za wynagrodzeniem od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – osoby fizycznej prowadzącej działalność pod firmą G.I. (dalej: „Zainteresowany 2”, „Zbywca” lub „Sprzedający”), będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz posiadającego siedzibę działalności gospodarczej w Polsce – na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności samodzielnego lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną własność Zbywcy o powierzchni 1.223.50 m2, położonego w W., dla którego Sąd Rejonowy w W., prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Lokal”), zlokalizowanego na pierwszej kondygnacji budynku mieszkalnego położonego na terenie nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach 4/21 oraz 4/22, dla której Sąd Rejonowy dla W. prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”). Nabycie Lokalu nastąpi wraz z udziałem wynoszącym 122350/1909182 w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie użytkowania wieczystego Gruntu.

Przedmiot planowanej transakcji.

Przedmiotem planowanej sprzedaży (dalej: „Transakcja”) jest Lokal stanowiący własność Zbywcy wraz z udziałem w Gruncie oraz udziałem w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie użytkowania wieczystego Gruntu (łącznie dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi własność Zbywcy i została nabyta na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z 13 kwietnia 2017 r. (dalej: „Umowa Nabycia”) zawartej w formie aktu notarialnego od P.D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, podmiotu prowadzącego działalność deweloperską (dalej: „Deweloper”). Umowa Nabycia Lokalu podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką 23%. Do momentu jego nabycia przez Zbywcę nie był on wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (opodatkowanej, zwolnionej, innej). Zbywca jest pierwszym właścicielem Lokalu. Przy nabyciu Lokalu od Dewelopera, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z tego prawa skorzystał.

Lokal w okresie dwóch lat przed planowaną datą sprzedaży nie był ulepszany w ten sposób, że wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów podatku dochodowego od osób prawnych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone na Lokal do daty planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Obecnie, Zbywca na podstawie warunkowej umowy najmu Lokalu z 1 września 2016 r. wynajmuje Lokal na rzecz J. S.A. (dalej: „Umowa Najmu”, „Najemca”). Warunkiem zawieszającym urzeczywistniającym istnienie stosunku najmu pomiędzy stronami było nabycie wskazanego Lokalu przez Sprzedającego od Dewelopera. Lokal będący przedmiotem Transakcji jest przez Zbywcę wynajmowany w ramach działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Umowa Najmu dotycząca Lokalu obowiązuje zatem od momentu jego nabycia przez Zbywcę, tj. od 13 kwietnia 2017 r. Na moment złożenia wniosku, a także na moment sprzedaży, przedmiotem Umowy Najmu są również: powierzchnia parkingowa, przestrzeń dedykowana na logo najemcy na budynku oraz powierzchnia na pojemniki do składowania odpadów.

Zainteresowany 1 pragnie w tym miejscu podkreślić, że przedmiotem planowanej Transakcji jest wyłącznie Nieruchomość. Zbywca nie jest właścicielem parkingu oraz ww. pozostałych powierzchni i przestrzeni, które jedynie dzierżawi od ich właściciela. Prawa i obowiązki związane z umową dzierżawy parkingu oraz ustanowioną służebnością gruntową zostaną przeniesione na Nabywcę na podstawie umowy cesji zawartej ze Zbywcą. Wraz z zawarciem Umowy Najmu Zbywca udzieli Najemcy prawa pierwokupu Lokalu, z zastrzeżeniem jego wykonania w terminie 45 dni.

Konsekwencją dokonania Transakcji będzie wstąpienie przez Nabywcę, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego Lokal, zgodnie z Umową Najmu. Po nabyciu Lokalu Zainteresowany 1 zamierza w dalszym ciągu kontynuować jego wynajem na rzecz J. S.A. w ramach działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, w wyniku dokonania Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki Zbywcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni Lokalu, w szczególności:

1.  prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez Najemcę lub też dotyczące wykonania zobowiązań Najemcy, w tym prawa z gwarancji bankowej i kaucji pieniężnej (w zależności od tego, jakie zabezpieczenia będą ustanowione przez najemców),
2.  dokumentacja związana z Lokalem i wynajmem powierzchni, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Lokalu, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane).

Zamiarem stron jest, aby po dokonaniu Transakcji na Nabywcy spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze w tym celu nowe umowy w niezbędnym zakresie z usługodawcami wyłonionymi w drodze niezależnych przetargów organizowanych przez Nabywcę. Nie jest wykluczone, że część z wyłonionych dostawców, to będą Ci sami dostawcy, którzy świadczyli lub świadczą obecnie usługi związane z Nieruchomością.

Co istotne, konsekwencją zawarcia Umowy Sprzedaży nie będzie przeniesienie na Nabywcę pozostałych składników materialnych i niematerialnych Zbywcy. Na Nabywcę nie zostaną bowiem przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem Zbywcy, jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli firma Zbywcy);
2.  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem, których dokonuje on rozliczeń z najemcami);
3.  prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);
5.  zobowiązania kredytowe Zbywcy;
6.  know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;
7.  sprzęt i wyposażenie biurowe;
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług sprzątania oraz innych umów serwisowych;
9.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedającego, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego);
10.  koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedającego, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości;
11.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy);
12.  zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z Umowy Najmu powierzchni Lokalu oraz obowiązków wynikających ze służebności ustanowionych na Nieruchomości;
13.  inne wierzytelności i środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Sprzedającego, w tym wygenerowane w związku z umowami najmu powierzchni komercyjnych na Nieruchomości do momentu sprzedaży Nieruchomości;
14.  rachunki bankowe Sprzedającego;
15.  inne zobowiązania Zbywcy.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Po zawarciu Umowy Sprzedaży Zbywca dokona z Nabywcą rozliczenia płatności oraz zobowiązań wierzytelności związanych z partycypowaniem przez Najemcę oraz pozostałych najemców w eksploatacji części wspólnych budynku, w którym znajduje się Lokal. Powyższe rozliczenie dotyczy w szczególności kosztów dostawy mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku wynajmem powierzchni w budynku oraz czynszu z tytułu najmu należnego za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca wybierze firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami, z którą zostanie podpisana umowa o zarządzanie Nieruchomością. Nabywca zawrze również nowe umowy związane z obsługą Nieruchomości, m.in. umowy na usługi serwisowe, na dostawę mediów, na usługi telekomunikacyjne, ochrony, sprzątania oraz inne usługi konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni komercyjnych.

Zainteresowany 1 będzie prowadził po nabyciu Nieruchomości, we własnym zakresie obsługę księgową związaną z nabytą Nieruchomością.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Nabywcy, jak również Zbywcy, jest objęcie planowaną Transakcją składnika majątkowego – Nieruchomości – nie zaś zespołu składników materialnych niematerialnych Zbywcy lub jego części.

Na moment złożenia wniosku Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą nimi również w dniu dokonania Transakcji.

W przypadku zakwalifikowania omawianej sprzedaży jako dostawy zwolnionej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Nabywca i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie Sprzedaży podatkiem od towarów i usług, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zbywca i Nabywca ustalili, że zawarcie Umowy Sprzedaży nastąpi po upływie 2 lat od daty wydania Lokalu J. S.A. na podstawie Umowy Najmu, tj. po 13 kwietnia 2019 r.

Zainteresowany 1 pragnie wyjaśnić, że wniosek dotyczy tożsamego zdarzenia przyszłego, które zostało przedstawione we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej z 13 listopada 2018 r. oraz w jego uzupełnieniu z 16 stycznia 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Organ”) postanowieniem z 4 lutego 2019 r. pozostawił ww. wniosek bez rozpatrzenia. Powodem wydania ww. postanowienia było, w ocenie Organu, nie udzielenie odpowiedzi przez Zainteresowanych na pytania nr 2 i 3 zawarte w wezwaniu do uzupełnienia braków formalnych wniosku z dnia 4 stycznia 2019 r., tj.:

*   wskazanie daty przeprowadzenia transakcji sprzedaży lokalu,
*   czy lokal był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela/właścicieli w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej, zwolnionej, innej), czy też budynek ten był wynajmowany, dzierżawiony (należy wskazać konkretne daty), itp.

Z uzupełnienia wniosku z 25 kwietnia 2019 r. (data wpływu do Organu – 6 maja 2019 r.) wynika ponadto, że zamiarem stron Umowy Sprzedaży, której dotyczy wniosek, jest dokonanie przez Nabywcę nabycia lokalu usługowego wraz z prawami i obowiązkami ściśle związanymi z przedmiotem Umowy Sprzedaży. W konsekwencji, poza prawem własności lokalu, Nabywca zamierza nabyć udział w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udział w prawie własności budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w tym budynku.

Nabywca pragnie jednak podkreślić, że w świetle ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r., poz. 1716, ze zm.) oraz z uwagi na fakt, że Lokal znajduje się w budynku mieszkaniowym, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego Gruntu z mocy prawa przekształciło się w prawo własności Gruntu.

W konsekwencji, wobec nowych uwarunkowań prawnych, w wyniku dokonania Transakcji Nabywca nie nabędzie udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek i Lokal, a udział w prawie własności Gruntu, niezależnie od postanowień zawartych w Umowie Sprzedaży.

Użyty we wniosku zwrot „urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” jest terminem ustawowym wprowadzonym przez ustawę o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ww. ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (ust. 1), a nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2). Ustawa o własności lokali nie wskazuje zatem precyzyjnie jakie to są urządzenia. Nabywca nie jest również w stanie z całą pewnością wyczerpująco wymienić wszystkich takich urządzeń.

Mając jednak na uwadze ugruntowane stanowisko doktryny a także praktyczne aspekty budowy nieruchomości wskazać należy, że będą to wszystkie urządzenia, które znajdują się w części wspólnej nieruchomości i budynku. Do ww. urządzeń zaliczyć należy m.in. instalacje elektryczne, grzewcze, hydrauliczne, czy windy.

Ponadto, Zainteresowani wskazali, że żadna z części lub udziałów w nieruchomości wspólnej, tj. części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali znajdujących się w budynku (będące przedmiotem sprzedaży) nie może w świetle obowiązujących przepisów być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, tj. bez dostawy Lokalu.

Zgodnie bowiem z art. 50 Kodeksu cywilnego udział w nieruchomości wspólnej przypisany do wyodrębnionego lokalu jest prawem związanym z własnością lokalu. Prawa związane z własnością lokalu uważa się za części składowe rzeczy. Zgodnie natomiast z art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W konsekwencji, wobec ww. uwarunkowań prawnych, udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością Lokalu nie może być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży będzie Lokal, tj. lokal usługowy oznaczony w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W. W tej księdze wieczystej oznaczony jest także udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością Lokalu.

W Umowie Sprzedaży określona zostanie jedna cena za nabycie przez Nabywcę Lokalu wraz z prawami i obowiązkami związanymi ściśle z jego własnością (wskazane na str. 4 wniosku). Strony prowadzą jeszcze negocjacje, co do wysokości ceny i wprowadzenia mechanizmów uzależniających cenę od warunków i zysków określonych w Umowie Najmu Lokalu, nie zmieni to jednak zasady określonej w poprzednim zdaniu.

Końcowo wskazać należy, iż pozostała część opisu zdarzenia przyszłego, która została przedstawiona przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 25 kwietnia 2019 r. (data wpływu do Organu – 6 maja 2019 r.), jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiona została w interpretacji znak: 8 maja 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.89.2019.4.PG obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług na Zainteresowanym 1 – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile Nabywca zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zrezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierze opodatkowanie podatkiem od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opodatkowanie Transakcji sprzedaży Nieruchomości podstawową stawką podatku od towarów i usług, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile Nabywca zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zrezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierze opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Niemniej jednak, jak wynika z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy nie podlegają tej daninie czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Owo wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług nie ma jednak zastosowania w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość i w takim przypadku nabywca zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej na skutek rezygnacji stron umowy sprzedaży ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Zainteresowany 1 nie będzie miał obowiązku uiszczenia tego podatku w związku z nabyciem Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 maja 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.89.2019.4.PG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

*   w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
*   jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że zamiarem Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania – sp. z o.o.) jest nabycie za wynagrodzeniem od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – osoby fizycznej – na podstawie umowy sprzedaży („Umowa Sprzedaży”) prawa własności samodzielnego lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną własność Zbywcy o powierzchni 1.223.50 m2, położonego w W., („Lokal”), zlokalizowanego na pierwszej kondygnacji budynku mieszkalnego położonego na terenie nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach 4/21 oraz 4/22, dla której Sąd Rejonowy dla W. prowadzi księgę wieczystą („Grunt”). Nabycie Lokalu nastąpi wraz z udziałem wynoszącym 122350/1909182 w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie użytkowania wieczystego Gruntu. Przedmiotem planowanej sprzedaży (dalej: „Transakcja”) jest Lokal stanowiący własność Zbywcy wraz z udziałem w Gruncie oraz udziałem w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz w prawie użytkowania wieczystego Gruntu (łącznie: „Nieruchomość”). Przedmiotem planowanej Transakcji jest wyłącznie Nieruchomość. Ponadto, w wyniku dokonania Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki Zbywcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni Lokalu, w szczególności: prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez Najemcę lub też dotyczące wykonania zobowiązań Najemcy, w tym prawa z gwarancji bankowej i kaucji pieniężnej (w zależności od tego, jakie zabezpieczenia będą ustanowione przez najemców), oraz dokumentacja związana z Lokalem i wynajmem powierzchni, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Lokalu, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane). Nabywca pragnie jednak podkreślić, że w świetle ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz z uwagi na fakt, że Lokal znajduje się w budynku mieszkaniowym, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego Gruntu z mocy prawa przekształciło się w prawo własności Gruntu. W konsekwencji, wobec nowych uwarunkowań prawnych, w wyniku dokonania Transakcji Nabywca nie nabędzie udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek i Lokal, a udział w prawie własności Gruntu, niezależnie od postanowień zawartych w Umowie Sprzedaży.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości wraz z dodatkowymi składnikami majątkowymi (Transakcja) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej w dniu 8 maja 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.89.2019.4.PG. Z interpretacji tej wynika, że:

*   przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających podatkiem od towarów i usług wskazanych w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług strony sprzedaży będą uprawnione do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Jeżeli Nabywca i Zbywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przedmiotowa transakcja będzie podlegać w całości opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług.

A zatem, jako że omawiana we wniosku Transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu Transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.