Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.414.2019.2.ISL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-30
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu lokali będących pokojami hotelowymi
Słowa kluczowe: najem; pokoje gościnne; ryczałt; umowa-umowa najmu; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 sierpnia 2019 r. (data wpływu 3 września 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu lokali będących pokojami hotelowymi **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 września 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej wraz ze swoją żoną, która także nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, zawarli w 2018 r. trzy umowy przedwstępne ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Małżonkowie posiadają ustawową małżeńską wspólność majątkową. Każda z umów dotyczy lokali znajdujących się w trzech budynkach, każdy pod innym adresem. Budynki, w których mają znajdować się lokale, są budynkami hotelowymi, a lokale te, to samodzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - będące pokojami hotelowymi. Środki na zakup tych lokali pochodzą z wynagrodzenia Wnioskodawcy ze stosunku pracy. Umowy przyrzeczone zakupu tych lokali, zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi, mają być zawarte w 2019 r. Pierwsza umowa przyrzeczona została zawarta 3 lipca 2019 r. (akt notarialny sporządzony przez notariusza w kancelarii).

Zakup ww. lokali jest przeprowadzony w tak zwanym systemie „condohotel”. Oznacza to, że:

1.  Wnioskodawca wraz z żoną zakupi prawo własności pokoju hotelowego w hotelu,
2.  Kupując lokal Wnioskodawca wraz z żoną stają się jego właścicielem i zostają wpisani do księgi wieczystej,
3.  Wnioskodawca wraz z żoną podpisali z operatorem hotelu dziesięcioletnie umowy najmu, określające z góry określony poziom czynszu, który będzie płatny co miesiąc i będzie corocznie waloryzowany,
4.  Wnioskodawca, co wynika z umów najmu, będzie miał prawo korzystać w wynajętego lokalu lub z innego znajdującego się w budynku lokalu przez okres 14 dni w roku kalendarzowym, na podstawie wystawionej przez najemcę Karty Właścicielskiej, ponosząc jedynie koszty administracyjne związane ze sprzątaniem lokalu w kwocie 100 złotych,
5.  oddanie każdego z pokoi hotelowych, wraz z wyposażeniem oraz przylegającym do lokalu balkonem oraz miejscem parkingowym w najem nastąpi po przeniesieniu własności tego lokalu na Wnioskodawcę i Jego żonę i faktycznym jego odbiorze,
6.  poza należnościami publicznoprawnymi (podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu) oraz kosztami ubezpieczenia, wszelkie inne koszty lub wydatki związane z przedmiotem najmu (koszty funkcjonowania oraz eksploatacji, w tym wszelkie koszty napraw, remontów, konserwacji itp.) oraz koszty związane z zarządzaniem częściami wspólnymi i funduszem remontowym na ich rzecz, obciążać będą najemcę.

Na poczet zakupu lokali Wnioskodawca począwszy od maja 2018 r. wpłacał sprzedawcy zaliczki, które to zaliczki sprzedawca dokumentował fakturami, o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług. W fakturach tych jako nabywca był wskazany tylko Wnioskodawca. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomości wskazane we wniosku (pokoje hotelowe) zostały nabyte przede wszystkim jako lokata kapitału. Umowy najmu każdego z lokali będą zawarte z jednym podmiotem. Wnioskodawca nie będzie czynił żadnych kroków związanych z ofertą wynajmu tych lokali. W związku z czynnościami wynajmowania ww. lokali Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Na dzień złożenia wniosku, ani Wnioskodawca, ani Jego żona, nie wynajmują innych nieruchomości i rzeczy ruchomych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychody otrzymywane z wynajmu lokali będących pokojami hotelowymi w przedstawionym stanie faktycznym mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% przychodów (12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł)?
2.  Czy Wnioskodawca miał prawo do rozliczenia, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych przez Niego faktur z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem lokali, przy założeniu, że nie występują przesłanki negatywne, o których mowa w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług, i lokale te, po ich nabyciu, będą wykorzystywane w całości do wykonywania czynności opodatkowanych (najem), a podatek VAT należny z tytułu tych czynności będzie w całości rozliczał Wnioskodawca?

Przedmiotem niniejszej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w odniesieniu do pytania Nr 1. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ust. 1 jako źródła przychodów wymienia m.in. :

*   pozarolniczą działalność gospodarczą,

*   najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zaliczane są do przychodów z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z powyższego wynika zatem, że najem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą stanowi odrębne od tej działalności źródło przychodów. Najem taki może być więc opodatkowany na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albo opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym uregulowanym w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jak bowiem stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybór sposobu opodatkowania zależy od podatnika i to niezależnie od tego, ile nieruchomości jest wynajmowanych.

Takie stanowisko zajmują także organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, w interpretacji indywidualnej z dnia 3 grudnia 2013 r., Nr IPTPB1/415-606/13-2/AP, uznał, że przychód z najmu lokalu użytkowego (handlowego) przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej może być opodatkowany według stawki 8,5% ryczałtu od przychodów. W uzasadnieniu stwierdził m.in., że: „(\`(...)\`) Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej (\`(...)\`)”.

Takie samo stanowisko zawarto w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 grudnia 2013 r., Nr IPTPB1/415-591/13-2/KO, gdzie sprawa dotyczyła wynajmu kilku nieruchomości użytkowych. Tak również stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 6 listopada 2013 r., Nr ILPB1/415-904/13-2/TW, dodając jeszcze, że wybór sposobu rozliczania przychodów z najmu nie jest ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu tych nieruchomości, które nie stanowią składników związanych z działalnością gospodarczą (w tym przypadku chodziło o wynajmowanie 51 garaży).

Również orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tych sprawach jednolite (patrz wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 sierpnia 2017 r., III SA/Wa 2687/16 i wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2019 r., II FSK 3175/17).

Podsumowując, Wnioskodawca nie wynajmuje i nie będzie wynajmował lokali w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, gdyż wynajmowane lokale nie stanowią i nie będą stanowić składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Podejmowane przez Wnioskodawcę i Jego żonę czynności, związane z zagospodarowaniem mienia i jego rozporządzaniem, nie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności. Mienie to, co należy podkreślić, nie będzie stanowić stałego dla Wnioskodawcy i Jego żony źródła zarobkowania. Najem przedmiotowych lokali nie cechuje się także profesjonalizmem, celowością i uporządkowaniem. Dlatego też, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że świadczenie przez Niego usług najmu nie może być uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym Wnioskodawca jest uprawniony do wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania tego najmu, wg. stawki 8,5% (12,5%).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 3 ww. ustawy, zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ww. ustawy wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Tak więc przychody małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, z umowy najmu rzeczy i praw majątkowych, stanowią u każdego z nich przychód w wysokości równej połowie uzyskanego przez oboje małżonków przychodu z tego źródła. Jednakże z brzmienia powołanych przepisów art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, że powyższa zasada proporcjonalnego ustalania przychodu nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego małżonków; nie występuje wówczas współwłasność.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Natomiast w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Stosownie do art. 206 i 207 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, natomiast pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wobec powyższego, małżonkowie posiadający prawo do rzeczy na zasadzie współwłasności majątkowej mają równe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej oraz obowiązek dbania o nią. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 8a ww. ustawy, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej wraz ze swoją żoną, która także nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, zawarli w 2018 r. trzy umowy przedwstępne ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Małżonkowie posiadają ustawową małżeńską wspólność majątkową. Każda z umów dotyczy lokali znajdujących się w trzech budynkach, każdy pod innym adresem. Budynki, w których mają znajdować się lokale, są budynkami hotelowymi, a lokale te, to samodzielne lokale o przeznaczeniu innymi niż mieszkalne - będące pokojami hotelowymi. Środki na zakup tych lokali pochodzą z wynagrodzenia Wnioskodawcy ze stosunku pracy. Umowy przyrzeczone zakupu tych lokali, zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi, mają być zawarte w 2019 r. Pierwsza umowa przyrzeczona została zawarta 3 lipca 2019 r. (akt notarialny sporządzony przez notariusza w kancelarii). Na poczet zakupu lokali Wnioskodawca począwszy od maja 2018 r. wpłacał sprzedawcy zaliczki, które to zaliczki sprzedawca dokumentował fakturami, o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług. W fakturach tych, jako nabywca, był wskazany tylko Wnioskodawca. Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości, tj. pokoje hotelowe, zostały nabyte przede wszystkim jako lokata kapitału. Umowy najmu każdego z lokali będą zawarte z jednym podmiotem. Wnioskodawca nie będzie czynił żadnych kroków związanych z ofertą wynajmu tych lokali. W związku z czynnościami wynajmowania ww. lokali Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Na dzień złożenia wniosku, ani Wnioskodawca, ani Jego żona, nie wynajmują innych nieruchomości i rzeczy ruchomych.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony stan faktyczny, należy wskazać, że skoro czynności związane z najmem lokali będących pokojami hotelowymi nie będą podejmowane w sposób przesądzający o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to w takiej sytuacji przychody z tego najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, jako tzw. najem prywatny. Przychody z najmu ww. lokali podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%. Zaznaczyć jednak należy, że warunkiem skorzystania ze ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto należy nadmienić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, nie dotyczy żony Wnioskodawcy.

Jednocześnie tutejszy Organ wyjaśnia, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem wykonywany przez podatnika wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny i przyjmuje fakty przedstawione przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że opisany najem nie będzie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania odmiennego stanu. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe lub kontrolne, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego, będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.