Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-34/13-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-25
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 stycznia 2013 r. (data wpływu 14 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2013 r. (data wpływu 16 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** – w zakresie zaliczenia w poczet kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na wybudowanie domu w okresie, w którym Zainteresowana była posiadaczem gruntu na którym był on wznoszony,
*   **nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r., znak ILPB2/415-34/13-2/JK, na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane w dniu 4 kwietnia 2013 r. zostało skutecznie doręczone w dniu 10 kwietnia 20103 r. Natomiast w dniu 16 kwietnia 2013 r. do tut. organu wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w polskiej placówce pocztowej w dniu 15 kwietnia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Od dnia 4 grudnia 2007 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem rozpoczęła budowę domu na działce budowlanej należącej do małżonka.

W dniu 5 lutego 2008 r. małżonkowie wzięli wspólnie kredyt hipoteczny na tę budowę.

Kredyt hipoteczny od początku spłacała sama Zainteresowana. Opłaty były pobierane z Jej konta osobistego.

Wszystkie koszty dotyczące budowy tego domu Wnioskodawczyni ponosiła sama. Wszystkie transakcje są do wglądu na Jej osobistym koncie (spłata rat kredytu hipotecznego od początku budowy).

Z racji tego, że mąż rozpoczął nowe życie z kimś innym przekazał Wnioskodawczyni dom z rozpoczęta przez małżonków wspólnie budową i kredytem w formie darowizny w dniu 20 stycznia 2010 r., a następnie małżonkowie podpisali rozdzielność majątkową w dniu 5 października 2010 r., ponieważ Zainteresowana obawiała się, że mąż odbierze Jej dom.

Sama musiała dokończyć budowę, zrobić odbiory budowlane, aby mogła doprowadzić do sprzedaży domu. W dniu 12 października 2010 r. sprzedaż domu została sfinalizowana.

W dniu 2 listopada 2010 r. kredyt hipoteczny został przez Zainteresowaną w całości spłacony, a kwota pozostała z transakcji w całości została przeznaczona na zakup i remont nowego mieszkania. Niestety po raz kolejny Wnioskodawczyni zmuszona była wesprzeć się kolejnym kredytem hipotecznym, który otrzymała w dniu 24 grudnia 2010 r. na nową nieruchomość, ponieważ kwota otrzymana ze sprzedaży przeznaczona była na spłatę hipoteki domu, a pozostała część nie wystarczyła w całości na zakup czegoś nowego. Zainteresowana poniosła również wydatki na remont mieszkania, opłaty notarialne, wpłatę wstępną dla sprzedającego mieszkanie.

Z uwagi na zawiłość sprawy Wnioskodawczyni podaje kolejność wydarzeń:

4 grudnia 2007 r. wspólnota małżeńska – rozpoczęcie budowy domu, 20 stycznia 2010 r. darowizna domu (działka na której stał budowany dom była własnością męża), 5 października 2010 r. rozdzielność majątkowa (z uwagi na proces rozwodowy), 12 października 2010 r. sprzedaż domu, 2 listopada 2010 r. spłata hipoteki domu, 24 grudnia 2010 r. drugi kredyt, 4 stycznia 2011 r. zakup mieszkania oraz remont z kwoty pozostałej ze sprzedaży domu.

Zarówno kredyty były zaciągane w banku polskim, jak również nieruchomości będące przedmiotem umów sprzedaży położone są w Polsce.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy do kosztów z tytułu uzyskania przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy, z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych zalicza się spłaty rat kredytowych i odsetek z tytułu umowy kredytowej zaciągniętej przez małżonków a spłacanej przez Zainteresowaną, kosztów aktu notarialnego związanego z umową, jak również materiałów budowlanych zużytych na realizację inwestycji, położonej na nieruchomości przeznaczonej na budowę domu jednorodzinnego w okresie od 4 grudnia 2007 r. do 12 października 2010 r. Czy wydatki te są kosztami w rozumieniu art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych jest uzyskany dochód ze sprzedaży domu przeznaczony na zakup i remont nowego mieszkania dokonany po upływie 3 miesięcy od sprzedaży domu, gdy sprzedaż domu miała miejsce 12 października 2010 r., a nabycie mieszkania 4 stycznia 2011 r.?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 2 w dniu 25 kwietnia 2013 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-34/13-5/JK.

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowo złożyła Ona do właściwego urzędu skarbowego rozliczenia PIT-39 i wykazała wszystkie koszty, które poniosła i które uwzględniła w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o czym mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), tj.:

1.  spłatę rat kredytowych w okresie 2008 r. do 2010 r. z pierwszego kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, a spłacanych wyłącznie przez Nią,
2.  spłatę w całości tego kredytu przez Wnioskodawczynię, opłaty notarialne, raty kredytowe oraz materiały budowlane,
3.  opłaty notarialne, opłatę wstępną, spłatę hipoteki i wydatków remontowych na zakupione mieszkanie.

Wnioskodawczyni uważa, że wszystkie wykazane przez Nią koszty zostały poniesione wyłącznie przez Nią i są one zasadnie zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w złożonym zeznaniu PIT-39.

Zainteresowana uważa, że jako osoba ponosząca wydatki na spłatę kredytu, odsetek i materiałów związanych z budową domu jednorodzinnego ma prawo do zaliczenia kosztów z tego tytułu do kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu tej nieruchomości. W Jej ocenie są to koszty w rozumieniu przepisów ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie zaliczenia w poczet kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na wybudowanie domu w okresie, w którym Zainteresowana była posiadaczem gruntu na którym był on wznoszony,
*   **nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana w 2010 roku dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości (domu wybudowanego na działce należącej do męża) nabytej w drodze darowizny od męża w tymże samym roku. Nakłady na wybudowanie domu ponosiła jedynie Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie nieruchomości w 2010 roku stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) należy ustalić w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości oraz praw bądź na podstawie art. 22 ust. 6c bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d cyt. ustawy do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości mogą zostać zaliczone ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz ewentualna kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

W tym miejscu należy wskazać, iż co prawda własność działki do dnia 20 stycznia 2010 r. przysługiwała małżonkowi Zainteresowanej – jednak z uwagi na fakt, że w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o posiadaniu, a nie o własności oraz, że w okresie ponoszenia nakładów (wybudowania domu) Wnioskodawczyni była (wraz z mężem do którego należała działka) posiadaczem gruntu, na którym ten obiekt był wznoszony – stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki, które poniosła na wybudowanie domu w okresie posiadania gruntu, a więc zarówno te poniesione przed jak i po uzyskaniu prawa własności gruntu, czyli w okresie od 4 grudnia 2007 r. do 12 października 2010 r.

Odnosząc się natomiast do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości rat i odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę domu należy stwierdzić, iż zarówno raty jak i odsetki nie stanowią takich kosztów. Są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych – w tym wypadku na budowę domu – i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na budowę, a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący. Ponadto tego rodzaju wydatki, podobnie jak i koszty aktu notarialnego związanego z darowizną nieruchomości nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując stwierdzić należy, iż Zainteresowana może w poczet kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zaliczyć wyłącznie wydatki jakie poniosła na wybudowanie domu (materiałów budowlanych zużytych na realizację inwestycji), w okresie w którym była posiadaczem gruntu na którym był on wznoszony, a więc w okresie od 4 grudnia 2007 r. do 12 października 2010 r. Kosztami uzyskania przychodu z ww. tytułu nie będą natomiast wydatki poniesione na spłatę kredytu wraz z odsetkami oraz koszty wskazanego wyżej aktu notarialnego.

Końcowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.