Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-312/10/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-05-14
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami wraz z prawem wieczystego użytkowania
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu 16 lutego 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 maja 2010 r. (data wpływu 7 maja 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami wraz z prawem wieczystego użytkowania - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 6 maja 2010 r. (data wpływu 7 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami wraz z prawem wieczystego użytkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 3 listopada 2009 roku Sąd Rejonowy ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku Dłużnika - Przedsiębiorstwa Usługowo Handlowo Produkcyjnego (zwana w dalszej części wniosku - Spółką).

Spółka powstała na bazie części majątku Kopalni, która to Kopalnia weszła w skład H.

W dniu 19 stycznia 2000 roku Spółka nabyła od H prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi obecnie księgę wieczystą. Razem z prawem użytkowania wieczystego Spółka nabyła prawo własności budynku biurowego postawionego na nieruchomości o powierzchni 691 m2. Jako wartość netto umowy strony podały kwotę 251 000 zł netto. Jako wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu wskazano kwotę 31 100 zł. Wartość budynku (220 000 zł) została pomniejszona o kwotę 69 411,20 zł, stanowiącą nakłady poniesione przez Spółkę na remont budynku jeszcze przed nabyciem. W związku z transakcją została wystawiona faktura VAT T 310. Jako cenę netto w fakturze wskazano kwotę 150 588,80 zł. Wartość podatku VAT związanego ze sprzedażą budynku wyniosła 33 129,54 zł. Kwota ta stanowiła dla Spółki podatek naliczony, który pomniejszył podatek należny. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego została zwolniona od podatku VAT. Budynek został przyjęty do ewidencji środków trwałych z wartością 168 901,44 zł (tj. wartość netto zakupu plus koszty transakcji). Po dniu zakupu użytkowania wieczystego nieruchomości według wiedzy wynikającej z systemu księgowego Upadłego nie dokonano żadnych nakładów na budynek biurowy znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 25 kwietnia 2000 roku Spółka nabyła od H prawo użytkowania wieczystego kolejnej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi obecnie księgę wieczystą.

Razem z prawem użytkowania wieczystego Spółka nabyła prawo własności budynku magazynu postawionego na nieruchomości o powierzchni 109 m2. Jako wartość budynku wskazano kwotę 21 000 zł, a jako wartość prawa użytkowania wieczystego - 9 700 zł. Według stron transakcja była zwolniona od podatku od towarów i usług. Budynek został przyjęty do ewidencji środków trwałych z wartością 23 843,30 zł (tj. wartość netto zakupu plus koszty transakcji). Spółka nie była uprawniona do obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - czynność była zwolniona od podatku od towarów i usług. Ponadto Spółka nie dokonała żadnych nakładów zwiększających wartość budynku.

Spółka prowadziła do końca 2009 roku działalność gospodarczą, która polegała na świadczeniu usług głównie na rzecz H- Kopalni. Spółka wykonywała usługi porządkowo-czystościowe, usługi pralnicze, prowadziła usługi gastronomiczne (bufety) na terenie Kopalni, prowadziła wydawanie indywidualnych środków ochrony, wydawanie posiłków profilaktycznych i mleka a także wykonywała prace budowlane, w szczególności w zakresie instalacji sanitarnych i elektrycznych oraz robót blacharsko - dekarskich.

Po ogłoszeniu upadłości został sporządzony spis inwentarza. Ruchomości należące do Spółki znajdowały się częściowo na nieruchomościach Spółki, a częściowo na terenie należącym do H - Kopalni.

Ruchomości znajdujące się na terenie H zostały już zbyte przed złożeniem niniejszego wniosku z tego względu, że ich przewiezienie na teren Spółki było nieopłacalne, a chęć nabycia wyraziły osoby, które przejęły obowiązku Upadłego wynikające z umów z H w zakresie usług gastronomicznych i wydawania posiłków.

Aktualnie do sprzedania pozostały: ruchomości wymienione pod pozycjami od 1 do 252 oraz 2 samochody osobowe KIA CERES (pozycja 363) oraz Volkswagen Transporter (nr 364), prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz znak towarowy „P". Pozostałe ruchomości stanowią wyposażenie biura oraz umożliwiają prowadzenie działalności w zakresie usług budowlanych i remontowych oraz usług transportowych.

Niezależnie od powyższego znaczna część budynku biurowego jest od 2000 roku wynajmowana na rzecz podmiotów związanych z Kopalnią oraz innych podmiotów prowadzących działalność gospodarcza.

Odnaleziono następujące dokumenty potwierdzające najem budynku:

*   umowa najmu z dnia 18.04.2000 roku (155 m2)
*   umowa z 1.02.2000 r. z Przedsiębiorstwem Usługowo Handlowym (pow. 114,45 m2);
*   umowa z 30.04.01, mowa z 30.12.2003
*   umowa z 12.04.2006 roku (pow. 28,10 m2);
*   umowa z 30.04.2002 roku (powierzchnia 40,71 m2)
*   umowa z 01.04.2009 roku (powierzchnia 13,23 m2)
*   umowę z 8.06.2009 roku (pow. 28,10 m2) - od 21 lipca 2009 roku najemcą stała się PPHU.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonywana samodzielnie (nie jako składnik przedsiębiorstwa) sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości Spółki, oraz praw własności budynków na nich postawionych będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. praw użytkowania wieczystego nieruchomości oraz praw własności postawionych na nich budynków będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie zastosowanie znajdą następujące przepisy:

Art. 2 punkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi, iż pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Art. 29 ust. 5 Ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi co następuje:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Art. 43 ust. 1 punkt 10 i 10a Ustawy o podatku od towarów i usług, które stanowią co następuje:

Art 43 ust. 1. Zwalnia się od podatku:

10.dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a.dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług, który stanowi co następuje: Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

§ 13 ust. 1 punkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, który to przepis stanowi co następuje: § 13.1. Zwalnia się od podatku:

10.zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości KA1K/…/8 oraz prawa własności budynku na niej postawionego transakcja byłaby zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - nie zachodzą bowiem warunki wyłączające to zwolnienie.

Dostawa budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, które nastąpiło jeszcze w 2000 roku - Spółka nabyła nieruchomości od podatnika podatku od towarów i usług - sprzedaż budynku stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu.

Jeszcze przed sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości Spółka dokonała nakładów na budynek posadowiony na nieruchomości KA1K/…/8 w wysokości 69 411,20 zł. W akcie notarialnym z 19 stycznia 2000 roku jako wartość budynku przyjęto kwotę 220 000 zł pomniejszona o wartość nakładów w wysokości 69 411,20 zł, a więc 150 588,80. Tym samym wartość nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów i dopiero po tym dokonano przeniesienia prawa własności budynków i prawa użytkowania wieczystego na Spółkę. Niezależnie od powyższego można również przyjąć, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło jeszcze wcześniej niż w 2008 roku, gdy Spółka wynajęła przeważającą część budynku. Tym samym doszło do pierwszego zasiedlenia - przekazania do użytkowania najemcom nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości KA1K/…/5 wraz z prawem własności budynku magazynu będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - nie zachodzą bowiem warunki wyłączające to zwolnienie. Dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, które nastąpiło jeszcze w 2000 roku - Spółka nabyła nieruchomości od podatnika podatku od towarów i usług - sprzedaż budynku stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu. Nie ma w tym przypadku znaczenia, że zarówno dostawa budynku jak i zbycie prawa użytkowania wieczystego były zwolnione od podatku VAT - były to czynności które zaliczały się do czynności podlegających co do zasady opodatkowaniu. Niezależnie od powyższego sprzedaż i tak byłaby zwolniona na podstawię następnego przepisu - punktu 10a. Spółka nie była uprawniona do obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - czynność była zwolniona od podatku od towarów i usług. Ponadto Spółka nie dokonała żadnych nakładów zwiększających wartość budynku. Nie zachodzą więc wyjątki określone w tym przepisie.

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntów jest z kolei zwolniona na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten stanowi co następuje: zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Natomiast zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Upadły nabył 19 stycznia 2000 r. od Spółki prawo użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem biurowym o powierzchni 691m2, a w dniu 25 kwietnia 2000 r. nabył prawo użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem magazynu o powierzchni 109m2. Wnioskodawcy w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego ww. działek zabudowanych nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego gdyż transakcja była zwolniona od podatku VAT. Spółce przysługiwało natomiast prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia w 2000 r. prawa własności do budynku biurowego. Po zakupie nieruchomości w 2000 r. zabudowanej budynkiem biurowym oraz budynkiem magazynowym Wnioskodawca nie dokonał żadnych nakładów zwiększających wartość budynku.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż dostawa prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej wraz z prawem własności do budynku biurowego jak i dostawa prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej wraz z prawem własności do budynku magazynowego nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jak również w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, bowiem do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości doszło w 2000 r. podczas zakupu przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawca nie ponosił również żadnych nakładów na przedmiotowe budynki.

W związku z powyższym dostawa budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki będzie korzystało ze zwolnienia z podatku na podstawie § 12 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, jednakże podkreślić należy, iż prawidłowość stanowiska w zakresie zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wynika z innej podstawy prawnej, aniżeli przywołał Wnioskodawca.

Należy zwrócić uwagę, iż w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż rozporządzenie to utraciło moc obowiązującą.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna w zakresie opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa oraz w zakresie wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.