Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP2.4512.831.2016.1.KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-01
Teza: w zakresie opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: dostawa; działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; teren-teren budowlany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2016 r. (data wpływu 31 października 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2016 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest podmiotem, którego działalność obejmuje wynajem nieruchomości własnych oraz dzierżawionych, a także zarządzanie takimi nieruchomościami. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Do Spółki, na podstawie aktu notarialnego sporządzonego 29 listopada 2012 r., zostało wniesione aportem prawo użytkowania wieczystego następujących nieruchomości:

1.  nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne numer 134/16 i 134/17, o obszarze 40.119 m2; dla nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą;
2.  nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne numer 134/5,134/6 i 134/7, o obszarze 7.047 m2; dla nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Spółka nie dokonała odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Działki znajdują się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta z 22 czerwca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Osiedla i są przeznaczone w tym planie na teren usług użyteczności publicznej z wyłączeniem usług uciążliwych, symbol 9U. Jako przeznaczenie uzupełniające w planie wskazano sieci urządzenia i obiekty technicznego wyposażenia i infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne lub pożarowe, dojazdy i dojścia, parkingi i garaże.

Na wskazanych gruntach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach (magazynach i garażach) stojących w przeszłości na gruntach (np. elementy fundamentów, ścian).

Spółka nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na przebudowę lub ulepszenie znajdujących się na nieruchomości pozostałości budynków.

Pozostałości po budynkach nie nadawały się do użytkowania w momencie nabycia przez Spółkę i nie nadają się do użytkowania obecnie. Mogą być jedynie przeznaczone do likwidacji.

Ad 1.

Zgodnie z operatem szacunkowym wartości nieruchomości, nieruchomość obejmuje działkę zabudowaną ruinami dawnych magazynów, która na większości nawierzchni jest zagruzowana, a w niektórych miejscach znajdują się resztki nawierzchni asfaltowej. Wymienione w księdze wieczystej budynki nie zachowały się. Z jednego z obiektów pozostały ruiny i gruz, z pozostałych gruz.

Na nieruchomości znajdują się następujące obiekty:

*   ruina pozostała po dawnym budynku biurowo - socjalnym o powierzchni zabudowy 630 m2, na którą składają się fragmenty ścian wykonawczych z pustaków, fundamenty, podkłady pod posadzki, gruz luźny;

*   ruina pozostała po dawnym budynku magazynu o powierzchni zabudowy 230 m2, na którą składają się fragmenty ścian z pustaka;

*   ruina pozostała po dawnym budynku magazynu o powierzchni zabudowy 252 m2, na którą składają się fundamenty, podkłady pod posadzki, gruz luźny;

*   płyta betonowa po magazynie o powierzchni zabudowy 240,5 m2 w formie gruzu;

*   płyta betonowa po magazynie o powierzchni zabudowy 396 m2 w formie gruzu;

*   ruina pozostała po dawnym warsztacie o powierzchni zabudowy 351 m2, na którą składają się: 40% ścian z pustaka betonowego i cegły, 2 kominy z cegły, fundamenty, podkłady pod posadzki, gruz luźny;

*   ruina pozostała po dawnym magazynie o powierzchni zabudowy 287 m2, na którą składają się: 40% ścian z pustaka betonowego i cegły, komin z cegły, fundamenty, podkłady pod posadzki, gruz luźny;

*   ruina pozostała po dawnym budynku magazynowo-warsztatowym o pow. zabudowy 618 m2, na którą składają się: część ścian z pustaka betonowego i cegły, komin z cegły fundamenty, podkłady pod posadzki, gruz luźny;

*   płyta betonowa po magazynie o powierzchni zabudowy 802 m2;

*   dzikie wysypiska śmieci;

*   drzewa i krzewy pochodzące z samosiewu pochodzącego z zieleni rosnącej na obrzeżu wschodnim działki.

Teren pomiędzy budynkami jest zagruzowany, głównie gruzem ceglanym, płytami betonowymi, eternitem i supremą.

Ad 2.

Zgodnie z operatem szacunkowym wartości nieruchomości, na nieruchomości znajdują się następujące obiekty:

*   ruina po dawnym budynku magazynu o powierzchni zabudowy 630 m2 i kubaturze 13.643,03 m3, na którą składają się fragmenty murów ze stropami o powierzchni zabudowy 50,29 m2 (w księdze wieczystej widniejąca jako budynek magazynu);

*   gruzowisko, na które składa się głównie gruz ceglany i betonowy;

*   dzikie wysypisko śmieci,

*   drzewa i krzewy.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wskazanych nieruchomości.

Intencją nabywcy, z którym Spółka zamierza zawrzeć transakcję, jest nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę, nie zaś prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości opisanych we wniosku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w wysokości 23% jako dostawa terenów budowlanych niezabudowanych?

Zdaniem Wnioskodawcy: sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości opisanych we wniosku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w wysokości 23% jako dostawa terenów budowlanych niezabudowanych.

Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów iub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym, na gruncie ustawy o VAT ustawodawca:

*   wyróżnia tereny niezabudowane oraz tereny zabudowane, przy czym zasady opodatkowania każdej z kategorii terenów są odmienne,

*   w ramach kategorii terenów niezabudowanych wyróżniona jest kategoria terenów budowlanych, których dostawa podlega opodatkowaniu VAT stawką 23%.

Definicja terenów niezabudowanych na gruncie orzecznictwa unijnego

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia terenów niezabudowanych ani terenów zabudowanych. Zagadnienie to było jednak wielokrotnie przedmiotem analizy w orzecznictwie unijnym.

Punktem wyjścia dla analizy dokonywanej przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) jest uznanie, że interpretacja przepisów dotyczących zwolnień nie może prowadzić do uniemożliwienia realizacji celów przez nie zakładanych. Takie stanowisko TSUE zaprezentował m.in. w wyroku z 12 lipca 2012 r., sygn. C-326/11, w wyroku z 19 listopada 2009 r., sygn. C-461/08, w wyroku z 23 kwietnia 2009 r., sygn. C-357/07 oraz w wyroku z 11 grudnia 2008 r., sygn. C-407/07.

Na powyższym tle ukształtowało się orzecznictwo TSUE, w myśl którego kluczowy dla określenia charakteru transakcji, również w odniesieniu do dostawy nieruchomości z posadowionymi na nich budynkami, jest ekonomiczny cel transakcji. Kwestia ta była przedmiotem kilku rozstrzygnięć.

W wyroku z 19 listopada 2009 r., sygn. C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przedmiotem rozstrzygania był stan faktyczny, w którym przedmiotem dostawy był teren z posadowionym na nim budynkiem, w odniesieniu do którego rozpoczęto prace rozbiórkowe przed datą dostawy. Prace te nie zostały zakończone i nie osiągnęły zaawansowanego stopnia. Władze holenderskie podnosiły w tym kontekście, że w razie dokonania dostawy przed momentem, w którym budynek zostanie całkowicie usunięty, należy uznawać, że w istocie przedmiotem dostawy będzie budynek wraz z gruntem.

TSUE w całości odrzucił takie uproszczone rozumowanie, w szczególności zwracając uwagę, że „ekonomicznym celem transakcji było dostarczenie terenu gotowego do zabudowy”, jak również zwracając uwagę, że grunt z posadowionym budynkiem był dla nabywcy ekonomicznie nieużyteczny i dopiero fakt rozbiórki budynku czynił go ekonomicznie użytecznym. Finalnie TSUE rozstrzygnął, że rzeczony grunt należy potraktować jako niezabudowany.

Powyższe rozumienie tez wyroku Don Bosco zostało potwierdzone także w uzasadnieniu do wyroku z 12 lipca 2012 r. C-326/11, J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV.

W sprawie rozstrzygniętej wyrokiem z 14 maja 2012 r. C-453/11 Woningstichting Maasdriel przedmiotem rozstrzygania była dostawa gruntu, na którym przed jego dostawą, był posadowiony budynek oraz parking. W związku z zamiarem nabywcy wybudowania nowego budynku, zbywca usunął rzeczony budynek z terenu będącego przedmiotem dostawy, ale do daty dostawy nie usunął parkingu (parking w dacie dostawy pozostawał w użytku, czyli nawet nie przygotowano jego likwidacji). Oznacza to, że w momencie dostawy teren fizycznie był zabudowany parkingiem.

Niemniej, władze holenderskie nie miały wątpliwości, że teren należy potraktować jako niezabudowany, skoro strony umowy uzgodniły, że celem nabywcy jest nabycie gruntu bez budynków czy budowli, a parking miał zostać zlikwidowany w terminie późniejszym (po dostawie). Przedmiotem pytania przedstawionego do rozstrzygnięcia przez TSUE była kwestia tego, czy przedmiotowy teren należało uznać za grunt budowlany w rozumieniu Dyrektywy 2006/112.

Poza potwierdzeniem stanowiska wyrażonego w orzeczeniu Don Bosco, zgodnie z którym kluczowy jest ekonomiczny cel transakcji, a nie to, czy fizycznie w momencie dostawy na gruncie jest posadowiona budowla czy budynek, TSUE, w powyższym orzeczeniu potwierdził również, że zamiar stron, o ile znajduje wyraz w obiektywnych przesłankach, jest istotną okolicznością, która może kształtować opodatkowanie transakcji.

Definicja terenów niezabudowanych na gruncie orzecznictwa krajowego

Należy wskazać, że powyższe wnioski wynikające z orzecznictwa TSUE mają odzwierciedlenie także w krajowym orzecznictwie, m.in. w wyroku NSA w Warszawie z dnia 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1663/12.

W wyroku tym Sąd potwierdził,, że dostawa towarów na gruncie podatku VAT ma rozumienie szersze niż sprzedaż w ujęciu cywilistycznym. W przypadku dostawy kładzie się nacisk na ekonomiczny (gospodarczy) aspekt transakcji rozumiany nie tylko w kontekście tzw. własności ekonomicznej, tj. rozporządzania towarem jak właściciel, ale też celu danej dostawy. W orzeczeniu podkreślano, że przy transakcji sprzedaży nieruchomości, na której znajdują się budynki przeznaczone do rozbiórki, konieczne jest zbadanie celu i zamiaru stron.

Podobne tezy znajdują się w wyroku NSA z 31 maja 2012 r., sygn. akt I FSK 1375/11, w którym wskazano, że w przypadku dostawy kładzie się nacisk na ekonomiczny (gospodarczy) aspekt transakcji, nie tylko rozumiany jak to sugeruje skarżąca w kontekście tzw. własności ekonomicznej, tj. rozporządzania towarem jak właściciel, ale też celu danej dostawy. Skoro dostawa ma miejsce także, gdy mamy do czynienia z nabyciem tzw. własności ekonomicznej, to przy dostawie liczy się przede wszystkim to, jaki jest efekt ekonomiczny danej transakcji.

Zbywana nieruchomość jako niezabudowany teren budowlany

Zgodnie z przytoczonym orzecznictwem, za tereny niezabudowane należy uznać nieruchomości, na których znajdują się pozostałości budynków, zwłaszcza, gdy ekonomicznym celem transakcji jest dostawa terenów niezabudowanych.

Okoliczności przedstawione w stanie sprawy, tj. fakt, iż na nieruchomości nie znajdują się budynki ani budowle, a jedynie pozostałości dawnych magazynów i garaży przeznaczone do rozbiórki oraz gruz potwierdzają, iż zostały wypełnione przesłanki, by uznać, że nieruchomość stanowi teren niezabudowany. Ponadto sensem ekonomicznym planowanej transakcji jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, nie zaś pozostałości po dawnych budynkach.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego, treści przywołanych przepisów ustawy o VAT oraz orzecznictwa TSUE oraz sądów krajowych prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotowe działki będą stanowiły niezabudowane tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.

Stanowisko krajowych organów podatkowych

Stanowisko zgodne z powyższym wyrażane jest również przez krajowe organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 2 sierpnia 2016 r., nr ITPP3/4512-321/16-2/AT potwierdził, że do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na której faktycznie nie znajdują się budynki ani budowle, a jedynie pozostałości dawnych naniesień, nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 17 października 2014 r., nr ILPP1/443-624/14-2/NS, potwierdził, że sprzedaż działki, na której znajdują się ruiny budynku gospodarczego należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.

Także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 23 września 2013 r., nr IPPP1/443-652/13-2/MP potwierdził stanowisko wnioskodawcy, iż posadowione na nieruchomości m. in. ruiny budynków, fundamenty wyburzonych budynków i powierzchnie pokryte betonem nie stanowią budynków ani budowli. W związku z tym, zbycie działek pokrytych tego rodzaju obiektami, należy traktować jako sprzedaż terenów niezabudowanych.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska zaprezentowanego w niniejszym wniosku, iż dostawa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, będzie podlegała opodatkowaniu podstawowa stawką VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary - w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto na mocy art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc, co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 powołanej ustawy ilekroć w jej przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W niniejszej sprawie, aby dokonać rozstrzygnięcia, czy dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będących przedmiotem zbycia będzie opodatkowana podatkiem VAT, istotne jest ustalenie, czy nieruchomość ta jest gruntem zabudowanym, czy też niezabudowanym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na którą składają się wniesione aportem do Wnioskodawcy w 2012 r. dwie działki o numer 134/16 i 134/17 oraz 134/5, 134/6 i 134/7 . Spółka nie dokonała odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Działki te znajdują się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego i są przeznaczone w tym planie na teren usług użyteczności publicznej z wyłączeniem usług uciążliwych, symbol 9U. Jako przeznaczenie uzupełniające w planie wskazano sieci urządzenia i obiekty technicznego wyposażenia i infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne lub pożarowe, dojazdy i dojścia, parkingi i garaże. Na wskazanych działkach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach (magazynach i garażach) stojących w przeszłości na gruntach (np. elementy fundamentów, ścian), które nie nadawały się do użytkowania już w momencie nabycia gruntów przez Spółkę i nie nadają się do użytkowania obecnie. Mogą być jedynie przeznaczone do likwidacji. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów finansowych na przebudowę lub ulepszenie znajdujących się na nieruchomości pozostałości budynków. Na obu działkach znajdują się także płyty betonowe w formie gruzu, dzikie wysypiska śmieci oraz drzewa i krzewy. Wymienione w księgach wieczystych budynki nie zachowały się. Teren pomiędzy pozostałościami po budynkach jest zagruzowany, głównie gruzem ceglanym, płytami betonowymi, eternitem i supremą. Intencją nabywcy, z którym Wnioskodawca zamierza zawrzeć transakcję, jest nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę, nie zaś prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami.

W związku z powyższymi okolicznościami sprawy, rozpatrując czy pozostałości – ruiny – budynków znajdujące się na dwóch ww. działkach można uznać za budynek, bądź budowlę, należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania.

Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę – stosownie do art. 3 pkt 3 cyt. ustawy – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W świetle powyższych przepisów należy ustalić, czy częściowo lub całkowicie zniszczony budynek spełnia nadal warunki definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane. Z powyższego przepisu wynika, że ograniczenia dotyczą w szczególności budynków, które są nimi, jeśli są obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem i jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z kolei przy budowlach definicja nie odnosi się do stanu technicznego tychże obiektów, niemniej jednak należy uznać, że w przypadku, gdy analizowany obiekt ewidentnie nie nadaje się do eksploatacji, to nie spełnia on cech budynku, czy też budowli, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Należy przyjąć, że obiekty takie nie spełniają swojej pierwotnej funkcji, do której były przeznaczone. W konsekwencji, sprzedaż działki, na której znajdują się ruiny budynków należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.

Ponadto, zgodnie z orzeczeniem TSUE w sprawie z dnia 19 listopada 2009 r. sygn. C-461/08, jeżeli przedmiotem dostawy jest grunt, na którym znajduje się budynek lub część budynku przeznaczony do rozbiórki, a dostawa działki następuje z przeznaczeniem na budowę w miejscu starego budynku nowego obiektu, de facto mamy do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego. Istotą tego typu transakcji jest bowiem nie tyle dostawa istniejącego budynku, co samej działki/gruntu, na którym jest on posadowiony.

W sprawie będącej przedmiotem zapytania, jak wynika z informacji przedstawionych przez Wnioskodawcę, na nieruchomości nie znajdują się budynki ani budowle, a jedynie pozostałości dawnych magazynów i garaży, biura i warsztatu, a sensem ekonomicznym planowanej transakcji jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, nie zaś pozostałości po dawnych budynkach.

W związku z tym należy przyjąć, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dwóch działek, na których znajdują się ruiny magazynów, garaży, biura i warsztatu należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowe działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na teren usług użyteczności publicznej z wyłączeniem usług uciążliwych, a jako przeznaczenie uzupełniające w planie wskazano sieci urządzenia i obiekty technicznego wyposażenia i infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne lub pożarowe, dojazdy i dojścia, parkingi i garaże (symbol 9U).

Tak więc sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numer 134/16 i 134/17 oraz 134/5, 134/6 i 134/7 jako przeznaczonych pod zabudowę, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ze względu na odmienny niż rolny lub leśny ich charakter. Tym samym sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23% - jako dostawa terenów budowlanych, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.