Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP2-2.4512.177.2016.1.JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-01-13
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania przejścia z mocy prawa działki oraz ustalenia podstawy opodatkowania.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; obrót; opodatkowanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; opłata; zamiana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2016 r. (data wpływu 14 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania przejścia z mocy prawa działki oraz ustalenia podstawy opodatkowania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania przejścia z mocy prawa działki oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. W skład majątku spółki związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą wchodziły m.in. udziały w prawie własności działek:

*   udział w wysokości 3145/3618 w prawie własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 51 o powierzchni 0,3618 ha, zapisanej w księdze wieczystej, przy czym drugim współwłaścicielem tej działki było Miasto,
*   udział w wysokości 8413/8908 w prawie własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 53 o powierzchni 0,8908 ha, zapisanej w księdze wieczystej, przy czym drugim współwłaścicielem tej działki było Miasto.

Ponieważ Spółka podjęła decyzje o wybudowaniu na powyższych działkach budynków mieszkalnych, a następnie dokonywaniu sprzedaży wyodrębnionych w tych budynkach lokali, Spółka podjęła działania w celu dokonania podziału i zniesienia współwłasności powyższych działek.

Ostateczną decyzją z 2015 r., Prezydent Miasta – Dyrektor (…), po rozpatrzeniu wniosku Spółki i Miasta, zatwierdził w trybie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1, art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.; dalej jako „UGN”), podział nieruchomości, oznaczonych jako:

*   działka nr 51 o powierzchni 0,3618 ha, poprzez utworzenie z niej działek o numerach ewidencyjnych 51/1 i 51/2,
*   działka nr 53 o powierzchni 0,8908 ha, poprzez utworzenie z niej działek o numerach ewidencyjnych 53/1, 53/2 i 53/3.

Jednocześnie w powyższej decyzji wskazano, że dzielone nieruchomości położone są na obszarze, objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zaznaczono, że zgodnie z ww. planem miejscowym działki oznaczone na projekcie podziału numerami: 51/1, 53/1 i 53/2 znajdują się na terenie oznaczonym odpowiednio symbolami Ka1 - tereny ulicy publicznej o preferencji dla ruchu pieszego, Kb1 - tereny ulicy publicznej o preferencji dla ruchu pieszego, Kc1 - tereny ulicy publicznej o preferencjach dla parkowania pojazdów. Wobec powyższego działki o numerach 51/1, 53/1 i 53/2 z mocy ustawy (art. 98 ust. 1 UGN) stały się wyłączną własnością Miasta, a Spółka utraciła udziały w prawie własności tych działek.

Za utracone udziały w prawie współwłasności tych działek przysługuje Spółce odszkodowanie. Zgodnie z art. 98 ust. 3 UGN wysokość odszkodowania może zostać uzgodniona pomiędzy właścicielem a właściwym organem. Jednocześnie art. 98 ust. 3 UGN odwołuje się do art. 131 UGN, nakazując jego odpowiednie stosowanie. Zgodnie z treścią art. 131 ust. 1 i art. 131 ust. 2 UGN „W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą odpowiednia nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki”.

Spółka i Miasto podjęły rokowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. W toku prowadzonych rokowań Miasto zleciło sporządzenie operatów szacunkowych, które zostały wykonane przez rzeczoznawców majątkowych. Na potrzeby ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 UGN został wykonany operat szacunkowy w dniu 20 listopada 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego panią A. W operacie tym wskazano, że wartość rynkowa udziałów Spółki w wysokości 3145/3618 w prawie własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 51/1, wynosi 341.621 zł, a za udział Spółki w wysokości 8413/8908 w prawie własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 53/2 i 53/1 - 568.548 zł, tj. łącznie w kwocie 910.169 zł. Jednocześnie w operacie wskazano, że ustalona wartość rynkowa powyższych udziałów nie uwzględnia kwoty podatku od towarów i usług (VAT).

Mając na uwadze, że w ramach odszkodowania Spółce miały zostać przyznane przysługujące Miastu udziały w prawie współwłasności działek o numerach 51/2 i 53/3 (dalej: „nieruchomości zamienne”), Miasto zleciło wykonanie operatu szacunkowego dla ustalenia wartości rynkowej tych udziałów. Zgodnie z operatami szacunkowymi wykonanymi przez rzeczoznawcę majątkowego p. B w 2015 r. wartość udziałów Miasta prawie własności tych działek ustalono na kwotę 550.134 zł za udział w wysokości 473/3618 w prawie własności działki 51/2 oraz na kwotę 599.246 zł za udział w wysokości 495/8908 w prawie własności działki 53/3, tj. na łączną kwotę 1.149.380 zł. W operatach tych stwierdza się wprost, że wskazane powyżej wartości rynkowe udziałów w prawie współwłasności obu działek również nie uwzględniały kwoty podatku VAT.

W dniu 22 lutego 2016 roku Strony zawarły porozumienie (dalej: „Porozumienie”), na mocy którego ustalono, że w ramach odszkodowania za utracone udziały w prawie własności działek o numerach ewidencyjnych 51/1, 53/2 i 53/1 Spółka otrzyma udziały Miasta w prawie własności działek o numerach ewidencyjnych 51/2 i 53/3. Zważywszy, że oszacowana wartość rynkowa nieruchomości Miasta była większa, w porozumieniu postanowiono, że różnica ta zostanie przez Spółkę uiszczona w formie dopłaty pieniężnej. Miasto oświadczyło, że jest podatnikiem podatku VAT w świetle ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”), a dostawa udziałów w prawie własności działek 51/2 i 53/3 stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 w związku z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT, a nadto nie podlega zwolnieniu w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9-10a Ustawy VAT. W związku z powyższym Miasto doliczyło do ustalonej wartości rynkowej udziałów Miasta w prawie własności przedmiotowych działek kwotę należnego podatku VAT, tj. kwotę 264.357,40 zł. Cena przyznanych udziałów Miasta w nieruchomościach zamiennych wyniosła zatem łącznie 1.413.737,40 zł brutto. Jednocześnie w Porozumieniu przyjęto, że wartość należnego Spółce odszkodowania (ustalona w kwocie nie obejmującej podatku VAT, tj. w kwocie 910.169 zł) zostanie podwyższona o kwotę podatku VAT, o ile konieczność doliczenia takiej kwoty wynikać będzie z treści indywidualnej interpretacji podatkowej. Wartość ustalonego w powyższy sposób odszkodowania zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia udziałów w nieruchomościach zamiennych o numerach ewidencyjnych 51/2 i 53/3, a różnica wartości zostanie uregulowana przez Spółkę na rzecz Miasta gotówką.

W wykonaniu zobowiązań wynikających z porozumienia z dnia 22 lutego 2016 r. Spółka i Miasto zawarły w dniu 26 lutego 2016 r. umowę przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości w trybie art. 98 ust. 3 i art. 131 UGN (akt notarialny). Na mocy tej umowy Miasto przeniosło na Spółkę udział w prawie własności działki o numerze 51/2 na poczet odszkodowania za udziały w prawie współwłasności działek o numerach 51/1, 53/1 i 53/2, utracone przez Spółkę na podstawie art. 98 ust. 1 UGN. Miasto wystawiło fakturę VAT na kwotę brutto 676.664,82 zł (w tym podatek VAT w kwocie 126.530,82 zł). Oznacza to, że wskazana wyżej kwota brutto została zaliczona na poczet ceny nabycia nieruchomości zamiennych, a tym samym Spółka uzyskała część należnego jej odszkodowania w kwocie brutto 676.664,82 zł.

Zgodnie z treścią porozumienia z dnia 22 lutego 2016 roku oraz umowy z dnia 26 lutego 2016 roku, rozliczenie pozostałej części odszkodowania należnego Spółce oraz przeniesienie udziałów Miasta w prawie własności działki o numerze 53/3 mają nastąpić w terminie sześciu miesięcy od daty uzyskania ostatecznej indywidualnej interpretacji podatkowej, jednakże nie później niż do dnia 30 czerwca 2017 r., przy czym Spółka wpłaci należną Miastu różnicę pomiędzy wartością odszkodowania a ceną udziałów w prawie własności nieruchomości zamiennych najpóźniej do dnia aktu notarialnego przenoszącego na Spółkę udziały Miasta w prawie własności działki o numerze 53/3.

Mając na uwadze wynikające z Porozumienia ustalenia dotyczące wysokości należnego Spółce odszkodowania (możliwość zwiększenia kwoty odszkodowania o kwotę podatku VAT) w interesie Spółki leży jednoznaczne potwierdzenie, że w związku z przejściem z mocy prawa należących do niej udziałów w nieruchomościach w zamian za odszkodowanie dochodzi do czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i że po stronie Spółki powstanie konieczność obciążenia wartości otrzymanego odszkodowania podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przejście z mocy prawa (na podstawie art. 98 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) na rzecz Miasta udziałów Spółki w prawie współwłasności działek o numerach 51/1, 53/1 i 53/2, stanowi dla Spółki czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy na gruncie opisanych w niniejszym wniosku postanowień Porozumienia z dnia 22 lutego 2016 r., podstawę opodatkowania z tytułu odszkodowania należnego Spółce z tytułu wskazanej wyżej czynności, stanowi wskazana w Porozumieniu z dnia 26 lutego 2016 r., tj. kwota 910.169 zł, czy też w kwocie 910.169 zł mieści się podatek VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Spółka stoi na stanowisku, że przejście z mocy prawa (na podstawie art. 98 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) na rzecz Miasta udziałów Spółki w prawie własności działek o numerach 51/1, 53/1 i 53/2, stanowi dla Spółki czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, Spółka utraciła udziały w prawie własności nieruchomości, które z mocy prawa, przeszły na rzecz Miasta. W zmian za utracone przez Spółkę składniki majątkowe, Spółce należne jest odszkodowanie, w wysokości wynikającej z ustaleń przyjętych w Porozumieniu z dnia 26 lutego 2016 r. Jego ostateczna wysokość uzależniona jest od tego, czy zdarzenie polegające na przejściu z mocy prawa należących do Spółki udziałów w nieruchomościach podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, w odniesieniu do którego podatnikiem jest Spółka.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, którą – zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 tej ustawy – jest m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że udziały we wskazanych wyżej działkach, stanowiły składnik majątku Spółki związany z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, a działania Spółki w celu uzyskania od Miasta nieruchomości zamiennych były podejmowane w ramach tej działalności gospodarczej, w celu wybudowania na nieruchomościach zamiennych lokali mieszkalnych, które będą przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższego Spółka stoi na stanowisku, że przejście z mocy prawa (na podstawie art. 98 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) na rzecz Miasta udziałów Spółki w prawie własności działek o numerach 51/1, 53/1 i 53/2, stanowi dla Spółki czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Ad. 2.

Spółka stoi na stanowisku, że podstawę opodatkowania z tytułu wskazanej wyżej czynności stanowi przyjęta przez Spółkę i Miasto w Porozumieniu z dnia 26 lutego 2016 r., kwota należnego Spółce odszkodowania, tj. kwota 910.169 zł.

Stosownie do art. 29a Ustawy VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 6 pkt 1 Ustawy VAT, podstawa opodatkowania, o której mowa w ust. 1, nie obejmuje kwoty samego podatku VAT.

W analizowanym stanie faktycznym, podstawę opodatkowania po stronie Spółki stanowi wysokość odszkodowania należnego Spółce w związku z utratą prawa własności udziałów w nieruchomościach (w działkach 51/1, 53/1 i 53/2), wynikająca z Porozumienia z dnia 26 lutego 2016 r. Dla ustalenia jego wysokości sporządzony został operat szacunkowy, w którym określona została wartość tych działek w kwocie 910.169 zł, bez podatku VAT. Jednocześnie Spółka i Miasto w Porozumieniu przyjęły, że wartość tego odszkodowania będzie powiększona o kwotę podatku VAT, o ile istnieje konieczność doliczenia kwoty tego podatku.

W analogiczny sposób określona została w Porozumieniu z dnia 22 lutego 2016 r. wartość działek zamiennych należących do Miasta. Do ustalonej w operacie szacunkowym wartości działek zamiennych, doliczona została kwota podatku VAT, obliczona poprzez zastosowanie stawki 23% do oszacowanej wartości działek zamiennych. Innymi słowy przyjęto, że wartością tych nieruchomości (ceną ich nabycia przez Spółkę) jest suma wartości wynikająca z operatu szacunkowego, powiększona o kwotę podatku VAT obliczonego od kwoty 1.149.380 zł, która stanowi – po stronie Miasta – podstawę opodatkowania podatkiem VAT.

Zważywszy zatem, że przejście z mocy prawa własności należących do Spółki udziałów w nieruchomościach podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT), a co za tym idzie, obciążenie powyższej transakcji podatkiem VAT jest konieczne, biorąc jednocześnie pod uwagę przyjęty przez Spółkę i Miasto sposób ustalenia wysokości należnego Spółce odszkodowania i należnej Miastu ceny za nieruchomości zamienne, Spółka stoi na stanowisku, że na gruncie opisanych wyżej ustaleń przyjętych w Porozumieniu z dnia 22 lutego 2016 r., podstawę opodatkowania z tytułu przejścia z mocy prawa (na podstawie art. 98 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) na rzecz Miasta, udziałów Spółki w prawie własności działek o numerach 51/1, 53/1 i 53/2, stanowi dla Spółki przyjęta w Porozumieniu z dnia 22 lutego 2016 r. wartość tych działek (tj. 910.169 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że generalnie – poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności odpłatne.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

W niniejszej sprawie podkreślić należy, że odszkodowanie pełni funkcję wynagrodzenia za przeniesienie własności towarów, czyniąc tego rodzaju dostawę faktycznie odpłatną – objętą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Ponadto zaznaczyć należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania.

Wynagrodzenie musi mieć zatem konkretny wymiar, a więc być konkretną wielkością wyrażalną w pieniądzu. Dostawę można uznać za dokonaną odpłatnie, dopiero gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru. Oznacza to, że przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów nabiera odpłatnego charakteru dopiero w momencie przyznania odszkodowania i ustalenia jego wysokości.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiącą odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, polegającej na wykorzystaniu towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. W skład majątku spółki związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą wchodziły m.in. udziały w prawie własności działek nr 51 i 53 przy czym drugim współwłaścicielem tej działki było Miasto.

Ponieważ Spółka podjęła decyzje o wybudowaniu na powyższych działkach budynków mieszkalnych a następnie dokonywaniu sprzedaży wyodrębnionych w tych budynkach lokali, Spółka podjęła działania w celu dokonania podziału i zniesienia współwłasności powyższych działek.

Ostateczną decyzją Prezydent Miasta – Dyrektor (…), po rozpatrzeniu wniosku Spółki i Miasta, zatwierdził w trybie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1, art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: „UGN”) podział nieruchomości oznaczonych jako:

*   działka nr 51 poprzez utworzenie z niej działek o numerach ewidencyjnych 51/1 i 51/2,
*   działka nr 53 poprzez utworzenie z niej działek o numerach ewidencyjnych 53/1, 53/2 i 53/3.

Jednocześnie w powyższej decyzji wskazano, że dzielone nieruchomości położone są na obszarze, objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zaznaczono, że zgodnie z ww. planem miejscowym działki oznaczone na projekcie podziału numerami: 51/1, 53/1 i 53/2 znajdują się na terenie oznaczonym odpowiednio symbolami Ka1 – tereny ulicy publicznej o preferencji dla ruchu pieszego, Kb1 – tereny ulicy publicznej o preferencji dla ruchu pieszego, Kc1 – tereny ulicy publicznej o preferencjach dla parkowania pojazdów. Wobec powyższego działki o numerach 51/1, 53/1 i 53/2 z mocy ustawy (art. 98 ust. 1 UGN) stały się wyłączną własnością Miasta, a Spółka utraciła udziały w prawie własności tych działek.

Za utracone udziały w prawie współwłasności tych działek przysługuje Spółce odszkodowanie. Zgodnie z art. 98 ust. 3 UGN wysokość odszkodowania może zostać uzgodniona pomiędzy właścicielem a właściwym organem. Jednocześnie art. 98 ust. 3 UGN odwołuje się do art. 131 UGN, nakazując jego odpowiednie stosowanie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii konieczności opodatkowania czynności przejścia z mocy prawa na rzecz Miasta udziałów Spółki w prawie współwłasności działek o nr 51/1, 53/1 i 53/2.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wykorzystywanie majątku Spółki skutkować będzie wykonywaniem działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, przejście z mocy prawa własności działek o nr 51/1, 53/1 i 53/2 stanowi odpłatną dostawę towarów o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia podstawy opodatkowania dokonanej czynności oraz czy do ustalonej w operacie szacunkowym wartości działek należy doliczyć podatek VAT.

Spółka wskazała w opisie sprawy, że wraz z Miastem podjęte zostały rokowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. W toku prowadzonych rokowań Miasto zleciło sporządzenie operatów szacunkowych, które zostały wykonane przez rzeczoznawców majątkowych. Na potrzeby ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 UGN został wykonany operat szacunkowy, w którym wskazano, że wartość rynkowa udziałów Spółki w prawie własności działki nr 51/1, wynosi 341.621 zł, a za udział Spółki w prawie własności działek nr 53/2 i 53/1 – 568.548 zł, tj. łącznie w kwocie 910.169 zł. Jednocześnie w operacie wskazano, że ustalona wartość rynkowa powyższych udziałów nie uwzględnia kwoty podatku od towarów i usług (VAT).

Mając na uwadze, że w ramach odszkodowania Spółce miały zostać przyznane przysługujące Miastu udziały w prawie współwłasności działek o numerach 51/2 i 53/3 (dalej: „nieruchomości zamienne”), Miasto zleciło wykonanie operatu szacunkowego dla ustalenia wartości rynkowej tych udziałów. Zgodnie z operatami szacunkowymi wartość udziałów Miasta w prawie własności tych działek ustalono na kwotę 550.134 zł za udział w prawie własności działki 51/2 oraz na kwotę 599.246 zł za udział w prawie własności działki 53/3, tj. na łączną kwotę 1.149.380 zł. W operatach tych stwierdza się wprost, że wskazane powyżej wartości rynkowe udziałów w prawie współwłasności obu działek również nie uwzględniały kwoty podatku VAT.

Strony zawarły porozumienie, na mocy którego ustalono, że w ramach odszkodowania za utracone udziały w prawie własności działek o nr 51/1, 53/2 i 53/1 Spółka otrzyma udziały Miasta w prawie własności działek o nr 51/2 i 53/3. Zważywszy, że oszacowana wartość rynkowa nieruchomości Miasta była większa, w porozumieniu postanowiono, że różnica ta zostanie przez Spółkę uiszczona w formie dopłaty pieniężnej.

W porozumieniu przyjęto, że wartość ustalonego odszkodowania zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia udziałów w nieruchomościach zamiennych o nr 51/2 i 53/3, a różnica wartości zostanie uregulowana przez Spółkę na rzecz Miasta gotówką.

Spółka zawarła z Miastem porozumienie w sprawie wypłaty należnego Spółce odszkodowania w kwocie ustalonej w oparciu o wartość nieruchomości w operacie szacunkowym.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 27b ustawy – przez wartość rynkową rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1.  w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2.  w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

Wskazać również należy, że art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. z 2014 r., poz. 915, z późn. zm.) stanowi, że cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług, w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.

Stosownie do treści art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. I tak, stosownie do ww. przepisu podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy – podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Zatem we wskazanych wyżej przepisach ustawodawca precyzyjnie określił katalog elementów wliczanych do podstawy opodatkowania oraz elementów niemających wpływu na jej wielkość.

Należy wskazać, że z orzecznictwa TSUE wynika, iż zapłata musi być wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to być np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawie C-33/93 czy C-154/80).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzić należy, że podstawą opodatkowania dla czynności dostawy działek w zamian za odszkodowanie będzie – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, w związku z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy – wszystko, co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzyma od Miasta, pomniejszone o kwotę podatku VAT.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przepisy ustawy dotyczące ustalenia podstawy opodatkowania nie odwołują się do wskazanego przez Wnioskodawcę operatu szacunkowego. Podstawą opodatkowania z tytułu dostawy przez Wnioskodawcę działek nr 51/1, 53/1 i 53/2 na rzecz Miasta będzie zatem kwota ustalona w umowie (porozumieniu) pomniejszona o kwotę podatku VAT. Jedynie w sytuacji, jeżeli z zawartego porozumienia będzie wynikało, że kwota odszkodowania jest kwotą, do której należy doliczyć podatek VAT, to kwota ta będzie kwotą netto.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że jeśli z zawartej umowy (porozumienia) rzeczywiście będzie wynikać, że kwota odszkodowania stanowiąca wynagrodzenie za dostawę działek nr 51/1, 53/1 i 53/2 jest kwotą netto, do której zostanie doliczony podatek VAT, to dokonujący dostawy tj. Wnioskodawca do tej kwoty powinien doliczyć podatek VAT, w przeciwnym razie wynagrodzenie z tytułu ww. czynności będzie kwotą brutto, w której to kwocie należy zawrzeć wartość netto oraz podatek VAT.

Jak już wskazano w opisie sprawy Spółka podkreśliła, że w Porozumieniu przyjęto, że wartość należnego Spółce odszkodowania (ustalona w kwocie nie obejmującej podatku VAT, tj. w kwocie 910.169 zł) zostanie podwyższona o kwotę podatku VAT, o ile konieczność doliczenia takiej kwoty wynikać będzie z treści indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reasumując wskazać należy, że w okolicznościach przedstawionych w niniejszym wniosku dostawa działek nr 51/1, 53/1 i 53/2 za wynagrodzeniem (odszkodowaniem) stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu, przy czym kwota stanowiąca odszkodowanie stanowić będzie wartość netto, do której należy doliczyć podatek VAT według obowiązującej dla tej dostawy wysokości, bowiem jak wskazał Wnioskodawca – takie ustalenia wynikają z umowy (porozumienia).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.