Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-790/15/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-03-17
Teza: Skutki podatkowe najmu nieruchomości (domu mieszkalnego).
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dom; najem; nieruchomości; przychód-przychody ewidencjonowane; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 18 grudnia 2015 r. (data otrzymania 22 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości (domu mieszkalnego) zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości (domu mieszkalnego) zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca i jego brat od 2007 r. są współwłaścicielami nieruchomości (domu) znajdującej się w miejscowości znacznie oddalonej od ich stałego miejsca pobytu (lokalizacja domu w pobliżu miejscowości turystycznej). Do tej pory Wnioskodawca i jego brat osobiście korzystali z ww. domu podczas pobytów weekendowych lub wakacyjnych, jednak miało to charakter sporadyczny. Rosnące koszty utrzymania nieruchomości wymusiły na nich konieczność wynajmu domu, głównie na weekendy, ale też i na dłuższy okres czasu. Ponieważ brat nie zamierza partycypować w kosztach utrzymania, ani też pobierać ewentualnych pożytków z wynajmu, Wnioskodawca wraz z bratem zdecydowali, że brat przekaże Wnioskodawcy swój udział w nieruchomości umową użyczenia na czas, kiedy Wnioskodawca będzie ją wynajmował. Wnioskodawca wskazuje, że dom składa się z 5 pokoi. Nadmienia również, że chciałby założyć stronę internetową opisującą nieruchomość wraz ze zdjęciami, filmikami itp. Ogłoszenia o możliwości wynajmu Wnioskodawca zamierza umieszczać na portalach internetowych typu booking.pl.

Nieruchomością Wnioskodawca zarządzał będzie sam, ewentualnie klucze do obiektu powierzone będą „zaprzyjaźnionej sąsiadce”, która przekaże je potencjalnym najemcom. Poza noclegiem i parkingiem, Wnioskodawca nie będzie oferował żadnych innych usług, w postaci zapewnienia posiłków, obsługi „concierge”. Nie będzie zatrudniał pracowników, a sprzątanie po okresowym pobycie będzie należeć do najemców. Wnioskodawca zaznacza również, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a źródłem jego utrzymania są wyłącznie dochody z pracy najemnej.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będzie mógł opodatkować uzyskane przychody z najmu nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% podstawy opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ najem stanowi odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów, a dodatkowo w opisanym przez niego przypadku brak będzie podstaw do uznania najmu nieruchomości za prowadzoną w sposób ciągły, zorganizowany, zatem nie będzie przesłanek do uznania, że ww. najem będzie działalnością gospodarczą. Dodatkowe rozgraniczenie stanowi charakter majątku, który Wnioskodawca zamierza wynająć, nie będzie to bowiem nieruchomość związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, nie jest także składnikiem majątku trwałego. Wnioskodawca zamierza udostępnić podmiotom trzecim składniki swojego majątku prywatnego. Nie prowadzi on jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a jego aktywność zarobkowa związana jest z aktywnością zawodową wykonywaną wyłącznie w ramach pracy najemnej. Ponadto wynajem nie wynika z dokonania jakichkolwiek inwestycji, a jest jedynie rezultatem otrzymania nieruchomości od rodziców oraz brata. Według Wnioskodawcy, nie ma przeszkód do zakwalifikowania przychodów z tytułu najmu do przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, może on skorzystać z opłacania podatku z tytułu ww. nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu, regulujących zasady używania rzeczy. Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy w zakresie przewidzianym umową i przepisami prawa. Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z uwagi na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. pisemnej, ustnej, aktu notarialnego, czynności konkludentnych (dorozumianych). Umowa użyczenia polega więc na nieodpłatnym oddaniu rzeczy do używania innej osobie.

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Najem dla celów podatkowych może być zatem traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego. Drugim współwłaścicielem budynku jest brat Wnioskodawcy, który na podstawie umowy użyczenia przekaże Wnioskodawcy swój udział w nieruchomości. Dom ten Wnioskodawca zamierza wynajmować głównie na weekendy, ale też i na dłuższe okresy, a otrzymany przychód opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Wnioskodawca wskazuje również, że chciałby założyć stronę internetową opisującą nieruchomość wraz ze zdjęciami, filmikami itp., a ogłoszenia o możliwości wynajmu zamierza umieszczać na portalach internetowych typu booking.pl. Wskazuje także, że nieruchomością będzie zarządzał sam, ewentualnie klucze do obiektu powierzone będą „zaprzyjaźnionej sąsiadce”, która przekaże je potencjalnym najemcom. Poza noclegiem i parkingiem, Wnioskodawca nie będzie oferował żadnych innych usług, w postaci zapewnienia posiłków, obsługi „concierge”. Nie będzie zatrudniał pracowników, a sprzątanie po okresowym pobycie, będzie należeć do najemców. Wnioskodawca zaznacza również, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a źródłem jego utrzymania są wyłącznie dochody z pracy najemnej. Wątpliwości Wnioskodawcy budzi, czy uzyskany przychód z najmu może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanym według stawki 8,5%.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i przedstawione we wniosku zdarzenie należy stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu nieruchomości (domu mieszkalnego) zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest jedynie aby taki najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego okazjonalnego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawcy przedmiotem najmu ma być jeden budynek, a zatem rozmiar najmu oraz fakt, że dom mieszkalny nie jest składnikiem związanym z działalnością gospodarczą, nie wskazują na znamiona działalności gospodarczej.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Mogą być więc one opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z najmu.

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej przywołanej ustawy – podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest – zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy – złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów – pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy – w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Podsumowując, skoro w istocie najem jaki ma zamiar prowadzić Wnioskodawca nie będzie spełniał wszystkich przesłanek pozwalających uznać go za pozarolniczą działalność gospodarczą, to przychód jaki Wnioskodawca osiągnie z tego najmu – o ile złoży w terminie stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym – będzie prawidłowo zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.