Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-886/09-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-12-04
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2009 r. (data wpływu: 14 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości jest:

*   **nieprawidłowe** – odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych w trakcie posiadania mieszkania na zapłatę rat kapitałowych wg harmonogramu spłat ww. kredytu oraz kwoty spłaconego kapitału ww. kredytu, stanowiącej całkowite rozliczenie kredytu przy sprzedaży mieszkania,
*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 24 marca 2006 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła jako współkredytobiorca (będąc narzeczoną głównego kredytobiorcy) kredyt hipoteczny denominowany w wysokości 92 297,64 CHF (226 000,00 zł wg kursu 2,4486) na finansowanie przedpłat na poczet nabycia od firmy deweloperskiej lokalu mieszkalnego.

Dnia 8 października 2007 r., już jako współmałżonka, wraz z mężem (z ustawową wspólnotą majątkową), Zainteresowana dokonała zakupu ww. mieszkania za cenę 237 533,44 zł, z czego 11 533,44 zł pochodziło ze środków własnych, a 226 000,00 zł z ww. kredytu hipotecznego.

Dnia 14 kwietnia 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, jako małżonkowie (z ustawową wspólnotą majątkową), dokonali sprzedaży ww. mieszkania za cenę 320 000,00 zł.

Przy zakupie mieszkania Zainteresowana wraz mężem ponieśli wydatki:

1.  Cena zakupu mieszkania.
2.  Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sporządzaniu aktu notarialnego.
3.  Wynagrodzenie notariusza.
4.  Opłaty sądowe związane z wydzieleniem księgi wieczystej dla ww. lokalu mieszkalnego, założeniem dla niego nowej księgi wieczystej oraz dokonania odpowiednich wpisów.
5.  Prowizja za udzielenie ww. kredytu hipotecznego.
6.  Koszt zakupu weksla in blanco, stanowiącego zabezpieczenie spłaty ww. kredytu hipotecznego.
7.  Znaczki skarbowe dla weksla in blanco, stanowiących zabezpieczenie spłaty ww. kredytu hipotecznego.

W trakcie posiadania mieszkania:

1.  Raty kapitałowe wg harmonogramu spłat ww. kredytu.

Przy sprzedaży mieszkania:

1.  Kwota spłaconego kapitału ww. kredytu stanowiąca całkowite rozliczenie kredytu.
2.  Prowizja agencji pośredniczącej przy sprzedaży mieszkania.
3.  Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wymienione wydatki (punkty 1-11) stanowią koszty uzyskania przychodu, które można uwzględnić przy rozliczeniu podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki przedstawione w niniejszym wniosku stanowią koszt uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 16 lipca 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588) i można je uwzględnić dla obliczenia podstawy, od której należy uiścić 19% podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych w trakcie posiadania mieszkania na zapłatę rat kapitałowych wg harmonogramu spłat ww. kredytu oraz kwoty spłaconego kapitału ww. kredytu, stanowiącej całkowite rozliczenie kredytu przy sprzedaży mieszkania,
*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednak w myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty w 2007 r., w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony stan prawny, należy stwierdzić, iż w związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu mieszkalnego do kosztów Wnioskodawczyni może zaliczyć tylko część wydatków wskazanych przez Nią we wniosku, związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego:

*   cenę zakupu mieszkania,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych przy sporządzaniu aktu notarialnego,
*   wynagrodzenie notariusza,
*   opłaty sądowe związane z wydzieleniem księgi wieczystej dla ww. lokalu mieszkalnego, założeniem dla niego nowej księgi wieczystej oraz dokonania odpowiednich wpisów,
*   prowizję za udzielenie ww. kredytu hipotecznego,
*   koszt zakupu weksla in blanco, stanowiącego zabezpieczenie spłaty ww. kredytu hipotecznego,
*   znaczki skarbowe dla weksla in blanco, stanowiących zabezpieczenie spłaty ww. kredytu hipotecznego.

Ponadto przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni może pomniejszyć o:

*   prowizję agencji pośredniczącej przy sprzedaży mieszkania,
*   opłatę sądową za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jednakże wskazać należy, iż zarówno wysokość przychodu, jak i wysokość kosztów uzyskania przychodu, Zainteresowana winna ustalić w wysokości odpowiadającej przypadającemu Jej udziałowi w prawie własności sprzedanej nieruchomości.

Nie stanowią natomiast kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania wskazywane we wniosku wydatki poniesione w trakcie posiadania mieszkania na zapłatę rat kapitałowych wg harmonogramu spłat ww. kredytu oraz kwota spłaconego kapitału ww. kredytu, stanowiąca całkowite rozliczenie kredytu przy sprzedaży mieszkania, bowiem wydatki te zostały poniesione na zapłatę części ceny nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego i tak też Wnioskodawczyni ma prawo je odliczyć, tj. jako wydatki poniesione na zapłatę ceny nabycia tegoż lokalu.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.