Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB4/423-358/10-2/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-22
Teza: Jaki jest dochód do opodatkowania w miesiącu XI/2010 z tytułu zbycia mieszkania?
Słowa kluczowe: dochód; mieszkanie; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób prawnych; sprzedaż; spółki
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji, przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2010 r. (data wpływu 22.12.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W latach 1998 - 1999 Spółka poniosła wydatki na budowę stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem na wynajem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych. W wyniku wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, Spółka stała się właścicielem 5 odrębnych mieszkań. Na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym w dniu 31.12.2008 r. oraz na podstawie art. 2 ust. 5 ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w latach podatkowych 1998 - 1999 z tytułu poniesienia przedmiotowych wydatków, Spółka odliczyła od dochodu do opodatkowania kwotę 665 000,00 zł, co wynika z przemnożenia kwoty 133 000,00 zł, przypadającej do odliczenia za każde mieszkanie wybudowane na wynajem, przez liczbę wybudowanych mieszkań. Należy podkreślić, że kwota 665 000,00 zł jest kwotą odliczoną od podstawy opodatkowania, a więc stanowi ulgę w podatku dochodowym, a nie jest w żadnym wypadku kwotą zwróconą podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Dnia 24.11.2010 r. Spółka sprzedała dotychczasowemu najemcy jedno z wymienionych wyżej mieszkań (dalej zwane mieszkaniem). Pozwolenie na użytkowanie tego mieszkania Spółka uzyskała dnia 11.08.1999 r. i od tego dnia aż do dnia sprzedaży mieszkanie było przedmiotem wynajmu na rzecz osoby fizycznej, która obecnie to mieszkanie nabyła od Spółki. Z uwagi na spełnienie wszystkich warunków dotyczących wynajmu, Spółka nie jest zobowiązana do korygowania wykorzystanej ulgi w podatku dochodowym.

Dnia 31.08.1999 r. Spółka wprowadziła mieszkanie do ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, z wartością początkową w kwocie 141 086,85 zł i było ono amortyzowane począwszy od miesiąca września 1999 r. wg stawki 1,5%, co oznacza miesięczny odpis amortyzacyjny w kwocie 176,36 zł. Do dnia sprzedaży dokonano 135 miesięcznych odpisów amortyzacyjnych na łączną kwotę 23 808,60 zł, w związku z czym wartość netto mieszkania na dzień sprzedaży wyniosła 117 278,25 zł. Z każdego miesięcznego odpisu amortyzacyjnego Spółka nie zaliczała kwoty 166,25 zł do kosztów uzyskania przychodów, co wynikało z przemnożenia kwoty 176,36 zł przez wskaźnik 94,26818% będący udziałem ulgi w wartości początkowej mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaki jest dochód do opodatkowania w miesiącu XI/2010 z tytułu zbycia mieszkania?

Stanowisko Wnioskodawcy jest następujące.

1.  Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11 (które nie mają tu zastosowania), nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. A zatem, aby określić dochód Spółki ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy zestawić ze sobą przychód uzyskany z jego sprzedaży z kosztami uzyskania tego przychodu.
2.  Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5 (które nie mają tu zastosowania), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
3.  Z uwagi na to, że mieszkanie było środkiem trwałym, Spółka przez okres jego używania (wynajem) dokonywała odpisów amortyzacyjnych w równych ratach miesięcznych wg stawki 1,5% zgodnej z załącznikiem nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Miesięczny odpis amortyzacyjny wynosił 176,36 zł. Jednakże do kosztów uzyskania przychodów Spółka mogła zaliczać tylko część tej kwoty. Wynika to z regulacji zawartej w art. 16 ust. 1 pkt 48 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych: „Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dokonywanych według zasad określonych w art. 16a - 16m od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie”. Ponieważ Spółka odliczyła od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym 94,26818% nakładów poniesionych na wybudowanie mieszkania, w takiej części nie mogła zaliczać miesięcznego odpisu amortyzacyjnego do kosztów uzyskania przychodów. W rezultacie, w całym okresie użytkowania mieszkania od miesiąca rozpoczęcia amortyzacji do miesiąca sprzedaży, Spółka naliczyła odpisy amortyzacyjne w kwocie 23 808,60 zł, z czego kwota 22 443,75 zł nie stanowiła kosztów uzyskania przychodów.
4.  W związku z tym, że mieszkanie stanowiło środek trwały Spółki, który był amortyzowany, dla określenia kosztu uzyskania przychodów z jego sprzedaży stosuje się zasadę określoną w art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W zakresie dotyczącym przedmiotowego mieszkania, zgodnie z tą zasadą, w przypadku odpłatnego zbycia mieszkania będącego środkiem trwałym, kosztem uzyskania przychodów są wydatki poniesione na jego zakup lub wytworzenie oraz ulepszenia, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększyły jego wartość początkową podlegającą amortyzacji (bez względu na czas poniesienia tych wydatków), zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami (co nie miało miejsca), pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1. Z uwagi na kluczowe znaczenie regulacji zawartej w art. 16h ust. 1 pkt 1, należy przytoczyć ją w całości: „Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 16k (który nie ma tu zastosowania) począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 16e (który nie ma tu zastosowania), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów”. W zakresie dotyczącym amortyzacji przedmiotowego mieszkania, art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawiera tylko jedno ograniczenie zaliczania do kosztów odpisu amortyzacyjnego, zawarte w cytowanym już przepisie art. 16 ust. 1 pkt 48.
5.  Z dokonanej powyżej analizy wynika wniosek, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania jest jego wartość początkowa, zapisana w ewidencji środków trwałych, powiększona o ewentualne wydatki na jego ulepszenie (co w omawianym przypadku nie miało miejsca), pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych obejmującą również odpisy, których Spółka nie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, tj. kosztem sprzedaży jest różnica kwot 141 086,85 zł i 23 808,60 zł równa 117 278,25 zł. Dodatkowo Spółka może zaliczyć do kosztów sprzedaży mieszkania uzasadnione ekonomicznie wydatki poniesione w związku z tą sprzedażą np. na uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. A zatem, dochodem ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania jest przychód uzyskany ze sprzedaży pomniejszony o kwotę 117 278,25 zł i dodatkowo pomniejszony o inne uzasadnione wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą, o których mowa powyżej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.