Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-95/14-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-28
Teza: Należy wskazać, że skoro nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, tzn. Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 24 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność dwóch budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, posadowionych na tym gruncie. Budynku biurowego, według treści księgi wieczystej oraz rejestru budynków oznaczonego jako: „budynek biurowy” („Budynek Biurowy”) oraz budynku stacji trafo („Budynek Trafo”) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem („Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego. Nieruchomość ma być w przyszłości wykorzystywana dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Obecnie Budynek Biurowy znajdujący się na Nieruchomości przechodzi gruntowny remont i modernizację i będzie sprzedany Kupującemu jeszcze przed ukończeniem prac.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nieruchomością m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Powierzchnia w Budynku Biurowym na Nieruchomości jest przedmiotem umowy najmu („Master Lease Agreement”). Na podstawie przepisu art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu, o którym mowa powyżej, jednakże ze względu na konieczność zagwarantowania Kupującemu bezpieczeństwa i celem potwierdzenia skutków wynikających z art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, Strony zawrą dodatkowo umowę potwierdzającą przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze wskazanej powyżej umowy najmu (w tym praw wynikających z zabezpieczeń).

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości (w tym umowy dot. zarządzania Nieruchomością),
*   część obowiązków i praw z umowy dotyczącej zabudowy gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości („Development Agrement”),
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej).

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku ponosił Sprzedający.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Na podstawie decyzji z dnia 2 czerwca 1993 roku wydanej z up. Wojewody Warszawskiego, następnie sprostowanej postanowieniem z dnia 3 lipca 1993 roku wydanym z up. Wojewody Warszawskiego stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości oraz odpłatne nabycie prawa własności budynku biurowego oraz nieodpłatne nabycie prawa własności pozostałych budynków, budowli i innych w urządzeń wchodzących w skład Nieruchomości przez Wydawnictwo Naukowo-Techniczne z siedzibą w Warszawie. Następnie prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości wraz z prawem własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zostało zbyte przez Wydawnictwo Naukowo-Techniczne na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2011 roku.

W związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedający odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość przed zbyciem 31 marca 2011 roku nie była przedmiotem transakcji podlegającej VAT (tj. nie była przedmiotem najmu ani przedmiotem sprzedaży). Jednocześnie Wydawnictwu Naukowo-Technicznemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości.

W związku z tym transakcja, w wyniku której Sprzedający nabył Nieruchomość była zwolniona z opodatkowania VAT (bez prawa do wyboru opcji opodatkowania transakcji VAT). W konsekwencji w związku z nabyciem Nieruchomości 31 marca 2011 Sprzedający odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych.

Po nabyciu rozpoczął się gruntowny proces modernizacyjny Budynku Biurowego posadowionego na Nieruchomości. W ramach tego procesu Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tych wydatków. Do czasu zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego wydatki na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej Budynku Biurowego. Budynek Biurowy w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.

Budynek Trafo został wybudowany po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego. Odbiór techniczny Budynku Trafo nastąpi w lutym lub w marcu 2014 roku przed sprzedażą Nieruchomości. Sprzedający nie zna obecnie daty, kiedy zostanie wydane urzędowe pozwolenia na użytkowanie. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Budynku Trafo. Budynek Trafo nie był oddany do używania w ramach czynności opodatkowanej VAT i prawdopodobnie do czasu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego nie będzie oddany do używania w ramach czynności opodatkowanej VAT. A zatem w odniesieniu do Budynku Trafo wchodzącego w skład Nieruchomości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT dojdzie najprawdopodobniej w momencie sprzedaży Nieruchomości do Kupującego lub ewentualnie tuż przed sprzedażą.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca wskazał, iż z analogicznym wnioskiem udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) Ustawy o VAT sprzedaż całości Nieruchomości będzie zasadniczo podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23% (22%)?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
4.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytania nr 1, 2 i 3 dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 26 marca 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna nr IPPP1/443-230/14-2/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż aktywów sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), sprzedaż tych aktywów nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Art. 1 ust. 1 Ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż – jak wskazano powyżej – dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT – nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT – sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim lub krótko po nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT ani o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o VAT), jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność dwóch budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, posadowionych na tym gruncie: Budynku biurowego, według treści księgi wieczystej oraz rejestru budynków oznaczonego jako: „budynek biurowy” („Budynek Biurowy”) oraz budynku stacji trafo („Budynek Trafo”) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem („Nieruchomość”). Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego. Nieruchomość ma być w przyszłości wykorzystywana dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu. Obecnie Budynek Biurowy znajdujący się na Nieruchomości przechodzi gruntowny remont i modernizację i będzie sprzedany Kupującemu jeszcze przed ukończeniem prac. W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nieruchomością m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 26 marca 2014 r. Nr IPPP1/443-230/14-2/MP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, że „(…) Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie używał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (wynajem powierzchni). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej) będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT – albo Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, albo sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o VAT) (\`(...)\`)”.

Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, że skoro nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, tzn. Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.