Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.108.2023.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-28
Teza: Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

23 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr X/9, nr X/10 i nr X/11.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 kwietnia 2023 r. (data wpływu 26 kwietnia 2023 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

… 2017 roku nabył Pan grunty orne nieruchomości położonej w …., w skład której wchodzą działki X/9 (o obszarze …. ha), X/10 (o obszarze … ha), X/11 (o obszarze … ha), położone w … przy ul. …. od małżeństwa …. i …. za cenę ….. zł.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z upoważnienia Burmistrza …. działki przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami działka X/9 i X/10, natomiast działka X/11 przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej.

Nieruchomość była sfinansowana z uzyskanego kredytu inwestycyjnego na działalność gospodarczą pod firmą „….” w wysokości …. zł i zapłacono gotówką sprzedającym …. zł. Koszty bankowe od kredytu inwestycyjnego i wszelkie prowizje nigdy nie zostały zaliczone z tego tytułu do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. Grunty nigdy nie zostały wpisane do prowadzonej działalności gospodarczej i ujęte w ewidencji środków trwałych.

Nabytą nieruchomość traktował Pan jako inwestycję prywatną, niezwiązaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie zajmuje się Pan działalnością deweloperską, nie prowadził Pan żadnych inwestycji na tej nieruchomości.

Nieruchomość jest niezabudowana. Planuje Pan sprzedaż tej nieruchomości w marcu 2023 roku.

W dniu …..2023 złożył Pan pierwotny wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji (pismo o wycofanie wniosku 10.02.2023), w natłoku spraw przeoczył Pan termin odpowiedzi na wezwanie o uzupełnienie wniosku UPN ….., Znak pisma: ……

Doprecyzowanie wniosku

Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą „…” …. NIP …. Regon ….. Od …..2022 działalność jest zawieszona.

Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Przedmiotem sprzedaży są działki X/9; X/10; X/11.

Działka X/9

Nabycie przedmiotowej nieruchomości zostało zakupione umową sprzedaży. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nie dokonywał Pan z działki dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Nabytą działkę traktuje Pan jako inwestycję prywatną. Działka nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Przy zakupie danej nieruchomości został Pan wprowadzony w błąd przez Bank ….. Podczas ubiegania się o kredyt nikt Pana nie poinformował, że jest to kredyt firmowy. O tym fakcie dowiedział się Pan podczas podpisywania aktu notarialnego.

Nie chcąc przekładać terminu aktu notarialnego zdecydował Pan, że dokona tego zakupu nieruchomości, ale nie będzie Pan wprowadzać jej do ewidencji środków trwałych. Zawarł Pan umowę ustną z firmą zainteresowaną zakupem danej nieruchomości. Zakup danej nieruchomości przez firmę pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Udzielił Pan pełnomocnictwa firmie zainteresowanej zakupem, w celu złożenia dokumentów dotyczących pozwolenia na budowę.

W styczniu 2023 została wydana decyzja na budowę dla firmy, która jest zainteresowana kupnem danej nieruchomości. Zaciągnięty kredyt inwestycyjny jest spłacany ze środków prywatnych i nie rozliczany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka X/10

Nabycie przedmiotowej nieruchomości zostało zakupione umową sprzedaży .

Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nie dokonywał Pan z działki dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Nabytą działkę traktuje Pan jako inwestycję prywatną. Działka nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Przy zakupie danej nieruchomości został Pan wprowadzony w błąd przez Bank …. Podczas ubiegania się o kredyt nikt nie poinformował Pana, że jest to kredyt firmowy. O tym fakcie dowiedział się Pan podczas podpisywania aktu notarialnego. Nie chcąc przekładać terminu aktu notarialnego zdecydował Pan, że dokona tego zakupu nieruchomości, ale nie będzie Pan wprowadzać jej do ewidencji środków trwałych. Zawarł Pan umowę ustną z firmą zainteresowaną zakupem danej nieruchomości. Zakup danej nieruchomości przez firmę pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Udzielił Pan pełnomocnictwa firmie zainteresowanej zakupem, w celu złożenia dokumentów dotyczących pozwolenia na budowę. W styczniu 2023 została wydana decyzja na budowę dla firmy, która jest zainteresowana kupnem danej nieruchomości.

Zaciągnięty kredyt inwestycyjny jest spłacany ze środków prywatnych i nie rozliczany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka X/11

Nabycie przedmiotowej nieruchomości zostało zakupione umową sprzedaży.

Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nie dokonywał Pan z działki dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabytą działkę traktuje Pan jako inwestycję prywatną. Działka nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Przy zakupie danej nieruchomości został Pan wprowadzony w błąd przez Bank …. Podczas ubiegania się o kredyt nikt nie poinformował Pana, że jest to kredyt firmowy. O tym fakcie dowiedział się Pan podczas podpisywania aktu notarialnego.

Nie chcąc przekładać terminu aktu notarialnego zdecydował Pan, że dokona tego zakupu nieruchomości, ale nie będzie Pan wprowadzać jej do ewidencji środków trwałych. Zawarł Pan umowę ustną z firmą zainteresowaną zakupem danej nieruchomości. Zakup danej nieruchomości przez firmę pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Udzielił Pan pełnomocnictwa firmie zainteresowanej zakupem, w celu złożenia dokumentów dotyczących pozwolenia na budowę. W styczniu 2023 została wydana decyzja na budowę dla firmy, która jest zainteresowana kupnem danej nieruchomości.

Zaciągnięty kredyt inwestycyjny jest spłacany ze środków prywatnych i nie rozliczany w prowadzonej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania:

1\. W jaki sposób działki nr X/9, nr X/10 i nr X/11 były/są/będą wykorzystywane przez Pana od dnia nabycia do dnia sprzedaży?

Działki X/9, X/10 i X/11 nie były wykorzystywane, leżały ugorem.

2\. Czy działki objęte zakresem wniosku były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdej działki:

a. w jakim okresie (kiedy) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim?

b. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim?

c. czy udostępnienie było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Tak, była zawarta umowa, jedna dla wszystkich działek X/9, X/10 i X/11

a. w 2022 roku celem przygotowania dokumentacji do pozwolenia na budowę , po uzyskaniu pozwolenia miała dokonać się sprzedaż aktem notarialnym (warunkiem zakupu jest uzyskana decyzja na budowę),

b. umowa dzierżawy do celów uzyskania pozwolenia na budowę,

c. bezpłatna - tylko do uzyskania pozwolenia na budowę - warunek kupna.

3\. Czy ww. działki posiadają dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp. ? Jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działek zostały doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media), natomiast jeśli działki nie mają dostępu do mediów, to czy przed sprzedażą działek media zostaną doprowadzone lub zostały/zostaną wydane decyzje/warunki dotyczące uzbrojenia działek?

Nie posiadają i nie zostaną uzbrojone.

4\. Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. - oprócz uzyskanego już pozwolenia na budowę - były/będą wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Żadne.

5\. Czy przed sprzedażą działek poczynił/zamierza Pan poczynić jakiekolwiek działania, dotyczące zwiększenia wartości przedmiotowych działek?

Nie poczyni Pan i nie zamierza Pan.

6\. Czy podejmował Pan działania marketingowe w celu znalezienia nabywców przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy wskazać, jakie? (np. ogłoszenia w prasie, internecie, zlecenie sprzedaży biuru nieruchomości).

Wyłącznie baner reklamowy na działce.

7\. Czy przedmiotowe działki stanowią Pana majątek osobisty? Czy jest Pan ich jedynym właścicielem, czy pozostają one we współwłasności małżeńskiej?

Tak, to jest Pana majątek osobisty i pozostaje w rozdzielności małżeńskiej.

8\. Czy w zawartej umowie ustnej, dotyczącej sprzedaży przedmiotowych działek, oprócz warunku uzyskania pozwolenia na budowę, zostały określone również inne warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.), należy precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości, wskazać od spełnienia jakich warunków, uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży działki, w tym od uzyskania jakich zgód i pozwoleń.

Na zawartej umowie ustnej dotyczącej sprzedaży działek nie zostały określone żadne inne warunki, które muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działek, oprócz warunku uzyskania pozwolenia na budowę, które zostało już wydane.

9\. Czy przed sprzedażą działki nr X/9, nr X/10 i nr X/11 udzielił/udzieli Pan Nabywcy ww. działek (lub innemu podmiotowi) pełnomocnictwa (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy podać:

a. przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

b. jakie konkretnie czynności nabywca/inny podmiot wykonuje/będzie wykonywać w ramach udzielonego pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia).

Przed sprzedażą działek nie zamierza Pan udzielać przyszłemu nabywcy, ani innemu podmiotowi pełnomocnictwa w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

10\. Czy poza sprzedażą działek objętych zakresem wniosku dokonywał Pan sprzedaży innych działek/nieruchomości? Jeśli tak, to należy wskazać:

a. kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b. w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte;

c. w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e. jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane (nieruchomości mieszkalne, użytkowe)?

f. ilu działek dotyczyła transakcja?

g. czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) odprowadził Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Nie, ostatnia Pana sprzedaż działki była w 2021 r.

11\. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Nie posiada Pan.

**Pytanie**

Czy sprzedaż w/w działek będzie korzystała ze zwolnienia z naliczenia podatku VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

\`(...)\`..2017 roku nabył Pan grunty orne nieruchomości położonej w \`(...)\` w skład której wchodzą działki X/9 (o obszarze \`(...)\` ha), X/10 (o obszarze \`(...)\` ha), X/11 (o obszarze \`(...)\` ha) położone w \`(...)\` przy ul. \`(...)\` od małżeństwa \`(...)\` i \`(...)\` za cenę \`(...)\`. zł. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z upoważnienia Burmistrza \`(...)\` działki przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami działka X/9 i X/10, natomiast działka X/11 przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej. Nabytą nieruchomość traktował Pan jako inwestycję prywatną. Nie zajmuje się Pan działalnością deweloperską, nie prowadził Pan żadnych inwestycji na tej nieruchomości. Nieruchomość jest niezabudowana. Planuje Pan sprzedaż tej nieruchomości w marcu 2023 roku jako osoba prywatna, nie naliczając podatku VAT.

Pana zdaniem sprzedaż działek niezabudowanych jako osoba prywatna można traktować jako zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że ….2017 roku nabył Pan grunty orne nieruchomości, w skład której wchodzą działki X/9, X/10, X/11. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z upoważnienia Burmistrza … działki przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami działka X/9 i X/10, natomiast działka X/11 przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej. Nabycie przedmiotowej nieruchomości zostało zakupione umową sprzedaży. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nie dokonywał Pan z działki dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość była sfinansowana z uzyskanego kredytu inwestycyjnego na działalność gospodarczą, przy zakupie danej nieruchomości został Pan wprowadzony w błąd przez Bank …. Podczas ubiegania się o kredyt nikt Pana nie poinformował, że jest to kredyt firmowy. O tym fakcie dowiedział się Pan podczas podpisywania aktu notarialnego, lecz nie chcąc przekładać terminu aktu notarialnego zdecydował Pan, że dokona tego zakupu nieruchomości, ale nie będzie Pan wprowadzać jej do ewidencji środków trwałych. Koszty bankowe od kredytu inwestycyjnego i wszelkie prowizje nigdy nie zostały zaliczone z tego tytułu do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. Zaciągnięty kredyt inwestycyjny jest spłacany ze środków prywatnych i nie rozliczany w prowadzonej działalności gospodarczej. Grunty nigdy nie zostały wpisane do prowadzonej działalności gospodarczej i ujęte w ewidencji środków trwałych, i działki nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nabytą nieruchomość traktował Pan jako inwestycję prywatną, niezwiązaną z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie zajmuje się Pan działalnością deweloperską, nie prowadził Pan żadnych inwestycji na tej nieruchomości. Nieruchomość jest niezabudowana. Planuje Pan sprzedaż tej nieruchomości w marcu 2023 roku. Zawarł Pan umowę ustną z firmą zainteresowaną zakupem danej nieruchomości. Zakup danej nieruchomości przez firmę pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Na zawartej umowie ustnej dotyczącej sprzedaży działek nie zostały określone żadne inne warunki, które muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działek, oprócz warunku uzyskania pozwolenia na budowę. Udzielił Pan pełnomocnictwa firmie zainteresowanej zakupem, w celu złożenia dokumentów dotyczących pozwolenia na budowę. W stosunku do działek w 2022 roku zawarł jedną umowę dzierżawy celem przygotowania dokumentacji do pozwolenia na budowę, po uzyskaniu pozwolenia miała dokonać się sprzedaż aktem notarialnym (warunkiem zakupu jest uzyskana decyzja na budowę). Umowa dzierżawy była bezpłatna - tylko do uzyskania pozwolenia na budowę. W styczniu 2023 została wydana decyzja na budowę dla firmy, która jest zainteresowana kupnem danej nieruchomości. Działki X/9, X/10 i X/11 nie były przez Pana wykorzystywane, leżały ugorem. Z opisu sprawy wynika, że działki nie posiadają dostępu do mediów i przed sprzedażą nie zostaną uzbrojone oraz w stosunku do działek oprócz uzyskanego już pozwolenia na budowę nie zostały i nie zostaną wydane żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. Przed sprzedażą działek nie poczynił Pan i nie zamierza Pan poczynić działań dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowych działek. W celu znalezienia nabywców działek był wyłącznie baner reklamowy na działce.

Jak wskazano już wcześniej, dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy - brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Z opisu sprawy wynika, że nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, zawarcie umowy o pośrednictwo w sprzedaży, podział działek, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek. Nie poczynił Pan i nie zamierza Pan poczynić działań dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowych działek. Nie wykorzystywał i nie będzie Pan wykorzystywał działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotowe działki nie były użytkowane - leżały ugorem. W okolicznościach niniejszej sprawy działania podjęte przez Pana tj. zawarcie umowy ustnej z firmą zainteresowaną ich zakupem i udzielenie przez Pana pełnomocnictwa ww. firmie, w celu złożenia przez nią dokumentów, związanych wyłącznie z wydaniem pozwolenia na budowę, nie przesądzają o prowadzeniu przez Pana działalności w formie zorganizowanej, handlowej. Jak bowiem wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy poza uzyskaniem pozwolenia na budowę, przedmiotowe działki nie były wyposażane w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Poza uzyskaniem pozwolenia na budowę nie podejmował Pan żadnych innych czynności w stosunku do działek i nie ponosił Pan żadnych nakładów zwiększających wartość przedmiotowych działek.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy, nie można zatem mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą.

W przedmiotowej sprawie, skoro w stosunku do ww. działek poza uzyskaniem pozwolenia na budowę, nie były podejmowane żadne inne czynności oraz nie były wydane inne pozwolenia i decyzje, a działki zostały nabyte do majątku osobistego i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, to w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Brak jest bowiem czynności przemawiających za prowadzeniem przez Pana działalności w zakresie obrotu nieruchomościami w formie zorganizowanej, handlowej.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana w zakresie sprzedaży ww. działek, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działki nr X/9, nr X/10 i nr X/11, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w związku z jej sprzedażą nie będzie Pan działał jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Tym samym nie będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży ww. działek.

A zatem oceniając Pana stanowisko uznałem je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan zatem ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).