Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-109/09-3/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-04-15
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-źródła przychodu; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2009 r. (data wpływu 22 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 17 października 2002 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła wraz ze swoją siostrą po połowie nieruchomość niezabudowaną objętą księgą wieczystą w skład której wchodziły dwie działki o numerach 218 i 243 o łącznym obszarze 16.7700 ha. w momencie nabycia działek, jak i do tej pory Wnioskodawczyni jest stanu wolnego. Nabycie nieruchomości nastąpiło od Jej byłego męża w ramach rozliczeń rodzinnych.

W dniu nabycia nieruchomość była nieruchomością rolną. Przez pierwsze 5 lat od nabytych nieruchomości nie był opłacany podatek rolny na podstawie zwolnienia jakie daje ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. u. Nr 136, poz. 969 ze zm.). Obecnie od przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni uiszcza podatek rolny jako właściciel tej nieruchomości, nie korzysta z żadnej preferencji podatkowej. Ziemia była uprawiana rolniczo, do posiadanych gruntów rolnych Wnioskodawczyni otrzymywała dotacje z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

W dniu 18 listopada 2008 r. siostra Wnioskodawczyni wraz z mężem wystąpiła do urzędu gminy z wnioskiem o ustanowienie warunków zabudowy. Ze studium sporządzonego przez gminę wiadomo, że wyżej wskazana nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkalną, wobec powyższego Wnioskodawczyni zamierza te działki podzielić na działki budowlane i sprzedać potencjalnym nabywcom.

Nabycie nieruchomości, którą aktualnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać, nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży na potrzeby własne i Jej rodziny. Nieruchomość nie została zakupiona w celu jej odsprzedaży. Od daty nabycia i nadal przedmiotowa nieruchomość stanowiła i stanowi majątek prywatny i odrębny. Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów o podatku VAT. Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nie była i nie jest przedmiotem żadnej umowy, na podstawie której Wnioskodawczyni czerpałaby jakiekolwiek pożytki za wyjątkiem otrzymywanych dotacji. w wyniku nabycia nieruchomości nie dokonano zapłaty podatku VAT zbywcy nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawczyni informuje, że w momencie nabycia nieruchomości prowadziła własną działalność gospodarczą, którą założyła 21 października 1996 r. Następnie w dniu 3 grudnia 2001 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę spółki cywilnej. Od tego dnia Wnioskodawczyni prowadzi razem ze wspólnikiem spółkę cywilną. Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem działalności do 19 listopada 2004 r. było: pośrednictwo w handlu nieruchomościami, pośrednictwo w wynajmie i dzierżawie nieruchomości, handel i wycena nieruchomości, prace ogólnobudowlane, usługi hotelarsko-turystyczne, pośrednictwo finansowe w zakresie zawierania umów kredytowych.

W dniu 19 listopada 2004 r., stosownie do art. 8 ustawy z dnia 14 listopada 2003 r. o zmianie ustawy Prawo Działalności Gospodarczej (Dz. u. Nr 217 poz. 2124 i 2125), dostosowano przedmiot działalności do Polskiej Klasyfikacji Działalności. Wobec powyższego obecnie obowiązujący zakres działalności obejmuje między innymi:

70.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

70.20.Z Wynajem nieruchomości na własny rachunek,

70.11.Z Zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

70.12.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

45.25.D Wykonywanie robót budowlano murarskich.

Wnioskodawczyni pragnie jeszcze raz podkreślić, że nieruchomości nie nabyła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nigdy ich nie wykorzystywała w ramach funkcjonowania działalności gospodarczej, oraz później spółki cywilnej. Przyszłej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni dokona jako osoba fizyczna, poza przedmiotem działalności spółki cywilnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziałów w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Należy przy tym wskazać, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2002 r. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania do dnia 31 grudnia 2006 r.) stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zbycie nieruchomości nastąpi po upływie ustawowego terminu wskazanego powyżej (nabycie miało miejsce w drugiej połowie 2002 r., co oznacza, że 5-letni termin upłynął w dniu 31 grudnia 2007 r.), a w konsekwencji przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie będzie stanowił przychodu do opodatkowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).

Ponadto na tle rozpatrywanej sprawy wymaga wyjaśnienia znaczenie wyrażenia „nieruchomość”, użytego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w przepisach ww. ustawy. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Jak stanowi art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki z gruntem trwale związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawo polskie wyróżnia więc trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

W świetle przytoczonej definicji przepisy prawa cywilnego traktują nieruchomości gruntowe jako jedną kategorię nieruchomości, nie różnicując ich ze względu na ich przeznaczenie, czy ich funkcję.

Odnosząc powyższe rozważania do rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym – nabycie nieruchomości nastąpiło 17 października 2002 r. w drodze notarialnie sporządzonej umowy kupna – sprzedaży. Faktu tego nie może zmienić okoliczność, iż nastąpiła zmiana przeznaczenia danej nieruchomości z rolnej na budowlaną. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od daty nabycia własności gruntu, a nie przekształcenia, podziału, czy scalenia danej nieruchomości. w związku z powyższym, ponieważ od końca 2002 roku, w którym miało miejsce nabycie przedmiotowej nieruchomości upłynęło 5 lat, zgodnie z cytowanym przepisem jego sprzedaż nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawczyni przedstawiony w przedmiotowej sprawie stan faktyczny nie wskazuje, aby dokonywana sprzedaż działek wydzielonych z posiadanej nieruchomości miała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z tym przepisem, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

W związku z powyższym podjęte działania przedstawione w stanie faktycznym nie wykraczają poza zamiar podjęcia czynności koniecznych do zbycia majątku osobistego. Zatem brak podstaw do uznania, iż prowadzona jest w tym zakresie działalność gospodarcza. Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro więc sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej, w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie wskazany powyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Wobec powyższego nie powstanie przychód podatkowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W kwestii rozpatrywania przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Przy czym należy zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek budowlanych wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie ww. nieruchomości, nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem będzie dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto (2002 r.), o ile nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Faktu tego nie zmieni okoliczność, iż w późniejszym okresie nastąpi podział i zmiana przeznaczenia przedmiotowych gruntów. Istotna jest bowiem w tym aspekcie wyłącznie data nabycia nieruchomości.

Reasumując, przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nabytej w 2002 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług wydana została interpretacja indywidualna nr ILPP1/443-94/09-5/MK z dnia 15 kwietnia 2009 r.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię – jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli – siostry Zainteresowanej.

Siostra Zainteresowanej chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.