Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.754.2024.4.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-23
Teza: Opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem; najem prywatny.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
majątek-składniki majątku
najem-najem prywatny
wycofanie
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe

    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 21 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 października 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi
    na wezwanie – o dodatkową opłatę 22 grudnia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
    Pan (...) (dalej jako: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową
    pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (...), między innymi w zakresie:
    38.11.Z – Zbieranie odpadów innych niż niebezpieczne,
    38.12.Z – Zbieranie odpadów niebezpiecznych,
    38.21.Z – Obróbka i usuwanie odpadów innych niż niebezpieczne,
    38.22.Z – Przetwarzanie i unieszkodliwianie odpadów niebezpiecznych,
    38.31.Z – Demontaż wyrobów zużytych,
    38.32.Z – Odzysk surowców z materiałów segregowanych.
    Do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy należą m.in. jedna nieruchomość gruntowa,
    która jest przez niego częściowo wydzierżawiana w ramach prowadzonej przez niego
    działalności gospodarczej, a w pozostałym zakresie wykorzystywana na potrzeby własnej
    działalności gospodarczej. Wynajem nieruchomości odbywa się wyłącznie na rzecz
    podmiotów powiązanych z Wnioskodawcą, tj. na rzecz podmiotów, o których mowa w art.
    11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm., dalej jako: Ustawa o CIT).
    Przychody osiągane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie
    ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne (t. j. z dnia 24 listopada 2022 r. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540, dalej jako:
    Ustawa o Ryczałcie).
    Wnioskodawca, oprócz przychodów z opisanej wyżej działalności gospodarczej, uzyskuje
    też przychody z tytułu wynajmu składników majątku prywatnego, tj. lokali mieszkalnych
    oraz gruntu. Przychody z tego tytułu również opodatkowane są zryczałtowanym
    podatkiem dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Powyższe składniki majątku prywatnego, będące przedmiotem umów najmu, nigdy nie
    były i nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawca opodatkowuje zatem zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie
    ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychody uzyskiwane z dwóch odrębnych
    tytułów, tj.:
    1) pozarolniczej działalności gospodarczej (w tym jednej nieruchomości będącej
      składnikiem majątku JDG),
    2) najmu składników majątku prywatnego niezwiązanych z pozarolniczą działalnością
      gospodarczą (dalej jako: Najem Prywatny).
    Wnioskodawca zamierza w przyszłości, w ramach alokacji wypracowanego przez siebie
    zysku osiągniętego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zakupić do majątku

    prywatnego kolejne nieruchomości (lokale mieszkalne, jak również lokale użytkowe oraz
    grunty) z przeznaczeniem na Najem Prywatny.
    Oraz dodatkowo w skład majątku prywatnego Wnioskodawcy w przyszłości wejdą również
    3 nieruchomości (budynki mieszkalne), które to Wnioskodawca prawdopodobnie otrzyma
    od swoich rodziców na podstawie zawartej z nimi umowy dożywocia.
    Te nieruchomości także będą docelowo przeznaczone na Najem Prywatny.

## Pytanie

Czy w opisanym powyżej stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym przychód osiągany
    przez Wnioskodawcę z tytułu Najmu Prywatnego nieruchomości opisanych we wniosku,
    podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem na zasadach, o których mowa w art. 12 ust. 1
    pkt 4 lit. a Ustawy o Ryczałcie?
    Pana stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy, przychody osiągane przez niego z tytułu Najmu Prywatnego
    będą mogły zostać opodatkowane na zasadach, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a
    Ustawy o Ryczałcie.
    Zgodnie z art. 1 Ustawy o Ryczałcie przedmiotowa ustawa reguluje opodatkowanie
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych
    przez osoby fizyczne m.in.: prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą; osiągające
    przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm. ), (dalej jako:
    „Ustawa o PIT”).
    W myśl art. 2 ust. 1 Ustawy o Ryczałcie osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku
    osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać
    zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT – najem prywatny – opłacają ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych.
    W art. 6 ust. 1 Ustawy o Ryczałcie wskazano, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy
    o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta
    jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i
    przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych. Do przychodów
    przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
    Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-
    2b ustawy o podatku dochodowym.
    Jednocześnie, konieczne jest zdefiniowanie tego, co uznaje się za działalność gospodarczą.
    Definicja ta została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którym: Ilekroć w
    ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności
    gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
        wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT: za pozarolniczą działalność gospodarczą
    nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z
    wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający
    wykonanie tych czynności; są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i
    czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; wykonujący te czynności nie ponosi
    ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.: zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o
    PIT, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy oraz wykluczenie, że
    uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów
    wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.
    Na tle przedstawionych regulacji należy wskazać, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może
    także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10
    ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku
    związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności,
    wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Na gruncie opisanego powyższego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, problemem
    zdaje się być rozstrzygnięcie tego, w którym momencie kończy się osiąganie przychodu
    przez Wnioskodawcę z tytułu Najmu Prywatnego, a zaczyna się osiąganie przychodu z
    prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej.
    W tym kontekście Wnioskodawca wskazuje, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania
    do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT
    podejmowanych czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem,
    tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem. Działań z zachowaniem
    normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy
    utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, to on
    decyduje czy dane składniki majątku są jego majątkiem prywatnym, a dochody z nich
    osiągane stanowią przychody osiągane poza pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy
    też składniki te są powiązane z prowadzoną przez niego JDG i stanowią przychód z tego
    właśnie źródła.
    Problem rozdziału źródeł najem z JDG/najem prywatny został poruszony przez Naczelny
    Sąd Administracyjny, który to dnia 24 maja 2021 roku podjął uchwałę w następstwie
    wniosku Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców w sprawie o sygnaturze akt II FPS 1
    /21.
    Naczelny Sąd Administracyjny słusznie stwierdził, że: przychody z najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez
    ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26
    lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2020 r., chyba że
    stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony
    do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    W treści uzasadnienia przytoczonej powyżej uchwały NSA czytamy również, że to podatnik
    decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem
    działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z

    działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju
    związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika
    majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody
    z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od
    stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r., II FSK 2832/11,
    CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 (CBOSA), w
    większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów
    wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może
    powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem
    działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z
    działalnością gospodarczą. Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np.
    nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste na
    gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym
    podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie
    wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego
    również „prywatnym” lub „osobistym”), dlatego też przekazanie składnika majątku z
    prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe,
    poprzez oddanie go w najem nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie
    podatkowym.
    Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z
    działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal (...)
    [rzecz ta będzie pozostawać] mienie tej samej osoby.
    Potwierdzenia tezy, że to w gestii podatnika leży decyzja o tym, czy określone składniki
    posiadanego przez siebie mienia powiązane są z wykonywaną przez niego działalnością
    gospodarczą czy są częścią jego mienia prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną przez
    podatnika działalnością gospodarczą znajdują się również w licznych interpretacjach
    indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
    W interpretacji indywidualnej z dnia 12 czerwca 2024 roku sygn. akt 0112-KDIL2-
    2.4011.270.2024.1.AG słusznie zauważono, że najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (...).
    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
    której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych
    z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2024 roku sygn. akt 0115-KDIT1.
    4011.103.2023.1.MK wskazano, iż: przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy,
    poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do
    źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (do najmu prywatnego), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia
    osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z
    wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów
    do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie
    składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” –
    do przychodów z działalności gospodarczej”. (...)

    Wskazać również należy, że ani ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ani ustawa o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzają ani górnego pułapu przychodów, ani
    też górnej liczby lokali, od których uzależniona miałaby być możliwość zakwalifikowania
    przychodów do najmu prywatnego. Oznacza to, że niezależnie od liczby lokali i niezależnie
    od wysokości przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu, przychody te mogą być zaliczone
    przez podatnika do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (do
    najmu prywatnego).
    Z powyższego wynika zatem, iż: przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik
    majątkowy wprowadzony do działalności gospodarczej; to podatnik decyduje o tym, czy
    powiązać określone składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też
    pozostawić je jako majątek prywatny; nieistotna jest liczba nieruchomości w kontekście
    uznania, iż najem nieruchomości stanowiących majątek prywatny, zaś najem realizowany
    jest poza działalnością gospodarczą.
    W kontekście powyższego, z uwagi na fakt, iż nieruchomości Wnioskodawcy nie są/nie
    będą składnikami majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jego wolą jest zaś
    wynajmowanie ich poza działalnością gospodarczą (będą to działania związane z
    zarządem majątkiem prywatnym), Wnioskodawca będzie miał prawo do potraktowania
    tego najmu jako najmu prywatnego (prowadzonego poza jego JDG).
    Reasumując, w opisanym powyżej stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym,
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychody, które zostaną przez niego osiągnięte z
    tytułu Najmu Prywatnego, będą mogły zostać opodatkowane na zasadach określonych w
    art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o Ryczałcie.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
      - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
        składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    - zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do
      czynienia z działalnością gospodarczą,
    - brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy oraz
    - wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego
    katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z przepisów tych wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany
    jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów,
    określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej

    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo
    najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, w której
    czytamy:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.),
      zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody
      osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności

      gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku
      dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest
      prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych
      i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej
      „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12
      ust. 10a.
    Ponadto zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą
    jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oprócz przychodów
    z działalności gospodarczej uzyskuje Pan też przychody z wynajmu składników majątku
    prywatnego, tj. lokali mieszkalnych oraz gruntu. Przychody z tego tytułu również są
    opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych. Powyższe składniki majątku prywatnego będące
    przedmiotem umów najmu nigdy nie były i nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonej
    przez Pana działalności. Ponadto zamierza Pan w przyszłości w ramach alokacji
    wypracowanego przez Pana zysku osiągniętego w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej zakupić do majątku prywatnego kolejne nieruchomości (lokale mieszkalne,
    jak również lokale użytkowe oraz grunty) z przeznaczeniem na najem prywatny.
    Dodatkowo w skład Pana majątku prywatnego wejdą również 3 nieruchomości (budynki
    mieszkalne), które prawdopodobnie Pan otrzyma od swoich rodziców na podstawie
    zawartej umowy dożywocia. Te nieruchomości również przeznaczy Pan na najem
    prywatny.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychody uzyskiwane przez Pana z prywatnego
    najmu nieruchomości opisanych we wniosku podlegają opodatkowaniu na zasadach
    ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przewidzianych w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne.
    Pana przychody z najmu nieruchomości opisanych we wniosku uzyskiwane będą przez
    Pana w ramach tzw. najmu prywatnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychody te będą podlegały
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne.
    Podsumowanie: w opisanym stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym przychody
    uzyskiwane przez Pana z najmu nieruchomości należy zaliczyć do źródła przychodów
    zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w
    konsekwencji opodatkować na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez

    osoby fizyczne. Dla przychodów uzyskanych z tego tytułu zastosowanie znajduje stawka
    ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od
    nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    - stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie
      zaistnienia zdarzenia,
    - zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu
      wydania interpretacji.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w
    indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
    Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie
    mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako
    cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego,
    stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia
        przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.