Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.476.2019.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-06
Teza: opłaty czynszowe do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu użytkowego. W zakresie uiszczania opłat czynszowych Wnioskodawca będzie pełnić bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą, a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawcy będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie
Słowa kluczowe: najem; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2019 r. (data wpływu 2 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 listopada 2019 r. (data wpływu 21 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z najmu **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 6 listopada 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.476.2019.1.MM, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 6 listopada 2019 r. (data doręczenia 14 listopada 2019 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 18 listopada 2019 r. (data wpływu 21 listopada 2019 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 20 listopada 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca (dalej również jako: „Wynajmujący”) jest właścicielem lokalu użytkowego, który wynajmuje w ramach tzw. najmu prywatnego i z tego tytułu opłaca podatek dochodowy od osób fizycznych w formie ryczałtu w wysokości 8,5% przychodu, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (przychody w skali roku kalendarzowego nie przekraczają 100 000 zł). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Z tytułu najmu Wnioskodawcy przysługuje wynagrodzenie od najemcy. W celu realizacji wynajmu lokalu Wnioskodawca podpisuje z najemcą umowę najmu. Tytułem wynagrodzenia za najem lokalu (zgodnie z postanowieniem zawartym w § 3 pkt 1 umowy najmu lokalu użytkowego) najemca zobowiązany jest do uiszczania opłaty z tytułu korzystania z lokalu użytkowego (tzw. czynszu najmu).

Opłata ta wynosi łącznie 1 600 zł, a na kwotę tą składa się:

*   opłata eksploatacyjna odprowadzana do wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokalu (tzw. czynsz),

*   wynagrodzenie Wynajmującego (tzw. odstępne).

W każdym miesiącu kwota opłaty eksploatacyjnej i tzw. odstępnego jest inna – jest zależna od wysokości opłat naliczanych przez wspólnotę. Wnioskodawca wystawia najemcy z tytułu umowy najmu rachunek z uwzględnieniem w każdym miesiącu: osobno kwoty opłat eksploatacyjnych (które Wynajmujący odprowadza do wspólnoty) oraz osobno za tzw. odstępne, czyli wynagrodzenie za najem. Jako podstawę do opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym Wnioskodawca przyjmuje tylko kwotę odstępnego, gdyż tylko ta część stanowi wynagrodzenie z tytułu najmu; opłaty eksploatacyjne odprowadzane są do Wspólnoty mieszkaniowej i nie noszą cech przysporzenia majątkowego u Wnioskodawcy.

W piśmie z dnia 18 listopada 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych – odprowadzanych do wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokalu. W umowie zapisano, że najemca uiszcza comiesięczną opłatę w wysokości 1 600 zł, na którą składa się kwota 1 372 zł tytułem tzw. odstępnego oraz kwota 228 zł tytułem kosztów eksploatacyjnych, tj. centralnego ogrzewania, wody i inne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowo jest ustalany przychód do opodatkowania z tytułu najmu lokalu w wysokości tylko odstępnego (z pominięciem w podstawie opodatkowania kwot wpłacanych przez najemcę, jako opłat eksploatacyjnych przekazywanych do wspólnoty mieszkaniowej, jako nienoszących znamion przychodu - brak w tym zakresie przysporzenia majątkowego u Wnioskodawcy)?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą do opodatkowania (zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z najmu prywatnego) - jest tylko przychód z tzw. odstępnego. Jest to wpływ środków pieniężnych generujący przychody z najmu prywatnego i tylko ta część, zgodnie z zawartą umową, powinna stanowić podstawę do opodatkowania, zgodnie z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek związany jest nieodłącznie z konsekwencjami prawnopodatkowymi, zaistniałymi w związku ze zdarzeniem regulowanym przez odmienne (niż materia podatkowa) dziedziny prawa, tutejszy Organ zobligowany jest odwołać się do stosownych przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), celem dokonania kompleksowej oceny prawidłowości rozumowania Wnioskodawcy w kontekście przedstawionego do analizy stanu faktycznego.

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 wskazanej ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. centralne ogrzewanie, woda), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem lokalu użytkowego, który wynajmuje w ramach tzw. najmu prywatnego i z tego tytułu opłaca podatek dochodowy od osób fizycznych w formie ryczałtu w wysokości 8,5% przychodu. Zgodnie z umową najmu lokalu użytkowego, najemca uiszcza comiesięczną opłatę w wysokości 1 600 zł, na którą składa się kwota 1 372 zł tytułem tzw. odstępnego oraz kwota 228 zł tytułem kosztów eksploatacyjnych, tj. centralnego ogrzewania, wody i inne. Tytułem wynagrodzenia za najem lokalu, najemca zobowiązany jest do uiszczania opłaty z tytułu korzystania z lokalu użytkowego (tzw. opłaty czynszowej).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że opłaty czynszowe do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu użytkowego. W zakresie uiszczania opłat czynszowych Wnioskodawca będzie pełnić bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą, a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawcy, od którego winien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił się od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.