Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.516.2018.3.MŁ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-03
Teza: Opodatkowanie usług zarządzania lokalami mieszkalnymi.
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; opodatkowanie; stawka; zarządzanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2018 r. (data wpływu 15 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 października 2018 r. (data wpływu 6 listopada 2018 r.) oraz pismem z dnia 18 grudnia 2018 r. (data wpływu 21 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usług zarządzania lokalami mieszkalnymi – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usług zarządzania lokalami mieszkalnymi. Dnia 6 listopada 2018 r. oraz 21 grudnia 2018 r. wniosek został uzupełniony o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(…) S.A. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) i prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT. Spółka planuje podjąć działalność w zakresie zarządzania lokalami na rzecz podmiotów będących właścicielami nieruchomości mieszkalnych (dalej: „Usługobiorcy”).

Przedmiotem zarządzania lokalami będzie administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi Usługobiorców, w celu wykorzystywania ich w ramach usług świadczonych przez Usługobiorców, których beneficjentami będę zarówno osoby fizyczne jak i podmioty gospodarcze (dalej: „Klienci”). Usługi jakie będą świadczone Klientom przez Usługobiorców będą ściśle związane z udostępnianiem powierzchni nieruchomości i mogą przyjąć formę wynajmu, usług zakwaterowania albo usług udostępnienia zasobów mieszkaniowo-lokalowych. W każdym przypadku, stronami umów zawieranych z Klientami będą wyłącznie Usługobiorcy i Klienci, podczas gdy działania Spółki dotyczące Klientów będą wykonywane w imieniu i na rzecz Usługobiorców w oparciu o udzielone pełnomocnictwa. Tym samym, w opisywanym zdarzeniu przyszłym Spółka będzie występować jako usługodawca wyłącznie w stosunku do Usługobiorców w związku ze świadczeniem dla nich usług zarządzania lokalami.

Generalnym celem umów będzie „przeniesienie” obowiązków związanych z ogólnym zarządem nad nieruchomościami na wykwalifikowany podmiot posiadający odpowiednie zasoby i doświadczenie w tym obszarze, jakim jest Spółka. Tym samym, w drodze umowy Usługobiorcy będą czynić Spółkę podmiotem odpowiedzialnym za wieloaspektowy zarząd nad ich nieruchomościami.

Zgodnie z treścią umowy pomiędzy Spółką a Usługobiorcami, zarządzanie lokalami będzie obejmować w szczególności:

1.  poszukiwanie i pozyskiwanie Klientów, m.in. poprzez publikowanie ogłoszeń w prasie oraz za pomoce portali internetowych,
2.  zawieranie umów najmu lub innych umów związanych z udostępnieniem nieruchomości/lokali Klientom, ich zmianę oraz rozwiązywanie,
3.  podejmowanie w imieniu Zleceniodawcy czynności zgodnych z zakresem pełnomocnictwa,
4.  protokolarne wydawanie i odbieranie nieruchomości/lokali od Klientów,
5.  kontrolowanie terminowości wpłat od Klientów,
6.  podejmowania działań w celu maksymalizacji poziomu wykorzystania nieruchomości /lokali,
7.  prowadzenie ewidencji osób zamieszkujących w nieruchomościach/lokalach,
8.  zarządzanie obiegiem kluczy, skrzynek pocztowych, szafek z licznikami zużycia mediów, wejścia do budynku, garażu i komórki lokatorskiej, śmietników, kodów do domofonów, chipów, kart chipowych,
9.  przygotowanie koncepcji funkcjonalnej nieruchomości/lokali na potrzeby świadczonych usług przed oraz w trakcie najmu/zakwaterowania w nim Klientów, w tym zapewnienie nadzoru nad niezbędnym remontem, zakupem oraz montażem wyposażenia takiego jak umeblowanie czy sprzęty gospodarstwa domowego, przy czym usługi te wykonywane będą przez Wnioskodawcę na podstawie odrębnych pisemnych uzgodnień z Usługobiorcami obejmujących zakres usług oraz dodatkowe wynagrodzenie przysługujące Wnioskodawcy,
10.  organizowanie fachowego sprzątania nieruchomości/lokali, pranie pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione Klientom (dotyczy usług zakwaterowania),
11.  prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w nieruchomościach /lokalach oraz częściach wspólnych, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu,
12.  wszczęcie procedur windykacyjnych (z wyłączeniem procedur związanych z windykacją sądowa) w stosunku do Klientów zalegających z płatnościami poprzez:
    1.  wysłanie sms do Klienta z przypomnieniem o płatności,
    2.  wysłanie wiadomości e-mail do Klienta z wezwaniem do zapłaty;
    3.  przeprowadzenie rozmowy telefonicznej z Klientem z przypomnieniem o płatności,
13.  kontrolowanie czy Klienci nie wykorzystują nieruchomości/lokali sprzecznie z postanowieniami umów najmu zakwaterowania i regulaminami,
14.  prowadzenia ewidencji szkód powstałych i reprezentowanie Usługobiorcy w celu ich naprawienia wobec zakładów ubezpieczeniowych,
15.  zapewnienie dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody oraz odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych do nieruchomości/lokali oraz części wspólnych oraz zawieranie umów o dostawę mediów oraz inne roboty bądź usługi związane z wykonaniem przedmiotu niniejszej umowy, w tym usługi kominiarskie oraz sprawowanie nadzoru i kontroli nad ich realizacja,
16.  rozliczania należności dotyczących nieruchomości/lokalu (w tym pobieranie kaucji zabezpieczającej).

Wynagrodzenie Spółki za usługi zarządzania lokalami będzie stanowić równowartość określonej części przychodów netto uzyskiwanych przez Usługobiorcę z tytułu świadczenia usług obejmujących nieruchomości na rzecz Klientów (uzgodnione kwoty wynagrodzenia mogą być pomniejszane przykładowo o koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, w szczególności np. koszty usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, kosztów wykończenia i doposażenia).

Spółka podkreśla, iż nieruchomości których dotyczyć będą umowy pomiędzy nią, a Usługobiorcami będą każdorazowo miały w całości charakter nieruchomości mieszkalnych, a usługi świadczone przez Spółkę nie będą w żaden sposób związane z wyceną nieruchomości.

Jednocześnie, przedmiotem świadczonych przez Spółkę usług nie będą całe budynki mieszkalne ani części wspólne, a jedynie poszczególne lokale mieszkalne.

Według obowiązującej dla celów podatku od towarów i usług Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (dalej: „PKWIU 2008”) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.), usługi, które zamierza świadczyć Spółka mieszczą się pod kodem PKWiU 68.32.11.0 („usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności”). Klasyfikacja ta została potwierdzona przez Urząd Statystyczny w drodze opinii klasyfikacyjnej wydanej dnia 19 września 2018 r.

Z uzupełnienia do wniosku z dnia 31 października 2018 r. wynika, że Wnioskodawca będzie świadczył usługi zarządzania poszczególnymi lokalami mieszkalnymi.

Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że te fragmenty zdarzenia przyszłego, które mogłyby nasuwać wniosek odmienny od powyższego są przytoczeniem sformułowań wzorcowej umowy pomiędzy Wnioskodawcą, a Usługobiorcami, które nie mają charakteru definitywnego. Każdorazowo bowiem czynności zarządzania mające być przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług dotyczyć będą poszczególnych lokali mieszkalnych będących własnością Usługobiorców.

Wnioskodawca ponownie wskazuje, iż zgodnie z uzyskaną w Urzędzie Statystycznym opinią klasyfikacyjną z dnia 19 września 2018 r., usługi, które zamierza świadczyć Spółka mieszczą się pod kodem PKWiU 68.32.11.0.

W uzupełnieniu do wniosku z 21 grudnia 2018 r. w zakresie:

Pytania pierwszego o treści „W związku z odpowiedzią Wnioskodawcy: „(…) te fragmenty zdarzenia przyszłego, które mogłyby nasuwać wniosek odmienny od powyższego są przytoczeniem sformułowań wzorcowej umowy pomiędzy Wnioskodawcą, a Usługobiorcami, które nie mają charakteru definitywnego. Każdorazowo bowiem czynności zarządzania mające być przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług dotyczyć będą poszczególnych lokali mieszkalnych będących własnością Usługobiorców” – należy wskazać, które zapisy z umowy nie znajdą w tej sytuacji zastosowania, i które czynności (z wymienionych w umowie) będzie wykonywał Wnioskodawca w przypadku usługi zarządzania poszczególnymi lokalami mieszkalnymi?” – Wnioskodawca wskazał, że będzie świadczył usługi zarządzania poszczególnymi lokalami mieszkalnymi.

Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku z dnia 8 października 2018 r., zgodnie z treścią umowy pomiędzy Spółką, a Usługobiorcami, usługa zarządzania poszczególnymi lokalami mieszkalnymi będzie obejmować w szczególności wszystkie z wymienionych poniżej czynności:

1.  poszukiwanie i pozyskiwanie Klientów, m.in. poprzez publikowanie ogłoszeń w prasie oraz za pomocą portali internetowych,
2.  zawieranie umów najmu lub innych umów związanych z udostępnieniem nieruchomości /lokali Klientom, ich zmianę oraz rozwiązywanie,
3.  podejmowanie w imieniu Zleceniodawcy czynności zgodnych z zakresem pełnomocnictwa,
4.  protokolarne wydawanie i odbieranie nieruchomości/lokali od Klientów,
5.  kontrolowanie terminowości wpłat od Klientów,
6.  podejmowania działań w celu maksymalizacji poziomu wykorzystania nieruchomości /lokali,
7.  prowadzenie ewidencji osób zamieszkujących w nieruchomościach/lokalach,
8.  zarządzanie obiegiem kluczy, skrzynek pocztowych, szafek z licznikami zużycia mediów, wejścia do budynku, garażu i komórki lokatorskiej, śmietników, kodów do domofonów, chipów, kart chipowych,
9.  przygotowanie koncepcji funkcjonalnej nieruchomości/lokali na potrzeby świadczonych usług przed oraz w trakcie najmu/zakwaterowania w nim Klientów, w tym zapewnienie nadzoru nad niezbędnym remontem, zakupem oraz montażem wyposażenia takiego jak umeblowanie czy sprzęty gospodarstwa domowego, przy czym usługi te wykonywane będą przez Wnioskodawcę na podstawie odrębnych pisemnych uzgodnień ze Usługobiorcami obejmujących zakres usług oraz dodatkowe wynagrodzenie przysługujące Wnioskodawcy.
10.  organizowanie fachowego sprzątania nieruchomości/lokali, pranie pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione Klientom (dotyczy usług zakwaterowania),
11.  prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w nieruchomościach/lokalach oraz częściach wspólnych, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu,
12.  wszczęcie procedur windykacyjnych (z wyłączeniem procedur związanych z windykacją sądową) w stosunku do Klientów zalegających z płatnościami poprzez:
    *   wysłanie sms do Klienta z przypomnieniem o płatności;
    *   wysłanie wiadomości e-mail do Klienta z wezwaniem do zapłaty;
    *   przeprowadzenie rozmowy telefonicznej z Klientem z przypomnieniem o płatności,
13.  kontrolowanie czy Klienci nie wykorzystują nieruchomości/lokali sprzecznie z postanowieniami umów najmu/zakwaterowania i regulaminami,
14.  prowadzenia ewidencji szkód powstałych i reprezentowanie Usługobiorcy w celu ich naprawienia wobec zakładów ubezpieczeniowych,
15.  zapewnienie dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody oraz odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych do nieruchomości/lokali oraz części wspólnych oraz zawieranie umów o dostawę mediów oraz inne roboty bądź usługi związane z wykonaniem przedmiotu niniejszej umowy, w tym usługi kominiarskie oraz sprawowanie nadzoru i kontroli nad ich realizacją.
16.  rozliczania należności dotyczących nieruchomości/lokalu (w tym pobieranie kaucji zabezpieczającej).

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, iż te fragmenty zdarzenia przyszłego, które mogłyby nasuwać wniosek odmienny od powyższego są przytoczeniem sformułowań wzorcowej umowy pomiędzy Wnioskodawcą, a Usługobiorcami, które nie mają charakteru definitywnego. Każdorazowo bowiem czynności zarządzania mające być przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług dotyczyć będą poszczególnych lokali mieszkalnych będących własnością Usługobiorców.

Odwołując się do poszczególnych punktów umowy między Wnioskodawcą a Usługobiorcami przywołanych przez Organ Wnioskodawca wskazuje odpowiednio, iż:

*   świadczenia wskazane w punkcie 8 umów dotyczą (i) obiegu kluczy do danego lokalu (w tym przypisanych do tego lokalu kluczy do skrzynek pocztowych, szafek z licznikami, wejścia do budynku, w którym znajduje się dany lokal oraz śmietników, garażu i komórki lokatorskiej, z których korzystać może użytkownik danego lokalu). Powyższe dotyczy również kodów bądź chipów do domofonu, które będą umożliwiały wejście do budynku, w którym zlokalizowany będzie dany lokal mieszkalny; Dodatkowo, Wnioskodawca zaznacza, iż zwrot „obieg kluczy” dotyczy czynności przekazywania ich kolejnym Klientom Usługobiorców i nie powinien być odczytywany przez Organ jako obieg kluczy całego budynku; Jednocześnie zarządzanie szafkami z licznikami zużycia mediów ograniczone będzie tylko do tych czynności, do których uprawniony jest właściciel/użytkownik lokalu mieszkalnego w danej nieruchomości, w tym do monitorowania licznika przyporządkowanego do jego lokalu. W żadnym wypadku, Wnioskodawca nie będzie dokonywał wymienionych czynności w zakresie w jakim uprawnienie to nie przysługuje właścicielowi/użytkownikowi lokalu mieszkalnego objętego umową, w szczególności takich czynności, do których uprawnieni są zarządcy budynku, w którym znajduje się nieruchomość.
*   świadczenia wskazane w punkcie 11 umów dotyczą wyłącznie świadczeń nadzoru i napraw poszczególnych lokali. Wskazane czynności dotyczące części wspólnych ograniczone będą bowiem tylko do takich, które są obowiązkiem Usługobiorcy jako właściciela lokalu.
*   świadczenia wskazane w punkcie 15 umów również dotyczyć będą wyłącznie zapewnienia dostaw mediów oraz świadczeń dodatkowych dla poszczególnych lokali. Wnioskodawca nie będzie wchodził w kompetencje podmiotów odpowiedzialnych za zapewnienie tych świadczeń na rzecz całej nieruchomości, w skład której wchodzić będzie lokal objęty umową, w szczególności zarządcy budynku. Wnioskodawca może jednak dokonywać ustaleń z tymi podmiotami oraz podejmować inne formy współpracy w imieniu i na rzecz Usługobiorcy w zakresie w jakim jest to potrzebne aby wypełnić obowiązki umowne.

Pytania drugiego o treści „Kto ponosi ostateczne koszty mediów zużytych w lokalach mieszkalnych w związku z ich najmem – Właściciel czy Wnioskodawca i w jaki sposób czynność ta jest dokumentowana? Jeśli Wnioskodawca, to w czyim imieniu i na czyją rzecz nabywa media?” – Wnioskodawca wskazał, że ostateczne koszty mediów zużytych w lokalach mieszkalnych w związku z ich najmem ponosić będzie każdorazowo Usługobiorca („Właściciel”). Media będą nabywane bezpośrednio przez Usługobiorcę lub przez Wnioskodawcę w imieniu i na rzecz Usługobiorcy w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Czynności te będą udokumentowane rachunkami lub fakturami wystawianymi przez dostawców mediów na Usługobiorcę.

Pytania trzeciego o treści „Kto ponosi koszty sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione klientom oraz prowadzenia nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu – Właściciel czy Wnioskodawca i w jaki sposób czynność ta jest dokumentowana? Jeśli Wnioskodawca, to w czyim imieniu i na czyją rzecz nabywa te usługi?” – Wnioskodawca wskazał, że koszty sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione klientom oraz prowadzenia nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany będzie Usługobiorca jako właściciel lokalu ostatecznie ponosić będzie każdorazowo Usługobiorca („Właściciel”). Świadczenia te będą nabywane przez Wnioskodawcę w swoim imieniu, na rzecz Usługobiorcy.

Rozliczenie miedzy Wnioskodawcą a Usługobiorcami będzie dokonywane w oparciu o rachunki lub faktury otrzymywane przez Wnioskodawcę i następnie dokumentowane fakturami (refaktury) wystawianymi przez Wnioskodawcę na Usługobiorcę.

Pytania czwartego o treści „W jaki sposób kalkulowane jest wynagrodzenie Wnioskodawcy (procentowo, stałe, ryczałt) i o jakie elementy może zostać ono powiększone, a o jakie pomniejszone (należy wskazać) oraz czym te działania są spowodowane?” – Wnioskodawca wskazał, że wynagrodzenie Spółki będzie stanowić procentową równowartość określonej części przychodów netto uzyskiwanych przez Usługobiorcę z tytułu świadczenia usług na rzecz Klientów (takich jak najem czy zakwaterowanie).

Wynagrodzenie te może zostać powiększone o:

1.  ustalone procentowo wynagrodzenie w przypadku:
    1.  uzyskania przez Usługobiorcę od Klienta kary umownej wynikającej z zawartej umowy najmu zakwaterowania;
    2.  uzyskania przez Usługobiorcę od Klienta opłaty rezerwacyjnej w przypadku rezygnacji przez Klienta z podpisania umowy najmu/zakwaterowania i utraty przez niego opłaty rezerwacyjnej;
2.  ustalone ryczałtowo kwoty w przypadku:
    1.  każdorazowego przejęcia lokalu do obsługi;
    2.  każdorazowego przygotowania koncepcji funkcjonalnej lokalu celem przystosowania go do możliwości generowania pożądanych przepływów finansowych.

Poza wynagrodzeniem z tytułu świadczonych usług, Wnioskodawca może otrzymywać także dodatkowe wynagrodzenie związane z utrzymaniem lokali, które obliczane będzie w wysokości procentowej, zależnej od wartości związanych z utrzymaniem lokali, w szczególności kosztów usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, kosztów wykończenia lokali, a także kosztów doposażenia lokali.

Wynagrodzenie to może zostać pomniejszone natomiast o koszty związane z niewykonaniem lub nienależytym wykonania umowy, jeżeli szkody, na naprawienie których poniesione zostały te koszty wynikają z winy umyślnej Wnioskodawcy, z wyłączeniem utraconych korzyści. Przykładowo, mogą nimi być koszty usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, koszty wykończenia i doposażenia.

We wniosku z dnia 8 października 2018 r., Wnioskodawca wskazał, że:

„Wynagrodzenie Spółki za usługi zarządzania lokalami będzie stanowić równowartość określonej części przychodów netto uzyskiwanych przez Usługobiorcę z tytułu świadczenia usług obejmujących nieruchomości na rzecz Klientów (uzgodnione kwoty wynagrodzenia mogą być pomniejszane przykładowo o koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, w szczególności np. koszty usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, kosztów wykończenia i doposażenia)”.

Wnioskodawca wskazuje, iż powyższe przykładowe koszty dotyczyć będą tylko kosztów związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy w sytuacji gdy szkody, na naprawienie których poniesione zostały te koszty wynikają z winy umyślnej Wnioskodawcy.

Wyżej wymienione działania są spowodowane przesłankami ekonomicznymi, w szczególności intencją odzwierciedlenia dodatkowych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę w wysokości otrzymanego wynagrodzenia, a także zabezpieczenia interesów Usługobiorcy poprzez obciążenie Wnioskodawcy skutkami niewykonania lub nienależytego wykonania przez niego umowy z winy umyślnej.

Pytania piątego o treści:

„Czy wynagrodzenie jakie otrzymuje Wnioskodawca za zarządzanie lokalami mieszkalnymi obejmuje:

*   zapłatę za organizację fachowego sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które maja być zapewnione Klientom,
*   prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywanie bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu,
*   zwrot kosztów opłat za energię elektryczną, energię cieplną, wody oraz odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości stałych do nieruchomości/lokali usług kominiarskich oraz sprawowanie nadzoru i kontroli nad ich realizacją?

Jeśli nie są one uwzględniane w wynagrodzeniu to w jaki sposób koszty te są rozliczane?”

– Wnioskodawca wskazał, że:

1.  zapłata za organizację fachowego sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które maju być zapewnione Klientom nie będzie bezpośrednio uwzględniona w wynagrodzeniu Wnioskodawcy z tytułu świadczonych usług. Usługi te rozliczane będą poprzez wystawienie osobnych faktur („refaktur”) na Usługobiorcę.
2.  prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywanie bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu stanowić będzie jeden z elementów usługi świadczonej przez Wnioskodawcę, a tym samym w takim zakresie będzie ono uwzględniane w wynagrodzeniu Wnioskodawcy. Niemniej jednak koszty związane z utrzymaniem lokali, w szczególności kosztów usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, a także koszty wykończenia lokali nie będą uwzględnione w wynagrodzeniu za świadczone usługi. Koszty te będą rozliczane poprzez wystawienie osobnych faktur („refaktur”) na Usługobiorcę.
3.  zwrot kosztów opłat za energię elektryczną, energię cieplną, wody oraz odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości stałych do nieruchomości/lokali usług kominiarskich nie będzie uwzględniony w wynagrodzeniu (koszty te będą ponoszone bezpośrednio przez Usługobiorcę).
4.  sprawowanie nadzoru i kontroli nad ich realizacją stanowić będzie jeden z elementów usługi świadczonej przez Wnioskodawcę, a tym samym w takim zakresie będzie ono uwzględniane w wynagrodzeniu Wnioskodawcy.

Pytania szóstego o treści „Czy umowy na dostawę mediów zwierane są przez Wnioskodawcę? Jeśli tak to czy we własnym imieniu?” – Wnioskodawca wskazał, że umowy na dostawę mediów zawierane są bezpośrednio przez Usługobiorcę („Właściciela”) lub Wnioskodawcę w imieniu i na rzecz Usługobiorcy w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Pytania siódmego o treści „Czy opłaty za energię elektryczną, cieplną, wodę, odprowadzanie ścieków i inne roboty i usługi związane z wykonaniem przedmiotowej usługi dokonywane są przez Wnioskodawcę we własnym imieniu i z własnych środków, czy też w imieniu Usługodawców ze środków dodatkowo otrzymanych od nich?” – Wnioskodawca wskazał, że opłaty za energię elektryczną, cieplną, wodę oraz odprowadzanie ścieków dokonywane będą bezpośrednio przez Usługobiorcę.

Z kolei inne roboty i usługi związane z wykonaniem przedmiotowej usługi dokonywane będą przez Wnioskodawcę we własnym imieniu i z własnych środków. Koszty te będą następnie rozliczane poprzez wystawienie faktury („refaktury”) na Usługobiorcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym świadczone przez nią usługi zarządzania lokalami w sposób i na warunkach opisanych w powyższym zdarzeniu przyszłym będą podlegać zwolnieniu z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczone przez niego usługi zarządzania lokalami w sposób i na warunkach opisanych w powyższym zdarzeniu przyszłym będą podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 736; dalej: „Rozporządzenie”) w zw. z art. 82 ust. 3 Ustawy o VAT jako świadczone na zlecenie usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, stawka VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. wynosi 23%.

Ustawa o VAT przewiduje aktualnie stosowanie dwóch stawek, tzw. obniżonych: 8% i 5%. Na podstawie art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146a pkt 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%, natomiast dla towarów wymienionych w załączniku nr 10 do Ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 5% zgodnie z art. 41 ust. 2a.

Ponadto zgodnie z Ustawą o VAT określone czynności podlegając zwolnieniu od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, wydanego na podstawie art. 82 ust. 3 Ustawy o VAT, zwolnieniu z opodatkowania podlegają m.in. usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.01 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, a więc usługa musi spełniać następujące przesłanki:

1.  stanowi usługę zarządzania nieruchomością,
2.  dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym,
3.  jest świadczona na zlecenie,
4.  nie stanowi wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Zarówno przepisy Rozporządzenia jak i Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „zarządzanie” w kontekście nieruchomości, w związku z czym przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego pojęcia należy odnieść się do jego wykładni językowej i interpretować je przez pryzmat jego znaczenia potocznego. Jak wskazuje Słownik języka polskiego pod red. W. Doroszewskiego słowo „zarządzać” oznacza „wykonywać czynności administracyjne, kierować czym; sprawować zarząd, administrować”.

Zdaniem Spółki, świadczone przez nią na rzecz Usługobiorcy usługi zarządzania zasobami lokalowo-mieszkaniowymi wpisują się w dyspozycję normy zakodowanej w przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia. Istotą świadczeń wykonywanych przez nią na podstawie opisanych w zdarzeniu przyszłym umów jest bowiem sprawowanie ogólnego zarządu nad nieruchomościami Usługobiorców. Intencją Usługobiorcy nabywającego świadczenie od Spółki będzie odciążenie go od obowiązków związanych z ogólnym zarządem nad nieruchomości i wykonywania czynności związanych ze świadczeniem za ich pomocą usług opartych na udostępnieniu ich powierzchni poprzez przeniesienie ich na wykwalifikowany podmiot posiadający odpowiednie zasoby i doświadczenie w tym obszarze, jakim jest Spółka.

Wskazać należy, iż usługi mające być świadczone przez Spółkę obejmą szeroki zakres działań w zakresie utrzymania nieruchomości Usługobiorcy w należytej kondycji, a także wykorzystania ich w celu świadczenia w nich określonych usług, w szczególności wydawanie i odbieranie nieruchomości od Klientów, przygotowanie nieruchomości na potrzeby świadczonych usług przed oraz w trakcie udostępnienia ich powierzchni Klientom, prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w nieruchomościach, prowadzenie rozliczeń z klientami, a także przygotowywanie raportów z tych rozliczeń dla Usługobiorcy. Zarządczy charakter mają także czynności wykonywane przez Spółkę przed wykonaniem umowy takle jak sprawdzenie podstawowego stanu technicznego nieruchomości i przystosowania do świadczenia w niej usług, sprawdzenie aktualnego stanu rozliczeń nieruchomości, w tym: energii elektrycznej, gazu, administracji budynku, wody, centralnego ogrzewania i Internetu, czy przesłanie Usługobiorcy wzoru notarialnego pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością w jego imieniu.

Przesłanką wskazującą na posiadanie przez usługę charakteru wieloaspektowego zarządu jest także fakt, iż Spółka będzie występować jako zarządca także wobec podmiotów trzecich, którymi będą zasadniczo Klienci, ale również mogą nimi być dostawcy mediów. Zdaniem Spółki powyższe argumenty wskazują, iż będzie ona świadczyć na rzecz Usługobiorców usługę zarządzania nieruchomościami zgodnie z 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Jednocześnie, jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, warunek mieszkaniowego charakteru przedmiotowych nieruchomości będzie każdorazowo spełniony.

Nie podlega wątpliwości także, iż usługi Spółki będą świadczone na zlecenie albowiem w relacjach w Usługobiorcami Spółka zawsze przyjmuje rolę Zleceniobiorcy. Równocześnie, usługi świadczone przez Spółkę w żaden sposób nie będą związane z wyceną nieruchomości mieszkalnych.

W świetle przedstawionych powyżej argumentów, Spółka stoi na stanowisku, iż świadczone przez nią usługi zarządzania lokalami w sposób i na warunkach opisanych w powyższym zdarzeniu przyszłym będą podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia w zw. z art. 82 ust. 3 Ustawy o VAT jako świadczone na zlecenie usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.

Powyższe znajduje potwierdzenie w Interpretacjach podatkowych, przykładowo:

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 28 lipca 2015 r.; sygn. IBPP1/4512-385/15/LSz;
*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 czerwca 2015 r.; sygn. ILPP2/4512-1-204/15-4/SJ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez sprzedaż – w myśl art. 2 pkt 22 ustawy – należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676 ze zm.) oraz zgodnie z § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 grudnia 2018 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2018 r., poz. 2440), do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dnia 31 grudnia 2019 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jednocześnie należy wskazać, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Przy czym, na podstawie art. 146aa pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 43 ust. 12a ustawy).

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (art. 41 ust. 12b ustawy).

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r. w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych (Dz. U. z 2017 r., poz. 839, z późn. zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwaną dalej „ustawą”, obniża się do wysokości 8% dla:

1.  towarów i usług wymienionych w załączniku do rozporządzenia;
2.  robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;
3.  robót konserwacyjnych dotyczących:
    1.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
    2.  lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12– w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2.

Przez roboty konserwacyjne, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 3, rozumie się roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części inne niż remont (§ 3 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Przepisu ust. 1 pkt 3 nie stosuje się, jeżeli wartość towarów bez podatku wchodzących w podstawę opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych przekracza 50% tej podstawy (§ 3 ust. 3 ww. rozporządzenia).

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r., poz. 701), zwanego dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Powołane przepisy wskazują, że dla określenia stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1.  w grupie 111:
    *   w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),
2.  w grupie 112:
    *   w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
    *   w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
3.  w grupie 113:
    *   w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa pkt 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT. Spółka planuje podjąć działalność w zakresie zarządzania lokalami na rzecz podmiotów będących właścicielami nieruchomości mieszkalnych. Przedmiotem zarządzania lokalami będzie administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi Usługobiorców, w celu wykorzystywania ich w ramach usług świadczonych przez Usługobiorców, których beneficjentami będą zarówno osoby fizyczne jak i podmioty gospodarcze. Usługi jakie będą świadczone Klientom przez Usługobiorców będą ściśle związane z udostępnianiem powierzchni nieruchomości i mogą przyjąć formę wynajmu, usług zakwaterowania albo usług udostępnienia zasobów mieszkaniowo-lokalowych. W każdym przypadku, stronami umów zawieranych z Klientami będą wyłącznie Usługobiorcy i Klienci, podczas gdy działania Spółki dotyczące Klientów będą wykonywane w imieniu i na rzecz Usługobiorców w oparciu o udzielone pełnomocnictwa. Tym samym, w opisywanym zdarzeniu przyszłym Spółka będzie występować jako usługodawca wyłącznie w stosunku do Usługobiorców w związku ze świadczeniem dla nich usług zarządzania lokalami. Generalnym celem umów będzie „przeniesienie” obowiązków związanych z ogólnym zarządem nad nieruchomościami na wykwalifikowany podmiot posiadający odpowiednie zasoby i doświadczenie w tym obszarze, jakim jest Spółka. Tym samym, w drodze umowy Usługobiorcy będą czynić Spółkę podmiotem odpowiedzialnym za wieloaspektowy zarząd nad ich nieruchomościami.

Zgodnie z treścią umowy pomiędzy Spółką a Usługobiorcami, zarządzanie lokalami będzie obejmować w szczególności:

1.  poszukiwanie i pozyskiwanie Klientów, m.in. poprzez publikowanie ogłoszeń w prasie oraz za pomoce portali internetowych,
2.  zawieranie umów najmu lub innych umów związanych z udostępnieniem nieruchomości/lokali Klientom, ich zmianę oraz rozwiązywanie,
3.  podejmowanie w imieniu Zleceniodawcy czynności zgodnych z zakresem pełnomocnictwa,
4.  protokolarne wydawanie i odbieranie nieruchomości/lokali od Klientów,
5.  kontrolowanie terminowości wpłat od Klientów,
6.  podejmowania działań w celu maksymalizacji poziomu wykorzystania nieruchomości/lokali,
7.  prowadzenie ewidencji osób zamieszkujących w nieruchomościach/lokalach,
8.  zarządzanie obiegiem kluczy, skrzynek pocztowych, szafek z licznikami zużycia mediów, wejścia do budynku, garażu i komórki lokatorskiej, śmietników, kodów do domofonów, chipów, kart chipowych,
9.  przygotowanie koncepcji funkcjonalnej nieruchomości/lokali na potrzeby świadczonych usług przed oraz w trakcie najmu/zakwaterowania w nim Klientów, w tym zapewnienie nadzoru nad niezbędnym remontem, zakupem oraz montażem wyposażenia takiego jak umeblowanie czy sprzęty gospodarstwa domowego, przy czym usługi te wykonywane będą przez Wnioskodawcę na podstawie odrębnych pisemnych uzgodnień z Usługobiorcami obejmujących zakres usług oraz dodatkowe wynagrodzenie przysługujące Wnioskodawcy,
10.  organizowanie fachowego sprzątania nieruchomości/lokali, pranie pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione Klientom (dotyczy usług zakwaterowania),
11.  prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w nieruchomościach /lokalach oraz częściach wspólnych, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu,
12.  wszczęcie procedur windykacyjnych (z wyłączeniem procedur związanych z windykacją sądową) w stosunku do Klientów zalegających z płatnościami poprzez:
    1.  wysłanie sms do Klienta z przypomnieniem o płatności,
    2.  wysłanie wiadomości e-mail do Klienta z wezwaniem do zapłaty;
    3.  przeprowadzenie rozmowy telefonicznej z Klientem z przypomnieniem o płatności,
13.  kontrolowanie czy Klienci nie wykorzystują nieruchomości/lokali sprzecznie z postanowieniami umów najmuj zakwaterowania i regulaminami,
14.  prowadzenia ewidencji szkód powstałych i reprezentowanie Usługobiorcy w celu ich naprawienia wobec zakładów ubezpieczeniowych,
15.  zapewnienie dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, wody oraz odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych do nieruchomości/lokali oraz części wspólnych oraz zawieranie umów o dostawę mediów oraz inne roboty bądź usługi związane z wykonaniem przedmiotu niniejszej umowy, w tym usługi kominiarskie oraz sprawowanie nadzoru i kontroli nad ich realizacja,
16.  rozliczania należności dotyczących nieruchomości/lokalu (w tym pobieranie kaucji zabezpieczającej).

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że czynności zarządzania mające być przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług dotyczyć będą tylko poszczególnych lokali mieszkalnych będących własnością Usługobiorców. Koszty sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione klientom oraz prowadzenia nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany będzie Usługobiorca jako właściciel lokalu ostatecznie ponosić będzie każdorazowo Usługobiorca („Właściciel”). Świadczenia te będą nabywane przez Wnioskodawcę w swoim imieniu, na rzecz Usługobiorcy.

Rozliczenie miedzy Wnioskodawcą a Usługobiorcami będzie dokonywane w oparciu o rachunki lub faktury otrzymywane przez Wnioskodawcę i następnie dokumentowane fakturami (refaktury) wystawianymi przez Wnioskodawcę na Usługobiorcę.

Wynagrodzenie Spółki za usługi zarządzania lokalami będzie stanowić równowartość określonej części przychodów netto uzyskiwanych przez Usługobiorcę z tytułu świadczenia usług obejmujących nieruchomości na rzecz Klientów (uzgodnione kwoty wynagrodzenia mogą być pomniejszane przykładowo o koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, w szczególności np. koszty usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, kosztów wykończenia i doposażenia). Spółka podkreśla, iż nieruchomości których dotyczyć będą umowy pomiędzy nią, a Usługobiorcami będą każdorazowo miały w całości charakter nieruchomości mieszkalnych, a usługi świadczone przez Spółkę nie będą w żaden sposób związane z wyceną nieruchomości. Jednocześnie, przedmiotem świadczonych przez Spółkę usług nie będą całe budynki mieszkalne ani części wspólne, a jedynie poszczególne lokale mieszkalne. Według obowiązującej dla celów podatku od towarów i usług Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, usługi, które zamierza świadczyć Spółka mieszczą się pod kodem PKWiU 68.32.11.0 („usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności”). Klasyfikacja ta została potwierdzona przez Urząd Statystyczny w drodze opinii klasyfikacyjnej wydanej dnia 19 września 2018 r.

Odwołując się do poszczególnych punktów umowy między Wnioskodawcą a Usługobiorcami, Wnioskodawca wskazał odpowiednio, iż:

*   świadczenia wskazane w punkcie 8 umów dotyczą (i) obiegu kluczy do danego lokalu (w tym przypisanych do tego lokalu kluczy do skrzynek pocztowych, szafek z licznikami, wejścia do budynku, w którym znajduje się dany lokal oraz śmietników, garażu i komórki lokatorskiej, z których korzystać może użytkownik danego lokalu). Powyższe dotyczy również kodów bądź chipów do domofonu, które będą umożliwiały wejście do budynku, w którym zlokalizowany będzie dany lokal mieszkalny; Dodatkowo, Wnioskodawca zaznacza, iż zwrot „obieg kluczy” dotyczy czynności przekazywania ich kolejnym Klientom Usługobiorców i nie powinien być odczytywany przez Organ jako obieg kluczy całego budynku; Jednocześnie zarządzanie szafkami z licznikami zużycia mediów ograniczone będzie tylko do tych czynności, do których uprawniony jest właściciel/użytkownik lokalu mieszkalnego w danej nieruchomości, w tym do monitorowania licznika przyporządkowanego do jego lokalu. W żadnym wypadku, Wnioskodawca nie będzie dokonywał wymienionych czynności w zakresie w jakim uprawnienie to nie przysługuje właścicielowi/użytkownikowi lokalu mieszkalnego objętego umową, w szczególności takich czynności, do których uprawnieni są zarządcy budynku, w którym znajduje się nieruchomość.
*   świadczenia wskazane w punkcie 11 umów dotyczą wyłącznie świadczeń nadzoru i napraw poszczególnych lokali. Wskazane czynności dotyczące części wspólnych ograniczone będą bowiem tylko do takich, które są obowiązkiem Usługobiorcy jako właściciela lokalu.
*   świadczenia wskazane w punkcie 15 umów również dotyczyć będą wyłącznie zapewnienia dostaw mediów oraz świadczeń dodatkowych dla poszczególnych lokali. Wnioskodawca nie będzie wchodził w kompetencje podmiotów odpowiedzialnych za zapewnienie tych świadczeń na rzecz całej nieruchomości, w skład której wchodzić będzie lokal objęty umową, w szczególności zarządcy budynku. Wnioskodawca może jednak dokonywać ustaleń z tymi podmiotami oraz podejmować inne formy współpracy w imieniu i na rzecz Usługobiorcy w zakresie w jakim jest to potrzebne aby wypełnić obowiązki umowne.

Ostateczne koszty mediów zużytych w lokalach mieszkalnych w związku z ich najmem ponosić będzie każdorazowo Usługobiorca („Właściciel”). Media będą nabywane bezpośrednio przez Usługobiorcę lub przez Wnioskodawcę w imieniu i na rzecz Usługobiorcy w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Czynności te będą udokumentowane rachunkami lub fakturami wystawianymi przez dostawców mediów na Usługobiorcę.

Wynagrodzenie może zostać powiększone o:

1.  ustalone procentowo wynagrodzenie w przypadku:
    1.  uzyskania przez Usługobiorcę od Klienta kary umownej wynikającej z zawartej umowy najmu zakwaterowania;
    2.  uzyskania przez Usługobiorcę od Klienta opłaty rezerwacyjnej w przypadku rezygnacji przez Klienta z podpisania umowy najmu/zakwaterowania i utraty przez niego opłaty rezerwacyjnej;
2.  ustalone ryczałtowo kwoty w przypadku:
    1.  każdorazowego przejęcia lokalu do obsługi;
    2.  każdorazowego przygotowania koncepcji funkcjonalnej lokalu celem przystosowania go do możliwości generowania pożądanych przepływów finansowych.

Poza wynagrodzeniem z tytułu świadczonych usług, Wnioskodawca może otrzymywać także dodatkowe wynagrodzenie związane z utrzymaniem lokali, które obliczane będzie w wysokości procentowej, zależnej od wartości związanych z utrzymaniem lokali, w szczególności kosztów usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, kosztów wykończenia lokali, a także kosztów doposażenia lokali.

Wynagrodzenie to może zostać pomniejszone natomiast o koszty związane z niewykonaniem lub nienależytym wykonania umowy, jeżeli szkody, na naprawienie których poniesione zostały te koszty wynikają z winy umyślnej Wnioskodawcy, z wyłączeniem utraconych korzyści. Przykładowo, mogą nimi być koszty usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, koszty wykończenia i doposażenia.

Wnioskodawca wskazuje, iż przykładowe koszty dotyczyć będą tylko kosztów związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy w sytuacji gdy szkody, na naprawienie których poniesione zostały te koszty wynikają z winy umyślnej Wnioskodawcy.

Wyżej wymienione działania są spowodowane przesłankami ekonomicznymi, w szczególności intencją odzwierciedlenia dodatkowych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę w wysokości otrzymanego wynagrodzenia, a także zabezpieczenia interesów Usługobiorcy poprzez obciążenie Wnioskodawcy skutkami niewykonania lub nienależytego wykonania przez niego umowy z winy umyślnej.

Zapłata za organizację fachowego sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które maju być zapewnione Klientom nie będzie bezpośrednio uwzględniona w wynagrodzeniu Wnioskodawcy z tytułu świadczonych usług. Usługi te rozliczane będą poprzez wystawienie osobnych faktur („refaktur”) na Usługobiorcę.

Prowadzenie nadzoru technicznego, dokonywanie bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu stanowić będzie jeden z elementów usługi świadczonej przez Wnioskodawcę, a tym samym w takim zakresie będzie ono uwzględniane w wynagrodzeniu Wnioskodawcy. Niemniej jednak koszty związane z utrzymaniem lokali, w szczególności kosztów usunięcia awarii, napraw i remontów, wymiany sprzętu, a także koszty wykończenia lokali nie będą uwzględnione w wynagrodzeniu za świadczone usługi. Koszty te będą rozliczane poprzez wystawienie osobnych faktur („refaktur”) na Usługobiorcę.

Zwrot kosztów opłat za energię elektryczną, energię cieplną, wody oraz odprowadzanie ścieków i wywozu nieczystości stałych do nieruchomości/lokali, usług kominiarskich nie będzie uwzględniony w wynagrodzeniu (koszty te będą ponoszone bezpośrednio przez Usługobiorcę).

Sprawowanie nadzoru i kontroli nad ich realizacją stanowić będzie jeden z elementów usługi świadczonej przez Wnioskodawcę, a tym samym w takim zakresie będzie ono uwzględniane w wynagrodzeniu Wnioskodawcy.

Umowy na dostawę mediów zawierane są bezpośrednio przez Usługobiorcę („Właściciela”) lub Wnioskodawcę w imieniu i na rzecz Usługobiorcy w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Opłaty za energię elektryczną, cieplną, wodę oraz odprowadzanie ścieków dokonywane będą bezpośrednio przez Usługobiorcę.

Z kolei inne roboty i usługi związane z wykonaniem przedmiotowej usługi dokonywane będą przez Wnioskodawcę we własnym imieniu i z własnych środków. Koszty te będą następnie rozliczane poprzez wystawienie faktury („refaktury”) na Usługobiorcę.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania, że usługi zarządzania lokalami mieszkalnymi w sposób przedstawiony w opisie sprawy będą podlegać zwolnieniu od podatku VAT.

Odnosząc się do wątpliwości Spółki należy wskazać, że dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania (zwolnienia od podatku) świadczonych usług zarządzania lokalami mieszkalnymi, istotnym jest określenie charakteru wskazanych we wniosku czynności – czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też są to czynności składające się na usługę kompleksową, w tym przypadku usługę zarządzania nieruchomością świadczoną na zlecenie.

Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Należy mieć na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać – w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego – że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego.

Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany planuje podjąć działalność w zakresie zarządzania lokalami na rzecz podmiotów będących właścicielami nieruchomości mieszkalnych. Obecnie Wnioskodawca zarządza kilkuset budynkami. Przedmiotem zarządzania lokalami będzie administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi Usługobiorców, w celu wykorzystywania ich w ramach usług świadczonych przez Usługobiorców, których beneficjentami będę zarówno osoby fizyczne jak i podmioty gospodarcze. Usługi jakie będą świadczone Klientom przez Usługobiorców będą ściśle związane z udostępnianiem powierzchni nieruchomości i mogą przyjąć formę wynajmu, usług zakwaterowania albo usług udostępnienia zasobów mieszkaniowo-lokalowych. W każdym przypadku, stronami umów zawieranych z Klientami będą wyłącznie Usługobiorcy i Klienci, podczas gdy działania Spółki dotyczące Klientów będą wykonywane w imieniu i na rzecz Usługobiorców w oparciu o udzielone pełnomocnictwa. Tym samym, w opisywanym zdarzeniu przyszłym Spółka będzie występować jako usługodawca wyłącznie w stosunku do Usługobiorców w związku ze świadczeniem dla nich usług zarządzania lokalami. Zgodnie z uzyskaną w Urzędzie Statystycznym opinią klasyfikacyjną z dnia 19 września 2018 r., usługi, które zamierza świadczyć Spółka mieszczą się pod kodem PKWiU 68.32.11.0.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nie ma podstaw do uznania za świadczenie kompleksowe usługi zarządzania lokalami mieszkalnymi, czynności wymienionych w pkt 10 i 11 umowy przedstawionej w opisie sprawy (tj. organizowania fachowego sprzątania nieruchomości/lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione Klientom – pkt 10, prowadzenia nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w nieruchomościach/lokalach oraz częściach wspólnych, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany jest Usługobiorca jako właściciel lokalu – pkt 11), ponieważ jak wskazał Wnioskodawca w uzupełnieniu do wniosku, koszty sprzątania lokali, prania pościeli, ręczników i innych tekstyliów, które mają być zapewnione klientom oraz prowadzenia nadzoru technicznego, dokonywania bieżących napraw w lokalach, konserwacji urządzeń i instalacji oraz usuwania awarii, do których usunięcia zobowiązany będzie Usługobiorca jako właściciel lokalu, ostatecznie ponosić będzie każdorazowo Usługobiorca („Właściciel”). Świadczenia te będą nabywane przez Wnioskodawcę w swoim imieniu, na rzecz Usługobiorcy. Rozliczenie miedzy Wnioskodawcą a Usługobiorcami będzie dokonywane w oparciu o rachunki lub faktury otrzymywane przez Wnioskodawcę i następnie dokumentowane fakturami (refaktury) wystawianymi przez Wnioskodawcę na Usługobiorcę. Zatem będą to czynności traktowane jako odrębne świadczenie, niekorzystające ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Również w stosunku do usług zdefiniowanych w pkt 9 – tj. przygotowanie koncepcji funkcjonalnej nieruchomości/lokali na potrzeby świadczonych usług przed oraz w trakcie najmu/zakwaterowania w nim Klientów, w tym zapewnienie nadzoru nad niezbędnym remontem, zakupem oraz montażem wyposażenia takiego jak umeblowanie czy sprzęty gospodarstwa domowego, przy czym usługi te wykonywane będą przez Wnioskodawcę na podstawie odrębnych pisemnych uzgodnień z Usługobiorcami obejmujących zakres usług oraz dodatkowe wynagrodzenie przysługujące Wnioskodawcy – nie przysługuje zwolnienie od podatku VAT. Należy zauważyć, że będą to czynności – jak wskazał Wnioskodawca – wykonywane na podstawie odrębnych pisemnych uzgodnień z Usługobiorcami, zatem będą traktowane jako odrębne świadczenie, niekorzystające ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Zatem ww. usługi wykonywane przez Wnioskodawcę z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych czynności wykonywanych w ramach umowy o zarzadzanie, zawartych w opisie sprawy, należy zauważyć, że składają się one na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone przez Wnioskodawcę i co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – zarządzanie lokalami mieszkalnymi.

Mając na uwadze powyższe, jak również przedstawiony we wniosku stan sprawy uznać należy, że wskazane we wniosku usługi, sklasyfikowane przez Spółkę pod symbolem PKWiU 68.32.11.00, obejmujące czynności wskazane w treści umowy, z wyłączeniem czynności wskazanych w pkt 9, 10 i 11 stanu sprawy, składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone przez Spółkę i co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – zarządzanie lokalami mieszkalnymi. Tym samym usługi te, realizowane w lokalach mieszkalnych korzystają ze zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Natomiast usługi zdefiniowane w pkt 9, 10 i 11 umowy, nie powinny być traktowane jako element usługi zarządzania lokalami mieszkalnymi i należy je opodatkować odrębnie. Tym samym czynności te nie będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień i powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.

W konsekwencji czynności, które z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej, świadczone w lokalach mieszkalnych, powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.

Zatem z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało całościowo ocenić jako nieprawidłowe.

Podkreślić należy, że analiza prawidłowości wskazanej przez Wnioskodawcę we wniosku klasyfikacji wykonywanych czynności do właściwego grupowania statystycznego, nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do oceny stanowiska przedstawionego przez Zainteresowanego w zakresie klasyfikacji statystycznej usług będących przedmiotem wniosku. Ponadto, stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację, tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności, przedmiotową interpretację indywidualną wydano przy założeniu, że Wnioskodawca świadczy usługi sklasyfikowane pod symbolem 68.32.11.0 według PKWiU z 2008 r., tj. usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności oraz, że Zainteresowany nie będzie świadczył czynności wskazanych w opisie sprawy w częściach wspólnych nieruchomości, lecz tylko w lokalach mieszkalnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu sprawy – wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W myśl natomiast art. 14na § 2 cyt. ustawy, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.