Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.88.2020.3.MAZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-24
Teza: Obowiązek opodatkowania sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnictwo; teren-teren budowlany; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 6 lutego 2020 r. (data wpływu – 10 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z 10 maja 2020 r. (data wpływu – 13 maja 2020 r.) i pismem z 2 czerwca 2020 r. (data wpływu – 5 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr … (½ udziału) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr … (½ udziału). Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 10 maja 2020 r. (data wpływu – 13 maja 2020 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 10 kwietnia 2020 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.88.2020.1.MPU oraz pismem z 2 czerwca 2020 r. (data wpływu – 5 czerwca 2020 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 20 maja 2020 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.88.2020.2.MAZ.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej także jako: „Sprzedający”) podała, że oczekuje interpretacji podatkowej zgodnej z § 9 aktu notarialnego z dnia … r., repertorium … (w załączeniu akt notarialny).

W uzupełnieniu wniosku z 10 maja 2020 r. Wnioskodawca podał, że w dniu … 2005 roku nabył, aktem notarialnym – repertorium … – działkę o powierzchni … ha w miejscowości …; działka ewidencyjna …, gmina …, województwo …, KW …, wypis Starostwa Powiatowego w …. Nieruchomość figuruje jako grunty orne i łąki trwałe, symbol R.Ł.

Zaświadczenie z gminy … z dnia … 2005 r. – działka … nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawomocną decyzją nr … o warunkach zabudowy z dnia … 2004 r. ustalono warunki zabudowy działek …, obecnie …, dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego.

Wnioskodawca nabył nieruchomość od gospodarza, bez naliczania podatku VAT. Do tej pory nie była prowadzona działalność rolna i gospodarcza na wyżej wymienionym terenie ani działalność rolnicza vatowska.

W uzupełnieniu wniosku z 2 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że prowadził działalność gospodarczą od 01.06.2007 r. do 31.12.2015 r. (PKD \`(...)\`): sprzedaż hurtowa … .

Wnioskodawca był zarejestrowany jako płatnik VAT od 05.06.2007 r. do 31.12.2015 r. z tytułu PKD … .

Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki … z żoną, po ½ udziału.

Wnioskodawca zakupił działkę do gospodarstwa domowego od dnia … 2005 r. (Rep. …. Gospodarstwo rolne prowadzone jest pod nr. … w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Od momentu nabycia leży odłogiem. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 20 maja 2020 r. – pytanie Organu: w jaki konkretnie sposób Wnioskodawca wykorzystywał/wykorzystuje działkę przeznaczoną do sprzedaży od momentu jej nabycia do chwili planowanej sprzedaży? – przypis Organu.\]

Działka nie jest zabudowana, nie wykonywano żadnych wydatków od nabycia.

Działka nie była wynajmowana, dzierżawiona. Od dnia … r. – akt notarialny repertorium … – w umowie przedwstępnej sprzedaży, dzierżawa w wysokości … zł miesięcznie przez spółkę … (dalej także jako: „Kupujący” lub „Spółka”) do uzyskania zezwolenia na budowę lub zakończenia umowy.

Nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego i nie występował o to Wnioskodawca. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 20 maja 2020 r. – pytanie Organu: czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? – przypis Organu.\]

Obowiązuje aktualnie decyzja zabudowy działki – występujący spółka … . Jest złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w dniu … r. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 20 maja 2020 r. – pytanie Organu: czy dla działki obowiązuje aktualna, ważna decyzja ustalająca warunki zabudowy? – przypis Organu.\]

Wnioskodawca nie poczynił żadnych czynności dla zwiększenia uatrakcyjnienia działki … . \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 20 maja 2020 r. – pytanie Organu: czy Wnioskodawca poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia działki? – przypis Organu.\]

Wnioskodawca wywiesił ogłoszenie na działce o sprzedaży. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 20 maja 2020 r. – pytanie Organu: czy i jakie działania marketingowe Wnioskodawczyni podejmuje/podjęła w celu sprzedaży działki? – przypis Organu.\]

Tak, zawarto umowę notarialną przedwstępną w dniu 21.11.2018 r. Pozyskano nabywcę przez ogłoszenie wywieszone na działce … na sprzedaż. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 20 maja 2020 r. – pytanie Organu: czy Wnioskodawczyni zawarła umowę notarialną sprzedaży działki? Jeżeli tak – należy podać w jaki sposób Wnioskodawczyni pozyskała nabywcę działki? – przypis Organu.\]

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży (repertorium …) w dniu … r., w Kancelarii … . Wnioskodawca nabywcę pozyskał przez ogłoszenie wystawione na działce … . Warunkami zawarcia umowy ostatecznej jest spełnienie warunków z § 2 ww. umowy (dołączonej do wniosku), interpretacja podatkowa wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawienie faktury VAT, jak jest opisane w § 9 ww. umowy przedwstępnej sprzedaży. Zostało udzielone pełnomocnictwo jak w § 8 ww. umowy \[dołączono w załączniku do wniosku\], w wyniku czego został złożony wniosek na budowę przez Kupującego.

Jak stanowi § 2 umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr …, zawartej w dniu … r. (repertorium …): Stawający … małżonkowie … \[w niniejszym akcie jako: „Sprzedający”\] oświadczają, że zobowiązują się sprzedać spółce pod firmą … z siedzibą w … \[w niniejszym akcie jako: „Kupujący”\], w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich prawo własności niezabudowanej nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr … o powierzchni … ha za cenę … zł (słownie: … złotych) powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT, pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr … obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m2,
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr …, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m2,
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej … t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
4.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,
5.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
6.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
7.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
8.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

niezwłocznie tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia … r., a … działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą … oświadcza, iż prawo własności opisanej w § 1 niniejszego aktu nieruchomości pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną wyżej cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić.

Natomiast w myśl § 8 umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr …, zawartej w dniu … r., (repertorium …:

1.  Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
2.  Sprzedający oświadczają, iż udzielają pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego, panu … (adres do korespondencji: …) do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.
3.  Sprzedający oświadczają, iż udzielają pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego, panu … (adres do korespondencji: …) oraz panu … (adres do korespondencji: …) i to każdemu z osobna, do dokonywania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.
4.  Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działce nr … tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Umowa przedwstępna z dnia … r., repertorium …, jest przedłużona aneksem do … r., zachowując te same warunki umowy.

Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości – nie był odprowadzony podatek VAT ani deklaracja VAT-7, również zgłoszenie VAT-R.

W dniu … r. aktem notarialnym, repertorium …, w Kancelarii …, Wnioskodawca nabył działkę rolną nr … o pow. … ha, dołączając do działki rolnej żony o pow. … ha, w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego; działka żony nabyta aktem notarialnym, …, w dniu … r. w Kancelarii …; gospodarstwa rolnego wynosi razem … ha, gdzie są uprawiane plony rolne.

W dniu … r. aktem notarialnym, repertorium …, w Kancelarii …, Wnioskodawca nabył działkę rolną nr … o pow. … ha, w celu dołączenia do gospodarstwa rolnego, gdzie byłą uprawiana jak pozostałe.

Postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Cywilny, sygn. akt … z dnia … r., Wnioskodawca nabył nieruchomość rolną w … o powierzchni … ha, dla której w Sądzie Rejonowym w …, w Wydziale Ksiąg Wieczystych jest prowadzona księga wieczysta nr Kw … oraz nieruchomość rolną o pow. … \[ha\], dla której w Sądzie Rejonowym w …, w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr Kw …; gdzie łączna powierzchnia wynosi … ha, gdzie dołączono do upraw rolnych – w sumie … ha, gdzie jest zarejestrowany w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa o numerze producenta rolnego ….

W dniu … 2003 r. aktem notarialnym, repertorium …, w Kancelarii … w … został sprzedany lokal użytkowy o pow. … m2 oraz rozbudowa opisanego lokalu (ekspektatywa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego), gdzie wybudowano za własne środki; odprowadzono podatek od przybudówki do lokalu użytkowego.

W dniu … 2005 r. aktem notarialnym, …, w Kancelarii …, Wnioskodawca sprzedał nieruchomość rolną niezabudowaną, działka nr …, o pow. … ha – środki użyto na cele własne.

W dniu … 2014 r. aktem notarialnym, repertorium …, w Kancelarii … w …, sprzedano działkę nr … o pow. … ha w …; zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta …, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej …, są to tereny zabudowy mieszkalnej – nabyte (sygn. akt …) – środki na własny cel.

W dniu … 2015 r. aktem notarialnym, …, w Kancelarii …, sprzedano działkę … o pow. … ha w …; zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta …, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej … są to tereny zabudowy mieszkalnej – nabyte (sygn. akt …) – środki na własny cel.

W dniu … 2019 r. aktem notarialnym, …, w Kancelarii …, sprzedano działkę … o pow. … ha w …; zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta …, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej …, są to tereny zabudowy mieszkalnej – nabyte (sygn. akt …) – środki na własny cel.

Wnioskodawca nie wie, czy pozostałe nieruchomości z gospodarstwa rolnego będą sprzedawane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy należy doliczyć podatek od towarów i usług od sprzedaży działki?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie należy doliczyć od sprzedaży działki …, gmina …, województwo … podatku od towarów i usług z uwagi, że działka została nabyta bez podatku VAT oraz Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego będąc podatnik VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.; dalej jako: „Dyrektywa” lub „Dyrektywa 2006/112/WE”), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-l80/10 i C-l81/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w 2005 r. Wnioskodawca nabył ½ udziału w działce nr … . Przy nabyciu nie był naliczany podatek VAT. Na działce nie była prowadzona działalność rolna ani gospodarcza. Działka nie jest zabudowana, nie obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nabywca działki został pozyskany dzięki ogłoszeniu umieszczonemu na działce. Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży działki nr … . Na mocy tej umowy Kupujący otrzymał od Wnioskodawcy nieodwołalne pełnomocnictwo, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień dotyczących: warunków zabudowy; pozwolenia na budowę; pozwolenia na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość wg koncepcji Kupującego; pozwolenia na wycięcie drzew, w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego; wycinki drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego; warunków technicznych przyłączy zgodnie z koncepcją Kupującego. Wnioskodawca udzielił też pełnomocnictw pracownikom Spółki do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy, warunków technicznych przyłączy oraz decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Wnioskodawca wyraził również zgodę na usytuowanie na działce nr … tymczasowego przyłącza energetycznego. Dla działki obowiązuje aktualna decyzja o zabudowie działki, o którą wystąpiła Spółka. Kupujący złożył również wniosek o pozwolenie na budowę. Na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży z … r. Kupujący dzierżawi od Wnioskodawcy działkę nr … . W latach 2007-2015 Wnioskodawca był zarejestrowany jako podatnik VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. W latach 2003-2019 Wnioskodawca sprzedał lokal użytkowy, nieruchomość rolną oraz trzy działki.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy kwestii opodatkowania sprzedaży działki (½ udziału) wskazanej we wniosku.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działki mającej być przedmiotem sprzedaży (w następstwie zawartej umowy przedwstępnej) podejmował działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Wskazana działka, mająca być przedmiotem sprzedaży, została nabyta w 2005 r. Nie była przedmiotem działalności rolniczej ani gospodarczej, jest niezabudowana. Dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei Wnioskodawca, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Nabywcą, nie podejmował żadnych działań w celu zwiększenia wartości działki. Nabywca został pozyskany dzięki ogłoszeniu umieszczonemu na działce.

Zawarta w … r. ze Spółką umowa przedwstępna wiązała sprzedaż działki ze spełnieniem określonych warunków w zakresie uzyskania przez Kupującego prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość, na wycinkę drzew, a także warunków technicznych przyłączy. Ponadto zgodnie z tą umową Spółka dzierżawi przedmiotową działkę od Wnioskodawcy. Na mocy tej umowy i zawartych w niej pełnomocnictw dla Kupującego i jego pracowników, Spółka rozpoczęła procedurę związaną z pozyskaniem wszystkich pozwoleń i decyzji. Stosowna decyzja ustalająca warunki zabudowy została wydana na wniosek Spółki.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawcy, niezbędne będzie zatem dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Spółce.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia  art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna  będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży  nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr … (½ udziału), tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie współwłasnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz Spółka w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującego szeregu prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji oraz pozwoleń. Przy czym to Wnioskodawca, w umowie przedwstępnej sprzedaży, udzielił Spółce i jej pracownikom stosownego pełnomocnictwa do działania w jego imieniu, w celu uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Spółka podjęła określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Spółka dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje i pozwolenia) uatrakcyjni przedmiotową działkę, będącą nadal współwłasnością Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego Wnioskodawca, sprzedając działkę nr … (½ udziału), nie będzie dokonywał tego w ramach przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca bowiem w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki (½ udziału), że jego działanie połączone zostało z działaniami przyszłego nabywcy (Spółki), stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności, realizowane przez Spółkę na podstawie otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Dopiero bowiem definitywna umowa sprzedaży działki (½ udziału) będzie wywoływała skutki podatkowe na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, udzielając Spółce pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, mających umożliwić zbycie przedmiotowej działki, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wnioskodawca wykazał bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto wskazać należy, że na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży, działka została wydzierżawiona Spółce przez Wnioskodawcę.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wydzierżawienie przez Wnioskodawcę działki nr … (½ udziału) powoduje, że działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży traci charakter majątku prywatnego. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Tym samym wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły, dla celów zarobkowych, nieruchomości (ww. działki) powoduje, że taki sposób jej wykorzystywania jest właściwy dla prowadzenia działalności gospodarczej, a nie wyłącznie dla czynności podejmowanych w ramach rozporządzania majątkiem osobistym.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane przez pełnomocnika czynności wykluczają sprzedaż działki nr … (½ udziału) w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż wskazanej działki (½ udziału) przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr … (½ udziału) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu, dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy wyrażonych w zadanym pytaniu, niezbędna będzie ocena, czy transakcja sprzedaży działki nr … (½ udziału) będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec powyższego należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293, ze zm.; dalej jako: „ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym również w świetle orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 odpowiada zatem treści ww. orzeczenia TSUE, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Z powyższego przepisu wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy, w kontekście obowiązujących i przywołanych powyżej przepisów prawa, stwierdzić należy, że skoro dla działki nr …, mającej być przedmiotem sprzedaży, wydana została decyzja ustalająca warunki zabudowy, to działka ta spełnia definicję terenu budowlanego, zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy. Ponadto umowa sprzedaży działki, przenosząca definitywnie jej własność, nastąpi dopiero wówczas, gdy Kupujący uzyska wszystkie prawomocne, ostateczne i wykonalne decyzje, a także pozwolenia, wskazane w § 2 umowy przedwstępnej sprzedaży z … r. W konsekwencji dostawa tej działki (sprzedaż ½ udziału Spółce w wyniku zawarcia umowy definitywnej) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to przepisy dopuszczają możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków wymienionych w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będą spełnione. Wnioskodawca wskazał bowiem w opisie sprawy, że działkę nabył bez naliczania podatku VAT, a dotychczas na działce nie była prowadzona działalność rolnicza ani gospodarcza – działka nie była uprawiana, wynajmowana, dzierżawiona, leżała odłogiem. Zatem przy nabyciu działki nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT, a sama działka nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej. Zauważyć przy tym również należy, że Wnioskodawca wydzierżawił Spółce działkę (½ udziału) na mocy zawartej w … r. umowy przedwstępnej sprzedaży. Tym samym nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku.

Podsumowując  w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, dokonując zbycia wskazanej działki (½ udziału) w wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca będzie działał jak podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży działki (½ udziału) będzie stanowiła dostawę terenów budowalnych i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. W konsekwencji dokonując sprzedaży działki (½ udziału) Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT do kwoty sprzedaży.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być  zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej  rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych - art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193, ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.