Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-928/10/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-01-07
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: majątek-majątek osobisty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2010r. (data wpływu 29 września 2010r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 grudnia 2010r. (data wpływu 10 grudnia 2010r.) oraz pismem z dnia 5 stycznia 2011r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2010r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 6 grudnia 2010r. (data wpływu 10 grudnia 2010r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 26 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 15 listopada 2005r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił działkę w ramach majątku prywatnego aktem notarialnym, na działce tej był dom z lat 50-tych do całkowitego remontu. Z uwagi na to, iż działka była stosunkowo duża za zgodą Urzędu Miasta działkę tę małżonkowie podzieli na dwie mniejsze. W 2006r. rozpoczęli remont istniejącego budynku, a w drugiej kolejności rozpoczęli budowę nowego domu. Budowę zakończyli w czerwcu 2009r., a dnia 15 października 2009r. dom został sprzedany aktem notarialnym, natomiast budynek remontowany został zakończony w kwietniu 2009r., a dom małżonkowie sprzedali aktem notarialnym w listopadzie 2009r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, jest podatnikiem podatku VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca prosi o udzielenie odpowiedzi, czy ma obowiązek odprowadzić od 1/2 wartości podatek VAT ze sprzedaży budynku sprzedanego w drugiej kolejności tj. domu remontowanego.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą od 1994r. prowadzi działalność gospodarczą od dnia 22 lutego 1980r. są to usługi budowlane, gastronomiczne oraz parking strzeżony. W listopadzie 2005r. Wnioskodawca zakupił działkę, na której był dom do remontu z lat 50-tych nieruchomość została zakupiona na nazwisko w ramach majątku osobistego aktem notarialnym - nie było faktury VAT. Nieruchomość ta nie stanowiła środka trwałego ani towaru handlowego przedsiębiorstwa. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość z myślą, że małżonkowie zamieszkają z dala od firmy, obecnie mieszkają w bardzo bliskim sąsiedztwie firmy (jest to bardzo uciążliwe). Po naradzie z rodziną Wnioskodawca z małżonką podjęli decyzję, iż podzielą tę działkę na dwie mniejsze, wyremontują istniejący dom, a na drugiej działce rozpoczną budowę domu dla syna, który zakładał rodzinę. I tak w 2006r. rozpoczęli remont istniejącego budynku oraz budowę domu. Remont został zakończony w kwietniu 2009r., a budowa została ukończona w czerwcu 2009r. Niestety plany uległy zmianie ponieważ Wnioskodawca w lipcu 2009r. w pracy uległ wypadkowi i plany o zmianie miejsca zamieszkania zostały przesunięte, a w efekcie padła decyzja o sprzedaży domów ponieważ stan zdrowia Wnioskodawcy pogarszał się, obecnie jest po poważnej operacji, przed nim długa rehabilitacja. Dom remontowany został sprzedany aktem notarialnym w listopadzie 2009r. Natomiast dom budowany dla syna został sprzedany w dniu 15 października 2009r. aktem notarialnym, ponieważ po podjęciu decyzji o sprzedaży domu rodziców syn zmienił zdanie i postanowił zamieszkać w budynku wielorodzinnym niedaleko Wnioskodawcy i jego żony. Małżonkowie nie budowali tych domów z myślą o sprzedaży, niestety życie zdecydowało za nich. Budynek do remontu był wcześniej zasiedlany ponieważ pochodził z lat 50-tych (ale nie przez Wnioskodawcę i jego żonę). Poniesione wydatki na ulepszenie i modernizację były wyższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu, natomiast z faktur na zakup materiałów na wyremontowanie i budowę domu Wnioskodawca nie odliczał podatku VAT, nie łączył tego z działalnością. Ze sprzedaży drugiego domu z gruntem złożył deklarację VAT i zapłacił podatek VAT, ale ma wątpliwości czy słusznie ponieważ było to zakupione na nazwisko. Nieruchomość ta nie była wykorzystana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do prowadzenia działalności rolniczej, nie była przedmiotem najmu dzierżawy i żadnych pożytków Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu. Środki ze sprzedaży częściowo zostały przeznaczone na leczenie, część Wnioskodawca zdeponował na koncie osobistym oraz zasilił firmę. Z majątku prywatnego Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży oraz nie dokonał wcześniejszej sprzedaży oprócz wymienionych we wniosku. Domy te nie były budowane z myślą o sprzedaży dlatego nieruchomość ta została zakupiona na nazwisko, a nie na firmę w ramach majątku osobistego. Symbol PKOB budynku remontowanego i nowowybudowanego 1110.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W związku ze sprzedażą dwóch nieruchomości w stosunkowo niedługim odstępie czasu, czy Wnioskodawca ma obowiązek odprowadzenia podatku VAT od jednej z tych nieruchomości tj. dom nowowybudowany został sprzedany pierwszy i nie był zasiedlany, natomiast dom do remontu był zasiedlany został sprzedany później, czy od tego domu sprzedanego w drugiej kolejności Wnioskodawca winien odprowadzić 1/2 wartości podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, śledząc art. 15 Wnioskodawca uważa, że nie ma obowiązku odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na stanie prawnym obowiązującym w 2009r., gdyż wniosek z dnia 22 września 2010r. dotyczy stanu faktycznego zaistniałego w 2009r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa, o czym stanowi art. 5 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie art. 15 ust. 2– obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego w dniu 15 listopada 2005r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił działkę w ramach majątku prywatnego działkę, zabudowaną domem z lat 50-tych do całkowitego remontu. Zakup nie był udokumentowany fakturą VAT, a nieruchomość ta nie stanowiła środka trwałego ani towaru handlowego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Małżonkowie nabyli tę nieruchomość z myślą, że zamieszkają z dala od firmy Wnioskodawcy (obecnie mieszkają w bardzo bliskim sąsiedztwie firmy, co jest bardzo uciążliwe). Po naradzie z rodziną podjęli decyzje, iż podzielą tę działkę na dwie mniejsze, wyremontują istniejący dom, a na drugiej działce rozpoczną budowę domu dla syna, który zakładał rodzinę. Wnioskodawca wraz z żoną w 2006r. rozpoczęli remont istniejącego budynku oraz budowę domu dla syna. Remont został zakończony w kwietniu 2009r. a budowa domu w czerwcu 2009r.

Niestety plany uległy zmianie ponieważ w lipcu 2009r. Wnioskodawca uległ wypadkowi w pracy i plany o zmianie miejsca zamieszkania zostały przesunięte, a w efekcie zapadła decyzja o sprzedaży domu, który został sprzedany w listopadzie 2009r. Natomiast dom budowany dla syna został sprzedany 15 października 2009r., ponieważ po podjęciu decyzji o sprzedaży domu Wnioskodawcy syn zmienił zdanie i postanowił zamieszkać w budynku wielorodzinnym niedaleko Wnioskodawcy i jego małżonki. Wnioskodawca wraz z małżonką nie remontowali ani nie budowali przedmiotowych domów z myślą o ich sprzedaży, dlatego nieruchomość była zakupiona w ramach majątku osobistego, a nie na firmę Wnioskodawcy, jednakże czynniki od małżonków niezależne (wypadek Wnioskodawcy, operacja i konieczność rehabilitacji) spowodowały podjęcie decyzji o zbyciu nieruchomości.

Poniesione wydatki na ulepszenie i modernizację remontowanego budynku (PKOB 1110) były wyższe niż 30% początkowej wartości tego obiektu, natomiast z faktur na zakup materiałów na wyremontowanie i budowę domu Wnioskodawca nie odliczał podatku VAT, nie łączył tego z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Przy sprzedaży drugiego domu z gruntem Wnioskodawca złożył deklarację VAT i zapłacił podatek VAT.

Nieruchomość ta nie była wykorzystana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do prowadzenia działalności rolniczej, nie była przedmiotem najmu dzierżawy i żadnych pożytków Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone m.in. na leczenie Wnioskodawcy. Z majątku prywatnego Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży oraz nie dokonał wcześniejszej sprzedaży oprócz wymienionych we wniosku.

Z powyższego opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawcy nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. nieruchomości stanowiącej majątek osobisty, w myśl art. 15 ustawy o VAT. Nic nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży tej konkretnej nieruchomości (wyremontowany dom wraz z gruntem) Wnioskodawca działał w charakterze handlowca, a okoliczności będące przyczyną transakcji sprzedaży nieruchomości, nie wskazują, iż miałyby być one czynione z zamiarem wykonywania w sposób częstotliwy.

Działka zabudowana budynkiem remontowanym w żaden sposób nie służyła prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i stanowi jego majątek osobisty. Wnioskodawca wyraźnie go wydziela jako majątek prywatny służący celom mieszkaniowym Wnioskodawcy i jego rodziny. Wprawdzie Wnioskodawca podzielił zakupioną nieruchomość na dwie odrębne działki, to jednak jedną z działek przeznaczył na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych drugą natomiast na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych syna, który zakładał własną rodzinę. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Z powyższego wynika, że nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży czy też wykorzystania w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ale z zamiarem jej wykorzystania przez małżonków w celach mieszkaniowych po remoncie budynku. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości była zaś następstwem zdarzeń losowych (wypadek w pracy), których Wnioskodawca nie był w stanie przewidzieć.

W świetle powyższego Wnioskodawca sprzedając ww. nieruchomość korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zatem w ocenie tut. organu, nie można uznać sprzedaży z majątku osobistego gruntu z posadowionym na nim wyremontowanym budynkiem za częstotliwą dostawę towarów, a więc czynność ta w przedstawionym stanie faktycznym nie mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, gdyż zachowania Wnioskodawcy nie wyczerpują znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, podejmowanej w celach zarobkowych. Tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczyć jednak należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego (w szczególności w przypadku, gdyby przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny) lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.