Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-331/13/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-06-21
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania wydatków związanych z jego remontem, udokumentowanych rachunkami.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rachunki; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 25 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków związanych z jej remontem, w tym udokumentowanych rachunkami - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków związanych z jej remontem, w tym udokumentowanych rachunkami.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w styczniu 2012 r. nabył od gminy mieszkanie na podstawie aktu notarialnego. W ww. mieszkaniu wykonał usługi remontowe polegające na wymianie okien, modernizacji instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, modernizacji instalacji elektrycznej, wyrównaniu ścian i podłóg, położeniu gładzi, malowaniu mieszkania, kafelkowaniu, położeniu paneli. Na ww. usługi wystawiono wnioskodawcy faktury i rachunki. Ze względów rodzinnych wnioskodawca w marcu 2012 r. sprzedał ww. mieszkanie na podstawie aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od przychodu uzyskanego przy sprzedaży mieszkania, od którego wnioskodawca powinien zapłacić 19% podatek, może odliczyć koszty poniesione na wyżej wspomniane remonty tego mieszkania? Czy dokument jakim jest rachunek na usługi remontowo - budowlane oraz na wymianę okien będzie uznany jako koszt z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie będzie uznany za koszt związany z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży ww. mieszkania.

Zdaniem wnioskodawcy, według art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uznać za koszty uzyskania przychodu - poniesione, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ww. przepisy wskazują, że kosztami mogą być wszelkie udokumentowane zarówno fakturą VAT jak i rachunkiem remonty poniesione w celu zwiększenia wartości mieszkania.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że firmy które nie są podatnikami VAT mogą na równych prawach, tak jak firmy które są podatnikami VAT, wykonywać usługi remontowe, a co za tym idzie wystawiać dokumenty - rachunki za wykonaną pracę.

W innym bowiem przypadku wszystkie firmy, które z różnych względów nie są podatnikami VAT byłyby stratne i byłoby to w stosunku do tych firm nieuczciwe, gdyby osoby chcące zrobić remont w mieszkaniu, które następnie będą chciały mieszkanie sprzedać - musiały wybierać pomiędzy firmą, która jest podatnikiem VAT, a taką która podatnikiem VAT nie jest.

Mając powyższe na uwadze wnioskodawca uważa, że dokumenty jakimi są rachunki wystawione za remont mieszkania powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie obie operacje, zarówno nabycie jak i sprzedaż mieszkania, miały miejsce w 2012 r. a więc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie mieszkania aż do daty jego sprzedaży nie upłynęło 5 lat, to sprzedaż ta będzie dla wnioskodawcy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży mieszkania zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje art. 22 ust. 6c ustawy poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przy czym wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Do nakładów zwiększających wartość nieruchomości, poczynionych w czasie jej posiadania, można zaliczyć wydatki poniesione na remont tej nieruchomości oraz modernizację.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, iż przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

Z kolei według Słownika Współczesnego Języka Polskiego „modernizacja” oznacza – unowocześnienie czegoś przez wymianę starych elementów na nowe lub wprowadzenie nowych form działania.

Samo opisanie dokumentu, że opiewa na należność za usługi remontowo-budowlane nie kwalifikuje automatycznie wydatku jako poniesionego na remont lub modernizację. Istotne jest bowiem jakiego rodzaju prace zostały faktycznie wykonane i czy istotnie mieszczą się pod pojęciem remontu lub modernizacji.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz mając na uwadze art. 22 ust. 6c należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione na remont i modernizację zbytego mieszkania, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie jego posiadania, tj. nakłady związane z: wymianą okien, modernizacją instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej oraz elektrycznej, wyrównaniem ścian i podłóg, położeniem gładzi, malowaniem, kafelkowniem, położeniem paneli, jeżeli wydatki te są udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że wykonawcą usług remontowych związanych z remontem przedmiotowego mieszkania były także firmy nie będące podatnikiem podatku VAT, w związku z powyższym, za wykonane usługi zostały wystawione rachunki.

W odniesieniu zatem do kwestii związanej z udokumentowaniem za pomocą rachunków wydatków na remont należy zauważyć, że obowiązek wystawiania faktur normuje art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zgodnie z którym podatnicy o których mowa w art. 15 - czyli osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności - są zobowiązani do wystawiania faktur stwierdzających w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur przez podatników podatku od towarów i usług określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 z późn. zm.). Zgodnie z § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Za fakturę, zgodnie z § 17 pkt 4 ww. rozporządzenia uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i art. 88 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, 1101 i 1342), wystawiane przez podatników niezarejestrowanych jako podatnicy VAT czynni, z wyjątkiem gdy do wystawienia faktury obowiązani są podatnicy, o których mowa w art. 16 ustawy.

Powołany wyżej art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej stanowi, że podatnik prowadzący działalność gospodarczą, na żądanie nabywcy, wystawia rachunek dokumentujący dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi, o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

Takimi odrębnymi przepisami są wskazane wyżej: art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów, z których wynika, że tylko podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny dokumentuje dokonaną sprzedaż towarów lub wykonanie usług wystawiając fakturę VAT. Natomiast podatnik nie posiadający statusu podatnika VAT czynnego dokumentuje wykonane czynności rachunkiem.

Reasumując stwierdzić należy, że skoro na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług, rachunek potwierdzający poniesione nakłady zwiększające wartość nieruchomości, uznawany jest za fakturę, to taki sposób ich dokumentowania jest wystarczający również dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. W tej sytuacji, rachunek wystawiony przez podatnika nie posiadającego statusu podatnika VAT czynnego stanowić może podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nakładów nimi udokumentowanych, tj. wydatków poniesionych na remont tej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.