Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.294.2019.4.LZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; sprzedaż; sprzedaż-sprzedaż działek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2019 r. (data wpływu 21 maja 2019 r.) uzupełnionego pismem z dnia 24 czerwca 2019 r. (data nadania 25 czerwca 2019 r., data wpływu 3 lipca 2019 r.) na wezwanie tut. Organu znak 0114-KDIP1-3.4012.205.2019.2.KK, 0114-KDIP3-2.4011.294.2019.3.JG1 z dnia 14 czerwca 2019 r. (data doręczenia 18 czerwca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działek - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2014 roku Wnioskodawca zakupił wraz z żoną na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej aktem notarialnym od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej działkę o powierzchni 2,69 ha. Nieruchomość powyższa to grunty orne, pastwiska, łąki i rowy.

W latach następnych Wnioskodawca podzielił nieruchomość na mniejsze działki, doprowadził media: wodę, prąd. Każda z działek ma wydaną decyzję o warunkach zabudowy, zostały ogrodzone i posiadają oddzielne księgi wieczyste.

W obecnej chwili Wnioskodawca przymierza się do sukcesywnej sprzedaży działek.

W marcu 2019 roku Wnioskodawca otworzył działalność gospodarczą lecz w żaden sposób ww. nieruchomość gruntowa nie jest wpisana i wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Pismem z dnia 14 czerwca 2019 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku m.in. poprzez doprecyzowanie zaistniałego zdarzenia przyszłego w przedmiocie podatku od towarów i usług, poprzez wskazanie:

1.  czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT?
2.  w jakim zakresie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą?
3.  na ile działek Wnioskodawca podzielił nieruchomość?
4.  w jaki sposób działki były/są przez Wnioskodawcę wykorzystywane tj. czy działki mające być przedmiotem sprzedaży były np. przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?
5.  czy to Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
6.  czy przed sprzedażą działek Wnioskodawca podejmował lub będzie podejmował aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek (np. reklama)?
7.  czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości i w związku z tym traktowany był jako podatnik VAT?
8.  czy Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do działania w jego imieniu, jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami oraz jako dodatkową działalność ma wpisaną roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, roboty budowlane wykończeniowe, sprzedaż samochodów, kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, badanie rynku i opinii publicznej. Nieruchomość została podzielona na cztery działki z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy oraz trzy działki rolno-siedliskowe. W obecnej chwili działki są traktowane jako działki rolne. Działki nie były wynajmowane, dzierżawione ani nie stanowiły przedmiotu umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca występował osobiście o wydanie decyzji o warunki zabudowy działek. W celu dokonania sprzedaży działek Strona będzie zamieszczała ogłoszenia na portalach, które zajmują się sprzedażą nieruchomości. Nie będzie Wnioskodawca prowadził żadnych dodatkowych działań marketingowych. W roku 2018 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, które nie było opodatkowane podatkiem VAT. Wnioskodawca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa nabywcy jak i nikomu innemu kto mógłby działać w jego imieniu. Wszystkie sprawy załatwia osobiście.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż podzielonych i przekształconych działek będzie podlegała do podatku od towarów i usług VAT?
2.  Czy sprzedaż podzielonych i przekształconych działek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych będzie rozliczana tak jak każda sprzedaż nieruchomości czyli na PIT-39?
3.  Czy sprzedaż działek po upływie pięciu lat od zakupu będzie korzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego?

Niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie przepisów podatku od towarów i usług została wydana w dniu 25 lipca 2019 r. interpretacja indywidualna Nr 0114-KDIP1-3.4012.205.2019.3.KK.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 2

Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od zakupu będzie rozliczana w rozliczeniu rocznym na PIT-39.

Ad.3

Sprzedaż działki po upływie 5 lat od zakupu będzie korzystała ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie jednak do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w art. 5a pkt 6 omawianej ustawy opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowego charakteru działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast - zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) - jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli nabycie następuje jako lokata kapitału, czyli nabycie gruntu z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Z treści wniosku wynika, że w 2014 roku Wnioskodawca wraz z żoną na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej kupił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej działkę o powierzchni 2,69 ha. Nieruchomość powyższa to grunty orne, pastwiska, łąki i rowy. W latach następnych Wnioskodawca podzielił nieruchomość na mniejsze działki, doprowadził media: wodę, prąd. Każda z działek ma wydaną decyzję o warunkach zabudowy, zostały ogrodzone i posiadają oddzielne księgi wieczyste. W obecnej chwili Wnioskodawca przymierza się do sukcesywnej sprzedaży działek. W marcu 2019 roku Wnioskodawca otworzył działalność gospodarczą lecz w żaden sposób ww. nieruchomość gruntowa nie jest wpisana i wykorzystywana w działalności gospodarczej

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana jest i będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawcy będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez niego we własnym imieniu. Zakup nieruchomości w 2014 roku, a następnie w krótkim odstępie czasu jej uatrakcyjnienie oraz zamiar zawarcia transakcji sprzedaży działek powstałych z jej podziału nie może mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Czynności Wnioskodawcy mają charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu.

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że sprzedaż jest realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W opinii tut. Organu, całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca dokonał uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości poprzez jej podział na mniejsze działki, doprowadzenie mediów: wody i prądu, oraz ogrodzeniu ww. nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca sam występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunki zabudowy poszczególnych działek oraz zamierza także zamieszczać ogłoszenia sprzedaży działek na portalach, które zajmują się sprzedażą nieruchomości.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, dochód jaki Wnioskodawca uzyska z planowanej sprzedaży gruntu będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. A zatem, przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawcy nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. (art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2019 r.).

Mając na uwadze powyższe, w okolicznościach faktycznych analizowanej sprawy należy uznać, że przychody z planowanej sprzedaży nieruchomości będą uzyskiwane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zostało uznane za nieprawidłowe.

Dodatkowo należy stwierdzić, że stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z tym niniejsza interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawcy, nie wywołuje natomiast skutków prawnych wobec żony Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.