Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-254/14-2/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-22
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2014 r. (data wpływu 19 marca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: K. lub Zbywca) prowadzi działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Planowane jest przeniesienie prawa własności budynku biurowego wraz z miejscami parkingowymi oraz obiektami przynależnej infrastruktury (dalej: Budynek), który zlokalizowany jest na gruncie położonym w W. (dalej: Grunt) na spółkę Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca).

Budowa budynku została zakończona w 2013 r. Budynek został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (najem) w marcu 2013 r. Właścicielem Budynku oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu (dalej razem: Nieruchomość) jest obecnie spółka mL. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: mL.), która nabyła Nieruchomość od K. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 25 czerwca 2013 r. Powyższa transakcja sprzedaży opodatkowana była VAT wg. standardowej stawki, a mL. odliczył VAT naliczony na tej transakcji.

Obecnie, Nieruchomość jest wykorzystywana przez K. dla celów działalności gospodarczej na podstawie umowy leasingu zawartej w dniu 25 czerwca 2013 r. (tzn. w dniu zawarcia umowy sprzedaży tej Nieruchomości przez K. na rzecz mL. - tzw. leasing zwrotny) pomiędzy mL. jako finansującym a K. jako korzystającym (dalej: Umowa Leasingu).

Umowa Leasingu, spełnia wszystkie przesłanki uznania ją za tzw. umowę leasingu finansowego wskazaną w art. 17f ustawy o CIT oraz w art. 7 ust. 9 ustawy o VAT.

Wydanie przez mL. przedmiotu Umowy Leasingu, tzn. Nieruchomości na rzecz K. zostało udokumentowane fakturą VAT (z zastosowaniem standardowej stawki VAT - 23%), a K. odliczył VAT naliczony z tego tytułu.

Nieruchomość jest obecnie przedmiotem umów najmu (dalej: Umowy Najmu), w których stroną wynajmującą jest K., za wyjątkiem jednej umowy, której stroną jako wynajmujący jest mL.

Zarówno K., jak i mL. nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynku, których łączna wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Zarówno K., Zbywca, jak i mL. są podatnikami podatku od towarów i usług (prowadzą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT).

Dodatkowo, zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, mL. oraz K. zawarły (w dniu zawarcia Umowy Leasingu) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości przez mL. na rzecz K. (dalej: Umowa Przedwstępna), na podstawie której mL. oraz K. zobowiązały się do zawarcia - po upływie podstawowego okresu Umowy Leasingu - przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości za określoną cenę (dalej: Umowa Sprzedaży).

Umowa Przedwstępna oznacza, że po zakończeniu podstawowego okresu leasingu zgodnie z Umową Leasingu (w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty), leasingodawca zawrze umowę przyrzeczoną sprzedaży, na podstawie której prawa do Nieruchomości (użytkowanie wieczyste Gruntu i prawo własności Budynku) przeniesione zostaną na K. Tym samym na potrzeby przepisów VAT strony Umowy Leasingu uznały leasing za dostawę towarów (zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT), w efekcie czego mL. wystawił na rzecz K. fakturę VAT na pełną wartość Umowy Leasingu od razu w momencie zawarcia tej umowy.

Jednocześnie, Nabywca oraz K. (będące podmiotami niepowiązanymi) zamierzają zawrzeć umowę (dalej: Umowa), na podstawie której K. zobowiąże się m.in, do:

1.  spowodowania przeniesienia na Nabywcę tytułów prawnych do Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku), w tym zakresie K. opierać się będzie na swoich uprawnieniach wynikających z Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży, wraz ze wszystkimi Umowami Najmu, oraz
2.  dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych umożliwiających realizację ww. świadczenia (tzn. przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości wraz z Umowami Najmu na rzecz Nabywcy), w szczególności K. podejmować będzie wszelkie czynności związane ze spowodowaniem skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu oraz do wydania Nieruchomości zgodnie z poniżej przedstawionym planem.

W ramach powyższych czynności, Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz K. uzgodnionej ceny (dalej: Cena). Umowa zawierana jest na podstawie polskiego Kodeksu Cywilnego i nie będzie zawierać żadnych elementów, które nie mogłyby być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

W wyniku realizacji Umowy, K. uzgodni z mL. zawarcie aneksu do Umowy Leasingu, na mocy którego okres Umowy Leasingu zostanie skrócony.

W wyniku zawarcia aneksu do Umowy Leasingu (przewidującego skrócenie okresu, na jaki została zawarta), a tym samym upływu podstawowego okresu leasingu Nieruchomości, K. i mL. zawrą Umowę Sprzedaży. W efekcie mL. wystawi fakturę dokumentującą sprzedaż na rzecz K. na kwotę wynikającą z Umowy Przedwstępnej (co znajdzie potwierdzenie również w Umowie Sprzedaży). Na podstawie Umowy Sprzedaży mL. zobowiązany będzie do przeniesienia Nieruchomości na rzecz K., lecz faktyczne spełnienie tego świadczenia zostanie odroczone (na gruncie cywilnoprawnym skutek zobowiązaniowy Umowy Sprzedaży zostanie rozłączony od skutku rozporządzającego), tzn. nie dojdzie jeszcze do faktycznego spełnienia świadczenia (przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości) na rzecz K. w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży.

W tym samym dniu, po zawarciu przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Nabywca, K. oraz mL. planują zawarcie umowy trójstronnej (dalej: Umowa Trójstronna), na podstawie której mL. rozporządzi tytułem prawnym do Nieruchomości w celu spełnienia świadczenia przeniesienia Nieruchomości wynikającego z przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zawartej z K.. Elementem Umowy Trójstronnej będzie również dokonanie przez K. na rzecz Nabywcy przekazu świadczenia przeniesienia tytułów do Nieruchomości przez mL., tj. K. nakaże mL. spełnienie świadczenia przeniesienia tytułów prawnych do Nieruchomości (wynikających z Umowy Sprzedaży) bezpośrednio na rzecz Nabywcy, tym samym K. wykona swoje świadczenie w stosunku do Nabywcy wynikające z Umowy. W konsekwencji, mL. przeniesie tytuł prawny do Nieruchomości bezpośrednio na rzecz Nabywcy.

W wyniku wykonania Umowy Trójstronnej:

1.  mL. wykona swoje zobowiązanie w stosunku do K. wynikające z Umowy Sprzedaży;
2.  K. wykona swoje zobowiązanie w stosunku do Nabywcy wynikające z Umowy;
3.  Nabywca nabędzie w wyniku świadczenia K. prawa do Nieruchomości, czyli użytkowanie wieczyste Gruntu i własność Budynku (będzie mógł rozporządzać Nieruchomością jak właściciel).

Powyższe świadczenia wykonywane w ramach Umowy Trójstronnej zostaną zrealizowane najpóźniej do końca 2014 r.

Od strony dokumentacyjnej rozliczenie przeniesienia własności Nieruchomości wiązać się będzie z wystawieniem następujących faktur:

1.  mL. wystawi fakturę na rzecz K. z tytułu Umowy Sprzedaży (na kwotę wynikającą z Umowy Przedwstępnej zawartej w ramach Umowy Leasingu);
2.  K. wystawi fakturę na rzecz Nabywcy z tytułu czynności wykonanych w ramach Umowy (obejmujących m.in. spowodowanie, że prawa do Nieruchomości zostaną przeniesione na Nabywcę).

Jednocześnie Nabywca nie otrzyma żadnej faktury od mL., gdyż bezpośrednio z tym podmiotem nie wiążą ją ani nie będą wiązać w związku z zawarciem niniejszej transakcji jakiekolwiek umowy (poza Umową Trójstronną) i nie będzie dokonywać na rzecz mL. żadnych płatności.

K. pragnie podkreślić, że w wyniku opisanych powyżej czynności Nabywca nie stanie się stroną ani praw ani obowiązków wynikających z umów dotyczących Nieruchomości (innych niż Umowy najmu), których stroną jest obecnie K. lub mL. W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, czy też z umów umożliwiających właściwe użytkowanie Nieruchomości, takich jak m. in. umowy dostawy mediów, ubezpieczenia, bieżącej obsługi Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, odśnieżania i ochrony Nieruchomości.

Dodatkowo, w konsekwencji opisanej we wniosku transakcji, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów operacyjnych związanych z funkcjonowaniem K. m.in. w zakresie usług księgowych, czy bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia na rzecz Nabywcy należności K. (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości, powstałych przed finalizacją transakcji), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku (-ach) K. (za wyjątkiem ewentualnego przeniesienia kaucji uzyskanych od najemców, które wiążą się z Umowami Najmu). Nabywca nie przejmie również żadnych bilansowych ani pozabilansowych zobowiązań Spółki. W wyniku przedmiotowej transakcji nie dojdzie również do transferu pracowników K.(K. zatrudnia obecnie 1 pracownika).

Ponadto, Nieruchomość nie jest obecnie wyodrębniona w K. organizacyjnie na podstawie jakichkolwiek wewnętrznych regulacji. Nie stanowi także wyodrębnionego w KRS oddziału.

Zbywca pragnie poinformować, iż analogiczne pytanie w odniesieniu do planowanej transakcji zostało sformułowane i złożone w tut. Izbie również przez Nabywcę Nieruchomości (Z. Sp. z o.o.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy czynności dokonywane przez K. na rzecz Nabywcy w ramach zawieranej Umowy, polegające m.in. na:
    1.  spowodowaniu przeniesienia na Nabywcę tytułów prawnych do Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku) (w tym zakresie K. opierać się będzie na swoich uprawnieniach wynikających z Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży), wraz z wszystkimi Umowami Najmu, oraz
    2.  dokonaniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych umożliwiających realizację ww. świadczenia (tzn. przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości wraz z Umowami Najmu na rzecz Nabywcy), w szczególności K. podejmować będzie wszelkie czynności związane ze spowodowaniem skrócenia podstawowego okresu Umowy leasingu oraz do wydania Nieruchomości, podlegają opodatkowaniu VAT?
2.  Czy czynności dokonywane przez K. na rzecz Nabywcy w ramach zawieranej Umowy (o których mowa w pytaniu powyżej), będą podlegały opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów?
3.  W przypadku, gdy odpowiedź na pytanie nr 2 będzie negatywna, tj. czynności dokonywane przez K. na rzecz Nabywcy w ramach zawieranej Umowy nie zostaną uznane za odpłatną dostawę towarów, to czy będą one podlegały opodatkowaniu jako odpłatne świadczenie usług opodatkowane na zasadach ogólnych wg stawki podstawowej?

Stanowisko Wnioskodawcy:

AD PYTANIE NR 1:

Zdaniem K., dokonywane w ramach zawieranej Umowy czynności, polegające m.in. na:

(i) spowodowaniu przeniesienia na Nabywcę tytułów prawnych do Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku) (w tym zakresie K. opierać się będzie na swoich uprawnieniach wynikających z Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży) wraz ze wszystkimi Umowami Najmu, oraz

(ii) dokonaniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych umożliwiających realizację ww. świadczenia (tzn. przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości wraz z Umowami Najmu na rzecz Nabywcy), w szczególności K. podejmować będzie wszelkie czynności związane ze spowodowaniem skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu oraz do wydania Nieruchomości, podlegają opodatkowaniu VAT.

Powyższa konkluzja jest podyktowana przede wszystkim tym, że:

*   Zbywca i Nabywca są podatnikami podatku od towarów i usług;
*   dokonywane czynności stanowią przedmiot prawnie skutecznej umowy na gruncie ustawy o VAT;
*   czynności wykonywane są w ramach działalności gospodarczej stron;
*   nie wystąpią przesłanki do potraktowania czynności opisanych w zdarzeniu przyszłym jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, dla których nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT, ponieważ przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek dla uznania go za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

UZASADNIENIE STANOWISKA:

K. pragnie wskazać, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

W związku z powyższym, należy uznać, że dla klasyfikacji danej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa istotne będzie zachowanie więzi funkcjonalnych pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku, tak aby możliwe było prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).

Tymczasem, w omawianym przypadku, Spółka wykonywać będzie odpłatne czynności, które swoim zakresem obejmują przeniesienie tytułów prawnych do Nieruchomości wraz z wszystkimi Umowami Najmu na Nabywcę, a także dokona wszelkich czynności faktycznych i prawnych umożliwiających realizację przedmiotowego świadczenia.

Spółka pragnie podkreślić, że w wyniku opisanych powyżej czynności:

*   Nabywca nie stanie się stroną ani praw ani obowiązków wynikających z umów dotyczących Nieruchomości (innych niż Umowy Najmu, które są ściśle związane z Nieruchomością; Nabywca wraz z przeniesieniem tytułów prawnych do Nieruchomości wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu z mocy prawa), których stroną jest obecnie Spółka lub mL. W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, czy też z umów umożliwiających właściwe użytkowanie Nieruchomości, takich jak m.in. umowy dostawy mediów, ubezpieczenia, bieżącej obsługi Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, odśnieżania i ochrony Nieruchomości;
*   na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów operacyjnych związanych z funkcjonowaniem K. m.in. w zakresie usług księgowych, czy bieżącego doradztwa podatkowego;
*   na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione należności K. (w tym ewentualne należności związane z czynszem za wynajem Nieruchomości, powstałe przed finalizacją transakcji), rachunki bankowe czy środki pieniężne zdeponowane na rachunku (-ach) K. (za wyjątkiem ewentualnego przeniesienia kaucji uzyskanych od najemców, które wiążą się z Umowami Najmu);
*   Nabywca nie przejmie żadnych bilansowych ani pozabilansowych zobowiązań K.;
*   nie dojdzie do transferu pracowników (K. zatrudnia obecnie 1 pracownika).

Mając na uwadze powyższe, na podstawie zawieranej Umowy nie dochodzi do przeniesienia na Nabywcę składników majątkowych, które umożliwiałyby prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, zatem przedmiotem Umowy nie dochodzi do przeniesienia na Nabywcę składników majątkowych, które umożliwiałyby prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, zatem przedmiotem Umowy nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Ponadto, K. pragnie wskazać, iż stronami transakcji będą podatnicy podatku od towarów i usług, a dokonywane w ramach transakcji czynności stanowią przedmiot prawnie skutecznej umowy na gruncie ustawy o VAT, co formalnie potwierdza zawierana między Zbywca a Nabywcą Umowa.

Tym samym, zdaniem K., przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część, co w kontekście spełnienia pozostałych przesłanek (podatnicy VAT oraz prawnie skuteczna umowa) powoduje, że transakcja będzie podlegała VAT.

AD PYTANIE NR 2:

Zdaniem K., dokonywane w ramach zawieranej Umowy czynności (o których mowa powyżej) będą podlegały opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów według podstawowej stawki (obecnie 23%).

Powyższa konkluzja jest podyktowana przede wszystkim tym, że przedmiotowe czynności spełniają warunki dla uznania ich za odpłatną dostawę towarów (w szczególności w wyniku działań Zbywcy Nabywca uzyska prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel), zgodnie z definicją zawartą w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynności dokonywane przez K. na rzecz Nabywcy w ramach zawieranej Umowy, w których skład wchodzą m.in.:

(i) spowodowanie przeniesienia na Nabywcę tytułów prawnych do Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynku), wraz ze wszystkimi Umowami Najmu, oraz

(ii) dokonanie wszelkich czynności faktycznych i prawnych umożliwiających realizację ww. świadczenia (tzn. przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości wraz z Umowami Najmu na rzecz Nabywcy),

\- są świadczeniem mającym na celu przeniesienie na Nabywcę prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel, tym samym zdaniem K., czynności dokonywane w ramach Umowy stanowią odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Należy również wskazać, że przedmiotem planowanej transakcji będzie nie tylko Budynek, ale także prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym Budynek jest posadowiony. Zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Powyższe dotyczy również zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu - co oznacza, że w tym przypadku zastosowanie znajdą zasady dotyczące opodatkowania dostawy Budynku. Stanowisko to podzielają także organy podatkowe. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (sygn. IBPP1/443-985/13/KJ), organ stwierdził, że „(,..) co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione”. Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 22 stycznia 2014 r. (sygn. IPPP1/443-42/14-2/ AP).

W związku z powyższym należy rozważyć, czy sprzedawana Nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT, czy korzystała ze zwolnienia od opodatkowania. Co do zasady bowiem, dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w przypadku, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, że dostawa Budynku (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, których dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nich Budynku), będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%).

Powyższy wniosek wynika z tego, że dostawa Budynku zostanie zrealizowana w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie - pierwsze czynności opodatkowane w odniesieniu do Nieruchomości miały miejsce w marcu 2013 r., transakcja nastąpi najpóźniej do końca 2014 r.). Tym samym dostawa Budynku nie będzie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, jako że K. w stosunku do Budynku przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (i przysługiwać będzie w odniesieniu do faktury od mL. wynikającej z Umowy Sprzedaży) nie znajdzie w tym przypadku zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Reasumując, tak jak K. wskazał powyżej, czynności dokonywane w ramach Umowy przez Zbywcę będą podlegały opodatkowaniu stawką 23% VAT jako odpłatna dostawa towarów.

AD PYTANIE NR 3:

W przypadku, gdy czynności dokonywane przez K. na rzecz Nabywcy w ramach zawieranej Umowy, nie zostałyby uznane za odpłatną dostawę towarów, to zdaniem K. wówczas będą one podlegały opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług według podstawowej stawki (obecnie 23%).

Powyższa konkluzja jest podyktowana przede wszystkim tym, że w przypadku uznania, że przedmiotowe czynności nie stanowią dostawy towarów, to spełniają one warunki uznania ich za odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT (szczegółowe uzasadnienie w dalszej części wniosku) i nie podlegają żadnym specyficznym zwolnieniom.

UZASADNIENIE STANOWISKA:

W przypadku, gdy odpowiedź na pytanie nr 2 będzie negatywna, tj. czynności dokonywane przez K. na rzecz Nabywcy w ramach zawieranej Umowy nie zostaną uznane za odpłatną dostawę towarów, zdaniem K., wówczas planowana transakcja powinna zostać zakwalifikowana jako odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23% VAT.

Zgodnie bowiem z treścią art. 8 ust. 1 ustawy o VAT usługa oznacza każde świadczenie podatnika na rzecz określonego kontrahenta (odbiorcy usługi), które jednocześnie nie stanowi dostawy towarów. Szeroka definicja pojęcia usług powoduje, że większość czynności wykonywanych w sferze stosunków cywilnych i gospodarczych jest uznawana za świadczenie usług opodatkowanych podatkiem VAT. Dla wystąpienia czynności podlegającej opodatkowaniu niezbędne jest natomiast zaistnienie określonych przesłanek:

*   w ramach danego stosunku prawnego muszą istnieć co najmniej dwa podmioty, z których jeden będzie świadczył usługi, drugi zaś będzie ich konsumentem/odbiorcą,
*   stosunek prawny łączący usługodawcę t usługobiorcę opiera się na zasadzie wzajemności, oraz
*   pomiędzy daną usługą a otrzymanym w zamian za jej wykonanie wynagrodzeniem istnieje bezpośredni i czytelny związek.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku nieuznania transakcji za odpłatną dostawę towarów (co - jak K. wskazuje powyżej - nie byłoby zgodne ze stanowiskiem spółki), w ocenie K. przesłanki do potraktowania czynności dokonywanych w ramach zawieranej Umowy za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT, zostaną spełnione, tj.:

1.  pomiędzy Zbywcą a Nabywcą istnieje stosunek zobowiązaniowy, w ramach którego Zbywca zobowiązuje się do:
    1.  spowodowania przeniesienia na Nabywcę tytułów prawnych do Nieruchomości wraz z umową najmu której stroną jest mL. oraz wszystkimi pozostałymi Umowami Najmu; oraz
    2.  w ramach świadczonych usług, dokonania wszelkich czynności faktycznych i prawnych umożliwiających realizację przedmiotowego świadczenia, w szczególności podejmować będzie wszelkie czynności związane ze spowodowaniem skrócenia podstawowego okresu Umowy leasingu oraz do wydania Nieruchomości.

Z powyższego wynika, że Zbywca będzie wykonywać na rzecz Nabywcy określone czynności, a zatem spełniony jest warunek, zgodnie z którym muszą istnieć co najmniej dwa podmioty, z których jeden będzie świadczył usługi, drugi zaś będzie ich konsumentem;

1.  w momencie zawarcia Umowy pomiędzy Zbywcą a Nabywcą powstanie więź prawna - stosunek zobowiązaniowy, na podstawie którego Zbywca zobowiązuje się do wyświadczenia odkreślonych czynności, którym towarzyszy świadczenie ekwiwalentne po stronie Nabywcy, tj. konieczność zapłaty za wykonane przez Zbywcę świadczenie. Tym samym zostaje spełniony warunek mówiący o tym, że stosunek prawny łączący usługodawcę i usługobiorcę powinien opierać się na zasadzie wzajemności;
2.  z tytułu powyższego świadczenia, Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Zbywcy uzgodnionej Ceny, co jest potwierdzeniem spełnienia ostatniego warunku, zgodnie z którym pomiędzy daną usługą a otrzymanym w zamian za jej wykonanie wynagrodzeniem istnieje bezpośredni i czytelny związek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie pyt. 1 i 2 jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Z uwagi na uznanie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i 2 za prawidłowe, odpowiedź na pytanie nr 3 stała się bezprzedmiotowa.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie informuje ponadto, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku (art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej). W złożonym wniosku z dnia 17 marca 2014 r. (data wpływu 19 marca 2014 r.) wskazano liczbę zdarzeń przyszłych: 3, a podatnik dokonał w dniu 18 marca 2014 r. wpłaty w wysokości 120 zł za wydanie interpretacji indywidualnej. W związku z tym, że odpowiedź na pyt. nr 3 jest bezprzedmiotowa, kwota w wysokości 40 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany w części B. 3 wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się(w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy)

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.