Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD9/033/5/KCT/2013/67
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2013-09-17
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

Zmiana interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 02 lipca 2009 r. Nr ILPB2/415-379/09-2/TR wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 09 lutego 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   ceny zapłaconej na nabycie mieszkania (wkładu budowlanego) i kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, **jest prawidłowe**
*   opłat związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie deweloperskim (CO i czynszu), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu (opłaty za inspekcję i prowizja oraz prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu), **jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 02 lipca 2009 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania. Interpretacja wydana została na wniosek Pani z dnia 09 lutego 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że:

W listopadzie 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali mieszkanie, nie obejmuje małżonków żadna ulga (umowa o budowę w lutym 2007 r., podpisanie aktu notarialnego dopiero w październiku 2008 r.). Mieszkanie małżonkowie byli zmuszeni sprzedać ponieważ mąż został przeniesiony do pracy do miasta odległego o 140 km. Jeśli małżonkowie potraktują zakup i sprzedaż jako inwestycję na której zarobili, wydaje się logicznym odpisanie od dochodu odsetek bankowych i innych kosztów. Według urzędnika US podatek małżonkowie mają zapłacić od różnicy, co wydaje się krzywdzące w tym przypadku. W mieszkaniu małżonkowie nie mieszkali, sprzedali je w stanie deweloperskim, całość zakupu skredytowana przez Kredyt Bank. Cena sprzedaży mieszkania 204 000 zł.

Wnioskodawczyni wyszczególnia poniesione koszty:

*   cena nabycia mieszkania (wkład budowlany) - 133.265,68 zł,
*   odsetki za rok 2007 i 2008 - 11 212,57 zł, koszty uzyskania kredytu
*   opłata za inspekcję - 140,30 zł,
*   prowizja - 1.199,39 zł,
*   prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu - 1.316,97 zł,
*   koszty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokalu - 1.481,22 zł,
*   umowa za dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu - 765,55 zł, opłaty płacone za niezamieszkały lokal w stanie deweloperskim konieczne do utrzymania lokalu i jego późniejszej sprzedaży
*   CO - 693,50 zł,
*   czynsz od maja 2008 do listopada 2008 r. - 1.250,56 zł.

W związku z powyższym zadano pytanie:

Co dokładnie można uznać za koszty?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeśli kupno i sprzedaż mieszkania jest traktowana jako inwestycja mająca przynieść zysk, powinna być możliwość uznania wszelkich poniesionych nakładów jako koszty, które pomniejszają podstawę opodatkowania.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 02 lipca 2009 r. Nr ILPB2/415-379/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ceny zapłaconej za nabycie mieszkania (wkładu budowlanego), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu, tj. opłaty za inspekcję i prowizji, prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu oraz kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, oraz za nieprawidłowe odnośnie zaliczenia do kosztów podatkowych opłat ponoszonych z tytułu użytkowania lokalu, tj. związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej w mieszkaniu, opłat płaconych za niezamieszkały lokal w stanie deweloperskim, w szczególności CO i czynszu.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek obliczony od dochodu z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodu z tego źródła zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż nie mają wpływu na podwyższenie wartości nieruchomości.

Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych np.: wyrok NSA z dnia 20 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2218/11, wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11).

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe (…) zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…)”.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie zaliczenia do kosztów podatkowych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, ceny nabycia mieszkania (wkładu budowlanego) i kosztów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokalu, jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe uznać należy natomiast, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w zakresie opłat związanych z umową na dostarczanie energii elektrycznej, opłat płaconych za niezamieszkały lokal (CO i czynszu), wydatków na spłatę odsetek od kredytu, kosztów związanych z uzyskaniem tego kredytu (opłaty za inspekcję i prowizja oraz prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu), jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż uznanie, że (…) Wnioskodawczyni może zaliczyć w koszty z tytułu sprzedaży tejże nieruchomości (…) udokumentowane wydatki poniesione (…) na spłatę odsetek od kredytu, które zostały zapłacone do dnia owej sprzedaży, koszty związane z samym uzyskaniem tego kredytu, tj. opłatę za inspekcję i prowizję, prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu (…), jest nieprawidłowe.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.