Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-245/10-3/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-14
Teza: 1. Jaki dokument jest wymagany do potwierdzenia w urzędzie skarbowym kupna mieszkania? 2. Czy akt notarialny kupna mieszkania, w którym jest określona dokładnie wysokość środków własnych pochodzących ze sprzedaży mieszkania po matce w wysokości 41 250 zł jest wystarczającym dokumentem? 3. Czy w PIT-39, rubryka 26, („kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy”), Wnioskodawca może wpisać całość środków finansowych (w ww. kwocie) otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości, a przeznaczonych na kupno, o którym mowa w akcie notarialnym?
Słowa kluczowe: mieszkanie; nieruchomości; spadek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu 16 lutego 2010 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 22 kwietnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz podatku od spadków i darowizn.

W dniu 22 kwietnia 2010 r. do tut. Organu wpłynęło pismo, w którym Wnioskodawca prosi o wycofanie przedmiotowego wniosku w zakresie podatku od spadków i darowizn.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zainteresowany podaje, iż po śmierci swojej matki stał się w 1/4 spadkobiercą lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca podaje, iż złożył w urzędzie skarbowym dokument SD-Z2 dotyczący nabycia spadku nie znając jeszcze faktycznej kwoty uzyskanej z tytułu ewentualnej sprzedaży ww. mieszkania.

Dnia 25 sierpnia 2009 r. aktem notarialnym, wspólnie z braćmi, Zainteresowany za kwotę 165 000 zł dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego odziedziczonego po zmarłej dnia 6 maja 2009 r. matce.

Następnie, dnia 28 września 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką i synem, dokonał zakupu mieszkania. Zainteresowany wskazuje, iż na ww. cel przeznaczył m. in. środki finansowe – w kwocie 41 250 zł – otrzymane wcześniej ze sprzedaży mieszkania po zmarłej matce.

Obecnie Wnioskodawca zamierza złożyć PIT-39 celem rozliczenia podatku za rok 2009 r.

Uzupełniając przedmiotowy wniosek Zainteresowany podał, iż zbyty lokal mieszkalny stanowi odrębną własność i jest on samodzielnym lokalem mieszkalnym, co – zdaniem Wnioskodawcy – zostało potwierdzone w § 3 aktu notarialnego z dnia 28 września 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jaki dokument jest wymagany do potwierdzenia w urzędzie skarbowym kupna mieszkania?
2.  Czy akt notarialny kupna mieszkania, w którym jest określona dokładnie wysokość środków własnych pochodzących ze sprzedaży mieszkania po matce w wysokości 41 250 zł jest wystarczającym dokumentem?
3.  Czy w PIT-39, rubryka 26, („kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy”), Wnioskodawca może wpisać całość środków finansowych (w ww. kwocie) otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości, a przeznaczonych na kupno, o którym mowa w akcie notarialnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, akt notarialny kupna mieszkania z dnia 28 września 2009 r. określa dokładną kwotę majątku osobistego Zainteresowanego, w wysokości 41 250 zł, pochodzącego ze sprzedaży mieszkania po matce, a przeznaczonego na kupno nowego mieszkania.

W opinii Wnioskodawcy, z uwagi na zapis w akcie notarialnym umowy kupna w całości może On ująć kwotę 41 250 zł w PIT-39 poz. 26, jako kwotę zwolnioną od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Reasumując, Zainteresowany stoi na stanowisku, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, kwota przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku w wysokości 41 250 zł – może w całości stanowić kwotę dochodu zwolnionego z obowiązku podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, iż 1/4 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość Zainteresowany nabył w spadku po zmarłej dnia 6 maja 2009 r. matce.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku – art. 925 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

3.  wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

5.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Zatem dochód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2009 r. – wydatkowany przez Wnioskodawcę na zakup mieszkania korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w tym przepisie.

Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje wprawdzie obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, ale z koniecznością ich wykazania winien liczyć się podatnik, skoro zgodnie z przepisami ze zwolnienia korzysta przychód w części wydatkowanej w określonym czasie, a on sam zamierza ze zwolnienia korzystać. Podatnik winien zatem wykazać w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe.

W związku tym podatnik winien zadbać o posiadanie dokumentów, które mogą potwierdzić fakt dokonania stosownych wydatków.

Podatnik może zatem dowodzić faktu poniesienia wydatków na cele uzasadniające zwolnienie wszelkimi dokumentami zasługującymi na wiarę. Jednakże podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Dodać należy, iż oceny dokumentów będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy można dokonać tylko w drodze ww. postępowania. Zatem wskazać należy, iż rzeczony akt notarialny dokumentuje poniesie ww. wydatków, jednakże tylko organy podatkowe przeprowadzające przedmiotowe postępowania są władne do oceny, czy stanowi on dokument uprawniający do skorzystania przez Zainteresowanego ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowany dnia 25 sierpnia 2009 r. wspólnie z braćmi dokonał sprzedaży mieszkania odziedziczonego po matce. Środki uzyskane z tytułu ww. sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na nabycie – wspólnie z żoną i synem – mieszkania, którego dokonał w tym samym roku. W akcie notarialnym kupna mieszkania z dnia 28 września 2009 r. określono dokładną kwotę majątku osobistego, w wysokości 41 250 zł, pochodzącego ze sprzedaży mieszkania po matce, którą Zainteresowany wydatkował na nabycie nowego mieszkania.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż kwota uzyskana ze sprzedaży 1/4 części nieruchomości – nabytej po zmarłej w 2009 r. matce – wydatkowana w całości na nabycie udziału w nowym mieszkaniu spełnia przesłanki art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem uzyskane w wyniku sprzedaży udziału w odziedziczonej nieruchomości środki w kwocie 41 250 zł będą w całości zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych. W konsekwencji, Zainteresowany może ująć ww. kwotę w poz. 26. PIT-39.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.