Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-241/13-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-11
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunty rolne; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 marca 2013 r. (data wpływu 11 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości oraz dotyczącej podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo role. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Oprócz gospodarstwa rolnego Zainteresowany prowadzi także działalność gospodarczą w zakresie usług rolniczych (wynajem maszyn rolniczych z kierowcą). Grunty należą i są związane w 100% z gospodarstwem rolniczym i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej pozarolniczej, nie są środkami trwałymi w pozarolniczej działalności gospodarczej. Grunty te stanowią więc gospodarstwo rolne (obszar gruntów będących własnością osoby fizycznej jest o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) i są zakwalifikowane jako użytki rolne. Planowana jest sprzedaż części gruntów osobom fizycznym prywatnie. Osoby te jasno nie będą w stanie określić na dzień sprzedaży na co przeznaczą zakupiony grunt (czy będą prowadzić gospodarstwo rolne, czy wybudują na tym gruncie dom mieszkalny) - nie złożą więc sprzedającemu oświadczenia o tym jak będzie wykorzystywany grunt, czy utraci charakter rolny czy nie. Na dzień dzisiejszy grunt będzie sprzedawany jako grunt rolny. Istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ta część sprzedawanego gruntu jest zakwalifikowana jako grunt o charakterze budowlanym. Istnieje więc prawdopodobieństwo, iż w wyniku sprzedaży grunt ten utraci charakter rolny. Jeden z gruntów będzie sprzedany przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Sprzedaż kolejnego jest planowana po upływie 5 lat od chwili nabycia.

W gminie aktualnie opracowywane jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Planowane jedynie jest przeznaczenie ww. gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Aktualnie z ewidencji gruntów i budynków wynika, że należące do Wnioskodawcy działki to grunty orne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

1.  Czy Wnioskodawca będzie zwolniony od zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tego gruntu, który w chwili sprzedaży w roku 2013 nie będzie spełniał warunku upływu 5 lat od chwili nabycia gruntu, jako osoba fizyczna sprzedająca część nieruchomości wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego?
2.  Czy Zainteresowany będzie zwolniony od zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tego gruntu, który w chwili sprzedaży w roku 2013 będzie spełniał warunek upływu 5 lat od chwili nabycia gruntu, jako osoba fizyczna sprzedająca część nieruchomości wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. W zakresie odpowiedzi na pytanie nr 2 w dniu 11 czerwca 2013 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-241/13-3/JK. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wniosek został załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są: odpłatne zbycie nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie art. 1 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody wolne od podatku są uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Zainteresowany uważa za prawidłowe i zgodne z przepisami następujące rozliczenie podatkowe i postępowanie: Wnioskodawca nabył grunt w roku 2010 r. W roku 2013 planuje sprzedaż ww. gruntu. W związku z powyższym uważa, iż sprzedaż ww. gruntu będzie korzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych pomimo, iż dokonana jest przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Na dzień sprzedaży grunt posiada status gruntu rolnego, a dalsze losy na dzień sprzedaży nie są znane – Zainteresowany nie wie, czy za kilka dni nie utraci on statusu gruntu rolnego. Nadmienić należy, iż przyszli właściciele nie są w stanie na dzień sprzedaży określić jasno, czy będą włączać ten grunt do gospodarstwa rolnego, czy przekwalifikowywać go na grunt o charakterze pod budownictwo mieszkalne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przepis art. 22 ust. 6c cyt. ustawy stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 28 cytowanej ustawy zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Z unormowania powyższego wynika, że ustawodawca możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, uzależnił od spełnienia warunku, iż zbywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego zbywcy oraz że zbywane grunty nie mogą w związku z ich sprzedażą utracić charakteru rolnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2013 roku planuje sprzedać grunt rolny (nabyty w 2010 roku) przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Zainteresowany wskazuje, iż kupujący nie będzie w stanie określić na dzień sprzedaży na co przeznaczy zakupiony grunt (czy będzie prowadzić gospodarstwo rolne, czy wybuduje na tym gruncie dom mieszkalny) - nie złoży więc sprzedającemu oświadczenia o tym jak będzie wykorzystywany grunt, czy utraci charakter rolny czy nie. Na dzień dzisiejszy grunt będzie sprzedawany jako grunt rolny. Istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ta część sprzedawanego gruntu jest zakwalifikowana jako grunt o charakterze budowlanym. Istnieje więc prawdopodobieństwo, iż w wyniku sprzedaży grunt ten utraci charakter rolny.

Zgodnie z treścią przytoczonych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

*   grunty te muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Jak wspomniano wyżej, jedną z zasadniczych przesłanek wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest to, aby zbywane grunty zachowały charakter rolny. Oceniając spełnienie tej przesłanki, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Ma ono miejsce przede wszystkim wówczas, jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą, albo pod budownictwo. W momencie ich sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Ustawodawca warunkuje zastosowanie przedmiotowego zwolnienia od tego by nie zmienił się charakter zbywanego gruntu, a nie jego status prawny. O tym jaki charakter ma dany grunt decyduje natomiast sposób jego faktycznego wykorzystania. O utracie przez grunt charakteru rolnego może zatem świadczyć faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntu łączące się ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia. Dlatego też brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunt rolny o zamiarach nabywcy co do sposobu wykorzystywania tego gruntu, eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy.

Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia przesłanki do zwolnienia. Podatnik chcąc skorzystać ze zwolnienia od podatku, ma obowiązek ustalenia zamiaru nabywcy co do sposobu wykorzystania gruntu, będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że nabyty w 2010 roku grunt, który będzie przedmiotem sprzedaży stanowi gospodarstwo rolne. Jednocześnie jednak w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca przyznał, że nie są mu znane plany ewentualnego nabywcy nieruchomości co do dalszego przeznaczenia gruntu. Ta właśnie okoliczność powoduje, że organ podatkowy nie może przesądzić o prawidłowości stanowiska Zainteresowanego, że sprzedaż gruntu może skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania, gdyż nie można stwierdzić, że zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących możliwość skorzystania z rozpatrywanego zwolnienia.

Jeżeli więc sprzedającemu nie są znane, ani zamiary z jakimi nabywca gruntu dokona jego zakupu, ani sposób faktycznego wykorzystania po zakupie tego gruntu, to nieuprawnionym jest zastosowanie przez zbywającego zwolnienia określonego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji kiedy Zainteresowany nie będzie posiadał wiedzy, czy nieruchomość w wyniku sprzedaży utraci charakter rolny. W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 30e ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.