Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.84.2018.1.PW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-20
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego od sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2018 r. (data wpływu 14 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego od sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego od sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym parterowym z użytkowym poddaszem (dom jest w trakcie budowy – nie został oddany do użytku), Wnioskodawca zwraca się z prośbą o interpretację w zakresie powstania obowiązku podatkowego od sprzedaży.

Nieruchomość gruntową niezabudowaną pozyskano w dniu 14 września 2015 roku – nieruchomość została zakupiona przez dwie osoby będące w związku partnerskim. Nieruchomość gruntowa niezabudowana została zakupiona za kwotę 100 000,00zł, z czego 65 000,00zł stanowiły środki własne, a pozostała kwota w wysokości 35 000,00zł była sfinansowana z kredytu mieszkaniowego. Kredyt mieszkaniowy został podpisany w dniu 11 września 2015 r. na kwotę 350 000,00zł (z czego 35 000,00zł zostało przeznaczone dla sprzedającego nieruchomość gruntową niezabudowaną, a pozostała kwota w wysokości 315 000,00zł została przeznaczona na budowę domu jednorodzinnego). Pozwolenie na budowę uzyskano w dniu 30 grudnia 2015 r. Prace związane z budową nieruchomości rozpoczęto w lutym 2016 r. Budowę prowadziła firma, z którą została zawarta umowa w dniu 21 grudnia 2015 r. o roboty budowlane (budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego parterowego z użytkowym poddaszem). Prace budowlane trwają do dnia dzisiejszego. Nieruchomość jest już w stanie wykończeniowym. Niestety w związku z brakiem funduszy na wykończenie podjęto decyzję o ewentualnej sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy ze sprzedaży nieruchomości zostanie naliczony podatek dochodowy od sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek będzie płacony od ewentualnego zysku, tj. przychody (cena wynikająca ze sprzedaży nieruchomości) minus poniesione koszty (zakup działki plus udokumentowane koszty związane z wybudowaniem budynku).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn.zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zakupioną w 2015 r. na współwłasność (będąc w związku partnerskim), na której to nieruchomości wznoszony jest budynek mieszkalny.

Zatem zbycie ww. nieruchomości (działki wraz z wznoszonym na niej budynkiem) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie będzie stanowiło źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartą w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, nastąpiło jego ukończenie i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania (art. 235 Kodeksu cywilnego), z która to sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie, bowiem Zainteresowany zamierza sprzedać, będącą przedmiotem współwłasności, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym.

Wracając na grunt przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że przypadający na Wnioskodawcę dochód uzyskany ze sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż nieruchomość, która ma być sprzedana została nabyta odpłatnie.

W myśl powyższego przepisu, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e. ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazać należy, że przez nakłady, o których mowa we wskazanym wyżej przepisie, w rozpatrywanej sprawie należy uznać znajdujący się na nieruchomości budynek mieszkalny w trakcie budowy.

Zatem w przedmiotowej sprawie podstawę obliczenia podatku (dochód), od której należy obliczyć podatek stanowić będzie różnica między przychodem ustalonym zgodnie art. 19, a kosztami określonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem w niniejszej sprawie będzie zatem przypadająca na Wnioskodawcę (stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości) część określonej w umowie ceny sprzedaży, kosztami zaś - poniesione (i należycie udokumentowane) przez Zainteresowanego - wydatki na nabycie posiadanego przez niego udziału w działce, powiększone o wydatki związane z wybudowaniem budynku w proporcji odpowiadającej posiadanemu przez Wnioskodawcę udziałowi w nieruchomości.

Podsumowując, za prawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym podatek będzie należało uiścić od ewentualnego zysku, tj. przychodu (ceny wynikającej z umowy sprzedaży nieruchomości) pomniejszonego o koszty w postaci ceny zakupu działki, powiększonej o udokumentowane koszty związane z wybudowaniem budynku.

W konsekwencji, w zależności od wyniku rozliczenia dokonanego w zeznaniu podatkowym PIT-39 za rok, w którym Wnioskodawca zbędzie ww. nieruchomość, na Zainteresowanym może ciążyć ewentualny obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu rzeczonej transakcji sprzedaży.

Jednocześnie należy wskazać, że organ interpretacyjny nie ma możliwości dokonywania stosownych wyliczeń zmierzających do ustalenia, czy od dochodu z danej transakcji należy zapłacić podatek („czy ze sprzedaży nieruchomości zostanie naliczony podatek”) z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ interpretacyjny obowiązek wydania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanego zbycia, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. organu.

Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.