Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.88.2019.3.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-09
Teza: Podatek od towarów i usług od sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty; podatek; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2017 r.), z dnia 5 marca (data wpływu 7 marca 2019 r.), oraz z dnia 9 kwietnia 2019 r. (data wpływu 10 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

1.  braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest nieprawidłowe;**
2.  opodatkowania transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe;**
3.  prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), opodatkowania transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% (pytanie oznaczone we wniosku nr 2), prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Wniosek uzupełniono w dniu 27 lutego 2019 r. o druk ORD-WS/A. W dniu 7 marca 2019 r. o pełnomocnictwa oraz w dniu 10 kwietnia 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** **Pana X**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:** **Spółkę Y.**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej („Wnioskodawca”). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w części 1/16) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych 2/4 i 2/5, położonej w Województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…). Sposób korzystania z Nieruchomości jest oznaczony w księdze wieczystej jako „bp - zurbanizowane tereny niezabudowane”.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał na Nieruchomości żadnych uzbrojeń jak również nie dokonywał jej podziału.

Wnioskodawca planuje dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz Spółki Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa („Zainteresowany”), która planuje przeprowadzić inwestycję na Nieruchomości polegającą na budowie budynku (budynków) mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, z obsługą komunikacyjną umożliwiającą wjazd i wyjazd z/i na teren inwestycji („Inwestycja”). Wnioskodawca w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości nie korzystał z usług agencji nieruchomości, ani nie ogłaszał planów zbycia Nieruchomości w inny sposób (np. na portalach internetowych). Zainteresowany planuje dokonać realizacji Inwestycji w celach związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, tj. po zrealizowaniu Inwestycji Zainteresowany planuje dokonywać opodatkowanej VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych. W związku z planowaną Inwestycją, w dniu 14 grudnia 2018 r. podpisana została umowa przedwstępna między innymi pomiędzy Wnioskodawcą oraz Zainteresowanym („Umowa przedwstępna”).

Z Umowy przedwstępnej wynika jednoznacznie, że celem Zainteresowanego jest nabycie gruntów w celu zrealizowania Inwestycji. Nieruchomość nie jest i na moment zbycia nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Na moment zbycia Nieruchomości wydana będzie w stosunku do niej decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację planowanej Inwestycji oraz pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nabył udział w Nieruchomości w wysokości 1/16 w roku 2009 do majątku prywatnego. Nabycie udziału w Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości dokonywać zbycia innych nieruchomości.

Ponadto w piśmie z dnia 9 kwietnia 2019 r. – będącym uzupełnieniem do wniosku – Wnioskodawca poinformował, że:

Pytanie nr 1

W jaki sposób Wnioskodawca wykorzystywał będące przedmiotem sprzedaży działki nr 2/4 i 2/5 od dnia nabycia aż do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź:

Działki nr 2/4 i 2/5 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od dnia nabycia w żaden sposób. Wnioskodawca nie planuje wykorzystywać działek 2/4 i 2/5 do dnia sprzedaży w żaden sposób.

Pytanie nr 2

Czy Wnioskodawca udostępniał ww. nieruchomość osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeśli tak, to czy była to czynność odpłatna i kiedy miała miejsce?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie udostępniał nieruchomości osobom trzecim na podstawie żadnych umów, w tym nie udostępniał nieruchomości na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

Pytanie nr 3

Czy działki mające być przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, to jakiej i w jakim czasie?

Odpowiedź:

Do tej pory, działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w żadnym zakresie. Zainteresowany planuje dokonać inwestycji na działkach po ich nabyciu. Planowana inwestycja została opisana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytanie nr 4

Z czyjej inicjatywy została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę – jak wskazano we wniosku – na realizację planowanej inwestycji?

Odpowiedź:

Decyzja o warunkach zabudowy została wydana z inicjatywy i na rzecz Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.

W zakresie pozwolenia na budowę, Wnioskodawca wyjaśnił, że w chwili udzielania odpowiedzi na niniejsze wezwanie, pozwolenie na budowę nie zostało wydane.

Pytanie nr 5

W jakim dokładnie celu Wnioskodawca podpisał z nabywcą w grudniu 2018 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku? Należy wskazać jakie są postanowienia ww. umowy przedwstępnej.

Odpowiedź:

Wnioskodawca podpisał z nabywcą (Zainteresowanym) umowę przedwstępną w grudniu

2018 r. w celu zawarcia umowy przyrzeczonej i umożliwienia nabywcy (Zainteresowanemu) realizacji inwestycji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca w umowie przedwstępnej jest oznaczony jako „Sprzedający 3”.

Zgodnie z umową przedwstępną:

*   Zainteresowany (kupujący) zamierza doprowadzić do realizacji na terenie obejmującym m.in. nieruchomości, inwestycję polegającą na budowie budynku (budynków) mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, wraz z obsługą komunikacyjną umożliwiającą wjazd i wyjazd z/i na teren inwestycji od ulicy Ciszewskiego, o zakładanej powierzchni użytkowej mieszkalnej i użytkowej (PUMiU) łącznie nie mniejszej niż 9.500 m2; przy założeniu, że PUMiU stanowi sumę powierzchni użytkowej netto wszystkich lokali mieszkalnych i usługowych w budynkach zrealizowanych w ramach planowanej inwestycji obliczoną zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. (Dz. U. z 2012 r., poz. 462, z późn. zm.) oraz że PUMiU nie obejmuje powierzchni miejsc parkingowych, miejsc garażowych, komórek lokatorskich, tarasów, balkonów; (4 lit. b) umowy przedwstępnej);
*   sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca (oraz pozostali sprzedający) sprzedadzą Zainteresowanemu (kupującemu), na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, przysługujące im prawa do nieruchomości opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej (oraz pozostałych nieruchomości objętych treścią umowy przedwstępnej); (§ 5 pkt 1 umowy przedwstępnej).

Pytanie nr 6

Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntów na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać, które z nich zostały zrealizowane?

Odpowiedź:

Tak, w umowie przedwstępnej zostały wskazane takie warunki. Na moment udzielania odpowiedzi na niniejsze wezwanie, żaden z nich nie został spełniony. Wnioskodawca w umowie przedwstępnej jest oznaczony jako „Sprzedający 3”.

Zgodnie z umową przedwstępną, warunki są następujące:

1.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca), uzyska i przeniesie, o ile będzie to prawnie możliwe na Zainteresowanego (kupującego), w trybie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202) decyzję o pozwoleniu na budowę (w tym wszelkie niezbędne pozwolenia, uzgodnienia, opinie), dotyczącą przebudowy linii elektroenergetycznej przebiegającej nad działkami ew. nr 2/6 i 2/5 poprzez usunięcie z działki ew. nr 2/6 znajdujących się tam słupów wysokiego napięcia oraz przełożenie linii elektroenergetycznych przebiegających nad działkami ew. nr 2/6 i 2/5 w ten sposób, że będą one poprowadzone pod ziemią, poza terenem działek ew. 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, a ponadto uzyska warunki techniczne na usuniecie kolizji, uzgodnienie projektu przebudowy, wszelkie niezbędne decyzje, w tym decyzję lokalizacyjną na ułożenie kabli, pozwolenia na przebudowę uzgodnienia, opinie itp., pozwalające na usunięcie z działki istniejącej czynnej i nieczynnej infrastruktury podziemnej w tym sieci elektroenergetycznych znajdujących się pod powierzchnią działki ew. nr 2/5 poza teren działek ew. nr 2/4, 2/5, 2/6, 2/7; przy czym w przypadku, gdy na wykonanie powyższych prac decyzje o pozwoleniu na budowę nie będą konieczne – jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) uzyska faktyczną i prawną możliwość rozpoczęcia i wykonania tych inwestycji przez Zainteresowanego (kupującego) lub na jego zlecenie zgodnie z obowiązującymi przepisami; sprzedający, o którym mowa powyżej, uzyska także zgodę właściwego podmiotu w wymaganej formie, na wyłączenie sieci elektroenergetycznej na okres przebudowy, o której mowa powyżej;
2.  zostanie wydana na rzecz Zainteresowanego (kupującego) decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na realizację na nieruchomościach (w tym nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku) będących przedmiotem planowanej transakcji inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej (PUMiU) nie mniejszej niż 9.500 m2 („Decyzja WZ”), przy czym, jeżeli w toku postępowań, o których mowa w § 1 ust. 2 pkt 25) umowy przedwstępnej (tj. w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy spełniająca parametry wymagane dla Decyzji WZ, powyższy warunek będzie uznany za spełniony także wówczas, gdy zostanie wydana decyzja w trybie art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) o przeniesieniu takiej decyzji o warunkach zabudowy na Zainteresowanego (kupującego);
3.  Zainteresowany (kupujący) uzyska wszelkie decyzje \[w tym konieczne decyzje środowiskowe lub decyzja o ocenie oddziaływania na środowisko inwestycji oraz określającej istotne warunki korzystania ze środowiska w fazie realizacji inwestycji, zostanie przeniesiona na Zainteresowanego (kupującego) na podstawie ostatecznej decyzji wydanej w trybie art. 72a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko\] oraz warunki techniczne dotyczące mediów dla celów inwestycji, a także wszelkie inne warunki, opinie, uzgodnienia, pozwolenia i zgody konieczne dla celów uzyskania Decyzji WZ i decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji;
4.  na rzecz każdoczesnego właściciela m.in. nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zostanie ustanowiona, na koszt Wnioskodawcy (oraz innych sprzedających), nieograniczona w czasie służebność gruntowa uprawniająca do przejazdu i przechodu poprzez działki o numerach ew. 3/6 i 3/7 (oraz ew. inne działki, o ile będzie to konieczne dla celów zapewnienia nieruchomości będącej przedmiotem wniosku dostępu do drogi publicznej), przy czym w przypadku, gdy służebność zostanie ustanowiona odpłatnie, opłaty za ustanowienie służebności zostaną uiszczone przez sprzedających (w tym Wnioskodawcę), lub nieruchomość będąca przedmiotem wniosku uzyska prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej w inny sposób; przy czym powyższy warunek zostanie spełniony nie później niż do dnia 31 marca 2019 r.;
5.  postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (jak również i w zakresie innych nieruchomości), zostaną prawomocnie zakończone;
6.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) nabędzie udziały wynoszące 999/l500 części w prawie własności nieruchomości niebędącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;
7.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) doręczy Zainteresowanemu (kupującemu), nie później niż w terminie 4 tygodni od daty wydania decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w lit. b powyżej, oświadczenie (\`(...)\`) w formie aktu notarialnego stwierdzające, że rezygnuje on z prawa pierwokupu udziału wynoszącego 1/1500 części jednej z nieruchomości będących przedmiotem umowy przedwstępnej (innej niż będąca przedmiotem wniosku), na wypadek sprzedaży tego udziału przez jednego ze sprzedających (innego niż Wnioskodawca);
8.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) dokona zapłaty całej ceny za nabyte przez niego udziały w jednej z nieruchomości (innej niż będąca przedmiotem wniosku) na rzecz (\`(...)\`) oraz doręczy Zainteresowanemu (kupującemu), co najmniej na 2 (dwa) tygodnie przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, potwierdzenie dokonania tej płatności, a ponadto doręczy Zainteresowanemu (kupującemu) we wskazanym terminie oświadczenie (\`(...)\`) potwierdzające, że cena za udziały w nieruchomości (innej niż będąca przedmiotem wniosku) została zapłacona na jego rzecz w całości;
9.  Zainteresowany (kupujący) uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę, na podstawie której będzie mógł zrealizować inwestycję na nieruchomościach będących przedmiotem umowy przedwstępnej („Decyzja PnB”);
10.  niektórzy sprzedający, w tym Wnioskodawca uzyskają – każdy z osobna – interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego lub, w przypadku odmowy wydania interpretacji, opinię.

Pytanie nr 7

Czy Nabywcy zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy?

Odpowiedź:

Nabywcy (Zainteresowanemu) została udzielona m.in przez Wnioskodawcę zgoda na dysponowanie przez Zainteresowanego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2018 r., poz. 1202, ze zm.).

Czynności objęte zgodą nie będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy.

Pytanie nr 8

Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 7 jest pozytywna to należy udzielić informacji czy wykonywane przez Nabywcę (jako pełnomocnika Wnioskodawcy) czynności na przedmiotowej działce, będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy, i jakie to będą czynności?

Odpowiedź:

Zgoda, o której mowa w odpowiedzi na pytanie nr 7 powyżej, obejmuje wszelkie czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Zainteresowanego inwestycji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W szczególności zgoda obejmuje wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Zainteresowanego. Zgoda obejmuje również możliwość podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia opisanej inwestycji.

Powyższe czynności na podstawie zgody nie będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy.

Pytanie nr 9

Czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż opisanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT?
2.  W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom Ustawy VAT, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
3.  Czy w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Dokonana i planowana w przyszłości sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie odbywała się w ramach zarządu majątkiem prywatnym i w związku z tym nie będzie podlegała przepisom ustawy o VAT. Stosownie do treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Żeby taka czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika VAT. W świetle art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza została zdefiniowana również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L z 2016 r., poz. 347 z dnia 11.12.2006, ze zm. „Dyrektywa”). Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych. Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Właściwym zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących ich majątek osobisty, tj. majątek, który nie został nabyty w celu wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie bowiem, że dany podmiot sprzedający nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Ponadto, na ww. aktywności wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Na powyższe okoliczności wskazał w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który nakreślił w jaki sposób należy rozumieć pojęcie działalności gospodarczej na gruncie sprzedaży nieruchomości. W przytoczonym wyroku Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał wskazał również, że dopiero w wypadku, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalne podmioty, można mówić o działalności gospodarczej w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Podkreślić należy, że dyrektywy interpretacyjne zawarte w ww. wyroku Trybunału stosują krajowe organy podatkowe rozstrzygając podobne sprawy dotyczące dostawy nieruchomości. Przykładowo wskazać można interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 21 stycznia 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.809.2018.2.MD oraz w dniu 22 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIPl-3.4012.692.2018.2.SM. Reasumując, analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powyższej argumentacji prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw prawnych do uznania Wnioskodawcy  w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości  za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, dokonana i planowana w przyszłości sprzedaż (dostawa) Nieruchomości nie będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT.
2.  W przypadku uznania stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawcę w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży (dostawy) będzie niezabudowana nieruchomość, będąca terenem budowlanym w rozumieniu Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Terenem budowalnym w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm. „Ustawa”). Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W art. 4 ust. 2 ustawy postanowiono, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O przeznaczeniu nieruchomości decydują zatem akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy, jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Z analizy powyższych przepisów wynika, że jeżeli w stosunku do Nieruchomości wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy i Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość będzie terenem budowalnym w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie (dostawa) Nieruchomości jako niezabudowanego terenu budowlanego, nie będzie podlegała zwolnieniu VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9. Zbycie (dostawa) Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podstawowej. Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. l46aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2019 roku, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. podstawowa stawka podatku, wynosi 23%. Podsumowując powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146aa pkt 1.
3.  W przypadku uznania stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawcę:  w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe oraz  w odniesieniu do pytania nr 2 za prawidłowe, Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zainteresowany jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany planuje nabyć Nieruchomość w związku z realizacją Inwestycji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy od VAT. Zamiarem Zainteresowanego, po zrealizowaniu Inwestycji, jest sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych, co będzie stanowiło czynność opodatkowaną VAT. Zainteresowany nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej od VAT. Jeżeli transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała ustawie o VAT i będzie opodatkowana, to tym samym po stronie Zainteresowanego powstanie podatek naliczony, który następnie będzie podlegał odliczeniu w związku z tym, że będzie on związany z działalnością opodatkowaną VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Odnosząc treść powyższego przepisu do opisanego zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że wszystkie przesłanki w nim wskazane zostaną spełnione, a tym samym Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

1.  braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest nieprawidłowe;**
2.  opodatkowania transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe;**
3.  prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów, co zostało potwierdzone przez NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży udziału we współwłasności ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w części 1/16) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych 2/4 i 2/5, położonej w Województwie (…) Sposób korzystania z Nieruchomości jest oznaczony w księdze wieczystej jako „bp-zurbanizowane tereny niezabudowane”. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał na Nieruchomości żadnych uzbrojeń, jak również nie dokonywał jej podziału. Wnioskodawca planuje dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz Spółki Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa („Zainteresowany”), który planuje przeprowadzić inwestycję na Nieruchomości polegającą na budowie budynku (budynków) mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, z obsługą komunikacyjną umożliwiającą wjazd i wyjazd z/i na teren inwestycji („Inwestycja”). Wnioskodawca w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości nie korzystał z usług agencji nieruchomości, ani nie ogłaszał planów zbycia Nieruchomości w inny sposób (np. na portalach internetowych). Zainteresowany planuje dokonać realizacji Inwestycji w celach związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, tj. po zrealizowaniu Inwestycji Zainteresowany planuje dokonywać opodatkowanej VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych. W związku z planowaną Inwestycją, w dniu 14 grudnia 2018 r. podpisana została umowa przedwstępna między innymi pomiędzy Wnioskodawcą oraz Zainteresowanym („Umowa przedwstępna”). Z Umowy przedwstępnej wynika jednoznacznie, że celem Zainteresowanego jest nabycie gruntów w celu zrealizowania Inwestycji. Nieruchomość nie jest i na moment zbycia nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Na moment zbycia Nieruchomości wydana będzie w stosunku do niej decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację planowanej Inwestycji oraz pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nabył udział w Nieruchomości w wysokości 1/16 w roku 2009 do majątku prywatnego. Nabycie udziału w Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości dokonywać zbycia innych nieruchomości. Działki nr 2/4 i 2/5 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od dnia nabycia w żaden sposób. Wnioskodawca nie planuje wykorzystywać działek 2/4 i 2/5 do dnia sprzedaży w żaden sposób. Wnioskodawca nie udostępniał nieruchomości osobom trzecim na podstawie żadnych umów, w tym nie udostępniał nieruchomości na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Do tej pory, działki nie były wykorzystywane w żadnym zakresie. Zainteresowany planuje dokonać inwestycji na działkach po ich nabyciu. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana z inicjatywy i na rzecz Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. Zainteresowany (kupujący) zamierza doprowadzić do realizacji na terenie obejmującym m.in. nieruchomości, inwestycję polegającą na budowie budynku (budynków) mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, wraz z obsługą komunikacyjną umożliwiającą wjazd i wyjazd z/i na teren inwestycji. Sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca (oraz pozostali sprzedający) sprzedadzą Zainteresowanemu (kupującemu), na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, przysługujące im prawa do nieruchomości opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej (oraz pozostałych nieruchomości objętych treścią umowy przedwstępnej); (§ 5 pkt 1 umowy przedwstępnej). Zgodnie z umową przedwstępną, warunki są następujące:

1.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca), uzyska i przeniesie, o ile będzie to prawnie możliwe na Zainteresowanego (kupującego), w trybie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202) decyzję o pozwoleniu na budowę (w tym wszelkie niezbędne pozwolenia, uzgodnienia, opinie), dotyczącą przebudowy linii elektroenergetycznej przebiegającej nad działkami ew. nr 2/6 i 2/5 poprzez usunięcie z działki ew. nr 2/6 znajdujących się tam słupów wysokiego napięcia oraz przełożenie linii elektroenergetycznych przebiegających nad działkami ew. nr 2/6 i 2/5 w ten sposób, że będą one poprowadzone pod ziemią, poza terenem działek ew. 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, a ponadto uzyska warunki techniczne na usuniecie kolizji, uzgodnienie projektu przebudowy, wszelkie niezbędne decyzje, w tym decyzję lokalizacyjną na ułożenie kabli, pozwolenia na przebudowę uzgodnienia, opinie itp., pozwalające na usunięcie z działki istniejącej czynnej i nieczynnej infrastruktury podziemnej w tym sieci elektroenergetycznych znajdujących się pod powierzchnią działki ew. nr 2/5 poza teren działek ew. nr 2/4, 2/5, 2/6, 2/7; przy czym w przypadku, gdy na wykonanie powyższych prac decyzje o pozwoleniu na budowę nie będą konieczne – jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) uzyska faktyczną i prawną możliwość rozpoczęcia i wykonania tych inwestycji przez Zainteresowanego (kupującego) lub na jego zlecenie zgodnie z obowiązującymi przepisami; sprzedający, o którym mowa powyżej, uzyska także zgodę właściwego podmiotu w wymaganej formie, na wyłączenie sieci elektroenergetycznej na okres przebudowy, o której mowa powyżej;
2.  zostanie wydana na rzecz Zainteresowanego (kupującego) decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na realizację na nieruchomościach (w tym nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku) będących przedmiotem planowanej transakcji inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej (PUMiU) nie mniejszej niż 9.500 m2 („Decyzja WZ”), przy czym, jeżeli w toku postępowań, o których mowa w § 1 ust. 2 pkt 25) umowy przedwstępnej (tj. w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy spełniająca parametry wymagane dla Decyzji WZ, powyższy warunek będzie uznany za spełniony także wówczas, gdy zostanie wydana decyzja w trybie art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) o przeniesieniu takiej decyzji o warunkach zabudowy na Zainteresowanego (kupującego);
3.  Zainteresowany (kupujący) uzyska wszelkie decyzje \[w tym konieczne decyzje środowiskowe lub decyzja o ocenie oddziaływania na środowisko inwestycji oraz określającej istotne warunki korzystania ze środowiska w fazie realizacji inwestycji, zostanie przeniesiona na Zainteresowanego (kupującego) na podstawie ostatecznej decyzji wydanej w trybie art. 72a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko\] oraz warunki techniczne dotyczące mediów dla celów inwestycji, a także wszelkie inne warunki, opinie, uzgodnienia, pozwolenia i zgody konieczne dla celów uzyskania Decyzji WZ i decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji;
4.  na rzecz każdoczesnego właściciela m.in. nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zostanie ustanowiona, na koszt Wnioskodawcy (oraz innych sprzedających), nieograniczona w czasie służebność gruntowa uprawniająca do przejazdu i przechodu poprzez działki o numerach ew. 3/6 i 3/7 (oraz ew. inne działki, o ile będzie to konieczne dla celów zapewnienia nieruchomości będącej przedmiotem wniosku dostępu do drogi publicznej), przy czym w przypadku, gdy służebność zostanie ustanowiona odpłatnie, opłaty za ustanowienie służebności zostaną uiszczone przez sprzedających (w tym Wnioskodawcę), lub nieruchomość będąca przedmiotem wniosku uzyska prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej w inny sposób; przy czym powyższy warunek zostanie spełniony nie później niż do dnia 31 marca 2019 r.;
5.  postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (jak również i w zakresie innych nieruchomości), zostaną prawomocnie zakończone;
6.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) nabędzie udziały wynoszące 999/l500 części w prawie własności nieruchomości niebędącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;
7.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) doręczy Zainteresowanemu (kupującemu), nie później niż w terminie 4 tygodni od daty wydania decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w lit. b powyżej, oświadczenie (\`(...)\`) w formie aktu notarialnego stwierdzające, że rezygnuje on z prawa pierwokupu udziału wynoszącego 1/1500 części jednej z nieruchomości będących przedmiotem umowy przedwstępnej (innej niż będąca przedmiotem wniosku), na wypadek sprzedaży tego udziału przez jednego ze sprzedających (innego niż Wnioskodawca);
8.  jeden ze sprzedających (inny niż Wnioskodawca) dokona zapłaty całej ceny za nabyte przez niego udziały w jednej z nieruchomości (innej niż będąca przedmiotem wniosku) na rzecz (\`(...)\`) oraz doręczy Zainteresowanemu (kupującemu), co najmniej na 2 (dwa) tygodnie przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, potwierdzenie dokonania tej płatności, a ponadto doręczy Zainteresowanemu (kupującemu we wskazanym terminie oświadczenie (\`(...)\`) potwierdzające, że cena za udziały w nieruchomości (innej niż będąca przedmiotem wniosku) została zapłacona na jego rzecz w całości;
9.  Zainteresowany (kupujący) uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę, na podstawie której będzie mógł zrealizować inwestycję na nieruchomościach będących przedmiotem umowy przedwstępnej („Decyzja PnB”);
10.  niektórzy sprzedający, w tym Wnioskodawca uzyskają – każdy z osobna – interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego lub, w przypadku odmowy wydania interpretacji, opinię.

Nabywcy (Zainteresowanemu) została udzielona m.in przez Wnioskodawcę zgoda na dysponowanie przez Zainteresowanego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2018 r., poz.1202, ze zm.).

Czynności objęte zgodą nie będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy. Zgoda obejmuje wszelkie czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Zainteresowanego inwestycji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W szczególności zgoda obejmuje wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Zainteresowanego. Zgoda obejmuje również możliwość podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia opisanej inwestycji.

Powyższe czynności na podstawie zgody nie będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności działek o nr 2/4 i 2/5 będzie podlegać ustawie o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości, będą spełnione przesłanki do uznania Zainteresowanego za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w umowie przedwstępnej zawartej przez Wnioskodawcę została udzielona m.in zgoda na dysponowanie przez Zainteresowanego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2018 r., poz.1202, ze zm.). Zgoda obejmuje wszelkie czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Zainteresowanego inwestycji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W szczególności zgoda obejmuje wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Zainteresowanego. Zgoda obejmuje również możliwość podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia opisanej inwestycji. Zatem nie można zgodzić się ze stwierdzeniem – przedstawionym w uzupełnieniu – że „powyższe czynności na podstawie zgody nie będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy”.

Po udzieleniu „zgody” czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zainteresowanego sprzedaż udziałów we współwłasności ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Kupujący posiadał „zgodę” Wnioskodawcy na dysponowanie przez Zainteresowanego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jak już wcześniej wskazano, zgoda obejmuje wszelkie czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Zainteresowanego inwestycji opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W szczególności zgoda obejmuje wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Zainteresowanego. Zgoda obejmuje również możliwość podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia opisanej inwestycji.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 2/4 i 2/5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów we współwłasności działek o nr 2/4 i 2/5 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż udziałów we współwłasności ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w artykule 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosowanie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną zawartą z Kupującym na moment zbycia Nieruchomości wydana będzie w stosunku do niej decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację planowanej Inwestycji oraz pozwolenie na budowę.

Zatem nieruchomość, na którą składają się działki 2/4 i 2/5 w momencie sprzedaży będzie terenem budowlanym, co wynika z treści art. 2 pkt 33 ustawy i cytowane wyżej zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy udziałów we współwłasności ww. działek nie znajdzie zastosowania.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak bowiem wskazano w opisie sprawy, przedmiotowe działki nie są i nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do celów działalności gospodarczej, nie służyły zatem wyłącznie działalności zwolnionej od podatku VAT w rozumieniu ustawy.

Wobec powyższego w odniesieniu do dostawy udziałów we współwłasności działek 2/4 i 2/5 nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że dostawa udziałów we współwłasności działek nr 2/4 i 2/5 będzie opodatkowana VAT przy zastosowaniu właściwej stawki, tj. stawki podstawowej wynoszącej obecnie 23%.

Podsumowując, sprzedaż udziałów we współwłasności działek nr 2/4 i 2/5 będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Następnie wątpliwości Wnioskodawcy, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, dotyczą ustalenia czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, planuje dokonywać sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, co będzie stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany nie zamierza prowadzić działalności zwolnionej od VAT. Zatem warunki uprawniające do odliczenia zostaną spełnione.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Kupujący będzie posiadał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu przez Kupującego będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informuje się ponadto, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług w zakresie wskazania czy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT(pytanie oznaczone we wniosku nr 1), ustalenia czy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 23% (pytanie oznaczone we wniosku nr 2), oraz wskazania czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). Natomiast w kwestiach dotyczących zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.