Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.109.2025.1.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-06
Teza: W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy
sprzedaży nieruchomości w sytuacji nabycia na mocy jednego
aktu notarialnego dwóch lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z
    opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani z mężem zakup domu, w którym znajdują się dwa wyodrębnione lokale
    mieszkalne – każdy z osobną księgą wieczystą: (...). Księga gruntowa jest jedna: (...).
    Nie posiadali Państwo dotychczas żadnej nieruchomości mieszkalnej – ani domu, ani
    mieszkania, ani udziałów w takich nieruchomościach. Zakup będzie finansowany ze
    środków własnych i/lub kredytu hipotecznego. Planowana jest jedna umowa sprzedaży, w
    której nabędą Państwo obie nieruchomości jednocześnie, do majątku wspólnego
    małżeńskiego. Chcieliby Państwo ustalić, czy przysługuje Państwu zwolnienie z podatku od
    czynności cywilnoprawnych przy zakupie tych lokali, w związku z brzmieniem art. 9 pkt 17
    lit. a) (winno być: art. 9 pkt 17) ustawy o PCC.

## Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym przysługuje zwolnienie z podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 lit. a) (winno być: art. 9 pkt 17) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie dwóch lokali mieszkalnych w jednej
    transakcji jako pierwszej nieruchomości mieszkalnej nabywanej przez Państwa? Czy są
    Państwo w ogóle zwolnieni z podatku PCC, bo jest to jeden dom jednorodzinny?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, przysługuje Państwu zwolnienie z podatku PCC przy zakupie jednego z
    dwóch lokali, ponieważ jest to Państwa pierwsza w życiu nieruchomość mieszkalna.
    Zgodnie z art. 9 pkt 17 lit. a) (winno być: art. 9 pkt 17) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, zwolnieniu z podatku podlega nabycie prawa własności do pierwszej
    nieruchomości mieszkalnej. Ponieważ nabywają Państwo odrębne lokale w jednej
    transakcji, każdy z Państwa po raz pierwszy nabywa więcej niż jedną nieruchomość. W
    związku z tym, Państwa zdaniem, zwolnienie przysługuje wyłącznie w odniesieniu do
    jednego z lokali, a od drugiego należy zapłacić 2% podatku PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie

      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje udział w opisywanych prawach nabyty tytułem
    dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu
    udziału nie może przekroczyć 50%.
    Należy podkreślić, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są
    czynności cywilnoprawne. A zatem, zwolnieniem objęta jest cała czynność cywilnoprawna,
    którą jest umowa sprzedaży a nie jej część.
    Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
      Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od
      uprzedniego zapłacenia podatku.
    Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu
    ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani z mężem zakup budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, w którym znajdują się dwa wyodrębnione lokale
    mieszkalne, każdy z osobną księgą wieczystą. Nie posiadali Państwo dotychczas żadnej
    nieruchomości mieszkalnej – ani domu, ani mieszkania, ani udziałów w takich
    nieruchomościach.

    W związku z powyższym należy uznać, że zamierza Pani wraz z mężem nabyć dwie
    odrębne nieruchomości. Odwołania do tego pojęcia odnajdujemy w przepisach ustawy z
    dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
    Najważniejszy z punktu widzenia analizowanej sprawy jest art. 2 ust. 1c tej ustawy,
    zgodnie z którym:
      Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co
      najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania
      do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę
      wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
    Powyższe zatem wprost wskazuje, że w budynku mieszkalnym zdefiniowanym jako
    jednorodzinny możliwe prawnie jest wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali
    mieszkalnych.
    Pojęcie odrębnej nieruchomości zostało również ujęte w art. 2 ust. 2 ww. ustawy.
      Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
      ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
      które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
      mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych
      lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
    Natomiast art. 7 ust. 2 stanowi, że:
      Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie
      aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
      wieczystej.
    Zatem w świetle przepisów ustawy o własności lokali każdy prawnie wyodrębniony lokal
    jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności
    całego gruntu. Wyodrębniając lokal z całej nieruchomości, dokonuje się więc jej podziału i
    tworzy tym samym przedmiot odrębnej własności, tj. samodzielny lokal. Do uznania lokalu
    jako odrębnej nieruchomości konieczny jest wpis do księgi wieczystej.
    Wpis do księgi wieczystej w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu ma
    charakter konstytutywny (prawotwórczy), co wynika z ww. art. 7 ust. 2 ustawy o własności
    lokali.
    Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy należy wskazać, że przedmiotem
    planowanego nabycia przez Panią i Pani męża nie będzie budynek mieszkalny
    jednorodzinny, a będą – jak sama wskazała Pani we wniosku – wydzielone w nim dwa
    odrębne lokale mieszkalne.
    Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9
    pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje, że zwolnienie
    dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego a nie lokali mieszkalnych. Celem wprowadzonego
    zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem poprawa sytuacji osób
    nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie.
    Skoro więc zamierza Pani nabyć wraz z mężem na mocy jednego aktu notarialnego dwa
    lokale mieszkalne, to w takiej sytuacji cała umowa sprzedaży nie będzie korzystała ze
    zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Pani wniosek dotyczy również możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży
    nieruchomości w odniesieniu do Pani męża. W zakresie tym zostało wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.