Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.169.2025.2.MKW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-25
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 oraz
obowiązek udokumentowania sprzedaży fakturą.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
pełnomocnik
umowa-umowa dzierżawy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
1

Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych
    zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 oraz
    obowiązku udokumentowania tej sprzedaży fakturą VAT.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami, które wpłynęły: 3 kwietnia 2025
    r., oraz 7 kwietnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości na prawach wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej położonej w miejscowości: (...), w obrębie
    ewidencyjnym (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę gruntu nr
    1, w księdze wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg
    Wieczystych.
    Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył pozostając w związku małżeńskim
    (do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską) - na podstawie
    umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 24 marca 1988 r. (od osób fizycznych),
    obecnie przedmiot niniejszej umowy nadal wchodzi w skład ich majątku wspólnego,
    ponadto żadnych umów majątkowych małżeńskich Wnioskodawca nie zawierał oraz nie
    zostało wydane żadne postanowienie sądu mogące mieć wpływ na stosunki majątkowe
    małżeńskie panujące w ich małżeństwie.
    Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie została nabyta od Skarbu
    Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, jest niezabudowana oraz posiada ona
    bezpośredni dostęp do drogi. W ewidencji gruntów została oznaczona symbolem: RIVb -
    grunty orne.
    Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest przedmiotem umowy
    najmu, umowy użyczenia, oprócz umowy dzierżawy zawartej z Kupującą przedmiotową
    nieruchomość spółką.
    Na terenie działki nr 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy na działkę o numerze 1, nie została również podjęta uchwała wyznaczająca

    obszar rewitalizacji, ani ustanawiająca Specjalną Strefę Rewitalizacji w rozumieniu ustawy
    z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 485 ze zm.). Opłaty
    związane z eksploatacją opisanej wyżej Nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości,
    zostały uregulowane i z tego tytułu nie istnieją żadne zaległości. Opisana powyżej działka
    gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest ujęta w uproszczonym planie urządzenia lasu
    oraz decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j.
    Dz. U. z 2022 r., poz. 672) nie była wydawana. Opisana powyżej działka gruntu o numerze
    ewidencyjnym 1 nie jest przedmiotem pierwokupu w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca
    2017 r. Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2233).
    Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr 1 o obszarze 0,3015 ha o numerze księgi
    wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych.
    Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                              2powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
    minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na tej nieruchomości działalność
    gospodarczą.
    W akcie notarialnym nr (...) z 10 lutego 2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca
    nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na przedmiotowej działce.
    To jest spółka zobowiązała się do:
    1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami
      zgodnie z planami spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-
                                        2usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami
      parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych;
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                            2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527,40 m w tym salą
                        2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
      20 miejsc parkingowych;
    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości, niestwierdzenia
      ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości, skutkującego koniecznością
      jej rekultywacji;
    4. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    5. Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
      podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki;
    6. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
    7. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń,
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać powyższą nieruchomość: niezabudowaną
    działkę nr 1 o obszarze 0,3015 ha.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:

    1. W stosunku do ww. działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu
      jej uatrakcyjnienia;
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu;
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;
    4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana;
    5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi część przedmiotowej działki spółce, która planuje ją
      zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. Spółka płaci określony czynsz dzierżawny
      Wnioskodawcy. ((...) z 28 kwietnia 2023 r. zawarta na czas nieoznaczony);
    6. Nabycie nie było udokumentowane fakturą;
    7. Nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT;
    8. Podatek od nabycia nie został odliczony;
    9. Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej;
    10. Działka była wykorzystywana do celów prywatnych;
    11. Dzierżawa nie była opodatkowana podatkiem VAT;
    12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT;
    13. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków
    technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru.
    Wnioskodawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    Nieruchomością, opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
    związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie
    wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
    udostępni Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy,
    celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych
    czynności teren zostanie niezwłocznie przywrócony do stanu pierwotnego przez
    Kupującego.
    Wnioskodawca oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym
    kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości, tymczasowego przyłącza
    energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią
    umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w
    przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie niezwłocznie
    własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren
    do stanu pierwotnego.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o obszarze 0,3015 ha, opisanej w stanie
    faktycznym jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    o VAT i musi być udokumentowana fakturą?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o obszarze 0,3015 ha
    opisanej w stanie faktycznym jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o
    VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
    i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
    czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
    opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności,
    konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej
    właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta
    w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych
    wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występujące w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi
    wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe
    wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku,
    które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie
    dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem

    podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje
    czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy o
    takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności
    wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług. Przypomnijmy, iż na działce nr 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie
    prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości
    Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie
    ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał
    sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
    Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
    nr 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak to
    już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań charakterystycznych dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte
    przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Wnioskodawcy.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).

    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa, albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 1 warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się
    jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w
    jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą
    wydzielonej powierzchni z działki o nr ewidencyjnym 1 .
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenu innego niż teren budowlany
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i
    prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych
    planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy
    do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie

    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta
    decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym
    samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości
    wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o których
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki nr 1 stanowiącej teren
    budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia Wnioskodawca
    będzie musiał jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży
    opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od
    towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc
    czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką
    transakcję Wnioskodawca jest zobowiązany udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.),
    zwanej dalej Dyrektywą:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości,
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej
    Kodeksem cywilnym.
    I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące
      stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych
      stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U.
    z 2023 r. poz. 2809), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się

      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza
    dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną.
    Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia
    działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby
    pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność
    majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
    podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten
    małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
    prawnej) – jako podatnik VAT.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny.
    Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną
    działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością
    gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które
    powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku
    wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej.

    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z
    wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia
    TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii
    opodatkowania sprzedaży przez osobę - podatnika podatku od wartości dodanej - części
    majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do
    celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej,
    która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma
    charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że
    dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę
    łączną – nie jest decydujący. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te
    transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww.
    elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga
    ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego
    rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności,
    a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W kwestii opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 istotne jest zatem, czy
    podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością
    uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego

    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo własności na prawach ustawowej
    wspólności majątkowej małżeńskiej niezabudowanej działki nr 1 położonej w miejscowości
    (...).
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w
    tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do
    czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach
    działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z
    jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w Pana
    sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do
    sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości.
    W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między
    podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje
    ustawa Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1
    Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.

    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielonego przez Pana pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na
    Pana rzecz.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr 1 Kupująca Spółka
    zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej
    działce.
    To jest spółka zobowiązuje się m.in. do:
    1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami
      zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki;
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji

      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;
    3. Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
      podziale działki nr 1 - zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
    4. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
    5. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Wskazał Pan, że udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania
    dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków
    oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności
    związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków
    technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci
    kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru.
    Oprócz tego wyraził Pan zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i
    staraniem na terenie nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z
    warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej
    zawartej z operatorem.
    Powyższe wskazuje, że celem podpisania przedwstępnej umowy, udzielenia
    pełnomocnictwa i zgody jest takie przekształcenie działki, które pozwoli na szybkie zbycie
    tej nieruchomości na rzecz Spółki Kupującej. W momencie sprzedaży działki ma być ona
    dostosowana do koncepcji Spółki oraz jej planów inwestycyjnych.
    Nie ulega więc wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości
    (działki nr 1) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby
    fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Pełnomocnik
    dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona przygotowania działki do przyszłej
    inwestycji, jednak działka do dnia sprzedaży nadal jest Pana własnością.
    W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży
    nieruchomości podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają
    bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia
    pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego
    pełnomocnictwa jest upoważniony w Pana imieniu do wszelkich czynności, które
    okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż –
    świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu
    nieruchomości do celów zarobkowych.
    Ponadto, na mocy umowy dzierżawy nr (...) z 28 kwietnia 2023 r. zawartej na czas
    nieoznaczony dzierżawi Pan działkę Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność
    gospodarczą.
    Jak stanowi art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za
    możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za
    używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje

    umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z
    tego tytułu są w zasadzie stałe.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Zatem dzierżawa działki będącej przedmiotem sprzedaży stanowi odpłatne świadczenie
    usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku
    osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki sprawił, że jest
    ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie
    w ramach majątku osobistego. Planując dostawę nieruchomości, nie dokona Pan zbycia
    majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.
    Tym samym Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży przysługującego Panu prawa
    własności na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej do niezabudowanej
    działki nr 1. Zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług, będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedając niezabudowaną
    działkę nr 1 nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem
    prywatnym. Podejmowane przez Pana działania wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w
    ramach zarządu majątkiem osobistym.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że sprzedaż prawa własności nieruchomości (działki nr 1), przysługującej Panu
    na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie:
      1. zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w
        ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
      2. podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na
        podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana tym
    podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów
    lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane. W przypadku tych ostatnich opodatkowane są
    wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod
    zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku braku takiego planu wiążąca jest decyzja o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym.
    Jak wskazał Pan we wniosku jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży jest
    uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu

    na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości
    jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym. Oznacza to, że na dzień transakcji
    działka będąca przedmiotem wniosku, będzie stanowić teren budowlany, w rozumieniu
    art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa
    warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    2. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć
    zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku
    której nabył on wcześniej ten towar nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług.
    Jak wynika z opisu sprawy działkę nabył Pan pozostając w związku małżeńskim na
    podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej 24 marca 1988 r., nie
    wystąpił wtedy podatek VAT.

    Zatem, do sprzedaży przysługującego Panu prawa własności na prawach ustawowej
    wspólności majątkowej małżeńskiej niezabudowanej działki nr 1 nie będzie miał
    zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie jest spełniony jeden z warunków
    zwolnienia zawartych w tym przepisie.
    W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działki nr 1, będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.
    W związku z powyższym sprzedaż przysługującego Panu prawa własności na prawach
    ustawowej wspólności majątkowej w niezabudowanej działce nr 1 dokonana przez Pana
    na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od
    towarów i usług.
    Pana wątpliwości dotyczą także kwestii obowiązku udokumentowania fakturą
    sprzedaży przysługującego Panu prawa własności na prawach ustawowej wspólności
    majątkowej w niezabudowanej działce nr 1.
    Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy
    art. 106a-106q ustawy.
    Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem;
    Treść art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje natomiast, że:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działki, będzie Pan
    występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i ta
    transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. W
    konsekwencji, sprzedaż ta powinna zostać przez Pana udokumentowana fakturą VAT.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji
    przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską.
    Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu
    małżonków, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż gruntu,
    powinien Pan w niej uwzględnić sprzedaż w części przypadającej na Pana jako na
    współwłaściciela Nieruchomości.
    Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W
    przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie
    wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki.

    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    1. w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    2. w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.