Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-72/10-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-11
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości jako całości oraz stawka podatku dla działek zabudowanych i dla działek niezabudowanych
Słowa kluczowe: grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; sprzedaż-sprzedaż praw; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14.01.2010 r. (data wpływu 18.01.2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 03.03.2010 r. (data wpływu 08.03.2010 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 26.02.2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania dostawy nieruchomości jako całości – **jest nieprawidłowe,**
*   stawek podatku dla działek zabudowanych i dla działek niezabudowanych –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.01.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka nabyła nieruchomość w drodze aportu, zatem bez podatku VAT. W skład tej nieruchomości wchodzą działki Nr 197-212 o łącznej pow. użytkowej gruntu 3 ha 5 552 m2 (tj. 35 552 m2), przy czym:

*   działka Nr 199 była w chwili nabycia zabudowana budynkiem o pow. 813 m2, który został wyburzony przez Spółkę, obecnie działka jest niezabudowana,
*   działka 197 zabudowana budynkiem o pow. 432 m2 z 1872 roku, niemodernizowanym (nabycie działki przez poprzedniego właściciela nastąpiło w 1998 roku w drodze umowy kupna- sprzedaży),
*   działka 197 zabudowana budynkiem o pow. 485 m2 z 1880 roku, niemodernizowanym (nabycie działki przez poprzedniego właściciela nastąpiło w 1998 roku w drodze umowy kupna-sprzedaży),
*   działka 197 była zabudowana budynkiem o pow. 366 m2, który został wyburzony, obecnie działka jest niezabudowana,
*   działka 197 była zabudowana budynkiem o pow. 206 m2, który został wyburzony przez Spółkę, obecnie działka jest niezabudowana,
*   działki Nr 198, 200, 201-208 niezabudowane (budowlane).

Nieruchomość, o której mowa wyżej, objęta jest jedną księgą wieczystą. Spółka planuje zbyć całą nieruchomość, a wątpliwości jakie z tym są związane dotyczą właściwej stawki VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy przy dostawie nieruchomości należy uznać, iż stanowi ona całość i w związku z tym, iż po wyburzeniu innych budynków jest terenem zabudowanym 2 budynkami cała transakcja będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT?
2.  Jeśli dostawa nie może być rozpatrywana jako całość to czy prawidłowym pozostanie ustalenie odrębnie cen działek niezabudowanych (których dostawa jest objętych stawką 22%) i cen działek zabudowanych (których dostawa jest objęta zwolnieniem)?

Ad. 1

Stanowisko sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 03.03.2010 r. (data wpływu 08.03.2010 r.) , będącego odpowiedzią na wezwanie z dnia 26.02.2010 r.

Spółka wyraża stanowisko, iż w związku z tym, iż planowana jest sprzedaż nieruchomości jako całości, dostawę należy potraktować jako całość i nie ustalać stawek dla poszczególnych działek odrębnie, opodatkowując ją stawką 22%.

Ad. 2

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT). Oznacza to, że grunt jest opodatkowany taką samą stawką jak budynek.

Z dniem 1 stycznia 2009 r. wprowadzono zwolnienia przewidziane dla dostawy nieruchomości. Jednocześnie zmieniono regulacje dotyczące zwolnienia od podatku dostawy towarów używanych w taki sposób, że budynki (ich części), budowle nie są już uznawane za towary używane, a zatem nie dotyczy ich zwolnienie przewidziane dla dostawy towarów używanych. Należy zauważyć, iż w odniesieniu do dostawy budynków (ich części) lub budowli wprowadzono dwa zwolnienia podatkowe.

Pierwsze z nich dotyczy dostawy budynków innych niż w ramach pierwszego zasiedlenia lub krótko po nim (istotną cechą tego zwolnienia jest to, że podatnik może z niego zrezygnować).

Dostawy dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim albo nie później niż 2 lata po nim będą opodatkowane.

Istotnym pozostaje ustalenie kiedy w stosunku do tych nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej;

W ocenie Spółki pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 1998 roku, kiedy to poprzedni właściciel nabył nieruchomość w drodze umowy kupna-sprzedaży (czynności mieszczącej się w zakresie przedmiotowym ustawy o VAT). Spółka wyraża zatem stanowisko, że czynność dostawy będzie zwolniona gdyż zbycie będzie następowało w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 1998 roku w dacie nabycia w drodze umowy kupna-sprzedaży przez poprzedniego właściciela). Tym samym zostaną spełnione warunki do zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ustawa przyznaje stronom transakcji prawo do wyboru opodatkowania, w sytuacji gdy dostawa podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10. Możliwość wyboru opodatkowania istnieje, gdy i nabywca i dostawca są podatnikami VAT czynnymi. Konieczne jest złożenie wspólnego oświadczenia stron transakcji o wyborze opodatkowania transakcji.

Konkludując, w rozpatrywanej sprawie grunt wraz z budynkiem podlega co do zasady zwolnieniu, ale z możliwością wyboru opcji opodatkowania (pod warunkiem złożenia stosowanego oświadczenia, o którym mowa wyżej).

Co do dostawy działek niezabudowanych, będących terenami pod zabudowę (zarówno tych, które były od początku niezabudowane jak i tych które się nimi stały w związku z wyburzeniami budynków) Spółka prezentuje podgląd, iż jest ona opodatkowana 22% (art. 41 ustawy o VAT).

Mając na uwadze powyższe prosimy o wydanie jednoznacznej interpretacji podatkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się:

*   **za nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości jako całości,
*   **za prawidłowe** w zakresie ustalenia stawek podatku dla działek zabudowanych i dla działek niezabudowanych.

Na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku lub opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów;

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem dostawy jest nieruchomość, w skład której wchodzą działki nr 197-212. Nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą. Dwie z opisanych działek zabudowane są budynkami mieszkalnymi, niemodernizowanymi. Trzy z powyższych działek były w chwili nabycia zabudowane budynkami, które zostały wyburzone, obecnie są niezabudowane. Pozostałe działki stanowią tereny budowlane, niezabudowane.

Analiza wyżej wskazanych przepisów prowadzi do wniosku, iż zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy jest jednym z wyjątków od generalnej reguły opodatkowania sprzedaży wg stawki 22% i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, stanowiącą przedmiot transakcji lecz winno być przyporządkowane jedynie do konkretnej działki, na której posadowiony jest budynek, który w chwili sprzedaży podlega zwolnieniu.

Zatem, odnosząc się do pytania pierwszego, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, objętych jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek.

W stosunku do działek niezabudowanych, będących terenami pod zabudowę, zarówno tych, które były od początku niezabudowane, jak i tych na których zostały wyburzone budynki, należy zastosować zgodnie z art. 41 ust. 1 stawkę podstawową, tj. 22%.

W przypadku dostawy działek zabudowanych budynkami, właściwe jest ustalenie stawki podatku dla budynku, jednocześnie stosownie do art. 29 ust. 5 z podstawy opodatkowania nie wyodrębniamy wartości gruntu. Odnośnie dostawy budynków w pierwszej kolejności należy ustalić, czy doszło do pierwszego zasiedlenia. W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, iż działka nr 197 zabudowana jest budynkiem o pow. 432 m2 z 1872 r., budynek nie był modernizowany, nabycie działki przez poprzedniego właściciela nastąpiło w 1998 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży. Druga z działek zabudowana jest budynkiem o pow. 485 m2 z 1880 roku, niemodernizowanym, nabycie działki przez poprzedniego właściciela nastąpiło w 1998 roku w drodze umowy kupna-sprzedaży. Jak wynika z cytowanego wyżej art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części (…). Sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie faktyczne naliczenie podatku od danej czynności.

Przez czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT należy również rozumieć dostawę (budynków i budowli lub ich części) dokonaną przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności.

Mając powyższe na względzie w ocenie tut. Organu w przypadku powyższych budynków doszło do pierwszego zasiedlenia w 1998 r., kiedy poprzedni właściciel nabył nieruchomość w drodze umowy kupna-sprzedaży. W związku z faktem, iż budynki nie były ulepszane i zbycie nieruchomości będzie następowało w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, tym samym dyspozycje artykułu 43 ust. 1 pkt 10 ustawy są spełnione i w stosunku do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości należy zastosować zwolnienie od podatku VAT.

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Reasumując w przypadku sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, objętych jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. W stosunku do dostawy działek budowlanych niezabudowanych stawką właściwą będzie, w myśl art. 41 ust. 1, stawka 22%. W odniesieniu do dostawy budynków, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu i należy zastosować zwolnienie od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, ewentualnie wybrać opodatkowanie, po spełnieniu warunków, wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.