Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.201.2019.1.MPŁ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-20
Teza: Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę Spółce w zamian za wynagrodzenie pieniężne, transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód-przychód z działalności gospodarczej; sprzedaż; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 marca 2019 r. (data wpływu 20 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą której podstawowym przedmiotem jest świadczenie usług w zakresie projektowania oraz najem lokalu handlowego, wybudowanego w 2018 r. w ramach tej działalności gospodarczej. Wnioskodawca zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej zabudowaną działkę o powierzchni 0,1711 ha. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nabył w dniu 29 kwietnia 2016 r. od gminy na podstawie umowy sprzedaży, stanowiącej konsekwencję przetargu ustnego nieograniczonego, za cenę 491 000,00 PLN.

Zgodnie z treścią ww. umowy sprzedaży (aktu notarialnego), sprzedaż nieruchomości przez Gminę na rzecz Wnioskodawcy była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.).

Przedmiotowa nieruchomość w momencie nabycia była zabudowana dwoma opróżnionymi jednokondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi (z 3 lokalami mieszkalnymi o łącznej powierzchni użytkowej 128,80 m2 i lokalem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 26,30 m2) oraz dwoma budynkami gospodarczymi o łącznej powierzchni zabudowy 37 m2, znajdującymi się w złym stanie technicznym.

Ww. budynki są przeznaczone do rozbiórki, jednak do dnia dzisiejszego nie zostały one wyburzone, a ich stan techniczny jest taki sam jak w dniu ich nabycia przez Wnioskodawcę.

Przedmiotowy grunt jest w ewidencji gruntów i budynków oznaczony jako B – tereny mieszkaniowe. Dla nieruchomości nie został do dnia dzisiejszego sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, teren na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość oznaczony jest symbolem C – obszar usług ogólnomiejskich i mieszkalnictwa o wysokiej intensywności.

Prezydent Miasta w dniu 19 grudnia 2014 r. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji na nieruchomości polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami nieuciążliwymi i handlem na nieruchomości. Powyższa decyzja 7 czerwca 2016 r. została przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy.

Kolejną decyzją z dnia 12 października 2017 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany Wnioskodawcy i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami nieuciążliwymi i handlem wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi wody, kanalizacji sanitarnej, C.O. i elektrycznej oraz zagospodarowaniem terenu drogami wewnętrznymi, miejscami postojowymi i zielenią na nieruchomości.

Zgodnie z ww. decyzją kolidujące istniejące obiekty na nieruchomości należy rozebrać zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.). Planowane inwestycje nie zostały jednak rozpoczęte i na nieruchomości nie były wykonywane jakiekolwiek prace ziemne, rozbiórkowe czy budowlane.

W ramach transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawca planuje zbycie własności nieruchomości, tj. gruntu i położonych na nim budynków.

W tym zakresie, Wnioskodawca rozważa alternatywnie:

1.  wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do nowopowstałej spółki komandytowej, w której Wnioskodawca będzie wspólnikiem (dalej: „Spółka”), albo
2.  sprzedaż nieruchomości Spółce w zamian za wynagrodzenie pieniężne.

Zgodnie z obecnymi założeniami biznesowymi, to Spółka będzie realizować inwestycję polegającą na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Budynki wielorodzinne, które powstaną na ww. gruncie, Spółka zamierza w przyszłości sprzedać – albo w całości, albo jako pojedyncze lokale mieszkaniowe. Nieruchomość nie będzie zatem środkiem trwałym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej (dla potrzeb świadczenia usług w zakresie projektowania czy najmu) i zgodnie z pierwotnymi założeniami Podatnika została nabyta dla celów prywatnych.

Wnioskodawca podjął jednak pewne czynności inwestycyjne (sporządzenie projektu budowlanego, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych), które mogły służyć uzyskaniu przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w przyszłości (w całości lub poszczególnych wydzielonych lokali) lub oddania ich do użytkowania na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku wniesienia nieruchomości do nowopowstałej Spółki jako wkładu niepieniężnego (aportu), Wnioskodawca będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 50b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę Spółce w zamian za wynagrodzenie pieniężne, transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2. W zakresie pytania nr 1 – wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. l pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepisów art. 10. ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się, zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy do odpłatnego zbycia:

1.  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3.  składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają natomiast zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zakwalifikowanie przychodów do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości uzależnione jest więc od spełnienia następujących przesłanek:

1.  nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
2.  zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie w przypadku zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów lub 
3.  nie jest to odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ww. ustawy.

Nabycie nieruchomości nastąpiło w kwietniu 2016 r. W związku z powyższym zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę w ciągu 5 lat od dnia jej nabycia (w tym w roku 2019), podlegać będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość, tj. grunt wraz z budynkami o charakterze mieszkalnym, przychód ze sprzedaży będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od okoliczności czy nieruchomość zostanie uznana za związaną z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Podkreślenia wymaga, że przepis ten nie ma zastosowania w sytuacji, gdy nieruchomości mieszkalne stanowią towary handlowe w prowadzonej działalności gospodarczej.

Stwierdzić zatem należy, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać, dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

W przypadku zatem gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona, wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą której podstawowym przedmiotem jest świadczenie usług w zakresie projektowania oraz najem lokalu handlowego wybudowanego w ramach działalności.

W dniu 29 kwietnia 2016 r. Wnioskodawca nabył od gminy nieruchomość gruntową, stanowiącą zabudowaną działkę o powierzchni 0,1711 ha. W momencie nabycia przedmiotowa nieruchomość zabudowana była dwoma budynkami mieszkalnymi oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Ww. budynki ze względu na zły stan techniczny nadawały się do rozbiórki.

W dniu 7 czerwca 2016 r. została przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy decyzja Prezydenta Miasta z dnia 19 grudnia 2014 r., ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji na nieruchomości polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami nieuciążliwymi i handlem na nieruchomości.

Kolejną decyzją z dnia 12 października 2017 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany Wnioskodawcy (w tym miejscu należy przypomnieć, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie projektowania) i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami nieuciążliwymi i handlem wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi wody, kanalizacji sanitarnej, C.O. i elektrycznej oraz zagospodarowaniem terenu drogami wewnętrznymi, miejscami postojowymi i zielenią na nieruchomości. Zgodnie z ww. decyzją kolidujące istniejące obiekty na nieruchomości należy rozebrać.

W dalszej części opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz nowopowstałej spółki komandytowej, w której będzie wspólnikiem.

Spółka będzie realizować inwestycję polegającą na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Budynki wielorodzinne, które powstaną na ww. gruncie, Spółka zamierza w przyszłości sprzedać – albo w całości, albo jako pojedyncze lokale mieszkaniowe. Nieruchomość nie będzie zatem środkiem trwałym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że opisane we wniosku czynności mają charakter zorganizowanego procesu inwestycyjnego (a właściwie – w związku z zaplanowaną sprzedażą nieruchomości na rzecz spółki osobowej, w której Wnioskodawca będzie wspólnikiem – stanowią początkowy etap tego procesu). Wnioskodawca nabył działkę dla której wydana była decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji na nieruchomości polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami nieuciążliwymi i handlem na nieruchomości. Powyższa decyzja 7 czerwca 2016 r. została przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca opracował w ramach prowadzonej działalności projekt budowy i uzyskał pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wbudowanymi usługami nieuciążliwymi i handlem wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi wody, kanalizacji sanitarnej, C.O. i elektrycznej oraz zagospodarowaniem terenu drogami wewnętrznymi, miejscami postojowymi i zielenią na nieruchomości.

Działania takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem. Skala opisanego przedsięwzięcia zdecydowanie wykracza bowiem poza zwykły zarząd.

Na podstawie informacji podanych we wniosku przyjąć należy, że działka nabyta od gminy w 2016 r. stanowiła towar handlowy w działalności Wnioskodawcy, a podjęte przez Niego działania zmierzały do realizacji inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z zamiarem ich późniejszej sprzedaży, w całości albo jako pojedyncze, wyodrębnione lokale.

Wprawdzie zgodnie z obecnymi założeniami biznesowymi, to spółka (w której Wnioskodawca będzie wspólnikiem) będzie realizować inwestycję, jednak nie zmienia to faktu, że proces ten został rozpoczęty przez Wnioskodawcę.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wypełniają zatem definicję działalności gospodarczej – stanowią bowiem zorganizowane działania o charakterze zarobkowym, inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Działalność Wnioskodawcy już od początkowego jej etapu, tj. nabycia nieruchomości, przybrała formę zawodową (profesjonalną), o czym świadczy sporządzenie projektu budowalnego i uzyskanie pozwolenia na budowę obiektów charakterystycznych dla przedsięwzięć związanych z działalnością gospodarczą w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług.

W tym miejscu należy podkreślić, że brak formalnej rejestracji ww. działalności (np. poprzez rozszerzenie działalności prowadzonej obecnie przez Wnioskodawcę) czy też wyboru innej formy organizacyjno-prawnej tej działalności (co znajduje odzwierciedlenie w planowanym utworzeniu spółki komandytowej) nie przesądza o istnieniu źródła przychodu, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Możliwe jest bowiem osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Okoliczności przedstawione we wniosku nie pozawalają zgodzić się ze stwierdzeniem, że zakupiona działka miała służyć celom prywatnym.

W wyroku WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 1090/18 wskazano, że „źródła finansowania działalności nie wpływają na charakter tej działalności. Z reguły na początkowym etapie działalności gospodarczej, przedsiębiorca korzysta ze środków nie związanych z tą działalnością jak; środki własne, pożyczki, kredyty, prywatne nieruchomości stanowiące majątek osobisty. Istotne jest natomiast w jaki sposób i w jakim celu te środki zostały wykorzystane. Oceniając działalność gospodarczą, należy brać pod uwagę wszystkie okoliczności z nią związane w sposób całościowy. Trzeba bowiem zauważyć, że okoliczności związane zarówno z budową budynków jak i z ich sprzedażą stanowią całość, która wypełnia elementy definicji działalności gospodarczej. Skarżąca budowała budynki po to aby je sprzedać”.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy, w sytuacji przedstawionej w przedmiotowym wniosku, nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż, jak wynika z wniosku, Wnioskodawca zakupił grunt wraz z budynkami o charakterze mieszkalnym oraz podjął czynności w celu jego zagospodarowania (tj. uzyskał pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z zamiarem jego późniejszej odsprzedaży, a więc w celu osiągnięcia zysku. Fakt, że obecnie na gruncie znajdują się budynki mieszkalne nie ma – wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy – znaczenia dla klasyfikacji sprzedaży do właściwego źródła przychodów, gdyż – jak wskazano we wniosku – nieruchomość nie stanowi środka trwałego.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia gruntu wraz z budynkami o charakterze mieszkalnym, stanowić będzie dla Niego przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, zaś dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawca nie będzie mógł powołać się na niniejszą interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.