Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.131.2019.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-22
Teza: 1) Czy wynajmując dwa mieszkania w dalszym ciągu Wnioskodawczyni będzie mogła rozliczać zobowiązania podatkowe jako najem prywatny, korzystając z formy zryczałtowanej 8,5%, bez obowiązku zakładania działalności gospodarczej? 2) Czy czerpiąc dochody z najmu krótkoterminowego przez kilka miesięcy w roku Wnioskodawczyni również będzie mogła rozliczać zobowiązania podatkowe, jako najem prywatny, korzystając z formy zryczałtowanej 8,5%, bez obowiązku zakładania działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 11 marca 2019 r. (data wpływu 14 marca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 maja 2019 r. (data wpływu 17 maja 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), w związku z czym pismem z dnia 9 maja 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.131.2019.1.MM, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 9 maja 2019 r. (data doręczenia 14 maja 2019 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła powyższy wniosek pismem z dnia 15 maja 2019 r., nadanym w dniu 15 maja 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wynajmuje lokal mieszkalny, jako najem prywatny, płacąc zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%. Nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej. We właściwym Urzędzie Skarbowym złożyła jedynie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania. Planuje wynajmować drugie mieszkanie. Tak samo jak w przypadku pierwszego mieszkania podpisana zostanie umowa z przedsiębiorstwem zajmującym się zarządzaniem najmem. Podpisanie tej umowy będzie jedyną czynnością, jaką Wnioskodawczyni podejmie w jakichkolwiek kwestiach związanych z najmem. Całością spraw związanych z poszukiwaniem najemców, tj.: ich weryfikacją, przekazywaniem i odbieraniem kluczy, sprzątaniem po najemcach i dokonywaniem inspekcji lokali, będzie zajmowało się powyższe przedsiębiorstwo. Wnioskodawczyni sama nie będzie miała jakiegokolwiek kontaktu z najemcami. Umowa z pośrednikiem zostanie zawarta na czas nieokreślony. Wnioskodawczyni posiada syna, który w przyszłości może korzystać z tych mieszkań. Jedno z mieszkań otrzymała w spadku, a drugie zakupiła na kredyt z myślą o zaspokojeniu wypoczynkowych potrzeb dziecka, oraz zabezpieczeniu przyszłych potrzeb dziecka. Roczne przychody z najmu z obydwóch mieszkań nie przekroczą 30 000 zł i są uzależnione od aktywności przedsiębiorstwa zarządzającego najmem.

Przez kilka miesięcy w roku w mieszkaniu będzie prowadzony tzw. „krótki najem”, to znaczy na okres jednej lub kilku nocy dla turystów. Całością organizacji kontaktów z turystami, najemcami, sprzątaniem, itp. zajmować się będzie powyższe przedsiębiorstwo zarządzające lokalami mieszkalnymi. Wnioskodawczyni natomiast zobowiązana jest do wystawiania rachunku na koniec miesiąca na kwotę Jej należną, stanowiącą sumę kwot wpłaconych przez najemców do przedsiębiorstwa zarządzającego najmem, pomniejszoną o ich prowizję. Wnioskodawczyni będzie więc w dalszym ciągu wystawiać jedynie jedną fakturę miesięcznie, tak samo jak przy „najmie długoterminowym”, gdzie najemca jest jeden przez wiele miesięcy. Podpisanie umowy z powyższym przedsiębiorstwem zarządzającym będzie jedyną czynnością związaną z wynajmem mieszkania. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie zna się na kwestiach najmu i nie jest w stanie skutecznie poszukiwać i weryfikować najemców, przekazywać i odbierać kluczy, zawierać z nimi umowy, oraz po nich sprzątać. Całość spraw związanych z obsługą najemców została przerzucona na przedsiębiorstwo specjalizujące się w tym względzie, które przez kilka miesięcy w roku będzie poszukiwać najemców na „krótki termin”, a następnie będzie poszukiwać najemców na „długi termin” - wielu miesięcy. Wnioskodawczyni nie będzie mieć kontaktu z najemcami. Umowa z pośrednikiem została zawarta na czas nieokreślony.

W piśmie z dnia 15 maja 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że obydwa wynajmowane lokale mieszkalne wchodzą w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Przed zawarciem umowy z przedsiębiorstwem zarządzającym najmem, mąż upoważnił Wnioskodawczynię do podejmowania wszelkich decyzji i dopełniania formalności związanych z lokalami mieszkalnymi. Zgodnie z oświadczeniem złożonym do właściwego Urzędu Skarbowego, przychody z najmu będą opodatkowane tylko przez Wnioskodawczynię. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą (sklep internetowy) niezwiązaną z najmem jakichkolwiek lokali. Przedsiębiorstwo męża, jako jednoosobowa działalność gospodarcza, opodatkowane jest podatkiem liniowym 19%. Według klasyfikacji ZUS, Wnioskodawczyni jest osobą współprowadzącą przedsiębiorstwo męża. Według klasyfikacji podatkowej mąż Wnioskodawczyni osiąga dochody i płaci od nich podatki na podstawie podatku liniowego 19%. Od 18-stu lat Wnioskodawczyni wraz z mężem składa wspólne roczne zeznanie podatkowe. Wnioskodawczyni nie jest nigdzie zatrudniona, nie ma udziałów w żadnym przedsiębiorstwie. Przychody z najmu są Jej jedynymi dochodami wprost otrzymywanymi.

Pierwszy lokal mieszkalny został wynajęty w dniu 1 marca 2019 r., natomiast drugi w dniu 1 maja 2019 r. Oświadczenie, że osiągane przychody z najmu będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a całością przychodów z najmu opodatkowany będzie tylko jeden z małżonków - Wnioskodawczyni, oraz że między nimi istnieje wspólność majątkowa, a przedmiot najmu stanowi współwłasność - złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym w dniu 11 marca 2019 r., czyli 11 dni po wynajęciu pierwszego mieszkania.

Umowy najmu z najemcami będzie zawierało przedsiębiorstwo specjalizujące się w zarządzaniu najmem. Przedsiębiorstwo to będzie zajmować się całością spraw związanych z obsługą najmu, tj. przygotowywaniem ogłoszeń, poszukiwaniem najemców, weryfikacją najemców, kontrolą obiektów mieszkalnych, kontaktami z zarządem, wspólnotą, sąsiadami, sprzątaniem po najemcach.

Przy najmie krótkoterminowym - cała kwota najmu od każdego z najemców wpłacana jest na konto przedsiębiorstwa zarządzającego najmem. Przedsiębiorstwo to za swoje czynności pobiera określoną prowizję, oraz informuje o wielkości pozostałej po tej operacji kwocie. Wnioskodawczyni wystawia przedsiębiorstwu rachunek i na tej podstawie otrzymuje pozostałą kwotę na rachunek bankowy. Z przekazanej Jej kwoty opłaca koszty administracyjne (czynsz administracyjny, fundusz remontowy, woda, prąd).

Przy najmie długoterminowym - najemca wykonuje dwa przelewy. Jeden do przedsiębiorstwa zarządzającego najmem z tytułu comiesięcznej prowizji uzależnionej od wielkości czynszu (na tą kwotę przedsiębiorstwo zarządzające najmem wystawia najemcy fakturę). Drugi przelew na rachunek bankowy Wnioskodawczyni z pozostałą kwotą za czynsz wraz z kosztami administracyjnymi (czynsz administracyjny, fundusz remontowy, woda). Licznik prądu jest przepisany na najemcę. Na kwotę czynszu Wnioskodawczyni wystawia najemcy rachunek. Rozliczenia za najem krótkoterminowy, jak i długoterminowy są wykonywane w cyklach miesięcznych. Zarówno przy najmie krótko, jak i długoterminowym prowizja przedsiębiorstwa zarządzającego najmem nie przepływa przez konto Wnioskodawczyni. Przedsiębiorstwo to pobiera prowizję samodzielnie. Czynności jakie podjęła Wnioskodawczyni były jednorazowe i ograniczały się do podpisania umów o zarządzanie najmem. Najem nie jest prowadzony przez Nią w sposób ciągły i zorganizowany, nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie jest w stanie określić, jak długo mieszkania będą wynajmowane, i kiedy będą musiały zaspokoić potrzeby nastoletniego syna. Jedyne czynności, jakie podjęła, w związku z najmem, ograniczyły się do podpisania umowy z przedsiębiorstwem zarządzającym najmem. Przedsiębiorstwo to ma dużą autonomię zarówno w kwestiach ustalenia optymalnej wysokości czynszu, jak też wyboru najemców. Zajmuje się ono również całkowicie obsługą najemców i kwestiami związanymi z lokalami mieszkalnymi. Jest ono podawane najemcom i zarządcom nieruchomości jako osoba pierwszego kontaktu. Najemcy nie mają żadnych danych kontaktowych do Wnioskodawczyni. Mieszka Ona 80 km od K. - miejsca położenia obydwóch lokali - co stanowi znaczną odległość. Przychody zamierza zaliczyć do przychodów z najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz rozliczać je korzystając z ryczałtu 8,5%. Nie posiada innych nieruchomości wykorzystywanych na cele najmu poza dwoma wspomnianymi powyżej.

W związku z powyższym opisem, zadano następujące pytania:

1.  Czy wynajmując dwa mieszkania w dalszym ciągu Wnioskodawczyni będzie mogła rozliczać zobowiązania podatkowe jako najem prywatny, korzystając z formy zryczałtowanej 8,5%, bez obowiązku zakładania działalności gospodarczej?
2.  Czy czerpiąc dochody z najmu krótkoterminowego przez kilka miesięcy w roku Wnioskodawczyni również będzie mogła rozliczać zobowiązania podatkowe, jako najem prywatny, korzystając z formy zryczałtowanej 8,5%, bez obowiązku zakładania działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, obecny stan prawny nie określa maksymalnej ilości mieszkań przy której opodatkowanie przychodów nie może być obliczane jako najem prywatny, stosując 8,5% stawkę ryczałtową, jak również nie nakłada obowiązku zakładania działalności gospodarczej w powyższej sytuacji.

Analizując powyższa kwestię Wnioskodawczyni natrafiła na interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 grudnia 2018 r., Nr 0115-KDIT3.4011.507.2018.2.MPŁ oraz z dnia 19 grudnia 2018 r., Nr 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ, które mogą być pomocne.

Ponadto, obecny stan prawny nie rozróżnia kwestii długości, ani częstotliwości wynajmu, przy którym opodatkowanie przychodów nie może być obliczane jako najem prywatny, stosując 8,5% stawkę ryczałtową, jak również nie nakłada obowiązku zakładania działalności gospodarczej w powyższej sytuacji.

Wnioskodawczyni przytacza interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 marca 2018 r., Nr 0114-KDIP3-1.4011.499.2017.2.KS oraz z dnia 10 kwietnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.42.2018.2.BO, które mogą być pomocne w rozstrzygnięciu powyższej kwestii.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni podnosi, że zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby te mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% (do kwoty przychodu 100 000 zł) – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Biorąc pod uwagę fakt, że wszystkie sprawy związane z najmem organizowane będą przez przedsiębiorstwo zarządzające najmem, a Wnioskodawczyni jedynie podpisała umowę z takim przedsiębiorstwem, uznać należy, że nie zajmuje się kwestiami najmu w sposób ani zorganizowany, ani ciągły. Ustawa nie rozróżnia ilości posiadanych lokali mieszkalnych, ani kwestii, czy najem prowadzony jest na okres krótko, czy też długoterminowy. Przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako tzw. najem prywatny. W takim przypadku, Wnioskodawczyni może korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc to podatnik, kreując elementy stanu faktycznego, może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Jednak przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny, czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okoliczności faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 tej ustawy, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów.

Podstawowe znaczenia przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu ma sposób wykonywania najmu - a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko. Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze - dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie - działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie - w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Natomiast zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar. Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Przy czym w każdym przypadku należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43).

Stosownie do art. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy, reguluje ona opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

*   prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1),

*   osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 2).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a powołanej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy, użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (…).

Przy czym, warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

W przypadku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z tytułu najmu, objętych wspólnością ustawową należy zauważyć, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają odrębnemu opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ww. ustawy wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Natomiast na podstawie art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a), dotyczy łącznie obojga małżonków.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni posiada dwa lokale mieszkalne. Jedno z mieszkań otrzymała w spadku, a drugie zakupiła na kredyt z myślą o zaspokojeniu wypoczynkowych potrzeb dziecka, oraz zabezpieczeniu Jego przyszłych potrzeb. Nie jest w stanie określić, jak długo mieszkania będą wynajmowane i kiedy będą musiały zaspokoić potrzeby nastoletniego syna.

Pierwszy lokal mieszkalny został wynajęty w dniu 1 marca 2019 r., natomiast drugi w dniu 1 maja 2019 r. Oświadczenie, że osiągane przychody z najmu będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a całością przychodów z najmu opodatkowany będzie tylko jeden z małżonków – Wnioskodawczyni – złożyła we właściwym Urzędzie Skarbowym w dniu 11 marca 2019 r. W przypadku najmu obydwóch mieszkań zostanie podpisana umowa z przedsiębiorstwem zajmującym się zarządzaniem najmem. Podpisanie tej umowy będzie jedyną czynnością, jaką Wnioskodawczyni podejmie w jakichkolwiek kwestiach związanych z najmem. Całością spraw związanych z poszukiwaniem najemców, tj.: ich weryfikacją, przekazywaniem i odbieraniem kluczy, sprzątaniem po najemcach i dokonywaniem inspekcji lokali, będzie zajmowało się powyższe przedsiębiorstwo. Wnioskodawczyni sama nie będzie miała jakiegokolwiek kontaktu z najemcami - mieszka 80 km od miejsca położenia obydwóch lokali - co stanowi znaczną odległość. Wnioskodawczyni nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej. Nie zna się na kwestiach najmu i nie jest w stanie skutecznie poszukiwać i weryfikować najemców, przekazywać i odbierać kluczy, zawierać z nimi umowy oraz po nich sprzątać.

Przez kilka miesięcy w roku w jednym mieszkaniu będzie prowadzony tzw. „krótki najem”, to znaczy na okres jednej lub kilku nocy dla turystów. Wnioskodawczyni zobowiązana jest do wystawiania rachunku na koniec miesiąca na kwotę Jej należną, stanowiącą sumę kwot wpłaconych przez najemców do przedsiębiorstwa zarządzającego najmem, pomniejszoną o ich prowizję. Całość spraw związanych z obsługą najemców została przerzucona na przedsiębiorstwo specjalizujące się w tym względzie które przez kilka miesięcy w roku będzie poszukiwać najemców na „krótki termin”, a następnie będzie poszukiwać najemców na „długi termin” - wielu miesięcy. Najem nie jest prowadzony przez Nią w sposób ciągły i zorganizowany. Nie posiada innych nieruchomości wykorzystywanych na cele najmu poza dwoma wspomnianymi powyżej.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane na wstępie przepisy prawne należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawczyni nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu, a najem lokali mieszkalnych nie będzie wykonywany w sposób określony w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskiwane przez Wnioskodawczynię przychody z tytułu zawieranych umów najmu dwóch lokali mieszkalnych (w tym jednego oddanego przez kilka miesięcy w najem krótkotrwały), mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, uzyskane z tego tytułu przychody mogą być opodatkowane przez Wnioskodawczynię zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% uzyskanych przychodów – w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Jednocześnie tutejszy Organ wyjaśnia, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem wykonywany przez podatnika wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje fakty przedstawione przez wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Zatem skoro Wnioskodawczyni twierdzi, że opisany najem nie będzie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania odmiennego stanu. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe lub kontrolne, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Ponadto należy nadmienić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), z uwagi na indywidualny charakter, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni, nie wywiera skutków prawnych dla męża Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.