Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.494.2023.3.EK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-20
Teza: Podatkowe skutki sprzedaży lokali użytkowych wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz działek.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; lokal-odrębna własność lokalu; lokal-sprzedaż lokalu; lokal-własność lokalu; nieruchomości-część wspólna nieruchomości; powiat; sprzedaż; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Organy władzy publicznej; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podatkowych skutków sprzedaży lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz działek nr X i nr Y.

Uzupełnili go Państwo pismami z 20 września 2023 r. (wpływ 20 września 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 listopada 2023 r. (wpływ 14 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Powiat jest jednostką samorządu terytorialnego, która działa w oparciu o ustawę z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2022 r. poz. 1526 ze zm.). Powiat jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 11 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), starosta jest organem reprezentującym Skarb Państwa na terenie powiatu w sprawach gospodarowania nieruchomościami, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Zgodnie z art. 23, do zadań starosty należy m.in. zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody, nieruchomości należących do zasobu Skarbu Państwa.

Decyzją Ministra Rozwoju i Technologii znak: (…) z 18 maja 2022 r. o wygaśnięciu trwałego zarządu (…), Skarb Państwa – Starosta Powiatu nabył do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa dwa lokale użytkowe wraz z udziałami w częściach wspólnych obiektu, w którym znajdują się lokale, oraz udziałami w dwóch działkach, na których posadowiony jest budynek.

Lokal nr A o pow. 70,53 m2 wraz z ułamkiem wynoszącym 28212/3050508 w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu o nr X oraz w działce gruntu o nr Y. (…) użytkował lokal nr A na podstawie aktu notarialnego od 14 września 1996 r.

Natomiast lokal nr B o pow. 181,83 m2 wraz z ułamkiem wynoszącym 18183/762627 w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu o nr X oraz w działce gruntu o nr Y. (…) był dotychczasowym użytkownikiem na podstawie aktu notarialnego z 8 lipca 2002 r.

Budynek, w którym znajdują się ww. lokale, stanowi obiekt handlowo-usługowy trzykondygnacyjny z poddaszem użytkowym, który jest na trwałe związany z gruntem. Wybudowany został w roku 1984, a w roku 1988 przeszedł rozbudowę.

Działki nr X i Y graniczą ze sobą tworząc funkcjonalną całość. Działki położone są w terenie o zróżnicowanej zabudowie, tj. wielorodzinnej, handlowo-usługowej. Działka X zabudowana kompleksem budynków tworzących funkcjonalną całość, którą jest obiekt handlowo-usługowy. Pozostała część działki X wraz z działką Y posiadają nawierzchnię utwardzoną i stanowią parkingi oraz drogę wewnętrzną wraz z ciągami komunikacji pieszej. Z danych zawartych w ewidencji gruntów wynika, iż działka Y sklasyfikowana jest jako droga, zaś działka X sklasyfikowana jest jako inne tereny zabudowane (Bi).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) uchwalonym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z 10 czerwca 1999 r. z późn. zm., działki nr Y, X leżą w obszarze z podstawowym przeznaczeniem pod administrację, handel, gastronomię, usługi o charakterze biurowym, usługi rzemieślnicze o uciążliwości nieprzekraczającej granic lokalu i dopuszczalnych norm środowiska oraz parking.

Od chwili nabycia lokale nie były i nie są w ogóle wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania jakiejkolwiek działalności, zarówno statutowej jak i takiej, która podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W momencie nabycia nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie nastąpiło z mocy prawa. Skarb Państwa – Starosta Powiatu nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. obiektu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Starosta zamierza zbyć dane nieruchomości. Na chwilę obecną nie zostało jeszcze określone w jakiej formie ma nastąpić ich zbycie.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy**

1\. Zbycie przedmiotowych nieruchomości nastąpi w formie sprzedaży.

2\. Przedmiotem zbycia będą nieruchomości położone na dwóch działkach:

a) oznaczenie X – dotyczy działki o nr X, obręb (…) o powierzchni 0,8808 ha, objętej księgą wieczystą nr 1;

b) oznaczenie Y – dotyczy działki o nr Y, obręb (…) o powierzchni 0,0300 ha, objętej księgą wieczystą nr 2.

3\. Skarb Państwa – Starosta Powiatu nabył do zasobu Skarbu Państwa dwa lokale użytkowe wraz z udziałami w częściach wspólnych, na których znajdują się lokale oraz udziałami w dwóch działkach, na których posadowiony jest budynek, na podstawie art. 60 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że: „Jeżeli nieruchomości oddane w trwały zarząd jednostkom organizacyjnym, o których mowa w ust. 1, stały się im zbędne, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, po uprzednim wydaniu decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu, rozstrzyga o sposobie zagospodarowania nieruchomości lub o przekazaniu jej do zasobu, którym gospodaruje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub wojewoda. Nieruchomość może być również przekazana do Agencji Mienia Wojskowego lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Do czasu protokolarnego przekazania nieruchomości nieruchomość jest administrowana przez dotychczasowego trwałego zarządcę.”

Powołując się na ten przepis Minister Rozwoju i Technologii decyzją znak: (…) z 18 maja 2022 r. oraz postanowieniem znak: (…) z 13 lipca 2022 r. prostującym oczywistą omyłkę w ww. decyzji orzekł o wygaszeniu trwałego zarządu (…).

4\. Data wydania decyzji znak: (…), tj. 18 maja 2022 r. nie jest tożsama z datą nabycia przedmiotowych nieruchomości przez Skarb Państwa. Ww. decyzja stała się prawomocna 24 czerwca 2022 r. i z tą datą Starosta Powiatu nabył do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa wskazane w decyzji nieruchomości.

5\. Przedmiotem dostawy będzie lokal nr A wraz z ułamkowym udziałem wynoszącym 28212/3050508 w częściach wspólnych budynku oraz lokal nr B wraz z udziałem w wysokości 18183/762627 w częściach wspólnych obiektu handlowo-usługowego.

6\. Żadna z części udziału w nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) dostawy.

7\. Dla lokalu nr A i nr B prowadzone są dwie odrębne księgi wieczyste, bez wskazania udziału w częściach wspólnych obiektu. Dla lokalu nr A prowadzona jest księga wieczysta o nr 3. Natomiast dla lokalu nr B jest prowadzona księga wieczysta o numerze 4.

Udział w częściach wspólnych budynku przypisany jest do współwłasności działki nr X objętej księgą wieczystą o numerze 1 urządzoną dla nieruchomości poł. w (…) obręb (…), zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym o sposobie korzystania plac z pozostałością po wydzieleniu lokali oraz do działki nr Y obręb (…) objętej księgą wieczystą nr 2.

8\. W akcie notarialnym cena sprzedaży zostanie przedstawiona osobno dla każdego z lokali. Cena sprzedaży lokalu będzie przedstawiona jedną kwotą, zwierającą wartość lokalu wraz z wyceną jego udziału w częściach wspólnych obiektu handlowo-usługowego. Wnioskodawca nie będzie wydzielał ceny lokalu i ceny udziału w częściach wspólnych obiektu w akcie notarialnym.

9\. Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę Powiatu nie ponosił żadnych wydatków w odniesieniu do zbywanych lokali, w związku z którymi przysługiwałoby mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Lokale nr A i nr B nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej, a ponoszone koszty bieżące ich utrzymania nie dają prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

10\. W okresie dwóch lat przed planowanym zbyciem lokali nr A i nr B nie były ponoszone żadne wydatki związane z ich ulepszeniem lub przebudową w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej ww. lokali.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 listopada 2023 r.)

Czy sprzedaż lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz działek nr X i nr Y będzie korzystała ze zwolnienia w podatku VAT, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 14 listopada 2023 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT. Dostawa nie jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż doszło do niego kilkanaście lat wcześniej przez poprzedniego użytkownika. Dodatkowo od pierwszego zasiedlenia nieruchomości minął okres dłuższy niż dwa lata, a Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie sprzedawanych nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty niezabudowane, jak i zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na podstawie art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Natomiast w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl dyspozycji art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym:

Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe podkreślić należy, że wyłączeniem z opodatkowania nie są objęte czynności realizowane przez jednostki samorządu terytorialnego, wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych. Wobec powyższego w rozpatrywanej sprawie, stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, że sprzedaż lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz działek nr X i nr Y będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), zatem dla planowanej czynności będą Państwo występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i nie będą Państwo korzystać z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy.

Zatem z tytułu planowanej transakcji sprzedaży ww. lokali użytkowych wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz działek nr X i nr Y będą Państwo działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Ponadto, z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy zgodnie, z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Ponadto, z uwagi na fakt, że ustawa oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

1\. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2\. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Na mocy art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

1\. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2\. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „lokal użytkowy” zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o lokalu użytkowym – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Stosownie natomiast do treści art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

\- grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej);

\- budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe);

\- części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Z kolei, jak stanowi art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, w myśl art. 50 Kodeksu cywilnego:

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu użytkowego części wspólnej budynku, w którym ten lokal się znajduje.

Wobec powyższego, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako jedna czynność sprzedaży lokalu.

W celu ustalenia, czy w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do lokalów użytkowych nr A i nr B, miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego planowaną dostawą.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, lokale użytkowe nr A i B nabyli Państwo 24 czerwca 2022 r., tj. z datą uprawomocnienia się decyzji Ministra Rozwoju i Technologii znak: (…) z 18 maja 2022 r. o wygaśnięciu trwałego zarządu (…). Od chwili nabycia przez Państwa ww. lokali użytkowych wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku, lokale nie były i nie są wykorzystywane przez Państwa do wykonywania jakiejkolwiek działalności, zarówno statutowej jak i takiej, która podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto w okresie, kiedy są Państwo właścicielem ww. lokali użytkowych nie były ponoszone przez Państwa żadne wydatki związane z ich ulepszeniem lub przebudową w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej ww. lokali. Budynek, w którym znajdują się ww. lokale, stanowi obiekt handlowo-usługowy trzykondygnacyjny z poddaszem użytkowym, który jest na trwałe związany z gruntem. Budynek został wybudowany w roku 1984, a w roku 1988 przeszedł rozbudowę.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie dla dostawy wyodrębnionych dwóch lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych, będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że – jak wskazano w opisie sprawy – w odniesieniu do przedmiotowych lokali użytkowych doszło do ich pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z ww. lokali użytkowych a planowaną przez Państwa dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak bowiem Państwo wskazali, lokal nr A użytkowany był przez (…) od 14 września 1996 r., natomiast lokal nr B od 8 lipca 2002 r.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia przedmiotowych lokali użytkowych wraz z częściami wspólnymi do chwili ich dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. lokali, to w odniesieniu do transakcji sprzedaży lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyższe zwolnienie – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – obejmie również sprzedaż udziałów w działce gruntu nr X oraz nr Y.

Przy czym należy wskazać, że ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

W tym miejscu zauważyć również należy, że skoro do dostawy lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych obiektu oraz udziałami w dwóch działkach, będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż lokali użytkowych nr A i nr B wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku oraz działek nr X i nr Y będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.**

**Zatem Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).