Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1063/10-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-31
Teza: Odliczanie od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deweloper; grunty; kredyt; mieszkanie; nabycie; odliczenia-odliczenie od dochodu; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 26b (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm. ) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2010 r. (data wpływu 30 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczania od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczania od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca chciałby skorzystać z przysługującej Mu ulgi budowlanej i odliczyć od dochodu odsetki od kredytu udzielonego w roku 2006 na sfinansowanie zakupu mieszkania. Zgodnie z art. 26b o podatku dochodowym od osób fizycznych, z dnia 26 lipca 1991, w brzmieniu z roku 2006, odliczeniu nie podlega ta część kredytu, która przypada na zakupiony razem z mieszkaniem udział w gruncie. Jednak deweloper inwestycji, w której znajduje się mieszkanie Wnioskodawcy - „C.”, odmawia podania wartości udziału Wnioskodawcy, co uniemożliwia Mu prawidłowe odliczenie odsetek. Wnioskodawca chciałby także zaznaczyć, że wartość kredytu udzielonego na zakup mieszkania wynosi 222.000 złotych, zaś limit odliczeń w roku zakończenia inwestycji tj. 2007 wynosi 189.000 złotych.

Data nabycia nieruchomości: umowa kredytowa 02.02.2006 r. akt notarialny własności 26.11.2007 r.

Data oddania nieruchomości do użytkowania: 15.01.2007 r.

Wnioskodawca oświadcza, że nie korzystał z tzw. „dużej ulgi budowlanej”.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób obliczyć wartość gruntu w przypadku niemożności uzyskania jej od dewelopera, w celu rozliczenia ulgi podatkowej?

W związku z brakiem możliwości uzyskania od dewelopera danych na temat wartości udziału w gruncie, proponuje się zastosowanie wyceny na podstawie ogólnie przyjętych cen transakcyjnych. Tym samym, cena metra szacowana przez sprzedawców w późniejszym okresie (po wzroście cen w stosunku do cen z 2005 r., po którym teren kupował deweloper) wynosiłaby między 900 a 1800 zł. Posiadany przez Wnioskodawcę udział w gruncie wynosi 17,12m i zgodnie z powyższym byłby wart między 15408 zł a 30816 zł. Proponuje się zastosowanej faktycznej ceny transakcyjnej tzn. 900 zł za metr, co daje wartość udziału w gruncie na poziomie 15408 zł. Warto nadmienić, że nawet przy przyjęciu najwyższej ceny wywoławczej wartość udziału w gruncie jest niższa od różnicy pomiędzy ceną zakupu mieszkania a najwyższą możliwą kwotą odliczenia (limit odliczeń w roku 2007 to 189000 zł).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Stosownie do art. 26b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1, odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2 – 4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanej z:

1.  budową budynku mieszkalnego albo
2.  wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3.  zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4.  nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Stosownie do art. 26b ust. 2, odliczenie o którym mowa wyżej, stosuje się jeżeli:

1.  kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 1 stycznia 2002 r.,
2.  kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo – kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ust. 1,
3.  inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
4.  inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r., a ponadto w przypadku inwestycji, o których mowa w ust. 1 pkt 2 albo pkt 3 – została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik,
5.  do zeznania o którym mowa w art. 45, składanego za rok w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, podatnik dołączy oświadczenie na formularzu PIT-2K o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług nie korzystających ze zwolnienia od tego podatku,
6.  odsetki o których mowa w ust. 1:
    1.  zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot wymieniony w pkt 2,
    2.  nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększały podstawę obliczenia podatku,
    3.  nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym,
7.  podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:
    1.  zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
    2.  budowę budynku mieszkalnego,
    3.  wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
    4.  zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
    5.  nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
    6.  przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
    7.  systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przyznany kredyt wykorzystywany jest na inwestycję mieszkaniową oraz nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie tego gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach mieszkaniowych.

Przepis cytowanego wyżej art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierający regulację prawną w zakresie skorzystania z prawa do tzw. ulgi odsetkowej na mocy art. 1 pkt 27 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), został uchylony z dniem 01 stycznia 2007 r.

Jednakże w myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw wchodzącego w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. - podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka), o którym mowa w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., przysługuje na zasadach określonych w tej ustawie oraz w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki), do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt (pożyczkę) zawartej przed dniem 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r.

Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zagwarantowała zatem korzystanie z ulgi odsetkowej w ramach praw nabytych osobom, którym bank udzielił kredytu mieszkaniowego w latach 2002-2006. Prawo to przysługuje w sytuacji, kiedy podatnikowi został udzielony kredyt (pożyczka) do końca 2006 r. i spełnia on warunki określone w przepisach art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wysokość dokonywanych odliczeń jest limitowana. Odliczenie obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza, ustalonej w roku zakończenia inwestycji, kwoty określonej jako iloczyn 70 m² powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy (art. 26 b ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Kwota ta w kolejnych następujących po sobie latach podatkowych nie może ulec zmianie. W tym celu dla ustalania tej podstawy przyjmuje się najwyższy w okresie obowiązywania ustawy wskaźnik przeliczeniowy 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy. Odliczenie obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która nie przekracza limitu. W latach 2002-2007 r. limit ten wynosi 189.000,00 zł. Ostateczną kwotę limitu kredytu podatnik zobowiązany jest ustalić dopiero w roku zakończenia inwestycji. Ustalony zaś limit będzie dla niego obowiązujący w następnych latach.

Należy zaznaczyć, że jeżeli przyznany kredyt wykorzystany jest na inwestycję mieszkaniową oraz zakup gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od tej części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych udokumentowanych wydatkach mieszkaniowych, ze względu na fakt, iż w zakresie omawianej ulgi nie mieszczą się powyższe wydatki (art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że ze środków pochodzących z zaciągniętego w 2006 r. kredytu na kwotę 222 000 zł Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie. Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia w jakiej wartości może odliczyć od dochodu odsetki od kredytu na cele mieszkaniowe w sytuacji gdy nie jest znana wartość udziału w prawie do gruntu.

Uwzględniając stan faktyczny opisany we wniosku i powołane uregulowania prawne należy stwierdzić, że zawarcie w 2006 r. umowy o kredyt wywiera skutek prawny w postaci przysługiwania podatnikowi, prawa do dokonywania odliczeń odsetek od kredytu pod warunkiem spełnienia wszystkich opisanych warunków skorzystania z omawianej ulgi.

Odliczeniu podlegają jedynie odsetki od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie jednej z wymienionych w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych inwestycji mieszkaniowych. Nie mieszczą się natomiast w zakresie analizowanej ulgi odsetki od kredytu udzielonego na nabycie gruntu (art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy). Ponadto w sytuacji, gdy kredyt został udzielony także na inne (tj. nieobjęte zakresem art. 26b ust. 1 ustawy) cele, odliczenie z tytułu ulgi odsetkowej w odniesieniu do tej części kredytu nie przysługuje.

Wnioskodawca nie posiada wyodrębnionej z ceny lokalu, ceny udziału w gruncie. W celu wyodrębnienia udziału w gruncie z kosztów zakupu lokalu, a tym samym spełnienia podstawowego warunku wskazania wartości lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca proponuje zastosować ogólnie przyjęte ceny transakcyjne z bliskiej okolicy opierające się na analizy rynku nieruchomości.

Należy podkreślić, iż przedmiotowa ulga przysługuje jedynie na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej zgodnie z art. 26b ww. ustawy. Brak wyodrębnienia udziału w gruncie, przesądza o negatywnym spełnieniu przesłanek uprawniających do tzw. „ulgi odsetkowej”.

Zastosowanie wyceny na podstawie ogólnie przyjętych cen transakcyjnych w miasteczku Wilanów, na terenach pozostających w bliskim sąsiedztwie budynku, w którym znajduje się w/w lokal mieszkalny nie stanowi podstawy do wyodrębnienia w cenie lokalu, udziału w części wspólnej – gruncie.

Należy wskazać, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Reasumując należy stwierdzić, iż w celu skorzystania z ulgi przysługującej na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej zgodnie z art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest wyodrębnienie z wartości inwestycji mieszkaniowej, udziału w części wspólnej – gruncie.

Brak powyższego wyodrębnienia przez dewelopera nie przesądza o pozbawieniu Wnioskodawcy prawa do skorzystania z przedmiotowej ulgi. Jednakże nie można opierać się na własnej analizie cen lokalnego rynku nieruchomości, jak również konsultacjach z rzeczoznawcą.

Jednym ze sposobów wyodrębnienia wartości udziału w gruncie jest chociażby opinia sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto należy dodać, iż wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.