Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2.4011.442.2025.2.ŁS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-28
Teza: Określenie czy sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu
przyszłym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
małżonkowie-majątek wspólny małżonków
nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość budowlana
nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
1

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5a-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła
    go Pani – na wezwanie organu – pismami z 6 października 2025 r. (wpływ). Treść wniosku
    jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Nie prowadzi Pani działalności
    gospodarczej. Głównym źródłem Pani dochodów jest rolnictwo i najem prywatny
    prowadzony przez Pani męża.
    W ramach Pani małżeństwa obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.
    Samodzielnie uzyskuje Pani dochód z najmu prywatnego mieszkania, które odziedziczyła
    Pani po matce. Nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.
    W najbliższej przyszłości zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej
    współwłasność Pani i Pani męża. Jest to nieruchomość położona w A., obejmująca prawo
    własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach
    oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, tj.:
                      2a) działka nr 111/1 o pow. 2709 m,
                                        2b) położony na działce nr 111/1 budynek o pow. użytk. 4899,50 m składający się z lokali
      użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
                      2c) działka nr 111/2 o pow. 2053 m,
                                        2d) położony na działce nr 111/2 budynek o pow. użytk. 1219,80 m składający się z lokali
      użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
                      2e) działka nr 111/3 o pow. 460 m,
                      2f) działka nr 111/4 o pow. 95 m,
                      2g) działka nr 111/5 o pow. 622 m,
    h) położone na działkach nr 111/1, 111/2, 111/3, 111/4 i 111/5 budowle w postaci
      chodnika, drogi i miejsc parkingowych,
    i) urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora
      posadowionego na działce nr 111/6,
                                          2j) działki nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 o łącznej pow. 9655 m,

                                        2k) położony na działce nr 111/6 budynek o pow. użytk. 1114,60 m składający się z lokali
      użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
                                      2l) położony na działce nr 111/6 budynek o pow. użytk. 4278 m składający się z lokali
      użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
    ł) położone na działkach nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 budowle w postaci
      chodnika, drogi i miejsc parkingowych,
    m) znajdujące się na działkach nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 urządzenia stacji
      transformatorowej, rozdzielni elektrycznej, instalacji grzewczej, hydroforu i
      wodociągowe.
    Nieruchomości wymienione powyżej w punktach a-i zostały przez Panią i Pani małżonka
    kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 lipca 2012 r. Lokale użytkowe
    wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były przedmiotem najmu, zatem
    Pani i Pani małżonek wstąpiliście w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuowaliście
    wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.
    Przy czym, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 lipca 2012 r. Pani i Pani
    małżonek kupiliście udział 11815/12130 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 111
    /5. Pozostały udział 315/12130, wraz z prawem własności budowli w postaci drogi i
    chodnika posadowionych na tej działce, został nabyty na podstawie umowy sprzedaży
    zawartej w dniu 6 maja 2016 r.
    Nieruchomości wymienione powyżej w punktach j-m zostały przez Panią i Pani małżonka
    kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 lipca 2013 r., jako część
                                    1składowa przedsiębiorstwa upadłego w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, w ramach
    upadłości likwidacyjnej. Pani i Pani małżonek przejęliście także prawa wynikające z umów
    najmu lokali użytkowych wchodzących w skład tej nieruchomości i kontynuowali
    wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.
    W momencie zakupu wszystkie ww. grunty były objęte prawem użytkowania wieczystego.
    Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta A. z dnia (...) 2014 r. prawo użytkowania
    wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr 111/5 wymienionej wyżej w punkcie g)
    zostało przekształcone w prawo własności. Prawo własności działki nr 111/5 zostało przez
    Panią i Pani męża wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia
    24 kwietnia 2018 r.
    Zakup nieruchomości został sfinansowany środkami własnymi Pani i Pani małżonka.
    Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania uzyskane
    od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady.
    Zakup został dokonany w celu ulokowania tych oszczędności i uchronienia ich przed
    utratą wartości. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Pani ani
    Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej), nieruchomość nie była
    ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej
    odpisów amortyzacyjnych.
    Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny –
    poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Pani męża
    wynajmowane lub wydzierżawiane.
    Nie angażowała się Pani w wynajem i utrzymanie opisywanej nieruchomości. Zajmował się
    tym Pani mąż. Jeżeli do wykonania danej czynności była potrzebna Pani zgoda jako
    współwłaścicielki (np. do zawarcia umowy najmu), udzielała Pani stosownej zgody lub
    pełnomocnictwa.
    W trakcie posiadania ww. nieruchomości Pani mąż wykonał w ich obrębie następujące
    prace:

    1) zmiana kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody przez
      inne podmioty,
    2) zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii elektrycznej
      przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym do Pani i Pani
      małżonka),
    3) remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind, instalacji, nawierzchni
      na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie
      wyłączenia nieruchomości z użytkowania,
    4) w przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub
      awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie
      ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp.
    Pani Mąż, jako właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące korzystania z
    usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w szczególności: ochrona
    budynku, monitoring pożarowy, telefon powiązany z monitoringiem pożarowym,
    konserwacja stacji średniego napięcia, konserwacja wind, wywóz odpadów, dostawa wody
    i odprowadzanie ścieków, dostawa energii elektrycznej, dostawa energii cieplnej,
    ogrodnictwo, sprzątanie, administracja i bieżące prowadzenie spraw, księgowość.
    Pani ani Pani mąż nie dokonywaliście podziału lub łączenia działek, ani innych czynności
    mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla
    potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowaliście i nie zamierzacie
    podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym.
    Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy
    zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Sprzedaż tej nieruchomości jest brana pod uwagę
    również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego)
    koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i
    naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe
    oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych
    została już przez Pani męża wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie
    wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Pani ani Pani mąż nie zamierzacie w
    dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał
    z ich pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu.
    Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub
    różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami,
    w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców.
    Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Pani i Pani małżonek posiadacie grunty rolne i
    leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty,
    magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny.
    Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a
    wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego.
    Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu
    powiększenia gospodarstwa rolnego. Posiada Pani także lokal mieszkalny w ramach
    majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce.
    Pani i Pani małżonek dokonywaliście dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w
    formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku
    potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Dokonywaliście także odpłatnego
    zbycia nieruchomości w następującym zakresie:
    · W 2022 r. sprzedaliście udział 1/2 w prawie własności nieruchomości gruntowej
      zabudowanej domem. Udział ten został nabyty w 2020 r. w korzystnej cenie w związku
      z upadłością konsumencką jego właścicielki, z zamiarem przekazania domu córce.
      Niestety brak możliwości nabycia drugiego udziału 1/2 będącego w posiadaniu byłego
      męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego

      domu skłoniły Panią i Pani małżonka do sprzedaży posiadanego udziału. Sprzedaż
      nastąpiła po cenie zakupu i nie wygenerowała żadnego dochodu dla Pani i Pani
      małżonka.
    · W 1999 r. Pani i Pani małżonek dokonali sprzedaży gruntów rolnych położonych w
      rejonie, w którym planowana była budowa autostrady. Cena zaproponowana przez
      kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość ich
      dalszego użytkowania do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa.
    Pani i Pani małżonek utraciliście także prawo własności nieruchomości gruntowych w
    drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem w
    następującym zakresie:
    · W 2011 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (...) 1999 r. z mocy
      prawa przez Gminę własności nieruchomości stanowiącej współwłasność Pani i Pani
      małżonka, zajętej pod gminną drogę publiczną. Decyzja została wydana na podstawie
      art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy
      reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym nieruchomości pozostające w
      dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
      terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem (...)
      1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za odszkodowaniem.
    · W latach 2010 i 2013 Wojewoda (...) wydał decyzję o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu
      Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących współwłasność Pani i Pani
      małżonka, przeznaczonych pod lokalizację autostrady oraz o ustaleniu na rzecz Pani i
      Pani małżonka odszkodowania za te nieruchomości, płatnego przez Generalnego
      Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Decyzja została wydana na podstawie art. 15
      ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i
      realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wszczęcie
      postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych
      na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i
      Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w
      art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub
      użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.
    · W 2022 r. Wojewoda (...) wydał decyzję ustalającą odszkodowanie na rzecz Pani i Pani
      małżonka z tytułu przejęcia z mocy prawa nieruchomości objętej decyzją Wojewody
      (...) z 2020 r o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli
      przeciwpowodziowych. Decyzja o odszkodowaniu została wydana na podstawie art. 20
      ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do
      realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zgodnie z którym z
      tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego
      własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo
      użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w
      wysokości uzgodnionej między inwestorem a dotychczasowym właścicielem, przy
      czym jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację
      inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania
      ustala wojewoda w drodze decyzji.
    Ponadto, Pani małżonek otrzymywał także odszkodowania z tytułu wywłaszczenia
    nieruchomości wchodzących w skład jego majątku odrębnego, zajętych pod gminne i
    krajowe drogi publiczne oraz przeznaczonych pod lokalizację autostrady (decyzje
    Wojewody (...) wydane w latach 2002, 2008, 2010 i 2016).
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej
    Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.

    Nie prowadziła Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej. Planuje Pani dokonać
    zbycia nieruchomości w przyszłości, po uzyskaniu interpretacji indywidualnej.
    Dąży Pani do sprzedaży nieruchomości w całości, jednorazowo. Nie ma jednak pewności
    czy uda się tego dokonać, ponieważ jest to zależne od woli nabywcy, a żadna umowa
    przedwstępna sprzedaży nie została zawarta. Gdyby nie udało się dokonać sprzedaży w
    ramach jednej transakcji, nie można wykluczyć, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w
    częściach obejmujących np. poszczególne działki ewidencyjne.
    Wyjaśniła Pani także, że zakup został dokonany od syndyka masy upadłości spółki z
    ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. Na podstawie umowy
    sprzedaży Pani i Pani małżonek kupiliście przedsiębiorstwo upadłego w rozumieniu art. 55
    1 Kodeksu cywilnego, na które składały się:
    – prawo użytkowania wieczystego działek nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 o łącznej
            2pow. 9655 m oraz własność stanowiących odrębną nieruchomość budynków i
      urządzenia oraz budowli w postaci drogi;
    – prawo własności ruchomości stanowiących wyposażenie tej nieruchomości (hydrant,
      gaśnice, kurtyna powietrzna, lampy, system monitoringu, router, transformator, koc
      gaśniczy, chodniki elektroizolacyjne, kalosze elektroizolacyjne, rękawice, hełm dla
      elektryków, wskaźnik niskiego napięcia, uziemiacz przenośny, ekran dźwiękochłonny);
    – prawa wynikające z umów najmu oraz innych umów cywilnoprawnych (z wyłączeniem
      umów o prowadzenie rachunków bankowych), których stroną była ww. spółka (w tym
      m.in. o świadczenie usług serwisowych, telekomunikacyjnych, dostępu do sieci
      internet, ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej);
    – prawa wynikające z umowy o pracę, której stroną była ww. spółka;
    – dokumentacja techniczna budynków wraz z infrastrukturą techniczną.
    W skład przedsiębiorstwa upadłego wchodziły także następujące składniki materialne i
    niematerialne, które jednak nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Pani i Pani
    małżonka:
    – środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych dla ww.
      spółki oraz w kasie tej spółki;
    – prawa z umów o prowadzenie rachunków bankowych, których stroną była ww. spółka;
    – wierzytelności przysługujące ww. spółce;
    – księgi i dokumentacja rachunkowa ww. spółki;
    – dokumentacja handlowa ww. spółki.
    Pani i Pani małżonek dokonaliście zatem zakupu przedsiębiorstwa, ponieważ w takiej
    formie prowadzony był przetarg przez syndyka masy upadłości dotyczący nieruchomości,
    której zakupem zainteresowana była Pani i Pani mąż. Przetarg nie przewidywał możliwości
    zakupu samej nieruchomości. Celem Pani i Pani męża od początku był jednak zakup
    nieruchomości i nie mieli oni zamiaru kontynuowania prowadzenia działalności
    przedsiębiorstwa spółki w upadłości likwidacyjnej. Umową sprzedaży objęto zatem te
    składniki przedsiębiorstwa, które były ściśle związane z nabywaną nieruchomością,
    natomiast sprzedaż nie obejmowała pozostałych składników przedsiębiorstwa
    szczegółowo wymienionych powyżej.
    Również umowa o pracę dotyczyła pracownika, który zajmował się administrowaniem
    budynkiem, a więc była ściśle związana z nieruchomością. Ponieważ Pani i Pani mąż nie
    mieliście zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej, umowa o pracę została
    rozwiązana w krótkim czasie po zakupie nieruchomości (po dwóch miesiącach, tj. w dniu
    30 września 2013 r.).

    Pani i Pani mąż byliście zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w
    punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i
    (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został
    podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w
    punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach
    a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa
    będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego
    użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Panią i Pani męża. Zagrożenie to
    związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych
    zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też
    możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych
    powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla
    Pani i Pani męża.
    Pani i Pani mąż nabyliście te nieruchomości w celu ulokowania posiadanych oszczędności
    i uchronienia ich przed utratą wartości, jak również z powodów wymienionych powyżej.
    Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej ani z zamiarem
    prowadzenia działalności gospodarczej (Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności
    gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar
    handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. Po zakupie
    nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Do
    dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu prywatnego, czyli w ramach
    źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.
    Ma Pani zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców
    obiektu, który jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma
    prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten nie dokona zakupu całej nieruchomości, Pani i Pani
    mąż zapytają innych dzierżawców, czy są zainteresowani zakupem pozostałej części
    nieruchomości. Pani ani Pani mąż nie zamierzacie podejmować żadnych działań o
    charakterze reklamowym czy marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert
    sprzedaży.
    Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Pani i Pani mąż wstąpiliście wraz z zakupem
    nieruchomości, zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze zanim
    Pani i Pani mąż staliście się właścicielami nieruchomości. Zawierane były w latach 2000-
    2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie posiadania
    nieruchomości przez Panią i Pani męża, tj. w latach 2012-2025. Umowy z nowymi
    najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy. Nowe umowy
    były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku zmiany użytkowanego
    przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i obowiązują na czas nieokreślony, z
    pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta była na czas określony wynoszący
    kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych. Umowy najmu i dzierżawy były
    odpłatne. Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego.
    Pani mąż sam poszukuje najemców. Pani ani Pani małżonek nie korzystacie z usług
    profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców. Pani
    ani Pani małżonek co do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy, z
    zastrzeżeniem następujących sytuacji:
    – waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji;
    – zmiana wysokości czynszu w trakcie remontu;
    – zmiana sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych po remoncie;
    – w przypadku konieczności wyremontowania lokalu zajmowanego przez najemcę,
      rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu.

    Opisane przez Panią działania wykonane przez Pani męża, obejmujące remonty oraz
    zawieranie umów dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej
    nieruchomości, miały na celu:
    – utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz
      uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan
      techniczny;
    – zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia
      bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości;
    – zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty.
    Grunty rolne, które zostały sprzedane w 1999 r., zostały nabyte w 1994 r. na podstawie
    umowy kupna-sprzedaży. Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod gminną drogę
    publiczną na podstawie decyzji z 2011 r., zostały nabyte:
    – w 1991 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży,
    – w 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców.
    Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod lokalizację autostrady na podstawie
    decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r., zostały nabyte:
    – w 1986 r. i 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców,
    – w 1994 r., 2001 r., 2003 r. i 2005 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
    Nieruchomości, które zostały wywłaszczone na realizację inwestycji w zakresie budowli
    przeciwpowodziowych na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020 r., zostały nabyte w
    2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
    Nieruchomości, o których mowa powyżej, Pani i Pani mąż nabyliście w celu powiększenia
    gospodarstwa rolnego (uprawiania roli i hodowli zwierząt).
    Do dnia sprzedaży nie zamierza Pani udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom
    nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa bądź
    innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą
    sprzedawanej nieruchomości
    Do dnia sprzedaży nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z
    przyszłym nabywcą/nabywcami.
    Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku, nie posiada Pani innych nieruchomości
    bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
    Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pani nabycia lub zbycia innych
    nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego,
    wynajmu), to w chwili obecnej nie ma Pani takich planów. Nie planuje Pani nabywania
    nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie
    handlu nieruchomościami.

## Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym podlegać będzie u Pani
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak – w ramach
    jakiego źródła przychodów?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „u.p.d.o.f.”, stanowią, że:
    Art. 10.

    1. Źródłami przychodów są:
    8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
        – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
        rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
        nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
        dokonującej zamiany;
    2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
        1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w
        tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności
        przedmiotu umowy;
        2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków
        obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
        3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3,
        nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a
        między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym
        składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia,
        nie upłynęło 6 lat;
        4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem
        zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
        miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z
        działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.
    Z przepisów art. 10 u.p.d.o.f. wynika zatem, że odpłatne zbycie nieruchomości, które nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu wtedy,
    gdy dokonywane jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie
    zalicza się do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli przedmiotem
    zbycia jest składnik majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przy czym
    wyjątek ten nie dotyczy składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej co
    najmniej 6 lat przed ich zbyciem.
    Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wymienia następujące składniki majątku:
    Art. 14.
    2. Przychodem z działalności gospodarczej są również:
    1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
        a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem
        składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie
        przekracza 1500 zł,

        c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
        d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
        prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
        określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się
        odpowiednio;
    Zgodnie z tym przepisem, do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć m.in.
    przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
    – środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych,
    – składników majątku, które nie zostały zaliczone do środków trwałych ze względu na
      przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok,
    pod warunkiem wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą
    lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.
    Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.:
    Art. 5a.
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to
    działalność
    zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
      ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
      wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
    Wskazuje ona na kilka elementów, które muszą wystąpić łącznie, aby dany rodzaj
    aktywności można było uznać za działalność gospodarczą na gruncie podatku
    dochodowego od osób fizycznych.
    Mianowicie wskazuje, że powinna to być działalność zarobkowa, wykonywana w sposób
    zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat. W
    orzecznictwie podkreśla się także, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy jest
    zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie
    określonego dochodu.
    Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie
    osiągnąć, choć mimo podjętych działań może się zakończyć poniesieniem straty
    (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 września
    2020 r., sygn. 0115- KDIT1.4011.541.2020.4.KK). Działalność gospodarcza musi być
    prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja
    określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok
    NSA z 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15).
    Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.
    d.o.f. ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat a nie roku, za
    który została wydana decyzja podatkowa. Znaczenie ma zorganizowanie faktyczne tej

    działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze
    profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji
    (wyrok NSA z 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15). Działania podatnika, w
    stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia
    nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.
    d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego
    mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania
    prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia
    stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Samo tylko wyodrębnienie z jednej
    nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania
    stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków
    zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
    nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami
    majątkowymi (wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Prowadzenie
    działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli
    zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do
    prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in.
    indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i
    dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z
                          1 prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55Kodeksu cywilnego., mający zastosowanie także
    do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.).
    Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku
    podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć
    prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem
    ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury,
    mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych
    z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z
    dnia 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18). Jeżeli podatnik: a) nie podejmuje
    czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez
    stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych
    mających służyć tej działalności, b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu
    na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, c) nie wypracowuje strategii tej działalności
    (planów co do jej rozwoju badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców,
    dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki
    posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości
    (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki
    majątkowe związane są z działalnością gospodarczą (uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r.,
    sygn. akt II FPS 1/21).
    Pani zdaniem, planowana przez nią sprzedaż nieruchomości nie nosi znamion działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie podejmuje bowiem żadnych
    zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie
    regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży
    nieruchomości nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nabyła Pani
    nieruchomość w celu ulokowania (uchronienia przed utratą wartości) oszczędności,
    których źródłem pochodzenia były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu
    Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady.
    Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Pani ani Pani mąż nie
    prowadzicie działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako
    środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.
    W chwili zakupu Pani ani Pani mąż wstąpili w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu
    zawartych przez poprzedniego właściciela, a od momentu zakupu sposób korzystania z
    nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz
    miejsca parkingowe są przez Pani męża wynajmowane lub wydzierżawiane.

    Pani ani Pani mąż nie dokonywaliście podziału lub łączenia działek, ani innych czynności
    mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla
    potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają
    podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden
    z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy
    zastrzeżone ma prawo pierwokupu.
    Pani i Pani mąż bierzecie pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz
    większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we
    właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp
    techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu
    nieruchomości.
    Część prac remontowych została już przez Pani męża wykonana, ponieważ zły stan
    techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Pani ani
    Pani mąż nie zamierzacie w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w
    zakresie większym, niż wynikał z ich pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego
    dochodu z wynajmu.
    W pozostałych działaniach dokonywanych dotychczas przez Panią i Pani męża w związku z
    posiadaniem przez nich innych nieruchomości również nie sposób doszukać się znamion
    prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Oprócz
    opisanej powyżej nieruchomości, Pani i Pani małżonek posiadacie grunty rolne i leśne,
    budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny,
    obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te
    zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w
    celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości
    była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia
    gospodarstwa rolnego. Posiada Pani także lokal mieszkalny w ramach majątku
    odrębnego, który odziedziczyła po matce. Pani i Pani małżonek dokonywaliście dotychczas
    nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im
    warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia.
    Sprzedaży nieruchomości dokonywaliście zaledwie dwukrotnie – w 1999 r. sprzedali
    grunty rolne położone w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady (cena
    zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę,
    możliwość dalszego użytkowania tych gruntów do celów rolniczych w dłuższej
    perspektywie była wątpliwa), a w 2022 r. sprzedaliście udział 1/2 w prawie własności
    nieruchomości gruntowej zabudowanej domem (który został nabyty w korzystnej cenie z
    zamiarem przekazania córce, jednak brak możliwości nabycia drugiego udziału 1/2
    będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan
    techniczny niezamieszkałego domu skłoniły ich do sprzedaży posiadanego udziału po
    cenie zakupu).
    Pani i Pani małżonek utraciliście także prawo własności nieruchomości gruntowych w
    drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem, czego
    również nie sposób uznać za działania zamierzone, planowane, mogące wskazywać na
    prowadzenie działalności gospodarczej, skoro następowały z inicjatywy organów
    państwowych, a Pani i Pani małżonek uczestniczyli w nich pod przymusem. Sprzedaż
    nieruchomości dokonywana była dotychczas przez Panią i Pani męża zaledwie
    dwukrotnie, w odstępie 23 lat, miała jednorazowy, okazjonalny charakter i nie nosi
    znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Pani i Pani mąż nie dokonywaliście sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie
    nabywaliście żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości,
    której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez nich nieruchomości służą celom
    osobistym, prowadzeniu gospodarstwa rolnego lub uzyskiwania przychodów z najmu
    prywatnego, nie stanowią natomiast majątku przedsiębiorstwa i nie są wykorzystywane
    do działalności gospodarczej.

    Odnosząc się do wniosków płynących z orzecznictwa, wskazującego na cechy odróżniające
    sprzedaż nieruchomości, z której przychód należy zakwalifikować do przychodów z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, od sprzedaży, z której przychód zalicza się do
    przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i innych rzeczy, po
    pierwsze należy zauważyć, że zakres Pani aktywności związanej z posiadaniem opisanej
    nieruchomości nie wskazuje na to, aby w sposób systematyczny, powtarzalny i
    zaplanowany realizowała ona określone zadania ukierunkowane na uzyskanie dochodów
    ze zbycia nieruchomości. Nie sposób doszukać się u Pani zespołu celowych,
    uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie
    czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji. O działalności wykazującej cechy
    zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności podejmowane przez
    Panią w stosunku do posiadanej nieruchomości, związane z jej zagospodarowaniem i
    rozporządzaniem, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.
    Tymczasem nie podejmowała Pani żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego
    wykonywania prawa własności, w ramach którego mieści się w szczególności prawo do jej
    wynajmu, wykonania prac remontowych wobec znacznego zużycia czy wręcz zagrożenia
    wyłączeniem z użytkowania, jak również prawo do dokonania sprzedaży posiadanej
    nieruchomości.
    Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika także, aby nieruchomość podlegająca
                                                    1sprzedaży stanowiła składnik majątku przedsiębiorstwa, rozumianego zgodnie z art. 55
    Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych
    przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie – Pani ani
    Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej, nigdy nie wprowadzaliście tej
    nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie dokonywaliście od niej odpisów
    amortyzacyjnych, nieruchomość nie stanowiła też towaru handlowego. Od samego
    początku wchodziła w skład majątku osobistego Pani i Pani męża i nie była powiązana z
    prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Odnosząc się zatem do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., wymieniającego rodzaje
    składników majątkowych, do których nie ma zastosowania opodatkowanie zgodnie z art.
    10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wskazać należy, że sprzedawana przez Panią nieruchomość nie
    stanowi żadnego ze składników majątkowych wymienionych w treści art. 14 ust. 2 pkt 1
    ustawy.
    O braku podejmowania przez Panią działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy tym
    bardziej wskazuje fakt, że nie angażowała się Pani w wynajem i utrzymanie opisywanej
    nieruchomości. Jeżeli do wykonania danej czynności była potrzebna jej zgoda jako
    współwłaścicielki (np. do zawarcia umowy najmu), udzielała Pani stosownej zgody lub
    pełnomocnictwa. Czynnościami związanymi z wynajmem i utrzymaniem nieruchomości
    zajmował się Pani mąż, przy czym nie były to działania wykraczające poza normalne
    wykonywanie prawa własności.
    Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że prowadzi Pani działalność w
    zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na
    osiąganie zysków, skoro nie podejmowała żadnych działań, które mogłyby się do tego
    przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie.
    W Pani ocenie, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży
    nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.
    Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.
    Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie
    zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w
    latach 2012-2018 (ostatnią czynnością prowadzącą do uzyskania prawa własności był

    dokonany w dniu 24 kwietnia 2018 r. zakup od Skarbu Państwa prawa własności działki nr
    111/5 w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego), przychód z jej
    odpłatnego zbycia mógłby powstać, gdyby odpłatne zbycie zostało dokonane przed dniem
    31 grudnia 2023 r.
    Uznać zatem należy, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie podlegać u Pani
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Stanowi
    on, iż:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z
    wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień
    przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru
    podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
      Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
        – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
        rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
        nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
        dokonującej zamiany.
    W sytuacji zatem gdy nieruchomość sprzedana zostanie przed upływem pięciu lat licząc
    od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż
    nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowi źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy,
    pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej
    działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością –
    zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie
    zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu
    podejmującego poszczególne czynności.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności
    gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego
    charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie
    przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej
    przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu
    działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza
    on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu
    osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym
    cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z
    całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu
    konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana
      jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi
      będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w
      rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w
    ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.

    fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
    realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
    tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
    aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział
    nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa
    w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy.
    Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby
    takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich
    uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
    sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić
    może przychód wyłącznie z jednego źródła.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel
    działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów, które uzyska Pani
    ze sprzedaży przez Panią nieruchomości stanowiącej współwłasność Pani i Pani męża,
    położonej w A., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności
    budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i
    urządzeń należy rozważyć, czy czynności ich sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej
    działalności gospodarczej.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,
    ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza
    zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio

    przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez
    podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające
    na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako
    prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem
    sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu sprawy nie wynika, aby
    sprzedaż nieruchomości skutkowała powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Zakres czynności podejmowanych przez Panią nie wskazuje na prowadzenie
    działalności o charakterze profesjonalnym, lecz ogranicza się do zwykłego wykonywania
    prawa własności.
    Nieruchomość położona w A., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem
    własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami
    budowli i urządzeń, została nabyta przez Panią i Pani małżonka w celu ulokowania
    posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości. Źródłem pochodzenia
    tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z
    tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady.
    Zakup nie był dokonywany w ramach ani z zamiarem prowadzenia działalności
    gospodarczej. Ani Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej.
    Nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały czy towar handlowy, nie
    dokonywano też od niej odpisów amortyzacyjnych. Po nabyciu nieruchomość nie była
    wykorzystywana w działalności gospodarczej. Dochody z najmu rozliczane były w ramach
    tzw. najmu prywatnego.
    Pani i Pani mąż byliście zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w
    punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i
    (kupionymi przez Państwa rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został
    podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w
    punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach
    a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa
    będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego
    użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Panią i Pani męża. Zagrożenie to
    związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych
    zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też
    możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych
    powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla
    Pani i Pani męża.
    Od momentu nabycia sposób korzystania z nieruchomości nie uległ zmianie – lokale,
    budynki oraz miejsca parkingowe są wynajmowane lub wydzierżawiane przez Pani
    małżonka. Pani nie angażowała się w bieżące utrzymanie i wynajem nieruchomości,
    ograniczając się jedynie do udzielania zgód lub pełnomocnictw w przypadkach
    wymagających współdziałania współwłaściciela.
    W trakcie posiadania nieruchomości Pani małżonek wykonywał prace remontowe,
    niezbędne ze względu na zły stan techniczny, zużycie lub awarie. Działania te miały na celu
    utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej dalszy wynajem i eksploatację oraz
    zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania. Nie miały one charakteru inwestycyjnego, nie
    zmierzały do podniesienia wartości nieruchomości, lecz do zachowania jej funkcji
    użytkowej.

    Ani Pani, ani Pani małżonek nie podejmowaliście działań o charakterze inwestycyjnym,
    reklamowym czy marketingowym, nie dokonywaliście podziału ani łączenia działek, nie
    uatrakcyjnialiście nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości rynkowej. Jeden z
    dzierżawców nieruchomości jest zainteresowany jej zakupem i posiada prawo
    pierwokupu. Ewentualna sprzedaż może nastąpić na jego rzecz lub – jeśli nie skorzysta z
    prawa pierwokupu – na rzecz innych dzierżawców. Sprzedaż może nastąpić w całości lub
    częściami, w zależności od zainteresowania nabywców.
    Umowy najmu, w które Pani i Pani małżonek wstąpiliście z chwilą nabycia nieruchomości,
    zostały zawarte przez poprzedniego właściciela w latach 2000–2013. W trakcie posiadania
    nieruchomości (lata 2012–2025) zawierano kolejne umowy najmu lub dzierżawy – z
    nowymi najemcami w miejsce rezygnujących albo z dotychczasowymi w razie zmiany
    lokalu. Zasadniczo były to umowy na czas nieokreślony; jedynie nieliczne zawierano na
    kilka lat. Umowy te nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego. Pani małżonek
    samodzielnie poszukuje najemców, bez korzystania z usług profesjonalnych pośredników.
    Nie planuje Pani udzielać pełnomocnictw pośrednikom ani zawierać umów
    przedwstępnych. Nie zamierza Pani także publicznie oferować sprzedaży nieruchomości.
    Celem sprzedaży jest ograniczenie zaangażowania finansowego i organizacyjnego
    związanego z utrzymaniem budynków o dużym stopniu zużycia technicznego, a nie
    prowadzenie działalności o charakterze handlowym.
    Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku nie posiada Pani innych nieruchomości
    bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Choć nie
    sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pani nabycia lub zbycia innych nieruchomości
    (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili
    obecnej nie ma Pani takich planów. Nie planuje Pani nabywania nieruchomości w celu
    odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu
    nieruchomościami.
    Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia ww. nieruchomości przez
    Panią, fakt, że sprzedaż nieruchomości obejmującej prawo własności gruntów wraz z
    prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi
    budynkami budowli i urządzeń nastąpi po upływie długiego czasu od nabycia, zakres,
    stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Wobec powyższego, sprzedaż nieruchomości położonej w A., obejmującej prawo
    własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach
    oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, która była/jest wynajmowana w
    ramach najmu prywatnego i nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar
    handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych nie będzie stanowiła dla
    Pani przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu
    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Skutki podatkowe sprzedaży przez Panią nieruchomości położonej w A., należy zatem
    ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego
    zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie
    momentu oraz sposobu ich nabycia.
    Przy czym stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia
    25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność
      majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie
      jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
            1W myśl art. 34 tej ustawy:
      Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
      majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić
      ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.
    Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym,
      w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek
      wspólny.
      § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
      § 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub
      prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie
      przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących
      czynności.
    Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
    każdego z małżonków.
    W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku
    wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności
    prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie
    wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia
    danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w
    trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku
    wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku
    małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu
    współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we
    współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej
    trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.
    W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w
    odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.
    Z kolei ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia
    „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa
    również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich
    części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Moment przeniesienia prawa
    własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
    Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071 ze zm.), stanowi, że:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.

    W tym miejscu zauważyć również należy, że art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Stosownie zaś do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      §1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      §2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami,
    budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga
    się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z
    gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
    Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na
    gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.
    W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem
    stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej
    nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na
    którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i
    znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia
    nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego,
    kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do
    nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z
    podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.
    Pojęcie zaś użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilny, który
    stanowi, że:
      Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach
      administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami,
      lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do
      realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek
      samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie
      wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
    Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża
    je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na
    podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje
    się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania
    wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw
    rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej
    Kodeksu cywilnego.
    Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia
    społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do

    wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne
    wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej
    zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.
    Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.
    Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze
    czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie
    właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności
    przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
    Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego
    osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo
    własności.
    Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w
    prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z
    nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad
    nieruchomością. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o
    ustanowienie prawa użytkowania wieczystego lub w chwili nabycia tego prawa w drodze
    innej czynności prawnej.
    Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że przekształcenie prawa
    wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości nie stanowi nowego
    nabycia nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani wraz z Pani mężem prawo użytkowania
    wieczystego nieruchomości objętych wnioskiem w 2012 r., 2013 r. i 2016 r. (...) 2014 r. na
    podstawie decyzji Prezydenta Miasta A. prawo użytkowania tych gruntów (z wyjątkiem
    działki nr 111/5) zostało przekształcone w prawo własności. Natomiast prawo własności
    działki nr 111/5 zostało przez Panią i Pani męża wykupione od Skarbu Państwa na
    podstawie umowy sprzedaży z 24 kwietnia 2018 r.
    Wskazała Pani, że planuje dokonać zbycia nieruchomości w przyszłości, po uzyskaniu
    interpretacji indywidualnej. Zatem, do dnia sprzedaży nieruchomości będącej
    przedmiotem wniosku, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynie.
    W konsekwencji planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości położonej w A.,
    obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących
    się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, o której
    mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Pani również źródła przychodu w rozumieniu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na
    upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.
    Wobec tego należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, że sprzedaż nieruchomości opisanej w
    zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ
    wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia
    przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.
    Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997
    r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli

    zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
    W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazuję, że
    rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie
    mają zastosowania, ani konsekwencji w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu
    faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. W odniesieniu do powołanych wyroków sądu
    administracyjnego należy zauważyć, że zapadły one w indywidualnych sprawach
    określonych podmiotów i nie mają mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pani
    wniosku.
    Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej
    podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pani, to ta interpretacja nie wywołuje
    skutków podatkowych dla Pani męża.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.