Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.606.2024.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-15
Teza: Nieuznanie za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek będących we współwłasności małżeńskiej, natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek.
Słowa kluczowe: małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
====================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4, 5 będących we współwłasności małżeńskiej, natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 20 września 2024 r. (wpływ).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o stronach transakcji

Pan (\`(...)\`) (dalej jako „Wnioskodawca”, „Sprzedający”), jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie jest wspólnikiem w spółkach cywilnych ani osobowych, nie jest również czynnym podatnikiem VAT. Posiada większościowe udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością: (\`(...)\`).

Spółka (\`(...)\`) Spółka komandytowo-akcyjna (dalej jako: „Kupujący”, „Spółka”) (\`(...)\`) jest rezydentem polskim dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych numer 1, 2, 3 i 4 oraz nieruchomość stanowiącą działkę gruntu numer 5 o obszarze 4,8000 ha (cztery hektary osiem tysięcy metrów kwadratowych), (\`(...)\`) (dalej jako „Nieruchomość”).

Spółka nie wyklucza, iż finalnym nabywcą Nieruchomości będzie inny podmiot, który nabędzie prawa i obowiązki strony kupującej na podstawie umowy cesji.

Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego i jego żonę

W dniu 14 marca 2002 r. Sprzedający wraz z żoną \`(...)\`, na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, nabyli na podstawie umowy sprzedaży (Rep A \`(...)\`), własność gospodarstwa rolnego, składającego się na dzień zakupu z działek gruntu o nr: 6, 7, 8, 9, 10, 11 o łącznej powierzchni 12,5456 ha, dla których Sąd Rejonowy w \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\`.

Następnie, w 2005 roku również na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy sprzedaży Nr Rep A \`(...)\`, Sprzedający wraz z żoną nabył w celu powiększenia tego gospodarstwa prawo własności kolejnych, sąsiadujących działek gruntu o nr: 12, 13, 14, 15 - o łącznej powierzchni 3,4539 ha, dla których Sąd Rejonowy w \`(...)\` IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\` - całość położona w miejscowości \`(...)\`.

Obie transakcje nabycia tych działek gruntu nie były opodatkowane podatkiem VAT.

Przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości

Wszystkie w/w działki były działkami rolnymi (grunty orne, łąki). Przedmiotowe działki Sprzedający oraz jego małżonka nabyli z zamiarem wybudowania tam domu i prowadzenia rodzinnego gospodarstwa rolnego. W taki właśnie sposób nieruchomości te były wykorzystywane przez Sprzedającego od ich nabycia, w zakresie ograniczonym do zaspokajania własnych potrzeb.

Przez ostatnie lata nieruchomość była już w niewielkim stopniu wykorzystywana dla własnych potrzeb w celach rolniczych, a w pozostałej części, zwłaszcza tej o niskiej klasie bonitacyjnej i łąkach - nie była w żaden sposób wykorzystywana. Obecnie te grunty nie są uprawiane. Sprzedający nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani żadna z działek nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, ani do jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Żadna z działek nie była przedmiotem dzierżawy, ani umowy o podobnym charakterze.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

W roku 2008 wszystkie w/w działki zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 23 lipca 2008 r. i tym samym zostało zmienione przeznaczenie tych działek. Działki oznaczone na tamten dzień numerem 6, 14, 15, 2, 8, 12, 13, 7, 9, 11 i 10 zostały przeznaczone pod tereny aktywności gospodarczej (1AG, 2AG, 1PU) oraz drogę publiczną (KD, 4KDz) - utraciły więc charakter nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46 1 kodeksu cywilnego i przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, co uczyniło rozwój rolny nieruchomości, a zwłaszcza jej zabudowę mieszkalną, niemożliwą do realizacji.

Sprzedający oraz jego małżonka nie brali jakiegokolwiek udziału w opracowaniu powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności nie składali żadnych wniosków o zmianę przeznaczenia tych działek gruntu. Nie dokonywali ponadto żadnych nakładów na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży ani żadnych nakładów inwestycyjnych.

Mając na uwadze konsekwencje powyżej wskazanego, uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także zmianę rodzinnych (Sprzedającego i żony) planów, ze względu na m.in. na brak środków na konieczne nakłady na to gospodarstwo, a także stan zdrowia i wiek, ostatecznie Sprzedający oraz jego żona zaprzestali jakiejkolwiek aktywności związanej z tą nieruchomością i zdecydowali, iż sprzedadzą nieruchomość, tj. wszystkie działki składające się na nią łącznie lub osobno, w takim stanie w jakim je kupili.

Zawarcie pierwszej umowy przedwstępnej

W dniu 12 czerwca 2013 r. Sprzedający (wraz z żoną \`(...)\`) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży (Akt notarialny Rep. A nr \`(...)\`) z firmą \`(...)\` Spółka komandytowo-akcyjna (dalej jako „Pierwsza Umowa Przedwstępna”. Na mocy ww. umowy Sprzedający wraz z małżonką zobowiązali się do sprzedaży na rzecz Kupującego niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek o numerach:

1) 7, 5, 8, 9, 11, 10, 19, o łącznej powierzchni 12,5456 ha, położonej w (\`(...)\`), objętych księgą wieczystą numer \`(...)\` oraz

2) 12, 13, 14, 15 o łącznej powierzchni 3,44539 ha, położonej w (\`(...)\`), objętych księgą wieczystą numer \`(...)\`

w terminie do dnia 15 czerwca 2014 r. po spełnieniu określonych warunków, w tym m.in.:

1) Przeprowadzenia przez Kupującego analizy stanu prawnego nieruchomości, w wyniku którego zostanie potwierdzone, iż nieruchomość nie posiada wad prawnych;

2) Wykonania przez Kupującego badań, z których wynikać będzie, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji – tj. budowy budynku magazynowo usługowego o pow. Około 100.000,00 m2 z częścią socjalno-biurową i niezbędną infrastrukturę;

3) Uzyskania warunków technicznych zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczna i gaz, dostęp do kanalizacji sanitarnej i deszczowej – o ile taka istnieje lub warunków na zrzut deszczówki do istniejących odbiorników wskazanych przez właściwy zarząd gospodarki wodnej – umożliwiających realizację zamierzonej inwestycji;

4) Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zgody na realizację przedsięwzięcia oraz ostatecznej decyzji pozwolenie wodnoprawnego na zrzut wód opadowych i roztopowych, dotyczących nieruchomości. Pozwalających na realizację m.in. na niej planowanej przez Kupującego inwestycji;

5) Warunków dot. Gminy \`(...)\`:

a. Dokonania przez Gminę \`(...)\` zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, polegającej na usunięciu nieprzekraczalnej linii zabudowy,

b. Uzyskania przez Kupującego, działającego w imieniu Gminy \`(...)\` decyzji o pozwoleniu na budowę drogi publicznej lub decyzji zezwalającej na realizację drogi publicznej – w jej części niezbędnej do skomunikowania Inwestycji, w tym dla ruchu pojazdów ciężkich o nacisku na oś do 10t;

c. Uzyskania przez Kupujących decyzji pozwalających na wykup lub przełożenie rowów melioracyjnych i cieków wodnych kolidujących z Inwestycją, działek drogowych należących do Gminy \`(...)\` oraz możliwości zakupu działek nr 17, 18 i 19 należących do Agencji Nieruchomości Rolnych;

6) Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji,

7) Uzyskania warunków budowy zjazdu z Nieruchomości na drogę publiczną, ze skrętem w lewo i prawo;

8) Przedłożenia przez Sprzedającego określonych dokumentów (odpisów ksiąg wieczystych, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, zaświadczenia Urzędu Gminy \`(...)\` o oznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach, składkach na ubezpieczenie społeczne etc.).

Warunki opisane w umowie przedwstępnej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek, albo żadnego z ww. warunków.

Ponadto, w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że:

1) Wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania fatyczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badanie gruntów etc.) zostaną wykonane i uzyskane przez Kupującego i na jego wyłączny koszt i ryzyko.

2) Kupujący zrzekł się wobec Sprzedającego jakichkolwiek roszczeń z tytułu poniesionych kosztów i wydatków, bez względu na to czy umowa przyrzeczona zostanie zawarta, czy też z jakiegokolwiek powodu, umowa przyrzeczona nie zostanie zwarta.

Kupujący zobowiązał się zapłacić Sprzedającemu (wraz z jego małżonką), tytułem kaucji gwarancyjnej kwotę \`(...)\` PLN w trzech miesięcznych ratach. Zgodnie z umową przedwstępną, kaucja gwarancyjna przepadała na rzecz Sprzedającego (i jego małżonki), w przypadku niedojścia do podpisania umowy przedwstępnej, niezależnie od przyczyny chyba, że do odstąpienia doszło by przed datą wypłaty kaucji.

Ponadto Pierwsza Umowa Przedwstępna przewidywała możliwość przeniesienia praw i obowiązków z niej wynikających przez Kupującego na inny, wskazany przez niego podmiot (cesja umowy).

W związku z zawarciem Pierwszej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający oraz jego małżonka udzielili przedstawicielowi Kupującego dwóch pełnomocnictw, które obejmowały swym zakresem:

1) Pełnomocnictwo nr 1 z dnia 12 czerwca 2013 r.:

a. Umocowanie do przeglądania akt ksiąg wieczystych, wraz z upoważnieniem do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru kserokopii,

b. Prawo do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, w tym do:

i. Przeprowadzania procesu analizy stanu prawnego nieruchomości;

ii. Uzyskania przez pełnomocnika na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez pełnomocnika inwestycji;

iii. Potwierdzania, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości przez pełnomocnika;

iv. Potwierdzenia, iż nieruchomość posiadania dostęp do drogi publicznej;

w tym do reprezentowania Sprzedającego oraz jego żony oraz składania w ich imieniu oświadczeń w wyżej wymienionych sprawach przed wszelkimi urzędami, w tym Urzędem Miasta i Urzędem Gminy, Starostwem Powiatowym, Wydziałem Geodezji, organami administracji państwowej, osobami fizycznymi i prawnymi, a także do odbioru wszelkich zaświadczeń.

2) Pełnomocnictwo nr 2 z dnia 01 lipca 2013 r.

a. Prawo do dysponowania nieruchomością, dla celów budowlanych, tj. do składania wniosków i dokonywania wszelkich czynności formalnych oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, uzgodnień i pozwoleń na budowę, zjazdów i wjazdów na i z (w tym m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodny na realizację przedsięwzięcia oraz pozwolenia wodno-prawnego i decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiające realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo – logistyczno – produkcyjnego, w tym do występowania przed urzędami i organami administracji państwowej i samorządowej oraz do składania, odbioru, zmiany i cofania wniosków w tym zakresie jak również odbioru decyzji administracyjnych wydanych dla ww. zakresu, jak również do ustanawiania dalszych pełnomocników w ww. zakresie;

b. Do uzyskania w imieniu Sprzedającej i jej małżonka warunków przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej i ich odbioru, w tym do składania, podpisywania i cofania wszelkich wniosków w tym zakresie,

c. Do dokonywania ustaleń, prowadzenia rokowań i negocjacji odnośnie możliwości wykupu lub zmiany przebiegu sąsiadujących z nieruchomością działek należących do Gminy \`(...)\` i/lub Skarbu Państwa i/lub Agencji Nieruchomości Rolnych.

Do Pierwszej Umowy Przedwstępnej zawarto następujące aneksy:

1) Rep A Nr \`(...)\` – dotyczący m.in. wydłużenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej do 15 grudnia 2014 r. oraz waloryzacji wynagrodzenia,

2) Rep A Nr .. – dotyczący m.in. wydłużenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej do 23 grudnia 2014 r. i zwiększającego cenę sprzedaży;

3) Rep A Nr \`(...)\` – dopuszczający możliwość zakupu części nieruchomości, o powierzchni ok. 9,6301 ha oraz automatycznego przedłużenia terminu na zawarcie umowy przedwstępnej do 23 grudnia 2016 r. oraz zmian w zakresie zadatku;

4) Rep A Nr \`(...)\` – zmieniający m.in. termin zwarcia umowy przyrzeczonej zarówno w zakresie nabycia całej nieruchomości jak i części nieruchomości

5) Rep A Nr \`(...)\` – zmieniający m.in. termin zwarcia umowy przyrzeczonej

6) Rep A Nr \`(...)\` – aktualizujący informacje dot. numerów działek objętych Pierwszą Umową Przedwstępną, w związku z ostatecznymi decyzjami Burmistrza Miasta i Gminy \`(...)\`, zatwierdzającej podział nieruchomości oraz wydłużającym termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

7) Rep A Nr \`(...)\` – m.in. wydłużający termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 31 lipca 2017 r.,

8) Rep A Nr \`(...)\` – m.in. wydłużający termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 2 października 2017 r., oraz w przypadku zakupu części nieruchomości do 31 stycznia 2018 r.

Okoliczności zawarcia Pierwszej Umowy Przedwstępnej:

Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego i jego małżonki z ofertą kupna nieruchomości. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności w celu sprzedaży, nie składał żadnych ofert, nie dawał ogłoszeń ani nie zlecał sprzedaży nieruchomości w pośrednictwie, chociaż takich działań nie wykluczał w sytuacji gdyby do sprzedaży na podstawie umowy przedwstępnej nie doszło.

Czynności podjęte przez Kupującego w trakcie trwania Pierwszej Umowy Przedwstępnej

W trakcie obowiązywania Pierwszej Umowy Przedwstępnej Kupujący uzyskał techniczne warunki przyłączenia do sieci mediów oraz decyzję środowiskową dla planowanej inwestycji - były to m.in. warunki, które musiały się spełnić aby zawarł z nami umowę zakupu tych nieruchomości.

Kolejnym warunkiem, który przedstawiono Sprzedającemu i jego małżonce był podział geodezyjny części działek, aby na skutek tego podziału można było w przyszłości zrealizować drogę gminną (niezrealizowane na działkach Sprzedającego i jego małżonki, droga znajduje się obok) oraz przełożyć rów melioracyjny (zrealizowane), który przebiega przez część działek należących do Sprzedającego i jego żony. Podział ten nastąpił staraniem i na koszt Kupującego. Sprzedający wraz z żoną, jako właściciele działek, musieli jedynie podpisać wniosek o dokonanie podziału.

W wyniku działań Kupującego, w 2016 r. wydane zostały następujące decyzje podziałowe:

· W dniu 16.05.2016 wydano decyzję w sprawie podziału działki 7 (na dz. 20, 21, 22) oraz działki 9 (na dz. 23, 24, 25);

· W dniu 16.05.2016 wydano decyzję w sprawie podziału działki 10 (na dz. 26, 3, 2, 1, 27, 28);

· W dniu 16.05.2016 wydano decyzję w sprawie podziału działki 13 (na dz. 29, 30, 31).

Kupujący dokonał także zmiany obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 27 maja 2014 roku. Według wiedzy Sprzedającego i jego małżonki - nie brali oni w tej zmianie jakiegokolwiek udziału, ani nie wnioskowali o nią - chodziło o zmianę "kosmetyczną". Kupujący chciał dostosować obowiązujące w miejscowym planie współczynniki, pod swoje potrzeby, co nie wiązało się z ponowną zmianą przeznaczenia gruntu.

Pomimo powyższych starań Kupującego, umowa sprzedaży nie doszła do skutku i ostatecznie umowa przedwstępna wygasła jesienią 2017 roku.

Zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży

Sprzedający, po tym jak pozbawiono go możliwości wybudowania domu i prowadzenia gospodarstwa rolnego na działkach położonych w \`(...)\`, gdy opisana wyżej umowa przedwstępna nie doszła do skutku, zdecydował się na zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży, z profesjonalną firmą doradczą, zajmującą się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Firma ta miała znaleźć klienta na opisaną nieruchomość, ponieważ Sprzedający z żoną zwyczajnie się na tym nie znali. Niemniej jednak, po bezskutecznym upływie około 6 miesięcy, nie znalazł się żaden inny potencjalny nabywca - tak na całość jak i na którąkolwiek działkę wchodzącą w skład przedmiotowej nieruchomości w \`(...)\`.

Zawarcie drugiej umowy przedwstępnej

W maju 2018 roku ponownie zgłosił się do Sprzedającego i jego żony poprzedni podmiot, tj. spółka \`(...)\`. Spółka Komandytowo-Akcyjna i zadeklarował, iż kupi całość lub część nieruchomości, do maksymalnie końca 2018 roku. Sprzedający zgodził się na zaproponowane przez Kupującego rozwiązanie, aby tym razem zawrzeć trzy umowy przedwstępne na poszczególne działki, z których według deklaracji Kupującego, przynajmniej jedna powinna dojść do skutku. Wobec powyższego Sprzedający wraz z żoną zawarł 3 umowy przedwstępne sprzedaży działek o poniższych numerach (numery działek zmieniły się po podziale geodezyjnym):

· Umowa przedwstępna 1 (Nr Rep A \`(...)\`.) – działki nr 20, 23 o łącznej powierzchni 0,8515 ha, księga wieczysta KW \`(...)\` oraz działka nr 29 o powierzchni 0,5463 ha, objęta księgą wieczystą KW nr \`(...)\`.,

· Umowa przedwstępna 2 (Nr Rep A \`(...)\`) – działki nr 3, 2, 1, 11, 16, 33, 8 o łącznej powierzchni 5,8140 ha objęte księgą wieczystą KW nr \`(...)\` oraz działki nr 12, 14, 15 o łącznej powierzchni 0,6239 ha objęte księgą wieczystą nr \`(...)\`,

· Umowa przedwstępna 3 (Nr Rep A \`(...)\`) – działki nr 24, 27, 21 o łącznej powierzchni 5,8238 ha, objęte KW nr \`(...)\` oraz działka 30 o powierzchni 2,1707 ha, objęta KW nr \`(...)\`.

dalej łącznie jako: „Druga Umowa Przedwstępna. Warunki sprzedaży ww. nieruchomości zostały określone w sposób analogiczny w każdej z trzech umów. Umowa sprzedaży dojdzie do skutku po spełnieniu następujących warunków:

1) Uzyskaniu zaświadczeń o niezaleganiu w płatnościach podatków i innych należności publicznoprawnych (w tym ZUS i KRUS),

2) Przeprowadzeniu przez Kupującego analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

3) Uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację inwestycji,

4) Potwierdzenia przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media) umożliwiają realizację inwestycji,

5) Potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

6) Zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany m.in. na nieruchomości Sprzedających,

7) Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji, że nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

8) Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej nieruchomości i zezwalającej min. na realizację na niej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków magazynowo logistycznych najpóźniej do daty zwarcia umowy sprzedaży,

9) Przedłożenia przez Sprzedającego dokumentów potwierdzających tożsamość,

10) Podpisaniu i przedłożeniu dokumentów \`(...)\`,

11) Uzyskania przez Kupującego zgody od Walnego Zgromadzenia Kupującego oraz komplementariuszy zgodny na nabycie nieruchomości.

W ramach każdej z trzech umów, Sprzedający wraz z jego żoną, udzielili Kupującemu ograniczonego prawa do dysponowania ww. działkami dla celów koniecznych do:

1) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

2) przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest o zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo- logistyczno-produkcyjnych,

3) uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntu,

4) Prawo to nie obejmowało zgodny na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych.

Ponadto w każdej z umów Sprzedający wraz z małżonką udzieli przedstawicielowi Kupującego szeregu pełnomocnictw, które obejmowały:

1) Umocowanie do występowania w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetyczne i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, cofania ich oraz odbioru,

2) Umocowanie do przeglądania akt (ksiąg wieczystych) oraz do utrwalania treści wszystkich dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografie, skandowanie) etc.,

3) umocowanie do:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenie do dróg,

b. Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c. Uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d. Uzyskanie decyzji o lokalizacji zjazdu z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną inwestycję,

e. Uzyskania, wyłączenie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na położenia nieruchomości urzędach stosownych zaświadczeń o braku zaległości w podatkach oraz innych świadczeniach publicznoprawnych,

f. Zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

g. Uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na przeprowadzenie badań archeologicznych.

Przy czym, wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami i decyzjami ponosić będzie Kupujący.

Ponadto, Sprzedający oraz jego małżonka wyrazili zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy oraz pełnomocnictw na inny podmiot (zgodna na cesję umowy).

Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego z ofertą kupna nieruchomości, choć jak wskazano powyżej, w międzyczasie, po nieudanej próbie sprzedaży nieruchomości, Sprzedający zlecił do biura nieruchomości znalezienie innego możliwego nabywcy. Sprzedający sami nie składali ofert w tym przedmiocie ani nie zamieszczali ogłoszeń w prasie ani na bilbordach. Również wszelkie czynności mające związek z przygotowaniem nieruchomości pod planowaną inwestycję podmiotu, z którym Sprzedający miał i ma zawarte nowe umowy przedwstępne (tj. Kupującym) następowały staraniem tego Kupującego i na jego koszt. Aktywność Sprzedającego i jego żony ograniczała się to do podpisywania stosownych wniosków (np. o podział nieruchomości) – zawsze na żądanie Kupującego i odbioru korespondencji w tym przedmiocie.

Działania podjęte przez Kupującego, po zawarciu Drugiej Umowy Przedwstępnej:

Dodatkowo działania jakie zostały podjęte przez Kupującego bądź na jego zlecenie w czasie obowiązywania umów:

1) 14.11.2018 uzyskano warunki przyłączenia do sieci gazowej na działkach 30, 31, 27, 33, 34, 35;

2) w październiku i listopadzie 2020 przeprowadzono inwentaryzację dendrologiczną na dz. 36, 1 i 20 do późniejszej wycinki drzew (zamawiający - Kupujący).

Wszelkie wnioski składane były przez Kupującego na podstawie pełnomocnictwa od Państwa \`(...)\`.

Sprzedaż części działek objętych Drugą Umową Przedwstępną

W 2018 r., na podstawie aktu notarialnego Rep A \`(...)\` Kupujący dokonał sprzedaży (cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej 3, Nr Rep A \`(...)\`) na rzecz spółki \`(...)\` sp. z o.o. W związku z powyższym Sprzedający wraz z małżonką sprzedali działki nr 27, 21, 24 i 30 spółce \`(...)\` sp. z o.o. (NIP: \`(...)\`). W 2018 Państwo \`(...)\` wraz ze spółką \`(...)\` sp. z o.o., wystąpili z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji podatkowej. Z uzyskanej interpretacji wspólnej wynikało, że transakcja sprzedaży działek nr 27, 21, 24 i 30 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający i jego małżonka uznani zostali za podatników podatku VAT dla potrzeb tej transakcji.

Zawarcie trzeciej umowy przedwstępnej

W dniu 31 stycznia 2022 roku Sprzedający wraz z żoną, zawarł kolejną umowę przedwstępną sprzedaży z tą samą firmą - \`(...)\` Spółka Komandytowo-Akcyjna, z siedzibą w (\`(...)\`) o numerze Rep \`(...)\`, na mocy której zobowiązali się do sprzedaży wolnej od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych numer 1, 2, 3 oraz wydzielonych geodezyjnie części działek nr 20 i 37 – które nie będą stanowiły rowu melioracyjnego po zmianie jego ówczesnego przebiegu – o obszarze około 4,75 ha za cenę w kwocie \`(...)\` zł za 1 m2 netto w terminie do 31.05.2023 roku.

Powyższa umowa przedwstępna została zmieniona w wyniku:

1) oferty złożonej przez Sprzedającego i jego żonę dot. zawarcia aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży Rep A Nr \`(...)\` z dnia 11.05.2023 oraz

2) oświadczeniem inwestora o przyjęciu oferty zawarcia aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży Nr Rep A \`(...)\` z 15.05.2023.

Na podstawie wymienionych aktów notarialnych Sprzedający i jego żona zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedadzą Spółce pod firmą \`(...)\` Spółka Komandytowo-Akcyjna, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych numer 1, 2, 3 i 4 (wydzielonej geodezyjnie części działki nr 20) oraz nieruchomość stanowiącą działkę gruntu numer 5 (wydzieloną geodezyjnie część działki nr 37) o obszarze 4,8000 ha za cenę w kwocie \`(...)\` zł za 1 m2 w terminie do 28.04.2024 roku, po spełnieniu się określonych warunków:

a) Uzyskaniu przez Kupującego uchwały walnego zgromadzenia Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

b) Przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) Uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) Potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizacje zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

e) Potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

f) Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) Przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

i) Co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 3 do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, zgodnie z załącznikiem nr 4 oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającego w ramach procedury zwanej „(\`(...)\`)”;

j) Dokonania podziału geodezyjnego działek nr 20 i 37 zgodnie z pismem Starosty Powiatu \`(...)\`. z dnia 26 stycznia 2022 roku – celem zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego znajdującego się obecnie na działce nr 37;

k) Okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w niniejszym akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedających lub Kupującego:

· odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotu Sprzedaży wydanego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży

· wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 2 miesiące przez zawarciem Umowy Sprzedaży z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży

· wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży w planie miejscowym albo

· zaświadczenia, z którego będzie wynikało, że Przedmiot Sprzedaży położony jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży

· zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało czy Przedmiot Sprzedaży stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów przeprowadzonej przez starostę

· zaświadczenia wydanego – nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży – przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Przedmiot Sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji

· ostatecznych decyzji podziałowych zgodnie z postanowieniami pkt j) powyżej

· aktualnej interpretacji podatkowej w przedmiocie podatku VAT, dotyczącej przedmiotowej transakcji.

Zgodnie z umową przedwstępną ww. warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków.

Ponadto, Sprzedający wraz z małżonką przyznali - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży - Kupującemu ograniczone warunkami niniejszej umowy prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) – dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Kupujący zobowiązuje się pokryć wszystkie koszty, które powstaną w wyniku jego działań, w przypadku nie zawarcia umowy przeniesienia własności Kupujący nie ma prawa żądać zwrotu poniesionych kosztów i jest zobowiązany do przywrócenia Przedmiotu Sprzedaży do stanu pierwotnego.

Ponadto, Sprzedający i jego małżonka udzielili pełnomocnictw Kupującemu oraz jego przedstawicielom i upoważnili każdego z osobna do:

· Wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru

· Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer \`(...)\` prowadzonej przez Sąd Rejonowy w \`(...)\`, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalenia w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie itd.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto zobowiązuje się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego.

· Uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej, oraz włączenia do dróg

· Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie

· Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych

· Uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję

· Uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Pana oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzająca, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi

· Zawarcia w Pana imieniu umów przyłączenia do sieci, umów usunięcia kolizji sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg

· Uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych

· Dokonywania wszelkich stosownych uzgodnień, w tym uzyskiwania decyzji, opinii, składania i odbioru pism i wniosków odnośnie zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego znajdującego się na działce nr 37 w \`(...)\`

· Dokonania podziału geodezyjnego działek 20 i 37 zgodnie z uzyskaną zgodą Starosty Powiatu \`(...)\` 26 stycznia 2022 roku – celem zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego znajdującego się obecnie na działce nr 37.

Przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w powyższych punktach, będą obciążały Kupującego.

W dniu 18 kwietnia 2024 r. Sprzedający wraz z jego żoną oraz Kupujący zawarli aneks do Trzeciej Umowy Przedwstępnej (Rep. A nr \`(...)\`), zmieniono datę ostateczną zawarcia umowy przedwstępnej z 28 kwietnia 2024 r. na 31 lipca 2024 r. Wydłużenie terminu na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości związane było z koniecznością uzyskania interpretacji podatkowej w zakresie podatku VAT.

Działania podjęte po podpisaniu Trzeciej Umowy Przedwstępnej przez Sprzedającą

Państwo \`(...)\` ponosili koszty związane z wycinką drzew na działkach 1 oraz 20 i 38 Kupujący poniósł pozostałe koszty związane z podziałem nieruchomości.

W dniu 4 lipca 2023 r. Sprzedający wraz z jego żoną dokonali zamiany nieruchomości z Gminą \`(...)\`, w celu zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego, w wyniku czego stali się właścicielami na prawach współwłasności majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 5 o obszarze wynoszącym 0,0888 ha, położonej w (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\`, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\`.

Działania podjęte po podpisaniu Trzeciej Umowy Przedwstępnej przez Kupującego Kupujący podjął działania zmierzające do wydzielenia

04.08.2022 wydano decyzję w sprawie podziału działki 20 (na dz. 4, 38);

1) Kupujący poniósł pozostałe koszty związane z podziałem nieruchomości, przebudową urządzenia wodnego (przełożeniem rowu melioracyjnego z dz. 37 na dz. 38), uzyskaniem warunków przyłączenia do sieci gazowej i elektroenergetycznej, decyzji środowiskowej, uzyskaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej

2) Wszelkie wnioski składane były przez Kupującego na podstawie pełnomocnictwa od Państwa \`(...)\`;

Pozostałe nieruchomości, których współwłaścicielem jest Sprzedający.

Sprzedający jest ponadto współwłaścicielem:

1) lokalu mieszkalnego w mieście \`(...)\`, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW \`(...)\` Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 857/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: KW \`(...)\`. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego oraz jego małżonkę w dniu 02 października 2022 r. (akt notarialny Rep. A nr \`(...)\`) i jest obciążona hipoteką umowną;

2) zabudowanej działki gruntu o numerze 39, obręb ewidencyjny (\`(...)\`), o powierzchni 01708 h, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze \`(...)\`. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego oraz jego małżonkę w dniu 21 stycznia 2015 r. (akt notarialny Rep. A nr \`(...)\`);

3) zabudowanej działki gruntu o numerze 40, położonej w miejscowości (\`(...)\`), o powierzchni 0,4262 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze : \`(...)\`. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego oraz jego małżonkę w dniu 12 kwietnia 2007 r. (akt notarialny Rep. A nr \`(...)\`).

Innych nieruchomości Sprzedający nie posiada.

Pozostałe transakcje, których stroną był Wnioskodawca

W grudniu 2012 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał działkę nr 41 spółce Przedsiębiorstwo (\`(...)\`).

Dodatkowe informacje

W sprawie sprzedaży części tej nieruchomości, uzyskał Pan już indywidualną interpretację podatkową z dnia 7 stycznia 2015 roku. W tej sprawie wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, złożyła również Pana żona (\`(...)\`).

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1\. Czy działki nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 będą na dzień sprzedaży objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki:

Odp.:

Tak, działki nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 będą na dzień sprzedaży objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 27 maja 2014 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi \`(...)\`, dla terenów w południowej części obrębu.

a. jakie jest/będzie przeznaczenie działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odp.:

1 – teren aktywności gospodarczej

2 – teren aktywności gospodarczej

3 – teren aktywności gospodarczej

4 – teren aktywności gospodarczej

5 – teren aktywności gospodarczej

b. z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek; czy uchwalenie ww. planu nastąpiło/nastąpi z Pana inicjatywy?

Odp.:

Uchwalenie ww. planu nie nastąpiło z inicjatywy Sprzedającego. Kupujący dokonał zmiany obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 27 maja 2014 roku. Sprzedający nie brał w tej zmianie jakiegokolwiek udziału, ani nie wnioskował o nią. Zgodnie z wiedzą Sprzedającego chodziło o zmianę "kosmetyczną". Kupujący chciał dostosować obowiązujące w miejscowym planie współczynniki, pod swoje potrzeby, co nie wiązało się z ponowną zmianą przeznaczenia gruntu.

2\. Jeśli działki nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to prosimy wskazać czy dla tych działek zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a. kiedy decyzje zostały/zostaną wydane?

Odp.:

Nie dotyczy.

b. jakie przeznaczenie działek określają/będą określały wydane decyzje o warunkach zabudowy?

Odp.:

Działki numer 1, 2, 3, 4 oraz 5 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 27 maja 2014 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi \`(...)\`, dla terenów w południowej części obrębu, dlatego nie zostały i nie zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3\. Czy nabycie działki nr 5 w drodze zamiany nieruchomości z Gminą \`(...)\` – w celu zamiany przebiegu części rowu melioracyjnego – było transakcją opodatkowaną podatkiem VAT, zwolnioną od podatku czy niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy transakcja ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp.:

Nie była opodatkowana podatkiem VAT i transakcja nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Gmina nie wykazała podstawy zwolnienia z podatku VAT. Również podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano, gdyż umowa zamiany nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie wskazanego art. 2 pkt 1 lit. g ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.

4\. Czy z tytułu nabycia działki nr 5 w drodze zamiany przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego? Jeżeli nie, to prosimy wskazać przyczyny.

Odp.:

Nie, ponieważ transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT.

### Pytania

1) Czy w związku zamiarem odpłatnego zbycia działek gruntu nr 1, 2, 3, 4 i 5 Sprzedający może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług?

2) Czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Sprzedającego, nie powinien on zostać uznany za podatnika podatku VAT, z uwagi na fakt, iż podejmowane przez niego czynności związane ze zbyciem Nieruchomości, nie wykraczają po za zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie zmienia tego fakt, iż Kupujący trzykrotnie podchodził do zakupu nieruchomości, zaś Sprzedający każdorazowo udzielał pełnomocnictw przedstawicielom Kupującego.

Ad. 2.

W przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż stanowi grunt budowlany.

UZASADNIENIE:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z punktu widzenia ustawy o VAT decydujące jest bowiem, aby czynność ta była wykonana przez podmiot, który jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. przepisu poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

1) zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz

2) jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Sprzedającego pierwsza z przesłanek, pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zostanie spełniona. Na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie na Kupującego, który w zamian uiści Sprzedającemu (i jego małżonce) cenę określoną w umowie sprzedaży.

W ocenie Sprzedającego nie zostanie spełniona natomiast druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r., (sygn. Akt I FSK 1136/16), przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi, wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki, pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji.

Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem, środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt I SA/Po 1015/09), ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności — bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług, musi on zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1289/10), to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy mieć przy tym na uwadze, że aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW). Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r., (sygn. akt I FSK 1859/13), na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

a. doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

b. wydzielenie dróg wewnętrznych,

c. podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

d. wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

e. podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15) zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną obejmującą np.:

1) nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

2) jego uzbrojenie,

3) wydzielanie dróg wewnętrznych,

4) działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

5) uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy

6) wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

7) prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w :

1) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH), w której organ wskazał, że do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z inwestorem, sprzedający nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ wskazał, iż na podstawie zawartych umów przed-wstępnych oraz udzielonych inwestorowi pełnomocnictw, inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Organ wyjaśnił ponadto, że powyższe działania inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla wnioskodawcy. Powyższe organ uzasadnił faktem, iż działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt inwestor. Ostatecznie zdaniem organu, okoliczności przytoczonej powyżej sprawy, nie pozwalały uznać wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek, stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

2) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2017 r., (sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG);

3) interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r.(sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS) w której stwierdzono, że nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. W piśmie tym organ wyjaśnił, że wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez wnioskodawcę należały – w ocenie organu - do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności.

Sprzedający nie prowadził ani nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych o zbliżonym charakterze, w tym obejmujących obrót nieruchomościami.

Podkreślić należy, iż Sprzedający nie nabył terenu z zamiarem, lub chociażby z możliwością dalszej sprzedaży na cele nierolnicze – ponieważ nie pozwalało na to przeznaczenie tych terenów. Zauważyć, iż Sprzedający wraz z jego żoną, nabyli ww. nieruchomości na potrzeby własne (prywatne), z zamiarem wybudowania na nich domu oraz w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego na tym terenie. W 2002 r., tj. w dacie nabycia tereny te były przeznaczone na cele rolnicze i dopiero w lipcu 2008 r. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zmieniono przeznaczenie tych działek na budowlane (dalej: MPZP). Ani Sprzedający, ani jego żona nie zabiegali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie składali żadnych wniosków w tym zakresie. Zmiana MPZP przekreśliła wręcz ich plany związane z wybudowaniem domu i osiedleniem się na tym terenie.

Co więcej, Sprzedający nie podejmował z własnej inicjatywy, żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości ww. gruntów, w tym w szczególności:

1) nie dokonał jego uzbrojenia,

2) nie dążył do wydzielenia dróg wewnętrznych (wydzielona został jedynie działka pod drogę gminną, zgodnie z przebiegiem narzuconym przez miejscowy plan),

3) nie dążył do wybudowania sieci wodno-kanalizacyjnej;

4) nie występował o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu, ani też o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, nie brał też aktywnego udziału w jego późniejszym opracowaniu;

5) nie zlecał przygotowania projektu architektonicznego budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, ani nie ubiegał się o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Wszelkie czynności podjęte w trakcie trwania Trzeciej Umowy Przedwstępnej, a zmierzające do wydzielenia działek pod drogę gminną, podziału geodezyjnego działek nr 20 i nr 37 w celu przełożenia rowu melioracyjnego, jak również uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i elektroenergetycznej, a także uzyskania decyzji środowiskowej i uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej były podejmowane z inicjatywy i na koszt Kupującego. To przedstawiciele Kupującego podejmowali wszelkie niezbędne czynności urzędowe, angażowali własne środki finansowe w celu osiągnięcia rezultatu jaki ma być wybudowanie zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.

Aktywność Sprzedającego i jego żony ograniczała się to do podpisywania stosownych wniosków (np. o podział nieruchomości) – zawsze na żądanie Kupującego i odbioru korespondencji w tym przedmiocie.

W celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający nie angażował żadnych środków oraz nie wykazywał żadnej aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, ani nie podejmował działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym/prywatnym. Podkreślić należy, iż Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego i jego żony, została wyszukana przez podmiot specjalizujący się w budowie przestrzeni magazynowych, logistycznych czy produkcyjnych. Z uwagi na jej lokalizację Nieruchomość ta wydała się Kupującemu atrakcyjna i to Kupujący pierwszy zainicjował kontakt, złożył ofertę i zaproponował podpisanie Pierwszej Umowy Przedwstępnej, a po jej wygaśnięciu Drugiej Umowy Przedwstępnej a finalnie również Trzeciej Umowy Przedwstępnej. Powyższe okoliczności wskazują, iż to nie Sprzedający dążyła do sprzedaży nieruchomości i podejmował działania mające na celu zwiększenie powodzenia tego przedsięwzięcia.

Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, nie zamieszczał ogłoszeń w mediach, nie wywieszał bilbordów czy informacji o chęci sprzedaży Nieruchomości. Nie prowadził również działań marketingowych, których celem miałoby być zachęcenie potencjalnych kupujących do nabycia działek należących do Sprzedającego i jego żony.

Jedyną czynnością, jaką Sprzedający podjął samodzielnie było zgłoszenie się do Biura zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, po tym jak Kupujący nie zdecydował się na zakup pozostałych nieruchomości w 2018 r. objętych Drugą Umową Przedwstępną (tj. Umowa przedwstępna 1 o Nr Rep \`(...)\` oraz Umowa przedwstępna 2 o nr Rep A \`(...)\`). Sprzedający nie posiadał doświadczenia ani wiedzy w temacie sprzedaży nieruchomości, dlatego zwrócił się do podmiotu specjalizującego się w tym zakresie. W ocenie Sprzedającego, samo zwrócenie się do biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie może świadczyć o profesjonalnym charakterze działań podejmowanych przez Sprzedającego. Tym samym działanie to nie może zostać uznane za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, iż Sprzedający nie podejmował działań mających na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani do zwiększenia jej wartości. Jednocześnie podkreślić należy, iż wzrost ceny sprzedaży nieruchomości, widoczny w kolejno zawieranych umowach przedwstępnych nie był spowodowany zwiększeniem wartości gruntu w wyniku nakładów dokonanych przez Sprzedających, a jedynie odzwierciedlał sytuację rynkową – na przestrzeni ostatnich 10 lat wartość nieruchomości znacząco wzrosła.

W ocenie Sprzedającego, czynności podejmowane w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie cechują się również odpowiednią ciągłością. Zdaniem Sprzedającego „wykonywanie w sposób ciągły” należy rozumieć, jako dokonanie czynności, w okolicznościach z góry zaplanowanego zamiaru dokonywania kolejnych, dalszych, wielokrotnych czynności, obejmujących zachowanie ciągłości i powtarzalności w ich wykonywaniu, w celu osiągania z tego tytułu stałego zarobku. Realizacji takiego celu służy odpowiednie zaplanowanie i zorganizowanie działalności w sposób typowy dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie aktywnością gospodarczą, która to organizacja występuje na każdym etapie jej wykonywania, tj. już od chwili zaangażowania się podmiotu w tą działalność, czyli - w tym konkretnym przypadku już w chwili nabycia działek gruntu. Taka aktywność, aby można ją było uznać za działalność gospodarczą, obejmować musi więc ciąg dokonywania zaplanowanych określonych czynności, a nie jedynie dokonania jednej z nich.

Zdaniem Sprzedającego, o kwestii częstotliwości nie decyduje też czasookres wykonywania czynności, ani ilość dokonanych czynności/transakcji. Decydującym kryterium jest zaplanowany z góry zamiar zachowania ciągłości (wielokrotności) tych czynności w celach zarobkowych. Tak więc same działania Sprzedającego, nawet powtarzające się w określonym przedziale czasu, jeżeli nie towarzyszy im zaplanowany i zorganizowany zamiar utrzymania ciągłości w celach zarobkowych, nie stanowią okoliczności przesądzającej, że wyczerpane zostały znamiona działalności gospodarczej i dokonane czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podkreślić również należy, iż intencją Sprzedającego, nie jest też dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona zorganizowanej działalności gospodarczej, a jedynie zbycie określonych składników majątku osobistego, nie mające nic wspólnego z profesjonalnym obrotem nieruchomościami jako stałym i zorganizowanym źródłem przychodów.

Sprzedający nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a jako osoba fizyczna dokonuje transakcji, za którą nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie zaś sprzedaży działek gruntu poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie go, za podatnika w zakresie takich czynności niezależnie ·od tego, czy sprzedaż wszystkich działek nastąpi jednorazowo jednemu nabywcy - czy też nastąpi oddzielna sprzedaż każdej z działek różnym nabywcom.

W przypadku więc sprzedaży majątku osobistego (prywatnego) Sprzedającego, nie wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność gospodarczą (handlową), o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT ze skutkiem w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT.

Zatem planowana sprzedaż działek czy to łącznie, czy też oddzielnie każdej z nich nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Za takim stanowiskiem przemawiają zarówno wydane interpretacje, jak i orzecznictwo sądowe, np. wyroki NSA w Warszawie z dnia 27 maja 2014 r. sygn. I FSK 774/13, z dnia 9 maja 2014 r. sygn. I FSK 811/13, z dnia 29 kwietnia 2014 r. sygn. I FSK 621/13, WSA w Szczecinie z dnia 21 maja 2014 r. sygn. I SA/Sz 340/14.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 195/18), opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej, przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu nr nr 1, 2, 3, 4 i 5, które zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 23 lipca 2008 r. które zostały przeznaczone pod zabudowę – tj. pod tereny aktywności gospodarczej (1AG, 2AG, 1PU) oraz drogę publiczną (KD, 4KDz).

Wobec powyższego, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego). W związku z tym, że działki gruntu nr nr 1, 2, 3, 4 i 5 są niezabudowane, a zgodnie z MPZP przeznaczone są pod zabudowę, ich dostawa nie skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem stanowi teren budowlany.

W konsekwencji, w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, dostawa takiej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr nr 1, 2, 3, 4, 5 będących we współwłasności małżeńskiej, natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem działek niezabudowanych opisanych we wniosku. Począwszy od 2013 r. podejmował Pan świadome działania mające na celu sprzedaż nieruchomości i ich uatrakcyjnienie. Udzielał Pan wraz z żoną szeregu pełnomocnictw na rzecz potencjalnego Kupującego do podejmowania działań, mających na celu uatrakcyjnienie i zagospodarowanie działek, a finalnie przygotowanie do ich sprzedaży. W trakcie obowiązywania Pierwszej Umowy Przedwstępnej Kupujący uzyskał techniczne warunki przyłączenia do sieci mediów oraz decyzję środowiskową dla planowanej inwestycji - były to m.in. warunki, które musiały się spełnić aby zawarł z nami umowę zakupu tych nieruchomości. Kolejnym warunkiem, który przedstawiono Sprzedającemu i jego małżonce był podział geodezyjny części działek, aby na skutek tego podziału można było w przyszłości zrealizować drogę gminną (niezrealizowane na działkach Sprzedającego i jego małżonki, droga znajduje się obok) oraz przełożyć rów melioracyjny (zrealizowane), który przebiega przez część działek należących do Sprzedającego i jego żony. Podział ten nastąpił staraniem i na koszt Kupującego. Sprzedający wraz z żoną, jako właściciele działek, musieli jedynie podpisać wniosek o dokonanie podziału. W wyniku działań Kupującego, w 2016 r. wydane zostały decyzje podziałowe. Kupujący dokonał także zmiany obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony uchwałą nr \`(...)\` Rady Miejskiej w \`(...)\` z dnia 27 maja 2014 roku.

W maju 2018 roku ponownie zgłosił się do Sprzedającego i jego małżonki poprzedni podmiot i zadeklarował, iż kupi całość lub część nieruchomości, do maksymalnie końca 2018 roku. Sprzedający zgodził się na zaproponowane przez Kupującego rozwiązanie, aby tym razem zawrzeć trzy umowy przedwstępne na poszczególne działki. W ramach każdej z trzech umów, Sprzedający wraz z żoną, udzielili Kupującemu ograniczonego prawa do dysponowania ww. działkami dla celów realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji. Ponadto w każdej z umów Sprzedający wraz z żoną udzieli przedstawicielowi Kupującego szeregu pełnomocnictw. Sprzedający oraz jego małżonka wyrazili zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy oraz pełnomocnictw na inny podmiot (zgoda na cesję umowy). Wszelkie czynności mające związek z przygotowaniem nieruchomości pod planowaną inwestycję podmiotu, z którym Sprzedający miał i ma zawarte nowe umowy przedwstępne (tj. Kupującym) następowały staraniem tego Kupującego i na jego koszt. Aktywność Sprzedającego i jego żony ograniczała się to do podpisywania stosownych wniosków (np. o podział nieruchomości). Dodatkowo działania jakie zostały podjęte przez Kupującego bądź na jego zlecenie w czasie obowiązywania umów:

1) 14.11.2018 uzyskano warunki przyłączenia do sieci gazowej na działkach 30, 31, 27, 33, 34, 35;

2) w październiku i listopadzie 2020 przeprowadzono inwentaryzację dendrologiczną na dz. 36, 1 i 20 do późniejszej wycinki drzew (zamawiający - Kupujący).

Wszelkie wnioski składane były przez Kupującego na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedających. W 2018 r., Kupujący dokonał sprzedaży - cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej 3. W związku z powyższym Sprzedający wraz z małżonką sprzedali działki nr 27, 21, 24 i 30 spółce \`(...)\` sp. z o.o. W 2018 Sprzedający wraz z ww. spółką, wystąpili z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji podatkowej. Z uzyskanej interpretacji wspólnej wynikało, że transakcja sprzedaży działek nr 27, 21, 24 i 30 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający i jego małżonka uznani zostali za podatników podatku VAT dla potrzeb tej transakcji.

W dniu 31 stycznia 2022 roku wraz z żoną zawarł Pan kolejną umowę przedwstępną sprzedaży z firmą - \`(...)\` Spółka Komandytowo-Akcyjna, na mocy której zobowiązali się Państwo do sprzedaży wolnej od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych numer 1, 2, 3 oraz wydzielonych geodezyjnie części działek nr 20 i 37 – które nie będą stanowiły rowu melioracyjnego po zmianie jego ówczesnego przebiegu – o obszarze około 4,75 ha za cenę w kwocie \`(...)\` zł za 1 m2 netto w terminie do 31.05.2023 roku. Powyższa umowa przedwstępna została zmieniona w wyniku:

1) oferty złożonej przez Sprzedającego i jego żonę dot. zawarcia aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży Rep A Nr \`(...)\` z dnia 11.05.2023 oraz

2) oświadczeniem inwestora o przyjęciu oferty zawarcia aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży Nr Rep A \`(...)\` z 15.05.2023.

Na podstawie wymienionych aktów notarialnych zobowiązał się Pan wraz z żoną zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedadzą Państwo Spółce pod firmą \`(...)\` Spółka Komandytowo-Akcyjna, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych numer 1, 2, 3 i 4 (wydzielonej geodezyjnie części działki nr 20) oraz nieruchomość stanowiącą działkę gruntu numer 5 (wydzieloną geodezyjnie część działki nr 37) o obszarze 4,8000 ha za cenę w kwocie \`(...)\` zł za 1 m2 w terminie do 28.04.2024 roku, po spełnieniu się określonych warunków:

a) Uzyskaniu przez Kupującego uchwały walnego zgromadzenia Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

b) Przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) Uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) Potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

e) Potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

f) Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) Przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

i) Co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 3 do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, zgodnie z załącznikiem nr 4 oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającego w ramach procedury zwanej „\`(...)\`”,

j) Dokonania podziału geodezyjnego działek nr 20 i 37 zgodnie z pismem Starosty Powiatu \`(...)\` z dnia 26 stycznia 2022 roku – celem zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego znajdującego się obecnie na działce nr 37,

k) Okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w niniejszym akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedających lub Kupującego:

· odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotu Sprzedaży wydanego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży

· wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 2 miesiące przez zawarciem Umowy Sprzedaży z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży

· wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży w planie miejscowym albo

· zaświadczenia, z którego będzie wynikało, że Przedmiot Sprzedaży położony jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży

· zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało czy Przedmiot Sprzedaży stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów przeprowadzonej przez starostę

· zaświadczenia wydanego – nie wcześniej niż 2 miesiące przed zawarciem Umowy Sprzedaży – przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Przedmiot Sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji

· ostatecznych decyzji podziałowych zgodnie z postanowieniami pkt j) powyżej

· aktualnej interpretacji podatkowej w przedmiocie podatku VAT, dotyczącej przedmiotowej transakcji.

Zgodnie z umową przedwstępną ww. warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków.

Sprzedający wraz z żoną przyznali - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży - Kupującemu ograniczone warunkami niniejszej umowy prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) – dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Kupujący zobowiązuje się pokryć wszystkie koszty, które powstaną w wyniku jego działań, w przypadku nie zawarcia umowy przeniesienia własności Kupujący nie ma prawa żądać zwrotu poniesionych kosztów i jest zobowiązany do przywrócenia Przedmiotu Sprzedaży do stanu pierwotnego.

Ponadto, Sprzedający i jego żona udzielili pełnomocnictw Kupującemu oraz jego przedstawicielom i upoważnili każdego z osobna do:

· Wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru

· Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer \`(...)\` prowadzonej przez Sąd Rejonowy w \`(...)\`, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalenia w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie itd.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto zobowiązuje się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego.

· Uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej, oraz włączenia do dróg

· Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie

· Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych

· Uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję

· Uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Pana oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzająca, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

· Zawarcia w Pana imieniu umów przyłączenia do sieci, umów usunięcia kolizji sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg

· Uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych

· Dokonywania wszelkich stosownych uzgodnień, w tym uzyskiwania decyzji, opinii, składania i odbioru pism i wniosków odnośnie zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego znajdującego się na działce nr 37 w \`(...)\`

· Dokonania podziału geodezyjnego działek 20 i 37 zgodnie z uzyskaną zgodą Starosty Powiatu \`(...)\` 26 stycznia 2022 roku – celem zmiany przebiegu części rowu melioracyjnego znajdującego się obecnie na działce nr 37

Przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w powyższych punktach, będą obciążały Kupującego.

W dniu 18 kwietnia 2024 r. Sprzedający wraz z jego żoną oraz Kupujący zawarli aneks do Trzeciej Umowy Przedwstępnej (Rep. A nr \`(...)\`), zmieniono datę ostateczną zawarcia umowy przedwstępnej z 28 kwietnia 2024 r. na 31 lipca 2024 r.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania czy w związku zamiarem odpłatnego zbycia działek gruntu nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do opisanych nieruchomości i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowych nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, działki pozostają Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Pomimo, że ww. czynności wykonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wynika z opisu sprawy udzielił Pan przyszłemu nabywcy stosownych pełnomocnictw. Pomimo, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Stronę Kupującą), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Stronę Kupującą wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotowe nieruchomości, których jest Pan współwłaścicielem. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży działki podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, są „wykonywane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności przedmiotowych działek.

W związku z powyższym stwierdzenia wymaga, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw Stronie Kupującej skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że są/będą podejmowane przez nabywcę, są/będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako współwłaściciel działek jest/będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń.

Wobec tego, sprzedając opisane działki będące we wspólności małżeńskiej, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Zauważyć również należy, że jest to kolejna sprzedaż nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, będących we współwłasności małżeńskiej, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował/będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, będących we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, działki nr 1, 2, 3, 4 i 5, będące we współwłasności małżeńskiej na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego oznaczone są jako teren aktywności gospodarczej.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. działki będące przedmiotem sprzedaży, będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabycie przedmiotowych nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych, w związku nabyciem nie wystąpił podatek VAT. Tym samym, nie został spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek, ponieważ nabycie to nie było w ogóle objęte tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało bądź nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia działek. Ponadto, jak wynika z treści wniosku, żadna z działek nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, ani do jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT – zatem działki nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że dostawa będących we współwłasności małżeńskiej działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Pana niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, będących we współwłasności małżeńskiej będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 2 ustawy. Tym samym, dostawa niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że ta interpretacja nie dotyczy Pana żony, o której mowa we wniosku.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Końcowo wskazuję, że opłata należna od Pana wniosku wynosi 240 zł. Dokonał Pan łącznej opłaty w wysokości 400 zł, zatem kwota 160 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - przekazem pocztowym na adres pocztowy Pana Pełnomocnika wskazany w pełnomocnictwie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

### Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

### Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).