Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.93.2025.2.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-26
Teza: Zaliczanie kosztów uzyskania przychodów odpisów
amortyzacyjnych od wyodrębnionych lokali mieszkalnych i
użytkowych.
Słowa kluczowe: budynek
koszt-koszty uzyskania przychodów
lokal-lokal mieszkalny
lokal-lokal użytkowy
środek-środek trwały
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Odpisy amortyzacyjne.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22c

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 marca 2025 r. (wpływ). Treść wniosku
    jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada budynek handlowo-usługowy. Zgodnie z projektem budowlanym
    zamierza dokonać przebudowy i zmiany sposobu użytkowania części ostatniego piętra
    budynku handlowo-usługowego na lokale mieszkalne.
    Zamierzony sposób użytkowania:
    Na parterze budynku znajdują się pomieszczenia handlowe. Piętro budynku stanowi lokal
    usługowy oraz projektowane lokale mieszkalne. W przyziemiu budynku znajdują się
    istniejące pomieszczenia magazynowe.
    Parter:
    Na parterze znajduje się 8 samodzielnych lokali usługowych z pomieszczeniami
    magazynowymi oraz komunikacja i klatka schodowa prowadząca na piętro budynku –
                    2łączna powierzchnia 1268,21 m
    I piętro:
    Stanowi 1 lokal usługowy oraz 18 samodzielnych mieszkań składających się z salonu z
    aneksem kuchennym, łazienki oraz sypialni. Na piętro budynku prowadzą dwie klatki
    schodowe, jedna wewnątrz budynku, druga na zewnątrz od strony (...). Do lokalu
    usługowego prowadzi trzecia niezależna klatka schodowa zlokalizowana na zewnątrz
    budynku.
    Powierzchnia:
                  2Lokal usługowy – 201,01 m
                  2Mieszkania x 18 – 941,51 m
                      2  2Łączna powierzchnia – 2410,73 m, powierzchnia usługowa – 1469,22 m
    Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie ujmowania w kosztach odpisów
    amortyzacyjnych.
    Uzupełnienie wniosku
    · Wniosek dotyczy 2025 r.
    · Działalność jest prowadzona w zakresie PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie
      nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
    · Działalność jest prowadzona od 5 maja 2006 r.
    · Zgodnie z klasyfikacją budynek jest sklasyfikowany jako PKOB Grupa 123 Klasa 1230.
    · Część budynku, którego dotyczy przebudowa (lokale mieszkalne piętro), po
      przebudowie zostanie sklasyfikowany jako PKOB Grupa 112 Klasa 1122.
    · Budynek na ten moment (przed przebudową) jest zakwalifikowany pod symbolem KŚT
      103 Budynki handlowo-usługowe.
    · Lokale w budynku będą wyodrębnione.
    · Gdy lokale mieszkalne zostaną wyodrębnione, środkami trwałymi po przebudowie będą
      pojedyncze lokale.
    · Wyodrębnione lokale po przebudowie będą zakwalifikowane pod symbolem KŚT 110
      Budynki mieszkalne.

    · W pierwotnym wniosku podano błędnie powierzchnię i liczbę lokali. Poniżej prawidłowa
      powierzchnia użytkowa budynku:
                              2Powierzchnia użytkowa pietra I – 992,23 m (21 lokali mieszkalnych);
                              2Powierzchnia użytkowa pietra I – 143,45 m (części wspólne);
                              2Powierzchnia użytkowa parteru – 1268,52 m (część handlowa + część wspólna);
                                2Powierzchnia użytkowa przyziemia – 501,93 m (część handlowa + część gospodarcza).
    Uwzględniając powyższe, procentowy udział lokali mieszkalnych do całości powierzchni
    budynku wynosi 39,08%.

## Pytanie

Czy w przypadku zmiany sposobu użytkowania części budynku handlowo-usługowego
    opisanego w zdarzeniu Wnioskodawca będzie mógł ujmować w kosztach uzyskania
    przychodu odpisy amortyzacyjne?
    Pana stanowisko w sprawie
    Uważa Pan, że zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych: Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w
    celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z
    wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. To oznacza, że wszystkie poniesione wydatki
    związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w
    ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-
    skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie
    racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą,
    których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła
    przychodów.
    W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
    Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art.
    22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.
    Stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
    Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami,
    lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo
    do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
    mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo
    wynajmowane na podstawie umowy - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub
    wartościami niematerialnymi i prawnymi.
    Jak wynika wprost z przedstawionej definicji wyłączenie z amortyzacji dotyczy budynków
    mieszkalnych lub też lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość. Jeśli mamy
    do czynienia z jednym budynkiem, to należy ustalić jaki jest jego przeważający charakter,
    gdyż to powinno decydować, czy dla potrzeb klasyfikacji w KŚT zostanie on uznany za
    budynek mieszkalny czy też użytkowy. Bowiem w przypadku przeważającej części
    użytkowej budynku podatnik nadal ma prawo do ujmowania w kosztach uzyskania
    przychodu odpisów amortyzacyjnych. Z uwagi na przeważającą część użytkową zdaniem
    Wnioskodawcy będzie on mógł kontynuować ujmowanie w kosztach odpisów
    amortyzacyjnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów
      wymienionych w art. 23.
    Oznacza to, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów,
    o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami
    uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki
    związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub
    zachowanie źródła przychodów.
    Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
        1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
        2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
        3) inne przedmioty
        – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
        podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością
        gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy
        lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają
    następujące warunki:
    · stanowią własność lub współwłasność podatnika,
    · są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
    · przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
    · są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego
      działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie
      zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (...).
    Stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich
      dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w
      spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
      wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy
        – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i
        prawnymi.
    Przepis ten, w takim brzmieniu obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Został on bowiem
    zmieniony przez art. 1 pkt 16 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób

    prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105; dalej: „ustawa
    zmieniająca”). Zmiana ta jednak nie objęła budynków i lokali użytkowych, które nadal
    podlegają amortyzacji.
    Z opisu zdarzenia wynika, że:
    · Prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie najmu i zarządzania
      nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
    · Posiada Pan budynek handlowo-usługowy, który zmierza Pan przebudować i zmienić
      sposób użytkowania części ostatniego piętra na lokale mieszkalne.
    · Budynek ten – przed przebudową – zakwalifikowany jest pod symbolem KŚT 103
      Budynki handlowo-usługowe.
    · Lokale w budynku będą wyodrębnione.
    · Gdy lokale mieszkalne zostaną wyodrębnione, środkami trwałymi po przebudowie będą
      pojedyncze lokale.
    · Wyodrębnione lokale po przebudowie będą zakwalifikowane pod symbolem KŚT 110
      Budynki mieszkalne.
    · Powierzchnia użytkowa budynku:
                  2piętro I – 992,23 m (21 lokali mieszkalnych);
                  2piętro I – 143,45 m (części wspólne);
                  2parter – 1268,52 m (część handlowa + część wspólna);
                    2przyziemie – 501,93 m (część handlowa + część gospodarcza).
    Uwzględniając powyższe, procentowy udział lokali mieszkalnych do całości powierzchni
    budynku wynosi 39,08%.
    Mając na uwadze cytowane uprzednio przepisy prawa oraz opis zdarzenia, wskazuję, że
    skoro po przebudowie budynku wszystkie lokale w tym budynku zostaną wyodrębnione,
    to będą one – jak Pan wskazał – stanowiły odrębne środki trwałe w Pana działalności.
    Wobec tego zgodnie z cytowanym uprzednio art. 22c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych nie będzie Pan mógł dokonywać odpisów amortyzacyjnych od tych lokali
    mieszkalnych, a w związku z tym nie będzie Pan miał możliwości zaliczania do kosztów
    uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wyodrębnionych lokali mieszkalnych.
    Do kosztów uzyskania przychodów będzie Pan mógł natomiast zaliczać odpisy
    amortyzacyjne od wyodrębnionych lokali użytkowych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie
    ze stanem faktycznym i zdarzeniem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku
    z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).

      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.