Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.689.2020.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-18
Teza: brak wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT odpłatnej dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu jako niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 września 2020 r. (data wpływu 7 września 2020 r.) uzupełnionym pismem z 9 listopada 2020 r. (data wpływu 9 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT odpłatnej dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu jako niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu – **jest prawidłowe,**
*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT odpłatnej dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu jako niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 9 listopada 2020 r. (data wpływu 9 listopada 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 4 listopada 2020 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.689.2020.1.MD.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pana E.

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

O. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca 1 jest przedsiębiorcą, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, którego główny przedmiot działalności stanowi m.in. prowadzenie kopalni (PKD 08.12.Z Wydobywanie żwiru i piasku; wydobywanie gliny i kaolinu). Dodatkowo w jego zakresie działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

W dalszej części Wnioskodawca 1 jest określony jako Kupujący.

Wnioskodawcą 2 jest spółka z o.o. spółka komandytowa, będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności spółki jest prowadzenie działalności gospodarczej na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni handlowych i usługowych, zwany dalej Sprzedającym.

Wnioskodawcy są powiązani osobowo i kapitałowo, tj. Nabywca jest komandytariuszem w spółce komandytowej (Wnioskodawcy 2) oraz Prezesem Zarządu. Jest również wspólnikiem i w sp. z o.o. będącej komplementariuszem spółki komandytowej (Wnioskodawcy 2) oraz Prezesom Zarządu tej spółki.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie rozróżniają w jakikolwiek sposób konsekwencji podatkowych transakcji dokonanych z podmiotami powiązanymi dla oceny czy dany składnik majątkowy stanowi przedsiębiorstwo lub nie. Innymi słowy, niezależnie od tego czy strony transakcji są niepowiązane, powiązane czy nawet silnie powiązane – kwalifikacja podatkowa transakcji zawsze będzie taka sama, gdyż zależy od jej przedmiotu, a nie podmiotów, natomiast kwestia podmiotowa, w tym powiązania może mieć znaczenie w kontekście ustalenia, co najwyżej podstawy opodatkowania.

1.  Przepisy, które są przedmiotem interpretacji.
2.  Zdarzenie przyszłe.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej. Budynek nr 31.

Stan faktyczny dotyczy działki położonej w Ś. (obręb x) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 3. (..) o powierzchni 0.0637 ha (sześćset trzydzieści siedem metrów kwadratowych), oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 6 grudnia 2082 r. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności, ujawnionym w księdze wieczystej, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem – pawilonem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 413, 65 2 (czterysta trzynaście i sześćdziesiąt pięć setnych metra kwadratowego) o jednej kondygnacji nadziemnej i jednej podziemnej, rok zakończenia budowy 1987. Pawilon handlowo-usługowy położony jest na pierwszej kondygnacji budynku nr 31 i składa się z klatki schodowej, 2-óch wiatrołapów, 4 wc, komunikacji, 18-tu pomieszczeń, korytarza oraz przedsionka. Opisana nieruchomość została oddana w najem przed nabyciem przez Sprzedającego na rzecz spółki pod firmą „S. sp. z o.o.” a umowa ta była po nabyciu kontynuowana bowiem nie została rozwiązana ani wypowiedziana przez żadną ze stron. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta 1 lutego 2019 r. od Spółki z o.o. będącej czynnym podatnikiem VAT. Związek zakupu lokalu z czynnościami opodatkowanymi uprawniał Sprzedającego do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie. Wraz z nabyciem Sprzedający wszedł w ogół praw i obowiązków wynikających z umowy najmu zawartej w dniu 13 października 2016 roku z „S. sp. z o.o.”. W budynku prowadzona jest działalność handlowa („…”). Przez cały okres posiadania lokalu Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów adaptacyjnych i wykończeniowych. Dokonuje tego we własnym zakresie Najemca.

Planowana dostawa nieruchomości będzie w całości zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, przy czym Strony, jako czynni podatnicy podatku VAT, w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług złożą do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, oraz przed notariuszem zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy wynikającej z niniejszej umowy z podatku od towarów i usług, a zatem do wskazanej ceny netto zesranie doliczony podatek od towarów i usług.

Przedmiot transakcji. Przedmiotem transakcji jest zbycie Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Sprzedający nie zatrudnia i na moment zbycia przedmiotu transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem przedmiotu transakcji. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży, z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Sprzedającego. W szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania umowy sprzedaży umów najmu – na podstawie art. 678 kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć Sprzedającemu w zakresie, w jakim zostaną dostarczone przez najemców, w tym również przelew kaucji zabezpieczających dostarczonych przez najemców, jeśli takie istnieją.

Składnikami transakcji będą:

1.  składniki majątkowe określane jako „Nieruchomość”, tj. w szczególności:
    *   działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 3. (…) o powierzchni 0.0637 ha (sześćset trzydzieści siedem metrów kwadratowych), oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia 6 grudnia 2082 roku,
    *   budynek stanowiący odrębny przedmiot własności, ujawnionym w księdze wieczystej, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem – pawilonem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 413,65 m2 (czterysta trzynaście i sześćdziesiąt pięć setnych metra kwadratowego) o jednej kondygnacji nadziemnej i jednej podziemnej, rok zakończenia budowy 1987. Pawilon handlowo-usługowy położony jest na pierwszej kondygnacji budynku nr 31 i składa się z klatki schodowej, 2-óch wiatrołapów, 4 wc, komunikacji, 18-tu pomieszczeń, korytarza oraz przedsionka.
2.  prawa i obowiązki z umowy/-ów najmu zawartych przez Zbywcę, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, podkreśleniu podlega fakt, iż następujące składniki majątku Zbywcy nie wchodzą w skład zbywanego przedmiotu transakcji:

*   firma Zbywcy;
*   dokumenty korporacyjne Zbywcy, w tym księga udziałów i księgi protokołów oraz księgi rachunkowe Zbywcy;
*   środki pieniężne;
*   prawo do używania nazw
*   umowa najmu siedziby Zbywcy;
*   umowy na świadczenie usług księgowych oraz umowy doradztwa podatkowego i prawnego;
*   prawa i obowiązki/zobowiązania pieniężne z umowy/ów pożyczek udzielonych Zbywcy;
*   inne zobowiązania pieniężne Zbywcy (np. wobec dostawców usług i mediów) – o ile będą istniały na dzień transakcji;
*   umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości
    *   prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych,
    *   odrębnego walutowego rachunku bankowego, na który wpłynie cena sprzedaży i który służyć będzie Zbywcy do bieżących rozliczeń po dniu transakcji oraz
*   rachunku bankowego prowadzonego w polskich złotych, na który – co do zasady – wpływa obecnie kwota VAT od płatności czynszu dokonywanych przez najemcę oraz kwota płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych;
*   wierzytelności przysługujące Zbywcy w związku z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi, podatkowymi, arbitrażowymi, sądowymi lub egzekucyjnymi, o ile takie będą istniały na dzień transakcji;
*   należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym) – o ile takie będą występowały na dzień transakcji;
*   zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Zbywcy).

Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy – tj. polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Nabywca będzie wykorzystywał nabyty Budynek 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT – będzie przedmiotem najmu na rzecz dotychczasowego Najemcy.

Przez cały okres posiadania lokalu Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów adaptacyjnych i wykończeniowych. Dokonuje tego we własnym zakresie Najemca. Planowana dostawa nieruchomości będzie w całości zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług przy czym Strony, jako czynni podatnicy podatku VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług złożą do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, oraz przed notariuszem zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy wynikającej z niniejszej umowy z podatku od towarów i usług, a zatem do wskazanej ceny netto zostanie doliczony podatek od towarów i usług.

W piśmie z 9 listopada 2020 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano następujące informacje:

Wskazany we wniosku Budynek nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, stanowiące przedmiot transakcji zbycia, nie będzie na moment zbycia wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie:

1.  organizacyjnej, tj. nie będzie stanowić wyodrębnionego zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania,
2.  finansowej, tj. nie będzie posiadać samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Oczywiście na podstawie prowadzonej przez zbywcę ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do działalności prowadzonej w tym lokalu, czy poprzez wynajem tego lokalu. Możliwe też będzie określenie wyniku finansowego na tej działalności, ponieważ ewidencja księgowa zawiera dane, które umożliwiają ich analizę na wielu płaszczyznach. Ewidencja zawiera wszystkie dokumenty w ujęciu wartościowym, które wprost nie pozwalają na odrębne rozliczenie wyniku na wspomnianej działalności, i takie rozliczenia nie są prowadzone, aczkolwiek potencjalnie możliwość takiej analizy istnieje zawsze. W bieżących księgowaniach nie jest to działalność w jakikolwiek sposób wydzielona.
3.  funkcjonalnej, tj. nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Planowana dostawa Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nastąpi po dniu 30 listopada 2020. Strony planują zrealizować dostawę do końca 30 czerwca 2021 r.

Jak podano we wniosku opisana nieruchomość została oddana w najem przed nabyciem przez Sprzedającego na rzecz spółki pod firmą „S sp. z o.o.”, a umowa ta była po nabyciu kontynuowana bowiem nie została rozwiązana, ani wypowiedziana przez żadną ze stron.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta 1 lutego 2019 r. od Spółki z o.o. będącej czynnym podatnikiem VAT. Związek zakupu lokalu z czynnościami opodatkowanymi uprawniał Sprzedającego do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie. Wraz z nabyciem Sprzedający wszedł w ogół praw i obowiązków wynikających z umowy najmu zawartej w dniu 13 października 2016 r. z „S sp. z o.o.”. Umowa obowiązuje nadal i będzie obowiązywała na moment zbycia. W budynku prowadzona jest działalność handlowa („…”). Od momentu oddania ww. lokalu po raz pierwszy do faktycznego użytkowania do momentu sprzedaży lokalu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Na pytanie Organu „Czy umowa z dnia 13 października 2016 r. dotyczyła najmu całego Budynku nr 31?” Wnioskodawca udzielił odpowiedzi, że tak, umowa z dnia 13 października 2016 r. dotyczyła najmu całego Budynku nr 31.

Na pytanie Organu „Czy z tytułu nabycia nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?” Wnioskodawca wskazał, że tak, z tytułu nabycia nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na pytanie Organu: „Czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku? Wnioskodawca wskazał, że jak podano we wniosku, przez cały okres posiadania lokalu Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów adaptacyjnych i wykończeniowych. Dokonuje tego we własnym zakresie Najemca. Oznacza to, że Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku i nie planuje takich wydatków ponieść do dnia zbycia lokalu.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, iż odpłatna dostawa Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy VAT?
2.  Czy dostawa Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu o stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT?
3.  W przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie oznaczone numerem 2. czy w odniesieniu do odpłatnego zbycia Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ustawy o VAT prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy?

Stanowisko Zainteresowanych (doprecyzowane w piśmie z 9 listopada 2020 r.):

Ad.1 Zdaniem Wnioskodawców Budynek nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, będący przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) w rozumieniu art. 551 ust z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny w zw. z art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a co za tym idzie odpłatna dostawa Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji przedsiębiorstwa.

Zgodnie z ogólnie przyjętym poglądem, na potrzeby ustawy o VAT należy posługiwać się definicją przedsiębiorstwa zawartą w Kodeksie cywilnym, (art. 551 k.c.), definiującym przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmujący w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawców zbycie Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które ma być przedmiotem sprzedaży opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi tak rozumianego przedsiębiorstwa. Przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana transakcja nie ma na celu przeniesienia na Kupującego przedsiębiorstwa Sprzedającego, lecz jedynie przeniesienie niektórych składników jego przedsiębiorstwa, czyli nieruchomości wraz z budynkiem i praw ściśle z nim związanych. Elementy niezwiązane ze zbyciem Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, a stanowiące majątek Sprzedającego takie jak: oznaczenie przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty przedsiębiorstwa, tajemnica i know-how zostaną wyłączone z planowanej transakcji. Powodem tego jest po pierwsze intencja Wnioskodawców, którzy zamierzają przenieść wyłącznie własność nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, gdyż Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem całego przedsiębiorstwa Sprzedającego (rozumianego jako ogół działalności gospodarczej Sprzedającego), a po drugie Sprzedający potrzebuje pozostałych składników swojego przedsiębiorstwa do dalszego prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, z uwagi na fakt, iż Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedającego, nie można – zdaniem Wnioskodawców – uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym pozwalające uznać je za przedsiębiorstwo.

Słuszność stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa wyklucza możliwość wyłączenia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 6 pkt 1 potwierdzają interpretacje wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Tytułem przykładu przytoczyć tu można interpretację z dnia 3 sierpnia 2018 r., nr 0114-KDIP4.4012.370.2018.1.IT, w której czytamy: „należy wskazać, że zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym. czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań; wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo. Zatem, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. W przypadku planowanej transakcji sprzedaży przez Wnioskodawcę majątku trwałego w postaci nieruchomości, urządzeń oraz rzeczy ruchomych, bez składników niematerialnych nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalność gospodarczej. Z funkcjonalnego punktu widzenia składniki majątkowe które mają być przedmiotem sprzedaży nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy”.

Składniki majątku będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie wypełniają zdaniem Wnioskodawców także definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Pojęcie to zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku VAT, który stanowi, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada zatem tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

1.  jest wyodrębniony organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
2.  jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz
3.  mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

W orzecznictwie sądów administracyjnych jednolicie wskazuje się, że w art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (wydział, dział, itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze (por. wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, z dnia 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1831/17). Za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części sądy administracyjne uznają okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu, jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy). Dopiero gdy przedmiotem zbycia jest tego rodzaju zespół składników majątkowych, zasadne jest odwoływanie się do faktu kontynuowania działalności.

Konkludując, zdaniem Wnioskodawców wskazany we wniosku Budynek nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które mają być przedmiotem opisanej we wniosku transakcji zbycia, nie będą stanowiły na moment sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) k.c. na moment zbycia nie będą wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyznach: organizacyjnej – nie będą stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych – w tym zobowiązań – przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych; finansowej – zbywca nie wyodrębnia w prowadzonych księgach przychodów i kosztów związanych wyłącznie ze sprzedawanym obiektem, są one ujmowane łącznie z przychodami i kosztami z innych źródeł, ani funkcjonalnej – budynek jest przedmiotem umowy najmu, ale nie stanowi, oraz nie będzie w momencie zbycia stanowił niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

W orzecznictwie sądów administracyjnych jednolicie wskazuje się, że w art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (wydział, dział, itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze (por. wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, z dnia 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1831/17). Za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części sądy administracyjne uznają okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu, jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy). Dopiero gdy przedmiotem zbycia jest tego rodzaju zespół składników majątkowych, zasadne jest odwoływanie się do faktu kontynuowania działalności. Rozważając kwestię wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć między innymi na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze.

Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u.

Na uwagę zasługują objaśnienia Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w zakresie opodatkowania podatkiem VAT nieruchomości komercyjnych, w których już na wstępie wskazano, że co do zasady każda dostawa powinna podlegać opodatkowaniu, a wszelkie wyłączenia są odstępstwem od tej zasady.

Ad. 2.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego nr 1 planowana transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawców, należy jednak przeanalizować, czy planowana transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Rozważenia wymaga przede wszystkim możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na podstawie tej regulacji, zwolniona od podatku od towarów i usług jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie, użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W kwestii zdefiniowania pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: (\`(...)\`) definicja pierwszego zasiedlenia (zajęcia) zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji pierwszego zasiedlenia wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie». Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu». Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem, a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku/budowli, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla zostały ulepszone, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

Z kolei w przypadku, gdy nie może znaleźć zastosowania zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej na podstawie przywołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy przeanalizować, czy dana transakcja nie korzysta z obligatoryjnego zwolnienia z VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W stosunku do Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, przed planowaną transakcją nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych jego części, które zostały przez Sprzedającego przekazane do używania najemcom w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w związku z zawarciem umowy najmu, co miało miejsce w roku 2016. Dostawa w 2020 roku nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji w tej części do dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy mający status czynnych podatników VAT mogą jednak w tym zakresie skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i zrezygnować z ww. zwolnienia z VAT składając przed dniem dokonania oświadczenie, że wybierają opodatkowanie Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. W następstwie powyższego sprzedaż podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podsumowując:

1.  do transakcji dotyczącej dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; jednakże jeżeli Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu., oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to przedmiotowa transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT.
2.  do transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT. w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak wskazano powyżej. Kupujący jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu Kupujący wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni tych budynków. Taka działalność jest, co do zasady, klasyfikowana na gruncie ustawy o VAT, jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabycie Lokalu niemieszkalnego nr L1 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, i Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz nieruchomość drogowa będzie wykorzystywane przez Kupującego, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Nabywca będzie wykorzystywał nabyty Budynek 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT – będzie przedmiotem najmu na rzecz dotychczasowego Najemcy.

Tym samym, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Kupującego w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

*   braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT odpłatnej dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu jako niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu – **jest prawidłowe,**
*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Ponadto zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstw lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, przedmiotem transakcji jest zbycie Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży, z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Sprzedającego. W szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania umowy sprzedaży umów najmu – na podstawie art. 678 kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć Sprzedającemu w zakresie, w jakim zostaną dostarczone przez najemców, w tym również przelew kaucji zabezpieczających dostarczonych przez najemców, jeśli takie istnieją. Natomiast w skład zbywanego przedmiotu transakcji nie wchodzą następujące składniki majątku Zbywcy: firma Zbywcy; dokumenty korporacyjne Zbywcy, w tym księga udziałów i księgi protokołów oraz księgi rachunkowe Zbywcy; środki pieniężne; prawo do używania nazw; umowa najmu siedziby Zbywcy; umowy na świadczenie usług księgowych oraz umowy doradztwa podatkowego i prawnego; prawa i obowiązki/zobowiązania pieniężne z umowy/-ów pożyczek udzielonych Zbywcy; inne zobowiązania pieniężne Zbywcy (np. wobec dostawców usług i mediów) – o ile będą istniały na dzień transakcji; umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości; prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych odrębnego walutowego rachunku bankowego, na który wpłynie cena sprzedaży i który służyć będzie Zbywcy do bieżących rozliczeń po dniu transakcji oraz rachunku bankowego prowadzonego w polskich złotych, na który – co do zasady – wpływa obecnie kwota VAT od płatności czynszu dokonywanych przez najemco oraz kwota płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych; wierzytelności przysługujące Zbywcy w związku z toczącym się postępowaniami administracyjnymi, podatkowymi, arbitrażowymi, sądowymi lub egzekucyjnym, o ile takie będą istniały na dzień transakcji; należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT nałożonego nad należnym) – o ile takie będą występowały na dzień transakcji; zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Zbywcy). Ponadto Sprzedający nie zatrudnia i na moment zbycia przedmiotu transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem przedmiotu transakcji.

Jak wynika zatem z opisu sprawy planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. Transakcji nie będzie bowiem towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jak wskazano w opisie sprawy, Budynek nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, stanowiące przedmiot transakcji zbycia, nie będzie na moment zbycia wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Nie będzie stanowić wyodrębnionego zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania. Nie będzie posiadać samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy dostawa Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu o stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przedmiotem transakcji jest zbycie Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego 1 lutego 2019 r.

Należy zauważyć, że dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie właściwą stawką, decydujące jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. Budynku nr 31 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa ww. Budynku nr 31 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynek ten został już zasiedlony. Jak wskazano bowiem we wniosku cały budynek jest przedmiotem umowy najmu zawartej w dniu 13 października 2016 r. z „S sp. z o.o.”. Opisana nieruchomość została oddana w najem przed nabyciem przez Sprzedającego (1 lutego 2019 r.), a umowa ta była po nabyciu kontynuowana, nie została rozwiązana ani wypowiedziana przez żadną ze stron. W budynku prowadzona jest działalność handlowa. Ponadto jak wynika z treści wniosku, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku, a planowaną dostawą nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika bowiem z wniosku, planowana dostawa Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nastąpi po dniu 30 listopada 2020. Strony planują zrealizować dostawę do końca 30 czerwca 2021 r.

W związku z powyższym, dla transakcji dostawy ww. budynku, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest wskazany budynek przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Przy czym, zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości.

Jak wynika z treści wniosku, Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy wynikającej z niniejszej umowy z podatku od towarów i usług. Ponadto Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Wobec powyższego, Zainteresowani spełniając ww. warunki będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na którym ww. budynek jest posadowiony i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W przedstawionym opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że Nabywca będzie wykorzystywał nabyty Budynek 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT – będzie przedmiotem najmu na rzecz dotychczasowego Najemcy. Ponadto Kupujący jest zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym.

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, jak wynika z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji, w odniesieniu do planowanej transakcji znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, w stosunku do nieruchomości stanowiącej przedmiot planowanej dostawy, wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Budynku nr 31 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie mógł również ubiegać się o zwrot podatku VAT.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Ponadto Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.