Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP2.4512.658.2016.2.MAO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-14
Teza: Skoro planowana dostawa budowli nr 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości nr 1 będzie w analizowanej sprawie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku VAT to zaistnieje przesłanka, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Tym samym, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowanym nabyciem oświetlenia terenu i sieci cieplnej znajdujących się na Nieruchomości 1. A zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy, stwierdzające że przyszła sprzedaż Nieruchomości 1 w zakresie dotyczącym tej części nieruchomości na której posadowione są budowle tj.: oświetlenie terenu i sieć cieplna, oznaczone powyżej nr 10 i 11 powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, przez co Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, należy również uznać za prawidłowe.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 września 2016 r. (data wpływu 5 września 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 listopada 2016 r. (data wpływu 29 listopada 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 17 listopada 2016 r. znak 1462‑IPPP2.4512.658.2016.1.MAO (skutecznie doręczone dnia 21 listopada 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT dla transakcji sprzedaży budynków nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i budowli nr 9, 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz dostawy Nieruchomości 2 - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT dla transakcji sprzedaży budynków nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i budowli nr 9, 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz dostawy Nieruchomości 2. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25 listopada 2016 r. (data wpływu 29 listopada 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej również jako „Spółka”) zawarł w dniu 19 sierpnia 2016 roku z C. Spółka Akcyjna, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, („Sprzedający”) - zainteresowanym w rozumieniu art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa - umowę przedwstępną sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Spółka zobowiązała się kupić:

*   zabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną numer 92/10, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej również jako „Nieruchomość 1”);
*   zabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną numer 92/6, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej również jako „Nieruchomość 2”);
*   niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną numer 92/8, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej również jako „Nieruchomość 3”).

Wnioskodawca oraz Sprzedający planują przyszłą umowę sprzedaży dotyczącą ww. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zawrzeć po 2016 r.

Nieruchomość 1 została przez Sprzedającego nabyta w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w prawo własności, na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z dnia 11 lipca 2013 roku. Prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej Nieruchomości 1 wraz z własnością usytuowanych na niej budynków i urządzeń Spółka nabyła na podstawie umowy o przeniesienie własności przedsiębiorstwa i ustanowienia hipoteki, sporządzonej przed - notariuszem dnia 20 grudnia 2001 roku.

Nieruchomość 1 została zakupiona jako zwolniona z podatku VAT i opodatkowana podatkiem PCC, ponieważ transakcja dotyczyła zakupu całego przedsiębiorstwa.

W momencie zakupu na działce znajdowały się poniższe budynki i budowle, które w chwili obecnej są trwale związane z gruntem, w związku z tym Nieruchomość 1 jest zabudowana:

1.  budynkiem tj. magazynem wysokim, przy czym:
    1.  w stosunku do tego budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej,
    2.  od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT,
    3.  obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2000 r.,
    4.  w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
2.  budynkiem tj. magazynem - garażem z biurem, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku ponoszono nakłady na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, przy czym nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej przed 2007 r. (ii) od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2000 r., (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
3.  budynkiem tj. magazynem - garażem, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2002 r., (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
4.  budynkiem tj. magazynem - warsztatem, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2014 r., (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
5.  budynkiem tj. magazynem z przybudową biurową, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku ponoszono nakłady na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, przy czym nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej przed 2007 r. (ii) od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2001 r., (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
6.  budynkiem tj. magazynem metalowym, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku ponoszono nakłady na ulepszenie, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2000 r., (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
7.  budynkiem tj. wiatą magazynową, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2000 r., (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
8.  budynkiem tj. portiernią, przy czym: (i) w stosunku do tego budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, (iii) obiekt ten nie jest i nie był wynajmowany, (iv) w momencie zakupu tego budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
9.  budowlą tj. placem składowym, przy czym: (i) w stosunku do tej budowli ponoszono nakłady na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, przy czym nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej przed 2007 r. (ii) od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej podlega wynajmowi i jest wynajmowany od 2000 r., (iv) w momencie zakupu tej budowli Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
10.  budowlą tj. oświetleniem terenu, przy czym: (i) w stosunku do tej budowli ponoszono nakłady na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, przy czym nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej przed 2007 r. (ii) od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej nie podlega wynajmowi, (iv) w momencie zakupu tej budowli Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
11.  budowlą tj. siecią cieplną, przy czym: (i) w stosunku do tej budowli ponoszono nakłady na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, przy czym nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej przed 2007 r. (ii) od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej nie podlega wynajmowi, (iv) w momencie zakupu tej budowli Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
12.  budowlą tj. drogą dojazdową, przy czym: (i) w stosunku do tej budowli nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej nie podlega wynajmowi, (iv) w momencie zakupu tej budowli Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT;
13.  budowlą tj. ogrodzeniem, przy czym: (i) w stosunku do tej budowli nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, (ii) od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, (iii) obiekt ten w chwili obecnej nie podlega wynajmowi, (iv) w momencie zakupu tej budowli Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość 2 została przez Spółkę nabyta w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w prawo własności, na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z dnia 11 lipca 2013 roku.

Prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej Nieruchomości 2 wraz z własnością usytuowanego na niej budynku Spółka nabyła na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz umowy sprzedaży, sporządzonej przed notariuszem dnia 29 lipca 2008 roku.

Od zakupu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W momencie zakupu na działce znajdował się budynek „Hali produkcyjnej”, który stanowił odrębną własność - w chwili obecnej budynek ten jest trwale związany z własnością gruntu.

Na ww. budynek znajdujący się na Nieruchomości 2 Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tego obiektu. Zaznaczyć należy, że ww. „Hala produkcyjna” od 2008 r. do dzisiaj jest przedmiotem umowy najmu.

Nieruchomość 3 została przez Spółkę nabyta w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w prawo własności, na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z dnia 11 lipca 2013 roku.

Prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej Nieruchomości 3 Spółka nabyła na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz umowy sprzedaży, sporządzonej przed - notariuszem dnia 29 lipca 2008 roku.

Nieruchomość 3 została zakupiona z podatkiem VAT.

W momencie zakupu Nieruchomość 3 była niezabudowana.

W chwili obecnej Nieruchomość 3 jest niezabudowana. Nieruchomość 3 podlega wynajmowi od 2008 r. i jest wykorzystywana jako parking.

Z treści Umowy Przedwstępnej wynika ponadto, że zarówno Sprzedający, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT, jak i Wnioskodawca są zainteresowani w opodatkowaniu podatkiem VAT zarówno sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3, to jest działki o numerach 92/6, 92/8 i 92/10 zlokalizowane są w granicach obszaru objętego obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „MPZP”), uchwalonego Uchwałą Rady Miasta z dnia 28 września 2009 roku, w liniach rozgraniczających tereny zabudowy usługowej, mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczone symbolem 10U/MW; usytuowane w granicach terenów 10U/MW działki nr nr 92/6, 92/8 i 92/10 przeznaczone są pod następujące funkcje:

*   przeznaczenie podstawowe - zabudowa usługowa z zakresu usług użyteczności publicznej, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w tym budynki zamieszkania zbiorowego,
*   przeznaczenie uzupełniające - sieci urządzenia i obiekty technicznego wyposażenia i infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne lub pożarowe, dojazdy i dojścia, parkingi i garaże, o których mowa w § 5 ust. 1 pkt 7 lub towarzysząca zieleń urządzona,
*   udział usług handlu nie może przekroczyć 15% powierzchni użytkowej budynku.

W uzupełnieniu z dnia 25 listopada 2016 r. Strona wskazała, że:

1.  Nieruchomość 1 wchodziła w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, które zostało nabyte na podstawie umowy o przeniesienie własności przedsiębiorstwa i ustanowienia hipoteki sporządzonej w dniu 20 grudnia 2001 r. przez notariusza.

Przeniesienie własności tego składnika przedsiębiorstwa (Nieruchomość 1) zostało opodatkowane podatkiem PCC, ponieważ ww. umowa przeniesienia własności dotyczyła zakupu całego przedsiębiorstwa.

Zwrot „zwolniona” jest nomenklaturą przyjętą przez notariusza, jednakże brak opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT wynikał z faktu, iż ww. umowa sprzedaży dotyczyła całego przedsiębiorstwa, a podstawą prawną braku opodatkowania ww. umowy sprzedaży całego przedsiębiorstwa był art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1.  Budynek nr 4 przed oddaniem go w najem w 2014 r. był używany do prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej od dnia nabycia, w sposób w sposób zgodny z przeznaczeniem tych budynków - magazyn warsztat.
2.  Budynki nr 8 oraz budowle nr 10, 11, 12 i 13 znajdujące się na Nieruchomości 1 nie były i nie są przedmiotem umów dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Budynek nr 4 jest przedmiotem umowy najmu od 2014 r. Najem budynku 4 jest opodatkowany stawką podstawową 23%. Budynek nr 4 jest wynajmowany w całości.

1.  W ocenie Sprzedającego budynki nr 4 i 8 oraz budowle nr 10, 11, 12 i 13 znajdujące się na Nieruchomości 1 były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedający nie ma niestety wiedzy od kiedy i w jaki dokładnie sposób poprzedni właściciel wykorzystywał budynki nr 4 i 8 oraz budowle nr 10, 11, 12 i 13 w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
2.  Sprzedający nie posiada wiedzy, czy na budynki nr 4 i 8 oraz budowle nr 10, 11, 12 i 13 znajdujące się na Nieruchomości 1 poprzedni właściciel ponosił wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku/budowli, jak również nie posiada wiedzy kiedy te ulepszenia były wykonywane oraz czy od do dokonywanych ulepszeń poprzedniemu właścicielowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT.

Ponadto - w ujęciu zagadnień ujętych w pkt ad. 4 i 5 – Wnioskodawca zwraca uwagę, iż budynki nr 4 i 8 oraz budowle nr 10, 11, 12 i 13 wchodziły w skład przejętego przez Sprzedającego przedsiębiorstwa, którego przejęcie było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z czym kwestia sposobu użytkowania budynków oraz budowli, czy też ponoszenia potencjalnych na nie nakładów przez poprzedniego właściciela - w naszej ocenie - jest nieistotna dla przedmiotu niniejszej interpretacji.

Jednocześnie Strona prosi o uwzględnienie okoliczności, że czynność nabycia przedsiębiorstwa nastąpiła ponad 15 lat temu, w związku z czym Sprzedający nie posiada dostępu do dokumentacji prawno-finansowej poprzedniego właściciela rzeczonych nieruchomości, tym bardziej, że terminy ustawowe obligatoryjnego przechowywania takiej dokumentacji zostały przekroczone.

1.  Nieruchomość 2 Sprzedający nabył na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz umowy sprzedaży, sporządzonej przed notariuszem dnia 29 lipca 2008 roku.

Od ww. zakupu Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż nabycie Nieruchomości 2 nastąpiło w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania**(pytanie nr 1-3 we wniosku):

1.  Czy dostawa tej części Nieruchomości 1, na której posadowione są budynki i budowle tj.: magazyn wysoki, magazyn - garaż z biurem, magazyn - garaż, magazyn - warsztat, magazyn z przybudową biurową, magazyn metalowy, wiata magazynowa, plac składowy, oznaczone powyżej nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 9, a także dostawa Nieruchomości 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?
2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 1 jest twierdząca, to czy Wnioskodawca wraz ze Sprzedającym (zainteresowanym w rozumieniu przepisu art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. części Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT (przy dochowaniu wszelkich wymogów formalnych, o których mowa w tych przepisach)?
3.  Czy dostawa tej części Nieruchomości 1, na której posadowione są budynki i budowle tj.: budynek portierni, oświetlenie terenu, sieć cieplna, droga dojazdowa, ogrodzenie, oznaczone powyżej nr 8, 10, 11, 12 i 13 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a jeżeli tak, to czy to będzie oznaczało, że Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego?

Problem, który został poruszony w przedstawionych wyżej pytaniach ma istotne znaczenie dla Wnioskodawcy, bowiem z uwagi na zasadę neutralności podatku VAT Wnioskodawca winien mieć zagwarantowane prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, poprzez prawidłowe rozpoznanie podatku VAT należnego z tytułu opisanej wyżej sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 jako podatku naliczonego.

Zdaniem Wnioskodawcy:

1 i 2. przyszła sprzedaż tej części Nieruchomości 1, na której posadowione są budynki i budowle tj.: magazyn wysoki, magazyn - garaż z biurem, magazyn - garaż, magazyn - garaż, magazyn z przybudową biurową, magazyn metalowy, wiata magazynowa, plac składowy, oznaczone powyżej nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 9, a także przyszła sprzedaż Nieruchomości 2 winna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe Spółka oraz Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT;

3\. przyszła sprzedaż Nieruchomości 1 w zakresie dotyczącym tej części nieruchomości na której posadowione są budynki i budowle tj.: budynek portierni, oświetlenie terenu, sieć cieplna, droga dojazdowa, ogrodzenie, oznaczone powyżej nr 8, 10, 11, 12 i 13 winna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, przez co Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad. 1 i 2.

W zakresie dotyczącym Nieruchomości 1 w tej części, na której posadowione są budynki i budowle tj.: magazyn wysoki, magazyn - garaż z biurem, magazyn - garaż, magazyn - warsztat, magazyn z przybudową biurową, magazyn metalowy, wiata magazynowa, plac składowy, oznaczone powyżej nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 9.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając powyższe przepisy na uwadze nie budzi wątpliwości, że odpłatna sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budowlami będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru przewidzianą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, z którego wynika, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynku/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tego względu, do dostawy gruntu stosuje się stawkę podatku taką, jak dla dostawy budynków lub budowli na tym gruncie posadowionych.

W sytuacji natomiast zwolnienia dostawy budynków lub budowli, ze zwolnienia takiego będzie korzystać również dostawa gruntu, na którym budynki lub budowle są posadowione.

Powyższą wykładnię przepisu art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w sposób jednolity potwierdzają również organy podatkowe, przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. ILPP1/443-74/14-4/AWa, w której organ wskazał, że: „(\`(...)\`) treść art. 29a ust. 8 Ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku”.

Stanowisko to jest również jednolicie interpretowane w doktrynie, przykładowo T. Michalik, w Komentarzu VAT (Wyd. 10, Warszawa 2014) stwierdza: „Jeżeli (\`(...)\`), przedmiotem dostawy są budynek lub budowla, wówczas transakcja będzie opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży budynku (budowli). Jeżeli więc np. dostawa budynku (budowli) będzie zwolniona od podatku (\`(...)\`), wówczas zwolnienie ma zastosowanie w stosunku do pełnej wartości transakcji. (\`(...)\`). Nie ma przy tym znaczenia, jaka jest wartość gruntu w proporcji do wartości samego budynku. Taka konstrukcja art. 29a ust. 8 powoduje bowiem, iż w przypadku sprzedaży budynku czy budowli o stawce podatku decydować będzie status samego budynku czy budowli, nie zaś - gruntu. W praktyce oznacza to, że w takim przypadku dostawa gruntu będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy budynku (budowli)”.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy rozważyć, czy w niniejszej sprawie zaistnieje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na mocy tego przepisu przyjmuje się, że regułą jest stosowanie zwolnienia przedmiotowego do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wynika z tego, że w kontekście zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT kluczową kwestią pozostaje zawsze ustalenie, czy w danym przypadku dojdzie do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podkreślić przy tym należy, że za „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” należy rozumieć np. zawarcie umowy najmu danego budynku, budowli lub ich części.

Oznacza to, że w przypadku:

*   magazynu wysokiego - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, tj. w 2000 r.;
*   magazynu - garażu z biurem - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, po dokonaniu ulepszeń, tj. w 2007 r.;
*   magazynu - garażu - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, tj. w 2002 r.;
*   magazynu warsztatu - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, tj. w 2014 r.;
*   magazynu z przybudową biurową - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, po dokonaniu ulepszeń, tj. w 2007 r.;
*   magazynu metalowego - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, tj. w 2000 r.;
*   wiaty magazynowej - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku, tj. w 2000 r.;
*   placu składowego - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budowli, po dokonaniu ulepszeń, tj. w 2007 r.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że w stosunku do budynków i budowli, co do których doszło do „pierwszego zasiedlenia”, a więc do znajdujących się na Nieruchomości 1: magazynu wysokiego, magazynu - garażu z biurem, magazynu - garażu, magazynu z przybudową biurową, magazynu metalowego, wiaty magazynowej, placu składowego, a więc budynków oznaczonych powyżej nr 1, 2, 3, 5, 6, 7 oraz do budowli oznaczonej powyżej nr 9, zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Zauważyć ponadto należy, że w przypadku magazynu warsztatu - do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajęcia budynku - tj. w 2014 r. Oznacza to, że w przypadku tego budynku - z uwagi na planowany termin zawarcia umowy przyrzeczonej (po 2016 r.) również zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT).

Z powyższego wynika, że w sytuacji uznania sprzedaży Nieruchomości 1 (w części dot. budynków oznaczonych powyżej nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz do budowli oznaczonej powyżej nr 9) za zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał możliwość zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia - przy założeniu, że zarówno sprzedawca jak i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem sprzedaży stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy. Oświadczenie to musi spełniać wymogi formalne, o których mowa w ww. art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Jeżeli zatem Wnioskodawca, jak i Sprzedający dopełnią stosownych wymogów formalnych, to sprzedaż tej części Nieruchomości 1, na której posadowione są budynki i budowle tj.: magazyn wysoki, magazyn - garaż z biurem, magazyn - garaż, magazyn - warsztat, magazyn z przybudową biurową, magazyn metalowy, wiata magazynowa, plac składowy, oznaczone powyżej nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 9, będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z powyższą zasadą.

Podkreślić należy, że w razie zawarcia umowy przyrzeczonej jeszcze w 2016 r. w zakresie dot. budynku oznaczonego powyżej nr 4, a więc przed upływem 2 lat od dnia w którym doszło do „pierwszego zasiedlenia” dostawa tego budynku będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Oznacza to, że w takim przypadku Wnioskodawca wraz ze Sprzedającym nie będą mieli możliwości zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia.

Ad.1 i 2.

W zakresie Nieruchomości 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając powyższe przepisy na uwadze nie budzi wątpliwości, że odpłatna sprzedaż Nieruchomości 2 zabudowanej budynkiem będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru przewidzianą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, z którego wynika, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynku/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tego względu, do dostawy gruntu stosuje się stawkę podatku taką, jak dla dostawy budynków lub budowli na tym gruncie posadowionych.

W sytuacji natomiast zwolnienia dostawy budynków lub budowli, ze zwolnienia takiego będzie korzystać również dostawa gruntu, na którym budynki lub budowle są posadowione.

Powyższą wykładnię przepisu art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w sposób jednolity potwierdzają również organy podatkowe, przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. ILPP1/443-74/14-4/AWa, w której organ wskazał, że: „(\`(...)\`) treść art. 29a ust. 8 Ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku”.

Stanowisko to jest również jednolicie interpretowane w doktrynie, przykładowo T. Michalik, w Komentarzu VAT (Wyd. 10, Warszawa 2014) stwierdza: „Jeżeli (\`(...)\`), przedmiotem dostawy są budynek lub budowla, wówczas transakcja będzie opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży budynku (budowli). Jeżeli więc np. dostawa budynku (budowli) będzie zwolniona od podatku (\`(...)\`), wówczas zwolnienie ma zastosowanie w stosunku do pełnej wartości transakcji. (\`(...)\`). Nie ma przy tym znaczenia, jaka jest wartość gruntu w proporcji do wartości samego budynku. Taka konstrukcja art. 29a ust. 8 powoduje bowiem, iż w przypadku sprzedaży budynku czy budowli o stawce podatku decydować będzie status samego budynku czy budowli, nie zaś - gruntu. W praktyce oznacza to, że w takim przypadku dostawa gruntu będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy budynku (budowli)”.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy rozważyć, czy w niniejszej sprawie zaistnieje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na mocy tego przepisu przyjmuje się, że regułą jest stosowanie zwolnienia przedmiotowego do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wynika z tego, że w kontekście zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT kluczową kwestią pozostaje zawsze ustalenie, czy w danym przypadku dojdzie do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podkreślić przy tym należy, że za „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” należy rozumieć np. zawarcie umowy najmu danego budynku, budowli lub ich części.

Oznacza to, że: (i) do pierwszego zasiedlenia budynku „Hali produkcyjnej” znajdującej się na Nieruchomości 2 doszło w momencie jego wynajęcia - tj. w 2008 r.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że w stosunku do budynków i budowli, co do których doszło do „pierwszego zasiedlenia”, a więc do budynku znajdującego się na Nieruchomości 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT).

Z powyższego wynika, że w sytuacji uznania sprzedaży Nieruchomości 2 za zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał możliwość zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia - przy założeniu, że zarówno sprzedawca jak i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem sprzedaży stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy. Oświadczenie to musi spełniać wymogi formalne, o których mowa w ww. art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Jeżeli zatem Wnioskodawca, jak i Sprzedający dopełnią stosownych wymogów formalnych, to sprzedaż Nieruchomości 2 będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z powyższą zasadą.

Ad. 3.

W zakresie Nieruchomości 1 w tej części, na której posadowione są budynki i budowle, tj.: budynek portierni, oświetlenie terenu, sieć cieplna, droga dojazdowa, ogrodzenie, oznaczone powyżej nr 8, 10, 11, 12 i 13.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając powyższe przepisy na uwadze nie budzi wątpliwości, że odpłatna sprzedaż tej części Nieruchomości 1 zabudowanej budynkiem oraz budowlami będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru przewidzianą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, z którego wynika, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynku/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tego względu, do dostawy gruntu stosuje się stawkę podatku taką, jak dla dostawy budynków lub budowli na tym gruncie posadowionych.

W sytuacji natomiast zwolnienia dostawy budynków lub budowli, ze zwolnienia takiego będzie korzystać również dostawa gruntu, na którym budynki lub budowle są posadowione.

Powyższą wykładnię przepisu art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w sposób jednolity potwierdzają również organy podatkowe, przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. ILPPI/443-74/14-4/AWa, w której organ wskazał, że: „(\`(...)\`) treść art. 29a ust. 8 Ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku”.

Stanowisko to jest również jednolicie interpretowane w doktrynie, przykładowo T. Michalik, w Komentarzu VAT (Wyd. 10, Warszawa 2014) stwierdza: „Jeżeli (..), przedmiotem dostawy są budynek lub budowla, wówczas transakcja będzie opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży budynku (budowli). Jeżeli więc np. dostawa budynku (budowli) będzie zwolniona od podatku (\`(...)\`), wówczas zwolnienie ma zastosowanie w stosunku do pełnej wartości transakcji. (\`(...)\`). Nie ma przy tym znaczenia, jaka jest wartość gruntu w proporcji do wartości samego budynku. Taka konstrukcja art. 29a ust. 8 powoduje bowiem, iż w przypadku sprzedaży budynku czy budowli o stawce podatku decydować będzie status samego budynku czy budowli, nie zaś - gruntu. W praktyce oznacza to, że w takim przypadku dostawa gruntu będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy budynku (budowli)”.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy rozważyć, czy w niniejszej sprawie zaistnieje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, czy też w niniejszej sprawie zaistnieje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak to już zostało podniesione, poza powyższym zwolnieniem, ustawodawca wprowadził jeszcze dodatkowe zwolnienie ujęte w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT - zgodnie z tym przepisem zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części (nieobjętą zwolnieniem opisanym wyżej, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT) pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

\- przy czym warunku tego nie stosuje się jeżeli obiekty te były w stanie ulepszonym wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT przyjmuje się, że regułą jest stosowanie zwolnienia przedmiotowego do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wynika z tego, że w kontekście zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT kluczową kwestią pozostaje zawsze ustalenie, czy w danym przypadku dojdzie do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podkreślić przy tym należy, że za „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” należy rozumieć np. zawarcie umowy najmu danego budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze ww. przepisy, a także mając na uwadze przedstawiony powyżej stan faktyczny, oznacza to, że w przypadku:

*   budynku portierni - nie doszło do pierwszego zasiedlenia;
*   budowli w postaci oświetlenia terenu - nie doszło do pierwszego zasiedlenia;
*   budowli w postaci sieci cieplnej - nie doszło do pierwszego zasiedlenia;
*   budowli w postaci drogi dojazdowej - nie doszło do pierwszego zasiedlenia;
*   budowli w postaci ogrodzenia - nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Oznacza to, że w przypadku budynku portierni oznaczonego powyżej nr 8 oraz w przypadku budowli tj.: oświetlenia terenu, sieci cieplnej, drogi dojazdowej, ogrodzenia, oznaczonych powyżej nr 10, 11, 12, 13 - z uwagi na to, iż w przypadku ww. budynku oraz budowli do pierwszego zasiedlenia nie doszło, a także mając na uwadze to, że przy nabyciu ww. budynku i budowli Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, to w przypadku ww. budynku i budowli dojdzie do zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wynika, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca zawarł w dniu 19 sierpnia 2016 roku z C. Spółka Akcyjna umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której Spółka zobowiązała się kupić m.in. zabudowane Nieruchomości 1 i 2 stanowiące odpowiednio działki ewidencyjne nr 92/10 i 92/6. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży po 2016 r. Z treści Umowy Przedwstępnej wynika, że zarówno Sprzedający (czynny podatnik podatku VAT, jak i Wnioskodawca) są zainteresowani w opodatkowaniu podatkiem VAT zarówno sprzedaży Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2.

Nieruchomość 1 została przez Sprzedającego nabyta na podstawie umowy o przeniesienie własności przedsiębiorstwa i ustanowienie hipoteki z dnia 20 grudnia 2001 roku. Podstawą prawną braku opodatkowania ww. zakupu był art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż transakcja ta dotyczyła całego przedsiębiorstwa. Tym samym, Sprzedającemu od ww. zakupu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Na działce ewidencyjnej nr 92/10 znajdują się trwale związane z gruntem budynki, w stosunku do których nie ponoszono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej oraz od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT, tj. wynajmowany od 2000 r. magazyn wysoki (budynek nr 1), wynajmowany od 2002 r. magazyn – garaż (budynek nr 3), używany zgodnie z przeznaczeniem od dnia nabycia w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej i wynajmowany w całości od 2014 r. magazyn - warsztat (budynek nr 4), wynajmowana od 2000 r. wiata magazynowa i niebędąca przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze portiernia (budynek nr 8), wynajmowany od 2000 r. magazyn metalowy (budynek nr 6) na który nie ponoszono nakładów powyżej 30% i odliczono podatek VAT od nakładów, a także budynki, w stosunku do których ponoszono (przed 2007 r.) nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, przy czym od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, tj.: magazyn - garaż z biurem (budynek nr 2) oraz magazyn z przybudową biurową (budynek nr 5), które są wynajmowane odpowiednio - od 2000 r. i od 2001 r. Ponadto na ww. działce znajdowały się budowle, w stosunku do których ponoszono (przed 2007 r.) nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, przy czym od nakładów na ulepszenie odliczono podatek VAT, tj. wynajmowany od 2000 r. plac składowy (budowla nr 9) oraz niebędące przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź innych umów o podobnym charakterze oświetlenie terenu (budowla nr 10) i sieć cieplna (budowla nr 11), a także niewynajmowane i niewydzierżawiane dotychczas droga dojazdowa (budowla nr 12) i ogrodzenie (budowla nr 13), w stosunku do których nie ponoszono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej oraz od nakładów na ulepszenie nie odliczono podatku VAT.

Nabycie Nieruchomości 2 nastąpiło w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz umowy sprzedaży z dnia 29 lipca 2008 roku. Tym samym, od ww. zakupu Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Działka ta jest zabudowana trwale związanym z gruntem i wynajmowanym od 2008 r. budynkiem „Hali produkcyjnej”, na który Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tego obiektu.

Wątpliwości Strony dotyczą ustalenia stawki podatku VAT dla dostawy budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz dostawy Nieruchomości 2. Przy czym, niniejsza interpretacja dotyczy stawki podatku VAT dla dostawy budynków nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i budowli nr 9, 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz dostawy Nieruchomości 2.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ponadto, w treści ustawy, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że istotą pierwszego zasiedlenia - jak wynika z ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc także oddanie nieruchomości do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu, czy dzierżawy. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zauważyć ponadto należy, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, podlegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości (bądź jej części) skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu. Tym samym, podlega opodatkowaniu, jako odpłatne świadczenie usług. Oznacza to jednocześnie, że najem spełnia warunki pierwszego zasiedlenia wynikające z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku o sygn. I FSK 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. W opinii Sądu, definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w Dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 112, czyli przebudowy budynku. Zdaniem Sądu polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Stwierdzono też, że polski ustawodawca przekroczył granice swobodnego uznania pozbawiając podatników - takich jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy - zwolnienia z VAT.

W konsekwencji, w kontekście analizowanej sprawy, a więc wybudowania i przyjęcia do użytkowania budynku Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”. Naczelny Sąd Administracyjny uznał więc, że skoro spółka użytkowała w części budynek na potrzeby działalności gospodarczej i czyniła to przez kilka lat, to spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia od VAT na zasadach wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W odniesieniu natomiast do przebudowanych budynków w wyroku tym zauważono, że artykuł 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 112 przewiduje możliwość określenia przez państwo członkowskie szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, a mianowicie przebudowy budynków (co potwierdził w swoim wyroku TS J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV, C‑326/11, EU:C:2012:461, pkt 36). Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Zatem w przypadku budynków/budowli na które poniesiono nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej należy stosować definicję określoną w art. 2 ust. 14 lit. b) ustawy o VAT. W konsekwencji, w odniesieniu do budynków/budowli ulepszonych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, gdzie ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej konieczne jest oddanie budynku (budowli lub ich części) do użytkowania w „wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Budynek/budowla powinien być wydany nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania. Przy czym, wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedawcę czynności podlegającej opodatkowaniu. Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ww. ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie został naliczony podatek od tej czynności - może to być również czynność zwolniona od podatku.

W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT będzie miało miejsce wówczas, kiedy zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, gdyż zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli natomiast po ulepszeniu podatnik przyjmie do używania budynek/budowlę w swojej działalności, pomimo że dojdzie do korzystania z budynku/budowli to nie dochodzi do ww. pierwszego zasiedlenia.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży, podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Odnosząc przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe do obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy oraz biorąc pod uwagę wyżej przedstawione orzecznictwo należy wskazać, że dostawa następujących budynków znajdujących się na Nieruchomości 1: magazyn wysoki, magazyn-garaż, magazyn-warsztat, magazyn metalowy i wiata magazynowa korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa ww. budynków i budowli nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ Sprzedający nie ponosząc wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, oddał w 2000 r. w najem magazyn wysoki, magazyn metalowy i wiatę magazynową, natomiast w 2002 r. Sprzedający wynajął magazyn-garaż. Magazyn‑warsztat Sprzedający używał od dnia nabycia (tj. od 20 grudnia 2001 r.) w prowadzonej działalności gospodarczej (zgodnie z przeznaczeniem tego budynku), po czym od 2014 r. wynajmował. Zatem do pierwszego zasiedlenia nieulepszonego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, powyżej 30% wartości początkowej Budynku nr 4 doszło w momencie używania go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Skoro budynek ten od dnia nabycia używany był w prowadzonej działalności to do pierwszego zasiedlenia doszło w 2001 r. Tym samym, również zawarcie umowy przyrzeczonej jeszcze w 2016 r. w zakresie Budynku nr 4 będzie powyżej 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, dostawa przedmiotowych budynków dokonywana będzie po pierwszym zasiedleniu i nie będzie miała miejsca w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. A zatem dostawa magazynu wysokiego, magazynu-garażu, magazynu-warsztatu, magazynu metalowego i wiaty magazynowej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podobnie dostawa ulepszonych budynków znajdujących się na Nieruchomości 1: magazynu‑garażu z biurem i magazynu z przybudową biurową i placu składowego (budowli) korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z wniosku wynika, że Sprzedający poniósł przed 2007 r. wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) ww. budynków i budowli stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dostawa ww. budynków i budowli nie odbędzie się jednak w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ po ww. ulepszeniu magazyn-garaż z biurem i magazyn z przybudową biurową oraz plac składowy podlegają wynajmowi. Tym samym, dostawa ta nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia i w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. A zatem dostawa ww. budynków i budowli (magazynu-garażu z biurem, magazynu z przybudową biurową i placu składowego) może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Również dostawa trwale związanego z gruntem budynku „Hali produkcyjnej” znajdującego się na Nieruchomości 2 korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa ww. budynku nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tego obiektu, i od 2008 r. „Hala produkcyjna” jest wynajmowana. Tym samym, dostawa przedmiotowego budynku będzie miała miejsce po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. A zatem dostawa budynku „Hali produkcyjnej” może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy powyższych budynków i budowli, powoduje wyłączenie zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku ze zwolnieniem od podatku przedmiotowych budynków i budowli na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, Wnioskodawca i Sprzedający będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku i opodatkować dostawę budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 takich jak: magazyn wysoki, magazyn-garaż, magazyn-warsztat, magazyn metalowy, wiata magazynowa, magazyn‑garaż z biurem, magazyn z przybudową biurową i plac składowy oraz dostawę budynku „Hali produkcyjnej” znajdującego się na Nieruchomości 2. Jak wskazano we wniosku, zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. W konsekwencji, w związku z wyborem opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT dostawa ww. budynków i budowli będzie opodatkowana stawką podstawową, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. art. 146a pkt 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem w analogiczny sposób jak dostawa ww. obiektów znajdujących się na Nieruchomości 1 i 2 (tj. magazyn wysoki, magazyn-garaż, magazyn-warsztat, magazyn metalowy, wiata magazynowa, magazyn‑garaż z biurem, magazyn z przybudową biurową, plac składowy oraz budynek „Hali produkcyjnej”) opodatkowana będzie odpowiednio sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. budynki i budowla.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że przyszła sprzedaż tej części Nieruchomości 1, na której posadowione są budynki i budowle tj.: magazyn wysoki, magazyn - garaż z biurem, magazyn - garaż, magazyn - warsztat, magazyn z przybudową biurową, magazyn metalowy, wiata magazynowa, plac składowy (oznaczone powyżej nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 9), a także przyszła sprzedaż Nieruchomości 2 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz Spółka oraz Sprzedający będą uprawnieni do zrezygnowania z ww. zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu natomiast do dostawy budowli nr 10 i 11, tj. oświetlenia terenu i sieci cieplnej należy wskazać, że nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ planowana dostawa ww. budowli nie nastąpi po pierwszym zasiedleniu. Należy zauważyć, że w odniesieniu do oświetlenia terenu i sieci cieplnej do pierwszego zasiedlenia nie doszło, gdyż – jak wynika z wniosku – budowle nr 10 i 11 były wykorzystywane w działalności gospodarczej przez poprzedniego właściciela, Sprzedający jednak dokonał ich ulepszenia w wartości przekraczającej 30%, po czym budowle te nie zostały oddane do użytkowania osobom trzecim w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze). Jak już wskazano, w przypadku poniesienia nakładów na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej dla zaistnienia „pierwszego zasiedlenia” konieczne jest wydanie budynku (budowli lub ich części) do użytkowania w „wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Zatem skoro po ulepszeniu Sprzedający nie przekazał do używania ww. budowli na podstawie umowy podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, to nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy oświetlenia terenu i sieci cieplnej zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dla zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a spełnione powinny być łącznie obie przesłanki zawarte w tym przepisie. Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług).

W analizowanej sprawie nabycie Nieruchomości 1 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Sprzedający nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. Nieruchomości. Wydatki poniesione przed 2007 r. na ulepszenie tych budowli znajdujących się na Nieruchomości nr 1 przekroczyły 30% ich wartości początkowej i z tytułu nakładów Sprzedający odliczył podatek VAT. Skoro Sprzedający odliczył podatek VAT od nakładów poniesionych na ww. budowle to budowle te były wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Zatem jeśli przedmiotowe budowle (oświetlenie terenu i sieć cieplna) w stanie ulepszonym Sprzedający wykorzystywał do czynności opodatkowanych przez okres ponad 5 lat to spełniona została przesłanka wskazana w art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, do planowanej sprzedaży budowli nr 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości nr 1 w związku z brakiem prawa do odliczenia z tytułu ich nabycia i wykorzystywania do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług.

W analogiczny sposób jak dostawa oświetlenia terenu i sieci cieplnej będących przedmiotem zapytania opodatkowana będzie odpowiednio sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. budowle na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia, czy Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem budowli nr 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości nr 1.

I tak, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W tym miejscu należy stwierdzić, że skoro planowana dostawa budowli nr 10 i 11 znajdujących się na Nieruchomości nr 1 będzie w analizowanej sprawie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku VAT to zaistnieje przesłanka, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Tym samym, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowanym nabyciem oświetlenia terenu i sieci cieplnej znajdujących się na Nieruchomości 1.

A zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy, stwierdzające że przyszła sprzedaż Nieruchomości 1 w zakresie dotyczącym tej części nieruchomości na której posadowione są budowle tj.: oświetlenie terenu i sieć cieplna, oznaczone powyżej nr 10 i 11 powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, przez co Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, należy również uznać za prawidłowe.

Końcowo tut. Organ informuje, że w pozostałym zakresie pytania nr 3 (tj. dostawy obiektów nr 8, 12 i 13 znajdujących się na Nieruchomości 1 - budynku portierni, drogi dojazdowej i ogrodzenia) oraz w zakresie pytania nr 4 zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie oraz zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00‑013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.