Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.749.2020.2.ISL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-28
Teza: określenie źródła przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2020 r. (data wpływu 21 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 26 października 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.749.2020.1.ISL, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 26 października 2020 r. (data doręczenia 30 października 2020 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 6 listopada 2020 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości. Jedna z nich stanowi budynek handlowo-usługowy, który jest wynajmowany na rzecz przedsiębiorców (dalej: Nieruchomość 1). Nieruchomość została wybudowana przez Wnioskodawcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z profesjonalnym wynajmem nieruchomości. Poza wynajmem powierzchni w zakresie Nieruchomości 1, Wnioskodawca zajmuje się administrowaniem przedmiotową Nieruchomością (przeprowadzanie napraw usterek, ogrzewanie oraz inne czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem budynku). Wnioskodawca posiada również drugą nieruchomość, będącą domem jednorodzinnym wraz z ogrodem (dalej: Nieruchomość 2). Nieruchomość tę otrzymał w spadku i zamieszkiwał w niej wraz z rodziną. Wskutek zmian w życiu prywatnym, Wnioskodawca wyprowadził się z przedmiotowej Nieruchomości 2 i tymczasowo z niej nie korzysta. Aby ograniczyć ryzyko zniszczenia budynku wskutek jego nieużytkowania (m.in. poprzez brak ogrzewania budynku), Nieruchomość ta ma zostać wynajęta. Najemcą będą (…), będące Organizacją Pożytku Publicznego. Umowa najmu ma być długoterminową. W ramach wynajmu, Wnioskodawca nie będzie pełnił żadnych ról administracyjnych. Wszystkie obowiązki w tym zakresie, takie jak ogrzewanie, czy też bieżące dbanie o Nieruchomość 2 będą ciążyły na najemcy. Nieruchomość 2 nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę firmy,

ani nie były dokonywane od niej odpisy amortyzacyjne. Najemca we własnym zakresie ma dokonać niezbędnych przeróbek, aby dostosować Nieruchomość 2 do własnych potrzeb, a w czynnościach tych nie będzie partycypował Wnioskodawca. Nie wyklucza On, że po zakończeniu wynajmu ponownie zamieszka w Nieruchomości 2. Nieruchomość ta może być również przekazana w przyszłości na rzecz dziecka Wnioskodawcy.

W piśmie z dnia 4 listopada 2020 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że w momencie złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie wynajmował jeszcze Nieruchomości 2. Najem ten prowadzony jest od 1 listopada 2020 r. Umowa najmu Nieruchomości 2 została podpisana na okres 5 lat. Czynności związane z najmem długoterminowym Wnioskodawca będzie wykonywał samodzielnie. Przy czym czynności związane z najmem Nieruchomości 2 ograniczą się jedynie do podpisania umowy najmu. Najem Nieruchomości 2 nie będzie miał zorganizowanego charakteru, tak jak najem Nieruchomości 1. Wnioskodawca zamierza zaliczyć przychody z tytułu najmu Nieruchomości 2 do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, najem długoterminowy Nieruchomości 2 według Wnioskodawcy nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem Nieruchomości 2 nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Po oddaniu w najem Nieruchomości 2, wynajmujący nie będzie prowadził żadnych czynności związanych z administrowaniem przedmiotową Nieruchomości. Nieruchomość ta nie będzie również dostosowywana przez Wnioskodawcę do potrzeb szczególnych najemcy. Wszystkich przeróbek, które mają na celu dostosowanie budynku do własnych potrzeb, dokona najemca, a Wnioskodawca nie będzie partycypował w ich kosztach oraz nie będzie ich wykonawcą. Wnioskodawca wynajmuje Nieruchomość 2 w ramach zarządu majątkiem prywatnym, aby zabezpieczyć ją przed zniszczeniem związanym z brakiem jej użytkowania (np. poprzez brak ogrzewania). Sam najem Nieruchomości 2 spowodowany jest jedynie zmianami w życiu prywatnym Wnioskodawcy i nie jest związany z działalnością stricte inwestycyjną. Nieruchomość 2 nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę firmy, ani nie były dokonywane od niej odpisy amortyzacyjne. Po zakończeniu umowy najmu Wnioskodawca nie wyklucza, że ponownie zamieszka w przedmiotowej Nieruchomości 2 lub Nieruchomość ta zostanie przekazana na rzecz dziecka Wnioskodawcy. Tym samym, według Wnioskodawcy najem Nieruchomości 2 będzie prowadzony w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niezwiązanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podkreślenia wymaga, że Nieruchomość 2 została przez Wnioskodawcę odziedziczona po zmarłych rodzicach i jest Jego domem rodzinnym, której nie chce w chwili obecnej zbywać, a jej najem ma na celu zabezpieczenie jej przed zniszczeniem (np. poprzez brak stałego nadzoru, czy też ogrzewania). Jedynie Nieruchomość 1 będzie wynajmowana w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Była ona wybudowana w celach zarobkowych, a prowadzony tam najem ma charakter zorganizowany. W przypadku Nieruchomości 1 Wnioskodawca zajmuje się administrowaniem tą Nieruchomością. Tym samym, wynajem Nieruchomości 1 jest prowadzony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podejmując czynności związane z najmem Nieruchomości 1 i 2 będzie działał we własnym imieniu w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności będą rodzić bezpośrednio dla Niego określone prawa i obowiązki. Przy czym podkreślenia wymaga, że z związku z wynajmem Nieruchomości 2 wszelkie czynności będą ograniczone, a sam najem tej Nieruchomości będzie pozbawiony cechy zorganizowania. Czynności w tym zakresie będą ograniczały się głównie do podpisania umowy oraz pobierania czynszu. Wnioskodawca zamierza zaliczyć przychody z tytułu najmu Nieruchomości 2 do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Na czynsz najmu Nieruchomości 2 będzie składał się jedynie czynsz z tytułu wynajmu tej Nieruchomości. Wszelkie inne koszty związane z administrowaniem Nieruchomością będą ponoszone bezpośrednio przez najemcę (m.in. koszty dostosowania Nieruchomości, koszty drobnych napraw, czy też koszty mediów). Wnioskodawca nie rozważał jeszcze, czy złoży oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, w stosunku do przychodów osiąganych z tytułu wynajmu Nieruchomości 2. W chwili obecnej najem będzie rozliczany na zasadach ogólnych opisanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku podjęcia decyzji o skorzystaniu z opodatkowania przychodów z tytułu najmu Nieruchomości 2 ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oświadczenie zostanie złożone do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wnioskodawca otrzyma pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychód z najmu Nieruchomości 2 będzie pochodził ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskiwany z tytułu najmu Nieruchomości 2 będzie pochodził ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Tym samym najem nieruchomości, kwalifikowany jest do tego źródła przychodów, jeśli nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ww. ustawy.

Stąd też, aby przychody były kwalifikowane do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli jako związane z działalnością gospodarczą, to działalność taka musi być prowadzona we własnym imieniu, w celu zarobkowym oraz mieć charakter zorganizowany i ciągły. Podkreślenia wymaga, że najem nieruchomości jest co do zasady prowadzony w celu zarobkowym. Również większość umów ma charakter ciągły, ponieważ nieruchomości oddawane są często w najem długoterminowy. Kryterium rozróżniającym w tym wypadku jest przesłanka prowadzenia najmu nieruchomości w sposób zorganizowany. Najem, który nie jest prowadzony w sposób zorganizowany, należy kwalifikować jako zarząd majątkiem prywatnym, a tym samym powinien być przypisany do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia zorganizowanej działalności gospodarczej. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych najem o charakterze zorganizowanym występuje, jeśli np. podatnik tworzy zorganizowaną strukturę zarządzania, dostosowuje nieruchomość do potrzeb najemcy, prowadzi działalność marketingową. Potwierdzenie powyższego znajduje się w orzecznictwie sądów administracyjnych. W orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, stwierdzone zostało, że trzeba jednak dostrzec konieczność wypracowania kryteriów różnicowania kwalifikowania przychodów z najmu, zwłaszcza lokali (domów) mieszkalnych, do określonego źródła przychodów w postaci najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) albo pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wymaga bowiem podkreślenia, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem takich lokali, nie może przesądzać sama cecha ciągłości działań, stanowiąca wszak istotę umów najmu, ani ukierunkowanie na zysk, bowiem podporządkowanie regułom gospodarności jest także cechą zarządzania majątkiem prywatnym, a elementem reguły gospodarności jest zasadniczo zarobkowy charakter oddawania w najem składników tego majątku. Kryterium różnicującym może być natomiast cecha zorganizowania wynajmu, co wiąże się z przedsiębraniem czynności zmierzających do kreowania i uatrakcyjnienia oferty rynkowej, jak przetwarzanie (przebudowa) przedmiotu najmu w celach dostosowania do popytu rynkowego, czy prowadzenie akcji reklamowej w zakresie typowym dla działalności marketingowej (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 6 sierpnia 2018 r., sygn. akt II FSK 2352/16, z dnia 25 września 2018 r., sygn. akt II FSK 2577/16, czy z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17). Podzielając ten kierunek rozumowania można dodać, że za gospodarowanie majątkiem prywatnym może być wprawdzie także poczytane nabywanie nieruchomości jako lokaty kapitału, nawet z przeznaczeniem na wynajem, jednak jeżeli nie będzie się wiązało to z tworzeniem zorganizowanej struktury zarządzania takim majątkiem i jego eksploatacji, właściwej dla przedsiębiorstw o omawianym profilu.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że zawarta umowa najmu Nieruchomości 2 nie ma charakteru zorganizowanego. Po oddaniu w najem Nieruchomości 2, wynajmujący nie będzie prowadził żadnych czynności związanych z administrowaniem przedmiotową Nieruchomością. Nieruchomość ta nie będzie również dostosowana do potrzeb szczególnych najemcy przez Wnioskodawcę. Wszystkich przeróbek, które mają na celu dostosowanie budynku do własnych potrzeb, dokona najemca, a Wnioskodawca nie będzie partycypował w ich kosztach oraz nie będzie ich wykonawcą. Wnioskodawca wynajmuje Nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym, aby zabezpieczyć ją przed zniszczeniem związanym z brakiem jej użytkowania (np. poprzez brak ogrzewania). Sam wynajem Nieruchomości spowodowany jest jedynie zmianami w życiu prywatnym Wnioskodawcy i nie jest związany z działalnością stricte inwestycyjną. Nieruchomość 2 nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę firmy, ani nie były dokonywane od niej odpisy amortyzacyjne. Wskazać również należy, że po zakończeniu umowy najmu Wnioskodawca nie wyklucza, że ponownie zamieszka w przedmiotowej Nieruchomości lub Nieruchomość ta zostanie przekazana na rzecz dziecka Wnioskodawcy. Tym samym, według Wnioskodawcy, wynajem tej Nieruchomości będzie prowadzony w ramach zarządu majątkiem prywatnym niezwiązanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. W sposób zorganizowany wynajmowana jest jedynie Nieruchomość 1. Była ona wybudowana w celach zarobkowych, a prowadzony tam najem ma charakter zorganizowany. W przypadku Nieruchomości 1 Wnioskodawca zajmuje się administrowaniem tą Nieruchomością. Tym samym, wynajem Nieruchomości 1 jest prowadzony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłącza możliwości kwalifikacji przychodu z najmu różnych nieruchomości do osobnych źródeł przychodu. Tym samym, jedna nieruchomość może być wynajmowana w ramach działalności gospodarczej, a druga jako najem majątku prywatnego. Stanowisko takie zgodne jest z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 stycznia 2020 r., Nr 0115-KDIT1.4011.31.2019.2.MR. Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, z którego wynika, że wynajem Nieruchomości 2 nabytej poza działalnością gospodarczą jest dodatkowym źródłem dochodu, przy czym jest okazjonalny, nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego oraz Nieruchomość ta nie jest składnikiem majątku związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, osiągane z tego tytułu przychody mogą być zaliczone do odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepisy ww. ustawy nie zawierają zakazu jednoczesnego osiągania przez podatników przychodów z obydwu ww. źródeł przychodów. Ponadto, zauważyć należy, że prawo do opodatkowania przychodów uzyskanych z tzw. prywatnego najmu w formie ryczałtu nie jest uzależnione od nieuzyskiwania przez podatnika przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Podsumowując, według Wnioskodawcy wynajem Nieruchomości 2 powinien być przypisany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3)

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Na podstawie art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

*   celu zarobkowego,

*   ciągłości,

*   zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to taka działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata, będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk, nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości. Jedna z nich stanowi budynek handlowo-usługowy, który jest wynajmowany na rzecz przedsiębiorców (dalej: Nieruchomość 1). Nieruchomość 1 została wybudowana przez Wnioskodawcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z profesjonalnym wynajmem nieruchomości. Poza wynajmem powierzchni w zakresie Nieruchomości 1, Wnioskodawca zajmuje się administrowaniem tą Nieruchomością (przeprowadzanie napraw usterek, ogrzewanie oraz inne czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem budynku). Wnioskodawca posiada również drugą nieruchomość, będącą domem jednorodzinnym wraz z ogrodem (dalej: Nieruchomość 2). Nieruchomość tę otrzymał w spadku i zamieszkiwał w niej wraz z rodziną. Wskutek zmian w życiu prywatnym, Wnioskodawca wyprowadził się z przedmiotowej Nieruchomości 2 i tymczasowo z niej nie korzysta. Aby ograniczyć ryzyko zniszczenia budynku wskutek jego nieużytkowania (m.in. poprzez brak ogrzewania budynku), Nieruchomość ta została wynajęta. Umowa najmu jest długoterminowa. W ramach wynajmu, Wnioskodawca nie będzie pełnił żadnych ról administracyjnych. Wszystkie obowiązki w tym zakresie, takie jak ogrzewanie, czy też bieżące dbanie o Nieruchomość 2 będą ciążyły na najemcy. Nieruchomość 2 nie była nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę firmy, ani nie były dokonywane od niej odpisy amortyzacyjne. Najemca we własnym zakresie ma dokonać niezbędnych przeróbek, aby dostosować Nieruchomość do własnych potrzeb, a w czynnościach tych nie będzie partycypował Wnioskodawca. Nie wyklucza On, że po zakończeniu wynajmu ponownie zamieszka w Nieruchomości 2. Nieruchomość ta może być również przekazana w przyszłości na rzecz dziecka Wnioskodawcy.

Biorąc zatem pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jeśli Wnioskodawca nie będzie wynajmował opisanej we wniosku nieruchomości (tj. Nieruchomości 2) w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek niezbędnych do uznania rzeczonego najmu tej Nieruchomości za prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (warunki wskazane w treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), to najem ten będzie mógł stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie należy wskazać, że wynajmowanie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wyklucza wynajmowania przez Wnioskodawcę Nieruchomości 2 w ramach tzw. najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.