Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-945/15-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-10-19
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: data; majątek; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; przychód; współwłasność; wyłączenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2015 r. (data wpływu 30 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest zagadnienie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w przedmiocie dotyczącym podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 28 listopada 2008 r. Zainteresowana wraz z mężem zakupili od osoby prywatnej niezabudowaną nieruchomość – działkę nr 34/3.

Cena jaką zapłacono za działkę nie zawierała podatku VAT. Nabycie było zwolnione z podatku VAT.

Na podstawie ewidencji gruntów działka jest sklasyfikowana od dnia zakupu do chwili obecnej jako tereny mieszkaniowe. Działka była uzbrojona w momencie nabycia.

Środki na zakup gruntu pochodziły z prywatnego kredytu Wnioskodawców.

Oprócz wspomnianej działki małżonkowie zakupili w dniu 31 października 2008 r., również od osoby prywatnej, zabudowaną kamienicą nieruchomość – działkę nr 35, sąsiadującą z zakupioną działką nr 34/3. Natomiast w listopadzie 2009 r. zakupili sąsiadującą z pozostałymi działkę nr 34/4.

W latach 2012-2015 małżonkowie wybudowali na działce nr 34/3 budynek usługowo -mieszkalny; dysponują pozwoleniem na użytkowanie. W trakcie budowy nie dokonywano żadnych odliczeń – w podatku dochodowym i w podatku od towarów i usług.

Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej z tytułu najmu.

Małżonkowie wynajmują inną sąsiednią nieruchomość – wspomnianą wyżej kamienicę. Od 2009 r. do 2011 r. byli z tego tytułu podatnikami VAT. Od roku 2012 korzystają ze zwolnienia podmiotowego. Wynajem jest czynnością na rzecz spółki z o.o. (w której małżonkowie są udziałowcami), a najem na rzecz kolejnych dwóch (bywało, że trzech) innych podmiotów na cele usługowe. Małżonkowie nie są obecnie zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Mąż Wnioskodawczyni osobiście zajmuje się sprawami wynajmu, nie posiada biura zajmującego się wynajmem. Opodatkowuje ten wynajem w ramach najmu cywilnoprawnego – jako majątek prywatny; małżonkowie złożyli stosowne oświadczenia do urzędu skarbowego.

Mąż Zainteresowanej składa z tytułu najmu co roku zeznanie PIT-28.

Zainteresowana wspólnie z mężem zamierza sprzedać działkę nr 34/3 zabudowaną budynkiem usługowo - mieszkalnym spółce z o.o., w której są udziałowcami. Wcześniej nie zbywali innych nieruchomości, nie zamierzają też tego robić. Nie wykonywali żadnych czynności zachęcających do sprzedaży nieruchomości, nie zawierali umów przedwstępnych, nie pobierali zaliczek na poczet najmu lokalu w sprzedawanym budynku; lokale w budynku nie są wyposażone.

Małżonkowie nabyli działkę i wybudowali na niej budynek w celu zamieszkania w nim razem z rodziną. Zarówno działka 34/3 jak i budynek na niej posadowiony nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej jej ani jej męża, nie były też udostępniane osobom trzecim na mocy jakichkolwiek umów (odpłatnych i nieodpłatnych).

Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z wytworzeniem budynku. Brak prawa do odliczenia wynikał wprost z przyjętego przez Zainteresowaną charakteru wykorzystania przez nią działki i budynku - nie jako podatnik ale jako konsument ostateczny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy transakcja sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8, w związku z tym, że zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jest dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu?

Zdaniem Wnioskodawczyni – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – transakcja zbycia nieruchomości – działki zabudowanej budynkiem będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8, w związku z tym, że zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jest dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Jak podała Zainteresowana, potwierdza to m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 24 maja 2011 r. (nr IPTPB2/415/54/11-2/KK), w której Dyrektor Izby wskazał, że zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości. Nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Jeśli zatem najpierw dochodzi do nabycia ziemi, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, z podatkowego punktu widzenia istotny jest moment nabycia gruntu. Również w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od zbycia budynku stanowiącego jego cześć składową. Nie wymienia też budynku jako odrębnego źródła przychodu.

Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego nie może być liczony odrębnie od gruntu i postawionego na nim budynku – powinien być liczony od daty nabycia gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś z art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z zasadą prawa superficies solo cedit (to co jest na powierzchni przypada gruntowi) odnoszącą się do związania własności budynku wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy trwale złączone z tą nieruchomością.

Z analizowanego wniosku wynika, że Zainteresowana wraz z mężem zamierzają sprzedać zabudowaną nieruchomość (działkę wraz z wybudowanym na niej budynkiem usługowo -mieszkalnym), którą to działkę nabyli w dniu 28 listopada 2008 r.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia ww. nieruchomości w roku 2008.

Mając na uwadze to, co wywiedziono wyżej, należy stwierdzić, że zamierzona sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem usługowo-mieszkalnym) nabytej przez Wnioskodawczynię w roku 2008 nie będzie stanowiła dla Zainteresowanej źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W konsekwencji, na Zainteresowanej nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej transakcji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, w odniesieniu do przywołanego przez Zainteresowaną rozstrzygnięcia organu podatkowego, tut. Organ informuje, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek Zainteresowanej i tylko w jej indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wrocław, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.