Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.54.2025.1.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-06
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
sprzedaży działek powstałych z podziału działki i nieuznanie
Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
opodatkowanie
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 stycznia 2025 r., o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr ... i nieuznania Pana za podatnika
    podatku VAT.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną. Nie prowadzi Pan i nigdy wcześniej nie prowadził Pan działalności
    gospodarczej, nie jest Pan podatnikiem podatku VAT. Nie jest Pan też i nigdy nie był
    rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Od lipca 2007 r.
    jest Pan zatrudniony na podstawie umowy o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy. W
    przeszłości w latach 1995-2001 był Pan również zatrudniony na podstawie umowy o pracę,
    a w latach 2001-2002 przebywał Pan na zasiłku dla bezrobotnych. Przez okres około 7 lat,
    tj. w latach 2002-2009 prowadził Pan gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 2,67 ha.
    Jest Pan właścicielem trzech działek rolnych o łącznej powierzchni 2,9679 ha. Są to:
    1. Działka rolna o nr ew. ... położona w m. ..., gmina ... o powierzchni 0,2979 ha, dla której
    prowadzona jest księga wieczysta o nr .... Działka ta stanowi nieruchomość gruntową
    niezabudowaną. Działkę nabył Pan w drodze spadku otrzymanego na podstawie umowy o
    nieodpłatny dział spadku i podział majątku wspólnego, darowizny i ustanowienia prawa
    służebności osobistej - akt notarialny sporządzony w dniu 21.11.2016 r. Działka ujęta jest
    w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na mocy uchwały nr ... Rady
    Gminy w ... z dnia 18.06.1998r. w sprawie miejscowych planów zagospodarowania
    przestrzennego terenów położonych w Gminie ... i zgodnie z planem przeznaczona jest
    pod budownictwo mieszkaniowe z możliwością prowadzenia nieuciążliwej działalności
    gospodarczej. Działka ta jest składnikiem Pana majątku osobistego. Nigdy nie była
    udostępniana osobom trzecim w drodze darowizny, użyczenia, najmu lub umowy o
    podobnym charakterze, a Pan nie osiągał z tego tytułu żadnych przychodów. Działka nigdy
    nie była w żaden sposób wykorzystywana zarobkowo, nie zostały na nią wydane żadne
    inwestycje zwiększające jej wartość. Nie jest ani też nigdy nie była użytkowana rolniczo
    oraz wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie
    była przeznaczona na sprzedaż.
    2. Działka rolna o nr ew. .. ha położona w m. ..., gmina ... o powierzchni 1,43 ha, dla której
    jest prowadzona księga wieczysta o nr ... Stanowi ona nieruchomość gruntową
    niezabudowaną. Działkę tę nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży - aktu notarialnego
    sporządzonego w dniu 05.01.2002 r. Zakup działki finansował Pana ojciec w celu
    ulokowania zgromadzonych środków pieniężnych oraz zabezpieczenia Pana przyszłej
    sytuacji ekonomicznej. Pan z tego tytułu nie poniósł żadnych nakładów finansowych.
    Działka nie jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest
    składnikiem Pana majątku osobistego.
    Działka od momentu nabycia do chwili obecnej jest użytkowana rolniczo, głównie
    przeznaczona pod uprawę zbóż. W latach 2002-2007 osobiście zajmował Pan się jej
    uprawą, a uzyskane plony wykorzystywał Pan w znacznej części na własne potrzeby.
    Sprzedaż wyhodowanych płodów rolnych dokonywana była sporadycznie. Od 2008 r.

    uprawą działki zajmuje się Pana kolega, który na podstawie ustnej umowy zobowiązał się
    do uprawy roli w zamian za wyhodowane płody rolne. Nie pobierał Pan od niego czynszu
    dzierżawnego ani żadnych innych kwot, które mogłyby stanowić zapłatę. Z tytułu uprawy
    działki otrzymuje Pan dopłaty bezpośrednie z ARiMR. Przekazanie działki koledze do
    uprawy w zamian za wyhodowane płody rolne nie miało charakteru zarobkowego, a
    jedynie miało na celu utrzymanie ziemi w dobrej kulturze rolnej, nie chciał Pan, żeby
    ziemia leżała odłogiem.
    Działka od momentu nabycia nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia
    pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie była przeznaczona na
    sprzedaż. Działkę tę planuje Pan w 2025 roku przekształcić w kilka działek budowlanych z
    przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe wraz z wydzieleniem wewnętrznej drogi
    dojazdowej poprzez uzyskanie warunków zabudowy. Działka po przekształceniu i
    uzyskaniu warunków zabudowy nadal będzie użytkowana rolniczo. Działki powstałe po
    przekształceniu z wydanymi warunkami zabudowy nie będą przeznaczone na sprzedaż. W
    przyszłości planuje Pan przekazać je dzieciom w formie darowizny w celu zabezpieczenia
    ich przyszłej sytuacji ekonomicznej.
    3. Działka o nr ew. ... o położona w m. ..., gmina ... dla której prowadzona jest księga
    wieczysta o nr .... Stanowi ona nieruchomość gruntową niezabudowaną. Działkę tę nabył
    Pan na podstawie umowy sprzedaży - aktu notarialnego w dniu 10.06.2003 r. Zakup działki
    finansował Pana ojciec w celu ulokowania zgromadzonych środków pieniężnych oraz
    zabezpieczenia Pana przyszłej sytuacji ekonomicznej. Pan z tego tytułu nie poniósł
    żadnych nakładów finansowych. Działka nie jest ujęta w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego. Jest składnikiem Pana majątku osobistego.
    Działka od momentu nabycia do chwili obecnej jest użytkowana rolniczo, głównie
    przeznaczona pod uprawę zbóż. W latach 2003-2009 osobiście zajmował się Pan jej
    uprawą, a uzyskane plony wykorzystywał w znacznej części na własne potrzeby. Sprzedaż
    wyhodowanych płodów rolnych dokonywana była sporadycznie.
    W latach 2010-2020 działka była przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy
    gruntu spisanej przez strony bez obecności notariusza. Pan sam na własną rękę znalazł
    dzierżawcę, nigdzie nie ogłaszał Pan zamiaru dzierżawy. W zapisach umowy dzierżawy nie
    uregulowano postanowień co do wysokości i sposobu regulowania czynszu dzierżawnego.
    Na podstawie uzgodnień ustnych zawartych między stronami, Dzierżawca zobowiązał się
    do uprawy roli w zamian za wyhodowane płody rolne. Nie pobierał Pan od Dzierżawcy
    czynszu dzierżawnego ani żadnych innych kwot, które mogłyby stanowić zapłatę.
    Otrzymywał Pan dopłaty bezpośrednie z ARiMR. Po wygaśnięciu umowy dzierżawy, tj. od
    roku 2021 na podstawie umowy ustnej działka nadal jest uprawiana rolniczo przez
    dotychczasowego dzierżawcę wg wcześniej obowiązujących zasad. Wydzierżawienie działki
    oraz przekazanie jej do uprawy w zamian za wyhodowane płody rolne nie miało
    charakteru zarobkowego a jedynie miało na celu utrzymanie ziemi w dobrej kulturze
    rolnej, nie chciał Pan, żeby ziemia leżała odłogiem.
    Działka o nr ew. ... położona w m. ... nigdy nie była przeznaczona na sprzedaż, nie
    podejmował Pan też żadnych działań marketingowych ani nakładów finansowych w celu
    jej ulepszenia, nie wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy. Właściciele sąsiedniej
    działki (zwani dalej Kupującym) sami zgłosili się do Pana z propozycją kupna tej działki. Ich
    zainteresowanie Pana działką wynika z faktu, że Pana działka w znacznej części (ok. 1/2
    długości działki) graniczy z ich działką, a oni chcą poszerzyć obszar swojej własności.
    Celem ich działania jest stworzenie urbanistycznie spójnego terenu, z którego następnie
    zamierzają wydzielić działki budowlane wraz z wydzieleniem wewnętrznych dróg
    dojazdowych. Dokładne plany Kupującego co do ilości nowo powstałych działek oraz ich
    przeznaczenia nie są Panu znane.
    Wg wstępnych ustnych ustaleń z Kupującym sprzedaż działki o nr ew. ... położonej w m. ...
    odbędzie się w 2025 roku na rzecz 4 osób fizycznych (4 członków najbliższej rodziny:

    małżeństwo i dzieci), z których każda posiada udział w własności w sąsiedniej działce i
    przebiegać będzie w następujący sposób:
      1) W obecności notariusza podpisana zostanie przedwstępna umowa sprzedaży
        nieruchomości tj. działki nr ... Sam zarządza Pan swoim majątkiem, nie udzielił Pan
        nikomu pełnomocnictwa, zgody lub upoważnienia w celu występowania w Pana
        imieniu w procesie negocjowania warunków umowy sprzedaży. Po rozmowie z
        Kupującym (ewentualnym nabywcą), który sam się zgłosił wyraził Pan zgodę na
        zawarcie umowy przedwstępnej i warunki, które Panu zaproponował. O
        interpretację do KAS wystąpił Pan przed podpisaniem umowy, dlatego nie są Panu
        jeszcze znane szczegółowe jej zapisy. Wg Pana wiedzy i ustnych ustaleń
        przedwstępna umowa sprzedaży będzie zawierała warunki, które będą musiały być
        spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej prawo własności.
        Wskazane zostaną również okoliczności i konsekwencje odstąpienia od umowy. W
        umowie Pan (zwany dalej Sprzedającym) zobowiąże się do sprzedaży
        nieruchomości, a Kupujący zobowiąże się do Kupienia nieruchomości. Zostanie też
        określona wysokość zadatku, który to Kupujący będzie zobowiązany wpłacić na
        Pana rzecz. Zadatek będzie podlegał zwrotowi Kupującemu tylko w sytuacji, gdy z
        przyczyn administracyjnych (niezależnych od Kupującego) nie zostaną wydane
        warunki zabudowy. Gdyby Kupujący odstąpił od umowy z innych przyczyn, np.
        utraty płynności finansowej, wówczas zadatek nie będzie podlegał zwrotowi.
        Konsekwencją odstąpienia od umowy dla Sprzedającego będzie zwrot zadatku
        Kupującemu wraz z zapłatą dodatkowej kwoty równej wartości zadatku.
      2) Następnie udzieli Pan Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na
        Pana rzecz w zakresie działań związanych z przekształceniem i podziałem działki
        rolnej o nr ew. ... na kilka mniejszych działek budowlanych wraz z wytyczeniem
        wewnętrznej drogi dojazdowej do nowo powstałych działek.
        Wszelkie decyzje zostaną wydane na Pana nazwisko. Dokładna liczba
        nowopowstałych działek z podziału działki nr ... będzie znana dopiero po wykonaniu
        wstępnego projektu podziału, którego wykonanie Kupujący zleci geodecie po
        podpisaniu umowy przedwstępnej. Wszelkie te czynności Kupujący dokona przy
        użyciu własnych nakładów finansowych. Sprzedający nie poniesie żadnych kosztów
        przekształcenia i podziału.
        Z uwagi na regulacje ustawy z dnia 11 kwietnia 2023r. o kształtowaniu ustroju
        rolnego (tj. Dz. U. z 2024r., poz. 423), zbycie gruntów rolnych o powierzchni
        przekraczającej 0,3 ha możliwe jest tylko na rzecz określonej grupy podmiotów oraz
        po spełnieniu przewidzianych ustawą przesłanek, co istotnie ogranicza krąg
        potencjalnych nabywców. Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka stanowi grunt
        rolny o istotnym obszarze, znacznie większym niż 0,3 ha, celem umożliwienia jej
        zbycia na Kupującego (który sam się do Pana zgłosił), przystał Pan na propozycję
        Kupującego o dokonaniu podziału i uzyskaniu warunków zabudowy przed
        ostateczną sprzedażą tj. przed podpisaniem aktu notarialnego. Zdecydował Pan
        również, że sam nie podejmuje Pan działań w procesie administracyjnego
        przekształcenia i podziału działki rolnej na budowlane, tylko na wykonanie tych
        czynności udzieli Pan pełnomocnictwa Kupującemu, ponieważ to Kupujący sam
        zwrócił się do Pana z propozycją kupna przedmiotowej działki z gotową już wizją
        dokonania podziału w taki sposób, aby nowopowstałe działki stanowiły spójny
        urbanistycznie teren z jego sąsiadującą działką.
      3) Sprzedaż zakończy się podpisaniem jednej umowy kupna sprzedaży w formie aktu
        notarialnego. Wszystkie nowopowstałe działki budowlane wraz z wydzieloną
        wewnętrzną drogą dojazdową uzyskane z podziału działki o nr ew. ... położonej w
        m. ... zostaną sprzedane podczas jednej transakcji. Działki zostaną sprzedane na

        własność na rzecz 4 osób fizycznych (4 członków najbliższej rodziny: małżeństwo i
        dzieci). Każda z tych osób dokona zakupu jednej lub więcej działek powstałych z
        podziału działki nr ....
    Przed podpisaniem aktu notarialnego Kupujący ani Sprzedający nie poniosą żadnych
    nakładów związanych z uzbrojeniem nowopowstałych działek budowlanych. Decyzja o
    uzbrojeniu działek (budowa sieci wodociągowej, linii elektrycznej, budowa przyłączy)
    będzie należała wyłącznie do Kupującego i to on pokryje wszelkie koszty z tym związane.
    Wszelkie działania i nakłady poniesione w celu uatrakcyjnienia działek i podniesienia ich
    wartości rynkowej będą niezależne w żadnej mierze od Sprzedającego i możliwe do
    wykonania przez Kupującego dopiero po sfinalizowaniu transakcji, tj. po podpisaniu
    ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności.
    Oprócz działek wymienionych powyżej, jest Pan jeszcze współwłaścicielem nieruchomości
    gruntowej zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi, z których w jednym mieszka
    Pan z rodziną, w drugim współwłaściciel, tj. Pana brat z matką. Na nieruchomości tej
    znajdują się także budynki gospodarcze, wiata i garaż. Nieruchomość tę nabył Pan w
    drodze darowizny na podstawie aktu notarialnego sporządzonego dnia 08.08.1994 r. oraz
    w drodze spadku na podstawie umowy o nieodpłatny dział spadku i podział majątku
    wspólnego, darowizny i ustanowienia prawa służebności osobistej - aktu notarialnego
    sporządzonego w dniu 21.11.2016 r. Nieruchomość ta nie jest przeznaczona na sprzedaż i
    służy wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle artykułu 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż
    nowopowstałych działek z podziału działki o nr ew. ... podlega opodatkowaniu podatkiem
    VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Pana, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT grunt spełnia definicję towaru, a zbycie
    nieruchomości gruntowych należy traktować jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Jednakże, nie każda czynność stanowiąca odpłatną
    dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aby czynność
    była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonywana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym jest
    również, aby podatnik ten prowadził działalność gospodarczą w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z wyżej przywołanych przepisów
    wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za podatnika VAT musi dokonać czynności w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z kolei warunkiem uznania działalności
    podmiotu za działalność gospodarczą jest wykonywanie jej w sposób ciągły i
    zorganizowany. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji Dyrektora Krajowej
    informacji Skarbowej z dnia 27.08.2019r. nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD.
    Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym nie należy uznać Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług, gdyż nie prowadzi Pan zorganizowanej ani zarejestrowanej
    działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a tylko wyzbywa się Pan
    majątku osobistego, który posiada Pan od 22 lat. Działalność gospodarcza cechuje się

    stałością i powtarzalnością, związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym oraz
    dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działki o nr ew. ... i ... nie zostały
    nabyte w celu ich odsprzedaży. Zakup działek finansował Pana ojciec w celu ulokowania
    zgromadzonych środków pieniężnych i zapewnienia Panu bezpieczeństwa ekonomicznego
    w przyszłości. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lutego 2017 r. wskazał, że
    „pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, ma
    charakter bardzo szeroki. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk
    ze sprzedaży tej rzeczy (sygn. akt I FSK 1241/15). Z kolei zgodnie ze stanowiskiem
    Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach wyrażonym w interpretacji z dnia 23.07.2008r.,
    IBPPl/443-758/08/LSz „opodatkowaniu podatkiem VAT powinna więc podlegać sprzedaż,
    jeżeli nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych - tj. w celu dokonania
    podziału i odsprzedaży wydzielonych działek z zyskiem lub w celu wykorzystania w inny
    zarobkowy sposób. Jeśli natomiast podatnik użytkował nieruchomość przez dłuższy czas
    lub nabył ją w drodze spadku lub darowizny, to nie można mówić, że dana osoba działała
    jako handlowiec będący podatnikiem VAT jedynie dokonywała sprzedaży swojego majątku
    prywatnego, wykonując tym samym swoje prawo własności". Mając na względzie
    powyższe rozważania wskazać należy, że nie podejmował Pan i nie podejmuje Pan
    żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalisty zajmującego się obrotem
    nieruchomościami. Nie poniósł Pan żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia ich
    wartości, czy też atrakcyjności działek. Nie uzbrajał Pan przedmiotowych działek, nie
    budował Pan wokół nich ogrodzenia ani nie utwardzał Pan dróg wewnętrznych.
    Sprzedaż działek powstałych z podziału działki o nr ew. ... wystąpi jednorazowo. Sprzedaż
    tą traktuje Pan jako okazjonalną transakcję (Kupujący sam zwrócił się do Pana z
    propozycją zakupu), nigdy wcześniej nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań
    marketingowych, nie ponosił Pan też żadnych kosztów w celu uatrakcyjnienia działek, nie
    ogłaszał Pan ich sprzedaży oraz nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Opisana tu potrzeba podziału działki przed sprzedażą nie wynika z prowadzenia ulepszeń
    w celu podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości, a wynika z konieczności
    dostosowania towaru (nieruchomości) do potrzeb Kupującego. Bowiem
    nieprzekształcenie działki przed sprzedażą, wyklucza jej zakup przez Kupującego. Jak
    wskazał Pan wyżej w opisie stanu faktycznego, z uwagi na regulacje ustawy z dnia
    11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego zbycie gruntów rolnych o powierzchni
    przekraczającej 0,3 ha możliwe jest tylko na rzecz określonej grupy podmiotów oraz po
    spełnieniu przewidzianych ustawą przesłanek, co istotnie ogranicza krąg potencjalnych
    nabywców. Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa działka stanowi grunt rolny o istotnym
    obszarze, celem umożliwienia jej zbycia na Kupującego, który sam się do Pana zgłosił,
    zdecydował Pan o dokonaniu podziału oraz uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy
    przed ostateczną sprzedażą tj. przed podpisaniem aktu notarialnego. Jak wskazał NSA w
    wyroku z dnia 29.06.2023 r. sygn. II FSK 182/23 „Przy ocenie charakteru sprzedaży
    dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe
    zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego."
    Nie sposób przypisać Panu też zorganizowania ani ciągłości działania z uwagi, iż nigdy nie
    trudnił się Pan i nie zamierza zajmować się zawodowo handlem nieruchomościami. Nie
    posiada Pan w tym zakresie żadnego doświadczenia. Nie zamierzam również w przyszłości
    trudnić się obrotem nieruchomościami. Od 2007 r. nieprzerwalnie jest Pan zatrudniony na
    umowę o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy w firmie zajmującej się wyrobem
    produktów sanitarnych i nie zamierza Pan pracy tej zmieniać. Z kolei wydzierżawienie
    przedmiotowej działki oraz przekazanie jej do uprawy w zamian za wyhodowane płody
    rolne nie było nastawione na osiągnięcie zysku, a jedynie miało na celu utrzymanie ziemi

    w dobrej kulturze rolnej, nie chciał Pan, żeby ziemia leżała odłogiem. Sam na własną rękę
    znalazł Pan dzierżawcę, nigdzie nie ogłaszał Pan zamiaru dzierżawy, zatem nie prowadził
    Pan działań, które są charakterystyczne w obrocie nieruchomościami. Jako osoba fizyczna
    chce Pan dokonać jednorazowej okazjonalnej transakcji, za którą nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata, nie prowadzi Pan zorganizowanej czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej a jedynie wyzbywa się majątku osobistego. Powołując się na
    interpretację Dyrektora KIS z dnia 24.08.2018r. nr 0112-KDIL4.4012.316.2018.2.TKU
    ponownie podkreśla Pan, iż podatnikiem podatku VAT nie jest ten, kto „jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tyko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności."
    W związku z powyższym stwierdza Pan, że transakcja sprzedaży działek powstałych z
    podziału działki o nr ew. ... nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, a Pan z tytułu dokonanej sprzedaży nie będzie występować jako podatnik podatku
    VAT. W Pana ocenie, czynność zbycia przedmiotowej nieruchomości mieści się w zakresie
    zarządu majątkiem prywatnym, a cel sprzedaży gruntu nie wpływa na obowiązek
    opodatkowania podatkiem VAT. Zatem transakcja sprzedaży działek powstałych po
    podziale działki o nr ew. ... stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym, nie
    będzie samodzielnym wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika
    podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych
    działek, a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o
    którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. Wyżej zaprezentowane stanowisko znajduje
    potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych oraz orzeczeniach sądów.
    Jak wyjaśnił WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 06.12.2023 r., sygn. akt I SA/Bd 451/23
    „Typowa działalność w zakresie obrotu nieruchomościami polega na tym, że w
    stosunkowo krótkim czasie nabywa się nieruchomość, podejmuje się czynności w bliskim
    okresie czasu mające na celu przekształcenie na cele budowlane, podział nieruchomości,
    doprowadzenie mediów oraz przeprowadza się szeroką akcję marketingową mającą na
    celu jak najszybszą sprzedaż nieruchomości z dużym zyskiem. Czyniąc to, angażuje się
    przy tym znaczne środki." Na kanwie przedmiotowej sprawy nie występują żadne
    powyższe okoliczności, które mogłyby sugerować profesjonalny charakter Pana działań.
    Podejmowane przeze Pana czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób
    zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego. NSA w wyroku I FSK 427/23 z dnia
    04.06.2023 roku słusznie zauważył, iż „Nie mogą być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału
    gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest
    decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje
    następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych
    elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego."
    W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione w opisie
    stanu faktycznego okoliczności stwierdza Pan, że w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT
    sprzedaż działek powstałych z podziału działki o nr ew. ... nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT, a Pana nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2
    pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
    na terytorium kraju.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1,
    ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej

      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
      Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
      członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą

    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.).
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
      oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
      umowy przyrzeczonej.
      § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
    uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
    II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że działka o nr ew. ... stanowi
    nieruchomość gruntową niezabudowaną. Działkę tę nabył Pan na podstawie umowy
    sprzedaży - aktu notarialnego w dniu 10.06.2003 r. Zakup działki finansował Pana ojciec w
    celu ulokowania zgromadzonych środków pieniężnych oraz zabezpieczenia Pana przyszłej
    sytuacji ekonomicznej. Pan z tego tytułu nie poniósł żadnych nakładów finansowych.
    Działka nie jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest
    składnikiem Pana majątku osobistego. Działka od momentu nabycia do chwili obecnej jest
    użytkowana rolniczo, głównie przeznaczona pod uprawę zbóż. W latach 2003-2009
    osobiście zajmował się Pan jej uprawą, a uzyskane plony wykorzystywał w znacznej części
    na własne potrzeby. Sprzedaż wyhodowanych płodów rolnych dokonywana była
    sporadycznie. Działka o nr ew. ... nigdy nie była przeznaczona na sprzedaż, nie
    podejmował Pan też żadnych działań marketingowych ani nakładów finansowych w celu
    jej ulepszenia, nie wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy. Właściciele sąsiedniej
    działki (zwani dalej Kupującym) sami zgłosili się do Pana z propozycją kupna tej działki. W

    obecności notariusza podpisana zostanie przedwstępna umowa sprzedaży
    nieruchomości, tj. działki nr ... Po rozmowie z Kupującym (ewentualnym nabywcą), który
    sam się zgłosił wyraził Pan zgodę na zawarcie umowy przedwstępnej i warunki, które Panu
    zaproponował. Wg Pana wiedzy i ustnych ustaleń przedwstępna umowa sprzedaży będzie
    zawierała warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy
    przenoszącej prawo własności. Wskazane zostaną również okoliczności i konsekwencje
    odstąpienia od umowy. W umowie Pan (zwany dalej Sprzedającym) zobowiąże się do
    sprzedaży nieruchomości, a Kupujący zobowiąże się do Kupienia nieruchomości. Zostanie
    też określona wysokość zadatku, który to Kupujący będzie zobowiązany wpłacić na Pana
    rzecz. Zadatek będzie podlegał zwrotowi Kupującemu tylko w sytuacji, gdy z przyczyn
    administracyjnych (nie zależnych od Kupującego) nie zostaną wydane warunki zabudowy.
    Gdyby Kupujący odstąpił od umowy z innych przyczyn np. utraty płynności finansowej
    wówczas zadatek nie będzie podlegał zwrotowi. Konsekwencją odstąpienia od umowy dla
    Sprzedającego będzie zwrot zadatku Kupującemu wraz z zapłatą dodatkowej kwoty
    równej wartości zadatku. Następnie udzieli Pan Kupującemu pełnomocnictwa do działania
    w Pana imieniu i na Pana rzecz w zakresie działań związanych z przekształceniem i
    podziałem działki rolnej o nr ew. ... na kilka mniejszych działek budowlanych wraz z
    wytyczeniem wewnętrznej drogi dojazdowej do nowo powstałych działek. Wszelkie
    decyzje zostaną wydane na Pana nazwisko. Dokładna liczba nowopowstałych działek z
    podziału działki nr ... będzie znana dopiero po wykonaniu wstępnego projektu podziału,
    którego wykonanie Kupujący zleci geodecie po podpisaniu umowy przedwstępnej.
    Wszelkie te czynności Kupujący dokona przy użyciu własnych nakładów finansowych.
    Sprzedający nie poniesie żadnych kosztów przekształcenia i podziału. Celem umożliwienia
    jej zbycia na Kupującego (który sam się do Pana zgłosił), przystał Pan na propozycję
    Kupującego o dokonaniu podziału i uzyskaniu warunków zabudowy przed ostateczną
    sprzedażą, tj. przed podpisaniem aktu notarialnego. Zdecydował Pan również, że sam nie
    podejmie Pan działań w procesie administracyjnego przekształcenia i podziału działki
    rolnej na budowlane, tylko na wykonanie tych czynności udzieli Pan pełnomocnictwa
    Kupującemu, ponieważ to Kupujący sam zwrócił się do Pana z propozycją kupna
    przedmiotowej działki z gotową już wizją dokonania podziału w taki sposób, aby
    nowopowstałe działki stanowiły spójny urbanistycznie teren z jego sąsiadującą działką.
    Sprzedaż zakończy się podpisaniem jednej umowy kupna sprzedaży w formie aktu
    notarialnego. Wszystkie nowopowstałe działki budowlane wraz z wydzieloną wewnętrzną
    drogą dojazdową uzyskane z podziału działki o nr ew. ... zostaną sprzedane podczas
    jednej transakcji.
    W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności tej
    działki, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działka pozostaje Pana
    własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do
    czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy
    przyrzeczonej.
    W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności
    w związku ze sprzedażą przez Pana działek powstałych z podziału działki nr ... Pomimo że
    ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności
    mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem
    lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi. Jak
    wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
    Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez
    osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww.
    działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiące nadal Pana własność. Działania te
    dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki
    jako towaru i wzrost jej wartości.

    Tym samym, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr ... nie będzie
    Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem
    prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.
    Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka będąca Pana własnością będzie
    podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT
    zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia
    pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W
    efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegały działki o zupełnie innym
    charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
    Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, wykazał aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w
    sprawach C-180/10 i C-181/10.
    Ponadto z opisu sprawy wynika, że w latach 2010-2020 ww. działka była przedmiotem
    dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy gruntu spisanej przez strony bez obecności
    notariusza. W zapisach umowy dzierżawy nie uregulowano postanowień co do wysokości i
    sposobu regulowania czynszu dzierżawnego. Na podstawie uzgodnień ustnych zawartych
    między stronami, Dzierżawca zobowiązał się do uprawy roli w zamian za wyhodowane
    płody rolne. Nie pobierał Pan od Dzierżawcy czynszu dzierżawnego ani żadnych innych
    kwot, które mogłyby stanowić zapłatę. Otrzymywał Pan dopłaty bezpośrednie z ARiMR. Po
    wygaśnięciu umowy dzierżawy, tj. od roku 2021 na podstawie umowy ustnej działka nadal
    jest uprawiana rolniczo przez dotychczasowego dzierżawcę wg wcześniej obowiązujących
    zasad. Wydzierżawienie działki oraz przekazanie jej do uprawy w zamian za wyhodowane
    płody rolne nie miało charakteru zarobkowego, a jedynie miało na celu utrzymanie ziemi
    w dobrej kulturze rolnej, nie chciał Pan, żeby ziemia leżała odłogiem.
    Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie
    podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko
    czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego
    znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione
    przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po
    kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile
    tylko pobrano za nie wynagrodzenie.
    W tym miejscu należy zauważyć, że orzecznictwo TSUE wskazuje, że odpłatność ma
    miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub
    świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem
    wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z
    którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość
    wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie

    jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej
    w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za
    dostawę towarów lub świadczenie usług.
    Wynagrodzenie (zapłata) może mieć postać zarówno świadczenia pieniężnego, jak i
    rzeczowego (określonego w naturze), np. w przypadku dostawy towaru w zamian za
    świadczenie usługi, czy też w sytuacji zamiany towarów bądź usług. Zatem odpłatną
    dostawę towaru (odpłatne świadczenie usług) identyfikuje się zarówno w sytuacji
    klasycznej transakcji (pieniądze za towar/usługę), jak również w sytuacji np. wymiany
    barterowej.
    Barter w rozumieniu powszechnym to wymiana bezgotówkowa, czyli zamiana towaru
    (bądź usługi) za towar (bądź usługę). Polega na wzajemnej wymianie, bez konieczności
    sięgania po pieniądze. Pomimo braku rozliczenia w środkach pieniężnych, ma charakter
    umowy odpłatnej. Istotne jest, aby wymieniane towary/usługi były sobie równe co do
    wartości. Celem umów barterowych jest niedokonywanie dodatkowych rozliczeń
    pieniężnych pomiędzy kontrahentami, a w konsekwencji maksymalne uproszczenie
    obrotu gospodarczego. Należy dodać, że z orzecznictwa TSUE wynika, że zapłata musi być
    wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to
    być np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata
    faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według
    obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawie C-33/93 czy C-154/80).
    Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie
    jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.
    Odnosząc się do przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy zauważyć, że -
    wbrew Pana twierdzeniu – dzierżawa działki nr .. ma charakter odpłatny. Wskazał Pan
    bowiem, że dzierżawca zobowiązał się do uprawy roli w zamian za wyhodowane płody
    rolne.
    W przedmiotowej sprawie, w przypadku udostępniania przedmiotowej działki w celu jej
    uprawy osobie trzeciej w zamian za wyhodowane płody rolne, mamy do czynienia ze
    świadczeniem za wynagrodzeniem – usługi za usługę. W każdym z tych przypadków
    istnieje także bezpośredni konsument.
    W konsekwencji stwierdzenia wymaga, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług,
    o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w
    art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego wskazania wymaga, że dzierżawa przedmiotowej nieruchomości
    spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww.
    nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w
    ramach majątku osobistego.
    Zatem podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż
    działek powstałych z podziału działki nr ..., w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.
    Tym samym, ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności
    gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc uznać, że przedmiotem dostawy
    będzie Pana składnik majątku prywatnego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła
    realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.
    W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
    Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek powstałych z
    podziału działki nr ... będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

    Zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być –
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.