Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.80.2025.1.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-26
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
działek i nieuznanie za podatnika podatku VAT w związku z tą
sprzedażą.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
działki
majątek-majątek prywatny
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania
    opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku
    VAT w związku z tą sprzedażą jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    działek i nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z tą sprzedażą oraz
    obowiązku rejestracji jako podatnik VAT przez Pana – rolnika ryczałtowego w sytuacji
    podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

5 maja 2005 roku Wnioskodawca otrzymał tytułem darowizny od swoich rodziców m.in.
    nieruchomość rolną położoną w miejscowości, gmina, powiat, województwo, składającą
    się z działek gruntu o numerach B, C, D/1, E, F, A, G/3 o łącznej powierzchni ha hektarów
    arów), dla której Sąd Rejonowy obecnie prowadzi księgę wieczystą KW numer.
    Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym oraz nieprzerwanie od 2017 roku prowadzi
    działalność gospodarczą pod firmą (NIP, REGON).
    Uzyskaną w drodze darowizny nieruchomość rolną Wnioskodawca częściowo
    wykorzystuje przy produkcji rolnej z tym że w zakresie działki numer A, która została
    podzielona na 15 działek gruntu, Wnioskodawca zamierza wyłączyć działki spod produkcji
    rolnej przed sprzedażą poszczególnych działek oraz dokonać sprzedaży 14 działek. Działka
    numer A/15 ma pełnić funkcję drogi i stanowić współwłasność właścicieli pozostałych
    czternastu działek.
    Działanie to ma na celu uzyskanie środków na wybudowanie budynku mieszkalnego
    Wnioskodawcy na działce C/1. Działki, które zamierza w przyszłości sprzedać
    Wnioskodawca objęte są numerami: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A
    /12, A/13 i A/14.
    W miejscowości, w której położone są wskazane wyżej działki gruntu nie został uchwalony
    plan zagospodarowania przestrzennego. W celu ochrony swojej własności oraz
    ewentualnych negatywnych następstw wynikających z przepisów ustawy z dnia 20 maja
    2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, Wnioskodawca wystąpił do
    Wójta z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6,
    A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14. Zabieg ten nie miał na celu zwiększenia
    wartości poszczególnych nieruchomości, jedynie wykluczyć wzniesienie w bliższej
    odległości od własności X turbin wiatrowych, które to spowodowałyby niemożliwość

    wybudowania w przyszłości ewentualnych budynków mieszkalnych, w tym przede
    wszystkim budynku mieszkalnego przeznaczonego na cele prywatne Wnioskodawcy. W
    pobliżu nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego wniosku, wzniesione są turbiny
    wiatrowe, które do niedawna powodowały niemożność wznoszenia jakichkolwiek
    zabudowań - dopiero nowelizacja ustawy tzw. wiatrakowej spowodowała możliwość
    wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy. Obecnie przepisy pozwalają na wznoszenie
    budynków, jeżeli turbiny są oddalone od zabudowań w linii prostej 700 m, uprzednio
    (przed nowelizacją) odległość ta miała wynosić co najmniej 1000 metrów.
    Zmienność przepisów oraz brak pewności co do możliwości wykorzystania swojej
    własności skłoniła Wnioskodawcę do złożenia wniosków o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy dla ww. działek. Intencją Wnioskodawcy było zapobieżenie ewentualnemu
    zakazowi budowy na swojej własności (w tym także na potrzeby własne).
    W dniu 15 listopada 2024 r. Wójt wydał decyzje (numer od do) o warunkach zabudowy dla
    wskazanych powyżej działek dla inwestycji polegających na budowie budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych.
    Wnioskodawca planuje podejmować próby sprzedaży wskazanych działek, które obecnie
    wykorzystywane są w działalności rolnej, po uprzednim przekazaniu każdej z działek do
    majątku osobistego, gdy tylko Wnioskodawca poweźmie informację o ewentualnym
    zainteresowaniu zakupem nieruchomości oraz w czasie, gdy zakończone będą prace
    związane ze zbiorem żniw.
    Wnioskodawca nie zamierza nadać tym czynnościom stałego charakteru, wykraczając
    poza zwykłe formy ogłoszenia. Prócz podziału działki gruntu na mniejsze oraz uzyskaniu
    warunków zabudowy, Wnioskodawca nie dokonuje i nie zamierza dokonywać czynności
    związanych z uzbrojeniem terenu, grodzeniem nieruchomości, aktywnymi działaniami
    marketingowymi, a wyłącznie ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sama
    częstotliwość sprzedaży uzależniona będzie od popytu. Dodatkowo Wnioskodawca celem
    pozyskiwania Klientów nie będzie angażował środków podobnych do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi
    Dyrektywy.
    Żadna z działek mających być przedmiotem sprzedaży nie była oraz nie jest przedmiotem
    umów najmu czy dzierżawy. Transakcje sprzedaży działek nie zostały jeszcze dokonane.
    Wnioskodawca nie udzielił oraz nie planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np.
    potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego
    umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku z planowaną transakcją
    sprzedaży działki/działek. Wnioskodawca zamierza poszukiwać nabywców działek w
    sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników
    majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń
    na przeznaczonych do tego portalach internetowych. X nie korzysta oraz nie zamierza
    korzystać przy tym z usług specjalistycznych podmiotów takich jak pośrednicy
    nieruchomości czy też podmioty zajmujące się profesjonalnym marketingiem/reklamą.
    Pytania
    1. Czy w przypadku wystąpienia zdarzenia przyszłego, tj. sprzedaży działek rolnych
      stanowiących własność Wnioskodawcy, które zostały wydzielone z działki gruntu o
      numerze A oraz dla których to działek Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach
      zabudowy, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT nie będzie podlegać opodatkowaniu
      VAT, zaś Wnioskodawcę nie należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji?
    2. Czy w przypadku stwierdzenia przez tut. Organ błędnej interpretacji Wnioskodawcy,
      czy objęcie podatkiem VAT transakcji polegających na sprzedaży działek gruntu
      powstałych z podziału działki gruntu o numerze A, Wnioskodawca jako rolnik
      ryczałtowy zobligowany będzie do uzyskania statusu podatnika podatku od towarów i
      usług?

    Pana stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy w przypadku dokonania sprzedaży przez Wnioskodawcę
    wydzielonych działek gruntu nabytych do majątku prywatnego w drodze darowizny w
    2005 roku, dla których Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy, transakcje
    te nie będą objęte podatkiem od towarów i usług. Sprzedawane działki stanowią majątek
    prywatny Wnioskodawcy. Dodatkowo, pomimo wykorzystywania nieruchomości w celu
    prowadzenia działalności rolnej, przed sprzedażą każda nieruchomość wyłączana będzie z
    produkcji rolnej.
    Działka gruntu numer A została nabyta w drodze darowizny do majątku prywatnego,
    zatem zdaniem Wnioskodawcy konieczne jest ustalenie czy jej sprzedaż (bądź działek
    powstałych z podziału tejże działki) będzie podlegała opodatkowaniu.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z
    kolei w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Dana transakcja będzie podlegała tylko wówczas opodatkowaniu, gdy
    podatnik - dokonując jej - będzie działał w takim charakterze (podatnika), to znaczy, gdy
    zostanie dokonana w okolicznościach pozwalających na przypisanie jej cech działalności
    gospodarczej, a zatem jeśli będzie miała ona charakter profesjonalny i ciągły.
    Jak podkreślił TSUE w uzasadnieniu wyroku (C-180/10 i C-181/10), w wypadku, gdy zbywca
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców to
    działanie takie może wskazywać na dokonywanie sprzedaży działek gruntu przez podmiot
    działający w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Takimi
    aktywnymi działaniami mogą być na przykład uzbrojenie terenu czy działania
    marketingowe (por. pkt 40 wyroku C-180/10).
    W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy
    zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z
    dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.
    Urz.UE.L z dnia 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać
    osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy
    ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich. W okolicznościach niniejszej sprawy próżno szukać owego ciągu
    okoliczności. Sprzedający planuje sprzedać działki w nieprzewidzianym z góry przedziale
    czasu, zgodnie z popytem na nieruchomości. Nie podejmuje szeroko zakrojonej kampanii
    reklamowej, a informację o sprzedaży zawęża do tradycyjnych środków komunikacji, w
    tym lokalnej prasy i ogłoszenia w internecie.

    W ocenie Wnioskodawcy fakt prowadzenia przez Niego działalności jako rolnik ryczałtowy
    czy jednoosobowej działalności gospodarczej, w której nie występuje jako podatnik VAT, a
    która to działalność nie jest powiązana w ogóle ze sprzedażą nieruchomości, nie stanowi
    przesłanek do objęcia transakcji podatkiem VAT. Jak wskazał przykładowo WSA w Gdańsku
    w prawomocnym wyroku z 12.09.2017 r., I SA/Gd 884/17 (LEX nr 2366602): „Nie można
    wywodzić z faktu prowadzenia przez podatnika innej, choćby o szerokim zakresie,
    działalności gospodarczej, wniosku o nabyciu gruntu w celach gospodarczych, a nie do
    majątku osobistego. Prowadzona działalność gospodarcza nie obejmuje swym zakresem
    obrotu nieruchomościami. Fakt prowadzenia określonego rodzaju działalności
    gospodarczej, nie oznacza, że nie może ona dokonywać działań w ramach majątku
    prywatnego”.
    Okoliczność, iż sprzedawane działki stanowią fragment gospodarstwa rolnego, w ocenie
    Wnioskodawcy, nie oznacza automatycznie, że ich sprzedaż następuje w wykonaniu
    działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Jest tak w dwóch przypadkach. Sprzedaż
    działek stanowiących fragment gospodarstwa rolnego następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej w rozumieniu VAT, jeśli:
    1. sprzedający takie działki podejmują aktywne działania w zakresie obrotu
      nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
      producentów, handlowców i usługodawców, zob. przykładowo wyrok NSA z 9.01.2013
      r., I FSK 277/12 albo
    2. były one faktycznie wykorzystywane przez osobę fizyczną do działalności rolniczej, zob.
      wyrok NSA z 26.10.2016 r., I FSK 246/15; nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy przed
      sprzedażą działki te zostały przekazane na cele osobiste osoby fizycznej.
    Również z wyroku NSA z 28.08.2020 r., I FSK 1476/17, wynikało że strona nie działała w
    charakterze podatnika VAT przy sprzedaży, ponieważ:
      dla uzyskanych w wyniku podziału kilku działek - nie uzbrajała tych działek w tzw.
      media (np. woda, kanalizacja, prąd),
      poza wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki i dokonanym
      podziałem działki, nie podjęła żadnych innych działań przygotowujących działki do
      sprzedaży,
      sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym również może
      wiązać się z działaniem zmierzającym do uzyskania przez sprzedającego korzystnej
      ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży
      szerokiemu kręgowi podmiotów. W opisanym przypadku pewne znaczenie ma też
      okoliczność, że grunt został nabyty w darowiźnie, jak i że prowadzona działalność nie
      ma związku z nieruchomościami.
    Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z
    5.10.2015 r., (ITPP2/4512-97/15/EB) „jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego
    majątku osobistego (np. działek gruntu), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie
    zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności
    gospodarczej.”.
    NSA w wyroku z dnia 21 stycznia 2022 r., I FSK 1421/18, wyjaśnił, że „o tym, że dokonujący
    sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą,
    a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje
    stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje
    on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania

    mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aktywność
    tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z
    czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności”. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi
    Finansów (C-180/10) oraz E. K, i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w
    Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
    podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych
    elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    W przypadku sprzedaży działek po ich uprzednim wycofaniu na cele osobiste
    Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji ich sprzedaż nie
    podlega opodatkowaniu VAT. NSA w wyroku z dnia 6 października 2022 r. (I FSK 1912/18),
    wskazał, że „wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki (w tym
    częściowo na własne potrzeby) nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie
    podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno również
    uznać zamieszczenie ogłoszeń w internecie i lokalnej prasie za działalność marketingową.
    Trzeba bowiem uwzględnić, że skala podejmowanych czynności w latach 2012 - 2016 była
    nieznaczna i nie charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym
    przy prowadzeniu działalności gospodarczej”. Innym przykładem może być wyrok NSA z
    dnia 17 marca 2023 r. (I FSK 2290/18), w którym czytamy, że „przed sprzedażą
    nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w
    przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w
    sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału
    nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod
    drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji
    nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych
    działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla
    działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”. Dlatego też
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że także w okolicznościach niniejszej sprawy działki, co
    do których Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy, sprzedaż nie będzie podlegała

    opodatkowaniu podatkiem VAT, z uwagi na ich systematyczne przekazywanie na cele
    osobiste i nieprowadzenie działalności rolniczej, pomimo wykorzystywaniu ich wcześniej
    przez zbywcę na cele rolne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu
    podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku VAT jest
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana
    przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie

    towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej
    zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik”
    tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że
    prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status
    podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do
    czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób
    jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym
    okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w
    całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt
    Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez
    osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do
    celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej,
    która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej
    działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w
    całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu
    dokonania sprzedaży dany podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby
    koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w
    zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają
    formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
    uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie
    (C#181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w
    tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie
    zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla
    uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne
    znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w

    przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu działek) będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Z wniosku wynika, że działka numer A została podzielona na 15 działek gruntu, a Pan
    zamierza dokonać sprzedaży 14 działek. Wójt wydał decyzje o warunkach zabudowy dla
    wskazanych powyżej działek dla inwestycji polegających na budowie budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych. Nie dokonuje i nie zamierza dokonywać Pan czynności
    związanych z uzbrojeniem terenu, grodzeniem nieruchomości, aktywnymi działaniami
    marketingowymi. Zamierza Pan poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla
    samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby
    fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego
    portalach internetowych. Nie udzielił oraz nie planuje udzielić Pan innej osobie/innemu
    podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź
    jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku z
    planowaną transakcją sprzedaży działki/działek.
    Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika, zatem taka Pana aktywność, która
    wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie
    obrotu nieruchomościami. Co prawda, dokonał Pan podziału działek oraz otrzymał Pan
    decyzję o warunkach zabudowy dla działek, ale takie działania nie mogą świadczyć o
    zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.
    Konsekwentnie, w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w
    związku z planowaną sprzedażą działek nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A
    /11, A/12, A/13 i A/14 będzie występować Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art.
    15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
    Działania podejmowane przez Pana należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym. W związku z tym, będzie korzystać Pan z przysługującego prawa do
    rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają
    zastosowania.
    Zatem w związku z planowaną sprzedażą działek nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A
    /9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14 nie będzie działać Pan w charakterze podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy. Zatem planowana sprzedaż działek nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A
    /9, A/10, A/11, A/12, A/13 i A/14 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.
    Nie udzielam odpowiedzi w zakresie w pytania nr 2 wniosku, ponieważ oczekiwał Pan na
    nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania Pana stanowiska w zakresie niepodlegania
    opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek i nieuznania Pana za podatnika podatku
    VAT w związku z tą sprzedażą za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
    (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami
    nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

    Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego
    podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, w tym zawarcia
    umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowych działek z przyszłym nabywcą oraz
    udzielenia mu pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w sprawach
    dotyczących ww. działek, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
      ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.