Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-487/10/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-09-30
Teza: opodatkowanie dostawy budynków posadowionych na gruncie objętych użytkowaniem wieczystym oraz ustalenie podstawy opodatkowania dla dostawy tych budynków.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 czerwca 2010 r. (data wpływu 1 lipca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 września 2010 r. (data wpływu 7 września 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:

*   **jest prawidłowe** w części dotyczącej dostawy budynków nr 1 i 3 posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym,
*   **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej dostawy budynków nr 2, 4 i 5 wzniesionych przez dzierżawcę i posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym oraz w części dotyczącej ustalania podstawy opodatkowania dla dostawy budynków 1, 2, 3, 4 i 5.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 2 września 2010 r. (data wpływu 7 września 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania dostawy budynków posadowionych na gruncie objętych użytkowaniem wieczystym oraz ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy tych budynków.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca posiada prawo wieczystego użytkowania dwóch działek.

Na pierwszej działce znajduje się warsztat blacharski (nr 1), który Wnioskodawca oddał w dzierżawę firmie K w 2007 r. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie jest w stanie określić, którym roku został wybudowany przedmiotowy warsztat. Dodatkowo firma K wybudowała na działce budynek (nr 2).

Na drugiej działce znajduje się budynek (nr 3), który Wnioskodawca oddał w dzierżawę również firmie K w 2005 r. Budynek nr 3 został oddany do użytku w 1938 r. i nie był modernizowany. Na przedmiotowej działce firma K wybudowała dwa budynki (nr 4 i 5).

Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe działki wraz z budynkami zarówno wybudowanymi przez Wnioskodawcę jak i wybudowanymi przez firmę K. Nabywca ww. nieruchomości zostanie wyłoniony w drodze przetargu. W związku z tym Wnioskodawca musi dokonać rozliczenia z tytułu poniesionych nakładów przez dzierżawcę na wybudowanie budynków. Numeracja budynków została wprowadzona przez Wnioskodawcę dla lepszego zrozumienia stanu faktycznego.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż ze względu na brak informacji, w którym roku warsztat blacharski (budynek nr 1) był wybudowany Wnioskodawca nie jest w stanie stwierdzić czy przysługiwało mu prawa do odliczenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na jego budowę. Wnioskodawca również nie jest w stanie stwierdzić czy budynek nr 1 do 2007 r. był modernizowany. Od 2007 r. budynek nr 1 nie był modernizowany i od 2007 r. jest cały czas w dzierżawie. Jeżeli chodzi o budynek nr 3 to był on oddany do użytkowania w 1938 r. przez Wnioskodawcę i nie był przedmiotem ulepszeń. Wnioskodawca nie dokonywał nakładów na budynki wybudowane przez dzierżawcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować do sprzedaży przedmiotowych budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu?
2.  W jaki sposób przypisać wartość prawa wieczystego użytkowania do wartości budynku gdy na jednej działce znajdują się dwa budynki o różnych stawkach podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Sprzedaż budynków powinna być opodatkowana następująco:

Budynek nr 1 (wraz z prawem wieczystego użytkowania) – Wnioskodawca może zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa nie będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż zasiedlenie było w 2007 r., gdy budynek został oddany w dzierżawę.

Budynek nr 2 (wraz z prawem wieczystego użytkowania) wybudowany przez firmę K, a nabyty przez Wnioskodawcę w ramach zwrotu poniesionych nakładów będzie opodatkowany podatkiem VAT wg stawki 22%, gdyż budynek będzie sprzedany w ramach pierwszego zasiedlenia.

Budynek nr 3 (wraz z prawem wieczystego użytkowania) - Wnioskodawca winien zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż budynek był wybudowany w latach gdy podatek VAT nie obowiązywał czyli Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT przy jego nabyciu i nie dokonywał również jego modernizacji od której przysługiwałoby odliczenie podatku VAT.

Budynek nr 4 i 5 (wraz z prawem wieczystego użytkowania) wybudowany przez firmę K, a nabyty przez Wnioskodawcę w ramach zwrotu poniesionych nakładów będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 22%, gdyż budynek będzie sprzedany w ramach pierwszego zasiedlenia. Ad. 2

Ustalając wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu jaką należy przypisać do wartości poszczególnych budynków opodatkowanych różnymi stawkami można zastosować jedną z dwóch metod:

1.  Metoda oparta na wartości budynków, dla lepszego zobrazowania np.: Wartość gruntu 80, wartość budynku zwolnionego 300, a wartość budynku opodatkowanego stawką 22% 100. 300/(300+100)=75% 100/(300+100)=25% Do pierwszego budynku zwolnionego z opodatkowania podatkiem VAT należy przypisać 75% wartości gruntu tj. 60, a do drugiego budynku opodatkowanego stawką 22% należy przypisać 20. Podstawa opodatkowania pierwszego budynku 300+60=360 Podstawa opodatkowania drugiego budynku 100+20=120.
2.  Metoda oparta na powierzchni użytkowej lub powierzchni zabudowy budynków, np. wartość gruntu 80,powierzchnia budynku zwolnionego 200 m2, a powierzchnia budynku opodatkowanego stawką 22% 100 m2 200/(200+100)=67% 100(200+100)=33% Do pierwszego budynku zwolnionego z opodatkowania stawką 22% należy przypisać 26,4

Podstawa opodatkowania pierwszego budynku 300+53,6=353,6 Podstawa opodatkowania drugiego budynku 100+26,4=126,4.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   prawidłowe w części dotyczącej dostawy budynków nr 1 i 3 posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym,
*   nieprawidłowe w części dotyczącej dostawy budynków nr 2, 4 i 5 wzniesionych przez dzierżawcę i posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym oraz w części dotyczącej ustalania podstawy opodatkowania dla dostawy budynków 1, 2, 3, 4 i 5.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków. W tym również zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zauważyć należy, iż jednym kryterium zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest czas jaki upłynął od pierwszego zasiedlenia budynku. Nie ma znaczenia to, czy dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu) tego budynku i jaki był jego zakres.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego część) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Należy zatem rozważyć czy w zaistniałej sytuacji doszło do zasiedlenia przedmiotowych nieruchomości (budynków nr 1, 2, 3, 4 i 5).

W odniesieniu do budynku nr 1 (warsztatu blacharskiego), który Wnioskodawca oddał w dzierżawą w 2007 r. i od momentu oddania budynku w dzierżawę budynek ten nie był ulepszany do pierwszego zasiedlenia tego budynku doszło w 2007 r.

Zatem dostawa budynku nr 1 będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu, (które nastąpiło w wyniku oddania w 2007 r. budynku w dzierżawę) korzystającą ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do budynku nr 3 stwierdzić należy, że budynek ten nie był przedmiotem ulepszeń i został oddany w dzierżawę w 2005 r., a więc do pierwszego zasiedlenia tego budynku doszło w 2005 r.

Zatem dostawa budynku nr 3 również będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem będzie to dostawa dokonana po pierwszym zasiedleniu, do którego doszło w wyniku oddania w 2005 r. przedmiotowego budynku w dzierżawę.

Zatem stanowisko zaprezentowane przez Wnioskodawcę w części opodatkowania dostawy budynków nr 1 i 3 należało uznać za prawidłowe, jednakże prawidłowość stanowiska wynika z innej podstawy prawnej niż wskazana przez Wnioskodawcę.

Natomiast w odniesieniu do budynków wybudowanych przez dzierżawcę, oznaczonych we wniosku jako budynki nr 2, 4 i 5, wskazać należy, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia, ponieważ z wniosku nie wynika żeby budynki te zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem do dostawy budynków nr 2, 4 i 5 nie będzie miało zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynków nr 2, 4 i 5 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wskazać, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a jest związane z brakiem prawa do odliczenia podatku naliczonego m.in. przy nabyciu (wybudowaniu) sprzedawanych budynków, budowli (ich części). Wnioskodawcy w stosunku do budynków nr 2, 4 i 5 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przysługiwało bowiem prawo to przysługiwało dzierżawcy, który je wybudował.

Ponadto jak wskazał Wnioskodawca, nie ponosił on żadnych nakładów na ulepszenie budynków nr 2, 4 i 5.

Zatem dostawa budynków nr 2, 4 i 5 będzie korzystała ze zwolniona, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w części opodatkowania dostawy budynków nr 2, 4 i 5 należało uznać za nieprawidłowe.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5. ustawy o VAT. Zgodnie z cytowanym powyżej artykułem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Zgodnie § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Tak więc mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ww. ustawy, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy i § 12 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.

W tym stanie rzeczy do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki 1, 2, 3, 4 i 5, których dostawa zwolniona jest od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy nie będzie miała zastosowania żadna z dwu metod ustalania podstawy opodatkowania wskazana przez Wnioskodawcę.

Metody wartościową bądź powierzchniową ustalania podstawy opodatkowania dla zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami można by rozważać jedynie wówczas gdyby część budynków będących przedmiotem wniosku była zwolniona od podatku VAT a część z nich opodatkowana pozytywną stawką VAT, co jednak nie występuje w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za:

*   prawidłowe w części dotyczącej dostawy budynków nr 1 i 3 posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym,
*   nieprawidłowe w części dotyczącej dostawy budynków nr 2, 4 i 5 wzniesionych przez dzierżawcę i posadowionych na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym oraz w części dotyczącej ustalania podstawy opodatkowania dla dostawy budynków 1, 2, 3, 4 i 5.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.