Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT3.4011.35.2019.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-11
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość
Słowa kluczowe: deweloper; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; nabycie; umowa-umowa sprzedaży; upadłość; użytkowanie (używanie); zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2019 r. (data wpływu 24 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 7 lutego 2019 r., nr 0113-KDIPT3.4011.35.2019.1.MG, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 7 lutego 2019 r. (data doręczenia 16 lutego 2019 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 22 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2019 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 25 lutego 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Dnia 28 marca 2006 r. we …Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali przedwstępną deweloperską umowę kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego w … przy ul. …, budowanego na działce nr …, Gmina … (KW … prowadzona przez Sąd Rejonowy w …V Wydział Ksiąg Wieczystych) z firmą deweloperską „…”- w dalszej części zwaną „sprzedającym”. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta w kancelarii notarialnej … w dniu 20 kwietnia 2006 r. W umowie strony ustaliły cenę zakupu na 204 500 zł, a termin oddania lokalu do zagospodarowania na koniec 2006 r. W związku z zawartą umową, Wnioskodawczyni wraz z mężem, jako kupujący sfinalizowali budowę lokalu wg harmonogramu dostarczonego przez sprzedającego. W okresie od dnia 24 kwietnia 2006 r. do dnia 14 lutego 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wpłacili sprzedającemu pełną kwotę 204 500 zł. Środki pochodziły z kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku …, jednak w przyrzeczonym terminie nie otrzymali od sprzedającego przedmiotowego lokalu. W związku z licznymi opóźnieniami budowy termin ten był przesuwany przez firmę deweloperską. Wnioskodawczyni wraz z mężem odebrała lokal dopiero w dniu 15 kwietnia 2008 r. na postawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Po odebraniu lokalu Wnioskodawczyni rozpoczęła w nim prace wykończeniowe, ponosząc w całości koszty z tym związane. Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkała w tym lokalu w dniu 13 grudnia 2008 r. i od tej pory zaczęła ponosić koszty związane z utrzymaniem lokalu. Jednak do tej pory nie dostała od sprzedającego aktu własności w formie aktu notarialnego. W grudniu 2009 r. Sąd Rejonowy dla … we … Wydział VIII Gospodarczy Ds. Upadłościowych i Naprawczych ogłosił upadłość dewelopera „…”. Po wyznaczeniu przez Sąd syndyka masy upadłościowej, zgodnie z wyznaczonym terminem Wnioskodawczyni wraz z mężem zgłosili roszczenie żądania wydania lokalu mieszkalnego. Mimo zaistniałej sytuacji, Wnioskodawczyni wraz z mężem nadal zamieszkiwała przedmiotowy lokal, została w nim zameldowana przez Urząd Gminy …. W celu doprowadzenia budynku oraz przyległego terenu do zamieszkiwania Wnioskodawczyni, solidarnie z innymi mieszkańcami ponosiła koszty z tym związane, w szczególności: koszty mediów, ogrzewania a także regulowała zaległości dewelopera (energia, wodociągi, geodezja, oczyszczalnia ścieków, wierzyciele-wykonawcy, itp.) powstałe podczas budowy osiedla. Od czerwca 2006 r. Wnioskodawczyni z mężem nieprzerwanie spłacali kredyt hipoteczny w Banku …. W związku z brakiem własności potwierdzonej aktem notarialnym Bank naliczał dodatkowe spłaty z tytułu ubezpieczenia kredytu. Likwidacja majątku upadłościowego dewelopera odwlekła się w czasie ze względu na skomplikowaną sytuację prawną jego inwestycji. Dopiero w dniu 27 marca 2017 r. syndyk przekazał Wnioskodawczyni i Jej mężowi lokal w formie aktu notarialnego (kancelaria Notarialna … i …), jednak dodatkowo Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali obciążeni opłatą w kwocie 30 376 zł 20 gr. Zgodnie z oświadczeniem męża Wnioskodawczyni, nabyła lokal w całości. Przedmiotowy lokal Wnioskodawczyni zbyła w dniu 7 sierpnia 2018 r. za kwotę 344 500 zł, z czego 254 866 zł pokryło pozostałą część kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2006 r. Pozostała kwota 82 000 zł stanowiła wkład własny dla zakupu nowego lokalu mieszkalnego w Siechnicach za kwotę 322 500 zł. Resztę należności Wnioskodawczyni sfinansowała kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie z mężem w Banku …. Wykończenie zakupionego lokalu Wnioskodawczyni także sfinansowała z tego kredytu oraz dodatkowego kredytu gotówkowego zaciągniętego przez męża.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku z dnia 22 lutego 2019 r. podała, że tytuł prawny przysługujący Jej zarówno do lokalu w …, jak i do lokalu w … to odrębna własności lokalu mieszkalnego. Umowa z deweloperem „…” (2006 r.) dotyczyła Wnioskodawczyni i Jej męża ….

Nabycie lokalu od syndyka (2017 r.) dotyczyło tylko Wnioskodawczyni (zgoda wpółkredytobiorcy … na własność żony). W akcie notarialnym przenoszącym własność tego lokalu mieszkalnego to Wnioskodawczyni widnieje jako jedyna jego właścicielka.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy występuje obowiązek podatkowy w przedstawionej sprawie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, faktyczne nabycie lokalu mieszkalnego w Iwinach nastąpiło w 2006 r., a nie w 2017 r. jak stanowi umowa z syndykiem. Wnioskodawczyni uważa, że ze względu na upływ czasu od zakupu faktycznego do zbycia (11 lat), nie powinien wystąpić obowiązek podatkowy po zbyciu lokalu. Od 2006 r. były wypłacane deweloperowi transze kredytu, Wnioskodawczyni ponosiła koszty związane z wykończeniem lokalu, a od grudnia 2008 r. kwoty związane z zamieszkiwaniem lokalu. Fakt, że deweloper okazał się oszustem i ogłosił upadłość nie może być powodem, aby uznać termin nabycia z dniem przekazania lokalu przez syndyka masy upadłościowej w 2017 r. Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy prawnej, ale z informacji wskazanych przez Pierwszy Urząd Skarbowy we … zastosowanie w przedmiotowej sprawie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm) w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2018 r., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 28 marca 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali przedwstępną deweloperską umowę kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego z firmą deweloperską. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta w kancelarii notarialnej, a termin oddania lokalu do zagospodarowania został ustalony na koniec 2006 r. W okresie od dnia 24 kwietnia 2006 r. do dnia 14 lutego 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wpłacili sprzedającemu pełna kwotę 204 500 zł. Środki pochodziły z kredytu hipotecznego. W związku z licznymi opóźnieniami budowy termin ten był przesuwany przez firmę deweloperską. Wnioskodawczyni wraz z mężem odebrała lokal dopiero 15 kwietnia 2008 r. na postawie protokołu zdawczo-odbiorczego. W lokalu tym Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkała w dniu 13 grudnia 2008 r. i od tej pory zaczęła ponosić koszty związane z utrzymaniem lokalu. W grudniu 2009 r. Sąd Rejonowy ogłosił upadłość dewelopera. Po wyznaczeniu przez Sąd syndyka masy upadłościowej, zgodnie z wyznaczonym terminem Wnioskodawczyni wraz z mężem zgłosili roszczenie żądania wydania lokalu mieszkalnego. Mimo zaistniałej sytuacji, Wnioskodawczyni z mężem nadal zamieszkiwała przedmiotowy lokal, została w nim zameldowana. Likwidacja majątku upadłościowego dewelopera odwlekła się w czasie ze względu na skomplikowaną sytuację prawną jego inwestycji. Dopiero w dniu 27 marca 2017 r. syndyk przekazał Wnioskodawczyni lokal w formie aktu notarialnego. Zgodnie z oświadczeniem męża Wnioskodawczyni, nabyła lokal w całości. Przedmiotowy lokal Wnioskodawczyni zbyła w dniu 7 sierpnia. 2018 r. Wnioskodawczyni wskazała, że w akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu mieszkalnego to Ona widnieje jako jedyna jego właścicielka.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 ww. Kodeksu, jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego).

Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 ww. Kodeksu).

Z kolei w myśl art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1468, z późn. zm.), umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Zgodnie natomiast z art. 1 ww. ustawy, ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Z treści powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty ceny czy przekazanie kluczy – oddanie do użytku, pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem, jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego oraz ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani umowa przedwstępna sprzedaży czy też umowa deweloperska, będące przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzone zostały w formie aktu notarialnego, ani fakt wcześniejszej zapłaty deweloperowi ustalonej przez niego ceny oraz przekazania przyszłemu nabywcy lokalu mieszkalnego na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego czy też zameldowanie się w ww. lokalu mieszkalnym i ponoszenie z tego tytułu stosownych opłat, nie powodują przeniesienia praw własności nieruchomości.

Zatem, przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że umowa z dnia 28 marca 2006 r. nie spowodowała przeniesienia na Wnioskodawczynię prawa własności lokalu mieszkalnego, a jedynie ustanawiała zobowiązanie zbywcy (dewelopera) do przeniesienia tego prawa na rzecz Wnioskodawczyni. Również wcześniejsza zapłata deweloperowi ustalonej przez niego ceny i podpisanie w 2008 r. protokołu zdawczo-odbiorczego, oraz okoliczność, że od 2008 r. Wnioskodawczyni zaczęła mieszkać w ww. lokalu mieszkalnym i zameldowała się w nim, nie skutkowały przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawczyni.

Ww. przepisy jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Oznacza to, że prawo własności ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni nabyła dopiero na mocy umowy przeniesienia jego własności w marcu 2017 r., czyli w dacie w której syndyk przekazał Wnioskodawczyni lokal mieszkalny w formie aktu notarialnego.

Tym samym nie można zgodzić się ze stwierdzeniem Wnioskodawczyni, że faktyczne nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2006 r., a nie w 2017 r. jak stanowi umowa z syndykiem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 27 stycznia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 1602/15, w którym Sąd stwierdził, że: „(…) prawidłowo Dyrektor Izby Skarbowej – w zaskarżonej interpretacji indywidualnej powołał się na art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego oraz na związany z nim art. 158 tego Kodeksu. Rację ma skarżący, że art. 158 Kodeksu cywilnego odnosi się wyłącznie do formy umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i taką własność przenoszącą, jednak nie można przy odczytywaniu tej normy pomijać normy zawartej w powołanym wyżej art. 155 § 1, z którego wynika ogólna i powszechna zasada dotycząca momentu przeniesienia własności, jaką jest – poza pewnymi wyjątkami nieznajdującymi zastosowania w niniejszej sprawie – chwila zawarcia umowy przenoszącej własność”.

Zatem, z uwagi na fakt, że umowa przenosząca prawo własności lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy została zawarta w marcu 2017 r., to odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię w sierpniu 2018 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię w sierpniu 2018 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nabytego w marcu 2017 r. w drodze umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zatem, dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana wykazać ww. przychód w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym (PIT-39).

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we …., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.