Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.802.2024.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-04
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby fizycznej oraz na rzecz Spółki.
Słowa kluczowe: dzierżawa; najem; nakłady; nieruchomości-podział nieruchomości; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania
    opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w nieruchomości na rzecz Spółki z
    ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów
    w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 21 stycznia 2025 r. (wpływ 23
    stycznia 2025 r. i 28 stycznia 2025 r.) oraz pismem z 28 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia
    2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, jednakże
    jest właścicielem licznych nieruchomości, które są wynajmowane lub wydzierżawiane
    innym podmiotom.
    Zdarzeniem przyszłym jest sprzedaż nieruchomości, której jest Pan współwłaścicielem.
    Nieruchomość zakupiona została w latach 90 XX wieku i transakcja nie została wówczas
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami dokonywał nakładów na nieruchomość,
    jednakże były one niewielkie i ograniczyły się do położenia ogrodzenia, oświetlenia,
    położenia nawierzchni na części nieruchomości w postaci płyt drogowych.
    Nieruchomość była w części przedmiotem dzierżawy na rzecz Spółki, która urządziła na
    niej parking.
    Wnioskodawca jest również udziałowcem wraz z innymi współwłaścicielami
    nieruchomości Spółki, którą dzierżawił i dzierżawi wspomnianą część nieruchomości.
    Nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziana
    została na usługi komercyjne.
    Działki wchodzące w skład nieruchomości były przedmiotem postępowania o podział
    gruntów i w związku z powyższym, od czasu zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę
    oraz pozostałych współwłaścicieli, dokonywano tego podziału. Pierwszy raz podział działek
    został dokonany w celu przystosowania do dawniej obowiązujących planów
    zagospodarowania przestrzennego, obecnie podział dokonano w celu ułatwienia
    sprzedaży nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami chcą sprzedać nieruchomość lub jej
    część Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma zamiar przeprowadzenia
    inwestycji budowlanej w postaci budynku usługowo-biurowego bądź inwestycji
    mieszkaniowej, w przypadku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
    Wnioskodawca myśli również nad sprzedażą nieruchomości lub jej części, osobie fizycznej
    nieprowadzącej działalności gospodarczej.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy
    Na pytanie o treści: „czy w czasie posiadania działki/działek będącej/będących
    przedmiotem Pan zapytania, był/jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem
    podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim okresie i w jakim zakresie prowadził
    /prowadzi Pan działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11

    marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej
    dalej ustawą”, odpowiedział Pan, że: „tak, jestem czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Nie prowadzę jednoosobowej działalności gospodarczej, ale prowadzę
    działalność w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, z racji przychodów z najmu
    nieruchomości, które opodatkowane są podatkiem od przychodów ewidencjonowanych”.
    Na pytanie o treści: „w związku z informacją, że jest Pan właścicielem licznych
    nieruchomości, proszę o wskazanie, co jest przedmiotem Pana zapytania, tj.:
      · czy wszystkie nieruchomości - należy podać numery ewidencyjne działek,
      · czy tylko jedna lub niektóre z nich - należy wskazać poprzez podanie numeru
        ewidencyjnego/numerów ewidencyjnych oraz dokładnie które”
    odpowiedział Pan, że: „(...), jednostka ewidencyjna (...), obr. (...), działki nr (...).
    Przedmiotem zapytania są wszystkie wymienione wyżej działki”.
    Na pytanie o treści: „w jakim celu i na podstawie jakiej umowy nabył Pan działkę/działki
    będące przedmiotem Pana zapytania? Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z
    działek”, odpowiedział Pan, że: „celem kupna działek było dokonanie inwestycji
    budowlanej, która nie doszła do skutku. Wszystkie działki zostały nabyte w drodze umowy
    sprzedaży”.
    Na pytanie o treści: „jaki jest Pana udział w działce/działkach będącej/będących
    przedmiotem Pana zapytania? W przypadku planowanej sprzedaży więcej niż jednej
    działki, proszę o udzielenie odpowiedzi w odniesieniu do każdej z działek osobno”,
    odpowiedział Pan, że: „mój udział wynosi 1/2 we wszystkich działkach. Jest to
    współwłasność majątkowa małżeńska. Wyżej wymienione działki stanowią zwartą całość,
    choć w kilku księgach wieczystych”.
    Na pytanie o treści: czy działka/działki będąca/będące przedmiotem Pana zapytania były/są
    /będą do czasu sprzedaży wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności
    gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której
    mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek
    będącej przedmiotem Pana zapytania”, odpowiedział Pan, że: „nie prowadzę
    jednoosobowej działalności gospodarczej, ale prowadzę działalność w myśl ustawy o
    podatku od towarów i usług, z racji przychodów z najmu nieruchomości”.
    Na pytanie o treści: „czy jest/była Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt
    19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 3 ustawy?”, odpowiedział Pan: „Nie”.
    Na pytanie o treści: „czy działka/działki będąca/będące przedmiotem Pana zapytania była
    /były, od chwili wejścia w ich posiadanie do dnia sprzedaży, wyłącznie oddane w najem lub
    dzierżawę? Jeśli były wykorzystywane również w inny sposób, proszę o wskazanie w jaki
    sposób i w jakim okresie dokładnie wykorzystywał Pan ww. nieruchomości”, odpowiedział
    Pan, że: „wszystkie działki były wyłącznie przedmiotem dzierżawy”.
    Na pytanie o treści: „w jaki konkretnie sposób działka/działki będąca/będące przedmiotem
    Pana zapytania była/jest/były/są/będą przez Pana wykorzystywane od chwili wejścia w ich
    posiadanie do dnia sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych
    niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Pan je wykorzystywał?
    Informacji proszę udzielić osobno dla każdej z działek będącej przedmiotem Pana
    zapytania”, odpowiedział Pan, że: „dzierżawa była opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług od czasu wejścia stosownego obowiązku dotyczącego takiego podatku”.
    Na pytanie o treści: „czy z działki/działek będącej/będących przedmiotem Pana zapytania
    dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy
    przeznaczał je Pan wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała Pan ich sprzedaży, to
    czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?”, odpowiedział Pan:
    „Nie”.

    Na pytanie o treści: „w związku z informacją, że nieruchomości są wynajmowane i
    dzierżawione, proszę o wskazanie, dla każdej działki będącej przedmiotem zapytania
    osobno:
      · kiedy dokładnie i na podstawie, jakiej umowy udostępniał Pan nieruchomości będące
        przedmiotem Pana zapytania innym podmiotom?”
    odpowiedział Pan, że: „wszystkie działki zostały oddane na podstawie umowy użytkowania-
    dzierżawy w posiadanie osobie prawnej będącej płatnikiem podatku od towarów i usług”,
      · „na jaki okres zostały zawarte umowy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas
        nieokreślony)?”
    odpowiedział Pan, że: „na okres 10 lat”,
      · „kto był/jest stroną umowy (tylko Pan, tylko współwłaściciele, czy wszyscy Państwo)?”
    odpowiedział Pan, że: „Stroną umowy są: ja i 2 współwłaścicieli (tj. wszyscy
    współwłaściciele)”,
      · „czy czynsz z tytułu najmu/dzierżawy działki/działek będących przedmiotem Pana
        zapytania był/jest/będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez Pana, czy
        przez współwłaścicieli?”
    odpowiedział Pan, że: „czynsz był dokumentowany fakturami przez wszystkich
    współwłaścicieli fakturami VAT przez każdą osobę proporcjonalnie do udziału w działkach”,
      · „na jakie cele nieruchomości te zostały przez Pana udostępnione innym podmiotom?”
    odpowiedział Pan, że: „działki zostały udostępnione na cele placu postojowego dla
    przyległego do działek targowiska”.
    Na pytanie o treści: „w związku z informacją, że wraz ze współwłaścicielami dokonał Pan
    nakładów na nieruchomość takich jak położenie ogrodzenia, oświetlenia, położenia
    nawierzchni w postaci płyt drogowych, proszę o wskazanie:
      · w odniesieniu, do której dokładnie działki mającej być przedmiotem sprzedaży
        poniesiono te nakłady”
    odpowiedział Pan, że „działki stanowią całość funkcjonalną, są spójnym terenem, choć
    podział działek nie odzwierciedla funkcjonalności, należy więc uznać, że nakłady te
    rozkładają się proporcjonalnie do każdej działki”,
      · „czy oprócz wymienionych we wniosku nakładów – poniósł/poniesie Pan do dnia
        sprzedaży jeszcze jakieś nakłady zmierzające do podniesienia wartości tych działek,
        np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej,
        elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy;
        ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji
        rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia
        wartości bądź atrakcyjności działki, (proszę, żeby podał Pan jakie to były/są/będą
        czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)? Proszę o wskazanie
        dla każdej działki będącej przedmiotem Pana zapytania, jakie to dokładnie były
        /będą to nakłady;
      · w jakim celu zostały/zostaną poniesione przez Pana te nakłady”
    odpowiedział Pan, że „brak jest nakładów innych niż wymienione we wniosku, choć nie
    wykluczam poniesienia nakładów wymienionych w zapytaniu do dnia zawarcia umowy
    sprzedaży”.
    Na pytanie o treści: „czy i kto (tylko Pan, tylko współwłaściciele, czy wszyscy Państwo) miał
    wpływ na przeznaczenie działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego? Proszę szczegółowo opisać sytuację”, odpowiedział Pan, że: „żaden ze

    współwłaścicieli nie miał wpływu na przeznaczenie działek wynikające z miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego. Jako współwłaściciele wnioskowaliśmy o inne
    przeznaczenie gruntów, tj. mieszkaniowe, ale uwagi te nie zostały uwzględnione”.
    Na pytanie o treści: „jakie przeznaczenie wynikało będzie z miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla każdej z działek mających być przedmiotem
    sprzedaży na dzień ich sprzedaży?”, odpowiedział Pan, że: „z miejscowego planu
    gospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie usługowe dla wszystkich działek”.
    Na pytanie o treści: „czy została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i
    zagospodarowaniu terenu? Jeśli tak, proszę wskazać, kto o nią wystąpił i dlaczego”,
    odpowiedział Pan: „Nie”.
    Na pytanie o treści: „kto dokładnie i kiedy wystąpił z wnioskiem o podział działek?”,
    odpowiedział Pan, że: „pierwszy podział z inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w 1995 roku i
    odbył się celem dostosowania do ówczesnego planu zagospodarowania. Kolejny podział z
    inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w 2024 roku i zamiarem było dodatkowe podzielenie
    działek celem dostosowania do pozwolenia na budowę”.
    Na pytanie o treści: „czy w wyniku ww. podziału powstały działki, które mają być
    przedmiotem sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Tak”.
    Na pytanie o treści: „czy działki mające być przedmiotem sprzedaży, na dzień ich
    sprzedaży, będą zabudowane czy niezabudowane? Informacji proszę udzielić osobno dla
    każdej z działek będącej przedmiotem Pan zapytania”, opowiedział Pan, że: „wszystkie
    działki będą niezabudowane”.
    Na pytanie o treści: „czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?”, odpowiedział
    Pan: „Nie”.
    Na pytanie o treści: „czy zawarł Pan lub zamierza zawrzeć przedwstępną umowę
    sprzedaży z nabywcą zainteresowanym nabyciem gruntów? Jeśli tak, to proszę o
    wskazanie:
      · „jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży zawarta z nabywcą, które
        należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o
        szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji
        sprzedaży będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód,
        pozwoleń, opinii, decyzji itp.),
      · jakie prawa i obowiązki wynikające, postanowień umowy przedwstępnej ciążą na
        Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie,
      · czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieli Pan lub zamierza udzielić
        jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest
        twierdząca, to proszę o wskazanie, w jakim zakresie (do jakich czynności] udzielił
        /udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne
        wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą,
      · czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości
        dokonuje/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej
        atrakcyjność? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich, czy nabywca poniesie/będzie
        ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu
        podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?
      · czy poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży zamierza Pan udzielić kupującemu
        jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to prosimy wskazać ich zakres”
    odpowiedział Pan: „Nie, choć nie wykluczam zawarcia takiej umowy w przyszłości”.
    Pytania

    1. Czy we wskazanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości lub jej części (fizyczna
    bądź udział) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegać w jakiejkolwiek
    części opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11
    marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?
    2. Czy we wskazanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości lub jej części (fizyczna
    bądź udział) osobie fizycznej będzie podlegać w jakiejkolwiek części opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?
    W uzupełnieniu wskazał Pan, że oba pytania dotyczą działek: (...), jednostka ewidencyjna
    (...), obr. (...), działki nr (...).
    W części E. Przedmiot wniosku w poz. 56. Przepisy prawa podatkowego, które mają być
    przedmiotem interpretacji wskazał Pan: „Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług, Art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, Art. 15 ustawy o podatku od
    towarów i usług”.
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1
    Pana zdaniem, tak, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych
    przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy: Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa
    dostawa towarów. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania
    wieczystego nieruchomości.
    Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą
    VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
        lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną
    dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października
    2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).
    Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać
    niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

    W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego: Współwłasność jest albo współwłasnością w
    częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności
    nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma
    określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Stosownie do art. 198 ustawy – Kodeks cywilny: Każdy ze współwłaścicieli może
    rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel ma
    względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału,
    każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
    współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć
    swój udział.
    W myśl powołanych przepisów, udział w gruncie spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
    na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne
    jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie
    czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w
    ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych
    wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w
    świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze
    dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem dostawa
    towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zasadne jest zatem
    wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży
    towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w
    celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności
    gospodarczej. Dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego
    wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym
    okresie posiadania przez dany podmiot.

    Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do
    celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej,
    która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25
    /03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Każdy, kto dokonuje czynności, które
    zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien
    być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości,
    jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby
    osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności. Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w działkach istotne
    jest, czy w danej sprawie zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która
    może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie
    terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Okoliczności przedstawione w sprawie takie jak: poczynienie pewnych nakładów na
    nieruchomość mające na celu zwiększenie jej wartości, ustalenia miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego pozwalające na komercyjne wykorzystanie terenu,
    dokonanie podziału działek wchodzących w skład nieruchomości, czy przede wszystkim
    oddanie nieruchomości w dzierżawę spółce, która korzysta z niej w ramach swojego
    przedsiębiorstwa przemawiają za uznaniem, że transakcja ta będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług. Działania podejmowane przez przyszłych zbywców w
    trakcie rozporządzania nieruchomością wskazują, że nie nabyli Oni nieruchomości na cele
    prywatne, np. mieszkaniowe. Wnioskodawca jest również osobą, która jest właścicielem

    lub współwłaścicielem licznych nieruchomości, które oddawane są w najem lub dzierżawę
    innym podmiotom, co przekłada się na zyski z tego tytułu dla Wnioskodawcy. Nabywcą ma
    być w tym przypadku spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, planująca wykorzystać
    nieruchomość w celach komercyjnych – budowlanych.
    W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, zasadne jest opodatkowanie przyszłej
    transakcji podatkiem od towarów i usług.
    Ad 2
    Pana zdaniem, tak, w przypadku zbycia nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz
    osoby fizycznej, transakcja zostaje opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W
    przypadku dokonania sprzedaży na rzecz osoby fizycznej, powyższe rozważania pozostają
    na aktualności. Zmienia się bowiem podmiot nabywcy, jednakże zbywca pozostaje ten
    sam. Zbywca jest podatnikiem w odniesieniu do transakcji, wobec czego w przypadku
    powyższego stanu faktycznego, zasadne jest opodatkowanie transakcji podatkiem od
    towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podlegania opodatkowaniu
    podatkiem VAT sprzedaży udziałów w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną
    odpowiedzialnością lub osoby fizycznej jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy
    przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.
    W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje
    kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z
    przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze
    względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
    udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na
    tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej,
    jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników
    majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa
    jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w
    skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać
    podziału majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców,
      w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność
      osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
      szczególności czynności polegające
      na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób
      ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które
    prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana

    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w
    odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest
    stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku,
    gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług
    ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za
    które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej,
    czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku
    osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej
    działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
    podatnika w zakresie tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym

    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
    tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w nieruchomości
    istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży
    ww. udziałów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania
    Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a
    więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się
    stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a
    zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie
    (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności
    nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama
    liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
    zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
    9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać
    osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-
    291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
    majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej
    do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby
    fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że

    podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
    wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
    takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
    wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach
    v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt
    działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem
    sprzedaży.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:
        jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z wynajmem
        nieruchomości, w tym tych, które zamierza Pan sprzedać,
        jest Pan właścicielem licznych nieruchomości, które są wynajmowane lub
        wydzierżawiane innym podmiotom,
        jest Pan współwłaścicielem Nieruchomości zakupionej w latach 90. XX wieku,
        Pana udział wynosi 1/2 we wszystkich działkach, na zasadzie współwłasności
        majątkowej małżeńskiej,
        Nieruchomość składa się z działek o numerach (...),
        działki zostały zakupione w celu dokonania inwestycji budowlanej, która nie doszła
        do skutku,
        wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonywał Pan nakładów na nieruchomość,
        jednakże były one niewielkie i ograniczyły się do położenia ogrodzenia, oświetlenia,
        położenia nawierzchni na części nieruchomości w postaci płyt drogowych,
        działki wchodzące w skład nieruchomości były przedmiotem postępowania o
        podział gruntów i w związku z powyższym, od czasu zakupu nieruchomości przez
        Pana oraz pozostałych współwłaścicieli, dokonywano tego podziału,

        pierwszy podział z inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w roku 1995 i odbył się celem
        dostosowania do ówczesnego planu zagospodarowania. Kolejny podział z
        inicjatywy współwłaścicieli nastąpił w roku 2024 i zamiarem było dodatkowe
        podzielenie działek celem dostosowania do pozwolenia na budowę,
        z miejscowego planu gospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie
        usługowe dla wszystkich działek,
        żaden ze współwłaścicieli nie miał wpływu na przeznaczenie działek wynikające z
        miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako współwłaściciele
        wnioskowali Państwo o inne przeznaczenie gruntów, tj. mieszkaniowe, ale uwagi te
        nie zostały uwzględnione,
        wszystkie działki zostały oddane na podstawie umowy użytkowania – dzierżawy w
        posiadanie osobie prawnej będącej płatnikiem podatku od towarów i usług na cele
        placu postojowego dla przyległego do działek targowiska,
        stroną umowy jest Pan i 2 współwłaścicieli, tj. wszyscy współwłaściciele działek,
        umowy dzierżawy zawarte zostały na okres 10 lat,
        dzierżawa była opodatkowana podatkiem od towarów i usług od czasu wejścia
        stosownego obowiązku dotyczącego takiego podatku,
        czynsz był dokumentowany przez wszystkich współwłaścicieli fakturami VAT, przez
        każdą osobę proporcjonalnie do udziału w działkach.
    Wraz z innymi współwłaścicielami planuje Pan dokonać sprzedaży nieruchomości lub jej
    części spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma zamiar przeprowadzenia
    inwestycji budowlanej w postaci budynku usługowo-biurowego bądź inwestycji
    mieszkaniowej, w przypadku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Rozważają
    Państwo również sprzedaż nieruchomości lub jej części osobie fizycznej nieprowadzącej
    działalności gospodarczej.
    Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w
    nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby fizycznej,
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości)
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
    dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po
    zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego
    praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    Odnosząc się do sprzedaży przez Pana udziałów w nieruchomości – jak Pan wskazał –
    wszystkie działki były przedmiotem dzierżawy i zostały oddane w posiadanie na podstawie
    umowy użytkowania – dzierżawy osobie prawnej będącej płatnikiem podatku od towarów
    i usług na cele placu postojowego dla przyległego do działek targowiska. Stroną umowy są
    wszyscy współwłaściciele działek. Umowy dzierżawy zawarte zostały na okres 10 lat.
    Dzierżawa była opodatkowana podatkiem od towarów i usług od czasu wejścia
    stosownego obowiązku dotyczącego takiego podatku. Czynsz był dokumentowany przez

    wszystkich współwłaścicieli fakturami VAT, przez każdą osobę proporcjonalnie do udziału
    w działkach.
    Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną –
    odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do
    używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    W kontekście rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego
    definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in.
    towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma
    miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca – za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz – płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie
    objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie
    odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja
    „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich
    działalności gospodarczej.
    W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym
    mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na
    mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15
    ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest
    prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej,
    przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën)
    uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i
    późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem
    działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13
    listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w
    zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem
    trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a
    właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA
    wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w
    określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona
    działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym
    zakresie.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że udziały we wskazanych działkach
    będących przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy, wykorzystywane są przez Pana w
    działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

    W analizowanej sprawie podkreślenia wymaga, że dla uzyskania statusu podatnika
    podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nie będzie miał znaczenia status
    nabywcy działek, lecz sposób wykorzystywania przez Pana udziałów w przedmiotowych
    działkach w całym okresie ich posiadania. Wykorzystywanie przez Pana udziałów w
    działkach w sposób ciągły dla celów zarobkowych spowodowało, że są one
    wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie
    w ramach majątku osobistego. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż
    jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Jednocześnie – jak
    wynika z opisu sprawy – celem kupna działek było dokonanie inwestycji budowlanej,
    która nie doszła do skutku.
    W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
    podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów
    w działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowanie
    Sprzedaż przez Pana udziałów w nieruchomości, tj. działkach nr: (...), zarówno na rzecz
    spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak i na rzecz osoby fizycznej, będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Pana stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    udziałów w nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub osoby
    fizycznej uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
    Zatem, przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków
    podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem.
    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku
    opisie sprawy.
    W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym
    zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana
    zapytania. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które
    nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej –

    rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania (zwolnienia od podatku)
    dostawy udziałów w ww. nieruchomości.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.