Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.224.2025.2.WL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-05
Teza: Nieuznanie za podatnika w związku ze sprzedażą działki i tym
samym nieuznanie ww. sprzedaży za czynność podlegającą
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
pełnomocnik
podatnik
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy
    nieuznania Pani za podatnika w związku ze sprzedażą działki nr 1 i tym samym nieuznania
    ww. sprzedaży za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – 15 kwietnia 2025 r. (data wpływu) i 16
    kwietnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Pani dalej Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzi gospodarstwo rolne, jest
    rolnikiem. Wnioskodawca nie jest, ani też w przeszłości nie była zarejestrowana jako
    czynny podatnik podatniku od towarów i usług (dalej: podatek VAT). Wnioskodawca nie
    prowadzi i nie prowadziła działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca
    2024 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.) dalej u.
    p.t.u., w tym przede wszystkim nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu i
    obrotu nieruchomościami.
    Wnioskodawca była wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w
    miejscowości ..., obręb ..., powiat ..., województwo ... stanowiącej działkę nr 1 o
    powierzchni ... ha dla której Sąd Rejonowy w ... Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
    Kw Nr .... Wskazana działka została wydzielona z działki o numerze 2.
    Wskazana działka na dzień zbycia:
      - nie była zabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
      - nie została nabyta od Skarbu Państwa,
      - nie stanowiła gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu ustawy z
        dnia 20.07.2017 r. Prawo wodne,
      - nie stanowiła w całości lub w części przedmiotu najmu, dzierżawy ani użyczenia,
      - była wolna od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń
        reprywatyzacyjnych,
      - nie była w okresie 5 lat przed datą sprzedaży i w dniu sprzedaży wykorzystywana na
        cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowiła przedsiębiorstwa ani
        jego zorganizowanej części,
      - była wolna od wad fizycznych i prawnych,
      - nie była obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, żadnymi długami, nie istniały
        ograniczenia w jej rozporządzaniu,
      - wobec powyższej nieruchomości nie toczyły się postępowania sądowe,
        administracyjne ani egzekucyjne, nie istniały prywatne roszczenia osób trzecich
        dotyczące tej nieruchomości m.in. nie zostały zawarte żadne umowy, zawierające
        zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia przedmiotowej nieruchomości, w całości

        lub w części, na rzecz osób trzecich z zastrzeżeniem, iż księga wieczysta
        nieruchomości w dziale ... Prawa, roszczenia i ograniczenia na dzień sprzedaży
        zawierała wpis: roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki o
        powierzchni około ... ha, która zostanie wydzielona z działki o numerze 2, w
        terminie najpóźniej do dnia ... roku, na rzecz spółki pod firmą A Spółka Akcyjna z
        siedzibą w ... dalej zwaną spółka akcyjna.
    Hipoteka powołanej księgi wieczystej wpisów nie zawierała. Do dnia sprzedaży działka była
    wykorzystywana jako rolna i stanowiła część gospodarstwa rolnego prowadzonego przez
    Wnioskodawcę. Z tytułu posiadania gospodarstwa rolnego Wnioskodawca podlega
    ubezpieczeniu w KRUS.
    Wnioskodawca nabyła, wskazaną działkę, na podstawie umowy darowizny od swego ojca
    aktem notarialnym z dnia ... r., repertorium A Nr .... W ramach umowy darowizny
    Wnioskodawca otrzymała działkę nr 2 położoną w miejscowości ..., obręb ... ..., powiat ...,
    województwo ... o powierzchni ... ha. Wskazana działka, z uwagi na sposób nabycia, tj. w
    drodze darowizny, stanowiła majątek osobisty Wnioskodawcy i nie była przedmiotem
    wspólności majątkowej małżeńskiej a Wnioskodawca nie zawierała z mężem umów
    majątkowych małżeńskich rozszerzających ustrój wspólności ustawowej majątkowej
    małżeńskiej.
    Wg zaświadczenia Wójta Gminy ... wydanego dnia ... r. uchwałą Nr ... z dnia ... r. Rada
    Gminy w ... przyjęła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z którym
    działka nr 1 położona w obrębie ..., gmina ... przeznaczona jest pod: tereny usług - symbol
    C58U. Z dokumentu ponadto wynika, że Rada Gminy ... nie podjęła uchwały o wyznaczeniu
    obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w świetle art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 9
    października 2015 r. o rewitalizacji, w związku z czym działka nie znajduje się w sferze
    obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji zastrzegającego prawo pierwokupu na
    rzecz gminy. Wg wypisu z rejestru gruntów z dnia ... r. wydanego z upoważnienia Starosty
    ... numer kancelaryjny ... jednostka rejestrowa ... dotyczący działki numer 1 oznaczona jest
    co do sposobu użytkowania symbolem, R (grunty orne).
    Działka nie była położona w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ani parku
    narodowego, ani też nie istnieją żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z
    ochrony przyrody i środowiska.
    Działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa
    w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
    Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww.
    planu przeznaczenie działki nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy. Miejscowy Plan
    Zagospodarowanie Przestrzennego Gminy ... uchwalono w roku ..., w okresie, kiedy
    Wnioskodawca jeszcze nie była właścicielem działki. Wnioskodawca do dnia sprzedaży
    osobiście nie podejmowała żadnych działań o charakterze informacyjnym, reklamowym,
    zmierzających do zainicjowania sprzedaży działki 1. W szczególności nie były publikowane
    jakiekolwiek oferty sprzedaży w powszechnie przyjęty sposób, tj. w ramach powszechnie
    dostępnych internetowych portalach ogłoszeniowych, na działce nie była posadowiona
    żadna tablica reklamowa informująca o chęci sprzedaży, ani też Wnioskodawca nie
    korzystała z oferty jakichkolwiek pośredników w obrocie nieruchomościami.
    Ponadto, Wnioskodawca nie dokonywała żadnych czynności zwiększających wartość
    nieruchomości, nie ponosiła żadnych nakładów na grunt, czy jakichkolwiek działań
    mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla potencjalnego nabywcy (np.
    uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej
    oraz energetycznej).
    Działka na dzień sprzedaży pozostawała niezabudowana i była wykorzystywana zgodnie z
    przeznaczeniem jako rolna.

    Sprzedaż miała charakter jednorazowy. Aktualnie Wnioskodawca nie ma w planach
    żadnego podobnego tego typu działania.
    W ... r. do Wnioskodawcy zgłosiła się spółka akcyjna, która wyraziła chęć nabycia działki o
    powierzchni około ... ha, która miała zostać wydzielona z działki 2 i sprzedana na rzecz
    spółki akcyjnej. Dnia ... r. aktem notarialnym Repertorium ... sporządzono akt notarialny,
    który zawierał zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) w
    której Wnioskodawca został zobowiązany do sprzedaży działki o powierzchni około ... ha
    wydzielonej z działki o numerze 2.
    W akcie notarialnym wskazano, że strony umawiają się, że warunkami zawarcia umowy
    przyrzeczonej są:
      1) uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej
        nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo - usługowym o powierzchni użytkowej ...
        2  2m, w tym salą sprzedaży o powierzchni ... m wraz z miejscami parkingowymi w
        liczbie minimum ... miejsc postojowych,
      2) uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
        przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na
        przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
        według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
        powyżej 25 t bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi
        dokumentami umożliwiającymi obsługą komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
        zarządcy drogi o nie wprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
        komunikacyjną nieruchomości,
      3) uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      4) uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego określonym
        przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego
        odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      5) niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego
        koniecznością rekultywacji,
      6) potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
      7) wydanie przez właściwy organ prawomocnej wykonalnej i ostatecznej decyzji o
        podziale działki numer 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,
      8) uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej,
        wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
        kupującego pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy
        od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      9) warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym
        obiektem handlowo usługowym,
      10) uzyskanie przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia
        zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej,
        wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia
        bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
      11) założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń, kosztem i staraniem sprzedającego
        w terminie 3 miesięcy od uzyskania wykonalnej ostatecznej i prawomocnej decyzji
        podziałowej,

      12) skutecznego zakupu działki nr 3 położonej w miejscowości ..., dla której
        prowadzona jest księga wieczysta numer ...,
      13) uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
        handlowo usługowym. Strony oświadczyły także, że zostanie zawarta w dniu
        sporządzenia aktu umowa dzierżawy dotycząca przedmiotowej nieruchomości.
    Ostatecznie do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło. Wg wiedzy Wnioskodawcy nie
    zostały też zrealizowane postanowienia wskazane w treści aktu notarialnego. Aktem
    notarialnym z dnia ... r. Repertorium ... sporządzono oświadczenie stron o rozwiązaniu
    przedwstępnej umowy sprzedaży. W akcie notarialnym strony oświadczyły, iż zawarcie
    umowy objętej przedmiotowym aktem wyczerpuje wszelkie wzajemne roszczenia
    przysługujące z tytułu niezawarcia przyrzeczonej sprzedaży i strony wzajemnie
    zobowiązują się nie dochodzić takich roszczeń w przyszłości.
    Spośród wymienionych warunków doszło do realizacji umowy dzierżawy, która została
    zawarta ... r. na czas nieokreślony. Strony ustaliły wysokość czynszu dzierżawnego na
    kwotę ... zł miesięcznie. Tego samego dnia strony sporządziły aneks do umowy i aneksem
    tym wskazano, iż umowa została zawarta na okres ... miesięcy. Po tym czasie nie była
    przedłużana.
    Pomiędzy datą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży a oświadczeniem stron o jej
    rozwiązaniu Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności fizycznych dotyczących
    działki ani prawnych ani dotyczących uatrakcyjnienia gruntu. Wg wiedzy Wnioskodawcy
    także spółka akcyjna żadnych działań, które miałyby doprowadzić do zawarcia umowy
    sprzedaży nie podejmowała.
    Natomiast tego samego dnia, tj. ... r., kiedy doszło do sporządzenia oświadczenia stron o
    rozwiązaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, strony sporządziły aktem notarialnym
    Repertorium ... kolejną umowę przedwstępnej sprzedaży.
    W akcie notarialnym Wnioskodawca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży na
    rzecz spółki akcyjnej w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń,
    hipotek i praw osób trzecich, nieruchomości położonej w miejscowości ..., gmina ..., powiat
    ..., województwo ..., stanowiącej działkę o powierzchni około ... ha, która zostanie
    wydzielona z działki o nr 2 o powierzchni ... h. Strony, także w tym akcie, oświadczyły, że
    przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po ziszczeniu się następujących
    warunków, tj.:
      1) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania obiektami
        zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem
                                    2handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej ... m w tym salą sprzedaży o
                2powierzchni ... m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum ... miejsc
        postojowych,
      2) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
        przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
        przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
        według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
        powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
        dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
        zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
        komunikacyjną nieruchomości,
      3) uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      4) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym

        przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego
        odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      5) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
        koniecznością rekultywacji,
      6) potwierdzenia badaniami geotechnicznym i możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych,
      7) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
        podziale działki numer 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,
      8) uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji
        sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z
        koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, w okresie
        6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      9) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym.
      10) uzyskania przez sprzedającego (Wnioskodawcę) najpóźniej do dnia zawarcia
        przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej, wydanej
        przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź
        zwolnienia z naliczenia podatku VAT.
    Jednocześnie strony ustaliły ww. aktem, że sprzedający (Wnioskodawca) od dnia zawarcia
    niniejszej umowy przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań
    mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości,
    która jest przedmiotem niniejszego aktu, a które będzie powodowała pogorszenie sytuacji
    prawnej lub faktycznej kupującego. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie
    dokonywał jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa
    własności nieruchomości, w tym także nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych
    umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować
    żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem
    umowy.
    Wnioskodawca, w akcie notarialnym oświadczył, że w zakresie zbycia nieruchomości
    objętej umową nie współpracował z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami
    pośredniczącymi w obrocie nieruchomością. Wnioskodawca, złożył także w akcie
    notarialnym zobowiązanie do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży, oświadczenia o
    następującej treści: „Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności
    oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno
    faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez
    kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w
    szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Sprzedający oświadcza,
    że w przypadku uniemożliwienia lub utrudniania kupującemu realizacji planowanej
    inwestycji na nabywanej nieruchomości, Sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w
    wysokości ... zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego.”
    Wnioskodawca oświadczył także w akcie notarialnym, iż w przypadku naruszenia
    warunków umowy w zakresie złożenia nieprawdziwych oświadczeń co do braku
    obciążenia nieruchomości umowami najmu czy dzierżawy zapłaci kupującemu karę
    umowną w wysokości ... zł.
    Wnioskodawca zobowiązał się także niepodejmować jakichkolwiek czynności lub
    powstrzymywać się od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub
    uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału gruntu. Strony ustaliły, że w
    przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia spółce akcyjnej podziału, w szczególności
    niepodpisania wniosku o podział nieruchomości, Wnioskodawca zapłaci spółce akcyjnej
    karę umowną w wysokości ... zł.

    Wnioskodawca oświadczył także, że w okresie ostatnich 5 lat nie dokonał wycinki drzew na
    podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, na nieruchomości
    będącej przedmiotem umowy. W przypadku złożenia przez sprzedającego oświadczenia
    niezgodnego z prawdą, kupującemu przysługiwać będzie roszczenie wobec zbywcy, gdyby
    właściwy organ obciążył nabywcę opłatami za wycinkę drzew.
    Ponadto w akcie Wnioskodawca oświadczył, iż udziela kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
    lokalizacji zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru.
    Wnioskodawca w akcie notarialnym wyraził zgodę na dysponowanie przez spółkę akcyjną
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust.
    11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o
    pozwolenie na budowę, o pozwolenie na rozbiórki, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
    oświadczenie, iż udostępnia kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań
    gruntu.
    Wnioskodawca w akcie notarialnym wyraził zgodę na dysponowanie przez spółkę akcyjną
    zgodą na usytuowanie przez kupującego (spółkę akcyjną) własnym kosztem i staraniem na
    przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami
    technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
    operatorem. Jednocześnie spółka akcyjna oświadczyła, iż w przypadku niezawarcia przez
    strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane
    na działce urządzenia.
    W akcie notarialnym umieszczono także zapis, zgodnie z którym spółce akcyjnej
    przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków szczegółowo określonych w
    umowie ze wszystkich lub tylko z wybranych, złożone w formie papierowej, jak również
    prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia się warunków określonych
    w umowie. Ponadto strony zgodnie oświadczyły, że spółce akcyjnej przysługuje
    jednostronne prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany planów
    inwestycyjnych spółki.
    Ponadto, na pytania Organu wskazała Pani odpowiednio:
      1) Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy o
        podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i
        usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?
        Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
    rolniku ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów
    rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych
    przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.
        „Tak, Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19
        ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od
        towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i
        usług. Wnioskodawca nigdy nie dokonywał rejestracji do podatku VAT na zasadach
        ogólnych i zawsze odkąd posiada gospodarstwo rolne posiadał status rolnika

        ryczałtowego. Wnioskodawca nigdy nie był i nie jest obowiązany na podstawie
        odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.”
      2) Czy z działki przed podziałem (nr 1), oraz z działki wydzielonej z tej działki będącej
        przedmiotem sprzedaży (nr 2) dokonywane były/są/będą przez Panią zbiory i
        dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczała/przeznacza Pani produkty
        rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała/dokonuje Pani
        sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była/jest opodatkowana podatkiem od
        towarów i usług?
        „Wnioskodawca wskazuje, iż w zadanym pytaniu pojawił się błąd pisarki. Winno być:
        czy z działki przed podziałem (nr 2) oraz działki wydzielonej z tej działki będącej
        przedmiotem sprzedaży (nr 1). Wnioskodawca wyjaśnia, iż na działkach będących
        przedmiotem zapytania (działka nr 2 przed podziałem) oraz działce nr 1 po
        podziale) były prowadzone wyłącznie uprawy rolne (ziemia przez cały okres
        posiadania była uprawiana) tj.: - w roku ... na działkach posiany był owies, - w latach
        ... i ... na działkach posiany był łubin.
        Zbiory z ww. działek nie były/nie są i nie będą przeznaczone na sprzedaż. Na
        wskazanych działkach była prowadzona uprawa zboża oraz łubinu a zebrane plony
        zostały w zużyte w całości na potrzeby gospodarstwa rolnego prowadzonego przez
        Wnioskodawcę, jako pasza dla zwierząt gospodarskich.”
      3) Czy na podstawie umowy przedwstępnej zawartej ... r. udostępniła/udostępni Pani
        na podstawie umowy najmu lub dzierżawy działkę będącą przedmiotem sprzedaży
        na rzecz przyszłego nabywcy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
        a. na jaki okres będzie zawarta ww. umowa najmu/dzierżawy?
        b. czy ww. umowa najmu/dzierżawy będzie miała charakter odpłatny czy
          nieodpłatny?
        „Wnioskodawca wyjaśnia, iż w ... aktu notarialnego dotyczącego umowy
        przedwstępnej zawartej ... r. zapisano:
        Sprzedający i Kupujący oświadczają, że w dniu dzisiejszym podpiszą umowę
        dzierżawy dotyczącą przedmiotowej nieruchomości.
        Wnioskodawca wskazuje, że pomimo zapisu wskazanego w ..., w rzeczywistości do
        podpisania umowy dzierżawy nigdy nie doszło ani w dniu sporządzenia aktu
        notarialnego, ani w żadnym innym terminie. Strony takiej umowy nie podpisały, a
        Wnioskodawca nie otrzymała żadnych środków pieniężnych z tytułu dzierżawy ani z
        jakiegokolwiek innego tytułu. Wnioskodawca w okresie od dnia ... r. w pełni
        korzystała z działki nr 1 zgodnie z jej przeznaczeniem rolnym uprawiając w ... r. łubin
        zaś, przyszły nabywca w tym okresie nie czynił żadnych działań na działce ani nie
        zwracał się z prośbą o jej udostępnienie do Wnioskodawcy.
        W akcie notarialnym z dnia ... r., zawarto ... następujące postanowienie: Stawający
        zgodnie oświadczają, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z
        warunków szczegółowo określonych w umowie (ze wszystkich lub tylko z
        wybranych), złożone w formie pisemnej, jak również prawo do zawarcia umowy
        przyrzeczonej mimo niespełnienia się warunków określonych w umowie.
        Wnioskodawca podkreśla, że końcowe zdanie ... aktu notarialnego, stanowi o
        możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia warunków w niej
        określonych. W ocenie Wnioskodawcy potwierdza to, iż charakter tej umowy miał
        wyłącznie przedwstępny charakter i nie rodził automatycznych skutków prawnych w
        tym nie był równoznaczny z automatycznym zawarciem umowy dzierżawy. W
        ocenie Wnioskodawcy zapis ... miał jedynie charakter intencyjny, a faktyczny brak
        podpisania umowy dzierżawy nie stanowił, zgodnie z zapisami ... umowy z dnia ... r.

        przeszkody do późniejszego zawarcia umowy sprzedaży. W ocenie Wnioskodawcy
        fakt braku zawarcia deklarowanej umowy dzierżawy był uzasadniony
        uregulowaniami z ... umowy.”

## Pytanie

Czy sprzedaż działki przez Wnioskodawcę będzie skutkowała uznaniem Wnioskodawcy za
    podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 u.p.t.u. prowadzącego działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u i tym samym będzie podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pani stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawczyni dostawa przedmiotowej działki 1 na rzecz spółki akcyjnej nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca w
    opisanym stanie faktycznym nie działała w charakterze podatnika.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst
    jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361) dalej u.p.t.u opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 u.p.t.u.
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza zaś, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, nawet ta, która
    okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być
    związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, w tym m.in.:
    handlowców.
    Kluczową przesłanką jest by czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Określony w ustawie zakres
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie
    zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą
    opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
    podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter
    uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów,
    które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w

    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania.
    Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
    określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Przedmiotem sprzedaży była działka otrzymana przez Wnioskodawcę w darowiźnie od
    ojca. Działka miała charakter rolny i taki sposób aż do dnia sprzedaży była
    wykorzystywana. Czynność sprzedaży należała do zwykłych czynności zarządzania
    majątkiem prywatnym. Dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości
    Wnioskodawca nie występował w charakterze podatnika VAT. Wnioskodawca, w opisanej
    sprawie, korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co
    nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 u.p.t.u. Brak tego
    statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w 15 ust.
    1 u.p.t.u. w zakresie sprzedaży działki, a ich dostawę, cech czynności polegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.
    W konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności
    analizowanej sprawy, w opinii Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowych działek nie
    stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Tym samym,
    zdaniem Wnioskodawcy nie występowała ona w transakcji w charakterze podatnika w
    rozumieniu art. 15 u.p.t.u. a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynność w ramach działalność gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalność gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego,
    który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną
    działalnością gospodarczą. Wnioskodawca zaś, nie nabył działki w celu odsprzedaży. W
    celu sprzedaży działek Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań w zakresie
    obrotu nieruchomościami, nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych
    przez handlowców. Nie można przypisać w opisanej sprawie, Wnioskodawcy tego, że jego
    działania przybierały formę zawodową (profesjonalną). Wnioskodawca nie przejawiał
    takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jego
    czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

    Decydującym czynnikiem dla analizy, czy Wnioskodawca może być uznana za osobę
    prowadzącą działalność handlową jest cel nabycia nieruchomości. Wnioskodawczyni w
    opisanym stanie faktycznym nie zamierzała nabywać nieruchomości gruntowych w celach
    handlowych, ani też takiej czynności nie dokonała. Wskazaną działkę Wnioskodawca
    otrzymała w darowiźnie od swojego ojca. Zarówno ojciec Wnioskodawcy jak i sam
    Wnioskodawca w momencie darowizny byli rolnikami prowadzącymi działalność rolniczą
    zaś, działka została nabyta celem jej wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem rolniczym
    i tak była wykorzystywana niemalże do dnia sprzedaży.
    Nie sposób przypisać darowiźnie pomiędzy najbliższymi osobami cech działania w celach
    handlowych. Nadto, w opinii Wnioskodawcy kluczowy jest brak inicjowania jakichkolwiek
    działań przez Wnioskodawczynię. Kolejno, Wnioskodawca nie zainicjowała nabycia działki
    w celach handlowych; otrzymała ją w darowiźnie; Wnioskodawca nie inicjowała działań
    mających na celu znalezienie kupca, nie podejmowała w tym celu żadnych działań; z
    propozycją zakupu działki zgłosiła się do Wnioskodawcy spółka akcyjna; Wnioskodawca
    nie inicjowała żadnych czynności formalnych zmierzających do sprzedaży; w szczególności
    nie inicjowała ani nie zachęcała nabywcy do podpisania umowy przedwstępnej, nie
    weryfikowała potencjału wykorzystania gruntu w celach innych niż rolniczy, nie oferowała
    iż dokona jakichkolwiek formalności aby dokonać zbycia działki z tak określonym stanem
    prawnym, który satysfakcjonowałby nabywcę - czynności te zostały odgórnie narzucone
    przez potencjalnego nabywcę spółkę akcyjną. W interpretacjach czy orzeczeniach
    podkreśla się fakt, iż warunkiem uznania zbywcy za podatnika jest podejmowanie
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, ale przy angażowaniu środków
    podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Tymczasem Wnioskodawca w ww. zakresie nie poniosła
    żadnych kosztów. Nabywca spółka akcyjna - został uprawniony do wykonania ww.
    czynności na własny koszt i ryzyko i przede wszystkim we własnym interesie. Co więcej,
    podejmowanie jakichkolwiek działań, które miałaby utrudniać realizację planów przez
    spółkę akcyjną zostało sankcjonowane wieloma karami umownymi, którymi miał zostać
    obciążony Wnioskodawca.
    Owszem, Wnioskodawca udzieliła pełnomocnictwa spółce akcyjnej, niemniej
    Wnioskodawca zwraca uwagę, iż udzielenie pełnomocnictwa było warunkiem podpisania
    umowy przedwstępnej, bez umieszczenia stosownego zapisu w akcie notarialnym spółka
    akcyjna nie była zainteresowana nabyciem przedmiotowej działki. Co więcej pełnomocnik
    nie przekazywał żadnych informacji Wnioskodawcy, nie przekazał żadnych dokumentów,
    nie ujawnił żadnych informacji dotyczących działki przed notariuszem w momencie
    sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży. Nawet biorąc pod uwagę fakt, iż spółka
    akcyjna miała umocowanie do działania w imieniu Wnioskodawcy to trudno przypisać
    Wnioskodawcy działanie w formie zawodowej (profesjonalnej) skoro nie jest świadomy
    przebiegu spraw i podjętych bądź niepodjętych działań. Sposób działania pełnomocnika
    wyraźnie wskazuje, iż zapisy w akcie notarialnym dotyczące udzielenia pełnomocnictwa
    były umieszczone w interesie spółki akcyjnej i miały na celu zabezpieczenie możliwości
    działań realizowanych na wniosek i na rzecz spółki akcyjnej. Pełnomocnictwo było
    konieczne do tego, by to spółka akcyjna a nie Wnioskodawca mógł działać we własnym
    imieniu i na własną rzecz. Zatem spółka akcyjna, pełnomocnik, nie podejmował żadnych
    czynności w imieniu Wnioskodawcy, podejmował je dla własnego interesu.
    W opisanej sytuacji czynności zbycia nieruchomości nie były wykonywane wielokrotnie a
    jednorazowo i co więcej bez zamiaru wykonywania kolejnych tego typu transakcji w
    przyszłości.
    Argumenty Wnioskodawcy znajdują potwierdzenie w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r.
    sygn. I SA/Bd 761/20), gdzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wskazał w
    podobnym stanie faktycznym, że „W analizowanej sprawie nie było podstaw do
    stwierdzenia, że opisane we wniosku czynności związane z jednorazową sprzedażą
    nieruchomości wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i stanowią

    zorganizowaną działalność gospodarczą. Nie ma podstaw do stwierdzenia, że podatnik
    podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Z opisu
    przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują, że są istotne z
    punktu widzenia inwestycji (obiekt handlowy), jaką chce tam dokonać kupujący, a nie
    podatnik. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej niewątpliwie
    zabezpiecza interesy kupującego gdyby bowiem okazało się, że gruntu nie można
    przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia
    definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu
    przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w
    nie angażuje; aktywność podatnika sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa.
    Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z
    podanych wyżej powodów nie sposób zgodzić się z oceną organu, że w przedmiotowej
    sprawie, podatnik zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty
    zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.” Analogiczne podejście przyjął Wojewódzki Sąd
    Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. I SA/Rz 852/20,
    gdzie czytamy: „na podstawie okoliczności opisanych we wniosku nie można przypisać
    podatniczce cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu
    nieruchomościami. Podatniczka nabyła przedmiotowe nieruchomości do majątku
    osobistego w drodze darowizny i do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i
    udzielenia kupującemu pełnomocnictwa nie podejmowała działań podnoszących wartość i
    atrakcyjność nieruchomości. Organ błędnie przyjął, że udzielenie przez podatniczkę
    pełnomocnictwa i zgody na podejmowane przez kupującego działania, mające na celu
    wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, wykraczają poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, bowiem wpłyną one
    generalnie na wzrost wartości działki, jej atrakcyjności dla kupującego. Jak wynika z
    wniosku, podatniczka w przeszłości podjęła działania polegające na uzyskaniu warunków
    zabudowy na budowę domów jednorodzinnych i dwukrotnie zamieściła bezpłatne
    ogłoszenia o sprzedaży działek w lokalnym portalu ogłoszeniowym, lecz czynności te w
    żaden sposób nie wpływają na transakcję będącą przedmiotem wniosku, tj. jednorazową
    sprzedaż wszystkich wymienionych nieruchomości na rzecz dewelopera w celu budowy
    przez niego budynku wielorodzinnego. Organ wbrew opisowi stanu faktycznego uznał, że
    udzielone deweloperowi pełnomocnictwo uprawnia go do podjęcia w imieniu podatniczki
    działań mających na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, a
    które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności. Tymczasem pełnomocnictwo to zostało udzielone dla celów budowlanych
    kupującego w związku z uzyskiwaniem przez niego w jego własnym imieniu i na jego rzecz
    decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zatem kupujący nie podejmie
    żadnych czynności w imieniu podatniczki, a uzyskanie przez niego stosownych decyzji
    administracyjnych nie wpłynie na jej sferę prawną. W tych okolicznościach nie sposób
    przypisać podatniczce zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i
    zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Takiej ocenie nie stoi na
    przeszkodzie podejmowanie czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność
    działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego, o ile nie noszą znamion
    działalności zorganizowanej o charakterze profesjonalnym i nie angażują środków takich
    jak ponoszone przez profesjonalistów.”
    Analogicznie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku
    z dnia 15 października 2020 r., sygn. I SA/Go 275/20, gdzie czytamy „jeżeli konkretny
    podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje
    określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych
    czynności dla upewnienia się czy, nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego
    utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia

    działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podatnika
    nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów u.p.t.u., co wyklucza
    zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.”
    Także NSA w wyroku z dnia 24 października 2024, sygn. akt I FSK 265/21 potwierdza
    argumentację podatnika. NSA wskazał, iż nie w każdej sytuacji zawarcie umowy
    przedwstępnej sprzedaży gruntu pod warunkiem uzyskania przez nabywcę zgód czy
    pozwoleń automatycznie przesądza o opodatkowaniu. Za normalne NSA uznał to, że
    przedsiębiorca, który kupuje działkę od osoby fizycznej, musi mieć gwarancję, iż będzie
    ona użyteczna w jego działalności. A w spornym przypadku zakres i charakter zgód nie
    przesądził o konieczności objęcia sprzedaży VAT. NSA nie zgodził się, także z tym, że w
    spornej sytuacji działania kupującego doprowadziły do zwiększenia wartości gruntu. NSA
    słusznie zauważył, że cena była bowiem wcześniej ustalona w umowie przedwstępnej. A
    uzyskane zgody oraz pozwolenia były dopasowane do potrzeb konkretnego kupującego i
    nie musiały być użyteczne dla innych nabywców.
    Analogicznie jest w opisanej sprawie. Cena sprzedaży nieruchomości została określona a
    fakt zastrzeżenia możliwości podjęcia jakichkolwiek działań w oparciu o pełnomocnictwo
    przez spółkę akcyjną nie warunkował wzrostu ceny. Ponadto, zdaniem NSA także
    dzierżawa nie mogła przesądzić o VAT, bo była akcesoryjna i stanowiła element tego
    samego przedsięwzięcia. Analogicznie było w opisanej sprawie.
    Także pełnomocnictwo zostało udzielone dla celów budowlanych kupującego w związku z
    uzyskiwaniem przez niego w jego własnym imieniu i na jego rzecz decyzji o warunkach
    zabudowy i pozwolenia na budowę.
    Jakakolwiek dokumentacja zgromadzona w oparciu o pełnomocnictwo byłaby
    bezużyteczna tak dla Wnioskodawcy jak i innych potencjalnych nabywców.
    Także dzierżawa, w opisanej sprawie była obowiązkowa. Zastrzeżenie warunku zawarcia
    umowy dzierżawy było wskazane w umowie przedwstępnej, nadto umowa ta była zawarta
    tylko na okres ... miesięcy i z wynagrodzeniem tak nieznacznej wartości, bo tylko ... zł, że
    trudno przypisać temu działaniu charakter zarobkowy. Podsumowując, w opinii
    Wnioskodawcy zbycie działki stanowiło dla Wnioskodawcy działanie w sferze prywatnej, do
    której unormowania u.p.t.u. nie mają zastosowania. Sprzedaż działki nie skutkowała
    uznaniem Wnioskodawcy za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 u.p.t.u.
    prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą
    z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy

    towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej
    opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które
    charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku

    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej
    działki podejmowała/będzie podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10)
    oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w
    Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed
    sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej
    ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na
    działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Wobec powyższego, aby ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży działki nr 1 na rzecz
    Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy
    przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła w odniesieniu do działki będącej
    przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności,
    będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.
    W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że ... r. zawarła Pani z Kupującą umowę
    przyrzeczoną. Do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło. Spośród wymienionych w ww.
    umowie warunków doszło do realizacji umowy dzierżawy, która została zawarta ... r. na
    czas nieokreślony. Strony ustaliły wysokość czynszu dzierżawnego na kwotę ... zł

    miesięcznie. Tego samego dnia strony sporządziły aneks do umowy i aneksem tym
    wskazano, iż umowa została zawarta na okres ... miesięcy. Po tym czasie nie była
    przedłużana.
    Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Zatem dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy
    powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania
    przez Panią działki sprawił, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią
    działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym,
    dokonując dostawy działki nr 1 (wyodrębnionej z działki 2), nie będzie Pani zbywała
    majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Panią w działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań dzierżawa ww. działki stanowi odpłatne świadczenie
    usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona
    działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
    Ponadto, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym
    kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy
    Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww.
    ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks
    cywilny.
    Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny
      termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej

      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
    cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo –
    to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

    Należy tu przywołać tezy płynące z wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24
    (E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu).
    Wyrok ten zapadł na wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczący
    wykładni art. 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. 2006, L 347, s. 1). Wniosek ten
    został złożony w ramach sporu pomiędzy E.T., osobą fizyczną, a Dyrektorem Izby
    Administracji Skarbowej we Wrocławiu (Polska) w przedmiocie opodatkowania tej osoby
    podatkiem od wartości dodanej (VAT) z tytułu sprzedaży szeregu działek.
    W wyroku tym TSUE odnosząc się do pierwszego pytania prejudycjalnego wskazał, iż:
      Artykuł 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
      wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób,
      że można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT)
      prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
      stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie
      sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby
      podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu
      tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców
      lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.
    Wskazała Pani we wniosku, że zawarła z kupującą nieruchomość spółką umowę
    przedwstępną sprzedaży (Umowa z ... r. została rozwiązana aktem notarialnym ... r. Tego
    samego dnia, tj. ... r., strony sporządziły aktem kolejną umowę przedwstępnej sprzedaży).
    Spółka zobowiązała się umową z ... r. m.in. do:
      1) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania obiektami
        zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem
                                    2handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej ... m w tym salą sprzedaży o
                2powierzchni ... m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum ... miejsc
        postojowych,
      2) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
        przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
        przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
        według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
        powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
        dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
        zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
        komunikacyjną nieruchomości,
      3) uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      4) uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
        przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego
        odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      5) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
        koniecznością rekultywacji,
      6) potwierdzenia badaniami geotechnicznym i możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych,
      7) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
        podziale działki numer 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,

      8) uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji
        sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z
        koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, w okresie
        6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      9) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Ponadto udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania
    dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej w szczególności składania wniosków
    oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności
    związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących
    przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizacji zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przez spółkę akcyjną nieruchomością na
    cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
    budowę, o pozwolenie na rozbiórki, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz oświadczenie, iż
    udostępnia kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.
    Również wyraziła Pani zgodę na usytuowanie przez kupującego (spółkę akcyjną) własnym
    kosztem i staraniem na przedmiotowej działce tymczasowego przyłącza energetycznego
    zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy
    przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez
    osoby trzecie (Stronę Kupującą), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację
    prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Stronę Kupującą
    wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupująca, dokonując ww.
    działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pani właścicielem. Działania
    te, dokonywane za Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki nr
    1 jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani
    prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności
    z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w Pani sferze podatkowoprawnej. W
    tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez
    potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie
    działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż
    wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki nr 1 i ostatecznie
    jej sprzedaż.
    W związku z powyższym stwierdzenia wymaga, że udzielenie przez Panią stosownych
    pełnomocnictw Stronie Kupującej skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności,
    pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pani
    imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel działki będzie stroną w
    postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich
    czynności z nimi związanych.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Panią sprzedaż działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy,
    dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Wydzierżawiła Pani Stronie Kupującej działkę. Ponadto, dokonując opisanych we wniosku
    czynności, będzie podejmowała Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty
    zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w

    przedmiocie zbycia działki nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 będzie:
      1) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w
        ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
      2) podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na
        podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    W efekcie należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą przez Panią działki nr 1 należy
    uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż działki będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5
    ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być
    – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Odnośnie powołanych przez Panią w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy
    organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach,
    osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem
    wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji
    rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.