Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.405.2019.1.IZ/KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-22
Teza: Objęcie zwolnieniem od podatku VAT opłat za obciążanie najemców lokali mieszkalnych za zużycie mediów.
Słowa kluczowe: czynsz; media; najem; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 lipca 2019 r. (data wpływu 26 lipca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie objęcia zwolnieniem od podatku VAT opłat za obciążanie najemców lokali mieszkalnych za zużycie mediów – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie objęcia zwolnieniem od podatku VAT opłat za obciążanie najemców lokali mieszkalnych za zużycie mediów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Spółka S.A. \[Spółka\] jest spółką akcyjną, opodatkowaną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów. Rok podatkowy Spółki jest tożsamy z rokiem kalendarzowym. Spółka jest zarejestrowanym polskim podatnikiem VAT czynnym. Jedynym akcjonariuszem Spółki jest Skarb Państwa (100% udział w kapitale zakładowym).

Spółka powstała w 2001 r. w ramach restrukturyzacji.

Spółka odgrywa dominującą rolę w Grupie poprzez nadzorowanie i koordynowanie działań pozostałych spółek, tj. prowadzi działalność m.in. w zakresie zarządzania posiadanym majątkiem oraz wynajmuje nieruchomości mieszkalne i niemieszkalne na rzecz osób fizycznych, które działalności gospodarczej nie prowadzą (nie są podatnikami VAT), osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą oraz innych podmiotów prawa zarejestrowanych jako podatnicy VAT.

Na mocy ustawy w 2001 r. rozpoczęto restrukturyzację.

Na mocy ustawy Spółka jako następca prawny przedsiębiorstwa, stała się właścicielem/użytkownikiem wieczystym/posiadaczem ponad 100 tys. nieruchomości, w tym zlokalizowanych na nich budynków i budowli. Na mocy przepisów Rozdziału 7 ustawy na Spółkę został nałożony obowiązek prowadzenia działalności w zakresie ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi, garażami oraz niezbędnymi do korzystania z nich gruntami, na rzecz osób zajmujących lokale mieszkalne. Do czasu zbycia lokali Spółka zobowiązana jest do gospodarowania mieniem stanowiącym zasób lokali mieszkalnych. Zasób ten liczy około 15,5 tys. lokali usytuowanych w około 7.400 budynkach.

Lokale wynajmowane przez Spółkę znajdują się m.in. w budynkach stanowiących wyłączną własność Spółki (brak lokali wyodrębnionych stanowiących własność innych podmiotów) lub w budynkach, w których zostały już wyodrębnione odrębne własności lokali na rzecz innych niż Spółka podmiotów.

W momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku na rzecz podmiotu innego, niż dotychczasowy właściciel, powstaje z mocy prawa Wspólnota Mieszkaniowa. Zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali w sytuacji gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem wspólnota posiada zarząd. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali, natomiast w niektórych przypadkach zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali administrowanie nieruchomością wspólną jest powierzone firmie zewnętrznej.

W przypadku wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (niezarejestrowanych jako czynni podatnicy VAT), z każdym najemcą podpisywana jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, w której określane są m.in. warunki wynajmu, wysokość czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela. Najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu, którego wysokość ustala się wg stawki miesięcznej za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, oraz opłaty niezależne od wynajmującego (w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, pkt 2, pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 234, z późn. zm.), pod pojęciem opłat niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów (nieczystości stałych) i nieczystości płynnych (dalej: media).

Spółka jako członek wspólnoty mieszkaniowej jest obciążana przez wspólnotę (Zarząd lub wybrany administrator/zarządca) kosztami zakupu mediów przypadających na lokale stanowiące własność Spółki. Stroną umowy z dostawcami mediów jest wspólnota mieszkaniowa lub też w niektórych przypadkach wspólnoty wytwarzają media we własnym zakresie z wykorzystaniem urządzeń oraz instalacji, które zasilają budynek mieszkalny w dany rodzaj medium.

Obciążenie przez wspólnotę mieszkaniową następuje za pomocą faktury, noty, rachunku lub pisma informującego o wysokości opłat na podstawie uchwały zarządu

Koszt zakupu mediów przypadający na Spółkę (lokale stanowiące własność Spółki) jest ustalany w następujący sposób:

1.  woda zimna i ścieki/nieczystości płynne:

Opłaty wnoszone na podstawie prognoz/zaliczek w oparciu o przyjętą w uchwale wspólnoty mieszkaniowej stawkę oraz szacunkową ilość zużycia (norma okresowa).

Rozliczanie w przyjętych przez wspólnotę mieszkaniową okresach rozliczeniowych (np. kwartał, półrocze, rok), w oparciu o faktyczne zużycie. W przypadku zwiększenia kosztu (zmiany kosztów zakupu) zmiana stawki następuje od kolejnych okresów (zgodnie z uchwałą wspólnoty), lub następuje wsteczna korekta stawki.

1.  woda ciepła

Opłaty wnoszone na podstawie prognoz/zaliczek w oparciu o przyjętą w uchwale wspólnoty mieszkaniowej stawkę oraz szacunkową ilość zużycia (norma okresowa).

Rozliczanie w przyjętych przez wspólnotę mieszkaniową okresach rozliczeniowych (np. kwartał, półrocze, rok), w oparciu o faktyczne zużycie oraz faktyczny koszt podgrzania wody.

1.  ogrzewanie

Opłaty wnoszone na podstawie prognoz/zaliczek w oparciu o przyjętą w uchwale wspólnoty mieszkaniowej stawkę oraz ilość metrów powierzchni ogrzewanej lokalu.

Rozliczanie w okresach półrocznych/rocznych w oparciu o faktycznie poniesione koszty ogrzewania.

1.  wywóz odpadów

Sposób ustalenia opłat i ich wysokość określa gmina na podstawie ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. O sposobie prowadzenia zbiórki (odpady segregowane i niesegregowane) decyduje wspólnota mieszkaniowa.

1.  gaz

Opłaty wnoszone na podstawie prognoz/zaliczek w oparciu o przyjętą w uchwale wspólnoty mieszkaniowej szacunkową ilość zużycia (norma na osobę x stawkę za m3 x ilość osób). Rozliczanie w przyjętych przez wspólnotę okresach rozliczeniowych (np. półrocze, rok), w oparciu o faktyczne zużycie lub w oparciu o ilość osób.

1.  energię elektryczną w zakresie powierzchni wspólnych

Wysokość opłat doliczana jest do opłaty na utrzymanie nieruchomości.

1.  wodę zużytą na utrzymanie nieruchomości

Wysokość opłat za wodę zużytą na cele wspólne doliczana jest do opłaty na utrzymanie nieruchomości, natomiast opłaty za tzw. niedobory są rozdzielane na właścicieli lokali w oparciu o ilość osób lub w proporcji do zużycia w lokalu.

Spółka kosztami zakupu mediów dostarczanych do wynajętych lokali mieszkalnych obciąża najemców tych lokali.

W umowach zawartych przez Spółkę z najemcami wskazuje się, że opłaty te są niezależne od właściciela wynajmowanych lokali, tj. Spółki. W każdej umowie najmu opłaty dotyczące mediów (w postaci wody zimnej, centralnego ogrzewania, podgrzania wody ciepłej, odprowadzania ścieków, gazu, nieczystości stałych, nieczystości płynnych) są zawsze wyodrębnionymi, wyszczególnionymi wartościami.

Opłaty niezależne od właściciela są pobierane od lokatorów tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Rozliczenie mediów następuje w zależności od ich rodzajów, według informacji o zużyciu i koszcie danego media uzyskanej ze wspólnoty mieszkaniowej oraz wskazania indywidualnych liczników lub w oparciu o inną metodę zależną od rodzaju dostarczanego media (tj. np. z uwzględnieniem liczby lokatorów, metrażu lokalu).

Najemca uiszcza wskazane w umowie opłaty za media w formie zaliczek (prognozowane zużycie), a po zakończeniu okresu rozliczeniowego dokonywane jest rozliczenie na podstawie faktycznego zużycia oraz faktycznie poniesionych kosztów.

Można wyróżnić następujące mechanizmy ich rozliczania:

1.  Opłaty rozliczane na podstawie faktycznego zużycia mediów (liczniki)

W niektórych umowach zawieranych przez Spółkę z najemcami opłaty dotyczące dostaw wody zimnej i odprowadzania ścieków/nieczystości płynnych, centralnego ogrzewanie oraz ciepłej wody rozliczane są zgodnie z faktycznym zużyciem najemców w oparciu o wskazania liczników.

1.1 Woda zimna i ścieki/nieczystości płynne

W umowach wskazuje się na konieczność uiszczania opłat z tytułu dostaw wody zimnej i odprowadzania ścieków/nieczystości płynnych.

Wielkość opłat określana jest poprzez wskazanie prognozowanego miesięcznego zużycia wody w m3 i stawki za jedną jednostkę przeliczeniową.

Rozliczanie w okresach rozliczeniowych (półrocznie albo rocznie) w oparciu o faktyczne zużycie zgodnie ze wskazaniem wodomierza.

W przypadku gdy na budynku występuje tzw. niedobór wody (różnica pomiędzy stanem licznika głównego na budynku a sumą podliczników lokalowych), najemca jest obciążany proporcjonalnie do zużycia.

1.2. Centralne ogrzewanie

W przypadku gdy przedmiot najmu posiada licznik (podzielnik ciepła) najemca ponosi opłatę obliczaną wg założonej prognozy wynikającej z następujących składników: powierzchnia lokalu oraz stawka.

Po zakończeniu okresu rozliczeniowego następuje rozliczenie opłat za ogrzewanie lokalu w oparciu o odczyt licznika i stawkę.

1.3. Ciepła woda

Opłata za dostawę ciepłej wody obliczana na podstawie obowiązującej ceny za 1m3 (wyliczenie ze wspólnoty ) oraz prognozowanej ilości wody.

Po zakończeniu okresu rozliczeniowego dokonuje się rozliczenia faktycznego zużycia wody ciepłej zgodnie ze wskazaniami wodomierza oraz faktycznego kosztu podgrzania wody.

1.  Opłaty za media, których ostateczna wysokość zależy od ilości osób w lokalu, metrażu oraz innych czynników.

W niektórych umowach zawieranych przez Spółkę z najemcami opłaty dotyczące dostaw wody zimnej i odprowadzanie ścieków/nieczystości płynnych, wody ciepłej, dostaw gazu, wywozu nieczystości stałych rozliczane są także w oparciu o inne kryteria niż o liczniki. Wielkość zużycia mediów jest niezależna od Spółki.

2.1. Woda zimna i ścieki/nieczystości płynne

W stosunku do opłat dotyczących dostaw wody zimnej i odprowadzania ścieków/nieczystości płynnych w umowach wskazuje się, że wysokość opłat z tytułu dostawy wody zimnej i odprowadzenie ścieków/nieczystości płynnych zależy od ilości zamieszkujących lokal osób. Prognozowana ilość zużytej wody/odprowadzanych ścieków/nieczystości płynnych: norma zużycia na osobę x stawkę za m3 x ilość osób.

Po zakończeniu okresu rozliczeniowego dokonuje się rozliczenia faktycznego zużycia w oparciu o rozliczenie otrzymane ze wspólnoty mieszkaniowej.

2.2 Woda ciepła

W stosunku do opłat za wodę ciepłą w umowach wskazuje się, że wysokość opłat z tytułu podgrzania wody zależy od ilości zamieszkujących lokal osób.

Prognozowana wartość opłaty za podgrzanie: stawka za m3 x ilość osób.

Po zakończeniu okresu rozliczeniowego dokonuje się rozliczenia w oparciu o rozliczenie otrzymane ze wspólnoty mieszkaniowej.

2.3 Centralne ogrzewanie

W przypadku gdy przedmiot najmu nie posiada licznika (podzielnika ciepła) najemca ponosi opłatę obliczaną wg założonej prognozy wynikającej z następujących składników: powierzchni ogrzewanej lokalu oraz stawki.

Po zakończeniu okresu rozliczeniowego, w oparciu o rozliczenie ze wspólnotą mieszkaniową, na podstawie faktycznie poniesionych kosztów ogrzewania, następuje rozliczenie opłat za ogrzewanie lokalu w oparciu o powierzchnię ogrzewaną lokalu.

2.4 Wywóz nieczystości stałych

Najemcy są obciążani opłatami za odpady komunalne.

Wybór sposobu segregowania odpadów (odpady segregowane/niesegregowane) zależy od sposobu przyjętego przez wspólnotę mieszkaniową.

Sposób ustalenia opłat i ich wysokość określa gmina na podstawie ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty.

2.5 Dostawa gazu

W przypadku dostaw gazu, opłaty od najemców są pobierane wg założonej prognozy. Prognozowana wysokość opłaty: norma zużycia na osobę x stawkę za m3 x ilość osób.

Po zakończeniu okresu rozliczeniowego dokonuje się rozliczenia w oparciu o rozliczenie otrzymane ze wspólnoty mieszkaniowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy obciążanie najemców lokali mieszkalnych za zużyte media (woda zimna i ścieki/nieczystości płynne, ogrzewanie, ciepła woda, gaz, odpady/nieczystości stałe), w sytuacji gdy dla danej nieruchomości powstała wspólnota mieszkaniowej, której członkiem jest Spółka, podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Spółki obciążanie najemców lokali mieszkalnych za zużyte media (woda zimna i ścieki/nieczystości płynne, ogrzewanie, ciepła woda, gaz, odpady/nieczystości stałe), w sytuacji gdy dla danej nieruchomości powstała wspólnota mieszkaniowej, której członkiem jest Spółka, podlega (za wyjątkiem opłat za odpady komunalne) zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)”. Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się „każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów (\`(...)\`)”.

Przez sprzedaż z kolei rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy VAT).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenia usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to - co do zasady - niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. W opinii Spółki przepis ten znajduje zastosowanie w rozpatrywanym stanie faktycznym, gdyż Spółka nabywając usługi dostawy mediów od dostawców, działa we własnym imieniu, lecz w rzeczywistości nabywa je na rzecz osób trzecich tj. najemców lokali mieszkalnych. Przeniesienie ciężaru kosztów dostawy mediów na rzecz najemców lokali jest zatem na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. świadczeniem usług przez Spółkę.

Zobowiązaniowy stosunek najmu został uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, z późn. zm.).

Zgodnie z przepisem art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym jak wynika z § 2 tego artykułu - czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Mając na uwadze powyższy przepis należy wskazać, iż podstawowym obowiązkiem najemcy wynikającym ze stosunku najmu jest zapłata czynszu za oddaną mu w najem rzecz.

Jednocześnie zgodnie z zasadą swobody umów określoną w przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony umowy zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to, że również zawierając umowę najmu strony umowy mogą modyfikować jej podstawową, wynikającą z przepisów KC treść, i przykładowo nakładać na poszczególnych uczestników stosunku zobowiązaniowego dodatkowe obowiązki: takim dodatkowym obowiązkiem jest zobowiązanie najemców lokali, aby obok czynszu najmu, ponosili koszty dostawy mediów, o ile podmiotem pośredniczącym w dostawie mediów jest Spółka.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast zgodnie z art. 146a ustawy oraz art. 146aa ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r.:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W opinii Spółki, mając na uwadze powyższe rozważania oraz treść umów łączących Spółkę z najemcami lokali, nie można zatem uznać, iż usługa dostawy mediów jest jedynie elementem usługi najmu. Z treści umów wynika bowiem wyraźnie, iż opłaty za media stanowią odrębne od czynszu za najem lokalu opłaty. Inny jest również sposób obliczania wysokości świadczenia - należy bowiem zauważyć, że czynsz za najem lokalu jest wartością stałą tj. jest obliczany od niezmiennej powierzchni danego lokalu, a opłata za media uzależniona jest co do zasady od faktycznego zużycia. W zawieranych przez Spółkę umowach najmu, czynsz nie obejmuje opłat za inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy. Nie można zatem mówić o świadczeniu jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz, jaki i świadczenia obejmujące media. Prawidłowo zatem Spółka traktuje część opłat jako występujących obok czynszu podstawowego najmu i w związku z tym odrębnie opodatkowanych, z zachowaniem właściwej dla nich stawki oraz obowiązujących zwolnień.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych oraz orzeczeniach - zarówno sądów polskich, jak europejskich.

W wyroku NSA z dnia 31 maja 2011 r. (sygn. I FSK 740/10), sąd wskazał, iż „Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcą: za energią cieplną, dostawą wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemca wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust 3 tej ustawy są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.” Mając zatem na uwadze, że w zawieranych przez Spółkę umowach opłaty za media zostały wyodrębnione jako oddzielne świadczenia, których sposób naliczenia jest zupełnie różny od sposobu obliczenia czynszu najmu, nie powinno rodzić wątpliwości, że świadczone przez Spółkę usługi dostawy mediów, uwzględniające faktyczne ich zużycie, są odrębnymi od usługi najmu świadczeniami, a w konsekwencji powinna być dla nich stosowana oddzielna, właściwa stawka VAT.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-392/11 wskazano natomiast, że co do zasady, dostawy mediów należy traktować jako świadczenia odrębne od usługi najmu nieruchomości, natomiast traktowanie ich jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku, gdy dane świadczenia są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W ocenie zagadnienia, będącego przedmiotem wniosku w części dotyczącej dodatkowych do czynszu opłat za media, w ramach umowy najmu lokali pomocne będzie orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej), w którym omówione zostało zagadnienie kompleksowości usług najmu wraz z dostawą mediów/usługami dodatkowymi. Warto wskazać, że TSUE wskazał na stosunkowo czytelne kryteria umożliwiające prawidłowe rozliczenie podatku w omawianym zakresie.

W pierwszym rzędzie warto odwołać się do osnowy wspomnianego orzeczenia (C-42/14): „Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Z wyroku TSUE wynika zatem, że refakturowanie mediów co do zasady ma oddzielny byt od usługi najmu. Obie te usługi mogą być potraktowane jako jedno świadczenie kompleksowe tylko wówczas, gdy są ze sobą ściśle związane w ten sposób, że z punktu widzenia stron transakcji jest to jedno, niepodzielne świadczenia (np. czynsz najmu lokalu użytkowego obejmuje już koszty wody). Zdaniem TSUE świadczenia te nie mogą zostać uznane za jedną kompleksową usługę w szczególności, jeżeli usługobiorca ma możliwość wyboru dostawcy mediów lub sposobów korzystania z nich, zwłaszcza, gdy najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane. Mając na względzie wyrok TSUE należy uznać, że jeżeli strony umowy określiły, że czynsz z tytułu najmu nie obejmuje mediów, wówczas są to co do zasady świadczenia odrębne. Jak jednak wskazuje Trybunał konieczne jest również, aby najemca miał możliwość decydowania o istotnych elementach umowy - czyli przede wszystkim o faktycznym zużyciu, co powiązane jest z opłatą z tytułu mediów na podstawie faktycznego zużycia (w oparciu o licznik/sublicznik). Jeżeli zatem wynajmujący refakturuje na najemcę koszt „licznikowego” zużycia mediów wówczas ich dostawa jest co do zasady odrębnym od czynszu świadczeniem.

Na podstawie przytoczonego wyroku TSUE zapadały już wyroki polskich sądów administracyjnych, które również potwierdzają taki pogląd. Warto zwłaszcza wskazać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2015 r. (sygn. I FSK 944/15), w którym Sąd wywiódł, że: „Media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca miał możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. W przypadku natomiast wywozu nieczystości, czynności te powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca miał możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.”

Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2015 r. (sygn. I FSK 783/15):

„5.7. W szczególności, najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1.  najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,
2.  możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,
3.  w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,
4.  wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,
5.  z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący.”

W świetle zatem aktualnych uwarunkowań prawnych, ukształtowanych w szczególności przez orzeczenie TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1.  w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media,
2.  najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,
3.  możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,
4.  w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,
5.  wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,
6.  z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący.

W przedmiotowym stanie faktycznym, co do zasady to wynajmujący dostarcza media najemcom, a sam jest obciążany przez wspólnotę mieszkaniową.

Najemca może decydować o ich koszcie poprzez faktyczne zużycie (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone w szczególności poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię. W przypadku umów najmu lokali mieszkalnych zawieranych przez Spółkę w większości przypadków warunek powyższy - jawiący się jako podstawowy w omawianym zakresie - jest spełniony. Nie jest on spełniony wyłącznie w przypadkach ustalenia opłat za media w formie typowego ryczałtu, niezależnego od innych czynników.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 18 września 2015 r. (sygn. IPTPP3/4512-257/15-4/OS) organ stwierdził iż:

„Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości własnych. Wnioskodawca posiada różne lokale i w zależności od zapotrzebowania klientów są one dostosowywane do ich potrzeb. W związku z tym część lokali wynajmowana jest na potrzeby działalności gospodarczej a część na cele mieszkaniowe. Na dzień podpisania umowy najmu jest dostęp w lokalu do wody, kanalizacji, prądu i gazu. Umowy z oczywistego względu wówczas są zawarte na Wnioskodawcę jako właściciela lokalu. Następnie w momencie podpisania umowy Wnioskodawca informuje najemcę o tym, iż jest możliwość aby dokonać zmiany strony umowy w zakresie wszystkich mediów, z których zamierza korzystać aby najemca mógł dokonywać samodzielnego rozliczania tychże kosztów - co jest wygodne dla obu stron i nie powoduje niepotrzebnych nieporozumień w zakresie kwot wynikających z powyższego. Wszystkie media do konkretnych lokali mają odrębne liczniki. Wszystkie opłaty i rozliczenia wynikają z faktycznego zużycia wg. wskazań liczników - dotyczy to wszystkich mediów. Wnioskodawca nigdy nie stosuje żadnych ryczałtów. Każdy z wynajmowanych lokali ma swój indywidualny licznik wskazujący zużycie poszczególnych mediów w poszczególnych lokalach. Najemcy mają możliwość wyboru świadczeniodawców poszczególnych mediów, dotyczy to wszystkich możliwych mediów. Najemcy nie mają żadnych ograniczeń co do ilości zużywanych mediów - dotyczy to wszystkich możliwych mediów. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o ilości mediów zużywanych przez najemców.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, iż odnośnie opłat za media tj. opłat za energię elektryczną, gaz, wodę, odprowadzenie ścieków, należy zauważyć, że zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzanie ścieków, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W przedmiotowej sprawie koszty zużycia mediów, o których mowa powyżej, obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców.

Zatem to najemca decyduje o wielkości zużycia ww. mediów a wysokość opłaty z tytułu ich zużycia określana jest na podstawie wskazań liczników.

Ponadto w umowach najmu nie ma zapisów dotyczących nieterminowych płatności za media, jedynie nieterminowa zapłata samego czynszu skutkować może rozwiązaniem umowy najmu. Tak więc w takich przypadkach dostawę ww. mediów tj. energii elektrycznej, wody, gazu i odprowadzenia ścieków należy traktować odrębnie od usługi najmu i udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi. Zatem, w przypadku najmu lokali na cele mieszkaniowe, który korzysta ze zwolnienia, usługa dostawy mediów winna być opodatkowana według stawek właściwych dla poszczególnych mediów, a nie dla usług najmu. ”

W wyroku NSA z dnia 1 października 2015 r. (sygn. I FSK 1006/13), Sąd stwierdził: „W szczególności najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1.  najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,
2.  możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,
3.  w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,
4.  wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,
5.  z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący.

Na podstawie zapisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r. poz. 736, z późn. zm.) - dalej Rozporządzenie, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206 poz. 1367, z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zdaniem Spółki ma ona prawo do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w tym przepisie:

1.  Strony świadczenia

Zwolnienie dotyczy tylko czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową.

W przedmiotowym stanie faktycznym członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest Spółka, a czynności wykonywane są przez nią na rzecz najemców lokali mieszkalnych.

1.  Cele mieszkaniowe

Warunkiem zwolnienie jest wykorzystywanie wynajętych lokali wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika ze stanu faktycznego wniosku wynajmowane przez Spółkę mieszkania są wykorzystywane do celów mieszkaniowych ich użytkowników.

1.  Opłaty niezależne od właściciela

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawą mediów lub dostawą usług (jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, pkt 2, pkt 8 oraz pkt 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o:

*   właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu,

*   opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W przedmiotowym stanie faktycznym opłaty za:

1.  wodę zimną i ścieki/nieczystości płynne,
2.  ogrzewanie,
3.  ciepłą wodę,
4.  gaz,

przenoszone na najemców lokali są opłatami niezależnymi od właściciela w rozumieniu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zdaniem Spółki kryterium tego nie spełniają natomiast opłaty za odpady komunalne.

Sposób ustalenia opłat i ich wysokość określa gmina na podstawie ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty.

Wybór sposobu segregowania odpadów (odpady segregowane/niesegregowane) zależy od sposobu przyjętego przez wspólnotę mieszkaniową, a więc de facto właścicieli lokali a nie najemców.

Zdaniem Spółki, wartość opłat za odpady komunalne powinna być opodatkowana stawką właściwą dla najmu lokalu mieszkalnego tj. powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Analogiczne jak spółka stanowisko przyjął m.in. Wojewódzkie Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 28 listopada 2017 r. sygn. I SA/Łd 798/17:

„Najem ze swej istoty pozostaje stosunkiem obligacyjnym, w którym świadczeniu wynajmującego w postaci umożliwienia najemcy użytkowania rzeczy (lokalu mieszkalnego) odpowiada świadczenie tegoż najemcy w postaci zapłaty czynszu najmu - art. 659 § 1 k.c. Poza możliwością używania rzeczy i to tylko w granicach umowy najmu najemca nie ma innego tytułu prawnego do używanego lokalu.

Wobec tego wszelkie świadczenia związane z rzeczą będącą przedmiotem umowy najmu obciążają właściciela rzeczy, względnie wspólnotę mieszkaniową, której członkiem jest właściciel wynajmowanego lokalu, a nie najemcę. Mowa tu między innymi o opłatach za dostawę mediów, czyli opłatach niezależnych w rozumieniu cytowanej wyżej ustawy o ochronie praw lokatora z dnia 21 czerwca 2001 r., które dokonywane są na rzecz najemcy. Skoro zaś opłaty za dostawę mediów do lokalu zajmowanego przez najemcę ponosi właściciel lub wspólnota mieszkaniowa, a obowiązek ich zwrotu przez najemcę wynika z umowy najmu, to właśnie taka czynność jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie omawianego § 3 ust. 1 punkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r., pod warunkiem wszakże, iż lokal jest wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

oraz Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie 0112-KDIL1-2.4012.596.2017.1.AW z dnia 9 stycznia 2018 r.:

„Dla świadczonych przez Wnioskodawcę czynności polegających na odsprzedaży opłat za dostarczanie wody, centralnego ogrzewania, wywóz nieczystości płynnych na rzecz osób wynajmujących lokal mieszkalny zostaną spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie od podatku w oparciu o przepis § 3 ust. 1 pkt 11 cyt. rozporządzenia. Przede wszystkim czynności te wykonywane są przez właściciela lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku gdzie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. Ponadto usługi te są świadczone na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale (najem) należące do właściciela tworzącego tę wspólnotę mieszkaniową, a ponadto przedmiotowe lokale wykorzystywane są przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

oraz w piśmie 0115-KDIT1 -1.4012.535.2017.2.MN z 17 października 2017 r.

„Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Gmina będąca czynnym podatnikiem VAT posiada w swoich zasobach komunalnych m.in. lokale mieszkalne znajdujące się we wspólnotach mieszkaniowych. Z najemcami lokali gminnych zostały zawarte umowy cywilnoprawne, najemcy gminnych lokali mieszkalnych zobowiązani co miesiąc uiszczać wynajmującemu czynsz wg stawek określonych zarządzeniem Prezydenta Miasta oraz dodatkowe opłaty niezależne od właściciela, tj. dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, odbiór ścieków i śmieci. Koszty zużytych mediów przenoszone są na najemców na podstawie otrzymanych od kontrahentów faktur i not księgowych bez doliczania jakichkolwiek narzutów i marż. W umowach między Gminą reprezentowaną przez Z., a najemcami lokali wyszczególniona jest odrębnie kwota za czynsz i pozostałe opłaty z tytułu najmu.

Wątpliwości Gminy dotyczą kwestii zwolnienia od podatku od towarów i usług polegających na zaopatrzeniu najemców lokali mieszkalnych w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe w media (energię elektryczna, energię cieplną, wodę, gaz, odprowadzanie nieczystości) na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia”.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że w przedstawionych okolicznościach sprawy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku uregulowane w § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia. Czynności te bowiem wykonywane są przez Gminę - właściciela lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Ponadto usługi te są świadczone na rzecz osób używających te lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności - najem oraz przedmiotowe lokale, jak wynika z okoliczności sprawy, wykorzystywane są przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe. Podsumowując, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, Gmina występująca jako właściciel lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku opłat pobieranych za czynności odsprzedaży mediów, od osób (najemców) używających lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, wykorzystujących te lokale na cele mieszkaniowe.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w powyższej kwestii należy uznać za prawidłowe”.

Reasumując, w sytuacji kiedy w przedstawionym stanie faktycznym Spółka będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej wynajmuje lokale mieszkalne, obciążając najemców oprócz czynszu także kosztami opłat niezależnych od właściciela, tj. wody zimnej, ścieków/nieczystości płynne, ogrzewania, ciepłej wody, gazu, to opłaty te podlegają zwolnieniu z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Organ zauważa, że obecnie obowiązuje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r., poz. 1182, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.