Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.419.2019.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanych działek gruntu.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 września 2019 r. (data wpływu 2 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 listopada 2019 r. (data wpływu 19 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i prawa własności działek niezabudowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w powyższym zakresie. Wniosek został uzupełniony pismem w dniu 19 listopada 2019 r. o potwierdzenie wpłaty brakującej opłaty i doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(…) S.A. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem jej działalności jest produkcja i dystrybucja produktów alkoholowych.

Spółka planuje dokonać sprzedaży należącej do Spółki części nieruchomości (…) (dalej: Nieruchomość) na rzecz podmiotu trzeciego. Spółka w dniu 27 czerwca 2019 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

Na Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej sprzedaży składa się łącznie siedem działek ewidencyjnych wpisanych do dwóch odrębnych ksiąg wieczystych (dalej: odpowiednio Księga Wieczysta 1/KW1 oraz Księga Wieczysta 2/KW2), gdzie:

*   na Księgę Wieczystą 1 składa się ponad 10 działek ewidencyjnych, z czego przedmiotem planowanej sprzedaży jest 6 tych działek oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6; właścicielem działek zawartych w KW1, w tym tych objętych planowaną sprzedażą, jest Skarb Państwa; Wnioskodawcy przysługuje prawo wieczystego użytkowania wskazanych działek,
*   na Księgę Wieczystą 2 składa się jedna działka numer 7; Wnioskodawca jest właścicielem działki.

Na działkach ujawnionych w Księdze Wieczystej 1 znajdują się budynki i budowle, przy tym przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyłącznie te działki, które są niezabudowane – wszelkie budowle i budynki ujawnione w tej księdze znajdują się poza obszarem będącym przedmiotem planowanej sprzedaży.

Działka ujawniona w Księdze Wieczystej 2 jest niezabudowana.

Nieruchomość/działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży są częściowo ogrodzone – ogrodzenie to nie stanowi budowli.

Wypis z rejestru gruntów wskazuje, że w zakresie sprzedawanych działek z KW1:

*   działka nr 1 posiada powierzchnię 0,2077 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości;
*   działka nr 2 posiada powierzchnię 1,8801 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości;
*   działka nr 3 posiada powierzchnię 0,4652 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości;
*   działka nr 4 posiada powierzchnię 1,5335 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości;
*   działka nr 5 posiada powierzchnię 1,8400 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości;
*   działka nr 6 posiada powierzchnię 3,3556 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w części stanowiącej 1,9012 ha oraz grunty orne (RVI) w części stanowiącej 1,4544 ha.

Wypis z rejestru gruntów wskazuje, że w zakresie sprzedawanej działki z KW2:

*   działka nr 7 posiada powierzchnię 0,4798 ha i obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości.

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajdują się wskazane wyżej działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, wszystkie te działki oznaczone są w tym planie jako tereny zabudowy techniczno-przemysłowej. Przedmiotem planowanej transakcji będzie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek oznaczonych numerami 1, oraz części działek 2, 3, 4, 5 oraz 6 z Księgi Wieczystej 1 oraz sprzedaż prawa własności części działki oznaczonej numerem 7 z Księgi Wieczystej 2.

Z uzupełnienia z dnia 19 listopada 2019 r. do wniosku wynika, że w odpowiedzi na poniższe pytania, Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

1.  Należy podać podstawę prawną nabycia mającego być przedmiotem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6, objętych księgą wieczystą KW1 oraz prawa własności niezabudowanej działki gruntu nr 7, objętej księgą wieczystą KW2? W zakresie działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 z KW1 – uzyskanie (nabycie) prawa użytkowania wieczystego nastąpiło na podstawie decyzji Wojewody (…) z marca i kwietnia 1994 r., wydanych na rzecz poprzednika prawnego Spółki – (…) – w zakresie uwłaszczenia nieruchomościami będącymi w jej zarządzie. Na podstawie tych decyzji Spółka (jej poprzednik prawny) stała się użytkownikiem wieczystym m.in. działek objętych wnioskiem, począwszy od dnia 5 grudnia 1990 r. (przy tym w zakresie działek 2 i 6, które są przedmiotem planowanej sprzedaży – decyzją uwłaszczeniową zostały objęte odpowiednio działki X i Y, które w późniejszym okresie zostały podzielone na działki 2 i W oraz Z i 6, z których tylko działki 2 i 6 są objęte planowaną sprzedażą i wnioskiem). W zakresie działki nr 7 z KW2 – nabycie tej działki przez Spółkę nastąpiło w dwóch etapach:
    1.  w lipcu 2018 r. Spółka nabyła ponad 50% udziału w prawie własności działki nr 7 z KW2 w ramach umowy zamiany (w zamian za sprzedaż prawa wieczystego użytkowania do innych działek będących w posiadaniu Spółki);
    2.  w lipcu 2019 r. Spółka nabyła pozostały udział w prawie własności działki nr 7 z KW2 (stając się jej jedynym właścicielem) w ramach zawartej umowy sprzedaży.
2.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę powyższych działek nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy czynność ta była udokumentowana fakturą VAT (należy wskazać, czy była to czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy zwolniona od tego podatku)? Wyłącznie nabycie działki gruntu nr 7 z KW2 nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT – zarówno przy nabyciu części udziału w prawie własności w drodze umowy zamiany (lipiec 2018 r., por. odp. do pyt. 1) oraz przy nabyciu pozostałej części udziału w prawie własności w ramach późniejszej umowy sprzedaży (lipiec 2019 r., por. odp. do pyt. 1), sprzedawca wystawił na rzecz Spółki faktury VAT dokumentujące te czynności. Obie czynności zostały opodatkowane VAT według stawki 23%. Uzyskanie prawa wieczystego użytkowania działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 z KW1 na podstawie decyzji uwłaszczeniowych z 1994 r. (por. odp. do pyt. 1), nie podlegało opodatkowaniu VAT (pozostawało poza zakresem opodatkowania VAT).
3.  Czy w związku z nabyciem opisanych działek gruntu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług? W zakresie nabycia działki nr 7 z KW2 (nabycie podlegające opodatkowaniu VAT), Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (obniżenia podatku należnego o podatek naliczony) z faktur dokumentujących nabycie tej działki gruntu. Spółka podatek naliczony z tych faktur odliczyła. W zakresie pozostałych działek (z KW1) – ich nabycie w ogóle nie podlegało opodatkowaniu VAT (nie było podatku do odliczenia).
4.  Czy działki mające być przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT? Działki objęte wnioskiem były i są użytkowane przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności opodatkowanej. Działki te nie były i nie są oraz Spółka nie przewiduje, żeby były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5 z Księgi Wieczystej 1 oraz sprzedaż prawa własności działki niezabudowanej oznaczonej numerem 7 z Księgi Wieczystej 2, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?
2.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej oznaczonej numerem 6 z Księgi Wieczystej 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, a jeśli tak – to w jakim zakresie?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Pytanie 1.

Zdaniem Spółki, w zakresie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5 z Księgi Wieczystej 1 oraz sprzedaży prawa własności działki niezabudowanej oznaczonej numerem 7 z Księgi Wieczystej 2, ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23%; transakcja ta nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel”, zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o VAT, „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego). Konsekwentnie, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, co do zasady będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej transakcji jest sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) niezabudowanych części działek oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5 z Księgi Wieczystej 1, oraz sprzedaż posiadanego prawa własności części działki niezabudowanej oznaczonej numerem 7 z Księgi Wieczystej 2.

Wszystkie wskazane wyżej działki oznaczone są w ewidencji gruntów i budynków oznaczeniem (Ba) – tereny przemysłowe; wszystkie działki objęte są również obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dla obszaru, na którym znajdują się wskazane działki, przewiduje przeznaczenie pod zabudowę techniczno-przemysłową.

W związku z powyższym, w zakresie wskazanych działek planowana sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – dla działek tych został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania, przewidujący przeznaczenie działek pod zabudowę; konsekwentnie, w rozumieniu ustawy o VAT, działki powyższe będą miały charakter terenów budowlanych. Planowana transakcja sprzedaży powyższych działek będzie zatem podlegała opodatkowaniu VAT. Właściwą stawką VAT będzie stawka 23% (ustawa o VAT nie przewiduje w tym przypadku możliwości zastosowania którejkolwiek ze stawek obniżonych).

Pytanie 2.

Zdaniem Spółki, w zakresie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania części działki niezabudowanej oznaczonej numerem 6 z Księgi Wieczystej 1 oraz sprzedaży posiadanego prawa własności części działki niezabudowanej oznaczonej numerem 7 z Księgi Wieczystej 2, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23%; transakcja ta nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W zakresie powyższego pytania zastosowanie znajdują te same przepisy ustawy o VAT, które zostały przytoczone w ramach stanowiska Wnioskodawcy do pytania 1.

Działka 6 z KW2, objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dla obszaru, na którym znajduje się wskazana działka, przewiduje przeznaczenie pod zabudowę techniczno-przemysłową.

Wskazać należy, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka 6 obejmuje częściowo (około 56,66% powierzchni działki) tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba), pozostałą część działki (około 43,34% powierzchni działki) stanowią grunty orne (RVI).

W tym zakresie należy jednak wskazać, że w świetle przepisów ustawy o VAT, o zastosowaniu zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, decyduje charakter budowlany terenu/gruntu niezabudowanego. Ten natomiast, zgodnie z definicją z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, determinowany jest wyłącznie przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania terenu albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu zagospodarowania). W świetle tego przepisu, o charakterze gruntu nie mogą decydować dokumenty urzędowe innego rodzaju niż wymienione powyżej. Tym samym, treść wpisów w rejestrze gruntów nie ma wpływu na określenie, dla potrzeb VAT, budowlanego lub niebudowlanego charakteru gruntu.

Innymi słowy – fakt, że w rejestrze gruntów działka 6 oznaczona jest częściowo jako grunt orny (a więc o przeznaczeniu innym niż budowlany), nie ma znaczenia z perspektywy zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – o tym zwolnieniu decydują zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, które w tym przypadku wskazują na przeznaczenie do zabudowy (zabudowa techniczno-przemysłowa).

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z powyższym, w zakresie wskazanej działki 6 z KW1, planowana sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – dla działki tej został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania, przewidujący przeznaczenie działki pod zabudowę; konsekwentnie, w rozumieniu ustawy o VAT, działka powyższa będzie miała charakter terenu budowlanego.

Planowana transakcja sprzedaży powyższej działki będzie zatem w całości podlegała opodatkowaniu VAT. Właściwą stawką VAT będzie stawka 23% (ustawa o VAT nie przewiduje w tym przypadku możliwości zastosowania którejkolwiek ze stawek obniżonych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem – w świetle przytoczonych powyżej przepisów – grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem jej działalności jest produkcja i dystrybucja produktów alkoholowych. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży należącej do Spółki części nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. W dniu 27 czerwca 2019 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży składa się łącznie 7 działek ewidencyjnych wpisanych do dwóch odrębnych ksiąg wieczystych, gdzie przedmiotem planowanej sprzedaży jest:

*   prawo użytkowania wieczystego 6 działek oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6, objętych KW1,
*   prawo własności działki nr 7, objętej KW2.

Na działkach ujawnionych w KW1 znajdują się budynki i budowle, przy czym przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyłącznie te działki, które są niezabudowane – wszelkie budowle i budynki ujawnione w tej księdze znajdują się poza obszarem będącym przedmiotem planowanej sprzedaży. Działka ujawniona w KW2 jest niezabudowana. Nieruchomość/działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży są częściowo ogrodzone – ogrodzenie to nie stanowi budowli. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, że w zakresie sprzedawanych działek z KW1: działki nr 1, 2, 3, 4, 5 obejmują tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości, natomiast działka nr 6 obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) oraz grunty orne (RVI). Wypis z rejestru gruntów wskazuje, że w zakresie sprzedawanej działki z KW2: działka nr 7 obejmuje tereny określone jako tereny przemysłowe (Ba) w całości. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajdują się wskazane wyżej działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, wszystkie te działki oznaczone są w tym planie jako tereny zabudowy techniczno-przemysłowej. Przedmiotem planowanej transakcji będzie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek oznaczonych numerami 1, części działek 2, 3, 4, 5 oraz 6 z KW1, a także sprzedaż prawa własności części działki oznaczonej numerem 7 z KW2. W zakresie działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 z KW1 – uzyskanie (nabycie) prawa użytkowania wieczystego nastąpiło na podstawie decyzji Wojewody z marca i kwietnia 1994 r. wydanych na rzecz poprzednika prawnego Spółki w zakresie uwłaszczenia nieruchomościami będącymi w jej zarządzie. Na podstawie tych decyzji Spółka (jej poprzednik prawny) stała się użytkownikiem wieczystym m.in. działek objętych wnioskiem, począwszy od dnia 5 grudnia 1990 r. (przy tym w zakresie działek 2 i 6, które są przedmiotem planowanej sprzedaży – decyzją uwłaszczeniową zostały objęte odpowiednio działki X i Y, które w późniejszym okresie zostały podzielone na działki 2 i W oraz Z i 6, z których tylko działki 2 i 6 są objęte planowaną sprzedażą i wnioskiem). W zakresie działki nr 7 z KW2 – nabycie tej działki przez Spółkę nastąpiło w dwóch etapach: w lipcu 2018 r. Spółka nabyła ponad 50% udziału w prawie własności działki nr 7 z KW2 w ramach umowy zamiany (w zamian za sprzedaż prawa wieczystego użytkowania do innych działek będących w posiadaniu Spółki); w lipcu 2019 r. Spółka nabyła pozostały udział w prawie własności działki nr 7 z KW2 (stając się jej jedynym właścicielem) w ramach zawartej umowy sprzedaży. Wyłącznie nabycie działki gruntu nr 7 z KW2 nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT – zarówno przy nabyciu części udziału w prawie własności w drodze umowy zamiany (lipiec 2018 r.) oraz przy nabyciu pozostałej części udziału w prawie własności w ramach późniejszej umowy sprzedaży (lipiec 2019 r.), sprzedawca wystawił na rzecz Spółki faktury VAT dokumentujące te czynności. Obie czynności zostały opodatkowane VAT według stawki 23%. Uzyskanie prawa wieczystego użytkowania działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 z KW1 na podstawie decyzji uwłaszczeniowych z 1994 r., nie podlegało opodatkowaniu VAT (pozostawało poza zakresem opodatkowania VAT). W zakresie nabycia działki nr 7 z KW2 (nabycie podlegające opodatkowaniu VAT), Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (obniżenia podatku należnego o podatek naliczony) z faktur dokumentujących nabycie tej działki gruntu. Spółka podatek naliczony z tych faktur odliczyła. W zakresie pozostałych działek (z KW1) – ich nabycie w ogóle nie podlegało opodatkowaniu VAT (nie było podatku do odliczenia). Działki objęte wnioskiem były i są użytkowane przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności opodatkowanej. Działki te nie były i nie są oraz Spółka nie przewiduje, żeby były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności kwestii ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 5 z KW1 oraz prawa własności niezabudowanej działki nr 7 z KW2, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług, zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9, ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 wskazanej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 z KW1 oraz działka gruntu nr 7 z KW2, oznaczone są jako tereny zabudowy techniczno-przemysłowej.

Wobec powyższego, ww. działki będą stanowić teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tych działek (prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5 z KW1 oraz prawa własności działki gruntu nr 7 z KW2) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Wnioskodawca – działki objęte wnioskiem były i są użytkowane przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności opodatkowanej. Działki te nie były i nie są oraz Spółka nie przewiduje, żeby były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe, dostawa przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego działek gruntu niezabudowanych, oznaczonych nr 1, 2, 3, 4, 5 z KW1 oraz prawa własności niezabudowanej działki gruntu nr 7 z KW2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu niezabudowanych, oznaczonych nr 1, 2, 3, 4, 5 z KW1 oraz prawa własności niezabudowanej działki gruntu nr 7 z KW2, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, oceniono jako prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej, oznaczonej nr 6 z KW1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niezabudowana działka gruntu nr 6 z KW1, będąca w użytkowaniu wieczystym, oznaczona jest jako teren zabudowy techniczno-przemysłowej.

Biorąc zatem pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że działka gruntu nr 6 z KW1 stanowić będzie teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr 6, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego powyższej działki gruntu nie będzie również korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na fakt, że jak wskazał Zainteresowany, działka ta nie była i nie jest oraz Spółka nie przewiduje, żeby była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu niezabudowanej, oznaczonej nr 6 z KW1, nie będzie podlegać zwolnieniu od podatku, zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, oceniono jako prawidłowe.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.