Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-2.4010.679.2024.1.END
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-15
Teza: Ustalenie, czy z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty
będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami z
uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z
najemcami, po stronie Kupującej powstanie przychód,
Czy przekazanie przez Sprzedającą Kupującej kwoty będącej
rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami
nieruchomości może stanowić dla Sprzedającej koszt
uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy
z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
prawnych, jako mające związek z osiągniętymi przychodami ze
sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: eksploatacja
koszt-koszt eksploatacyjny
koszt-koszty bezpośrednie
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
przychód
rozliczanie (rozliczenia)
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 2. Przychody-Przysporzenia stanowiące
przychód
1

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Ogólna zasada
zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 2
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3-art. 15-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    22 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 listopada 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania: (X)
    2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania: (Y)
    Opis stanu faktycznego
    X działająca jako zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedająca”),
    jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów
    (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Sprzedająca jest
    czynnym podatnikiem VAT.
    Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawczyni jest (...). Spółka jest
    właścicielem lub współwłaścicielem (...), w których - na podstawie zawartych umów najmu
    - wynajmuje lokale (...).
    Y działająca jako zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Kupująca”;
    w dalszej części wniosku Sprzedająca i Kupująca wspólnie jako: „Zainteresowani”), jest
    podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów
    (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Kupująca jest
    czynnym podatnikiem VAT.
    Przedmiotem przeważającej działalności Kupującej jest (...). Jest ona lub współwłaścicielem
    (...), w których - na podstawie zawartych umów najmu - wynajmuje (...).
    Zainteresowani są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z
    dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2805 ze zm.)
    Sprzedająca sprzedała Kupującej (...) nieruchomość - prawo użytkowania wieczystego
    dwóch działek, zabudowanych budynkiem (...). Budynek jest użytkowany od maja 2022 r.
    Nieruchomość wraz z budynkiem została nabyta przez Kupującą celem jej długoletniego
    wynajęcia.

    Sprzedana nieruchomość była obciążona umowami najmu. W umowach tych ujęto zapisy
    dotyczące opłat eksploatacyjnych, do których zaliczane są przykładowo opłaty z tytułu:
    ochrony (...), sprzątania i utrzymania porządku, wywozu śmieci i nieczystości, zarządzania
    (...), ubezpieczenia, energii elektrycznej zużywanej na powierzchniach wspólnych,
    zaopatrzenia w wodę zużywaną na powierzchniach wspólnych.
    W zależności od umowy najmu opłaty eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:
    I. Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po
        zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:
      - ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku, gdy rzeczywiste koszty
        eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem opłaty
        eksploatacyjnej) lub
      - zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma
        wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych
        kosztów eksploatacji).
                                2II. Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = X EUR/PLN x 1m wynajmowanej powierzchni;
        powiększony o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.
    Wydanie nieruchomości Kupującej nastąpiło (...) r. Zgodnie z treścią umowy sprzedaży -
    wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomością (w tym czynsze najmu) przeszły na
    Kupującą z dniem 1 kwietnia 2024 r., z tym zastrzeżeniem, że Kupująca przejęła obowiązek
    rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych w nieruchomości
    od dnia 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca zwróci Kupującej pobrane opłaty
    /zaliczki na koszty eksploatacyjne w roku 2024 (pobrane za okres od 1 stycznia 2024 r. do
    31 marca 2024 r.).
    Cena za nieruchomość określona w umowie, uwzględnia wszelkie obciążenia i prawa,
    które mają związek z przedmiotem umowy. W związku z tym, że do określonego w
    umowie momentu, w którym nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, obowiązki
    rozliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych przypadały Sprzedającej, a przedmiotowe
    rozliczenia z najemcami są ściśle powiązane z przedmiotem umowy, Kupująca
    zobowiązała się do przejęcia rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres
    styczeń - marzec 2024 r., a Sprzedająca do przekazania kwot otrzymanych z tego tytułu.
    Funkcjonalnie bowiem, po nabyciu nieruchomości wszelkie roszczenia lub prawa do
    rozliczeń związane z umowami najmów przeszły na Kupującą. W tym zakresie, Sprzedająca
    niejako w cenie sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne
    roszczenia z nimi związane na Kupującą.
    Należy wskazać, że Sprzedająca w okresie od stycznia do marca otrzymywała faktury od
    usługodawców - podmiotów trzecich/podmiotów powiązanych (świadczących usługi
    opłacane ze środków pochodzących z opłat eksploatacyjnych) i:
      a) odliczała podatek VAT naliczony oraz
      b) zaliczała wydatki z tytułu przedmiotowych faktur do kosztów uzyskania przychodu
        (jako koszty bezpośrednie, ponoszone w dacie wystawienia refaktury na rzecz
        najemców, czyli w dacie powstania przychodu)
    oraz wystawiała faktury ryczałtowe na najemców:
      a) które, stanowiły jej przychody podatkowe,
      b) od których odprowadzała podatek VAT należny.
    Po otrzymaniu faktur od usługodawców, Sprzedająca przekazała usługodawcom (celem
    uregulowania faktur) całość lub część opłat eksploatacyjnych otrzymanych od najemców, a
    wydatek ten ujęła w kosztach uzyskania przychodu (jak wskazano - jako koszty uzyskania
    przychodów bezpośrednio związane z przychodami).

    Zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości, w związku z rozliczeniem pomiędzy
    Sprzedającą a Kupującą z tytułu opłat eksploatacyjnych, Kupująca przejęła obowiązek
    rozliczania kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r.
    Pytania
      1) Czy z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów
        eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na
        przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z najemcami, po stronie
        Kupującej powstanie przychód?
      2) Czy przekazanie przez Sprzedającą Kupującej kwoty będącej rozliczeniem kosztów
        eksploatacyjnych z najemcami nieruchomości za okres styczeń - marzec 2024 r.
        może stanowić dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, o których mowa w
        art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
        prawnych, jako mające związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży
        nieruchomości?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych:
      1. W ocenie Kupującej po jej stronie powstanie przychód z tytułu otrzymania od
        Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami
        za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia
        tych kosztów z najemcami,
      2. W ocenie Sprzedającej, przekazanie przez nią Kupującej kwoty będącej
        rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami nieruchomości za okres
        styczeń - marzec 2024 r. stanowi dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, o
        którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym
        od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: ustawa o CIT), jako
        mające związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży nieruchomości.
    Uzasadnienie.
    Stosowanie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT przychodami są w szczególności
    otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
    Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT kosztami uzyskania przychodów są
    koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu
    zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów
    wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
    Konstrukcja ww. przepisu daje podatnikowi możliwość uwzględnienia dla celów
    podatkowych wszelkich kosztów, niewymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, pod
    warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną
    działalnością oraz że poniesienie tych kosztów ma lub może mieć wpływ na wielkość
    osiągniętego przychodu bądź zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Tak
    więc kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo
    uzasadnione wydatki, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których
    celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem
    wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
    Wobec powyższego, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za
    koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

      a) koszt został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on
        zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania
        przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika
        przez osoby inne niż podatnik),
      b) jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została
        podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
      c) pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
      d) poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów
        lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
      e) został właściwie udokumentowany,
      f) nie może znajdować się w katalogu wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1
        ustawy o CIT., nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
    Przesłankę celowości kosztu uważa się za spełnioną, gdy istnieje związek przyczynowy
    pomiędzy poniesieniem danego kosztu a powstaniem lub realną szansą powstania
    przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich
    uzyskiwania. Nie ma przy tym znaczenia, czy dany wydatek przyniósł oczekiwany skutek
    w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenie ich źródła.
    Istotne jest, czy w momencie jego ponoszenia podatnik mógł - obiektywnie oceniając -
    oczekiwać takiego efektu.
    Kierując się kryterium charakteru powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem,
    jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia:
      - koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tj. takie
        wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na
        uzyskanie konkretnych przychodów - w ich przypadku możliwe jest ustalenie, w
        jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód,
      - koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw.
        koszty pośrednie), tj. takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do
        określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich
        osiągnięcia - są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika
        i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w
        przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego
        przychodu dany wydatek służy (np. koszty ogólnego zarządu, koszty
        administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną).
    Z wyjątkami wskazanymi w ustawie, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio
    związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w
    roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały
    odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4 ustawy o CIT).
    Zgodnie zaś z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty
    bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli
    koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe
    określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku
    stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego
    dotyczą.
    Ad 1.
    W ocenie Kupującej, stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT po jej stronie
    powstanie przychód z tytułu otrzymania od Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem
    kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na
    przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z najemcami.
    Ad 2.

    Zdaniem Sprzedającej, opisane w stanie faktycznym rozliczenie opłat eksploatacyjnych
    nie pociąga za sobą żadnego świadczenia ani ze strony Sprzedającej na rzecz Kupującej,
    ani ze strony Kupującej na rzecz Sprzedającej. Niemniej jednak nie sposób pominąć, że
    przeniesienie tych opłat ma ścisły związek z transakcją sprzedaży nieruchomości oraz
    przejęcie praw i obowiązków wynikających z rozliczeń tych opłat po nabyciu
    nieruchomości przez Kupującą. Sprzedająca podkreśla, że funkcjonalnie te opłaty
    związane są z umowami najmu obciążającymi nieruchomość, które po przejściu
    własności, przeszły na Kupującą, jako jeden z istotnych elementów pożytków ze
    zbywanej nieruchomości.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w zależności od umowy najmu opłaty
    eksploatacyjne rozliczane są w dwojaki sposób:
    I. Najemcy płacą comiesięczne zaliczki tytułem opłat eksploatacyjnych, które po
    zakończeniu roku są rozliczane i dochodzi do:
      • ewentualnego wyrównania ze strony najemcy (w przypadku, gdy rzeczywiste koszty
        eksploatacji w danym roku były wyższe od sumy wpłaconych zaliczek tytułem
        opłaty eksploatacyjnej) lub
      • zwrotu nadpłaty najemcy bądź zaliczenia tytułem opłat na kolejny rok (jeśli suma
        wpłaconych zaliczek tytułem opłaty eksploatacyjnej była wyższa od rzeczywistych
        kosztów eksploatacji).
                                2II. Najemcy płacą ryczałt (ryczałt = X EUR/PLN x 1m wynajmowanej powierzchni;
    powiększone o podatek VAT), który nie podlega rozliczeniu na koniec roku.
    Zatem, może zdarzyć się sytuacja, że pobrane przez Sprzedającą zaliczki na opłaty
    eksploatacyjne odbiegają od rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości. Wobec
    tego, celem ułatwienia rozliczenia przedmiotowych opłat eksploatacyjnych za rok 2024,
    Zainteresowani ustalili, że Kupująca przejmie obowiązek rozliczania kosztów
    eksploatacyjnych z najemcami lokali zlokalizowanych na nieruchomości od 1 stycznia
    2024 r. i w związku z tym Sprzedająca przekaże Kupującej pobrane opłaty na koszty
    eksploatacyjne za okres styczeń - marzec 2024 r. Należy zatem przypisać przejęciu tych
    praw i obowiązków przez Kupującą związek funkcjonalny z przejęciem umów najmu
    związanych ze zbywaną przez Sprzedającą nieruchomością. Sprzedająca i Kupująca nie
    wyodrębnili w umowie składowych ceny tj. nieruchomości, przejęcia praw i obowiązków
    z umów najmu itp., gdyż funkcjonalnie wszelkie prawa i obowiązki związane z tą
    nieruchomością i jej przeznaczeniem stanowią całość przedmiotu transakcji. Cena
    zawiera zatem w sobie wszystkie elementy składające się na przedmiot sprzedaży w
    ujęciu funkcjonalnym.
    W ocenie Sprzedającej, przekazanie Kupującej opłat eksploatacyjnych za okres od
    stycznia do marca 2024 r. może stanowić dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT z uwagi na spełnienie wszystkich przesłanek
    przemawiających za uznaniem tego wydatku za koszt podatkowy:
      • w ostatecznym rozrachunku wydatek będzie pokryty z zasobów majątkowych
        Sprzedającej,
      • będzie definitywny dla Sprzedającej i skutkuje trwałym uszczupleniem majątku
        Sprzedającej,
      • bez wątpienia będzie pozostawać w związku z prowadzoną przez Spółkę
        działalnością gospodarczą, a w zasadzie jedynym powodem jego poniesienia
        będzie uzyskanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - celem
        przekazania opłat eksploatacyjnych jest ułatwienia rozliczenia przedmiotowych
        opłat eksploatacyjnych za rok 2024 przez nowego właściciela nieruchomości, co z
        pewnością stanowi swego rodzaju zachętę do zakupu przedmiotowej
        nieruchomości,

      • będzie właściwie udokumentowany - jego poniesienie wynika z umowy sprzedaży
        nieruchomości,
      • nie znajduje się w grupie wydatków z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
    Zatem, w ocenie Sprzedającej spełnione zostały wszystkie wyżej wymienione warunki, a
    w konsekwencji opisane w stanie faktycznym przekazanie Kupującej opłat
    eksploatacyjnych za okres od stycznia do marca 2024 r. może stanowić dla Sprzedającej
    koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. W ocenie
    Sprzedającej, zwrot na rzecz Kupującej opłat, które wynikają z postanowień umowy
    sprzedaży, która obejmuje także przejęcie przez Kupującą rozliczeń tych opłat z
    najemcami, co związane jest ściśle z wstąpieniem w prawa i obowiązki Kupującej w
    umowy najmu, stanowi dla Sprzedającej koszty uzyskania przychodów związane z
    umową sprzedaży i ma związek z osiągniętym przychodem z tego tytułu. W ocenie
    Sprzedającej nie ma znaczenia, że we wcześniejszym etapie, Sprzedająca dokonywała
    stosownych rozliczeń tych opłat z najemcami, co znajdowało odzwierciedlenie w wyniku
    podatkowym Sprzedającej. Umowa sprzedaży i przejęcie przez Kupującą kwestii
    rozliczeń tych opłat po nabyciu nieruchomości oraz przejęciu umów najmu w ramach
    tej umowy, ma związek z przychodami Sprzedającej ze sprzedaży tej nieruchomości, a
    zwrot tych opłat stanowi niezbędny element wykonania umowy przez Sprzedającą.
    Końcowo, Sprzedająca uważa, że zwrot opłat eksploatacyjnych na zasadzie opisanej w
    stanie faktycznym, stanowi koszty uzyskania przychodu, które wykazują ścisły związek z
    uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a jako zobowiązanie Sprzedającej,
    stanowi istotny element wykonania umowy przez nią, co również przekłada się na
    osiągnięcie przychodów ze sprzedaży.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o
    wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W
    związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    wniosku (Państwa zapytań). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego
    stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od
    osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
      Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane
      pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT:
      Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, jest w szczególności wartość
      otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym
      wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także
      wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem
      świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez
      samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o
      finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem
      jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek
      samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.
    Stosownie do art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:
      Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi
      produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z

      zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1
      pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie
      otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i
      skont.
    Na podstawie treści powołanych przepisów można określić przychód jako wszelkie trwałe,
    bezzwrotne i definitywne przysporzenia majątkowe w postaci środków pieniężnych, dóbr
    majątkowych oraz świadczeń w naturze, niezależnie od tytułu prawnego ich uzyskania
    przez podatnika. W przypadku podatników prowadzących działalność gospodarczą,
    przychodem są również kwoty należne, nawet gdy nie zostały faktycznie otrzymane, pod
    warunkiem, że kwoty te spełniają warunki wymienione powyżej (trwały, bezzwrotny i
    definitywny charakter).
    Literalna wykładnia powołanych przepisów wskazuje, że do przychodów podatkowych
    zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i
    bezwarunkowe. Tak więc do przychodów podatkowych, podatnik powinien zaliczyć tylko
    takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz
    przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich
    otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe. O zaliczeniu
    danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje
    definitywny charakter tego przysporzenia - w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono
    aktywa podatnika lub pomniejsza jego pasywa.
    Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy z tytułu otrzymania od
    Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres
    styczeń - marzec 2024 r. z uwagi na przejęcie przez Kupującą rozliczenia tych kosztów z
    najemcami, po stronie Kupującej powstanie przychód.
    Z Państwa wniosku wynika, iż zgodnie z treścią umowy kupna-sprzedaży wszelkie korzyści
    i ciężary związane z nieruchomością, w tym czynsze najmu przeszły na Kupującą 1
    kwietnia 2024 r. W umowie kupna-sprzedaży zawarli Państwo zastrzeżenie, że Kupująca
    przejęła obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacyjnych z najemcami lokali
    zlokalizowanych w nieruchomości od 1 stycznia 2024 r. i w związku z tym Sprzedająca
    zwróci Kupującej pobrane opłaty/zaliczki na koszty eksploatacyjne w roku 2024 pobrane
    za okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 marca 2024 r. W tym zakresie, Sprzedająca w cenie
    sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne roszczenia z
    nimi związane na Kupującą.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości zauważyć należy, że w związku z otrzymaniem od
    Sprzedającej kwoty będącej rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres
    styczeń - marzec 2024 r. po stronie Kupującej nastąpiło realne przysporzenie o
    charakterze trwałym w postaci korzyści majątkowej skutkującej powstaniem przychodu
    podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
    Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczących
    ustalenia, czy przekazanie przez Sprzedającą Kupującej kwoty będącej rozliczeniem
    kosztów eksploatacyjnych z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r. może stanowić
    dla Sprzedającej koszt uzyskania przychodu, jako mający związek z osiągniętymi
    przychodami ze sprzedaży nieruchomości wskazać należy, że zasady kwalifikowania
    wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy
    o podatku dochodowym od osób prawnych.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia
      przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia
      źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

    Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów,
    o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami.
    Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione
    wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie,
    zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.
    Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty,
    zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały
    prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za
    niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.
    Podatnik kwalifikując poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów powinien
    zatem kierować się podstawową zasadą zaistnienia związku przyczynowo-skutkowego
    pomiędzy poniesionym wydatkiem, a możliwością osiągnięcia z tego tytułu przychodu,
    albowiem to na nim spoczywa ciężar udowodnienia, że poniesienie wydatku ma (lub może
    mieć) wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie
    źródła przychodów).
    W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt
    uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:
      - został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać
        pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania
        przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika
        przez osoby inne niż podatnik),
      - jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została
        podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
      - pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
      - poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub
        może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
      - został właściwie udokumentowany,
      - nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww.
        ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
    Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia
    określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku
    pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją art. 15 ust.
    1 ustawy o CIT.
    Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne
    i gospodarczo uzasadnione nakłady i wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z
    prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest poprawienie wyniku
    finansowego oraz osiągnięcie przychodu, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 16
    ust. 1 ustawy o CIT.
    Zgodnie z definicjami zawartymi w Słowniku języka polskiego PWN, pojęcie:
      a) „celowość” oznacza: „przydatność do jakichś potrzeb”, „świadome zmierzanie do
        celu”, „taki przebieg zjawisk, zdarzeń, działań ludzkich, jakby w swym rozwoju
        zmierzały one do określonego celu”,
      b) „zabezpieczyć” oznacza: „zapewnienie ochrony przed czymś niebezpiecznym lub
        szkodliwym”, „uczynienie bezpiecznym”, „zapewnienie utrzymania czegoś w
        dotychczasowym stanie”, „zapewnienie komuś środków do życia”, „zapewnienie
        zaspokojenia roszczenia lub wykonanie kary”, natomiast

      c) „zachować” oznacza: „pozostać w posiadaniu czegoś”, „dochować coś w
        niezmienionym stanie mimo upływu czasu lub niesprzyjających okoliczności”,
        „uchronić przed zapomnieniem”.
    Można więc przyjąć, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty,
    które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być
    widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto poniesione koszty winny omawiany
    cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie
    źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła
    przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło
    w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się
    przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki
    sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.
    Wskazać jednak należy, że spełnienie przesłanek z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, jest
    niewystarczające dla kwalifikacji podatkowej wydatków, gdyż należy dodatkowo dokonać
    ich analizy pod kątem wyłączeń zawartych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
    Jak wynika z Państwa wniosku nabyta przez Kupującą nieruchomość była obciążona
    umowami najmu. Ponieważ obowiązki rozliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych z
    najemcami są ściśle powiązane z przedmiotem umowy, a ze względu na przyjęty sposób
    rozliczania tych kosztów z najemcami w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży ich
    zakres nie mógł zostać precyzyjnie określony przez strony, Kupująca zobowiązała się do
    przejęcia rozliczenia tych kosztów z najemcami za okres styczeń - marzec 2024 r., a
    Sprzedająca do przekazania kwot otrzymanych z tego tytułu. W wyniku nabycia
    nieruchomości wszelkie roszczenia lub prawa do rozliczeń związane z umowami najmów
    przeszły bowiem na Kupującą. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Sprzedająca w cenie
    sprzedaży nieruchomości, przeniosła te świadczenia, ale także ewentualne roszczenia z
    nimi związane na Kupującą.
    Zatem, skoro w umowie kupna-sprzedaży Sprzedająca zobowiązała się do przekazania
    otrzymanych od najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych i ustalona cena
    nieruchomości uwzględnia wszelkie obciążenia i prawa, które mają związek z
    przedmiotem umowy uznać należy, że przekazane przez Sprzedającą kwoty opłat
    eksploatacyjnych za okres styczeń - marzec 2024 r. stanowią dla Sprzedającej koszty
    uzyskania przychodu, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób prawnych, jako mające związek z osiągniętymi przychodami ze sprzedaży
    nieruchomości.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.