Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.65.2018.1.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-23
Teza: w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budowlami oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 2 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budowlami oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budowlami oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

P. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca 1”, lub „Spółka”) jest polską spółką prawa handlowego należącą do Grupy H. (dalej: „Grupa”). Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Zasadniczym przedmiotem działalności Wnioskodawcy 1 jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a poza tym m.in. realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawca 1 planuje nabycie nieruchomości, na którą składać się będzie (a) prawo własności gruntu (jednej działki, dalej: „Działka”) oraz (b) prawo własności posadowionych na nim budowli oraz innych naniesień (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Nabycie Nieruchomości nastąpi na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (dalej: „Transakcja”). Przewiduje się na chwilę obecną, że Transakcja zostanie dokonana w pierwszej połowie 2018 r., przy czym ostateczna data Transakcji może ulec zmianie.

W chwili obecnej Działka stanowi część większej działki, natomiast przed Transakcją ta większa działka zostanie podzielona tak, że wydzielona zostanie z niej Działka oraz kilka innych działek (istnieje już projekt podziału w tym zakresie). Nie planuje się, aby pozostałe działki były przedmiotem nabycia przez Spółkę albo przez inne podmioty należące do Grupy.

Drugą stroną Transakcji (sprzedawcą) będzie D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (dalej: „Wnioskodawca 2”), która jest również polską spółką prawa handlowego. Wnioskodawca 2 jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, podstawowym przedmiotem jego działalności są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, a przedmiotem pozostałej działalności m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości oraz wynajem i dzierżawa.

Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 nazwani są dalej łącznie „Wnioskodawcami”.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi zarówno w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 2343 z późn. zm.), jak i w rozumieniu art. 32 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm., dalej: „ustawa o VAT”).

Wnioskodawca 2 nabył Nieruchomość (jako część większej działki) na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży zawartej w dniu 3 czerwca 2015 r. między inną spółką (sprzedawcą) a Wnioskodawcą 2 (nabywcą). Sprzedaż ta została w całości opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki VAT 23% (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), a Wnioskodawca 2 odliczył podatek VAT zawarty w cenie.

Po nabyciu Wnioskodawca 2 nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie składników wchodzących w skład Nieruchomości. Wnioskodawca 2 (ani Wnioskodawca 1) nie ma wiedzy o ewentualnych nakładach modernizacyjnych ponoszonych przez poprzedniego (ani poprzednich) właściciela/i Nieruchomości, a tym bardziej o ewentualnych wartościach takich nakładów.

Transakcja dotyczyć będzie wyłącznie Nieruchomości. Wraz ze sprzedawaną Nieruchomością (oraz związanymi z nią typowymi służebnościami) nie przejdą na Wnioskodawcę 1 jakiekolwiek związane z nią należności i zobowiązania, rachunki bankowe, prawa do znaku towarowego.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest wyodrębniona w strukturach Wnioskodawcy 2 i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Wnioskodawcy 2 (tzn. nie jest wydzielona w formie działu/oddziału/wydziału) w prowadzonej przez niego działalności. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę 1 należności i zobowiązań Wnioskodawcy 2. W ramach Transakcji Wnioskodawca 1 nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków itp.), obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze usług zarządzania Nieruchomością, usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).

Ponadto, po przeprowadzeniu Transakcji Wnioskodawca 2 planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomości w niezmienionym zakresie.

W chwili obecnej Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu zawartej w grudniu 2017 r. przez Wnioskodawcę 2 (jako wynajmującego) oraz Wnioskodawcę 1 (jako najemcę). Umowa została zawarta na czas określony 20 miesięcy, z tym, że wygasa automatycznie z chwilą Transakcji.

W związku z planowaną Transakcją Wnioskodawcy dokonali analizy poszczególnych budowli i innych naniesień położonych na Nieruchomości w celu ustalenia prawidłowego opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Niniejszy wniosek i wydana na jego podstawie interpretacja ma posłużyć Wnioskodawcom w celu potwierdzenia prawidłowości dokonanej przez Wnioskodawców analizy, a co za tym idzie prawidłowego zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Na przedmiotowej Nieruchomości brak jakichkolwiek budynków. Znajdują się tam natomiast budowle lub ich części (nie uwidocznione w ewidencjach prowadzonych obecnie przez Wnioskodawcę 2), których wspólną cechą charakterystyczną jest:

1.  przyporządkowanie wg prawa budowlanego jako budowla,
2.  trwałe związanie z gruntem,
3.  przy ich nabyciu w 2015 r. przysługiwało Wnioskodawcy 2 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego Wnioskodawca 2 skorzystał,
4.  zostały one po raz pierwszy użytkowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej co najmniej kilkanaście-kilkadziesiąt lat temu (przy czym część budowli wskazanej w punkcie 6 poniżej, tzn. kabel elektryczny został oddany do użytkowania przez Wnioskodawcę 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2013 roku),
5.  Wnioskodawca 2 nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie (i nie planuje takich wydatków przed Transakcją).

W skład budowli znajdujących się na Nieruchomości wchodzą:

1.  droga asfaltowa,
2.  chodnik,
3.  oświetlenie terenu,
4.  sieć wodociągowa (przyłącze wodociągowe),
5.  sieć kanalizacji sanitarnej,
6.  podziemna linia elektroenergetyczna, w tym kabel elektryczny (wybudowany w 2013 r. przez Wnioskodawcę 2, tj. jeszcze przed zakupem nieruchomości przez Wnioskodawcę 2 od poprzedniego jej właściciela; Wnioskodawca 2 odliczył podatek VAT przy tej budowie),
7.  podziemna linia teletechniczna.

Nie planuje się, aby ww. budowle były przed dniem Transakcji przedmiotem rozpoczętych prac rozbiórkowych/wyburzeniowych.

Budowle wskazane w punktach 1-3 powyżej będą przedmiotem dostawy w rozumieniu przepisów VAT w ramach Transakcji. Pozostałe budowle (4-7), mimo iż znajdują się na Nieruchomości, nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji (z dwoma wyjątkami wskazanymi poniżej), gdyż należą one odpowiednio do: M (4-5), I i P (6) oraz O (7) co zostało potwierdzone otrzymanymi przez Wnioskodawcę 2 oświadczeniami wystawionymi przez wskazane podmioty trzecie (brak jedynie oświadczenia O).

Wyjątkowo:

*   fragment sieci kanalizacji sanitarnej (5) oraz
*   kabel elektryczny (6)

stanowią obecnie własność Wnioskodawcy 2 i będą przedmiotem sprzedaży (dostawy) w ramach Transakcji.

Wartość Transakcji będzie odpowiadać wartości rynkowej, gdyż będzie wynikiem negocjacji rynkowych pomiędzy podmiotami niepowiązanymi.

Wnioskodawcy zgodnie zdecydowali o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (o ile do Transakcji znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - co Wnioskodawcy pragną potwierdzić interpretacją wydaną na podstawie niniejszego wniosku) i w tym celu przed dniem dokonania Transakcji składają właściwemu dla Wnioskodawcy 1 naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Po Transakcji Wnioskodawca 1 zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, po dokonaniu na tej Nieruchomości ewentualnych prac rozbiórkowych/wyburzeniowych, Nieruchomość będzie służyła do działalności opodatkowanej jako część prowadzonej w pobliżu inwestycji, na którą składać się będą zlokalizowane na sąsiedniej działce budynki służące wynajmowi lub przeznaczone na sprzedaż.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?
2.  Czy - po wyborze opodatkowania VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - Wnioskodawcy 1 przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Wnioskodawcę 2?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opodatkowania VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, Wnioskodawcy 1 przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Wnioskodawcę 2.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

Każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT.

Sprzedaż (dostawa) nieruchomości (w tym również Nieruchomości) opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w analizowanym przypadku w Polsce).

Sprzedaż Nieruchomości będzie więc podlegać opodatkowaniu w Polsce, gdyż spełnione są ww. przesłanki opodatkowania (przedmiotowa i podmiotowa), a ponadto miejscem świadczenia (opodatkowania) Transakcji jest terytorium Polski.

Uregulowania ustawy o VAT zawierają odmienne przepisy w odniesieniu do dostawy gruntu niezabudowanego oraz gruntu zabudowanego budynkami i budowlami lub też ich częściami.

W stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) mamy do czynienia z jedną działką gruntu, na której znajdują się szczegółowo opisane budowle. W opinii Wnioskodawców, nie mamy zatem do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem VAT. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku (ewentualnie zwolnienie z VAT), jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Aby określić sposób opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (tj. Transakcji), należy zatem najpierw w pierwszej kolejności określić sposób opodatkowania VAT (tj. zwolnienie vs opodatkowanie) poszczególnych budowli będących przedmiotem Transakcji. Brak tu bowiem budynków.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w niniejszej sprawie. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednym słowem, jeśli od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres równy lub dłuższy niż 2 lata, zastosowanie znajdzie ww. zwolnienie z VAT.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że istotą pierwszego zasiedlenia - jak wynika z ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku o sygn. I FSK 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. W ocenie Sądu, definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w Dyrektywie 2006/112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112, czyli przebudowy budynku/budowli.

W konsekwencji, w kontekście wybudowania i przyjęcia do użytkowania budynku, NSA stwierdził, że „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”. NSA uznał więc, że skoro skarżąca spółka użytkowała w części budynek na potrzeby działalności gospodarczej i czyniła to przez kilka lat, to spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia od VAT na zasadach wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Podejście takie potwierdzają także interpretacje podatkowe wydawane w ostatnich dwóch latach.

Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) również podkreśla konieczność stosowania „szerokiej” definicji pierwszego zasiedlenia, odwołującej się nie tyle do używania nieruchomości poprzez wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu, co po prostu do rozpoczęcia używania (wykorzystywania) nieruchomości. Tak stwierdził TSUE choćby w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba. W sentencji wyroku TSUE uznał bowiem, że przepisy Dyrektywy VAT „należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.”

Co więcej, TSUE uznał, że nawet po dokonaniu istotnych ulepszeń, z „nowym” pierwszym zasiedleniem mamy do czynienia nie dopiero po wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, ale także - jak przy „standardowym” pierwszym zasiedleniu - z momentem rozpoczęcia używania (wykorzystywania) takiej zmodernizowanej nieruchomości.

Podsumowując, co do zasady należy przyjąć „szeroką” definicję pierwszego zasiedlenia wypracowaną przez NSA i TSUE (pierwsze zajęcie/użytkowanie).

Biorąc powyższe pod uwagę, analiza zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do budowli znajdujących się na Nieruchomości i mających być przedmiotem dostawy przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1, pozwala stwierdzić, że w przypadku ich sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W stosunku do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpiło bowiem wiele lat temu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją już upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do tych budowli nie były też wedle wiedzy Wnioskodawców (i nie będą przed planowaną Transakcją) ponoszone wydatki na ich ulepszenie - a nawet jeśli były one ponoszone przed 3 czerwca 2015 r., tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę 2, to i tak budowle tak ulepszone zostały oddane do użytkowania na potrzeby działalności gospodarczej i minął już okres 2 lat od tego momentu.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budowli lub ich części, pod warunkiem że złożą, przed dniem dokonania Transakcji, właściwemu dla Wnioskodawcy 1 naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli lub ich części.

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy składają takie oświadczenie, więc sprzedaż przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1 budowli zlokalizowanych na Nieruchomości zostanie ostatecznie opodatkowana VAT.

Z uwagi na to, że dostawa przedmiotowych budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a po wyborze opcji opodatkowania VAT (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) - będzie opodatkowana VAT, zbycie gruntu (Działki), na której te budowle się znajdują, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, dzielić będzie los tych budowli.

Natomiast budowle znajdujące się na Nieruchomości a niebędące przedmiotem Transakcji nie mają z oczywistego względu wpływu na sposób opodatkowania gruntu składającego się na Nieruchomość, gdyż nie będą one przedmiotem dostawy. Sposób opodatkowania zależy bowiem w całości od opodatkowania budowli będących przedmiotem Transakcji (por. np. interpretacja z dnia 28 grudnia 2016 r., sygn. IPPP3/4512-542/16-5/IG w zakresie znajdujących się na działce urządzeń przesyłowych wchodzących w skład innego przedsiębiorstwa).

Podsumowując, cała Transakcja (tj. dostawa Nieruchomości, na którą składa się Działka oraz będące przedmiotem sprzedaży budowle) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ad 2.

Jak zostało to przedstawione w stanowisku do pyt. 1, w ocenie Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania VAT Transakcji (czyli złożeniu stosownego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT z zastosowaniem podstawowej stawki VAT. Wnioskodawca 2 powinien z kolei wtedy wystawić na rzecz Wnioskodawcy 1 fakturę spełniającą wymogi przewidziane w art. 106 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Skoro zatem:

*   nabyte towary (Nieruchomość) będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych przez Wnioskodawcę 1 (jak wskazano w zdarzeniu przyszłym),
*   Wnioskodawca 1 jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
*   Wnioskodawca 2 jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, oraz wystawi na rzecz Wnioskodawcy 1 odpowiednią fakturę,

zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opodatkowania VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, Wnioskodawcy 1 przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Wnioskodawcę 2.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ww. ustawy, zgodnie z którym, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Tak więc, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek, czy budowla spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2), musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Odnosząc powyższe uregulowania do niniejszej sprawy należy wskazać, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, jedynie w sytuacji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 1 będący czynnym podatnikiem podatku VAT zamierza nabyć Nieruchomość zabudowaną budowlami od Wnioskodawcy 2 również będącego czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nabycie Nieruchomości nastąpi na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w pierwszej połowie 2018 r., choć ostateczna data Transakcji może ulec zmianie.

Podstawowym przedmiotem działalności obu stron Transakcji są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, a przedmiotem pozostałej działalności m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości oraz wynajem i dzierżawa. Wnioskodawcy 1 i 2 są podmiotami niepowiązanymi.

Wnioskodawca 2 nabył Nieruchomość (jako część większej działki) na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży zawartej w dniu 3 czerwca 2015 r. między inną spółką (sprzedawcą) a Wnioskodawcą 2 (nabywcą). Sprzedaż ta została w całości opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki VAT 23%, a Wnioskodawca 2 odliczył podatek VAT zawarty w cenie.

Po nabyciu Wnioskodawca 2 nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie składników wchodzących w skład Nieruchomości. Wnioskodawca 2 (ani Wnioskodawca 1) nie ma wiedzy o ewentualnych nakładach modernizacyjnych ponoszonych przez poprzedniego (ani poprzednich) właściciela/i Nieruchomości, a tym bardziej o ewentualnych wartościach takich nakładów.

Transakcja dotyczyć będzie wyłącznie Nieruchomości, na Wnioskodawcę 1 nie przejdą jakiekolwiek związane z nią należności i zobowiązania, rachunki bankowe, prawa do znaku towarowego. W ramach Transakcji Wnioskodawca 1 nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków itp.), obsługi serwisowej Nieruchomości. Po przeprowadzeniu Transakcji Wnioskodawca 2 planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomości w niezmienionym zakresie.

W chwili obecnej Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu zawartej w grudniu 2017 r. przez Wnioskodawcę 2 (jako wynajmującego) oraz Wnioskodawcę 1 (jako najemcę). Umowa została zawarta na czas określony 20 miesięcy, z tym, że wygasa automatycznie z chwilą Transakcji.

Na przedmiotowej Nieruchomości brak jakichkolwiek budynków. Znajdują się tam natomiast budowle lub ich części, których wspólną cechą charakterystyczną jest:

1.  przyporządkowanie wg prawa budowlanego jako budowla,
2.  trwałe związanie z gruntem,
3.  przy ich nabyciu w 2015 r. przysługiwało Wnioskodawcy 2 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego Wnioskodawca 2 skorzystał,
4.  zostały one po raz pierwszy użytkowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej co najmniej kilkanaście-kilkadziesiąt lat temu (przy czym część budowli wskazanej w punkcie 6 poniżej, tzn. kabel elektryczny został oddany do użytkowania przez Wnioskodawcę 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2013 roku),
5.  Wnioskodawca 2 nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie (i nie planuje takich wydatków przed Transakcją).

W skład budowli znajdujących się na Nieruchomości wchodzą:

1.  droga asfaltowa,
2.  chodnik,
3.  oświetlenie terenu,
4.  sieć wodociągowa (przyłącze wodociągowe),
5.  sieć kanalizacji sanitarnej,
6.  podziemna linia elektroenergetyczna, w tym kabel elektryczny (wybudowany w 2013 r. przez Wnioskodawcę 2, tj. jeszcze przed zakupem nieruchomości przez Wnioskodawcę 2 od poprzedniego jej właściciela; Wnioskodawca 2 odliczył podatek VAT przy tej budowie),
7.  podziemna linia teletechniczna.

Budowle wskazane w punktach 1-3 powyżej będą przedmiotem dostawy w rozumieniu przepisów VAT w ramach Transakcji. Pozostałe budowle (4-7), mimo iż znajdują się na Nieruchomości, nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji (z dwoma wyjątkami, tj. fragmentem sieci kanalizacji sanitarnej oraz kablem elektrycznym), gdyż należą one odpowiednio do podmiotów trzecich (przedsiębiorstw).

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle zapisów art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego – częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Według art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego – urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne - stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Wnioskodawca 1 wskazał w opisie sprawy, że znajdujące się na Nieruchomości niektóre budowle w postaci przyłącza wodociągowego, znacznej części sieci kanalizacji sanitarnej, podziemnej linii elektroenergetycznej (bez kabla elektrycznego położonego w 2013 r. przez Wnioskodawcę 2) oraz podziemnej linii teletechnicznej są własnością podmiotów zajmujących się dostarczaniem wody, energii elektrycznej, odprowadzaniem ścieków i dostarczaniem sygnału teletechnicznego.

Tak więc, w myśl powołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego te części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, teletechnicznej i elektrycznej nie stanowią części składowej zbywanej Nieruchomości, a tym samym nie będą brane pod uwagę przy ustalaniu wysokości opodatkowania dostawy tej Nieruchomości.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy ww. Nieruchomości, zabudowanej pozostałymi (niewymienionymi wyżej) budowlami, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanych przez Wnioskodawcę 1 budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Tak więc, w ocenie NSA, w świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto w dniu 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości w wyroku C-308/16 odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku tym przyznał rację spółce uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W świetle przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że dostawa prawa własności znajdujących się na Nieruchomości budowli w postaci drogi asfaltowej, chodnika, oświetlenia terenu, sieci wodociągowej, fragmentu sieci kanalizacji sanitarnej oraz kabla elektrycznego, które nie były ulepszane przez Wnioskodawcę 2 od momentu nabycia w 2015 r., są trwale związane z gruntem i były wykorzystywane w opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej Wnioskodawcy 2, może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, gdyż zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy, które w omawianym przypadku nastąpiło w chwili ich nabycia przez Wnioskodawcę 2 od poprzedniego właściciela, tj. najpóźniej w czerwcu 2015 r., w wyniku transakcji, która podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym zostaną spełnione obie przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia z podatku, o którym mowa w przepisie powołanym powyżej, tj. dostawa wymienionych wyżej budowli posadowionych na ww. działce nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do daty dostawy planowanej na pierwszą połowę 2018 r. tej zabudowanej działki na rzecz Wnioskodawcy 1 miną 2 lata.

Wobec możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. budowli posadowionych na przedmiotowej Nieruchomości zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie jest zatem zasadne. Również rozpatrywanie zwolnienia dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest w tych okolicznościach niezasadne.

W omawianym przypadku zaistnieją przesłanki umożliwiające Wnioskodawcy 2 zastosowanie do Transakcji zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w takiej sytuacji ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, gdyż z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca 2, jak i Wnioskodawca 1 są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i złożą, przed dniem dokonania Transakcji, właściwemu dla Wnioskodawcy 1 naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli lub ich części.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1, że cała Transakcja (tj. dostawa Nieruchomości, na którą składa się Działka oraz będące przedmiotem sprzedaży budowle) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy, należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Skoro Wnioskodawca 2 jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie spełniała warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to Wnioskodawcy 1 po otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Wnioskodawcę 2 faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie, w jakim Wnioskodawca 1 będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT, a z wniosku wynika, że właśnie taki cel przyświeca Wnioskodawcy 1.

W świetle powyższych okoliczności, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.