Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.4.2024.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-16
Teza: Umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte po 1 stycznia 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 i 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Stawki podatku-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych w 2024 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2022 i 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

(…) 2022 r. podpisali Państwo sześć przedwstępnych umów sprzedaży, których przedmiotem jest nabycie od (…) spółki komandytowej z siedzibą w (…) sześciu lokali mieszkalnych (o numerach porządkowych (…)) w budynku położonym w (…), na nieruchomości objętej działką ewidencyjną o numerze (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Wszystkie umowy przedwstępne zostały sporządzone w formie aktów notarialnych.

Następnie, (…) 2023 r., podpisali Państwo kolejnych pięć przedwstępnych umów sprzedaży, których przedmiotem jest nabycie od tego samego podmiotu kolejnych pięciu lokali mieszkalnych (o numerach porządkowych (…)) w budynku położonym w (…), na nieruchomości objętej działką ewidencyjną o numerze (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Wszystkie umowy przedwstępne zostały sporządzone w formie aktów notarialnych.

Łącznie, na skutek opisanych wyżej umów przedwstępnych, zamierzają Państwo nabyć na obszarze jednej nieruchomości jedenaście lokali mieszkalnych. Zamierzają Państwo przystąpić do podpisania umów przyrzeczonych – przenoszących prawo własności nieruchomości oraz ustanawiających prawo odrębnej własności lokali w 2024 r.

**Pytanie**

Czy w odniesieniu do planowanych transakcji znajdzie zastosowanie – obowiązująca od dnia 1 stycznia 2024 r. – 6% stawka podatku, czy też nie?

### Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, zgodnie z przepisem art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: „1. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.” Co za tym idzie, są Państwo objęci dyspozycją tego przepisu.

Niemniej przepis art. 7a ww. ustawy, który wszedł w życie z dniem 1 stycznia 2024 r., został wprowadzony do porządku prawnego na podstawie przepisu art. 4 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463, dalej: „Ustawa z dnia 26 maja 2023 r.”).

Zgodnie z przepisami przejściowymi zawartymi w Ustawie z dnia 26 maja 2023 r., w szczególności przepisem art. 13: „1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy. 2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.”

Co za tym idzie, zgodnie z przepisem art. 13 ust. 2 Ustawy z dnia 26 maja 2023 r., stawki 6% podatku od czynności cywilnoprawnych, która wynika z art. 7a omawianej ustawy, nie stosuje się do umów, które są zawierane po 1 stycznia 2024 r., jeśli stanowią one wykonanie umów zobowiązujących do dokonania sprzedaży, które były zawarte do 31 grudnia 2023 r. Co za tym idzie, skoro będą Państwo nabywać lokale już po 1 stycznia 2024 r., ale czynności nabycia następują w wykonaniu zawartych wcześniej umów przedwstępnych, to przepis art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz 6% stawka tego podatku nie będzie miała zastosowania w tym przypadku.

W Państwa ocenie, do opisanego przez Państwa przypadku nie znajdzie zastosowania przepis art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a co za tym idzie, nie będą Państwo zobowiązani do zastosowania 6% stawki podatku.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo interpretację indywidualną.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Z art. 7a ust. 1 cyt. ustawy wynika, że:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

W myśl art. 10 ust. 2-3 ww. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.

Przepis art. 7a został wprowadzony w art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463).

Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1\. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2\. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści ww. przepisu ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc, do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że podpisali Państwo sześć umów przedwstępnych (…) 2022 r. oraz kolejnych pięć umów przedwstępnych (…) 2023 r. Zamierzają Państwo przystąpić do podpisania umów przyrzeczonych – przenoszących prawo własności nieruchomości oraz ustanawiających prawo odrębnej własności lokali w 2024 r.

Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umów przedwstępnych nastąpiło w 2022 i 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy zmieniającej, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte po 1 stycznia 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 i 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

_Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Państwa zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji._

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.