Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-3.4010.27.2025.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-27
Teza: W zakresie zwolnienia z podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, dochodu ze sprzedaży części nieruchomości wspólnej, w części w jakiej zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Słowa kluczowe: dochód; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie ze względu na przeznaczenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4. Zwolnienia przedmiotowe-Dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego; Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4. Zwolnienia przedmiotowe-Inne zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4-art. 17-ust. 1-pkt 44

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku dochodowy od osób prawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 14 lutego 2025 r. (data wpływu 20 lutego
    2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wspólnota Mieszkaniowa (...) posiada w swoim zasobie mieszkaniowym 21 lokali/
    strychów, które zostały przez Inwestora wyremontowane i przystosowane do celów
    mieszkaniowych. Obecnie Wspólnota rozpoczęła proces sprzedaży tych lokali, z których
    osiągnie dochód będący różnicą pomiędzy ceną sprzedaży a poniesionymi kosztami
    remontu, który to dochód przeznaczy na koszty utrzymania swoich zasobów
    mieszkaniowych.
    Ponadto, w piśmie z 14 lutego 2025 r. uzupełnili Państwo opis stanu faktycznego w
    następujący sposób:
    Wspólnota Mieszkaniowa (...) posiada w swoim zasobie mieszkaniowym łącznie 93 lokale
    mieszkalne, w tym 21 lokali mieszkalnych z wyremontowanych strychów.
    Inwestorem jest: (...).
    W wyniku przeprowadzonych prac polegających na remoncie i przystosowaniu do celów
    mieszkaniowych 21 strychów, nie nastąpi zmiana ich funkcjonalności - zostaną
    wykorzystane do celów mieszkaniowych.

## Pytanie

Czy dochód ze sprzedaży części nieruchomości wspólnej będzie zwolniony z podatku od
    podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o p.d.o.p., w części w
    jakiej zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Dochód uzyskany ze sprzedaży wydzielonej części nieruchomości w części w jakiej będzie
    przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych będzie podlegał
    zwolnieniu wskazanemu w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób
    prawnych.
    Zgodnie z treścią art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, zwolnione z podatku są dochody
    wspólnot mieszkaniowych, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części
    przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów
    uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
    W konsekwencji, dla zastosowania tego zwolnienia konieczne jest spełnienie łącznie
    dwóch warunków: dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
    oraz muszą zostać przeznaczone na cele związane z gospodarką zasobami
    mieszkaniowymi. Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedaż części nieruchomości

    wspólnej będącej współwłasnością członków wspólnoty może być traktowana jako
    przychód Wspólnoty. Jest to również przychód/dochód uzyskany z gospodarki zasobami
    mieszkaniowymi. Warunek drugi nie budzi wątpliwości w przedstawionym stanie
    faktycznym tj. w zakresie w jakim dochody uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości
    zostaną przeznaczone na cele remontu nieruchomości mieszkaniowych Wspólnoty,
    warunek będzie spełniony. Pozostała część dochodu, która może pozostawać z różnicy
    pomiędzy ceną ustaloną za nieruchomość, a kosztem remontu będzie opodatkowana.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994
    r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: „uwl”).
    Zgodnie z art. 6 uwl:
      Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
      wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
      zobowiązania, pozywać i być pozwana.
    Ponadto, w myśl art. 3 ust. 2 i 3 powyższej ustawy:
      Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie
      służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
      Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada
      stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
      przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
      pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali
      niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
      użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
      powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
      przynależnymi.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 2805 ze zm.; dalej: „ustawa o
    CIT”):
      Przepisy ustawy mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych
      niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem przedsiębiorstw w spadku i spółek
      niemających osobowości prawnej, z zastrzeżeniem ust. 1 i 3.
    Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej,
    zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o CIT, są podatnikami podatku dochodowego od osób
    prawnych.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o CIT:
      przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący
      sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z
      innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art.
      24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
    Z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT wynika, że:
      dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b,
      art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego
      źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.
      Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest
      stratą ze źródła przychodów.

    Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o CIT powoduje więc, że
    kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po
    pierwsze – przychód, a po drugie – koszty jego uzyskania.
    I tak, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
      przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane
      pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
    Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:
      za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi
      produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z
      zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1
      pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie
      otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i
      skont.
    Z kolei na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:
      kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła
      przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione
      w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez
      Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień
      poniesienia kosztu.
    Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o CIT) może być przedmiotem
    zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o CIT. Przepis ten zawiera
    bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy
    opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.
    Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT:
      Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot
      mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa
      społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność
      w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których
      mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach
      rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693), uzyskane z
      gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z
      utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej
      działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
    Stosownie do art. 17 ust. 1b ustawy o CIT:
      zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających
      dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma
      zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin -
      wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków
      trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji
      tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania
      przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.
    Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochody podmiotów w nim wymienionych
    korzystały ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, tj.:
    - dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
    - dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
    Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe
    oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami
    mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki
    zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

    Dla odkodowania zakresu dochodu, który - przy spełnieniu pozostałych warunków
    może korzystać ze zwolnienia - konieczne jest zdefiniowanie pojęcia „zasobów
    mieszkaniowych”.
    Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami
    mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych
    pojęć funkcjonującego w języku powszechnym należy przyjąć, że „gospodarka” – w
    kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś,
    „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to
    pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo
    Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”,
    „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do
    mieszkania.
    Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych
    do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
    Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i
    dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub
    związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących
    prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie
    niepogorszonym.
    Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z
    nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w
    art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale
    również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku
    mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla
    prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku
    mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.
    Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w ustawie o CIT
    należy rozumieć:
    1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do
    nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i
    towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki
    schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
    2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z
    administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych
    budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
    kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-
    remontowe;
    3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki –
    doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej
    i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne
    (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne
    budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu,
    mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych
    (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
    4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są
    budynki mieszkalne.
    Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu
    zasobów mieszkaniowych. Zatem, wszelkie środki finansowe otrzymane przez wspólnotę
    mieszkaniową związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami
    oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami
    mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu
    ustawy o CIT (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1).

    Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od
    podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem
    zasobów mieszkaniowych. Natomiast, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać
    będzie dochód osiągnięty z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez
    względu na cel, na jaki zostanie przekazany.
    Z opisu sprawy wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) posiada w swoim zasobie
    mieszkaniowym 21 lokali/strychów, które zostały przez Inwestora wyremontowane i
    przystosowane do celów mieszkaniowych. Obecnie Wspólnota rozpoczęła proces
    sprzedaży tych lokali, z których osiągnie dochód będący różnicą pomiędzy ceną sprzedaży
    a poniesionymi kosztami remontu. Wspólnota dochód ten przeznaczy na koszty
    utrzymania swoich zasobów mieszkaniowych.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa
    podatkowego należy stwierdzić, że skoro Wspólnota Mieszkaniowa dochód ze sprzedaży
    wyremontowanych i przystosowanych do celów mieszkaniowych lokali przeznaczy na cele
    związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - spełnione zostały obie przesłanki
    warunkujące możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego dochodu od podatku
    na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
    Na tej podstawie, dochód uzyskany przez Wspólnotę ze sprzedaży lokali mieszkalnych,
    o których mowa we wniosku, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1
    pkt 44 ustawy o CIT, jako dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w
    części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Natomiast,
    dochód w części przeznaczonej na inne cele niż związane z utrzymaniem zasobów
    mieszkaniowych, będzie podlegał opodatkowaniu.
    Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu
    prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
    Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.