Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-469/16-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-28
Teza: Czy za datę nabycia nieruchomości można uznać dzień nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w budynku , tj. w 1991 r. i jakie w związku z tym obowiązują przepisy dotyczące podatku dochodowego od zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2016 r. (data wpływu 15 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od 1991 roku Wnioskodawczyni jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej, i od tej daty posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w budynku. Wnioskodawczyni dokonała również wszystkich spłat dotyczących określenia odrębnej własności wynikających z art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. Wnioskodawczyni jest członkiem Spółdzielni od momentu wybudowania przedmiotowego budynku, tj. od 1991 r.. Od tego okresu Wnioskodawczyni posiada przedmiotowy lokal, swobodnie nim rozporządza, dysponuje. W tym samym okresie Wnioskodawczyni otrzymała decyzję o przydziale lokalu mieszkalnego. W dniu 22 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni dokonała spłat nominalnej wartości umorzonego wkładu w wysokości 8.887,83 zł oraz całkowitej spłaty zadłużenia kredytowo – odsetkowego w wysokości 19.216,72 zł. W dniu 22 kwietnia 2015 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa dokonała umorzenia i zmniejszenia zadłużeń co do mieszkania Wnioskodawczyni. Mieszkanie od dnia spłat i umorzenia pozostałych długów mieszkaniowych jest nieobciążone żadnymi kredytami i wierzytelnościami (Zaświadczenie wydane przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 28 maja 2015 r. L. dz. 295/2015, potwierdzenie wpłat, postanowienie o umorzeniu i zmniejszenia zadłużeń przez Spółdzielnię Mieszkaniową, decyzja o przydziale lokalu mieszkalnego). W dniu 3 czerwca 2015 r. na rzecz Wnioskodawczyni ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono jego własność na Wnioskodawczynię wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (Akt notarialny z dnia 3 czerwca 2015 r. Repertorium A). W dniu 15 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość na rzecz małżeństwa P. i J. K., którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego (Akt notarialny z dnia 15 lipca 2015 r. Repertorium A).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy za datę nabycia nieruchomości można uznać dzień nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w budynku, tj. w 1991 r. i jakie w związku z tym obowiązują przepisy dotyczące podatku dochodowego od zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z tym, że w 1991 r. nabyła spółdzielcze lokatorskie prawo do przedmiotowego lokalu, posiada tytuł prawny do swobodnego dysponowania i zarządzania Jej własnością. W ciągu kolejnych lat Wnioskodawczyni dokonywała spłat rat, związanych z zaciągniętym kredytem na budowę budynku. W dniu 22 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni spłaciła wszystkie obciążające mieszkanie zadłużenia. Przez cały okres od 1991 r. w sposób nieograniczony Wnioskodawczyni dysponowała mieszkaniem, zarządzała nim. W 1991 r. Wnioskodawczyni czuje się jak właściciel przedmiotowego mieszkania, w taki sam sposób była traktowana przez członków Spółdzielni. Wszystkie decyzje co do losu mieszkania, nakładów na jego rzecz Wnioskodawczyni dokonywała w sposób swobodny i samodzielny. W ocenie Wnioskodawczyni do nabycia przedmiotowego lokalu doszło w 1991 r. w związku z czym w wyniku sprzedaży w 2015 r. Wnioskodawczyni nie ma obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu po datkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z ich zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty, jak i formy nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że od 1991 r. Wnioskodawczyni jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej i od tej daty posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Po spełnieniu warunków wynikających z art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. w dniu 3 czerwca 2015 r. na rzecz Wnioskodawczyni ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono jego własność na Wnioskodawczynię wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W dniu 15 lipca 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Przeniesienie własności lokalu uzależnione zostało więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, tj. został on zobowiązany do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Natomiast w sytuacji, gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, członek spółdzielni zobowiązany jest również do spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa.

Należy tutaj zauważyć, że w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkania, ale nie są jego właścicielami. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, niedziedzicznym i nie podlega egzekucji.

Treść powyższych przepisów jednoznacznie wskazuje, że do nabycia przez Wnioskodawczynię prawa własności przedmiotowego mieszkania doszło dopiero w momencie podpisania ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o przeniesienie własności lokalu, czyli w dniu 3 czerwca 2015 r. Powyższe oznacza również, że rok 2015 jest rokiem, od końca którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie sposób za datę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego uznać daty otrzymania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jak chciałaby Wnioskodawczyni, albowiem ww. prawo nie jest prawem zbywalnym, a właścicielem mieszkania pozostaje dalej spółdzielnia mieszkaniowa. Fakt zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, co oczywiste, nie stanowi jeszcze o prawie własności do tego mieszkania po stronie lokatora.

W związku z powyższym, skoro przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność nastąpiło w 2015 r., natomiast sprzedaży ww. lokalu dokonano w 2015 r. to dokonując oceny skutków prawnych jego sprzedaży należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że za datę nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać datę ustanowienia odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, czyli dzień 3 czerwca 2015 r. Zatem sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego w dniu 15 lipca 2015 r., tj. przed upływem pięcioletniego terminu – stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., chyba że zaistnieją przesłanki do zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Końcowo należy dodać, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.