Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1482/11-2/Awa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-02-17
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali użytkowych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; media; najem; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2011 r. (data wpływu 21 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali użytkowych – **jest nieprawidłowe.**

****

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania mediów związanych z najmem lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną, funkcjonującą w oparciu o przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo Spółdzielcze (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.), przepisy ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) oraz statut Spółdzielni. Przedmiotem działalności Spółdzielni jest między innymi wynajmowanie lokali użytkowych w budynkach stanowiących własność Spółdzielni. W tym celu Spółdzielnia zawiera z kontrahentami umowy najmu, na podstawie których oddaje w najem lokale użytkowe, a najemca zobowiązuje się do uiszczania czynszu i opłat z tytułu najmu lokalu użytkowego takich jak: czynsz najmu, podatek od nieruchomości oraz w niektórych przypadkach zaliczkę na poczet rozliczenia kosztów dostawy energii cieplnej. Należność za pobór energii elektrycznej najemca pokrywa bezpośrednio u dostawcy zgodnie z zawartą umową. Ponadto, najemca zobowiązany jest do regulowania należności za pobór wody na podstawie faktur miesięcznych wystawianych przez Spółdzielnię. Wnioskodawca dokonuje odsprzedaży (refakturowania) fakturami VAT zużytej wody na podstawie odczytu zainstalowanych podliczników. Spółdzielnia wystawia odrębne faktury za usługę najmu stosując do niej stawkę podstawową 23% oraz faktury za media stosując do nich odpowiednie stawki, tj. woda i ścieki 8% i wywóz nieczystości 8%. Spółdzielnia Mieszkaniowa jednocześnie informuje, że dostawca wody i odbioru ścieków nie wyraża zgody na zawarcie umowy z poszczególnymi kontrahentami wynajmującymi od Spółdzielni lokale użytkowe, dlatego też Spółdzielnia zainstalowała podliczniki i obciąża najemców za faktycznie zużytą wodę. Przy przeniesieniu kosztów mediów na najemcę, Spółdzielnia nie dolicza żadnych dodatkowych kosztów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wystawiając dla najemców faktury VAT, w związku z obciążaniem ich indywidualnymi kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości, Spółdzielnia ma prawo zastosować obniżoną stawkę VAT tj. 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowym stanie faktycznym obciążając najemców indywidualnymi kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości, Spółdzielnia ma prawo zastosować obniżoną stawkę VAT tj. 8%. Jest to stawka właściwa dla świadczenia tych usług. Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, w której odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, które polega na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że wynagrodzeniem z tytułu umowy najmu jest wyłącznie czynsz. Stanowi on zapłatę za możliwość używania wynajmowanej rzeczy. Sposób kalkulacji wysokości czynszu określany jest przez strony w umowie najmu. Korzystając z zasady swobody zawierania umów, strony mogą postanowić, że oprócz czynszu najemca będzie ponosić jeszcze koszty dodatkowych usług. Spółdzielnia uważa, że skoro koszt tych usług nie jest zawarty w czynszu, to nie można uznać tych usług za część najmu. W stanie faktycznym usługami dodatkowymi do usługi najmu są m. in. usługi dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz usługi wywozu nieczystości. W umowach najmu z kontrahentami, koszt tych usług nie został włączony do czynszu i jest ponoszony przez najemców niezależnie od czynszu na podstawie odrębnie wystawianych faktur. Spółdzielnia formalnie nie dostarcza najemcom mediów. Media są dostarczane przez wyspecjalizowane firmy, a Spółdzielnia pełni jedynie rolę pośrednika, który najpierw ponosi koszty mediów, a następnie przenosi je na najemców. Biorąc to pod uwagę, zdaniem Spółdzielni należy stwierdzić, że usługi dodatkowe nie świadczone formalnie przez Spółdzielnię, za które opłaty są wnoszone niezależnie od czynszu nie mogą stanowić elementu usługi najmu i powinny być traktowane jako odrębne świadczenie dla celów podatkowych traktowane w sposób niezależny od usług najmu. W konsekwencji, Spółdzielnia może przenosić na najemców koszt tych usług, czyli dokonywać stosownej refaktury, przy zastosowaniu dla tych usług właściwych stawek podatku VAT. Do dnia 1 grudnia 2008 r. w ustawie o VAT nie było przepisu regulującego tzw. refakturowanie. Postanowienia w tym zakresie znajdowały się jednak w Dyrektywie VAT. Ze względu na fakt, że były one precyzyjne i bezwarunkowe, podatnicy mogli się powoływać na te postanowienia bezpośrednio. Zgodnie z art. 28 Dyrektywy VAT w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis Dyrektywy VAT został wprowadzony do porządku prawnego z dniem 1 grudnia 2008 r. Wtedy to zgodnie z nowelizacją ustawy o VAT wprowadzono m. in. art. 30 ust. 3 ustawy. Mimo, że brzmienie przepisu art. 30 ust. 3 ustawy różni się od brzmienia art. 28 Dyrektywy VAT, to sens tych przepisów jest identyczny. Ponadto, od dnia 1 kwietnia 2011 r. z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT wynika, iż „w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi”. Oznacza to, że Spółdzielnia nabyła usługę we własnym imieniu w tym częściowo na rzecz osoby trzeciej. Zatem, pierwotnie traktowana jest jako usługobiorca, a następnie usługodawca tej samej usługi. Podczas refakturowania następuje przerzucenie kosztów usługi na inną firmę. Przerzucenie tych kosztów nie może być inaczej traktowane niż jako świadczenie usługi w tym samych zakresie. Konsekwencją uznania wynajmującego, biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi. Wynika z tego, że co do zasady Spółdzielnia ma prawo przy fakturowaniu tej samej usługi do zastosowania takiej samej stawki z jaką kupiona usługa jest opodatkowana zgodnie z przepisami. Ponadto, możliwość refakturowania mediów potwierdza wyrok NSA z dnia 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10, który oddalił skargę kasacyjną Ministra Finansów od wyroku WSA w Warszawie z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt III SA/Wa 1391/09, w którym Sąd ten stwierdził: „świadczenia „odsprzedaży” dostawy towarów i usług związanych z udostępnianiem mediów przez Skarżącą najemcom nie mogą być uznane za element świadczenia jednolitego jakim jest świadczenie najmu, jak to przyjął organ w wydanej interpretacji. Błędnie organ uznał, że do podstawy opodatkowania z tytułu najmu należy wliczać nie tylko należny czynsz, ale także należne opłaty z tytułu udostępniania mediów wynikające z wystawionej przez Wspólnotę noty lub rachunku zawierającego kwoty brutto, czyli także podatek VAT tam wymieniony. Nie można również przyjąć, że te dwa świadczenia są ze sobą powiązane w sposób ścisły, w sytuacji gdy w umowie najmu strony odrębnie regulowały kwestię wynagrodzenia za możliwość korzystania z cudzej rzeczy (art. 659 1 k.c.) od opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego, tj. z tytułu udostępniania mediów, to czynsz najmu nie obejmował opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy”. Reasumując, Spółdzielnia uważa, że skoro w umowach najmu jest zawarte stwierdzenie, że najemca w sposób odrębny będzie regulował świadczenia z tytułu korzystania z dostawy mediów (wg rzeczywistego zużycia), to istnieje jednoznaczna podstawa do odrębnego traktowania rozliczenia z tytułu tych usług pomiędzy wynajmującym a najemcą i powinna te usługi refakturować i stosować obniżoną stawkę VAT, tj. 8% w stosunku do dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W konsekwencji najem lokali stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przepis art. 8 ust. 2a ustawy, obowiązujący od dnia 1 kwietnia 2011 r. i wprowadzony ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), wskazuje, że w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Według art. 29 ust. 1 ustawy, również w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W świetle art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzająca w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury – art. 106 ust. 4 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi albo zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym. Usługi w zakresie wynajmowania lokali o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są natomiast stawką podatku w wysokości 23%.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem działalności Spółdzielni jest m. in. wynajmowanie lokali użytkowych w budynkach stanowiących własność Spółdzielni. W tym celu Spółdzielnia zawiera z kontrahentami umowy najmu, na podstawie których oddaje w najem lokale użytkowe, a najemca zobowiązuje się do uiszczania czynszu i opłat z tytułu najmu lokalu użytkowego takich jak: czynsz najmu, podatek od nieruchomości oraz w niektórych przypadkach zaliczkę na poczet rozliczenia kosztów dostawy energii cieplnej. Należność za pobór energii elektrycznej najemca pokrywa bezpośrednio u dostawcy zgodnie z zawartą umową. Ponadto, najemca zobowiązany jest do regulowania należności za pobór wody na podstawie faktur miesięcznych wystawianych przez Spółdzielnię. Wnioskodawca dokonuje odsprzedaży (refakturowania) fakturami VAT zużytej wody na podstawie odczytu zainstalowanych podliczników. Spółdzielnia wystawia odrębne faktury za usługę najmu stosując do niej stawkę podstawową 23% oraz faktury za media stosując do nich odpowiednie stawki, tj. woda i ścieki 8% i wywóz nieczystości 8%. Spółdzielnia Mieszkaniowa jednocześnie informuje, że dostawca wody i odbioru ścieków nie wyraża zgody na zawarcie umowy z poszczególnymi kontrahentami wynajmującymi od Spółdzielni lokale użytkowe, dlatego też Spółdzielnia zainstalowała podliczniki i obciąża najemców za faktycznie zużytą wodę. Przy przeniesieniu kosztów mediów na najemcę, Spółdzielnia nie dolicza żadnych dodatkowych kosztów.

Należy zauważyć, iż umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.). Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia usługi. Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, opłaty i podobne należności z wyłączeniem podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca obciąża nabywcę lub klienta. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie zawiera odrębnego uregulowania stanowiącego odpowiednik art. 78 Dyrektywy. Ustawodawca krajowy nie sprecyzował, jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, tak jak to uczynił ustawodawca wspólnotowy, uznając za wystarczające wskazanie ogólnej definicji podstawy opodatkowania. Nie oznacza to jednak, jakoby wszelkich dodatkowych kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług nie należało uwzględniać w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jak już powyżej wskazano, ogólne określenie podstawy opodatkowania w art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług odpowiada uregulowaniu wspólnotowemu z art. 73 i art. 78 Dyrektywy. W konsekwencji zapis ten winien stanowić wskazówkę interpretacyjną przy dokonywaniu wykładni polskich przepisów regulujących ustalanie podstawy opodatkowania.

Wykładnia art. 29 ust. 1 ustawy, z uwzględnieniem treści unormowań Dyrektywy jest w pełni uzasadniona i zapewnia prawidłową interpretację tego przepisu.

Zatem, jeżeli z zawartej umowy najmu, jak wskazał Wnioskodawca, wynika, że oprócz czynszu najmu, najemca ponosi również opłaty za media (dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości), związane z konkretnym lokalem, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także koszty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, tj. koszty mediów, którymi Wnioskodawca obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe, wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Jak wskazano wyżej, z treści art. 29 ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót. Zaś obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W związku z powyższym, kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Zatem, w ocenie Organu, nie można sztucznie wyodrębniać z usługi najmu lokalu, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je wg innych stawek VAT niż usługa podstawowa. Do takiego postępowania nie uprawniają cyt. wyżej przepisy definiujące podstawę opodatkowania i obrót. W przypadku, gdy dany podmiot świadczy usługę, stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas nie jest dopuszczalne dzielenie tej usługi na części i dokonywanie „refakturowania” jej poszczególnych elementów.

Przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa najmu lokali użytkowych, a koszty dostawy mediów są elementem tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy, w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym, opłaty za media podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca winien wystawiać najemcom lokali użytkowych faktury VAT ze stawką 23%, przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować również wszystkie związane z tytułem najmu opłaty, tj. za dostarczanie wody, odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

****