Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-508/14-2/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-09-09
Teza: Nabycie przedmiotowego udziału w działce nastąpiło w 2007 r., co oznacza, że pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2012 r. Tym samym, sprzedaż udziału w działce w dniu 19 grudnia 2013 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2014 r. (data wpływu 2 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 listopada 2007 r. Wnioskodawczyni, Jej mąż MB i P. K. nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nr na współwłasność nieruchomość gruntową, (dawniej J), stanowiącą działkę ewidencyjną oznaczoną numerem 2, o obszarze 4.921,00 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą.

Własność przysługiwała P. K. w udziale wynoszącym 2/4, o obszarze 4.291,00 m2 za cenę 357.500,00 zł, MB w udziale wynoszącym 1/4 oraz Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 1/4, o łącznym obszarze 4.291,00 m2 - za cenę 357.500,00 zł.

Wnioskodawczyni oraz Jej mąż na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej o ustanowienie rozdzielności majątkowej z dnia 25 maja 2007 r. zawartej w formie aktu notarialnego ustanowili ustrój rozdzielności majątkowej, zatem udziały nabyte przez małżonków od dnia nabycia stanowiły ich majątki osobiste. Przedmiotowa nieruchomość o numerze ewidencyjnym 2, została podzielona na 4 działki oznaczone kolejno numerami 2/9 o powierzchni 1.230,00 m2, 2/10 o powierzchni 1.230,00 m2, 2/11 o powierzchni 1.230,00 m2, 2/12 o powierzchni 1.231,00 m2. Przedstawiony podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta z dnia 23 marca 2010 r.

W dniu 21 kwietnia 2010 r. współwłaściciele w drodze umowy zniesienia współwłasności, zawartej w formie aktu notarialnego, dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 2/9, 2/10, 2/11, 2/12 o łącznym obszarze 4,921,00 m2.

W wyniku tak dokonanego podziału P. K. nabył działki oznaczone numerem ewidencyjnymi 2/9 o obszarze 1.230,00 m2 oraz działkę o numerze 2/10 o obszarze 1.230,00 m2, zatem o łącznej powierzchni 2.460,00 m2. Natomiast działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 2/11 o obszarze 1.230,00 m2 oraz 2/12 o obszarze 1.231,00 m2, zatem o łącznej powierzchni 2.461,00 m2, nabyli Wnioskodawczyni i Jej mąż w udziałach wynoszących po 1/2 części każde z nich.

Zniesienie współwłasności nastąpiło bez dopłat i spłat żadnego z dotychczasowych współwłaścicieli.

W wyniku wspomnianej umowy wysokość udziału Wnioskodawczyni względem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości o powierzchni 1.230 m2 nie uległa zmianie, tj. udziały w części należącej wspólnie do Wnioskodawczyni, Jej męża i P. K. nadal wynosiły odpowiednio: P. K. – 2/4 oraz Wnioskodawczyni i Jej mąż po 1/4 całości nieruchomości każdy.

Rynkowa wartość nieruchomości o powierzchni 4.921,00 m2 w dniu jej nabycia, tj. w dniu 22 listopada 2007 r., wynosiła 715.000,00 zł. Poszczególne udziały we współwłasności nieruchomości wynosiły odpowiednio dla udziału w wysokości 1/2 - 357.500,00 zł oraz dla dwóch udziałów w wysokości po 1/4 - 357.500,00 zł.

Rynkowa wartość działek ewidencyjnych o numerach: 2/9, 2/10, 2/11, 2/12 w dniu 21 kwietnia 2010 r., tj, na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 800.000,00 zł, w tym wartość działek o numerach 2/9 i 2/10 wynosiła 400.00,00 zł oraz działek 2/11 i 2/12 także 400.000,00 zł. 1/2 udziału przysługująca Wnioskodawczyni w dniu zniesienia współwłasności nieruchomości wynosiła 200.000,00 zł.

Zgodnie z przytoczonym stanem faktycznym w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności wartość działek nabytych przez strony w drodze tej czynności odpowiadała wartości przysługujących dotychczas Stronom udziałów we współwłasności nieruchomości przed jej zniesieniem.

W dniu 19 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni i Jej mąż - będący współwłaścicielami działki ewidencyjnej o nr 2/11 w drodze umowy sprzedaży, zawartej w formie Aktu Notarialnego, sprzedali M. T. swoje udziały, czyli łącznie niezabudowaną działkę nr 2/11 w obrębie 5-13 o obszarze 1.230,00 m2, położoną w M przy ul. H za łączną cenę 600.00,00 zł, czyli każde z nich otrzymało za swój udział kwotę w wysokości 300.000,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z zaistniałym stanem faktycznym w postaci nabycia nieruchomości w dniu 22 listopada 2007 r. oraz zniesienia współwłasności nieruchomości w dniu 21 kwietnia 2010 r., w wyniku którego Wnioskodawczyni nabyła udział o wartości równej udziałowi przysługującemu jej przed zniesieniem współwłasności, za datę pierwotnego nabycia nieruchomości należy uznać dzień 22 listopada 2007 r.?
2.  Czy w związku z zaistniałym stanem faktycznym Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości nabytej w dniu 22 listopada 2007 r. w drodze umowy sprzedaży czy też taka sprzedaż nie będzie zwolniona z podatku w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości w dniu 21 kwietnia 2010 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 1

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.; dalej: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych lub ustawa) każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dla ustalenia czy zbycie prawa własności nieruchomości nastąpiło z zachowaniem 5-letniego terminu konieczne jest ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca uważa, że zgodnie z art. 155 § 1 w zw. z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2014.121; dalej: Kodeks cywilny lub k.c.) - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W przypadku przeniesienia własności nieruchomości umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Stosownie do treści art. 195 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Natomiast zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

W związku z faktem, że udział Wnioskodawczyni na skutek zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności nie uległ powiększeniu, to nie może być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ, w ten sposób powiększeniu nie uległ ani zakres dotychczasowego władztwa Wnioskodawczyni nad rzeczą (nieruchomością), ani jej majątku osobistego.

Potwierdza to orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, o ile podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy (w wyniku podziału) mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Oznacza to, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Tym samym czynność prawna polegająca na zniesieniu współwłasności nie powoduje po jego stronie powstania przychodu i jest zdarzeniem pozostającym poza zakresem regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w tej sytuacji pierwotne nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu sporządzenia aktu notarialnego Rep. A , tj. w dniu 22 listopada 2007 r., zaś zniesienie współwłasności nieruchomości w dniu 21 kwietnia 2010 r., w wyniku którego Wnioskodawczyni nabyła o takiej samej wysokości, jaka przysługiwała mu dotychczas we współwłasności nieruchomości, nie stanowi okoliczności mieszczącej się w dyspozycji art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych tylko w przypadku, gdy zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa podlega opodatkowaniu z uwagi na brak upływu wymaganego okresu czasu, sprzedaż taka może nadal korzystać ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe rozważania dotyczące pytania nr 1, należy uznać, że nabycie przez Wnioskodawczynię sprzedanego w 2013 r. udziału 1/2 w nieruchomości o powierzchni 1.230,00 m2, obejmującego działkę ewidencyjną o numerze 2/11, nastąpiło w 2007 r., co oznacza, że pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2012 r. Tym samym sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 2/11, o obszarze 1.230,00 m2, obejmującej łączne udziały Wnioskodawczyni i Jej męża przysługujące każdemu w wysokości po 1/2, w 2013 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży z dnia 19 grudnia 2013 r. udziału w nieruchomości z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Podobnie wskazano chociażby w interpretacjach indywidualnych: Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 4 kwietnia 2014 r., IPTPB2/415-50/14-4/KR czy Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 lutego 2014 r. IBPBII/2/415-1147/13/MW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa jej nabycia przez Wnioskodawczynię.

Zgodnie z art. art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności, przedmiotem którego była nieruchomość, udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział dotychczas posiadany, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu tej czynności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, co do zasady należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 22 listopada 2007 r. Wnioskodawczyni, Jej mąż i P. K. nabyli na współwłasność nieruchomość gruntową. Własność przysługiwała P. K. w udziale wynoszącym 2/4, Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 1/4 oraz mężowi Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 1/4. Udziały nabyte przez małżonków od dnia nabycia stanowiły ich majątki osobiste. Przedmiotowa nieruchomość została podzielona na 4 działki oznaczone kolejno numerami 2/9, 2/10, 2/11, 2/12. W dniu 21 kwietnia 2010 r. współwłaściciele w drodze umowy zniesienia współwłasności, dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 2/9, 2/10, 2/11, 2/12. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez dopłat i spłat żadnego z dotychczasowych współwłaścicieli. W wyniku dokonanego zniesienia współwłasności wartość działek nabytych przez strony w drodze tej czynności odpowiadała wartości przysługujących dotychczas stronom udziałów we współwłasności nieruchomości przed jej zniesieniem. W dniu 19 grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni i Jej męża - będący współwłaścicielami działki ewidencyjnej o nr 2/11 w drodze umowy sprzedaży, sprzedali swoje udziały, czyli łącznie niezabudowaną działkę nr 2/11.

Jeżeli zatem, w istocie wartość udziału w działce otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału nabytego w drodze kupna w 2007 r., to w dacie zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że nabycie przedmiotowego udziału w działce nastąpiło w 2007 r., co oznacza, że pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2012 r. Tym samym, sprzedaż udziału w działce w dniu 19 grudnia 2013 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca tylko dla Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.