Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/4510-359/15/IZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-27
Teza: Czy Wspólnota postępuje właściwie traktując dochody powstałe w trakcie roku podatkowego z różnicy na odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych jako zwolnione od podatku?
Słowa kluczowe: dochód; przychód; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 3 lipca 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 29 stycznia 2015 r. (data wpływu do tut. BKIP 9 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do różnicy powstałej z odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2015 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do różnicy powstałej z odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa utworzona została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w skład której wchodzą lokale mieszkalne i lokale użytkowe, stanowiące odrębną własność. Lokale mieszkalne wykorzystywane są wyłącznie do celów mieszkalnych. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu zobowiązany jest m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych płacą comiesięczne zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów remontu oraz opłaty za media.

W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, z powodu braku technicznych możliwości związanych z konstrukcją budynku, Wspólnota zawarła umowy, w ramach których do indywidualnych lokali dostarczane są media w postaci wody oraz odprowadzania ścieków. Formalnie więc to Wspólnota jest nabywcą mediów dostarczonych przez dostawcę mediów (przedsiębiorstwo wodociągowe) a końcowym odbiorcą mediów zużywanych w lokalach są właściciele lokali. W związku z tym Wspólnota dokonuje odsprzedaży zakupionych mediów właścicielom poszczególnych lokali do wysokości ponoszonych kosztów bez doliczania marży. Zatem Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości jest nabywcą mediów, które są dostarczane do poszczególnych właścicieli mieszkań i lokali użytkowych. Wspólnota otrzymuje co miesiąc fakturę od dostawcy z tytułu zakupu mediów. Następnie, co miesiąc, Wspólnota dokonuje obciążenia każdego z właścicieli z tytułu zużycia mediów fakturami sprzedaży, które stanowią średnie miesięczne zużycie z roku poprzedniego. W trakcie roku występuje różnica pomiędzy kosztem a przychodem, która jest wartością dodatnią i stanowi dochód Wspólnoty lub wartością ujemną, która jest jej stratą. Na koniec każdego roku następuje rozliczenie mediów na poszczególnych właścicieli do faktycznego zużycia. W związku z tym na koniec roku koszty równają się przychodom. Wspólnota osiągnięty dochód ze sprzedaży mediów dotyczący lokali mieszkalnych w trakcie roku podatkowego traktuje jako zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który mówi, że zwolnione są dochody wspólnot mieszkaniowych w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz interpretacji ogólnej Ministra Finansów DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, która definiuje pojęcie zasobów mieszkaniowych. Dochód z mediów dotyczący lokali użytkowych występujący w trakcie roku podatkowego jest traktowany jako opodatkowany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota postępuje właściwie traktując dochody powstałe w trakcie roku podatkowego z różnicy na odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych jako zwolnione od podatku?

Wspólnota stoi na stanowisku, że właściwie interpretuje art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i ma podstawę do korzystania ze zwolnienia w przypadku dochodu będącego wynikiem zużycia mediów na potrzeby właścicieli lokali mieszkalnych, ponieważ dochód ten powstał z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jest przeznaczony na gospodarkę mieszkaniową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wspólnota jest nabywcą mediów, które są dostarczane do poszczególnych właścicieli mieszkań i lokali użytkowych. Wspólnota otrzymuje co miesiąc fakturę od dostawcy z tytułu zakupu mediów. Następnie, co miesiąc, Wspólnota dokonuje obciążenia każdego z właścicieli z tytułu zużycia mediów fakturami sprzedaży, które stanowią średnie miesięczne zużycie z roku poprzedniego. W trakcie roku występuje różnica pomiędzy kosztem a przychodem, która jest wartością dodatnią i stanowi dochód Wspólnoty lub wartością ujemną, która jest jej stratą. Na koniec każdego roku następuje rozliczenie mediów na poszczególnych właścicieli do faktycznego zużycia, w związku z tym na koniec roku koszty równają się przychodom.

W zaprezentowanych okolicznościach, wątpliwości Wspólnoty budzi kwestia możliwości korzystania ze zwolnienia przedmiotowego, wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Przepis art. 14 powyższej ustawy stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl art. 7 ust. 2 updop, dochodem, z zastrzeżeniem art. 10 i 11 (które w niniejszej sprawie nie mają zastosowania), jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty, co do zasady, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu updop. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Powyższe oznacza, że zasadniczo wszystkie poniesione wydatki, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, po wyłączeniu wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie jednak z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu.

Updop nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”, dlatego też zasadne jest odwołanie się do reguł wykładni językowej. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl; Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie, itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 updop). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, bowiem niespełniony będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Na mocy art. 17 ust. 1b updop, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Wobec powyższego, dodatnia różnica powstała na odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych, o której mowa w przedstawionym opisie stanu faktycznego jako związana z gospodarką zasobami mieszkaniowymi Wspólnoty, stanowi przychód z tej gospodarki. W konsekwencji, dochód uzyskany z tego tytułu mieści się w pojęciu dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane ze źródła, jakim jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi, mogą być wolne od podatku, o ile zostaną przeznaczone i bez względu na termin wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Pod pojęciem „utrzymania” zasobów należy przy tym rozumieć zachowanie ich w stanie należytym, niezmienionym, niepogorszonym.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dochody Wspólnoty powstałe w trakcie roku podatkowego z tytułu odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, pod warunkiem, że zostały przeznaczone i faktycznie wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Stanowisko Wspólnoty należy zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.