Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.678.2021.10.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-05
Teza: Skutki podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości
wynajmowanej spółce z o.o.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
sprzedaż-sprzedaż ruchomości
spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
wynajem
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A.A.
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      B.B.
    Opis stanu faktycznego
    Zainteresowani A.A. i B.B. są małżeństwem od ponad 30 lat, w którym obowiązuje
    małżeński ustrój wspólności majątkowej. Zainteresowani A.A. i B.B. zawarli w dniu
    04.03.2021 r. umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego repertorium (...), na podstawie
    której sprzedali spółce X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
    następujące nieruchomości:
        Zabudowaną działkę gruntu nr 1 położoną w (...) (działka w chwili sprzedaży
        zabudowana była budynkami przemysłowymi i budynkiem biurowym),
        Niezabudowaną działkę gruntu nr 2/2, położoną (...),
        Niezabudowaną działkę gruntu nr 3/14, położoną (...), zwane dalej łącznie
        Nieruchomościami.
    Zainteresowani od wielu lat mieszkają w Polsce, mają polskie obywatelstwo i w czasie w/w
    sprzedaży Nieruchomości byli polskimi rezydentami podatkowymi. Zainteresowani
    oświadczają, że do czasu wyżej wymienionej sprzedaży Nieruchomości byli właścicielami
    Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej przez ponad 10 lat.
    Mianowicie Zainteresowani A.A. i B.B. nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej:
        dnia 08.02.1991 r. w formie aktu notarialnego Rep A nr (...) na prawach wspólności
        ustawowej małżeńskiej zabudowaną nieruchomość działkę nr 1, (...) , obręb (...) , o
                  2powierzchni 171 m  , przy ul (...) – (...),
        dnia 15.09.1998 r. w formie aktu notarialnego Rep. A (...) na prawach wspólności
        ustawowej małżeńskiej nieruchomość gruntową działkę nr 2, (...), Obręb (...) o
                  2powierzchni 5086 m  przy ul (...).
        dnia 22.02.2000 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) na prawach wspólności
        ustawowej małżeńskiej nieruchomość gruntową działkę nr 3/5, (...), o powierzchni
            2960 m  przy ul. (...).
    Dnia 07.01.2008 r. wydana została Decyzja nr (...) Prezydenta (...), która stała się podstawą
    podziału nieruchomości dla działki nr 2 i działki nr 3/5.
    W wyniku tego podziału powstały działki:
    a) z działki nr 2 powstała:
        działka nr 2/2 o powierzchni 0,3953 ha oraz

        działka nr 2/1 o powierzchni 0,1133 ha, którą to przejęła Gmina (...) i w dalszym
        ciągu toczy się postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania dla
        Zainteresowanych z tytułu tego przejęcia
    b) z działki 3/5 powstały:
        działka nr 3/14 o powierzchni 0,0354 ha,
        działka nr 3/13 o powierzchni 0,0606 ha którą przejęła na własność Gmina (...) (i
        nadal toczy się sprawa ustalenia wysokości odszkodowania). Nieruchomości nie
        wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Zainteresowani nie wykorzystywali
        Nieruchomości do celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
        Zainteresowani nie wprowadzali Nieruchomości do ewidencji środków trwałych
        pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowani nie prowadzili w dniu
        sprzedaży Nieruchomości (tj. 04.03.2021 roku) oraz obecnie nie prowadzą
        pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z profesjonalnym obrotem
        nieruchomościami i nie zamierzali w zakresie sprzedaży przywołanych wyżej
        Nieruchomości w takim charakterze występować. Zainteresowani traktowali tę
        sprzedaż Nieruchomości jako sprzedaż majątku prywatnego, niezwiązanego z
        działalnością gospodarczą. Zainteresowani nie prowadzą pozarolniczej działalności
        gospodarczej. Zainteresowani są wspólnikami spółki pod firmą Przedsiębiorstwo
        Produkcyjno-Usługowe A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...)
        przy ul. (...) (NIP (...)).
    W latach 1991 - 2019 Zainteresowani uzyskiwali przychody z tytułu najmu poszczególnych
    Nieruchomości, które to dla celów podatkowych rozliczali jako przychody z tzw. najmu
    prywatnego.
    Mianowicie Zainteresowani uzyskiwali przychody z tytułu wynajmu zabudowanej działki nr
    1 położonej (...) na podstawie zawartej w 1991 roku umowy najmu ze spółką pod firmą
    Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe B. -(...)" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z
    siedzibą (...). Zainteresowani zawarli w październiku 1998 roku na czas nieokreślony ze
    spółką Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A." Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą (...) umowę odpłatnego najmu działki nr 2 położonej (...). Od
    września 2016 roku spółka Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A." Spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...) wykorzystywała odpłatnie do własnych
                                                    2celów nieruchomość gruntową działkę nr 2/2 położoną (...) w części o powierzchni 553 m
                                                  2i nieruchomość gruntową działkę nr 3/14 położoną (...) w części o powierzchni 354 m .
    Pismem z 13 października 2021 r. w odpowiedzi na wezwanie Nr 0114-KDIP3-
    1.4011.678.2021.1.AK Wnioskodawca uzupełnił opis stanu faktycznego poprzez wskazanie:
    Wnioskodawca wraz z żoną nie podejmowali żadnych działań marketingowych w zakresie
    sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawcy nie stosowali żadnych
    ogłoszeń, reklam, nie zamieszczali ofert w mediach, mających na celu sprzedaż
    przedmiotowych nieruchomości. Przedmiotowymi nieruchomościami zainteresowała się
    spółka C. Sp. z o.o. z siedzibą (...). Spółka ta wystąpiła z propozycją zawarcia umowy
    sprzedaży. Przedstawiła interesującą ofertę, na którą Wnioskodawca wraz z żoną przystali
    i zawarli z tą spółką dnia 30.04.2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży. Jednym z
    warunków przedwstępnej umowy sprzedaży było prawo wskazania przez spółkę C. Sp. z o.
    o. innego nabywcy dla celów zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Spółka ta
    skorzystała z tego prawa i nie przystąpiła do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

    lecz wskazała innego nabywcę tj. spółkę X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
    komandytowa, z którym Wnioskodawca wraz z żoną zawarł umowę sprzedaży w dniu
    04.03.2021 r. Doszło do rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży tych nieruchomości
    zawartej w dniu 30.04.2019 r. ze spółką pod firmą C. Sp. z o.o.
    Nabywca przedmiotowych nieruchomości nie był bezpośrednio znany Wnioskodawcom
    przed zawarciem umowy sprzedaży. Nabywcę zainteresowały przedmiotowe
    nieruchomości i to nabywca skontaktował się z Wnioskodawcami z propozycją zawarcia
    umowy sprzedaży. Nabywca powziął informację o przedmiotowych nieruchomościach od
    spółki C. Sp. z o.o., z którą Wnioskodawca z żoną mieli zawartą w dniu 30.04.2019 r.
    przedwstępną umowę sprzedaży tych nieruchomości, którą ostatecznie rozwiązano.
    Wnioskodawca wraz z małżonką kupili przedmiotowe nieruchomości w latach 90-tych od
    osób fizycznych w celu powiększenia majątku prywatnego. Zakup nieruchomości był
    formą m.in. "ulokowania" oszczędności. Opis nieruchomości według stanu z czasu ich
    zakupu:
        działka nr 1 - Wnioskodawcy kupili ją na podstawie aktu notarialnego z 8 lutego
        1991 r. stanowiła wówczas zabudowaną działkę gruntu, księga wieczysta (...),
        oznaczenie korzystania - gospodarstwo robotnicze z zabudowaniami,
        działka nr 2/2 - Wnioskodawcy kupili ją na podstawie aktu notarialnego z dnia 15
        września 1998 r. jako niezabudowaną działkę gruntu, księga wieczysta, (...) sposób
        korzystania symbol Bp- zurbanizowane tereny niezabudowane
        działka nr 3/14 - Wnioskodawcy kupili ją na podstawie aktu notarialnego z dnia 22
        luty 2000 r. jako niezabudowaną działkę gruntu, księga wieczysta, (...) sposób
        korzystania symbol Bp- zurbanizowane tereny niezabudowane.
    Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał przedmiotowe nieruchomości bezpośrednio dla
    nabywcy, przy czym przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego reprezentował ich
    syn C.C. Wnioskodawca wraz z żoną nie zawierali z nabywcą spółką X spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością spółka komandytowa przedwstępnej umowy sprzedaży.
    Wnioskodawca wraz z żoną mieli zawartą w dniu 30.04.2019 r. przedwstępną umowę
    sprzedaży ze spółką C. Sp. z o.o., którą to jednak ostatecznie rozwiązano. Wnioskodawca i
    jego żona nie udzielali spółce X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
    komandytowa pełnomocnictw do występowania w sprawach związanych z
    przedmiotowymi nieruchomościami.
    Wnioskodawca i jego żona nie zawierali z nabywcą tj. ze spółką X spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością spółka komandytowa przedwstępnej umowy sprzedaży
    nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z małżonką od chwili zakupu nieruchomości nie czynili nakładów,
    które zwiększały wartość nieruchomości, z zastrzeżeniem, że remontowali nieruchomości
    w latach 90- tych.
    Wnioskodawca i jego żona nie mają obecnie i w chwili sprzedaży przedmiotowych
    nieruchomości również nie mieli żadnych powiązań z nabywcą Spółką X spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.
    Wnioskodawca i jego małżonka są powiązani ze spółką pod firmą Przedsiębiorstwo
    Produkcyjno-Usługowe A. Sp. z o.o. z siedzibą (...), której poprzednia firma przed zmianą
    brzmiała Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe "B.- (...)" spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością. Wnioskodawca wraz z żoną są od wielu lat udziałowcami tej spółki.
    Wnioskodawca wraz z żoną posiadają inne nieruchomości, które były nabywane w celu
    powiększenia majątku małżonków, jako forma lokowania środków pieniężnych.

    Wnioskodawca wraz z żoną nie kupowali nieruchomości do celów dalszej sprzedaży. Nie
    mają również zamiaru sprzedaży pozostałych posiadanych nieruchomości. Nie prowadzili
    działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości będące
    przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji były pierwszymi, które
    Wnioskodawca wraz z żoną zdecydowali się sprzedać po prawie 30 latach od czasu ich
    zakupu.
    Wnioskodawca wraz żoną kupili nieruchomość (dom jednorodzinny) na własne cele
    mieszkaniowe w dniu 25.06.2020 r. Umowę tę poprzedzała przedwstępna umowa
    sprzedaży zawarta dnia 26.02.2020 r., na podstawie której zapłacili zadatek w wysokości
    300.000,00 zł.
    Środki pieniężne przeznaczone na zapłatę tego zadatku w wysokości 300.000,00 zł oraz
    część ceny zakupu domu jednorodzinnego w wysokości 250.000,00 zł Wnioskodawca z
    żoną pozyskali z zadatków otrzymanych na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży
    nieruchomości, których dotyczy niniejszy wniosek, zawartej dnia 30.04.2019 r. ze spółką C.
    Sp. z o.o. Przedwstępną umowę sprzedaży zawartą z tą spółką ostatecznie rozwiązano.
    Pozostałe środki pieniężne na zakup tego domu jednorodzinnego pozyskano z pożyczek
    zaciągniętych od syna C.C. i od spółki Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe A. Sp. z.o.
    o., w łącznej wysokości 2.300.000,00 zł + odsetki. Pożyczki te miały miejsce przed
    sprzedażą nieruchomości, będących przedmiotem wniosku o interpretację. Środki
    pieniężne uzyskane ze sprzedaży w dniu 04.03.2021 r na rzecz spółki X spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa przedmiotowych nieruchomości
    przeznaczono na sfinansowanie zakupu i remontu tego domu, gdzie przez określenie
    "sfinansowanie" należy rozumieć również zwrot z tych środków w/w pożyczek
    zaciągniętych od syna C.C. i spółki PPU A. Sp. z o.o.
    Spółka Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A." Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą (...) korzystała z tych nieruchomości na podstawie umowy
    najmu.
    W związku z powyższym opisem zadano następujące

## Pytanie

Czy sprzedaż w dniu 04.03.2021 r. przedmiotowych Nieruchomości dla X spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa skutkuje powstaniem po stronie
    Zainteresowanych obowiązku podatkowego na gruncie przepisów ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości w dniu 04.03.2021 r. na rzecz spółki X spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa nie prowadzi do powstania
    obowiązku podatkowego i konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych
    od dochodu, jaki Zainteresowani uzyskali z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
    Przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie stanowi przychodu dla celów podatku
    dochodowego od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu
    działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości
    Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,
    52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej
    zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o pit, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem
    ust. 2, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa
    do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania
    gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i

    zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww.
    przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    konieczne jest spełnienie łącznie warunków:
        zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej;
        zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło nabycie.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności
    gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność
    zarobkową:
        wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ustawodawca nie określił w ustawie o PIT choćby przykładowych okoliczności
    wskazujących na fakt wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej. Należy
    więc odnieść się szerzej do praktyki orzeczniczej sądów administracyjnych, w której
    utrwalony został pogląd, że okolicznościami tymi są przede wszystkim z góry założony cel
    ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu
    zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o
    których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (taki
    pogląd utrwalony został w orzecznictwie sądowo-administracyjnym m.in. w wyrokach NSA
    z dnia 3 października 2017 r., sygn. II FSK 216/15; z dnia 10 kwietnia 2013 r., sygn. II FSK
    1686/11; z dnia 30 maja 2012 r., sygn. II FSK 2230/10 i sygn. II FSK 2243/10; z dnia 1
    kwietnia 2010 r., sygn. II FSK 1933/08; z dnia 2 kwietnia 2009 r., sygn. II FSK 1937/07; z dnia
    16 kwietnia 2009 r., sygn. II FSK 28/08).
    Dana działalność może być rozpatrywana jako typowo zarobkowa, jeżeli jest prowadzona
    w celu osiągnięcia dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodów nad nakładami
    (kosztami). Istotne znaczenie ma zatem, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z
    odpłatnego zbycia nieruchomości stałego (ciągłego) źródła zarobkowania (tak w
    orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. I SA/Bd 30/18). Przedmiotem
    profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów
    osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów
    podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców.
    W wyroku WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18) Sąd stwierdził,
    że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z
    koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych
    (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w
    zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.
    Podsumowując, sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może
    zostać zaliczona do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy

    sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe, zorganizowane źródło zarobkowania. Istotne
    znaczenie ma bowiem: fachowość, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku oraz
    powtarzalność działań. Jeżeli natomiast transakcje są dokonywane w celu zaspokojenia
    potrzeb mieszkaniowych podatnika lub w innych celach niezwiązanych z prowadzeniem
    działalności gospodarczej, a także nie są wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany, to
    przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (tak w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 30
    października 2017 r., sygn. I SA/Gd 1125/17, podobnie NSA w wyroku z dnia 13 czerwca
    2013 r., sygn. II FSK 1987/11).
    Faktem jest, że Nieruchomości były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej,
    lecz nie przez Zainteresowanych, lecz przez osobny podmiot jakim jest spółka
    Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe " A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z
    siedzibą (...). Zatem nie można przyjąć, że sprzedaż wystąpiła w ramach wykonywania
    działalności gospodarczej Zainteresowanych, bo oni działalności gospodarczej w tym
    zakresie nie wykonywali. Przychody z najmu na gruncie ustawy o PIT są odrębnym od
    działalności gospodarczej źródłem przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6.
    Zainteresowani traktowali przychody uzyskiwane przez wiele lat z najmu Nieruchomości
    jako przychody z tak zwanego najmu prywatnego a nie z działalności gospodarczej.
    W ocenie Zainteresowanych sprzedaż w dniu 04.03.2021 r. Nieruchomości nie ma
    znamion działalności gospodarczej. Z uwagi na fakt, że sprzedaż ta wystąpiła po upływie 5
    lat od zakończenia roku podatkowego, w którym Nieruchomości zostały nabyte należy
    przyjąć, że nie powstał przychód rodzący powstanie obowiązku podatkowego w podatku
    dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji nie powstał dochód podlegający
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Interpretacja indywidualna
    Rozpatrzyłem Państwa wniosek – 5 listopada 2021 r. wydałem interpretację indywidualną
    znak 0114-KDIP3-1.4011.678.2021.2.AK, w której uznałem Państwa stanowisko za
    nieprawidłowe.
    Interpretację doręczono 8 listopada 2021 r.
    Skarga na interpretację indywidualną
    8 grudnia 2021 r. (data wpływu 14 grudnia 2021 r.) Zainteresowany będący stroną
    postępowania wniósł skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego we Wrocławiu.
    Zainteresowany wniósł o:
    · uchylenie w całości zaskarżonej interpretacji indywidualnej oraz
    · zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa
      prawnego według norm przepisanych.
    Postępowanie przed sądem administracyjnym/sądami administracyjnymi
    Wojewódzki Sąd Administracyjny (...) uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 23
    sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Wr 11/22.
    Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
    Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie – wyrokiem z 30 lipca 2025 r. sygn. akt II FSK
    1421/22 oddalił skargę kasacyjną.
    Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 30 lipca 2025 r.
    Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
    Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
      Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu
      sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe

      prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że
      przepisy prawa uległy zmianie.
    Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
        uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził
        Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w ww. wyroku;
        ponownie rozpatruję Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej –
        stwierdzam, że stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
      opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
      źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z
    zastrzeżeniem ust. 2:
    a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    d. innych rzeczy,
        - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
        przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
        przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
    zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
    określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci
    zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje
    w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w
    rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym
    samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w
    nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są
    łącznie dwa warunki:
    1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie
      stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie.

    Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może
    stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej
    (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma
    kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.
    Z opisu sprawy wynik, że Zainteresowani do czasu sprzedaży Nieruchomości byli
    właścicielami Nieruchomości w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej przez ponad 10
    lat. Mianowicie Zainteresowani nabyli nieruchomości na podstawie umów sprzedaży z
    dnia 08.02.1991 r., z dnia 15.09.1998 r., z dnia 22.02.2000 r. Nieruchomości nie wchodziły
    w skład gospodarstwa rolnego. Zainteresowani nie wykorzystywali Nieruchomości do
    celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowani nie
    wprowadzali Nieruchomości do ewidencji środków trwałych pozarolniczej działalności
    gospodarczej. Zainteresowani nie prowadzili w dniu sprzedaży Nieruchomości (tj.
    04.03.2021 roku) oraz obecnie nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej
    związanej z profesjonalnym obrotem nieruchomościami i nie zamierzali w zakresie
    sprzedaży przywołanych wyżej Nieruchomości w takim charakterze występować.
    Zainteresowani traktowali tę sprzedaż Nieruchomości jako sprzedaż majątku prywatnego,
    niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Zainteresowani nie prowadzą pozarolniczej
    działalności gospodarczej. Zainteresowani są wspólnikami spółki pod firmą
    Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe "A" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z
    siedzibą (...) przy ul. (...).. W latach 1991 - 2019 Zainteresowani uzyskiwali przychody z
    tytułu najmu poszczególnych Nieruchomości, które to dla celów podatkowych rozliczali
    jako przychody z tzw. najmu prywatnego.
    Z treści wyroku WSA (...) z 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt III SA/Wr 1/22 wynika, że:
      Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela pogląd prezentowany w
      orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. np. wyroki z dnia 3 lipca
      2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13, z
      dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt II
      FSK 2043/13 - dostępne, podobnie jak pozostałe powołane w uzasadnieniu
      orzeczenia sądów administracyjnych, w elektronicznej bazie orzeczeń na stronie http.
      //orzeczenia.nsa.gov.pl), że granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane
      jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT)
      od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności
      gospodarczej (art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o PIT) ma charakter płynny.
      Problemy związane ze stosowaniem art. 10 ust.1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz
      art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT stanowią skutek zacierania się w praktyce obrotu
      nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu
      handlowego, a tym, co stanowi wyprzedaż majątku osobistego w ramach
      normalnego zarządu własnym mieniem. Kontrowersje dotyczyć mogą zwłaszcza
      sytuacji, w których podatnik sam nie definiuje czynności polegających na odpłatnym
      zbywaniu nieruchomości jako podejmowanych w ramach działalności gospodarczej.
      Sąd orzekający w niniejszej sprawie za trafny uznaje pogląd wyrażony w wyroku
      Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13
      (także w innych wyrokach, np.: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 i z dnia
      15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13), że ze względu na różnorodność form
      aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie
      unormowań art. 10 ust.1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f. z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6
      ustawy o PIT nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań
      umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy
      jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej
      (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8).
      W świetle powyższego, należy stwierdzić, że wprawdzie organ interpretacyjny
      prawidłowo przywołał przepisy ustawy o PIT oraz dokonał ich właściwej wykładni,
      niemniej jednak w przedstawionych we wniosku okolicznościach faktycznych doszedł

      do nieprawidłowych wniosków co do kwalifikacji przychodu uzyskanego przez
      Skarżącego ze sprzedaży nieruchomości jako przychodu z prowadzonej działalności
      gospodarczej.
      Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem organu podatkowego iż „Fakt zakupu
      nieruchomości do majątku prywatnego przez Zainteresowanych, a następnie ich
      wynajęcie i wieloletnie wynajmowanie — a tym samym czerpanie korzyści
      finansowych przez Zainteresowanych świadczy o parobkowym charakterze
      dokonania przedmiotowych transakcji gospodarczych. Powyższe czynności nie
      mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym
      gospodarowaniem majątkiem osobistym Zainteresowanych, natomiast noszą
      znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym od osób fizycznych".
      Jak słusznie wskazał Skarżący w skardze, wynajęcie własnych nieruchomości we
      własnym imieniu i na własny rachunek wykazuje cechy zorganizowania, ciągłości i
      ma charakter zarobkowy z tytułu otrzymywania czynszu od najemcy, co jednak nie
      znaczy, że stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów podatkowych.
      Ustawodawca rozgraniczył bowiem najem wykonywany w ramach działalności
      gospodarczej od najmu tzw. „prywatnego" niezwiązanego z działalnością,
      gospodarczą.
      Umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną o trwałym
      charakterze, w której zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi
      element przedmiotowo istotny. Przedmiotem opodatkowania jest czynsz uzyskiwany
      z tytułu najmu, który to Skarżący, jak wynika ze złożonego wniosku o udzielenie
      interpretacji indywidualnej, opodatkowywał według zasad właściwych dla najmu
      „prywatnego". Zauważyć należy, że czynsz jest pożytkiem cywilnym przynoszonym
      przez nieruchomość a więc niewątpliwie ma charakter zarobkowy. Jednakże bierne
      pozyskiwanie pożytku cywilnego z rzeczy w postaci czynszu nie stanowi prowadzenia
      działalności gospodarczej, na co wyraźnie wskazał Naczelny Sad Administracyjny w
      uchwale z dnia 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której to NSA rozstrzygnął kwestie
      sporne dotyczące kwalifikowania najmu do poszczególnych źródeł przychodów dla
      celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
      Zatem uzyskiwanie pożytku w postaci czynszów należy uznać za korzyści związane z
      posiadaniem nieruchomości przez Skarżącego a nie aktywnością w charakterze
      działalności gospodarczej. Taki pogląd w analogicznych sprawach przedstawił
      również NSA w wyroku z dnia 20 października 2020 r., II FSK 1647/18, w którym
      wskazał, że „konstytutywnym elementem najmu jest jego ciągłość, powtarzalność
      wzajemnych świadczeń tak wynajmującego, jak i najemcy. Z jednej strony jest to
      obowiązek stałego, ciągłego utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie, a z
      drugiej zapłata, najczęściej periodycznie świadczeń w postaci czynszu. Wobec tego
      czynsz najmu w takim przypadku jako pożytek cywilny związany jest przede
      wszystkim z posiadaniem określonego majątku, a nie aktywnością w zakresie
      wykonywania działalności gospodarczy w której nie można rozciągać na inne formy
      zarobkowania i uzyskiwania dochodu”.
      Wskazać należy również, że do tzw. „najmu prywatnego" można zaliczyć zarówno
      nieruchomości mieszkalne, jak i użytkowe. Zatem fakt, że nieruchomości Skarżącego
      miały charakter użytkowy nie pozbawił go prawa do korzystania z formy rozliczeń
      właściwych dla najmu prywatnego a nie działalności gospodarczej. Podkreślić należy,
      że ustawodawca zalicza najem do źródła przychodu jako z działalności gospodarczej
      jedynie wówczas, gdy wynajmowane są składniki majątku związane z działalnością
      gospodarczą.
      Okoliczności podane we wniosku wskazują natomiast, że Skarżący postanowił
      zachować sporne nieruchomości w zarządzie majątkiem niezwiązanym z
      działalnością gospodarczą. Jak bowiem wskazano „Zainteresowani nie

      wykorzystywali Nieruchomości do celów prowadzenia pozarolniczej działalności
      gospodarczej. Zainteresowani nie wprowadzali Nieruchomości do ewidencji środków
      trwałych pozarolniczej działalności gospodarczej”.
      W ocenie Sądu organ w zaskarżonej interpretacji w sposób nieuprawnionych ocenił
      sytuację podatkową Skarżącego przez pryzmat sytuacji innego podatnika, tj. spółki z
      ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotowe nieruchomości miały związek z
      działalnością gospodarczą, ale najemcy, nie Skarżącego. Sposób i cel
      wykorzystywania przedmiotu najmu przez najemcę nie ma natomiast żadnego
      znaczenia dla oceny sytuacji podatkowej wynajmującego czyli Skarżącego. Zatem nie
      można uznać, że najem wskazanych we wniosku nieruchomości nosił znamiona
      działalności gospodarczej. Nie ma też żadnych przesłanek świadczących o tym, że
      Skarżący wykonywał czynności zaplanowane i przemyślane w stosunku do transakcji
      sprzedaży nieruchomości odbiegające od normalnego, zwykłego zarządu majątkiem
      osobistym. Nie zachowywał się jak developer, nie dzielili działek, nie uzyskiwał
      stosowych pozwoleń, nie wynajmował pełnomocników zawodowych do
      przeprowadzenia transakcji, nie wykonywał działań marketingowych mających na
      celu sprzedaż nieruchomości.
    Mając na uwadze treść wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego (...) sygn. akt III SA
    /Wr 1/22, należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości nie wygeneruje po stronie
    Zainteresowanych przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w
    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji
    przychód ze sprzedaży nieruchomości posiadanych przez Zainteresowanych nie będzie
    podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ
    pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    Państwa stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie
    wydania pierwotnej interpretacji indywidualnej z 5 listopada 2021 r. Nr 0114-KDIP3-
    1.4011.678.2021.2.AK, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej
    samej sprawy w wyniku prawomocnego orzeczenia Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...) z 23 sierpnia 2022 r. sygn. akt I SA/Wr 1/22 (data wpływu
    prawomocnego wyroku 5 września 2025 r.).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A.A. (Zainteresowany będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.