Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.588.2019.3.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-23
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 11 października 2019 r. (data wpływu 15 października 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 grudnia 2019 r. (data wpływu 12 grudnia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. MbH

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Charakterystyka Zbywcy i Nabywcy oraz planowanej transakcji

B. MbH (dalej: ,,Zbywca”) jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Zbywcy obejmuje tworzenie funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Zbywcę jest nieruchomościowy fundusz inwestycyjny z siedzibą w Niemczech o nazwie (\`(...)\`) (dalej: ,,Fundusz”). Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości (za pośrednictwem Zbywcy działającego w imieniu własnym, lecz na rachunek Funduszu) poprzez nabywanie nieruchomości położonych w Polsce. Nieruchomości nabyte przez Zbywcę na rachunek Funduszu są następnie wykorzystywane do komercyjnego wynajmu znajdującej się w nich powierzchni użytkowej. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też Fundusz nie może samodzielnie, we własnym imieniu, nabywać praw w rozumieniu prawa cywilnego, czy też zaciągać zobowiązań. W konsekwencji, aktywa Funduszu są formalnie własnością Zbywcy, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek Funduszu. Wszelkie działania prawne Zbywcy w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości dokonywane są w imieniu Zbywcy na rachunek Funduszu.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług („VAT”) w Polsce. Zbywca prowadzi swoją działalność w Polsce poprzez oddział pod nazwą B. MbH spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce.

Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej: „Nabywca”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Przedmiotem działalności Nabywcy, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności są:

*   70.22.Z. - pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarzadzania;

*   41 - roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;

*   62 - działalność związana z oprogramowaniem i doradztwem w zakresie informatyki oraz działalność powiązana;

*   63 - działalność usługowa w zakresie informacji;

*   68 - działalność związana z obsługą rynku nieruchomości;

*   73 - reklama, badanie rynku i opinii publicznej;

*   74 - pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna;

*   78 - działalność związana z zatrudnieniem;

*   82 - działalność związana z administracyjną obsługą biura i pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej;

*   96 - pozostała indywidualna działalność usługowa.

Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie budynków biurowo-usługowych, która będzie opodatkowana podatkiem VAT w związku z czym dokonana zostanie zmiana aktu założycielskiego Nabywcy w zakresie działalności Nabywcy.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji (dalej: ,,Transakcja”) sprzedaży przez Zbywcę (działającego w imieniu własnym, lecz na rachunek Funduszu):

1.  prawa użytkowania wieczystego do gruntu położonego przy (\`(...)\`), w skład którego wchodzą, stanowiące organizacyjną całość, działki oznaczone numerami 2 (dalej „Działka 2”) oraz 1/1 (dalej „Działka 1/1”) położone w (\`(...)\`) dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej: ,,Grunt”),
2.  prawa własności budynku usługowego położonego wyłącznie na Działce 2 (dalej „Budynek”), stanowiącej część Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), o powierzchni zabudowy 944 m2 (dalej ,,Budynek”),
3.  infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli oraz urządzeń zlokalizowanych na Gruncie (dalej: ,,Budowle”), w skład których wchodzą:
    *   znajdujące się na Działce 2 i na Działce 1/1: powierzchnia utwardzona terenu (powierzchnia utwardzona kostką bauma i płytami kamiennymi), rampa zjazdowa do garażu, ogrodzenie terenu,
    *   znajdująca się dodatkowo na Działce 1/1 ławka betonowa.

W dalszej części wniosku prawo użytkowania wieczystego Gruntu, Budynek i Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Na Działce 1/1 posadowione są w gruncie instalacje teletechniczne oraz sieć ciepłownicza, które nie należą do Zbywcy.

Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony poniżej w pkt (iv).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT. Nabywca i Zbywca nie prowadzą działalności częściowo lub całkowicie zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zbywca posiada siedzibę oddziału w innym miejscu niż położenie Nieruchomości - tj. w (…), ale prowadzi działalność opodatkowaną na Nieruchomości.

1.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w 2011 r. na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2011 r. sporządzonego przez notariusza. W momencie nabycia Nieruchomości nazwa Zbywcy brzmiała (\`(...)\`) GmbH, która następnie została zmieniona w 2015 r. na C. MbH i w 2018 r. na obecną nazwę. Transakcja zakupu Nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia/zwrotu podatku naliczonego na nabyciu tej Nieruchomości i Zbywca skorzystał z tego prawa. Sposób opodatkowania nigdy nie został zakwestionowany przez organy skarbowe, a Zbywca, nie był zobligowany do dokonania korekty deklaracji w związku z transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości Zbywca wynajmował powierzchnię użytkową Budynku na rzecz najemców. Usługi wynajmu były opodatkowane podatkiem VAT. Zbywca planuje kontynuować działalność w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej Budynku do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14) lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a) lit. b) ustawy o VAT, tj. wydatków które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości, i wydatki takie nie zostaną poniesione do dnia dokonania Transakcji.

1.  Najem i utrzymanie Nieruchomości

Jak wskazano powyżej, powierzchnia użytkowa Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości jest przedmiotem wynajmu komercyjnego. Zawarte są następujące umowy najmu:

1.  Umowa najmu zawarta w dniu 17 września 2008 r. do dnia 31 marca 2023 r.;
2.  Umowa najmu zawarta w dniu 22 lutego 2010 r. do dnia 31 marca 2023 r. zwane dalej łącznie „Umowami Najmu”.

Do dnia sprzedaży Nieruchomości Umowy Najmu nie zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Umowy przejdą na Nabywcę na zasadzie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tj. Dz.U.2019.1145), dalej „Kodeks Cywilny”, tj. Nabywca wstąpi w stosunek najmu w miejsce Zbywcy. Dodatkowo na Nabywcę przejdą wszystkie uprawnienia związane z zabezpieczeniami ustanowionymi w związku z najmem, w szczególności prawa z gwarancji bankowej i aktów poddania się egzekucji.

Oprócz Umów Najmu, Zbywca, zawarł również wiele umów dotyczących Nieruchomości, mających za przedmiot przede wszystkim dostawę mediów do Nieruchomości oraz świadczenie usług związanych z utrzymaniem Nieruchomości. W skład tych umów wchodzą, w szczególności,:

1.  Umowy na dostawę mediów
    1.  Umowa kompleksowa dostarczania ciepła;
    2.  Umowa świadczenia usług wodociągowo-kanalizacyjnych;
    3.  Umowa o świadczenie usług sprzedaży energii elektrycznej oraz świadczenie usług dystrybucji;
    4.  Umowa o świadczenie usług telekomunikacyjnych;
2.  Umowy na świadczenie usług związanych z utrzymaniem nieruchomości;
    1.  Umowa obsługi technicznej i konserwacji Budynku;
    2.  Umowa o świadczenie usług porządkowych w Budynku i na Nieruchomości wraz z odśnieżaniem;
    3.  Umowa o monitorowanie za pośrednictwem urządzeń transmisji alarmów i przekazywanie zgłoszeń do Państwowej Straży Pożarnej;
    4.  Umowa na dostawy kompozycji florystycznych;
    5.  Umowa na dostawę mat w okresie zimowym;
    6.  Umowa na świadczenie usług ochrony osób i mienia (Budynku i Nieruchomości);
    7.  Umowa o zarządzanie nieruchomościami;
    8.  Umowa o mycie elewacji;
    9.  Umowa o doradztwo w zakresie ochrony przeciwpożarowej w Budynku,
    10.  Umowy ubezpieczenia dotyczące Nieruchomości.

zwane dalej łącznie „Umowami Wspomagającymi”.

Umowy Wspomagające są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, jako obiektu przeznaczonego do wynajmu komercyjnego. Zgodnie z założeniami transakcji, przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Zbywca wypowie wszystkie Umowy Wspomagające, dotyczące Nieruchomości i przejmie na siebie zobowiązanie ich wypowiedzenia, rozwiązania lub odstąpienia od nich. Wypowiedzenie, rozwiązanie lub odstąpienie od tych umów powinno nastąpić najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Skutek wypowiedzenia/rozwiązania/odstąpienia, uwagi na wiążące Zbywcę terminy określone w Umowach Wspomagających, może nastąpić w odniesieniu do niektórych umów w późniejszym terminie.

Nabywca zakupi Nieruchomość, z którą będą związane Umowy Najmu, ale docelowo nie Umowy Wspomagające. Nabywca we własnym zakresie i własnymi siłami, celem prowadzenia działalności w zakresie wynajmu z wykorzystaniem Nieruchomości, zawrze nowe umowy zapewniające konserwację i utrzymanie Nieruchomości. W przypadku gdyby nie było możliwe zawarcie nowych umów na dostawę mediów, w związku z potencjalną przerwą w ich dostawie, Nabywca i Zbywca rozważą możliwość dokonania cesji praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Zbywcę. Nabywca będzie posiadał pełną dowolność w zakresie wyboru kontrahentów oraz rozwiązania umów z Najemcami, z zastrzeżeniem terminów i kar w nich określonych.

1.  Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, planowana Transakcja obejmie:

*   przeniesienie na Nabywcę prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie,

*   przeniesienie własności ruchomości oraz wyposażenia znajdującego się w Budynkach, należące do Sprzedającego w dniu transakcji (jeżeli wystąpią);

*   wstąpienie przez Nabywcę w miejsce Zbywcy w Umowy Najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego,

*   przeniesienie praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z Umów Najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców,

*   przeniesienie praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością, a więc np.:
    *   prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli,
    *   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością posiadane przez Zbywcę, a w zakresie uzyskanym przez niego, w tym m.in. prawa, roszczenia i obowiązki wynikające z porozumienia z projektantem Budynku, dotyczące zaangażowania projektanta (architekta) w przypadku ewentualnej modyfikacji Budynku lub ewentualnie przeniesienia praw autorskich do projektu budowlanego dotyczącego Budynku na polach eksploatacji wymienionych w porozumieniu, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Budynkami i Budowlami oraz prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli, jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością.

Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości (w szczególności Umów Najmu, umów dotyczących zabezpieczeń, decyzji administracyjnych), dokumentacji dotyczącej kosztów eksploatacyjnych, dokumentacji budowlanej i projektowej dotyczącej Nieruchomości, Budynku, itp.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

*   należności i zobowiązań Zbywcy,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości,

*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych

*   praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) oraz zarządzania aktywami (asset management),

*   koncesji, licencji i zezwoleń;

*   patentów i innych praw własności przemysłowej;

*   majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych, za wyjątkiem dotyczących Nieruchomości, w zakresie posiadanym przez Zbywcę;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa z wyjątkiem dotyczącej sprzedawanej Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę pracowników Zbywcy.

Oprócz Nieruchomości, Zbywca jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym (w imieniu własnym, na rachunek Funduszu) jeszcze kilku innych nieruchomości komercyjnych (biurowych, handlowych), które wykorzystywane są w prowadzonej przez Zbywcę działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej. Żadna z nieruchomości Zbywcy, włączając w to Nieruchomość która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

1.  odjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną. Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy (np. w zakresie umowy na dostawę mediów). Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z umów zawartych przez Zbywcę, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Nabywcę.

Zbywca i Nabywca, przed dniem sprzedaży Nieruchomości, złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?
2.  Czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i czy, po wyborze przez Wnioskodawców opodatkowania Transakcji podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową VAT?
3.  Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad VAT należnym, w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania Transakcji podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.
2.  Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust.  pkt 10) ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji, po wyborze przez Wnioskodawców opodatkowania Transakcji podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową VAT.
3.  Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania Transakcji podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1:

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę do Nabywcy będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1) ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz, z mocy prawa, przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo- podatkowych,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) oraz zarządzania aktywami (asset management), jak również umów dotyczących obsługi Nieruchomości (np. na dostawę mediów).

W ramach Transakcji nie dojdzie także do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę; do Nabywcy nie przejdą również żadni pracownicy Zbywcy.

Co więcej, Nieruchomość która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest jedyną nieruchomością posiadaną przez Zbywcę. Zbywca posiada bowiem wiele innych nieruchomości biurowych, które także są wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnej. Pozostałe nieruchomości Zbywcy nie będą przedmiotem Transakcji, a po dokonaniu tej Transakcji Zbywca w dalszym ciągu będzie kontynuował prowadzoną działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnej w posiadanych przez siebie budynkach.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności oraz fakt, iż przedmiotem Transakcji będzie jedynie Nieruchomość oraz aktywa i prawa ściśle związane z Nieruchomością, a z Transakcji wyłączone będą inne nieruchomości i aktywa Zbywcy, omawianej Transakcji nie można traktować jako sprzedaż przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP) rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W ocenie Wnioskodawców, planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości nie można uznać za sprzedaż ZCP Zbywcy. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za ZCP jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (poza umowami najmu) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszone w ramach Transakcji składniki (Grunt, Budynek, Budowle wraz z Umowami Najmu) nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.

Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Co więcej, Zbywca posiada także inne nieruchomości komercyjne, które także nie są wyodrębnione w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Na moment przeprowadzania Transakcji jej przedmiot (w szczególności Nieruchomość) nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Wobec wypowiedzenia Umów Wspomagających, walor samodzielności nie będzie mógł być przypisany Nieruchomości.

Na rzecz Nabywcy nie będzie przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego przedsiębiorstwa. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca, we własnym zakresie, celem prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości, zawrze nowe umowy zapewniające konserwację i utrzymanie Nieruchomości (umowy wspomagające). Nabywca będzie także posiadał pełną dowolność w zakresie wyboru kontrahentów oraz rozwiązania umów z najemcami. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, że Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:

*   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO stwierdził, że: „Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

*   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), wyjaśnił że: ,,(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.

Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „\[\`(...)\`\] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT", a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

*   nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
3.  umowy zarządzania aktywami;
4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

*   Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów mających na celu finansowanie działalności Zbywcy.

*   Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej przez Zbywcę. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca będzie musiał ewentualnie zawrzeć nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.

*   Na Nabywcę nie zostaną także przeniesione prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami.

*   Zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę należności o charakterze pieniężnym.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy. W ocenie Stron przedmiot transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po nabyciu Nieruchomości będzie pozostawało w gestii Nabywcy. W konsekwencji, Transakcja będzie stanowić dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT, która będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2:

Planowana Transakcja stanowi dostawę Budynku i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu.

W myśl, art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Stosownie natomiast do art. 235 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub

*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę, iż Zbywca zakupił Nieruchomość w roku 2011 i Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej (i ulepszenia takie nie będą dokonane do dnia Transakcji), planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie dokonana po upływie 2 lat od daty jej pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, transakcja ta będzie, co do zasady, zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji, a zatem, zdaniem Wnioskodawców, strony będą uprawnione, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości.

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowane zbycie Nieruchomości będzie, co do zasady, zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Wnioskodawcy będą mieli prawo zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jeżeli zatem strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia, Transakcja będzie opodatkowana VAT w całości według stawki podstawowej VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jednak, art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 113 aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 23%.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż, po rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, Transakcja ta będzie opodatkowana stawką 23% VAT.

Dodatkowo, w ocenie Wnioskodawców do transakcji dostawy Nieruchomości, nie znajduje zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W sytuacji opisanej w niniejszym wniosku dostawa Budynku i Budowli (wraz z Gruntem) będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ (i) dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku i Budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1).

Z treści przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje, gdy zostaną spełnione oba warunki (i) odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, (ii) towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Nabywca po Transakcji planuje wykorzystywać Nieruchomości do celów wynajmu komercyjnego, co w ocenie Wnioskodawców, kwalifikuje o wykorzystywaniu towaru do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Kupujący nie wyklucza jednak, że w przyszłości może mieć miejsce zmiana sposobu wykorzystywania Nieruchomości w działalności gospodarczej Nabywcy, ewentualnie Nieruchomość może zostać zbyta przez Nabywcę. Niemniej jednak, nawet w przypadku, wskazanej powyżej zmiany sposobu wykorzystywania Nieruchomości w działalności Nabywcy, Nabywca będzie w dalszym ciągu wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, w ramach której będzie wykonywał - w stosunku do Nieruchomości - wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem VAT. Ponieważ warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek dostawy towaru z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, w przypadku Kupującego będzie on uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nabywca odpowiednio zmienił zapisy akty założycielskiego, a jego dominującą działalnością będzie wynajem nieruchomości na rachunek własny.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej 23%. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Wnioskodawcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Nabywcy w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje on w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto art. 552 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C‑444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Zbywcy obejmuje tworzenie funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Zbywcę jest nieruchomościowy fundusz inwestycyjny z siedzibą w Niemczech o nazwie (\`(...)\`). Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości (za pośrednictwem Zbywcy działającego w imieniu własnym, lecz na rachunek Funduszu) poprzez nabywanie nieruchomości położonych w Polsce. Nieruchomości nabyte przez Zbywcę na rachunek Funduszu są następnie wykorzystywane do komercyjnego wynajmu znajdującej się w nich powierzchni użytkowej. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też Fundusz nie może samodzielnie, we własnym imieniu, nabywać praw w rozumieniu prawa cywilnego, czy też zaciągać zobowiązań. W konsekwencji, aktywa Funduszu są formalnie własnością Zbywcy, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek Funduszu. Wszelkie działania prawne Zbywcy w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości dokonywane są w imieniu Zbywcy na rachunek Funduszu. Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Zbywca prowadzi swoją działalność w Polsce poprzez oddział pod nazwą B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce. Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w (\`(...)\`) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie budynków biurowo-usługowych, która będzie opodatkowana podatkiem VAT w związku z czym dokonana zostanie zmiana aktu założycielskiego Nabywcy w zakresie działalności Nabywcy.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży przez Zbywcę (działającego w imieniu własnym, lecz na rachunek Funduszu):

1.  prawa użytkowania wieczystego do gruntu, w skład którego wchodzą, stanowiące organizacyjną całość, działki oznaczone numerami 2 oraz 1/1;
2.  prawa własności budynku usługowego położonego wyłącznie na Działce 2, stanowiącej część Nieruchomości;
3.  infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli oraz urządzeń zlokalizowanych na Gruncie, w skład których wchodzą:
    1.  znajdujące się na Działce 2 i na Działce 1/1: powierzchnia utwardzona terenu (powierzchnia utwardzona kostką bauma i płytami kamiennymi), rampa zjazdowa do garażu, ogrodzenie terenu
    2.  znajdująca się dodatkowo na Działce 1/1 ławka betonowa.

Na Działce 1/1 posadowione są w gruncie instalacje teletechniczne oraz sieć ciepłownicza, które nie należą do Zbywcy.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, planowana Transakcja obejmie:

*   przeniesienie na Nabywcę prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie,

*   przeniesienie własności ruchomości oraz wyposażenia znajdującego się w Budynkach, należące do Sprzedającego w dniu transakcji (jeżeli wystąpią);

*   wstąpienie przez Nabywcę w miejsce Zbywcy w Umowy Najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego,

*   przeniesienie praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z Umów Najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców,

*   przeniesienie praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością, a więc np.:
    *   prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli,
    *   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością posiadane przez Zbywcę, a w zakresie uzyskanym przez niego, w tym m.in. prawa, roszczenia i obowiązki wynikające z porozumienia z projektantem Budynku, dotyczące zaangażowania projektanta (architekta) w przypadku ewentualnej modyfikacji Budynku lub ewentualnie przeniesienia praw autorskich do projektu budowlanego dotyczącego Budynku na polach eksploatacji wymienionych w porozumieniu, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Budynkiem i Budowlami oraz prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli, jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością.

Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości (w szczególności Umów Najmu, umów dotyczących zabezpieczeń, decyzji administracyjnych), dokumentacji dotyczącej kosztów eksploatacyjnych, dokumentacji budowlanej i projektowej dotyczącej Nieruchomości, Budynku, itp.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę: należności i zobowiązań Zbywcy, praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości, środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości, tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy, praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) oraz zarządzania aktywami (asset management), koncesji, licencji i zezwoleń; patentów i innych praw własności przemysłowej; majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych, za wyjątkiem dotyczących Nieruchomości, w zakresie posiadanym przez Zbywcę; tajemnicy przedsiębiorstwa z wyjątkiem dotyczącej sprzedawanej Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę pracowników Zbywcy.

Oprócz Nieruchomości, Zbywca jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym (w imieniu własnym, na rachunek Funduszu) jeszcze kilku innych nieruchomości komercyjnych (biurowych, handlowych), które wykorzystywane są w prowadzonej przez Zbywcę działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej. Żadna z nieruchomości Zbywcy, włączając w to Nieruchomość która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Zainteresowani mają wątpliwości, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa Zbywcy, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie Zbywca.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych oraz księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Jak wskazał Wnioskodawca, na moment przeprowadzania Transakcji jej przedmiot (w szczególności Nieruchomość) nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, nie jest ona organizacyjnie ani finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie.

Zatem opisanego przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym, do planowanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Zbywcy będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Zainteresowanych Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa Transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatników podatku od towarów i usług (o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt małej architektury należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

1.  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
2.  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
3.  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie budynków biurowo-usługowych, która będzie opodatkowana podatkiem VAT w związku z czym dokonana zostanie zmiana aktu założycielskiego Nabywcy w zakresie działalności Nabywcy.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży przez Zbywcę (działającego w imieniu własnym, lecz na rachunek Funduszu):

1.  prawa użytkowania wieczystego do gruntu, w skład którego wchodzą, stanowiące organizacyjną całość, działki oznaczone numerami 2 oraz 1/1,
2.  prawa własności budynku usługowego położonego wyłącznie na Działce 2, stanowiącej część Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), o powierzchni zabudowy 944 m2,
3.  infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli oraz urządzeń zlokalizowanych na Gruncie, w skład których wchodzą: znajdujące się na Działce 2 i na Działce 1/1: powierzchnia utwardzona terenu (powierzchnia utwardzona kostką bauma i płytami kamiennymi), rampa zjazdowa do garażu, ogrodzenie terenu, znajdująca się dodatkowo na Działce 1/1 ławka betonowa.

Na Działce 1/1 posadowione są w gruncie instalacje teletechniczne oraz sieć ciepłownicza, które nie należą do Zbywcy. Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT. Nabywca i Zbywca nie prowadzą działalności częściowo lub całkowicie zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w 2011 r. W momencie nabycia Nieruchomości nazwa Zbywcy brzmiała (\`(...)\`) GmbH, która następnie została zmieniona w 2015 r. na C. MbH i w 2018 r. na obecną nazwę, Transakcja zakupu Nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia/zwrotu podatku naliczonego na nabyciu tej Nieruchomości i Zbywca skorzystał z tego prawa. Sposób opodatkowania nigdy nie został zakwestionowany przez organy skarbowe, a Zbywca, nie byli zobligowani do dokonania korekty deklaracji w związku z transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości Zbywca wynajmował powierzchnię użytkową Budynku na rzecz najemców. Usługi wynajmu były opodatkowane podatkiem VAT. Zbywca planuje kontynuować działalność w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej Budynku do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14) lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a) lit. b) ustawy o VAT, tj. wydatków które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości, i wydatki takie nie zostaną poniesione do dnia dokonania Transakcji.

Jak wskazano powyżej, powierzchnia użytkowa Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości jest przedmiotem wynajmu komercyjnego. Zawarte są następujące umowy najmu: umowa najmu zawarta w dniu 17 września 2008 r. do dnia 31 marca 2023 r.; umowa najmu zawarta w dniu 22 lutego 2010 r. do dnia 31 marca 2023 r.

Do dnia sprzedaży Nieruchomości Umowy Najmu nie zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Umowy przejdą na Nabywcę na zasadzie art. 678 § 1 ustawy Kodeks Cywilny, tj. Nabywca wstąpi w stosunek najmu w miejsce Zbywcy. Dodatkowo na Nabywcę przejdą wszystkie uprawnienia związane z zabezpieczeniami ustanowionymi w związku z najmem, w szczególności prawa z gwarancji bankowej i aktów poddania się egzekucji.

Zbywca i Nabywca, przed dniem sprzedaży Nieruchomości, złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest kwestia ustalenia stawki podatku VAT dla planowanej transakcji dostawy Nieruchomości.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Budynku posadowionego na działce nr 2 oraz Budowli posadowionych na działce nr 2 oraz 1/1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa Budynku posadowionego na działce nr 2 oraz Budowli znajdujących się na Działce nr 2 i nr 1/1 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z wniosku, do pierwszego zasiedlenia Budynków oraz Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy doszło najpóźniej w momencie ich nabycia przez Zbywcę w 2011 r. Ponadto, co istotne Budynek/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej (i ulepszenia takie nie będą dokonane do dnia Transakcji).

Ponadto ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie korzystała sprzedaż urządzeń budowlanych znajdujących się na ww. Działkach. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane urządzenia budowlane stanowią bowiem urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym urządzenia budowlane powinny być traktowane jako element przynależny do Budynku i Budowli i opodatkowane według tych samych zasad co budynki. Zatem z uwagi na to, że dostawa Budynku oraz Budowli korzysta ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to również dostawa urządzeń budowlanych znajdujących się na Działkach będzie objęta tym zwolnieniem.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy prawa wieczystego użytkowania Działki nr 2 oraz 1/1, na których Budynek i Budowle te są posadowione ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca Nieruchomości są i będą w momencie dostawy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Tym samym, Wnioskodawca i Nabywca będą mogli skutecznie zrezygnować ze zwolnienia od podatku transakcji i wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości. Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia wymaga od stron transakcji - oprócz kilku innych warunków, które jak wskazano powyżej zostały spełnione - przede wszystkim złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dniem dokonania dostawy budynków, budowli lub ich części. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o te różnice kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Podstawę dokonania odliczenia stanowi faktura wystawiona przez uprawniony podmiot i dokumentująca czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabywca, w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży, będzie czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana transakcja dostawy Budynku posadowionego na działce nr 2 oraz Budowli znajdujących się na Działce nr 2 i nr 1/1, w przypadku gdy Strony transakcji złożą zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT i spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie opodatkowana w podstawowej stawce podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy. Nabywca będzie miał również prawa do zwrotu podatku VAT zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 również należało uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.