Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.305.2025.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-17
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie m.in. podatku od
towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych dostawy
niezabudowanej działki nr (...).
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    15 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 1 kwietnia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej w zakresie m.in. podatku od towarów i usług, który dotyczy
    skutków podatkowych dostawy niezabudowanej działki nr (...). Wniosek został uzupełniony
    - w odpowiedzi na wezwanie - m.in. pełnomocnictwem, które wpłynęło do tut. Organu 20
    maja 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (...)
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca i Zainteresowana są małżeństwem. Osoby fizyczne nie prowadzą
    działalności gospodarczej i są polskimi rezydentami podatkowymi w rozumieniu ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Wnioskodawca i Zainteresowana są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej
    małżeńskiej nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd
    Rejonowy w (...) stanowiącą działkę nr (...) obręb (...) o powierzchni (...) ha.
    Nieruchomość ta została przez Wnioskodawcę nabyta w 2017 r. - ½ część oraz w 2018 r.
    pozostała ½ część w prawie własności.
    Nieruchomość była w momencie zakupu wykorzystywana na cele rolnicze i leśne,
    stanowiła: grunty orne, łąki trwałe, drogi, lasy oraz grunty pod rowami. W dacie nabycia
    dla działki nr (...) obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego o
    następującym przeznaczeniu podstawowym:
    - RP tereny pól uprawnych,
    - RZ tereny pastwisk, zieleni niskiej i wysokiej, główny system przyrodniczy gminy i
      rejonu,
    - GPs 2/2 droga ekspresowa,
    - SK zabudowa usługowa i inżynierii, w tym centra logistyczne,
    - RL tereny zieleni wysokiej o charakterze leśnym.
    W 2021 r. Gmina (...) uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
    (uchwała nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2021 r.) dla większego obszaru, w tym działki
    nr (...), która w całości oznaczona została symbolem 1PU - tereny zabudowy
    produkcyjno-usługowej.
    Zgodnie z ww. uchwałą tereny oznaczone symbolem 1 PU mają następujące
    przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa, w tym handel hurtowy; obiekty
    produkcyjne, składy, magazyny, stacje paliw; obiekty handlowe o powierzchni
    sprzedaży powyżej 2000 m kw.
    W uchwale określono także przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa towarzysząca:
    budynki gospodarcze, garaże, wiaty, budynki zaplecza socjalnego; terenowe urządzenia
    sportu i rekreacji; miejsca do parkowania.

    Obecnie działka jest koszona raz w roku własnym sprzętem rolniczym i otrzymuje z tego
    tytułu dopłaty bezpośrednie. Działka nie jest przedmiotem umowy dzierżawy. W części
    użytku leśnego o pow. (...) ha dokonana została przez firmę zewnętrzną jednorazowa
    trzebież późna z odkupem przez tą firmę pozyskanego drewna.
    Działka nr (...) stanowi fragment większego terenu o przeznaczeniu w planie
    miejscowym 1PU - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej, który stanowi własność
    kilku osób fizycznych oraz Gminy (...). Terenem tym interesują się potencjalni nabywcy,
    którzy zgłaszają się w tej sprawie do Urzędu Gminy (...) oraz do osobiście do
    Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej.
    Wnioskodawca i Zainteresowana nie prowadzą produkcji roślinnej i zwierzęcej w
    rolnictwie. Uzyskują miesięczne dochody z tytułu umowy o pracę i stosunku
    mianowania. Jedynym przychodem w tytułu posiadania nieruchomości rolnych jest
    uzyskiwanie dopłat bezpośrednich oraz otrzymanie należności ze sprzedaży drewna
    pozyskanego w ramach trzebieży późnej.
    Wnioskodawca i Zainteresowana nie dokonywali podziału geodezyjnego działki,
    grodzenia jej, jak również nie dokonywali uzbrojenia działki w media lub drogę
    dojazdową. Nie zamieszczali ogłoszeń o zamiarze sprzedaży działki ani nie korzystali z
    usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości.
    Wnioskodawca już wcześniej wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji
    indywidualnej, lecz mocą postanowienia z dnia 4 czerwca 2024 r. nr 0111-KDIB3-
    3.4012.93.2024.4.AW wniosek został pozostawiony bez rozpatrzenia. Wnioskodawca
    działał wówczas bez pośrednictwa zawodowego pełnomocnika, co mogło przyczynić się
    do przedwczesnego i niezasadnego nieuwzględnienia wniosku.
    Wnioskodawca i Zainteresowana wyrażają głęboką nadzieję, że ponownie zainicjowana
    sprawa z uwzględnieniem danych zawartych w pierwotnym wniosku, uzupełniony o
    odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 28 marca 2024 r. nr 0111-KDIB3-
    3.4012.93.2024.1.AW, zostanie zakończona wydaniem merytorycznego rozstrzygnięcia.
    Idąc za pytaniami zadanymi w ww. wezwaniu Wnioskodawca oraz Zainteresowana
    wskazują co następuje:
    1) Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej w związku z nabyciem działki (...) nie
      przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego.
    2) Nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca i Zainteresowana
      nabyli ze względu na osobistą znajomość z byłą właścicielką, która z uwagi na wiek i
      stan zdrowia zaprzestała pracy rolniczej i zamierzała wyzbyć się posiadanych
      nieruchomości rolnych pozostawiając sobie nieruchomość mieszkalną z działką
      zagrodową. Wnioskodawca i Zainteresowana posiadają uprawnienia ustawowe do
      nabycia nieruchomości rolnej, więc postanowili powiększyć posiadane już wcześniej
      gospodarstwo rolne i nabyć działkę nr (...). Wnioskodawca i Zainteresowana brali
      również pod uwagę, że położenie działki blisko głównych szlaków komunikacyjnych
      może wskazywać na potencjalny wzrost jej wartości w przyszłości. Wnioskodawca oraz
      Zainteresowana nabyli zatem działkę również jako lokatę kapitału.
    3) Przez cały okres posiadania działka nr (...) jest wykorzystywana rolniczo, tzn. jest
      koszona raz w roku własnym sprzętem rolniczym i z tego tytułu należne są dopłaty
      bezpośrednie. W części użytku leśnego o pow. (...) ha dokonana została przez firmę
      zewnętrzną jednorazowa trzebież późna z odkupem przez tą firmę pozyskanego
      drewna.

    4) Jak wskazano wcześniej, Wnioskodawca ani Zainteresowana nie prowadzą ani nie
      prowadzili działalności gospodarczej ani też produkcji roślinnej lub zwierzęcej w
      rolnictwie, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy VAT.
    5) Czynności do jakich była i jest wykorzystywana działka nr (...) nie podlegały
      opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopłaty bezpośrednie nie są bowiem opodatkowane
      takim podatkiem. Również sprzedaż pozyskanego drewna nastąpiła w oparciu o
      umowę cywilnoprawną nie opodatkowaną VAT. Natomiast paliwo (olej napędowy)
      zakupiony do ciągnika rolniczego, którym koszona jest działka zawiera w cenie nabycia
      podatek VAT. Z tytułu wykorzystywania oleju napędowego do ww. celów przysługuje
      nam zwrot akcyzy zawartej w cenie paliwa.
    6) Wnioskodawca nie poczynił ani nie poczyni do momentu sprzedaży jakichkolwiek
      działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy też jej
      uatrakcyjnienie - w szczególności nie nastąpi wydzielenie, podział, budowa drogi,
      doprowadzenie sieci wodociągowej.
    7) Wnioskodawca i Zainteresowana nie podjęli jakichkolwiek działań marketingowych. To
      kupujący sam zgłosił się z ofertą sprzedaży.
    8) Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości:
      a) w 2003r. Wnioskodawca samodzielnie używany lokal mieszkalny (spółdzielcze
        własnościowe prawo do lokalu) w bloku z lat 60 XX wieku, w którym zamieszkiwał
        do czasu zawarcia związku małżeńskiego w 2007 r., a następnie wynajmował go
        przez około 10 lat. W dniu (...) 2010 r. spółdzielcze własnościowe prawo do tego
        lokalu zostało przekształcone w odrębną własność lokalu, a następnie sprzedane
        w dniu (...) 2019 r. Uzyskane ze sprzedaży środki finansowe przeznaczone zostały
        na spłatę zadłużenia hipotecznego.
      b) w 2019r. Wnioskodawca zbył samodzielnie udział 1/10 a w 2024 r. udział 1/5 w
        nieruchomości zabudowanej otrzymanej w formie darowizny w 2007 r. Uzyskane
        ze sprzedaży środki finansowe przeznaczone zostały częściowo na cele
        mieszkaniowe, a częściowo na oszczędności,
      c) w 2008r. Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli do wspólności ustawowej
        małżeńskiej używany lokal mieszkalny w bloku z lat 70 XX wieku. W związku z
        przeniesieniem się w 2009 r. do miasta oddalonego o 300 kilometrów sprzedali
        ww. lokal w dniu (...) 2010 r. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyli na zakup
        udziału w działce budowlanej. Lokal ten był przez okres około 9 miesięcy był
        wynajmowany studentowi,
      d) w 2012 r. Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli do wspólności ustawowej udział
        ½ w działce budowlanej celem budowy domu. Działka ta miała około 12 m
        szerokości i do zrealizowania inwestycji konieczne było nabycie działki sąsiedniej
        również o szerokości 12 m. Trudności z nabyciem drugiej części nieruchomości
        trwające w sumie 8 lat (do dnia (...) 2020 r.) spowodowały, że dom został
        wybudowany na innej nieruchomości, a wyżej opisane działki o łącznej
        szerokości (...) m (udział ½ w jednej z działek Zainteresowana nabyła w wyniku
        dziedziczenia i działu spadku) zostały sprzedane jednemu nabywcy w dniu 22
        marca 2021 r. Pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na cele
        mieszkaniowe oraz oszczędności,
      e) Zainteresowana odziedziczyła w 2017 r. po zmarłym ojcu udziały w następujących
        nieruchomościach: ¼ w działce zabudowanej domem mieszkalnym, który w
        wyniku działu spadku w dniu 6 lutego 2019 r. przekazała swojej siostrze, 1/8 w
        działce zabudowane domem mieszkalnym, który zbyła w 2022 r., a całość

        uzyskanych środków przekazała w formie darowizny swojemu bratu na zakup
        mieszkania, 1/8 w nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym, który
        zbyła w 2018 r. przeznaczając uzyskana środki na cele mieszkaniowe, 1/12 w
        działce zabudowanej budynkiem użytkowym, który w wyniku działu spadku w
        2019r. przekazała swojej matce, 1/8 w działce niezabudowanej, w której w
        wyniku działu spadku uzyskała udział ½ i zbyła go w sposób opisany w pkt 8 b).
    9) Wnioskodawca ani Zainteresowana nie posiadają innych nieruchomości
      przeznaczonych na sprzedaż.
    10) Wnioskodawca ani Zainteresowana nie są ani nie byli rolnikami ryczałtowymi
      rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy VAT.
    11) Wnioskodawca oraz Zainteresowana zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki z
      nabywcą.
      Wnioskodawca i Zainteresowana zawarli łącznie trzy umowy przedwstępne sprzedaży
      dotyczące działki nr (...):
      I. Pierwsza umowa została zawarta w 2022 r. ze spółką prawa handlowego posiadającą
        siedzibę na terenie Polski. Umowa ta wygasła i nie doprowadziła do zawarcia
        umowy przyrzeczonej mimo upływu przewidzianego terminu. Strony umowy
        zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w stanie wolnym
        od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w uzgodnionym terminie.
        Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw i obowiązków kupującej na inne
        podmioty. Sprzedający zobowiązali się również do przedłożenia do dnia zawarcia
        umowy aktualnych zaświadczeń min. z planu miejscowego, planu urządzenia
        lasu, wypisów z rejestru gruntów. Zobowiązali się również nie dokonywać
        obciążeń nieruchomości ani żadnych zmian w jej stanie, nie wnosić odwołań,
        zażaleń i skarg w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji
        inwestycji, dostarczania niezbędnych dokumentów oraz ustanowienia na
        wezwanie kupującej służebności na rzecz gestorów mediów.
        Umowa miała być zawarta po spełnieniu następujących warunków :
          - uzyskanie przez kupującą zaświadczeń wydanych za zgodą sprzedających
            przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz
            Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i
            Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że
            sprzedający nie zalegają z płatnością należności,
          - przeprowadzenie przez kupującą procesu analizy stanu prawnego, glebowo-
            środowiskowego i technicznego nieruchomości, w tym dostępu do drogi
            publicznej i uznaniu przez kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy
            za satysfakcjonujące,
          - uzyskanie przez kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt
            budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez
            kupującą inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-
            logistyczno-produkcyjnego,
          - wyrażenie w formie uchwały zgody zgromadzenia wspólników kupującej na
            nabycie nieruchomości.
        Umowa miała być zawarta pod warunkiem, że (...) nie wykona prawa pierwokupu
        nieruchomości.
        Łącznie z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedający udzielili kupującej
        prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania
        wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków

        technicznych przyłączy, a także wejścia na teren nieruchomości celem wykonania
        badań i odwiertów.
        Zgodnie z umową przedwstępną wszelkie koszty czynności przygotowawczych,
        badań, odwiertów i projektów budowlanych oraz postępowań administracyjnych
        obciążały kupującą. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie posiadają
        informacji czy kupująca poniosła z tego tytułu jakiekolwiek koszty, jednakże stan
        nieruchomości (media, zjazd z drogi publicznej) nie uległ żadnej zmianie. Nie
        stwierdzono również, aby na działce były wykonywane jakiekolwiek prace,
        badania gruntu czy odwierty. Obecnie ta umowa przedwstępna wygasła i nie
        wiąże stron.
      II. Drugą umowę przedwstępną zawarto w 2024 r. po wygaśnięciu umowy
        przedwstępnej z 2022 r. Druga umowa została zawarta ze spółką typu (...) mającą
        siedzibę w (...). Kupujący oświadczył w umowie, że przeprowadzi na własny koszt
        proces due dilligence nieruchomości i szczegółowo zapozna się z jej stanem
        prawnym i technicznym, a umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod
        warunkiem pozytywnej weryfikacji. Kupujący otrzymał od sprzedających
        wyłączność na zakup nieruchomości na czas określony. Sprzedający zobowiązali
        się do uzyskania interpretacji podatkowej w zakresie istnienia lub braku
        obowiązku opodatkowania transakcji podatkiem VAT. Zawarta w 2024 r. umowa
        przedwstępna nie przewidywała, by kupujący miał ponosić jakiekolwiek nakłady
        finansowe związane z działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do
        dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Obciążają go natomiast koszty weryfikacji i
        badania nieruchomości.
        W 2022 r. w związku z zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca i
        Zainteresowana udzielili przyszłej kupującej pełnomocnictwa umożliwiającego
        wykonanie badań i analiz przewidzianych w umowie a także zgody na
        uzyskiwanie wymaganych zaświadczeń. Do dnia dzisiejszego, mimo wygaśnięcia
        umowy przedwstępnej, kupujący nie poinformował nas czy i jakie czynności
        wynikające z zakresu udzielonego pełnomocnictwa zostały wykonane.
        Pełnomocnictwo to wygasło i brak jest w umowie podstaw do żądania od
        kupującej udzielenia takich informacji.
        Natomiast w związku z zawarciem drugiej umowy przedwstępnej w 2024 r. nie
        udzielono żadnych pełnomocnictw do działania w naszym imieniu w sprawach
        dotyczących działki nr (...).
        Umowa przedwstępna ze spółką typu (...) mającą siedzibę w (...) wygasła i nie
        doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.
      III. W dniu 2 lipca 2024 r. zawarto trzecią umowę przedwstępną ze spółką z ograniczoną
        odpowiedzialnością mającą siedzibę w Polsce. Umowa ma być zawarta po
        spełnieniu następujących warunków:
          - uzyskanie przez nabywającego zaświadczeń wydanych za zgodą zbywającego
            przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz
            Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i
            Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że
            sprzedający nie zalegają z płatnością należności,
          - przeprowadzenie przez nabywającego procesu analizy stanu prawnego,
            glebowo-środowiskowego i technicznego przedmiotu sprzedaży, w tym
            dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez nabywającego, według jego
            oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

          - uzyskanie przez nabywającego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt
            budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez
            nabywającego inwestycji polegającej na budowie centrum o przeznaczeniu
            magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i
            infrastrukturą towarzyszącą,
          - oświadczenia i zapewnienia zbywającego pozostaną ważne i aktualne w dacie
            zawarcia umowy sprzedaży.
        Umowa sprzedaży ma być zawarta pod warunkiem, że Lasy Państwowe nie
        wykonają prawa pierwokupu nieruchomości. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję
        praw i obowiązków kupującej na inne podmioty. Sprzedający zobowiązali się
        również do przedłożenia do dnia zawarcia umowy aktualnych zaświadczeń min.
        z planu miejscowego, planu urządzenia lasu, wypisów z rejestru gruntów.
        Zobowiązali się również nie dokonywać obciążeń nieruchomości ani żadnych
        zmian w jej stanie, nie wnosić odwołań, zażaleń i skarg w toku postępowań
        administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, dostarczania niezbędnych
        dokumentów oraz ustanowienia na wezwanie kupującej służebności na rzecz
        gestorów mediów.
        W związku z zawarciem obecnie obowiązującej umowy przedwstępnej z dnia 2
        lipca 2024 r. sprzedający udzielili kupującej w odrębnym dokumencie prawa do
        dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów
        ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo Budowlane, w zakresie wymaganym
        przez właściwe organy administracji. Nabywający może skorzystać z powyższego
        uprawnienia w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na
        budowę kompleksu hal przemysłowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz
        drogą dojazdową dla projektowanej. Jednocześnie sprzedający udzielili
        nabywającemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
        pełnomocnictw, do wykonywania czynności mających na celu uzyskanie
        wszelkich zgód, decyzji czy oświadczeń mających na celu realizację budowy na
        obszarze Nieruchomości, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych
        dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, w szczególności w zakresie:
        dokonywania uzgodnień branżowych dla mediów w Nieruchomości, uzyskania
        warunków przyłączenia i zapewnienia dostawy mediów dla inwestycji na
        Nieruchomości, uzyskania warunków włączenie się do dróg publicznych i
        zlokalizowania zjazdów/wjazdów, opracowania dotyczące badania gruntów,
        warunków geotechnicznych itp., uzyskania decyzji środowiskowej, uzyskania
        decyzji dotyczących uregulowania spraw administracyjnych dotyczących lasów
        /zadrzewienia.
    12) Na dzień złożenia wniosku nie jest znane przeznaczenie środków, które zostaną
      uzyskane ze sprzedaży. Prawdopodobnie zostaną one przeznaczone na potrzeby
      prywatne Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej.
    13) Na dzień sprzedaży działka nr (...) nie będzie zabudowana. Skoro nie zostanie
      wzniesiony żaden budynek, budowla ani ich część, to nie mogło dojść do pierwszego
      zasiedlenia.
      Wnioskodawca i Zainteresowana są zainteresowani poznaniem skutków podatkowych
      sprzedaży działki (...) na gruncie podatku VAT.
    Pytania

  1) Czy sprzedaż działki (...) w świetle ww. okoliczności będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT?
    Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, to pytania nr 2 i 3 stają się
    bezprzedmiotowe.
    Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe,
    Wnioskodawca przedstawia drugie pytanie.
  2) Czy sprzedaż działki (...) korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?
    Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe,
    Wnioskodawca przedstawia trzecie pytanie:
  3) Czy Wnioskodawca i Zainteresowana będą mieli obowiązek dokonania rejestracji jako
    podatnicy czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż działki (...) nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca i Zainteresowana nie działają w charakterze
    podatników.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą VAT”,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została
    uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z
    2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje
    niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności
    nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma
    określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma
    względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału,
    każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
    współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na
    tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy
    (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między
    małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca
    przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez
    jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością
    ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności
    majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z
    małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego
    (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Tym samym oboje
    małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
    czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
    opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności,
    konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej
    właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy
    przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy
    czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być
    np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

    Na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego nie można mówić o działaniu
    zorganizowanym, takim jak w przypadku działań podejmowanych przez podatników (np.
    profesjonalnych pośredników nieruchomości). Na uwagę zasługują okoliczności nabycia
    nieruchomości, do którego doszło w dwóch częściach. Wnioskodawca i Zainteresowana
    nie nabyli prawa własności z nastawieniem na szybką odsprzedaż z dużym zyskiem, lecz w
    okolicznościach umotywowanych prywatną znajomością z poprzednią właścicielką.
    Wnioskodawca i Zainteresowana nie uzbroili przedmiotowej działki. Nie ogłaszali oferty
    sprzedaży, lecz kupujący zgłosił się z własnej inicjatywy. Nie została wydzielona droga
    wewnętrzna. Wnioskodawca ani Zainteresowana nie występowali o wydanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu ani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego
    dla sprzedawanego obszaru. Nie prowadzili nigdy działalności gospodarczej w zakresie
    usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Powyższe okoliczności wskazują, że Wnioskodawca i Zainteresowana przyjmują
    maksymalnie bierną postawę w kontekście sprzedaży działki (...).
    W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż działki (...) w
    świetle ww. okoliczności nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na
    fakt, że Wnioskodawca i Zainteresowana nie działają i nie będą działać w charakterze
    podatników VAT.
    Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, to pytania nr 2 i 3 stają się
    bezprzedmiotowe.
    Jeżeli Organ podatkowy uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, to
    Wnioskodawca z ostrożności przedstawia stanowisko w zakresie pytania nr 2.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Działka (...) stanowi teren niezabudowany, gdyż nie został na nim wzniesiony żaden
    budynek ani budowla; żadna inwestycja budowlana nie jest w trakcie.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), kształtowanie i
    prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych
    planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy
    do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia
    terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów
    zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu -
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      - lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      - sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, że w 2021 r. Gmina (...) uchwaliła nowy miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2021 r.) dla
    większego obszaru, w tym działki nr (...), która w całości oznaczona została symbolem 1PU
    - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.
    Zgodnie z ww. uchwałą tereny oznaczone symbolem 1 PU mają następujące
    przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa, w tym handel hurtowy; obiekty
    produkcyjne, składy, magazyny, stacje paliw; obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży
    powyżej (...) m kw.
    W uchwale określono także przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa towarzysząca:
    budynki gospodarcze, garaże, wiaty, budynki zaplecza socjalnego; terenowe urządzenia
    sportu i rekreacji; miejsca do parkowania.
    Biorąc pod uwagę powyższe należy przyjąć, że działka (...) stanowi grunt przeznaczony pod
    zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest zatem
    terenem budowlanym w myśl definicji legalnej określonej w art. 2 pkt 33 ustawy VAT, do
    której nawiązuje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.
    Zatem jeżeli Organ podatkowy uzna, że podczas sprzedaży Wnioskodawca i
    Zainteresowana będą działali w charakterze podatników, to sprzedaż działki (...) nie będzie
    mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT z uwagi na
    fakt, że jest kwalifikowana jako teren budowlany.
    Trzecie pytanie odnosi się do obowiązku rejestracji jako podatnicy czynni.
    Jeżeli Organ podatkowy uzna, że Wnioskodawca i Zainteresowana działają w charakterze
    podatników, a sprzedaż działki (...) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego
    w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, to pytanie nr 3 pozostaje aktualne. W przeciwnym razie
    pytanie nr 3 stanie się bezprzedmiotowe.
    Stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy VAT podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są
    obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć
    naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jeżeli wraz z Zainteresowaną będą działali w
    charakterze podatników, a sprzedaż działki (...) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia
    określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, to mają obowiązek dokonania rejestracji
    jako czynni podatnicy VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów
    i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    W świetle art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach -
    rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie
    usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
    towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę
    towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r.,
    sygn. akt I FPS 2/11.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze
    zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1. określone udziały w nieruchomości;
      2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
      lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej
    „Kodeksem cywilnym”.
    Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy
    przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości
    określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem
    udział w nieruchomości.
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje
    kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
    Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa
    powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność
    ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje
    małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe
    nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej,
    jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników
    majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności
    ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może

    również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie
    ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych
    przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie są
    obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać
    sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu
    majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
    Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków może
    samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią
    inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów
    majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do
    zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego
    małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia,
    obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak
    również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej
    pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe
    udziały w majątku wspólnym.
    Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od
    towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7
    ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
    dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT
    wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi
    istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za
    wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy
    nie określają postaci wynagrodzenia.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
    a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału -
    okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
    osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
    do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży (zamiany)
    gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia (zamiany)
    nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że wraz z małżonką są Państwo właścicielami na zasadzie
    wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).
    Nieruchomość była w momencie zakupu wykorzystywana na cele rolnicze i leśne,
    stanowiła: grunty orne, łąki trwałe, drogi, lasy oraz grunty pod rowami. W 2021 r. Gmina
    uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działka nr
    (...) oznaczona została symbolem 1PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.
    Przez cały okres posiadania działka nr (...) jest wykorzystywana rolniczo, tzn. jest
    koszona raz w roku własnym sprzętem rolniczym i z tego tytułu należne są dopłaty
    bezpośrednie. Działka nie jest przedmiotem umowy dzierżawy. Wraz z żoną otrzymują
    Państwo dopłaty bezpośrednie oraz należności ze sprzedaży drewna pozyskanego w

    ramach trzebieży późnej, nie prowadzą ani nie prowadzili Państwo działalności
    gospodarczej ani też produkcji roślinnej lub zwierzęcej w rolnictwie, o której mowa w
    art. 2 pkt 15 ustawy VAT.
    Nie dokonywali Państwo podziału geodezyjnego działki, grodzenia jej, uzbrojenia w
    media lub drogę dojazdową. Wskazał Pan, że nie poczynili Państwo ani nie poczynią do
    momentu sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości
    nieruchomości czy też jej uatrakcyjnienie - w szczególności nie nastąpi wydzielenie,
    podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej. Nie podjął Pan z żoną
    działań marketingowych. To kupujący sam zgłosił się z ofertą sprzedaży.
    Wraz z żoną zawarł Pan łącznie trzy umowy przedwstępne sprzedaży dotyczące działki
    nr (...), z których pierwsza została za w 2022 r. Umowa ta wygasła i nie doprowadziła do
    zawarcia umowy przyrzeczonej mimo upływu przewidzianego terminu. Drugą umowę
    przedwstępną zawarto w 2024 r. po wygaśnięciu umowy przedwstępnej z 2022 r. W
    dniu 2 lipca 2024 r. Zawarł Pan z żoną trzecią umowę przedwstępną ze spółką z
    ograniczoną odpowiedzialnością mającą siedzibę w Polsce. Umowa ma być zawarta po
    spełnieniu następujących warunków, m.in. po uzyskaniu przez nabywającego
    ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na
    budowę zamierzonej przez nabywającego inwestycji polegającej na budowie centrum o
    przeznaczeniu magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi
    i infrastrukturą towarzyszącą.
    W związku z zawarciem obecnie obowiązującej umowy przedwstępnej z dnia (...) 2024 r.
    udzielił Pan z małżonką prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w
    rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez
    właściwe organy administracji. Nabywający może skorzystać z powyższego uprawnienia
    w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę kompleksu hal
    przemysłowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz drogą dojazdową dla
    projektowanej. Jednocześnie udzielili Państwo nabywającemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do wykonywania czynności mających
    na celu uzyskanie wszelkich zgód, decyzji czy oświadczeń mających na celu realizację
    budowy na obszarze Nieruchomości, w tym do składania i podpisywania wniosków i
    innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, w szczególności w zakresie:
    dokonywania uzgodnień branżowych dla mediów w Nieruchomości, uzyskania
    warunków przyłączenia i zapewnienia dostawy mediów dla inwestycji na
    Nieruchomości, uzyskania warunków włączenie się do dróg publicznych i zlokalizowania
    zjazdów/wjazdów, opracowania dotyczące badania gruntów, warunków
    geotechnicznych itp., uzyskania decyzji środowiskowej, uzyskania decyzji dotyczących
    uregulowania spraw administracyjnych dotyczących lasów/zadrzewienia.
    W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż
    niezabudowanej działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług.
    Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji
    sprzedaży, będą Państwo (Pan i małżonka) podatnikiem podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie
    opodatkowana tym podatkiem.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po
    pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa
    towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia,
    że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT

    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla
    określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem
    ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr (...)
    będą Państwo spełniali (Pan i żona) przesłanki do uznania każdego z Państwa za
    podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do
    konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny
    każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15
    września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana
    przez Pana i żonę dostawa niezabudowanej działki nr (...) nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie
    wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie każdego z Państwa za podatnika tego
    podatku. Jak wskazane zostało w opisie sprawy, nie podejmował Pan ani żona
    aktywnych działań mających na celu zbycie działki. Z wniosku nie wynika aby działka
    była i miała być do dnia sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy
    najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planują Państwo
    podjąć jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem zapytania, należy wskazać, że -
    jak już wcześniej wskazano - doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, m.in. do wykonywania czynności
    mających na celu uzyskanie wszelkich zgód, decyzji czy oświadczeń mających na celu
    realizację budowy na obszarze Nieruchomości, uzyskania warunków przyłączenia i
    zapewnienia dostawy mediów dla inwestycji na Nieruchomości, uzyskania warunków
    włączenie się do dróg publicznych i zlokalizowania zjazdów/wjazdów (...).
    Jak wynika z wniosku, Kupujący zgłosił się do Państwa z własnej inicjatywy, zatem Pan i
    Pana małżonka jako właściciele gruntu nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez
    pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu
    (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami
    właścicieli podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.
    Podkreślić należy, że podjęte przez kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działek lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich
    określonych potrzeb.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo
    udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu
    dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej nie
    powoduje, że zostaniecie Państwo z tego powodu uznani za podatników prowadzących
    działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do
    sprzedaży działki nr (...) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż działki pozostającej we wspólności majątkowej małżeńskiej, wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan ani Pana małżonka takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana i żony aktywność w pełni mieści
    się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będącej we współwłasności
    majątkowej małżeńskiej będą Państwo - Pan i Pana żona korzystali z przysługującego

    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana i
    Pana żonę cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w
    zakresie sprzedaży działki nr (...), a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będą Państwo -
    Pan i żona korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem,
    która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają
    zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane
    przez Państwa działania do momentu dostawy działki nr (...), nie mieszczą się w zakresie
    art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Pana i żony za podatnika
    VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Tym samym dostawa niezabudowanej działki nr (...) nie będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 sformułowanego we wniosku wspólnym
    jest prawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024
    r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt
    I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675
    /20).
    Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży nie wystąpi Pan ani
    Pana żona w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o
    podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu
    tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytań, nie udziela się odpowiedzi na pytania
    oznaczone we wniosku nr 2 w zakresie zwolnienia planowanej dostawy na postawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz nie udziela się odpowiedzi na pytania nr 3 w zakresie
    obowiązku rejestracji zgodnie z art. 96 ust. 1 ww. ustawy, gdyż oczekiwali Państwo
    odpowiedzi na te pytania jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 1
    będzie nieprawidłowe, a zatem w przypadku gdy zostanie uznany Pan i Pana żona za
    podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej dostawy działki nr (...), co nie
    będzie miało miejsca.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili we wniosku
    wspólnym i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego. Z
    powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie
    podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza
    dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w
    kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo
    zdarzenia przyszłego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku
    będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji
    podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące
    przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są
    przedmiotem decyzji wydanej:
    1. z zastosowaniem art. 119a;
    2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli
    korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem
    zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub
    objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.