Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.796.2024.1.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-12
Teza: Dotyczy ustalenia, czy w opisanej sytuacji Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy w dacie przeniesienia prawa własności Lokali na rzecz Nabywców, tj. w dacie podpisania aktów notarialnych.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; moment; prawa-prawo własności; przeniesienie; przychód; własność
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2. Przychody-Data powstania przychodu; Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2. Przychody-Przysporzenia stanowiące przychód-Pieniądze i wartości pieniężne
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12-ust. 3a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest
    prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia,
    czy w opisanej powyżej sytuacji Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy w dacie
    przeniesienia prawa własności Lokali na rzecz Nabywców, tj. w dacie podpisania aktów
    notarialnych.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
    A sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”, „Spółka”) jest rezydentem podatkowym w Polsce w
    rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
    (dalej: „ustawa o CIT”), tj. podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich
    dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Spółka jest także czynnym podatnikiem
    VAT.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w branży deweloperskiej, w ramach
    której realizuje inwestycję (dalej: „Inwestycja”) polegającą na budowie budynków z
    lokalami mieszkalnymi i niemieszkalnymi (usługowo-biurowymi) (dalej: „Lokale”).
    Docelowo ustanowiona zostanie odrębna własność Lokali oraz nastąpi ich sprzedaż na
    rzecz nabywców, którymi mogą być zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności
    gospodarczej, jak i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a także spółki
    (dalej razem jako: „Nabywcy").
    Spółka działa w tym zakresie w oparciu i w granicach przepisów ustawy z dnia 20 maja
    2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz
    Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Spółka zawiera z klientami tzw. umowy
    deweloperskie, zobowiązujące Spółkę jako dewelopera do wybudowania i przeniesienia
    własności określonych Lokali na Nabywców w określonych terminach. Ustalany jest także
    szczegółowy harmonogram płatności ceny sprzedaży Lokali przez Nabywców. Płatności
    ceny sprzedaży dokonywane są przez Nabywców na tzw. rachunek powierniczy,
    prowadzony dla Spółki przez bank, i tam zatrzymywane do momentu zrealizowania przez
    Spółkę określonego zakresu prac/etapu realizacji Inwestycji. Spółka nie może swobodnie
    dysponować środkami znajdującymi się na rachunku powierniczym ani w jakikolwiek
    sposób nimi rozporządzać.
    Spółka uzyskuje taką możliwość dopiero wtedy, gdy środki wpłacone przez Nabywców na
    rachunek powierniczy są „zwalniane” przez bank i przekazywane na rachunek bieżący
    Spółki – po spełnieniu przez Spółkę warunków do takiej wypłaty. Wpłaty na rachunek
    powierniczy mają charakter zabezpieczający, są nieostateczne, warunkowe i podlegają
    potencjalnie zwrotowi – nie stanowią więc ani formy zaliczki, ani częściowej płatności –
    trudno bowiem mówić o otrzymaniu zaliczki, w sytuacji gdy Spółka nie może dysponować
    środkami wpłaconymi na rachunek powierniczy.
    Spółka uznaje za zaliczkę/przedpłatę, skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w
    VAT, środki przekazane przez bank z rachunku powierniczego na jej rachunek bieżący.
    Spółka wystawia wówczas na rzecz Nabywców faktury zaliczkowe, o których mowa w art.
    106f ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o
    VAT”).
    W ramach realizacji Inwestycji, może wystąpić sytuacja, w której proces sprzedaży będzie
    przebiegał jak niżej:
    1. W pierwszej kolejności (przed ustanowieniem odrębnej własności Lokali i
      przeniesieniem własności na Nabywców oraz przed otrzymaniem całości zapłaty

      „zablokowanej” na rachunku powierniczym) Spółka przekazuje Nabywcom posiadanie
      Lokali wraz z kluczami do Lokali (faktyczne/ekonomiczne władztwo nad Lokalem) – na
      podstawie protokołów odbioru podpisanych przez przedstawicieli Spółki i Nabywców –
      umożliwiając tym samym Nabywcom faktyczne korzystanie z Lokali, w tym np.
      rozpoczęcie prac aranżacyjnych. Wydanie Lokali na podstawie protokołów odbioru
      wyczerpuje zobowiązanie Spółki w zakresie wydania Lokali w terminach wskazanych w
      umowach deweloperskich. W momencie podpisania protokołów odbioru Lokali na
      Nabywców przechodzą wszelkie korzyści i ciężary związane z przejęciem Lokali w
      posiadanie, w szczególności Nabywcy zobowiązani są do pokrywania kosztów
      związanych z eksploatacją Lokali, a także kosztów związanych z eksploatacją i
      utrzymaniem części wspólnych budynku, utrzymaniem porządku, administrowaniem i
      zarządem nieruchomością, itp. – w wielkości odpowiadającej posiadanym udziałów w
      nieruchomości wspólnej.
    2. W momencie podpisania protokołów odbioru, w związku z mającym nastąpić
      uwolnieniem ostatnich transz środków z rachunku powierniczego, wpłaconych przez
      Nabywców, Spółka wystawia faktury zaliczkowe opiewające na kwotę wpłat
      dokonanych przez danego Nabywcę i pozostających jeszcze na rachunku
      powierniczym.
    3. Następnie środki pozostające jeszcze na rachunku powierniczym są wypłacane na
      rachunek bieżący Spółki.
    4. W dalszej kolejności następuje przeniesienie prawa własności Lokali na rzecz
      Nabywców (podpisanie aktów notarialnych) – jako ostatni etap, zamykający proces
      sprzedaży tych Lokali. W dacie podpisania aktów notarialnych Spółka wystawia faktury
      „końcowe” dokumentujące sprzedaż Lokali, z uwzględnieniem wcześniej otrzymanych
      płatności (środków z rachunku powierniczego) i wystawionych faktur zaliczkowych.

## Pytanie

Czy w opisanej powyżej sytuacji Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy w dacie
    przeniesienia prawa własności Lokali na rzecz Nabywców, tj. w dacie podpisania aktów
    notarialnych?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej powyżej sytuacji, Wnioskodawca powinien rozpoznać
    przychód podatkowy w dacie przeniesienia prawa własności Lokali na rzecz Nabywców, tj.
    w dacie podpisania aktów notarialnych.
    Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4
    oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również
    różnice kursowe.
    Stosownie do art. 12 ust. 3 ustawy o CIT za przychody związane z działalnością
    gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a
    także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o
    których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie
    zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów,
    udzielonych bonifikat i skont.
    Ww. przepisy nie zawierają zatem generalnej definicji przychodów, jednak można na ich
    podstawie przyjąć, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które
    w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe, choćby jeszcze faktycznie
    nieotrzymane, ale należne podatnikowi. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz
    przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich
    otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.
    Z kolei, jak wynika z art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, za datę powstania przychodu, o którym
    mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy,

    zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie
    później niż dzień:
      1) wystawienia faktury albo
      2) uregulowania należności.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania
    przychodu ma dzień dokonania czynności – wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego,
    wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub
    uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania
    przychodu. Jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia (tj. wydanie rzeczy, zbycie prawa majątkowego,
    wykonanie usługi) wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu otrzymania zapłaty
    należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia
    konkretnego zdarzenia.
    Powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy/prawa majątkowego
    ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”/„zbycia prawa majątkowego”, które co do
    zasady należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości (w tym lokalu wyodrębnionego w
    budynku) został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks
    cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”, „KC”), zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany,
    darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia
    własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że
    przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
    Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej.
    Zgodnie z tym przepisem, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
    nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy
    przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio
    zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
    Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej
    umowy. Z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie
    aktu notarialnego, wynika zatem niebudząca wątpliwości data czynności prawnej.
    W świetle powołanych regulacji, datą wydania rzeczy/zbycia prawa majątkowego na
    potrzeby określenia momentu powstania przychodu podatkowego w odniesieniu do
    sprzedaży nieruchomości jest dzień przeniesienia prawa własności nieruchomości, na
    mocy umowy mającej formę aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży
    nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży zawartej w
    formie aktu notarialnego.
    Jednocześnie należy mieć na uwadze, że do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat
    lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną
    wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub
    zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem
    skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów) (art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT).
    Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane
    należności”, odnosi się do pobranych przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i
    usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony
    umowy wystąpi przychód podatkowy stanowiący podstawę opodatkowania CIT.
    Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi więc pewne odstępstwo od ogólnych reguł
    ustalania przychodów z działalności gospodarczej („nie później niż dzień uregulowania
    należności”), a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają
    charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone
    (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady zatem, kwoty
    otrzymanych zaliczek nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego.

    W praktyce oznacza to, że:
    — jeżeli otrzymana wpłata ma charakter definitywny i ostateczny (płatność z góry) –
    wpłata taka powinna być traktowana jako „uregulowana należność” stanowiąca
    przychód podatkowy –zgodnie z zasadą ogólną (art. 12 ust. 3a ustawy o CIT),
    — jeżeli otrzymana wpłata nie ma charakteru definitywnego i ostatecznego (np. z
    uzgodnień między stronami/postanowień umownych wynikać będą przypadki, w
    których wpłacone należności podlegają zwrotowi oraz zasady tego zwrotu) – wpłata
    taka powinna być traktowana jako przedpłata/zaliczka niestanowiąca przychodu
    podatkowego w momencie jej otrzymania (art. 12 ust 4 pkt 1 ustawy o CIT) i stanowiąca
    przychód podatkowy co do zasady w momencie dokonania transakcji, której taka
    płatność dotyczy.
    W związku z powyższym, wpłacone przez Nabywców zaliczki (środki uwolnione z rachunku
    powierniczego na rachunek bieżący Spółki) przed dokonaniem sprzedaży Lokali i
    przeniesieniem ich własności, które następuje w momencie zawarcia aktu notarialnego,
    nie podlegają opodatkowaniu jako przychody podatkowe w momencie ich otrzymania na
    podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT. Dopóki bowiem nie dojdzie do zawarcia
    umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, nie można mówić o definitywnym
    charakterze tych płatności.
    Jak wynika z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
    dokumentującą:
      — sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a
        pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku VAT, podatku od
        wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
        niebędącej podatnikiem (art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT),
      — otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa powyżej (art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT).
    Faktura taka powinna zostać wystawiona co do zasady nie później niż 15 dnia miesiąca
    następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę
    (ewentualnie otrzymano całość lub część zapłaty - jeżeli taka płatność miała miejsce przed
    dokonaniem dostawy towarów lub wykonaniem usługi) i nie wcześniej niż 60 dni przed
    dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi tudzież otrzymaniem całości lub
    części zapłaty (jeżeli taka płatność miała miejsce przed dokonaniem dostawy towarów lub
    wykonaniem usługi).
    Natomiast w przypadku sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności
    gospodarczej (niebędących podatnikami VAT), podatnik ma obowiązek wystawić fakturę
    dokumentującą dostawę towarów/świadczenie usług lub otrzymanie całości lub części
    zapłaty przed wykonaniem tych czynności, jeżeli żądanie jej wystawienia (przez nabywcę)
    zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono
    towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty (art. 106b ust. 3
    ustawy o VAT). W każdym przypadku dostawca może natomiast wystawić fakturę na rzecz
    takiego nabywcy dobrowolnie.
    W sytuacji opisanej w niniejszym wniosku, Spółka sprzedaje Lokale na rzecz Nabywców z
    zastosowaniem rachunku powierniczego – Nabywcy wpłacają na rachunek powierniczy
    środki w określonej wysokości, które są następnie wypłacane przez bank na rachunek
    bieżący Spółki. W momencie uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku
    powierniczym, tj. w dniu wypłaty środków na rachunek bieżący Spółki, Spółka nabywa
    możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami. Otrzymane kwoty Spółka
    uznaje za zaliczkę/przedpłatę, skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w VAT.
    Spółka wystawia wówczas na rzecz Nabywców (także osób nieprowadzących działalności

    gospodarczej) faktury zaliczkowe, o których mowa w art. 106f ust. 1 ustawy o VAT. Takie
    zaliczki, przedpłaty – udokumentowane fakturami zaliczkowymi – nie stanowią przychodu
    podatkowego na moment ich otrzymania – zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT.
    W dalszej kolejności, Spółka przekazuje Nabywcom posiadanie Lokali wraz z kluczami do
    Lokali (faktyczne/ekonomiczne władztwo nad Lokalem) – na podstawie protokołów
    odbioru podpisanych przez przedstawicieli Spółki i Nabywców – umożliwiając tym samym
    Nabywcom korzystanie z Lokali, w tym np. rozpoczęcie prac aranżacyjnych. Wydanie
    Lokali na podstawie protokołów odbioru wyczerpuje zobowiązanie Spółki w zakresie
    wydania Lokali w terminach wskazanych w umowach deweloperskich. W momencie
    podpisania protokołów odbioru Lokali na Nabywców przechodzą wszelkie korzyści i
    ciężary związane z przejęciem Lokalu w posiadanie, w szczególności Nabywca
    zobowiązany jest do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją Lokalu, a także
    kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych budynku,
    utrzymaniem porządku, administrowaniem i zarządem nieruchomością, itp. – w wielkości
    odpowiadającej posiadanym udziałów w nieruchomości wspólnej.
    W momencie podpisania protokołów odbioru, w związku z mającym nastąpić uwolnieniem
    ostatnich transz środków z rachunku powierniczego, wpłaconych przez Nabywców, Spółka
    wystawia faktury zaliczkowe opiewające na kwotę wpłat dokonanych przez danego
    Nabywcę i pozostających jeszcze na rachunku powierniczym.
    Następnie środki pozostające jeszcze na rachunku powierniczym są wypłacane na
    rachunek bieżący Spółki. A w dalszej kolejności, następuje przeniesienie prawa własności
    Lokali na rzecz Nabywców (podpisanie aktów notarialnych) – jako ostatni etap, zamykający
    proces sprzedaży tych Lokali. W dacie podpisania aktów notarialnych Spółka wystawia
    faktury „końcowe” dokumentujące sprzedaż Lokali, z uwzględnieniem wcześniej
    otrzymanych płatności (środków z rachunku powierniczego) i wystawionych faktur
    zaliczkowych.
    W ocenie Spółki, w przypadku sprzedaży Lokali moment wydania rzeczy/zbycia prawa
    majątkowego na potrzeby określenia daty powstania przychodu podatkowego w podatku
    CIT należy utożsamiać z datą przeniesienia własności. Biorąc zaś pod uwagę, że
    przeniesienie własności następuje w dacie podpisania aktu notarialnego (zgodnie z
    regulacjami KC), za datę powstania przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży Lokali,
    należy uznać datę każdorazowego podpisania umowy przenoszącej własność w formie
    aktu notarialnego.
    Tylko bowiem datę przeniesienia własności Lokalu wynikającą z aktu notarialnego, na
    podstawie którego dokonano sprzedaży nieruchomości, można uznać za datę powstania
    przychodu należnego. Wszystkie płatności otrzymane przed tą datą z rachunku
    powierniczego (po spełnieniu przez Spółkę warunków do ich otrzymania), z uwagi na swój
    zaliczkowy charakter nie powinny przesądzać o dacie powstania przychodu podatkowego
    – także wtedy gdy przed otrzymaniem tych płatności (ostatniej ich części, pozostającej
    jeszcze na rachunku powierniczym) dochodzi o faktycznego wydania Lokali Nabywcom (na
    podstawie protokołu odbioru) i wystawienia przez Spółkę ostatniej faktury zaliczkowej na
    kwotę pozostającą jeszcze do wypłaty z rachunku powierniczego.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji Spółka powinna rozpoznać
    przychód podatkowy w dacie przeniesienia prawa własności Lokalu na rzecz danego
    Nabywcy, tj. w dacie podpisania aktu notarialnego.
    Powyższe jest zgodne ze stanowiskiem organów podatkowych prezentowanym w
    indywidualnych interpretacjach podatkowych oraz sądów administracyjnych w
    wydawanych orzeczeniach, przykładowo:
    — w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 12 października 2018 r., Znak: 0114-KDIP2-
    2.4010.383.2018.1.AZ: „Za datę przychodu należnego uznać trzeba datę przeniesienia
    własności lokalu mieszkalnego wynikającą z aktu notarialnego na podstawie którego
    dokonano sprzedaży nieruchomości. Tym samym nie można zgodzić się z

    Wnioskodawcą, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstaje także w
    momencie gdy zostanie wystawiona faktura VAT końcowa, która jest następstwem
    przekazania kluczy do mieszkania. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca zdarzają się
    przypadki, że przed zawarciem aktu notarialnego, Wnioskodawca wydaje kupującemu
    klucze do lokali, co jednak nie oznacza, że lokale te stały się własnością kupujących. Tym
    samym nie można zaaprobować stanowiska Wnioskodawcy, że momentem powstania
    przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych jest rok, w którym dojdzie do zawarcia aktu
    notarialnego lub w roku w którym zostanie wystawiona faktura VAT końcowa. Momentu
    powstania tego rodzaju przychodu nie można określać w sposób alternatywny, jak
    przedstawia Wnioskodawca - bowiem jednoznacznym momentem jest data podpisania
    aktu notarialnego”.
    — w wyroku WSA w Poznaniu z 22 czerwca 2017 r. sygn. akt I SA/Po 96/17:
    „Pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania
    czynności – wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej
    częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania
    należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu (...).
    Dopóki zatem nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego, nie mamy do czynienia ze
    zdarzeniem gospodarczym wywołującym skutki w CIT, jakim jest dostawa (przeniesienie
    własności) nieruchomości. Inne zdarzenia faktyczne, jak zapłata części ceny sprzedaży,
    nie mają żadnego wpływu na przeprowadzenie powyższej operacji gospodarczej
    skutkującej przeniesieniem prawa władztwa nad nieruchomością, a co za tym idzie – nie
    mogą skutkować powstaniem przychodu podatkowego po stronie sprzedającego”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z
    2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”), nie zawiera definicji przychodu. W art. 12
    ustawy o CIT wymienione zostały jednak przykładowe rodzaje przychodów, moment ich
    powstania i wyłączenia z katalogu przychodów.
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
    Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane
    pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy:
    Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji
    rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków
    kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa
    się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po
    wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
    Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów
    podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe,
    definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik
    winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek
    przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo
    do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.
    Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej
    osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w
    sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może
    on rozporządzać jak właściciel.
    Stosownie do treści art. 12 ust. 3a ustawy o CIT:

    Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-
    3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi,
    albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
    1) wystawienia faktury albo
    2) uregulowania należności.
    Z powyższego przepisu wynika więc, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania
    przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego,
    wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub
    uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania
    przychodu. Ponadto dodać należy, że jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia wystąpią po dniu
    wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania
    przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.
    W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT:
    Do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet
    dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach
    sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym
    również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych
    pożyczek (kredytów).
    Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych
    sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane należności”, odnosi się do pobranych
    przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone
    w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy
    rzutujący na podstawę opodatkowania.
    Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania
    przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że
    otrzymane kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które
    zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady
    zatem, kwoty otrzymanych zaliczek nie stanowią przychodu dla celów podatku
    dochodowego.
    Należy jednak podkreślić, że ww. zaliczki (przedpłaty) nie mogą być anonimowe. Ich
    dokumentowanie i ewidencja powinna być prowadzona w sposób przejrzysty, pozwalający
    na przyporządkowanie pobranych wpłat do danej usługi bądź do danego towaru i
    konkretnego nabywcy. Z faktury lub umowy powinno jednoznacznie wynikać, które
    pobrane wpłaty lub zarachowane należności są zaliczkami (przedpłatami). Nie wszystkie
    bowiem wpłaty będą zaliczkami i przedpłatami niestanowiącymi przychodów
    podatkowych. Do przychodów nie zalicza się tylko tych zaliczek i przedpłat, które można
    przyporządkować do dostawy konkretnego towaru, czy też konkretnej usługi, która
    zostanie wykonana w określonym terminie realizacji. Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o
    CIT sformułowanie „zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych”,
    wskazuje, iż chodzi o takie dostawy towarów lub usług, co do których w momencie
    pobrania wpłaty nie ma wątpliwości, że zostaną faktycznie wykonane.
    Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy w opisanej powyżej sytuacji Spółka
    powinna rozpoznać przychód podatkowy w dacie przeniesienia prawa własności Lokali na
    rzecz Nabywców, tj. w dacie podpisania aktów notarialnych.
    Z opisu sprawy wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą w branży
    deweloperskiej, w ramach której realizuje inwestycję polegającą na budowie budynków z
    lokalami mieszkalnymi i niemieszkalnymi (usługowo-biurowymi) (dalej: „Lokale”). Spółka
    zawiera z klientami tzw. umowy deweloperskie, zobowiązujące Spółkę jako dewelopera do
    wybudowania i przeniesienia własności określonych Lokali na Nabywców w określonych
    terminach. Ustalany jest także szczegółowy harmonogram płatności ceny sprzedaży Lokali
    przez Nabywców. Płatności ceny sprzedaży dokonywane są przez Nabywców na tzw.

    rachunek powierniczy, prowadzony dla Spółki przez bank, i tam zatrzymywane do
    momentu zrealizowania przez Spółkę określonego zakresu prac/etapu realizacji Inwestycji.
    Spółka nie może swobodnie dysponować środkami znajdującymi się na rachunku
    powierniczym ani w jakikolwiek sposób nimi rozporządzać. Spółka uzyskuje taką
    możliwość dopiero wtedy, gdy środki wpłacone przez Nabywców na rachunek powierniczy
    są „zwalniane” przez bank i przekazywane na rachunek bieżący Spółki – po spełnieniu
    przez Spółkę warunków do takiej wypłaty.
    W ramach realizacji Inwestycji, może wystąpić sytuacja, w której proces sprzedaży będzie
    przebiegał jak niżej:
    1. W pierwszej kolejności (przed ustanowieniem odrębnej własności Lokali i
    przeniesieniem własności na Nabywców oraz przed otrzymaniem całości zapłaty
    „zablokowanej” na rachunku powierniczym) Spółka przekazuje Nabywcom posiadanie
    Lokali wraz z kluczami do Lokali (faktyczne/ekonomiczne władztwo nad Lokalem).
    2. W momencie podpisania protokołów odbioru, w związku z mającym nastąpić
    uwolnieniem ostatnich transz środków z rachunku powierniczego, wpłaconych przez
    Nabywców, Spółka wystawia faktury zaliczkowe opiewające na kwotę wpłat dokonanych
    przez danego Nabywcę i pozostających jeszcze na rachunku powierniczym.
    3. Następnie środki pozostające jeszcze na rachunku powierniczym są wypłacane na
    rachunek bieżący Spółki.
    4. W dalszej kolejności następuje przeniesienie prawa własności Lokali na rzecz Nabywców
    (podpisanie aktów notarialnych) – jako ostatni etap, zamykający proces sprzedaży tych
    Lokali. W dacie podpisania aktów notarialnych Spółka wystawia faktury „końcowe”
    dokumentujące sprzedaż Lokali, z uwzględnieniem wcześniej otrzymanych płatności
    (środków z rachunku powierniczego) i wystawionych faktur zaliczkowych.
    Dokonując zatem rozstrzygnięcia na gruncie analizowanej sprawy należy w pierwszej
    kolejności zauważyć, że powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy
    (w niniejszej sprawie – nieruchomości) ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które
    należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „KC”),
    zgodnie z którym:
    Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
    zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi
    własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej
    postanowiły.
    Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej:
    Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w
    formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje
    zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
    własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
    Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ww. ustawy, jako umowa dwustronnie
    zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności
    rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić
    sprzedającemu cenę.
    Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają więc moment, w którym
    następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.
    W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie
    powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej
    faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym. Zgodnie z normami prawa

    cywilnego ani wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki (zadatku), czy też fakt oddania budynku
    do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment
    przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 KC, zaś art. 158 KC
    określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego wyżej art. 158 KC
    umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu
    notarialnego.
    Ponadto zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o CIT:
    Przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich
    wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych
    przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub
    usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej.
    Skutki podatkowe następują więc w momencie przeniesienia własności przedmiotu
    umowy. Stosownie natomiast do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do
    przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet
    dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach
    sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane należności są przychodami,
    jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub
    zaliczkę (zadatek) na poczet przyszłych świadczeń.
    Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia
    przyszłego, należy stwierdzić, iż datą uzyskania przychodów będzie data podpisania aktu
    notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
    W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa
    majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez
    strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu
    notarialnego.
    Zatem w Państwa przypadku obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób
    prawnych powstaje w momencie przeniesienia własności lokali mieszkalnych, tj. w dniu
    podpisania aktu notarialnego.
    Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku oraz przytoczone przepisy prawa,
    stwierdzić należy, że w opisanej przez Państwa sytuacji, powinni Państwo rozpoznać
    przychód podatkowy w dacie przeniesienia prawa własności Lokali na rzecz Nabywców, tj.
    w dacie podpisania aktów notarialnych.
    W świetle powyższego, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu
    prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej i wyroku sądu
    administracyjnego, stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach
    innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
    Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące
    przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących
    przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.