Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.523.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 11
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (B.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
      (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      (C.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
      (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień dokonania transakcji, której skutki podatkowe stanowią przedmiot zapytania
    niniejszego wniosku, (C.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako:
    „Sprzedający” lub „Zbywca”) będzie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej
    w A., szczegółowo opisanej w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”).
    (B.) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”, „Nabywca” lub
    „Wnioskodawca”), planuje zakupić od Sprzedającego Nieruchomość wraz z pozostałymi
    składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej:
    „Transakcja”).
    Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach niniejszego wniosku nazywani są
    „Wnioskodawcami” albo „Stronami”.
    Dalsze punkty opisu zdarzenia przyszłego zawierają: (i) Opis Nieruchomości, (ii)
    Charakterystykę działalności Sprzedającego i Kupującego, (iii) Historię nabycia przedmiotu
    Transakcji oraz (iv) Przedmiot Transakcji.
    i) Opis Nieruchomości
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego
    następującej działki położonej w A. tj. działki nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...),
    znajdującej się przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy dla (...), (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: „Grunt”).
    Opisany wyżej Grunt zabudowany jest jednym budynkiem biurowym, który stanowi
    odrębną nieruchomość – w skład budynków wchodzi budynek „...” (pierwotnie: (...)),
    zlokalizowany przy ul. (...), stanowiący budynek biurowy (dalej: „Budynek”).
    Grunt zabudowany jest również odrębnymi od Budynku naniesieniami, stanowiącymi
    budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.
    U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), które na dzień Transakcji
    będą stanowiły własność Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem
    planowanej Transakcji (dalej: „Budowle”). Do Budowli posadowionych na Gruncie należą
    poniższe naniesienia:
    • oświetlenie zewnętrzne;
    • pylon i szyld reklamowy;
    • pawilon palarni;
    • sztuczne skarpy, elementy aranżacji zieleni, system nawadniania;
    • elementy sieci energetycznej;
    • elementy sieci telekomunikacyjnej;
    • elementy sieci wodociągowej;

    • elementy systemu przeciwpożarowego.
    Na Gruncie znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej,
    kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią
    one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności
    przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej
    Transakcji.
    Grunty położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego uchwalonym Uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) w dniu (...) roku, zgodnie z
    którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową i usługową administracji.
    Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie
    „Nieruchomością”.
    Powierzchnia użytkowa w Budynkach stanowi przedmiot umów najmu zawartych z
    podmiotami trzecimi na cele biurowe, handlowe i usługowe.
    Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:
    - zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i
      własności Budynku i Budowli i Pozostałych składników majątkowych (dalej: „Umowa
      przedwstępna”) – zgodnie z którą Nabywca oraz Sprzedający zobowiążą się do
      zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej; zawarcie Umowy przedwstępnej nastąpi
      niezwłocznie po złożeniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji
      indywidualnej;
    - zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) – na podstawie której
      dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa użytkowania
      wieczystego Gruntu oraz własności Budynku i Budowli oraz Pozostałych składników
      majątkowych.
    (ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego i Kupującego
    Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A., założoną w (...)
    r. Działalność Sprzedającego skupia się przede wszystkim na budowie nowych przestrzeni
    biurowych i handlowych o wysokim standardzie, które następnie wynajmowane są przez
    Sprzedającego na cele komercyjne.
    Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym („KRS”),
    przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie
    nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Pozostały zakres
    działalności ujawniony w KRS obejmuje:
    - (...).
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszystkie czynności związane z
    prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywane są na podstawie umów o
    świadczenie usług zawartych z innymi podmiotami.
    Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi – w ramach
    przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej
    samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości
    odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość i jej części składowe stanowią składnik
    majątkowy Sprzedającego, będący źródłem jego przychodów.
    Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i
    usług (podatnik VAT czynny) i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień
    Transakcji. Sprzedający odlicza podatek VAT od nabywanych towarów i usług, stosownie
    do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Kupujący jest spółką celową, wchodzącą w skład Grupy kapitałowej (...) S. A., która została
    utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej składającej się z budynków
    mieszkalnych z mieszkaniami na sprzedaż wraz z lokalami handlowo-usługowymi oraz

    otaczającą inwestycję infrastrukturą i zielenią, służącymi w przyszłości nabywcom i
    mieszkańcom na terenie Nieruchomości. Sprzedaż mieszkań, oraz sprzedaż lub wynajem
    lokalu handlowo-usługowych będzie stanowić dostawę towarów lub sprzedaż usług
    podlegające opodatkowaniu VAT. Kupujący jest i będzie zarejestrowany (w tym na
    moment dokonania Transakcji) jako podatnik VAT czynny.
    Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza m.in. wystąpić o uzyskanie stosownych
    pozwoleń i decyzji administracyjnych umożliwiających realizację powyższego projektu
    deweloperskiego, dokonać rozbiórki istniejącego Budynku, jak również Budowli (ew.
    pozostawić część Budowli, wyłącznie w zakresie jaki będzie służył obsłudze procesu
    budowy lub przyszłej inwestycji) a następnie zrealizować na nim projekt deweloperski.
    Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych
    zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie powierzchni
    biurowych w Budynkach tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych
    pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości, w
    szczególności Budynku – sytuacja ta będzie miała miejsce wyłącznie do momentu
    uzyskania stosownych pozwoleń i decyzji administracyjnych pozwalających rozpocząć
    projekt deweloperski. Zgodnie z ustaleniami Stron w związku z planowaną Transakcją,
    które zostaną odwzorowane w zawartych przez Strony umowach przedwstępnej i
    przyrzeczonej, uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie wiązało się wypowiedzeniem i
    rozwiązaniem umów najmu w Budynkach.
    Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1
    pkt 4 ustawy o CIT. Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również
    powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
    (iii) Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego
    Sprzedający nabył Nieruchomość tj. prawo użytkowania wieczystego działki (...) wraz ze
    znajdującymi się na niej Budynku i Budowlami od spółki (D.) sp. z o.o. z siedzibą w A. w
    drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących umów:
    • aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...);
    • aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...);
    • aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...).
    W momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego stanowiła ona osobne działki
    geodezyjne, które następnie zostały scalone w działkę nr (...) na podstawie wykazu zmian
    w rejestrze gruntów z (...) r.
    Po nabyciu Nieruchomości w (...) r. Sprzedający prowadził działalność gospodarczą
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie
    Nieruchomości podmiotom trzecim. Sprzedający kontynuuje tę działalność.
    Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego
    o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi
    w związku z prowadzoną działalnością, której przedmiotem był wynajem Nieruchomości.
    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej
    zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
    Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację Budynku i Budowli, o
    których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, których
    wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.
    (iv) Przedmiot Transakcji
    Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:
    - zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu
      oraz prawa własności Budynku i Budowli;

    - zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności aktywów stanowiących
      ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji Budynku – w zakresie określonym w
      umowie sprzedaży Nieruchomości;
    - wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
      powierzchni Budynku - z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego
      (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn.
      zm.), dalej: „Kodeks cywilny”);
    - scedowanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw z dokumentów
      zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców Budynku wynikających z
      zawartych umów najmu (np. w formie gwarancji bankowych) oraz kaucji
      zdeponowanych przez najemców;
    - przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wszystkich majątkowych praw
      autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, o ile i w zakresie w
      jakim przysługują one Sprzedającemu - w zakresie określonym w umowie sprzedaży
      Nieruchomości;
    - przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z gwarancji i
      rękojmi budowlanych dotyczących prac budowlanych wykonanych w związku z
      Budynkami, w tym zabezpieczenia gwarancji i rękojmi, w zakresie w jakim nie wygasły;
    - zbycie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności do wszystkich nośników,
      takich jak materiały, akta i pliki, zawierające dokumentację projektową dotyczącą
      Nieruchomości.
    Wymienione wyżej składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego
    na rzecz Kupującego w ramach planowanej Transakcji, będą dalej łącznie nazywane
    „Przedmiotem Transakcji”.
    Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż
    wyżej wymienione składników majątkowych, związanych z działalnością prowadzoną przez
    Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań
    Sprzedającego.
    Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Nabywcę w szczególności następujących elementów:
    - aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością);
    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego;
    - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i
      zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących
      Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego
      na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą
      istniały na dzień Transakcji) - przy czym Nabywca oraz Sprzedający dokonają
      wzajemnego rozliczenia czynszów oraz opłat eksploatacyjnych płatnych przez
      najemców za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji na zasadach szczegółowo
      określonych w umowie dokumentującej Transakcję;
    - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych
      na tych rachunkach;
    - środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem
      kompleksu biurowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego
      przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający
      dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

    - praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością zawartych
      przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw ochronnych znaku towarowego słowno-graficznego (...);
    - praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
      przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniżej);
    - praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy
      księgowej Sprzedającego.
    Po przeprowadzeniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie
    przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego
    w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności Kupujący zawrze nową
    umowę o zarządzanie Nieruchomością, a także nowe umowy serwisowe i umowy na
    dostawę mediów. Nie wykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez
    Kupującego umów serwisowych i umów na dostawę mediów zawarta zostanie z
    dotychczasowymi dostawcami tych usług i mediów na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza
    się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych
    umów serwisowych i umów na dostawę mediów, które nie zostaną przez Sprzedającego
    rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami
    /Sprzedającym, w przypadku gdy z uwagi na istniejące ograniczenia natury prawnej, jak
    okresy wypowiedzenia i związany z tym brak zgody dostawcy na rozwiązanie umowy w
    związku z datą Transakcji nie będzie możliwe, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń
    pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez
    Kupującego.
    Należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę
    należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do
    zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających
    każdoczesnego właściciela kompleksu biurowego). W szczególności, w ramach Transakcji
    nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy
    pożyczki/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.
    Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję w terminie do (...), zawierając umowę
    przyrzeczoną dla Nieruchomości, przy czym przed podpisaniem Umowy przyrzeczonej
    strony zamierzają zawrzeć Umowę przedwstępną (tj. Umowa przyrzeczona powinna
    zostać zawarta do (...) r.). Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez
    Sprzedającego.
    Wnioskodawcy planują złożyć w Umowie przyrzeczonej, dokumentującej Transakcję,
    wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy
    Budynku i Budowli podatkiem VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
    1. Czy planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca
      opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa
      niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w

            1zw. z art. 55 KC (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r.
      poz. 1610 z późn. zm.), dalej: „Kodeks cywilny”) ani zorganizowanej części
      przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
    2. Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i
      dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust.
      1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako
      dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?
    3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej
      faktury potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
      - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
        Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) w
        przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, oraz
      - zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z
        art. 87 ustawy o VAT)?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    Zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa
    towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj.
    jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy
              1o VAT w zw. z art. 55 KC ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6
    pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
    Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10
    w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja będzie podlegała w całości
    opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
    Zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu planowanej Transakcji o raz otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie
    uprawniony do:
    - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
      Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) w
      przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, oraz
    - zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art.
      87 ustawy o VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1
    Uwagi wstępne
    W celu ustalenia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT,
    konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu
    czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W
    dalszej kolejności - w przypadku ustalenia, że Transakcja mieści się w tym katalogu -
    należy ustalić, czy nie znajdzie zastosowania żadne z wyłączeń z opodatkowania
    podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie
    z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.

    Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej:
    „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie
    podlega opodatkowaniu VAT.
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – tj.
    „przedsiębiorstwo” oraz „ZCP” – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej,
    gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC
    (podatek od czynności cywilnoprawnych, uregulowany w ustawie z dnia 9 września 2000 r.
    o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 z późn. zm.), dalej:
    „PCC”), a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania
    VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności
    planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja
    terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji
    indywidualnej. W konsekwencji, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni
    terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6
    pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia
    przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też aktywów
    niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP.
    Uprawnienie i zarazem obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje
    potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – m.in. w wyroku
    Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK
    1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA
    z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11),
    w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w
    wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08).
    Klasyfikacja Przedmiotu Transakcji
    Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za
    czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni przepisów ustawy
    o VAT, orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej („TSUE”), a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnieniach
    Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług
    transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia MF”).
    (i) Kryteria ustawowe
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze
    względu na powyższe - oraz uwzględniając fakt, iż definicja „przedsiębiorstwa” nie została
    uregulowana w innych ustawach podatkowych - w doktrynie prawa podatkowego jest
    powszechnie akceptowane, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa można
                                  1interpretować pomocniczo zgodnie z definicją z art. 55 KC (co wskazano m.in. również w
    Objaśnieniach MF).
    W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym
    zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę
      przedsiębiorstwa);
    - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

    - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
      do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych;
    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    - koncesje, licencje i zezwolenia;
    - patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    - tajemnice przedsiębiorstwa;
    - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                              1Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55 KC „obejmuje ono w szczególności”,
    pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W
    rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie
    składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego
        1w art. 55 KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość
    pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej
    kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks
    praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu.
    Z tych względów przedsiębiorstwo powinno stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół
    składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić
    zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w
    znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada
    istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w
                                                  1obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 KC
    wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór)
    zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami
    przedsiębiorstwa. Powyższe potwierdzają również organy podatkowe, w szeregu
    wydawanych interpretacji podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 kwietnia 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.
    4512.919.2016.2.EJ).
    Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy
    organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    (ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa
    Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości
    stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Niewątpliwie przedmiot
    planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W
    szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie
    zdarzenia przyszłego kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i
    determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących:
    - firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Sprzedającego;
    - aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zdarzenia przyszłego, jako Przedmiot Transakcji;

    - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych
      na tych rachunkach;
    - środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z wynajmem
      powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości (czynsze zapłacone przez najemców
      na rzecz Sprzedającego przed Transakcją);
    - praw i obowiązków z umów pożyczkowych/kredytowych służących finansowaniu
      działalności Sprzedającego.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie do
    przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:
    - aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością);
    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego;
    - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i
      opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w
      chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed
      datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień
      Transakcji) – przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają
      wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji czynszów oraz opłat
      eksploatacyjnych płatnych przez najemców za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji
      na zasadach szczegółowo określonych w umowie dokumentującej Transakcję;
    - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych
      na tych rachunkach;
    - środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem
      kompleksu biurowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego
      przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający
      dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;
    - praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością zawartych
      przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw ochronnych znaku towarowego słowno-graficznego (...),
    - praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
      przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy
      księgowej Sprzedającego.
    Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i
    obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W
    efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością,
    dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp., nie wykluczone jest
    jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów serwisowych i umów na

    dostawę mediów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług i mediów na
    rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego
    z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego
    rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami
    /Sprzedającym, w przypadku gdy z uwagi na istniejące ograniczenia natury prawnej, jak
    okresy wypowiedzenia i związany z tym brak zgody dostawcy na rozwiązanie umowy w
    związku z datą Transakcji nie będzie możliwe, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń
    pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez
    Kupującego.
    W świetle przedstawionych wyżej faktów, należy stwierdzić, iż Przedmiot Transakcji nie
                                  1będzie wyczerpywał definicji „przedsiębiorstwa” z art. 55 KC. W konsekwencji, planowana
    Transakcja nie powinna zostać zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa, o którym
    mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowych argumentów za brakiem możliwości
    dokonania takiej kwalifikacji dostarcza orzecznictwo sądów administracyjnych oraz
    stanowisko Ministra Finansów zaprezentowane w odpowiedzi na interpelację poselską
    (zaprezentowane poniżej).
    W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie prezentowana jest teza, zgodnie z
    którą zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być
    zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była
    zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie natomiast
    jedynie grupa aktywów Sprzedającego, która nie stanowi jednej całości pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym.
    Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i
    wielokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest
    tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem
    Wnioskodawców składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie
    stanowią zorganizowanego zespołu, z uwagi na wykluczenie z Przedmiotu Transakcji
    wymienionych wyżej elementów (m.in. praw i obowiązków wynikających z umów
    zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością jak również brak
    przeniesienia rachunków bankowych). Brak przeniesienia tych umów - przy jednoczesnym
    braku (przeniesienia) pracowników - uniemożliwia prowadzenie działalności gospodarczej,
    bez uprzedniego zawarcia nowych umów albo zatrudnienia pracowników.
    Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej
    transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu Ustawy o VAT, jest również zdolność do
    prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i
    niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta
    prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. Tymczasem,
    Przedmiot Transakcji – bez uzupełnienia go przez Kupującego o dodatkowe elementy (np.
    bez zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz zapewnienia pozostałej obsługi
    serwisowej, administracyjnej, rachunków bankowych) – nie będzie wystarczający do
    prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowych.
    Zgodnie z interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w
    odpowiedzi na interpelację poselską (wielokrotnie przytaczaną przez organy podatkowe),
    za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli
    jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz
    ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu,
    zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i
    działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem, w przypadku planowanej Transakcji
    nie dojdzie do przeniesienia wszystkich wierzytelności i zobowiązań związanych z

    Nieruchomością, jak również nie zostaną przeniesione m.in. umowy zarządzania
    Nieruchomością. Z tego względu, pomimo, iż Przedmiot Transakcji obejmuje (...)
    przeznaczone pod wynajem, jej sprzedaż nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa.
    Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części
                                  1składowych przedsiębiorstwa wymienionych w art. 55 KC (zobowiązania zostały
    natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawa własności składników majątku czy
    należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład
    przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane. W związku z nabyciem
    przedsiębiorstwa nabywca jest wciąż solidarnie odpowiedzialny ze sprzedającym za jego
    zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia nie
                                                4wiedział o tych zobowiązaniach mimo zachowania należytej staranności - art. 55 KC.
    Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku
    przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani
    zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w opisie zdarzenia
    przyszłego). A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania
    Sprzedającego pozostaną - co do zasady - po stronie Sprzedającego.
    Kupujący nie zamierza kontynuować na Nieruchomości działalności gospodarczej
    Sprzedającego polegającej na najmie powierzchni biurowych w Budynkach. Ta działalność
    będzie przez Kupującego prowadzona tymczasowo, tj. przez okres niezbędny do
    uzyskania stosownych pozwoleń na rozbiórkę naniesień znajdujących się na
    Nieruchomości, w szczególności Budynku. Uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie
    wiązało się z wypowiedzeniem i rozwiązaniem umów najmu w Budynkach. Następnie
    Kupujący zrealizuje na Nieruchomości projekt deweloperski i będzie prowadził działalność
    gospodarczą polegającą na sprzedaży mieszkań oraz sprzedaży lub wynajmie lokalów
    handlowo-usługowych.
    Podsumowując, w świetle zaprezentowanych wyżej argumentów należy stwierdzić, że
    planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa, o którym mowa w
    art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.
    (iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP
    Kryteria ZCP
    Na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP jeśli spełnione są łącznie następujące
    warunki:
    - istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który
      byłby wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne
      przedsiębiorstwo - tzn. aby w spółce istniał zespół składników materialnych i
      niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji
      określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
      samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;
    - wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i
      finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony
    funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo
    Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników,
    musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że
    należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w
    przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym
    przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego
    autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i
    obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą

    Sprzedającego (w tym z umów dotyczących finansowania Przedmiotu Transakcji czy też z
    umowy o zarządzanie Nieruchomością) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.
    Zbywana Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako
    niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako
    kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce
    wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot
    prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem,
    gdyby teoretycznie Przedmiot Transakcji został przeniesiony do jakiejkolwiek „pustej”
    spółki (tj. nieposiadającej żadnego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby
    prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o Przedmiot
    Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na
    celu uzupełnienie go o dodatkowe istotne (znaczące) elementy i/lub zapewnienie realizacji
    dodatkowych funkcji. Innymi słowy, Przedmiot Transakcji (bez elementów
    przedsiębiorstwa Sprzedającego niewchodzących w skład Przedmiotu Transakcji), nie
    umożliwiłby samodzielnego i trwałego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie
    wynajmu powierzchni na rzecz zewnętrznych najemców.
    Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację działalności w zakresie najmu
    nieruchomości, po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować
    własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie (w tym w ramach umów
    zawartych z podmiotami trzecimi):
    - zarządzanie Nieruchomością i pozostałymi zakupionymi aktywami;
    - dostawę mediów i usług, takich jak m.in. utrzymanie czystości, ochrona, utrzymanie
      zieleni;
    - obsługę prawną, podatkową, księgową, nowozałożonych rachunków bankowych
      dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i wynajmem
      wchodzącego w jej skład Budynku.
    Jeśli Nabywca nie zapewni - już we własnym zakresie, po dokonaniu Transakcji -
    zarządzania i obsługi Nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców,
    prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności, np. w postaci braku płynności
    finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w
    związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych
    względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy
    nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.
    W ramach planowanej Transakcji nie zostanie również przeniesione finansowanie
    Nieruchomości, kluczowe dla funkcjonowania każdego przedsięwzięcia gospodarczego.
    Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż Przedmiot Transakcji nie będzie posiadał
    zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.
    Podsumowując, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie
    zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny funkcjonowania jako
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe
    Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym
    zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć
    przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o
    podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z
    dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Kryterium wyodrębnienia
    organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część
    przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział,
    oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4

    września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Powyższe stanowisko znajduje
    potwierdzenie również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13
    kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem, jak zostało już wskazane,
    przenoszone składniki majątkowe i prowadzona w oparciu o nie działalność
    Sprzedającego nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w
    przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    Dodatkowo, Przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie
    w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności
    Sprzedający wykorzystuje zarówno składniki wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji,
    jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i
    zarządzania Nieruchomością).
    Przedmiot Transakcji nie stanowi również finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa
    Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadzi
    pełnej, osobnej rachunkowości dla obiektów będących Przedmiotem Transakcji.
    Przeciwnie, księgowość prowadzona jest w sposób obejmujący całokształt działalności
    Sprzedającego (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z
    Przedmiotem Transakcji, jak również m.in. rozliczenia związane z finansowaniem, które
    nie będzie przenoszone w ramach Transakcji). Innymi słowy, prowadzona ewidencja
    księgowa nie pozwala na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego
    Nieruchomości, Sprzedający nie sporządza również bilansu dla Nieruchomości.
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony u Sprzedającego na
    poziomie organizacyjnym ani finansowym.
    Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych oraz orzecznictwa TSUE
    Należy dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym
    NSA) i TSUE, które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół
    składników stanowi ZCP na gruncie VAT.
    W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wyodrębnienie organizacyjne,
    finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza,
    że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo
    dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną
    zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te
    zadania gospodarcze.
    Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej
    działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i
    włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak
    zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po
    włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu,
    zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły
    funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu
    składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim
    charakterze”.
    Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność
    kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że
    zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam
    fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u
    nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.

    Jak wskazał Sąd, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości
    zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie
    wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności
    do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być
    potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona
    była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko
    przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników),
    finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu
    składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części
    NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości
    oraz umów najmu jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu
    nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i
    funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).
    Zarazem też - zdaniem Sądu - sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych
    lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby już być uznana sama w sobie za
    sprzedaż ZCP. Bez całej wskazanej powyżej struktury składającej się na działalność w
    zakresie wynajmu nieruchomości, wciąż byłaby to bowiem jedynie sprzedaż
    nieruchomości jako pojedynczych składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach
    swojej działalności nabywca także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w
    zakresie wynajmu nieruchomości nie może natomiast sama w sobie oznaczać, że
    nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP. Konieczne jest bowiem, aby
    zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa już u
    samego zbywcy, o czym nie może przesądzać sam fakt wykorzystywania przez niego
    nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wykazania ich organizacyjnego i
    finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa).
    Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie będzie zdolny do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, prowadzące samodzielnie działalność
    gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, w składzie takim, w jakim będzie
    przenoszony do Nabywcy. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez
    Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie
    Nieruchomością czy umowę o zarządzanie aktywami, umowy na dostawę mediów czy też
    chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą
    rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne
    do zapewnienia właściwego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu
    powierzchni.
    Tytułem uzupełnienia, w podobnym tonie NSA wypowiedział się również w wyroku z dnia
    1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo
    umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie
    przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie
    ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.
    Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r.
    Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą
    poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa
    ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie
    (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy
    prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (...) Naczelny Sąd Administracyjny
    podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej
    sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej
    u zbywcy części przedsiębiorstwa”.
    Podobne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 września 2018
    r., sygn. akt III SA/Wa 3209/17: „W zakresie umów najmu dotyczących nieruchomości

    organ stwierdził, iż najem wykonywany był na podstawie umów zawartych przez te
    podmioty z poprzednim właścicielem. Niezasadnie jednakże wyprowadzono z powyższego
    wnioski w zakresie uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa na
    tej tylko podstawie, że spółka wstąpiła z mocy prawa w stosunki najmu łączące zbywcę z
    najemcami i te stosunku najmu były kontynuowane na dotychczasowych zasadach przez
    określony czas po zawarciu umowy. Wstąpienie przez nabywcę przedmiotu najmu w
    prawa i obowiązki wynikające z umów najmu następuje z mocy samego prawa, zgodnie z
    art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc jest niezależne od woli stron transakcji, a tym
    samym nie może przesądzać o kwalifikacji zespołu składników jako zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Przyjęcie rozumowania organu prowadziłoby bowiem do wniosku,
    zgodnie z którym wszelkie zbycie dóbr, które pociąga za sobą z mocy prawa wstąpienie
    nabywcy w stosunki zobowiązaniowe ściśle związane z danym dobrem, jest wystarczające
    dla uznania, iż mamy do czynienia nie ze zbyciem towaru, ale ze zbyciem zorganizowanej
    struktury praw i obowiązków stanowiących przedsiębiorstwo.” Także WSA we Wrocławiu w
    wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. I SA/Wr 972/16) orzekł, że „sprzedaż wyodrębnionych
    z takiego [tj. prowadzącego działalność w zakresie wynajmu lokali użytkowych -
    wyjaśnienie Wnioskodawców] zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez
    struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być
    uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach
    swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także
    wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, nie
    jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa”.
    W dalszej części uzasadnienia WSA we Wrocławiu stwierdził, że „fakt wykorzystywania
    nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i
    finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje
    podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”.
    WSA we Wrocławiu odniósł się też do rozumienia przepisów wspólnotowych dotyczących
    sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 19 dyrektywy 2006/112
    /WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
    (Dz.U.UE.L.2006.347.1)) oraz wydanych w tym zakresie orzeczeń TSUE, stwierdzając, że w
    ich świetle „Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego
    samodzielnej części wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na
    prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi
    obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z
    punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności”.
    Dalej WSA, odwołując się do orzeczenia NSA z dnia 26 listopada 2016 r (sygn. akt I FSK
    1316/15) stwierdził, że „podobne stanowisko wyrażają sądy administracyjne wskazując, że
    wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne rozumiane jako przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych składają się zdolność majątku lub jego części
    do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, o której mowa w orzecznictwie
    TSUE. Istotnym elementem decydującym o wyłączeniu transakcji z zakresu podatku od
    towarów i usług, jest bowiem traktowanie nabywcy jako następcy prawnego
    przekazującego majątek, z czego TSUE wywodzi konieczność, aby zbywany majątek lub
    jego część (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część na gruncie ustawy o podatku
    od towarów i usług) składały się właśnie na całość zdolną do prowadzenia niezależnej
    działalności gospodarczej”.
    W świetle wymienionych wyżej poglądów prezentowanych w orzecznictwie, należy
    stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił ZCP, o którym mowa w art. 6 ust. 1
    ustawy o VAT. Jak zostało bowiem wskazane wyżej, Nabywca nie przejmie wielu
    składników materialnych i niematerialnych niezbędnych do prowadzenia działalności w

    zakresie wynajmu powierzchni Budynku wchodzących w skład Nieruchomości. Planowana
    Transakcja nie będzie zatem stanowiła sprzedaży gotowej „struktury” umożliwiającej
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Jak wykazano wyżej, taka
    „struktura” nie została również wyodrębniona – w sposób organizacyjny i finansowy – w
    przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    Kupujący nie zamierza kontynuować na Nieruchomości działalności gospodarczej
    Sprzedającego polegającej na najmie powierzchni biurowych w Budynkach. Ta działalność
    będzie przez Kupującego prowadzona tymczasowo, tj. przez okres niezbędny do
    uzyskania stosownych pozwoleń na rozbiórkę naniesień znajdujących się na
    Nieruchomości, w szczególności Budynku. Uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie
    wiązało się wypowiedzeniem i rozwiązaniem umów najmu w Budynkach. Następnie
    Kupujący zrealizuje na Nieruchomości projekt deweloperski i będzie prowadził działalność
    gospodarczą polegającą na sprzedaży mieszkań oraz sprzedaży lub wynajmie lokalów
    handlowo-usługowych.
    (iv) Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Uwagi ogólne
    Prezentowane wyżej stanowisko, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi
    przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF.
    W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia
    nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa
    lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w
    przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).
    Jak wskazano w treści Objaśnień MF, mają one służyć „zwiększeniu pewności stosowania
    prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń
    w VAT przez organy podatkowe”. Tym samym, Objaśnienia MF powinny - zdaniem Stron –
    zostać uwzględnione przy wydawaniu interpretacji.
    Zgodnie z Objaśnieniami MF „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT”, a jedynie „w wyjątkowych
    okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność
    niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji
    nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za
    przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia MF nakazują uwzględnić - w szczególności -
    następujące okoliczności: zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej
    dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem
    transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki
    będące przedmiotem transakcji.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF
    wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim
    przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na
    moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
    1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
      (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
      wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    2) nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności
      prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment
    przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania

    działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku,
    które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest
    możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi
    przedsiębiorstwo lub ZCP.
    Kupujący nie zamierza kontynuować na Nieruchomości działalności gospodarczej
    Sprzedającego polegającej na najmie powierzchni biurowych w Budynkach. Ta działalność
    będzie przez Kupującego prowadzona tymczasowo, tj. przez okres niezbędny do
    uzyskania stosownych pozwoleń na rozbiórkę naniesień znajdujących się na
    Nieruchomości, w szczególności Budynku. Uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę będzie
    wiązało się wypowiedzeniem i rozwiązaniem umów najmu w Budynkach. Następnie
    Kupujący zrealizuje na Nieruchomości projekt deweloperski i będzie prowadził działalność
    gospodarczą polegającą na sprzedaży mieszkań oraz sprzedaży lub wynajmie lokalów
    handlowo-usługowych.
    W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy
    przedstawią bliżej, jakimi kryteriami należy - w świetle Objaśnień MF - kierować się przy
    ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odniosą je do okoliczności planowanej
    Transakcji.
    Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności
    Jak wskazano w Objaśnieniach MF, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium
    zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy
    pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez
    zbywcę bez konieczności:
    - angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
      transakcji lub
    - podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
      niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z
    umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną
      takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak wynika przy tym z treści Objaśnień MF, przy ocenie, czy zespół składników
    majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej,
    nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich elementów wchodzących
    w skład standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz
    tych wskazanych w lit. a-d powyżej. Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie sądów
    administracyjnych, wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków
    pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie
    działalności gospodarczej.
    Z drugiej jednak strony, treść Objaśnień MF wskazuje jednoznacznie, iż za okoliczność
    wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników

    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w
    której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np.
    zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
    przejęte składniki. W szczególności, sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym
    nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie
    aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na
    rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w
    celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.
    Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że
    przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności
    prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na
    dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.).
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem
    należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych
    wyżej pkt a-d Objaśnień MF, w szczególności:
    - w ramach planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedającego
      związanych z finansowaniem zakupu Gruntu i budowy/modernizacji/przebudowy
      Budynku i Budowli;
    - Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez
      Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością;
    - Przedmiotem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie należności o charakterze
      pieniężnym, (w tym należności przysługujących Sprzedającemu względem najemców,
      wynikających ze zobowiązania do zapłaty czynszu najmu).
    Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej
    Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że
    przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    Sprzedającego.
    Okoliczności niewpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej
    stanowi dostawę towaru podlegającą VAT
    Tytułem uzupełnienia Objaśnienia MF wskazują, iż – w przypadku transakcji zbycia
    nieruchomości komercyjnych – wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów
    takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę, czy zbycie danej
    nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego
    zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Zgodnie z Objaśnieniami MF,
    wystąpienie określonych elementów transakcji, które są standardem w przypadku zbycia
    nieruchomości komercyjnych, nie może być traktowane jako argument za tym, że
    przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. W tym
    kontekście Objaśnienia MF wymieniają następujące elementy:
    - ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;
    - prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów
      najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych,
      depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
    - prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z
      pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku;
    - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących
      świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility
      management agreement), itp.;

    - prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w
      tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na
      zastrzeżone znaki towarowe;
    - prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;
    - prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;
    - dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu;
    - projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;
    - dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji
      administracyjnych.
    Jak bowiem wskazano w Objaśnieniach MF, wskazane powyżej elementy przydatne są do
    wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie
    od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W konsekwencji, ich
    przeniesienie na nabywcę jest integralną częścią zbycia nieruchomości komercyjnych i nie
    może mieć wpływu na ocenę czy traktować daną transakcji jako zbycie nieruchomości czy
    też przedsiębiorstwa lub ZCP (innymi słowy, nie może stanowić argumentu za
    kwalifikowaniem przedmiotu danej transakcji jako przedsiębiorstwo lub jego
    zorganizowana część).
    W świetle powyższego należy zatem uznać, iż - choć szereg z powyższych składników
    zostanie przeniesiony na Nabywcę w ramach planowanej Transakcji (m.in. zabezpieczenia
    ustanowione przez najemców) - fakt objęcia ich zakresem Transakcji nie powinien w żaden
    sposób stanowić argumentu za klasyfikowaniem przedmiotu Transakcji jako
    przedsiębiorstwa/ZCP.
    Kwalifikacja Przedmiotu Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Tytułem podsumowania, odnosząc powyższe Objaśnienia MF do planowanej Transakcji,
    należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie spełniał warunków niezbędnych do
    uznania go za przedsiębiorstwo/ZCP, gdyż - jak wskazano powyżej - przedmiot Transakcji
    sam w sobie (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy/podjęcia przez Nabywcę
    dodatkowych działań) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej.
    W szczególności nie dojdzie do przeniesienia wymienionych w Objaśnieniach MF
    obligatoryjnych elementów przedsiębiorstwa (ZCP) takich jak prawa i obowiązki z umów,
    na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie,
    modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, umowy o
    zarządzanie nieruchomością, umowy o zarządzanie aktywami czy należności o
    charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Ponadto, Kupujący nie będzie kontynuował działalności Zbywcy przy wykorzystaniu
    nabytego majątku (wynajem przestrzeni biurowej), a wręcz przeciwnie, nabyte Budynki
    wyburzy i w ich miejsce wybuduje budynki i wydzieli lokale mieszkalne w celu ich
    sprzedaży.
    W konsekwencji, należy stwierdzić, że stanowisko Wnioskodawców, iż przedmiot
    Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w
    treści Objaśnień MF.
    (v) Podsumowanie
    Jak zostało wykazane powyżej, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa
    ani ZCP, o których mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana
    Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, o którym mowa w tym
    przepisie.
    Reasumując, planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów
    podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako
    dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o

              1VAT w zw. z art. 55 KC ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6
    pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 2
    Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę
    Gruntu wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu. Sprzedaż Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła
    traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.
    Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zatem opodatkowana
    podatkiem VAT jako dostawa towarów, chyba że znajdzie w stosunku do niej zastosowanie
    jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku,
    sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby (potencjalnie)
    podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub
    zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest
    zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
    - dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
    - pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających
    opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich
    części, po ich:
    - wybudowaniu lub
    - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie
    dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący
    dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie
      dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.
    Zgodnie zarówno z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z
    późn. zm.) oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie
    budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi
    dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności
    gospodarczej.
    Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział
    się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym
    stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje
    wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku,
    używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści
    art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

    W ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT
    należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia
    warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do
    sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie
    fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.
    W przypadku zatem, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest
    wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta
    powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
    Należy zaznaczyć, że z orzeczenia TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16
    Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. wynika, że „(...) kryterium »pierwszego zasiedlenia«
    budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania
    budynku przez jego właściciela lub lokatora. (...) kryterium to zostało uznane za
    określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje
    się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że
    użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej
    opodatkowaniu”.
    Z wyroku TSUE C-308/16 wynika jednoznacznie, że pierwsze zasiedlenie stanowi m.in.
    pierwsze zajęcie budynku, użytkowanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej
    podatnika, nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających
    opodatkowaniu.
    Powyższe konkluzje zostały odzwierciedlone przez ustawodawcę w obecnym brzmieniu
    art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie powinno być
    również rozumiane „rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części”.
    Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do
    poszczególnych części Budynku i Budowli doszło w momencie przekazania powierzchni
    najemcom w wykonaniu umów najmu, po oddaniu ich do użytkowania, a przed
    dokonaniem ich dostawy na rzecz Sprzedającego, jeszcze przez poprzedniego właściciela
    Budynku. W przypadku natomiast, gdy poszczególne części Nieruchomości nie zostały
    oddane do użytkowania (w wykonaniu umów najmu) przed ww. dostawą Nieruchomości,
    pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w momencie zbycia Nieruchomości przez
    poprzedniego właściciela na rzecz Sprzedającego, tj. w (...) r. Ten moment określa bowiem
    najpóźniejsze rozpoczęcie działalności gospodarczej, to jest moment, w którym
    poszczególne części Nieruchomości stały się „przedmiotem konsumpcji”.
    Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli, o których mowa w art.
    2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, których wartość byłaby równa lub przekroczyła 30% ich
    wartości początkowej.
    W konsekwencji, w odniesieniu do Nieruchomości należy przyjąć, że jej pierwsze
    zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w (...) r.
    Biorąc pod uwagę powyższe, Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku,
    obejmująca sprzedaż Nieruchomości, dokonywana będzie po upływie dwóch lat od jej
    pierwszego zasiedlenia.
    Tym samym będzie ona objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT,
    przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, nie znajdzie do niej
    zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Jednakże, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, w Umowie przyrzeczonej Wnioskodawcy
    złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    VAT i wyborze opodatkowania VAT. W jego konsekwencji planowana dostawa
    Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

    Na marginesie, Strony wskazują także, że w odniesieniu do Transakcji sprzedaży
    Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    2 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej z podatku.
    Reasumując, w wyniku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i
    dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 3
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
    zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane
    wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo
    do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe
    ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88
    ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie
    podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).
    Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do
    obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86
    ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:
    (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana
      przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz
      czy
    (ii) jej zbycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.
    Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Kupujący będzie podatnikiem VAT, o którym
    mowa w art. 15 ustawy o VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
    Kupujący dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej działalności, opodatkowanej
    podatkiem VAT, polegającej na sprzedaży mieszkań oraz sprzedaży lub wynajmie lokalów
    handlowo-usługowych, zrealizowanych przez Kupującego w ramach projektu
    deweloperskiego.
    W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego
    podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Sprzedający na dzień Transakcji również będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art.
    15 ustawy o VAT i zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz wystawi na rzecz
    Kupującego odpowiednią fakturę.
    Jednocześnie, jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja:
    - nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
      w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła
      czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy
      o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy
      o VAT;
    - nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
      10a ustawy o VAT, a w konsekwencji przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie
      art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie
      Nieruchomości VAT (co jest zamiarem Wnioskodawców wskazanym w opisie zdarzenia
      przyszłego), planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała w
      całości opodatkowaniu VAT.

    W konsekwencji, w przypadku planowanej Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności
    wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest
    uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja
    udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
    Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT
    naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania
    takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b
    pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie
    w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do
    nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w
    którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie
    przedmiotowej Transakcji.
    Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie
    zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Reasumując, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
      Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz
    - zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art.
      87 ustawy o VAT).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
        towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
        6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
        7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
        Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie
        usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
        towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

    Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod
    zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności,
    które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące
    się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi
    jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
        Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
        zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż,
    zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli
    aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić
    na podstawie każdej czynności rozporządzającej.
    Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy
    o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie
    wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w
    rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt
    27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), dalej:
    „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
        Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
        materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
        Obejmuje ono w szczególności:
        1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
        2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów
        i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości
        oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        5) koncesje, licencje i zezwolenia;
        6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        8) tajemnice przedsiębiorstwa;
        9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że
    można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w
    zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy

    poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu
    określonej działalności gospodarczej.
    Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu
    przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący
    przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w
    szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa.
    Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione
    w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i
    praw przymiotu przedsiębiorstwa.
            2Ponadto art. 55 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
        Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
        wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
        prawnej albo z przepisów szczególnych.
    W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy
    przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim
    przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa
    powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o
    nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest
    to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy
    poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności
    gospodarczej.
    Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy:
        Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
        składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych
        do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
        niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego

    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia
    w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń
    gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze
    przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce.
    Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i
    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie
    jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością
    organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
    zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można
    bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I
    FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011
    r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01) Trybunał stwierdził
    natomiast, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem
    majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym
    przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję
    zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku
    wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to
    zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do
    okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania
    przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne
    i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa,
    mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak
    wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie
    jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel
    dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i
    niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym,
    dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
    wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
    podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
    podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
    Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE,
    dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne
    powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania
    gospodarczego.
    Ponadto TSUE zauważył, że przejmującego należy traktować jako następcę zbywającego,
    przy czym, aby przejmujący mógł zostać uznany za następcę zbywającego, musi on
    kontynuować działalność prowadzoną przez zbywcę.
    W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016
    r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości
    (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej

    działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
    nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej
    polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na
    nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego
    zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za
    sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na
    działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż
    nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z
    26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia czy planowana
    Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu
    VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży
                                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy w zw. z art. 55 KC ani zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość składa się z
    działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) zabudowanej Budynkiem oraz naniesieniami
    stanowiącymi budowle. Ponadto na Gruncie znajdują się części infrastruktury
    energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią
    własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych
    podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. Sieci te nie będą
    przedmiotem planowanej transakcji.
    Sprzedający nabył Nieruchomość tj. prawo użytkowania wieczystego działki (...) wraz ze
    znajdującymi się na niej Budynkiem i Budowlami na podstawie umów z (...) r. W momencie
    nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego stanowiła ona osobne działki geodezyjne,
    które następnie zostały scalone w działkę nr (...) na podstawie wykazu zmian w rejestrze
    gruntów z (...) r. Po nabyciu Nieruchomości w (...) r. Sprzedający prowadził działalność
    gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na
    wynajmie Nieruchomości podmiotom trzecim.
    Zgodnie z założeniami, w ramach planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym
    Transakcji nastąpi:
    - zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu
      oraz prawa własności Budynku i Budowli;
    - zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności aktywów stanowiących
      ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji Budynku – w zakresie określonym w
      umowie sprzedaży Nieruchomości;
    - wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
      powierzchni Budynku - z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego;
    - scedowanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw z dokumentów
      zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców Budynku wynikających z

      zawartych umów najmu (np. w formie gwarancji bankowych) oraz kaucji
      zdeponowanych przez najemców;
    - przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wszystkich majątkowych praw
      autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, o ile i w zakresie w
      jakim przysługują one Sprzedającemu - w zakresie określonym w umowie sprzedaży
      Nieruchomości;
    - przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z gwarancji i
      rękojmi budowlanych dotyczących prac budowlanych wykonanych w związku z
      Budynkami, w tym zabezpieczenia gwarancji i rękojmi, w zakresie w jakim nie wygasły;
    - zbycie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności do wszystkich nośników,
      takich jak materiały, akta i pliki, zawierające dokumentację projektową dotyczącą
      Nieruchomości.
    Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż
    wyżej wymienione składników majątkowych, związanych z działalnością prowadzoną przez
    Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań
    Sprzedającego.
    Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności
    następujących elementów:
    - aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością);
    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego;
    - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i
      zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących
      Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego
      na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą
      istniały na dzień Transakcji) - przy czym Nabywca oraz Sprzedający dokonają
      wzajemnego rozliczenia czynszów oraz opłat eksploatacyjnych płatnych przez
      najemców za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji na zasadach szczegółowo
      określonych w umowie dokumentującej Transakcję;
    - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych
      na tych rachunkach;
    - środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem
      kompleksu biurowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego
      przed Transakcją) – przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający
      dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;
    - praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością zawartych
      przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez
      Sprzedającego;
    - praw ochronnych znaku towarowego słowno-graficznego (...),
    - praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych
      przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem wskazanym we wniosku);
    - praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;

    - praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy
      księgowej Sprzedającego.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot
    planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt
    27e ustawy.
    Jak sami Państwo wskazali – Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi – w
    ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej
    samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości
    odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Po przeprowadzeniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie
    przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego
    w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności Kupujący zawrze nową
    umowę o zarządzanie Nieruchomością, a także nowe umowy serwisowe i umowy na
    dostawę mediów.
    W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę należności i
    zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu
    dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczesnego
    właściciela kompleksu biurowego). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do
    przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i
    obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.
    Z okoliczności sprawy wynika także, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w
    ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy na Kupującego.
    Tym samym zbywana Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania
    jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.
    Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce
    wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot
    prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Powyższe
    potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej
    Transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży nie będzie
    stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości budzi również kwestia ustalenia czy w przypadku rezygnacji przez
    Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na
    podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie podlegała
    w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.

    Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń
    wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od
    podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia
    usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem
        gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
        Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
        nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
        budynków, budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do
    zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
        zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
        prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w
    stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu

    ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w
    stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
    początkowej tych obiektów.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
        działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
        wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
        W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
        części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia
        się wartości gruntu.
    Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
    sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką
    opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji,
    gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również
    sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Ww. przypis ma
    zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego grumtu.
    Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:
        Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1
        pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
        warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub

        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
        lub ich części.
    W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:
        Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się
    do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt
        budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za
        pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
        budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
        liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
        wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
        reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
        ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
        urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
        uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
        pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
        części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych,
        elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych
        urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod
        względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to
        rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające
        możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i
        urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a
        także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne
    związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie
    z jego przeznaczeniem. Nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli

    i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym
    samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego
    znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie budowlane.
    Z opisu sprawy wynika, że będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość składa się z
    działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) zabudowanej jednym budynkiem biurowym
    („Budynek”) oraz naniesieniami stanowiącymi budowle w rozumieniu ustawy Prawo
    budowlane, tj. oświetlenie zewnętrzne, pylon i szyld reklamowy, pawilon palarni, sztuczne
    skarpy, elementy aranżacji zieleni, system nawadniania, elementy sieci energetycznej,
    elementy sieci telekomunikacyjnej, elementy sieci wodociągowej, elementy systemu
    przeciwpożarowego („Budowle”). Na Gruncie znajdują się również części infrastruktury
    energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią
    własności Sprzedającego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.
    Sprzedający nabył Nieruchomość tj. prawo użytkowania wieczystego działki (...) wraz ze
    znajdującymi się na niej Budynkiem i Budowlami na podstawie następujących umów:
    • aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...) r;
    • aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...) r;
    • aktu notarialnego (repertorium A Nr (...)) z dnia (...) r.
    W momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego stanowiła ona osobne działki
    geodezyjne, które następnie zostały scalone w działkę nr (...) na podstawie wykazu zmian
    w rejestrze gruntów z (...) r.
    W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży, zastosowanie
    znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy
    względem Budynku oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości (tj. działce nr (...))
    doszło do pierwszego zasiedlenia.
    Jak sami Państwo wskazali, Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na
    niej Budynkiem i Budowlami. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego (...)
    (składającej się na Grunt) oraz własność Budynku i Budowli na podstawie umów sprzedaży
    z (...) r. Od momentu nabycia Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla
    celów prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, polegającej na wynajmie Nieruchomości podmiotom trzecim.
    Ponadto Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację Budynku i
    Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, których
    wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.
    Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego
    zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawy Budynku i Budowli nie będzie
    następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż ww. obiekty zostały już
    zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku i Budowli a planowaną
    Transakcją minie okres dłuższy niż dwa lata.
    Zatem w odniesieniu do Budynku i Budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla
    zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku oraz Budowli będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień
    ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest
    bezzasadna.
    W konsekwencji dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki nr (...)), z którą
    związany jest Budynek oraz Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy –
    również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
    Wskazali Państwo we wniosku, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowani
    jako czynni podatnicy VAT i będą nimi w momencie sprzedaży Nieruchomości i dokonania

    Transakcji. W związku z dostawą Nieruchomości Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć
    w Umowie przyrzeczonej dokumentującej Transakcję wspólne oświadczenia, o którym
    mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.
    Zatem, jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o
    rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z
    art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.
    Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Kupującego zostaną
    przeniesione – oprócz Nieruchomości - inne składniki majątkowe związane z
    Nieruchomością (m.in. ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji budynku,
    wszystkie nośniki, takie jak materiały, akta i pliki, zawierające dokumentację projektową
    dotyczącą Nieruchomości). Z okoliczności sprawy wynika, że ww. składniki nie były przez
    Sprzedającego wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych. Ponadto
    Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego
    o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi
    w związku z prowadzoną działalnością, której przedmiotem był wynajem Nieruchomości.
    Zatem nie zostaną spełnione warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W
    konsekwencji dostawa ww. składników nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest
    prawidłowe.
    Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości w kwestii ustalenia czy w
    okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej
    Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne
    dokonanie, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji,
    oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy
    wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
        W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
        opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
        zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
        Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
        otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
        Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
        powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
        importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
        Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
        przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie
        wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub
        dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

        Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
        określonych w st. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
        deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
        przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej
        za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:
        W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest
        w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma
        prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub
        do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, przepisów prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną
    spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów
    i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem
    umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest
    związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których
    następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
        Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
        podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
        gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
        zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
        Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
        podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
        96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    We wniosku wskazali Państwo, że Kupujący dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej
    działalności, opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na sprzedaży mieszkań oraz
    sprzedaży lub wynajmie lokalów handlowo-usługowych, zrealizowanych przez Kupującego
    w ramach projektu deweloperskiego. Sprzedający oraz Kupujący są oraz na moment
    transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości, nie
    będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6
    pkt 1 ustawy. Ponadto, mimo że w odniesieniu do planowanej Transakcji w zakresie
    sprzedaży Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, zgodnie z
    art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, to wskazali Państwo, że złożą Państwo
    oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania
    Transakcji, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co w konsekwencji
    spowoduje, że Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według
    właściwej stawki.
    W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji Stron Transakcji ze zwolnienia z
    opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, Kupujący
    będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu Transakcji. Ponadto w
    przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż
    kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę
    podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy,
    zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne
    kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte
    pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie

    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (B.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę
    interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady
    zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo
    o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.