Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.234.2020.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-12
Teza: Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 24 lipca 2020 r. (data wpływu – 24 lipca 2020 r.), uzupełnionym 24 sierpnia 2020 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu. Wniosek uzupełniono 24 sierpnia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: S.A. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego następujących działek zlokalizowanych w Szczecinie:

*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 1”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 2”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 3”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 4”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 5”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 6”);

\-dla których jest prowadzona księga wieczysta (dalej łącznie jako: „Działki 1-6”).

Planowana Transakcja obejmuje również nabycie prawa użytkowania wieczystego następujących działek:

*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 7”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 8”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…) (dalej: „Działka 9”);

\-dla których jest prowadzona księga wieczysta (dalej łącznie jako: „Działki 7-9”; Działki 1-6 oraz Działki 7-9 będą dalej łącznie określane jako „Działki”).

Przez Działki przechodzą sieci będące własnością przedsiębiorców przesyłowych zajmujących się dostawą odpowiednich mediów: sieć elektroenergetyczna, sieci wodociągowe oraz kanalizacyjne, sieci ciepłownicze, sieci gazowe, sieci teletechniczne wraz z urządzeniami technicznymi i infrastrukturą obsługującą w postaci m.in. anteny czy latarni (dalej: „Sieci Przesyłowe”). Sieci Przesyłowe nie należą do Sprzedającego i związku z tym nie stanowią przedmiotu Transakcji.

Niezależnie od powyższego, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci Przesyłowe powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Oprócz Sieci Przesyłowych na Działkach 1-6 oraz Działce 7 nie znajdują się żadne inne zabudowania ani budowle.

Działka 8 jest zabudowana wiatą oraz częścią parkingu (pozostała część parkingu została w przeszłości wyburzona, w związku z przygotowaniem terenu pod przyszłą inwestycję) (dalej: „Budowle 1”). Budowle 1 jako przedmiot własności Sprzedającego będą objęte Transakcją.

Działka 9 jest z kolei zabudowana następującymi naniesieniami:

*   jednym budynkiem socjalno-biurowym, jednym budynkiem warsztatowym, dwoma budynkami magazynowymi, budynkiem produkcyjnym, budynkiem portierni, budynkiem stacji paliw wraz z wiatą, stacjami transformatorowymi (jedna stacja wbudowana w budynek) (dalej: „Budynki”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji;
*   przepompownią ścieków, drogą betonową z płyt, drogami i placami postojowymi, placami składowymi, ogrodzeniem, stacją diagnostyczną wraz z wyposażeniem oraz kanałami do mycia samochodów dalej: jako „Budowle 2”), które również będą przedmiotem Transakcji.

Na Działce 9 ponadto znajdują się konstrukcje nieprzytwierdzone do gruntu, stanowiące własność najemców i niebędące przedmiotem Transakcji.

W opinii Zainteresowanych Budynki spełniają definicję budynków w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, ponieważ są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będą posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast Budowle 1 i Budowle 2 (dalej jako: „Budowle”) spełniają przesłanki do uznania za budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Działki, Budowle oraz Budynki będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

Dla Działek nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego za wyjątkiem części Działki 4, Działki 5, Działki 7 oraz Działki 9, które w niewielkim fragmencie znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony uchwałą z 10 września 2019 r. przez Radę Miasta. Działka 4 i Działka 5 znajdują się w granicach terenu elementarnego o ustaleniach funkcjonalnych – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica zbiorcza z trasą tramwajową Działka 7 i Działka 9 znajdują się w granicach terenu elementarnego o ustaleniach funkcjonalnych; przeznaczenie terenu – droga publiczna – droga zbiorcza z trasą tramwajową (dalej: „MPZP”).

Wszystkie Działki są natomiast objęte decyzją o warunkach zabudowy z 26 lipca 2019 roku wydaną z up. Prezydenta Miasta, uzupełnioną postanowieniami z dni: 6 sierpnia 2019 roku i 14 sierpnia 2019 roku, o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy Parku Logistycznego (dalej: „Decyzja WZ”).

Kupujący i Sprzedający są stronami Umowy Przedwstępnej Warunkowej Sprzedaży oraz Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z 2 czerwca 2020 r., na podstawie której Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, pod warunkiem że Gmina nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu w odniesieniu do Działek 1-6.

Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej. W przypadku Działek 1-6 oraz Działki 7 Sprzedający przeprowadzał prace związane z przygotowaniem terenu pod budowę planowanej inwestycji parku logistycznego. Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje przychody z Działki 8 oraz Działki 9 z tytułu zawartych umów najmu i dzierżawy części Budowli oraz Budynków.

Na dzień Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą budowę inwestycji o funkcji biurowo-magazynowej, parku logistycznego oraz w przyszłości wynajem lub sprzedaż na cele komercyjne (w przeważającej części na cele magazynowe) powierzchni znajdujących się w parku logistycznym. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający, prowadzi działalność m.in. w zakresie realizacji inwestycji budowlanych, zagospodarowania nieruchomości oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz zarządzaniem nieruchomościami. W ramach prowadzonej działalności Sprzedający realizuje szereg inwestycji budowlanych oraz jest właścicielem nieruchomości innych niż te, które objęte są niniejszą Transakcją. Inwestycje Sprzedającego są realizowane przy wykorzystaniu generalnych wykonawców/zewnętrznych podwykonawców (Sprzedający nie zatrudnia pracowników budowlanych), niemniej Sprzedający zatrudnia również pracowników, niezbędnych do realizowania przez Sprzedającego wskazanej działalności operacyjnej (np. project managerów). Sprzedający poza wskazaną działalnością pełni również funkcję holdingową dla innych podmiotów, jest także podmiotem notowanym na giełdzie.

Nieruchomość opisana we wniosku stanowi i na moment Transakcji będzie stanowić odrębny oddział wydzielony w ramach struktury organizacyjnej i działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający prowadzi również oddzielne księgi rachunkowe dla oddziału, w skład którego wchodzi Nieruchomość (sporządzany jest odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat, a nieruchomość wydzielona jest w systemie księgowym SAP jako odrębna jednostka). Jednocześnie Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg dla samej Nieruchomości, czy też Przedmiotu Transakcji (Przedmiot Transakcji – zgodnie z definicją poniżej) – jedynie dla oddziału, którego Nieruchomość oraz Przedmiot Transakcji są częścią.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Prawo użytkowania wieczystego Działek 1-6 Sprzedający nabył na postawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z 12 listopada 2007 roku. Nabycie podlegało przepisom ustawy o podatku od towarów i usług i było zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie powyższej umowy Sprzedający nabył również udziały w spółce P sp. z o.o. Na moment dokonania transakcji, P sp. z o.o. była użytkownikiem wieczystym Działek 7-9 oraz właścicielem Budowli oraz Budynków. W 2018 r. doszło do przejęcia P sp. z o.o. przez Sprzedającego. W wyniku przejęcia, Sprzedający stał się użytkownikiem wieczystym Działek 7-9 oraz właścicielem Budowli oraz Budynków.

Sprzedający (jak również wcześniej P sp. z o.o. co najmniej od 2007 r.) wykorzystywali Działki oraz znajdujące się na nich Budynki i Budowle na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie komercyjnym. Ponadto, ponosili wydatki na remont Budynków i Budowli znajdujących się na Działce 8 i na Działce 9, niemniej wartość poniesionych nakładów nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budowli i Budynków (licząc co najmniej od 2007 r„ tj. nabycia udziałów w P sp. z o.o. przez Sprzedającego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Działek, Budowli oraz Budynków na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Strony zobligowały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Planowane jest, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w październiku 2020 r.

Na podstawie Umowy Sprzedaży nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego:

*   prawa użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności znajdujących się na nich Budynków oraz Budowli;
*   Decyzji WZ;
*   decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia uzyskanej przez Sprzedającego (dalej: „Decyzja DUŚ”);
*   decyzji Prezydenta Miasta z 31 marca 2020 roku zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na rozbiórkę budynku biurowego oraz budowę budynków i budowli w ramach budowy Parku Logistycznego (dalej: „Decyzja PnB”);
*   koncepcji zagospodarowania, projektów budowlanych (wraz z egzemplarzami papierowymi oraz w formie elektronicznej) oraz innej dokumentacji architektonicznej stanowiącej podstawę wydania Decyzji DUŚ, Decyzji WZ oraz Decyzji PnB wraz z prawami autorskimi;
*   praw i obowiązków wynikających z umowy z 15 grudnia 2019 r. zawartej przez Sprzedającego z Gminą Miasto dotyczącą przebudowy układu drogowego.

Zainteresowany będący stroną postępowania – jako przyszły użytkownik wieczysty Działek oraz właściciel Budynków oraz Budowli – wskazuje, że na mocy prawa przejmie również prawa i obowiązki związane z umowami zawartymi z najemcami Budynków i Budowli. Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, że po dokonaniu Transakcji przeważająca większość umów najmu zostanie przez niego rozwiązana. Natomiast Zainteresowany będący stroną postępowania nie wyklucza zawarcia w przyszłości nowych umów najmu z pojedynczymi obecnymi najemcami w nowo wybudowanym centrum logistycznym. Na chwilę składania wniosku wspólnego, Zainteresowani nie określili sposobu dokonywania ewentualnych rozliczeń z tytułu umów najmu, które mogą powstać w miesiącu dokonania Transakcji.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego (także tych związanych z umowami najmu). Zainteresowany będący stroną postępowania podkreśla w szczególności, że przedmiotem Transakcji nie będzie całość składników majątkowych i zobowiązań wchodzących w skład oddziału Sprzedającego. Intencją Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest jedynie nabycie gruntu pod realizację przyszłej inwestycji. Przeniesienie aktywów towarzyszących, tj. m.in. Budynków, Budowli czy umów najmu wynika z okoliczności prawnych/faktycznych, a nie z chęci wykorzystywania ich w działalności Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Kupujący w celu realizacji inwestycji, planuje wyburzenie Budynków i Budowli, których stanie się właścicielem w związku z realizacją Transakcji.

Jak wskazano, Sprzedający jest podmiotem, który prowadzi szeroką skalę działalności w branży budowlanej oraz nieruchomościowej. Konsekwentnie posiada wiele aktywów i zobowiązań, w tym wynikających z posiadanych nieruchomości (w tym innych niż Nieruchomość), jak i związanych z nimi umów, które nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji. Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczek i kredytów bankowych;
*   prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego;
*   prawa z rękojmi i gwarancji jakości materiałów budowlanych i robót budowlanych dotyczących Budynków i Budowli, a także wszelkie powiązane prawa do dochodzenia kar umownych dotyczących nieruchomości;
*   prawa do dokumentów zabezpieczenia budowlanego zabezpieczającego wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej, w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub poręczenia spółki macierzystej;
*   kaucja zabezpieczenia budowlanego, tj. jakiekolwiek kaucje pieniężne zabezpieczające wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej oznaczające wszelkie kaucje pieniężne dostarczone na podstawie gwarancji budowlanych;
*   składniki związane z działalnością ww. oddziału, w tym w szczególności ruchomości przypisane do oddziału, pracownicy dedykowani do obsługi oddziału, czy środki pieniężne przypisane do rachunków oddziału.

Ponadto, Sprzedający wskazuje, że nie jest stroną umów takich jak umowy o zarządzanie nieruchomością (property management), czy ten umów o zarządzanie aktywami (asset management).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynku. W szczególności, ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym celu (takich jak umowy serwisowe, czy o media). Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości Kupujący zawrze własne umowy z tymi podmiotami, dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Zainteresowani – w złożonym 24 sierpnia 2020 r. uzupełnieniu wniosku – uzupełnili opis zabudowań znajdujących się na Działce 8 oraz Działce 9 poprzez wskazanie, że w obrębie omawianych działek znajdują się również następujące naniesienia:

*   Urządzenia energetyczne (Działki 8 i 9).

W obrębie Działki 8, oprócz wskazanych w treści wniosku Budowli 1, zlokalizowane są również sieci przesyłowe w formie kabli energetycznych oraz przyłączy/złączy kablowych, będących własnością Sprzedawcy.

W obrębie Działki 9 oprócz wskazanych Budowli 2 oraz Budynków zlokalizowane są również:

*   stacje transformatorowe – choć stacje transformatorowe zostały ogólnie wymienione w treści Wniosku jako przedmiot Transakcji, Zainteresowani chcieliby uściślić, że w obrębie Działki 9 znajdują się dwie takie stacje – jedna wolnostojąca, druga wbudowana w budynek;
*   sieci przesyłowe w formie kabli energetycznych oraz przyłączy/złączy kablowych;

\-również będące własnością Sprzedającego.

Wymienione wyżej urządzenia energetyczne zlokalizowane w obrębie Działki 8 i Działki 9 określane są dalej jako „Urządzenia energetyczne”.

Zdaniem Zainteresowanych, stacje transformatorowe mogą zostać uznane za budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Natomiast znajdujące się na Działkach 8 i 9 sieci przesyłowe w formie kabli energetycznych oraz przyłącza/złącza kablowe mogą stanowić budowle na gruncie Prawa budowlanego.

Na chwilę składania tego pisma, Zainteresowani nie ustalili ostatecznie, czy przedmiotowe Urządzenia energetyczne będą stanowiły przedmiot Transakcji. W razie nabycia Urządzeń energetycznych, zamiarem Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest likwidacja większości z nich oraz być może wykorzystywanie pozostałych Urządzeń energetycznych na potrzeby prowadzonej działalności. Natomiast, jeżeli Strony w toku negocjacji ostatecznie ustalą, że Urządzenia energetyczne nie przechodzą na Nabywcę w ramach przedmiotowej Transakcji, większość z Urządzeń energetycznych zostanie zlikwidowana, podczas gdy w stosunku do pozostałych, zostanie ustanowiona odpowiednia służebność mająca na celu umożliwienie dalszego ich wykorzystania.

Dla zachowania precyzji opisu, Zainteresowani wskazują, że Urządzenia energetyczne dzielą podobną historię do Budowli/Budynków zlokalizowanych na Działce 8 oraz Działce 9, za wyjątkiem wolnostojącej stacji transformatorowej, która została wzniesiona w 2013 r. W szczególności, Sprzedawca, jak również wcześniej P Sp. z o.o. co najmniej od 2007 r. (spółka przejęta przez Sprzedawcę w 2018 r.), wykorzystywali Urządzenia energetyczne, w tym stację transformatorową, na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie komercyjnym. Ponadto, Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie Urządzeń energetycznych, w tym stacji transformatorowej, o wartości równej lub przekraczającej 30% ich wartości początkowej (licząc co najmniej od 2007 r., tj. nabycia udziałów w P Sp. z o.o. przez Sprzedającego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Urządzeń energetycznych na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

*   Uzupełnienie w zakresie Działki 8.

Zainteresowani wskazali we Wniosku:

„Działka 8 jest zabudowana wiatą oraz częścią parkingu (pozostała część parkingu została w przeszłości wyburzona, w związku z przygotowaniem terenu pod przyszłą inwestycję) (dalej: „Budowle 1”). Budowle 1 jako przedmiot własności Sprzedającego będą objęte Transakcją.”

W powyższym zakresie, Zainteresowani pragną sprecyzować, że na wiatę składa się naniesienie oznaczone nr 86.

*   Uzupełnienie w zakresie Budynków (Działka 9).

Zainteresowani wskazali we Wniosku, że:

„Działka 9 jest z kolei zabudowana następującymi naniesieniami:

*   jednym budynkiem socjalno-biurowym, jednym budynkiem warsztatowym, dwoma budynkami magazynowymi, budynkiem produkcyjnym, budynkiem portierni, budynkiem stacji paliw wraz z wiatą, stacjami transformatorowymi (jedna stacja wbudowana w budynek) (dalej: „Budynki”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji; (\`(...)\`)’’

W powyższym zakresie, Zainteresowani pragną sprecyzować, że:

*   na budynek D100 składa się budynek 75 (prawidłowo wskazano we wniosku);
*   na budynek D101 w rzeczywistości składają się dwa budynki;
*   na budynek D102 w rzeczywistości składają się cztery budynki;
*   na budynek D105/106 w rzeczywistości składają się cztery budynki;
*   na budynek D104 w rzeczywistości składają się trzy budynki;
*   na budynek portierni składa się budynek (prawidłowo wskazano we wniosku);
*   na budynek stacji paliw wraz z wiatą składają się dwa budynki (prawidłowo wskazano we wniosku).

Powyższa rozbieżność wynika w szczególności z funkcjonalnego traktowania przez Sprzedającego budynków wchodzących w skład określonego budynku łącznie jako jeden budynek. Przykładowo, dwa budynki praktycznie pełnią funkcję jednego budynku warsztatowego.

Ponadto, na Działce znajduje się Budynek o charakterze niemieszkalnym, który nie został wymieniony we wniosku. Z uwagi na to, że Budynek ten koliduje z realizacją planowanej inwestycji przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania na nabywanej Nieruchomości, planowane jest jego zlikwidowanie. Budynek ten zostanie zatem wyburzony przez Sprzedającego przed Transakcją (tym samym nie będzie przedmiotem Transakcji) albo już po dokonaniu Transakcji przez Zainteresowanych. Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta w ramach dalszych negocjacji Stron.

Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem wskazane Budynki stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Dla zachowania precyzji opisu, Zainteresowani wskazują, że wskazane wyżej Budynki, dzielą podobną historię do Budynków zlokalizowanych na Działce 9, które zostały wskazane we wniosku, za wyjątkiem wolnostojącej stacji transformatorowej, która została posadowiona w 2013 r. W szczególności, Sprzedawca, jak również wcześniej P Sp. z o.o. co najmniej od 2007 r. (spółka przejęta przez Sprzedawcę w 2018 r.), wykorzystywali wskazane wyżej Budynki, w tym stację transformatorową, na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie komercyjnym. Ponadto, ponosili wydatki na remont wskazanych Budynków znajdujących się na Działce 9, w tym stacji transformatorowej, niemniej wartość poniesionych nakładów nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków (licząc co najmniej od 2007 r., tj. nabycia udziałów w P. Sp. z o.o. przez Sprzedającego).

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał wskazanych wyżej Budynków na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że Transakcja w powyżej wskazanym zakresie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 9 października 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.386.2020.2.RK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży praw użytkowania wieczystego 9 działek gruntu. Działki 8 oraz 9 są zabudowane szczegółowo wymienionymi w opisie zdarzenia przyszłego naniesieniami, Działki 1-7 stanowią działki niezabudowane.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 9 października 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.386.2020.2.RK., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, w którym wskazano, że:

*   Dostawa Działki 8 oraz Działki 9 (działki zabudowane) w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
*   Dostawa Działek 1-6 oraz Działki 7 (działki niezabudowane) w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.