Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.83.2025.3.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-15
Teza: Obowiązek podatkowy w związku z nabyciem nieruchomości
po obniżonej cenie
Słowa kluczowe: bonifikaty
cena-cena nabycia
cena-cena rynkowa
lokal-lokal mieszkalny
najemcy
nieruchomości-nabycie nieruchomości
spółdzielnie-spółdzielnie rolnicze-rolnicza spółdzielnia
produkcyjna
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Pozostałe zwolnienia.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 11-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 24 lutego i 2 kwietnia 2025 r. – w odpowiedzi
    na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego (wynikający z wniosku i jego uzupełnienia)
    Aktem notarialnym z 16 grudnia 2024 r. zawarli Państwo (Pan oraz żona) z Rolniczą
    Spółdzielnią Produkcyjną (...) umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
    mieszkalnego, umowę sprzedaży oraz umowę o podział nieruchomości do korzystania.
    Przedmiotowe umowy dotyczą nabycia lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w
    czterolokalowym budynku mieszkalnym nr (...) w miejscowości (...), znajdującym się na
    działce oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) o powierzchni
    0.2691 ha wraz z przynależnymi pomieszczeniami (dwoma piwnicami, czteroma
    pomieszczeniami gospodarczymi na parterze i jednym pomieszczeniem gospodarczym na
    poddaszu budynku gospodarczego znajdującego się na tej samej działce) oraz udział w
    częściach wspólnych ww. działki, w ramach którego będzie przysługiwało prawo do
    wyłącznego korzystania z ogródka.
    Wszystkie wymienione elementy składowe objęte są jedną księgą wieczystą o numerze (...).
    W obecnym stanie prawnym, zgodnie z wydanym przez starostwo powiatowe
    zaświadczeniem do lokalu nr (...), składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki,
    schowka i korytarza, do którego przynależą dwie piwnice oraz cztery pomieszczenia
    gospodarcze na parterze i pomieszczenie gospodarcze na poddaszu zlokalizowane w
    budynku gospodarczym na tej samej działce, wszystkie te elementy składowe stanowią
    samodzielny lokal mieszkalny zgodnie z treścią tego zaświadczenia.
    Pomieszczenia przynależne do lokalu nr (...) są integralnie związane z prawem własności
    do tego lokalu gdyż łącznie stanowią odrębną całość stanowiącą zgodnie z wydanym
    zaświadczeniem samodzielny lokal mieszkalny.
    Przy wyodrębnianiu lokalu zakładana będzie odrębna księga wieczysta, która opisuje dany
    lokal. W spisie spraw w księdze tego lokalu pojawi się wpis, że z własnością tego lokalu
    wiąże się prawo własności w działce gruntowej w tym obszar obejmujący ogródek.
    Natomiast prawo do wyłącznego korzystania z ogródka znajdzie się w dziale III księgi
    macierzystej (gruntowe), z której dany lokal zostanie wyodrębniony.
    Ogródek znajduje się na tej samej działce co lokal mieszkalny nr (...).
    Uprzednio, 18 czerwca 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej (...) podjęło uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali
    mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz
    obecnych ich najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej (...), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Panu (oraz żonie)
    bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę
    majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o 50%.
    Jest Pan mężem córki zmarłych członków Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...), ponadto
    na podstawie zawartej umowy, jest Pan (wraz z żoną) najemcą przedmiotowego lokalu
    mieszkalnego od około 3 lat.
    Na moment zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
    umowy sprzedaży oraz umowy o podział nieruchomości do korzystania przedmiotowy
    lokal mieszkalny (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowił mieszkanie zakładowe.

    Lokale mieszkalne stanowiące składniki majątkowe Spółdzielni były wykorzystywane dla
    zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków
    spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz.593). Po ustaniu członkostwa
    w Spółdzielni zakładowe lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich
    rodzinom jak również spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Spółdzielnia nigdy
    nie prowadziła komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.
    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej (...), gmina (...) z 18 czerwca 2024 r. w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego
    nr (...) położonego (...).
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 593), zgodnie z brzmieniem
    którego do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w
    sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki
    organizacyjnej; oraz § 37 pkt 6 Statutu Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (...) zgodnie z
    brzmieniem którego: „Do wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia Członków należą
    sprawy:....
    6/ podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej
    wyodrębnionej jednostki organizacyjnej.“
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów - obecnych najemców.
    Oferta nabycia lokalu ze wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób
    indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie zamieszczonych w niej
    unikatowych danych osobowych.
    Jest Pan mężem (...), córki zmarłych członków tutejszej Spółdzielni. Nie jest i nie był Pan
    pracownikiem tutejszej Spółdzielni ani nie świadczył Pan pracy na jej rzecz w myśl
    przepisów ustawy prawo spółdzielcze.
    Umowa najmu nieruchomości została zawarta z uwagi na posiadany przez Pana żonę (...)
    (do momentu śmierci jej mamy - członka Spółdzielni) status tzw. „domownika i wieloletni
    okres najmu lokalu przez Pana teściów, wieloletnich członków Spółdzielni a także brak
    innych chętnych członków Spółdzielni na najem przedmiotowej nieruchomości.

## Pytanie

Czy przyznana Panu przez Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej (...) bonifikata od ceny nabycia w wysokości odpowiadającej różnicy między
    ceną rynkową nabytego lokalu mieszkalnego ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu
    stanowi dochód zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z
    brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis
    „wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w
    wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną
    zakupu. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty
    od ceny sprzedaży równej wartości lokalu mieszkalnego wynikającej z operatu
    szacunkowego stanowić będzie dochód zwolniony. Spełnia Pan określone w przepisie art.
    21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki tj. jest

    najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego a przedmiotowy lokal posiadał status
    zakładowego lokalu mieszkalnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1
    pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów
    finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są:
      Otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są
    określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i
    zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej (...) udzielającej Panu bonifikaty poprzez obniżenie o 50% ceny
    równej wartości nieruchomości uzyskał Pan przysporzenie skutkujące powstaniem
    przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiąga bowiem Pan korzyść majątkową o
    konkretnym wymiarze, gdyż zmniejsza się zobowiązanie jakie musiałby Pan zapłacić gdyby
    nie udzielono Panu opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
      budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców -
      w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali
      a ceną zakupu.
    Wskazać należy, że wprowadzanie w konstrukcji danego, konkretnego podatku ulg,
    zwolnień czy innych typów przywilejów podatkowych uważa się za odstępstwo od zasady
    powszechności opodatkowania. Analiza wydawanych na przestrzeni ostatnich lat orzeczeń
    sądów administracyjnych, w kontekście wykładni przepisów dotyczących ulg i zwolnień
    podatkowych, prowadzi zasadniczo do jednego wniosku: przepisy dotyczące zwolnień
    wykładać należy w sposób ścisły, wręcz zawężający, a w żadnym wypadku nie w sposób
    rozszerzający. Przepisy dotyczące ulg podatkowych i zwolnień to „przywileje, a te są

    odstępstwem od jednej z głównych zasad podatkowych, a mianowicie zasady
    sprawiedliwości podatkowej, przejawiającej się w powszechności opodatkowania oraz
    równości podatkowej” (vide wyr. SN z 7.5.1997 r. (III RN 22/97, Legalis).
    Dokładna lektura przepisu art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych prowadzi do wniosku, iż rzeczone zwolnienie jest skierowane dla: osób
    będących w momencie zakupu najemcami zakładowych budynków lub lokali mieszkalnych
    (tytułem prawnym zajmowanego budynku lub lokalu jest umowa najmu).
    Zatem aby skorzystać z dobrodziejstwa omawianego zwolnienia należy łącznie spełnić
    dwa warunki, a mianowicie po pierwsze: dokonać nabycia lokalu/budynku zakładowego,
    po drugie do ww. lokalu/budynku posiadać umowę najmu. Status ww. lokalu należy
    oceniać w kontekście nabywcy, a nie zbywcy, a co za tym idzie dla zastosowania
    zwolnienia wystarczającym nie jest, że budynek/lokal stanowi składniki majątkowe
    Spółdzielni dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę
    członków spółdzielni oraz tzw. domowników. Ww. lokal/budynek musi posiadać status
    budynku/lokalu zakładowego dla nabywcy.
    Tymczasem z treści wniosku wynika, że nabył Pan z zastosowaniem 50% bonifikaty – jako
    mąż córki zmarłych członków spółdzielni – lokal mieszkalny wraz z przynależnymi
    pomieszczeniami (dwoma piwnicami, czteroma pomieszczeniami gospodarczymi na
    parterze i jednym pomieszczeniem gospodarczym na poddaszu budynku gospodarczego
    znajdującego się na tej samej działce) oraz udział w częściach wspólnych ww. działki w
    ramach, którego będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z ogródka. Ww.
    lokal stanowił mieszkanie zakładowe. Lokale mieszkalne stanowiące składniki majątkowe
    spółdzielni były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących
    na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów
    (art. 156 § 2) ustawy – Prawo spółdzielcze. Wcześniej posiadał Pan do opisanej powyżej
    nieruchomości tytuł prawny w postaci umowy najmu, którą zawarł Pan wraz z żoną po
    śmierci jej rodziców. Pana żona do momentu śmierci mamy posiadała status tzw.
    „domownika”. Nie jest i nie był Pan pracownikiem Spółdzielni ani nie świadczył Pan pracy
    na jej rzecz w myśl przepisów ustawy prawo spółdzielcze.
    Ponieważ nie był Pan pracownikiem Spółdzielni i nie świadczył Pan pracy na jej rzecz w
    myśl przepisów ustawy prawo spółdzielcze, zawarł Pan umowę najmu nieruchomości
    wskazanej we wniosku jako niestanowiącej dla Pana budynku/lokalu zakładowego.
    Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa
    podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku uzyskania przez Pana – najemcę
    dochodów z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym gruntem oraz
    pomieszczeniami przynależnymi, w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną
    rynkową ww. nieruchomości a ceną zakupu, nie znajdzie zastosowania zwolnienie
    przedmiotowe przewidziane w art.21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Informuję, że dokumenty dołączone do wniosku i jego uzupełnienia nie podlegały
    weryfikacji i analizie w ramach postępowania o wydanie niniejszej interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.