Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.727.2022.5.PZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-19
Teza: Sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.
Słowa kluczowe: działki; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

1 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 22 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia działek. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 6 października 2022 r. (wpływ 12 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ Pan A.K.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ Pani E.K.

**Opis zdarzenia przyszłego**

W latach 1999-2008 kupił Pan wspólnie z żoną, do majątku wspólnego 11 działek budowlanych znajdujących się w 6 miejscowościach. Państwa celem było kupienie działek w kilku miejscach, kiedy jeszcze w okolicy ich nie było zbytnio zabudowy, dzięki czemu ceny były niższe, aby zabezpieczyć miejsce pod przyszłą budowę domów dla Państwa i rodziny, przesuwając decyzję o miejscu budowy w przyszłość w zależności od rozwoju danej okolicy i przyszłych okoliczności (jak na przykład możliwości finansowe).

10 działek znajduje się w okolicach (\`(...)\`), gdzie obecnie Państwo mieszkacie i z tym miastem wiążecie Państwo swoją przyszłość, a 1 działka położona jest również w województwie pomorskim, ale na uboczu wśród lasów, gdzie w okolicy znajdują się rzeki i jeziora - z myślą o miejscu pobytu na emeryturze. W 3 miejscach są to działki sąsiadujące ze sobą. Głównym założeniem przyświecającym zakupowi tych nieruchomości było zabezpieczenie miejsc, gdzie w przyszłości miałyby zostać wybudowane domy dla Pana (wraz z żoną), dzieci, a w dalszej przyszłości - wnuków.

Spodziewaliście się Państwo, że ceny gruntów mogą znacząco wzrosnąć, stąd podjęliście decyzję o zabezpieczeniu miejsc na budowę domów dla siebie i rodziny. Alternatywnie, planując zabezpieczyć przyszłość dzieci i wnuków, chcieliście im Państwo przekazać grunty w darowiźnie lub spadku, a następnie dzieci lub wnuki podjęliby decyzję o tym, co chcą zrobić z nieruchomościami. Przy czym w pierwszej kolejności chcieliście Państwo zabezpieczyć miejsce na budowy domów.

3 z 11 oznaczone numerami (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) działek, nabyte w latach 2000-2002, sąsiadujących ze sobą położone są nad stromą skarpą, która w 2017 r. osunęła się tak, że Państwa działki obecnie nie tylko graniczą bezpośrednio z osuwiskiem, ale i osuwisko zabrało częściowo obszar Państwa działek (pomniejszyło użyteczny obszar Państwa działek).

Postanowiliście Państwo je sprzedać, aby ktoś mający dostęp do sprzętu i odpowiednich fachowców mógł wykorzystać te działki. Nie macie Państwo wystarczających środków pieniężnych (ze wstępnego rozeznania wynika, iż koszty związane z zabezpieczeniem skarpy są bardzo duże, dodatkowo koszty budowy domów sąsiadujących ze skarpą są wyższe niż standardowe - są to zarówno koszty materiałów, sprzętu budowlanego, jak i specjalistycznych usług budowlanych, których ceny są wysokie), czasu, ochoty i odpowiedniej wiedzy na prowadzenie bardziej zaawansowanej budowy.

W przypadku tych działek, które zamierzacie Państwo sprzedać, byliście jednymi z pierwszych nabywców podzielonego większego pola. Kolejni nabywcy, którzy zakupili działki po Was postanowili budować domy i wspólnie doprowadzić sieć wodociągową i napowietrzną linię energetyczną z pobliskiej drogi do około 10 działek. W ramach stosunków dobrosąsiedzkich partycypowaliście Państwo w tych kosztach, ale na samej działce nie robiliście Państwo żadnych przyłączy (zakład energetyczny we własnym zakresie i z własnej inicjatywy postawił skrzynki elektryczne uzbrajając cały teren w tym również Państwa działki). Państwa działki położone są najbliżej drogi, z której pociągnięte zostało uzbrojenie, więc sąsiedzi nie mieli innej możliwości na doprowadzanie mediów do swoich działek, bez uzbrajania Państwa działek. Działki kupowaliście Państwo tuż po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan ten obowiązuje do dziś. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki przeznaczone są pod zabudowę domów jednorodzinnych.

Co do pozostałych działek (8 z 11), to w chwili obecnej nie zamierzacie ich Państwo sprzedawać, a Państwa plany dotyczące zabezpieczenia miejsca na budowę domów dla siebie, dzieci i wnuków (lub przekazanie dzieciom/wnukom w formie darowizny lub spadku) pozostają w dalszym ciągu aktualne. Jeden z synów, w chwili obecnej już pełnoletni, również deklaruje chęć wybudowania domu i zamieszkania na jednej z posiadanych działek.

Pierwotnie planował Pan sprzedać 3 działki (o których była mowa wyżej) osobom fizycznym w celu budowy domów jednorodzinnych. Dla takiego scenariusza wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania przez Pana sprzedaży działek zarówno podatkiem VAT, jak i PIT. W tym zakresie uzyskal Pan interpretacje 0111-KDIB3-3.4012.403.2021.3.MW (dla podatku VAT) oraz 0115-KDIT1.4011.591.2021.4.MK (dla podatku PIT).

Niestety okazało się, że osobom fizycznym w celu budowy domów może być bardzo trudno sprzedać tak położone działki. Natomiast pojawiło się zainteresowanie podmiotów, które chcą wybudować na działkach domy w celu dalszej odsprzedaży (deweloperów). Ze wstępnie przeprowadzonych rozmów i negocjacji wynika, iż podmioty te będą wymagały od Państwa pełnomocnictw uprawniających m.in. do reprezentowania Państwa przed wszelkimi urzędami, instytucjami, osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej związanych z przygotowaniem realizacji planowanej inwestycji (w szczególności chodzi o uzyskanie pozwolenia na budowę). Pełnomocnictwo ma być ważne w okresie obowiązywania planowanej umowy przedwstępnej.

Nabywcy ponosić będą wszelkie koszty związane z realizacją udzielonego pełnomocnictwa określonego powyżej, a także zrzekają się na Państwa rzecz roszczeń o zwrot tych kwot, jak również zobowiązują się przejąć odpowiedzialność za wszelkie szkody jakie zostaną Państwu wyrządzone na skutek podejmowania działań na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Na chwilę obecną nie została też podpisana żadna umowa przedwstępna z potencjalnym kupującym, ani nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo. Nie jest zatem znana dokładna treść umów, ani zakres udzielonych pełnomocnictw. Potencjalni kupujący, jako warunek podpisania umów przedwstępnych, poprosili o udzielenie im stosownych pełnomocnictw. Innymi słowy, potencjalni Kupujący nie zgodzą się na zawarcie umowy przedwstępnej bez udzielenia stosownych pełnomocnictw. Ewentualnie żądanie udzielenia takich pełnomocnictw może zostać wpisane w umowę przedwstępną.

W umowie przedwstępnej może się również pojawić zapis iż, jeżeli będzie potrzebna Państwa pomoc lub zgoda, jesteście zobowiązani na każde wezwanie Kupującego, do niezwłocznego udzielenia pomocy lub swojej zgody. Wcześniej prowadziliście Państwo rozmowy z kilkoma deweloperami odnośnie sprzedaży przez Państwa na ich rzecz nieruchomości bez zawierania umowy przedwstępnej i bez udzielania pełnomocnictw, ale żaden deweloper nie wyraził zainteresowania nabyciem nieruchomości zanim nie zostanie wydane pozwolenie na budowę na realizację budowy domów.

Dodatkowo pragnie Pan wskazać, iż:

1\. nie dokonywał i nie planuje Pan dokonywać podziału działek,

2\. nie prowadził, ani nie planuje Pan na terenie działek prowadzić działalności rolnej, w tym sprzedaży produktów rolnych,

3\. nie składał, ani nie planuje Pan składać zgód o pozwolenie na budowę na działkach, które mają być przedmiotem sprzedaży,

4\. nieruchomości leżały nieużytkowane,

5\. ani Pan, ani Pana żona nigdy nie prowadziliście działalności gospodarczej. Okołu roku 2010 przez okres około roku był pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z przychodami uzyskiwanymi od umów licencyjnych od praw własności intelektualnej. Po tym okresie ok 1 roku wyrejestrował się Pan jako podatnik podatku VAT i od tamtego czasu nie był Pan już czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT,

6\. nie prowadził Pan żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości,

7\. chęć sprzedaży nieruchomości ogłaszaliście Państwo za pośrednictwem ogólnodostępnych portali internetowych, oraz korzystaliście z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie były podejmowane żadne działania marketingowe, ani nie planujecie państwo takich działań podejmować,

8\. aktualnie nie planujecie Państwo sprzedaży innych działek niż 3, które są przedmiotem wniosku,

9\. aktualnie nie planujecie Państwo nabycia żadnych nieruchomości,

10\. wszystkie działki, które Państwo posiadacie są niezabudowane,

11\. wszystkie działki, które Państwo posiadacie są niezagospodarowane (nawet nie ogrodzone).

12\. na działkach nie były podejmowane żadne czynności poza usuwaniem i przeciwdziałaniem samosiewowi drzew,

13\. żadna nieruchomość nie była nikomu udostępniana (w tym na podstawie umowy najmu i dzierżawy) i nie planujecie Państwo nikomu udostępniać,

14\. 3 działki, które są przedmiotem wniosku nabyliście Państwo ze środków własnych,

15\. nie określiliście Państwo jeszcze przeznaczenia dla środków uzyskanych z ewentualnej sprzedaży nieruchomości. Prawdopodobnie zostaną przeznaczone na Państwa przyszłą emeryturę.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Na chwilę obecną żadna umowa nie została zawarta. Dla celów niniejszego wniosku należy jednak przyjąć, że taka umowa zostanie zawarta. Dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, że z umowy przedwstępnej wynikać będzie, iż umowa końcowa zostanie zawarta o ile:

‒ Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

‒ Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, polegającej na wybudowaniu domów jednorodzinnych, wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją,

‒ Oświadczenia Sprzedających zawarte w niniejszej Umowie będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej.

Z umowy nie będą wynikały żadne prawa i obowiązki, poza żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na chwilę obecną żadne pełnomocnictwo nie zostało udzielone. Dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, że pełnomocnictwo zostanie udzielone. Zakres tego pełnomocnictwa będzie uprawniał pełnomocnika do:

a. reprezentowania Państwa przed wszelkimi urzędami, instytucjami, osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę,

b. wejścia na przedmiotową nieruchomość celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz jego badań geologicznych,

c. dokonywania wszelkich czynności w tym składania, podpisywania i odbioru wszelkich pism i oświadczeń przed urzędami, instytucjami, osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, jakie okażą się niezbędne przy realizacji pełnomocnictwa.

Jak zostało wskazane, pełnomocnictwo będzie umocowywało pełnomocnika do złożenia wniosku i uzyskania w Państwa imieniu pozwolenia na budowę.

Na podstawie pełnomocnictwa pełnomocnik złoży wniosek o wydanie pozwolenia na budowę oraz podejmie niezbędne działania w celu złożenia takiego wniosku i uzyskania pozwolenia na budowę.

Nie będzie udzielone żadne pełnomocnictwo do sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z informacją zawartą we wniosku: w przypadku tych działek, które zamierzacie Państwo sprzedać, byliście jednymi z pierwszych nabywców podzielonego większego pola. Kolejni nabywcy, którzy zakupili działki po Państwu, postanowili budować domy i wspólnie doprowadzić sieć wodociqgowq i napowietrzną linię energetycznq z pobliskiej drogi do około 10 działek. W ramach stosunków dobrosąsiedzkich partycypowaliście Państwo w tych kosztach, ale na samej działce nie robiliście żadnych przyłączy (zakład energetyczny we własnym zakresie i z własnej inicjatywy postawił skrzynki elektryczne uzbrajając cały teren w tym również Państwa działki). Państwa działki położone są najbliżej drogi, z której pociągnięte zostało uzbrojenie, więc sąsiedzi nie mieli innej możliwości na doprowadzanie mediów do swoich działek, bez uzbrajania Państwa działek.

Ze względu na upływ czasu (ok. 20 lat) nie dysponujecie Państwo dokumentami potwierdzającymi wysokość poniesionych nakładów. Inne czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowych działek nie będą podejmowane. Poza usuwaniem i przeciwdziałaniem samosiewowi drzew wszystkie działki były i wciąż pozostają niezagospodarowane, nawet pozostają nieogrodzone.

Jak zostało wskazane we wniosku posiadacie Państwo 11 działek. Posiadacie Państwo również mieszkanie w (\`(...)\`) nabyte około 2006 roku w którym mieszkacie już od kilkunastu lat.

Wcześniej nabyliście i sprzedaliście Państwo mieszkania:

a) nowo wybudowane mieszkanie spółdzielcze własnościowe nabyte od (\`(...)\`) w (\`(...)\`) około 1994 roku przez Pana na własne cele mieszkaniowe, sprzedane około 2010 roku,

b) nowo wybudowane mieszkanie spółdzielcze własnościowe nabyte od (\`(...)\`) w (\`(...)\`) około 1995 roku przez Pana żonę (przed zawarciem związku małżeńskiego) na własne cele mieszkaniowe, sprzedane około 2005 roku,

c) nowo wybudowane mieszkanie spółdzielcze własnościowe nabyte od (\`(...)\`) w (\`(...)\`) około 1998 roku przez Państwa z przeznaczeniem na wynajem, sprzedane około 2002 roku.

Środki ze sprzedaży powyższych nieruchomości częściowo przeznaczone zostały na sfinansowanie zakupu aktualnie posiadanych działek. Żadnej działki Państwo nie sprzedawaliście.

**Pytanie**

Czy dochód ze sprzedaży działek sąsiadujących ze skarpą na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być traktowany jako odpłatne zbycie nieruchomości następujące w ramach działalności gospodarczej ?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Państwa zdaniem dochód ze sprzedaży 3 działek sąsiadujących ze skarpą na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powinien być traktowany jako odpłatne zbycie nieruchomości następujące w ramach działalności gospodarczej.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej została zawarta w art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem „działalność gospodarcza” albo „pozarolnicza działalność gospodarcza’ - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową.

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Państwa zdaniem, w opisywanym zdarzeniu przyszłym nie zostały spełnione przesłanki do uznania, iż prowadzą Państwo pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży działek z posiadanych przez Państwa nieruchomości.

Oczywistym jest, że nie zostały spełnione przesłanki z lit. b i c powołanego wyżej przepisu – Państwa działalność nie będzie w żaden sposób powiązana z kopalinami, czy wykorzystywaniem rzeczy czy wartości niematerialnych i prawnych.

Nie zostały również spełnione przesłanki z lit a powyższego przepisu. Przepis ten wskazuje, iż działalnością gospodarczą jest działalność wytwórcza, budowlana, handlowa i usługowa. Ustawa o PIT nigdzie nie definiuje wyżej wymienionych pojęć. Dlatego też zasadne jest sięgnięcie do definicji słownikowych. Zgodnie z definicjami słownikowymi (za słowikiem internetowym PWN), .wytwarzanie” oznacza .1. «zrobić, wyprodukować coś»2. «wywołać coś, np. jakiś stan lub jakąś atmosferę»". W przedstawionym stanie faktycznym, nic nie jest przez Państwa ani robione, ani produkowane - nie powstają żadne nowe dobra, które mogłyby zostać uznane za wytworzone przez Państwa". Trudno również powiedzieć, że wywołali Państwo jakiś nowy stan lub atmosferę. Dlatego też moja działalność nie może być uznana, za ,,wytwórczą". Prowadzona przez Państwa działalność nie może zostać również uznana za budowlaną, gdyż nie budują Państwo na zlecenie innych osób jakichkolwiek budynków czy budowli. Nie jest to również działalność handlowa. Zgodnie z tym samym słownikiem „handel" to «działalność polegająca na kupnie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług». Co należy wyraźnie podkreślić, kupowane przez Państwa działki nie były przeznaczone na sprzedaż, co wydaje się immanentną cechą działalności handlowej. Pierwotnym celem nabycia każdej z działek było wybudowanie na niej domów (dla siebie, dzieci, czy wnuków) lub przekazanie im tych nieruchomości (w formie darowizny lub spadku), co, w przypadku nieruchomości, które zamierzają Państwo sprzedać, okazało się być bardzo utrudnione (w zakresie budowy domów). Dlatego też opisywane działania nie mogą zostać uznane za „działalność handlową". Nie będzie to również działalność „usługowa", gdyż nie świadczę w tym przypadku żadnych usług.

Dodatkowo nie będą również spełnione przesłanki z ostatniej części wspólnej powołanego przepisu, tzn. prowadzona przez Państwa działalność nie jest prowadzona w sposób „zorganizowany i ciągły". Po pierwsze, nie prowadzili Państwo żadnych zorganizowanych działań służących sprzedaży działek. Nie było tworzone biuro, nie była prowadzona strona internetowa, nie było zatrudnionego żadnego personelu, itp Oczywiście został do działek doprowadzony prąd, ale. przyłącze zostało wykonane z inicjatywy zakładu energetycznego. Partycypowali Państwo w doprowadzeniu sieci wodociągowej i napowietrznej linii energetycznej, ale były one niezbędne z punktu widzenia sąsiadów pragnących się szybko wybudować na sąsiednich działkach. Nie inicjowali Państwo tych działań, były one prowadzone przez sąsiadów na własne potrzeby, a ja zostałem ich beneficjentem. Nie były podejmowane przez Państwa żadne inne działania, co oznacza, że moje działania nie były „zorganizowane”. Wskazać również należy, iż od czasu nabycia Nieruchomości upłynęło ok 20 lat. Gdyby prowadzona przez Państwa działalność była zorganizowana, to czas potrzebny na sprzedaż wszystkich nieruchomości byłby zdecydowanie krótszy.

Prowadzona działalność nie jest również prowadzona w sposób „ciągły". Od nabycia nieruchomości do czasu sprzedaży upłynie ok. 20 lat. Trudno zatem tak rozłożone w czasie działania (które mogłyby być dokonane zdecydowanie szybciej), uznać za działanie „w sposób ciągły". Gdyby chcieli Państwo działać w sposób ciągły i zorganizowany, cały okres od nabycia do sprzedaży działek (czy też rozpoczęcia ich prób sprzedaży) zająłby zdecydowanie mniej czasu, niż okres ok. 20 lat.

Podsumowując, sprzedaż po ok. 20 latach od nabycia nieruchomości, które zostały przez Państwa nabyte w celu wybudowania na nich domu (dla siebie lub członków rodziny, alternatywnie nieruchomości miały zostać przekazane dzieciom/wnukom w formie spadku lub darowizny), a z powodu zdarzenia losowego, jakim było osunięcie skarpy, zrezygnowali Państwo z budowy domu, nie spełnia definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie stanowi działalności wytwórczej, handlowej, ani nie była prowadzona w sposób ani zorganizowany, ani ciągły. O zorganizowanym działaniu nie może także przesądzać fakt udzielenia potencjalnym kupującym stosownych pełnomocnictw. Przedmiotowe pełnomocnictwa zostaną udzielone z korzyścią dla Kupującego. Nie stanowią one działań mających na celu wzrost wartości Nieruchomości. Ponieważ przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży, nabywca nie dysponuje jeszcze prawem do nieruchomości, nie może on podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chce mieć pewność, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co jest, z punktu widzenia kupującego, całkowicie racjonalne i uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Dlatego też kupujący przedstawiają warunki dotyczące uzyskania przez kupującego pełnomocnictwa (czy w ramach umowy przedwstępnej, czy w inny sposób), dotyczące pełnomocnictw w zakresie realizacji planowanej inwestycji.

Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta, lecz przez konkretnego klienta w celu realizacji jego własnych interesów, a nie naszych interesów. Dla Państwa działania podejmowane przez Kupującego są całkowicie obojętne (mimo że podejmowane w Państwa imieniu) i z Państwa punktu widzenia nie mają one wpływu na cenę sprzedaży. Ze względów formalnych nie jest bowiem możliwe „załatwienie" wszystkich spraw formalnych, bez uzyskania stosownych pełnomocnictw.

Wskazać również należy, że deweloperzy przed nabyciem nieruchomości szacują ryzyka i wielkość potencjalnego zysku ze sprzedaży domów, które mogliby na danej nieruchomości wybudować. Jednym z ważniejszych parametrów jest ilość lokali i powierzchnia użytkowa, które będzie można wybudować na działkach. Koncepcję zabudowy nieruchomości i wynikający stąd potencjalny przychód możliwy do uzyskania przygotowuje deweloper na bazie swojego doświadczenia.

Potwierdzeniem realizowalności koncepcji jaką opracuje deweloper dla danej nieruchomości jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego żaden deweloper nie wyraził zainteresowania nabyciem nieruchomości zanim nie zostanie wydane pozwolenie na budowę na realizację budowy domów wg ich pomysłu. Takie podejście argumentowali koniecznością zminimalizowania ryzyka długotrwałego procesu uzyskania pozwolenia na realizację swojej koncepcji albo nawet ryzyka jego nieuzyskania. Uzyskanie pozwolenia na budowę w założonym czasie jest kluczowym czynnikiem wpływającym na rentowność ich zamierzeń.

Jednym z wymogów formalnych złożenia wniosku o pozwolenie na budowę jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo to deweloper uzyska dopiera po podpisaniu umowy kupna sprzedaży nieruchomości albo dzięki udzielonemu pełnomocnictwu do reprezentowania właściciela przed urzędami, w celu uzyskania pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę uzyskane na wniosek dewelopera będzie wyłącznie odnosiło się do realizacji jego zamysłu inwestycyjnego. Jako sprzedający w żaden sposób nie są Państwo zainteresowani uzyskaniem pozwolenia na budowę, w szczególności projektem zagospodarowania działek i projektem architektoniczno-budowlanym, które będą podstawą uzyskanego pozwolenia na budowę. Aktualnie nie zamierzają Państwo na tych działkach nic wybudować, Państwa jedynym celem jest ich sprzedaż.

Drugim powodem dlaczego deweloperzy chcą uzyskać przed zakupem nieruchomości pozwolenie na budowę jest chęć wsparcia się kredytem bankowym przy finansowaniu transakcji. Banki oczekują pozwolenia na budowę, aby zminimalizować ryzyko niepowodzenia realizacji biznes planu przygotowanego przez dewelopera.

Innymi słowy udzielenie pełnomocnictwa jest działaniem „warunkującym" sprzedaż, a nie działaniem „profesjonalnym" podejmowanym przez nas w celu zwiększenia wartości nieruchomości. Bez udzielenia odpowiednich pełnomocnictw kupujący nie kupią od Państwa nieruchomości. Jeżeli zatem chcą Państwo sprzedać działki, a wedle dotychczas podjętych prób jedyną możliwością sprzedaży działek jest ich sprzedaż podmiotowi komercyjnemu, który będzie wymagał od nas udzielenia stosownych pełnomocnictw, to takie działanie stanowi przejaw zarządzania majątkiem osobistym (sprzedaż nieprzydatnego majątku, która jest uzależniona od udzielenia pełnomocnictwa), a nie działalności „profesjonalnej". Ponadto w świetle przeprowadzonych rozmów, a także analiza wydawanych w podobnych sprawach interpretacjach indywidualnych wskazuje na to, że udzielanie pełnomocnictw przyszłym kupującym staje się pewnym standardem rynkowym, a nie czymś wskazującym na „zawodowość", czy „profesjonalizm" podejmowanych działań.

Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictw do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, czy w ogóle jest możliwe przeprowadzenie inwestycji, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez Państwa prowadzenia działalności gospodarczej (w tym w szczególności w sposób „ciągły i zorganizowany"), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Reasumując, udzielenie pełnomocnictw także nie jest przejawem profesjonalnej, zorganizowanej działalności gospodarczej. Jest to przejaw racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym - doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości (zwiększenie majątku prywatnego), przy jednoczesnym zminimalizowaniu nakładów z Państwa strony, które powodowałyby uszczuplenie majątku prywatnego.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, będzie miała charakter incydentalny - nie będzie prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany, a czynności dokonywane w związku z planowaną sprzedażą (w tym udzielenie pełnomocnictw) świadczą o tym, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (co bez udzielenia odpowiednich pełnomocnictw byłoby bardzo trudne lub wręcz niemożliwe). W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Wskazać również należy, że zdecydowana większość powyższych okoliczności (za wyjątkiem części dotyczącej udzielenia pełnomocnictw) została już potwierdzona w wydanej dla Państwa interpretacji indywidualnej 0115-KDIT1.4011.591.2021.4.MK.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza,

‒ odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒ zarobkowym celu działalności,

‒ wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒ prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W wyroku z 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał:

Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, publ. CBOSA). Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny. Podkreślić przy tym należy w tym kontekście konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie samego zamiaru podatnika co do sposobu ich wykorzystania. Należy wobec tego podkreślić, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości (działki) nie są i nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanych we wniosku działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W konsekwencji, sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

**Dodatkowe informacje**

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Państwa, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan A.K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).