Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-943/14-2/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-12
Teza: Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w poz. 68 wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: budowa; budynek; części-część składowa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2014 r. (data wpływu 17 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą nie prowadzącą działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni w kwietniu 2004 roku dokonała zakupu nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem na potrzeby własne. W sierpniu 2005 roku, na zakupionym gruncie, rozpoczęła budowę domu mieszkalnego, którą zakończyła w listopadzie 2010 roku.

W dniu 23 lipca 2014 roku Wnioskodawczyni dokonała zbycia nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej, trwale z nią związanym, budynkiem mieszkalnym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w poz. 68 wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodu” jest m. in. „odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”. To oznacza, że aby taka transakcja podlegała opodatkowaniu muszą być spełnione jednocześnie łącznie obydwa warunki:

1.  zbycie nieruchomości musi nastąpić poza działalnością gospodarczą podatnika oraz
2.  zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem pięciu lat od nabycia lub wytworzenia.

Jednocześnie przepisy ww. ustawy nie zawierają zapisu, co podatnik powinien uznać za „nieruchomość”. W związku z powyższym Wnioskodawczyni przyjmuje definicję pojęcia „nieruchomości” określoną w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 46 § 1 określa, że „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Analizując powyższe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy Kodeks cywilny i odnosząc je do zdarzenia dotyczącego Wnioskodawczyni, nieruchomość jako część powierzchni ziemskiej nabyta została by służyć celom osobistym Wnioskodawczyni, tj. poza działalnością gospodarczą. Również jej odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym - w ocenie zaistniałego stanu - decydującym o opodatkowaniu jest ustalenie okresu pomiędzy nabyciem a zbyciem nieruchomości. Wnioskodawczyni obliczając określony przepisami ustawy termin trwający od „momentu nabycia do momentu sprzedaży” przyjmuje czas od momentu zakupu gruntu - powierzchni ziemskiej - do momentu zbycia tejże powierzchni ziemskiej wraz z budynkami trwale z nią związanymi. W rozpatrywanej sprawie zakup nieruchomości gruntowej nastąpił w kwietniu 2004 r., zbycie w lipcu 2014 r. Okres ten wynosi 10 lat.

W związku z powyższym, mając na względzie, że okres jaki upłynął pomiędzy nabyciem nieruchomości, której niniejszy wniosek dotyczy, a sprzedażą, która nastąpiła po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ocenie Wnioskodawczyni i uzyskany w wyniku przedmiotowej transakcji przychód nie stanowi przychodu podatkowego, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie i nie nastąpiło w wyniku działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w kwietniu 2004 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu nieruchomości gruntowej na własne potrzeby. W sierpniu 2005 r. na zakupionym gruncie rozpoczęła budowę domu mieszkalnego, którą zakończyła w listopadzie 2010 r. W dniu 23 lipca 2014 r. Wnioskodawczyni dokonała zbycia przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym.

Wyjaśnić zatem należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty nabycia gruntu, bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Zgodnie bowiem z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) – nieruchomościami są częścią powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym – w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo własności gruntu, po czym rozpoczął budowę i wybudował na nim budynek mieszkalny, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia gruntu, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. W powyższym przypadku nie ma znaczenia moment zakończenia budowy budynku czy też moment uzyskanie pozwolenia na użytkowanie tego budynku. Najistotniejsze znaczenie ma data nabycia gruntu, którego budynek jest częścią składową.

Reasumując, w przypadku sprzedaży prawa własności gruntu wraz z wybudowanym na tym gruncie budynkiem za datę nabycia nieruchomości, tj. gruntu i wybudowanego na nim budynku, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości gruntowej – działki – nastąpiło w 2004 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży całej nieruchomości, tj. działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Zatem z uwagi na fakt, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości nastąpiła w 2014 r. a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię działki, to sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.