Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-964/13-2/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-01-20
Teza: 1) Czy Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku VAT z tytułu Sprzedaży Nieruchomości? 2) Czy Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT w stawce 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku VAT w stawce 23% z tytułu Sprzedaży Nieruchomości?
Słowa kluczowe: budowle; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2013 r. (data wpływu 21 października 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Wnioskodawca), będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jest właścicielem nieruchomości położonej w G. (dalej: Nieruchomość), na którą składają się:

*   prawo własności działki o numerze 183/2 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
*   prawo własności działki o numerze 456/2 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy
*   prawo własności działki o numerze 190 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
*   prawo własności działki o numerze 191 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
*   prawo własności działki o numerze 192 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
*   prawo własności działki o numerze 193 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
*   prawo własności działki o numerze 194/2 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy;
*   prawo użytkowania wieczystego działki o numerze 195/2 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy;
*   prawo użytkowania wieczystego działki o numerze 186/3 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej Sąd Rejonowy;
*   prawo użytkowania wieczystego działki o numerze 169/1 wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
*   budynek magazynowo-biurowy położony na Działkach 1,2,3,4,5,6,7,8 i 9 (dalej: Budynek);
*   parking położony na Działce Parkingowej (dalej: Parking),
*   inne naniesienia związane z gruntem położone na Działkach 1,2,3,4,5,6,7,8 i 9 (dalej: Budowle), w szczególności:
    *   utwardzenia (plac manewrowy),
    *   ogrodzenie,
    *   mury oporowe,
    *   oświetlenie terenu i sieć elektroenergetyczna,
    *   sieć wodno-kanalizacyjna,
    *   gazociągi,
    *   fundamenty – stacja LPG,
    *   wiata stalowa.

Obecnie planowana jest (nie wcześniej niż na dzień 1 grudnia 2013 r.) transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży (dalej: Transakcja lub Sprzedaż).

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

W ramach Sprzedaży Zbywca dokona dostawy na rzecz Nabywcy Nieruchomości (w szczególności przeniesie na Nabywcę prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości oraz przeniesie na Nabywcę własność znajdujących się na tych działkach naniesień tj. Budynku, Parkingu oraz Budowli).

Zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) (dalej: Kodeks cywilny), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu z jedynym najemcą Nieruchomości (dalej jako Najemca) związane z Nieruchomością.

Ponadto, w wyniku Sprzedaży na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającą Nieruchomość, w szczególności mogą to być:

*   gwarancje bankowe lub inne zabezpieczenia, złożone przez Najemcę – tytułem zabezpieczenia zobowiązań Najemcy z tytułu umów najmu,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane), majątkowe prawa autorskie do projektów budowlanych i technicznych.

W ramach planowanej Sprzedaży Nieruchomości, Zbywca nie zamierza dokonywać przeniesienia na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczących lub niezwiązanych ściśle z Nieruchomością. W związku z planowaną Sprzedażą Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Zbywcy,

*   umowa ubezpieczenia Nieruchomości wraz z wyposażeniem stanowiącym własność Zbywcy,

*   umowa ubezpieczenia utraty dochodów Zbywcy z Nieruchomości,

*   umowa ubezpieczenia OC związana z własnością Nieruchomości,

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy;

*   umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy,

*   środki pieniężne należące do Zbywcy (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych),

*   księgi handlowe Zbywcy,

*   umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości Nabywca będzie musiał zapewnić prowadzenie rachunków bankowych i zabezpieczyć płynność finansową swojego przedsiębiorstwa dla celów bieżącej działalności operacyjnej (potencjalnie poprzez zawarcie umów pożyczek lub kredytu) oraz zapewnić ubezpieczenie Nieruchomości. Ponadto wykorzystanie Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej będzie wymagało zapewnienia pełnej obsługi administracyjnej takiej działalności (między innymi poprzez prowadzenie odpowiednich rozliczeń finansowo-księgowych). Zasoby Zbywcy z tym związane nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Sprzedaży Nieruchomości, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Nie będzie ona stanowić również formalnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Nabywca w ramach Transakcji może nabyć określone ruchomości związane z Nieruchomością.

Po Sprzedaży Nieruchomości może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez Najemcę na poczet czynszu.

Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione następujące umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, które zostały zawarte z dostawcami zewnętrznymi we własnym zakresie przez Najemcę Nieruchomości tj. w szczególności:

*   umowy dotyczące dostawy mediów;

*   umowa dotyczące usług ochrony;

*   umowa dotycząca obsługi technicznej;

*   umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego;

*   umowa ubezpieczenia wyposażenia oraz towarów wniesionych do Nieruchomości przez Najemcę;

*   umowa ubezpieczenia OC związana z prowadzeniem działalności na Nieruchomości przez Najemcę.

Rozwiązanie powyższych umów przez Najemcę nie jest planowane. Najemca nie będzie zaangażowany w Transakcję - z perspektywy Najemcy Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę wywrze jedynie skutek prawny w postaci zmiany podmiotu będącego właścicielem Nieruchomości (wynajmującego Nieruchomość).

Prowadzony przez Zbywcę proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu Budynku wraz z infrastrukturą oraz Parkingu został zakończony w listopadzie 2010 r. (decyzje o pozwoleniu na użytkowanie zostały wydane 2 listopada 2010 r.).

Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni w Budynku, Budowlach oraz Parkingu będzie na dzień Transakcji przedmiotem wynajmu przez okres co najmniej 2 lat.

Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego przy budowie Budynku i Budowli oraz Parkingu. Zbywcy przysługiwało również prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na Nieruchomość po jej wybudowaniu.

W okresie po wytworzeniu Budynku, Budowli oraz Parkingu Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku, którejkolwiek z Budowli, Parkingu.

W dniu Transakcji zarówno Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W ramach Sprzedaży, Zbywca jako zbywający Nieruchomość, jak również Nabywca jako nabywający zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy, w zakresie w jakim zbycie Nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu z możliwością opodatkowania VAT, co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Intencja Zbywcy oraz Nabywcy jest, aby Sprzedaży Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z analogicznymi wnioskami o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora właściwej Izby Skarbowej zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku VAT z tytułu Sprzedaży Nieruchomości?
2.  Czy Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT w stawce 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku VAT w stawce 23% z tytułu Sprzedaży Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  W opinii Wnioskodawcy Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku VAT z tytułu Sprzedaży Nieruchomości.
2.  W opinii Wnioskodawcy Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT w stawce 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku VAT w stawce 23% z tytułu Sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad 1)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, jako towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy ustawy o VAT, należy uznać, iż Sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem mieści się w zakresie powyższych regulacji i z tego względu należy ją zakwalifikować do katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Przy czym należy zaznaczyć, że art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprowadza wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT m.in. w stosunku do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedmiot Transakcji a definicja przedsiębiorstwa Ustawa o VAT ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r., jak również Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W konsekwencji, zgodnie z ugruntowaną praktyką w tym zakresie, należy odwołać się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu Cywilnego.

W myśl tego przepisu, przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa poboczne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umową przejmowaną z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.), na którą niejednokrotnie powoływały się organy podatkowe. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską wynika, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wtedy, kiedy znane jest jego przeznaczenie, np. na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem w niniejszym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie co do zasady towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w prawomocnym wyroku z dnia 30 czerwca 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 540/08) stwierdził że: „ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest, więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków”, bez których kontynuowanie przez nabywców działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.

W ramach Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia minimum środków wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Nabywca będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku. Ponadto, należy podkreślić, że nie dojdzie do przeniesienia szeregu elementów, bez których nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej, takich jak na przykład rachunków bankowych, czy też ksiąg rachunkowych. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż stanowić będzie przeniesienie konkretnych, indywidualnych składników materialnych i niematerialnych, które łącznie nie spełniają warunków do uznania ich za przedsiębiorstwo.

Przedmiot transakcji a zorganizowana część przedsiębiorstwa

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespól składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Odrębność organizacyjna

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji. W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym, nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Transakcji nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.

Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.

Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

ZCP a zobowiązania Zbywcy

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Podsumowanie

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego ani art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto, przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać również uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych, będzie podlegać VAT tj. będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów a na Wnioskodawcy będzie ciążył z tytułu jej dokonania obowiązek rozliczenia podatku VAT.

Ad 2)

W następnej kolejności należy rozstrzygnąć jaka stawka (stawki) VAT (względnie zwolnienie) będzie miała zastosowanie do Sprzedaży (czyli do poszczególnych składników zbywanego majątku). Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków podlega zwolnieniu z VAT z wyjątkiem sytuacji, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo

1.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub jego części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 list. 14 ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze planowaną datę Transakcji w ocenie Wnioskodawcy należy przyjąć, że na dzień Transakcji od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynie okres przekraczający 2 lata.

W tej sytuacji, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Budynku, Budowli oraz Parkingu będzie spełniać przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, do Sprzedaży w zakresie Budynku, Budowli oraz Parkingu nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i lit. b ustawy o VAT regulujący przypadki obowiązkowego zwolnienia dostaw budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT powyższy reżim będzie miał również zastosowanie do gruntów, na których są posadowione Budynek, Budowle oraz Parking.

Podatnicy, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mogą zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, iż: (i) są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) jednocześnie złożą odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 niniejszego artykułu. W konsekwencji, na skutek złożenia wspólnego oświadczenia przez Zbywcę i Nabywcę o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa Budynku, Budowli oraz Parkingu wraz gruntami, na których są posadowione, podlegać będzie w ocenie Wnioskodawcy opodatkowaniu wg podstawowej stawki VAT, która obecnie wynosi 23%.

W ocenie Wnioskodawcy do dostawy Budynku, Budowli oraz Parkingu nie znajdzie ponadto zastosowania zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zbywcy przysługiwało bowiem prawo odliczenia VAT naliczonego przy ich budowie oraz nie ponosił on wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej odpowiednio w stosunku do Budynku, każdego obiektu z kategorii Budowli i Parkingu.

Tym samym Sprzedaż całej Nieruchomości w ocenie Wnioskodawcy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT w stawce 23% i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT a na Wnioskodawcy będzie ciążył z tytułu jej dokonania obowiązek rozliczenia podatku VAT w stawce 23%.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy. Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W art. 2 pkt 27e ustawy, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa musi zatem charakteryzować niezależność finansowa i organizacyjna, a po wydzieleniu część przedsiębiorstwa musi stanowić niezależne przedsiębiorstwo.

Zgodnie z powyższym, muszą być spełnione łącznie trzy warunki, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, a mianowicie:

1.  zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
2.  wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
3.  po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.

Kolejną cechą definiującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jest właścicielem Nieruchomości na którą składają się:

*   prawo własności działek (Działki 1 – 7)

*   prawo użytkowania wieczystego działek (Działki 8 i 9)

*   prawo użytkowania wieczystego działki (Działka parkingowa)

*   budynek magazynowo-biurowy położony na Działkach 1,2,3,4,5,6,7,8 i 9 (Budynek)

*   parking położony na Działce Parkingowej (Parking),

*   inne naniesienia związane z gruntem położone na Działkach 1,2,3,4,5,6,7,8 i 9 (dalej: Budowle), w szczególności: utwardzenia (plac manewrowy), ogrodzenie, mury oporowe, oświetlenie terenu i sieć elektroenergetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, gazociągi, fundamenty – stacja LPG, wiata stalowa.

Obecnie planowana jest (nie wcześniej niż na dzień 1 grudnia 2013 r.) transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży (dalej: Transakcja lub Sprzedaż). Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. W ramach Sprzedaży Zbywca dokona dostawy na rzecz Nabywcy Nieruchomości (w szczególności przeniesie na Nabywcę prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości oraz przeniesie na Nabywcę własność znajdujących się na tych działkach naniesień tj. Budynku, Parkingu oraz Budowli).

Zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu z jedynym najemcą Nieruchomości związane z Nieruchomością.

Ponadto, w wyniku Sprzedaży na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającą Nieruchomość, w szczególności mogą to być:

*   gwarancje bankowe lub inne zabezpieczenia, złożone przez Najemcę – tytułem zabezpieczenia zobowiązań Najemcy z tytułu umów najmu,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane), majątkowe prawa autorskie do projektów budowlanych i technicznych.

W ramach planowanej Sprzedaży Nieruchomości, Zbywca nie zamierza dokonywać przeniesienia na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczących lub niezwiązanych ściśle z Nieruchomością. W związku z planowaną Sprzedażą Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Zbywcy,

*   umowa ubezpieczenia Nieruchomości wraz z wyposażeniem stanowiącym własność Zbywcy,

*   umowa ubezpieczenia utraty dochodów Zbywcy z Nieruchomości,

*   umowa ubezpieczenia OC związana z własnością Nieruchomości,

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy;

*   umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy,

*   środki pieniężne należące do Zbywcy (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych),

*   księgi handlowe Zbywcy,

*   umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości Nabywca będzie musiał zapewnić prowadzenie rachunków bankowych i zabezpieczyć płynność finansową swojego przedsiębiorstwa dla celów bieżącej działalności operacyjnej (potencjalnie poprzez zawarcie umów pożyczek lub kredytu) oraz zapewnić ubezpieczenie Nieruchomości. Ponadto wykorzystanie Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej będzie wymagało zapewnienia pełnej obsługi administracyjnej takiej działalności (między innymi poprzez prowadzenie odpowiednich rozliczeń finansowo-księgowych). Zasoby Zbywcy z tym związane nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Sprzedaży Nieruchomości, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Nie będzie ona stanowić również formalnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Nabywca w ramach Transakcji może nabyć określone ruchomości związane z Nieruchomością. Po Sprzedaży Nieruchomości może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez Najemcę na poczet czynszu. Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione następujące umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, które zostały zawarte z dostawcami zewnętrznymi we własnym zakresie przez Najemcę Nieruchomości tj. w szczególności: umowy dotyczące dostawy mediów; umowa dotyczące usług ochrony; umowa dotycząca obsługi technicznej; umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego; umowa ubezpieczenia wyposażenia oraz towarów wniesionych do Nieruchomości przez Najemcę; umowa ubezpieczenia OC związana z prowadzeniem działalności na Nieruchomości przez Najemcę.

Rozwiązanie powyższych umów przez Najemcę nie jest planowane. Najemca nie będzie zaangażowany w Transakcję - z perspektywy Najemcy Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę wywrze jedynie skutek prawny w postaci zmiany podmiotu będącego właścicielem Nieruchomości (wynajmującego Nieruchomość).

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należy stwierdzić, że Nieruchomość razem z przejmowanymi przez Nabywcę tylko niektórymi składnikami majątku związanymi z tą Nieruchomością nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Zbywana Nieruchomość będąca składnikiem majątku Spółki nie stanowi również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia tj. nie stanowi zespołu składników wydzielonych finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo.

A zatem, w przedmiotowej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić, w myśl art. 7 ust. 1ustawy, odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu według właściwej dla niej stawki.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 ust. 14 ww. ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem dany budynek (budowla lub jego część) zostanie wybudowany lub zostanie zmodernizowany, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie budynek ten (budowla lub jego część) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, to dochodzi do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. Zarówno bowiem sprzedaż, jak i najem, dzierżawa lub inna czynność o podobnym charakterze, dokonywane przez podatnika podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto art. 43 ust. 10 cyt. ustawy wskazuje, iż Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tych przepisów przy sprzedaży budynków i budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu /prawa wieczystego użytkowania gruntu/ stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków i budowli trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym one są posadowione.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzony przez Wnioskodawcę proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu Budynku wraz z infrastrukturą oraz Parkingu został zakończony w listopadzie 2010 r. (decyzje o pozwoleniu na użytkowanie zostały wydane 2 listopada 2010 r.). Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni w Budynku, Budowlach oraz Parkingu będzie na dzień Transakcji przedmiotem wynajmu przez okres co najmniej 2 lat. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy budowie Budynku i Budowli oraz Parkingu. Zbywcy przysługiwało również prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na Nieruchomość po jej wybudowaniu. W okresie po wytworzeniu Budynku, Budowli oraz Parkingu Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku, którejkolwiek z Budowli, Parkingu.

W kontekście przedstawionego opisu sprawy oraz przytoczonych regulacji prawnych w tym zakresie należy stwierdzić, iż w stosunku do Budynku, Budowli i Parkingu doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, od którego upłynął okres co najmniej 2 lat. Zatem do dostawy Budynku, Budowli i Parkingu będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie którego dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystał również grunt /prawo wieczystego użytkowania gruntu/, na którym zostały wybudowane ww. obiekty.

W dniu Transakcji zarówno Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W ramach Sprzedaży, Zbywca jako zbywający Nieruchomość, jak również Nabywca jako nabywający zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy, w zakresie w jakim zbycie Nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu z możliwością opodatkowania VAT, co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Intencją Zbywcy oraz Nabywcy jest, aby Sprzedaży Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.

W sytuacji, gdy zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy zgodne oświadczenie, o wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przedmiotowa dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.

A zatem, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i w sytuacji złożenia przez Spółkę oraz Nabywcę oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy należy ją opodatkować podstawową stawką podatku 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.