Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.154.2017.1.IN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-19
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia kosztów pośrednictwa i wydatków na obsługę prawną poniesionych przy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pośrednictwo; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r. poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 17 lutego 2017 r. (data wpływu 20 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia kosztów pośrednictwa i wydatków na obsługę prawną poniesionych przy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia kosztów pośrednictwa i wydatków na obsługę prawną poniesionych przy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca (dalej także jako „Sprzedający”) był właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w K., dla której prowadzona jest Księga Wieczysta (dalej jako „Nieruchomość”). Sprzedający sprzedał Nieruchomość 4 marca 2016 r.

W dacie sprzedaży Nieruchomości:

1.  w Księdze Wieczystej (w Dziale I-O zatytułowanym „Oznaczenie nieruchomości”) jako sposób korzystania z Nieruchomości wpisano „R – grunty orne”;
2.  w ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość była sklasyfikowana jako grunt orny o klasie RIIIb;
3.  nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie wydano wobec niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
4.  nieruchomość była objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. z 9 lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia zmiany „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K.”;
5.  Na obszarze Nieruchomości nie znajdowały się jakiekolwiek budynki ani budowle, znajdowała się natomiast sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia (w ziemi, bez słupów) oraz sieć wodociągowa wA300, które stanowiły środki trwałe MPWiK S.A.

Sprzedający nabył własność Nieruchomości 1 czerwca 2012 r. w drodze zasiedzenia, co potwierdza prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z 30 lipca 2012 r.

Nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Sprzedającego, które prowadzi nieprzerwanie od 1997 r. Sprzedający opłacał podatek rolny od Nieruchomości. Nieruchomość nigdy nie była środkiem trwałym w działalności gospodarczej Sprzedającego i nigdy nie była wykorzystywana dla potrzeb tej działalności. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej.

Nie była oddawana podmiotom trzecim do korzystania na podstawie umów najmu, dzierżawy lub podobnych.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG głównie w zakresie przetwórstwa oraz konserwacji owoców i warzyw oraz niezależnie działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy.

W przeszłości ojciec Sprzedającego (co najmniej od 1982 r.), a po nim sam Sprzedający (od 1997 r.), użytkowali Nieruchomość w ramach własnej działalności rolniczej poprzez uprawę na niej roślin. Od 1997 r. rośliny pochodzące z uprawy na Nieruchomości przekazywane były przez Sprzedającego na potrzeby jego działalności gospodarczej (tj. na potrzeby przetwórstwa owoców i warzyw), a w ostatnim okresie były sprzedawane podmiotom trzecim. Jednakże w drugiej połowie 2012 r. Sprzedający zaprzestał uprawy roślin na Nieruchomości, ze względu na utrudnienia w dostępie do niej (utrata możliwości dojazdu do Nieruchomości samochodami i maszynami rolniczymi).

W związku ze wspomnianymi utrudnieniami w dostępie do Nieruchomości, 31 maja 2012 r. Sprzedający wystąpił z pozwem o ochronę posiadania przeciwko właścicielom działek sąsiednich domagając się zakazania pozwanym czynienia mu przeszkód w zakresie dostępu (dojazdu) do Nieruchomości. 

Sąd Rejonowy wyrokiem z 3 lipca 2015 r. powództwo w całości uwzględnił. Postępowanie apelacyjne w sprawie zostało umorzone w styczniu 2017 r. Sprzedający złożył ponadto wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej mającej zapewnić dojazd do Nieruchomości. Postępowanie w tej sprawie zawisło przed Sądem Rejonowym, które jest zawieszone na zgodny wniosek stron. Pomimo złożenia ww. pozwu, wniosku oraz pomimo korzystnego wyroku Sądu pierwszej instancji Sprzedający nie kontynuował rolniczego wykorzystywania Nieruchomości. Od drugiej połowy 2012 r. do dnia sprzedaży na Nieruchomości nie prowadzono produkcji rolnej.

Z uwagi na utratę możliwości prowadzenia upraw na Nieruchomości na skutek utraty dojazdu do Nieruchomości w drugiej połowie 2012 r. (proces o naruszenie posiadania został opisany powyżej), chęć pozyskania środków na wydzierżawienie od Skarbu Państwa gruntu rolnego na potrzeby gospodarstwa rolnego, chęć pozyskania środków na prowadzenie upraw na wydzierżawionym gruncie rolnym i zamiar spłaty zadłużenia kredytowego Sprzedający podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość jest zlokalizowania na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, wobec czego na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz.U. 2015 r. poz. 282) spółce działającej pod firmą K. Spółka z o. o. (dalej jako „spółka K.”) przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu Nieruchomości.

Lokalizacja Nieruchomości w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ograniczała krąg nabywców Nieruchomości do podmiotów prowadzących działalność na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Jako, że spółka K. nie była zainteresowana wykonaniem prawa pierwokupu, w czerwcu 2015 r. Sprzedający zawarł z nią umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości i powierzył jej poszukiwanie kupca Nieruchomości wśród podmiotów prowadzących działalność na terenie specjalnej strefy ekonomicznej.

Spółka K. wskazała Sprzedającemu nabywcę nieruchomości, któremu Sprzedający zbył Nieruchomość.

Wobec należytego wykonania umowy pośrednictwa przez spółkę K., Sprzedający wypłacił spółce K. prowizję od sprzedaży nieruchomości. Prowizja została zapłacona przez Sprzedającego przelewem w marcu 2016 r. na podstawie faktury VAT z dnia 7 marca 2016 r. wystawionej przez spółkę K.

W procesie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający korzystał z usług prawnych prawników (dalej jako „Kancelaria Prawna”). Obsługa prawna obejmowała przygotowanie projektów przedwstępnej umowy sprzedaży i umowy sprzedaży Nieruchomości, reprezentowanie Wnioskodawcy w toku negocjacji obu umów, przygotowywanie i zgromadzenie dokumentacji potrzebnej do zawarcia tych umów.

Sprzedający skorzystał z usług Kancelarii Prawnej, albowiem nie posiadał niezbędnych informacji co do trybu i zasad sprzedaży nieruchomości rolnej, nie potrafił rozpoznać ewentualnych przeszkód w sprzedaży takiej nieruchomości (np. kwestii dotyczących prawa pierwokupu), nie znał procedury sprzedaży nieruchomości rolnej, obciążeń podatkowych i innych publicznoprawnych oraz zasad ich ponoszenia.

Równocześnie Sprzedający i Kancelaria Prawna umówili się, że Kancelaria Prawna otrzyma wynagrodzenie wynikowe, o ile do 30 kwietnia 2016 r. doprowadzi do zawarcia umowy sprzedaży jednej z nieruchomości rolnych Sprzedającego nabytych w drodze zasiedzenia bez dostępu do drogi publicznej (jedną z nich była Nieruchomość), za cenę nie niższą niż 3 000 000 zł. Wynagrodzenie wynikowe było płatne niezwłocznie po sprzedaży pierwszej z nieruchomości rolnych opisanych powyżej.

Wynagrodzenie było ustalone jako pewien procent od wartości łącznej wszystkich opisanych powyżej nieruchomości rolnych. Wartość łączną wszystkich nieruchomości rolnych ustalono wg średniej ceny 1 m 2 sprzedanej nieruchomości. Takie porozumienie Sprzedającego i Kancelarii Prawnej wynikało m.in. z faktu, że w wyniku prac legislacyjnych doszło do uchwalenia w dniu 5 sierpnia 2015 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2015 r. poz. 1433), która diametralnie zmieniała zasady obrotem nieruchomościami rolnymi od 1 maja 2016 r. Od tego dnia swobodne zbycie m.in. Nieruchomości było niedopuszczalne prawnie.

Wnioskodawca nie mógłby sprzedać m.in. Nieruchomości po 30 kwietnia 2016 r., albowiem Nieruchomość nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Z tego powodu, zadaniem Kancelarii Prawnej, było takie prowadzenie działań, aby przed 1 maja 2016 r. wynegocjowane zostały wszelkie warunki umowne, pozyskane zostały wszelkie dokumenty i zgody, od których zależało zawarcie umowy sprzedaży jednej z nieruchomości rolnych Sprzedającego. Kancelaria Prawna należycie wywiązała się z umowy – doprowadziła do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości przed 1 maja 2016 r. a cena sprzedaży przekroczyła kwotę 3 000 000 zł.

Ponieważ negocjacje prowadzone przez Kancelarię Prawną z nabywcą Nieruchomości zakończyły się zawarciem 4 marca 2016 r. umowy sprzedaży, Kancelaria Prawna wystawiła 7 marca 2016 r. fakturę na wynagrodzenie wynikowe, które Wnioskodawca uregulował przelewem w tym samym miesiącu. Wynagrodzenie to wyliczono jako pewien procent wartości wszystkich nieruchomości rolnych, które miały być sprzedane. Z kolei wartość tych nieruchomości ustalono jako iloczyn ich łącznej powierzchni i średniej ceny sprzedaży 1 m2 Nieruchomości.

Tytułem uzupełnienia przedstawionego powyżej stanu faktycznego, Wnioskodawca wskazał, że w zakresie działalności gospodarczej Sprzedającego zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) nie jest wymieniony obrót nieruchomościami, ani żaden inny rodzaj działalności, który wiązałby się z nabywaniem bądź zbywaniem nieruchomości. Sprzedający nie czynił na działce inwestycji, w szczególności nie podejmował czynności w celu jej uzbrojenia i zapewnienia dostępu do mediów.

W związku z opisaną powyżej transakcją sprzedaży, Sprzedający nie dokonywał jakichkolwiek czynności reklamujących Nieruchomość (tj. zachęcających do jej nabycia), nie zamieszczał ogłoszeń sprzedaży, nie dokonywał jej podziału ani jakichkolwiek innych podobnych czynności. W poszukiwaniu nabywcy Nieruchomości, Sprzedający zawarł umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, dzięki której doszło do zawarcia umów warunkowej sprzedaży Nieruchomości i przeniesienia własności Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Kupującym. W związku z opisaną transakcją, jak i opisanymi powyżej postępowaniami sądowymi, Sprzedający skorzystał z usług prawnych podmiotu zajmującego się profesjonalnym świadczeniem usług prawnych (kancelarii prawnej).

W przeszłości (2013 r.) Sprzedający sprzedał dwie niezabudowane działki gruntu w ramach jednej umowy sprzedaży. Jedna z tych działek powstała w wyniku podziału działki wykorzystywanej przez Sprzedającego do produkcji rolnej, nabytej przez Sprzedającego w drodze darowizny. Drugą sprzedaną działkę Sprzedający nabył w drodze zamiany niedługo przed jej sprzedażą. Działki nie były związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego. Umowa zamiany działek została zawarta przez Sprzedającego w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej dla działki wydzielonej z działki nabytej w drodze darowizny, od czego nabywca uzależniał kupno działki wydzielonej z działki nabytej przez Sprzedającego w drodze darowizny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przy ustalaniu przychodu ze sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca może pomniejszyć cenę zbycia Nieruchomości o następujące koszty uznając je za koszty odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.):

1.  o wynagrodzenie pośrednika nieruchomości (spółki K.), który wskazał Wnioskodawcy kupca Nieruchomości;
2.  o wynagrodzenie wynikowe Kancelarii Prawnej za obsługę prawną przy sprzedaży Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno wynagrodzenie pośrednika nieruchomości (spółki K.), jak i wynagrodzenie wynikowe Kancelarii Prawnej za obsługę prawną przy sprzedaży Nieruchomości stanowią koszty odpłatnego zbycia Nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszające wyrażoną w cenie wartość Nieruchomości przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy – z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 ustawy – źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedmiotowej sprawie nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło z chwilą zasiedzenia, tj. 1 czerwca 2012 r. Odpłatne zbycie Nieruchomości nastąpiło natomiast na podstawie umowy sprzedaży z 4 marca 2016 r. Powyższe oznacza, że odpłatne zbycie Nieruchomości nastąpiło przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, a Wnioskodawca osiągnął przychód ze zbycia Nieruchomości podlegający opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę fakt, że nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło po dniu 1 stycznia 2009 r., w niniejszej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2016 r. Biorąc pod uwagę sposób wykorzystywania Nieruchomości przez Wnioskodawcę, zbycie Nieruchomości nie stanowi dla niego przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W świetle art. 30e ust. 1 ww. ustawy – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt l, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się pomniejszając cenę zbywanej nieruchomości o koszty odpłatnego zbycia. Należy podkreślić, że kosztów odpłatnego zbycia nie można utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Odjęcie kosztów odpłatnego zbycia od ceny sprzedaży daje przychód będący albo podstawą do opodatkowania, albo punktem wyjścia do ustalenia dochodu.

Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wydatki faktycznie poniesione przez zbywcę. Są to zarówno koszty, które warunkują dokonanie transakcji, jak i koszty dodatkowe, które ponosi się w związku z nią (por. S. Brzeszczyńska, Opodatkowanie obrotu nieruchomościami przez osoby fizyczne – I. Odpłatne zbycie nieruchomości (Serwis Monitora Podatkowego 4/2007, publ. Legalis jako komentarz do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustawodawca nie określa, jakie koszty należy uznać za koszty odpłatnego zbycia. Przyjmuje się, że mogą być to wyłącznie koszty, które musiały zostać poniesione w związku ze zbyciem. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo-skutkowy (por. J. Marciniuk, Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, C.H.Beck, Warszawa 2013, publ. Legalis jako komentarz do art. 19 ww. ustawy).

Zdaniem Wnioskodawcy, takim kosztem odpłatnego zbycia, pozostającym w związku przyczynowo-skutkowym z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, będzie uiszczone przez niego wynagrodzenie pośrednika nieruchomości. Niewątpliwie, gdyby wspomniany pośrednik nie wyszukał odpowiedniego kontrahenta, przedmiotowa transakcja nie doszłaby do skutku.

W piśmiennictwie wynagrodzenie pośrednika nieruchomości powszechnie uważane jest za koszt odpłatnego zbycia. Wymienia się je jako typowy przykład kosztu transakcyjnego:

*   „Do kosztów transakcji zalicza się wydatki faktycznie poniesione przez zbywcę, np. taksę notarialną, prowizję pośrednika, opłaty sądowe i koszty wyceny dokonanej przez biegłych. Są to więc zarówno koszty, które warunkują dokonanie transakcji, jak i koszty dodatkowe, które ponosi się w związku z nią”. (S. Brzeszczyńska, op. cit.);
*   „Ustawodawca nie określa, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia. Mogą być to wyłącznie koszty, które musiały zostać poniesione w związku ze zbyciem. Będą to przede wszystkim wydatki związane z wyceną nieruchomości, ruchomości lub prawa majątkowego, prowizją pośrednika, taksa notarialna, opłata za sporządzenie stosownej umowy, koszty przechowywania przedmiotu zbycia, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty ogłoszeń prasowych związanych ze zbyciem. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo- skutkowy”. (J. Marciniuk, op. cit.);
*   „Koszty zawarcia umowy sprzedaży to wszelkiego rodzaju wydatki, których poniesienie jest potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży. Będą to w szczególności koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty ewentualnego transportu rzeczy do miejsca sprzedaży, koszty ogłoszeń w mediach dotyczące sprzedaży, koszty ewentualnej koniecznej wyceny, koszty prowizji pośredników”. (A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, publ. Lex).

Również w orzecznictwie sądów administracyjnych wydatek taki zalicza się do kosztów odpłatnego zbycia. Przykładowo, zdaniem Wnioskodawcy, można tu wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2013 r. (sygn. akt II FSK 1055/2011, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) podkreślający, że: „podstawę obliczenia podatku stanowi wartość sprzedanego udziału w nieruchomości, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. pośrednictwo biura nieruchomości)”.

Podobnie organy wydające indywidualne interpretacje podatkowe uznają koszty prowizji pośrednika za odpłatne koszty zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. indywidulana interpretacja z 7 grudnia 2016 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy Znak: ITPB4/4511-689/16-2/MS).

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów odpłatnego zbycia należy zaliczyć również wynagrodzenie wynikowe Kancelarii Prawnej za obsługę prawną sprzedaży Nieruchomości. Wydatek ten pozostaje bowiem w związku przyczynowo-skutkowym z zawartą umową sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający skorzystał z usług Kancelarii Prawnej, albowiem nie posiadał niezbędnych informacji co do trybu i zasad sprzedaży nieruchomości rolnej, nie potrafił rozpoznać ewentualnych przeszkód w sprzedaży tej nieruchomości (np. kwestii dotyczących prawa pierwokupu), nie znał procedury sprzedaży nieruchomości rolnej, obciążeń podatkowych i innych publicznoprawnych oraz zasad ich ponoszenia.

Wiedzy tej nie posiadał pośrednik obrotu nieruchomościami, który ponadto nie ponosił odpowiedzialności za udzielenie błędnych lub niepełnych odpowiedzi. Informacji tych nie udzielał również notariusz, gdyż informacje udzielane w toku zawierania aktu są jedynie fragmentaryczne i niekompletne. 

Podatnik podziela stanowisko, zgodnie z którym „pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością. Bez uzyskania niezbędnej pomocy prawnej Podatnik nie zdecydowałby się na zbycie udziału we własności nieruchomości z uwagi na nierozpoznane przez Niego konsekwencje prawne oraz podatkowe tej czynności prawnej”.

Również w piśmiennictwie koszty obsługi prawnej sprzedaży zalicza się do kosztów odpłatnego zbycia. Jak wskazuje D. Laszczyk: „kosztami odpłatnego zbycia będą w szczególności: wydatki związane z wyceną rzeczy i praw, prowizje pośredników, koszty obsługi prawnej transakcji, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych itd.” (D. Laszczyk \[w:\] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Komentarz, LexisNexis, publ. LexPolonica jako komentarz do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Organy podatkowe wypowiadały się również na temat możliwości zaliczenia kosztów obsługi prawnej sprzedaży do kosztów transakcyjnych w przypadku ustalania przychodów z odpłatnego zbycia akcji lub udziałów w spółkach mających osobowość prawną, do którego stosuje się odpowiednio przepis art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przykładowo można tu wskazać na następujące fragmenty interpretacji podatkowych:

*   „Poniesiony przez wnioskodawcę wydatek na wynagrodzenie radcy prawnego za czynności, które doprowadziły do zbycia udziałów został poniesiony w związku ze zbyciem przedmiotowych udziałów oznacza to że, wydatek ten będzie stanowił koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ww. ustawy”, (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 16 listopada 2011 r. Znak: IBPBII/2/415-947/11/JG);
*   „W przedmiotowej sprawie przychód uzyskany ze sprzedaży akcji otrzymanych w spadku Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty obsługi prawnej udzielonej przez kancelarię, polegającej na prowadzeniu negocjacji z potencjalnym nabywcą, a także z osobą, która zgłasza roszczenia do akcji oraz na sporządzaniu projektu bilingwalnej umowy sprzedaży akcji, w tym dokonaniu statusu prawnego akcji, gdyż są to wydatki związane z odpłatnym zbyciem tych akcji”, (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 grudnia 2008 r., Znak: IPPB2/415-1248/08-6/JS).

Na celowość korzystania z profesjonalnej pomocy prawnej przy sprzedaży Nieruchomości wskazuje skomplikowany charakter prawny transakcji i towarzyszące jej zmiany prawa, jak również wartość transakcji. Należy też dodać, że Wnioskodawca nie posiada wiedzy na temat polskiego porządku prawnego i procedur stosowanych przy sprzedaży nieruchomości rolnych.

Reasumując, w niniejszej sprawie zarówno wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, jak i wynagrodzenie wynikowe Kancelarii Prawnej za obsługę prawną przy sprzedaży Nieruchomości należy uznać za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są to koszty, których poniesienie było konieczne w związku z odpłatnym zbyciem Nieruchomości. Pomiędzy nimi a odpłatnym zbyciem Nieruchomości zachodzi oczywisty związek przyczynowo-skutkowy.

Pomoc prawna była Sprzedającemu potrzebna tym bardziej, że w dniu 5 sierpnia 2016 r. uchwalono ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2015 r. poz. 1433), która diametralnie zmieniała zasady obrotem nieruchomościami rolnymi od 1 maja 2016 r. Począwszy od tego dnia, swobodne zbycie Nieruchomości było niedopuszczalne prawnie. Wnioskodawca nie mógłby sprzedać Nieruchomości po 30 kwietnia 2016 r., albowiem Nieruchomość nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Z tego powodu, dodatkowym zadaniem Kancelarii Prawnej było takie prowadzenie działań, aby przed 1 maja 2016 r. wynegocjowane zostały wszelkie warunki umowne, pozyskane zostały wszelkie dokumenty i zgody, od których zależało zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości. Kancelaria Prawna należycie wywiązała się z umowy – umowa sprzedaży została wynegocjowana i zawarta przed 1 maja 2016 r.

Wnioskodawca zapłacił Kancelarii Prawnej wynagrodzenie wynikowe w marcu 2016 r. Wynagrodzenie zostało zapłacone przelewem na podstawie faktury VAT wystawionej przez Kancelarię Prawną 7 marca 2016 r.

Przyjmuje się, że koszty usług prawników stanowią koszty odpłatnego zbycia nieruchomości. Przekonuje o tym stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej z 25 stycznia 2008 r. (Znak: IPPB2/415-257/07-4/SP) uznał, że z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć m.in następujące wydatki: „prowizję pośrednika nieruchomości”, „koszty uzyskania zaświadczeń z gminy dotyczących nieruchomości (np. zaświadczenie o przeznaczeniu terenu)”, „koszty wynagrodzenia pośredników sprzedających działki”, „koszty sporządzenia pełnomocnictwa do sprzedaży gruntu”. Powyższe potwierdza, że do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć koszty związane z gromadzeniem odpowiedniej dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia transakcji. Składają się one bowiem na realizację transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Pozwaniu w interpretacji indywidualnej z 9 marca 2011 r. (Znak: ILPB2/415-1379/10-2/WM) uznał za prawidłowe następujące stanowisko podatnika: „Ustawodawca nie określa, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia. Mogą być to wyłącznie koszty, które musiały zostać poniesione w związku ze zbyciem. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo- skutkowy. Kosztami zawarcia umowy sprzedaży, pomniejszającymi koszty odpłatnego zbycia są w szczególności koszty prowizji pośredników. Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów zawarcia umowy sprzedaży, pomniejszających koszty odpłatnego zbycia należy również zakwalifikować koszty obsługi prawnej transakcji.

Powyższe jest uzasadnione brakiem wiedzy związanej z prawnymi i podatkowymi aspektami sprzedaży nieruchomości przez Podatnika oraz drugiego współwłaściciela, a dotyczącej m.in. trybu i zasad sprzedaży nieruchomości rolnej, rozpoznania ewentualnych przeszkód w sprzedaży tej nieruchomości (np. prawo pierwokupu), procedury sprzedaży nieruchomości rolnej, obciążeń podatkowych i innych publicznoprawnych oraz zasad ich ponoszenia. Wiedzy tej nie posiada pośrednik obrotu nieruchomościami, który ponadto nie ponosi odpowiedzialności za udzielenie błędnych lub niepełnych odpowiedzi. Informacji tych nie udziela również przed zawarciem aktu notarialnego notariusz, a informacje udzielane w toku zawierania aktu są jedynie fragmentaryczne i niekompletne”.

Profesjonalista, jakim jest adwokat, poza posiadaniem niezbędnej wiedzy, ponosi również odpowiedzialność za udzielenie błędnych porad, informacji, czy wskazówek. Ponadto, istnieje możliwość dochodzenia od niego stosownych roszczeń. Stąd mając na uwadze znaczącą (zarówno z punktu widzenia Podatnika, jak i obiektywnie) wartość transakcji zbycia nieruchomości (3 750 000,00 zł) zasadne jest powzięcie szczegółowych porad u prawnika dysponującego odpowiednim doświadczeniem w tego typu transakcjach. Wobec wykazania przez Zainteresowanego celowości poniesienia tego wydatku, Podatnik stoi na stanowisku, że koszt pomocy prawnej może stanowić koszt odpłatnego zbycia pomniejszający cenę zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Stosownie do przywołanego art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W odniesieniu do przywołanych we wniosku interpretacji indywidualnych stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Natomiast odnosząc się do przywołanego we wniosku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego należy zaznaczyć, że orzeczenia sądowe nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa, są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.