Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.618.2019.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-17
Teza: W zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży niezabudowanych Działek oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; dostawa; grunty-grunt niezabudowany; podatek-podatek od towarów i usług-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik czynny; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 2-art. 99

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 grudnia 2019 r. (data wpływu 13 grudnia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 lutego 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.) oraz pismem nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 31 stycznia 2020 r. (data wpływu 5 lutego 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.618.2019.1.KP (doręczone Stronie w dniu 28 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży niezabudowanych Działek oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży niezabudowanych Działek oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 3 lutego 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.) oraz pismem nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 31 stycznia 2020 r. (data wpływu 5 lutego 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.618.2019.1.KP (skutecznie doręczone Stronie w dniu 28 stycznia 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych o nieograniczonym obowiązku na terytorium Polski. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w jakiejkolwiek formie. Na moment składania wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W dniu 29 listopada 2010 roku Wnioskodawca nabył na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości sporządzonej przez notariusza i wpisanej do Repertorium A pod numerem (…) prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…). Umowa przeniesienia własności nieruchomości, o której mowa powyżej stanowiła wykonanie zapisu testamentowego z dnia 8 grudnia 1993 roku sporządzonego przez notariusza i wpisanego do Repertorium A pod numerem (…), stosownie do prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w (…) z dnia 26 października 2009 roku. Dodatkowo w dniu 11 kwietnia 2018 roku na mocy umowy zniesienia współwłasności nieruchomości sporządzonej przez notariusza i zarejestrowanej w Repertorium A pod numerem (…) Wnioskodawca stał się właścicielem kolejnych niezabudowanych działek.

W dniu 23 kwietnia 2018 roku w związku z planowaną przez nabywcę inwestycją budowlaną Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowych (dalej jako „Nieruchomość” lub „Działki”), których właścicielem stał się w roku 2010 oraz 2018. Umowa sporządzona została przez notariusza i wpisana do Repertorium A pod numerem (…).

Wszystkie poszczególne wymienione w umowie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z planem położone są one na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z uwagi na powyższe Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 sierpnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 ze zm.).

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać część nieruchomości nabytej w 2010 roku oraz nieruchomości nabyte w 2018 roku na rzecz nabywcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie budowy i dostawy nieruchomości. Sprzedaż Działek ma następować cyklicznie na podstawie kolejnych umów sprzedaży. Wykonanie umowy przedwstępnej ma zgodnie z jej treścią zakończyć się do 31 grudnia 2020 roku. Umowa przedwstępna w swej treści wskazuje, że nabywca po jej zawarciu będzie uprawniony do prowadzenia prac, których skutkiem będą podziały geodezyjne części nieruchomości. Jednocześnie na mocy aktu notarialnego z dnia 23 kwietnia 2018 roku zarejestrowanego w Repertorium A pod numerem (…) Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do:

1.  Wystąpienia o podział geodezyjny działek oraz do dokonywania wszelkich czynności, które okażą się niezbędne w toku postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek na zasadach według uznania pełnomocnika,
2.  Wystąpienia o pozwolenie na budowę na sprzedawanych Działkach szeregu budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogami wewnętrznymi,
3.  Wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci energetycznej na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie,
4.  Wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie,
5.  Wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci gazowej i przyłączy na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie,
6.  Składania w imieniu Wnioskodawcy wszelkich wniosków, oświadczeń i wyjaśnień w zakresie tego pełnomocnictwa przed organami administracji państwowej i samorządowej w celu dokonania podziału geodezyjnego działek, uzyskania pozwoleń na budowę oraz zezwoleń związanych z eksploatacją i prowadzonymi pracami budowlanymi, odbierania wszelkiej korespondencji w sprawach których dotyczy pełnomocnictwo.

Jednocześnie w dniu 23 kwietnia 2018 roku Wnioskodawca zawarł z nabywcą umowę użyczenia opisywanych Nieruchomości w celu realizacji przez niego wyżej wskazanych działań. Z powyższego wynika, iż większość działań formalno-prawnych związanych z przygotowaniem gruntu pod inwestycję przeprowadzi strona kupująca. Wnioskodawca pragnie jeszcze dodać, iż wszystkie opisane Nieruchomości nabył do majątku prywatnego. W dniu 24 kwietnia 2018 roku tytułem zapłaty zaliczki na poczet sprzedaży poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości Wnioskodawca otrzymał od nabywcy kwotę 200.000 zł. Pierwszą umowę sprzedaży części działek wchodzących w skład Nieruchomości, co do których zawarta była Umowa przedwstępna, Wnioskodawca zawarł w dniu 11 lutego 2019 roku, co potwierdza akt notarialny zarejestrowany przez notariusza w Repertorium A pod numerem (…). Kolejne będą dokonywane odpowiednio do dnia 31 grudnia 2020 roku.

Z uwagi na fakt, iż zdaniem Wnioskodawcy już dokonana jak i przyszła sprzedaż nieruchomości może nosić znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r, poz. 2174 ze zm. dalej jako „Ustawa”), w dniu 3 grudnia 2019 roku we właściwym dla Wnioskodawcy urzędzie skarbowym Wnioskodawca złożył deklarację rejestracyjną VAT-R, informacje NIP-7 oraz deklarację VAT-7 i pliki JPK VAT za okres od kwietnia 2018 r. do października 2019 r., zakładając, iż datą od której Wnioskodawca stał się czynnym podatnikiem VAT powinien być dzień otrzymania zaliczki tj. 24 kwietnia 2018 roku. W tym samym dniu zapłacony został także podatek VAT z tytułu otrzymanej zaliczki w kwietniu 2018 roku oraz z tytułu samej sprzedaży nieruchomości w lutym 2019 roku wraz z należnymi odsetkami. Jednocześnie z uwagi na powstałe wątpliwości co do „wstecznej” daty rejestracji Wnioskodawcy jako czynnego podatnika VAT po konsultacji z urzędnikiem w deklaracji VAT-R zmieniona została data rejestracji Wnioskodawcy w VAT na 1 stycznia 2020 roku. Wskazano także, iż należy w tym zakresie wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. Podstawą złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej są wątpliwości Wnioskodawcy czy zbywając opisywane Działki Wnioskodawca występuje jako prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym czy sprzedaż ta rodzi skutki w zakresie konieczności opodatkowana ich podatkiem VAT, składaniem deklaracji VAT oraz plików JPK VAT. Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wyjaśnić z jaką datą stał się podatnikiem podatku VAT, a tym samym jaka data rozpoczęcia działalności powinna widnieć w składanej deklaracji VAT-R.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że ostateczna liczba wyodrębnionych działek jakie zostały już sprzedane i będą sprzedawane w przyszłości to 35. Działki posiadają następujące numery: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26, 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35, 1/36, 1/37. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że wszystkie działki opisane we wniosku stanowią działki niezabudowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż opisywanych Działek, dla których Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną w dniu 23 kwietnia 2018 roku, będzie powodowała obowiązek naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług wraz z wszystkimi konsekwencjami w postaci składania deklaracji VAT oraz plików JPK VAT?
2.  Czy w opisanej sytuacji właściwą datą rozpoczęcia działalności dla celów VAT, a tym samym datą rejestracji jako podatnik czynny VAT będzie dzień otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości w dniu 24 kwietnia 2018 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

W opisanej sytuacji Wnioskodawca występuje jako podatnik podatku od towarów i usług w związku z czym ciąży na Wnioskodawcy obowiązek naliczenia i zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedawanych Działek wraz ze wszystkimi obowiązkami natury formalnej w postaci złożenia deklaracji VAT oraz plików JPK VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednakże należy zauważyć, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 Ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. W opisanej sytuacji z uwagi na całokształt poczynionych działań zasadne jest przypisanie zorganizowanego i ciągłego działania mającego na celu sprzedaż opisywanych Działek. Należy zauważyć, iż już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej w nawiązaniu do jej treści zamiarem nie była pojedyncza sprzedaż ale ciągłe działanie rozłożone w czasie mające na celu realizację głównego założenia w postaci sprzedaży opisywanych Nieruchomości. Istotne jest również to, iż przed samą sprzedażą Nieruchomości dokonywane były i są nadal działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanych Działek. Dokonywane jest ich uzbrojenie, dodatkowy podział oraz uzyskiwane są pozwolenie i zgody potrzebne przez nabywcę w celu realizacji inwestycji budowalnej. Powyższe czynności dokonywane są przez nabywcę na mocy udzielnego pełnomocnictwa. Powyższe działania wskazują na analogię z działaniem profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym nie ulega wątpliwości, iż z racji sprzedaży opisywanych Nieruchomości Wnioskodawca stał się podatnikiem podatku VAT. Jednocześnie z uwagi na otrzymaną zaliczkę w dniu 24 kwietniu 2018 roku na kwotę 200.000 zł Wnioskodawca nie miał prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 113 ust. 1 ustawy. Przekroczony został bowiem limit sprzedaży o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy. Powyższe działanie implikuje konieczność naliczenia i zapłaty podatku VAT do urzędu skarbowego, rejestrację jako podatnik VAT czynny oraz składanie do urzędu deklaracji VAT oraz plików JPK VAT.

Reasumując sprzedaż opisywanych Nieruchomości skutkuje obowiązkiem naliczenia i zapłaty podatku VAT, rejestracji dla potrzeb podatku VAT oraz składania deklaracji VAT i plików JPK VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanej sytuacji właściwą datą rejestracji jako podatnik VAT czynny będzie data „wsteczna” tj. 24 kwietnia 2018 roku.

Zgodnie z brzmieniem art. 96 ust. 1 ustawy podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Ustawa dla podmiotów określonych w art. 15 przewiduje możliwość skorzystania z tzw. zwolnienia podmiotowego.

Zgodnie z brzmieniem art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Jednocześnie art. 113 ust. 5 ustawy wskazuje, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

W opisanej sytuacji Wnioskodawca zawarł w dniu 23 kwietnia 2018 roku umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, w związku z którą dzień później tj. w dniu 24 kwietnia 2018 roku Wnioskodawca otrzymał zaliczkę na kwotę 200.000 zł. W związku z powyższym w momencie otrzymania zaliczki Wnioskodawca przekroczył limit, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9. Kwota zaliczki przekroczyła bowiem w proporcji do okresu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku o towarów i usług - kwotę 200.000 zł.

Zgodnie z brzmieniem art. 96 ust. 1 ustawy rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności, jednakże w opisanej sytuacji, z uwagi na brak wiedzy w zakresie powyższych przepisów takiej rejestracji Wnioskodawca nie dokonał. Dopiero po późniejszym zebraniu informacji, konsultacjach i analizie przepisów Wnioskodawca doszedł do przekonania, iż zasadne będzie zarejestrowanie się jako podatnik czynny VAT. Jednocześnie Wnioskodawca postanowił wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w opisywanej sprawie. Miało to na celu usunięcie wątpliwości zarówno w zakresie rozliczania podatku, jak i samej rejestracji do VAT.

Zgodnie z wolą urzędu i wskazaniami pracownika Urzędu Skarbowego oraz rozbieżnościami interpretacyjnymi na zgłoszeniu VAT-R Wnioskodawca wskazał datę rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT 1 stycznia 2020 roku. Jednakże, zdaniem Wnioskodawcy właściwą datą w opisanej sytuacji będzie data otrzymania opisywanej zaliczki na poczet sprzedawanej nieruchomości.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji właściwą datą ujęcia utraty prawa do zwolnienia z VAT w deklaracji VAT-R powinna być data otrzymania opisywanej zaliczki czyli 24 kwietnia 2018 roku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca na moment składania wniosku nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W dniu 29 listopada 2010 roku Wnioskodawca nabył na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej. Dodatkowo w dniu 11 kwietnia 2018 roku na mocy umowy zniesienia współwłasności nieruchomości Wnioskodawca stał się właścicielem kolejnych niezabudowanych działek. W dniu 23 kwietnia 2018 roku w związku z planowaną przez nabywcę inwestycją budowlaną Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowych, których właścicielem stał się w roku 2010 oraz 2018. Wszystkie poszczególne wymienione w umowie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z planem położone są one na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać część nieruchomości na rzecz nabywcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie budowy i dostawy nieruchomości. Sprzedaż Działek ma następować cyklicznie na podstawie kolejnych umów sprzedaży. Wykonanie umowy przedwstępnej ma, zgodnie z jej treścią, zakończyć się do 31 grudnia 2020 roku. Umowa przedwstępna w swej treści wskazuje, że nabywca po jej zawarciu będzie uprawniony do prowadzenia prac, których skutkiem będą podziały geodezyjne części nieruchomości. Jednocześnie na mocy aktu notarialnego z dnia 23 kwietnia 2018 roku Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do: wystąpienia o podział geodezyjny działek oraz do dokonywania wszelkich czynności, które okażą się niezbędne w toku postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek na zasadach według uznania pełnomocnika; wystąpienia o pozwolenie na budowę na sprzedawanych Działkach szeregu budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogami wewnętrznymi; wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci energetycznej na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie; wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie; wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci gazowej i przyłączy na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie; składania w imieniu Wnioskodawcy wszelkich wniosków, oświadczeń i wyjaśnień w zakresie tego pełnomocnictwa przed organami administracji państwowej i samorządowej w celu dokonania podziału geodezyjnego działek, uzyskania pozwoleń na budowę oraz zezwoleń związanych z eksploatacją i prowadzonymi pracami budowlanymi, odbierania wszelkiej korespondencji w sprawach których dotyczy pełnomocnictwo. Jednocześnie w dniu 23 kwietnia 2018 roku Wnioskodawca zawarł z nabywcą umowę użyczenia opisywanych Nieruchomości w celu realizacji przez niego wyżej wskazanych działań. Z powyższego wynika, iż większość działań formalno-prawnych związanych z przygotowaniem gruntu pod inwestycję przeprowadzi strona kupująca. Ponadto z wniosku wynika, że przedmiotowe Działki stanowią działki niezabudowane.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż opisywanych Działek, dla których Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną w dniu 23 kwietnia 2018 roku, będzie powodowała obowiązek naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług wraz z wszystkimi konsekwencjami w postaci składania deklaracji VAT oraz czy w opisanej sytuacji właściwą datą rozpoczęcia działalności dla celów VAT, a tym samym datą rejestracji jako podatnik czynny VAT będzie dzień otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości w dniu 24 kwietnia 2018 roku.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanych stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do: wystąpienia o podział geodezyjny działek oraz do dokonywania wszelkich czynności, które okażą się niezbędne w toku postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek na zasadach według uznania pełnomocnika; wystąpienia o pozwolenie na budowę na sprzedawanych Działkach szeregu budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogami wewnętrznymi; wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci energetycznej na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie; wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie; wystąpienia o pozwolenie na budowę sieci gazowej i przyłączy na sprzedawanych Działkach oraz do dokonywania wszelkich czynności, jakie okażą się niezbędne w toku postępowania w tym zakresie; składania w imieniu Wnioskodawcy wszelkich wniosków, oświadczeń i wyjaśnień w zakresie tego pełnomocnictwa przed organami administracji państwowej i samorządowej w celu dokonania podziału geodezyjnego działek, uzyskania pozwoleń na budowę oraz zezwoleń związanych z eksploatacją i prowadzonymi pracami budowlanymi, odbierania wszelkiej korespondencji w sprawach których dotyczy pełnomocnictwo. Jednocześnie Wnioskodawca zawarł z nabywcą umowę użyczenia opisywanych Nieruchomości w celu realizacji przez niego wyżej wskazanych działań.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Ponadto przed sprzedażą wystąpił/wystąpi szereg ww. czynności, które spowodowały/spowodują zwiększenie Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownych pełnomocnictw kupującemu skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedającego zmierzającego do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a On sam działa jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż nieruchomości niezabudowanych stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast w odpowiedzi na zadane pytanie dotyczące właściwej daty rozpoczęcia działalności dla celów VAT oraz daty rejestracji jako podatnik czynny VAT należy w pierwszej kolejności ustalić czy Wnioskodawca będzie mógł korzystać ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy.

I tak, na mocy art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Natomiast, stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z tego przepisu wynika, że zwolnienie podatnika wynikające z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy nie dotyczy dostawy terenów budowlanych. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy).

Sprzedawane działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem położone są one na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zatem przedmiotem dostawy są tereny budowlane.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych. Przy czym należy podkreślić, że skoro Wnioskodawca dokonuje sprzedaży Działek niezabudowanych, które stanowią – jak wynika z opisu sprawy – tereny budowlane, to w przedmiotowej sytuacji nie ma znaczenia wartość sprzedaży. Zatem rezygnacja ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, nie wynika ze względu na przekroczenie wartości sprzedaży w wysokości 200.000 zł, lecz wprost z przepisu art. 113 ust. 13 pkt 1 lit d ustawy, tj. ze względu na przedmiot dostawy (działki budowlane).

W niniejszej sprawie Wnioskodawca będzie zobowiązany naliczyć i zapłacić podatek VAT od dostawy przedmiotowych działek. Z kolei naliczenie podatku wiąże się bezpośrednio z terminem powstania obowiązku podatkowego dla realizowanej dostawy.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 (art. 19a ust. 8 ustawy).

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 24 kwietnia 2018 roku tytułem zapłaty zaliczki na poczet sprzedaży poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości, które podlegają opodatkowaniu, Wnioskodawca otrzymał od nabywcy kwotę 200.000 zł. W tej sytuacji otrzymanie zaliczki na poczet dostawy działek przez Wnioskodawcę wiąże się z powstaniem obowiązku podatkowego.

Zatem zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy obowiązek podatkowy powstał z chwilą otrzymania zaliczki tj. 24 kwietnia 2018 r. i tym samym należy uwzględnić podatek należny od kwoty tej zaliczki w deklaracji za ten okres rozliczeniowy.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Na podstawie art. 96 ust. 3 ustawy stanowi, że podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy – naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 98 ust. 1 pkt 2 ustawy, Minister Rozwoju i Finansów wydał w dniu 27 grudnia 2016 r. rozporządzenie w sprawie wzorów dokumentów związanych z rejestracją podatników w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 2301).

Rejestracja następuje zatem w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług.

W załączniku nr 1 do ww. rozporządzenia zamieszczono wzór zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług (VAT-R).

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca staje się podatnikiem zobowiązanym do rejestracji dla celów VAT z dniem otrzymania zaliczki, ponieważ otrzymana zaliczka dotyczy dostawy terenów budowlanych.

Odnosząc się zatem do kwestii złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R oraz sposobu jego wypełnienia należy stwierdzić, że Wnioskodawca był zobowiązany do dokonania zgłoszenia na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy, przy czym w zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R dla potrzeb podatku od towarów i usług należy wskazać miesiąc, począwszy od którego Wnioskodawca miałby składać deklaracje VAT-7, (w przypadku Wnioskodawcy to data otrzymania pierwszej kwoty zaliczki z tytułu sprzedaży przedmiotowych Działek tj. kwiecień 2018 r., ponieważ jak wyżej ustalono, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy dla ww. dostawy powstał obowiązek podatkowy w momencie otrzymania niniejszej zaliczki).

Wobec tego, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży niezabudowanych Działek będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i tym samym sprzedaż ww. nieruchomości niezabudowanej stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Przy czym Wnioskodawca nie ma prawa korzystać ze zwolnienia z tytułu dokonanej sprzedaży Działek i ma obowiązek opodatkować podatkiem VAT od pierwszej wykonanej czynności – otrzymanie zaliczki. Jednocześnie Wnioskodawca ma obowiązek rejestracji dla celów VAT, składania deklaracji wraz z plikami JPK VAT oraz zapłaty podatku. Wnioskodawca w złożonym w dniu 1 stycznia 2020 r. zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R powinien wskazać kwiecień 2018 r. jako miesiąc, począwszy od którego Wnioskodawca złoży odpowiednie deklaracje VAT-7 wraz z plikami JPK VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.