Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1156/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-03-18
Teza: Czy mimo zapłaty ceny zakupu mieszkania w ratach - w terminach wskazanych w umowie przedwstępnej, w tym części przed faktycznym otrzymaniem zapłaty za zbywane mieszkanie Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; mieszkanie-zakup mieszkania; przychód; sprzedaż; wydatek; zakup; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2010 r. (data wpływu do tutejszego organu), uzupełnionym pismem z dnia 14 marca 2011 r. (wpływ do tutejszego organu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 7 marca 2011 r. Nr ITPB2/415-1156/10-2/MM wezwano Panią do ich usunięcia. Wniosek uzupełniła Pani pismem z dnia 14 marca 2011 r. (data wpływu do tutejszego organu).

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 stycznia 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem dokonała przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w B. ul. U. na „własnościowe”. Dnia 15 kwietnia 2009 r. małżonkowie podpisali z deweloperem przedwstępną umowę kupna nowego mieszkania, którego wartość określona została na kwotę 229.945 zł. Terminy zapłaty kwoty należnej z tytułu zakupu ww. lokalu przedstawiają się następująco:

*   do 30 maja 2009 r. zapłata zaliczki w kwocie 46.400 zł,
*   do 30 lipca 2009 r. zapłata zaliczki w kwocie 46.400 zł,
*   do 30 września 2009 r. zapłata zaliczki w kwocie 92.800 zł.

W dniu 30 września 2009 r. Wnioskodawczyni uiściła dwie zaliczki w tym zaliczkę, której termin płatności przypadał na 30 listopada 2009 r.

Przeniesienie własności mieszkania na Wnioskodawczynię zostało dokonane 18 lutego 2010 r.

W czasie, gdy małżonkowie oczekiwali na wybudowanie nowego mieszkania zawarli umowę przedwstępną na zbycie zajmowanego lokalu mieszkalnego położonego w B. ul. U., a następnie, t.j. dnia 27 listopada 2009 r. małżonkowie dokonali jego sprzedaży. Kwotę należną z tej sprzedaży otrzymali w następujący sposób: dnia 12 listopada 2009 r. kwotę 7.000 zł, tytułem zadatku zgodnie z umową przedwstępną oraz dnia 27 listopada 2009 r. pozostałą kwotę należną ze sprzedaży tego mieszkania w wysokości 136.000 zł.

Wnioskodawczyni w terminie wskazanym w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych złożyła stosowne oświadczenie, załączając niezbędną dokumentację i deklarację.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy mimo zapłaty ceny zakupu mieszkania w ratach - w terminach wskazanych w umowie przedwstępnej, w tym części przed faktycznym otrzymaniem zapłaty za zbywane mieszkanie Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni płatność w ratach przed zawarciem umowy głównej, która została sporządzona dnia 18 lutego 2010 r. nie pozbawia Jej możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. W ocenie Wnioskodawczyni, aby możliwe było skorzystanie z tego zwolnienia należy przeznaczyć środki otrzymane ze zbycia mieszkania na zakup innego, a taka właśnie sytuacja w niniejszej sprawie miała miejsce.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ w niniejszej sprawie odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do uzyskanego przychodu mają zastosowanie zasady opodatkowania określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Bowiem na mocy art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) –c ), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkaniowe – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

1.  przeznaczonych na cele rekreacyjne,

5.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 2a tej ustawy, przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ustawie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła korzystać z przedmiotowego zwolnienia, podatnik winien uzyskać przychód wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cel wskazany w ustawie. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych. Przy tym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na ww. cele jest data faktycznego wydatkowania przychodu, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 12 stycznia 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem dokonała przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w B. ul. U. na „własnościowe”. Dnia 15 kwietnia 2009 r. małżonkowie podpisali z deweloperem przedwstępną umowę kupna nowego mieszkania, którego wartość określona została na kwotę 229.945 zł. Terminy zapłaty kwoty należnej z tytułu zakupu ww. lokalu przedstawiają się następująco:

*   do 30 maja 2009 r. zapłata zaliczki w kwocie 46.400 zł,
*   do 30 lipca 2009 r. zapłata zaliczki w kwocie 46.400 zł,
*   do 30 września 2009 r. zapłata zaliczki w kwocie 92.800 zł.

W dacie 30 września 2009 r. Wnioskodawczyni uiściła dwie zaliczki w tym zaliczkę, której termin płatności przypadał na 30 listopada 2009 r.

Przeniesienie własności mieszkania na Wnioskodawczynię zostało dokonane 18 lutego 2010 r.

W czasie, gdy małżonkowie oczekiwali na wybudowanie nowego mieszkania zawarli umowę przedwstępną na zbycie zajmowanego lokalu mieszkalnego położonego w B. ul. U., a następnie, t.j. dnia 27 listopada 2009 r. małżonkowie dokonali jego sprzedaży. Kwotę należną z tej sprzedaży otrzymali w następujący sposób: dnia 12 listopada 2009 r. kwotę 7.000 zł, tytułem zadatku zgodnie z umową przedwstępną oraz dnia 27 listopada 2009 r. pozostałą kwotę należną ze sprzedaży tego mieszkania w wysokości 136.000 zł.

Wnioskodawczyni w terminie wskazanym w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych złożyła stosowne oświadczenie, załączając niezbędną dokumentację i deklarację.

Mając na uwadze powyższe przepisy stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię przed uzyskaniem kwoty należnej ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego (w tym z tytułu zadatku) na poczet zaliczek tytułem uzgodnionej ceny zakupu nowego lokalu mieszkalnego nie podlegają przedmiotowemu zwolnieniu, jeżeli wydatki te nie pochodziły bezpośrednio ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lecz zostały sfinansowane przez Wnioskodawczynię z innych środków.

W kwestii opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nie został wydatkowany na cele uprawniające do przedmiotowego zwolnienia należy odwołać się do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., zgodnie z ust. 1 tego artykułu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Natomiast w myśl ust. 2 powołanego przepisu podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Wobec powyższego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nie został wydatkowany na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), należy uregulować 10% zryczałtowany podatek dochodowy, wraz z należnymi odsetkami liczonymi zgodnie z przepisami art. 28 ust. 3 ww. ustawy. W terminie płatności podatku podatnik jest również obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.