Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.232.2021.3.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-24
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe
Słowa kluczowe: działki; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; transakcja; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 29 marca 2021 r. (data wpływu 31 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 1 czerwca 2021 r. (data wpływu 1 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe,**
*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe. Wniosek został uzupełniony pismem z 1 czerwca 2021 r. (data wpływu z 1 czerwca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 25 maja 2021 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.232.2021.2.MD,0111-KDIB2-3.4014.120.2021.3.JS.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: R. sp. z o. o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: G. sp. z o. o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i)Opis Nieruchomości

Planowana transakcja obejmuje nabycie prawa własności następujących działek zlokalizowanych w Z.:

*   działki o numerze ewidencyjnym 1/1, położonej w obrębie x, G. (dalej: „Działka 1”);
*   działki o numerze ewidencyjnym 2/1, położonej w obrębie x, Gr. (dalej: „Działka 2”);
*   działki o numerze ewidencyjnym 3/1, położonej w obrębie x, G. (dalej: „Działka 3”);
*   działki o numerze ewidencyjnym 4/4, położonej w obrębie x, G.(dalej: „Działka 4”);

\-dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr x/3.

Planowana transakcja obejmuje również nabycie prawa własności następujących działek:

*   działki o numerze ewidencyjnym 5/1, położonej w obrębie x, G. (dalej: „Działka 5”);
*   działki o numerze ewidencyjnym 6/1, położonej w obrębie x, G.(dalej: „Działka 6”);
*   działki o numerze ewidencyjnym 7/4, położonej w obrębie x G. (dalej: „Działka 7”);

\-dla których jest prowadzona księga wieczysta o nr x/2 (Działki 1-7 będą dalej łącznie określane jako „Działki”).

Działki 1-2

Przez Działki 1-2 nie przechodzą żadne sieci przesyłowe oraz nie znajdują się na niej żadne zabudowania i budowle (dalej: „Działki Niezabudowane”).

Działki 3-7

Przez Działki 3-7 przechodzą sieci będące własnością przedsiębiorców przesyłowych (tj. m.in. P. sp. z o.o. oraz T. S.A.) zajmujących się dostawą odpowiednich mediów:

*   Działka 3 – sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa i kanalizacyjna oraz sieć teletechniczna;
*   Działka 4 – sieć elektroenergetyczna, sieć kanalizacyjna oraz sieć gazowa;
*   Działka 5 – sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa i kanalizacyjna oraz sieć gazowa;
*   Działka 6 – sieć elektroenergetyczna napięcia, sieć teletechniczna;
*   Działka 7 – sieć elektroenergetyczna, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa.

Wskazane wyżej sieci przesyłowe (dalej: „Sieci Przesyłowe”) nie należą do Sprzedającego i związku z tym nie stanowią przedmiotu transakcji.

Niezależnie od powyższego, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem sieci przesyłowe powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.), ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Działki 3-7 są zabudowane również następującymi naniesieniami:

*   Działka 3 – plac utwardzany, skład otwarty lewy, ogrodzenie terenu oraz utwardzona droga;
*   Działka 4 – ogrodzenie terenu oraz utwardzona droga wyjazdowa;
*   Działka 5 – utwardzona droga wyjazdowa;
*   Działka 6 – wiata magazynowa;
*   Działka 7 – utwardzona droga wyjazdowa;

\-zwanymi dalej łącznie „Budowlami”. Budowle jako przedmiot własności Sprzedającego będą objęte transakcją.

W opinii Zainteresowanych Budowle spełniają przesłanki do uznania ich za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.). W szczególności, w ocenie Zainteresowanych Budowle nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury w rozumieniu tej ustawy.

Działki 3-7 w dalszej części są określane jako „Działki Zabudowane”.

Działki oraz Budowle będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

Dla Działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą X/09 Rady Miejskiej w X. z dnia 14 września 2009 r., zgodnie z którym Działki (położone na terenie jednostki funkcjonalnej planu nr 12) stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę przemysłową, składy i magazyny oraz drobną wytwórczość. Dla Działek wydano również decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach oraz pozwolenie na budowę.

Kupujący i Sprzedający są stronami przedwstępnej umowy sprzedaży z 28 października Repertorium A nr x/2020 zmienionej aktem notarialnym Rep. x/2021 z 12 lutego na podstawie której Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości.

Obecnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej.

(ii)Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT również na dzień transakcji. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza wyburzyć Budowle znajdujące się w jej obrębie. W dalszej kolejności, planowane jest zrealizowanie na Działkach inwestycji polegającej na budowie powierzchni magazynowo-produkcyjnej wraz z zapleczem socjalno-biurowym i niezbędnej infrastruktury oraz w przyszłości jej wynajem lub sprzedaż na cele komercyjne (tj. Kupujący prowadzić będzie działalność podlegającą opodatkowaniu VAT). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu/sprzedaży powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg dla Nieruchomości.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1406 z późn. zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii)Historia nabycia przedmiotu transakcji

Własność Działek oraz Budowli została nabyta przez Sprzedającego w wyniku przejęcia spółki G.D. sp. z o.o. (dalej: „GD I”), do którego doszło w 2019 r. Na moment dokonywania przejęcia, Sprzedający działał pod firmą V. Sp. z o.o. Po dokonaniu przejęcia, Sprzedający zmienił firmę na obecną.

Z uwagi na to, że nabycie Nieruchomości nastąpiło w drodze sukcesji generalnej na mocy dokonanego przejęcia, przez „Sprzedającego” Wnioskodawca rozumie również w dalszej części wniosku GD I.

Sprzedający historycznie nabył prawo własności Działek oraz Budowli w ramach umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa objętej aktem notarialnym z dnia 30 listopada 2004 roku, repertorium A nr x/2004. Wedle wiedzy Sprzedającego nabycie nie podlegało przepisom ustawy o VAT i w związku z tym nie dokonano odliczenia VAT.

Po dacie nabycia Nieruchomości w 2004 r., Budowle nie podlegały ulepszeniom, remontom ani modernizacji. W związku z tym, wartość poniesionych nakładów na Budowle nie była równa lub nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej.

W latach 2008-2014 Sprzedający uzyskiwał przychody z działalności gospodarczej podlegające opodatkowaniu VAT z wynajmu części Budowli zlokalizowanych w obrębie Nieruchomości, tj. wiaty magazynowej oraz placu utwardzanego. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z VAT.

(iv)Zakres transakcji

Strony zobligowały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Planowane jest, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż 31 października 2021.

Na podstawie umowy sprzedaży nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności Działek, znajdujących się na nich Budowli oraz być może towarzyszącej dokumentacji.

Jednocześnie planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Intencją Wnioskodawcy jest jedynie nabycie gruntu pod realizację przyszłej inwestycji. Kupujący w celu realizacji inwestycji, planuje wyburzenie Budowli, których stanie się właścicielem w związku z realizacją transakcji.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Strony planują co najmniej 1 dzień przed dniem Transakcji (dostawy towarów) złożyć oświadczenie wspólne o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.) w zakresie Działek Zabudowanych. Tym samym, strony składając oświadczenie zrezygnują ze zwolnienia VAT, w zakresie w jakim dostawa byłaby zwolniona z VAT i wybiorą opodatkowanie VAT dostawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana dostawa Działek Zabudowanych w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
2.  Czy planowana dostawa Działek Niezabudowanych w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
3.  Czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych:

1.  Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Działek Zabudowanych w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
2.  Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Działek Niezabudowanych w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
3.  Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 1 w zakresie dostawy Działek Zabudowanych.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Działek 3-7 jako działek zabudowanych będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT poprzez wybór opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji obie strony transakcji posiadają status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w momencie dokonania dostawy Działki 3-7 będą zabudowane następującymi naniesieniami:

*   Działka 3 – plac utwardzany, skład otwarty lewy, ogrodzenie terenu oraz utwardzona droga;
*   Działka 4 – ogrodzenie terenu oraz utwardzona droga wyjazdowa;
*   Działka 5 – utwardzona droga wyjazdowa;
*   Działka 6 – wiata magazynowa;
*   Działka 7 – utwardzona droga wyjazdowa;

Co prawda, ustawa o VAT nie zawiera definicji budowli ani budynku, jednakże zostały one zdefiniowane ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.). Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pojęcie „budowli” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak w szczególności: obiekty liniowe, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, budowle ziemne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, sieci uzbrojenia terenu, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast obiektem budowlanym zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W opinii Zainteresowanych, Budowle, o których mowa w opisie stanu faktycznego powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1333 ze zm.).

Zainteresowani wskazują również, że własność Budowli znajdujących się na Działkach Zabudowanych została nabyta przez Sprzedającego w drodze przejęcia spółki GD I w 2019 r. GD I nabyła z kolei własność Budowli w drodze nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w 2004 r.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Budowle nie podlegały ulepszeniom, remontom ani modernizacjom. W związku z tym, wartość poniesionych nakładów na Budowle nie była równa lub nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego (a wcześniej GD I jako poprzednika prawnego) na potrzeby własne, w tym w latach 2008-2014 na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym części z Budowli.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych od pierwszego zasiedlenia Budowli upłynęły co najmniej 2 lata.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych w stosunku do planowanej dostawy Działek Zabudowanych mogliby oni zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części,

\-tzw. „opcja VAT’.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowe oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT (tj. wyboru opodatkowania VAT), o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku sprzedaży Działek możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT, i opodatkowanie transakcji podatkiem VAT.

W tym zakresie Zainteresowani planują złożyć w odpowiednim terminie oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do transakcji nie będą mieć zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, intencją Sprzedających i Wnioskodawcy (czynnych podatników VAT) jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Działek Zabudowanych. Planowana transakcja w zakresie dostawy Działek Zabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie nawet gdyby uznać Nieruchomość za tereny niezabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji (przykładowo uznając, że ekonomicznym celem Transakcji jest zakup przez Wnioskodawcę jedynie gruntu pod nową inwestycję, a Budowle zostają zakupione „przy okazji” i wyburzone chwilę po Transakcji).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Uznając, że Działki 3-7 zostałyby jednak uznane za tereny niezabudowane, w dalszej kolejności należy rozważyć czy stanowią tereny budowlane.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, dla Działek 3-7 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą xxx/09 Rady Miejskiej w Z. z 14 września 2009 r., zgodnie z którym Działki 3-7 (położone na terenie jednostki funkcjonalnej planu nr x) stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę przemysłową, składy i magazyny oraz drobną wytwórczość.

W konsekwencji, zakładając, że Działki 3-7 stanowią tereny niezabudowane, w ocenie Zainteresowanych powinny one zostać uznane za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT. Tym samym, ich sprzedaż powinna stanowić odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w takim przypadku nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, niezależnie od kwalifikacji Działek 3-7 (zabudowane vs. niezabudowane), w ocenie Zainteresowanych planowana transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 2

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Działek 1-2 jako działek niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez Działki 1-2 nie przechodzą żadne sieci przesyłowe oraz nie znajdują się na nich żadne zabudowania i budowle, w związku z tym Działki 1-2 należy uznać za tereny niezabudowane.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy niezabudowane Działki 1-2 stanowią tereny budowlane.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, dla Działek 1-2 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą x/09 Rady Miejskiej w Z. z dnia 14 września 2009 r., zgodnie z którym Działki 1-2 (położone na terenie jednostki funkcjonalnej planu nr 12) stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę przemysłową, składy i magazyny oraz drobną wytwórczość.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych Działki 1-2 powinny zostać uznana za tzw. teren budowlany w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działek 1-2 istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do transakcji w zakresie Działek 1-2 nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1.  towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 3

W odniesieniu do prawa do odliczenia VAT naliczonego związanego z transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja inwestycji a następnie opodatkowana VAT sprzedaż lub wynajem).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy w ramach transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji inwestycji), a transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towaru na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek niezabudowanych, czy też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu analizowanej sprawy wynika, że Strony zobligowały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Na podstawie umowy sprzedaży nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności Działek, znajdujących się na nich Budowli oraz być może towarzyszącej dokumentacji. Planowane jest, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż 31 października 2021.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą braku zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy zabudowanych działek oraz opodatkowania podatkiem VAT w całości tej transakcji.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem dostawy będą m.in. działki zabudowane o numerach ewidencyjnych 3/1 (działka 3), 4/4 (działka 4), 5/1 (działka 5), 6/1 (działka 6) oraz 7/4 (działka 7). Jak wskazał Wnioskodawca na ww. działkach znajdują się sieci przesyłowe, które nie należą do Sprzedającego i związku z tym nie stanowią przedmiotu transakcji. Ponadto z opisu sprawy wynika, że działki 3-7 są zabudowane również następującymi naniesieniami: działka 3 – plac utwardzany, skład otwarty lewy, ogrodzenie terenu oraz utwardzona droga; działka 4 – ogrodzenie terenu oraz utwardzona droga wyjazdowa; działka 5 – utwardzona droga wyjazdowa; działka 6 – wiata magazynowa; działka 7 – utwardzona droga wyjazdowa”. Jak podaje Wnioskodawca ww. naniesienia spełniają przesłanki do uznania ich za budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Budowle jako przedmiot własności Sprzedającego będą objęte transakcją. Budowle te będą znajdowały się na działkach w dniu dostawy.

Oznacza to więc, że mający być przedmiotem sprzedaży grunt, będzie stanowił grunt zabudowany. W konsekwencji, jego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż na jego podstawie może być zwolniona od podatku od towarów i usług wyłącznie sprzedaż gruntu niezbudowanego, co w przypadku działek nr 3-7 nie ma miejsca.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży budowli posadowionych na działkach zabudowanych o nr 3/1 (działka 3), 4/4 (działka 4), 5/1 (działka 5), 6/1 (działka 6) oraz 7/4 (działka 7) zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa ww. budowli, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budowle były używane (miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie). Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli, a planowaną dostawą nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika z wniosku własność budowli znajdujących się na działkach zabudowanych została nabyta przez Sprzedającego w 2019 r. w drodze przejęcia spółki GD I. Z kolei Spółka nabyła własność budowli w drodze nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w 2004 r. Jak wynika z okoliczności sprawy budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego (jak i Spółkę GD I) na potrzeby własne. Ponadto w latach 2008-2014 Sprzedający uzyskiwał przychody z działalności gospodarczej podlegające opodatkowaniu VAT z wynajmu części budowli zlokalizowanych w obrębie Nieruchomości, tj. wiaty magazynowej oraz placu utwardzanego. Jednocześnie po dacie nabycia Nieruchomości w 2004 r., budowle nie podlegały ulepszeniom, remontom ani modernizacji, zatem wartość poniesionych nakładów na Budowle nie była równa lub nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, dla transakcji dostawy ww. budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą opisanych budowli bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że jak wynika z ww. przepisów zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy warunków, mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro – jak wynika z treści wniosku – na moment dokonania Transakcji, Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT, a także w zakresie działek zabudowanych planują złożyć co najmniej 1 dzień przed dniem Transakcji oświadczenie wspólne o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, lecz opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana dostawa działek zabudowanych o nr 3/1 (działka 3), 4/4 (działka 4), 5/1 (działka 5), 6/1 (działka 6) oraz 7/4 (działka 7), będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą braku zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy niezabudowanych działek oraz opodatkowania podatkiem VAT w całości tej transakcji.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem dostawy będą również działki niezabudowane o numerach ewidencyjnych 1/1 (działka 1) oraz 2/1 (działka 2). Przez Działki 1-2 nie przechodzą żadne sieci przesyłowe oraz nie znajdują się na niej żadne zabudowania i budowle.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości powtórzyć należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dla działek nr 1/… oraz 2/… został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą z 14 września 2009 r. Zgodnie z zapisami tego planu działki stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę przemysłową, składy i magazyny oraz drobną wytwórczość. Dla działek wydano również decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach oraz pozwolenie na budowę.

Ze względu więc na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki niezabudowane nr 1/1 oraz 2/1 stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto przy sprzedaży nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak wynika z wniosku – niezabudowane działki nr 1/1 oraz 2/1 nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanych działek nie będzie podlegać zwolnieniu. Tym samym winna być opodatkowana właściwą dla tej dostawy stawką podatku VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana dostawa działek niezabudowanych o nr 1/1 (działka 1) oraz 2/1 (działka 2) będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kolejnego zagadnienia podniesionego we wniosku, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z przepisu tego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest i będzie na moment planowanej transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, po nabyciu przedmiotowej nieruchomości, planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Ponadto w przedstawionych okolicznościach nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż sprzedaż ww. działek zabudowanych i niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zatem Wnioskodawca (Nabywca) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości. Ponadto, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będzie mu przysługiwać prawo do ubiegania się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy lub prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.