Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-719/11-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-09-26
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie obliczenia podstawy opodatkowania w związku ze sprzedażą nieruchomości.
Słowa kluczowe: deweloper; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; prowizje; przychód; sprzedaż; stan; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 czerwca 2011 r. (data wpływu 28 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obliczenia podstawy opodatkowania w związku ze sprzedażą nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obliczenia podstawy opodatkowania w związku ze sprzedażą nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 29 marca 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z bankiem umowę kredytu na sfinansowanie budowy domu w zabudowie szeregowej.

Własność nieruchomości (w stanie deweloperskim) została przez małżonków nabyta na mocy aktu notarialnego z dnia 8 grudnia 2008 r., a następnie zbyta w dniu 29 marca 2010 r. W związku z brakiem obowiązywania w latach 2006-2008 przepisu, który pozwalał na zadeklarowanie wpłaty kwoty 19% od dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ciągu 2 kolejnych lat na inne cele mieszkaniowe, Zainteresowany został zobligowany do zapłaty niniejszego podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy obliczając podstawę opodatkowania, zasadnym jest zaliczenie:

*   odsetek od kredytu, uiszczonych od momentu zaciągnięcia kredytu na sfinansowanie budowy przedmiotowej nieruchomości do daty jej zbycia,
*   kosztów prowizji za udzielenie kredytu,
*   opłaty stanowiącej koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

jako udokumentowanych kosztów nabycia lub budowy nieruchomości, co pomniejszy podstawę opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, odsetki od kredytu, koszty prowizji za udzielenie kredytu oraz opłata stanowiąca koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (ich wysokość została określona w zaświadczeniu z banku) zaciągniętego w celu sfinansowania budowy nieruchomości, stanowią udokumentowane koszty wytworzenia (budowy) nieruchomości. Ocena Zainteresowanego została dodatkowo oparta na stanowisku m.in. tutejszej Izby Skarbowej, w odniesieniu do analogicznego stanu faktycznego oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 stycznia 2011 r. (I SA Łd 1272/10), który przesądził, iż spłacone bankowi odsetki od kredytu hipotecznego, zaciągniętego na wybudowanie domu, stanowią koszt jego budowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku zbycia nieruchomości ma moment jej nabycia.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, w grudniu 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli nieruchomość (w stanie deweloperskim), którą następnie zbyli.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 w zw. z ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia , powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższych przepisów prawnych poniesione przez Zainteresowanego koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym na sfinansowanie budowy i nabycia domu w postaci:

*   odsetek od kredytu, uiszczonych od momentu zaciągnięcia kredytu na sfinansowanie budowy przedmiotowej nieruchomości do daty jej zbycia,
*   kosztów prowizji za udzielenie kredytu,
*   opłaty stanowiącej koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

nie stanowią kosztów nabycia i budowy nieruchomości, bowiem są to wydatki związane wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele.

W świetle powyższych przepisów prawnych stwierdzić należy, iż poniesione przez Zainteresowanego koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym na budowę i nabycie nieruchomości nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele.

Podkreślić należy, iż zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości lub sfinansowanie budowy. Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c koszty spłaty kredytów na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości jak i koszty poniesionych nakładów.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz wyżej przytoczone przepisy prawa, wskazać należy, iż brak jest podstaw do zaliczenia do kosztów budowy i nabycia nieruchomości wydatków związanych z kredytem zaciągniętym na jej zakup. Podkreślić bowiem należy, iż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele. W konsekwencji odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości oraz prowizje bankowe związane z ww. kredytem jak i koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nie wpływają na ustalenie podstawy obliczenia podatku, o której mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. małżonki Zainteresowanego. Żona Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Tut. Organ pragnie nadmienić, że dokument dołączony przez Zainteresowanego do wniosku nie podlega analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę orzeczenia WSA oraz interpretacji indywidualnych, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.