Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.316.2018.1.RW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-05
Teza: Rezygnacja ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 10 i opodatkowanie dostawy nieruchomości stawką 23% oraz opodatkowanie zadatku i zaliczki.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; zadatek; zaliczka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rezygnacji ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 10 i opodatkowania dostawy nieruchomości stawką 23% oraz opodatkowania zadatku i zaliczki – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rezygnacji ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 10 i opodatkowania dostawy nieruchomości stawką 23% oraz opodatkowania zadatku i zaliczki.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

1.  Opis zdarzenia przyszłego: Podatnik jest właścicielem budynków i budowli trwale związanych z gruntem, które nabył jako całość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu od Syndyka (firmy w upadłości) w lipcu 2003 r., na podstawie faktury VAT, na której to wyspecyfikowano w dwóch pozycjach: w pozycji nr 1 wartość budynków i budowli ze stawką VAT zwolnioną i w pozycji nr 2 wartość prawa wieczystego użytkowania ze stawką VAT zwolnioną na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku VAT. Treść faktury jest zgodna z aktem notarialnym z tego samego okresu. Od chwili wprowadzenia nabytych obiektów do ewidencji środków trwałych, to jest od sierpnia 2003 r. aż do okresu obecnego, podatnik wykorzystuje nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych, takich jak najem. Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie tych budynków i budowli w latach: 2006, 2007, 2010, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, a także wybudował dodatkowo obiekt pod nazwą stacja LPG – obecnie zlikwidowany. Poniesione wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej obiektów według ich stanu na sierpień 2003 r., bez uwzględniania dodatkowo powstałej w tym okresie stacji LPG. Jednak budynki, budowle były wykorzystywane w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez wszystkie minione lata. Podatnik zamierza w 2019 r. dokonać dostawy wszystkich budynków i budowli trwale związanych z gruntem wraz z prawem wieczystego użytkowania na rzecz nabywcy, który jest podatnikiem VAT czynnym.
2.  Opis stanu faktycznego: Na poczet opisanego zdarzenia przyszłego, to jest przyszłej dostawy określonej w umowie przyrzeczonej, podatnik otrzymał od przyszłego nabywcy nieruchomości zadatek w listopadzie 2017 r. i zaliczkę w styczniu 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Pytanie odnośnie zdarzenia przyszłego: czy Wnioskodawca może na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie ze stawką 23% planowanej dostawy obejmującej budynki oraz budowle wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu?
2.  Pytanie odnośnie stanu faktycznego: czy Wnioskodawca słusznie opodatkował według stawki 23% zadatek oraz zaliczkę, z chwilą ich otrzymania i w odniesieniu do otrzymanych kwot?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT jest on uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i może wybrać opodatkowanie ze stawką 23% dostawy budynków i budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, gdyż dokonujący dostawy i nabywca:

*   są (i będą w momencie dokonania transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków oraz budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy natomiast rozumieć, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie w stosunku do opisanych budynków i budowli miało miejsce w sierpniu 2003 r., kiedy to zostały one oddane w najem, stanowiący czynność opodatkowaną.

Do ponownego „pierwszego zasiedlenia” dochodziło każdorazowo po dokonaniu ulepszeń budynków i budowli (tj. w roku 2005, 2007 i 2010), których wartość przekraczała 30% wartości początkowej obiektów według ich stanu na sierpień 2003 r. – w związku z faktem, iż stosunek najmu w odniesieniu do budynków i budowli był kontynuowany. Należy przy tym zauważyć, iż od dokonania ostatnich ulepszeń (w 2010 r.) i związanego z tym pierwszego zasiedlenia budynków i budowli upłynął już okres dwóch lat, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym spełnione są warunki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Biorąc zatem pod uwagę, iż w opisanym przypadku w momencie planowanej dostawy budynków i budowli spełnione będą warunki opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca uprawniony będzie do rezygnacji ze zwolnienia określonego w tym przepisie, bowiem Wnioskodawca jako dokonujący dostawy oraz nabywca:

*   są (i będą) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków oraz budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż zgodnie z art. 29a ust 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Natomiast art. 29a ust. 9 stanowi, że przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Przy czym, odnosząc treść zacytowanych przepisów do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem złożonego wniosku odnotować należy, iż zastosowanie znajdzie wyłącznie art. 29a ust. 8, nie zaś ust. 9 ustawy o VAT, albowiem w ramach planowanej transakcji dojdzie do zbycia prawa użytkowania wieczystego, nie zaś do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, o którym mowa w ust. 9.

W przypadkach zaś, gdy na zbywanym prawie wieczystego użytkowania wybudowane są budynki lub budowle (stanowiące własność użytkownika wieczystego na podstawie art. 235 kodeksu cywilnego), nie dochodzi do odrębnie opodatkowanego zbycia prawa wieczystego użytkowania, lecz wartość zbywanego prawa wieczystego użytkowania powiększa podstawę opodatkowania budynków lub budowli trwale związanych z gruntem – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Zbycie prawa wieczystego użytkowania opodatkowane jest w takich wypadkach stawką właściwą dla tych budynków lub budowli.

Biorąc zatem pod uwagę, iż przedmiotowa transakcja obejmować będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budynki i budowle, których dostawa co do zasady będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, prawo użytkowania wieczystego będące przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak budynki i budowle znajdujące się na tym gruncie.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, co do zasady cała transakcja dotycząca zbycia opisanej nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz zbywca i nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania.

Ad. 2

Wnioskodawca jest zdania, iż postąpił prawidłowo, opodatkowując otrzymaną zaliczkę oraz zadatek na poczet planowanej dostawy opisanej we wniosku nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli) według stawki VAT 23%, rozpoznając moment powstania obowiązku podatkowego z chwilą ich otrzymania, w odniesieniu do otrzymanych kwot.

Powyższy pogląd uzasadniony jest treścią art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Zgodnie z praktyką obrotu gospodarczego zaliczki polegają na wpłacie przez zaliczkodawcę pewnej sumy pieniężnej na rzecz zaliczkobiorcy na poczet przyszłej należności z tytułu realizacji dostawy lub usługi. Stanowią zarazem finansowe przypieczętowanie zawartej umowy i złożonego zamówienia lub zlecenia przez zaliczkodawcę.

Instytucja zadatku jest natomiast uregulowana w art. 394 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Na gruncie zacytowanego wyżej art. 19a ust. 8 ustawy o VAT obie płatności (zaliczki i zadatku) wywołują ten sam skutek, tzn. powstanie obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania, w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Jeśli chodzi o stawkę VAT znajdującą zastosowanie w przypadku zaliczki/zadatku, przyjąć należy zdaniem Wnioskodawcy, iż płatności te mają charakter wtórny w stosunku do przyszłej transakcji, powinny zatem odzwierciedlać elementy charakterystyczne dla danego rodzaju sprzedaży, w tym stawkę podatkową. Wobec powyższego, w sytuacji, gdy istnieje wola stron umowy, by zrezygnować ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, opodatkowanie VAT otrzymanej zaliczki/zadatku jest w pełni uzasadnione.

Pogląd ten potwierdzają znane Wnioskodawcy stanowiska organów podatkowych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 lutego 2010 r. sygn. IPPP1-443-1306/09-2/PR organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika, iż „Ponieważ zaliczka otrzymana przez Spółkę I w związku z Przedwstępną Umową Sprzedaży dotyczy dostawy nieruchomości opodatkowanych VAT, to również i zaliczka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22%, nawet jeżeli Spółka I otrzyma zaliczkę przed złożeniem we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT”.

W związku z powyższym Wnioskodawca prosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego wyżej stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.