Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-679/10/ENB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-10-05
Teza: Zakres opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; wydatek; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 13 lipca 2010 r. (data wpływu 19 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1992 r. nabyła Pani do majątku wspólnego nieruchomość stanowiącą działkę o powierzchni 498 m2. W 2002 r. Pani małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód. Na Pani męża nałożono obowiązek płacenia renty alimentacyjnej w kwocie 300 zł miesięcznie – przez okres 5 lat, co łącznie dało kwotę 18.000 zł. Pani małżonek nie płacił zasądzonych alimentów. W dniu 20 lutego 2004 r. zawarła Pani z byłym małżonkiem umowę przeniesienia własności nieruchomości w celu umorzenia zobowiązania. W trybie art. 506 Kodeksu cywilnego były małżonek przeniósł na Panią swój udział t.j. połowę wyżej wymienionej nieruchomości. Wartość umowy określono na 18.000 zł. Umowa ta zlikwidowała wszelkie Pani roszczenia finansowe z tytułu nałożonego na męża obowiązku alimentacyjnego. Następnie w dniu 15 kwietnia 2005 r. sprzedała Pani powyższą nieruchomość za cenę 42.000 zł. Adwokat zapewniał Panią, iż nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od sprzedaży, ponieważ nabycie części nieruchomości od małżonka nie było transakcją finansową i obowiązuje data kupna t.j. 1992 r. oraz data sprzedaży 2005 r. Uzgodniono, iż Pani ponosi koszty aktu notarialnego t.j. kwotę 1.196 zł i 76 gr i wszelkie koszty związane ze sprzedażą. Kwota ze sprzedaży działki w przeliczeniu na okres 5 lat alimentów stanowiła 300 zł z Pani części nieruchomości i 300 zł z części byłego małżonka. Od stycznia 2009 r. otrzymuje Pani emeryturę w kwocie 870 zł 5 gr i Pani zdaniem nałożenie podatku pozbawi Ją środków do życia.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego intencją Pani było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą w dniu 15 kwietnia 2005 r. nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 498 m2, Wnioskodawczyni jest zobowiązana od przychodu ze sprzedaży części nieruchomości (1/2 działki) uzyskanej w zamian za alimenty zapłacić podatek w wysokości 10% uzyskanego przychodu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, uzyskany przychód nie zalicza się do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 28 wskazanej ustawy, bowiem nieruchomość została nabyta w 1992 r. i od tego momentu była jej właścicielką.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   płatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   stało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wskazano we wniosku, w 1992 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku wspólnego nieruchomość stanowiącą działkę o powierzchni 498 m2. W 2002 r. małżeństwo Wnioskodawczyni zostało rozwiązane przez rozwód. Na męża Wnioskodawczyni nałożono obowiązek płacenia renty alimentacyjnej w kwocie 300 zł miesięcznie – przez okres 5 lat, co łącznie dało kwotę 18.000 zł. Małżonek nie płacił zasądzonych alimentów. W dniu 20 lutego 2004 r. Wnioskodawczyni zawarła z byłym małżonkiem umowę przeniesienia własności nieruchomości w celu umorzenia zobowiązania. W trybie art. 506 Kodeksu cywilnego były małżonek przeniósł na Wnioskodawczynię swój udział t.j. połowę wyżej wymienionej nieruchomości. Wartość umowy określono na 18.000 zł. Umowa ta zlikwidowała wszelkie roszczenia finansowe Wnioskodawczyni z tytułu nałożonego na męża obowiązku alimentacyjnego. Następnie w dniu 15 kwietnia 2005 r. Wnioskodawczyni sprzedała powyższą nieruchomość za cenę 42.000 zł.

Zgodnie z powyższym sprzedaż 1/2 nieruchomości, nabytej w 1992 roku do majątku wspólnego małżonków dla Wnioskodawczyni nie będzie stanowiła źródła przychodu z uwagi na to, że upłynął okres pięcioletni od momentu nabycia tej części nieruchomości we współwłasności małżeńskiej.

Natomiast, w celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawczyni kwestią niezbędną jest ustalenie czy przeniesienie prawa własności do 1/2 części nieruchomości, w zamian za umorzenie zobowiązania stanowi nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 506 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), jeżeli w celu umorzenia zobowiązania dłużnik zobowiązuje się za zgodą wierzyciela spełnić inne świadczenie albo nawet to samo świadczenie, lecz z innej podstawy prawnej, zobowiązanie dotychczasowe wygasa (odnowienie).

Zgodnie z powyższym, przez umowę odnowienia strony postanawiają, że w miejsce dotychczasowego zobowiązania dłużnika, które zostaje umorzone, dłużnik spełnieni inne świadczenie albo nawet to samo świadczenie, lecz z innej podstawy prawnej. Odnowienie może polegać również na zobowiązaniu dłużnika do alternatywnego (przemiennego) świadczenia, innego niż było przewidziane w dotychczasowej umowie.

Wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ani inne akty prawne nie zawierają definicji „nabycia” oraz „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów, należy więc posłużyć się wykładnią językową.

Odpłatne zbycie to zbycie rzeczy lub prawa za wynagrodzeniem, przy czym należy podkreślić, że zapłatę ceny sprzedaży można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności. Przeniesienia prawa własności do nieruchomości lub jej części w zamian za umorzenie zobowiązania lub zwolnienie z długu, jest więc odpłatnym zbyciem nieruchomości lub jej części, natomiast dla osoby która w zamian za otrzymanie nieruchomości z tego długu zwalnia bądź dług umarza jest nabyciem nieruchomości lub części nieruchomości.

W przedstawionej we wniosku sytuacji, zwolnienie z długu spowodowało iż były małżonek w zamian za przeniesienia prawa własności do 1/2 nieruchomości nie był już zobowiązany do zapłaty określonej kwoty pieniężnej, natomiast Wnioskodawczyni w zamian za umorzenie zobowiązania byłego małżonka w wykonaniu innego świadczenia nabyła własność 1/2 nieruchomości należącej dotąd do byłego małżonka.

Zatem sprzedaż części nieruchomości nabytej w 2004 r. w drodze przeniesienia własności w celu umorzenia długu byłego małżonka będzie stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Natomiast w myśl art. 28 ust. 2 i 2a podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Art. 28 ust. 3 stanowi, iż jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W myśl powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) - c)

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Jednakże, w przypadku gdy podatnik nie złożył w terminie stosownego oświadczenia i nie uiścił należnego podatku, a udokumentuje, iż w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkował uzyskany przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – to należy przyjąć, iż spełnił warunki uzasadniające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie wyżej wymienionego przepisu.

Reasumując, sprzedaż części nieruchomości nabytej w 2004 r. w zamian za umorzenie zobowiązania, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku zatem, gdy środki uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2004 r. nie zostały wydatkowane w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy, wówczas podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.