Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-559/08-5/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-07-14
Teza: Przychód osiągnięty z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości, w skład której wchodzi budynek mieszkalny będzie mógł być pomniejszony o nakłady poczynione na zbywaną część nieruchomości, w czasie jej posiadania, jeżeli przeprowadzone prace budowlano-inwestycyjne, udokumentowane zgodnie z powołanymi przepisami, zwiększą wartość przedmiotowej części nieruchomości. Osiągniętego przychodu ze zbycia części przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie mogła natomiast pomniejszyć o spłatę ciążących na nieruchomości długów, ponieważ ich spłata nie mieści się w pojęciu nakładów powodujących zwiększenie wartości nieruchomości, w związku z czym stanowisko Wnioskodawczyni w tym zakresie jest nieprawidłowe
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własności; przychód; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 05.03.2008 r. (data wpływu 28.03.2008 r.) oraz w uzupełnieniu wniosku z dnia 01.07.2008 r. (data wpływu 07.07.2008 r.) stanowiącego odpowiedź na wezwanie z dnia 17.06.2008 r. Nr IPPB2/415-559/08-3/MG o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie ustalenia możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu ze zbycia części nieruchomości nabytej w 2008 r. w drodze umowy darowizny, o koszty związane z dokończeniem prac budowlano-inwestycyjnych oraz spłatę ciążących na nieruchomości długów, a także przeznaczenia w okresie dwóch lat osiągniętego dochodu na inne cele mieszkaniowe - jest:

*   **prawidłowe** - w części dotyczącej możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze zbycia części nieruchomości o koszty związane z dokończeniem prac budowlano -inwestycyjnych,

*   **nieprawidłowe** - w części dotyczącej możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze zbycia części nieruchomości o spłatę ciążących na nieruchomości długów, oraz przeznaczenia w okresie dwóch lat osiągniętego dochodu na inne cele mieszkaniowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28.03.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu ze zbycia części nieruchomości nabytej w 2008 r. w drodze umowy darowizny, o koszty związane z dokończeniem prac budowlano-inwestycyjnych oraz spłatę ciążących na nieruchomości długów, a także przeznaczenia w okresie dwóch lat osiągniętego dochodu na inne cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 05.03.2008 r. została obdarowana przez swojego ojca nieruchomością, która jest obciążona długami i wymaga nakładów inwestycyjnych. W celu oczyszczenia z długów i dokończenia inwestycji zamierza sprzedać część przedmiotowej nieruchomości.

Jednocześnie Wnioskodawczyni nadmienia, że wszystkie osiągnięte dochody zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe, w postaci remontu i modernizacji mieszkania lub zakup działki pod cele mieszkaniowe, w przeciągu dwóch lat od przedmiotowego zdarzenia finansowego.

Rozliczenie nastąpiłoby proporcjonalnie do zbytej części nieruchomości. Gdyby Wnioskodawczyni sprzedała 1/2 ww. nieruchomości, to poniesione nakłady i koszty odliczone byłyby w 1/2 od uzyskanego przychodu.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne tut. Organ pismem z dnia 14.05.2008 r. o numerach IPPB2/436-107/08-2/MZ, IPPB2/415-559/08-2/MG wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w zakresie udzielenia informacji, czy interpretacja indywidualna ma być udzielona w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pismo doręczono w dniu 04.06.2008 r., doręczenie zastępcze (awizowano powtórnie), w związku z czym interpretacja udzielona jest tylko w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pismem z dnia 17.06.2008 r. Nr IPPB2/415-559/08-3/MG tut. Organ powtórnie wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku, poprzez doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego, a mianowicie wskazanie statusu prawnego nabytej w 2008 r. w drodze umowy darowizny nieruchomości.

Pismem z dnia 01.07.2008 r. (data wpływu 07.07.2008 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała wniosek informując, że problem dotyczy nieruchomości posiadającej status gruntu rolnego, zabudowanego domem mieszkalnym-bliźniakiem. Nieruchomość jest obciążona i w stanie surowym, dlatego też Wnioskodawczyni planuje sprzedać część nieruchomości, aby wykończyć pozostałą część. Jednak żeby uzyskać lepszą cenę, przed sprzedażą Wnioskodawczyni zamierza wykończyć część, która ma zostać sprzedana. Czy wszystkie nakłady Wnioskodawczyni będzie mogła odliczyć od uzyskanego przychodu ze sprzedaży, przed opodatkowaniem?

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w takiej sytuacji nakłady byłyby zwolnione od podatku dochodowego?

Czy wszystkie nakłady będzie można odliczyć od uzyskanego przychodu ze sprzedaży przed opodatkowaniem?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni uważa, że od uzyskanego przychodu ze sprzedaży ma prawo odjąć poniesione nakłady w postaci spłaty ciążących na nieruchomości długów i koszty związane z dokończeniem prac budowlano-inwestycyjnych. Zdaniem Wnioskodawczyni podatek może w takim przypadku być naliczony do ewentualnego dochodu wynikającego z różnicy pomiędzy uzyskanym przychodem ze sprzedaży, a poniesionymi ww. nakładami.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia części nieruchomości, będzie miał moment i forma nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać część nieruchomości nabytej w dniu 05.03.2008 r. w drodze umowy darowizny, posiadającej status gruntu rolnego zabudowanego domem mieszkalnym, obciążonej długami i wymagającej poniesienia nakładów inwestycyjnych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż do przychodu jaki uzyska Wnioskodawczyni ze zbycia w 2008 r. części przedmiotowej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W rozpatrywanym wniosku prawidłowe ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia w 2008 r. części nieruchomości nabytej w drodze umowy darowizny z dnia 05.03.2008 r. odbywać się będzie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Natomiast w art. 22 ust. 6e ustawodawca doprecyzował na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, t.j. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na względzie przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przytoczone powyżej przepisy prawa należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć wydatki związane z wykończeniem części nieruchomości, która zostanie sprzedana, w postaci prac budowlano -inwestycyjnych, jeżeli wydatki te zwiększą wartość przedmiotowej części nieruchomości i tym samym będą mogły być zaliczone do nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości i udokumentowane będą fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Natomiast nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, że osiągnięty przychód ze zbycia części nieruchomości można pomniejszyć o spłatę ciążących na nieruchomości długów, z uwagi na to, że wydatek ten nie mieści się w pojęciu nakładów zwiększających wartość nieruchomości, o których mowa w powołanym wyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Należy jednocześnie wskazać, iż z uwagi na to, że w skład nabytej przez Wnioskodawczynię w 2008 r. w drodze umowy darowizny nieruchomości wchodzi również budynek mieszkalny, ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia m. in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, po spełnieniu warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, wymienionych w przepisie.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim prawie,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zgodnie z ust. 21 i 22 art. 21 ustawy zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia też obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do budynku mieszkalnego. Nie jest więc konieczne, by Wnioskodawczyni była właścicielem nieruchomości przez cały ww. wymagany okres. Istotny jest tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym budynku mieszkalnym, natomiast istniejące stosunki własnościowe przypadające na okres ww. 12 miesięcy pozostają bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Nadmienić należy, że zwolnieniem określonym w cytowanym powyżej przepisie objęty jest przychód ze sprzedaży wyłącznie budynku mieszkalnego. Przychód ze sprzedaży przynależnego do budynku gruntu, podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić w tym miejscu należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia całości lub części przedmiotowego budynku mieszkalnego skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, jeżeli spełniony zostanie drugi warunek niezbędny do skorzystania ze zwolnienia, a mianowicie, złożenie w terminie 14 dni od daty dokonania odpłatnego zbycia w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania, oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, o którym mowa w ust. 21 tego artykułu. Zatem po łącznym spełnieniu powyższych warunków niezbędnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, Wnioskodawczyni będzie miała możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania nabytej w drodze umowy darowizny w dniu 05.03.2008 r. części budynku mieszkalnego, z wyłączeniem przynależnego do budynku gruntu.

Ponadto należy wskazać, iż z § 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361) wynika, że Minister Finansów przedłużył do dnia 30 kwietnia 2009 r. termin do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnikom, którzy uzyskali w 2008 r. przychody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Wyjaśnienia wymaga także kwestia przeznaczenia osiągniętego dochodu ze zbycia części nieruchomości w okresie dwóch lat na inne cele mieszkaniowe (remont i modernizację mieszkania lub zakup działki pod cele mieszkaniowe), bowiem w przypadku zbycia nieruchomości nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r. nie mają zastosowania przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku, ponieważ art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odwołujący się w swej treści do art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy dający podatnikom możliwość skorzystania z ulgi podatkowej, uchylony został z dniem 01.01.2007 r. ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588). Zatem fakt wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2008 r. w drodze umowy darowizny na inne cele mieszkaniowe nie ma znaczenia.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i obowiązujące przepisy prawa należy zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, iż przychód osiągnięty z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości, w skład której wchodzi budynek mieszkalny będzie mógł być pomniejszony o nakłady poczynione na zbywaną część nieruchomości, w czasie jej posiadania, jeżeli przeprowadzone prace budowlano-inwestycyjne, udokumentowane zgodnie z powołanymi przepisami, zwiększą wartość przedmiotowej części nieruchomości. Osiągniętego przychodu ze zbycia części przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie mogła natomiast pomniejszyć o spłatę ciążących na nieruchomości długów, ponieważ ich spłata nie mieści się w pojęciu nakładów powodujących zwiększenie wartości nieruchomości, w związku z czym stanowisko Wnioskodawczyni w tym zakresie jest nieprawidłowe. Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art.47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art.53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.