Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.305.2025.1.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-04
Teza: Posiadania nieruchomości z nieukończoną budową domu, w
którym nie można było zamieszkać, nie można utożsamiać z
posiadaniem budynku mieszkalnego jednorodzinnego w
rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Nie zamyka to więc
drogi do skorzystania ze zwolnienia w przyszłości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
cel-cele mieszkaniowe
lokal-lokal mieszkalny
mieszkanie
mieszkanie-zakup mieszkania
nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
potrzeby-potrzeby mieszkaniowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości
    skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W najbliższym czasie wraz z żoną planuje Pan zakup mieszkania na rynku wtórnym.
    Będzie to Państwa pierwsza nieruchomość, w której można zamieszkać. Pieniądze na
    zakup mieszkania posiadają Państwo ze sprzedaży działki z zaczętą budową budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, który to budynek jest w stanie surowym zamkniętym. Nie
    został oddany do użytkowania i nie nadawał się do zamieszkania. Sprzedaż nastąpiła (...)
    r., repetytorium A nr (...).
    (...) r. zakupili Państwo działkę nr (...) o pow. (...) ha, położoną w miejscowości (...), gmina
    (...), powiat (...), województwo (...), repetytorium A nr (...). Budowa została rozpoczęta w (...)
    r. i do dzisiaj nie została ukończona. Na tym etapie budowy budynek nie spełnia definicji
    budynku mieszkalnego gotowego do zamieszkania, ponieważ jego stan uniemożliwia jego
    normalne i bezpieczne użytkowanie. Nie posiada odbioru technicznego i nie były podjęte
    żadne działania w tym celu.
    Zarówno Pan jak i Pańska żona nie posiadają i nigdy nie posiadali Państwo prawa
    własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności
    budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
    dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych
    prawach.

## Pytanie

Czy przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia na
    podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, spełnia Pan wszystkie warunki do zwolnienia Pana z zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym
    zgodnie z art. 9 pkt 17 ww. ustawy, ponieważ wraz z żoną nie posiadali Państwo i nie
    posiadają nieruchomości mieszkalnych czy też spółdzielczego prawa do lokalu
    mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że
    udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Pieniądze na zakup posiadają Państwo ze sprzedaży działki z zaczętą budową budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, który to budynek jest w stanie surowym zamkniętym nie
    nadającym się do zamieszkania.
    Sprzedany budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    ponieważ nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie, nie złożono zawiadomienia o
    zakończeniu budowy zgodnie z prawem budowlanym; budynek nie posiada odbioru
    technicznego i nie były podjęte żadne działania w tym celu.
    W Pana ocenie posiadanie działki na własność, na której znajduje się wyłącznie budynek,
    w którym nie można zamieszkać, tj. w stanie surowym zamkniętym, który nie został
    oddany do użytkowania, a który de facto Państwo sprzedali, nie można uznać, że posiadali
    Państwo dom jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. taki o którym mowa w
    art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 - przy umowie sprzedaży - ciąży na
      kupującym.
    W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi - wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
    przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
    przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Zgodnie z treścią art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący
    odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu
    mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z
    kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać
    warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że
    udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w (...) r. zakupił Pan wraz z żoną
    działkę, na której w (...) r. została rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego, która nie została ukończona. Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w
    (...) r. Na dzień sprzedaży ww. budynek nie został oddany do użytkowania i nie nadawał się
    do zamieszkania. Nie posiadł odbioru technicznego i nie były podjęte żadne działania w
    tym celu. Poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje zarówno Panu, jak i
    Pana żonie prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość,
    prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe
    prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udział
    w tych prawach. Planuje Pan wraz z żoną zakup mieszkania na rynku wtórnym za środki
    uzyskane ze sprzedaży działki z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego.
    Ma Pan wątpliwości czy planowany zakup mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia z
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
    definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
    odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z z 2025 r. poz. 418).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      - budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach;
      - budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
        stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
        zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
        całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
        mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o
        powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W myśl art. 54 ust. 1 Prawo budowlane:
      Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
      pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-
      2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu

      nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od
      dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art.
      30 ust. 6a stosuje się.
    Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
      Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję
      o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
      1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on
        zaliczony do kategorii (...)
      - o których mowa w załączniku do ustawy;
      2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
      3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed
        wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
      Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
      1) obiekt budowlany lub jego część;
      2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na
        budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
      Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do
      użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować
      zgodnie z przeznaczeniem.
      Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z
      wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
    Stosownie do art. 56 ust. 1-2 cyt. ustawy:
      Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na
      użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z
      właściwością wynikającą z przepisów szczególnych, organy:
      1) (uchylony)
      2) Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
      3) (uchylony)
      4) Państwowej Straży Pożarnej
      - o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego
      użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu
      budowlanego z projektem budowlanym.
      Przepisy ust. 1 stosuje się również w przypadku, gdy projekt budowlany obiektu
      budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie
      wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań
      higienicznych i zdrowotnych.
      Niezajęcie stanowiska przez organy, wymienione w ust. 1, w terminie 14 dni od dnia
      otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
    W myśl art. 59 ust. 1 i 2 Prawo budowlane:
      Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie
      obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w
      art. 59a.
      Organ nadzoru budowlanego może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu
      budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego
      użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót
      budowlanych.
    Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez
    Pana budynek - posadowiony na nieruchomości, której był Pan wraz z żoną właścicielem -
    nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo
    budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności

    cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy jest to budynek, który nie uzyskał
    pozwolenia na użytkowanie, nie posiadał odbioru technicznego.
    Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na
    użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa
    budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia
    użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Wskazał też Pan, że poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje ani Panu,
    ani Pana żonie prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość,
    prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe
    prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub udział w
    tych prawach.
    Zatem, jeżeli w przeszłości posiadali Państwo wyłącznie nieruchomości z nieukończoną
    budową domu, w którym nie można było - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać,
    to nie można uznać, że posiadali Państwo budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl
    ustawy Prawo budowlane.
    Tym samym, przy zawieraniu przez Pana w przyszłości umowy sprzedaży prawa własności
    lokalu mieszkalnego będzie miał Pan prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku od
    czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, i
    nterpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też
    względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa
    podatkowego - przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych
    powstałych po Pana stronie. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana żony. Jeżeli Pana
    żona chciałaby uzyskać interpretację dla siebie powinna w tym celu złożyć odrębny
    wniosek.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.