Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.65.2017.1.TR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-07
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; spadek; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 kwietnia 2017 r. (data wpływu 10 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Zainteresowana od 30 listopada 1968 r. do 27 października 2014 r., tj. do śmierci męża Zainteresowanej, pozostawała z nim w trwałym związku małżeńskim, w którym przez cały czas jego trwania obowiązywała wspólnota majątkowa. Małżonkowie wspólnie mieszkali, gospodarowali, rozliczali się z podatków, wychowali trzech dorosłych własnych synów.

Wspólnie kupili 18 października 2002 r. działkę budowlaną, choć na nazwisko męża, bo tylko on stanął do przetargu. Wspólnie wybudowali na tej działce dom wg projektu kupionego na nazwisko Zainteresowanej. Przeszli wszystkie procedury budowlane otrzymując pozwolenie na budowę dla Zainteresowanej i jej męża, i zakończyli budowę ich domu mieszkalnego, zawiadamiając o tym fakcie 26 czerwca 2006 r. powiatowy nadzór budowlany. W dniu 6 lipca 2006 r. wspólnie w nim zamieszkali. W dniu 17 lipca 2006 r. został nadany małżonkom wspólnie numer meldunkowy. Wspólnie zamieszkiwali i własnymi nakładami spłacali kredyty, pożyczki zaciągnięte na budowę domu. Ostatni hipoteczny kredyt na „własny kąt” wpisany do księgi wieczystej działki spłacili we wrześniu 2013 r. W październiku 2013 r. mąż Zainteresowanej ciężko zachorował. Zmarł 27 października 2014 r.

Niezwłocznie, Zainteresowana wraz z trzema pełnoletnimi synami przystąpili do uregulowania spraw spadkowych po mężu i Zainteresowana doznała szoku z powodu zapisu w księdze wieczystej działki zakupionej przez męża w drodze przetargu z dnia 18 października 2002 r.

Notariusz prowadząca sprawę spadkową wczytała się z dokładnością w zapis księgi wieczystej, w której nie zostało zapisane, że działka zakupiona na nazwisko męża jest wspólnotą małżeńską. Z faktu tego wyprowadziła wniosek, że działka ta, na której wspólnie, wspólnymi z mężem nakładami małżonkowie wybudowali dom, jest tylko własnością zmarłego męża, więc i zabudowany na niej dom jest też tylko jego własnością. Tak dokonała działu spadku, uznając, że Zainteresowana, będąc w małżeństwie – wspólnocie majątkowej, w której po połowie z mężem czynili nakłady i wysiłki na budowę domu, nie ma żadnej własności. Żaden organ wcześniej na to nie zwrócił uwagi małżonków, choć procedura budowy domu była zakończona.

W dniu 17 listopada 2014 r. nastąpił rozdział majątku – spadku po mężu. Wnioskodawczyni odziedziczyła 1/4 jego wartości, tj. 50 000,00 zł. Zgłosiła niezwłocznie ten fakt w urzędzie skarbowym. Otrzymała zaświadczenie, że podatek od tego spadku nie należy się.

W dniu 5 grudnia 2014 r. synowie małżonków, spadkobiercy w takich samych częściach jak Zainteresowana, dokonali działu spadku w ten sposób, że całą zabudowaną nieruchomość, która wg zapisów w księdze wieczystej stanowiła własność męża Zainteresowanej, nabyła w całości Zainteresowana na własność.

W dniu 13 marca 2017 r. ze względu na wiek (69 lat), małą emeryturę (1 700,00 zł) i okazję jaka się nadarzyła, Zainteresowana dokonała zamiany swojej własności, którą nabyła wg zapisu notarialnego z dnia 5 grudnia 2014 r. (jak wyżej), na lokal mieszkaniowy 65m2 ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Umowa zamiany została zawarta i Zainteresowana otrzymała dopłatę do lokalu mieszkalnego w kwocie 80 000,00 zł, gdyż swoją nieruchomość z zamiany ustalił rzeczoznawca na kwotę = 280 000,00 zł, a lokal mieszkalny na kwotę 200 000,00 zł.

Za otrzymaną dopłatę Zainteresowana chciałaby w ciągu najbliższych 2 lat kupić mniejsze mieszkanie.

Zainteresowana podała następujące wartości.

1.  Koszty poniesione przy akcie notarialnym 5 grudnia 2014 r. (wejście na własność) po dziale spadku = 2 464,80 zł.
2.  Zakup mapy dla celów zamiany własności – 57,35 zł (01/2017 r.), koszty notarialne przy akcie zamiany z 13 marca 2017 r. – 3 518,92 zł, razem – 3 576,27 zł.
3.  Nakłady poniesione na budowę domu wspólnie z mężem, na które ma jeszcze dokumenty;
    *   60 000,00 zł – kredyt hipoteczny, nie licząc odsetek (2015-2013);
    *   11 244,00 zł – pożyczka, nie licząc odsetek (2005-2006);
    *   20 000,00 zł – pożyczka, nie licząc odsetek (2009-2010);
    *   72 347,00 zł – koszty zakupu materiałów budowlanych – faktury do us;
    *   8 879,00 zł – koszty zakupu materiałów na remont – faktury do us;
    *   5 000,00 zł – dochód ze sprzedaży działki rolnej w 2005 r.;
    *   6 000,00 zł – dochód ze sprzedaży garażu w 2005 r.;
    *   62 500,00 zł – dochód ze sprzedaży mieszkania w 2005 r.;
    *   26 729,00 zł – koszty zawarte w fakturach nigdzie nie zgłoszonych o ulgę;
    *   463,00 zł – instalacja w.-k. (koszty) rachunek.Razem: 273 162,00 zł.

Jak podała Zainteresowana, koszty – nakłady były większe, ale tylko takie dowody ich poniesienia posiada na dziś.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Zainteresowana jest zobowiązana zapłacić podatek dochodowy wynikający z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze zbyciem przez nią przedmiotowej nieruchomości, przed upływem pięciu lat od jej nabycia – jeżeli tak, to w jakiej kwocie i do kiedy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie należy się podatek dochodowy z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości – otrzymanej w drodze działu spadku – przed upływem pięciu lat od jej nabycia.

Uzasadnienie.

Według stanu faktycznego, majątek był w połowie Zainteresowanej, a w połowie męża. W jego posiadanie małżonkowie weszli 6 lipca 2006 r., kiedy to nadzór budowlany bez zastrzeżeń przyjął ich wniosek o zakończeniu przez małżonków budowy domu wg pozwolenia na jego budowę, wydanego na małżonków. Mając wspólnotę majątkową, małżonkowie czynili po zamieszkaniu od 6 lipca 2006 r. dalsze nakłady na ich nieruchomość, spłacając kredyty i remontując. Wspólnie zamieszkiwali, ponosząc nakłady: 8 lat i 3 miesiące, do śmierci męża. Przy dziale spadku wartość nieruchomości zabudowanej domem oszacowana została na kwotę 200 000,00 zł, a przy „zamianie”, gdy Zainteresowana łożyła na nią przez kolejne lata środki finansowe, rzeczoznawca oszacował przedmiotową nieruchomość na 280 000,00 zł.

Tak, przy dziale spadku 200 000,00 zł było w połowie majątkiem Zainteresowanej wynikającym ze wspólnego ustroju majątkowego z mężem, tj. 100 000,00 zł nie podlega podatkowi, bo od wejścia w stan jego posiadania przez Zainteresowaną minęło już pięć lat, bo od dnia zamieszkania 6 lipca 2006 r. do 5 grudnia 2014 r. (czy 27 października 2014 r. – daty śmierci męża), czy 13 marca 2017 r.

Zgodnie ze stanem faktycznym, Zainteresowana nabyła w wyniku działu spadku majątek w art. 100 000,00 zł po mężu i to tylko taką wartość majątku przypadającą na 1/2 części przedmiotowej nieruchomości zbyła przed upływem pięciu lat od momentu wejścia w jego posiadanie. Wartość majątku – lokalu, który za to pozyskała, w posiadanie którego weszła w wyniku zamiany, wyszacowano na 200 000,00 zł, więc w 100% przewyższa ona wartość majątku, który w spadku po mężu z działu spadku otrzymała. Brakujące 100 000,00 zł musiała dołożyć z majątku własnego, od którego podatek nie należy się, gdyż weszła w jego posiadanie 6 lipca 2006 r., a więc nie minęło 5 lat od jego nabycia.

Stan prawny wyniknął z błędu pisarskiego w akcie notarialnym kupna działki w 2002 r., gdzie notariusz zapisał, że mąż Zainteresowanej kupił działkę ze środków własnych na odrębny majątek, mimo że małżonków obowiązywał wspólny ustrój majątkowy. Tego zapisu żadna instytucja ani urząd nie zauważyły, a małżonkowie nie byli świadomi jego skutków. Dopiero notariusz sporządzając akt spadkowy wczytała się w zapisy ksiąg wieczystych i narosła wątpliwość podatkowa, która wymusiła zadane pytanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym Zainteresowana wskazała, że działka, na której wspólnie, wspólnymi z mężem nakładami małżonkowie wybudowali dom, była tylko własnością zmarłego męża, więc i zabudowany na niej dom był też tylko jego własnością. Mąż Zainteresowanej zmarł 27 października 2014 r. W dniu 17 listopada 2014 r. nastąpił rozdział majątku – spadku po mężu. Wnioskodawczyni odziedziczyła 1/4 jego wartości, tj. 50 000,00 zł. W dniu 5 grudnia 2014 r. synowie małżonków, spadkobiercy w takich samych częściach jak Zainteresowana, dokonali działu spadku w ten sposób, że całą zabudowaną nieruchomość, która wg zapisów w księdze wieczystej stanowiła własność męża Zainteresowanej, nabyła w całości Zainteresowana na własność. W dniu 13 marca 2017 r. Zainteresowana dokonała zamiany swojej własności, którą nabyła wg zapisu notarialnego z dnia 5 grudnia 2014 r., na lokal mieszkaniowy 65m2 ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Dział spadku polega zatem na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Jeżeli wartość nieruchomości nabytych w wyniku działu jest zgodna z wartością udziału posiadanego przed działem spadku, nie następuje nowe nabycie, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem. Bezsprzeczne jest, że przed datą działu spadku udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Z chwilą działu spadku jedni spadkobiercy utracili własność udziałów nabytych przez siebie w spadku, a własność tę dopiero z tą chwilą nabywają inni spadkobiercy. Nie ma zatem prawnych podstaw do twierdzenia, że całą rzecz lub prawo nabywa spadkobierca w chwili śmierci spadkodawcy, skoro w tej dacie jest jedynie jednym ze współwłaścicieli rzeczy lub prawa. Taki spadkobierca nie jest w dacie śmierci spadkodawcy właścicielem całej rzeczy lub prawa, lecz jedynie właścicielem udziału w niej. Pozostałe udziały może nabyć, ale dopiero w wyniku dokonania innych czynności prawnych – od pozostałych spadkobierców. Tak więc, co do zasady, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w jego wyniku podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym dziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Art. 1037 § 1 ww. Kodeksu stanowi natomiast, że dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

W myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Natomiast zgodnie z jego art. 211 i art. 212, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zatem, w omawianej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości w całości nastąpiło w roku 2014 r.

W tym miejscu należy wyraźnie podkreślić, że interpretacja indywidualna stanowi interpretację przepisów prawa podatkowego, a nie przepisów prawa cywilnego bądź rodzinnego (i wynikających zeń stosunków własnościowych), które mogą być jedynie tłem badanej sprawy interpretacyjnej. Interpretowanie przepisów innych niż podatkowe nie mieści się bowiem w obszarze właściwości rzeczowej tut. organu. W toku postępowania interpretacyjnego organ interpretacyjny również nie przeprowadza postępowania dowodowego, tylko rozstrzyga na podstawie stanu faktycznego (bądź zdarzenia przyszłego) opisanego przez samego zainteresowanego. Skoro zatem Zainteresowana podała w opisanym przez siebie stanie faktycznym, że nabycie przez nią jakiegokolwiek prawa własności do nieruchomości nastąpiło nie wcześniej niż w roku 2014, gdyż wcześniej takie prawo jej nie przysługiwało, to tut. organ zobowiązany był przyjąć tę informację jako kluczowy dla rozstrzygnięcia element stanu faktycznego – a nie z nim polemizować – i na tak opisanym stanie faktycznym to swoje rozstrzygnięcie oprzeć.

W konsekwencji, odpłatne zbycie tejże nieruchomości w drodze zamiany w roku 2017 stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Zainteresowaną tejże nieruchomości.

Bez znaczenia jest bowiem, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku, czy zniesienia współwłasności. Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.

W myśl art. 155 ustawy Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności i nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału, w tym do zamiany. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem, w tym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości lub prawie w drodze działu spadku.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na podstawie przywołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2 (art. 30e ust. 3 ww. ustawy).

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jednakże zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Reasumując: na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego dochód z przedmiotowego zbycia nieruchomości – obliczony według wyżej przedstawionych zasad wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotowa transakcja winna zostać rozliczona na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia 2018 r., a – w zależności od wyniku tego rozliczenia – ewentualny podatek z tego tytułu winien zostać zapłacony w tym samym terminie.

Jednocześnie informuje się również, że organ interpretacyjny nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ interpretacyjny obowiązek wydania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanego zbycia, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. organu.

Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.