Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4011.331.2017.2.MZA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-08
Teza: Wydatkowanie środków ze sprzedaży na budowę domu i spłatę kredytu hipotecznego jako cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: budowa; cel-cele mieszkaniowe; dom; kredyt; kredyt-kredyt hipoteczny; nieruchomości; spłata; wspólność; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 października 2017 r. (data wpływu 19 października 2017 r.), uzupełnionym 21 listopada 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości w związku z wydatkowaniem środków ze sprzedaży na budowę domu i spłatę kredytu hipotecznego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości w związku z wydatkowaniem środków ze sprzedaży na budowę domu i spłatę kredytu hipotecznego. W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 20 listopada 2017 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4011.331.2017.1.MZA wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 21 listopada 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 16 sierpnia 2013 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy, który wraz z matką Wnioskodawcy był właścicielem nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, że powierzchnia domu wynosi 100 m2, garażu 36 m2, a działki 495 m2. W dniu 31 października 2013 r. w wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego notariusz sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, w którym stwierdził nabycie przez Wnioskodawcę spadku po zmarłym ojcu w całości, co stanowi ½ nieruchomości. Pozostała ½ nieruchomości była własnością matki Wnioskodawcy.

Nie będąc świadomym obowiązku złożenia właściwej deklaracji w urzędzie skarbowym w terminie do pół roku od otrzymania spadku Wnioskodawca złożył ją dopiero 31 lipca 2017 r. we właściwym terytorialnie urzędzie skarbowym, w wyniku czego otrzymał decyzję ustalającą wysokość zobowiązania podatkowego od spadków i darowizn, na podstawie której niezwłocznie wpłacił wymaganą kwotę na konto właściwego dla siebie Urzędu Skarbowego. W dniu 10 czerwca 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli aktem notarialnym w drodze zakupu od matki Wnioskodawcy pozostałą część domu. Na dzień dzisiejszy wielkość udziałów poszczególnych osób w nieruchomości kształtuje się w taki sposób, że Wnioskodawca posiada 75%, zaś jego małżonka 25%. Wnioskodawca nadmienił, że wraz z żoną zamieszkują i są zameldowani w ww. nieruchomości od czerwca 2000 r.

W czerwcu 2017 r. w drodze przetargu Wnioskodawca wraz z żoną zakupili działkę budowlaną, na której zamierzają od 2018 r. rozpocząć budowę domu jednorodzinnego, który w większości ma być sfinansowany ze środków uzyskanych z bankowego kredytu hipotecznego oraz sprzedaży domu przed upływem pięciu lat od daty zakupu i – w związku z otrzymanym spadkiem – złożenia we właściwym urzędzie skarbowym zeznania podatkowego SD-3. Środki finansowe w przeciągu dwóch lat od daty sprzedaży domu małżonkowie zamierzają w całości przeznaczyć na cel budowy nowego domu i spłatę bankowego kredytu hipotecznego, który prawdopodobnie zostanie zaciągnięty w kwietniu 2018 r. Ponadto Wnioskodawca nadmienił, że w nowo wybudowanym domu małżonkowie będą mieszkali przez okres dłuższy niż 5 lat.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że zakupiona w czerwcu 2017 r. działka budowalna weszła w skład majątku wspólnego, to jest Wnioskodawcy i jego małżonki i jest objęta ustawową wspólnością majątkową.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy istnieje możliwość zwolnienia Wnioskodawcy z podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty zakupu i przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w przeciągu dwóch lat od daty sprzedaży i założeniu, że budowa nowego domu i spłata bankowego kredytu hipotecznego rozpoczną się przed datą sprzedaży? (pytanie oznaczone nr 2)

**Zdaniem Wnioskodawcy,** mając na uwadze przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ponadto art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i pkt 2 lit. a) cytowanej ustawy mówi, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na: budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego oraz wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Według Wnioskodawcy, wyżej wymienione przepisy prawa dają możliwość zwolnienia go z podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty zakupu i przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w przeciągu dwóch lat od daty sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

W przypadku Wnioskodawcy budowa nowego domu i spłata bankowego kredytu hipotecznego rozpoczną się przed datą sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od spadków i darowizn zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) oraz podstawa ich nabycia.

Termin „nabycie”, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie (w formie darowizny, w drodze spadku).

W przypadku nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci ojca. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub – jak w niniejszej sprawie – akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Odnosząc powyższe wyjaśnienia na grunt rozpatrywanej sprawy zauważyć należy, że przy nabyciu przez Wnioskodawcę omawianej nieruchomości rozpoznać należy dwie daty:

*   2013 r., kiedy Wnioskodawca nabył udział ½ w nieruchomości w drodze spadku po zmarłym ojcu,
*   2014 r., gdy Wnioskodawca wraz z małżonką nabył od matki pozostały udział ½ w nieruchomości.

Oznacza to, że jeżeli Wnioskodawca w 2018 r. dokona planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego zarówno w 2013 r. w spadku po ojcu jak i w 2014 r. w wyniku odkupienia od matki Wnioskodawcy jej udziału, to przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt dokonania sprzedaży przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie każdego z udziałów. Natomiast sprzedaż udziału w nieruchomości dokonana w 2019 r. stanowić będzie źródło przychodu jedynie w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytego w 2014 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem (sprzedażą) musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy sprzedawaną nieruchomość (udział w nieruchomości) nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W tym miejscu wyjaśnić należy – odnośnie do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości – że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wprost szczególne zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) formułując dwie odrębne podstawy prawne. I tak w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału nabytych nieodpłatnie jak to miało miejsce w przypadku nabycia udziału w nieruchomości w spadku w 2013 r., koszty uzyskania przychodu ustalić należy zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, natomiast w przypadku nieruchomości, jej części lub udziału nabytych odpłatnie a więc w sytuacji nabycia w 2014 r. udziału w nieruchomości od matki koszty uzyskania przychodu ustalić należy zgodnie art. 22 ust. 6c ustawy.

Zgodnie z ww. art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d – stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów – podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    
    *   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    
    *   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podkreślenia wymaga również, że ustawodawca przewidując zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe” a nie jakiekolwiek cele mieszkaniowe. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego oraz budowy tego budynku, to w budynku tym podatnik powinien realizować własne cele mieszkaniowe, a więc mieszkać.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1 czyli m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości). Istotne jest zatem, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na budowę własnego budynku mieszkalnego, muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił w czerwcu 2017 r. działkę budowalną, która weszła w skład majątku wspólnego małżonków i objęta jest ustawową wspólnością majątkową. Na ww. działce małżonkowie planują w 2018 r. rozpocząć budowę domu jednorodzinnego, która w większości ma być sfinansowana ze środków pochodzących z zaciągniętego przez małżonków kredytu hipotecznego oraz z planowanej sprzedaży nieruchomości (domu).

Wnioskodawca środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wydatkował będzie na cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu na działce stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy oraz jego małżonki i na budowę tego budynku.

Dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotnym jest ustalenie, czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na udział nabyty w 2013 r. w drodze spadku (a więc stanowiący majątek osobisty Wnioskodawcy) podlega zwolnieniu z opodatkowania, jeżeli wydatkowana zostanie na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z małżonką na budowę budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego) na działce wchodzącej w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki oraz na budowę tego budynku.

W związku z powyższym, należy odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu – do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Skoro więc nieruchomość, która zostanie sprzedana stanowi w udziale ½ majątek odrębny Wnioskodawcy, a uzyskane ze sprzedaży tego udziału w nieruchomości środki pieniężne (przychód) Wnioskodawca przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, tj. budowę budynku mieszkalnego na działce budowlanej, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej oraz budowę tego budynku, to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące z planowanej sprzedaży nieruchomości stanowiącej w udziale ½ majątek odrębny Wnioskodawcy zostaną wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką na budowę domu oraz na budowę tego domu na działce budowlanej skoro nabycie tej działki nastąpiło w trakcie trwania związku małżeńskiego i istnienia pomiędzy małżonkami ustawowej wspólności majątkowej.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2013 r. i 2014 r. pomniejszony o koszty uzyskania przychodu – zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy – podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy. Jednakże ww. przychód wydatkowany począwszy od dnia sprzedaży w ciągu dwóch lat na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z małżonką na budowę budynku mieszkalnego, na działce budowalnej należącej do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki oraz na budowę tego budynku będzie w całości zwolniony od opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest w omawianej sprawie, aby środki wydatkowane na ww. cele pochodziły ze sprzedaży udziału w nieruchomości, a ponadto aby kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z tej sprzedaży.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.