Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-36/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-04-15
Teza: Czy karę umowną zapłaconą pośrednikowi nieruchomości można zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości lub do kosztów uzyskania przychodu z tej sprzedaży?
Słowa kluczowe: kara-kara umowna; koszt-koszty uzyskania przychodów; sprzedaż; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2015 r. (data wpływu 15 stycznia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 2 kwietnia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów sprzedaży lokalu kary umownej uiszczonej pośrednikowi nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów sprzedaży lokalu kary umownej uiszczonej pośrednikowi nieruchomości.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 20 marca 2015 r. Nr ITPB2/4511-36/15-2/MM wezwano Wnioskodawcę do ich usunięcia. Wniosek uzupełniono w dniu 2 kwietnia 2015 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym opisano następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca postanowił sprzedać mieszkanie po mamie w okresie około pół roku po odziedziczeniu.

Dnia 20 maja 2013 r. podpisał z biurem nieruchomości umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości za kwotę 118.000 zł, z klauzulą wyłączności na okres obowiązywania 1 miesiąc.

Z uwagi na fakt, że pośrednik mimo zapewnień nie posiadał klientów chętnych do zakupu nieruchomości, dnia 3 czerwca 2013 r. Wnioskodawca wypowiedział umowę z 14 dniowym terminem wypowiedzenia.

Sam znalazł klienta, z którym dnia 1 sierpnia 2013 r. sfinalizował sprzedaż nieruchomości za cenę 100.000 zł, a więc niższą niż cena wpisana do umowy pośrednictwa z dnia 20 maja 2013 r.

Pośrednik twierdził, że sprzedaży Wnioskodawca dokonał z jego pominięciem i dnia 2 września 2013 r. przesłał Wnioskodawcy wezwanie do zapłaty, w którym domagał się 4% kary umownej liczonej od ceny wynikającej z zawartej z nim w dniu 25 maja 2013 r. umowy pośrednictwa, czyli od 118.000 zł, powiększonej o 23% VAT, tj. kwoty 1.085,60 zł.

Pośrednik do dnia dzisiejszego nie przedstawił Wnioskodawcy faktury VAT na ww. kwotę, a z posiadanych dokumentów nie wynika nawet, aby pośrednik był płatnikiem VAT (brak NIP).

Wnioskodawca nie zapłacił wymienionej w wezwaniu kwoty na konto pośrednika (między innymi z uwagi na fakt naliczenia podatku VAT od kary), co skutkowało skierowaniem pozwu o zapłatę do Sądu.

Sąd pierwszej instancji nakazał zapłatę kary umownej i podatku VAT od naliczonej kary. Od orzeczenia Sądu Wnioskodawca złożył odwołanie – między innymi z powodu naliczenia VAT od kary umownej.

Obecnie Wnioskodawca chce rozliczyć ww. sprzedaż z urzędem skarbowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką kwotę Wnioskodawca powinien przyjąć (z VAT, czy bez VAT) do wyliczenia kosztów sprzedaży, aby prawidłowo wyliczyć należny podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, dla właściwego ustalania podatku dochodowego od zbycia mieszkania, gdzie opłata za pośrednictwo jest zaliczana do kosztów zbycia mieszkania, istotne jest, czy podstawa opodatkowania jest wyższa o 23%, co automatycznie obniża podatek należny do zapłacenia.

Wnioskodawca uważa, że kara umowna pełni funkcję odszkodowawczą za poniesione straty i nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku VAT.

Pomimo, że kara umowna została błędnie opodatkowana podatkiem VAT, Wnioskodawca uważa, że będzie mógł (po jej zapłaceniu) zaliczyć ją do kosztów uzyskania przychów w kwocie brutto, ponieważ za błędnie wystawione dokumenty odpowiedzialność ponosi wystawca, a nie nabywca usługi, a ponadto nie przysługuje Wnioskodawcy obniżenie lub zwrot różnicy podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, mieszkanie po mamie Wnioskodawca postanowił w okresie poł roku po odziedziczeniu sprzedać.

Dnia 20 maja 2013 r. podpisał z biurem nieruchomości umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości za kwotę 118.000 zł z klauzulą wyłączności na okres obowiązywania 1 miesiąc.

Z uwagi na fakt, że pośrednik mimo zapewnień nie posiadał klientów chętnych do zakupu nieruchomości, dnia 3 czerwca 2013 r. Wnioskodawca wypowiedział umowę z 14 dniowym terminem wypowiedzenia.

Sam znalazł klienta, z którym dnia 1 sierpnia 2013 r. sfinalizował sprzedaż nieruchomości za cenę 100.000 zł, a więc niższą niż cena wpisana do umowy pośrednictwa z dnia 20 maja 2013 r.

Pośrednik twierdził, że sprzedaży Wnioskodawca dokonał z jego pominięciem i dnia 2 września 2013 r. przesłał Wnioskodawcy wezwanie do zapłaty, w którym domagał się 4% kary umownej liczonej od ceny wynikającej z zawartej z nim w dniu 25 maja 2013 r. umowy pośrednictwa, czyli od 118.000 zł, powiększonej o 23% VAT, tj. kwoty 1.085,60 zł.

Pośrednik do dnia dzisiejszego nie przedstawił Wnioskodawcy faktury VAT na ww. kwotę, a z posiadanych dokumentów nie wynika nawet, aby pośrednik był płatnikiem VAT (brak NIP).

Wnioskodawca nie zapłacił wymienionej w wezwaniu kwoty na konto pośrednika (między innymi z uwagi na fakt naliczenia podatku VAT od kary), co skutkowało skierowaniem pozwu o zapłatę do Sądu.

Sąd pierwszej instancji nakazał zapłatę kary umownej i podatku VAT od naliczonej kary. Od orzeczenia Sądu Wnioskodawca złożył odwołanie – między innymi z powodu naliczenia VAT od kary umownej.

Obecnie Wnioskodawca chce rozliczyć ww. sprzedaż z urzędem skarbowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym, do kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nie może zakwalifikować kary umownej (ani w kwocie brutto, ani w kwocie netto) uiszczonej pośrednikowi nieruchomości, albowiem kara ta nie została poniesiona w tym celu, by transakcja sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego doszła do skutku, lecz była następstwem sprzedaży ww. lokalu z pominięciem pośrednika, z którym Wnioskodawca wcześniej podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego z klauzulą wyłączności na 1 miesiąc.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Skoro kara umowna nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie sposób uznać jej za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. W konsekwencji do kosztów tych Wnioskodawca nie może przyjąć ani kwoty brutto kary umownej, ani też kwoty netto tej kary.

Reasumując, kary umownej, którą Wnioskodawca zobowiązany jest zapłacić pośrednikowi nieruchomości nie sposób zakwalifikować ani do kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, ani też do kosztów uzyskania przychodów, a zatem ani w kwocie netto, ani w kwocie brutto Wnioskodawca nie może uwzględnić jej przy obliczenia przychodu i dochodu z tej sprzedaży.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.