Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-311/12-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-07-04
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: kaucja; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; kredyt-kredyt kontraktowy; partycypacja; towarzystwo-Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS)
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2012 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 22 marca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 czerwca 2012 r. (data wpływu 21 czerwca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków w postaci kaucji, partycypacji oraz spłaty kredytu jaki na budowę budynków TBS zaciągnął w banku, a także uznania wydatków poniesionych na spłatę kredytu konsumpcyjnego za korzystające ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę kredytu konsumpcyjnego.

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2012 r. Wnioskodawca złożył do Ministerstwa Finansów wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania.

Pismem z dnia 19 marca 2012 r. Ministerstwo Finansów - działając na podstawie § 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego - przekazało wniosek do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił – w drodze ww. rozporządzenia – dyrektorów pięciu izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest – w związku z § 6 ww. rozporządzenia – Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 i § 4 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 30 maja 2012 r. nr ILPB2/415 -311/12-2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 30 maja 2012 r., skutecznie doręczono dnia 15 czerwca 2012 r., zaś w dniu 21 czerwca 2012 r. (data nadania 20 czerwca 2012 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2001 roku Wnioskodawca został najemcą mieszkania w TBS. Wpłacił wówczas kaucję w wysokości 10% wartości mieszkania, tj. 11 396,70 zł oraz partycypację w wysokości 20% wartości mieszkania, tj. 22 793,40 zł. Wpłaconej kaucji i partycypacji nigdy nie zwrócono Wnioskodawcy. Ponadto przez prawie 10 lat (od listopada 2001 do grudnia 2010) w czynszu Zainteresowany miał wkalkulowaną spłatę kredytu jaki na budowę budynków TBS zaciągał w banku. Wartość spłaty kredytu wynosiła miesięcznie 230,65 zł (4,25 zł/m2 x 54,27 m2 = 230,65 zł), co przez 110 miesięcy daje kwotę 25 371,50 zł. Kwotę tę należy rewaloryzować na dzisiejsze pieniądze, co da z pewnością ok. 35 000,00 zł - 40 000,00 zł.

Od 2005 roku TBS znajdował się w upadłości i zarządzał nim wyznaczony przez właściwy sąd syndyk. W styczniu 2011 roku syndyk sprzedał mieszkania należące do upadłego TBS dotychczasowym najemcom w cenie, która nie była ceną rynkową za takie lokale, bowiem została pomniejszona o wpłacone wcześniej 30% wartości nieruchomości oraz spłacany kredyt. Kwota sprzedaży miała przede wszystkim zaspokoić roszczenia wierzycieli TBSu bez roszczeń najemców (a te roszczenia były największe). W przypadku Wnioskodawcy, na podstawie aktu notarialnego, kupił On mieszkanie o powierzchni 54,27 m2 za cenę 70 551,00 zł. W tym czasie wolnorynkowa wartość takiego mieszkania wynosiła ok. 3 200,00 zł/m2, więc wartość mieszkania wynosiła około 173 664,00 zł. Na wykup tego mieszkania Zainteresowany zaciągnął kredyt zwykły konsumpcyjny w wysokości 20 000,00 zł, bowiem był on dużo bardziej korzystny niż kredyt na zakup nieruchomości, zwłaszcza że Wnioskodawca potrzebował tak niewielką jak na całą wartość nieruchomości kwotę. Kredyt ten został po roku spłacony. Wnioskodawca nadmienił, że klika banków nie było wówczas zainteresowanych udzieleniem tak małego kredytu na zakup nieruchomości.

Reasumując: rynkowa wartość nieruchomości w dniu sprzedaży przez TBS w upadłości wynosiła 173 664,00 zł, a Zainteresowany kupił ją za kwotę 70 551,00 zł, wcześniej wpłacił 30% co w dniu wykupu daje kwotę 30% x 174 664,00 zł = 52 099,20 zł oraz spłacał kredyt w czynszu w szacunkowej wysokości w dniu wykupu ok. 35 000 zł. Tak więc koszty jakie Wnioskodawca poniósł faktycznie na zakup mieszkania wynoszą 157 650 zł. Oczywiście są to założenia teoretyczne, ale również to faktycznie poniesione przez 10 lat wydatki. Zdaniem Wnioskodawcy, dowodzi to temu, że wykup mieszkania od syndyka nie był złotym interesem tylko sprawiedliwością społeczną, bowiem wcześniej poprzedni syndyk miał pomysł by pozbyć się lokatorów, a mieszkania sprzedać według własnego uznania po cenie jeszcze niższej niż najemcom później sprzedał inny syndyk. Mieszkanie to Zainteresowany sprzedał w grudniu 2011 roku za kwotę 190 000,00 zł (akt notarialny). Różnica między wartością rynkową w styczniu, a kwotą za jaką Wnioskodawca sprzedał mieszkanie w grudniu 2011 wynika ze wzrostu wartości nieruchomości oraz faktu, że sprzedane mieszkanie było praktycznie kompletnie wyposażone i umeblowane.

Od dnia sprzedaży mieszkania Zainteresowany wynajmuje inne, większe mieszkanie, które zamierza kupić w styczniu 2013 roku. Mieszkania tego nie mógł kupić od razu bowiem jego właściciel budował budynek 10 lat temu w oparciu o przepisy najmu i rozlicza ulgę podatkową. Mieszkanie jest dużo większe, bowiem rodzina Wnioskodawcy to 4 osoby. Część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania Zainteresowany przeznaczył na wyposażenie nowego mieszkania (meble, zabudowa, remont). Jednak większość zostanie przeznaczona na zakup tego lokalu w styczniu 2012. (…). Na podstawie materiałów informacyjnych Ministerstwa Finansów jakie Zainteresowany otrzymał w miejscowym urzędzie skarbowym, starał się On obliczyć kwotę podatku jaki w przyszłości będzie musiał zapłacić od transakcji sprzedaży mieszkania. Zarówno materiały informacyjne jakie otrzymał, jak i interpretacje jakie można przeczytać w Internecie, czy wydawnictwach nie opisują takiej sytuacji jak Wnioskodawcy. Nie ma On zatem możliwości sprawdzenia, czy poniesione przez niego wydatki są bezsprzecznie kwalifikowane jako jego koszty uzyskania przychodu. W większości materiałów bowiem jest ten sam zapis bez rozwinięcia i naprowadzenia czytelnika na szerszą interpretację:

„Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się między innymi wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym nie ma znaczenia czy kredyt był zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest, by kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Nowym zwolnieniem objęte są także wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przed 1 stycznia 2009 roku.”

Na podstawie przepisów Wnioskodawca nie jest w stanie obliczyć kosztów uzyskania przychodów dotyczących sprzedanego mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jak należy ustalić koszty uzyskania przychodów dotyczące sprzedanego mieszkania?
2.  Czy taki tok liczenia jest poprawny? Poniesione koszty: listopad 2001 wpłata kaucji w wysokości 10% wartości nieruchomości, listopad 2001 wpłata partycypacji w wysokości 20% wartości nieruchomości, listopad 2001 - grudzień 2010 wpłata kredytu w czynszu w wysokości 230,65 zł miesięcznie, styczeń 2010 zaciągnięcie kredytu konsumpcyjnego w wysokości 20 000 zł na wykup mieszkania od syndyka, styczeń 2010 kupno mieszkania od syndyka - faktura na 70 551,00 zł, szacowana wartość rynkowa 173 664,00 zł. Poniesione koszty związane z nabyciem nieruchomości na dzień jej nabycia: 10% x 173 664 zł + 20% x 173 664 zł + 35 000 zł + 70 551 zł = 157 650 zł.
3.  Czy wymienione, poniesione przez 10 lat wydatki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?
4.  Czy tłumaczenie Wnioskodawcy dlaczego wziął kredyt konsumpcyjny na wykup nieruchomości spełnia poniższe założenia ustawowe: „Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się tez wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych”.
5.  Czy takie uzasadnianie zaciągniętego i spłaconego przez rok kredytu konsumpcyjnego spełnić może warunki zaliczenia go do wydatków na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy, stając się najemcą mieszkania w TBS poniósł On koszty w wysokości 30% tego mieszkania, bowiem taką część kosztów wpłacił w postaci kaucji i partycypacji, a tych wpłaconych wówczas środków finansowych nigdy mu nie zwrócono. I tak jak przez lata wzrastała wartość nieruchomości, tak wzrastał wniesiony na początku 30% wkład. Przez wiele lat w czynszu Zainteresowany spłacał kredyt zaciągnięty na budowę nieruchomości. Błędne zarządzanie i sytuacja rynkowa doprowadziły, że TBS znalazł się w upadłości i po kilku latach bezowocnych działań syndyka mieszkania te sprzedano najemcom, ujmując w cenie wpłacone przez najemców pieniądze. Sprzedaż majątku TBS miała zaspokoić roszczenie wierzycieli poza najemcami. Dlatego logiczne jest stwierdzenie, że koszty Wnioskodawcy na zakup tego mieszkania to nie tylko to co wpłacił syndykowi, lecz również wpłacone 10 lat wcześniej 30% wartości nieruchomości i spłacany przez szereg lat kredyt wliczony do czynszu. Dlatego koszt uzyskania przychodu to nie tylko kwota wpłacona syndykowi.

„Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami. W tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.” Taki kredyt na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawca zaciągnął w styczniu 2011 roku, by mieć środki finansowe na wykup mieszkania od syndyka. Złożoność tej całej sytuacji oraz stosunkowo niska kwota kredytu do rynkowej wartości nieruchomości, a także krótki czas jego spłaty były przyczynami, że kilka banków nie było zainteresowanych takim kredytem na nieruchomość, a Zainteresowany znalazł bank, który udzielił mu dość atrakcyjny kredyt konsumpcyjny. Dlatego też Wnioskodawca uważa, że jest możliwość uznania Jego działania za zrozumiałe.

Istotne dla Zainteresowanego jest to, by dobrze rozliczyć te transakcje, ale też nie widzi On w przepisach odpowiednich odniesień, by to co opisał mogło być uznane za czytelne i zrozumiałe dla każdego. Jest duża różnica co do obliczeń i interpretacji przyjętych przez Wnioskodawcę, w porównaniu z samym wydatkiem z faktury zapłaconej syndykowi. Jednak nie ujmowanie ponoszonych przez lata wydatków do dochodu zwolnionego, w rozumowaniu Zainteresowanego nie pozwala na prawidłowe jego wyliczenie. Wnioskodawca wskazał, iż konsultował się ze specjalistami od prawa i ekonomii, którzy są autorami artykułów w wielu poczytnych polskich gazetach i czasopismach i wielu z nich zgadza się z Jego argumentacją, jednak nie potrafią tego odpowiednio udowodnić przepisami prawa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków w postaci kaucji, partycypacji oraz spłaty kredytu jaki na budowę budynków TBS zaciągnął w banku, a także uznania wydatków poniesionych na spłatę kredytu konsumpcyjnego za korzystające ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę kredytu konsumpcyjnego.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca kupił mieszkanie, należące do upadłego TBS w styczniu 2011 r., natomiast w grudniu 2011 r. mieszkanie to zostało sprzedane.

W związku z powyższym do opodatkowania powstałego z tego tytułu dochodu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

W złożonym wniosku Zainteresowany wskazał, iż w 2001 roku, kiedy został najemcą mieszkania w TBS wpłacił kaucję w wysokości 10% wartości mieszkania, tj. 11 396,70 zł oraz partycypację w wysokości 20% wartości mieszkania, tj. 22 793,40 zł. Wpłaconej kaucji i partycypacji nigdy nie zwrócono Wnioskodawcy. Ponadto przez prawie 10 lat (od listopada 2001 do grudnia 2010) w czynszu Zainteresowany miał wkalkulowaną spłatę kredytu jaki na budowę budynków TBS zaciągnął w banku. Ponadto na wykup tego mieszkania Zainteresowany zaciągnął kredyt zwykły konsumpcyjny w wysokości 20 000,00 zł.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zaliczenia powyższych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 33e ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), lokale mieszkalne w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność.

W myśl 33f ust. 2 ww. ustawy, cena sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 33e ust. 1, powinna uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, w szczególności spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami oraz spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej, oraz koszty wyceny nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 33f ust.5 ww. ustawy, kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji, zalicza się na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Tak więc osobie, która nabywa mieszkanie z zasobów TBS, wlicza się w cenę sprzedaży tego mieszkania pokryte wszystkie zobowiązania przypadające na lokal, m.in. spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami, kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji.

Natomiast kaucja ma charakter zwrotny i zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003) stanowi sumę pieniężną złożoną jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania.

Wnioskodawca wskazał, że wpłacona przez niego kaucja nie została mu zwrócona, natomiast została zaliczona w poczet ceny nabycia mieszkania.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki w postaci kaucji, partycypacji oraz spłaty kredytu jaki na budowę budynków TBS zaciągnął w banku mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży ww. mieszkania Wnioskodawca nie może zaliczyć wydatków związanych ze spłatą kredytu konsumpcyjnego, zaciągniętego na jego wykup, bowiem stanowią one wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Jednakże dochód z odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia mieszkania, w związku z przeznaczeniem uzyskanego przychodu na spłatę kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego na jego wykup, może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową bowiem okolicznością decydującą o zastosowaniu tego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele wskazane w tym przepisie i w terminach w nim zakreślonych. Wyjaśnić należy, że to czy kredyt, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został zaciągnięty w celu mieszkaniowym, należy wiązać wyłącznie z faktycznym sposobem rozdysponowania środków pochodzących z tego kredytu. Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie, nie ma znaczenia to, czy z treści umowy kredytu wynika, na jaki cel został on udzielony czy też taki cel nie został określony. Przesłanką warunkująca zwolnienie od opodatkowania jest to, czy kredyt został w rzeczywistości przeznaczony na cele wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, określenie w umowie kredytu, że został on udzielony na cele konsumpcyjne, nie przekreśla możliwości jego przeznaczenia na zakup mieszkania czyli na realizację celu mieszkaniowego w rozumieniu ww. przepisu.

Reasumując, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki w postaci kaucji, partycypacji oraz spłaty kredytu jaki na budowę budynków TBS zaciągnął w banku mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Natomiast dochód z odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia mieszkania, w związku z przeznaczeniem uzyskanego przychodu na spłatę kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego na jego wykup, może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że tut. organ nie potwierdza prawidłowości wyliczenia liczbowego przedstawionego przez Zainteresowanego w pytaniu nr 2, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) kosztów związanych z nabyciem nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.