Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.609.2021.3.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-09
Teza: Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 udziałów w prawie własności projektowanych działek, zastosowanie zwolnienia od podatku dla tej transakcji oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 dokumentujących nabycie udziałów w projektowanych działkach
Słowa kluczowe: majątek-majątek osobisty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 12 sierpnia 2021 r. (data wpływu 16 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 19 listopada 2021 r. (data wpływu 25 listopada 2021 r.) na wezwanie z 29 października 2021 r., doręczone 12 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaży przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 – **jest nieprawidłowe,**
*   zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaży przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 – **jest prawidłowe,**
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 dokumentujących nabycie udziałów w projektowanych działkach nr 1 oraz nr 2 – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

16 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 udziałów w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2, zastosowania zwolnienia od podatku dla tej transakcji oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 dokumentujących nabycie udziałów w projektowanych działkach nr 1 oraz nr 2.

Wniosek uzupełniony został pismem z 18 listopada 2021 r., złożonym 19 listopada 2021 r. (data wpływu 25 listopada 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 29 października 2021 r., doręczone 12 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

**\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:**

Pana R. K.

**\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:**

Panią J. K.

**\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania**

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1\. J. K. (dalej: Sprzedający 1) oraz R. K. (dalej: Sprzedający 2; dalej Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 łączenie zwani: Sprzedającymi) zawarli 22 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: Umowa) z A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Kupująca, dalej Sprzedający i Kupująca łącznie zwani: Stronami).

2\. Sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w (\`(...)\`) - mieście na prawach powiatu, województwie (\`(...)\`), stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami: (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`), położone w obrębie ewidencyjnym numer: (\`(...)\`), nazwa: (\`(...)\`), przy ulicy (\`(...)\`) numer (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość).

3\. Sprzedająca 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym łącznie 3/4 części na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanego 21 maja 1987 roku przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Cywilny, Sygn. akt (\`(...)\`) oraz na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanego 24 listopada 2008 roku przez Sąd Rejonowy Wydział Cywilny, Sygn. akt (\`(...)\`).

4\. Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/4 część, na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanego 24 listopada 2008 roku przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Cywilny, Sygn. akt II (\`(...)\`).

5\. Sprzedający oraz Kupująca postanowili w Umowie, że ich intencją jest dokonanie podziału Nieruchomości zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr 1 do Umowy i wydzielenie z niej nieruchomości - działki lub działek gruntu stanowiących część działki nr ewidencyjny: (\`(...)\`) o powierzchni około 4.037 m2 (projektowana działka ewidencyjna nr 1), część działek nr ew. (\`(...)\`) oraz nr ew. (\`(...)\`) o powierzchni około 3.560 m2 (projektowana działka ewidencyjna nr 2), o łącznej powierzchni około 7.600 m2, znajdującej się w planie miejscowym na terenie oznaczonym w planie symbolem H2MW/U oraz H4MW/U (dalej: Przedmiot Umowy).

6\. Działki, z których dojdzie do wydzielania projektowanej dz. ew. 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 były w przeszłości dzielone (podział rolny, który miał miejsce około lutego 2016 r.; podział rolny, który miał miejsce około września 2017 r.; podział rolny, który miał miejsce 16 września 2020 r.).

7\. Działki, z których dojdzie do wydzielania projektowanej dz. ew. 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, są utrzymywane w kulturze rolnej (ma to na celu nie zarośnięcie działki). Działki będą utrzymywane w kulturze rolnej do dnia ich sprzedaży.

8\. Projektowana dz. ew. nr 1 jest niezabudowana.

9\. Przez projektowaną dz. ew. nr 2 przebiega linia elektroenergetyczna 110 kV oraz linia elektroenergetyczna 15 kV (linie są liniami napowietrznymi). Na projektowanej dz. ew. nr 2 nie znajduje się słup linii elektromangetycznej. Sprzedający nie są właścicielami wskazanych linii elektroenergetycznych. W ramach planowanej Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia prawa do dysponowania nimi jak właściciel.

10\. Projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 zostaną wydzielone z większych działek, na których znajdują się budynki, które są obecnie wynajmowane.

11\. Działki, z których zostanie wydzielona projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Sprzedającym 1 a Sprzedającym 2 z 11 sierpnia 2015 roku w zakresie dzierżawy przez Sprzedającego 2 działek stanowiących Nieruchomość w części stanowiącej udział Sprzedającego 1. Działki, z których zostanie wydzielona projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 nie są przedmiotem umowy najmu.

12\. Do dnia zbycia projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 nie zostaną ponownie wydzierżawione ani nie zostaną wynajęte.

13\. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w obrębie geodezyjnym, uchwalonego Uchwałą NR (\`(...)\`) RADY MIASTA (\`(...)\`) z dnia 24 września 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), wynika, że Przedmiot Umowy położony jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami \[H2MW/U oraz H4MW/U\] i dla terenu oznaczonego symbolem H2MW/U oraz H4MW/U ustala się przeznaczenie terenu:

a) podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi,

b) dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra, w tym w szczególności czerpnio-wyrzutnie.

14\. Sprzedający nie udzielali żadnych pełnomocnictw do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzącej do oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków.

15\. Kupująca zamierza zrealizować na Przedmiocie Umowy oraz na działkach sąsiednich inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: Planowana Inwestycja).

16\. Kupująca zobowiązała się w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy zakończyć analizę due diligence obejmującą aspekty prawne, techniczne i finansowe Nieruchomości. W ramach analizy due diligence Kupująca przeprowadzi m.in. badanie geotechniczne mające na celu potwierdzenie możliwości realizacji zamierzonej przez Kupującą inwestycji na Nieruchomości, zweryfikuje oświadczeń Sprzedających złożonych w Umowie pod kątem ich prawdziwości oraz zgodności ze stanem faktycznym na dzień podpisania Umowy, zweryfikuje stan zaległości publicznoprawnych oraz skarbowych Sprzedających, zbada stan zanieczyszczenia Nieruchomości w zakresie, w jakim powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakładają na właściciela Nieruchomości obowiązek rekultywacji, opracuje koncepcję architektoniczną uwzględniającą wytyczne Kupującej oraz wpływ na tereny sąsiadujące z Nieruchomością, przeprowadzi analizę opłacalności inwestycji, zweryfikuje dostępną infrastrukturę w sąsiedztwie dla planowanej inwestycji na Przedmiocie Umowy (dalej: Due Diligence).

17\. W dniu zawarcia Umowy, Sprzedający udzielili pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującą pełnomocnictwa o zakresie niezbędnym do wykonania Due Diligence.

18\. Wszelkie koszty dotyczące wykonania Due Diligence poniesie wyłącznie Kupująca, bez prawa do żądania zwrotu tych kosztów od Sprzedających - nawet w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

19\. Kupująca zobowiązuje się złożyć Sprzedającym w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy pisemne oświadczenie (dalej: Oświadczenie Kupującej), w którym Kupująca poinformuje Sprzedających czy wyniki Due Diligence są dla Kupującej satysfakcjonujące. Oświadczenie Kupującej będzie jednoznaczne, tj. będzie zawierać stwierdzenie „Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej” albo stwierdzenie „Wyniki Due Diligence nie są satysfakcjonujące dla Kupującej”.

20\. W przypadku, gdy Oświadczenie Kupującej będzie zawierało stwierdzenie, iż wyniki due Diligence nie są satysfakcjonujące dla Kupującej, Sprzedającym będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od dnia, w którym Oświadczenie Kupującej zostało Sprzedającym doręczone, przy czym prawo odstąpienia może być wykonane w terminie do 30 listopada 2021 r.

21\. Sprzedający oraz Kupująca postanowili, że zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nie później niż do 31 grudnia 2023 r., w przypadku łącznego spełnienia się następujących warunków:

a) oświadczenia Sprzedających dotyczące Nieruchomości nie okażą się nieprawdziwe i będą mogły zostać powtórzone w Umowie Przyrzeczonej (z wyjątkiem zmian wynikających z ustaleń dokonanych przez Kupującej w Due Diligence);

b) opisana Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi długami, hipotekami ani roszczeniami i prawami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu, poza obciążeniami ustanowionymi na rzecz Kupującej oraz ujawnionymi w Umowie;

c) Kupująca złoży w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy Oświadczenie Kupującej, w którym oświadczy, że Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej;

d) Kupująca lub podmiot powiązany z Kupującą zawrze umowę sprzedaży, na podstawie której stanie się właścicielem nieruchomości sąsiedniej, składającej się z działek nr ew. (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) z obrębu (\`(...)\`) w terminie do 30 czerwca 2022 roku;

e) w terminie do 30 czerwca 2023 roku Sprzedający uzyskają, we współpracy z Kupującą, ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości wydzielającą Przedmiot Umowy, zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr 1 do Umowy;

f) zostanie założona odrębna księga wieczysta dla Przedmiotu Umowy, która nie będzie obciążona żadnymi długami, hipotekami ani roszczeniami i prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzaniu, poza służebnością przejazdu, przechodu i przesyłu na rzecz działki nr (\`(...)\`), nr (\`(...)\`)oraz działki, która powstanie po wydzieleniu Przedmiotu Umowy z zastrzeżeniem że usunięcie służebności będzie możliwe, poza obciążeniami ustanowionymi na rzecz Kupującej, ograniczonymi prawami rzeczowymi niezbędnymi do realizacji inwestycji przez Kupującą na Przedmiocie Umowy w postaci służebności przesyłu;

g) Sprzedający na wniosek oraz zgodnie z projektem Kupującej złożą wniosek o wyłączenie Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej w terminie do 14 dni od dnia doręczenia Sprzedającym kompletnego wniosku przygotowanego przez Kupującą, nie później jednak niż przed uzyskaniem Decyzji o pozwoleniu na budowę. Procedura dotycząca wyłączenia Przedmiotu Umowy będzie prowadzona przez Kupującą, na podstawie odrębnego pisemnego pełnomocnictwa, a koszty przedmiotowej procedury będą ponoszone przez Kupującą;

h) Kupująca w terminie do 30 listopada 2023 roku, po uzyskaniu od Sprzedających oświadczenia w zakresie przekazania prawa do dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane, uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę („Decyzja PnB”), z której wynikać będzie, że umożliwia ona realizację na Przedmiocie Umowy oraz działkach sąsiednich (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej;

i) Strony uzyskają w imieniu Sprzedających indywidualną interpretację podatkową dotyczącą przedmiotu transakcji w kontekście obowiązku zapłaty podatku PCC lub VAT, z tym zastrzeżeniem, iż po wydaniu interpretacji podatkowej Strony będą związane rodzajem transakcji wskazanej przez organ podatkowy - (zapłata podatku PCC lub naliczenie podatku VAT);

j) Kupująca przedstawi najpóźniej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zabezpieczenia zapłaty należności wymienionych w Umowie;

k) Kupująca dokona wpłaty do depozytu czyniącego notariusza nie później niż w przeddzień podpisania Umowy Przyrzeczonej ceny zgodnie z postanowieniami Umowy.

22\. Kupująca może żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się warunków wskazanych w pkt. 21 powyżej, za wyjątkiem nieziszczenia się warunków wskazanych w pkt. 21 litera c) oraz literach e), h) j) i k).

23\. Sprzedający oraz Kupująca zobowiązują się, po spełnieniu określonych w Umowie warunków (warunki zostały wskazane w pkt. 21 wniosku), do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniosą na Kupującą, w stanie wolnym od wszelkich długów, roszczeń i obciążeń na rzecz osób trzecich, poza ograniczeniami i obciążeniami na rzecz Kupującej, z zastrzeżeniem warunku wskazanego w pkt. 22 lit. f, własność Przedmiotu Umowy opisanego powyżej o obszarze około 7.600 m2, za cenę określoną w Umowie.

24\. Strony ustalają, że ostateczna cena za Przedmiot Umowy zostanie określona po wydaniu Decyzji PnB dla Planowanej Inwestycji.

25\. W przypadku zaistnienia możliwości sprzedaży Przedmiotu Umowy w dwóch etapach o czym zdecyduje Kupująca, strony zgodnie będą dążyły do zawarcia Umowy Przyrzeczonej w dwóch etapach, według następujących ustaleń (a) I etap - część Przedmiotu Umowy uzgodniona przez strony zostanie sprzedana Kupującej po spełnieniu się warunków zawieszających wskazanych w pkt. 21 lecz nie później niż do 31 grudnia 2023 roku (b) II etap - Strony zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej po 10 października 2025 roku, lecz nie później niż do 31 grudnia 2025 roku co do części Przedmiotu Umowy niesprzedanej w I etapie.

26\. Sprzedający oraz Kupująca, oświadczają, że wydanie Przedmiotu Umowy Kupującej przez Sprzedających nastąpi po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, w terminie wskazanym w Umowie Przyrzeczonej.

27\. Sprzedający zobowiązali się do udzielenia w odrębnym dokumencie w terminie do 3 dni roboczych od dnia przedłożenia przez Kupującą oświadczenia „Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej” zgody dla Kupującej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni, wystąpienia o decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzje o lokalizacji zjazdów, w tym do wejścia w teren i prowadzenia robót budowlanych. Zgoda wygasa natychmiast w przypadku upływu czasu na zawarcie Umowy Przyrzeczonej oraz w przypadku odstąpienia przez Sprzedających od niniejszej Umowy. W przypadku odstąpienia od Umowy lub jej rozwiązaniu z przyczyn leżących po stronie Kupującej, po wyrażeniu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, wszelkie koszty wynikające z prowadzonych postępowań przez Kupującą obciążają wyłącznie Kupującą. Kupująca oświadcza, że na podstawie oświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim nie dokona zabudowy Nieruchomości bez pisemnej zgody Sprzedających.

28\. Sprzedający wyrażają zgodę na przelew przez Kupującą przysługujących jej wszystkich praw i roszczeń wynikających z Umowy, jak również na przeniesienie wszystkich jej obowiązków wynikających z Umowy na rzecz jednej spółki z siedzibą w Polsce z Grupy B. to jest spółki powiązanej osobowo lub kapitałowo z Kupującą (dalej: Nowy Kupujący), przy czym przelew praw i przeniesienie obowiązków zostanie dokonane w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Cesji) pomiędzy Kupującą i Nowym Kupującym. Kupująca zobowiązana będzie do poinformowania Sprzedających na piśmie o planowanej cesji praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy przedwstępnej sprzedaży z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem ze wskazaniem podmiotu z którym Umowa cesji zostanie zawarta i terminu jej zawarcia.

29\. Sprzedający 1:

*   nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej,
*   wynajmuje budynki, które znajdują się na działkach, z których wydzielona zostanie projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 (najemcy mają prawo korzystać z gruntu na, którym znajdują się budynki w zakresie dojazdu do budynków oraz postoju pojazdów przy budynkach),
*   nie jest czynnym podatnikiem VAT w związku z wynajmowaniem budynków; budynki są wynajmowane w ramach najmu prywatnego,
*   nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej oraz nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym,
*   nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 1; natomiast podejmował działania w wyniku, których doszło do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana dz. ew. nr 1,
*   nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 2, ani działek, z których projektowana działka zostanie wydzielona,
*   podejmował rozmowy z podmiotami zainteresowanymi zakupem posiadanych przez niego działek,
*   przedstawił ofertę sprzedaży Kupującej, ale to Kupująca pierwsza wyszła z propozycją nabycia posiadanych przez niego działek,
*   nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani jego zmiany,
*   obecnie nie planuje sprzedaży innych działek, jednak nie wyklucza, że do sprzedaży innych posiadanych przez niego działek może dojść w przyszłości.

30\. Sprzedający 2:

*   nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej,
*   wynajmuje budynki, które znajdują się na działkach, z których wydzielona zostanie projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2,
*   jest czynnym podatnikiem VAT w związku z wynajmowaniem nieruchomości (budynków); nieruchomość (budynki) jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego (najemcy mają prawo korzystać z gruntu, na którym znajdują się budynki w zakresie dojazdu do budynków oraz postoju pojazdów przy budynkach),
*   nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej oraz nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym,
*   nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 1; natomiast podejmował działania w wyniku, których doszło do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana dz. ew. nr 1,
*   nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 2, ani działek, z których projektowana działka zostanie wydzielona,
*   podejmował rozmowy z podmiotami zainteresowanymi zakupem posiadanych przez niego działek,
*   przedstawił ofertę sprzedaży Kupującej, ale to Kupująca pierwsza wyszła z propozycją nabycia posiadanych przez niego działek,
*   nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani jego zmiany,
*   obecnie nie planuje sprzedaży innych działek, jednak nie wyklucza, że do sprzedaży innych posiadanych przez niego działek może dojść w przyszłości.

31\. Kupująca:

*   jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,
*   zamierza nabyć udziały w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 w celu realizacji Planowanej Inwestycji, o której mowa w pkt. 19 powyżej.
*   nabędzie udziały w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

Sprzedający 1 nie dzierżawi gruntu od Sprzedającego 2, tylko Sprzedający 2 dzierżawi grunt od Sprzedającej 1 na podstawie umowy z dnia 11 sierpnia 2015 roku w zakresie stanowiącym udział Sprzedającego 1.

Sprzedający 1 jest wydzierżawiającym natomiast Sprzedający 2 dzierżawcą.

Grunt wykorzystywany jest do uprawy na własny użytek oraz utrzymywany jest w kulturze rolnej.

Umowa najmu nie obejmuje działek, które mają zostać wydzielone do sprzedaży. Najemcy w żadnym zakresie nie korzystają z tych działek.

Sprzedający podejmowali działania mające na celu doprowadzenie gazu oraz wody z sieci wodociągowej do domu mieszkalnego oraz wynajmowanych budynków. Działania te były prowadzone tylko w części siedliskowej nieruchomości, która nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Podział jest rezultatem decyzji Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 zgodnie, z którą Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie są zainteresowani sprzedażą całej nieruchomości.

Podział ma jedynie na celu wyodrębnienie z nieruchomości, terenu który zostanie sprzedany.

Odpowiadając na pytanie jaki jest zakres udzielonych pełnomocnikowi Kupującego pełnomocnictw, o których mowa we wniosku, wnioskodawca wyjaśnił, że:

1\. Pełnomocnictwo do wystąpienia z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidulnej w zakresie podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącego sprzedaży udziału w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz udziału projektowanej dz. ew. nr 2 położonych w (\`(...)\`) oraz reprezentowania mocodawcy w postępowaniu wszczętym ww. wnioskiem.

2\. Pełnomocnictwo do przeprowadzenia due diligence nieruchomości w zakresie obejmującym upoważnienie do:

a) do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, wszelkich akt w postępowaniach sądowych i administracyjnych, które dotyczą lub są związane z Nieruchomością oraz do przeglądania innych dokumentów znajdujących się we właściwych organach administracji publicznej oraz sądach powszechnych, które dotyczą lub są związane z Nieruchomością, w tym w szczególności do przeglądania treści ksiąg wieczystych z nimi związanych (m.in. ksiąg wieczystych miejsca położenia dokumentów stanowiących podstawę wpisów, ksiąg wieczystych, z których te księgi wieczyste odłączono, ksiąg dawnych) wraz ze zbiorami dokumentów prowadzonymi dla tych ksiąg oraz aktami postępowań, których dotyczą wzmianki, a także pobierania z nich odpisów lub wykonywania fotokopii dokumentów w nich zawartych,

b) do przeglądania, pobierania wypisów lub odpisów dokumentów, kierowania zapytań i uzyskiwania informacji, odnoszących się do wskazanej Nieruchomości we właściwych urzędach, w tym w szczególności kopii mapy zasadniczej z naniesionym uzbrojeniem terenu, wypisów z planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentów dotyczących ochrony środowiska oraz dotyczących dostępu do dróg publicznych, a także pobierania dokumentów lub uzyskiwania informacji na temat ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz uzyskiwanie zaświadczeń i zasięgania informacji w zakresie innych postępowań administracyjnych i sądowych toczących się odnośnie do Nieruchomości;

c) do występowania w imieniu Mocodawcy przed organami podatkowymi, celem uzyskania informacji, zaświadczeń oraz potwierdzeń, w tym w trybie art. 306a ustawy Ordynacja podatkowa w wysokości:

· zobowiązań podatkowych dotyczących Nieruchomości;

· zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach lub o wysokości zaległości podatkowych;

d) do występowania w imieniu Mocodawców przed organami samorządu terytorialnego, celem uzyskania informacji, zaświadczeń oraz potwierdzeń obejmujących zapłatę podatku od nieruchomości, innych opłat i podatków lokalnych oraz opłat z tytułu użytkowania wieczystego lub przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzaliby sprzedać. Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży żadnej innej nieruchomości.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (w zakresie podatku od towarów i usług):**

1.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
3.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
4.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
5.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
6.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
7.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
8.  Czy sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
9.  Czy Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 1? (pytanie oznaczone we wniosku nr 13)
10.  Czy Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 1? pytanie oznaczone we wniosku nr 14)
11.  Czy Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 2? pytanie oznaczone we wniosku nr 15)
12.  Czy Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 2? pytanie oznaczone we wniosku nr 16)

**Zdaniem Wnioskodawcy:**

Stanowisko w zakresie pytania 1

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 3

Sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 4

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 1, pytania 2, pytania 3 oraz pytania 4

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców; w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy Przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 przejdzie ze Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 na Kupującą lub w sytuacji dokonania przez Kupującą Cesji, na Nowego Kupującego, Sprzedający uzyskają w zamian cenę określoną w Umowie.

W ocenie Zainteresowanych, tj. Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziałów posiadanych przez nich w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2, tj. dokonanie dostawy przez podatników w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców o usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/OI 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

· doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

· wydzielenie dróg wewnętrznych,

· podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

· wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

· podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z inwestorem wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych inwestorowi pełnomocnictw, inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów inwestora. Zdaniem organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielili pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującą pełnomocnictwa celem dokonywania czynności w ramach procesu Due Diligence. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Procedura Due Diligence, której przedmiotem będzie analiza obejmująca aspekty prawne, techniczne i finansowe Nieruchomości, będzie dokonywana w interesie Kupującej. W ramach analizy due diligence Kupująca przeprowadzi m.in. badanie geotechniczne mające na celu potwierdzenie możliwości realizacji zamierzonej przez Kupującą inwestycji na Nieruchomości, zweryfikuje oświadczenia Sprzedających złożone w Umowie pod kątem ich prawdziwości oraz zgodności ze stanem faktycznym na dzień podpisania Umowy, zweryfikuje stan zaległości publicznoprawnych oraz skarbowych Sprzedających, zbada stan zanieczyszczenia Nieruchomości w zakresie, w jakim powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakładają na właściciela Nieruchomości obowiązek rekultywacji, opracuje koncepcję architektoniczną uwzględniającą wytyczne Kupującej oraz wpływ na tereny sąsiadujące z Nieruchomością, przeprowadzi analizę opłacalności inwestycji, zweryfikuje dostępną infrastrukturę w sąsiedztwie dla planowanej inwestycji na Przedmiocie Umowy, będzie wykonana na korzyść - w zależności kto dokona nabycia - Kupującej albo Nowego Kupującego. W Umowie określono cenę nabycia działek, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez pełnomocnika w ramach Due Diligence działaniami. Ewentualny wzrost wartości działek osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności działek będą ponoszone przez Sprzedających. Z kolei koszty związane z przygotowaniem inwestycji planowanej przez Kupującą będą ponoszone przez Kupującą. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc pełnomocnik działa w imieniu Sprzedających, to rzeczywiście działa na rzecz Kupującej w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedających działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez pełnomocnika. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 Ustawy VAT wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedających działania pełnomocnika są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży działek zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedających nie będą prowadziły do osiągnięcia przez nich zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażują podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmowali aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży działek ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawane działki zostały objęte przez Sprzedających wskutek dziedziczenia i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu ich sprzedaż (Sprzedający podejmowali rozmowy z podmiotami zainteresowanymi nabyciem posiadanych przez nich działek, ale inicjatywa podjęcia rozmów wychodziła od potencjalnych nabywców). Nieruchomości będące we władaniu Sprzedających zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod planowaną przez ten podmiot inwestycję. Projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie działek. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszali w żaden sposób chęci sprzedaży działek. Ponadto, za uznaniem Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług nie przemawia planowany podział Nieruchomości, z którego ma zostać wyodrębniony Przedmiot Umowy (dz. ew. nr. 1 oraz dz. ew. nr 2). Konieczność przeprowadzenia tego podziału wynika z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zakresu planowanej przez Kupującą inwestycji. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywali się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoby wykonujące swoje prawo własności w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Całokształt działań mających na celu zawarcie Umowy Przyrzeczonej zostanie przeprowadzony przez Kupującą albo Nowego Kupującego, który nabędzie prawa wynikające z Umowy w drodze cesji.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego:

1) Sprzedający 1 nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie planowanej dz. ew. nr 1 oraz planowanej dz. ew. nr 2, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami,

2) Sprzedający 2 nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie planowanej dz. ew. nr 1 oraz planowanej dz. ew. nr 2, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Stanowisko w zakresie pytania 5

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 6

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Stanowisko w zakresie pytania 7

Sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 8

Sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 5, pytania 6, pytania 7 oraz pytania 8

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Przedmiot Umowy, tj. planowana dz. ew. nr 1 oraz planowana dz. ew. nr 2, są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w obrębie geodezyjnym, uchwalonego Uchwałą NR (\`(...)\`) Rady Miasta (…) z dnia 24 września 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), wynika, że planowane dz. ew. nr 1 oraz dz. ew. nr 2 położone są na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami \[H2MW/U oraz H4MW/U\] i dla terenu oznaczonego symbolem H2 MW/U oraz H4 MW/U ustala się przeznaczenie terenu:

a) podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi,

b) dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra, w tym w szczególności czerpnio-wyrzutnie.

W związku z powyższym, planowana dz. ew. nr 1 oraz planowana dz. ew. nr 2 są terenami niezabudowanymi, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska w zakresie pytania 1, pytania 2, pytania 3 oraz pytania 4 w ocenie:

1) Sprzedającego 1 sprzedaż udziału w prawie własności planowanej dz. ew. nr 1 oraz planowanej dz. ew. nr 2 nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym;

2) Sprzedającego 2 sprzedaż udziału w prawie własności planowanej dz. ew. nr 1 oraz planowanej dz. ew. nr 2 nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym.

Stanowisko w zakresie pytania 13

Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 1.

Stanowisko w zakresie pytania 14

Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 1.

Stanowisko w zakresie pytania 15

Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 1 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 2.

Stanowisko w zakresie pytania 16

Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej dz. ew. nr 2 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego 2.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 13, pytania 14, pytania 15 oraz pytania 16

Zgodnie z art. 86 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane cło wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (\`(...)\`) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020r. I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych. ”

W przedmiotowym opisie zdarzenia przyszłego taki związek zaistnieje. Zakup udziałów projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 ma służyć - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego w pkt 19 - realizacji m.in. na wskazanych działkach inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT:

„Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.”

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych, jeżeli odpowiedź na pytania od 1 do 4 będzie negatywna, Kupująca będzie miała prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą:

1) udziału w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz udziału w projektowanej dz. ew. nr 2 przez Sprzedającego 1,

2) udziału w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz udziału w projektowanej dz. ew. nr 2 przez Sprzedającego 2.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

*   **opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaży przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 jest nieprawidłowe,**
*   **zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaży przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 jest prawidłowe,**
*   **prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 dokumentujących nabycie udziałów w projektowanych działkach nr 1 oraz nr 2 jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (w tym nieruchomości) w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy podkreślić, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 zawarli 22 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży (Umowa) z A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Kupująca).

Sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w (\`(...)\`) stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami: (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) (Nieruchomość).

Sprzedająca 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym łącznie 3/4 części na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanego 21 maja 1987 oraz na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanego 24 listopada 2008 roku. Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/4 część, na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanego 24 listopada 2008 roku.

Sprzedający oraz Kupująca postanowili w Umowie, że ich intencją jest dokonanie podziału Nieruchomości zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr 1 do Umowy i wydzielenie z niej nieruchomości - działki lub działek gruntu stanowiących część działki nr ewidencyjny: (…) o powierzchni około 4.037 m2 (projektowana działka ewidencyjna nr 1), część działek nr ew. (…) oraz nr ew. (…) o powierzchni około 3.560 m2 (projektowana działka ewidencyjna nr 2), o łącznej powierzchni około 7.600 m2 (Przedmiot Umowy).

Działki, z których dojdzie do wydzielania projektowanej dz. ew. 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 były w przeszłości dzielone (podział rolny, który miał miejsce około lutego 2016 r.; podział rolny, który miał miejsce około września 2017 r.; podział rolny, który miał miejsce 16 września 2020 r.).

Działki, z których dojdzie do wydzielania projektowanej dz. ew. 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, są utrzymywane w kulturze rolnej (ma to na celu nie zarośnięcie działki). Działki będą utrzymywane w kulturze rolnej do dnia ich sprzedaży.

Projektowana dz. ew. nr 1 jest niezabudowana. Przez projektowaną dz. ew. nr 2 przebiega linia elektroenergetyczna 110 kV oraz linia elektroenergetyczna 15 kV (linie są liniami napowietrznymi). Na projektowanej dz. ew. nr 2 nie znajduje się słup linii elektromangetycznej. Sprzedający nie są właścicielami wskazanych linii elektroenergetycznych. W ramach planowanej Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia prawa do dysponowania nimi jak właściciel.

Projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowa dz. ew. nr 2 zostaną wydzielone z większych działek, na których znajdują się budynki, które są obecnie wynajmowane.

Działki, z których zostanie wydzielona projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Sprzedającym 1 a Sprzedającym 2 w zakresie dzierżawy przez Sprzedającego 2 działek stanowiących Nieruchomość w części stanowiącej udział Sprzedającego 1. Działki, z których zostanie wydzielona projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 nie są przedmiotem umowy najmu.

Do dnia zbycia projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 nie zostaną ponownie wydzierżawione ani nie zostaną wynajęte.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w obrębie geodezyjnym, uchwalonego Uchwałą NR (\`(...)\`) RADY MIASTA (…) z dnia 24 września 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), wynika, że Przedmiot Umowy położony jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami \[H2MW/U oraz H4MW/U\] i dla terenu oznaczonego symbolem H2MW/U oraz H4MW/U ustala się przeznaczenie terenu:

a) podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi,

b) dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra, w tym w szczególności czerpnio-wyrzutnie.

Sprzedający nie udzielali żadnych pełnomocnictw do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzącej do oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków.

Kupująca zamierza zrealizować na Przedmiocie Umowy oraz na działkach sąsiednich inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Planowana Inwestycja).

Kupująca zobowiązała się w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy zakończyć analizę due diligence obejmującą aspekty prawne, techniczne i finansowe Nieruchomości. W ramach analizy due diligence Kupująca przeprowadzi m.in. badanie geotechniczne mające na celu potwierdzenie możliwości realizacji zamierzonej przez Kupującą inwestycji na Nieruchomości, zweryfikuje oświadczeń Sprzedających złożonych w Umowie pod kątem ich prawdziwości oraz zgodności ze stanem faktycznym na dzień podpisania Umowy, zweryfikuje stan zaległości publicznoprawnych oraz skarbowych Sprzedających, zbada stan zanieczyszczenia Nieruchomości w zakresie, w jakim powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakładają na właściciela Nieruchomości obowiązek rekultywacji, opracuje koncepcję architektoniczną uwzględniającą wytyczne Kupującej oraz wpływ na tereny sąsiadujące z Nieruchomością, przeprowadzi analizę opłacalności inwestycji, zweryfikuje dostępną infrastrukturę w sąsiedztwie dla planowanej inwestycji na Przedmiocie Umowy (Due Diligence).

W dniu zawarcia Umowy, Sprzedający udzielili pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującą pełnomocnictwa o zakresie niezbędnym do wykonania Due Diligence. Wszelkie koszty dotyczące wykonania Due Diligence poniesie wyłącznie Kupująca, bez prawa do żądania zwrotu tych kosztów od Sprzedających - nawet w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Kupująca zobowiązuje się złożyć Sprzedającym w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy pisemne oświadczenie (Oświadczenie Kupującej), w którym Kupująca poinformuje Sprzedających czy wyniki Due Diligence są dla Kupującej satysfakcjonujące. W przypadku, gdy Oświadczenie Kupującej będzie zawierało stwierdzenie, iż wyniki due Diligence nie są satysfakcjonujące dla Kupującej, Sprzedającym będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od dnia, w którym Oświadczenie Kupującej zostało Sprzedającym doręczone, przy czym prawo odstąpienia może być wykonane w terminie do 30 listopada 2021 r.

Sprzedający oraz Kupująca postanowili, że zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nie później niż do 31 grudnia 2023 r., w przypadku łącznego spełnienia się następujących warunków:

a) oświadczenia Sprzedających dotyczące Nieruchomości nie okażą się nieprawdziwe i będą mogły zostać powtórzone w Umowie Przyrzeczonej (z wyjątkiem zmian wynikających z ustaleń dokonanych przez Kupującej w Due Diligence);

b) opisana Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi długami, hipotekami ani roszczeniami i prawami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu, poza obciążeniami ustanowionymi na rzecz Kupującej oraz ujawnionymi w Umowie;

c) Kupująca złoży w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy Oświadczenie Kupującej, w którym oświadczy, że Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej;

d) Kupująca lub podmiot powiązany z Kupującą zawrze umowę sprzedaży, na podstawie której stanie się właścicielem nieruchomości sąsiedniej, składającej się z działek nr ew. (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) z obrębu (\`(...)\`) w terminie do 30 czerwca 2022 roku;

e) w terminie do 30 czerwca 2023 roku Sprzedający uzyskają, we współpracy z Kupującą, ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości wydzielająca Przedmiot Umowy, zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr 1 do Umowy;

f) zostanie założona odrębna księga wieczysta dla Przedmiotu Umowy, która nie będzie obciążona żadnymi długami, hipotekami ani roszczeniami i prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzaniu, poza służebnością przejazdu, przechodu i przesyłu na rzecz działki nr (\`(...)\`), nr (\`(...)\`) oraz działki, która powstanie po wydzieleniu Przedmiotu Umowy z zastrzeżeniem że usunięcie służebności będzie możliwe, poza obciążeniami ustanowionymi na rzecz Kupującej, ograniczonymi prawami rzeczowymi niezbędnymi do realizacji inwestycji przez Kupującą na Przedmiocie Umowy w postaci służebności przesyłu;

g) Sprzedający na wniosek oraz zgodnie z projektem Kupującej złożą wniosek o wyłączenie Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej w terminie do 14 dni od dnia doręczenia Sprzedającym kompletnego wniosku przygotowanego przez Kupującą, nie później jednak niż przed uzyskaniem Decyzji o pozwoleniu na budowę. Procedura dotycząca wyłączenia Przedmiotu Umowy będzie prowadzona przez Kupującą, na podstawie odrębnego pisemnego pełnomocnictwa, a koszty przedmiotowej procedury będą ponoszone przez Kupującą;

h) Kupująca w terminie do 30 listopada 2023 roku, po uzyskaniu od Sprzedających oświadczenia w zakresie przekazania prawa do dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane, uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę („Decyzja PnB”), z której wynikać będzie, że umożliwia ona realizację na Przedmiocie Umowy oraz działkach sąsiednich (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej;

i) Strony uzyskają w imieniu Sprzedających indywidualną interpretację podatkową dotyczącą przedmiotu transakcji w kontekście obowiązku zapłaty podatku PCC lub VAT, z tym zastrzeżeniem, iż po wydaniu interpretacji podatkowej Strony będą związane rodzajem transakcji wskazanej przez organ podatkowy - (zapłata podatku PCC lub naliczenie podatku VAT);

j) Kupująca przedstawi najpóźniej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zabezpieczenia zapłaty należności wymienionych w Umowie;

k) Kupująca dokona wpłaty do depozytu czyniącego notariusza nie później niż w przeddzień podpisania Umowy Przyrzeczonej ceny zgodnie z postanowieniami Umowy.

Kupująca może żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się wskazanych warunków, za wyjątkiem nieziszczenia się warunków wskazanych w pkt. 21 litera c) oraz literach e), h) j) i k).

Sprzedający oraz Kupująca zobowiązują się, po spełnieniu określonych w Umowie warunków, do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniosą na Kupującą, w stanie wolnym od wszelkich długów, roszczeń i obciążeń na rzecz osób trzecich, poza ograniczeniami i obciążeniami na rzecz Kupującej, z zastrzeżeniem warunku wskazanego lit. f, własność Przedmiotu Umowy opisanego powyżej o obszarze około 7.600 m2, za cenę określoną w Umowie.

24\. Strony ustalają, że ostateczna cena za Przedmiot Umowy zostanie określona po wydaniu Decyzji PnB dla Planowanej Inwestycji.

W przypadku zaistnienia możliwości sprzedaży Przedmiotu Umowy w dwóch etapach o czym zdecyduje Kupująca, strony zgodnie będą dążyły do zawarcia Umowy Przyrzeczonej w dwóch etapach, według następujących ustaleń (a) I etap - cześć Przedmiotu Umowy uzgodniona przez strony zostanie sprzedana Kupującej po spełnieniu się warunków zawieszających wskazanych w pkt. 21 lecz nie później niż do 31 grudnia 2023 roku (b) II etap - Strony zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej po 10 października 2025 roku, lecz nie później niż do 31 grudnia 2025 roku co do części Przedmiotu Umowy nie sprzedanej w I etapie.

Sprzedający oraz Kupująca, oświadczają, że wydanie Przedmiotu Umowy Kupującej przez Sprzedających nastąpi po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, w terminie wskazanym w Umowie Przyrzeczonej.

Sprzedający zobowiązali się do udzielenia w odrębnym dokumencie w terminie do 3 dni roboczych od dnia przedłożenia przez Kupującą oświadczenia „Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej” zgody dla Kupującej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni, wystąpienia o decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzje o lokalizacji zjazdów, w tym do wejścia w teren i prowadzenia robót budowlanych. Zgoda wygasa natychmiast w przypadku upływu czasu na zawarcie Umowy Przyrzeczonej oraz w przypadku odstąpienia przez Sprzedających od niniejszej Umowy. W przypadku odstąpienia od Umowy lub jej rozwiązaniu z przyczyn leżących po stronie Kupującej, po wyrażeniu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, wszelkie koszty wynikające z prowadzonych postępowań przez Kupującą obciążają wyłącznie Kupującą. Kupująca oświadcza, że na podstawie oświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim nie dokona zabudowy Nieruchomości bez pisemnej zgody Sprzedających.

Sprzedający wyrażają zgodę na przelew przez Kupującą przysługujących jej wszystkich praw i roszczeń wynikających z Umowy, jak również na przeniesienie wszystkich jej obowiązków wynikających z Umowy na rzecz jednej spółki z siedzibą w Polsce z Grupy B. to jest spółki powiązanej osobowo lub kapitałowo z Kupującą (Nowy Kupujący), przy czym przelew praw i przeniesienie obowiązków zostanie dokonane w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (Umowa Cesji) pomiędzy Kupującą i Nowym Kupującym. Kupująca zobowiązana będzie do poinformowania Sprzedających na piśmie o planowanej cesji praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy przedwstępnej sprzedaży z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem ze wskazaniem podmiotu z którym Umowa cesji zostanie zawarta i terminu jej zawarcia.

Sprzedający 1:

· nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej,

· wynajmuje budynki, które znajdują się na działkach, z których wydzielona zostanie projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2 (najemcy mają prawo korzystać z gruntu na, którym znajdują się budynki w zakresie dojazdu do budynków oraz postoju pojazdów przy budynkach),

· nie jest czynnym podatnikiem VAT w związku z wynajmowaniem budynków; budynki są wynajmowane w ramach najmu prywatnego,

· nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej oraz nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym,

· nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 1; natomiast podejmował działania w wyniku, których doszło do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana dz. ew. nr 1,

· nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 2, ani działek, z których projektowana działka zostanie wydzielona,

· podejmował rozmowy z podmiotami zainteresowanymi zakupem posiadanych przez niego działek,

· przedstawił ofertę sprzedaży Kupującej, ale to Kupująca pierwsza wyszła z propozycją nabycia posiadanych przez niego działek,

· nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani jego zmiany,

· obecnie nie planuje sprzedaży innych działek, jednak nie wyklucza, że do sprzedaży innych posiadanych przez niego działek może dojść w przyszłości.

Sprzedający 2:

· nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej,

· wynajmuje budynki, które znajdują się na działkach, z których wydzielona zostanie projektowana dz. ew. nr 1 oraz projektowana dz. ew. nr 2,

· jest czynnym podatnikiem VAT w związku z wynajmowaniem nieruchomości (budynków); nieruchomość (budynki) jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego (najemcy mają prawo korzystać z gruntu, na którym znajdują się budynki w zakresie dojazdu do budynków oraz postoju pojazdów przy budynkach),

· nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej oraz nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym,

· nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 1; natomiast podejmował działania w wyniku, których doszło do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana dz. ew. nr 1,

· nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej dz. ew. nr 2, ani działek, z których projektowana działka zostanie wydzielona,

· podejmował rozmowy z podmiotami zainteresowanymi zakupem posiadanych przez niego działek,

· przedstawił ofertę sprzedaży Kupującej, ale to Kupująca pierwsza wyszła z propozycją nabycia posiadanych przez niego działek,

· nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani jego zmiany,

· obecnie nie planuje sprzedaży innych działek, jednak nie wyklucza, że do sprzedaży innych posiadanych przez niego działek może dojść w przyszłości.

Kupująca:

· jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

· zamierza nabyć udziały w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 w celu realizacji Planowanej Inwestycji, o której mowa w pkt. 19 powyżej.

· nabędzie udziały w projektowanej dz. ew. nr 1 oraz projektowanej dz. ew. nr 2 na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Sprzedający 1 nie dzierżawi gruntu od Sprzedającego 2, tylko Sprzedający 2 dzierżawi grunt od Sprzedającej 1 na podstawie umowy z dnia 11 sierpnia 2015 roku w zakresie stanowiącym udział Sprzedającego 1. Sprzedający 1 jest wydzierżawiającym natomiast Sprzedający 2 dzierżawcą. Grunt wykorzystywany jest do uprawy na własny użytek oraz utrzymywany jest w kulturze rolnej. Umowa najmu nie obejmuje działek, które mają zostać wydzielone do sprzedaży. Najemcy w żadnym zakresie nie korzystają z tych działek. Sprzedający podejmowali działania mające na celu doprowadzenie gazu oraz wody z sieci wodociągowej do domu mieszkalnego oraz wynajmowanych budynków. Działania te były prowadzone tylko w części siedliskowej nieruchomości, która nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Podział jest rezultatem decyzji Sprzedającego i Sprzedającego 2 zgodnie, z którą Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie są zainteresowani sprzedażą całej nieruchomości. Podział ma jedynie na celu wyodrębnienie z nieruchomości, terenu który zostanie sprzedany.

Pełnomocnictwo do przeprowadzenia due diligence nieruchomości obejmuje upoważnienie do:

a) do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, wszelkich akt w postępowaniach sądowych i administracyjnych, które dotyczą lub są związane z Nieruchomością oraz do przeglądania innych dokumentów znajdujących się we właściwych organach administracji publicznej oraz sądach powszechnych, które dotyczą lub są związane z Nieruchomością, w tym w szczególności do przeglądania treści ksiąg wieczystych z nimi związanych (m.in. ksiąg wieczystych miejsca położenia dokumentów stanowiących podstawę wpisów, ksiąg wieczystych, z których te księgi wieczyste odłączono, ksiąg dawnych) wraz ze zbiorami dokumentów prowadzonymi dla tych ksiąg oraz aktami postępowań, których dotyczą wzmianki, a także pobierania z nich odpisów lub wykonywania fotokopii dokumentów w nich zawartych,

b) do przeglądania, pobierania wypisów lub odpisów dokumentów, kierowania zapytań i uzyskiwania informacji, odnoszących się do wskazanej Nieruchomości we właściwych urzędach, w tym w szczególności kopii mapy zasadniczej z naniesionym uzbrojeniem terenu, wypisów z planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentów dotyczących ochrony środowiska oraz dotyczących dostępu do dróg publicznych, a także pobierania dokumentów lub uzyskiwania informacji na temat ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz uzyskiwanie zaświadczeń i zasięgania informacji w zakresie innych postępowań administracyjnych i sądowych toczących się odnośnie do Nieruchomości;

c) do występowania w imieniu Mocodawcy przed organami podatkowymi, celem uzyskania informacji, zaświadczeń oraz potwierdzeń, w tym w trybie art. 306a ustawy Ordynacja podatkowa w wysokości:

· zobowiązań podatkowych dotyczących Nieruchomości;

· zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach lub o wysokości zaległości podatkowych;

d) do występowania w imieniu Mocodawców przed organami samorządu terytorialnego, celem uzyskania informacji, zaświadczeń oraz potwierdzeń obejmujących zapłatę podatku od nieruchomości, innych opłat i podatków lokalnych oraz opłat z tytułu użytkowania wieczystego lub przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzaliby sprzedać. Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży żadnej innej nieruchomości.

Wątpliwości dotyczą między innymi ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytania oznaczone we numerami 1-4).

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, ze w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 podjęli w odniesieniu do działek (udziałów) będących przedmiotem planowanej na rzecz Kupującej sprzedaży.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto w niniejszej sprawie, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedających pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Ponadto, wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 będzie stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku od towarów i usług. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanym przypadku nie można uznać, że Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 w całym okresie posiadania działek (udziałów) będących przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującej wykazują zamiar wykorzystania tych działek wyłącznie w ramach majątku osobistego, skoro działki te zostaną w przyszłości wydzielone z działek, na których znajdują się budynki wynajmowane przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2, a zatem wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej związanej z wynajmem, nie zaś w ramach majątku osobistego.

Co więcej, działki, z których zostanie wydzielona projektowana nr 1 oraz projektowana nr 2 są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Sprzedającą 1 a Sprzedającym 2. Sprzedający 2 dzierżawi grunt od Sprzedającej 1 na podstawie umowy z 11 sierpnia 2015 roku w zakresie stanowiącym udział Sprzedającego 1. Taki sposób wykorzystania przez Sprzedającą 1 posiadanego udziału w działkach, z których zostaną wydzielone projektowana działka nr 1 oraz projektowana działka nr 2 powoduje, że był on wykorzystywany w prowadzonej przez Sprzedającą 1 działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Ponadto jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający 1 i Sprzedający 2 podejmowali działania zmierzające do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana działka nr 1.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że w dniu zawarcia Umowy (umowa przedwstępna sprzedaży) Sprzedający udzielili pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującą pełnomocnictwa o zakresie niezbędnym dla dokonania Due Diligence. Przy czym, analiza Due Diligence będzie obejmować aspekty prawne, techniczne i finansowe Nieruchomości. W ramach analizy due diligence Kupująca przeprowadzi m.in. badanie geotechniczne mające na celu potwierdzenie możliwości realizacji zamierzonej przez Kupującą inwestycji na Nieruchomości, zweryfikuje oświadczeń Sprzedających złożonych w Umowie pod kątem ich prawdziwości oraz zgodności ze stanem faktycznym na dzień podpisania Umowy, zweryfikuje stan zaległości publicznoprawnych oraz skarbowych Sprzedających, zbada stan zanieczyszczenia Nieruchomości w zakresie, w jakim powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakładają na właściciela Nieruchomości obowiązek rekultywacji, opracuje koncepcję architektoniczną uwzględniającą wytyczne Kupującej oraz wpływ na tereny sąsiadujące z Nieruchomością, przeprowadzi analizę opłacalności inwestycji, zweryfikuje dostępną infrastrukturę w sąsiedztwie dla planowanej inwestycji na Przedmiocie Umowy. Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do udzielenia zgody dla Kupującej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni, wystąpienia o decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzje o lokalizacji zjazdów, w tym do wejścia w teren i prowadzenia robót budowlanych.

Fakt, że wskazane wyżej działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią projektowane działki nr 1 oraz nr 2 będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane będą za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży jako towaru.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej 1 oraz Sprzedającego 2 wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do udziałów w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że Sprzedający będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w projektowanej działce nr 1 i projektowanej działce nr 2, nie będą mogli korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonywane czynności, będą wykluczać sprzedaż udziałów w projektowanej działce nr 1 i projektowanej działki nr 2 w ramach zarządu Ich majątkiem prywatnym. Jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający podejmowali działania mające na celu doprowadzenie gazu oraz wody z sieci wodociągowej do domu mieszkalnego oraz wynajmowanych budynków, zatem należy uznać, że Sprzedający w tym zakresie dokonywali czynności porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie rynkiem nieruchomości (dokonywali uzbrojenia Nieruchomości, z której zostaną wydzielone projektowane działki). Przy czym Sprzedający 2 jest czynnym podatnikiem z tytułu świadczonych usług wynajmu, a Sprzedająca 1 również udostępnia Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy na rzecz Sprzedającego 2. Mając na uwadze należy stwierdzić, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nie stanowi „majątku prywatnego”, a majątek wykorzystywany do realizacji celów gospodarczych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 udziałów w projektowanej działce nr 1 i projektowanej działce nr 2 będzie stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działać jako podatnicy podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż udziałów w projektowanej działce nr 1 i projektowanej działce nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym, skoro w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej 1 oraz Sprzedającego 2 za podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż tych udziałów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaży przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 należało uznać za **nieprawidłowe.**

Ponadto wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 5-8).

W odniesieniu do niniejszych wątpliwości wskazać należy, że zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomości posadowione są: linia elektroenergetyczna 110 kV oraz linia elektroenergetyczna 15 kV (linie są liniami napowietrznymi) a Sprzedający nie są właścicielami wskazanych linii elektroenergetycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Wobec przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro przez projektowaną dz. ew. nr 2 przebiega linia elektroenergetyczna 110 kV oraz linia elektroenergetyczna 15 kV (linie są liniami napowietrznymi) a Sprzedający nie są właścicielami wskazanych linii elektroenergetycznych, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. Tak więc w przypadku planowanej dostawy projektowanej dz. ew. nr 2, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a więc element infrastruktury technicznej (linie napowietrzne) nie może być uwzględniony przy rozstrzygnięciu czy opisana sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

W wniosku wskazano, że Przedmiot Umowy (projektowana działka nr 1 oraz projektowana działka nr 2) położony jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami \[H2MW/U oraz H4MW/U\] i dla terenu oznaczonego symbolem H2MW/U oraz H4MW/U ustala się przeznaczenie terenu - podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi. Zatem w analizowanym przypadku projektowana działka nr 1 oraz projektowana działka nr 2 będą stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, skoro do sprzedaży udziałów w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 nie będzie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości, z której z której wydzielone zostaną projektowane działki nr 1 oraz nr 2 nabyli w określonym udziale na podstawie prawomocnych postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy. Zatem nie można uznać, że Sprzedającej 1 oraz Sprzedającemu 2 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, skoro transakcja, w wyniku której nabyli udziały w działkach, z których zostaną wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie była objęta podatkiem VAT (nie zostanie zatem spełniony drugi z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania tego zwolnienia).

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy udziałów w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 oraz sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 oraz sprzedaży przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działki nr 2 należało uznać za **prawidłowe.**

Wątpliwości dotyczą także ustalenia, czy Kupującej w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającej 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 oraz od Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych odpowiednio przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 (pytania oznaczone we wniosku numerami 13-16).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej sprzedaż przez Sprzedającą 1 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 oraz sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązuję przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że Kupująca będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2. W analizowanym przypadku spełnione będą wskazane w art. 86 ust. 1 przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jak wskazano we wniosku, Kupująca zamierza nabyć udziały w projektowanej nr 1 oraz projektowanej nr 2 w celu realizacji Planowanej Inwestycji. Kupująca nabędzie udziały w projektowanej nr 1 oraz projektowanej nr 2 na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej. Ponadto, Kupująca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Jednocześnie w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy bowiem planowana przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności projektowanej działki nr 1 i projektowanej działce nr 2 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem Kupująca będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 dokumentujących nabycie udziałów w projektowanej nr 1 oraz projektowanej nr 2.

Tym samym stanowisko w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającą 1 oraz Sprzedającego 2 dokumentujących nabycie udziałów projektowanych działkach nr 1 oraz nr 2 należało uznać za **prawidłowe.**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnych i właściwych tylko temu orzecznictwu spraw. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą organu wydającego interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Interpretacje powołane przez Wnioskodawcę na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy podobne czynności prawne nie spowodują analogicznych konsekwencji dla podatnika, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Wnioskodawcę interpretacje indywidualne nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.