Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-438/14/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-21
Teza: Możliwość zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów przy sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; mieszkanie; nabycie; nieruchomości; przychód; sprzedaż; strata; wydatek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 14 kwietnia 2014 r. (data otrzymania 28 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym 24 czerwca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W związku z brakami formalnymi, pismem z 4 czerwca 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-438/14/HS wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 24 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 30 grudnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił mieszkanie za kwotę 145 000,00 złotych. Wnioskodawca wskazał, że aby doszło do zakupu mieszkania małżonkowie starali się o kredyt hipoteczny – preferencyjny, z dopłatami do oprocentowania dla młodych małżeństw, jednakże nie mieli wystarczającej zdolności kredytowej, aby taki kredyt otrzymać. Dlatego też zwrócili się do rodziców Wnioskodawcy o pomoc. Tym samym rodzice stali się współkredytobiorcami kredytu hipotecznego, bez prawa własności (umowa kredytu została zawarta 29 grudnia 2010 r.). Automatycznie bank przelał w całości uzyskany przez małżonków kredyt na konto sprzedających zgodnie z zapisem w akcie notarialnym.

Wnioskodawca wskazał, że kredyt spłacał regularnie co miesiąc z własnego konta osobistego przelewem na rachunek kredytowy. Rodzice Wnioskodawcy widnieją w umowie kredytowej tylko i wyłącznie ze względu na brak zdolności kredytowej Wnioskodawcy i jego małżonka. Koszty utrzymania kredytu oraz jego spłat spoczywały tylko i wyłącznie na Wnioskodawcy. Przy sprzedaży mieszkania kredyt został w całości spłacony i zamknięty.

Ze względu na sytuację rodzinną 16 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedał mieszkanie za kwotę 130 000,00 zł. W akcie notarialnym zawarty został stosowny zapis, z którego wynika, że kupujący przelał kwotę zakupu mieszkania na rachunek zaciągniętego przez małżonków kredytu, a tym samym automatycznie spłacił zadłużenie ww. kredytu hipotecznego.

Końcowo Wnioskodawca wskazał, że mieszkanie zostało zakupione za 145 000,00 zł, sprzedane za 130 000,00 zł, a tym samym poniesiono stratę w wysokości 15 000,00 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 za 2013 r. wykazując w nim odpowiednio przychód w wysokości 65 000,00 zł (1/2 x 130 000,00 zł), koszty uzyskania przychodów w wysokości 72 500,00 zł (1/2 x 145 000,00 zł) oraz stratę w wysokości 7 500,00 zł (1/2 x 15 000,00 zł) ?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowym w jego sytuacji jest zeznanie podatkowe PIT-39 za 2013 r., w którym winien wykazać odpowiednio przychód w wysokości 65 000,00 zł (1/2 x 130 000,00 zł), koszty uzyskania przychodu w wysokości 72 500,00 zł (1/2 x 145 000,00 zł) oraz stratę w wysokości 7 500,00 zł (1/2 x 15 000,00 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) oraz podstawa jej nabycia.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem w 2010 r. zakupili mieszkanie, które sprzedali w 2013 r.

Zatem przychód ze sprzedaży mieszkania w 2013 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Oznacza to, że wartość sprzedanej nieruchomości (mieszkania) winna być ustalona w oparciu o wartość rynkową. Wartość tę ustalić należy na podstawie cen rynkowych nieruchomości, obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką płaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia dla Wnioskodawcy będzie więc 1/2 ceny określonej w akcie notarialnym z 2010 r., jaką małżonkowie zapłacili sprzedającemu za mieszkanie. Mieszkanie to stanowiło współwłasność małżonków i oboje mają obowiązek rozliczenia przychodu i kosztów z jego sprzedaży w stosunku do udziału jaki każde z nich w tym mieszkaniu posiadało. Oznacza to, że Wnioskodawca połowę ceny nabycia może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód. I nie ma tutaj znaczenia, że zakup sprzedanego mieszkania sfinansowany był kredytem bankowym.

Ponadto kosztem nabycia mogą być również koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem mieszkania, w tym również wydatek na podatek od czynności cywilnoprawnych. Odliczeniu przez Wnioskodawcę może podlegać połowa tych wydatków stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości.

Podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży w 2013 r. mieszkania stanowi zatem przypadająca na Wnioskodawcę wartość udziału w sprzedanym mieszkaniu (1/2), o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o połowę kosztów odpłatnego zbycia oraz kosztów uzyskania przychodu ze zbycia mieszkania nabytego w 2010 r. Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć połowę ceny nabycia tego mieszkania wykazanej w umowie sprzedaży z 2010 r. jak również 1/2 wydatków związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem mieszkania, w tym również wydatku na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie uzyskany dochód jest opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jeżeli jednak przy sprzedaży mieszkania przez Wnioskodawcę wysokość poniesionych kosztów przewyższy wysokość przychodu ze sprzedaży, Wnioskodawca w zeznaniu PIT-39 wykaże stratę. Przyjmując bowiem za podstawę obliczeń podane przez Wnioskodawcę kwoty i zaprezentowany sposób obliczenia podstawy opodatkowania, w sytuacji Wnioskodawcy rzeczywiście może nie wystąpić dochód do opodatkowania, lecz strata podatkowa.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Podstawę opodatkowania stanowi przypadająca na Wnioskodawcę zgodnie z udziałem we współwłasności wartość sprzedanego mieszkania (1/2), o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu zbycia mieszkania nabytego w 2010 r., tj.: 1/2 ceny nabycia tego mieszkania wykazanej w umowie sprzedaży z 2010 r., ale również 1/2 wydatków związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem mieszkania, w tym również 1/2 podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy czym odnosząc się do podanych przez Wnioskodawcę kwot – przy założeniu, że wartość sprzedanego w 2013 r. mieszkania odpowiada jego wartości rynkowej – i mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczenia podstawy opodatkowania, w sytuacji Wnioskodawcy może nie wystąpić dochód do opodatkowania lecz strata podatkowa. Niemniej zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Innymi słowy Wnioskodawca był zobowiązany do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2013 najpóźniej do 30 kwietnia 2014 r. i wykazania w nim poniesionej straty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2010 r.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.