Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-191/11/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-05-16
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; cel-cele mieszkaniowe; działki; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; kredyt-spłata kredytu; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nabycie; opodatkowanie; sprzedaż; wydatek; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2011 r. (wpływ do tutejszego organu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działki - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działki.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 4 maja (wpływ do tutejszego organu dnia 5 maja 2011 r.) przedstawiono następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy kredytowej na zakup używanego mieszkania dnia 12 maja 2008 r. Wnioskodawcy został udzielony kredyt mieszkaniowy na kwotę 128.000 zł. Ww. kredyt nie jest objęty dotacją państwa.

Na dzień 21 grudnia 2010 r. do spłaty pozostała kwota 118.416 zł 06 gr wraz z odsetkami.

Dnia 27 września 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego zakupili działkę niezabudowaną o powierzchni 0.0963 ha.

Małżonkowie cenę nabycia w kwocie 57.000 zł uiścili w następujący sposób: 4.000 zł gotówką, zaś resztę ceny w kwocie 53.000 zł zapłacili przelewem dnia 15 października 2010 r. na wskazany przez sprzedającego rachunek bankowy.

Na kwotę 53.000 zł małżonkowie zaciągnęli kredyt z banku. Ww. kredyt oprocentowany był według zmiennej stopy procentowej, która na dzień 22 września 2010 r. wynosiła 7,10% w stosunku rocznym i podlegał spłacie do dnia 5 września 2040 r. Warunkiem udzielenia kredytu było ustanowienie na nabytej nieruchomości hipoteki umownej; zwykłej i kaucyjnej, zabezpieczających spłatę zaciągniętego kredytu. Hipoteka umowna zwykła ustanowiona została na kwotę 53.000 zł., która zabezpieczała spłatę udzielonego kredytu hipotecznego, zaś hipoteka kaucyjna ustanowiona została do kwoty 26.500 zł i zabezpieczała spłatę odsetek od tego kredytu oraz innych kosztów i należności wobec banku.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego ponieśli kupujący (Wnioskodawca i Jego małżonka) w łącznej kwocie 3.452 zł 20 gr (w tym wydatki związane z zapłatą podatku od czynności cywilno-prawnych w kwocie 1.140 zł oraz wydatki związane z zapłatą podatku VAT w wysokości 1.000 zł.).

Dnia 28 grudnia 2010 r. małżonkowie dokonali sprzedaży ww. działki za kwotę 95.000 zł. Koszty Biura Nieruchomości uczestniczącego w pośrednictwie jej sprzedaży wyniosły 6.000 zł.

Część ceny należnej z tej sprzedaży, tj. 5.000 zł. kupujący zapłacili gotówką, resztę ceny w kwocie 90.000 zł kupujący zapłacili w następujący sposób:

*   część ceny w kwocie 37.223 zł została przekazana na rachunek bankowy zbywców (Wnioskodawcy i jego małżonki),

*   pozostała należność w wysokości 52.777 została przekazana na konto kredytowe zbywcy, tytułem spłaty zaciągniętego w dniu 22 września 2010 r. kredytu hipotecznego.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank na dzień 31 grudnia 2010 r. została dokonana całkowita spłata zadłużenia wynikającego z umowy kredytowej zawartej dnia 22 września 2010 r. z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca zamierza wydatkować część środków ze sprzedaży ww. działki na spłatę kredytu mieszkaniowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  W jaki sposób należy ustalić cenę nabycia działki oraz koszty uzyskania przychodu przy jej sprzedaży.
2.  Czy przychodem będzie kwota 89.000 zł, tj. cena sprzedaży 95.000 pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia tj. wydatki w kwocie 6.000 zł poniesione na usługę pośrednictwa w sprzedaży działki?
3.  Czy kosztem nabycia będzie kwota wynikająca z aktu notarialnego, tj. 57.000 zł oraz wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego w kwocie 3.452 zł 20 gr?
4.  Czy kwota wydatkowana na spłatę kredytu mieszkaniowego w wysokości 9.157 zł 04 gr korzysta z przedmiotowego zwolnienia?
5.  Czy Wnioskodawca prawidłowo obliczył podatek od sprzedaży ww. nieruchomość?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży ww. działki stanowi kwota wynikająca ze sprzedaży pomniejszona o kwotę wpłaconą do Biura Nieruchomości uczestniczącego w pośrednictwie jej sprzedaży (95.000 zł – 6.000 zł = 89.000 zł), kosztem nabycia ww. działki będzie kwota jej zakupu, czyli 57.000 zł, zaś kosztem uzyskania przychodu jest kwota 60.452 zł 20 gr, tj. kwota zakupu powiększona o wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego. Z opodatkowania może zostać zwolniona kwota 9.157 zł 04 gr wydatkowana na własne cele mieszkaniowe. Podatek należny od sprzedaży ww. nieruchomości wynosi zatem 3.684 zł 24 gr. (19% od kwoty dochodu pomniejszonej o wydatki na cele mieszkaniowe w kwocie 9.157 zł 04 gr).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Z treści wniosku wynika, że na podstawie umowy kredytowej na zakup używanego mieszkania dnia 12 maja 2008 r. Wnioskodawcy został udzielony kredyt mieszkaniowy na kwotę 128.000 zł. Ww. kredyt nie jest objęty dotacją państwa.

Na dzień 21 grudnia 2010 r. do spłaty pozostała kwota 118.416 zł 06 gr wraz z odsetkami.

Dnia 27 września 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką na podstawie aktu notarialnego zakupili działkę niezabudowaną o powierzchni 0.0963 ha.

Małżonkowie cenę nabycia w kwocie 57.000 zł uiścili w następujący sposób: 4.000 zł gotówką, zaś resztę ceny w kwocie 53.000 zł zapłacili przelewem dnia 15 października 2010 r. na wskazany przez sprzedającego rachunek bankowy.

Na kwotę 53.000 zł małżonkowie zaciągnęli kredyt z banku. Ww. kredyt oprocentowany był według zmiennej stopy procentowej, która na dzień 22 września 2010 r. wynosiła 7,10% w stosunku rocznym i podlegał spłacie do dnia 5 września 2040 r. Warunkiem udzielenia kredytu było ustanowienie na nabytej nieruchomości hipoteki umownej; zwykłej i kaucyjnej, zabezpieczających spłatę zaciągniętego kredytu. Hipoteka umowna zwykła ustanowiona została na kwotę 53.000 zł., która zabezpieczała spłatę udzielonego kredytu hipotecznego, zaś hipoteka kaucyjna ustanowiona została do kwoty 26.500 zł i zabezpieczała spłatę odsetek od tego kredytu oraz innych kosztów i należności wobec banku.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego ponieśli kupujący (Wnioskodawca i Jego małżonka) w łącznej kwocie 3.452 zł 20 gr (w tym wydatki związane z zapłatą podatku od czynności cywilno-prawnych w kwocie 1.140 zł oraz wydatki związane z zapłatą podatku VAT w wysokości 1.000 zł.)

Dnia 28 grudnia 2010 r. małżonkowie dokonali sprzedaży ww. działki za kwotę 95.000 zł. Koszty Biura Nieruchomości uczestniczącego w pośrednictwie jej sprzedaży wyniosły 6.000 zł.

Część ceny należnej z tej sprzedaży, tj. 5.000 zł. kupujący zapłacili gotówką, resztę ceny w kwocie 90.000 zł kupujący zapłacili w następujący sposób:

*   część ceny w kwocie 37.223 zł została przekazana na rachunek bankowy zbywców (Wnioskodawcy i jego małżonki),

*   pozostała należność w wysokości 52.777 została przekazana na konto kredytowe zbywcy, tytułem spłaty zaciągniętego w dniu 22 września 2010 r. kredytu hipotecznego.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank na dzień 31 grudnia 2010 r. została dokonana całkowita spłata zadłużenia wynikającego z umowy kredytowej zawartej dnia 22 września 2010 r. z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca zamierza wydatkować część środków ze sprzedaży ww. działki na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Mając na uwadze fakt, iż sprzedana działka stanowiła wspólną własność Wnioskodawcy i Jego małżonki przychodem Wnioskodawcy z jej odpłatnego zbycia będzie przypadająca na Niego połowa wartości działki wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym, na mocy którego zostało przeniesione prawo jej własność pomniejszona o połowę kosztów odpłatnego zbycia poniesionych przez małżonków, w tym przypadku o połowę kwoty wpłaconej przez małżonków do Biura Nieruchomości uczestniczącego w pośrednictwie jej sprzedaży.

Jeżeli jednak cena wykazana w akcie notarialnym będzie znacznie odbiegała od wartości rynkowej działki wówczas organy podatkowe lub organy kontroli skarbowej będą mogły określić przychód z tej sprzedaży w wysokości wartości rynkowej.

Przychód uzyskany z tej sprzedaży Wnioskodawca może pomniejszyć o część przypadających na Niego, a poniesionych przez małżonków kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Art. 22 ust. 6e tej ustawy stanowi, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski".

Wobec powyższego kosztem nabycia działki dla Wnioskodawcy jest połowa kwoty wydatkowanej na jej zakup, a wynikającej z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawca wraz z małżonką nabył przedmiotową nieruchomość, tj. zarówno ceny za jaką małżonkowie dokonali jej zakupu, jak i wydatków związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego zostało przeniesione na nich prawo własności tej działki.

Dochód ze sprzedaży działki może jednak - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Zgodnie z powołanym przepisem wolne od podatku są bowiem dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    
    1.  położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    
    1.  w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

W myśl natomiast art. 21 ust. 30 tej ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła korzystać z przedmiotowego zwolnienia, podatnik winien wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży na cele w nim wskazane. Ponadto powinien uzyskać przychód wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cel wskazany w ustawie. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych. Przy tym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na ww. cele jest data faktycznego wydatkowania przychodu, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Zwolnienie to polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że do przedmiotowego zwolnienia uprawnia zatem wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży działki na spłatę kredytu zaciągniętego na wskazane powyżej cele mieszkaniowe (do których nie ma zastosowania wyłączenie z art. 21 ust. 30). Powyższe zwolnienie będzie miało zastosowanie tylko i wyłącznie w sytuacji poniesienia wydatków w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Jednakże nie kwota poniesionych wydatków będzie korzystała z przedmiotowego zwolnienia, ale kwota dochodu odpowiadająca ww. udziałowi.

W zeznaniu podatkowym, za 2010 rok, tj. za rok w którym nastąpiło zbycie działki Wnioskodawca jest zatem zobowiązany wykazać dochody uzyskane z jej odpłatnego zbycia i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz dochód objęty przedmiotowym zwolnieniem.

Jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie dochód ze sprzedaży działki nie zostanie wydatkowany na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę, które nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Reasumując, przychodem Wnioskodawcy z odpłatnego zbycia działki jest połowa kwoty wynikającej z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał jej zbycia, pomniejszona o połowę kosztów odpłatnego zbycia, czyli połowę wydatków za usługę pośrednictwa w jej sprzedaży.

Jednakże, w sytuacji gdy cena sprzedaży działki podana w akcie będzie znacznie odbiegała od jej wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej ma prawo ustalić przychód z tej sprzedaży w wysokości rynkowej. Kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy jest połowa kwoty wydatkowanej na zakup działki, a wynikającej z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawca wraz z małżonką nabył przedmiotową nieruchomość, tj. zarówno ceny za jaką małżonkowie dokonali jej zakupu, jak i wydatków związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego zostało przeniesione na nich prawo własności tej działki. Dochód ze sprzedaży działki podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Jednakże, jeżeli Wnioskodawca w całości lub w części przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe wskazane w treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas będzie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zwolnieniem tym objęta zostanie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego).

Końcowo wskazać należy, iż przedmiot niniejszej interpretacji stanowiła jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie weryfikacja prawidłowości dokonanych przez Niego wyliczeń. Zauważyć bowiem należy, mając na uwadze treść przepisu art. 14b Ordynacji podatkowej, iż w przedmiotowej sprawie tut. organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które pozwoliłoby na ich ocenę. Do postępowania w sprawie wydania pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.