Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.556.2025.2.MPA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-16
Teza: Status podatnika podatku od towarów i usług ustawy przy
sprzedaży działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
majątek-majątek prywatny
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lipca 2025 o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy statusu podatnika podatku od towarów i usług ustawy przy sprzedaży
    działek niezabudowanych.
    7 lipca 2025 r. uzupełnił Pan wniosek w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Jest Pan przedsiębiorcą. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w ramach której świadczy
    usługi budowlane.
    Jest Pan polskim rezydentem podatkowym, zaś wykonywana przez Pana działalność
    objęta jest zwolnieniem podmiotowym z podatku od towarów i usług.
    Ponadto jest Pan rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku od towarów i usług.
    Posiada Pan ziemię, która stanowi Pana własność w postaci niezabudowanych
    nieruchomości rolnych. Posiadany przez Pana grunt nie był nigdy wykorzystywany w
    działalności gospodarczej. Wykorzystywany był wyłącznie w ramach gospodarstwa rolnego.
    Część działek podzielił Pan na mniejsze działki celem sprzedaży.
    Jedną z działek położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 1 otrzymał Pan od
    małżonki w drodze darowizny. Żona zakupiła ją w 2023 roku. Działkę tę podzielił Pan na 6
    mniejszych działek o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7 o powierzchni 1500 m².
    Kolejną działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 8 otrzymał Pan w
    drodze darowizny od małżonki która to, tę działkę otrzymała w drodze darowizny w 2022
    roku od stryja i zapłaciła od tego podatek od darowizny.
    Działka ta została podzielona na 2 mniejsze o numerach: 9, 10 o powierzchni 1500 m².
    W 2022 roku otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny działkę położoną w obrębie
    ewidencyjnym (...) o numerze 11, którą podzielił Pan na 3 mniejsze o numerach: 12, 13, 14
    o powierzchni 3001 m².
    W 2025 roku nabył Pan w drodze kupna działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o
    numerze 15, którą podzielił Pan na 2 mniejsze o numerach: 16, 17 o powierzchni 1500 m².
    Działka ta została nabyta od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem, wobec czego
    czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

    Dwie działki sprzedał Pan i środki otrzymane ze sprzedaży przeznaczył na własne cele
    mieszkaniowe. Pozostałe działki - wszystkie są rolne, na żadną nie były wydane warunki
    zabudowy zamierza Pan sprzedawać w ramach działalności gospodarczej i płacić podatek
    zryczałtowany od sprzedaży.
    Wszystkie wymienione wyżej działki są działkami rolnymi, zostały nabyte w celu
    wykorzystania ich w gospodarstwie rolnym. Działki nie były i nie są wykorzystywane w
    żaden inny sposób od momentu wejścia w ich posiadanie oraz nie udostępniał Pan ich
    innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym
    charakterze.
    Nie są to grunty przeznaczone pod zabudowę, nie stanowią zatem terenów budowlanych
    zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z decyzją
    o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Warunki zabudowy bowiem dla ww. działek nie zostały wydane. Działki, które będą
    przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą posiadały dostępu do
    mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej,
    gazowej itp. Dla działek nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą, pozwolenie na
    budowę oraz żadne inne pozwolenia.
    Sprzedaży wyżej wskazanych działek powstałych w wyniku podziału planuje Pan dokonać
    w 2025 r. z powodów osobistych, jednakże nie jest wykluczone, że proces ten może
    rozciągnąć się na kolejne lata.
    W poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie będzie Pan korzystać z usług
    profesjonalnych pośredników ani innego typu usług marketingowych, zaś aktywność w
    tym zakresie ograniczać będzie się do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży
    składników majątku prywatnego, na które składać będzie się przede wszystkim publikacja
    ogłoszeń na stosownych portalach internetowych.
    Zamierza Pan poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży
    jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez
    publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach
    internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (baneru) na terenie
    niektórych z opisywanych działek.
    Jak wspomniano, nie zamierza Pan korzystać przy tym z usług specjalistycznych
    podmiotów takich jak pośrednicy nieruchomości czy też podmioty zajmujące się
    profesjonalnym marketingiem/reklamą. Zaznaczyć należy, że nie podejmował Pan ani nie
    zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie
    działek przed ich sprzedażą.
    Nie poniósł Pan nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności
    działek. Nie uzbroił również terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki, tj. nie
    przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budował wokół nich ogrodzenia
    oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych.
    Podkreślenia wymaga także, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nie miało na celu
    ich dalszej odsprzedaży, a powiększenie zasobów prowadzonego gospodarstwa rolnego.
    Jak już wyżej wskazano, z powodów osobistych zadecydował Pan o zbyciu działek,
    jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one
    uprawiane tak jak dotychczas.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Zostały sprzedane działki o numerach:
      - 1 (podział działki: 21.09.2023 r, sprzedaż działki: 11.10.2024 r.)
      - 2 (podział działki: 21.09.2023 r., sprzedaż działki: 02.12.2024 r.)
      - 3 (podział działki: 05.11.2024 r., sprzedaż działki: 02.04.2025 r.)

      - 4 (podział działki: 05.03.2024 r., sprzedaż działki: 22.10.2024 r.)
      - 5 (podział działki: 24.12.2024 r., sprzedaż działki: 21.02.2025 r.)
      - 6 (podział działki: 24.12.2024 r., sprzedaż działki: 24.02.2025 r.)
    2. Zamierza Pan sprzedać działki o numerach:
      - 7 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 8 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 9 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 10 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 11 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 12 (podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 13 (podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 14 (podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 15 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)
      - 16 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 21.09.2023 r.)
      - 17 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 21.09.2023 r.)
      - 18 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 21.09.2023 r.)
      - 19 (podział działki: 19.08.2022 r.)
      - 20 (podział działki: 19.08.2022 r.)
      - 21 (podział działki: 19.08.2022)
      - 22 (podział działki: 05.11.2024)
    3. Dla wskazanych działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego dla danego terenu. Działki te widnieją w rejestrze gruntów jako działki
    rolne.
    4. Nie występował Pan ani nie zamierza Pan wystąpić z wnioskiem o uzyskanie warunków
    zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek.
    5. Nie planuje Pan podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych
    środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wyżej wymienionych
    działek gruntu.
    Pytania
    1. Czy w opisanym stanie faktycznym, w przypadku sprzedaży niezabudowanych działek
    wyodrębnionych z nieruchomości rolnych będzie Pan musiał zarejestrować się jako
    podatnik podatku od towarów i usług na podstawie art. 15 ustawy o podatku od towarów i
    usług?
    2. Czy w przypadku uznania, iż sprzedaż działek niezabudowanych powstałych w wyniku
    podziału niezabudowanych działek rolnych podlegać będzie opodatkowaniu VAT ma
    prawo skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?
    Pana stanowisko w sprawie
    W opisanym stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o
    VAT nie jest zobligowany do rejestracji jako podatnik podatku VAT i płacenia podatku z
    tytułu transakcji sprzedaży niezabudowanych działek wyodrębnionych z nieruchomości
    rolnych.

    Działki przed podziałem stanowiły osobisty majątek, nie zostały wprowadzone do majątku
    prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej a co za tym idzie będzie dysponował
    nimi jako osobistym majątkiem.
    Zwalnia się zatem, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT od podatku sprzedaż
    dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w
    poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.
    Natomiast w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego
    wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu, zwolnienie to obowiązuje jeżeli
    przewidywana wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej
    działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł.
    Dodatkowo nadmienić należy, że zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do limitu kwoty
    zwolnienia podmiotowego nie wlicza się:
    1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
    1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem na terytorium kraju;
    2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. z
    wyjątkiem:
      a) transakcji związanych z nieruchomościami,
      b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
      c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych,
      - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
    3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym
    są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
    prawnych podlegających amortyzacji.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu ww. podatkiem
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy -
    podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. „Określony w ustawie
    zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie
    zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą
    opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik”
    (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2019 r nr 0112-KDIL2-
    3.4012.324.2019.2.ZD).
    Aby zatem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Z powyżej przywołanych przepisów wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za
    podatnika VAT musi dokonać czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Z kolei warunkiem uznania działalności podmiotu za działalność gospodarczą jest
    wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany. Pan prowadzi działalność gospodarczą
    w ramach której świadczy usługi budowlane.
    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lutego 2017 r sygn. akt I FSK 1241/15
    wskazał, ze pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT,
    ma charakter bardzo szeroki.
    Zwykle nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/ WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując
    prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami,
    który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.
    Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
    marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z 15 września 2011 r.). Aktywność tego rodzaju nie
    należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej
    sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności.
    Mając powyższe rozważania na względzie wskazać należy, że nie podejmował Pan i nie
    zamierza Pan podejmować żadnych działań marketingowych mających przyczynić się do
    sprzedaży przedmiotowych działek. Nie ponosił Pan również nakładów zmierzających do
    zwiększenia ich wartości, czy też atrakcyjności Nie uzbrajał Pan też terenu, na którym
    znajdują się ww. działki, tj. nie przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie
    budował wokół ogrodzenia oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych.
    Pana działaniom nie można więc, w Pana ocenie, przypisać zorganizowania ani ciągłości, z
    uwagi na fakt że nie trudni się Pan handlem nieruchomościami (głównym obszarem
    prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest działalność budowlana) a jedynie
    zamierza dokonać sprzedaży majątku osobistego stanowiącego część prowadzonego
    przeze mnie gospodarstwa rolnego, w ramach którego jestem rolnikiem ryczałtowym.
    Sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego działek będzie czynnością związaną ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności. Będzie Pan korzystał z przysługującego Panu
    prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a czynność ta oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.
    Ponadto zauważyć należy, iż za działalność handlową nie można uznać sprzedaży majątku
    osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży, tj. w celu handlowym.

    Nabyciu gruntów celem powiększenia gospodarstwa rolnego nie można przypisać
    charakteru handlowego. Nie nabył Pan działek, aby rozpocząć działalność w zakresie
    obrotu nieruchomościami i czerpać z tego zyski a po to by wskazane ziemie uprawiać w
    ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, co też wykonywał i wykonywać będzie do
    momentu ich sprzedaży.
    W podobnym stanie faktycznym wypowiedział się także NSA w wyroku z 7 lipca 2009 r.
    sygn. I FSK 546/08 gdzie wywiódł, iż „sprzedaż kilku działek budowlanych, wydzielonych -
    po zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego - z gospodarstwa rolnego, nabytych wcześniej w celu
    powiększenia tego gospodarstwa, nie może być uznana za działalność handlową,
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na brak
    profesjonalnego - stałego i zorganizowanego charakteru tej działalności.
    Okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
    osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca.
    Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów.”
    Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
    prywatnym zainteresowanego. Podkreślenia w tym miejscu wymaga fakt, że działki nie są
    działkami budowlanymi a gruntami rolnymi.
    Wobec powyższego, w Pana ocenie, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15
    ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż przez Pana działek powstałych w wyniku podziału,
    niezabudowanych działek rolnych nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym
    idzie nie będzie podatnikiem VAT z tytułu dokonania tych transakcji.
    Ad 2
    W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia
    przyszłego, powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie
    opodatkowaniu VAT, zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o VAT.
    Zwalnia się bowiem od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
    budowlane zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT
    1. Zwalnia się od podatku. (...)
    9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; (...)
    Zgodnie z powyższym zasady opodatkowania gruntów niezabudowanych uzależnione są
    od statusu, jaki nieruchomość ta posiada na moment dostawy. Jeżeli podatnik dokonuje
    sprzedaży terenu niezabudowanego - innego niż teren budowlany, to transakcja będzie
    zwolniona od podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), - będącego terenem
    budowlanym, to transakcja będzie opodatkowana stawką 23%.
    Przez tereny budowlane, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie
    się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Działki, które zamierza Pan sprzedać nie stanowią więc w myśl tego przepisu terenu
    budowlanego. Ponadto, jak już wskazano w opisie stanu faktycznego wszedł Pan w
    posiadanie w/w działek celem powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. Jest Pan
    rolnikiem ryczałtowym, którego działalność podlega zwolnieniu przedmiotowemu z
    podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 3) ustawy o VAT, zaś powyższe
    działki służyły i do momentu ich zbycia służyć będą wyłącznie celom rolniczym. Od chwili
    nabycia ich w drodze darowizny oraz zakupu nie był zmieniany ich sposób wykorzystania.

    Wobec tego, niewątpliwie wypełniona została przesłanka w zakresie przeznaczenia
    zbywanych działek na cele działalności zwolnionej.
    Ponadto, w związku z Pana statusem (rolnika ryczałtowego), w momencie nabycia gruntu
    o numerze ewidencyjnym 15, który następnie podzielony został na mniejsze działki, nie
    przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku
    naliczonego w związku z ww. zakupem.
    Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i
    usług przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych
    niż tereny budowlane.
    Powyższy przepis jest dostosowany do regulacji unijnych: art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy
    2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r w sprawie wspólnego systemu podatku od
    wartości dodanej - dalej Dyrektywa VAT stanowi, że państwa członkowskie zwalniają od
    podatku dostawy terenów niezabudowanych inne niż dostawy terenów budowlanych, o
    których mowa w art. 12 ust 1 lit. b.
    Z kolei w myśl art. 12 ust 1 lit b Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą uznać za
    podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o
    której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w tym transakcji polegającej na dostawie terenu
    budowlanego.
    Pana zdaniem dostawa terenu niezabudowanego, nieposiadającego decyzji o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
    Ważny jest cel ekonomiczny (gospodarczy) transakcji.
    Jest Pan rolnikiem ryczałtowym i nabył w drodze darowizny oraz zakupił grunty rolne w
    celu powiększenia gospodarstwa rolnego.
    Działki nie są zabudowane, nie posiadają przyłączy ani też żadnych pozwoleń czy
    warunków zabudowy. Nie są to zatem na chwilę obecną grunty przeznaczone pod
    zabudowę, nie stanowią zatem terenów budowlanych zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy dla ww. działek nie zostały
    wydane.
    Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą
    posiadały dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej,
    sieci energetycznej, gazowej itp. nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą,
    pozwolenie na budowę ani żadne inne pozwolenia.
    Zatem jeżeli przedmiotem dostawy dokonanej przez podatnika będą tereny
    niezabudowane inne niż tereny budowlane a takiej dostawy będzie Pan dokonywał to w
    mojej ocenie w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego,
    powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu
    VAT zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W
    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.

    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Ponadto TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku

    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Z okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku wynika, że na podstawie darowizny
    oraz jednej umowy sprzedaży nabył Pan działki gruntu, które były wykorzystywane do
    prowadzonej działalności gospodarczej jako rolnik ryczałtowy.
    Pana wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności wskazania, czy z uwagi na
    planowaną sprzedaż niezabudowanych działek wyodrębnionych z nieruchomości rolnych
    będzie Pan musiał zarejestrować się jako podatnik podatku od towarów i usług na
    podstawie art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
    Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma
    bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana
    i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy
    przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedawanych
    działek.
    Działki były wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności rolniczej. Jest Pan
    rolnikiem ryczałtowym. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować żadnych
    nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie
    poniósł Pan nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek.
    Nie uzbroił Pan terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki. W stosunku do
    nabytych działek nie ponosił i nie planuje Pan podejmować czynności wymagających
    zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości
    działek gruntu. Nie zamierza Pan występować o zmianę przeznaczenia gruntu. Nie
    występował Pan ani nie zamierza występować z wnioskiem o uzyskanie warunków
    zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek. Wszystkie działki
    są działkami rolnymi, nie były przedmiotem najmu bądź dzierżawy czy też innych umów o
    podobnym charakterze. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie
    będą posiadały dostępu do mediów tj. urządzeń wodociągowych, kanalizacji sanitarnej,
    sieci energetycznej, gazowej itp. W poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie będzie Pan
    korzystać z usług profesjonalnych pośredników. Dwie działki Pan sprzedał i środki
    otrzymane ze sprzedaży przeznaczył Pan na własne cele mieszkaniowe.

    W stosunku do planowanej sprzedaży działek, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił Pan
    nakładów w celu ich uatrakcyjnienia np. nie podejmował Pan aktywnych działań
    marketingowych, nie wynajmował ani nie dzierżawił Pan działek, nie wykorzystywał ich
    Pan w działalności gospodarczej.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działek nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww.
    działek wypełniła w momencie ich dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie
    podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z
    działalnością związaną z obrotem nieruchomościami o charakterze zawodowym, stałym i
    zorganizowanym.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do
    wniosku, że planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana
    za podatnika tego podatku.
    W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nie będzie Pan działał w charakterze
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w
    myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym planowana sprzedaż działek nie będzie
    czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż działek nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, uznaję za prawidłowe.
    Z uwagi na rozstrzygnięcie zawarte w pytaniu 1 odpowiedź na pytanie 2 stała się
    bezzasadna.

## Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że jestem jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem
    zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia
    przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W
    związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy (np. wystąpienie o warunki zabudowy, podłączenie mediów, itp.),
    udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.