Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-1.4010.193.2024.1.MR1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-29
Teza: Ustalenie prawidłowego określenia wartości składników majątku Spółki.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; cena-cena rynkowa; cena-cena zakupu; garaż; hotel; majątek-składniki majątku; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1. Podmiot i przedmiot opodatkowania-Słowniczek-Składniki majątkowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16g-ust. 12

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe** **i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie określenia wartości składników majątku Spółki – **jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.**

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

8 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie prawidłowego określenia wartości składników majątku Spółki.

Treść wniosku jest następująca :

**Opis stanu faktycznego**

A. Sp. z o.o. (dalej: spółka) jest spółką holdingową wchodzącą w skład Podatkowej Grupy Kapitałowej (…), wraz z jej 12 spółkami zależnymi. Spółka należy do międzynarodowej grupy (…) działającej w (…) oraz na świecie, mającej w swoim Portfolio takie marki hoteli jak: (…), (…), (…), (…), czy (…).

Głównym przedmiotem działalności spółki jest świadczenie usług hotelarskich, w tym usług zarządzania hotelami. Do zakresu działalności spółki należą również zakup oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem oraz zarządzenia nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi, a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem i remontami budynków hotelowych.

Dnia 27 kwietnia 2016 roku przez spółkę A. została zakupiona nieruchomość (dalej: "nieruchomość") od spółki na czasie z siedzibą w (…). Na zakupioną nieruchomość położoną w (…) składał się lokal niemieszkalny oznaczony jako hotel (dalej: hotel) znajdujący się na dziewięciu Kondygnacjach w budynku oznaczonym numerem (…) przy ulicy (…) w (…) (wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej, która stanowi m.in. grunt) oraz wolny od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich udział wynoszący (…) (słownie: (…)) części we współwłasności nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny oznaczony jako garaż A (dalej: garaż) znajdujący się na poziomie -1 w budynku oznaczonym numerem (…) przy ulicy (…) w (…) (wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej).

Nieruchomość została zakupiona za cenę (…) zł (słownie: (…) złotych), która wynika z umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

W ramach ceny nabycia nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych części składowych nieruchomości, to znaczy nie została określona wartość hotelu oraz wartość garażu, ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, obejmującej - jak już wskazano, zarówno hotel jak i garaż wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej. Również akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją kupna nieruchomości nie precyzowały wartości lub cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, ale wskazywały jedną cenę nabycia za całą nieruchomość.

Spółka dysponuje operatem szacunkowym sporządzonym dnia 8 lutego 2016 roku, przed dokonaniem zakupu, przez wykwalifikowany podmiot zewnętrzny uprawniony do dokonywania wycen nieruchomości (tj. rzeczoznawca majątkowy) określający wartość rynkową garażu. Wartość rynkowa garażu wynosi (…) zł, co stanowi (…) procent ceny nabycia nieruchomości.

Spółka, w celu prawidłowego ujęcia zakupu nieruchomości w księgach rachunkowych oraz poprawnego dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nabytych środków trwałych tj. hotelu i garażu, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa) jest zobowiązana do ustalenia wartości początkowej nabytych środków trwałych.

Ponadto spółka w przypadku braku możliwości wykorzystania operatu szacunkowego z dnia 8 lutego 2016 roku, rozważa możliwość zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia nowego operatu szacunkowego w celu określenie wartości poszczególnych składników nieruchomości.

**Pytania**

1\. Czy w sytuacji, gdy w ramach ceny nabycia nieruchomości nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości tj. hotelu oraz garażu, a ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, a akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją nabycia nieruchomości również nie określały wartości lub cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, natomiast wskazywały jedną cenę nabycia za całą nieruchomość, prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości początkowej poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową zgodnie z posiadanym operatem szacunkowy sporządzonym dnia 8 lutego 2016 roku w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości, tj. wartość garażu określona zgodnie z operatem na (…) zł, a wartość hotelu na (…) zł (jako różnica pomiędzy ceną nabycia (…) zł, a wartością rynkową garażu)?

2\. Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy dotyczące pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe to czy prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości na podstawie nowego operatu szacunkowego, który zostanie sporządzony przez wykwalifikowany podmiot rzeczoznawcę majątkowego oraz określi wartość rynkową hotelu i garażu?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Na wstępie wskazano, iż zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sprawie, wydatki poniesione na nabycie nieruchomości ogólną definicję kosztu uzyskania przychodu, albowiem są to wydatki niezbędne z punktu widzenia prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej - spełniony jest zatem podstawowy warunek do uznania przedmiotowych wydatków za koszty uzyskania przychodów przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągniecia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.

Art. 9 ust. 1 ustawy wskazuje, że podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia. Cena nabycia zgodnie z art. 16g ust. 3 ustawy stanowi kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W przedstawionym stanie faktycznym nieruchomość została nabyta odpłatnie. W niniejszej sprawie cena zakupu całości nieruchomości jest wartością znaną, nie dochodzi zatem do sytuacji, w której ustalenie ceny nabycia środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie jest możliwe. Zatem w tym przypadku - odpłatnego nabycia składników majątkowych - przy ustaleniu wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych ma zastosowanie generalna zasada dotycząca ustalenia wartości początkowej określona w art. 16g ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 16g ust. 3 ustawy.

Spółka planuje zlecenie wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu, uprawnionemu do dokonywania wycen nieruchomości (rzeczoznawca majątkowy) sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkowa poszczególnych elementów wchodzących w skład nabytej nieruchomości tj. hotelu oraz garażu.

Należy podkreślić, że ustalenie wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonywaną przez podatnika ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie środka trwałego. Wyjątkowo, ten sposób ustalenia wartości początkowej może być stosowany wyłącznie w ustawowo określonych sytuacjach, tj. wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych. W niniejszej sprawie nie dochodzi do sytuacji, w której ustalenie ceny nabycia środków trwałych nie jest możliwe, gdyż cena zakupu całości nieruchomości jest wartością znaną, wynikającą z umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. W ocenie Wnioskodawcy w sytuacji, gdy w ramach ceny nabycia nieruchomości nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości tj. hotelu oraz garażu, a ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, a akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją zakupu nieruchomości także nie określały wartości czy cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, wskazywały natomiast jedną cenę nabycia za całą nieruchomość, prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości.

Pogląd zbieżny z powyższym wyrażony został m.in. w:

1\. Interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 lipca 2019 r. (0114-KDIP2-2.4010.230.2019.2.AG): "zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przypadku, gdy wartość nieruchomości nie uwzględnia wartości poszczególnych nabytych składników majątkowych - na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym.

W związku z powyższym, prawidłowym sposobem postępowania w omawianej sprawie jest określenie wartości poszczególnych składników majątku wchodzących w skład nieruchomości w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości.;

2\. Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 lutego 2018 r. (0115-KDIT3.4011.57.2018.1.PSZ): "zatem w tym przypadku – odpłatnego nabycia składników majątkowych - przy ustaleniu wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych będzie miała zastosowanie generalna zasada dotycząca ustalenia wartości początkowej określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W umowie zakupu oraz na fakturze vat określono łączną wartość: - prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 19 o obszarze 0,0990 ha wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, prawa własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 o obszarze 0,0990 Ha, bez przypisywania wartości poszczególnym składnikom wchodzącym w skład sprzedawanej nieruchomości. Wycena ta nie określała wartości budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Przy tak ustalonej łącznej wartości nabycia składników majątkowych Wnioskodawca winien określić wartość poszczególnych składników we własnym zakresie. Jednak przy określaniu wartości tych poszczególnych składników majątku należy mieć na uwadze cenę rynkową każdego ze składników oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w umowie zakupu oraz wyszczególnionej na fakturze vat. Zatem, z łącznej ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 19 wraz z prawem własności budynku oraz z prawa własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 18 należy wyodrębnić części ceny dla poszczególnych zakupionych składników. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zabraniają - przy ustaleniu wartości rynkowej poszczególnych składników majątkowych - skorzystania z pomocy osób posiadających fachową wiedzę w tym zakresie. Zasada jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przedmiotowej sprawie winna być wyodrębniona wartość poszczególnych budynków, wartość gruntu oraz wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu. W przypadku, gdy wartość środków trwałych w umowie oraz na fakturze vat nie uwzględnia wartości poszczególnych nabytych składników majątkowych - na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym (\`(...)\`)";

3\. Interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 czerwca 2016 r. (ITPB1/4511-237/16/JŁ): "(\`(...)\`) Jednak przy określaniu wartości tych poszczególnych składników majątku należy mieć na uwadze cenę rynkową każdego ze składników oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zabraniają - przy ustaleniu wartości rynkowej poszczególnych składników majątkowych - skorzystania z pomocy osób posiadających fachową wiedzę w tym zakresie. Prawidłowo zatem wskazano we wniosku, że z łącznej ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków i urządzeń, należy wyodrębnić części ceny dla poszczególnych zakupionych składników. Zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przedmiotowej sprawie winna być wyodrębniona wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartość gruntu. W przypadku, gdy wartość środków trwałych w akcie notarialnym nie uwzględnia wartości poszczególnych nabytych składników majątkowych - na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym. Nie ma natomiast konieczności powoływania biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia wartości początkowej poszczególnych środków trwałych"

Ponadto należy wskazać, że wartość rynkowa garażu jest niewielka w porównaniu z wartością rynkową hotelu, co w przypadku uznania powyższego postępowania za nieprawidłowe oznaczałoby uniemożliwienie Wnioskodawcy rozliczenia w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne znaczących wydatków związanych z nabyciem środka trwałego, które jak wskazano wyżej spełniają przesłanki do uznania ich za koszty uzyskania przychodów w świetle przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2805, dalej: updop”),

kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z powyższego wynika, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 updop), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Zatem, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym kosztem a przychodem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Chodzi tu o związek tego typu, że poniesienie kosztu ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

*   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Na podstawie art. 15 ust. 6 updop,

kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 updop,

nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia;

Składniki majątku stanowiące środki trwałe i wartości niematerialne i prawne zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 16a-16c updop.

Stosownie do art. 16a ust. 1 updop,

amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie powyższego, wymienione w pkt 1-3 środki trwałe będą podlegały amortyzacji po spełnieniu następujących warunków:

*   zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
*   stanowią własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 16a ust. 2 updop,
*   są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie,
*   przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok – o tym, jak długo będzie używany dany składnik decyduje sam podatnik,
*   są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
*   nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c updop.

Jak stanowi art. 16d ust. 2 updop,

składniki majątku, o których mowa w art. 16a-16c, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 9 ust. 1, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4.

Niniejsze oznacza, że składniki majątkowe spełniające definicję środka trwałego oddaje się do użytkowania i wprowadza do ewidencji środków trwałych. Innymi słowy, składnik majątkowy, który stanowi własność lub współwłasność podatnika, jeśli przewidywany okres jego używania przekraczać będzie rok, może zostać zaliczony do środków trwałych podatnika i być amortyzowany, jeżeli jest kompletny i zdatny do użytku. Poprzez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć przede wszystkim możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Na mocy art. 16h ust. 1 pkt 1 updop,

odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 16k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 16e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów;

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 updop,

za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia;

Stosownie do treści art. 16g ust. 3 updop

za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl art. 16g ust. 12 updop,

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 10 i 11 stosuje się odpowiednio art. 14.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 updop,

wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że dnia 27 kwietnia 2016 roku przez Spółkę została zakupiona nieruchomość. Na zakupioną nieruchomość składał się lokal niemieszkalny oznaczony jako hotel znajdujący się na (…) Kondygnacjach w budynku oznaczonym numerem (…) przy ulicy (…) w (…) (wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej, która stanowi m.in. grunt) oraz wolny od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich udział wynoszący (…) (słownie: (…)) części we współwłasności nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny oznaczony jako garaż A znajdujący się na poziomie -1 w budynku oznaczonym numerem (…) przy ulicy (…) w (…) (wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej).

Nieruchomość została zakupiona za cenę (…) zł (słownie: dwudziestu ośmiu milionów złotych), która wynika z umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

W ramach ceny nabycia nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych części składowych nieruchomości, to znaczy nie została określona wartość hotelu oraz wartość garażu, ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, obejmującej - jak już wskazano, zarówno hotel jak i garaż wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej. Również akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją kupna nieruchomości nie precyzowały wartości lub cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, ale wskazywały jedną cenę nabycia za całą nieruchomość.

Spółka dysponuje operatem szacunkowym sporządzonym dnia 8 lutego 2016 roku, przed dokonaniem zakupu, przez wykwalifikowany podmiot zewnętrzny uprawniony do dokonywania wycen nieruchomości (tj. rzeczoznawca majątkowy) określający wartość rynkową garażu. Wartość rynkowa garażu wynosi (…) zł, co stanowi (…) procent ceny nabycia nieruchomości.

Na tle powyższego opisu stanu faktycznego powstała wątpliwość, czy:

*   w sytuacji, gdy w ramach ceny nabycia nieruchomości nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości tj. hotelu oraz garażu, a ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, a akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją nabycia nieruchomości również nie określały wartości lub cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, natomiast wskazywały jedną cenę nabycia za całą nieruchomość, prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości początkowej poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową zgodnie z posiadanym operatem szacunkowy sporządzonym dnia 8 lutego 2016 roku w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości, tj. wartość garażu określona zgodnie z operatem, a wartość hotelu jako różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością rynkową garażu.
*   prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości na podstawie nowego operatu szacunkowego, który zostanie sporządzony przez wykwalifikowany podmiot rzeczoznawcę majątkowego oraz określi wartość rynkową hotelu i garażu.

Odnosząc powyższe do przywołanych w niniejszej sprawie przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że wartością początkową nieruchomości powinna być cena jej nabycia, wynikająca z aktu notarialnego. Z powyższego opisu wynika, że zakup nieruchomości przez Państwa jest udokumentowany i znana jest cena jej nabycia.

Tym samym – brak jest podstaw prawnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości (hotelu oraz garażu) na podstawie operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę.

Jednakże mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że wartością początkową nieruchomości (hotelu i garażu) powinna być cena ich nabycia wynikająca z aktu notarialnego. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w ramach ceny nabycia nieruchomości nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych elementów składowych, ustalona została jedynie cena nabycia całej nieruchomości. Również akty notarialne sporządzone w związku z ww. transakcją nie określały wartości czy cen nabycia poszczególnych elementów nieruchomości, lecz wartość nieruchomości jako całości. Spółka nabyła na podstawie aktu notarialnego hotel wraz z udziałem w garażu za łączną kwotę (…) zł.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie przewidują szczególnych zasad ustalania wartości początkowej w sytuacji, gdy cena nabycia kilku składników majątku została określona w łącznej wysokości.

Zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przypadku, gdy wartość nieruchomości nie uwzględnia wartości poszczególnych nabytych składników majątkowych – na Spółce spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Spółka powinna jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym.

W związku z powyższym, prawidłowym sposobem postępowania w omawianej sprawie jest określenie wartości nieruchomości w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała łącznej cenie nabycia nieruchomości określonej w akcie notarialnym. Nie można zatem zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego stanowi jego wartość początkową i tym samym podstawę odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie wskazać należy, że Spółka przy ustalaniu wartości początkowej nieruchomości może posiłkować się operatem szacunkowym, ale pod warunkiem, że wartości tych nieruchomości wynikające z ww. operatu będą odpowiadały wartości rynkowej z dnia ich nabycia.

Tym samym prawidłowe jest Państwa stanowisko przyjmujące, że w sytuacji, gdy w ramach ceny nabycia nieruchomości nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości tj. hotelu oraz garażu, a ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, a akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją zakupu nieruchomości także nie określały wartości czy cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, wskazywały natomiast jedną cenę nabycia za całą nieruchomość, prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości.

Z kolei nieprawidłowo Państwo wskazują, że w sytuacji, gdy w ramach ceny nabycia nieruchomości nie zostały wyodrębnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości tj. hotelu oraz garażu, a ustalono jedynie cenę nabycia całej nieruchomości, a akty notarialne sporządzone w związku z przeprowadzaną transakcją nabycia nieruchomości również nie określały wartości lub cen nabycia poszczególnych elementów składowych nieruchomości, natomiast wskazywały jedną cenę nabycia za całą nieruchomość, prawidłowym sposobem postępowania jest określenie wartości początkowej poszczególnych składników majątku w oparciu o ich wartość rynkową zgodnie z posiadanym operatem szacunkowy sporządzonym dnia 8 lutego 2016 roku w taki sposób, aby suma wartości rynkowej poszczególnych składników majątku odpowiadała cenie nabycia nieruchomości, tj. wartość garażu określona zgodnie z operatem, a wartość hotelu jako różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością rynkową garażu.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

*   Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Powołane interpretacje nie stanowią źródła prawa, wiążą strony w konkretnej indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk organów podatkowych nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

W tym miejscu zauważyć należy, że rolą organu jest wyłącznie interpretacja przepisów prawa podatkowego, a nie badanie poprawności dokonanych wyliczeń i podanych kwot, zatem w niniejszej interpretacji organ nie dokonywał oceny poprawności wyliczenia wartości początkowej poszczególnych elementów składowych nieruchomości.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).