Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.588.2024.2.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-25
Teza: Uznanie, że kwota, wypłacona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, stanowi wynagrodzenia za czynności, wykonane przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, moment powstania obowiązku podatkowego w związku z wypłatą kwoty oraz prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej wykonanie czynności, za które należna jest zapłata wynagrodzenia, tj. kwoty, a także zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
Słowa kluczowe: odliczenia-prawo do odliczenia; umowa-rozwiązanie umowy; wynagrodzenia; świadczenie-świadczenie usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zasada ogólna; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz prawidłowe w zakresie pytania nr 2 oraz w zakresie pytania nr 3.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że kwota X, wypłacona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie stanowi wynagrodzenia za jakąkolwiek z czynności, o których mowa w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, wykonaną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, momentu powstania obowiązku podatkowego w związku z wypłatą kwoty X oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej wykonanie czynności, za które należna jest zapłata wynagrodzenia, tj. kwoty X, a także zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 21 października 2024 r. (wpływ 22 października 2024 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

W dniu (…) A („Nabywca” lub „Kupujący”) jako kupujący oraz B jako sprzedający („Zbywca” lub „Sprzedający”) zawarły przed (…), notariuszem w… („Notariusz”), przedwstępną umowę sprzedaży („Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ulicy (…), w dzielnicy (…) w m.st. (…) – mieście na prawach powiatu, w województwie…, składającego się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…) prowadzi aktualnie księgę wieczystą o numerze (…) („Nieruchomość”), co zostało udokumentowane aktem notarialnym za Repertorium A nr (…), w której to Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedający, na warunkach w niej określonych, w szczególności pod warunkiem spełnienia lub zrzeczenia się kilku warunków zawieszających, zobowiązał się sprzedać Kupującemu, a Kupujący zgodził się nabyć od Sprzedającego Nieruchomość w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, za wyjątkiem dozwolonych obciążeń, za cenę określoną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, z zastrzeżeniem (…) określonego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży wskazano, iż (…), Sprzedający oraz Kupujący („Strony” lub „Zainteresowani”) zawrą najpierw warunkową umowę sprzedaży, w wykonaniu której zawrą umowę przyrzeczoną.

Przy zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Zbywca przedłożył Nabywcy następujące uchwały:

a. uchwałę jedynego wspólnika Zbywcy z dnia (…), na podstawie której to jedyny wspólnik Sprzedającego, tj. spółka pod firmą (…) udzieliła zgody na sprzedaż Nieruchomości („Uchwała Wspólnika”); oraz

b. uchwałę zarządu Zbywcy z dnia (…), w której to zarząd Zbywcy m.in. wyraził zgodę na sprzedaż Nieruchomości.

Kupujący, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, wpłacił kwotę (…) zł netto powiększoną o należny podatek od towarów i usług w wysokości 23%, tj. kwotę (…) brutto („Zadatek”) na rachunek bankowy Sprzedającego.

Strony w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży wskazały, że z chwilą zaksięgowania kwoty Zadatku na rachunku bankowym Sprzedającego, Strony nadają tej kwocie, pomniejszonej o VAT, znaczenie i skutki prawne jak dla zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

W dniu (…) jedyny wspólnik Sprzedającego, tj. spółka pod firmą (…) podjęła uchwałę, na podstawie której odwołała Uchwałę Wspólnika.

Dnia (…) podjęta została uchwała jedynego wspólnika Zbywcy, na podstawie której to jedyny wspólnik Sprzedającego, tj. spółka pod firmą (…) udzieliła zgody na sprzedaż Nieruchomości za cenę (…) netto.

Kupujący wyraził zgodę na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w wyniku czego (…) Strony rozwiązały Przedwstępną Umowę Sprzedaży oraz jednocześnie, w tym samym akcie notarialnym („Akt Notarialny z…”), zawarły nową umowę przedwstępną („Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), co zostało udokumentowane aktem notarialnym sporządzonym przed (…), notariuszem w (…), Repertorium A nr (…) na podstawie której Sprzedający jednostronnie zobowiązał się wobec Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego („Nowy Kupujący”) do zawarcia umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, tj. warunkowej umowy sprzedaży (projekt której stanowił załącznik do Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży; dalej: „Warunkowa Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu lub Nowemu Kupującemu Nieruchomość, z zastrzeżeniem nieskorzystania (…) z prawa pierwokupu przewidzianego w art. 109 ust. 1 pkt 2) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.2023.344 ze zm.) za uzgodnioną cenę, najpóźniej w Dacie Ostatecznej (zdefiniowano w Akcie Notarialnym z…) (tj. do…), z zastrzeżeniem postanowień… Aktu Notarialnego z…, a Kupującym lub Nowy Kupujący, z zastrzeżeniem ww. prawa pierwokupu, kupi Nieruchomość, pod warunkiem, że:

1) w terminie do dnia (…) (włącznie) („Termin Powiadomienia”), Kupujący powiadomi Sprzedającego na piśmie, z kopią przesłaną do notariusz (…), czy Kupujący lub inny podmiot wskazany przez Kupującego w przedmiotowym powiadomieniu będzie kupującym w ramach Warunkowej Umowy Sprzedaży, oraz

2) w terminie do dnia (…) roku Kupujący lub (odpowiednio) Nowy Kupujący wpłaci na rachunek depozytowy notariusz (…) kwotę depozytu w wysokości (…) (…), zdefiniowaną w projekcie Warunkowej Umowy Sprzedaży („Kwota …”), co zostanie udokumentowane protokołem depozytu.

Przy czym cena sprzedaży przewidziana w Warunkowej Umowie Sprzedaży została ustalona na znacznie wyższym poziomie niż cena przewidziana w Przedwstępnej umowie Sprzedaży.

Rozwiązując Przedwstępną Umowę Sprzedaży, Strony oświadczyły, że nie mają i nie będą mieć wobec siebie żadnych roszczeń wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i jej rozwiązania, za wyjątkiem zobowiązania Sprzedającego do zwrotu Zadatku i dokonania na rzecz Kupującego rekompensaty wydatków poniesionych przez Kupującego wskazanych w…) Aktu Notarialnego z…, na warunkach określonych w…, jak również za wyjątkiem obowiązku zapłaty przez Sprzedającego kwoty podatku VAT, o której mowa w… (o ile w stosunku do wypłacanej kwoty będzie miało to zastosowanie).

W… Aktu Notarialnego z…, Sprzedający oświadczył, że:

(i) w dniu (…) wpłacił na rachunek depozytowy notariusz (…) następujące kwoty:

1) kwotę 1 (…) stanowiącą Zadatek, wpłacony przez Kupującego na poczet ceny zgodnie z rozwiązaną już Przedwstępną Umową Sprzedaży, który nie został Kupującemu zwrócony bezpośrednio na jego rachunek bankowy po rozwiązaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i który zostanie zwrócony Kupującemu zgodnie z… Aktu Notarialnego z… („Kwota Y”), oraz

2) kwotę (…) stanowiącą kwotę netto rekompensaty za wydatki poniesione przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, płatną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego lub zwolnioną na rzecz Sprzedającego na zasadach opisanych poniżej („Kwota X”), oraz

(ii) zgodnie z art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 roku, poz. 1799, ze zmianami) złożył Kwotę Y i Kwotę X do depozytu notarialnego („Depozyt Notarialny”), co zostało udokumentowane protokołem depozytu, wyrażając jednocześnie zgodę na zwolnienie przez notariusz Kwoty Y i Kwoty X na zasadach określonych w… Aktu Notarialnego z\`(...)\`

Zgodnie z… Aktu Notarialnego z… Kwota Y i Kwota X zostaną zwolnione z Depozytu Notarialnego na następujących zasadach:

(…)

Zgodnie z… Aktu Notarialnego z…, Strony oświadczyły, że zwolnienie na rzecz Kupującego Kwoty Y lub (w zależności od przypadku) Kwoty Y oraz Kwoty X na zasadach określonych w… Aktu Notarialnego z…, wyczerpuje wszelkie zobowiązania Stron związane z Przedwstępną Umową Sprzedaży oraz jej rozwiązaniem, z zastrzeżeniem obowiązku zapłaty przez Sprzedającego podatku VAT, o którym mowa w… (o ile będzie miało to zastosowanie).

Zgodnie z… Aktu Notarialnego z…, po zwolnieniu Kwoty Y z Depozytu Notarialnego Sprzedający wystawi i doręczy w terminie 3 dni fakturę korygującą dokumentującą zwrot Zadatku na rzecz Kupującego.

W świetle powyższego, odnosząc się do Kwoty X, należy skonkludować, że Kwota X jest kwotą należną Nabywcy w sytuacji, gdyby nie doszło do zawarcia Umowy Warunkowej Sprzedaży w wykonaniu Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, wypłacaną jako rekompensata za wydatki poniesione przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Kwota X jest zwalniana na rachunek Kupującego, tylko w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży między Sprzedającym i Kupującym (lub Nowym Kupującym). Innymi słowy, Sprzedający nie jest zobowiązany do zapłaty Kwoty X na rzecz Kupującego gdy dojdzie do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży między Sprzedającym, a Kupującym (lub Nowym Kupującym).

Zgodnie z\`(...)\` Aktu Notarialnego z…, jeżeli Kupujący nie powiadomi Sprzedającego do Terminu Powiadomienia o podmiocie, który zawrze Warunkową Umowę Sprzedaży, zgodnie z… lub Kwota… nie zostanie wpłacona na rachunek depozytowy Notariusz zgodnie z…, Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygaśnie:

(i) (…) oraz\`(...)\`

Kupujący w Terminie Powiadomienia powiadomił Sprzedającego o podmiocie, który zawrze Warunkową Umowę Sprzedaży, wskazując jako Nowego Kupującego spółkę pod firmą (…).

W dniu (…) Nowy Kupujący wpłacił na rachunek bankowy notariusz (…) kwotę (…), której część stanowiła Kwota \`(...)\`, przy czym Nowy Kupujący nie złożył (w trybie art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie) powyższej kwoty do depozytu notarialnego zgodnie z…) Aktu Notarialnego z…, gdyż nie został sporządzony stosowny protokół z przyjęcia do depozytu kwoty pieniężnej (Kwoty \`(...)\`).

W związku z powyższym, Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygasła zgodnie z… Aktu Notarialnego z… w dniu następującym po bezskutecznym upływie terminu do złożenia powyżej powołanej Kwoty \`(...)\` do depozytu notarialnego, tj. wygasła (…). W związku z powyższym, zgodnie z… Aktu Notarialnego z…, Kwota Y i Kwota X zostały zwolnione z Depozytu Notarialnego na rachunek bankowy Kupującego.

Zbywca i Nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT oraz posiadają ten status nieprzerwanie od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości, w przypadku gdyby doszła do skutku, byłaby/będzie opodatkowana VAT. Sprzedający prowadzi działalność opodatkowaną VAT i co do zasady wszystkie jego wydatki mają związek z tą działalnością.

W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania udzielono następujących odpowiedzi:

1\. W związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy, że: (…). proszę wskazać:

a) dlaczego doszło do rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży? Proszę jednoznacznie wskazać, jakie wystąpiły okoliczności powodujące, że doszło do rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży?

Bezpośrednią przyczyną rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz zawarcia Aktu Notarialnego z… była postawa Sprzedającego, (…).

Powyżej opisane okoliczności doprowadziły do zawarcia przez Strony Aktu Notarialnego z… i rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, gdzie Strony uzgodniły warunki jej rozwiązania oraz nową cenę Nieruchomości. Kupujący był zainteresowany nabyciem Nieruchomości po nowej cenie, a strony nie chciały wchodzić w długoletni konflikt sądowy, stąd też zgodziły się na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz zawarcie Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, określającej nowe warunki sprzedaży Nieruchomości, w tym nową cenę Nieruchomości.

b) jakie, inne oprócz wskazanych w opisie sprawy, warunki musiał spełnić Sprzedający, aby doszło do wyrażenia zgody przez Kupującego na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży?

Jedynymi warunkami, które musiał spełnić Sprzedający, były:

(i) zwrot na rzecz Kupującego Zadatku wpłaconego w wyniku zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, tj. Kwoty Y,

(ii) zrekompensowanie wydatków poniesionych przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, tj. wypłata na rzecz Sprzedającego Kwoty X, w wypadku, gdyby nie doszło do nabycia Nieruchomości przez Kupującego lub Nowego Kupującego oraz

(iii) zawarcie Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

c) jakie inne roszczenia (oprócz wskazanego wyjątku w opisie sprawy) dla Sprzedającego i Kupującego wynikają z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w sytuacji jej rozwiązania?

Kupujący i Sprzedający nie przewidzieli żadnych innych roszczeń, prócz tych już wskazanych w opisie sprawy.

d) jakie konkretnie wydatki poniósł Kupujący przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, które zostały wskazane w ww. …) Aktu Notarialnego z…?

Kwota poniesionych przez Kupującego wydatków przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, tj. Kwota X to wydatki Kupującego poniesione w związku z (…).

Koszty te jako zryczałtowana kwota poniesiona przez Kupującego, zostały zaakceptowane przez Kupującego i Sprzedającego, na podstawie wspólnego porozumienia.

e) w jakim celu Kupujący poniósł te wydatki?

Kupujący poniósł te wydatki, albowiem planował zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na (…).

f) jaki związek z nieruchomością miały ww. wydatki?

Poniesione wydatki miały umożliwić realizację inwestycji na Nieruchomości przez Kupującego, po jej nabyciu przez Kupującego.

g) czy ww. wydatki podnosiły wartość nieruchomości?

Poniesione wydatki same w sobie nie podnosiły wartości Nieruchomości na etapie przed jej zakupem przez Kupującego. Poniesione wydatki zmierzały do realizacji inwestycji na Nieruchomości przez Kupującego, co w konsekwencji podniosłoby wartość Nieruchomości. (…).

h) czy poniesione przez Kupującego wydatki doprowadziły do trwałych/nieodwracalnych zmian w tej Nieruchomości?

Poniesione przez Kupującego wydatki nie doprowadziły do trwałych/nieodwracalnych zmian w tej Nieruchomości.

i) czy w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zostały określone wydatki jakie może ponieść Kupujący oraz warunki ich zwrotu w sytuacji rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży przez Sprzedającego? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie zostały określone wydatki oraz jakie zostały określone warunki zwrotu ww. wydatków w sytuacji rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży?

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży nie zostały określone wydatki jakie może ponieść Kupujący oraz warunki ich zwrotu w sytuacji rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

2\. We własnym stanowisku podali Państwo m.in., że: \`(\`(...)\`)\`, w związku z powyższym proszę o wskazanie:

a) co oznacza, że Kwota X ma charakter zryczałtowany?

Wskazanie, że Kwota X ma charakter zryczałtowany oznacza, że Sprzedający i Kupujący nie dokonywali szczegółowego zestawienia kosztorysowego wydatków poniesionych przez Kupującego, a uzgodnili ich (ryczałtową) wartość w oparciu o wspólne porozumienie oraz warunki rynkowe.

b) dlaczego Kwota X ma charakter zryczałtowany, a nie stanowi łącznej kwoty konkretnych kosztów poniesionych przez Kupującego, ustalonej w oparciu o zestawienie tych kosztów?

Był to element ustaleń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym, którzy w oparciu o warunki rynkowe, bazując na relacji Kupującego oraz własnym doświadczeniu, wspólnie uzgodnili kwotę poniesionych wydatków do zrekompensowania której zobowiązany będzie Sprzedający.

c) czy ww. Kwota X pokrywa wszystkie faktycznie poniesione koszty przez Kupującego?

Kwota X pokrywa wszystkie faktycznie poniesione przez Kupującego koszty związane z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz przygotowania inwestycji na Nieruchomości (na datę rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży).

d) czy ww. Kwota X jest większa od kwoty faktycznie poniesionych kosztów przez Kupującego, a jeśli tak to proszę wyjaśnić dlaczego?

Kwota X stanowi przybliżone realnie poniesione przez Kupującego koszty związane z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz przygotowania inwestycji na Nieruchomości.

3\. W związku z informacją zawartą w opisie sprawy: (…), proszę jednoznacznie wskazać postanowienia zawarte w… Nowej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Poniżej przedstawiono klauzulę zawartą w… Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

„Jeżeli:

a) Ostateczne Wezwanie nie zostanie doręczone Sprzedającemu zgodnie z… do dnia (…), albo

b) Warunkowa Umowa Sprzedaży nie zostanie zawarta w terminie określonym w… z uwagi na fakt, że Kupujący lub Nowy Kupujący (odpowiednio, w zależności od tego, który podmiot zostanie wskazany w pisemnym zawiadomieniu, o którym mowa w…), jako strona wyznaczona do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży) nie przystąpi do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży albo odmówi zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży i okoliczności te Notariusz udokumentuje w stosownym protokole i w dodatkowym terminie wskazanym przez Sprzedającego, który w żadnym wypadku nie będzie krótszy niż 14 dni od doręczenia pisemnego wezwania wystosowanego przez Sprzedającego do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży, Kupujący lub Nowy Kupujący (odpowiednio, w zależności od tego, który podmiot zostanie wskazany w pisemnym zawiadomieniu, o którym mowa w…), jako strona wyznaczona do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży) nie przystąpi do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży lub odmówi zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży i okoliczności te Notariusz udokumentuje w stosownym protokole.

Nowa Umowa wygaśnie odpowiednio w następującym dniu:

(a) w dniu, o którym mowa w… lub

(b) w dniu sporządzenia przez Notariusz stosownego protokołu dokumentującego bezskuteczny upływ terminu do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży, wskazanego przez Sprzedającego zgodnie z…, z zastrzeżeniem postanowień…)”.

4\. Proszę doprecyzować czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, w przypadku gdyby doszła do skutku, byłaby opodatkowana VAT i nie korzystałaby ze zwolnienia z podatku VAT?

Sprzedaż Nieruchomości, w przypadku gdyby doszła do skutku, byłaby opodatkowana VAT i Strony nie korzystałyby ze zwolnienia z podatku VAT.

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT, Kwota X, wypłacona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie stanowi wynagrodzenia za jakąkolwiek z czynności, o których mowa w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, wykonaną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, a w rezultacie po stronie Nabywcy nie powstał obowiązek podatkowy w VAT z tego tytułu?

2\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowisko przedstawionego w zakresie pytania nr 1, w którym momencie powstał obowiązek podatkowy VAT w odniesieniu do Kwoty X?

3\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Zbywca będzie uprawniony do:

‒ obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej wykonanie czynności, za które należna jest zapłata wynagrodzenia, tj. Kwoty X oraz

‒ zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych,

1\. Kwota X, wypłacona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, nie stanowi wynagrodzenia za jakąkolwiek z czynności, o których w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, wykonaną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, a w rezultacie po stronie Nabywcy nie powstał obowiązek podatkowy w VAT z tego tytułu.

2\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, obowiązek podatkowy VAT w odniesieniu do Kwoty X powstał z chwilą zaistnienia okoliczności powodujących zwolnienie Kwoty X z depozytu notarialnego, tj. w dniu (…), kiedy wygasła Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży, zgodnie z… Aktu Notarialnego z\`(...)\`

3\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Zbywca będzie uprawniony do:

‒ obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej wykonanie czynności, za które należna jest zapłata wynagrodzenia, tj. Kwoty X oraz

‒ zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

UZASADNIENIE

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

1.1. Wstęp

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, iż w interesie Nabywcy leży ustalenie, czy przedmiotowa płatność Kwoty X stanowi wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktury VAT na rzecz Zbywcy oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego przez Nabywcę.

Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez Nabywcę, istotnym zagadnieniem staje się możliwość odliczenia tego podatku przez Zbywcę, jak również moment rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT z tytułu Kwoty X. W tym kontekście, sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych powstających dla Nabywcy i Zbywcy i w interesie prawnym obu stron Nowej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia Kwoty X na gruncie VAT.

1.2. Charakter prawny Kwoty X

Z prawnej perspektywy Kwota X jest kwotą należną Nabywcy w sytuacji, gdyby nie doszło do zawarcia Umowy Warunkowej w wykonania Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, wypłacaną jako rekompensata za wydatki poniesione przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Obowiązek zapłaty kwoty X jest konsekwencją niezłożenia (w trybie art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie) Kwoty \`(...)\` zdefiniowanej w projekcie Warunkowej Umowy Sprzedaży do depozytu notarialnego.

1.3. Brak przesłanek do uznania, że Kwota X stanowi wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w rozumieniu art. 7, w tym również:

(1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

(2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

(3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Kwoty X nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku płatności tej kwoty nie wystąpił i nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami.

Zdaniem Zainteresowanych, wypłata Kwoty X nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14, oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12).

Określona czynność jest zatem traktowana jako podlegająca opodatkowaniu jako świadczenie usług, gdy:

‒ istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń-(np. z jednej strony - czynność, a z drugiej - płatność za czynność),

‒ istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,

‒ wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności,

‒ odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

‒ istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W pierwszym z powyższych wyroków TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT. Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT, konieczne jest zdefiniowanie:

(a) usługodawcy,

(b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia

(c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz

(d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek \[Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec. s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił.\]” pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie doszło do świadczenia usług przez Nabywcę na rzecz Zbywcy w związku z wypłacaną przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Kwotą X.

W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Kwoty X przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie stanowi odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Nabywcy. Innymi słowy, nie jest spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacaną przez Zbywcę na rzecz Nabywcy płatnością Kwoty X doszło do świadczenia usług opodatkowanych VAT - warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego odpłatność.

Natomiast, w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Kwoty X stanowi świadczenie ze strony Zbywcy, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania wynikającego z Aktu Notarialnego z….

Nie sposób uznać, że skorzystanie przez Kupującego czy Nowego Kupującego do złożenia (w trybie art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie) Kwoty \`(...)\` do depozytu notarialnego, ma charakter świadczenia wzajemnego wobec świadczenia Zbywcy w postaci Kwoty X. Realizacja przez Kupującego jego uprawnienia ma charakter czynności jednostronnej, która jest efektem decyzji biznesowej Kupującego czy Nowego Kupującego i która rodzi konsekwencje w postaci obowiązku zwrócenia przez Zbywcę poniesionych przez Kupującego kosztów. Nie sposób uznać, że w wyniku zachowania (de facto zaniechania) Kupującego czy Nowego Kupującego, Sprzedający otrzymuje jakąkolwiek korzyść/przysporzenie, w szczególności nie można uznać, że świadczeniem ekwiwalentnym wobec Kwoty X jest jakkolwiek rozumiane wyrażenie przez Kupującego zgody na wygaśnięcie/rozwiązanie Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży - ponieważ zachowanie Kupującego nie polega na wyrażeniu zgody, ale na realizacji jednostronnego uprawnienia.

W tym sensie opisana Kwota X przypomina cywilnoprawną instytucję odstępnego.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 4 maja 2017 r. sygn. I SA/Wr 1245/16 w kontekście odstępnego: „W okolicznościach przedmiotowej sprawy, odstępne nie stanowi zapłaty za wyrażenie zgody przez nabywcę na odstąpienie od umowy albowiem - jak słusznie zauważa skarżąca w skardze - odstąpienie od umowy stanowi realizację uprawnienia przez sprzedającego i jest czynnością jednostronną. Podjęcie takiej decyzji przez sprzedającego wywołuje w sprawie ściśle określone konsekwencje, jakimi jest nie zawarcie umowy sprzedaży, zwrot zaliczki i konieczność zapłaty odstępnego przez sprzedającego. Nabywca bowiem płacąc sprzedającemu zaliczkę na poczet późniejszej (przyrzeczonej) dostawy towaru ma prawo oczekiwać, że umowa dojdzie do skutku i dokona w efekcie sprzedaży na rzecz osób trzecich nabytych ostatecznie towarów używanych. W sprawie zatem należy uznać, że odstępne jest rodzajem rekompensaty za niespełnienie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej w postaci zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Trudno w takiej sytuacji mówić o zgodnym zakończeniu umowy, skoro nawet nie doszło do jej zawarcia. Nie można też uznać, że odstępne wiąże się bezpośrednio z umową sprzedaży, do której zawarcia nie dochodzi.

Tym samym nie sposób jest dostrzec w sprawie świadczenia wzajemnego mającego wystarczająco bezpośredni związek między świadczeniem usługi a zapłatą odstępnego, który to stanowi warunek konieczny dla opodatkowania danej czynności VAT.

Taka wzajemność nie może być oparta na wniosku jakoby - na gruncie VAT - usługą było już sama zgoda nabywcy - ta bowiem w istocie na moment realizacji uprawnienia przez sprzedającego nie zachodzi. Przyjęcie do wiadomości informacji przez nabywcę o zrealizowaniu uprawnienia przez kontrahenta nie stanowi świadczenia usług. Skoro wcześniej podjęto zgodnie decyzję co do przyznania wzajemnego uprawnienia do odstąpienia od umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy przyrzeczonej to nie można następnie w sytuacji skorzystania z uprawnienia przez sprzedającego interpretować stanu umysłu nabywcy jako tolerowania zachowania sprzedawcy. Tolerowaniem jest bowiem godzenie się na sytuację pomimo braku aprobaty dla niej. Należy też podkreślić, że nie dojście do dostawy towarów nie jest jednoznaczne z powstrzymaniem się od czynności, która jest kwalifikowana na gruncie VAT jako świadczenie usług. Przykładowo taką usługą byłoby zobowiązanie się do niezawierania umów skutkujących dostawą towarów na określonym rynku, w określonym czasie lub w odniesieniu do określonych nabywców. Sytuacja ta nie ma nic wspólnego z odstąpieniem od umowy, która zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży - dostawy towarów). Z kolei rezygnację z zawarcia umowy sprzedaży przez sprzedawcę trudno jest rozpatrywać w kategoriach jego korzyści. Powyższe wnioski abstrahują od rzeczywistej sytuacji zaistniałej w sprawie”.

Podobnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 lutego 2020 r. sygn. I FSK 1382/17: „W skardze kasacyjnej wyrażono pogląd, iż odstępne przybiera formę swoistego wynagrodzenia za możliwość skorzystania z umownego prawa odstąpienia od umowy. Wskazując na wywody przedstawione powyżej Naczelny Sad Administracyjny dodatkowo stwierdza, iż odstępne nie stanowi tu wynagrodzenia za żadną czynność opodatkowaną, a między otrzymaniem odstępnego, a czynnością opodatkowaną musi istnieć bezpośredni związek, którego tu nie ma. Nie istnieje tu także związek pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, bowiem odstąpienie od umowy przedwstępnej jest czynnością jednostronną. Nie można wywieźć istnienia świadczenia z samego faktu zawarcia dwustronnej czynności prawnej, jaką jest umowa przedwstępna, bowiem stanowi ona wyłącznie zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie można także mówić tu o zobowiązaniu do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowaniu czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług), bowiem odstąpienie od umowy stanowiło jednostronną czynność, na którą strony się umówiły w umowie przedwstępnej”.

W ocenie Zainteresowanych, dodatkowo można wskazać, iż Kwota X ma charakter podobny do kary umownej czy odszkodowania, a więc świadczeń wypłacanych co do zasady w związku z wystąpieniem dla uprawnionego określonych niekorzystnych zdarzeń (np. opóźnienia kontrahenta w spełnieniu świadczenia wzajemnego czy wyrządzenia szkody majątkowej lub niemajątkowej) a nie w związku ze świadczeniem drugiej strony wywołującym określone „pozytywne” skutki dla uprawnionego. W opisanym stanie faktycznym można zidentyfikować takie negatywne zdarzenie w postaci poniesienia przez Kupującego kosztów i wygaśnięcia Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, co w praktyce oznacza, że Kupujący poniósł wydatki jednocześnie nie otrzymując spodziewanej korzyści (nabycia nieruchomości przez siebie lub wskazany podmiot). Wypłata Kwoty X przez Zbywcę ma zatem na celu niejako naprawienie negatywnych konsekwencji zaistniałego zdarzenia po stronie Kupującego, a nie odpowiedzenie na określone „pozytywne” świadczenie po stronie Sprzedającego, a wykonane przez Kupującego. W ocenie Zainteresowanych, nie powinno mieć w tym kontekście znaczenia, że Kwota X ma charakter zryczałtowany, a nie oparty np. o zestawienie konkretnych kosztów poniesionych przez Kupującego.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, Kwota X, którą Nabywca otrzymał od Zbywcy nie stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a jej otrzymanie nie powoduje dla Nabywcy jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie łączy z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Stosownie do art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Moment powstania obowiązku podatkowego wymaga od wykonawcy danej usługi prawidłowego określenia momentu jej wykonania. Ustawa nie definiuje tego momentu, ani w żaden sposób nie precyzuje, jakimi kryteriami należy posługiwać się dla jego określenia.

Jednocześnie przedstawione okoliczności sprawy nie wskazują, że w sytuacji opisanej we wniosku wystąpi jeden z przypadków powstania obowiązku podatkowego na zasadach szczególnych.

Zatem będzie należało zastosować przepis regulujący ogólny moment powstania obowiązku podatkowego, tj. art. 19a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstaje w momencie wykonania usługi.

Ustawa VAT nie definiuje tego momentu, ani nie precyzuje, jakimi kryteriami należy posługiwać się dla jego określenia. W orzecznictwie sądów administracyjnych i organów podatkowych przyjmuje się, iż określenie momentu wykonania usługi powinno następować na podstawie obiektywnych przesłanek, z uwzględnieniem specyfiki i charakteru danej usługi. O charakterze i dacie wykonania usługi decydują, co do zasady, strony umowy, chyba że moment ten jest określony przez obowiązujące przepisy prawa.

Określenie chwili, z którą można uznać iż doszło do wykonana usług zależy od ustaleń stron umowy.

Należy w tym miejscu wskazać, że stosownie do art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Tak jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1, Strony uważają, iż nie doszło do wykonana czynności opodatkowanej w związku z wypłatą Kwoty X. Jednakże, gdyby jednak organ uznał, iż do wypłaty tej doszło w związku ze świadczeniem usługi, to Strony uważają, że obowiązek podatkowy VAT w odniesieniu do Kwoty X powstał z chwilą zaistnienia okoliczności powodujących zwolnienie Kwoty X z Depozytu Notarialnego, tj. w dniu (…), kiedy wygasła Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży zgodnie z… Aktu Notarialnego z\`(...)\` Wcześniej bowiem nie było nawet pewne czy dojdzie do wypłaty Kwoty X na rzecz Nabywcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającej z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę w odniesieniu do Kwoty X.

Innymi słowy, Zbywca będzie uprawniony do:

‒ obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej wykonanie czynności, za które należna jest zapłata wynagrodzenia tj. Kwoty X oraz

‒ zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Stosownie, bowiem, do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenia z tytułu Kwoty X powinno zostać uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Zbywcy przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawianych przez Nabywcę dokumentujących świadczenie, za które płatne jest wynagrodzenie na rzecz Kupującego, tj. Kwota X. Tak jak wskazano w opisie stanu faktycznego, sprzedaż Nieruchomości, w przypadku gdyby doszła do skutku, byłaby/będzie opodatkowana VAT, a więc zapłacona Kwota X ma bezpośredni związek z działalnością opodatkowaną Sprzedającego. Sprzedający prowadzi działalność opodatkowaną VAT i co do zasady wszystkie jego wydatki mają związek z tą działalnością.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz prawidłowe w zakresie pytania nr 2 i pytania nr 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w jego działalności gospodarczej.

Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.

Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

‒ w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒ świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie - jako usługa - podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu nadmienić należy, że w świetle art. 353 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Przykładowo, w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że:

określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Podobnie w orzeczeniu TSUE z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden TSUE podkreślił, że:

usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem, jest określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami i jednocześnie wynagrodzenie to może być wyrażone w pieniądzu.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności, musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści na rzecz dostawcy towarów lub świadczącego usługę oraz gdy świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

A zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej, zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący wyraził zgodę na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w wyniku czego (…) Strony rozwiązały Przedwstępną Umowę Sprzedaży oraz jednocześnie, w tym samym akcie notarialnym Sprzedający jednostronnie zobowiązał się wobec Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego do warunkowej umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu lub Nowemu Kupującemu Nieruchomość, pod warunkami określonymi w tym akcie. Jednocześnie rozwiązując Przedwstępną Umowę Sprzedaży, Strony oświadczyły, że nie mają i nie będą mieć wobec siebie żadnych roszczeń wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i jej rozwiązania, za wyjątkiem zobowiązania Sprzedającego do zwrotu Zadatku (Kwota Y) i dokonania na rzecz Kupującego rekompensaty wydatków poniesionych przez Kupującego (Kwota X), jak również za wyjątkiem obowiązku zapłaty przez Sprzedającego kwoty podatku VAT, o ile w stosunku do wypłacanej kwoty będzie miało to zastosowanie.

Sprzedający nie jest zobowiązany do zapłaty Kwoty X na rzecz Kupującego gdy dojdzie do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży między Sprzedającym, a Kupującym (lub Nowym Kupującym). Natomiast gdy nie dojdzie do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży, Kwota X zostanie zwolniona na rachunek bankowy Kupującego. Jak wynika z opisu sprawy Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygasła, w związku z powyższym m.in. Kwota X została zwolniona z Depozytu Notarialnego na rachunek bankowy Kupującego.

Jak Państwo wskazali w uzupełnieniu wniosku bezpośrednią przyczyną rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz zawarcia Aktu Notarialnego z… była postawa Sprzedającego. Jak wyjaśnił Sprzedający, (…). Powyżej opisane okoliczności doprowadziły do zawarcia przez Strony Aktu Notarialnego z…i rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, gdzie Strony uzgodniły warunki jej rozwiązania oraz nową cenę Nieruchomości. Kupujący był zainteresowany nabyciem Nieruchomości po nowej cenie, a Strony nie chciały wchodzić w długoletni konflikt sądowy, stąd też zgodziły się na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz zawarcie Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, określającej nowe warunki sprzedaży Nieruchomości, w tym nową cenę Nieruchomości. Ponadto, wskazano, że kwota poniesionych przez Kupującego wydatków przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, tj. Kwota X to wydatki (…). Koszty te jako zryczałtowana kwota poniesiona przez Kupującego, zostały zaakceptowane przez Kupującego i Sprzedającego, na podstawie wspólnego porozumienia. Kwota X pokrywa wszystkie faktycznie poniesione przez Kupującego koszty związane z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz przygotowania inwestycji na Nieruchomości (na datę rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży). Kwota X stanowi przybliżone realnie poniesione przez Kupującego koszty związane z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz przygotowania inwestycji na Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku i jego uzupełnieniu okoliczności sprawy stwierdzić należy, w tym przypadku mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za wynagrodzenie. Zapłata kwoty X określonej jako rekompensata za wydatki poniesione przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, stanowi w rzeczywistości wynagrodzenie za nieskorzystanie przez Kupującego z uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (za zgodę na brak zawarcia umowy przyrzeczonej).

Wydatki poniesione przez Kupującego, przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, tj. wydatki (…), do zwrotu których zobowiązał się Sprzedający, były ponoszone przez Kupującego w związku z zamiarem nabycia opisanej we wniosku Nieruchomości. Z uwagi na zawarcie umowy udokumentowanej aktem notarialnym z… określającej warunki rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zwróci Kupującemu poniesione wydatki. Nie oznacza to, że otrzymanie zwrotu tych wydatków nie jest związane z wykonaniem świadczenia na rzecz Sprzedającego. Kupujący bowiem zobowiązuje się do tolerowania określonej sytuacji (nie zawarcia przez Sprzedającego umowy przyrzeczonej). Bez znaczenia dla powyższej oceny pozostaje fakt, że otrzymana przez Kupującego kwota pieniężna została określona w umowie jako rekompensata za wydatki poniesione przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Biorąc bowiem pod uwagę całokształt okoliczności sprawy wskazać należy, że Kwota X do zwrotu której zobowiązał się Sprzedający wiąże się z otrzymaniem przez Sprzedającego określonego świadczenia wzajemnego. W istocie kwota ta stanowi wynagrodzenie za wyrażenie zgody przez Kupującego na odstąpienie od Umowy Przedwstępnej. W tym przypadku mamy do czynienia ze świadczeniem polegającym na nieskorzystaniu przez Kupującego z uprawnienia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, za które to świadczenie Kupujący otrzyma wynagrodzenie w postaci zwrotu wydatków poniesionych przez Kupującego przed rozwiązaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Reasumując otrzymana przez Kupującego od Sprzedającego określona kwota pieniężna (Kwota X), za zgodę Kupującego na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz zawarcie Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, określającej nowe warunki sprzedaży Nieruchomości, w tym nową (ustaloną na znacznie wyższym poziomie niż cena przewidziana w Przedwstępnej umowie Sprzedaży) cenę Nieruchomości, stanowi w rzeczywistości wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania nr 2 wskazać należy, że przepisy art. 19a ustawy regulują kwestię dotyczącą momentu powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

W odniesieniu do obowiązku podatkowego z tytułu otrzymania przez Kupującego świadczenia pieniężnego (Kwoty X) należnego za wyrażenie zgody na rozwiązanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pod warunkami zawartymi w umowie udokumentowanej aktem notarialnym z (…) zastosowanie mają zasady ogólne wynikające z art. 19a ust. 1 ustawy, czyli podatek stanie się wymagalny w miesiącu wykonania ww. usługi.

Z okoliczności sprawy wynika, że kwota X jest kwotą należną Kupującemu w sytuacji, gdyby nie doszło do zawarcia Umowy Warunkowej Sprzedaży w wykonaniu Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Jak wynika z okoliczności sprawy Nowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży, nie została zawarta – wygasła.

Wobec powyższego w okolicznościach tej sprawy stwierdzić należy, że obowiązek podatkowy powstał w momencie wygaśnięcia Nowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Z kolei odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania nr 3 wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje zatem wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazał NSA w wyroku z 24 maja 2018 r. sygn. I FSK 1016/18:

(…) aby można było przyznać podatnikowi prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT i określić zakres tego prawa, zasadniczo konieczne jest istnienie bezpośredniego i ścisłego związku pomiędzy konkretną transakcją powodującą naliczenie podatku a jedną lub kilkoma transakcjami objętymi podatkiem należnym, które rodzą prawo do odliczenia (zob. wyroki: z dnia 8 czerwca 2000 r. w sprawie \[\`(...)\`\], C-98/98, EU:C:2000:300, pkt 24; z dnia 22 lutego 2001 r. w sprawie \[\`(...)\`\], C-408/98, EU:C:2001:110, pkt 26; z dnia 8 lutego 2007 r. w sprawie \[\`(...)\`\], C-435/05, EU:C:2007:87, pkt 23).

Prawo do odliczenia VAT obciążającego nabycie towarów lub usług zakłada bowiem, że wydatki poczynione w celu ich nabycia stanowią elementy cenotwórcze transakcji objętych podatkiem należnym, które rodzą prawo do odliczenia (zob. wyroki: z dnia 27 września 2001 r. w sprawie \[\`(...)\`\], C-16/00, pkt 31; z dnia 26 maja 2005 r. w sprawie \[\`(...)\`\], C-465/03, EU:C:2005:320, pkt 35; w sprawie \[\`(...)\`\], EU:C:2007:87, pkt 23).

Prawo do odliczenia zostaje jednak również przyznane podatnikowi nawet w przypadku braku bezpośredniego i ścisłego związku pomiędzy konkretną transakcją powodującą naliczenie podatku a jedną lub większą liczbą transakcji objętych podatkiem należnym, które rodzą prawo do odliczenia, ale tylko wówczas gdy koszty omawianych usług należą do jego kosztów ogólnych i jako takie stanowią elementy cenotwórcze dostarczanych towarów lub świadczonych usług. Koszty te zachowują bowiem bezpośredni i ścisły związek z całą działalnością gospodarczą podatnika (zob. ww. wyroki: w sprawie \[\`(...)\`\], EU:C:2000:300, pkt 23, 31; w sprawie \[\`(...)\`\], pkt 35; w sprawie \[\`(...)\`\], EU:C:2005:320, pkt 36; w sprawie \[\`(...)\`\], EU:C:2007:87, pkt 24).

Jak wynika z powyższego orzeczenia NSA, wykorzystywanie nabytych towarów i usług „do wykonywania czynności opodatkowanych” w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy wymaga co do zasady istnienia bezpośredniego i ścisłego związku pomiędzy nabytymi towarami lub usługami, a czynnościami opodatkowanymi podatnika, a co najmniej wykazania – przy pośrednim charakterze takiego związku – że wydatki na ich nabycie stanowiły elementy cenotwórcze dla opodatkowanych produktów (usług) podatnika.

Prawo do odliczenia podatku VAT może być przyznane podatnikowi nawet w przypadku braku bezpośredniego i ścisłego związku pomiędzy konkretną transakcją powodującą naliczenie podatku a jedną transakcją objętą podatkiem należnym lub większą liczbą takich transakcji, które dają prawo do odliczenia, w przypadku wykazania, że koszty wykonanych usług należą do kosztów ogólnych podatnika i jako takie stanowią elementy składowe ceny dostarczanych przez niego towarów lub świadczonych przez niego usług. Koszty takie zachowują wówczas bezpośredni i ścisły związek z całą działalnością gospodarczą podatnika VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z normy prawnej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego przedmiotową Nieruchomość stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego i dotyczy działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedający prowadzi działalność opodatkowaną VAT. Zatem wypłata wynagrodzenia na rzecz Kupującego ma związek ze składnikiem majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego i prowadzoną działalnością gospodarczą.

Spełniona zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy jaką jest związek wypłacanego wynagrodzenia z czynnościami opodatkowanymi Sprzedającego. Zatem Sprzedającemu przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez Kupującego dokumentującej wypłacone wynagrodzenie z tytułu umowy udokumentowanej aktem notarialnym z (…) Przy czym, zauważyć należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Sprzedający może zrealizować pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Sprzedający jest uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Natomiast odnośnie powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych należy zauważyć, że wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).