Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-1061/15-4/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-01-14
Teza: W zakresie uznania opisanej transakcji jako niezwiązanej ze zbyciem przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik-składnik majątkowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie organu z dnia 29 grudnia 2015 r. (doręczone 4 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania opisanej transakcji jako niezwiązanej ze zbyciem przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania opisanej transakcji jako niezwiązanej ze zbyciem przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 29 grudnia 2015 r., (doręczone 4 stycznia 2016 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. spółka komandytowa (dalej: „Kupujący”, i „Wnioskodawca”) z siedzibą w Polsce jest podmiotem, którego działalność (zgodnie z informacją ujawnioną w Krajowym Rejestrze Sądowym) obejmuje m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości.

1.  Nieruchomość

1.1. Budynki, budowle, prawo użytkowania wieczystego gruntu

Kupujący zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie składających się na centrum handlowo-usługowo-biurowe (dalej: „Centrum” lub „Centrum Handlowe”) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Na Nieruchomość składa się łącznie:

1.  5 budynków:
    *   kompleks Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A),
    *   Budynek Fazy II,
    *   Budynek Fazy III;
2.  szereg budowli w tym:
    *   Parking Fazy I wraz z drogami dojazdowymi,
    *   Parking Fazy II,
    *   Parking Fazy III,
    *   parking kupiony wraz z częścią Budynku nr 3,
    *   pozostałe drogi dojazdowe,
    *   słup reklamowy,
    *   inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości (w tym szlabany, słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy,
    *   maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe itp.);
3.  prawo użytkowania wieczystego 19 działek gruntu (przy czym na wszystkich działkach gruntu posadowione są budynki lub budowle).

Powyższe elementy składające się na Nieruchomość należą do A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. spółka komandytowa z siedzibą w Polsce będącej właścicielem Centrum Handlowego (użytkownikiem wieczystym w odniesieniu do gruntu) (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający został przekształcony ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (A. P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) w spółkę komandytową (zgodnie z art. 551 § 1 oraz 575 i 576 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1030 ze zm., dalej: „KSH”) oraz stosownie do art. 93a § 2 pkt 1 lit b) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, dalej: „Ordynacja podatkowa”).

1.2. Naniesienia w postaci fundamentów oraz określonej infrastruktury, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości

Ponadto na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości, na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogą znajdować się naniesienia w postaci fundamentów pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony (wraz z określoną infrastrukturą służącą temu budynkowi) przez Kupującego jako inwestora na gruncie własnym (znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Kupującego) z przekroczeniem granic tego gruntu polegającym na częściowym zajęciu fragmentów ww. działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości. Jeżeli zostaną wybudowane, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości, główna (większa) część fundamentów budynku oraz infrastruktury służącej temu budynkowi ma znajdować się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący, a ich mniejsza część na fragmentach ww. działek wchodzących w skład Nieruchomości.

Z uwagi na uregulowanie art. 151 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm. dalej: „Kodeks cywilny”), naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony przez Kupującego na fragmentach określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości będą stanowiły własność związaną z prawem użytkowania wieczystego gruntu wyjściowego, na którym na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mają znajdować się naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą (większą) część budynku, a więc gruntu, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący. W rezultacie, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości (ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury nie wchodzą w skład Nieruchomości). Cena Nieruchomości zostanie skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmować wartości ww. naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury. Podobnie nie wystąpi w tym zakresie dostawa towarów, gdyż już przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości Kupujący mógł dysponować ww. naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastruktury jak właściciel. Jednocześnie, na pozostałych fragmentach określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości - na których mają być wznoszone ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury - posadowione są (oraz będą posadowione na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) budowle (w szczególności parkingi), które będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, pomimo że ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości, wszystkie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości są zabudowane (i będą zabudowane na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) określonymi budynkami lub budowlami.

1.3. Inne uwagi

Należy zaznaczyć, że Kupujący jest użytkownikiem wieczystym wybranych działek gruntu sąsiadujących z Nieruchomością. W rezultacie, planowane nabycie przez Kupującego Nieruchomości ma w szczególności umożliwić planowaną rozbudowę Centrum Handlowego oraz koncentrację Centrum Handlowego oraz sąsiadujących działek gruntu w jednym podmiocie (Kupujący).

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli składających się na Nieruchomość w dniu 5 maja 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT wg stawki podstawowej (23%). Od tego momentu Sprzedający nie wznosił żadnych nowych budynków lub budowli, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

W stosunku do wszystkich nabytych budynków i budowli (lub ich części), wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).

Kompleks Budynków Fazy I (obejmujący: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) jest traktowany przez Sprzedającego jako jeden środek trwały. Z tego względu - mając na uwadze przyjęty przez Sprzedającego sposób amortyzacji w stosunku do kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) - nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego w postaci kompleksu budynków. Łączna wartość wydatków, które Sprzedający poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) środka trwałego w postaci kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie, Sprzedający nie jest w stanie określić, ani jaka jest wartość początkowa poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego (w postaci kompleksu budynków), ani jaka wartość ulepszeń (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) odnosi się do poszczególnych budynków wchodzących w jego skład.

Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości równo wartych bądź przekraczających 30% ich wartości początkowej (przy czym w odniesieniu do określonych budowli Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości żadnych wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym). Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie budynków, budowli i z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).

Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów. Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni biurowej znajdującej się w Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Sprzedający rozpoznaje z tego tytułu obowiązek podatkowy w VAT), przy czym wynajem dotyczy zarówno powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni biurowej znajdującej się w budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, jak też niektórych budowli (lub ich części) znajdujących się na Nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości), a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (i będzie miał to prawo również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp.; nie jest też dla niej prowadzona odrębna księgowość, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności Nieruchomości od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Po sprzedaży Nieruchomości, Nieruchomość (wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego) będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (tj. wynajmu powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni biurowej znajdującej się w Nieruchomości).

1.  Dokumentacja ruchomości; decyzje administracyjne; prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli; prawa własności przemysłowej oraz prawa autorskie dotyczące Centrum Handlowego

W ramach planowanej transakcji, planowane jest, że:

*   Sprzedający przekaże Kupującemu niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości);

*   Sprzedający sprzeda Kupującemu wybrane ruchomości związane z nabywaną Nieruchomością, konieczne lub przydatne do jej obsługi, w tym maszyny i urządzenia związane z Nieruchomością (przy czym ustalenie to może dotyczyć takich ruchomości, jak np.: ławki, donice, kosze na śmieci, klimatyzatory, parkomaty, urządzenia do pomiaru ilości osób odwiedzających Centrum Handlowe, tablice informacyjne, rzeźba, wyposażenie stoisk okresowych, dekoracje świąteczne, rusztowania);

*   Sprzedający przeniesie na Kupującego wybrane decyzje administracyjne, tj. w szczególności decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę związane z planowaną rozbudową Centrum Handlowego i przekaże Kupującemu inną dokumentację związaną z planowaną rozbudową Centrum Handlowego;

*   Sprzedający przeniesie na Kupującego majątkowe prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, co uzasadnione jest tym, że w przyszłości może zaistnieć konieczność lub potrzeba przebudowy lub rozbudowy tychże budynków lub budowli (lub dokonywania w stosunku do nich innego rodzaju zmian, które wiążą się z reguły w ingerencję w prawa autorskie twórcy i wymaga stosownej podstawy prawnej);

*   Sprzedający przeniesie na Kupującego wybrane prawa własności intelektualnej oraz wybrane prawa autorskie dotyczące Centrum Handlowego, takie jak w szczególności prawa ochronne i majątkowe prawa autorskie do znaków towarowych, prawa i obowiązki z umowy licencyjnej dotyczącej m.in. majątkowych praw autorskich do treści strony internetowej Centrum Handlowego (jeżeli takie prawa należą lub będą należały do Sprzedającego).

Należy zwrócić uwagę, że jak wynika również z planowanej treści (brzmienia) umowy sprzedaży Nieruchomości Kupujący ma nabyć od Sprzedającego poszczególne aktywa (w szczególności nieruchomości i ruchomości), a nie przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

1.  Prawo do logotypu „P.” lub określonych znaków towarowych dotyczących Centrum Handlowego

Podkreślenia wymaga, że na chwilę obecną Sprzedający nie jest właścicielem praw do logotypu „P.” oraz określonych znaków towarowych dotyczących Centrum Handlowego, lecz Sprzedający jest jedynie licencjobiorcą tj. uprawnionym do korzystania z tego logotypu oraz określonych znaków towarowych w określonym zakresie na podstawie umowy licencji zawartej z podmiotem trzecim, innym niż Kupujący. Planowane jest, że prawa i obowiązki z ww. umowy licencji zostaną przeniesione na Kupującego (chyba że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości Kupujący nabędzie prawa do logotypu lub określone znaki towarowe bezpośrednio od podmiotu trzeciego).

1.  Prawa i obowiązki wynikające z umów najmu; zabezpieczenia (w tym depozyty pieniężne i gwarancje bankowe)

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy samego prawa, w wyniku sprzedaży Nieruchomości, Kupujący - jako nabywca prawa własności budynków (budowli) posadowionych na Nieruchomości, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomości. Powyższy skutek będzie konsekwencją nabycia prawa własności budynków, w których zlokalizowane są przedmioty najmu (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym i Kupującym). Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W konsekwencji na Kupującego zostaną przeniesione również depozyty pieniężne lub gwarancje bankowe (względnie inne zabezpieczenia) złożone przez najemców, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść / charakter zabezpieczenia). Sprzedający przekaże Kupującemu także dokumentację dotyczącą umów najmu oraz najemców.

1.  Cena sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z przyjętą praktyką rynkową, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona metodą dochodową, tj. w oparciu o wartość czynszów należnych wynikających z powyższych umów najmu powierzchni komercyjnych związanych z Nieruchomością.

1.  Brak pracowników

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników (zatem w konsekwencji umowy sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego).

1.  Umowy z zewnętrznymi usługodawcami

7.1. Umowy serwisowe; umowy marketingowe; umowa generalnego wykonawstwa; umowy okołobudowlane; umowy doradcze; etc.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł z zewnętrznymi usługodawcami szereg umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości. W odniesieniu do umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością planowane jest rozwiązanie tych umów za porozumieniem stron, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości; Kupujący będzie wówczas zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotami świadczącym takie usługi. W razie niemożliwości rozwiązania umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. na skutek braku zgody na rozwiązanie) lub gdyby mogło to zagrażać funkcjonowaniu Nieruchomości (z perspektywy ekonomicznej lub operacyjnej) planowane jest przeniesienie takich umów na Kupującego lub jeżeli takie umowy nie będą mogły zostać przeniesione, Kupujący w zamian za możliwość korzystania w danym (przejściowym) okresie z usług świadczonych na podstawę takich umów, zwróci Sprzedającemu koszt świadczenia takich usług (Sprzedający obciąży Kupującego kosztem świadczenia takich usług). Powyższy scenariusz zakładający obciążanie Kupującego przez Sprzedającego kosztami w zamian za niezakłócone korzystania z usług znajdzie zastosowanie w szczególności w okresach wypowiedzenia umów, które zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego przed lub na planowaną datą sprzedaży Nieruchomości.

Powyższy mechanizm rozwiązania lub przeniesienia (ewentualnie wypowiedzenia) umów przez Sprzedającego oraz zawarcia umów z innymi usługodawcami przez Kupującego będzie dotyczył, w szczególności, następujących umów zawartych przez Sprzedającego:

1.  umowy serwisowe, w tym:
    *   umowa o właściwe utrzymanie klimatyzacji i urządzeń wentylacyjnych;
    *   umowa na sprzątanie Nieruchomości;
    *   umowy w sprawie ochrony Nieruchomości;
    *   umowy na utrzymanie wind i schodów ruchomych;
    *   umowy na serwis instalacji uzdatniania wody obiegów fontann;
    *   umowa o prace polegające na serwisie i konserwacji systemu sygnalizacji przeciwpożarowej;
    *   umowa o serwis i zarządzanie siecią telekomunikacyjną;
    *   umowa o odbiór odpadów komunalnych;
    *   umowa o zarządzanie i serwis systemu muzycznego i audiomarketingu;
    *   umowa na wykonywanie okresowych czynności związanych z nadzorem p. poż., czynności związanych z konserwacją drzwi przeciwpożarowych oraz czynności związanych z konserwacją i przeglądami podręcznego sprzętu gaśniczego, sieci hydrantowej i uzupełnieniem znaków ochrony p.poż.;
2.  umowy marketingowe;
3.  umowa generalnego wykonawstwa (wraz z gwarancją budowlaną i gwarancją bankową dotyczącą usunięcia wad);
4.  umowy okołobudowlane (wraz z gwarancjami budowlanymi,oraz gwarancjami bankowymi, kwotami zatrzymanymi, jak również wszelkimi innymi zabezpieczeniami dotyczącymi usunięcia wad);
5.  umowy doradcze z konsultantami (w tym umowy dotyczące wykonania ekspertyz technicznych),

Za wyjątkiem umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości, która może zostać przeniesiona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, po planowanej dacie sprzedaży Nieruchomości, Kupujący we własnym zakresie zapewni objęcie Nieruchomości ochroną wynikającą z polis ubezpieczeniowych obejmującą m.rn. budynki wchodzące w skład Nieruchomości czy odpowiedzialność cywilną.

Co więcej, prawa i obowiązki wynikające z umowy o prace projektowe (umowa o projekt budowlany) dotyczące pierwszej fazy planowanej rozbudowy Centrum Handlowego zostały przeniesione na Kupującego w lipcu 2014 r.

7.2. Umowy o zarządzanie nieruchomością

Podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość (handlowo - usługowo - biurowy), umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Z uwagi na powyższe, umowa o zarządzanie jest kluczowa dla prawidłowego funkcjonowania centrum handlowego.

Sprzedający jest stroną dwóch umów o zarządzanie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie 1” oraz „Umowa o Zarządzanie 2”; łącznie „Umowy o Zarządzanie”). Również w niniejszym przypadku Umowy o zarządzanie Nieruchomością, obejmują szereg usług (dodatkowych czynności).

Umowa o Zarządzanie 1 obejmuje, w szczególności:

*   usługi w zakresie pozyskiwania najemców, przygotowania dokumentacji związanej z najmami oraz obsługi relacji z najemcami (w szczególności kontroli wykonywania obowiązków przez najemców);
*   usługi w zakresie zarządzania finansami Nieruchomości (w szczególności przygotowywanie i realizację budżetów, rachunków i planów: przychodowych, kosztów eksploatacyjnych, marketingowych, kapitałowych, przepływów pieniężnych);
*   usługi w zakresie poboru nieuregulowanych należności przysługujących Sprzedającemu z tytułu najmu wobec najemców Nieruchomości (z wyjątkiem usług obsługi prawnej postępowań sądowych dotyczących takich należności); usługi w zakresie obsługi relacji z ubezpieczycielami;
*   usługi w zakresie organizacji i prowadzenia księgowości i sprawozdawczości finansowej Sprzedającego oraz obsługi księgowo-finansowej Nieruchomości;
*   usługi obsługi i nadzoru systemu zakupów towarów i usług dla potrzeb funkcjonowania Nieruchomości;
*   usługi marketingowe (w tym reklamowe) dotyczące Nieruchomości;
*   usługi nadzoru i zarządu nad podmiotami trzecimi świadczącymi usługi obsługi technicznej Nieruchomości, w tym budynków i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, w szczególności obsługi umów serwisowych, usuwania usterek, przeprowadzania napraw oraz utrzymywania i archiwizacji dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości;
*   inne usługi związane z zarządzaniem Nieruchomością.

Umowa o Zarządzanie 2 obejmuje, w szczególności:

1.  usługi w obszarze funkcjonowanie Centrum Handlowego, obejmujące m.in.:
    *   poszerzanie i utrzymanie portfela najemców, ustalanie pożądanego składu najemców i jego zmian,
    *   wsparcie w procesie negocjacji, badanie zaproponowanych umów,
    *   wsparcie w ustalaniu wzoru umowy najmu.
2.  usługi finansowe, obejmujące m.in.:
    *   przygotowywanie, obsługa, uaktualnienie wzoru raportu finansowego zarządzania Nieruchomością wymaganego dla oszacowania codziennego działania Nieruchomości; przewidywanie dalszego działania Nieruchomości i wykonania budżetu dla Nieruchomości, - koordynacja i nadzór nad okresowymi wycenami Nieruchomości,
    *   analizowanie przepływów pieniężnych Sprzedającego,
3.  usługi prawne, obejmujące m.in.:
    *   wsparcie w podejmowaniu decyzji dotyczącej wyboru zewnętrznego doradcy prawnego,
    *   wsparcie w analizie ryzyka biznesowego oraz w podejmowaniu strategicznych decyzji dotyczących postępowań cywilnych, w które może być zaangażowany Sprzedający,
    *   codzienne wsparcie w innych zagadnieniach prawnych,
4.  usługi IT, obejmujące m.in.:
    *   zapewnianie odpowiednich usług przechowywania danych,
    *   analizowanie danych,
    *   przygotowywanie, wdrażanie, zarządzanie, uaktualnianie i zapewnianie niestandardowego, dopasowanego do potrzeb oprogramowania.

Planowane jest rozwiązanie Umów o Zarządzanie za porozumieniem stron, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności objętych Umowami o Zarządzanie, po rozwiązaniu Umów o Zarządzanie za porozumieniem stron Kupujący będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym i Sprzedający nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

7.3. Umowy z dostawcami mediów

W odniesieniu do umów o świadczenie usług z dostawcami mediów oraz umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością (między innymi umowy z M. SA. i V. SA., R. Sp. z o.o.), część z tych umów zostanie w całości przeniesiona na Kupującego, jako nabywcę Nieruchomości. W pozostałym zakresie Kupujący może być zmuszony do zawarcia nowych umów w ww. zakresach.

1.  Umowy dobrosąsiedzkie

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł (i może zawrzeć w przyszłości) z podmiotami będącymi użytkownikami wieczystymi gruntów sąsiadujących z Nieruchomością umowy regulujące wzajemne relacje (tzw. umowy dobrosąsiedzkie). Planowane jest, że prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z wybranych umów zostaną na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości przeniesione na Kupującego.

1.  Prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek

Sprzedający jest stroną umów pożyczek zawartych z podmiotami z grapy Sprzedającego (jako pożyczkobiorca). Planowane jest, że prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek, których stroną jako pożyczkobiorca jest Sprzedający nie będą wchodziły w skład przedmiotu transakcji sprzedaży, tzn. Sprzedający pozostanie ich stroną i będzie odpowiadał za spłatę.

1.  Wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu; rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości; umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne; księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne; firma

W skład przedmiotu transakcji sprzedaży nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

*   Wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości.
*   Rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości. Rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Sprzedającego. Kupujący nie przejmie od Sprzedającego niezapłaconych zobowiązań względem niektórych usługodawców.
*   Umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego.
*   Księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego.
*   Firma (oznaczenie Sprzedającego).

Sprzedający obecnie nie prowadzi innej działalności gospodarczej, niż wynajem Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej powyżej transakcji.

W skład Nieruchomości nie wchodzą lokale o charakterze mieszkalnym, W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Planowana transakcja sprzedaży pomiędzy Sprzedającym a Kupującym zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego.

Sprzedający oraz Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli posadowionych na Nieruchomości. W tym celu, złożą, jako podatnicy VAT czynni, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli posadowionych na Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej transakcji sprzedaży w zakresie podatku VAT, z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpi również Sprzedający.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 4 stycznia 2016 r. wskazano, że obiekty, określone przez Spółkę jako „inne drobne budowle” (w tym słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa) są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm. „Prawo budowlane”), za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te ostatnie stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość opisaną we Wniosku (przyłącza wodociągowe).

Jak zostało to już wskazane we Wniosku, wszystkie działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości opisanej we Wniosku są zabudowane (i będą zabudowane na planowaną datę sprzedaży tej nieruchomości) określonymi budynkami lub budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Dodatkowo nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest przedmiotem ciągłej rozbudowy i zabudowy, a w konsekwencji pomiędzy datą naszej odpowiedzi a datą sprzedaży nieruchomości może dojść do zmian w stanie budowli określonych przez Spółkę jako „inne drobne budowle”. Jednakże, bez względu na to, czy wskazane we Wniosku obiekty, określone przez Spółkę jako „inne drobne budowle” będą znajdować się na działkach w dniu sprzedaży tych działek, to na każdej z 19 działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości opisanej we Wniosku posadowione są (i będą posadowione na planowaną datę sprzedaży tej nieruchomości): kompleks budynków oraz/lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów Ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, i w konsekwencji, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim Nieruchomość, wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów Ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, i w konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim Nieruchomość, wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie:

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 (Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego vs. przedsiębiorstwo lub ZCP)

1.1. Uwagi o charakterze ogólnym

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm., dalej: „Ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Z kolei, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tejże ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP (w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT).

1.2. Normatywna definicja przedsiębiorstwa

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w Ustawie o VAT. Zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w doktrynie prawa podatkowego, orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym uregulowaniem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tymurządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

1.3. Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. W rozważanym przypadku przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, nie będą nim natomiast pozostałe, istotne składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności:

1.  Umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;
2.  Księgi rachunkowe j inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego;
3.  Rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości (rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Sprzedającego; Kupujący nie przejmie od Sprzedającego niezapłaconych zobowiązań względem niektórych usługodawców);
4.  Wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości;
5.  Firma (oznaczenie Sprzedającego).

Prawidłowość stanowiska, że brak istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, że planowana transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe, np.:

*   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej (dalej: „DIS”) w Warszawie z 1 sierpnia 2013 r. (IPPP1/443-698/13-2/PR), w której stwierdzono, że: „Zbywca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55¹ Kodeksu cywilnego, takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne Zbywcy”.

*   interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.

*   interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 11 grudnia 2012 r. (IPPP2/443-1104/12-4/BH): „Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie niektóre składniki przedsiębiorstwa Sprzedawcy - w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w tym środki finansowe. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzące przedsiębiorstwo”.

*   interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w myśl której: „(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”.

*   interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z 30 listopada 2012 r. (ILPP2/443-944/12-4/MN) zgodnie z którą: „Aby zatem, w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej - musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Transakcja mająca za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Podkreślić należy, że na gruncie przytaczanego przepisu istnieje możliwość umownego wyłączenia pewnych elementów z transakcji zbycia przedsiębiorstwa, ale tylko wówczas, gdy elementy te nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa”.

*   interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW), w której wskazano, że: „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej transakcji sprzedaży nie jest przedsiębiorstwo Sprzedającego, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94). Jak zostało wskazane w wyroku NSA z 14 grudnia 2010 r., sygn. akt I FSK 41/10: „W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że jeżeli z przedmiotu zbycia wyłączone są istotne elementy przedsiębiorstwa, jak np. firma, patenty, prawa autorskie, to mamy do czynienia ze sprzedażą składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa”. (podobnie NSA w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt I FSK 688/07).

1.4. Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego vs. całość organizacyjna i funkcjonalna (kryterium samodzielności funkcjonalnej)

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. W tym zakresie por. np.:

*   wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2006 r., sygn. I FSK 755/05, czy

*   wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999r., sygn. I SA/Kr 1189/99.

Tymczasem, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, planowanej sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego. W rezultacie, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot planowanej sprzedaży nie stanowi całości organizacyjnej oraz funkcjonalnej i nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Dla prowadzenia takiej działalności przez Kupującego niezbędne będzie uzupełnienie przedmiotu planowanej sprzedaży o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze będą to składniki majątkowe, które nie zostaną zbyte przez Sprzedającego w ramach planowanej transakcji).

W szczególności, trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych i środków pieniężnych czy funkcjonowanie Centrum Handlowego bez szeregu kluczowych umów z zewnętrznymi usługodawcami. Dotyczy to w szczególności Umów o Zarządzanie, które są kluczowe dla prawidłowego funkcjonowania Centrum Handlowego (w ocenie Wnioskodawcy, Centrum Handlowe nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niego czynności objętych tymi umowami).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością planowane jest rozwiązanie tych umów za porozumieniem stron, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości; Kupujący będzie wówczas zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotami świadczącym takie usługi. W razie niemożliwości rozwiązania umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. na skutek braku zgody na rozwiązanie) lub gdyby mogło to zagrażać funkcjonowaniu Nieruchomości (z perspektywy ekonomicznej lub operacyjnej) planowane jest przeniesienie takich umów na Kupującego lub jeżeli takie umowy nie będą mogły zostać przeniesione, Kupujący w zamian za możliwość korzystania w danym (przejściowym) okresie z usług świadczonych na podstawie takich umów, zwróci Sprzedającemu koszt świadczenia takich usług (Sprzedający obciąży Kupującego kosztem świadczenia takich usług).

W rezultacie, Kupujący będzie musiał we własnym zakresie (w szczególności poprzez podpisanie szeregu umów z zewnętrznymi usługodawcami) zapewnić dostawę określonych usług koniecznych do prawidłowego funkcjonowania Centrum Handlowego. Nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym i podmiot ten nie będzie miały wpływu ani na wybór takich usługodawców, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników (zatem w konsekwencji planowanej umowy sprzedaży nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego). Ponadto, należy podkreślić, że umowy najmu, jak zostało wskazane powyżej, przechodzą na Kupującego (jako nabywcę Nieruchomości) z mocy prawa (w oparciu o regulację art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wskazać można w tym miejscu również na:

*   wyrok Sądu Najwyższego z 17 października 2000 r. (sygn. akt I CKN 850/98), w którym stwierdzono, że: „Ocena czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo”.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza również:

*   interpretacja DIS w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. (nr IP-PP2-443-1352/08-3/BM), w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.

*   interpretacja DIS w Warszawie z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1167/09-3/MM), w której wskazano, że: „Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Tym samym, przedmiot transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Sprzedającego (np. umów zawartych z usługodawcami, w szczególności Umów o Zarządzanie, czy środków pieniężnych), nie może być prowadzona działalność gospodarcza.

1.5. Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego vs. ZCP

Na potrzeby Ustawy o VAT zdefiniowane zostało pojęcie ZCP. Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, stanowi ono organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych, m.in.:

*   interpretacja indywidualna DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. (nr IPTPP2/443- 850/11-2/PR);
*   interpretacja indywidualna DIS w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. (nr IBPP3/443-1122/11/AM);
*   interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. (nr ILPP2/443-1309/11-2/AKr);
*   interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. (nr IPIPPP1/443-1372/11-2/AW)
\- z powyższej definicji ZCP wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

1.5.1. Odrębność organizacyjna ZCP

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiot planowanej sprzedaży nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach planowanej sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej transakcji należy zauważyć, że o ile Sprzedający zapewne jest zdolny wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa przedmiot planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego, które staną się przedmiotem transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, że ten zespół składników byłby zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.

1.5.2. Odrębność finansowa ZCP

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej sprzedaży. Sprzedający nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do przedmiotu planowanej sprzedaży.

1.5.3. Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Sprzedającego pozbawia przedmiot planowanej sprzedaży (Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego) zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podkreślenia również wymaga, że w skład przedmiotu planowanej sprzedaży nie będą wchodziły określone zobowiązania Sprzedającego. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach planowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP. Na zobowiązania, jako niezbędny element ZCP wskazują również organy podatkowe, np.:

*   interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r. (nr ILPP1/443-173/11-3/AK): „(\`(...)\`) należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży (tj. Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego) stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego lub ZCP.

W sytuacji, gdy Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, i w konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT), w zakresie w jakim Nieruchomość, wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, w analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zakazujący odliczania VAT na podstawie faktur dokumentujących transakcje niepodlegające opodatkowaniu, bądź zwolnione z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W zakresie pytania nr 2, 3 i 4 sformułowanego we wniosku wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.