Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.17.2018.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-30
Teza: Zwolnienie z podatku dochodowego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zakup; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2018 r. (data wpływu 15 stycznia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 27 lutego 2018 r. (pismem z dnia 19 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego

*   **jest nieprawidłowe** w zakresie wydatków poniesionych na nabycie i remont mieszkania w S. oraz
*   **jest prawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego. Wniosek został uzupełniony w dniu 27 lutego 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 2 kwietnia 2014 r. sprzedała nieruchomość, którą otrzymała na podstawie umowy darowizny z dnia 27 lutego 2012 r. (1/2 część) oraz umowy darowizny z 21 lutego 2014 r. (pozostałą część). Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za kwotę 240.000 zł przed upływem 5 lat od nabycia darowizny. Otrzymane ze sprzedaży środki Wnioskodawczyni postanowiła przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w okresie 2 lat.

Poniżej przedstawiono zestawienie poniesionych wydatków:

1.  133.825 zł 18 gr - spłata kredytu hipotecznego na spłatę zobowiązań mieszkaniowych (spłata kredytu hipotecznego w banku zaciągniętego na zakup działki budowlanej) oraz budowę domu położonego w S. w dniu 16 września 2011 r., w okresie od 10 kwietnia 2014 r. do 10.12.2016 r. cała kwota dotyczy domu w którym Wnioskodawczyni mieszka obecnie na stałe;
2.  70.000 zł - zakup nieruchomości położonej w S. przy ulicy W. w której Wnioskodawczyni planuje zamieszkać;
3.  2.438 zł - koszty notarialne (w tym podatek od czynności cywilnoprawnych);
4.  87.170 zł - zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w G. nabyte w związku z pracą w G. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Mieszkanie to jednak Wnioskodawczyni sprzedała w listopadzie 2016 r., gdyż okazało się, ze korzyści płynące z czasowego zamieszkiwania w tym lokalu są niższe od ponoszonych na jego remont i utrzymanie kosztów;
5.  2.430 zł 57 gr - koszty notarialne (w tym podatek od czynności cywilnoprawnych);
6.  32.104 zł 62 gr - koszty poniesione na remont wszystkich wymienionych nieruchomości wg faktur zakupu za okres od 3 kwietnia 2014 do 15 grudnia 2016 r.

Wnioskodawczyni na stałe jest zameldowana i mieszka z mężem w S. przy ul. W. Z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 2 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni spłaciła część kredytu hipotecznego, nabyła mieszkanie w S. przy ul. W. oraz mieszkanie w G. Wydatkowała również środki na remont wszystkich nieruchomości. Kredyt na zakup działki budowlanej został zaciągnięty w czerwcu 2009 r. przez Wnioskodawczynię z mężem. Kredyt na budowę domu w S. przy ul. W. został zaciągnięty 16 września 2011 r. przez Wnioskodawczynię z mężem. Nieruchomość przy ul. W.. Wnioskodawczyni nabyła w dniu 11 kwietnia 2014 r. Nabycie tej nieruchomości ma służyć własnym celom mieszkaniowym Wnioskodawczyni i męża w przyszłości (po przejściu na emeryturę, chyba że wcześniej zaistnieją przesłanki w wyniku których stracą możliwości zarobkowe - np. ciężka choroba, wówczas Wnioskodawczyni z mężem przeprowadzą się do taniego w utrzymaniu mieszkania). W chwili obecnej mieszkanie to nieodpłatnie użytkuje mama Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zamierza zamieszkać w tym mieszkaniu po przejściu na emeryturę, która według wszelkich prognoz ma być tak mała, że nie pozwoli Wnioskodawczyni z mężem na dalsze utrzymywanie domu, a zarobki Wnioskodawczyni z mężem z ledwością starczają na bieżące wydatki więc nie posiadają żadnych oszczędności. Mieszkanie w G. Wnioskodawczyni zakupiła w dniu 9 czerwca 2014 r. W mieszkaniu w G. Wnioskodawczyni zamieszkiwała od lutego 2015 r. do września 2016 r., w mieszkaniu przebywała w dni kiedy obowiązki służbowe (Wnioskodawczyni pracuje w G.) wymagały pracy w zwiększonym wymiarze czasu. W momencie nabycia mieszkania w S. i mieszkania w G. Wnioskodawczyni posiadała już dom przy ul. W. w S., w którym realizowała własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wszystkie wymienione wydatki można zaliczyć jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, razem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wydatkowała w okresie od 2 kwietnia 2014 r. do 31 grudnia 2016 r. kwotę 328.230 zł 37 gr. Wszystkie wymienione wydatki można zaliczyć jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. W zakupionym mieszkaniu w S. przy ul. W.. Wnioskodawczyni obecnie nie mieszka, nie wynajmuje tego mieszkania i zamierza w nim mieszkać w przyszłości, kiedy dochody będą niższe i mieszkanie w obecnie zajmowanym domu może wykraczać poza możliwości finansowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w zakresie wydatków poniesionych na nabycie i remont mieszkania w S. oraz jest prawidłowe w pozostałym zakresie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 cytowanej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

*   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W świetle art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Na podstawie art. 21 ust. 29 w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wprawdzie wydatkowania środków z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do tylko jednej nieruchomości (mieszkania), ale aby uzyskać prawo do ww. zwolnienia każda z nieruchomości (każde mieszkanie) ma służyć faktycznemu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku wątpliwości sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona, określona przez ustawodawcę, przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe jedynie w sytuacji, gdy faktycznie realizuje lub w najbliższym czasie będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe. Przy czym zamiar realizacji własnego celu mieszkaniowego nie może być uzależniony od innych czynników lub warunków, co do których podatnik nie ma pewności, czy się ziszczą.

W przedmiotowej sprawie perspektywa zamieszkania przez Wnioskodawczynię w mieszkaniu w S. jest tak odległa i niepewna, że trudno przyjąć za obiektywnie potwierdzoną okoliczność, że faktyczne nabycie lokalu nastąpiło na realizację własnych celów mieszkaniowych. Tym bardziej, że obecnie lokal ten zamieszkuje matka Wnioskodawczyni. Nie jest bowiem wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ocena musi dotyczyć tego, czy cel ten jest lub z pewnością będzie obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy.

W konsekwencji stwierdzić należy, że do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe

Wnioskodawczyni nie może zaliczyć wydatków poniesionych na nabycie i remont mieszkania w S.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.