Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-183/11/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-04-29
Teza: Czy dostawa opisanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku i czy należy wystawić fakturę
Słowa kluczowe: budowle; budynek; faktura-wystawienie faktury; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2011r. (data wpływu 1 luty 2011r.) uzupełnione pismem z dnia 5 kwietnia 2011r. (daty wpływu 8 kwietnia 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku od towarów i usług:

*   **jest prawidłowe** w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z działką;
*   **jest nieprawidłowe** \- w części udokumentowania tej transakcji.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2011r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z działką.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego:

Wnioskodawca prowadzi działalność od 2000 roku. Główną działalnością Wnioskodawcy jest działalność poligraficzna. Wnioskodawca posiada nieruchomość wraz z działką, którą zakupił w następujący sposób. W 2000 roku została zakupiona 1/3 część udziałów w nieruchomości za kwotę 70.000 zł na podstawie aktu notarialnego od innej firmy. Kolejna część udziałów - 1/3 została zakupiona w 2008 roku od osób prywatnych na podstawie aktu notarialnego za kwotę 250.000 zł. Ostatnia - 1/3 część udziałów została zakupiona na przetargu komorniczym w 2008 roku za kwotę 146.000 zł. W ten sposób Wnioskodawca został 100% właścicielem nieruchomości. Zakupiona nieruchomość nie stała się środkiem trwałym. Budynek został używany do działalności gospodarczej oraz pod wynajem. Żadna z zakupionych części udziałów nie była objęta podatkiem naliczonym VAT.

W uzupełnieniu wniosku, pismem z dnia 5 kwietnia 2011r. Wnioskodawca poinformował, że nie poczynił żadnych inwestycji które przekroczyłyby 30% wartości nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie :

Czy sprzedaż tej nieruchomości wraz z działką będzie zwolniona z podatku VAT?

Czy przy sprzedaży musi być wystawiona faktura VAT czy może być sprzedana na podstawie aktu notarialnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż tej nieruchomości wraz z działką jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10a.

Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż w/w nieruchomości winna być dokonana na podstawie aktu notarialnego, bez wystawiania faktury VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się :

*   **za prawidłowe** w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z działką ;
*   **za nieprawidłowe** \- w części udokumentowania tej transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535 ze zm.), zwanej dalej ustawa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

W art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie sie przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia sie wartości gruntu. A zatem sprzedaż gruntów zabudowanych podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich.

Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W przypadku dostawy nieruchomości zabudowanej możliwość zwolnienia od podatku uzależniona jest od spełnienia warunków wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10-10a oraz ust. 7a.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia sie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast pkt 10a tego artykułu stanowi, iż zwalnia sie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem ze:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei w myśl przepisu art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie sie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objecie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za takie uważa sie również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z opisu sprawy wynika, iż przedmiotem transakcji ma być nieruchomość wraz z gruntem zakupiona w roku 2000 1/3 udziałów i w roku 2008 - pozostała część udziałów. Żadna z zakupionych części nie była opodatkowana, wobec czego Wnioskodawca nie odliczał podatku naliczonego. Wnioskodawca również nie poniósł wydatków na ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości zakupionej nieruchomości. Zakupiony budynek był wykorzystywany do działalności gospodarczej i pod wynajem.

W świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości wraz z gruntem , będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a związku art. 29 ust. 5 ustawy o VAT i w tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do sposobu udokumentowania przedmiotowej transakcji należy stwierdzić:

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 73 § 2 KC, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Czynność prawna nieważna z powodu niezachowania wymaganej przez ustawę formy wywołuje często nie zamierzone skutki, np. obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych, prawo zatrzymania (art. 496, 497 KC),

i dlatego nie może być w takich przypadkach uważana za czynność niebyłą, w znaczeniu nigdy nie dokonanej (non existens, nihil actum). Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez zachowania formy szczególnej aktu notarialnego (jako nieważna z mocy prawa) nie rodzi skutków na gruncie prawa cywilnego.

Z podatkowego punktu widzenia brak formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości ma różne skutki prawne dla sprzedającego i nabywającego.

Pomimo nie zachowania formy aktu notarialnego u sprzedającego nieruchomość powstanie obowiązek podatkowy. Obowiązek ten wynika z art. 2 ust. 4 VATU, zgodnie z którym czynność sprzedaży (wydania) towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Oznacza to, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie wydanie nieruchomości (przeniesienie jej posiadania) przez sprzedawcę, niezależnie od tego, czy zostały dopełnione wszystkie niezbędne warunki wymagane odrębnymi przepisami prawa. Dotyczy to także zawarcia umowy sprzedaży, darowizny, zamiany bez zachowania formy aktu notarialnego.

Dokumentem służącym do potwierdzenia transakcji w obrocie gospodarczym objętych podatkiem od towarów i usług jest faktura. Prawa i obowiązki podatników w zakresie treści faktury, jak i terminów jej wystawiania zostały określone w ustawie o podatku od towarów usług oraz w aktach wykonawczych do tej ustawy.

W świetle art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a,2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Podatnicy nie mają obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, Jednakże na żądanie tych osób są obowiązani do wystawienia faktury – art. 106 ust.4 .

Szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane które powinny zawierać oraz sposób i okres ich przechowywania określone zostały w Rozdziale 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 roku w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie maja zastosowania zwolnienia od podatku od towarów usług (Dz.U. 2011 nr 68 poz. 360).

Z powyższego wynika, iż podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury w przypadku dostawy towaru lub świadczenia usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Tym samym, stanowisko wnioskodawcy, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie udokumentowana na podstawie aktu notarialnego bez wystawiania faktury VAT należałoby uznać za prawidłowe tylko w przypadku sprzedaży tej nieruchomości na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej. W innym przypadku Wnioskodawca jest obowiązany do wystawienia faktury VAT i wówczas stanowisko przedstawione we wniosku należałoby uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Nadmienia sie, ze niniejsza interpretacja indywidualna traci swoja ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.