Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.277.2016.2.ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-01-13
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; grunty-grunty rolne; nabycie; opodatkowanie; własność; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2016 r. (data wpływu 24 października 2016 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 9 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i § 4 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 20 grudnia 2016 r. nr 3063-ILPB1-2.4511.277.2016.1.ES Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 20 grudnia 2016 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 30 grudnia 2016 r.), natomiast w dniu 9 stycznia 2017 r. (data nadania 5 stycznia 2017 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku bieżącym Wnioskodawczyni sprzedała grunt wraz z domem mieszkalnym pobudowanym na tym gruncie. Całość stanowiła gospodarstwo rolne. Nabywca zobowiązał się utrzymać użytkowanie gruntu jako gospodarstwo rolne.

W uzupełnieniu przedmiotowego wniosku Zainteresowana wskazała, że ww. nieruchomość nabyła 31 marca 2016 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia (Repertorium …) oraz że zgodnie z ustawą z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym przedmiotowa nieruchomość o powierzchni 1,3367 ha stanowi gospodarstwo rolne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży nieruchomości znajdujących się na terenie gruntów rolnych należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych za 2016 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni – ze względu na fakt, że nieruchomości budowlane zostały posadowione na terenie gruntów rolnych gospodarstwa rolnego to podatek dochodowy od ich sprzedaży nie powinien dotyczyć sprzedającego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i forma ich nabycia.

Jednocześnie należy zauważyć, że wg art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zatem budynki, co do zasady, są częścią składową gruntu, na którym zostały posadowione i nie mogą być samodzielnym przedmiotem zbycia.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że zabudowania (budynek mieszkalny) są nierozerwalnie związane z gruntem, zatem właścicielem tych zabudowań wzniesionych na gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której zabudowania zostały postawione.

Jak wynika z wniosku, wątpliwości Zainteresowanej dotyczą skutków podatkowych sprzedaży, w 2016 r. nieruchomości (gruntów rolnych), nabytej w 2016 r., na której położony jest budynek mieszkalny.

Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości (gruntów), należy stwierdzić, że – z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości – rzeczona sprzedaż stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym – oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z powyższych uregulowań wynika, że zwolnienie przychodów ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

*   nieruchomości muszą stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym lub jego część składową,
*   sprzedawana musi być całość lub część nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
*   sprzedawane nieruchomości nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Powyższe oznacza, że transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, bądź niektóre z nich.

Istotne z punktu widzenia przedmiotowego zwolnienia jest również to, że nieruchomości nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez stosowny organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia od opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.

W związku z powyższym faktem w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych lub ich części wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przychód uzyskany z tej transakcji podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem, że w wyniku tej sprzedaży grunty nie utraciły charakteru rolnego.

Podsumowując: o tym czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego, czy nie, decyduje skutek podejmowanych czynności prawnych. Taką czynnością prawną niewątpliwie jest sprzedaż nieruchomości jeżeli została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto, o czym mówi wprost art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji pojęcia „gospodarstwo rolne”.

W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 1381, z późn. zm.).

Wobec powyższego, w wezwaniu do usunięcia braków formalnych wniosku wezwano Zainteresowaną m.in. do doprecyzowania opisanego we wniosku stanu faktycznego przez jednoznaczne wskazanie, czy sprzedana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

W odpowiedzi na wezwanie Zainteresowana podała, że sprzedana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r.

Ponadto, we wniosku wskazano, że nabywca rzeczonej nieruchomości zobowiązał się do użytkowania gruntu jako gospodarstwo rolne.

Biorąc powyższe pod uwagę, należ stwierdzić, że na gruncie opisanego we wniosku i w jego uzupełnieniu zdarzenia przyszłego przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (gruntów) z posadowionym na niej budynkiem korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, analizowana transakcja nie rodzi po stronie Zainteresowanej obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jak podała bowiem Zainteresowana, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym rzeczone nieruchomości spełniają przesłanki uznania ich za gospodarstwo rolne, a sprzedaż nastąpiła na cele rolne, więc nie będzie skutkowała utratą ich rolnego charakteru.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.