Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.755.2024.3.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-04
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie braku uznania
Sprzedającego za podatnika VAT oraz braku opodatkowania
tym podatkiem opisanej we wniosku Transakcji,
opodatkowania podatkiem od towarów i usług kwoty
otrzymanego przez Sprzedającego zadatku oraz prawa do
obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
naliczonego z tytułu Transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-prawo do odliczenia
podatnik-podatnik czynny
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2
1

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

    (...) (dalej: „Sprzedający”) oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący
    (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości
    niezabudowanej zlokalizowanej w (...), obręb (...), działka gruntu numer (...) (dalej:
    „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako
    „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
    Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa
    podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od
    towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W
    dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej
    przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i
    Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz sposób
    jej wykorzystania, (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji
    oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.
      2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji
    W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności
    nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni (...) ha położonej w
    województwie (...), powiecie (...), jednostce ewidencyjnej (...), obrębie ewidencyjnym (...), o
    numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych –
    prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).
    Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest objęta miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (...) Rady (...) z dnia
    (...) 2016 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia (...) 2016 roku,
    poz. (...) i poz. (...), zmienionym uchwałą Nr (...) Rady (...) z dnia (...) 2021 roku, ogłoszoną w
    Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia (...) 2021 r., poz. (...) oraz zmienionym
    uchwałą Nr (...) Rady (...) z dnia (...) 2022 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym
    Województwa (...) z dnia (...) 2022 roku, poz. (...), jest położona na terenach oznaczonych
    na planie miejscowym symbolami o następującym przeznaczeniu podstawowym: G8 P –
    obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu
    działalności gospodarczej z zakresu:
    a) Produkcji, przetwórstwa (w tym zbierania i przetwarzania odpadów) lub montażu,
    b) Magazynowania i składowania, w tym bazy, place składowe, hurtownie,
    c) Przeróbki kopalin,
    d) Obsługi rolnictwa,
    e) Logistyki,
    f) Rzemiosła produkcyjnego i usługowego,
    g) Handlu hurtowego lub detalicznego, w tym sprzedaży paliw wraz z towarzyszącymi
      obiektami usługowymi, administracyjnymi, biurowymi, socjalnymi, w których
      dopuszcza się wydzielenie mieszkań funkcyjnych.
    Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (...) 2023 r. z upoważnienia
    Prezydenta (...), działka gruntu numer (...) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIIIa.
    Nieruchomość jest jedną z działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
    Sprzedającego.
    Nieruchomość jest niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej żadne naniesienia
    Sprzedającego. Przez Nieruchomość natomiast przechodzą/znajdują się na niej
    nienależące do Sprzedającego instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów
    trzecich (napowietrzne linie elektroenergetyczne). Na Nieruchomości nie zostały
    ustanowione służebności przesyłu.
      3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

    Sprzedający jest osobą fizyczną. Główny przedmiotem działalności Sprzedającego jest
    działalność rolnicza niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych (dalej: PIT”) oraz korzystająca ze zwolnienia od VAT – Sprzedający jest rolnikiem
    ryczałtowym.
    Sprzedający dodatkowo prowadzi działalność w zakresie dzierżawy gruntów na potrzeby
    (...). Działalność ta jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    natomiast w zakresie opodatkowania VAT korzysta ze zwolnienia podmiotowego, o
    którym mowa w art. 113 ustawy o VAT. Działalność ta nie jest jednak i nigdy nie była
    wykonywana na Nieruchomości.
    Sprzedający nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisane powyżej. W
    szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na profesjonalnym
    obrocie ziemią.
    Sprzedający nie jest obecnie zarejestrowany jako podatnik VAT, w przeszłości był jednak
    zarejestrowany na potrzeby VAT w okresie od (...) 2019 do (...) 2019 roku w związku ze
    zbyciem działki (...), które miało miejsce w dniu (...) 2019 roku.
    Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Kupujący prowadzi
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany
    (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny.
    Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć
    inwestycyjnych i wynajmie powierzchni na cele komercyjne.
    Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec
    Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy
    Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym
    lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,
    o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
      4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz sposób jej
        wykorzystania
    Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości, wówczas stanowiącej składową działki
    (...), na podstawie umowy darowizny od rodziców z dnia (...) 2003 r. (Repertorium numer A
    (...) r.). Sprzedający dokonał nabycia Nieruchomości będąc kawalerem, zaś od dnia (...)
    2008 r. pozostaje w związku małżeńskim, przy czym z żoną umów majątkowych
    małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, wobec czego
    Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.
    W przeszłości do Sprzedającego zgłosił się, z własnej inicjatywy, profesjonalny podmiot
    prowadzący działalność w zakresie nabywania, rozbudowy i sprzedaży nieruchomości z
    zamiarem zakupu działki (...). W dniu (...) 2017 roku Sprzedający podpisał umowę
    przedwstępną na sprzedaż tej działki. W umowie tej Sprzedający udzielił kupującemu
    szeregu pełnomocnictw pozwalających na realizację działań wynikających z ww. umowy.
    Następnie w dniu (...) 2019 roku, z inicjatywy kupującego i za jego staraniem, działka (...)
    została podzielona na dwie części, a zakup na dwa etapy. Działkę nr (...) oraz działkę nr (...),
    tj. Nieruchomość.
    Działka (...), zgodnie z umową, została sprzedana w dniu (...) 2019 roku. Sprzedaż została
    opodatkowana VAT, Sprzedający wystawił z tego tytułu fakturę, wykazał sprzedaż w
    deklaracji VAT oraz zapłacił podatek.
    Działka (...) zabudowana była m.in. domem mieszkalnym, w którym Sprzedający mieszkał
    wraz z rodziną (po podziale dom znajdował się na działce (...)). Dom ten był zamieszkany
    przez Sprzedającego praktycznie do momentu sprzedaży działki (...).
    Nieruchomość, zgodnie z wskazaną umową przedwstępną, miała zostać kupiona do dnia
    (...) 2020 roku. Pomimo jednak kilku aneksów do umowy wydłużających okres, w którym
    kupujący mógł ją nabyć tj. aneks z dnia (...) 2020 roku wydłużający okres zakupu działki do

    (...) 2021 roku, aneks z dnia (...) 2021 roku wydłużający zakup działki do dnia (...) 2022 roku
    – ostatecznie do zakupu nie doszło.
    Kupujący samodzielnie zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości.
    Sprzedający jednorazowo wystawił Nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem (...) w
    okresie od (...) 2023 r. do (...) 2023 r. Poza tym Sprzedający nie podejmował działań
    marketingowych lub promocyjnych, w szczególności nie zatrudniał profesjonalnych
    podmiotów zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży.
    Na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.
    Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z
    osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim. Nieruchomość była dotąd
    wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności rolniczej.
    Poza opisanym powyżej stanem faktycznym, Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych
    nieruchomości, w tym działek.
    Sprzedający pragnie dodatkowo wskazać, że po sprzedaży działki (...), na której znajdował
    się budynek mieszkalny który zamieszkiwał wraz z rodziną, aby zapewnić rodzinie miejsce
    zamieszkania do czasu zakupu innego gospodarstwa rolnego, Sprzedający nabył w dniu
    (...) 2019 roku nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W dniu (...) 2021 roku
    Sprzedający nabył gospodarstwo rolne obejmujące m. in. zabudowania mieszkalne.
    Sprzedający przeprowadził się do niego wraz z rodziną w (...) 2024 roku. W związku z
    powyższym nieruchomość nabyta w dniu (...) 2019 r. na potrzeby tymczasowego
    zamieszkania – jest obecnie wystawiona na sprzedaż.
      5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji
    W dniu (...) 2024 r. Kupujący zawarł ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży
    Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) – Repertorium A numer (...), na podstawie,
    której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej:
    „Umowa Sprzedaży”) będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod
    określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania
    pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących
    przyłączenia do sieci mediów, jak również upoważnił Kupującego do przeniesienia
    powyższego prawa w całości lub w części na podmiot wskazany przez Kupującego.
    Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do
    udzielenia osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do działania w imieniu i
    na rzecz Sprzedającego w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości,
    w tym w sprawie uzyskania warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, uzyskania
    pozwolenia na budowę oraz uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień i zaświadczeń
    koniecznych dla realizacji przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości, w tym również
    do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa odwołania do powyższych decyzji.
    Sprzedający zobowiązał się również do udzielenia, w razie potrzeby, innych
    pełnomocnictw oraz na żądanie Kupującego, zawarcia z Kupującym wszelkich innych
    umów lub złożenia oświadczeń niezbędnych dla realizacji powyższego celu. Kupujący
    zobowiązał się poinformować Sprzedającego o złożonych wnioskach oraz uzyskanych
    decyzjach administracyjnych dotyczących Nieruchomości oraz do ich przedstawienia
    Sprzedającemu na jego żądanie.
    Sprzedający oświadczył ponadto, że znane są mu zamierzenia Kupującego tj. realizacja
    inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do
    nieskładania żadnych odwołań protestów ani skarg w toku postępowań
    administracyjnych, dotyczących realizacji i funkcjonowania inwestycji.

    Ponadto, bez zgody Kupującego, Sprzedający nie będzie zawierać jakichkolwiek umów
    zobowiązujących do zbycia Nieruchomości i nie obciążać Nieruchomości, jak również nie
    prowadzić w tym celu żadnych negocjacji i nie składać żadnych oświadczeń, które stałyby
    w sprzeczności z postanowieniami Umowy Przedwstępnej.
    Na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej, Kupujący jest uprawniony do
    podejmowania działań w celu przygotowania procesu inwestycyjnego uzyskania pozwoleń
    w celu realizacji inwestycji, w szczególności w celu uzyskania decyzji środowiskowej,
    pozwolenia na budowę oraz innych decyzji i zaświadczeń. Sprzedający zobowiązał się do
    udzielenia Kupującemu wszelkiej pomocy w uzyskaniu decyzji, niezbędnych lub
    wskazanych w celu realizacji lub funkcjonowania inwestycji, w tym do niewykonywania
    przysługującego mu prawa do odwoływania się od decyzji wydanych w toku
    prowadzonych przez Kupującego postępowań, w tym przede wszystkim postępowań,
    mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji oraz innych decyzji
    administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany.
    Sprzedający zobowiązał się również do niezwłocznego udostępnienia Kupującemu oraz
    doradcom Kupującego informacji oraz dokumentów zażądanych przez Kupującego, o ile
    znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędnych dla Kupującego, do
    przeprowadzenia badania rynkowego, ekonomicznego, prawnego, technicznego,
    geotechnicznego i środowiskowego nieruchomości i umożliwić doradcom Kupującego
    przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienie
    pobierania próbek i dokonywania odwiertów.
    Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do inwestycji.
    Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.
    Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu
    przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy
    innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości czy
    zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci
    internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.
    W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający otrzymał zadatek.
    Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca (...) 2025 r.
      6. Opis planowanej działalności Kupującego po Transakcji
    Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji
    polegającej na budowie parku magazynowego. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie
    wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i
    świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta,
    stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Ponadto,
    Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej
    inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez
    Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT przez Kupującego.
    Podsumowując:
    - Nieruchomość jest terenem budowlanym, ale obecnie jest niezabudowana i będzie
    niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;
    - Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako
    tereny o przeznaczeniu podstawowym: G8 P – obiekty i urządzenia działalności
    produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej;
    - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego;
    - Sprzedający nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT;

    - Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na profesjonalnym
    obrocie ziemią;
    - Sprzedający prowadzi działalność rolniczą niepodlegającą opodatkowaniu PIT oraz
    korzystającą ze zwolnienia od VAT – Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym,
    - Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których
    Nieruchomość byłaby zakładem pracy;
    - Do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, Nieruchomość była wykorzystywana zgodnie z
    przeznaczeniem – była na niej prowadzona działalność rolnicza przez Sprzedającego;
    - Sprzedający w 2017 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie
    została finalnie zrealizowana ze względu na upływ terminu na jej zawarcia.
    Uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10
    stycznia 2025 r. (data wpływu z 10 stycznia 2025 r.) o następujące informacje:
      1. Czy opisana we wniosku transakcja stanowić będzie transakcję zbycia
        przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6
        pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z
        2024 r. poz. 361 ze zm.)?
    Spółka pragnie podkreślić, iż w celu udzielenia odpowiedzi na pytania Spółki i Pana (...)
    (dalej: Wnioskodawców) zawarte we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji
    indywidualnej konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy opisana we wniosku
    transakcja (dalej: Transakcja) mieści się w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z
    opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    Zdaniem Spółki, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT –
    przedsiębiorstwo oraz ZCP ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej
    Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o podleganiu dokonanej Transakcji opodatkowaniu VAT
    bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania
    VAT przed otrzymaniem jego zwrotu ma istotny wpływ na stopień rentowności dokonanej
    inwestycji. W związku z tym, zdaniem Spółki, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1
    ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej dokonanej przez
    organ, a nie elementem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawców. Stąd
    – zdaniem Spółki – to organ wydający interpretację jest obowiązany do dokonania
    wykładni tych terminów, tj., „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”,
    użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu
    planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego Transakcja
    będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też indywidualnych aktywów
    niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP).
    Uprawnienie i obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie
    w licznych wyrokach sądów administracyjnych – m.in. w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku
    NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października
    2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
    („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w
    Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w
    Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08).
    W tym miejscu natomiast Spółka raz jeszcze chce powtórzyć za złożonym Wnioskiem, że:
    a) jak wskazali Wnioskodawcy, przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie
      Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu,

    b) przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne
      inne składanki majątkowe należące do Pana (...) (dalej: Sprzedający). Nieruchomość nie
      jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku
      Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego.
    Poza prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w którego skład wchodzi Nieruchomość i
    czerpaniu z tego tytułu wynagrodzenia Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w
    żaden inny sposób.
    Tym niemniej, jak Wnioskodawca wskazał powyżej, to organ wydający interpretację jest
    obowiązany do dokonania wykładni tych terminów, tj., „przedsiębiorstwo” i
    „zorganizowana część przedsiębiorstwa” (w tym do oceny, na podstawie przedstawionego
    przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, czy nabyte składniki majątku mogłyby
    funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy) i, tym samym, do dokonania
    klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie
    zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też
    indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP).
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)
    1. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze
    podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we
    wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    3. Czy – w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za
    nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w
    charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie przepisom
    ustawy o VAT – sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji
    będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, co między innymi oznacza
    konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty zadatku?
    4. Czy w przypadku w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w
    pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji
    występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie
    opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów budowlanych (stosownie do stanowiska
    zawartego w pytaniu nr 2) to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie
    Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący
    będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11
    ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem
    należnym na rachunek bankowy Kupującego?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT,
    ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji nie może być uznany za podatnika podatku
    od towarów i usług, zatem sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku
    Transakcji nie będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.
    3. W ocenie Wnioskodawców w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej we
    wniosku Transakcji działa jako podatnik VAT, wówczas sprzedaż Nieruchomości w
    ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, co między innymi
    oznacza konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty zadatku.
    4. W przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie
    opodatkowana VAT stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr
    3 wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
    naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku
    naliczonego na rachunek bankowy Kupującego.
    Uzasadnienie

    Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
    Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa,
    występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
    Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego
    wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT,
    ewentualnej konieczności rejestracji jako podatnika VAT oraz wystawienia faktury VAT na
    rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu
    skarbowego.
    Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot
    Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia
    podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z
    wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego,
    dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego
    podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.
    Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach
    podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje,
    które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np.
    wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną),
    dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.
    Ustawa o VAT definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są
    osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby
    fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT
    działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15
    Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą
    istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi
    również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
    w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom
    podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.
    Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy
    Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o
    VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich
    transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność
    podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy)
    oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami,
    które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową
    (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku
    osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym
    zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r.
    w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma
    charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że
    dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez
    osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań
    angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Mając na względzie ww. przepisy należy mieć na uwadze, że Sprzedający nie jest czynnym
    podatnikiem VAT. Jednocześnie Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, została
    nabyta przez Sprzedającego do majątku prywatnego. Sprzedający nie prowadził na
    sprzedawanej Nieruchomości pozarolniczej działalności gospodarczej polegającej w
    szczególności na dzierżawie gruntów rolnych, obrocie gruntami rolnymi czy prowadzeniu
    inwestycji na gruntach. Nabyta Nieruchomość była przez Sprzedającego wykorzystywana
    na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego, którego Nieruchomość stanowi część.
    Za tym, że wykorzystywanie przez Sprzedającego Nieruchomości nie stanowi działalności
    gospodarczej przemawia w szczególności fakt, iż nabycie przez Sprzedającego
    Nieruchomości miało charakter jednorazowy, a nie powtarzalny, zatem brak jest
    spełnienia przesłanki ciągłości działalności gospodarczej. Nabyta Nieruchomość stanowi
    prywatny majątek Sprzedającego, który był wykorzystywany wyłącznie do prowadzenia
    własnej działalności rolniczej, korzystającej ze zwolnień w ramach zwolnień od VAT. Zatem
    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia żadnej działalności
    gospodarczej.
    Samo zbycie Nieruchomości ma charakter incydentalny, a nie powtarzalnych czynności
    prowadzonych przez Sprzedającego, mimo że Sprzedawca w przeszłości jednokrotnie
    dokonał już sprzedaży nieruchomości. Zbycie Nieruchomości związane jest ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności przysługującego Sprzedającemu. Jest to czynność
    wykonywana bez znamion czynności wykonywanych zawodowo.
    Sprzedający celem Sprzedaży Nieruchomości nie dokonuje typowych czynności jakie
    dotyczą profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, w
    szczególności nie wykorzystuje profesjonalnych pośredników oraz nie prowadzi
    zaawansowanych akcji marketingowych celem zareklamowania Nieruchomości. Nie
    dokonał również uzbrojenia Nieruchomości. Sprzedający przed dokonaniem Transakcji

    udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością na cele
    budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień,
    sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących przyłączenia do sieci
    mediów, jak również upoważnił Kupującego do przeniesienia powyższego prawa w całości
    lub w części na podmiot wskazany przez Kupującego. Udzielone przez Sprzedającego
    pełnomocnictwa mają wyłącznie na celu realizację inwestycji przez Kupującego, zatem nie
    odnoszą się w żaden sposób do czynności podejmowanych przez Sprzedającego.
    Wszelkie działania, jakie podejmował Sprzedający w związku z Nieruchomością, nie miały
    na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości, stanowiły wyłącznie
    rozsądne gospodarowanie majątkiem prywatnym w celu przygotowanie Nieruchomości
    do dokonania Transakcji.
    Konkluzja
    Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT,
    ponieważ nie stanowi odpłatnej dostawy towarów dokonywanej przez podatnika VAT na
    gruncie przepisów Ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 i 4
    Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytań 3 – 4 stanowi alternatywę w przypadku, gdyby
    organ interpretacyjny uznał stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytań 1 – 2 za
    nieprawidłowe, w przeciwnym razie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców
    zawartego w pytaniach nr 1 – 2 za prawidłowe, odpowiedź na dalsze pytania tj. 3 – 4
    będzie bezprzedmiotowa.
    Wnioskodawcy przedstawiają poniższe uzasadnienie przy założeniu, że organ
    interpretacyjny uznał, że Sprzedający w ramach sprzedaży Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji działa w charakterze podatnika VAT, zatem do Transakcji ma
    zastosowanie ustawa o VAT, przy czym w ocenie Wnioskodawców Sprzedający nie działa w
    charakterze podatnika VAT, co szczegółowo zostało opisane w uzasadnieniu do Pytania nr
    1 zawartego we wniosku. W przypadku uznania przez Organ, że Sprzedający w ramach
    planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, wówczas dokona on na
    potrzeby Transakcji rejestracji jako podatnik VAT czynny. Przy czym jak zostało już
    wskazane w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach planowanej Transakcji nie
    będzie podatnikiem VAT, gdyż okoliczności Transakcji nie stanowią działalności
    gospodarczej (w szczególności o ciągłym i zorganizowanym charakterze), a pytania 3 – 4 są
    zadane dla kompletności Wniosku.
      1. Uwagi ogólne
    W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być
    opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa
    Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT,
    wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę
    towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że
    przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu
    opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności
    opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności
    opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.
    W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest
    ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w

    rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od
    opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo
    lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w
    szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie
    czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego
    czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.
    Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in.
    przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za
    odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu,
    wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie
    wieczyste itd.
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii.
    Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę
    towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Z tej
    perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe
    jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z
    opodatkowania VAT.
      2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż
        przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT –
    przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich
    sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z
    opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym,
    zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni
    terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6
    pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia
    przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania
    podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w
                                                    1przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55
    kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.), przedsiębiorstwo jest
    zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do
    prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie
    indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
    przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów,
    towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa
    wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do
    korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
    wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i
    zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i
    majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty
    związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

    W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie
    jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.
    Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani
    żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w
    żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego.
    Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Poza prowadzeniem
    gospodarstwa rolnego, w którego skład wchodzi Nieruchomość i czerpaniu z tego tytułu
    wynagrodzenia Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w żaden inny sposób.
    Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje
    na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej
    części (w szczególności, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, więc nie
    można w tym przypadku mówić o powstaniu jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, którego
    częścią byłaby Nieruchomość).
    Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości
    żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość jest wykorzystywana przez
    Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego, którego stanowi część. Działka,
    będąca przedmiotem Transakcji nie jest również uzbrojona ani nie zostały przez
    Sprzedającego zawarte żadne umowy związane z Nieruchomością.
    Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży
    Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.
    in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20
    listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja
    indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o
    sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-
    1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM,
    interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.
    KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.
    MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.
    IG, interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.
    DS, interpretacja indywidualna z dnia 24 września 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-
    1.4012.490.2021.3.EW, czy też interpretacja indywidualna z dnia 1 października 2021 r.
    sygn. 0111-KDIB3-2.4012.647.2021.3.MN.).
    Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców
    przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani
    przedsiębiorstwo.
      3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji
    Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie
    przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT,
    zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach

    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem
    planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami
    lub budowlami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT dotyczące terenów
    zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła
    niezabudowaną działkę gruntu.
    Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy
    towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z
    tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
    ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej
    Transakcji gdyż nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego w ogóle nie było
    opodatkowane VAT (tj. został dokonane poza systemem VAT).
    Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie
    Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej
    sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane gdyż Nieruchomość jest objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu podstawowym:
    obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu
    działalności gospodarczej.
    W ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
    będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako
    dostawa terenów budowlanych.
    Powyższe powoduje, że również kwota zadatku wypłaconego Sprzedającemu będzie
    musiała zostać opodatkowana VAT, zaś z jej tytułu będzie musiała zostać wystawiona
    faktura.
    Jednocześnie w ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w
    ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT to Kupującemu
    będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego (Pytanie nr 4
    we wniosku).
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są
    wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi
    przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu
    /wytworzeniu.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu
    za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał
    obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów
    rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
    podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości Kupujący
    będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji polegającej
    na wybudowaniu na Nieruchomości obiektu parku magazynowego. Po wybudowaniu

    obiektu Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej
    opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w
    zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w tym budynku (oraz świadczenia z tym
    świadczeniem powiązane). Ten typ działalności, jako odpłatna dostawa towarów i/lub
    odpłatne świadczenie usług, podlegają co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto,
    Sprzedający nie będzie dokonywał czynności zwolnionych od VAT w stosunku do
    wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie
    Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych
    czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Zatem Kupujący będzie
    uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia
    Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na
    rachunek bankowy Kupującego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach –
    rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim

    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s.
    1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym
    miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności.
    Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
    rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
    gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
    rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że
    państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
    transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
    szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt
    nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie
    (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).
    Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika
    działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające

    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości istotne
    jest, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął/podejmie
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011
    r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed
    sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej
    ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika
    należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki
    wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem
    sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen
    V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę,
    będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego
    orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie
    podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

    Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 1 dotyczą ustalenia, czy Sprzedająca w
    ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w
    konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji
    podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    By odnieść się do Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie
    podjął Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości przed sprzedażą i ustalić, czy w
    odniesieniu do opisanej czynności Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania go za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków
    cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności
    nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j.
    Dz. U. z 2024 poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez
    umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i
    wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
    nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do
    tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny
    stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że umowa, przez którą jedna ze stron lub
    obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna
    określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
    Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony,
    powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę
    uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione
    do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony
    wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
    Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin
    do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
    cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
    przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać
    czynności prawnej przez przedstawiciela.
    Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za
    sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może
    opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu
    reprezentowanego (pełnomocnictwo).

    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie
    do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Jak Państwo wskazali w dniu (...) 2024 r. zawarli Państwo ze Sprzedającym przedwstępną
    umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie, której Sprzedający zobowiązał się do
    zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na Państwa
    rzecz pod określonymi warunkami.
    Na podstawie Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do udzielenia osobie
    wskazanej przez Państwa pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającego
    w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym w sprawie
    uzyskania warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, uzyskania pozwolenia na
    budowę oraz uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień i zaświadczeń koniecznych dla
    realizacji przez Państwa inwestycji na Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się również
    do udzielenia, w razie potrzeby, innych pełnomocnictw oraz na Państwa żądanie, zawarcia
    wszelkich innych umów lub złożenia oświadczeń niezbędnych dla realizacji powyższego
    celu.
    Na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej, są Państwo uprawnieni do podejmowania
    działań w celu przygotowania procesu inwestycyjnego uzyskania pozwoleń w celu
    realizacji inwestycji, w szczególności w celu uzyskania decyzji środowiskowej, pozwolenia
    na budowę oraz innych decyzji i zaświadczeń. Sprzedający zobowiązał się do udzielenia
    Państwu wszelkiej pomocy w uzyskaniu decyzji, niezbędnych lub wskazanych w celu
    realizacji lub funkcjonowania inwestycji, w tym do niewykonywania prawa do
    odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Państwa postępowań,
    w tym przede wszystkim postępowań, mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę
    inwestycji oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu
    budowlanego oraz ich zmiany.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Państwu prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania
    pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących
    przyłączenia do sieci mediów, jak również upoważniła Państwa do przeniesienia
    powyższego prawa w całości lub w części na podmiot przez Państwa wskazany.
    Sprzedający zobowiązał się również do niezwłocznego udostępnienia Państwu oraz
    Państwa doradcom informacji oraz dokumentów zażądanych przez Państwa, o ile
    znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędnych do przeprowadzenia badania

    rynkowego, ekonomicznego, prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego
    nieruchomości i umożliwić Państwa doradcom przeprowadzenie pomiarów, testów oraz
    wszelkich innych badań, w tym umożliwienie pobierania próbek i dokonywania odwiertów.
    Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego,
    nie oznacza, że pozostały bez wpływu na jego sytuację prawną. Po udzieleniu
    pełnomocnictw czynności wykonane przez Państwa wywołują skutki bezpośrednio w
    sferze prawnej mocodawcy. Powyższe działania doprowadzą do uatrakcyjnienia
    Nieruchomości będącej nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za
    pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności
    Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej,
    Nieruchomość jest własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom.
    Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze
    podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność
    wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych
    czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o innym charakterze niż w chwili
    zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących
    zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.
    W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych
    pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez
    Państwa jako potencjalnego nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść
    Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w
    postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich
    czynności z nią związanych.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podejmował
    /będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w
    przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie
    można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego
    Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy
    Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest
    nieprawidłowe.
    W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe i
    uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT,
    mają Państwo wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku
    Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, co między innymi
    oznacza konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty zadatku (pytanie oznaczone nr
    3). Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy planowana
    sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, która to czynność jest wyłączona z opodatkowania podatkiem
    VAT, a w dalszej kolejności przeanalizować możliwość zwolnienia z podatku VAT tej
    Transakcji i ewentualną możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 cytowanej już wcześniej
    ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników
    niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w
    istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
    zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
    zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
    zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla

    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
    stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
    wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
    trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych).
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    W tym miejscu należy przypomnieć, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie
    Nieruchomość, tj. niezabudowana działka nr (...). Wskazali Państwo, że przedmiotem
    Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki
    majątkowe należące do Sprzedającego. Jak wynika z wniosku, Nieruchomość nie jest w
    żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego.
    Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi
    przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku
    faktów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji nie
    będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
    nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.
    W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
    Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie dostawą
    dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1
    ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Zatem dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach
    budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki
    przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania
    przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i
    wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych
    gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku
    braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów
    zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – Nieruchomość będąca przedmiotem
    planowanej Transakcji jest położona na terenach oznaczonych w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego symbolami o następującym przeznaczeniu
    podstawowym: G8 P – obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i
    magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej z zakresu:
    a. Produkcji, przetwórstwa (w tym zbierania i przetwarzania odpadów) lub montażu,
    b. Magazynowania i składowania, w tym bazy, place składowe, hurtownie,
    c. Przeróbki kopalin,
    d. Obsługi rolnictwa,
    e. Logistyki,
    f. Rzemiosła produkcyjnego i usługowego,
    g. Handlu hurtowego lub detalicznego, w tym sprzedaży paliw wraz z towarzyszącymi
      obiektami usługowymi, administracyjnymi, biurowymi, socjalnymi, w których
      dopuszcza się wydzielenie mieszkań funkcyjnych.
    Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia Sprzedającego. Przez Nieruchomość
    natomiast przechodzą/znajdują się na niej nienależące do Sprzedającego instalacje
    wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich (napowietrzne linie
    elektroenergetyczne).
    Tym samym sprzedawana Nieruchomość – działka nr (...) będzie stanowiła teren
    budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ww.
    Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 9 ustawy.

    Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
    1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
      ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12
    wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc
    również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie
    ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
    przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
    podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
    podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
    podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
    Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa
    towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych
    niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136
    Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu
    towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem
    prawa do odliczenia VAT.
    Jak Państwo wskazali, Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości (wówczas
    stanowiącej działkę nr (...)), na podstawie umowy darowizny od rodziców. Zatem w
    zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie
    przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać
    odliczeniu przez Sprzedającego. Zatem nie został spełniony jeden z warunków, o których
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W konsekwencji nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

    Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości (działki nr (...)), będzie stanowić
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Stosownie do treści art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą
    dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11,
    art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
    Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub
    wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę,
    zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem
    spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,
    obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej
    kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób,
        o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy
        powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i
    5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę,
    którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu
    sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi
    dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi
    bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez
    podatnika.
    Z opisu sprawy wynika, że w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający
    otrzymał zadatek. Planują Państwo przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca (...)
    2025 r.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy wskazać, że
    ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki.
    Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl, zaliczka
    to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub
    faktycznym wykonaniem usługi.
    Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę,
    zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także
    przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w
    zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w
    kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w
    każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca
    może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili
    rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2
    akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed
    wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w
    momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności
    zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub
    świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji,
    wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn.

    przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w
    szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być
    szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet
    wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie
    było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
    umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
    wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:
    - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie
    powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być
    cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
    - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
    określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić
    miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
    - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
    przyszłości.
    Jak już wcześniej wskazano, w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający
    otrzymał zadatek. Planują Państwo przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca (...)
    2025 r.
    W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że
    zadatek, który, w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zostanie zaliczony
    na poczet ceny mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy
    w podatku VAT. W chwili dokonania wpłaty zadatku możliwe będzie określenie przedmiotu
    dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości, której sprzedaż – jak ustalono wcześniej –
    będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    W konsekwencji powyższych ustaleń Sprzedający będzie zobowiązany opodatkować
    podatkiem od towarów i usług otrzymany zadatek oraz dostawę działki nr (...) właściwą
    stawką podatku.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
    kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust.
    10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad
    podatkiem należnym na Państwa rachunek bankowy (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15,
    przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
    zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma
    kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

    Stosownie do treści art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do
    nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek
    podatkowy.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1
    oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 11 ustawy jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty
    podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę
    podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów
    rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji
    podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość
    dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego
    z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od
    podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której
    mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego,
    podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne
    okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego
    pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z
    art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej
    ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku
    należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i
    dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega
    opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego
    nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT
    czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć Nieruchomość w celu realizacji
    inwestycji polegającej na budowie parku magazynowego. Po realizacji inwestycji będą
    Państwo wykonywali czynności opodatkowane VAT. Zamierzają Państwo świadczyć usługi
    w zakresie odpłatnego wynajmu. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług,

    podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Ponadto nie będą Państwo wykonywali czynności
    zwolnionych z VAT. Nabycie przez Państwa Nieruchomości będzie związane z
    wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
    Z kolei z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż przez
    Sprzedającego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług
    według właściwej stawki. Zatem w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości nie
    zajdzie zastosowania ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2
    ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.
    Zatem mając powyższe na uwadze, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będą Państwo
    uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku z nabyciem
    Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym
    będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę
    różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek
    bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności
    cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja
    dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań w zakresie podatku
    od towarów i usług). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we
    własnym stanowisku, zwłaszcza dotyczące udokumentowania fakturą VAT transakcji
    sprzedaży, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1
    Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
    W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
    mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji
    podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące
    przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są
    przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli
    korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem
    zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub
    objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej
    interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady
    zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo
    o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.