Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.71.2019.2.IM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-17
Teza: Rozliczenie dochodów uzyskiwanych z najmu (remont i utrzymanie mieszkania przed oddaniem w wynajem)
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; media; najem; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2019 r. (data wpływu 27 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia dochodów uzyskiwanych z najmu mieszkania:

*   **jest nieprawidłowe** - w części dotyczącej wydatków poniesionych na remont mieszkania i utrzymanie mieszkania w okresie remontu tzn. od lipca 2018 r. do października 2019 r.,
*   **jest prawidłowe** \- w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek– uzupełniony pismem z 27 grudnia 2019 r. (data wpływu 27 grudnia 2019 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia dochodów uzyskiwanych z najmu mieszkania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni ma mieszkanie własnościowe spółdzielcze, nabyte w 1994 r. przed zawarciem związku małżeńskiego. Z mężem ma wspólnotę majątkową i wspólnie rozliczają się z podatków. Nie prowadzi działalności gospodarczej ani Wnioskodawczyni, ani mąż. Najpierw po nabyciu Wnioskodawczyni mieszkała sama w tym mieszkaniu. Do połowy 2018 r. mieszkanie było wykorzystywane do zaspakajania potrzeb osób niebędących najemcami bliższej i dalszej rodziny, np. okresowo po kilka dni w razie jakiejś potrzeby życiowej. Oraz było wykorzystywane przez własną rodzinę Wnioskodawczyni do mieszkania w nim też okresowo po kilka dni lub nawet tygodni, ponieważ Wnioskodawczyni z mężem wybudowali własny dom i wprowadzili się do niego, mimo że nie był do końca wykończony i wiele było w nim do zrobienia (oczywiście wszystko zgodnie za zgodą nadzoru budowlanego z odpowiednimi dokumentami). Do nowego domu małżonkowie wyprowadzili się tak szybko ze względu na szkołę syna i pracę męża. Wykorzystywali mieszkanie Wnioskodawczyni np. gdy w ich nowym domu robili lakierowanie podłóg drewnianych trującymi lakierami itp. itd.

Od połowy 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie wykorzystuje tego mieszkania ani dla potrzeb własnych, ani dla innych osób niebędących najemcami. Małżonkowie postanowili mieszkanie wynająć, więc musieli ponieść koszty na remont lokalu, aby możliwe było wynajęcie tego mieszkania komukolwiek.

Małżonkowie wynajmują to mieszkanie od 21-ego listopada 2019 r. Przez rok, w okresie od lipca 2018 r. do października 2019 r., Wnioskodawczyni wraz z mężem robili tam różne prace, między innymi zrywali starą wykładzinę podłogową, kładli panele podłogowe, kładli płytki, wymienili wannę, zlew, suszarkę, spłuczkę, zawiasy w meblach, kupili lustra, listwy przypodłogowe, wieszak, zrobili malowanie wszystkich pomieszczeń, zaszpachlowali ubytki tynku, zerwali stare tapety, wyposażyli w nowe lampy, wymienili niektóre kontakty, baterie, syfony itp. (bo o ile małżonkowie, wykorzystując np. wcześniej mieszkanie przez kilka dni, mogli mieszkać np. z podartą wykładziną na podłodze w pokoju, to najemca już na to by się nie zgodził). Oczywiście Wnioskodawczyni wraz z mężem ponosili też w tym czasie wydatki związane z utrzymaniem lokalu, tzn. np. czynsz do spółdzielni, prąd, gaz, wodę, ubezpieczenie, śmieci, a w końcu szukając najemcy kupowali ogłoszenia o chęci wynajmu.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  Wybrała rozliczanie na zasadach ogólnych.
2.  Najemca płaci czynsz dla Wnioskodawczyni, opłatę dla spółdzielni, ponosi opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem przez siebie lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy wydatki na prace remontowe, wyposażenie oraz utrzymanie mieszkania w okresie remontu, tzn. od lipca 2018 r. do października 2019 r., Wnioskodawczyni może bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu?
2.  W jakim okresie Wnioskodawczyni może zaliczyć powyższe wydatki dotyczące ok. jednego roku, czyli od lipca 2018 r. do października 2019 r., do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu?
3.  Czy jeśli od 21-ego listopada 2019 r. najemca będzie zwracał Wnioskodawczyni koszty prądu, gazu, wody, śmieci, czynszu do spółdzielni, to nie będą to już dla Wnioskodawczyni koszty uzyskania przychodu?
4.  Czy jeśli od 21-ego listopada 2019 r. najemca będzie zwracał Wnioskodawczyni koszty prądu, gazu, wody, śmieci, czynszu do spółdzielni, to ten zwrot wydatków eksploatacyjnych ponoszonych przez Wnioskodawczynię nie będzie jej przychodem, bo te kwoty będą stanowiły opłatę za prąd, gaz, wodę zużywane przez najemcę, śmieci, czynsz do spółdzielni?

**Zdaniem Wnioskodawczyni**, zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Odnosząc się zatem do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z najmu wydatków ponoszonych z tytułu opłat za media (prąd, gaz, wywóz śmieci itp.), wskazać należy, że stanowią one koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Ponoszenie tych wydatków związane jest bowiem z osiąganiem przychodów z tytułu najmu. Istnieje zatem związek pomiędzy poniesieniem wydatku z tego tytułu a osiąganiem przychodów. Także wydatki na czynsz pozostają w związku z przychodem z najmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów będą również wydatki dotyczące wyposażenia lokalu mieszkalnego mającego być przedmiotem najmu. Nawet poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te pozostają w związku z przychodem. Poniesione wydatki mające na celu przygotowanie, czyli wyposażenie lokalu do wynajęcia, mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu. Mają wpływ na poprawę atrakcyjności przedmiotu najmu.

W związku z powyższym - według Wnioskodawczyni - do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć wydatki poniesione na poszczególne elementy wyposażenia lokalu, tj. lampy, wieszak, lustra, zlew. Przy czym wskazać należy, że wydatki na ww. wyposażenie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, gdyż ich wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w omawianej sprawie jednostkowa cena nabycia - nie przekracza 10 000 zł.

W myśl bowiem art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. Wydatkami, które można w sposób bezpośredni zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, będą również wydatki poniesione na remont mieszkania, a więc odtworzenie jego pierwotnej wartości użytkowej a niemające charakteru modernizacji (ulepszenia) w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wydatki na remont lokalu mieszkalnego, np. zerwanie podartej wykładziny podłogowej i zamontowanie paneli podłogowych, nabycie urządzeń sanitarnych, położenie płytek, montaż wanny i zlewu, wymiana części instalacji elektrycznej, wymianę instalacji wodociągowej, szpachlowanie czy malowanie ścian, poniesione przez Wnioskodawczynię będą stanowić koszty uzyskania przychodu w momencie osiągnięcia przychodów związanych z najmem.

Podsumowując, bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu z najmu mieszkania Wnioskodawczyni zaliczać może wydatki na: wymianę i paneli, nabycie urządzeń sanitarnych, położenie płytek, montaż wanny, wymiana części instalacji elektrycznej, wymiana instalacji wodociągowej, szpachlowanie i malowanie ścian, lampy, wieszak, zlew kuchenny, lustra, listwy przypodłogowe, czynsz oraz opłaty za prąd i gaz. Wyżej wymienione wydatki będą stanowić koszt uzyskania przychodu w momencie uzyskania dochodu z najmu.

Od 21-ego listopada 2019 r. najemca będzie opłacał koszty prądu, czynszu do spółdzielni, gazu, wody, śmieci i być może będzie opłacał też TV i internet, więc Wnioskodawczyni nie uważa tych kwot za swoje koszty uzyskania przychodu. Zdaniem Wnioskodawczyni przychodem będzie czynsz najmu zapisany w umowie najmu. Na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwrot wydatków eksploatacyjnych, np. prądu, gazu, opłaty do spółdzielni, dokonywany na rzecz wynajmującego przez najemcę nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawczyni.

Rozumienie przepisów przez Wnioskodawczynię pokrywa się w pełni z opiniami dotyczącymi interesujących Wnioskodawczynię i zawartych w jej pytaniach kwestii, opisanymi w stanowisku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP3-1.4011.33.2019.2.AC oraz w stanowisku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP3-1.4011.556.2018.3.AC. Wiele stwierdzeń to cytaty „Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”.

Koszty uzyskania przychodu poniesione przed wynajęciem mieszkania nie są wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od lipca 2018 r. Wnioskodawczyni nie wykorzystuje lokalu do celów innych niż związane z najmem. Mieszkanie było przygotowywane do wynajmu, a potem Wnioskodawczyni szukała najemcy i w listopadzie 2019 r wynajęła. Wszystkie wydatki były w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i był poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu. (Bowiem najemca nie zgodzi się na starą poobijaną wannę, podartą wykładzinę, poplamioną ścianę bez kafelków w kuchni, niedziałający kontakt itp. itd.). Wydatki nie znajdowały się na liście kosztów nieuznawanych wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także wydatki na czynsz są w związku przyczynowym z przychodem z najmu, więc mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Także koszt wyposażenia mieszkania, np. w lampy, wieszak, lustra, zlew to koszt, który może być zaliczony bezpośrednio. Ich wartość początkowa oczywiście nie przekracza 10 000 zł, zgodnie z art. 22a, 22b, 22d, 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie rozliczenia dochodów uzyskiwanych z najmu mieszkania:

*   w części dotyczącej wydatków poniesionych na remont mieszkania i utrzymanie mieszkania w okresie remontu tzn. od lipca 2018 r. do października 2019 r. - **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części - **jest prawidłowe .**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy - jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy: przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przychodem w myśl ww. regulacji są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.

Z kolei zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145): przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, najemca został zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych, takich jak energia elektryczna, gaz, woda, wywóz śmieci, czynsz do spółdzielni.

Tym samym - zwrot na rzecz Wnioskodawczyni ww. wydatków eksploatacyjnych, do których ponoszenia jest zobowiązany najemca na podstawie zawartej umowy najmu, nie stanowi przysporzenia majątkowego, tj. nie stanowi przychodu podatkowego u Wnioskodawczyni.

Przechodząc do kwestii kosztów podatkowych, należy przytoczyć treść w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym w zdaniu poprzednim przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem że podatnik wykaże, że zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że w części dotyczącej ponoszonych przez Wnioskodawczynię wydatków eksploatacyjnych od momentu wynajęcia mieszkania - z uwagi na fakt, że zwrot tych wydatków przez najemcę nie stanowi przychodów podatkowych Wnioskodawczyni - nie mogą one zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Odnosząc się do pozostałych kosztów wskazanych we wniosku, tj. ponoszonych w okresie od lipca 2018 r. do października 2019 r., Organ wskazuje, co następuje.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W świetle powyższego środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 ww. ustawy) poniesione w celu przystosowania lokalu do wynajmu, poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Jednocześnie amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia.

Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 17 ww. ustawy: jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Podstawą do zwiększenia wartości początkowej środków trwałych o wartość wydatków poniesionych na ich ulepszenie, co wiąże się z brakiem możliwości zaliczenia tych wydatków bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jest spełnienie warunków zawartych w wyżej powołanym przepisie, tzn. musi nastąpić ulepszenie środków trwałych, a suma wydatków z tego tytułu musi przekroczyć 10 000 zł w danym roku podatkowym.

Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją środka trwałego, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek.

Wnioskodawczyni wskazała, że przed oddaniem mieszkania pod wynajem poniosła koszty na remont, wykonując różne prace: zerwanie starej wykładziny podłogowej, położenie paneli podłogowych, listw przypodłogowych, położenie płytek, wymiana wanny, zlewu, spłuczki, baterii, syfonów i niektórych kontaktów, zaszpachlowanie ubytków w tynku, malowanie.

Pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu jest zatem przywrócenie (odtworzenie) pierwotnego stanu technicznego rzeczy, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie eksploatacji i wynikające z tej eksploatacji. Remont polega zatem na wykonaniu robót niezbędnych do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym, by nie uległ on pogorszeniu z powodu eksploatacji. Za remont nie mogą być więc uznane prace, w wyniku których powstają nowe elementy. Warto zauważyć, że remont nie został wymieniony w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że remont nie mieści się w pojęciu ulepszenie. Skoro tak, to co do zasady wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie mogą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko przez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Tym samym wartość początkowa składnika majątku spełniającego definicję środka trwałego, w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów jedynie przez odpisy amortyzacyjne.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wydatki na remont mieszkania poniesione przed oddaniem tego mieszkania do używania na podstawie umowy najmu, są wydatkami poniesionymi w celu przystosowania (adaptacji) tego mieszkania do używania, a zatem, niezależnie od wysokości, zwiększają jego wartość początkową. Istotną cechą, jaką muszą się charakteryzować środki trwałe, jest kompletność i zdatność do użytku w dniu przyjęcia do używania. Skoro remont mieszkania został przeprowadzony przed oddaniem go do używania, to wydatki z nim związane powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego, tj. lokalu mieszkalnego.

W odniesieniu do wydatków na zakup wyposażenia mieszkania (mebli, luster, wieszaka, suszarki) Organ stwierdza, co następuje.

W myśl art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca - używając w ww. regulacji terminu „składnik majątku” - dopuszcza, w odniesieniu do składników majątku, o wartości początkowej w dniu przyjęcia do używania równej lub niższej niż 10 000 zł, których okres użytkowania jest dłuższy niż jeden rok, możliwość niekwalifikowania ich do środków trwałych. Tym samym pozwala zaliczyć te składniki majątku do wyposażenia.

Dokonując kwalifikacji podatkowej w ww. zakresie, pod uwagę bierze się wartość jednostkową pojedynczej sztuki kompletnego i zdatnego do używania nabytego składnika majątku.

W świetle powołanych wyżej przepisów - wyposażenie nieruchomości lokalowej przeznaczonej na wynajem, którego wartość przekracza 10 000 zł, a okres użytkowania jest dłuższy niż rok, stanowi środek trwały. W sytuacji, gdy jego wartość nie przekracza 10 000 zł i nie zostanie ono zaliczone do środków trwałych, to wydatki poniesione na jego nabycie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że składniki wyposażenia (lampy, wieszak, lustra) nie przekraczają wartości 10 000 zł i zostały nabyte w związku z zamiarem uzyskiwania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego.

Zatem wydatki na zakup wyposażenia mieszkania, poniesione przez Wnioskodawczynię przed rozpoczęciem najmu i uzyskiwaniem z tego tytułu przychodu będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w dacie oddania ich do używania, tzn. rozpoczęcia najmu.

W odniesieniu do wydatków na utrzymanie mieszkania w okresie remontu, tzn. od lipca 2018 r. do października 2019 r. Organ stwierdza, co następuje.

Wnioskodawczyni w okresie remontu, tj. przed oddaniem mieszkania w wynajem, ponosiła wydatki związane z utrzymaniem lokalu, np. czynsz do spółdzielni, prąd, wodę, ubezpieczenie, śmieci oraz wydatki związane z ogłoszeniami o chęci wynajmu.

W przypadku gdy Wnioskodawczyni poniosła koszty w celu osiągnięcia przychodu z tytułu najmu, ale przed uzyskaniem pierwszego przychodu z tego źródła oraz koszty te zostały poniesione w roku podatkowym, w którym Wnioskodawczyni uzyskała pierwszy przychód z najmu (w roku podatkowym, w którym powstało źródło przychodu) i nie są to koszty wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas wydatki te mogą zostać zaliczone w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Koszty te uwzględnia się przy obliczaniu dochodu i wpłacaniu zaliczek na podatek dochodowy według zasad określonych w art. 44 ust. 3 ustawy PIT.

Natomiast Wnioskodawczyni nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych w poprzednim roku podatkowym, w którym nie istniało jeszcze źródło przychodów, gdyż byłoby to niezgodne z art. 22 ust. 4 i art. 44 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów tylko te wydatki związane z utrzymaniem mieszkania w okresie remontu od lipca 2018 r. do października 2019 r., które poniosła w roku podatkowym, w którym powstało źródło przychodów z tytułu najmu.

Reasumując:

*   wydatki na prace remontowe w okresie remontu, tzn. od lipca 2018 r. do października 2019 r., nie mogą być przez Wnioskodawczynię zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu, ponieważ podwyższają one wartość mieszkania i mogą stanowić koszty uzyskania przychodów przez odpisy amortyzacyjne,
*   wydatki na wyposażenie mieszkania, poniesione przez Wnioskodawczynię przed rozpoczęciem najmu i uzyskiwaniem z tego tytułu przychodu, będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w dacie oddania ich do używania, tzn. rozpoczęcia najmu,
*   wydatki na utrzymanie mieszkania w okresie remontu, tzn. od lipca 2018 r. do października 2019 r., w przypadku gdy zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu z tytułu najmu, ale przed uzyskaniem pierwszego przychodu z tego źródła, mogą zostać zaliczone w ciężar kosztów uzyskania przychodów, jeżeli zostały poniesione w roku podatkowym, w którym podatnik uzyskał pierwszy przychód z tego źródła oraz nie są kosztami wymienionymi w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; koszty te uwzględnia się przy obliczaniu dochodu i wpłacaniu zaliczek na podatek dochodowy według zasad określonych w art. 44 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; nie można natomiast zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych w poprzednim roku podatkowym, w którym nie istniało jeszcze źródło przychodów, gdyż byłoby to niezgodne z art. 22 ust. 4 i art. 44 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   jeśli od 21-ego listopada 2019 r. najemca będzie zwracał Wnioskodawczyni koszty prądu, gazu, wody, śmieci, czynszu do spółdzielni, to wydatki te nie będą już dla Wnioskodawczyni stanowiły kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu,
*   jeśli od 21-ego listopada 2019 r. najemca będzie zwracał Wnioskodawczyni koszty prądu, gazu, wody, śmieci, czynszu do spółdzielni, to ten zwrot wydatków eksploatacyjnych ponoszonych przez Wnioskodawczynię nie będzie jej przychodem.

Należy podkreślić, że wykazanie związku poniesionego wydatku z uzyskanym przychodem nie leży w kompetencji Organu interpretacyjnego, gdyż wykracza poza zakres indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zasadność zaliczania wskazanych we wniosku wydatków do kosztów uzyskania przychodów może zostać zweryfikowanie jedynie w toku ewentualnego postępowania dowodowego przeprowadzonego przez uprawniony organ podatkowy. Należy bowiem zauważyć, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest przeprowadzanie postępowania dowodowego. To na podatniku ciąży bowiem obowiązek udowodnienia, w toku ewentualnego postępowania dowodowego, okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.