Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-1076/10-2/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-02-09
Teza: W związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego lokalu. Natomiast różnice kursowe powstałe w wyniku wzrostu kursu franka szwajcarskiego – waluty w jakiej zaciągnięty był kredyt na zakup ww. lokalu mieszkalnego, nie mogą być kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego lokalu.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; różnica-różnice kursowe; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 14.12.2010 r. (data wpływu 16.12.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwości zaliczenia różnic kursowych do związanych z tym kosztów uzyskania przychodu jest - **nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16.12.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwości zaliczenia różnic kursowych do związanych z tym kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest nauczycielem w zespole szkół ponadgimnazjalnych w J. W trakcie trwania małżeństwa z E. S. z domu S., Wnioskodawca kupił mieszkanie w G. dnia 29.08.2008 za kwotę 290235,25. Na zakupione mieszkanie wraz z garażem Wnioskodawca z małżonką zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 305354,31 PLN w walucie obcej (frank szwajcarski). Wnioskodawca z małżonką chcieli zamieszkać w tym mieszkaniu, jednak życie okazało się dla nich bardzo brutalne i byli zmuszeni sprzedać to mieszkanie ze względu na rozwód. Mieszkanie wraz z garażem sprzedali za kwotę 340000 PLN. Sprzedaż odbyła się dnia 14.04.2010 r., w związku z tym Wnioskodawca i jego małżonka osiągnęli wirtualny dochód w wysokości 50000 PLN. Mieszkanie zostało zakupione w 100% za pieniądze pochodzące z kredytu hipotecznego w walucie obcej frank szwajcarski (w dniu uruchomienia kredytu kurs franka kształtował się na poziomie około 2,15 PLN). Jednak w momencie sprzedaży kurs franka wzrósł do kwoty ponad 3 PLN i wartość kredytu do spłaty wyniosła (część kapitałowa 399274,61 natomiast część odsetkowa 27034,12). Wszystkie pieniądze, które Wnioskodawca z małżonką otrzymali z tytułu sprzedaży mieszkania przeznaczone zostały na spłatę kredytu hipotecznego na konto techniczne Banku.

Dodatkowo ze względu na brak dostatecznej ilości środków finansowych na pokrycie kredytu (wartość kredytu przekroczyła wartość mieszkania) Wnioskodawca był zmuszony pokryć różnicę brakującą zaciągając kredyt konsumpcyjny.

W związku z powyższym Wnioskodawca poniósł stratę w wysokości około 60000 PLN. Wnioskodawca z żoną mieszkanie to nabył w stanie deweloperskim i zostało wykończone w 100% z myślą że będą w nim mieszkać. Jednak Wnioskodawca nie brał żadnych faktur na zakup wyposażenia mieszkania np. wykończenie łazienki, tynki itp. Żadne z małżonków ze względu na problemy osobiste i narastające konflikty nie było zameldowane w ww. mieszkaniu. Wnioskodawca wskazał, iż byli zmuszeni do sprzedaży tego mieszkania. W odrębnym akcie notarialnym Wnioskodawca podpisał zobowiązanie, iż w całej wysokości zapłaci ewentualny podatek dochodowy. Jednak wobec bardzo trudnej sytuacji psychicznej oraz materialnej (grozi mu eksmisja z mieszkania) nie ma środków na pokrycie wartości podatku od wirtualnego dochodu.

Wobec zaistniałej sytuacji czy od ewidentnej straty Wnioskodawca będzie płacił podatek dochodowy? Pracuje jako nauczyciel i jego dochody są stosunkowo niewielkie. Żadne z małżonków celowo nie zbyło tej nieruchomości z myślą o zyskach, mieli tam mieszkać tworząc prawdziwą rodzinę jednak wszystko potoczyło się inaczej. Oprócz strat finansowych ponieśli oni ogromne straty moralne. Wnioskodawca wskazał także, iż zapytanie w tej sprawie do Urzędu Skarbowego złożył 4 listopada 2010 r. i do tej pory nie otrzymał jakiejkolwiek odpowiedzi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy Wnioskodawca będzie płacił podatek dochodowy od wirtualnego dochodu w związku ze sprzedażą nieruchomości i w jakiej wysokości?
2.  Czy w związku z poniesioną stratą można obniżyć dochód?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, iż z ekonomicznego, moralnego i ludzkiego punktu widzenia poniósł stratę. Co do tego nie ma żadnej wątpliwości. Sama definicja interpretacji oznacza proces zmierzający do ustalenia znaczenia przepisu prawa i ustalenia treści zawartych w nim norm prawnych. Interpretacja zapisu art. 22 ustawy o podatku dochodowym powoduje dużo kontrowersji i wzbudza wiele wątpliwości zarówno wśród podatników, księgowych rozliczających PIT jak i samych pracowników urzędu skarbowego. Ustawa nie zawiera informacji na temat różnic kursowych w tej sytuacji. Wnioskodawca uważa, iż różnice kursowe to koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania. Mimo, że w ustawie nie ma na ten temat zapisu to również nie ma nigdzie zapisu, iż różnice kursowe nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania. Dlatego to zawsze będzie tylko interpretacja prawa podatkowego dokonana przez człowieka i dopóki luka prawna w ustawie nie zostanie uregulowana to zawsze będą kontrowersje, spory i niejasności na tej płaszczyźnie (każdy prawnik inaczej interpretuje ten przepis). Wnioskodawca bardzo prosi o uwzględnienie występującej luki prawnej w przepisach i dokonanie interpretacji z ludzkiego i moralnego punktu widzenia. Według norm moralnych będzie dla Wnioskodawcy bardzo krzywdzące aby miał płacić podatek od straty.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, zatem każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W związku z tym, iż Wnioskodawca wraz z małżonką nabył przedmiotowe mieszkanie w dniu 29.08.2008 r. zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2008 roku.

W związku z powyższym bieg pięcioletniego terminu należy liczyć od końca 2008 roku, zatem termin ten upłynie z końcem 2013 roku. Wnioskodawca natomiast dokonał sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego w dniu 14.04.2010 r. zatem przed upływem pięcioletniego terminu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
5.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Jednakże Wnioskodawca wskazał, iż ani Wnioskodawca, ani jego małżonka nie byli zameldowani w przedmiotowym lokalu. Zatem Wnioskodawca nie spełnił podstawowego warunku do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie tzw. ulgi meldunkowej.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 29.08.2008 r. zakupili lokal mieszkalny. Na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego został zaciągnięty kredyt hipoteczny w walucie obcej (frank szwajcarski). Mieszkanie zostało sprzedane w dniu 14.04.2010 r. W wyniku wzrostu kursu franka szwajcarskiego w momencie sprzedaży lokalu kwota kredytu do spłaty wzrosła. Wnioskodawca uważa, iż powstałe w związku z powyższym różnice kursowe można uznać za koszty odpłatnego zbycia mieszkania.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodu nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawca nie ma zatem możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu wymienionego powyżej.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciąganych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu nie mogą również być różnice kursowe.

Zatem wydatki związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do podatkowania.

Mając na uwadze powyższe, nie można uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowego lokalu mieszkalnego kwoty stanowiącej różnicę kursową. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości ani z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego lokalu.

Natomiast różnice kursowe powstałe w wyniku wzrostu kursu franka szwajcarskiego – waluty w jakiej zaciągnięty był kredyt na zakup ww. lokalu mieszkalnego, nie mogą być kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego lokalu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.