Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-345/14-2/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-28
Teza: opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; dostawa; drogi-drogi publiczne; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2014 r. (data wpływu 27 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 2 lutego 2001 r. Wnioskodawca otrzymał od swojego ojca Wojciecha W. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego nieruchomość rolną. Ojciec darował Wnioskodawcy Nieruchomość w związku z przejściem na emeryturę. Nieruchomość była w posiadaniu rodziny ojca od ponad 70 lat. Po przejęciu jej części na podstawie decyzji wywłaszczeniowej przez miasto, Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 8.142 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 4/6 z, dla której Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej "Nieruchomość"). Na skutek dokonanego w styczniu 2014 r. podziału rolnego, ww. działka ewid. nr 4/6 została podzielona na:

1.  zabudowaną działkę ewid. nr 4/9 , o powierzchni 0,4249 ha oraz
2.  niezabudowaną działkę ewid. nr 4/10 , o powierzchni 0,3893 ha,

o łącznej powierzchni 0.8142 ha (tj. powierzchni zgodnej z powierzchnią działki ewid. nr 4/6 przed podziałem.

W dniu 10 grudnia 2012 r. Wnioskodawca zawarł z deweloperem (dalej "Deweloper") umowę przedwstępną zakupu Nieruchomości, zgodnie z którą Nieruchomość ma być nabywana etapowo, tj. najpierw działka ewid. nr 4/9 a później 4/10, na podstawie odrębnych aktów notarialnych.

Jednocześnie, Wnioskodawca zawarł z Deweloperem, Miastem oraz innym deweloperem i właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością umowę dotyczącą realizacji na części Nieruchomości drogi publicznej, będącej przedłużeniem drogi przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na mocy powyższej umowy, deweloperzy w związku planowanymi do realizacji inwestycjami mieszkaniowo-usługowymi, zobowiązali się do wybudowania drogi publicznej w trybie art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t. j. Dz. U. z 2013 r, poz, 260 z późn. zm.), w tym częściowo na Nieruchomości. Droga zostanie wybudowana na podstawie wydanej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i zostanie wykonana w trzech etapach. Koszty budowy drogi będą poniesione w całości przez deweloperów. Wnioskodawca nie poniesie żadnych kosztów budowy drogi i nie będzie uczestniczyć w jej budowie.

Wybudowanie powyższej drogi jest niezbędne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji nie drogowych planowanych przez deweloperów. Deweloperzy planują wybudowanie drogi po nabyciu prawa własności nieruchomości, przez które droga ma przebiegać (w tym Nieruchomości), chyba, że któryś z deweloperów odstąpi od zakupu kolejnego etapu nieruchomości, co jednak nie zwalnia go od obowiązku budowy bądź uczestniczenia w procesie budowy drogi. Zgodnie z postanowieniami powyższej umowy, jeżeli w dacie przekazania Miastu przez deweloperów nakładów poniesionych na budowę drogi, Wnioskodawca będzie nadal właścicielem działki, na której wybudowana zostanie droga, będzie zobowiązany w terminie 30 dni po wybudowaniu drogi przez jednego lub obu deweloperów oraz przejęciu drogi lub jej etapów do eksploatacji przez Miasto, sprzedać grunt zajęty pod drogę (części działki ewid, nr 4/9 i części działki ewid. nr 4/10) na rzecz Miasta, za ustaloną łączną cenę 100 złotych netto, podzieloną na trzy etapy realizacji drogi.

Ponadto, Wnioskodawca będzie również zobowiązany na powyższych warunkach do sprzedaży na rzecz Miasta terenu przeznaczonego na wybudowanie drogi, w przypadku gdy Deweloper zainteresowany aktualnie nabyciem Nieruchomości nie nabędzie jej w części lub całości, a deweloper zamierzający zrealizować Inwestycję na działkach sąsiadujących z Nieruchomością będzie zainteresowany jej realizacją.

W chwili nabycia Nieruchomości wnioskodawca nie planował jej zbycia, zbycia działek powstałych z Jej podziału ani realizacji drogi na części Nieruchomości i zbycia jej na rzecz Miasta.

Od roku 2010 Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym jedynie na własny użytek, nie zarobkowo oraz podlega ubezpieczeniu społecznemu rolników. Zainteresowany nie prowadzi innej pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wcześniej i nie jest wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie była i nie jest również przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dzielił ani nie zbywał żadnej innej nieruchomości.

Nieruchomość jest wykorzystywana jedynie do prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości zbywania innych nieruchomości poza ww. działkami ewid. nr 4/9 i 4/10. Nie prowadził również żadnych czynności przygotowawczych w celu planowanej sprzedaży Nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, działania marketingowe.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wg stanu na dzień sporządzenia wniosku działki ewid. nr 4/9 i 4/10 nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z zapisami studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego, posiadają przeznaczenie pod budownictwo wielorodzinne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany odprowadzić podatek od towarów i usług VAT od transakcji sprzedaży na rzecz Miasta części działki ewid. nr 4/9 i części działki ewid. nr 4/10, na których wybudowana zostanie przez dewelopera (podmiot trzeci) w trybie art. 16 Ustawy o drogach publicznych droga publiczna, przejęta do eksploatacji przez Miasto, w tym etapowej sprzedaży części tych działek w przypadku etapowej budowy drogi i przejęcia etapów drogi do eksploatacji przez Miasto oraz czy określona w umowie cena sprzedaży w łącznej kwocie 100 zł daje podstawy do ustalenia ceny sprzedaży na poziomie innym niż ustalony przez strony?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2011 Nr 177, poz. 1054, dalej „Ustawa”) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i usług i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy przez „towary” rozumie się m.in. grunty. Art. 7 ust. 1 Ustawy, stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w jej art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

W myśl art. 15 ust. 1 Ustawy podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej, osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2 cytowanego przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego przepisu wynika, że sprzedaż majątku własnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej w sposób ciągły. Jak podkreśla się w judykaturze o charakterze sprzedaży działek budowlanych (gruntów) przez osoby fizyczne, które nie prowadzą formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, w każdym przypadku powinna zadecydować w pierwszej kolejności treść zamiaru w momencie nabywania tych gruntów, a w dalszej kolejności okoliczności związane z ich sprzedażą.

Podkreślić również należy, że nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od częstotliwości dokonywanych transakcji, sprzedaż majątku własnego nabytego bez zamiaru jego zbywania. Nieruchomość została nabyta do majątku Wnioskodawcy w formie darowizny bez zamiaru jej odsprzedaży. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku prywatnego nie nabytego w celach odsprzedaży (tak: NSA w wyrokach I FSK 1707/11, I FSK 1818/11 oraz i FSK 1819/11 – wszystkie z dnia 26 stycznia 2012 r., I FSK 1813/11 z dnia 27 stycznia 2012 r.).

Powyższe było wielokrotnie potwierdzane w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 30 czerwca 2010 r. I SA/Bd 399/10: „1. Handel należy rozumieć jako dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Działalność taka winna jednak mieć charakter profesjonalny (zawodowy), czyli powinna cechować się powtarzalnością czynności i zamiarem ich dłuższej kontynuacji.2. Nie wystarczy dokonywanie transakcji sprzedaży w sposób częstotliwy by można daną działalność określić jako działalność handlową. Niezbędne jest także dokonywanie w sposób częstotliwy transakcji nabycia. 3. Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. 4. Zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności musi być ujawniony już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.”

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 29 marca 2010 r, III SA/Gl 1561/09: „Wykonanie danej czynności – planowana sprzedaż działek po ich uprzednim wydzieleniu z innych działek jednorazowo jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy – nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj, jako handlowiec, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.” (por. również Wyrok NSA w Warszawie z dnia 26 stycznia 2010 r. I FSK 1574/08; Wyrok NSA w Warszawie z dnia 12 stycznia 2010 r. I FSK 1577/08; Wyrok NSA w Warszawie z dnia 8 grudnia 2009 r. I FSK 1334/08; Wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 listopada 2009 r. I FSK 1736/08; Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 2 marca 2010 r. I SA/Gd 25/10).

Należy podkreślić, iż w orzecznictwie NSA za podstawowe kryterium klasyfikacji sprzedaży nieruchomości jako formy działalności gospodarczej jest uznawana aktywność działań zbywcy w zakresie obrotu nieruchomościami oraz wykorzystywanie w tym celu środków właściwych dla producentów, handlowców lub usługodawców (tak NSA w wyrokach: I FSK 1732/11 z 15 grudnia 2011 r., I FSK 1830/11 z dnia 11 stycznia 2012 r., I FSK 1814/11 z dnia 27 stycznia 2012 r.; WSA w Poznaniu w wyroku I SA/Po 352/12 z dnia 16 maja 2012 r.). Aktywność, o której mowa w przytoczonych orzeczeniach polegać może na ewentualnym uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych oraz działaniach marketingowych podjętych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia (tak: NSA w wyroku I FSK 1820/11 z dnia 26 stycznia 2012 r.). Dla uznania sprzedaży za działalność gospodarczą nie ma natomiast znaczenia kwestia podziału nieruchomości oraz etapowość dokonania sprzedaży (tak: NSA w wyrokach I FSK 1868/11, I FSK 1870/11 z dnia 25 stycznia 2012 r. oraz I FSK 1118/11 z dnia 19 kwietnia 2012 r.).

W świetle dotychczasowego, ugruntowanego stanowiska doktryny i judykatury, dla uznania określonych zachowań konkretnego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma przede wszystkim zorganizowany i ciągły charakter prowadzonej działalności, wykonywanej w sposób stały, powtarzalny i niezależny – związany z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż części działki ewid. 4/9 i części działki ewid. nr 4/10 zajętych pod drogę publiczną realizowaną przez Dewelopera w porozumieniu z Miastem w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych, nie mieści się w zakresie działalności rolnej ani nie będzie stanowić przejawu zorganizowanej działalności gospodarczej. Będzie natomiast stanowić czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Powyższe potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, wskazując, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. W orzecznictwie wskazuje się ponadto, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Istotne znaczenie dla oceny charakteru planowanych przez Wnioskodawcę działań ma również okoliczność, że nie podejmował ani nie prowadził żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, polegających np. na uzbrojeniu terenu, działań marketingowych, wychodzących poza zakres zwykłej formy ogłoszenia.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż pomiędzy Wnioskodawcą a Miastem brak jest powiązań uzasadniających określenie przez organ podatkowy wysokość i obrotu (ceny sprzedaży) w wartości innej, niż wartość ustalona przez strony i wynikająca z umowy sprzedaży. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż zajętej pod drogę publiczną części działki ewid. nr 4/9 i części działki ewid. nr 4/10 na rzecz Miasta stanowi odpłatną dostawę, pomimo, iż dostawa ta zostanie dokonana w zamian za cenę odbiegającą od rzeczywistej wartości gruntu zajętego pod drogę. W efekcie, z uwagi na fakt, iż dojdzie do odpłatnej dostawy, brak jest przesłanek do określenia innej niż ustalona przez strony ceny sprzedaży.

Wskazać należy, że określona czynność może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów wtedy, gdy zbywca danego towaru, w zamian za przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, otrzymuje od nabywcy świadczenie w postaci zapłaty za ten towar. Wystarczające jest przy tym uiszczenie jakiejkolwiek ceny, nie ma natomiast znaczenia, czy wartość takiego świadczenia odpowiada rzeczywistej wartości dostarczanego towaru, albowiem świadczenia nabywcy towaru oraz jego zbywcy nie muszą być bowiem ekwiwalentne.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 20 stycznia 2005 roku (sygn. C-412/03) w sprawie Hotel Scandic Gasaback AB v. Riksskatteverket wskazał, iż okoliczność czy dana transakcja została dokonana po cenie niższej, czy też wyższej od kosztów produkcji towaru, nie ma znaczenia dla zakwalifikowania jej jako transakcji odpłatnej w rozumieniu art. 2 VI Dyrektywy. Dla spełnienia przesłanki odpłatności danej transakcji wymagane jest bowiem wyłącznie istnienie bezpośredniego związku między dostawą towarów a świadczeniem wzajemnym rzeczywiście otrzymanym przez podatnika.

Za cenę, w świetle art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 roku o cenach (Dz. U z 2013 roku poz. 385), uznaje się wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

Natomiast, zgodnie z art. 2 ustawy o cenach, ceny towarów i usług ustalane są przez strony zawierające umowę, przy czym ograniczenie swobody ustalania cen mogą być wprowadzone wyłącznie na podstawie przepisów szczególnych. Z przytoczonych przepisów wynika, że ceny, z wyjątkiem cen urzędowych, mogą być ustanawiane przez strony transakcji na dowolnym poziomie. Wynika stąd, iż ceny nie muszą odpowiadać wartości rynkowej towarów będących przedmiotem sprzedaży. Celem sprzedaży danego towaru nie musi być bowiem zawsze osiągnięcie przez zbywcę maksymalnej korzyści w postaci ceny otrzymanej za towar – ze sprzedażą towaru mogą się bowiem wiązać inne korzyści ekonomiczne, równie istotne co cena ustalona pomiędzy stronami sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 września 2011 roku, LEX nr 1026970, zgodnie z którym podstawa opodatkowania w podatku od towarów i usług skonstruowana została w oparciu o podstawowe założenie, iż stanowi ona wartość subiektywną, tj. wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie jako wartość subiektywna oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku, a nie wartość oszacowaną według kryteriów obiektywnych, np. na podstawie wartości rynkowej.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż na rzecz Miasta części działki ewid. nr 4/9 i części działki ewid. nr 4/10 zajętych pod drogę wybudowaną przez Dewelopera w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych, w tym sprzedaż dokonywana etapowo w miarę etapowej realizacji drogi i jej etapowego przejmowania do eksploatacji przez Miasto, będzie należała do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, niezwiązanego z prowadzeniem działalności, wobec czego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, a także brak jest podstawy do ustalenia ceny sprzedaży na poziomie innym niż określony w umowie sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie powyższych regulacji należy stwierdzić, że sprzedaż działek gruntu w świetle ww. ustawy stanowi dostawę towarów.

Wskazać w tym miejscu jednak należy, że odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in. że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Trybunał zwrócił również uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jako przykład takich działań uznać można uzbrojenie terenu. Podejmowanie aktywnych działań w zakresie sprzedaży działek to również angażowanie środków na doprowadzenie energii elektrycznej do działek, a także wszelkie działania o charakterze marketingowym (np. reklama).

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie podejmuje aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców – wymienionych powyżej.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od ojca nieruchomość rolną. Nieruchomość była w posiadaniu rodziny ponad 70 lat. Po przejęciu jej części na podstawie decyzji wywłaszczeniowej przez m.st. Warszawa Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 8.142 m2. Na skutek dokonanego w 2014 r. podziału rolnego, działka została podzielona na:

1.  zabudowaną działkę ewid. nr 4/9 , o powierzchni 0.4249 ha oraz
2.  niezabudowaną działkę ewid. nr 4/10 o powierzchni 0,3892 ha.

W 2012 r. Wnioskodawca zawarł z deweloperem umowę przedwstępną zakupu Nieruchomości zgodnie z którą ma być nabywana etapowo, tj. najpierw działka ewid. nr 4/6, a później 4/10, na podstawie odrębnych aktów notarialnych.

Jednocześnie Wnioskodawca zawarł z deweloperem, Miastem Warszawa oraz innym deweloperem i właścicielami nieruchomości sąsiadujących umowę dotyczącą realizacji na części Nieruchomości drogi publicznej, będącej przedłużeniem drogi przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Deweloperzy w związku z planowanymi do realizacji inwestycjami mieszkaniowo-usługowymi zobowiązali się do wybudowania drogi publicznej w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych, w tym częściowo na Nieruchomości. Jeżeli w dacie przekazania Miastu Warszawa przez deweloperów nakładów poniesionych na budowę drogi, Wnioskodawca nadal będzie właścicielem działki, na której zostanie wybudowana droga, będzie zobowiązany sprzedać grunt zajęty pod drogę (część działki ewid. 4/9 i część działki ewid. 4/10) na rzecz Miasta Warszawa za łączną cenę 100 zł netto, podzieloną na trzy etapy drogi.

Na podstawie przedstawionego wyżej stanu prawnego należy stwierdzić, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowych, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru oraz osoba ta nie podejmuje aktywnych działań angażujących środki podobne do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych sprzedawców, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w chwili nabycia Nieruchomości nie planował jej zbycia, zbycia działek powstałych z jej podziału ani realizacji drogi na części Nieruchomości i zbycia jej na rzecz Miasta Warszawa. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, od 2010 r. prowadzi działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym jedynie na własny użytek, nie zarobkowo. Nie prowadzi innej pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wcześniej i nie jest wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie była i nie jest również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Zainteresowany nigdy wcześniej nie dzielił, ani nie zbywał żadnej innej nieruchomości i nie planuje tego w przyszłości. Ponadto Wnioskodawca podkreślił, że nie prowadził żadnych czynności przygotowawczych w celu planowanej sprzedaży Nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, działania marketingowe.

Z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działek, otrzymanych w drodze darowizny, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, sprzedaż na rzecz Miasta części działki ewid. nr 4/9 i części działki ewid. nr 4/10, na których zostanie wybudowana przez dewelopera (podmiot trzeci) droga publiczna– w trybie art. 16 ustawy o drogach publicznych, w opisanych okolicznościach sprawy nie będzie podlegała opodatkowaniu ze względu na brak przesłanek skutkujących uznaniem Wnioskodawcy – w związku z opisaną transakcją sprzedaży – za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Wnioskodawca w związku z ww. darowizną będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie występuje czynność podlegająca opodatkowaniu VAT, w konsekwencji czego bezprzedmiotowe jest rozstrzyganie na gruncie regulacji ustawy podatku od towarów i usług wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie wysokości ceny sprzedaży, ustalonej między stronami. Tym samym w ww. zakresie nie dokonano oceny stanowiska Wnioskodawcy

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.