Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-770/10/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-09-24
Teza: Czy wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w przypadku gdy jej nabycie nastąpiło w 2008r. w zawartej umowy zamiany ?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 czerwca 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 28 czerwca 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 13 sierpnia 2008r., na mocy aktu notarialnego dokonała zamiany większego mieszkania na mniejsze. Mieszkanie większe zostało wycenione na łączną kwotę 502.000,00 zł, a mniejsze na łączną kwotę 350.00,00 zł. Wnioskodawczyni otrzymała dopłatę w kwocie 152.000,00 zł. W związku z niekorzystną sytuacją finansową wnioskodawczyni została zmuszona do sprzedaży zamienionego mieszkania za łączna kwotę 325.000,00 zł. Sprzedaż nastąpiła w dniu 31 lipca 2009r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak należy wyliczyć podstawę opodatkowania z tytułu sprzedaży mniejszego mieszkania w dniu 31 lipca 2009r. i ile wynosi należny podatek z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawczyni, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości, bądź jej części.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% podlega dochód, który ustala się jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest zgodnie z art. 19 ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych zgodnie z art. 22 ust. 6c są udokumentowane koszty nabycia. W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną, co potwierdza art. 19 ust. 2, traktując wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany jako przychód z odpłatnego zbycia. Przychód ustala się u każdej ze stron umowy zamiany.

W ocenie wnioskodawczyni w wyniku zamiany z jednej strony osiągnęła przychód ze sprzedaży mieszkania, z drugiej strony poniosła koszt nabycia drugiego mieszkania. Wobec powyższego uważa, iż kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w dniu 31 lipca 2009r. nabytej w drodze zamiany będzie wartość mniejszego mieszkania widniejąca w akcie notarialnym dokumentującym dokonanie zamiany mieszkań.

Wnioskodawczyni wskazała, że w jej sytuacji:

Przychód = 325.000,00

Koszty uzyskania przychodu = 350.000,00

Dochód = (-) 25.000,00. Zatem wnioskodawczyni uważa, że z powodu poniesienia starty ze zbycia nieruchomości podatek do zapłaty wyniesie zero złotych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowani przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Podkreślić jednak należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A zatem, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 13 sierpnia 2008r. wnioskodawczyni dokonała zamiany większego lokalu mieszkalnego o wartości 502.000,00 zł na mniejszy o wartości 350.000,00 zł. Z uwagi na sytuację finansową w dniu 31 lipca 2009r. sprzedała lokal nabyty w drodze zamiany za kwotę 325.000,00 zł.

Ponieważ nabycie prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2008r. w drodze zamiany, to dochód ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m. in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Kosztem nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia będzie wartość nieruchomości, którą podatnik zbył w wykonaniu umowy zamiany, a nie wartość nabytej w wyniku zamiany nieruchomości. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość. Aby bowiem nabyć mniejszy lokal mieszkalny wnioskodawczyni oddała w zamian większy lokal mieszkalny. I to wartość tego oddanego lokalu stanowić będzie koszt nabycia nowego, mniejszego mieszkania, które następnie w 2009r. wnioskodawczyni sprzedała.

Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, o ile wnioskodawczyni takie poniosła.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany wnioskodawczyni powinna postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c), do których można zaliczyć wartość większego mieszkania, zbytego w drodze zamiany, ustaloną na dzień zamiany, bez pomniejszania o otrzymaną dopłatę. Różnicę będzie stanowił dochód – podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Obowiązek podatkowy w przypadku wnioskodawczyni nie wystąpi, o ile nie wystąpi dochód wyliczony zgodnie z cyt. powyżej art. 30e ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., tzn. w przypadku gdy koszty uzyskania przychodu będą przekraczały osiągnięty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego przychód ustalony zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc stanowisko wnioskodawczyni, iż w jej przypadku w sytuacji odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze umowy zamiany kosztem uzyskania przychodu będzie kwota stanowiąca wartość tego lokalu mieszkalnego należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Tym samym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach jest organem upoważnionym przez Ministra Finansów jedynie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Natomiast nie należy do kompetencji tut. organu sprawdzanie poprawności dokonanych przez wnioskodawczynię we wniosku obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawczynię we wniosku ani też dokonać za wnioskodawczynię wyliczenia kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.