Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-915/12-2/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-05
Teza: do kosztów uzyskania przychodów z najmu nie można zaliczyć wydatków na wynajem innego lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. Są to typowe wydatki o charakterze osobistym, są one bowiem ponoszone przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych a nie wyłącznie w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wydatki te nie są bowiem poniesione w związku z uzyskiwaniem przychodu ze źródła jakim jest najem, bądź zachowania lub zabezpieczenia tego źródła przychodu, ale stanowią wydatki osobiste Wnioskodawcy. Zatem wydatki te nie spełniają jednej z przesłanek wymienionych w art. 22 ust. 1 ustawy tj. związku przyczynowo-skutkowego między wydatkiem a uzyskanym przychodem.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20.08.2012 r. (data wpływu 27.09.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu mieszkania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.09.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Podatnik posiada lokal mieszkalny, w którym mieszka. Nie zachodzą okoliczności zmuszające go do opuszczenia lokalu np. zmiana miejsca pracy. Nie istnieje żadna okoliczność zmuszająca go do zmiany lokalu. Motywy opisane poniżej mają charakter czysto komercyjny - celem ich jest osiągnięcie dochodu. Lokal znajduje się w doskonałej lokalizacji miasta W. cieszącej się dużym zainteresowaniem w zakresie najmu. Warunki rynkowe pozwalają uzyskać dochód w przypadku wynajęcia tego lokalu i zamieszkania w innej lokalizacji zapewniającej realizację potrzeb mieszkaniowych podatnika zgodnie z jego wymogami. Istotą osiągnięcia dochodu jest zamiana lokalizacji obiektu mieszkaniowego, bez której nie mogłoby dojść do wygenerowania dochodu. Jeśli podatnik nie wynająłby kolejnego lokalu, aby w nim zamieszkać, nie powstałaby sytuacja, w której zaistniałby dochód, bo podatnik musiałby w lokalu dotychczasowym realizować swoje potrzeby mieszkaniowe. Na podstawie art. 23 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.) może wnioskować, że w takich okolicznościach dochodem podlegającym opodatkowaniu będzie różnica między kosztem wynajęcia kolejnego lokalu na cele mieszkaniowe jest kosztem uzyskania przychodu z najmu dotychczasowego (różnica w cenach najmu). Istnieją jednak wątpliwości związane z przepisem mówiącym o nie kwalifikowaniu się kosztów związanych z realizacją czynności życiowych podatnika, w których zawiera się również zapewnienie sobie miejsca zamieszkania.

Oczywiście w przypadku uznania, że wynajęcie kolejnego lokalu nie stanowiłoby kosztu uzyskania przychodu, przedsięwzięcie polegające na wygenerowaniu dochodu z różnicy między ceną wynajęcia i najęcia lokalu nie ma uzasadnienia ekonomicznego, gdyż zyskana różnica jest konsumowana przez wartość podatku dochodowego płaconego od całej kwoty wynajęcia dotychczasowego lokalu. Działalność taka z powodu bezsensowności nie zostałaby podjęta i podatnik nie osiągnąłby dochodu i nie płaciłby podatków co uszczupliłby dochód również Skarbu Państwa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy podatnik w opisanych okolicznościach może uznać jako koszt uzyskania przychodu, wynajem lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy zarówno w interesie Skarbu Państwa, jak i dla sensu podjęcia przedsięwzięcia generującego dochód konieczne jest rozstrzygniecie wątpliwości podatkowych w sposób uznający na podstawie art. 23 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.), że w takich okolicznościach wynajęcie kolejnego lokalu na cele mieszkaniowe jest kosztem uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W odniesieniu do przychodów z najmu zastosowanie ma ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powołany przepis art. 22 ust. 1 ustawy, nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo- skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty. Przy czym związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczyniać się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodu.

A zatem kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

*   pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z najmem,
*   nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz
*   zostały prawidłowo udokumentowane.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca posiada lokal mieszkalny, w którym mieszka. Nie zachodzą okoliczności zmuszające go do opuszczenia lokalu - np. zmiana miejsca pracy. Nie istnieje żadna okoliczność zmuszająca go do zmiany lokalu. Motywy opisane poniżej mają charakter czysto komercyjny - celem ich jest osiągnięcie dochodu.

Lokal znajduje się w doskonałej lokalizacji miasta Warszawa, cieszącej się dużym zainteresowaniem w zakresie najmu. Warunki rynkowe pozwalają uzyskać dochód w przypadku wynajęcia tego lokalu i zamieszkania w innej lokalizacji (np. dom poza Warszawą), zapewniającej realizację potrzeb mieszkaniowych podatnika zgodnie z jego wymogami.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż kosztami uzyskania przychodów w odniesieniu do uzyskiwanych przychodów z tytułu wynajmu własnego mieszkania będą wyłącznie udokumentowane poniesione wydatki będące w związku przyczynowo-skutkowym z wynajmem tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodów z najmu nie można zaliczyć wydatków osobistych.

Wnioskodawca podnosi, iż bez wynajęcia lokalu na cele mieszkaniowe, nie mógłby wynajmować swojego obecnego lokalu, w którym mieszka gdyż musiałby tam mieszkać i nie osiągnąłby w ten sposób dochodu wykorzystując dodatnią różnicę między cenami najmu.

Zauważyć należy, iż istnieje grupa wydatków, które nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, gdyż są to wydatki, które ponoszą osoby fizyczne niezależnie od tego czy uzyskują przychody z najmu, czy też takich przychodów nie uzyskują. Są to typowe wydatki osobiste, konsumpcyjne np. wydatki dotyczące zapewnienia sobie, na własne potrzeby odpowiednich warunków mieszkaniowych.

Przedstawiony stan faktyczny wskazuje, iż ponoszone wydatki mają wyłącznie charakter wydatków osobistych, służących zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Zaznaczyć należy, że korzystając z najmowanego mieszkania, Wnioskodawca ponosi wydatki, które w analogiczny sposób, jak we własnym mieszkaniu Wnioskodawcy, umożliwiają zaspokojenie własnych potrzeb niezależnie od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu. Nie można zatem przyjąć, iż sam fakt wynajęcia własnego mieszkania pozwala na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków, w istocie poniesionych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, bowiem jak wskazano powyżej stanowią one wydatki o charakterze osobistym.

Wprawdzie rzeczywiście zamieszkiwanie w innym miejscu pozwoliło na uzyskiwanie przychodów z najmu własnego mieszkania, jednakże fakt ten w żadnym stopniu nie ma wpływu na możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z wynajmowaniem innego mieszkania.

Reasumując, w świetle cytowanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z najmu nie można zaliczyć wydatków na wynajem innego lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. Są to typowe wydatki o charakterze osobistym, są one bowiem ponoszone przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych a nie wyłącznie w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wydatki te nie są bowiem poniesione w związku z uzyskiwaniem przychodu ze źródła jakim jest najem, bądź zachowania lub zabezpieczenia tego źródła przychodu, ale stanowią wydatki osobiste Wnioskodawcy. Zatem wydatki te nie spełniają jednej z przesłanek wymienionych w art. 22 ust. 1 ustawy tj. związku przyczynowo-skutkowego między wydatkiem a uzyskanym przychodem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.