Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.569.2024.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-18
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia: - czy sprzedaż Nieruchomości, podlega opodatkowaniu, a jeśli tak, to czy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia; - czy Sprzedający są zobowiązani do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury na rzecz Kupującej Spółki tytułem otrzymanej zaliczki; - czy Kupująca Spółka, będąca czynnym podatnikiem VAT, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; faktura-faktura VAT; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; rejestracja-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zasada ogólna; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 31; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96-ust. 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

14 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

· czy sprzedaż Nieruchomości, o której mowa w stanie faktycznym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to czy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

· czy Sprzedający są zobowiązani do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury na rzecz Kupującej Spółki tytułem otrzymanej zaliczki;

· czy Kupująca Spółka, będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismami z 6 września 2024 r. (wpływ 6 września 2024 r.), z 17 października 2024 r. (wpływ 17 października 2024 r.) oraz z 18 października 2024 r. (wpływ 18 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B

(…)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan C

(…)

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan D

(…)

5) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Spółka E

(…)

### Opis stanu faktycznego

Pani A (dalej także : „Strona”, „Sprzedająca”) oraz Jej dzieci – Pan C, Pani B i Pan D, nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są też czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wszyscy są polskimi rezydentami podatkowymi.

Spółka E (dalej także: „Zainteresowana”, „Kupująca”) jest spółką prawa polskiego i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w branży deweloperskiej.

Sprzedająca jest współwłaścicielem, w części ułamkowej wynoszącej 5/8, nieruchomości położonej w miejscowości F, stanowiącej działkę numer 1 oznaczoną, jako rola i łąka, o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Sprzedająca nabyła udziały w Nieruchomości częściowo na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych w roku 2001, będąc wtedy w związku małżeńskim z Panem H, w którym to związku obowiązywał ustrój ustawowej wspólności małżeńskiej majątkowej.

W pozostałej części w roku 2021 na skutek ustania wspólności małżeńskiej majątkowej w związku ze śmiercią małżonka Pana H i w wyniku dziedziczenia po nim.

Udziały w Nieruchomości stanowią majątek osobisty Sprzedającej.

Współwłaścicielami nieruchomości są dzieci Sprzedającej: Pani B, Pan C oraz małoletni Pan D, które nabyły swoje udziały w Nieruchomości na podstawie dziedziczenia po swoim ojcu Panu H. Każde z dzieci jest współwłaścicielem Nieruchomości w 1/8 części.

Nieruchomość jest niezabudowana, położona na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jest ona Nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 kodeksu cywilnego oraz w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Dla części Nieruchomości została wydana przez Burmistrza G, na skutek wniosku złożonego przez Panią K – właściciela działki sąsiedniej nr 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, ostateczna decyzja nr (\`(...)\`) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (budowa dwóch budynków) na części działek o nr ewidencyjnych 1 i 2, obręb F, Gmina G.

Następnie (\`(...)\`), na skutek wniosku przez Panią K, została wydana decyzja nr (\`(...)\`) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (budowa dwóch budynków) na części działek o nr ewid. 1, 2.

Powyższe decyzje o warunkach zabudowy zostały przeniesione na Kupującą, decyzjami Burmistrza G.

Sprzedająca, a także pozostali współwłaściciele Nieruchomości, nie podjęli żadnych działań sprzedażowych i marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

W okresie, w którym Sprzedająca jest współwłaścicielem Nieruchomości nie były podejmowane żadne czynności, które miałyby skutkować wzrostem wartości Nieruchomości, albo ułatwieniem przyszłej jej sprzedaży, czy też ułatwieniem w pozyskaniu nabywców.

W szczególności Nieruchomość nie podlegała podziałom geodezyjnym, scalaniu, nie była grodzona, uzbrajana, nie prowadzono też żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia Nieruchomości z rolniczego na inne.

Jak wskazano wyżej wnioski o wydanie decyzji ustalających warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną zostały złożone przez właściciela działki sąsiedniej (2), a nie przez Sprzedającą lub pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Kupująca Spółka sama zwróciła się z ofertą zakupu do Sprzedającej.

10 czerwca 2024 r. Strony zawarły z Kupującą Spółką umowę udostępnienia przedmiotowej Nieruchomości, tj. jej części, stanowiącej południowy pas (\`(...)\`), na którym Kupująca wykonała drogę tymczasową, z płyt betonowych na podsypce piaskowej lub na istniejącej warstwie gruntu na odcinku (\`(...)\`) do działki nr (\`(...)\`), będącej własnością Kupującej oraz korzysta z ww. drogi tymczasowej na potrzeby realizacji procesu budowlanego na działce Inwestora (w tym m.in. przez pojazdy budowy).

Udostępnienie miało miejsca w okresie 1 stycznia 2024 r. – 30 czerwca 2024 r. i było odpłatne.

Strony następnie w lipcu 2024 r. podpisały warunkową przedwstępną umowę sprzedaży.

W wyniku podpisania umowy przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się sprzedać na rzecz Kupującej, przysługujący jej udział w Nieruchomości z zastrzeżeniem spełnienia się warunków określonych w tej umowie.

Zobowiązanie o takiej samej treści i w tej samej umowie przedwstępnej zostało wyrażone także przez pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości, z wyłączeniem Pana D, z którym zostanie zawarta odrębna umowa przedwstępna sprzedaży przysługującego mu udziału w Nieruchomości, po uzyskaniu zezwolenia Sądu Rodzinnego i Opiekuńczego na dokonanie ww. czynności. Warunkami, od których uzależniono w umowie przedwstępnej sprzedaż Nieruchomości (zawarcie umowy końcowej) są:

A łącznie:

a) uchwalona zostanie przez Radę Miejską w G i wejdzie w życie uchwała w sprawie zmiany, co najmniej częściowej, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy G lub zostanie uchwalony plan ogólny Gminy, w którym co najmniej przedmiotowa działka numer 1 oraz co najmniej nieruchomość stanowiąca działkę numer 2, położona w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), nie będą przeznaczone w żadnej części na cele rolne, a będą przeznaczone co najmniej w 80% pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o określonych parametrach;

b) uchwalony zostanie przez Radę Miasta i Gminy G i wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym co najmniej przedmiotowa nieruchomość, stanowiąca działkę numer 1 oraz co najmniej nieruchomość stanowiąca działkę numer 2, położona w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), tj. żadna z tych nieruchomości nie będzie przeznaczona w żadnej części na cele rolne, a będzie przeznaczona co najmniej w 80% pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o określonych parametrach;

c) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zawarcia z podmiotem uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G, (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`);

d) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży udziałów w prawie własności przedmiotowej Nieruchomości w wysokości 7/8 części, zawarcia z podmiotem uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę numer 1, oznaczoną jako rola i łąka, o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (\`(...)\`), który to udział na dzień zawarcia umowy przysługuje małoletniemu Panu D, synowi Pani A i Pana H zmarłego w dniu (\`(...)\`);

e) w terminie do dnia 31 grudnia 2024 r. (trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego czwartego roku) Sprzedający zaprzestaną prowadzenia gospodarstwa rolnego na Nieruchomości i zgłoszą powyższy fakt do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub do innego właściwego organu oraz przedłożą Kupującej Spółce oświadczenie potwierdzające zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego na Nieruchomości oraz dokument potwierdzający wyrejestrowanie sprzedających z rejestru prowadzonego przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub inny właściwy organ lub inny dokument potwierdzający zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego.

albo

B łącznie:

a) wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze Sprzedających lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) – ostateczna, prawomocna decyzja o warunkach zabudowy dla całej działki numer 1 oraz dla całej działki numer 2, dopuszczająca realizację na tym terenie (to jest na obu wymienionych działkach) inwestycji mieszkaniowej (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o określonych parametrach;

b) wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze Sprzedających lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz na nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, umożliwiająca realizację inwestycji mieszkaniowej o określonych parametrach,

c) wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze Sprzedających lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) lub na rzecz Pani K, PESEL: (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz na nieruchomości stanowiącej działkę numer 2;

d) wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze Sprzedających lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) w oparciu o powyższe decyzje o warunkach zabudowy, ostateczna, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz na nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, budynków o określonych parametrach;

e) wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze Sprzedających lub na ich zlecenie, lub na zlecenie i koszt Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) rozpoczęta budowa w/w inwestycji mieszkaniowej, w rozumieniu art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, powodująca wyłączenie tych gruntów, to jest działki numer 1 oraz działki numer 2, w stopniu pozwalającym na uzyskanie w dzienniku budowy wpisów, które doprowadzą do zmiany w ewidencji gruntów rodzaju użytków w zakresie całości nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz całości nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp;

f) zaktualizowane zostaną z wniosku Sprzedających lub z wniosku Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) lub z wniosku Pani K, PESEL (\`(...)\`), informacje, dotyczące Nieruchomości, stanowiącej działkę numer 1 oraz nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, zawarte w ewidencji gruntów w zakresie rodzaju użytków w całości na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp;

g) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zawarcia z podmiotem uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F;

h) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży udziałów w prawie własności przedmiotowej Nieruchomości w wysokości 7/8 części, zawarcia z podmiotem uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem udziału w wysokości 1/8 części Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1, który to udział na dzień zawarcia umowy przysługuje małoletniemu Panu D synowi Pani A i Pana H, zmarłego w dniu (\`(...)\`);

i) w terminie do dnia 31 grudnia 2024 r. (trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego czwartego roku) stawający pod 1)-3) zaprzestaną prowadzenia gospodarstwa rolnego na Nieruchomości i zgłoszą powyższy fakt do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub do innego właściwego organu oraz przedłożą kupującej spółce oświadczenie potwierdzające zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego na Nieruchomości oraz dokument potwierdzający wyrejestrowanie sprzedających z rejestru prowadzonego przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub inny właściwy organ lub inny dokument potwierdzający zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym warunki określone w pkt A i B powyżej zastrzeżone są na korzyść Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`), co oznacza że Zainteresowana może nabyć nieruchomość pomimo braku spełnienia się warunków.

Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości (poza Panem D) zobowiązują się w umowie przedwstępnej do współpracy z Kupującą dla uzyskania celów dotyczących: uchwalenia zmian studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy G, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, który umożliwiać będzie pobudowanie na niej zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o parametrach opisanych w tej umowie oraz uzyskania innych dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobowiązują się do podejmowania niezbędnych czynności prawnych i faktycznych służących uzyskaniu celów, o których mowa powyżej, które stanowią warunki zastrzeżone w planowanej umowie przedwstępnej.

Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości, w umowie przedwstępnej, udzielają Kupującej Spółce zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., w tym na rozpoczęcie i prowadzenie wszelkich robót budowlanych przez Spółka E na przedmiotowym terenie i udzielają Kupującej tytułu prawnego do korzystania z obiektu (Nieruchomości) w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 r.

Ponadto Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości, udzielili osobom wskazanym przez Kupującą, pełnomocnictwa do działania, w imieniu i na rzecz Sprzedającej i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości, przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, uzyskania warunków zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwolenia na budowę, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla Nieruchomości.

Nieruchomość zostanie wydana, na podstawie zobowiązań jakie są zawarte w umowie przedwstępnej w posiadanie Kupującej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Na podstawie umowy przedwstępnej Sprzedająca ma otrzymać zaliczkę na poczet ceny sprzedaży, którą zobowiąże się zwrócić w przypadku nieziszczenia się warunków określonych w umowie przedwstępnej lub w przypadku odstąpienia przez Kupującą od umowy przedwstępnej w przypadkach, które zostaną opisane w tej umowie.

Zaliczkę na poczet ceny sprzedaży otrzymują także pozostali współwłaściciele Nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do ich udziału we współwłasności ułamkowej i będą zobowiązani do jej zwrotu w takich samych przypadkach i na takich samych zasadach, jak opisane wyżej dla Sprzedającej.

Ponadto Sprzedająca, reprezentując także pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości podpisała z Kupująca dwie umowy udostępnienia części przedmiotowej Nieruchomości. Umowy dotyczyły udostępnienia części przedmiotowej Nieruchomości.

Na podstawie każdej ze wskazanych umów, zawartych na czas określony, Sprzedająca oddała Kupującej w używanie skrajną, południową części przedmiotowej działki nr 1, o szerokości 5 metrów do wykorzystania, jako droga tymczasowa, służąca ułatwieniu dostępu do sąsiedniej działki Kupującej, na której prowadzona jest inwestycja budowlana. Pierwsza umowa udostępnienia Nieruchomości została zawarta na czas określony od 20 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. Otrzymane przez Sprzedającą wynagrodzenie z tytułu umowy wyniosło 7.500 zł za cały okres jej obowiązywania. Druga umowa udostępnienia została zawarta po wygaśnięciu pierwszej także na czas określony od 2 czerwca 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. Otrzymane przez Sprzedającą wynagrodzenie z tytułu umowy wyniosło 10.000 zł za cały okres jej obowiązywania.

**Doprecyzowanie opisu sprawy z 6 września 2024 r.**

Pani A – PESEL (\`(...)\`) oraz Zainteresowani, w związku ze złożonym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, precyzują treść zdarzenia przyszłego w ten sposób iż:

─ przez „stawających 1-3”, rozumie się Wnioskodawcę i osoby Zainteresowane, bez małoletniego Pana D, który z uwagi na uzyskaną już zgodę z Sądu Rodzinnego, podpisze w najbliższej przyszłości podobną umowę;

─ w zdaniu „Ponadto Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości, udzielili osobom wskazanym przez Kupującą, pełnomocnictwa do działania, w imieniu i na rzecz Sprzedającej i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości”, chodzi o Sprzedających, z wyjątkiem Pana D, który to również w przyszłości udzieli analogicznego pełnomocnictwa;

─ w zakresie zaliczki, to Pan D otrzyma zaliczkę dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej;

─ opis pod lit. e) na str. 4,

„wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze sprzedających lub na ich zlecenie, lub na zlecenie i koszt Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) rozpoczęta budowa w/w inwestycji mieszkaniowej”

zostaje zastąpiony opisem:

„zostanie przez któregokolwiek ze sprzedających lub na ich zlecenie, lub na zlecenie i koszt Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) rozpoczęta budowa w/w inwestycji mieszkaniowej”. Przy czym podkreślam, iż Pan D dopiero podpisze umowę przedwstępną.

**Uzupełnienie opisu stanu faktycznego z 17 października 2024 r.**

1\. Nabycie przez Panią A w roku 2001 udziałów w działce nr 1 nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT.

2\. Z tytułu nabycia w roku 2001 udziałów w działce nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało Pani A prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT.

3\. Nabycie przez Panią A, w związku za śmiercią małżonka, w wyniku dziedziczenia po Nim w roku 2021 pozostałej części udziałów w działce nr 1 nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT.

4\. Z tytułu nabycia w roku 2021 pozostałej części udziałów w działce nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało Pani A prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT.

5\. Nabycie przez Panią B, Pana C i Pana D 1/8 udziałów ww. działce, na podstawie dziedziczenia po swoim zmarłym ojcu, nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT.

6\. Z tytułu nabycia po 1/8 udziałów ww. działce będącej przedmiotem sprzedaży Pani B, Panu C i Panu D nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT.

7\. Sprzedający nie byli zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

8\. Działka służyła jedynie do działalności rolniczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, prowadzonej przez p. A.

9\. Pani A jest rolnikiem ryczałtowym, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Pozostałe osoby nie są rolnikami ryczałtowymi.

10\. Przeznaczona do sprzedaży ww. działka nie była wykorzystywana przez Sprzedających (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste). Jedynie na cele działalności rolniczej prowadzonej przez Panią A.

11\. Produkty rolne nie były przeznaczone na cele prywatne. Sprzedaży produktów, nie była/nie jest i nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W tym zakresie jedynie Pani A dokonywała sprzedaży produktów rolnych.

12\. Będąca przedmiotem sprzedaży działka była/jest/będzie wykorzystywana jedynie przez Panią A, która jest rolnikiem ryczałtowym, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

13\. Sprzedający nie będą ponosili żadnych nakładów. Zgodnie z umową przedwstępną przed podpisaniem umowy sprzedaży nastąpi rozpoczęcie prac budowlanych –rozumiane jako geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie oraz podjęcie prac przygotowawczych – ale nastąpi to na koszt i staraniem Spółki E. Wszelkie wnioski i decyzje będą składane/uzyskiwane również przez Spółki E.

14\. Posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości, zgodnie z poniższą listą. Sprzedający planują jedynie sprzedaż w roku 2025 drogę na rzecz Gminy G, która będzie przeznaczona na ścieżkę rowerową.

Pani A nabyła Nieruchomość wraz z mężem w ramach majątku prywatnego, zgodnie z poniższą tabelką, natomiast pozostali Zainteresowani w ramach dziedziczenia po zmarłym Ojcu. Nieruchomości są wykorzystywane na działalność rolniczą prowadzoną przez Panią A. (…)

15\. Sprzedający nie zamierzają nabyć innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

16\. Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości (oprócz ww. nieruchomości wymienionych we wniosku).

18\. W opisie sprawy wskazali Państwo, że: „(…) Ponadto Sprzedająca, reprezentując także pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości podpisała z Kupującą dwie umowy udostępnienia części przedmiotowej Nieruchomości. Umowy dotyczyły udostępnienia części przedmiotowej Nieruchomości. Na podstawie każdej ze wskazanych umów, zawartych na czas określony, Sprzedająca oddała Kupującej w używanie skrajną, południową części przedmiotowej działki nr 1, o szerokości 5 metrów do wykorzystania, jako droga tymczasowa służąca ułatwieniu dostępu do sąsiedniej działki Kupującej, na której prowadzona jest inwestycja budowlana. Pierwsza umowa udostępnienia Nieruchomości została zawarta na czas określony od 20 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. Otrzymane przez Sprzedającą wynagrodzenie z tytułu umowy wyniosło(\`(...)\`) zł za cały okres jej obowiązywania. Druga umowa udostępnienia została zawarta po wygaśnięciu pierwszej także na czas określony od 2 czerwca 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. Otrzymane przez Sprzedającą wynagrodzenie z tytułu umowy wyniosło (\`(...)\`) zł za cały okres jej obowiązywania”.

Na pytania o treści:

1) „czy ww. umowy były umowami najmu, czy dzierżawy? Jeśli były to inne umowy, to prosimy o wyjaśnienie jakie dokładnie były to umowy odrębnie dla każdej z nich.

2) na jakiej podstawie Sprzedająca reprezentowała także pozostałych współwłaścicieli nieruchomości zawierając ww. umowy? Czy Sprzedająca działał na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez pozostałych sprzedających. Jeśli nie, to prosimy o wyjaśnienie tej kwestii.

3) czy pobierane opłaty z tytułu udostępnienia nieruchomości był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Panią A? Jeżeli nie przez Panią, to przez kogo? Informacji należy udzielić odrębnie dla pierwszej i drugiej umowy.

4) czy Pani A dokonywała rozliczenia podatku należnego z tytułu udostępnienia części przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli nie Pani, to kto? Jeśli podatek należny z tytułu udostępnienia części ww. działki nie był rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu. Informacji należy udzielić odrębnie dla pierwszej i drugiej umowy.

5) w przypadku, gdy podatek należny z tytułu udostępnienia części przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie był rozliczany przez Panią A, ani przez pozostałych Sprzedających, to prosimy wskazać z jakiego powodu? Informacji należy udzielić odrębnie dla pierwszej i drugiej umowy”,

wskazali Państwo, że:

„Była to umowa najmu. Pani A oddała Stronie Kupującej w używanie skrajną, południową część przedmiotowej działki nr 1, o szerokości 5 metrów, do wykorzystania, jako droga tymczasowa służąca ułatwieniu dostępu do sąsiedniej działki Kupującej, na której prowadzona jest inwestycja budowlana. Kupująca nie pobierała pożytków z przedmiotowej nieruchomości. Kupująca płaciła wynagrodzenie oraz ponosiła koszty związane z utrzymaniem drogi tymczasowej.

Faktury nie był wystawiane, płatność odbyła się na podstawie umowy.

Pani A nie jest zarejestrowana do VAT, dlatego też nie rozliczała tego przychodu w podatku od towarów i usług”.

19\. W opisie sprawy wskazali Państwo, że: „(…) W dniu 10.06.2024 r. Strony zawarły z Kupującą Spółką umowę udostępnienia przedmiotowej Nieruchomości, tj. jej części, stanowiącej południowy pas o szerokości około 5m (pięć metrów) przy granicy z działkami (…)”.

Na pytanie o treści:

1) „czy ww. umowa jest umową najmu, czy dzierżawy? Jeśli jest to inna umowa, to prosimy o wyjaśnienie jaka dokładnie jest to umowa ze wskazaniem, czy umowa ta jest odpłatna;

2) czy pobierane opłaty z tytułu udostępnienia nieruchomości są dokumentowane fakturami wystawionymi przez Sprzedających? Jeżeli nie, prosimy o wyjaśnienie dlaczego.

3) czy Sprzedający dokonują rozliczenia podatku należnego z tytułu udostępnienia części przedmiotowej nieruchomości? Jeśli podatek należny z tytułu udostępnienia części ww. działki nie jest rozliczany przez Sprzedających, prosimy wskazać z jakiego powodu”,

wskazali Państwo, że:

„Była to umowa najmu. Kupująca korzystała z części Nieruchomości, tj. części stanowiącej południowy pas o szerokości około 5m (pięć metrów) przy granicy z działkami, jako z drogi tymczasowej na potrzeby realizacji procesu budowlanego na działce Kupującej (w tym m.in. przez pojazdy budowy). Kupująca nie pobierała pożytków z przedmiotowej nieruchomości. Kupująca płaciła wynagrodzenie oraz ponosiła koszty związane z utrzymaniem drogi tymczasowej.

Z tytułu usług udostępnienia nie były wystawianie faktury, z uwagi na fakt, iż Pani A nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pani A nie rozliczała również podatku należnego z tego tytułu, z uwagi na fakt iż nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pierwsza umowa została podpisana w oparciu o pełnomocnictwo ustne od dzieci (pozostałych współwłaścicieli). Pozostałe umowy Pani A podpisała wyłącznie we własnym imieniu, jako współwłaściciel nieruchomości”.

20\. Na pytanie o treści „Czy wyrazili Państwo zgodę, aby Pani K wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (budowa dwóch budynków) na części działek o nr ewidencyjnych 1? Informacji należy udzielić dla każdego Sprzedającego osobno”, wskazali Państwo, że:

„Sprzedający nie wyrażali zgody. Do uzyskania Warunków Zabudowy nie jest potrzebna zgoda właściciela działki”.

22\. W związku z informacją w uzupełnieniu, że przez „(…) „stawających 1-3”, rozumie się Wnioskodawcę i osoby zainteresowane, bez małoletniego Pana D, który z uwagi na uzyskaną już zgodę z Sądu Rodzinnego, podpisze w najbliższej przyszłości podobną umowę”.

Na pytania o treści:

1) „jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, którą zawrze Pan D, będą ciążyć na Kupującym, a jakie na Sprzedającym?

2) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie dokładnie będą to warunki”,

wskazali Państwo, że:

„Pomiędzy Panem D a Kupującą nie została jeszcze zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. W ramach umowy Pan D, reprezentowany przez Panią A (mamę), dokona sprzedaży przysługującego mu 1/8 udziału w działce, a Spółki E dokona zapłaty ceny.

Poniżej główne postanowienia umowne:

Na mocy planowanej umowy pomiędzy Panem D a Panią A, strony postanawiają ukształtować wzajemne obowiązki w następujący sposób:

─ Pani A w imieniu i na rzecz małoletniego syna Pana D oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać spółce Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) cały przysługujący D udział wynoszący 1/8 (jedną ósmą) część działki, a Spółka E kupić, i to pod warunkami, że:

A łącznie

a) uchwalona zostanie przez Radę Miejską w G i wejdzie w życie uchwała w sprawie zmiany, co najmniej częściowej, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy G lub zostanie uchwalony plan ogólny Gminy, w którym co najmniej przedmiotowa działka numer 1 oraz co najmniej nieruchomość stanowiąca działkę numer 2, położona w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), nie będą przeznaczone w żadnej części na cele rolne, a będą przeznaczone co najmniej w 80% pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych z minimum trzema kondygnacjami naziemnymi, powierzchnią zabudowy minimum 30% (trzydzieści procent), powierzchnią biologicznie czynną maksimum 30% (trzydzieści procent), minimalną wysokością budynków 10,5 m (dziesięć metrów pięćdziesiąt setnych metra), dachy płaskie, i

b) uchwalony zostanie przez Radę Miasta i Gminy G i wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym co najmniej przedmiotowa Nieruchomość, stanowiąca działkę numer 1 oraz co najmniej nieruchomość stanowiąca działkę numer 2, położona w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), tj. żadna z tych nieruchomości nie będzie przeznaczona w żadnej części na cele rolne, a będzie przeznaczona co najmniej w 80% pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych z minimum trzema kondygnacjami naziemnymi, współczynnikiem miejsca parkingowego max 2,0 (dwa) miejsca na lokal mieszkalny, powierzchnią zabudowy minimum 30% (trzydzieści procent), powierzchnią biologicznie czynną maksimum 30% (trzydzieści procent), minimalną wysokością budynków 10,5 m (dziesięć metrów pięćdziesiąt setnych metra), z dachami płaskimi, i

c) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zawarcia z podmiotem uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`), i

d) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowego udziału w wysokości 1/8 części w przedmiotowej Nieruchomości, zawarcia z podmiotami uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem udziałów w łącznej wysokości 7/8 (siedem łamane przez osiem) części w prawie własności Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1, o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (\`(...)\`), który to łączny udział na dzień zawarcia niniejszej umowy przysługuje: (…) część, i

e) w terminie do dnia 31 grudnia 2024 r. (trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego czwartego roku) Pani A zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego na nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu oraz przedłoży ona kupującej spółce przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 1 kopie złożonego wniosku o dopłaty i ewentualne inne świadczenia za lata 2025 r. i 2026 r., w których nie będzie wymieniona przedmiotowa działka numer 1, a ponadto żaden z pozostałych współwłaścicieli na moment zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nie będzie prowadzić na ww. działce gospodarstwa rolnego

albo

B łącznie

a) wydana zostanie na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) – ostateczna, prawomocna decyzja o warunkach zabudowy dla całej działki numer 1 oraz dla całej działki numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`), dopuszczająca realizację na tym terenie (to jest na obu wymienionych działkach) inwestycji mieszkaniowej (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych z minimum trzema kondygnacjami naziemnymi, współczynnikiem miejsca parkingowego max 2,0 (dwa) miejsca na lokal mieszkalny, powierzchnią zabudowy minimum 30 % (trzydzieści procent), powierzchnią biologicznie czynną maksimum 30 % (trzydzieści procent), minimalną wysokością budynków 10,5m (dziesięć metrów pięćdziesiąt setnych metra), z dachami płaskimi, i

b) zostanie wydana na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz na nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`) umożliwiająca realizację inwestycji mieszkaniowej o parametrach nie gorszych niż opisane w pkt a) powyżej, i

c) wydana zostanie na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) lub na rzecz Pani K, PESEL: (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej na nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz na nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`), i

d) wydana zostanie na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub na rzecz Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) w oparciu o powyższe decyzje o warunkach zabudowy, ostateczna, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz na nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`) budynków o parametrach nie gorszych niż opisane w pkt a) powyżej, i

e) zostanie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub na ich zlecenie lub na zlecenie i koszt Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) rozpoczęta budowa ww. inwestycji mieszkaniowej, w rozumieniu art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, powodująca wyłączenie tych gruntów, to jest działki numer 1 oraz działki numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`) z produkcji rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w stopniu pozwalającym na uzyskanie w dzienniku budowy wpisów, które doprowadzą do zmiany w ewidencji gruntów rodzaju użytków w zakresie całości Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz całości nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położoną w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`) na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp, i

f) zaktualizowane zostaną z wniosku któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub z wniosku Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) lub z wniosku Pani K, PESEL: (\`(...)\`), informacje, dotyczące Nieruchomości, stanowiącej działkę numer 1 oraz nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`), zawarte w ewidencji gruntów w zakresie rodzaju użytków w całości na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp, i

g) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zawarcia z podmiotem uprawnionym umowy, na mocy której stanie się właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, położonej w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (\`(...)\`) i

h) Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) dokona uprzednio lub jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowego udziału wynoszącego 1/8 część w przedmiotowej Nieruchomości, zawarcia z podmiotami uprawnionymi umowy, na mocy której stanie się właścicielem w łącznym udziale w wysokości 7/8 części Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1, o obszarze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w G (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (\`(...)\`), które to udziały na dzień zawarcia niniejszej umowy przysługują łącznie A w udziale wynoszącym 5/8 części, C, synowi Panu D, w udziale wynoszącym 1/8 część (…) część, i

i) w terminie do dnia 31 grudnia 2024 r. (trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego czwartego roku) Pani A zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego na nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu oraz przedłoży ona kupującej spółce przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki 1 kopie złożonego wniosku o dopłaty i ewentualne inne świadczenia za lata 2025 r. i 2026 r., w których nie będzie wymieniona przedmiotowa działka numer 1, a ponadto żaden z pozostałych współwłaścicieli na moment zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nie będzie prowadzić na ww. działce gospodarstwa rolnego.

Przy czym warunki określone w pkt A i B powyżej zastrzeżone są na korzyść Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`).

Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, w terminie 60 (sześćdziesięciu ) dni licząc od dnia, w którym wejdzie w życie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, albo od dnia doręczenia stronie sprzedającej przez właściwy organ informacji o aktualizacji informacji w ewidencji gruntów rodzaju użytków przedmiotowej działki numer 1 w całości na Bp, i od dnia, w którym nastąpi zmiana w ewidencji gruntów rodzaju użytków dla działki nr 2 w całości na Bp, o czym mowa w § (\`(...)\`) niniejszej umowy (w zależności od tego, które uaktualnienie informacji w ewidencji gruntów dla działek nr 1 i 2 nastąpi później) nie później jednak niż w dniu 31 grudnia 2026 roku (trzydziestym pierwszym grudnia dwa tysiące dwudziestego szóstego roku).

Na poczet umówionej ceny sprzedaży Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) zobowiązuje się zapłacić D zaliczkę.

Pani A w imieniu i na rzecz Pana D jako współwłaściciela przedmiotowej Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/8 części i zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w G, w dniu podpisania niniejszej umowy udzieli spółce Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) zgodę na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością, stanowiącą działkę gruntu numer 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (tj. Dz.U. z 2020r. poz. 1333 ze zm.)

Pani A w imieniu i na rzecz małoletniego Pana D jako współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości w udziale wynoszącym 1/8 części i zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w G, oświadcza, że udziela Panu M – Prezesowi Zarządu Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) – uzasadnionego treścią niniejszej umowy, nieodwołanego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i niewygasającego z chwilą śmieci, pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz małoletniego Pana D przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek, uzyskania warunków zabudowy dla opisanej działki, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwolenia na budowę dla ww. działki, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. Nieruchomości, a także do dokonania wszelkich uzgodnień (uzyskania pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości oraz do złożenia wniosku o aktualizację informacji zawartych w ewidencji gruntów w zakresie rodzaju użytków gruntów, do uzyskania warunków przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według uznania pełnomocnika, dokonywania podziału i scalania nieruchomości, w tym działek powstałych po podziale na warunkach i według uznania pełnomocnika, występowania o uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych, zgód i zezwoleń w tym zakresie, reprezentowania sprzedającego w postępowaniu o ustalenie/wznowienie przebiegu granic nieruchomości.

Pani A działając w imieniu i na rzecz Pana D oświadcza, że zobowiązuje się przedłożyć do umowy przyrzeczonej sprzedaży:

─ wypis z rejestru gruntów dla działki nr 1,

─ zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy G o przeznaczeniu przedmiotowej Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego braku albo ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki umożliwiające realizację inwestycji mieszkaniowej,

─ ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości umożliwiająca realizację inwestycji mieszkaniowej o parametrach nie gorszych niż opisane w § (\`(...)\`) umowy,

─ ostateczną i prawomocną decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej – a w przypadku, w którym obowiązujące przepisy nie wymagają uzyskania takiej decyzji – pismo właściwego organu potwierdzające, iż realizacja planowanej inwestycji nie wymaga wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz że nie będzie podlegać opłatom z tym związanym,

─ ostateczną i prawomocną decyzję lub decyzje o pozwoleniu na budowę ww. budynków, umożliwiającą realizację inwestycji mieszkaniowej o parametrach nie gorszych niż opisane w § (\`(...)\`) umowy,

─ dziennik budowy,

─ zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy G o tym, że Nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji lub obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji,

─ zaświadczenie Starosty (\`(...)\`), stwierdzające, że przedmiotowa Nieruchomość nie jest objęta uproszonym planem urządzenia lasu ani decyzją Starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

─ zaświadczenie Urzędu Miasta i Gminy G stwierdzające, że nie ujawniono zaległości podatkowych w zakresie podatku od nieruchomości sprzedającego,

─ zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że nie ujawniono zaległości podatkowych sprzedającego,

─ zaświadczenie ZUS/KRUS stwierdzające brak zaległości sprzedającego w opłatach z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne i fundusze lub inne,

─ dokumenty, których obowiązek przedłożenia wynikać będzie z obowiązujących w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przepisów prawa”.

23\. Na pytanie o treści „Czy Sprzedający udzielili/udzielą pełnomocnictwa Pani K? Jeśli nie, to na jakiej podstawie Pani K będzie stroną ewentualnej wydanej decyzji o wyłączeniu gruntów obejmujących działkę nr 1 z produkcji rolnej. Jeśli udzielono/udzielone zostanie pełnomocnictwo to prosimy o wskazanie do uzyskania jakich konkretnie czynności Sprzedający udzielili/udzielą pełnomocnictwa Pani K” wskazali Państwo, że: „Kupujący zamierza wystąpić o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej zarówno dla działki nr 1 jak i 2. Jeżeli Spółka nie uzyska ww. decyzji na swoją rzecz, wystąpi jako pełnomocnik osobno dla każdego z właścicieli działek – nr 1 należącej do Pani A, Pana C, Pani B i Pana D i 2 należącej do Pani K o wydanie dwóch decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej – dla działki 1 i 2.

Jeżeli uzyskanie ww. decyzji przez właścicieli poszczególnych działek wchodzących w skład inwestycji wymienionej przez Burmistrza G w Decyzji o warunkach zabudowy nr (\`(...)\`) okaże się niemożliwe, ostatecznie o decyzję o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wystąpi Pani K jako osoba, na rzecz której wydana została Decyzja o warunkach zabudowy z (\`(...)\`). Ewentualne działanie Pani K będzie oparte o pełnomocnictwo od Pani A działającej w imieniu własnym i jako przedstawiciel ustawowy małoletniego Pana D, Pana C, Pani B.

W chwili obecnej Pani A, Pan C i Pani B nie udzielili pełnomocnictwa Pani K i nie jest pewne, że takie pełnomocnictwo zostanie udzielone”.

24\. Do jakich czynności Nabywca będzie wykorzystywał nabytą działkę nr 1?”, wskazali Państwo, że „Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych”.

25\. Na pytanie o treści „Czy Nabywca nieruchomości będzie wykorzystywał nabytą ww. działkę wyłącznie do czynności opodatkowanych?”, wskazali Państwo, że: „Tak”.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości, o której mowa w stanie faktycznym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak to czy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy Sprzedający są zobowiązani do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury VAT na rzecz Zainteresowanej tytułem otrzymanej zaliczki?

3\. Czy Zainteresowana Spółka E, będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1\. Sprzedający nie będą działali jako podatnicy VAT, w związku z czym zbycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

2\. Sprzedający nie będą działali jako podatnicy VAT, w związku z czym nie będą mieli obowiązku rejestracji do VAT i wystawienia faktury.

3\. W ocenie Zainteresowanej, nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia z uwagi na fakt iż zbycie Nieruchomości nie będzie podlegało VAT.

Uzasadnienie

Ad 1. i Ad 2.

Planowana sprzedaż działki o nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W wyroku NSA w Warszawie z 29 września 2014 r. sygn. I FSK 621/13 wskazano następujące kryteria jakimi trzeba się kierować oddzielając prywatną sprzedaż od sprzedaży w ramach działalności gospodarczej: Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że:

1\. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

2\. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

3\. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

4\. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

5\. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

6\. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

7\. Fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

8\. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Uwzględniając powyższe wytyczne należy podkreślić, że Sprzedająca nabyła Nieruchomość w formie darowizny ok. 23 lata temu i spadku, a zatem nie w zakresie działalności objętej podatnikiem VAT oraz nie w celu odsprzedaży.

Pozostali sprzedający (dzieci) nabyli nieruchomość wyłącznie w spadku. W okresie od nabycia Nieruchomość służyła działalności rolniczej, co również podkreśla, iż Nieruchomość nie jest wykorzystywana w celach komercyjnych.

Czynność sprzedaży Nieruchomości, związana jest z dysponowaniem majątkiem prywatnym i nie ma charakteru stałego (jest to incydentalna sprzedaż). Wszelkie czynności dotyczące przygotowania nieruchomości do sprzedaży podjął Kupujący, a zatem nie można przypisach ich Wnioskodawcy. Tak więc, Sprzedający nie mogą być uznani za przedsiębiorcę, albowiem nie podjęli żadnej aktywności w celu zbycia nieruchomości, a tym bardziej takiej którą można by porównać do podmiotów zajmujących się rynkiem nieruchomości.

Jednocześnie warto podkreślić, iż na gruncie wpływu czynności podejmowanych przez stronę Kupującą, na status sprzedającego jako podatnika VAT, toczyły się już spory przed sądami administracyjnymi.

Jako reprezentatywny w tym zakresie należy wskazać wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r. sygn. I FSK 645/21, w którym podkreślono że „prawidłowo także Sąd pierwszej instancji przyjął, że „udzielenie pełnomocnictwa na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego” (s. 17 uzasadnienia wyroku).

Podkreślić bowiem należy, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta. Podany we wniosku opis zdarzenia przyszłego w pełni uprawniał zatem do przyjętej przez Sąd pierwszej instancji oceny, że „aktywność skarżącej w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym”, a stanowisko to pozostaje co do zasady w zgodzie z przywołanym przez ten Sąd wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10”.

Uwzględniając powyższe, w ocenie Sprzedających, sprzedaż Nieruchomości nie podlega VAT. Dlatego też, Sprzedający nie mają obowiązku rejestracji do VAT i wystawienia faktury.

Ad 3.

Zainteresowanej nie będzie służyło prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na fakt, iż zbycie działki o nr 1 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak podnosi się w piśmiennictwie, przepis ten nakłada więc na nabywcę obowiązek „czuwania”, czy faktura wystawiona przez sprzedawcę: 1) w ogóle dokumentuje czynność opodatkowaną VAT (ewentualnie opodatkowaną VAT w Polsce ze względu na miejsce świadczenia); 2) nie dokumentuje w rzeczywistości świadczenia usługi/dostawy zwolnionych z VAT (Matarewicz Jacek, Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2023).

Z powyższego wynika, że jeśli dostawa towarów nie podlega opodatkowaniu, to nabywcy nie przysługuje prawo odliczenia. Dlatego też, w ocenie Zainteresowanej, w sytuacji, gdy zbycie ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie przysługuje Jej prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działek.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest nieprawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Kwestia współwłasności została natomiast uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

I tak, według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z treści art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Wskazać należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Wskazać w tym miejscu należy, że w przedmiotowej sprawie ustalenia wymaga również, czy za podatnika podatku od towarów i usług może zostać uznana osoba małoletnia posiadająca ograniczoną zdolność do czynności prawnych czy też dla uznania osoby fizycznej za podatnika konieczne jest posiadanie przez tę osobę pełnej zdolności do czynności prawnych nabywanej m.in. w związku z osiągnięciem pełnoletności.

W tym miejscu należy wskazać, że brak pełnoletności nie skutkuje automatycznie wykluczeniem danej osoby fizycznej z grona podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 135 Ordynacji podatkowej (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych w sprawach podatkowych ocenia się według przepisów prawa cywilnego, jeżeli przepisy prawa podatkowego nie stanowią inaczej.

Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków. Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw i obowiązków poprzez własne działania lub zaniechania (w drodze czynności prawnych).

W myśl art. 8 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną.

Na mocy art. 11 Kodeksu cywilnego:

Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności.

Na podstawie art. 10 § 1 Kodeksu cywilnego:

Pełnoletnim jest, kto ukończył lat osiemnaście.

Stosownie do art. 10 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przez zawarcie małżeństwa małoletni uzyskuje pełnoletność. Nie traci jej w razie unieważnienia małżeństwa.

W myśl art. 98 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.

Interesy majątkowe małoletnich dzieci wymagają ochrony, do której powołane są osoby sprawujące władzę rodzicielską. Podstawową formą ochrony tych interesów jest zarząd majątkiem dziecka, o którym mowa w art. 101 § 1-3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W myśl wskazanego przepisu:

Rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską.

Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku.

Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Zarząd majątkiem małoletniego dziecka może polegać m.in. na:

– czynnościach faktycznych (np. remont majątku dziecka),

– czynnościach prawnych (np. wynajem składników stanowiących majątek dziecka),

– reprezentowaniu małoletniego w postępowaniu administracyjnym, sądowym.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że nie ma przeszkód aby uznać osobę małoletnią za podatnika w sytuacji, gdy przedstawiciel ustawowy podejmuje w jego imieniu działania mające charakter działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działki, podejmą Sprzedający aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

W tym miejscu należy podkreślić również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że niezabudowana działka nr 1 stanowi majątek prywatny Sprzedających. Sprzedająca – Pani Pani A nabyła udziały w ww. działce częściowo na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych w roku 2001, będąc wtedy w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a w pozostałej części w roku 2021, w związku ze śmiercią małżonka, w wyniku dziedziczenia po Nim. Z kolei, pozostali Sprzedający – współwłaściciele Nieruchomości są to dzieci Sprzedającej Pani A – Pani B, Pan C oraz małoletni Pan D, którzy nabyli swoje udziały w Nieruchomości na podstawie dziedziczenia po swoim ojcu. Każde z dzieci jest współwłaścicielem Nieruchomości w 1/8 części. Ponadto, Sprzedający zamierzają sprzedać Spółce Nieruchomość, stanowiącą działkę nr 1.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2 Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez każdego z Państwa pełnomocnictwa.

W świetle art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający (z wyłączeniem Pana D, z którym zostanie zawarta odrębna umowa przedwstępna sprzedaży przysługującemu mu udziału w działce nr 1, po uzyskaniu zezwolenia Sądu Rodzinnego i Opiekuńczego na dokonanie ww. czynności) oraz Kupujący w lipcu 2024 r. podpisali warunkową przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1. Ponadto – jak Państwo wskazali – Pan D z uwagi na uzyskaną już zgodę z Sądu Rodzinnego, podpisze w najbliższej przyszłości podobną umowę.

Na mocy umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się sprzedać na rzecz Kupującej, przysługujący im udział w Nieruchomości z zastrzeżeniem spełnienia się warunków określonych w pkt A albo w pkt B w tych umowach, od których uzależniono zawarcie umowy końcowej. Warunki te zostały szczegółowo przedstawione przez Państwa w opisie sprawy.

Ponadto, Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości (poza Panem D) zobowiązują się w umowie przedwstępnej do współpracy z Kupującą dla uzyskania celów dotyczących: uchwalenia zmian studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy G, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, który umożliwiać będzie pobudowanie na niej zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o parametrach opisanych w tej umowie oraz uzyskania innych dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobowiązują się do podejmowania niezbędnych czynności prawnych i faktycznych służących uzyskaniu celów, o których mowa powyżej, które stanowią warunki zastrzeżone w planowanej umowie przedwstępnej.

Jak również Państwo wskazali – Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości, w umowie przedwstępnej, udzielili Kupującej Spółce zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., w tym na rozpoczęcie i prowadzenie wszelkich robót budowlanych przez Spółka E na przedmiotowym terenie i udzielają Kupującej tytułu prawnego do korzystania z obiektu (Nieruchomości) w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 r.

Jednocześnie, w umowie przedwstępnej, którą zawrze Pani A w imieniu i na rzecz Pana D jako współwłaściciela przedmiotowej Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/8 części i zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w G, w dniu podpisania umowy przedwstępnej udzieli spółce Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) zgodę na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością, stanowiącą działkę gruntu numer 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Następnie w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości, udzielili osobom wskazanym przez Kupującą, pełnomocnictwa do działania, w imieniu i na rzecz Sprzedającej i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości, przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, uzyskania warunków zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwolenia na budowę, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla Nieruchomości.

Natomiast Pani A w imieniu i na rzecz małoletniego Pana D jako współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości w udziale wynoszącym 1/8 części i zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w G, oświadcza, że udzieli, w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej Panu M – Prezesowi Zarządu Spółka E z siedzibą w (\`(...)\`) – uzasadnionego treścią umowy, nieodwołanego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i niewygasającego z chwilą śmieci, pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz małoletniego Pana D przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek, uzyskania warunków zabudowy dla opisanej działki, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwolenia na budowę dla ww. działki, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. Nieruchomości, a także do dokonania wszelkich uzgodnień (uzyskania pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości oraz do złożenia wniosku o aktualizację informacji zawartych w ewidencji gruntów w zakresie rodzaju użytków gruntów, do uzyskania warunków przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według uznania pełnomocnika, dokonywania podziału i scalania nieruchomości, w tym działek powstałych po podziale na warunkach i według uznania pełnomocnika, występowania o uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych, zgód i zezwoleń w tym zakresie, reprezentowania sprzedającego w postępowaniu o ustalenie/wznowienie przebiegu granic nieruchomości.

Zauważyć również należy, że Pani A działając w imieniu i na rzecz Pana D oświadczy, że zobowiązuje się przedłożyć do umowy przyrzeczonej sprzedaży m.in.:

─ wypis z rejestru gruntów dla działki nr 1,

─ zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy G o przeznaczeniu przedmiotowej Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego braku albo ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki umożliwiające realizację inwestycji mieszkaniowej,

─ ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości umożliwiająca realizację inwestycji mieszkaniowej o parametrach nie gorszych niż opisane w § (\`(...)\`) umowy,

─ ostateczną i prawomocną decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej – a w przypadku, w którym obowiązujące przepisy nie wymagają uzyskania takiej decyzji – pismo właściwego organu potwierdzające, iż realizacja planowanej inwestycji nie wymaga wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz że nie będzie podlegać opłatom z tym związanym,

─ ostateczną i prawomocną decyzję lub decyzje o pozwoleniu na budowę ww. budynków, umożliwiającą realizację inwestycji mieszkaniowej o parametrach nie gorszych niż opisane w § (\`(...)\`) umowy,

─ dziennik budowy,

─ zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy G o tym, że Nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji lub obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji,

─ zaświadczenie Starosty (\`(...)\`), stwierdzające, że przedmiotowa Nieruchomość nie jest objęta uproszonym planem urządzenia lasu ani decyzją Starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

─ dokumenty, których obowiązek przedłożenia wynikać będzie z obowiązujących w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przepisów prawa.

W rozpatrywanej sprawie nie ulega więc wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości (działki nr 1) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

W rozpatrywanej sprawie udzielili Państwo pełnomocnictwa Kupującemu, a Pani A działając w imieniu i na rzecz Pana D udzieli również pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy ww. działki będącej przedmiotem sprzedaży. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, lecz przez przyszłego właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej. Kupujący, podejmując za Państwa zgodą opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Państwa własność (na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych).

Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że przedstawiony przez Państwa zakres zawartych umów przedwstępnych obejmujących spełnienie się warunków określonych w pkt A albo w pkt B w tych umowach, od których uzależniono zawarcie umowy końcowej, wskazuje, że również Państwo, samodzielnie, bez działań Spółki Kupującej, możecie podjąć szereg czynności w odniesieniu do działki nr 1. W opisie sprawy wskazano bowiem, że możliwe jest, iż m.in.:

· wydana zostanie na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o warunkach zabudowy dla całej działki numer 1,

· zostanie wydana na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1,

· wydana zostanie na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej na nieruchomości stanowiącej działkę numer 1,

· wydana zostanie na rzecz Pana D lub któregokolwiek z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) ostateczna, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1,

· zostanie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) lub na ich zlecenie rozpoczęta budowa ww. inwestycji mieszkaniowej, w rozumieniu art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, powodująca wyłączenie tych gruntów, to jest działki numer 1 z produkcji rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w stopniu pozwalającym na uzyskanie w dzienniku budowy wpisów, które doprowadzą do zmiany w ewidencji gruntów rodzaju użytków w zakresie całości Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 oraz całości nieruchomości,

· zaktualizowane zostaną z wniosku któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) informacje, dotyczące Nieruchomości, stanowiącej działkę numer 1 zawarte w ewidencji gruntów w zakresie rodzaju użytków w całości na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp.

Zatem, oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Państwa działania wykraczają poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Państwa zaangażowanie w czynności związane z planowaną sprzedażą działki o nr 1 należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań, które są/będą podjęte przez Państwa (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o udzielone przez Państwa formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na działce o nr 1, świadczy o wykorzystaniu tej działki do celów zarobkowych.

Co istotne już kiedy dla części Nieruchomości została wydana przez Burmistrza G, na skutek wniosku złożonego przez Panią K – właścicielki działki sąsiedniej nr 2, ostateczna decyzja nr (\`(...)\`) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (budowa dwóch budynków) na części działek o nr ewidencyjnych 1 i 2, działka ta była udostępniana Sprzedającej na podstawie umowy najmu. Jak bowiem wynika z opisu sprawy pierwsza umowa udostępnienia Nieruchomości została zawarta na czas określony od 20 kwietnia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. Druga umowa udostępnienia została zawarta po wygaśnięciu pierwszej także na czas określony od 2 czerwca 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. Ponadto pierwsza umowa została podpisana w oparciu o pełnomocnictwo ustne od dzieci (pozostałych współwłaścicieli). Pozostałe umowy Pani A podpisała wyłącznie we własnym imieniu, jako współwłaściciel nieruchomości.

Następnie w dniu 10 czerwca 2024 r. Strony zawarły z Kupującą Spółką umowę udostępnienia przedmiotowej Nieruchomości, tj. jej części, na którym Kupująca wykonała drogę tymczasową, z płyt betonowych na podsypce piaskowej lub na istniejącej warstwie gruntu na odcinku (\`(...)\`) działki nr (\`(...)\`), będącej własnością Kupującej oraz korzysta z ww. drogi tymczasowej na potrzeby realizacji procesu budowlanego na działce Inwestora (w tym m.in. przez pojazdy budowy). Udostępnienie miało miejsca w okresie 1 stycznia 2024 r. – 30 czerwca 2024 r. i było odpłatne.

W myśl art. 659 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Wskazać należy, że najem działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania m.in. przez Państwa działki, którą zamierzają Państwo sprzedać sprawia, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym planując dostawę działki nie dokonają Państwo zbycia majątku osobistego, ale zbycia majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Zaznaczenia wymaga, że w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, Państwa aktywność w całym okresie posiadania działki wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedając Nieruchomość, będą Państwo działali jako podatnicy podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. działki, nie będą Państwo korzystali z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Państwa działania wykluczają sprzedaż działki nr 1 w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Pomimo więc, że – jak Państwo wskazują w opisie sprawy:

· Sprzedająca, a także pozostali współwłaściciele Nieruchomości, nie podjęli żadnych działań sprzedażowych i marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości,

· w okresie, w którym Sprzedająca jest współwłaścicielem Nieruchomości nie były podejmowane żadne czynności, które miałyby skutkować wzrostem wartości Nieruchomości albo ułatwieniem przyszłej jej sprzedaży, czy też ułatwieniem w pozyskaniu nabywców, w szczególności Nieruchomość nie podlegała podziałom geodezyjnym, scalaniu, nie była grodzona, uzbrajana nie prowadzono też żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia Nieruchomości z rolniczego na inne,

· nie będą Państwo ponosili żadnych nakładów,

to jednak zgodnie z umową przedwstępną przed podpisaniem umowy sprzedaży nastąpi rozpoczęcie prac budowlanych, rozumiane jako geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie oraz podjęcie prac przygotowawczych, ale nastąpi to na koszt i staraniem Spółki Kupującej. Jednak, aby była możliwa realizacja zamierzenia budowlanego przez Kupującą, podjęty zostanie szereg czynności, w tym przez pełnomocnika Sprzedających, związanych z realizacją tej inwestycji. Oceniając więc całokształt przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Państwa działania wykraczają poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Dokonując opisanych we wniosku czynności podjęli Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności przedmiotowej działki, porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, podkreślić należy, że ww. działka była wykorzystywana w celach zarobkowych – była przedmiotem umowy najmu, nie jest więc wykorzystywana na zaspokojenie Państwa potrzeb osobistych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa udziałów we współwłasności działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazali Państwo we wniosku, że przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana Nieruchomość, położona na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jest ona nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 kodeksu cywilnego oraz w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla części Nieruchomości została wydana przez Burmistrza, na skutek wniosku złożonego przez właściciela działki sąsiedniej nr 2, ostateczna decyzja (\`(...)\`) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (budowa dwóch budynków) na części działek o nr ewidencyjnych 1 i 2. Ponadto, z warunków określonych w pkt A i B umowy przedwstępnej wynika, że do dnia sprzedaży dla działki nr 1:

· pkt A – uchwalony zostanie przez Radę Miasta i Gminy i wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym co najmniej przedmiotowa Nieruchomość, stanowiąca działkę numer 1 oraz co najmniej nieruchomość stanowiąca działkę numer 2, położona w miejscowości F, Gmina G, Powiat (\`(...)\`), Województwo (\`(...)\`), o obszarze (\`(...)\`), tj. żadna z tych nieruchomości nie będzie przeznaczona w żadnej części na cele rolne, a będzie przeznaczona co najmniej w 80% pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o określonych parametrach

lub

· pkt B – wydana zostanie na rzecz któregokolwiek ze sprzedających lub na rzecz Kupującej Spółki – ostateczna, prawomocna decyzja o warunkach zabudowy dla całej działki numer 1 oraz dla całej działki numer 2, dopuszczająca realizację na tym terenie (to jest na obu wymienionych działkach) inwestycji mieszkaniowej (z możliwością realizacji usług, drogami wewnętrznymi, parkingami i miejscami postojowymi), której parametry zabudowy pozwolą na wybudowanie zespołów budynków mieszkalnych wielorodzinnych o określonych parametrach.

Tym samym, na moment sprzedaży działka nr 1 będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie przez Panią A w roku 2001 udziałów w działce nr 1 na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych, będącej wtedy w związku małżeńskim, jak i w związku za śmiercią małżonka, w wyniku dziedziczenia po Nim w roku 2021 pozostałej części udziałów w ww. działce nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT. Z kolei, nabycie przez Panią B, Pana C i Pana D 1/8 udziałów ww. działce na podstawie dziedziczenia po zmarłym ojcu, nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. udziałów w działce nr 1 lub, że takie prawo Państwu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogliby Państwo odliczyć.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określony w tym przepisie niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.

Zatem, do sprzedaży działki nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl natomiast art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa udziałów we współwłasności działki nr 1** **będzie** **stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy ani art. 113 ust. 1 ustawy, a więc będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.**

**W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.**

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Sprzedający są zobowiązani do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury na rzecz Kupującej Spółki tytułem otrzymanej zaliczki.

Stosownie do treści art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy,

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Wskazać w tym miejscu należy, że zdarzenia gospodarcze należy dokumentować fakturą – sformalizowanym dokumentem, który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa.

Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy:

Przez fakturę rozumie się dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b ust. 1).

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Na mocy art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też otrzymania zaliczki) i nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

W tym miejscu należy zauważyć, że jak wynika z art. 106i ust. 1 ustawy:

Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.

Zgodnie z art. 106i ust. 2 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy

Stosownie do art. 106i ust. 7 ustawy:

Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed:

1) dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;

2) otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający mają otrzymać zaliczkę na poczet ceny sprzedaży.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

· zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

· konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

· w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Wskazaliście Państwo, że na podstawie umowy przedwstępnej Sprzedająca ma otrzymać zaliczkę na poczet ceny sprzedaży, którą zobowiąże się zwrócić w przypadku nie ziszczenia się warunków określonych w umowie przedwstępnej lub w przypadku odstąpienia przez Kupującą od umowy przedwstępnej w przypadkach, które zostaną opisane w tej umowie. Zaliczkę na poczet ceny sprzedaży otrzymują także pozostali współwłaściciele Nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do ich udziału we współwłasności ułamkowej i będą zobowiązani do jej zwrotu w takich samych przypadkach i na takich samych zasadach, jak opisane wyżej dla Sprzedającej. Natomiast, Sprzedający ─ małoletni Pan D reprezentowany przez Panią A (mamę) otrzyma zaliczkę na poczet umówionej ceny sprzedaży od Kupującej Spółki po zawarciu umowy przedwstępnej. Sprzedający, z wyjątkiem małoletniego Pana D, w lipcu 2024 r. podpisali z Kupującą Spółką warunkową przedwstępna umowę sprzedaży. Ponadto, jak wskazano powyżej, sprzedaż przez Państwa udziałów we współwłasności działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy ani art. 113 ust. 1 ustawy, a więc będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że zaliczka na poczet ceny, którą Sprzedający mają otrzymać w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej z Kupująca Spółką, mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Sprzedających obowiązek podatkowy w podatku VAT w dniu jej otrzymania. W chwili dokonania wpłaty zaliczki na rzecz przyszłej dostawy ww. Nieruchomości możliwe jest jednoznaczne określenie wysokości opodatkowania tego towaru w postaci Nieruchomości – działki nr 1, która – na dzień transakcji będzie stanowiła teren budowlany, a jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT. A zatem w chwili otrzymania zaliczki na poczet ceny sprzedaży udziału w ww. Nieruchomości możliwe jest jednoznaczne określenie wysokości opodatkowania tego towaru.

Odnosząc zatem powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że zapłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, odpowiednio do posiadanych udziałów Sprzedających, mieścić się będą w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy, i będą rodzić obowiązek podatkowy w podatku VAT u Sprzedających, co będzie skutkowało koniecznością wystawienia faktur, o których mowa w art. 106i ust. 2 i ust. 7 ustawy, obejmujących zaliczkę odpowiednio do posiadanych udziałów w Nieruchomości.

Zatem, Sprzedający będą zobowiązani wystawić faktury z tytułu otrzymanej zaliczki na rzecz przyszłej dostawy ww. Nieruchomości.

Jednocześnie z uwagi na fakt, że małoletni Pan D nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, to w Jego imieniu i na Jego rachunek fakturę z tytułu otrzymanej zaliczki powinna wystawić Jego matka ─ Pani A (reprezentująca małoletniego), jako Jego przedstawiciel ustawowy.

Odnosząc się do wątpliwości Sprzedających, czy są zobowiązani do rejestracji dla celów VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5 ustawy jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy.

Jak wyżej wskazano sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będą zobowiązani przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy powtórzyć, że z uwagi na fakt, że małoletni Pan D nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, to w Jego imieniu i na Jego rachunek zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnika podatku od towarów i usług powinna dokonać Jego matka - Pani A (reprezentująca małoletniego), jako Jego przedstawiciel ustawowy.

**Podsumowując należy stwierdzić, że Sprzedający są zobowiązani do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury na rzecz Kupującej Spółki tytułem otrzymanej zaliczki w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1.**

**W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe.**

Odnośnie natomiast kwestii prawa Kupującej Spółki do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości należy wskazać, że na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej stwierdzono, transakcja sprzedaży działki nr 1 przez Sprzedających nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy ani art. 113 ust. 1 ustawy, a więc będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działka nr 1 będzie wykorzystywana przez Nabywcę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości, wskazać należy, że skoro sprzedaż działki nr 1 podlega opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupująca Spółka – będąca zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – która będzie wykorzystywała ww. działkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupująca Spółka może zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

**Podsumowując, Kupująca Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.**

**W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanych pytań. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa we wniosku wyroków sądów administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Państwa argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie. Ponadto należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu sprawy, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu sprawy.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pani A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).