Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-121/10/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-27
Teza: Czy przychód uzyskany przez wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości, który został przeznaczony na spłatę kredytu bankowego i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zwolnienie-warunki zwolnienia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 01 lutego 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 stycznia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 16 stycznia 2004r. został przyznany wnioskodawczyni kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. W dniu 19 stycznia 2004r. został sporządzony akt notarialny dotyczący kupna domu. Wnioskodawczyni zakupiła tenże dom za cenę 115 000 zł. Na ten cel wnioskodawczyni otrzymała kredyt hipoteczny w wysokości 33 987 CHF stanowiący równowartość 104 856,70 zł. W dniu 06 czerwca 2006r. wnioskodawczyni sprzedała ten dom za kwotę 120 000 zł.

W związku z tym, iż nie upłynęło pięć lat, złożono 08 czerwca 2006r. stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym i zapłacono należny podatek od przychodu. Przychód w wysokości 120 000 zł został pomniejszony o spłatę kredytu hipotecznego, który na dzień spłaty wyniósł 88 121, 49 zł (30 868,14 CHF, kurs 2,59), a pozostała kwota 31 879,00 zł została opodatkowana podatkiem w wysokości 10% i należną kwotę tj. 3 187,90 zł zapłacono zgodnie z terminem w urzędzie skarbowym. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody ze sprzedaży domu zostały przeznaczone na cele zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e). W świetle tej ustawy kwota kredytu hipotecznego jest kwotą wolną od podatku ponieważ zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) są to środki przeznaczone na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej przed dniem uzyskania przychodu.

Wnioskodawczyni zgodnie z ustawą w okresie dwóch lat spłaciła kredyt hipoteczny zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu. Od pozostałej kwoty nie podlegającej zwolnieniu zapłaciła podatek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota kredytu hipotecznego, która na dzień spłaty wynosiła 88 121,49 zł została słusznie uznana za kwotę zwolnioną od podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e)?

Zdaniem wnioskodawczyni, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) informuje, że przychody ze sprzedaży nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c) są zwolnione od podatku jeśli (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e)) zostały przeznaczone na spłatę, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętej przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wnioskodawczyni uważa, iż kwota ta nie powinna podlegać opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wedle art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 2004r. i dokonała jej sprzedaży w 2006r. czyli przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że do odpłatnego zbycia nieruchomości w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 2a tej ustawy, zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tejże ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne. Kredyt może być zaciągnięty przed datą sprzedaży nieruchomości, natomiast przychód uzyskany z jej sprzedaży może zostać wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na zakup tej nieruchomości. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie nieruchomości innej niż zbywana nieruchomość. Wymaga natomiast, aby kredyt zaciągnięty był na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości, na zakup której ten kredyt uprzednio zaciągnął. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku oraz cel, na który zaciągnięty był spłacony kredyt. Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni został przyznany kredyt hipoteczny w styczniu 2006r., który przeznaczyła na zakup nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana 06 czerwca 2006r. Środki uzyskane z jej sprzedaży wnioskodawczyni przeznaczyła w cześci na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup.

Przenosząc zatem opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze zbycia w 2006r. ww. nieruchomości przeznaczony w okresie dwóch lat od sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe stanowi cel określony w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że jeśli wnioskodawczyni nie korzystała z tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup może korzystać ze zwolnienia z 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.