Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.434.2017.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-28
Teza: zaliczenia wydatków z tytułu wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; spadek-masa spadkowa; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2017 r. (data wpływu 13 grudnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2018 r. (data wpływu 21 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia wydatków z tytułu wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów (pytanie Nr 3) **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 grudnia 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 1 lutego 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.408.2017.1.KK, 0113-KDIPT1-3.4012.886.2017.1.ALN, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 1 lutego 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 7 lutego 2018 r.). W dniu 21 lutego 2018 r. (nadano w dniu 14 lutego 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym, nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawczyni, na podstawie postanowienia wydanego przez Sąd Rejonowy z dnia 4 marca 1992 r., nabyła prawa do spadku po zmarłym. Wnioskodawczyni w ramach spadku nabyła m.in. roszczenia do nieruchomości, która znajdowała się na terenie objętym działaniem dekretu z dnia … o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. … (Dz. U. Nr …, poz. …) (dalej: „Dekret”). Na podstawie art. 1 Dekretu, wszystkie grunty leżące w granicach miasta przeszły na własność Gminy miasta, a po likwidacji gmin w 1950 r., na własność Skarbu Państwa. Nieruchomość stanowi działkę o powierzchni 1372 m2. Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą dla tej nieruchomości i nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość ma charakter budowlany o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe roszczenie jako spadek po dziadku, zmarłym w dniu 2 lipca 1992 r., który był wnukiem zmarłego w dniu 7 czerwca 1939 r., przedwojennego właściciela nieruchomości.

Efektem roszczeń nabytych w drodze dziedziczenia przez Wnioskodawczynię, było ustanowienie wobec Niej i innych osób uprawnionych (Wnioskodawczyni przysługiwało roszczenie do udziału 6/18 części nieruchomości), prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Nastąpiło to w drodze:

*   decyzji administracyjnej wydanej przez Prezydenta Miasta z dnia 27 czerwca 2013 r.,

*   ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni (oraz na rzecz pozostałych współużytkowników), na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 stycznia 2014 r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, sporządzonego przez notariusza.

Wnioskodawczyni została jednym z dwóch współużytkowników przedmiotowej nieruchomości. Drugi ze współużytkowników nieruchomości złożył w Sądzie Rejonowym wniosek o zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości poprzez przysądzenie jej Wnioskodawczyni. W związku z tym, że zgodnie z wymogami miejscowego planu zagospodarowania, nieruchomość nie mogła być podzielona pomiędzy współużytkowników, Sąd Rejonowy wydał w dniu 31 sierpnia 2017 r. postanowienie, na zgodny wniosek, na podstawie którego przysądził przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni, z obowiązkiem spłaty udziału drugiego współużytkownika. Wartość spłaty drugiego współużytkownika została ustalona przez Sąd w oparciu o wycenę sporządzoną przez biegłego. Spłata na rzecz drugiego współużytkownika będzie rozłożona w czasie. Wnioskodawczyni zarówno w powyższych postępowaniach administracyjnych, jak i w powyższym postępowaniu sądowym, zaangażowała kancelarię.

Wnioskodawczyni w związku z powyższym poniosła koszty:

*   obsługi prawnej postępowania sądowego związanego ze zniesieniem współwłasności nieruchomości,

*   koszty sądowe postępowania sądowego związanego ze zniesieniem współwłasności nieruchomości,

*   koszty biegłego sądowego wyceniającego nieruchomość.

W wyniku powyższego, Wnioskodawczyni zostanie jedynym użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W celu zadośćuczynienia obowiązkowi spłaty na rzecz drugiego współużytkownika, Wnioskodawczyni rozważa zbycie przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym, że nieruchomość, zgodnie z zapisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ma przeznaczenie budowlane (mieszkaniowo-usługowe), Wnioskodawczyni planuje w celu pozyskania nabywcy, zaangażować profesjonalnych pośredników nieruchomości. Wnioskodawczyni planuje zlecić powyższe czynności zarówno profesjonalnym pośrednikom mającym siedzibę w Polsce, jak i w innych krajach Unii Europejskiej, jak i w krajach niebędących członkiem Unii Europejskiej. Jest to związane z tym, że nieruchomość ma określony potencjał budowlany, który może zainteresować deweloperów (inwestorów), zarówno mających siedzibę w kraju, jak i poza jego granicami. Wnioskodawczyni planuje równoległe zaangażowanie kilku pośredników (którzy nie będą posiadać prawa do wyłączności na pozyskanie nabywcy dla nieruchomości). Nabywca zostanie wybrany przez Wnioskodawczynię spośród przedstawionych kandydatów oferujących najkorzystniejsze dla Niej warunki. Wynagrodzenie na rzecz pośrednika będzie wymagalne w chwili doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Biorąc pod uwagę, że jednym z pośredników może być podmiot mający siedzibę w Emiratach Arabskich (…), nie jest wykluczone, że Wnioskodawczyni wybierze nabywcę wskazanego przez takiego pośrednika. W takim przypadku, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do uregulowania wynagrodzenia na rzecz takiego pośrednika. Wysokość wynagrodzenia pośrednika będzie uzależniona procentowo od wysokości ceny sprzedaży nieruchomości. Nie jest wykluczone, że wartość wynagrodzenia pośrednika przekroczy kwotę 200 000 zł. Pośrednik, mający siedzibę w …, nie posiada w Polsce stałej placówki i nie jest zarejestrowany dla potrzeb podatku VAT (nie jest zarejestrowany również dla celów podatku VAT w innym kraju UE). W związku z powyższym, nie jest wykluczone, że ten pośrednik mający siedzibę w …, nie dostarczy Wnioskodawczyni faktury VAT, wystawionej zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że podstawą wydania decyzji Prezydenta z dnia 27 czerwca 2013 r., był art. 7 ust. 1, 2, 3 dekretu z dnia … o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m…. (Dz. U. Nr …, poz. …). W związku z brakiem zastosowania środka odwoławczego do wyżej wymienionej decyzji, decyzja stała się prawomocna w terminie 14 dniu od jej otrzymania.

Postępowanie związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości zostało rozpoczęte na wniosek drugiego ze współużytkowników nieruchomości. Wnioskodawczyni jest reprezentowana w tym postępowaniu przez kancelarię prawną. W chwili złożenia wniosku, został wydany wyrok w pierwszej instancji, ale została wniesiona apelacja od tego wyroku. Kancelaria prawna reprezentuje Wnioskodawczynię w tym postępowaniu zarówno w pierwszej instancji, jak i drugiej instancji. Kancelaria prawna obciąży Wnioskodawczynię kosztami obsługi prawnej, zgodnie z umową po zakończeniu postępowania w drugiej instancji i uprawomocnieniu wyroku. Wnioskodawczyni została również obciążona do tej pory nieprawomocnym postanowieniem Sądu I instancji, kwotą 1 750 zł kosztów operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą sądową. Nie są znane jej jeszcze inne koszty jakie mogą wystąpić w II instancji.

Koszty kancelarii prawnej, związane z obsługą prawną postępowania Wnioskodawczyni związanego ze zniesieniem współwłasności nieruchomości (zarówno w pierwszej jak i drugiej instancji), będą udokumentowane fakturą oraz będą poniesione po zakończeniu postępowania w drugiej instancji.

Rzeczoznawca został powołany w celu ustalenia wartości nieruchomości przez Sąd w trakcie postępowania sądowego. Na podstawie wyroku I instancji, kosztami rzeczoznawcy, po połowie obciążono obie strony (w tym Wnioskodawczynię).

Nabywca nieruchomości zostanie wybrany przez Wnioskodawczynię spośród przedstawionych kandydatów oferujących najkorzystniejsze warunki dla Wnioskodawczyni. Wynagrodzenie na rzecz pośrednika będzie wymagalne w chwili doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Jeśli nabywca zostanie wskazany przez pośrednika mającego siedzibę w Polsce lub kraju będącym członkiem UE, wynagrodzenie będzie udokumentowane na podstawie faktury. W przypadku, gdy nabywca zostanie wskazany przez pośrednika mającego siedzibę w \`(...)\` lub innym kraju spoza EU, wówczas najprawdopodobniej wynagrodzenie zostanie udokumentowane na podstawie rachunku wystawionego przez pośrednika.

Przedmiotem sprzedaży będzie użytkowanie wieczyste gruntu, gdyż Wnioskodawczyni nie będzie dokonywać przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Zbycie nieruchomości nastąpi po zakończeniu postępowania związanego ze zniesieniem współwłasności i uprawomocnieniem wyroku. Wnioskodawczyni będzie musiała w nieprzekraczalnym termie dokonać spłaty drugiego współużytkownika. Obowiązek spłaty w określonym terminie będzie wynikać z wyroku związanego ze zniesieniem współwłasności. Środki niezbędne do dokonania spłaty będą pochodzić z uzyskanej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie uzyskuje przychodów z takiego źródła. Nieruchomość nie będzie zbywana przez Wnioskodawczynię w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, w części nieruchomości odpowiadającej nabytej przez Wnioskodawczynię (6/18) w wyniku postępowania reprywatyzacyjnego opisanego w stanie faktycznym powyżej, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: „PIT”), z uwagi na fakt, że nie stanowi on źródła przychodów dla celów PIT?
2.  Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię, związane z: wydatkami na rzecz kancelarii prawnej, kosztami sądowymi, wydatkami na rzecz rzeczoznawcy, wydatkami na rzecz pośrednika oraz ze spłatą drugiego współużytkownika, będą mogły być zaliczone przez Nią do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości, w części odpowiadającej nabytej nieruchomości od drugiego współużytkownika (12/18)?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że będzie miała prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów zbycia nieruchomości, w części odpowiadającej nabytej nieruchomości od drugiego współużytkownika, wydatki z tytułu wynagrodzenia pośrednika (mającego siedzibę w …), które nie będą potwierdzone fakturą VAT?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że transakcja zbycia nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie odpowiedzi na pytania Nr 1 i Nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych oraz pytanie Nr 4, dotyczące podatku od towarów i usług, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w zakresie pytania Nr 3, w myśl art. 30e ust. 1 ustawy PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy PIT, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy PIT, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Z powyższych przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy PIT, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy PIT, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przedmiotowym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni planuje, w celu wskazania nabywcy, zaangażować profesjonalnych pośredników nieruchomościowych. Wnioskodawczyni planuje zlecić powyższe czynności zarówno profesjonalnym pośrednikom mającym siedzibę w Polsce, jak i w innych krajach Unii Europejskiej, jak i w krajach niebędących członkami Unii Europejskiej. Jest to związane z tym, że z nieruchomością związany jest określony potencjał budowlany, który może zainteresować deweloperów (inwestorów), zarówno mających siedzibę w kraju, jak i poza jego granicami. Wnioskodawczyni zamierza równoległe zaangażowanie kilku pośredników (którzy nie będą posiadać prawa do wyłączności na pozyskanie nabywcy dla nieruchomości). Nabywca zostanie wybrany przez Wnioskodawczynię spośród przedstawionych kandydatów oferujących najkorzystniejsze warunki dla Wnioskodawczyni. Wynagrodzenie na rzecz pośrednika będzie wymagalne w chwili doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Biorąc pod uwagę, że jednym z pośredników jest podmiot mający siedzibę w Emiratach Arabskich (…), nie jest wykluczone, że Wnioskodawczyni wybierze nabywcę wskazanego przez takiego pośrednika. W takim przypadku, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do uregulowania wynagrodzenia na rzecz takiego pośrednika. Wysokość wynagrodzenia pośrednika będzie uzależniona procentowo od wysokości ceny sprzedaży nieruchomości. Nie jest wykluczone, że wartość wynagrodzenia pośrednika przekroczy kwotę 200 000 zł. Pośrednik mający siedzibę w … nie posiada w Polsce stałej placówki i nie jest zarejestrowany dla potrzeb podatku VAT (nie jest zarejestrowany również dla celów podatku VAT w innym kraju UE). W związku z powyższym, nie jest wykluczone, że ten pośrednik, mający siedzibę w …, nie dostarczy Wnioskodawczyni faktury VAT, wystawionej zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile Wnioskodawczyni takie wydatki poniosła w związku ze sprzedażą nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Biorąc pod uwagę brzmienie art. 22 ust. 6c ustawy PIT, kosztami podatkowymi będą wydatki, które są poniesione przez Wnioskodawczynię, a jednocześnie są ściśle związane z nabyciem/zbyciem nieruchomości. W tym przypadku, koszty poczynione na rzecz pośrednika są niezbędne, aby sprzedaż nieruchomości można zrealizować (oczywiście pod warunkiem, że pośrednik wskaże nabywcę). Wnioskodawczyni nie ma wpływu na to, aby na pośredniku (mającym siedzibę poza UE) wymusić obowiązek w zakresie rejestracji dla celów podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni wskazuje, że powyższa transakcja pośrednictwa jest jak najbardziej zgodna z przepisami prawa i brak rejestracji pośrednika dla celów podatku od towarów i usług nie pozbawia takiej transakcji znamion legalizmu. Wnioskodawczyni zwraca uwagę na podstawowy warunek takiego wydatku, tj. ścisły jego związek z przychodem (zbycie nieruchomości). Tym samym, nawet w sytuacji gdy pośrednik nie dostarczy Wnioskodawczyni faktury VAT (pod warunkiem, że udokumentuje wykonaną usługę innym dokumentem), taki wydatek będzie mógł być zaliczony przez Nią do kosztów uzyskania przychodu. Koszty takie będą mogły być zaliczone w proporcji odpowiadającej wartości części nieruchomości nabytej od drugiego współużytkownika do wartości całej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazać należy, że przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle zawartej w nim definicji stanowią je w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnego zbycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży oraz wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Ponadto, do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy, należy również zaliczyć udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Z powyższego wynika zatem, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jej wartość,

*   poniesione zostały w czasie jej posiadania,

*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, w którym to udziały nabyła wskutek realizacji roszczeń nabytych w drodze dziedziczenia i ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu (nieruchomości) oraz na podstawie sądowego zniesienie współużytkowania wieczystego gruntu ze spłatą na rzecz współużytkownika wieczystego.

W celu wskazania nabywcy Wnioskodawczyni planuje zaangażować profesjonalnych pośredników nieruchomości. Wnioskodawczyni planuje zlecić powyższe czynności zarówno profesjonalnym pośrednikom mającym siedzibę w Polsce, jak i w innych krajach Unii Europejskiej i w krajach niebędących członkami Unii Europejskiej. Jest to związane z tym, że z nieruchomością związany jest określony potencjał budowlany, który może zainteresować deweloperów (inwestorów), zarówno mających siedzibę w kraju, jak i poza jego granicami. Wnioskodawczyni zamierza równoległe zaangażowanie kilku pośredników (którzy nie będą posiadać prawa do wyłączności na pozyskanie nabywcy dla nieruchomości). Nabywca zostanie wybrany przez Wnioskodawczynię spośród przedstawionych kandydatów oferujących najkorzystniejsze warunki dla Wnioskodawczyni. Wynagrodzenie na rzecz pośrednika będzie wymagalne w chwili doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Biorąc pod uwagę, że jednym z pośredników może być podmiot mający siedzibę w Emiratach Arabskich (…), nie jest wykluczone, że Wnioskodawczyni wybierze nabywcę wskazanego przez takiego pośrednika. W takim przypadku, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do uregulowania wynagrodzenia na rzecz takiego pośrednika. Wysokość wynagrodzenia pośrednika będzie uzależniona procentowo od wysokości ceny sprzedaży nieruchomości. Nie jest wykluczone, że wartość wynagrodzenia pośrednika przekroczy kwotę 200 000 zł. Pośrednik mający siedzibę w … nie posiada w Polsce stałej placówki i nie jest zarejestrowany dla potrzeb podatku VAT (nie jest zarejestrowany również dla celów podatku VAT w innym kraju UE). W związku z powyższym, nie jest wykluczone, że ten pośrednik, mający siedzibę w …, nie dostarczy Wnioskodawczyni faktury VAT, wystawionej zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatku z tytułu wynagrodzenia pośrednika mającego siedzibę zagranicą, przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, którego wysokość zostanie udokumentowana fakturą VAT lub innym dokumentem, gdyż nie jest to wydatek zaliczany do katalogu kosztów uzyskania przychodu, wynikającego z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowy wydatek z tytułu wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu należy zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia tego prawa, na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatek poniesiony przez sprzedającego, który będzie konieczny, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Pomiędzy tym wydatkiem a dokonanym odpłatnym zbyciem wystąpi związek przyczynowo-skutkowy. Koszt ten jako koszt odpłatnego zbycia, pomniejszy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w proporcji odpowiadającej wartości części sprzedawanego prawa podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na dokonanie odpłatnego zbycia tego udziału w prawie, nienastępującego w ramach wykonywania działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznano za nieprawidłowe, z uwagi na błędne zakwalifikowanie wydatku z tytułu wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów, a nie do kosztów odpłatnego zbycia.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.