Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.270.2020.2.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-14
Teza: Skutki podatkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2020 r. (data wpływu 7 maja 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 czerwca 2020 r. (data wpływu 26 czerwca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 9 czerwca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.270.2020.1.PRM (doręczone Stronie w dniu 15 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 22 czerwca 2020 r. (data wpływu 26 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 9 czerwca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.270.2020.1.PRM (doręczonym w dniu 15 czerwca 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Od dnia 1 lipca 2007 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…). Zgłoszonym przedmiotem działalności gospodarczej jest PKD 46.52.Z sprzedaż hurtowa sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego oraz części do niego (działalność przeważająca) oraz 18.12.Z, 18.13.Z, 26.51.Z, 28.29.Z, 33.13.Z, 33.14.Z, 33.20.Z, 43.32.Z, 43.34.Z, 43.39.Z, 46.69.Z, 47.99.Z, 49.32.Z, 73.11.Z, 77.11.Z, 85.59.B.

W dniu 22 czerwca 2017 r. Wnioskodawca nabył do celów prowadzonej działalności gospodarczej zabudowaną nieruchomość położoną w (…) przy ul. (…) (działki gruntu nr 1 oraz 2 o łącznej powierzchni 1.450 m2, księga wieczysta (…)). Powyższa nieruchomość zabudowana jest warsztatem usług motoryzacyjnych wybudowanym w 1983 r. Powyższe nabycie nie było objęte podatkiem od towarów i usług - było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Cena nabycia powyższej nieruchomości (kwota … zł) została przez Wnioskodawcę zapłacona częściowo ze środków własnych (… zł), a częściowo (… zł) z kredytu inwestycyjnego zaciągniętego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w (…) (umowa kredytu z dnia 21 czerwca 2017 r.).

Na powyższej nieruchomości Wnioskodawca prowadził i prowadzi do dnia dzisiejszego wykonywaną działalność gospodarczą. Budynek znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości od dnia 1 lipca 2017 r. został ujęty w prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji środków trwałych.

W związku z rozwojem działalności w ubiegłym roku Wnioskodawca postanowił sprzedać powyższą nieruchomość i przenieść wykonywaną działalność gospodarczą w inne miejsce.

W listopadzie 2019 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi do dnia 31 sierpnia 2020 r. Cena sprzedaży (… zł) w części (… zł) została już zapłacona w formie zadatku, a pozostała część zostanie zapłacona przez kupującego (spółka deweloperska) w dwóch ratach (pierwsza do dnia 30 kwietnia 2020 r. oraz druga najpóźniej na 1 dzień roboczy przed zawarciem umowy przyrzeczonej).

Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone w części na spłatę kredytu inwestycyjnego zaciągniętego na nabycie przedmiotowej nieruchomości oraz na pozyskanie innej nieruchomości, na której Wnioskodawca będzie dalej prowadził swoją działalność gospodarczą.

Spółka deweloperska nie jest zainteresowana budynkiem wybudowanym na nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości zamierza dokonać rozbiórki istniejącego budynku, a następnie przeprowadzić własne przedsięwzięcie deweloperskie.

Umowa przedwstępna upoważnia kupującego do występowania o wymagane pozwolenia (w tym na rozbiórkę budynku) już w trakcie trwania umowy przedwstępnej.

Przychody z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej są opodatkowane przez Wnioskodawcę na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. podatek liniowy). Wnioskodawca rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przychód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem dochodowym z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej (jako sprzedaż składnika majątkowego prowadzonego przedsiębiorstwa).

Wnioskodawca nie dokonywał na przedmiotowej nieruchomości nakładów inwestycyjnych, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej istniejącego budynku.

W piśmie z dnia 22 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  nieruchomość będąca przedmiotem dostawy była i jest wykorzystywana do wykonywania przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych VAT. W budynku zlokalizowanym przy ul. (…) w (…) (warsztat usług motoryzacyjnych) Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie legalizacji, montażu i serwisu taksometrów, serwisu kas fiskalnych taxi oraz sprzedaży i serwisu kas fiskalnych stacjonarnych,
2.  nabycie przedmiotowej nieruchomości (w dniu 22 czerwca 2017 r.) nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT ani nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż sprzedający w związku z tą sprzedażą nie byli podatnikami tegoż podatku. Nabycie to było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
3.  przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości (w dniu 22 czerwca 2017 r.) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż zgodnie z ww. wyjaśnieniami nabycie tej nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu od podatku należnego,
4.  dotychczas nie były ponoszone i nie są planowane do poniesienia wydatki na ulepszenie budynku stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku,
5.  w chwili zawierania umowy przedwstępnej nabywca nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i nie jest nim również na dzień składania niniejszego uzupełnienia. Niemniej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nabywca planuje dopełnić stosownego zgłoszenia w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z planowanym zbyciem zabudowanej nieruchomości przy ul. (…) w (…) Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tych transakcji?
2.  Czy - w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - planowane zbycie zabudowanej nieruchomości przy ul. (…) w (…) należy potraktować jako dostawę terenów budowlanych czy też jako dostawę budynków?
3.  Czy - w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowanej transakcji jako dostawy budynków - dostawy te należy potraktować jako dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia?
4.  Czy - w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowanej transakcji jako dostawy budynków poza pierwszym zasiedleniem – Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie tych dostaw podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Z tytułu planowanego zbycia zabudowanej nieruchomości przy ul. (…) w (…) Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż składników majątkowych przedsiębiorstwa jest czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług, nawet gdy taki składnik stanowi główny i przeważający (wartościowo) składnik przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W szczególności sprzedaż takiego składnika majątkowego nie może być potraktowana jako niepodlegająca podatkowi od towarów i usług sprzedaż przedsiębiorstwa z uwagi na fakt, że zarówno Wnioskodawca nie zamierza zaprzestać prowadzenia swojej działalności po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jak i nabywca nie będzie kontynuował dotychczasowej działalności na przedmiotowej nieruchomości.

Podobnie w kwestii traktowania sprzedaży składników majątkowych przedsiębiorstwa postanowił Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 30 stycznia 2017 r. (sygnatura 0461-ITPP2.4512.830.2016.2.RS).

Ad. 2

W odniesieniu do drugiego pytania – w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów - planowaną transakcję zbycia zabudowanej nieruchomości przy ul. (…) w (…) należy potraktować jako dostawę budynków.

W świetle wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2013 r. (I FSK 1436/13) „ocena czynności w aspekcie jej skutków ekonomicznych nie może sprowadzać się do elementów subiektywnych, występujących po stronie jednej ze stron danej dostawy, czy też usługi. Skutki ekonomiczne czynności, czy też zdarzenia muszą mieć charakter obiektywny, odnoszący się do obu kontrahentów, być znane wszystkim, a nie tylko stronom czynności. Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności były następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawy lub usługi.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że jeśli przedmiotem transakcji jest zabudowany grunt, to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy będzie budynek, niezależnie od tego czy dla stron przedstawia on jakąś wartość. Jest to skutek o charakterze obiektywnym i widocznym dla wszystkich uczestników obrotu gospodarczego.

W zakresie skutków czynności na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej. W przypadku dostawy zabudowanego gruntu, to czy nabywca zamierza w przyszłości dokonać rozbiórki nie ma żadnego znaczenia dla klasyfikacji tej czynności w aspekcie przepisów prawa o podatku od towarów i usług”.

Reasumując, niezależnie od tego, jaki kupujący ma cel nabycia przedmiotowych działek gruntu, są one działkami zabudowanymi budynkiem warsztatu usług motoryzacyjnych i z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem transakcji będzie dostawa budynku warsztatu motoryzacyjnego.

Ad. 3

W odniesieniu do trzeciego pytania - w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów, a planowanej transakcji za dostawę budynków - dostawy te należy potraktować jako dostawy niedokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc powyższe do przedmiotowej sprawy należy wskazać, że nabyta przez Wnioskodawcę nieruchomość była zabudowana budynkiem warsztatu usług motoryzacyjnych wybudowanym i przyjętym do użytkowania w 1983 r. Od dnia nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości minęło ponad 2 lata, w czasie których nieruchomość była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Nie były również dokonywane przez Wnioskodawcę nakłady na jej ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym stanie rzeczy planowana sprzedaż nie może być traktowana jako sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ad. 4

W odniesieniu do czwartego pytania - w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów, a planowanej transakcji za dostawę budynków poza pierwszym zasiedleniem lub 2 lata po nim – Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie tych dostaw podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług „podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego przepisu wynika jednoznacznie, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia dla dostawy budynków dokonywanej poza pierwszym zasiedleniem (lub 2 lata po nim), o ile obie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie, o ile druga strona jest podatnikiem VAT czynnym, a przed dokonaniem dostawy obie strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca od dnia 1 lipca 2007 r. prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2017 r. Wnioskodawca nabył do celów prowadzenia działalności gospodarczej nieruchomość składającą się z działek gruntu nr 1 oraz nr 2. Nieruchomość od 1983 r. zabudowana jest warsztatem usług motoryzacyjnych, w którym Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie legalizacji, montażu i serwisu taksometrów, serwisu kas fiskalnych taxi oraz sprzedaży i serwisu kas fiskalnych stacjonarnych opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Budynek został wprowadzony w działalności gospodarczej Wnioskodawcy do ewidencji środków trwałych.

Nabycie przedmiotowej nieruchomości nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie budynku, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z rozwojem działalności gospodarczej Wnioskodawca postanowił sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W 2019 r. Wnioskodawca podpisał ze Spółką deweloperską przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości, w której upoważnił kupującego do występowania o wymagane pozwolenia, w tym również do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę istniejącego na nieruchomości budynku. Spółka po nabyciu nieruchomości zamierza dokonać rozbiórki ww. budynku, a następnie przeprowadzić własne przedsięwzięcie deweloperskie. Nabywca do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej planuje dopełnić stosownego zgłoszenia w zakresie zarejestrowania jako czynny podatnik VAT.

Ad 1

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania Go za podatnika z tytułu dokonania dostawy nieruchomości zabudowanej składającej się z działek nr 1 oraz nr 2.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca – czynny podatnik podatku VAT - prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego oraz części do niego. Nieruchomości składająca się z działek nr 1 oraz nr 2 zabudowana jest warsztatem usług motoryzacyjnych, który został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. W związku z rozwojem działalności gospodarczej Wnioskodawcy ww. nieruchomość stanowi przedmiot dostawy na rzecz Spółki deweloperskiej.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy ustawy oraz przytoczony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wykorzystuje przedmiotową nieruchomość w działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem Wnioskodawca w związku z planowaną dostawą nieruchomości zabudowanej działa – w tym zakresie – jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczy w zakresie uznania Go za podatnika w związku z dostawą przedmiotowej nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania planowanej dostawy przedmiotowej nieruchomości jako dostawę budynków.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. Akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. Akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W sprawie uznania dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem, istotny jest fakt, czy rozbiórka budynku zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości ze Spółką deweloperską, w której upoważnił nabywcę do występowania o wymagane pozwolenia, w tym o uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę budynku znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z opisem sprawy Spółka deweloperska zamierza dokonać rozbiórki istniejącego budynku i przeprowadzić własne przedsięwzięcie po nabyciu nieruchomości.

Uznać zatem należy, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanego na działce budynku warsztatu motoryzacyjnego. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Jednakże Wnioskodawca wskazał, że nabywca dopiero po zakupie nieruchomości przeprowadzi rozbiórkę znajdującego się na niej budynku warsztatu. Zatem przedmiotem dostawy na rzecz Spółki deweloperskiej będzie budynek warsztatu położony na dwóch działkach nr 1 oraz nr 2.

Stanowisko Wnioskodawczy w zakresie uznania planowanej dostawy przedmiotowej nieruchomości jako dostawę budynków (grunt zabudowany) należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

W sytuacji uznania przedmiotowej nieruchomości za dostawę budynków, Wnioskodawca ma wątpliwość w kwestii ustalenia, czy ich dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Brak możliwości zastosowania tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), wynika, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w 2017 r. nabył do celów prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość zabudowaną warsztatem usług motoryzacyjnych, składającą się z działek nr 1 oraz 2. Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT ani nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

Budynek posadowiony na nieruchomości został wybudowany w 1983 r. W 2017 r. został wprowadzony przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych. Ww. warsztat Wnioskodawca wykorzystuje do czynności opodatkowanych podatkiem VAT świadcząc w nim usługi w zakresie legalizacji, montażu i serwisu taksometrów, serwisu kas fiskalnych taxi oraz sprzedaży i serwisu kas fiskalnych stacjonarnych.

Wnioskodawca nie ponosił i nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Ze względu na rozwój działalności Wnioskodawca planuje sprzedać ww. nieruchomość.

W rozpatrywanej sprawie dostawa budynku wybudowanego w 1983 r. nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż budynek jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2017 r. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą danego budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Wnioskodawca w stosunku do ww. budynku nie ponosił i nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Należy zatem stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż budynku warsztatu usług motoryzacyjnych nie może być traktowana jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia, na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy. W związku z powyższym dostawa ww. budynku będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie dostawa gruntów tj. działki nr 1 oraz nr 2, na których wybudowano przedmiotowy budynek warsztatu usług motoryzacyjnych, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku uznania dostawy przedmiotowej nieruchomości za dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia należało uznać za prawidłowe.

Ad 4

Wnioskodawca ma również wątpliwości w kwestii możliwości wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W przypadku korzystania ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Na dzień podpisania umowy przedwstępnej Spółka deweloperska - będąca nabywcą przedmiotowej nieruchomości - nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT, jednakże do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej planuje dopełnić stosownego zgłoszenia w tym zakresie.

Zatem, w przypadku dokonania przez nabywcę zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny, a następnie złożenia przez Wnioskodawcę i nabywcę, przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości zabudowanej, oświadczenia (naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy), iż wybierają opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, spełnione będą wszystkie wymagane warunki dla opodatkowania dostawy tego budynku i dostawa ta będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości wyboru opodatkowania nieruchomości zabudowanej, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ podnosi, że Wnioskodawca w uzasadnieniu odpowiedzi na pytanie nr 2 wskazał: „Reasumując, niezależnie od tego, jaki kupujący ma cel nabycia przedmiotowych działek gruntu, są one działkami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi i z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem transakcji będzie dostawa budynków mieszkalnych lub niemieszkalnych” potraktowano jako oczywistą omyłkę i uznano, że niniejsze zdanie powinno brzmieć: „Reasumując, niezależnie od tego, jaki kupujący ma cel nabycia przedmiotowych działek gruntu, są one działkami zabudowanymi budynkiem warsztatu usług motoryzacyjnych i z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem transakcji będzie dostawa budynku warsztatu motoryzacyjnego”.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.