Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.544.2023.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-28
Teza: Korzystanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 przy sprzedaży nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-obniżenie podatku należnego o naliczony; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; spółki-spółka akcyjna; współwłasność; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

13 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny – brak daty sporządzenia wniosku – o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży ½ udziału w Nieruchomości (zabudowanej działki nr (…)) oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy,

· prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem – brak daty sporządzenia pisma (wpływ 14 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

### (…)

### 2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

### Opis stanu faktycznego

(…) (dalej: „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości o numerze księgi wieczystej (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) w (…) – III Wydział Ksiąg Wieczystych – nieruchomości położonej w (…) przy ulicy (…), stanowiącej działkę nr (…) ((…)), obszaru 1.521 m2 (jeden tysiąc pięćset dwadzieścia jeden metrów kwadratowych) (dalej: Nieruchomość). Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem, Panem (…), zamierzają dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego. Pan (…) złożył odrębny wniosek o wydanie interpretacji do tutejszego organu dot. tej transakcji. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę i współwłaściciela w ich indywidualnych działalnościach gospodarczych.

Powyższa Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i współwłaściciela w dniu 27 października 2021 r. w ramach wycofania majątku ze spółki jawnej do majątku prywatnych wspólników spółki jawnej. Wnioskodawca otrzymał ½ udziału w Nieruchomości. Przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę i współwłaściciela była ona wykorzystywana przez ponad 10 lat przez Spółkę jawną, której wspólnikami byli Współwłaściciele, pn. (…). Następnie po wycofaniu nieruchomości ze spółki jawnej była ona przedmiotem umowy dzierżawy w ramach majątku prywatnego. Następnie Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej w ramach, której między innymi dzierżawił Nieruchomość.

Należy dodać, że wycofanie Nieruchomości ze Spółki jawnej w październiku 2021 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki VAT w wysokości 23%.

### Doprecyzowanie opisu sprawy

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG w dniu 2 marca 2023 r. Od 20 listopada 2021 r. jest czynnym podatkiem podatku VAT.

Na pytanie o treści: „Czy od dnia 27 października 2021 r. ½ udziału w Nieruchomości była wyłącznie wydzierżawiana przez Wnioskodawcę?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Tak. Udział przysługujący Wnioskodawcy były przedmiotem umów dzierżawy, a przychody z dzierżawy były rozliczane w ramach tej działalności gospodarczej”.

Na pytanie o treści: „Czy Wnioskodawca wykorzystywał lub wykorzystuje 1/2 udziału w Nieruchomości do czynności opodatkowanych? Jeśli tak, to jakich?” wskazaliście Państwo, że: „Tak, opodatkowując przychody z umowy dzierżawy (usługi) od dnia 20 listopada 2021 r. podatkiem VAT”.

W okresie od dnia 27 października 2021 r. do dnia 19 listopada 2021 r. Wnioskodawca nie był czynnym podatkiem podatku VAT. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT od 20 listopada 2021 r.

Dzierżawa od listopada 2021 r. jest opodatkowania podatkiem VAT.

Na pytanie o treści: „Czy Wnioskowana w związku z dzierżawą ½ udziału w Nieruchomości był/jest/będzie zobowiązany do wystawienia faktury i zapłaty podatku należnego?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Tak”.

Na pytanie o treści: „Czy Wnioskodawca dokonywał/dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy ½ udziału w Nieruchomości? W przypadku, gdy podatek należny z tytułu dzierżawy nie był/nie jest przez Wnioskodawcę rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu” odpowiedzieliście Państwo, że: „Tak”.

Nabycie przez Wnioskodawcę ½ udziału w Nieruchomości, nastąpiło w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – z tym, że transakcja była zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dostawa, tj. nabycie ½ udziału w Nieruchomości dnia 27 października 2021 r. była zwolniona z opodatkowania podatkiem podatku VAT. W konsekwencji na fakturze nie został naliczony podatek VAT. Tym samym Wnioskodawca nie miał możliwości odliczenia podatku VAT.

Działka nr (…) jest zabudowana.

Na pytanie o treści: „Jeśli działka nr (…) stanowi działkę zabudowaną proszę wskazać:

· jakie dokładnie budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2-3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 682 ze zm.), znajdują się na działce?” odpowiedzieliście Państwo, że:

„Budynek biurowo-magazynowy o pow. 1521 m2”;

· „jeśli na działce nr (…) znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ww. ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz, z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?” odpowiedzieliście Państwo, że:

„Do budynku podłączono instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe i elektryczną związaną z korzystaniem budynku”;

· „kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) tych budynków, budowli lub ich części? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części znajdujących się na działce (…)” odpowiedzieliście Państwo, że:

„Pierwsze zasiedlenie każdego budynku, budowli lub ich części znajdujących się na działce (…) nastąpiły w roku 2006. Budynek został oddany do używania na potrzeby Spółki jawnej w roku 2006”;

· „czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części, a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części znajdujących się na działce (…)?” odpowiedzieliście Państwo, że:

„W ocenie Wnioskodawcy dla każdego budynku, budowli lub ich części znajdujących się na działce (…) pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT upłynęło w roku 2008, tj. upłynie okres dłuższy niż 2 lata”;

· „czy w odniesieniu do poszczególnych budynku, budowli lub ich części ponoszono/będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?” odpowiedzieliście Państwo, że:

„W odniesieniu do poszczególnych budynku, budowli lub ich części nie ponoszono i nie będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej”.

Na pytanie o treści: „Czy Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?” odpowiedzieli Państwo, że: „Tak”.

Na pytanie o treści: „Do jakich czynności Nabywca będzie wykorzystywał nabyte udziały w Nieruchomości?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Do czynności opodatkowanych podatkiem VAT m.in. na siedzibę Spółki i wynajem”.

Na pytanie o treści: „Czy Nabywca nieruchomości będzie wykorzystywał nabyte udziały w Nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych?” odpowiedzieliście Państwo, że: „Tak”.

Strony w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 25 października 2023 r. złożyli zgodne oświadczenie woli o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT. W umowie przyrzeczonej w dniu 22 listopada 2023 r. Nabywcy oświadczyli, że w umowie przedwstępnej złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT wraz z przytoczeniem wszystkich niezbędnych danych w rozumieniu art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Nabywca Nieruchomości nie dokonał sprzeciwu i uznał oświadczenie.

### Pytania

1\. Czy dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), a tym samym czy Strony Umowy mogą skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

2\. Czy w przypadku rezygnacji Stron ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zainteresowany na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie mógł dokonać obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w najbliższym okresie rozliczeniowym i na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT złożyć wniosek o zwrot nadwyżki zapłaconego podatku?

### Państwa stanowisko w sprawie

W myśl regulacji zawartej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT – przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ww. ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części, jak również gruntów mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, czy świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 przywołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W opisywanym przypadku Wnioskodawcy, jako osoby fizyczne, posiadają status podatnika dla planowanej sprzedaży nieruchomości.

Należy, jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy o VAT, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 2 ustawy o VAT, minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

Przy czym zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r. – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas strony transakcji Wnioskodawca i Zainteresowany będą mogli skorzystać z możliwości rezygnacji ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W sytuacji nie spełniania przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a spełniania przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, Strony transakcji nie będą mogły skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży Nieruchomości, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanej nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy, a także zgodnie z przywołaną definicją z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku przez poprzedniego właściciela, którym była Spółka jawna (…) w roku 2003.

Ponadto obecni Współwłaściciele – Wnioskodawcy użytkują ten obiekt we własnych działalnościach gospodarczych (przeznaczenie budynku do działalności własnych oraz na cele dzierżawy indywidualnych działalności gospodarczych) od dnia 27 października 2021 r. w ramach wycofania majątku ze Spółki jawnej do majątku prywatnych Wspólników Spółki jawnej.

W ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia tych obiektów doszło już ponad 2 lata temu. Dodatkowo, zgodnie z oświadczaniem Wnioskodawcy i współwłaściciela nie dokonywali oni znacznych nakładów na Nieruchomość i w związku z tym, nakłady na ulepszenie ww. budynków nie przekroczyły 30% wartości początkowej żadnego z budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, że od momentu pierwszego zasiedlenia budynku do chwili jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, dostawa udziału w budynku spełni przesłanki do zastosowania względem niego zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również sprzedaż udziału w gruncie, na którym posadowiony jest ww. budynek będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.260.2018.1.MM, czy też w interpretacji z dnia 29 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.187.2018.3.SR, a także z dnia 21 maja 2018 r. sygn. 0113-KDIPT1- 2.4012.238.2018.2.JSZ, gdzie wprost wskazano: „W związku z powyższym w przypadku zastosowania przez Wnioskodawcę wykładni pierwszego wynikającej z orzecznictwa TSUE należałoby stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do przedmiotowych budynków i że ww. budynki po pierwszym zasiedleniu były wykorzystywane przez Wnioskodawcę co najmniej 2 lata. W konsekwencji, przy wykorzystaniu powyższej wykładni dostawa działki zabudowanej budynkiem zlewni mleka oraz działki zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się komórki, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. W tej sytuacji, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, możliwa byłaby również rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowanie ww. dostawy 23% stawką podatku VAT”.

Podsumowując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym Strony mogą skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. 2

W ocenie Wnioskującego, jeżeli stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 jest prawidłowe, to Zainteresowany będzie na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości w jakim składniki te nie będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania oraz będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a także będzie mógł złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

· nabycia towarów i usług,

· dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki:

1) odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz,

2) towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Zainteresowany będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

Wobec powyższego, (…) S.A. jako podmiot Zainteresowany będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT także do złożenia wniosku o zwrot różnicy podatku.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt zabudowany spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą. Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr (…). Wraz z drugim współwłaścicielem, zamierza Pan dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Pana i współwłaściciela w Państwa indywidualnych działalnościach gospodarczych. Powyższa Nieruchomość została nabyta przez Pana i współwłaściciela w dniu 27 października 2021 r. w ramach wycofania majątku ze Spółki jawnej do majątku prywatnych wspólników Spółki jawnej. Otrzymał Pan ½ udziału w Nieruchomości. Przed nabyciem Nieruchomości przez Pana i współwłaściciela, Nieruchomość była wykorzystywana przez ponad 10 lat przez Spółkę jawną, której wspólnikami byli Współwłaściciele, pn. (…). Następnie, po wycofaniu Nieruchomości ze Spółki jawnej była ona przedmiotem umowy dzierżawy w ramach majątku prywatnego. Następnie rozpoczął Pan prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej, w ramach której między innymi dzierżawił Pan Nieruchomość. W okresie od dnia 27 października 2021 r. do dnia 19 listopada 2021 r. nie był Pan czynnym podatkiem podatku VAT. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT od 20 listopada 2021 r. Prowadzi Pan działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG w dniu 2 marca 2023 r. Od dnia 27 października 2021 r. ½ udziału w Nieruchomości była wyłącznie wydzierżawiana przez Pana.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą kwestii zwolnienia od podatku – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – z możliwością rezygnacji ze zwolnienia, sprzedaży udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, iż usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W rezultacie, wykorzystywanie udziału w Nieruchomości do świadczenia usług najmu spowodowało, że były one majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

A zatem, sprzedając swoje udziały w Nieruchomości będzie Pan zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Sposób wykorzystania nieruchomości, tj. wykorzystywanie ich do świadczenia usług najmu, bezspornie wskazuje, że nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Transakcji sprzedaży przez Pana udziałów w Nieruchomości nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym, bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, nieruchomość była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, z czym w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia.

Zatem, nie cele osobiste – w przypadku Pana brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw działania, wobec czego czynność zbycia udziałów w Nieruchomości nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca ustanowił zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Należy mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku: dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ww. ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o: budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 wyżej cytowanej ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z wniosku wynika, że przedmiotowa działka zabudowana jest budynkiem biurowo -magazynowym. Ponadto na działce znajdują się instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe i elektryczne związane z korzystaniem budynku.

Zatem – jak wynika z wniosku – instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe i elektryczne zapewniają możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, a nie są samodzielną budowlą zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za odrębny towar na gruncie podatku od towarów i usług. Tak więc, ww. naniesienia należy traktować jako element przynależny do budynku posadowionego na działce nr (…) i opodatkować łącznie z tym budynkiem.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie budynku biurowo-magazynowego znajdującego się na działce nr (…) nastąpiło w roku 2006. Budynek został oddany do używania na potrzeby Spółki jawnej w roku 2006. W odniesieniu do ww. budynku nie ponoszono i nie będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynku biurowo -magazynowego do dnia jego sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata, to w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej zostanie spełniona przesłanka do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek biurowo-magazynowy również korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Niezasadne jest tym samym badanie przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż ½ udziału w zabudowanej działce nr (…) korzysta – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – ze zwolnienia od podatku VAT u uwzględnieniem art. 29a ust. 8 ustawy.**

Należy jednak wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Pan i Kupujący są czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z 25 października 2023 r. złożyli Państwo zgodne oświadczenie woli o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT. W umowie przyrzeczonej z 22 listopada 2023 r. Nabywcy oświadczyli, że w umowie przedwstępnej złożyli – Pan i Kupujący – zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, wraz z przytoczeniem wszystkich niezbędnych danych w rozumieniu art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy. Nabywca Nieruchomości nie dokonał sprzeciwu i uznał oświadczenie.

**Zatem,** **jeśli Strony opisanej transakcji (Pan i Kupujący) podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożyły zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ½ udziału w Nieruchomości (zabudowanej działce nr (…)) była opodatkowania według właściwej stawki podatku.**

**Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.**

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości dotyczących ustalenia, czy w przypadku rezygnacji Stron ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, Kupujący na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy będzie mógł dokonać obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w najbliższym okresie rozliczeniowym i na podstawie art. 87 ust 1 ustawy złożyć wniosek o zwrot nadwyżki zapłaconego podatku, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż ½ udziału w zabudowanej działce nr (…), korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, Strony transakcji podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy i transakcja ta jest opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Jak wynika z opisu sprawy, Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca będzie wykorzystywał nabyte udziały w Nieruchomości (zabudowanej działce nr (…)) wyłącznie do czynności opodatkowanych. Ponadto, w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży ½ udziału w Nieruchomości (zabudowanej działce nr (…)) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem od Sprzedającego ½ udziału w Nieruchomości (zabudowanej działce nr (…)). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Kupującego ½ udziału w Nieruchomości (zabudowanej działce nr (…)) będzie wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Prawo to będzie przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, w przypadku, gdy Sprzedający oraz Nabywca skutecznie zrezygnowali ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnili warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Kupujący, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie mógł dokonać obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w najbliższym okresie rozliczeniowym. Jednocześnie w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.**

**Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać za prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Jednocześnie należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na informacji wskazanej w uzupełnieniu, że na działce (…) znajduję się 1 obiekt „budynek biurowo-magazynowy o pow. 1521 m2”.W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności wystawienia faktury przez Sprzedającego.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Ponadto należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Jednocześnie zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej:

Z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej może wystąpić dwóch lub więcej zainteresowanych uczestniczących w tym samym zaistniałym stanie faktycznym albo mających uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym (wniosek wspólny).

Mając na uwadze powyższe zaznacza się, że interpretacja ta nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela Nieruchomości.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – zgodnie z art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).