Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-669/09-5/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-01-13
Teza: Czy w przypadku zakupu mieszkania, odebrania kluczy do mieszkania oraz 100% zapłaty za to mieszkanie i otrzymanie rachunku, Wnioskodawca jest jego właścicielem, zgodnie z umową? Czy brak decyzji administracyjnej, czyli aktu notarialnego zmusza Wnioskodawcę do płacenia podatku od sprzedaży? Czy jest możliwość zwolnienia Wnioskodawcy od płacenia podatku i kto może to uczynić?
Słowa kluczowe: data; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; przychód; spółdzielnie; termin; umowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 08.10.2009 r. (data wpływu 12.10.2009 r.) oraz piśmie z dnia 18.11.2009 r. (data wpływu 23.11.2009 r., data nadania 20.11.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 12.11.2009 r. Nr IPPB4/415-669/09-2/MP (data nadania 13.11.2009 r., data odbioru 16.11.2009 r.) , o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.10.2009 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1995 r. Wnioskodawca podpisał umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową w W., na podstawie, której miał sfinansować koszt budowy mieszkania w domu wielorodzinnym o powierzchni użytkowej 44,5 m2 wraz z udziałem w działce Nr XII – Załącznik 1 umowa z 15.11.1995 r. Pierwszą ratę w wysokości 30.000 zł Wnioskodawca wpłacił na konto Spółdzielni w dniu 29.12.1995 r., następną ratę w dniu 27.12.1996 r., ostatnie rozliczenie nastąpiło w dniu 13.10.1998 r., przed odbiorem mieszkania, a rozliczenie za grunt w dniu 23.12.1998 r. W dniu 27.11.1998 r. Wnioskodawca odebrał mieszkanie zgodnie z protokołem. Pozwolenie na użytkowanie mieszkania Inwestor otrzymał w dniu 04.12.1998 r., z Urzędu Gminy. W grudniu na święta w 1998 r. Wnioskodawca zamieszkał w przedmiotowym mieszkaniu (zameldował się 22.02.1999 r.)

Ostateczne rozliczenie odebranego mieszkania nastąpiło przez otrzymanie od Inwestora rachunku z dnia 03.12.1998 r., ponieważ drobne niedociągnięcia według protokołu odbioru mieszkania dokonane zostały i usunięte przez Wnioskodawcę, w związku z tym dokonano korekty ww. faktury i zwrotu zapłaty za roboty zaniechane przez Inwestora.

Wnioskodawca wskazał, iż zakup i zapłata w 100% wartości mieszkania nastąpiła w 1998 r., według otrzymanych faktur. Natomiast akt notarialny nie mógł być podpisany zaraz, lecz dopiero po rozliczeniu inwestycji zadania osiedlowego, na co żaden mieszkaniec nie miał wpływu. Podpisanie aktu notarialnego wyznaczono dopiero na 20.05.2003 r., po rozliczeniu budowy całego osiedla.

Sytuacja życiowa Wnioskodawcy zmusiła go do sprzedaży przedmiotowego mieszkania w dniu 27.10.2004 r.

Pismem z dnia 12.11.2009 r. Nr IPPB4/415-669/09-2/MP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku, poprzez przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do pytania będącego przedmiotem niniejszej interpretacji.

Pismem z dnia 18.11.2009 r. (data wpływu 20.11.2009 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w przypadku zakupu mieszkania, odebrania kluczy do mieszkania oraz 100% zapłaty za to mieszkanie i otrzymanie rachunku, Wnioskodawca jest jego właścicielem, zgodnie z umową? Czy brak decyzji administracyjnej, czyli aktu notarialnego zmusza Wnioskodawcę do płacenia podatku od sprzedaży?

Czy jest możliwość zwolnienia Wnioskodawcy od płacenia podatku i kto może to uczynić?

Zdaniem Wnioskodawcy, zakup mieszkania nastąpił w 1998 r. po otrzymaniu rachunku w dniu 03.12.1998 r., kiedy to Wnioskodawca stał się właścicielem mieszkania.

W opinii Wnioskodawcy, akt notarialny to dokument administracyjny, potwierdzający zapłacenie i otrzymanie mieszkania. Wnioskodawca wskazuje, iż w akcie tym zawarty jest zapis, iż Wnioskodawca otrzymał przedmiotowy lokal mieszkalny w dniu 27.11.1998 r. Ponadto Wnioskodawca nie miał wpływu na szybkość zakończenia i rozliczenia budowy osiedla.

W art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa o źródle przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jeżeli to zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od nabycia, licząc od końca roku, w którym ono nastąpiło.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie mieszkania zgodnie z Kodeksem cywilnym Dz. III nastąpiło z chwilą jego protokolarnego odebrania, po dopuszczeniu przez gminę do użytkowania i zapłaceniu 100% wartości zgodnie z umową, a potwierdza to faktura z dnia 03.12.1998 r. Według Wnioskodawcy data jaka jest zawarta na fakturze-rachunku jest datą nabycia mieszkania, tj. 03.12.1998 r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawodawca rozróżnia wyraźnie dwa pojęcia: nabycie i wybudowanie.

O wybudowaniu można mówić tylko w sytuacji, gdy np. osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, uzyskuje pozwolenie na budowę. Nabycie rozumiane jest natomiast jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując, bądź pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku), w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla określenia, czy zbycie mieszkania stanowi źródło przychodu, istotne znaczenie ma data nabycia tego mieszkania.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w 1995 r. Wnioskodawca podpisał umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową, na podstawie, której miał sfinansować koszt budowy mieszkania. W dniu 27.11.1998 r. Wnioskodawca odebrał mieszkanie zgodnie z protokołem. Pozwolenie na użytkowanie mieszkania otrzymał w dniu 04.12.1998 r. W grudniu 1998 r. Wnioskodawca zamieszkał w przedmiotowym mieszkaniu (zameldował się 22.02.1999 r.). Ostateczne rozliczenie odebranego mieszkania nastąpiło przez otrzymanie od Inwestora rachunku z dnia 03.12.1998 r.

Wnioskodawca wskazuje, iż zakup i zapłata w 100% wartości mieszkania nastąpiła w 1998 r., według otrzymanych faktur. Natomiast akt notarialny został podpisany dopiero 20.05.2003 r., po rozliczeniu budowy całego osiedla. W dniu 27.10.2004 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie.

W związku z powyższym, zawarcie umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, uregulowanie w całości należności za lokal, przekazanie mieszkania oraz fizyczny odbiór lokalu nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowego mieszkania przez Wnioskodawcę.

Z punktu widzenia prawa, samo zawarcie umowy o budowę lokalu mieszkalnego ze Spółdzielnią Mieszkaniową nie przesądza, że w momencie jej zawarcia następuje przeniesienie (nabycie) prawa własności. Również faktu przekazania lokalu mieszkalnego protokołem i zasiedlenia tego lokalu nie należy rozumieć w kategorii nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast zgodnie z art. 158 tej ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Mając na uwadze powyższe, za datę nabycia mieszkania można uznać dopiero datę podpisania aktu notarialnego, co miało miejsce w dniu 20.05.2003 r. W konsekwencji jego zbycie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Mając na uwadze powyższe w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do przepisów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl przepisu art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku, podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania jest wydatkowanie przychodu na ww. cele mieszkaniowe. Natomiast jeżeli nie spełni Pan powyższego warunku, obowiązany będzie do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Reasumując stwierdzić należy, iż za datę nabycia mieszkania można uznać dopiero datę podpisania aktu notarialnego, co miało miejsce w dniu 20.05.2003 r. W konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę w 2004 r., a więc przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, lokalu mieszkalnego, będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym, chyba że środki te zostały wydatkowane nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na wskazane cele mieszkaniowe. W takim przypadku przychód korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślenia wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym. Dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy, w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.