Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-844/11-4/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-02-21
Teza: 1. Czy wobec powyższego Wnioskodawca jest zobowiązany (jako sprzedający nieruchomości lokalowe) zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19% od uzyskanej ceny sprzedaży, w przypadku sprzedaży w 2011 r. czterech z pięciu uzyskanych w drodze zniesienia współwłasności lokali? 2. Czy też, obowiązek ten powstanie dopiero w momencie sprzedaży ostatniego lokalu (piątego), przy czym tylko wtedy gdy łączna kwota ze sprzedaży wszystkich lokali przekroczy kwotę 1.249.696, tj. wartość pierwotnie posiadanego przez Niego udziału? 3. Czy okoliczność, iż Wnioskodawca nabył w listopadzie 2011 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży dotychczasowych lokali, kolejny lokal za kwotę 272.000 zł ma wpływ na zakres jego obowiązku podatkowego? Jeśli tak, to jaki?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; darowizna; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział; własność-własność odrębna; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku (data wpływu 16.11.2011 r.) oraz w piśmie z dnia 24.01.2012 r. (data nadania 27.01.2012 r., data wpływu 30.01.2012 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 11.01.2012 r. Nr IPPB4/415-844/11-2/JK2 (data nadania 11.01.2012 r., data doręczenia 23.01.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** \- w odniesieniu do udziałów w nieruchomości nabytych w drodze darowizny,
*   **nieprawidłowe** - w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 16.11.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-844/11-2/JK2 z dnia 11.01.2012 r. tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 24.01.2012 r. (data nadania 27.01.2012 r., data wpływu 30.01.2012 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 31.05.2010 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności nieruchomości położonej w Cz. przy A. i ustanowieniu odrębnej własności lokali. Orzeczenie to uprawomocniło się w dniu 16 grudnia 2010 r. Zniesienie współwłasności zostało dokonane po upływie pięciu lat od nabycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości, na skutek złożonego m.in. przez Wnioskodawcę w dniu 23.11.2004 r. wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości. W chwili wniesienia wniosku o zniesienie współwłasności Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości w 16/48 częściach. Na mocy ww. postanowienia - w wyniku zniesienia współwłasności - Wnioskodawca nabył na wyłączną własność lokale Nr 1 (lokal użytkowy), Nr 8, Nr 10, Nr 15, Nr 16 (lokale mieszkalne). Nadto, był zobowiązany do dokonania dopłaty na rzecz innych współwłaścicieli w łącznej kwocie 85.404 zł. Musiał on również zwrócić jednemu z uczestników postępowania kwotę 832 zł tytułem nakładów poniesionych na remont dachu. Dodatkowo Wnioskodawca otrzymał tytułem zwrotu pożytków kwotę 131.063 zł. Z uzasadnienia ww. postanowienia wynika, iż pierwotny udział Wnioskodawcy we współwłasności nieruchomości wynosił 1600/4800, tj. 1.249.696 zł. Łączna wartość nieruchomości podlegającej podziałowi wynosiła zaś 3.749.107 zł. (faktyczna wartość nieruchomości wynosiła 4.664.400 zł, ale ponieważ współwłaściciele wykonali nakłady na lokale na łączną kwotę 915.293 zł, sąd przyjął do rozliczenia wartość nieruchomości w wysokości 3.749.107 zł). W wyniku dokonanego podziału Sąd przyznał Wnioskodawcy lokale o łącznej wartości 1.335.100 zł, tj. lokal użytkowy Nr 1 o wartości 533.000 zł, lokale mieszkalne Nr 8 wartości 214.500 zł, Nr 15 o wartości 195.000 zł, Nr 10 o wartości 183.300 zł, Nr 16 o wartości 209.300 zł.

Wnioskodawca wskazuje, że z powyższego wynika, iż otrzymał lokale ponad swój udział we współwłasności nieruchomości w wysokości 85.404 zł. Dlatego też, zobowiązany był on w tym zakresie przez sąd do dopłaty na rzecz poszczególnych uczestników postępowania. W dniu 02.09.2011 r. Wnioskodawca sprzedał cztery z pięciu posiadanych lokali, uzyskując ze sprzedaży kwotę ok. 1.010.000 zł. Aktualnie w posiadaniu Wnioskodawcy pozostaje tylko jeden z lokali, uzyskanych w wyniku podziału, tj. lokal użytkowy Nr 1. Jednakże, Wnioskodawca planuje sprzedaż także tego lokalu. W listopadzie 2011 r. - ze środków uzyskanych ze sprzedaży dotychczasowych lokali, Wnioskodawca nabył na własność kolejny lokal za kwotę ok. 272.000 zł.

Pismem z dnia 24.01.2012 r. (data nadania 27.01.2012 r., data wpływu 30.01.2012 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek następujące informacje:

Wnioskodawca pierwotny udział we współwłasności nabył w dniu 11 grudnia 1948 r., tytułem darowizny. Wnioskodawca nie jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą. Sprzedaż lokali nie odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie zawarł umowy na wybudowanie budynku wielorodzinnego z co najmniej pięcioma mieszkaniami, budowanego na współwłasność i nie korzystał z możliwości odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę stanowiącego współwłasność budynku wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem (tzw. ulga na wynajem). Ponadto, Wnioskodawca dodał, iż w dniu 08 grudnia 2011 r. sprzedał ostatni z uzyskanych lokali. Łącznie ze sprzedaży wszystkich lokali uzyskał kwotę 1.510.000 zł. Ze środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży lokali Wnioskodawca nabył dwa nowe lokale za łączną kwotę 532.000 zł, tj. w listopadzie 2011 r. pierwszy lokal za kwotę 272.000 zł, w grudniu 2011 r. drugi lokal za kwotę 260.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy wobec powyższego Wnioskodawca jest zobowiązany (jako sprzedający nieruchomości lokalowe) zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19% od uzyskanej ceny sprzedaży, w przypadku sprzedaży w 2011 r. czterech z pięciu uzyskanych w drodze zniesienia współwłasności lokali?
2.  Czy też, obowiązek ten powstanie dopiero w momencie sprzedaży ostatniego lokalu (piątego), przy czym tylko wtedy gdy łączna kwota ze sprzedaży wszystkich lokali przekroczy kwotę 1.249.696, tj. wartość pierwotnie posiadanego przez Niego udziału?
3.  Czy okoliczność, iż Wnioskodawca nabył w listopadzie 2011 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży dotychczasowych lokali, kolejny lokal za kwotę 272.000 zł ma wpływ na zakres jego obowiązku podatkowego? Jeśli tak, to jaki?

Zdaniem Wnioskodawcy, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawca uzyskał lokale, których łączna wartość przewyższała posiadany przez Niego udział o kwotę 85.404 zł. Dlatego też, w tym zakresie sąd zobowiązał go do dokonania dopłaty na rzecz innego uczestnika postępowania sądowego. Jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności nastąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział sprzed zniesienia współwłasności, oznacza to, iż dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. A zatem, wobec faktu iż Wnioskodawca - jak wynika z uzasadnienia postanowienia sądu - otrzymał lokale ponad swój udział we współwłasności nieruchomości w wysokości 85.404 zł, uznać należy, iż dla tej części nieruchomości dniem nabycia będzie dzień, w którym doszło do zniesienia współwłasności. W pozostałej zaś części, dniem nabycia będzie dzień uzyskania pierwotnego udziału we współwłasności. Tak więc dokonując sprzedaży czterech lokali tj. Nr 8 wartości 214.500 zł, Nr 15 o wartości 195.000 zł, Nr 10 o wartości 183.300 zł, Nr 160 wartości 209.300 zł. (łącznie o wartości 802.100 zł), uzyskując za nie kwotę ok. 1.010.000 zł. Wnioskodawca uważa, iż nie dokonał jeszcze rozporządzenia nadwyżką ponad wartość przysługującego Mu pierwotnie udziału (pierwotny udział: 1.249.696 zł) i nie powstał zatem po Jego stronie obowiązek podatkowy. Dopiero zaś sprzedaż ostatniego z posiadanych lokali, może zaktualizować taki obowiązek. Przy czym, nastąpi to pod warunkiem, iż Wnioskodawca łącznie ze sprzedaży wszystkich lokali uzyska kwotę przewyższająca pierwotnie posiadany udział, tj. kwotę 1.249.696 zł. Tylko bowiem w zakresie nadwyżki ponad ww. kwotę, mamy do czynienia z nabyciem nieruchomości w dacie uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności (16.12.2010 r.), w pozostałym zakresie do nabycia nieruchomości doszło już w dacie uzyskania statusu współwłaściciela. Jeżeli zaś Wnioskodawca sprzeda piąty lokal, dopiero po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od uzyskanej w wyniku podziału nieruchomości nadwyżki. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 10 ust. 8 ustawy PIT źródłem przychodu nie będzie odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli następuje ono po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie jeżeli zaś do sprzedaży piątego lokalu dojdzie przed upływem pięciu lat podstawą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w stawce 19% będzie dochód Wnioskodawcy, tj. kwota uzyskana ze sprzedaży ponad pierwotnie posiadany udział. Jeśli w ogóle powstanie u Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży źródło przychodu, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, może on skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, w przypadku dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału odpowiadającego nadwyżce wartości udziału posiadanego pierwotnie we współwłasności nieruchomości, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży lokalu nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Wnioskodawca nabył w listopadzie 2011 r., ze środków pochodzących ze sprzedaży dotychczasowych lokali, kolejny lokal za kwotę 272.000 zł. Zdaniem Wnioskodawcy okoliczność ta skutkuje tym, iż wolne od podatku dochodowego są w ww. zakresie jego dochody, które uzyska przy sprzedaży piątego lokalu. Można bowiem uznać, iż lokale te pomimo, iż w obrocie stanowią samodzielne nieruchomości lokalowe, w aspekcie podatkowym tworzą pewną całość gdyż powstały w wyniku zniesienia współwłasności. Dlatego też możliwość skorzystania przez Wnioskodawcę z dobrodziejstwa art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT (pomimo, iż już przeznaczył on środki ze sprzedaży dotychczasowych lokali na cele mieszkaniowe) powinna się zaktualizować dopiero z momentem sprzedaży piątego lokalu. Ponieważ postanowienie sądu zostało wydane w dniu 31 maja 2010 r. nabycie nieruchomości - w zakresie części przewyższającej pierwotny udział nastąpiło po 31 grudnia 2006 r., dlatego też wysokość ewentualnego podatku będzie stanowić 19% dochodu (art. 30e ustawy PIT), nie zaś 10% dochodu jak to miało miejsce w stosunku do nabycia nieruchomości przed 1 stycznia 2007.

Reasumując, jeżeli z porównania wartości udziału w wysokości 1600/4800 we współwłasności nieruchomości zabudowanej z wartością lokali nabytych w drodze zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych lokali to tylko ten udział w lokalu odpowiadający tej nadwyżce w przypadku sprzedaży lokali w 2011 r. będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PIT.

Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód (różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z tytułu sprzedaży lokalu odpowiadającym ww. nadwyżce a przypadającym na udział nabyty w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności, a kosztami uzyskania przychodu). Ustalony w ten sposób dochód ze sprzedaży lokalu podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym pierwotne nabycie nieruchomości miało miejsce na zasadzie współwłasności, dlatego też ze względu na fakt, iż od nabycia minęło 5 lat, przychód osiągnięty ze sprzedaży części nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (sprzedane dotychczas cztery lokale). Opodatkowaniu podlegać natomiast będzie dochód ze sprzedaży pozostałej części nieruchomości (ponad udział jaki przysługiwał) nabytej w drodze zniesienia współwłasności, gdy sprzedaż tej części nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym uprawomocniło się postanowienie o zniesieniu współwłasności, z uwzględnieniem ulgi jaką nabył Wnioskodawca dokonując zakupu kolejnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w listopadzie 2011 r.

Wnioskodawca wskazuje, iż podobne zagadnienie prawnopodatkowe stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia w indywidualnej interpretacji podatkowej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 19.09.2011 r. IBPBII/2/415-730/11/AK oraz w indywidualnej interpretacji podatkowej z dnia 26.09.2007 r. PD-2/415/137/07 pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Natomiast stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Z kolei nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości lokalowych. Zatem dla ustalenia jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie, istotne jest ustalenie daty nabycia poszczególnych udziałów w przedmiotowych nieruchomościach lokalowych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, iż Wnioskodawca pierwotny udział we współwłasności nieruchomości nabył w dniu 11.12.1948 r. tytułem darowizny, następnie w dniu 31.05.2010 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności nieruchomości i ustanowieniu odrębnej własności lokali. Orzeczenie to uprawomocniło się w dniu 16 grudnia 2010 r. W chwili wniesienia wniosku o zniesienie współwłasności Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości w 16/48 częściach. Na mocy ww. postanowienia - w wyniku zniesienia współwłasności - Wnioskodawca nabył na wyłączną własność lokale Nr 1 (lokal użytkowy), Nr 8, Nr 10, Nr 15, Nr 16 (lokale mieszkalne). Nadto, był zobowiązany do dokonania dopłaty na rzecz innych współwłaścicieli w łącznej kwocie 85.404 zł. Pierwotny udział Wnioskodawcy we współwłasności nieruchomości wynosił 1600/4800, tj. 1.249.696 zł. Łączna wartość nieruchomości podlegającej podziałowi wynosiła zaś 3.749.107 zł. W wyniku dokonanego podziału Sąd przyznał Wnioskodawcy lokale o łącznej wartości 1.335.100 zł, tj. lokal użytkowy Nr 1 o wartości 533.000 zł, lokale mieszkalne Nr 8 wartości 214.500 zł, Nr 15 o wartości 195.000 zł, Nr 10 o wartości 183.300 zł, Nr 16 o wartości 209.300 zł. Wnioskodawca wskazał, iż otrzymał lokale ponad swój udział we współwłasności nieruchomości w wysokości 85.404 zł. Dlatego też, zobowiązany był w tym zakresie przez sąd do dopłaty na rzecz poszczególnych uczestników postępowania. W dniu 02.09.2011 r. Wnioskodawca sprzedał cztery z pięciu posiadanych lokali, uzyskując ze sprzedaży kwotę ok. 1.010.000 zł. W listopadzie 2011 r. - ze środków uzyskanych ze sprzedaży dotychczasowych lokali, Wnioskodawca nabył na własność kolejny lokal za kwotę ok. 272.000 zł. W dniu 08 grudnia 2011 r. sprzedał ostatni z uzyskanych lokali (Nr 1). Łącznie ze sprzedaży wszystkich lokali uzyskał kwotę 1.510.000 zł. Ze środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży lokali Wnioskodawca nabył dwa nowe lokale za łączną kwotę 532.000 zł, tj. w listopadzie 2011 r. pierwszy lokal za kwotę 272.000 zł, w grudniu 2011 r. drugi lokal za kwotę 260.000 zł.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia. W związku z powyższym należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ww. ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy, a więc wszystkie nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków, tzw. nieruchomości lokalowe) i ruchomości ( np. samochód, obraz) oraz zbywalne prawa majątkowe, czyli takie, które mogą być przedmiotem sprzedaży. Ponadto jednym ze sposobów nabycia na własność nieruchomości lub prawa jest ich nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Zauważyć bowiem należy, że w myśl art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie natomiast z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Stąd zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości, ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności.

Kwestie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), gdzie ustawodawca w przepisie art. 2 ust. 1 ustawy stwierdza, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Pod pojęciem samodzielny lokal mieszkalny należy rozumieć wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ustawy). Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Zgodnie z art. 516 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym zapadają w formie postanowień, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W myśl art. 365 § 1 tej ustawy, orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Z postanowienia art. 521 § 1 ww. ustawy wynika, że jeżeli przepis szczególny inaczej nie stanowi, postanowienie orzekające co do istoty sprawy staje się skuteczne, a jeżeli wymaga wykonania – także wykonalne, po uprawomocnieniu się.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w stanie faktycznym niniejszej sprawy istotnym jest ustalenie czy lokale mieszkalne (Nr 8, 10, 15 i 16) oraz lokal użytkowy (Nr 1), które Wnioskodawca sprzedał mieszczą się w udziale, jaki Wnioskodawca nabył w darowiźnie w 1948 r. w prawie współwłasności nieruchomości.

Przedstawiając stan faktyczny we wniosku i jego uzupełnieniu, Wnioskodawca wskazał, że tytułem darowizny w dniu 11 grudnia 1948 r. nabył udział we współwłasności w wysokości 1600/4800. Oznacza to, że nabywając w darowiźnie 1600/4800 udziału w ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył 1600/4800 udziału w każdym metrze kwadratowym tej nieruchomości, a zatem nabył również 1600/4800 udziału w każdym z lokali mieszkalnych i lokalu użytkowym znajdujących się w tym budynku (nawet przed wyodrębnieniem), co wynika z istoty współwłasności. Jak zostało bowiem wskazane powyżej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, w momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności. Natomiast po zniesieniu współwłasności wartość udziału Wnioskodawcy wzrosła, na co wskazuje zasądzenie przez sąd dopłaty na rzecz innych współwłaścicieli w kwocie 85.404 zł. Tym samym w niniejszej sprawie suma wartości lokali, które w wyniku zniesienia współwłasności przypadły Wnioskodawcy przekracza wartość udziału w całej nieruchomości ustalonego na dzień zniesienia współwłasności. Jeżeli zatem w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył udział ponad udział przysługujący Jemu przed zniesieniem współwłasności, to nabył udział w każdym z lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowym, jakie zostały Jemu przyznane na wyłączną własność, a zatem zarówno w lokalu mieszkalnym Nr 8,10, 15 i 16 jak i lokalu użytkowym Nr 1.

W związku z tym, że w wyniku umowy zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność lokal mieszkalny Nr 8, Nr 10, Nr 15, Nr 16 jak i lokal użytkowy Nr 1, zrzekając się równocześnie swoich udziałów w pozostałych lokalach, dla obliczenia jaki udział w poszczególnych lokalach mieszkalnych i lokalu użytkowym Wnioskodawca nabył ponad pierwotnie posiadany udział należy ustalić: jaka na dzień zniesienia współwłasności była wartość wynoszącego 1600/4800 udziału w całej nieruchomości (wartość tego udziału będzie odzwierciedlała udział nabyty w drodze darowizny), a następnie zsumować wartość wszystkich pięciu lokali otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności (wartość ta będzie odzwierciedlała udział nabyty w drodze zniesienia współwłasności). Z kolei różnica tych wartości będzie przypadała na udział jaki Wnioskodawca nabył ponad udział nabyty pierwotnie w 1948 r. w drodze darowizny. Nadwyżka ta będzie zatem odpowiadać udziałowi, jaki Wnioskodawca nabył w wyniku zniesienia współwłasności, ponad pierwotnie posiadany udział. Kolejnym krokiem jest podzielenie tej nadwyżki w stosunku do wszystkich pięciu lokali, przy czym uprzednio należy ustalić jaki procent stanowi wartość każdego z lokali w stosunku do wartości całego majątku (wartości wszystkich 5 lokali) otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności i w takim stosunku procentowym należy podzielić nadwyżkę. Taka część nadwyżki, jaka przypadnie na dany lokal będzie odpowiadała udziałowi o jaki zwiększył się w tym lokalu udział Wnioskodawcy po zniesieniu współwłasności.

Podsumowując, z porównania wartości udziału nabytego w drodze darowizny z wartością lokali nabytych w drodze zniesienia współwłasności - powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych lokali ponad wartość udziału nabytego w darowiźnie i tylko ten udział w każdym z lokali odpowiadający tej nadwyżce w przypadku sprzedaży lokali będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Analizując powyższe stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży udziału w lokalu Nr 8, 10, 15 i 16 oraz lokalu użytkowego Nr 1 nabytego w drodze darowizny w 1948 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż należy uznać, że Wnioskodawca nabył go w darowiźnie w 1948 r. a tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 1953 r.

Opodatkowaniu natomiast podlega przychód ze sprzedaży udziału w lokalu Nr 1,8,15,10 i 16 oraz lokalu użytkowego Nr 1 nabytego w drodze zniesienia współwłasności na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., ponieważ postanowienie o zniesieniu współwłasności nieruchomości i ustanowieniu odrębnej własności lokali uprawomocniło się w dniu 16 grudnia 2010 r. Przy czym wielkość tego udziału należy obliczyć ustalając na dzień zniesienia współwłasności w jakim stosunku pozostaje wartość nadwyżki jaka przypadła na każdy lokal do wartości każdego lokalu. Tak ustalony udział jest udziałem, o który w danym lokalu zwiększył się udział Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności. Opodatkowaniu podlegał będzie zatem przychód ze sprzedaży przypadający na ten udział.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. , podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym w myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu w sprawie należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jak wskazał Wnioskodawca zniesienie współwłasności nastąpiło odpłatnie, czyli z dopłatą na rzecz innych współwłaścicieli. Stosownie do tego przepisu za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Zatem podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli w przedmiotowej sprawie różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z tytułu sprzedaży udziału w lokalach odpowiadającym ww. nadwyżce w każdym lokalu a przypadającym na udział nabyty w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. Ustalony w ten sposób dochód ze sprzedaży lokali podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnik przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c (art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30 ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Powyższy zapis ma zapobiegać kumulowaniu ulg i podwójnemu odliczaniu tych samych kwot.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, iż Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w każdym lokalu nabytych w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności, jeżeli środki tak uzyskane nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przeznaczy na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Reasumując, należy stwierdzić, iż uzyskany przez Wnioskodawcę w 2011 r. przychód z tytułu sprzedaży czterech lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny w 1948 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w ww. lokalach nabytego w drodze zniesienia współwłasności w 2010 r. będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Jeżeli jednak uzyskane ze sprzedaży tego udziału środki Wnioskodawca przeznaczy na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to dochód w wysokości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia, objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jeśli Wnioskodawca spełni warunki uprawniające do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i całość przychodu ze zbycia udziału nabytego w 2010 r. przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, to nie będzie zobowiązany do płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowych lokali.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe, gdyż w przedmiotowej sprawie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega nadwyżka wartości udziału nabytego w drodze zniesienia współwłasności nad wartością udziału nabytego w drodze darowizny, przypadająca na dany lokal. Zatem obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w pięciu lokalach w 2011 r. powstał w odniesieniu do wszystkich tych lokali, a nie tylko przy sprzedaży piątego lokalu.

W odniesieniu do kwot podanych we wniosku, tut. Organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. w związku z powyższym tut. Organ nie może odnieść się do kwot wskazanych przez Wnioskodawcę.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego, który wystąpił w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych - wskazać należy, iż rozstrzygnięcia te nie są wiążące dla tutejszego organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w każdej z nich zawarte jest wiążące. W związku z tym, organy podatkowe mimo, iż w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami – nie tylko innych organów podatkowych, jednak nie stosują wprost tych rozstrzygnięć także i z tego powodu, iż nie stanowią one materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.