Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.809.2018.3.KBR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-27
Teza: skutki podatkowe planowanej transakcji zbycia/nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek naliczony; przedsiębiorca
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 24 grudnia 2018 r. (data wpływu 31 grudnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 31 stycznia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21 stycznia 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.2018.2.KBR (doręczone w dniu 22 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część składników majątku będących przedmiotem planowanej transakcji,

*   opodatkowania podatkiem VAT według stawki podstawowej w wysokości 23% dostawy Budynku i Budowli,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych planowanej transakcji zbycia/nabycia Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 31 stycznia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21 stycznia 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.2018.2.KBR (doręczone w dniu 22 stycznia 2019 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania: M. spółka z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: E. sp. z o.o. sp. k.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: „Spółka” lub „Sprzedająca”) z siedzibą w Polsce jest podmiotem, którego przeważająca działalność obejmuje m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Przedmiotem pozostałej działalności Spółki jest między innymi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, niespecyficzne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych.

Sprzedająca jest:

1.  właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę gruntową nr 269/14 (dalej: „Grunt”),
2.  właścicielem budynku magazynowo-usługowo-biurowego o charakterze kompleksu logistycznego znanym obecnie jako E. (dalej „Budynek”), jak również dwóch budynków niemieszkalnych o powierzchni zabudowy odpowiednio 22 m2 i 37 m2, tj. portierni i budynku pompowni dla celów p.poż (razem łącznie „Budynki”),
3.  właścicielem budowli i urządzeń budowalnych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), położonych na Gruncie i stanowiących od niego odrębną własność, które zapewniają możliwość użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem (m.in. zewnętrzne oświetlenie, piesze ciągi komunikacyjne (chodniki) wokół Budynku, place manewrowe, parkingi dla samochodów osobowych i ciężarowych, sieć kanalizacji deszczowej (brudnej i czystej), pompownia wód deszczowych, sieć wodociągowa, sieć wodociągowa na potrzeby p.poż., zbiornik wody p.poż, ogrodzenie (z siatki i paneli), truck courty (podjazdy do doków) - (dalej: „Pozostałe obiekty”).

Od momentu wybudowania Budynków nie dochodziło do ich ulepszeń w myśl przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1036).

W toku działalności Spółki nie dochodziło również do ulepszeń budowli znajdujących się w obrębie Nieruchomości.

Powyższe, tj. Grunt i Budynek będą dalej łącznie nazywane „Nieruchomością” Sprzedającego. Nieruchomość jest obciążona hipotecznie.

Sprzedająca zamierza sprzedać Nieruchomość, na którą składa się: prawo własności Gruntu, prawo własności Budynków oraz Pozostałych obiektów na rzecz Wnioskodawcy (dalej: „Kupujący”).

Historia Nieruchomości i jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Spółka pełniła rolę inwestora w zakresie wybudowania Budynku na Gruncie na podstawie decyzji pozwolenia na budowę z dnia 8 maja 2008 r. zmienionego decyzją z dnia 17 lipca 2008 r., następnie zmienioną decyzją z dnia 6 listopada 2008 r. W dniu 23 marca 2009 r. decyzją Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, udzielił Spółce częściowego pozwolenia na użytkowanie centrum magazynowo-logistyczno-usługowego wraz infrastrukturą a w dniu 9 kwietnia 2008 r. decyzją Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, udzielił Spółce pozwolenia na użytkowanie centrum magazynowo-logistyczno-usługowego wraz infrastrukturą.

Spółka odliczała podatek VAT od wydatków inwestycyjnych oraz zaliczyła wartość budynku do swoich środków trwałych. Po wybudowaniu Budynek podlegał procesowi komercjalizacji, w tym w szczególności, powierzchnie w Budynku były wynajmowane najemcom. Pierwsza umowa najmu została zawarta 22 października 2008 r. Na moment składania wniosku cała powierzchnia Budynku została skomercjalizowana. Obecnie w Budynku jest 5 najemców (ta ilość może się zmieniać), a usługi najmu podlegają opodatkowaniu przez Spółkę podatkiem VAT.

W przypadku Budynków i Pozostałych obiektów minęły co najmniej 2 lata od momentu, w którym Spółka lub najemcy zaczęli z nich korzystać. Pozostałe obiekty służą bowiem możliwości prawidłowego korzystania z Budynku - np. dojścia do budynku, podjazdu do doków (plac manewrowy), zabezpieczeniem infrastruktury dla celów przeciwpożarowych (pompownie, sieć kanalizacji p.poż, zbiornik wody), itd.

W przypadku Budynków i Pozostałych obiektów minęły co najmniej 2 lata od momentu, w którym Spółka lub najemcy zaczęli z nich korzystać. Pozostałe obiekty służą bowiem możliwości prawidłowego korzystania z Budynku - np. dojścia do Budynku, dojazdu przez samochody ciężarowe do Budynku, itd. - i są nieoderwalnie związane z bieżącym korzystaniem z Budynku.

Sprzedająca opodatkowuje usługi wynajmu powierzchni w Budynku podatkiem VAT ze stawką 23%.

Sprzedająca w dniu 26 listopada 2018 roku zawarła z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży na mocy której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu wyżej opisaną Nieruchomość, a Kupujący zobowiązał się ją nabyć od Sprzedającego.

Żadne elementy Budynku, a także żadne obiekty budowlane ani elementy infrastruktury nie wykraczają poza granice z sąsiednimi nieruchomościami ani żadne budynki, obiekty budowlane ani elementy infrastruktury będące własnością osób trzecich nie znajdują się na terenie Nieruchomości (z wyjątkiem instalacji mediów, a także trzech zbiorników na gaz, które są dzierżawione oraz wiat - palarni, które są własnością najemców).

Opis elementów Transakcji.

W wyniku przeprowadzenia Transakcji Kupujący nabędzie prawo własności Gruntu, wraz z własnością posadowionych na nim Budynku i Pozostałych obiektów.

Transakcja zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Sprzedającej w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego także inne elementy (własność rzeczy, prawa), które są immanentnie związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   prawo własności rzeczy ruchomych lub wyposażenia znajdującego się w Budynku, a które są wymagane do eksploatacji Budynku i będące immanentnie związane z Budynkiem, będące własnością Sprzedającego, w szczególności są to urządzenia techniczne tj.:
    *   promienniki gazowe służące do ogrzewania hali,
    *   kurtyny dymowe,
    *   system alarmowania pożarowego - czujniki detekcji dymu,
    *   kotły gazowe,
    *   pompy,
    *   rozdzielnice,
    *   węzeł energetyczny,
    *   piec grzewczy,
    *   doki.
*   prawo własności rzeczy ruchomych lub wyposażenia znajdującego się w Budynku, a które są wymagane do eksploatacji Budynku, będące własnością Sprzedającego (m.in. kluczy, sterowników, pilotów),
*   umowy najmu, i gwarancje budowlane udzielone przez wykonawców robót budowlanych na Nieruchomości,
*   majątkowe prawa autorskie do projektów przygotowanych na potrzeby budowy Budynku, w szczególności do projektu budowlanego,
*   prawa wynikające z wszelkich gwarancji dotyczących jakości budowy obowiązujące na dzień Transakcji, udzielone przez wykonawcę w odniesieniu do Budynku/Nieruchomości,
*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczeń dostarczonych przez najemców jako zabezpieczenie wykonania ich zobowiązań z tytułu umów najmu (obejmujące gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz zobowiązania do rozliczenia depozytów najemców.
*   wszystkie podręczniki oraz inne instrukcje dotyczące eksploatacji lub utrzymania Budynku lub dowolnej jego części, lub dowolnych maszyn, urządzeń lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego,
*   oryginały umów, gwarancji lub innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, dotyczących projektu, budowy, pomiarów, instalacji, zmian, napraw lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynku lub jego dowolnej części, lub maszyn lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość, lub jakichkolwiek rzeczy służących Nieruchomości, w tym dowolnej budowli, pomocniczej lub ochronnej, lub drogi dojazdowej, lub mediów lub innej instalacji obsługującej Nieruchomość (niezależnie od tego, gdzie się znajduje),
*   wszelkie plany, rysunki, projekty lub inne ilustracje znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (włącznie z planami architektoniczno-budowlanymi lub projektem wykonawczym) całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynku, jakichkolwiek instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych mediów znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość,
*   świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku,
*   dokumenty i umowy dotyczące praw przelanych na Kupujących podczas Zamknięcia;
*   wszelkie inne istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności:

*   innych ruchomości niż wskazane wyżej - z uwagi na fakt, że Sprzedający nie będzie takich posiadał na moment Transakcji;

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego o dostawę mediów (takich jak woda, prąd, gaz) i innych umów zawartych z usługodawcami na świadczenie usług związanych z eksploatacją Nieruchomości (takich jak sprzątanie, bieżące konserwacje, ochrona fizyczna),

*   praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy trzech zbiorników na gaz służący do ogrzewania hali i pomieszczeń biurowych (po nabyciu Nieruchomości Kupujący dokona wyboru dostawcy gazu),

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego),

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,

*   praw i obowiązków z umów ubezpieczeniowych,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji w Nieruchomość,

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne, itp.,

*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,

*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

*   firmy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   umów z pracownikami lub zakładu pracy Spółki, gdyż Spółka nie zatrudnia pracowników,

*   zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Kupującego.

*   Nabywca nie jest zainteresowany przejęciem jakichkolwiek zobowiązań kredytowych Sprzedającej i Strony dla dojścia transakcji do skutku wykluczają taką możliwość.

*   Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającej (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji). W szczególności, wszelkie koszty dotyczące Nieruchomości, w tym koszty konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkich mediów, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, ponosi wyłącznie Sprzedająca, a Nabywca nie ma obowiązku regulowania takich kosztów. Strony uzgodniły, że wszelkie przychody dotyczące Nieruchomości, w tym przychody z umów najmu i nowo zawartych umów najmu, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, przysługiwać będą wyłącznie Sprzedającej, natomiast należne w okresie od dnia zawarcia umowy sprzedaży przysługiwać będą wyłącznie Nabywcy.

W Umowie sprzedaży Wnioskodawcy uzgodnią również, że w ramach umówionej ceny sprzedaży na Spółkę przejdą:

*   prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Spółkę umów najmu - co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.; dalej: KC), jeżeli na dzień sprzedaży umowy te będą obowiązywać (tzn. nie zostaną wcześniej rozwiązane).

Wnioskodawcy wskazują, że zamiarem Nabywcy jest/będzie kontynuowanie tych umów po nabyciu Budynku, a w przyszłości ewentualnie zastąpienie tych najemców nowymi. W tym zakresie, w ramach transakcji, na Nabywcę mogą również przejść prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców w związku z tymi umowami (w szczególności prawo do zatrzymania kaucji wpłaconych przez najemców, cesja gwarancji ubezpieczeniowych i bankowych, poręczeń).

Sprzedająca i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Po dniu transakcji Sprzedający złoży oświadczenie o wypowiedzeniu umów o świadczenie usług, w tym umów o dostawy mediów, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością. Aby jednak nie wystąpiła przerwa w dostawy mediów do Nieruchomości, strony będą koordynować swoje działania i współpracować ze sobą w dobrej wierze po dniu Transakcji, w szczególności zaś Kupujący zwróci Sprzedającemu wszelkie koszty związane z dostawą mediów do Nieruchomości do dnia wygaśnięcia stosownej umowy, na podstawie której dostarczane były dane media lub dnia zawarcia przez Kupującego nowej umowy z odpowiednim dostawcą mediów (w zależności, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej).

Ponadto, wszystkie koszty dotyczące Nieruchomości, łącznie z kosztami konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkiego rodzaju mediów, należne w okresie od dnia Transakcji lub z nim związane, zostaną poniesione wyłącznie przez Sprzedającego i Kupujący nie będzie odpowiedzialny za ich pokrycie. Z kolei wszystkie dochody dotyczące Nieruchomości, w tym dochody z umów najmu, należne w okresie do dnia Transakcji lub z nim związane, będą płatne wyłącznie Sprzedającemu, a te należne w okresie od dnia Transakcji będą płatne wyłącznie Kupującemu.

Dodatkowe kwestie dotyczące Nieruchomości i Transakcji.

Nieruchomość ani żadna część nie jest wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Ponadto Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości lub jej części. Jednocześnie przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych dla nieruchomości.

Po transakcji, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Budynku na cele komercyjne, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym celu będzie jednak musiał uzupełnić grupę nabytych składników o dodatkowe elementy (np. umowy z dostawcami mediów) potrzebne do prowadzenia takiej działalności.

Sprzedaż Nieruchomości będzie udokumentowana fakturą VAT (fakturami VAT), wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego i dostarczoną (dostarczonymi) Kupującemu w dniu Transakcji.

Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT i zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

Pismem z dnia 24 stycznia 2019 r. Spółka uzupełniła złożony wniosek i wskazała, że opisane we wniosku budowle i urządzenia budowlane posadowione na nieruchomości, które zostały przedstawione we wniosku o interpretację, nie stanowią odrębnej własności od gruntu.

Zgodnie z art. 47 § 1 i 48 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, zaś do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Zgodnie zaś z art. 191 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

W związku z czym należy uznać, że wymienione we wniosku „Pozostałe obiekty” w postaci m.in. zewnętrznego oświetlania, pieszych ciągów komunikacyjnych (chodników) wokół budynku magazynowo-usługowo-biurowego, placów manewrowych, parkingów dla samochodów osobowych i ciężarowych, instalacji kanalizacji deszczowej (brudnej i czystej), instalacji wodociągowej, instalacji wodociągowej p.poż. wraz ze zbiorkiem wody p. poż., ogrodzenia (z siatki i paneli), truck courfów (podjazdów do doków) stanowią na gruncie prawa cywilnego inne urządzenia trwale z gruntem związane, a więc są to części składowe nieruchomości, które nie stanowią odrębnej od gruntu własności.

Nadto, należy również sprecyzować, że na gruncie posadowione są instalacje wodociągowe, a nie jak zostało to wskazane w pierwotnym wniosku „sieci wodociągowe”.

Podsumowując, opis stanu faktycznego przedstawiony na stronie 3 wniosku w pkt c) powinien zawierać wskazanie, że:

Sprzedająca jest właścicielem budowli i urządzeń budowalnych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), położonych na gruncie i stanowiących jego części składowe, które zapewniają możliwość użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, m.in. zewnętrzne oświetlenie, piesze ciągi komunikacyjne (chodniki) wokół Budynku, place manewrowe, parkingi dla samochodów osobowych i ciężarowych, instalacja kanalizacji deszczowej (brudnej i czystej), pompownia wód deszczowych, instalacja wodociągowa, instalacja wodociągowa na potrzeby p.poż., zbiornik wody p.poż., ogrodzenie (z siatki i paneli), truck courty (podjazdy do doków) a także budynek portierni, budynek pompowni dla celów p.poż.

Jak wskazano wyżej, opisane budowle i urządzenia budowlane nie stanowią odrębnej własności od gruntu w zw. z art. 47 § 1 i 48 Kodeksu cywilnego.

Wnioskodawca wskazuje, że przeważającą działalność Sprzedającego obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, przedmiotem pozostałej działalności Spółki jest między innymi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, niespecyficzne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych.

W dalszej kolejności wskazano, że Sprzedający nie jest przedsiębiorcą wodociągowo-kanalizacyjnym w rozumieniu ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Mając to na uwadze, w ocenie Wnioskodawcy Sprzedający nie jest też przedsiębiorcą przesyłowym w odniesieniu do instalacji wodociągowych znajdujących się na nieruchomości, przy czym zaznaczyć należy, że przepisy prawa nie definiują wprost pojęcia „przedsiębiorcy przesyłowego”.

Ponadto, wskazane na str. 3 wniosku w pkt c) „sieci wodociągowe”, położone na nieruchomości i będące przedmiotem sprzedaży to elementy instalacji wodociągowej mające charakter wewnętrznej instalacji wodociągowej.

Znajdujące się na nieruchomości instalacje wodociągowe, które mają być przedmiotem sprzedaży, służą jedynie do umożliwienia użytkowania znajdującego się na nieruchomości budynku magazynowo-usługowo-biurowego zgodnie z jego przeznaczeniem. Jedynymi odbiorcami wody dostarczanej za pośrednictwem instalacji znajdującej się na nieruchomości jest Sprzedający oraz poszczególni najemcy powierzchni w budynku magazynowo-usługowo-biurowym. Sprzedający nie wykorzystuje znajdującej się na nieruchomości instalacji wodociągowej do dostarczania wody do innych nieruchomości ani nie posiada „sieci” wodociągowej w rozumieniu ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Jak wskazano wyżej, opisane we wniosku „sieci wodociągowe” należy rozumieć jako wewnętrzną instalację wodociągową. Spółka wskazuje przy tym, że położona na nieruchomości wewnętrzna instalacja wodociągowa stanowi część składową nieruchomości w zw. z brzmieniem art. 191 w zw. z art. 47 § 2 i art. 48 Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
3.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej?
4.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Planowana sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
3.  W przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej.
4.  W przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji. Potwierdzenie, że planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Sprzedającego oraz rozliczenia podatku VAT od Transakcji. Z punktu widzenia Kupującego, z kolei będzie wpływało to na skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny. Ponadto, potwierdzenie kwestii opodatkowania Transakcji podatkiem VAT będzie wpływać bezpośrednio na wysokość ceny należnej za Nieruchomość (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

W zakresie pytania nr 1:

Uwagi wstępne.

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Za dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Jednocześnie w art. 6 ustawy o VAT znajduje się zamknięty katalog czynności, do których nie stosuje się przepisów ustawy o VAT. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT. Zdaniem Zainteresowanych wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa polskiego i Unii Europejskiej.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - konieczne jest odniesienie się do jego definicji zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Składniki materialne i niematerialne tworzące przedsiębiorstwo powinny przy tym pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Kluczowe jest bowiem to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi jego składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

Nie można zatem uznać za przedsiębiorstwo grupy składników majątkowych i niemajątkowych z tego tylko tytułu, że są one w posiadaniu jednej osoby, jeżeli nie obejmują one wszystkich istotnych składników, które umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej za ich pomocą. W szczególności przedsiębiorstwem nie będzie grupa składników, które należy uzupełnić o inne elementy w tym celu, aby móc kontynuować prowadzenie określonej działalność w oparciu o taki „uzupełniony” zespół.

Ustawa o VAT zawiera natomiast własną definicję pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż definicję ZCP spełnia tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, (w tym zobowiązań), który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

*   jest wyodrębniony organizacyjnie,

*   jest wyodrębniony finansowo,

*   jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

\- mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Takie stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 9 grudnia 2015 r., sygn. IBPB-1-2/4510-593/15/BG, w której zostało stwierdzone, iż: „(\`(...)\`) status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taka część mienia przedsiębiorstwa, która spełnia łącznie następujące warunki:

*   stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań),

*   jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze”.

W ocenie Zainteresowanych, brak spełnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Konieczność łącznego spełnienia wyżej wymienionych przesłanek została potwierdzona w orzecznictwie oraz stanowiskach organów podatkowych, np. w wyroku WSA we Wrocławiu z 26 stycznia 2016 r., sygn. I SA/Wr 1823/15 oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 5 listopada 2015 r., sygn. ITPB3/4510-527/15-2/AD, w której organ wskazał, iż: „Brak zaistnienia którejkolwiek z (\`(...)\`) przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”. (przywołany wyrok i interpretacja indywidualna znajdują w tym przypadku zastosowanie z uwagi na identyczność definicji legalnych ZCP w ustawie o VAT oraz ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych).

W orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych podkreśla się, że dla istnienia ZCP istotne jest organizacyjne i finansowe wyodrębnienie danego zespołu składników majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 27 września 2011 r., sygn. I FSK 1383/10, wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12 czy wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15). Ponadto, jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 30 października 2012 r., sygn. ITPP2/443-966/12/AK: „(\`(...)\`) aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym”.

Zainteresowani zwracają również uwagę na tezę wyrażoną przez NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. (sygn. I FSK 1316/15), gdzie zostały poddane analizie elementy istotne z punktu widzenia definicji ZCP, zamieszczonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. We wspomnianym wyroku NSA wskazał, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u.

Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich Sprzedającej, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Sprzedającej”.

Jednocześnie, w orzecznictwie podkreśla się, że sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT (np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12).

Pojęcie przedsiębiorstwa oraz ZCP było także przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Jak wynika z wyroku TSUE z dnia 10 listopada 2011 r., sygn. Schriever C-444/10 z przedsiębiorstwem bądź ZCP mamy do czynienia w sytuacji gdy dochodzi do przeniesienia zespołu składników majątkowych, o ile: „przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej”.

Podsumowując, ZCP (podobnie jak przedsiębiorstwo) tworzą składniki, będące we wzajemnych szczególnego rodzaju relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych nie można uznać za przedsiębiorstwo zespołu składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie ona obejmować wszystkich istotnych składników majątku sprzedającego niezbędnych do tego, aby za ich pomocą móc kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej. W szczególności przedsiębiorstwem nie będzie grupa składników, którą należy dopiero uzupełnić o inne istotne składniki w tym celu, aby móc kontynuować za ich pomocą prowadzenie określonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowanej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Transakcji przedmiotem sprzedaży będą tylko niektóre składniki należące obecnie do przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. Nieruchomość i elementy immanentnie z nią związane. Jednocześnie szereg istotnych elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego nie zostanie przeniesionych na Kupującego. Dotyczy to, w szczególności:

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego o dostawę mediów (takich jak woda, prąd, gaz) i innych umów zawartych z usługodawcami na świadczenie usług związanych z eksploatacją Nieruchomości (takich jak sprzątanie, bieżące konserwacje, ochrona fizyczna),

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego),

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,

*   praw i obowiązków z umów ubezpieczeniowych,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji w Nieruchomość,

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne, itp.,

*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,

*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

*   firmy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   umów z pracownikami lub zakładu pracy Spółki, gdyż Spółka nie zatrudnia pracowników,

*   zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Kupującego.

Transakcji nie będzie zatem towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo Sprzedającego i tworzących wraz z Nieruchomością zespół (całość gospodarczą) elementów, który obecnie jest zdolny do wypełniania funkcji gospodarczych takich jak wynajem powierzchni komercyjnych w kompleksach biurowych.

Należy bowiem podkreślić, że do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w kompleksach biurowych, usługowych lub handlowych konieczne jest zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z pozyskaniem najemców, ich utrzymaniem i bieżącą obsługą, zarządzaniem nieruchomością, jej obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług niezbędnych do bezpiecznego i właściwego korzystania z obiektu (np. sprzątanie, wywóz nieczystości, monitoring przeciwpożarowy). W przypadku Sprzedającego realizacja tych funkcji została zlecona wykwalifikowanym podmiotom, jednak w ramach Transakcji prawa i obowiązki z umów w tym zakresie nie przejdą na Kupującego.

Dlatego, aby Kupujący mógł w oparciu o nabytą Nieruchomość kontynuować działalność obejmującą najem powierzchni w Budynku, konieczne będzie samodzielne zapewnienie przez niego realizacji istotnych funkcji związanych z Nieruchomością lub zawarcie umów na świadczenie takich usług na jego rzecz. W szczególności Kupujący będzie musiał zapewnić Nieruchomości dostawy mediów, ubezpieczyć Nieruchomość, czy wybrać nowego zarządcę nieruchomości. Dzień Transakcji będzie też wyraźnie rozgraniczał okresy, za które Sprzedającemu i Kupującemu przysługują dochody z tytułu umów najmu oraz okresy za które Zainteresowani będą zobowiązani ponosić koszty utrzymania i eksploatacji Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, należy dojść do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa z uwagi na to, że zbywane składniki przedsiębiorstwa Spółki, w tym Nieruchomość, nie są wystarczające do tego, aby przy ich wykorzystaniu, bez uzupełniania ich o dodatkowe elementy, Kupujący mógł kontynuować działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu sprzedaży jako ZCP.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Ponadto Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Jednocześnie przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie będą spełniać warunku wyodrębnienia finansowego i organizacyjnego, o którym mowa w definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Co więcej, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Tymczasem, jak już zostało wskazane powyżej, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego, które wraz z Nieruchomością dopiero tworzą całość zdolną i umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. W opinii Zainteresowanych nie można tym samym uznać, że nabywane przez Kupującego składniki majątku Sprzedającego będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym najmem powierzchni w Budynku, gdyż Kupujący będzie musiał je uzupełnić o dodatkowe środki/składniki, aby móc kontynuować prowadzenie takiej działalności.

W rezultacie należy uznać, że Nieruchomość nie wypełnia również definicji ZCP.

Podsumowanie.

Mając na uwadze definicję przedsiębiorstwa oraz ZCP na gruncie przepisów o podatku VAT, a także „Objaśnienia podatkowe” Ministerstwa Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z przynależnymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi objętymi Transakcją nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części. W związku z powyższym przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT , określonym w art. 6 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2:

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 w pierwszej kolejności należy ustalić czy sprzedaż Budynku, przy założeniu iż nie stanowi on ZCP, podlega opodatkowaniu stawką 23% czy też zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Innymi słowy, przy dostawie budynków i budowli wartość gruntu, na którym są one posadowione nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania a tym samym grunt będzie podlegał opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli, tj. podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak budynek lub budowla.

W przedmiotowym przypadku należy przeanalizować, czy w ramach odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, sprzedaż Nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a albo art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega m.in. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-308/16), TSUE wskazał, że: „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Jednocześnie biorąc pod uwagę wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 lipca 2018 r., sygn. akt III SA/Gl 256/16 zgodnie, z którym definicja "pierwszego zasiedlenia" powinna brzmieć następująco: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu (rozumianego jako synonim przebudowy), jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie (przebudowę), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z tych też względów wykładnia przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT uznająca, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku musi dojść do oddania go po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem) jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 dyrektywy 112 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika jednak również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

1.  po uzyskaniu w dniu 9 kwietnia 2008 r. pozwolenia na użytkowanie Budynku (centrum magazynowo-logistyczno-usługowego wraz infrastrukturą) znajdujące się w nim powierzchnie były wynajmowane na rzecz najemców lub używane dla potrzeb działalności gospodarczej Sprzedającej,
2.  części wspólne Budynku oraz Pozostałe obiekty także były od tego czasu użytkowane przez najemców lub Sprzedającą,
3.  od momentu wybudowania Budynku, nie był on modernizowany ani ulepszany, nie doszło zatem do zwiększenia wartości początkowej Budynku powyżej 30% jego wartości początkowej.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa budynków i budowli, w przypadku których doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W zakresie pytania nr 3:

Należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, bowiem w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Pozostałych obiektów, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT i zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Zainteresowani zwracają również uwagę na fakt, że w odniesieniu do sprzedaży Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości nie powinno mieć zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwolniona od VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. takich których dostawa następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Skoro dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości będą w całości objęte zakresem zwolnienia (z opcją opodatkowania) przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na upływ okresu 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania.

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Budynku i Pozostałych obiektów nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby dostawa towaru była objęta zwolnieniem na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

*   towar musiał być wykorzystywany przez zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

*   zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Tymczasem Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia Gruntu, od zakupów towarów i usług związanych z budową Pozostałych obiektów oraz to, że Nieruchomość służyła działalności opodatkowanej podatkiem VAT, w analizowanym przypadku przy dostawie Nieruchomości nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, po tym jak Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Pozostałych obiektów, sprzedaż Budynku (w całości) i Pozostałych obiektów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto, z uwagi na to, że z podstawy opodatkowania budynku lub budowli nie wyłącza się wartości gruntu, także dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu będzie podlegać „pośrednio” opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. wartość Gruntu zwiększy podstawę opodatkowania Budynku i Pozostałych obiektów, których dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Finalnie, zdaniem Zainteresowanych, ponieważ Budynek i Pozostałe obiekty nie są obiektami budownictwa mieszkaniowego, dla tej dostawy zastosowanie znajdzie stawka podstawowa podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust 1 ustawy o VAT, która do końca 2018 r. (w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT) wynosi 23%.

W zakresie pytania nr 4:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

1.  podatnik otrzymał fakturę,
2.  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w takim terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jednocześnie w art. 88 ustawy o VAT ustawodawca określił okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedno z tych okoliczności to sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, iż:

1.  planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
2.  w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku, Pozostałych obiektów oraz prawa własności Gruntu, na którym te się znajdują

\- wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej Transakcję należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zaznaczyć, że na moment Transakcji Kupujący będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Budynku na cele komercyjne i świadczone w tym zakresie przez Kupującego usługi najmu będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującą Transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na fakturze, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takiej fakturze powstanie w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę od Sprzedającego (tj. w miesiącu Transakcji) lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego celem udokumentowania sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

*   zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

*   faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Ze złożonego wniosku wynika, że w wyniku przeprowadzenia Transakcji Kupujący nabędzie prawo własności Gruntu, wraz z własnością posadowionego na nim Budynku, budowli i Pozostałych obiektów (m.in. zewnętrznego oświetlenia, pieszych ciągów komunikacyjnych (chodniki) wokół Budynku, placy manewrowych, parkingów dla samochodów osobowych i ciężarowych, sieci kanalizacji deszczowej (brudnej i czystej), pompowni wód deszczowych, sieci wodociągowej, sieci wodociągowej na potrzeby p.poż., zbiornika wody p.poż, ogrodzenia (z siatki i paneli), truck courty (podjazdy do doków).

W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego także inne elementy (własność rzeczy, prawa), które są immanentnie związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   prawo własności rzeczy ruchomych lub wyposażenia znajdującego się w Budynku, a które są wymagane do eksploatacji Budynku i będące immanentnie związane z Budynkiem, będące własnością Sprzedającego, w szczególności są to urządzenia techniczne

*   prawo własności rzeczy ruchomych lub wyposażenia znajdującego się w Budynku, a które są wymagane do eksploatacji Budynku, będące własnością Sprzedającego (m.in. kluczy, sterowników, pilotów),

*   umowy najmu, i gwarancje budowlane udzielone przez wykonawców robót budowlanych na Nieruchomości,

*   majątkowe prawa autorskie do projektów przygotowanych na potrzeby budowy Budynku, w szczególności do projektu budowlanego,

*   prawa wynikające z wszelkich gwarancji dotyczących jakości budowy obowiązujące na dzień Transakcji, udzielone przez wykonawcę w odniesieniu do Budynku/Nieruchomości,

*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczeń dostarczonych przez najemców jako zabezpieczenie wykonania ich zobowiązań z tytułu umów najmu (obejmujące gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz zobowiązania do rozliczenia depozytów najemców,

*   wszystkie podręczniki oraz inne instrukcje dotyczące eksploatacji lub utrzymania Budynku lub dowolnej jego części, lub dowolnych maszyn, urządzeń lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego,

*   oryginały umów, gwarancji lub innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, dotyczących projektu, budowy, pomiarów, instalacji, zmian, napraw lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynku lub jego dowolnej części, lub maszyn lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość, lub jakichkolwiek rzeczy służących Nieruchomości, w tym dowolnej budowli, pomocniczej lub ochronnej, lub drogi dojazdowej, lub mediów lub innej instalacji obsługującej Nieruchomość (niezależnie od tego, gdzie się znajduje),

*   wszelkie plany, rysunki, projekty lub inne ilustracje znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (włącznie z planami architektoniczno-budowlanymi lub projektem wykonawczym) całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynku, jakichkolwiek instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych mediów znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość,

*   świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku,

*   dokumenty i umowy dotyczące praw przelanych na Kupujących podczas Zamknięcia;

*   wszelkie inne istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności:

*   innych ruchomości niż wskazane wyżej - z uwagi na fakt, że Sprzedający nie będzie takich posiadał na moment Transakcji;

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego o dostawę mediów (takich jak woda, prąd, gaz) i innych umów zawartych z usługodawcami na świadczenie usług związanych z eksploatacją Nieruchomości (takich jak sprzątanie, bieżące konserwacje, ochrona fizyczna),

*   praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy trzech zbiorników na gaz służący do ogrzewania hali i pomieszczeń biurowych (po nabyciu Nieruchomości Kupujący dokona wyboru dostawcy gazu),

*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego),

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,

*   praw i obowiązków z umów ubezpieczeniowych,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji w Nieruchomość,

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne, itp.,

*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,

*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

*   firmy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   umów z pracownikami lub zakładu pracy Spółki, gdyż Spółka nie zatrudnia pracowników,

*   zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Kupującego.

Nabywca nie jest zainteresowany przejęciem jakichkolwiek zobowiązań kredytowych Sprzedającej i Strony dla dojścia transakcji do skutku wykluczają taką możliwość.

Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającej (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji). W szczególności, wszelkie koszty dotyczące Nieruchomości, w tym koszty konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkich mediów, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, ponosi wyłącznie Sprzedająca, a Nabywca nie ma obowiązku regulowania takich kosztów. Strony uzgodniły, że wszelkie przychody dotyczące Nieruchomości, w tym przychody z umów najmu i nowo zawartych umów najmu, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, przysługiwać będą wyłącznie Sprzedającej, natomiast należne w okresie od dnia zawarcia umowy sprzedaży przysługiwać będą wyłącznie Nabywcy.

W Umowie sprzedaży Wnioskodawcy uzgodnią również, że w ramach umówionej ceny sprzedaży na Spółkę przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Spółkę umów najmu - co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny, jeżeli na dzień sprzedaży umowy te będą obowiązywać (tzn. nie zostaną wcześniej rozwiązane).

Wnioskodawcy wskazują, że zamiarem Nabywcy jest/będzie kontynuowanie tych umów po nabyciu Budynku, a w przyszłości ewentualnie zastąpienie tych najemców nowymi. W tym zakresie, w ramach transakcji, na Nabywcę mogą również przejść prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców w związku z tymi umowami (w szczególności prawo do zatrzymania kaucji wpłaconych przez najemców, cesja gwarancji ubezpieczeniowych i bankowych, poręczeń).

Po dniu transakcji Sprzedający złoży oświadczenie o wypowiedzeniu umów o świadczenie usług, w tym umów o dostawy mediów, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością. Aby jednak nie wystąpiła przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości, strony będą koordynować swoje działania i współpracować ze sobą w dobrej wierze po dniu Transakcji, w szczególności zaś Kupujący zwróci Sprzedającemu wszelkie koszty związane z dostawą mediów do Nieruchomości do dnia wygaśnięcia stosownej umowy, na podstawie której dostarczane były dane media lub dnia zawarcia przez Kupującego nowej umowy z odpowiednim dostawcą mediów (w zależności, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej).

Ponadto, wszystkie koszty dotyczące Nieruchomości, łącznie z kosztami konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkiego rodzaju mediów, należne w okresie od dnia Transakcji lub z nim związane, zostaną poniesione wyłącznie przez Sprzedającego i Kupujący nie będzie odpowiedzialny za ich pokrycie. Z kolei wszystkie dochody dotyczące Nieruchomości, w tym dochody z umów najmu, należne w okresie do dnia Transakcji lub z nim związane, będą płatne wyłącznie Sprzedającemu, a te należne w okresie od dnia Transakcji będą płatne wyłącznie Kupującemu.

Ad. 1.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii czy transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z związanymi z nią składnikami majątku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez Zbywcę bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Planowana transakcja nie będzie obejmować m.in. praw i obowiązków wynikających z umowy o dostawę mediów, o zarządzanie nieruchomością, praw i obowiązków wynikających z zawartych umów przez Sprzedającego o dostawę mediów, praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego, środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnic przedsiębiorstwa oraz know-how Sprzedającego, ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego, firmy Sprzedającego itp.

W konsekwencji planowana transakcja sprzedaży zespołu składników majątkowych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie spełniających wymogów określonych w art. 551 Kodeksu cywilnego nie będzie wyłączona spod działania ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem nie stanowią one zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Nabywcy.

Ponadto, jak wynika z powyższych okoliczności, opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w ww. art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle powyższego, planowana sprzedaż wymienionych składników majątku przez Zbywcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2 i 3.

Przedmiotem zapytania Wnioskodawców jest ponadto kwestia zastosowania do przedmiotowej Transakcji zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest ustalenie przedmiotu sprzedaży.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2, 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), przez:

*   budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

*   budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

*   urządzenie budowlane - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Należy zauważyć, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych.

Ze złożonego wniosku wynika, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie Nieruchomość składająca się z gruntu, budynku, budowli oraz urządzeń budowlanych.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający wybudował Budynek na Gruncie na podstawie decyzji pozwolenia na budowę. Spółka odliczała podatek VAT od wydatków inwestycyjnych oraz zaliczyła wartość budynku do swoich środków trwałych. Po wybudowaniu Budynek podlegał procesowi komercjalizacji, w tym w szczególności, powierzchnie w Budynku były wynajmowane najemcom. Pierwsza umowa najmu została zawarta 22 października 2008 r. Na moment składania wniosku cała powierzchnia Budynku została skomercjalizowana. Obecnie w Budynku jest 5 najemców (ta ilość może się zmieniać), a usługi najmu podlegają opodatkowaniu przez Spółkę podatkiem VAT. W przypadku Budynków i Pozostałych obiektów minęły co najmniej 2 lata od momentu, w którym Spółka lub najemcy zaczęli z nich korzystać. Pozostałe obiekty służą bowiem możliwości prawidłowego korzystania z Budynku - np. dojścia do budynku, podjazdu do doków (plac manewrowy), zabezpieczeniem infrastruktury dla celów przeciwpożarowych (pompownie, sieć kanalizacji p.poż, zbiornik wody), itd. Od momentu wybudowania Budynku nie dochodziło do ulepszeń Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedająca opodatkowuje usługi wynajmu powierzchni w Budynku podatkiem VAT ze stawką 23%.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii ustalenia stawki podatku VAT dla transakcji sprzedaży Nieruchomości, czyli gruntu wraz z budynkiem oraz pozostałymi obiektami zlokalizowanymi na Nieruchomości, które umożliwiają korzystanie z Budynku.

Z tego też względu należy przywołać przepisy dotyczące kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający wybudował Nieruchomość i otrzymał pozwolenie na jej użytkowanie w 2008 r. W odniesieniu do Budynku, budowli oraz pozostałych obiektów minął okres dłuższy niż 2 lata od momentu, w którym Spółka lub najemcy zaczęli z nich korzystać. Ponadto, jak wynika ze złożonego wniosku, Spółka po wybudowaniu obiektów nie dokonywała ich ulepszenia. W związku z tym, należy uznać, że w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca ma prawo zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem sprzedaż nastąpi po upływie 2 lat od momentu zasiedlenia tej nieruchomości. Jednakże, jak wynika z przepisów prawa, po spełnieniu przesłanek wynikających z art. 43 ust. 10 ustawy Zbywca i Nabywca jako czynni podatnicy podatku VAT mają możliwość rezygnacji z powyższego zwolnienia i opodatkowania transakcji według właściwej stawki podatku.

W związku z tym, że intencją Zbywającego i Nabywcy jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowanie przedmiotowej Transakcji, należy stwierdzić, że sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT. W analizowanej sytuacji nie będzie miała zastosowania obniżona stawka podatku VAT, gdyż zbywana Nieruchomość nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego.

Z uwagi na ww. rozstrzygnięcie, analiza pozostałych zwolnień, tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4.

W odniesieniu do prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Na podstawie art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanych okolicznościach Nabywca oraz Zbywca na moment transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Po dokonaniu nabycia Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni na cele komercyjne, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy. Dodatkowo nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż intencją Stron jest rezygnacja ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę - zarejestrowanego podatnika VAT czynnego – do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i planowana transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem, Nabywcy, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 również należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 1-4), w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 5) sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.