Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.271.2025.2.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-16
Teza: Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z
prawem naniesień na gruncie.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    21 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności
    naniesień na gruncie.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A.(Kupujący)
      Nr zagr. (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)
      NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

Charaktrystyka stron
    A.(dalej: „Kupujący”) zamierza nabyć od B. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) Nieruchomość
    (zdefiniowaną poniżej).
    Sprzedający oraz Kupujący będą zwani łącznie dalej: „Zainteresowani”.
    Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, sfinalizowanie transakcji sprzedaży
    Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątku wymienionymi poniżej i
    zdefiniowanymi dalej jako „Przedmiot Transakcji” (dalej: „Transakcja”), tj. zawarcie umowy
    sprzedaży, planowane jest w 2025 roku.
    Zainteresowani będą czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług na dzień
    dokonania Transakcji.
    Pomiędzy Zainteresowanymi na dzień Transakcji nie będą zachodzić powiązania o
    charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
    wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.
    Zainteresowani nie będą stanowić na dzień Transakcji podmiotów powiązanych na
    gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
    Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji w
    zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków.
    Kupujący jest osobą prawną inwestującą w nieruchomości komercyjne w Polsce.
    Opis Nieruchomości
    Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, położonej w (...) przy ul. (...),
    wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział
    Ksiąg Wieczystych pod numerem (...), obejmującej położoną w obrębie ewidencyjnym (...)
    działkę nr (...) (dalej: „Działka”).
    Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
    wprowadzonym uchwałą Rady Miasta (...) z (...), zgodnie z którym Działka znajduje się na
    terenie oznaczonym symbolem W29b U/MW – tereny usług lub zabudowy mieszkaniowej
    wielorodzinnej.
    Na Działce znajduje się 14-kondygnacyjny budynek biurowy (dalej: „Budynek Biurowy”)
    oraz budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj.
    tereny utwardzone oraz obiekty liniowe stanowiące własność Sprzedającego:
    i. przyłącze sieci wodociągowej (które częściowo znajduje się na terenie Działki i
      częściowo poza nią),
    ii. przyłącze sieci kanalizacyjnej (które częściowo znajduje się na terenie Działki i
      częściowo poza nią),
    iii. chodniki,
    – dalej łącznie jako: „Budowle”.

    Dodatkowo, na Działce znajdują się także urządzenia budowlane oraz obiekty małej
    architektury, takie jak latarnie, szlabany, stojaki na rowery, ławki czy zagospodarowanie
    zieleni wokół Budynku Biurowego (dalej: „Pozostałe Obiekty”).
    Na Działce znajdują się przyłącza sieci ciepłowniczej i elektrycznej należące do
    przedsiębiorstw przesyłowych. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, takie urządzenia nie są traktowane jako część składowa
    gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego i w
    konsekwencji, nie będą przedmiotem Transakcji.
    Działka, Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zwane będą dalej łącznie
    „Nieruchomością”.
    Budowle i Pozostałe Obiekty są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku
    Biurowego jako całości zgodnie z jego przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni
    Budynku Biurowego – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów
    najmu. Przedmiotowe obiekty pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku
    Biurowego, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym
    służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku
    Biurowym (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Wskazali
    Państwo, że uzyskane pozwolenia na użytkowanie Budynku Biurowego obejmują również
    Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego na tej podstawie
    możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.
    W Budynku Biurowym są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą
    przeznaczone do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz
    jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług).
    Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości
    Prawo użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego na mocy
    umowy sprzedaży z (...) r. Przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    W ramach ww. transakcji Sprzedający nabył m.in. prawo użytkowania wieczystego działki
    (...). W momencie nabycia na działce (...) znajdowały się zabudowania, w tym m.in.
    dwukondygnacyjny budynek. W dalszej kolejności działka (...) została podzielona na działki
    (...) i (...) (Działka) a budynek (znajdujący się poza granicami Działki) został wyburzony.
    Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zostały wybudowane przez
    Sprzedającego. W stosunku do wydatków poniesionych na budowę Budynku Biurowego,
    Budowli oraz Pozostałych Obiektów, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    3 czerwca 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...) wydał decyzję o
    pozwoleniu na użytkowanie Nieruchomości i w czerwcu 2024 r. Budynek Biurowy wraz z
    Budowlami został oddany do użytkowania. Od tamtego momentu Sprzedający nie poniósł
    na ich ulepszenie wydatków, które przekroczyłyby co najmniej 30% wartości początkowej.
    Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie
    wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku podatkiem od
    towarów i usług.
    Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa
    Oprócz Nieruchomości, Sprzedający posiada także dwie inne nieruchomości,
    przeznaczone na realizację kolejnej inwestycji, które nie będą przedmiotem Transakcji.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją
    jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych,
    zawartych z innymi podmiotami.

    Aktualnie Sprzedający wynajmuje powierzchnie w Budynku Biurowym na podstawie
    zawartych umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”).
    Ponadto, Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi lub podmiotami powiązanymi
    Sprzedającego m.in. następujące umowy, dotyczące Nieruchomości:
    i. umowę o zarządzanie Nieruchomością,
    ii. umowy w zakresie kredytów i pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
    iii. umowy o dostawę energii elektrycznej oraz energii cieplnej,
    iv. umowę dot. dystrybucji energii elektrycznej,
    v. umowę o świadczenie usług zagospodarowania zieleni,
    vi. umowę o dostawę usług wodno-kanalizacyjnych,
    vii. umowy w zakresie usług telekomunikacyjnych,
    viii. umowę o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej,
    ix. umowę o świadczenie usług bezpośredniej ochrony Nieruchomości,
    x. umowę w zakresie ochrony osób i mienia,
    xi. umowę w zakresie monitoringu przeciwpożarowego,
    xii. umowę o usługi doradztwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej,
    xiii. umowę w zakresie usługi odbioru odpadów,
    xiv. umowę w zakresie nadzoru o prowadzenia ewidencji w zakresie odpadów,
    xv. umowę dot. udostępnienia oprogramowania wspierającego procesy zarządzania i
      utrzymania technicznego Nieruchomości oraz obsługę najemców,
    xvi. umowę dot. implementacji systemu monitoringu i analizy zużycia mediów w Budynku
      Biurowym oraz świadczenia usług analitycznych dot. zużycia energii,
    xvii. umowę dostarczenia oprogramowania do zarządzania odpadami i recyclingiem w
      Budynku Biurowym,
    xviii. umowę dot. pielęgnacji zieleni,
    xix. umowę konserwacji wind i schodów ruchomych,
    xx. umowę zarządzania systemami technicznymi oraz konserwacje instalacji,
    xxi. umowę czyszczenia i serwisowania separatora koalescencyjnego,
    xxii. umowę serwisu urządzeń wentylacyjnych, grzewczych oraz wodno-kanalizacyjnych,
    dalej łącznie: „Umowy Serwisowe”.
    Zakres Transakcji
    Sprzedający ma zamiar sprzedać Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Działki
    oraz prawo własności Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów.
    W ramach Transakcji na Kupującego przejdą z mocy prawa – na podstawie art. 678
    Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (Kupujący wstąpi w
    istniejący stosunek najmu jako wynajmujący).
    Na dzień sporządzenia wniosku o interpretację Zainteresowani zakładają, że w ramach
    planowanej Transakcji – oprócz Nieruchomości, zostaną przeniesione w szczególności
    następujące elementy:
    i. prawa i obowiązki z Umów Najmu, przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które
      przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak

      i tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których
      okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią
      na dzień Transakcji),
    ii. prawa i obowiązki z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu Umów
      Najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców w zakresie, w jakim
      instrumenty te będą zbywalne na dzień Transakcji, w tym depozyty gotówkowe, a
      także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – wynikające z
      przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy
      dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z
      odpowiednimi umowami najmu,
    iii. prawa własności intelektualnej oraz prawo własności nośników, związane z projektem
      Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów,
    iv. w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie − prawa wynikające z gwarancji
      budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych
      związanych z Nieruchomością, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to
      zastosowanie – zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców, którzy dostarczyli
      odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi
      umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które
      docelowo powinny zostać zwrócone przez Sprzedającego (a po transakcji Kupującego)
      wykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań,
    v. prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów do programów (aplikacji)
      służących do zarządzania i obsługi technicznej Budynku Biurowego,
    vi. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Budynku Biurowego, w tym m.
      in. decyzje administracyjne, certyfikaty energetyczne, dokumentację powykonawczą,
    vii. dokumenty związane z Nieruchomością, w tym dokumenty dot. rozliczeń z
      najemcami, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu
      Sprzedającego na moment Transakcji,
    viii. ruchomości związane z Nieruchomością,
    ix. przyłącze sieci teletechnicznej, które w całości zlokalizowane jest poza Działką i
      stanowi własność Sprzedającego.
    Niewykluczone jest, że w ramach planowanej Transakcji, nastąpi również przeniesienie lub
    udzielenie: prawa do domeny internetowej dotyczącej Budynku Biurowego oraz prawa
    ochrony do znaku towarowego – na zasadzie wyłączności lub nie – na podstawie prawnej
    uzgodnionej między Zainteresowanymi, a także przeniesienie praw i obowiązków z
    umowy dobrosąsiedzkiej zawartej przez Sprzedającego z właścicielami sąsiednich
    nieruchomości.
    Ponadto, na podstawie uzgodnień z organami administracyjnymi, Sprzedający zobowiązał
    się do wykonywania prac związanych z utrzymaniem zielni wokół Nieruchomości. W
    zależności od ustaleń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym w ramach Transakcji Kupujący
    może zobowiązać się do przestrzegania ww. obowiązku lub do naprawienia
    Sprzedającemu szkód w przypadku jego naruszenia.
    Na podstawie poprzedniej umowy sprzedaży nieruchomości (wskazanej powyżej), w
    określonych przypadkach, Sprzedający może być zobowiązany do zapłaty premii
    gwarancyjnej na rzecz poprzedniego użytkownika wieczystego Działki. Ww. umowa
    nakłada na Sprzedającego obowiązek, zgodnie z którym jeśli taka premia nie zostanie
    rozliczona przed dniem Transakcji, nowy nabywca zobowiąże się solidarnie ze
    Sprzedającym do jej zapłaty. Zainteresowani uzgodnili jednak, że Sprzedający zwolni
    Kupującego z odpowiedzialności, w przypadku, gdyby poprzedni użytkownik wieczysty
    Działki dochodził zapłaty od Kupującego.

    W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują, że przedmiotem Transakcji nie
    będą: (i) sieć wodociągowa, która w całości znajduje się poza Działką, gdyż Sprzedający jest
    w toku przekazania jej na własność (...) , oraz (ii) zjazdy drogowe, które znajdują się w
    pasie drogowym i zostaną przekazane do Zarządu Dróg Miejskich.
    Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego
    na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.
    Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników
    majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie działalności. Przedmiotem Transakcji
    nie będą m.in.:
    i. firma Sprzedającego,
    ii. umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu
      Transakcji),
    iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne
      zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców oraz
      zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa
      powyżej),
    iv. know-how Sprzedającego,
    v. księgi rachunkowe Sprzedającego,
    vi. prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę
      księgową,
    vii. finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono
      Sprzedającemu finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek),
    viii. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,
    ix. należności Sprzedającego,
    x. inne nieruchomości Sprzedającego opisane powyżej.
    Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji również nie będzie ich
    zatrudniał).
    Kupujący zamierza zawrzeć własną umowę o zarządzanie Nieruchomością oraz Umowy
    Serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
    Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Umów
    Serwisowych zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. Ponadto, nie
    można wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na
    Kupującego praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, na przykład, jeżeli
    będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. W celu
    zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania
    przez Kupującego z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych umów.
    Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału
    wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na
    podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana
    Nieruchomość stanowi składniki majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na
    moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby
    zdolna, bez udziału innych elementów, do prowadzenia działalności gospodarczej tak jak
    samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do
    przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Sprzedający
    nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi

    odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie
    sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów
    pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.
    Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić ją przy wykorzystaniu
    własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
    Kupujący zapewni m.in. (zawrze nowe umowy na):
    i. zarządzanie Nieruchomością;
    ii. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego
      funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej);
    iii. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących
      obsługi Nieruchomości.
    Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do
    zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w
    strukturze Kupującego – tj. Wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

## Dodatkowe informacje

Zainteresowani uzgodnili, że płatności z tytułu czynszów, opłat za media i wszelkich innych
    tytułów wynikających z umów najmu, dotyczące miesiąca, w którym zostanie dokonana
    planowana Transakcja, zostaną zafakturowane przez Sprzedającego. Kupujący będzie
    natomiast uprawniony do otrzymania od Sprzedającego ww. płatności w takiej części, w
    jakiej będą należne wynajmującemu za okres rozpoczynający się w dniu kalendarzowym
    następującym bezpośrednio po dacie Transakcji i kończący się w ostatnim dniu
    kalendarzowym miesiąca, w którym przeprowadzono Transakcję.
    W dacie lub około daty zawarcia Transakcji planowane jest także zawarcie umowy
    gwarancji czynszowej pomiędzy Kupującym (jako beneficjentem), Sprzedającym (jako
    gwarantem czynszów) i ewentualnie innym podmiotem z grupy B. wskazanym przez
    Kupującego i Sprzedającego (jeżeli Kupujący i Sprzedający uznają za konieczne, aby taki
    podmiot z grupy B. był stroną umowy gwarancji czynszowej).
    W dacie zawarcia lub około daty Transakcji planowane jest także zawarcie umowy
    gwarancji budowlanych pomiędzy Kupującym (jako beneficjentem), B. spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością (lub innym podmiotem z grupy kapitałowej B.) (jako
    gwarantem) i ewentualnie Sprzedającym (jeżeli Zainteresowani uznają za konieczne, aby
    Sprzedający był stroną umowy gwarancji budowlanych), na podstawie której, w zależności
    od ustaleń pomiędzy stronami umowy, może między innymi nastąpić: (i) udzielenie przez
    B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (lub inny podmiot z grupy kapitałowej B.) na
    rzecz Kupującego nowych gwarancji jakości lub uprawień z rękojmi w odniesieniu do
    Nieruchomości oraz przekazanie lub udzielenie związanych z nimi zabezpieczeń lub (ii)
    przeniesienie gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń
    budowlanych udzielonych przez podwykonawców; a także – w zakresie, w jakim będzie
    miało to zastosowanie – (iii) przeniesienie zobowiązania B. spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością (lub innego podmiotu z grupy kapitałowej B.) wobec
    podwykonawców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich
    zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do
    kwot zatrzymanych, które docelowo powinny zostać zwrócone przez uprawniony podmiot
    (a po transakcji Kupującego) podwykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań.
    W dacie zawarcia lub około daty Transakcji planowane jest także zawarcie umowy
    dobrosąsiedzkiej pomiędzy Kupującym, Sprzedającym oraz spółką z grupy B., regulującej
    zasady realizacji kolejnej fazy inwestycji „(...)”.

    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, Sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów
    i usług i tym samym nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust.
    1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży
    na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie
    podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    i. w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku
      od towarów i usług, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Jak wynika z ww. przepisów, w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość,
    dla wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych konieczne jest
    opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług (do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43
    ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług), to nie będzie ona podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.
    Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo interpretacje indywidualną.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.

    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym – 2%,
        b) innych praw majątkowych – 1%.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako
    nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy
    odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
      Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części
      składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie
      należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez
      wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

    W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i
    urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty
    trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W art. 48 cyt. Kodeksu wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków
    od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i
    inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 §
    1).
    Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku
    budynków i ich części składowych, pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie
    wieczyste: budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na
    gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie
    pierwsze Kodeksu cywilnego).
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa
    sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
    przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
    przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww.
    ustawy).
    Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy
    czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in.
    nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a)

    wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest
    czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo
    zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania
    (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania
    (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu (działka nr (...)) wraz z prawem
    własności posadowionego na gruncie budynku biurowego, budowli oraz pozostałych
    obiektów określone we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
      towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i
      nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie
      art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
    - dostawa Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów, a także
      przynależnego do nich gruntu (prawo użytkowania wieczystego działki nr (...)) nie
      będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43
      ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług; będzie
      opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku
      właściwej dla przedmiotu transakcji.
    A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego
    gruntu (działka nr (...)) wraz z prawem własności naniesień na tym gruncie – budynku
    biurowego, budowli oraz pozostałych obiektów będzie podlegała w całości opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w opisanej
    sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Dodatkowe informacje
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydano odrębne rozstrzygnięcie znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do
      interpretacji.

    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A.(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy – Ordynacja podatkowa.