Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-183/12/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-05-04
Teza: Czy dziesięcioletni okres przed upływem, którego zbycie powoduje utratę prawa do ulgi na wynajem, należy obliczyć od końca roku, w którym wydano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ostatnich trzech lokali czyli roku 2004 r., czy też w odniesieniu do lokali objętych decyzją z dnia 30 września 2003 r., można ten okres liczyć od końca 2003 r.?
Słowa kluczowe: budowa; ulga-ulga na budowę mieszkań pod wynajem; ulga-utrata prawa do ulgi; użytkowanie (używanie)
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 03 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 07 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. zachowania prawa do odliczeń w ramach tzw. „ulgi na wynajem” w związku ze sprzedażą udziałów w lokalach mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. zachowania prawa do odliczeń w ramach tzw. „ulgi na wynajem” w związku ze sprzedażą udziałów w lokalach mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest jednym z czwórki współwłaścicieli wybudowanego wspólnie budynku, w którym znajduje się sześć mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali została wydana 30 września 2003 r. a trzech pozostałych 26 stycznia 2004 r. Wszystkie lokale tak samo jak budynek są współwłasnością tych samych czterech osób, nie zniesiono i nie wyodrębniono do tej pory współwłasności. Wszyscy współwłaściciele budynku, również wnioskodawczyni, korzystali z ulgi na nocy art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu przed dniem 01 stycznia 2001 r., w myśl którego podstawę obliczenia podatku stanowi obliczony zgodnie z wytycznymi ustawy dochód po obliczeniu kwoty wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wszystkie lokale przeznaczone na wynajem były wynajmowane w różnych okresach, jednak nie we wszystkich najem trwał nieprzerwanie. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokali będących jej współwłasnością, a nie chce utracić ulgi.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy skoro w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy jest mowa o co najmniej 5 lokalach na wynajem, dziesięcioletni okres opisany w art. 7 ust. 14 ustawy przed upływem, którego zbycie powoduje utratę prawa do ulgi należy obliczyć od końca roku, w którym wydano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ostatnich trzech lokali czyli roku 2004 r., czy też w odniesieniu do lokali objętych decyzją z dnia 30 września 2003 r., można ten okres liczyć od końca 2003 r.?
2.  Czy fakt, że poszczególne lokale mieszkalne nie były wynajmowane przez pełne 10 lat ma wpływ na utratę prawa do ulgi?
3.  Czy wydzielenie odrębnej własności lokali w opisanym budynku w sposób przyznający każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej w części odpowiadającej wielkości udziału we współwłasności spowoduje zmianę wpływającą na prawo do ww. ulgi podatkowej?
4.  Czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży (bez przeniesienia własności na osobę kupującą) i ewentualnie przyjęcie zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży ma wpływ na zastosowanie przedmiotowej ulgi?

Ad.1

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. podatnicy, który dokonali odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem 10 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczane są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub
4.  zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku,

\-są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności uprzednio odliczone kwoty.

Z kolei dodany ww. art. 7 ust. 14a stanowi, że dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

*   w punktach 1-3 liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
*   w punkcie 4 liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Zdaniem wnioskodawczyni, ponieważ w wymienionych powyżej warunkach nie ma zapisu o tym, że okres dziesięciu lat ma być liczony od końca roku, w którym oddano do użytkowania ostatni, piąty lokal na wynajem, to w odniesieniu do trzech pierwszych lokali okres ten biegnie od końca 2003 r. i ich zbycie po 31 grudnia 2013 r. nie spowoduje konieczności doliczenia do dochodu uprzednio odliczonych kwot. Dla kolejnych trzech lokali okres ten będzie liczony od końca 2004 r. i upłynie z dniem 31 grudnia 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1. Ocena stanowiska w zakresie pytań nr 2-4 została zawarta w odrębnych interpretacjach.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001 r.

Obecnie kwestię tę reguluje art. 7 ust. 14 i 14a ustawy z dnia 09 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956).

Zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy, podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4.  zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku,

\-są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 14a ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1.  w pkt 1-3 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2.  w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

W myśl art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 09 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588). Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym, że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się sześć wynajmowanych lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni skorzystała z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych polegającej na możliwości odliczenia od dochodu stosownie do art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesionych nakładów inwestycyjnych na wybudowanie ww. budynku mieszkalnego z przeznaczeniem co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali została wydana 30 września 2003 r. a trzech pozostałych 26 stycznia 2004 r. Obecnie wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokali mieszkalnych będących jej współwłasnością. Wątpliwość wnioskodawczyni budzi jak w przedmiotowej sprawie liczyć okres 10-letni, o którym mowa w art. 7 ust. 14a pkt 1, aby nie utracić prawa do ulgi.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego jest jedną z przesłanek utraty nabytego prawa do ulgi. Natomiast zgodnie z powołanym wyżej art. 7 ust. 14a ustawy zmieniającej, obowiązek doliczenia do dochodu kwoty uprzednio odliczonej powstaje w każdym przypadku, gdy zbycie nastąpiło przed upływem 10 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie lokalu w związku z budową, którego dokonano odliczeń.

Ustawodawca wyraźnie wskazał od kiedy należy liczyć bieg dziesięcioletniego okresu w przypadku zbycia lokali mieszkalnych, uzależniając go od otrzymania decyzji właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie lokalu.

Zauważyć należy, iż procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie nie definiuje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zagadnienia budowy budynku mieszkalnego regulują natomiast przepisy ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 207 z 2003 r., poz. 2016 z późn. zm.).

Skoro wnioskodawczyni decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali mieszkalnych uzyskała w dniu 30 września 2003 r. to 10-letni termin należy liczyć od końca 2003 r. Natomiast w przypadku pozostałych lokali, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na ich użytkowanie została wydana w dniu 26 stycznia 2004 r. termin 10-letni należy liczyć od końca 2004 r.

Reasumując, sprzedaż trzech pierwszych lokali mieszkalnych po 31 grudnia 2013 r. a pozostałych po 31 grudnia 2014 r. nie będzie skutkowała utratą prawa do ulgi, ponieważ nastąpi ona po upływie 10 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym wnioskodawczyni otrzymała decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie danego lokalu.

Stanowisko wnioskodawczyni w tym zakresie uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.