Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.161.2019.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-05
Teza: uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż „Nieruchomości” jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; sprzedaż; użytkowanie (używanie)
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 maja 2019 r. (data wpływu – 14 maja 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania oraz współwłasności części wspólnych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania oraz współwłasności części wspólnych.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Panią D. D. (Nabywca 1);

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana P. C. (Nabywca 2);

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

H. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej (Sprzedający);

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

H. Spółka z o.o. (obecnie: H. Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej, dalej „Spółka”, „Sprzedający”) z siedzibą w L., 17 grudnia 2008 r. mocą umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, sporządzonej przed notariuszem (rep. X) nabyła nieruchomość w W. – lokal niemieszkalny-usługowy nr 119 w budynku przy ul. S. wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu i współwłasnością części wspólnych budynku w udziale wynoszącym 11142/1222321 części (dalej „Nieruchomość”, „Lokal”), jako pierwszy nabywca. Do części wspólnych należały m.in. tereny zielone przeznaczone pod małą architekturę ogrodową usytuowane wzdłuż budynku przy ul. S. z dostępem od strony lokali usytuowanych na parterze tego budynku, jak również tarasy usytuowane na dachu tego budynku. Nieruchomość została nabyta w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej od firmy deweloperskiej W. Sp. z o.o. Powyższa transakcja została opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 22% oraz udokumentowana fakturą VAT.

Następnie, w ramach umowy zawartej 4 grudnia 2013 r., Nieruchomość, także w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności, stanowiła przedmiot najmu na rzecz firmy zajmującej się świadczeniem usług kosmetycznych – firmy L. s.c., która wykorzystywała ją na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie Lokalu. Zgodnie z zapisem w umowie najmu firma L. miała ponosić koszty przystosowania Lokalu do prowadzonej działalności. Przy opuszczaniu Lokalu najemca doszczętnie opustoszył tenże Lokal, co było niezgodne z umową najmu, wobec czego sprawa została skierowana na drogę sądową. Na korzyść Spółki zasądzono zwrot nakładów w wysokości ok. 260.000 PLN.

W dniu 21 stycznia 2014 r. ogłoszono upadłość Spółki. W skład masy upadłości weszła m.in. Nieruchomość, która została wystawiona do sprzedaży w trybie licytacji. Licytacja została wygrana przez Panią D. D. („Nabywca 1”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”). W dniu 18 stycznia 2019 r. mocą podjętej uchwały Rady Wierzycieli syndykowi – Pani J. P. (dalej „Syndyk”) wyrażona została zgoda na zbycie Lokalu osobom fizycznym – małżeństwu pozostającym we wspólności majątkowej – Pani D. D. oraz Panu P. C. – Nabywca 2 (dalej łącznie jako: „Nabywcy”). Pan P. C. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast Pani D. D. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem od towarów i usług. Nabywcy zamierzają zakupić Lokal do majątku prywatnego. W konsekwencji wygrania licytacji Nabywcy nabędą Nieruchomość od Syndyka.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy czynność cywilnoprawna polegająca na sprzedaży Nieruchomości przez Syndyka na rzecz Nabywców korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej w odniesieniu do pytania nr 1 czy czynność cywilnoprawna polegająca na sprzedaży Nieruchomości przez Syndyka na rzecz Nabywców podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek opłacenia tego podatku spoczywa na Nabywcach?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zw. z art. 43 ust. ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a obowiązek opłacenia tego podatku będzie spoczywać na Nabywcach.

Przywołując treść art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani wskazali, że pomimo iż Syndyk będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywców na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, wyłączenie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie mieć zastosowania ze względu na to, że przedmiotem sprzedaży jest „Nieruchomość”.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. W świetle art. 5 ust. 1 i 2 tej ustawy obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku, jednak jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Jeżeli oboje Nabywców będzie stronami czynności prawnej polegającej na nabyciu Nieruchomości to każdy z Nabywców będzie zobowiązany solidarnie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od tej transakcji.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani powołali się na stanowisko doktryny.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania zadanego we wniosku jako drugie).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 28 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.255.2019.2.KOM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej – art. 5 ust. 2 tej samej ustawy.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym; przy czym jeśli kupujących jest kilku, to podmioty te są solidarnie zobowiązane do zapłaty podatku.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub jej część albo prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że 21 stycznia 2014 r. ogłoszono upadłość Spółki H. W skład masy upadłości weszły następujące składniki: lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz współwłasnością w częściach wspólnych budynku (określone we wniosku jako „Nieruchomość” lub „Lokal”). Składniki te zostały wystawione do sprzedaży w trybie licytacji. Licytacja została wygrana przez Panią D. D. W dniu 18 stycznia 2019 r., mocą podjętej uchwały Rady Wierzycieli syndykowi, Pani J. P., wyrażona została zgoda na zbycie Lokalu osobom fizycznym – małżeństwu pozostającym we wspólności majątkowej – Pani D. D. oraz Panu P. C. Nabywcy zamierzają zakupić Lokal do majątku prywatnego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży „Nieruchomości” podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług lub czy jest z niego zwolniona, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 28 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.255.2019.2.KOM, Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wskazano, że: „w stosunku do planowanej transakcji będzie miało zastosowanie zwolnienie w myśl. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa Nieruchomości przez Syndyka nie będzie realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia ani też nie nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia” (…) „Syndyk jako zbywca ma prawo zastosować zwolnienie z opodatkowania do dostawy na rzecz Nabywców tego Lokalu wraz z przynależnymi do niego częściami wspólnymi budynku i prawem użytkowania wieczystego grunt, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy”.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż „Nieruchomości” jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak podstaw do wyłączenia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem umowy sprzedaży będzie lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz współwłasnością części wspólnych budynku.

Tym samym planowana sprzedaż „ww. składników” podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż składniki te mieszczą się w katalogu wymienionym w lit. b) cyt. przepisu.

W myśl art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie natomiast do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r., poz. 737), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Zgodnie z art. 235 § 1 ww. ustawy, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 2%.

Z powołanych powyżej przepisów wynika jednoznacznie, że obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. To kupujący (nabywcy), zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są podatnikami tegoż podatku, a zatem także oni są solidarnie zobowiązani do zapłaty podatku.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

1.  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
2.  z zastosowaniem art. 119a;
3.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
4.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.