Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-493/10-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-07-12
Teza: Ustalenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 roku.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki; przychód; rachunki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 12 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu x 2008 r. ze środków pozyskanych z kredytu hipotecznego Zainteresowana wraz z mężem zakupiła działkę, na której rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego. W czasie budowy poszczególni wykonawcy wystawiali faktury VAT i rachunki, dokumentując poniesione koszty wytworzenia (wybudowania) domu. Rachunki wystawiono na wykonanie pokrycia dachowego, docieplenie, tynkowanie domu i malowanie komina. Z uwagi na powstałe uwarunkowania, które nie były brane pod uwagę przed rozpoczęciem budowy, w dniu x 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała całą nieruchomość, tj. działkę z domem w stanie deweloperskim.

Przez cały okres budowy spłacali oni zaciągnięty kredyt hipoteczny zgodnie z harmonogramem spłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy koszty wytworzenia, którymi zdaniem Wnioskodawczyni są koszty powstałe w wyniku wykonania pokrycia dachowego, docieplenia, tynkowania domu i malowania komina, stanowiące koszt uzyskania przychodu, mogą być udokumentowane rachunkiem, który należy uwzględnić przy rozliczaniu podatku dochodowego?
2.  Czy spłacone odsetki od zaciągniętego na budowę domu kredytu do dnia sprzedaży, tj. x 2009 r., stanowią koszty, o które pomniejsza się uzyskany przychód przy rozliczaniu podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, od 1 stycznia 2007 r. koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Ustawodawca wyraźnie dzieli te koszty na trzy rodzaje: koszty nabycia, koszty wytworzenia, poniesione nakłady.

Zarówno koszty nabycia, wytworzenia, jak i poniesionych nakładów muszą być udokumentowane. W przypadku kosztów nabycia i kosztów wytworzenia ustawa nie przewiduje szczególnego rodzaju dokumentu. Przyjąć więc należy, że koszt taki może być wykazany każdym dokumentem, tj. rachunkiem, aktem notarialnym, fakturą VAT. Natomiast poniesione nakłady mogą być udokumentowane wyłącznie fakturą VAT.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż w Jej przypadku wystawione rachunki na wykonanie ww. prac są właściwym udokumentowaniem poniesionych kosztów wytworzenia. Czyli przedmiotowe rachunki dotyczą kosztów wytworzenia i stanowią koszty uzyskania przychodu, które należy uwzględnić przy rozliczaniu podatku dochodowego.

Do kosztów nabycia, zdaniem Wnioskodawczyni, należy niewątpliwie zaliczyć spłacone odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego. Zainteresowana wskazuje, iż w Jej przypadku spłacone odsetki od kredytu do dnia sprzedaży nieruchomości stanowią koszty uzyskania przychodu, które należy uwzględnić przy rozliczaniu podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 1 lutego 2008 r. Zainteresowana wraz z mężem zakupiła działkę, na której rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego.

Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanych z nim pytań jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu, należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że ze środków pozyskanych z kredytu hipotecznego Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła działkę, na której wspólnie wybudowali dom jednorodzinny. Podczas budowy poszczególni wykonawcy wystawiali faktury VAT i rachunki, przy czym rachunkami dokumentowano wydatki dotyczące wykonania pokrycia dachowego, docieplenia i tynkowania domu oraz malowania komina. W dniu x 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała przedmiotową nieruchomość, tj. działkę wraz z domem w stanie deweloperskim.

Wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. W związku z powyższym, należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

W myśl przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. ustawy). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu, stwierdzić należy, iż budynek trwale związany z nieruchomością stanowi jej część składową. W konsekwencji, poniesione przez Zainteresowaną wydatki na wykonanie pokrycia dachowego, docieplenie, tynkowanie domu i malowanie komina nie stanowią kosztów wytworzenia, jak to wskazała Wnioskodawczyni, lecz nakłady na nieruchomość – działkę nabytą w dniu x 2008 r.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawczynię koszty dotyczące wykonania pokrycia dachowego, docieplenia, tynkowania domu oraz malowania komina, stanowiące nakłady na nieruchomość nabytą w dniu 29 stycznia 2008 r., nie mogą być udokumentowane rachunkami w celu zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wskazane przez Zainteresowaną nakłady, zgodnie z ww. art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., należy udokumentować fakturami VAT.

Ponadto, spłacone odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu nie stanowią kosztów, o które należy pomniejszyć przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższych przepisów prawnych należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawczynię koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, w postaci spłaconych odsetek - nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Jednocześnie, tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego, tj. męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.