Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1154/14-3/KBr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-19
Teza: zakres opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; teren-teren budowlany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2014 r. (data wpływu 19 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej w sytuacji gdy:

*   nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana i nie jest jeszcze ostateczna - **jest nieprawidłowe,**

*   nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest ostateczna - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni nabyła działkę budowlaną jako osoba fizyczna od czterech osób fizycznych z myślą o budowie domu wielorodzinnego (kilka mieszkań) lub do dalszej odsprzedaży. Akt notarialny Wnioskodawczyni podpisała 14 stycznia 2014 r. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Obecnie Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży zakupionej w styczniu działki. Nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne numer: 11/1 i 11/2 o łącznej powierzchni 0,1673 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość”).

Zainteresowana nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej, natomiast jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu lokali użytkowych i rozlicza ten podatek kwartalnie.

Na dzień dzisiejszy dla terenu Nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale procedura uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego została wszczęta.

W ewidencji gruntów Nieruchomości przy ul. S, są oznaczone symbolem „Bp” i stanowią według ewidencji „zurbanizowane tereny niezabudowane”.

Nieruchomość jest niezabudowana.

W listopadzie bieżącego roku Wnioskodawczyni otrzymała zawiadomienie od Prezydenta że zostało wszczęte Postępowanie o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla posiadanej działki z wniosku osoby trzeciej (obcej) nie mającej interesu prawnego dla działki nr 11/1 i 11/2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy przyszła sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeżeli w dniu sprzedaży:

1.  nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu terenu została wydana i nie jest jeszcze prawomocna,
2.  nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest prawomocna?

Zdaniem Wnioskodawczyni, z przedstawionego powyżej stanu faktycznego wynika, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z ww. przepisem za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że Nieruchomość nie może stanowić terenów budowlanych w rozumieniu Ustawy o podatku VAT, i jeśli:

1.  nie ma jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego, sprzedaż nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, a kupujący winien natomiast zapłacić podatek PCC,
2.  jeśli jest już wydana i jest już prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla opisanej Nieruchomości, sprzedaż winna być opodatkowana podatkiem VAT, pomimo że nie uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej w sytuacji gdy:

*   nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana i nie jest jeszcze ostateczna - **jest nieprawidłowe,**

*   nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest ostateczna - **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – zwolniona jest od podatku VAT dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy).

Zatem, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Wskazać jednocześnie należy, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 z późn. zm.), zgodnie z którym, państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem planistycznym, którego przedmiotem jest określenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jest to akt odnoszący się do przyszłego stanu danego terenu. W wydawanej decyzji określa się uwarunkowania prawne realizacji zmian zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy jednak podkreślić, że nadanie wskazanemu aktowi prawnemu nazwy „decyzja” nie czyni z niego wobec posiadanych cech materialnoprawnych decyzji administracyjnej. Należy wskazać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala przeznaczenie terenu, natomiast decyzja takiego przeznaczenia nie ustala. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może odbywać się tylko w zgodzie z istniejącym przeznaczeniem terenu. Zatem decyzja o warunkach zabudowy sankcjonuje jedynie - zgodnie z ogólnym przeznaczeniem danego terenu - możliwe bądź nie zagospodarowanie terenu i sposób jego zabudowy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że wyżej powoływana ustawa nie posługuje się pojęciami typu: decyzja o warunkach zabudowy nieprawomocna czy prawomocna, jest w niej natomiast mowa o decyzjach ostatecznych.

Decyzja o warunkach zabudowy kształtuje stan prawny terenu, którego dotyczy, natomiast jej skutek prawny polega na tworzeniu praw i obowiązków zainteresowanych jej wydaniem stron na przyszłość, po uzyskaniu przez tę decyzję właśnie waloru ostateczności.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, odpowiada treści wskazanego orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni nabyła działkę budowlaną jako osoba fizyczna od czterech osób fizycznych z myślą o budowie domu wielorodzinnego (kilka mieszkań), lub do dalszej odsprzedaży. Akt notarialny Wnioskodawczyni podpisała 14 stycznia. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Obecnie Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży zakupionej w styczniu działki. Zainteresowana nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej, natomiast jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu lokali użytkowych i rozlicza ten podatek kwartalnie. Na dzień dzisiejszy dla terenu Nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale procedura uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego została wszczęta. W ewidencji gruntów Nieruchomość jest oznaczona symbolem „Bp” i stanowi według ewidencji „zurbanizowane tereny niezabudowane”.

W listopadzie 2014 r. Wnioskodawczyni otrzymała zawiadomienie, że zostało wszczęte postępowanie o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla posiadanej działki z wniosku osoby trzeciej (obcej) niemającej interesu prawnego dla Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w sytuacji, gdy:

1.  nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana i nie jest jeszcze prawomocna,
2.  nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest prawomocna.

Jak wskazano wyżej, o możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT decyduje status lub przeznaczenie gruntu. Wskazana norma prawna nie ma zastosowania do transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu innym niż budowlane. Stosownie do definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy przeznaczenie gruntu ustala się na podstawie dokumentów prawa miejscowego określonych w ustawie czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż Nieruchomości w związku z czym może zaistnieć sytuacja, że w chwili dokonania transakcji nie będzie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostanie wydana i nie będzie miała waloru ostateczności. Wnioskodawczyni wskazuje, że może zaistnieć także taka sytuacja, w której ww. decyzja na dzień transakcji będzie już ostateczna.

W takim przypadku, jak opisany powyżej, tj. w sytuacji, gdy nie będzie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, ale będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazane tereny stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Bez znaczenia dla klasyfikacji danych terenów pozostaje okoliczność, że wydana decyzja nie ma jeszcze waloru ostateczności, gdyż jak wyjaśniono wyżej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdza możliwe lub nie zagospodarowanie terenu i sposób jego zabudowy, nie zmienia jego przeznaczenia. Zatem w odniesieniu do omawianej sytuacji, wydana decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, że dane tereny są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę.

Zatem (w zakresie objętym pytaniem nr 2) należy zgodzić się z Wnioskodawczynią, że sprzedaż Nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i decyzja ta jest ostateczna, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Natomiast za nieprawidłowe należy uznać stanowisko (objęte pytaniem nr 1) zgodnie z którym, w przypadku gdy wydana decyzja nie jest jeszcze ostateczna, to transakcja taka podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W obu tych przypadkach mamy do czynienia ze zbyciem terenu budowlanego w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a więc czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. Z art. 146a pkt 1 ustawy, gdyż dla omawianych transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jednocześnie wskazać należy, że w analizowanej sprawie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie mieć zastosowania, ponieważ Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

Jednocześnie należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W niniejszej sprawie interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla kupującego Nieruchomość. Zatem wydana interpretacja indywidualna rozstrzyga jedynie w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do ewentualnego obowiązku zapłaty przez kupującego podatku podatku od czynności cywilnoprawnych należy zauważyć, że w tym zakresie podmiot ten powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wydana interpretacja dotyczy wniosku w części odnoszącej się do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej w sytuacji gdy nie ma jeszcze uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana. Natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej w sytuacji gdy plan zagospodarowania jest zrobiony, ale jeszcze nie jest ostateczny - zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.