Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-981/13-2/AMN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-11-13
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2013 r. (data wpływu 30 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, głównie w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego, technologicznego. Z uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej dochodów Wnioskodawczyni rozlicza się na zasadach ogólnych, podatek liniowy, którego zasady określono w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „updof”. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W roku 2005 Wnioskodawczyni wraz z mężem wybudowała budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym znajduje się lokal usługowy. Budynek został wybudowany, odebrany i jest użytkowany zgodnie z projektem budowlanym, na który uzyskano pozwolenie na budowę. Na parterze zlokalizowano lokal usługowy, użytkowany jako biuro projektowe o powierzchni użytkowej 60,53m2, co stanowi 25% powierzchni całego budynku. Pozostała część parteru wraz z drugą kondygnacją użytkowane są jako mieszkanie o powierzchni użytkowej 180,15m2, co stanowi 75% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. W październiku 2005 roku lokal usługowy wniesiono do Ewidencji Środków Trwałych i od następnego miesiąca naliczano amortyzację.

W roku 2006, wskutek rozwodu, Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała podziału majątku wspólnego i od tego momentu stała się jedynym właścicielem wyżej wymienionej nieruchomości. Od momentu wybudowania do dnia dzisiejszego nie były przeprowadzane prace budowlano-adaptacyjne.

Zgodnie z uzyskaną z Urzędu Statystycznego klasyfikacją powyższy obiekt został zakwalifikowany jako budynek mieszkalny w grupowaniu PKOB grupa 111 klasa 1110 „Budynki mieszkalne jednorodzinne”.

Obecnie, z uwagi na wysokie koszty utrzymania budynku, Wnioskodawczyni pragnie sprzedać cały budynek mieszkalny wraz ze znajdującym się w nim lokalem usługowym, wykorzystywanym w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie całego budynku mieszkalnego, wraz ze znajdującym się w nim lokalem usługowym, nabytego i wykorzystywanego częściowo przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w sposób określony w opisie stanu faktycznego do niniejszego wniosku, będzie zwolnione z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego, przy sprzedaży budynku mieszkalnego − stanowiącego własność Wnioskodawczyni, a w którym znajduje się lokal usługowy wykorzystywany przez Zainteresowaną w działalności gospodarczej, stanowiący jedynie 25% całkowitej powierzchni użytkowej − zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z ust. 3 tego samego artykułu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ww. przepisem, źródłem przychodów (innym niż działalność gospodarcza wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 3) jest odpłatne zbycie m.in. wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych, ich części lub udziału w takich budynkach, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem, o ile zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie, to nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, w myśl art. 10 ust. 3 updof, przepisy art. 10 ust. l pkt 8 powołanej ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z Uwagami szczegółowymi do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, budynki są to obiekty budowlane, trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach (ustawa prawo budowlane). Budynki mieszkalne, według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju wyżej wymienionej Klasyfikacji decyduje przeznaczenie tego budynku oraz związana z tym jego konstrukcja, a także wyposażenie, a nie sposób użytkowania.

Biorąc powyższe pod uwagę, można stwierdzić, że w przypadku określonym przez Wnioskodawczynię, przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny (co zostało potwierdzone dodatkowo w interpretacji uzyskanej z Urzędu Statystycznego w Łodzi − pismo z dnia 13 sierpnia 2013 Znak: OKN-5672/OB.-2177/2013), a przychód ze sprzedaży tego budynku mieszkalnego stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, niezależnie od tego czy budynek ten, bądź część tego budynku nie powodująca zmiany jego kwalifikacji stanowił, czy też nie, środek trwały w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności.

Ponadto, z uwagi na fakt, że budynek, którego dotyczy niniejszy wniosek został w całości nabyty wraz z prawem własności gruntu przez Wnioskodawczynię w roku 2006, to jego sprzedaż w świetle ww. przepisów, nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012, poz. 361 ze zm.), odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, ustawodawca wprowadził wyłączenie zastosowania powyższej regulacji stanowiąc, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również:

przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się − stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy − przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą. W roku 2005 Zainteresowana wraz z mężem wybudowała budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym znajduje się lokal usługowy. Na parterze zlokalizowano lokal usługowy, użytkowany jako biuro usługowe o powierzchni użytkowej 60,53m², co stanowi 25% powierzchni całego budynku. Pozostała część parteru wraz z drugą kondygnacją użytkowane są jako mieszkanie o powierzchni użytkowej 180,15m², co stanowi 75% całkowitej powierzchni użytkowej budynku. W październiku 2005 roku lokal usługowy wniesiono do Ewidencji Środków Trwałych i od następnego miesiąca naliczano amortyzację. W roku 2006 Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała podziału majątku wspólnego i od tego momentu stała się jedynym właścicielem wyżej wymienionej nieruchomości.

Na gruncie niniejszej sprawy, elementem niezbędnym do określenia czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wiązać się będzie z przychodem wynikającym z działalności gospodarczej jest określenie, czy wybudowany budynek stanowi budynek mieszkalny, czy budynek niemieszkalny.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, zatem w tym miejscu należy wskazać na przepis zawarty w pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) który stanowi, że budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak wynika z objaśnień do Klasyfikacji Środków Trwałych – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.) – podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne oparto na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), co znalazło swój wyraz w powiązaniu każdej pozycji Klasyfikacji Środków Trwałych z odpowiednimi grupowaniami tej klasyfikacji.

O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnych przeznaczeniach o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wskazała, że w budynku opisanym we wniosku, część która jest wykorzystywana do działalności gospodarczej stanowi 25% powierzchni całego budynku. Ponadto zgodnie z uzyskaną przez Wnioskodawczynię z Urzędu Statystycznego klasyfikacją, powyższy obiekt został zakwalifikowany jako budynek mieszkalny w grupowaniu PKOB grupa 111 klasa 1110 „Budynki mieszkalne jednorodzinne”.

Zatem mając na uwadze informacje zawarte we wniosku, należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość mieści się w pojęciu budynku mieszkalnego.

A zatem skoro budynek wybudowany w 2005 roku, którego jedynym właścicielem od roku 2006 stała się Wnioskodawczyni, jest budynkiem mieszkalnym, to przychód uzyskany ze sprzedaży tego budynku − wraz ze znajdującym się w nim lokalem usługowym − wykorzystywanego częściowo przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy go oceniać w kontekście przesłanek wskazanych w cytowanym uprzednio art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, w związku z tym sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo organ podatkowy podkreśla, że jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różnić się od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła Pismo Urzędu Statystycznego z dnia 13 sierpnia 2013 r. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny przedłożonych wraz z wnioskiem dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię. W związku z tym analizie pod kątem stosowania przepisów prawa podatkowego został poddany tylko opis zdarzenia przyszłego przedstawiony na wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.