Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.295.2017.2.ISK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-03
Teza: Czy Sprzedawca i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania podatkiem VAT (23%) dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT? Czy jeżeli Sprzedawca i Kupujący wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT to Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz l0b pkt 1 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 sierpnia 2017 r. (data wpływu 23 sierpnia 2017 r.) uzupełnionym w dniu 25 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 20 września 2017 r. (skutecznie doręczone 20 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   prawa do wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - **jest prawidłowe**;

*   prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony w dniu 25 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 20 września 2017 r. (skutecznie doręczone 20 września 2017 r.) dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie prawa do wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca czyli sprzedający (M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) jest czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest wynajem nieruchomości.

Kupujący czyli W. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ spółka komandytowa będzie na dzień zawarcia umowy sprzedaży czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność podlegającą opodatkowaniu VAT między innymi w zakresie wynajmu i sprzedaży nieruchomości.

Sprzedawca ma zamiar sprzedać na rzecz Kupującego:

1.  prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, utworzonej z działki nr 13/2 o powierzchni 0,1192 ha, wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej „Budynek”),
2.  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego bez numeru położonego na parterze, w prawym skrzydle budynku nr 18, składającego się z 12 (dwanaście) pomieszczeń, 3 (trzy) wc i hallu, o łącznej powierzchni 199,89 m2,
3.  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego bez numeru, położonego na parterze, w lewym skrzydle budynku nr 18, składającego się z 6 (sześć) pomieszczeń, pomieszczenia gospodarczego, wc, hallu i klatki schodowej, o łącznej powierzchni 206,33 m2,
4.  spółdzielcze własnościowe prawa do 31 (trzydziestu jeden) miejsc postojowych, znajdujących się w garażu wielostanowiskowym położonym w budynku nr 18 o łącznej powierzchni 426,40 m2.

Wszystkie wyżej wymienione lokale użytkowe i miejsca postojowe (pomimo prawnego wyodrębnienia) zlokalizowane są pod jednym adresem.

Budynek, lokale których dotyczy spółdzielcze prawo własnościowe oraz lokal garażowy położone są na dwóch różnych działkach gruntu, jednakże funkcjonalnie stanowią gospodarczą całość, gdyż Budynek z uwagi na użyte rozwiązania technologiczne (drzwi wykute w ścianach granicznych) jest bezpośrednio skomunikowany z lokalami. Ze względu na ten funkcjonalny związek wymienione prawo użytkowania wieczystego, Budynek, lokale, miejsca postojowe wymienione wyżej wraz z niezbędnymi instalacjami infrastrukturalnymi dalej zwane będą łącznie „Nieruchomością”.

Cała Nieruchomość była i jest obecnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności opodatkowanej VAT poprzez odpłatny najem. Niemniej Wnioskodawca pragnie wskazać, że w budynku znajdują się pomieszczenia techniczne, które nie są bezpośrednio przedmiotem najmu, natomiast służą zapewnieniu dostarczenia mediów do wynajmowanych lokali w związku z czym ich utrzymanie jest niezbędne do prawidłowego użytkowania budynków. Pomieszczenia techniczne służą więc do realizowania celów działalności Wnioskodawcy. Ponadto najemcy uiszczają na rzecz Sprzedającego opłatę add on factor wynikającą z proporcjonalnego udział w powierzchniach wspólnych budynku, a zatem faktycznie uiszczają za te powierzchnie czynsz. Ponadto niektóre z lokali użytkowych o łącznej powierzchni 150 m2 pozostają na dzień złożenia wniosku niewynajęte, niemniej jednak prowadzone obecnie są rozmowy w celu ich wynajęcia. Sprzedający traktuje wynajem lokali jako świadczenie usług dla celów podatku od towarów i usług i opodatkowuje usługę podatkiem VAT według właściwej dla tego rodzaju działalności stawką. Wszystkie opisywane lokale były przez Wnioskodawcę wynajmowane przynajmniej raz od momentu ich nabycia. Nieruchomość weszła w posiadanie Wnioskodawcy na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowienie hipoteki dokonanej przed notariuszem z dnia 28 lutego 2014 przenoszącej prawo do użytkowania wieczystego oraz własność Nieruchomości.

Sprzedający na moment nabycia Nieruchomości działał pod firmą (nazwą) D. Sp. z o.o., która to firma na podstawie Uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników zmieniona została na M. Sp. z o.o.

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca opodatkował nabycie oraz odliczył podatek VAT stosownie do uzyskanej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. IPPP2/443-1345/13-2/JW.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej.

Zgodnie z intencją stron przedmiotem sprzedaży będzie jedynie Nieruchomość, a transakcja sprzedaży nie obejmie przedsiębiorstwa Zbywcy. Kupujący natomiast wstąpi z mocy prawa, to jest art. 678 Kodeksu cywilnego, w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu. W związku z przejęciem tych prawa i obowiązków Sprzedający przekaże Kupującemu wpłacone przez najemców kaucje oraz przekaże dokumentacje prawną czyli m.in. umowy z najemcami.

Należy przy tym zaznaczyć, że przedmiotem transakcji nie będzie przeniesienie własności następujących składników majątkowych oraz prawa i obowiązków wynikających z istniejących stosunków prawnych, których stroną jest Sprzedający:

*   innych aktywów niż Nieruchomości należące do Sprzedającego - po transakcji sprzedaży głównym aktywem Sprzedającego będą środki pieniężne, które mogą zostać przeznaczone na nabycie kolejnych nieruchomości na wynajem aby kontynuować działalność Sprzedawcy;

*   umów kredytu bankowego - wierzyciel hipoteczny zwolni hipotekę obciążającą Nieruchomość po zapłacie ceny przez Kupującego;

*   umów rachunków bankowych;

*   praw do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych;

*   umów ubezpieczenia nieruchomości;

*   umowy utrzymania technicznego;

*   umów o usługi administrowania nieruchomością;

*   umowy o świadczenie usług księgowych, kadrowych oraz doradztwo podatkowe,

*   umów o dostawę mediów (energii elektrycznej, ciepła, usług telekomunikacyjnych);

*   umowy dotyczącej utrzymania czystości;

*   umowy o świadczenie usług ochrony mienia;

*   należności i zobowiązania, w tym należności od najemców, jak również zobowiązań od dostawców towarów i usług - w wyniku umowy sprzedaży Nieruchomości na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne wierzytelności przysługujące Sprzedającemu od Najemców za okres sprzed zawarcia umowy sprzedaży;

*   ksiąg rachunkowych;

*   zakładu pracy Sprzedawcy bądź jakiejkolwiek jego części; z tego powodu Kupujący po kupnie Nieruchomości będzie musiał zorganizować/administrować świadczeniem usług najmu Nieruchomości we własnym zakresie - Kupujący wybierze przed zakupem Nieruchomości administratora nieruchomości, który jest podmiotem innym niż ten, z którym zawartą umowę ma Sprzedający;

*   wartości niematerialnych składających się na wartość firmy, takie jak: know-how, prawa autorskie, w tym do dokumentacji technicznej budynku, nazwa budynku, strona internetowa, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, kontakty z instytucjami finansowymi;

*   nazwy przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Przedmiot transakcji, choć stanowi niemal wyłączną część aktywów Sprzedawcy, to jednak Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie była i nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, a w szczególności nie stanowiła i nie stanowi oddziału/ów, nie zatrudnia pracowników dedykowanych wyłącznie tej Nieruchomości (w tym kierownika), gdyż większość procesów związanych z administrowaniem Nieruchomością została zlecona podmiotom zewnętrznym. Dla Nieruchomości nie jest sporządzany odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat, przy czym ze względów oczywistych Sprzedający na bieżąco prowadził wewnętrzną kalkulację przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością gdyż stanowiła jego istotne aktywo oraz źródło przychodów i kosztów.

Sprzedawca w związku ze sprzedażą Nieruchomości wypowie umowy o dostawę mediów (energii elektrycznej, ciepła, usług telekomunikacyjnych). Kupujący prawdopodobnie zawrze nowe umowy o dostawę mediów (energia elektryczna, ciepło, usługi telekomunikacyjne) z tymi samymi podmiotami, z którymi dotychczas związany był Sprzedawca. Jednak wynikać, to będzie z braku możliwości wyboru alternatywnego dostawcy mediów lub z faktu, że oferta dotychczasowego dostawcy będzie konkurencyjna wobec pozostałych dostawców oraz z uwagi na konieczność zapewnienia najemcom nieprzerwanej dostawy mediów co byłoby utrudnione w przypadku zmiany dostawcy mediów. Sprzedawca w związku ze sprzedażą Nieruchomości wypowie również umowy dotyczące utrzymania czystości oraz świadczenie usług ochrony mienia. Kupujący prawdopodobnie zawrze nową umowę o świadczenie usług ochrony mienia oraz nową umowę o świadczenie usług utrzymania czystości z tymi samymi podmiotami, z którymi dotychczas związany był Sprzedawca z uwagi na atrakcyjne warunki oferowane przez te podmioty.

Kupujący ma zamiar zostać stroną umowy z miastem o dzierżawę parkingu komercyjnego znajdującego się przed Nieruchomością, której stroną jest obecnie Sprzedający.

Sprzedawca w związku ze sprzedażą Nieruchomości wypowie ponadto umowę ubezpieczenia nieruchomości, umowę utrzymania technicznego oraz umowę o usługi administrowania nieruchomością.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza ją wykorzystywać w całości na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (23%), to znaczy jego zamiarem jest prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich. Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku Strona wskazała, że Sprzedający nie poniósł nakładów na ulepszenie poszczególnych obiektów (w odniesieniu do każdego z obiektów wchodzących w skład Nieruchomości odrębnie) stanowiących lub przekraczających 30% wartości danego obiektu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Sprzedawca i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania podatkiem VAT (23%) dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT?
2.  Czy jeżeli Sprzedawca i Kupujący wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT to Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz l0b pkt 1 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Zainteresowanych:

Stanowisko do pytania 1.

Zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowani będą uprawnieni do wyboru opodatkowania podatkiem VAT (23%) dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Uzasadnienie

Podleganie transakcji przepisom ustawy o VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6, to jest: spółdzielczych własnościowych praw do lokalu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości niewątpliwie wypełni zatem znamiona dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Jednocześnie, Zainteresowani pragną wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia:

1.  przedsiębiorstwa lub
2.  jego zorganizowanej części.

Ad a) Przedsiębiorstwo

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Zdaniem Zainteresowanych, za uznaniem, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa przemawia fakt, że przedmiot transakcji nie będzie obejmował:

*   innych aktywów niż Nieruchomości należących do Sprzedającego;

*   umowy kredytu bankowego - wierzyciel hipoteczny zwolni hipotekę obciążającą Nieruchomość po zapłacie ceny przez Kupującego;

*   umów rachunku bankowego;

*   praw do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych;

*   umów ubezpieczenia nieruchomości;

*   umowy utrzymania technicznego;

*   umów o usługi administrowania nieruchomością;

*   umowy o świadczenie usług księgowych, kadrowych oraz doradztwo podatkowe;

*   umów o dostawę mediów (energii elektrycznej, ciepła, usług telekomunikacyjnych);

*   umowy dotyczącej utrzymania czystości;

*   umowy o świadczenie usług ochrony mienia;

*   należności i zobowiązania, w tym należności od najemców, jak również zobowiązania od dostawców towarów i usług - w wyniku umowy sprzedaży Nieruchomości na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne wierzytelności przysługujące Sprzedającemu od Najemców za okres sprzed zawarcia umowy sprzedaży;

*   ksiąg rachunkowych;

*   zakładu pracy Sprzedawcy bądź jakiejkolwiek jego części; z tego powodu Kupujący po kupnie Nieruchomości będzie musiał zorganizować/administrować świadczeniem usług najmu Nieruchomości we własnym zakresie - Kupujący wybierze przed zakupem Nieruchomości administratora nieruchomości, który jest podmiotem innym niż ten, z którym zawartą umowę ma Sprzedający;

*   wartości niematerialnych składających się na wartość firmy, takie jak; know-how, prawa autorskie, nazwa budynku, strona internetowa, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, kontakty z instytucjami finansowymi;

*   nazwy przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Biorąc pod uwagę, powyższe nie można uznać, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnego funkcjonowania, bowiem Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników. Kupujący po zakupie Nieruchomości samodzielnie i w ramach własnego przedsiębiorstwa będzie musiał podjąć działania pozwalające na wykorzystanie Nieruchomości do działalności gospodarczej. W szczególności Kupujący będzie musiał zawrzeć umowy o administrowanie nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych oraz zawrzeć stosowną umowę utrzymania technicznego.

Powyższe stanowisko, potwierdzają organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych - przykładowo: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 16 czerwca 2016 r. (IBPP3/4512-208/16/ASz).

Reasumując, zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość, stanowiąca przedmiot transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w rozumieniu Kodeksu cywilnego (a tym samym ustawy o VAT).

Ad b) Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”) jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona finansowo w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. W szczególności, dla Nieruchomości nie jest sporządzany odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat. Przedmiotem transakcji nie są umowy rachunków bankowych ani środki pieniężne na nich zgromadzone.

Przedmiot transakcji choć stanowi niemal wyłączną część aktywów Sprzedawcy, to Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie była i nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiła i nie stanowi oddziału/ów.

Wyodrębnienie organizacyjne dokonane byłoby wówczas, gdyby Nieruchomość miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jako jego jednostka organizacyjna, np. w formie oddziału, wydziału czy zakładu. W analizowanym stanie faktycznym takie wyodrębnienie nie ma zaś miejsca. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Sprzedawana Nieruchomości nie spełnia również warunku wyodrębnienia funkcjonalnego. Powyższe wynika z faktu, iż w analizowanej sprawie, przedmiotem transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, która nie będzie zdolna do samodzielnego realizowania zadań gospodarczych. Transakcją nie zostaną bowiem objęte:

*   inne aktywa niż Nieruchomości należące do Sprzedającego;

*   umowy kredytu bankowego - wierzyciel hipoteczny zwolni hipotekę obciążającą Nieruchomość po wpłacie ceny przez Kupującego;

*   umowy rachunku bankowego;

*   praw do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych;

*   umowy ubezpieczenia nieruchomości;

*   umowa utrzymania technicznego;

*   umowy o świadczenie usług księgowych, kadrowych oraz doradztwo podatkowe;

*   umów o dostawę mediów (energii elektrycznej, ciepła, usług telekomunikacyjnych);

*   umowy dotyczącej utrzymania czystości;

*   umowy o świadczenie usług ochrony mienia;

*   należności i zobowiązania, w tym należności od najemców, jak również zobowiązania od dostawców towarów i usług - w wyniku umowy sprzedaży Nieruchomości na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne wierzytelności przysługujące Sprzedającemu od Najemców za okres sprzed zawarcia umowy sprzedaży;

*   księgi rachunkowe;

*   zakład pracy Sprzedawcy bądź jakiejkolwiek jego część - z tego powodu Kupujący po kupnie Nieruchomości będzie musiał zorganizować/administrować świadczenie usług najmu Nieruchomości we własnym zakresie - Kupujący wybierze przed zakupem Nieruchomości administratora nieruchomości, który jest podmiotem innym niż ten, z którym zawartą umowę ma Sprzedający;

*   wartości niematerialne składających się na wartość firmy, takie jak; know-how, prawa autorskie, nazwa budynku, strona internetowa, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, kontakty z instytucjami finansowymi;

*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Kupujący po zakupie Nieruchomości samodzielnie i w ramach własnego przedsiębiorstwa będzie musiał podjąć działania pozwalające na wykorzystanie Nieruchomości do działalności gospodarczej.

W szczególności Kupujący będzie musiał zawrzeć umowy o administrowanie nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych oraz zawrzeć stosowną umowę utrzymania technicznego.

W związku z powyższym, w analizowanym stanie faktycznym nie można uznać, że Nieruchomość stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Pogląd, iż pojedyncza nieruchomość ze względu na brak samodzielności funkcjonalnej i organizacyjnej nie może zostać uznana za ZCP znajduje potwierdzenie w interpretacjach podatkowych. Przykładowo stwierdził tak Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lutego 2016 roku (IPPP3/4512-1059/15-2/PC), czy też Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 czerwca 2016 roku (ILPP1/4512-1-239/16-4/HW).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Reasumując, sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa lub też ZCP – w konsekwencji, dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ustawy VAT.

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 grudnia 2016 sygn. 1462-IPPP1.4512.887.2016.2.JL, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-155/15-2/IGo, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 marca 2015 r., sygn. IPPP3/4512-44/15-3/IG, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. ILPP1/443-319/14-5/AI.

Zastosowanie właściwej stawki podatku

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku od towarów i usług, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części będzie opodatkowana, to opodatkowana będzie równie dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wprawdzie stosownie do art. 29a ust. 9 ustawy o VAT, „przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesne dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli” niemniej przepis ten dotyczy jedynie oddania gruntu w wieczyste użytkowanie, a nie przenoszenia już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego, zatem nie znajdzie zastosowania.

Zatem na cele dalszych rozważań nie należy wyodrębniać z Nieruchomości prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości

Kwestię opodatkowania zbycia nieruchomości reguluje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z nim dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT, chyba że dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w przypadku gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata. Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Czynnością podlegającą opodatkowania jest m.in. sprzedaż. Biorąc pod uwagę, iż Sprzedawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży i nabycie to podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do uzyskanej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. IPPP2/443-1345/13-2/JW, to niewątpliwie najpóźniej w momencie nabycia przez Sprzedawcę Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. Doszło tym samym również do pierwszego zasiedlenia pomieszczeń technicznych, które nie są przedmiotem bezpośredniego najmu, natomiast służą zapewnieniu dostarczenia mediów do wynajmowanych lokali w związku z czym ich utrzymanie jest niezbędne do prawidłowego użytkowania budynków, a z tytułu których najemcy uiszczają na rzecz Sprzedającego opłatę add on factor wynikającą z proporcjonalnego udział w powierzchniach wspólnych budynku oraz do pierwszego zasiedlenia pomieszczeń, które pozostają na dzień złożenia wniosku niewynajęte.

Biorąc pod uwagę, iż Sprzedawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 lutego 2014 r., to od pierwszego zasiedlenia upłynął okres przekraczający dwa lata.

Z kolei biorąc pod uwagę, że Sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej, to jej zbycie nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

W rezultacie, dostawa Nieruchomości powinna być objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części. Zainteresowani, będąc zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, zamierzają skorzystać z opcji rezygnacji ze zwolnienia przewidzianej w tym artykule, składając w tym celu przewidziane przepisami oświadczenie. W rezultacie, w przypadku złożenia przez Zainteresowanych omawianego oświadczenia, sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegać opodatkowaniu stawką VAT podstawową w wysokości 23%.

Reasumując Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania podatkiem VAT (rezygnacji ze zwolnienia) dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. Z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT a w konsekwencji sprzedaż będzie opodatkowana VAT o stawce 23%.

Stanowisko do pytania 2.

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Sprzedawca i Kupujący wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Zainteresowanych, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i.) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii.) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.

Kupujący będzie na moment dostawy Nieruchomości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać wyłącznie na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, to jest zamierza wykorzystywać ją do najmu na rzecz podmiotów trzecich. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana cześć). Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nic będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Kupującego - po dokonaniu dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedawcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie dostawy. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt. że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedawcy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego lub do rozliczenia go z bieżącym podatkiem należnym VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.