Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.13.2017.1.ES
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-07
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży, w 2016 r. lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: mieszkanie; opodatkowanie; skutki podatkowe; sprzedaż; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży, w 2016 r. lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży, w 2016 r. lokalu mieszkalnego oraz skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkań.

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest zagadnienie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży, w 2016 r. lokalu mieszkalnego, natomiast w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkań, w dniu 7 kwietnia 2017 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr 3063-ILPB1-2.4511.128.2017.1.ES.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Zainteresowany nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca w 2010 r. nabył w drodze umowy sprzedaży udział w części Kamienicy w wysokości 7,8%, co odpowiada 151,38 m2 powierzchni użytkowej. Ówczesna partnerka Wnioskodawcy również posiadała nabyte w 2006 r. udziały w przedmiotowej Kamienicy w wysokości 20%, co odpowiada 388,16 m2 powierzchni użytkowej.

Oba zakupy zostały sfinansowane ze środków własnych odkładanych z pracy na etat oraz kredytów bankowych niepowiązanych bezpośrednio z zakupem nieruchomości. Wnioskodawca nie miał możliwości zaciągnięcia kredytów bezpośrednio zabezpieczonych nabytą nieruchomością, ponieważ banki nie udzielają pożyczek pod udziały w nieruchomości.

Zakupione udziały były bez wskazania konkretnych lokali do odrębnego użytku.

W marcu 2012 r. Wnioskodawca dokonał wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali. W wyniku dokonanego wyodrębnienia Wnioskodawca i jego partnerka zostali współwłaścicielami po 50% samodzielnych 5 lokali mieszkalnych o łącznym metrażu użytkowym 539,54 m2.

Na skutek rozpadu związku, Wnioskodawca i była partnerka postanowili dokonać sprzedaży wyodrębnionych lokali w celu dokonania rozliczeń nagromadzonego wspólnie majątku oraz posiadanych wspólnych obciążeń kredytowych. W celu łatwiejszej sprzedaży mieszkań największe z powyższych mieszkań zostały podzielone na mniejsze mieszkania i taki też jest plan w odniesieniu do pozostałych mieszkań (pierwotne mieszkania miały ponad 120 m2).

W grudniu 2016 r. Wnioskodawca i była partnerka dokonali sprzedaży lokalu o metrażu 127 m2 (wielkość należąca do Wnioskodawcy wynosi 63,5 m2 powierzchni użytkowej).

W przyszłości planowana jest sprzedaż pozostałych wyodrębnionych lokali.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dokonana sprzedaż części wyodrębnionego z udziału lokalu, którego metraż nie przekroczy pierwotnego udziału Wnioskodawcy w Kamienicy będzie zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy – sprzedaż dokonana w grudniu 2016 r. lokalu mieszkalnego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Udziały w nieruchomości nabyto w drodze zakupu w 2010 r., a sprzedaż lokalu nie przekroczyła pierwotnego udziału Wnioskodawcy w Kamienicy.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032; ze zm.; zwana dalej: UPDOF) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.; zwana dalej: KC) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

W związku z tym należy uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 KC).

W myśl art. 196 § 1 KC, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej KC, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 KC każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy, a w rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym zmiana, że obecnie lokal stanowi własność jednego ze współwłaścicieli a nie wszystkich współwłaścicieli jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym.

W związku z tym, na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, za datę nabycia nieruchomości w przypadku ich sprzedaży przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Stąd, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku Kamienicy), jak też stan jej majątku osobistego.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości, który przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności. Nie zmienia tego fakt że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Powyższe podejście zostało zaprezentowane m.in. przez NSA w wyroku z 13 października 2015 r., sygn. akt II FSK 2133/13 czy przez DIS w Warszawie interpretacji z 7 lipca 2016 r., znak IPPB1/4511-493/16-4/MM.

Wnioskodawca w 2010 r. nabył w drodze umowy sprzedaży udział w części Kamienicy w wysokości 7,8%, co odpowiada 151,38 m2 powierzchni użytkowej. Ówczesna partnerka Wnioskodawcy również posiadała nabyte w 2006 r. udziały w przedmiotowej Kamienicy w wysokości 20%, co odpowiada 388,16 m2 powierzchni użytkowej. W marcu 2012 r. Wnioskodawca dokonał wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnego zniesienia współwłasności w Kamienicy poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali. W wyniku dokonanego wyodrębnienia Wnioskodawca i jego partnerka zostali współwłaścicielami po 50% samodzielnych 5 lokali mieszkalnych o łącznym metrażu użytkowym 539,54 m2.

Na skutek rozpadu związku, Wnioskodawca i była partnerka postanowili dokonać sprzedaży wyodrębnionych lokali w celu dokonania rozliczeń nagromadzonego wspólnie majątku oraz posiadanych wspólnych obciążeń kredytowych. W celu łatwiejszej sprzedaży mieszkań największe z powyższych mieszkań zostały podzielone na mniejsze mieszkania i taki też jest plan w odniesieniu do pozostałych mieszkań (pierwotne mieszkania miały ponad 120 m2). W grudniu 2016 r. Wnioskodawca i była partnerka dokonali sprzedaży lokalu o metrażu 127 m2 (wielkość należąca do Wnioskodawcy wynosi 63,5 m2 powierzchni użytkowej).

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca dokonał sprzedaży 63,5 m2 wyodrębnionego lokalu z Kamienicy. Na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, w przypadku sprzedaży nieruchomości, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności za datę nabycia przyjąć należy datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością. Wnioskodawca nabył w 2010 r. udziały w Kamienicy odpowiadające 151,38 m2 powierzchni użytkowej, natomiast sprzedał 63,5 m2 powierzchni użytkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, wartość sprzedanego lokalu mieści się w udziale, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku objętym współwłasnością. Odnosząc przedstawiony stan faktyczny do powołanych wyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, liczony od końca 2010 r., upłynął z końcem 2015 r., w związku z tym sprzedaż lokalu w grudniu 2016 r. nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Końcowo, w odniesieniu powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, że interpretacja została wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Odnośnie powołanego przez Zainteresowanego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego należy wyjaśnić, że z formalnoprawnego punktu widzenia orzeczenie to nie jest wiążące dla organu interpretacyjnego, nie może stanowić podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji indywidualnej. Nie oznacza, to jednak, że orzeczenie to nie podlega analizie w toku postępowania interpretacyjnego, wprost przeciwnie stanowi punkt wyjścia (niezbędny fundament) do dalszych rozważań prowadzących do wypracowania stanowiska w sprawie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.