Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP3.4512.168.2016.2.JKu
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-02-06
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana ww. podatkiem.
Słowa kluczowe: czynności-czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług; czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek osobisty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2016 r. (data wpływu 2 grudnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2017 r. (data wpływu 30 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana ww. podatkiem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana ww. podatkiem. Wniosek został uzupełniony w dniu 30 stycznia 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 14 października 1998 r. aktem darowizny zostało przekazane Wnioskodawcy przez Jego rodziców gospodarstwo rolne składające się z następujących nieruchomości:

*   działka nr 197 – o powierzchni 6 651 m2,
*   działka nr 192 – o powierzchni 25 490 m2 (w tym las o powierzchni 4 190 m2),
*   działka nr 195 – o powierzchni 17 933 m2,
*   działka nr 199/1 – o powierzchni 470 m2,
*   działka nr 196 – o powierzchni 1 387 m2,
*   działka nr 199/3 – o powierzchni 5 775 m2.

Działka nr 197 – o powierzchni 6 651 m2 (działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) – w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny obiektów i urządzeń sportu i rekreacji, w roku 2008 zgodnie z ustawą o podziale gruntów rolnych Wnioskodawca podzielił tę działkę na dwie mniejsze (197/1 i 197/2) o powierzchni 3 600 m2 oraz 3 056 m2 oraz wystąpił z wnioskiem do Urzędu Miasta o wydanie warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, takie warunki Zainteresowany otrzymał. Nosił się wówczas z zamiarem budowy dla siebie domu jednorodzinnego, i dlatego też postanowił podzielić tą działkę na dwie mniejsze – domu na tej działce jednak z powodów osobistych nie wybudował. Od roku 2009 Wnioskodawca zawarł umowę na pośrednictwo sprzedaży tych działek z biurem nieruchomości, jednak przez ten czas ze względu na dużą powierzchnię działek nie udało się znaleźć kupującego. W roku 2016 w związku z brakiem MPZP dla obszaru, na którym położona jest działka Wnioskodawca złożył drugi wniosek do UM o wydanie warunków zabudowy wraz z planem podziału działki na mniejsze. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka, w związku z intensywnym rozwojem miasta brak jest już terenów rolniczych, wokół działki zlokalizowana jest zabudowa mieszkalna lub na sąsiednie działki wydane są warunki zabudowy na cele mieszkalno-pensjonatowe. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt).

Działka nr 192 – o powierzchni 25 490 m2 (w tym 4 190 m2 zajmuje las, działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny rolne i zieleni o funkcji przyrodniczej, krajobrazowej i ochronnej. Wnioskodawca w roku 2016 wystąpił do UM o wydanie dwóch warunków zabudowy dla tej działki wraz z planem podziału działki, jeden dla zabudowy wielorodzinnej oraz zabudowy jednorodzinnej – sprawa jest w toku. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka, w związku z intensywnym rozwojem miasta brak jest już terenów rolniczych. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt).

Działka nr 195 – o powierzchni 17 933 m2 (działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny rolne i zieleni o funkcji przyrodniczej, krajobrazowej i ochronnej. W roku 2016 do Wnioskodawcy zgłosił się deweloper, który zainteresowany jest kupnem tej działki ze względu na jej walory krajobrazowe i położenie. Będzie on w swoim imieniu występował o wydanie warunków zabudowy dla tej działki pod budowę apartamentowca lub domków w zabudowie bliźniaczej. Z chwilą otrzymania powyższych warunków oraz zgody Prezesa ANR będzie chciał z Wnioskodawcą podpisać umowę kupna tej działki. Deweloper sam zgłosił się z propozycją nabycia ww. działki, Zainteresowany nie ogłaszał chęci jej sprzedaży. Zamiarem Wnioskodawcy przed skontaktowaniem się z nim dewelopera było złożenie wniosków do UM o wydanie warunków zabudowy dla tej działki, w związku z brakiem MPZP dla obszaru, na którym położona jest działka. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka – w związku z intensywnym rozwojem miasta brak jest już terenów rolniczych, wokół działki zlokalizowana jest zabudowa mieszkalna na sąsiednie działki wydane są warunki zabudowy na cele mieszkalno-pensjonatowe. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt).

Pod koniec listopada nastąpi zawarcie umowy przedwstępnej z deweloperem, w której określone zostaną warunki, jakie muszą być spełnione dla tej działki, aby zawarta została umowa kupna – sprzedaży – m.in.:

*   potwierdzenie przez dewelopera na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na działce,
*   potwierdzenie, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
*   uzyskanie przez dewelopera ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej (zgoda Prezesa ANR na sprzedaż tej działki rolnej osobie nie będącej rolnikiem),
*   uzyskanie przez dewelopera na jego koszt i jego staraniem pozytywnych warunków zabudowy dla tej działki. W przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera – Wnioskodawca we własnym imieniu będzie składał wnioski do Urzędu Miasta, o wydanie warunków zabudowy dla tej działki na zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną.

Działka nr 199/3 o powierzchni 5 775 m2 (działka niezabudowana, obecnie poła i łąki) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny rolne i zieleni o funkcji przyrodniczej, krajobrazowej i ochronnej. W roku 2016 Wnioskodawca wystąpił do UM o wydanie warunków zabudowy dla tej działki wraz z planem podziału działki dla zabudowy jednorodzinnej – sprawa jest w toku. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka – w związku z intensywnym rozwojem miasta brak jest już terenów rolniczych. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt).

Działka nr 199/1 o powierzchni 470 m2 oraz działka nr 198 o powierzchni 1 387 m2 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisane są jako: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, te dwie działki składają się na nieruchomość w postaci domu jednorodzinnego, gdzie Wnioskodawca ustanowił dla swoich rodziców dożywotnią i bezpłatną służebność zamieszkania. Obecnie ta nieruchomość jest przez nich zamieszkana.

W dniu 30 stycznia 2017 r. wniosek uzupełniono pismem o doprecyzowanie opisu sprawy wskazując, co następuje:

1.  Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w rozumieniu ustawy o podatku VAT, jest odpłatna dostawa towarów wskazana w art. 7 ust. 1 oraz odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 (dostawa oprawek, okularów oraz pośrednictwo przy tej dostawie).
2.  Żadna z nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, ustawy o podatku dochodowym oraz ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.
3.  Wszystkie nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu otrzymania darowizny do chwili obecnej. Na wszystkich nieruchomościach będących polami oraz pastwiskami Zainteresowany nie prowadził żadnej działalności rolnej ani gospodarczej – pola leżały odłogiem.
4.  Żadna z wymienionych we wniosku nieruchomości nie była udostępniana osobom trzecim, nie było zawartych żadnych umów cywilno-prawnych z osobami trzecimi.
5.  Rodzice przekazali Wnioskodawcy aktem darowizny wszystkie wskazane we wniosku nieruchomości z myślą zamieszkania z nimi w jednym gospodarstwie, jednak plany życiowe oraz sytuacja materialna zmusiła Wnioskodawcę do przeprowadzenia się i osiedlenia.
6.  Ze względu na atrakcyjne położenie nieruchomości oraz wzrost zainteresowania przez deweloperów dzielnicą, w której położone są wskazane we wniosku nieruchomości, jak również dynamiczny rozwój miasta – od kilku lat biura nieruchomości nakłaniały Wnioskodawcę do sprzedaży tych nieruchomości oraz pośredniczenia w ich sprzedaży.
7.  Żadna opisana we wniosku nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.
8.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego w związku z otrzymaniem aktem darowizny nieruchomości – dotyczy to wszystkich wskazanych we wniosku nieruchomości.
9.  W obrębie, gdzie położone są nieruchomości wskazane we wniosku – aktualnie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
10.  Do momentu planowanej sprzedaży do każdej z działek niezabudowanych wskazanych we wniosku zostaną wydane warunki zabudowy. W związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wskazanych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca był zmuszony wystąpić o wydanie takich warunków, ponieważ deweloperzy chcą wiedzieć, czy w przyszłości będzie możliwość zabudowy tych nieruchomości.
11.  Budynek, o który mowa we wniosku (działka nr 199/1 i nr 198) został zasiedlony przed I wojną światową, jest to stary poniemiecki budynek, pochodzący z czasów, kiedy te tereny jeszcze należały do innego państwa.
12.  Między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres ponad 100 lat.
13.  Były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynku jeszcze przez rodziców Wnioskodawcy przed przekazaniem tego budynku aktem darowizny i były na pewno wyższe niż 30%. Było to w latach 90. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od tych wydatków.
14.  Po dokonaniu ulepszeń nieruchomość w postaci domu jednorodzinnego, po zakończeniu ulepszenia nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Była używana do celów osobistych – mieszkalnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanych działek w całości lub w mniejszych częściach podlegać będzie podatkowi od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien być w przyszłości obciążony podatkiem VAT od sprzedaży działek, nie nabył tych działek z zamiarem dalszej ich odsprzedaży z zyskiem, otrzymał je od rodziców w formie darowizny, od której minęło już 18 lat. Nieruchomości, które otrzymał jako darowizna od swoich rodziców nigdy nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności zarobkowej, gospodarczej czy rolniczej, z uwagi na brak posiadania sprzętu do prac polowych i budynków gospodarczych. Ziemia leży ugorem. Zainteresowany nigdy nie brał żadnych dopłat do posiadanych działek. W związku z intensywnym rozwojem miasta i praktycznie brakiem rolnictwa na tych obszarach z obawy o ustanowienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla tych obszarów i zapisanie ich jako tereny rolnicze – postanowił złożyć na wyżej wymienione działki wnioski o warunki zabudowy. Po pozytywnym rozpatrzeniu tych wniosków podczas opracowywania MPZP dla tego obszaru jest duża szansa (pewności 100% też nie ma), że dla tych terenów zostanie zmienione przeznaczenie z rolnego na budowlane. Wnioskodawca w żaden sposób nie podejmował, ani nie zamierzał podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, nie podejmował ani nie będzie podejmował jakichkolwiek działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy mające na celu dokonanie sprzedaży wyżej wymienionych działek. Wnioskodawca regularnie opłaca podatek rolny do gminy na wyżej wymienione nieruchomości.

Działki te w żaden sposób nie były przygotowywane przez Zainteresowanego do sprzedaży, a w szczególności nie uzbrajał ich w infrastrukturę typu energia, gaz, woda czy kanalizacja. Wyżej wymienione działki nigdy też nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze.

Od stycznia 2016 r. Zainteresowany prowadzi własną działalność gospodarczą, która nie jest związana w żaden sposób z posiadanymi działkami, nie wykorzystuje tych nieruchomości w żaden sposób do prowadzonej działalności. Jest czynnym płatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy również podkreślić, że ww. sprawy dotyczyły osób fizycznych, które prowadziły działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależne od woli tych osób, w grunt pod zabudowę.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w rozumieniu ustawy o podatku VAT, jest odpłatna dostawa towarów wskazana w art. 7 ust. 1 oraz odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 (dostawa oprawek, okularów oraz pośrednictwo przy tej dostawie). W dniu 14 października 1998 r. aktem darowizny zostało przekazane Wnioskodawcy przez Jego rodziców gospodarstwo rolne w Szklarskiej Porębie składające się z następujących nieruchomości: działka nr 197 – o powierzchni 6 651 m2, działka nr 192 – o powierzchni 25 490 m2 (w tym las o powierzchni 4190 m2), działka nr 195 – o powierzchni 17 933 m2, działka nr 199/1 – o powierzchni 470 m2, działka nr 196 – o powierzchni 1 387 m2, działka nr 199/3 – o powierzchni 5 775 m2. Działka nr 197 – o powierzchni 6 651 m2 (działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) – w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny obiektów i urządzeń sportu i rekreacji, w roku 2008 zgodnie z ustawą o podziale gruntów rolnych Wnioskodawca podzielił tę działkę na dwie mniejsze (197/1 i 197/2) o powierzchni 3 600 m2 oraz 3 056 m2 oraz wystąpił z wnioskiem do Urzędu Miasta w Szklarskiej Porębie o wydanie warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, takie warunki Zainteresowany otrzymał. Nosił się wówczas z zamiarem budowy dla siebie domu jednorodzinnego, i dlatego też postanowił podzielić tą działkę na dwie mniejsze – domu na tej działce jednak z powodów osobistych nie wybudował. Od roku 2009 Wnioskodawca zawarł umowę na pośrednictwo sprzedaży tych działek z biurem nieruchomości, jednak przez ten czas ze względu na dużą powierzchnię działek nie udało się znaleźć kupującego. W roku 2016 w związku z brakiem MPZP dla obszaru, na którym położona jest działka, Wnioskodawca złożył drugi wniosek do UM o wydanie warunków zabudowy wraz z planem podziału działki na mniejsze. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka, w związku z intensywnym rozwojem miasta brak jest już terenów rolniczych, wokół działki zlokalizowana jest zabudowa mieszkalna lub na sąsiednie działki wydane są warunki zabudowy na cele mieszkalno-pensjonatowe. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt).

Działka nr 192 – o powierzchni 25 490 m2 (w tym 4 190 m2 zajmuje las, działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny rolne i zieleni o funkcji przyrodniczej, krajobrazowej i ochronnej. Wnioskodawca w roku 2016 wystąpił do UM o wydanie dwóch warunków zabudowy dla tej działki wraz z planem podziału działki, jeden dla zabudowy wielorodzinnej oraz zabudowy jednorodzinnej – sprawa jest w toku. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka, w związku z intensywnym rozwojem miasta brak jest już terenów rolniczych.

Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt).

Działka nr 195 – o powierzchni 17 933 m2 (działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny rolne i zieleni o funkcji przyrodniczej, krajobrazowej i ochronnej. W roku 2016 do Wnioskodawcy zgłosił się deweloper, który zainteresowany jest kupnem tej działki ze względu na jej walory krajobrazowe i położenie. Będzie on w swoim imieniu występował o wydanie warunków zabudowy dla tej działki pod budowę apartamentowca lub domków w zabudowie bliźniaczej. Z chwilą otrzymania powyższych warunków oraz zgody Prezesa ANR będzie chciał z Wnioskodawcą podpisać umowę kupna tej działki. Deweloper sam zgłosił się z propozycją nabycia ww. działki, Zainteresowany nie ogłaszał chęci jej sprzedaży. Zamiarem Wnioskodawcy przed skontaktowaniem się z nim dewelopera było złożenie wniosków do UM o wydanie warunków zabudowy dla tej działki, w związku z brakiem MPZP dla obszaru, na którym położona jest działka. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka – w związku z intensywnym rozwojem miasta – brak jest już terenów rolniczych, wokół działki zlokalizowana jest zabudowa mieszkalna na sąsiednie działki wydane są warunki zabudowy na cele mieszkalno-pensjonatowe. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt). Pod koniec listopada nastąpi zawarcie umowy przedwstępnej z deweloperem, w której określone zostaną warunki, jakie muszą być spełnione dla tej działki, aby zawarta została umowa kupna – sprzedaży – m.in.: potwierdzenie przez dewelopera na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na działce, potwierdzenie, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, uzyskanie przez dewelopera ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej (zgoda Prezesa ANR na sprzedaż tej działki rolnej osobie nie będącej rolnikiem), uzyskanie przez dewelopera na jego koszt i jego staraniem pozytywnych warunków zabudowy dla tej działki. W przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera – Wnioskodawca we własnym imieniu będzie składał wnioski do Urzędu Miasta, o wydanie warunków zabudowy dla tej działki na zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną. Działka nr 199/3 o powierzchni 5 775 m2 (działka niezabudowana, obecnie pola i łąki) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisana jest jako: tereny rolne i zieleni o funkcji przyrodniczej, krajobrazowej i ochronnej. W roku 2016 Wnioskodawca wystąpił do UM o wydanie warunków zabudowy dla tej działki wraz z planem podziału działki dla zabudowy jednorodzinnej – sprawa jest w toku. W obrębie, gdzie zlokalizowana jest działka – w związku z intensywnym rozwojem miasta – brak jest już terenów rolniczych. Wnioskodawca, jak również Jego rodzice, nigdy nie wykorzystywali działki do jakiejkolwiek działalności rolniczej (upraw, czy hodowli zwierząt). Działka nr 199/1 o powierzchni 470 m2 oraz działka nr 198 o powierzchni 1 387 m2 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta zapisane są jako: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, te dwie działki składają się na nieruchomość w postaci domu jednorodzinnego, gdzie Wnioskodawca ustanowił dla swoich rodziców dożywotnią i bezpłatną służebność zamieszkania. Obecnie ta nieruchomość jest przez nich zamieszkana. Żadna z nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, ustawy o podatku dochodowym oraz ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Wszystkie nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu otrzymania darowizny do chwili obecnej. Na wszystkich nieruchomościach będących polami oraz pastwiskami Zainteresowany nie prowadził żadnej działalności rolnej ani gospodarczej – pola leżały odłogiem. Żadna z wymienionych we wniosku nieruchomości nie była udostępniana osobom trzecim, nie było zawartych żadnych umów cywilno-prawnych z osobami trzecimi. Rodzice przekazali Wnioskodawcy aktem darowizny wszystkie wskazane we wniosku nieruchomości z myślą zamieszkania z nimi w jednym gospodarstwie, jednak plany życiowe oraz sytuacja materialna zmusiła Wnioskodawcę do przeprowadzenia się i osiedlenia. Ze względu na atrakcyjne położenie nieruchomości oraz wzrost zainteresowania przez deweloperów dzielnicą, w której położone są wskazane we wniosku nieruchomości, jak również dynamicznym rozwojem miasta – od kilku lat biura nieruchomości nakłaniały Wnioskodawcę do sprzedaży tych nieruchomości oraz pośredniczenia w ich sprzedaży. Żadna opisana we wniosku nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego w związku z otrzymaniem aktem darowizny nieruchomości – dotyczy to wszystkich wskazanych we wniosku nieruchomości. W obrębie, gdzie położone są nieruchomości wskazane we wniosku – aktualnie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do momentu planowanej sprzedaży do każdej z działek niezabudowanych wskazanych we wniosku zostaną wydane warunki zabudowy. W związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wskazanych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca był zmuszony wystąpić o wydanie takich warunków, ponieważ deweloperzy chcą wiedzieć, czy w przyszłości będzie możliwość zabudowy tych nieruchomości. Budynek, o którym mowa we wniosku (działka nr 199/1 i nr 198) został zasiedlony przed I wojną światową, jest to stary poniemiecki budynek, pochodzący z czasów, kiedy te tereny jeszcze należały do Niemiec. Między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres ponad 100 lat. Były ponoszone wydatki jeszcze przez rodziców Wnioskodawcy przed przekazaniem tego budynku aktem darowizny i były na pewno wyższe niż 30%. Było to w latach 90. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od tych wydatków. Po dokonaniu ulepszeń nieruchomość w postaci domu jednorodzinnego, po zakończeniu ulepszenia, nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Była używana do celów osobistych – mieszkalnych.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy według przedstawionego stanu sprawy, sprzedaż opisanych działek w całości lub w mniejszych częściach będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca posiadane nieruchomości otrzymał w wyniku darowizny od swoich rodziców. Zainteresowany wskazał, że przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, która dotyczy dostawy oprawek, okularów oraz pośrednictwa przy tej dostawie. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani też nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim. Ze względu na atrakcyjne położenie nieruchomości oraz wzrost zainteresowania przez deweloperów dzielnicą, w której położone są wskazane we wniosku nieruchomości, jak również dynamiczny rozwój miasta – od kilku lat biura nieruchomości nakłaniały Wnioskodawcę do sprzedaży tych nieruchomości oraz pośredniczenia w ich sprzedaży. Wnioskodawca wystąpił tylko o warunki zabudowy oraz podzielił działki. W konsekwencji Wnioskodawca nie działał jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Ponadto należy w tym miejscu wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości opisanych we wniosku Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a dostawę tych działek czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż opisanych działek w całości lub w mniejszych częściach nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności istotne dla przyjętego rozstrzygnięcia były wskazane przez Wnioskodawcę informacje, że nieruchomości nie były przez niego wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej oraz, że Wnioskodawca nie dokonywał żadnych profesjonalnych działań zmierzających do sprzedaży gruntów. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.