Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-750/14-2/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-10-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2014 r. (data wpływu 23 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 11 sierpnia 2000 r. Wnioskodawca nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość położoną w G.: dwie działki 177/6 i 178 o łącznej powierzchni 1917 m2, zabudowane domem piętrowym o powierzchni użytkowej 280 m2, halą produkcyjną o powierzchni użytkowej 290 m2, pomieszczeniami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 120 m2 i wiatami. Dotychczasowi właściciele budynek piętrowy wykorzystywali do celów mieszkaniowych, a halę produkcyjną, zabudowania gospodarcze i wiaty w działalności gospodarczej (tartak-stolarnia). Po przeprowadzeniu remontu zabudowań z dniem 1 stycznia 2001 r. Wnioskodawca rozpoczął kontynuację działalności gospodarczej po przeniesieniu z dotychczasowej siedziby firmy w P. Przedmiotem działalności firmy była dystrybucja kosmetyków. Budynek piętrowy w całości Wnioskodawca przekształcił na biura, a hale produkcyjne w magazyn kosmetyków. Całość nieruchomości Zainteresowany wprowadził do ewidencji środków trwałych i przez okres 10 lat dokonywał odpisów amortyzacyjnych zabudowań nieruchomości. Nieruchomość została zamortyzowana w 100%.

W 2007 roku Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 178 na 178/1 i 178/2 i tę oznaczoną nr 178/2 o powierzchni 233 m2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 78 m2 wymagającym remontu kapitalnego sprzedał w 2008 r.

W 2012 roku zmuszony został do zakończenia działalności dystrybucyjnej co w zdecydowany sposób zmieniło jego sytuację finansową. Próby prowadzenia działalności hurtowej a później usługowej zakończyły się niepowodzeniem. Obecnie z braku dochodów na utrzymanie nieruchomości zmuszony jest ją sprzedać.

Z dniem l stycznia 2013 roku nieruchomość (budynek biurowy + zabudowania oraz grunt) przestała być środkami trwałymi prowadzonej przez Zainteresowanego firmy „A” i stała się jego prywatną własnością.

W maju 2013 r. Wnioskodawca sprzedał swoje mieszkanie w P., by uzyskać środki na podtrzymanie działalności gospodarczej i zamieszkał w budynku mieszkalnym (biurowym) nieruchomości.

W marcu 2014 r. podjął starania o formalną zmianę sposobu użytkowania budynku biurowego na budynek mieszkalny, jednorodzinny i taką zgodę od Starosty w maju 2014 r. uzyskał.

W lipcu 2014 r. Wnioskodawca zlecił Rzeczoznawcy Majątkowemu wykonanie Operatu Szacunkowego nieruchomości w podziale na dwie części: część nieruchomości zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz część zabudowana budynkiem hali magazynowo-usługowej. Operat Szacunkowy z 7 lipca 2014 r. określa wartość rynkową nieruchomości zapisanej w cz. K(…) na dzień wizji na kwotę 934.700 zł z czego:

*   przyjęta wartość rynkowa nieruchomości zapisanej w cz. K(…) – cz. dz. nr 177/6 i 178/1 zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym na dzień wizji w kwocie 606.800 zł,
*   przyjęta wartość rynkowa nieruchomości zapisanej w cz. K(…) – cz. dz. nr 177/6 i 178/1 zabudowana budynkiem hali magazynowo-usługowej na dzień wizji w kwocie 327.900 zł.

Zatem wartość części zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym stanowi 64,9% wartości całej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Który sposób rozliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości opisanej w poz. 68 powinienem przyjąć jako właściwy?

1.  sposób pierwszy: kwotę uzyskaną za sprzedaż nieruchomości Wnioskodawca dzieli na dwie części:
    *   kwotę odpowiadającą części mieszkalnej, tj. 64,9% kwoty sprzedaży nieruchomości i podatek tej części oblicza jako ryczałt w wysokości 19% z możliwością wykorzystania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na pokrycie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania); rozliczenie podatku przez złożenie deklaracji PIT-39,
    *   kwotę odpowiadającą części magazynowo-usługowej, tj. 35,1% kwoty sprzedaży nieruchomości i podatek oblicza jako przychód z działalności gospodarczej za miesiąc, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.
2.  sposób drugi: sprzedaż nieruchomości traktuje jako sprzedaż zabudowań mieszkalnych (w związku z przeważającą wartością części z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w ogólnej wartości nieruchomości) i podatek oblicza jako ryczałt w wysokości 19% od całości kwoty uzyskanej za sprzedaż nieruchomości z możliwością wykorzystania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na pokrycie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania); rozliczenie podatku przez złożenie deklaracji PIT-39.

Zdaniem Wnioskodawcy, jest za rozwiązaniem przedstawionym w poz. 69 jako B/ sposób drugi.

Sprzedaż nieruchomości Zainteresowany traktuje jednorodnie, jako odpłatne zbycie wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych na podstawie większościowego udziału wartości części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w ogólnej wartości nieruchomości (64,9%) na podstawie wartości rynkowej przyjętej w Operacie Szacunkowym z dnia 7 lipca 2014 r. wykonanym przez Rzeczoznawcę Majątkowego.

Obliczenie wysokości podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia wyżej określonej nieruchomości Wnioskodawca chciałby dokonać w następujący sposób:

*   Wysokość podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ( art. 10 ust. 1 pkt 8a) po uwzględnieniu:
    *   zastrzeżenia ust. 2 ( art. 10 ust. 2 pkt 3 z zastrzeżeniem ust. 3), gdyż przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej przed upływem 6 lat, oraz zastrzeżenia ust. 3, które mówi: „Przepisy ust. l pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ….: budynku mieszkalnego, \`(...)\`. .” lub
    *   zastrzeżenia ust. 2c w odniesieniu do składników majątku będących środkami trwałymi, ujętymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ( art. 14 ust. 2 pkt l i ust. 2c), które mówi: „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ….. . Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.”,
    *   Art. 30e ust. 1 „Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku” ust. 2 „Podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnice pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.” ust. 4 „Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3. Wykazać 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.” ust. 5 „Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.”
    *   Art. 21 ust.1 pkt 131 „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;” wyniesie 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł w okresie dwóch lat wykorzystać na pokrycie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe a chęć takiego wykorzystania dochodu Zainteresowany zobowiązany jest do określenia w rocznym zeznaniu podatkowym, złożonym w urzędzie skarbowym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza;
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tut. Organ zauważa, że stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że powyższa kwalifikacja jest niezależna od faktu wykorzystywania tych składników majątku na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej czy też faktu ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych.

Potwierdza to treść art. 14 ust. 2c ww. ustawy, który stanowi, że do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W tym miejscu zauważyć należy, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, w związku z tym sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozpatrywanej sprawie nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt. Zauważyć bowiem należy, że z tego zwolnienia korzystają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast – jak wyjaśniono powyżej – odpłatne zbycie ww. nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu.

Natomiast sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek hali magazynowo-usługowej oraz grunt niezwiązany z budynkiem mieszkalnym (tj. nieruchomości o charakterze niemieszkalnym wykorzystywanej w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej) skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu za miesiąc, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.

Na kanwie przedmiotowej sprawy sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek mieszkalny oraz związany z tym budynkiem grunt nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast przychód ze sprzedaży pozostałej części nieruchomości, tj. nieruchomości zabudowanej stanowiącej budynek hali magazynowo-usługowej oraz grunt niezwiązany z budynkiem mieszkalnym, należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Mając na uwadze informacje przedstawione we wniosku oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że właściwym sposobem rozliczenia podatku dochodowego ze środków uzyskanych z nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jest sposób pierwszy oznaczony literą A, jednakże na zasadach opisanych w niniejszej interpretacji.

Zatem stanowisko przedstawione przez Zainteresowanego jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.