Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.28.2020.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-08
Teza: 1. Nieuznanie transakcji zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz ustalenia, czy planowane przez Kupującego nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; 2. zastosowania 23% stawki podatku dla sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości; 3. prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; stawka; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 stycznia 2020 r. (data wpływu 23 stycznia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 kwietnia 2020 r. (data wpływu 16 kwietnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 30 kwietnia 2020 r. (data wpływu 30 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania transakcji zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz ustalenia, czy planowane przez Kupującego nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe;**
*   zastosowania 23% stawki podatku dla sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości – **jest prawidłowe;**
*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania transakcji zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz ustalenia, czy planowane przez Kupującego nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
*   zastosowania 23% stawki podatku dla sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości;
*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości.

Wniosek uzupełniono w dniu 16 kwietnia 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy i o dodatkową opłatę za wydanie interpretacji indywidualnej oraz w dniu 30 kwietnia 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz przeformułowanie pytania nr 2 wniosku i własnego stanowiska w odniesieniu do tego pytania.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** **Spółka A…\`(...)\`;**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:** **Spółka B,**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka A (zwana dalej: „Kupującym”, „Nabywcą” lub „Wnioskodawcą”) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i z tego tytułu składa deklaracje dla podatku od towarów i usług VAT-7, a także będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny na moment planowanej, opisanej poniżej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. prowadzenie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, prowadzenie robót budowlanych świadczonych w ramach generalnego wykonawstwa na podstawie zawartych kontraktów, a także działalność deweloperską obejmującą budowę i sprzedaż nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności Nabywca zajmuje się również wynajmem rzeczy ruchomych (np. maszyn i urządzeń budowlanych) i nieruchomości.

Spółka B (zwana dalej: „Sprzedającym”, „Zbywcą” lub „Zainteresowanym”) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, a status ten będzie jej przysługiwał również na moment planowanej, opisanej poniżej transakcji sprzedaży nieruchomości. Sprzedający prowadzi szeroko zakrojoną działalność w obszarze usług budowlanych. Zbywca świadczy działalność usługową m.in. w zakresie świadczenia usług budowlanych w zakresie budownictwa drogowego, przemysłowego, mieszkaniowego, budowy mostów, infrastruktury, budowli podziemnych i podwodnych oraz wysokościowych, prac ogólnobudowlanych, prac związanych z realizacją parków wiatrowych, usługi inżynierskie, projektowe, z zakresu konsultingu, doradztwa i bieżącego nadzoru w zakresie działalności inżynieryjno-budowlanej.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu numer A oraz działki gruntu numer B oraz właścicielem posadowionych na tym gruncie budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (dalej zwana jako: „Nieruchomość”).

W ramach planowanej transakcji sprzedaży Wnioskodawca zamierza nabyć od Zainteresowanego prawa do ww. Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawa do Nieruchomości na mocy prawomocnego orzeczenia Sądu Rejonowego z dnia 30 stycznia 1995 r.

Należy wskazać, że w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w dziale I-O („oznaczenie nieruchomości”) wpisano, iż księga wieczysta prowadzona jest dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczystego i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, tj. dla:

1.  działki gruntu numer A, której sposób korzystania oznaczono symbolem „Ba” – tereny przemysłowe;
2.  działki gruntu numer B, której sposób korzystania oznaczono symbolem „Ba” – tereny przemysłowe,
3.  budynków o łącznej kubaturze (…) m3.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w dziale w dziale I-Sp („spis praw związanych z własnością”) wpisano sposób korzystania „działka gruntu w wieczystym użytkowaniu i stanowiące odrębną nieruchomość budynki o łącznej kubaturze 102.603,70 m3” oraz okres użytkowania – 5 grudnia 2089 r.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w dziale II („własność”) wpisano Skarb Państwa jako właściciela gruntu oraz Zainteresowanego jako użytkownika wieczystego gruntu oraz właściciela budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w dziale III („prawa, roszczenia i ograniczenia”) wpisano prawo pierwokupu na wniosek z dnia 1 marca 2001 r. co do części nieruchomości znajdującej się w granicach portu i przystani morskich na podstawie wypisów z rejestru gruntów.

Ponadto, w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości dział IV („hipoteka”) nie wykazuje żadnych wpisów i obciążeń.

Przedmiotowe działki gruntu numer A i B znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 25 kwietnia 2017 r., zgodnie z którym działki te położone są na terenie elementarnym o oznaczeniu P.G.9008.P,U – funkcja: teren produkcji i usług.

Działka Nr A jest niezabudowana, a w ewidencji gruntów i budynków ujawniono, iż oznaczona jest symbolem klasoużytku „Ba” – tereny przemysłowe.

Działka gruntu numer B w ewidencji gruntów i budynków ujawniono, iż oznaczona jest symbolem klasoużytku „Ba” – tereny przemysłowe i jest zabudowana.

Na działce Nr B znajduje się szereg budynków oznaczonych w kartotece budynków pod poniższymi identyfikatorami, tj.:

1.  dwa budynki – hala laminowania wybudowana w roku 1974, a nabyta w roku 1995 oraz pomieszczenie kompresora wbudowane w roku 1974, a nabyte w 1995 r. o łącznej wartości początkowej budynków 422.438,61 zł powiększonej o wartość nakładów w wysokości (…), co stanowi 4,02%, przyjęte do używania 1 stycznia 1997 r.;
2.  budynek socjalny (zaplecze hali laminowanej) wybudowany w roku 1982, a nabyty w roku 1995 o wartości początkowej przed nakładami (…) zł powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 52,13%, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
3.  budynek – hala montażu wybudowana w roku 1940, a nabyta w roku 1995 o wartości początkowej przed nakładami (…) zł powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 16,72 %, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
4.  budynek stacji transformatorowej wybudowany w roku 1965, a nabyty w roku 1995, nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
5.  budynek– kiosk zakładowy wybudowany w roku 1976, a nabyty w roku 1995 o wartości początkowej przed nakładami (…) zł powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 105,26%, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
6.  budynek – portiernia wybudowana w roku 1970, a nabyta w roku 1995, nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
7.  dwa budynki – zaplecze administracyjne hali wybudowane w roku 1974, a nabyte w roku 1995 oraz hala produkcji laminatu wybudowana w roku 1974, a nabyta w roku 1995 o łącznej wartości początkowej (…) zł powiększonej o nakłady w wysokości 11.500 zł, co stanowi 14,81%, przyjęte do używania 1 stycznia 1997 r.;
8.  budynek – wiata magazynowa wybudowana w roku 1980, a nabyta w roku 1995 o wartości początkowej (…) zł powiększona o nakłady w wysokości (…) zł, co stanowi 6,75%, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
9.  budynek socjalny hali (zaplecze hali produkcji laminatu) wybudowany w roku 1974, a nabyty w roku 1995, nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
10.  trzy budynki – pawilon z kabinami wybudowany w roku 1973, a nabyty w roku 1995, – pawilon z kabinami wybudowany w roku 1973, a nabyty w roku 1995;
11.  pawilon z kabinami wybudowany w roku 1973, a nabyty w roku 1995, o łącznej wartości początkowej (…) zł (na budynki nie były ponoszone nakłady), przyjęte do używania 1 stycznia 1997 r.;
12.  budynek administracyjny wybudowany w roku 1961, a nabyty w roku 1995 o wartości początkowej przed nakładami (…) zł powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 31%, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
13.  budynek – obiekt stanowi lekkie zadaszenie wybudowane w roku 1984, a nabyte w roku 1995, obiekt nie podlegał amortyzacji, ani nie były na obiekt ponoszone nakłady.

Na działce Nr B są posadowione również następujące budowle i ich części:

1.  basen) o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
2.  brama w budynku) o wartości początkowej (…) zł, na którą nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
3.  drogi jezdne o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
4.  drogi wewnętrzne o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
5.  drogi wewnętrzne o wartości początkowej przed nakładami (…) zł, powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 1.350,77% wartości początkowej, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
6.  kanał kryty o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
7.  kanał odwadniający o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
8.  linia zewnętrznego oświetlenia o wartości początkowej (…) zł, powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł co stanowi 11.690,80% wartości początkowej, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
9.  Nabrzeże (…) o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
10.  parking ogrodzony o wartości początkowej przed nakładami (…) zł, powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 3.707,54% wartości początkowej, przyjęty do używania 1 stycznia 1997 r.;
11.  przewody CO o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęte do używania 1 stycznia 1997 r.;
12.  przewody CO o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęte do używania 1 stycznia 1997 r.;
13.  sieć SP. POW. o wartości początkowej (…) zł, na którą nie były ponoszone nakłady, przyjęta do używania 1 stycznia 1997 r.;
14.  sieć telefoniczna o wartości początkowej (…) zł, na którą nie były ponoszone nakłady, przyjęta do używania 1 stycznia 1997 r.;
15.  sieć wodna o wartości początkowej (…) zł, na którą nie były ponoszone nakłady, przyjęta do używania 1 stycznia 1997 r.;
16.  stacja transformatorowa o wartości początkowej zł, na którą nie były ponoszone nakłady, przyjęta do używania 1 stycznia 1997 r.;
17.  płot o wartości początkowej przed nakładami (…) zł, powiększona o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 290,31% wartości początkowej, przyjęty do używania 12 maja 2009 r.;
18.  ogrodzenie o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęte do używania 31 marca 2011 r.;
19.  plac betonowy o wartości początkowej przed nakładami (…) zł, powiększony o wartość nakładów w wysokości (…) zł, co stanowi 519,06% wartości początkowej;
20.  wodociąg z hydrantem o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 22 maja 2012 r.;
21.  belki ślizgowe betonowe o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęte do używania 30 kwietnia 2014 r.;
22.  ekran dźwiękochłonny o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
23.  odbojnik pneumatyczny o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
24.  odbojnik pneumatyczny o wartości początkowej (…) zł, na który nie byty ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
25.  odbojnik pneumatyczny o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
26.  pachoły cumownicze o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
27.  płyta poddźwigowa o wartości początkowej (…) zł, na którą nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
28.  podłączenie światłowodowe o wartości początkowej (…) zł, na które nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
29.  zbiornik bezodpływowy o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 30 kwietnia 2014 r.;
30.  maszt stalowy o wartości początkowej (…) zł, na który nie były ponoszone nakłady, przyjęty do używania 28 lutego 2017 r.

Od momentu poniesienia wszystkich nakładów na wymienionych powyżej budynkach i budowlach upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Sprzedającemu z tytułu nabycia budynków i budowli oraz wszelkich wyżej opisanych nakładów na budynkach i budowlach przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony.

Elementy zbywanej Nieruchomości (budynki, części budynków – lokale, place/działki oraz budowle) będą na moment opisanej transakcji przedmiotem najmu lub dzierżawy, tj. Zbywca będzie stroną umów najmu lub dzierżawy, które na mocy prawa (art. 768 Kodeksu cywilnego), przejdą na Kupującego.

Nabywca stanie się zatem stroną następujących umów, w szczególności:

*   umowa o wynajem placu zawarta ze Sp. z o.o. obejmująca następujące place:
    1.  plac o powierzchni 1.310 m2, położony pomiędzy wartownią główną a biurem Najemcy;
    2.  plac o powierzchni 630 m2, położony pomiędzy Halą nr 102-3 a halą o łącznej powierzchni 1.940 m2
*   umowa o wynajem budynków zawarta ze Sp. z o.o. obejmująca najem następujących obiektów:
    1.  hali o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1.143 m2;
    2.  hali o numerze ewidencyjnym (…) wraz z budynkiem o numerze 158-1 o powierzchni 624,12 m2;
    3.  hali o numerze ewidencyjnym 131-3 o powierzchni 314,09 m2;
*   umowa o wynajem biura zawarta ze Sp. z o.o.;
*   umowa o najem pomieszczeń zawarta ze Sp. z o.o. (wraz z aneksem do umowy) obejmująca najem następujących obiekty o numerach ewidencyjnych:(…) oraz wybetonowanej powierzchni obok hali;
*   umowa o wynajem budynków zawarta z (…) wraz z aneksem do umowy;
*   umowa o wynajem pomieszczeń zawarta z firmą (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem pomieszczeń w budynku o numerze inwentarzowym (…) o powierzchni 114,80 m2;
*   umowa o wynajem placu zawarta z firmą (…) z udziałem 15% w dzierżawie basenu jachtowego wraz z przyległym terenem oraz zabudowaniami;
*   umowa o wynajem pomieszczeń zawarta z (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem pomieszczeń powierzchni 140 m2;
*   umowa o wynajem placu zawarta z firmą (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem placu o powierzchni 400 m2;
*   umowa o wynajem placu zawarta z firmą (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem placu o powierzchni 120 m2;
*   umowa o wynajem placu zawarta z (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem placu o powierzchni 100 m2, zlokalizowanego na terenie przyległym do budynku 124-1;
*   umowa o wynajem placu zawarta z (…) (wraz z aneksem nr 1) obejmująca najem placu o powierzchni 3.000 m2 oraz dwóch pomieszczeń o łącznej powierzchni 30 m2 w budynku biurowym;
*   umowa o wynajem placu zawarta z (…) obejmująca najem placu o powierzchni 1000 m2 wraz z przynależnym do niego wybrzeżem o długości 70 m;
*   umowa dzierżawy zawarta z (…) (wraz z aneksem) obejmująca dzierżawę anten i konstrukcji nośnych na dachu budynku oraz sprzętu radiowego w pomieszczeniu pod dachem ww. budynku;
*   umowa najmu zawarta z (…) obejmującą najem następujących obiektów:
    1.  część powierzchni dachu o wielkości ok. 100 m2 z przeznaczeniem na instalację anten nadawczych,
    2.  część powierzchni użytkowej w pomieszczeniu piwnicznym o wielkości umożliwiającej ustawienie szafek technicznych przeznaczonych na instalację urządzeń stacji bazowej;
*   umowa najmu placu zawarta z (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem następujących obiektów:
    1.  wiaty o numerze ewidencyjnym (…);
    2.  placu przyległego do wiaty (…) o powierzchni 132 m2;
    3.  placu pomiędzy wybrzeżem, wiatą a nabrzeżem o powierzchni 180 m2, na którym została przez Najemcę posadowiona konstrukcja hali niezwiązana z gruntem;
*   umowa najmu pomieszczeń zawarta z (…) (wraz z aneksem) obejmująca najem warsztatu o powierzchni 128,6 m2.

Zaznaczyć należy również, iż wskazany powyżej przedmiot planowanej sprzedaży nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość stanowi jedną z kilku nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, w ramach zarządzanego przez ten podmiot majątku.

W skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie będą wchodziły (po dokonaniu ww. sprzedaży pozostaną w majątku Sprzedającego) m.in.:

1.  umowy rachunków bankowych i znajdujące się na nich środki pieniężne,
2.  środki pieniężne w kasie,
3.  wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu, które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości,
4.  rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości oraz zobowiązania z tytułu umów kredytu
5.  tajemnice przedsiębiorstwa,
6.  prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów na zewnętrzną obsługę prawną, zewnętrzną obsługę księgową oraz na zewnętrzną obsługę podatkową,
7.  nazwa przedsiębiorcy (jego firma),
8.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności.

Jak to już zaznaczono powyżej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy samego prawa, w wyniku planowanej sprzedaży, Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy dotyczących powierzchni placów, budynków czy lokali. Wskazany skutek będzie konsekwencją nabycia prawa własności Nieruchomości, na której zlokalizowane są przedmioty najmu/dzierżawy (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym i Kupującym). Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W konsekwencji na Kupującego zostaną przeniesione również ewentualne zabezpieczenia, w zakresie, w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba, że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść, charakter zabezpieczenia).

Planowana transakcja sprzedaży pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego. Zbywca i Nabywca przed dniem dokonania opisywanej dostawy złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części – na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie to spełniać będzie warunki wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość na własne potrzeby związane z prowadzoną działalnością w zakresie usług budowlanych lub dla celów deweloperskich, jak również będzie wynajmował budynki, lokale czy place znajdujące się na Nieruchomości według własnego uznania. Wskazana działalność Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W piśmie z dnia 16 kwietnia 2020 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, udzielono następujących odpowiedzi na zadane przez tut. Organ pytania o treści:

Pytanie DKIS nr 1:

Proszę wskazać planowaną datę sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy (Kupującego). W szczególności, czy do zbycia przedmiotowej Nieruchomości dojdzie do dnia 30 czerwca 2020 r. (włącznie w dniem 30 czerwca 2020 r.), czy po dniu 30 czerwca 2020 r.?

Odpowiedź:

Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej umowa sprzedaży powinna zostać zawarta najpóźniej do dnia 30 września 2020 r., a jej zawarcie jest uzależnione w szczególności od otrzymania decyzji ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej i nieskorzystania z prawa pierwokupu, którym obciążona jest Nieruchomość.

Niemniej intencją Stron jest jak najszybsze przeprowadzenie opisanej transakcji i aktualnie strony planują, że dojdzie do niej do dnia 30 czerwca 2020 r. (włącznie).

Pytanie DKIS nr 2:

Czy składniki majątkowe i niemajątkowe będące przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyodrębnione na płaszczyźnie:

1.  organizacyjnej, tj. czy będą stanowić wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania? Odpowiedź: Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „wskazany powyżej przedmiot planowanej sprzedaży nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość stanowi jedną z kilku nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, w ramach zarządzanego przez ten podmiot majątku”. Nieruchomość traktowana jest przez Sprzedającego jako rodzaj aktywa, a nie jako wydzielony organizacyjnie zespół składników materialnych i niematerialnych;
2.  finansowej, tj. czy będą posiadać samodzielność finansową, pozwalającą na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz czy na podstawie prowadzonej przez zbywcę ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co możliwe będzie określenie wyniku finansowego? Odpowiedź: Jak wskazano powyżej lit. a Nieruchomość traktowana jest przez Sprzedającego jako rodzaj aktywa. Nieruchomość jest jednym z wielu aktywów Sprzedającego, które generują przychody z najmu/dzierżawy dla Sprzedającego, nie są one jednak wyodrębnione z ogólnej kwoty przychodów pochodzących z najmu/dzierżawy. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „W skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie będą wchodziły (po dokonaniu ww. sprzedaży pozostaną w majątku Sprzedającego) m.in. :
    1.  umowy rachunków bankowych i znajdujące się na nich środki pieniężne,
    2.  środki pieniężne w kasie,
    3.  wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu, które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości, (…);
    4.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności”.
3.  funkcjonalnej, tj. czy będą stanowiły potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze? Odpowiedź: Jak wskazano powyżej Nieruchomość traktowana jest przez Sprzedającego jako rodzaj aktywa, a nie jako wydzielony zespół składników materialnych i niematerialnych. Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „W skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie będą wchodziły (po dokonaniu ww. sprzedaży pozostaną w majątku Sprzedającego) m.in.: W skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie będą wchodziły (po dokonaniu ww. sprzedaży pozostaną w majątku Sprzedającego) m.in.:
    1.  umowy rachunków bankowych i znajdujące się na nich środki pieniężne,
    2.  środki pieniężne w kasie,
    3.  wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu, które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości,
    4.  rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości oraz zobowiązania z tytułu umów kredytu,
    5.  tajemnice przedsiębiorstwa,
    6.  prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów na zewnętrzną obsługę prawną, zewnętrzną obsługę księgową oraz na zewnętrzną obsługę podatkową,
    7.  nazwa przedsiębiorcy (jego firma),
    8.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności”.

Pytanie DKIS nr 3:

Czy w ramach transakcji zbycia Nieruchomości dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę umów zarządzania aktywami, tj. umów o charakterze strategicznym, dotyczących w szczególności zagadnień finansowych, maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, planowania działań, które mają na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów oraz podejmowania innych wskazanych czynności w celu wzrostu wartości Nieruchomości?

Odpowiedź:

W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę umów zarządzania aktywami, tj. umów o charakterze strategicznym, dotyczących w szczególności zagadnień finansowych, maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, planowania działań, które mają na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów oraz podejmowania innych wskazanych czynności w celu wzrostu wartości Nieruchomości.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy samego prawa, w wyniku planowanej sprzedaży, Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy dotyczących powierzchni placów, budynków czy lokali. Wskazany skutek będzie konsekwencją nabycia prawa własności Nieruchomości, na której zlokalizowane są przedmioty najmu/dzierżawy (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym i Kupującym). Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W konsekwencji na Kupującego zostaną przeniesione również ewentualne zabezpieczenia, w zakresie, w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba, że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść, charakter zabezpieczenia)”.

Pytanie DKIS nr 4:

Czy w ramach transakcji zbycia Nieruchomości dojdzie do przeniesienia na Kupującego (Wnioskodawcę) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej Nieruchomości, o ile Wnioskodawca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów?

Odpowiedź:

W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego (Wnioskodawcę) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej Nieruchomości.

Pytanie DKIS nr 5:

Czy zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem sprzedaży będzie niezbędny i wystarczający do samodzielnego wykonywania zadań (kontynuacji działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego), a prowadzenie działalności przez wydzieloną część przedsiębiorstwa nie będzie wymagało angażowania innych składników majątku bądź podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Kupującego (Wnioskodawcę)? Jeżeli Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania jakichkolwiek czynności, to należy je wskazać?

Odpowiedź:

W ocenie Sprzedającego i Kupującego przedmiotem transakcji jest Nieruchomość opisana w zdarzeniu przyszłym (a nie „zespół składników materialnych i niematerialnych”). W ocenie Kupującego, obsługa Nieruchomości będzie wymagała zaangażowania innych działów wewnętrznych, które aktualnie funkcjonują u Kupującego, przykładowo działu technicznego, finansowego, prawnego – wraz z przyporządkowanymi do tych działów składnikami majątkowymi.

Pytanie DKIS nr 6:

Czy Wnioskodawca będzie kontynuował w sposób trwały działalność prowadzoną przez Sprzedającego i nie zostanie ona zmieniona na inny rodzaj działalności? Czy na moment sprzedaży będą istniały dowody potwierdzające powyższy fakt (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej)?

Odpowiedź:

Na moment zawierania transakcji Kupujący zainteresowany jest nabyciem Nieruchomości w jej aktualnej sytuacji prawnej i faktycznej. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość na własne potrzeby związane z prowadzoną działalnością w zakresie usług budowlanych lub dla celów deweloperskich, jak również będzie wynajmował budynki, lokale czy place znajdujące się na Nieruchomości według własnego uznania. Wskazana działalność Nabywcy będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług”. Kupujący nie może wykluczyć, że działalność aktualnie prowadzona na Nieruchomości nie ulegnie zmianie w przyszłości, ale na moment zawierania transakcji, Kupujący nie jest w stanie wskazać dowodów potwierdzających takie zmiany.

Pytanie DKIS nr 7:

Czy na moment sprzedaży działka niezbudowana nr A będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało, że stanowi ona grunt przeznaczone pod zabudowę? Jeżeli nie, to należy wskazać jakie przeznaczenie będzie wynikało z ww. planu?

Odpowiedź:

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego przedmiotowe działki gruntu numer A i B znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego podjęty Uchwałą z dnia 25 kwietnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki te położone są na terenie elementarnym o oznaczeniu P.G.9008.P,U – funkcja: teren produkcji i usług. Z informacji posiadanych przez obie Sprzedającego i Kupującego powyższy status będzie tożsamy na moment sprzedaży.

Pytanie DKIS nr 8:

Czy działka nr A na moment planowanej sprzedaży będzie stanowić grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli nie, to należy wskazać jakie przeznaczenie wynika z ww. decyzji?

Odpowiedź:

Jak wskazano powyżej, według wiedzy obu Stron, dla działki obowiązywać będzie na moment sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie DKIS nr 9:

Czy działka niezabudowana nr A będąca przedmiotem sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź:

Działka niezabudowana nr A będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pytanie DKIS nr 10:

Czy działka zabudowana nr B będąca przedmiotem sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

(Informacje należy podać odrębnie dla budynków, budowli i ich części znajdujących się na działce nr B).

Odpowiedź:

Działka zabudowana nr B, a także wszystkie wskazane w opisie zdarzenia przyszłego budynki, budowle i ich części znajdujących się na działce nr B – nie były i nie są wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pytanie DKIS nr 11:

Czy w związku z nabyciem przedmiotowych działek Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego „Sprzedający nabył prawa do Nieruchomości na podstawie/na mocy prawomocnego orzeczenia Sądu z dnia 30 stycznia 1995 r. (\`(...)\`) Sprzedającemu z tytułu nabycia budynków i budowli oraz wszelkich wyżej opisanych nakładów na budynkach i budowlach przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony”. Jednocześnie należy doprecyzować, że podmiotem który nabył Nieruchomość na mocy prawomocnego orzeczenia Sądu Rejonowego z dnia 30 stycznia 1995 r. (była spółka B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która została inkorporowana przez Sprzedającego w roku 2017 w związku połączeniem spółki przejmującej ze spółka przejmowaną przez przejecie – w trybie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych w drodze przeniesienia całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmująca. Wskazać należy również, że w związku z nabyciem Nieruchomości na mocy prawomocnego orzeczenia Sądu Rejonowego z dnia 30 stycznia 1995 r. nie była wystawiona faktura VAT. Ponadto wskazać należy, że działalność Sprzedającego opodatkowana była podatkiem od towarów i usług i przysługiwało mu (im) prawo do odliczenia podatku naliczonego w toku prowadzonej działalności gospodarczej (jak wskazano powyżej Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT).

Ponadto w piśmie z dnia 30 kwietnia 2020 r. wskazano, że Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy opisana w zdarzeniu przyszłym planowana przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego transakcja zbycia Nieruchomości (wraz ze wskazanymi umowami najmu i dzierżawy dotyczącymi Nieruchomości) stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwo, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm., dalej: „ustawa o VAT”), a w konsekwencji czy planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o VAT?
2.  Czy jeżeli odpowiedź na pytanie 1 będzie negatywna, tj. transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to czy planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg podstawowej stawki podatku (aktualnie 23%) (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 30 kwietnia 2020 r.)?
3.  Czy Kupującemu w związku z opisaną we wniosku transakcją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego, przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury (wystawionej przez Sprzedającego) dokumentującej dostawę (sprzedaż) przedmiotowej Nieruchomości (tj. budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości)?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1

Opisana w zdarzeniu przyszłym planowana przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego transakcja zbycia Nieruchomości (wraz ze wskazanymi umowami najmu i dzierżawy dotyczącymi Nieruchomości) nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości będzie stanowiła czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Ad 2 (stanowisko Wnioskodawcy ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 30 kwietnia 2020 r.).

Ponieważ odpowiedź na pytanie 1 jest w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego negatywna, (tj. transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa), to planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg podstawowej stawki podatku (aktualnie 23%).

Ad 3

Kupującemu w związku z opisaną w zdarzeniu przyszłym transakcją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego, przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury (wystawionej przez Sprzedającego) dokumentującej dostawę (sprzedaż) przedmiotowej Nieruchomości (tj. budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości).

Ad 1

1.1. Regulacje prawne

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie podlegać pod regulacje ustawy o VAT, konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, a także czy żadne z wyłączeń z opodatkowania wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Z kolei, zgodnie z art. 6 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT).

Wykładnia terminów użytych w powyższej jednostce redakcyjnej ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz zorganizowana cześć przedsiębiorstwa – ma zasadnicze znaczenie w przedmiotowej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Termin „przedsiębiorstwo” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT. Ustawa ta zawiera jednak w art. 2 pkt 27e definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, który stanowi, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jednocześnie definicja przedsiębiorstwa została unormowana w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z póżn. zm., zwana dalej: „K.c.”).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

1.2. Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego a definicja przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego, nie można uznać, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Kupującego stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. W rozważanym przypadku przedmiotem transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (tj. prawo własności dwóch działek wraz z posadowionymi na jednej z nich budynków i budowli).

W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Zbywcy, tajemnice przedsiębiorstwa, nazwa przedsiębiorstwa czy też księgi przedsiębiorstwa.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez organy podatkowe.

Przykładowo w interpretacji indywidualnej Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) z dnia 26 czerwca 2015 r. nr IPPP3/443-397/14-2/KC wskazał, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

W analizowanym przypadku, zbywana przez Sprzedającego Nieruchomość jest jednym z wielu aktywów posiadanych przez Zainteresowanego, nie może zostać zatem uznana za przedsiębiorstwo (ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa).

W podobnym tonie wypowiedział się również Minister Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu) w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwa wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności.

Jak zostało wskazane w opisie sprawy, łącznie z Nieruchomością, zgodnie z art. 678 K.c., z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu/dzierżawy. W skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie będą wchodziły (po dokonaniu ww. sprzedaży pozostaną w majątku Sprzedającego) m.in.:

1.  umowy rachunków bankowych i znajdujące się na nich środki pieniężne,
2.  środki pieniężne w kasie,
3.  wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu, które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości,
4.  rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości oraz zobowiązania z tytułu umów kredytu,
5.  tajemnice przedsiębiorstwa,
6.  prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów na zewnętrzną obsługę prawną, zewnętrzną obsługę księgową oraz na zewnętrzną obsługę podatkową,
7.  nazwa przedsiębiorcy (jego firma),
8.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych elementów. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji w majątku Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. W szczególności przedmiotem transakcji nie będą umowy rachunków bankowych i znajdujące się na nich środki pieniężne, środki pieniężne w kasie, wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu, które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości, rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości, tajemnice przedsiębiorstwa, prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego szeregu umów innych niż umowy najmu/dzierżawy, nazwa przedsiębiorcy (jego firma), księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów administracyjnych kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, że Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można – zdaniem Wnioskodawcy – uznać, że jest to zespół elementów oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot planowanej sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa, czyli całości organizacyjnej oraz funkcjonalnej i nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

1.3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Mając na uwadze wskazane już powyżej argumenty dotyczące przedsiębiorstwa, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, Nieruchomość będąca przedmiotem analizowanej transakcji nie może być uznana również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest pojęciem zdefiniowanym w art. 2 pkt 27e ww. ustawy, który stanowi, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) z dnia 14 kwietnia 2013 r. nr IPPP1/443-133/13-4/MP, interpretacja indywidualna Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach) z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi) z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu) z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Zauważyć należy, że ustawodawca przy definiowaniu pojęcia zorganizowana część przedsiębiorstwa posłużył się pojęciami nieostrymi, pozostawiając po stronie podatnika konieczność zbadania sytuacji hipotetycznej, tj. potencjalnej zdolności wydzielonych składników majątkowych do samodzielnego funkcjonowania (vide: B. Brzeziński, Wykładnia i stosowanie prawa podatkowego, węzłowe problemy).

Dla zakwalifikowania zatem określonych składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa zasadnicze jest wyodrębnienie na płaszczyznach: funkcjonalnej, organizacyjnej oraz finansowej. W oparciu o interpretacje indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2018.1.IK wyodrębnienie:

1.  funkcjonalne „należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowano część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogło być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”;
2.  organizacyjne „oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki, a więc pracowniczy. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie” a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”;
3.  finansowe „nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

W celu określenia, czy zbywane składniki majątkowe tworzą zespół składników majątkowych zdolnych do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, a zatem czy są one wyodrębnione funkcjonalnie, konieczna jest ocena pozwalająca na określenie, czy w zbywanym kształcenie, zespół ten może wykonywać określone zadania gospodarcze, a ponadto czy ich realizacja możliwa jest z wykorzystaniem wyłącznie składników majątkowych podlegających zbyciu. Nie jest istotne czy w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, bądź w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy, składniki te uzyskają taką zdolność. Kluczowe jest spełnianie tej cechy wyłącznie przez zbywane składniki.

O tym, jakie składniki koniecznie podlegać muszą przeniesieniu na nabywcę, aby można było mówić, że nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują okoliczności faktyczne. Należy określić czy zostaną nabyte składniki, które same w sobie (bez udziału innych nieprzenoszonych elementów) umożliwią kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Odnosząc powyższe do analizowanego w niniejszym wniosku stanu przyszłego, należy zauważyć, że w niniejszym przypadku przeniesieniu ulegnie wyłącznie:

*   prawo własności do dwóch działek gruntu wraz z posadowionymi na jednej z nich budynkami i budowlami,
*   umowy najmu, dzierżawy związane z Nieruchomością.

Opisany przedmiot transakcji nie tworzy zatem funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach transakcji Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. W szczególności nie przechodzą na Kupującego żadni pracownicy zapewniający niezbędną obsługę Nieruchomości.

Tym samym, nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach transakcji nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać również odrębności finansowej przedmiotu planowanej transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości, a Nieruchomość jest jedynie jednym z wielu aktywów Sprzedającego ujętych w jego księgach rachunkowych.

Stanowisko to potwierdzone zostało w zbliżonym stanie faktycznym będącej przedmiotem sprawy rozstrzygniętej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2018 r. o sygn. I FSK 1127/17 w którym „skarżąca nabyła samodzielne lokale użytkowe wraz z wyposażeniem. W wyniku tego z mocy prawa stała się stroną umów najmu zawartych przez spółkę zbywającą z najemcami lokali i przejęła wpłacone przez najemców kaucje gwarancyjne. Z ustaleń organów podatkowych wynika jedynie, że zbywca tych lokali poza wynajmem lokali (także innych niż sprzedane skarżącej) prowadził działalność w zakresie budowy i sprzedaży lokali. W transakcji skarżącej z tym podmiotem nie wykazano aby w spółce zbywającej istniała zorganizowana część przedsiębiorstwo (oddział, wydział), która w całości zostałaby zbyta wraz z lokalami. Grupa (\`(...)\`) S.A. (centrum biurowe) zarządzanie lokalami zleciła J. sp. z o.o. co oznacza, że w ramach przedsiębiorstwa nie posiadała wydzielonego oddziału, wydziału który prowadziła w tym zakresie działalność. Zarówno lokale sprzedane skarżącej przez Grupę (\`(...)\`) S.A. jak i sprzedane przez J. sp. z o.o. samodzielne lokale oraz wydzielone (podział do korzystania) w ramach udziału w samodzielnym lokalu niemieszkalnym nr (\`(...)\`) (galeria handlowa) były przez zbywców wynajmowane i w wyniku zawartych umów sprzedaży Spółka stała się, z mocy prawa, stroną tych umów. Zarząd lokalami nabytymi od Grupy (\`(...)\`) S.A. sprawowała J. sp. z o.o. na zlecenie właściciela, także zarząd nieruchomością wspólną nabytą od J. sp. z o.o. sprawowała J. sp. z o.o., ale w tym przypadku w związku z wolą współwłaścicieli i uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej u zbywcy części przedsiębiorstwa. (\`(...)\`) Nie ma także znaczenia, że umowy zawarte z najemcami odwoływały się do regulaminu korzystania z obiektu galerii handlowej. W przypadku kiedy lokale znajdują się w budynku stanowiącym Wspólnotę Mieszkaniową, a ponadto między współwłaścicielami wprowadzony jest podział do użytkowania, przyjęte jest uregulowanie zasad korzystania z obiektu. Nie oznacza to, że nabywając lokal w taki sposób skarżąca nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa – działającego w zakresie wynajmowania lokali użytkowych”.

Na podstawie powyższego należy podkreślić, że skoro bardziej rozbudowany i zorganizowany zbiór składników nie stanowi według Naczelnego Sądu Administracyjnego, zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezasadne byłoby stwierdzenie, że wyłącznie opisana Nieruchomości będąca przedmiotem opisanego zdarzenia przyszłego, mogłyby za takie uchodzić.

Nadto, prawidłowość przyjętego przez Wnioskodawcę stanowiska znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), w którym wskazano, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych lich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej”.

Wskazane w orzeczeniu elementy takie jak „wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp.” nie mają miejsca w przedmiotowym stanie przyszłym.

Nie można więc w tym przypadku mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Mając powyższe na względzie wskazać należy, że opisane okoliczności zdarzenia przyszłego w żaden sposób nie przekładają się na elementy istotne z punktu widzenia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zamieszczonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT oraz „całości lub części majątku”, o których mowa w art. 19 Dyrektywy nr 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zbycia przedmiotowej nieruchomości nie można bowiem uznać za sprzedaż zorganizowanej część przedsiębiorstwa, z uwagi na to, że nie dochodzi do sprzedaży takiego zespołu składników materialnych i niematerialnych, który pozwala na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Transakcja ta stanowić będzie dostawy towarów, a w związku z tym zastosowanie znajdą przepisy ustawy o VAT.

Ad 2

Regulacja art. 5 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2- 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT aktualnie stawka podstawowa została podniesiona z 22% do 23%.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Na podstawie powyższych przepisów, stwierdzić należy, że grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju.

Podkreślić przy tym należy, że żaden z przepisów ustawy o VAT ani przepisów wykonawczych nie wskazują ani nie odsyłają do innych aktów prawnych w zakresie ustalenia definicji gruntu czy nieruchomości. W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Podkreślenia wymaga fakt, iż przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT nawiązuje do treści ww. art. 46 § 1 K.c.

Pojęcie gruntu należy jednak interpretować w kontekście przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tej perspektywy, towarem w rozumieniu ustawy o VAT może być grunt rozumiany jako nieruchomość, mogąca być przedmiotem obrotu. Uwzględnić również należy fakt, iż na gruncie ustawy o VAT istnieje przesunięcie akcentów z prawnych na ekonomiczne aspekty transakcji, stąd też przedmiotem obrotu może być każda nieruchomość, do której sprzedający przenosi prawo do rozporządzania nią jak właściciel. W przypadku gruntu przedmiotem obrotu może być wydzielona działka lub udział w niej.

Zatem, co do zasady, w przypadku dostawy wyodrębnionych ewidencyjnie działek, objętych jedną księgą wieczystą, dostawę tą w rozumieniu przepisów podatkowych, należy rozpatrywać odrębnie dla każdej działki gruntu bez względu na status gruntu objętego jedną księgą wieczystą. Zatem stwierdzić należy, że poszczególne działki winny być traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Decydujące bowiem znaczenie – z punktu widzenia każdej nieruchomości – ma na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług – kryterium fizyczne, tj. wydzielona samodzielna nieruchomość.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 58 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r., poz. 2204, z późn. zm.) Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia określi szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, wzory ksiąg wieczystych oraz szczegółową treść i sposób dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Jak stanowi § 114 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, część nieruchomości może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej. Nie narusza to ograniczeń podziału nieruchomości określonych w przepisach szczególnych.

Zatem, objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową. Wobec powyższego, określenie stawki, bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji (vide: interpretacja indywidualna Ministra Finansów (organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach) z dnia 11 czerwca 2015 r., znak: IBPP1/4512-269/15/LSz).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że każda z dwóch działek wchodząca w skład nieruchomości (objętej jedną księgą wieczystą) stanowi odrębną jednostkę gruntu, która stanowi odrębny towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy. Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie. (vide: interpretacja indywidualna wydana przez Ministra Finansów – organ upoważniony Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach – znak: IBPP2/443 -1222/11/IK oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 362/14).

Przy czym cytowany wyżej przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oznacza, że do dostawy zabudowanego gruntu (nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży) stosuje się stawkę podatku właściwą przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem – z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy ustawy o VAT przewidują jednak sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana dostawa nieruchomości nie będzie w części podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a w części będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podstawowej 23%.

Dostawa działki oznaczonej Nr A

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Przez tereny budowlane – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (vide: art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Odczytanie łączne ww. przepisów wskazuje, że charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego.

Nadto, jak wynika z wyroku TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 (Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen) „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości, co zostało wskazane stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z uwagi na powyższe, dla potrzeb ustalenia zasad opodatkowania transakcji zbycia ww. działki podatkiem VAT ustalić należy w pierwszej kolejności, czy przedmiotowa transakcja dotyczy gruntów zabudowanych czy też niezabudowanych.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego przedmiotowe działki gruntu numer A i B znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego podjęty Uchwałą z dnia 25 kwietnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , zgodnie z którą działki te położone są na terenie elementarnym o oznaczeniu P.G.9008.P,U – funkcja: teren produkcji i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że grunt oznaczony Nr A jest zaliczany do terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową z towarzyszącą zabudową produkcyjną, składów i magazynów.

W konsekwencji zatem, w ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego z uwagi na objęcie przedmiotowej działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako terenu przemysłowego przeznaczonego pod zabudowę techniczno-produkcyjną dostawa przedmiotowej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowana VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i zostanie opodatkowana stawką podstawową 23%.

Stanowisko Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego w części dotyczącej opodatkowania ww. działki niezabudowanej z przeznaczeniem na zabudowę usługową potwierdzają poniższe rozstrzygnięcia zapadłe na gruncie analogicznych do przedstawionych stanów faktycznych:

*   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 21 czerwca 2016 r., znak IBPP1/4512-34 7/16/ES,
*   interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 września 2018 r., 0115-KDIT1-3.4012.414.2018.1.BK.

Dostawa budynków i budowli na działce oznaczonej Nr B

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

W świetle powyższego, zasadnicze dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 10 ww. ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. I pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 ustawy o VAT stanowi, że oświadczenie powyższe musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Powołane przepisy stanowią odzwierciedlenie art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy 2006/112/WE RADY z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej zgodnie, z którym państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a.

Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie działka Nr B wraz z posadowionymi na tej działce budynkami i budowlami.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić ww. podstawa do zastosowania zwolnienia od tego podatku.

W celu ustalenia, czy w rozpatrywanej sprawie dla dostawy budynków i budowli na działce nr X znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na tej działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Opierając się na wykładni prounijnej powyższej regulacji, wyrażonej w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o., należy podkreślić, że poprzez pierwsze zasiedlenie rozumieć się powinno każde oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po wybudowaniu lub ulepszeniu, nie jest tym samym konieczne, aby użytkowanie to nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Powyższy wyrok znalazł odzwierciedlenie w aktualnej treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Mając na uwadze treść przedstawionego zdarzenia przyszłego nie budzi wątpliwości, że w stosunku do wszystkich budynków i budowli znajdujących się na działce nr B pierwsze zasiedlenie nastąpiło. Ponadto, jak wskazano w zdarzeniu przyszłym od momentu poniesienia wszystkich nakładów na wymienionych powyżej budynkach i budowlach upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Sprzedającemu z tytułu nabycia budynków i budowli oraz wszelkich wyżej opisanych nakładów na budynkach i budowlach przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony.

Analiza ww. regulacji prowadzi do wniosku, że w przypadku budynków i budowli, których wniosek dotyczy doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Budynek lub budowla albo ich części po jego wybudowaniu lub kwalifikowanym ulepszeniu (tj. powyżej 30% wartości początkowej budynku lub budowli – zaplecza hali laminowanej, – kiosku zakładowego, – budynku administracyjnego, drogi wewnętrznej, linii zewnętrznego oświetlenia, parkingu ogrodzonego, płotu oraz placu betonowego został oddany do używania poprzez wykorzystanie go do prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Równocześnie, w przypadku budynków i budowli, ich sprzedaż nastąpi po okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, w przypadku wszystkich budynków i budowli, których wniosek dotyczy doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Każdy bowiem budynek lub budowla po jego wybudowaniu lub kwalifikowanym ulepszeniu (tj. powyżej 30% wartości początkowej budynku lub budowli) został oddany do używania poprzez wykorzystanie go do prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Równocześnie, w przypadku wszystkich budynków i budowli, ich sprzedaż nastąpi po okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Mając na względzie powyższe, dostawa budowli, budynków w niniejszym przypadku nie jest związana z pierwszym zasiedleniem ani nie odbywa się w okresie 2 lat po nim, w związku z czym w ocenie powyższy stan przyszły spełnia warunki konieczne, aby strony mogły skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planowana transakcja sprzedaży pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego. Zbywca i Nabywca przed dniem dokonania opisywanej dostawy złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części – na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie to spełniać będzie warunki wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Jak już wskazano powyżej art. 43 ust. 10 u.p.t.u. pozwala podatnikom zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą oni przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego budynków i budowli znajdujących się na działce nr B podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg podstawowej stawki podatku (aktualnie 23%) – jako transakcja dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT – na mocy art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Mając na względzie powyższe, stanowisko Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego w powyższym zakresie należy uznać za prawidłowe.

Ad 3

W zdarzeniu przyszłym wskazano, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i z tego tytułu składa deklaracje dla podatku od towarów i usług VAT-7, a także będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment nabycia Nieruchomości od Zbywcy. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. prowadzenia robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, prowadzenia robót budowlanych świadczonych w ramach generalnego wykonawstwa na podstawie zawartych kontraktów, a także działalność deweloperską obejmującą budowę i sprzedaż nieruchomości.

W ramach prowadzonej działalności Nabywca zajmuje się również wynajmem rzeczy ruchomych (np. maszyn i urządzeń budowlanych) i nieruchomych.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość na własne potrzeby związane z prowadzoną działalnością w zakresie usług budowlanych i deweloperskich, jak również będzie wynajmował budynki, lokale czy place znajdujące się na Nieruchomości według własnego uznania. Działalność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z pewnymi wyjątkami, które nie mają zastosowania w niniejszym stanie przyszłym.

Jednakże na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W związku z powyższym należy zauważyć, że prawo do odliczenia podatku naliczonego występuje wyłącznie w sytuacji gdy, dana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest z niego zwolniona. W opinii Wnioskodawcy i Zainteresowanego, w sytuacji gdy organ potwierdzi w odpowiedzi na pytania 1 i 2, że przedmiot transakcji nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie Nieruchomość podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury Zbywcy dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, gdyż wykorzystywana będzie do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na względzie powyższe, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej dokonane czynności, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z faktury (wystawionej przez Sprzedającego) dokumentującej dostawę (sprzedaż) przedmiotowej Nieruchomości (tj. działek, budynków i budowli).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   nieuznania transakcji zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz ustalenia, czy planowane przez Kupującego nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe**;
*   zastosowania 23% stawki podatku dla sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości – **jest prawidłowe**;
*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania („Kupujący”, „Nabywca”, „Wnioskodawca”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania („Sprzedający”, „Zbywca”, „Zainteresowany”) są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości składającej się z działki gruntu numer A oraz działki gruntu numer B, a także właścicielem posadowionych na tym gruncie budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. W ramach planowanej transakcji sprzedaży Wnioskodawca zamierza nabyć od Zainteresowanego prawa do ww. Nieruchomości. Intencją Stron jest jak najszybsze przeprowadzenie opisanej transakcji i aktualnie strony planują, że dojdzie do niej do dnia 30 czerwca 2020 r. (włącznie). Działka Nr A jest niezabudowana, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren ten ma funkcję produkcji i usług. Na działce Nr B znajduje się szereg budynków, budowli i ich części. Elementy zbywanej Nieruchomości (budynki, części budynków – lokale, place/działki oraz budowle) będą na moment opisanej transakcji przedmiotem najmu lub dzierżawy, tj. Zbywca będzie stroną umów najmu lub dzierżawy, które na mocy prawa przejdą na Kupującego. W skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie będą wchodziły (po dokonaniu ww. sprzedaży pozostaną w majątku Sprzedającego) m.in.: umowy rachunków bankowych i znajdujące się na nich środki pieniężne; środki pieniężne w kasie; wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu, które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości; rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości oraz zobowiązania z tytułu umów kredytu; tajemnice przedsiębiorstwa; prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów na zewnętrzną obsługę prawną, zewnętrzną obsługę księgową oraz na zewnętrzną obsługę podatkową; nazwa przedsiębiorcy (jego firma); księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy samego prawa, w wyniku planowanej sprzedaży, Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy dotyczących powierzchni placów, budynków czy lokali. Wskazany skutek będzie konsekwencją nabycia prawa własności Nieruchomości, na której zlokalizowane są przedmioty najmu/dzierżawy (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym i Kupującym). Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość na własne potrzeby związane z prowadzoną działalnością w zakresie usług budowlanych lub dla celów deweloperskich, jak również będzie wynajmował budynki, lokale czy place znajdujące się na Nieruchomości według własnego uznania. Wskazana działalność Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazał Wnioskodawca, przedmiot planowanej sprzedaży nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość stanowi jedną z kilku nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, w ramach zarządzanego przez ten podmiot majątku. Nieruchomość traktowana jest przez Sprzedającego jako rodzaj aktywa, a nie jako wydzielony organizacyjnie zespół składników materialnych i niematerialnych.

W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę umów zarządzania aktywami, tj. umów o charakterze strategicznym, dotyczących w szczególności zagadnień finansowych, maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, planowania działań, które mają na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów oraz podejmowania innych wskazanych czynności w celu wzrostu wartości Nieruchomości.

W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego (Wnioskodawcę) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej Nieruchomości.

W ocenie Sprzedającego i Kupującego przedmiotem transakcji jest Nieruchomość opisana w zdarzeniu przyszłym, a nie zespół składników materialnych i niematerialnych. Obsługa Nieruchomości będzie wymagała zaangażowania innych działów wewnętrznych, które aktualnie funkcjonują u Kupującego, przykładowo działu technicznego, finansowego, prawnego – wraz z przyporządkowanymi do tych działów składnikami majątkowymi.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, planowana transakcja zbycia Nieruchomości (wraz ze wskazanymi umowami najmu i dzierżawy dotyczącymi Nieruchomości) nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, a w konsekwencji stanowiła będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawców, o których mowa w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2, dotyczą kwestii ustalenia – w przypadku uznania, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg podstawowej stawki podatku (aktualnie 23%).

Jak wynika z treści wniosku Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży składa się z działki niezabudowanej nr A oraz z działki zabudowanej nr B.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr A wchodząca w skład Nieruchomość będącej przedmiotem sprzedaż objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenach przeznaczonych pod tereny produkcji i usług.

Wobec powyższego przedmiotowa działki nr A będzie stanowić teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, które obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, dla sprzedaży działki nr A nie będzie również miało zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem działka ta nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W związku z powyższym, nie zostanie spełniona ww. przesłanka warunkująca skorzystanie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr A nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, sprzedaż działki nr A wchodzącej w skład Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży – będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana nr B, na której znajduje się szereg budynków, budowli i ich części. Tylko w odniesieniu do części budynków, budowli lub ich części ponoszone były wydatki na ich ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Po poniesionych nakładach budynki, budowle wskazane we wniosku zostały oddane do używania poprzez wykorzystanie ich do prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż wszystkich budynków i budowli – jak wskazano we wniosku – nastąpi po okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Elementy zbywanej Nieruchomości (budynki, części budynków – lokale, place/działki oraz budowle) będą na moment opisanej transakcji przedmiotem najmu lub dzierżawy. Sprzedającemu z tytułu nabycia budynków i budowli oraz wszelkich wyżej opisanych nakładów na budynkach i budowlach przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony. Planowana transakcja sprzedaży pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego. Zbywca i Nabywca przed dniem dokonania opisywanej dostawy złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części – na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Oświadczenie to spełniać będzie warunki wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działce nr B doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Każdy bowiem budynek, budowla lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej został oddany do używania poprzez wykorzystanie go do prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Do sprzedaży Nieruchomości w skład, której wchodzi m.in. działka nr B dojdzie po okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli i ich części znajdujących się na działce nr B.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działki zabudowanej nr 62 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji spełnione będą warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia od podatku będzie również korzystać dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części wymienione we wniosku w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wyjaśniono powyżej w przedstawionych we wniosku okolicznościach, planowana transakcja sprzedaży działki zabudowanej nr B będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz planują złożyć, przed dokonaniem transakcji, wspólne oświadczenie – zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT. W związku z powyższym, Wnioskodawcy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Zatem, z uwagi na fakt, że sprzedaż budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działce nr B będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Wnioskodawcy będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania sprzedaży działki zabudowanej nr B według 23% stawki podatku VAT, po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanej w Nieruchomości (działki niezabudowanej nr A i działki zabudowanej nr B) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg 23% stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 oceniono jako prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury (wystawionej przez Sprzedającego) dokumentującej dostawę (sprzedaż) przedmiotowej Nieruchomości (tj. budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie wykorzystywana przez Nabywcę (czynnego podatnika podatku VAT) wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Ponadto, nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości (zarówno działki niezabudowanej nr A, jak i działki zabudowanej nr B) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki 23%.

Mając na uwadze powyższe przepisy w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości będą spełnione. Jak wynika bowiem z opisu sprawy Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, a nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – jak wyjaśniono powyżej – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku.

Podsumowując, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury (wystawionej przez Sprzedającego) dokumentującej dostawę (sprzedaż) przedmiotowej Nieruchomości.

Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Wobec tego stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznano za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID- 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r, poz. 374, z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu

Skargę wnosi się na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.