Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.626.2025.4.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2026-01-02
Teza: Pani jako strona sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji
podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak
wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pani
sprzedaje nieruchomość, a obowiązek podatkowy – przy
umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Słowa kluczowe: opodatkowanie-brak obowiązku opodatkowania
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty
zobowiązane do zapłaty podatku
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 4-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych umowy sprzedaży. Uzupełniła Pani wniosek - w odpowiedzi na wezwanie -
    pismem z 3 grudnia 2025 r. oraz samoistnie - pismem z 29 grudnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Opis podatnika oraz prowadzonej działalności gospodarczej.
    Pani (...) (dalej jako: „Wnioskodawczyni”), jest osobą fizyczną, emerytką od 2003 r. Nie jest i
    nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani nie
    prowadziła indywidualnej działalności gospodarczej. Po przejściu na emeryturę
    Wnioskodawczyni wykonuje jedynie sporadyczne prace dziennikarskie.
    Przedmiot planowanej transakcji.
    Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (...), stanowiącej
    działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni (...) ha. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków
    nieruchomość sklasyfikowana jest jako grunty orne (klasy R I, R II, R IIIa) oraz pastwiska
    trwałe (Ps IV). W dalszej części wniosku przedmiotowa działka jest określana jako -
    „Działka” lub „Nieruchomość”.
    Na Działce znajduje się budynek gospodarczy w bardzo złym stanie technicznym,
    kwalifikujący się do rozbiórki. Obecnie Działka nie jest użytkowana rolniczo. Dla
    nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (...).
    Przedmiot planowanej transakcji.
    Wnioskodawczyni stała się właścicielką Działki częściowo na podstawie umowy darowizny
    z (...) 1987 r. (rep. A (...)) oraz częściowo na podstawie umowy przekazania gospodarstwa
    rolnego z (...) 1990 r. (rep. A (...)).
    Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży. Historycznie na działce
    prowadzona była działalność rolnicza (gospodarstwo rolne) przez poprzednich właścicieli.
    Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innego odpłatnego
    udostępniania osobom trzecim. Działka jest częściowo ogrodzona.
    Przedmiot planowanej transakcji.
    Wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu, syn
    Wnioskodawczyni uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Działki,
    która następnie została przeniesiona na Wnioskodawczynię.
    Wnioskodawczyni uzyskała również decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej oraz
    pozwolenie na budowę, co formalnie zmieniło charakter gruntu rolnego na grunt
    budowlany. Wszystkie koszty związane z uzyskaniem powyższych decyzji
    administracyjnych (w tym koszty projektu architektonicznego, map do celów
    projektowych, inwentaryzacji zieleni, badań geotechnicznych) zostały pokryte z
    prywatnych środków syna Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni, jako osoba, która nie
    prowadzi działalności gospodarczej oraz niebędąca podatnikiem podatku od towarów i
    usług nie zamierza występować o zwrot podatku od towarów i usług od tych nakładów.
    Planowana jest jednorazowa sprzedaż całej Działki. Wnioskodawczyni nie przewiduje
    dokonywania dalszych podziałów geodezyjnych ani stopniowego zbywania części
    Nieruchomości - transakcja obejmie całość działki w ramach jednej umowy sprzedaży.

    Nabywcą ma być spółka celowa dewelopera, która zamierza zrealizować na tym terenie
    inwestycję mieszkaniową. Wnioskodawczyni planuje powierzyć proces sprzedaży
    licencjonowanemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Nie przewiduje
    podejmowania samodzielnych, aktywnych działań marketingowych (takich jak ogłoszenia
    w prasie, internecie, reklamy zewnętrzne na nieruchomości, itp.).
    Sprzedaż nie będzie prowadzona w pakietach ani poprzez sukcesywne zbywanie
    wydzielonych części - przedmiotem transakcji jest jedna nieruchomość gruntowa w całości.
    Kontekst planowanej transakcji.
    W ciągu ostatnich 10 lat Wnioskodawczyni dokonała jedynie jednej transakcji sprzedaży
    nieruchomości - w 2013 r. z większej działki rolnej nr (...) (o pow. (...) ha) został wydzielony
    mniejszy fragment (działka nr (...) o pow. (...) ha), który następnie sprzedano.
    Była to sprzedaż incydentalna, przeprowadzona w celu uzyskania środków na spłatę
    zobowiązań rodzinnych (zniesienie współwłasności innej nieruchomości - domu
    rodzinnego). Poza tą jedną sytuacją, Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych
    nieruchomości. Planowana obecnie transakcja ma zatem charakter okazjonalny i
    jednorazowy i nie stanowi elementu powtarzalnej ani zorganizowanej działalności
    gospodarczej Wnioskodawczyni.
    Nabywca.
    Wnioskodawczyni zakłada, że sprzedaż nastąpi na rzecz spółki celowej dewelopera, który
    zrealizuje na przedmiotowej działce inwestycję mieszkaniową, co oznacza, że wykorzysta
    Działkę do celów prowadzonej przez spółkę celową działalności gospodarczej.
    Nabywca, będzie podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług zarejestrowanym dla
    celów podatku od towarów i usług w Polsce, a nabyta Działka będzie przez niego
    wykorzystywana do celów prowadzonej przez siebie działalności podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Powyżej przywołano tylko tę część opisu zdarzenia, która znajduje się we wniosku.
    Pozostała treść opisu zdarzenia, która została zawarta w uzupełnieniach zostanie
    przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług - ponieważ dotyczy
    wyłącznie tego podatku.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (ostatecznie sformułowane w
    uzupełnieniu wniosku)
    Czy planowana przez Panią sprzedaż Działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych (w przypadku gdy sprzedaż ta nie będzie objęta
    opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług) i czy będzie Pani zobowiązana do
    zapłaty tego podatku oraz wykazania sprzedaży we właściwej deklaracji podatkowej dla
    potrzeb PCC?
    Pani stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    W Pani opinii, planowana sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Pani zdaniem, skoro transakcja sprzedaży nie będzie objęta
    zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to do sprzedaży znajdą
    zastosowanie przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i w tym
    kontekście, w Pani ocenie, to nie na niej będzie ciążył ciężar zapłaty podatku, lecz na
    przyszłym nabywcy i nie będzie również ciążyć na Pani żaden obowiązek w zakresie
    złożenia deklaracji PCC.

    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa
    sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka
    podatku od czynności cywilnoprawnych dla umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%
    podstawy opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje zasadę rozłączności
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, bowiem w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu nie
    podlegają te czynności cywilnoprawne, które przynajmniej u jednej ze stron są
    opodatkowane podatkiem od towarów i usług (lub objęte zwolnieniem od podatku od
    towarów i usług).
    W praktyce oznacza to, że sprzedaż objęta podatkiem od towarów i usług nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, natomiast jeżeli dana sprzedaż
    nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas co do zasady podlega
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, transakcje
    prywatne (wykonane poza działalnością gospodarczą sprzedawcy) podlegają
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a transakcje wykonywana w
    ramach działalności gospodarczej objętej opodatkowaniem podatkiem od towarów i
    usług, podlegają, co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W analizowanym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) sprzedaż nie będzie
    czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zatem nie zachodzi przesłanka
    wyłączająca z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Sprzedaje Pani nieruchomość jako osoba prywatna, a planowana czynność nie będzie
    wykonywana przez Panią jako podatnika podatku od towarów i usług. W rezultacie umowa
    sprzedaży tej nieruchomości będzie stanowić czynność cywilnoprawną nieobjętą
    podatkiem od towarów i usług, co rodzi obowiązek podatkowy w podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Należy podkreślić, że nawet gdyby przyjąć odmiennie (hipotetycznie) i uznać, iż sprzedaż
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale korzysta ze zwolnienia z tego
    podatku - to i tak taka transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. Transakcja zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    (np. na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług) nie jest traktowana
    jako „opodatkowana” podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnej, wobec czego nie korzysta z wyłączenia w podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Tylko faktyczne naliczenie i wykazanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    przez sprzedawcę eliminuje obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych. W
    związku z tym każda sprzedaż nieruchomości, przy której nie dochodzi do naliczenia
    podatku od towarów i usług, skutkuje powstaniem obowiązku w podatku od czynności
    cywilnoprawnych. W literaturze i interpretacjach podatkowych jednoznacznie wskazuje
    się, że w przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości (poza działalnością gospodarczą
    sprzedawcy) należy odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych.
    W świetle powyższego, sprzedaż Działki będzie objęta podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych
    powstanie z chwilą dokonania czynności prawnej, tj. podpisania umowy sprzedaży w
    formie aktu notarialnego a należny podatek, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych
    obciążać będzie nabywcę zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wyniesie 2% wartości
    rynkowej nieruchomości. Dlatego też w Pani ocenie, to nie ona będzie zobowiązana do
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Rolę płatnika pełni notariusz sporządzający akt notarialny - notariusz pobierze od
    kupującego kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych (2% od ceny sprzedaży

    ustalonej w akcie, nie niższej od wartości rynkowej) i odprowadzi podatek na rachunek
    urzędu skarbowego.
    Oczekuje Pani więc potwierdzenia, że jako sprzedająca nie będzie zobowiązana do zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych ani do składania deklaracji PCC, a podatek ten
    uiści nabywca za pośrednictwem notariusza, a na Pani nie będą ciążyć żadne obowiązki
    podatkowe w tym zakresie.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Pani stanowiska,
    która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, zgodnie z którym jako sprzedająca nie
    będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych jest
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    Z opisu wniosku wynika, że planuje Pani sprzedać nieruchomości gruntową, działkę o nr
    (...) wraz z naniesieniami (Nieruchomość).
    Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno
    wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.
    Zatem po Pani stronie - jako strony sprzedającej - nie wystąpi obowiązek podatkowy w
    podatku od czynności cywilnoprawnych (w tym obowiązek złożenia deklaracji PCC-3).
    W konsekwencji, niezależnie od tego czy opisana transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Pani jako strona sprzedająca, nie będzie w
    opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z
    przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pani sprzedaje nieruchomość, a obowiązek
    podatkowy - co już wyżej wskazano - przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Zatem
    po Pani stronie nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Tym samym kwestie, które zostały zawarte w Pani stanowisku, dotyczące faktycznego
    podlegania opisanej transakcji opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają ocenie w ramach tej interpretacji.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie
    wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.