Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-269/14-2/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-07-23
Teza: Czy Wnioskodawca w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2015 r. będę musiał zapłacić podatek dochodowy, gdyż czynność ta stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka; przewłaszczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (data wpływu 28 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu …maja 2012 r. zawarł z bratem, jako pożyczkodawcą umowę pożyczki pieniężnej w kwocie 40 000 zł. W celu zabezpieczenia spłaty długu ww. pożyczki przeniósł na rzecz swojego brata (nabycie do majątku osobistego) prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości M. o pow. 1 250 m,Sup>2/Sup>, którą nabył w dniu …września 2008 r. umową przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego do warunkowej umowy sprzedaży z dnia …lipca 2008 r., będąc w stanie cywilnym wolnym, w którym nadal pozostaje.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności została dokonana w formie aktu notarialnego w dniu …czerwca 2012 r.

Zgodnie z zawartą umową pożyczki brat zobowiązał się, że po dokonaniu spłaty przez Wnioskodawcę długu dokona zwrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości. W przypadku braku spłaty pożyczki po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie mógł zaspokoić swoją wierzytelność z przedmiotowej nieruchomości dokonując jej sprzedaży i wypłacając Wnioskodawcy kwotę pieniężną stanowiącą różnicę między ceną sprzedaży nieruchomości, a kwotą długu.

Wnioskodawca w grudniu 2014 r. dokona ostatecznej spłaty całej kwoty pożyczki, wobec czego brat zwrotnie przeniesie prawo własności nieruchomości na Niego w grudniu 2014 r.

Wnioskodawca w 2015 r. zamierza dokonać sprzedaży ww. nieruchomości na osobę trzecią.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2015 r. będę musiał zapłacić podatek dochodowy, gdyż czynność ta stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zwrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości na Jego rzecz w 2014 r. w wyniku spłaty pożyczki nie będzie stanowić nabycia w rozumieniu przepisu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Urnowa przeniesienia prawa własności nieruchomości na brata (przewłaszczenie) na zabezpieczenie stanowi tzw. fiducjarne (powiernicze) przeniesienie własności, polegające na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela prawa własności i była obwarowana warunkiem zwrotnego jej przeniesienia w przypadku spłaty wierzytelności.

Zasadniczym celem takiej umowy nie jest ostateczne przeniesienie prawa własności na rzecz drugiego podmiotu (brata), lecz wyłącznie zabezpieczenie roszczeń (interesów) wierzyciela do momentu spłaty wierzytelności. Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że czynność ta nie miała wpływu na „faktyczną” datę nabycia prawa własności nieruchomości tj. …września 2008 r.

Wnioskodawca uważa, że w związku z powyższym okres 5 lat, o którym mowa w przepisie art. 10 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym nabył pierwotnie prawo własności nieruchomości tj. od końca 2008 r. Wobec czego pięcioletni termin, Jego zdaniem, upłynął z dniem 31 grudnia 2013 r. A zatem, zbycie prawa własności nieruchomości w 2015 r. na rzecz osoby trzeciej nie będzie stanowiło źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Wnioskodawca stwierdza, że nie będzie musiał zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży prawa własności nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego – jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu …września 2008 r. nabył nieruchomość. W dniu …czerwca 2012 r. jako pożyczkobiorca – w formie akt notarialnego przeniósł prawo własności przedmiotowej nieruchomości na pożyczkodawcę (brata) w drodze umowy przewłaszczenia jako zabezpieczenie wierzytelności z tytułu zaciągniętej pożyczki. W związku z planowaną spłatą pożyczki w grudniu 2014 r. zostanie dokonane zwrotne przeniesienie własności ww. nieruchomości. W roku 2015 Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży tej nieruchomości.

Tutejszy Organ zauważa, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika z ogólnej zasady swobody umów, zawartej w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku, przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela – pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika.

W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku, wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Z kolei, z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Powyższe oznacza, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości, tak jak w analizowanej sprawie, nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Na gruncie przedmiotowej ustawy podatkowej moment nabycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zaciągniętej pożyczki został przesunięty do czasu ostatecznego przeniesienia przedmiotu umowy przewłaszczenia. Powyższa okoliczność ziści się dopiero, gdy pożyczkobiorca nie dokona spłaty zaciągniętej pożyczki.

W świetle powyższego, zauważyć należy, że Wnioskodawca zamierza dokonać prawidłowej spłaty zaciągniętej pożyczki, co w konsekwencji uprawnia do postawienia tezy, że na gruncie analizowanej sprawy nie ziści się przesłanka, o której mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nie będzie miało miejsca ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę. Zatem czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z pożyczkodawcy na pożyczkobiorcę (Wnioskodawcę) – nie stanowi dla Wnioskodawcy nowego nabycia nieruchomości.

W związku z powyższym okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym zostało nabyte pierwotnie prawo własności nieruchomości tj. od końca 2008 r. Wobec czego pięcioletni termin upłynął z dniem 31 grudnia 2013 r. A zatem, odpłatne zbycie prawa własności nieruchomości w 2015 r. na osobę trzecią nie będzie stanowiło źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego zbycie ww. nieruchomości nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawcy obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, został złożony przez pożyczkobiorcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pożyczkodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.