Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.285.2022.2.ABU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-11
Teza: Opodatkowanie dostawy działek oraz prawo do odliczenia
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie-jednorazowe opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,
=================

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** w zakresie braku opodatkowania transakcji dostawy działek nr (…) podatkiem od towarów i usług,

\- **prawidłowe** w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9,

\- **prawidłowe** w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

21 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 czerwca 2022 r. (data wpływu 27 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

(dalej „Wnioskodawca”, „Kupujący”)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(…) (dalej „Sprzedająca 1”)

(…) (dalej „Sprzedający 2”)

**Opis stanu faktycznego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…).

Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania są (…) (dalej: „Sprzedająca 1”) i (…) (dalej: „Sprzedający 2”). Dla potrzeb niniejszego wniosku Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 określani będą dalej łącznie jako „Sprzedający”.

Na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej) Kupujący był zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”). Również na datę złożenia niniejszego wniosku Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Na datę Transakcji Sprzedający nie byli zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Również na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Od dnia \`(...)\` 1998 r. Sprzedająca 1 jest zarejestrowana jako podatnik VAT zwolniony, jednocześnie wspomniana rejestracja dla potrzeb podatku VAT pozostaje bez związku z Transakcją.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającymi będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu \`(...)\` 2021 r. pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”). W wykonaniu Umowy przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu \`(...)\` 2022 r. umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzedali Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) położonych w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…) (\`(...)\`), dla których Sąd Rejonowy w (…), \`(...)\` Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…) (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Strony wskazują również, że w związku z zawarciem Umowy sprzedaży Kupujący zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek został pobrany i wpłacony przez notariusza na rachunek organu podatkowego).

W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem łącznego wystąpienia określonych zdarzeń tj. w szczególności:

1) przeprowadzenia przez Kupującego w określonym terminie badań geologicznych i geotechnicznych Nieruchomości i uznania przez Kupującego na podstawie tych badań, że realizacja inwestycji polegającej na budowie budynków magazynowych wraz z częścią biurowo-socjalną oraz towarzyszącą im infrastrukturą i drogą dojazdową (dalej: „Inwestycja”) jest dla niego akceptowalna i uzasadniona pod względem ekonomicznym,

2) przeprowadzenia przez Kupującego badania prawnego Nieruchomości,

3) uzyskania przez Kupującego dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji, w szczególności:

a) ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego (o ile uzyskanie takich decyzji będzie wymagane dla Inwestycji),

b) ostatecznego pozwolenia na budowę zatwierdzającego projekt Inwestycji oraz zezwalającego na budowę Inwestycji i umożliwiającego rozpoczęcie jej budowy,

c) wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie w zakresie, w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana).

Wspomniane wyżej warunki zawarcia Umowy sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na obu działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane.

Nieruchomość nie była na datę Transakcji ogrodzona.

Na datę Transakcji Nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy drogą wojewódzką i stadionem w (…) zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia \`(...)\` 2020 r. (dalej: „MPZP”). Zgodnie z treścią MPZP na datę Transakcji:

1) teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…);

2) teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…).

Ani na datę Umowy przedwstępnej, ani na datę Umowy sprzedaży Sprzedający nie byli zarejestrowani w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabyli Nieruchomość od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia \`(...)\` 2010 r. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego. Sprzedający byli właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do:

a) prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej;

b) prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolnicze z dnia \`(...)\` 2012 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”), która została rozwiązana ze skutkiem na dzień \`(...)\` 2022 r. Pomimo że dzierżawca zobowiązany był płacić Sprzedającym (wydzierżawiającym) określony czynsz z tytułu Umowy dzierżawy, główną motywacją Sprzedających dla zawarcia Umowy dzierżawy było utrzymanie porządku w obrębie Nieruchomości. Z zastrzeżeniem ww. Umowy dzierżawy Nieruchomość nie była przedmiotem innych umów dzierżawy, umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, z zastrzeżeniem zawarcia Umowy dzierżawy (dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze).

Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych oraz marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych oraz nie zawierali jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie podejmowali aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, które to działania mogłyby przyczynić się do zwiększenia ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedających.

Sprzedający nie brali udziału w uchwaleniu MPZP, którym objęta jest Nieruchomość.

Z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosił się do Sprzedających podmiot działający na rzecz Kupującego.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji, Sprzedający wyrazili w Umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do:

1) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane,

2) uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego lub pozwolenia zamiennego do tego pozwolenia, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

3) podpisywania umów lub porozumień z organami administracji,

4) przeprowadzenia badań Nieruchomości niezbędnych do ustalenia przydatności Nieruchomości do realizacji Inwestycji oraz wszelkich badań w kierunku ustalenia stanu zanieczyszczenia gleby.

Ponadto Sprzedający w Umowie przedwstępnej wyrazili również zgodę na:

1) prowadzenie przez Kupującego prac przygotowawczych w rozumieniu art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”) na Nieruchomości związanych z rozpoczęciem Inwestycji,

2) przeprowadzenie w określonym terminie badań na terenie Nieruchomości ze względu na potrzebę wykonania prac geologicznych koniecznych do uzyskania dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji,

3) wykonanie przez Kupującego badań geotechnicznych gruntu i w tym celu zezwolili na wejście przedstawicieli Kupującego i odpowiednich służb na teren Nieruchomości celem wykonania tych badań.

Sprzedający zobowiązali się również w Umowie przedwstępnej udzielić osobom każdorazowo wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby.

Jednocześnie Sprzedający zobowiązali się na żądanie Kupującego do udzielenia w zakresie wskazanym powyżej, Kupującemu lub osobom wskazanym przez Kupującego, zgód, pełnomocnictw czy upoważnień, w osobnych dokumentach.

W szczególności, tego samego dnia, w którym zawarta została Umowa przedwstępna, tj. dnia \`(...)\` 2021 r. Sprzedający przekazali Kupującemu oświadczenie o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w formie odrębnego dokumentu, w którym wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego na cele budowlane Nieruchomością.

Na podstawie wyżej wspomnianego oświadczenia Sprzedający wyrazili zgodę Kupującemu, jak też osobom działającym w imieniu Kupującego, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Kupującego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Inwestycji (procesu inwestycyjnego), w tym:

a) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby Inwestycji;

b) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

c) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, dnia \`(...)\` 2021 r. Sprzedający przekazali Kupującemu oświadczenie, w którym wyrazili zgodę na wykonanie odwiertów badawczych przez geologa działającego na zlecenie Kupującego na Nieruchomości. Wyrazili także zgodę, aby badania geologiczne rozpoczęły się po dniu \`(...)\` 2021 r. i zakończyły do dnia \`(...)\` 2021 r. Sprzedający udzielili również pełnomocnictw dla doradców prawnych oraz doradców podatkowych działających na zlecenie Kupującego na wystąpienie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z niniejszym wnioskiem oraz przeprowadzenie audytu prawnego dotyczącego Nieruchomości.

Wyżej wymienione zgody udzielone przez Sprzedającego Kupującemu lub osobom działającym w imieniu lub na zlecenie Kupującego określane będą dalej łącznie jako: „Zgody”.

Wyżej wymienione pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającego Kupującemu lub osobom działającym w imieniu lub na zlecenie Kupującego określane będą dalej łącznie jako: „Pełnomocnictwa”.

Z uwagi na uwarunkowania biznesowe, mocą porozumienia Stron, cena Nieruchomości ustalona w Umowie sprzedaży została obniżona w stosunku do ceny Nieruchomości określonej w Umowie przedwstępnej.

3\. Zakres Transakcji

Przedmiotem Transakcji była wyłącznie Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji nie były inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedających.

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

**Pytania** **w zakresie podatku od towarów i usług:**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. W przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie była zwolniona od podatku VAT i była w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3\. W przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostało uznane za prawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie była zwolniona od podatku VAT i była w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie – w zakresie podatku od towarów i usług**

Zdaniem Stron:

1\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie była zwolniona od podatku VAT i była w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. W przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostało uznane za prawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie była zwolniona od podatku VAT i była w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd (por. wyroki NSA: z dnia 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11), że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu. Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie podjęli działań, które mogłyby świadczyć o zorganizowanym charakterze sprzedaży Nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie przybrała formy zawodowej (profesjonalnej) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedających nie wykraczały bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie można ich uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Sprzedający:

1) nabyli Nieruchomość od osoby fizycznej;

2) nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego;

3) nie wykorzystywali Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności:

a) do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej, ani

b) do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej;

4) nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych oraz marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości;

5) nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych oraz nie zawierali jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości;

6) nie podejmowali aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, które to działania mogłyby przyczynić się do zwiększenia ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedających,

7) nie brali udziału w uchwaleniu MPZP, którym objęta jest Nieruchomość.

Zdaniem Stron istotne znaczenie ma również okoliczność, że to podmiot działający na rzecz Kupującego zgłosił się do Sprzedających z ofertą zakupu Nieruchomości.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość była przedmiotem Umowy dzierżawy (na cele rolnicze), która została rozwiązana przed datą zawarcia Umowy sprzedaży. Jednocześnie, pomimo że dzierżawca zobowiązany był płacić Sprzedającym (wydzierżawiającym) określony czynsz z tytułu Umowy dzierżawy, główną motywacją Sprzedających dla zawarcia Umowy dzierżawy było utrzymanie porządku w obrębie Nieruchomości. Co więcej, z zastrzeżeniem ww. Umowy dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem innych umów dzierżawy, umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze.

Należy również podkreślić, że ani na datę Umowy przedwstępnej, ani na datę Umowy sprzedaży Sprzedający nie byli zarejestrowani w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Sprzedający - mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji - udzielili Kupującemu lub osobom działającym na zlecenie Kupującego określonych Zgód oraz Pełnomocnictw.

Jednocześnie, w ocenie Stron, udzielenia przez Sprzedających Zgód oraz Pełnomocnictw nie można uznać za przejaw aktywnego działania mającego na celu podniesienie wartości Nieruchomości. Celem wspomnianych działań była korzyść Kupującego (przyspieszenie realizacji Inwestycji), a nie zwiększenie wartości Nieruchomości i uzyskanie przez Sprzedających zysku z tego tytułu. Działania Kupującego lub osób działających na zlecenie Kupującego na Nieruchomości nie prowadziły do zwiększenia aktywów przysługujących Sprzedającym. Z Umowy przedwstępnej wynikało bowiem zobowiązanie Sprzedających do przeniesienia własności Nieruchomości za wskazaną w tej umowie cenę (uzgodnioną między Stronami), a zatem ewentualne korzyści z działań Kupującego lub osób działających na zlecenie Kupującego miały przypaść Kupującemu, a nie Sprzedającym. Co więcej, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, z uwagi na uwarunkowania biznesowe, mocą porozumienia Stron, cena Nieruchomości ustalona w Umowie sprzedaży została finalnie obniżona w stosunku do ceny Nieruchomości określonej w Umowie przedwstępnej.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przykładowo jak zostało wskazane przez Sąd w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Olsztynie z dnia 11 września 2019 r. sygn. I SA/Ol 428/19: „To Spółka sama zgłosiła się z ofertą zakupu gruntu, a następnie podejmowała czynności wyodrębnienia działek, uzyskania stosownych pozwoleń i decyzji na przeprowadzenie inwestycji. Czyniła to samodzielnie i we własnym imieniu. Celem tych działań była przede wszystkim korzyść nabywcy, a nie zwiększenie wartości działki i uzyskanie przez sprzedających zysku z tego tytułu. Dlatego całkowicie nieuprawnione jest stwierdzenie Dyrektora KIS, że w wyniku ww. działań Spółki sprzedający stworzył sobie okoliczności do zarobku na handlu towarem w postaci gruntów pod zabudowę”. Konkludując Sąd stwierdza, że trafne okazały się zarzuty błędnej wykładni art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Planowane przez skarżącą i jej męża działania nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu powołanych przepisów co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.”

Analogiczne stanowisko zajął również WSA w Łodzi w wyroku z dnia 3 września 2020 r., sygn. I SA/Łd 877/19: „Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przy łączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji.

Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów.

Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

Powyższe potwierdzają również stanowiska zajmowane w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego. W szczególności jak zostało wskazane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) w interpretacji indywidualnej z dnia 6 kwietnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.967.2021.8.EJU wydanej na tle opisu zdarzenia przyszłego, w którym sprzedający (małżeństwo) udzielili kupującemu określonych zgód i pełnomocnictw mających na celu przyspieszenie realizacji inwestycji planowanej przez kupującego na nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży: „28października 2021 r. zawarli z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązali się zawrzeć umowę, na podstawie, której sprzedadzą Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym. W tym samym dniu Sprzedający udzielili pełnomocnictwa Nabywcy (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania). Działka została przez Sprzedających nabyta z zamiarem i w celu prowadzenia na niej działalności przez Pana (Sprzedającego 2). Cała działka nr była wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej opodatkowanej VAT, prowadzonej przez Sprzedającego 2. Pani (Sprzedający 1) figuruje w akcie notarialnym tylko ze względu na fakt, iż działka jest przedmiotem majątkowej współwłasności małżeńskiej. Sprzedający 1 nie wykorzystywał w żaden sposób działki, udzielił pełnomocnictwa z, powodów formalnych, z uwagi na fakt, iż jest współwłaścicielem w ramach współwłasności małżeńskiej. Udzielenie pełnomocnictwa przez Sprzedającego 1 było konieczne dla skutecznego jego ustanowienia.”

Zdaniem Zainteresowanych, udzielanie przez sprzedających zgód czy pełnomocnictw kupującym jest powszechną praktyką stosowaną przy transakcjach nabycia nieruchomości, na których inwestorzy zamierzają przeprowadzić proces inwestycyjny i nie można ich uznać za działania zmierzające do podniesienia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Wskazane w opisie stanu faktycznego działania Sprzedających polegające na udzieleniu Zgód czy Pełnomocnictw były działaniami o charakterze biernym, na podstawie których Kupujący mógł podejmować faktyczne działania zmierzające - w ostatecznym rozrachunku - do przyspieszenia realizacji przez Kupującego Inwestycji (procesu inwestycyjnego). Faktyczne działania, które mogły być realizowane przez Kupującego lub osoby działające w jego imieniu na podstawie Zgód czy Pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających, mogły służyć jedynie interesom Kupującego.

Zdaniem Stron, oceniając całokształt okoliczności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, trudno dostrzec czynności, które świadczyłyby o aktywnych działaniach Sprzedających w zakresie obrotu nieruchomościami, które wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjęli w związku ze sprzedażą Nieruchomości działań, które mogłyby wskazywać na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu (doprowadzenie do niego mediów), ogrodzenie Nieruchomości czy działania marketingowe. Co więcej, jak już było wyżej wskazywane, to podmiot działający na rzecz Kupującego zgłosił się do Sprzedających z ofertą zakupu Nieruchomości. Sprzedający nie angażowali zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywali aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron, działania podjęte przez Sprzedających w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie stanowiły ciągu aktywnych, zorganizowanych zdarzeń typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami. Tym samym, należy uznać, że działania Sprzedających w stosunku do składników majątkowych stanowiących ich własność nie wykazywały cech zorganizowania i ciągłości, zaś podejmowane przez nich czynności nie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie była wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający nie mieli statusu podatników podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 2

1\. Wprowadzenie

W przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Strony wnioskują o potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie była zwolniona od podatku VAT i była w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Należy podkreślić że uwagi zawarte w ramach uzasadnienia stanowiska w zakresie Pytań nr 2 i nr 3 są poczynione jedynie na wypadek uznania za nieprawidłowe stanowiska Stron w zakresie Pytania nr 1 i w żaden sposób nie powinny być rozumiane jako zmieniające stanowisko Stron w zakresie tego pytania.

Strony pragną także podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, jako że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - Ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”). Zdaniem Stron, w analizowanej sytuacji nie zostały spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do traktowania sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający sprzedali Kupującemu w ramach Umowy sprzedaży wyłącznie Nieruchomość. Jednocześnie Nieruchomość bez wątpienia nie spełniała definicji przedsiębiorstwa lub ZCP.

2\. Status Nieruchomości jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, w dacie planowanej Transakcji Nieruchomość miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdowały się na niej na datę Transakcji żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie Prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części.

W efekcie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

3\. Kwalifikacja podatkowa transakcji

Mając na względzie, że Nieruchomość należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, na datę Transakcji Nieruchomość była objęta MPZP, zgodnie z którym:

1) teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…);

2) teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…).

Z MPZP wynikało więc, że Nieruchomość na datę Transakcji stanowiła grunt przeznaczony pod zabudowę.

Mając na uwadze powyższe, Nieruchomość stanowiła na datę Transakcji teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W świetle powyższego, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdowało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikającego z art. 43 ust.1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze, że wspomniana czynność pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości przez Sprzedających nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS. W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. ”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”.

Podsumowując, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znalazło do niej zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego od Sprzedających (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie stanu faktycznego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostało uznane za prawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie była zwolniona od podatku VAT i była w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, do faktur, które powinny zostać wystawione z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że w takim przypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być traktowana jako opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach przez Sprzedających.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w przypadku uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2 za prawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** w zakresie braku opodatkowania transakcji dostawy działek nr (…) podatkiem od towarów i usług,

\- **prawidłowe** w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia z art.43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT,

\- **prawidłowe** w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy udziałów w działkach nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. udziałów podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych niebędących stroną postępowania za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarli z Kupującym umowę przestępną \`(...)\` 2021 r. W wykonaniu tej umowy \`(...)\` 2022 została zawarta umowa sprzedaży działek o nr (…). W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem łącznego wystąpienia określonych zdarzeń tj. w szczególności uzyskania przez Kupującego dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji, w szczególności:

a) ostatecznego pozwolenia na budowę zatwierdzającego projekt Inwestycji oraz zezwalającego na budowę Inwestycji i umożliwiającego rozpoczęcie jej budowy,

b) wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie w zakresie, w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana).

Na datę Transakcji Nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

1) teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…);

2) teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…).

Sprzedający nabyli Nieruchomość od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia \`(...)\` 2010 r. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego. Sprzedający byli właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolnicze z dnia \`(...)\` 2012 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”), która została rozwiązana ze skutkiem na dzień \`(...)\` 2022 r. dzierżawca zobowiązany był płacić Sprzedającym (wydzierżawiającym) określony czynsz z tytułu Umowy dzierżawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, z zastrzeżeniem zawarcia Umowy dzierżawy (dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze).

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji, Sprzedający wyrazili w Umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do:

1) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane,

2) uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego lub pozwolenia zamiennego do tego pozwolenia, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

3) podpisywania umów lub porozumień z organami administracji,

4) przeprowadzenia badań Nieruchomości niezbędnych do ustalenia przydatności Nieruchomości do realizacji Inwestycji oraz wszelkich badań w kierunku ustalenia stanu zanieczyszczenia gleby.

Ponadto Sprzedający w Umowie przedwstępnej wyrazili również zgodę na:

1) prowadzenie przez Kupującego prac przygotowawczych w rozumieniu art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”) na Nieruchomości związanych z rozpoczęciem Inwestycji,

2) przeprowadzenie w określonym terminie badań na terenie Nieruchomości ze względu na potrzebę wykonania prac geologicznych koniecznych do uzyskania dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji,

3) wykonanie przez Kupującego badań geotechnicznych gruntu i w tym celu zezwolili na wejście przedstawicieli Kupującego i odpowiednich służb na teren Nieruchomości celem wykonania tych badań.

Sprzedający przekazali Kupującemu oświadczenie o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w formie odrębnego dokumentu, w którym wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego na cele budowlane Nieruchomością.

Na podstawie wyżej wspomnianego oświadczenia Sprzedający wyrazili zgodę Kupującemu, jak też osobom działającym w imieniu Kupującego, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Kupującego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Inwestycji (procesu inwestycyjnego), w tym:

a) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby Inwestycji;

b) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

c) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy zbycie przedmiotowych działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej bez względu na to, czy na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

W takiej sytuacji, tj. w przypadku, gdy wnioskodawca dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadził wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem własnym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, dostawa przez Sprzedających działek o nr (…) na rzecz Kupującego wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w związku z przedmiotową sprzedażą Sprzedający działają jako podatnicy podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto należy również zwrócić uwagę, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto nie bez znaczenia w tym przypadku pozostaje kwestia udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV0

Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działek nr (…) za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających (którzy posiadają w tych działkach udział) działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana dostawa działek nr (…) przez Sprzedających zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki nr (…), w której Sprzedający posiadają udziały podlegały wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności zostały dokonane przez Nabywcę nieruchomości, któremu Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, właściciele niezabudowanych działek nr (…) udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania te nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą w części ułamkowej nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w działkach, nie korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizowali sprzedaż udziału w przedmiotowych nieruchomościach, że niejako ich działania łącznie z działaniami Kupującego stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Za uznaniem Sprzedających za podatników oprócz wykorzystywania gruntu przez okres ponad dziewięciu lat w celach dzierżawy, świadczy również fakt, że w związku przedmiotową sprzedażą Sprzedający umocowali pełnomocnika do wykonywania czynności, które uatrakcyjniły sprzedawane działki m.in. przez uzyskanie pozwoleń na budowę oraz uzyskanie warunków na doprowadzenie niezbędnych mediów. Tym samym należy uznać, że dokonując sprzedaży gruntów wskazanych we wniosku Sprzedający działali w charakterze podatnika, a sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działkach nr (…) stanowi dostawę dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. udziałów w działkach stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Kolejną wątpliwością Państwa jest kwestia, czy jeżeli sprzedaż przedmiotowych działek zostanie uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu, to czy sprzedaż ta nie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży były udziały w działkach dla których zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…) oraz teren działki o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczony był w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…), a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami (…).

W konsekwencji należy wskazać, że działki nr (…), w której Sprzedający posiadają udziały, spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa działek, w których Sprzedający posiadają udziały, nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabyli działki od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie działek przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedających udziałów w ww. działkach nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających.

Zatem, sprzedaż udziałów w działkach nr (…), nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony warunek, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie udziałów w działkach nr (…) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko, w odniesieniu do warunkowego pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Państwa dotyczą też tego, czy Kupującemu będzie przysługiwało do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (działek nr (\`(...)\`)).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, na datę transakcji Kupujący był zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług. Również na datę złożenia niniejszego wniosku Kupujący był zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wskazali Państwo w opisie sprawy, że Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie zamierza wykorzystywać nabytej Nieruchomości do działalności zwolnionej.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący ma prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości składającej się z działek o nr (…). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość (działki nr (…)) będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W powyższej sytuacji będzie zatem Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie przysługującego Kupującemu prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.