Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-224/13-4/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-06-18
Teza: Opodatkowanie dostawy udziałów w prawie własności działek
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; opodatkowanie; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek; współwłasność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2013 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Łodzi 19 marca 2013 r., do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim 21 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 maja 2013 r. (data wpływu 4 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w prawie własności działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2013 r. do Izby Skarbowej w Łodzi (data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim – 21 marca 2013 r.) wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w prawie własności działek oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 maja 2013 r. (data wpływu 4 czerwca 2013 r.) poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca razem z siostrą nabył (po ½ udziału) 15 grudnia 2007 r. aktem notarialnym nieruchomość rolną – sad o areale 5,2546 ha. W momencie zakupu przedmiotowa działka objęta była planem miejscowym pod mieszkalnictwo jednorodzinne. Na działce podtrzymywana była działalność rolna.

W 2012 roku Wnioskodawca wraz z siostrą dokonał podziału działki zgodnie z zatwierdzonym planem miejscowym. Działki po podziale nie utraciły charakteru rolnego. Urząd Gminy w 2013 r. wystąpił z zamiarem odkupu działek 2-346/56, 2-346/57 na poszerzenie gminnej drogi publicznej na zasadzie porozumienia stron lub na podstawie zapisów ustawy o drogach publicznych po dokonaniu wyceny przez biegłego.

Aktualnie Wnioskodawca i Jego siostra podejmują kroki zmierzające do budowy swoich domów jednorodzinnych na trzech działkach (nr 2-346/24, 2-346/15, 2-346/16). W tym celu wystąpili do dostawcy energii (prąd, gaz) o doprowadzenie mediów do tych działek. Inwestycje z branży energetycznej realizowane są w całości przez te przedsiębiorstwa i stanowią ich własność na podstawie umowy o przyłączenie.

Na dzień złożenia wniosku nie występują warunki techniczne przyłączenia tych działek do sieci na podstawie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzenie ścieków przez gminę. Wnioskodawca z siostrą będą musieli wykonać indywidualnie studnie i szamba. Pozostałe wydzielone działki w dalszym ciągu zachowują charakter rolny i stanowią ich wspólny majątek prywatny. Nie zamierzają prowadzić aktywnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. Nie wyklucza to jednak jednostkowych, okazjonalnych sprzedaży działek.

W piśmie z dnia 30 maja 2013 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, iż sprzedaż działek gminie pod poszerzenie dróg publicznych jak również potencjalna sprzedaż działek ujętych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną osobom fizycznym lub innym podmiotom nie nastąpi w wyniku działalności gospodarczej.

Na dzień złożenia pisma, będącego uzupełnieniem wniosku, Zainteresowany jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie jest w stanie ocenić jaki będzie Jego status podatnika podatku od towarów i usług w dniu potencjalnej sprzedaży działek. Jednocześnie Wnioskodawca zaznaczył, że siostra będąca współwłaścicielem w ½ nieruchomości na dzień złożenia pisma, będącego uzupełnieniem wniosku, nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył w celu prowadzenia uprawy sadu oraz dywersyfikacji zasobów majątku osobistego.

Nieruchomość została podzielona na 51 działek zgodnie z wykazem poniżej:


| Lp. | Nr działki | Powierzchnia | Miara powierzchni 
| 1 | 346/7 | 0.0902 | ha 
| 2 | 346/8 | 0.0934 | ha 
| 3 | 346/11 | 0.0933 | ha 
| 4 | 346/12 | 0.0946 | ha 
| 5 | 346/13 | 0.1006 | ha 
| 6 | 346/14 | 0.4884 | ha 
| 7 | 346/15 | 0.0912 | ha 
| 8 | 346/16 | 0.0914 | ha 
| 9 | 346/17 | 0.0897 | ha 
| 10 | 346/18 | 0.0897 | ha 
| 11 | 346/19 | 0.0863 | ha 
| 12 | 346/20 | 0.0863 | ha 
| 13 | 346/21 | 0.0893 | ha 
| 14 | 346/22 | 0.0893 | ha 
| 15 | 346/23 | 0.0905 | ha 
| 16 | 346/24 | 0.0904 | ha 
| 17 | 346/25 | 0.0835 | ha 
| 18 | 346/26 | 0.0870 | ha 
| 19 | 346/27 | 0.0871 | ha 
| 20 | 346/28 | 0.0823 | ha 
| 21 | 346/29 | 0.0823 | ha 
| 22 | 346/30 | 0.0822 | ha 
| 23 | 346/31 | 0.0822 | ha 
| 24 | 346/32 | 0.0820 | ha 
| 25 | 346/33 | 0.0946 | ha 
| 26 | 346/34 | 0.1519 | ha 
| 27 | 346/35 | 0.0973 | ha 
| 28 | 346/36 | 0.3389 | ha 
| 29 | 346/37 | 0.0912 | ha 
| 30 | 346/38 | 0.0914 | ha 
| 31 | 346/39 | 0.0897 | ha 
| 32 | 346/40 | 0.0897 | ha 
| 33 | 346/41 | 0.0863 | ha 
| 34 | 346/42 | 0.0863 | ha 
| 35 | 346/43 | 0.0894 | ha 
| 36 | 346/44 | 0.0893 | ha 
| 37 | 346/45 | 0.0906 | ha 
| 38 | 346/46 | 0.0904 | ha 
| 39 | 346/47 | 0.0835 | ha 
| 40 | 346/48 | 0.0871 | ha 
| 41 | 346/49 | 0.0872 | ha 
| 42 | 346/50 | 0.0823 | ha 
| 43 | 346/51 | 0.0823 | ha 
| 44 | 346/52 | 0.1074 | ha 
| 45 | 346/53 | 0.0822 | ha 
| 46 | 346/54 | 0.1089 | ha 
| 47 | 346/55 | 0.0923 | ha 
| 48 | 346/56 | 0.1479 | ha 
| 49 | 346/57 | 0.0534 | ha 
| 50 | 346/58 | 0.0949 | ha 
| 51 | 346/59 | 0.0919 | ha 
|  | Razem | 5.3015 |  

Potencjalna sprzedaż może dotyczyć następujących działek:


| Lp. | Nr działki 
| 1 | 346/7 
| 2 | 346/8 
| 3 | 346/11 
| 4 | 346/12 
| 5 | 346/13 
| 6 | 346/19 
| 7 | 346/20 
| 8 | 346/21 
| 9 | 346/22 
| 10 | 346/23 
| 11 | 346/26 
| 12 | 346/27 
| 13 | 346/28 
| 14 | 346/29 
| 15 | 346/30 
| 16 | 346/31 
| 17 | 346/32 
| 18 | 346/33 
| 19 | 346/34 
| 20 | 346/35 
| 21 | 346/37 
| 22 | 346/38 
| 23 | 346/39 
| 24 | 346/40 
| 25 | 346/41 
| 26 | 346/42 
| 27 | 346/43 
| 28 | 346/44 
| 29 | 346/45 
| 30 | 346/46 
| 31 | 346/48 
| 32 | 346/49 
| 33 | 346/50 
| 34 | 346/51 
| 35 | 346/52 
| 36 | 346/53 
| 37 | 346/54 
| 38 | 346/55 
| 39 | 346/58 
| 40 | 346/59 

wraz ze sprzedażą współudziału w drogach wewnętrznych w działkach:


| Lp. | Nr działki 
| 1 | 346/14 
| 2 | 346/25 
| 3 | 346/36 
| 4 | 346/47 

W przypadku obowiązywania na danym obszarze planu miejscowego wnioskuje się o wypis z przedmiotowego planu. Wnioskodawca występował i otrzymał wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem realizacji własnych inwestycji z siostrą dla działek:


| Lp. | Nr działki 
| 1 | 346/15 
| 2 | 346/16 
| 3 | 346/24 
| 4 | 346/17 
| 5 | 346/18 

czyli rozszerzył zakres wystąpienia w stosunku do liczby działek wskazanych w pierwotnym wniosku ORD-IN.

W odpowiedzi na pytanie czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, Zainteresowany wskazał, że w aktualnym wpisie do ewidencji działalności gospodarczej figuruje PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Jednocześnie Wnioskodawca nadmienił, że nie jest w stanie ocenić jaki zakres działalności będzie prowadził w dniu potencjalnej sprzedaży działek. Siostra nie prowadzi działalności gospodarczej na dzień złożenia pisma, stanowiącego uzupełnienie wniosku.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży działek, siostra również nie dokonywała sprzedaży działek. Tylko pierwotna działka o numerze 346/1, którą podzielono na 51 działek, była od nabycia dzierżawiona przez jeden rok, czyli pośrednio należy traktować, że każda z powstałych działek w wyniku podziału została dzierżawiona. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie jest w stanie ocenić czy będzie w przyszłości razem z siostrą dzierżawił którąś działkę lub działki.

Aktualnie Zainteresowany prowadzi z siostrą tylko uprawę sadu na przedmiotowych działkach oraz podjął działania opisane powyżej, tj. wystąpił i otrzymał wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem realizacji własnych inwestycji z siostrą dla działek: 346/15, 346/16, 346/24, 346/17, 346/18. Ewentualne nakłady Zainteresowany poniesie tylko w stosunku do działek, na których prowadzić będzie własną inwestycję, tj. ww. działek.

Dla działek powstałych w wyniku podziału działki 346/1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy z dnia 14 grudnia 2001 roku, opublikowany Dz. Urz. z 2002 r. Nr 26, poz. 681, ze zm.: uchwała z dnia 27 czerwca 2008 roku, opublikowana w Dz. Urz. z 2008 r. Nr 95, poz. 2488.

*   Działki o numerach:


| Lp. | Nr działki 
| 1 | 346/7 
| 2 | 346/8 
| 3 | 346/11 
| 4 | 346/12 
| 5 | 346/13 
| 6 | 346/15 
| 7 | 346/16 
| 8 | 346/17 
| 9 | 346/18 
| 10 | 346/19 
| 11 | 346/20 
| 12 | 346/21 
| 13 | 346/22 
| 14 | 346/23 
| 15 | 346/24 
| 16 | 346/26 
| 17 | 346/27 
| 18 | 346/28 
| 19 | 346/29 
| 20 | 346/30 
| 21 | 346/31 
| 22 | 346/32 
| 23 | 346/33 
| 24 | 346/34 
| 25 | 346/35 
| 26 | 346/37 
| 27 | 346/38 
| 28 | 346/39 
| 29 | 346/40 
| 30 | 346/41 
| 31 | 346/42 
| 32 | 346/43 
| 33 | 346/44 
| 34 | 346/45 
| 35 | 346/46 
| 36 | 346/48 
| 37 | 346/49 
| 38 | 346/50 
| 39 | 346/51 
| 40 | 346/52 
| 41 | 346/53 
| 42 | 346/54 
| 43 | 346/55 
| 44 | 346/58 
| 45 | 346/59 

przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne, dopuszcza się usługowo-produkcyjne o uciążliwości nieprzekraczającej granic własnych posesji.

*   Działki o numerach:


| Lp. | Nr działki 
| 1 | 346/14 
| 2 | 346/25 
| 3 | 346/36 
| 4 | 346/47 

przeznaczone są pod komunikację wewnętrzną.

*   Działki o numerach:


| Lp. | Nr działki 
| 1 | 346/56 
| 2 | 346/57 

przeznaczone są pod poszerzenie drogi publicznej: działka nr 2-1561 oraz działka nr 2-189.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy od przedstawionej transakcji sprzedaży działek gminie Wnioskodawca musi opłacić podatek VAT?
2.  Czy od opisanej transakcji sprzedaży okazjonalnej działek pod zabudowę mieszkalną, będących działkami rolnymi i stanowiącymi majątek własny, Wnioskodawca musi opłacić podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości UE (C-180/10 i C-181/10) oraz odpowiedzią Ministra Finansów na interpelację poselską nr 8306 opisana przez Zainteresowanego potencjalna sprzedaż działek jest zwolniona z VAT w świetle ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług z późniejszymi zmianami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i określony jest odpowiednim ułamkiem. Każdemu ze współwłaścicieli przysługują atrybuty prawa własności, ma on względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela ze względu na charakter udziału.

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż udziałów we współwłasności gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, iż status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli czynności te dokonywane są w sposób ciągły dla celów zarobkowych i nie stanowią jedynie czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 -12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie natomiast z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy dodanego przez art. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r., poz. 35), przez tereny budowlane rozumie się to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Według art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu ustawy, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będąca usługą dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, iż ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Stosownie do treści art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.), przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl natomiast art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca na dzień złożenia pisma, będącego uzupełnieniem wniosku, jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany nie jest w stanie ocenić jaki będzie Jego status podatnika podatku od towarów i usług w dniu potencjalnej sprzedaży działek. W odpowiedzi na pytanie czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, Zainteresowany wskazał, że w aktualnym wpisie do ewidencji działalności gospodarczej figuruje PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Jednocześnie Wnioskodawca nadmienił, że nie jest w stanie ocenić jaki zakres działalności będzie prowadził w dniu potencjalnej sprzedaży działek.

Zainteresowany razem z siostrą nabył (po ½ udziału) 15 grudnia 2007 r. aktem notarialnym nieruchomość rolną – sad o areale 5,2546 ha. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył w celu prowadzenia uprawy sadu oraz dywersyfikacji zasobów majątku osobistego.

W momencie zakupu przedmiotowa działka objęta była planem miejscowym pod mieszkalnictwo jednorodzinne. Na działce podtrzymywana była działalność rolna. W 2012 roku Wnioskodawca wraz z siostrą dokonał podziału działki zgodnie z zatwierdzonym planem miejscowym. Działki po podziale nie utraciły charakteru rolnego. Dla działek powstałych w wyniku podziału działki 346/1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy z dnia 14 grudnia 2001 roku. Przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, dopuszcza się usługowo-produkcyjne o uciążliwości nieprzekraczającej granic własnych posesji, są działki o numerach: 346/7, 346/8, 346/11, 346/12, 346/13, 346/15, 346/16, 346/17, 346/18, 346/19, 346/20, 346/21, 346/22, 346/23, 346/24, 346/26, 346/27, 346/28, 346/29, 346/30, 346/31, 346/32, 346/33, 346/34, 346/35, 346/37, 346/38, 346/39, 346/40, 346/41, 346/42, 346/43, 346/44, 346/45, 346/46, 346/48, 346/49, 346/50, 346/51, 346/52, 346/53, 346/54, 346/55, 346/58, 346/59. Działki o numerach: 346/14, 346/25, 346/36, 346/47, przeznaczone są pod komunikację wewnętrzną. Działki o numerach: 346/56, 346/57 przeznaczone są pod poszerzenie drogi publicznej.

Urząd Gminy w 2013 r. wystąpił z zamiarem odkupu działek 2-346/56, 2-346/57 na poszerzenie gminnej drogi publicznej. Aktualnie Wnioskodawca i Jego siostra podejmują kroki zmierzające do budowy swoich domów jednorodzinnych na trzech działkach (nr 2-346/24, 2-346/15, 2-346/16). W tym celu wystąpili do dostawcy energii (prąd, gaz) o doprowadzenie mediów do tych działek. Inwestycje z branży energetycznej realizowane są w całości przez te przedsiębiorstwa i stanowią ich własność na podstawie umowy o przyłączenie.

Na dzień złożenia wniosku nie występują warunki techniczne przyłączenia tych działek do sieci na podstawie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzenie ścieków przez gminę. Wnioskodawca z siostrą będą musieli wykonać indywidualnie studnie i szamba. Pozostałe wydzielone działki w dalszym ciągu zachowują charakter rolny i stanowią ich wspólny majątek prywatny. Nie zamierzają prowadzić aktywnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. Nie wyklucza to jednak jednostkowych, okazjonalnych sprzedaży działek.

Potencjalna sprzedaż może dotyczyć następujących działek: 346/7, 346/8, 346/11, 346/12, 346/13, 346/19, 346/20, 346/21, 346/22, 346/23, 346/26, 346/27, 346/28, 346/29, 346/30, 346/31, 346/32, 346/33, 346/34, 346/35, 346/37, 346/38, 346/39, 346/40, 346/41, 346/42, 346/43, 346/44, 346/45, 346/46, 346/48, 346/49, 346/50, 346/51, 346/52, 346/53, 346/54, 346/55, 346/58, 346/59 wraz ze sprzedażą współudziału w drogach wewnętrznych w działkach: 346/14, 346/25, 346/36, 346/47.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży działek. Tylko pierwotna działka o numerze 346/1, którą podzielono na 51 działek, była od nabycia dzierżawiona przez jeden rok, czyli pośrednio należy traktować, że każda z powstałych działek w wyniku podziału została dzierżawiona. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie jest w stanie ocenić czy będzie w przyszłości dzierżawił którąś działkę lub działki.

Aktualnie Zainteresowany prowadzi tylko uprawę sadu na przedmiotowych działkach oraz podjął działania opisane powyżej, tj. wystąpił i otrzymał wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem realizacji własnych inwestycji dla działek: 346/15, 346/16, 346/24, 346/17, 346/18. Ewentualne nakłady Zainteresowany poniesie tylko w stosunku do działek, na których prowadzić będzie własną inwestycję, tj. w stosunku do ww. działek.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż planowaną sprzedaż udziałów w prawie własności działek należy uznać za działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bowiem okoliczność, że Wnioskodawca nabył działkę nr 346/1 o areale 5,2546 ha, objętą planem miejscowym pod mieszkalnictwo jednorodzinne i dokonał podziału tej działki na 51 działek, w zestawieniu z faktem, iż Zainteresowany jest podatnikiem podatku od towarów i usług, we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej figuruje PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a więc sfery działalności związanej z obrotem nieruchomościami, to w ocenie tut. Organu planowana dostawa udziałów w prawie własności działek nie będzie odbywała się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, w ocenie tut. Organu, planowanych dostaw udziałów w prawie własności działek w części przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, dopuszczających usługowo-produkcyjne, w części pod komunikację wewnętrzną oraz w części pod poszerzenie drogi publicznej (zamiar odkupu działek nr 346/56 i 346/57 przez Gminę na poszerzenie gminnej drogi publicznej), nie będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Ponadto wskazane przez Zainteresowanego okoliczności, że nie wyklucza jednostkowych, okazjonalnych sprzedaży działek oraz pierwotna działka 346/1 była od nabycia dzierżawiona przez jeden rok, bezsprzecznie świadczą o wykorzystywaniu przedmiotowych działek w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Fakt podziału przed sprzedażą nieruchomości na 51 działek, w tym ustanowienie dróg wewnętrznych, umożliwiający łatwiejszą ich sprzedaż oraz uatrakcyjniający je rynkowo, wskazuje, że Wnioskodawca działa z zamiarem uzyskania w ten sposób stałych dochodów.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Zainteresowanego w celu wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu spożytkowania na potrzeby prywatne i dowodzą, że Wnioskodawca będzie wypełniał definicję prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i stanie się podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że podjęte przez Zainteresowanego działania zmierzające do sprzedaży udziałów w prawie własności przedmiotowych działek i zwiększenia ich handlowej atrakcyjności, choć oceniane pojedynczo nie decydowałyby jeszcze o handlowym charakterze działań Wnioskodawcy, niemniej brane pod uwagę łącznie dowodzą, że Zainteresowany zamierza dokonać dostawy udziałów w prawie własności działek w warunkach, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując dostawy udziałów w prawie własności przedmiotowych działek dla gminy, jak również dokonując okazjonalnej dostawy udziałów w prawie własności działek, będzie wypełniał definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie spełniał przesłanki do uznania Jego za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, planowana dostawa udziałów w prawie własności działek przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

*   na poszerzenie drogi publicznej, stanowiącej budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, oraz

*   pod budownictwo jednorodzinne,

będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanego, że sprzedaż działek jest zwolniona z VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla siostry Wnioskodawcy.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, tutejszy Organ pragnie w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników.

Ponadto informuje się, że w przedmiotowej interpretacji indywidualnej załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy działek, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.