Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.288.2023.4.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podział
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna –** **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

13 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 maja 2023 r. (data wpływu 17 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani H. M.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M. M.

**Opis stanu faktycznego**

Jesteście Państwo małżeństwem pozostającym we wspólności majątkowej. W 2003 r. kupili Państwo we wsi W. od osoby prywatnej do majątku wspólnego działkę o pow. 3,8071 ha. Działka ta nigdy nie była przez Państwa wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie wchodziła w skład majątku firmy, w szczególności nie była środkiem trwałym w firmie.

Przedmiotową działkę w 2021 r. podzielili Państwo na dwie części. Dla jednej części o pow. 1,7747 ha otrzymali Państwo warunki zabudowy na budowę 15 budynków mieszkalnych oraz drogi wewnętrznej. Następnie w 2022 r. podzielili Państwo ten teren na 15 działek plus droga wewnętrzna. Powstały nowe działki, ale już bez warunków zabudowy (nie występowali Państwo bowiem z mężem o warunki zabudowy dla nowopowstałych działek).

W sierpniu 2022 r. sprzedali Państwo jedną z wydzielonych działek wraz z udziałem w drodze za 50.000 zł. Drugą z działek (w tym przypadku bez udziału w drodze) sprzedali Państwo także za 50.000 zł w dniu 27 lutego 2023 r. Przedmiotowe działki sprzedali Państwo w celu zaspokojenia celów osobistych, tj. do sprzedaży zmusiła Państwa sytuacja zdrowotna i ekonomiczna.

Przedmiotowe działki nie są uzbrojone w przyłącza elektryczne ani kanalizacyjne, nie są ogrodzone. Nie zgłaszali Państwo chęci sprzedaży działek w biurze nieruchomości ani w mediach.

Na dzień dzisiejszy nie zamierzają Państwo sprzedawać pozostałych wydzielonych działek, gdyż traktują je Państwo jako formę lokaty kapitału. Nie wykluczają Państwo jednak sprzedaży kolejnych działek w przyszłości, jeżeli zmusi Państwa do tego sytuacja ekonomiczna lub zdrowotna.

Oboje z mężem jesteście Państwo na emeryturach, a dodatkowo kontynuujcie rozpoczętą w 1984 r. działalność gospodarczą. Z tytułu prowadzonej działalności jesteście Państwo zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. W ramach prowadzonej działalności prowadzą Państwo salon fryzjerski (PKD 96.02.Z), a dodatkowo wynajmują Państwo lokal po byłym salonie fryzjerskim pod punkt kasowy banku spółdzielczego (dlatego w zakres prowadzonej przez Państwa działalności wchodzi działalność objęta kodem PKD 68.20.Z).

**Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego**

Numery ewidencyjne sprzedanych działek to: 1 (z udziałem w drodze w działce 2 oraz 3 (bez udziału w drodze). Numery ewidencyjne działek, które zamierzają Państwo sprzedać w przyszłości to: 4, 5, 6 i 7 (działki bez udziału w drodze) oraz 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16 (działki z udziałem w drodze 2). Wszystkie działki mieszczą się w W. gmina (\`(...)\`).

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży w okresie ich posiadania nie były przez Państwa w żaden sposób użytkowane.

Nieruchomości opisane wnioskiem nie były Państwa wynajmowane, dzierżawione ani oddane do użytkowania na podstawie innej umowy.

Nie udzielili Państwo upoważnień ani pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania nieruchomościami opisanych wnioskiem ani do dokonywania czynności związanych z tymi nieruchomościami.

Oprócz nieruchomości wskazanych we wniosku posiadają Państwo następujące nieruchomości:

\- działka nr 17 w N. gm. (\`(...)\`).; działka za została przez Państwa otrzymana w darowiźnie od rodziców w 1992 r.; w latach 1992-1996 na tej działce wybudowali Państwo metodą gospodarczą dom jednorodzinny w którym mieszkają Państwo wraz z rodziną (syn, synowa, wnuk),

\- działka nr 18 w T. gm. (\`(...)\`), mały lokal użytkowy 18,87 m2, kupiony w 1999 r. od gminy, w którym od 1984 r prowadzili Państwo salon fryzjerski,

\- działka nr 19 w W. niezabudowana kupiona w 2004 r.,

\- działka nr 20 w W. niezabudowana, powstała z podziału działki nr 21 kupionej w 2003 r od osoby prywatnej,

\- działka nr 22 w N., niezabudowana (spadek po rodzicach H. M.).

W 2002 r sprzedali Państwo gminie (\`(...)\`) działkę nr 23 w N., którą kupili Państwo od Skarbu Państwa w 1994 r. po wieloletniej dzierżawie. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyli Państwo na zakup nieruchomości w W. w latach 2003/2004. Ponadto w 2020 r. darowali Państwo synowi działkę niezabudowaną nr 24 położoną w N., gm. (\`(...)\`) którą kupili Państwo w 1994 r. od Agencji (\`(...)\`).

Nie posiadają Państwo innych nieruchomości (poza wskazanymi dotychczas w opisie sprawy) przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Tak jak zostało wskazane w stanie faktycznym, dla części działki (przed podziałem na 15 działek) wystąpili Państwo z mężem o warunki zabudowy na budowę 15 budynków mieszkalnych oraz drogi wewnętrznej, a następnie podzielili Państwo ten teren na 15 działek oraz drogę wewnętrzną. Innych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem wniosku Państwo nie podejmowali.

W Państwa ocenie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie można uznać za działanie przez Państwa w sposób zorganizowany i ciągły (czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń). Sprzedaż ta następować zatem będzie okazjonalnie i nieregularnie.

Przed sprzedażą nie podejmowali Państwo aktywnych działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek. Nie podejmują Państwo również takich działań obecnie.

Dla sprzedanych oraz pozostałych będących przedmiotem wniosku działek nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla sprzedanych oraz pozostałych będących przedmiotem wniosku działek nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc nie istnieje podmiot, który wystąpił o jego sporządzenie.

O decyzję o warunkach zabudowy wystąpili Państwo. Podkreślić Państwo jednak pragną, że nastąpiło to przed podzieleniem części działki na 15 działek oraz drogę wewnętrzną.

**Pytania**

Czy na skutek sprzedaży działek powstałych na skutek podziału działek powstają u Państwa przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

**Stanowisko Zainteresowanych**

Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychody z tego źródła powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 z póżn. zm. - dalej u.p.d.o.f.).

Zauważyć przy tym należy, że w przypadku podziału działek na mniejsze nie ma miejsca zmiana właściciela, a w konsekwencji nie dochodzi do nabycia powstałych na skutek podziału działek. W konsekwencji stosując art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. brać należy uwagę datę nabycia działek przed ich podziałem. Potwierdzają to w udzielanych wyjaśnieniach organy podatkowe, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 listopada 2019 r. (0115-KDIT2-2.4011.367.2019.2.ES).

W interpretacji tej czytamy, że "w odniesieniu do kwestii wydzielenia działek (podziału) z nieruchomości gruntowej wskazać należy, że czynność ta nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania podziału nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę w drodze umowy darowizny, tj. 2006 r. Na powyższe nie ma wpływu podział tej nieruchomości - w powołanym przepisie mowa jest o dacie nabycia nieruchomości (nie zaś o dacie podziału)".

Sprzedawane przez Państwa działki powstały na skutek podziałów działki nabytej przez Państwa do majątku wspólnego w 2003 r. W świetle powyższego dokonywana przez Państwa sprzedaż powstałych na skutek podziału działek następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Jednocześnie sprzedaży przedmiotowych działek nie dokonują Państwo w wykonaniu działalności gospodarczej. Dlatego też uważają Państwo, że na skutek sprzedaży tych działek nie powstają u Państwa przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również dokonanej już przez Państwa sprzedaży działek w sierpniu 2022 r. oraz w lutym 2023 r.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Na gruncie analizowanej sprawy, powzięli Państwo wątpliwość, czy działania podejmowane przez Państwa mające na celu sprzedaż nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w 2003 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego działkę. Działka ta nigdy nie była przez Państwa wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie wchodziła w skład majątku firmy, w szczególności nie była środkiem trwałym w firmie. W 2021 r. podzielili Państwo działkę na dwie części. Dla jednej części otrzymali warunki zabudowy na budowę 15 budynków mieszkalnych oraz drogi wewnętrznej. Następnie w 2022 r. podzielili ten teren na 15 działek + droga wewnętrzna. Powstały nowe działki, ale już bez warunków zabudowy (nie występowali Państwo o warunki zabudowy dla nowopowstałych działek). W 2022 r. sprzedali Państwo jedną z wydzielonych działek nr 1 wraz z udziałem w drodze, a drugą z działek nr 3 (w tym przypadku bez udziału w drodze) sprzedali 2023 r. Działki nie są uzbrojone w przyłącza elektryczne ani kanalizacyjne, nie są ogrodzone. Nie zgłaszali Państwo chęci sprzedaży działek w biurze nieruchomości ani w mediach. Nie zamierzają Państwo sprzedawać pozostałych wydzielonych działek, gdyż traktują je jako formę lokaty kapitału, ale nie wykluczają Państwo jednak sprzedaży kolejnych działek w przyszłości, tj. działki nr 4, 5, 6 i 7 (działki bez udziału w drodze) oraz 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16 (działki z udziałem w drodze 2). Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży w okresie ich posiadania nie były przez Państwa w żaden sposób użytkowane, nie były najmowane, dzierżawione ani oddane do użytkowania na podstawie innej umowy. Nie udzielali Państwo upoważnień ani pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania nieruchomościami opisanych we wniosku ani do dokonywania czynności związanych z tymi nieruchomościami. Oprócz nieruchomości wskazanych we wniosku posiadają Państwo następujące nieruchomości. W 2002 r. sprzedali Państwo działkę nr 23, którą kupili w 1994 r. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyli na zakup nieruchomości w latach 2003/2004.

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez Państwa wskazuje na przygotowanie opisanych nieruchomości do sprzedaży, które posiada cechy inwestycji. Powyższe czynności wpływają na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie nieruchomości dla nabywców oraz łatwiejsze zbycie majątku. Dodatkowo należy podkreślić, że w związku z dokonywaną sprzedażą wydzielonych nieruchomości i pozyskaniem przyszłych nabywców, wykazują się Państwo pełnym profesjonalizmem. Wskazali Państwo, że celem wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy w 2021 r. na budowę 15 budynków mieszkalnych oraz drogi wewnętrznej było ułatwienie sprzedaży części działki, w stosunku do której ta decyzja została wydana. Celem podziału nieruchomości w 2022 r. na 15 działek oraz drogę wewnętrzną było umożliwienie sprzedaży tylko części działki sprzed podziału.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie zakupu gruntu (działki nabytej w 2003 r.) oraz podjętych na nim działań z prowadzoną przez Państwa działalnością gospodarczą. Państwa zamiarem towarzyszącym przy nabyciu w 2003 r. gruntu była chęć zainwestowania posiadanych środków. W 2002 r. sprzedali Państwo działkę nr 23, którą kupili w 1994 r. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyli na zakup nieruchomości w latach 2003/2004. Można więc uznać, że kupno w 2003 r. gruntu, z którego zostały następnie wydzielone działki będące przedmiotem dokonywanej sprzedaży posiada cechy swego rodzaju inwestycji. Potraktowali Państwo zakup przedmiotowej nieruchomości jako lokatę kapitału. Zatem w chwili nabycia gruntu mieli Państwo zamiar osiągnięcia zysku.

Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności prowadzący do przygotowania wydzielonych nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania celem sprzedaży działek są przejawem Państwa profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym. Powyższe czynności zostały wykonane w celu przygotowania do sprzedaży działek powstałych z podziału działki nabytej w 2003 r.

Nie bez znaczenia pozostaje tu również liczba planowanych do sprzedaży działek oraz okoliczność, że dokonywali Państwo podziału posiadanej nieruchomości kilkukrotnie. Pierwotnie podzielili Państwo działkę nabytą w 2003 r. na dwie części. Następnie dla jednej części działki otrzymali warunki zabudowy na budowę 15 budynków mieszkalnych oraz drogi wewnętrznej. Z kolei w 2022 r. podzielili Państwo ten teren na 15 działek + droga wewnętrzna. W 2022 r. sprzedali Państwo jedną z wydzielonych działek nr 1 wraz z udziałem w drodze, a drugą z działek nr 3 (w tym przypadku bez udziału w drodze) sprzedali 2023 r. Nie wykluczają Państwo sprzedaży kolejnych działek w przyszłości, tj. działki nr 4, 5, 6 i 7 (działki bez udziału w drodze) oraz 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16 (działki z udziałem w drodze 2).

A zatem dokonywali Państwo inwestycji w zakresie nieruchomości a następnie sukcesywnego podziału zakupionych nieruchomości na coraz mniejsze działki, dzięki któremu sprzedawane nieruchomości są najbardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, co prowadzi do wzrostu ich wartości. W efekcie Państwa działań przedmiot dostawy stanowi grunt o zupełnie innym charakterze, niż w chwili nabycia. Oprócz nieruchomości wskazanych we wniosku posiadali/posiadają Państwo również inne nieruchomości. W 2002 r. sprzedali Państwo działkę nr 23, a pieniądze ze sprzedaży przeznaczyli na zakup nieruchomości w latach 2003/2004.

W odniesieniu do powyższego, należy przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2022 r., I FSK 190/22, w którym Sąd wskazał, że:

Z pewnością nie można zgodzić się z zapatrywaniem wnioskodawcy, że w opisanym stanie sprawy mamy do czynienia z podejmowaniem czynności, które zaliczają się do „zwykłego i racjonalnego zarządu majątkiem” - wręcz przeciwnie, skarżący zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie przesądzająca jest okoliczność dokonywania sukcesywnego podziału geodezyjnego nieruchomości na coraz mniejsze działki (np. działkę o nr 685/4 podzielono na 14 działek), a także ustanowienie służebności przejścia i przejazdu do poszczególnych działek. Strona skarżąca uzyskała kolejne decyzje o warunkach zabudowy, ustalając warunki dla zabudowy polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z niezbędną infrastrukturą na działce nr 685/4.

Bez wątpienia podjęte działania doprowadziły do uatrakcyjnienia nieruchomości wnioskodawcy i jego małżonki, a w rezultacie wzrostu jej wartości.

Całokształt działań podejmowanych przez Państwa wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Państwa majątku osobistego. Przy czym należy podnieść, że posiadane przez Państwa nieruchomości w żadnym momencie nie służyły do zaspokajania Państwa celów osobistych. Posiadane nieruchomości stanowią dla Państwa formę lokaty kapitału.

A zatem okoliczności faktycznych wskazują, że podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży. Całokształt czynności podejmowanych przez Państwa w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych z podziału działki nabytej w 2003 r. jednoznacznie wskazuje na fakt, że dokonywanych transakcji sprzedaży działek nie można uznać za zbycie majątku prywatnego i w konsekwencji za czynności zwolnioną z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy działek powstałych z podziału działki nabytej w 2003 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmują Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy są składniki Państwa majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Bez znaczenia jest także okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyroki WSA: z dnia 24 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 108/19; z dnia 26 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Po 156/12). Sprzedaż nieruchomości (działek) opisanych we wniosku świadczy o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Skoro podjęli Państwo działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

**Dodatkowe informacje**

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pani H. M. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).