Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-545/13-4/DS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-11-12
Teza: Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający proporcjonalnie współwłasności (50% wartości) będzie przychodem z działalności gospodarczej Wnioskodawcy? Czy druga część 50% przychodu ze sprzedaży nieruchomości należna drugiemu współwłaścicielowi nie będzie przychodem z działalności gospodarczej Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: amortyzacja; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-użyteczność nieruchomości; proporcja; sprzedaż-sprzedaż środków trwałych; współwłasność; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2013 r. (data wpływu 22 sierpnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 października 2013 r. (data wpływu 29 października 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 21 października 2013 r., Nr IPTPP2/443-679/13-2/AW oraz Nr IPTPB1/415-545/13-2/DS, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie z dnia 21 października 2013 r. skutecznie doręczono w dniu 25 października 2013 r., następnie w dniu 29 października 2013 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 28 października 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W lutym 2002 r. została zakupiona nieruchomość zabudowana budynkiem, na działalność gospodarczą, przez dwie osoby, po 50% udziału (ojciec i syn). Nieruchomość w momencie zakupu była zwolniona z podatku VAT, nie odliczono podatku naliczonego. Wartość zakupu to 107.000 zł (sto siedem tysięcy złotych), w tym budynek 92.000 zł i działka 15.000 zł. Wnioskodawca od daty zakupu wykorzystuje cały budynek do działalności gospodarczej związanej z czynnościami opodatkowanymi (restauracja, usługi gastronomiczne). Drugi współwłaściciel (ojciec) użyczył Mu swoją część nieodpłatnie.

Budynek wchodzący w skład nieruchomości był modernizowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w okresie III-VII 2002 r. na wartość 82.400 zł. Od nakładów modernizacyjnych przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, z którego skorzystano. W wyniku modernizacji, księgowa wartość nieruchomości wzrosła do kwoty 174.400 zł. W 2005 r. dokonano drugiej modernizacji o wartości nakładów 35.300 zł, co stanowi mniej niż 30% wartości nieruchomości po modernizacji. Odliczono podatek naliczony od wydatków na modernizację. Nieruchomość ta ciągle wykorzystywana jest do działalności gospodarczej (czynności opodatkowane podatkiem VAT). Planowane jest zbycie przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 28 października 2013 r., Wnioskodawca dodał, że:

1.  jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą,
2.  nieruchomość jest zakwalifikowana do środków trwałych w Jego firmie w wartości początkowej 50% kwoty nabycia i od takiej podstawy dokonywane są odpisy amortyzacyjne,
3.  jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
4.  na drugą modernizację Wnioskodawca ponosił nakłady w okresie od czerwca 2005 r. do grudnia 2005 r., modernizację zakończono w grudniu 2005 r.,
5.  po zakończeniu modernizacji budynku w 2002 r., przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze,
6.  nieruchomość, o której mowa we wniosku to nieruchomość użytkowa,
7.  działalność Wnioskodawcy opodatkowana jest na zasadach ogólnych - podatek liniowy,
8.  przedmiotem działalności gospodarczej jest prowadzenie restauracji; Wnioskodawca nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT ?
2.  Czy należy dokonać korekty podatku naliczonego od modernizacji dokonanej w 2005 r.?
3.  Czy przy sprzedaży tej nieruchomości 50% jej wartości (której właścicielem jest osoba prowadząca działalność gospodarczą) będzie przychodem z działalności gospodarczej i opodatkowana na zasadach ogólnych?
4.  Czy przychód z części drugiego właściciela (50%) będzie zwolniony od podatku?

W uzupełnieniu wniosku z dnia 28 października 2013 r. Wnioskodawca przeformułował postawione pytania dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.  Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający proporcjonalnie współwłasności (50% wartości) będzie przychodem z działalności gospodarczej Wnioskodawcy?
2.  Czy druga część 50% przychodu ze sprzedaży nieruchomości należna drugiemu współwłaścicielowi nie będzie przychodem z działalności gospodarczej Wnioskodawcy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone numerami 3 i 4 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast odnośnie pytań nr 1 i 2 dotyczących podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem z działalności gospodarczej będzie 50% przychodu ze sprzedaży nieruchomości, na podstawie art. 14 ust. 2 pkt l ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla osoby prowadzącej w niej działalność gospodarczą.

Część przypadająca drugiemu współwłaścicielowi (nie wykorzystywał ww. nieruchomości do działalności gospodarczej), nie będzie przychodem opodatkowanym na podstawie art. 10 ust. l pkt 8 ww. ustawy.

Uzupełniając wniosek, Wnioskodawca przedstawił własne stanowisko adekwatne do przeformułowanych pytań.

Odnośnie pytania nr 3, Wnioskodawca wskazał, że na podstawie art. 14 ust. 2 pkt l ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ze sprzedaży współwłasności proporcjonalnie do udziału będzie przychodem z działalności gospodarczej.

Natomiast odnośnie pytania nr 4 - kwota przypadająca drugiemu współwłaścicielowi nie będzie przychodem z działalności gospodarczej u Wnioskodawcy, ponieważ wartość początkową środka trwałego ustalono na podstawie art. 22g ust. l1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 ,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródłem przychodów, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22g ust. 1 ww. ustawy stanowi, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

1.  w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia,
    1.  w razie częściowo odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego w art. 11 ust. 2b,
2.  w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia,
3.  w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
4.  w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej - ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu,
5.  w razie otrzymania w związku z likwidacją osoby prawnej, z zastrzeżeniem ust. 14b, ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

W myśl art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się odpłatne zbycie środków trwałych ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Stąd, sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej zakwalifikowanej do środków trwałych, spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej.

Co istotne, przychód z działalności gospodarczej powstanie również wówczas, gdy sprzedana nieruchomość była wykorzystywana w tej działalności, a następnie z niej z różnych względów wycofana. Stanie się tak, jeżeli w momencie zbycia nie upłynęło jeszcze sześć lat liczonych między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zasadniczo przychód z działalności gospodarczej powstaje w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi (albo częściowego wykonania usługi), nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, dniem powstania przychodu jest dzień zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, czyli dzień, w którym następuje przeniesienie własności nieruchomości.

U podatników opodatkowanych na zasadach ogólnych (według skali podatkowej i opłacających podatek liniowy), opodatkowaniu podlega nie przychód, ale dochód ze sprzedaży środka trwałego, który powinien zostać ustalony w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten wskazuje, że dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia omawianych składników majątku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika ponadto, że jeżeli środek trwały został zakupiony na współwłasność i nie jest przedmiotem współwłasności małżeńskiej, to w pierwszej kolejności należy ustalić jego wartość początkową - stosując proporcję do udziału we współwłasności. Jeżeli zatem, np. udział we współwłasności zakupionego przez Podatnika na współwłasność z ojcem nieruchomości użytkowej wynosi 50%, to wartość początkową środka trwałego stanowi połowa ceny jej nabycia - rozumianej zgodnie z cytowanym art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zagadnienie współwłasności normują przepisy działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 ww. ustawy).

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zakupił wspólnie z ojcem nieruchomość użytkową. Udział Wnioskodawcy stanowi 50% tej nieruchomości. Wnioskodawca od daty zakupu wykorzystuje cały budynek do działalności gospodarczej (restauracja, usługi gastronomiczne). Drugi współwłaściciel (ojciec) użyczył Wnioskodawcy (synowi) swoją część nieodpłatnie. Nieruchomość jest zakwalifikowana do środków trwałych w wysokości wartości początkowej 50% ceny nabycia i od takiej podstawy dokonywane są odpisy amortyzacyjne. Wnioskodawca nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Planowane jest zbycie przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawca dokonując zbycia nieruchomości użytkowej stanowiącej Jego współwłasność, niestanowiącej współwłasności małżeńskiej, uzyska przychód z działalności gospodarczej. Dochodem (stratą) ze sprzedaży będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia (proporcjonalnie do posiadanego udziału w wysokości 50%), a jej wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Natomiast przychód ze sprzedaży części nieruchomości będącej własnością drugiego współwłaścicela, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.