Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.514.2024.2.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-02
Teza: Możliwość opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z najmu nieruchomości po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej i przekazaniu nieruchomości na cele prywatne.
Słowa kluczowe: działalność-likwidacja działalności; majątek-majątek prywatny; najem-najem prywatny; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Prowadzi Pani działalność pod firmą (\`(...)\`) i numerem NIP: (\`(...)\`) w przedmiocie sprzedaży hurtowej kosmetyków, organizacji szkoleń dla profesjonalistów z branży beauty, doradztwa w zakresie prowadzenia biznesu w branży beauty&wellness oraz wynajmuje nieruchomość biurowo-usługową, położoną przy ul. (\`(...)\`) podmiotom gospodarczym (spółce z o. o. oraz przedsiębiorcy prowadzącemu przedszkole), a także powierzchnię przed budynkiem na paczkomat (\`(...)\`).

Jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowane są według stawki liniowej 19%. Księgowość prowadzona jest przez zewnętrzne biuro rachunkowe, które prowadzi dla Pani Księgę Przychodów i Rozchodów (KPiR).

Z uwagi na ciągłe i nieprzewidywalne zmiany przepisów związane z prowadzoną działalnością i wywołaną w ten sposób niepewnością prawną i finansową, związaną z prowadzeniem jednoosobowej działalności gospodarczej oraz z powodu przekazania prowadzonego biznesu córce (a dokładniej rzecz ujmując: (\`(...)\`) spółce z o.o., KRS: (\`(...)\`), w której córka oraz Pani są wspólnikami) – zdecydowała się Pani zlikwidować prowadzoną JDG i przenieść prowadzenie działalności gospodarczej na wskazaną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

Z końcem 2024 r. zamierza Pani zlikwidować JDG – wykreślić ją z rejestru CEIDG i nie prowadzić działalności pod własną firmą. Towary dotychczas nabyte przez JDG są odsprzedawane spółce z o.o., w której jest Pani wspólnikiem wraz z córką. W (\`(...)\`) spółka z o.o. posiada Pani 50% udziałów (50 udziałów o łącznej wartości nominalnej 2500 zł). Drugim wspólnikiem w tejże spółce jest Pani córka A.B. – posiada również 50% udziałów (50 udziałów o łącznej wartości nominalnej 2500 zł). Pani córka jest jednocześnie jedynym członkiem zarządu tejże spółki z o.o. Z kolei Pani nie jest członkiem zarządu w spółce.

Działalność główną w zakresie handlu hurtowego kosmetykami oraz prowadzeniem szkoleń i doradztwa biznesowego – w drodze opisanej wyżej sukcesji będzie prowadziła Pani córka. Na spółkę nie przejdą żadne umowy, zobowiązania ani wierzytelności z JDG. Spółka nabywa część aktywów od JDG (towary w postaci m.in. kosmetyków), w celu prowadzenia działalności w zakresie sprzedaży hurtowej kosmetyków, organizacji szkoleń oraz doradztwa biznesowego. Spółka będzie wykorzystywała kontakty handlowe Pani JDG. Spółka nie nabędzie środków trwałych, w szczególności w postaci nieruchomości położonej przy ul. (\`(...)\`). Jest to budynek biurowo-usługowy. Nie jest budynkiem mieszkalnym. Najem nie jest przedmiotem działalności spółki z o.o. i nie zamierza Pani tego zmieniać.

Planuje Pani pozostawić opisaną nieruchomość w swoim majątku prywatnym po likwidacji JDG. Przedmiotowa nieruchomość budynkowa położona przy ul. (\`(...)\`), została wybudowana w 2012 r. i jest wykorzystywana przez JDG oraz jest przedmiotem najmu przez JDG na rzecz swoich kontrahentów. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta (\`(...)\`), w wydziale IV ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego (\`(...)\`). Nieruchomość jest we współwłasności majątkowej małżeńskiej Pani oraz męża (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska), ale została ona wprowadzona i pozostaje w JDG jako jej środek trwały, który jest w trakcie amortyzacji. Amortyzacja zakończy się w 2052 r. Budynek nie został więc wycofany z JDG do majątku prywatnego.

Nieruchomość budynkowa składa się z dwóch poziomów (parter i pierwsze piętro). Obecną działalność JDG prowadzi Pani, korzystając z parteru nieruchomości, z wyłączeniem pomieszczenia (\`(...)\`), które jest wynajmowane przez spółkę z o.o. Pani i córki. Spółka ta stopniowo przejmuje kolejne pomieszczenia w nieruchomości wraz z przekazywaniem jej działalności przez Panią.

Nieruchomość budynkowa jest obecnie wynajmowana przez Pani JDG:

1) spółce z o.o., w której Pani i córka są wspólnikami – lokal biurowy (\`(...)\`),

2) przedsiębiorcom działającym w ramach spółki cywilnej, prowadzącym przedszkole – lokal usługowy – cała powierzchnia na 1 piętrze budynku, poza pomieszczeniami technicznymi.

Poza nieruchomością budynkową wynajmuje Pani część nieruchomości gruntowej przed budynkiem na potrzeby spółki (\`(...)\`) sp. z o.o., celem postawienia i utrzymania 2 paczkomatów.

Po likwidacji działalności rozwiąże Pani wszystkie umowy najmu i nie będzie korzystała już z budynku na potrzeby działalności gospodarczej JDG. Nieruchomość będzie Pani majątkiem prywatnym.

W celu zaspokojenia Pani prywatnych potrzeb, nieruchomość zostanie wynajęta kontrahentom, wśród których będą:

1) spółka z o.o., w której Pani oraz córka są wspólnikami,

2) przedsiębiorcy prowadzący działalność w formie spółki cywilnej, prowadzący oddział przedszkolny,

3) spółka (\`(...)\`) sp. z o.o., która jest właścicielem paczkomatów umieszczonych przed budynkiem.

Jeżeli wymienieni wyżej, dotychczasowi najemcy będą zainteresowani, wówczas zawrze Pani z nimi jako osoba prywatna umowy najmu na warunkach dotychczasowych lub podobnych. Jest to wieloletni najem i stosunek najmu nie wymaga żadnych dodatkowych działań od Pani. Nieruchomość będzie więc wynajmowana jako najem prywatny, od momentu likwidacji JDG (wykreślenia z CEIDG). Do momentu likwidacji działalności gospodarczej będzie działała Pani w roli wynajmującej jako przedsiębiorca, potem jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Obecnie, będąc przedsiębiorcą korzysta Pani z obsługi księgowej, zaś po likwidacji działalności gospodarczej nie będzie korzystała z obsługi księgowej ani zarządczej.

Sama będzie Pani obliczała ryczałt. Najem nie będzie działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym (to opinia, nie opis stanu faktycznego). Nieruchomość będzie wynajmowana do celów, do jakich są przeznaczone: działalność biurowa oraz usługowa. Opisana nieruchomość jest jedyną nieruchomością przeznaczoną na wynajem. Głównym powodem wycofania wskazanej we wniosku nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania jej na Pani cele prywatne będzie likwidacja jednoosobowej działalności gospodarczej. Jeszcze nie wycofała Pani przedmiotowej nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej.

**Pytanie**

Czy po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej i przekazaniu nieruchomości na Pani cele prywatne, przychód z wynajmu tejże nieruchomości będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pani stanowisko w sprawie
-------------------------

Pani zdaniem, po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu nieruchomości z działalności i przekazaniu jej na cele prywatne, przychód z wynajmu tej nieruchomości będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł. Według przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Ustawa ta zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Po likwidacji pozarolniczej działalności gospodarczej i wyrejestrowaniu z CEiDG, nie będzie już prowadziła Pani pod swoją firmą działalności w zakresie handlu hurtowego kosmetykami, szkoleń oraz doradztwa biznesowego. W sprawie należy zatem rozstrzygnąć, czy sam wynajem nieruchomości spełnia wszystkie przesłanki działalności gospodarczej. Jeżeli nie zostaną one spełnione, najem należy uznać, za tzw. najem prywatny. Kryterium ich rozróżnienia stanowi przede wszystkim przedmiot najmu, a więc to, czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą.

W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika, przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu.

Obecnie nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej – jest siedzibą firmy i miejscem, w którym cała działalność się odbywa. Po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej straci ona tę funkcję. Nie będzie już wykorzystywana do działalności handlowej prowadzonej przez Panią. W tym kontekście nieruchomość stanie się majątkiem prywatnym. Do rozważenia pozostaje zatem kwestia najmu. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 marca 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 36/18: pozarolnicza działalność gospodarcza może mieć różnoraki przedmiot ograniczony wyłącznie przepisami prawa. Przedmiotem tej działalności może być także najem, o którym mowa w art. 659 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem dotyczy również lokali (art. 680 k.c.). Nie ulega przy tym wątpliwości, że umowa najmu zawierana jest co do zasady w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny rachunek. Konstytutywnym elementem najmu jest także jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego, jak i najemcy. Zakup i posiadanie nieruchomości może być wynikiem lokowania kapitału przez osoby, które nie trudnią się działalnością gospodarczą. Czynsz najmu w takim przypadku, jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku. Z natury rzeczy podpisanie umowy najmu wymaga pewnego profesjonalizmu, a realizacja przez wynajmującego praw i obowiązków z niej wynikających wiąże się z określonym stopniem zorganizowania. Zwłaszcza w sytuacji, w której podatnik – wynajmujący, oddający w najem należące do jego majątku nieruchomości, wycofane z majątku przedsiębiorstwa w związku z likwidacją działalności gospodarczej, rezygnuje z wyboru ryczałtu ewidencjonowanego i przyjmuje opodatkowanie na zasadach ogólnych (według stawki 18% i 32%). W takim przypadku może uwzględniać w kosztach uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środka trwałego stanowiącego przedmiot umowy najmu, co wymaga prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W art. 22a ust. 1 in fine wyraźnie odróżniono amortyzację od środków trwałych wykorzystywanych przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, od amortyzacji środków trwałych oddanych do używania m.in. na podstawie umowy najmu. Zatem i w takim przypadku aktywność podatnika nie traci niegospodarczego charakteru, mimo tego, że prawidłowa realizacja jego obowiązków (m.in. związanych z prowadzeniem ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) będzie wymagała pewnego zorganizowania. WSA w powyższym wyroku zauważa, że czynności związane z najmem zawsze będą wypełniać kryteria działalności gospodarczej. Prawodawca wyodrębnia w ustawie (w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 6 updof) najem, a jedynym kryterium wyłączającym zastosowanie tego przepisu, w odniesieniu do umów najmu, czy też dzierżawy, jest związanie składników majątkowych będących przedmiotem takiego stosunku prawnego z działalnością gospodarczą.

Działa Pani we własnym imieniu, a wynajem nieruchomości będzie oczywiście miał na celu zarobek. Zgodnie ze stanowiskiem NSA, spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 września 2021 r., sygn. akt II FSK 243/20). Przesłanki „ciągłości” i „zorganizowania” będą więc decydujące dla określenia źródła przychodu. Obie nie są sprecyzowane w przepisach i wokół nich toczą się spory doktrynalne. Do interpretacji tych pojęć warto wykorzystać stanowiska judykatury. Obie przesłanki rozwija NSA w swoim wyroku z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18: „Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej”.

Przedstawione zdarzenie przyszłe w żaden sposób nie przystaje do przytoczonego opisu zorganizowanych działań. W szczególności nie można mówić o zespole działań, bo jedynym Pani działaniem jako osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej będzie zawarcie umowy najmu. Brak też jakiejkolwiek struktury działalności, czy nawet profesjonalnego charakteru Pani działań. Wynajem nieruchomości jest racjonalnym zarządem własnym majątkiem. W ten sposób nie tylko zaspokoi Pani potrzeby swoje i rodziny, ale też nie będzie musiała ponosić kosztów utrzymania nieruchomości (lub koszty te zostaną pokryte przez najemców): opłat za prąd, wodę, czy podatku od nieruchomości, co uszczuplałoby Pani majątek.

Przepisy nie dają podstaw do uznania, że składnik majątku firmowego pozostaje takim nawet po zakończeniu działalności. Od dłuższego czasu sądy administracyjne przyznają, że kwalifikacja najmu do źródeł dochodu zależy od podatnika. Jak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14: „W większości przypadków decydujące znaczenie, co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Jak wskazano powyżej przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika”.

Stanowisko to jest powtarzane w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.: z 13 lipca 2022 r., Nr 0115-KDIT3.4011.502.2022.1.AD. Podobnie stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w (\`(...)\`) w wyroku z 7 marca 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 36/18: decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Zgodnie z przytoczonym orzecznictwem wpływu na zakwalifikowanie przychodu do źródła nie ma okoliczność równoległego prowadzenia działalności gospodarczej w innym zakresie niż najem, dzierżawa, poddzierżawa, czy umowy o podobnym charakterze – działalność Pana w spółce, objęcie samego najmu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy rozmiary tej działalności, w tym liczba oddanych w najem (dzierżawę, poddzierżawę) nieruchomości. Wreszcie, wobec sporów wokół niejasnych określeń ustawowych – należy przytoczyć „Zasady interpretacji niejasnych regulacji podatkowych” z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 marca 2022 r., sygn. akt II FSK 1723/19, który uznał, że zgodnie z wymogami konstytucyjnymi niejasnych regulacji podatkowych nie wolno interpretować na niekorzyść podatników, a w konsekwencji, jeśli takie regulacje okazują się ostatecznie wieloznaczne, to zgodnie z zasadą in dubio pro tributario należy opowiedzieć się za rozwiązaniem uwzględniającym interes podmiotu obowiązanego do świadczeń podatkowych. Tym bardziej za niedopuszczalne uznać trzeba analogiczne stosowanie nieprecyzyjnych przepisów podatkowych, czy też rozszerzające stosowanie jednoznacznych przepisów podatkowych, gdyby miało to na celu zwiększenie obowiązków podatkowych.

Wobec przytoczonych argumentów i tez z wyroków sądów powszechnych należy uznać, że opisany wynajem nieruchomości z majątku prywatnego nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej, a jedynie zwykłym zarządem majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

– pozarolnicza działalność gospodarcza;

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (\`(...)\`).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej kosmetyków, organizacji szkoleń dla profesjonalistów z branży beauty, doradztwa w zakresie prowadzenia biznesu w branży beauty&wellness oraz w ramach tej działalności wynajmuje nieruchomość biurowo-usługową podmiotom gospodarczym (spółce z o. o. oraz przedsiębiorcy prowadzącemu przedszkole), a także powierzchnię przed budynkiem na paczkomat (\`(...)\`).

Z uwagi na ciągłe i nieprzewidywalne zmiany przepisów związane z prowadzoną działalnością i wywołaną w ten sposób niepewnością prawną i finansową, związaną z prowadzeniem jednoosobowej działalności gospodarczej oraz z powodu przekazania prowadzonego biznesu córce (a dokładniej rzecz ujmując: (\`(...)\`) spółce z o.o., KRS: (\`(...)\`), w której córka oraz Pani są wspólnikami) – zdecydowała się Pani zlikwidować prowadzoną JDG i przenieść prowadzenie działalności gospodarczej na wskazaną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Pani córka jest jednocześnie jedynym członkiem zarządu tejże spółki z o.o.

Spółka nie nabędzie środków trwałych, w szczególności w postaci nieruchomości, o której mowa we wniosku (budynku biurowo-usługowego). Najem nie jest przedmiotem działalności spółki z o.o. i nie zamierza Pani tego zmieniać.

Planuje Pani pozostawić opisaną nieruchomość w swoim majątku prywatnym po likwidacji JDG. Przedmiotowa nieruchomość budynkowa została wybudowana w 2012 r. i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, w tym jest wynajmowana. Nieruchomość jest we współwłasności majątkowej małżeńskiej Pani oraz męża (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska), ale została ona wprowadzona i pozostaje w Pani działalności gospodarczej jako środek trwały, który jest w trakcie amortyzacji.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychód uzyskiwany przez Panią z najmu opisanej nieruchomości, po wycofaniu tejże nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej i przekazaniu jej na Pani cele prywatne, będzie zaliczany do źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także czy będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody, które będzie Pani uzyskiwać z tytułu najmu nieruchomości po dokonaniu czynności wskazanych w opisie sprawy, tj. po likwidacji działalności (a co za tym idzie, wycofaniu nieruchomości z działalności i przekazaniu jej na cele prywatne), rozwiązaniu wszystkich umów najmu i zawarciu umów najmu jako osoba prywatna na warunkach dotychczasowych lub podobnych, będą zaliczane do źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na opisie zdarzenia przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną, Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.).