Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.257.2020.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-21
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 20 listopada 2020 r. (data wpływu 20 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\-Spółka Akcyjna;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\-Sp. z o. o. Spółka jawna;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Na podstawie art. 14r § 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. 2020, poz. 1325, dalej: OP) Spółka akcyjna (dalej: Bank, Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna (dalej: Nabywca, Zainteresowany niebędący stroną postępowania), występują z wnioskiem wspólnym o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie.

Wnioskodawcy posiadają interes prawny w ustaleniu konsekwencji podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2020 poz. 106 ze zm., dalej: UVAT) oraz na gruncie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. 2020 poz. 815, dalej UPCC).

Celem niniejszego wniosku jest potwierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Interes prawny Banku polega na potwierdzeniu czy transakcja dostawy własnej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Nabywca z kolei ma interes prawny w potwierdzeniu czy będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w przypadku zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Sposób opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości w oparciu o przepisy UVAT przekłada się bowiem na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów UPCC. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) UPCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Jednocześnie, zgodnie z art. 4 pkt 1 UPCC, obowiązek podatkowy z tytułu transakcji kupna-sprzedaży ciąży na nabywcy nieruchomości.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie posiadane przez Bank spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego o powierzchni 334,9 m2 położonego w W. (dalej: Nieruchomość, Lokal).

Dla Nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta.

Bank nabył Lokal na mocy przydziału. Bank nie miał prawa do odliczenia podatku od towarów i usług. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Banku. Bank poniósł wydatki na ulepszenie, które w styczniu 1995 r. przekroczyły 30% pierwotnej wartości podatkowej nieruchomości.

Nieruchomość do 2005 r. była wynajmowana przez Bank na rzecz agencji Banku. Po zakończeniu najmu Lokal był wykorzystywany jako archiwum Banku. Od 2012 r. stanowi pustostan.

Nieruchomość została zasiedlona przez sam fakt rozpoczęcia jej użytkowania na potrzeby działalności statutowej Banku. W związku z tym, że wartość wydatków na ulepszenie przekroczyła próg 30% podatkowej wartości pierwotnej Nieruchomości, doszło do „ponownego” pierwszego zasiedlenia w 1995 r. Od pierwszego zasiedlenia minął zatem okres dłuższy niż 2 lata.

Na moment złożenia wniosku, Bank i Nabywca nie podjęli decyzji co do ewentualnej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 UVAT.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Jeżeli odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1 jest pozytywna to, czy odpłatna dostawa Nieruchomości opisanej w opisie zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Zainteresowanych, odpłatna dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych do którego zapłaty będzie zobowiązany Nabywca nieruchomości.

Planowana dostawa opisanej Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, albowiem w odniesieniu do Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 pkt 14 UVAT.

W konsekwencji powyższego – ponieważ transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – Nabywca będzie zobowiązany do poniesienia ciężaru podatku od czynności cywilnoprawnych. Analiza przepisów art. 2 pkt 4 UPCC wskazuje, że opodatkowaniu tym podatkiem podlega dostawa nieruchomości, jeżeli jedna ze stron tej transakcji jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 4 pkt 1 UPCC, obowiązek podatkowy z tytułu transakcji kupna-sprzedaży ciąży na nabywcy nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 15 stycznia 2021 r., Znak: 0114-KDIP1-1.4012.711.2020.2.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postepowania zamierza sprzedać Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego o powierzchni 334,9 m2 położonego w W. Na moment złożenia wniosku, Bank i Nabywca nie podjęli decyzji co do ewentualnej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 UVAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Zainteresowanymi – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 stycznia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.711.2020.2.JO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) planowana sprzedaż Lokalu będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji będą czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT, to Zainteresowani będą mogli również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowego Lokalu zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.”

Tym samym, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – sprzedaż nieruchomości (Lokalu) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Natomiast w sytuacji, gdyby Zainteresowani podjęli decyzję o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. a) podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.