Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.9.2022.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-05
Teza: Nieuznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 stycznia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 5 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki nr 1. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 marca 2022 r. (wpływ 31 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

W roku 1997 Wnioskodawczyni otrzymała od wuja aktem darowizny działkę w (…) gm. (…) (wówczas rolną) nr 2 o pow. 5346 m2. W lipcu 2009 r. decyzją Rady Miejskiej w (…) działka ta jak i sąsiednie grunty została przekształcona w tereny budownictwa mieszkaniowego. W 2013 r. mając na względzie plan budowy domu oraz fakt posiadania dzieci dokonała podziału w/w działki na działki nr 3 o pow. 1949 m2, nr 4 o pow. 1946 m2 i nr 1 o pow. 522 m2. Z w/w działki wydzielono również działkę nr 5 o pow. 929 m2 na wewnętrzną drogę dojazdową do jej działek jak i działek wuja - na część drogi wuj przeznaczył kawałek swojego terenu (działka nr 6). Kontynuując przygotowania do budowy domu w 2015 r. doprowadziła do swoich działek wodę i kanalizację. W 2019 r. nastąpiła jednak zmiana planów - zarówno Wnioskodawczyni jak i synowie przestali wiązać swoje plany mieszkaniowe z (…). Postanowili związać je z (…). W tym celu w sierpniu 2020 r. została w tym mieście zakupiona działka. Na niej planowana jest budowa domu, która będzie finansowana również środkami ze sprzedaży działek w (…). W tym przypadku chodzi o działkę nr 1.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w/w działkę (1), ponieważ istnieje prawdopodobieństwo, że atrakcyjność działek na tym terenie zacznie spadać i tym bardziej, że do Wnioskodawczyni zgłosiła się firma poszukująca w okolicach (…) terenów pod inwestycję (Wnioskodawczyni nie czyniła w tym kierunku żadnych starań).

W tym celu Wnioskodawczyni podpisała z nią umowę przedwstępną, w której zawarte są warunki, które muszą być spełnione by firma tę działkę kupiła. W związku z tym Wnioskodawczyni udzieliła firmie pełnomocnictwa do uzyskania niezbędnych decyzji, pozwoleń, badań geotechnicznych i przeprowadzenia innych czynności, w wyniku których kupująca firma uzna, że przedmiotowa działka spełnia jej zapotrzebowanie.

Ponadto warunkiem podpisania umowy przedwstępnej było podpisanie odpłatnej (50 zł miesięcznie) umowy dzierżawy na przedmiotową działkę na okres dokonania analizy jej przydatności do zamierzonej przez kupującego inwestycji.

Jak z powyższego wynika Wnioskodawczyni, w celu sprzedaży, nie prowadziła i nie prowadzi działań mających charakter zawodowy, wykazywanych w interpretacjach.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani że:

Ad a)

Z umowy przedwstępnej wynika, że nabywca dokona jej zakupu pod warunkami pozwalającymi mu na inwestycję w postaci jednokondygnacyjnego obiektu handlowo - usługowego, z których najważniejsze to:

\- uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

\- uzyskanie przez nabywcę ostatecznej i wykonalnej decyzji przez właściwy organ na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, w tym dla pojazdów powyżej 25 ton,

\- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

\- uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i energetycznej,

\- brak konieczności rekultywacji terenu, możliwość wycięcia drzew i dokonania własnych nasadzeń zamiennych,

\- skutecznego zakupu przez nabywcę innych działek niezbędnych dla potrzeb jego inwestycji,

\- uzyskanie przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej od Dyrektora KIS w sprawie jej statusu w PTU w zakresie sprzedaży przedmiotowej działki,

\- podpisanie z nabywcą umowy dzierżawy na trzy miesiące w zakresie umożliwiającym nabywcy uzyskanie w/w niezbędnych zgód i pozwoleń.

Ad b)

Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie działalności objętej kodem PKD 91.03.Z.

Ad c)

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o ptu.

Ad d)

Wnioskodawczyni nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 w/w ustawy, korzystającym ze zwolnienia od ptu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Ad e)

Z przedmiotowej nieruchomości nie dokonywane były i nie są zbiory i dostawy produktów rolnych. 

Ad f)

Działka 1 nie jest wykorzystywana w żaden sposób.

Ad g)

Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować innych działań niż wymienione we wniosku i uzupełnieniu.

Ad h)

Na pytanie o treści: Czy dokona Pani sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałami w drodze wewnętrznej tj. w działce nr 5?

Udzieliła Pani odpowiedzi: Tak, wraz z udziałem w drodze wewnętrznej (działka 5).

Ad i)

Na pytanie o treści: jeżeli działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki nastąpiło z Pani inicjatywy?

Udzieliła Pani odpowiedzi: Jest, ale bez inicjatywy Wnioskodawczyni.

Ad j)

Z umowy przedwstępnej wynika, że inicjatywa w zakresie uzyskania niezbędnych pozwoleń jest po stronie nabywcy i będą to pozwolenia wydane na niego a ich brak będzie skutkował odstąpieniem od umowy.

Ad k)

Jak wyżej - Wnioskodawczyni nie wykazuje żadnej inicjatywy w zakresie pozwoleń.

Ad l)

Na pytanie o treści: jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działki nr 1?

Udzieliła Pani odpowiedzi: Takie o jakie wystąpi w swoim imieniu nabywca i jakie uzyska, nie leży to w gestii Wnioskodawczyni.

Ad m)

Wnioskodawczyni do przedmiotowej działki nie doprowadziła wody ani kanalizacji nie poczyni również żadnych innych starań w celu zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości - nie jest tym zainteresowana.

### Pytanie

Czy w świetle ustawy o PTU przy sprzedaży w/w działki Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika PTU czy też nie?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż objęta wnioskiem będzie miała charakter rozporządzenia majątkiem osobistym nie objętym w/w ustawą.

W świetle interpretacji podatkowych oraz wyroków sądowych (np. I FSK 1565/11 z 10.11.2011 r., I FSK 621/13 z 29.04.2014 r. czy I FSK 774/13 z 27.05.2014 r.), których podstawą jest wyrok ETS z 15.09.2011 r. C-180/10 określający okoliczności, w których sprzedaż nieruchomości ma charakter działalności gospodarczej decydującym jest w tym przypadku podejmowanie przez sprzedającego czynności mających charakter zawodowy , angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych sprzedawców. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować aktywnych działań w celu zbycia, np. działań marketingowych choć z wyroków wynika, że wykonanie nawet niektórych czynności np. podział terenu nie stanowi podstawy do uznania, że ma to charakter działalności gospodarczej. Czynności podejmowane wcześniej miały na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawczyni, wobec tego uważa, że sprzedaż objęta wnioskiem będzie miała charakter zarządu majątkiem osobistym i nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni czynności, które wykona ewentualny nabywca w żaden sposób nie zmieniają jej statusu w podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki. W szczególności Wnioskodawczyni zwraca uwagę na fakt, iż nabywca jej zdaniem nie wykonuje czynności, którym można przypisać profesjonalny charakter w świetle przytoczonych we wniosku interpretacji i wyroków. Wykonuje on bowiem czynności (zasadne i logiczne), które pozwolą jemu (tylko) zaspokoić swoje potrzeby.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zbycie nieruchomości gruntowych (działek) - w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy - traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności działki będzie Pani podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Odnosząc się do sprzedaży prawa własności działki, w pierwszej kolejności wskazania wymaga, że przedmiotowa działka na okres dokonania analizy jej przydatności do zamierzonej przez kupującego inwestycji, została odpłatnie wydzierżawione przyszłemu nabywcy.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Zatem ww. działka nie stanowi Pani majątku osobistego, a majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z tym dokonując sprzedaży prawa własności przedmiotowej działki nie będzie Pani zbywała majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

1\. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

2\. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

1\. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

2\. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1, której jest Pani właścicielką. W umowie tej zawarte są warunki, które muszą być spełnione, by firma tę działkę kupiła. Nabywca dokona jej zakupu pod następującymi warunkami m.in.:

\- uzyskanie przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

\- uzyskanie przez nabywcę ostatecznej i wykonalnej decyzji przez właściwy organ na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, w tym dla pojazdów powyżej 25 ton,

\- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

\- uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i energetycznej,

\- brak konieczności rekultywacji terenu, możliwość wycięcia drzew i dokonania własnych nasadzeń zamiennych.

Ponadto udzieliła Pani firmie pełnomocnictwa do uzyskania niezbędnych decyzji, pozwoleń, badań geotechnicznych i przeprowadzenia innych czynności, w wyniku których kupująca firma uzna, że przedmiotowa działka spełnia jej zapotrzebowanie.

Zatem nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią działki nr 1. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowa działkę stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż prawa własności ww. działki, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pani właścicielem działki, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Pani za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarła Pani umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Jak wyżej wskazano dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży prawa własności działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto podkreślić należy, iż powołane przez Panią wyroki Sądów są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Rozstrzygnięcia dokonane przez sądy są wiążące wyłącznie w sprawach, w których zostały wydane, a organy podatkowe nie są związane rozstrzygnięciami sądów w indywidualnych sprawach.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).