Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.429.2024.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-25
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości (3 mieszkań).
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; małżonek; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; Ukraina; usługi-usługi budowlane; wspólność-wspólność majątkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 19 lipca 2024 r. (wpływ 22 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
---------------------------------------------

XY oraz ZY są małżeństwem i istniej między nimi wspólność majątkowa. W 2023 r. zakupili mieszkanie A.

Po paru miesiącach mąż postanowił powrócić do Ukrainy wraz z rodziną, w związku z czym podjęto decyzję o sprzedaży mieszkania i w lipcu 2023 r. zawarto umowę przedwstępną jego sprzedaży.

Z uwagi na fakt, iż po powrocie z Ukrainy żona postanowiła zostać z córką w Polsce, w sierpniu 2023 r. dokonano zakupu drugiego mieszkania B, gdyż na zakupione wcześniej mieszkanie była zawarta przedwstępna umowa jego sprzedaży, której kupujący nie chcieli anulować.

Z uwagi na fakt, iż od września 2023 r. córka została przyjęta do szkoły w C i miasto C stało się centrum życiowym, małżonkowie zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego w C i postanowili tam dokonać zakupu kolejnego mieszkania, a mieszkanie B przeznaczyć do sprzedaży.

W grudniu 2023 r. małżonkowie nabyli kolejne mieszkanie C, które z założenia miało być już mieszkaniem docelowym małżonków, gdyż podjęli oni decyzję o pozostaniu w Polsce na stałe.

W lutym 2024 r. mąż postanowił rozpocząć jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych oraz kupna i sprzedaży nieruchomości, opodatkowaną na zasadach ogólnych.

Z uwagi na fakt, iż prowadzanie działalności gospodarczej wiąże się z określonymi kosztami podjęto decyzję o poszukaniu nabywcy na mieszkanie nabyte w grudniu 2023 r. celem dofinansowania prowadzonej działalności gospodarczej. Mieszkanie to do dnia dzisiejszego nie zostało zbyte.

Ponadto wskazał Pan, że przed lutym 2024 r. nie prowadził działalności gospodarczej.

W październiku 2023 r. sprzedano lokal mieszkalny A, a w grudniu 2023 r. sprzedano lokal mieszkalny B.

Mieszkania sprzedane w październiku 2023 r. i grudniu 2023 r. oraz mieszkanie C zostały nabyte przez Pana i żonę na współwłasność do majątku prywatnego, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny.

Na początku 2023 r. przyjechał Pan do Polski w związku z działaniami wojennymi w Ukrainie. W 2023 r. zakupiliście Państwo mieszkanie, w którym zamierzał Pan zamieszkać wraz z żoną i córką.

Wskazał Pan również, że zakupione mieszkania wymagały kapitalnych remontów, w związku z czym ponoszono wydatki związane z ich remontem polegające na wymianie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, stolarki, gładzi gipsowych, armatury łazienkowej i kuchennej, podłóg, glazury czy wykonanie stałej zabudowy mebli, itp.

Przedmiotowe wydatki na remont lokalu A, ponoszono w okresie od kwietnia do lipca 2023 r., na lokal mieszkalny B, w okresie od września do grudnia, a na lokal C w okresie od grudnia 2023 r. do marca 2024 r.

O konieczności sprzedaży mieszkania A, w związku z planowanym powrotem do Ukrainy poinformowano wykonawcę remontu, który zasugerował umieszczenie ogłoszenia na portalu. W lipcu 2023 r. ukazało się ogłoszenie o sprzedaży przedmiotowego lokalu. Identycznie postąpiono z lokalem B i w listopadzie 2023 r. umieszczono ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Ogłoszenie o sprzedaży mieszkania C zamieszczono w marcu 2024 r. Innych działań marketingowych w celu zbycia nieruchomości Pan nie podejmował.

Podał Pan także informację, że nie mieszkał Pan w przedmiotowych lokalach, gdyż w trakcie remontu nie nadawały się one do zamieszkania.

Wcześniej nie dokonał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości, poza domem położnym w Ukrainie.

Następnie wskazał Pan, że w chwili obecnej posiada następujące nieruchomości, które nabyto w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z przeznaczeniem na sprzedaż w ramach tej działalności:

\- lokal mieszkalny D.

\- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu E.

\- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu F.

Przedmiotowe nieruchomości nie będą wykorzystywane na cele prywatne ani też nie będą stanowiły środków trwałych w firmie, lecz są przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Data ich sprzedaży zależna jest od daty pozyskania kupujących. Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych mieszkań zostaną przeznaczone jako kapitał w firmie.

Ponadto poinformował Pan, że mieszkanie C zostało sprzedane w maju 2024 r. Przedmiotowe mieszkanie nie zostało wprowadzone do prowadzonej działalności gospodarczej jako towar.

Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku
-------------------------------------------------------

1\. Czy 1/2 przychodów uzyskanych w październiku 2023 r. oraz grudniu 2023 r. ze sprzedaży mieszkań, prawidłowo opodatkował Pan podatkiem dochodowym w ramach zeznania PIT 39?

2\. Czy przychód ze sprzedaży mieszkania C nabytego w grudniu 2023 r. ma Pan opodatkować w zeznaniu PIT 39 za rok 2024, czy całość przychodów rozliczyć w ramach przychodów z działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie wynikające z wniosku i jego uzupełnienia
------------------------------------------------------------------

Ad) 1

Sprzedaż mieszkań w październiku 2023 r. oraz grudniu 2023 r. prawidłowo opodatkowano po połowie u każdego z małżonków podatkiem dochodowym w ramach zeznania PIT 39.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne (PIT-39).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Rozliczenia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w danym roku podatkowym (kalendarzowym) należy dokonać w odrębnym zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39.

Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-39, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu (udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, powiększone o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw).

Wysokość nakładów jest ustalana na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o PIT, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia i złożenia z tego tytułu zeznania indywidualnego.

Ad) 2

Sprzedaż mieszkania C nabytego w grudniu 2023 r. z uwagi na fakt, iż nie zostało ono wprowadzone do Pana działalności gospodarczej należy opodatkować podatkiem dochodowym w ramach PIT 39.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis reguluje tzw. prywatne zbycie nieruchomości. W oparciu o tę regulację możemy wyróżnić dwa warunki, które muszą zostać spełnione, aby przychód z odpłatnego zbycia zakwalifikować do tego źródła: odpłatne zbycie następuje w okresie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości (w przypadku budynków wzniesionych na gruncie użytkowanym wieczyście termin obliczamy od końca roku kalendarzowego wybudowania) oraz odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Na zakończenie podkreśla Pan, że Pana pytania zmierzają do prawidłowego opodatkowania uzyskanych przychodów, o czym może świadczyć fakt, iż wybrał Pan opodatkowanie 19% podatkiem, zamiast możliwości skorzystania z 12% podatku wg skali oraz kwoty wolnej od podatku i ulgi na dziecko.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (mieszkań), o których mowa we wniosku.

Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tejże ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny nie będą przesądzać o zakwalifikowaniu przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniach Pana aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mają one charakter profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i nie mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności tej sprawy wskazują, że działania podjęte przez Pana w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości oraz sposobu wykorzystania środków jakie uzyskał Pan ze sprzedaży nieruchomości są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

W niniejszej sprawie istotne są bowiem realia dotyczące sprzedaży przez Pana mieszkań, a w szczególności fakt, że w latach 2023 i 2024 nabywał Pan i w krótkich odstępach czasu sprzedał te nieruchomości. Mieszkania te – jak Pan sam wskazał – zostały nabyte do majątku prywatnego, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny, jednak w żadnym z nich Pan nie zamieszkał. Natomiast podejmował Pan działania polegające na ich ulepszeniu i uatrakcyjnieniu, które spowodowały wzrost wartości tych nieruchomości, ponieważ – jak Pan podał – zakupione mieszkania wymagały remontu.

Zatem, ogół działań, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel wykorzystania przez Pana środków ze sprzedaży wskazują, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie bez znaczenia dla okoliczności niniejszej sprawy jest również fakt, że jako przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej wskazał Pan usługi budowlane oraz kupno i sprzedaż nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonał Pan kilku zakupów i planuje sprzedaż kolejnych mieszkań w celu osiągnięcia korzyści majątkowych. Zatem kupno i sprzedaż nieruchomości, remont, a także oczekiwania potencjalnych klientów nie są Panu tematem obcym. W konsekwencji można uznać, że w niniejszej sprawie działania Pana mają podłoże osiągnięcia korzyści finansowej (zysku) - w celu czerpania dochodów ze sprzedaży. A zatem całokształt Pana działań, które - co prawda jak Pan wskazuje - dokonał Pan w ramach majątku prywatnego, niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tak więc, w niniejszej sprawie działania Pana świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności, a nawet można je zakwalifikować do działań optymalizacyjnych, bowiem Pana działania podejmowane były celowo.

Wskazane wyżej, okoliczności sprawy rozpatrywane we wzajemnym połączeniu dowodzą, że Pana działania wskazują na zarobkowy charakter czynności przez Pana podjętych, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny - co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Przedstawiony przez Pana opis sprawy świadczy o tym, że podjęto czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, należy przyjąć, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży mieszkań, które są przedmiotem Pana zapytania, należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem okoliczności wskazane w podaniu i jego uzupełnieniu prowadzą do wniosku, że działania Pana są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności – składające się na okoliczności sprawy – jednoznacznie wskazują, że podejmował Pan i nadal podejmuje działania w sposób profesjonalny (tak jak to czynią przedsiębiorcy, zajmujący się obrotem nieruchomościami) i nakierowane są one na uzyskanie przez Pana korzyści finansowej. Podejmowane przez Pana działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem. Czynności podjęte przez Pana, oceniane łącznie mają zatem wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, należy przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozpatrywać w ramach działalności gospodarczej, a zatem spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Jednocześnie należy zgodzić się z Pana stanowiskiem w części, w której wskazuje Pan, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy opodatkować po połowie u każdego z małżonków z osobna i każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia się indywidualnie. Jednak jak już wskazałem powyżej, przedmiotowa sprzedaż winna być opodatkowana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, co wyklucza zakwalifikowanie ww. sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości, zakreślonych pytaniami i własnym stanowiskiem należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, dochód z tej sprzedaży należy obliczyć i opodatkować w sposób właściwy dla tego źródła przychodów, a nie w sposób wskazany w art. 30e ust. 1 ww. ustawy****.**

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy:

\- stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

\- zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, ta interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje skutków prawnych wobec Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).