Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-397/10/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-20
Teza: Czy sprzedaż budynku podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a?
Słowa kluczowe: budynek; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2010r. (data wpływu 4 czerwca 2010r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 lipca 2010r. (data wpływu 21 lipca 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży budynku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2010r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 19 lipca 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży budynku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2001r. Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej Miasta został zlikwidowany. Na jego bazie powstały Niepubliczne Zakłady Opieki Zdrowotnej. Nieruchomość została przekazana do administrowania spółce komunalnej. Przedmiotowa spółka w 2002r. w imieniu Gminy zawarła z Niepublicznymi Zakładami Opieki Zdrowotnej umowy najmu tej nieruchomości.

Niepubliczne Zakłady Opieki Zdrowotnej zgodnie z zawartymi umowami najmu, mogły ponosić nakłady na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości po uzyskaniu zgody Gminy. W bieżącym roku przygotowano przedmiotową nieruchomość do sprzedaży w trybie bezprzetragowym na rzecz najemców tj. Niepublicznych Zakładów Opieki Zdrowotnej. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami określono rynkową wartość tejże nieruchomości. Ponadto tą samą wyceną rzeczoznawca określił rynkową wartość nakładów poniesionych przez spółki - najemców.

Planuje się zawarcie umów sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Przy sprzedaży planuje się zastosować zwolnienie z podatku VAT sprzedaż budynków zgodnie z art. 43 ust. 2 jako towarów używanych. Tą samą umową notarialną Gmina planuje uregulować swoje zobowiązanie wynikające z art. 676 Kodeksu cywilnego tzn. rozliczyć nakłady poniesie przez najemców - wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego.

Gmina w rozliczeniu finansowym planuje zaliczyć wartość kwoty za nakłady na poczet ceny zbycia budynków.

Pismem z dnia 19 lipca 2010r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe w następujący sposób:

W latach 1999-2000 przeprowadzona została jedna z największych zmian systemowych w ochronie zdrowia w skali kraju tj. przekształcenie placówek lecznictwa otwartego (z publicznych w niepubliczne). Doszło do przekształcenia Samodzielnego Publicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej w miejską niepubliczną przychodnię lekarską. Do momentu przekształcenia publicznego zakładu w niepubliczną placówkę majątek (działki i budynki) stanowiły własność Skarbu Państwa. Przy przekształcaniu publicznego zakładu w niepubliczną placówkę Gmina Miasta przejęła majątek przychodni (działki i budynki), który następnie został skomunalizowany na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 11 lipca 2001r. Pozyskane w ten sposób nieruchomości zostały przekazane do administrowania spółce komunalnej Miasta. Spółka Komunalna 2002r. w imieniu Gminy Miasta zawarła z Niepublicznym Zakładam Opieki Zdrowotnej umowę najmu nieruchomości. Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej płacił i płaci z tego tytułu czynsz najmu opodatkowany stawką 22% VAT. W trakcie trwania umowy najmu Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej, zgodnie z zawartą umową, ponosił nakłady na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości po uzyskaniu wcześniejszej zgody właściciela tj. Gminy Miasta. Gmina Miasta nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W bieżącym roku Spółka Zdrowotna wystąpiła o kupno wynajmowanej nieruchomości. Gmina Miasta przygotowała przedmiotową nieruchomość do zbycia w trybie bezprzetargowym na rzecz najemcy tj. Niepublicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami został zlecony operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości, w którym rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości oraz wartość rynkową poniesionych przez najemcę nakładów. Gmina Miasta planuje sprzedaż budynku (budynek użytkowy) na własność z jednoczesnym oddaniem nieruchomości gruntowej (działki) w użytkowanie wieczyste (po raz pierwszy), gdzie jako cel użytkowania wieczystego będzie świadczenie usług zdrowia. Na poczet ceny sprzedaży Gmina Miasta planuje zaliczyć wartość rynkową poniesionych przez najemcę nakładów. W chwili sprzedaży przedmiotowej nieruchomości umowa najmu zawarta z Niepublicznym Zakładem Opieki Zdrowotnej ulegnie rozwiązaniu. Przy sprzedaży planuje się zastosować zwolnienie z podatku VAT odnośnie budynku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, natomiast ustanowienie prawa użytkowania wieczystego planuje się ze stawką 22% VAT. Przedmiotem zapytania nie jest kwestia opodatkowania po raz pierwszy ustanawianego użytkowania wieczystego.

Gmina Miasta jest czynnym podatnikiem podatku VAT i składa comiesięczne deklaracje tego podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż tego budynku podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przez towary używane do celów zwolnienia od podatku rozumie się budynki, budowle lub ich części jeżeli do końca roku w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat, art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy. W związku z art. 43 ust. 6 ustawy powyższe zwolnienie od podatku dostawy budynków i budowli nie będzie miało zastosowania w przypadku jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków w momencie sprzedaży a zarazem rozwiązania umowy najmu jest zobowiązana do zwrotu nakładów poniesionych przez najemców. Nakłady te przekraczają 30% wartości początkowej budynków, ale Gmina w momencie nabycia tych nakładów tym samym aktem przenosi własność przedmiotowych budynków na najemcę. W konsekwencji Gmina nie będzie posiadała prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od tych nakładów.

Pismem z dnia 19 lipca 2010r. Wnioskodawca uzupełnił własne stanowisko w następujący sposób:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku a w momencie sprzedaży i jednoczesnym rozwiązaniu umowy najmu budynku jest zobowiązana do zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę. Nakłady te przekraczają 30% wartości początkowej budynku, jednakże Gmina w momencie nabycia tych nakładów tym samym aktem notarialnym będzie przenosiła własność przedmiotowych budynków na rzecz najemcy i w konsekwencji czego nie będzie posiadała prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez odpłatną dostawę - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towar należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Co do zasady stawka podatku na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym

z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony budynek (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z zamierzoną transakcją sprzedaży budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to w którym momencie.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że doszło do przekształcenia Samodzielnego Publicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej w miejską niepubliczną przychodnię lekarską. Do momentu przekształcenia publicznego zakładu w niepubliczną placówkę majątek (działki i budynki) stanowiły własność Skarbu Państwa. Przy przekształcaniu publicznego zakładu w niepubliczną placówkę Gmina przejęła majątek przychodni, który następnie został skomunalizowany na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody z dnia 11 lipca 2001r. Pozyskane w ten sposób nieruchomości zostały przekazane do administrowania spółce komunalnej Miasta. Spółka Komunalna 2002r. w imieniu Gminy zawarła z Niepublicznym Zakładam Opieki Zdrowotnej umowę najmu nieruchomości. W trakcie trwania umowy najmu Niepubliczny Zakład Opieki Zdrowotnej, zgodnie z zawartą umową, ponosił nakłady na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości po uzyskaniu wcześniejszej zgody właściciela tj. Gminy. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Gmina planuje w trybie bezprzetargowym sprzedać nieruchomość na rzecz najemcy tj. Niepublicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej. W chwili sprzedaży przedmiotowej nieruchomości umowa najmu zawarta z Niepublicznym Zakładem Opieki Zdrowotnej ulegnie rozwiązaniu.

Tak więc mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w 2002r. kiedy to budynek został oddany w najem. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata i sprzedaż tego budynku będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie tut. organ podatkowy wyjaśnia, iż w przypadku, gdy sprzedaż budynku nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy wówczas przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT co nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie. Tym samym w przypadku zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 nie rozpatruje się już zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, jednakże prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy wynika z innej podstawy prawnej aniżeli wskazana przez Wnioskodawcę we własnym stanowisku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. organ informuje, iż nie odniesiono się do kwestii rozliczenia nakładów pomiędzy stronami, ponieważ nie było to przedmiotem zapytania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.