Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.394.2020.5.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-29
Teza: Dostawa budynków nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, zatem dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym są posadowione budynki będzie opodatkowana stawką podatku VAT właściwą dla przedmiotu transakcji. Sprzedaż Działek niezabudowanych nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 sierpnia 2020 r. (data wpływu 13 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 5 października 2020 r. (data wpływu 5 października 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 2 października 2020 r. oraz w dniu 15 października 2020 r. (data wpływu 15 października 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 15 października 2020 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej i nieruchomości niezabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej i nieruchomości niezabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Wniosek uzupełniony został w dniu 5 października 2020 r. (data wpływu 5 października 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 2 października 2020 r. oraz w dniu 15 października 2020 r. (data wpływu 15 października 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 15 października 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka Akcyjna
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Przedstawiono następujący stan faktyczny:

Spółka Akcyjna (dalej: „Kupujący”) zawarła ze Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) Umowę Przedwstępną Sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przed Notariuszem (…) w dniu 16 lipca 2020 r., Rep. (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący figurują w rejestrze VAT jako podatnicy VAT czynni. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest będąca w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego nieruchomość położona w (…), na którą składają się działki gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą Nr (…) (zwana dalej: „Nieruchomością”).

Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej na części Nieruchomości rozpoczęto już roboty budowlane związane z budową inwestycji, stanowiącej wielkopowierzchniowy obiekt handlowy (…) wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzonymi mediami i przyłączami mediów), parkingami, drogami wewnętrznymi oraz wjazdami i zjazdami z drogi publicznej na teren nieruchomości zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę (dalej: „Inwestycja”). Prace związane z realizacją Inwestycji zostały przez Sprzedającego powierzone spółce A Sp. z o.o. z siedzibą w (…), działającej jako Generalny Wykonawca. Sprzedającemu przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego w stosunku do nakładów na realizację Inwestycji.

Nieruchomość w całości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…), zatwierdzonym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) (dalej: „MPZP”).

Przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, na podstawie Umowy Przyrzeczonej zawartej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, będzie Nieruchomość obejmująca działki o następujących charakterze:

1.  1, 2, 3, 4 - działki zabudowane Inwestycją, tj. wielkopowierzchniowym obiektem handlowym (…) i/lub budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą; działki te zgodnie z MPZP mają przeznaczenie U/UC/P,
2.  5 - działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,
3.  6, 7, 8, 9 - działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.

Zgodnie z treścią MPZP dla terenu oznaczonego U/UC/P ustala się przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, produkcja.

Natomiast w odniesieniu do terenu zieleni urządzonej, oznaczonego symbolem ZU w MPZP ustala się: 1) obowiązek ochrony istniejącej zieleni, 2) obowiązek utrzymania i zapewnienie ciągłości i swobody przepływu istniejących potoków, 3) dopuszcza się przełożenie i przebudowę potoku oraz prowadzenie prac regulacyjnych zgodnie z przepisami odrębnymi, 4) zakaz realizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementów małej architektury.

Działki o numerach 1, 2, 3, 4 będą dalej zwane: „Działkami zabudowanymi”, natomiast działki o numerach 5, 6, 7, 8, 9 będą dalej zwane: „Działkami niezabudowanymi”.

Strony Umowy Przedwstępnej oświadczyły, że Nieruchomość jest sprzedawana Kupującemu przez Sprzedającego w celu:

1.  nabycia przez Kupującego od Sprzedającego, zrealizowanej przez Sprzedającego na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Inwestycji. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający jest zobowiązany do uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji, a także wszelkich innych decyzji, pozwoleń, postanowień, zgłoszeń, zezwoleń, uzgodnień, opinii itp. o treści pozwalającej na realizację i użytkowanie Inwestycji. Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej część Nieruchomości (Działki zabudowane) będzie zabudowana, tj. na każdej z Działek zabudowanych posadowiony będzie budynek i/lub budowle wchodzące w skład Inwestycji,
2.  budowy centrum handlowego (typu (…)Park) wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączami mediów), parkingami, drogami wewnętrznymi oraz wjazdami i zjazdami z drogi publicznej na terenie Nieruchomości (na terenie, który nie będzie zabudowany Inwestycją).

Strony oświadczyły, że w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej została zawarta pomiędzy Kupującym, jako wynajmującym, oraz B Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) jako najemcą, umowa najmu, na podstawie której Kupujący odda w najem B Sp. z o.o. Inwestycję (dalej: „Umowa najmu”), przy czym Umowa najmu zawarta została pod warunkiem zawieszającym, jaki stanowi nabycie przez Kupującego Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Kupujący i Sprzedający w Umowie Przedwstępnej zobowiązali się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego, a Kupujący kupi od Sprzedającego, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności wszelkich budynków, budowli i naniesień zlokalizowanych na gruncie i stanowiących odrębny przedmiot własności Sprzedającego, w szczególności stanowiących Inwestycję, wraz z wybudowaną zgodnie z przepisami prawa Inwestycją, w odniesieniu do której zostanie uprzednio wydane pozwolenie na użytkowanie. Ponadto Sprzedający zobowiązał się przenieść (albo spowodować przeniesienie) na rzecz Kupującego: (i) wszystkie prawa i roszczenia z rękojmi i gwarancji wynikających z umowy z Generalnym Wykonawcą oraz wszelkich umów z wykonawcami robót budowlanych lub budowlano-montażowych, dostaw, związanych z Inwestycją (ii) wszystkie autorskie prawa majątkowe do projektów powstałych w związku z realizacją Inwestycji, prawa i roszczenia z rękojmi i gwarancji wynikające z umów zawartych z projektantami dotyczących Inwestycji, (iii) o ile Kupujący o to poprosi, wszystkie prawa i roszczenia oraz obowiązki wynikające z umów o obsługę Inwestycji, niezbędnych do jej funkcjonowania po oddaniu do użytkowania - oraz wszelkie depozyty, kaucje, gwarancje, kwoty zatrzymane oraz prawa i roszczenia z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych zabezpieczających rękojmię i gwarancję. Ponadto jeśli w ocenie Kupującego konieczne będzie przeniesienie na niego pozwolenia na użytkowanie Inwestycji, Sprzedający zobowiązał się podjąć wszelkie niezbędne działania prawnie dopuszczone w celu umożliwienia przeniesienia pozwolenia na użytkowanie. Sprzedający przeniesie na Kupującego także prawo własności dokumentów dotyczących Inwestycji.

Natomiast Kupujący zobowiązał się do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży netto, na którą składać się będą: (i) cena za Nieruchomość (grunt), (ii) kwota stanowiąca wartość wszystkich nakładów związanych z realizacją Inwestycji netto, które to nakłady zostały uprzednio zaakceptowane przez Kupującego. Przy czym nakłady oznaczają wszystkie udokumentowane koszty i wydatki poniesione przez Sprzedającego w związku z przygotowaniem, organizacją i realizacją Inwestycji. Cena sprzedaży zostanie powiększona o należny podatek VAT.

Strony ustaliły, że Umowa Przyrzeczona zawarta zostanie w ciągu 7 dni od dnia spełnienia ostatniego z ustalonych Warunków zawieszających, do których należą: (i) uzyskanie przez Kupującego umowy kredytowej albo dokumentu potwierdzającego, że Kupujący dysponuje lub będzie dysponował środkami finansowymi wystarczającymi na pokrycie ceny sprzedaży za Nieruchomość oraz nieruchomość w (…), która jest przedmiotem odrębnej umowy przedwstępnej między tymi samymi stronami, (ii) wydania ostatecznej, prawomocnej i bezwarunkowej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla Inwestycji, (iii) odbioru Inwestycji na podstawie trójstronnego protokołu odbioru w rozumieniu Umowy najmu, zawartego pomiędzy Sprzedającym jako przekazującym, B Sp. z o.o. jako najemcą i Kupującym jako kupującym i wynajmującym, (iv) otwarcie Inwestycji dla klientów B Sp. z o.o., co zostanie potwierdzone trójstronnym protokołem otwarcia zawartym pomiędzy ww. podmiotami, (v) otrzymania przez Kupującego od B. Sp. z o.o. oświadczenia o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w Umowie najmu, (vi) zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w (…).

Cena sprzedaży netto powiększona o należny podatek VAT zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej (w szczególności może to mieć miejsce poprzez uwolnienie środków z depozytu notarialnego). Wraz z zawarciem Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający doręczy Kupującemu oryginał należycie wystawionej (w związku z transakcją objętą Umową Przyrzeczoną) faktury VAT na kwotę ceny sprzedaży.

Strony Umowy Przedwstępnej ustaliły, że przeniesienie posiadania Nieruchomości (wraz Inwestycją) na Kupującego nastąpi w sposób przewidziany w art. 350 Kodeksu cywilnego, tj. poprzez zawarcie Umowy Przyrzeczonej i zawiadomienie o tym B. Sp. z o.o. jako posiadacza zależnego (najemcy), na podstawie pisemnego zawiadomienia podpisanego przez strony w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej i wysłanego w tym dniu do B Sp. z o.o.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W szczególności od momentu nabycia Nieruchomości będzie osiągał obrót opodatkowany VAT z najmu Inwestycji. Kupujący planuje realizację na pozostałym terenie Nieruchomości własnej inwestycji w postaci Retail Parku, która po wybudowaniu zostanie wynajęta (co wygeneruje obrót opodatkowany VAT z tytułu najmu) albo sprzedana (co wygeneruje obrót opodatkowany VAT - w ocenie Kupującego - z tytułu sprzedaży nieruchomości). Kupujący alternatywnie może dokonać sprzedaży całości lub części Nieruchomości niedługo po jej nabyciu, co w jego ocenie także będzie stanowiło czynność opodatkowaną.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia opisu stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał co następuje:

1.  W dniu 15 września 2020 roku została zawarta Umowa Przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości przed notariuszem (…), za Rep. (…). Zdarzenie przyszłe opisane we wniosku o interpretację tym samym się ziściło i przekształciło się w stan faktyczny.
2.  Na Działkach zabudowanych są posadowione dwa budynki (…) wraz z infrastrukturą techniczną (zwane w niniejszym wniosku: „Inwestycją”). Inwestycja została wybudowana w 2020 roku. Użytkowanie tych zabudowań rozpoczęło się w dniu 15 września 2020 r., z tym bowiem dniem weszła w życie Umowa najmu, na podstawie której korzysta z nich B. Sp. z o.o. Sklep (…) został otwarty dla klientów 16 września 2020 r.
3.  Sprzedający po zbudowaniu Inwestycji nie ponosił wydatków na jej ulepszenie.
4.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową Inwestycji.
5.  Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Działek zabudowanych przez Sprzedającego na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT?
2.  Czy dostawa Działek niezabudowanych przez Sprzedającego na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT?
3.  Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Dostawa Działek zabudowanych przez Sprzedającego na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%.
2.  Dostawa Działek niezabudowanych przez Sprzedającego na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%.
3.  Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Uzasadnienie:

Pytanie 1:

Przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie Nieruchomość, w skład której wchodzić będą działki o numerach 1, 2, 3, 4, które na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej zabudowane będą budynkiem i/lub budowlami, wchodzącymi w skład Inwestycji (Działki zabudowane).

Do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dojdzie po zakończeniu przez Sprzedającego Inwestycji na Działkach zabudowanych, uzyskaniu pozwolenia na jej użytkowanie, przekazaniu Inwestycji do używania na podstawie Umowy najmu na rzecz B. Sp. z o.o. i jej otwarciu dla klientów (…).

Sprzedaż Działek zabudowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Według art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie ponadto z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych. Wobec powyższego sposób opodatkowania VAT Działek zabudowanych będzie uzależniony od tego, w jaki sposób opodatkowana będzie dostawa zabudowań na nich posadowionych (Inwestycji).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. art. 146aa ust. 1 Ustawy VAT stawka podstawowa właściwa dla dostawy budynku i budowli wchodzących w skład Inwestycji wynosi 23%.

Co prawda, w treści Ustawy VAT Ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości zabudowanej może podlegać zwolnieniu z VAT. Zdaniem Wnioskodawców, zwolnienia przewidziane w Ustawie VAT nie znajdą jednak zastosowania do sprzedaży Działek zabudowanych na podstawie Umowy Przyrzeczonej, co Wnioskodawcy uzasadniają poniżej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Działek zabudowanych, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą Działek zabudowanych upłynie okres krótszy niż 2 lata (wyjątek od zwolnienia wskazany w lit. b). W ocenie Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli na Działkach zabudowanych dojdzie w momencie oddania Inwestycji do używania B Sp. z o.o. (tj. jej pierwszemu użytkownikowi), co będzie miało miejsce przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Zgodnie z Umową Przedwstępną, oddanie Inwestycji do korzystania przez B. Sp. z o.o. i jej otwarcie dla klientów (…) stanowi Warunki zawieszające zawarcia Umowy Przyrzeczonej i jej zawarcie ma nastąpić w niedługim terminie po ich spełnieniu.

Do sprzedaży Działek zabudowanych nie znajdzie też zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zastosowanie powyższego zwolnienia wyłącza okoliczność, iż Sprzedającemu przysługuje w stosunku do obiektów wchodzących w skład Inwestycji prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający odlicza VAT w związku z wydatkami na realizację Inwestycji.

Podsumowując, do dostawy Działek zabudowanych Inwestycją nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani 10a Ustawy VAT, a w związku z tym dostawa Działek zabudowanych podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Pytanie 2:

W skład Nieruchomości będą też wchodzić Działki niezabudowane, które są objęte MPZP, tj. działka numer 5 - działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P - oraz działki numer 6, 7, 8, 9 - działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.

Zgodnie z przywołanymi w odpowiedzi na Pytanie 1 przepisami Ustawy VAT, sprzedaż nieruchomości co do zasady stanowi odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki 23%.

Jedyną potencjalną podstawą zwolnienia z VAT dostawy działki niezabudowanej jest art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Art. 2 pkt 33 Ustawy VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki niezabudowane objęte są MPZP i zgodnie z tym planem przeznaczone są pod zabudowę. Dla działki oznaczonej symbolem U/UC/P Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ustala przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, produkcja. Natomiast działki oznaczone symbolem ZU mogą być w świetle MPZP zabudowane sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementami małej architektury.

W ocenie Wnioskodawców wszystkie Działki niezabudowane uznać należy za tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, a więc wyłączone są one ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska, Wnioskodawcy pragną przytoczyć treść interpretacji indywidualnej z dnia 3 czerwca 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.126.2019.4.MGO, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Z kolei w odniesieniu do zbycia części działki położonej na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zieleni urządzonej - ZU - należy stwierdzić, że nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem stanowi grunt z możliwością zabudowy obiektami małej architektury w rozumieniu definicji ustawy - Prawo budowlane art. 3 pkt 4 tj. kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Zatem sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że teren ten stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego (wiodącego) celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Z racji tego, że wskazany we wniosku teren stanowi grunt z możliwością jego zabudowania, przedmiotowa transakcja nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego oznaczeniem ZU dopuszcza możliwość lokalizacji ww. obiektów, należy stwierdzić, że teren ten stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, tym samym jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.”

Podsumowując, do dostawy Działek niezabudowanych nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, a w związku z tym dostawa Działek niezabudowanych podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Pytanie 3:

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytania 1 i 2, dostawa całej Nieruchomości (zarówno Działek zabudowanych, jak też Działek niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Wobec powyższego Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą VAT, na której wykaże podatek VAT według tej stawki.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie spełniać definicję podatnika VAT zawartą w art. 15 Ustawy VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał ją do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Mogą to być: (i) wynajem Inwestycji na podstawie Umowy najmu, (ii) wybudowanie Retail Parku i wynajem powierzchni handlowej, (iii) wybudowanie Retail Parku i sprzedaż tej części Nieruchomości, (iv) sprzedaż Nieruchomości w całości lub części.

Z uwagi na powyższe, po dokonaniu przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości i otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionej faktury VAT od Sprzedającego, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty a także budynki spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co więcej, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną Sprzedaży nieruchomości położonej w (…), będącej w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego. Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący figurują w rejestrze VAT jako podatnicy VAT czynni.

Przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, na podstawie Umowy Przyrzeczonej zawartej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, będzie Nieruchomość obejmująca działki o następujących charakterze:

1.  1, 2, 3, 4 - działki zabudowane Inwestycją, tj. wielkopowierzchniowym obiektem handlowym (…) i/lub budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą; działki te zgodnie z MPZP mają przeznaczenie U/UC/P. Inwestycja została wybudowana w 2020 roku. Użytkowanie tych zabudowań rozpoczęło się w dniu 15 września 2020 r., z tym bowiem dniem weszła w życie Umowa najmu, na podstawie której korzysta z nich B. Sp. z o.o. Sklep (…) został otwarty dla klientów 16 września 2020 r. Sprzedający po wbudowaniu Inwestycji nie ponosił wydatków na jej ulepszenie. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z budową Inwestycji.
2.  5 - działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,
3.  6, 7, 8, 9 - działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.

Zgodnie z treścią MPZP dla terenu oznaczonego U/UC/P ustala się przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, produkcja. Natomiast w odniesieniu do terenu zieleni urządzonej, oznaczonego symbolem ZU w MPZP ustala się: 1) obowiązek ochrony istniejącej zieleni, 2) obowiązek utrzymania i zapewnienie ciągłości i swobody przepływu istniejących potoków, 3) dopuszcza się przełożenie i przebudowę potoku oraz prowadzenie prac regulacyjnych zgodnie z przepisami odrębnymi, 4) zakaz realizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementów małej architektury.

Kupujący i Sprzedający w Umowie Przedwstępnej zobowiązali się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego, a Kupujący kupi od Sprzedającego, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności wszelkich budynków, budowli i naniesień zlokalizowanych na gruncie i stanowiących odrębny przedmiot własności Sprzedającego, w szczególności stanowiących Inwestycję, wraz z wybudowaną zgodnie z przepisami prawa Inwestycją, w odniesieniu do której zostanie uprzednio wydane pozwolenie na użytkowanie. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W szczególności od momentu nabycia Nieruchomości będzie osiągał obrót opodatkowany VAT z najmu Inwestycji. Kupujący planuje realizację na pozostałym terenie Nieruchomości własnej inwestycji w postaci Retail Parku, która po wybudowaniu zostanie wynajęta (co wygeneruje obrót opodatkowany VAT z tytułu najmu) albo sprzedana (co wygeneruje obrót opodatkowany VAT - w ocenie Kupującego - z tytułu sprzedaży nieruchomości). Kupujący alternatywnie może dokonać sprzedaży całości lub części Nieruchomości niedługo po jej nabyciu, co w jego ocenie także będzie stanowiło czynność opodatkowaną.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy sprzedaż Działek zabudowanych będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT i czy nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że opisana we wniosku transakcja zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków i budowli stanowiących Inwestycję nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca użytkowanie tych zabudowań rozpoczęło się w dniu 15 września 2020 r., z tym bowiem dniem weszła w życie Umowa najmu, na podstawie której z Inwestycji korzysta B. Sp. z o.o. Tego samego dnia została zawarta Umowa Przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości. Tym samym dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem zaistniały przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym przypadku dla ww. transakcji należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika ze złożonego wniosku Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do budynków i budowli stanowiących Inwestycję. W związku z tym, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji Wnioskodawca dla dostawy Inwestycji nie będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa ww. obiektów nie będzie również podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania, a dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. W związku z tym, nie zostały spełnione przesłanki warunkujące zwolnienie także z tego przepisu.

W konsekwencji dostawa budynków stanowiących Inwestycję będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Z uwagi na fakt, że dostawa ww. budynków nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, także dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym są posadowione budynki (tj. Działek zabudowanych), będzie opodatkowana stawką podatku VAT właściwą dla przedmiotu transakcji (art. 29a ust. 8 ustawy).

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą tego, czy sprzedaż Działek niezabudowanych będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT i czy nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku przedmiotowa nieruchomość obejmująca Działki niezabudowane stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że przedmiotowe działki są terenami niezabudowanymi, ale zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczonymi pod zabudowę, o czym świadczy oprócz podstawowego ich przeznaczenia również dopuszczalne przeznaczenie terenu, w którym przewidziano możliwość lokalizacji obiektów budowlanych.

Zatem Działki niezabudowane będące przedmiotem transakcji, będą traktowane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania. W związku z tym, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie także z tego przepisu. W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy Działek niezabudowanych nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż Działek niezabudowanych nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego, dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupów z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Z wniosku wynika również, iż po zawarciu Umowy Przyrzeczonej zamiarem Kupującego jest wykorzystanie Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W szczególności od momentu nabycia Nieruchomości będzie osiągał obrót opodatkowany VAT z najmu Inwestycji. Kupujący planuje realizację na pozostałym terenie Nieruchomości własnej inwestycji w postaci Retail Parku, która po wybudowaniu zostanie wynajęta (co wygeneruje obrót opodatkowany VAT z tytułu najmu) albo sprzedana (co wygeneruje obrót opodatkowany VAT - w ocenie Kupującego - z tytułu sprzedaży nieruchomości). Kupujący alternatywnie może dokonać sprzedaży całości lub części Nieruchomości niedługo po jej nabyciu, co w jego ocenie także będzie stanowiło czynność opodatkowaną. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę dla celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wobec tego stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2, w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania oraz pytania nr 3. Dla pytań nr 1 i 2 w części dotyczącej ustalenia stawki podatku właściwej dla dostawy nieruchomości zabudowanej i nieruchomości niezabudowanej oraz dla pytania nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.