Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-337/11-2/DS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-02-29
Teza: Czy koszty ponoszone w związku z samym faktem posiadania nieruchomości, np. podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, koszty ubezpieczenia, czy monitorowania budynku, mogą być zaliczane do kosztów podatkowych w dacie poniesienia?
Słowa kluczowe: koszt-koszty pośrednie; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; towar-towar handlowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2011 r. (data wpływu 7 grudnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wydatków ponoszonych w związku z posiadaniem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące stany faktyczne i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą …, …, ul. … o nr REGON …, NIP …. W ramach prowadzonej działalności nabył w kwietniu 2011 r., ze środków własnych, nieruchomość, na którą składa się prawo wieczystego użytkowania działek gruntu nr … i nr … oraz prawo własności budynku (trzykondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni zabudowy 819 m2), znajdującego się na wyżej wymienionych działkach. Zgodnie z wypisem i wyrysem z planu miejscowego, wskazane działki nr … i nr …, są przeznaczone pod tereny zabudowy usługowej użyteczności publicznej. Wnioskodawca wystąpił w sierpniu 2011 r. z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww. działek na przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

W przedsiębiorstwie Wnioskodawcy prowadzone są księgi rachunkowe, zgodnie z ustawą o rachunkowości. Wartość nabytej nieruchomości, powiększona o koszty nabycia, zaewidencjonowana została ostatecznie jako: towar handlowy - prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz jako produkt w toku - budynek (w momencie zakupu przeznaczenie nieruchomości nie było jeszcze do końca określone).

W sierpniu 2011 r., bank udzielił kredytu zabezpieczonego hipoteką, przeznaczonego zgodnie z zawartą umową kredytu inwestycyjnego MSP na refinansowanie wydatków poniesionych na zakup ww. nieruchomości. Od marca 2012 r. Wnioskodawca planuje rozpoczęcie realizacji inwestycji polegającej na adaptacji i rozbudowie ww. budynku z przeznaczeniem na lokale mieszkalne i usługowe na sprzedaż.

Od sierpnia 2011 r. Wnioskodawca oddał w najem 9 m2 powierzchni ww. budynku pod bankomat.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wydatki poniesione w związku z zapłatą odsetek od kredytu przeznaczonego na refinansowanie wydatków poniesionych na nabycie ww. nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów podatkowych w dacie poniesienia?
2.  Czy zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego w przyszłości na realizację inwestycji polegającej na adaptacji i rozbudowie ww. budynku z przeznaczeniem na lokale mieszkalne i usługowe na sprzedaż, mogą być zaliczone do kosztów podatkowych w dacie poniesienia?
3.  Czy koszty ponoszone w związku z samym faktem posiadania ww. nieruchomości, np. podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, koszty ubezpieczenia, czy monitorowania budynku, mogą być zaliczane do kosztów podatkowych w dacie poniesienia?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone numerem 3. W zakresie pytań oznaczonych numerami 1 i 2, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, ubezpieczenie budynku, czy monitorowanie), stanowią koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia. Wnioskodawca twierdzi, że dla tych kosztów nie ma znaczenia, prowadzenie na danej nieruchomości (gruncie czy budynku), jakichkolwiek inwestycji. Przedmiotowe koszty są ponoszone w związku z samym faktem posiadania nieruchomości niezależnie od tego, czy jest prowadzona budowa, czy nie. Do ponoszenia wydatków, tj. podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, obligują Wnioskodawcę przepisy prawa, a więc kosztów tych, zgodnie z prawem, nie można uniknąć.

Wobec powyższego, Wnioskodawca uważa, że podatek od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie, a także ubezpieczenie budynku, czy monitorowanie, służą zabezpieczeniu i zachowaniu źródła przychodów, zatem stanowią koszty pośrednie. W myśl natomiast art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

W takim ujęciu, kosztami tymi będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, winien w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

*   nie znajdować się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

*   być właściwie udokumentowany.

Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Musi to być zatem taki wydatek, którego związek z prowadzoną działalnością nie budzi wątpliwości, a obowiązek wykazania tego związku należy do podatnika. Kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów, ze względu na kryterium celowości, leży bowiem w gestii podatnika. Należy jednak mieć na uwadze, że prawidłowość dokonanej kwalifikacji podlega ocenie organów podatkowych.

W przypadku podatników prowadzących ewidencję księgową w formie ksiąg rachunkowych, zastosowanie znajdą przepisy art. 22 ust. 5-5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tych regulacji, koszty uzyskania przychodów dzielą się na koszty bezpośrednio oraz pośrednio związane z uzyskanym przychodem.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 5 ww. ustawy, u podatników prowadzących księgi rachunkowe, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

W myśl art. 22 ust. 5c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Przy czym, w myśl art. 22 ust. 5d tej ustawy, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszty na podstawie innego dowodu, w przypadku braku faktury (rachunku).

Mając na względzie powołane przepisy, stwierdzić należy, iż w kosztach uzyskania przychodów konkretnego roku podatkowego można uwzględnić:

*   koszty uzyskania przychodów poniesione w tym roku podatkowym, dotyczące przychodów osiągniętych w tym samym roku podatkowym,

*   koszty uzyskania przychodów poniesione w latach poprzedzających dany rok podatkowy, lecz dotyczące przychodów osiągniętych w tym właśnie roku podatkowym,

*   określone co do rodzaju i kwoty koszty uzyskania przychodów, które zostały zarachowane, chociaż ich jeszcze nie poniesiono, jeżeli odnoszą się do przychodów osiągniętych w tym roku podatkowym,

*   koszty poniesione w tym roku podatkowym, nie mające bezpośredniego związku z przychodami tego roku podatkowego – koszty pośrednie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabył ze środków własnych nieruchomość składającą się z prawa wieczystego użytkowania działek gruntu oraz budynku biurowego posadowionego na tym gruncie. Wnioskodawca uzyskał kredyt na refinansowanie zakupu ww. nieruchomości. W przedsiębiorstwie Wnioskodawcy prowadzone są księgi rachunkowe. Zakupiona nieruchomość gruntowa została zaewidencjonowana jako towar handlowy (prawo wieczystego użytkowania gruntów), natomiast budynek zakwalifikowany został jako produkt w toku. Wnioskodawca planuje począwszy od marca 2012 r. rozpoczęcie realizacji inwestycji polegającej na adaptacji i rozbudowie ww. budynku na lokale mieszkalne i usługowe przeznaczone na sprzedaż.

Z treści wniosku wynika ponadto, że Wnioskodawca ponosi opłaty i inne koszty związane z posiadaniem ww. nieruchomości. Zalicza do nich podatek od nieruchomości, opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu, ubezpieczenie i monitorowanie budynku.

Z powyższego wynika, że wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę w związku z posiadaniem nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż, związane są z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy i mają na celu uzyskanie przychodów. Wydatki te spełniają więc kryteria określone w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tej działalności w dacie ich poniesienia (zapłaty), jako koszt pośrednio związany z uzyskanymi przychodami.

Należy podkreślić, że koszty pośrednie, w odróżnieniu od kosztów bezpośrednich (jednoznacznie przyporządkowanym do uzyskiwanego przychodu), to wszystkie inne koszty pośrednio związane z przychodami, tj. koszty ponoszone w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.