Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.829.2023.1.JSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-09
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek niezabudowanych. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Dnia 17 listopada 2023 r. przed notariuszem … doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem i pełnomocnictwa (repertorium A nr …), zgodnie z którą X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwany również: Przyszły Sprzedający) oraz „…” Spółka Akcyjna (dalej zwany również: Przyszły Kupujący) zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności nieruchomości w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, położonej w miejscowości …, województwie …, powiat …, gmina …, jednostka ewidencyjna: …, obręb ewidencyjny …, … i składają się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1 obszaru 0,2781 ha, 2 obszaru 0,2357 ha, 3 obszaru 0,0141 ha i 4 obszaru 0,0516 ha tj. łącznego obszaru 0,5795 ha, dla której Sąd Rejonowy dla … prowadzi księgę wieczystą nr …, za cenę w kwocie 995.000,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 00/100) plus ewentualny podatek VAT.

Ww. działki nr 1, 2, 3 i 4 są niezabudowane oraz posiadają odpowiedni i bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła własność ww. przedmiotowej nieruchomości od Gminy … na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 23 lutego 2021 roku, przed notariuszem … w jego Kancelarii Notarialnej w …, za repertorium A Nr \`(...)\`

W księdze wieczystej nr …:

\- w dziale I-O wpisana jest nieruchomość położona w miejscowości …, województwo …, powiat …, gmina …, obręb ewidencyjny …, składają się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: … łącznego obszaru 0,7593 ha, nadto dział ten wolny jest od wzmianek o wnioskach,

\- działy l-Sp i IV wolne są od wpisów oraz od wzmianek o wnioskach,

\- w dziale II wpisany jest jako właściciel spółka pod firmą X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, REGON …, KRS …, nadto dział ten wolny jest od wzmianek o wnioskach,

\- w dziale III widnieje wzmianka o roszczeniu o przeniesienie własności (zgodnie z żądaniem stron ww. umowy 17 listopada 2023 r., repertorium A nr …, ww. notariusz … skierowała wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego o wpisanie w dziale III księgi wieczystej nr … roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości składającej się z działek oznaczonych nr ewidencyjnymi 1, 2, 3 i 4 łącznego obszaru 0,5795 ha, na rzecz spółki „…” Spółka Akcyjna).

W stosunku do Nieruchomości nie zostały zastrzeżone prawa odkupu ani pierwokupu, jak również nie są one obciążone prawem pierwszeństwa w nabyciu na rzecz osób trzecich.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostwo Powiatowe w …, dnia 6 lipca 2023 r., znak sprawy: …, nr jednostki rejestrowej: …, dla nieruchomości położonej w województwie …, powiat …, jednostka ewidencyjna: …, …, obręb ewidencyjny: …, … działki nr:

\- 1 o obszarze 0,2781 ha: użytek i klasa bonitacyjna: RIVa – Grunty orne, PsIV – Pastwiska trwałe,

\- 2 obszaru 0,2357 ha: użytek i klasa bonitacyjna: RIVa – Grunty orne, PsIV - Pastwiska trwałe,

\- 3 obszaru 0,0141 ha: użytek i klasa bonitacyjna: PsIV – Pastwiska trwałe,

\- 4 obszaru 0,0516 ha: użytek i klasa bonitacyjna: RIVa – Grunty orne, PsIV – Pastwiska trwałe.

Ww. działki nr 1, 2, 3 i 4 znajdują się w terenie, na którym obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego.

Z wypisu z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego przez Urząd Miejski w … Wydział …, dnia 5 lipca 2023 r., znak: … wynika m in., że zgodnie z uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 28 czerwca 2018 r., uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 30 września 2021 r., uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 29 września 2022 r., działki nr 1, 2, 3 i 4 znajdują się w terenach: U1 - tereny zabudowy usługowej, w granicach złoża „…”, w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki …, w granicach obszaru i terenu górniczego „…” oraz w granicach otuliny … Parku Krajobrazowego, a działki … znajdują się w terenach: MU1 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w granicach złoża „…”, w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki …, w granicach obszaru i terenu górniczego „…” oraz w granicach otuliny … Parku Krajobrazowego.

Ww. działki nr 1, 2, 3 i 4:

\- nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

\- nie znajdują się w obszarze zdegradowanym, nie są objęta obszarem rewitalizacji oraz nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,

\- nie leżą w terenie przeznaczonym na cele publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami,

\- nie są pokryte /w części lub w całości/ śródlądowymi wodami płynącymi ani śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu art. 22 i art. 23 ustawy Prawo wodne z dnia 20.07.2017 r. (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2233, 2368, z 2022 r. poz. 88, 258),

\- nie są położone na terenie parku narodowego ani w specjalnej strefie ekonomicznej,

\- nie są przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie jest adresatem decyzji, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Wśród warunków zawarcia umowy przyrzeczonej zastrzeżonych umownie przez strony w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem i pełnomocnictwa z dnia 17 listopada 2023 r. (repertorium A nr …) wskazano:

1) uzyskanie przez „…” Spółka Akcyjna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 524,05 m2 (pięćset dwadzieścia cztery metry pięć setnych metra) w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2) uzyskanie przez „…” Spółka Akcyjna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3) uzyskanie przez „…” Spółka Akcyjna pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych oraz prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

4) niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5) potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6) uzyskanie przez „…” Spółka Akcyjna warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

7) uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

8) uzyskania przez X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,

9) zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki.

Zgodnie z ustaleniami stron ww. przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem i pełnomocnictwa z dnia 17 listopada 2023 r. (repertorium A nr …), umowa przyrzeczona winna być zawarta niezwłocznie, tj. w terminie 30 dni licząc od dnia łącznego spełnienia się ww. warunków, ale nie później niż do dnia 15 listopada 2024 r.

Transakcja, w oparciu o którą X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła przedmiotową nieruchomość w miejscowości …, składającą się z działek nr 1, 2, 3 i 4 była opodatkowana VAT. X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości i z ww. prawa skorzystała.

Na zakupionej nieruchomości X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzała realizować inwestycję w postaci budowy marketu spożywczego, ale ze względu na brak ofert najmu Spółka zdecydowała się na sprzedaż ww. działek.

Obie strony ww. umowy są czynnymi podatnikami podatku VAT.

**Pytanie**

Czy planowana transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości położonej w miejscowości … składającej się z działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki obowiązującej w dniu powstania obowiązku podatkowego czy też będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT lub w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f ustawy o VAT.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Ww. art. 19a ust. 1 ustawy o VAT formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m in. w art. 43 ustawy o VAT.

Gdy dana działka gruntu jest niezabudowana (tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie), wówczas jej reżim opodatkowania oceniany jest przez pryzmat zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W myśl ww. przepisu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W niniejszej sprawie X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i „…” Spółka Akcyjna zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży przenoszącej prawo własności nieruchomości w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, położonej w miejscowości …, województwie …, powiat …, gmina …, jednostka ewidencyjna: …, obręb ewidencyjny …, … i składają się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1 obszaru 0,2781 ha, 2 obszaru 0,2357 ha, 3 obszaru 0,0141 ha i 4 obszaru 0,0516 ha tj. łącznego obszaru 0,5795 ha, dla której Sąd Rejonowy dla … prowadzi księgę wieczystą nr …, za cenę w kwocie 995.000,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 00/100) plus ewentualny podatek VAT.

Ww. spółki są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Przedmiotowa nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki nr 1, 2, 3 i 4 znajdują się w terenach: U1 - tereny zabudowy usługowej, w granicach złoża „…", w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki …, w granicach obszaru i terenu górniczego „…" oraz w granicach otuliny … Parku Krajobrazowego. Działki nr 1, 2, 3 i 4 są niezabudowane, natomiast jak wskazano powyżej, stanowią tereny zabudowy usługowej.

Wobec powyższego przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w art 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dotyczy terenów niezabudowanych, stanowiących tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

W tym miejscu należy zauważyć, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym w ww. przepisie, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła własność przedmiotowych działek nr 1, 2, 3 i 4 w miejscowości … od Gminy … na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 23 lutego 2021 roku, przed notariuszem … w jego Kancelarii Notarialnej w …, za repertorium A Nr \`(...)\`.

Ww. transakcja, w oparciu o którą X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła ww. działki była opodatkowana podatkiem VAT. X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości i z ww. prawa skorzystała.

Z powyższego zatem wynika, że przy sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością miała bowiem prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości i z ww. prawa skorzystała. Wobec powyższego zbędnym jest analiza czy została spełniona druga z przesłanek, bowiem aby skorzystać z ww. zwolnienia obie przesłanki muszą być łącznie spełnione.

Podsumowując powyższe, sprzedaż przedmiotowych działek nr 1, 2, 3 i 4 w miejscowości …, które są przeznaczona pod zabudowę usługową - będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży tej części działki powstaje zgodnie z dyspozycją art. 19a ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo dokonać dostawy działek niezabudowanych nr 1, 2, 3 i 4. Dnia 17 listopada 2023 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. Obie strony ww. umowy są czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabyli Państwo własność ww. przedmiotowej nieruchomości od Gminy na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 23 lutego 2021 r. Transakcja, w oparciu o którą nabyli Państwo przedmiotową nieruchomość, składającą się z działek nr 1, 2, 3 i 4 była opodatkowana VAT. Przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości i z ww. prawa Państwo skorzystali. Na zakupionej nieruchomości zamierzali Państwo realizować inwestycję w postaci budowy marketu spożywczego, ale ze względu na brak ofert najmu zdecydowali się Państwo na sprzedaż ww. działek.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Państwa działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1, 2, 3 i 4 znajdują się na terenie, na którym obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika m in., że działki nr 1, 2, 3 i 4 znajdują się na terenach: U1 - tereny zabudowy usługowej.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. działki, będące przedmiotem sprzedaży, będą spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości i z ww. prawa Państwo skorzystali.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa dostawa działek nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym planowana przez Państwa dostawa działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP : /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).