Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-669/14-3/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-09-08
Teza: Czy sprzedaż każdej z dwóch działek 15/8 oraz 15/9 osobno lub jednocześnie wraz z odpowiednim udziałem w drodze dojazdowej (działka o nr ew 15/3) będzie zwolniona z podatku dochodowego ze względu na to, że Wnioskodawca posiada ją od ponad 11 lat, a sprzedaży dokona ze swojego majątku prywatnego niemającego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2014 r. (data wpływu 12 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Osoba fizyczna („Wnioskodawca”) nabyła nieruchomość gruntową w roku 2003. Składa się ona z 3 działek, z których jedna o pow. 402 m2 (nr. ew 15/10) jest przeznaczona pod drogę (ma zostać wykupiona przez gminę), a dwie pozostałe, jedna o pow, 2.020 m2 (nr ew. 15/9) oraz druga o pow. 2,035 m2), to działki budowlane.

Dodatkowo Wnioskodawca nabył 2/6 udziałów w drodze dojazdowej do przedmiotowych działek o pow. 650 m2 (nr ew, 15/3) wszystkie działki razem (nr ew. 15/8, 15/9 oraz 15/10) będą dalej zwane łącznie "nieruchomością".

Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz z udziałem w drodze dojazdowej jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej w celu wybudowania na niej, na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz jego rodziny, budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem dwustanowiskowym oraz basenem. W budynku Wnioskodawca planował zamieszkać wraz z rodziną. Działkę nabył wyłącznie w celu wybudowania na niej domu na potrzeby własne oraz rodziny, bez zamiaru jej sprzedaży.

Wnioskodawca nabył 2 działki budowlane (nr ew. 15/8 oraz 15/9) traktując je jako jedną nieruchomość, na której chciał wybudować jeden dom. Działkę będącą drogą dojazdową (nr ew. 15/3) nabył w celu zapewnienia działkom o nr. ew. 15/8 oraz 15/9 dostępu do drogi publicznej. Działkę o nr. ew. 15/10 Wnioskodawca nabył, ponieważ sprzedający nie wyraził zgody na sprzedaż jedynie działek nr ew. 15/8 oraz 15/9 wraz udziałem w działce o nr. ew. 15/3. Zamiar wybudowania na nieruchomości domu z basenem dla potrzeb własnych potwierdzają wydane warunki zabudowy. Żadna rozsądna osoba nie buduje dużego domu z basenem na tak dużej działce w celu sprzedaży, ponieważ takie nieruchomości są praktycznie niesprzedawalne. Jest to dowód na to, że celem Wnioskodawcy przy nabywaniu nieruchomości było wybudowanie na niej domu na potrzeby własne oraz rodziny, bez zamiaru jej sprzedaży. Wnioskodawca nie odliczył żadnej kwoty podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

Przed zakupem Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości w celu upewnienia się, że na nieruchomości będzie mógł wybudować dom z basenem na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz jego rodziny. We wniosku Wnioskodawca wskazał, że planuje wybudować na nieruchomości dom z basenem. Wnioskodawca uzyskał WZIZT potwierdzające możliwość takiej inwestycji na nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca uzyskał warunki przyłączenia do sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz ocenę radiestezyjną terenu. Celem uzyskania warunków zabudowy oraz zapewnienia dostawy mediów, jak również oceny radiestezyjnej, było upewnienie się przez Wnioskodawcę, że na działce będzie możliwe wybudowanie, na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz jego rodziny, domu mieszkalnego jednorodzinnego z garażem dwustanowiskowym oraz basenem.

Potwierdza to także fakt zlecenia przez Wnioskodawcę wykonania projektu domu na własne potrzeby oraz korespondencja e-mail dotyczą wykończenia domu wg osobistych potrzeb, co potwierdza zamiar i wykorzystania nieruchomości na prywatne cele Wnioskodawcy. Nie wpływa na to późniejsza zmiana planów życiowych i priorytetów Wnioskodawcy i wynikająca z tego zmiana planów co do miejsca zamieszkania.

Celem działań, o których jest mowa powyżej, nie było podniesienie wartości nieruchomości, nie wiązały się one z żadnymi nakładami poza kosztem uzyskania oceny radiestezyjnej. Należy również nadmienić, że warunki przyłączenia do sieci energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej straciły ważność, ponieważ zostały wydane ponad 10 lat temu. Już po zakupie nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na uchwalenie którego Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu, zgodnie z nim była i jest możliwość wybudowania na nieruchomości domu z basenem. Wnioskodawca nie prowadził działań mających na celu uzbrojenie terenu lub wydzielenie dróg wewnętrznych. Nie prowadził również działań marketingowych poza zgłoszeniem działek do sprzedaży w agencji nieruchomości.

Należy też nadmienić, że Wnioskodawca nabył nieruchomość 11 lat temu. W celu sprzedaży działek Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi żadnych j aktywnych działań poza zwykłym zgłoszeniem nieruchomości do agencji nieruchomości,

W dniu nabywania nieruchomości Wnioskodawca nie wiedział, że działka 15/10, przeznaczona pod drogę, z mocy prawa przeszła na własność gminy, notariusz nie poinformował o tym fakcie Wnioskodawcy. A w księdze wieczystej nieruchomości fakt ten nie został ujawniony do dnia dzisiejszego.

Wnioskodawca w roku 2005 podjął próbę uzyskania odszkodowania. Niestety, nie udało się go uzyskać. W roku 2013 Wnioskodawca otrzymał z Urzędu Miasta zaproszenie do negocjacji na temat wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę. Odszkodowanie za tę działkę nie zostało wypłacone do dnia dzisiejszego. Udział w działce 15/3 musiał zostać nabyty, aby działki 15/8 oraz 15/9 miały dostęp do drogi publicznej. Ponadto sprzedający działki postawił warunek nabycia działki 15/10 wraz z działkami 15/8 oraz 15/9.

Ostatecznie Wnioskodawca zrezygnował z tej inwestycji. Zmiana decyzji odnośnie budowy domu była spowodowana tym, że Wnioskodawca wraz z narzeczoną podjęli decyzję o posiadaniu dzieci. W związku z tym Wnioskodawca uznał, że nieruchomość jest położona zbyt daleko od centrum, co byłoby istotnym utrudnieniem w przypadku konieczności wożenia dzieci do szkoły oraz na różne zajęcia dodatkowe.

W roku 2007 nabył inną nieruchomość gruntową. Tym razem na granicy M. oraz W., na której wybudował dom z basenem na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz jego rodziny. Po wybudowaniu tego domu podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedać działki 15/8 i 15/9 oraz udział w działce 15/3 w całości lub każdą z dwóch działek 15/8 oraz 15/9 osobno wraz z udziałem w drodze dojazdowej po 1/6 na każdą z działek 15/8 i 15/9, w ramach sprzedaży swojego majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, o której mowa poniżej.

Działka 15/10, przeznaczona pod drogę, stała się własnością gminy z mocy prawa. Gmina wypłaci odszkodowanie za przejętą działkę nr 15/10. Przy sprzedaży działek oraz uzyskaniu odszkodowania Wnioskodawca będzie jedynie wykonywał prawo własności. Nie będzie natomiast działał jako handlujący nieruchomościami.

Od 2010 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jej przedmiotem jest udzielanie pożyczek, i wynajem nieruchomości oraz obrót nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych oraz nieruchomości gruntowych. Jest czynnym podatnikiem podatku VAT, podkreślić należy, że wykluczony jest jakikolwiek związek nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nabył nieruchomość 7 lat przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, o której mowa powyżej. Planował wybudować na niej dom z basenem na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz jego rodziny. Rezygnacja z tej inwestycji została spowodowana względami rodzinnymi. Podkreślić należy, że nieruchomość nigdy nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż każdej z dwóch działek 15/8 oraz 15/9 osobno lub jednocześnie wraz z odpowiednim udziałem w drodze dojazdowej (działka o nr ew 15/3) będzie zwolniona z podatku dochodowego ze względu na to, że Wnioskodawca posiada ją od ponad 11 lat, a sprzedaży dokona ze swojego majątku prywatnego niemającego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą?
2.  Czy wypłacone przez gminę odszkodowanie za działkę nr 15/10 będzie zwolnione z podatku dochodowego ze względu na to, że Wnioskodawca posiada przedmiotową działkę od ponad 11 lat i należy ona do majątku prywatnego, niemającego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą?

Odpowiedź na pytanie nr 1 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie nr 2 zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż każdej z dwóch działek 15/8 oraz 15/9 osobno lub jednocześnie wraz z odpowiednim udziałem w drodze dojazdowej będzie zwolnione z podatku dochodowego ze względu na to, że Wnioskodawca posiada przedmiotową działkę od ponad 11 lat i należy ona do majątku prywatnego, niemającego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca wskazał, że jego stanowisko potwierdzają wyroki NSA o sygn. I FSK 781/13 (do wyroku o sygn. I SA/Po 866/12) oraz I FSK 916/13 (do wyroku o sygn. I SA/Po 847/12), wydane w analogicznym stanie faktycznym.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w wyroku I SA/Po 866/12:

"4. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych."

„Nie można jednak tylko z tego powodu, że skarżący trudni się profesjonalną sprzedażą nieruchomości uznać, że w odniesieniu do tych transakcji staje się także profesjonalnym handlowcem. W rozpatrywanej sprawie opis zdarzenia przyszłego, nakreślony przez skarżącego, nie wskazuje na takie formy aktywności przy planowaniu zbywania przedmiotowych działek, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie można zatem uznać skarżącego za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, co oznacza naruszenie tych przepisów prawa materialnego przez organ udzielający interpretacji."

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie - z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 łat.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww, ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art, 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji.

Z analizy wniosku wynika, iż Wnioskodawca w 2003 roku nabył nieruchomość gruntową, która składała się z 3 działek. Działak o nr ew. 15/10 jest przeznaczona pod drogę, natomiast działki o nr ew. 15/8 i 15/9 to działki budowlane. Dodatkowo Wnioskodawca nabył 2/6 udziałów w drodze dojazdowej do przedmiotowych działek o pow. 650 m2 (nr ew. 15/3). Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz z udziałem w drodze dojazdowej jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej w celu wybudowania na niej, na potrzeby własne Wnioskodawcy oraz jego rodziny, budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem dwustanowiskowym oraz basenem.

Wnioskodawca planuje sprzedać działki 15/8 i 15/9 oraz udział w działce 15/3 w całości lub każdą z dwóch działek 15/8 oraz 15/9 osobno wraz z udziałem w drodze dojazdowej po 1/6 na każdą z działek 15/8 i 15/9, w ramach sprzedaży swojego majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, o której mowa poniżej.

Przy sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie działał jako handlujący nieruchomościami.

Od 2010 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jej przedmiotem jest udzielanie pożyczek, i wynajem nieruchomości oraz obrót nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych oraz nieruchomości gruntowych. Wnioskodawca wskazał, że wykluczony jest jakikolwiek związek nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nigdy nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek, aby uznać, że nieruchomość gruntowa, o której mowa we wniosku, stanowiła składnik majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Zbycie tej nieruchomości nie będzie zbyciem środka trwałego czy też towaru handlowego. Powyższa nieruchomość gruntowa, jak wynika z wniosku została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie została w żaden sposób wniesiona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nie związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowymi od osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przód upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynął między nabyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku (2003 r.), a planową sprzedażą następującą po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży tej nieruchomości (tj. działek o nr 15/8, 15/9 oraz 15/3) nie będzie stanowił przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.