Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.478.2017.2.AO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-02
Teza: W zakresie opodatkowania podstawową stawką podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2017 r. (data wpływu 15 września 2017 r.) uzupełnionym pismem z 16 października 2017 r. (data wpływu 24 października 2017 r.) na wezwanie Organu z 29 września 2017 r. znak sprawy 0114-KDIP1-1.4012.478.2017.1.AO (skutecznie doręczone 10 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podstawową stawką podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podstawową stawką podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Niniejszy wniosek uzupełniony został pismem z 16 października 2017 r. (data wpływu 24 października 2017 r.) na wezwanie Organu z 29 września 2017 r. znak sprawy 0114-KDIP1-1.4012.478.2017.1.AO (data doręczenia 10 października 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 11 czerwca 2015 roku zawarto Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Właścicielem nieruchomości zabudowanej jest Szkoła Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji zwana Dalej Sprzedającym.

Nabywcą jest Piotr C. - prowadzący działalność gospodarczą.

W umowie Sprzedający oświadczył, iż zbycie nieruchomości nie jest objęte podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze, iż Sprzedająca Spółka prowadzi działalność w zakresie: Przeważająca działalność: 55.11.Z - Hotele i Motele z Restauracjami i Pozostała działalność: 22.31.Z - Wydawnictwa czasopism i wydawnictwa periodyków, 22.15.Z - Pozostała działalność wydawnicza, 80.42.Z - Pozaszkolne formy kształcenia, gdzie indziej nie sklasyfikowane i jest płatnikiem VAT, a jednocześnie zobowiązała się do uzyskania interpretacji przed przystąpieniem do zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca występuje z przedmiotowym wnioskiem.

Zdaniem biura rachunkowego i prawnika firmy Spółka jako płatnik podatku VAT winna dokonać sprzedaży a Kupujący nabyć przedmiotową nieruchomość z naliczeniem podatku VAT ze stawką 23%. VAT ten winien być odprowadzony przez Sprzedającego. W celu uniknięcia pomyłki przy zawarciu umowy definitywnej sprzedaży nieruchomości, potrzebna jest wykładnia prawna w tym zakresie. Takiej wykładni oczekuje Bank finansujący zakup nieruchomości, w celu określenia wysokości kredytu obejmującego PCC lub VAT.

W piśmie uzupełniającym złożony wniosek Wnioskodawca doprecyzował przedstawione zdarzenie przyszłe i wskazał, że:

1.  Obecnie na nieruchomości znajdują się dwa budynki: główny z funkcją hotelowo-szkoleniową - o pow. 1000 m2 i gospodarczy o pow. około 250 m2
2.  Nieruchomość została zakupiona 27 grudnia 1991 r. (akt sprzedaży - kupna) jako zabudowana przez budynek mieszkalny ośmioizbowy z 1936 r. oraz budynek magazynowy i garaż. Wnioskodawca bazując na budynku mieszkalnym około 15% substancji wzniósł budynek główny z 13 pokojami dwuosobowymi z łazienkami, kuchnią i dwoma salami konferencyjnymi.
3.  W chwili nabycia nieruchomości od Stowarzyszenia w dniu 27 grudnia 1991 r. ww. nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
4.  Z tytułu wytworzenia przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
5.  Nieruchomość zabudowana była wykorzystywana na cele usług szkoleniowych z zapleczem hotelowym i żywieniem podczas pobytu, w zakresie dydaktyki i działalności wydawniczej (w tym materiałów szkoleniowych) podmiot był zwolniony z podatku VAT, zaś w zakresie innych szkoleń i usług hotelowych i gastronomicznych podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT od chwili wejścia w życie podatku VAT w różnych stawkach od 3% do 23 %.
6.  Nie było wydzielonych budynków na cele działalności zwolnionych od podatku.
7.  Żadna powierzchnia, części nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy.
8.  Minął dłuższy okres niż 2 lata od momentu wykorzystania budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, od oddania ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniem podatkiem VAT.
9.  Nakłady na przedmiotowe budowle wykonane przez Wnioskodawcę nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków.
10.  Budynki po ulepszeniu wykorzystywane były przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (podstawową stawką VAT) przez okres dłuższy niż 5 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaki podatek winien być uwzględniony przy sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości i w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości powinna obejmować

1.  wartość netto
2.  należny podatek VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w sprawie wysokości podatku VAT nie jest jednolite ze względu na wątpliwości, co do których wystąpiono o interpretację przepisów w tym zakresie. Jednak Wnioskodawca podtrzymuje swoje stanowisko z wniosku z dnia 12 września 2017 r., iż dla przedmiotowej przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej winna być zastosowana podstawowa stawka VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ww. ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że w dniu 11 czerwca 2015 roku zawarto Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Właścicielem nieruchomości zabudowanej jest Wnioskodawca. Obecnie na nieruchomości znajdują się dwa budynki: główny z funkcją hotelowo-szkoleniową i gospodarczy. Nieruchomość została zakupiona 27 grudnia 1991 r. jako zabudowana przez budynek mieszkalny ośmioizbowy z 1936 r. oraz budynek magazynowy i garaż. Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca bazując na budynku mieszkalnym około 15% substancji wzniósł budynek główny z 13 pokojami dwuosobowymi z łazienkami, kuchnią i dwoma salami konferencyjnymi. Z tytułu wytworzenia przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość zabudowana była wykorzystywana na cele usług szkoleniowych z zapleczem hotelowym i żywieniem podczas pobytu. W zakresie dydaktyki i działalności wydawniczej (w tym materiałów szkoleniowych) podmiot był zwolniony z podatku VAT, zaś w zakresie innych szkoleń, usług hotelowych i gastronomicznych podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie było wydzielonych budynków na cele działalności zwolnionej od podatku. Żadna powierzchnia, części nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy. Wnioskodawca wskazał, że minął okres dłuższy niż 2 lata od momentu wykorzystania budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. Nakłady na przedmiotowe budowle wykonane przez Wnioskodawcę nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków. Budynki po ulepszeniu wykorzystywane były przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (podstawową stawką VAT) przez okres dłuższy niż 5 lat.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą określenia stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży zabudowanej nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że dostawa nieulepszanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powyżej 30% wartości początkowej budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa ta nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Z wniosku wynika, że nakłady poniesione przez Wnioskodawcę nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków. Budynki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele usług szkoleniowych z zapleczem hotelowym i żywieniem podczas pobytu. Zatem pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, nieulepszanych w wyniku poniesienia wydatków powyżej 30% wartości początkowej budynków znajdujących się na nieruchomości, nastąpiło w związku z ich wykorzystywaniem w ramach działalności gospodarczej. Jak wskazał Wnioskodawca, od momentu wykorzystywania budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości minął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem sprzedaż ta nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy stwierdzające, że dla przedmiotowej przyszłej sprzedaży nieruchomości zabudowanej winna być zastosowana podstawowa stawka VAT w wysokości 23% należało uznać za nieprawidłowe.

Jednakże, jak wskazano wyżej, ww. zwolnienie jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Zatem w sytuacji kiedy sprzedawca i kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do budynków, których dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.