Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-219/13/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-05-24
Teza: Opodatkowanie zbycia nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; majątek-majątek osobisty; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2013 r. (data wpływu 8 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 marca 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą, której głównym profilem działalności określonym jako wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Faktycznie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych i usług dla rolnictwa sprzętem rolniczym (kombajny, ciągniki). Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej. Ani Pani, ani mąż nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wraz z mężem jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowych (dalej: nieruchomość) częściowo zabudowanych, które zostały zakupione na podstawie umowy darowizny z dnia 21 stycznia 2005 r. Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W skład nieruchomości wchodzą działki oznaczone w rejestrze gruntów jako rowy, grunty orne oraz użytki rolne zabudowane. Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Nieruchomość nie została wprowadzona jako środek trwały do działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża.

W dniu 27 października 2011 r. wraz z mężem zawarła Pani z Inwestorem notarialną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, zgodnie z którą sprzedaż nastąpi po spełnieniu następujących warunków: uzyskaniu przez Inwestora decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę oraz komercjalizacji inwestycji. Inwestorem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza na nieruchomości wybudować centrum handlowe. Wraz z mężem udzieliła Pani Inwestorowi pełnomocnictwa, aby ten mógł dysponować nieruchomością na cele budowlane. Do chwili obecnej Inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy wydaną dnia 19 grudnia 2011 r., decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenie na budowę wydaną dnia 18 kwietnia 2012 r. Inwestor jest w fazie komercjalizacji inwestycji. Nadto Inwestor zwrócił się do Starosty o wyłączenie z produkcji rolnej działek wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości.

W dniu 28 lutego 2012 r. Starosta wydał decyzję wyrażającą zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej działek wchodzących w skład ww. nieruchomości. Nie posiada Pani wiedzy, kiedy Inwestor dokona faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, jak również kiedy ten fakt zostanie zgłoszony do ewidencji gruntów i budynków. W Pani ocenie nastąpi to jednak dopiero po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Wspólnie z mężem zamierza Pani obecnie zawrzeć z Inwestorem umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży wszystkie zabudowania ze sprzedawanej nieruchomości (w tym dotychczasowe mieszkanie Pani i męża) mają zostać usunięte przez ich rozebranie. Do dnia sprzedaży nie rozpoczną się żadne prace budowlane związane z budową centrum handlowego. Część wynagrodzenia uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości, wraz z mężem, zamierza Pani przeznaczyć w ciągu 2 lat na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (budowa siedliska rolniczego na innej nieruchomości, która zostanie zakupiona po zawarciu umowy sprzedaży ww. nieruchomości). Grunty orne, mające być przedmiotem planowanej sprzedaży, Pani mąż wykorzystywał siejąc na nich zboża. Nie były one przedmiotem umów cywilnoprawnych. Przedmiotem umów cywilnoprawnych, tj. umów dzierżawy i najmu, przed zawarciem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego z potencjalnym nabywcą, były wyłącznie pomieszczenia w obiektach posadowionych na terenie nieruchomości, celem prowadzenia w nich działalności gospodarczej (handlowej) w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 Nr 80, poz. 350 ze zm.), przez te podmioty. Zgodnie z powołanym przepisem prowadzenie działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

przez te podmioty. W chwili obecnej, z uwagi na planowaną sprzedaż nieruchomości, umowy te zostały rozwiązane, a przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży pomieszczenia te zostaną wraz ze wszystkimi innymi zabudowaniami, w tym mieszkalnymi, zburzone), a także

obiekty zostaną zburzone przed dokonaniem sprzedaży.

Zajmując się sianiem, zbieraniem i sprzedażą zbóż, mąż Pani prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054). Zgodnie bowiem z powołaną podstawą prawną rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (PKWiU 02.20.13.0) oraz bambusa (PKWiU ex 01.29.30.0), a także świadczenie usług rolniczych.

Grunty rolne mające być przedmiotem sprzedaży są w znacznej części wykorzystywane w prowadzonej przez Pani męża działalności rolniczej.

Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży, oprócz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani i najbliższej rodziny (domowników), zostaną przeznaczone na zakup nowych gruntów rolnych celem prowadzenia na nich produkcji roślinnej (najprawdopodobniej siew zbóż).

Nie dokonywała Pani żadnych czynności polegających m. in. na uzbrojeniu terenu, mających na celu przygotowanie przedmiotowych gruntów do sprzedaży, poza planowanym usunięciem przez Inwestora, na jego koszt, kilku drzew rosnących na nieruchomości przed datą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Prowadząc działalność w zakresie najmu sprzętu rolniczego i wykonywaniu przy jego użyciu prac polowych przechowywała Pani (i dalej przechowuje) te maszyny na nieruchomości, która ma zostać sprzedana.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania.

*   Czy w przypadku dokonania sprzedaży ww. nieruchomości transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarowi usług?
*   Czy w okolicznościach niniejszej sprawy dla opodatkowania jakimkolwiek ww. podatkiem ma znaczenie, kiedy nastąpi faktyczne wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, jak również kiedy ten fakt zostanie zgłoszony do ewidencji gruntów i budynków?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie obowiązujących przepisów prawa transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zbycie nieruchomości nie jest wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca ani jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy w okolicznościach niniejszej sprawy dla opodatkowania jakimkolwiek podatkiem nie ma znaczenia, kiedy nastąpi faktyczne wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, jak również kiedy ten fakt zostanie zgłoszony do ewidencji gruntów i budynków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 powołanej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347 str. 1 ze zm.) - zwanej dalej Dyrektywą - „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem i działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej sklasyfikowanej wg PKD w grupowaniu 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Faktycznie świadczy usługi transportowe i usługi dla rolnictwa. Wraz z mężem jest właścicielem nieruchomości gruntowych częściowo zabudowanych. Jej własność nabyli na podstawie umowy darowizny z dnia 21 stycznia 2005 r. W skład nieruchomości wchodzą działki oznaczone w rejestrze gruntów jako rowy, grunty orne oraz użytki rolne zabudowane. Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W dniu 27 października 2011 r. wspólnie z mężem zawarła Pani z Inwestorem notarialną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, któremu udzielono pełnomocnictwa, aby mógł dysponować nieruchomością na cele budowlane. Do chwili obecnej Inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy wydaną dnia 19 grudnia 2011 r., decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenie na budowę wydaną dnia 18 kwietnia 2012 r. W dniu 28 lutego 2012 r. Starosta wydał decyzję wyrażającą zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej działek wchodzących w skład nieruchomości. Zamierza Pani, wspólnie z mężem, zawrzeć z Inwestorem umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży wszystkie zabudowania ze sprzedawanej nieruchomości mają zostać usunięte przez ich rozebranie. Grunty rolne mające być przedmiotem sprzedaży są w znacznej części wykorzystywane w działalności rolniczej prowadzonej przez Pani męża, który siał na nich zboża. Nie były one przedmiotem umów cywilnoprawnych. Nie dokonywała Pani żadnych czynności polegających m. in. na uzbrojeniu terenu, mających na celu przygotowanie przedmiotowych gruntów do sprzedaży, poza planowanym usunięciem przez inwestora na jego koszt kilku drzew rosnących na nieruchomości przed datą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe oraz treść powołanych regulacji stwierdzić należy, że z tak przedstawionego zdarzenia przyszłego nie wynika, aby w związku z planowaną transakcją sprzedaży gruntu miało dojść do rozporządzania majątkiem prywatnym. Zdaniem tut. organu w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż planowana sprzedaż będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i tym samym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podjęte przez Panią działania - przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej przez Panią w działalności gospodarczej (wynajem części pomieszczeń przeznaczonych do rozbiórki, przechowywanie maszyn rolniczych wykorzystywanych w działalności polegającej na świadczeniu usług dla rolnictwa), rozbiórka przed sprzedażą posadowionych na niej budynków, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu inwestorowi do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wskazują na zamiar wykonywania czynności dostawy gruntów w sposób zorganizowany. Takie czynności należy określić jako działalność handlowca. Powyższe okoliczności wykluczają możliwość potraktowania sprzedaży jako zwykłego zarządu majątkiem osobistym, co powoduje że planowana sprzedaż skutkować będzie uznaniem Pani za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji stwierdzić należy – mając na uwadze również aktualne orzecznictwo sądowoadministracyjne – że planowana sprzedaż ww. nieruchomości stanowić będzie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, iż dla powyższej kwalifikacji prawnopodatkowej bez znaczenia pozostaje moment faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, jak również zgłoszenie tego faktu do ewidencji gruntów i budynków.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.