Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-727/15/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-11-23
Teza: w zakresie opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy poszczególnych lokali i części wspólnych wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali.
Słowa kluczowe: wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 sierpnia 2015 r. (data wpływu 7 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 22 października 2015 r. (data wpływu 28 października 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w kwestii opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy części wspólnych nieruchomości wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali,
*   **nieprawidłowe** – w kwestii opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy poszczególnych lokali wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2015 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy poszczególnych lokali i części wspólnych wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 22 października 2015 r. (data wpływu 28 października 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 12 października 2015 r. znak: IBPP2/4512-727/15/IK, IBPB1-1/4510-90/15/ZK.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

W roku 2007 Firma Inwestycyjna L. z siedzibą w K., obecnie w upadłości likwidacyjnej (dalej jako Deweloper), rozpoczęła na nieruchomości położonej w K. przy ul. W. i ul. D., stanowiącej działkę ewidencyjną nr 116/38 obr. 11 P., objętą księgą wieczystą, budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Inwestycja budowlana składa się z 4 połączonych ze sobą segmentów. W każdym z segmentów znajdują się lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaś pod całością inwestycji budowlanej znajdują się piwnice i miejsca postojowe w garażu podziemnym tej nieruchomości.

Również w roku 2007 Deweloper rozpoczął sprzedaż lokali, zawierając z nabywcami, w formie aktu notarialnego, przedwstępne umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży. Większość nabywców dokonała wpłaty pełnej kwoty oznaczonej w umowie przedwstępnej jako cena sprzedaży, pozostali wpłacili wymaganą umową przedwstępną cenę w pewnej części. W tym samym roku Deweloper tuż przed podpisaniem pierwszych umów sprzedaży stał się niewypłacalny i postawiony w stan upadłości likwidacyjnej. Z chwilą, kiedy Deweloper stał się niewypłacalny, budynek był na ostatnim etapie realizacji, a wszelkie prace, przede wszystkim wykończeniowe - zostały przerwane.

Obecnie obiekt znajduje się w stanie, w jakim pozostawił go Deweloper w 2007 roku, tj. część mieszkań nie wymaga dalszych robót i nadaje się do zamieszkania (segmenty 1,1B i 1C), natomiast pozostałe lokale mieszkalne (segment 1A) oraz lokale użytkowe, garaże i części wspólne budynku (elewacja, komunikacja zewnętrzna itd.) wymagają licznych prac wykończeniowych.

Syndyk masy upadłości Dewelopera objął nieruchomość przy ul. D. w 2009 roku. Wówczas uznał, iż jego zadaniem jest wyłącznie spłata wierzycieli Dewelopera, a nie - zakończenie inwestycji i wykonanie za Dewelopera umów przedwstępnych. Z powyższych względów Syndyk masy upadłości Dewelopera nie kontynuował realizacji budowy.

Począwszy od roku 2011 pokrzywdzeni klienci Dewelopera podejmowali kroki celem uzyskania lokali, to jest celem wykonania przez Syndyka masy upadłości Dewelopera umów przedwstępnych, jakie Deweloper zawarł z swoimi klientami, obecnie pokrzywdzonymi. W ramach postępowania upadłościowego pokrzywdzeni domagali się, aby Syndyk masy upadłości Dewelopera wydał klientom lokale, to jest wykonał umowy przedwstępne.

W roku 2014 r. uzyskano zgodę Sędziego-Komisarza w postępowaniu upadłościowym Dewelopera i rozpoczęto podpisywanie umów sprzedaży (odrębnej własności) przedmiotowych lokali, zgodnie z umowami przedwstępnymi. W skutek wyodrębnienia pierwszego lokalu z mocy prawa powstała Wspólnota Mieszkaniowa (dalej także jako Wnioskodawca).

Zgodnie zawartymi w formie aktu notarialnego umowami ustanowienie odrębnej własności lokali i sprzedaży, sprzedaż poszczególnych mieszkań i lokali użytkowych dokonywana jest bez uzyskania stanu gwarantowanego na mocy umowy przedwstępnej (tzw. stanu deweloperskiego), a właściciele wyrażają zgodę na nabycie lokali znajdujących się w takim stanie, w jakim były one w momencie, gdy Deweloper opuścił inwestycję. Z uwagi na powyższe ceny określone w umowach sprzedaży odbiegają od kwot wskazanych w umowach przedwstępnych. W praktyce w wielu przypadkach cena określona w akcie notarialnym ustalona jest na poziomie faktycznie uiszczonym przez nabywcę po zawarciu umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca podjął uchwały w sprawie otwarcia rachunku bankowego na potrzeby przekazania dopłat na poczet zakończenia prac budowlanych w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków osiedla oraz uchwałę w sprawie dopłat do 100% ceny umówionej wynikającej z zawartych umów przedwstępnych.

W zawartych umowach sprzedaży znalazł się zapis, w którym Syndyk masy upadłości Dewelopera informuje o podjęciu przez Wnioskodawcę uchwały zobowiązującej członków Wspólnoty Mieszkaniowej do uiszczenia na rzecz Wspólnoty dopłaty w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy wartością wynikającą z iloczynu faktycznej powierzchni sprzedawanych lokali (lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej itp. ~ w zależności od konkretnego przypadku) i cen tychże przedmiotów wykazanych w umowach przedwstępnych – z przeznaczeniem na fundusz remontowy. Jednocześnie w treści aktu notarialnego nabywca lokalu oświadczył, że:

1.  zobowiązuje się zawrzeć ze Wspólnotą porozumienie, którego przedmiotem będzie ustalenie zasad współpracy i finansowania w ramach dopłaty przy wykańczaniu części wspólnych budynków oraz doprowadzenia nabywanego lokalu do stanu zgodnego z treścią przedwstępnej i uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym ten lokal się znajduje, a także
2.  przyjmuje na siebie zobowiązanie dokonania wpłaty na konto Wspólnoty Mieszkaniowej określonej kwoty (w wysokości 10% wartości dopłaty) - z przeznaczeniem na powyższy cel.

W następstwie zawarcia aktów notarialnych na konto Wspólnoty Mieszkaniowej wpłacone zostały odpowiednie kwoty; kwoty te odpowiadają 10% wartości dopłaty oraz Wnioskodawca zawarł z nabywcami lokali szereg porozumień w sprawie wpłaty 90% wartości dopłaty oraz w sprawie zasad współpracy przy wykańczaniu części wspólnych budynków, doprowadzeniu nabywanego lokalu przez danego nabywcę do stanu zgodnego z treścią przedwstępnej oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Uiszczane na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej dopłaty pozostawiane do są jej dyspozycji; kwoty te Wnioskodawca przeznaczać będzie tylko i wyłącznie na wykonanie niezbędnych prac budowlanych w celu dokończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytanie:

Czy otrzymywane przez Wspólnotę Mieszkaniową kwoty, wpłacane na jej konto przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali na podstawie podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał, stosownych zapisów zawartych w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz stosowanych zapisów zawartych w porozumieniach pomiędzy Wspólnotą a właścicielami odrębnych lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Stanowisko Wnioskodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy otrzymywane przez Wnioskodawcę środki pieniężne wpłacane są dobrowolnie przez członków Wspólnoty na podstawie podjętych uchwał obowiązujących współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali i w związku ze stosownym przypomnieniem/informacją o uchwałach zamieszczaną w zawieranych umowach sprzedaży, a zatem nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usługi lub za dostawę towarów i w związku z tym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT

Dla opodatkowania czynności podatkiem VAT konieczne jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

*   przedmiotowej - zdarzenie musi mieścić się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT określonym w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT);
*   podmiotowej - czynność taka musi być wykonana przez podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Otrzymywana kwota pieniężna może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie w sytuacji gdy stanowi wynagrodzenie za określoną dostawą towarów lub świadczenie usług (lub inną czynność podlegającą opodatkowaniu VAT), a zatem jeżeli pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z jakimś działaniem (lub także zaniechaniem w przypadku usług). Jeżeli przekazana kwota nie jest natomiast połączona z żadną transakcją gospodarczą, to sama w sobie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (tak dzieje się np. w przypadku darowizn pieniężnych, czy odszkodowań).

Otrzymywane przez Wnioskodawcę środki pieniężne nie stanowią wynagrodzenia za dokonaną dostawę towarów, ani za wykonane usługi, gdyż nie są one elementem ceny należnej za lokal. Stanowią one co prawda swoiste wyrównanie do pierwotnie ustalonej ceny lokalu, jednak nie mogą być uznane za element wynagrodzenia należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości w dacie dokonania dostawy. Kwota wynagrodzenia za zakup lokalu wynika z treści zawartej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (aktu notarialnego) zawartej z Syndykiem i płatna jest Syndykowi, jeżeli wcześniej nie została zapłacona Deweloperowi. Natomiast kwoty otrzymywane przez Wspólnotę Mieszkaniową są jednoznacznie wyłączone z wynagrodzenia za lokal.

Wspólnota Mieszkaniowa nie dokonuje również żadnej dostawy towarów na rzecz nabywców. Otrzymywane kwoty nie stanowią także wynagrodzenia za świadczenie przez Wspólnotę Mieszkaniową jakichkolwiek usług na rzecz właścicieli lokali.

Z uwagi na powyższe opisane w stanie faktycznym kwoty uiszczane na rachunek Wnioskodawcy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** – w kwestii opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy części wspólnych nieruchomości wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali,
*   **nieprawidłowe** – w kwestii opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy poszczególnych lokali wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi – art. 8 ust. 2a ustawy.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zauważyć należy, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – Wspólnota Mieszkaniowa – podjął uchwały w sprawie otwarcia rachunku bankowego na potrzeby przekazania dopłat na poczet zakończenia prac budowlanych w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków osiedla oraz uchwałę w sprawie dopłat do 100% ceny umówionej wynikającej z zawartych umów przedwstępnych. W zawartych umowach sprzedaży znalazł się zapis, w którym Syndyk masy upadłości Dewelopera informuje o podjęciu przez Wnioskodawcę uchwały zobowiązującej członków Wspólnoty Mieszkaniowej do uiszczenia na rzecz Wspólnoty dopłaty w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy wartością wynikającą z iloczynu faktycznej powierzchni sprzedawanych lokali (lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej itp. ~ w zależności od konkretnego przypadku) i cen tychże przedmiotów wykazanych w umowach przedwstępnych – z przeznaczeniem na fundusz remontowy. Jednocześnie w treści aktu notarialnego nabywca lokalu oświadczył, że:

1.  zobowiązuje się zawrzeć ze Wspólnotą porozumienie, którego przedmiotem będzie ustalenie zasad współpracy i finansowania w ramach dopłaty przy wykańczaniu części wspólnych budynków oraz doprowadzenia nabywanego lokalu do stanu zgodnego z treścią przedwstępnej umowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym ten lokal się znajduje, a także
2.  przyjmuje na siebie zobowiązanie dokonania wpłaty na konto Wspólnoty Mieszkaniowej określonej kwoty (w wysokości 10% wartości dopłaty) - z przeznaczeniem na powyższy cel.

W następstwie zawarcia aktów notarialnych na konto Wspólnoty Mieszkaniowej wpłacone zostały odpowiednie kwoty; kwoty te odpowiadają 10% wartości dopłaty oraz Wnioskodawca zawarł z nabywcami lokali szereg porozumień w sprawie wpłaty 90% wartości dopłaty oraz w sprawie zasad współpracy przy wykańczaniu części wspólnych budynków, doprowadzeniu nabywanego lokalu przez danego nabywcę do stanu zgodnego z treścią umowy przedwstępnej oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Uiszczane na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej dopłaty pozostawiane są do jej dyspozycji; kwoty te Wnioskodawca przeznaczać będzie tylko i wyłącznie na wykonanie niezbędnych prac budowlanych w celu dokończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Na tle powyższego Wnioskodawca ma wątpliwości, czy otrzymywane przez Wspólnotę Mieszkaniową kwoty, wpłacane na jej konto przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali na podstawie podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał, stosownych zapisów zawartych w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz stosowanych zapisów zawartych w porozumieniach pomiędzy Wspólnotą a właścicielami odrębnych lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy należy przede wszystkim zauważyć, że z konstrukcji podatku od towarów i usług, wynika, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, czyli dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą, ponieważ nie ma wówczas żadnej konsumpcji. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

Przy czym, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi w myśl art. 8 ust. 2a ustawy i art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 s. 1, ze zm.). Przepisy te są źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

W rozpatrywanej sprawie wpłaty właścicieli są dokonywane na podstawie zawartego porozumienia na fundusz remontowy i przeznaczone są wyłącznie na wykonanie niezbędnych prac budowlanych w celu dokończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Zatem ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług związanych ze świadczeniami związanymi z funduszem remontowym w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu i Wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.).

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

*   związane z nieruchomością wspólną,
*   związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali.

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, Wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim wypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.

W związku z tym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (wpłacane na fundusz remontowy) nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w przypadku gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na wykonanie niezbędnych prac budowlanych w celu dokończenia budowy, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z pracami budowlanymi przeprowadzonymi w celu wykończenia poszczególnych lokali zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży towarów i usług, związanych wyłącznie z poszczególnymi lokalami, właścicielom tych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług. W konsekwencji czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując przytoczone wyżej przepisy należy stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa nabywając towary i usługi dla celów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali (członków wspólnoty). W tej sytuacji bowiem działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali – członków wspólnoty. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Natomiast dokonując rozliczenia kosztów związanych z pracami budowlanymi przeprowadzonymi w celu wykończenia poszczególnych lokali wspólnota działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

W konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z pracami budowlanymi przeprowadzonymi w celu wykończenia poszczególnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem otrzymywane przez Wspólnotę Mieszkaniową kwoty, wpłacane na jej konto przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali na podstawie podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwał, stosownych zapisów zawartych w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz stosowanych zapisów zawartych w porozumieniach pomiędzy Wspólnotą a właścicielami odrębnych lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w części w której dotyczą poszczególnych lokali, natomiast w części, której dotyczą części wspólnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy jest:

*   prawidłowe – w kwestii opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy części wspólnych nieruchomości wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali,
*   nieprawidłowe – w kwestii opodatkowania kwot związanych z wykonaniem prac budowlanych w celu dokończenia budowy poszczególnych lokali wpłacanych na konto Wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli nieruchomości - właścicieli odrębnych lokali.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ocena prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości uiszczania opłat na podstawie zawartych porozumień na fundusz remontowy, gdyż powyższe zostało potraktowane jako element opisu stanu faktycznego.

Zmiana któregokolwiek z elementów opisu stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego, powoduje, że interpretacja traci ważność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.