Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-720/12/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-10-15
Teza: opodatkowanie najmu
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; media; najem; umowa-umowa użyczenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 13 lipca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 08 października 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.

Jako, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych pismem z dnia 24 września 2012 r. znak: IBPB II/1/415-720/12/AŻ wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 08 października 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z mężem są współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości, zajętej częściowo przez osoby trzecie na podstawie umów najmu. Nieruchomość wymaga kapitalnego remontu.

W przyszłości Wnioskodawczyni wraz z mężem chcą przenieść prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości na dwie córki, w udziałach wynoszących po ½ części przy jednoczesnym spisaniu (w formie aktu notarialnego) umowy dożywotniego i bezpłatnego użytkowania całej ww. nieruchomości.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, iż jako współwłaścicielka oraz osoba zarządzająca odprowadza podatek od nieruchomości i podatek dochodowy od najmu (pożytków), jak również ponosi wszystkie koszty (nakłady) związane z utrzymaniem nieruchomości (woda, energia, wywóz śmieci) oraz koszty związane zarówno z naprawą drobnych bieżących usterek jak i generalnych remontów nieruchomości.

Wnioskodawczyni planuje przenieść prawo własności nieruchomości na córki w ramach umowy darowizny przy jednoczesnym ustanowieniu prawa dożywotniego, bezpłatnego użytkowania oraz pobierania pożytków (czynszu).

W związku z powyższym – po modyfikacji w stosunku do pierwotnego wniosku - zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawczyni jako dożywotnia zarządzająca nieruchomością po zawarciu umowy darowizny :

1.  jest jedyną rozliczającą podatek dochodowy od pożytków czyli czynszów za najem nieruchomości,
2.  nie ponosi kosztów podatku od nieruchomości,
3.  korzystając z pożytków (czynszów za najem) ponosi dalej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (woda, energia, wywóz śmieci) i może zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu,
4.  korzystając z pożytków (czynszu za najem) ponosi dalej koszty drobnych bieżących usterek/napraw (wymiana żarówki, korków, pękniętej rury itp.) i może zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu,
5.  nie ponosi kosztów większych remontów nieruchomości (odnowa elewacji, wymiana kanalizacji, itp.) i nie może zaliczyć ich tym samym do kosztów uzyskania przychodu?

Wnioskodawczyni, jako dożywotnio zarządzająca nieruchomością po zawarciu umowy darowizny, stoi na stanowisku, iż:

*   jako jedyna rozlicza podatek dochodowy od czynszów za najem nieruchomości,
*   nie ponosi kosztów podatku od nieruchomości, gdyż ciążą one na właścicielu nieruchomości,
*   korzystając z pożytków dalej ponosi koszty utrzymania nieruchomości (wodę, energię, wywóz śmieci) i może je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu,
*   korzystając z pożytków dalej ponosi koszty drobnych bieżących usterek/napraw i koszty te może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, iż przedmiotem niniejszej interpretacji są pytania 1, 3, 4. W zakresie pytania 2 i 5 wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 252 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie).

Z kolei stosownie do art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia momentu uzyskania przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że najem, którego przedmiotem są składniki majątkowe nie związane z działalnością gospodarczą jest zaliczany do źródła przychodów, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z tego źródła mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ww. ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli podatnik złoży pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.

W odniesieniu do przychodów z najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów. Przy czym związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważyć przy tym należy, iż konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Definicja kosztów uzyskania przychodów wskazuje ponadto, że kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze, gdyż mogą to być wydatki bezpośrednio, jak również pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonym najmie, decyduje podmiot wynajmujący, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z uzyskanym przychodem z tytułu najmu, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości, zajętej częściowo przez osoby trzecie na podstawie umów najmu. Wnioskodawczyni jako osoba zarządzająca odprowadza podatek od nieruchomości oraz podatek dochodowy od najmu (pożytków), jak również ponosi wszystkie koszty (nakłady) związane z utrzymaniem nieruchomości (woda, energia, wywóz śmieci) oraz koszty związane zarówno z naprawą drobnych bieżących usterek jak i generalnych remontów nieruchomości.

Wnioskodawczyni planuje przenieść prawo własności nieruchomości na córki w ramach umowy darowizny przy jednoczesnym ustanowieniu prawa dożywotniego, bezpłatnego użytkowania oraz pobierania pożytków (czynszu).

Z treści uzupełnienia wynika zatem, iż to na rzecz Wnioskodawczyni ustanowione zostanie prawo dożywotniego i bezpłatnego użytkowania. Skoro zatem, Wnioskodawczyni – na podstawie ustanowionego na jej rzecz prawa użytkowania - będzie uprawniona do poboru pożytków, tj. czynszu za najem, a zatem będzie z tego tytułu osiągać przychód – będzie jedynie na niej ciążył obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany przez nią przychód z tytułu najmu winien być zatem rozliczony zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

W przypadku zatem opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazane przez Wnioskodawczynię koszty utrzymania nieruchomości (woda, energia, wywóz śmieci), jak również koszty drobnych bieżących usterek/napraw będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jednakże pod warunkiem, że koszty te istotnie dotyczyć będą lokali wynajmowanych i to Wnioskodawczyni będzie je ponosić. W treści wniosku wskazano bowiem, iż nieruchomość zajęta jest jedynie częściowo przez osoby trzecie na podstawie umów najmu. Wskazane zatem przez Wnioskodawczynię koszty utrzymania nieruchomości, jak również koszty bieżących napraw muszą mieć związek z celem, jakim jest uzyskanie przychodu – w tym przypadku przychodu z najmu. Jeżeli wskazane koszty nie byłyby związane tytko i wyłącznie z lokalami wynajmowanymi lecz dotyczyłyby ogólnie nieruchomości - celem zaliczenia ich w koszty uzyskania przychodu - winny być określone proporcjonalnie do udziału lokali wynajmowanych w całej nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.