Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-684/14-5/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-02-26
Teza: opodatkowanie przychodów z tytułu najmu nieruchomości
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-zarząd nieruchomością; przychód; współwłasność; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2014 r. (data wpływu 24 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2015 r. (data wpływu 29 stycznia 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z tytułu najmu nieruchomości (pytanie Nr 4) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 19 stycznia 2015 r., Nr IPTPP1/443-834/14-2/MW, Nr IPTPB1/415-684/14-2/AP, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 19 stycznia 2015 r. (data doręczenia 21 stycznia 2015 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 27 stycznia 2015 r. (data wpływu 29 stycznia 2015 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 28 stycznia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest zarządcą sądowym nieruchomości położonej w X (księga wieczysta xxx) powołanym na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego oraz jednym ze współwłaścicieli tej nieruchomości. Nieruchomość ta jest współwłasnością dwudziestu kilku osób fizycznych.

Nieruchomość ta oddawana jest w najem zarówno na cele mieszkaniowe (niewielka część powierzchni - jeden lokal), jak i na cele prowadzenia działalności gospodarczej (lokale użytkowe - większość powierzchni).

Udział w nieruchomości nie służy współwłaścicielom do wykonywania działalności gospodarczej. Współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wartość sprzedaży dokonywana przez współwłaścicieli nie przekroczyła przez żadnego z nich łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł.

Najemcy lokali użytkowych żądają, aby współwłaściciele wystawiali im faktury dokumentujące świadczone im usługi. Zarządca sądowy wystawia więc najemcom rachunki, z tym że jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego. Każdy z najemców otrzymuje jeden rachunek miesięcznie.

Zarządca sądowy nieruchomości wypłaca współwłaścicielom część zysków (dochodów) na bieżąco, po zakończeniu każdego miesiąca. Część zysków (dochodów) nie jest na bieżąco wypłacana, a kumulowana przez zarządcę sądowego na potrzeby ewentualnych remontów nieruchomości. Jednocześnie zarządca sądowy co roku (na koniec roku kalendarzowego) informuje współwłaścicieli o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym.

Wnioskodawca - jako jeden ze współwłaścicieli - a także pozostali współwłaściciele płacą podatek dochodowy od osób fizycznych raz do roku, po otrzymaniu informacji od zarządcy sądowego o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym.

W przyszłości współwłaściciele zainteresowani są uchyleniem zarządu sądowego nieruchomości i powierzeniem zarządu nieruchomością jednemu ze współwłaścicieli, bądź osobie trzeciej, spoza grona współwłaścicieli.

W przyszłości - po uchyleniu zarządu sądowego - współwłaściciele zainteresowani są podjęciem uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy.

W piśmie z dnia 27 stycznia 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano, że:

1.  W zakresie podatku od towarów i usług:

1.  Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Wnioskodawca nie świadczy usługi najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
3.  Wnioskodawca, jako zarządca sądowy, wystawia najemcom rachunki dokumentujące świadczone usługi. Podstawą wystawiania przez Wnioskodawcę rachunków jest fakt powołania Go na zarządcę sądowego. W myśl art. 935 § 1 w związku z art. 615 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca nieruchomości ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości oraz prowadzić sprawy tej nieruchomości. Z powyższego wynika, że zarządca sądowy działa w imieniu własnym, ale na rachunek współwłaścicieli.
4.  Po uchyleniu zarządu sądowego nieruchomość będzie zarządzana przez współwłaścicieli na mocy przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności (art. 195-221 K.c.). Bezpośrednio czynnościami zarządzania nieruchomością zajmowałby się po uchyleniu zarządu sądowego któryś ze współwłaścicieli w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli), lub wybrana przez współwłaścicieli osoba trzecia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.
5.  Po uchyleniu zarządu sądowego umowy najmu z najemcami zawierać będzie albo któryś ze współwłaścicieli (w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli), albo wybrana przez współwłaścicieli osoba trzecia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.
6.  Po uchyleniu zarządu sądowego symbolem klasyfikacji PKWiU usług świadczonych przez Wnioskodawcę byłby:

*   dla lokali mieszkalnych: 68.20.11.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi
*   dla lokali niemieszkalnych: 68.20.12.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Należy zaznaczyć, że usługi wynajmu i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi byłyby dominujące.

8.  Po uchyleniu zarządu sądowego Wnioskodawca - jako współwłaściciel nieruchomości - nie będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, albowiem będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

1.  W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.  Przychody osiągane przez Wnioskodawcę z tytułu najmu nieruchomości są opodatkowane na zasadach ogólnych.
2.  Wnioskodawca nie świadczy usługi najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - jest to najem prywatny.
3.  Wnioskodawcy przysługuje udział w nieruchomości w wysokości 12/300 (4%).
4.  Nieruchomość, której współwłaścicielem jest Wnioskodawca, wynajmowana jest kilku osobom.
5.  Według umów najmu przedmiotem najmu są przede wszystkim lokale w budynku posadowionym na nieruchomości. Jednakże przedmiotem najmu są także miejsca parkingowe (grunt).
6.  Obecnie wpływy z najmu gromadzone są na rachunku bankowym założonym przez Wnioskodawcę, jako zarządcę sądowego nieruchomości, na potrzeby tej nieruchomości. Po uchyleniu zarządu sądowego wpływy będą gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym.
7.  Obecnie zobowiązania związane z najmem są regulowane przez zarządcę sądowego z rachunku bankowego, założonego przez Niego na potrzeby związane z nieruchomością, na którym to rachunku gromadzone są wpływy z najmu. Po uchyleniu zarządu sądowego wszelkie zobowiązania będą regulowane z wyodrębnionego rachunku bankowego, na którym będą gromadzone wpływy z najmu.
8.  Wydatki ponoszone na wynajmowaną nieruchomość obejmują wszelkie wydatki związane z prawidłowym gospodarowaniem nieruchomością, w szczególności obejmują:

*   koszty remontów;
*   koszty konserwacji;
*   koszty utrzymania czystości i porządku (sprzątanie);
*   koszty ubezpieczenia nieruchomości;
*   koszty wynagrodzenia zarządcy sądowego;
*   koszty przeglądów wymaganych przez prawo;
*   koszty związane z windykacją należności (opłaty sądowej);
*   koszty mediów do nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, odbiór ścieków, dostawa ciepła);
*   koszty wywozu śmieci;
*   wydatki związane z podatkiem od nieruchomości.

10.  Wnioskodawca, jako współwłaściciel nieruchomości, jest jednocześnie zarządcą sądowym tej nieruchomości.
11.  Opis stanu faktycznego dotyczy roku podatkowego 2015.
12.  Pytania Nr 1 i Nr 2 dotyczą stanu faktycznego, zaś pytania Nr 3 i Nr 4 dotyczą zdarzeń przyszłych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

1.  Czy Wnioskodawca - jako zarządca sądowy nieruchomości - powinien, jak dotychczas, wystawiać jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego, czy też zarządca sądowy powinien wystawiać jeden rachunek (fakturę), w którym jako sprzedawca figurują wszyscy współwłaściciele, czy też zarządca sądowy powinien wystawiać tyle rachunków (faktur) ilu jest współwłaścicieli, z tym że każdy rachunek (faktura) obejmowałaby jednego współwłaściciela jako sprzedawcę?
2.  Czy Wnioskodawca - jako podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych - powinien wyliczać i wpłacać zaliczki miesięczne na podatek dochodowy od osób fizycznych uznając za przychód przypadające na Niego w danym miesiącu zyski z nieruchomości - mimo, że nie zostały Mu przekazane i pozostają w dyspozycji zarządcy sądowego, czy z uwagi na postanowienie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz z uwagi na okoliczność powierzenia zarządu nieruchomością zarządcy sądowemu, Wnioskodawca powinien za przychód uzyskiwany z nieruchomości uznać dopiero przekazane Mu przez zarządcę sądowego pieniądze?
3.  Czy w razie uchylenia zarządu sądowego, Wnioskodawca - jako podatnik zwolniony z obowiązku wystawiania faktur VAT na mocy art. 106b ust. 2 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - może wystawiać - na żądanie nabywcy usługi (najemcy) zgłoszone na podstawie art. 106b ust. 3 powyższej ustawy - za zgodą pozostałych współwłaścicieli, jeden rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości? Czy Wnioskodawca powinien w takiej sytuacji wystawiać rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca figurowałby wyłącznie Wnioskodawca?
4.  Czy w razie uchylenia zarządu sądowego oraz w razie podjęcia przez współwłaścicieli uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy, Wnioskodawca - jako podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych - powinien wyliczać i wpłacać zaliczki miesięczne na podatek dochodowy od osób fizycznych uznając za przychód przypadające na Niego w danym miesiącu zyski z nieruchomości - mimo, że współwłaściciele nie podjęli uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy, czy z uwagi na postanowienie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca powinien za przychód uzyskiwany z nieruchomości uznać dopiero przekazane Mu - czy to przez jednego ze współwłaścicieli, czy osobę trzecią, którym powierzy się zarząd nieruchomością - na Jego rachunek bankowy lub gotówką pieniądze?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 1, Nr 2 oraz Nr 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), w razie uchylenia zarządu sądowego oraz w razie podjęcia przez współwłaścicieli uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy, Wnioskodawca - jako podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych - powinien, z uwagi na postanowienie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód uzyskiwany z nieruchomości uznać dopiero przekazane Mu - czy to przez jednego ze współwłaścicieli, czy osobę trzecią, którym powierzy się zarząd nieruchomością - na Jego rachunek bankowy lub gotówką pieniądze.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Wnioskodawca tym samym powinien uznać za przychody uzyskiwane z nieruchomości pieniądze przekazane Mu przez jednego ze współwłaścicieli, czy osobę trzecią, którym powierzy się zarząd nieruchomością w wykonaniu uchwały współwłaścicieli nieruchomości o podziale zysków za dany rok kalendarzowy.

Tym samym, środki pieniężne wpłacane przez najemców nieruchomości na rachunek jednego ze współwłaścicieli, czy osoby trzeciej, którym powierzy się zarząd nieruchomością, należy uznać za pieniądze, które nie są otrzymane lub pozostawione do dyspozycji przez podatnika (Wnioskodawcy). Bez stosownej uchwały współwłaścicieli Wnioskodawca nie może bowiem domagać się wypłaty pieniędzy będących zyskiem z nieruchomości.

Oznacza to, że Wnioskodawca nie powinien przy wyliczaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych uznawać za przychód przypadających na Niego w danym miesiącu zysków z nieruchomości, albowiem dopiero przekazanie pieniędzy przez jednego ze współwłaścicieli, czy osobę trzecią, którym powierzy się zarząd nieruchomością - w wykonaniu uchwały współwłaścicieli tej nieruchomości - rodzić będzie przychód po stronie Wnioskodawcy. Z chwilą przekazania Wnioskodawcy pieniędzy - Wnioskodawca środki te powinien uwzględnić jako przychód i uwzględnić je przy wyliczaniu zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy od osób fizycznych w myśl art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fatycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 Kodeksu cywilnego, wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 Kodeksu cywilnego). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej - wyjątkiem.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 Kodeksu cywilnego). Stosownie natomiast do treści art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością, w przypadku zawarcia takiej umowy.

Stosownie do art. 612 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101), od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Oznacza to, że chociaż zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz są jedynie zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, zarządca nie jest podatnikiem podatku dochodowego od dochodu uzyskiwanego z najmu nieruchomości oddanej w zarząd Wnioskodawcy. W związku z uzyskiwanymi dochodami z najmu, podatnikami są właściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest zarządcą sądowym nieruchomości, powołanym na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego oraz jednym ze współwłaścicieli tej nieruchomości. Nieruchomość ta jest współwłasnością dwudziestu kilku osób fizycznych. Oddana została w najem zarówno na cele mieszkaniowe, jak i na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Udział w nieruchomości nie służy współwłaścicielom do wykonywania działalności gospodarczej. Najemcy lokali użytkowych żądają, aby współwłaściciele wystawiali im faktury dokumentujące świadczone im usługi. Zarządca sądowy wystawia więc najemcom rachunki, z tym że jako sprzedawca figuruje osoba zarządcy sądowego. Każdy z najemców otrzymuje jeden rachunek miesięcznie. Zarządca sądowy nieruchomości wypłaca współwłaścicielom część zysków (dochodów) na bieżąco, po zakończeniu każdego miesiąca. Część zysków (dochodów) nie jest na bieżąco wypłacana, a kumulowana przez zarządcę sądowego na potrzeby ewentualnych remontów nieruchomości. Jednocześnie zarządca sądowy co roku (na koniec roku kalendarzowego) informuje współwłaścicieli o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym. Wnioskodawca - jako jeden ze współwłaścicieli - a także pozostali współwłaściciele płacą podatek dochodowy od osób fizycznych raz do roku, po otrzymaniu informacji od zarządcy sądowego o przychodach i kosztach związanych z nieruchomością oraz o zyskach (dochodach) uzyskanych przez każdego ze współwłaścicieli w danym roku kalendarzowym. W przyszłości współwłaściciele zainteresowani są uchyleniem zarządu sądowego nieruchomości i powierzeniem zarządu nieruchomością jednemu ze współwłaścicieli bądź osobie trzeciej, spoza grona współwłaścicieli. W przyszłości - po uchyleniu zarządu sądowego - współwłaściciele zainteresowani są podjęciem uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są m.in. określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy – przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Moment powstania przychodu z najmu określa art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Analizując art. 11 ust. 1 ww. ustawy należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Aby zatem powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

Przepis art. 44 ust. 3 pkt 1 powyższej ustawy wskazuje, że obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku.

W 2015 r. obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę 3 091 zł.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Z powyższego wynika zatem, że przychodem podlegającym opodatkowaniu z tytułu najmu są nie tylko otrzymane, ale również postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który nie pobrał pieniędzy, pod warunkiem jednak, że były one postawione mu do dyspozycji. Przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać. Z wniosku wynika, że wszystkie wpływy z najmu gromadzone są na wyodrębnionym rachunku bankowym, którym dysponuje zarządca. Zarządca sądowy nieruchomości wypłaca współwłaścicielom część zysków (dochodów) na bieżąco, po zakończeniu każdego miesiąca. Część zysków (dochodów) nie jest na bieżąco wypłacana, a kumulowana przez zarządcę sądowego na potrzeby ewentualnych remontów nieruchomości. Dochody z najmu nie są wypłacane współwłaścicielom tylko są deponowane na rachunku bankowym. W przyszłości zaś - po uchyleniu zarządu sądowego - współwłaściciele zainteresowani są podjęciem uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy. Po uchyleniu zarządu sądowego wszelkie zobowiązania będą regulowane z wyodrębnionego rachunku bankowego, na którym będą gromadzone wpływy z najmu.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, a także powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że w razie uchylenia zarządu sądowego oraz w razie podjęcia przez współwłaścicieli uchwały, mocą której zyski z nieruchomości przekazywane będą współwłaścicielom dopiero na podstawie uchwały o podziale zysków za dany rok kalendarzowy, Wnioskodawca – jako podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych - powinien za przychód uzyskiwany z tytułu najmu nieruchomości uznać dopiero przekazane Mu - czy to przez jednego ze współwłaścicieli, czy osobę trzecią, którym powierzy się zarząd nieruchomością - na Jego rachunek bankowy lub gotówką pieniądze, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z chwilą przekazania Wnioskodawcy pieniędzy - Wnioskodawca środki te powinien uwzględnić jako przychód z tytułu najmu nieruchomości i uwzględnić je przy wyliczaniu zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy od osób fizycznych w myśl art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą opodatkowania będzie kwota otrzymana przez Wnioskodawcę od zarządcy sądowego. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 29-30c oraz art. 30e, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1, 2, 3b-3e, 4, 4a-4e, ust. 6 lub art. 24b ust. 1 i 2, lub art. 25, po odliczeniu kwot wymienionych w tym przepisie, o ile podatnikowi przysługuje prawo ich odliczenia. Wobec tego, skoro kwota wypłacona Wnioskodawcy lub stawiana do Jego dyspozycji jest kwotą przypadającą na Wnioskodawcę jako współwłaściciela z tytułu najmu nieruchomości, to kwota ta stanowi podstawę obliczenia przychodu. Koszty uzyskania przychodu poniesione bezpośrednio przez siebie Wnioskodawca także będzie mógł rozliczyć, lecz nie w całości tylko w proporcji do posiadanego udziału, o czym stanowi wprost art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy jednocześnie wskazać, że w świetle powołanych wyżej przepisów bez znaczenia jest fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, w tym środkami znajdującymi się na koncie bankowym obsługującym tą nieruchomość oraz w jaki sposób to czyni. Sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. Innymi słowy, organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) - niniejsza interpretacja jest wiążąca tylko i wyłącznie dla Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.