Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.30.2020.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-14
Teza: Przychody z opisanych we wniosku sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego, nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonej sprzedaży, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2020 r. (data wpływu 22 stycznia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 marca 2020 r. (data nadania 24 marca 2020 r., data wpływu 25 marca 2020 r.) na wezwanie z dnia 12 marca 2020 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.30.2020.2.MZ i Nr 0114-KDIP4-1.4012.78.2020.3.MK (data nadania 12 marca 2020 r., data doręczenia 20 marca 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 maja 2020 r. (data nadania 5 maja 2020 r., data wpływu 8 maja 2020 r.) na wezwanie z dnia 24 kwietnia 2020 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.30.2020.3.MZ (data nadania 27 kwietnia 2020 r., data doręczenia 29 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Rodzina Wnioskodawcy obecnie składa się z 4 osób: Wnioskodawca wraz z żoną oraz 2 synów (9 i 5 lat). Na chwilę obecną zamieszkują w mieszkaniu własnym (51,7 m2) nabytym w 2009 r. na kredyt hipoteczny denominowany w walucie CHF. W związku z posiadaniem dzieci Wnioskodawca wraz z żoną postanowili poprawić ich skromne warunki mieszkaniowe, ze względu na panujący ścisk przy 2-ce dzieci. Obecne mieszkanie zostało nabyte za 299.000 zł, a na chwilę obecną pozostało im do spłaty 105.574,45 CGF, czyli po dzisiejszym kursie NBP = 420.830 zł, co nie pozwoli im sprzedać tego mieszkania. Wnioskodawca wskazuje, że nie mają szansy także przy tym zobowiązaniu na otrzymanie kolejnego kredytu hipotecznego. Postanowili poszukać nieruchomości większej na własne cele mieszkaniowe w miarę ich możliwości finansowych.

1.  W dniu 11.07.2017 r. Wnioskodawca z żoną zakupili, wspólnie ze znajomym budynek gospodarczy o pow. 74 m2 z działką 1.800 m za kwotę 12.630 zł celem wyremontowania go i przekwalifikowania na mieszkalny, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. Natomiast fatalny stan budynku i duża odległość od obecnego miejsca zamieszkania spowodowały, iż zaniechano tego pomysłu. Nieruchomość ta została sprzedana dnia 03.06.2019 r. za kwotę 49.900 zł.
2.  W dniu 14.05.2018 r. zakupili, wspólnie ze znajomym budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 89 m2 (użytkowej ok. 78 m2) za kwotę 110.000 zł w stanie do kapitalnego remontu, lecz znajdujący się już dużo bliżej ich obecnego miejsca zamieszkania niż budynek z pkt 1. Celem Wnioskodawcy i jego żony była poprawa własnych warunków mieszkaniowych. Po przeprowadzeniu własnymi siłami remontu tego budynku upadł pomysł posiadania wspólnej nieruchomości ze znajomym, gdyż wystąpiły niezgodności, kłótnie pomiędzy nimi z powodów prywatnych i zmuszeni byli sprzedać także tę nieruchomość. Akt sprzedaży został podpisany dnia 07.03.2019 r. za kwotę 320.000 zł. Wnioskodawca chciałby też dodać, iż przy tym budynku, ich dalszym planem było postawienie w przyszłości na tej samej działce drugiego budynku w formie bliźniaka, gdyż ta działka ma wielkość 1.200 m2, lecz jak Wnioskodawca opisał powyżej życie zweryfikowało negatywnie ich plany współdzielenia bliźniaka z kolegą.
3.  Bogatsi doświadczeniem z pkt 2) postanowili już z innymi znajomymi – ich znajomymi, którzy również maja podobną sytuację z kredytem w CHF, nabyć domek letniskowy, aby go użytkować naprzemiennie. Wnioskodawca z żoną kupili dnia 16.07.2019 r. wspólnie z sąsiadami drewniany domek letniskowy o powierzchni użytkowej 38 m2 na działce 574 m2 za kwotę 73.000 zł. Ich celem było mieszkanie w nim w wolne od pracy dni, naprzemiennie z sąsiadami, aby spędzać czas z dziećmi na świeżym powietrzu. Po spędzeniu lata oraz wyjątkowo ciepłej jesieni w domu letniskowym, trafił się chętny do zakupu ich nieruchomości, który zauroczył się tym miejscem. Sprzedaży dokonano dnia 04.11.2019 r. za kwotę 149.900 zł.
4.  Posiadając już trochę gotówki oraz doświadczenia życiowego zdecydowali się na zakup nowego mieszkania od dewelopera, które wydawało się, iż spełni ich potrzeby mieszkaniowe, gdyż leży w obrębie ich miasta oraz ze względu na duży salon, pozwoli na wydzielenie z niego sypialni dla Wnioskodawcy i jego żony. W dniu 13.12.2019 r. został podpisany akt notarialny na kwotę 237.853 zł brutto. Mieszkanie ma powierzchnię 47 m2, ale jest bardzo ustawne i sprawia wrażenie o wiele większego, natomiast wydzielenie dodatkowej sypialni zwiększy im, ilość pokoi, ale kosztem metrażu salonu, czy to głównego pokoju.
5.  Na początku stycznia 2020 r. Wnioskodawca dowiedział się, iż deweloper, od którego kupili ich obecne mieszkanie w 2009 r., będzie oddawał do sprzedaży w kwietniu 2020 r. ostatnich 20 kilku mieszkań na terenie ich osiedla. Wnioskodawca z żoną chcieliby sprzedać mieszkanie 47 m2 w pkt 4 opisane i nabyć na swoim osiedlu mieszkanie 70 m2, gdyż ono już na 100% zaspokoi cele i potrzeby mieszkaniowe ich rodziny i pozwoli wychowywać dzieci w środowisku im znanym od urodzenia.

Pismem z dnia 12 marca 2020 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.30.2020.2.MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku m.in. w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania.

Wniosek należało uzupełnić poprzez:

1.  Wyczerpujące i precyzyjne przedstawienie stanu/zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych poprzez wskazanie:
    1.  Czy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska?
    2.  Czy wszystkie nabyte nieruchomości/mieszkanie zostały nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej?
    3.  Kiedy będzie zawarty akt notarialny przenoszący własność mieszkania o pow. 70 m2?
    4.  Czy w mieszkaniu o pow. 70 m2 Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe wraz z rodziną (poprzez zamieszkiwanie w nim)?
    5.  Czy w mieszkaniu o pow. 47 m2 Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe wraz z rodziną (poprzez zamieszkiwanie w nim)?
    6.  Czy data 13.12.2019 r. (pkt 4) jest datą przeniesienia własności mieszkania na rzecz Wnioskodawcy i jego żony?
    7.  Kiedy nastąpi zbycie mieszkania o pow. 47 m2 (pkt 4)?
    8.  Czy nabycie mieszkania o pow. 70 m2 nastąpi w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło/ nastąpi zbycie nieruchomości/mieszkania (pkt 1-4)?
    9.  Jaki jest status prawny nabytego mieszkania o pow. 47 m2, tj. nieruchomość, odrębna własność, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?
    10.  Jaki jest status prawny mieszkania o pow. 70 m2 (które Wnioskodawca zamierza nabyć), tj. nieruchomość, odrębna własność, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?
    11.  Z jakim zamiarem (prywatne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy, ewentualnie jego rodziny, czy też cele inwestycyjne np. najem lub w celu późniejszej odsprzedaży Wnioskodawca zakupił nieruchomości/mieszkanie, które następnie Wnioskodawca sprzedał w 2019 r./sprzeda w przyszłości?
    12.  Czy nieruchomości/ mieszkania nabyte były/są/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jeżeli tak, to co było/jest przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę?
    13.  Jeżeli Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, to czy nieruchomości/ mieszkania stanowiły dla Wnioskodawcy środki trwałe lub wartości niematerialne lub prawne lub towary handlowe?
    14.  Czy sprzedaż nieruchomości/mieszkania następowała/będzie następowała w ramach działalności gospodarczej?
    15.  W jaki sposób byli/ będą pozyskiwani potencjalni nabywcy sprzedanych nieruchomości/ mieszkania, np. ogłoszenia czy reklamy w prasie, telewizji, poprzez internet itp.?
    16.  Czy Wnioskodawca korzysta z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami lub też innych osób, czy też we własnym zakresie pozyskiwał/ pozyskuje potencjalnych nabywców oraz realizował/realizuje zobowiązania wynikające z zawartych umów nabycia i sprzedaży nieruchomości?
    17.  Czy sprzedaż nieruchomości/ mieszkania realizowana była/będzie we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, czy też okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny?

Wnioskodawca w terminie ustawowym przesłał uzupełnienie, w którym wskazał, że:

1.  Tak, pomiędzy Wnioskodawcą a żoną istnieje wspólność majątkowa od 2006 r.
2.  Tak, nabywane nieruchomości były do wspólnego majątku prywatnego.
3.  Wnioskodawca oczekuje, aż developer ogłosi start sprzedaży, termin ten jest przesuwany, gdyż brakuje im odbioru technicznego budynków. Wnioskodawca dołącza plan sytuacyjny osiedla wraz z namiarami na developera. Liczy, iż będzie mógł nabyć te większe mieszkanie około połowy 2020 r.
4.  Tak, w tym mieszkaniu 70 m2 Wnioskodawca chce realizować własne cele mieszkaniowe poprzez wspólne zamieszkanie z żoną oraz 2-ką małoletnich dzieci. Wnioskodawca dołącza rzut mieszkania, jakim będzie zainteresowany, w którym będzie wreszcie dodatkowy pokój dla nich.
5.  Wnioskodawca miał zamiar realizować w tym mieszkaniu 47 m2 własne cele mieszkaniowe poprzez zwiększenie ilości pokoi, po dostawieniu dodatkowej ściany w salonie, lecz po odebraniu mieszkania okazało się, iż jest ono za małe, mimo że na planie wyglądało, że da się wygospodarować dodatkowy pokój.
6.  Tak, data 13.12.2019 r. była dniem notarialnym przeniesienia własności mieszkania 47 m2 na rzecz Wnioskodawcy i jego żony.
7.  Zbycie nastąpiło aktem notarialnym z dnia 25.02.2020 r. Wnioskodawca dołącza kopię aktu notarialnego.
8.  Tak, Wnioskodawca liczy na to, że w 2020 r. developer odda mieszkanie do sprzedaży i umożliwi im zakup wymarzonego lokum.
9.  Mieszkanie o pow. 47 m2, to jest odrębna własność wraz z udziałem w gruncie osiedla.
10.  Mieszkanie 70 m2, to będzie odrębna własność wraz z udziałem w gruncie osiedla.
11.  Wszystkie opisane przez Wnioskodawcę nieruchomości, Wnioskodawca nabył wraz z żoną do majątku prywatnego celem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z wychowaniem 2-óch małoletnich dzieci, które to wymagają coraz więcej miejsca do życia.
12.  Absolutnie nie, nabywane nieruchomości były do celów prywatnego zamieszkania wraz z dziećmi.
13.  Absolutnie nie, nabywane nieruchomości były do prywatnego majątku wspólnego z żoną.
14.  Nie, sprzedaż tylko i wyłącznie była prywatna.
15.  Aby sprzedać Wnioskodawca umieszczał tylko prywatne ogłoszenie na portaluwww.otodom.pl, gdyż nie zna innych metod.
16.  Wnioskodawca zawodowo sprzedaje motocykle, dlatego sam próbował sprzedać prywatne nieruchomości, bez pośredników, którzy kosztują.
17.  Wszystkie sprzedaże były przypadkowe, nieregularne, wynikające z nietrafnych decyzji w drodze szukania idealnego lokum do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2020 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.30.2020.3.MZ wezwano ponownie Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania.

Wniosek należało uzupełnić poprzez:

1.  Doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego poprzez jednoznaczne wskazanie:
    1.  Czy nabyty w dniu 16 lipca 2019 r. domek letniskowy był trwale związany z gruntem (posiadał fundamenty, czy też był nietrwale związany z gruntem (możliwy do przeniesienia)?
    2.  Czy Wnioskodawca w lokalu mieszkalnym nabytym w 2009 r. (o pow. 51,7 m2) realizuje własne cele mieszkaniowe poprzez zamieszkiwanie w nim i nadal będzie realizował własne cele mieszkaniowe, tj. będzie tam zamieszkiwał?
    3.  Czy też po nabyciu w 2020 r. lokalu mieszkalnego o pow. 70 m2 Wnioskodawca będzie wyłącznie zamieszkiwał w tym lokalu (tj. realizował własne cele mieszkaniowe, natomiast lokal mieszkalny nabyty w 2009 r. zostanie sprzedany?

Wnioskodawca w terminie ustawowym przesłał uzupełnienie, w którym wskazał, że:

1.  Nabyty dnia 16 lipca 2019 r. domek letniskowy jest trwale związany z gruntem poprzez trwałe fundamenty i na wszystkich mapach geodezyjnych posiada on symbol „mj”, czyli według klasyfikacji PKOB, jest to budynek mieszkalny jednorodzinny. Ze względu na swoją główną funkcję został budynek przez Wnioskodawcę nazywany „domkiem letniskowym”. Służył on Wnioskodawcy i jego rodzinie do zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych w okresie letnim – pomieszkiwali w nim w ciepłych okresach.
2.  W lokalu mieszkalnym o powierzchni 51,7 m2 nabytym w 2009 r. Wnioskodawca realizuje wraz z żoną i 2 synami własne cele mieszkaniowe poprzez zamieszkiwanie w nim od 2009 r., ale ciągle szukają możliwości zmiany tego lokalu na większy, gdyż brakuje pokoi dla dzieci.
3.  Po nabyciu w 2020 r. lokalu mieszkalnego o pow. 70 m2, będzie to Wnioskodawcy i jego rodziny wyłączny lokal do zamieszkiwania, do realizacji własnych celów mieszkaniowych, gdyż powierzchniowo spełni on już ich potrzeby. Lokal nabyty w 2009 r. został zakupiony w kredycie indeksowym we franku szwajcarskim, więc jak tylko kurs tej waluty spadnie, to lokal ten zostanie oczywiście sprzedany. Lokal ten w 2009 r. został nabyty za 320 tys. zł, przy kursie CHF na poziomie 2,00 zł. Na chwilę obecną pozostało Wnioskodawcy do spłaty 105 tys. CHF, co przy dzisiejszym kursie CHF 4,30 zł daje nam do spłaty 452 tys. zł. Także po 11 latach spłacania kredytu, jeśli Wnioskodawca chciałby sprzedać mieszkanie 51,7 m2, które jest warte powiedzmy tyle samo, co w dniu zakupu, to musiałby dołożyć do niego aż 132 tys. zł. Bardzo chętnie Wnioskodawca pozbędzie się tego kredytu i mieszkania, ale musi poczekać na spadek kursu waluty CHF, bo nie stać Wnioskodawcy na taką stratę finansową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca może przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży dotychczasowych nieruchomości na zakup mieszkania 70 m2, które będzie wykorzystane tylko i wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe, jednocześnie korzystając z ulgi mieszkaniowej w PIT?
2.  Czy po sprzedaży mieszkania 47 m2, Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT 8%, jednocześnie obniżając kwotę podatku należnego o podatek naliczony przy zakupie od dewelopera gdyż od pierwszego zasiedlenia minęło krócej niż 2 lata?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 22 kwietnia 2020 r. została wydana interpretacja Nr 0114-KDIP4-1.4012.78.2020.4.MK.

Zdaniem Wnioskodawcy, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli może przeznaczyć dochód ze sprzedaży dotychczasowych nieruchomości na zakup większego mieszkania – 70 m2, będąc jednocześnie zwolnionym z podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, gdyż wszystkie dotychczasowe transakcje dokonywał z majątku prywatnego i były one próbą znalezienia sposobu na zmianę mieszkania na większe w miarę Wnioskodawcy ówczesnych możliwości finansowych.

Wnioskodawca przypomina, że tak jak napisał powyżej odpowiadając na pytanie z punktu c – obecne mieszkanie jest w kredycie frankowym i jego sprzedaż na chwilę obecną, mimo 11 lat spłacanych rat kredytu hipotecznego spowodowałaby, że jeszcze musiałby dopłacić do całej transakcji sprzedaży około 132 tys. zł, żeby spłacić bankowi ten kredyt w CHF. Nie stać Wnioskodawcy na taką stratę finansową, Najprościej byłoby sprzedać to mieszkanie 51,7 m2 nabyte w 2009 r. i kupić większe, lecz przy tym kursie franka na poziomie 4,3 zł jest to samobójstwo, a kiedy ten kurs spadnie, to chyba nikt nie wie i Wnioskodawca obawia się, że to nigdy nie nastąpi. Szczerze i uczciwie Wnioskodawca opisał swoje próby znalezienia większej nieruchomości, które by zaspokoiły własne potrzeby mieszkaniowe. Droga ta była pokrętna, ale pozwoliła Wnioskodawcy nabrać rozumu, że jedynie mieszkanie 70 m2 na terenie osiedla zaspokoi własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca liczy na zrozumienie jego stanowiska i przychylne rozpatrzenie prośby, a Wnioskodawca ma życiową nauczkę, żeby nigdy w życiu nie brać kredytów w obcych walutach, bo przez to ma problemy z zapewnieniem sobie i jego dzieciom godnych warunków do życia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   odpłatne zbycie (pkt 8 ), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    2.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    3.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia przyszłego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do sprzedaży.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabywanie nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, ich remont i wyposażenie, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 11.07.2017 r. zakupił z żoną, wspólnie ze znajomymi nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym. Nieruchomość została sprzedana w dniu 03.06.2019 r. W dniu 14.05.2018 r. zakupiono wspólnie ze znajomymi budynek mieszkalny. Nieruchomość została sprzedana w dniu 07.03.2019 r. W dniu 16.07.2019 r. Wnioskodawca z żoną, wspólnie ze znajomymi zakupili domek letniskowy. Domek letniskowy jest trwale związany z gruntem poprzez trwałe fundamenty. Na wszystkich mapach geodezyjnych posiada on symbol „mj”, czyli według klasyfikacji jest to budynek mieszkalny jednorodzinny. Służył on do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych w okresie letnim. Nieruchomość sprzedano w dniu 04.11.2019 r. W dniu 13.12.2019 r. Wnioskodawca z żoną nabył lokal mieszkalny (47 m2). W dniu 25.02.2020 r. sprzedano ww. lokal mieszkalny. Wnioskodawca zamierza w 2020 r. nabyć lokal mieszkalny o pow. 70 m2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Będzie to wyłączny lokal do zamieszkiwania i realizacji własnych celów mieszkaniowych. Pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa od 2006 r. Nabywane nieruchomości były dokonane do wspólnego majątku prywatnego. Uzyskane środki ze sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na zakup lokalu mieszkalnego o pow. 70 m2.

W odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i powołanych przepisów prawa, stwierdzić należy że całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy o celowym działaniu. Wobec powyższego wskazać należy jednoznacznie, że uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody ze sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego ze względu na sposób jej wykonywania, stanowić będą przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy wskazać, że Wnioskodawca w krótkim odstępie czasu dokonał zakupu i sprzedaży 3 nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego. Działania Wnioskodawcy były bardzo opłacalne, bo każdorazowo wystąpił duży zysk. Trudno też zgodzić się z Wnioskodawcą, iż nabywanie nieruchomości ze znajomymi kolejno o metrażach: 74 m2, 78 m2, czy 38 m2 ma na celu realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.

Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub nie, znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W kontekście spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter zarobkowy. Ponadto, jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych, podejmowanych sporadycznie. W konsekwencji, z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma ustalenie, czy podatnik uczynił sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałe tj. ciągłe, źródło zarobkowania.

Jednocześnie, przy ocenie czy do działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12).

Zgodnie natomiast z wyrokiem NSA z 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15, w którym wyrażono pogląd, że zamiar podatnika co do określonej kwalifikacji przychodów ze sprzedaży o tyle nie ma znaczenia, że nie należy do tych cech, które mogłyby różnicować działalność gospodarczą (np. w zakresie handlu) od sprzedaży mienia osobistego. Działalność gospodarcza jest zjawiskiem o charakterze obiektywnym, a więc dla uzasadnionej oceny odnośnie jej zaistnienia, podstawowego lub przesądzającego znaczenia nie może mieć samo oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi lub nie.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawczyni ma charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez nią we własnym imieniu, w celach zarobkowych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3012/14, organ orzekający stwierdził, że: „dla ustalenia zaistnienia takiej działalności podstawowego lub przesadzającego znaczenia nie ma formalne oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi lub nie prowadzi, a zamiar podatnika w zakresie określonej kwalifikacji przychodów ze sprzedaży o tyle nie ma znaczenia, że nie należy do cech, które mogłyby różnicować działalność gospodarczą w handlu nieruchomościami od sprzedaży nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym. Dostrzegając bowiem, że w pewnych przypadkach przepisy prawa umożliwiają podatnikowi zadecydowanie o kwalifikacji uzyskiwanych przez niego przychodów do określonego źródła, a więc dokonanie wyboru innego źródła niż wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., mimo że obiektywnie wypełnione zostały przesłanki z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. (por.: uchwała z 21 października 2013 r., sygn. akt II FPS 1/13), stwierdzić należy, że – jak to wskazano wyżej – w płaszczyźnie relacji między regulacjami art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. kwestia woli podatnika wyboru źródła przychodów wymienionego w drugim ze wskazanych przepisów nie ma znaczenia. Istotne jest natomiast dokonywanie obrotu składnikami majątkowymi w sposób zorganizowany, ciągły, we własnym imieniu, w celu osiągania zarobków z tego tytułu w sposób trwały, co świadczy o działaniu podatnika spełniającym obiektywne kryteria uznania tego działania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”

Powołać również należy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2407/15, w którym Sąd za trafny uznaje pogląd wyrażony w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 (także w innych wyrokach, np.: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 i z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II 70/13), że: „ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f. z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągniecia zysk, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczającym poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Sprzedaż jaką prowadził Wnioskodawca nie była sprzedażą okazjonalną mieszczącą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem w zakresie spraw osobistych podatnika lub jego najbliższej rodziny, a więc w żaden sposób nie związanych z działalnością gospodarczą), lecz była realizowana w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sposób sprzedaży istotnie odbiega od normalnego, zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności - składników majątku prywatnego.

Dokonując opisanych we wniosku sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego Wnioskodawca bez wątpienia działa we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodziły/rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej - co ma miejsce w rozpatrywanym przypadku jest również jej ukierunkowanie na opłacalność i zysk.

Tym samym działania Wnioskodawcy związane z zakupem oraz późniejszą sprzedażą nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego nie różnią się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach prowadzonych działalności gospodarczych.

Niewątpliwie dokonane sprzedaże przez Wnioskodawcę miały zarobkowy charakter, czyli nastawione były na osiągnięcie zysku (dochodu). Sposób wykonywania sprzedaży przez Wnioskodawcę prowadzony był w sposób zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wszystkie działania prowadzone przez Wnioskodawcę związane z zakupem nieruchomości, lokalu mieszkalnego oraz późniejszą sprzedażą, nie miały i nie mają charakteru incydentalnego i sporadycznego. W tej sytuacji trudno zakwalifikować przychody ze sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności faktycznych sprawy, przesądza o tym, że różnego rodzaju działania Wnioskodawcy nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, które wykonują przedsiębiorcy i które obarczone są pewnym ryzykiem gospodarczym.

A zatem przychody uzyskane z opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego z uwagi na sposób jej prowadzenia, nie mogą stanowić źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie, działania Wnioskodawcy wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, wypełniających znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony stan faktyczny/zdarzenie przyszłe stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanych we wniosku sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego, nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonej sprzedaży, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.

Odnosząc się natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazać należy, że zgodnie z ww. przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast, w myśl art. 30e ust. 6 pkt 2 przepisy art. 30e ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z brzmienia powyższego przepisu wynika zatem, że zwolnienie przedmiotowe o którym mowa, w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 14 ust. 2c.

Powyższe oznacza, to że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości oraz lokalu mieszkalnego, stanowi przychód ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, co oznacza, że przychód ten nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, ponieważ zwolnieniu takiemu mogą podlegać jedynie przychody zakwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto organ wskazuje, że zgodnie z treścią art. 14b § 1 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wyłącznie dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga dla żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 z późn. zm.). Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.