Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP5/4512-1-228/15-8/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-01-08
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur.
Słowa kluczowe: media; podatnik; podmiot-podmiot zarządzający; usługi; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2015 r. (data wpływu 29 września 2015 r.), uzupełnionym pismami z dnia 29 września 2015 r. (data wpływu 2 października 2015 r.), z dnia 11 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.) oraz z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 28 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Wniosek uzupełniono w dniach: 2 października 2015 r., 15 grudnia 2015 r. oraz 28 grudnia 2015 r. o dowód uiszczenia opłaty od wniosku, doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytań, własne stanowisko w sprawie oraz o pełnomocnictwo.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej jest samorządowym zakładem budżetowym, utworzonym na mocy Uchwały Rady Miejskiej z dnia 17 grudnia 1997 r. Zakład realizuje zadania o charakterze użyteczności publicznej w zakresie zarządu mieszkaniowym zasobem i lokalami użytkowymi, będącymi własnością komunalną Gminy i Miasta. Zakład administruje również budynkami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina i Miasto posiada swoje udziały. Budynki wspólnot mieszkaniowych administrowane przez Zakład – zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów – zaliczane są do budynków mieszkalnych wg PKOB pod numerem 1.11.112.

Zakład otrzymuje z Gminy dotację przedmiotową na:

1.  Wpłatę zaliczek na fundusz remontowy wspólnot mieszkaniowych, w których posiada udziały.
2.  Dopłatę do kosztów eksploatacji powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy.

Dotacja jest traktowana jako zwolniona od podatku VAT i doliczana jest do obrotu. Zakład wystawia wewnętrzną fakturę VAT na otrzymaną dotację.

Zakład, jako zarządca, wspólnot mieszkaniowych otrzymuje faktury VAT zakupu wystawione na Zakład odliczając z nich podatek naliczony – zgodnie z ustaloną strukturą dla każdego roku podatkowego.

Zakład, jako zarządca, wystawia faktury VAT na zaliczkę koszty zarządu, tj. na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy ze stawką zwolnioną VAT oraz faktury za media (co, woda, śmieci, energia elektryczna) w zależności od stawki VAT dla właścicieli lokali użytkowych, które położone są w budynkach mieszkalnych oraz wewnętrznie dla pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych. Wystawia również faktury korygujące VAT po rozliczeniu wyników na mediach.

Właściciele lokali mieszkalnych otrzymują zawiadomienie o wysokości opłat za mieszkanie. Zakład – zarządca sporządza deklaracje i odprowadza podatek VAT jako Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, ponieważ wszystkie faktury zakupowe wystawiane są na Zakład, a Zakład w swoim imieniu wystawia faktury sprzedaży.

Wspólnoty Mieszkaniowe zostały zgłoszone do Urzędu Skarbowego i posiadają Numer Identyfikacji Podatkowej nadany decyzją Urzędu Skarbowego, ale nie zostały zgłoszone jako płatnicy podatku VAT i nie składają deklaracji VAT.

Deklaracje VAT składa tylko zarządca.

Wszystkie umowy na dostawę mediów i usług komunalnych oraz innych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami, tj.: przeglądy kominiarskie, przeglądy techniczne, elektryczne, itp. zawarte są przez Zarządcę.

Zarządca zajmuje się rozliczaniem całkowitych kosztów zużycia energii elektrycznej, cieplnej, wody, ścieków oraz kosztów utrzymania części wspólnych.

Zarządca nie wystawia faktur za zarządzanie na wspólnoty, lecz tylko na właścicieli na ich żądanie oraz wystawia wewnętrzne faktury na poszczególne lokale wg adresów.

Właściciele – użytkownicy lokali są obciążani opłatami za utrzymanie części wspólnej odnoszonej do 1 m2 powierzchni użytkowej oraz za dostarczane media. Rozliczanie mediów odbywa się na podstawie otrzymanych faktur, wystawionych na zarządcę indywidualnie na każdego lokatora. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych obciążani są kosztami zużycia wg faktycznego stanu zużycia.

Ponadto z pism z dnia 11 grudnia 2015 r. oraz z dnia 22 grudnia 2015 r. – stanowiących uzupełnienie do wniosku – wynika, że:

1.  Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT;
2.  Zainteresowany wykonuje usługę zarządzania nieruchomościami na zlecenie na podstawie umów zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi;
3.  usługa jest wykonywana odpłatnie, Zakład w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną otrzymuje wynagrodzenie tzw. „wynagrodzenie zarządcy”. Stawka za koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmuje również wynagrodzenie zarządcy. Jednakże stawka ta nie obejmuje marży, a jedynie zwrot kosztów, wynagrodzenie zarządcy nie jest wyodrębnione, jako opłata należna zarządcy – jest składnikiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
4.  w skład świadczonych czynności nie wchodzi usługa wyceny nieruchomości – Wnioskodawca takich usług nie prowadzi;
5.  symbol usług, będących przedmiotem wniosku, tj. usług zarządzania nieruchomością wspólną wg. obowiązującej od 1 stycznia 2011 r. PKWiU wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie PKWiU to PKWiU 68.32.

Opis wykonywanych czynności:

Wnioskodawca – Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, jako zarządca – działa w imieniu wspólnot mieszkaniowych i na ich rzecz na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i uprawniony jest do samodzielnego podejmowania decyzji mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością.

Wnioskodawca administruje gminnym zasobem mieszkaniowym i zarządza wspólnotami, które powstały poprzez wyodrębnienie lokali z komunalnego zasobu gminnego. Wnioskodawca zarządza wspólnotami, w których gmina posiada swój udział. Gmina jako właściciel wpłaca również fundusz remontowy dla wspólnot mieszkaniowych – zgodnie z ustalonymi przez poszczególne wspólnoty stawkami. Z tytułu wykonywania tej usługi otrzymuje wynagrodzenie w ramach kosztów zarządzania.

Czynności zarządzania obejmują miedzy innymi:

1.  Ustalenie aktualnego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.
2.  Reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z zarządzaniem na zewnątrz.
3.  Prowadzenie książki obiektu budowlanego.
4.  Dokonywanie kontroli technicznych – okresowych przeglądów nieruchomości: kominiarskie, gazowe, elektryczne itp.
5.  Zawieranie w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o dostawy:
    1.  zimnej wody,
    2.  ciepłej wody,
    3.  centralnego ogrzewania,
    4.  energii elektrycznej na oświetlenie pomieszczeń wspólnego użytku.
6.  Zawieranie w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o:
    1.  odprowadzanie ścieków,
    2.  wywóz nieczystości i składowanie na wysypisku,
    3.  koszenie trawników,
    4.  odśnieżanie chodników przed nieruchomością,
    5.  likwidacja skutków gołoledzi.
7.  Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej, przygotowanie sprawozdań finansowo-rzeczowych.
8.  Prowadzenie odpowiedniej księgowości, prowadzenie rozliczeń poprzez rachunki bankowe.
9.  Rozliczanie z właścicielami lokali wniesionych opłat związanych z lokalem określonych podjętą uchwałą oraz rozliczanie dodatkowych opłat.
10.  Pobieranie miesięcznych opłat od właścicieli w imieniu i na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i wpłat na fundusz remontowy, windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym.
11.  Ubezpieczenie budynku od ognia i innych zdarzeń losowych.
12.  Odczytywanie mierników:
    1.  zimnej wody,
    2.  ciepłej wody,
    3.  centralnego ogrzewania,
    4.  i innych.
13.  Organizacja i wykonywanie remontów, tj.:
    1.  wykonanie wszelkich prac, napraw i wymiana na częściach budynku z wyłączeniem lokali w zakresie ujętym w planie lub na dodatkowe zlecenie Zarządu Wspólnoty,
    2.  usuwanie awarii i wykonywanie przeglądów,
    3.  uzyskiwanie wszelkich pozwoleń budowlanych na prowadzenie inwestycji i remontów budynków wspólnot,
    4.  i inne.

Ww. czynności są skalsyfikowane wg PKWiU – 68.32.11. i zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowo stosuje stawkę zwolnioną.

Właściciele lokali wpłacają tzw. zaliczki na koszty zarządzania i na fundusz remontowy, który przeznaczony jest na wykonywanie wszelkich remontów dotyczących części wspólnych budynku wspólnoty, tj.:

*   dachy,
*   kominy,
*   piony kanalizacyjne,
*   instalacje elektryczne na klatkach schodowych,
*   stolarka drzwiowa i okienna w częściach wspólnych,
*   elewacje, ocieplenie budynku, fundamenty,
*   budowa wewnętrznej instalacji gazowej, itp. Remonty.

Wnioskodawca, jako zarządca, zakłada dla wspólnot mieszkaniowych rachunki bankowe, na które przekazuje wpłacone przez poszczególnych właścicieli – członków danej wspólnoty – środki z tytułu wpłat na fundusz remontowy. Zobowiązania wobec wykonawców remontów są regulowane z tych rachunków bankowych. Poszczególne wspólnoty posiadają swój odrębny NIP, ale nie są zarejestrowane jako czynny podatnik VAT. Faktury za wykonane remonty wystawiane są na poszczególne wspólnoty i obciążają fundusz remontowy w całości łącznie z podatkiem naliczonym VAT, który nie jest odliczany. Faktury te regulowane są z rachunku bakowego wspólnoty.

Zakład, w ramach prowadzonej działalności, zarządza nieruchomościami mieszkalnymi wspólnot mieszkaniowych, w których występują lokale mieszkalne i niemieszkalne (użytkowe).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki, w których więcej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, są sklasyfikowane jako budynki mieszkalne. Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, dlatego Wnioskodawca powołuje się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

W związku z powyższym, na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., Nr 736), „zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0)”.

Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi wspólnot mieszkaniowych, w których zgodnie z Polską Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, więcej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, a mniejsza część wykorzystywana jest do celów użytkowych powinny być zwolnione od podatku od towarów i usług (VAT) – zgodnie z klasyfikacją usług, tj. zarządzanie nieruchomościami na zlecenie 68.32.11.

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na budynki mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy o podatku VAT zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1.  w grupie 111:
    1.  klasę 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa ta obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Takimi budynkami Zakład nie zarządza.

1.  w grupie 112:
    1.  klasę 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa ta obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
    2.  klasę 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach.

Zakład zarządza takimi właśnie budynkami, będącymi wspólnotami mieszkaniowymi.

1.  w grupie 113:
    1.  klasę 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Takimi budynkami Zakład nie zarządza.

Zakład zarządza więc budynkami mieszkalnymi składającymi się z dwóch oraz trzech i więcej mieszkań, dla których symbolem PKOB jest symbol:

1.  1121 dla budynków o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych,
2.  1122 dla budynków o trzech i więcej mieszkaniach.

Zakład zarządza całymi budynkami mieszkalnymi, w skład których wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak również lokale użytkowe. Jednakże w budynkach tych powierzchnia lokali mieszkalnych, tj. wykorzystywana na cele mieszkalne stanowi, więcej niż połowę całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sprecyzowane w piśmie z dnia 22 grudnia 2015 r.).

Czy właściwym jest wystawianie faktur dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych i wewnętrznych faktur dla pozostałych właścicieli z tytułu otrzymywanych zaliczek, czy też Zainteresowany powinien wystawiać faktury tylko na wspólnoty mieszkaniowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sprecyzowanym w piśmie z dnia 22 grudnia 2015 r.), co prawda do tej pory Zakład – jako czynny podatnik VAT – na wszystkie usługi związane z zarządzaniem administrowanymi nieruchomościami w tym: dostawę wody, odbiór ścieków, dostawę energii elektrycznej, dostawę ciepła, dostawę ciepłej wody użytkowej, usługi kominiarskie, itp., otrzymuje faktury, które wystawione są na Zakład (ponieważ do tej pory to Zakład ma zawarte umowy na dostawę mediów komunalnych i dlatego też Zakład – Wnioskodawca – do tej pory wystawia wewnętrzne faktury VAT z tytułu sprzedaży tych usług dla poszczególnych lokatorów i właścicieli – użytkowników – najemców lokali wchodzących w skład administrowanych – zarządzanych budynków na całość, tj. na wszystkich właścicieli i lokatorów, którzy są obciążani stawkami brutto). Niemniej – zdaniem Wnioskodawcy – prawidłowym jest by umowy na dostawę poszczególnych mediów zawarte były przez wspólnoty mieszkaniowe, a Zakład wystawiał faktury na poszczególnych lokatorów w imieniu i na rzecz wspólnot mieszkaniowych, ponieważ z umów zawartych pomiędzy Zakładem a wspólnotami wynika, że Zakład działa w interesie i na rzecz wspólnot.

Zainteresowany planuje w najbliższym czasie wprowadzić zmiany i dla każdej wspólnoty zawierać odrębne umowy na dostawy wszelkich usług oraz mediów (woda, ścieki, energia, itp.) i każdą wspólnotę rozliczać osobno. Niemniej, Wnioskodawca ma wątpliwość, czy rozumowanie Zainteresowanego jest prawidłowe i czy kierunek jest prawidłowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że w dniu 29 września 2015 r. zapadł wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-276/14, zgodnie z którym gminna jednostka organizacyjna, której działalność nie spełnia kryterium samodzielności w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), nie może być uznana za podatnika podatku od wartości dodanej odrębnie od gminy, w której skład jednostka ta wchodzi. W związku z ww. wyrokiem C-276/14, w dniu 29 września 2015 r. Ministerstwo Finansów wydało Komunikat, w którym stwierdzono, że mając na uwadze rozstrzygnięcie TSUE zakłada się obowiązkowe „scentralizowanie” w samorządach rozliczeń w zakresie podatku VAT.

Ponadto na tle obecnej ustawy o podatku od towarów i usług w dniu 26 października 2015 r. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów (sygn. akt I FSP 4/15) wskazał na orzeczenie TSUE z 29 września 2015 r. w sprawie C-276/14 Gmina Wrocław i podkreślił, że w wyroku tym TSUE udzielił bardzo szczegółowych wskazówek dotyczących warunków, jakie muszą spełniać publiczne jednostki organizacyjne, aby mogły one być uznane za podatników VAT czynnych, tj. działanie we własnym imieniu i na własny rachunek, ponoszenie ryzyka gospodarczego, brak hierarchicznego podporządkowania, itp.

NSA wskazał, że pomimo większego niż jednostki budżetowe stopnia samodzielności zakładu budżetowego, nie może on być uznany za odrębnego od Gminy podatnika VAT, nie spełnia bowiem ww. warunków – nie jest wystarczająco samodzielny. Jednocześnie NSA wskazał również, że dotychczasowe orzecznictwo NSA w tej materii należy uznać za nieaktualne.

Mając powyższe na uwadze oraz wystosowany przez Ministerstwo Finansów komunikat z dnia 29 września 2015 r. w sprawie objętej ww. wyrokiem TSUE, w którym wskazano, że zostaną podjęte odpowiednie prace legislacyjne w celu uregulowania przedmiotowych zagadnień oraz z uwagi na fakt, że zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów z dnia 16 grudnia 2015 r. stosowany obecnie model rozliczeń do 1 stycznia 2017 r. nie będzie kwestionowany, Organ udziela odpowiedzi na złożony wniosek.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Ponadto, jak stanowi art. 7 ust. 8 ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zauważyć należy, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższych przepisów, na podstawę opodatkowania składają się kwoty należne z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy – minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1.  specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2.  przebieg realizacji budżetu państwa;
3.  potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4.  przepisy Unii Europejskiej.

I tak, stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736), zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W myśl natomiast zapisu § 3 ust. 1 pkt 10 cyt. rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Z kolei, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150, z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2015 r., poz. 746, z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepisy uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). A zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisach rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106a ustawy, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do:

1.  sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów;
2.  dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonywane są te czynności, a w przypadku braku na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej – posiadającego na terytorium kraju stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu, z którego dokonywane są te czynności, w przypadku gdy miejscem świadczenia jest terytorium:
    1.  państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju, a osobą zobowiązaną do zapłaty podatku od wartości dodanej jest nabywca towaru lub usługobiorca i faktura dokumentująca te czynności nie jest wystawiana przez tego nabywcę lub usługobiorcę w imieniu i na rzecz podatnika,
    2.  państwa trzeciego.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w przewidzianym przepisem terminie.

Należy przy tym mieć na uwadze wynikające expressis verbis z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy wyłączenie obowiązku wystawiania na żądanie nabywcy faktur dokumentujących czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy (tj. tzw. „media”). Wyłączenie to odnosi się jednak tylko do sytuacji, gdy nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (obowiązek wystawienia faktury dokumentującej takie czynności dla podatnika VAT wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy).

Zgodnie zatem z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, sprzedawca nie jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy na rzecz nabywcy będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nawet na żądanie takiego nabywcy.

W przypadku natomiast, gdy wystawienia faktury dokumentującej czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, korzystające jednocześnie ze zwolnienia, zażąda podatnik VAT, sprzedawca jest obowiązany wystawić taką fakturę na podstawie art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 106d ust. 1 ustawy, podmiot, o którym mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1, nabywający towary lub usługi od podatnika może wystawiać w imieniu i na rzecz tego podatnika faktury:

1.  dokumentujące dokonanie przez podatnika sprzedaży na rzecz tego podmiotu,
2.  o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,
3.  dokumentujące dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 lit. b

− jeżeli ten podmiot i ten podatnik wcześniej zawarli umowę w sprawie wystawiania faktur w imieniu i na rzecz tego podatnika, w której została określona procedura zatwierdzania poszczególnych faktur przez podatnika dokonującego tych czynności.

Faktury może wystawiać w imieniu i na rzecz podatnika również upoważniona przez niego osoba trzecia, w szczególności jego przedstawiciel podatkowy, o którym mowa w art. 18a – art. 106 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z przywołanego przepisu, ustawodawca dopuszcza możliwość wystawiania faktur przez podmiot trzeci w imieniu i na rzecz sprzedawcy, pod warunkiem jednak, że dysponuje on stosownym upoważnieniem.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – Zakład Gospodarki Mieszkaniowej – będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT wykonuje usługę zarządzania nieruchomościami na zlecenie na podstawie umów zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi. Wnioskodawca, jako zarządca działający w imieniu wspólnot mieszkaniowych i na ich rzecz, na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną uprawniony jest do samodzielnego podejmowania decyzji mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością. Zakład, jako zarządca, wystawia faktury VAT na zaliczkę na koszty zarządu, tj. na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy ze stawką zwolnioną VAT oraz faktury za media (co, woda, śmieci, energia elektryczna) w zależności od stawki VAT dla właścicieli lokali użytkowych, które położone są w budynkach mieszkalnych oraz wewnętrznie dla pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych. Wystawia również faktury korygujące VAT po rozliczeniu wyników na mediach. Właściciele lokali mieszkalnych otrzymują zawiadomienie o wysokości opłat za mieszkanie. Zakład sporządza deklaracje i odprowadza podatek VAT, jako Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, ponieważ wszystkie faktury zakupowe wystawiane są na Zakład, a Zakład w swoim imieniu wystawia faktury sprzedaży. Wspólnoty mieszkaniowe zostały zgłoszone do urzędu skarbowego i posiadają numer NIP, ale nie zostały zgłoszone jako płatnicy podatku VAT i nie składają deklaracji VAT. Deklaracje VAT składa tylko zarządca. Wszystkie umowy na dostawę mediów i usług komunalnych oraz innych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami, tj.: przeglądy kominiarskie, przeglądy techniczne, elektryczne, itp. zawarte są przez zarządcę (Wnioskodawcę). Zarządca zajmuje się rozliczaniem całkowitych kosztów zużycia energii elektrycznej, cieplnej, wody, ścieków oraz kosztów utrzymania części wspólnych. Zarządca nie wystawia faktur za zarządzanie na wspólnoty, lecz tylko na właścicieli na ich żądanie oraz wystawia wewnętrzne faktury na poszczególne lokale wg adresów. Właściciele – użytkownicy lokali są obciążani opłatami za utrzymanie części wspólnej odnoszonej do 1 m2 powierzchni użytkowej oraz za dostarczane media. Rozliczanie mediów odbywa się na podstawie otrzymanych faktur, wystawionych na zarządcę indywidualnie na każdego lokatora. Właściciele lokali obciążani są kosztami zużycia wg faktycznego stanu zużycia. Zakład, w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną, otrzymuje wynagrodzenie. W skład świadczonych czynności zarządzania nie wchodzi usługa wyceny nieruchomości – Wnioskodawca takich usług nie prowadzi. Symbol usług, będących przedmiotem wniosku, tj. usług zarządzania nieruchomością wspólną to PKWiU 68.32.11. Czynności zarządzania obejmują między innymi:

1.  Ustalenie aktualnego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.
2.  Reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach związanych z zarządzaniem na zewnątrz.
3.  Prowadzenie książki obiektu budowlanego.
4.  Dokonywanie kontroli technicznych – okresowych przeglądów nieruchomości: kominiarskie, gazowe, elektryczne itp.
5.  Zawieranie w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o dostawy: zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej na oświetlenie pomieszczeń wspólnego użytku.
6.  Zawieranie w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów o: odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości i składowanie na wysypisku, koszenie trawników, odśnieżanie chodników przed nieruchomością, likwidacja skutków gołoledzi.
7.  Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej, przygotowanie sprawozdań finansowo-rzeczowych.
8.  Prowadzenie odpowiedniej księgowości, prowadzenie rozliczeń poprzez rachunki bankowe.
9.  Rozliczanie z właścicielami lokali wniesionych opłat związanych z lokalem określonych podjętą uchwałą oraz rozliczanie dodatkowych opłat.
10.  Pobieranie miesięcznych opłat od właścicieli w imieniu i na rzecz Wspólnot mieszkaniowych z tyt. zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i wpłat na fundusz remontowy, windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym.
11.  Ubezpieczenie budynku od ognia i innych zdarzeń losowych.
12.  Odczytywanie mierników: zimnej wody, ciepłej wody, centralnego ogrzewania i innych.
13.  Organizacja i wykonywanie remontów, tj.: wykonanie wszelkich prac, napraw i wymiana na częściach budynku z wyłączeniem lokali w zakresie ujętym w planie lub na dodatkowe zlecenie Zarządu Wspólnoty, usuwanie awarii i wykonywanie przeglądów, uzyskiwanie wszelkich pozwoleń budowlanych na prowadzenie inwestycji i remontów budynków wspólnot i inne.

Zakład, w ramach prowadzonej działalności, zarządza nieruchomościami mieszkalnymi wspólnot mieszkaniowych, w których występują lokale mieszkalne i niemieszkalne (użytkowe). Zakład zarządza budynkami mieszkalnymi składającymi się z dwóch oraz trzech i więcej mieszkań, dla których symbolem wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) są:

1.  1121 dla budynków o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych,
2.  1122 dla budynków o trzech i więcej mieszkaniach.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy właściwym jest wystawianie faktur dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych i wewnętrznych faktur dla pozostałych właścicieli z tytułu otrzymywanych zaliczek, czy też Zainteresowany powinien wystawiać faktury tylko na wspólnoty mieszkaniowe.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa w kontekście przedstawionego opisu sprawy wskazać po pierwsze należy, że skoro usługi, o których mowa w opisie sprawy, świadczone są przez Wnioskodawcę w imieniu i na rzecz wspólnot, to tym samym uznać należy, że pobierane od poszczególnych właścicieli lokali (w imieniu i na rachunek wspólnot) kwoty należne z tytułu otrzymywanych od właścicieli lokali zaliczek, przekazywane poszczególnym wspólnotom, nie stanowią dla Wnioskodawcy zapłaty, o której mowa w art. 29a ustawy. Zakład bowiem, na podstawie postanowień umownych ze zlecającymi (wspólnotami), wykonuje jedynie czynności zarządzania i administrowania nieruchomościami. A zatem po stronie Wnioskodawcy kwoty z tytułu otrzymywanych zaliczek wskazanych w opisie sprawy nie stanowią podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zapłatą dla Wnioskodawcy jest natomiast otrzymywane od wspólnot wynagrodzenie. A zatem realizacja przez Zakład czynności w imieniu i na rzecz (rachunek) wspólnot jest równoznaczna z ich wykonywaniem przez wspólnoty. Tak więc to nie Wnioskodawca, lecz wspólnoty są zobowiązane wykazywać podstawę opodatkowania oraz podatek należny z tytułu czynności, o których mowa w opisie sprawy – wykonywanych przez Zakład w imieniu i na rzecz wspólnot – w rejestrze sprzedaży oraz deklaracji podatkowej dla celów podatku od towarów i usług. Zatem wskazanych wyżej czynności w deklaracji VAT nie wykazuje Zakład (Wnioskodawca), tak jak to obecnie czyni.

Z uwagi na powyższe, w przypadku posiadania stosownego pełnomocnictwa przez Wnioskodawcę w tym zakresie, Wnioskodawca winien wystawiać faktury w imieniu i na rzecz wspólnot z tytułu pobieranych zaliczek. Zauważyć przy tym należy, że wystawienie faktur przez Zakład w imieniu i na rzecz (rachunek) wspólnot jest równoznaczne z wystawieniem ich przez wspólnoty.

Należy jednak podkreślić, że nie cała kwota pobrana od właścicieli w imieniu i na rzecz wspólnoty, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w rezultacie może być dokumentowana fakturą.

Podstawę prawną funkcjonowania wspólnot stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892). Ustawa ta określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres działania zarządu nieruchomością wspólną.

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

*   związane z nieruchomością wspólną,
*   związane z odrębną własnością lokalu.

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali).

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków).

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.

W związku z tym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a wspólnota nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu i tym samym Wnioskodawca jako jej reprezentant. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotami a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnoty w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występują w odmiennej roli. Nabywają bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnoty towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnoty towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem wspólnoty dokonujące odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali, działają jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług według stawki właściwej dla danego towaru lub usługi. W konsekwencji – co do zasady – czynności dokonywane przez wspólnoty powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106a-106n ustawy, w tym w szczególności w przypadku, o którym mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. w przypadku sprzedaży na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Należy jednak zauważyć, że w sytuacji gdy przedmiotem odsprzedaży są media (wymienione w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy) dostarczane do lokali stanowiących własność osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, wspólnoty mieszkaniowe nie są obowiązane do wystawienia faktury nawet na żądanie nabywcy, w tym również w przypadku, gdy czynności te będą korzystały ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 i 9 ustawy lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy (z uwagi na wyłączenie expressis verbis w art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy obowiązku wystawiania faktur na żądanie dokumentujących czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, tj. tzw. media).

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca, jako zarządca wspólnot mieszkaniowych, wystawia faktury VAT na zaliczkę na koszty zarządu, tj. na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy ze stawką zwolnioną VAT oraz faktury za media (co, woda, śmieci, energia elektryczna) w zależności od stawki VAT dla właścicieli lokali użytkowych, które położone są w budynkach mieszkalnych oraz wewnętrznie dla pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych. Wystawia również faktury korygujące VAT po rozliczeniu wyników na mediach. Wnioskodawca działa w imieniu i na rzecz wspólnot i zawiera w imieniu i na rzecz wspólnot m.in. umowy o: dostawy zimnej i ciepłej wody, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej na oświetlenie pomieszczeń wspólnego użytku, a także umowy o: odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości i składowanie na wysypisku, koszenie trawników, odśnieżanie chodników przed nieruchomością, likwidacja skutków gołoledzi.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa w kontekście opisu sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca zakupując – w imieniu i na rzecz wspólnot – towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje de facto ich odsprzedaży właścicielom lokali, w imieniu i na rzecz wspólnot. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnoty towary i usługi. Zatem czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych z utrzymaniem odrębnych lokali – w imieniu i na rzecz wspólnot – stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, którą Wnioskodawca winien udokumentować fakturą (wystawioną w imieniu wspólnoty) w przypadkach określonych w art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. w przypadku rozliczania kosztów mediów dostarczanych zarówno do lokali użytkowych będących własnością podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, jak również do lokali mieszkalnych będących własnością podmiotów gospodarczych, jeżeli wspólnoty nie korzystają ze zwolnienia podmiotowego (na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy) i czynność ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 lub pkt 11 rozporządzenia.

Natomiast w przypadku, gdy dostawa mediów do lokali będących własnością podmiotów gospodarczych, korzysta ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 i 9 lub ww. przepisów rozporządzenia, to – w myśl art. 106b ust. 3 ustawy w zw. z ust. 2 tego przepisu – Zainteresowany zobowiązany będzie do wystawienia faktur, ale tylko na żądanie nabywcy i pod warunkiem dopełnienia przez nabywcę terminu złożenia żądania. Jedynie w sytuacji, gdy właścicielami lokali (zarówno użytkowych, jak i mieszkalnych) są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej Wnioskodawca – co do zasady – nie jest obowiązany do wystawienia faktury – chyba, że żądanie jej wystawienia (w ustawowym terminie) zostanie przez nabywcę zgłoszone. Przy czym, w sytuacji gdy przedmiotem odsprzedaży są media (wymienione w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy) dostarczane do lokali stanowiących własność osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, Wnioskodawca nie jest obowiązany do wystawienia faktury nawet na żądanie nabywcy. W tych przypadkach jednak Wnioskodawca ma prawo wystawić faktury – jeśli wybierze taki sposób dokumentowania tych czynności.

Z kolei w przypadku nabywania w imieniu i na rzecz wspólnot towarów i usług dla celów nieruchomości wspólnej brak jest podstaw do dokumentowania za pomocą faktur rozliczeń pomiędzy wspólnotami a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Ani Wnioskodawca ani wspólnota nie wykonują bowiem żadnych czynności na rzecz właścicieli. Odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota, w imieniu i na rzecz której Wnioskodawca działa. Tak więc uiszczane należności przez członków wspólnot tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a wspólnota i Wnioskodawca działający w imieniu i na rzecz wspólnot nie są podatnikami podatku VAT z tego tytułu.

Odnosząc się natomiast do kwestii wystawiania faktur wewnętrznych dla pozostałych właścicieli z tytułu otrzymywanych zaliczek należy wskazać, że z uwagi na to, że od dnia 1 stycznia 2014 r. uchylono art. 106 ust. 7 ustawy umożliwiający podatnikom dokumentowanie określonych nim czynności za pomocą faktur wewnętrznych, istnieje możliwość prowadzenia przez podatnika dowolnej dokumentacji, która takie czynności odzwierciedla.

Podsumowując, biorąc powyższe pod uwagę, w odpowiedzi na zadane pytanie należy wskazać, że Wnioskodawca – poza fakturami wystawionym na wspólnoty z tytułu świadczenia na ich rzecz usług zarządzania – powinien wystawiać również faktury na właścicieli. Jednakże wystąpienie tego obowiązku uzależnione jest od szeregu okoliczności, przede wszystkim od tego, czy Wnioskodawca posiada stosowne pełnomocnictwo do ich wystawienia w imieniu i na rzecz Wspólnoty. Przy czym – co istotne w sprawie – w każdym przypadku wartość sprzedaży wykazanej na fakturze nie obejmuje całej kwoty należnej od właścicieli – nie wlicza się bowiem do niej tej części kwoty należnej, która dotyczy kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy – w tym w przypadku dokonania „centralizacji” rozliczeń Gminy i jej jednostek organizacyjnych – udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto wskazać należy, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT usług zarządzania nieruchomością wspólną świadczonych na rzecz wspólnot mieszkaniowych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) został załatwiony w dniu 8 stycznia 2016 r., interpretacją nr ILPP5/4512-1-228/15-7/AI.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.