Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.503.2019.4.JF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-03
Teza: zwolnienie od podatku od towarów i usług najmu lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2019 r. (data wpływu 21 października 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 23 grudnia 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 17 grudnia 2019 r. nr 0114-KDIP3-3.4011.525.2019.2.MT i 0114-KDIP1-3.4012.503.2019.3.JF (doręczone w dniu 20 grudnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług najmu lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2019 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług najmu lokalu mieszkalnego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 23 grudnia 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 17 grudnia 2019 r. nr 0114-KDIP3-3.4011.525.2019.2.MT i 0114-KDIP1-3.4012.503.2019.3.JF (doręczone w dniu 20 grudnia 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2008 r. kupił mieszkanie, w którym mieszkał wraz z rodziną. Zakup mieszkania został sfinansowany kredytem hipotecznym udzielonym w walucie CHF (frank szwajcarski). Do chwili obecnej kredyt nie został spłacony. Spłata kredytu odbywa się w ten sposób, że co miesiąc bank pobiera należność równą racie kredytu z konta prowadzonego w walucie CHF. Bezpośrednio powiązane z kredytowaną nieruchomością i wymagane przez bank jest również ubezpieczenie na życie. Koszty ubezpieczenia na życie są częścią składową i obligatoryjną kredytu hipotecznego bankowego. Ubezpieczenie to zabezpiecza spłatę kredytu na rzecz banku w przypadku śmierci Wnioskodawcy - głównego i jedynego kredytobiorcy. Ubezpieczenie to musi być płacone przez cały okres kredytowania, tj. 30 lat w odstępach miesięcznych. Wydatki te będą ponoszone również po wprowadzeniu lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca wraz z mieszkaniem nabył prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym. Miejsce postojowe nie ma wyodrębnionej księgi wieczystej. Z własnością mieszkania związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Od 2010 r. Wnioskodawca jest żonaty, jednak przed ślubem ustanowił z żoną rozdzielność majątkową. Ww. mieszkanie jest składnikiem majątku osobistego Wnioskodawcy. Od 2009 r. Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą o przeważającym typie działalności PKD 62.01.Z - Działalność związana z oprogramowaniem. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników. Wnioskodawca obecne mieszkanie wraz z miejscem postojowym zamierza wynajmować na cele mieszkaniowe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym planuje rozszerzyć prowadzoną działalność o PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Przed rozpoczęciem wynajmu planuje przeprowadzić remont.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca będzie zawierał umowę najmu z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Najemca będzie wykorzystywał lokal na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie świadczył i nie będzie świadczył usług krótkotrwałego zakwaterowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 8):

Czy wynajem mieszkania będzie opodatkowany podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”, są zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, jeśli mieszkanie zostanie wynajęte na cele mieszkaniowe, to najem będzie zwolniony z podatku VAT. Przytoczone zwolnienie nie obejmuje najmu miejsca postojowego. Wobec tego najem miejsca postojowego będzie opodatkowany stawką 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego następujące jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania czynności najmu nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,

*   charakter mieszkalny nieruchomości,

*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i prowadzi działalność gospodarczą związaną z oprogramowaniem (PKD 62.01.Z). Wnioskodawca planuje rozszerzyć prowadzoną działalność o PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i w związku z tym Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza na cele mieszkaniowe wynająć ww. mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym z prawem do wyłącznego korzystania. Miejsce postojowe nie ma wyodrębnionej księgi wieczystej. Z własnością mieszkania związany jest udział wynoszący 5059/496871 części we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wnioskodawca będzie zawierał umowę najmu z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie świadczył i nie będzie świadczył usług krótkotrwałego zakwaterowania.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania VAT oraz stawki podatku dla najmu mieszkania z garażem podziemnym.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że usługa najmu nieruchomości mieszkalnych przez Wnioskodawcę osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe, spełnia wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Dla zastosowania zwolnienia istotny jest cel, na jaki nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę. W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca będzie zawierał umowę najmu z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe. Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca - nie będą to usługi krótkotrwałego zakwaterowania.

Wskazać należy, że ww. zwolnienie nie obejmuje najmu miejsca postojowego, ponieważ art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dotyczy wyłącznie nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Ponadto nie można mówić miejscu postojowym jako integralnej części mieszkania. Wobec tego najem miejsca postojowego będzie opodatkowany stawką 23% VAT.

Zatem, planowany przez Wnioskodawcę wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, natomiast wynajem miejsca postojowego w garażu podziemnym z prawem do wyłącznego korzystania będzie na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy korzystało z opodatkowania z zastosowaniem stawki 23%.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.