Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.13.2021.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-26
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości, w zakresie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, opodatkowanie dodatkowego wynagrodzenia, opodatkowanie zaliczek, odliczenie z faktury, faktur zaliczkowych i dodatkowego wynagrodzenia
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; faktura-faktura zaliczkowa; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zaliczka-opodatkowanie zaliczek; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 12 stycznia 2021 r.(data wpływu 14 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem Strony z dnia 12 marca 2021 r. (data wpływu 17 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 22 lutego 2021 r. (skutecznie doręczone Stroniew dniu 5 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dla dostawy Nieruchomości zabudowanej (działki nr 1)– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 styczna 2021 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie skutków podatkowych dla dostawy Nieruchomościzabudowanej (działki nr 1).

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem Wnioskodawcy z dnia z dnia 12 marca 2021 r. (data wpływu 17 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 22 lutego 2021 r. (skutecznie doręczone Stroniew dniu 5 marca 2021 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka Akcyjna
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Przedstawiono następujący stan faktyczny:

(A)S.A. (zwany Wnioskodawcą/Kupującym), zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, zamierza nabyć do dnia 30 września 2023 r. od Sprzedającego, tj. od (B) ” sp. z o.o. (adres (…), ulica (…) NIP: (…) zarejestrowanego jako czynny podatnik VAT (zwany Zainteresowanym/Sprzedającym) użytkowanie wieczyste zabudowanej nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul.(…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu(…), o powierzchni (…)ha.

Nieruchomość jest zabudowana Budynkami i Budowlami tj.:

*   budynek stacji obsługi obejmującej salon sprzedaży,
*   hala serwisowa,
*   hala lakiernicza o powierzchni użytkowej (…)m²,
*   budynek stacji kontroli pojazdów o powierzchni użytkowej (…)m²,
*   budynek z usługami blacharskimi i częścią biurową o powierzchni użytkowej (…)m² oraz
*   dwiema wiatami, które Sprzedający klasyfikuje jako budowle obok innych budowli (którymi są: komin stalowy, podręczny garaż na opakowania, flagi reklamowe, pylon reklamowy, odbojniki, stacja ładująca, drogi i place, automatyczna myjnia, odkurzacz, ogrodzenie myjni, drogi i place myjni, konstrukcja stalowa z attyką myjni, kontener myjni, lampy myjni, myjnia samoobsługowa - budowla, przyłącze gazowe myjni, przyłącze prądowe myjni, przyłącze wody i kanalizacji myjni.

Sprzedający nabył Nieruchomość oraz budynki i budowle w 2001 r. od Skarbu Państwa i od ponad 2 lat są one wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego, w tym w postaci wynajmu na rzecz:

*   (C) Sp. z o.o. z dnia 29 grudnia 2001 r., zmienionej następnie aneksem nr 1 z dnia 11 sierpnia 2005 r. oraz aneksem nr 2 z dnia 2 stycznia 2012 r. („Umowa Najmu (C)”) zawartym na czas oznaczony do dnia 31 grudnia 2021 r. z zastrzeżeniem, że po upływie tego terminu to jest od 1 stycznia 2022 r. Umowa Najmu (C) jest automatycznie przedłużana z mocy jej postanowień i stanie się umową najmu na czas nieoznaczony.

Po dniu 1 stycznia 2021 r. Umowa Najmu (C) może zostać wypowiedziana z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 sierpnia następnego roku kalendarzowego.

*   (D) prowadzącego w części jednego z budynków działalność gospodarczą pod nazwą: (D) („Umowa Najmu (D)”). Umowa Najmu (D) zawarta została w dniu 7 sierpnia 2013 r. jest dalej przedłużana a obecnie zawarta od 28 listopada 2020 r. na czas nieoznaczony i może być wypowiedziana w każdym czasie z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia,
*   (E) Sp. z o.o. („Umowa Najmu (E”) - umowa najmu powierzchni biurowej z dnia 5 czerwca 1999 r. na czas nieokreślony.

Jednak zgodnie z ustaleniami pomiędzy Wnioskodawcą, jako przyszłym nabywcą, a Zainteresowanym, jako zbywcą, w momencie sprzedaży, wszelkie umowy najmu mają być rozwiązane, a sama Nieruchomość ma być wolna od wszelkich najemców.

Wnioskodawca zamierza pozyskać odpowiednie decyzje i pozwolenia, w tym decyzję o warunkach zabudowy terenu (obecnie dla Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), by po zakupie Nieruchomości zburzyć istniejące naniesienia i postawić tam budynki mieszkalne wielorodzinne (Planowana Inwestycja) celem sprzedaży znajdujących się w nim lokali, które wybuduje Wnioskodawca.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca i Zainteresowany złożyli Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, właściwemu dla Wnioskodawcy (czyli przyszłego nabywcy) oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia planowanej transakcji z VAT i o wyborze jej opodatkowania podatkiem VAT.

Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta nie wcześniej niż 31 sierpnia 2023 r. chyba, że Strony w formie pisemnej uzgodnią wcześniejszy termin zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, pod warunkiem m.in., że Umowy Najmu wygasną lub zostaną skutecznie rozwiązane oraz Najemcy zwrotnie wydadzą Nieruchomość Sprzedającemu i Nieruchomość będzie w wyłącznym posiadaniu Sprzedającego oraz będzie wolna od praw i roszczeń Najemców wynikających z Umów Najmu.

Wnioskodawca i Zainteresowany (jako Sprzedający) nie wykluczają, że umowy najmu z ww. Najemcami Nieruchomości zostaną wcześniej (tj. przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży) rozwiązane. W takim przypadku Wnioskodawca będzie zobowiązany wynająć od Zainteresowanego zwolnioną powierzchnię - aż do czasu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, za ten sam czynsz najmu, którego kwota nie pomniejszy ceny sprzedaży Nieruchomości, przy czym aby nie ponosić strat z tego tytułu, Wnioskodawca podnajmie te powierzchnie, w tym również dotychczasowym najemcom Zainteresowanego, jeśli wyrażą wolę zawarcia umowy najmu z Wnioskodawcą.W każdym przypadku Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta nie później niż 30 września 2023 r.

Zainteresowany dawniej niż 2 lata temu nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby 30% wartości początkowej i takie wydatki nie zostaną poniesione do dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

Przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Zainteresowany otrzyma 2 zaliczki.

Ponadto w przypadku, gdy zgodnie z ostateczną i prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę osiedla budynków mieszkalnych na Nieruchomości, wydaną na wniosek Wnioskodawcy (Kupującego) w terminie 5 (pięciu) lat od dnia podpisania Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Kupujący będzie mógł wybudować osiedle budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym znajdować się będą lokale o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej oraz powierzchni użytkowej usługowej (PUMiU) większej niż 29.500m2, wówczas Kupujący (Wnioskodawca) zobowiązuje się do zapłaty Sprzedającemu (Zainteresowanemu) dodatkowego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży Nieruchomości kwotę stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej w części przekraczającej 29.500m2 i określonej kwoty dodatkowej za jeden metr kwadratowy PUMiU, przy czym szczegółowe zasady zapłaty dodatkowego wynagrodzenia regulować będzie odrębna umowa, która zostanie podpisana miedzy Stronami do dnia 31 stycznia 2021 r. w formie aktu notarialnego.

W piśmie z dnia 12 marca 2021 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Wnioskodawca doprecyzował opis stanu fatycznego następująco:

Sprzedawca czyli Zainteresowany, dawniej niż 2 lata nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby 30% wartości początkowej i takie wydatki nie zostaną poniesione w stosunku do żadnego z budynków, do dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, a Wnioskodawca (Nabywca) zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych, w postaci budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż opisanej Nieruchomości (niezależnie od tego, czy wcześniej Wnioskodawca wydzierżawi ją od Zainteresowanego i podnajmie innym podmiotom, w tym dotychczasowym najemcom Sprzedającego, czy nie), zabudowanej opisanymi budynkami, będzie (w związku ze złożeniem przez Strony Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwemu dla nabywcy oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), opodatkowana podatkiem VAT oraz czy Wnioskodawca będzie mógł odliczyć VAT naliczony z faktury otrzymanej od Zainteresowanego, jako sprzedawcy?
2.  Czy zaliczki 1 i 2 będą opodatkowane podatkiem VAT oraz czy Wnioskodawca będzie mógł odliczyć VAT naliczony z faktur zaliczkowych otrzymanych od Zainteresowanego, jako sprzedawcy?
3.  Czy dodatkowe wynagrodzenie, należne Zainteresowanemu w przypadku uzyskania przez Wnioskodawcę decyzji o określonej wielkości PUMiU, będzie opodatkowane VAT należnym z prawem do odliczenia VAT naliczonego przez Wnioskodawcę z faktury otrzymanej z tego tytułu od Zainteresowanego?

Zdaniem Zainteresowanych,sprzedaż Nieruchomości (niezależnie od tego, czy wcześniej Wnioskodawca wydzierżawi ją od Zainteresowanego i podnajmie innym podmiotom, w tym dotychczasowym najemcom Sprzedającego, czy nie), zaliczki oraz wynagrodzenie dodatkowe będą opodatkowane 23% VAT, a Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Zainteresowanego, jako sprzedawcy Nieruchomości, z faktur zaliczkowych oraz z faktury z tytułu dodatkowego wynagrodzenia.

Ponadto celem uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca i Zainteresowany zgodnie oświadczają, iż celem niniejszego wniosku nie jest uzyskanie odpowiedzi na pytanie o wysokość stawki VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, otrzymania zaliczek czy dodatkowego wynagrodzenia, lecz pytanie o opodatkowanie tych zdarzeń podatkiem należnym i o prawo do odliczenia VAT naliczonego.

W zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT - podlega odpłatna dostawa towarów.

Natomiast wg art. 43 ust. 1 pkt 10 zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Natomiast przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (art. 2 pkt 14 i 14a ustawy o VAT).

W analizowanym przypadku budynki są od ok 20 lat wynajmowane. Oznacza to, że budynki zostały już „po raz pierwszy zasiedlone” i od tamtej pory upłynęło już więcej, niż 2 lata, a ponadto od zawarcia umowy przedwstępnej do daty zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży upłyną kolejne trzy. Budynki ani budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ww. przepisów i nie zostaną ulepszone do dnia sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy (tj. do dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży).

Wobec tego sprzedaż Nieruchomości i znajdujących się na niej budynków i budowli nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, zatem sprzedaż ta będzie zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT).

Jednak Wnioskodawca i Zainteresowany, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, złożyli Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości, oświadczenie o rezygnacji z ww. zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania omawianej transakcji VAT.W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana 23% VAT przez Zainteresowanego będącego zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedawana nieruchomość nie będzie tworzyć przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, gdyż w momencie sprzedaży umowy najmu zawarte przez Sprzedającego, zostaną rozwiązane, gdyż celem Wnioskodawcy i Sprzedającego jest, aby sprzedawana nieruchomość była wolna od najemców. Wnioskodawca nie przejmie należności ani zobowiązań Sprzedającego, w tym zwłaszcza wobec najemców Sprzedającego. Nie wystąpi zatem sytuacja, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Nie będzie też miało znaczenia ewentualne uprzednie zawarcie umowy dzierżawy pomiędzy Sprzedającym a Wnioskodawcą (co nastąpi, jeśli obecni najemcy, nie czekając do września 2023 r., rozwiążą umowy najmu i wówczas Wnioskodawca będzie zobowiązany zawrzeć umowy dzierżawy ze Sprzedającym, a jeśli najemcy wyrażą wolę zawarcia umowy podnajmu z Wnioskodawcą, to Wnioskodawca zawrze takie umowy najmu albo umowy z innymi najemcami, by do czasu nabycia nieruchomości od Sprzedającego uzyskiwać wpływy z podnajmu, które w całości lub w części pokryją czynsz najmu, jaki Wnioskodawca będzie płacił Sprzedającemu do czasu zakupu nieruchomości).

Jeśli zatem w momencie zakupu nieruchomości Wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomość od Sprzedającego, to nie można byłoby twierdzić, że Wnioskodawca kupił swoje własne przedsiębiorstwo. Zobowiązanie Wnioskodawcy do zawarcia umowy dzierżawy budynków Sprzedającego, jeśli wcześniej najemcy rozwiążą ze Sprzedającym umowy najmu, ma na celu zrekompensowanie Sprzedającemu tego, że najemcy nie chcąc czekać, aż Sprzedający rozwiąże z nimi umowy najmu (co będzie musiało nastąpić, skoro Sprzedający zgodnie z umową przedwstępną, ma w momencie sprzedaży Nieruchomości wydać Wnioskodawcy Nieruchomość wolną od najemców) i najemcy sami wcześniej rozwiążą ze Sprzedającym umowy najmu. Innymi słowy, Sprzedający chce do czasu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży czerpać zyski z budynków na Nieruchomości, w postaci czynszu najmu - czy to otrzymywanego dalej od dotychczasowych najemców, czy też (w razie rozwiązania tych umów najmu) - od Wnioskodawcy.

Wobec tego Wnioskodawca - jeśli się okaże, że zgodnie z umową przedwstępną musi wynająć od Sprzedającego całość lub część Nieruchomości - również chce móc minimalizować koszty z tym związane i w miarę możliwości podnająć takie powierzchnie - dotychczasowym najemcom Sprzedającego (jeśli wyrażą taką wolę) lub innym. Powyższe ma na celu przerzucenie ryzyka biznesowego przez Sprzedającego na Wnioskodawcę, który jest zainteresowany sprzedażą Nieruchomości za umówioną cenę oraz czerpaniem do tego czasu zysków z wynajmu, ale na wypadek rozwiązania umów najmu przed zakupem nieruchomości przez Wnioskodawcę (co ma nastąpić we wrześniu 2023 r.).

Sprzedający nie chce ponosić związanego z tym ryzyka i chce otrzymywać od Wnioskodawcy czynsz najmu. Równocześnie może się okazać, że gdy Wnioskodawca nabędzie nieruchomość (będąc najemcą Sprzedającego), to z różnych przyczyn nie będzie mógł bezpośrednio po jej zakupie zburzyć obecnych budynków i rozpocząć budowę osiedla mieszkaniowego. Wobec tego w takiej sytuacji Wnioskodawca do ostatniego momentu chciałby mieć możliwość czerpania pożytków z wynajmu budynków lub ich części, celem zmniejszenia lub ograniczenia kosztów utrzymania budynków do czasu, gdy możliwe/wskazane będzie ich zburzenie po zakupie nieruchomości przez Wnioskodawcę. Nie oznacza to jednak, że w takim przypadku przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie przedsiębiorstwo czy jego zorganizowana część, w postaci budynków wynajętych przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, który te budynki następnie kupi. Wykupienie budynków przez najemcę/dzierżawcę (czyli tu: przez Wnioskodawcę) nie oznacza, że przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo, a z punktu widzenia Wnioskodawcy najkorzystniejszą i najbardziej pożądaną będzie sytuacja, w której umowy najmu pomiędzy Sprzedającym a dotychczasowymi najemcami zostaną rozwiązane i najemcy opuszczą budynki tuż przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości oraz że w momencie jej zawarcia lub tuż po niej będzie można zburzyć budynki i rozpocząć budowę osiedla. W takim przypadku Wnioskodawca nie będzie musiał zawierać ani umowy najmu ze Sprzedającym, ani utrzymywać budynków po zakupie Nieruchomości, ani poszukiwać dodatkowych źródeł finansowania w postaci wynajmu/podnajmu budynków lub ich części komukolwiek, lecz zburzy je i rozpocznie budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami na sprzedaż.

Wobec tego sprzedaż Nieruchomości będzie objęta VAT, a ponieważ Wnioskodawca nabędzie ją w celu budowy lokali mieszkalnych na sprzedaż, to wystąpi u Wnioskodawcy związek VAT naliczonego (z tytułu zakupu Nieruchomości) z VAT-em należnym (ze sprzedaży lokali). W konsekwencji Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury sprzedaży otrzymanej od Zainteresowanego na zasadach ogólnych (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

W zakresie pytania nr 2

Z powodów opisanych wyżej zaliczki 1 i 2 będą opodatkowane VAT, gdyż zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 (które w analizowanej sytuacji nie ma znaczenia).

Wobec tego Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu otrzymanych zaliczek 1 i 2, a Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na tych fakturach.

W zakresie pytania nr 3

Opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegać także dodatkowe wynagrodzenie należne Sprzedającemu. Jest one uzależnione od otrzymania przez Wnioskodawcę decyzji o pozwoleniu na budowę o określonych parametrach, pozwalających Wnioskodawcy na budowę budynków o powierzchni większej niż obecnie planują strony. W istocie więc kwotę dodatkowego wynagrodzenia jaka będzie należna Sprzedającemu, należy traktować jako podwyższenie ceny sprzedaży Nieruchomości. A ponieważ jej sprzedaż będzie opodatkowana VAT z prawem do odliczenia VAT naliczonego przez Wnioskodawcę (co szerzej opisano w Ad. 1), to także dodatkowe wynagrodzenie będzie opodatkowane VAT u Sprzedającego z prawem do odliczenia VAT przez Wnioskodawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumnie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie natomiast z art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa Nieruchomość (działka nr 1) jest zabudowana, zatem w niniejszej sprawie przy sprzedaży ww. działki należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Zważywszy, że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość zabudowana, decydujące dla rozstrzygnięcia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości (składającej się z działki nr 1) nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający – Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający nabył Nieruchomość oraz budynki i budowle w 2001 r. od Skarbu Państwa. Przedmiotową Nieruchomość Sprzedawca wykorzystuje dla celów działalności gospodarczej, w tym w postaci wynajmu na rzecz podmiotów tj. :

*   (C) Sp. z o.o.,
*   (D),
*   (E) Sp. z o.o.

Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, w momencie sprzedaży, wszelkie umowy najmu mają być rozwiązane, a sama Nieruchomość ma być wolna od wszelkich najemców.

Przedmiotowa Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 1 i jest zabudowana Budynkami i Budowlami tj.:

*   budynek stacji obsługi obejmującej salon sprzedaży,
*   hala serwisowa,
*   hala lakiernicza o powierzchni użytkowej (…)m²,
*   budynek stacji kontroli pojazdów o powierzchni użytkowej (…)m²,
*   budynek z usługami blacharskimi i częścią biurową o powierzchni użytkowej (…)m² oraz
*   dwiema wiatami, które Sprzedający klasyfikuje jako budowle obok innych budowli (którymi są: komin stalowy, podręczny garaż na opakowania, flagi reklamowe, pylon reklamowy, odbojniki, stacja ładująca, drogi i place, automatyczna myjnia, odkurzacz, ogrodzenie myjni, drogi i place myjni, konstrukcja stalowa z attyką myjni, kontener myjni, lampy myjni, myjnia samoobsługowa - budowla, przyłącze gazowe myjni, przyłącze prądowe myjni, przyłącze wody i kanalizacji myjni.

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca w związku z planowaną transakcją zamierza pozyskać odpowiednie decyzje i pozwolenia, aby po zakupie Nieruchomości zburzyć istniejące naniesienia i postawić tam budynki mieszkalne wielorodzinne celem sprzedaży znajdujących się w nim lokali.

Z okoliczności sprawy wynika także, że Sprzedający na poszczególne budynki i budowle wchodzących w skład Nieruchomości, nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczających 30% wartości początkowej.

Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Sprzedający otrzyma dwie zaliczki.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanej Nieruchomości obejmującej wspomniany grunt, budynki i budowle będzie (w związku ze złożeniem przez Strony Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Nabywcy oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy), opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przedmiot transakcji, tj. Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 6 pkt 1 ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przez zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa rozumie się zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W opisanej we wniosku sytuacji Strony dokonają sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami, zaś opisane składniki majątku Sprzedającego nie noszą znamion przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.Tym samym dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości jest ustalenie, czy względem budynków i budowli wchodzących w skład sprzedawanej Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz treść przytoczonych przepisów w odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. Nieruchomości stanowiącej budynki i budowlęnależy stwierdzić, że sprzedaż budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa budynków i budowli będzie odbywać się po pierwszym zasiedleniu oraz w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli – doszło najpóźniej 2001 r. kiedy to przedmiotowe budynki i budowle zostały nabyte przez Sprzedającego. Tak więc pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli, a planowaną Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w całym okresie nie ponoszono wydatków na ulepszenie tych budynków i budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczających 30% wartości początkowej. Jednocześnie Sprzedający przedmiotowe budynki i budowle wykorzystywał na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie ich wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.

W konsekwencji spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana dostawa Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedającego będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.v

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało również zastosowanie dla dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynki i budowle są posadowione, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponieważ planowana sprzedaż budynków i budowli korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający oraz Nabywcasą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Stronyprzed zawarciem umowy przedwstępnej złożyły już zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec tego po wyborze opcjiopodatkowania(po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) dostawa działki nr 1 wraz z budynkami i budowlami będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Sprzedawca otrzyma dwie zaliczki.

Zainteresowani mają wątpliwości dotyczące opodatkowania zaliczek 1 i 2otrzymanych przez Sprzedającego na poczet sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Stosownie do art. 19a ust. 1 ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of CustomsExcise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

*   zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
*   konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
*   w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W niniejszej sprawie, zapłata zaliczek na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości mieścić się będzie w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy. W chwili dokonywania wpłaty zaliczek możliwe będzie określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku.

Należy wskazać, że w momencie wpłaty zaliczek na poczet przyszłej dostawy ww. transakcja dostawy budynków i budowli znajdujących się na działce gruntu nr 1będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług, gdyż jak wynika z treści wniosku Zainteresowani przed zawarciem umowy przedwstępnej złożyli Naczelnikowi oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. Zatem już w momencie wpłaty zaliczek na rzecz Sprzedającego Zainteresowani zrezygnowali z zastosowania zwolnienia do planowanej transakcji, co wskazuje, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. ZatemSprzedający ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymane zaliczki na dostawę Nieruchomości i opodatkowanie wpłaconych zaliczek właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę z wystawionej przez Sprzedającego faktury i faktur zaliczkowych należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z ww. art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a po nabyciu ww. Nieruchomości zamierza wyburzyć budynki i budowle posadowione na Nieruchomości oraz zrealizować inwestycję budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Zatem, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zfaktury potwierdzającej tą transakcję oraz z faktur dotyczących wpłacanych zaliczek 1 i 2 na poczet nabycia Nieruchomości, gdyż wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące to prawo będą spełnione.

Kolejną kwestią o rozstrzygnięcie, której zwrócili się Zainteresowani jest opodatkowania dodatkowego wynagrodzenia oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury otrzymanej z tego tytułu od Sprzedającego .

Jak wynika ze złożonego wniosku, Sprzedający i Kupujący w przypadku, gdy zgodnie z ostateczną i prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę osiedla budynków mieszkalnych na Nieruchomości w terminie pięciu lat od dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży, Kupujący będzie mógł wybudować osiedle budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których znajdować się będą lokale o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej oraz powierzchni użytkowej usługowej (PUMiU) większej niż 29.500m², wówczas Kupujący zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Sprzedającego dodatkowego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Powyższy przepis nakazuje zaliczać do podstawy opodatkowania z tytułu dostawy towarów „wszystko”, co dostawca ma z tytułu sprzedaży otrzymać od nabywcy.

Dokonując oceny stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie należy przyznać rację Wnioskodawcy, że dodatkowe wynagrodzenie wypłacone Sprzedającemu w przypadku uzyskania przez Kupującego decyzji o określonej wielkości PUMiUbędzie opodatkowane podatkiem VAT wedługstawki podatku właściwej dla przedmiotu sprzedaży. Zatem w opisanejsytuacji skoro Strony podjęły decyzję o opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji, tj. zrezygnowały z przysługującego im prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do Nieruchomości, to w konsekwencji wypłata dodatkowego wynagrodzenia będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości.

W związku z tym, że Sprzedający wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę dokumentującą wypłatę dodatkowego wynagrodzenia, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT zawartego w tej fakturze, zgodnie art. 86ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych w zakresie przedstawionych pytań uznano za prawidłowe.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcęi stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawyz 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), (…), (…)za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325z późn. zm.) w terminie trzydziestu dniod dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięciaw sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektronicznąna adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.