Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.321.2019.2.IT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-25
Teza: opodatkowanie transakcji dostawy nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; powiat; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2019 r. (data wpływu 23 maja 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 czerwca 2019 r. (data wpływu 12 czerwca 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 4 czerwca 2019 r. (doręczone 4 czerwca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości niezabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 czerwca 2019 r., złożonym w dniu 6 czerwca 2019 r. (data wpływu 12 czerwca 2019 r.), w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 4 czerwca 2019 r. (doręczone 4 czerwca 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

W dniu 16 listopada 2018 roku przeprowadzony został przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym gruntu \`(...)\` o powierzchni 40,7498 ha, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta \`(...)\` zgodnie z zaświadczeniem z dnia 6 marca 2018 roku wydanym przez Burmistrza Gminy i Miasta. Działka \`(...)\` znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego działka jest użytkowana następująco: 2,4685 ha stanowią grunty zadrzewione i zakrzewione, 2,0179 ha stanowią łąki trwałe, 34,5797 ha stanowią pastwiska trwałe, 1,2360 ha stanowią grunty orne, 0,227 ha stanowią sady, 0,225 ha stanowią grunty pod rowami.

Nieruchomość gruntowa przeznaczona jest do zbycia na podstawie art. 13 ust. 1, art. 37 ust. 1, art. 40 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018 poz. 121,650, 1000, 1089, 1496, 1669, 1693, 1716) i Zarządzenia Wojewody z dnia 25 lipca 2018 r. w sprawie wyrażenia zgody na zbycie z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa części nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej \`(...)\` - obszar wiejski.

Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Z uwagi na przeznaczenie nieruchomości (nieruchomość rolna) do jej sprzedaży mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2018 r. poz.1405, 1496,1637).

W protokole przetargowym z dnia 16 listopada 2018 r. jest zapis iż w przypadku nabycia nieruchomości w drodze przetargu przez osobę, która nie spełnia warunków określonych w cytowanej wyżej ustawie, akt notarialny zostanie zawarty po przedłożeniu prawomocnej zgody dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażonej w formie decyzji administracyjnej wydanej na wniosek potencjalnego nabywcy. W przypadku niewyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa do dnia 16 maja 2019 r. zbywca nieruchomości zobowiązuje się zwrócić wpłacone wadium w wysokości 1 000 000 zł.

Przed przetargiem na zapytanie firmy \`(...)\` Sp. z o.o., czy cena podana w ogłoszeniu jest ceną brutto, Starostwo Powiatowe odpowiedziało, że cena wywoławcza nieruchomości podana w ogłoszeniu o przetargu jest ceną brutto. Było to zgodne ze stanem na dzień zapytania i dzień przetargu.

W drodze przetargu wyłoniono Firmę \`(...)\` Sp.z.o.o.

Przed rozpoczęciem licytacji przedstawiciel Spółki \`(...)\` zadał pytanie, czy w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości na cele inne niż rolne zostanie doliczony podatek VAT do ceny wywoławczej. Komisja odpowiedziała, że w przypadku zmiany przeznaczenia działki z rolnej na przemysłową, czy inwestycyjną do ceny zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 23%. W dniu dzisiejszym (dzień przetargu) jest to nieruchomość rolna z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz brak decyzji o warunkach zabudowy. W protokole z przetargu zapisano, że Nabywca wystąpił do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z wnioskiem o wydanie decyzji wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości oraz powiadomi niezwłocznie zbywcę o fakcie wydania wyżej wymienionej decyzji oraz, że wadium zostanie zwrócone jeżeli nabywca przed dniem 16 maja 2019 roku uzyska negatywną decyzję Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, czyli brak zgody na nabycie nieruchomości.

W dniu 16 kwietnia 2019 roku wpłynęła do Starostwa Powiatowego Decyzja z dnia 12 kwietnia 2019 r. nr. wydana przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wyraził zgodę na nabycie przez \`(...)\` Sp.z.o.o. od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Starostę nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr \`(...)\`, o powierzchni 40,7498 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr \`(...)\`, jednocześnie zobowiązał nabywcę do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od nabycia tej nieruchomości - pod rygorem wszczęcia postępowania sądowego w sprawie nabycia własności nieruchomości przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. W tym samym okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

W dniu 5 kwietnia 2019 roku została wydana Decyzja Burmistrza Gminy i Miasta o warunkach zabudowy na wniosek złożony w dniu 13 lutego 2019 r. uzupełniony w dnu 8 marca 2019 r. przez pełnomocnika firmy \`(...)\` Sp. z.o.o. dotyczącej działki nr \`(...)\`, w tym budowie budynku produkcyjno-magazynowego, budynku biurowo-socjalnego, budynku technicznego, budynku portierni, itp. tzn. na tej nieruchomości planowana jest inwestycja polegająca na budowie fabryki prefabrykatów \`(...)\` w \`(...)\` wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

W ww. decyzji jest zapis, iż w świetle powyższych ustaleń i uzgodnień stwierdzono, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami prawa. Zatem, zgodnie z art. 56 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U.2018 r. poz. 1945 ze zm.). organ nie miał podstaw prawnych do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Stwierdza się, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla \`(...)\` Sp.z.o.o. na budowę fabryki prefabrykatów \`(...)\` w \`(...)\` wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce \`(...)\` w \`(...)\` gm. \`(...)\`.

Przedłożone do Starostwa Powiatowego w \`(...)\` dwie odrębne decyzje, a dotyczące tej samej nieruchomości są rozbieżne.

1.  Decyzja nr \`(...)\` - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z dn. 12 kwietnia 2019 r. uprawomocniona w dniu 2 maja 2019 r.
2.  Decyzja Nr \`(...)\` - Burmistrz Gminy i Miasta z dn. 5 kwietnia 2019 r. uprawomocniona w dniu 9 maja 2019 r.

Mając na uwadze Decyzję \`(...)\` - Burmistrza Gminy i Miasta, która określa nieruchomość jako inwestycyjną w dniu uprawomocnienia się Decyzji nr \`(...)\` tj; w dniu 9 maja br wyrażającej zgodę na nabycie przez \`(...)\` Sp. z o.o od Skarbu Państwa nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr \`(...)\` o powierzchni 40,7498ha została wystawiona faktura VAT ze stawką 23 % na wpłacone wadium.

Została również wystawiona Faktura PRO Forma na pozostałą kwotę. Po wpłaceniu przez Nabywcę pozostałej kwoty Wnioskodawca wystawi fakturę VAT. Łącznie faktury będą wystawione na cenę wylicytowaną do której zostanie doliczony VAT 23%.

W piśmie uzupełniającym Wnioskodawca podaje, że nieruchomość (działka nr \`(...)\`) o powierzchni 40,7498 ha w \`(...)\` gm. \`(...)\`, według ewidencji gruntów stanowi grunty zadrzewione, łąki, pastwiska, grunty pod rowami. Sprzedawana działka nie była wykorzystywana do działalności podlegającej stawkom VAT.

Z tytułu nabycia sprzedawanej działki nr \`(...)\` wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nadmienia także, że ww. nieruchomość stanowi własność Skarbu państwa i nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Zgodnie z wydaną Decyzją Burmistrza Gminy i Miasta Nr \`(...)\` o warunkach zabudowy na wniosek złożony w dniu 13 lutego 2019 r. uzupełniony w dnu 8 marca 2019 r. przez pełnomocnika firmy \`(...)\` Sp. z.o.o. dotyczącej działki nr \`(...)\` w \`(...)\` gm. \`(...)\`, w tym budowie budynku produkcyjno-magazynowego, budynku biurowo- socjalnego, budynku technicznego, budynku portierni, itp. tzn. na tej nieruchomości planowana jest inwestycja polegająca na budowie fabryki prefabrykatów \`(...)\` w \`(...)\` wraz z infrastrukturą towarzyszącą prawidłowym byłoby uznanie nieruchomości za nieruchomość inwestycyjną i wystawienie faktur z podatkiem VAT 23% doliczonym do ceny wylicytowanej na przetargu.

W związku powyższym - Czy dostawa nieruchomości przez Powiat na rzecz Spółki będzie opodatkowana stawką 23% VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Według stanowiska Starostwa Powiatowego należy wziąć pod uwagę obydwie decyzje.

W związku z warunkiem zawartym w protokole przetargowym o konieczności - do zawarcia aktu notarialnego - uzyskania przez nabywcę nieruchomości (który nie spełnia warunków określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego) decyzji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w przedmiocie zgody na nabycie nieruchomości, ostateczna decyzja Dyrektora Generalnego KOWR z dnia 12 kwietnia 2019 r. nr \`(...)\` jest niezbędna do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym \`(...)\`.

Z kolei ostateczna decyzja Burmistrza Gminy i Miasta Nr \`(...)\` z dnia 5 kwietnia 2019 r. o warunkach zabudowy ustalająca sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie fabryki prefabrykatów \`(...)\` w \`(...)\` wraz z infrastrukturą towarzyszącą - wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - ma znaczenie dla dokonania klasyfikacji terenów nią objętych jako przeznaczonych pod zabudowę.

W myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r. sygn.. akt I FSK 1904/16 (publ. LEXnr 2523563) - zgonie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. w zw. z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. zwalnia się z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym za tereny budowlane ustawa uznaje grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na gruncie przedmiotowego uregulowania opodatkowaniu podlegają zatem te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18 (publ. LEX nr 2479666) uznał, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrok z dnia 9 sierpnia 2017 r. sygn. akt. III SA/Wa 2789/16 (publ. LEXnr 2339737) przyjął, że ze względu na treść art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 2 pkt 33 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 u.p.t.u. - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podobnie przyjął Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 27 marca 2017 r. sygn. akt III SA/Wa 1162/16 publ. LEX nr 2399628), wskazując, że dostawa nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jeżeli decyzja, na podstawie której zezwolono na realizację inwestycji drogowych, potwierdziła charakter gruntów jako przeznaczonych pod zabudowę.

Mając na uwadze ww. rozstrzygnięcia (decyzje i wyroki) w dniu uprawomocnienia Decyzji Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażającą zgodę na nabycie przez \`(...)\` Sp z o.o., nieruchomości rolnej i Decyzji Burmistrza Gminy i Miasta o warunkach zabudowy została wystawiona faktura VAT ze stawką 23% / art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT/ na wpłacone wadium oraz została wystawiona Faktura PRO Forma na pozostałą kwotę należności. Po wpłaceniu przez nabywcę pozostałej kwoty Wnioskodawca wystawi fakturę VAT. Faktury łącznie będą wystawione na cenę wylicytowaną, do której doliczony zostanie podatek VAT 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z wniosku wynika, że Powiat zamierza sprzedać nieruchomość stanowiącą działkę niezabudowaną o numerze ewidencyjnym gruntu \`(...)\` o powierzchni 40,7498 ha. Działka \`(...)\` znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według ewidencji gruntów i budynków Starostwa Powiatowego działka jest użytkowana następująco: 2,4685 ha stanowią grunty zadrzewione i zakrzewione, 2,0179 ha stanowią łąki trwałe, 34,5797 ha stanowią pastwiska trwałe, 1,2360 ha stanowią grunty orne, 0,227 ha stanowią sady, 0,225 ha stanowią grunty pod rowami.

W dniu przetargu była to nieruchomość rolna z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz brak decyzji o warunkach zabudowy.

W dniu 5 kwietnia 2019 roku została wydana Decyzja Burmistrza Gminy i Miasta Nr \`(...)\` o warunkach zabudowy. W decyzji organ stwierdza się, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla \`(...)\` Sp. z.o.o. na budowę fabryki prefabrykatów \`(...)\` w \`(...)\` wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce \`(...)\` w \`(...)\` gm. \`(...)\`. Mając na uwadze Decyzję \`(...)\` - Burmistrza Gminy i Miasta, została wystawiona faktura VAT ze stawką 23 % na wpłacone wadium. Została również wystawiona Faktura PRO Forma na pozostałą kwotę. Po wpłaceniu przez Nabywcę pozostałej kwoty Wnioskodawca wystawi fakturę VAT. Łącznie faktury będą wystawione na cenę wylicytowaną do której zostanie doliczony VAT 23%.

Sprzedawana działka nie była wykorzystywana do działalności podlegającej stawkom VAT. Z tytułu nabycia sprzedawanej działki nr \`(...)\` wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy obecnie dla działki będącej przedmiotem sprzedaży wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Skoro dla zbywanej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Sprzedającemu z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie Sprzedający w ogóle nie wykorzystywał i nie użytkował przedmiotowych działek do jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja podlega opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Z przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Ponadto, ustalanie cen za towary i usługi należy do stron transakcji oraz podlega zasadzie swobody umów. Zatem, jeśli obie strony umowy kształtują jej warunki w określony sposób i obie strony godzą się na zawarcie umowy na takich warunkach, to uzgodnienia takie są poza zainteresowaniem Organu i jako takie nie podlegają analizie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, jeśli Strony ustaliły, że podatek VAT zostanie doliczony do ceny wylicytowanej na przetargu, tj., że wylicytowana kwota będzie kwotą netto, to w niniejszej sprawie, podstawą opodatkowania będzie wylicytowana kwota otrzymana przez sprzedawcę z tytułu dostawy nieruchomości, do której to Wnioskodawca doliczy podatek VAT według określonej dla transakcji stawki, tj. 23% VAT.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.