Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.179.2017.1.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-30
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu.
Słowa kluczowe: budynek; działalność-działalność gospodarcza; działalność-likwidacja działalności; najem; nieruchomości; umowa-umowa najmu; środek-środek trwały; środek-środek trwały-wycofanie środka trwałego
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lipca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

We wniosku tym przedstawiono następując stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca do dnia 31 grudnia 2016 r. prowadził działalność gospodarczą. Do dnia 31 marca 2014 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmował nieruchomość (należącą do Wnioskodawcy). Nieruchomość ta była wpisana do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca prowadząc ówcześnie działalność gospodarczą odprowadzał podatek od towarów i usług, jak i podatek dochodowy z tytułu przychodu z najmu zgodnie z obowiązującą dla przedsiębiorców stawką podatkową.

Z dniem 1 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca wycofał budynek z ewidencji środków trwałych firmy. Wnioskodawca w dacie 1 kwietnia 2014 r. pozostawał i nadal pozostaje właścicielem przedmiotowego budynku. Niemniej jednak od kwietnia 2014 r., poza prowadzoną już działalnością gospodarczą i niezależnie od prowadzonej działalności, Wnioskodawca jako osoba fizyczna wynajmował przedmiotowy budynek.

Wnioskodawca dokonywał rozliczeń podatkowych, przedstawiał właściwe dokumenty - PIT-28 Naczelnikowi Urzędu Skarbowego. Wynajem od 1 kwietnia 2014 r. nie pozostawał związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy była sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana, a także:

*   46.39.Z. - Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana żywności, napojów i wyrobów tytoniowych;
*   46.45.Z. - Sprzedaż hurtowa perfum i kosmetyków;
*   47.19.Z. - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach;
*   47.91.Z. - Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet;
*   62.01.Z. - Działalność związana z oprogramowaniem;
*   62.2.Z. - Działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki;
*   62.3.Z. - Działalność związana z zarządzaniem urządzeniami informatycznymi;
*   62.09.Z. - Pozostała działalność usługowa w zakresie technologii informatycznych i komputerowych;
*   64.99.Z. - Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;
*   68.20.Z. - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
*   74.90.Z. - Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana;
*   95.11.Z. - Naprawa i konserwacja komputerów i urządzeń peryferyjnych.

Niemniej wskazać należy, iż:

*   Wnioskodawca nie zatrudniał żadnych osób oraz nie korzystał z podmiotów gospodarczych, które podejmowałaby na jego rzecz czynności w zakresie organizacji, zarządzania i obsługi wynajmu przedmiotowej nieruchomości. Brak też było struktury organizacyjnej dla realizowanej czynności wskazującej na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności;
*   Wnioskodawca nie podejmował żadnych szczególnych działań w stosunku do tej nieruchomości celem pozyskania najemców lub celem dostosowania lokalu, czy jego modernizacji do oczekiwań potencjalnych najemców. W szczególności Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych, które są charakterystyczne dla profesjonalnie działających podmiotów - w tym nie prowadził strony internetowej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości;
*   Wnioskodawca nie oferował najemcom żadnych dodatkowych usług związanych z wynajmowaną nieruchomością, np. sprzątania, czy też administracji.

Nieruchomość, wobec wykreślenia jej z ewidencji środków trwałych od dnia 1 kwietnia 2014 r., znajduje się w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Wnioskodawca najemców pozyskiwał za pomocą biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, co tym bardziej świadczy o tym, że nie realizował najmu w ramach i w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej z dniem 31 grudnia 2016 r. Nadal pozostaje właścicielem wskazanej nieruchomości. Aktualnie (na dzień sporządzenia wniosku) nieruchomość ta nie jest wynajmowana przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca pozostaje w przekonaniu, iż będzie miał prawo (na wypadek uzyskania dochodu z tytułu najmu) rozliczyć się na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, czyli opłacać podatek według stawki 8,5%. Wnioskodawca nie będzie zatrudniał żadnych osób oraz nie będzie korzystał z podmiotów gospodarczych, które podejmowałaby na jego rzecz czynności w zakresie organizacji, zarządzania i obsługi wynajmu przedmiotowej nieruchomości. Brak będzie struktury organizacyjnej dla realizowanej czynności wskazującej na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych szczególnych działań w stosunku do tej nieruchomości celem pozyskania najemców lub celem dostosowania lokalu, czy jego modernizacji do oczekiwań potencjalnych najemców. W szczególności Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych, które są charakterystyczne dla profesjonalnie działających podmiotów, w tym nie będzie prowadził strony internetowej w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie oferował najemcom żadnych dodatkowych usług związanych z wynajmowaną nieruchomością, np. sprzątania, czy też administracji.

Umowy najmu nie będą zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bo prowadzenia takiej działalności Wnioskodawca zaprzestał), przy podpisywaniu umowy wynajmujący będzie działał jako osoba prywatna. Nieruchomości będą znajdowały się w majątku prywatnym Wnioskodawcy. W chwili obecnej Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca przy zdobyciu ewentualnych najemców może korzystać (choć na ten moment nie zawarł jeszcze umowy) z biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w sytuacji, gdy osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą uzyskiwała przychody z tytułu czynszu najmu po późniejszym wykreśleniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych firmy prowadzonej przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i jednoczesnym dalszym wynajmowaniu przedmiotowej nieruchomości, ale już poza działalnością gospodarczą, zachowała się prawidłowo i rozliczyła podatek od dochodów z tytułu czynszu najmu na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego? Czy prawidłowe jest stanowisko, że w przedstawionym stanie faktycznym przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę w zakresie wynajmu lokali mogły być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z najmu, a nie do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej? Innymi słowy, czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku Wnioskodawca wynajmując nieruchomość, nie musiał dokonywać tego w ramach ówcześnie prowadzonej działalności gospodarczej i rozliczać przychodu jako przychodu z działalności gospodarczej?
2.  Czy osoba fizyczna po zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej i wcześniejszym wykreśleniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych, może odprowadzać podatek dochodowy z tytułu czynszu najmu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego? Czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku Wnioskodawca wynajmując nieruchomość może rozliczać się na zasadach przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) - źródłem przychodu (odmiennym od działalności gospodarczej w tym zakresie) jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (jest to tzw. najem prywatny). Czynsz, niezależnie czy jest określony w pieniądzach, czy w świadczeniach innego rodzaju jest przysporzeniem majątkowym.

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 Nr 144 poz. 930 ze zm.) tylko osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu (cały czas chodzi tu o najem, także dzierżawę lub inne podobne umowy) prywatny - realizowany poza działalnością gospodarczą, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W takim wypadku Wnioskodawca powinien złożyć, zgodnie z terminami określonymi w ustawie, oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W ocenie Wnioskodawcy mógł wtedy skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu w wysokości 8,5%, albowiem najem prowadzony po dniu 1 kwietnia 2014 r. pozostaje bez związku z prowadzoną do dnia 31 grudnia 2016 r. działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy też formalnej likwidacji.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy też formalnej likwidacji.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, (takie też oświadczenie złożył Wnioskodawca, dokonując wykreślenia nieruchomości z ewidencji środków trwałych należącą do niego nieruchomość).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wszystkie umowy zawarte przez Wnioskodawcę po dacie 1 kwietnia 2014 r. były zawarte bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak wskazuje art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W związku z powyższym stanowiskiem doktryny podatkowej oraz sądów administracyjnych, analizując przedstawiony stan faktyczny w ocenie Wnioskodawcy stwierdzić należy, iż: niewielki zakres prowadzonego wynajmu, prowadzenie wynajmu nieruchomości po jej wykreśleniu z ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa uprawniało Wnioskodawcę do dokonywania rozliczeń na podstawie podatku zryczałtowanego. Zwłaszcza, że wynajem był prowadzony w sposób niezorganizowany i nieprofesjonalny. A od kwietnia 2014 r. przedmiotem najmu nie były składniki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przedstawione stanowisko, w opinii Wnioskodawcy, potwierdza również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/GI 759/14, zgodnie z którym zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu, jako źródła przychodu, musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia, należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych.

Przedstawione okoliczności, zdaniem Wnioskodawcy przesądzają, iż prowadzony przez niego wynajem nieruchomości nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, tj. charakterystyczny dla profesjonalnych podmiotów występujących w obrocie gospodarczym. Tym samym w stanie faktycznym nie występuje druga przesłanka ograniczająca możliwość skorzystania przez Wnioskodawcę z formy opodatkowania ryczałtem.

Podobne stanowisko w zakresie przedstawionym w niniejszym wniosku przez Wnioskodawcę, zostało zaprezentowane również w interpretacjach prawa podatkowego wydanych przez organy skarbowe m.in. w interpretacji podatkowej:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 23 kwietnia 2010 r., sygn. ILPB1/415-142/10-4/TW,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 14 lutego 2011 r., sygn. ILPB1/415-1300/10-2/IM,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 29 kwietnia 2011 r., sygn. IBPBI/1/415-164/11/ZK.

Przedstawione okoliczności, zdaniem Wnioskodawcy, przesądzają, iż prowadzony przez niego wynajem nieruchomości nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, tj. charakterystyczny dla profesjonalnych podmiotów występujących w obrocie gospodarczym. Tym samym w stanie faktycznym nie występuje druga przesłanka ograniczająca możliwość skorzystania przez Wnioskodawcę z formy opodatkowania ryczałtem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów wyżej wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1.  w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 wskazanej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto, jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości może spełniać przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tego źródła przychodu.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r., poz. 2180 z późn. zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) powyższej ustawy do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Ze złożonego wniosku wynikają następujące okoliczności:

1.  do dnia 1 kwietnia 2014 r. Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności wynajmował nieruchomość (budynek wpisany do ewidencji środków trwałych);
2.  od dnia 1 kwietnia 2014 r. do 31 grudnia 2016 r. Wnioskodawca wynajmował wskazany budynek poza prowadzoną działalnością gospodarczą, jako osoba fizyczna - wynajem nie pozostawał związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (Wnioskodawca wycofał środek trwały (nieruchomość) z majątku firmy);
3.  z dniem 31 grudnia 2016 r. Wnioskodawca zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej; Wnioskodawca planuje oddać nieruchomość w najem (na dzień sporządzenia wniosku wskazana nieruchomość nie jest przedmiotem najmu).

Mając na uwadze powyższe uregulowania oraz przedstawione w sprawie zdarzenie, ponownie podkreślić należy, że decydujące znaczenie w zakresie kwalifikacji do określonego źródła przychodów posiada charakter zawieranych umów najmu oraz funkcjonalne powiązanie wynajętej nieruchomości z (ewentualnie) prowadzoną działalnością gospodarczą. Jak już bowiem wskazano, jeżeli wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej.

Odpowiadając zatem na pierwsze z pytań Wnioskodawcy - w zakresie stanu faktycznego - wskazać należy, że aby przychód uzyskiwany z najmu mógł zostać zaliczony do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynajmowana nieruchomość nie może być składnikiem majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, w szczególności, jeżeli chodzi o nieruchomość, która była w działalności wykorzystywana, musi nastąpić jej skuteczne wycofanie z tej działalności, a dotycząca jej umowa najmu powinna zostać zawarta poza działalnością gospodarczą.

W związku z przedstawionymi uprzednio wyjaśnieniami stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawca skutecznie wycofał z prowadzonej działalności gospodarczej budynek, który następnie wynajmował poza działalnością gospodarczą, to uzyskiwane z tego tytułu przychody Wnioskodawca mógł zaliczać do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zgodnie ze swoim wyborem opodatkowywać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

W opisanym zdarzeniu przyszłym wskazano natomiast, że z dniem 31 grudnia 2016 r. Wnioskodawca zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej. Rzeczoną nieruchomość (wycofaną z działalności gospodarczej - stanowiącą majątek prywatny) Wnioskodawca planuje ponownie oddać w najem.

Z uwagi na tak zakreślone okoliczności należy wskazać, że w przypadku likwidacji działalności gospodarczej przedmiotu najmu nie będą stanowić składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem wskazanego we wniosku budynku, w opisanym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym, stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie wniosku należy bowiem przyjąć, że najem tego budynku nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, jak i (przede wszystkim) w celach zarobkowych. Wnioskodawca będzie zatem posiadał prawo do opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu przedmiotowego budynku na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. opodatkowania ich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując, jeżeli przedmiotowy najem w istocie nie wypełniał przesłanek zawartych w treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca skutecznie wycofał z prowadzonej działalności gospodarczej budynek, który następnie wynajmował, a dotycząca go umowa najmu została zawarta poza działalnością gospodarczą, to uzyskiwane z tego tytułu przychody Wnioskodawca mógł zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Również w sytuacji, gdy działalność gospodarcza Wnioskodawcy została zlikwidowana, a najem (stosownie do wskazania Wnioskodawcy) nie był i nadal nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to w tych warunkach – w świetle przytoczonych przepisów – ewentualne kontynuowanie najmu stanowić będzie, stosownie do wskazania Wnioskodawcy, źródło przychodów, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskane przychody z wyżej wskazanego źródła będą mogły korzystać ze zryczałtowanego opodatkowania według stawki określonej w treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) wskazanej powyżej ustawy, tj. 8,5%.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczyć należy, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, w szczególności w zakresie wypełnienia przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, wskazanych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.