Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.223.2021.2.TK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-03
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości składającej się z działki.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-sprzedaż gruntów; udział-zbycie udziałów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 maja 2021 r. (data wpływu 20 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 19 lipca 2021 r. (data wpływu 26 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 20 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 20. Wniosek uzupełniono pismem z 19 lipca 2021 r. (data wpływu 26 lipca 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o uwierzytelniony odpis pełnomocnictwa.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Aktem poświadczenia dziedziczenia z 7 sierpnia 2020 r. (Rep. A Nr) oraz aktem notarialnym z 7 sierpnia 2020 r. (Rep. A Nr), stanowiącym protokół z przyjęcia oświadczeń o przyjęciu spadku oraz protokół dziedziczenia, Wnioskodawca nabył po zmarłym xx lipca 2020 r. ojcu m.in. udział wynoszący 1/6 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej nr 20 o pow. 3050 m2 (KW Nr).

Nieruchomość jest oddzielona od innych działek drogą gminną.

Powyższa działka została nabyta za aktem notarialnym z 26 września 1997 r. od Agencji w drodze przetargu do majątku wspólnego rodziców Wnioskodawcy.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów przedmiotową działkę stanowią nieużytki (2740 m2) oznaczone symbolem „N” oraz grunty pod rowami (310 m2) oznaczone symbolem W-PslV.

Działka nigdy nie była uprawiana (pozostawała pod ugorem), ani nie była podnajmowana osobom trzecim. Podlegała jedynie wykaszaniu. Nie została też zabudowana. Nigdy nie podjęto działań mających na celu zwiększenie wartości działki, czy jej uatrakcyjnienia.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie widnieje w rejestrze podatników uiszczających podatek od towarów i usług. Wnioskodawca nie był wcześniej czynnym podatnikiem podatku VAT.

Powyższa nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę dzielona, ani dotąd nie sprzedawał On żadnej jej części. Gmina wydała zaświadczenie, że przedmiotowa działka nie ma pokrycia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz, że Rada Gminy nie wyznaczyła dla przedmiotowego obszaru rewitalizacji.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jest składnikiem majątku osobistego Wnioskodawcy.

Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu Gminie.

Aktem notarialnym z 20 maja 2020 r. oboje rodzice Wnioskodawcy, jeszcze za życia ojca, podpisali z firmą S.A. przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 20 zawartą pod warunkami, aby Spółka mogła zacząć załatwianie formalności prawnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo -usługowego mieszkańcom Gminy. Strona sprzedająca – wówczas rodzice Wnioskodawcy – zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Stronę Kupującą – Spółkę – na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Stronie Kupującej realizacji planowanej inwestycji na przedmiotowej działce Sprzedający zapłaci karę umowną w wysokości (…) tys. złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego.

Obie strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy.

W akcie notarialnym rodzice Wnioskodawcy udzielili Spółce pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Strona Kupująca po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dokonywać będzie realizacji inwestycji infrastrukturalnych: obiektu handlowego branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 zabudowanego także na działkach sąsiadów. Rodzice Wnioskodawcy i Spółka zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której sprzedadzą Spółce wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, działkę nr 20 o powierzchni 3050 m2, za określoną kwotę powiększoną o ewentualny podatek VAT.

Rodzice Wnioskodawcy zawarli ponadto ze Spółką umowę dzierżawy działki do czasu jej sprzedaży, na podstawie której Spółka zobowiązała się miesięcznie uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł (słownie: (…)). Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie jest zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości. Obowiązek zapłaty czynszu powstał od dnia zawarcia umowy.

Ponadto, z pisma z 19 lipca 2021 r. – stanowiącego uzupełnienie wniosku – wynika, że:

1.  Udzielone przez ojca Wnioskodawcy (mocodawcę) pełnomocnictwo Spółce nie wygasło z chwilą jego śmierci, zgodnie z treścią pełnomocnictwa zawartą w akcie notarialnym.
2.  Z uwagi na to, że zawarta przez rodziców Wnioskodawcy umowa dzierżawy wygasła, Zainteresowany nie wszedł jako spadkobierca ojca w prawa i obowiązki z niej wynikające. Umowa dzierżawy nie jest kontynuowana i Wnioskodawca nie otrzymuje czynszu dzierżawnego.
3.  Umowa przedwstępna sprzedaży Spółce działki nr 20 została zawarta pod następującymi warunkami:
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 20 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 20 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2, w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    *   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    *   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    *   potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
    *   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    *   uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,
    *   zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,
    *   uzyskania przez Kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana na pierwszą połowę 2021 r. sprzedaż nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni 3050 m2, składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 20 na rzecz Spółki, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność sprzedaży działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ przedmiotem dostawy jest osobisty majątek prywatny (konsumpcyjny) i z tytułu tych transakcji Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 przedmiotowej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z kolei, sprzedaż – zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy – to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom – art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydanego 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Ponadto podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca aktem poświadczenia dziedziczenia z 7 sierpnia 2020 r. oraz aktem notarialnym z 7 sierpnia 2020 r., stanowiącym protokół z przyjęcia oświadczeń o przyjęciu spadku oraz protokół dziedziczenia, nabył po zmarłym xx lipca 2020 r. ojcu m.in. udział wynoszący 1/6 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej nr 20. Nieruchomość jest oddzielona od innych działek drogą gminną.

Wskazana działka została nabyta do majątku wspólnego rodziców Wnioskodawcy w drodze przetargu od Agencji w 1997 r.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów przedmiotową działkę stanowią nieużytki (2740 m2) oznaczone symbolem „N” oraz grunty pod rowami (310 m2) oznaczone symbolem W-PslV. Działka nigdy nie była uprawiana (pozostawała pod ugorem), ani nie była podnajmowana osobom trzecim. Podlegała jedynie wykaszaniu. Nie została też zabudowana. Nigdy nie podjęto działań mających na celu zwiększenie wartości działki, czy jej uatrakcyjnienia. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie widnieje w rejestrze podatników uiszczających podatek od towarów i usług. Wnioskodawca nie był wcześniej czynnym podatnikiem podatku VAT. Powyższa nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę dzielona, ani dotąd nie sprzedawał On żadnej jej części. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jest składnikiem majątku osobistego Wnioskodawcy. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu Gminie.

Aktem notarialnym z 20 maja 2020 r. oboje rodzice Wnioskodawcy, jeszcze za życia ojca, podpisali z firmą S.A. przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 20 zawartą pod warunkami, aby Spółka mogła zacząć załatwianie formalności prawnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo-usługowego mieszkańcom Gminy. Umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 20 została zawarta m.in. pod następującymi warunkami: uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 20 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego. Strona sprzedająca – wówczas rodzice Wnioskodawcy – zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Stronę Kupującą – Spółkę – na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Stronie Kupującej realizacji planowanej inwestycji na przedmiotowej działce Sprzedający zapłaci karę umowną w wysokości (…) tys. złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego. Obie strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy.

W akcie notarialnym rodzice Wnioskodawcy udzielili Spółce pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, udzielone przez ojca Wnioskodawcy (mocodawcę) pełnomocnictwo Spółce nie wygasło z chwilą jego śmierci, zgodnie z treścią pełnomocnictwa zawartą w akcie notarialnym. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Strona Kupująca po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dokonywać będzie realizacji inwestycji infrastrukturalnych: obiektu handlowego branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 zabudowanego także na działkach sąsiadów. Rodzice Wnioskodawcy i Spółka zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której sprzedadzą Spółce wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, działkę nr 20 o powierzchni 3050 m2, za określoną kwotę powiększoną o ewentualny podatek VAT.

Z opisu sprawy wynika także, że rodzice Wnioskodawcy zawarli ponadto ze Spółką umowę dzierżawy działki do czasu jej sprzedaży, na podstawie której Spółka zobowiązała się miesięcznie uiszczać czynsz dzierżawny. Zawarta przez rodziców Wnioskodawcy umowa dzierżawy wygasła, Zainteresowany nie wszedł jako spadkobierca ojca w prawa i obowiązki z niej wynikające. Umowa dzierżawy nie jest kontynuowana i Wnioskodawca nie otrzymuje czynszu dzierżawnego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zatem umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Zobowiązanie płynące z warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości wykonuje się dopiero w momencie zawarcia, w formie aktu notarialnego, ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości – umowy sprzedaży nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Natomiast zgodnie z treścią art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego, umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

W myśl art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej (Księgi czwartej – Spadki).

Chwila śmierci spadkodawcy jest datą otwarcia spadku (art. 924 Kodeksu cywilnego).

Z chwilą otwarcia spadku spadkobiercy nabywają spadek (art. 925 Kodeksu cywilnego), co oznacza, że określone prawa i obowiązki wchodzą do majątku spadkobierców. W skład spadku wchodzą m.in. prawa rzeczowe, w tym prawo własności rzeczy ruchomych i nieruchomych.

Zatem, jeżeli spadkodawca zawarł umowę sprzedaży nieruchomości zawierającą warunek i zmarł przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej), należy uznać, że z chwilą jego śmierci podmiotem prawa własności tej nieruchomości stał się spadkobierca. Zatem zbywcą nieruchomości, po śmierci spadkodawcy, jest spadkobierca. Bez znaczenia jest przy tym to, że zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości przez spadkobiercę, jest skutkiem wykonania zobowiązania umownego, którego stroną był spadkodawca, gdyż, jak wyżej wskazano, zbywcą jest spadkobierca.

Z opisu sprawy wynika, że 20 maja 2020 r. pomiędzy rodzicami Wnioskodawcy a Kupującym,

tj. S.A., została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki nr 20. Wnioskodawca 7 sierpnia 2020 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłym ojcu nabył prawo do udziału wynoszącego 1/6 ww. działki. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaż działki nr 20 nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji na lokalizację wjazdu publicznego na przedmiotową działkę, warunków technicznych przyłączy oraz potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego. Ponadto, zmarły ojciec Wnioskodawcy udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, które obejmuje prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę czy uzyskania warunków technicznych przyłączy.

Zgodnie z treścią pełnomocnictwa zawartego w akcie notarialnym pełnomocnictwo nie wygasło w skutek śmierci mocodawcy. Pełnomocnictwo udzielone Kupującemu w ww. zakresie obowiązuje również po śmierci ojca Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący współwłasnością Wnioskodawcy podlegać będzie wielu czynnościom. Po udzieleniu pełnomocnictwa (przez ojca Wnioskodawcy) czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (spadkobiercy zmarłego mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie Jego pełnomocnik. Pełnomocnik Sprzedającego (Kupujący) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedającego. Należy bowiem podkreślić, że na mocy zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży udziału w działce nr 20 pełnomocnictwo niegasnące ze śmiercią mocodawcy umocowuje pełnomocnika do działania w imieniu spadkobierców zmarłego mocodawcy.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału 1/6 w działce nr 20, nie będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W ocenie organu powyższe działania będą przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Wnioskodawcy. W analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, z przedstawionych okoliczności analizowanej sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a planowana przez Sprzedającego dostawa udziału w przedmiotowej działce nr 20 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż udziału w nieruchomości, składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 20 na rzecz Spółki, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działki nr 20.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.