Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1472/12/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-02-08
Teza: Czy zarządca sądowy – wnioskodawca jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia rozliczeń podatkowych za współwłaścicieli i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych, dotyczący dochodu uzyskiwanego z nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)
Słowa kluczowe: najem; podmiot-podmiot zarządzający; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 02 listopada 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 08 listopada 2012 r.), uzupełniony w dniu 30 stycznia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości przez zarządcę sądowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 7) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 listopada 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości przez zarządcę sądowego.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 23 stycznia 2013 r. Znak: IBPP1/443-1173/12/MS; IBPBII/2/415-1472/12/MMa; IBPBI/2/423-1412/12/CzP wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 30 stycznia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem działalności jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego stał się zarządcą sądowym nieruchomości (kamienica prywatna wraz z gruntem). Nieruchomość stanowi współwłasność osób fizycznych (brak podziału fizycznego). W kamienicy znajdują się 4 lokale mieszkalne i 2 lokale użytkowe, 3 lokale mieszkalne zajmowane są bezpośrednio przez 2 współwłaścicieli.

Wnioskodawca z najemcami 2 lokali użytkowych podpisał aneksy do umów najmu - w związku ze zmianą zarządcy nieruchomości i tym samym przejął prawa i obowiązki wynajmującego. Do właścicieli zajmujących lokale mieszkalne wystosowano dokument ustalający wysokość opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca wystawił najemcom lokali użytkowych faktury VAT we własnym imieniu, doliczając 23% VAT, a także wskazując własne konto bankowe do przelewu należnych wnioskodawcy środków finansowych z tytułu wynajmu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i w związku z tym, obrót wynikający z najmu lokali w nieruchomości został doliczony do obrotu wnioskodawcy. Nadmienić należy, że wnioskodawca prowadzi działalność mieszaną i posiada prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z czynnościami opodatkowanymi, natomiast od wydatków związanych z czynnościami zwolnionymi - prawa do odliczenia VAT nie posiada (art. 90-91 ustawy o podatku od towarów i usług).

Faktury dotyczące dostawy mediów (woda, wywóz nieczystości stałych) oraz energii elektrycznej do części wspólnych przedmiotowej nieruchomości wystawiane są na adres wnioskodawcy i to on jest nabywcą usług.

Odliczając VAT naliczony z tych faktur, wnioskodawca stosuje własny wskaźnik proporcji, stosowany dla całej działalności gospodarczej, prowadzonej przez wnioskodawcę.

Przychody należne z tytułu wynajmu lokali użytkowych i opłat za użytkowanie lokali oraz koszty wynikające z otrzymanych faktur zostały wprowadzone do ksiąg rachunkowych wnioskodawcy.

Dla obliczenia podatku dochodowego od osób prawnych, wyłączone zostały przychody i koszty związane z tą nieruchomością.

Spółka nie prowadzi rozliczeń podatkowych za współwłaścicieli, nie odprowadza zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy zarządca sądowy – wnioskodawca jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia rozliczeń podatkowych za współwłaścicieli i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych, dotyczący dochodu uzyskiwanego z nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)

Zdaniem wnioskodawcy, zarządca sądowy nieruchomości wykonuje czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Najem jest świadczeniem polegającym na oddaniu do użytkowania rzeczy przez określony czas, za który wynajmujący otrzymuje stosowną korzyść w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

Zdaniem wnioskodawcy, to współwłaściciele nieruchomości są podatnikami podatku od dochodów uzyskiwanych z nieruchomości. Ustanowienie zarządcy sądowego nie zwalnia współwłaścicieli tej nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych.

W związku z tym z przychodów nieruchomości, trafiających faktycznie na rachunek bankowy wnioskodawcy, nadal stanowiących własność poszczególnych współwłaścicieli, nie będzie musiał się on rozliczać z urzędem skarbowym.

Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków zarządca przymusowy wypłaca współwłaścicielom w terminach przez sąd określonych (art. 613 kpc). W związku z tym, po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego z zarządu sądowego nieruchomością i podjęciu przez sąd decyzji o wypłacie współwłaścicielom należnego im dochodu, wnioskodawca dokona przelewu środków finansowych. Z chwilą postawienia do dyspozycji środków - dochodu, współwłaściciele będą zobligowani do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości oddanej w zarząd zarządcy sądowemu (pytanie oznaczone we wniosku nr 7). Ocena stanowiska w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów ustawodawca w sposób enumeratywny wyszczególnił w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony m.in. najem.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem, w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca będący spółką z o.o. sprawuje zarząd sądowy nad nieruchomością, tj. kamienicą w której znajdują się 4 lokale mieszkalne, z czego 3 są zajmowane bezpośrednio przez 2 współwłaścicieli nieruchomości oraz 2 lokale użytkowe, które są wynajmowane. Wnioskodawca jako zarządca sądowy wystawił najemcom lokali użytkowych faktury VAT we własnym imieniu z tytułu najmu. Wątpliwości wnioskodawcy budzi fakt, czy jest on uprawniony do prowadzenia rozliczeń podatkowych za współwłaścicieli nieruchomości i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych od dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. W świetle bowiem art. 940 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) na zarządcy ciąży obowiązek ponoszenia z uzyskiwanych dochodów wydatków związanych z poddaną zarządowi rzeczą. W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach.

Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są bowiem właściciele nieruchomości a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.

W świetle powyższego, pomimo że właściciele nieruchomości tracą zarząd i prawo do rozporządzania majątkiem, nie tracą prawa własności i w dalszym ciągu są podatnikami podatku dochodowego z tytułu świadczenia najmu nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy zatem stwierdzić, iż przychód z tytułu najmu nieruchomości powstaje po stronie oddających w najem. Tym samym obowiązek podatkowy z tytułu dochodów osiąganych z najmu nieruchomości nie spoczywa na wnioskodawcy jako zarządcy sądowym ale na osobach, które faktycznie uzyskują dochód z najmu lokali użytkowych czyli na współwłaścicielach nieruchomości. To współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości są zobowiązani samodzielnie rozliczyć uzyskany przychód z tytułu najmu i opodatkować go podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Obowiązek podatkowy na zarządcy sądowym nieruchomości spoczywałby w momencie, gdyby zarządca był właścicielem lub współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika jednak ze stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której wnioskodawca pełni wyłącznie rolę zarządcy sądowego nieruchomości, nie dysponuje natomiast tytułem własności lub współwłasności do tej nieruchomości. Zatem na wnioskodawcy nie spoczywa obowiązek prowadzenia rozliczeń podatkowych za współwłaścicieli nieruchomości i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych. To współwłaściciele uzyskują przychód z najmu i to na nich spoczywa obowiązek jego rozliczenia we właściwym urzędzie skarbowym. Podatnikiem podatku dochodowego nadal pozostają współwłaściciele nieruchomości i na nich ciąży obowiązek składania deklaracji podatkowych, mimo ustanowienia na tej nieruchomości zarządcy sądowego.

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym wnioskodawca nie jest uprawniony do prowadzenia rozliczeń podatkowych za współwłaścicieli i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.