Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-725/13/BW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-11-04
Teza: Stawka podatku VAT do sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego.
Słowa kluczowe: garaż; lokal-lokal mieszkalny; miejsce-miejsce postojowe; parking-miejsce parkingowe; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2013r. (data wpływu 5 sierpnia 2013r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku VAT do sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2013r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku VAT do sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Spółka) prowadzi działalność deweloperską. Obecnie jest w trakcie budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, na który składa się 90 mieszkań, których powierzchnia nie przekracza 150 m2.

Oferta sprzedaży obejmuje:

1.  lokale mieszkalne
2.  komórki lokatorskie jako pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych
3.  udział w nieruchomości wspólnej, przy czym w ramach podziału do używania nieruchomości wspólnej kupujący nabywa prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, oznaczonego liniami poziomymi na posadzce garażu wielostanowiskowego, nie będącym samodzielnym lokalem, znajdującego się na kondygnacji podziemnej.

Miejsca postojowe nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu własności, ponieważ ani dla poszczególnych miejsc, ani dla całego podziemnego pomieszczenia garażowego nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką stawką podatku VAT należy opodatkować sprzedaż lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej, wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego znajdującego się w kondygnacji podziemnej budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, dla całego przedmiotu sprzedaży należy zastosować jedną stawkę podatku, tj. 8%.

Interpretacja Wnioskodawcy wynika z definicji lokalu mieszkalnego, który zawarty jest w ustawie o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 ze zm.), w którym to jako części składowe, mogące przynależeć do lokalu mieszkalnego wymieniono: piwnica, strych, komórka, garaż (art. 2 o własności lokali). Pomieszczenia te mogą stanowić przynależność nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do mieszkania. Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej samej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokalu, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Wobec powyższego nie ma możliwości sprzedaży lokalu mieszkalnego bez udziału w nieruchomości wspólnej, przy czym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Lokale mieszkalne sprzedawane będą przez Wnioskodawcę wraz z przynależnym udziałem w częściach wspólnych, w ramach którego określony zostanie sposób korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób, że nabywcy zostanie przydzielone prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. Dla całego pomieszczenia garażowego ani dla wydzielonych liniami miejsc postojowych nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste, samo prawo do korzystania przyznane na zasadzie podziału zostanie wpisane w dział III księgi wieczystej zakładanej dla lokalu mieszkalnego. Transakcja polegać będzie na łącznej sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem w częściach wspólnych nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży, obok lokalu mieszkalnego nie będzie więc miejsce postojowe a jedynie prawo do wyłącznego korzystania z miejsca. W ramach jednej nieruchomości nastąpi sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w częściach wspólnych, w ramach którego zostanie określony sposób do korzystania, dlatego też sprzedaż taka stanowi jednolite świadczenie.

Ze względu na fakt, że w ramach nieruchomości wspólnej zostanie określony podział do korzystania, a samo miejsce postojowe nie będzie miało odrębnej księgi wieczystej nie będzie ono przedmiotem osobnej transakcji. Podział do używania nieruchomości wspólnej dokonany zostanie przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Wszystkie miejsca postojowe będą jedynie umownie wydzieloną częścią nieruchomości wspólnej, w związku z czym nie będą mogły stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu i zawsze będzie to jedna transakcja. Realizowany przez Wnioskodawcę budynek wielorodzinny wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych zalicza się do grupy budynków oznaczonych symbolem 112, czyli o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Żaden z lokali mieszkalnych nie posiada powierzchni przekraczającej 150m2, w związku z czym, opierając się na art. 41 ust. 12a zalicza się również do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, dla którego właściwą stawką podatku VAT jest 8%. Zgodnie z przywołanym wyżej art. przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Na podstawie tego zapisu kondygnacja podziemna jest częścią budynku mieszkalnego, a jako jego część powinna podlegać 8% stawce podatku od towarów i usług.

Możliwość stosowania obniżonej stawki VAT potwierdzone jest również orzecznictwem NSA (wyrok NSA z 25 lutego 2011r. sygn. akt I FSK 179/10), zgodnie z którym możliwość stosowania stawki 8% do sprzedawanego wraz z mieszkaniem miejsca postojowego zależy od formy jego nabycia. Jeżeli nabywca kupuje samodzielny lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie i we współwłasności części wspólnych nieruchomości (do których zalicza się pomieszczenia garażowe), mamy do czynienia z jednym kompleksowym świadczeniem.

Wnioskodawca lokale mieszkalne sprzedawał będzie wraz z prawem do korzystania z wydzielonego miejsca postojowego, znajdującego się w budynku, dlatego też stoi na stanowisku, że sprzedaż taka podlega jednej stawce VAT, właściwej dla lokalu mieszkalnego, czyli 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel /…/.

Natomiast pod pojęciem towarów rozumieć należy, stosownie do art. 2 pkt 6 tej ustawy, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 41 ust. 1 ww. ustawy o VAT określa, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 wskazanej ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 i 2 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f:

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 stosuje się - w myśl art. 41 ust. 12 ww. ustawy o VAT - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W myśl art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast, w myśl ust. 12b ww. art. 41, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Stosownie do art. 41 ust. 12c ww. ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, w myśl art. 2 pkt 12 cyt. ustawy, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Wskazać należy także, iż zgodnie z objaśnieniami wstępnymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

Ponadto, dział PKOB 11 obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne - 111, budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112, w tym: budynki o trzech i więcej mieszkaniach (PKOB 1122), budynki zbiorowego zamieszkania - 113. W dziale 12 usystematyzowano natomiast budynki niemieszkalne.

W celu zastosowania prawidłowej stawki podatku od towarów i usług niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje ten obiekt lub też jego części – mieszkalne czy użytkowe.

Z uwagi na fakt, iż przepisy prawa podatkowego dotyczące podatku od towarów i usług nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego ani lokalu użytkowego, należy po nie sięgnąć do ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto ust. 4 powołanego wyżej artykułu stanowi, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnice, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Definiując pojęcie prawne „samodzielnego lokalu mieszkalnego", ustawodawca czyni wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami normatywnymi:

*   po pierwsze - pojęciem pomieszczenia pomocniczego, czyli takiego pomieszczenia, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w danym wypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi; oraz
*   po drugie - pojęciem pomieszczenia przynależnego, które w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz służyć ma zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Z brzmienia art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali wynika, iż podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć określone pomieszczenie do kategorii pomocniczych jest to czy pomieszczenie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych zamieszkałych w lokalu osób. Stosując takie kryterium stwierdzić należy, że garaż czy miejsce postojowe, choć stanowią część składową lokalu mieszkalnego, nie należą do pomieszczeń pomocniczych, lecz przynależnych do lokalu i nie służą dla bezpośredniego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z powyższego wynika więc, iż miejsce postojowe znajdujące się w podziemnej części budynku mieszkalnego jest częścią nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości nabycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w oderwaniu do nabycia samego lokalu mieszkalnego, jako że miejsca postojowe nie są w opisanym przypadku samodzielnymi lokalami użytkowymi, nie stanowią wydzielonych trwałymi ścianami izb w obrębie jednego budynku. Nie można również nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnych budynku mieszkalnego.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego lub określonej komórki lokatorskiej to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską. Obecnie jest w trakcie budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, na który składa się 90 mieszkań, których powierzchnia nie przekracza 150 m2. Oferta sprzedaży obejmuje:

1.  lokale mieszkalne
2.  komórki lokatorskie jako pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych
3.  udział w nieruchomości wspólnej, przy czym w ramach podziału do używania nieruchomości wspólnej kupujący nabywa prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, oznaczonego liniami poziomymi na posadzce garażu wielostanowiskowego, nie będącym samodzielnym lokalem, znajdującego się na kondygnacji podziemnej.

Miejsca postojowe nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu własności, ponieważ ani dla poszczególnych miejsc, ani dla całego podziemnego pomieszczenia garażowego nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste.

Odnosząc powołane wyżej przepisy prawa do przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż w sytuacji gdy w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz ze sprzedażą prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego znajdującego się w kondygnacji podziemnej w tym samym budynku, sklasyfikowanym w PKOB w dziale 11, które to prawo jest integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego, tj. 8% podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 oraz art. 146a pkt 2 ustawy, z uwzględnieniem przepisów art. 41 ust. 12c.

Tym samym, przedstawione we wniosku, stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.