Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-962/10-2/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-11-03
Teza: Czy małżonkowie będą zobowiązani zapłacić po dokonaniu sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własność wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, podatek dochodowy od osób fizyczny z tytułu osiągniętego na tej podstawie dochodu?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2010 r. (data wpływu 25 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą. Wnioskodawca prowadzi kancelarię radcy prawnego i z tego tytułu był i jest płatnikiem podatku VAT. Żona Zainteresowanego wykonuje działalność gospodarczą w zakresie prowadzenia gimnastyki korekcyjnej w przedszkolach, natomiast w przeszłości prowadziła także aerobic.

Małżonkowie w dniu 24 kwietnia 2003 r. nabyli prawo użytkowania wieczystego i własność budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (zwane dalej w treści wniosku nieruchomością).

Nabywając przedmiotową nieruchomość, małżonkowie oświadczyli, że nabycia dokonują z majątku dorobkowego, a w ich związku małżeńskim przez cały czas panuje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej. Nabywcy nie oświadczyli w tym akcie, że nabywają tę nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, albowiem faktycznie tak nie było. Małżonkowie nabyli zatem przedmiotową nieruchomość wraz z zabudowaniami do swojego prywatnego majątku wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Zbywcą nieruchomości była osoba prawna - płatnik podatku VAT - która w latach 60 i 70 ubiegłego stulecia na terenie przedmiotowej nieruchomości pobudowała znajdujące się tam obecnie budynki i budowle.

Nabywana nieruchomość stanowiła teren zabudowany, który poprzedni właściciel wynajmował osobom trzecim (podmiotom gospodarczym prowadzącym tam działalność gospodarczą). Nabywając zatem tę nieruchomość, małżonkowie przejęli owe umowy najmu od poprzedniego właściciela i w dalszym ciągu je kontynuowali (vide przepis art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Małżonkowie, pomimo wprawdzie pewnej rotacji najemców, nie czynili jednak z tego najmu przedmiotu jakiejkolwiek swojej działalności gospodarczej, gdyż najmu dokonywali prywatnie, jako małżeństwo. Corocznie rozliczając ów najem w zeznaniach rocznych, wykazywali przychody uzyskiwane z owego najmu jako przychody uzyskiwane z najmu jako źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z ze zm.). Ze swojej działalności gospodarczej (Wnioskodawca z prowadzonej kancelarii radcy prawnego, a Jego żona z prowadzonej gimnastyki korekcyjnej, a wcześniej także aerobicu) składali roczne zeznania podatkowe na drukach PIT-36L. Rocznego rozliczania najmu dokonywali natomiast na drukach PIT-36, gdzie uzyskiwane z tego tytułu dochody wpisywali w rubryce D.1.6 druku PIT-36.

Przedmiotowa nieruchomość nie ma określonego jej przeznaczenia, albowiem nie jest ona objęta jakimkolwiek obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości małżonkowie nie dokonali odliczenia podatku VAT, albowiem nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Małżonkowie nie posiadają faktury VAT na zakup owej nieruchomości wraz z budynkami, albowiem nigdy taka faktura nie była małżonkom do niczego potrzebna, skoro zakupu dokonywali na cele prywatne.

Poprzedni właściciel, jak również małżonkowie, nie dokonywali na przedmiotowej nieruchomości żadnych ulepszeń, a w szczególności nie czynili tego po wprowadzeniu podatku VAT. Znajdujące się natomiast na przedmiotowym terenie budynki i budowle zostały wybudowane w latach 60 i 70 ubiegłego stulecia.

Małżonkowie kupili tę nieruchomość jako osoby prywatne i nigdy nie traktowali jej jako elementu prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych. Nigdy nie zajmowali się w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lub poza nią zakupem nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem. Aktualnie zamierzane zbycie tej nieruchomości ma charakter jednorazowy i okazjonalny.

Małżonkowie nigdy przedtem nie dokonywali sprzedaży nabytej wcześniej nieruchomości (małżeństwo trwa natomiast od 1995 roku). W momencie zakupu nie kupowali tej nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży. Tę okoliczność może potwierdzać choćby fakt, że obecnie zamierzają tę nieruchomość sprzedać dopiero po upływie 7 lat od daty jej zakupu. Motywy tej decyzji są osobisto - finansowe. Środków uzyskanych z tej sprzedaży nie zamierzają przeznaczyć na zakup następnych nieruchomości.

O tym, że małżonkowie nigdy nie traktowali tej nieruchomości jako elementu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej świadczą również fakty związane z brakiem uwzględnienia tej nieruchomości w dokumentacji księgowej prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych. Małżonkowie oświadczają, że nigdy nie wprowadzili wskazanych wyżej gruntów i budynków do ewidencji środków trwałych prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych. Nigdy w związku z tym żadne z nich nie amortyzowało tej nieruchomości w ramach prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych.

Nigdy też nie traktowali ponoszonych w związku z tą nieruchomością kosztów opłat związanych z użytkowaniem wieczystym oraz podatkiem od nieruchomości jako kosztów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Małżonkowie nigdy nie ponosili na tej nieruchomości żadnych nakładów inwestycyjnych w celu ulepszenia nieruchomości, czy też zwiększenia jej wartości. Jedynym nakładem, jaki został poniesiony przez małżonków, był wydatek poniesiony w roku 2006 na rzecz firmy, która naprawiła dach i pokrycie jednej z hal znajdujących się na terenie przedmiotowej nieruchomości, które zostały uszkodzone na skutek upływu czasu i silnych wiatrów. Wartość tej naprawy nie przekraczała 30% wartości początkowej nabytych obiektów.

Wydatek ten został poniesiony ze środków prywatnych małżonków i nigdy nie był traktowany jako koszt ich działalności gospodarczej.

Małżonkowie nigdy nie wykorzystywali tej nieruchomości w prowadzonych przez siebie działalnościach gospodarczych. Nigdy nie było to miejscem wykonywania przez żadnego z nich działalności gospodarczej, nie mieściły się tam ich biura itp.

W zakresie wynajmowania obiektów znajdujących się na przedmiotowym terenie należy podkreślić, że małżonkowie kontynuowali te umowy we własnym imieniu choćby po to, aby uzyskiwać z nich środki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak podatki od nieruchomości czy opłaty od użytkowania wieczystego itp.

Tym samym, od daty zakupu tej nieruchomości była ona przedmiotem kilkunastu umów najmu i dzierżawy, z tytułu których małżonkowie otrzymywali przychód z tytułu czynszów. Małżonkowie nie traktowali jednak tych umów najmu i dzierżawy jako jednej z przejawów swojej działalności gospodarczej. Z tych powodów przychody osiągane z tych tytułów małżonkowie opodatkowywali na zasadach dotyczących prywatnego najmu i dzierżawy, a nie najmu czy dzierżawy prowadzonego w ramach działalności gospodarczej małżonków.

Dlatego małżonkowie traktowali przychody z tych umów jako stanowiące odrębne od swojej pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody uzyskane z tytułu tych umów opodatkowywali oni według ogólnych zasad, zgodnie z obowiązującą ich z mocy prawa skalą podatkową. Podstawę opodatkowania z tego tytułu stanowił dochód ustalony jako różnica pomiędzy przychodami i kosztami jego uzyskania, z tym wyjaśnieniem, że małżonkowie w praktyce jako jedyny koszt dla tego źródła przychodu naliczali koszty opłat z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste oraz koszt podatków od nieruchomości.

Raz tylko małżonkowie zaliczyli do kosztów uzyskania przychodów wspomniane już wyżej wydatki na naprawę uszkodzonego dachu i wymianę części pokrycia hali. Warto podkreślić, że rocznie z tych umów najmu i dzierżaw de facto przez cały czas ponosili oni kilkunasto lub nawet kilkudziesięciotysięczne straty (poza rokiem 2007, kiedy to uzyskano zysk).

Fakt otrzymania czynszu małżonkowie dokumentowali zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W wypadku Wnioskodawcy, na przypadającą na Niego połowę czynszu wystawiał On zawsze fakturę VAT, ponieważ był On do tego zobowiązany z racji tego, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (kancelarii radcy prawnego) był On cały czas podatnikiem VAT. Tym samym, Zainteresowany nie miał nawet prawnej możliwości wystawiania zamiast faktur VAT tzw. rachunków. Należy podkreślić, że na fakturach VAT wystawianych w związku z otrzymaniem czynszu zawsze wskazywał jako wystawcę faktury i podatnika siebie jako prywatną osobę fizyczną, a nie jako osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą jako kancelaria radcy prawnego. Jako przychód z ww. źródła za przychód przyjmował On połowę kwot otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o podatek VAT.

Podobnie żona Wnioskodawcy wystawiała na otrzymaną połowę czynszu rachunki jako osoba prywatna, a po przekroczeniu w roku 2006 kwoty granicznej określającej obowiązek uiszczenia podatku VAT, zaczęła wystawiać faktury VAT, również wskazując na tych fakturach jako wystawcę siebie jako osobę prywatną.

Podkreślić należy, że każdy z małżonków, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, odrębnie wystawia faktury VAT, które w przypadku każdego z małżonków posiadają swoją własną kolejną numerację.

Niezależnie natomiast od powyższego, z tytułu najmu każde z małżonków wystawia swoją własną fakturę VAT na połowę czynszu wynikającego z danej umowy najmu, wpisując jako wystawiającego daną fakturę osobno Zainteresowanego lub Jego żonę, jako osobę fizyczną zamieszkałą pod prywatnym adresem zamieszkania. Faktury te również posiadają dla każdego z małżonków oddzielną kolejną numerację, która jest odrębna od numeracji faktur wystawianych przez małżonków w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. We wszystkich tych fakturach znajduje się adnotacja o konieczności płacenia czynszu przez najemców na wspólny prywatny rachunek małżonków nie będący rachunkiem prowadzonym na potrzeby działalności gospodarczej każdego z małżonków.

W grudniu 2008 roku Starosta wypowiedział małżonkom opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, podnosząc ją ponad 16-krotnie. Od powyższej decyzji małżonkowie odwołali się wprawdzie, lecz dotychczas ich stanowisko nie zostało uwzględnione.

16-krotne podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, straty, jakie owa nieruchomość dotychczas generowała dla małżonków, o jakich była mowa powyżej, a także brak środków finansowych koniecznych do utrzymywania nieruchomości w dotychczasowym stanie i zapobieżeniu jej dalszej dewastacji aktualnie zmusiły małżonków do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z przebiegu negocjacji wynika, że otrzymają od potencjalnego kupującego z tytułu ceny sprzedaży kwotę przekraczającą koszt zakupu określony w umowie kupna z dnia 24 kwietnia 2003 r. Tym samym, osiągną oni z tego tytułu dochód. W chwili obecnej są właścicielami nieruchomości dłużej niż 7 lat. W każdym razie od końca roku kalendarzowego, w którym kupili oni tę nieruchomości, czyli roku 2003, upłynęło już więcej niż 5 lat. Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jest płatnikiem podatku liniowego (PIT-5L). Żona Zainteresowanego jest w chwili obecnej, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, opodatkowana według zasad ogólnych.

Transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest do tej pory jedyną i pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości przez małżonków (małżeństwo trwa od 1995 roku) i małżonkowie nie mają zamiaru dokonywać kolejnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy małżonkowie będą zobowiązani zapłacić po dokonaniu sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, podatek dochodowy od osób fizyczny z tytułu osiągniętego na tej podstawie dochodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu przychodu ze sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, małżonkowie nie będą musieli zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)

Zainteresowany jest zdania, że z tytułu przychodu ze sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, małżonkowie nie będą musieli zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Aby móc prawidłowo udzielić odpowiedzi na pytanie zadane przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować kluczowy dla oceny przedstawionego stanu faktycznego przepis art. 10 ust, 1 pkt 8 lit. a) i c) ww. ustawy, zgodnie z którym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych pod lit a) c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest również pozarolnicza działalność gospodarcza. Za przychody z tej działalności, zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści zacytowanych przepisów wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Ponieważ nabycie miało miejsce w 2003 roku, to od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, minął już wskazany przez ten przepis okres 5 lat.

Tym samym, przyszła transakcja sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności na tle ww. przepisu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli na tle rozpatrywanego stanu faktycznego będzie można uznać, że odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, w analizowanym stanie faktycznym nie można uznać, że zbycie opisanej wyżej nieruchomości nastąpić miałoby w wykonywaniu prowadzonej działalność gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma również podstaw aby uznać, że przychód z takiej transakcji zostałby zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że pojęcie działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT) nie jest tożsame z pojęciem pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności możliwe jest zakwalifikowanie danej transakcji jako prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT (i bycie w tym zakresie podatnikiem VAT) przy jednoczesnym uznaniu, że nie stanowi ona źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wolno tych dwóch pojęć utożsamiać (por. teza 10 do Komentarza do art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pod red. Adama Bartosiewicza i R. Kubacki, Lex 2009). Dlatego Wnioskodawca chciałby zaznaczyć, że w analizowanym stanie faktycznym nawet zakwalifikowanie zbycia opisanej wyżej nieruchomości jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT nie musi przesądzać o tym, że czynność ta będzie stanowiła jednocześnie przejaw wykonywania przez małżonków działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby sprzedaż nieruchomości potraktowana była jako przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, konieczne byłoby, aby ze stanu faktycznego sprawy wynikało, że została ona nabyta przez nich w celu jej wprowadzenia do dalszego obrotu. Zdaniem Wnioskodawcy, takie okoliczności nie zachodzą w przedmiotowej sprawie.

Jak już wskazano w opisie stanu faktycznego niniejszego wniosku, małżonkowie nie zakupili w 2003 roku wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych w celach związanych z działalnością gospodarczą. Po pierwsze, małżonkowie nigdy nie trudnili się handlowaniem nieruchomościami, nigdy w ewidencji działalności gospodarczej nie mieli wpisanego takiego zakresu działalności, zgodnie z klasyfikacją PKD. Po drugie, nigdy w zakresie swoich działalności faktycznie nie prowadzili obrotu nieruchomościami ani nie wykonywali podobnych czynności, jak również nie dokonywali transakcji kupowania nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem. O tym, że zakup tej nieruchomości nie miał takiego charakteru, świadczy również pośrednio fakt, że małżonkowie zdecydowali się zbyć tę nieruchomość dopiero po 7 latach. Nigdy też nie odliczyli podatku VAT od zakupu tej nieruchomości.

Zakupiona nieruchomość nie weszła do majątku związanego z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą i nigdy tak nie była przez nich traktowana. Co więcej, charakter tej nieruchomości sprawiał, że nie nadawała się ona do wykorzystania w prowadzonych przez małżonków działalnościach gospodarczych.

Obecna decyzja o zamiarze sprzedaży wskazanej wyżej nieruchomości podyktowana jest sprawami i motywami osobistymi, a przede wszystkim tym, że aktualnie małżonków nie stać na utrzymywanie tej nieruchomości, co było wykazane powyżej.

Dlatego Wnioskodawca jest zdania, że planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi poza prowadzoną działalnością i nie będzie w związku z tym można uznać, że planowana transakcja sprzedaży byłaby zbyciem w wykonywaniu prowadzonej działalność gospodarczej przez małżonków.

Po drugie, w ocenie Zainteresowanego, nie można też uznać, że wskazana nieruchomość może być uznana za środek trwały (czy też wartość niematerialną i prawną) wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykorzystanie nieruchomości dla działalności gospodarczej nie było motywacją dla zakupu tej nieruchomości ani w chwili zakupu, ani później.

W szczególności trzeba podkreślić, że przedmiotowa nieruchomość ze względu na swoją specyfikę (hale, magazyny, garaże itp.) nigdy nie nadawała się do wykorzystania ani przy prowadzeniu takiej działalności gospodarczej jaką prowadzi Wnioskodawca, czyli kancelarii radcy prawnego, ani Jego żony, czyli usług dotyczących rekreacji i sportu. W związku z tym, na przedmiotowej nieruchomości małżonkowie nigdy nie zamierzali nawet rozpoczynać wykonywania jakichkolwiek czynności związanych z prowadzonymi przez siebie działalnościami gospodarczymi, ponieważ z punktu widzenia ich zakresu, nieruchomość ta była całkowicie nieprzydatna.

Wnioskodawca chciałby podkreślić, że opisana wyżej nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez małżonków w żaden sposób na potrzeby prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Prawdą jest, że z nieruchomości tej małżonkowie uzyskiwali przychody na podstawie umów najmu i dzierżaw z przedsiębiorcami. Nie był to jednak przejaw ich działalności gospodarczej. Jak wiadomo, zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawowymi cechami działalności gospodarczej jest jej zarobkowy charakter oraz wykonywanie jej w sposób zorganizowany i ciągły.

Umowy dzierżawy i najmu były zawarte jeszcze przez spółkę, od której w 2003 roku małżonkowie nabyli przedmiotową nieruchomość. Po zakupie nieruchomości, w zastanej przez siebie sytuacji, postanowili kontynuować z będącymi na nieruchomości najemcami i dzierżawcami zawarte poprzednio umowy najmu i dzierżawy. Nigdy jednak nie występowały w związku z tymi umowami najmu czy dzierżawy u małżonków żadne elementy organizacji właściwe dla działalności gospodarczej. Co więcej, można nawet stwierdzić, że wynajmujący zamierzali wyzbyć się szeregu obowiązków związanych z przedmiotowym najmem, chociażby poprzez przepisywanie bezpośrednio na poszczególnych najemców umów z dostawcami mediów na teren małżonków (taka sytuacja dotyczy dostawców wszystkich mediów to jest wody i energii elektrycznej). Umowy na dostawę tych mediów nie dotyczą małżonków, lecz bezpośrednio ich najemców, co zwalnia małżonków z obowiązku rozliczania się z tych opłat w ramach stosunków najmu.

W praktyce znacząco ograniczyło to zaangażowanie się małżonków w przedmiotową nieruchomość. Zamiar zbycia przedmiotowej nieruchomości jest natomiast także podyktowany chęcią całkowitego wyzbycia się obowiązków małżonków, związanych z najmem, na co małżonkowie nie mają też czasu, ani nie leży to także w kręgu ich zainteresowań ani zawodowych, a tym bardziej prywatnych. Małżonkowie nie inwestowali w kupioną nieruchomość środków w celu jej ulepszenia czy też zwiększenia jej wartości. Jedynym nakładem, jaki został poniesiony, był wydatek poniesiony w roku 2006 na konieczną naprawę uszkodzonego dachu i pokrycia hali. Bez wykonania tej usługi hala narażona byłaby na dalsze zniszczenia.

Wyrazem tego, że małżonkowie nie traktowali tej nieruchomości jako elementów działalności gospodarczej jest fakt, że nieruchomość ta nigdy nie była ani przez małżonków wciągnięta do ewidencji środków trwałych, a tym samym amortyzowana w ramach wykonywanej przez każdego z małżonków działalności gospodarczej.

O braku cech działalności gospodarczej aktywności małżonków w zakresie umów najmu i dzierżawy może świadczyć fakt, że z tytułu tego źródła przychodu osiągali straty podatkowe, o czym była mowa powyżej. Okoliczności te pomocniczo świadczą o tym, że działalność małżonków w tym zakresie de facto nie miała celu zarobkowego. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, nie można mówić o tym, że nieruchomość tę kupili działając w celu zarobkowym.

Przychody osiągane z umów najmu i dzierżaw były przez małżonków opodatkowane zawsze jako przychody z tzw. najmu prywatnego. Świadczy to o tym, że małżonkowie nigdy nie traktowali ich jako części swojej działalności gospodarczej. Faktury, które wystawiali małżonkowie, w których dokumentowali fakt otrzymywania czynszu, zawsze były wystawiane przez nich jako osoby fizyczne poza działalnością firmy i nie były one traktowane jako przychody z działalności gospodarczej. Ponieważ Zainteresowany prowadził w tym czasie działalność gospodarczą, nie miał On innej możliwości i musiał wystawiać te faktury VAT zgodnie z obowiązkami wynikającymi z ustawy o VAT, ale nie dowodzi to, że traktował to jako przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wiadomo, nawet jeśli osoba prywatna wynajmuje (wydzierżawia) nieruchomość na cele niemieszkaniowe (np. na magazyny), to musi z tego tytułu płacić VAT, nawet gdyby formalnie nie zgłosiła faktu prowadzenia w tym zakresie działalności gospodarczej.

Oznacza to, że Wnioskodawca nie mógł dzielić osiąganych przez siebie przychodów na te związane z działalnością gospodarczą (kancelaria radcy prawnego) i te z nią niezwiązane (tak jak właśnie opisywany wyżej najem i dzierżawa), bo ustawa VAT na to nie pozwala. Zawsze jednak wystawiał te faktury jako osoba prywatna bez podawania firmy swojego przedsiębiorstwa.

Podobnie robiła żona Zainteresowanego, z tym zastrzeżeniem, że początkowo wybrała ona w stosunku do przypadającej na nią połowy czynszów przewidzianą w ustawie o VAT możliwość niepłacenia tego podatku VAT, ponieważ przychód z tych czynności, jako podlegających VAT, nie przekraczał w roku podatkowym 50 tys zł. Dlatego początkowo dokumentowała otrzymywany czynsz rachunkami, a dopiero od roku 2006 zaczęła to dokumentować fakturami VAT. Warto też podkreślić, że zawsze otrzymywane przez małżonków czynsze wpływały na wspólne prywatne konto bankowe małżonków niezwiązane z działalnością gospodarczą każdego z nich. Ocenę, że umowy najmu i dzierżawy nie były przejawem działalności gospodarczej małżonków potwierdził także sąd powszechny, przed którym byli i są pozywani najemcy małżonków, którzy nie płacą czynszu. W każdym przypadku sąd ten potraktował te sprawy jako sprawy cywilne, a nie gospodarcze i rozpoznawał je w postępowaniu cywilnym, a nie przeznaczonym specjalnie dla spraw gospodarczych postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, całokształt opisanych wyżej okoliczności, skoro wynika z nich, że:

1.  przedmiotowa nieruchomość nie była nabywana przez małżonków z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, o czym świadczy fakt, że jest to pierwsza sprzedaż nieruchomości przez małżonków od czasu zawarcia w 1995 roku związku małżeńskiego i nigdy wcześniej małżonkowie nie zajmowali się działalnością obrotu nieruchomościami, ani nie przewidywał tego zakres ich działalności w dacie jej nabycia, jak również obecnie,
2.  nie była ona wykorzystywana przez małżonków na potrzeby związane z prowadzoną przez nich indywidualnie działalnością gospodarczą

to zdaniem Wnioskodawcy małżonkowie nie będą musieli zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu (dochodu) związanego ze sprzedażą wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, z uwagi treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uznanie, że ich zbycie nie nastąpi w wykonywaniu prowadzonej przez zbywców działalności gospodarczej i jednocześnie upływ wskazanego w tym przepisie terminu 5 lat pomiędzy transakcją zbycia a końcem roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nie ma również podstaw aby uznać, że przychód z takiej transakcji zostałby zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że z uwagi na fakt że, formularz wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie przewiduje, aby była możliwość złożenia go w imieniu dwóch podatników, każde z małżonków składa i opłaca swój własny wniosek o interpretację indywidualną, gdyż w istocie interpretacja winna dotyczyć obojga małżonków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać nabyte w dniu 24 kwietnia 2003 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny przedmiot własności. Przedmiotową nieruchomość, wchodzącą w skład małżeńskiej wspólności majątkowej, Zainteresowany wraz z żoną wynajmuje osobom trzecim, jednakże nie dokonuje tego w ramach działalności gospodarczej, lecz jako osoba prywatna. Ww. nieruchomość Wnioskodawca zamierza sprzedać po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, przy czym sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy i nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Zainteresowany wskazuje również, że nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana ani w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej (kancelarii radcy prawnego), ani w działalności gospodarczej prowadzonej przez Jego żonę (prowadzenie gimnastyki korekcyjnej).

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, bowiem sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, a zatem z jej tytułu nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Zainteresowanego w zakresie opisu zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony w późniejszym terminie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.