Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-241/10/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-03-09
Teza: Czy można do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu zaliczyć koszty remontu lokalu mieszkalnego oraz koszty poniesione w związku z udzieleniem i spłatą kredytu bankowego na zakup tego lokalu?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; odsetki-odsetki od kredytu; remonty; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01 grudnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 15 grudnia 2009r.), uzupełnionym w dniu 10 lutego 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego oraz wydatków poniesionych w związku z udzieleniem i spłatą kredytu bankowego na zakup tego lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego oraz wydatków poniesionych w związku z udzieleniem i spłatą kredytu bankowego na zakup tego lokalu.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 29 stycznia 2010r. Znak: IBPBI/1/415-1098/09/ZK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 10 lutego 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. W dniu 12 listopada 2009r. zakupił lokal mieszkalny - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego. Zakup został częściowo sfinansowany kredytem bankowym. W związku z udzieleniem kredytu poniesione zostały koszty w postaci opłaty przygotowawczej, prowizji za oszacowanie wartości nieruchomości, a także inne koszty (podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, koszty sądowe od wpisu do hipoteki) oraz skapitalizowane odsetki od kredytu. Obecnie mieszkanie poddane jest niewielkiemu remontowi. Po zakończeniu remontu zostanie wynajęte. Ww. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

*   przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest: „Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach" 47.89.Z (PKD 2007),
*   spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zostało nabyte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
*   lokal mieszkalny nie zostanie wynajęty w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz poza działalnością gospodarczą jako najem nieruchomości,
*   dochody z tytułu odrębnego źródła przychodu, jakim jest najem nieruchomości będą opodatkowane na zasadach ogólnych według skali podatkowej (art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
*   zakres prac remontowych obejmuje działania mające charakter odtworzeniowy, zmierzające do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego lokalu, takie jak: malowanie pomieszczeń oraz wymiana urządzeń sanitarnych,
*   wnioskodawca nie zamierza wprowadzić ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy można do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu zaliczyć koszty remontu lokalu mieszkalnego oraz koszty poniesione w związku z udzieleniem i spłatą kredytu bankowego na zakup tego lokalu?

Zdaniem wnioskodawcy, wydatki na remont lokalu mieszkalnego oraz koszty poniesione w związku z udzieleniem kredytu bankowego i spłatą skapitalizowanych odsetek od kredytu udzielonego na zakup tego lokalu poniesione do dnia przekazania środka trwałego (lokalu mieszkalnego) do używania, będą stanowić element wartości początkowej tego środka trwałego, natomiast po tym dniu będą stanowić koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu w momencie ich poniesienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo – skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 tej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższego wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu aby prawidłowo rozliczyć koszty. Od momentu przekazania lokalu do użytkowania zapłacone odsetki od kredytu należy zaliczać bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Natomiast odsetki zapłacone do dnia przekazania lokalu do używania zwiększają jego wartość początkową i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22b ust. 1 pkt 1 tej ustawy, amortyzacji podlega, z zastrzeżeniem art. 22c, m.in. nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartością niematerialną i prawną.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ww. ustawy.

Art. 22g ust. 1 pkt 1 tejże ustawy stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług (\`(...)\`). Przy czym katalog wydatków zwiększających wartość początkową nabytego środka trwałego nie ma charakteru zamkniętego.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż poniesione przez wnioskodawcę wydatki związane z udzieleniem kredytu na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego mającego być przedmiotem najmu, tj. opłata przygotowawcza, prowizja za oszacowanie wartości nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, koszty sądowe od wpisu do hipoteki oraz skapitalizowane odsetki od kredytu naliczone i zapłacone do dnia przekazania lokalu mieszkalnego do używania zwiększają wartość początkową wartości niematerialnej i prawnej (lokalu mieszkalnego) i będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. W analogiczny sposób mogą zostać rozliczone wydatki poniesione przez wnioskodawcę na remont przedmiotowego lokalu, które zostały poniesione przed jego przekazaniem do użytkowania.

Natomiast w odniesieniu do skapitalizowanych odsetek od kredytu faktycznie zapłaconych po dniu przekazania lokalu mieszkalnego do używania stwierdzić należy, iż mogą one zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w sposób bezpośredni, tj. w momencie zapłaty.

W związku z powyższym, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.