Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-1.4012.306.2018.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-13
Teza: Odliczenie podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących wydatki dotyczące części wspólnych będących przedmiotem najmu, przysługuje w części w jakiej jest związany z czynnościami opodatkowanymi.
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia; wspólnoty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.), uzupełnionym w dniu 3 lipca 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych w związku z remontem części wspólnych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 3 lipca 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych w związku z remontem części wspólnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wspólnotę Lokalową tworzy 15 właścicieli lokali użytkowych. Są to osoby prawne i osoby fizyczne. Wszyscy właściciele lokali użytkowych w lokalach prowadzą działalność gospodarczą, z 15 właścicieli lokali użytkowych 13 jest zarejestrowanych jako czynni podatnicy VAT.

W styczniu br. Wspólnota Lokalowa zarejestrowała się jako czynny podatnik VAT, wskazując wykonywane czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jak niżej:

*   najem powierzchni wspólnych nieruchomości na cele niemieszkalne,
*   dochody z najmu części wspólnych na podstawie uchwały Wspólnoty Lokalowej zasilają fundusz remontowy,
*   refakturowanie członkom Wspólnoty zakupionych mediów do lokali właścicieli tworzących Wspólnotę.

Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Lokalową oprócz opłacenia kosztów mediów dostarczanych do lokali, pokrywają koszty zarządu nieruchomością wspólną o których mowa w art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tj.:

1.  wydatki na remonty i bieżące konserwacje,
2.  opłaty za dostawę mediów do nieruchomości wspólnej, opłatę za windę,
3.  wydatki na utrzymanie czystości i ochronę części wspólnych,
4.  wydatki na eksploatację części wspólnych nieruchomości,
5.  wynagrodzenie administratora.

W miesiącu kwietniu 2018 r. Wspólnota Lokalowa na zebraniu podjęła uchwałę o wykonaniu niezbędnych remontów do prawidłowego użytkowania nieruchomości. Budynki (dwa budynki w tym jeden ośmiopiętrowy) wchodzące w skład Wspólnoty zostały wybudowane w latach 60-tych ubiegłego wieku i nigdy nie były remontowane.

Niezbędny koszt remontów części wspólnych nieruchomości wyniesie około 1.000.000 zł, częściowo zostanie sfinansowany wpłacanymi zaliczkami na fundusz remontowy przez członków Wspólnoty, a częściowo zaciągniętym kredytem bankowym.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wspólnota jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Przedmiotem najmu są części wspólne nieruchomości, tj. dach, elewacja nieruchomości i wspólny grunt przynależny do nieruchomości.

Remontem objęte będą następujące części wspólne nieruchomości: dach, klatka schodowa, wymiana wewnętrznej linii zasilającej w prąd elektryczny, zlokalizowanej pomiędzy przyłączem a rozdzielnią główną w budynku, remont szybu dźwigowego osobowego wraz z wymianą dźwigu.

Faktury wystawione na rzecz członków Wspólnoty będą wystawione na podstawie faktury wykonawcy remontu i będą dokumentowały faktycznie wykonane remonty części wspólnych nieruchomości (np. dach, klatka schodowa, szyb dźwigowy, wymiana WLZ).

Prawo do odliczenia podatku naliczonego Wspólnota wiąże z wykonaniem czynności opodatkowanych, tj.: wynajem części wspólnych nieruchomości.

W związku z powyższym w uzupełnieniu wniosku opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wspólnota Lokalowa po otrzymaniu faktury od wykonawcy remontu i jej opłaceniu ze zgromadzonego funduszu remontowego i kredytu może zrefakturować zakupioną usługę remontową, wystawiając faktury VAT dla poszczególnych członków Wspólnoty Lokalowej? We Wspólnocie Lokalowej nastąpi sytuacja, koszt zakupionej usługi będzie równy sprzedaży usługi dla członków Wspólnoty Lokalowej, podatek naliczony od zakupów będzie równy podatkowi należnemu.
2.  Czy w przypadku braku możliwości refakturowania otrzymanej faktury za usługi remontowe Wspólnota Lokalowa jako czynny podatnik VAT może odzyskać zapłacony podatek naliczony w związku z wykonanym remontem części wspólnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, „Wspólnota Lokalowa uważa, że w/w przypadku refakturowania faktura jest wystawiana przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą (wykonawcą remontu) a rzeczywistym nabywcą tej usługi (wspólnota), jednak ostateczne obciążenie rozliczenia spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku, tj. poszczególnych właścicieli lokali użytkowych”.

Ad. 2. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, Wspólnocie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego z tytułu sprzedaży (najmu części wspólnych) o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych z tytułu nabycia usług remontowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że – tak jak wskazano w sentencji – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych w związku z dokonanym remontem części wspólnych.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na brzmienie cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy zauważyć, że obowiązkiem podatnika jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. alokacji podatku.

Wyrażoną w cytowanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają regulacje zawarte w art. 86 ust. 2a-2h oraz art. 90.

Na mocy art. 86 ust. 2a cyt. ustawy, W przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym dalej „sposobem określenia proporcji”. Sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć.

Stosownie do art. 86 ust. 2b ustawy, sposób określenia proporcji najbardziej odpowiada specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć, jeżeli:

1.  zapewnia dokonanie obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wyłącznie w odniesieniu do części kwoty podatku naliczonego proporcjonalnie przypadającej na wykonywane w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowane oraz
2.  obiektywnie odzwierciedla część wydatków przypadającą odpowiednio na działalność gospodarczą oraz na cele inne niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe.

W myśl art. 86 ust. 2c ustawy, przy wyborze sposobu określenia proporcji można wykorzystać w szczególności następujące dane:

1.  średnioroczną liczbę osób wykonujących wyłącznie prace związane z działalnością gospodarczą w ogólnej średniorocznej liczbie osób wykonujących prace w ramach działalności gospodarczej i poza tą działalnością;
2.  średnioroczną liczbę godzin roboczych przeznaczonych na prace związane z działalnością gospodarczą w ogólnej średniorocznej liczbie godzin roboczych przeznaczonych na prace związane z działalnością gospodarczą i poza tą działalnością;
3.  roczny obrót z działalności gospodarczej w rocznym obrocie podatnika z działalności gospodarczej powiększonym o otrzymane przychody z innej działalności, w tym wartość dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, otrzymanych na sfinansowanie wykonywanej przez tego podatnika działalności innej niż gospodarcza;
4.  średnioroczną powierzchnię wykorzystywaną do działalności gospodarczej w ogólnej średniorocznej powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej i poza tą działalnością.

Według art. 86 ust. 2d ustawy, w celu obliczenia kwoty podatku naliczonego w przypadku, o którym mowa w ust. 2a, przyjmuje się dane za poprzedni rok podatkowy.

Podatnik rozpoczynający w danym roku podatkowym wykonywanie działalności gospodarczej i działalności innej niż działalność gospodarcza, w celu obliczenia kwoty podatku naliczonego w przypadku, o którym mowa w ust. 2a, przyjmuje dane wyliczone szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego w formie protokołu (art. 86 ust. 2e ustawy).

Stosownie do art. 86 ust. 2f ustawy, przepis ust. 2e stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do wykonywanej przez niego działalności i dokonywanych przez niego nabyć dane za poprzedni rok podatkowy byłyby niereprezentatywne.

Zgodnie z art. 86 ust. 2g ustawy, proporcję określa się procentowo w stosunku rocznym. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej. Przepisy art. 90 ust. 5, 6, 9a i 10 stosuje się odpowiednio.

W przypadku gdy podatnik, dla którego sposób określenia proporcji wskazują przepisy wydane na podstawie ust. 22, uzna, że wskazany zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie ust. 22 sposób określenia proporcji nie będzie najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez niego działalności i dokonywanych przez niego nabyć, może zastosować inny bardziej reprezentatywny sposób określenia proporcji (art. 86 ust. 2h ustawy).

Jak stanowi art. 86 ust. 22 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, określić w przypadku niektórych podatników sposób określenia proporcji uznany za najbardziej odpowiadający specyfice wykonywanej przez tych podatników działalności i dokonywanych przez nich nabyć oraz wskazać dane, na podstawie których jest obliczana kwota podatku naliczonego z wykorzystaniem tego sposobu określenia proporcji, uwzględniając specyfikę prowadzenia działalności przez niektórych podatników i uwarunkowania obrotu gospodarczego.

Z kolei stosownie do art. 90 ust. 1 ustawy w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10 (art. 90 ust. 2 ustawy).

W świetle art. 90 ust. 3 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Z wniosku wynika, że Wspólnotę, będącą podatnikiem VAT czynnym, tworzą właściciele lokali użytkowych. Podmioty te prowadzą działalność gospodarczą, a większość z nich jest zarejestrowanych jako czynni podatnicy VAT. Wspólnota wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, takie jak najem powierzchni wspólnych nieruchomości na cele niemieszkalne, refakturowanie członkom Wspólnoty zakupionych mediów do lokali właścicieli tworzących Wspólnotę. Dochody z najmu części wspólnych zasilają fundusz remontowy. Właściciele lokali tworzący Wspólnotę, pokrywają również koszty zarządu nieruchomością wspólną o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali.

W miesiącu kwietniu 2018 r. Wspólnota podjęła uchwałę o wykonaniu niezbędnych remontów do prawidłowego użytkowania nieruchomości. Budynki (dwa budynki w tym jeden ośmiopiętrowy) wchodzące w skład Wspólnoty zostały wybudowane w latach 60-tych ubiegłego wieku i nigdy nie były remontowane. Niezbędny koszt remontów części wspólnych nieruchomości, tj. około 1.000.000 zł, częściowo zostanie sfinansowany wpłacanymi zaliczkami na fundusz remontowy przez członków Wspólnoty, a częściowo zaciągniętym kredytem bankowym. Przedmiotem najmu są części wspólne nieruchomości, tj. dach, elewacja nieruchomości i wspólny grunt przynależny do nieruchomości. Remontem objęte będą następujące części wspólne nieruchomości: dach, klatka schodowa, wymiana wewnętrznej linii zasilającej w prąd elektryczny zlokalizowanej pomiędzy przyłączem a rozdzielnią główną w budynku, remont szybu dźwigowego osobowego wraz z wymianą dźwigu.

Wątpliwości Wspólnoty dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dokonywanych wydatków.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm.).

W myśl art. 3 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jak wynika z powyższego, wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Wspólnota zatem posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Powyższe przepisy wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

W świetle powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, wspólnota nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, a zatem nie występuje jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawca wykonuje działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, tj. odsprzedaż współwłaścicielom zakupionych mediów oraz wynajem powierzchni wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, jak również wykonuje czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT (pobieranie należności na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną). Zatem ww. przychody niepodlegające opodatkowaniu VAT (z tytułu pobierania należności na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną) należy uznać za „przychody z innej działalności”.

Odnosząc się do wątpliwości Wspólnoty w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego należy wskazać, że z przywołanych na wstępie przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze brzmienie cytowanych powyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy zauważyć, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wspólnoty o prawie do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia usług remontowych dotyczących części wspólnych nieruchomości, na zasadach określonych w art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług. Uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego w oparciu o ww. przepis może dotyczyć jedynie sytuacji, gdy poniesione wydatki mają ścisły i wyłączny związek z czynnościami opodatkowanymi. W analizowanym przypadku dotyczyć to mogłoby sytuacji, gdy remont miałby związek wyłącznie z usługą najmu. Z przedstawionego opisu sprawy wynika natomiast, że Wspólnota przeprowadza remont budynku, który od momentu jego budowy w latach 60-tych nie był modernizowany. Zatem remont obiektu nie jest podyktowany koniecznością dostosowania części nieruchomości pod potrzeby najmu. W takim przypadku trudno uznać, że nabyte usługi mają związek wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi. Ponadto należy zauważyć, że przedmiotem najmu są – jak wskazano we wniosku – dach, elewacja i grunt przynależny do nieruchomości, natomiast remontem objęto następujące części wspólne nieruchomości: dach, klatka schodowa, wymiana wewnętrznej linii zasilającej w prąd elektryczny, zlokalizowanej pomiędzy przyłączem a rozdzielnią główną w budynku, szyb dźwigowy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika zatem, że przeprowadzony remont dotyczyć będzie co do zasady – z wyłączeniem dachu – części wspólnych nieruchomości niebędących przedmiotem najmu.

Mając na uwadze powołane przepisy należy wskazać, że w sytuacji, gdy Wspólnota nie wynajmuje części wspólnej nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z wydatkami poniesionymi na remont. Natomiast Wspólnocie przysługuje/będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w części, w jakiej jest związany z usługą najmu powierzchni wspólnej, tj. w części w jakiej jest związany z czynnościami opodatkowanymi.

Uwzględniając powołane przepisy należy wskazać, że obowiązkiem Wspólnoty jest przypisanie konkretnych zakupów do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi zakupy te są związane. Wspólnota ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. alokacji podatku. W konsekwencji, w analizowanym przypadku w odniesieniu do zakupów usług remontowych, które będą dotyczyły części wspólnych nieruchomości niewykorzystywanych dla celów czynności opodatkowanych, nie będzie przysługiwało uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego.

Natomiast w odniesieniu do zakupów, które wykorzystywane będą zarówno do celów prowadzonej działalności gospodarczej (czynności opodatkowane – najem) oraz do celów innych niż działalność gospodarcza (czynności niepodlegające opodatkowaniu), a Wspólnota nie będzie w stanie ich powiązać z konkretnymi kategoriami działalności, prawo do odliczenia będzie przysługiwało, jedynie w takim zakresie, w jakim nabyte towary i usługi będą związane ze sprzedażą opodatkowaną. W takim przypadku odliczenia podatku naliczonego należy dokonać przy uwzględnieniu zasad wynikających z art. 86 ust. 2a-2h ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy bowiem zauważyć, że wykorzystywanie przez Wspólnotę zakupów, w których cenie zawarty jest podatek naliczony zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem nie może uprawniać do odliczenia w zakresie, w jakim zakupy dotyczą działalności, która ze względu na brak jej gospodarczego charakteru nie należy do zakresu stosowania ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem odliczenie podatku naliczonego jest dopuszczalne tylko w takim zakresie, w jakim wydatki te można przyporządkować działalności gospodarczej podatnika.

Tym samym nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że Wspólnota ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupów dotyczących remontu części wspólnych na zasadach określonych w art. 86 ustawy.

Z wyżej wskazanych względów oceniając stanowisko wyrażone we wniosku należało uznać je za nieprawidłowe.

Końcowo należy wskazać, że w zakresie zagadnienia określonego pytaniem nr 1 wydano postanowienie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a w odniesieniu do zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.