Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.601.2025.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-14
Teza: Brak opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych
działek gruntu.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów
majątek-majątek prywatny
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z dnia 15 września 2025 r., o wydanie
    interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie
    opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu. Uzupełnił go Pan -
    w odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia 24 października 2025 r. (wpływ 27
    października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne i jest Pan czynnym podatnikiem VAT.
    10 stycznia 2008 r. zakupił Pan wspólnie z żoną z majątku wspólnego, prywatnego,
    nieruchomość wskazaną w dniu zakupu w rejestrze gruntów jako grunty orne (R).
    W roku 2023 nieruchomość została podzielona na podstawie miejscowego planu
    zagospodarowania terenu na 11 działek budowlanych. W chwili obecnej zamierza Pan
    wraz z żoną działki sprzedać.
    Grunty nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem
    dzierżawy, nie jest na nich ustanowiona żadna służebność, na gruncie nie były
    podejmowane żadne działania ulepszające ich stan ani nakłady zwiększające wartość.
    W uzupełnieniu udzielił Pan następujących odpowiedzi:
    1) Numery działek będących przedmiotem sprzedaży;
        Odp. Numery działek będących przedmiotem sprzedaży: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
        11, 12.
    2) W jakim celu nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość o której mowa we wniosku?
        Odp. W dniu 10 stycznia 2008 roku nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość, o
        której mowa we wniosku dla celów własnych, jest ona częścią majątku prywatnego i
        nie była nigdy wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej.
    3) W jaki sposób wykorzystywał/będzie Pan wykorzystywał działki będące przedmiotem
      sprzedaży od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży - jeśli były to cele
      prywatne/osobiste, to prosiłem wskazać, w jaki sposób zaspokajały te potrzeby
      prywatne/osobiste?
        Odp. Nieruchomości nie przynosiły Państwu jako właścicielom żadnych korzyści.
        Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabył Pan wraz z
        żoną w ramach zarządzania majątkiem, jako lokata kapitału.
    4) W jaki sposób poszukiwał lub poszukuje Pan nabywców działek? Gdzie prezentował lub
      prezentuje Pan oferty sprzedaży?
        Odp. Poszukiwał Pan nabywców działek poprzez portal (...).
    5) Czy znalazł się już potencjalny nabywca działek będących przedmiotem sprzedaży i czy
      znany jest Panu ewentualny cel, na jaki chce przeznaczyć zakupione działki?
        Odp. Znalazł Pan nabywców ww. działek i nie jest Pan w stanie określić ich celu
        zakupu.
    6) Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to
      należało wskazać jakie są warunki ww. umowy? Prosiłem o ich opisanie;
        Odp. Nie spisał Pan żadnych umów przedwstępnych sprzedaży działek.
    7) Czy przed ostatecznym zbyciem działek udzieli Pan stronie kupującej pełnomocnictwa
      do działania w Pana imieniu lub wyrazi Pan zgodę na dysponowanie ww. działkami do
      celów budowlanych? Jeśli tak, to prosiłem wskazać zakres udzielonego
      pełnomocnictwa lub udzielonej zgody (np. wystąpienie o pozwolenie na budowę,
      media, dysponowanie nieruchomością);

        Odp. Nie udzielał Pan żadnego pełnomocnictwa nikomu, tym bardziej po stronie
        kupującego, do działania w Państwa imieniu i nie wyrażali Państwo zgody na
        dysponowanie ww. działkami na cele budowlane.
    8) Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (działek),
      niż te, które Pan planuje sprzedać?
        Odp. Nigdy wcześniej nie dokonywaliście Państwo sprzedaży żadnych innych
        nieruchomości.
    9) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży,
      jeśli tak to ile i jakie?
        Odp. Nie posiadacie Państwo innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości
        do sprzedaży.
    10) Kiedy dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT (prosiłem podać datę) oraz w związku
      z wykonywaniem jakich czynności/działalności dokonał Pan tej rejestracji?
        Odp. Dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT w dniu (...) 2009 roku w ramach
        działalności rolniczej/działy specjalne produkcji rolnej.
    11) Czy nabycie działek było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną
      fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
        Odp. Nabycie działek w dniu 10 stycznia 2008 roku było udokumentowane Aktem
        Notarialnym Repertorium Akt numer (...). Nabycie działek nie było czynnością
        opodatkowaną podatkiem VAT, nie udokumentowaną fakturą VAT z wykazaną
        kwotą podatku VAT.
    12) Czy z tytułu nabycia działek przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku
      należnego o podatek naliczony?
        Odp. Od nabycia działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku
        należnego o podatek naliczony.
    13) Czy wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan nieruchomość do
      działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak -
      czy sprzedawał/sprzedaje/będzie sprzedawał Pan płody rolne z działek, które
      pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, prosiłem wskazać: jakie to
      były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem
      VAT)?
        Odp. Nie wykorzystywał Pan ani nie zamierza Pan wykorzystywać zakupionej w
        2008 roku nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku
        od towarów i usług.
    14) Z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania
      przestrzennego? Prosiłem wskazać dla każdej działki oddzielnie czy z miejscowego
      planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jest to działka przeznaczona pod
      zabudowę.
        Odp. Nie wie Pan z czyjej inicjatywy został uchwalony plan miejscowego
        zagospodarowania przestrzennego. Każda działka wykazana wyżej jest
        przeznaczona pod zabudowę.
    15) Czy dla działek zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeśli tak,
      prosiłem wskazać jakie są ich postanowienia dla każdej z działek oddzielnie.
        Odp. Nie występował Pan dla żadnych działek określonych wyżej o wydanie decyzji
        o warunkach zabudowy.
    Przedstawiając powyższe odpowiedzi w zakresie podatku od towarów i usług, jeszcze raz
    Pan podkreśla, że stoi Pan na stanowisku, że na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości

    dodanej (Dz.Urz.UE.L.347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 z późniejszymi zamianami), zwanej
    dalej Dyrektywą 112, ściśle określono pojęcie „działalności gospodarczej”.
    Określono także wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonania
    innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W świetle powyższych rozważań,
    nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowej lub okazjonalnych transakcji, za które przewidziana jest zapłata, a tylko
    wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza
    sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Por. wyrok NSA z dnia 24 października
    2024 roku, sygn. akt I FSK 265/21.

## Pytanie

Czy sprzedaż gruntu jest zwolniona z VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Pana zdaniem, w Pana przypadku sprzedaż następuje w ramach zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym, nie ma charakteru ciągłego, nieruchomość nie była
    wykorzystywana w działalności gospodarczej. Uważa Pan więc, że sprzedaż nie podlega
    zatem opodatkowaniu VAT, gdyż żaden z małżonków nie będzie miał statusu podatnika
    VAT w odniesieniu do takiej sprzedaży.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w
    art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
    Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych
    pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i
    Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i
    opiekuńczym.
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.

    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1
    ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
    szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
    małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
    przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
    istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne. W 2008 r.
    zakupił Pan wspólnie z żoną z majątku wspólnego, prywatnego, nieruchomość wskazaną
    w dniu zakupu w rejestrze gruntów jako grunty orne. W 2023 r. nieruchomość została
    podzielona na podstawie miejscowego planu zagospodarowania terenu na 11 działek
    budowlanych. W chwili obecnej zamierza Pan wraz z żoną sprzedać działki o nr ew. 1, 2, 3,
    4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12.
    W związku z tym powziął Pan wątpliwości czy sprzedaż ww. działek opisanych we wniosku
    będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu
    do tej czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana

    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został
    nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z
    wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło
    opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej
    osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części)
    wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe

    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w
    związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga
    każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą
    przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Wskazał Pan, że w 2008 r. zakupił Pan wspólnie z żoną z majątku wspólnego, prywatnego,
    nieruchomość wskazaną w rejestrze gruntów jako grunty orne. Nabycie działek było
    udokumentowane aktem notarialnym, nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT
    i nie było udokumentowane fakturą VAT z wykazaną kwotą podatku VAT. Od nabycia
    działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek
    naliczony. W 2023 r. nieruchomość została podzielona na podstawie miejscowego planu
    zagospodarowania terenu na 11 działek budowlanych. W chwili obecnej zamierza Pan
    wraz z żoną działki sprzedać. W 2009 r. dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT w
    ramach działalności rolniczej/działy specjalne produkcji rolnej, jednakże wskazał Pan, że
    grunty te nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie były również
    przedmiotem dzierżawy, nie jest na nich ustanowiona żadna służebność, na gruncie nie
    były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan ani nakłady zwiększające wartość.
    Nieruchomości nie przynosiły Państwu jako właścicielom żadnych korzyści. Działki nie były
    w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabył Pan wraz z żoną w ramach
    zarządzania majątkiem jako lokatę kapitału. Nie wykorzystywał Pan ani nie zamierza Pan
    wykorzystywać nieruchomości do działalności rolniczej. Nie wie Pan z czyjej inicjatywy
    został uchwalony plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Poszukiwał Pan i
    znalazł nabywców działek poprzez portal (...). Każda działka jest przeznaczona pod
    zabudowę. Nie występował Pan dla żadnych działek o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy. Nie spisał Pan żadnych umów przedwstępnych sprzedaży działek. Nie udzielał
    Pan żadnego pełnomocnictwa, również po stronie kupującego, do działania w Państwa
    imieniu i nie wyrażali Państwo zgody na dysponowanie ww. działkami na cele budowlane.
    Nigdy wcześniej dokonywaliście Państwo sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Nie
    posiadacie Państwo innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
    Jak już wyżej wskazałem, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej
    dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu
    podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków
    zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej
    czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny
    każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Wnioskodawcy w
    odniesieniu do sprzedaży działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 nie
    wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która
    byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie
    przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych we wniosku ww. działek wypełni
    przesłanki działalności gospodarczej.
    Wskazał Pan, że grunty nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie
    były przedmiotem dzierżawy, nie jest na nich ustanowiona żadna służebność, na gruncie
    nie były podejmowane żadne działania ulepszające ich stan ani nakłady zwiększające
    wartość. Nieruchomości nie przynosiły Państwu jako właścicielom żadnych korzyści. Nigdy

    wcześniej nie dokonywał Pan z żoną sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Nie
    wykorzystywał Pan ani nie zamierza Pan wykorzystywać nieruchomości do działalności
    rolniczej. Nie występował Pan dla żadnych działek o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy. Nie spisał Pan żadnych umów przedwstępnych sprzedaży działek. Nie udzielał
    Pan żadnego pełnomocnictwa nikomu, tym bardziej po stronie kupującego, do działania w
    Pana imieniu i nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie ww. działkami na cele budowlane.
    Nie posiada Pan z żoną innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
    W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął i
    nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Działania przez Pana podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września
    2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż
    działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją
    uznać Pana za podatnika tego podatku.
    W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej
    transakcji, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie
    stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak
    tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a opisaną dostawę cech czynności
    podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym przy sprzedaży działek o nr ew. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12, nie
    będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
    Zatem Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów
    regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego
    dla Pana małżonki.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja

        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.