Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1375/10-2/BA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-11-23
Teza: 1) Czy sprzedaż wskazanego w opisie sprawy prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? 2) Gdyby uznać, że sprzedaż wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy Zainteresowany wraz z małżonką będzie w zakresie tej transakcji mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; prawo; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2010 r. (data wpływu 25 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych,
*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych oraz zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z małżonką prowadzi działalność gospodarczą. Zainteresowany prowadzi kancelarię radcy prawnego i z tego tytułu był i jest płatnikiem podatku VAT. Małżonka Wnioskodawcy wykonuje działalność gospodarczą w zakresie prowadzenia gimnastyki korekcyjnej w przedszkolach, natomiast w przeszłości prowadziła także aerobic.

Zainteresowany wraz z małżonką w dniu (…) 2003 r. nabyli prawo użytkowania wieczystego i własność budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (zwane dalej w treści wniosku „nieruchomością”). Nabywając przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczył, że nabycie dokonuje z majątku dorobkowego, a w jego związku małżeńskim przez cały czas panuje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej. Zainteresowany wraz z małżonką nie oświadczył w tym akcie, że nabywa tę nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, albowiem faktycznie tak nie było. Zainteresowany razem z żoną nabył zatem przedmiotową nieruchomość wraz z zabudowaniami do swojego prywatnego majątku wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Zbywcą nieruchomości była osoba prawna - płatnik podatku VAT - która w latach 60 i 70 ubiegłego stulecia na terenie przedmiotowej nieruchomości pobudowała znajdujące się tam obecnie budynki i budowle.

Nabywana nieruchomość stanowiła teren zabudowany, który poprzedni właściciel wynajmował osobom trzecim (podmiotom gospodarczym prowadzącym tam działalność gospodarczą). Nabywając zatem tę nieruchomość, Zainteresowany wraz z małżonką przejął owe umowy najmu od poprzedniego właściciela i w dalszym ciągu je kontynuował (vide przepis art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Wnioskodawca wraz z małżonką, pomimo wprawdzie pewnej rotacji najemców, nie czynił jednak z tego najmu przedmiotu jakiejkolwiek swojej działalności gospodarczej, gdyż najmu dokonywał prywatnie, jako Zainteresowany wraz z małżonką. Corocznie rozliczając ów najem w zeznaniach rocznych, wykazywał on przychody uzyskiwane z owego najmu jako przychody uzyskiwane z najmu, jako źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Ze swojej działalności gospodarczej (Zainteresowany z prowadzonej kancelarii radcy prawnego, a małżonka Wnioskodawcy z prowadzonej gimnastyki korekcyjnej, a wcześniej także aerobicu) składał on wraz z małżonką roczne zeznania podatkowe na drukach PIT-36L. Rocznego rozliczania najmu dokonywali natomiast na drukach PIT-36, gdzie uzyskiwane z tego tytułu dochody wpisywali w rubryce D.1.6 druku PIT-36.

Przedmiotowa nieruchomość nie ma określonego jej przeznaczenia, albowiem nie jest ona objęta jakimkolwiek obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca wraz z małżonką nie dokonał odliczenia podatku VAT, albowiem nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany wraz z małżonką nie posiada faktury VAT na zakup owej nieruchomości wraz z budynkami, albowiem nigdy taka faktura nie była Zainteresowanemu i jego małżonce do niczego potrzebna, skoro zakupu dokonywali na cele prywatne.

Poprzedni właściciel, jak również Wnioskodawca wraz z małżonką, nie dokonywał na przedmiotowej nieruchomości żadnych ulepszeń, a w szczególności nie czyni tego po wprowadzeniu podatku VAT. Znajdujące się natomiast na przedmiotowym terenie budynki i budowle zostały wybudowane w latach 60 i 70 ubiegłego stulecia.

Zainteresowany wraz z małżonką kupił tą nieruchomość jako osoba prywatna i nigdy nie traktował jej jako elementu prowadzonego przez siebie działalności gospodarczej. Nigdy nie zajmował się w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lub poza nią zakupem nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem. Aktualnie zamierzane zbycie tej nieruchomości ma charakter jednorazowy i okazjonalny.

Wnioskodawca wraz z małżonką nigdy przedtem nie dokonywał sprzedaży nabytej wcześniej nieruchomości (małżeństwo trwa natomiast od 1995 roku). W momencie zakupu nie kupowali tej nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży. Tą okoliczność może potwierdzać choćby fakt, że obecnie zamierzają tą nieruchomość sprzedać dopiero po upływie 7 lat od daty jej zakupu. Motywy tej decyzji są osobisto - finansowe. Środków uzyskanych z tej sprzedaży nie zamierzają przeznaczyć na zakup następnych nieruchomości.

O tym, że Zainteresowany wraz z małżonką nigdy nie traktował tej nieruchomości jako elementu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, świadczą również fakty związane z brakiem uwzględnienia tej nieruchomości w dokumentacji księgowej prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczył, że nigdy nie wprowadził wskazanych wyżej gruntów i budynków do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nigdy w związku z tym nie amortyzował tej nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Nigdy też nie traktował ponoszonych w związku z tą nieruchomością kosztów opłat związanych z użytkowaniem wieczystym oraz podatkiem od nieruchomości jako kosztów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z małżonką nigdy nie ponosił na tej nieruchomości żadnych nakładów inwestycyjnych w celu ulepszenia nieruchomości, czy też zwiększenia jej wartości. Jedynym nakładem jaki został poniesiony przez Zainteresowanego wraz z małżonką był wydatek poniesiony w roku 2006 na rzecz firmy, która naprawiła dach i pokrycie jednej z hal znajdujących się na terenie przedmiotowej nieruchomości, które zostały uszkodzone na skutek upływu czasu i silnych wiatrów. Wartość tej naprawy nie przekraczała 30% wartości początkowej nabytych obiektów.

Wydatek ten został poniesiony ze środków prywatnych Zainteresowanego i małżonki i nigdy nie był traktowany jako koszt ich działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz z małżonką nigdy nie wykorzystywał tej nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczych. Nigdy nie było to miejsce wykonywania przez niego działalności gospodarczej, nie mieściło się tam jego biuro itp.

W zakresie wynajmowania obiektów znajdujących się na przedmiotowym terenie należy podkreślić, że Zainteresowany wraz z małżonką kontynuował te umowy we własnym imieniu choćby po to, aby uzyskiwać z nich środki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości takich jak podatki od nieruchomości, czy opłaty od użytkowania wieczystego itp.

Tym samym od daty zakupu tej nieruchomości była ona przedmiotem kilkunastu umów najmu i dzierżawy z tytułu których Zainteresowany wraz małżonką otrzymywał przychód z tytułu czynszów.

Wnioskodawca wraz z małżonką nie traktował jednak tych umów najmu i dzierżawy jako jednej z przejawów swojej działalności gospodarczej. Z tych powodów przychody osiągane z tych tytułów Zainteresowany wraz z małżonką opodatkowywał na zasadach dotyczących prywatnego najmu i dzierżawy, a nie najmu czy dzierżawy prowadzonego w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy i małżonką.

Dlatego Zainteresowany wraz z małżonką traktował przychody z tych umów jako stanowiące odrębne od swojej pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwaną dalej ustawą pdof). Przychody uzyskane z tytułu tych umów opodatkowywał Wnioskodawca wraz z małżonką według ogólnych zasad zgodnie z obowiązującą ich z mocy prawa skalą podatkową. Podstawę opodatkowania z tego tytułu stanowił dochód ustalony jako różnica pomiędzy przychodami i kosztami jego uzyskania z tym wyjaśnieniem, że Wnioskodawca wraz z małżonką w praktyce jako jedyny koszt dla tego źródła przychodu naliczał koszty opłat z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste oraz koszt podatków od nieruchomości. Raz tylko Zainteresowany wraz z małżonką zaliczył do kosztów uzyskania przychodów wspomniane już wyżej wydatki na naprawę uszkodzonego dachu i wymianę części pokrycia hali. Zainteresowany podkreśla, że rocznie z tych umów najmu i dzierżaw de facto przez cały czas ponosił on z małżonką kilkunasto, lub nawet kilkudziesięciotysięczne straty (poza rokiem 2007, kiedy to uzyskano zysk).

Fakt otrzymania czynszu Wnioskodawca wraz z małżonką dokumentował zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W wypadku Zainteresowanego, na przypadającą na niego połowę czynszu wystawiał on zawsze fakturę VAT, ponieważ był on do tego zobowiązany z racji tego, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (X) był on cały czas podatnikiem VAT. Tym samym nie miał on nawet prawnej możliwości wystawiania zamiast faktur VAT tzw. rachunków. Należy podkreślić, że na fakturach VAT wystawianych w związku z otrzymaniem czynszu zawsze wskazywał jako wystawcę faktury i podatnika siebie jako prywatną osobę fizyczną a nie jako osobę fizyczna prowadzącą działalność gospodarczą jako X. A jako przychód z ww. źródła za przychód przyjmował on połowę kwot otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o podatek VAT.

Podobnie małżonka Wnioskodawcy wystawiała na otrzymaną połowę czynszu rachunki jako osoba prywatna, a po przekroczeniu w roku 2006 kwoty granicznej określającej obowiązek uiszczenia podatku VAT, zaczęła wystawiać faktury VAT, również wskazując na tych fakturach jako wystawcę siebie jako osobę prywatną.

Podkreślić należy, że Zainteresowany i jego małżonka, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, odrębnie wystawiają faktury VAT, które w przypadku Wnioskodawcy i jego małżonki, posiadają swoją własną, kolejną numerację.

Niezależnie natomiast od powyższego, z tytułu najmu, Zainteresowany i jego małżonka wystawiają swoją własną fakturę VAT, na połowę czynszu wynikającego z danej umowy najmu, wpisując jako wystawiającego daną fakturę osobno Zainteresowany lub małżonka Wnioskodawcy, jako osobę fizyczną zamieszkałą pod prywatnym adresem zamieszkania.

Faktury te również posiadają dla Zainteresowanego i jego małżonki oddzielną, kolejną numerację, która jest odrębna od numeracji faktur wystawianych przez Zainteresowanego i małżonkę w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. We wszystkich tych fakturach znajduje się adnotacja o konieczności płacenia czynszu przez najemców na wspólny, prywatny rachunek Zainteresowanego i małżonki, nie będący rachunkiem prowadzonym na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy i małżonki.

W grudniu 2008 roku X wypowiedział Wnioskodawcy i jego małżonce opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości podnosząc ją ponad 16-krotnie. Od powyższej decyzji Zainteresowany wraz z małżonką odwołał się wprawdzie, lecz dotychczas jego stanowisko nie zostało uwzględnione. Szesnastokrotne podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, straty jakie owa nieruchomość dotychczas generowała dla Wnioskodawcy i małżonki, o jakich była mowa powyżej, a także brak środków finansowych koniecznych do utrzymywania nieruchomości w dotychczasowym stanie i zapobieżeniu jej dalszej dewastacji, aktualnie zmusiły Zainteresowanego wraz z małżonką do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z przebiegu negocjacji wynika, że Zainteresowany wraz z małżonką otrzyma od potencjalnego Kupującego z tytułu ceny sprzedaży kwotę przekraczającą koszt zakupu określony w umowie kupna z dnia 24 kwietnia 2003 r. Tym samym osiągnie on z tego tytułu dochód. W chwili obecnej Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem nieruchomości dłużej niż 7 lat. W każdym razie od końca roku kalendarzowego, w którym kupił on tę nieruchomości czyli roku 2003 upłynęło już więcej niż 5 lat. Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jest płatnikiem podatku liniowego (PIT SL). Małżonka Zainteresowanego jest w chwili obecnej jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą opodatkowana według zasad ogólnych.

Transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest do tej pory jedyną i pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości przez Zainteresowanego i małżonki (małżeństwo trwa od (…) roku) i Wnioskodawca wraz z małżonką nie ma zamiaru dokonywać kolejnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż wskazanego w opisie sprawy prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Gdyby uznać, że sprzedaż wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy Zainteresowany wraz z małżonką będzie w zakresie tej transakcji mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Transakcja sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a Zainteresowany wraz z małżonką nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży ponieważ transakcja taka nie może być uznana za element działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie odpowiedzi na pytanie nr 1.

Zdaniem Zainteresowanego, transakcja sprzedaży wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności nie będzie podlegała w ogóle opodatkowaniu VAT. Sprzedający nie będą musieli wystawiać na rzecz Kupującego faktury VAT. Sprzedaż nieruchomości dokumentować będzie wyłącznie akt notarialny.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami natomiast w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Kluczowym dla odpowiedzi na pytanie nr 1 będzie miała właściwa interpretacja art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również, ten kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.

W doktrynie i praktyce prawa podatkowego podkreśla się, że o kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji.

Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowoprawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, które nie są związane ze zorganizowaną działalnością gospodarczą. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy Wnioskodawca jest zdania, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wchodzącej de facto w skład majątku osobistego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż będzie ją można potraktować jako wykonaną okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem nadania mu stałego charakteru. Nieruchomość ta nigdy nie była związana z prowadzoną przez Zainteresowanego i jego małżonkę działalnościami gospodarczymi. Należy wskazać, że Zainteresowany wraz z małżonką prowadzą działalność gospodarczą jako osoby fizyczne, ale nigdy nie wiązały się one z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca wraz z małżonką nie kupował nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem.

Zakup przedmiotowej nieruchomości był okazjonalny. Zainteresowany wraz z małżonką nie zajmował się nigdy zarobkowym obrotem nieruchomościami. Nigdy nie dokonywał kupna nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Nieruchomość była zakupiona do majątku prywatnego. Nigdy nie była ona traktowana przez Wnioskodawcę wraz z małżonką jako składnik działalności gospodarczej. Nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Zainteresowanego i jego małżonki, nie wykorzystywał tej nieruchomości do swojej działalności gospodarczej w inny sposób.

Nieruchomość została nabyta od Sprzedającego mającego status podatnika VAT, ale Wnioskodawca wraz z małżonką nigdy nie odliczył VAT z tytułu tej transakcji. Zainteresowany wraz z małżonką nigdy nie ulepszał tej nieruchomości w celu osiągania zysku w razie ewentualnej sprzedaży. Powodem sprzedaży są obecnie powody osobiste, a głownie trudności finansowe Wnioskodawcy i jego małżonki związane z drastycznym wzrostem kosztów związanych z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości (ponad 16 krotne podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, co przy dotychczas generowanych dla Zainteresowanego i jego małżonki stratach związanych z tą nieruchomości, czyni utrzymywanie tej nieruchomości całkowicie nieopłacalnym, ale przede wszystkim przekracza to możliwości finansowe Wnioskodawcy i jego małżonki). Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Zainteresowany wraz z małżonką chce spożytkować dla celów prywatnych. Nie mają oni zamiaru kupować za nie następnych nieruchomości.

W oparciu o przedstawiony stan prawny stwierdzić należy, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami nawet jeśli są one wykorzystywane przez inne podmioty (na podstawie najmu) do działalności gospodarczej, ale czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru transakcja, taka nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dlatego zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, z majątku osobistego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż jest wykonywana okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem nadania mu stałego charakteru. Co prawda Wnioskodawca wraz z małżonką prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna, ale działalność ta nigdy nie miała nic wspólnego z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca świadczy pomoc prawną, a małżonka Zainteresowanego prowadzi gimnastykę korekcyjną w przedszkolu. Przychody osiągane z najmu i dzierżawy nigdy nie były przez Zainteresowanego i jego małżonkę traktowane jako przychody z prowadzonej działalności gospodarczej. Najem ten zawsze był traktowany jako najem niezorganizowany i prywatne źródło przychodów. Wnioskodawca wraz z małżonką nie czynił nakładów, aby ulepszyć przedmiot najmu i uzyskać z tego tytułu wyższy czynsz. Umowy najmu i dzierżawy niejako odziedziczył on po sprzedającym i kontynuował je chcąc zapobiec niszczeniu nieruchomości oraz uzyskaniu możliwości pokrywania choć części kosztów związanych z jej posiadaniem.

Zarówno te umowy najmu i dzierżawy jak i osiągane z tego tytułu przychody były zawsze traktowane przez Wnioskodawcę jako przychody do majątku prywatnego. Nigdy nie miały one nic wspólnego z prowadzoną przez Wnioskodawcę i jego małżonkę działalnością gospodarczą. Faktury z tego tytułu były zawsze wystawiane osobno przez Zainteresowanego i jego małżonkę jako osoby prywatne, czynsze wpływały na ich prywatne konto bankowe, należące wspólnie do Zainteresowanego i jego małżonki niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Należy także podkreślić, że brak związania stosunków najmu z prowadzoną przez Zainteresowanego i jego małżonkę działalnością gospodarczą, był już kilkakrotne przedmiotem weryfikacji ze strony Sądów. Mianowicie w przypadkach, gdy najemcy zalegają z zapłatą czynszu, są oni pozywani oddzielnie przez Wnioskodawcę i jego małżonkę do Sądów Cywilnych, z uwagi właśnie na fakt, że Zainteresowany i jego małżonka nie wykonuje najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Skoro zatem w tych postępowaniach powodem są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w ramach stosunku najmu będącego materialną podstawą tych powództw, wszystkie te sprawy są rozpoznawane przez Sądy Cywilne, a nie Gospodarcze, które były by właściwe, gdyby Sądy te uznały ze Wnioskodawca wraz z małżonką dokonuje najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (vide przepis art. 479 § 1 kpc oraz art. 1 ustawy z dnia 24 maja 1989 r. o rozpoznawaniu przez Sądy spraw gospodarczych). Przypominać należy, że badanie tej właściwości Sądy dokonują każdorazowo z urzędu.

Zatem w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać planowanej przez niego i jego małżonki sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego za częstotliwą dostawę gruntów wraz z budynkami, a więc czynność ta w świetle przedstawionych powyżej okoliczności nie mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, zwłaszcza, że Zainteresowany wraz z małżonką nie zamierzają powtarzać tej czynności w przyszłości, a co za tym idzie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2.

Gdyby jednak Organ uznał, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe i w konsekwencji uznał, że sprzedaż wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takiej sytuacji Zainteresowany wraz z małżonką będzie w zakresie tej transakcji mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, oraz 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799).

Gdyby jednak Organ uznał, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe i w konsekwencji uznał, że sprzedaż wskazanego wyżej prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takiej sytuacji Wnioskodawca uważa, że będzie w zakresie tej transakcji mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei według postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów - przy czym warunku tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 29 ust 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 12 ust 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił prawo użytkowania wieczystego wraz z posadowionymi na nim budynkami i innymi urządzeniami w roku 2003. Budynki były wybudowane i oddane do użytkowania najpóźniej w latach 70-ych ubiegłego wieku Zainteresowany wraz z małżonką nie odliczył podatku VAT z tytułu powyższego zakupu. Zasiedlenie obiektów nastąpiło na długo przed transakcją zakupu w 2003 roku jeszcze przez Sprzedającego. Jedynym wydatkiem jaki mógłby zostać uznany za ulepszenie (choć de facto takim ulepszeniem nie był) nieruchomości dokonana przez Zainteresowanego i jego małżonkę był wydatek poniesiony w roku 2006 na naprawę dachu i pokrycie jednej z hal na terenie przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi jednak na fakt, że i tak nie przekroczył on 30% wartości początkowej nabywanych obiektów naprawa ta nie powoduje konieczności naliczenia podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy w świetle całokształtu stanu faktycznego są spełnione zatem warunki do skorzystania przy tej transakcji sprzedaży ze zwolnienia od podatku VAT, ponieważ:

1.  planowana przyszła dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata,
3.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującym dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
4.  nawet gdyby uznać, że dokonujący dostawy ponosili wydatki na ulepszenie nieruchomości w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym oznacza to, że mogą skorzystać ze wskazanego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub przynajmniej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w związku z § 12 ust 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799).

Tym samym Wnioskodawca wraz z małżonką w zakresie planowanej sprzedaży opisanego w stanie faktycznym prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych,
*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W art. 15 ust. 2 ustawy wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności wzniesionych na nim budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych. Nabywając zatem nieruchomość, Zainteresowany wraz z małżonką przejął owe umowy najmu od poprzedniego właściciela i w dalszym ciągu je kontynuował. W związku z wydzierżawianiem przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wystawiał dla najemców faktury VAT.

Wobec powyższego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wraz z małżonką przejmując nieruchomości przejął umowy najmu od poprzedniego właściciela i w dalszym ciągu je kontynuuje. Zainteresowany wraz z małżonką, nie czynił jednak z tego najmu przedmiotu jakiejkolwiek swojej działalności gospodarczej, gdyż najmu dokonywał prywatnie, jako Zainteresowany wraz z małżonką Oznacza to, że każdego z małżonków traktować należy jako odrębnego podatnika podatku od towarów i usług, gdyż zarówno Zainteresowany, jak i małżonka, wykonują czynności opodatkowane - najem.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż niezależnie od tego czy umowa najmu jest zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy prywatnie, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym czynność sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i urządzeniami mieści się w definicji odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Na podstawie § 6 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7%.

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, Wnioskodawca z małżonką w dniu 24 kwietnia 2003 r. nabył prawo użytkowania wieczystego i własność budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Nabywając nieruchomość, Zainteresowany wraz z małżonką przejął owe umowy najmu od poprzedniego właściciela i w dalszym ciągu je kontynuował. Z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca wraz z małżonką nie dokonał odliczenia podatku VAT, albowiem nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Poprzedni właściciel, jak również Wnioskodawca wraz z małżonką, nie dokonywał na przedmiotowej nieruchomości żadnych ulepszeń, a w szczególności nie czynił tego po wprowadzeniu podatku VAT. Znajdujące się natomiast na przedmiotowym terenie budynki i budowle zostały wybudowane w latach 60 i 70 ubiegłego stulecia. Jedynym nakładem jaki został poniesiony przez Zainteresowanego wraz z małżonką był wydatek poniesiony w 2006 r. na rzecz firmy, która naprawiła dach i pokrycie jednej z hal znajdujących się na terenie przedmiotowej nieruchomości, które zostały uszkodzone na skutek upływu czasu i silnych wiatrów. Wartość tej naprawy nie przekraczała 30% wartości początkowej nabytych obiektów.

W oparciu o dokonaną analizę, należy stwierdzić, że dostawa budynków i urządzeń, w których poniesione nakłady nie przekraczały 30% wartości początkowej, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem nie będzie to dostawa następująca na rzecz pierwszego użytkownika w wykonaniu czynności opodatkowanych. Zainteresowany wynajmuje przedmiotową nieruchomość od 2003 r. Również pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne wyłączenia ze zwolnienia od podatku, wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, sprzedaż budynków i urządzeń trwale z tym gruntem związanych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę powołany wcześniej przepis § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia stwierdza się, iż zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Natomiast w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez żonę Zainteresowanego wydano odrębne rozstrzygnięcie z dnia 23 listopada 2010 r. nr ILPP2/443-1375/10-3/BA.

Wniosek w zakresie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych został rozstrzygnięty w odrębnej interpretacji w dniu 3 listopada 2010 r. nr ILPB1/415-962/10-2/AP.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.