Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.886.2020.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-18
Teza: brak zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, dostawy niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 listopada 2020 r. (data wpływu 27 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2021 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, dostawy niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, dostawy niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 4 stycznia 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne od \`(...)\` roku. Jako rolnik jest czynnym podatnikiem VAT od 2010 roku.

Dnia \`(...)\` roku (\`(...)\` r.) przed notariuszem ….., w Kancelarii Notarialnej w \`(...)\`, \`(...)\`, aktem notarialnym (Repetytorium \`(...)\` nr: \`(...)\`) w drodze umowy odpłatnego przekazania użytków rolnych, Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości \`(...)\`, gmina \`(...)\`, obejmującej działkę gruntu oznaczoną numerem 2, określoną „grunty orne, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione” o powierzchni 3,89 ha (trzy hektary osiemdziesiąt dziewięć arów).

Dnia \`(...)\` (\`(...)\`) roku została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (Repetytorium \`(...)\`nr \`(...)\`) przeniesienia części prawa własności nieruchomości położonej w \`(...)\`, gmina \`(...)\`, obejmująca działkę gruntu oznaczoną numerem 2. Umowę zawarto między Wnioskodawcą – …\`(...)\`, działającym w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „\`(...)\`” Spółka Akcyjna z siedzibą w \`(...)\` (adres: \`(...)\` \`(...)\`, ulica \`(...)\`. numer \`(...)\`). ….. jest uprawniony do reprezentowania spółki.

Przedmiotowa nieruchomość jest działką stanowiącą „grunty orne, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione”.

Wnioskodawca jest zobowiązany do sprzedaży i nie prowadzi aktualnie i nie prowadził w okresie 5 lat działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać spółce akcyjnej „\`(...)\`” w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń, hipotek i praw osób trzecich, prawo własności nieruchomości o powierzchni około 0,2995 ha, obręb \`(...)\` \`(...)\`, która zostanie wydzielona z działki nr 1 z mapy \`(...)\`, wchodzącej w skład nieruchomości objętej KW NR \`(...)\` Sądu Rejonowego w \`(...)\`, pod warunkiem:

1.  uzyskania przez uprawnionego do kupna prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi,
2.  potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
3.  uzyskania przez Wnioskodawcę indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Na pytania Organu:

1.  Jaki jest numer ewidencyjny działki, będącej przedmiotem sprzedaży?
2.  Czy nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?
3.  Czy nabycie działki zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
4.  Czy z tytułu nabycia działki Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to należy wskazać przyczyny.
5.  Czy Wnioskodawca przed sprzedażą działki wystąpił/wystąpi o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka?
6.  Czy przed sprzedażą zostanie wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu dla działki objętej zakresem wniosku?
7.  Czy ww. działka jest/była udostępniana osobom trzecim, np. na podstawie umów najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to należy wskazać datę, od kiedy, czy udostępnianie to miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?
8.  Z uwagi na okoliczność wskazaną w opisie sprawy, iż „została zawarta umowa przedwstępna”, należy wskazać:
    1.  kiedy dokładnie nastąpiło podpisanie umowy?
    2.  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień warunkowej umowy z przyszłym Nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Sprzedającym?
    3.  czy w umowie określono warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby doszło do sprzedaży przedmiotowej działki (należy wskazać jakie)?
    4.  czy Wnioskodawca udzielił/udzieli Nabywcy ww. nieruchomości pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to:
        
9.  do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Zainteresowany udzielił/udzieli pełnomocnictw Nabywcy do występowania w Jego imieniu?
10.  jakich czynności dokonał/dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Zainteresowanego przedmiotowej nieruchomości w związku z udzielonym pełnomocnictwem?
11.  Czy przedmiotowa działka była wykorzystywana w prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.)?
12.  Czy z przedmiotowej działki Wnioskodawca dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług?
13.  Jeśli tak, to czy dostawa tych produktów była opodatkowana czy zwolniona od podatku VAT?
14.  Czy na dzień sprzedaży działka pozostanie niezabudowana?
15.  Czy na dzień sprzedaży działka zostanie uzbrojona w media lub zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem działki w media (woda, prąd, gaz, inne – jakie?). Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostanie wykonana ta czynność?
16.  Czy przed sprzedażą przedmiotowej działki Wnioskodawca poczynił/poczyni jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości tej działki, takich jak np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wykonanie dojazdu? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie.

Wnioskodawca wskazał:

Ad.1

Działka oznaczona jest numerem 2, obejmująca „grunty orne, łąka”.

Ad.2

Nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Zakupione przez Wnioskodawcę ….. prowadzącego gospodarstwo rolne użytki rolne nabyto od osoby fizycznej.

Ad.3

Nabycie przedmiotowej działki zostało udokumentowane Aktem Notarialnym (Repetytorium \`(...)\` nr: \`(...)\`) zawartym w dniu \`(...)\` roku (\`(...)\`).

Ad.4

Nie, z tytułu nabycia działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym jak w punkcie nr 2 i nr 3.

Ad.5

Nie, Wnioskodawca przed sprzedażą działki nie wystąpił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka. Działka nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad.6

Tak, przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy terenu dla działki objętej zakresem wniosku.

Ad. 7

Nie, ww. działka nie jest ani nie była udostępniana osobom trzecim. Wnioskodawca nabycia dokonał na powiększenie prowadzonego gospodarstwa rodzinnego.

Ad.8

1.  Podpisanie umowy przedwstępnej z ,,\`(...)\`” Spółka Akcyjna nastąpiło dnia \`(...)\` (\`(...)\`) roku w formie aktu notarialnego (Repertorium \`(...)\` nr \`(...)\`) przed notariuszem ….. w Kancelarii Notarialnej przy ul. \`(...)\` nr \`(...)\` w \`(...)\`.
2.  Uprawniony do kupna zobowiązuje się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 650m2, która zostanie wydzielona z działki nr 1 z mapy \`(...)\`, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 526,30m2, w tym sala sprzedaży, o powierzchni 400m2, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

Spółka zobowiązuje się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi i niewprowadzenia ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.

Spółka zobowiązuje się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Uprawniony do sprzedaży zobowiązuje się do uzyskania wydanego przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1, obręb \`(...)\`, zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do aktu notarialnego.

Spółka zobowiązuje się do uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Uprawniony do sprzedaży zobowiązuje się do uzyskania własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora KIS, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Uprawniony do sprzedaży zobowiązuje się do uzyskania w treści umowy oświadczeń o następującej treści:

Zobowiązany do Sprzedaży oświadcza, że w zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością.

Zobowiązany do sprzedaży zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań, zarówno faktycznych, jak i prawnych, uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

1.  Tak, zostały określone warunki opisane w punkcie nr Ad. 8b, ponadto umowa zostanie podpisana w przypadku:
    *   Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
    *   Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
    *   Wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1.
    *   Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.
    *   Uzyskania zgody wierzyciela hipotecznego na bezciężarowe odłączenie działki o powierzchni około 0,295 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1 kosztem i staraniem sprzedającego.
    *   Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego.

Ad.8

1.  Uprawniony do sprzedaży oświadcza, że udziela Uprawnionemu do Kupna pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Ad. 9

Nie była, Wnioskodawca nabycia dokonał na powiększenie prowadzonego gospodarstwa rodzinnego.

Ad. 10

Tak, Wnioskodawca dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. 11

Dostawa produktów była opodatkowana podatkiem VAT stawką 5%.

Ad. 12

Tak, na dzień sprzedaży działka pozostaje niezabudowana i stanowi „grunty orne, łąki”.

Ad. 13

Nie, na dzień dzisiejszy i planowanej sprzedaży działka nie zostaje uzbrojona w media.

Ad. 14

Nie, przed sprzedażą przedmiotowej działki Wnioskodawca nie poczynił działań mających na celu zwiększenie wartości działki, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie dojazdu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wyżej wymienionej działki określonej „grunty orne, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione” podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez tereny budowlane, stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie jednak z warunkami umowy, do transakcji sprzedaży dojdzie m.in. pod warunkiem uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji kupującego, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem budowlanym.

Do ustalenia, czy grunt utracił charakter rolny w związku z jego sprzedażą, miarodajny jest dzień sprzedaży. Chodzi tu o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny. Przyjęcie dnia sprzedaży jako decydującego dla oceny wystąpienia tej przesłanki przesądza także o tym, że badając jej wystąpienie, należy uwzględnić wszystkie okoliczności dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji.

Sprzedający zobowiązał się w akcie notarialnym, będącym umową przedwstępną, do potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego, wskutek czego nastąpić musi przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czyli przeklasyfikowanie części gruntu.

Zgodnie z definicją art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 1995 nr 16 poz. 78), zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne, winna być rozumiana, jako ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych. Zmiana przeznaczenia terenu rolnego na nierolny to nie tylko zmiana przeznaczenia terenu z rolnego na budowlany, ale jakiekolwiek inne przeznaczenie terenu dotychczas rolniczego, w tym przyrodnicze, rekreacyjne.

W świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), w przypadku uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, przedmiotową nieruchomość należało będzie uznać za tereny budowlane, a tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535), który stanowi, iż zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej sprzedaży, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Ze zwolnienia od podatku będą zatem korzystać podczas sprzedaży działki niezabudowane, które nie są klasyfikowane jako działki budowlane, a więc sprzedaż gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W momencie sprzedaży gruntów z przeznaczeniem ich na inne cele, następuje utrata charakteru rolnego lub leśnego, a uzyskany w ten sposób przychód podlegać będzie opodatkowaniu. Cel nabycia nieruchomości jasno wynika z aktu notarialnego. Jeżeli ów cel zostanie potwierdzony, np. decyzją o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, to tym bardziej będzie to świadczyło o tym, iż w momencie sprzedaży grunt stracił pierwotny charakter.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów prawa w kontekście przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do zwolnienia z podatku z tytułu dostaw i usług, w związku ze zbyciem części gruntów na rzecz „\`(...)\`”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami, według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach (art. 15 ust. 5 ustawy).

Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy, działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

*   po drugie, czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykonuje podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei kwestie dotyczące umowy przedwstępnej zostały uregulowane w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Dziale VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne od \`(...)\` roku. Jako rolnik jest czynnym podatnikiem VAT od 2010 roku. Z przedmiotowej działki Wnioskodawca dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa produktów była opodatkowana podatkiem VAT stawką 5%. Na dzień sprzedaży działka pozostaje niezabudowana i stanowi „grunty orne, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione”. W dniu \`(...)\` r., w drodze umowy odpłatnego przekazania użytków rolnych, Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości \`(...)\`, gmina \`(...)\`, obejmującej działkę gruntu oznaczoną numerem 2, określoną „grunty orne, łąki trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione” o powierzchni 3,89 ha. W dniu \`(...)\` r. została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego przeniesienia części prawa własności ww. nieruchomości. Umowę zawarto między Wnioskodawcą, a ….. działającym w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „\`(...)\`” Spółka Akcyjna. Wnioskodawca udzielił Uprawnionemu do Kupna pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Wnioskodawca przed sprzedażą działki nie wystąpił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka. Działka nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy terenu dla działki objętej zakresem wniosku.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy kluczowym jest fakt, że Wnioskodawca ww. działkę wykorzystywał do celów działalności rolniczej, z tytułu której jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem grunt ten stanowi majątek przedsiębiorstwa rolnego.

W tym miejscu należy podkreślić, że powołane wyżej orzeczenie TSUE w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 odnosi się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, tj. rolnika ryczałtowego. Orzeczenie TSUE odnosi się zatem wyłącznie do sytuacji, gdy sprzedaży gruntów dokonuje rolnik ryczałtowy lub osoba fizyczna z majątku prywatnego.

W tych okolicznościach TSUE zaleca badać okoliczności w jakich następuje zbycie gruntów, tj. czy zbywca podejmuje czynności zbliżone do tych, jakie wykonują podmioty profesjonalnie zajmujące się handlem nieruchomościami, np. podział, uzbrojenie terenu, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, wydzielenie dróg wewnętrznych, czy działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek. Nie ma ono natomiast odniesienia do okoliczności, takich jak w analizowanym przypadku a mianowicie, gdy przedmiotem dostawy będzie działka wykorzystywana w działalności gospodarczej, która realizowana jest przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem, by przedmiotowa nieruchomość w jakikolwiek sposób była wykorzystywana w celach prywatnych, osobistych Wnioskodawcy. Zatem w tej sytuacji nie można mówić o sprzedaży „majątku prywatnego”.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika, by przedmiotowy grunt został nabyty lub w jakikolwiek sposób był wykorzystywany w celach prywatnych, osobistych Wnioskodawcy. W tej sytuacji nie można mówić o sprzedaży „majątku prywatnego”.

Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca posiada gospodarstwo rolne, w ramach którego prowadzi działalność rolniczą i z tego tytułu jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto jak wynika z przedstawionych w opisie sprawy informacji przedmiotowy grunt był wykorzystywany w działalności gospodarczej (rolniczej), z tytułu której Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Okoliczności te wskazują na ścisłe związanie przedmiotowej działki z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą (rolniczą). Zatem w analizowanej sprawie stwierdzić należy, że przedmiotowy grunt wchodzi w skład majątku przedsiębiorstwa rolnego Wnioskodawcy, ponieważ przedmiotowa działka to majątek wykorzystywany przez podatnika podatku VAT w działalności gospodarczej (rolniczej).

Przedmiotem planowanej dostawy jest grunt stanowiący de facto składnik majątkowy przedsiębiorstwa rolnego, służący prowadzeniu przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT działalności gospodarczej, którą, w rozumieniu ustawy, jest działalność rolnicza prowadzona w ramach gospodarstwa rolnego. Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 24 wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Nadto, jak wynika z opisu sprawy, nabywca działki, z którym Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki wydzielonej z działki nr 1. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei, osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W analizowanej sprawie należy zatem wskazać, że przedmiotem dostawy będzie działka stanowiąca składnik majątkowy przedsiębiorstwa służący prowadzeniu przez czynnego zarejestrowanego podatnika VAT działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest działalność rolnicza prowadzona w ramach gospodarstwa rolnego.

Zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawca, sprzedając opisaną we wniosku działkę wydzieloną z działki nr 1, nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym, sprzedaż przez Zainteresowanego przedmiotowej działki, jako że będzie stanowiła zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, to zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Wnioskodawca przed sprzedażą działki nie wystąpił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka. Działka nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy terenu dla działki objętej zakresem wniosku. Uprawniony do kupna zobowiązuje się do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 650m2 która zostanie wydzielona z działki nr 1 z mapy \`(...)\`, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 526,30m2, w tym sala sprzedaży, o powierzchni 400m2, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

Zatem, niezabudowana działka, wydzielona z działki nr 1, przeznaczona pod zabudowę, dla celów podatku VAT stanowi teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania do sprzedaży ww. działki.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowanego niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako teren budowlany nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Należy zauważyć, że wskazany we wniosku przez Wnioskodawcę publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tj. Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535 jest nieaktualny. Obowiązujący publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, w szczególności wykorzystywanie efektów projektu do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów usług, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.