Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-925/13-8/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-03-13
Teza: sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo – biurowym, ogrodzeniem oraz placem utwardzonym kostką
Słowa kluczowe: budynek; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2013 r. (data wpływu 29 listopada 2013 r.), uzupełnionym pismami z dnia 15 stycznia 2014 r. (data wpływu 21 stycznia 2014 r.), z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 18 lutego 2014 r.) oraz z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 7 marca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, w tym w zakresie magazynowania i przechowywania towarów. Nieruchomość składająca się z budynku magazynowo - biurowego o pow. 441 m2, ogrodzenia frontowego (murowane, w pozostałej części z płyt betonowych), plac utwardzony kostką (właścicielem całego gruntu jest kupujący) zakupiona została w dniu 12.06.2003 r. za kwotę netto 301.313 zł (wraz z gruntem). Część nieruchomości była wynajmowana (z przerwami) w latach od 2003 r. do 2008 r. Rozbudowa nieruchomości trwała w 2004 r. (wydatki wyniosły 542.281,39 zł) oraz w 2005 r. (wydatki wyniosły 311.152,16 zł). Firmy, które wynajmowały część ww. nieruchomości, dokonywały nakładów inwestycyjnych w tym obiekcie. W 2008 r. sprzedały te inwestycje Wnioskodawcy za łączną kwotę 558.237,00 zł.

W pismach stanowiących uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca wskazał, iż jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek. Nie są to działki niezabudowane. Numery geodezyjne tych działek zabudowanych są następujące: 39/1 i 40/2. Budynek magazynowo - biurowy znajduje się częściowo na działce nr 39/1 i na działce nr 40/2, całe ogrodzenie, w tym frontowe, znajduje się częściowo na działce nr 39/1 i na działce nr 40/2, plac utwardzony kostką znajduje się częściowo na działce nr 39/1 i na działce nr 40/2. Zarówno budynek magazynowo – biurowy, jak i całe ogrodzenie, w tym ogrodzenie frontowe, (związane jest z gruntem fundamentem) oraz plac utwardzony kostką są trwale związane z gruntem. Budynek magazynowo - biurowy sklasyfikowany jest w P.K.O.B. - 1252, ogrodzenie frontowe sklasyfikowane jest w P.K.O.B. - 1252, plac utwardzony kostką sklasyfikowany jest w P.K.O.B. - 1252.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że dostawa budynku magazynowo - biurowego będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej), dostawa ogrodzenia, w tym ogrodzenia frontowego, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej), dostawa placu utwardzonego kostką trwale związaną z gruntem będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej). Między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawcy, w stosunku do poszczególnych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oprócz zakupu działki nr 39/1, która to, jako działka zabudowana, kupiona została na umowę kupna - sprzedaży (akt notarialny) w dniu 27.02.204 r. od Wójta Gminy. Nakłady jakie ponosił Wnioskodawca w 2004 r. i w 2005 r. stanowiły wydatki na ulepszenie przedmiotowych obiektów, które przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów. W stosunku do wydatków na ulepszenie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W stanie ulepszonym wszystkie te obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Nadto Zainteresowany wskazał, że tylko budynek magazynowo - biurowy w części wynajmowany był (niezależnym od siebie firmom) w okresach od 12.06.2003 r. do 08.08.2006 r. (wynajem części pomieszczeń jednej firmie) oraz w okresie 12.06.2003 r. - 30.09.2008 r. (wynajem części pomieszczeń dla drugiej firmy).

Nabycie przez Wnioskodawcę w 2003 r. przedmiotowej nieruchomości nastąpiło od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą oprócz zakupu działki nr 39/1, która kupiona była na umowę kupna - sprzedaży (akt notarialny). Na nabycie przedmiotowej nieruchomości była wystawiona faktura VAT dokumentująca sprzedaż, oprócz zakupu działki nr 39/1, która kupiona była na umowę kupna-sprzedaży (akt notarialny). Sprzedawca nie korzystał ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca odkupił nakłady od firm, które wynajmowały część przedmiotowej nieruchomości, we wrześniu 2008 r. Odkupione przez Wnioskodawcę nakłady dotyczyły tylko budynku magazynowo - biurowego i przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów. Wnioskodawca odliczył podatek naliczony od nakładów, które odkupił od firm wynajmujących część przedmiotowej nieruchomości.

Nadto Wnioskodawca wskazał, że na działce nr 39/1 znajduje się tylna część pomieszczenia magazynu, które jako całość było przedmiotem najmu oraz pomieszczenie archiwum, które w ogóle nie było przedmiotem najmu. Zainteresowany jednoznacznie wskazał, że akt notarialny dokumentujący zakup działki nr 39/1 został podpisany 27.02.2004 r. (dwudziestego siódmego lutego dwa tysiące czwartego roku).

Wartość odkupionych przez Wnioskodawcę we wrześniu 2008 r. nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej budynku magazynowo – biurowego zaktualizowanej o wartość nakładów ponoszonych przez Zainteresowanego w 2004 r. i w 2005 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), sprzedaż nieruchomości wraz z gruntem wymienionej w opisie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stąd też sprzedaż budynku gospodarczego stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Co do zasady stawka podatku stosowana w przypadku dostawy towarów wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT). Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział wyjątki od powyższej zasady, które polegają na opodatkowaniu sprzedaży niektórych towarów stawkami obniżonymi, bądź na ich zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Co do zasady zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT. Wyjątkiem jest dostawa budynku, budowli lub ich części dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Przez „pierwsze zasiedlenie”, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika zatem, że przez „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość musi być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Jednocześnie wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Czynnością opodatkowaną prowadzącą do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu ustawy o VAT będzie oddanie budynku do użytkowania w związku z zawarciem umowy sprzedaży, jak również zawarciem umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. Przy czym do „pierwszego zasiedlenia” dojdzie jeżeli ww. czynności nastąpią po wybudowaniu budynku lub jego gruntownej modernizacji polegającej na ulepszeniu budynku w taki sposób, że wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ulepszanego budynku.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy w sytuacji opisanej we wniosku do ostatniego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło z momentem „odkupienia” inwestycji od firm wynajmujących część tej nieruchomości. Przeprowadzenie modernizacji budynku, gdzie wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej stanowią o pierwszym zasiedleniu. Jednak w omawianym przypadku od daty pierwszego zasiedlenia upłynął już okres dłuższy niż 2 lata (przy skorzystaniu z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków).

Zwolnienie z podatku od towarów i usług zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma zastosowanie, przy spełnieniu zawartych w przepisie warunków, do dostawy budynków, budowli lub ich części w zakresie nieobjętym zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tych też względów do planowanej sprzedaży zwolnienie to nie ma zastosowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), a w konsekwencji w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy, z którego wynika, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, sprzedaż gruntów również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. – w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu wskazać należy, iż stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę rozumie się natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

W myśl natomiast art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca, będący zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, w tym w zakresie magazynowania i przechowywania towarów. Nieruchomość składająca się z budynku magazynowo - biurowego o pow. 441 m2, ogrodzenia frontowego (murowane, w pozostałej części z płyt betonowych), plac utwardzony kostką (właścicielem całego gruntu jest kupujący) zakupiona została w dniu 12.06.2003 r. za kwotę netto 301.313 zł (wraz z gruntem). Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek. Numery geodezyjne tych działek zabudowanych są następujące: 39/1 i 40/2. Budynek magazynowo – biurowy, całe ogrodzenie w tym frontowe, plac utwardzony kostką znajdują się częściowo na działce nr 39/1 i na działce nr 40/2. Zarówno budynek magazynowo – biurowy, jak i całe ogrodzenie, w tym ogrodzenie frontowe, (związane jest z gruntem fundamentem) oraz plac utwardzony kostką są trwale związane z gruntem. Budynek magazynowo – biurowy, ogrodzenie frontowe, plac utwardzony kostką sklasyfikowane są w PKOB – 1252. Rozbudowa nieruchomości trwała w 2004 r. (wydatki wyniosły 542.281,39 zł) oraz w 2005 r. (wydatki wyniosły 311.152,16 zł). Firmy, które wynajmowały część ww. nieruchomości, dokonywały nakładów inwestycyjnych w tym obiekcie.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że dostawa budynku magazynowo - biurowego będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej), dostawa ogrodzenia, w tym ogrodzenia frontowego, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej), dostawa placu utwardzonego kostką trwale związaną z gruntem będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej). Między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawcy w stosunku do poszczególnych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oprócz zakupu działki nr 39/1, która to, jako działka zabudowana, kupiona została na umowę kupna - sprzedaży (akt notarialny) w dniu 27.02.2004 r. od Wójta Gminy. Nakłady jakie ponosił Wnioskodawca w 2004 r. i w 2005 r. stanowiły wydatki na ulepszenie przedmiotowych obiektów, które przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów. W stosunku do wydatków na ulepszenie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W stanie ulepszonym wszystkie te obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Nadto Zainteresowany wskazał, że tylko budynek magazynowo - biurowy w części wynajmowany był (niezależnym od siebie firmom) w okresach od 12.06.2003 r. do 08.08.2006 r. (wynajem części pomieszczeń jednej firmie) oraz w okresie 12.06.2003 r. - 30.09.2008 r. (wynajem części pomieszczeń dla drugiej firmy).

Nabycie przez Wnioskodawcę w 2003 r. przedmiotowej nieruchomości nastąpiło od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą oprócz zakupu działki nr 39/1, która kupiona była na umowę kupna - sprzedaży (akt notarialny). Na nabycie przedmiotowej nieruchomości była wystawiona faktura VAT dokumentująca sprzedaż, oprócz zakupu działki nr 39/1, która kupiona była na umowę kupna-sprzedaży (akt notarialny). Sprzedawca nie korzystał ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca odkupił nakłady od firm, które wynajmowały część przedmiotowej nieruchomości, we wrześniu 2008 r. Odkupione przez Wnioskodawcę nakłady dotyczyły tylko budynku magazynowo - biurowego i przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów. Wnioskodawca odliczył podatek naliczony od nakładów, które odkupił od firm wynajmujących część przedmiotowej nieruchomości.

Nadto Wnioskodawca wskazał, że na działce nr 39/1 znajduje się tylna część pomieszczenia magazynu, które jako całość było przedmiotem najmu oraz pomieszczenie archiwum, które w ogóle nie było przedmiotem najmu.

Wartość odkupionych przez Wnioskodawcę we wrześniu 2008 r. nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej budynku magazynowo – biurowego zaktualizowanej o wartość nakładów ponoszonych przez Zainteresowanego w 2004 r. i w 2005 r.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa budynku magazynowo – biurowego nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż przedmiotowy budynek nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Ponieważ zaistniały przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy należy rozpatrzyć warunki do zwolnienia przedmiotowej dostawy z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, iż dostawa budynku magazynowo - biurowego nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

W stosunku bowiem do części przedmiotowego budynku, która nie była przedmiotem najmu, nie doszło do wydania tej części budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ulepszeniach budynku w 2004 r. i w 2005 r. Natomiast w stosunku do części budynku oddanego w najem nie doszło do wydania tej części budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po odkupieniu nakładów we wrześniu 2008 r. przekraczających 30% wartości początkowej budynku zaktualizowanej o wartość nakładów ponoszonych przez Zainteresowanego w 2004 r. i w 2005 r. Jednocześnie należy wyjaśnić, iż wbrew temu co twierdzi Wnioskodawca, odkupienie nakładów od firm wynajmujących nie stanowiło pierwszego zasiedlenia, bowiem w ramach tych czynności nie nastąpiło wydanie budynku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Wobec powyższego dostawa ww. budynku znajdującego się na działkach o numerach 39/1 i 40/2 nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy więc dokonać analizy, czy dostawa przedmiotowego budynku znajdującego się na działkach 39/1 i 40/2 będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawcy w stosunku do poszczególnych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a nie został spełniony. Zatem dostawa przedmiotowego budynku znajdującego się na działkach 39/1 i 40/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa budynku, o którym mowa wyżej, znajdującego się na działkach o numerach 39/1 i 40/2, będzie opodatkowana podatkiem VAT stawką podatku w wysokości 23%, to zbycie gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek również będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, iż przedmiotem planowanej dostawy będą również znajdujące się na przedmiotowych działkach urządzenia budowlane, tj. ogrodzenie oraz plac utwardzony kostką, a nie - jak wskazał Wnioskodawca - budowle. Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do poszczególnych budynków i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla całej sprzedawanej nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo – biurowym, ogrodzeniem oraz placem utwardzonym kostką znajdujących się na działkach o numerach 39/1 i 40/2 będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy i art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.