Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.204.2019.4.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 września 2019 r. (data wpływu 19 września 2019 r.), uzupełnionym 19 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z 30 października 2019 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.595.2019.2.AB, Znak: 0111-KDIB2-2.4014.204.2019.3.HS wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 19 listopada 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y. SPÓŁKA AKCYJNA.

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania, X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „ Kupujący” lub „Spółka”) jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT polegającą na obrocie nieruchomościami.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Spółka O. (dalej: Sprzedający), również zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części Wniosku Sprzedający oraz Kupujący będą zwani łącznie „Stronami”.

Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów numerem 44 oraz 53 (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości nabył z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone Decyzją Wojewody z 22 maja 1997 r. o stwierdzeniu nabycia z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z VAT ani do działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości, 17 lipca 2019 r. Strony zawarły przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza („Umowa przedwstępna”).

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi inne tereny zabudowane oznaczone symbolem „Bi”. W obecnym momencie Nieruchomość jest niezabudowana budynkami i jest nieogrodzona. Na terenach obu działek składających się na Nieruchomość położony jest utwardzony parking, natomiast powierzchnia działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 44 dodatkowo obejmuje fragment utwardzonej drogi dojazdowej. Obiekty te stanowią pozostałości po istniejącym w przeszłości hotelu, który znajdował się na Nieruchomości, a którego rozbiórka zakończyła się w 2013 r.

Sprzedający nie ponosił wydatków na parking oraz fragment drogi dojazdowej znajdujących się na Nieruchomości stanowiących ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Po rozbiórce budynku hotelu utwardzony parking oraz utwardzona droga dojazdowa nie były wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w tym w szczególności nie były i nie są przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tereny wchodzące w skład Nieruchomości zostały w nim oznaczone jako tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej (symbol P/U3) oraz w niewielkim północno-wschodnim fragmencie jako tereny dróg publicznych – drogi lokalne (symbol KDL3).

Przez Nieruchomość mogą przebiegać elementy sieci przesyłowych/infrastruktury technicznej. Elementy te nie stanowią własności Sprzedającego.

Zgodnie z zamiarem Stron, na moment sprzedaży, który planowany jest po 1 września 2019 r. opisany powyżej status Nieruchomości pozostanie bez zmian.

Obecnie Sprzedający nie posiada żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych. W ramach prowadzenia swojej działalności gospodarczej Sprzedający posiada również inne aktywa (poza Nieruchomością).

Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (w szczególności z umów finansowania lub umów dotyczących Nieruchomości) czy też środków pieniężnych Sprzedającego.

Sprzedający nie zamierza przenosić na Kupującego pozwoleń, zezwoleń, koncesji, decyzji, itp. związanych z Nieruchomością. W odniesieniu do Nieruchomości nie istnieją żadne pozostające w mocy decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie zatrudnia ani nie planuje na moment sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zatrudniać pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie będzie skutkowało tym, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 917, ze zm.).

Kupujący zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Kupujący zamierza wykorzystać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT.

Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z VAT ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Strony na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania VAT.

Zgodnie z zamiarem Stron, na moment planowanej sprzedaży opisane powyżej okoliczności stanu faktycznego pozostaną bez zmian.

Opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 12 listopada 2019 r. (data wpływu do Organu 19 listopada 2019 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0111-KDIB3-1.4012.595.2019.3.AB, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja nabycia prawa użytkowania Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu PCC?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki w wysokości 23%. W rezultacie transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i w rezultacie Kupujący nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 6 grudnia 2019 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.595.2019.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2%, a od umowy sprzedaży praw majątkowych – 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający planuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 44 i 53 (Nieruchomość), które nabył 5 grudnia 1990 r. Nieruchomość stanowi inne tereny zabudowane oznaczone symbolem „Bi”. W obecnym momencie Nieruchomość jest niezabudowana budynkami i jest nieogrodzona. Na terenach obu działek składających się na Nieruchomość położony jest utwardzony parking, natomiast powierzchnia działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 44 dodatkowo obejmuje fragment utwardzonej drogi dojazdowej.

Strony na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 grudnia 2019 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.595.2019.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług wskazano, że: „W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży – Zbywane Składniki Majątkowe – nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja nabycia „Nieruchomości” będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.(…)

W związku z powyższym dostawa nieruchomości nr 44 i 53 zabudowanej parkingiem oraz fragmentem utwardzonej drogi będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym budowle te są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

Dodatkowo w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy Sprzedający oraz Kupujący ww. prawo użytkowania nieruchomości zabudowanych ww. budowlami mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca ww. gruntów są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowego budynku.

Reasumując, należy stwierdzić, że Wnioskodawca ma prawo do zastosowania do planowanej dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nr 44 i 53 zabudowanych parkingiem oraz fragmentem utwardzonej drogi zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją jej opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 44 i 53 (Nieruchomości) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie ciążył więc obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.