Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-337/15-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-10-09
Teza: Nabycie nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowane podatkiem VAT, to wówczas nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy-przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2015 r. (data wpływu 3 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza rozpocząć działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. W tym celu Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość, składającą się z kompleksu centrum handlowego o nazwie „P.” oraz praw do gruntu, na którym posadowione są budynki przedmiotowego centrum handlowego (dalej: „Transakcja”).

W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem transakcji jest J. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. S.K.A (dalej: „Zbywca”).

Spodziewane jest, iż przed dniem Transakcji dokonana zostanie zmiana formy prawnej Zbywcy (przekształcenie w spółkę komandytową).

Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w drugiej połowie 2015 r.

Opis i dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji, obejmuje:

*   prawo własności działek gruntu o nr 27/3 oraz 25/2,

*   prawo uzytkowania wieczystego działek gruntu: 35/3, 34/2, 37/3, 26/3, 26/4, 87/5, 88/3, 89/3, 37/4 oraz 37/5,

*   budynki tworzące kompleks centrum handlowego P. zlokalizowane na działkach gruntu o nr 35/3, 37/4, 26/4, 34/2, 37/3, 37/5, 88/3, 26/3, 89/3, 27/3 i 25/2 wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli (obejmującą m.in. sieć dróg i parkingów, sieć wodociągową, kanalizację deszczową, kanalizację sanitarną, bramy, ogrodzenia, wiaty itp.).

Nie można wykluczyć, że w ramach Transakcji Nabywca zakupi również pewne ruchomości związane z działalnością prowadzoną w budynkach centrum handlowego oraz ich obsługą (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji).

W dalszej części wniosku prawo własności/ prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, budynków oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Transakcja nabycia prawa własności działek gruntu przez Zbywcę

Prawo własności działek gruntu o numerach 25/2 i 27/3 oraz prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 26/3, 26/4, 35/3, 37/3, 37/5, 34/2, 88/3 oraz 89/3 zostało nabyte przez Zbywcę na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 28 grudnia 2009 roku. Prawo użytkowania wieczystego działki 37/4 zostało nabyte przez Zbywcę w wyniku umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2010 roku.

Z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące Miastu w stosunku do prawa użytkowania wieczystego działki o nr 87/5, prawo użytkowania wieczystego działki 87/5 zostało natomiast nabyte na mocy warunkowej umowy sprzedaży z 31 sierpnia 20ior. i umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 5 listopada 2010 r.

Tym samym, pomiędzy datą powyższych umów sprzedaży a datą Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata.

Nabycie powyższych działek podlegało opodatkowaniu VAT.

W momencie nabycia, działki gruntu nr 26/3, 26/4, 35/3, 37/3, 37/5, 34/2, 89/3, 37/4, 25/2 i 27/3, 88/3 były już zabudowane budynkami i budowlami tworzącymi kompleks centrum handlowego (oddanymi do użytkowania przed dniem nabycia) (Oryginalnie Istniejące Budynki i Budowle).

Działka gruntu nr 87/5 nie była zabudowana w momencie nabycia.

Po nabyciu działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie wybudował na nich żadnych nowych budynków. Wybudowane zostały wyłącznie pojedyncze budowle takie jak m.in. ogrodzenie czy konstrukcja reklamowa (‘Nowe Budowle’).

Ponieważ nabycie Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli oraz budowa Nowych Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni handlowej w centrum handlowym), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem / wybudowaniem powyższych budynków i budowli.

Po nabyciu / wybudowaniu Nieruchomości Zbywca ponosił również wydatki na ulepszenie wchodzących w jej skład budynków i budowli. Niemniej jednak, wartość wydatków w tym zakresie stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Działka 87/5 pozostaje przy tym w dalszym ciągu niezabudowana. Zgodnie jednak z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta działka przeznaczona jest na tereny zabudowy produkcyjnej, magazynów i usług.

Powierzchnie w budynkach wchodzących w skład kompleksu centrum handlowego były przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT zarówno jeszcze przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę), jak i przez Zbywcę w okresach późniejszych (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT).

Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni handlowej, najemcy oraz ich klienci korzystali również z powierzchni wspólnych budynków centrum handlowego, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę, oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowego (dalej „Powierzchnie wspólne”). Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach budynków. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania powierzchni wspólnych, m.in. kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzaniem. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.

Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie centrum handlowego o przeznaczeniu technicznym oraz budowle (w tym Nowe Budowle wzniesione przez Zbywcę) nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowego.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, a wartość Nieruchomości stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji.

Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi w oparciu o umowę sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: „Kodeks cywilny”) Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji (w ramach ceny) Nabywca nabędzie od Zbywcy:

*   zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
*   prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością,
*   prawa do używania znaku towarowego oraz nazwy „P.”,
*   prawa do domeny internetowej oraz licencje do programów służących do obsługi nieruchomości.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Nabywcą i Spółką oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy oraz do rozliczenia z tytułu ewentualnych zachęt (np. koszty aranżacji) udzielonych najemcom.

Z drugiej strony, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości (w szczególności - zobowiązania z tytułu finansowania zewnętrznego),
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwa firmy Zbywcy (przy czym przeniesieniu podlegać będzie natomiast prawo do używania nazwy i znaku towarowego „P.”),
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.

Nie można przy tym wykluczyć, iż w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z umów zawartych przez Zbywcę z wykonawcami określonych praw wykończeniowych.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

*   zarządzania Nieruchomością,
*   dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
*   obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością świadczonych, usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją centrum handlowego, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów.

Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu / oddziału / wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

Z uwagi na przysługujące Miastu prawo pierwokupu w stosunku do działki 87/5, nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi w wykonaniu:

*   umowy sprzedaży prawa własności działek nr 25/2 i 27/3 oraz prawa użytkowania wieczystego działek nr 26/3, 26/4, 35/3, 37/3, 37/5, 34/2, 37/4, 88/3 i 89/3 (poprzedzonej zawarciem umowy przedwstępnej) oraz odrębnie
*   umowy warunkowej sprzedaży działki 87/5 (poprzedzonej zawarciem umowy przedwstępnej) oraz następnie - w przypadku nieskorzystania przez Prezydenta Miasta z prawa pierwokupu - umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki nr 87/5.

Możliwe jest, iż zapłata na rzecz Zbywcy z tytułu nabycia działki 87/5 zostanie dokonana w formie zaliczki - już na etapie zawarcia umowy warunkowej nabycia powyższej działki - i zostanie udokumentowana poprzez wystawienie przez Zbywcę faktury zaliczkowej.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowej i innych wydzielonych powierzchni w budynkach centrum handlowego. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości co do zasady nie będą przenoszone na Wnioskodawcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do: (1) zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością, (2) zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz (3) zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp. Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. J. Sp. z o.o. P. S.K.A.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
    *   w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
    *   w zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom, w stosunku do których przed Transakcją nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. które zostały wybudowane przez Zbywcę i nigdy nie były przedmiotem najmu) - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1?
    *   w zakresie odpowiadającym nabyciu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 87/5 - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1?
2.  Czy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% (w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata) oraz gdy - w pozostałym zakresie
    *   Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie (w tym faktury zaliczkowej dotyczącej nabycia działki 87/5), Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz l0b pkt 1 ustawy o VAT), oraz
    *   do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w części Transakcji odpowiadającej Oryginalnie Istniejącym Budynkom i Budowlom, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy-przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 3 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pozostałych pytań dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 6 października 2015 r. interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-745/15-2/JO.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w zakresie odpowiadającym Oryginalnie Istniejącym Budynkom i Budowlom, w stosunku do których okres upływający pierwszym zasiedleniem oraz datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata. W odniesieniu do pozostałej części Transakcji, nabycie zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie wspomnianej powyżej części Transakcji (a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość, składającą się z kompleksu centrum handlowego o nazwie „P.” oraz praw do gruntu, na którym posadowione są budynki przedmiotowego centrum handlowego. Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 października 2015 r. Nr IPPP2/4512-745/15-2/JO dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy, w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej zgodnie z którym „(…) planowane nabycie Nieruchomości będzie:

w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W zakresie odpowiadającym Nowym Budowlom, w stosunku do których przed Transakcją nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia (tj. które zostały wybudowane przez Zbywcę i nigdy nie były przedmiotem najmu) - opodatkowane VAT według stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.

W zakresie odpowiadającym nabyciu prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 87/5 - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt 1.

Jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% (w odniesieniu do Oryginalnie Istniejących Budynków i Budowli, w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia upłynął okres nie krótszy niż dwa lata) oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie (w tym faktury zaliczkowej dotyczącej nabycia działki 87/5), Wnioskodawca będzie uprawniony do: obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.