Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.241.2024.4.BR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-15
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; umowa-umowa dzierżawy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 9 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości (podzielonej na mniejsze działki). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 czerwca 2024 r. (wpływ 12 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Zakupił Pan gospodarstwo rolne (dalej GR) od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa aktem notarialnym z (\`(...)\`) r. w następstwie wygranego przetargu. To GR miało (…) ha i jest położone w miejscowości A i składa się z następujących działek geodezyjnych: 1, 2, 3, 5, 4, 9, 10, 5, 11, 12.

Z tym GR działy się następuje rzeczy:

1\. W wyniku rokowań z Urzędem Gminy w 2012 r. nastąpił podział działki o numerze 4 na działki 6 i 7, a następnie działka o numerze 6 o powierzchni (…) ha została zamieniona z działką będącą własnością Gminy o numerze 13.

2\. Od chwili zakupu w GR była prowadzona działalność rolnicza przez Pana, polegająca na uprawie rolniczej (w tym zakresie był Pan tzw. rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu UVAT).

3\. W zabudowaniach wchodzących w skład GR była prowadzona hodowla bydła opasowego do 2016 r.

4\. W skład GR wchodził sklep, który był dzierżawiony jego najemcy do maja 2018 r.

5\. W 2015 r. wydzierżawił Pan z GR (…) ha. Dzierżawcy na pozyskiwanie (\`(...)\`) (te grunty to nieużytki) na 5 lat; zapłatą za tę dzierżawę miała być część uzyskiwanych przez Dzierżawcę dopłat (umowa dzierżawy przewidywała poddzierżawę). Na skutek nieuczciwych działań dzierżawca nic Panu nie płacił. Umowa ta została przedłużona na kolejnych 5 lat, przy czym teraz stroną umowy jest poddzierżawca, który teraz czynsz płaci (co jest skorelowane z datą otrzymywania przez niego dopłat do gruntów rolnych).

6\. (\`(...)\`) 2017 r. została podpisana umowa dzierżawy z Dzierżawcą – rolnikiem na 10 lat obejmująca grunty GR o powierzchni (…) ha.

7\. (\`(...)\`) 2020 r., została podpisana umowa, można ją nazwać umową przedwstępną, dzierżawy z firmą fotowoltaiczną (zwaną dla XX), która w zmierzeniu miała polegać na oddaniu części gruntów GR (2 działki geodezyjne o numerach geodezyjnych 7 i 5) o powierzchni (…) ha do budowy na nich farmy fotowoltaicznej (dalej Farma) i z tego tytułu otrzymał Pan kwotę (…) zł w 2020 r.; do chwili obecnej nie została zawarta umowa dzierżawy sensu stricte i nie otrzymuje Pan z tego tytułu czynszu. W tej umowie przedwstępnej przewidziano, że czynsz będzie płatny dopiero, kiedy dzierżawca otrzyma decyzje wymagane prawem do pobudowania Farmy. Jak do 2026 r. XX/dzierżawca nie otrzyma wskazanych decyzji to umowa dzierżawy nie dojdzie do skutku. Na tę chwilę dzierżawca tych decyzji/zgód nie ma. W związku z procesem uzyskania przez XX wymaganych prawem decyzji na rozpoczęcie budowy Farmy zaczęły się protesty okolicznych mieszkańców. Na skutek tego i ustaleń z Gminą uchwaliła ona miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej Plan) (\`(...)\`)2023 r., w którym to Planie uchwalono, że część działek geodezyjnych o numerach 4 i 5, składających się na grunty, które miały być oddane w dzierżawę XX, została przeznczona pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową (reszta tych działek była w Planie nadal przeznaczona pod działalność rolniczą, nie wykluczając budowy na niej Farmy). Wskazany protest mieszkańców był z tego powodu, iż uważali oni, że Farma zepsuje wygląd okolicy i w tym duchu Gmina uchwaliła Plan, w którym część terenów objętych umową przedwstępną dzierżawy przeznaczono pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową.

8\. Po uchwaleniu Planu wystąpił Pan o podział działki nr 7 (w części objętej Planem pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową) na mniejsze działki. W wyniku złożenia wniosku w tym zakresie przez Pana (pismo z (\`(...)\`)2023 r.) decyzją z (\`(...)\`)2024 r. Wójt Gminy wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości o podziale części działki nr 7 na Y działek. Łączna powierzchnia tych działek (zwanych dalej Działki) wynosi (…) ha. Na tych Działkach nie ma infrastruktury (mediów) i nie są one ogrodzone. Ogłoszenia w związku z tym będą także w biurach handlu nieruchomości. Te Działki to (według oznaczeń) działki o numerach (…):

(…)

9\. W 2024 r. została podpisana umowa dzierżawy z dzierżawcą na około (…) ha GR, gdzie ustalono miesięczny czynsz (są to dwie umowy dzierżawy z tą samą osobą). Te grunty są tymi, które mają być przedmiotem dzierżawy z XX i ta dzierżawa ma trwać do czasu, kiedy zacznie się budowa Farmy.

10\. W lutym 2024 r. została podpisana umowa dzierżawy z dzierżawcą na około (…) ha GR, gdzie ustalono miesięczny czynsz (są to dwie umowy dzierżawy z tą samą osobą). Te grunty są tymi, które mają być przedmiotem dzierżawy z XX i ta dzierżawa ma trwać do czasu, kiedy zacznie się budowa Farmy.

11\. Na chwilę obecną uprawia Pan (…) ha z GR, bo reszta jest dzierżawiona, albo czeka na dzierżawę (tereny pod Farmę).

12\. Budynki na terenie GR są obecnie nieużywane.

Niezależnie od własności GR:

1\. Jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w B od 1984 r., gdzie:

1) cześć jest wykorzystywana (do chwili obecnej) dla Pana potrzeb mieszkalnych,

2) część tej nieruchomości:

a) w latach 1982-1991 była wykorzystywana przez Pana dla potrzeb działów specjalnych produkcji rolnej,

b) w latach 2000-2019 była wynajmowana Spółce z o.o., zwanej dalej Spółką (w której jest Pan udziałowcem) dla potrzeb jej działalności gospodarczej,

c) od 2019 r. nic się z tą częścią nie dzieje.

2\. W 2000 r. zakupił Pan nieruchomość zabudowaną sąsiadującą z nieruchomością opisaną wyżej (B). Na części tej nieruchomości wybudowano budynek, który był wynajmowany Spółce, o której mowa wyżej. Nieruchomość ta wraz z nieruchomością opisaną w pkt 1 powyżej była wynajmowana przez Pana Spółce (były na tę okoliczność wystawiane faktury VAT).

3\. (\`(...)\`) 2012 r. zakupił Pan wspólnie z bratem (na zasadzie współwłasności) nieruchomość zabudowaną w C przy ul. a o powierzchni (…) ha. Zakup był z zamiarem wynajmowania tej nieruchomości, który to najem zaczął się od 2014 r. Jest od tego najmu płacony czynsz miesięczny, aczkolwiek w międzyczasie zmieniali się najemcy. Do tej nieruchomości:

1) (\`(...)\`) 2014 r. dokupiono zabudowaną nieruchomość sąsiadującą o powierzchni (…) ha,

2) (\`(...)\`) 2016 r. dokupiono, w wyniku przetargu od Gminy C, zabudowaną nieruchomość sąsiadującą o powierzchni (…) ha.

Na tę okoliczność wystawia Pan faktury z podatkiem VAT.

4\. (\`(...)\`) 2017 r. zakupił Pan od syndyka udział w nieruchomości położonej w C przy ul. b (drugą część udziału we współwłasności nieruchomości zakupił Pana brat, a trzecia część udziału we współwłasności jest własnością innego podmiotu). Pana udział we współwłasności nieruchomości obejmuje magazyn, który nie mógł być użytkowany, z uwagi na brak jego odbioru technicznego. W 2022 r. wydano pozwolenie na użytkowanie tego magazynu i jest on wynajmowany podmiotowi gospodarczemu (w posiadanej przez Pana części). Na tę okoliczność wystawia Pan faktury z podatkiem VAT.

5\. (\`(...)\`) 2018 r., zakupił Pan na zasadzie współwłasności udział w nieruchomości, tj. kamienicy położonej w C przy ul. c. W tym miejscu był wcześniej lokal z alkoholem. Nic z tą nieruchomościom się nie dzieje – z uwagi na jej stan techniczny.

Osiąga Pan przychody ze stosunku pracy, oraz:

1\. Osiąga przychody z działalności rolniczej.

2\. Osiąga przychody z dzierżawy opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w rozumieniu ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), przy czym nie są to przychody z działalności gospodarczej, ale przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 UPIT. Konkretnie podatek PIT jest płacony od dzierżaw innych niż dzierżawa gruntów wchodzących w skład GR (bo dzierżawa gruntów rolniczych wchodzących w skład GR na cele rolnicze nie podlega podatkowi PIT).

3\. Jest podatnikiem podatku od towarów i usług (zwanego dalej podatkiem VAT) w odniesieniu do przychodów uzyskanych z najmu/dzierżawy nieruchomości, przy czym:

a) dzierżawa gruntów rolnych na cele rolnicze jest zwolniona z VAT,

b) najem/dzierżawa pozostałych nieruchomości jest z podatkiem VAT,

c) z omawianego tytułu wystawia Pan faktury VAT.

Nie zajmuje się Pan (i nie zajmował się wcześniej) działalnością gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Wskazane Działki (wymienione i opisane wyżej w pkt 8) nie były wykorzystywane przez Pana w Pana działalności gospodarczej (bo takiej Pan nie prowadził) i w związku z tym nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych u Pana.

Zamierza Pan sprzedać Działki (które powstały na skutek podziału działki nr 7). Sprzedane będą docelowo wszystkie Działki, które są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wraz z tymi Działkami nabywcy nabędą część udziałów w Działkach przeznaczonych pod drogi dojazdowe (te działki opisano w punkcie 8 powyżej). Nie będą natomiast sprzedane działki przeznaczone, jako tereny zieleni urządzonej (także opisane w punkcie 8 powyżej), oraz działka nr 8 tereny pompowni ścieków – w tych przypadkach ich własność pozostanie u Pana.

Nikomu nie udzielił Pan pełnomocnictwa w związku z planowaną sprzedażą Działek.

Sprzedawał Pan produkty rolne ze wskazanych Działek (do czasu prowadzenia tam działalności rolniczej) na wolnym rynku podmiotom gospodarczym i innym rolnikom. Ta sprzedaż była i jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jako dokonywana przez rolnika ryczałtowego.

Wymienione Działki (przeznaczone do sprzedaży) wykorzystywał Pan tylko w działalności rolniczej – uprawa kukurydzy, zboża, buraków, rzepaku.

Środki uzyskane ze sprzedaży Działek zostaną przeznaczone na różne cele, np. na spłatę kredytów. Zamierza Pan także przekazać część pieniędzy uzyskanych z tego tytułu na rzecz swoich dzieci (jako darowizny). Poza tym rozważa Pan dokapitalizowanie z tego spółek, w których ma Pan udziały. Poza tym zamierza Pan sfinansować z tego remont udziału w nieruchomości, tj. kamienicy położonej w C przy ul. c i zrobić tam lokal (\`(...)\`) do prowadzenia tam działalności gospodarczej (wspólnie z bratem).

W piśmie z 6 czerwca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

W zakresie podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych doprecyzował Pan:

1\. Kto i w jakim celu wystąpił o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do działek nr 4 oraz nr 5?

Odp. Z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odnośnie działek 4 i 5, wystąpili mieszkańcy Gminy. Propozycja planu pojawiła się w związku z tym, iż ci mieszkańcy dowiedzieli się o planach budowy na tych terenach farmy fotowoltaicznej, co im się nie spodobało. Na skutek ich sygnałów Rada Gminy zajęła się tym tematem. Na prośbę mieszkańców na posiedzeniu Rady Gminy, przy Pana udziale, ustalono, że część terenów przewidzianych pierwotnie pod budowę farmy fotowoltaicznej trafi pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (tak chcieli ci mieszkańcy), a w zamian za to ci mieszkańcy nie będą się sprzeciwiać budowie farmy fotowoltaicznej na pozostałych częściach gruntu. Powyższe dotyczy działki nr 7 (działka nr 5 nie była przeznaczona pod podział na działki budowlane).

Prostując opis stanu faktycznego trzeba dodać, że działka nr 5 nie została podzielona, bo takiego zamiaru podziału w ogóle nie było.

2\. Czy oprócz działek nr 4 i nr 5 inne działki również posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy? Jeśli tak, to proszę wskazać które z działek (proszę wymienić nr działek) oraz kto o nie wystąpił i w jakim celu?

Odp. Inne działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

3\. We wniosku wskazał Pan:

Wnioskodawca zakupił gospodarstwo rolne (dalej GR) od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa aktem notarialnym z (\`(...)\`) r. w następstwie wygranego przetargu. To GR miało (\`(...)\`) hektarów i jest położone w miejscowości A i składa się z następujących działek geodezyjnych: 1, 2, 3, 5, 4, 9, 10, 5, 11, 12.

zatem wymienił Pan działkę nr 5 dwa razy, w konsekwencji proszę jednoznacznie wskazać z ilu działek składa się gospodarstwo rolne nabyte przez Pana w (\`(...)\`) r. oraz podać numery tych działek?

Odp. Pomyłkowo podano dwa razy numer działki 5, a występuje tylko raz. Prostując opis stanu faktycznego trzeba dodać, że działka nr 11 (wskazana w opisie stanu faktycznego na jego początku) ma w rzeczywistości numer 14. Tak więc działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego mają numery: 1, 2, 3, 5, 4, 9, 10, 14, 12.

4\. We wniosku wskazał Pan:

W skład GR wchodził sklep, który był dzierżawiony jego najemcy do maja 2018 r.

w związku z powyższym proszę o wskazanie, na której z wymienionych działek znajduje/znajdował się wydzierżawiany sklep?

Odp. Sklep znajduje się na działce nr 14 (jej części).

5\. W opisie sprawy wskazał Pan:

W 2015 r. Wnioskodawca wydzierżawił z GR (…) hektara. Dzierżawcy na pozyskiwanie (\`(...)\`) (te grunty o nieużytki) na 5 lat; zapłatą za tę dzierżawę miała być część uzyskiwanych przez Dzierżawcę dopłat (umowa dzierżawy przewidywała poddzierżawę). Na skutek nieuczciwych działań dzierżawca nic Wnioskodawcy nie płacił. Umowa ta została przedłużona na kolejnych 5 lat, przy czym teraz stroną umowy jest poddzierżawca, który teraz czynsz płaci (co jest skorelowane z datą otrzymywania przez niego dopłat do gruntów rolnych).

z uwagi na powyższe należy wskazać nr działek składające się na wydzierżawione przez Pana (…) ha z gospodarstwa rolnego.

Odp. To działki o numerach: 10, 9, 15 (każda z tych działek była przedmiotem dzierżawy w jej części).

6\. W opisie sprawy wskazał Pan:

(\`(...)\`)2017 r. została podpisana umowa dzierżawy z Dzierżawcą-rolnikiem na 10 lat obejmująca grunty GR o powierzchni (…) ha.

zatem należy wskazać nr działek, które wydzierżawił Pan Dzierżawcy, obejmujące grunty gospodarstwa rolnego o powierzchni (…) ha.

Odp. To działki o numerach: 14, 12 (każdą z tych działek była przedmiotem dzierżawy w jej części).

7\. W opisie sprawy wskazał Pan:

W zabudowach wchodzących w skład GR była prowadzona hodowla bydła opasowego do 2016 r.

w związku z tym proszę o wskazanie nr działek, na których znajdują się/znajdowały się ww. zabudowy.

Odp. To działka o numerze 12.

8\. Czy zamierza Pan prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość nieruchomości powstałych w drodze podziału działki nr 7 lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy)? Proszę wskazać osobno dla każdej z nieruchomości.

Odp. Nie zamierza Pan podejmować żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości, czy jej uatrakcyjnienia.

9\. Czy będzie podejmował Pan przed sprzedażą wydzielonych działek jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży nieruchomości, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o jej sprzedaży (np. działania reklamowe)?

Odp. Nie będzie żadnych działań marketingowych. Będzie tylko baner z danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży działek + danie o tym w biurze handlu nieruchomościami.

10\. W jaki sposób (oprócz ogłoszeń w biurach handlu nieruchomościami) będzie Pan poszukiwał nabywców działek wydzielonych z działki nr 7? Gdzie będzie Pan prezentował oferty sprzedaży? Czy będzie Pan prowadził jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży tych działek (jakie?)?

Odp. Nie będzie żadnych działań marketingowych. Będzie tylko baner z danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży działek + danie o tym w biurze handlu nieruchomościami.

11\. Czy zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeśli tak:

a) jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działek?

b) kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c) jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?

Odp. Jedyne działania, które mogą być podjęte to możliwość pokazania działek potencjalnym nabywcom przez osoby z biura handlu nieruchomościami. Koszty takiego okazania (dojazdu z uwagi na odległość od miejsca zamieszkania) będzie pokrywać biuro handlu nieruchomościami.

12\. Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. działek, które zostały wydzielone z działki o nr ew. 7?

Odp. Samo pojawienie się działek do sprzedaży jest efektem kompromisu z mieszkańcami sąsiednich działek (vide Ad. 1). Bo pierwotnie planując tam dzierżawę pod budowę farmy fotowoltaicznej nie zakładano tam pojawienia się działek budowlanych. Skoro jednak one powstały – zgodnie z wolą społeczności lokalnej – to chce je Pan sprzedać, bo Panu nie są potrzebne.

13\. Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył? W jakim celu Pan ją nabył?

b) w jaki sposób wykorzystywał ją Pan od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

c) kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

d) czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odp. Nigdy nie sprzedawał Pan wcześniej żadnych nieruchomości. Jedynym zbyciem była zamiana nieruchomości opisana w punkcie 1 tego, co działo się z zakupionym gospodarstwem rolnym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

14\. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Nie ma Pan planów nabywania innych nieruchomości dla celów ich sprzedaży.

15\. Czy zamierza Pan sprzedać w przyszłości pozostałe z wymienionych przez Pana we wniosku nieruchomości z gospodarstwa rolnego?

Odp. Nie zamierza Pan sprzedawać innych części gruntów wchodzących w skład zakupionego gospodarstwa rolnego.

16\. Czy zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży zawartą z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami? Jeśli tak, proszę wskazać wszystkie warunki, jakie będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) – informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp. Docelowo zamierza Pan działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność. Na tę chwilę nie ma Pan zawartej żadnej umowy przedwstępnej. Zakłada Pan istnienie takich umów przedwstępnych tylko w przypadku, kiedy przyszły nabywca by się starał o kredyt na zakup działki. Zakłada Pan, że w takim przypadku umowa przedwstępna będzie zakładała warunek uzyskania kredytu przez przyszłego nabywcę, jako warunek zawarcia umowy sprzedaży. W związku z tym nie może Pan na tę chwilę podać takich potencjalnych zapisów umów przedwstępnych, bo takich umów nie ma.

17\. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy/nabywcach? Proszę o ich szczegółowe opisanie.

Odp. Docelowo zamierza Pan działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność. Na tę chwilę nie ma Pan zawartej żadnej umowy przedwstępnej. Zakłada Pan istnienie takich umów przedwstępnych tylko w przypadku, kiedy przyszły nabywca by się starał o kredyt na zakup działki. Zakłada Pan, że w takim przypadku umowa przedwstępna będzie zakładała warunek uzyskania kredytu przez przyszłego nabywcę, jako warunek zawarcia umowy sprzedaży. W związku z tym nie może Pan na tę chwilę podać takich potencjalnych zapisów umów przedwstępnych, bo takich umów nie ma.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych doprecyzował Pan:

Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odp. Posiada Pan w podatku dochodowym od osób fizycznych nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

### Pytanie

Czy sprzedaż przez Pana Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe), biorąc pod uwagę opisany wyżej stan faktyczny, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej podatkiem PIT)?

### Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż przez Pana Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe) nie będzie opodatkowana podatkiem PIT. Wynika to z dwóch powodów.

Po pierwsze sprzedaż Działek nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W tym zakresie znajdują w pełni zastosowanie argumenty podane w Ad. 1, ponieważ rozważania na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT można uznać za tożsame na gruncie art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – w zakresie tego, co jest działalnością gospodarczą. Wyżej omówiony brak zamiaru handlowania przez Pana Działkami wyklucza w przyszłości koncepcję działalności zarobkowej prowadzonej (przez Pana) w sposób zorganizowany i ciągły właśnie w zakresie handlu nieruchomościami – a czego wymaga art. 5a pkt 6 ustawy o PIT definiujący pojęcie działalności gospodarczej. Nie można tutaj mówić, ani o żadnym zorganizowaniu takiej działalności, ani o jej ciągłości. Trudno uznać za zorganizowaną działalność, której brakuje „początku” takiego procesu. Według internetowego słownika języka polskiego słowo zorganizować znaczy zaplanować coś i przeprowadzić jakieś działanie. Skoro nabył Pan GR dla celów działalności rolniczej i w tym celu przez lata to GR wykorzystywał to nie da się powiedzieć, że jednak nabywając GR planował i działał Pan w celu sprzedaży części gruntów składających się na GR. Innymi słowy, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Po drugie, ponieważ minęło 5 lat licząc od końca roku, w którym nabył Pan GR (Działki) ich sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi PIT – art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie znajdzie tutaj zastosowania właśnie z uwagi na upływ czasu.

W konsekwencji sprzedaż rzeczonych gruntów (Działek) nie będzie w ogóle opodatkowana podatkiem PIT.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem poniżej Pana stanowisko do pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, ponieważ w stanowisku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych odnosi się Pan do zastosowanych argumentów podanych w stanowisku do pytania nr 1, tj. podatku od towarów i usług.

Ad 1.

Sprzedaż przez Pana Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczanych pod drogi dojazdowe) opisanych w stanie faktycznym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej (bez znaczenia dla ustawodawcy jest czy dana osoba jest podatnikiem podatku VAT czy też nie, ponieważ z tytułu tej transakcji nie działa w charakterze podatnika tego podatku).

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/ WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C- 181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Wnioskodawca w celu sprzedaży nieruchomości (Działek), podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. (\`(...)\`).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Pana – w związku ze sprzedażą Działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie zostały nabyte przez Pana z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Nieruchomości te zostały nabyte dla celów rolniczych i dla tych celów te nieruchomości były wykorzystywane przez długi okres (niektóre działki wchodzące w skład GR, tj. (…) hektarów, są nadal wykorzystywane w działalności rolniczej). Zaznaczyć przy tym należy, że sam fakt prowadzenia działalności rolniczej na przedmiotowych gruntach nie przesądza o konieczności opodatkowania dostawy Działek. Nie prowadził i nie prowadzi Pan związanej z przedmiotową nieruchomością działalności gospodarczej.

Ponadto, nie podejmował Pan czynności przygotowawczych zmierzających do zbycia przedmiotowej nieruchomości np. uzbrojenie terenu, grodzenie terenu. Sam fakt podziału działek na mniejsze tego nie zmienia, bo ma tylko Panu ułatwić ich sprzedaż. Nie zmienia tego także to, iż informacje o sprzedaży będą w biurze nieruchomości. Jak zauważył NSA w wyroku z 9 marca 2016 r., sygnatura Il FSK 1423/14: Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku z 4 marca 2015 r, o sygnaturze Il FSK 855/14 NSA stwierdził, iż: Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt Il FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie Zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygnaturze I SA/Bd 540/17 z 20 czerwca 2017 r. stwierdzono: Jednak w kontekście wyroku Trybunału Sprawiedliwości w sprawach połączonych Słaby i in, C-180/10 i C181/10 sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku).

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. Działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił, bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku Działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie).

Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotowe nieruchomości skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Wobec powyższego należy uznać, że dokonując sprzedaży Działek będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT (w tym zakresie), o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych Działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. To, iż jest Pan podatnikiem podatku VAT z innych tytułów (dzierżawa) tego nie zmienia, bo to inna płaszczyzna aktywności Pana działań. W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym z tego tytułu, nie wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

‒ odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ustawy nie stosuje się do:

Przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości w celu inwestycyjnym, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (Działek), o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zakupił Pan gospodarstwo rolne (GR) od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa aktem notarialnym z (\`(...)\`) r. w następstwie wygranego przetargu. To gospodarstwo rolne miało (…) hektarów i jest położone w miejscowości A i składa się z następujących działek geodezyjnych: 1, 2, 3, 5, 4, 9, 10, 5, 14, 12. W wyniku rokowań z Urzędem Gminy w 2012 r. nastąpił podział działki o numerze 4 na działki 6 i 7, a następnie działka o numerze 6 o powierzchni (…) ha została zamieniona z działką będącą własnością Gminy o numerze 13. Dnia (\`(...)\`) 2020 r., została podpisana umowa (można ją nazwać umową przedwstępną) dzierżawy z firmą fotowoltaiczną (XX), która w zmierzeniu miała polegać na oddaniu części gruntów GR (2 działki geodezyjne o numerach geodezyjnych 7 i 5) o powierzchni (…) hektarów do budowy na nich farmy fotowoltaicznej (Farma) i z tego tytułu otrzymał Pan kwotę (…) zł w 2020 r. Do chwili obecnej nie została zawarta umowa dzierżawy sensu stricte i nie otrzymuje Pan z tego tytułu czynszu. W tej umowie przedwstępnej przewidziano, że czynsz będzie płatny dopiero, kiedy dzierżawca otrzyma decyzje wymagane prawem do pobudowania Farmy. Jak do 2026 r. XX/dzierżawca nie otrzyma wskazanych decyzji to umowa dzierżawy nie dojdzie do skutku. Na tę chwilę dzierżawca tych decyzji/zgód nie ma. W związku z procesem uzyskania przez XX wymaganych prawem decyzji na rozpoczęcie budowy Farmy zaczęły się protesty okolicznych mieszkańców. Na prośbę mieszkańców na posiedzeniu Rady Gminy, przy Pana udziale, ustalono, że część terenów przewidzianych pierwotnie pod budowę farmy fotowoltaicznej trafi pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (tak chcieli ci mieszkańcy), a w zamian za to ci mieszkańcy nie będą się sprzeciwiać budowy farmy fotowoltaicznej na pozostałych częściach gruntu. Powyższe dotyczy działki nr 7 (działka nr 5 nie była przeznaczona pod podział na działki budowlane). Na skutek tego i ustaleń z Gminą uchwaliła ona miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Plan) (\`(...)\`) 2023 r., w którym to Planie uchwalono, że część działek geodezyjnych o numerach 4 i 5, składających się na grunty, które miały być oddane w dzierżawę XX, została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową (reszta tych działek była w Planie nadal przeznaczona pod działalność rolniczą, nie wykluczając budowy na niej Farmy). Wskazany protest mieszkańców był z tego powodu, iż uważali oni, że Farma zepsuje wygląd okolicy i w tym duchu Gmina uchwaliła Plan, w którym część terenów objętych umową przedwstępną dzierżawy przeznaczono pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową. Po uchwaleniu Planu wystąpił Pan o podział działki nr 7 (w części objętej Planem pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową) na mniejsze działki. W wyniku złożenia wniosku w tym zakresie przez Pana (pismo z (\`(...)\`) 2023 r.) decyzją z (\`(...)\`) 2024 r. Wójt Gminy wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości o podziale części działki nr 7 na Y działek. Łączna powierzchnia tych działek (Działki) wynosi (…) hektarów. Na tych Działkach nie ma infrastruktury (mediów) i nie są one ogrodzone. Ogłoszenia w związku z tym będą także w biurach handlu nieruchomości. Te Działki to: (…). Nie zajmuje się Pan (i nie zajmował się wcześniej) działalnością gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Wskazane Działki nie były wykorzystywane przez Pana w Pana działalności gospodarczej (bo takiej Pan nie prowadził) i w związku z tym nie były wprowadzone one do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych u Pana. Zamierza Pan sprzedać Działki (które powstały na skutek podziału działki nr 7). Sprzedane będą docelowo wszystkie Działki, które są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wraz z tymi Działkami nabywcy nabędą część udziałów w Działkach przeznaczonych pod drogi dojazdowe. Nie będą natomiast sprzedane działki przeznaczone, jako tereny zieleni urządzonej, oraz działka nr 8 tereny pompowni ścieków – w tych przypadkach ich własność pozostanie u Pana. Nikomu nie udzielił Pan pełnomocnictwa w związku z planowaną sprzedażą Działek. Wymienione Działki (przeznaczone do sprzedaży) wykorzystywał Pan tylko w działalności rolniczej – uprawa kukurydzy, zboża, buraków, rzepaku. Nie zamierza Pan podejmować żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości, czy jej uatrakcyjnienia. Nie będzie podejmował Pan żadnych działań marketingowych. Będzie tylko baner z danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży Działek + dane o tym w biurze handlu nieruchomościami. Jedyne działania, które mogą być podjęte przez Pana to możliwość pokazania Działek potencjalnym nabywcom przez osoby z biura handlu nieruchomościami. Koszty takiego okazania (dojazdu z uwagi na odległość od miejsca zamieszkania) będzie pokrywać biuro handlu nieruchomościami. Samo pojawienie się Działek do sprzedaży jest efektem kompromisu z mieszkańcami sąsiednich działek. Bo pierwotnie planując tam dzierżawę pod budowę farmy fotowoltaicznej nie zakładano tam pojawienia się działek budowlanych. Skoro jednak one powstały – zgodnie z wolą społeczności lokalnej – to zamierza je Pan sprzedać. Nigdy nie sprzedawał Pan wcześniej żadnych nieruchomości. Jedynym zbyciem była zamiana nieruchomości opisana w punkcie 1 tego, co działo się z zakupionym gospodarstwem rolnym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Nie ma Pan planów nabywania innych nieruchomości dla celów ich sprzedaży. Nie zamierza Pan sprzedawać innych części gruntów wchodzących w skład zakupionego gospodarstwa rolnego. Docelowo zamierza Pan Działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność.

Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż Działek (wraz z przypadającym na nie udziałem w części działek przeznaczonych pod drogi dojazdowe) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez Pana przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować okoliczności podziału Działek na mniejsze skoro – jak wynika z treści wniosku – samo pojawienie się Działek do sprzedaży jest efektem kompromisu z mieszkańcami sąsiednich nieruchomości. Pierwotnie planując dzierżawę działki 7 i 5 pod budowę farmy fotowoltaicznej nie zakładał Pan, że będzie Pan dzielił działkę 7 na działki budowlane. Skoro jednak działki budowlane zostały wydzielone – zgodnie z wolą społeczności lokalnej – to zamierza je Pan sprzedać, bo Panu nie są one potrzebne. Nie sprzedawał Pan wcześniej żadnych nieruchomości. Jedynym zbyciem była zamiana działki 6 na działkę 13 (będącą własnością Gminy). Nie ma Pan planów nabywania innych nieruchomości dla celów ich sprzedaży. Nie zamierza Pan sprzedawać innych części gruntów wchodzących w skład zakupionego gospodarstwa rolnego.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana nieruchomości (Działek) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż nieruchomości (podzielonej na mniejsze działki) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia (\`(...)\` r.), sposób i cel nabycia tych nieruchomości (zakupione w następstwie wygranego przetargu), przyczyny osobiste powodujące podjęcie decyzji sprzedaży nieruchomości (Działek), a także fakt, że nieruchomości (Działki) te nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, jak i nigdy nie prowadził Pan działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze Działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda dokonał Pan podziału części nieruchomości na mniejsze Działki, ale z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odnośnie działek 7 i 5, wystąpili mieszkańcy Gminy. Wydzielone przez Pana Działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone, nie ma do nich również doprowadzonych mediów, nie zamierza Pan podejmować żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości, czy jej uatrakcyjnienia. Nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych. Będzie tylko baner z danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży Działek oraz danie informacji o tym w biurze handlu nieruchomościami. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa w związku z planowaną sprzedażą Działek. Docelowo zamierza Pan Działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność. Na tę chwilę nie ma Pan zawartej żadnej umowy przedwstępnej. Zakłada Pan istnienie takich umów przedwstępnych tylko w przypadku, kiedy przyszły nabywca starałby się o kredyt na zakup Działki.

Zatem Pana działania należy wpisać w właściwy zarząd własnym majątkiem a planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości (Działek) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, całokształt wykonywanych przez Pana czynności mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnymi sprawami majątkowymi.

Powstanie źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości (Działek) należy zatem rozpatrzyć w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Z powyżej powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie wskazał Pan, że zakupił Pan od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa gospodarstwo rolne w następstwie wygranego przetargu z (\`(...)\`) r. Gospodarstwo to składało się z działek geodezyjnych: 1, 2, 3, 5, 4, 9, 10, 14, 12. W wyniku rokowań z Urzędem Gminy w 2012 r. nastąpił podział działki o numerze 4 na działki 6 i 7, a następnie działka o numerze 6 o powierzchni (…) ha została zamieniona z działką będącą własnością Gminy o numerze 13. Na skutek protestów okolicznych mieszkańców i ustaleń z Gminą (\`(...)\`) 2023 r., uchwaliła ona miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w którym to Planie uchwalono, że część działek geodezyjnych o numerach 4 i 5, składających się na grunty, które miały być oddane w dzierżawę firmie fotowoltaicznej, została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową (reszta tych działek była w Planie nadal przeznaczona pod działalność rolniczą, nie wykluczając budowy na niej Farmy). Po uchwaleniu Planu wystąpił Pan o podział działki nr 7 (w części objętej Planem pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową) na mniejsze Działki i decyzją z (\`(...)\`) 2024 r. Wójt Gminy wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr 7 na Y działek. Zamierza Pan docelowo sprzedać wszystkie Działki (które powstały na skutek podziału działki nr 7), które są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną, oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wraz z tymi Działkami nabywcy nabędą część udziałów w Działkach przeznaczonych pod drogi dojazdowe. Nie będą natomiast sprzedane Działki przeznaczone, jako tereny zieleni urządzonej, oraz Działka nr 8 tereny pompowni ścieków – w tych przypadkach ich własność pozostanie u Pana.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że od nabycia przez Pana w (\`(...)\`) r. działki o numerze geodezyjnym 4, która wchodziła w skład nabytego gospodarstwa rolnego, a która następnie w 2012 r. została podzielona na działki 6 i 7 upłynął termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że obowiązek podatkowy po Pana stronie z tytułu zbycia Działek, które powstały z podziału działki nr 7 nie powstanie.

**Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że ponieważ planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (Działek) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. W rezultacie nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.**

**Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (Działek), nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego również z tego tytułu.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 10 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).