Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-129/07-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2007-11-29
Teza: Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego przy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; działalność-działalność deweloperska; kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; lokal-własność lokalu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; mieszkanie-zakup mieszkania; nieobecność; nieruchomości-podatek ryczałtowy od sprzedaży nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód; sprzedaż; ulga-ulga odsetkowa; umowa-umowa przedwstępna; wydatek-wydatki mieszkaniowe; zadatek; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

a podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 30 sierpnia 2007 r. (data wpływu 4 września 2007 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 października 2007 r. (data wpływu 9 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego oraz ustalenia daty sprzedaży mieszkania – **jest:**

*   **w części dotyczącej zwolnienia przedmiotowego – prawidłowe,**,
*   **w części dotyczącej ustalenia daty sprzedaży nieruchomości – nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego oraz ustalenia daty sprzedaży mieszkania.

Z uwagi na braki formalne Wnioskodawca został wezwany pismem z dnia 28 września 2007 r. Nr ILPB2/415-129/07-2/JK do uzupełnienia złożonego wniosku. Wniosek został prawidłowo i w terminie uzupełniony.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

W dniu 4 grudnia 2003 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła mieszkanie własnościowe. Zakup ten w części sfinansowany był kredytem bankowym. Nieruchomość tą Wnioskodawczyni zamierza sprzedać do końca 2007 r. Jednocześnie Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu 6 października 2006 r. podpisała umowę z firmą deweloperską na wybudowanie nowego mieszkania, na zakup którego również zaciągnięty został kredyt bankowy (w dniu 6 grudnia 2006 r.). Planowany termin odbioru nieruchomości wyznaczony jest na 19 grudnia 2007 r. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania nabytego 4 grudnia 2003 r. mają zostać przeznaczone na:

*   spłatę kredytu wraz z odsetkami, którym sfinansowany był zakup tego mieszkania,
*   spłatę kredytu zaciągniętego na budowane mieszkanie,
*   wykończenie nowego mieszkania (stan deweloperski).

Wnioskodawczyni zakłada, że środki te będą wydatkowane w całości i ponoszone przez okres około dwóch lat od dnia sprzedaży.

Posiadane mieszkanie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać podpisując z nabywcą najpierw notarialną przedwstępną umowę kupna-sprzedaży, przy której pobrany zostanie zadatek. Zadatek ten przeznaczony będzie na spłatę kredytu, którym sfinansowane było sprzedawane mieszkanie. Kolejnym krokiem będzie podpisanie właściwej umowy kupna-sprzedaży. Wnioskodawczyni zaznacza, że ani Ona, ani Jej małżonek nie korzystali i nie korzystają obecnie z odliczeń odsetek od zaciągniętych kredytów na podstawie art. 26 b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy zwolniona od zryczałtowanego podatku dochodowego jest spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego wcześniej na zakup mieszkania, które ma zostać sprzedane, dokonana po sprzedaży tego mieszkania?
2.  Czy zwolniona od ryczałtowego podatku dochodowego jest spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup nowego mieszkania?
3.  Czy data umowy przedwstępnej (akt notarialny) i przekazania zadatku jest równoznaczna z datą sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania i przeznaczony w całości na spłatę obu kredytów jest zwolniony od ryczałtowego podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni uważa, że data umowy przedwstępnej zawartej w obecności notariusza wraz z pobraniem zadatku od kupującego jest równoznaczna z datą sprzedaży mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej zwolnienia przedmiotowego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) dalej zwanej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 28 updof, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10 % uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) updof, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ze zwolnienia od podatku będzie również korzystał - zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof – przychód, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

O prawie do zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu decyduje więc cel zaciągnięcia tego kredytu oraz fakt czy został on zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Z opisanego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż oba zaciągnięte kredyty spełniają powyższe warunki. Dlatego Wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof w przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę któregokolwiek z kredytów zaciągniętych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Omawiane przepisy posługując się terminem „w części wydatkowanej”, wskazują na brak ograniczenia zakresu zastosowania się przez Wnioskodawczynię do zawartych w nim pojęć, co oznacza, że możliwym jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na więcej niż jeden wskazany cel.

Reasumując, po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzić należy, iż uzyskany przychód ze zbycia mieszkania w części wydatkowanej w okresie 2 lat od daty zbycia na spłatę obu kredytów z odsetkami będzie korzystał ze zwolnienia z 10 % - wego zryczałtowanego podatku dochodowego, jeżeli kredyty, o których mowa powyżej, zaciągnięte przez Wnioskodawczynię, były udzielone przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo – kredytową, mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast stanowisko Wnioskodawczyni w części dotyczącej ustalenia daty sprzedaży nieruchomości uznać należy za nieprawidłowe.

Umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zwanej dalej k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Stosownie zaś do przepisu art. 389 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna, ani wpłata zadatku nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 k.c., a art. 158 określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) updof, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika, iż podpisanie z nabywcą nieruchomości notarialnej przedwstępnej umowy kupna – sprzedaży, będzie umową dwustronną wzajemnie zobowiązującą. Przedmiotowa umowa nie wywrze jednak skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości, które nastąpi dopiero w momencie zawarcia właściwej umowy kupna – sprzedaży.

Mając powyższe na względzie uznać należy, iż stanowisko przedstawione przez Wnioskodawczynię jest nieprawidłowe.

Pomimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, otrzymany wraz z jej podpisaniem zadatek można wydatkować na spłatę kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe jeszcze przed dniem podpisania umowy przyrzeczonej i skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.