Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.29.2023.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-21
Teza: Uznanie cesji za dostawę towarów oraz określenia podstawy opodatkowania.
Słowa kluczowe: cesja-cesja wierzytelności; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zasada ogólna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe
==================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów w zakresie :

‒ uznania, że cesja praw i obowiązków z Umów przedwstępnych stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – **jest nieprawidłowe**,

‒ uznania, że podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej jest wyłącznie kwota otrzymanego wynagrodzenia ustalona w umowie cesji, bez kwot zwracanych wpłat - **jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że cesja praw i obowiązków z Umów przedwstępnych stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz uznania, że podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej jest wyłącznie kwota otrzymanego wynagrodzenia ustalona w umowie cesji, bez kwot zwracanych wpłat.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 marca 2023 r. (wpływ 10 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka, Wnioskodawca lub Zbywca), jest polskim rezydentem podatkowym, opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów. Prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jedynym udziałowcem Wnioskodawcy jest Spółka prawa (…) B, będąca rezydentem podatkowym (…).

Zamierzają Państwo kupić Nieruchomości po zrealizowaniu przez dewelopera projektu budowlanego pod nazwą „(…)”, mającego na celu wybudowanie kompleksu budynków w (…), przy ul. (…) w dwóch etapach.

Spółka jest stroną dwóch umów przedwstępnych:

1) Umowa I - zawarta w lutym 2021 r. ze spółką C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w (…), (która następnie uległa przekształceniu w C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`) - przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości zobowiązująca do realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z określoną infrastrukturą.

Umowa zobowiązuje C Sp. z o.o. do zawarcia - po zrealizowaniu inwestycji i spełnieniu określonych warunkach umownych - umowy sprzedaży nieruchomości, najpóźniej do 29 września 2023 r. Przedmiotem sprzedaży będzie (…) lokali mieszkalnych, z których żaden nie przekroczy powierzchni 150 m². Strony ustaliły, że łączna cena netto z tytułu sprzedaży sprzedawanej Nieruchomości wynosi (…) zł (…) złotych netto powiększona o podatek VAT w stawce 8% przewidzianej dla lokali mieszkalnych (dalej: Łączna Cena Brutto 1).

Strony uzgodniły, że Łączna Cena Brutto 1 będzie wpłacana przez Państwa, w następujący sposób:

a) 25% Łącznej Ceny Brutto 1 (pomniejszonej o (…) złotych brutto, płatnej w całości z ostatnią ratą wskazaną w pkt c) poniżej, płatne będzie w terminie 7 dni od dnia potwierdzenia przez Kupującego Ostatecznego Projektu i Standardu, na rachunek powierniczy, na podstawie umowy zawartej przez Sprzedającego, uzgodnionej i zaakceptowanej przez Kupującego.

Strony postanawiają, iż umowa rachunku powierniczego zawierać będzie, co do zasady następujące postanowienia co do wypłaty środków. Środki zgromadzone na Rachunku Powierniczym zostaną zwolnione przez bank:

‒ na rachunek bankowy wskazany przez C , po złożeniu do banku przez Strony zgodnego polecenia wypłaty środków na rzecz Sprzedającego (zgodnie z wzorem zatwierdzonym w umowie Rachunku (…), które to polecenie wypłaty Strony zobowiązują się złożyć wraz z zawarciem tej Umowy Sprzedaży,

‒ na rachunek bankowy wskazany przez A po złożeniu do banku przez Strony zgodnego polecenia wypłaty środków na rzecz Kupującego (zgodnie z wzorem zatwierdzonym w umowie Rachunku (…), które to plecenie wypłaty Strony zobowiązują się złożyć w przypadku:

1.  złożenia przez Sprzedającego oświadczenia o odstąpieniu od Umowy przedwstępnej i jednoczesnego złożenia oraz doręczenia Sprzedającemu oświadczenia przez Kupującego, w formie pisemnej z podpisem notarialne poświadczonym, o zgodzie na wykreślnie z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości roszczenia o zawarcie Umowy Sprzedaży, lub
2.  złożenia przez Kupującego, po 30 września 2023 r., oświadczenia o odstąpieniu od Umowy przedwstępnej wraz z oświadczeniem, w formie pisemnej z podpisem notarialne poświadczonym, o zgodzie na wykreślnie z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości roszczenia o zawarcie Umowy Sprzedaży i doręczenia tegoż oświadczenia.

b) 50% Łącznej Ceny Brutto 1 (pomniejszonej o (…) złotych brutto, płatnej w całości z ostatnią ratą wskazaną w pkt c) poniżej, po zakończeniu poszczególnych etapów budowy, na Rachunek (…), wedle zasad wskazanych powyżej.

Każda z płatności płatna będzie na Rachunek Powierniczy w terminie 14 dni od zakończenia każdego z poszczególnych etapów Inwestycji, określonych w Ostatecznym Harmonogramie, wyłącznie po pozytywnym zweryfikowaniu przez Kupującego wykonania wszystkich prac w ramach danego etapu, potwierdzonego przez Doradcę (…) Kupującego,

c) kwota stanowiąca równowartość 25% Łącznej Ceny Brutto 1, powiększona o część kwoty (…) złotych brutto, niezapłacona zgodnie z pkt a) i b) powyżej - najpóźniej w terminie 7 dni przed ustalonym dniem zawarcia Umowy Sprzedaży, po ziszczeniu się warunków określonych w umowie płatne na Rachunek Powierniczy, wedle zasad wskazanych powyżej.

2) Umowa II - zawarta w marcu 2022 r. ze spółką C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…)- przedwstępna umowa sprzedaży, w której strony zobowiązują się pod warunkami określonymi w umowie, do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której C sprzeda Państwu sprzedawaną Nieruchomość, szczegółowo opisaną w umowie. Przedmiotem sprzedaży będzie (…) lokali mieszkalnych, z których żaden nie będzie przekraczał (…) m².

Strony ustalają, że łączna cena netto z tytułu sprzedaży sprzedawanej Nieruchomości wynosi (…) zł (…), która zostanie powiększona o należny podatek VAT w stawce 8% przewidzianej dla lokali mieszkalnych (dalej: „Łączna Cena Brutto 2”).

Strony uzgodniły, że Łączna Cena Brutto 2 będzie wpłacana przez Kupującego w następujący sposób:

a) 25% Łącznej Ceny Brutto 2 płatne będzie z depozytu notarialnego notariusza, zlecając jednocześnie notariuszowi wypłatę tej kwoty na rachunek bankowy prowadzony dla (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w terminie do 3 (trzech) dni licząc od dnia zawarcia niniejszej Umowy,

b) 60% Łącznej Ceny Brutto 2 po zakończeniu poszczególnych etapów budowy na rachunek bankowy prowadzony dla C . Każda z płatności, płatna będzie w terminie 14 dni od zakończenia każdego z etapów Inwestycji, (za które uważa się pracę odpowiadające części Łącznej Ceny Brutto 2, o wartości co najmniej (…) zł brutto), proporcjonalnie do stopnia zaawansowania poszczególnych prac w ramach etapów Inwestycji i ich wartości, określonych w Harmonogramie z zastrzeżeniem, iż odbiory poszczególnych etapów prac i płatności nie mogą odbywać się częściej niż raz w miesiącu, i każdy z odebranych etapów inwestycji odpowiadał będzie części Łącznej Ceny Brutto 2, o wartości co najmniej (…) złotych brutto wyłącznie po pozytywnym zweryfikowaniu przez Kupującego wykonanych prac i ich stopnia zaawansowania,

c) kwota stanowiąca równowartość 15% Łącznej Ceny Brutto 2 - płatna po zawarciu Umowy Sprzedaży, płatne z depozytu notarialnego czyniącego notariusza. Kupujący złoży kwotę stanowiąca równowartość 15% Łącznej Ceny Brutto 2 na rachunek depozytowy czyniącego notariusza najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, która to kwota zostanie wypłacona na rachunek Sprzedającego po okazaniu notariuszowi wpisu z Umowy Sprzedaży.

Dodatkowo, w związku z zawartą Umową I, są Państwo też stroną umowy o prace wykończeniowe w lokalach (Umowa wykończeniowa), na podstawie której Spółka C Sp. z o.o. (Wykonawca) przyjmuje do wykonania prace wykończeniowe w lokalach, na zasadach opisanych w umowie.

Strony oświadczyły, że Wykonawca jest w posiadaniu lokali z uwagi na realizację prac objętych Umową przedwstępną i do realizacji poszczególnych prac przystępować będzie na bieżąco w miarę możliwości ich wykonywania. Strony ustaliły, iż prace zostaną zakończone w terminie do 30 września 2023 r. Wykonawca, w dowolnym czasie, przed zamówieniem materiałów i przystąpieniem przez Wykonawcę do wykonywania poszczególnych prac wskazanych w załączniku do umowy, (lub pakietu takich prac), przedłoży ostateczną wycenę takiego zakresu prac (wraz z określeniem wysokości zaliczek) wraz z szczegółową listą prac i standardem ich wykonania.

W terminie 10 dni roboczych, akceptuje Państwo przedłożoną wycenę, lub zgłaszają do niej uwagi. W wypadku braku Państwa akceptacji dla wyceny lub standardu przedstawionych przez Wykonawcę prac, Strony w terminie kolejnych 15 dni roboczych, podejmą negocjacje w sprawie zmiany zakresu lub standardu prac lub zmiany wyceny prac. Do czasu zaakceptowania przez Państwa wyceny i standardu prac przedłożonego przez Wykonawcę, lub ustalenia przez Strony odmiennego zakresu lub wyceny, Wykonawca nie jest zobowiązany ani uprawniony do wykonywania jakichkolwiek prac.

Są Państwo zobowiązani do zapłaty na rzecz Wykonawcy wynagrodzenia ryczałtowego netto za poszczególne prace w wysokości każdorazowo ustalonej na piśmie przez Strony. Do niniejszej kwoty zostaje dodatkowo doliczony podatek VAT w obowiązującej stawce.

Wynagrodzenie płatne będzie w następujący sposób:

a) zaliczka, w wysokości 100% wartości gotowych zamawianych materiałów i wyposażenia - po ostatecznym zaakceptowaniu danego zakresu prac i ich wyceny, w terminie 14 dni od dnia przedstawienia przez Wykonawcę podpisanego zamówienia materiałów i wyposażenia, wraz z fakturą VAT wystawioną przez dostawcę,

b) zaliczka, w wysokości 50% wartości mebli i zabudowy kuchennej, przygotowywanej na zamówienie (wymiar) - po ostatecznym zaakceptowaniu danego zakresu prac i ich wyceny, w terminie 14 dni od dnia przedstawienia przez Wykonawcę podpisanego zamówienia materiałów i wyposażenia, wraz z fakturą VAT wystawioną przez dostawcę,

c) pozostała część wynagrodzenia - po wykonaniu przez Wykonawcę i odbiorze całości prac. Płatność wynagrodzenia na rzecz Wykonawcy nastąpi w oparciu o fakturę VAT wystawioną przez Wykonawcę na rzecz Państwa.

Z tytułu opisanej Umowy wykończeniowej, zamówili Państwo część zakresu prac i wypłacili wynagrodzenie Wykonawcy zgodnie z powyższymi zasadami.

A Sp. z o.o. (dalej: „Zainteresowana” lub „Przejmująca”) - jest polskim rezydentem podatkowym, opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów.

Zainteresowana prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym. Jedynym udziałowcem Zainteresowanej jest Spółka prawa (…), będąca rezydentem podatkowym (…). Państwo i Przejmująca są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów o cenach transferowych.

Państwo i Przejmująca zamierzają zawrzeć umowę przeniesienie praw i obowiązków (dalej: Cesja) z opisanych powyżej Umów przedwstępnych (zarówno Umowy I, jak i Umowy II) oraz Umowy Wykończeniowej.

W wyniku Cesji, Zainteresowana ma wejść we wszelkie prawa i obowiązki Państwa wynikające z Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej, natomiast sama treść tych Umów ma pozostać niezmieniona. W szczególności, wpłaty dokonane już przez Państwa mają pozostać nienaruszone, a Zainteresowana będzie dysponować związanymi z tymi wpłatami roszczeniami, tak jakby sama ich dokonała.

Wpłaty uiszczone przez Państwa zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz wykonanie prac z Umowy wykończeniowej, której pozostała część zostanie uiszczona przez Zainteresowaną. Dzięki wejściu w te prawa i obowiązki Zainteresowana będzie de facto zobowiązana do zapłaty za Nieruchomości niższej ceny, gdyż uiszczone zaliczki zostaną zaliczone na poczet ceny nabywanych Nieruchomości. Z tytułu cesji Zainteresowana zobowiąże się do zapłaty na rzecz Państwa określonego w cesji wynagrodzenia. Kwota określona w Cesji będzie odnosić się wyłącznie do wynagrodzenia za wstąpienie do Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej w Państwa miejsce. Innymi słowy, będzie to cena, jaką Zainteresowana zapłaci za zakup praw i obowiązków z Umów przedwstępnych.

Niezależnie od tego, Przejmująca oraz Państwo, w odrębnych postanowieniach umowy cesji uregulują kwestię dotychczasowych wpłat dokonanych przez Państwa zgodnie z Umowami przedwstępnymi.

W szczególności, zawarty zostanie aneks do umowy rachunku powierniczego, na który Państwo wpłacili kwoty zgodne z Umową I, na podstawie którego uprawnioną do tego rachunku powierniczego stanie się Zainteresowana. Spowoduje to, że kwoty znajdujące się na rachunku powierniczym będą w dyspozycji Zainteresowanej i nie będzie ona musiała ponownie ich wpłacać, natomiast Państwo nie będą mieli już prawa żądać ich zwrotu na swój rachunek.

W związku z tym, osobnym przelewem bankowym Zainteresowana zwróci Państwu kwotę równą kwocie znajdującej się na rachunku powierniczym. Porozumienie będzie przewidywać analogiczny sposób postępowania w zakresie kwot wpłaconych na depozyt notarialny (zwolnionych już do (…) Sp. z o.o.) i wpłaconych bezpośrednio do spółki (…) Sp. z o.o. na podstawie Umowy II. Zainteresowana po prostu zwróci równowartość tych kwot na Państwa rachunek bankowy. Tak samo będzie z wpłatami dokonanymi z tytułu Umowy wykończeniowej.

Pytania (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu)
------------------------------------------------------------

1\. Czy podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych jest wyłącznie kwota wynagrodzenia ustalona przez Strony w umowie cesji, tj. z wyłączeniem kwot zwracanych wpłat?

2\. Czy opisana we wniosku cesja praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 8%?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu)
---------------------------------------------------------------------------------

Ad 1

Państwa zdaniem, podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej jest wyłącznie kwota wynagrodzenia ustalona przez strony w Umowie cesji, tj. z wyłączeniem kwoty zwracanych wpłat.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), podstawą opodatkowania z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, zgodnie z umową cesji strony ustaliły kwotę wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnej oraz Umowy wykończeniowej na Przejmującą, a dodatkowo odrębnym postanowieniem umownym uzgodniono, że Przejmująca zobowiązana jest do zwrotu wpłat na poczet nabycia Nieruchomości, które zostały uprzednio uiszczone przez Państwo.

Państwa zdaniem, w przedstawionym stanie faktycznym „zapłatą” z tytułu sprzedaży rozumianej jako przeniesienie praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej jest wyłącznie kwota wynagrodzenia za dokonanie cesji.

W szczególności, z perspektywy ekonomicznej, samo sformułowanie „zwrot wpłat” i odrębne uregulowanie tej kwestii w umowie cesji świadczy o tym, że nie może być ono uznawane za integralną cześć wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej.

Należy podkreślić, że zwrot kwoty wynikającej z Umów przedwstępnych stanowi w rzeczywistości jedynie element składowy praw i obowiązków przenoszonych przez Państwa na rzecz Przejmującej. Nie stanowi ona natomiast wynagrodzenia za świadczoną przez Państwa usługę.

Tym samym, w Państwa ocenie kwota wynagrodzenia wskazana przez strony w Umowie cesji powinna stanowić podstawę opodatkowania dla celów podatku VAT, natomiast zwrot wpłat - jako niestanowiący wynagrodzenia za możliwość przejęcia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej oraz Umowy wykończeniowej, a jedynie zwrot koniecznych wydatków, które dotychczas musiały zostać poniesione - nie powinien powiększać podstawy opodatkowania, w przypadku transakcji przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej.

Z punktu Państwa widzenia, otrzymanie kwoty będącej równowartością wpłat od Zainteresowanej, ma taki sam skutek, jakby zwrotu dokonała strona Umowy przedwstępnej, lub Bank, który prowadzi rachunek powierniczy. Zasadniczo to względy funkcjonalne i techniczne przemawiają za tym, by dokonać cesji oraz przeniesienia praw do rachunku powierniczego zamiast rozwiązania umowy przez Państwa ze Sprzedającym i zawarcie nowej umowy przez Zainteresowaną na tych samych warunkach.

W takiej sytuacji, zwrot zaliczki przez Sprzedającego do Wnioskodawcy nie podlegałby opodatkowaniu VAT. Takie samo stanowisko zostało wyrażone m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 lipca 2018 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.425.2018.2.IK oraz w interpretacji podatkowej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 9 września 2015 r. znak IBPP1/4512-452/15/BM.

Zatem, w Państwa ocenie, jako „kwotę należną” należy rozumieć jedynie kwotę stanowiącą wynagrodzenie za przeniesienie praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej - co znajduje swoje odzwierciedlenie w odrębnym charakterze kwoty wynagrodzenia i zwrotu wpłat oraz w odrębnym uregulowaniu tych dwóch kwestii.

Ad 2

Państwa zdaniem, opisana we wniosku cesja praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 8%.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 41 ust. 1, art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jest to podstawowa stawka podatku VAT.

Ustawa o VAT przewiduje jednak możliwość zastosowania w określonych przypadkach preferencyjnych - obniżonych stawek podatku VAT, w tym stawki podatku VAT w wysokości 8%.

Na podstawie art. 41 ust. 2, art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Preferencyjną stawkę podatku VAT w wysokości 8%, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, stosuje się - w myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Jak wynika art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:

‒ budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,

‒ lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej wskazane powyżej limity, stawkę podatku w wysokości 8%, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej, udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej - art. 41 ust. 12c ustawy o VAT.

W świetle powyższych przepisów, nie ulega wątpliwości, że właściwą stawką podatku VAT dla dostawy nieruchomości mieszkalnych, w części w jakiej stanowią one obiekty budowlane lub ich części zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT, jest preferencyjna stawka VAT w wysokości 8%.

W omawianym stanie faktycznym, taka właśnie stawka VAT przewidziana jest w obydwu Umowach Przedwstępnych.

Przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej (cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej) wywołuje określone konsekwencje podatkowe. Pomiędzy Państwem a Zainteresowaną przyjmującą prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej będzie zachodziła wież o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku VAT stanowi czynność opodatkowaną.

Jeżeli czynność przewidziana w umowie przedwstępnej jest finalnie kwalifikowana jako dostawa towaru (nieruchomości mieszkalnej) i stawka VAT jest określona w wysokości przewidzianej dla tej czynności, to również cesja praw i obowiązków wynikających z tej umowy przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób - tj. jako dostawa towaru - nieruchomości mieszkalnej, opodatkowana właściwą dla tej czynności stawką VAT.

Przedmiotem cesji praw i obowiązków wynikających z Umów Przedwstępnych na nieruchomość mieszkalną nie jest przeniesienie abstrakcyjnych praw i obowiązków. Przedmiotem cesji są konkretne prawa oraz obowiązki integralnie związane z tytułem prawnym do nieruchomości mieszkalnych (budynków/lokali mieszkalnych), na które to zawarto umowy przedwstępne. Cesja praw i obowiązków wynikających z danej umowy przedwstępnej stanowi w swej ekonomicznej istocie zbycie tytułu prawnego do danej nieruchomości mieszkalnej.

Innymi słowy, zarówno umowa przedwstępna, jak i cesja dotyczą tej samej czynności, tj. dostawy nieruchomości mieszkalnych. O wysokości właściwej stawki podatku VAT decyduje zasadniczo kryterium ekonomiczne.

Przedmiotem cesji dokonywanej przez Państwa na rzecz Zainteresowanej są prawa i obowiązki wynikające z umów przedwstępnych zawartych wcześniej przez Państwa ze Sprzedającymi. Przedmiotem umów przedwstępnych jest zobowiązane do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży. Przedmiotem przyrzeczonych umów sprzedaży jest natomiast sprzedaż - dostawa poszczególnych nieruchomości mieszkalnych (obiektu budowlanego lub jego części o charakterze mieszkalnym). Dla określenia stawki podatku VAT mającej zastosowanie przy transakcjach realizowanych na podstawie umów przedwstępnych oraz umów cesji, istotny jest finalny efekt ekonomiczny tych transakcji, który w analizowanym stanie faktycznym sprowadza się do dostawy danej nieruchomości mieszkalnej. Innymi słowy, zarówno w przypadku Umowy przedwstępnej zawieranej przez Państwa ze Sprzedającym, jak i umowy cesji zawieranej przez Państwa z Zainteresowaną ma dojść do sprzedaży - dostawy nieruchomości mieszkalnej.

W związku z powyższym, cesja praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Państwa Umów przedwstępnych dotyczących nieruchomości mieszkalnych, ze względu na cel ekonomiczny tej czynności, stanowi w swej istocie zbycie tytułu prawnego do danej nieruchomości mieszkalnej - tj. dostawę nieruchomości mieszkalnej.

Tym samym, odpowiadając na pytanie nr 2, Państwa zdaniem są Państwo uprawnieni do skorzystania z preferencyjnej stawki VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, w części, w jakiej transakcja cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej dotyczy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a-12c ustawy o VAT. W omawianym stanie faktycznym będą to wyłącznie takie nieruchomości, więc stawka 8% powinna odnieść się do całego wynagrodzenia z tytułu Cesji.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2022 r. (sygn. akt I FSK 1974/18) stwierdził, że „Kwalifikacja cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na gruncie VAT jako dostawy towarów lub usługi powinna być identyczna jak czynności będącej przedmiotem umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej. Ujmując to jeszcze inaczej, cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nie ma własnej samodzielnej kwalifikacji na gruncie VAT, dopasowując się do kwalifikacji właściwej dla czynności finalnej”. NSA wskazuje, że nie do przyjęcia jest sytuacja, aby konsekwencje w zakresie VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości były inne niż w przypadku przeniesienia za wynagrodzeniem praw i obowiązków z umowy przedwstępnej dotyczącej tej samej nieruchomości.

Analogiczne stanowisko zajął NSA w wyroku z 16 czerwca 2021 r. (sygn. akt I FSK 1732/18), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 16 maja 2018 r. (sygn. akt I SA/Gd 326/18), WSA w Gliwicach w wyroku z 14 października 2020 r. (sygn. akt I SA/Gl 275/20).

W świetle wskazanych powyżej przepisów, odpowiadając na pytanie nr 2, będą Państwo również uprawnieni do skorzystania z preferencyjnej stawki VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

‒ uznania, że cesja praw i obowiązków z Umów przedwstępnych stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – **jest nieprawidłowe**,

‒ uznania, że podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej jest wyłącznie kwota otrzymanego wynagrodzenia ustalona w umowie cesji, bez kwot zwracanych wpłat - **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1\. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2\. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3\. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4\. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5\. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka; spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6\. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7\. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1\. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2\. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3\. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Państwa działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zamierzają Państwo kupić Nieruchomości po zrealizowaniu przez dewelopera projektu budowlanego, którego celem jest wybudowanie kompleksu budynków mieszkalnych. W związku z powyższym są Państwo stroną dwóch Umów przedwstępnych, tj. Umowy I i Umowy II.

Umowę I zawarli Państwo w lutym 2021 r. ze Spółką C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, która uległa przekształceniu w C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotowa Umowa zobowiązuje Spółkę C do realizacji na niej inwestycji, polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz określoną infrastrukturą. Przedmiotem sprzedaży na rzecz Państwa będzie 50 lokali mieszkalnych. Łączna Cena Brutto z tytułu sprzedaży Nieruchomości zostanie powiększona o podatek VAT w stawce 8% przewidzianej dla lokali mieszkalnych. Natomiast Umowa II została zawarta w marcu 2022 r. ze Spółką C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie której przedmiotem sprzedaży na rzecz Państwa będzie Nieruchomość składająca się z (…) lokali mieszkalnych. Strony ustaliły w przedmiotowych Umowach, że łączna Cena Brutto 1 i 2 będzie obejmowała cenę netto sprzedawanych Nieruchomości powiększona o podatek należny w stawce 8% przewidzianą dla lokali mieszkalnych. Dodatkowo, w ramach Umowy I, Wykonawca (Spółka C Spółka z o.o.) zobowiązany jest do wykonania prac wykończeniowych w lokalach, na podstawie Umowy wykończeniowej.

Zamierzają Państwo (Wnioskodawca i Zainteresowana) zawrzeć Umowę cesji przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych, tj. Umowy I i Umowy II oraz Umowy wykończeniowej. W wyniku Cesji, Zainteresowana ma wejść we wszelkie prawa i obowiązki Państwa wynikające z Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej, natomiast sama treść tych Umów ma pozostać niezmieniona. W szczególności, wpłaty dokonane już przez Państwa mają pozostać nienaruszone, a Zainteresowana będzie dysponować związanymi z tymi wpłatami roszczeniami, tak jakby sama ich dokonała. Wpłaty uiszczone przez Państwa zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz wykonanie prac z Umowy wykończeniowej, której pozostała część zostanie uiszczona przez Zainteresowaną. Dzięki wejściu w te prawa i obowiązki Zainteresowana będzie de facto zobowiązana do zapłaty za Nieruchomości niższej ceny, gdyż uiszczone zaliczki zostaną zaliczone na poczet ceny nabywanych Nieruchomości. Z tytułu cesji Zainteresowana zobowiąże się do zapłaty na rzecz Państwa określonego w cesji wynagrodzenia. Kwota określona w Cesji będzie odnosić się wyłącznie do wynagrodzenia za wstąpienie do Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej w Państwa miejsce. Innymi słowy, będzie to cena, jaką Zainteresowana zapłaci za zakup praw i obowiązków z Umów przedwstępnych.

Ponadto, w odrębnych postanowieniach umowy cesji uregulują Państwo kwestię dotychczasowych wpłat dokonanych przez Państwa zgodnie z Umowami przedwstępnymi. Dodatkowo zostanie zawarty aneks do umowy rachunku powierniczego, na który Państwo wpłacili kwoty zgodne z Umową I, na podstawie którego uprawnioną do tego rachunku powierniczego stanie się Zainteresowana. Kwoty znajdujące się na rachunku powierniczym zgodnie z Państwa wskazaniem, będą w dyspozycji Zainteresowanej (tj. nie będzie ona musiała ponownie ich wpłacać), natomiast Państwo nie będą mieli już prawa żądać ich zwrotu na swój rachunek. W związku z powyższym, osobnym przelewem bankowym Zainteresowana zwróci Państwu kwotę równą kwocie znajdującej się na rachunku powierniczym. Porozumienie będzie przewidywać analogiczny sposób postępowania w zakresie kwot wpłaconych na depozyt notarialny (zwolnionych już do C Sp. z o.o.) i wpłaconych bezpośrednio do spółki C Sp. z o.o. na podstawie Umowy II. Zainteresowana dokona zwrotu równowartości tych kwot na Państwa rachunek bankowy. Tak samo będzie z wpłatami dokonanymi z tytułu Umowy wykończeniowej.

Na tle wyżej zaprezentowanego opisu sprawy, Państwa wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą ustalenia, czy cesja praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, która stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy podstawą opodatkowania będzie wyłącznie wynagrodzenie otrzymane z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej, bez kwot zwracanych wpłat.

Z powołanych wyżej regulacji zawartych w art. 7 i 8 ustawy wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

Zgodnie z art. 509 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność, czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowa prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które cedent (tutaj Wnioskodawca) otrzyma wynagrodzenie ustalone przez strony transakcji. Jak sami Państwo wskazaliście, w wyniku cesji Zainteresowana obejmie wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej, w tym prawo do zaliczek uiszczonych przez Państwa na poczet ceny nabywanych Nieruchomości oraz wykonanie prac z Umowy wykończeniowej. Z tytułu cesji Zainteresowana zobowiąże się do zapłaty na Państwa rzecz określonego wynagrodzenia. Kwota określona w Umowie cesji będzie odnosić się wyłącznie do wynagrodzenia za wstąpienie do Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej, jaka zostanie Państwu wpłacona za przeniesienie cesji praw i obowiązków z ww. Umów. W ramach tej transakcji gospodarczej (tu Państwo) zrealizujecie świadczenie polegające na umożliwieniu cesjonariuszowi (Zainteresowanej) wstąpienie w prawa i obowiązki określone w Umowie cesji, dzięki czemu cesjonariusz uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki cedenta, wynikające z przedmiotowych Umów), w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na Państwa rzecz określonego wynagrodzenia.

Państwo jako cedent podjęliście określone działania, za które otrzymacie wynagrodzenie. Z kolei Zainteresowana stanie się niewątpliwie beneficjentem tego działania – będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na nią wskazane w Umowie cesji prawa i obowiązki wynikające z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej dot. opisanych Nieruchomości. Pomiędzy Państwem a Zainteresowaną powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o VAT- wbrew Państwa twierdzeniu – nie stanowi dostawy towaru w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, tylko stanowi świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega w myśl art. 5 ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane w opisie okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dokonanie przez Państwa cesji praw i obowiązków do Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej stanowi usługę świadczoną przez Państwa na rzecz Zainteresowanej za wynagrodzeniem, którym w opisanym przypadku jest wynagrodzenie za wstąpienie do Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej, (tj. cena, jaką Zainteresowana zapłaci za wstąpienie w prawa i obowiązki z opisanych we wniosku umów) i nie stanowi – wbrew Państwa twierdzeniu - dostawy towaru w myśl art. 7 ust. 1 ustawy.

Tak więc Państwa stanowisko, że cesja praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych stanowi podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy uznaję za **nieprawidłowe**.

Odnosząc się natomiast do kwestii podstawy opodatkowania należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Kluczowa dla zrozumienia konstrukcji podstawy opodatkowania jest zatem analiza pojęcia wynagrodzenia rozumianego jako wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług.

W orzeczeniu C-427/98 (Komisja Europejska v. Republika Federalna Niemiec) Trybunał Sprawiedliwości UE wskazał, że wynagrodzenie (kwota należna w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy) jest wartością subiektywną, a więc wartością faktycznie otrzymaną w danym przypadku. W szczególności, niedopuszczalna jest sytuacja, gdy podstawa opodatkowania byłaby wyższa od kwoty, którą podatnik ostatecznie otrzymuje.

Pojęcie kwoty należnej z tytułu sprzedaży łączy się ściśle z pojęciem „wynagrodzenie”, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. O wynagrodzeniu w ramach danej sprzedaży można mówić, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Dostawcę towarów lub usługodawcę musi łączyć z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego). Za dokonanie tych czynności, wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu, co jednak nie oznacza, że musi mieć ono postać pieniężną, gdyż wynagrodzenie (odpłatność) jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (zapłatą za towar lub usługę może być inny towar lub usługa), albo mieszaną (zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa). Innymi słowy, musi istnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Mając na uwadze konstrukcję normatywną podstawy opodatkowania, wyrażoną w przytoczonych powyżej art. 29a ust. 1 i 6 ustawy, należy podkreślić, że podstawą opodatkowania jest w istocie kwota należna, co istotne, pomniejszona o należny z tytułu danej usługi podatek.

Jak wynika z wniosku z tytułu cesji Zainteresowana zobowiąże się do zapłaty na Państwa rzecz określonego w cesji wynagrodzenia za wstąpienie w prawa i obowiązki z Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej w Państwa miejsce. Innymi słowy, będzie to cena, jaką Zainteresowana zapłaci za zakup praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej. Natomiast odrębnym postanowieniem umownym uzgodniono, że Przejmująca zobowiązana jest/będzie do zwrotu wpłat na poczet nabycia Nieruchomości, które zostały uprzednio uiszczone przez Państwa (wpłaty na rachunek powierniczy, na depozyt notarialny czy wpłaty z tytułu Umowy wykończeniowej). Takie odrębne uregulowanie kwestii zwrotu tych wpłat w umowie cesji świadczy o tym, że nie może być ono uznawane za integralną część wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej. W przedstawionym opisie sprawy „zapłatą” z tytułu sprzedaży rozumianej jako przeniesienie praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej jest/będzie wyłącznie kwota wynagrodzenia za dokonanie cesji.

Tym samym, właśnie ta kwota wynagrodzenia wskazana przez strony w Umowie cesji stanowić będzie podstawę opodatkowania dla celów podatku VAT, natomiast zwrot ww. wpłat - jako niestanowiący wynagrodzenia za możliwość przejęcia praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych oraz Umowy wykończeniowej, a jedynie zwrot koniecznych wydatków, które dotychczas musiały zostać poniesione - nie będzie powiększać podstawy opodatkowania, w przypadku opisanej transakcji przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej.

Reasumując, w rozpatrywanym przypadku, zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z ust. 6 ustawy, podstawą opodatkowania będzie kwota (cena/wynagrodzenie) ustalona w umowie cesji należna Państwu z tytułu przeniesienia na Zainteresowaną praw i obowiązków wynikających z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Tak więc Państwa stanowisko w zakresie uznania, że podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej będzie wyłącznie kwota otrzymanego wynagrodzenia ustalona w umowie cesji, bez kwot zwracanych wpłat, uznaję za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie uznania, że cesja praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz, że podstawą opodatkowania dla czynności przeniesienia praw i obowiazków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej jest/będzie wyłącznie kwota otrzymanego wynagrodzenia ustalona w umowie cesji, bez kwot zwracanych wpłat.

Natomiast w zakresie opodatkowania cesji praw i obowiązków z Umów przedwstępnych i Umowy wykończeniowej według stawki podatku od towarów i usług 8% zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów administracyjnych należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być rozpatrywana pod kątem każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa orzeczenia sądowe choć stanowią element Państwa argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).