Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-708/10-4/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-09-09
Teza: Czy Wnioskodawczyni może ubiegać się o zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jeżeli nie upłynęło 5 lat od nabycia w drodze dziedziczenia połowy tej nieruchomości po mężu, jeżeli za przychód uzyskany z tej nieruchomości wcześniej (w formie zaliczek, o których mowa powyżej) zakupiła lokal mieszkalny?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; umowa-umowa cywilnoprawna; wydatek; zaliczka; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2010 r. (data wpływu 4 czerwca 2010 r.), uzupełnionym w dniu 31 sierpnia 2010 r. (data wpływu 1 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego **– jest prawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 i § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 25 sierpnia 2010 r. nr ILPB2/415-708/10-2/AP, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwano Zainteresowaną do uzupełnienia tego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 25 sierpnia 2010 r., (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 27 sierpnia 2010 r.), natomiast w dniu 1 września 2010 r. (data nadania 31 sierpnia 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wskazała, iż zabudowana nieruchomość - nabyta razem z mężem na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa z dnia 1 marca 1979 r. – wchodziła w skład wspólnego majątku. W ostatnich latach małżeństwa – zostały zaciągnięte pożyczki na leczenie męża. W dniu 8 września 2009 r. zmarł małżonek Zainteresowanej. Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż prawomocnym postanowieniem sądu rejonowego z dnia 19 listopada 2009 r. odziedziczyła po mężu połowę ww. nieruchomości. Natomiast w dniu 21 stycznia 2010 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał zaświadczenie informujące, że nabycie spadku po zmarłym jest zwolnione z podatku od spadków. Rosnące koszty utrzymania tej nieruchomości i pogarszający się stan zdrowia Zainteresowanej spowodowały podjęcie decyzji o zbyciu posiadanej nieruchomości. Jednakże Wnioskodawczyni nie mogła podpisać aktu sprzedaży, bowiem nie miała uregulowanej własności w księdze wieczystej.

Dnia 12 stycznia 2010 r. Zainteresowana podpisała z nabywcą przedwstępną umowę cywilno-prawną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Tytułem ww. transakcji otrzymała Ona zaliczkę w kwocie 50 000 zł. Dnia 21 stycznia 2010 r. podpisała Ona aneks do umowy, na podstawie którego otrzyma zaliczkę w kwocie 20 000 zł. Dnia 1 lutego 2010 r. sporządzony został następny aneks do umowy w związku, z którym Wnioskodawczyni otrzymała zaliczkę w kwocie 35 000 zł. Tego dnia, z łącznie otrzymanych pieniędzy – Zainteresowana zakupiła aktem notarialnym, za cenę 70 000 zł lokal mieszkalny w X. Resztę pieniędzy otrzymanych w formie ww. zaliczek Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę zadłużeń (w związku z leczeniem męża).

Ponadto Wnioskodawczyni poinformowała, iż w dniu 14 maja 2010 r. podpisała akt notarialny – umowę sprzedaży nieruchomości za kwotę 148 000 zł, którą częściowo odziedziczyła po mężu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni może ubiegać się o zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jeżeli nie upłynęło 5 lat od nabycia w drodze dziedziczenia połowy tej nieruchomości po mężu, jeżeli za przychód uzyskany z tej nieruchomości wcześniej (w formie zaliczek, o których mowa powyżej) zakupiła lokal mieszkalny?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeżeli przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, który wcześniej otrzymała, stosownie udokumentowany przeznaczyła na zakup lokalu mieszkalnego to do jakieś części tego przychodu ma prawo zastosować zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych. Przy czy Zainteresowana nadmieniła, iż źródło tego przychodu pochodziło z transakcji sprzedaży na podstawie umów cywilno-prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła w dwóch datach:

1.  połowę, na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa w dniu 1 marca 1979 r. oraz
2.  drugą połowę w drodze dziedziczenia po zmarłym małżonku w dniu 8 września 2009 r.

W związku z powyższym, w odniesieniu do sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 1979 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości – w części dotyczącej udziału nabytego w 1979 r. – nie stanowi źródła przychodu, którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, iż upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału w nieruchomości.

W konsekwencji Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu jego sprzedaży.

Natomiast w odniesieniu do przychodu ze sprzedaży drugiej połowy opisanej nieruchomości uzyskanej przez Wnioskodawczynię w drodze dziedziczenia po zmarłym małżonku w 2009 r. – zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

1.  na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z istoty powołanego wyżej zwolnienia wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości lub prawa mogła być przeznaczona na ww. cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. Jednak w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa powyżej, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek lub zaliczka.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, zaliczki, przedpłaty) z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty zadatku, zaliczki bądź przedpłaty wydatkowane na cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zauważyć należy, iż w opisanym stanie faktycznym nie ma znaczenia że Wnioskodawczyni nie dokonała chronologicznie czynności sprzedaży nieruchomości (14 maja 2010 r.) a następnie kupna lokalu mieszkalnego. Istotne znaczenie ma tutaj data faktycznego wydatkowania środków ze zbycia połowy nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego, jak również fakt, iż otrzymana cena umówiona z tytułu sprzedaży tej połowy nieruchomości udokumentowana została zawartą umową przedwstępną w przypadku potwierdzenia jej definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 12 stycznia 2010 r. została sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji tytułem ww. transakcji Wnioskodawczyni otrzymała w formie zaliczki od nabywcy łącznie kwotę 105 000 zł, z której, w dniu 1 lutego 2010 r. aktem notarialnym, za cenę 70 000 zł nabyła lokal mieszkalny.

Reasumując należy stwierdzić, iż część uzyskanej przez Zainteresowaną sumy ze sprzedaży nieruchomości – otrzymana w formie zaliczek przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego jej własność – odpowiadająca kwocie wydatkowanej na nabycie lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże należy podkreślić, iż o wysokości zwolnienia przedmiotowego zadecyduje ostateczny sposób wydatkowania środków i ich udokumentowanie, przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich przesłanek w powyżej wymienionych przepisach.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, tut. Organ informuje, iż dokumenty dołączone przez Zainteresowaną do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**