Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.332.2020.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-27
Teza: Uznania Sprzedającego za podatnika VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 lipca 2020 r. (data wpływu 16 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 września 2020 r. (data wpływu 23 września 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 11 września 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.332.2020.2.MMA (doręczone Stronie w dniu 12 września 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Sprzedającego za podatnika VAT - **jest prawidłowe,**

*   prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości właściwą stawką podatku VAT, prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT oraz w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości właściwą stawką podatku VAT, prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 września 2020 r. (data wpływu 23 września 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 11 września 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.332.2020.2.MMA.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: S. P.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

S.P. PESEL (…) (dalej: „Sprzedający”, „Wnioskodawca”) jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2/7; 3/7; 2/9; 3/9 o łącznej powierzchni 6313 m2 (sześć tysięcy trzysta trzynaście metrów kwadratowych) z obrębu (…), położoną w miejscowości (…), objęte księgami wieczystymi KW numer (…) oraz (…)prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z ewidencją gruntów, nieruchomość to grunty orne klas IVa, IVb, V. Sprzedający własność nieruchomości nabył na podstawie umowy darowizny od rodziców, co zostało udokumentowane aktem notarialnym Rep (…) z dnia 12 września 1994 r. sporządzonym przez notariusza (…).

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w drodze darowizny, Nieruchomość znajdowała się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego i nie była wykorzystywana przez niego w żadnym czasie do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu. Nieruchomość nie jest i nie była zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przyjęty Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 31 lipca 2008 r. (dalej: „MPZP”), określający jej przeznaczenie symbolem 4UP, 5UP (tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej).

Sprzedający od dnia 31 lipca 2001 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…), dla której przeważająca działalność to 66.22.Z (działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych), zaś od dnia 20 lutego 2020 r. posiada status czynnego podatnika VAT. Sprzedający nie prowadzi (i nie prowadził) działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś Nieruchomość nie jest ani nigdy nie była związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedający z tytułu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej odprowadza składki ZUS. Nie jest emerytem, ani rencistą. Nie pobierał dopłat od ARiMR. Sprzedający jest właścicielem jeszcze innych gruntów w gminie (…). Wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Sprzedający zawarł z agencją doradczą C. sp. z o.o. (zwanej dalej Agentem) umowę pośrednictwa, na mocy której za wynagrodzeniem zlecił Agentowi poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od niego Nieruchomości oraz reprezentowanie jego interesów w transakcji sprzedaży Agent wskazał Sprzedającemu kilku zainteresowanych, w tym m.in. Kupującego. Agent aktywnie uczestniczył w negocjacjach pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, w tym w ustalaniu warunków Umowy Przedwstępnej Sprzedaży.

W dniu 27 czerwca 2018 r. Sprzedający zawarł z potencjalnym kupującym spółka A. Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”).

Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych oraz magazynowo-usługowo-biurowych.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży Kupujący i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży”) po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;
4.  potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomościach planowanej inwestycji;
5.  potwierdzenie, że nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej;
6.  uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomościach oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
7.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
8.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 1 pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;
9.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości.

Jednocześnie Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że powyżej wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Żądanie będzie równoznaczne ze zrzeczeniem się domagania się ziszczenia warunków przez Kupującego. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży - Nieruchomością do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający udzielił osobom związanym z Kupującym pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt ksiąg wieczystych nr (…) i nr (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
4.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
5.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
6.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
7.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji.

Dodatkowo, w treści Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Sprzedający wyraził zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań Kupującego wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży na inną spółkę z siedzibą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, która stanie się podmiotem wszelkich praw i obowiązków Kupującego wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży.

Sprzedający dokonał podziału nieruchomości, polegającego na wydzieleniu działek drogowych o nr 2/8 (…) i 3/8 (…) przeznaczonych w MPZP na drogę zbiorczą i oznaczonych symbolem KZ. Sprzedający w dniu 27 czerwca 2018 r. zawarł z Kupującym umowę sprzedaży, którą sprzedał Kupującemu wierzytelność przysługującą mu względem Gminy (…), wynikającą z utraty własności działek 2/8 i 3/8 w związku z przejściem ich własności na rzecz Gminy (…) na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 98 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej Sprzedaży w dniu 27 czerwca 2018 r., Sprzedający otrzymał od Kupującego zadatek na poczet ceny sprzedaży w wysokości 25.000 PLN (dalej: „Zadatek 1”), płatny na rachunek bankowy Sprzedającego. Z tytułu otrzymania Zadatku 1 Sprzedający nie odprowadzał podatku VAT.

W dniu 17 lutego 2020 r. Kupujący oraz Sprzedający zawarli aneks do Umowy Przedwstępnej Sprzedaży w którym m.in.:

1.  zmienili cenę Sprzedaży
2.  zmienili datę do której ma być zawarta ostateczna Umowa Sprzedaży Nieruchomości
3.  uzgodnili wypłatę przez Kupującego na rzecz Sprzedającego dodatkowego zadatku w wysokości 290 650 złotych (Zadatek 2)
4.  Sprzedający zobowiązał się zarejestrować jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, a następnie wystawić Kupującemu fakturę VAT na Zadatek 1 oraz Zadatek 2, powiększając obie kwoty o wartość podatku VAT w wysokości 23%
5.  Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się wystąpić o interpretację podatkową w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

Na Nieruchomości, po pozyskaniu również nieruchomości sąsiednich, Kupujący planuje wybudować obiekt komercyjny, tj. inwestycję polegającą na budowie budynków (hal) magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną), który będzie wykorzystany pod wynajem. Kupujący nie wyklucza, że w przyszłości Nieruchomość może być przedmiotem dalszej odsprzedaży, zwłaszcza w przypadku niemożliwości pozyskania sąsiadujących działek o wystarczającej wielkości dla przeprowadzenia inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sprecyzowane w piśmie z dnia 18 września 2020 r.):

1.  Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości - po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Kupującego niespełnionych warunków zawieszających - Sprzedający będzie działał, jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2.  W przypadku uznania, że Sprzedający (Wnioskodawca) dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT i sprzedaż Nieruchomości zostanie przez Sprzedającego (Wnioskodawcę) opodatkowana według stawki 23%, Kupującemu (Zainteresowanemu) będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktur?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż czynność sprzedaży nieruchomości opisana we wniosku w jest objęta art. 5 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Szereg podjętych przez Sprzedającego działań faktycznych i prawnych takich jak:
    *   zatrudnienie za wynagrodzeniem międzynarodowej firmy doradczej;
    *   wydzielenie z Nieruchomości działek drogowych zgodnie z zapisami MPZP a następnie sprzedaż roszczeń z tytułu utraty części nieruchomości;
    *   ustanowienie pełnomocników o bardzo szerokim zakresie umocowania; świadczy dobitnie o profesjonalnym charakterze jego działania i jako takie nosi znamiona aktywnego dążenia do zwiększenia przychodu ze zbycia własności Nieruchomości, co stanowi czynność podlegającą opodatkowaniem VAT.
2.  Zdaniem Kupującego będzie przysługiwało mu na podstawie art. 86 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury. Powyższe jest bezpośrednią konsekwencją stanowiska przyjętego przez Wnioskodawcę w pierwotnie złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - w zakresie pytania 1. Skoro bowiem czynności Wnioskodawcy będą miały charakter czynności opodatkowanych w myśl art. 5 ustawy o VAT, nie istnieją względy przemawiające za odmówieniem Zainteresowanemu prawa odliczenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

***   prawidłowe w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT,***   **prawidłowe w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości właściwą stawką podatku VAT, prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości.**

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej „ustawą o VAT” - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2/7; 3/7; 2/9; 3/9. Zgodnie z ewidencją gruntów, nieruchomość to grunty orne klas IVa, IVb, V. Sprzedający własność nieruchomości nabył na podstawie umowy darowizny od rodziców. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w drodze darowizny, Nieruchomość znajdowała się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego i nie była wykorzystywana przez niego w żadnym czasie do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu. Nieruchomość nie jest i nie była zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przyjęty Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 31 lipca 2008 r., określający jej przeznaczenie symbolem 4UP, 5UP (tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej). Sprzedający od dnia 31 lipca 2001 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…), dla której przeważająca działalność to 66.22.Z (działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych), zaś od dnia 20 lutego 2020 r. posiada status czynnego podatnika VAT. Sprzedający nie prowadzi (i nie prowadził) działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś Nieruchomość nie jest ani nigdy nie była związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Sprzedający zawarł z agencją doradczą C. sp. z o.o. umowę pośrednictwa, na mocy której za wynagrodzeniem zlecił Agentowi poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od niego Nieruchomości oraz reprezentowanie jego interesów w transakcji sprzedaży Agent wskazał Sprzedającemu kilku zainteresowanych, w tym m.in. Kupującego. Agent aktywnie uczestniczył w negocjacjach pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, w tym w ustalaniu warunków Umowy Przedwstępnej Sprzedaży. W dniu 27 czerwca 2018 r. Sprzedający zawarł z potencjalnym kupującym spółka A. Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych oraz magazynowo-usługowo-biurowych.

Zgodnie z Umową Przedwstępna Sprzedaży Kupujący i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;
4.  potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomościach planowanej inwestycji;
5.  potwierdzenie, że nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej;
6.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomościach oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
7.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
8.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 1 pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;
9.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości.

Jednocześnie Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że powyżej wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Żądanie będzie równoznaczne ze zrzeczeniem się domagania się ziszczenia warunków przez Kupującego. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży - Nieruchomością do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający udzielił osobom związanym z Kupującym pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt ksiąg wieczystych nr (\`(...)\`) i nr (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
4.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
5.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
6.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
7.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji.

Dodatkowo, w treści Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Sprzedający wyraził zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań Kupującego wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży na inną spółkę z siedzibą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, która stanie się podmiotem wszelkich praw i obowiązków Kupującego wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży. Sprzedający dokonał podziału nieruchomości, polegającego na wydzieleniu działek drogowych o nr 2/8 i 3/8 przeznaczonych w MPZP na drogę zbiorczą i oznaczonych symbolem KZ. Sprzedający w dniu 27 czerwca 2018 r. zawarł z Kupującym umowę sprzedaży, którą sprzedał Kupującemu wierzytelność przysługującą mu względem Gminy (…), wynikającą z utraty własności działek 42/8 i 43/8 w związku z przejściem ich własności na rzecz Gminy (…) na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 98 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej Sprzedaży w dniu 27 czerwca 2018 Sprzedający otrzymał od Kupującego zadatek na poczet ceny sprzedaży w wysokości 25.000 PLN na rachunek bankowy Sprzedającego. Z tytułu otrzymania Zadatku 1 Sprzedający nie odprowadzał podatku VAT.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości - po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Kupującego niespełnionych warunków zawieszających - Sprzedający będzie działał, jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny, odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z wniosku, w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedający udzielił osobom związanym z Kupującym pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w bardzo szerokim zakresie oraz zatrudnił profesjonalną firmę doradczą w celu jak najkorzystniejszego zbycia nieruchomości.

Tym samym należy uznać, że Sprzedający podejmował świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem będzie działał w tym zakresie jako handlowiec.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby związane z Kupującym wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje On działania w sposób zorganizowany.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W analizowanej sprawie, osoba działającą na rzecz Kupującego posiada pełnomocnictwo Sprzedającego w zakresie m.in. do uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego, a także uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż ww. Działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując planowana przez Sprzedającego transakcja sprzedaży Nieruchomości, z tytułu której Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższa transakcja sprzedaży Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy Kupującemu będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktur.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomości, po pozyskaniu również nieruchomości sąsiednich, Kupujący planuje wybudować obiekt komercyjny, tj. inwestycję polegającą na budowie budynków (hal) magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną), który będzie wykorzystany pod wynajem. Kupujący nie wyklucza, że w przyszłości Nieruchomość może być przedmiotem dalszej odsprzedaży, zwłaszcza w przypadku niemożliwości pozyskania sąsiadujących działek o wystarczającej wielkości dla przeprowadzenia inwestycji.

W tym miejscu należy rozstrzygnąć, czy w analizowanej sprawie nie występuje przesłanka wyłączająca prawo do odliczenia podatku VAT o którym mowa w art. 88 ust. 3a.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie jednak do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia (…) sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 203) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość nie jest i nie była zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przyjęty Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 31 lipca 2008 r., określający jej przeznaczenie symbolem 4UP, 5UP (tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej).

A zatem przedmiotem dostawy będzie więc grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie będą również spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z treści wniosku – Sprzedający własność nieruchomości nabył na podstawie umowy darowizny od rodziców.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie wniosku w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika VAT, prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości właściwą stawką podatku VAT oraz prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości.

Natomiast w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości oraz w zakresie ponoszenia solidarnej odpowiedzialności za zaległości podatkowe w podatku VAT wraz z kontrahentem w przypadku braku rachunku firmowego o którym mowa art. 96b ust. 1 ustawy o VAT, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.