Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.213.2024.3.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-08
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziałów w niezabudowanej działce nr 1/1.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

15 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziałów w niezabudowanej działce nr 1/1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 czerwca 2024 r. (wpływ 26 czerwca 2024 r.) oraz pismem 28 czerwca 2024 r. (wpływ 28 czerwca 2024 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

*   „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ul. (…), NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   H. Ś., ul. (…)

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   K. K., ul. (…)

4) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   M. Z., ul. (…)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest spółka „A” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

Wnioskodawca jest zainteresowany transakcją nabycia nieruchomości od sprzedających (dalej jako: „Transakcja”), tj.:

*   Pani H. Ś. (dalej: „Sprzedająca 1”)
*   Pani K. K. (dalej: „Sprzedająca 2”)
*   Pani M. Z. (dalej: „Sprzedająca 3”).

Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3 zwani są łącznie dalej: „Sprzedający” lub „Zbywcy”.

Status prawny Nieruchomości

Sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1/1 o powierzchni 5,9100 ha, położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) (obręb ewidencyjny: (…), (…), sposób korzystania: R-grunty orne), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”) w następujących częściach:

*   Sprzedający 1 w udziale ½ części na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym 7 listopada 1989 r. M. S.;
*   Sprzedający 2 i Sprzedający 3 w udziałach po ¼ części na podstawie dziedziczenia testamentowego po zmarłej 1 lipca 2018 r. w (…) G. S.

Dział l-Sp i (…) Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne są od wszelkich wpisów. W Dziale II Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisani są Sprzedający jako współwłaściciele w udziałach. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisane ograniczone prawo rzeczowe odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na przeprowadzeniu przez działkę nr 1/2 urządzenia kanalizacji tłoczonej i umieszczenia studni rozprężonej oraz udostępnieniu pasa gruntu w celu swobodnego dostępu do ww. urządzeń w celu dokonywania przeglądów, napraw, remontów, konserwacji i innych czynności związanych z eksploatacją lub wymianą urządzeń na rzecz „B” Spółki Akcyjnej z siedzibą w (…).

Zgodnie z zawartymi w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży oświadczeniami, Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 oraz Sprzedająca 3 nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu prawo własności Nieruchomości, za ustaloną w przedwstępnej umowie sprzedaży cenę powiększoną o VAT, jeśli będzie należny, a Kupujący przedmiotową Nieruchomość za tę cenę kupi.

Kupujący ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wybudowania inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjno-usługowo-handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z 11 stycznia 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części obrębu (…) — część A i w planie leży na terenach oznaczonych symbolami: 2P/U o przeznaczeniu podstawowym: produkcja, usługi z zakresu: budownictwa, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, obsługi firm i klienta, usług drobnych, usług sportu i rekreacji, transportu, logistyki i magazynów, niepublicznych usług oświaty, niepublicznych usług zdrowia i opieki społecznej, obsługi pojazdów samochodowych, teren wód powierzchniowych śródlądowych; 1WS - przeznaczenie podstawowe: teren wód powierzchniowych śródlądowych; 2KDL - przeznaczenie podstawowe: droga publiczna klasy „L” lokalnej - poszerzenie pasa drogowego ul. (…) położonej poza opracowaniem planu miejscowego; 1IT - przeznaczenie podstawowe: teren infrastruktury technicznej.

Kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.), ponieważ jest kontrolowany przez osobę fizyczną będącą obywatelem Francji (nieposiadającą obywatelstwa polskiego), jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego i na nabycie Nieruchomości nie jest wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków zawieszających:

*   wyniki przeprowadzonego w imieniu, na zlecenie i na koszt Kupującego badania prawnego i/lub technicznego (w tym badanie zanieczyszczeń środowiska) Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Kupującego, w szczególności w ocenie Kupującego badania potwierdzą, że Nieruchomość może być wykorzystana w celu wybudowania na niej Inwestycji;
*   w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak będzie wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenie referendarza, apelacjach, kasacjach lub ostrzeżeniach dotyczących niezgodności między ujawnionym stanem prawnym a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości, co wykluczałoby rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Kupujący otrzymał od Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 oraz Sprzedającego 3 zaświadczenie wydane 15 listopada 2023 r. przez Wójta Gminy (…), z którego wynika przeznaczenie Nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oraz zaświadczenie wydane 15 listopada 2023 r. wydane przez Wójta Gminy (…), dotyczące rewitalizacji na obszarze gminy (…).

Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedających

Sprzedająca 1 nabyła Nieruchomość w udziale ½ części na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym 7 listopada 1989 r. w (…) M. S. Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nabyła Nieruchomość w udziałach po ¼ części na podstawie dziedziczenia testamentowego po zmarłej 1 lipca 2018 r. w (…) G. S. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 działkę nabyła w celach prywatnych, w drodze spadku i nie wykorzystywała jej do innych celów. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości, a Nieruchomość wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich, z wyjątkiem służebności ujawnionej w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Przedmiotowe działki i ich części nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie czerpała z nich żadnego pożytku. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie wykluczają, że w przeszłości właściciel sąsiedniej nieruchomości użytkował Nieruchomość i pobierał w tym celu dotacje/subwencje, jednak Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie posiadają wiedzy co do zawartych umów i uzgodnień w tym zakresie pomiędzy posiadaczem, a matką Sprzedających.

Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych z własnej działalności rolniczej. Według najlepszej wiedzy Sprzedającej 1, Sprzedającej 2 i Sprzedającej 3 dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani decyzja o pozwoleniu na budowę. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie wnosiła o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowych działek. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie poczyniła żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki z wyjątkiem działań marketingowych / reklamowych podejmowanych w celu przyśpieszenia sprzedaży Nieruchomości i dotarcia do jak najszerszego grona zainteresowanych.

Nieruchomość jest nieuzbrojona. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Sprzedająca 1 wraz z matką G. S. dokonywały w latach 2010-2017 sprzedaży gruntów rolnych z przeznaczeniem pod zabudowę. Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 zawarły w przeszłości dwie przedwstępne umowy sprzedaży Nieruchomości. Z tytułu przedłużenia tych umów Sprzedające otrzymały rekompensatę pieniężną przewidzianą w postanowieniach umownych.

Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości. Nieruchomość nie jest przedmiotem samoistnego posiadania osób innych niż Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3, a ponadto żaden podmiot lub osoba nie korzysta z Nieruchomości bezumownie (jednak Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie wykluczają, że mogło mieć to miejsce w przeszłości). Nieruchomość nie jest zabudowana.

Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 i Sprzedająca 3 nie podejmowała żadnych działań w celu zmiany przeznaczenia terenu, w szczególności w celu przeprowadzenia procedury zmiany zapisu MPZP.

Inne okoliczności Transakcji

W celu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, Strony zobowiązały się podjąć szereg czynności, w tym wszelkich czynności niezbędnych do spełnienia się warunku zawieszającego i podjęcia współpracy w celu informowania o wszelkich zdarzeniach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na spełnienie się tego warunku. Sprzedający zobowiązali się m.in. do intencjonalnie niedokonywania niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się warunku zawieszającego, zezwalanie Kupującemu i jego doradcom na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań, w uzgodnionym terminie, do braku zmiany sposobu korzystania z Nieruchomości oraz do nie wykonywania żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się również do uzyskania zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz z ZUS dotyczących zaległości podatkowych, z tytułu składek ZUS i KRUS.

Sprzedający udzielili Kupującemu oraz panu D. R. pełnomocnictwa z prawem substytucji do wglądu w akta i uzyskiwania i wykonywania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości i poprzedzających ją ksiąg wieczystych, a także do wglądu w akta i uzyskiwania i wykonywania kserokopii i fotokopii z wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością, toczących się obecnie oraz zakończonych, w których Sprzedający jako właściciel Nieruchomości lub jego poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługującego im prawa własności Nieruchomości oraz do uzyskiwania wszelkich dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym dokumentacji Nieruchomości przechowywanej w rejestrze gruntów, a także do wystąpienia do właściwych organów i urzędów o wydanie zaświadczeń.

Ponadto Kupujący działał w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedających w celu uzyskania informacji istotnych z punktu widzenia planowanej Transakcji, m.in. odnośnie możliwości doprowadzenia mediów do Nieruchomości.

Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) na zasadzie użyczenia, w tym prawo do składania wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wniosków o wydanie wszelkich niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę opinii, uzgodnień, decyzji, postanowień i podobnych dokumentów (w tym wniosków o wydanie warunków technicznych), a także do wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia inspekcji, prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Kupujący nie rozpocznie wykonywania na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Sprzedający wyrazili zgodę Kupującemu, na postawienie na Nieruchomości banera informującego o zamierzonej przez Kupującego Inwestycji na jego koszt z obowiązkiem przywrócenia stanu poprzedniego w przypadku nie zawarcia przez strony Umowy Przyrzeczonej.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

Urządzenie kanalizacji tłocznej i studnia rozprężona znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży nr 1/1 nie są własnością Sprzedających. Urządzenia te należą do „B”, który jest właścicielem działki po drugiej stronie drogi (…) (KW (…)).

Ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe, tj. odpłatna i bezterminowa (nie dłużej niż na czas eksploatacji urządzeń) służebność przesyłu polegająca na przeprowadzeniu przez działkę nr 1/2 urządzenia kanalizacji tłocznej (rury kanalizacji tłocznej o przekroju DE75) i umieszczenia studni rozprężonej oraz udostępnieniu pasa gruntu w celu swobodnego dostępu do ww. urządzeń w celu dokonywania przeglądów, napraw, remontów, konserwacji i innych czynności związanych z eksploatacją lub wymianą urządzeń.

W księdze wieczystej widnieje ustanowienie służebności z 25 sierpnia 2010 r.

Urządzenie kanalizacji tłocznej i studnia rozprężona znajdujące się na działce nr 1/1 nie są własnością Sprzedających i nie będą przedmiotem dostawy, a zatem Wnioskodawca odstępuje od odpowiedzi na pozostałe pytania.

Wnioskodawca nie posiada wiedzy do jakich czynności wykorzystywane były ww. kanalizacja tłoczna i studnia rozprężona znajdujące się na działce.

Sprzedający nie posiadają wiedzy do jakich czynności wykorzystywana była w przeszłości działka nr 1/1.

**Pytanie**

1) Czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2) Czy Spółce Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu przedmiotowej działki?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazuje praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych, za działania sprzedającego uznawane za działania profesjonalisty należy uznać, te które wpływają na wzrost wartości danej nieruchomości i jej atrakcyjności w oczach potencjalnych kupujących.

Przykładem takich działań profesjonalisty może być podział działki na kilka niezależnych, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działania marketingowe zmierzające do sprzedaży działek. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (w teorii), w praktyce właśnie prowadzi działalność gospodarczą bowiem podejmuje wszelkie działania względem sprzedawanej nieruchomości jak inne podmioty profesjonalnie działające na rynku.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Ponadto z treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem substytucji do wglądu w akta i uzyskiwania i wykonywania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości i poprzedzających ją ksiąg wieczystych, a także do wglądu w akta i uzyskiwania i wykonywania kserokopii i fotokopii z wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością, toczących się obecnie oraz zakończonych, w których Sprzedający jako właściciel Nieruchomości lub jego poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługującego im prawa własności Nieruchomości oraz do uzyskiwania wszelkich dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym dokumentacji Nieruchomości przechowywanej w rejestrze gruntów, a także do wystąpienia do właściwych organów i urzędów o wydanie Zaświadczeń.

Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) na zasadzie użyczenia, w tym prawo do składania wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wniosków o wydanie wszelkich niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę opinii, uzgodnień, decyzji, postanowień i podobnych dokumentów (w tym wniosków o wydanie warunków technicznych), a także do wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia inspekcji, prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Sprzedający wyrazili zgodę Kupującemu, na postawienie na Nieruchomości banera informującego o zamierzonej przez Kupującego Inwestycji na jego koszt z obowiązkiem przywrócenia stanu poprzedniego w przypadku nie zawarcia przez strony Umowy Przyrzeczonej.

Fakt, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za pełną Sprzedających zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość jest własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Ponadto, podejmowane przez pełnomocnika czynności doprowadzą działkę do oczekiwań Kupującego, przygotowuje ją do przyszłej Inwestycji, którą Nabywca zamierza przeprowadzić na działce po transakcji. Zatem podejmowane działania przyspieszą również inwestycję Kupującego, zatem są wyjściem „naprzeciw” oczekiwaniom Kupującego, żeby w efekcie doprowadzić do Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających Transakcja, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. Sprzedający będą wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, spełniony zostanie warunek dla uznania, że Sprzedający działają na gruncie VAT w ramach działalności gospodarczej, a tym samym na potrzeby Transakcji będą podatnikiem VAT. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedający podjęli (za pośrednictwem pełnomocników) czynności charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedający, podejmując działania związane z Nieruchomością podejmą je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b Ustawy o VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w Prawie budowlanym.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Zatem zdaniem Wnioskodawcy, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji, działka ma i będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdowały się na dzień Transakcji żadne obiekty budowlane będące własnością Sprzedających, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowalnego (tj. na Nieruchomości znajduje się jedynie urządzenie kanalizacji tłocznej i studnia rozprężona).

Wobec powyższego, konieczne jest odniesienie się w dalszej części wniosku do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z 11 stycznia 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części obrębu (…) — część A i w planie leży na terenach oznaczonych symbolami: 2P/U o przeznaczeniu podstawowym: produkcja, usługi z zakresu: budownictwa, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, obsługi firm i klienta, usług drobnych, usług sportu i rekreacji, transportu, logistyki i magazynów, niepublicznych usług oświaty, niepublicznych usług zdrowia i opieki społecznej, obsługi pojazdów samochodowych, teren wód powierzchniowych śródlądowych; 1WS - przeznaczenie podstawowe: teren wód powierzchniowych śródlądowych; 2KDL - przeznaczenie podstawowe: droga publiczna klasy „L" lokalnej — poszerzenie pasa drogowego ul. (…) położonej poza opracowaniem planu miejscowego; 1IT - przeznaczenie podstawowe: teren infrastruktury technicznej.

Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, ze zm.) na zasadzie użyczenia, w tym prawo do składania wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wniosków o wydanie wszelkich niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę opinii, uzgodnień, decyzji, postanowień i podobnych dokumentów (w tym wniosków o wydanie warunków technicznych).

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość powinna zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Transakcji.

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do Transakcji w zakresie Nieruchomości zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy także rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT naliczonego i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT. Należy zatem stwierdzić, że w przypadku Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Sprzedający stoi na stanowisku, że Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ad 2

Sprzedający stoi na stanowisku, że Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Skoro sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT.

Grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku. Skoro sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną – nie jest decydująca. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1/1, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierzają sprzedać działkę nr 1/1.

Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości oraz udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających dotyczącego przygotowania terenu działki pod inwestycję Kupującego oraz wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia m.in. z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą m.in. kwestii czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy o VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmą Sprzedający w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywana w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1/1 („Nieruchomość”) w następujących częściach:

*   Sprzedający 1 w udziale ½ części na podstawie dziedziczenia ustawowego;
*   Sprzedający 2 i Sprzedający 3 w udziałach po ¼ części na podstawie dziedziczenia testamentowego.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu prawo własności Nieruchomości, za ustaloną w przedwstępnej umowie sprzedaży cenę powiększoną o VAT, jeśli będzie należny, a Kupujący przedmiotową Nieruchomość za tę cenę kupi.

Kupujący ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość do wybudowania inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjno-usługowo-handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomość na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków zawieszających:

*   wyniki przeprowadzonego w imieniu, na zlecenie i na koszt Kupującego badania prawnego i/lub technicznego (w tym badanie zanieczyszczeń środowiska) Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Kupującego, w szczególności w ocenie Kupującego badania potwierdzą, że Nieruchomość może być wykorzystana w celu wybudowania na niej Inwestycji;
*   w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak będzie wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenie referendarza, apelacjach, kasacjach lub ostrzeżeniach dotyczących niezgodności między ujawnionym stanem prawnym a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości, co wykluczałoby rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem substytucji do wglądu w akta i uzyskiwania i wykonywania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości i poprzedzających ją ksiąg wieczystych, a także do wglądu w akta i uzyskiwania i wykonywania kserokopii i fotokopii z wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością, toczących się obecnie oraz zakończonych, w których Sprzedający jako właściciel Nieruchomości lub jego poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługującego im prawa własności Nieruchomości oraz do uzyskiwania wszelkich dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym dokumentacji Nieruchomości przechowywanej w rejestrze gruntów, a także do wystąpienia do właściwych organów i urzędów o wydanie zaświadczeń.

Ponadto Kupujący działał w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedających w celu uzyskania informacji istotnych z punktu widzenia planowanej Transakcji, m.in. odnośnie możliwości doprowadzenia mediów do Nieruchomości.

Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy Prawo budowlane na zasadzie użyczenia, w tym prawo do składania wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wniosków o wydanie wszelkich niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę opinii, uzgodnień, decyzji, postanowień i podobnych dokumentów (w tym wniosków o wydanie warunków technicznych), a także do wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia inspekcji, prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedających wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez przedstawiciela potencjalnego nabywcy. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Tym samym, udzielenie przez Sprzedających stosownego pełnomocnictwa i zgody spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez Kupującego w imieniu Sprzedających, ponieważ to Sprzedający posiadają prawo własności tej nieruchomości i to Sprzedający są stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki itp. związane z realizacją inwestycji Kupującego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującą Spółkę.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach łączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu niezabudowanego należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający zamierzają sprzedać działkę nr 1/1 zabudowaną urządzeniem kanalizacji tłoczonej i studnią rozprężoną. Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo wskazali Państwo, że ww. urządzenia, nie stanowią własności Sprzedających. Urządzenia te należą do „B”.

Jak już wyżej wyjaśniono, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że na działce znajdują się urządzenie kanalizacji tłoczonej i studnia rozprężona, które nie należą do Sprzedających. W związku z tym, urządzenie kanalizacji tłoczonej i studnia rozprężona nie mogą być przedmiotem sprzedaży.

Skoro Sprzedający nie są właścicielami znajdujących się na działce ww. urządzeń to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą działki nr 1/1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który należy traktować jako teren przeznaczony pod zabudowę, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Na przedmiotowej działce są już posadowione urządzenia, które pomimo, że nie będą przedmiotem dostawy, wykluczają uznanie działki nr 1/1 jako terenu niezabudowanego.

Ponadto jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka leży na terenach oznaczonych symbolami: 2P/U o przeznaczeniu podstawowym: produkcja, usługi z zakresu: budownictwa, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, obsługi firm i klienta, usług drobnych, usług sportu i rekreacji, transportu, logistyki i magazynów, niepublicznych usług oświaty, niepublicznych usług zdrowia i opieki społecznej, obsługi pojazdów samochodowych, teren wód powierzchniowych śródlądowych; 1WS - przeznaczenie podstawowe: teren wód powierzchniowych śródlądowych; 2KDL - przeznaczenie podstawowe: droga publiczna klasy „L” lokalnej - poszerzenie pasa drogowego położonej poza opracowaniem planu miejscowego; 1IT - przeznaczenie podstawowe: teren infrastruktury technicznej.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że zbycie działki nr 1/1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż stanowi tereny budowlane.

Jednocześnie, należy wskazać, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Sprzedający nabyli własność działki nr 1/1 na podstawie dziedziczenia. Zatem transakcja nabycia przez Sprzedających działki nastąpiła w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, do sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w tym przepisie.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce nr 1/1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za **prawidłowe.**

W dalszej kolejności wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a nieruchomość, jak wskazano we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy zgodzić się z Zainteresowanymi, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup udziałów w Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informujemy, że w zakresie podatku od czynności cywlinoprawnych zostanie wydane odrębne roztrzygnięcie.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

„A” Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).