Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.116.2020.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-28
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; budynek-rozbiórka budynku; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2020 r. (data wpływu 18 marca 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 maja 2020 r. (data wpływu 19 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniu 19 maja 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2020 Spółka „A” Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce, czynny podatnik VAT (dalej także: Wnioskodawca) zamierza sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną nieużytkowanym budynkiem administracyjno-biurowym. Budynek ten został wybudowany w roku 1910.

Grunt ten położony jest w Polsce. Budynek administracyjno-biurowy nie jest użytkowany w całości, jak i w jakiejkolwiek części. Przeznaczony jest on do rozbiórki. Potwierdza to także informacja zawarta w wycenie rzeczoznawcy z dnia 17 lutego 2020 r. wskazująca na to, że budynek jest na tyle zniszczony, iż jego ewentualny remont nie ma uzasadnienia ekonomicznego.

Książka obiektu budowlanego wskazuje rok założenia: 1 stycznia 1999 r. Decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z dnia 10 lutego 2016 r. – budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi na parterze.

Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość w wyniku wniesienia jej aportem przez ówczesnego właściciela (spółkę (….)) w roku 2006.

W akcie notarialnym wskazano, że znaczne obniżenie wartości gruntu wraz z budynkiem (aportu) ma związek z dewastacją budynku i wynika z operatu szacunkowego z 25 sierpnia 2006 r.

Przy aporcie nie naliczono i nie odprowadzono podatku VAT.

Wnioskodawca nie posiada informacji o ewentualnym pierwszym zasiedleniu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca spodziewa się, że nieruchomość wcześniej była użytkowana. Nie wydaje się prawdopodobnym bowiem, aby budynek z roku 1910 nie był nigdy użytkowany. Jednak konkretnej wiedzy na ten temat Wnioskodawca nie posiada.

Od momentu nabycia aportu i przyjęcia na stan nieruchomości, były ponoszone przez Wnioskodawcę nakłady takie jak naliczanie energii elektrycznej, ubezpieczeń, opłat skarbowych, ekspertyz, map. Nie były to prace o charakterze stricte budowlanym, technicznym.

Wniosek został uzupełniony w dniu 19 maja 2020 r. o następujące informacje:

Ad. 1

Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał przedmiotowego budynku w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie wykonywał z jego użyciem jakichkolwiek czynności traktowanych na gruncie ustawy o VAT jako działalność gospodarcza (w tym także zwolnionych od tego podatku).

Ad. 2

Tak jak podano powyżej budynek ten (ze względu na jego stan) nie został wykorzystany przez Wnioskodawcę zarówno na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, jak i działalności opodatkowanej tym podatkiem.

Zauważa się, że od momentu nabycia aportu i przyjęcia na stan nieruchomości, były ponoszone przez Wnioskodawcę nakłady na budynek takie jak naliczanie energii elektrycznej, ubezpieczeń, opłat skarbowych, ekspertyz, map. Nie były to jednak prace o charakterze stricte budowlanym, technicznym. W efekcie nie doszło do wyremontowania czy modernizacji budynku.

Ad. 3

Według wiedzy Wnioskodawcy, czynność przedmiotowego aportu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wobec tego Wnioskodawca wnosi o rozstrzygnięcie oparte na stwierdzeniu, że czynność aportu nie podlegała opodatkowaniu.

Ad. 4

Budynek ten nie był udostępniany w całości (jak i w części) osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych odpłatnych ani też nieodpłatnych.

Ad. 5

Wnioskodawca nie ponosił tego typu wydatków, o jakie pyta organ, które wynosiłyby 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wnioskodawca co prawda poniósł na przedmiotowy budynek wydatki, których suma przekroczyłaby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak wydatki te nie mogły wpłynąć na rozbudowę czy modernizację budynku.

Były to bowiem wydatki takie jak: zapłata za usługi telekomunikacyjne, wydatki na energię elektryczną, wydatki na ekspertyzę budowlaną wraz z inwentaryzacją, wycena budynku, ubezpieczenie, wywóz odpadków, naprawa uszkodzonych otworów drzwiowych oraz okiennych, uporządkowanie i ogrodzenie terenu.

W ich wyniku nie doszło jednak do przebudowy, rozbudowy lub ulepszenia budynku.

Ponadto, trudno stwierdzić, by Wnioskodawca miał prawo do dokonywania odliczeń podatku naliczonego VAT od tych zakupów, skoro budynek nie był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ad. 6

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie posiada pewnej wiedzy odnośnie do losów przedmiotowego budynku przed datą otrzymania go przez Wnioskodawcę w drodze otrzymanego aportu. Zakłada jednak, że od momentu wybudowania przez kolejne lata z pewnością było on użytkowany. Wobec tego musiało dojść co najmniej raz do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u.

W ocenie Wnioskodawcy, nie doszło zaś do pierwszego zasiedlenia w czasie posiadania przedmiotowego budynku przez Wnioskodawcę, to jest od momentu wniesienia aportu, o którym mowa we wniosku o interpretację.

Wnioskodawca nie użytkuje bowiem przedmiotowej nieruchomości (w tym budynku). Jedynie ponosił pewne nakłady, o jakich mowa we wniosku oraz w odpowiedzi na pytanie nr 5 zawarte w wezwaniu z dnia 8 maja 2020 roku (powyżej).

Wnioskodawca nie wykorzystywał jednak nieruchomości (w tym budynku) do wykonywania czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT (także zwolnionej z podatku).

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca wnosi o przyjęcie, że do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku doszło, ale nie później niż w roku 2006 (rok otrzymania przez Wnioskodawcę aportu).

Ad. 7

Wnioskodawca nie zamierza wyburzać przedmiotowego budynku przed datą sprzedaży nieruchomości.

Ad. 8

Przed datą sprzedaży nieruchomości, nie będą prowadzone prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie przedmiotowego budynku.

W konsekwencji, nie został więc założony dziennik rozbiórki, brak tablicy informującej o ewentualnej rozbiórce, nie został także stosownie ogrodzony teren. Sytuacja ta nie zmieni się do dnia sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna być opodatkowana VAT, czy będzie podlegać zwolnieniu od tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sprawie znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT.

Jednak w sytuacji, gdy obie strony transakcji kupna – sprzedaży będą czynnymi podatnikami VAT, mogą zrezygnować z tego zwolnienia, składając zgodne oświadczenie naczelnikowi właściwemu dla nabywcy, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynku.

Powyższe stanowisko Wnioskodawca uzasadnia w ten sposób, że zwolnienie sprzedaży samego gruntu może dotyczyć jedynie sytuacji, gdy grunt jest niezabudowany i nie jest traktowany na gruncie VAT, jako teren budowlany, co wynika z art. 4 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Definicja terenów budowlanych w ustawie o VAT znajduje się w art. 2 pkt 36 u.p.t.u., gdzie czytamy, że rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sprawie mamy do czynienia z gruntem, co do którego wydano decyzję o warunkach zabudowy (a więc jest to teren budowlany). Gdyby więc uznać go za teren niezabudowany, wtedy należałoby opodatkować przedmiotową sprzedaż podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%.

Wątpliwość prawna pojawia się z uwagi na fakt, iż na przedmiotowej działce znajduje się budynek. Jakkolwiek jest to budynek do rozbiórki (także z opisu stanu technicznego zawartego w wycenie wynika, że budynek jest do rozbiórki i nie warto go remontować z powodu stopnia zdewastowania).

Przyjmując te tezy za słuszne, można uznać, że przedmiotowy budynek nie tylko nie stanowi wartości jako takiej, ale wręcz obniża wartość gruntu – trzeba go usunąć (remont jest nieopłacalny).

Z tego punktu widzenia można by uznać, że patrząc od strony ekonomicznej (patrząc na cel zakupu, nabywca nie będzie bowiem raczej zainteresowany przedmiotowym budynkiem, a wręcz wolałby pewnie działkę niezabudowaną) budynku tego jakby nie było. Celem zakupu będzie bowiem grunt, nie budynek.

Z drugiej strony jednak, z punktu widzenia prawnego zakup dotyczył będzie zabudowanej działki. Także i w powołanej wycenie mowa jest o zdewastowanym, ale jednak budynku.

Analizując orzecznictwo sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, zauważa się, że zdecydowanie aktualnie dominuje pogląd, iż nawet gdy budynek jest przeznaczony – co do zasady – do rozbiórki, to, póki jest on na nieruchomości i nie rozpoczęto procesu jego likwidacji (rozbiórki), należy uznać, że jest to teren zabudowany.

Z drugiej strony jednak, z punktu widzenia prawnego zakup dotyczył będzie zabudowanej działki. Także i w powołanej wycenie mowa jest o zdewastowanym, ale jednak budynku.

Analizując orzecznictwo sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, zauważa się, że zdecydowanie aktualnie dominuje pogląd, iż nawet gdy budynek jest przeznaczony – co do zasady – do rozbiórki, to, póki jest on na nieruchomości i nie rozpoczęto procesu jego likwidacji (rozbiórki), należy uznać, że jest to teren zabudowany. Takie stanowisko przedstawiono m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2014 r., sygn. ILPP1/443-32/14-8/NS.

Podobnie, ten sam organ skarbowy w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2009 r., sygn. ILPP2/443-1085/09-2/AD, uznał, że o ile rozbiórka budynku już się rozpoczęła w sensie prawnym, tj. założony został dziennik rozbiórki i zabezpieczono jej teren zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego, transakcja sprzedaży gruntu z takim budynkiem może być kwalifikowana jako dostawa terenu niezbudowanego. Warunkiem jednak jest rozpoczęcie procesu rozbiórki.

O tym, jak istotne znaczenie dla opodatkowania VAT dostawy działki zabudowanej budynkiem do rozbiórki, ma moment rozpoczęcia prac świadczy także wyrok NSA z dnia 7 lipca 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13. W sprawie podatnik VAT nabył działki zabudowane budynkami i budowlami nie wskazanymi w umowie przedwstępnej jako przedmiot sprzedaży. Nie zostały też one ujęte w akcie notarialnym. Ze względu na podlegające zwolnieniu z VAT budynki, nabywca otrzymał fakturę VAT zw. Uznane to zostało za prawidłowe przez Dyrektora Izby Skarbowej. Jednak warszawski WSA stanął na stanowisku, że skoro przedmiotem transakcji była działka, a budynki i budowle nie przedstawiały dla nabywcy żadnej wartości, przedmiot transakcji stanowi grunt pod zabudowę. NSA nie podzielił jednak tego stanowiska. Wskazał, że obiektywnie rzecz biorąc przedmiotem zakupu był grunt wraz z budynkami i budowlami, nie zaś sam teren przeznaczony pod zabudowę. Dla wskazania konsekwencji w VAT subiektywny cel ekonomiczny transakcji nie może zaburzać obrazu stanu faktycznego. Strony nie umówiły się bowiem, iż prace rozbiórkowe zakończą się przed zawarciem aktu notarialnego. Także w interpretacji z dnia 18 września 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4.4012.347.2019.2.RK, czytamy, że w przypadku dostawy zabudowanego gruntu, to czy nabywca zamierza w przyszłości dokonać rozbiórki nie ma żadnego znaczenia dla klasyfikacji tej czynności w aspekcie przepisów prawa o podatku od towarów usług. Ekonomiczny cel transakcji stanowi zatem jeden z elementów do stwierdzenia, czy w danej transakcji dochodzi do dostawy gruntu niezabudowanego (choć pozostają na nim budynki przeznaczone do rozbiórki), czy też stanowi teren zabudowany. Należy jednak podkreślić, iż sama decyzja (pozwolenie) o przeznaczeniu budynku do rozbiórki (nawet w przypadku jej faktycznego uzyskania przez Spółkę przed dokonaniem sprzedaży) nie zmienia jeszcze klasyfikacji obiektu jako budynku. W takim przypadku (nawet w przypadku funkcjonowania w obrocie prawnym prawomocnej decyzji rozbiórkowej – przy braku znamion jej rozpoczęcia), przedmiotem dostawy nadal będzie budynek wraz z gruntem, na którym się znajduje.

Podobnie, w wyroku z dnia 28 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 820/17, NSA stwierdził, że posiadanie przez sprzedawcę pozwolenia na rozbiórkę posadowionych na gruncie budynków nie może zmieniać statusu gruntu na niezabudowany. Za grunt niezabudowany można uznać dopiero działkę, na której w dniu sprzedaży trwają prace rozbiórkowe znajdujących się na niej naniesień.

Analogicznie w podatkowej interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS, nr 0114-KDIP4.4012.347.2019.2.RK, z dnia 18 września 2019 r., czytamy, co następuje: „W przypadku dostawy zabudowanego gruntu, to czy nabywca zamierza w przyszłości dokonać rozbiórki nie ma żadnego znaczenia dla klasyfikacji tej czynności w aspekcie przepisów prawa o podatku od towarów i usług. Ekonomiczny cel transakcji stanowi zatem jeden z elementów do stwierdzenia, czy w danej transakcji dochodzi do dostawy gruntu niezabudowanego (choć pozostają na nim budynki przeznaczone do rozbiórki), czy też stanowi teren zabudowany. Należy jednak podkreślić, iż sama decyzja (pozwolenie) o przeznaczeniu budynku do rozbiórki (nawet w przypadku jej faktycznego uzyskania przez Spółkę przed dokonaniem sprzedaży) nie zmienia jeszcze klasyfikacji obiektu jako budynku. W takim przypadku (nawet w przypadku funkcjonowania w obrocie prawnym prawomocnej decyzji rozbiórkowej – przy braku znamion jej rozpoczęcia), przedmiotem dostawy nadal będzie budynek wraz z gruntem, na którym się znajduje”.

W sprawie Wnioskodawca nie rozpoczął procesu rozbiórki, nie posiada także pozwolenia na dokonanie tej czynności. Nie zamierza jej także rozpoczynać przed sprzedażą.

Kierując się więc powołanymi wyżej przykładami z orzecznictwa sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, możemy uznać, że przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany budynkiem. Jeżeli tak, to zastosowanie do transakcji znajdzie art. 29a ust. 8 u.p.t.u., w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z zacytowanego przepisu wynika, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest budynek, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co w praktyce oznacza, że stawka VAT lub zwolnienie z tego podatku, jakie stosuje się do sprzedaży.

Przy tym założeniu przestaje mieć znaczenie rozważanie odnośnie do tego, czy grunt ma status terenu budowlanego, czy też nie. Stawkę podatkową do całości sprzedaży (budynek wraz z gruntem) zdeterminuje bowiem status podatkowy budynku.

Uznając, zgodnie z aktualnymi poglądami wyrażonymi w przytoczonym wyżej orzecznictwie, że mamy do czynienia z terenem zabudowanym budynkiem, należy rozważyć zastosowanie zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz zwolnienia z pkt 10a u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w cytowanym przepisie, znajduje swoją definicję ustawową w treści art. 2 pkt 14 u.p.t.u.

Stanowi on, że przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Odnośnie pierwszego z zacytowanych przepisów (art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.), Wnioskodawca zauważa, co następuje:

Dostawa w przypadku sprzedaży nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ nie następuje oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi po wybudowaniu budynku, nie doszło także do ulepszenia budynku, gdzie wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Wnioskodawcy, wydatki poniesione na budynek nie stanowią bowiem ulepszenia budynku. Są to generalnie wydatki, które były związane z utrzymaniem budynku (np. ubezpieczenia, energia elektryczna itd.) mogły też stanowić punkt wyjścia do wykonania prac technicznych dotyczących budynku. Jednak takie prace nie były przez Wnioskodawcę wykonywane. Wydatki te nie przełożyły się więc na zwiększenie walorów użytkowych przedmiotowego budynku (w ocenie biegłego nadającego się obecnie jedynie do rozbiórki). Dlatego też ich wartość nie ma, w ocenie Wnioskodawcy, znaczenia.

Nie doszło więc do wykonania prac, które można by uznać za ulepszenie budynku, o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Wnioskodawca (jak już wskazano) nie posiada wiedzy, jak była historia budynku. Jednak można założyć, że historycznie po wybudowaniu – budynek był użytkowany (brak podstawy do przyjęcia założenia przeciwnego). Przecież trwa on od roku 1910. Jeżeli tak, to do pierwszego zasiedlenia w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. doszło przynajmniej raz w latach przed nabyciem w drodze otrzymanego aportu przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę (a to nastąpiło w roku 2006).

Nawet jeżeli dochodziło ewentualnie do kolejnych „pierwszych zasiedleń” w rozumieniu powołanego przepisu, to i tak ostatnie musiało nastąpić ponad dwa lata temu. Wynika to z tej przyczyny, że przez ostatnie dwa lata nie doszło do poniesienia wydatków na ulepszenie budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W tym stanie rzeczy odnosząc się do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u, zdaniem Wnioskodawcy, nie zachodzą warunki wykluczające zwolnienie, to jest:

sytuacja, gdy dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przyjmując założenie (a brak informacji, by było inaczej), że pierwsze zasiedlenie już nastąpiło przynajmniej raz to aktualna sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia – brak wydatków na ulepszenie o wartości co najmniej 30% a od pierwszego zasiedlenia (lub ostatniego pierwszego zasiedlenia) upłynęły co najmniej dwa lata.

W tym stanie rzeczy znajduje w sprawie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Należy jednak w tym miejscu zauważyć, iż ze zwolnienia tego strony umowy kupna-sprzedaży mogą zrezygnować, przy spełnieniu warunków.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 u.p.t.u. podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeżeli więc obie strony transakcji będą w dacie dokonania dostawy (sprzedaży) budynku czynnymi podatnikami VAT, mogą zrezygnować z powołanego zwolnienia z VAT i wybrać opodatkowanie tej transakcji.

Aby dokonać skutecznej rezygnacji, zgodnie z art. 43 ust. 10 u.p.t.u. obie strony transakcji muszą być czynnymi podatnikami VAT.

Muszą także złożyć przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie (o treści wskazanej w art. 43 ust. 11 u.p.t.u.), że wybierają opodatkowanie budynku.

W sytuacji, gdy jak w sprawie znajduje w sprawie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie stosuje się już przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Wobec czego, nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone tym drugim przepisem.

W ocenie Wnioskodawcy zasadę tę należy zastosować także w sytuacji, gdy co do zasady zastosowanie znajduje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., ale podatnik z niego zrezygnował na zasadzie wyżej opisanej (art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 u.p.t.u.)

W ocenie Wnioskodawcy, nie znajdzie w sprawie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W sprawie budynek nie był wykorzystywany przez Spółkę wyłącznie na cele zwolnione z opodatkowania, albowiem w ogóle nie był wykorzystywany (niszczał).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunt, jak i budynek/budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, czynny podatnik VAT zamierza sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną nieużytkowanym budynkiem administracyjno-biurowym. Budynek ten został wybudowany w roku 1910.

Grunt ten położony jest w Polsce. Budynek administracyjno-biurowy nie jest użytkowany w całości, jak i w jakiejkolwiek części. Przeznaczony jest on do rozbiórki. Potwierdza to także informacja zawarta w wycenie rzeczoznawcy z dnia 17 lutego 2020 r. wskazująca na to, że budynek jest na tyle zniszczony, iż jego ewentualny remont nie ma uzasadnienia ekonomicznego.

Książka obiektu budowlanego wskazuje rok założenia: 1 stycznia 1999 r. Decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z dnia 10 lutego 2016 r. – budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi na parterze.

Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość w wyniku wniesienia jej aportem przez ówczesnego właściciela (spółkę (…)) w roku 2006.

W akcie notarialnym wskazano, że znaczne obniżenie wartości gruntu wraz z budynkiem (aportu) ma związek z dewastacją budynku i wynika z operatu szacunkowego z 25 sierpnia 2006 r.

Przy aporcie nie naliczono i nie odprowadzono podatku VAT.

Wnioskodawca nie posiada informacji o ewentualnym pierwszym zasiedleniu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca spodziewa się, że nieruchomość wcześniej była użytkowana. Nie wydaje się prawdopodobnym bowiem, aby budynek z roku 1910 nie był nigdy użytkowany. Jednak konkretnej wiedzy na ten temat Wnioskodawca nie posiada.

Od momentu nabycia aportu i przyjęcia na stan nieruchomości, były ponoszone przez Wnioskodawcę nakłady takie jak naliczanie energii elektrycznej, ubezpieczeń, opłat skarbowych, ekspertyz, map. Nie były to prace o charakterze stricte budowlanym, technicznym.

Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał przedmiotowego budynku w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie wykonywał z jego użyciem jakichkolwiek czynności traktowanych na gruncie ustawy o VAT jako działalność gospodarcza (w tym także zwolnionych od tego podatku).

Tak jak podano powyżej budynek ten (ze względu na jego stan) nie został wykorzystany przez Wnioskodawcę zarówno na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, jak i działalności opodatkowanej tym podatkiem.

Od momentu nabycia aportu i przyjęcia na stan nieruchomości, były ponoszone przez Wnioskodawcę nakłady na budynek takie jak naliczanie energii elektrycznej, ubezpieczeń, opłat skarbowych, ekspertyz, map. Nie były to jednak prace o charakterze stricte budowlanym, technicznym. W efekcie nie doszło do wyremontowania czy modernizacji budynku.

Według wiedzy Wnioskodawcy, czynność przedmiotowego aportu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Budynek ten nie był udostępniamy w całości (jak i w części) osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych odpłatnych ani też nieodpłatnych.

Wnioskodawca nie ponosił tego typu wydatków, które wynosiłyby 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wnioskodawca co prawda poniósł na przedmiotowy budynek wydatki, których suma przekroczyłaby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak wydatki te nie mogły wpłynąć na rozbudowę czy modernizację budynku.

Były to bowiem wydatki takie jak zapłata za usługi telekomunikacyjne, wydatki na energię elektryczną, wydatki na ekspertyzę budowlaną wraz z inwentaryzacją, wycena budynku, ubezpieczenie, wywóz odpadków, naprawa uszkodzonych otworów drzwiowych oraz okiennych, uporządkowanie i ogrodzenie terenu.

W ich wyniku nie doszło jednak do przebudowy, rozbudowy lub ulepszenia budynku.

Ponadto, trudno stwierdzić, by Wnioskodawca miał prawo do dokonywania odliczeń podatku naliczonego VAT od tych zakupów, skoro budynek nie był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych.

Wnioskodawca nie posiada pewnej wiedzy odnośnie losów przedmiotowego budynku przed datą otrzymania go przez Wnioskodawcę w drodze otrzymanego aportu. Zakłada jednak, że od momentu wybudowania przez kolejne lata z pewnością było on użytkowany. Wobec tego musiało dojść co najmniej raz do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u.

W ocenie Wnioskodawcy, nie doszło zaś do pierwszego zasiedlenia w czasie posiadania przedmiotowego budynku przez Wnioskodawcę, to jest od momentu wniesienia aportu, o którym mowa we wniosku o interpretację.

Wnioskodawca nie użytkuje bowiem przedmiotowej nieruchomości (w tym budynku). Wnioskodawca nie wykorzystywał jednak nieruchomości (w tym budynku) do wykonywania czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT (także zwolnionej z podatku).

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca wnosi o przyjęcie, że do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku doszło, ale nie później niż w roku 2006 (rok otrzymania przez Wnioskodawcę aportu).

Wnioskodawca nie zamierza wyburzać przedmiotowego budynku przed datą sprzedaży nieruchomości.

Przed datą sprzedaży nieruchomości, nie będą prowadzone prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie przedmiotowego budynku.

W konsekwencji, nie został więc założony dziennik rozbiórki, brak tablicy informującej o ewentualnej rozbiórce, nie został także stosownie ogrodzony teren. Sytuacja ta nie zmieni się do dnia sprzedaży nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna być opodatkowana VAT, czy będzie zwolniona od tego podatku.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy należy przywołać przepis art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

*   grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
*   budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
*   części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z § 2 cyt. przepisu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl § 3 powołanej normy, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że budynek nie może być przedmiotem obrotu prawnego niezależnie od nieruchomości, na której jest położony.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów z punktu widzenia prawa cywilnego budynki stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową.

Zatem uznać należy, że przedmiotem sprzedaży w niniejszej sprawie będzie zarówno grunt wraz z posadowionymi na nim budynkiem.

Ponadto wskazać należy, że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Skoro w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nie zamierza wyburzać przedmiotowego budynku przed datą sprzedaży nieruchomości, nie będą również prowadzone prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie przedmiotowego budynku oraz nie został założony dziennik rozbiórki, brak jest tablicy informującej o ewentualnej rozbiórce, nie został także stosownie ogrodzony teren, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanego na nieruchomości budynku. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku posadowionego na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku ww. budynek był używany – miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie (do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku doszło – jak wskazał Wnioskodawca – ale nie później niż w roku 2006 – rok otrzymania przez Wnioskodawcę aportu), a od pierwszego zasiedlenia ww. obiektu do dnia jego planowanej sprzedaży minęły ponad 2 lata. Ponadto, Wnioskodawca nie ponosił tego typu wydatków, które wynosiłyby 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wnioskodawca co prawda poniósł na przedmiotowy budynek wydatki, których suma przekroczyłaby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak wydatki te nie mogły wpłynąć na rozbudowę czy modernizację budynku. Były to bowiem wydatki takie jak zapłata za usługi telekomunikacyjne, wydatki na energię elektryczną, wydatki na ekspertyzę budowlaną wraz z inwentaryzacją, wycena budynku, ubezpieczenie, wywóz odpadków, naprawa uszkodzonych otworów drzwiowych oraz okiennych, uporządkowanie i ogrodzenie terenu. W ich wyniku nie doszło jednak do przebudowy, rozbudowy lub ulepszenia budynku. Zatem zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy dla sprzedaży opisanych nieruchomości bezzasadne jest badanie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości (gruntu wraz ze znajdującym się na nim nieużytkowanym budynkiem administracyjno-biurowym) korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Tutejszy organ wskazuje, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to kwestii możliwości rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo tut. Organ zaznacza, że powyższa interpretacja została oparta na przedstawionym przez Wnioskodawcę opisie zdarzenia przyszłego, a w szczególności na wskazaniach Wnioskodawcy, że: Wnioskodawca nie ponosił tego typu wydatków, o jakie pyta organ, które wynosiłyby 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w ich wyniku nie doszło do przebudowy, rozbudowy lub ulepszenia budynku oraz że do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku doszło, ale nie później niż w roku 2006 (rok otrzymania przez Wnioskodawcę aportu). Organ informuje również, że nie jest uprawniony do badania prawidłowości informacji podanych przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku, a niniejsza interpretacja ogranicza się jedynie do odpowiedzi na postawione pytanie w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku z 18 marca 2020 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.