Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.596.2024.3.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-03
Teza: Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu - media, czynsz administracyjny, fundusz remontowy.
Słowa kluczowe: czynsz-opłata czynszowa; media; najem-najem prywatny; refakturowanie; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Najem, podnajem, dzierżawa.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 19 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 7 października 2024 r. (wpływ 9 października 2024 r.), z 28 października 2024 r. (wpływ 28 października 2024 r.) oraz z 2 grudnia 2024 r. (wpływ 2 grudnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w (…), którą wynajmuje Pani na cele mieszkaniowe. Z najemcą uzgodniła Pani, że miesięczna opłata za najem wynosi (\`(...)\`) zł.

Kwota ta obejmuje: czynsz administracyjny i fundusz remontowy – (\`(...)\`) zł (które przekazuje Pani zarządcy nieruchomości), odstępne – (\`(...)\`) zł.

Dodatkowo najemca ponosi koszty zużycia mediów, które są refakturowane na niego na podstawie faktycznego zużycia.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

_Wskazanie_ _formy opodatkowania najmu nieruchomości mieszkalnej, o której mowa we wniosku (dalej: Nieruchomość)._

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

_Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą; jeśli tak – proszę wskazać, w jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą oraz formę opodatkowania prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?_

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

_Czy Nieruchomość (przedmiot najmu) stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną przez Panią działalnością gospodarczą?_

Nieruchomość nie stanowi składnika majątkowego związanego z działalnością gospodarczą.

_Czy osiąga Pani przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej czy z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej?_

Nie osiąga Pani.

_Czy zawarła Pani umowę najmu, co wynika z tej umowy; w szczególności, czy zawarte są w niej zapisy, że:_

\- _kwoty czynszu administracyjnego i funduszu remontowego płacone przez najemcę są przekazywane przez Panią zarządcy nieruchomości,_

\- _koszty mediów są refakturowane przez Panią na najemcę na podstawie rzeczywistego zużycia?_

Zawarła Pani umowę najmu z zapisami, że kwoty czynszu administracyjnego i funduszu remontowego płacone przez najemcę są przekazywane przez Panią zarządcy nieruchomości. Dodatkowo koszty mediów są refakturowane przez Panią na najemcę na podstawie rzeczywistego zużycia.

W kolejnym piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

_Czy w zawartej przez Panią umowie najmu zostało wskazane „odstępne”, które najemca zobowiązany jest płacić na Pani rzecz w zamian za oddanie nieruchomości w najem?_

W zawartej przez Panią umowie najmu zostało wskazane „odstępne”, które najemca zobowiązany jest płacić na Pani rzecz w zamian za oddanie nieruchomości w najem.

_Czy najem ten stanowi dla Pani najem prywatny czy najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?_

Najem ten stanowi dla Pani najem prywatny. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

W kolejnym piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku poinformowała Pani, że wspomnianym przez Panią zarządcą nieruchomości, któremu przekazuje Pani kwotę za czynsz administracyjny jest wspólnota mieszkaniowa.

### Pytanie

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy podatek dochodowy powinien być naliczany od całkowitej kwoty przychodu, czyli (\`(...)\`) zł, czy też tylko od kwoty odstępnego, tj. (\`(...)\`) zł. Analogicznie, czy koszty zużycia mediów, które są refakturowane na najemcę, podlegają opodatkowaniu, czy też stanowią jedynie zwrot poniesionych przez Panią kosztów i nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, podstawą do naliczenia podatku dochodowego powinna być jedynie kwota odstępnego, tj. (\`(...)\`) zł. Kwoty przekazywane na poczet czynszu administracyjnego, funduszu remontowego oraz refakturowane koszty mediów stanowią jedynie zwrot poniesionych przez Panią kosztów i nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania.

_Uzasadnienie_

Kwoty przekazywane zarządcy nieruchomości na czynsz administracyjny i fundusz remontowy są jedynie przepływem środków pieniężnych i nie stanowią faktycznego dochodu z tytułu najmu.

W związku z tym nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podobnie koszty mediów, które są refakturowane na najemcę na podstawie rzeczywistego zużycia, nie stanowią dochodu, a jedynie zwrot poniesionych przez Panią kosztów.

W Pani ocenie koszty te również nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, czynsz administracyjny i fundusz remontowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pani na cele mieszkaniowe nieruchomość. Zawarła Pani umowę z najemcą, z której wynika, że miesięczna opłata za najem obejmuje czynsz administracyjny i fundusz remontowy, które przekazuje Pani zarządcy nieruchomości, oraz „odstępne”, które najemca zobowiązany jest płacić na Pani rzecz w zamian za oddanie nieruchomości w najem. Dodatkowo najemca ponosi koszty zużycia mediów, które są refakturowane na niego na podstawie faktycznego zużycia. Najem ten stanowi dla Pani najem prywatny. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Wskazała Pani również, że zarządcą nieruchomości, któremu przekazuje Pani kwotę za czynsz administracyjny jest wspólnota mieszkaniowa.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu za najem (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Natomiast wskazane przez Panią opłaty za media, czynsz administracyjny i fundusz remontowy, do ponoszenia których zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego.

Stąd opłaty za media, czynsz administracyjny i fundusz remontowy (niezależnie od tego, że są one uiszczane za Pani pośrednictwem) nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla Pani, od którego powinna Pani obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu (odstępnego) rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie nieruchomości w najem.

Podsumowanie: jeżeli zgodnie z zawartą umową najmu najemca jest zobowiązany do ponoszenia wydatków za opłaty za media, czynsz administracyjny i fundusz remontowy, to należności te nie stanowią Pani przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychód dla Pani stanowi wyłącznie kwota otrzymanego od najemcy odstępnego rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie nieruchomości w najem.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).