Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-2002/08-2/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-01-06
Teza: Dot. stawki podatku VAT dla dostawy lokalu mieszkalnego w budynkach mieszkalnych dwulokalowych wraz z garażami, udziałem w gruncie i we współwłasności powierzchni wspólnych.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dostawa; drogi; garaż; grunty; infrastruktura-infrastruktura towarzysząca; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27.10.2008r. (data wpływu 31.10.2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych dwulokalowych wraz z garażami, udziałem w gruncie i we współwłasności powierzchni wspólnych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31.10.2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych dwulokalowych wraz z garażami, udziałem w gruncie i we współwłasności powierzchni wspólnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w przedmiocie swojej działalności zamierza wybudować osiedle budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych z garażami (stanowiącymi integralną część budynku mieszkalnego) o następujących parametrach (projekt): pow. zabudowy około: 379, 85 m2, pow. użytkowa około: 687,94 m2, kubatura około: 2932,44 m2. Planowany termin realizacji budowy inwestycji: 2008r. - 2010r. (może się termin wydłużyć np.: 2009r. - 2012r.).

Sprzedaż lokali mieszkalnych odbywać się będzie poprzez podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. W umowie zostanie określona cena netto i brutto (z naliczonym podatkiem VAT) za sprzedaż lokalu mieszkalnego, sprzedaż gruntu i udziału w nieruchomości wspólnej (np. udział w drodze dojazdowej, powierzchnie zielone). Tym samym zostanie wskazana łączna cena brutto lokalu wraz z odpowiednim udziałem gruntu pod budynkiem i udziałem we współwłasności powierzchni wspólnych. Cena zostanie uiszczona przez kupującego ratalnie w wysokości kwot ustalonych w harmonogramie wpłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jeżeli przedmiotem realizowanej inwestycji po 1 stycznia 2008 r. jest wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz z garażem w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (przekraczającym powierzchnię użytkową 300m2), znajdującym się na zakupionym przez wnioskodawcę gruncie, to czy wnioskodawca może zastosować stawkę w wysokości 7% VAT do całości sprzedaży? Garaże stanowią integralną część budynku mieszkalnego i są sprzedawane osobom kupującym lokale mieszkalne wraz z udziałem w gruncie i udziałem w współwłasności powierzchni wspólnych.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 r. Nr 54 poz. 535 ze zm.), podstawowa stawka podatku od towarów usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział także stawki preferencyjne, obniżone, tj. 7%, 3% i 0%. Stosownie do art. 41 ust. 12 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r. 7% stawkę podatku od towarów i usług stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, rozumie się w myśl ust. 12a cyt. przepisu obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264-wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12b ww. ustawy nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c) ustawy.

Ponadto zgodnie z § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004r. Nr 97 poz. 970 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r., stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1.  robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

*   w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach wynika zatem, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem. Stosowanie obniżonego opodatkowania umożliwia decyzja Unii Europejskiej i w/w rozporządzenie ministra finansów. Wejście polski do Unii Europejskiej oznaczało konieczność dostosowania przepisów o VAT do standardów europejskich. W zakresie VAT na budownictwo mieszkaniowe zachowanie preferencyjnej 7 - procentowej stawki gwarantowały przepisy przejściowe, które obowiązywały do końca 2007 roku. Żeby uniknąć konieczności opodatkowania mieszkań 22 - proc. stawką VAT, pod koniec ubiegłego roku do ustawy o VAT wprowadzono definicję budownictwa społecznego. Objęte zostały nią domy i mieszkania o określonej powierzchni.

Minister finansów wydał jednak w/w rozporządzenie, na mocy którego po 1 stycznia 2008 roku sprzedaż domów i mieszkań bez limitów powierzchniowych opodatkowana będzie również obniżoną 7-proc. stawką VAT. Było to możliwe dzięki podjętej na początku grudnia 2007 r. przez ministrów finansów UE decyzji pozwalającej Polsce na stosowanie do końca 2010 roku niektórych preferencyjnych rozwiązań, które pierwotnie miały obowiązywać tylko do końca 2007r. - stawki 7 % i 22 %:

W latach 2008-2010 w dalszym ciągu dostawa (czyli sprzedaż) lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych będzie podlegała 7 - proc. stawce VAT niezależnie od ich powierzchni użytkowej. Od 1 stycznia 2008 r. do całego budownictwa mieszkaniowego stosuje się preferencyjną stawkę VAT. Przy czym dla lokali i budynków lub ich części oraz prac z nimi związanych, których powierzchnia nie przekracza odpowiednio 150 i 300 mkw., podstawę do jej stosowania stanowią wprost przepisy ustawy o VAT, a dla nadwyżki metrażu przepisy w/w rozporządzenia ministra finansów. Nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką 22 proc. dopiero od 1 stycznia 2011 r. Lokale i budynki, które nie przekroczą w/w limitów zawsze będą opodatkowane 7 % VAT (obecnie oraz po 1 stycznia 2011r.).

Ani ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Tym samym problem pojawia się jak opodatkować części obiektów budownictwa mieszkaniowego niesłużących wprost zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, takich jak garaż czy udział w gruncie i udział w współwłasności powierzchni wspólnych. Orzecznictwo przychyla się do poglądu, iż jeżeli miejsce postojowe sprzedawane jest wraz z mieszkaniem (na podstawie jednego aktu notarialnego) podlega opodatkowaniu tą samą stawką VAT co mieszkanie (czyli 7 %). Wynika to z braku możliwości sprzedaży miejsc postojowych (garażowych) w oderwaniu od sprzedawanego lokalu, gdyż nie stanowią one samodzielnego lokalu użytkowego (są integralnie związane z prawem własności do lokalu mieszkalnego). Stanowisko takie przedstawił przykładowo WSA w Warszawie w wyroku z 19 września 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1052/07), WSA w Poznaniu w wyroku z 15 lutego 2008r. (sygn. akt I SA/Po 1206/07). Podobnie orzekł NSA w wyroku z 22 czerwca 2005 r. (sygn. akt I FSK 103/05). Potwierdza to również wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (C-349/96), w którym czytamy, że nie można skutecznie dzielić przedmiotu transakcji jedynie dla celów podatkowych.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, iż garaż oraz udział w gruncie i udział w współwłasności powierzchni wspólnej - stanowi integralną część budynku mieszkalnego (sprzedaż będzie dokonywana w formie jednego aktu notarialnego), tym samym jako część składowa budynku (integralnie związana z prawem własności do lokalu mieszkalnego) sprzedaż - garażu, udziału w gruncie i udziału we współwłasności powierzchni wspólnej powinna podlegać również obniżonej stawce VAT - 7%.

Reasumując: łączna cena brutto lokalu wraz z odpowiednim udziałem gruntu pod budynkiem i udziałem we współwłasności powierzchni wspólnych będzie ustalona poprzez naliczenie podatku VAT ze stawką 7% dla całości sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 54 poz. 535 ze zm.) – zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zaś przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy w rozumieniu art. 7 ustawy.

Stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust 7, art. 120 ust 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust 1. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Stawkę podatku o której mowa w ust 2 stosuje się – zgodnie z art. 41 ust. 12 – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Przepis art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy stwierdza, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2.

Zgodnie z ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

W § 6 ust.2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2008r. Nr 212 poz. 1336) stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7 % również w odniesieniu do :

1.  robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy,

*   w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy - rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. a i lit. b cyt. ustawy, w okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007 r. obniżoną do 7% stawką VAT objęte były:

*   roboty budowlano – montażowe oraz remonty i roboty konserwacyjne związane z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą,

*   obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części z wyłączeniem lokali użytkowych.

Infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu, stosownie do zapisu art. 146 ust. 3 ustawy obejmowała:

1.  sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych,
2.  urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i małą architekturę,
3.  urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Natomiast z uregulowań zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego rozumie się budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 1 lit. a) i pkt 2).

Należy zauważyć, iż dom jednorodzinny (budynek mieszkalny jednorodzinny) zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Zgodnie z PKOB grupa 111 – klasa 1110 obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne, w tym samodzielne budynki oraz domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Jeżeli więc w bryle budynku mieszkalnego jednorodzinnego mieści się garaż, to mamy do czynienia z obiektem stanowiącym jeden niepodzielny budynek (jedną bryłę architektoniczną). Zatem garaż taki jest nierozerwalną częścią domu jednorodzinnego i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, gdyż nie jest możliwa jego sprzedaż jako samodzielnego pomieszczenia.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku mieszkalnego o symbolu PKOB 111, stanowiącego wraz z garażem całość (jedną bryłę) podlega opodatkowaniu wg 7% stawki podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Należy zatem zauważyć, że dostawa gruntu na którym posadowiony będzie budynek mieszkalny sklasyfikowany w PKOB 111, (którego dostawa korzysta z preferencyjne 7% stawki podatku VAT), będzie opodatkowana taką samą stawką jak budynek mieszkalny tj. 7%.

Ponadto należy zauważyć, że od 1 stycznia 2008r. z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 7% nie korzysta już dostawa infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Tereny zielone oraz drogi, dojścia i dojazdy zawierają się w definicji infrastruktury towarzyszącej podanej w art. 146 ust. 3 ustawy. Mając powyższe na uwadze należy uznać, że sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej tj. drodze dojazdowej, powierzchniach zielonych z uwagi, iż tereny te są zaliczane do infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.