Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-786/15-2/DG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-10-28
Teza: W zakresie uznania, że nabywana nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, opodatkowania transakcji nabycia zabudowanej nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz szacunkowego wyliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 ustawy.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie częściowe; odliczenia-prawo do odliczenia; proporcja; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2015 r. (data wpływu 13 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że nabywana nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, opodatkowania transakcji nabycia zabudowanej nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz szacunkowego wyliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 ustawy - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że nabywana nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, opodatkowania transakcji nabycia zabudowanej nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz szacunkowego wyliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 ustawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Wnioskodawca, Spółka lub Nabywca\] jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług \[dalej: VAT\]. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką M Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą czynnym podatnikiem VAT \[dalej: Zbywca\], dotyczące nabycia nieruchomości \[dalej: Transakcja\]. Przedmiot przeważającej działalności Zbywcy stanowi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności: prawo użytkowania wieczystego do następującej działki budowlanej (określanej w dalszej części wniosku jako Nieruchomość): działka o numerze ewidencyjnym 94 , o obszarze 1.960 m2, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren działki o numerze ewidencyjnym 94 jest oznaczony symbolem 20B UMW, tzn. z przeznaczeniem pod usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

W dniu 15 kwietnia 2015 r. Zbywca podpisał list intencyjny z C dotyczący wykonania Projektu deweloperskiego na ww. Nieruchomości. Przedmiotem Projektu jest wybudowanie budynku mieszkalnego \[dalej: Budynek\], który po oddaniu do użytkowania zostanie sprzedany przez Zbywcę na rzecz Spółki. Zbywca będzie miał prawo do odliczania VAT w związku z budową Budynku. W Budynku posadowionym na Nieruchomości planowane jest przygotowanie ponad 190 lokali mieszkalnych (średnia powierzchnia użytkowa mieszkania wyniesie - około 46 m2 i nie przekroczy 150 m2, planowana powierzchnia części mieszkalnej Budynku będzie wynosić ok. 8.900 m2). Wnioskodawca zamierza przeznaczyć lokale mieszkalne pod wynajem przede wszystkim na cele mieszkalne, który będzie stanowił główne źródło przychodu z zakupionego Budynku.

W Budynku zostanie ponadto oddana do użytkowania część usługowa o planowanej powierzchni użytkowej około 680 m2, przeznaczona pod wynajem na cele komercyjne. W podziemiach (na poziomach: -1 oraz -2) przewidziane zostały miejsca parkingowe w planowanej ilości 89 oraz miejsca do przechowywania rowerów w planowanej łącznej ilości - 219.

W konsekwencji, Budynek będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę głównie na cele mieszkalne (co do zasady, taki wynajem korzysta ze zwolnienia z VAT) oraz w części na cele komercyjne (zasadniczo podlegające opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki). Tym samym, wynajmując Budynek Wnioskodawca będzie prowadził działalność mieszaną (działalność opodatkowaną VAT oraz zwolnioną z VAT). Przed nabyciem i wynajęciem Budynku, Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług.

Zgodnie z założeniami finansowymi Wnioskodawcy dotyczącymi przyszłej działalności dotyczącej wynajmu Budynku (dalej: model finansowy), stawka czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele komercyjne będzie wynosić 150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne.

W konsekwencji, dla potrzeb wyliczenia proporcji VAT, z uwagi na nieosiąganie obrotów w roku poprzedzającym nabycie i wynajęcie Budynku, Wnioskodawca wykorzysta dane wynikające z modelu finansowego. W związku z tym, szacunkowa proporcja będzie obliczona w oparciu o wzór, który w przybliżeniu będzie następujący:

150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne x 680 m2 / (150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne x 680 m2 + stawka czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne x 8.900 m2).

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w zakresie szacunkowej proporcji Spółka dokona stosownych uzgodnień z naczelnikiem urzędu skarbowego. Jednak proporcja mająca zastosowanie do podatku podlegającego odliczeniu będzie równa szacowanemu obrotowi z tytułu wynajmu powierzchni komercyjnej do całkowitego obrotu Spółki.

Ze względu na przeznaczenie, a także wskazaną charakterystykę, wybudowany w ramach wskazanego Projektu deweloperskiego Budynek będzie klasyfikowany wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w Grupie 112 - "Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe", w Klasie 1122 - "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach", a zatem jako budynek mieszkalny.

Zgodnie z listem intencyjnym, przedwstępna umowa sprzedaży Budynku zostanie zawarta w terminie 2 tygodni od momentu uprawomocnienia się pozwolenia na jego budowę, nie później jednak niż do końca 2015 r. Finalna umowa sprzedaży Budynku przenosząca jego własność, zostanie zawarta w terminie 60 dni od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku, co powinno nastąpić w terminie ok. 24-30 miesięcy od momentu uzyskania pozwolenia na budowę. Strony na etapie negocjacji i listu intencyjnego ustaliły jedną cenę za całość świadczenia - tj. całkowitą cenę zabudowanej Nieruchomości (ale przedwstępna umowa sprzedaży oraz umowa przenosząca własność może wskazywać elementy kalkulacyjne ceny przypadające na poszczególne kategorie powierzchni Budynku oraz Nieruchomość).

W momencie przeniesienia własności Budynku na Spółkę poszczególne lokale (zarówno mieszkalne jak użytkowe) nie będą prawnie wydzielone zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego.

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką będzie jednolity Budynek mieszkalny wraz z prawem do użytkowania wieczystego Nieruchomości, na której jest posadowiony. Wnioskodawca pragnie również wskazać, że wraz z Budynkiem przeniesione zostaną elementy niezbędne do jego prawidłowego wykorzystywania w działalności gospodarczej, w szczególności prawo do ruchomości (jeśli takie wystąpią), prawa autorskie, w tym prawa zależne i prawa własności intelektualnej do dokumentacji w tym wynikających z umowy z architektem i umów budowlanych. W związku z nabyciem Budynku przeniesieniu ulegną również prawa z gwarancji bankowych, budowlanych oraz rękojmi ubezpieczeń udzielonych przez wykonawców oraz architektów.

Spółka pragnie wskazać, że Zbywca wystąpił również z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji w celu potwierdzenia konsekwencji w zakresie VAT związanych ze zbyciem Budynku wraz z Nieruchomością.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji w oparciu o proporcję (zgodnie z art. 90 ust. 1 i ust. 2 oraz ust. 8 ustawy o VAT)?
2.  Czy na potrzeby obliczenia szacunkowej proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT Wnioskodawca będzie uprawniony do wykorzystania danych z modelu finansowego, a tym samym czy przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przybliżony sposób wyliczenia proporcji jest zgodny ze wskazanymi przepisami ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie:

1.  Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji w oparciu o proporcję (zgodnie z art. 86 oraz art. 90 ustawy o VAT), ponieważ:
    1.  planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;
    2.  planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Spółkę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Budynek i Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie;
    3.  planowana Transakcja nie będzie korzystać ani z obligatoryjnego, ani opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT;
    4.  Budynek i Nieruchomość będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności zwolnionych z VAT oraz do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
2.  Wnioskodawca będzie uprawniony do obliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT w oparciu o dane wynikające z modelu finansowego, a tym samym przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przybliżony sposób wyliczenia i proporcji jest zgodny ze wskazanymi przepisami ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

UZASADNIENIE DOTYCZĄCE PYTANIA 1: PRAWO DO ODLICZENIA VAT

Prawo do odliczenia podatku VAT

Stosownie do art. 86 ust. 1 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 (przytoczone zastrzeżenia nie znajdują zastosowania w opisywanym zdarzeniu przyszłym).

Art. 90 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, że jeżeli towary i usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest zobowiązany do wyodrębnienia kwot podatku naliczonego, który jest związany z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Jednocześnie, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, jeżeli wyodrębnienie kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi VAT nie jest możliwe, obniżenia podatku należnego dokonuje się o taką część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom opodatkowanym VAT.

W świetle art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, proporcja powinna zostać ustalona następująco:

Obrót z tytułu czynności opodatkowanych VAT/(Obrót z tytułu czynności opodatkowanych VAT + obrót z tytułu czynności zwolnionych z VAT)

Zgodnie z art. 90 ust. 4 ustawy o VAT, proporcję określa się w stosunku rocznym, w oparciu o obrót osiągnięty w roku poprzedzającym rok podatkowy, dla którego jest ustalana proporcja.

Dodatkowo, należy mieć na uwadze art. 90 ust. 8 ustawy o VAT, gdzie wskazano, że podatnicy którzy w roku poprzedzającym rok podatkowy, dla którego ustalana jest proporcja, nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT lub osiągnęli obrót niższy niż 30 tys. złotych, do ustalenia jaka część podatku naliczonego podlega odliczeniu, przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego, w formie protokołu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przed nabyciem Budynku Spółka nie będzie dokonywać sprzedaży lub świadczenia usług, a tym samym należy wskazać, że nie będzie osiągać obrotu wynoszącego co najmniej 30 tys. zł. W konsekwencji, dla ustalenia jaka część podatku naliczonego na fakturze dokumentującej nabycie Budynku wraz z Nieruchomością, będzie podlegała odliczeniu, Spółka będzie zobowiązana do przyjęcia proporcji wyliczonej szacunkowo, na podstawie prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego. Przedmiotowe ustalenia powinny zostać udokumentowane w formie protokołu.

Podleganie Transakcji przepisom ustawy o VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość i Budynek będące przedmiotem Transakcji, niewątpliwie wypełniają znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Budynku i Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 5511Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości tub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

W związku z powyższym, należy uznać, że dla klasyfikacji danej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa istotne będzie zachowanie więzi funkcjonalnych pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku, tak aby możliwe było prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).

Przykładowo: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 października 2012 r. sygn. IPPP1/443-647/12-2/JL; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 11 marca 2014 r. sygn. IBPB1/2/423-1677/13/MS, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 12 marca 2015 r. sygn. IPTPP2/443-886/14-7/DS.

Tymczasem, w omawianym przypadku, Zbywca dokona zbycia Nieruchomości zabudowanej Budynkiem, która nie jest na wskazanych płaszczyznach wyodrębniona w działalności Zbywcy. Wprawdzie konsekwencją Transakcji będzie w szczególności przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy elementów niezbędnych do prawidłowego wykorzystywania Budynku w działalności gospodarczej, jednakże Nabywca mimo ich przeniesienia nie będzie miał możliwości prowadzenia działalności gospodarczej jedynie w oparciu o elementy majątku Zbywcy przeniesione na Spółkę w ramach Transakcji.

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 kwietnia 2015 r., sygn. IBPP3/4512-112/15/MN, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 marca 2015 r, sygn. IPPP3/4512-140/15-2/MG, czy interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 września 2014 r. sygn. IPPP1/443-866/14-2/JM.

Zastosowanie właściwej stawki podatku

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w przypadku gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że dostawa Budynku i Nieruchomości będzie spełniać definicję pierwszego zasiedlenia, ponieważ transakcja ich sprzedaży nastąpi po wybudowaniu Budynku.

Konsekwentnie, sprzedaż Budynku zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10, w dalszym ciągu podlegać będzie zwolnieniu z podatku pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przykładowo: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 stycznia 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1382/14-2/EK).

Niemniej, jak Wnioskodawca wskazał, w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Budynku Zbywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Stąd, pierwszy ze wspomnianych warunków nie jest spełniony, a zatem dostawa Budynku nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji, należy ustalić właściwą stawkę VAT dla planowanej Transakcji.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, przy czym w związku z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT stawka ta czasowo (obecnie do 31 grudnia 2016 r.) wynosi 8%.

Natomiast, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 (a więc obecnie 8%) stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Z kolei, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, na podstawie art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - Budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące usługi zakwaterowania, z opieką lekarską i pielęgniarską dla ludzi starszych, niepełnosprawnych, itp., z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W świetle powołanych powyżej przepisów obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8% objęta jest m.in. dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego, z wyłączeniem obiektów wymienionych w art. 41 ust. 12b, tj. budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 300 m2, oraz lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m2. Żaden z tych wyjątków nie ma zastosowania w odniesieniu do dostawy, o której mowa w niniejszym wniosku, ponieważ przedmiotem tej dostawy jest Budynek stanowiący budynek mieszkalny wielorodzinny.

Pojęcie obiektu budownictwa mieszkaniowego zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdzie określono, że należy rozumieć przez nie budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Dział 11 PKOB obejmuje "Budynki mieszkalne". W dziale tym mieści się Klasa 1122 - "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach". W tym miejscu należy dodać, że sklasyfikowanie Budynku mieszkalnego, który wybuduje Wnioskodawca w Klasie 1122 PKOB, wynika z charakterystyki tego Budynku oraz Objaśnień wstępnych do PKOB. W pkt I.2. Pojęcia podstawowe wskazano, że budynki dzielą się na budynki mieszkalne oraz budynki niemieszkalne.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Ponieważ znacznie więcej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej Budynku wykorzystywana będzie na cele mieszkalne, nie ulega wątpliwości, że będzie to budynek klasyfikowany jako budynek mieszkalny.

Z kolei, budynki mieszkalne dzielą się na trzy Grupy:

*   111 Budynki mieszkalne jednorodzinne,
*   112 Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe,
*   113 Budynki zbiorowego zamieszkania.

Natomiast, Grupa 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, dzieli się na dwie Klasy:

*   1121 Budynki o dwóch mieszkaniach,
*   1122 Budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

Budynki wielorodzinne z przewagą lokali mieszkalnych klasyfikowane są w Klasie 1122.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych powyżej przepisów (w tym również PKOB wraz z objaśnieniami do niej), należy wskazać, że dostawa, obejmująca budynek mieszkalny sklasyfikowany w Klasie 1122 PKOB (jako, że ponad 50% powierzchni użytkowej stanowić będą w tym budynku lokale mieszkalne) wraz z Nieruchomością, na której zostanie on posadowiony, stanowi jednolite gospodarczo świadczenie i jako takie powinno być w całości opodatkowane jedną stawką VAT. W tym przypadku będzie to stawka obniżona, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, która obecnie wynosi 8%.

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji, opodatkowanie zbycia Nieruchomości będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Budynku (wraz z Nieruchomością, której dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na niej Budynku) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki (obecnie 8%).

Jednocześnie, Spółka będzie wykorzystywała nabyty Budynek i Nieruchomość w całości do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym na wynajem na cele komercyjne.

Tym samym, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji w oparciu o proporcję ustaloną z naczelnikiem urzędu skarbowego (zgodnie z art. 86 oraz art. 90 ustawy o VAT), jako że:

1.  planowana Transakcja nie będzie korzystać z opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ odbędzie się ona w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata) lub w jego ramach (w sytuacji niewynajętej powierzchni Budynku),
2.  planowana Transakcja nie będzie korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na przysługujące Zbywcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową Budynku,
3.  klasyfikacja zbywanego Budynku i Nieruchomości nie powinna być utożsamiana ani z przedsiębiorstwem, ani też z jego zorganizowaną częścią, gdyż stanowi jedynie zespół oddzielnych aktywów, stąd Transakcja podlegać będzie przepisom ustawy o VAT,
4.  Budynek i Nieruchomość będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności zwolnionych z VAT oraz do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE DOTYCZĄCE PYTANIA 2: SPOSÓB USTALENIA PROPORCJI

Zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, jeżeli wyodrębnienie kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi VAT nie jest możliwe, obniżenia podatku należnego dokonuje się o taką część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom opodatkowanym VAT.

W świetle art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, proporcja powinna zostać ustalona jako udział obrotu z tytułu czynności opodatkowanych VAT w całkowitym obrocie, tj. obrocie wynikającym z czynności opodatkowanych VAT oraz czynności zwolnionych z VAT.

W świetle art. 90 ust. 4 ustawy o VAT, proporcję określa się w stosunku rocznym, w oparciu o obrót osiągnięty w roku poprzedzającym rok podatkowy, dla którego jest ustalana proporcja.

Art. 90 ust. 8 ustawy o VAT, wskazuje natomiast, że podatnicy którzy w roku poprzedzającym rok podatkowy, dla którego ustalana jest proporcja, nie osiągnęli obrotu o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT lub osiągnęli obrót niższy niż 30 tys. złotych, do ustalenia jaka część podatku naliczonego podlega odliczeniu, przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego, w formie protokołu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przed nabyciem Budynku Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług, a tym samym nie będzie osiągać obrotu wynoszącego co najmniej 30 tys. zł. W konsekwencji, dla ustalenia jaka część podatku naliczonego na fakturze dokumentującej nabycie Budynku wraz z Nieruchomością, Spółka będzie zobowiązana do przyjęcia proporcji wyliczonej szacunkowo.

Dla potrzeb wyliczenia proporcji VAT, z uwagi na nieosiąganie obrotów w roku poprzedzającym nabycie i wynajęcie Budynku, Wnioskodawca wykorzysta dane wynikające z modelu finansowego, w świetle którego stawka czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele komercyjne będzie wynosić 150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne.

W związku z tym, szacunkowa proporcja będzie obliczona w oparciu o wzór, który w przybliżeniu będzie następujący:

150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne x 680 m2 / (150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne x 680 m2 + stawka czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne x 8.900 m2).

W rezultacie, Spółka stoi na stanowisku, że przedstawiony przybliżony sposób obliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT w oparciu o dane wynikające z modelu finansowego, jest prawidłowy.

Jak podkreślono w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z art. 90 ust. 8 ustawy o VAT, Spółka dokona stosownych uzgodnień z naczelnikiem urzędu skarbowego, natomiast celem niniejszego wniosku o interpretację jest uzyskanie potwierdzenia właściwej interpretacji przez Wnioskodawcę art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie objętym pytaniami 1-2 jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednakże powołana podstawa prawna nie zmienia rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanego przepisu prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zbywca dokona zbycia Nieruchomości, która to transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT w wysokości 8%. Ponadto Zbywcy przy budowaniu ww. Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tak więc Nieruchomość nie będzie przez Sprzedającego wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Natomiast ww. zwolnienie przysługuje w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w rzeczonym przepisie. Tym samym, nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.