Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-522/12-4/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-09-13
Teza: W zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 15.06.2012 r. (data wpływu 19.06.2012 r.), uzupełnionym w dniu 21.08.2012 r.(data wpływu 22.08.2012 r.) na wezwanie Organu z dnia 13.08.2012 r.(skutecznie doręczone w dniu 17.08.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie opodatkowania nabycia Budynków i Terenu Rekreacyjnego,

*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego.

UZASADNIENIE

W dniu 19.06.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia Budynków i Terenu Rekreacyjnego oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 20.08.2012 r. (data wpływu 22.08.2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 13.08.2012 r. (doręczone w dniu 17.08.2012 r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć od G. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) cztery nieruchomości położone ul. W. i ul. D. stanowiące część P.

Pierwsza z powyższych nieruchomośc obejmuje prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 5/15 i 5/19, prawo własności budynku usytuowanego na tych działkach oraz związanych z nim budowli i instalacji. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie, jako „Budynek 1”.

Druga nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 5/18 i 5/16, prawo własności budynku usytuowanego na tych działkach oraz związanych z nim budowli i instalacji. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie, jako „Budynek 2”.

Trzecia nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego dziatek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 5/23 i 5/17, prawo własności budynku usytuowanego na tych działkach oraz związanych z nim budowli i instalacji. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie, jako „Budynek 4”.

Czwarta nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 5/25 wraz z położonymi na niej budowlami (m.in. niewielki staw) oraz innymi drobnymi elementami (np. pergole). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Teren Rekreacyjny”.

Budynek 1 został wybudowany przez Zbywcę a usługi budowlane nabyte w związku z jego budową podlegały opodatkowaniu VAT. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Budynku 1 i Zbywca dokonał takiego odliczenia. Budynek 1 został oddany do użytku oraz ujęty w rejestrze środków trwałych Zbywcy dnia 20 grudnia 2007 r.

Suma wydatków poniesiona przez Zbywcę na ulepszenie Budynku 1, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, przekroczyła łącznie 30% jego podatkowej wartości początkowej. Jednakże, ulepszenia zostały wykonane w kolejnych latach następujących po oddaniu Budynku 1 do użytku, a wartość żadnego z ulepszeń nie przekroczyła podatkowej wartości początkowej Budynku 1. Ponadto w żadnym roku (tj. odrębnie dla poszczególnych lat) łączna suma wydatków na ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku 1.

Powierzchnia biurowa w Budynku 1 była oddawana przez Zbywcę w najem na rzecz najemców będących podmiotami trzecimi (na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę), sukcesywnie, począwszy od lutego 2008 r. do września 2008 r. W chwili obecnej, Budynek 1 jest w 100% wynajęty.

W uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazuje, iż Budynek 1 został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Zbywcy w 2008 r. Wydatki na ulepszenie Budynku 1 były ponoszone przez Zbywcę w latach 2008 (w kwocie 13.571.432 zł, co stanowiło 31% jego pierwotnie ustalonej podatkowej wartości początkowej), 2009 (w kwocie 128.096,39 zł, co stanowiło 0,3% jego pierwotnie ustalonej podatkowej wartości początkowej) oraz w 2012 (w kwocie 172.217,13 zł, co stanowiło 0,4% jego pierwotnie ustalonej podatkowej wartości początkowej).

Suma wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku 1 od chwili jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych przekroczyła 30% podatkowej wartości początkowej Budynku 1 już w czerwcu 2008 r. A zatem, od momentu poniesienia nakładów na ulepszenie przekraczających 30% podatkowej wartości początkowej Budynku 1 upłynął już okres dłuższy niż dwa lata.

Pozostałe nakłady na ulepszenie Budynku 1, ponoszone do końca 2008 r. oraz w latach 2009 i 2012 były niższe niż 30% podatkowej wartości początkowej Budynku 1 (licząc zarówno razem jak i odrębnie dla poszczególnych lat). Biorąc pod uwagę fakt, że ostatnie nakłady na ulepszenie Budynku 1 były ponoszone przez Zbywcę w roku 2012, od poniesienia tych ostatnich nakładów na ulepszenie Budynku 1 a planowaną dostawą Budynku 1 nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Budynek 2 został wybudowany przez Zbywcę a usługi budowlane nabyte w związku z jego budową podlegały opodatkowaniu VAT. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Budynku 2 i Zbywca dokonał takiego odliczenia. Budynek 2 został oddany do użytku oraz ujęty w rejestrze środków trwałych Zbywcy dnia 30 lipca 2008 r.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Budynku 2, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jego podatkowej wartości początkowej.

Powierzchnia biurowa w Budynku 2 była oddawana przez Zbywcę w najem na rzecz najemców będących podmiotami trzecimi (na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę), sukcesywnie, począwszy od sierpnia 2008 r. do listopada 2010 r. W chwili obecnej, Budynek 2 jest w 100% wynajęty.

Budynek 4 został wybudowany przez Zbywcę a usługi budowlane nabyte w związku z jego budową podlegały opodatkowaniu VAT. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Budynku 4 i Zbywca dokonał takiego odliczenia. Budynek 4 został oddany do użytku oraz ujęty w rejestrze środków trwałych Zbywcy dnia 20 maja 2011 r.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Budynku 4, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jego podatkowej wartości początkowej.

Powierzchnia biurowa w Budynku 4 jest oddawana przez Zbywcę w najem na rzecz najemców będących podmiotami trzecimi (na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę), sukcesywnie, począwszy od roku 2011.

W uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Wnioskodawca dodaje, iż powierzchnia w Budynku 4 jest oddawana przez Zbywcę w najem na rzecz najemców będących podmiotami trzecimi, sukcesywnie, począwszy od 2011 r. Do chwili obecnej, 287 m 2 powierzchni Budynku 4 (co stanowi 2% jego powierzchni) nigdy nie zostało oddane w najem podmiotom trzecim.

Teren Rekreacyjny został wybudowany przez Zbywcę a usługi budowlane nabyte w związku z jego budową podlegały opodatkowaniu VAT. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Terenu Rekreacyjnego i Zbywca dokonał takiego odliczenia. Teren rekreacyjny stanowi część P i służy najemcom Budynków.

W uzupełnieniu przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazuje ponadto, iż na Terenie Rekreacyjnym znajduje się zbiornik wodny wraz ze strumieniami ozdobnymi. Teren Rekreacyjny został wybudowany przez Zbywcę oraz objęty pozwoleniami na użytkowanie z dnia 20 grudnia 2007 r. oraz z dnia 30 lipca 2008 r. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na budowę Terenu Rekreacyjnego.

Teren Rekreacyjny stanowi część kompleksu P i służy wszystkim najemcom budynków. Jednocześnie, wchodzące w skład Terenu Rekreacyjnego zbiornik wodny i strumienie ozdobne nigdy nie stanowiły odrębnego przedmiotu najmu/dzierżawy. Stąd zdaniem Wnioskodawcy - wchodzące w skład Terenu Rekreacyjnego budowle od chwili ich wybudowania przez Zbywcę do chwili obecnej nie były oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT i w konsekwencji, nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Prawidłowość prezentowanego przez Wnioskodawcę stanowiska w kwestii zasiedlenia budowli została potwierdzona przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych wydanych w analogicznych stanach faktycznych (w tym na przykład w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 23 stycznia 2012 r. sygn. IPTPP2/443-685/11-4/JS, Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 2 lutego 2011 r. sygn. ITPP2/443-1180/10/EB), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 2 lutego 2011 r. sygn. IBPP3/443-129/11/KO).

Należy również oczekiwać, że taki stan rzeczy pozostanie aktualny do daty planowanej przez Wnioskodawcę transakcji nabycia m.in. Terenu Rekreacyjnego od Zbywcy (tj. do dnia planowanej dostawy nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia budowli Terenu Rekreacyjnego, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). A zatem - zdaniem Wnioskodawcy - pierwsze zasiedlenie budowli Terenu Rekreacyjnego nastąpi dopiero w ramach planowanej transakcji.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli znajdujących się na Terenie Rekreacyjnym.

Wynajem powierzchni w Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 4 stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Przedmiotem planowanej transakcji nabycia od Zbywcy będą Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny. Jednocześnie — zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) — z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto, Nabywca przejmie następujące elementy związane z Budynkiem 1, Budynkiem 2, Budynkiem 4 oraz Terenem Rekreacyjnym:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje oraz prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z najemcami dotyczących rozliczenia opłat eksploatacyjnych;

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego; gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę, prawa do niezarejestrowanego(ych) znaku(-ów) towarowego(-ych),

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy. Ponadto, lista składników majątku Zbywcy nie podlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku 1, Budynku 2, budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości),

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Ponadto, Zbywca posiada prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 8 i 9, m.in. na których planuje wybudować kolejny budynek biurowy, który będzie stanowił część P („Budynek 6”). Zbywca planuje przeznaczyć powierzchnię biurową w Budynku 6 pod wynajem.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Budynek 1, i Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny będące przedmiotem planowanej transakcji, nie stanowią finansowo i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie są finansowo wydzielone dla celów rachunkowości zarządczej.

Po nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego od Zbywcy, Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo — jak wskazano powyżej - umowy dotyczące zarządzania, administracji i bieżącej obsługi Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego nie zostaną przeniesione na rzecz Wnioskodawcy i Wnioskodawca zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (tj. dostawę mediów, usługi związane z utrzymaniem czystości, usługi ochrony, umowę ubezpieczenia nieruchomości i umowę zarządzania), niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego.

Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy — jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego zgodnie z art. 43 ust. 1 par. 10 bądź art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT - Wnioskodawcy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

1.  Sprzedaż Budynku 1 i Budynku 2 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania powyższej transakcji podatkiem VAT. Sprzedaż Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT.
2.  Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, ponieważ:
    1.  przedmiotowa transakcja stanowi dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    2.  przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
    3.  Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Ad. 1

Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT (oraz uprawnienie do rezygnacji do powyższego zwolnienia) w odniesieniu do transakcji sprzedaży Budynku 1 i Budynku 2 oraz obowiązkowe opodatkowanie VAT transakcji sprzedaży Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego.

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto — zdaniem Wnioskodawcy — transakcja sprzedaży Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż — dla celów podatku VAT — pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei — w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT — przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny razem z umowami najmu przejmowanymi z mocy prawa stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowa ubezpieczenia nieruchomości),

*   środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę na rachunkach bankowych i w kasie,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how związany z budową Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego oraz wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy.

Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Zbywca posiada prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych 6 i 9, na których planuje wybudować kolejny budynek biurowy (powierzchnia w Budynku 6 będzie oddana w najem najemcom).

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. (która — co należy zaznaczyć — była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem — jak zaznaczono w stanie faktycznym — w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych wierzytelności ani zobowiązań Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6.10.1995 r. sygn. SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac związanych z budową Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego, gwarancjami budowlanymi, jak również prawami do niezarejestrowanego(-ych) znaku(-ów) towarowego(-ych), a także prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z najemcami dotyczących opłat eksploatacyjnych. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji — oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań — w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know—how.

Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z przedmiotową transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z obecnie obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowa ubezpieczenia nieruchomości). W konsekwencji — po nabyciu od Zbywcy Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego — Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni biurowej w Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 4, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn. I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można — zdaniem Wnioskodawcy — uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność gospodarcza polegająca na wynajmie powierzchni biurowej w Budynku 1, Budynku 2, oraz Budynku 4 nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Wnioskodawcy dodatkowo potwierdza fakt, iż wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są finansowo i organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności nie podlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, iż planowana transakcja stanowi dostawę budynków i budowli, jej opodatkowanie VAT będzie podlegało art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Budynku 1 spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie Budynku 1 miało miejsce w lutym 2008 r., kiedy rozpoczął się pierwszy podlegający opodatkowaniu VAT najem (ostatni rozpoczął się we wrześniu 2008). W analizowanym stanie faktycznym dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto — pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku 1 — upłynęło już ponad dwa lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.

W analizowanym stanie faktycznym, zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, będą oni uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do wyboru opodatkowania VAT transakcji zbycia Budynku 1, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania dostawy Budynku 1, naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji.

Wnioskodawca jest zdania, że na powyższą konkluzję nie ma wpływu fakt, że suma wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenia Budynku 1, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, łącznie przekroczyła 30% jego podatkowej wartości początkowej. Ulepszenia zostały wykonane w kolejnych latach następujących po oddaniu Budynku 1 do użytku, a wartość żadnego z ulepszeń nie przekroczyła podatkowej wartości początkowej Budynku 1. Ponadto w żadnym roku (tj. odrębnie dla poszczególnych lat) łączna suma wydatków na ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku 1.

Niemniej jednak, zakładając nawet, że wydatki poniesione na ulepszenia mogłyby mieć wpływ na ustalenie daty pierwszego zasiedlenia, zbycie Budynku 1 podlegałoby obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Budynku 1 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej w dacie transakcji (obecnie na poziomie 23%), na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja z Budynku 2 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie Budynku 2 miało miejsce w sierpniu 2008 r., kiedy rozpoczął się pierwszy podlegający opodatkowaniu VAT najem. W analizowanym stanie faktycznym dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto — pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku 2 upłynęło już ponad dwa lata.

Dlatego, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Budynku 2 będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT.

Wnioskodawca przyjmuje stanowisko, iż powyższej konkluzji nie zmienia fakt, iż część powierzchni w Budynku 2 pozostawała niewynajęta do listopada 2010 r. Zdaniem Wnioskodawcy, Budynek 2 stanowi bowiem - zarówno pod względem prawnym jak i funkcjonalnym - jeden obiekt i nie jest zasadne odrębne rozpatrywanie traktowania VAT dostawy poszczególnych jego części, które nie mogą w chwili obecnej stanowić samodzielnych przedmiotów transakcji.

Niemniej jednak, zakładając nawet, że w związku z sukcesywnym oddawaniem powierzchni w Budynku 2 w najem, na planowaną datę sprzedaży w odniesieniu do części Budynku 2 nie upłynie co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia, zbycie tej części Budynku 2 podlegałoby obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Budynku 4 będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że transakcja zbycia Budynku 4 zostanie dokonana w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, które nastąpiło w lipcu 2011 roku w związku z wynajmem części budynku pierwszemu najemcy. Co więcej, nawet w przypadku uznania, iż wynajem części budynku w lipcu 2011 roku nie skutkował zasiedleniem Budynku 4, takie zasiedlenie Budynku 4 nastąpi z chwilą przedmiotowej sprzedaży, a zatem transakcja ta również będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy, transakcja nabycia Terenu Rekreacyjnego będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit a) ustawy o VAT. Wynika to z faktu, ze przedmiotowa transakcja zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Teren Rekreacyjny stanowi część P i służy najemcom Budynków. W związku z powyższym, w przypadku uznania, iż budowle objęte Terenem Rekreacyjnych (w tym w szczególności staw), zostały zasiedlone wraz z wynajmem powierzchni w Budynkach pierwszemu najemcy (tj. już w lutym 2008 r.), zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Terenu Rekreacyjnego będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że takie samo pytanie (tj. pytanie 1) jest przedmiotem analogicznego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją. Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT, naliczonego w związku z nabyciem Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 i Terenu Rekreacyjnego.

Ad. 2

Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Budynku 1 i Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny, będące przedmiotem planowanej transakcji, będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 Wnioskodawca zasadniczo wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej w Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4. Taki typ działalności — jako odpłatne świadczenie usług — podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji — jak wynika z powyższego — Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Natomiast Teren Rekreacyjny stanowi część Platinium Business Park i służy najemcom powyższych budynków. Zatem, Teren Rekreacyjny pozostaje w związku z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez podatnika.

W świetle powyższego — zdaniem Wnioskodawcy — po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny będące przedmiotem planowanej transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT omawianej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** \- w zakresie opodatkowania nabycia Budynków i Terenu Rekreacyjnego,

*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie ze wskazanym przepisem pod pojęciem tym należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 cyt. ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Na mocy art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
7.  tajemnice przedsiębiorstwa;
8.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl natomiast art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania”.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji będzie nabycie :

1.  prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewidencyjnych 5/15 i 5/19 wraz z prawem własności budynku usytuowanego na tych działkach oraz związanych z nim budowli i instalacji – dalej : Budynek 1;
2.  prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewidencyjnych 5/18 i 5/16 wraz z prawem własności budynku usytuowanego na tych działkach oraz związanych z nim budowli i instalacji – dalej : Budynek 2;
3.  prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewidencyjnych 5/23 i 5/17 wraz z prawem własności budynku usytuowanego na tych działkach oraz związanych z nim budowli i instalacji – dalej: Budynek 4;
4.  prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o nr ewidencyjnym 5/25 wraz z położonymi na niej budowlami (zbiornik wodny wraz ze strumieniami ozdobnymi) oraz innymi drobnymi elementami (np. pergole) – dalej : Teren Rekreacyjny.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego – z mocy prawa, na Wnioskodawcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto Wnioskodawca przejmie :

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje oraz prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z najemcami dotyczących rozliczenia opłat eksploatacyjnych,

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego; gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę, prawa do niezarejestrowanego (- ych) znaku(-ów) towarowego(-ych).

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy. Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 i Terenu Rekreacyjnego (w tym, umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości),

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Budynek 1, Budynek 2, Budynek 4 oraz Teren Rekreacyjny będące przedmiotem planowanej transakcji, nie stanowią finansowo i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie są finansowo wydzielone dla celów rachunkowości zarządczej.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia opodatkowania planowanej transakcji zbycia ww. nieruchomości.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem nabycia stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić czy mamy do czynienia z nabyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w nabywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nabycia Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3 oraz Terenu Rekreacyjnego nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) kc. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą (m.in. umowy zarządzania, umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości), środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa, know -how, księgi rachunkowe oraz szereg innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy. Dlatego przenoszony zespół składników nie będzie stanowił całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym umożliwiającej samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

Wskazane w opisie zdarzenia przyszłego składniki materialne, których własność zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę nie będą także stanowiły, zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wynika to z faktu, iż nie stanowią one finansowo i organizacyjnie wyodrębnionego kompleksu aktywów w ramach istniejącego przedsiębiorstwa Zbywcy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia jedynie z przeniesieniem własności wybranych składników majątkowych. Ich charakter nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Nie posiadają one samodzielnego charakteru oraz nie są pewną wydzieloną organizacyjnie masą umożliwiającą prowadzenie działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty zgodzić należy się z Wnioskodawcą, iż planowane nabycie czterech nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem, co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nich posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też jest opodatkowana 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Budynek 1 został wybudowany przez Zbywcę i wprowadzony do ewidencji środków trwałych w 2008 r. Powierzchnia biurowa w Budynku 1 była oddana przez Zbywcę w najem na rzecz podmiotów trzecich na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie od lutego 2008 do września 2008 r. W chwili obecnej Budynek 1 jest w 100% wynajęty.

Suma wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku 1 od chwili jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych przekroczyła 30% podatkowej wartości początkowej Budynku 1 już w czerwcu 2008 r. Pozostałe nakłady na ulepszenie Budynku 1, ponoszone do końca 2008 r. oraz w latach 2009 i 2012 były niższe niż 30% podatkowej wartości początkowej Budynku 1 (licząc zarówno razem jak i odrębnie dla poszczególnych lat).

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku VAT, za wyjątkiem dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z art. 2 pkt 14 ustawy, który zawiera ustawową definicję „pierwszego zasiedlenia”, wynika, że należy przez to rozumieć:

*   oddanie do użytkowania,
*   w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
*   pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej. Przez czynności opodatkowane należy rozumieć nie tylko dostawę ale również najem, dzierżawę, leasing lub podobne, które w rozumieniu przepisów ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług.

Biorąc pod uwagę literalne brzmienie przepisów dotyczących definicji pierwszego zasiedlenia, sugerują one, że wszystkie nakłady na ulepszenie poniesione przez danego podatnika powinny być sumowane. Oznacza to, że po osiągnięciu 30% wartości początkowej każdy kolejny wydatek spełniający definicję ulepszenia, bez względu na jego kwotę, powoduje, że mamy ponownie do czynienia z pierwszym zasiedleniem.

W przedmiotowej sprawie „ostatnie” nakłady na ulepszenie Budynku 1 ponoszone były przez Zbywcę w 2012 r., zatem od poniesienia tych nakładów, a planowaną dostawą Budynku 1 na rzecz Wnioskodawcy nie upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Planowana transakcja nabycia Budynku 1 nie spełnia zatem przesłanek do korzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zastosowania nie znajdzie również zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową Budynku 1 oraz ponosił on wydatki na ulepszenie tego obiektu, przekraczające 30% jego wartości początkowej.

Planowana transakcja nabycia Budynku 1 będzie podlegała opodatkowaniu podstawową tj. 23% stawką podatku od towarów i usług. W myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Nabycie działek gruntu o nr ewidencyjnych 5/15 i 5/19, na których posadowiony jest Budynek 1 opodatkowane będzie podstawową - 23% stawką podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż nabycie Budynku 1 będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania powyższej transakcji podatkiem VAT należało uznać za nieprawidłowe.

Budynek 2 został wybudowany przez Zbywcę i wprowadzony do ewidencji środków trwałych w lipcu 2008 r. Zbywca skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie Budynku 2. W trakcie użytkowania Budynku Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie tego obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej. Powierzchnia biurowa w Budynku 2 była oddana przez Zbywcę w najem na rzecz podmiotów trzecich na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie od sierpnia 2008 r. do listopada 2010 r. W chwili obecnej Budynek 2 jest w 100% wynajęty.

Powołane wyżej regulacje stanowią, iż zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz dostawa następująca w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, tuż przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega ona zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podkreślić należy, iż ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Oddanie zatem do użytkowania części budynków, budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek, budowla zostały zasiedlone.

Planowane nabycie Budynku 2 na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku w tej części, w której dostawa nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia (pomiędzy oddaniem części budynku do użytkowania na podstawie umów najmu a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata). Do pozostałej części Budynku 2 nie znajdzie zastosowania ww. zwolnienie, jak również zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tego obiektu. Dostawa tej części Budynku 2, w stosunku do której nie upłynął jeszcze 2-letni okres od momentu oddania w najem do chwili planowanej dostawy, opodatkowana będzie podstawową - 23% stawką podatku na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy.

Przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Powyższe zasady opodatkowania dotyczą także proporcjonalnie gruntu, zgodnie z powołanym § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r.

W tym miejscu należy przytoczyć przepis art. 43 ust. 10 ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, w części zwolnionej z opodatkowania po spełnieniu wymagań przewidzianych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, będą uprawnieni do wyboru opodatkowania VAT tej części Transakcji podstawową stawką VAT.

W przypadku zastosowania opcji opodatkowania do wskazanej części budynku w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia wykonawczego, opodatkowaniu VAT podlegać będzie również odpowiednia część prawa użytkowania wieczystego działek o nr ewidencyjnych 5/18 i 5/16, na których posadowiony jest Budynek 2. Przy wyborze opcji opodatkowania ww. części Budynku 2, w konsekwencji, nabycie całego Budynku będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż nabycie Budynku 2 w całości będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania powyższej transakcji podatkiem VAT należało uznać za nieprawidłowe.

Budynek 4 został wybudowany przez Zbywcę i wprowadzony do ewidencji środków trwałych w maju 2011 r. Zbywca skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie tego Budynku. W trakcie użytkowania Budynku 4 Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie tego obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej. Powierzchnia biurowa w Budynku 4 jest oddawana przez Zbywcę w najem na rzecz podmiotów trzecich na podstawie umów najmu zawieranych sukcesywnie począwszy od 2011 r. Do chwili obecnej ok. 2% jego powierzchni nie zostało oddane w najem podmiotom trzecim.

Planowana transakcja zbycia Budynku 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ponieważ zostanie dokonana w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (dotyczy części budynku oddanej w najem) lub też w ramach pierwszego zasiedlenia (dot. tej części budynku, która nie została wynajęta). Dla przedmiotowej dostawy nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tyt. wydatków poniesionych na wybudowanie obiektu. Dostawa Budynku 4 opodatkowana będzie podstawową tj. 23% stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Opodatkowana 23% stawką podatku będzie również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewidencyjnych 5/23 i 5/17, na których Budynek 4 został posadowiony.

W związku z powyższym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, iż nabycie Budynku 4 będzie podlegało obowiązkowemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z uwagi na fakt, że sprzedaż zostanie dokonana w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do całego Budynku 4 należało uznać za nieprawidłowe.

Teren Rekreacyjny został wybudowany przez Zbywcę oraz objęty pozwoleniami na użytkowanie z dnia 20 grudnia 2007 r. oraz z dnia 30 lipca 2008 r. Na Terenie Rekreacyjnym znajduje się zbiornik wodny wraz ze strumieniami ozdobnymi. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia kwot podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na budowę przedmiotowego Terenu.

Wchodzące w skład Terenu Rekreacyjnego zbiornik wodny i strumienie ozdobne nigdy nie stanowiły odrębnego przedmiotu najmu/dzierżawy i w konsekwencji, nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli znajdujących się na Terenie Rekreacyjnym.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż planowana transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z położonymi na niej budowlami – określona we wniosku jako Teren Rekreacyjny – dokonane zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia i opodatkowana będzie podstawową 23% stawką podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy. Dla przedmiotowej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przedmiotowa transakcja nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy tego obiektu.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż nabycie Terenu Rekreacyjnego będzie podlegało obowiązkowemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz terenu rekreacyjnego oraz zwrotu podatku naliczonego tut. Organ wyjaśnia co następuje.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl powyższego przepisu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie natomiast do treści art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż po nabyciu Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4 oraz Terenu Rekreacyjnego od Zbywcy, Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w Budynku 1, Budynku 2, Budynku 4, podlegającą opodatkowaniu VAT. Natomiast Teren Rekreacyjny, który stanowi część Platinium Business Park i służy najemcom powyższych budynków pozostaje w związku z działalnością opodatkowaną Wnioskodawcy.

W przedmiotowej interpretacji wskazano, iż:

*   nabycie Budynku 1 opodatkowane będzie podstawową 23% stawką podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy;

*   nabycie części Budynku 2, która była wynajmowana a pomiędzy oddaniem tej części budynku do użytkowania na podstawie umów najmu a planowanym nabyciem upłynie okres dłuższy niż 2 lata stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania przy czym po spełnieniu wymagań określonych w art. 43 ust. 10 ustawy Zbywca i Nabywca będą uprawnieni do wyboru opodatkowania tej części nieruchomości podstawową 23% stawką podatku, natomiast pozostała część Budynku 2, w stosunku do której nie upłynął jeszcze 2-letni okres od momentu oddania w najem do chwili planowanego nabycia opodatkowana będzie podstawową 23% stawką podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy;

*   nabycie części Budynku 4 oddanej w najem dokonane zostanie w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia a nabycie części Budynku 4, która nie została wynajęta dokonane zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia, w związku z czym nabycie Budynku 4 opodatkowane będzie podstawową 23% stawką podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy;

*   nabycie Terenu Rekreacyjnego dokonane zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia i opodatkowane będzie podstawową 23% stawką podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Mając zatem na uwadze powołany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy w konfrontacji z przedstawionym zdarzeniem przyszłym stwierdzić należy, że zostaną spełnione podstawowe warunki uprawniające Wnioskodawcę do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowych nieruchomości (przy wyborze opcji opodatkowania w przypadku nabycia części Budynku 2). Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT a nabywane nieruchomości wykorzystywane będą do czynności opodatkowanych. Natomiast nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

W związku z powyższym w przedmiotowej kwestii stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. Nr z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.