Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-380/12-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-08-06
Teza: Czy powyższy zakup działki uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki-działki rolne; grunty; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2012 r. (data wpływu 24 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 czerwca 2012 r. (data wpływu 20 czerwca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia mieszkania i zastosowania ulgi mieszkaniowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia mieszkania i zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749). Pismem z dnia 4 czerwca 2012 r., znak IPTPB2/415-380/12-2/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów na podstawie art. 169 § 1 Ordynacji podatkowej wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie wysłano w dniu 4 czerwca 2012 r., (skutecznie doręczono dnia 12 czerwca 2012 r.), natomiast w dniu 20 czerwca 2012 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie (data nadania 18 czerwca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w kwietniu 2010 r. sprzedał mieszkanie własnościowe za kwotę xxx zł, które nabył w listopadzie 2006 r. Z tego tytułu, że dokonał sprzedaży przed upływem 5 lat od dnia zakupu, poinformowany został o możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, złożył w Urzędzie Skarbowym stosowne oświadczenie w terminie ustawowym, iż uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe: spłatę kredytu hipotecznego, zakupu działki, remont itp. Z kwoty xxx zł na te cele Wnioskodawca wydał xxx zł (tj. spłacił kredyt hipoteczny, kupił działkę, część pieniędzy wydał na uzbrojenie działki). W dniu 4 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca zgłosił się do Urzędu Skarbowego, złożył do Naczelnika Urzędu PIT-23 oraz stosowne dokumenty wraz z aktami prawnymi i rachunkami potwierdzającymi wydatki, zapłacił wyliczony podatek z odsetkami za zryczałtowany podatek.

Pracownica Urzędu przyjęła dokumenty, po upływie miesiąca poprosiła Wnioskodawcę o uzupełnienie dokumentów, co wykonał, a po upływie następnych dwóch tygodni został poinformowany, iż działka którą kupił w akcie notarialnym jest określona jako działka rolna, a warunki zabudowy działki które posiada uzyskał po dniu zakupu i kwota za zakup działki nie podlega zwolnieniu z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca potwierdza, że kiedy kupił działkę miała ona status działki rolnej, ale zakupił ją aby wybudować na niej dom, zaraz po zakupie wystąpił o warunki zabudowy, założył prąd, wystąpił o plany na założenie wody.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy powyższy zakup uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia z zapłaty 10% podatku od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro kupił działkę rolną z przeznaczeniem pod budowę domu, uzyskał warunki zabudowy, a zaznacza, iż dla tego terenu gdzie znajduje się działka nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, dlatego też cel mieszkaniowy, czyli wybudowanie, spowoduje brak zapłaty 10% zryczałtowanego podatku. Interpretując art. 21 ustawy o uldze budowlanej Wnioskodawca rozumie, iż zakup gruntu w Polsce spełnił, działka uzyskała warunki zabudowy. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma pojęcia „działka przeznaczona pod zabudowę”, „w dniu zakupu przeznaczono pod budownictwo mieszkalne”. Stanowisko Wnioskodawcy i interpretacja ustawy jest taka jak wyżej przedstawił i prosi o stanowisko w tej sprawie.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca powołał przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na podstawie których zwalnia się przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c):

1.  w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) cytowanej ustawy.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oraz jakie brzmienie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miało zastosowanie przy określeniu właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana, odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Art. 28 ust. 3 stanowi, iż jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) –c ), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

*   lit. e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych – na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) stanowi przesłankę do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Z przedstawionego stanu faktycznego we wniosku wynika, że Wnioskodawca w kwietniu 2010 r. dokonał odpłatnego zbycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które nabył w listopadzie 2006 r. Z tego też względu, że dokonał zbycia przed upływem 5 lat od dnia nabycia, złożył w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie w terminie ustawowym, iż uzyskany przychód ze zbycia przeznaczy na własne cele mieszkaniowe: spłatę kredytu hipotecznego, zakupu działki, remont itp. Działka w dniu nabycia miała status działki rolnej, ale Wnioskodawca nabył ją w celu budowy domu. Po nabyciu przedmiotowej działki Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy, które uzyskał, dokonał podłączenia energii elektrycznej, wystąpił o plany na założenie wody. Dla terenu na którym znajduje się działka nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost przyznaje prawo do ulgi w przypadku wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem, natomiast w zakresie nabycia gruntów przepis uzależnia przyznanie prawa do zwolnienia od przeznaczenia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Wobec powyższego uzasadnionym jest stwierdzenie, że z punktu widzenia przedmiotowego zwolnienia istotne znaczenie ma charakter i przeznaczenie nabytego przez Wnioskodawcę gruntu. O charakterze nabytego gruntu nie może jednak rozstrzygać jedynie zamiar podatnika ale charakter gruntu musi być określony w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy. Jak wcześniej wskazano Wnioskodawca dla nabytej działki uzyskał warunki zabudowy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W myśl art. 4 ust. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Mając powyższe na względzie, należy uznać, że Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z opodatkowania przychodów uzyskanych ze zbycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wydatkowanych na nabycie gruntu, w przypadku gdy w momencie zakupu grunt nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli w okresie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (działki) z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.