Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-77/14-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-27
Teza: A zatem, skoro nabycie Nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia, a Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2014 r. (data wpływu 14 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionego na tym gruncie budynku użytkowego (biurowego) stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem („Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Na podstawie przepisu art. (678 par. 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku będącym częścią składową Nieruchomości.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nieruchomością m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, dokumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu, o ile są przenaszalne.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   umowa dotycząca zarządzania Nieruchomością;
*   umowy i zobowiązania dotyczące dostawy mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja, odpady, ogrzewanie, sieć teletechniczna);
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe, umowy dotyczące ochrony, umowy dotyczące konserwacji, umowy dotyczące obsługi technicznej, umowy dotyczące sprzątania, umowy dotyczące opieki nad zielenią);
*   umowy ubezpieczenia dotyczące Nieruchomości;
*   umowy dotyczące komercjalizacji;
*   umowa dot. ochrony ppoż.;
*   należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury - w tym wynikające z umów najmu;
*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu;
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie.
*   umowy dotyczące bieżących prac remontowych lub adaptacyjnych w budynku na Nieruchomości.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku ponosił Sprzedający.

Możliwa jest także sytuacja, iż Kupujący zaciągnie kredyt i/lub pożyczkę od podmiotów, które finansowały Sprzedającego i z tego kredytu/pożyczki zostanie spłacona cena sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Na podstawie oświadczenia o objęciu udziałów i wniesieniu wkładu oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku z dnia 20 lutego 2008 roku. K. S.A. przeniosła na Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości wraz z prawem własności budynku biurowego z wyposażeniem.

Przed wniesieniem aportu budynek był wynajmowany w pełni najemcom przez K. S.A. Również po wniesieniu aportu od 1 marca 2008 roku - dzień wniesienia Nieruchomości wraz z budynkiem aportem do Sprzedającego - budynek był w pełni wynajmowany najemcom, przy czym, pomiędzy dniem wydania budynku do użytkowania ostatnim najemcom na podstawie umów najmu a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez Sprzedającego oraz K. S.A. podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo odliczenia podatku w związku z nabyciem Nieruchomości w drodze aportu. Wniesienie aportu do Sprzedającego było zwolnione z podatku VAT na mocy § 8 ust. 1 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów Ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U.2004.97.970).

W okresie po nabyciu w drodze aportu Nieruchomości w tym budynku Sprzedający dokonywał prac modernizacyjnych i ulepszeń w budynku położonym na Nieruchomości, w związku z którymi przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże wydatki te nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W rezultacie, w przypadku Nieruchomości, co do zasady, doszło już do pierwszego zasiedlenia rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Co więcej, od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie zasadniczo zwolniona opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość także zostać zbyta przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca wskazuje, iż z analogicznym wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
4.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 10 marca 2014 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/433-173/14-2/EK.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż aktywów sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), sprzedaż tych aktywów nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC.

Art. 1 ust. 1 Ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż – jak wskazano powyżej – dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT oraz Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

*   rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
*   rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 marca 2014 r. Nr IPPP1/433-173/14-2/EK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, że „ Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie używał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (wynajem powierzchni). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej) będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT oraz Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości”.

A zatem, skoro nabycie Nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia, a Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.