Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-7/09-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-03-20
Teza: Czy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, obok kwoty czynszu określonej w umowie, podlegają również kwoty należności uiszczane przez najemcę za wywóz śmieci, energię elektryczną, wodę, gaz oraz z tytułu podatku od nieruchomości? Czy kwota podatku od nieruchomości uwidoczniona na refakturze podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a tym samym jaką stawkę należy zastosować refakturując podatek od nieruchomości?
Słowa kluczowe: czynsz; dochód-dochód z najmu; faktura; refakturowanie; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 29.12.2008 r. (data wpływu 05.01.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.01.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielem lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele biurowe oraz lokalu użytkowego wynajmowanego na cele magazynowo-biurowe.

W roku podatkowym 2008 i na lata następne strona wybrała formę opodatkowania dochodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W 2009 r. Wnioskodawczyni ma zamiar sporządzić aneksy do umów najmu, w których obok kwoty czynszu najemca zostanie obciążony kwotą podatku od nieruchomości płatną w terminach ustalonych przez gminę tj. w czterech ratach”: 15 marca, 15 maja, 15 września, 15 listopada roku kalendarzowego, która będzie regulowana na konto wynajmującego na podstawie refaktury. W związku z tym, że jest kilku wynajmujących każdy z nich będzie obciążony kwotą podatku proporcjonalna do zajmowanej powierzchni lokalu.

Wnioskodawczyni wskazuje proponowany aneks do umowy:

Aneks Nr 1 do umowy najmu użytkowego:

Zawartej w dniu 21 listopada 2005 r. w … pomiędzy:

1.  Barbarą B. zamieszkałą w … przy ul. P…., legitymującej się dowodem osobistym seria …. Nr … zwaną dalej „WYNAJMUJĄCYM”, a:
2.  ……………………………………………………………………………………………………

Wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego po d nr …………..

NIP ……… reprezentowana przez współwłaściciela – zwaną dalej NAJEMCĄ

§ 1

1\. W powyższej umowie ulega zmianie zpis w paragrafie 9 pkt 1, dotyczący należnego czynszu i otrzymuje on brzmienie: 1) Najemca zobowiązuje się do płacenia

1.  czynszu za najem lokalu, o którym mowa w § 1 w wysokości: netto miesięcznie, który zostanie przeliczony na polskie złote według kursu średniego NBP z dnia wystawienia faktury plus stosowny podatek VAT. Czynsz płatny będzie raz na miesiąc na rachunek WYNAJMUJĄCEGO, po wystawieniu faktury VAT przez WYNAJMUJĄCEGO – pierwszego dnia roboczego miesiąca, którego opłata dotyczy i płatny jest do 10-tego miesiąca wystawienia.
2.  podatku od nieruchomości za użytkowany lokal. Kwota podatku od nieruchomości będzie płatna w terminach wyznaczonych przez Urząd Dzielnicy tj. 15 marca, 15 maja, 15 września, 15 listopada na konto WYNAJMUJĄCEGO, na podstawie refaktury wystawionej przez WYNAJMUJĄCEGO, a obliczana na podstawie stawki podatku ogłoszonej przez Urząd Dzielnicy na rok 2009 i lata kolejne, pomnożonej przez powierzchnię lokalu zajmowanego przez najemcę tj. 135.00 m, oraz podzieloną przez liczbę rat w roku tj. liczbę 4. Do kwoty podatku zostanie doliczony stosowny podatek VAT,
3.  czynsz nie pokrywa kosztów ogrzewania. NAJEMCA nabywa olej opałowy do ogrzania budynku na własny koszt.

§ 2

1\. Wszystkie pozostałe paragrafy umowy pozostają bez zmian.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, obok kwoty czynszu określonej w umowie, podlegają również kwoty należności uiszczane przez najemcę za wywóz śmieci, energię elektryczną, wodę, gaz oraz z tytułu podatku od nieruchomości?
2.  Czy kwota podatku od nieruchomości uwidoczniona na refakturze podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a tym samym jaką stawkę należy zastosować refakturując podatek od nieruchomości?

Odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie drugie zostanie udzielona odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawczyni, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie podlegają kwoty należności uiszczane przez najemcę wynajmującemu za wywóz śmieci, energię elektryczna, wodę, gaz oraz z tytułu podatku od nieruchomości jeżeli w umowie najmu najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieopłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego, a tym samym nie są składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego. Tym bardziej, że w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu, czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (w tym również podatek od nieruchomości), jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wybrała formę opodatkowania dochodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W 2009 r. strona ma zamiar sporządzić aneksy do umów najmu, w których obok kwoty czynszu najemca zostanie obciążony kwotą podatku od nieruchomości.

Powyższy podatek będzie przenoszony na najemcę na podstawie refaktury wystawionej przez Wnioskodawczynię.

Podkreślenia wymaga, że pojęcie refakturowania nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa. Jednak przyjęta praktyka, jak i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, gdy koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez ich wykonawcę, mogą być w ramach umów przenoszone na faktycznego odbiorcę poprzez wystawienie tzw. refaktur. Refakturowanie polega na odsprzedaży usług bez doliczania jakiejkolwiek marży. Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez refakturujący podmiot na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał. Refakturowanie to, jak zafakturowanie odsprzedaży określonych usług przez jednego podatnika na rzecz podatnika będącego bezpośrednim odbiorcą, faktycznie korzystającym z usługi w określonym zakresie (jakim jest w rozpatrywanej sprawie najemca).

Reasumując, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, uznać należy, iż przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi u Wnioskodawczyni otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczane przez najemcę za wywóz śmieci, energię elektryczną, wodę, gaz oraz z tytułu podatku od nieruchomości nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.