Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-367/12-7/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-09-14
Teza: Czy przychód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, na której zostanie wybudowany budynek Wnioskodawca winien zakwalifikować jako przychód z działalności określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2012 r. (data wpływu 1 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 sierpnia 2012 r. (data wpływu 3 sierpnia 2012 r.) i z dnia 6 września 2012 r. (data wpływu 7 września 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia udziału w domu mieszkalnym wraz z gruntem wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej:

*   **jest nieprawidłowe** – w części dotyczącej przychodu ze sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym i związanego z nim gruntu,

*   **prawidłowe** – w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) w związku z czym pismem z dnia 19 lipca 2012 r., Nr IPTPB1/415-367/12-2/MG, na podstawie art. 169 § 1 i § 2, w związku z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 19 lipca 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 27 lipca 2012 r.), następnie w dniu 3 sierpnia 2012 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 2 sierpnia 2012 r.). Ponadto, w dniu 31 lipca 2012 r. uiszczono brakującą opłatę od wniosku.

W związku z powyższym uzupełnieniem, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, pismem z dnia 24 sierpnia 2012 r., Nr IPTPB1/415-367/12-4/MG, ponownie wystąpił o uzupełnienie wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 24 sierpnia 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 31 sierpnia 2012 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 6 września 2012 r. (data wpływu 7 września 2012 r.), które nadane zostało w polskiej placówce operatora publicznego w dniu 6 września 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w ramach wpisu do ewidencji działalności gospodarczej pod numerem 1390, zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zakres prowadzonej działalności w przeważającej części związany jest z PKD 41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

W dniu 12 czerwca 2008 r. aktem notarialnym Rep. A Wnioskodawca zakupił wraz z żoną oraz zaprzyjaźnionym małżeństwem na współwłasność nieruchomość w Gałkówku Kolonii o powierzchni 2,08 ha. W momencie zakupu ziemi Wnioskodawca nie miał sprecyzowanych planów co do przyszłego wykorzystania tejże nieruchomości. Zakupu dokonał, ponieważ była atrakcyjna cena i lokalizacja. Jakiś czas po dacie zakupu opisanej powyżej nieruchomości, pojawił się pomysł na wybudowanie na tym gruncie, na własne potrzeby, domu mieszkalnego i przeprowadzenia się do niego, z uwagi na lepszą lokalizację. Z uwagi na fakt, iż współwłaściciele – drugie małżeństwo mieli podobny zamiar, wspólnie postanowili podzielić ziemię, co nastąpiło dnia 17 listopada 2008 r. Podział nastąpił na sześć równych działek co do ich wielkości, po 0,3488 ha.

Ponieważ działki po podziale nadal miały zbyt dużą powierzchnię współwłaściciele zdecydowali się na kolejny podział i w dniu 1 października 2009 r. przeprowadzony został podział działki o numerze 310/8 na dwie mniejsze o numerach 310/9 i 310/10, po 0,1744 ha.

Na działkach nie było dostępu do wody ani prądu, więc postanowiono wybudować wodociąg i przyłącze energetyczne. Niestety z przyczyn obiektywnych nie doszło do realizacji planów, tj. budowy domu. Powzięto decyzję o sprzedaży działki Nr 310/9 o pow. 0,1744 ha, co nastąpiło dnia 22 stycznia 2010 r. aktem notarialnym Rep. A (na podstawie wcześniej zawartej umowy warunkowej z dnia 23 grudnia 2009 r.).

W najbliższej przyszłości Wnioskodawca planuje:

1.  wydzieloną działkę gruntu oznaczoną Nr 310/10 sprzedać poza prowadzoną działalnością gospodarczą lub
2.  wydzieloną działkę gruntu oznaczoną Nr 310/10 zakwalifikować jako towar i wprowadzić ją do działalności gospodarczej w odpowiadającym Mu czasie na podstawie sporządzonego przez Niego oświadczenia. Następnie Wnioskodawca planuje wybudować na tej działce budynek i dokonać sprzedaży tej nieruchomości wraz z naniesieniami.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 2 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca wskazał, iż prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz rozlicza się na zasadach ogólnych w formie podatku liniowego. Podział przedmiotowej nieruchomości w dniach 17 listopada 2008 r. i 1 października 2009 r. przeprowadzony został w formie podziału geodezyjnego (mapy sytuacyjnej do celów prawnych). Powyższego podziału dokonał uprawniony geodeta. Został on przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego w Starostwie Brzeziny. Po podziałach nieruchomości Wnioskodawca został z żoną (i nadal są) współwłaścicielami z drugim małżeństwem wszystkich działek.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z dnia 6 września 2012 r. Wnioskodawca wskazał, że w 2012 r. planuje sprzedać działkę Nr 310/10.

Ww. udział w działce nie jest wykorzystywany w prowadzonej działalności (będzie wykorzystywany, pod warunkiem zakwalifikowania jako towar i wprowadzenia do działalności gospodarczej w odpowiadającym Wnioskodawcy czasie na podstawie sporządzonego przez Niego oświadczenia). Udział nie został prawnie wyodrębniony. Na wszystkie działki jest jedna Księga Wieczysta. Udział nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Budynek nie będzie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Budynek zostanie wybudowany i do momentu sprzedaży traktowany będzie jako towar handlowy.

Budynek nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Budynek będzie budynkiem mieszkalnym i nie zostaną w nim wyodrębnione lokale. Wnioskodawca zamierza zakwalifikować działkę jako towar. Działalność gospodarczą prowadzi samodzielnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dochód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która nie zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, i na której nie będą prowadzone żadne prace budowlane Wnioskodawca winien opodatkować zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy przychód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, na której zostanie wybudowany budynek Wnioskodawca winien zakwalifikować jako przychód z działalności określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2. Natomiast w pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r. zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, i na której zostanie wybudowany budynek winien zakwalifikować jako przychód z działalności określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Wnioskodawca wskazuje, że wspomniany grunt może zakwalifikować jako towar i wprowadzić go do działalności gospodarczej w odpowiadającym Mu czasie na podstawie sporządzonego przez siebie oświadczenia. Do udokumentowania przekazania prywatnego gruntu na potrzeby prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej konieczne jest sporządzenie oświadczenia potwierdzającego tę czynność. Oświadczenie to jest jednocześnie podstawą do ujęcia wartości gruntu w kosztach uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej.

Skoro bowiem Wnioskodawca zamierza omawiany grunt wraz z wybudowanym na nim budynkiem sprzedać w ramach działalności gospodarczej, to nie ma przeciwwskazań, aby wartość nabytego gruntu ująć w kosztach podatkowych. Pozwala na to art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego wynika, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu mogą być uwzględnione w kosztach uzyskania przychodów, o ile nie zostały wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym przypadku nie będzie miał zastosowania art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłączający z kosztów podatkowych (do czasu uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia) wydatki na nabycie gruntów, gdyż przepis ten dotyczy środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a nie towarów.

W dacie, w której Wnioskodawca zdecyduje się wprowadzić grunt do działalności gospodarczej (powinno to nastąpić przed sprzedażą tego gruntu), będzie on podlegał ujęciu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu”. Jak z samej nazwy tej kolumny wynika, grunt ten wpisuje się w cenie jego zakupu. Przychód należny ze sprzedaży omawianego gruntu wraz z wybudowanym na nim budynkiem, powstanie w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości. Ewidencjonuje się go w kolumnie 7 księgi „wartość sprzedanych towarów i usług”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej przychodu ze sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym i związanego z nim gruntu,

*   **prawidłowe** – w pozostałej części.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest – wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Należy przy tym wskazać, że fakt, iż nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, pozostaje bez wpływu na kwalifikację przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że w dniu 12 czerwca 2008 r. aktem notarialnym Rep. A Wnioskodawca zakupił wraz z żoną oraz zaprzyjaźnionym małżeństwem na współwłasność nieruchomość w Gałkówku Kolonii o powierzchni 2,08 ha. Następnie w dniu 17 listopada 2008 r. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele ww. nieruchomości dokonali jej podziału na sześć równych działek, co do ich wielkości, po 0,3488 ha.

Z uwagi na fakt, że działki po podziale nadał miały zbyt dużą powierzchnię w dniu 1 października 2009 r. dokonano kolejnego podziału jednej z działek o numerze 310/8 na dwie mniejsze o numerach 310/9 i 310/10, po 0,1744 ha.

W 2012 r. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży posiadanego przez Niego udziału w działce gruntu oznaczonej nr 310/10. Przedmiotowa nieruchomość ma być wykorzystywana przez Niego w prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza na powyższej działce wybudować budynek mieszkalny. Działkę gruntu oznaczoną nr 310/10 wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym planuje zakwalifikować jako towar handlowy.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że sprzedaż udziału w nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny oraz związanego z tym budynkiem gruntu, wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ww. ustawy, sprzedaż tej części udziału w nieruchomości - wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy - nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż udziału w gruncie niezwiązanego z budynkiem mieszkalnym i wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej skutkuje powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Dodatkowo tut. Organ wskazuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest tylko kwestia odpłatnego zbycia udziału w domu mieszkalnym wraz z gruntem, wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej.

Interpretacja nie odnosi się zaś do pozostałych kwestii, które tylko informacyjnie wskazane zostały w stanowisku Wnioskodawcy, tj.: możliwości przekazania nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, zaliczenia nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.