Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-95a/11/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-04-20
Teza: Opodatkowanie czynności przekazania współwłaścicielowi części przychodu z tytułu czynszów uzyskanych od najemców nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; współwłasność; zyski-udział w zyskach
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2011 r. (data wpływu 24 stycznia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 17 marca 2011 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności przekazania współwłaścicielowi części przychodu z tytułu czynszów uzyskanych od najemców nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2011 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 17 marca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności przekazania współwłaścicielowi przychodu z tytułu czynszów uzyskanych od najemców nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka była 100% właścicielem prawa użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawa własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości, parkingu wielopoziomowego, biurowca i trafostacji. W dniu 3 czerwca 2005 r. zbyła 1/10 udziału w nieruchomości na rzecz spółki z siedzibą w W. Obydwa podmioty stały się współwłaścicielami w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz prawie własności w proporcji 90% do 10%.

Budynek będący przedmiotem współwłasności został wynajęty przed rokiem 2005 na cele Centrum Handlowego. W dniu 29 grudnia 2006 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką z siedzibą w W. umowę o administrowanie, na mocy której, spółka z siedzibą w W. zobowiązała się do kompleksowego administrowania nieruchomością, w tym do samodzielnego pobierania czynszów od najemców nieruchomości (umowa o administrowanie). Po zawarciu ww. umowy, spółka z siedzibą w W., działając jako współwłaściciel nieruchomości, sporządziła aneksy do umów najmu zawartych z najemcami nieruchomości uprzednio tylko przez Wnioskodawcę, na podstawie których doszło do jednostronnej zmiany wynajmującego, t.j. z Wnioskodawcy na spółkę z siedzibą w W.

Po podpisaniu ww. aneksów, spółka z siedzibą w W., działając w imieniu własnym oraz w stosunku do pozostałej 90% współwłasności przypadającej na Wnioskodawcę, wystawiała faktury na pełną kwotę czynszu wszystkim najemcom nieruchomości.

Następnie wszystkie przychody z wynajmu były dzielone w proporcji 90% dla Wnioskodawcy oraz 10% dla spółki z siedzibą w W. W tym celu Wnioskodawca wystawiał co miesiąc fakturę VAT na spółkę z siedzibą w W., opiewającą na kwotę stanowiącą 90% przychodu z wynajmu nieruchomości, za dany miesiąc. Przedmiotowa kwota była zwiększana o 22% podatek od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przekazywanie przychodu z tytułu czynszów uzyskanych od najemców nieruchomości przez spółkę z siedzibą w W. na rzecz drugiego współwłaściciela, t.j. Wnioskodawcę, jest czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i w związku z tym Wnioskodawca prawidłowo wystawiał faktury ze stawką 22% na spółkę z siedzibą w W., na kwotę stanowiącą 90% przychodu z wynajmu nieruchomości plus należny podatek od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przekazywanie przychodów z tytułu wspólnej własności nieruchomości jest czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Tak więc, faktury były wystawiane prawidłowo i w związku z tym nabywcy ww. usług przysługuje prawo do odliczenia podatku należnego wynikającego z tych faktur.

Po powołaniu art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług Spółka wskazała, iż mając na uwadze ogólne reguły konstrukcyjne systemu VAT, a także wnioski sformułowane przez ETS, usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Zacytowała tezę wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 154/09, iż elementem koniecznym do uznania, że umowa obejmowała świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest wyodrębnienie podmiotu będącego odbiorcą świadczenia.

Spółka stwierdziła, że wskazanie odbiorcy świadczenia odnoszącego korzyść nie stanowi problemu. W przypadku przekazywania przychodu odbiorcą świadczenia jest Spółka, która jako współwłaściciel nieruchomości uprawniona jest do udziału w przychodach z wynajmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W przepisie art. 8 ust. 1 ustawy zdefiniowano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W powyższym przepisie przyjęto generalną zasadę, zgodnie z którą usługami są wszelkie odpłatne świadczenia, niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, iż definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług, transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Określeniem „usługi” w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług objęto obszerny krąg czynności, obejmujący swym zakresem zarówno czynności określone przez stosowne klasyfikacje statystyczne, jak i cały szereg innych świadczeń, które nie są ujęte w tych klasyfikacjach.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, iż nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji jest uznawane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy. Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania usługi. Wynagrodzenie musi być należne za jej wykonanie.

Kwestią „odpłatności” zajmował się wielokrotnie w swoim orzecznictwie Europejski Trybunał Sprawiedliwości (np. w sprawach: C-16/93, C-213/99, C-404/99) podkreślając, iż o dostawie towarów i usług za wynagrodzeniem można mówić jedynie w sytuacji, gdy istnieje ścisły związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty na relacjach cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami. Związek, o którym mowa musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że odpłatność następuje za to świadczenie.

Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15 ustawy, są obowiązani wystawić fakturę, stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (\`(...)\`).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższych przepisów, fakturami VAT dokumentuje się jedynie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynności niepodlegające opodatkowaniu tym podatkiem dokumentuje się innymi dokumentami, np. notami księgowymi lub innymi dowodami księgowymi w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 206 ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 K.c.).

Z treści wniosku wynika, iż Spółka oraz spółka z siedzibą w W. są współwłaścicielami w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz prawie własności nieruchomości w proporcji odpowiednio 90% do 10%. Spółka zawarła ze spółką z siedzibą w. W. umowę o administrowanie, na mocy której, spółką z siedzibą w W. zobowiązała się do kompleksowego administrowania nieruchomością, w tym do samodzielnego pobierania czynszów od najemców nieruchomości (umowa o administrowanie). Po zawarciu ww. umowy, spółka z siedzibą w W., działając jako współwłaściciel nieruchomości, sporządziła aneksy do umów najmu zawartych z najemcami nieruchomości uprzednio tylko przez Spółkę, na podstawie których, doszło do jednostronnej zmiany wynajmującego, t.j. ze Spółki na spółkę z siedzibą w W.

Po podpisaniu ww. aneksów, spółka z siedzibą w W., działając w imieniu własnym oraz w stosunku do pozostałej 90% współwłasności przypadającej na Spółkę, wystawiała faktury na pełną kwotę czynszu wszystkim najemcom nieruchomości.

Następnie wszystkie przychody z wynajmu były dzielone w proporcji 90% dla Spółki oraz 10% dla spółki z siedzibą w W. W tym celu Spółka wystawiała co miesiąc fakturę VAT na spółkę z siedzibą w W., opiewającą na kwotę stanowiącą 90% przychodu z wynajmu nieruchomości, za dany miesiąc. Przedmiotowa kwota była zwiększana o 22% podatek od towarów i usług.

Analizując okoliczności faktyczne sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa stwierdzić należy, iż otrzymanie pieniędzy samo w sobie nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie wypełnia bowiem zarówno definicji dostawy towarów (art. 7 ust. 1 ustawy), jak i definicji usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie stanowi również wynagrodzenia za jakakolwiek świadczenie Spółki.

Mimo bardzo szerokiej definicji usługi dla celów podatku od towarów i usług nie można uznać za usługę każdego zdarzenia nie stanowiącego dostawy towarów. W analizowanym przypadku zapłata w ramach podziału zysków wynika z faktu współwłasności nieruchomości i jest przychodem z tytułu posiadania rzeczy wspólnej. Nie ma w przedmiotowej sytuacji ekwiwalentności świadczeń. Podział zysków z rzeczy wspólnej nie jest formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenia wykonane przez Spółkę.

Regułą jest, iż wystawca faktury VAT jest podmiotem świadczącym usługę a odbiorca faktury - beneficjentem świadczenia, odnoszącym z niego bezpośrednią korzyść. Analiza treści wniosku nie wskazuje jednak, by Wnioskodawca wykonywał jakiekolwiek świadczenie, którego spółka z siedzibą w W. byłaby konsumentem.

W konsekwencji Wnioskodawca nieprawidłowo dokumentuje poprzez wystawianie faktur VAT wzajemne rozliczenie ze współwłaścicielem z tytułu czynszu.

Jednocześnie wskazać należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii sposobu dokumentowania przez Spółkę obrotu z tytułu najmu nieruchomości, gdyż nie sformułowano w tym zakresie stanowiska, jak również nie postawiono pytania.

Ponadto należy wskazać, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W tym kontekście przedstawione we wniosku stanowisko dotyczące prawa do odliczenia przez spółkę z siedzibą w W. podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę, jako niesformułowane przez podmiot, o którym mowa w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, nie było przedmiotem merytorycznego rozpatrzenia.

Końcowo nadmienia się, iż kwestia prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących przeniesienie na współwłaściciela nieruchomości części kosztów jej utrzymania, rozstrzygnięta została w interpretacji nr ITPP2/443-95b/11/AK

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed Sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.