Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-775/11/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-10-06
Teza: Sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego
Słowa kluczowe: grunty; grunty-sprzedaż gruntów; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 3 czerwca 2011 r. (data wpływu 8 lipca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2011 r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Osoba fizyczna jako użytkownik wieczysty nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa wystąpiła do Prezydenta Miasta z wnioskiem w sprawie sprzedaży na jej rzecz prawa własności tej nieruchomości na podstawie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 r. poz. 651 j.t). Zgodnie z ww. artykułem nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.

Przedmiotem sprzedaży będzie jedynie nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami i innymi urządzeniami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi w drodze bezprzetargowej w związku z art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w lipcu 2010 r. wartość prawa własności nieruchomości została określona na kwotę 984.761,00 zł, natomiast wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 639.110,00 zł.

Osoba fizyczna nabyła prawo użytkowania wieczystego do gruntu oraz prawo własności usytuowanych na niej zabudowań na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 maja 2001 r. od Spółki "X". Natomiast Spółka "X" nabyła prawo do niniejszej nieruchomości na podstawie decyzji Wojewody z dnia 2 listopada 2000r. wydanej na podstawie art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie niniejszej decyzji Wojewoda stwierdził, iż spółka "X" nabyła z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa będącego w dniu 5 grudnia 1990r. w zarządzie przedsiębiorstwa "X" będącego poprzednikiem prawnym tejże Spółki oraz prawo własności budynków i urządzeń znajdujących się na tym gruncie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle obowiązujących obecnie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie czynność związana ze sprzedażą na podstawie art. 32 w związku z art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, niezależnie od tego czy nieruchomość jest zabudowana czy też nie budynkami lub innymi urządzeniami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż na podstawie art. 32 w związku z art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, stosownie do art. 7 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę towarów, gdyż grunty zgodnie z art. 2 pkt 6 tejże ustawy, są towarami w rozumieniu przepisów niniejszej ustawy.

Na podstawie art. 29 ustawy o podatku od towarowi i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zgodnie z art. 29 ust. 5 ww. ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, który opodatkowany jest taką samą stawką podatku VAT jak budynek z nim trwale związany i będący przedmiotem dostawy. Zgodnie z art. 46 par. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 235 par. 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Dotyczy to również budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Powyższe oznacza, iż budynki i budowle nabyte lub wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie obciążonym prawem użytkowania wieczystego stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki i budowle posadowione na gruncie stanowiącym przedmiot umowy stanowią własność użytkownika wieczystego, na rzecz którego dokonywana jest sprzedaż gruntu, a przedmiotem dostawy będzie w istocie grunt (prawo własności gruntu).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy dokonanie sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych czy też niezabudowanych, na rzecz ich dotychczasowego użytkownika wieczystego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według 23% stawki podatku VAT, na podstawie art. 41 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy wskazać, iż przepis art. 7 ust. 1 ustawy definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Według przepisów art. 11 i art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 powyższej ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Stosownie do ust. 1a cyt. artykułu, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody.

Według ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego (\`(...)\`).

W myśl art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.), decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1.  starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
2.  wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Osoba fizyczna nabyła prawo użytkowania wieczystego do gruntu oraz prawo własności usytuowanych na niej zabudowań na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 maja 2001 r. od Spółki "X". Natomiast Spółka "X" nabyła prawo do niniejszej nieruchomości na podstawie decyzji Wojewody Śląskiego z dnia 2 listopada 2000r. wydanej na podstawie art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie niniejszej decyzji Wojewoda stwierdził, iż spółka "X" nabyła z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa będącego w dniu 5 grudnia 1990r. w zarządzie przedsiębiorstwa "X" będącego poprzednikiem prawnym tejże Spółki oraz prawo własności budynków i urządzeń znajdujących się na tym gruncie.

Z powyższego wynika, że przedmiotem dostawy będzie sam grunt będący przedmiotem użytkowania wieczystego bez posadowionych na tym gruncie zabudowań, stanowiących własność użytkownika wieczystego.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu na rzecz użytkownika, stanowiło dostawę towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Z tą bowiem chwilą użytkownik otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Planowana sprzedaż nieruchomości, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu, nie będzie mogła być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, bowiem nie będzie spełniać dyspozycji art. 7 ust. 1 ustawy. Stanowi ona bowiem jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będącej w użytkowaniu wieczystym, na rzecz użytkownika wieczystego, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwice, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.