Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-669/12/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-31
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, co do której małżonkowie zawarli umowę majątkowa małżeńską.
Słowa kluczowe: majątek-majątek osobisty; małżeństwo; małżonek; nabycie; nieruchomości; sprzedaż; wartość-wartość rynkowa; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2012r. (data wpływu do tut. Biura 07 maja 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu i kosztów jego uzyskania z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 maja 2012r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu i kosztów jego uzyskania z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła grunt w drodze darowizny w 2008r., będąc w tym czasie w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej. Na wspólnym gruncie małżonkowie rozpoczęli budowę domu. W trakcie budowy mąż wnioskodawczyni otrzymał od swoich rodziców darowiznę 68.000zł, którą w całości przeznaczył na budowę domu.

W dniu 14 kwietnia 2011r. wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała notarialnie poświadczoną umowę majątkową małżeńską, na mocy której małżonkowie nabyli w równych częściach prawo do nieruchomości będącej wcześniej we wspólności ustawowej – z adnotacją, że mąż na budowę tej nieruchomości wydatkował środki osobiste z darowizny.

W dniu 04 listopada 2011r. wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała przedmiotową nieruchomość za kwotę 350.000zł.

W § 3 aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zapisano, że małżonkowie sprzedają kupującej całe przysługujące im udziały „za łączną kwotę 350.000zł, czyli po 175.000zł za każdy udział.

W § 4 zawarto dyspozycję faktycznego przekazania środków finansowych na takiej zasadzie, że w związku z rekompensatą żony dla męża – środków wyłożonych z majątku osobistego (darowizny) w okresie budowy, rzeczywiste środki finansowe dla żony będą pomniejszone o 34.000zł i o taką kwotę więcej środków zostanie przekazanych mężowi. Wnioskodawczyni otrzymała więc faktycznie 141.000zł, czyli 175.000zł pomniejszone o 34.000zł.

Po dniu podpisania umowy majątkowej małżeńskiej, małżonkowie nie dokonywali żadnych wydatków na budowę. Wszystkie były wydatkowane w okresie wspólności ustawowej.

Wnioskodawczyni wskazała również, że wartość poniesionych kosztów związanych z budową małżonkowie ustalili na podstawie dokumentów na kwotę 136.961,34zł z czego połowa to 68.480,67zł.

Wątpliwość wnioskodawczyni budzi ustalenie wartości przychodu ze sprzedaży jak również sposób ustalania kosztów sprzedaży w związku z zaangażowaniem środków osobistych męża.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dla wnioskodawczyni przychodem ze sprzedaży jej części prawa do nieruchomości jest wartość faktycznie otrzymanych pieniędzy tj. 141.000zł, czy kwota zapisana jako połowa ceny czyli 175.000zł?
2.  Czy dla wnioskodawczyni kosztem zbycia jej części prawa do nieruchomości jest połowa udokumentowanych nakładów na budowę, tj. 68.480,67zł i bez znaczenia jest fakt finansowania tych wydatków z majątku osobistego męża (pochodzącego z darowizny)?

Ad 1.

Zdaniem wnioskodawczyni, przychodem ze sprzedaży jej części prawa do nieruchomości powinna być wartość faktycznie otrzymanych pieniędzy tj. 141.000zł. W związku bowiem z warunkiem dotyczącym obowiązkowego zwrotu mężowi połowy zainwestowanych przez niego, osobistych środków finansowych – nie była dla wnioskodawczyni przychodem należnym kwota 175.000zł, ponieważ zgodnie z warunkiem zwrotu mężowi połowy środków z darowizny należną kwotą sprzedaży była wartość 141.000zł, którą to kwotę faktycznie otrzymała. Zgodnie z definicją przychodu z art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychód to cena z umowy pomniejszona o koszty sprzedaży – w niniejszym przypadku kosztem jaki wnioskodawczyni musiała ponieść w związku ze sprzedażą, był obowiązek przekazania 34.000zł mężowi, a więc przychód powinien być ustalony na poziomie 141.000zł.

Ad 2.

Zdaniem wnioskodawczyni, kosztem zbycia jej części prawa do nieruchomości jest połowa udokumentowanych nakładów na budowę, tj. 68.480,67zł i bez znaczenia jest fakt finansowania tych wydatków z majątku osobistego męża pochodzącego z darowizny. Maż wprawdzie zaangażował 68.000zł osobistych środków, jednak w wyniku warunku przekazania połowy tej kwoty z należności od kupującego nieruchomość wkład wnioskodawczyni w budowę się wyrównał z wkładem męża i tym samym ma prawo odliczyć dokładnie połowę wszystkich udokumentowanych wydatków.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała w drodze darowizny w 2008r. nieruchomość do majątku wspólnego małżeńskiego. Na gruncie tym małżonkowie rozpoczęli budowę domu, w trakcie której mąż wnioskodawczyni otrzymał od swoich rodziców w darowiźnie 68.000zł, które w całości przeznaczył na budowę domu. W dniu 14 kwietnia 2011r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, na mocy której nabyli w równych częściach prawo do nieruchomości stanowiącej wcześniej wspólność majątkową małżeńską. W dniu 04 listopada 2011r. małżonkowie sprzedali przysługujące im udziały w przedmiotowej nieruchomości za łączna cenę 350.000zł, czyli po 175.000zł za każdy udział. Z aktu notarialnego sprzedaży wynika, że wnioskodawczyni tytułem rekompensaty na rzecz męża zobowiązała się do przekazania kwoty 34.000zł, stanowiącej zwrot nakładów poczynionych przez męża z jego majątku osobistego na budowę domu.

Wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwestia związana z ustaleniem przychodu z tytułu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz sposobu ustalenia kosztów uzyskania tego przychodu.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast lub ich części trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki lub ich części, które stały się częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że datą nabycia nieruchomości będzie zawsze data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, kiedy na gruncie tym został wzniesiony budynek.

Ponadto wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą, zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast w myśl art. 501 Kodeksu w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego należą również zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że małżonkowie dokonali fizycznego podziału nieruchomości, który spowodował, że z chwilą zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej ustrój współwłasności majątkowej charakteryzujący się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym został przekształcony we współwłasność o charakterze ułamkowym. Oznacza to, że od tej chwili każdy z małżonków mógł swobodnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości bez zgody drugiego małżonka.

Tak więc w odniesieniu do przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. jako, że z chwilą zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej udziały małżonków w nieruchomości były równe. Tym samym za datę ich nabycia należy przyjąć 2008r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) z dniem 1 stycznia 2009r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości, udziału w nieruchomości jest wartość nieruchomości określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości na dzień zbycia.

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Podsumowując, przychodem ze sprzedaży udziału w nieruchomości zgodnie z art. 19, jest wartość wyrażona w cenie umowy sprzedaży, która bez uzasadnionej przyczyny nie może odbiegać od wartości rynkowej z dnia sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast zdaniem wnioskodawczyni przychodem ze sprzedaży udziału w nieruchomości powinna być kwota odpowiadającą faktycznie uzyskanemu przychodowi tj. 141.000zł, a nie kwota wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży, czyli 175.000zł. Powyższe rozumowanie wnioskodawczyni uzasadnia faktem zobowiązania jej do zwrotu kwoty 34.000zł jako poczynionych przez męża nakładów na budowę domu.

Odnosząc się do oceny prawidłowości ustalenia przez wnioskodawczynię wysokości uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości wyjaśnić należy, że przepis art. 11 ww. ustawy zawiera ogólną definicję przychodu, którą należy stosować w przypadkach, gdy przepisy szczególne nie regulują tej kwestii odmiennie, w szczególności nie przewidują odrębnego sposobu określania momentu uzyskania przychodu lub jego wysokości (co wynika bezpośrednio z zastrzeżenia zawartego w tym przepisie). Z art. 11 ust. 1 wynika więc, że przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że jeżeli przepisy szczególne, do których należy art. 19 ww. ustawy inaczej zastrzegają rozumienie pojęcia przychodu z danego źródła, to art. 11 ww. ustawy posługujący się pojęciem przychodu otrzymanego nie ma w ogóle zastosowania. Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 wprost wskazuje na źródło przychodu, którym niewątpliwie jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości a w art. 19 określa sposób ustalenia tego przychodu, co tym samym wyklucza zastosowanie przepisu art. 11 ww. ustawy. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jak już wyżej wskazano jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 155 ustawy Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku – zobowiązującym i rozporządzającym. Biorąc pod uwagę powyższe znaczenie pojęć „zbycie” i „nabycie”, należy stwierdzić, że wysokość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej) i bezpośrednio z jej treści wynika. Skoro zatem wysokość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wynika z aktu notarialnego czyli ceny w nim podanej i powstaje w dacie sprzedaży nieruchomości, to bez znaczenia dla momentu powstania obowiązku podatkowego i ustalenia jego wysokości pozostaje fakt zobowiązania się wnioskodawczyni do zwrotu nakładów poniesionych przez męża na budowę domu z jego majątku osobistego.

Przychodem wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będzie zatem kwota 175.000zł, o ile odpowiada ona wartości rynkowej udziału. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż wnioskodawczyni otrzymała faktycznie kwotę 141.000zł, co wynikało ze wzajemnych rozliczeń pomiędzy małżonkami. To w jaki sposób wnioskodawczyni zadysponowała przypadającym na nią przychodem ze sprzedaży udziału w żaden sposób nie zmieniło ceny sprzedaży udziału określonej w umowie, a to ona stanowi przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Tak więc dalsze rozliczenia pomiędzy małżonkami nakładów poczynionych przez nich na nieruchomość nie wpływają na wysokość przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości, która to wysokość wyrażona została w cenie sprzedaży przypadającej na udział w nieruchomości i określona w umowie sprzedaży.

Nieprawdą jest też argument wnioskodawczyni, że przychodem należnym nie była dla niej kwota 175.000zł a kwota 141.000zł. Umowa sprzedaży wyraźnie wskazała, że cena sprzedaży przypadająca na każdy udział to kwota 175.000zł i taka kwota była kwotą ze sprzedaży należną wnioskodawczyni. To że małżonkowie w jednym akcie notarialnym przy okazji sprzedaży dokonali między sobą rozliczeń nakładów w niczym nie zmieniło ceny sprzedaży, do jakiej wnioskodawczyni miała prawo. Nieprawdą jest też kolejne twierdzenie wnioskodawczyni, jakoby kwota 34.000zł była kosztem sprzedaży, o który można pomniejszyć cenę ze sprzedaży zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota 34.000zł nie była żadnym kosztem odpłatnego zbycia, który rzekomo wnioskodawczyni miała ponieść w związku ze sprzedażą – była jej długiem wobec męża, który miał prawo żądać zwrotu nakładów na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W myśl powołanego przepisu każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek odrębny. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku odrębnego na majątek wspólny. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego. Z powyższego jasno wynika, że wnioskodawczyni aby uczynić zadość ciążącemu na niej obowiązkowi, mając do dyspozycji cenę ze sprzedaży udziału w nieruchomości od razu zdecydowała o jej uszczupleniu o kwotę 34.000zł i przekazaniu do wypłaty mężowi aby zwolnić się ze zobowiązania. Kwota 34.000zł jest zatem jej długiem wobec męża i nie ma nic wspólnego z kosztem odpłatnego zbycia. Fakt, że małżonkowie rozliczenia nakładów dokonali w tym samym akcie notarialnym co sprzedaży a nie w odrębnej umowie nie może zmienić i nie zmieniło postanowień umowy sprzedaży.

Ponadto wnioskodawczyni uważa, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości będzie połowa udokumentowanych nakładów na budowę domu, tym samym bez znaczenia dla ustalenia ich wysokości jest fakt wydatkowania przez męża wnioskodawczyni kwoty 68.000 z jego majątku osobistego na budowę domu posadowionego na tej nieruchomości.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze darowizny uważa się m. in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się podział nakładów na konieczne, użyteczne i zbytkowne. Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Są to remonty, naprawy, konserwacje, zasiewy. Nakłady użyteczne mają na celu ulepszenie rzeczy w celu podniesienia jej funkcjonalności i zwiększenia osiąganych z rzeczy pożytków. Nakłady zbytkowne to natomiast kosztowne nakłady użyteczne poniesione na rzecz. Z powyższego wynika, że nakłady to innymi słowy koszty robocizny i materiałów poniesione w związku z pracami inwestycyjnymi podejmowanymi na nieruchomości. Przy czym w świetle art. 22 ust. 6d i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie każdy nakład będzie stanowił koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, lecz jedynie ten, który został poniesiony przez podatnika, zwiększył wartość nieruchomości i jest udokumentowany fakturą VAT.

Tym samym zobowiązanie się wnioskodawczyni do dokonania na rzecz męża spłaty w kwocie 34.000zł jako zwrot nakładów poczynionych przez niego na budowę domu ze środków pieniężnych pochodzących z jego majątku nie może być traktowane w kategoriach kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Ów zwrot jest czynnością wtórną do czynności poniesienia nakładów. Rozliczone mogą zostać tylko nakłady, które poniesione zostały w trakcie posiadania nieruchomości. W czasie posiadania nieruchomości a więc przed jej sprzedażą kwotę 68.000zł poniósł z własnego majątku odrębnego mąż wnioskodawczyni a nie ona sama. Połowę tej kwoty zwróciła jedynie mężowi po sprzedaży nieruchomości. W niczym nie zmienia to jednak faktu, że w dacie ponoszenia nakładów nie były one ponoszone przez wnioskodawczynię, lecz przez jej męża i wnioskodawczyni nie może ich rozliczyć. W niniejszej sprawie istotny jest moment wydatkowania środków na budowę domu. Te środki nie pochodziły od wnioskodawczyni, lecz z odrębnego majątku męża. Zwrot nakładów po dacie sprzedaży nie jest tym samym co poniesienie wydatku udokumentowanego fakturą VAT. Wnioskodawczyni winna zatem ogólną kwotę udokumentowanych wydatków tj. 136.961,34zł pomniejszyć o kwotę, której sama nie poniosła tj. 68.000zł i dopiero tak uzyskaną różnicę podzielić na pół.

Podsumowując, między wnioskodawczynią i jej mężem istniał stosunek zobowiązaniowo – roszczeniowy, w wyniku którego wnioskodawczyni zobowiązała się do zwrotu kwoty 34.000zł, a po stronie męża powstało roszczenie o zwrot tej kwoty jako zwrotu nakładów poniesionych przez niego na majątek wspólny. A zatem spłata wynikająca z umowy cywilnoprawnej zawartej pomiędzy małżonkami nie stanowi podstawy prawnej do wywodzenia, iż wnioskodawczyni ma prawo do pomniejszenia przychodu o kwotę jaką faktycznie mąż wnioskodawczyni poniósł na wybudowanie domu posadowionego na gruncie w części należącym do wnioskodawczyni. Zapłata kwoty 34.000zł na rzecz męża stanowi wyłącznie formę rozliczenia pomiędzy stronami transakcji a nie nakłady poniesione na nieruchomość. Spłata taka nie spełnia definicji nakładów, którą przedstawiono w niniejszej interpretacji.

Tym samym stwierdzić należy, iż przychodem z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału w nieruchomości będzie cena wyrażona w umowie odpowiadająca wartości rynkowej zbywanego przez wnioskodawczynię udziału w nieruchomości, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia, czyli koszty bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży, do których nie należy jednak owa spłata, która przecież nie była wydatkiem niezbędnym aby sprzedaż mogła dojść do skutku. Bez względu na to czy sprzedaż miałaby miejsce, czy też nie, na wnioskodawczyni i tak ciążyłby obowiązek zwrotu nakładów. Również do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości wnioskodawczyni nie będzie mogła zaliczyć kwoty 34.000zł jaką po sprzedaży przekazała mężowi tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez niego na gruncie stanowiącym jej własność, gdyż w momencie ich ponoszenia nie były one ponoszone z majątku wnioskodawczyni. Dla wnioskodawczyni nie była to kwota nakładów na nieruchomość, lecz realizacja zobowiązania ciążącego na niej z tytułu rozliczenia między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.