Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-573/15/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-07-29
Teza: Czy dobudowany w 2011 r. do istniejącego budynku mieszkalnego budynek piętrowy o pow. 53,74 m2 jest częścią nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić podatek od dobudowanej części budynku, jeśli tak, to w jakiej wysokości?
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; przychód-źródła przychodu; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2015 r. (data wpływu 5 maja 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 lipca 2015 r. (data wpływu 13 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 13 lipca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku tym oraz uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 16 czerwca 2008 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu o pow. 815 m2 z własnością budynków stanowiących odrębny przedmiot własności, posadowionych na tym gruncie.

W skład nieruchomości wchodził budynek mieszkalny jednorodzinny, który do 2011 r. był budynkiem parterowym z poddaszem użytkowym, podpiwniczonym o powierzchni użytkowej 76,70 m2.

W 2011 r. w wyniku przeprowadzonych robót budowlanych, na podstawie pozwolenia na budowę do istniejącego budynku mieszkalnego dobudowany został budynek piętrowy o pow. użytkowej 53,74 m2 przeznaczony na cele mieszkalne, niepodpiwniczony, połączony z nim funkcjonalnie na wszystkich poziomach.

Pismem z dnia 7 września 2011 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego przyjął zgłoszenie o zakończeniu budowy.

W dniu 15 lipca 2014 r. na mocy aktu notarialnego Wnioskodawca sprzedał wyżej opisaną nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu o pow. 815 m2 wraz z własnością budynków stanowiących odrębny przedmiot własności ( w tym budynek, do którego został dobudowany budynek piętrowy o pow. użytkowej 53,74 m2). Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonał jej sprzedaży jako osoba fizyczna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy dobudowany w 2011 r. do istniejącego budynku mieszkalnego budynek piętrowy o pow. 53,74 m2 jest częścią nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czy Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić podatek od dobudowanej części budynku, jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W ocenie Wnioskodawcy, dobudowany w 2011 r. do istniejącego budynku mieszkalnego, budynek piętrowy o pow. 53,74 m2 jest częścią nieruchomości.

Zgodnie z powyższym, mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), według którego źródłem przychodów (…) jest sprzedaż nieruchomości lub ich części (…), jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarcze lub została dokonana (…) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…) Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić podatek dochodowy.

Reasumując, skoro w 2011 r. do istniejącego budynku mieszkalnego Wnioskodawca dobudował budynek piętrowy, który stanowił część nieruchomości, a następnie przed upływem pięciu lat od jego wybudowania zbył całą nieruchomość, uzyskując z tego tytułu przychód, to uważa, że ma obowiązek zapłacić podatek dochodowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- eżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych istotne jest ustalenie daty ich nabycia lub wybudowania.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Natomiast w myśl art. 48 ww. Kodeksu z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 Kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z zacytowanych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem stanowiące oddzielny przedmiot władania. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

W konsekwencji powyższych rozważań, dla stwierdzenia, czy odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynków usytuowanych na tym gruncie stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę nabycia lub wybudowania nieruchomości budynkowych. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynków trwale z tym gruntem związanych, źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż nieruchomości budynkowych, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty nabycia lub wybudowania budynków.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 16 czerwca 2008 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu o pow. 815 m2 z własnością budynków stanowiących odrębny przedmiot własności, posadowionych na tym gruncie.

W skład nieruchomości wchodził budynek mieszkalny jednorodzinny, który do 2011 r. był budynkiem parterowym z poddaszem użytkowym, podpiwniczonym o powierzchni użytkowej 76,70 m2.

W 2011 r. w wyniku przeprowadzonych robót budowlanych, na podstawie pozwolenia na budowę do istniejącego budynku mieszkalnego dobudowany został budynek piętrowy o pow. użytkowej 53,74 m2 przeznaczony na cele mieszkalne, niepodpiwniczony, połączony z nim funkcjonalnie na wszystkich poziomach.

Pismem z dnia 7 września 2011 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego przyjął zgłoszenie o zakończeniu budowy.

W dniu 15 lipca 2014 r. na mocy aktu notarialnego Wnioskodawca sprzedał wyżej opisaną nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu o pow. 815 m2 wraz z własnością budynków stanowiących odrębny przedmiot własności ( w tym budynek, do którego został dobudowany budynek piętrowy o pow. użytkowej 53,74 m2). Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonał jej sprzedaży jako osoba fizyczna.

W kontekście powyższego stwierdzić należy, że skoro prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z wybudowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym parterowym Wnioskodawca nabył w roku 2008, to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z końcem 2013 r., zatem sprzedaż tego konkretnie budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu dokonana w 2014 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast w odniesieniu do budynku piętrowego mieszkalnego, dobudowanego do istniejącego już budynku mieszkalnego parterowego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym stwierdzić należy, iż jego odpłatne zbycie w 2014 r. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Jednocześnie należy zauważyć, iż w przedmiotowej sprawie uzyskany dochód może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę w 2014 r. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z wybudowanym budynkiem mieszkalnym nabytego w 2008 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego piętrowego dobudowanego w 2011 r. do istniejącego budynku parterowego na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia przedmiotowego budynku chyba że spełnione zostaną warunki zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.