Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.297.2019.4.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-14
Teza: Czy transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 sierpnia 2019 r. (data wpływu – 03 września 2019 r.), uzupełnionym 04 i 11 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 września 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Jako, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych (zawierał braki), w piśmie z 27 września 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.385.2019.3.KK, 0111-KDIB4.4014.297.2019.3.LB wezwano o jego uzupełnienie.

Wniosek uzupełniono 04 i 11 października 2019 r. (odpowiednio: wniesienie opłaty i uzupełnienie pozostałych braków).

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

sp. z o.o. (Nabywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

sp. z o.o. (Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowana będąca stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”), jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”).

Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

W dalszej części wniosku Nabywca oraz Zbywca będą zwani łącznie „Stronami”.

Zbywcy przysługuje własność nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości B., składającej się z 20 działek gruntu (wymienionych we wniosku wg oznaczeń – nr ewidencyjnych), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki udokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym 27 listopada 2017 r.

Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Nieruchomość zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne i tereny mieszkaniowe. Jednak z uwagi na przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (tj. tereny baz, składów, usług oraz usług komunikacyjnych i tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynku mieszkalnego dla właściciela), nie stanowi ona nieruchomości rolnej. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości według wiedzy Zbywcy nie znajdują się linie przesyłowe oraz instalacje (tj. m.in. sieć kanalizacyjna, wodociągowa, telekomunikacyjna oraz elektroenergetyczna), których właścicielami są podmioty trzecie (odpowiednie przedsiębiorstwa przesyłowe).

W związku z chęcią zbycia części Nieruchomości dnia 9 kwietnia 2019 r. Zbywca zawarł z Nabywcą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”). Przedmiot transakcji na podstawie Umowy przedwstępnej stanowi 10 działek oraz część 2 działek (dalej: „Nieruchomość Wydzielona”), zgodnie z mapą przedstawiającą planowany podział, która stanowi załącznik do Umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy przyrzeczonej (w terminie do 9 kwietnia 2020 r.) uzależnione zostało od łącznego spełnienia licznych warunków przewidzianych w umowie sprzedaży, tj. w szczególności:

*   dokonania podziału Nieruchomości w ten sposób, że powstanie Nieruchomość Wydzielona o powierzchni określonej w Umowie przedwstępnej, na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o podziale Nieruchomości oraz zmiany danych Nieruchomości po podziale w rejestrze gruntów i uzyskaniu wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów z ujawnionym podziałem Nieruchomości;
*   wyodrębnienia Nieruchomości Wydzielonej z Księgi Wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej;
*   uzyskania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego;
*   uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Nabywcy pozwolenia na budowę na Nieruchomości Wydzielonej inwestycji, tj. wielkopowierzchniowego obiektu magazynowego (dalej: ,,Inwestycja”).

Ponadto na mocy Umowy przedwstępnej Zbywca udzielił Nabywcy bezwarunkowo i nieodwołalnie prawa do dysponowania na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) terenem, który stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną (po przeprowadzeniu podziału Nieruchomości). Udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomością Wydzieloną na cele budowlane uzasadnione jest w szczególności koniecznością:

*   przygotowania planowanej przez Nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;
*   uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczącą realizacji Inwestycji planowanej przez Nabywcę na Nieruchomości Wydzielonej;
*   podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej lub innymi podmiotami po uzyskaniu uprzedniej pisemnej zgody Zbywcy na warunki tychże umów lub porozumień, której zgody Zbywca nie odmówi bez ważnej i uzasadnionej przyczyny;
*   przeprowadzenia badania Nieruchomości Wydzielonej, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością Wydzieloną na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania wniosków, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Nabywcę wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Strony zamierzają również zawrzeć aneks do Umowy przedwstępnej, ustanawiający dodatkowy warunek, od którego spełnienia uzależnione zostanie zawarcie Umowy przyrzeczonej. Warunkiem tym będzie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do Nieruchomości Wydzielonej.

Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomość Wydzieloną za wskazaną w umowie przedwstępnej cenę.

Po przeprowadzeniu transakcji Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości Wydzielonej działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabywca zamierza zrealizować na niej Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług. Nabywca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wniosek dotyczy Nieruchomości Wydzielonej i obejmuje dostawę realizowaną przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0114-KDIP1-3.4012.385.2019.4.KK obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23%?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości Wydzielonej na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
4.  Czy transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w razie uznania stanowiska Stron :

*   w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. że transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych z uwagi na to, że Zbywca posiada w odniesieniu do Nieruchomości Wydzielonej status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a dostawa Nieruchomości Wydzielonej nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz
*   w ramach pytania nr 2, że transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23%

transakcja nabycia Nieruchomości Wydzielonej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast w świetle art. 2 pkt 4 ww. ustawy podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają inne czynności cywilnoprawne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z powyższym, jeżeli transakcja zbycia Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, to nie będzie podlegać ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W opinii Zainteresowanych – z uwagi na stanowisko w zakresie pytania 1 i 2 – skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolniona z tego podatku, konsekwentnie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 08 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.385.2019.4.KK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej transakcji – umowy sprzedaży – będzie 10 działek oraz część 2 działek (Nieruchomość Wydzielona). Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości według wiedzy Zbywcy nie znajdują się linie przesyłowe oraz instalacje (tj. m.in. sieć kanalizacyjna, wodociągowa, telekomunikacyjna oraz elektroenergetyczna), których właścicielami są podmioty trzecie (odpowiednie przedsiębiorstwa przesyłowe).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dostawa Nieruchomości Wydzielonej w ramach opisanej we wniosku transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 08 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.385.2019.4.KK, w której wskazano, że sprzedaż działek niezabudowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja – sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej we wniosku umowy sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym umowa opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości Wydzielonej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.