Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-854/11-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-11-14
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek budowlanych.
Słowa kluczowe: dochód; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2011 r. (data wpływu 16 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek budowlanych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym prowadzącym od 2002 r. do dnia dzisiejszego gospodarstwo rolne o powierzchni ok. 90 ha. Z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego nie jest On podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług medycznych (ok. 95%) i innych usług objętych podatkiem od towarów i usług (ok. 5%), w tym usługi komputerowe. Wnioskodawca uzyskuje także wynagrodzenie ze stosunku pracy.

W grudniu 2002 r. zakupił On niezabudowaną działkę rolną nr 49 z przeznaczeniem na poszerzenie prowadzonej przez Niego działalności rolniczej. Zainteresowany podaje, iż Jego zamiarem było stworzenie, obok gospodarstwa konwencjonalnego, także gospodarstwa ekologicznego. Jednakże chcąc uzyskać w tamtym okresie dotacje unijne nie mógł prowadzić takich gospodarstw równocześnie. W związku z powyższym, w maju 2005 r. zdecydował przekazać ww. działkę w drodze darowizny swojej matce, która podjęła się kontynuacji prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa konwencjonalnego. Natomiast Zainteresowany zajął się uprawą ekologiczną.

Wnioskodawca podaje, iż w bieżącym roku Jego matka, ze względu na wiek i stan zdrowia uniemożliwiający jej dalsze prowadzenie działalności rolniczej, przekazała przedmiotową działkę Zainteresowanemu w drodze darowizny.

W tym samym roku, niezależnie od woli Wnioskodawcy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym część wskazanego gruntu została w nim zakwalifikowana jako grunt budowlany. W związku z powyższym, w wyniku podziału rzeczonego gruntu powstało 19 działek budowlanych, które Zainteresowany ma zamiar zbywać na wolnym rynku, zaś środki uzyskane z tej sprzedaży planuje przeznaczyć na zakup gruntów rolnych w celu powiększenia istniejącego gospodarstwa rolnego.

Końcowo Wnioskodawca nadmienia, że nie dokonywał sprzedaży innych działek budowlanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przychody ze sprzedaży działek budowlanych zostaną objęte opodatkowaniem na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie pierwsze dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie drugie odnoszące się do podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania pierwszego – w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaży działek budowlanych będzie podlegała regulacji ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) o podatku dochodowym od osób fizycznych - zwana dalej: pdof.

Zainteresowany wskazał, iż od 2002 r. prowadzi działalność rolniczą. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, działalnością rolniczą jest działalność między innymi polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu. W opinii Wnioskodawcy, prowadzona przez Niego działalność wyczerpuje znamiona cytowanej definicji, a zatem na mocy art. 2 ust 1 pkt 1 ww. ustawy, jej przepisów nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej.

Zdaniem Zainteresowanego, należy zauważyć, ze grunt został nabyty celem powiększenia istniejącego gospodarstwa rolnego, a nie w celach odsprzedaży, tj. w celach handlowych. Zatem w momencie przekwalifikowania, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, części gruntów na cele budowlane grunt ten stał się majątkiem prywatnym, którego sprzedaży nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy pdof.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż ustawa ta definiuje działalność gospodarczą jako m.in. handlową, działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, i 4-9.

W opinii Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej działki. Zatem biorąc pod uwagę powyższe, jak i zamiar nabycia przedmiotowej działki oraz fakt, że od ostatniej darowizny działki nr 49, która miała miejsce w maju 2011 r. nie upłynęło 5 lat, zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zastało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zainteresowany wskazał, iż zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r., o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych po 1 stycznia 2009 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień dzisiejszy.

I tak, zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Natomiast z art. 30e ust 2 ww. ustawy wynika, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowanie koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

W opinii Zainteresowanego, z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d. ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze, że powyższy grunt nie był wykorzystywany w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego będzie podlegać pdof jedynie jako sprzedaż majątku osobistego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z analizy wniosku wynika, iż otrzymany w drodze darowizny od matki grunt został nabyty przez Zainteresowanego na powiększenie gospodarstwa rolnego, a nie w celach dalszej odsprzedaży, tj. w celach handlowych. Przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Należy zatem przyjąć, że sprzedaż działek (po dokonaniu podziału przedmiotowej nieruchomości otrzymanej w darowiźnie) nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej.

Przy czym należy zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Przy rozpatrywaniu analizowanej sprawy w kontekście ustalenia obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Zainteresowanego prawa do przedmiotowego gruntu.

Z przestawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca otrzymał działkę nr 49 w darowiźnie od matki w 2011 r.

Zatem, na gruncie analizowanej sprawy zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W przypadku, kiedy sprzedana nieruchomość nabyta została w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z analizy wniosku wynika, iż nabyty w darowiźnie od matki grunt został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji zakwalifikowany jako budowlany. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż 19 działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr 49 dokonanego w związku z uchwaleniem wskazanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowe transakcje sprzedaży nie nastąpią w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, stwierdzić należy, iż transakcje sprzedaży działek budowlanych stanowić będą źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, dochód uzyskany z tytułu przedmiotowych transakcji podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w cytowanym wyżej art. 30e ustawy podatkowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.