Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.553.2022.2.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-05
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego, zwolnienie od podatku dostawy Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; dostawa-dostawa towarów; działki-działki rolne; grunty-dostawa gruntu; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

1) braku podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego **– jest nieprawidłowe**;

2) braku zwolnienia od podatku dostawy części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę **– jest prawidłowe;**

3) zwolnienia od podatku dostawy części Nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren lasu **– jest prawidłowe**;

4) prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę **– jest prawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

28 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie: braku podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego, zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 grudnia 2022 r. (wpływ 22 grudnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X;

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

A Spółka z o.o.

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

I. Umowa Przedwstępna

Pan X (dalej jako: „Sprzedający”), w dniu 6 września 2021 r. zawarł z B Sp. z.o.o. z siedzibą w (…), NIP: (…) (dalej: „Kupujący”), w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej było zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej nr 1 o powierzchni 3,2136 ha położonej w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…) – obszar wiejski, powiat (…), województwo (…), dla której w Sądzie Rejonowym we (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta oznaczona jako (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, w dziale (\`(...)\`) tej księgi wieczystej ujawnione jest uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale (\`(...)\`) innej księgi wieczystej o treści:

\- „(…) uprawnienie z tytułu ustanowionej na czas nieokreślony, nieodpłatnie nieodpłatnej służebności gruntowej, polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr 2 o pow. 1,0371 ha objętej księgą wieczystą (…) w pasie o szerokości 4,5 metra wzdłuż granicy z działką gruntu nr 3 w celu dostępu do nieruchomości władnącej oraz drogi publicznej, a także na prawie urządzenia wjazdu z drogi publicznej przez tę działkę do nieruchomości władnącej oraz podłączenia wszelkich mediów i przyłączy do nieruchomości władnącej na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr 4 o pow. 0,6583 ha, objętej niniejszą księgą wieczystą – zgodnie z treścią warunkowych umów sprzedaży, umowy ustanowienia służebności gruntowych oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości”.

Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, w dziale (\`(...)\`) księgi wieczystej ujawnione były wpisy ograniczonych praw rzeczowych o treści:

a) służebność osobista na rzecz (…), syna (…), córki (…), zgodnie z umową darowizny, bezciężarowo odłączono nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka gruntu nr 6 o powierzchni 1,7497 ha do księgi wieczystej o numerze (…). Bezciężarowo odłączono nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka gruntu nr (…) o powierzchni 0,5158 ha do księgi wieczystej o numerze (…),

b) odpłatna i nieograniczona w czasie na rzecz (…) S.A. z siedzibą w (…) oraz jej następców prawnych, służebność przesyłu energii elektrycznej, obciążająca działki nr (…) i (…) na powierzchni odpowiadającej strefie ochronnej w celu przesyłu energii elektrycznej napowietrzną linią energetyczną nn przebudowaną na odcinku o długości 27 mb. Służebność przesyłu polega na:

\- prawie przesyłu energii elektrycznej w celu wykonywania czynności eksploatacyjnych w pełnym zakresie wynikającym z przepisów prawa,

\- prawie prowadzenia prac remontowych, prac modernizacyjnych z obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego na koszt właściciela sieci, a nadto na prawie dostępu, wejścia, przechodu i przejazdu (w tym sprzętem ciężkim) osób przez przedsiębiorcę upoważnionych na opisaną wyżej nieruchomość, w celu swobodnego dostępu do zlokalizowanych na tej nieruchomości urządzeń elektroenergetycznych,

\- prawie przebudowy i modernizacji istniejących urządzeń elektroenergetycznych, które stanowią składnik przedsiębiorstwa (…) S.A. w myśl art. 551 kodeksu cywilnego, a zlokalizowanych w pasie drogowym, w związku z usunięciem kolizji inwestycji drogowych, których inwestorem jest (…) z urządzeniami elektroenergetycznymi niezwiązanymi z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego,

\- obowiązku znoszenia ograniczeń związanych z przebudową i modernizacją urządzeń elektroenergetycznych, w tym powstrzymania się od takich działań na gruntach objętych służebnością, które by uniemożliwiły bądź utrudniły przebudowę bądź prowadzenie eksploatacji urządzeń, w szczególności dokonywania wszelkich nowych nasadzeń na gruncie objętym służebnością - zgodnie z treścią oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu z dnia 9 grudnia 2014 r. Działka nr (…) i (…), odłączono nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka gruntu nr (…) o powierzchni 1,7497 ha do księgi wieczystej o numerze (…) w związku z powyższym przepisano do łącznego współobciążania, odłączono nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka gruntu nr (…) o powierzchni 0,5158 ha do księgi wieczystej o numerze (…), w związku z powyższym przepisano do łącznego współobciążenia;

c) ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością nieodpłatna i na czas określony, tj. do czasu aż działka nr (…), o powierzchni 0,0340 ha uzyska status drogi publicznej, służebność gruntowa przechodu i przejazdu przez nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka gruntu nr (…), dla której urządzona jest księga wieczysta oznaczona numerem (…), w celu dostępu do drogi publicznej i nieruchomości władnącej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr (…) o powierzchni 0,5158 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) - zgodnie z treścią umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 16 lipca 2019 r., działka nr (…) o powierzchni 0,0340 ha, (…), działka nr (…) o powierzchni 0,5158 ha.

W dziale (\`(...)\`) księgi wieczystej brak jest wpisów.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej oświadczył, iż:

· przedmiotową nieruchomość nabył do majątku osobistego w roku 2004 w wyniku umowy darowizny, zawartej dnia 29 listopada 2004 r., w sposób ważny i w dobrej wierze, będąc stanu wolnego w dacie nabycia;

· Nieruchomość ma swobodny dostęp do drogi publicznej;

· Nieruchomość nie jest obciążona innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (oprócz praw opisanych powyżej), prawami i roszczeniami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym prawem pierwokupu; Sprzedający nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest nieruchomość, w tym także dzierżawy;

· przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości; nikt nie korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego;

· nie otrzymał od komornika wezwania do zapłaty długu ani też w inny sposób nie powziął wiadomości o zajęciu nieruchomości w rozumieniu art. 925 kodeksu postępowania cywilnego;

· przedmiotowa Nieruchomość nie jest zanieczyszczona lub skażona przez jakiekolwiek substancje niebezpieczne, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. prawo ochrony środowiska, a na Nieruchomości, ani pod jej powierzchnią nie znajdują się zbiorniki zawierające takie substancje;

· Nieruchomość stanowi grunty orne (RV i RVI) i lasy (LSV), co potwierdza okazany wypis z rejestru gruntów z dnia 27 lipca 2021 r., wydany przez Starotę (\`(...)\`), a ponadto Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona;

· zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…), zatwierdzonym uchwałą z dnia 24 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach: (…), (…),(…), gmina (…), działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 3,2136 ha położona w obrębie ewidencyjnym 0015 (…), przeznaczona jest pod: „6 PU – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), w północno działki fragment ok. 2.500 m2 o funkcji „2ZL”- teren lasu;

· Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustaw dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego; na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne;

· Nieruchomość nie znajduje się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego,

· Nieruchomość jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczenia, które mogłoby mieć wpływ na prawo własności nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie umowy udokumentowanej aktem notarialnym;

· nie nabył nieruchomości od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, Nieruchomość nie jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne ani też nie została wydana w stosunku do Nieruchomości decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków, ani gminnej ewidencji zabytków, nie jest położona na obszarze zdegradowanym, ani obszarze rewitalizacji, przewidzianym w uchwale, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji ani też na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa ww. ustawie;

· nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub sprzedających, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy Przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy Przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną;

· dla Nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu, o którym mowa w ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a nadto nie została dla niej wydana żadna decyzja Starosty (…) na podstawie powołanej ustawy o lasach;

· Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefie Rewitalizacji, w związku z czym Gminie (…) nie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

· przedmiotem umowy nie są grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi;

· nie udzielał pełnomocnictwa w zakresie zbycia przedmiotu umowy;

· jest stanu wolnego (wdowiec), a przedmiotowa nieruchomość stanowi jego majątek osobisty;

· zobowiązuje się złożyć oświadczenia o tej samej treści w przyrzeczonej umowie sprzedaży oraz złożyć dodatkowe oświadczenia, jeżeli wyniki analiz przeprowadzonych przez Kupującego wykażą taką potrzebę.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda spółce pod firmą B Sp. z o.o. w stanie faktycznym i prawnym wolnym od wszelkich obciążeń, ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich, prawo własności Nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 1 o obszarze 3,2136 ha położonej w miejscowości (…) („Przedmiot Sprzedaży”) za uzgodnioną cenę, a Kupujący zobowiązał się przedmiotowe prawo własności Nieruchomości kupić.

Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie, godzinie i miejscu wskazanym Sprzedającemu przez Kupującego z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż jeden rok licząc od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej (dalej: „Data Ostateczna”), po spełnieniu się następujących warunków:

a) uzyskaniu przez Sprzedającego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego przedmiotu sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

d) stwierdzeniu przez Kupującego braku zmian w stanie faktycznym i prawnym w zakresie oświadczeń złożonych przez Sprzedającego,

e) uzyskaniem decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości wraz z mapą sytuacyjną z projektem podziału Nieruchomości przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nieruchomości z uwidocznionym odziałem nieruchomości, zgodnie z załącznikiem do Umowy Przedwstępnej.

Strony postanowiły, iż warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży opisane powyżej, zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Strony zgodnie postanowiły, że wobec faktu, że na nabycie przedmiotu sprzedaży wymagana jest wyrażona w formie uchwały zgoda wspólników Kupującego, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż wynikający z dokumentów powołanych przy zawarciu Umowy Przedwstępnej lub oświadczeń złożonych przez sprzedającego w tejże umowie, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokona na własny koszt wskazanych mu czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złoży wniosek lub dostarczy dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynika z zadłużenia Sprzedającego, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającemu cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedającego zostanie zapłacona część ceny, pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż o kwotę równą cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela.

Zapłata ceny za Przedmiot Sprzedaży nastąpi w następujący sposób:

\- przed zawarciem przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego całą cenę sprzedaży po uprzednim ustaleniu braku obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu na Nieruchomości,

\- zapłata ceny za Przedmiot Sprzedaży nastąpi na rachunek bankowy Sprzedającego wskazany w przyrzeczonej umowie sprzedaży (lub odpowiednio rachunek wierzyciela, w celu spłaty zadłużenia obciążającego Nieruchomość poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu aktu notarialnego zawierającego przyrzeczoną Umowę Sprzedaży,

\- w przypadku, gdy do Daty Ostatecznej nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży nie doszło.

Sprzedający oświadczył, że akceptuje fakt, że w trakcie analiz, Kupujący dokona oceny, czy zachodzą przesłanki do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Jeżeli Kupujący ustali, że takie przesłanki zachodzą, strony zobowiązują się dokonać wszelkich czynności, które będą potrzebne dla zapewnienia takiej formy opodatkowania, w tym wystąpić z wnioskiem o interpretację podatkową. Strony uzgodniły, że w przypadku ustalenia przez organ podatkowy obowiązku zapłaty podatku VAT cena zostanie podwyższona o kwotę należnego podatku VAT. Jednocześnie Strony uzgodniły, że w przypadku ustalenia przez organ podatkowy obowiązku zapłaty podatku VAT, cena zostanie podwyższona o kwotę należnego podatku VAT.

Wydanie Przedmiotu Sprzedaży, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

Strony zgodnie ustaliły, że w przypadku niemożliwości zebrania plonów przez stronę Sprzedającą, strona Kupująca zapłaci stronie Sprzedającej, tytułem rekompensaty za utracone korzyści kwotę odpowiadającą wysokości kar umownych przewidzianych w umowie zawartej z (…) S.A. w (…) oraz w umowie zawartej z (…) Sp. z o.o., w terminie zapłaty ceny sprzedaży za Nieruchomość.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej zobowiązał się do:

\- niedokonywania żadnych obciążeń Nieruchomości, nie prowadzenia żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składania żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy,

\- zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, które pozyskał w związku z zawarciem i realizacją umowy,

\- ponoszenia wszystkich płatności związanych z przedmiotem sprzedaży do dnia zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży,

\- niedokonywania czynności na przedmiotowej Nieruchomości, które skutkowałyby zanieczyszczeniem lub skażeniem przez jakiekolwiek substancje niebezpieczne, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. prawo ochrony środowiska,

\- niepodejmowania żadnych czynności faktycznych ani prawnych w zakresie przedmiotowej Nieruchomości, które skutkowałyby niemożliwością złożenia oświadczeń o treści wskazanej w Umowie Przedwstępnej przy zawarciu przyrzeczonej Umowy Sprzedaży,

\- złożenia oświadczeń o treści zgodnej z treścią Umowy Przedwstępnej oraz innych dodatkowych oświadczeń, jeżeli okażą się konieczne dla prawidłowego zawarcia i wykonania przyrzeczonej Umowy Sprzedaży,

\- zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w trybie przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,

\- dokonania wszelkich czynności prawnych mających na celu zwolnienie Nieruchomości z obciążenia prawem służebności gruntowej wskazanym w Umowie Przedwstępnej,

\- dokonania wszelkich czynności prawnych w celu uzyskania od (…) S.A., zezwolenia na bezciężarowe odłączenie sprzedawanej działki.

Ponadto Sprzedający oświadczył, że znane są mu zamierzenia Kupującego, polegające na realizacji inwestycji i oświadczył, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

Kupujący oświadczył natomiast, że zobowiązuje się do:

\- zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, które pozyskał w związku z zawarciem i realizacją Umowy Przedwstępnej,

\- terminowego zapłacenia Sprzedającemu ceny,

\- złożenia oświadczeń o treści zgodnej z treścią zawartą w Umowie Przedwstępnej oraz innych dodatkowych oświadczeń, jeżeli okażą się konieczne dla prawidłowego zawarcia i wykonania przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z niniejszej umowy przez kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”) – Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja zostanie dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem przyrzeczonej Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji). Obecnie planowane jest dokonanie cesji na rzecz spółki A Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca”).

Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej zostały złożone oświadczenia o zwolnieniu Nieruchomości z obciążenia. (…), syn (…) oraz (…) córka (…) oświadczyli, że zrzekają się nieodpłatnie służebności osobistej, ustanowionej na ich rzecz w akcie notarialnym - umowie darowizny sporządzonej dnia 29 listopada 2004 r. i wpisanej w księdze wieczystej n (…), co Sprzedający przyjął do wiadomości.

II. Pełnomocnictwo

Sprzedający dnia 6 września 2021 r. udzielił notarialnego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, przedstawicielom strony Kupującej do dokonywania w jego imieniu następujących czynności odnoszących się do Przedmiotu Sprzedaży:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

\- zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

\- uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości (jeżeli dotyczy);

\- uzyskania map do celów projektowych;

\- składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

\- przeglądania ksiąg wieczystych, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składnia wniosków, sporządzania kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

\- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

\- uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

\- składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi niniejszym pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały B Sp. z o.o. Każdy z pełnomocników może działać samodzielnie.

III. Umowa Warunkowa

Sprzedający zawarł z Kupującym 6 września 2021 r. w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży prawa własności Nieruchomości (dalej: „Umowa Warunkowa”).

Przedmiotem umowy było zobowiązanie Sprzedającego do sprzedaży w stanie faktycznym i prawnym wolnym od wszelkich obciążeń, ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich, prawo własności Nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 1 o obszarze 3,2136 ha, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), a Kupujący zobowiązał się przedmiotowe prawo własności nieruchomości kupić, pod warunkiem, że Skarb Państwa – Lasy Państwowe Nadleśnictwo (…), nie wykonają prawa pierwokupu na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w terminie miesiąca, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o sprzedaży.

Strony oświadczyły, że umowa przenosząca własność Nieruchomości, zostanie zawarta najpóźniej w terminie jednego roku, licząc od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej i zawiadomienia o nie wykonaniu prawa pierwokupu przedmiotowej Nieruchomości przez Skarb Państwa Lasy Państwowe.

Jak wskazano w Umowie Warunkowej, wydanie Przedmiotu Sprzedaży wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Strony zastrzegły prawo do odstąpienia od Umowy Warunkowej:

\- dla Kupującego prawo odstąpienia od Umowy Warunkowej, przysługuje do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości,

\- prawo odstąpienia może być wykonane przez Kupującego w formie złożenia oświadczenia stronie Sprzedającej (z podpisem notarialnie poświadczonym) o odstąpieniu od Umowy Warunkowej.

Sprzedający, Pan X, oświadczył, iż:

\- Nieruchomość jest niezabudowana,

\- od dnia nabycia do dnia sprzedaży działka będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z której Sprzedający uzyskuje przychody,

\- działka nie była dzielona, ani łączona,

\- nie była w przeszłości i do dnia sprzedaży nie będzie dzierżawiona, ani wynajmowana.

Ponadto, Sprzedający:

\- jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (NIP: (…)),

\- nie jest rolnikiem ryczałtowym,

\- nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości,

\- nie podejmował żadnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości,

\- nie przedstawił oferty sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia działki od Sprzedającego,

\- nie zabiegał o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany,

\- nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedać,

\- dokonywał w przeszłości dwóch sprzedaży działek rolnych: 31 sierpnia 2018 r. i 12 czerwca 2019 r.

Spółka B Sp. z o.o. (Kupujący):

\- jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

\- zamierzała nabyć działkę w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

\- zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

W skutek planowanej cesji na warunkach opisanych w złożonym wniosku, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas B Sp. z o.o. wstąpi Nabywca, tj. spółka A Sp. z o.o.

A Sp. z o.o. (Nabywca):

\- jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

\- zamierza nabyć działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,

\- zamierza nabyć Nieruchomości na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1\. W odpowiedzi na pytanie o treści: „z jakiego tytułu Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?” Wnioskodawca wskazał, że: „Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, prowadzi działalność rolniczą i z tego tytułu jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług”.

2\. Z kolei w odpowiedzi na pytanie: „czy nabycie działki nr 1 przez Sprzedającego zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy też zwolniona od podatku)?” Zainteresowany wskazał, że: „Nabycie działki nr 1 przez Sprzedającego nastąpiło mocą umowy darowizny, nie zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czynność ta nie była opodatkowana – nie został naliczony podatek VAT”.

3\. Natomiast w odpowiedzi na pytanie: „czy przy nabyciu działki Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeżeli tak, należy wskazać czy z tego prawa skorzystał” Wnioskodawca wskazał, że: „Przy nabyciu działki Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jak wskazano powyżej, czynność ta w ogóle nie była opodatkowana podatkiem VAT”.

4\. Z kolei na pytanie o treści: „w jaki sposób działka nr 1 była/będzie przez Sprzedającego wykorzystywana od dnia nabycia do dnia sprzedaży?” Zainteresowany wskazał, że: „Od dnia nabycia do dnia sprzedaży działka nr 1 będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej przez niego działalności rolniczej”.

5\. Na pytanie o treści: „do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres była wykorzystywana przez Sprzedającego działka nr 1?” Wnioskodawca wskazał, że: „Działka nr 1 jest wykorzystywana od 29 listopada 2004 r. do działalności rolniczej, opodatkowanej podatkiem VAT i w taki sam sposób będzie wykorzystywana do momentu jej sprzedaży”.

6\. Z kolei na pytanie o treści: „czy na dzień sprzedaży w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki, oznaczonej w części symbolem:

\- 6 PU - teren zabudowy produkcyjno-usługowej,

\- 2ZL - teren lasu

zostały wyznaczone linie rozgraniczające?” Zainteresowany odpowiedział, że: „W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające dla działki oznaczonej symbolem 6PU i 2ZL”.

7\. Z kolei w odpowiedzi na pytanie: „czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem 2ZL dopuszcza jakąkolwiek zabudowę, jeśli tak to jaką?” Wnioskodawca wskazał, że: „W § 29 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w (…) z dnia 24 maja 2011 r. wskazano ustalenia szczegółowe dotyczące terenu oznaczonego jako 1ZL-9ZL (a więc także 2ZL) i są one następujące:

1) Przeznaczenie podstawowe: teren lasu

2) Ustala się maksymalną ochronę lasu, zakaz zagospodarowania i użytkowania terenów na cele nie związane z gospodarką leśną.

3) Ustala się ograniczenia oraz obowiązki wynikające z planu urządzenia lasu lub uproszczonego planu urządzenia lasu.

4) Ustala się zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych i urządzeń niezwiązanych funkcjonalnie z przeznaczeniem terenu.

5) Działalność prowadzona na podstawie przepisów odrębnych.

6) Ustala się nakaz przestrzegania ustaleń ogólnych zdefiniowanych w rozdziale 2 określających dodatkowe zasady zagospodarowania terenów.

Zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem 2ZL nie dopuszcza jakiejkolwiek zabudowy”.

8\. Natomiast w odpowiedzi na pytanie: „jakie jest przeznaczenie uzupełniające terenu oznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego o symbolu 2ZL?” Zainteresowany wskazał, że: „W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu oznaczonego symbolem 2ZL nie wskazano przeznaczenia uzupełniającego - wskazano jedynie przeznaczenie podstawowe - teren lasu (zgodnie z § 6 pkt 9 ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)”.

9\. Z kolei na pytanie o treści: „czy Sprzedający dokonywał wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku) sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości

\- kiedy i w jaki sposób wszedł w posiadanie tych nieruchomości;

\- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Sprzedającego;

\- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży

\- kiedy Sprzedający dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży

\- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)

\- czy Sprzedający z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

Wnioskodawca odpowiedział, że: „Tak, Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży dwóch nieruchomości (…). Obie nieruchomości Sprzedający nabył w celu prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego. (…) Obie nieruchomości nabył w drodze umowy darowizny dnia 29 listopada 2004 r., od swoich rodziców. (…) Obie nieruchomości od dnia nabycia do dnia sprzedaży były wykorzystywane do prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego. (…) Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w roku 2018 i w roku 2019. Sprzedający nie planował dokonać sprzedaży (w szczególności nie publikował ogłoszeń o sprzedaży), ale zgłosił się do niego Kupujący z atrakcyjną ofertą i stąd decyzja o sprzedaży obu działek. Zostały sprzedane dwie nieruchomości – obie były niezabudowane. (…) Tak, Sprzedający z tytułu sprzedaży obu nieruchomości zobowiązany był wykazać podatek VAT (zarejestrowany był już wcześniej, w związku z prowadzoną działalnością rolniczą)”.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod: „6 PU” – teren zabudowy produkcyjno- usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3\. Czy sprzedaż części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod: „2ZL” – teren lasu, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

4\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych, pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, Sprzedający w zamian uzyska cenę określoną w Umowie Przedwstępnej.

W ocenie Zainteresowanych, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu u.p.t.u.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar, jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 - to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

\- doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

\- wydzielenie dróg wewnętrznych,

\- podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

\- wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

\- podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH, na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm., dalej jako: „K.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca – w związku z planowaną cesją – przed zawarciem umowy sprzedaży wejdzie w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego (tj. B Sp. z.o.o.), są to warunki zastrzeżone na korzyść Nabywcy. W Umowie Przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez B Sp. z.o.o., a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. Ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedającego. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży Nieruchomości z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonalista.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretację do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawaną Nieruchomość nabył na własność na podstawie umowy darowizny i od tego momentu nie zamierzał jej zbywać, tylko prowadził na niej działalność rolniczą.

Nieruchomość stanowiąca obecnie przedmiot sprzedaży, będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszał chęci sprzedaży Nieruchomości, ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachował się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego, następnie Nabywcę, który to nabędzie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej w drodze cesji od B Sp. z o.o., a wraz z nimi status Kupującego.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez Niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%.

Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Ld 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 czerwca 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM stwierdził on, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest niezabudowana oraz objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…), zatwierdzonym uchwałą z dnia 24 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach: (…),(…),(…), gmina (…), zgodnie z którym część działki nr 1 o powierzchni 3,2136 ha przeznaczona jest pod: „6 PU - teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny)”. W związku z tym ta część działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa części niezabudowanej działki nr 1, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

Ad. 3

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, północno-wschodnia część działki, fragment ok. 2500 m2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą z dnia 24 maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach: (…), (…), (…), gmina (…) ma funkcję „2ZL” – teren lasu.

Zgodnie z treścią ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalenia szczegółowe dotyczące terenu oznaczonego jako 1ZL-9ZL są następujące:

1\. Przeznaczenie podstawowe: teren lasu.

2\. Ustala się maksymalną ochronę lasu, zakaz zagospodarowania i użytkowania terenów na cele niezwiązane z gospodarką leśną. 

3\. Ustala się ograniczenia oraz obowiązki wynikające z planu urządzenia lasu lub uproszczonego planu urządzenia lasu.

4\. Ustala się zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych i urządzeń niezwiązanych funkcjonalnie z przeznaczeniem terenu.

5\. Działalność prowadzona na podstawie przepisów odrębnych.

6\. Ustala się nakaz przestrzegania ustaleń ogólnych zdefiniowanych w rozdziale 2 określających dodatkowe zasady zagospodarowania terenów.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa części niezabudowanej ww. działki nr 1, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ma funkcję „2ZL” – teren lasu, będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Ad. 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną.

Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

1) braku podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego **– jest nieprawidłowe**;

2) braku zwolnienia od podatku dostawy części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę **– jest prawidłowe;**

3) zwolnienia od podatku dostawy części Nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren lasu **– jest prawidłowe**;

4) prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Z treści art. 15 ust. 5 wynika, że:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Przy czym, art. 2 pkt 15 ustawy mówi, że:

Działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarnianą i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin: „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego i drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą ww. cyt. art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

Ponadto w rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, tj. działki niezabudowanej nr 1, Zainteresowany będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie, jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a przedmiotowa działka niezabudowana nr 1 jest od 29 listopada 2004 r. wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, i w taki sam sposób będzie wykorzystywana do momentu jej sprzedaży.

Zatem, sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki nr 1, którą wykorzystywał Pan do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występuje Pan, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana niezabudowanej działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

**Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.**

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie ust. 2 powołanego przepisu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 17 grudnia 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 2404):

1\. Część graficzna projektu planu miejscowego zawiera:

1) nazwę planu miejscowego;

2) określenie skali w formie liczbowej i liniowej;

3) informację o układzie współrzędnych zgodnym z obowiązującym państwowym systemem odniesień przestrzennych oraz wskazanie kierunku północy;

4) informację o źródle pochodzenia użytego materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, o której mowa w art. 40c ust. 3 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2021 r. poz. 1990);

5) wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z oznaczeniem granic obszaru objętego projektem planu miejscowego wraz z legendą zawierającą oznaczenia występujące na tym wyrysie;

6) legendę;

7) granice obszaru objętego planem miejscowym;

8) określenie przeznaczenia terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania oraz ich symbole i oznaczenia graficzne wraz z numeracją wyróżniającą je spośród innych terenów;

9) linie zabudowy;

10) granice i oznaczenia terenów lub obiektów, o których mowa w art. 15 ust. 2 pkt 7 ustawy.

2\. Część graficzna projektu planu miejscowego zawiera, w zależności od potrzeb, w szczególności:

1) granice obszarów, o których mowa w art. 15 ust. 3 pkt 1-7 ustawy;

2) oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu;

3) oznaczenia elementów informacyjnych niebędących ustaleniami projektu planu miejscowego

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki wyznaczono dokładnie linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość stanowi grunty orne (RV i RVI) i lasy (LSV), co potwierdza okazany wypis z rejestru gruntów z dnia 27 lipca2021 r., wydany przez Starotę (\`(...)\`), a ponadto Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 3,2136 ha przeznaczona jest pod: „6 PU – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), w północno działki fragment ok. 2.500 m2 o funkcji „2ZL”- teren lasu. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające dla działki oznaczonej symbolem 6PU i 2ZL. W § 29 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazano ustalenia szczegółowe dotyczące terenu oznaczonego jako 1ZL-9ZL (a więc także 2ZL) i są one następujące:

1) Przeznaczenie podstawowe: teren lasu

2) Ustala się maksymalną ochronę lasu, zakaz zagospodarowania i użytkowania terenów na cele nie związane z gospodarką leśną.

3) Ustala się ograniczenia oraz obowiązki wynikające z planu urządzenia lasu lub uproszczonego planu urządzenia lasu.

4) Ustala się zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych i urządzeń niezwiązanych funkcjonalnie z przeznaczeniem terenu.

5) Działalność prowadzona na podstawie przepisów odrębnych.

6) Ustala się nakaz przestrzegania ustaleń ogólnych zdefiniowanych w rozdziale 2 określających dodatkowe zasady zagospodarowania terenów.

Zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na terenie oznaczonym symbolem 2ZL nie dopuszcza jakiejkolwiek zabudowy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu oznaczonego symbolem 2ZL nie wskazano przeznaczenia uzupełniającego - wskazano jedynie przeznaczenie podstawowe - teren lasu (zgodnie z § 6 pkt 9 ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

W tym miejscu ponownie zauważyć należy, że w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki wyznaczono dokładnie linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości w części sklasyfikowanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako symbol 2ZL – teren lasu, dla której zostały wyznaczone linie rozgraniczające, stanowi dostawę gruntu niezabudowanego, niebędącego terenem budowlanym.

W związku z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości w części oznaczonej symbolem 2ZL korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod: „2ZL” – teren lasu, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.**

**Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznano za prawidłowe.**

Z kolei Nieruchomość w części sklasyfikowanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako symbol 6PU – teren zabudowy produkcyjno-usługowej, dla której zostały wyznaczone linie rozgraniczające, spełnia definicję terenów budowlanych. W konsekwencji sprzedaż części Nieruchomości, oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 6PU nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednakże, jak wskazano powyżej, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest wykorzystywana od 29 listopada 2004 r. do działalności rolniczej, opodatkowanej podatkiem VAT i w taki sam sposób będzie wykorzystywana do momentu jej sprzedaży. Zatem Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji dostawa tej części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę nie może również korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunku określone w ww. przepisie.

**Podsumowując**, **sprzedaż części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod: „6 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.**

**Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, jest prawidłowe.**

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego – czynnego, zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług – do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Ponadto – jak rozstrzygnięto powyżej – sprzedaż części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod: „6 PU” – teren zabudowy produkcyjno-usługowej (obiekty produkcyjne, składy i magazyny), będzie opodatkowana podatkiem VAT. Z kolei sprzedaż części Nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod: „2ZL” – teren lasu, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro zatem nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, ale w odniesieniu do sprzedaży tej części Nieruchomości, która to czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

**Podsumowując,** **Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu części Nieruchomości, która to czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. z tytułu zakupu części Nieruchomości oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako „6 PU”. Uprawnienie to będzie przysługiwać Kupującemu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.**

**Zatem stanowisko Wnioskodawcy w kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 4 – zgodnie z którym,** **w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki,** **należało uznać jako prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).