Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-270/16-4/KS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-05-09
Teza: 1. Czy Wnioskodawca, po uprzednim pisemnym zawiadomieniu właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym), będzie miał prawo do rozliczania przychodu uzyskanego z wynajmu mieszkania/mieszkań zgodnie z art. 1 pkt 2 w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. do zastosowania stawki zryczałtowanego podatku dochodowego 8,5% liczonej od wartości otrzymanego przychodu? 2. Czy przychody uzyskane przez Wnioskodawcę będą zakwalifikowane jako przychody, o których mowa w art. 1 pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. przychody, które nie są osiągane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości-zarządca nieruchomości; przychód; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2016 r. (data wpływu 10 marca 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2016 r. (data wpływu 20 kwietnia 2016 r.) na wezwanie organu Nr IPPB1/4511-270/16-2/KS1 i IPPB3/4512-200/16-2/ISZ z dnia 7 kwietnia 2016 r. (data nadania 8 kwietnia 2016 r., data doręczenia 12 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.)

Wnioskodawca rozważa nabycie mieszkania/mieszkań i planuje oddać je w zarządzanie profesjonalnej firmie prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie krótko lub długo terminowego najmu mieszkań na podstawie stosownej umowy. Powierzchnia użytkowa mieszkania/ żadnego z mieszkań, których nabycie rozważa Wnioskodawca nie będzie przekraczała 150 m2. Wymaga także wzmiankowania, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem bądź zarządzaniem nieruchomościami.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić remont i/lub prace wykończeniowe zakupionego mieszkania/ mieszkań.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2016 r. (data wpływu 20 kwietnia 2016 r.) Wnioskodawca doprecyzował opis zaistniałego stanu faktycznego poprzez wskazanie następujących informacji:

Przedmiotowe mieszkanie/mieszkania będą nabyte celem najmu. Należy jednak wskazać, że ewentualne oddanie przedmiotowego mieszkania/mieszkań w najem nastąpiło by przez podmiot zajmujący się zarządzaniem nimi, z którym Wnioskodawca zawrze stosowną umowę. Podmiot ten działał będzie bowiem we własnym imieniu (nie w imieniu Wnioskodawcy) ale na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca rozważa nabycie jednego lub dwóch lub trzech mieszkań. Mieszkania zostaną nabyte w celach inwestycyjnych, tj. czerpania pożytków z najmu.

Wnioskodawca planuje podpisać jedynie umowę z podmiotem, który będzie zarządzał mieszkaniem/mieszkaniami, w tym poszukiwał najemców. Podmiot ten będzie działał we własnym imieniu (nie w imieniu Wnioskodawcy), ale na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca poza podpisaniem umowy z podmiotem zarządzającym nieruchomościami nie będzie podejmował żadnych czynności mających na celu pozyskanie najemców.

Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań faktycznych, ani prawnych mających na celu pozyskanie najemców. Ponadto żadne działania nie będą podejmowane w jego imieniu przez podmioty trzecie. Wnioskodawca poza podpisaniem umowy z podmiotem, który będzie zarządzał mieszkaniem/mieszkaniami Wnioskodawcy nie przewiduje podejmowania innych czynności związanych z zarządzaniem mieszkaniem/mieszkaniami.

Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat tego w jaki sposób podmiot, z którym zawrze umowę o zarządzanie mieszkaniem/mieszkaniami będzie poszukiwał ewentualnych najemców dla mieszkania/mieszkań Wnioskodawcy.

Co do zasady Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę z podmiotem profesjonalnie zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami, w tym poszukiwaniem najemców. Podmiot ten będzie podejmował wszelkie działania faktyczne i prawne zmierzające do wynajęcia mieszkania/mieszkań. Wnioskodawca poza zawarciem umowy ze wskazanym podmiotem nie będzie podejmował innych działań mających na celu zawarcie umów krótko bądź długoterminowego najmu.

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca zamierza nabyć mieszkanie/mieszkania jedynie z rynku pierwotnego, tj. od dewelopera, dążąc do zakupu nieruchomości będzie on podejmował działania polegające na pozyskiwaniu ofert od deweloperów, spotykaniu się z nimi, podejmowaniu kontaktu za pośrednictwem telefonów lub e-maili. Wnioskodawca nie wyklucza przy tym, że wskazane działania mogą się odbyć także przy udziale podmiotu, z którym zamierza zawrzeć umowę o zarządzanie mieszkaniem/mieszkaniami.

Wynajem mieszkania/mieszkań będzie dokonywany przez podmiot zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami na podstawie zawartej z Wnioskodawcą umowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca, po uprzednim pisemnym zawiadomieniu właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym), będzie miał prawo do rozliczania przychodu uzyskanego z wynajmu mieszkania/mieszkań zgodnie z art. 1 pkt 2 w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. do zastosowania stawki zryczałtowanego podatku dochodowego 8,5% liczonej od wartości otrzymanego przychodu?
2.  Czy przychody uzyskane przez Wnioskodawcę będą zakwalifikowane jako przychody, o których mowa w art. 1 pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. przychody, które nie są osiągane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej?
3.  Czy Wnioskodawca, nabywając usługi budowlane remontowe i/lub wykończeniowe wraz z materiałami budowlanymi od wykonawcy usługi będzie miał prawo do nabycia ich przy zastosowaniu stawki VAT 8% zgodnie z art. 41 ust 12 i n. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535)?

Odpowiedź na pytania Nr 1 i 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie Nr 3 została udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 1

Wnioskodawca będzie miał prawo do rozliczania przychodu uzyskanego z wynajmu mieszkania/mieszkań zgodnie z art. 1 pkt 2 w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. do zastosowania stawki zryczałtowanego podatku dochodowego 8,5% liczonej od wartości otrzymanego przychodu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz, 930 ze zm.), jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lub zarządzania nieruchomościami będzie miał prawo do rozliczenia podatku obliczanego od przychodu, zgodnie z przepisem powołanym powyżej, według stawki 8,5%. Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W zakresie przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a tj. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w:

1.  interpretacji indywidualnej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 23 listopada 2015 r. sygn. ILPB1/4511-1 -1198/15-4/TW, w której organ ten stwierdza:

„Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić najeży, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust, 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

(\`(...)\`)

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.”, oraz

1.  interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 25 sierpnia 2015 r. sygn.: ITPB1/4511-750/15/MPŁ:

„Osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.”

Na tle przedstawionych przepisów należy stwierdzić, że najem Wnioskodawcy stanowić będzie odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ad. 2

Przychody uzyskane przez Wnioskodawcę będą zakwalifikowane jako przychody, o których mowa w art. 1 pkt 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. przychody, które nie są osiągane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Wnioskodawca twierdzi, iż jako osoba nieprowadząca profesjonalnej działalności gospodarczej w przedmiocie wynajmu lub zarządzania nieruchomościami jego przychody będą zakwalifikowane jako przychód niestanowiący przychodu z działalności gospodarczej. Należy wzmiankować, że stanowisko Wnioskodawcy jest zgodne m.in. ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy wyrażonym w interpretacji indywidualnej z dnia 25 sierpnia 2015 r, sygn.: ITPB1/4511 -750/15/MPŁ:

„Za decydujące dla kwalifikacji do właściwego źródła przychodu uznać należy to, czy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo wynajem jest przedmiotem takiej działalności. W takich bowiem przypadkach przychody z wynajmowania nieruchomości traktowane są jako przychody ze źródła - pozarolnicza działalność gospodarcza.”

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że jeżeli umowa najmu mieszkania/mieszkań nie zostanie zawarta w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz jako tzw. najem prywatny, to zgodnie z pisemnym oświadczeniem Wnioskodawcy złożonym do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, przychody z opisanego wynajmu będą mogły zostać opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%, o ile spełnione zostaną wymogi określone w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawca nie prowadzi profesjonalnej działalności gospodarczej w przedmiocie wynajmu lub zarządzania nieruchomościami, a rzeczy i nieruchomości, które zamierza wynajmować, nie stanowią składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a zatem należy uznać, że źródłem przychodów jest tzw. najem prywatny. W świetle powyższego należy stwierdzić, że przychody otrzymywane przez Wnioskodawcę z tytułu najmu będą pochodziły z majątku niebędącego związanym z działalnością gospodarczą, a w konsekwencji Wnioskodawca będzie uprawniony do rozliczenia przychodów w najmu przy zastosowaniu stawki podatku dochodowego równej 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późń. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła,v a częściowo do innego.

Rozpatrując kwestię sposobu opodatkowania przychodów (dochodów) z tytułu najmu przedmiotowych lokali, należy najpierw zakwalifikować je do odpowiedniego źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca rozważa nabycie jednego lub dwóch lub trzech mieszkań i planuje oddać je w zarządzanie profesjonalnej firmie prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie krótko lub długo terminowego najmu mieszkań na podstawie stosownej umowy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem bądź zarządzaniem nieruchomościami. Przedmiotowe mieszkanie/mieszkania będą nabyte celem najmu. Ewentualne oddanie przedmiotowego mieszkania/mieszkań w najem nastąpił przez podmiot zajmujący się zarządzaniem nimi, z którym Wnioskodawca zawrze stosowną umowę. Podmiot ten działał będzie we własnym imieniu (nie w imieniu Wnioskodawcy) ale na rzecz Wnioskodawcy. Mieszkania zostaną nabyte w celach inwestycyjnych, tj. czerpania pożytków z najmu. Wnioskodawca planuje podpisać jedynie umowę z podmiotem, który będzie zarządzał mieszkaniem/mieszkaniami, w tym poszukiwał najemców. Wnioskodawca poza podpisaniem umowy z podmiotem zarządzającym nieruchomościami nie będzie podejmował żadnych czynności mających na celu pozyskanie najemców. Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat tego w jaki sposób podmiot, z którym zawrze umowę o zarządzanie mieszkaniem/mieszkaniami będzie poszukiwał ewentualnych najemców dla mieszkania/mieszkań Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamierza nabyć mieszkanie/mieszkania jedynie z rynku pierwotnego, tj. od dewelopera, dążąc do zakupu nieruchomości będzie on podejmował działania polegające na pozyskiwaniu ofert od deweloperów, spotykaniu się z nimi, podejmowaniu kontaktu za pośrednictwem telefonów lub e-maili. Wnioskodawca nie wyklucza przy tym, że wskazane działania mogą się odbyć także przy udziale podmiotu, z którym zamierza zawrzeć umowę o zarządzanie mieszkaniem/mieszkaniami.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionychcvw art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1.  prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywanie w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzenie w sposób zorganizowany - co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą - w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy - wynosi 8,5%.

W myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy.

Z kolei z treści art. 9a ust. 6 tejże ustawy wynika, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest - zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy - złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy - w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie z art. 9a ust. 1 ww. ustawy, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza), są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że w omawianej sprawie, w ocenie Organu, są podstawy do twierdzenia, że opisany najem będzie spełniał przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ już w momencie planowania zamiarem Wnioskodawcy są cele inwestycyjne polegające na zakupie mieszkania/mieszkań tj. czerpania pożytków z najmu. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż planowane działania będą miały charakter ciągły, przez co należy rozumieć że będą one powtarzalne (Wnioskodawca zamierza kupić jedno, dwa lub trzy mieszkania). Jednocześnie działania Wnioskodawcy będą prowadzone w sposób zorganizowany, na co wskazuje chociażby zamiar zawarcia przez Wnioskodawcę umowy z profesjonalną firmą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie krótko lub długo terminowego najmu mieszkań, która będzie działała na rzecz Wnioskodawcy i oddanie jej zakupionego/zakupionych mieszkania/mieszkań w zarządzanie. Tym samym najem prowadzony w taki sposób będzie spełniał wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać należy, że Wnioskodawca rozważa nabycie jednego, dwóch lub trzech mieszkań celem ich wynajmu oraz planuje je oddać w zarządzanie profesjonalnej firmie. Świadczy to o tym, że planowany przez Wnioskodawcę najem nie ma związku z okazjonalnym, przypadkowym charakterem, ale jest przewidziany dla większej ilości mieszkań. W efekcie logicznym zdaje się że Wnioskodawca decydując się na taki rozmiar inwestycji czerpie i planuje czerpać z niej korzyści finansowe. Wnioskodawca pyta o sposób opodatkowania najmu jednego, dwóch lub trzech mieszkań, które odda w zarządzanie profesjonalnej firmie. Nie ma więc wątpliwości, że Wnioskodawca ma na celu osiąganie dochodu z tego przedsięwzięcia.

Fakt, że Wnioskodawca zamierza nabyć jedno lub więcej mieszkań, świadczy o tym, że plany Wnioskodawcy dotyczące najmu lokali mieszkalnych będą miały charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystywanie w sposób zorganizowany, w celu zarobkowym. Wnioskodawca wskazał, że w przypadku najmu lokali, które zamierza nabyć zarządzanie nimi powierzy zewnętrznej profesjonalnej firmie, która zajmuje się szukaniem w we własnym imieniu lecz na rzecz Wnioskodawcy najemców. Firma ta zajmuje się także przekazywaniem informacji o wynajmie.

Okoliczności te bez wątpienia świadczą o zorganizowaniu przedsięwzięcia. Działaniom Wnioskodawcy towarzyszy zamiar inwestowania w lokale mieszkalne w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie budzi wątpliwości Organu, że Wnioskodawcy towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu, który będzie prowadził. Dlatego też lokale mieszkalne które zostaną nabyte w przyszłości należy zakwalifikować jako składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tych lokali mieszkalnych, nawet jeśli Wnioskodawca nie dokona jej rejestracji. Zapis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie oznacza bynajmniej, że do źródła przychodów jakim jest wynajem należy zaliczyć wynajem mieszkań bez względu na jego rozmiary oraz charakter. Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. A o tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też z najmem decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych. Innymi słowy o tym czy mieszkanie/mieszkania będą wchodziły w skład majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań nie decyduje wola Wnioskodawcy, lecz to czy najem mieszkania/mieszkań spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że działalność polegająca na wynajmie mieszkań nie ma i nie będzie miała charakteru działalności gospodarczej z uwagi na fakt, iż nie są one składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą. O tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też z najmem bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, tylko spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy

o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany we wniosku wynajem mieszkania/mieszkań jest w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, prowadzony przy pomocy wyspecjalizowanego podmiotu (zewnętrznej profesjonalnej firmy zarządzającej), który do tego celu będzie zatrudniał Wnioskodawca, a więc będzie spełniał przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów Wnioskodawcy z w/w najmu jako najem prywatny określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że Wnioskodawca przychody z najmu lokalu/lokali mieszkalnych, które Wnioskodawca zamierza nabyć powinien zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. źródła pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła.

Wobec powyższych okoliczności stanowisko Wnioskodawcy co do sposobu opodatkowania przychodu z najmu mieszkania/mieszkań zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5 % należało uznać za nieprawidłowe, gdyż to nie subiektywne przekonanie podatnika, że najem mieszkania/mieszkań jest najmem prywatnym, lecz okoliczności obiektywne, tj. spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (może na to wskazywać np. zamiar zakupu mieszkania/mieszkań w celu zarobkowym z wynajmu, planowana ilość wynajmowanych mieszkań, podpisanie umowy z profesjonalną firmą zajmującą się zarządzaniem) decydują czy najem można zaliczyć do źródła przychodu z najmu i opodatkować zryczałtowanym 8,5% podatkiem dochodowym, czy też zaliczyć do działalności gospodarczej i opodatkować w sposób odpowiedni dla tej działalności.

Wobec powyższych okoliczności stanowisko Wnioskodawcy co do sposobu opodatkowania przychodów z najmu mieszkania/mieszkań zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5% oraz możliwości zakwalifikowania tego najmu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące. Nie wywołują one zatem żadnych skutków prawnych w odniesieniu do innych podatników, gdyż Organ podatkowy jest zobowiązany każdą sprawę traktować indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.