Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.758.2023.2.BM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-07
Teza: Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (poniesienie kosztów na budowę domu).
Słowa kluczowe: budowa; budowa-pozwolenie na budowę; cel-cele mieszkaniowe; dom; koszt-koszty uzyskania przychodów; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Pozostałe zwolnienia.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 sierpnia 2023 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 19 października 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

7 czerwca 2018 r. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej wraz z małżonką zakupił Pan na rynku pierwotnym lokal mieszkalny numer (\`(...)\`) w budynku przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`), dalej: „Lokal”. Powyższe potwierdza umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży objęta treścią aktu notarialnego sporządzonego przez J. F. – (\`(...)\`) w (\`(...)\`), za Repertorium A nr (\`(...)\`).

Lokal zakupił Pan w stanie deweloperskim, za kwotę wynoszącą 138732 zł. Lokal został nabyty za środki własne, pochodzące z majątku wspólnego małżonków. W następstwie zakupu Lokal został wykończony, wyposażony, umeblowany i przygotowany do użytku. Dla Lokalu została założona księga wieczysta o numerze (\`(...)\`).

31 sierpnia 2020 r. wraz z małżonką sprzedaliście Państwo Lokal osobom fizycznym (małżeństwu) na rynku wtórnym. Sprzedaż została objęta treścią umowy sprzedaży dokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez K. K. – (\`(...)\`) w (\`(...)\`), za Repertorium A nr (\`(...)\`). Lokal został sprzedany za kwotę 249 000 zł.

W związku ze sprzedażą Lokalu w 2020 r. i uzyskanym dochodem ze sprzedaży złożono za rok 2020 PIT-39. PIT-39 został złożony zgodnie z właściwością do Urzędu Skarbowego (\`(...)\`).

Środki uzyskane ze sprzedaży Lokalu planuje Pan wraz z małżonką przeznaczyć na budowę domu jednorodzinnego, na działce stanowiącej Państwa wspólną własność, w celu zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych (dalej: „Dom” i „Działka”).

Środki pochodzące ze sprzedaży Lokalu planuje Pan wydać na budowę Domu do końca 2023 r. Dom będzie wzniesiony na działce o nr ew. (\`(...)\`), usytuowanej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`). Dla Działki prowadzona jest księga wieczysta o numerze (\`(...)\`). Zakupu działki dokonał Pan wraz z żoną na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej 25 lipca 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym przez J. B. – (\`(...)\`) w (\`(...)\`), za Repertorium A nr (\`(...)\`). Działka została zakupiona na kredyt indeksowany do CHF. Działka usytuowana jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest na realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Rozpoczęcie budowy Domu na Działce zostało opóźnione w stosunku do planów z uwagi na pandemię Covid-19 oraz skokowy wzrost cen materiałów budowlanych począwszy od lutego 2022 r., co należy prawdopodobnie łączyć z wybuchem wojny w Ukrainie oraz stanem gospodarki i inflacją.

Do realizacji zamierzeń budowanych przystąpił Pan dopiero w 2023 r. Na dzień złożenia niniejszego wniosku zlecili Państwo architektowi wykonanie analizy dokumentacji działki oraz przygotowanie indywidualnego projektu budowlanego przez architekta.

Z analizy dokumentacji Działki wynika, że konieczne jest przeprowadzenie postępowania w zakresie wyłączenia Działki z produkcji rolnej. Działka znajduje się na terenie objętym ochroną konserwatorską – w granicach występowania materiałów archeologicznych, co wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia konserwatorskiego na prowadzenie budowy Domu na Działce.

Z uwagi na okoliczności opisane powyżej, w praktyce nie będzie możliwe uzyskanie do końca roku 2023 ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę Domu.

W lipcu 2023 r., mając na uwadze zaistniały stan faktyczny i zdarzenie przyszłe skontaktowaliście się Państwo telefonicznie z właściwym dla Was Urzędem Skarbowym (\`(...)\`). Zostaliście Państwo poinformowani, iż do czasu uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę Domu, nie jest możliwe zaliczenie wydatkowanych środków ze sprzedaży Lokalu (przychód ze sprzedaży) jako przeznaczonych na cele mieszkaniowe związane z budową Domu, co umożliwiłoby Panu skorzystanie z tzw. „ulgi mieszkaniowej” przy rozliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych, mimo faktu, iż środki te są wydatkowane na budową Domu przeznaczonego na zabezpieczenie Pana potrzeb mieszkaniowych. Urzędnik przekazał informację, że taka jest praktyka Urzędu Skarbowego (\`(...)\`). Urzędnik nie był w stanie wskazać podstawy prawnej przyjętej interpretacji przepisów prawa. W wyniku przytoczonej rozmowy skontaktowaliście się Państwo z infolinią Krajowej Informacji Skarbowej. Podczas rozmowy poinformowano Was, iż nie jest warunkiem koniecznym posiadanie decyzji o pozwoleniu na budowę, aby móc rozliczać/przedstawiać dokumenty/faktury, z których wynikają koszty ponoszone na budowę Domu w celu zabezpieczenia Pana potrzeb mieszkaniowych, aby móc skorzystać z tzw. „ulgi mieszkaniowej” przy rozliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Informacja udzielona przez pracownika Urzędu Skarbowego (\`(...)\`) jest sprzeczna z informacją otrzymaną z Krajowej Informacji Skarbowej. W zaistniałej sytuacji konieczne staje się złożenie niniejszego wniosku w celu ostatecznego wyjaśnienia sprawy, poprzez wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej dla Pana. Nadmienia Pan, że podziela stanowisko wyrażone przez Krajową Informację Skarbową. Oczywistym jest, że sam proces budowlany Domu na Działce nie jest możliwy bez uzyskania decyzji – pozwolenia na budowę, niemniej jednak koszty ponoszone na wcześniejszym etapie związane z przygotowaniem dokumentacji, przygotowaniem projektu budowlanego, wycinką drzew, niwelacją Działki, zakontraktowaniem przedsiębiorcy budowlanego, zakup materiałów budowlanych z przeznaczeniem na budowę Domu, są w oczywisty sposób kosztami wynikającymi z prowadzenia procesu budowlanego. Powyższe w Pana ocenie i w ocenie Krajowej Informacji Skarbowej, wypełnia cel przeznaczenia środków pochodzących ze sprzedaży Lokalu (przychód ze sprzedaży) na cele własne cele mieszkaniowe w postaci budowy Domu. Do wykonania opisanych powyżej zamówień/prac nie jest konieczne uzyskanie decyzji – pozwolenia na budowę.

Z uwagi na powyższe, zachodzi konieczność ustalenia, czy w opisanym stanie faktycznym – ponoszone przez Pana koszty na budowę Domu przed uzyskaniem decyzji – pozwolenia na budowę, zostaną zakwalifikowane jako umożliwiające skorzystanie przez Pana z tzw. ulgi mieszkaniowej (pomniejszenie obowiązku podatkowego), to jest wydatki ponoszone na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy rozliczaniu podatku dochodowego za rok 2023 i ewentualnie następnych.

Na gruncie niniejszej sprawy kluczowe jest rozstrzygnięcie zawarte w wyroku NSA z 22 marca 2019 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 1071/17, zgodnie z którym: „Podatnik, ma prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wówczas, gdy przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innego mieszkania (domu) w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Przy ocenie, czy podatnik przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu na nabycie innego mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych niezbędne jest uwzględnienie całokształtu okoliczności sprawy, porównanie uzyskanych środków i środków przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe w okresie dwóch lat od sprzedaży. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę (rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont) własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego. Omawiane przepisy nie wprowadzają warunku tj. konieczności posiadania pozwolenia na budowę, a wskazują jedynie na poniesienie wydatków „na budowę” własnego budynku mieszkalnego. Zarówno literalne brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. d) we wzajemnej relacji z ust. 1 pkt 131, jak i zasady logicznego rozumowania nie pozwalają na przyjęcie, że cel ten można finansować dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, czy po rozpoczęciu robót budowlanych.

Warto przytoczyć również poniższe wyroki:

a) Zgodnie z wymogami konstytucyjnymi niejasnych regulacji podatkowych nie wolno interpretować na niekorzyść podatników, a w konsekwencji, jeśli takie regulacje okazują się ostatecznie wieloznaczne, to zgodnie z zasadą in dubio pro tributario należy opowiedzieć się za rozwiązaniem uwzględniającym interes podmiotu obowiązanego do świadczeń podatkowych. Tym bardziej za niedopuszczalne uznać trzeba analogiczne stosowanie nieprecyzyjnych przepisów podatkowych, czy też rozszerzające stosowanie jednoznacznych przepisów podatkowych, gdyby miało to na celu zwiększenie obowiązków podatkowych – wyrok NSA z 10 marca 2022 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 1723/19;

b) Przepisy dotyczące tzw. ulg mieszkaniowych, nawiązują do ugruntowanego także już w orzecznictwie sądów administracyjnych poglądu, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (podobnie jak uprzednie unormowania obowiązujące w tym zakresie) ma charakter normy celu społecznego –która w zamierzeniach ustawodawcy ma realizować cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli, a ponadto stanowić wyraz preferowania przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W przepisie precyzującym rodzaj wydatków uznawanych za poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ww. przepisie (art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wymienione zostały w sposób kazuistyczny różne rodzaje wydatków, których jednakże wspólną cechą jest ich przeznaczenie. Dotyczą one bowiem różnorodnych form zaspakajania potrzeb mieszkaniowych podatników. Niewątpliwym i zamierzonym celem tych regulacji było „podatkowe sprzyjanie” przez ustawodawcę podejmowanym przez podatników – w różnorodnych formach – przedsięwzięciom służącym zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z tego też powodu wykładnia tego unormowania powinna uwzględniać cel jego wprowadzenia, a wykładnia celowościowa powinna być stosowana w ścisłym powiązaniu z wykładnią językową i systemową – wyrok NSA z 2 marca 2021 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 35/21;

c) „Cel mieszkaniowy” ma być realizowany z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości począwszy od dnia odpłatnego zbycia, a zatem na przyszłość. Już samo określenie „cel” wskazuje, że chodzi o stan rzeczy, do którego się dąży, efekt do którego działanie jest skierowane – wyrok NSA z 12 grudnia 2019 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 280/18.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Sprzedaż 31 sierpnia 2020 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Cała wartość przychodu pochodząca ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (tj. wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży) zostanie wydatkowana do końca 2023 r. na budowę domu.

Rozpocznie Pan budowę domu do końca 2023 r. w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę.

Dom nie będzie udostępniany nieodpłatnie lub odpłatnie osobom trzecim. Dom będzie budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Do końca 2023 r. zamierza Pan zrealizować prace budowlane polegające na karczowaniu drzew zlokalizowanych na działce, wyrównaniu terenu, niwelacji gruntu, zabezpieczenia terenu budowy poprzez wzniesienie ogrodzenia. W ramach ulgi mieszkaniowej zamierza Pan odliczyć wszystkie wydatki poniesione na wskazane powyżej prace.

Do końca 2023 r. zamierza Pan ponieść wydatki związane z przygotowaniem planu zagospodarowania terenu i przygotowaniem projektu przyłącza energetycznego. W ramach ulgi mieszkaniowej zamierza Pan odliczyć wszystkie wydatki poniesione na wskazane powyżej prace.

Do końca 2023 r. zamierza Pan ponieść wydatki związane z przygotowaniem projektu indywidualnego domu. Projekt będzie obejmował konstrukcję budynku z uwzględnieniem rozmieszczenia ścian działowych, konstrukcję dachu oraz instalację elektryczną, instalację wod.-kan. i instalację C.O. W ramach ulgi mieszkaniowej zamierza Pan odliczyć wszystkie wskazane powyżej wydatki.

W ramach zakontraktowania przedsiębiorcy budowlanego zamierza Pan odliczyć wszystkie koszty robocizny związane z budową domu, o ile będą one poniesione w 2023 r. Umowa na budowę domu zostanie zawarta do końca 2023 r. i będzie realizowana w latach następnych.

Większość materiałów budowlanych potrzebnych do budowy domu zakupi Pan do końca 2023 r. W ramach ulgi mieszkaniowej zamierza Pan odliczyć wszystkie wydatki w tym zakresie.

Do dnia złożenia niniejszego pisma poniósł Pan koszt związany z projektowaniem i wykonaniem przyłącza energetycznego do domu w wysokości 1 374 zł 50 gr.

Będzie Pan dysponować dokumentami potwierdzającymi wydatkowanie środków na budowę domu, to jest fakturami oraz umowami. Dokumenty będą wystawione na Pana.

Działka na której będzie wznoszony dom znajduje się na terenie występowania materiałów archeologicznych, dlatego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę jest Pan zmuszony dokonać uzgodnień z Wojewódzkim Mazowieckim Konserwatorem Zabytków. Uzgodnienia te mogą zakończyć się wydaniem przez ten organ dokumentu, z którego będzie wynikało, że nie ma przeciwskazań do rozpoczęcia prac budowlanych lub zostanie wydana decyzja o przeprowadzeniu prac wykopaliskowych.

Wniosek o pozwolenie na budowę nie został jeszcze złożony.

Dom jednorodzinny, na budowę którego zamierza Pan wydatkować środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość będzie:

*   posiadał maksymalnie dwie kondygnacje i będzie wolnostojący,
*   przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe,
*   posiadał obszar oddziaływania w całości mieszczący się na działce, na której budynek zaprojektowano,
*   o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2.

Pomiędzy małżonkami w momencie dokonywania wszystkich czynności opisanych we wniosku istniała i nadal istnieje ustawowa wspólność małżeńska.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „O jakie rozliczenie Panu chodzi w pytaniach? Czy chodzi o rozliczenie na deklaracji PIT-36, PIT-37, czy PIT-39?”, wskazał Pan, że dotyczy rozliczenia na deklaracji PIT-39.

### Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, ponoszone przez Pana koszty na budowę Domu przed uzyskaniem decyzji – pozwolenia na budowę, zostaną zakwalifikowane jako umożliwiające skorzystanie przez Pana z tzw. ulgi mieszkaniowej (pomniejszenie obowiązku podatkowego), to jest wydatki ponoszone na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy rozliczaniu podatku dochodowego za rok 2023 i ewentualnie następnych?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym, ponoszone przez Pana koszty na budowę Domu przed uzyskaniem decyzji – pozwolenia na budowę, powinny być zakwalifikowane jako umożliwiające skorzystanie przez Pana z tzw. ulgi mieszkaniowej (pomniejszenie obowiązku podatkowego), to jest wydatki ponoszone na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy rozliczaniu podatku dochodowego za rok 2023 i ewentualnie następnych.

Potwierdzeniem prezentowanego stanowiska jest wyrok NSA z 22 marca 2019 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 1071/17, zgodnie z którym: „Podatnik, ma prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wówczas, gdy przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innego mieszkania (domu) w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Przy ocenie, czy podatnik przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu na nabycie innego mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych niezbędne jest uwzględnienie całokształtu okoliczności sprawy, porównanie uzyskanych środków i środków przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe w okresie dwóch lat od sprzedaży. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę (rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont) własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego. Omawiane przepisy nie wprowadzają warunku tj. konieczności posiadania pozwolenia na budowę, a wskazują jedynie na poniesienie wydatków „na budowę” własnego budynku mieszkalnego. Zarówno literalne brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. d) we wzajemnej relacji z ust. 1 pkt 131, jak i zasady logicznego rozumowania nie pozwalają na przyjęcie, że cel ten można finansować dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę czy po rozpoczęciu robót budowlanych”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów
-----------------

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż w 2020 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Pana w 2018 r. w drodze ustanowienia odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego i umowy sprzedaży do wspólności majątkowej małżeńskiej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu.

**Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego**

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

**Zwolnienie podatkowe**

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Wszelkiego rodzaju ulgi, czy zwolnienia są odstępstwami od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę, czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy.

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „budowa”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia.

**Przepisy ustawy - Prawo budowlane**

Pojęcie budowy zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Przy czym, zgodnie z art. 28 ust. 1 ww. ustawy:

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje terminu rozpoczęcia budowy, dlatego na potrzeby analizowanej sprawy przyjąć należy wyjaśnienie tego pojęcia ponownie na gruncie przepisów ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.

Z kolei jak stanowi art. 41 ust. 2 ww. ustawy:

Pracami przygotowawczymi są:

1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

2) wykonanie niwelacji terenu;

3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Jednocześnie podkreślić należy, że zgodnie z art. 41 ust. 3 ww. ustawy:

Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.

Jak wynika z powyższych przepisów prawa, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (z zastrzeżeniem art. 29-31 ustawy Prawo budowlane), natomiast z chwilą podjęcia prac przygotowawczych następuje rozpoczęcie budowy, a prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem – w odniesieniu do robót, w przypadku których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu.

Jak stanowi art. 48 ust. 1 ww. ustawy:

Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

W myśl art. 50 ust. 1 ww. ustawy:

W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zatem uznać wykonanie robót budowlanych, w tym prac przygotowawczych, prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym lub na podstawie zgłoszenia organowi zamiaru prowadzenia prac budowlanych – gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu.

W sytuacji, gdy wymogi formalnoprawne zostały spełnione i na ich podstawie został rozpoczęty proces budowy, można mówić o budowie budynku mieszkalnego.

W konsekwencji, dla skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest wydatkowanie, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, na budowę własnego budynku mieszkalnego, dla której to budowy w wymaganym przepisami prawa ww. terminie, podatnik będzie dysponował pozwoleniem na budowę lub dokona zgłoszenia – w odniesieniu do robót, w przypadku których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu.

**Skutki podatkowe wydatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na budowę domu jednorodzinnego, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, służącemu Pana celom mieszkaniowym**

Tymczasem, jak wskazał Pan w opisie sprawy, działka na której będzie wznoszony dom znajduje się na terenie występowania materiałów archeologicznych, dlatego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę jest Pan zmuszony dokonać uzgodnień z Wojewódzkim Mazowieckim Konserwatorem Zabytków. Uzgodnienia te mogą zakończyć się wydaniem przez ten organ dokumentu, z którego będzie wynikało, że nie ma przeciwskazań do rozpoczęcia prac budowlanych lub zostanie wydana decyzja o przeprowadzeniu prac wykopaliskowych.

Z uwagi na okoliczności opisane powyżej, w praktyce nie będzie możliwe uzyskanie do końca 2023 r. ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę domu.

Do końca 2023 r. zamierza Pan: zrealizować prace budowlane polegające na karczowaniu drzew zlokalizowanych na działce, wyrównaniu terenu, niwelacji gruntu, zabezpieczenia terenu budowy poprzez wzniesienie ogrodzenia, ponieść wydatki związane z przygotowaniem planu zagospodarowania terenu i przygotowaniem projektu przyłącza energetycznego, ponieść wydatki związane z przygotowaniem projektu indywidualnego domu (projekt będzie obejmował konstrukcję budynku z uwzględnieniem rozmieszczenia ścian działowych, konstrukcję dachu oraz instalację elektryczną, instalację wod.-kan. i instalację C.O.), w ramach zakontraktowania przedsiębiorcy budowlanego zamierza Pan odliczyć wszystkie koszty robocizny związane z budową domu, o ile będą one poniesione w 2023 r., zakup większości materiałów budowlanych potrzebnych do budowy domu. W ramach ulgi mieszkaniowej zamierza Pan odliczyć wszystkie wydatki w tym zakresie. Do dnia złożenia uzupełnienia wniosku poniósł Pan koszt związany z projektowaniem i wykonaniem przyłącza energetycznego do domu w wysokości 1 374 zł 50 gr. Wniosek o pozwolenie na budowę nie został jeszcze złożony.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia w 2020 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na: wyrównanie terenu, niwelację gruntu, zabezpieczenie terenu budowy poprzez wzniesienie ogrodzenia, wydatki związane z przygotowaniem planu zagospodarowania terenu i przygotowaniem projektu przyłącza energetycznego, zakontraktowanie przedsiębiorcy budowlanego, które to wydatki zamierza Pan ponieść do końca 2023 r. oraz na już poniesiony przez Pana wydatek związany z projektowaniem i wykonaniem przyłącza energetycznego do domu, nie będą mogły stanowić wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli do końca 2023 r. nie uzyska Pan pozwolenia na budowę niezbędnego w analizowanej sprawie do rozpoczęcia procesu budowy oraz sam proces rozpoczęcia budowy następujący z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy nie nastąpi do końca 2023 r.

W przypadku natomiast wydatku związanego z przygotowaniem projektu indywidualnego domu, który – jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku – będzie obejmował konstrukcję budynku z uwzględnieniem rozmieszczenia ścian działowych, konstrukcję dachu oraz instalację elektryczną, instalację wod.-kan. i instalację C.O. i który poniesie Pan do końca 2023 r., wskazać należy, że aby ten wydatek mógł stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to poza uzyskaniem przez Pana do końca 2023 r. pozwolenia na budowę, niezbędne jest też w tym terminie rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego, na podstawie tego projektu.

Ponadto, w odniesieniu do wskazanych przez Pana wydatków na zakup materiałów budowlanych, które poniesie Pan do końca 2023 r. wskazać należy, że dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia w przypadku tych wydatków, poza uzyskaniem przez Pana do końca 2023 r. pozwolenia na budowę, niezbędne jest też w tym terminie wykorzystanie zakupionych materiałów budowlanych do budowy. Samo gromadzenie materiałów budowlanych, bez ich faktycznego wykorzystania do budowy w ustawowym terminie, nie daje prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do wydatków uprawniających do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia nie będzie Pan mógł zaliczyć wydatków, które zamierza Pan ponieść do końca 2023 r. na prace związane z karczowaniem drzew zlokalizowanych na działce, ponieważ prace te ani nie stanowią prac przygotowawczych, o których mowa w art. 41 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, ani nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie w 2020 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wydatkowanie uzyskanego z tego tytułu przychodu – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż do dnia 31 grudnia 2023 r. na: wyrównanie terenu, niwelację gruntu, zabezpieczenie terenu budowy poprzez wzniesienie ogrodzenia, wydatki związane z przygotowaniem planu zagospodarowania terenu i przygotowaniem projektu przyłącza energetycznego, zakontraktowanie przedsiębiorcy budowlanego, które to wydatki zamierza Pan ponieść do końca 2023 r. oraz na już poniesiony przez Pana wydatek związany z projektowaniem i wykonaniem przyłącza energetycznego do domu, nie będą mogły stanowić wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegających uwzględnieniu w ramach zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli do końca 2023 r. nie uzyska Pan pozwolenia na budowę niezbędnego w analizowanej sprawie do rozpoczęcia procesu budowy oraz sam proces rozpoczęcia budowy następujący z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy nie nastąpi do końca 2023 r.

Również wydatek, który zamierza Pan ponieść do końca 2023 r. związany z przygotowaniem projektu indywidualnego domu, nie będzie stanowił wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie uzyska Pan do końca 2023 r. pozwolenia na budowę oraz nie nastąpi w tym terminie rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego, na podstawie tego projektu.

W przypadku natomiast zakupu przez Pana do końca 2023 r. materiałów budowlanych wskazać należy, że wydatek ten również nie będzie stanowił wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie uzyska Pan do końca 2023 r. pozwolenia na budowę oraz nie wykorzysta Pan w tym terminie zakupionych materiałów budowlanych do budowy.

Wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowił poniesiony przez Pana do końca 2023 r. wydatek na prace związane z karczowaniem drzew zlokalizowanych na działce, ponieważ prace te ani nie stanowią prac przygotowawczych, o których mowa w art. 41 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, ani nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, do wydatków uprawniających do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia nie będzie Pan mógł zaliczyć również tego wydatku.

Wobec powyższego należało uznać Pana stanowisko za **nieprawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnosząc się natomiast do powołanych we wniosku wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, które Pana zdaniem przemawiają za słusznością przedstawionego stanowiska, Organ zaznacza, że przeanalizował rozstrzygnięcia Sądów w nich zawarte. Podkreślić należy, że jakkolwiek orzeczenia sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, to jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym. Powołane orzeczenia Sądów zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. W związku z tym, organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów administracyjnych, nie stosują wprost tych rozstrzygnięć także z tego powodu, że nie stanowią one materialnego prawa podatkowego. Niemniej jednak zauważyć należy, że powołany przez Pana wyrok NSA z 10 marca 2022 r., sygn. akt II FSK 1723/19, dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanego przychodu na spłatę zobowiązania z tytułu podziału majątku wspólnego. Wyrok NSA z 2 marca 2021 r., sygn. akt II FSK 35/21, dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanego przychodu na adaptację dla celów mieszkalnych lokalu (strychu) w przypadku nieposiadania prawa własności do adaptowanego lokalu w momencie poniesienia tych wydatków. Natomiast wyrok NSA z 12 grudnia 2019 r., sygn. akt II FSK 280/18, korzystny dla organu, dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanego przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu w przypadku braku posiadania współwłasności nieruchomości w momencie zaciągania kredytu. Powyższe wyroki dotyczą zatem odmiennych stanów faktycznych od stanu faktycznego przedstawionego we wniosku.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie dokonuje analizy dołączonych do wniosku dokumentów.

Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).