Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.585.2024.2.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-04
Teza: Sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia od tego podatku. Prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i 2.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; usługi-usługi związane z nieruchomościami
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej:

*   uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości 2;
*   braku zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości 1 i 2;
*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 1 i 2 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu;

oraz nieprawidłowe w części dotyczącej:

*   braku uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości 1.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

12 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i 2 oraz zastosowania dla tej sprzedaży zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 1 i 2 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 listopada 2024 r. (wpływ 21 listopada 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka komandytowa

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

### Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Spółka prowadzi działalność w zakresie realizacji inwestycji budowlanych (centra handlowe i retail parki - parki handlowe). Spółka planuje nabyć, od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, następujące niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w (…):

*   niezabudowaną nieruchomość gruntową - własność zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, tj. Pani B.B. - stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 1/5, z obrębu (…), o obszarze 0,1956 ha dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 1);
*   niezabudowaną nieruchomość gruntową - własność zainteresowanej niebędącej stroną postępowania tj. Pani B.B. - stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 2/5, z obrębu (…), o obszarze 0,2188 ha dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 2).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 (dalej także: Nieruchomości) nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są gruntami niezabudowanymi, które w ewidencji oznaczone są - jako grunty orne - symbolami RIVb. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (B.B.) nabyła Nieruchomość 1 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 6 kwietnia 2017 r. udokumentowanej aktem notarialnym. Transakcja nabycia podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość 2 została nabyta przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży zawartej 31 sierpnia 2016 r. zawartej z Gminą (…) i niepodlegającej podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1) lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nabycie przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą pod firmą D. i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z wpisem do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiotem działalności gospodarczej wykonywanej przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania jest m.in.:

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własnych rachunek (PKD 68.10.Z)
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.4)
*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z).

Zainteresowana wprowadziła Nieruchomość 2 do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej - w rozumieniu przepisów ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz.U. 2023.120 ze zm.). Nieruchomość 1 nie została przez Zainteresowaną niebędącą stroną postepowania wprowadzona do ww. ewidencji środków trwałych i stanowi majątek prywatny Zainteresowanej.

Zgodnie z zamiarem Spółki oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, nabycie przez Spółkę obu Nieruchomości nastąpi na podstawie: (a) już zawartej (13 maja 2024 r.) umowy przedwstępnej oraz (b) przenoszącej własność umowy przyrzeczonej, która zostanie zawarta nie później niż do 14 listopada 2025 r., przy czym Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, tak w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, jak i w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a przystępując do umowy przenoszącej własność wskaże nr rachunku do zapłaty ceny wpisany na „białą listę” podatników VAT. Oświadczenie w tym zakresie zostało zawarte w treści umowy przedwstępnej z 13 maja 2024 r.

Zawarta 13 maja 2024 r. umowa przedwstępna obejmuje zakresem przedmiotowym - poza zbyciem opisanych powyżej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 - także zbycie pięciu innych działek położonych w sąsiedztwie Nieruchomości zbywanych przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, tj.:

*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność małżonka Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania, tj. Pana C.B. - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 3, z obrębu (…), o obszarze 0,1786 ha dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 3) - Nieruchomość 3 została nabyta przez małżonka Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania 24 kwietnia 2009 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 4, z obrębu (…), o obszarze 0,0996 ha (dalej: Nieruchomość 4) - Nieruchomość 4 została nabyta przez ww. Spółkę 5 stycznia 2024 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 5, z obrębu (…), o obszarze 0,0657 ha (dalej: Nieruchomość 5) - Nieruchomość 5 została nabyta przez ww. Spółkę 10 stycznia 2024 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 6/6, z obrębu (…), o obszarze 0,1090 ha (dalej: Nieruchomość 6) - Nieruchomość 6 została nabyta przez ww. Spółkę 10 stycznia 2024 r.;
*   Niezabudowanej nieruchomości gruntowej - stanowiącej własność spółki pod firmą E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Zainteresowana niebędąca stroną postępowania posiada 30% udziałów (małżonek Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania posiada pozostałe 70% udziałów) - stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 6/8, z obrębu (…), o obszarze 0,0007 ha (dalej: Nieruchomość 7) - Nieruchomość 7 została nabyta przez ww. Spółkę 10 kwietnia 2024 r.

Zawarcie umowy definitywnie przenoszącej własność obwarowane jest szeregiem warunków, m.in.:

a) w ciągu 12 (dwunastu) miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej (13 maja 2024 r.) zostanie wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

b) w ciągu 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej (13 maja 2024 r.) zostanie wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

c) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (Sprzedająca) dokona odrolnienia przedmiotowych nieruchomości,

\- przy czym Spółce przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z warunków wymienionych w pkt a-b powyżej i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Umowa przedwstępna wskazuje ponadto wprost, że celem Spółki jest nabycie wszystkich wskazanych w tej umowie nieruchomości (Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 od Zainteresowanej, Nieruchomości 3 od małżonka Zainteresowanej oraz Nieruchomości 4-7 od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością E. Sp. z o.o. zależnej od Zainteresowanej). Jednocześnie, Spółka (Wnioskodawca) nie zamierza rezygnować z zastrzeżonych i wymienionych w Punktach a-b powyżej warunków.

Na podstawie zawartej 13 maja 2024 r. umowy przedwstępnej Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wyraziła zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane) w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Zainteresowana wyraziła również zgodę na działanie Spółki wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania przez Spółkę prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej.

W zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzieliła Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych. Reasumując, do momentu zawarcia umowy definitywnie przenoszącej własność Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na Spółkę (Zainteresowaną będącą stroną postępowania), obie Nieruchomości nie będą miały statusu nieruchomości rolnych oraz - w przypadku braku rezygnacji przez Spółkę z opisanych powyżej warunków (pkt a-b powyżej) - będą objęte decyzjami o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę. W efekcie Spółka dokona nabycia nieruchomości będących terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

### Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Kupujący zamierza wykorzystywać obie Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza wybudować na ww. Nieruchomościach budynek centrum handlowego (retail park), który następnie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności albo skomercjalizowany (sprzedany).

Obie Nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającą od momentu nabycia. Ponadto, Sprzedająca nie zamierza w żaden sposób korzystać z Nieruchomości do momentu ich sprzedaży.

Nieruchomość 1 nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającą od momentu nabycia. Ponadto, Sprzedająca nie zamierza w żaden sposób korzystać z ww. Nieruchomości do momentu jej sprzedaży.

Nieruchomość 2 nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającą od momentu nabycia. Ponadto, Sprzedająca nie zamierza w żaden sposób korzystać z ww. Nieruchomości do momentu jej sprzedaży. Dokonany przez Sprzedającą zakup Nieruchomości 1 został udokumentowany fakturą, która została rozliczona na gruncie ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedająca nie wykorzystywała oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w żaden sposób, w tym także nie wykorzystywała oraz nie planuje wykorzystywania ww. Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedająca nie wykorzystywała oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w żaden sposób, w tym także nie wykorzystywała oraz nie planuje wykorzystywania ww. Nieruchomości na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nie są, nigdy nie były oraz - zgodnie z aktualnym zamiarem Sprzedającej - nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, podobnie jak nie były, nie są oraz nie jest planowane ich udostępnienie do użytkowania osobom trzecim.

Sprzedająca nie będzie osobiście dokonywała żadnych czynności poza odrolnieniem Nieruchomości w celu przygotowania do sprzedaży. Wszelkie czynności zmierzające do przygotowania Nieruchomości do realizacji przez Kupującą planowanej na ww. Nieruchomościach inwestycji będą prowadzone przez Kupującą (na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającą).

Jak wskazano w treści wniosku o wydanie wspólnej interpretacji, na podstawie zawartej 13 maja 2024 r. umowy przedwstępnej Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez kupującą Spółkę Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane) w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Sprzedająca wyraziła również zgodę na działanie Spółki wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania przez Spółkę prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej.

Ponadto, w zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Sprzedająca B.B. niebędąca stroną postępowania udzieliła Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

### Pytania

1) Czy w związku z planowanym zawarciem przenoszącej własność Nieruchomości 1 umowy przyrzeczonej, zrealizowana na podstawie ww. umowy transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania dokonującą czynności zarządu majątkiem prywatnym i niedziałającą w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej)?

2) Czy w związku z planowanym zawarciem, przenoszącej własność Nieruchomości 2, umowy przyrzeczonej, zrealizowana na podstawie ww. umowy transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako realizowana przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, działającą w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i dotycząca Nieruchomości 2 mającej status terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług?

3) Czy dokonując planowanej transakcji i nabywając - na podstawie przenoszącej własność umowy przyrzeczonej - Nieruchomość 2 na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT, Spółka (Wnioskodawca będący stroną postępowania) będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia ww. Nieruchomości oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości nad podatkiem od towarów i usług należnym?

4) Czy - w przypadku, gdyby okazało się, że własne stanowisko zaprezentowane w niniejszym wniosku w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1 okazało się nieprawidłowe i transakcja w tym zakresie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - dokonując planowanej transakcji i nabywając - na podstawie przenoszącej własność umowy przyrzeczonej - Nieruchomości 1 na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT, Spółka (Wnioskodawca będący stroną postępowania) będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia ww. Nieruchomości oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem ww. Nieruchomości nad podatkiem od towarów i usług należnym?

### Państwa stanowisko w sprawie

1) Zdaniem Wnioskodawców, planowana transakcja, która zostanie zrealizowana na podstawie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności Nieruchomości 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu jako nierealizowana przez podatnika (Sprzedająca - Wnioskodawca niebędący stroną postępowania) w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

2) Zdaniem Wnioskodawców, planowana transakcja, która zostanie zrealizowana na podstawie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu jako realizowana przez podatnika (Sprzedająca -Wnioskodawca niebędący stroną postępowania) w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania przewidzianemu w art. 43 ust. 9 ww. ustawy, jako transakcja mająca za przedmiot niezabudowane tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

3) Zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu planowanej transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości 2 przez Kupującą Spółkę (Zainteresowany będący stroną postępowania) do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupująca Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

4) W przypadku, gdyby stanowisko w zakresie Pytania 1 okazało się nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu planowanej transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości 2 przez Kupującą Spółkę (Zainteresowany będący stroną postępowania) do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupująca Spółka będzie uprawniona do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie:

Na podstawie treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie zatem z powyższym należy uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do rzeczywistego zaistnienia opodatkowania danej czynności wymaganym jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie czynności działał jako podatnik VAT.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT niezbędna jest obiektywna ocena przesłanek, która odróżnia działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenia działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze.

W zakresie Pytania 1:

Ponieważ Nieruchomość 1 została nabyta przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania do majątku prywatnego i nigdy nie była przez Nią wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i - jednocześnie - transakcja, na podstawie której Zainteresowana nabyła własność ww. Nieruchomości 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czynność, na podstawie której dokona Ona (Zainteresowana) zbycia Nieruchomości 1 do Spółki, powinna być rozpoznana, jako podejmowana w zakresie zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, ponieważ Sprzedająca (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) nie dokona transakcji sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie będzie miała statusu podatnika VAT dla tej dostawy. W związku z powyższym, transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

O profesjonalnym charakterze działań Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania nie świadczy także to, że w zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowana udzieliła Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Sam fakt dokonywania, za pośrednictwem pełnomocnika, tj. Spółki, czynności zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu transakcji nie przesądza o zawodowym, czy też profesjonalnym charakterze działań sprzedającego (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania). Działania takie służą wzrostowi atrakcyjności nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Zainteresowanej i - w konsekwencji - umożliwiają uzyskanie bardziej korzystnej ceny za zbywaną Nieruchomość. W żadnym wypadku - same w sobie - nie przesądzają o profesjonalnym charakterze działania Zainteresowanej, któremu to działaniu można by przypisać znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 2:

W świetle powyższego, okoliczności towarzyszące nabyciu i posiadaniu przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, takie jak w szczególności:

a) ujęcie przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania Nieruchomości 2 w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej;

b) fakt, iż przedmiotem działalności gospodarczej Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania jest m.in.:

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własnych rachunek (PKD 68.10.Z),
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z),

przesądzają o profesjonalnym charakterze czynności podejmowanych przez Zainteresowaną w związku z nabyciem i posiadaniem Nieruchomości 2, a tym samym skutkuje uznaniem, że działania Zainteresowanej są działaniami podejmowanymi przez podatnika podatku od towarów i usług.

Na profesjonalny charakter działalności Zainteresowanej, przesądzający o Jej statusie podatnika VAT w zakresie planowanej transakcji, wskazuje także sekwencja/chronologia zdarzeń i czynności, których przedmiotem - zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej - ma Nieruchomość 2. W szczególności znaczenie mają okoliczności związane z przygotowaniem ww. Nieruchomości do inwestycji, którą zamierza na m.in. tych Nieruchomościach przeprowadzić Wnioskodawca.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. 2023.1610 ze zm.), zgodnie z którym: przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

W zawartej 13 maja 2024 r. umowie przedwstępnej, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzieliła Spółce (Wnioskodawcy - Zainteresowanej będącej stroną postępowania) pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Jej sytuację prawną jako sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności, wykonane na podstawie udzielonego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni Nieruchomości 1 oraz 2 będące nadal własnością Zainteresowanej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności obu Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 1 oraz 2 są własnością Sprzedającej. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę czyli Spółkę działającą na podstawie umocowania udzielonego przez Sprzedającą. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zmianę okoliczności (stanu) prawnych oraz zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie ich sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającą (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającej, ponieważ to Sprzedająca, jako właścicielka Nieruchomości, będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca (poprzez Pełnomocnika) będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy ww. Nieruchomości 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Powyższe rozważania dotyczące okoliczności związanych z działaniami, których przedmiotem będzie Nieruchomość 2, podjętymi przez Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa są istotne także z punktu widzenia odpowiedzi na pytanie o ewentualne zwolnienie z opodatkowania dostawy ww. Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. regulacją, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, dla obszaru, na którym znajdują się Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej (13 maja 2024 r.), dla obu Nieruchomości nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a obie nieruchomości są nieruchomościami o charakterze rolnym oznaczonymi w ewidencji gruntów symbolem RIVb.

Niemniej jednak, biorąc pod uwagę poczynione powyżej rozważania dotyczące momentu dostawy Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku oraz efektów działań podjętych w imieniu Sprzedającej przez Kupującą Spółkę na podstawie udzielonego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa, stwierdzić należy, że w momencie dostawy (zawarcia przyrzeczonej umowy przenoszącej własność) przedmiotem transakcji obejmującej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 9 ww. ustawy. Zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 obwarowane jest bowiem - zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej - warunkiem uzyskania dla ww. Nieruchomości:

a) prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

b) prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej,

c) decyzji skutkującej odrolnieniem przedmiotowych Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że - w momencie dokonywania dostawy, Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą spełniały, przewidziane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przesłanki do uznania ich za tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem do transakcji, której realizacja planowana jest na podstawie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 9 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 3 i 4:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwota podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tą różnicą kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Spółka zamierza wykorzystać opisane we wniosku Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji budowlanej obejmującej wzniesienie kompleksu handlowego oraz późniejszej komercjalizacji lokali położonych w tym kompleksie handlowym na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT również na moment transakcji realizowanej na podstawie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółka, jako kupujący będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości 2. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W przypadku, gdyby okazało się, że zaprezentowane przez Wnioskodawców stanowisko w zakresie pytania 1, zostało uznane za nieprawidłowe i transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 byłaby, przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, realizowana w ramach prowadzonej - w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - działalności gospodarczej, co prowadziłoby do opodatkowania podatkiem od towarów i usług takiej transakcji, powyższe rozważania pozostają aktualne. W takim przypadku Spółka, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, jako kupujący będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej:

*   uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości 2;
*   braku zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości 1 i 2;
*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 1 i 2 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu;

oraz nieprawidłowe w części dotyczącej:

*   braku uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości 1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Państwa wątpliwości sprowadzają się między innymi do ustalenia, czy w związku z transakcją przenoszącą własność Nieruchomości 1 i 2, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług oraz czy ta transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jako transakcja mająca za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że:

*   Sprzedająca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;
*   przedmiotem działalności gospodarczej wykonywanej przez Sprzedającą jest m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własnych rachunek (PKD 68.10.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.4), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z);
*   Sprzedająca wprowadziła Nieruchomość 2 do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej.

Zatem mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 2 (działki nr 2/5) będzie dostawą dokonaną przez podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanym przypadku Nieruchomość 2 stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa Sprzedającej. Tym samym należy stwierdzić, że Sprzedająca w związku ze sprzedażą Nieruchomości 2 będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zaś dostawa tej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości 2, należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 należy zaznaczyć, że w opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość 1 nie została przez Sprzedającą wprowadzona do ewidencji środków trwałych i stanowi majątek prywatny Sprzedającej.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Dla ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Sprzedająca występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) zgodnie z którym:

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości ze Sprzedającego na Nabywcę.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażonym na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.

W opisie sprawy podali Państwo informacje, z których wynika, że:

*   Zawarcie umowy definitywnie przenoszącej własność nieruchomości obwarowane jest szeregiem warunków, m.in.:
*   w ciągu 12 miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej zostanie wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej;
*   w ciągu 18 miesięcy od dnia podpisania umowy warunkowej zostanie wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego) o powierzchni zabudowy minimum 3.000,00 m2 (trzy tysiące metrów kwadratowych), zgodnie z wytycznymi Kupującej;
*   Sprzedająca dokona odrolnienia przedmiotowych nieruchomości;
*   Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Państwa Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane w celu uzyskania prawomocnych (ostatecznych) decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia obiektu do miejskich sieci wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, cieplnej i gazowej oraz innych niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę oraz innych dokumentów niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji oraz pozwoleń na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2;
*   Sprzedająca wyraziła również zgodę na działanie Państwa - Kupującej, wobec wszelkich władz, urzędów, organów administracji w celu uzyskiwania wszelkich dokumentów niezbędnych do uzyskania prawomocnych decyzji, o których mowa powyżej;
*   W umowie przedwstępnej, Sprzedająca udzieliła Państwu pełnomocnictwa do reprezentowania we wszelkich sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz do wejścia na ww. Nieruchomości celem wykonania pomiarów geodezyjnych gruntu oraz badań geologicznych i hydrogeologicznych;
*   do momentu zawarcia umowy definitywnie przenoszącej własność Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na Państwa, obie Nieruchomości nie będą miały statusu nieruchomości rolnych oraz będą objęte decyzjami o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę. W efekcie dokonają Państwo nabycia nieruchomości będących terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT.

Udzielone pełnomocnictwo i zgody upoważniły Państwa, jako Kupującą Nieruchomość 1, do wykonania w imieniu Sprzedającej czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których wykonanie wyklucza uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem osobistym. Brak bezpośredniego wykonywania przez Sprzedającą opisanych powyżej działań, w odniesieniu do Nieruchomości 1 (działania te podejmowane są i będą przez Kupującą) nie oznacza, że podjęte czynności będą pozostawać bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa i zgód, czynności wykonane przez Państwa wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej, jako mocodawcy. Państwo jako Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedającej. Szereg opisanych powyżej działań, dokonywanych za pełną zgodą Sprzedającej, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Podjęte działania zakreślone w zawartej umowie przedwstępnej, mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na działce inwestycji budowlanej zgodnie z oczekiwaniami Państwa, jako nabywcy Nieruchomości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka podlegać więc będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W efekcie dokonanych szeregu ww. czynności, Sprzedająca dokona sprzedaży nieruchomości gruntowej o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej - uatrakcyjnioną, gotową do realizacji Państwa zamierzeń inwestycyjnych.

Tym samym, udzielenie przez Sprzedającą stosownego pełnomocnictwa i zgód spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez Państwa w imieniu i na korzyść Sprzedającej, ponieważ to Sprzedającej przysługuje prawo własności Nieruchomości 1 i to Sprzedająca będzie stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki itp. związane z realizacją inwestycji Państwa jako Nabywcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Państwa.

Nie ulega więc wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży Nieruchomości 1 (działki nr 1/5) Sprzedająca podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C‑181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Całokształt podjętych przez Sprzedającą działań w odniesieniu do ww. nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowił dostawę dokonywaną przez Sprzedającą jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie braku uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości 1, należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, wskazać należy, że zwolnienie od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomości 1 i 2 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, jednym z warunków zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 1 i 2 jest wydanie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy zezwalającej na budowę obiektu handlowo-usługowego (parku handlowego). Jednocześnie, przysługuje Państwu jednostronne prawo do rezygnacji z tego warunku i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo jego niespełnienia. Przy czym, we wniosku wskazali Państwo, że nie zamierzają rezygnować z tego warunku.

Zatem skoro w momencie sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 dla nieruchomości tych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, Nieruchomości 1 i 2 będą stanowić tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa Nieruchomości 1 i 2 (działek nr 1/5 i 2/5) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości 1 i 2, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

We wniosku wskazali Państwo, że Sprzedająca nie wykorzystywała oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem, nie jest spełniony warunek, aby Nieruchomości służyły wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Zatem, wobec braku spełnienia jednego z warunków zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 1 i 2 oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierzają Państwo wykorzystywać obie Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Zamierzają Państwo wybudować na Nieruchomościach budynek centrum handlowego (retail park), który następnie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności albo skomercjalizowany (sprzedany). Jednocześnie, jak ustalono powyżej, sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zatem, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości 1 i 2. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabyte przez Państwa Nieruchomości 1 i 2 będą służyły czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i 2. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości 1 i 2 oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z tego tytułu należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).