Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.659.2022.5.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-23
Teza: Nieuznanie za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, dostawa działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2023 r. (wpływ 25 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką nieruchomości zabudowanej, położonej w (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1 z obrębu (..) o powierzchni 0,3027 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nieruchomość tą nabyła Pani na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez (\`(...)\`), notariusza w (\`(...)\`) 8 czerwca 2021 roku, Repertorium A nr (…), zarejestrowanego 8 czerwca 2021 roku o godz. 16:01 pod numerem (…) w Rejestrze Spadkowym prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną. Nieruchomość tą nabyła Pani będąc rozwiedzioną i w tym stanie cywilnym pozostaje Pani do dnia dzisiejszego.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi użytki rolne zabudowane oznaczone symbolem B-RIIIa. Nieruchomość jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o funkcji „mieszkalny” oraz jednokondygnacyjnym budynkiem o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy (…). Dla nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…), zatwierdzony Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 24 września 2020 roku ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), poz. (…), z 7 października 2020 roku, w Miejscowym Planie nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolami „B12 MW” - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz „4KD-D” tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Pani matka M.B. nabyła przedmiotową nieruchomość od osoby fizycznej 1 czerwca 1998 roku na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed asesorem notarialnym (\`(...)\`), zastępcą (\`(...)\`), notariusza w (\`(...)\`) 1 czerwca 1998 roku Repertorium (…), do majątku osobistego za fundusze pochodzące z tego majątku.

Budynki znajdujące się na nieruchomości zostały zasiedlone w 2017 roku. Budynek mieszkalny oraz budynek o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, za życia Pani matki M.B., budynek gospodarczy znajdujący się na nieruchomości został oddany nieodpłatnie w użyczenie na rzecz spółki A., w której Pani matka była wspólnikiem. Użyczenie to trwa do dziś. Z posiadanych przez Panią informacji wynika, iż budynki użyczone na rzecz spółki A. stanowią przedmiot najmu. W budynkach nie wyodrębniono żadnych lokali. Budynki nie są wpisane do rejestru zabytków.

Umową przedwstępną sprzedaży warunkową z 11 czerwca 2021 roku sporządzoną w formie aktu notarialnego przez Notariusza w (\`(...)\`) zawartą pomiędzy Panią (M. B.) a B. Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`), zobowiązała się Pani zawrzeć z wyżej wskazaną spółką umowę sprzedaży, na mocy której sprzeda Pani za cenę ustaloną w umowie zabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 1 nie wcześniej niż 2 stycznia 2023 roku i nie później niż 11 czerwca 2023 roku. Strony postanowiły, iż Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu warunków:

\- kupujący lub podmiot przez niego wskazany uzyska na własny koszt warunki techniczne przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej, konieczne dla realizacji inwestycji;

\- kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego uzyska dla realizacji Inwestycji na własny koszt prawomocną i ostateczną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, jeśli będzie konieczna;

\- kupujący uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości, o ile będzie konieczne;

\- kupujący lub podmiot wskazany przez kupującego uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę dla Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową oraz prawomocną i ostateczną decyzję zezwalającą na rozbiórkę istniejącej zabudowy na Nieruchomości;

\- nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzeniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny nie pogorszy się;

\- sprzedająca zostanie wpisana jako właściciel do księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości.

Jest Pani osobą fizyczną i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość jest Pani majątkiem prywatnym i jest odsprzedawana w stanie niezmienionym. Nie dokonywała Pani i nie będzie dokonywała Pani czynności związanych z gruntem i budynkami w celu podniesienia ich wartości. Nie podejmowała Pani czynności zmierzających do zaoferowania do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. To kupujący zaproponował Pani zawarcie umowy sprzedaży. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, nie dokonywała Pani wcześniej żadnych czynności ulepszających stan nieruchomości. Zamieszkuje Pani na przedmiotowych nieruchomościach i będzie Pani na nich zamieszkiwać aż do chwili ich sprzedaży.

Interpretacja indywidualna jest konieczna dla ustalenia ostatecznej ceny sprzedaży oraz wysokości ewentualnego zobowiązania z tytułu podatku VAT i podatku dochodowego od osób fizycznych.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Po śmierci matki nie została Pani wspólnikiem spółki A., dla której użyczone zostały budynki posadowione na działce 1. Nie czerpie Pani pożytków z tytułu najmu budynków. W nieodpłatne użyczenie na rzecz spółki cywilnej oddany został jeden budynek. Nie ma Pani zamiaru dokonywać sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości.

W akcie notarialnym dokumentującym umowę przedwstępną udzieliła Pani kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia.

Po pierwszym zasiedleniu budynków nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków. W okresie posiadania tej nieruchomości przez Panią do momentu jej planowanego zbycia nieruchomość jest przez Panią zamieszkiwana a jeden budynek jest oddany w użyczenie na rzecz spółki A.

### Pytanie

Czy odpłatna dostawa nieruchomości zabudowanej, to jest działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, położona w (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`) korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej zwana ustawą o VAT) oraz ewentualnie czy z innych powodów będzie zwolniona z zapłaty podatku VAT?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, dostawa nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1, położona w (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`) A i B korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pani zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż, której nie można uznać za dokonaną przez Sprzedającą w ramach działalności gospodarczej, ani dokonaną w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji będącej przedmiotem niniejszego zapytania, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie się mieścić w granicach zarządu majątkiem prywatnym i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje bądź podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta, powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości zabudowanej - działki nr 1. Nieruchomość tą nabyła Pani na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia 8 czerwca 2021 roku. Nieruchomość stanowi użytki rolne zabudowane oznaczone symbolem B-RIIIa. Nieruchomość jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem o funkcji „mieszkalny” oraz jednokondygnacyjnym budynkiem o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”.

Pani matka M. B. nabyła przedmiotową nieruchomość od osoby fizycznej 1 czerwca 1998 roku na podstawie umowy sprzedaży 1 czerwca 1998 roku do majątku osobistego za fundusze pochodzące z tego majątku.

Budynki znajdujące się na nieruchomości zostały zasiedlone w 2017 roku. Za życia Pani matki, M.B., budynek gospodarczy znajdujący się na nieruchomości został oddany nieodpłatnie w użyczenie na rzecz spółki A., w której Pani matka była wspólnikiem. Użyczenie to trwa do dziś. Z posiadanych przez Panią informacji wynika, że użyczony budynek na rzecz spółki A. stanowi przedmiot najmu. Nie czerpie Pani pożytków z tytułu najmu budynku. Jest Pani osobą fizyczną i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

11 czerwca 2021 roku zawarła Pani warunkową przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej działki gruntu, oznaczonej nr 1, w której zobowiązała się Pani zawrzeć Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży nie wcześniej niż 2 stycznia 2023 roku i nie później niż 11 czerwca 2023 roku. W ww. umowie strony postanowiły, iż Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu warunków:

\- kupujący lub podmiot przez niego wskazany uzyska na własny koszt warunki techniczne przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej, konieczne dla realizacji inwestycji,

\- kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego uzyska dla realizacji Inwestycji na własny koszt prawomocną i ostateczną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, jeśli będzie konieczna,

\- kupujący uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości, o ile będzie konieczne,

\- kupujący lub podmiot wskazany przez kupującego uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę dla Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową oraz prawomocną i ostateczną decyzję zezwalającą na rozbiórkę istniejącej zabudowy na Nieruchomości,

\- nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzeniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny nie pogorszy się,

\- sprzedająca zostanie wpisana jako właściciel do księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości.

Nieruchomość jest Pani majątkiem prywatnym i jest odsprzedawana w stanie niezmienionym. Nie dokonywała Pani i nie będzie dokonywała Pani czynności związanych z gruntem i budynkami w celu podniesienia ich wartości. Nie podejmowała Pani czynności zmierzających do zaoferowania do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. To kupujący zaproponował Pani zawarcie umowy sprzedaży. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, nie dokonywała Pani wcześniej żadnych czynności ulepszających stan nieruchomości. Po śmierci matki nie została Pani wspólnikiem spółki A., dla której użyczone zostały budynki posadowione na działce 1. Nie ma Pani zamiaru dokonywać sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości. W akcie notarialnym dokumentującym umowę przedwstępną udzieliła Pani kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia. Po pierwszym zasiedleniu budynków nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków. W okresie posiadania tej nieruchomości przez Panią do momentu jej planowanego zbycia nieruchomość jest przez Panią zamieszkiwana a jeden budynek jest oddany w użyczenie na rzecz spółki A.

Pani wątpliwości w tej sprawie dotyczą kwestii, czy odpłatna dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Aby odnieść się do Pani wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w ramach opisanej dostawy działki 1 spełnia Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, zawarła Pani ze Spółką warunkową umowę sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który Pani zamieszkuje oraz budynkiem gospodarczym. Budynek gospodarczy znajdujący się na nieruchomości został oddany nieodpłatnie w użyczenie na rzecz spółki A., w której Pani matka była wspólnikiem. Użyczenie to trwa do dziś. Z posiadanych przez Panią informacji wynika, że użyczony budynek na rzecz spółki A. stanowi przedmiot najmu. Nie czerpie Pani pożytków z tytułu najmu budynków.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak wynika z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w opisanej sytuacji brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią, w związku z planowaną dostawą, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika bowiem z przedstawionych informacji, nie podejmowała Pani czynności zmierzających do zaoferowania do sprzedaży działki, to kupujący zaproponował Pani zawarcie umowy sprzedaży. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, jak również nie ma Pani zamiaru dokonywać sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości. Nie dokonywała Pani wcześniej żadnych czynności ulepszających stan nieruchomości. Po śmierci matki nie została Pani wspólnikiem spółki A., dla której użyczony został budynek posadowiony na działce 1. Nie czerpie Pani również pożytków z umowy najmu budynku gospodarczego. Z wniosku nie wynika, że udzieliła Pani pełnomocnictwa kupującemu, a jedynie w akcie notarialnym dokumentującym umowę przedwstępną udzieliła Pani kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia. Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, że podjęte przez Panią czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z opisu sprawy wynika, że nie dokonywała Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądza o tym, że zbycie przez Panią działki 1 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z uwagi na brak opodatkowania transakcji sprzedaży działki 1, rozważanie zwolnienia od podatku przedmiotowej nieruchomości jest bezzasadne.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny i zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywają/będą się pokrywać ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).