Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.268.2017.2.KS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-05
Teza: Planowana sprzedaż zakupionego w 2006 r. budynku mieszkalno-usługowego nie będzie skutkować powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej ze względu na charakter mieszkalny tej nieruchomości. Nie powstanie także po stronie Wnioskodawcy przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. odpłatne zbycie, ponieważ sprzedaż tej nieruchomości (budynku mieszkalno-usługowego) nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie tej nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny-usługowy budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2017 r. (data wpływu 23 sierpnia 2017 r.) uzupełnionego pismem z dnia 19 września 2017 r. (data wpływu 21 września 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-1.4011.268.2017.1.KS1 z dnia 8 września 2017 r. (data nadania 11 września 2017 r., data odbioru 15 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od prawie 30 lat Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, obecnie jednoosobowo – nr PKD 3240Z. W 2006 r. Wnioskodawca kupił wraz z żoną niewykończony budynek mieszkalno-usługowy od osób (małżeństwo) fizycznych. Źródłem finansowania były środki uzyskane ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania i kredyt hipoteczny. Wiosną 2007 r. budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie i wtedy też Wnioskodawca zaczął tam mieszkać i prowadzić (kontynuować) działalność gospodarczą. W decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nieruchomość określona jest jako budynek mieszkalno-usługowy zlokalizowany na działce o nr ewidencyjnym 413/9. Powierzchnia zabudowy (budynek parterowy z poddaszem użytkowym) to 255,6 m2, powierzchnia użytkowa usługowa to 130,4 m2, powierzchnia użytkowa mieszkalna to 225,8 m2. Część usługowa umieszczona jest na parterze (oddzielne wejście), część mieszkalna na parterze i na piętrze (użytkowe poddasze).

W momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku cała pięcioosobowa rodzina Wnioskodawcy zameldowała się pod jego adresem (zamieszkała), a Wnioskodawca z żoną (wtedy Wnioskodawca działalność prowadził w formie spółki cywilnej z małżonką) wykorzystywał jego usługową część do działalności gospodarczej. Wtedy też część całego budynku wpisana została do ewidencji środków trwałych pod nazwą „lokal użytkowy” wartym w 2007 r. 196690,52 PLN. Od tego czasu (marzec 2007r.) dokonywane są odpisy amortyzacyjne w wysokości 2% rocznie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości tj. budynku mieszkalno-usługowego łącznie z działką.

Pismem z dnia 19 września 2017 r. (data nadania 19 września 2017 r., data wpływu 21 września 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek wskazując, że grunt, na którym stoi budynek jest własnością wspólną Wnioskodawcy i jego żony (akt notarialny). Budynek w dokumentach budowlanych i w akcie notarialnym określony jest jako mieszkalno-usługowy, w którym część mieszkalna stanowi 63,4%, a część usługowa 36,6% powierzchni użytkowej (całkowitej).

Ponadto Wnioskodawca przedstawił własne stanowisko w stosunku do zadanego pytania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z planowanym zbyciem nieruchomości Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek dochodowy jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w części tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, przyszłe zbycie nieruchomości – działki zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, której część przeznaczona pod działalność gospodarczą jest mniejsza niż 50% powierzchni całego budynku nie pociągnie za sobą naliczenia podatku dochodowego z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Od momentu zakupu nieruchomości minęło więcej niż 10 lat.

Tym niemniej fakt corocznej amortyzacji (2%) części usługowej budynku wpisanej w ewidencji środków trwałych powodował stosowne obniżenie podatku dochodowego z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie zbycia nieruchomości może zatem powstać zobowiązanie podatkowe w wysokości tejże obniżki podatku dochodowego, liczonej jednak za ostatnie 5 lat przed sprzedażą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

W odniesieniu do przychodów ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że stosownie do treści art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (tj. pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, w związku z tym należy odwołać się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. W 2006 r. Wnioskodawca kupił wraz z żoną budynek mieszkalno-usługowy. Budynek w dokumentach budowlanych i w akcie notarialnym określony jest jako mieszkalno-usługowy, w którym część mieszkalna stanowi 63,4%, a część usługowa 36,6% powierzchni użytkowej (całkowitej). Część całego budynku wpisana została do ewidencji środków trwałych pod nazwą „lokal użytkowy”. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości tj. budynku mieszkalno-usługowego łącznie z działką.

W odniesieniu do skutków podatkowych planowanej sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, stwierdzić należy, że nie będzie ona skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tej nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku oraz gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem nie skutkuje powstaniem przychodu z działalności gospodarczej.

Co więcej, należy zwrócić uwagę na przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, który formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło nie w wykonywaniu działalności gospodarczej i po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Podsumowując mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana sprzedaż zakupionego w 2006 r. budynku mieszkalno-usługowego nie będzie skutkować powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej ze względu na charakter mieszkalny tej nieruchomości. Nie powstanie także po stronie Wnioskodawcy przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. odpłatne zbycie, ponieważ sprzedaż tej nieruchomości (budynku mieszkalno-usługowego) nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie tej nieruchomości.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Dokonując weryfikacji prawidłowości zajętego przez Wnioskodawcę stanowiska tut. Organ odniósł się do zagadnienia będącego przedmiotem zapytania tj. czy zbycie przedmiotowej nieruchomości spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.