Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-408/11-3/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-06
Teza: Stawka podatku przy odsprzedaży mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: czynsz; media; najem; obrót; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; stawka-stawki podatku; umowa-umowa najmu; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2011 r. (data wpływu 7 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 marca 2011 r. (data wpływu 14 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy odsprzedaży mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy odsprzedaży mediów związanych z najmem lokali mieszkalnych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 11 marca 2011 r. (data wpływu 14 marca 2011 r.) o dowód wpłaty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca – podatnik podatku VAT – realizuje budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego. Planowany termin oddania budynku do użytkowania to kwiecień 2011 r. Budynek ten stanowił będzie środek trwały Spółki, którego jednocześnie będzie ona właścicielem. Usytuowane w nim będą 52 lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy – wszystkie przeznaczone pod wynajem. Lokale mieszkalne wynajmowane będą z przeznaczeniem na cele mieszkalne.

Stosownie do postanowień art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), wynajmujący (Zainteresowany), oprócz czynszu pobierał będzie od najemcy opłaty niezależne od właściciela. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, za opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków i odpadów nieczystości ciekłych. Przyszli najemcy lokali mieszkalnych, oprócz czynszu obciążani byliby tylko opłatami za dostawę energii cieplnej, wody oraz odbiór ścieków i odpadów, ponieważ za dostawę gazu i energii elektrycznej rozliczać się będą bezpośrednio z dostawcami tych mediów z pominięciem wynajmującego. Wynajmujący pobierał będzie od najemców opłaty za media (opłaty niezależne od właściciela) tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora, co będzie w zgodzie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy obciążanie najemców lokali mieszkalnych w budynku stanowiącym własność Spółki przez wynajmującego te lokale (Spółkę), oprócz czynszu, także opłatami niezależnymi od właściciela (opłatami za media) opodatkowane będzie stawką podatku VAT właściwą dla czynszu za najem tych lokali, czy stawkami podatku VAT właściwymi dla poszczególnych rodzajów mediów np. energia cieplna – 23%, usługa w zakresie rozprowadzania wody i odprowadzania ścieków – 8%, usługa wywozu odpadów – 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy, usługa najmu lokalu mieszkalnego jest nierozerwalnie związana z dostarczaniem do lokalu odpowiednich mediów/wykonywaniem usług:

*   energii cieplnej,
*   w zakresie rozprowadzania wody,
*   w zakresie wywozu odpadów.

Usługa najmu lokalu jest nierozerwalnie związana z dostępem najemcy do odpowiednich mediów. Część z mediów wynajmujący ma nawet ustawowy obowiązek zapewnić najemcy np. wywóz odpadów, o czym mówi art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.). Nie może zatem istnieć najem bez mediów (opłat niezależnych od właściciela, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Usługa najmu lokalu mieszalnego z przeznaczaniem na cele mieszkaniowe oraz dostawa do tego lokalu energii cieplnej, wody, wywóz odpadów są jedną usługą kompleksową, stanowiącą nierozerwalną całość.

Art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), mówi, że podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę podatku, natomiast kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Przepis ten wyraźnie nakazuje opodatkować kwotę należną obejmującą całość świadczenia, czyli w opisywanym przypadku czynsz wraz z mediami. Dzielenie dla celów podatkowych najmu i mediów (opłat niezależnych od właściciela) byłoby zabiegiem sztucznym, pozostającym w sprzeczności z gospodarczym i społecznym celem najmu lokalu mieszkalnego. Podobny pogląd wyraził NSA w uchwale z dnia 8 listopada 2010 r. sygn. akt I FPS 3/10.

Analogicznie podobną problematykę interpretowały organa podatkowe w wydawanych interpretacjach, np.

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (IPPP3-443-961/10-4/JF z dnia 13 stycznia 2011 r.),
*   Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (IBPP2/443-451/10/RSz z dnia 18 sierpnia 2010 r.).

Biorąc powyższe pod uwagę Spółka stoi na stanowisku, iż opodatkowanie mediów (opłat niezależnych od właściciela) podatkiem VAT będzie następować według stawki właściwej dla usługi wynajmowania lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe czyli według stawki zwolnionej. Wynajmującemu tym samym nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego określonego w fakturach otrzymanych od dostawców energii cieplnej, wody, czy podmiotu zajmującego się odbiorem odpadów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług – według art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578) oraz zmienionego treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na mocy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca – podatnik podatku VAT – realizuje budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego. Planowany termin oddania budynku do użytkowania to kwiecień 2011 r. Budynek ten stanowił będzie środek trwały Spółki, którego jednocześnie będzie ona właścicielem. Usytuowane w nim będą 52 lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy – wszystkie przeznaczone pod wynajem. Lokale mieszkalne wynajmowane będą z przeznaczeniem na cele mieszkalne. Stosownie do postanowień art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), wynajmujący (Zainteresowany), oprócz czynszu pobierał będzie od najemcy opłaty niezależne od właściciela. Przyszli najemcy przedmiotowych lokali mieszkalnych, oprócz czynszu obciążani byliby tylko opłatami za dostawę energii cieplnej, wody oraz odbiór ścieków i odpadów, ponieważ za dostawę gazu i energii elektrycznej rozliczać się będą bezpośrednio z dostawcami tych mediów z pominięciem wynajmującego. Wynajmujący pobierał będzie od najemców opłaty za media (opłaty niezależne od właściciela) tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora, co będzie w zgodzie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy.

W świetle art. 29 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., nadanym mocą ustawy z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony na podstawie umowy najmu związane jest ze wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Zwrócić należy także uwagę, iż zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy, opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali mieszkalnych, natomiast obciążanie kosztami mediów jest elementem usług pomocniczych do tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży „mediów”, czy przeniesienia na najemców tych kosztów. Tym samym, wydatki „za media” w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz lokatorów. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem, wydatki „za media” stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ustawy są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy należy stwierdzić, iż obciążanie najemców lokali mieszkalnych w budynku stanowiącym własność Spółki przez wynajmującego te lokale (Spółkę), oprócz czynszu, także opłatami niezależnymi od właściciela (opłatami za media), opodatkowane będzie stawką podatku VAT właściwą dla czynszu za najem tych lokali, tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy zwolnione będzie od podatku.

Wskazać ponadto należy, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności prawa do odliczenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.