Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-424/12/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-07-02
Teza: Opodatkowanie zbycia nieruchomości gruntowych.
Słowa kluczowe: budynek-rozbiórka budynku; budynek-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż budynków; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 kwietnia 2012 r. (data wpływu 10 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 29 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania zbycia nieruchomości gruntowych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 29 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania zbycia nieruchomości gruntowych.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina, jako jednostka samorządu terytorialnego, będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zamierza sprzedać:

1.  nieruchomość w miejscowość S., w trybie przetargu ustnego nieograniczonego, składającą się z działki oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni … m2 i udziału 1/2 działki oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni …m2. Działka nr …. nie jest zabudowana i przeznaczona jest pod komunikację, natomiast działka nr … jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Budynek zdekapitalizował się i uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości użytkowej. Ze względu na zły stan techniczny konstrukcji został wysiedlony, odłączony od mediów i zakwalifikowany do rozbiórki.
Opinia techniczna sporządzona w listopadzie 2007 r., przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane wskazuje, że budynek mieszkalny jest w stanie przedawaryjnym i kwalifikuje się go do rozbiórki (żaden z podstawowych elementów konstrukcji budynku nie spełnia wymaganych warunków normowych i warunków bezpieczeństwa). Karta przeglądu sprawności stanu technicznego i wartości użytkowej obiektu budowlanego sporządzona w oparciu o przeprowadzony w listopadzie 2005 r. przegląd techniczny określa, że przedmiotowy budynek, z uwagi na duży koszt remontu i zagrożenie konstrukcji, zaleca się przeznaczyć do rozbiórki,2.  nieruchomość w miejscowości S., w trybie przetargu ustnego nieograniczonego, składająca się z działki oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni … m2 i udziału 1/2 działki oznaczonej numerem geodezyjnym … o powierzchni … m². Działka nr … nie jest zabudowana i przeznaczona jest pod komunikację, natomiast działka nr … jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Budynek zdekapitalizował się i uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości użytkowej. Ze względu na zły stan techniczny konstrukcji został wysiedlony, odłączony od mediów i zakwalifikowany do rozbiórki. Karta przeglądu sprawności stanu technicznego i wartości użytkowej obiektu budowlanego sporządzona w oparciu o przeprowadzony w listopadzie 2005 r. przegląd techniczny określa, że przedmiotowy budynek, z uwagi na duży koszt remontu i zagrożenie konstrukcji, zaleca się przeznaczyć do rozbiórki.

W odniesieniu do obu budynków została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę. Roboty rozbiórkowe formalnie nie zostały rozpoczęte. W operacie szacunkowym z wyceny wartości nieruchomości wyceniono tylko grunt, gdyż budynki przeznaczone do rozbiórki przedstawiają wartość zerową. Przedmiotowe budynki były wynajmowane przez podmioty komunalne administrujące lokalami mieszkalnymi w imieniu Gminy, od 1976 r. do listopada i grudnia 2010 r. W stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało Gminie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie powyższych nieruchomości.

Gmina, po powołaniu treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) stwierdziła, że przedmiotowe budynki są budynkami w świetle przepisów prawa budowlanego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek o nr …., zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a sprzedaż działki o nr …, niezabudowanej i przeznaczonej pod komunikację, opodatkowaniu 23% stawką podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki (prace rozbiórkowe nie zostały rozpoczęte) powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług, ponieważ dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie. Sprzedaż działki niezabudowanej, przeznaczonej pod komunikację, podlega opodatkowania 23% stawką podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina zamierza sprzedać 2 działki … zabudowane budynkami mieszkalnymi i 2 udziałów po ½ w działce nr …, która przeznaczona jest pod komunikację. Budynki znajdujące się na przedmiotowych działkach uległy zniszczeniu w stopniu powodującym utratę ich wartości użytkowej, są w stanie przedawaryjnym i kwalifikują się do rozbiórki. W odniesieniu do tych budynków, które w świetle przepisów prawa budowlanego są budynkami, została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę. Przedmiotowe budynki były wynajmowane od 1976 r. do 2010 r. W stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało Gminie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych budynków mieszkalnych - o ile - jak wskazała Gmina - są one budynkami w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wskazać bowiem należy, iż dostawa ta nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż doszło już do wydania budynków mieszkalnych do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (najem od 1976 r. do 2010 r.), a pomiędzy zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wobec powyższego – przy uwzględnieniu treści art. 29 ustawy - zwolnieniu podlegać będzie dostawa gruntu, na którym budynki te są posadowione.

Natomiast sprzedaż udziałów w działce nr …, która - jak wynika z treści wniosku - przeznaczona jest pod komunikację, podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku.

Jednocześnie należy podkreślić, iż analiza przepisów ustawy - Prawo budowlane nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejszej interpretacji udzielono przy założeniu, że budynki, o których mowa we wniosku, będą stanowiły budynki w rozumieniu ww. ustawy - Prawo budowlane.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.