Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4514-1-72/15-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-07-03
Teza: Kupno nieruchomości – ustalenie podstawy opodatkowania.
Słowa kluczowe: nadleśnictwo; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; pracownik; przetarg; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2015 r. (data wpływu 30 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 31 marca 2015 r. w Nadleśnictwie A. odbyła się sprzedaż nieruchomości (pustostanu) na podstawie art. 40a ustawy o lasach.

Przetarg miał charakter ograniczony do pracowników i byłych pracowników.

W związku z tym, że Wnioskodawca przepracował w Lasach Państwowych 21 lat, przysługuje Zainteresowanemu, zgodnie z art. 40a ust. 4, 6% zniżki za każdy rok zatrudnienia, nie więcej niż 95%. W przypadku Wnioskodawcy jest to łącznie 95% zniżki.

Zgodnie z wyceną dokonaną na zlecenie Nadleśnictwa przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wynosi 175.860,00 zł. W celu wygrania przetargu Zainteresowany złożył ofertę na kwotę 1.200.000,00 zł. Wnioskodawca przetarg wygrał, bowiem zgodnie z § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 października 2013 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteriów kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzenia przetargu ograniczonego (Dz. U. z 2013 r., poz. 1206), komisja przetargowa na posiedzeniu jawnym dokonuje wyboru oferty, która stanowi najwyższą zaoferowaną cenę sprzedaży bez uwzględnienia przysługujących zniżek. Po uwzględnieniu należnej bonifikaty cena do zapłaty za nieruchomość wyniosła 60.000,00 zł.

W wyniku dokonanego zakupu nieruchomości, w myśl art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Wnioskodawca zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Od jakiej wartości (od ceny zaoferowanej w ofercie czy od wartości wyceny rzeczoznawcy) należy zapłacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2010.101.649 z dnia 10 czerwca 2010 r.), podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, „Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

W świetle przepisów ustawy od czynności cywilnoprawnych, wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, wartość od jakiej należy zapłacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych jest wartością określoną przez rzeczoznawcę w zleconej przez Nadleśnictwo wycenie. Wycena ta oparta jest na cenach rynkowych mieszkań sprzedanych na rynku lokalnym, o podobnych parametrach w podobnym stanie. Można więc na tej podstawie określić, jaka jest wartość rynkowa danej nieruchomości i – zdaniem Zainteresowanego – wartość ta spełnia wymogi art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zaoferowana w przetargu cena nie odpowiada cenie rynkowej, w rozumieniu definicji ustawowej i nie może stanowić podstawy do wyliczenia zobowiązania wynikającego z podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 626), podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Stosownie do treści art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli natomiast podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują, za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej – w rozumieniu przepisów podatkowych – wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca uczestniczył – jako uprawniony pracownik – w przetargu nieruchomości, tzw. pustostanu. W przetargu na ww. pustostan Wnioskodawca licytował kwotę 1.200.000,00 zł.

Ponadto, jak wskazał Zainteresowany, na zlecenie Nadleśnictwa dokonana została przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości. Wartość określona przez rzeczoznawcę w ww. wycenie oparta jest na cenach rynkowych mieszkań sprzedawanych na rynku lokalnym, o podobnych parametrach i w podobnym stanie. Można więc na tej podstawie określić, jaka jest wartość rynkowa danej nieruchomości i – zdaniem Wnioskodawcy – wartość ta spełnia wymogi art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku do czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości, określona przez biegłego rzeczoznawcę, jeżeli stanowi ona wartość rynkową nabywanej nieruchomości, w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji 2% stawkę podatku należy zapłacić od wskazanej wyżej wartości rynkowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.