Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-1106/14-2/RD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-15
Teza: uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, wcześniej wynajmowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2014 r. (data wpływu 6 listopada 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości o nr ewidencyjnym 21, 23, 47 objęte planem zagospodarowania przestrzennego – uchwała Rady Gminy.

Tytuł własności Wnioskodawca nabył w drodze spadku dnia 16 czerwca 2008 r. Od nabycia wszystkich trzech nieruchomości w momencie otrzymania spadku nie został odliczony podatek VAT (nabycie poza VAT).

Nieruchomość nr ew. 21 zabudowana. Zabudowę stanowi budynek parterowy kotłowni wykorzystywanej w przeszłości do ogrzewania tuneli foliowych. Działalność – działy specjalne produkcji rolnej zakończona 13 maja 2011 r. W latach 2010-2013 część nieruchomości była wynajmowana. Z tytułu najmu Wnioskodawca odprowadzał zryczałtowany podatek dochodowy. Przez działkę przebiega część napowietrznej linii elektrycznej (NN). Od strony ulicy działka została ogrodzona siatką ogrodzeniową. Stare ogrodzenie nie spełniało swojego przeznaczenia. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków w tym na ulepszenie kotłowni. Budynek kotłowni nie był przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy.

Nieruchomość nr ew. 23 zabudowana. Zabudowę stanowi parterowy budynek mieszkalny, dwa garaże i budynek gospodarczy wykorzystywany w czasie produkcji rolnej. Żaden z budynków nie był przedmiotem najmu czy dzierżawy. Na nieruchomości znajdują się linia elektryczna napowietrzna, linia telefoniczna, odprowadzenie nieczystości płynnych do zbiornika (szambo), gazociąg podziemny – bez doprowadzenia do domu. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków mających na celu zmiany, czy ulepszenie budynków infrastruktury na ww. nieruchomości.

Nieruchomość nr ew. 47 nieruchomość niezabudowana. Nieruchomość od strony ulicy została ogrodzona siatką ogrodzeniową. Starte ogrodzenie było w fatalnym stanie i nie spełniało swojego przeznaczenia.

Oprócz ww. nieruchomości Wnioskodawca jest posiadaczem jednego lokalu mieszkalnego, w którym jest zameldowany i mieszka.

Wnioskodawca oświadcza, że w chwili nabycia spadku wszystkie budynki oraz sieci infrastruktury technicznej znajdowały się na nieruchomościach.

W celu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podpisał dwie umowy z pośrednikami sprzedaży, zawarte na czas określony. Jedna z umów już wygasła.

Wnioskodawca nie podejmował innych czynności komercyjnych mających na celu sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadził działalności gospodarczej objętej tym podatkiem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Jako osoba fizyczna nie będąca podatnikiem podatku od towarów i usług w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie będzie objęty tym podatkiem.

Wnioskodawca nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia, stanowią one majątek osobisty. Jednorazowa sprzedaż tegoż majątku nie może być zakwalifikowana jako profesjonalna działalność gospodarcza podlegająca podatkowi od towarów i usług.

Wyżej wymieniona sprzedaż nie wyczerpuje znamion działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jako właściciel Wnioskodawca nie podejmował czynności, które zmierzały do zwiększenia wartości nieruchomości a tym samym ceny przedmiotu transakcji.

W związku z powyższym należy uznać, że transakcja sprzedaży nieruchomości nie spełnia przesłanek podmiotowych określonych w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. z 2013 r., poz. 672 z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Zatem każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości o nr ewidencyjnym 21, 23, 47. Tytuł własności Wnioskodawca nabył w drodze spadku. Nieruchomość nr ew. 21 jest zabudowana. Zabudowę stanowi budynek parterowy kotłowni wykorzystywanej w przeszłości do ogrzewania tuneli foliowych. Działalność – działy specjalne produkcji rolnej zakończona. W latach 2010-2013 część nieruchomości była wynajmowana. Z tytułu najmu Wnioskodawca odprowadzał zryczałtowany podatek dochodowy. Od strony ulicy działka została ogrodzona siatką ogrodzeniową. Stare ogrodzenie nie spełniało swojego przeznaczenia. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków w tym na ulepszenie kotłowni. Nieruchomość nr ew. 23 jest również zabudowana. Zabudowę stanowi parterowy budynek mieszkalny, dwa garaże i budynek gospodarczy wykorzystywany w czasie produkcji rolnej. Żaden z budynków nie był przedmiotem najmu czy dzierżawy. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków mających na celu zmiany, czy ulepszenie budynków infrastruktury na ww. nieruchomości. Nieruchomość nr ew. 47 jest niezabudowana. Nieruchomość od strony ulicy została ogrodzona siatką ogrodzeniową. Starte ogrodzenie było w fatalnym stanie i nie spełniało swojego przeznaczenia. Oprócz ww. nieruchomości Wnioskodawca jest posiadaczem jednego lokalu mieszkalnego, w którym jest zameldowany i mieszka. W celu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podpisał dwie umowy z pośrednikami sprzedaży, zawarte na czas określony. Jedna z umów już wygasła. Wnioskodawca nie podejmował innych czynności komercyjnych mających na celu sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadził działalności gospodarczej objętej tym podatkiem.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem należy stwierdzić, że część nieruchomość nr 21, która w latach 2010-2013 została oddana przez Wnioskodawcę w najem, de facto wykorzystywana była przez Niego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca sprzedając nieruchomości nr ew. 21, 23, 47, nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Niego w prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż dokonując dostawy przedmiotowych nieruchomości, z których część wynajmowana była w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, Zainteresowany wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Ponadto wskazać należy, że Wnioskodawca podjął czynności, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, tj. w celu sprzedaży nieruchomości podpisał dwie umowy z pośredniakami sprzedaży, zawarte na czas określony. Zatem wskazane okoliczności wskazują jednoznacznie że Wnioskodawca prowadzi profesjonalną działalność związaną z obrotem nieruchomościami.

Stwierdzić zatem należy, że Wnioskodawca dokonując transakcji sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku nie będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, jako, że czynność ta oznacza wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Powyższe okoliczności wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości o nr ew. 21, 23, 47, wykorzystywanych przez Niego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca w związku z przyszłą dostawą wypełnia przesłanki zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy i występuje w momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako podatnik podatku od towarów i usług, dokonujący sprzedaży majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.