Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.970.2021.2.AMN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-20
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; działki; grunty; nieruchomości; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 19 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 stycznia 2022 r. (wpływ 14 stycznia 2022 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy i pełnomocnictwo.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca wraz z żoną, mieszkający na terytorium Polski, nabyli za środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej poniższe nieruchomości, które powiększyły ich majątek wspólny:

· x listopada 2006 r. nieruchomość rolną od S.J.Z. na mocy aktu notarialnego Repertorium działka KW nr x (aktualny nr x) o powierzchni 0.6318 ha, położoną w N., gmina B. działka nr 1,

· x października 2006 r. nieruchomość rolną od A.W. na mocy aktu notarialnego Repertorium działka KW nr x (aktualny nr x) o powierzchni 0.2634 ha, położoną w N., gmina B., działka nr 2.

Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów powyższe nieruchomości sklasyfikowano jako grunty orne klasy IVb. Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Przed sprzedażą Działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakichkolwiek czynności wymagających od Niego zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości Działki, np. jej ogrodzenia, uzbrojenia, doprowadzenia mediów.

Nieruchomości zostały nabyte w ramach czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, tj. nabycie pomiędzy osobami fizycznymi objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Czynności nabycia nie zostały udokumentowane fakturą.

Wnioskodawca oraz małżonka nie udostępniali przedmiotowych nieruchomości (działki) objętych zakresem wniosku innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych, poza umową dzierżawy zawartą ze Spółką w dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży dla celów wywiązania się przez Spółkę z warunków umowy przedwstępnej.

Prowadzi Pan sezonowo działalność gospodarczą nieopodatkowaną podatkiem VAT.

Działki zostały nabyte przez osoby fizyczne od osób fizycznych i nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez małżonków. Wnioskodawca i Jego małżonka nie wynajmował ani nie wydzierżawiał przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy z x lutego 2000 r. działka nr 1 jest w niewielkim fragmencie wschodniej ściany przeznaczona na proponowane korekty przebiegu dróg wojewódzkich, a w pozostałej części na tereny rolne, łąki, pastwiska i sady, natomiast działka nr 2 przeznaczona jest na tereny rolne, łąki, pastwiska i sady oraz zbiorniki i cieki wodne.

Działki przeznaczone do sprzedaży nie są zabudowane. Wnioskodawca nie jest pośrednikiem, ani nie zajmuje się handlem nieruchomościami.

Wnioskodawca poprzednio sprzedał w 2017 r. nieruchomość mieszkalną ze stratą. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie zamierza sprzedać żadnej z posiadanych nieruchomości, oprócz przedmiotowej Działki, której także nie zamierzał sprzedawać i by jej nie sprzedał, gdyby Kupujący nie złożył Jemu takiej propozycji.

Wnioskodawca wraz z małżonką x czerwca 2020 r. zawarli „Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” wyodrębnienia przez Wnioskodawcę z działek nr 1 i 2 działki o powierzchni ok. 4 000 m2 na rzecz spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązali się do sprzedaży:

− w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, roszczeń i hipotek (za wyjątkiem ustanowionych na rzecz nabywcy) oraz praw osób trzecich − własność działek o łącznym obszarze ok. 4.000 m2, wydzielonych w stanie zbliżonym do zaznaczonego na planie stanowiącym integralną część umowy przedwstępnej,

− zbycie wydzielonej działki na rzecz spółki kapitałowej nastąpi do x grudnia 2021 r.,

− uzyskania przez zbywców własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT.

Wnioskodawca na prośbę Kupującego udzielił pełnomocnictw do uzyskania decyzji i pozwoleń − o czym szerzej poniżej − ale koszty związane z uzyskaniem tych decyzji i pozwoleń będą ponoszone przez Kupującego. Te czynności będą dokonywane z inicjatywy Kupującego.

Przed sprzedażą Działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych lub reklamowych w zakresie znalezienia podmiotu zainteresowanego nabyciem Działki

Podmiot, z którym Wnioskodawca zawarł Umowę przedwstępną sam zgłosił się do Wnioskodawcy i zaproponował sprzedaż Działki.

Wnioskodawca udzielił również pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na Działce warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Wnioskodawca udzielił również temu pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca w Umowie przedwstępnej wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na Działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Zastrzeżono, że w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na Działce urządzenia.

Celem instalacji przyłącza strony zawarły umowę dzierżawy działek na okres 3 miesięcy w dacie zawarcia umowy przedwstępnej.

W zawartej Umowie przedwstępnej zostały określone następujące warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Działki:

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2;

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 533,80 m2;

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu;

· uzyskanie przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń;

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń ziemnych;

· niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia Działki skutkującego koniecznością rekultywacji;

· potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przez zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

· wydanie przez właściwy organ prawomocniej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie działek będących przedmiotem niniejszej umowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

· uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

· potwierdzenie nierolnego charakteru przedmiotowych działek poprzez wpisanie do ewidencji zmiany użytku gruntowego;

· uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Działka stanowi działkę niezabudowaną i taka będzie w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Dysponentem umowy jest Spółka, której przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, poprzez złożenie oświadczenia w zwykłej formie pisemnej, a także przysługuje jej prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo niespełnienia rzeczonych warunków.

Wnioskodawca udzielił Spółce oraz wskazanemu przez Spółkę pełnomocnikowi pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla spełnienia warunków umowy przedwstępnej.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników wskazanych przez Spółkę do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi − jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Spółka oświadczyła, że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, usunie na swój koszt i własnym staraniem usytuowane na działce urządzenia i media.

Celem instalacji przyłączy (energetycznych) Spółka musiała wykazać tytuł prawny do nieruchomości Wnioskodawcy. Przyłącza były niezbędne dla przeprowadzenia prac przygotowawczych przez Spółkę na nieruchomości oraz przygotowania nieruchomości do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W tym celu x czerwca 2020 r. Wnioskodawca i Spółka zawarli umowę dzierżawy opisanych powyżej działek na czas nieokreślony. W treści tej umowy wyraził także zgodę na to by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Wnioskodawca i Spółka zawarły aneks do przedmiotowej umowy dzierżawy precyzujący m.in., że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki − opisywaną we wcześniejszej części wniosku i była zawarta na 3 miesiące. Czynszu uzyskiwanego z przedmiotowej dzierżawy Wnioskodawca nie opodatkowywał podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie jest płatnikiem podatku VAT zaś sama dzierżawa nie była prowadzona w ramach sezonowej pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca oraz Jego żona nie planowali sprzedaży nieruchomości, zgłosił się do nich przedstawiciel handlowy Spółki poszukujący dla Spółki nowych terenów inwestycyjnych pod działalność handlową z ofertą zakupu przez Spółkę działki. Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Spółka w dalszym ciągu podejmuje czynności celem spełnienia wszystkich zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży warunków, Wnioskodawca oczekuje na informację od Spółki o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto, w piśmie z 13 grudnia 2021 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Wnioskodawca wskazał, że:

Działki nr 1 i nr 2 po zakupie w roku 2006 leżały odłogiem, nigdy nie posiadały żadnego dzierżawcy i nie były w żaden sposób wykorzystywane lub użytkowane rolniczo. Zakupione przez Wnioskodawcę grunty orne stanowiły w rzeczywistości nieużytki. Były składnikiem wspólnego majątku małżeńskiego.

W okresie pandemii i możliwego zakazu prowadzenia działalności sezonowej zgłosił się do Wnioskodawcy podmiot gotowy zakupić działki po spełnieniu opisanych we wniosku warunków. W sytuacji niepewności co do możliwości prowadzenia dalszej działalności gospodarczej, Wnioskodawca zdecydował się na spieniężenie wspólnego majątku w celu zabezpieczenia bytu rodziny.

Wnioskodawca wniosek złożył z pomocą zięcia, którego czynności niniejszym potwierdza.

Obecnie:

· działka nr 1 została podzielona za zgodą przez przyszłego nabywcę na działki: nr 1/1 oraz nr 1/2,

· działka nr 2 została podzielona za zgodą przez przyszłego nabywcę na działki: nr 2/1 oraz nr 2/2,

· działki: nr 1/1 oraz nr 2/1 Wnioskodawca zamierza sprzedać,

· działki: nr 1/2 oraz nr 2/2 posiadają nadal status gruntów ornych.

Po sprzedaży wydzielonych działek nr 1/1 oraz nr 2/1 w posiadaniu Wnioskodawcy pozostaną działki nr 1/2 oraz nr 2/2. Będą one nadal stanowiły grunty orne. Wnioskodawca nie wykonuje żadnych działań zmieniających status tych działek, nie są one także wystawione na sprzedaż. Będą one nadal stanowić składnik wspólnego majątku małżeńskiego.

### Pytanie

Czy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wydzielonej z nieruchomości działki o pow. 4000 m kwadratowych na rzecz spółki prawa handlowego, powstałej w wyniku wydzielenia części nieruchomości gruntowej z już istniejących działek, powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza?

**Pana stanowisko w sprawie**

W ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa – „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (Nowym Słowniki Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000).

W ocenie Wnioskodawcy jednorazowa sprzedaż wydzielonej na mocy umowy przedwstępnej części nieruchomości nie spełnia kryterium zorganizowania oraz ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem wspólnym małżonków na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawcy i jego małżonki spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawcy i małżonki. Sprzedaż nie wymaga od Wnioskodawcy podjęcia nadzwyczajnych działań czy też przygotowań albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki i jej pełnomocników to spółka dąży do zorganizowanego nabycia określonej przez Spółkę nieruchomości, co będzie stanowiło jej koszt.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Za uznaniem, że przychód uzyskany ze sprzedaży Działki będzie przychodem z działalności gospodarczej nie może również przemawiać fakt, iż Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw do dokonywania czynności, o których mowa w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. Te czynności przyszły nabywca (Kupujący) dokonywał z własnej inicjatywy, na swój koszt i na swoje ryzyko, a nie z inicjatywy, na koszt i ryzyko Wnioskodawcy. Ponadto nie można uznać, że te czynności są i będą dokonywane w celu zwiększenia wartości Działki, ponieważ cena została ustalona już w Umowie przedwstępnej, w której Wnioskodawca dopiero udzielił tych pełnomocnictw.

Ponadto absurdalne byłoby twierdzenie, że Kupujący będzie dokonywał czynności w celu zwiększenia ceny, którą ma zapłacić Wnioskodawcy. Niniejsze czynności będą dokonywane jedynie w celu upewnienia się Kupującego, czy będzie mógł realizować swój cel inwestycyjny na kupionej Działce.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Działki nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, a będzie przychodem niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Analogiczne stanowisko przedstawia także Interpretacja Indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

\- nr 0115-KDIT2-3.4011.250.2018.5.MK z dnia 18 października 2018 r.

\- nr 0112- KDWL.4011.4.2020.1.DK z dnia 22 maja 2020 r.

\- nr 0113-KDIPT1-3.4012.520.2020.2.KS z dnia 25 września 2020 r.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art.10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

· po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

· po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

· po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1\. Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2\. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3\. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z dnia 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z dnia 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości), o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Pana ma i będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Pana we własnym imieniu.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż udziału w nieruchomości będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Pana świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy Wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką x czerwca 2020 r. zawarli „Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” wyodrębnienia przez Wnioskodawcę, z działek nr 1 i 2, działki o powierzchni ok. 4 000 m2 na rzecz spółki kapitałowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Na mocy przedmiotowej umowy Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązali się do sprzedaży:

− w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, roszczeń i hipotek (za wyjątkiem ustanowionych na rzecz nabywcy) oraz praw osób trzecich − własność działek o łącznym obszarze ok. 4.000 m2, wydzielonych w stanie zbliżonym do zaznaczonego na planie stanowiącym integralną część umowy przedwstępnej,

− wydzielonej działki na rzecz spółki kapitałowej, która nastąpi do 31 grudnia 2021 r.,

− uzyskania przez zbywców własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT.

W zawartej Umowie przedwstępnej zostały określone następujące warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Działki:

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2;

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 533,80 m2;

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu;

· uzyskanie przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń,

· uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń ziemnych;

· niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia Działki skutkującego koniecznością rekultywacji;

· potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przez zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

· wydanie przez właściwy organ prawomocniej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie działek będących przedmiotem niniejszej umowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

· uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

· potwierdzenie nierolnego charakteru przedmiotowych działek poprzez wpisanie do ewidencji zmiany użytku gruntowego;

· uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Wnioskodawca na prośbę Kupującego udzielił pełnomocnictw do uzyskania decyzji i pozwoleń. Wnioskodawca udzielił również pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na Działce warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

Wnioskodawca udzielił również temu pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca w Umowie przedwstępnej wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na Działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Zastrzeżono, że w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na Działce urządzenia.

Wnioskodawca udzielił Spółce oraz wskazanemu przez Spółkę pełnomocnikowi pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla spełnienia warunków umowy przedwstępnej.

Pełnomocnictwa upoważniały pełnomocników wskazanych przez Spółkę do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi − jakie okażą się konieczne w zakresie tych pełnomocnictw.

Celem instalacji przyłączy (energetycznych) Spółka musiała wykazać tytuł prawny do nieruchomości Wnioskodawcy. Przyłącza były niezbędne dla przeprowadzenia prac przygotowawczych przez Spółkę na nieruchomości oraz przygotowania nieruchomości do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu x czerwca 2020 r. Wnioskodawca i Spółka zawarli umowę dzierżawy opisanych powyżej działek na czas nieokreślony. W treści tej umowy wyraził także zgodę na to by Spółka dysponowała przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą powstania obowiązku opodatkowania uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od sprzedaży wydzielonej z nieruchomości działki o powierzchni 4000 m2 na rzecz spółki prawa handlowego powstałej w wyniku wydzielenia części nieruchomości gruntowej z już istniejących działek.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału w prawie własności działki wydzielonej z już istniejących działek, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana ww. udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości, tj. działki wydzielonej z już istniejących działek, nie będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan udział w prawie własności nieruchomości, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności sprzedaży podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Nabywcy stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane przez Pana w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Dotychczasowe Pana działania wskazują, że rolą Pana było podniesienie wartości nieruchomości, a w konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że ww. czynność związana była z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży. Zatem dokonanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości, a tym samym ich wartości i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej.

Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu Pana działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Pomimo, iż nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży, to dostosowując przedmiot sprzedaży do oczekiwań przyszłego Kupującego, podejmując ww. czynności, podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Stanowisko organu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z dnia 25 sierpnia 2011 r. II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż 8 – 10 działek budowlanych i ewentualne zbywanie dalszych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem geodezyjnym działek i sporządzeniem wielu aktów notarialnych sprzedaży działek budowlanych), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Również należy zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste (wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 11 czerwca 2015r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości. (wyroki NSA: z dnia 4 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1855/15; z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08; z dnia 15 stycznia 2019r., sygn. akt I FSK 90/17; z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Ponadto z opisu sprawy wynika, że wraz z współwłaścicielem odpłatnie wydzierżawił Pan nieruchomość Kupującemu.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przez Pana opisanych działek spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowych nieruchomości spowodowało, że ww. działki są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

**Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że podejmowane przez** **Pana** **działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału w prawie własności sprzedawanej nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Pana należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

**W ww. przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Powołane przez Pana pisma urzędowe co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczonego we wniosku jako nr 2) wydałem odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).