Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.197.2025.1.RS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-24
Teza: Ustalenie momentu powstania przychodu ze sprzedaży
nieruchomości w związku z podpisaniem umowy
przedwstępnej i otrzymaniem zaliczki.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
przychód-źródła przychodu
zaliczka-zaliczka na poczet ceny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 30 lipca 2020 r. nabyła Pani nieruchomość w postaci działki budowlanej, na której
    następnie wybudowała dom.
    W styczniu 2026 r. zamierza Pani sprzedać tę nieruchomość osobie trzeciej. W lipcu 2025
    r. planuje Pani podpisać z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży, w
    ramach której otrzyma zaliczkę na poczet przyszłej transakcji.
    Jednocześnie: Nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości ani prawa do jej
    dysponowania przed styczniem 2026 roku. Kupujący nie otrzyma kluczy, nie będzie
    użytkował nieruchomości ani nie będzie ponosił kosztów jej utrzymania przed aktem
    notarialnym sprzedaży w styczniu 2026 r. Finalna umowa sprzedaży (akt notarialny)
    zostanie podpisana w styczniu 2026 r.
    Chciałaby Pani uzyskać potwierdzenie, czy w takiej sytuacji uzyska prawo do sprzedaży
    nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku dochodowego (PIT) z tytułu odpłatnego
    zbycia nieruchomości, zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
    Pytania
    Czy w opisanej sytuacji sprzedaż nieruchomości w styczniu 2026 r., przy czym zaliczka
    zostanie przelana w lipcu 2025 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych? Czy decydujący dla obowiązku podatkowego jest
    moment podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność w styczniu 2026 r., czy też
    wcześniejsze otrzymanie zaliczki w lipcu 2025 r. wpłynie na konieczność zapłaty podatku?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, obowiązek podatkowy powstaje
    wyłącznie w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat liczonych
    od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Ponieważ nieruchomość
    została nabyta w 2020 r., okres ten upłynie z dniem 31 grudnia 2025 r., a sprzedaż
    planowana jest na styczeń 2026 r. Tym samym transakcja nie powinna podlegać
    opodatkowaniu. Fakt otrzymania zaliczki w lipcu 2025 r. nie powinien zmieniać tego stanu
    rzeczy, ponieważ przeniesienie własności nastąpi dopiero w styczniu 2026 r. Zgodnie z
    interpretacjami organów podatkowych, decydujący jest moment podpisania aktu
    notarialnego, a nie wcześniejsze wpłaty zaliczki, które nie powodują przejścia własności.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie,
    z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,

      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że:
    · 30 lipca 2020 r. nabyła Pani nieruchomość w postaci działki budowlanej, na której
      następnie wybudowała dom.
    · W lipcu 2025 r. planuje Pani podpisać z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną
      sprzedaży, w ramach której otrzyma zaliczkę na poczet przyszłej transakcji.
    · Finalna umowa sprzedaży zostanie podpisana w styczniu 2026 r.
    Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami
    fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje
    ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Pani wątpliwości budzi m.in. kwestia, czy planowana sprzedaż nieruchomości, jeśli
    końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta w styczniu 2026 r., nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – niezależnie od
    ewentualnego podpisania umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą w lipcu 2025 r.
    i przyjęcia zaliczki na poczet przyszłej transakcji.
    Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z
    art. 389 § 1 ww. ustawy:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą,
    czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć
    swoje interesy.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego
    zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości.

    W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w
    nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie
    umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za
    korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków
    podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności
    nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.
    Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości,
    uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której
    odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania
    świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.
    Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że:
      Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia
      wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z
      orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron
      obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
    Zgodnie z § 2 ww. art. 488:
      Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron
      może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje
      świadczenia wzajemnego.
    Strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący
    może zapłacić część lub całość ceny.
    Instytucja zaliczki nie została wprost uregulowana ani w ustawie o podatku dochodowym
    od osób fizycznych ani w przepisach Kodeksu cywilnego. Stosownie do definicji
    internetowego Słownika Języka Polskiego PWN: „zaliczką” jest „część należności wpłacana
    lub wypłacana z góry na poczet tej należności”. By zrozumieć konsekwencje udzielania
    zaliczki, pomocnym jest sięgnięcie po regulacje zawarte m.in. w dziale III tytułu VII
    Kodeksu cywilnego, które dotyczą skutków wykonania i niewykonania zobowiązań z umów
    wzajemnych. Przy prawidłowym wykonaniu zobowiązania przez strony, wartość zaliczki
    wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Natomiast w przypadku niewykonania
    zobowiązania w całości druga strona uprawniona jest, po wyznaczeniu dodatkowego
    terminu do spełnienia świadczenia, odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się m.in.
    ze zwrotem pobranej zaliczki, jako nienależnej.
    Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności
    nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej
    umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani
    wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.
    Jak już wskazałem, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości
    dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części
    lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Zatem kwota zaliczki stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.
    a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia –
    w wykonaniu umowy przedwstępnej – w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy
    sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

    W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie
    zawarta w 2026 r., a więc po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.
    W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani
    kwotę zaliczki nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego
    zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Panią w lipcu 2025 r.
    kwota zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która
    ma być zawarta w formie aktu notarialnego w styczniu 2026 r., nie będzie stanowić źródła
    przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci
    powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki.
    W konsekwencji planowane odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego nie spowoduje
    powstania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust.
    1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie będzie miała
    Pani obowiązku wykazania w zeznaniu PIT-39 przychodu z tej sprzedaży.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.