Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-180/13-4/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-07
Teza: Należy stwierdzić, iż jeżeli przedstawiona we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28.03.2013 r. (data wpływu 02.04.2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 02.04.2013 r. (data wpływu 05.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.04.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”) zamierza nabyć od E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Sprzedający”), na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), następujące składniki majątkowe:

*   własność działek gruntu o numerach ewidencyjnych 157/1 i 157/2 położonych w mieście W. w obrębie 05 - Plac G. (dalej: „Grunt”);

*   budynek centrum handlowo - rozrywkowego wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi w tej galerii (z których niektóre stanowią odrębne środki trwałe) (dalej jako „Galeria”) (Galeria i Grunt zwane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”).

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że Grunt zabudowany jest w następujący sposób:

*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 157/1 znajdują się drogi dojazdowe na nawierzchni bitumicznej składające się na Galerię;

*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 157/2 znajduje się budynek centrum handlowo - rozrywkowego wraz z pozostałymi budowlami, składające się na Galerię.

Obecnie Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych.

W ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Wnioskodawcę m.in.:

*   umowy z zarządcą Nieruchomości,

*   umów z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości,

*   należności Sprzedającego,

*   zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniższych obowiązków związanych z zabezpieczeniami najmów),

*   środków pieniężnych Sprzedającego na rachunkach bankowych lub w kasie,

*   umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),

*   ksiąg oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego,

*   prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej wraz z zabudowaniami położonej w mieście W., ul. M., działka gruntu nr 145,

*   prawa własności lokalu mieszkalnego nr 15 położonego w budynku zlokalizowanym w mieście W., przy ul, G.

W wyniku Umowy Sprzedaży Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni komercyjnej w Galerii zawartych przez Sprzedającego z najemcami.

Zgodnie z praktyką podatkową, w ramach Umowy Sprzedaży dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in.: praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców (w tym gwarancje bankowe i kaucje zabezpieczające), jak również praw do dokumentów dotyczących tych zabezpieczeń, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót, majątkowych praw autorskich oraz praw zależnych do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz praw do nazwy galerii handlowej.

Umowa Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Wnioskodawcą będzie regulowała mechanizm rozliczenia pomiędzy tymi podmiotami czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych należnych od najemców.

W ramach umowy sprzedaży nie dojdzie do przejścia pracowników Sprzedającego na Wnioskodawcę w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy), gdyż Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego lub Wnioskodawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi i nie będzie stanowić ona także oddziału Sprzedającego lub Wnioskodawcy wyodrębnionego w KRS.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że Sprzedawca nabył Nieruchomość w drodze wkładu niepieniężnego obejmującego przedsiębiorstwo od spółki E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnoszący Aport”).

Wnoszący Aport nabył prawo własności Gruntu, na którym obecnie posadowiona jest Galeria w 2005 r. Wnoszący Aport nabył także nakłady na budowę Galerii (tj. budowę w toku) i dokończył budowę Galerii. Budynek galerii handlowej został oddany do użytkowania w 2007 r. Wnoszącemu Aport przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na kosztach związanych z wybudowaniem Galerii (tj. w związku z nabyciem nakładów i poniesieniem wydatków na dokończenie budowy).

Po wybudowaniu Galerii przez Wnoszącego Aport jej powierzchnia została wynajęta najemcom (w tym powierzchnie przeznaczone dla wspólnego użytku w szczególności: ciągi komunikacyjne, parkingi, windy schody), przy czym, pomiędzy dniem wynajęcia a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez Wnoszącego Aport, a później przez Sprzedającego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po wybudowaniu budynków i budowli wchodzących w skład Galerii, Wnoszący Aport i Sprzedający ponosili nakłady, w stosunku do których przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ale nie przekraczały one 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych wchodzących w skład Galerii.

Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży podatkiem VAT. Z tego względu, Wnioskodawca i Sprzedający, będąc na dzień dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że możliwa jest sytuacja, iż w odniesieniu do niektórych składników majątkowych lub ich części wchodzących w skład Galerii mogło nie dojść w przeszłości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie były one przedmiotem najmu. Wnioskodawca zakłada, że w stosunku do tych składników majątkowych lub ich części do ich pierwszego zasiedlenia powinno zasadniczo dojść w momencie sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy (na podstawie umowy sprzedaży).

Wnioskodawca będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (głównie w zakresie podlegającego opodatkowaniu VAT wynajmu powierzchni handlowej).

W związku z zakupem Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Sprzedającego na podstawie Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca spodziewa się od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości. Z tego względu, Wnioskodawca pragnie m.in. uzyskać potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z powyższej faktury.

W tym celu, Wnioskodawca zadaje poniżej pytania zmierzające do jednoznacznego ustalenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem Umowy Sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy Wnioskodawca i Sprzedający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia?
3.  Czy dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT?
4.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży?
5.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania Nr 5 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 06.06.2013 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-288/13-4/KG dotycząca pytań Nr 1, 2, 3 i 4.

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Uzasadnienie stanowiska podatnika:

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowę sprzedaży, przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    2.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż – jak wskazano powyżej – sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”) zamierza nabyć od E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Sprzedający”), na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), następujące składniki majątkowe: własność działek gruntu o numerach ewidencyjnych 157/1 i 157/2 położonych w mieście W. w obrębie 05 (dalej: „Grunt”) oraz budynek centrum handlowo - rozrywkowego wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi w tej galerii (z których niektóre stanowią odrębne środki trwałe) (dalej jako „Galeria”) (Galeria i Grunt zwane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”). Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży podatkiem VAT. Z tego względu, Wnioskodawca i Sprzedający, będąc na dzień dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP2/443-288/13-4/KG z dnia 06.06.2013 r. w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy stwierdzając, iż „(…) mając na uwadze, że nabycie budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Galerii będzie podlegało opodatkowaniu (w stosunku do budynków, budowli lub ich części, które mogą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Sprzedawca wybierze opcję opodatkowania, a w stosunku do pozostałej części Sprzedawcy nie przysługuje prawo do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy), także dostawa gruntu, na których budynki, budowle Galerii są położone, stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, opodatkowana będzie tą samą stawką podatku VAT, jaką będą opodatkowane budynki, budowle lub ich części. (…) Jak wskazano powyżej, transakcja nabycia przez Spółkę nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku w wysokości 23%”.

Reasumując należy stwierdzić, iż jeżeli przedstawiona we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.