Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP3.4512.150.2016.2.HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-01-27
Teza: Opodatkowanie dostawy budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2016 r. (data wpływu 14 listopada 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 stycznia 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Nadzwyczajne walne zgromadzenie członków Spółdzielni Pracy podjęło 24 stycznia 1992 r. Uchwałę (…).

Zgodnie z brzmieniem § 1 tejże uchwały:

1.  Ze Spółdzielni Pracy (…), zwanej dalej spółdzielnią dotychczasową zostaje wydzielona Spółdzielnia „A” na bazie dotychczasowej spółdzielni.
2.  W skład majątku Spółdzielni Pracy „A” wchodzą: Zakład Obróbki Kamienia wraz z zabudowaniami i środkami trwałymi.

Uchwała weszła w życie z mocą od 1 stycznia 1992 r.

W dniu 6 września 1993 r. na podstawie aktu notarialnego Urząd Gminy oddaje działkę nr 73/3 w wieczyste użytkowanie na 99 lat oraz przenosi własność zabudowy w drodze bezprzetargowej – Spółdzielni Pracy „A”.

Nadzwyczajne walne zgromadzenie członków Spółdzielni Pracy „A” w dniu 25 września 2015 r. podjęło uchwałę nr 1, działając na podstawie § 37 ust. 1 pkt 5 statutu Spółdzielni, wyrażając zgodę na zbycie działki wraz z budynkami o powierzchni ok. 2000 m2 wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3.

Wydzielona działka zabudowana jest obiektami: rozdzielnia elektryczna, portiernia, hydrofornia, kotłownia, które wybudowane zostały ze środków własnych Spółdzielni w latach 1975-1976. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania zatwierdzonym uchwałą z dnia 31 lipca 2009 r., opublikowanym w dzienniku urzędowym województwa (…), teren działki nr 73/3 oznaczono symbolem AG8 – teren aktywności gospodarczej.

Kupujący – S.A. zobowiązuje się kupić działkę, po uzyskaniu przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działki o łącznej powierzchni ok. 2000 m2, wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 500 m2.

Strony uzgodniły o uzyskaniu przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków znajdujących się na działce o łącznej powierzchni ok. 2000 m2, wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3, za wyjątkiem stacji trafo oraz uzyskania przez sprzedającego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę stacji trafo znajdującej się na działce o łącznej powierzchni ok. 2000 m2 wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3.

Obiekty budowlane znajdujące się na działce wyznaczonej do sprzedaży nie były modernizowane ani przebudowywane. Wykonano jedynie remonty o charakterze bieżącym, konserwacyjne.

Ponadto w piśmie z dnia 5 stycznia 2017 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wskazał, że:

1.  Spółdzielnia Pracy „A” jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Obiekty znajdujące się na działce nr 73/3 są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem, wydzielonymi z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.), obiekty budowlane:
    1.  stacja transformatorowa posiada fundamenty betonowe, ściany z cegły pełnej, strop z płyty betonowej, dach – stropodach;
    2.  portiernia posiada fundamenty betonowe ściany murowane z cegły pełnej, strop drewniany jednospadowy pokryty blachą falistą;
    3.  hydrofornia posiada fundamenty betonowe, ściany murowane pełna cegła, strop żelbeton, dach płyty kanałowe – kryty papą;
    4.  kotłownia posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły, strop żelbetowy, dach – płyty korytowe kryte papą.
3.  W związku z budową:
    1.  stacji transformatorowej – nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    2.  portierni – nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    3.  hydroforni – nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    4.  kotłowni – nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
4.  Oddanie w używanie obiektów budowlanych nastąpiło – stacja transformatorowa – w roku 1976, portiernia – w roku 1976, hydrofornia – w roku 1976, kotłownia – w roku 1976.
5.  Pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie stacji transformatorowej upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie portierni upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie stacji transformatorowej upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie hydroforni upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie kotłowni upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
6.  Trafostacja była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności niezwolnionej od podatku. Portiernia była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności niezwolnionej od podatku. Hydrofornia była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności niezwolnionej od podatku. Kotłownia była wykorzystywana wyłącznie na cele niezwolnione od podatku.
7.  Ww. obiekty nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia itp.
8.  Przed planowaną dostawą nieruchomości żadne prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie położonych na ww. nieruchomości nie zostaną rozpoczęte. Czynności związane z pracami rozbiórkowym będzie podejmował nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy we wskazanym stanie sprawy Spółdzielnia Pracy „A” zobowiązana jest do zapłaty podatku VAT od sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 73/3 wraz z trwale z tym gruntem związanymi budynkami?

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na względzie przedstawiony stan sprawy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budynki trwałe z tym gruntem związane, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towaru zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu. Jednakże, jak stanowi art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – w przypadku dostawy budynków trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego powinna być opodatkowana zgodnie ze stawką VAT, właściwą dla budynku posadowionego na tym gruncie.

Zważając na powyższy stan sprawy, dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przesłanki określone w lit. a i b wskazanego artykułu zostały spełnione kumulatywnie, gdyż dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedzenia (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) i między pierwszym zasiedzeniem a dostawą budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016, poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, zarówno grunty, jak i budynki, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Ponadto, w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Zainteresowany jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 6 września 1993 r. na podstawie aktu notarialnego nr 1759/93 Urząd Gminy oddał działkę nr 73/3 w wieczyste użytkowanie na 99 lat oraz przeniósł własność zabudowy w drodze bezprzetargowej na rzecz Spółdzielni. Nadzwyczajne walne zgromadzenie członków Spółdzielni w dniu 25 września 2015 r. podjęło uchwałę, działając na podstawie § 37 ust. 1 pkt 5 statutu spółdzielni, wyrażając zgodę na zbycie działki wraz z budynkami o powierzchni ok. 2000 m2, wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3.

Wydzielona działka zabudowana jest obiektami: rozdzielnia elektryczna, portiernia, hydrofornia, kotłownia, które wybudowane zostały ze środków własnych Spółdzielni w latach 1975-1976. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą z dnia 31 lipca 2009 r., teren działki nr 73/3 oznaczono symbolem AG8 – teren aktywności gospodarczej.

Nabywca zobowiązuje się kupić działkę, po uzyskaniu przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działki o łącznej powierzchni ok. 2000 m2, wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 500 m2.

Strony uzgodniły o uzyskaniu przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków znajdujących się na działce o łącznej powierzchni ok. 2000 m2, wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3, za wyjątkiem stacji trafo oraz uzyskania przez sprzedającego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę stacji trafo znajdującej się na działce o łącznej powierzchni ok. 2000 m2 wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki nr 73/3.

Obiekty budowlane znajdujące się na działce wyznaczonej do sprzedaży nie były modernizowane ani przebudowywane. Wykonano jedynie remonty o charakterze bieżącym, konserwacyjne.

Obiekty znajdujące się na działce nr 73/3 są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem, wydzielonymi z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obiekty budowlane:

1.  stacja transformatorowa posiada fundamenty betonowe, ściany z cegły pełnej, strop z płyty betonowej, dach – stropodach,
2.  portiernia posiada fundamenty betonowe ściany murowane z cegły pełnej, strop drewniany jednospadowy pokryty blachą falistą,
3.  hydrofornia posiada fundamenty betonowe, ściany murowane pełna cegła, strop żelbeton, dach płyty kanałowe – kryty papą,
4.  kotłownia posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły, strop żelbetowy, dach – płyty korytowe kryte papą.

W związku z budową stacji transformatorowej, portierni, hydroforni, kotłowni nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Oddanie w używanie obiektów budowlanych, tj. stacji transformatorowej, portierni, hydroforni i kotłowni nastąpiło w roku 1976.

Pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie stacji transformatorowej, portierni, hydroforni i kotłowni upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Trafostacja, portiernia, hydrofornia, kotłownia były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności niezwolnionej od podatku.

Ww. obiekty nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia itp.

Przed planowaną dostawą nieruchomości żadne prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie położonych na ww. nieruchomości nie zostaną rozpoczęte. Czynności związane z pracami rozbiórkowym będzie podejmował nabywca.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie dotyczą ustalenia, czy we wskazanym stanie sprawy Zainteresowany zobowiązany jest do zapłaty podatku od sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 73/3 wraz z trwale z tym gruntem związanymi budynkami.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W analizowanej sprawie istotne znaczenie ma ustalenie, czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana, czy jedynie prawo własności gruntu. W tym celu należy wskazać na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r., w sprawie C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (pkt 44).

Zatem istotne w omawianej sprawie jest, czy rozbiórka znajdujących się na nieruchomości – wskazanych przez Wnioskodawcę – stacji transformatorowej, portierni, hydroforni, kotłowni – rozpocznie się przed planowaną dostawą.

Jak wynika ze złożonego wniosku, przed planowaną dostawą nieruchomości żadne prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie położonych na ww. nieruchomości nie zostaną rozpoczęte. Czynności związane z pracami rozbiórkowym będzie podejmował nabywca.

W związku z powyższym należy zauważyć, że przedmiotem planowanej dostawy nie będzie grunt niezbudowany, ale grunt z posadowionymi na nim budynkami. Samo stwierdzenie, że budynki nadają się tylko do rozbiórki, nie skutkuje – w świetle powołanych przepisów oraz orzeczenia TSUE – uznaniem, że dostawa dotyczyć będzie wyłącznie gruntu.

Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych budynki te przestaną spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli teren, na którym takie obiekty się uprzednio znajdowały, stanie się gruntem niezabudowanym. Dodatkowo, jak wskazał Wnioskodawca, wskazane we wniosku, znajdujące się na nieruchomości obiekty stanowią obiekty budowlane, zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Tym samym, jak wynika z opisu sprawy, stacja transformatorowa, portiernia, hydrofornia, kotłownia stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dotyczącej opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej budynkami nie będzie miał znaczenia stan techniczny, a jedynie przesłanki wskazane wprost w cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do wskazanych we wniosku budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Jak wynika z opisu sprawy, planowana dostawa budynków, tj. stacji transformatorowej, hydroforni, kotłowni, portierni znajdujących się na nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr 73/3, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wskazał Wnioskodawca – pierwsze zajęcie, oddanie w używanie budynków, budowli lub ich części nastąpiło w roku 1976, a pomiędzy pierwszym zajęciem a sprzedażą miną ponad 2 lata.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że planowana dostawa nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia wskazanych budynków doszło w roku 1976, tj. w chwili ich pierwszego zajęcia. Jednocześnie z uwagi na fakt, że na budynki mające być przedmiotem sprzedaży nie były ponoszone nakłady na ulepszenie (jak bowiem wskazał Zainteresowany obiekty budowlane znajdujące się na działce wyznaczonej do sprzedaży nie były modernizowane ani przebudowywane, wykonano jedynie remonty o charakterze bieżącym, konserwacyjne), a ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są ww. budynki, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych we wniosku budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 73/3 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w związku z planowaną dostawą.

Należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.