Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.852.2020.3.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-28
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki oraz braku obowiązku wystawienia faktury VAT w związku ze sprzedażą ww. działki
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość budowlana; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2020 r. (data wpływu 13 listopada 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 stycznia 2021 r. (data wpływu 21 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr …. oraz braku obowiązku wystawienia faktury VAT w związku ze sprzedażą ww. działki – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr ….,

*   braku obowiązku wystawienia faktury VAT w związku ze sprzedażą ww. działki.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 stycznia 2021 r. (data wpływu 21 stycznia 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz przedstawienia własnego stanowiska.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Nieruchomość położoną w miejscowości …… nr działki….. Wnioskodawca nabył w dniu 9.X.2017 r. na podstawie umowy sprzedaży repertorium A nr …., zawartej przed notariuszem …. w ….. W chwili nabycia tej nieruchomości Wnioskodawca był stanu wolnego, w którym pozostaje do dzisiaj.

W związku ze sposobem nabycia przedmiotowa nieruchomość stanowi Jego majątek osobisty. Powierzchnia działki nr …. \`(...)\`. ha.

W roku 2020 firma ….. z siedzibą w …., ul. ….., wyraziła chęć nabycia części działki, około ….. ha, gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy.

W związku z powyższym w dniu 7.01.2020 została podpisana przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży części działki …., około ….. ha, pomiędzy Wnioskodawcą a ….., Repertorium A nr ….. przed notariuszem …. w …\`(...)\`

Na wniosek Wnioskodawcy, zgodnie z sugestią i na koszt …\`(...)\` został wykonany podział działki nr …., w wyniku którego powstały działki: nr …. o pow. …. ha, nr …. o pow. …. ha.

Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr …. o pow. …. ha firmie ……. za kwotę …… zł., powiększoną o ewentualny podatek VAT.

W paragrafie 9 pkt umowy przedwstępnej z …. jest zapis, że Sprzedający do czasu podpisania umowy przyrzeczonej dostarczy interpretację podatkową, związaną z tą transakcją, wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz w przypadku konieczności doliczenia podatku VAT, Sprzedający wystawi fakturę VAT.

Istotne fakty i okoliczności niezbędne do dokonania oceny tego stanu przez Organ i wydania interpretacji.

Przedmiotem sprzedaży ma być działka nr o pow. ….. ha. Sprzedaż ma nastąpić pod koniec roku 2020, tj. w czwartym kwartale. Działka nr …., po podziale …., nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług Dz. U. z 2020 poz. 106. W związku z zamiarem sprzedaży części działki nr …., na wniosek Wnioskodawcy a zgodnie z sugestią i na koszt ….. został wykonany podział tej działki, w wyniku czego powstały dwie działki …. i …\`(...)\` Nabycie działki nr …. – Wnioskodawca opłacił podatek od czynności cywilno-prawnych, 2% od wartości transakcji. Od dnia zakupu do dnia dzisiejszego działka była nieużytkiem. Dla części działki …. (tj. dla działki ….) po podziale została wydana decyzja o warunkach zabudowy na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na wniosek …\`(...)\` Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z podpisaną umową przedwstępną obowiązkiem Sprzedającego jest: zlecenie podziału działki …. oraz uzyskanie prawomocnej decyzji podziałowej, uzyskanie interpretacji podatkowej oraz nieutrudnianie Kupującemu uzyskania innych stosownych decyzji i zezwoleń, zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami, pozwalającymi na uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, która jest jednym z głównych warunków przedmiotowej umowy przedwstępnej. O pozwolenie na budowę wystąpi …\`(...)\` Poza zleceniem podziału i wystąpieniem do KIS o interpretację podatkową, Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności w celu uzbrojenia czy zagospodarowania przedmiotowej działki. Do tej pory została wydana decyzja o warunkach zabudowy i decyzja podziałowa oraz warunki wodno-kanalizacyjne i na przyłącze energetyczne. Przed sprzedażą działki konieczna będzie jeszcze decyzja na zjazd i pozwolenie na budowę. Wnioskodawca udziela pełnomocnictwa wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, koniecznych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał i nie posiada innych działek. Działka nr …. posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a działka …. (będąca przedmiotem sprzedaży) posiada dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę gminną wewnętrzną.

Na pytania Organu zawarte w wezwaniu o treści:

1.  Czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?
2.  Należy jednoznacznie wskazać numer działki, w zakresie której Wnioskodawca oczekuje wydania interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 postawione w poz. 75 wniosku ORD-IN(8) brzmi: „Czy transakcja, polegająca na sprzedaży części działki o nr ….., (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?”).
3.  Czy działka objęta zakresem wniosku do momentu jej sprzedaży była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    *   W jakim okresie (kiedy) działka była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
    *   Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
    *   Czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?
4.  Czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

*   Jestem czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

*   Działka miała numer …. o powierzchni …. ha, została podzielona na: m.in. działkę nr … o pow. …. ha oraz działkę nr … o pow. …. ha. Moje pytanie wyrażone we wniosku dotyczy ewentualnej sprzedaży i związanych z tym konsekwencji podatkowych dotyczących działki nr …. .

*   Działka objęta zakresem wniosku do momentu jej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim. Jest wolna od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich.

*   Nie prowadziłem, nie prowadzę i nie zamierzam prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy transakcja, polegająca na sprzedaży działki o nr …., położonej w miejscowości ….. gmina …., powiat ….., województwo …., firmie …\`(...)\`, z uwzględnieniem przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a co za tym idzie, Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, będzie musiał wystawić fakturę VAT dla tej transakcji (działkę zakupił jako osoba prywatna)?

Zdaniem Wnioskodawcy (sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), sprzedając odpłatnie działkę nr …. nie działałby On w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż ta następowałaby w ramach zarządu majątkiem prywatnym . W związku z tym, sprzedaż działki nr …. nie będzie zatem stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W/w nieruchomość Wnioskodawca nabył w dniu 09.10.2017 r. W momencie nabycia nie miał On szczególnych zamiarów, dotyczących tej działki. Według oceny Wnioskodawcy, cena za ten grunt była na tyle atrakcyjna, że postanowił On zainwestować posiadane środki pieniężne, dając sobie jednocześnie czas na podjęcie decyzji odnośnie przeznaczenia działki. Wnioskodawca był wtedy stanu wolnego i dopuszczał możliwość budowy domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Działka jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a na jej terenie znajduje się budynek, nienadający się do użytkowania. W 2020 r. …. zwróciła się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu części działki.

Wnioskodawca chciałby tu podkreślić, że nie ogłaszał chęci sprzedaży gruntu. Nie prowadził żadnych działań marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży. Inicjatywa sprzedaży wyszła tylko i wyłącznie od …… i od początku dotyczyła tylko części posiadanego przez Wnioskodawcę gruntu .

W dniu 07.01.2020 r. Wnioskodawca i ….. podpisali przed notariuszem umowę przedwstępną, zgodnie z którą Wnioskodawca zobowiązał się do zlecenia podziału działki nr …. oraz do uzyskania prawomocnej decyzji w tym zakresie. Wnioskodawca udzielił także …. pełnomocnictwa do podejmowania czynności mających na celu uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, jako warunek konieczny do ostatecznej sprzedaży gruntu. Gdyby nie zgłoszenie przez ….. chęci zakupu gruntu od Wnioskodawcy oraz podpisania umowy przedwstępnej, Wnioskodawca nie podejmowałby żadnych czynności formalno-prawnych, dotyczących posiadanego przez Niego gruntu, w tym m.in. nie wnioskowałby On o podział działki nr ….

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności, polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż przez Niego gruntu ma charakter okazjonalny, nie prowadzi On zorganizowanej i zarejestrowanej działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami. Ewentualna sprzedaż następowałaby w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem postawionego pytania, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 9 października 2017 r. Wnioskodawca nabył działkę gruntu o numerze ewidencyjnym ….. Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr … wydzielona z działki nr …..

W dniu 7 stycznia 2020 r. Wnioskodawca oraz ….. podpisali przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działki nr …..

Na wniosek Wnioskodawcy, zgodnie z sugestią i na koszt …\`(...)\` został wykonany podział działki nr …., w wyniku czego powstały dwie działki … i ….

Na wniosek ….. dla działki nr …., będącej przedmiotem sprzedaży, została wydana decyzja o warunkach zabudowy na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Została wydana decyzja o warunkach wodno-kanalizacyjnych i na przyłącze energetyczne. ….. wystąpi również o pozwolenie na budowę. Działka posiada dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę gminną wewnętrzną. Przed sprzedażą działki konieczna będzie jeszcze decyzja na zjazd.

W związku z podpisaną umową przedwstępną obowiązkiem Sprzedającego jest: zlecenie podziału działki …. oraz uzyskanie prawomocnej decyzji podziałowej, uzyskanie interpretacji podatkowej oraz nieutrudnianie Kupującemu uzyskania innych stosownych decyzji i zezwoleń.

Wnioskodawca udzielił firmie ….. pełnomocnictwa do wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, dokonał i będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki nr ….. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr …. nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki nr …. będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż działki nr ….. będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr …., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu natomiast do kwestii ustalenia, czy w przypadku, gdy sprzedaż ww. działki nr …. będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Zainteresowany, zobowiązany będzie udokumentować tę sprzedaż, wystawiając fakturę, należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą przedmiotowych nieruchomości będzie spółka akcyjna zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, z tytułu sprzedaży działki nr …. Wnioskodawca będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, Wnioskodawca dokonując dostawy działki nr …. na rzecz innego podatnika podatku – ….. - jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, będzie zobowiązany wystawić fakturę VAT dla dostawy ww. działki nr …\`(...)\`

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, w szczególności kwestia zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowej działki zabudowanej na podstawie art. 43 ustawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.