Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.169.2024.2.APR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-22
Teza: Opodatkowania sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; najem; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części, która dotyczy nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego oraz prawidłowe w części, która dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

15 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 13 maja 2024 r. (wpływ 13 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny 1 lutego 2024 roku od rodziców K. L. i P. L. udział wynoszący 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków:

*   nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 1 o pow. (…), objętej księgą wieczystą nr (…),

*   nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 2 o pow. (…) oraz działka gruntu nr 3 o pow. (…), objętych księgą wieczystą nr (…),
*   nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 4 o pow. (…), objętej księgą wieczystą nr (…),
*   nieruchomości położnej w (…), działka gruntu nr 5 o pow. (…), objętej księgą wieczystą nr (…).

Przedmiotowe działki są zabudowane budynkiem usługowym a poprzedni właściciele dokonali nakładów na przedmiotowy budynek przekraczających 30% wartości, przy czym nakłady dokonano do dnia 31 grudnia 2013 r. w związku z remontem budynku.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem działalności jest działalność pokojów zagadek, domów strachu, miejsc do tańczenia i w zakresie innych form rozrywki lub rekreacji, organizowanych w pomieszczeniach lub w innych miejscach o zamkniętej przestrzeni, a także przedmiotem działalności Wnioskodawcy wpisanym do ewidencji jest działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jednak w zakresie sprzedaży lub kupna nieruchomości działalność nie była nigdy prowadzona. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością.

Nabycia dokonano do majątku prywatnego, w żaden sposób nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, udział nie został zaliczony jako środek trwały działalności Wnioskodawcy. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami (siostrami P. K., K. L.1, które także nabyły w drodze darowizny udziały po 1/3) wynajmują nieruchomości rozliczając najem w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami nieruchomości wobec wyrażenia chęci nabycia całości udziałów w przedmiotowym prawie przez potencjalnego nabywcę planują sprzedaż całości przysługujących udziałów. Wnioskodawca ani pozostali właściciele nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego, oraz własności budynku, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie poszukiwali nabywcy, oraz nie dokonywali nakładów na przedmiotową nieruchomość.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

### Wnioskodawca jest stroną umowy najmu. Umowa została zawarta 1 lutego 2024 roku na czas nieokreślony. Wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów uzyskują korzyści z czynszu z tytułu wynajmu nieruchomości. Umowę najmu rozliczają wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów. Z tytułu umowy najmu wystąpił podatek VAT zapłacony przez Wnioskodawcę w ramach udziału Wnioskodawcy i rozliczony przez najemcę. Wszyscy współwłaściciele rozliczają podatek dochodowy na zasadzie ryczałtu zgodnie z posiadanymi udziałami. Wnioskodawca dokumentuje najem fakturą VAT w zakresie najmu swojego udziału. Najemcą jest K. L. prowadząca działalność gospodarczą (…). K. L. nie miała zawartej umowy z poprzednim właścicielami. Umowa została podpisana na cele prowadzonej działalności gospodarczej przez najemcę, w tym działalności handlowej i usługowej. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie mając doświadczenia w najmie nieruchomości i zarządzaniu budynkiem usługowym, zwrócili się do najemcy celem nawiązania współpracy.

### Nie jest znana dokładna data sprzedaży nieruchomości, jednak planowana sprzedaż może się odbyć w miesiącu czerwcu 2024 roku.

Rodzice Wnioskodawcy wykorzystywali nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wynajmując przedmiotową nieruchomość innym podmiotom na cele działalność handlowej i usługowej.

Budynek jest budynkiem trzykondygnacyjnym, pawilonem handlowym w którym znajdują się lokale wykorzystywane na prowadzenie działalności handlowej i usługowej

Decyzja o sprzedaży została podjęta w miesiącu kwietniu 2024 roku, w związku ze zgłoszeniem się potencjalnego nabywcy bezpośrednio do właścicieli wraz z ofertą kupna.

Udział w nieruchomości Wnioskodawcy jest przeznaczony na najem przez cały okres od nabycia do dnia planowanej sprzedaży.

Ww. nieruchomość nie była wykorzystywana na cele osobiste, jest przedmiotem najmu.

Nakłady poniesione na budynek stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym:

a. po dokonaniu nakładów przekraczających 30% wartości przez poprzednich właścicieli, budynek został oddany do użytkowania 31 grudnia 2011 roku,

b. poprzednim właścicielom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku.

Budynek został przez poprzednich właścicieli nabyty 22 marca 2011 roku.

Z tytułu nabycia budynku poprzednim właścicielom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości które zamierza sprzedać.

Umowa przedwstępna nie została zawarta, Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę przedwstępną:

a. umowa przedwstępna ma zawierać umówioną cenę sprzedaży, datę zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku, datę wydania nieruchomości po zapłacie ceny sprzedaży, planowana umowa nie przewiduje uzyskania opinii, decyzji czy też pozwoleń poza uzyskaniem interpretacji w zakresie objętym niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji mający wpływ na wartość ceny,

b. umowa nie została zawarta, a zatem nie ma żadnych praw i obowiązków z niej wynikających, Wnioskodawca chce mieć pewność w zakresie należnego podatku VAT w zakresie objętym wnioskiem w niniejszej sprawie,

c. Wnioskodawca nie udzielił, oraz nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy,

d. umowa przedwstępna nie została zawarta, a jeżeli zostanie zawarta, Wnioskodawca wskazuje, że kupujący nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej,

e. nabywca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z działkami od momentu ewentualnego podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej,

f. umowa przedwstępna do dnia dzisiejszego nie została zawarta, a Wnioskodawca nie zamierza udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

### Pytania

### 1\. Czy dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku, położonego na nieruchomościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego zabudowanych budynkiem użytkowym, Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży?

### 2\. Czy przy uznaniu transakcji Wnioskodawcy za opodatkowaną podatkiem VAT, Wnioskodawca jako sprzedający, skorzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku, nie będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży, ponieważ powyższa transakcja mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, oraz nie nosi cech prowadzenia działalności gospodarczej.

Na wypadek uznania transakcji za opodatkowaną podatkiem VAT, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że skorzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co w konsekwencji doprowadzi do braku obowiązku naliczenia podatku VAT przy przedmiotowej transakcji.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (udziału w nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazał Pan, że 1 lutego 2024 roku nabył Pan w drodze umowy darowizny od rodziców udział wynoszący 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku:

*   działki gruntu nr 1,
*   działki gruntu nr 2,
*   działki gruntu nr 3
*   działki gruntu nr 4,
*   działki gruntu nr 5.

Przedmiotowe działki są zabudowane budynkiem usługowym a poprzedni właściciele dokonali nakładów na przedmiotowy budynek przekraczających 30% wartości, przy czym nakłady dokonano do 31 grudnia 2013 r. w związku z remontem budynku.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą oraz jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Nabycia dokonano do majątku prywatnego, w żaden sposób nie związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, udział nie został zaliczony jako środek trwały Pana działalności.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami (siostrami, które także nabyły w drodze darowizny udziały po 1/3) wynajmuje Pan nieruchomości, rozliczając najem w ramach najmu prywatnego. Umowa została zawarta 1 lutego 2024 roku na czas nieokreślony. Wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów uzyskują korzyści z czynszu z tytułu wynajmu nieruchomości. Umowę najmu rozliczają wszyscy współwłaściciele wg posiadanych udziałów. Z tytułu umowy najmu wystąpił podatek VAT zapłacony przez Pana, w ramach Pana udziału i rozliczony przez najemcę. Dokumentuje Pan najem fakturą VAT w zakresie najmu swojego udziału. Pana udział w nieruchomości jest przeznaczony na najem przez cały okres od nabycia do dnia planowanej sprzedaży. Ww. nieruchomość nie była wykorzystywana na cele osobiste, jest przedmiotem najmu.

Wobec chęci nabycia całości udziałów w przedmiotowym prawie przez potencjalnego nabywcę, planuje Pan wraz z współwłaścicielami nieruchomości sprzedaż całości przysługujących udziałów. Nie jest znana dokładna data sprzedaży nieruchomości, jednak planowana sprzedaż może się odbyć w miesiącu czerwcu 2024 roku.

Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego, oraz własności budynku, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, nie poszukiwał nabywcy, oraz nie dokonywał nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą uznania Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytuł sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

*   po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wynajem przez Pana przedmiotowej nieruchomości (Pana udziału) spowodował, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, sprzedaż przez Pana udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa udziału wynoszącego 1/3 w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego położonego na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w przypadku uznaniu transakcji za opodatkowaną podatkiem VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Co istotne, w myśl art. 43 ust. 10 ww. ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 cyt. ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Powołany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku znajdującego się na przedmiotowych działkach miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Wskazał Pan, że poprzedni właściciele dokonali nakładów na przedmiotowy budynek przekraczających 30% wartości. Po dokonaniu nakładów przekraczających 30% wartości przez poprzednich właścicieli, budynek został oddany do użytkowania 31 grudnia 2011 r. Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika zatem, że dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, od ostatnich nakładów na ulepszenie budynku minęły więcej niż 2 lata. Zatem, do dostawy budynku użytkowego znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także odpowiednio dostawa gruntu (udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu), na którym przedmiotowy budynek użytkowy jest posadowiony.

Skoro planowana sprzedaż budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek i rozstrzyganie dla tej transakcji zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Nadmienić również należy, że jeżeli warunki wskazane w cyt. art. 43 ust. 10 i 11 ustawy zostaną spełnione, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku użytkowego dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretację wydano w oparciu o przedstawiony opis zdarzenia przyszłego. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W konsekwencji, w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).