Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-563/10-2/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-06
Teza: Czy odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości, wykorzystywanych przez Wnioskodawczynię jako środki trwałe służące do osiągania dochodów z tytułu najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków-budowa budynków na wynajem; działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-zbycie nieruchomości; ulga-ulga na budowę mieszkań pod wynajem; ulga-utrata prawa do ulgi; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2010 r. (data wpływu 7 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1998 cztery osoby fizyczne (dwa małżeństwa) nabyły nieruchomość w postaci udziału w gruncie, a następnie zawarły z deweloperem (inwestorem-zastępczym – spółką z o.o.) umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na budowie wielosegmentowego budynku mieszkalnego, na który składały się miejsca garażowe, lokale użytkowe oraz mieszkania (82 lokale mieszkalne).

Wydatki na inwestycję, w części przypadającej na mieszkania przeznaczone pod wynajem, zostały odliczone od dochodu w ramach tzw. „dużej ulgi budowlanej”, na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000. Inwestycja została ukończona w grudniu 2000 roku (otrzymano pozwolenie na użytkowanie), a ostateczne rozliczenie ulgi budowlanej nastąpiło w deklaracjach rocznych PIT-36 zainteresowanych osób za rok 2001. W latach 2000-2003 dochód z najmu był opodatkowany na zasadach ogólnych. W grudniu 2003 roku wymienione osoby dokonały wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. W związku z powyższym nieruchomości zostały wprowadzone do działalności gospodarczych prowadzonych oddzielnie przez każdą z wymienionych osób fizycznych i w ramach działalności gospodarczej opodatkowane były w kolejnych latach przychody z najmu. Przedmiotowe nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych proporcjonalnie do posiadanych udziałów wg kosztu wytworzenia w wartościach brutto (nie dokonano obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupów składających się na inwestycję). Odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych, w związku z odliczeniem wydatków na inwestycję w ramach ulgi nie dokonywano. Amortyzowano wyłącznie miejsca garażowe oraz lokale użytkowe. W roku 2011, tj. po zakończeniu dziesięcioletniego okresu o którym mowa w art. 26 ust. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000, planowana jest sprzedaż przedmiotowych nieruchomości i likwidacja działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości, wykorzystywanych przez Wnioskodawczynię jako środki trwałe służące do osiągania dochodów z tytułu najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanej w dalszej treści także ustawą o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są:

1.  przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
    1.  środkami trwałymi,
    2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
    3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Powyższy przepis stanowi, iż do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinne go w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego zapytania, zostały w powyższym punkcie przez ustawodawcę wymienione, wobec czego Wnioskodawczyni uważa, iż przychód z ich sprzedaży nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i należy go zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczyste go użytkowania gruntów.
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ust. 2 cytowanej ustawy stanowi natomiast, że przepisów ust.1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1.  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu urnowy,
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.
3.  składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowanie wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia nieruchomości, przychód z tego tytułu nie powstanie.

Ponadto, ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wprowadzono cytowane wcześniej, obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r., do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie natomiast z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Przedmiotowa sprzedaż także nie będzie podlegać opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdyż także w tym przypadku Ustawodawca uzależnił podleganie obowiązkowi podatkowemu z tytułu sprzedaży od upływu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym przedmiotowe nieruchomości nabyto.

Istotny z punktu widzenia przedstawionej sytuacji jest także art. 7 ust. 15 ustawy zmieniającej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2000 roku. Zgodnie z powyższym przepisem „Jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o PIT. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycie działki, z tym że okres liczy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Wobec powyższego, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w roku 2011, tj. po upływie dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym budynek został wybudowany (oddany do użytkowania), nie wystąpi obowiązek doliczenia do dochodu kwoty wydatków uprzednio odliczonych w ramach tzw. „dużej ulgi budowlanej”.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, w interpretacji indywidualnej o sygnaturze lPPB1/415-1/02-2 z dnia 20 marca 2009 roku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Wniosek w przedmiocie podatku od towarów i usług w dniu 19 lipca 2010 r. został rozstrzygnięty postanowieniem nr ILPP1/443-535/10-4/NS.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.