Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-210/11/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-05-20
Teza: Czy jeżeli (po ewentualnym uprzednim podziale działki na 2 części) zajdzie konieczność sprzedaży przez wnioskodawcę nawet obu budynków, które wnioskodawca zamierza wybudować (bez związku z działalnością gospodarczą) na swojej działce zakupionej do majątku odrębnego (nie związanego z działalnością gospodarczą) w 2001r. i wnioskodawca dokona ich sprzedaży, powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług, powodujący konieczność zapłaty któregoś z wymienionych podatków?
Słowa kluczowe: budowa; dom; działki; nabycie; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 lutego 2011r. (data wpływu do tut. Biura 11 lutego 2011r.), uzupełnionym w dniu 15 kwietnia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 lutego 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 06 kwietnia 2011r. Znak: IBPBII/2/415-210/11/MMa; IBPP3/443-212/11/KO wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 15 kwietnia 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 17 stycznia 2001r. nabył prawo własności działki z zamiarem przyszłego przekazania jej swoim dzieciom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, ewentualnie wybudowania na niej domów dla dzieci i przekazania ich dzieciom wraz z działką. Nabycie tej działki nastąpiło do majątku osobistego wnioskodawcy bez związku z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca wskazuje, że jako wspólnik posiada udział w spółce prawa handlowego - spółce jawnej. W 2008r. wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki, przewidującą możliwość realizacji opisanego zamierzenia - budowy budynków mieszkalnych. W związku z przystąpieniem przez organy samorządu terytorialnego do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest ww. działka i uzyskaną w związku z tym informacją, iż przyszły plan zagospodarowania przestrzennego uniemożliwi budowę budynków mieszkalnych na ww. działce, wnioskodawca dla zachowania waloru budowlanego swojej działki wystąpił o pozwolenie na budowę, które uzyskał w 2010r. Wynikało to z faktu, iż gdyby wnioskodawca nie wystąpił o pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca jego działki wygasłaby, a plan zagospodarowania przestrzennego, który był w trakcie sporządzania wykluczyłby możliwość zabudowy działki. Działania więc niezależne od wnioskodawcy doprowadziły do przyspieszenia realizacji pierwotnego zamierzenia - to jest budowy na działce budynków, z zamiarem ich późniejszego przekazania (w formie darowizny) dzieciom. Ponieważ jednak, jak wskazano powyżej, decyzja o budowie została „wymuszona” na wnioskodawcy, nie jest on pewny, czy 2 budynki, które wybuduje dla swoich dzieci bez ich udziału, zostaną przez nie w przyszłości przyjęte w darowiznach. Dzieci mogą mieć inne plany odnośnie miejsca zamieszkania, to jest po ułożeniu życia prywatnego (po ślubie) mogą się wyprowadzić lub też nie zaakceptować kształtów, projektów i wielkości budynków, które wnioskodawca będzie chciał im przekazać). W takim wypadku wnioskodawca stanie przed koniecznością podjęcia decyzji o sprzedaży nawet obu budynków, które zamierza wybudować w oparciu o uzyskane pozwolenie na budowę, po ewentualnym uprzednim podziale działki na 2 części.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy jeżeli (po ewentualnym uprzednim podziale działki na 2 części) zajdzie konieczność sprzedaży przez wnioskodawcę nawet obu budynków, które wnioskodawca zamierza wybudować (bez związku z działalnością gospodarczą) na swojej działce zakupionej do majątku odrębnego (nie związanego z działalnością gospodarczą) w 2001r. i wnioskodawca dokona ich sprzedaży, powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług, powodujący konieczność zapłaty któregoś z wymienionych podatków?

Zdaniem wnioskodawcy, działka została zakupiona w 2001r. i będzie sprzedawana (nawet w 2 częściach) po upływie kilkunastu lat od daty jej zakupu sprawia, iż 2 transakcje sprzedaży nie spowodują konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W związku z obowiązywaniem w prawie polskim zasady superficies solo cedit, której konsekwencją jest, iż sprzedaż w 2012r. lub 2013r. działki zakupionej przez wnioskodawcę w 2001r. będzie oznaczała jednoczesną sprzedaż budynków wybudowanych przez wnioskodawcę na tej działce w latach 2011-2012. Zdaniem wnioskodawcy obie transakcje sprzedaży (działki wraz z domami) nie spowodują konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w dniu 17 stycznia 2001r. nabył prawo własności działki. W 2008r. wnioskodawca otrzymał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego przedmiotowej działki. Z informacji jakie wnioskodawca posiada działka, której nabycia dokonał w 2001r. w przyszłości zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego może utracić charakter budowlany, dlatego wnioskodawca wystąpił o pozwolenie na budowę, które uzyskał w 2010r. Wnioskodawca planuje podzielić działki na dwie mniejsze i wybudować dom mieszkalny, który w przyszłości podaruje swoim dzieciom. W związku z powyższym wątpliwości wnioskodawcy budzi fakt czy podział działki nabytej w 2001r. a następnie budowa na powstałych w wyniku tego podziału działkach domów mieszkalnych dla swoich dzieci w przypadku zmiany decyzji i sprzedaży działek wraz z wybudowanymi na nich domami będzie stanowiła dla wnioskodawcy źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wskazuje, że budowa oraz ewentualna sprzedaż nieruchomości nie jest przedmiotem działalności gospodarczej wnioskodawcy.

Wyjaśnić należy, iż ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro nabycie przez wnioskodawcę nieruchomości gruntowej - działki nastąpiło w 2001r. oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży wybudowanych na niej w przyszłości domów mieszkalnych. Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu. W związku z tym bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu, w przedmiotowej sprawie od 2001r.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest także fakt podzielenia działki, na której mają zostać postawione domy. W wyniku wyodrębnienia wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem od 2001r. Fakt podziału działki pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału. Bez znaczenia jest również okoliczność, że wnioskodawca dokonać może sprzedaży dwóch nieruchomości, skoro jak zaznaczył nabycie działki nastąpiło do majątku osobistego bez związku z działalnością gospodarczą jaką prowadzi, a zbycie może wyniknąć ze zmiany sytuacji rodzinnej dzieci wnioskodawcy, które działki miały otrzymać. Zatem sprzedaż w 2012r. lub 2013r. działek wydzielonych z działki, której nabycia wnioskodawca dokonał w 2001r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.