Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.242.2025.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-23
Teza: Umowa przedwstępna darowizny lokalu mieszkalnego nie
podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne
umowa-umowa darowizny
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot
opodatkowania-Zakres opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
1-art. 1-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych m.in. w zakresie
    skutków podatkowych zawarcia przedwstępnej umowy darowizny. Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawczyni 24 lutego 2025 r. dokonała przed notariuszem ... w jej kancelarii
    notarialnej w ..., dwóch czynności cywilnoprawnych.

    W ramach pierwszej z nich, opisanej aktem notarialnym Rep. ..., Wnioskodawczyni zawarła
    wraz z A oraz jego bratem B przedwstępną umowę darowizny lokalu mieszkalnego
    położonego przy ul. ..., dla którego Sąd Rejonowy ... prowadzi księgę wieczystą o nr kw: ....
    Jednocześnie zgodnie z § 3.3 Umowy Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej
    Umowy Darowizny w terminie najpóźniej do 24 lutego 2030 r. Powyższe oznacza, że
    dokonana czynność prawna nie jest w tym momencie zawarciem właściwej umowy
    darowizny, a jedynie umowy przedwstępnej tejże darowizny.
    Druga z czynności prawnych, jaka została dokonana 24 lutego 2025 r., była uznaniem
    przez A długu w stosunku do Wnioskodawczyni wynikającego z dokonywania przez nią
    nakładów na utrzymanie wspólnie zamieszkiwanego mieszkania oraz dokonywania w nim
    remontów, w tym wyposażenia wnętrz. Zgodnie z zawartą umową A będzie spłacał tak
    powstałe zadłużenie w 120 ratach, z których pierwsza zostanie uiszczona 10 marca 2025
    r., a ostatnia zostanie uiszczona 10 marca 2035 r. Pierwsza rata, zgodnie z opisywanymi
    powyżej postanowieniami została już uiszczona.

## Pytanie

Czy zawarta w dniu 24 lutego 2025 r. umowa przedwstępna darowizny stanowi umowę
    darowizny w myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku
    od czynności cywilnoprawnych, a co za tym idzie czy konieczne jest uiszczenie podatku od
    darowizny? (pytanie oznaczone nr 1)
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, skoro zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o
    podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy darowizny - w części
    dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, a
    zawarta w dniu 24 lutego 2025 r. przez Wnioskodawczynię umowa przedwstępna
    darowizny nie stanowi jeszcze właściwej umowy przyrzeczonej, a zgodnie z
    postanowieniami umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta
    najpóźniej do dnia 24 lutego 2030 r., to powyższa umowa, jako umowa przedwstępna nie
    podlega opodatkowaniu w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww.
    ustawy:
      Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają:
      a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
      b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
      c) (uchylona)
      d) umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i
        ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
      e) umowy dożywocia,
      f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części
        dotyczącej spłat lub dopłat,
      g) (uchylona)
      h) ustanowienie hipoteki,

      i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej
        służebności,
      j) umowy depozytu nieprawidłowego,
      k) umowy spółki.
    W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
      Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają:
      - zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy
        opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3
        pkt 4;
      - orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one
        takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
    Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi podlegają zatem
    tylko te czynności (umowy), które zostały w ustawie wymienione. O podleganiu danej
    czynności opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo
    istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej
    ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku
    od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności,
    miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich
    kwalifikacje pod względem prawnym.
    Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje.
    Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu,
    wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w
    przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają
    opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź
    podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
    Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 24 lutego 2025 r. zawarła
    Pani z Panem A i jego bratem B przedwstępną umowę darowizny lokalu mieszkalnego.
    Jednocześnie strony umowy zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy darowizny
    w terminie najpóźniej do 24 lutego 2030 r. Powyższe oznacza, że dokonana czynność
    prawna nie jest w tym momencie zawarciem właściwej umowy darowizny, a jedynie
    umowy przedwstępnej tejże darowizny.
    Pani zdaniem, zawarta przedwstępna umowa darowizny nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
    Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi podlegają umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez
    obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
    Zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie darowizny ciąży na
      obdarowanym.
    Zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega tylko taka umowa darowizny,
    która wiąże się z przejęciem przez obdarowanego długów i ciężarów lub zobowiązań
    darczyńcy a obowiązek podatkowy ciąży na obdarowanym.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.

    Natomiast stosownie do art. 3 ust. 1 cyt. ustawy:
      Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
      wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia
      własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej
      własność.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazano, że obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, objętej zakresem ustawy.
    Dodatkowo ustawodawca odrębnie określił moment powstania obowiązku podatkowego
    dla umów przenoszących własność, zawieranych w następstwie wykonania umowy
    zobowiązującej. Kluczowe znaczenie ma więc pojęcie czynności prawnej oraz moment jej
    dokonania. Czynność cywilnoprawna jest dokonana z momentem, gdy dochodzi do
    zrealizowania wszystkich elementów konstytuujących daną czynność. Należy wskazać, że
    na moment powstania obowiązku podatkowego, a tym samym na wartość podstawy
    opodatkowania, nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości
    określonej umowy objętej zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    W myśl art. 389 § 1 ww. ustawy:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Z przywołanych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że umowa przedwstępna
    darowizny nie przenosi własności. Dopiero umowa przeniesienia własności zawierana w
    wykonaniu umowy pierwszej (przedwstępnej umowy darowizny) przenosi własność
    nieruchomości z darującego na obdarowanego.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że z chwilą zawarcia
    przedwstępnej umowy darowizny nieruchomości nie powstał obowiązek podatkowy w
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawarta bowiem została jedynie umowa
    przedwstępna zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy darowizny tej
    nieruchomości, nie zaś w istocie sama umowa darowizny.
    Zatem, jeśli istotnie opisana przez Panią czynność jest umową przedwstępną darowizny
    lokalu mieszkalnego, a nie inną umową wymienioną w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, to nie podlega ona podatkowi od czynności cywilnoprawnych
    i tym samym, jej zawarcie nie spowodowało po Pani stronie konieczności uiszczenia
    podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Ta interpretacja – zgodnie ze wskazanymi we wniosku przepisami do intepretowania oraz
    sformułowanym pytaniem – dotyczy tylko podatku do czynności cywilnoprawnych.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem
    zdarzenia podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w

    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Końcowo wskazać należy, że w przedmiotowej interpretacji Organ nie dokonał analizy
    okoliczności sprawy pod kątem prawnym, a zatem nie przesądzał czy wskazana przez
    Panią czynność określona jako przedwstępna umowa darowizny w istocie taką jest. W celu
    rozstrzygnięcia powyższej kwestii konieczne jest przeprowadzenie postępowania
    dowodowego, do przeprowadzenia którego Organ – w ramach nadanych mu uprawnień –
    nie jest upoważniony.
    Zaznaczyć bowiem należy, iż Organ dokonuje interpretacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania przepisów prawa podatkowego wyłącznie w odniesieniu do stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę, co wynika
    wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Organ nie posiada
    zatem kompetencji do tego, aby rozstrzygać na gruncie aktów prawnych innych niż
    podatkowe (takich jak np. ustawa Kodeks cywilny), jakim tytułem została/zostanie
    dokonana dana czynność. Organ interpretacyjny nie przeprowadza też w sprawach
    dotyczących wydawania interpretacji postępowania dowodowego, ograniczając się do
    analizy okoliczności podanych we wniosku – czyli stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
    W stosunku do tych okoliczności (stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego) wyraża
    następnie swoje stanowisko, które musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu
    (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Aby jednak mógł
    tego dokonać stan faktyczny/zdarzenie przyszłe musi być tak opisane, aby nie było
    wątpliwości jaka czynność i w jakich okolicznościach miała (będzie miała) miejsce.
    Dokonując rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie, Organ nie analizował zatem
    dołączonych do wniosku dokumentów lecz oparł się na zawartym przez Panią opisie stanu
    faktycznego, w którym przedstawiła Pani, iż zawarła przedwstępną umowę darowizny,
    przyjmując go jako niepodlegający ocenie.
    Organ zaznacza, iż funkcja ochronna płynąca z przedmiotowej interpretacji, wynikająca z
    przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej, zgodnie z uprawnieniami Organu
    interpretacyjnego nadanymi przez art. 14b § 1 tejże ustawy ma zastosowanie wyłącznie
    dla Pani.
    Pani wniosek dotyczy również skutków podatkowych czynności uznania długu i spłacania
    go w ratach. W zakresie tym została wydana odrębna interpretacja.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.