Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.205.2020.2.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr … wraz z posadowionymi na niej 3 budynkami i przynależnymi do nich urządzeniami budowlanymi.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności opodatkowane; działki; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 kwietnia 2020 r. (data wpływu 22 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 19 czerwca 2020 r. (data wpływu 23 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr … wraz z posadowionymi na niej 3 budynkami i przynależnymi do nich urządzeniami budowlanymi - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr … wraz z posadowionymi na niej 3 budynkami i przynależnymi do nich urządzeniami budowlanymi.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 19 czerwca 2020 r. (data wpływu 23 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 15 czerwca 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.205.2020.1.MS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca - Spółka Jawna z siedzibą we … w 2006 r. nabyli w imieniu spółki użytkowanie wieczyste jednej działki gruntu położonej w … przy ul. …, powiat … . Na działce posadowione były budynki stanowiące odrębną nieruchomość. Do chwili złożenia zapytania Spółka nie przekształciła użytkowania wieczystego we własność, nie dokonywała żadnych nakładów i ulepszeń. Wszystkie prace związane były z utrzymaniem nieruchomości i lokali mieszkalnych w stanie z dnia zakupu. Wyjątek stanowiła konieczność rozbiórki budynku i budowli, które już w chwili zakupu stanowiły zagrożenie dla osób przebywających na działce.

Nieruchomość wyposażona była w chwili zakupu i jest do dziś dnia w budowle służące zaspokojeniu nieruchomości w wodę, odbiór ścieków, energię elektryczną a także utwardzenia gruntu wokół budynków.

Po rozbiórce na działce pozostały następujące budynki:

1.  częściowo podpiwniczony trzykondygnacyjny budynek mieszkalny,
2.  całkowicie podpiwniczony dwukondygnacyjny budynek mieszkalny,
3.  jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny,

wraz z opisaną infrastrukturą.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa od daty zakupu działka opisana jest następującymi symbolami planu: 1U - usługi, 3KDG o ustalonym przeznaczeniu podstawowym terenu - tereny pod poszerzenie ulicy publicznej klasy głównej, 1KS/KW – o ustalonym przeznaczeniu podstawowym - parkingi. Z wpisu do rejestru gruntów wynika, że przedmiotowa działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem użytku Bi, tj. inne tereny zabudowane. Wraz z nabyciem nieruchomości Spółka stała się stroną czterech umów najmu lokali mieszkalnych. Do chwili złożenia zapytania pozostały trzy umowy, gdyż jeden z najemców zrezygnował z zajmowanego lokalu.

Spółka nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług gdyż długoterminowy najem lokali mieszkalnych zwolniony jest z tego podatku. W chwili zakupu nieruchomość nie była objęta podatkiem od towarów i usług - Spółka takiego podatku nie zapłaciła i nie odliczyła od podatku należnego.

Obecnie Spółka zamierza zbyć w całości opisaną nieruchomość składającą się z działki gruntu stanowiącą użytkowanie wieczyste i budynkami stanowiącym odrębną nieruchomość a także zawarła w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży.

W piśmie z 19 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość co do której planowana jest sprzedaż składa się z będącej w użytkowaniu wieczystym działki gruntu położonej w …, oznaczonej w ewidencją gruntów numerem ….

W momencie planowanej sprzedaży na działce gruntu znajdować się będą:

*   częściowo podpiwniczony trzykondygnacyjny budynek mieszkalny,
*   całkowicie podpiwniczony dwukondygnacyjny budynek mieszkalny,
*   jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny,
*   wraz z urządzeniami budowlanymi opisanymi mylnie jako budowle.

Zgodnie ze słownikiem pojęć zawartym w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane Wnioskodawca opisując budowle miał na myśli urządzenia budowlane opisane w pkt 9, tj. urządzenia techniczne związane z budynkami, zapewniające możliwość użytkowania budynków zgodnie z ich przeznaczeniem, jak: przyłącza i urządzenia napowietrznej instalacji elektrycznej, biegnące od przyłącza znajdującego się w ulicy do poszczególnych budynków rury instalacji wodnej, urządzenie do gromadzenia ścieków, tj. szambo, utwardzone miejsca (place) wokoło budynków.

Obiekty posadowione na działce mającej być przedmiotem sprzedaży a określone we wniosku jako „budowle” zostały przez Wnioskodawcę mylnie opisane. Zgodnie ze słownikiem pojęć zawartym w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane Wnioskodawca opisując budowle miał na myśli urządzenia budowlane opisane w pkt 9, tj. urządzenia techniczne związane z budynkami, zapewniające możliwość użytkowania budynków zgodnie z ich przeznaczeniem, jak: przyłącza i urządzenia instalacji elektrycznej, instalacji wodnej, urządzenie do gromadzenia ścieków, tj. szambo, utwardzone miejsca wokoło budynków.

W chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego wskazanej we wniosku i niniejszym piśmie działki wraz posadowionymi na niej budynkami i urządzeniami budowlanymi Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wskazana we wniosku działka wraz z posadowionymi na niej budynkami i urządzeniami budowlanymi przez cały czas jej posiadania przez Wnioskodawcę był wykorzystywana tylko i wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług, tj. najmu lokali mieszkalnych.

Oświadczamy, że w całości podtrzymujemy złożony wniosek z uwzględnieniem opisanych wyżej jego uzupełnień.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy dotyczące zagadnienia przyszłego, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z VAT w całości, tj. zarówno w części dotyczącej prawa użytkowania wieczystego, budynków jak i budowli?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się również przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a- 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ przedmiotem przyszłej sprzedaży jest teren zabudowany.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie od zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, stąd na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia w odniesieniu do budynków i budowli.

Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponieważ ze stanu faktycznego wynika, iż transakcja korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zgodnie z art. 29a ust. 9 przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

W przedstawionej sprawie ust. 9 art. 29a ustawy nie będzie miał zastosowania, ponieważ nie mamy do czynienia z oddaniem w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym spółka nie planuje oddania w użytkowanie wieczyste, a zbycie wcześniej nabytego prawa użytkowania wieczystego. Natomiast na podstawie art. 29a. ust. 8 ustawy zbycie prawa użytkowania wieczystego wykonuje się bez wyodrębniania wartości gruntu dla celów podatku od towarów i usług, tj. zbycie to będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT w całości.

Wnioskodawca wskazuje, że w podobnych sprawach rozstrzygał WSA w Gdańsku, wyrok I SA/Gd 555/17 z dnia 4 lipca 2017 r. oraz interpretacje indywidualne wydał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygnatura 0112-KDIL1-2.4012.258.2018.1.MR z dnia 19 czerwca 2018 r. oraz 0111-KDIB3-3.4012.159.2019.l.PJ z dnia 1 lipca 2019 r.

Wobec powyższego Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie jego stanowiska w sprawie sprzedaży nieruchomości tzn. że w opisanym stanie faktycznym i planowanym przyszłym sprzedaż będzie korzystała w całości ze zwolnienia z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) jak i budynek, budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 695), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r. rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w 2006 r. użytkowanie wieczyste działki nr … . Na działce posadowione były budynki stanowiące odrębną nieruchomość. Nieruchomość wyposażona była ponadto w chwili zakupu i jest do dziś w urządzenia budowlane służące zaspokojeniu nieruchomości w wodę, odbiór ścieków, energię elektryczną a także utwardzenia gruntu wokół budynków. W piśmie z 19 czerwca 2020 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że opisując we wniosku przedmiotowe obiekty miał na myśli urządzenia budowlane opisane w pkt 9 ustawy Prawo Budowlane, tj. urządzenia techniczne związane z budynkami, zapewniające możliwość użytkowania budynków zgodnie z ich przeznaczeniem, jak: przyłącza i urządzenia napowietrznej instalacji elektrycznej, biegnące od przyłącza znajdującego się w ulicy do poszczególnych budynków rury instalacji wodnej, urządzenie do gromadzenia ścieków, tj. szambo, utwardzone miejsca (place) wokoło budynków.

Wnioskodawca nie przekształcił użytkowania wieczystego we własność, nie dokonywał żadnych nakładów i ulepszeń. Wszystkie prace związane były z utrzymaniem nieruchomości i lokali mieszkalnych w stanie z dnia zakupu. Wyjątek stanowiła konieczność rozbiórki budynku i budowli, które już w chwili zakupu stanowiły zagrożenie dla osób przebywających na działce. Wraz z nabyciem nieruchomości Wnioskodawca stał się stroną czterech umów najmu lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług gdyż długoterminowy najem lokali mieszkalnych zwolniony jest z tego podatku. W chwili zakupu nieruchomość nie była objęta podatkiem od towarów i usług - Wnioskodawca takiego podatku nie zapłacił i nie odliczył od podatku należnego.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr … wraz z posadowionymi na niej 3 budynkami (z częściowo podpiwniczonym trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, całkowicie podpiwniczonym dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalny) oraz z przynależnymi do tych budynków urządzeniami budowlanymi.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stwierdzenia czy planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr … korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży działki nr … zabudowanej 3 wskazanymi we wniosku budynkami wraz z przynależnymi do tych budynków urządzeniami budowlanymi zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do przedmiotowych budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa wskazanych we wniosku budynków nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku Wnioskodawca nabył nieruchomość w 2006 r. i od momentu nabycia do chwili obecnej używa ją nieprzerwanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (najem lokali mieszkalnych). Jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków. Zatem do pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budynków doszło co najmniej z chwilą ich nabycia przez Wnioskodawcę w 2006 r. Tym samym od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym sprzedaż 3 budynków wraz z przynależnymi do nich urządzeniami budowlanymi, posadowionych na działce nr … korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr …), na którym posadowione są opisane we wniosku budynki.

W związku z tym, że dostawa budynków wraz z przynależnymi do nich urządzeniami budowlanymi, posadowionych na działce nr …, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy analiza zwolnienia sprzedaży ww. budynków wynikająca z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy jest bezpodstawna.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr … wraz z posadowionymi na niej budynkami i przynależnymi do nich urządzeniami budowlanymi, w całości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT jest prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.