Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.971.2025.2.MSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-01
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
działki bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: majątek-majątek prywatny
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
    działki, która powstała z nieruchomości o numerze X, bez uwzględnienia zwolnienia z art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem 12 listopada 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości ..., stanowiącej
    niezabudowaną działkę gruntu X oznaczoną jako grunty orne (RIVb i RV), pastwiska trwałe
    (PsV), grunty pod rowami (W-RV) i nieużytki (N).
      II. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie przedłożonego prawomocnego postanowienia
    Sądu Rejonowego stwierdzającego nabycia spadku po A, zmarłej w dniu 05 lutego 2024
    roku. Działka gruntu o numerach ewidencyjnych X nie została nabyta od Skarbu Państwa i
    jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do
    odliczenia.
      III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o
        warunkach zabudowy
    Na terenie X nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 roku nie wydano decyzji o
    warunkach zabudowy. Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie
    wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy
    z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu
    gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 toku
    szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych
    zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345).
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym X nie jest objęta uproszczonym planem
    urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na
    podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto, co bardzo istotne, spółka kupująca jako
    pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma
    pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz parkingiem. Powyższe jest niezbędne,
    aby doszło do zakupu działki.
      IV. Wypis z rejestru gruntów
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest jako grunty orne (RIVb i RV),
    pastwiska trwałe (PsV), grunty pod rowami (W-RV) i nieużytki (N).
      V. Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest działka, która powstała z nieruchomości o numerze X.

      VI. Pozyskanie kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka
    zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
      VII. Sposób wykorzystywana działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka były
    wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT. Umowa dzierżawy ze spółką zawarta na czas nieoznaczony.
      VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki, która powstała z
    nieruchomości o numerze X. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu
    realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego
    wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach
    wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum .... wraz z
    miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc postojowych oraz prowadzić na tym
    terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym
    umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia
    wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego
    wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka.
    W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:
      uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
      obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy ... w tym sala sprzedaży o
      powierzchni .... wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum .... miejsc
      parkingowych,
      uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ
      lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
      uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
      kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
      drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych.
    Ponadto spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
      niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,

      potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
      uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
      kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej
      Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo – usługowym.
    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów, itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową
    przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki nie dojdzie do
    transakcji, to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym, w
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca
    zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości, która powstała z
    nieruchomości o numerze X. Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i
    jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania
    wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika
    Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań
    pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto, działania
    pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo
    korzystna. W praktyce, to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki, jednak
    profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla
    uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika
    znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna
    jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika
    uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie
    atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do
    transakcji, powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne,
    cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane
    pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce
    odstąpić od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna
    pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń, w tym na uzbrojenie działki. W
    przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie, kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której
    wartość jest bardzo wysoka.
      IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
      1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
        nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony
        działa pełnomocnik. W wyniku jego działań pełnomocnika Wnioskodawcy strona
        uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
      2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
        biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
      3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności
        gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
      4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
      5. Działka X nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
      6. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

      7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
      8. Podatek od nabycia nie został odliczony.
      9. Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.
      10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
      11. Działka była wykorzystywana prywatnie, m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
      12. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT.
      13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej , kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii, itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
      X. Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania Organu, wskazał Pan odpowiednio:
      1. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia
        11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze
        zm.), zwanej dalej ustawą? Jeśli tak, to proszę wskazać: - od kiedy jest prowadzona i
        w jakim zakresie? - czy była/jest to działalność gospodarcza w zakresie usług
        deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?
    Prowadzi Pan działalność, jest Pan podatnikiem podatku VAT. – jest to pozostała
    działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.
      2. Czy dokonano już podziału działki nr X? Jeśli tak, to proszę wskazać numer
        ewidencyjny działki po podziale.
    Nie, działka nie ma jeszcze numeru.
      3. Czy działka nr X była/jest/do dnia sprzedaży będzie wykorzystywana przez Pana
        wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?
    Nie była, nie jest i nie będzie tak wykorzystywana.
      4. Czy oprócz dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego, udostępniał Pan działkę nr X
        osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać: - w jakim okresie (kiedy) działka była

        udostępniane osobom trzecim? - na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa,
        użyczenie, inna umowa – jaka) działka była udostępniane osobom trzecim? - czy
        udostępnienie działki było czynnością odpłatną czy bezpłatną?
    Nie zawierano innych umów.
      5. W jaki dokładnie sposób działka wydzielona z działki nr X mająca być przedmiotem
        sprzedaży, była/będzie przez Pana wykorzystywana od momentu jej wydzielenia do
        chwili planowanej sprzedaży?
    Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz
    przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w
    działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5
    ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa zwolnieni z art. 113
    ust. 1 ustawy o VAT.
      6. Czy przed sprzedażą działki wydzielonej z działki nr X podejmie Pan jakiekolwiek
        działania dotyczące zwiększenia jej wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w
        urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
        działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać
        jakie to będą działania?
    Nie takie działania podejmował pełnomocnik jednak nie angażował Pan w to swoich
    środków.
      7. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy
        podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: a) kiedy i w jaki sposób
        wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? b) w jakim celu nieruchomości te
        zostały nabyte przez Pana? c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana
        od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? d) kiedy dokonał Pan ich
        sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? e) ile działek zostało sprzedanych i
        jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to
        nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał
        Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R? g)
        na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?
    Nie dokonywał Pan.
      8. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?
    Nie posiada Pan.
      9. Kto, tj. Pan czy Kupujący, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie
        ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
    Wnioskodawca, bo nie dojdzie do sprzedaży.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, która powstała z nieruchomości o numerze
    X jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ?
    Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z
    działki, która powstała z nieruchomości o numerze X jest opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który
    w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie,
    ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik - tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy,
    przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy
    czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być
    np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego

    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    – handlową - wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Przypomnijmy, iż na działce, która powstała z nieruchomości o numerze X od momentu
    nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W
    stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował
    żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu,
    w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy
    podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania
    dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki, która
    powstała z nieruchomości o numerze X warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy, jak
    to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami. W
    myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się
    na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu
    mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
    i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie, która powstała z
    nieruchomości o numerze X warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla
    Kupującego.
    Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z
    3.04.2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112
    /WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt

    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza
    bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181
    /10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono,
    iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania
    marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie
    można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy
    wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego
    dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
    Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe
    było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania
    typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce.
    Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów, itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost
    atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał
    trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego),
    a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi
    ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie
    profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje
    samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu
    uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność
    gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej
    umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań
    wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W naszym
    przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli
    działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do
    skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość.
    Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki, która powstała z nieruchomości o numerze X.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane,
    zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy -

    rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
    · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
    · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
      w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki, która powstała z nieruchomości o numerze X stanowiących teren
    budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki, jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i
    usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1,
    ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej

      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki, która powstała z
    nieruchomości o numerze X istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Dodatkowo wskazania wymagać, że działalność gospodarcza powinna cechować się
    stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a
    zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego

    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem działki niezabudowanej nr X, z
    wydzielenia której zamierza Pan sprzedać spółce działkę. W stosunku do tej działki
    samodzielnie nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W
    stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności
    nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Powyższa nieruchomość nigdy nie była
    wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy. Ww. działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie

    majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie
    służyła w działalności gospodarczej..
    Podpisał Pan ze Spółką, która jest Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży i zawarł Pan
    umowę dzierżawy działki będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Udzielił Pan
    Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.
    Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami uzyskania przez
    Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy
    oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy
    nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni
    zabudowy w tym sala sprzedaży o powierzchni ... wraz z miejscami parkingowymi w ilości
    minimum ... miejsc parkingowych.
    Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej
    czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie
    przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży ww.
    niezabudowanej działki, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu
    Sprzedającego w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i
    pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności
    nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy
    sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające
    podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego
    (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się
    grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić
    bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się
    zgłosił, Pan jako właściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji,
    pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela
    podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku,
    wynika, że działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy
    dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu

    uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej
    zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.
    Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.
    Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich
    określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych
    czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz
    kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie
    powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    ww. działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż
    przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki, która powstała z nieruchomości o numerze
    X, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem
    osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o których
    mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech
    czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki, która powstała z
    nieruchomości o numerze X będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do
    rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i
    usług.
    W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki, która powstała z nieruchomości o
    numerze X nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii
    korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r.
    sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK
    347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być
    – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.