Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-587/11-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-08-12
Teza: Czy kwota 9 000 zł – uzyskana w dniu 6 marca 2009 r. jako zadatek związany z podpisaniem przedwstępnej (cywilno-prawnej) umowy sprzedaży nieruchomości, która została przeznaczona w dniu 19 maja 2009 r. na wniesienie częściowej opłaty za nabycie kolejnego mieszkania w stanie deweloperskim – obniża przychód podlegający opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; wydatek; zaliczka; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2011 r., (data wpływu 12 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 30 czerwca 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał mieszkanie. Cena zbycia mieszkania została ustalona w umowie notarialnej na kwotę 210 000,00 zł. Sprzedane mieszkanie zostało przez małżonków zakupione dnia 25 maja 2006 r., na zasadach wspólności majątkowej. Przed podpisaniem właściwej umowy notarialnej sprzedaży mieszkania małżonkowie dnia 6 marca 2009 r. podpisali z nabywcami przedwstępną umowę kupna sprzedaży w formie cywilno-prawnej. Podczas podpisywania umowy przedwstępnej małżonkowie przyjęli od kupujących zadatek w wysokości 9 000 zł, który został zaliczony na poczet ceny sprzedaży, co potwierdzają zapisy w umowie przedwstępnej, jak i notarialnej.

Dnia 13 lipca 2009 r. małżonkowie złożyli we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o zbyciu mieszkania i zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od daty sprzedaży.

Uzyskany ze sprzedaży przychód w wysokości 210 000,00 zł został wydatkowany przez wyżej wymienionych w następujący sposób:

*   kwota 86 556,91 zł została przeznaczona na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego na zbywane mieszkanie. Kwota ta została przelana przez kupujących bezpośrednio na rachunek obsługi kredytu zaciągniętego na zbywane mieszkanie, co pozwoliło na całkowite rozliczenie i zamknięcie tego kredytu. Fakt ten jest potwierdzony zapisem w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania oraz potwierdzeniem całkowitej spłaty kredytu jakie uzyskano z banku;
*   kolejna część uzyskanego przychodu w wysokości 9 000 zł została przez małżonków przeznaczona na zakup kolejnego mieszkania. Nowe mieszkanie zostało zakupione w stanie deweloperskim dnia 10 czerwca 2009 r. (data podpisania umowy notarialnej). Wcześniej, w dniu 1 kwietnia 2009 r. małżonkowie podpisali z deweloperem umowę przedwstępną w formie cywilno-prawnej. Kwota 9 000 zł pochodziła z zadatku, jaki w dniu 6 marca 2009 r. małżonkowie uzyskali ze sprzedaży pierwszego mieszkania. Fakt wniesienia kwoty 9 000 zł na poczet nabycia nowego mieszkania potwierdza faktura uzyskana od dewelopera z dnia 19 maja 2009 r.;
*   kolejna część uzyskanego przychodu w wysokości 95 014,23 zł została przeznaczona przez małżonków w okresie od dnia 30 czerwca 2009 r. do 29 czerwca 2011 r. na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup nowego mieszkania, które zakupiono od dewelopera w dniu 10 czerwca 2009 r.;
*   kolejna część uzyskanego przychodu w wysokości 19 428,86 zł została wydatkowana w okresie 2 lat od zbycia pierwszego mieszkania na wykończenie i przebudowę nowego mieszkania. Wydatki te potwierdzają posiadane przez małżonków faktury między innymi na: wykonanie podłóg, przeróbek instalacji elektrycznych, biały montaż w łazienkach, farby, płytki ścienne, kleje, fugi, drzwi, drewno użyte do wykonania adaptacji poddasza, itp.

Zainteresowany wskazał, iż przedstawione powyżej rozliczenie wydatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania wykazuje całkowite wykorzystanie przychodu na cele mieszkaniowe zgodnie ze złożonym w urzędzie skarbowym w dniu 13 lipca 2009 r. oświadczeniem. W związku z czym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nie jest zobowiązany płacić zryczałtowanego 10% podatku od sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota 9 000 zł – uzyskana w dniu 6 marca 2009 r. jako zadatek związany z podpisaniem przedwstępnej (cywilno-prawnej) umowy sprzedaży nieruchomości, która została przeznaczona w dniu 19 maja 2009 r. na wniesienie częściowej opłaty za nabycie kolejnego mieszkania w stanie deweloperskim – obniża przychód podlegający opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawcy, można uznać, że kwota 9 000 zł pochodząca z zadatku za sprzedaż mieszkania, uzyskana w dniu 6 marca 2009 r., która została wydatkowana na zakup kolejnego mieszkania w dniu 19 maja 2009 r., może być uznana jako kwota obniżająca przychód podlegający opodatkowaniu, pomimo tego, że została wydatkowana przed dniem 30 czerwca 2009 r., czyli przed datą podpisania aktu notarialnego na zbycie nieruchomości. Zainteresowany stoi na stanowisku, iż uzyskany zadatek został wniesiony na poczet ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości, co potwierdza przedwstępna umowa cywilno-prawna oraz akt notarialny. W rzeczywistości uzyskane z dokonanej w dniu 6 marca 2009 r. sprzedaży środki zostały wydatkowane w dniu 19 maja 2009 r. na zakup kolejnego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany dnia 25 maja 2006 r. nabył wraz żoną, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, prawo do lokalu mieszkalnego.

Zatem, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Natomiast, zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wskazać należy, iż z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych rzeczy lub prawa jest data faktycznego wydatkowania przychodu. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w umowie.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym wyżej mowa, mogą być objęte również przychody wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Stosownie do powyższego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, co nie zmienia jednak faktu, iż przeniesienie własności nieruchomości nastąpi dopiero w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży.

Zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, mogą być więc objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek (zaliczka, przedpłata).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, iż kwota zadatku w wysokości 9 000 zł wpłacona przez Wnioskodawcę na poczet nabycia nowego mieszkania korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. Zauważyć bowiem należy, iż kwota ta stanowi zadatek na poczet ceny sprzedaży mieszkania nabytego w 2006 r., a zatem ma miejsce, wskazane w ww. przepisie, wydatkowanie środków ze sprzedaży na cele mieszkalne.

Końcowo tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący zwolnienia przedmiotowego, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli zbytego mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. żony Zainteresowanego.

Żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.