Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-212/14-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-06-18
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 kwietnia 2014 r. (data wpływu 30 kwietnia 2014 r., data nadania 28 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

L. (jako kupujący) zawarł w dniu 1 marca 2014 roku z V. sp. z o.o. (jako sprzedającym, dalej: „V.”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) nieruchomości położonej w X. obejmującej:

1.  prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (dalej: "Grunt"),
2.  prawo własności posadowionego na Gruncie budynku, który obecnie z prawnego punktu widzenia stanowi jeden budynek, zaś ze względu na uwarunkowania historyczne (różny czas wybudowania) i funkcjonalne (odrębne wejścia i ciągi komunikacyjne) można go podzielić na trzy części tj.: część frontową wychodzącą na ulicę C. (dalej: "Budynek Frontowy") oraz dwie oficyny, lewą i prawą znajdujące się w podwórzu (dalej: „Budynki Oficyny” a wszystkie trzy zwane łącznie: "Budynkiem"),
3.  prawo własności trzech lokali mieszkalnych (o powierzchni użytkowej poniżej 150 m 2 każdy) znajdujących się w Budynku Frontowym (każdy lokal objęty odrębnym prawem własności) (dalej: „Lokale”),

\- dalej łącznie zwaną „Nieruchomością”.

Poza w/wym. 3 Lokalami nie ma innych wyodrębnionych lokali. W związku z powyższym udział w prawie wieczystego użytkowania Gruntu związany z prawem własności Lokali oraz prawem własności Budynku stanowi łącznie 100%. Tym samym więc przedmiot Umowy przedwstępnej stanowi cała nieruchomość położona w X.

L. i V. (dalej razem zwani „Stroną” lub „Stronami”) mają zamiar dokonać zniesienia odrębnej własności Lokali przed zawarciem umowy ostatecznej sprzedaży, na podstawie której ma być dokonana dostawa, jednakże nie jest wykluczone, że dostawa zostanie dokonana przed zniesieniem odrębnej własności lokali.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy Ministerstwa Kultury i Sztuki Budynek Frontowy został wybudowany w pierwszej połowie XIX wieku (1837/1842) przez małżonków J. zaś Budynki Oficyny na przełomie XIX i XX wieku (1894/1901) przez W. Budynek w przeszłości był wykorzystywany dla celów mieszkalnych oraz gospodarczych zarówno przez ich właścicieli jak i najemców. Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru budynków funkcja jest określona jako: „budynki biurowe’.

Budynek Frontowy i Budynki Oficyny przetrwały II wojnę światową, z zastrzeżeniem, że fragment jednego z Budynków Oficyn a także inna nieistniejąca już obecnie oficyna zostały rozebrane a ponadto szkody wojenne Budynków zostały po wojnie naprawione. Na podstawie decyzji z dnia 9 lipca 2007 roku wydanej przez Konserwatora Zabytków znajdujący się na Gruncie Budynek Frontowy został wpisany do rejestru zabytków nieruchomych województwa - jako obiekt podlegający ochronie. W stosunku do całej Nieruchomości Urząd Miasta ustalił warunki zabudowy, przy czym w odniesieniu do Budynku Oficyn polegające m.in. na ich rozbiórce i budowie na ich miejscu nowego obiektu, jednakże rozbiórka jeszcze nie została rozpoczęta.

Z informacji uzyskanych z akt hipotecznych z XIX i pocz. XX w. znajdujących się w oddziale Archiwum Państwowego wynika, że na przełomie 1842/1843 roku T. nabyła Grunt, (na którym był już posadowiony Budynek Frontowy) od poprzednich właścicieli J. Nieruchomość następnie wielokrotnie była przedmiotem obrotu na podstawie umów kupna-sprzedaży (w latach 1846 - 1894). W latach 1894-1945 Nieruchomość stanowiła własność członków rodziny G.

Po wojnie Nieruchomość objęta została działaniem dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy i z dniem jego wejścia w życie, tj. od dnia 21 listopada 1945 roku własność Gruntu przeszła na rzecz gminy m.st. Warszawy. Następnie na mocy ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej, własność Gruntu przeszła z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Natomiast własność Budynku, wówczas jeszcze bez wyodrębnionych samodzielnych lokali, przeszła na rzecz Skarbu Państwa na mocy orzeczenia administracyjnego z dnia 23 maja 1952 r. wydanego przez Prezydium Rady Narodowej m. st. Warszawy, zgodnie z którym odmówiono przedwojennym współwłaścicielom, tj. członkom rodziny G. przyznania prawa własności czasowej gruntu. Powyższe orzeczenie zostało następnie utrzymane w mocy decyzją Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 24 listopada 1952 roku. W dalszej części orzeczenie administracyjne z dnia 23 maja 1952 oraz decyzja z dnia 24 listopada 1952 roku zwane będą łącznie Decyzjami wywłaszczeniowymi.

Na mocy przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 roku przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, z dniem 27 maja 1990 roku Nieruchomość (z wyłączeniem jednego z Lokali, którego odrębna własność oraz przypadający na niego udział w użytkowaniu wieczystym Gruntu została ustanowiona w 1988 roku) została nieodpłatnie nabyta z mocy prawa przez Gminę Dzielnicę. Nabycie przez Gminę Dzielnicę prawa własności Nieruchomości (z wyłączeniem jednego z Lokali, którego odrębna własność oraz przypadający na niego udział w użytkowaniu wieczystym Gruntu została ustanowiona w 1988 roku) zostało potwierdzone decyzją Wojewody z dnia 30 stycznia 1992 roku. Następnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 25 marca 1994 roku o ustroju miasta stołecznego Warszawy, Grunt przeszedł na własność Gminy Warszawa.

W Budynku zostały prawnie wyodrębnione przez Gminę Warszawa na rzecz dotychczasowych najemców, będących osobami fizycznymi 3 lokale mieszkalne (13 kwietnia 1988 roku, 24 lutego 1994 i 7 marca 1994), dla których ustanowiono odrębne prawa własności, wraz z przypadającymi na te Lokale udziałami w prawie użytkowania wieczystego Gruntu.

W wyniku stwierdzenia przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia 26 czerwca 1998 roku nieważności Decyzji wywłaszczeniowych, Budynek za wyjątkiem 3 wyodrębnionych Lokali, z powrotem stał się współwłasnością spadkobierców przedwojennych właścicieli, tj. pp. A i J G. Następnie zaś w wyniku umowy zawartej w dniu 3 grudnia 1998 roku pomiędzy Gminą Warszawa a pp. A i J G. Grunt, poza udziałami związanymi z własnością Lokali, na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na terenie Miasta Stołecznego Warszawy został im oddany w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat w zamian za „czynsz symboliczny”. Jednocześnie w 1999 roku p. G. odkupili również Lokale od ich ówczesnych właścicieli, którzy zobowiązali się następnie wymeldować i wyprowadzić.

Zarówno Grunt, Budynek jak i Lokale zostały nabyte w 2002 roku od A i J G. przez spółkę prawa handlowego (dalej „Zleceniobiorca”) działającą na zlecenie docelowego nabywcy, tj. spółki prawa handlowego będącej cudzoziemcem w rozumieniu Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ( dalej „Spółką”). W 2003 roku po uzyskaniu przez Spółkę zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca Zleceniobiorca w wykonaniu swego wcześniejszego zobowiązania przeniósł na Spółkę własność Budynku i Lokali oraz prawo wieczystego użytkowania Gruntu. Zleceniobiorca i Spółka byli podatnikami podatku VAT, natomiast jako transakcja dokonana na zlecenie nie została opodatkowana podatkiem VAT.

Spółka będąc w latach 2003 - 2011 właścicielem Budynku i Lokali poniosła nakłady inwestycyjne, których łączna wysokość stanowiła ponad 30% ich wartości początkowej, jednakże ze względu na wydanie przez Konserwatora Zabytków decyzji z dnia 9 lipca 2007 roku mocą której, Budynek Frontowy wraz z terenem posesji został uznany za zabytek i wpisany do stosownego rejestru zabytków, Spółka nie mogła rozpocząć prac budowlanych w oparciu o projekt architektoniczny, na podstawie którego uzyskała pozwolenie na budowę i dokonała zaniechania realizacji inwestycji polegającej na całkowitym wyburzeniu dotychczasowej zabudowy i posadowieniu na Gruncie wybudowanego od podstaw budynku o przeznaczeniu usługowo-biurowym. Jednocześnie adaptacja w/wym. projektu architektonicznego do aktualnych uwarunkowań prawnych była i jest zupełnie nieopłacalna z ekonomicznego punktu widzenia.

Spółka w 2011 roku przeniosła Nieruchomość aportem na rzecz V. w wykonaniu przyjętego przy zawiązaniu V. zobowiązania do pokrycia udziałów objętych w kapitale zakładowym V. wkładem niepieniężnym m.in. w postaci Nieruchomości. Czynność wniesienia aportu nie została opodatkowana podatkiem VAT.

V., nie poniosła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w wysokości powyżej 30% wartości początkowej Budynku.

W chwili obecnej V. oraz L. planują zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie do końca maja 2015 r. (przy czym zgodnie z Umową przedwstępną jako kupujący może do niej przystąpić L. lub spółka komandytowa w której L. będzie jedynym komplementariuszem).

Celem L. jest uzyskanie (jeszcze przed ostateczną umową sprzedaży Nieruchomości) decyzji administracyjnych umożliwiających rewitalizację Nieruchomości, która ma służyć celom komercyjnym (wynajem powierzchni lub sprzedaż Nieruchomości - czynności opodatkowane podatkiem VAT). W celu zapewnienia L. tytułu do Nieruchomości na cele budowlane oraz dla celów przeprowadzenia niezbędnych ekspertyz technicznych, jednocześnie z zawarciem umowy przedwstępnej, została zawarta umowa najmu Nieruchomości, na podstawie której Nieruchomość w dniu 1 marca 2014 roku została oddana L. do użytkowania na umówione cele w zamian za uzgodniony czynsz, który V. jako zrejestrowany podatnik VAT czynny, podwyższa o należny podatek VAT.

Obie Strony są czynnymi podatnikami podatku VAT i przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) dla Budynku wraz z udziałem w Gruncie według stawki podstawowej 23% a dla Lokali wraz z udziałem w Gruncie według stawki obniżonej 8% i L. będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez V. w związku ze sprzedażą Nieruchomości?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 23 maja 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-448/14-3/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W opinii L. sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Zgodnie z art. 2 pkt 4) lit. a ustawy 0 podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi: „czynności cywilnoprawne (\`(...)\`) jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”.

Ponieważ L. jest zdania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z niego zwolniona (Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT), to zgodnie z tym przepisem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie L. oświadcza, iż elementy stanu faktycznego objęte niniejszym wnioskiem nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.

L.informuje także, iż analogiczne zapytanie w identycznym stanie faktycznym wystosowała do Ministra Finansów spółka V. Sp. z o.o. (jako Sprzedający).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że L. (jako kupujący) zawarł w dniu 1 marca 2014 roku z V. sp. z o.o. (jako sprzedającym, dalej: „V.”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) nieruchomości położonej w X. obejmującej:

1.  prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (dalej: "Grunt"),
2.  prawo własności posadowionego na Gruncie budynku, który obecnie z prawnego punktu widzenia stanowi jeden budynek, zaś ze względu na uwarunkowania historyczne (różny czas wybudowania) i funkcjonalne (odrębne wejścia i ciągi komunikacyjne) można go podzielić na trzy części tj.: część frontową wychodzącą na ulicę C. (dalej: "Budynek Frontowy") oraz dwie oficyny, lewą i prawą znajdujące się w podwórzu (dalej: „Budynki Oficyny” a wszystkie trzy zwane łącznie: "Budynkiem"),
3.  prawo własności trzech lokali mieszkalnych (o powierzchni użytkowej poniżej 150 m 2 każdy) znajdujących się w Budynku Frontowym (każdy lokal objęty odrębnym prawem własności) (dalej: „Lokale”),

\- dalej łącznie zwaną „Nieruchomością”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 23 maja 2014 r. Nr IPPP1/443-448/14-3/MP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Przedmiotem planowanej transakcji będzie Nieruchomość obejmująca prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności posadowionego na tym gruncie Budynku i znajdujących się w nim trzech wyodrębnionych Lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej poniżej 150 m2 każdy. Zatem, w przypadku wyboru opcji opodatkowania ww. transakcji, dostawa Nieruchomości w całości opodatkowana będzie podstawową 23% stawką podatku ( w sytuacji zniesienia do chwili sprzedaży odrębnej własności Lokali mieszkalnych). Jeżeli natomiast odrębna własność Lokali nie zostanie zniesiona, sprzedaż Lokali wraz z odpowiadającym im udziałem w gruncie opodatkowana będzie 8% stawką podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.