Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.387.2025.5.MO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-20
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości (gruntów ornych).
Słowa kluczowe: dzierżawa
gospodarstwa-gospodarstwa rolne
nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość rolna
umowa-umowa dzierżawy
złoża
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne
zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Uzupełnił go Pan pismem z 28 lipca 2025 r. (wpływ 28 lipca 2025 r.) oraz z 7 sierpnia 2025
    r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności
      gospodarczej, jest rolnikiem indywidualnym i jest właścicielem 2 (dwóch)
      nieruchomości, które zamierza sprzedać: niezabudowanej nieruchomości gruntowej o
      łącznym obszarze (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (...) (w dalszej części wniosku jako:
      „Nieruchomość 1”) oraz niezabudowanej nieruchomości gruntowej o obszarze (...) ha,
      dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi
      księgę wieczystą (...) (w dalszej części wniosku jako: „Nieruchomość 2”).
    2. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym
      przez (...) odnośnie Nieruchomości 1, z którego wynika, iż jest ona niezabudowana i
      stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV”.
    3. Nieruchomość 1 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...)
      lipca 2013 r., nabycia dokonał będąc rozwiedzionym, od osób fizycznych.
    4. Nieruchomość 1 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan
      zagospodarowania przestrzennego.
    5. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym
      przez (...) odnośnie Nieruchomości 2, z którego wynika, iż jest ona niezabudowana i
      stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV”.
    6. Nieruchomość 2 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o podział majątku
      wspólnego, zawartej (...) sierpnia 2013 r., przed (...) – notariuszem (...), za Repertorium
      (...).
    7. Nieruchomość 2 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan
      zagospodarowania przestrzennego.
    8. Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na dzień zawarcia umowy sprzedaży
      będą stanowiły nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
      kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2024.423 t. j. z dnia 21 marca 2024 r. dalej: u.k.u.
      r.) i art. 461 kodeksu cywilnego, albowiem są one położone na terenie, dla którego nie
      ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a
      ponadto zgodnie z § 9 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i
      Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U.
      2024.219 t. j. z dnia 20 lutego 2024 r.), w ewidencji gruntów są oznaczone jako grunty
      orne oznaczone symbolem „R”, a powierzchnia użytków rolnych każdej z
      przedmiotowych Nieruchomości rolnych jest większa niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b) i
      większa niż 1 ha (art. 2a ust. 1a), a zatem do sprzedaży Nieruchomości 1 i
      Nieruchomości 2 będą miały zastosowanie przepisy u.k.u.r. dotyczące nabycia
      nieruchomości rolnej, a zatem nabycie zarówno Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości
      2 przez Kupujących będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia
      Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa, o której mowa w art. 2a ust. 4
      powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tym samym zarówno
      Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie spełnia definicji „terenów budowlanych”, o
      których mowa w treści art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

    9. Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie stanowią gospodarstwa rolnego.
    10. Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na rzecz dwóch
      Kupujących (osoby fizyczne – rolnicy indywidualni), których każdy z nich kupi 1/2
      udziału w prawie własności ww. nieruchomości. Przy czym sprzedaż nastąpi w ramach
      jednej umowy (jednego aktu notarialnego). W tym celu Wnioskodawca zawrze umowę
      przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2.
    11. Wnioskodawca zawarł umowę Dzierżawy Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 z
      osobą prawną (dalej: Dzierżawca). W trakcie trwania umowy dzierżawy Dzierżawca, z
      uwagi na zlokalizowane na Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 złoża (...), będzie
      ubiegał się o wydanie stosownej koncesji umożliwiającej Dzierżawcy wydobywanie ww.
      (...).
    12. Wnioskodawca przeniesie własność Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 na rzecz
      Kupujących, przy czym na dzień przeniesienia własności Dzierżawca będzie posiadał
      koncesję do wydobywania (...), a tym samym na terenie obu Nieruchomości będzie
      znajdować się obszar górniczy (w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo
      geologiczne i górnicze), lecz nie będzie prowadzone wydobycie (tj. nie będzie na nich
      prowadzona żadna działalność zarobkowa). Kupujący natomiast kupią Nieruchomość
      1, jak i Nieruchomość 2, która będzie przedmiotem dzierżawy przez Dzierżawcę.
    13. W stosunku do Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 Wnioskodawca nie ponosił
      jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności
      nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W zakresie zbycia ww.
      nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi
      podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak również
      przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Kupujący nie prowadzą
      działalności gospodarczej.
    W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zawarte w
    wezwaniu pytania:
    1. W jaki sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana Nieruchomość 1 oraz
      Nieruchomość 2, będące przedmiotem wniosku, od momentu wejścia w ich
      posiadanie do chwili ich sprzedaży?
      Odpowiedź: Przez cały czas grunt był używany rolniczo, prowadzi Pan gospodarstwo
      rolne. Na gruncie były co roku zasiewane (...). W tym roku uprawiany jest (...).
    2. Czy w stosunku do Nieruchomości 1 lub/i Nieruchomości 2 do dnia sprzedaży zamierza
      Pan prowadzić jakiekolwiek działania wymagające zaangażowania własnych środków
      finansowych, aby zwiększyć wartość tych Nieruchomości lub uatrakcyjnić je dla
      potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej,
      utwardzenie dróg, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
      atrakcyjności Nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?
      Odpowiedź: Nie wykonuje Pan osobiście żadnych działań na działce, nic też Pan nie
      zlecił, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań, które miałyby uatrakcyjnić
      Nieruchomości na cele sprzedaży.
    3. Czy zawarta umowa Dzierżawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będących
      przedmiotem wniosku była/jest/będzie umową odpłatną, czy nieodpłatną? Od kiedy
      obowiązuje ta umowa lub w jakim czasie obowiązywała/będzie obowiązywała ta
      umowa?
      Odpowiedź: Umowa dzierżawy została zawarta (...) kwietnia 2025 r. na okres 2 lat od
      dnia zawarcia umowy za czynsz dzierżawy w wysokości (...) zł, płatny jednorazowo z
      góry za cały okres dzierżawy.

    4. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że zawrze Pan umowę przedwstępną
      sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, proszę opisać:
      a) jakie warunki będzie zawierała ta umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z
        Kupującymi, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy
        sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące
        planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będą wynikać z zawartej umowy
        przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);
        Odpowiedź: Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości nastąpi niezależnie czy
        na ww. obszarze ustanowiony zostanie teren/obszar górniczy. Z umowy
        przedwstępnej wynika, że nabycie będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego
        Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej nie
        będą już stanowiły nieruchomości rolnych w rozumieniu powołanej ustawy o
        kształtowaniu ustroju rolnego, albowiem na części Nieruchomości znajdują się
        złoża (...) (rozszerzając wątek umowy dzierżawy to: na podstawie umowy dzierżawy
        spółka dzierżawiąca obecnie grunt, stara się o uzyskanie koncesji na wydobycie (...)
        na danym złożu i co za tym idzie, chce doprowadzić do utworzenia na ww.
        nieruchomościach obszaru i terenu górniczego, który może spowodować brak
        konieczności uzyskania zgody KOWR na zakup ww. nieruchomości. Nabywcy
        wyrazili zgodę na dzierżawę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spółce i nie
        wnoszą do tego uwag). Z umowy dzierżawy wynika, że grunt po ewentualnym
        wydobyciu (...) przez spółkę, będzie musiał być zrekultywowany. Obaj nabywcy
        mają już wykształcenie rolnicze i jeden z nich już na dzień dzisiejszy prowadzi
        gospodarstwo rolne, nadto posiada ubezpieczenie społeczne w KRUS. Nabywcy
        oświadczają, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż (...) listopada
        2030 r., jednakże w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów z gruntów ornych
        na inne grunty, w szczególności na użytki kopalne, w terminie do 90 dni od zmiany
        przeznaczenia gruntów ornych na inne, a w szczególności na użytki kopalne.
      b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą
        ciążyły na Panu, a jakie na Kupujących? Proszę o szczegółowe opisanie;
        Odpowiedź: Sprzedający ma obowiązek sprzedać nieruchomość kupującym,
        natomiast w przypadku, gdy nie dojdzie do umowy ostatecznej z winy
        Sprzedającego będzie musiał zwrócić on zadatek w podwójnej wysokości wraz z
        zaliczkami, które do tego czasu pobierze. Natomiast Kupujący zobowiązują się
        Kupić nieruchomość, pod ryzykiem utraty zadatku w przypadku, gdy z ich winy nie
        dojdzie do umowy sprzedaży. Dodatkowo zbywcy w przypadku m.in. braku
        uzyskania zgody z KOWR na zakup nieruchomości mają prawo wskazać innego
        kupującego, który będzie mógł zrealizować zakup nieruchomości na co
        sprzedający wyraził zgodę.
      c) czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek
        pełnomocnictw dla Kupujących? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to
        proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan
        pełnomocnictwa dla Kupujących (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w
        związku z zamierzoną sprzedażą Nieruchomości;
        Odpowiedź: Pełnomocnictwa zostały udzielone po to, by Kupujący mógł wystąpić o
        niezbędne dokumenty do wykonania umowy sprzedaży. Według Pana, bardzo
        trudno jest w Polsce doprowadzić do umowy przeniesienia własności gruntu
        rolnego. Stąd wzięły się zapisy o pełnomocnictwie. Kupujący mają po 40 lat,
        Sprzedający (...), dlatego strony zakładają, że Kupującym łatwiej jest występować o
        kolejne zgody. Sprzedający oświadcza, że udzielił pełnomocnictwa w celu zawarcia
        umowy Przyrzeczonej Kupującym do samodzielnego działania, na warunkach
        udokumentowanych w umowie przedwstępnej, a wobec tego do:
        - dokonywania wszelkich czynności przygotowawczych w celu zawarcia Umowy
          Przyrzeczonej,

        - zawarcia Umowy Przyrzeczonej,
        - kwitowania zapłaty Zadatku, Zaliczki lub całej Ceny,
        - odbioru przedmiotu Umowy Przyrzeczonej, w tym podpisywania stosownych
          protokołów,
        - zastępowania, reprezentowania i działania w imieniu Mocodawcy i na jego rzecz
          wobec wszelkich organów administracji rządowej i samorządowej, władz,
          sądów, w tym wieczystoksięgowego, urzędów, w tym Urzędu Skarbowego, jak
          też osób prawnych i fizycznych, a także jednostek organizacyjnych
          nieposiadających osobowości prawnej,
        - składania w imieniu Mocodawcy wszelkich oświadczeń, dokumentów, pism,
          wniosków, podań, zeznań, deklaracji, wyjaśnień i zapewnień, w związku z
          zawieraną Umową Przyrzeczoną,
        - dokonywania wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych, które w
          zakresie tego pełnomocnictwa okażą się konieczne.
        A ponadto Zbywca oświadczył, że:
        - w razie wątpliwości zakres niniejszego pełnomocnictwa należy traktować
          rozszerzająco.
        Z chwilą zapłaty przez nabywców całej kwoty Zadatku i całej kwoty Zaliczki
        powyższe pełnomocnictwo wchodzi w życie oraz staje się nieodwołalne i
        niegasnące z chwilą śmierci Mocodawcy, przy czym jako dowód zapłaty Nabywcy
        okażą notariuszowi bankowy dokument potwierdzenia przelewu całej kwoty
        Zadatku i całej kwoty Zaliczki, na wskazany w niniejszej umowie rachunek bankowy
        Zbywcy lub pisemne pokwitowanie odbioru powyższych kwot przez Zbywcę z jego
        podpisem Notarialnie poświadczonym.
      d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący na Nieruchomościach mających
        być przedmiotem sprzedaży, będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych,
        które zwiększą ich atrakcyjność? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?
        Odpowiedź: Kupujący nie dokonują żadnych czynności zwiększających jej
        atrakcyjność. W tym czasie jednak spółka, która dzierżawi nieruchomość stara się
        o uzyskanie koncesji na wydobywanie (...).
      e) czy nabywcy będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww.
        Nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia
        umowy finalnej?
        Odpowiedź: Kupujący oświadczyli, że wypłacą Sprzedającemu kwotę całej zaliczki
        do (...) grudnia 2025 r. Natomiast nie będą ponosić żadnych nakładów finansowych
        na ww. nieruchomości do czasu zawarcia umowy. Ponadto, jeżeli nie uzyskają
        zgody na zakup (z KOWR) do (...) listopada 2030 r. i nie wskażą innego Podmiotu do
        wykonania umowy mogą zgodzić się na przedłużanie obecnej umowy dzierżawy ze
        spółką.
    5. Czy występował Pan lub będzie Pan występował o zmianę przeznaczenia terenu bądź o
      decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla Nieruchomości 1 i/lub
      Nieruchomości 2 będących przedmiotem wniosku?
      Odpowiedź: Jeżeli spółka uzyska koncesję wraz z planem ruchu dla zakładu
      górniczego, a Kupujący uregulują kwotę całej zaliczki, to będzie Pan zobowiązany
      zgłosić do gminy jako właściciel terenu korekty zeznania podatkowego dotyczącego
      podatku od nieruchomości, na której prowadzona będzie działalność gospodarcza. W
      innym przypadku nie planuje Pan żadnych wyłączeń gruntu z produkcji rolnej.
    6. W jaki sposób pozyskał Pan nabywców Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2?
      Odpowiedź: Nabywcy sami Pana znaleźli i przyszli ze swoją ofertą zakupu do Pana
      domu.

    7. Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we
      wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie
      dla każdej z tych nieruchomości:
      a) kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył?
        Odpowiedź: Nieruchomość 1 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży
        udokumentowanej (...) lipca 2013 r. przed (...) – notariuszem w (...), za Repertorium
        (...), a nabycia dokonał Pan od osób fizycznych będąc rozwiedzionym.
        Nieruchomość 2 nabył Pan na podstawie umowy o podział majątku wspólnego
        udokumentowanej (...) sierpnia 2013 r. przed (...) – notariuszem w (...), za
        Repertorium (...).
      b) w jakim celu Pan ją nabył?
        Odpowiedź: Nabył ją Pan powiększając swoje gospodarstwo rolne, w celu uprawy
        rolnej.
      c) w jaki sposób Pan ją wykorzystywał od momentu nabycia do chwili sprzedaży?
        Odpowiedź: Działki przez cały czas Pana posiadania były uprawiane rolniczo. (...)
        września 2013 r. zawarł Pan na ww. nieruchomości umowę dzierżawy ze spółką,
        która uzyskała na nieruchomości koncesje na wydobycie (...). Jednak nie doszło do
        wydobycia na ww. działkach, przez co umowa nie została skonsumowana. Nie
        uzyskał Pan z tego powodu wynagrodzenia, ponieważ Pana wynagrodzenie za
        dzierżawę uzależnione było od wydobycia kopaliny ze złoża. Spółka wygasiła
        koncesję, a grunt przez cały czas wykorzystywał Pan w gospodarstwie rolnym pod
        uprawę roślin.
      d) kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?
        Odpowiedź: Nie miał Pan transakcji sprzedażowych gruntów.
      e) czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana –
        czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?
        Odpowiedź: Była nieruchomością niezabudowaną.
    8. Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli
      tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z
      tych nieruchomości:
      a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pan nieruchomości?
      b) w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość?
        Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie ma Pan planów sprzedaży, natomiast ma Pan
        (...) lat i w przypadku, gdy Pana stan zdrowia by się pogorszył, a pojawiłby się
        kolejny klient na resztę Pana gospodarstwa nie wyklucza Pan kolejnej sprzedaży.
    9. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?
      Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie ma Pan planów zakupów.
    10. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej
      Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
      od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
    Odpowiedź: Tak, jest Pan polskim rezydentem i nie rozlicza Pan podatków w żadnym
    innym państwie.
    11. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą lub kiedykolwiek wcześniej prowadził
      działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
      od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Czy na
      Nieruchomościach, o których mowa we wniosku prowadzona była pozarolnicza
      działalność gospodarcza? W przypadku prowadzenia przez Pana działalności
      gospodarczej, należy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej,

      formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga
      przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe).
    Odpowiedź: Kiedyś prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarcza – w branży
    budowlanej (bez działalności związanej z obrotem nieruchomościami), firmę zamknął Pan
    w 2012 r. Forma opodatkowania – ryczałtowa. Na przedmiotowej nieruchomości nie była
    prowadzona działalność pozarolnicza.
    12. Czy w akcie notarialnym sprzedaży/nabycia Nieruchomości przez Kupujących zostanie
      określony/wskazany cel zakupu? Jeśli tak – jaki to będzie cel?
    Odpowiedź: Nie ma jeszcze przygotowanej umowy przeniesienia własności, natomiast
    Kupujący chcą nabyć grunt rolny, na którym wydana już będzie koncesja na wydobycie (...)
    (na spółkę z o.o.). Podmiot starający się o koncesję jest podmiotem trzecim, Kupujący nie
    będą mieli praw do koncesji, tylko do gruntu. Uzyskanie koncesji nie jest jednak
    warunkiem koniecznym do zakupu nieruchomości, ponieważ niezależnie czy koncesja
    będzie wydana Kupujący zobowiązali się kupić nieruchomość. Kupujący nie widzą
    problemu, żeby na części działki prowadzona była działalność górnicza przez podmiot
    trzeci i mają świadomość możliwości przeniesienia na nich umowy dzierżawy
    nieruchomości, gruntu, który kupią. Kupujący mają też świadomość, że jeśli firma, która
    uzyska koncesję będzie chciała prowadzić działalność górniczą/wydobywczą to będą
    zobowiązani z tego tytułu ewentualne przychody opodatkować zgodnie z odrębnymi
    przychodami (jeżeli przychody przekroczą 200 000 zł rocznie to będą wymagane
    deklaracje VAT, a podatek dochodowy od najmu zgodnie z obowiązującymi przepisami).
    Dodatkowo obecny Dzierżawca po uzyskaniu koncesji będzie miał obowiązek wykonania
    rekultywacji po zakończeniu wydobycia, co oznacza, że grunt po skonsumowaniu koncesji
    będzie mógł być dalej użytkowany rolniczo. Uzyskanie koncesji nie jest tożsame z
    faktycznie z prowadzeniem działalności gospodarczej. Może być sytuacja, że z przyczyn
    niezależnych nigdy nie dojdzie do eksploatacji złoża i np. z przyczyn ekonomicznych
    koncesja może ponownie być wygaszona.
    13. Czy ww. Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, na moment sprzedaży będą
      wchodziły w skład Pana gospodarstwa rolnego?
    Odpowiedź: Tak, nieruchomość wchodzi w skład Pana gospodarstwa rolnego, same działki
    na dzień dzisiejszy nie stanowią odrębnego gospodarstwa rolnego.
    14. Czy w zawartej umowie sprzedaży Kupujący złożą oświadczenie, że dokonują nabycia
      Nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź
      prowadzenia produkcji rolnej?
    Odpowiedź: Zamawiający (Kupujący) złożą takie oświadczenie, jednak chwilowe lub
    częściowe używanie tej działki przez zewnętrzną spółkę (dzierżawcę) jako (...) w ocenie
    Kupujących jest zbieżne z ich głównym celem, tj. prowadzeniem działalności rolniczej.
    15. Kiedy planuje Pan sprzedać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, o których mowa
      we wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pan sprzedać te
      Nieruchomości.
    Odpowiedź: Chciałby Pan Nieruchomość 1 i 2 sprzedać w 2025 r., jednak przez przyczyny
    niezależne, tj. m.in. zgodę KOWR, lub ustanowienie na ww. terenie obszaru/terenu
    górniczego, może konieczność uzyskania takiej zgody wyłączyć. Maksymalny czas na
    zawarcie tej umowy określony jest na 2030 r.

## Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2, przez Wnioskodawcę będzie jego
    źródłem przychodu, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca
    1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zgodnie z treścią art. 10 ust. 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w

    nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
    majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed
    upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku
    zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca Nieruchomość 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży
    zawartej 9 lipca 2013 r., a Nieruchomość 2 nabył na podstawie umowy o podział majątku
    wspólnego zawartej 28 sierpnia 2013 r., termin, o którym mowa w przepisie wskazanym
    powyżej upłynął 1 stycznia 2019 r. Do odpłatnego zbycia Nieruchomość 1 i Nieruchomość
    2 dojdzie w 2025 r., więc 6 lat po upływie okresu, o którym mowa art. 10 ust. 8 lit. a ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi
    ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej.

    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
    Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:
      - po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
      - po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz
      - po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
    sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
    zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o
    charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej
    struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z
    uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności
    gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub
    z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).
    Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby
    takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania
    przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
    sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może
    przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód
    będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

    Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki)
    – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga
    ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną),
    czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie
    nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie
    terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z
    usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności.
    Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnień wynika, że nie prowadzi Pan
    działalności gospodarczej, jest Pan rolnikiem indywidualnym. Jest Pan właścicielem dwóch
    nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, tj. niezabudowanej nieruchomości
    gruntowej stanowiącej grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV” o łącznym
    obszarze (...) ha („Nieruchomość 1”) oraz niezabudowanej nieruchomość gruntowej
    stanowiącej grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV” o obszarze (...) ha
    („Nieruchomość 2”). Celem nabycia tych Nieruchomości było powiększenie Pana
    gospodarstwa rolnego, w celu uprawy rolnej. Nieruchomość 1 położona jest na terenie,
    dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nabył ją
    Pan na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) lipca 2013 r., nabycia dokonał Pan od
    osób fizycznych będąc rozwiedzionym. Nieruchomość 2 również jest położona na terenie,
    dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nabył ją
    Pan na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej (...) sierpnia 2013 r.
    Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na dzień zawarcia umowy sprzedaży będą
    stanowiły nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i
    kodeksu cywilnego, a zatem do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą miały
    zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczące nabycia
    nieruchomości rolnej, a zatem nabycie zarówno Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2
    przez Kupujących będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia
    Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa. W związku z powyższym, zarówno
    Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie spełnia definicji „terenów budowlanych”.
    Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie stanowią gospodarstwa rolnego.
    Przez cały czas grunt był używany przez Pana rolniczo, prowadzi Pan gospodarstwo rolne.
    Na gruncie były co roku zasiewane (...). W tym roku uprawiany jest (...). Nieruchomości
    wchodzą w skład Pana gospodarstwa rolnego, same działki na dzień dzisiejszy nie
    stanowią odrębnego gospodarstwa rolnego. Zamierza Pan zbyć Nieruchomość 1, jak i
    Nieruchomość 2 na rzecz dwóch Kupujących (osoby fizyczne – rolnicy indywidualni),
    których każdy z nich kupi 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomości. Przy czym
    sprzedaż nastąpi w ramach jednej umowy (jednego aktu notarialnego). W tym celu zawrze
    Pan umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2. Kupujący nie
    prowadzą działalności gospodarczej. (...) kwietnia 2025 r. na okres 2 lat zawarł Pan umowę
    Dzierżawy Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 z osobą prawną („Dzierżawca”) za
    czynsz dzierżawy w wysokości (...) zł, płatny jednorazowo z góry za cały okres dzierżawy. W
    trakcie trwania umowy dzierżawy Dzierżawca, z uwagi na zlokalizowane na Nieruchomości
    1, jak i Nieruchomości 2 złoża (...), będzie ubiegał się o wydanie stosownej koncesji
    umożliwiającej Dzierżawcy wydobywanie ww. (...), lecz nie będzie prowadzone wydobycie
    (tj. na ww. Nieruchomościach nie będzie prowadzona żadna działalność zarobkowa).
    Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości nastąpi niezależnie czy na ww. obszarze
    ustanowiony zostanie teren/obszar górniczy. Z umowy przedwstępnej wynika, że nabycie
    będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że na
    dzień zawarcia umowy przyrzeczonej nie będą już stanowiły nieruchomości rolnych,
    ponieważ na części Nieruchomości znajdują się złoża (...). Nabywcy wyrazili zgodę na
    dzierżawę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spółce i nie wnoszą do tego uwag. Z umowy

    dzierżawy wynika, że grunt po ewentualnym wydobyciu (...) przez spółkę, będzie musiał
    być zrekultywowany. Obaj nabywcy mają już wykształcenie rolnicze i jeden z nich już na
    dzień dzisiejszy prowadzi gospodarstwo rolne. Kupujący nie dokonują żadnych czynności
    zwiększających atrakcyjność Nieruchomości. Kupujący chcą nabyć grunt rolny, na którym
    wydana już będzie koncesja na wydobycie (...) (na spółkę z o.o.). Podmiot starający się o
    koncesję jest podmiotem trzecim, Kupujący nie będą mieli praw do koncesji, tylko do
    gruntu. Uzyskanie koncesji nie jest jednak warunkiem koniecznym do zakupu
    nieruchomości, ponieważ niezależnie czy koncesja będzie wydana Kupujący zobowiązali
    się kupić nieruchomość. Kupujący nie widzą problemu, żeby na części działki prowadzona
    była działalność górnicza przez podmiot trzeci i mają świadomość możliwości
    przeniesienia na nich umowy dzierżawy nieruchomości, gruntu, który kupią. Kupujący
    mają też świadomość, że jeśli firma, która uzyska koncesję będzie chciała prowadzić
    działalność górniczą/wydobywczą to będą zobowiązani z tego tytułu ewentualne
    przychody opodatkować zgodnie z odrębnymi przychodami (jeżeli przychody przekroczą
    200 000 zł rocznie to będą wymagane deklaracje VAT, a podatek dochodowy od najmu
    zgodnie z obowiązującymi przepisami). Dodatkowo obecny Dzierżawca po uzyskaniu
    koncesji będzie miał obowiązek wykonania rekultywacji po zakończeniu wydobycia, co
    oznacza, że grunt po skonsumowaniu koncesji będzie mógł być dalej użytkowany rolniczo.
    Uzyskanie koncesji nie jest tożsame z faktycznie z prowadzeniem działalności
    gospodarczej. Może być sytuacja, że z przyczyn niezależnych nigdy nie dojdzie do
    eksploatacji złoża i np. z przyczyn ekonomicznych koncesja może ponownie być
    wygaszona. Nabywcy oświadczają, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później
    niż (...) listopada 2030 r., jednakże w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów z gruntów
    ornych na inne grunty, w szczególności na użytki kopalne, w terminie do 90 dni od zmiany
    przeznaczenia gruntów ornych na inne, a w szczególności na użytki kopalne. W związku z
    zamierzoną sprzedażą Nieruchomości udzieli Pan pełnomocnictwa dla Kupujących po to,
    by Kupujący mogli wystąpić o niezbędne dokumenty do wykonania umowy sprzedaży. W
    stosunku do Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 nie ponosił Pan jakichkolwiek
    nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie wykonuje Pan żadnych działań na działce, nic też
    nie zlecił, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań, które miałyby uatrakcyjnić
    Nieruchomości na cele sprzedaży. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych
    działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w
    szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W zakresie zbycia ww.
    nieruchomości nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami
    pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak również przedmiotowe
    nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej. Nie
    miał Pan żadnych transakcji sprzedażowych gruntów. Na dzień dzisiejszy nie ma Pan
    planów sprzedaży oraz nie ma Pan planów zakupów gruntów. Chciałby Pan sprzedać
    Nieruchomość 1 i 2 w 2025 r., jednak przez przyczyny niezależne, tj. m.in. zgodę KOWR,
    lub ustanowienie na ww. terenie obszaru/terenu górniczego, może konieczność uzyskania
    takiej zgody wyłączyć. Maksymalny czas na zawarcie tej umowy określony jest na 2030 r.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana
    przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie dla Pana źródłem
    przychodu, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży
    Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tych
    Nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do
    właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości (niezabudowanych
    gruntów ornych), o których mowa we wniosku.
    Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany
    całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych,
    uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności

    polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości.
    Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące
    się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe,
    racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest
    zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej
    rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego
    osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte
    w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem
    przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości wygeneruje przychód z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one
    charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w
    zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył
    Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w
    działalności rolniczej. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny
    zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do
    sprzedaży.
    Zatem okoliczności dotyczące nabycia niezabudowanych gruntów ornych wchodzących w
    skład Pana gospodarstwa rolnego oraz planowanej sprzedaży nie dają podstaw do
    przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie dokonanej oraz planowanej
    sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza Pan podejmować
    takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów
    podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w
    sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach
    analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na
    zakwalifikowanie planowanej sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z
    działalności gospodarczej. Co prawda (...) kwietnia 2025 r. zawarł Pan umowę dzierżawy
    Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 z osobą prawną oraz zawrze Pan umowę
    przedwstępną z udzieleniem pełnomocnictwa Kupującym o wystąpienie o niezbędne
    dokumenty do wykonania umowy sprzedaży, lecz nie poczynił Pan i nie zamierza Pan
    poczynić na ww. Nieruchomościach żadnej inwestycji, nie ponosił Pan jakichkolwiek
    nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie wykonuje Pan żadnych działań na
    Nieruchomościach, nic też nie zlecił, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań,
    które miałyby uatrakcyjnić Nieruchomości na cele sprzedaży. Nigdy samodzielnie nie
    podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach
    masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W
    zakresie zbycia ww. Nieruchomości nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa lub
    innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak
    również przedmiotowe Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w
    działalności gospodarczej. Ponadto nie miał Pan żadnych transakcji sprzedażowych
    gruntów. Na dzień dzisiejszy nie ma Pan także planów sprzedaży oraz zakupów innych
    nieruchomości.
    W konsekwencji, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż
    przedmiotowych Nieruchomości nastąpi przez Pana w ramach zorganizowanej i ciągłej
    działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a

    pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt opisanych
    powyżej okoliczności wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Zatem, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nie nastąpi w wykonaniu
    działalności gospodarczej, a więc nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o
    którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Biorąc powyższe pod uwagę oraz w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana
    wskazuję, że skutki podatkowe dokonanej oraz planowanej sprzedaży działek należy
    oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne.
    Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego,
    może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw
    majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem
    nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa
    własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej,
    na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub
    praw.
    Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd
    stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego
    terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.
    Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem,
    aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie
    aktywów majątku podatnika.
    Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że
    odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych
    w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym
    samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub
    prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana
    ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w
    ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony w art. 155
    § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), w
    myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z treści wniosku wynika, że (...) lipca 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży zakupił Pan
    Nieruchomość 1 (niezabudowany grunt orny), będąc rozwiedzionym. Natomiast
    Nieruchomość 2 (niezabudowany grunt orny) nabył Pan na podstawie umowy o podział

    majątku wspólnego zawartej (...) sierpnia 2013 r. W 2025 r. planuje Pan dokonać sprzedaż
    tych Nieruchomości (maksymalny czas wynikający z umowy przedwstępnej określony jest
    na 2030 r.).
    Zatem, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nastąpi po upływie pięciu lat
    od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one przez Pana nabyte. W rezultacie
    przychód ze sprzedaży ww. Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W konsekwencji, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1
    pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Pana sprzedaż
    Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze
    źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości
    nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego.
    Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub
    zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania
    dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu
    wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego
    materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem
    interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja
    podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą
    postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie
    jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego,
    ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych
    okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem
    się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli
    zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od
    występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła
    w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona
    odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.