Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.476.2025.4.JN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-17
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
lokal-sprzedaż lokalu
majątek-majątek prywatny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne
zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 1a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 2a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 3-ust. 2b-pkt 4
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 4a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5a-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 1
1

[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 września 2025 r. (wpływ 17 września 2025 r.)
    – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest brytyjskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi działalności
    gospodarczej na terytorium Polski. Wnioskodawca nie jest również czynnym podatnikiem
    VAT w myśl ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej:
    „Ustawa”).
    Wnioskodawca jest wspólnikiem (posiada (...) udziałów) (...) – spółce mającej docelowo
    prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości na terytorium Polski (dalej:
    „Spółka”).
    W ramach majątku prywatnego Wnioskodawca posiada (...) udziałów w lokalu
    stanowiącym odrębną nieruchomość, położonym (...), dla którego Sąd (...) prowadzi księgę
    wieczystą nr: (...) (dalej: „Lokal 1”). Nieruchomość jest obecnie przedmiotem najmu. Z tego
    tytułu Wnioskodawca odprowadza zryczałtowany podatek (na podstawie ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne) na terenie Polski.
    Docelowo, w kwietniu 2026 r. zgodnie z zawartą umową z deweloperem Wnioskodawca
    nabędzie również udział (...) własności w lokalu mieszkalnym stanowiącym nieruchomość
    położoną (...) (dalej: „Lokal 2”). Udostępnienie lokalu dla Wnioskodawcy nastąpi w
    październiku 2025 r. W dniu sporządzenia złożonego wniosku nieruchomość jest częścią
    przedsięwzięcia budowlanego (...), które jest obecnie w trakcie prac budowlanych. Lokal
    nie został jeszcze wyodrębniony, a umowa sprzedaży lokalu nie została jeszcze zawarta.

    Udziały w Lokalu 1 zostały nabyte przez Wnioskodawcę na rynku pierwotnym, na cele
    najmu prywatnego, a nie z zamiarem dalszej odsprzedaży. Również udziały w Lokalu 2
    miały zostać nabyte przez Wnioskodawcę na cele najmu prywatnego. Obecnie celem
    Wnioskodawcy jest jednak dalszy rozwój działalności związanej z wynajem nieruchomości,
    lecz za pośrednictwem Spółki. Sposobem na realizację założeń Wnioskodawcy jest
    dokonanie sprzedaży udziałów w obu lokalach na rzecz Spółki w przyszłości.
    Planowane transakcje sprzedaży udziałów we własności obu lokali będą mieć charakter
    jednorazowego przeniesienia prywatnych aktywów do Spółki należącej w części do
    Wnioskodawcy. Spółka nie jest obecnie zarejestrowana jako podatnik VAT i nie prowadzi
    jeszcze działalności generującej przychody. Drugim wspólnikiem Spółki jest Pan (...) –
    rezydent podatkowy Wielkiej Brytanii ((...) udziałów), który jest współwłaścicielem Lokalu 1
    oraz nabędzie udział we własności w Lokalu 2 ((...) udziału).
    Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości ani
    udziałów w nieruchomościach. Wnioskodawca poza ww. transakcjami nie ma zamiaru
    dokonywać sprzedaży innych nieruchomości w dającej się przewidzieć przyszłości. Poza
    opisanymi lokalami Wnioskodawca w najbliższym czasie nie będzie posiadał innych
    nieruchomości na terytorium kraju.
    Wnioskodawca nie przygotował i nie zamierza przygotowywać ww. lokali do planowanej
    transakcji, tj.:
    - nie będzie podejmował żadnych czynności mających zwiększyć ich wartość rynkową
      przed dokonaniem sprzedaży,
    - nie będzie korzystał z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą
      nieruchomości,
    - nie będzie ogłaszał w ogólnodostępnych miejscach informacji o zamiarze sprzedaży lokali.
    W przypadku Lokalu 2, prace wykończeniowe zostaną wykonane w okresie pomiędzy
    udostępnieniem Lokalu 2 (październik 2025 r.), a przeniesieniem własności aktem
    notarialnym (docelowo kwiecień 2026 r.), wyłącznie w celu przygotowania Lokalu 2 do
    najmu. Zakres prac ograniczy się do standardowego wykończenia lokalu w stanie
    deweloperskim, nie mając na celu zwiększenia jego wartości rynkowej ponad poziom
    typowy dla tego typu nieruchomości.
    W uzupełnieniu wniosku z 17 września 2025 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na
    zawarte w wezwaniu pytania:
    1. Czy Lokal 2 stanowił będzie w momencie planowanej przez Pana sprzedaży samodzielny
      lokal w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j.
      Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?
    Odpowiedź: Tak, Lokal 2 w momencie planowanej sprzedaży będzie samodzielnym
    lokalem w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    2. Czy dla Lokalu 2 wydane zostanie do momentu sprzedaży zaświadczenie starosty, o
      którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, potwierdzające spełnienie
      wymagań, o których mowa w ust. 1a-2 tego przepisu?
    Odpowiedź: Tak, do momentu sprzedaży dla Lokalu 2 wydane zostanie zaświadczenie
    starosty, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, potwierdzające
    spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2 tego przepisu.
    3. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej
      Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
      od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
    Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie jest polskim rezydentem podatkowym w myśl
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

    4. Kiedy – proszę wskazać dokładną datę nabycia (dd-mm-rrrr) – nabył Pan udziały w
      Lokalu 1?
    Odpowiedź: Data nabycia udziałów w Lokalu 1 przez Wnioskodawcę to (...) października
    2024 r.
    5. Czy Lokal 1 był/jest/będzie do dnia sprzedaży na rzecz Spółki wynajmowany w ramach
      prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego?
      Na jaki okres została zawarta umowa najmu Lokalu 1?
    Odpowiedź: Lokal 1 był i będzie wynajmowany w ramach prywatnej umowy najmu, nie w
    ramach działalności gospodarczej.
    Umowa najmu Lokalu 1 została zawarta ze spółką (...) na czas nieokreślony, z minimalnym
    okresem obowiązywania wynoszącym 12 miesięcy, począwszy od dnia (...) stycznia 2025 r.
    6. Wobec wskazania w opisie sprawy:
      Sposobem na realizację założeń Wnioskodawcy jest dokonanie sprzedaży udziałów
      w obu lokalach na rzecz Spółki w przyszłości.
      Kiedy planuje/zamierza Pan sprzedać udziały w Lokalu 1 i Lokalu 2 na rzecz Spółki?
      Proszę wskazać przybliżoną datę planowanej sprzedaży.
    Odpowiedź: Przybliżona data sprzedaży to:
    - dla Lokalu 1: (...) marca 2026 r.,
    - dla Lokalu 2: (...) kwietnia 2026 r.
    7. W opisie sprawy wskazał Pan:
      W przypadku Lokalu nr 2, prace wykończeniowe zostaną wykonane w okresie
      pomiędzy udostępnieniem Lokalu nr 2 (październik 2025 r.), a przeniesieniem
      własności aktem notarialnym (docelowo kwiecień 2026 r.), wyłącznie w celu
      przygotowania Lokalu nr 2 do najmu. Zakres prac ograniczy się do standardowego
      wykończenia lokalu w stanie deweloperskim, nie mając na celu zwiększenia jego
      wartości rynkowej ponad poziom typowy dla tego typu nieruchomości.
      Wobec powyższego należy wskazać:
      a) jakie prace wykończeniowe zostaną wykonane w Lokalu 2 w celu przygotowania
        Lokalu 2 do najmu?
    Odpowiedź: Będą to następujące prace:
    - przygotowanie instalacji wod.-kan.,
    - tynki, gładzie, sufity,
    - montaż podłóg,
    - montaż drzwi,
    - prace wykończeniowe w łazience i kuchni,
    - malowanie wnętrz,
    - montaż opraw oświetleniowych i podstawowych elementów instalacji elektrycznej.
      b) co rozumie Pan przez stwierdzenie „zakres prac ograniczy się do standardowego
        wykończenia lokalu w stanie deweloperskim, nie mając na celu zwiększenia jego
        wartości rynkowej ponad poziom typowy dla tego typu nieruchomości”?
    Odpowiedź: Chodzi o prace, które doprowadzą lokal do możliwości jego użytkowania w
    podstawowym zakresie, bez konieczności wykonywania dodatkowych prac
    wykończeniowych, związanych z substancją lokalu. Prace te nie będą miały na celu
    zamontowania mebli, sprzętu RTV i AGD. Docelowy stan nieruchomości będzie pozwalał

    ewentualnemu użytkownikowi na urządzenie i wyposażenie lokalu według własnych
    możliwości i zamierzeń.
    8. W jaki sposób będzie wykorzystywał Pan Lokal 2 od chwili jego nabycia (kwiecień 2026
      r.) do momentu sprzedaży na rzecz Spółki? Jeżeli Lokal 2 będzie wynajmowany to, czy w
      ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, czy w ramach najmu
      prywatnego oraz na jaki okres zostanie zawarta umowa najmu Lokalu 2?
    Odpowiedź: Lokal 2 nie będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę do momentu
    przeniesienia własności na rzecz Spółki.

## Pytanie

Czy sprzedaż udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2, będzie nosiła cechy działalności gospodarczej
    w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych i spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej po stronie
    Wnioskodawcy?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2,
    Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6
    ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jego
    przychody uzyskane z ich sprzedaży nie będą opodatkowane na zasadach dedykowanych
    dla działalności gospodarczej.
    UZASADNIENIE
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (dalej Ustawa o PIT):
    Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
      w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek
    podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, wskazuje, że dotyczy przychodów z
    odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania
    działalności gospodarczej.
    Z kolei zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności
    gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
      ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
      wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
    - zarobkowym celu działalności,
    - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    - prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    W przedmiotowej sprawie nie można uznać, że czynności Wnioskodawcy noszą cechy
    pozarolniczej działalności na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych:
    - sprzedaż udziałów w Lokalu 1 i 2 nie jest dokonywana w celu zarobkowym, a w celu
      wyposażenia Spółki należącej częściowo do Wnioskodawcy,
    - czynności nie są dokonywane w sposób zorganizowany i ciągły – są to bowiem czynności
      o charakterze jednorazowym.
    Jak wynika z powyższego, planowane przez Wnioskodawcę czynności będą stanowiły
    zarząd majątkiem prywatnym, bez cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej.
    Podobne stanowisko w zakresie nieprowadzenia działalności gospodarczej na gruncie PIT
    w podobnych przypadkach zajął tut. Organ w wydanych interpretacjach indywidualnych,
    przykładowo:
    Interpretacja indywidualna z 28 września 2023 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.186.2023.5.AK:
    „W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru
    profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych
    działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności
    opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią działek oraz udziałów w
    nieruchomościach gruntowych nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności,
    która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności
    zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.
    Powyższy sposób rozumienia przytoczonych przepisów przyjęły również sądy
    administracyjne, przykładowo:
    Wyrok WSA w Poznaniu z 3 czerwca 2015 r., I SA/Po 919/14:
    „W opinii sądu, jeżeli działalność podatnika nie mieści się w zakresie czynności, które
    podejmuje rozsądny właściciel, który chce zbyć majątek z optymalnym zyskiem, ale polega
    na szeregu następujących po sobie czynnościach faktycznych i prawnych, rozłożonych w
    czasie, a dokonywanych od samego początku w wykonaniu zamiaru odsprzedaży
    nieruchomości w takich warunkach, by zysk był maksymalny, to wówczas można uznać, że
    działalność ta jest zorganizowana i ciągła. Dla przyjęcia, że ma charakter ciągły, nie jest
    niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np.
    sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją
    czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
    Wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., II FSK 773/13
    „Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników
    majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w
    rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z

    zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od
    normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie
    lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.
    Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, że w ramach opisanych transakcji
    Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6
    ustawy o PIT. Przychód z tytułu sprzedaży lokali powinien zostać rozpoznany na podstawie
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej
      Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów
      (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony
      obowiązek podatkowy).
    W myśl art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
      uważa się osobę fizyczną, która:
      1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub
        gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
      2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku
        podatkowym.
    Jak stanowi art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca
      zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów
      (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony
      obowiązek podatkowy).
    Art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez
      podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody
      (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub
      praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia
      jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.
    Ze złożonego wniosku wynika, że jest Pan brytyjskim rezydentem podatkowym. Nie jest
    Pan polskim rezydentem podatkowym w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    W tym miejscu należy wskazać, że z art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych wynika, że:
      Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie
      unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
    Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy zawarte w Konwencji
    między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii
    Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się
    od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i zysków majątkowych, podpisanej w
    Londynie 20 lipca 2006 r. (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 250, poz. 1840), zmodyfikowanej przez
    Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego

    mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku,
    sporządzoną w Paryżu 24 listopada 2016 r., podpisaną w Paryżu 7 czerwca 2017 r. (t. j. Dz.
    U. z 2018 r., poz. 1369).
    Według art. 6 ust. 1 ww. Konwencji:
      Dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w
      Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z
      gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim Umawiającym się
      Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.
    W myśl art. 6 ust. 2 powyższej Konwencji:
      Określenie ,,majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego
      Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony.
      Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku
      nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do
      których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi,
      prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do stałych lub
      zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż
      mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych: statki morskie i statki powietrzne
      nie stanowią majątku nieruchomego.
    Na podstawie art. 13 ust. 1 ww. Konwencji:
      Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w
      Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o
      którym mowa w artykule 6 niniejszej Konwencji i położonego w drugim
      Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
    Przy czym sformułowanie „mogą być opodatkowane w drugim państwie” oznacza, że
    drugie państwo (w rozpatrywanym przypadku Polska) ma prawo opodatkować taki
    dochód, jeżeli na podstawie przepisów tego państwa dochód ze sprzedaży nieruchomości
    podlega w tym państwie opodatkowaniu. Sformułowanie to oznacza zatem brak
    wyłączności do opodatkowania tego dochodu przez państwo, w którym podatnik ma
    miejsce zamieszkania. W świetle zapisów cytowanej umowy dochód osoby mającej
    miejsce zamieszkania w Wielkiej Brytanii z tytułu sprzedaży majątku nieruchomego
    położonego w Polsce może być opodatkowany zarówno w państwie rezydencji, tj. w
    Wielkiej Brytanii, jak i w Polsce, zgodnie z prawem tego państwa.
    Stwierdzam więc, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży
    nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Wielkiej Brytanii podlegają
    opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust.
    1 tej ustawy.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi
    ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zatem, odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
      a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
        których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
      c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
      d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

      - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
        prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
        określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się
        odpowiednio.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału
      w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis
      art. 30e stosuje się odpowiednio.
    Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby
    związane z działalnością gospodarczą m. in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału
    w takim budynku.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
    Wskazuję, że treść definicji zawartej w art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy, daje podstawę by
    przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne
    jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:
    - po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
    - po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz
    - po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności

    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.
    sygn. akt I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art.
    10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego
    zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).
    Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby
    takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich
    uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
    sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić
    może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam
    przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel
    działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan polskim rezydentem podatkowym w myśl
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pan brytyjskim
    rezydentem podatkowym. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej na terytorium
    Polski. W ramach majątku prywatnego posiada Pan (...) udziałów w lokalu stanowiącym
    odrębną nieruchomość (Lokal 1), nabytych (...) października 2024 r. Udziały w Lokalu 1
    zostały nabyte przez Pana na rynku pierwotnym, na cele najmu prywatnego, a nie z
    zamiarem dalszej odsprzedaży. Lokal 1 był i będzie wynajmowany w ramach prywatnej
    umowy najmu, nie w ramach działalności gospodarczej. Umowa najmu Lokalu 1 została
    zawarta ze spółką (...) na czas nieokreślony, z minimalnym okresem obowiązywania
    wynoszącym 12 miesięcy, począwszy od dnia (...) stycznia 2025 r. Z tego tytułu
    odprowadza Pan zryczałtowany podatek na terenie Polski. Docelowo, w kwietniu 2026 r.

    zgodnie z zawartą umową z deweloperem nabędzie Pan również udział (...) własności w
    lokalu mieszkalnym (Lokal 2). Udziały w Lokalu 2 miały zostać nabyte przez Pana na cele
    najmu prywatnego. Udostępnienie Lokalu 2 dla Pana nastąpi w październiku 2025 r. W
    dniu sporządzenia wniosku Lokal 2 jest częścią przedsięwzięcia budowlanego, które jest
    obecnie w trakcie prac budowlanych. Lokal 2 nie został jeszcze wyodrębniony, a umowa
    sprzedaży lokalu nie została jeszcze zawarta. W momencie planowanej sprzedaży Lokal 2
    będzie samodzielnym lokalem w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Do
    momentu sprzedaży dla Lokalu 2 wydane zostanie zaświadczenie starosty, o którym
    mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, potwierdzające spełnienie wymagań, o
    których mowa w ust. 1a-2 tego przepisu. W przypadku Lokalu 2, zostaną wykonane prace
    wykończeniowe w okresie pomiędzy udostępnieniem Lokalu 2 (październik 2025 r.), a
    przeniesieniem własności aktem notarialnym (docelowo kwiecień 2026 r.), wyłącznie w
    celu przygotowania Lokalu 2 do najmu. W celu przygotowania Lokalu zostaną wykonane
    następujące prace: przygotowanie instalacji wod.-kan., tynki, gładzie, sufity, montaż
    podłóg, montaż drzwi, prace wykończeniowe w łazience i kuchni, malowanie wnętrz,
    montaż opraw oświetleniowych i podstawowych elementów instalacji elektrycznej.
    Wykonane prace doprowadzą lokal do możliwości jego użytkowania w podstawowym
    zakresie, bez konieczności wykonywania dodatkowych prac wykończeniowych, związanych
    z substancją lokalu. Prace te nie będą miały na celu zamontowania mebli, sprzętu RTV i
    AGD. Docelowy stan nieruchomości będzie pozwalał ewentualnemu użytkownikowi na
    urządzenie i wyposażenie lokalu według własnych możliwości i zamierzeń. Obecnie Pana
    celem jest jednak dalszy rozwój działalności związanej z wynajem nieruchomości, lecz za
    pośrednictwem Spółki, w której jest Pan wspólnikiem (posiada (...) udziałów), a mającej
    docelowo prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości na terytorium Polski.
    Sposobem na realizację Pana założeń jest dokonanie sprzedaży udziałów w obu lokalach
    na rzecz Spółki – dla Lokalu 1: (...) marca 2026 r., dla Lokalu 2: (...) kwietnia 2026 r. Lokal 2
    nie będzie wynajmowany przez Pana do momentu przeniesienia własności na rzecz
    Spółki. Planowane transakcje sprzedaży udziałów we własności obu lokali będą mieć
    charakter jednorazowego przeniesienia prywatnych aktywów do Spółki należącej w części
    do Pana. Spółka nie jest obecnie zarejestrowana jako podatnik VAT i nie prowadzi jeszcze
    działalności generującej przychody. Nie przygotował i nie zamierza przygotowywać ww.
    lokali do planowanej transakcji, tj.: nie będzie podejmował Pan żadnych czynności
    mających zwiększyć ich wartość rynkową przed dokonaniem sprzedaży, nie będzie
    korzystał Pan z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości
    oraz nie będzie ogłaszał Pan w ogólnodostępnych miejscach informacji o zamiarze
    sprzedaży lokali. Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości ani
    udziałów w nieruchomościach. Poza ww. transakcjami nie ma Pan zamiaru dokonywać
    sprzedaży innych nieruchomości w dającej się przewidzieć przyszłości. Poza opisanymi
    lokalami w najbliższym czasie nie będzie Pan posiadał innych nieruchomości na
    terytorium kraju.
    Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2, będzie nosiła cechy
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych i spowoduje powstanie po Pana stronie przychodu z działalności
    gospodarczej.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze
    sprzedaży przez Pana udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2 należy rozważyć, czy czynności ich
    sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika

    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
    Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że w ramach majątku prywatnego posiada Pan
    (...) udziałów w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (Lokal 1), nabytych (...)
    października 2024 r. Udziały w Lokalu 1 zostały nabyte przez Pana na rynku pierwotnym,
    na cele najmu prywatnego, a nie z zamiarem dalszej odsprzedaży. Lokal 1 był i będzie
    wynajmowany w ramach prywatnej umowy najmu, nie w ramach działalności
    gospodarczej zawartej na czas nieokreślony. Z tego tytułu odprowadza Pan zryczałtowany
    podatek na terenie Polski. Nie przygotował i nie zamierza przygotowywać Pan lokalu do
    planowanej transakcji, tj.: nie będzie podejmował Pan żadnych czynności mających
    zwiększyć jego wartość rynkową przed dokonaniem sprzedaży, nie będzie korzystał Pan z
    usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości oraz nie
    będzie ogłaszał Pan w ogólnodostępnych miejscach informacji o zamiarze sprzedaży
    lokalu. (...) marca 2026 r. planuje Pan sprzedaż udziałów w Lokalu 1 na rzecz Spółki, w
    której jest Pan wspólnikiem, a mającej docelowo prowadzić działalność w zakresie
    wynajmu nieruchomości na terytorium Polski.
    Z powyższego opisu sprawy nie sposób wywieść, że planowana (...) kwietnia 2026 r.
    sprzedaż udziałów w Lokalu 1, będzie spełniała przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej
    sprzedaży do działalności gospodarczej.
    Zatem opisane we wniosku czynności, jakie podejmował Pan w okresie posiadania Lokalu
    1, w szczególności wynajęcie go w ramach najmu prywatnego należy uznać wyłącznie za
    zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Pana sprzedaż Lokalu 1 będzie miała
    charakter incydentalny. W związku z tym, nie można przypisać jej cech zorganizowania i
    ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności
    gospodarczej.
    W związku z powyższym, planowana przez Pana sprzedaż udziałów w Lokalu 1 nie
    spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży udziałów w Lokalu 1 należy
    oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie
    określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym
    określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
    Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.

    Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub
    praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do
    nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie
    której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem,
    poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda
    czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność
    nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy
    nieodpłatny
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (...) października 2024 r. nabył Pan udziały w
    Lokalu 1, które planuje Pan sprzedać (...) marca 2026 r.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż w 2026 r. udziałów w Lokalu 1,
    zakupionych w 2024 r., będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ
    odpłatne zbycie udziałów w Lokalu 1 zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
    Odnosząc się z kolei do planowanej sprzedaży udziałów w Lokalu 2 wskazuję, że
    całokształt okoliczności, a w szczególności cel nabycia udziałów w Lokalu 2 wskazuje, że
    nie będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Wskazuję, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest
    zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej
    rodziny. Zatem sprzedaż, nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które są
    związane z działalnością gospodarczą oraz nie zostały nabyte w celu ich odsprzedaży, nie
    stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Jak wynika z okoliczności sprawy, w kwietniu 2026 r. zgodnie z zawartą umową z
    deweloperem nabędzie Pan udział (...) własności w lokalu mieszkalnym (Lokal 2). Udziały w
    Lokalu 2 miały zostać nabyte przez Pana na cele najmu prywatnego. Udostępnienie Lokalu
    2 dla Pana nastąpi w październiku 2025 r. W Lokalu 2, zostaną wykonane prace
    wykończeniowe w okresie pomiędzy udostępnieniem Lokalu 2 (październik 2025 r.), a
    przeniesieniem własności aktem notarialnym (docelowo kwiecień 2026 r.), wyłącznie w
    celu przygotowania Lokalu 2 do najmu. W celu przygotowania Lokalu zostaną wykonane
    następujące prace: przygotowanie instalacji wod.-kan., tynki, gładzie, sufity, montaż
    podłóg, montaż drzwi, prace wykończeniowe w łazience i kuchni, malowanie wnętrz,
    montaż opraw oświetleniowych i podstawowych elementów instalacji elektrycznej.
    Wykonane prace doprowadzą lokal do możliwości jego użytkowania w podstawowym
    zakresie, bez konieczności wykonywania dodatkowych prac wykończeniowych, związanych
    z substancją lokalu. Prace te nie będą miały na celu zamontowania mebli, sprzętu RTV i
    AGD. Docelowy stan nieruchomości będzie pozwalał ewentualnemu użytkownikowi na
    urządzenie i wyposażenie lokalu według własnych możliwości i zamierzeń. Nie
    przygotował i nie zamierza przygotowywać Pan lokalu do planowanej transakcji, tj.: nie
    będzie podejmował Pan żadnych czynności mających zwiększyć jego wartość rynkową
    przed dokonaniem sprzedaży, nie będzie korzystał Pan z usług podmiotów profesjonalnie
    zajmujących się sprzedażą nieruchomości oraz nie będzie ogłaszał Pan w
    ogólnodostępnych miejscach informacji o zamiarze sprzedaży lokalu. (...) kwietnia 2026 r.
    planuje Pan sprzedaż udziałów w Lokal 2 na rzecz Spółki, w której jest Pan wspólnikiem, a
    mającej docelowo prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości na
    terytorium Polski.
    Z powyższego wynika, że w tym samym miesiącu, w którym nabędzie Pan udziały w Lokalu
    2 planuje Pan je zbyć. Tym samym nabędzie Pan udziały w Lokalu 2 – co ma kluczowe
    znaczenie – w celu ich odsprzedaży na rzecz Spółki.

    Ponadto, działania, które Pan podejmie wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i
    zamiar wykorzystania udziałów w Lokalu 2 w celu odniesienia korzyści finansowej.
    Działania te będą cechowały się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z
    planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, będą miały zatem wszystkie
    wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o
    przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie będzie można przypisać
    cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte będą czynności
    przygotowujące do najmu Lokal 2, a następnie jego sprzedaży. Stwierdzić należy, że
    czynności takie nie będą mieściły się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym
    ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast będą nosiły znamiona
    pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego stwierdzam,
    że cel nabycia udziałów w Lokalu 2 oraz działania związane z przygotowaniem Lokalu 2 do
    najmu (przygotowanie instalacji wod.-kan., tynki, gładzie, sufity, montaż podłóg, montaż
    drzwi, prace wykończeniowe w łazience i kuchni, malowanie wnętrz, montaż opraw
    oświetleniowych i podstawowych elementów instalacji elektrycznej), które Pan podejmie
    będą przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób
    uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).
    W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziałów w Lokalu 2, zgodnie z art. 10
    ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    będzie stanowiła sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Uzyskany
    przychód ze sprzedaży udziałów w Lokalu 2 będzie podlegał opodatkowaniu przez Pana
    zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności
    gospodarczej.
    Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej na terytorium
    Polski. Udziały w Lokalu 2 planuje Pan zbyć w tym samym miesiącu, w którym je Pan
    nabędzie. Jednocześnie nie wskazał Pan, że Lokal 2 będzie w jakikolwiek sposób
    wykorzystywany przez Pana od chwili jego nabycia do momentu sprzedaży na rzecz
    Spółki. Tym samym udziałów w Lokalu 2 nie będzie Pan wykorzystywał w ramach
    działalności gospodarczej.
    Zatem sprzedaży udziałów w Lokalu 2 nie będzie można oceniać w kontekście przesłanek
    wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Odpowiadając zatem na Pana pytanie wskazuję, że planowana sprzedaż udziałów w
    Lokalu 1 nie będzie nosiła cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie spowoduje powstania przychodu
    z działalności gospodarczej po Pana stronie. Skutki podatkowe planowanej sprzedaży
    udziałów w Lokalu 1 będzie należało oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Natomiast planowana przez Pana sprzedaż udziałów w Lokalu 2 będzie nosiła cechy
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych i spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej po Pana
    stronie. Przychód ten będzie podlegał opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami
    przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług
    zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji
    przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania
    podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na
    opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie
    prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie
    art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie
    przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana
    interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu
    faktycznego.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków
    sądu wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych,
    indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu
    do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.
    Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej
    podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje
    skutków podatkowych dla drugiego współwłaściciela opisanych nieruchomości.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.