Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/4511-104/15-5/SJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-05-18
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży amortyzowanego lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: amortyzacja; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2015 r. (data wpływu 13 lutego 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), w związku z czym pismem z dnia 24 kwietnia 2015 r., Nr IPTPB1/4511-104/15-2/SJ, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 24 kwietnia 2015 r. (data doręczenia 29 kwietnia 2015 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej dnia 6 maja 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca w 2014 r. wraz z małżonką nabyli lokal używany, który przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. Obecnie mieszkanie jest wynajmowane osobom fizycznym. W 2015 r. do opodatkowania najmu zostały wybrane zasady ogólne. Wnioskodawca przewiduje, że po upływie 5 lat może sprzedać mieszkanie.

W piśmie z dnia 4 maja 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, dodano, że Wnioskodawca nabył używany lokal mieszkalny o pow. 57,9 m². Ww. lokal został nabyty w marcu 2014 r. Zgodnie z prawem budowlanym, przedmiotowy lokal jest lokalem mieszkalnym. W momencie zakupu był to lokal używany w rozumieniu art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wraz z małżonką posiada tytuł własności tego lokalu (mieszkanie zostało nabyte na podstawie umowy kupna-sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego). Mieszkanie zostało nabyte w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego najbliższej rodziny (żony i dzieci). Wnioskodawca wraz z żoną, przed przekazaniem tego lokalu na potrzeby najmu ponieśli nakłady na ten lokal: wykonano remont generalny (wymiana instalacji elektrycznej, hydraulicznej, podłóg, drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, glazury, terakoty, wykonano gładzie oraz malowanie). W wyniku tych prac mieszkanie stało się „zdatne do użytku”. Wynajem lokalu następuje w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Całość dochodu z tego źródła opodatkowuje Wnioskodawca, a oświadczenie małżonków w tej sprawie zostało złożone Naczelnikowi Urzędu Skarbowego. Ww. lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych 1 października 2014 r. Odpisy amortyzacyjne dokonywane są począwszy od następnego miesiąca – przedmiotem najmu jest cały lokal mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca może ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną dla wynajmowanego lokalu mieszkalnego (do maksymalnego poziomu - 10%) i tak ustalony odpis amortyzacyjny odnosić w koszty przy ustalaniu podstawy opodatkowania z tytułu uzyskiwanych dochodów z najmu?
2.  Czy w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat – jeżeli mieszkanie nie będzie wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, a jedynie na zaspokojenie własnych potrzeb lub będzie wynajmowane – sprzedaż mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pomimo odnoszenia w koszty odpisów amortyzacyjnych w okresach, w których było ono wynajmowane?

W uzupełnieniu wniosku dodano, że pytanie dotyczy ewentualnej sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 2. W zakresie pytania Nr 1 wniosek zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu jest sprzedaż nieruchomości (lokalu mieszkalnego), jeżeli zostaje dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub prawa majątkowego. Jeżeli sprzedaż nieruchomości, która nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nastąpi po upływie 5 lat, osiągnięty przychód (dochód) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych w ramach ustalania podstawy opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu nie wpływa na ustalenie, że sprzedaż mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku dodano, że zbycie lokalu po upływie 5 lat od końca roku, w którym został on nabyty, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem że w okresie tym lokal nie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a jedynie na potrzeby własne Wnioskodawcy, Jego najbliższej rodziny lub w ramach tzw. „najmu prywatnego”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Przepisy zawarte w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) określają źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jednym z nich jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Innym ze źródeł przychodów jest - co wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przywołany powyżej przepis znajduje potwierdzenie w treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wspomniany wyżej przepis, zawarty w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy budynek ten lub lokal stanowił przedmiot najmu prywatnego, w ramach którego był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i był amortyzowany, czy też był środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest od 2014 r. właścicielem lokalu mieszkalnego, który wynajmuje i zamierza amortyzować 10% indywidualną stawką amortyzacyjną. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W przyszłości, po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, planuje jego sprzedaż.

Mając zatem na uwadze przywołane powyżej przepisy należy przyjąć, że dla ustalenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca wynajmuje w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych i amortyzuje, będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że przychód jaki Wnioskodawca uzyska z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli upłynie 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, przy czym nie ma znaczenia, że w ramach najmu prywatnego lokal mieszkalny będzie amortyzowany.

Dodać jednocześnie należy, że wbrew dodatkowym uwagom Wnioskodawcy, zawartym w Jego stanowisku, zbycie lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko Wnioskodawcy uznano jednak w całości za prawidłowe, bowiem przedmiotem oceny była sprzedaż lokalu mieszkalnego niewykorzystywanego w działalności gospodarczej i w tym zakresie Wnioskodawca przedstawił prawidłową ocenę prawną zdarzenia przyszłego.

Ponadto należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie dotyczy żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.