Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-389/13-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-08-28
Teza: Zakres skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości.
Słowa kluczowe: hipoteka; nieruchomości; wartość-wartość rynkowa; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 26.07.2013 r. (data wpływu 30.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.07.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W maju 2010 roku Wnioskodawca nabył wspólnie z osobą fizyczną (III grupa podatkowa – zgodnie z zapisami ustawy o podatku od spadków i darowizn) prawo własności lokalu mieszkalnego z przynależnym garażem i komórką wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Cena nabycia wynosiła 841 950 zł. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje równy, wynoszący 50% udział we współwłasności. Zakup został sfinansowany z kredytu zaciągniętego wspólnie przez oboje właścicieli. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką kaucyjną w wysokości 1 136 633 zł na rzecz banku a wartość kredytu jaki został jeszcze do spłacenia wynosi 718 313 zł. Kredyt od chwili jego zaciągnięcia do tej pory Wnioskodawca spłaca sam. Współwłaściciele zamierzają podpisać w najbliższy czasie akt notarialny (lub poprzez orzeczenie sądu), w którym nastąpić ma nieodpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Kredyt jest indeksowany we franku szwajcarskim. Obecna wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 700 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

W związku z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawca zwraca się z prośbą o udzielenie informacji w następującej kwestii:

Czy przy ustaleniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o obciążenie jakim jest hipoteka?

Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość rynkową nieruchomości, podatek od spadków i darowizn wyniesie zero?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z indywidualną interpretacją wydaną w dniu 20 stycznia 2012 roku przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygnatura IPPB2/436-515/11-2/AF) cyt. „…Nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby na rzecz, której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 7 ust. 6 tej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi rzecz lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesienie przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 tej ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361, z późn. z.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można wierzytelność obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzyciela osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle przywołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W niniejszej sprawie kwota wierzytelności przekracza wartość nieruchomości zatem należny podatek będzie wynosił zero,…”

Takie stanowisko potwierdzone zostało również w indywidualnej interpretacji wydanej w dniu 20 stycznia 2011 roku przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (sygnatura IBPBII/1/436 -289/10/AŻ).

Dodatkowo w niniejszej interpretacji odwołano się do stanowiska Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie do wyroku z dnia 18 lutego 2010 r., sygn. akt III SA/Wa 1219/09, orzekając, że: „Hipoteka, która ciąży na nieruchomości wchodzącej w skład spadku, zmniejsza podstawę obliczenia podatku od spadków i darowizn. Jest tak również wówczas, gdy została ona ustanowiona w związku z kredytem zaciągnięty przez spadkobiercę”.

Stąd też, odnosząc się do opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, wartość rynkowa nieruchomości wynosząca 700 000 zł zostałaby pomniejszona o ciężary pozostające na przedmiotowej nieruchomości (w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn) tj. o wartość hipoteki pozostającej na tejże nieruchomości, tj. kwotę 1 136 633 zł. Ze względu na ujemny wynik wartość podatku w ocenie Wnioskodawcy, wyniosłaby zero.

Mając na względzie przytoczone indywidualne interpretacje, Wnioskodawca zwraca się z uprzejmą prośbą o zajęcie stanowiska w odniesieniu do przedstawionego przez niego zdarzenia przyszłego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),

*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

*   sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno – gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w maju 2010 roku Wnioskodawca nabył wspólnie z osobą fizyczną (III grupa podatkowa – zgodnie z zapisami ustawy o podatku od spadków i darowizn) prawo własności lokalu mieszkalnego z przynależnym garażem i komórką wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Cena nabycia wynosiła 841 950 zł. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje równy, wynoszący 50% udział we współwłasności. Zakup został sfinansowany z kredytu zaciągniętego wspólnie przez oboje właścicieli. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką kaucyjną w wysokości 1 136 633 zł na rzecz banku a wartość kredytu jaki został jeszcze do spłacenia wynosi 718 313 zł. Kredyt od chwili jego zaciągnięcia do tej pory Wnioskodawca spłaca sam. Współwłaściciele zamierzają podpisać w najbliższy czasie akt notarialny (lub poprzez orzeczenie sądu), w którym nastąpić ma nieodpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Kredyt jest indeksowany we franku szwajcarskim. Obecna wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 700 000 zł.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. A zatem, jeżeli hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do argumentacji Wnioskodawcy opartej na treści wskazanych interpretacji w uzasadnieniu własnego stanowiska, należy stwierdzić, iż interpretacje te co do zasady wiążą w sprawach, w których zostały wydane i nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym nie stanowią podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.