Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.763.2019.1.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-12
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.) oraz pismem z dnia 7 lutego 2020 r. (data wpływu 10 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej (pytanie Nr 2) **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 2 grudnia 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.556.2019.1.KO, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 2 grudnia 2019 r. (data doręczenia 19 grudnia 2019 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 27 grudnia 2019 r.

Ponieważ w wyniku uzupełnienia wniosku pojawiły się nieścisłości w opisie zdarzenia przyszłego, tutejszy Organ w dniu 24 stycznia 2020 r. wysłał kolejne wezwanie w celu doprecyzowania przedmiotu wniosku. Wezwanie w tym zakresie z dnia 24 stycznia 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.556.2019.3.KO, zostało doręczone Wnioskodawcy w dniu 3 lutego 2020 r., natomiast uzupełnienie wpłynęło w dniu 10 lutego 2020 r., a nadane zostało w placówce pocztowej w dniu 7 lutego 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość tą nabył w listopadzie 1998 r. Budynek położony na nieruchomości (w części, która ma zostać sprzedana) wybudowano prawdopodobnie w latach 50 XX wieku, zaś w 2006 r. zakończono przebudowę budynku. Przez pewien okres – od 1998 r. do stycznia 2018 r. – nieruchomość ta była wprowadzona do jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy (przez cały ten okres Wnioskodawca jako osoba fizyczna, był jej właścicielem) i wykorzystywana w prowadzonej działalności. Ostatecznie, w styczniu 2018 r. nieruchomość ta została wyprowadzona z działalności gospodarczej i aktualnie – w części mającej zostać sprzedaną – jest używana do celów osobistych Wnioskodawcy. Wnioskodawca rozważa sprzedaż części opisanej wyżej nieruchomości. Zgodnie ze wstępnymi ustaleniami zawartymi z potencjalnym nabywcą, przyszłe strony umowy sprzedaży zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca ma otrzymać zaliczkę, stanowiącą część ostatecznej ceny nieruchomości, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozostała część ceny ma zostać uiszczona przez kupującego przy zawarciu umowy przyrzeczonej; jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zaliczka zostanie zwrócona niedoszłemu kupującemu.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 23 grudnia 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że nadal prowadzi działalność gospodarczą. Działalność jest prowadzona od dnia 18 grudnia 1989 r., z wyłączeniem okresu od 30 października 2015 r. do 15 marca 2016 r., kiedy to była ona zawieszona. Przychody z tej działalności są opodatkowana podatkiem liniowym, dla działalności prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Przeważająca część działalności odpowiada pozycji 70.22.Z PKD, to jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta w drodze umowy sprzedaży, na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Była to działka zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym i budynkiem magazynowo-gospodarczym. Budynek, o którym mowa we wniosku, aktualnie ma charakter mieszkalny. Powierzchnia budynku to 271,66 m2 (całość to powierzchnia mieszkalna, brak powierzchni niemieszkalnej), powierzchnia gruntu to 24,95 ara. Przeprowadzona w 2006 r. przebudowa polegała na przebudowie stropodachu na dach stromy wielospadowy na budynku usługowym z wykorzystaniem poddasza na cele usługowe. Wydatki na ww. przebudowę stanowiły wydatki inwestycyjne, powiększające wartość środka trwałego - odpisy amortyzacyjne stanowiły koszty uzyskania przychodów. Budynek był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych; dokonywane były od niego odpisy amortyzacyjne - od grudnia 1998 r., zaś według KŚR były sklasyfikowany jako 105- budynki biurowe. Zgodnie z klasyfikacją PKOB, budynek został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe. Przedmiotem sprzedaży ma być część nieruchomości zabudowana budynkiem mieszkalnym. Tylko część, która ma zostać sprzedana została wycofana z działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 7 lutego 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z aktem notarialnym (\`(...)\`) z dnia 10 listopada 1998 r. w skład nabytej w 1998 r. nieruchomości wchodziło: działka nr (\`(...)\`) o powierzchni 24 ary i 95 m2 w użytkowaniu wieczystym na 99 lat, to jest do dnia 4 grudnia 2089 r., zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym z dobudowaną częścią socjalną, murowanym, parterowym o powierzchni 152 m2 i budynkiem magazynowo-gospodarczym, parterowym, murowanym o powierzchni 175 m2 - stanowiącymi odrębną nieruchomość. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) budynki posadowione na działce zostały sklasyfikowane odpowiednio: budynek administracyjno-biurowy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe oraz budynek magazynowo-gospodarczy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 125, klasa 1251 – budynki przemysłowe.

Nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej w dniu 10 listopada 1998 r. Cała nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej. Wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej polegało na wykorzystaniu budynku administracyjno-biurowego na pomieszczenia biurowe i socjalne, budynku magazynowo-gospodarczego na pomieszczenia magazynowe oraz garażowe, natomiast działka na miejsca parkingowe i plac składowy. Odpisy amortyzacyjne były dokonywane wg stawki 2,5%. Budynek administracyjno-biurowy aktualnie używany jest w celach mieszkaniowych Wnioskodawcy (został on przebudowany i powiększony do powierzchni 271,66 m2). Na cele osobiste Wnioskodawcy został przeznaczony budynek administracyjno-biurowy w całości, po przekształceniu na mieszkalny. Zmiana sposobu użytkowania nastąpiła w odniesieniu do budynku administracyjno-biurowego. Zmiana sposobu użytkowania budynku administracyjno-biurowego na mieszkalny nastąpiła 31 stycznia 2018 r., na podstawie zawiadomienia z dnia 31 stycznia 2018 r. Starostwa Powiatowego o wprowadzonych zmianach w danych ewidencyjnych i korekcie deklaracji o nieruchomościach złożonej do Urzędu Gminy w dniu 31 stycznia 2018 r. Powierzchnia mieszkalna budynku stanowi 271,66 m2 (po przebudowie budynku administracyjno-biurowego). Zmiana sposobu użytkowania dotyczyła wyłącznie budynku administracyjno-biurowego. Dla budynku magazynowo-gospodarczego nie nastąpiła zmiana sposobu użytkowania i jest on dalej używany w działalności gospodarczej. Innych budynków na nieruchomości nie było i nie ma. Aktualnie Wnioskodawca uwzględnia w kosztach uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne wyłącznie dla budynku magazynowo-gospodarczego wg stawki: 2,5%, gdyż nadal jest on wykorzystywany w działalności gospodarczej. Budynek administracyjno-biurowy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe i był ujęty w ewidencji środków trwałych, były dokonywane od niego odpisy amortyzacyjne do czasu wycofania z działalności gospodarczej i zmiany sposobu użytkowania na budynek mieszkalny. Powierzchnia 271,66 m2 odnosi się do budynku administracyjno-biurowego (po przebudowie jego pierwotna powierzchnia – 152 m2 wzrosła do wyżej wymienionej powierzchni), zmienił się również sposób użytkowania budynku - na mieszkalny. Przedmiotem sprzedaży ma być tylko budynek mieszkalny, wycofany z działalności gospodarczej (pierwotnie, przed zmianą sposobu użytkowania administracyjno-biurowy, używany w działalności gospodarczej). Wnioskodawca precyzuje, że z działalności gospodarczej wyprowadzony został jedynie budynek administracyjno-biurowy (przekształcony na mieszkalny) i ten budynek ma zostać sprzedany. Natomiast drugi (budynek magazynowo-gospodarczy) jest nadal używany w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy po stronie Wnioskodawcy powstanie zobowiązanie podatkowe w momencie otrzymania zaliczki przy zawarciu umowy przedwstępnej?
2.  Czy w momencie ewentualnego zawarcia umowy przyrzeczonej po stronie Wnioskodawcy powstanie zobowiązanie podatkowe?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska w zakresie pytania oznaczonego Nr 2, natomiast w zakresie pytania Nr 1 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej po stronie Wnioskodawcy nie powstanie zobowiązanie podatkowe.

Wynika to z faktu, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jako że sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, a od nabycia i zabudowania nieruchomości (w części mającej zostać zbytą) minęło ponad 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nabyło nabycie lub wybudowanie, po stronie Wnioskodawcy nie powstanie zobowiązanie podatkowe w momencie, gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, źródłami przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Norma art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że – dokonane poza działalnością gospodarczą – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

Innymi słowy, w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Zatem, jeżeli przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c).

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy sprzedawany będzie lokal mieszkalny, czy też niemieszkalny.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.), przez zmianę sposobu użytkowania rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Stosownie do treści art. 71 ust. 2 ww. ustawy, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

W przypadku sprzedaży nieruchomości (jeśli sprzedaż ta nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej) przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniach zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przeważająca część odpowiada pozycji 70.22.Z PKD, to jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest właścicielem nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość tą nabył w listopadzie 1998 r. Nieruchomość pierwotnie została nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z aktem notarialnym (\`(...)\`) z dnia 10 listopada 1998 r. w skład nabytej nieruchomości wchodziło: działka nr (\`(...)\`) o powierzchni 24 ary i 95 m2 w użytkowaniu wieczystym na 99 lat to jest do dnia 4 grudnia 2089 r., zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym z dobudowaną częścią socjalną, murowanym, parterowym o powierzchni 152 m2 i budynkiem magazynowo-gospodarczym, parterowym, murowanym o powierzchni 175 m2 - stanowiącymi odrębną nieruchomość. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) budynki posadowione na działce zostały sklasyfikowane odpowiednio: budynek administracyjno-biurowy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe oraz budynek magazynowo-gospodarczy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 125, klasa 1251 – budynki przemysłowe. Cała nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej w dniu 10 listopada 1998 r. Wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej polegało na wykorzystaniu budynku administracyjno-biurowego na pomieszczenia biurowe i socjalne, budynku magazynowo-gospodarczego na pomieszczenia magazynowe oraz garażowe, natomiast działka na miejsca parkingowe i plac składowy.

Odpisy amortyzacyjne były dokonywane wg stawki 2,5%. Budynek administracyjno-biurowy aktualnie używany jest w celach mieszkaniowych Wnioskodawcy (został on przebudowany i powiększony do powierzchni 271,66 m2). Na cele osobiste Wnioskodawcy został przeznaczony budynek administracyjno-biurowy w całości, po przekształceniu na mieszkalny. Zmiana sposobu użytkowania nastąpiła w odniesieniu do budynku administracyjno-biurowego. Zmiana sposobu użytkowania budynku administracyjno-biurowego na mieszkalny nastąpiła 31 stycznia 2018 r., na podstawie zawiadomienia z dnia 31 stycznia 2018 r. Starostwa Powiatowego o wprowadzonych zmianach w danych ewidencyjnych i korekcie deklaracji o nieruchomościach złożonej do Urzędu Gminy w dniu 31 stycznia 2018 r. Powierzchnia mieszkalna budynku stanowi 271,66 m2 (po przebudowie budynku administracyjno-biurowego). Zmiana sposobu użytkowania dotyczyła wyłącznie budynku administracyjno-biurowego. Dla budynku magazynowo-gospodarczego nie nastąpiła zmiana sposobu użytkowania i jest on dalej używany w działalności gospodarczej. Innych budynków na nieruchomości nie było i nie ma. Aktualnie Wnioskodawca uwzględnia w kosztach uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne wyłącznie dla budynku magazynowo-gospodarczego wg stawki: 2,5%, gdyż nadal jest on wykorzystywany w działalności gospodarczej. Budynek administracyjno-biurowy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe i był ujęty w ewidencji środków trwałych, były dokonywane od niego odpisy amortyzacyjne do czasu wycofania z działalności gospodarczej i zmiany sposobu użytkowania na budynek mieszkalny. Powierzchnia 271,66 m2 odnosi się do budynku administracyjno-biurowego (po przebudowie jego pierwotna powierzchnia – 152 m2 wzrosła do wyżej wymienionej powierzchni), zmienił się również sposób użytkowania budynku - na mieszkalny. Przedmiotem sprzedaży ma być tylko budynek mieszkalny, wycofany z działalności gospodarczej (pierwotnie, przed zmianą sposobu użytkowania administracyjno-biurowy, używany w działalności gospodarczej). Wnioskodawca precyzuje, że z działalności gospodarczej wyprowadzony został jedynie budynek administracyjno-biurowy (przekształcony na mieszkalny) i ten budynek ma zostać sprzedany.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że skoro wskazany we wniosku budynek, wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako budynek administracyjno-gospodarczy, jest od dnia 31 stycznia 2018 r., w świetle odrębnych przepisów niebędących przepisami prawa podatkowego, a tym samym nie mogących być przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, budynkiem mieszkalnym (wskazanie Wnioskodawcy w tym zakresie przyjęto, jako element zdarzenia przyszłego), to brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż tego budynku, stanowić będzie przychód z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach źródła przychodów, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wskazano, co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.

Z uwagi na to, że sprzedaż budynku mieszkalnego nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, tj. od końca 1998 r., nie będzie ona skutkować powstaniem u Wnioskodawcy przychodu podatkowego ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowane zawarcie umowy przyrzeczonej dotyczącej sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w 1998 r. w świetle powołanych wyżej przepisów, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. W związku z tym w interpretacji indywidualnej Organ nie może dokonać konkretnego rozliczenia, czy potwierdzenia wyliczenia poszczególnych kwot przychodu, kosztów, podatku, odliczeń od dochodu, czy podatku, a tym samym nie może odnieść się do kwot i wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę. Szczegółowe ustalenia w powyższym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.