Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.349.2025.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-25
Teza: Nieuznanie transakcji dostawy Nieruchomości za czynność
wyłączoną z opodatkowania, opodatkowanie podatkiem VAT
tej dostawy, prawa Kupującego do odliczenia i zwrotu podatku
VAT oraz uznania rozliczenia (sprzedaży) nakładów
poniesionych na infrastrukturę, posadowionych na działkach
gminy, za świadczenie usług.
Słowa kluczowe: budowle
budynek-sprzedaż budynków
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
opodatkowanie
podatek-zwrot podatku
usługi
zwolnienie-prawo do zwolnienia
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86
1
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    Państwa wniosek z 28 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    podatku VAT, dotyczący ustalenia, czy:
    - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT,
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na
    podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy;
    - sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała
    zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa
    w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;
    - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT
    dokumentującej jej faktyczne dokonanie, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą
    oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie
    uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT

    naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego
    nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87
    ustawy o VAT;
    - planowane rozliczenie (sprzedaż) nakładów poniesionych na infrastrukturę sanitarną
    posadowioną w pasie drogowym drogi publicznej oraz infrastrukturę (kanalizację
    deszczową) posadowionych na działkach gminy w ramach Transakcji będzie stanowić
    świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT
    - wpłynął 28 maja 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 5
    sierpnia 2025 r. (data wpływu 5 sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X.
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y. Sp. z o.o.

## Opis zdarzenia przyszłego

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest spółką z
    siedzibą w (...), której zasadnicza działalność polega na zarządzaniu otwartymi funduszami
    inwestycyjnymi utworzonym na podstawie (...) prawa inwestycyjnego. Spółka działa w
    Polsce poprzez oddział Xx. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce.
    Sprzedający występuje w charakterze cywilnoprawnego właściciela nieruchomości i
    udziałów w spółkach celowych nabywanych na rzecz funduszy.
    Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną
    postępowania, dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest
    czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS,
    w skład przedmiotowej działalności Kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na
    własny rachunek.
    Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”, „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”)
    nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.
    o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.,
    dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o
    charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
    wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.
    Sprzedający oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”),
    na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności zdefiniowanej
    poniżej Nieruchomości, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za
    zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny (dalej: „Transakcja”). Strony wstępnie planują
    zawrzeć Transakcję w (...) roku. Zawarcie Umowy Sprzedaży poprzedzi podpisanie umowy
    przedwstępnej oraz umowy warunkowej.
    Nieruchomość
    Historia nabycia Nieruchomości
    Na podstawie: (i) aktu notarialnego nr Rep. A (...) dokumentującego warunkową umowę
    sprzedaży zawartą w dniu (...) roku oraz (ii) aktu notarialnego nr Rep. A (...)
    dokumentującego umowę przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu
    warunkowej umowy sprzedaży zawartą w dniu (...) roku oraz protokół z przyjęcia do
    depozytu dokumentu (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży”) Sprzedający nabył od spółki
    Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej:
    „Poprzedni Właściciel”) prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej:
    „Grunt”), położonej w miejscowości (...), w powiecie (...), województwie (...), w obrębie

    ewidencyjnym (...), obejmującej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów i budynków
    numerami A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg
    Wieczystych prowadził (i nadal prowadzi) księgę wieczystą numer (...).
    Na Gruncie posadowione były budynki (Budynek A oraz zrealizowana część Budynku B)
    pełniące w szczególności funkcje hal produkcyjno-magazynowych oraz budowle.
    Przed nabyciem ww. nieruchomości Kupujący otrzymał indywidualną interpretację
    podatkową(z dnia 11 czerwca 2015 roku, sygn. IPPP3/4512-415/15-2/WH), w której
    Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra
    Finansów potwierdził opodatkowanie nabycia podatkiem VAT oraz prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem
    nieruchomości.
    Poprzedni Właściciel na dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży był podatnikiem
    podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, a sprzedaż prawa własności
    Gruntu wraz z zabudowaniami była opodatkowana VAT według obowiązującej stawki 23%
    i była zgodna z otrzymanym stanowiskiem przedstawionym w ww. interpretacji
    indywidualnej.
    Poprzedni Właściciel wystawił i doręczył Sprzedającemu stosowną fakturę VAT
    dokumentującą sprzedaż opisanych nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami.
    W związku z transakcją wynikającą z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Sprzedającemu w
    całości przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony,
    wynikający z faktury dokumentującej nabycie ww. nieruchomości. Sprzedający skorzystał z
    tego prawa tj. wystąpił o zwrot podatku VAT w deklaracji VAT-7 za (...) r. Uprawnienie
    Sprzedającego do otrzymania przedmiotowych zwrotów zakończyło się skutecznym
    otrzymaniem zwrotu VAT przez Sprzedającego na wskazany do tego celu rachunek
    bankowy.
    Po nabyciu ww. nieruchomości, w (...) roku Sprzedający przekazał działkę o numerze
    ewidencyjnym J gminie z przeznaczeniem pod drogi (w dalszej części niniejszego wniosku
    definicja Gruntu nie będzie zatem obejmować swym zakresem tej działki).
    Opis obecnego stanu Nieruchomości i jej sytuacji prawnej
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
    • prawo własności Gruntu zdefiniowanego powyżej, położonego w miejscowości (...), w
    powiecie (...), województwie (...), w obrębie ewidencyjnym (...), obejmujące działki gruntu
    oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami A, B, C, D, E, F, G, H, I, K, dla
    której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer
    (...),
    • prawo własności Budynków A i B zlokalizowanych na Gruncie (dalej: „Budynki”) wraz z
    instalacjami, systemami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynków
    oraz wymaganymi do ich obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od
    Budynków,
    • prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością
    Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu przepisów
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 j.t., dalej:
    „Prawo budowlane”), m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza niestanowiące
    części Budynków (dalej łącznie: „Budowle ”) oraz naniesienia w postaci innych obiektów
    budowlanych, niestanowiących budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, w tym w
    postaci obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego.
    Grunt, Budynki, Budowle oraz inne naniesienia na Gruncie w dalszej części niniejszego
    wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”.

    Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej,
    czy wodociągowej, które jeżeli stanowią własność Sprzedającego, będą przedmiotem
    planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.
    Jeżeli jednak są one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych),
    to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia
    Nieruchomości przez Sprzedającego.
    W tabeli poniżej Strony przedstawiają podsumowanie naniesień, które - według ich
    najlepszej wiedzy na moment złożenia niniejszego wniosku - będą istniały na Gruncie na
    moment dokonania Transakcji. [ostateczna wersja tabeli (poniżej) została przedstawiona
    przez Zainteresowanych w uzupełnieniu wniosku z 5 sierpnia 2025 r. - przypis Organu].
                                              Z którym BudynkiemNr działkiBudynek  Budowla  /Budowlą obiekt jestfunkcjonalnie związany
                                Budynek/budowla lub ich część/urządzenie budowlane wrozumieniu Prawa budowlanego
                  Kanalizacja sanitarna - sieć  Budowla
                    Metalowe ogrodzenie  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Przyłącze energii elektrycznej  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                    Sieci energetyczne  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
                  Sieci kanalizacji deszczowej  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
                  Sieć wodna przeciwpożarowa  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
                    Sieć wodociągowa  Budynek ABudowle oraz UrządzeniabudowlaneA  Budynek A
                  Pierwsza kotłownia kontenerowa  Budowla
                Stacja transformatorowa kontenerowa  Budowla
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Parking betonowy  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla

                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                    Oznakowanie parków  Budowla
                                              Z którym BudynkiemNr działkiBudynek  Budowla  /Budowlą obiekt jestfunkcjonalnie związanyBudynek/budowla lub ich część/urządzenie budowlane wrozumieniu Prawa budowlanegoA  Budynek A  Wiata  Budowla
                Kanalizacja deszczowa - separator i osadniki  Urządzenie budowlane  Budynek A
                Kanalizacja deszczowa - pompownia  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  kanalizacja sanitarna - sieć  Budowla
                Kanalizacja sanitarna - oczyszczalnia  Urządzenie budowlane  Budynek A
                Kanalizacja sanitarna - przepompownia  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Metalowe ogrodzenie  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                    Sieci energetyczne  Budowle oraz Urządzenia  Budynek Abudowlane
                  Sieci kanalizacji deszczowej  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
      B  Budynek A  Sieć wodna przeciwpożarowa  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
                    Sieć wodociągowa  Budowle oraz Urządzenia  Budynek Abudowlane
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Parking betonowy  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                  Oznakowanie parków  Budowla
        Budynek A,C  BrakBudynek B

                    Pole manewrowe  Urządzenie budowlane  Budynek B
                tereny utwardzone budynek B rozbudowa  Urządzenie budowlane  Budynek B
                instalacje elektryczne SN (sieci zewnętrzne)  BudowlaK  Budynek B  budynek B rozbudowa
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                  Oznakowanie parków  Budowla
                  Kanalizacja sanitarna - sieć  Budowla
      D  Budynek A
                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                                              Z którym BudynkiemNr działkiBudynek  Budowla  /Budowlą obiekt jestBudynek/budowla lub ich częśćfunkcjonalnie związany/urządzenie budowlane wrozumieniu Prawa budowlanego
                    Sieci energetyczne  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
                  Sieci kanalizacji deszczowej  Budowle oraz Urządzenia  Budynek Abudowlane
                  Sieć wodna przeciwpożarowa  Budowle oraz Urządzenia  Budynek Abudowlane
                    Sieć wodociągowa  Budynek ABudowle oraz Urządzeniabudowlane
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
      D  Budynek A  Parking betonowy  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                  Oznakowanie parków  Budowla
                  Droga przeciwpożarowa  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Kanalizacja deszczowa - wyloty  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Kanalizacja sanitarna - sieć  Budowla
                  Metalowe ogrodzenie  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                    Sieci energetyczne  Budowle oraz Urządzenia  Budynek Abudowlane
                  Sieci kanalizacji deszczowej  Budynek A

                                  Budowle oraz Urządzeniabudowlane
                  Sieć wodna przeciwpożarowa  Budowle oraz Urządzenia  Budynek ABudynek A,  budowlaneE  Budynek B
                    Sieć wodociągowa  Budowle oraz Urządzenia  Budynek Abudowlane
                  Druga kotłownia kontenerowa  Budowla
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Parking betonowy  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                                Urządzenie budowlane  Budynek Bzasuwa sekcyjna 3 instalacji hydrantowej
                                              Z którym BudynkiemNr działkiBudynek  Budowla  /Budowlą obiekt jestBudynek/budowla lub ich częśćfunkcjonalnie związany/urządzenie budowlane wrozumieniu Prawa budowlanego
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i BBudynek A,E  Budynek B  Oznakowanie parków  Budowla
                  Kanalizacja sanitarna - sieć  Budowla
                  Metalowe ogrodzenie  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieci energetyczne  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieci kanalizacji deszczowej  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieć wodna przeciwpożarowa  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieć wodociągowa  Budynek AbudowlaneF  Budynek A
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Parking betonowy  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Pole manewrowe i drogi  Urządzenie budowlane  Budynek A
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                  Kanalizacja sanitarna - sieć  Budowla
                  Metalowe ogrodzenie  Urządzenie budowlane  Budynek A

                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                                  Urządzenie budowlane  Budynek ARurociągi stacji rozdzielczej gazu - stacja redukcji
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieci energetyczne  Budynek AbudowlaneBudynek A,H  Budynek B  Budowle oraz UrządzeniaSieci kanalizacji deszczowej  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieć wodna przeciwpożarowa  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieć wodociągowa  Budynek Abudowlane
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                  Kanalizacja sanitarna - sieć  BudowlaBudynek A,I  Budynek B  Metalowe ogrodzenie  Urządzenie budowlane  Budynek A
                                              Z którym BudynkiemNr działkiBudynek  Budowla  /Budowlą obiekt jestBudynek/budowla lub ich częśćfunkcjonalnie związany/urządzenie budowlane wrozumieniu Prawa budowlanego
                  Rurociągi sieci rozdzielczej gazu  Budowla
                                  Urządzenie budowlane  Budynek ARurociągi stacji rozdzielczej gazu - stacja redukcji
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieci energetyczne  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieci kanalizacji deszczowej  Budynek Abudowlane
                                  Budowle oraz UrządzeniaSieć wodna przeciwpożarowa  Budynek Abudowlane
        Budynek A,  Budowle oraz UrządzeniaSieć wodociągowa  Budynek AI  Budynek B  budowlane
                  Szlabany automatyczne  Urządzenie budowlane  Budynek A
                  Sieć kanalizacji deszczowej  Budowla
                    Betonowy parking  Urządzenie budowlane  Budynek A
                      Schowek  Budowla
                      Droga  Urządzenie budowlane  Budynek A i B
                    Pole manewrowe  Urządzenie budowlane  Budynek B
                Tereny utwardzone budynek B rozbudowa  Urządzenie budowlane  Budynek B
              Kanalizacja deszczowa budynek B rozbudowa  Budowla
                Kanalizacja sanitarna budynek B rozbudowa  Budowla
                Sieć ciepłownicza budynek B rozbudowa  Budowla
                Instalacje elektryczne SN (sieci zewnętrzne)  Budowlabudynek B rozbudowa

      G  Budynek B  BudowlaOświetlenie terenu - lampy budynek B rozbudowa
              Kontenerowa stacja trafo budynek B rozbudowa  Budowla
                  Droga przeciwpożarowa z kostki  Urządzenie budowlane  Budynek B
                                  Urządzenie budowlane  Budynek BZasuwa sekcyjna 1 instalacji hydrantowej
                                  Urządzenie budowlane  Budynek BZasuwa sekcyjna 2 instalacji hydrantowej
                  Oznakowanie parków  Budowla
    Do Sprzedającego należy również infrastruktura sanitarna posadowiona w pasie
    drogowym drogi publicznej w oparciu o decyzję zezwalającą na umieszczenie jej w pasie
    drogowym oraz infrastruktura (kanalizacja deszczowa) posadowiona na działkach gminy -
    część działek nr (...) oraz (...), objętych księgą wieczystą zgodnie z treścią służebności
    ujawnionej w dziale księgi wieczystej. Planowane jest rozliczenie (sprzedaż) nakładów
    poniesionych na posadowienie ww. infrastruktury w ramach Transakcji.
    Budynek A i Budynek B stanowią jedną bryłę i znajdują się pod jednym dachem.
    Po nabyciu Gruntu Sprzedający rozbudowywał dwukrotnie Budynek B na podstawie
    umowy o zarządzenie procesem deweloperskim zawartym ze spółką Q. sp. z.o.o. Pierwszy
    etap rozbudowy został oddany do użytkowania dnia (...) r., a drugi etap dnia (...) r.
    Zarówno w (...) r., jak i w (...) r. wartość wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów
    o podatku dochodowym) przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku B (kalkulacja
    zgodna z podejściem prezentowanym w wyroku NSA z 16.05.2024 r. sygn. I FSK 1646/19).
    Od tego czasu Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków, które
    przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków
    przed zawarciem Transakcji.
    Działalność gospodarcza Sprzedającego polega m.in. na wynajmie powierzchni
    komercyjnej w Budynkach. Od momentu nabycia Budynków, a następnie od momentu
    oddania Budynku B po jego rozbudowie powierzchnia Budynków była przedmiotem
    wynajmu w ramach czynności opodatkowanych VAT przez okres przekraczający 2 lata.
    Obecnie Budynki są w pełni wynajęte.
    Wszystkie naniesienia w postaci Budowli posadowionych na Gruncie zostały oddane do
    użytkowania nie później niż w (...) r. Od momentu nabycia lub wybudowania Budowle
    pełnią zgodną z ich przeznaczeniem funkcję i co za tym idzie są zgodnie z takim
    przeznaczeniem wykorzystywane przez Sprzedającego dla potrzeb prowadzonej przez
    niego działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata. Po nabyciu lub wzniesieniu
    Budowli Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym), w szczególności takich, które przekroczyłyby 30% ich wartości
    początkowej.
    Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Budynkach od (...) r.
    Działalność ta jest opodatkowana VAT. Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje
    obecnie i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie
    do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Sprzedający jest zarejestrowany w
    Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji)
    oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek
    naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.
    Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału,
    oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację
    oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również
    wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i

    koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą
    Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z
    ogólnymi przepisami o rachunkowości.
    Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z
    infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących m.in. usługi
    zarządzania nieruchomością, usługi prawne, księgowo-podatkowe itp. Sprzedający nie
    zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego
    działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z
    innymi podmiotami.
    Dodatkowo, Sprzedający wykorzystuje zaawansowane oprogramowanie komputerowe,
    które służy do automatyzacji obsługi ruchu samochodowego, zbierania informacji i
    statystyk o pojazdach i osobach, monitorowania dostępności miejsc parkingowych dla
    najemców, zarządzania przeglądami technicznymi, zarządzania zgłoszeniami serwisowymi
    /gwarancyjnymi, rejestracji zużycia mediów, archiwizacji dokumentacji oraz innych
    czynności związanych z obsługą Nieruchomości. To oprogramowanie (dalej:
    „Oprogramowanie”) umożliwia bardziej efektywne i wydajne zarządzanie nieruchomością,
    co przekłada się na usprawnienie obsługi oraz optymalizację codziennych operacji.
    Opis planowanej Transakcji
    Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie m.in. sprzedaż Nieruchomości przez
    Sprzedającego na rzecz Kupującego.
    Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący
    wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego
    wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.
    Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi (w
    ramach ceny sprzedaży Nieruchomości):
    1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nieruchomości
    wchodzących w skład Gruntu jak również prawa własności Budynków, Budowli oraz
    pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie będących własnością Sprzedającego,
    2. przeniesienie prawa własności wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z
    Budynkami, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą
    związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    3. przeniesienie w zakresie przysługujących Sprzedającemu autorskich i pokrewnych praw
    majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością (w szczególności do projektów
    wykorzystanych do budowy Budynków, Budowli), w zakresie pól eksploatacji
    wskazanych w umowach na podstawie których te prawa nabył Sprzedający oraz praw
    zależnych,
    4. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia
    wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie
    gwarancji oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji
    /depozytów zdeponowanych przez najemców wraz z zobowiązaniem do zwrotu lub
    rozliczenia kaucji/depozytów zgodnie z umowami najmu,
    5. przeniesienie istniejących na moment Transakcji praw z tytułu gwarancji budowlanych
    oraz gwarancji udzielonych na prace projektowe związane z Nieruchomością, wraz
    przelewem depozytów pieniężnych zabezpieczających zobowiązania wykonawców na
    okres obowiązywania danej gwarancji oraz zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia
    depozytów zgodnie z umowami o wykonanie robót budowlanych (o ile takie depozyty
    będą ustanowione na moment Transakcji),
    6. wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony dokumentacji związanej z
    Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, w tym materiałów
    Due Diligence, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami

    publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń
    i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy,
    dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości,
    dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualnymi na dzień
    Transakcji najmami powierzchni w Budynkach (w tym umów najmu);
    7. przeniesienie praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów z dostawcami
    mediów dotyczących obsługi Nieruchomości, z wyłączeniem elementów wskazanych
    poniżej.
    Dodatkowo, jak wskazano powyżej, z mocy prawa nastąpi przeniesienie praw i
    obowiązków związanych z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości.
    W ramach planowanej Transakcji Strony dopuszczają przeniesienie decyzji
    administracyjnych (wybranych przez Strony, które odpowiednio podlegają przeniesieniu)
    dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności (i) decyzji zezwalających na lokalizację
    przyłączy mediów obsługujących Nieruchomość w pasie drogi publicznej oraz (ii)
    odpowiadających im decyzji o zajęciu pasa drogi publicznej, a także (iii) pozwoleń
    wodnoprawnych zezwalających na korzystanie z wód w ramach usług wodnych.
    W odniesieniu do toczących się obecnie postępowań mających na celu wydanie nowych
    decyzji administracyjnych, w ramach Transakcji Strony zobowiążą się do współpracy w
    celu przeniesienia tych decyzji po ich wydaniu.
    Strony nie wykluczają także nabycia przez Kupującego wszelkich praw i obowiązków
    Sprzedającego związanych z Oprogramowaniem, obejmującego w szczególności
    przekazanie licencji na rzecz Kupującego lub zawarcia przez Kupującego bezpośrednio
    umów z licencjodawcą odnośnie do korzystania z Oprogramowania. W ramach Transakcji
    Sprzedający zapewni przekazanie Kupującemu danych i informacji zebranych dzięki
    Oprogramowaniu. Jednocześnie na moment składania niniejszego wniosku Strony nie
    mogą definitywnie potwierdzić, czy nabycie praw i obowiązków z umów dotyczących
    Oprogramowania ostatecznie nastąpi.
    Wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z
    Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Elementami”.
    Strony planują wypowiedzenie przez Sprzedającego, w miarę możliwości w dniu
    przeprowadzenia Transakcji lub w okolicach tej daty, zawartych przez niego umów
    związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych).
    Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu
    Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć,
    że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku,
    zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie
    przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną
    przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców.
    Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości
    zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Strony skoordynują swoje
    działania i będą współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpi przerwa w
    dostawach usług i mediów do Nieruchomości po dokonaniu Transakcji. Do czasu zawarcia
    odpowiednich umów przez Kupującego, Sprzedający będzie kontynuował przedmiotowe
    umowy, a Kupujący będzie zwracał Sprzedającemu koszty (bez żadnych dopłat czy marży)
    usług dostarczanych na rzecz Nieruchomości.
    Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:
    1. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy
    jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,
    2. praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie umów serwisowych dotyczących
    Nieruchomości,

    3. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
    działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług
    księgowych, prawnych i podatkowych,
    4. swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność,
    5. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
    3. środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów),
    4. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych,
    korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności
    gospodarczej,
    6. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,
    7. wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak:
    know- how, reputacja firmy, kontakty itp.,
    8. źródeł finansowania działalności,
    9. pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia
    pracowników). Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowę o
    sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości. Pozostała część
    zostanie sfinansowana ze środków własnych Kupującego. W związku z tym, że
    Sprzedający oraz Kupujący na dzień Transakcji posiadać będą status podatników VAT
    oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie
    dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest,
    aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.
    Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji
    złożą we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży
    sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze
    zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11
    ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości w stosunku
    do tych elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać zwolnieniu, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Celem Zainteresowanych jest bowiem
    opodatkowanie Transakcji VAT w całości.
    Kupujący będzie ponosił wszelkie koszty utrzymania Nieruchomości od dnia Transakcji.
    Jeśli z przyczyn technicznych część takich kosztów poniesie Sprzedający, zostaną one
    rozliczone między Stronami.
    W Umowie Sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień.
    Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do
    zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów
    przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów
    najmu, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej,
    kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności
    materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
    Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g
    Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych
    Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia
    dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest
    to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
    Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych znajdujących się w Budynkach.
    Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie
    prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy
    profesjonalnych usługodawców.

    Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji i dalsza działalność
    Sprzedającego
    Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie powierzchni znajdujących się w Budynkach na cele komercyjne.
    Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie
    prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy
    profesjonalnych usługodawców.
    W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
    Kupujący – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami
    zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz
    świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3)
    zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi
    Nieruchomości.
    Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do
    zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w
    strukturze Kupującego, tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.
    Zważywszy, że Sprzedający prowadzi obecnie działalność w formie oddziału i posiada
    szereg innych nieruchomości na terenie Polski, po Transakcji oddział będzie kontynuował
    działalność opodatkowaną podatkiem VAT i nie dojdzie do jego likwidacji.
    W uzupełnieniu wniosku, wskazali Państwo w odpowiedzi na zadane pytania:
    1) Czy budynki A i B oraz Budowle wymienione w przedstawionej tabeli, stanowią Budynki,
    Budowle lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane?
    Odpowiedź Spółki: Budynki A i B stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca
    1994 r. Prawo Budowlane.
    2) Czy naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych niestanowiących budowli w
    rozumieniu Prawa budowlanego, w tym w postaci obiektów małej architektury w
    rozumieniu Prawa budowlanego, stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy
    Prawo budowalne, zapewniające możliwość użytkowania Budynków i/lub Budowli
    posadowionych na działkach zgodnie z ich przeznaczeniem?
    Odpowiedź Spółki: Spółka pragnie wyjaśnić, że w tabeli umieszczonej we Wniosku zostały
    przedstawione wszystkie naniesienia znajdujące się na Nieruchomości (Budowle). Obiekty
    te zostały sklasyfikowane na gruncie przepisów prawa budowlanego powyżej w
    odpowiedzi na pyt. 1) w zaktualizowanej tabeli jako budowle lub urządzenia budowlane.
    Według najlepszej wiedzy Spółki na Nieruchomości brak jest innych niż przedstawione w
    przedmiotowej tabeli obiektów budowlanych niestanowiących budowli w rozumieniu
    Prawa budowlanego, w tym w postaci obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa
    budowlanego.
    3) Czy elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej i wodociągowej, będące
    przedmiotem planowanej Transakcji, stanowią Budynki, Budowle lub ich części w
    rozumieniu Prawa budowlanego, a jeśli nie, to czy stanowią urządzenia budowlane
    zgodnie z ustawą Prawo budowlane, funkcjonalnie związane z Budynkami lub
    Budowlami znajdującymi się na Nieruchomości?
    Odpowiedź Spółki: Informacje dotyczące klasyfikacji na gruncie Prawa Budowlanego (jako
    budowle lub urządzenia budowlane) poszczególnych elementów infrastruktury m.in.
    energetycznej, ciepłowniczej i wodociągowej, będące przedmiotem planowanej Transakcji,
    zostały zawarte w zaktualizowanej tabeli przedstawionej w odpowiedzi na pyt. 1) powyżej.
    Według najlepszej wiedzy Spółki na Nieruchomości brak jest innych niż przedstawione w
    przedmiotowej tabeli elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej i
    wodociągowej, będące przedmiotem planowanej Transakcji.

    4) Jeśli elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej i wodociągowej, będące
    przedmiotem planowanej Transakcji, stanowią Budynki, Budowle lub ich części, w
    rozumieniu Prawa budowlanego, wskazanie:
    - Czy przy ich nabyciu lub wybudowaniu przysługiwało Sprzedającemu prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
    Odpowiedź Spółki: Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do wszystkich elementów infrastruktury m.in.
    energetycznej, ciepłowniczej i wodociągowej, będących przedmiotem planowanej
    Transakcji i przedstawionych w zaktualizowanej tabeli przedstawionej w odpowiedzi na
    pyt. 1) powyżej.
    - Czy od momentu pierwszego zasiedlenia ww. elementów infrastruktury do dnia
      transakcji minie okres dłuższy niż dwa lata?
    Odpowiedź Spółki: Od momentu pierwszego zasiedlenia ww. elementów infrastruktury
    minie okres dłuższy niż dwa lata.
    - Czy w odniesieniu do ww. elementów infrastruktury zostały poniesione/będą
      poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?
    Odpowiedź Spółki: Spółka nie ponosiła i nie będzie ponosiła, do dnia zbycia wydatków na
    ulepszenia ww. elementów infrastruktury, stanowiących co najmniej 30% ich wartości
    początkowej.
    - Jeżeli poniesione zostały lub zostaną (do dnia sprzedaży) wydatki na ich ulepszenie w
      wysokości co najmniej 30% wartości początkowej, proszę wskazać kiedy nastąpi
      pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) ww. elementów
      infrastruktury po ich ulepszeniu?
    Odpowiedź Spółki: Nie dotyczy. Spółka nie ponosiła i nie będzie ponosiła, do dnia zbycia
    wydatków na ulepszenia ww. elementów infrastruktury, stanowiących co najmniej 30% ich
    wartości początkowej.
    - Czy Sprzedający miał/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
      kwotę podatku naliczonego od wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów
      o podatku dochodowym?
    Odpowiedź Spółki: Nie dotyczy. Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na
    ulepszenie ww. elementów infrastruktury.
    5) Jeśli elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej i wodociągowej, będące
    przedmiotem planowanej Transakcji, stanowią urządzenia budowlane, zgodnie z
    ustawą Prawo budowlane, funkcjonalnie związane z Budynkami lub Budowlami
    znajdującymi się na Nieruchomości proszę wskazać:
    • z którym Budynkiem/Budowlą są funkcjonalnie związane oraz
    • na której/których działce/działkach się znajdują (proszę podać numer/numery działki
      /działek)
    Odpowiedź Spółki: Informacje dotyczące funkcjonalnego związania elementów
    infrastruktury z Budynkami oraz ich umiejscowienia na działkach zostały zawarte w tabeli
    przekazanej w odpowiedzi na pytanie pierwsze.
    6) Czy zbywane Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będą na moment
    sprzedaży wyodrębnione u Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, tzn. czy na
    podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie nie
    tylko przychodów i kosztów, ale również należności i zobowiązań do wyodrębnionej
    działalności, przez co możliwe będzie określenie wyniku finansowego?

    Odpowiedź Spółki: W ocenie Spółki zbywane Nieruchomości w ramach planowanej
    transakcji nie będą na moment sprzedaży wyodrębnione u Sprzedającego na płaszczyźnie
    finansowej.
    Przyjmuje się, że przez odrębność finansową należy rozumieć sytuację, w której poprzez
    odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie
    przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej
    ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów
    oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań
    całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11,
    czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).
    W przedmiotowej sprawie główny element majątku Sprzedawcy stanowią Nieruchomości i
    możliwe jest przypisanie im większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i
    przychodów, niemniej w ocenie Spółki wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć
    wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować.
    Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników
    majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi
    być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów,
    należności i zobowiązań związanych z takim zespołem składników majątkowych
    traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej
    pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z
    poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu.
    Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez
    odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu
    finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie
    teoretycznie. W tym miejscu należy podkreślić, że Spółka nie prowadzi odrębnego planu
    kont dla Nieruchomości.
    W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt,
    że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie
    prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych, czy nie sporządza odrębnego sprawozdania
    finansowego. W indywidualnych interpretacjach podatkowych podkreśla się, że jest to
    kluczowy aspekt przy ocenie wyodrębnienia finansowego. Przykładowo, w interpretacji z 8
    maja 2025 roku, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.182.2025.2.AB Dyrektor KIS zgodził się z
    wnioskodawcą, iż „przedmiot Transakcji nie posiada i na dzień przeprowadzenia
    Transakcji nie będzie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne
    funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Dla Nieruchomości oraz zespołu składników
    majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie są prowadzone oddzielne księgi
    rachunkowe ani nie jest sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe, w związku z czym
    na podstawie prowadzonej przez Zbywcę ewidencji księgowej nie dochodzi do
    przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    Nieruchomości przez co nie określa się wyniku finansowego dla zespołu składników
    majątku objętych Transakcją. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy,
    przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie stanowi
    zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako
    niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze”.
    W systemie księgowym możliwość identyfikacji przychodów i kosztów istnieje wyłącznie za
    pomocą tzw. znaczników przypisanych do posiadanych przez Spółkę poszczególnych
    nieruchomości. Taki sposób ewidencji pozwala Spółce podejmować odpowiednie decyzje
    związane z zarządzaniem nieruchomościami i oceniać rentowność danego projektu
    inwestycyjnego. Możliwość takiej ręcznej alokacji kosztów/przychodów do Nieruchomości
    nie powoduje zdaniem Spółki, iż Nieruchomość jest wyodrębniona finansowo.

    Należy również podkreślić, że Spółka nie posiada osobnych rachunków bankowych dla
    Nieruchomości, a jednocześnie żadne rachunki bankowe nie będą przenoszone na
    Kupującego w ramach transakcji.
    Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie przejmie od
    Sprzedającego:
    - praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
    - środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów uzyskanych od osób trzecich (najemców)
    stanowiących środki podlegające zwrotowi po zakończeniu stosunku umownego),
    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych,
    korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności
    gospodarczej, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, opisaną szczegółowo
    we wniosku o wydanie interpretacji,
    - zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,
    - należności i zobowiązań bilansowych i pozabilansowych Sprzedającego.
    Podsumowując, zdaniem Spółki, w przedmiotowej sprawie nie dochodzi do wyodrębnienia
    finansowego w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, co znajduje potwierdzenie
    zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i w interpretacjach indywidualnych.
    7) Czy przedmiot sprzedaży w momencie sprzedaży będzie posiadał potencjalną zdolność
    do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania
    gospodarcze i Nabywca będzie miał faktyczną możliwość nieprzerwanego
    kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę w zakresie prowadzonym
    aktualnie przy pomocy Nieruchomości?
    Odpowiedź Spółki: Zdaniem Spółki przedmiot sprzedaży nie będzie posiadał potencjalnej
    zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania
    gospodarcze i Kupujący nie będzie miał faktycznej możliwości nieprzerwanego
    kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę w zakresie prowadzonym aktualnie
    przy pomocy Nieruchomości.
    Intencją stron Transakcji jest bowiem samodzielne zawarcie przez Kupującego umów
    wymaganych do prawidłowej eksploatacji Nieruchomości, takich jak umów o zarządzanie
    Nieruchomością, umów administracyjnych, umów o techniczny dozór nad
    Nieruchomością, umów serwisowych a także mających na celu zapewnienie obsługę
    prawną, podatkową i księgową - jak wskazano we wniosku te umowy nie będą
    przenoszone na Kupującego . Dopiero samodzielne i odrębne zawarcie ww. umów sprawi,
    iż Kupujący będzie mógł kontynuować działalność w zakresie wynajmu powierzchni na
    cele komercyjne.
    O ile strony Transakcji dopuszczają możliwość skoordynowania swoich działań by
    przejściowo, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego, Sprzedający
    kontynuował niektóre z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, aby
    zapewnić, ze nie wystąpi przerwa w dostawach usług do Nieruchomości po dokonaniu
    transakcji (Kupujący będzie w takim przypadku zwracał Sprzedającemu koszty, bez
    żadnych dopłat czy marży), będzie to jednak sytuacja przejściowa, motywowana
    koniecznością zapewnienia najemcom możliwości prowadzenia działalności w
    nieprzerwany sposób. Powyższe nie oznacza jednak, iż przedmiot sprzedaży będzie
    posiadał zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo, bowiem nie dokona się
    przeniesienie ww. umów wymaganych do prawidłowej eksploatacji Nieruchomości, a sam
    fakt zapewnienia mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczny do jej
    wykorzystania niezależnie od przeznaczenia.
    Jak podkreślono we wniosku, nie dojdzie do przeniesienia kluczowych elementów dla
    uznania, że przenoszone składniki będą stanowiły niezależne przedsiębiorstwo lub jego
    zorganizowaną część. Kupujący nie będzie również miał możliwości nieprzerwanego

    kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę. Aby tak się stało, Sprzedający
    musiałby przenieść na Kupującego wszystkie wyżej wymienione umowy, co nie będzie
    miało miejsca.
    8) Czy dla kontynuowania działalności gospodarczej będących przedmiotem sprzedaży
    Nieruchomości będzie konieczne angażowanie przez Kupującego innych składników
    majątku, które nie są przedmiotem transakcji bądź wykonanie innych działań
    faktycznych lub prawnych?
    Odpowiedź Spółki: Kupujący w celu kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o
    Nieruchomości, które będą nabywane w ramach transakcji, będzie musiał zawrzeć szereg
    nowych umów pozwalających na kontynuację działalności w zakresie wynajmu nabywanej
    Nieruchomości, jak umowa finansowania, umowy z wykonawcami, takie jak umowy o
    zarządzanie Nieruchomościami, umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów, umowy
    o techniczny dozór nad Nieruchomością czy umowy związane z prowadzeniem bieżącej
    działalności, przykładowo umowy świadczenia usług księgowych, prawnych i
    podatkowych. W przypadku realizacji ewentualnych prac remontowych lub
    modernizacyjnych po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie musiał również pozyskać
    środki finansowe na ich przeprowadzenie oraz zawrzeć umowy z tym związane.
    9) Czy Kupujący będzie wykorzystywał po transakcji Nieruchomości do prowadzenia
    działalności opodatkowanej podatkiem VAT?
    Odpowiedź Spółki: Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał
    Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1) Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT,
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na
    podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?
    2) Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała
    zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa
    w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
    3) Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT
    dokumentującej jej faktyczne dokonanie, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą
    oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie
    uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego
    nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87
    ustawy o VAT?
    4) Czy planowane rozliczenie (sprzedaż) nakładów poniesionych na infrastrukturę
    sanitarną posadowioną w pasie drogowym drogi publicznej oraz infrastrukturę
    (kanalizację deszczową) posadowionych na działkach gminy w ramach Transakcji będzie
    stanowić świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Stanowisko Zainteresowanych przyporządkowane do pytania (poszczególnych pytań)
    przedstawionych we wniosku
    1) Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i
    nie będzie wyłączona z opodatkowania z VAT, ponieważ:
    a) planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów na terytorium
      kraju (Polski) w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    b) planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności wyłączonej z VAT, o której
      mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. składniki majątku przenoszone na Kupującego

      w ramach Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części
      przedsiębiorstwa, na gruncie ustawy o VAT.
    2) Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, ponieważ:
    a) nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o
      VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie
      wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT);
    b) mimo, że znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania w stosunku do dostawy
      Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na to, że
      dostawa Nieruchomości nie nastąpi w ramach jej pierwszego zasiedlenia, przed jej
      pierwszym zasiedleniem, ani przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia) to
      Kupujący oraz Sprzedający zrezygnują z tego zwolnienia z VAT składając
      oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;
    c) nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym
      mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (z uwagi na to, że dostawa
      Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o
      którym mowa powyżej).
    3) Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT
    dokumentującej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia
    Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z
    art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT (przy założeniu,
    że Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy),
    ponieważ nabywana Nieruchomość będzie służyła działalności opodatkowanej VAT
    Kupującego.
    4) Planowane rozliczenie (sprzedaż) nakładów poniesionych na infrastrukturę sanitarną
    posadowioną w pasie drogowym drogi publicznej oraz infrastrukturę (kanalizację
    deszczową) posadowioną na działkach gminy w ramach Transakcji będzie stanowić
    świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
    Ad 1)
    Uwagi wstępne
    W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie w ogóle podlegać VAT, konieczne
    jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności
    podlegających opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na terytorium Polski, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych
    w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest
    ustalenie, czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym
    mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”)
    w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie
    z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji
    zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, iż
    transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu
    VAT. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP
    oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie
    dokumentuje transakcji fakturą.

    Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP
    możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Mając na uwadze, że
    wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy,
    powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.
    Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach
    podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług
    transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).
    Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -
    przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej,
    gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT
    bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania
    VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności
    planowanej Transakcji.
    Stąd - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów
    „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1
    ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj.
    oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła
    zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też poszczególnych aktywów niestanowiących
    przedsiębiorstwa ani ZCP).
    Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych
    wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego
    (dalej: „NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6
    stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. I
    FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w
    Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z
    dnia 26 maja 2009 r. (sygn. I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10
    lutego 2009 r. (sygn. I SA/Gl 1044/08).
    Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu
    opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT(tj. jako sprzedaż
    przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte
    na wykładni ustawy o VAT, interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądów
    administracyjnych oraz Objaśnieniach MF.
    Definicja ustawowa
    Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W interpretacjach organów
    podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej, dalej: „Dyrektor KIS” z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
    1.4012.302.2024.3.KO, z dnia 13 sierpnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.381.2024.4.MG,
    z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 19 listopada
    2024 r., sygn. 112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-
    KDIL1-3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.
    4012.646.2018.1.KM, z dnia 20 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM, czy
    interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej, dalej: „DIS”, w Warszawie z dnia 21
    grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/Kr,) oraz w orzecznictwie sądów
    administracyjnych (por. np. wyroki NSA z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz
    z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 29
    września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017
    r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok WSA w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke
    4810) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane
                          1 zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55Kodeksu cywilnego.

    W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym
    zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę
    przedsiębiorstwa);
    - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
    wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
    do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
    prawnych;
    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    - koncesje, licencje i zezwolenia;
    - patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    - tajemnice przedsiębiorstwa;
    - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                    2Stosownie do dyspozycji art. 55 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za
    przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa,
    chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W
    konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy
                          1wszystkie elementy wymienione w art. 55 Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym
    stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek
    istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę,
    czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.
    Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia
    samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i
    niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie
    zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w
    skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na
    przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada
    zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.
    Przedmiot Transakcji
    Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że przedmiot planowanej
    Transakcji wyczerpuje przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa.
    Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się
                      1na przedsiębiorstwo w myśl art. 55 Kodeksu cywilnego i w ocenie Stron przesądzających
    o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Dewelopera (także w rozumieniu funkcjonalnym).
    Przedmiotem Transakcji będzie jedynie sprzedaż prawa własności Gruntu, Budynków oraz
    innych naniesień (w tym Budowli), elementów wyposażenia i ruchomości związanych z
    Nieruchomością (niestanowiących ich części składowych), dokumentacji prawnej,
    projektowej i technicznej oraz innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z
    Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, niektórych praw i obowiązków ściśle
    związanych z Nieruchomością (np. praw autorskich do projektu budowlanego, gwarancji
    itp. - tj. elementów szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

    Tym samym, przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych
    składników wchodzących w zakres aprobowanej przez orzecznictwo definicji
    przedsiębiorstwa, obejmujących w szczególności:
    - nazwę przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how;
    - należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe Sprzedającego;
    - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym
    rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z
    najemcami);
    - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne),
    związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
    - pracowników Sprzedającego;
    - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (za wyjątkiem
    depozytów);
    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
    przez Sprzedającego, w tym w szczególności umowy świadczenia usług księgowych i
    podatkowych;
    - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego.
    W tym miejscu należy wskazać na liczne orzecznictwo oraz stanowiska organów
    interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji,
    sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w
    skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja
    nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT zbycie przedsiębiorstwa:
    - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
    2.4012.437.2024.3.AR;
    - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 14 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
    3.4012.401.2024.3.MW;
    - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
    1.4012.301.2024.4.KO;
    - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-
    1.4012.72.2024.1.AKA;
    - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 13 października 2023 r., sygn. 0112-
    KDIL1-2.4012.362.2023.2.DS;
    - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 8 września 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-
    3.4012.385.2023.2.MJ;
    - Wyrok WSA z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19 - „Sprzedaż pojedynczych
    lub nawet wszystkich nieruchomości nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wy
    najmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników
    majątkowych”;
    - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-
    KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH;
    - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-
    2.4012.440.2018.3.WH;
    - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. 0115-KDIT1-
    2.4012.304.2018.2.KT.

    Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą elementy
    konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Stron, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił
    zasobu/zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności
    gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.
    ZCP - definicja
    Pojęcie ZCP - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo" - zostało zdefiniowane w
    ustawie o VAT, a konkretnie w art. 2 pkt 27e tej ustawy.
    Jak wynika z powołanego przepisu, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo
    wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
    niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
    samodzielnie realizujące te zadania.
    Zgodnie zaś z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację
    indywidualną Dyrektora KIS z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-
    2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 13 września 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.530.2024.2.
    AWY, z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.220.2024.3.AW, z dnia 30 lipca
    2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.451.2024.2.MŻ, z dnia 12 kwietnia 2024 r., sygn. 0111-
    KDIB3-2.4012.63.2024.3.DK, z dnia 15 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.675.2023.3.
    AWY, z dnia 16 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.558.2023.2.MM, z dnia 10
    lutego 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.874.2022.1.MN, z dnia 22 grudnia 2022 r., sygn.
    0114-KDIP4-1.4012.581.2022.3.DP, z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.
    4012.668.2018.3.JK, z dnia 29 marca 2018 r.), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół
    składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania)
    mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
    - istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
    - zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
    - składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (są
    wyodrębnione funkcjonalnie),
    - zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
    realizujące te zadania gospodarcze.
    Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako
    ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością
    samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie
    gospodarczym.
    Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy
    pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien
    zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką
    te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa
    sprzedającego.
    Odrębność organizacyjna przedmiotu Transakcji
    Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można przede wszystkim
    mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego
    przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów
    podatkowych, m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 19 listopada 2024
    r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-
    KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
    2.4012.432.2024.3.AR, z dnia 23 lutego 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.718. 2023.4.AR, z
    dnia 31 października 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.682.2019.1.SR, z dnia 21 marca
    2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn.
    0113-KDIPT1-3.4012.746.2018.2.MK).

    Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu
    lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według
    podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi
    prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile
    stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w
    każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.
    Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do
    takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej
    dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i
    obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przy pomocy tego
    zespołu, bądź związanych wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.
    Jakkolwiek Nieruchomość nie stanowi całego majątku Sprzedającego, w omawianym
    zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują żadne ze wskazanych powyżej przesłanek
    mogących przemówić za organizacyjną odrębnością zespołu składników majątkowych i
    niemajątkowych w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.
    Przedmiot Transakcji, w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość nie
    jest, nie była i nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej
    Sprzedającego. Nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz
    zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu
    organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.
    Odrębność finansowa przedmiotu Transakcji
    Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak
    rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która
    pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i
    kosztów całego przedsiębiorstwa.
    Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie i nie będzie prowadził osobnych ksiąg w
    stosunku do Nieruchomości.
    W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością
    finansową przedmiotu planowanej Transakcji.
    Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu Transakcji
    Samodzielność i odrębność funkcjonalna ZCP zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione
    składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako
    samodzielne przedsiębiorstwo.
    Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, w praktyce
    wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot
    prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie
    podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - na przykład
    w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-
    3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 15 listopada 2024 r, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.
    KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.353. 2024.4.JSU, z dnia 29
    października 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.394.2024.2.JSU, z dnia 8 kwietnia 2024 r.,
    sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.18.2024.1.MK oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora
    KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK., z dnia 14 września
    2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. 0114-
    KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.
    Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów
    administracyjnych. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 20 marca 2012 r. sygn. I FSK 815/11
    stwierdził, że: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub
    samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie

    przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega
    działalność gospodarcza, to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności.
    Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu
    przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny, tj. podniesiona
    wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast
    konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania ustawy o VAT dotyczy
    także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej
    wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia
    organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu/oddziału”.
    Innymi słowy, aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną
    część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do
    funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne
    i niematerialne, wchodzące w skład ZCP, muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie
    działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji mają być prawa własności
    nieruchomości wchodzących w skład Gruntu, jak również prawa własności Budynków,
    Budowli, pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, elementów wyposażenia oraz
    innych ruchomości związanych z Budynkami, które na dzień Transakcji stanowić będą
    własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    dokumentacja prawna, projektowa i techniczna oraz inna dokumentacja niezbędnej do
    korzystania z Nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem, umowy najmu i ich
    zabezpieczenia, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (np.
    prawa autorskie do projektu budowlanego) itp. (elementy szczegółowo opisane w opisie
    zdarzenia przyszłego), pozbawia przedmiot Transakcji zdolności do samodzielnej realizacji
    jakichkolwiek zadań gospodarczych.
    Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jego zorganizowanie i dodanie nowych
    składników, aby mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.
    Kupujący będzie musiał w szczególności zawrzeć szereg innego rodzaju umów
    wymaganych do prawidłowej eksploatacji nieruchomości, takich jak np. umów o
    komercyjne zarządzanie Nieruchomością, umów o administracyjny i techniczny dozór nad
    Nieruchomością, umów serwisowych, a także mających na celu zapewnienie obsługi
    księgowej i prawnej etc.
    Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg
    zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem ograniczonych obowiązków dotyczących w
    szczególności ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących
    prawidłowego wykonania umów najmu, jak również z umów dotyczących bezpośrednio
    Nieruchomości- jeśli takie będą istniały na moment zawarcia Transakcji).
    Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny
    element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby
    Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano,
    że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż
    przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje
    całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym
    przepisie”.
    Tym samym, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie
    mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Biorąc pod uwagę powyższe, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności
    do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona
    przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

    Objaśnienia MF
    Powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF.
    Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w
    wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana
    za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek
    kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Jak wynika z Objaśnień MF, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W
    takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli
    na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
    • przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
    (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
    wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    • nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
    prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
    składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół
    składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede
    wszystkim ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla
    transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT [takich jak: grunt, budynek
    (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i
    obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również
    prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których
    wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane
    najemcom] na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    • prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
    dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej
    nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
    • umowy o zarządzanie nieruchomością;
    • umowy zarządzania aktywami;
    • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Stosownie do Objaśnień MF, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że
    przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności
    prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie
    dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do
    prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca
    sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami,
    nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły w/w usługi zarządzania na rzecz
    zbywcy.
    Jak wynika z Objaśnień MF, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań
    automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia
    kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na
    dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest
    decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP. Nie jest natomiast
    istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących
    nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:
    • ruchomości,

    • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów
    najmu ustanowionych przez najemców,
    • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,
    • prawa autorskie,
    • dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.
    Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach MF, wskazanej oceny należy dokonać na
    moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla
    kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych
    składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych
    działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników
    majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP:.
    W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące
    przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego
    zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy
    uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz
    elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami MF - nie są istotne dla oceny przedmiotu
    Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy
    dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia
    kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:
    • umowa o zarządzanie Nieruchomością,
    • umowa zarządzania aktywami,
    • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,
    - nie będzie przedmiotem Transakcji.
    Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć
    Kupującemu do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości
    komercyjnych bez wykonania Kupującego dodatkowych czynności, w tym w szczególności
    zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy o zarządzanie aktywami.
    Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego
    wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.
    Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, przedmiot Transakcji nie
    będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W
    związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na
    podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności
    podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej
    dostawy towarów.
    Ad 2)
    Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Stron nie będzie mieściła się w
    katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1
    tej ustawy. W rezultacie powinna podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w
    rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Strony, należy
    również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie
    będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. W tym miejscu zauważyć należy, że co
    do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem
    (efektywnie według właściwej stawki)

    W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć
    zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o
    VAT.
    Przy tym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub
    budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
    podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT
    W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie
    przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak
    bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była, nie jest obecnie i nie
    będzie przed Transakcją (tj. sprzedażą na rzecz Kupującego) wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
    Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy o VAT nie zostaną spełnione.
    Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Transakcja będzie obejmować dostawę Gruntu, który jest gruntem zabudowanym, co
    wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie
    rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
    rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a. wybudowaniu lub
    b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W celu ustalenia, czy w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie wskazane wyżej
    zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić moment pierwszego zasiedlenia
    budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
    W ocenie zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia”, w
    odniesieniu do Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze
    zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją, z racji tego, że Budynki, Budowle od

    ponad od dwóch lat są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej
    przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT w zakresie wynajmu (tj. od (...)
    r.).
    W odniesieniu do Nieruchomości, Sprzedający dwukrotnie rozbudowywał Budynek B na
    podstawie zarządzania procesem deweloperskim, co szerzej zostało opisane w stanie
    faktycznym niniejszego wniosku. Pierwszy etap rozbudowy został oddany do użytkowania
    w (...), natomiast drugi w (...) roku. Wartość wydatków na ulepszenie, zarówno w
    odniesieniu do etapu pierwszego, jak i do etapu drugiego, przekroczyły 30% wartości
    początkowej Budynku B. W związku z powyższym, nie doszło do ponownego pierwszego
    zasiedlenia w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją (wydatki poniesione na ich
    ulepszenia w okresie dwóch lat przed Transakcją nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia
    Transakcji 30% ich wartości początkowej).
    W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie
    zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
    Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ustawodawca daje podatnikom dokonującym
    dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze
    zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu
    określonych warunków - możliwość rezygnacji z tegoż zwolnienia i opodatkowania
    transakcji na zasadach ogólnych. W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze
    zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy
    budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca
    budynku, budowli lub ich części:
    1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2. złożą:
      a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b. w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
        ich części.
    Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji
    czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego
    naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, lub
    zamieszczą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie,
    o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie
    VAT dostawy Budynków oraz Budowli.
    W związku z tym, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie
    podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem,
    że:
    a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.

    Wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków,
    budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT.
    Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynków oraz Budowli wchodzących w
    skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w okresie 2 lat przed Transakcją nie doszło do ich
    pierwszego zasiedlenia.
    Tak jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z zawarciem Poprzedniej
    Umowy Sprzedaży Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT
    należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie prawa
    własności Gruntu oraz posadowionych na nim wówczas budynków i budowli.
    Sprzedającemu przysługiwało również prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego od wszystkich wydatków związanych z rozbudową Budynku B
    oraz wydatków na wzniesienie pozostałych budowli i naniesień wchodzących w skład
    Nieruchomości poniesionych po zawarciu Poprzedniej Umowy Sprzedaży.
    W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynków, Budowli
    wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Nie zostaną zatem spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W związku z
    powyższym, planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, nie będzie
    podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
    Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:
    • dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, w
    szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;
    • dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie również zwolniona z VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ze względu na fakt, że Strony skutecznie
    złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o
    VAT.
    Ad 3)
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT,
    wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT
    naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, czyli tzw. negatywne
    przesłanki odliczenia VAT, nie będzie miało zastosowania.
    Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze
    zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w
    ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT według właściwej stawki. W związku z tym
    okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie
    jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w
    sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować
    spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (tzw. pozytywne
    przesłanki odliczenia VAT).
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
    zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności

    opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie
    do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do
    odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.
    Jak w wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji Kupujący
    będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję
    podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.
    Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu
    powierzchni na cele komercyjne. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu
    VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że
    Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego będącego czynnym podatnikiem
    VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Wszystkie elementy, które zostaną nabyte przez Kupującego w ramach Transakcji, będą
    związane ze wspomnianą wyżej działalnością gospodarczą.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma
    kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    a. nabycia towarów i usług,
    b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT
    należnego o kwotę VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w
    odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy
    lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych,
    jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.
    Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od
    kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
    VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie/sfinalizowanie, Kupującemu będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu
    zapłaty ceny zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, gdyż
    spełnione zostaną warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia.
    Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi
    nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Kupującemu będzie przysługiwało z tego
    tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Ad 4)
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
    1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej;
    2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
    3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

    Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby
    niebędące dostawą towarów. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź
    też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Usługą nie będzie natomiast takie
    świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru
    świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde
    świadczenie nie będące dostawą towarów. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem,
    to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi ono albo usługę, albo
    dostawę towarów.
    Z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np.
    wybudowanie budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela
    gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część
    składową. A zatem w sytuacji, gdy dzierżawca/najemca/użytkownik poniesie nakłady na
    majątku, który nie stanowi jego własności (np. wybuduje budynek), nakłady te staną się
    częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi nieruchomości.
    W świetle powyższego, nakłady poniesione przez Sprzedającego na wybudowanie
    infrastruktury sanitarnej posadowionej w pasie drogowym drogi publicznej oraz
    infrastruktury (kanalizacji deszczowej) posadowionej na działkach gminy nie stanowią
    towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części).
    Zatem, przedmiotem zbycia przez Sprzedającego w tym zakresie są ww. nakłady
    stanowiące inwestycję na cudzym gruncie.
    Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem
    po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie
    stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym,
    uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym, prawo to nie może
    również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia
    nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel.
    Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów poniesionych na obcym gruncie nie
    stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do
    czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.
    Niemniej jednak podmiot, który poniósł nakłady, dysponuje pewnym prawem do
    poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać
    zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu
    gospodarczego.
    Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów stanowi odpłatne świadczenie
    usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.
    Jednocześnie podkreślenia wymaga, że dla ww. czynności przepisy podatku od towarów i
    usług nie przewidują zwolnienia od podatku.
    W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe, rozliczenie pomiędzy Sprzedającym a
    Kupującym nakładów poniesionych na posadowienie infrastruktury sanitarnej w pasie
    drogowym drogi publicznej oraz infrastruktury (kanalizacji deszczowej) na działkach
    gminy, powinno być zakwalifikowane jako świadczenie przez Sprzedającego usług na rzecz
    Kupującego i jako takie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
    Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych oraz
    orzeczeń sądów administracyjnych, przykładowo: interpretacja indywidualna z dnia 31
    października 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.496.2024.2.MŻA, interpretacja
    indywidualna z dnia 19 maja 2023 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.197.2023.1.AK, interpretacja
    indywidualna z dnia 24 października 2022 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.526.2022.2.RG,
    interpretacja indywidualna z dnia 23 października 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-
    3.4012.578.2020.1.OS, wyrok WSA w Opolu z dnia 25 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Op 279

    /20, wyrok WSA w Opolu z 27 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Op 258/19, wyrok NSA z 16
    marca 2010 r., sygn. akt I FSK 161/09.
    Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, rozliczenie (sprzedaż)
    nakładów na infrastrukturę sanitarną posadowioną w pasie drogowym drogi publicznej
    oraz infrastrukturę (kanalizację deszczową) posadowioną na działkach gminy nastąpi w
    ramach czynności podlegającej opodatkowaniu zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w
    ramach odpłatnego świadczenia usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
        podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
        kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel [...].
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod
    zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności,
    które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące
    się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi
    jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
        Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
        zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w
    sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie”
    obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę,
    przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie
    przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie
    każdej czynności rozporządzającej.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on
    być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). Zgodnie z
    tym przepisem:

        Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
        materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
        Obejmuje ono w szczególności:
        1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
        2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów
        i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości
        oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        5) koncesje, licencje i zezwolenia;
        6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        8) tajemnice przedsiębiorstwa;
        9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
        Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
        wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
        prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
        Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i
        finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników
        materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji
        określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
        przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I
    FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011
    r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn.
    I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane
    nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności
    gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli
    były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej
    na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich
    obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego
    zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za
    sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na
    działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż
    nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z
    26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

    Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy dostawa
    Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art.
    5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6
    pkt 1 tej ustawy.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający - X. oraz Kupujący Y. spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której
    Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności Nieruchomości, jak również inne
    prawa i obowiązki, w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny. Zawarcie
    Umowy Sprzedaży poprzedzi podpisanie umowy przedwstępnej oraz umowy warunkowej.
    Sprzedający jest spółką z siedzibą w (...), której zasadnicza działalność polega na
    zarządzaniu otwartymi funduszami inwestycyjnymi utworzonym na podstawie (...) prawa
    inwestycyjnego. Spółka działa w Polsce poprzez oddział Xx. spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością Oddział w Polsce. Sprzedający występuje w charakterze
    cywilnoprawnego właściciela nieruchomości i udziałów w spółkach celowych nabywanych
    na rzecz funduszy. Z kolei w skład przedmiotowej działalności Kupującego jest kupno i
    sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
    - prawo własności Gruntu obejmujące działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów i
    budynków numerami A, B, C, D, E, F, G, H, I, K;
    - prawo własności Budynków A i B zlokalizowanych na Gruncie wraz z instalacjami,
    systemami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynków oraz
    wymaganymi do ich obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od
    Budynków (Budynek A i Budynek B stanowią jedną bryłę i znajdują się pod jednym
    dachem);
    - prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością
    Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu przepisów
    ustawy Prawo budowlane m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza niestanowiące
    części Budynków oraz naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych,
    niestanowiących budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, w tym w postaci obiektów
    małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego;
    - na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej,
    czy wodociągowej, które jeżeli stanowią własność Sprzedającego, będą przedmiotem
    planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.
    Jeżeli jednak są one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw
    przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji w części
    dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego;
    - do Sprzedającego należy również infrastruktura sanitarna posadowiona w pasie
    drogowym drogi publicznej w oparciu o decyzję zezwalającą na umieszczenie jej w pasie
    drogowym oraz infrastruktura (kanalizacja deszczowa) posadowiona na działkach
    gminy - część działek nr (...) oraz (...). Planowane jest rozliczenie (sprzedaż) nakładów
    poniesionych na posadowienie ww. infrastruktury w ramach Transakcji.
    Wykaz gruntów i naniesień, które znajdują się na gruncie i będą przedmiotem planowanej
    transakcji przedstawili Państwo w uzupełnionej i zmodyfikowanej tabeli, zawartej w piśmie
    z (...) r. stanowiącym uzupełnienie wniosku.
    Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży,
    na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego we
    wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w
    stosunku do Nieruchomości.
    Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

    1. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy
    jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,
    2. praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie umów serwisowych dotyczących
    Nieruchomości,
    3. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
    działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług
    księgowych, prawnych i podatkowych,
    4. swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność,
    5. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
    3. środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów),
    4. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych,
    korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności
    gospodarczej,
    6. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,
    7. wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-
    how, reputacja firmy, kontakty itp.,
    8. źródeł finansowania działalności,
    9. pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia
    pracowników). Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowę o
    sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości. Pozostała część
    zostanie sfinansowana ze środków własnych Kupującego. W związku z tym, że
    Sprzedający oraz Kupujący na dzień Transakcji posiadać będą status podatników VAT
    oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie
    dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest,
    aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany
    przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art.
    2 pkt 27e ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będzie:
    1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nieruchomości
    wchodzących w skład Gruntu jak również prawa własności Budynków, Budowli oraz
    pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie będących własnością Sprzedającego,
    2. przeniesienie prawa własności wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z
    Budynkami, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą
    związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    3. przeniesienie w zakresie przysługujących Sprzedającemu autorskich i pokrewnych praw
    majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością (w szczególności do projektów
    wykorzystanych do budowy Budynków, Budowli), w zakresie pól eksploatacji
    wskazanych w umowach na podstawie których te prawa nabył Sprzedający oraz praw
    zależnych,
    4. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia
    wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie

    gwarancji oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji
    /depozytów zdeponowanych przez najemców wraz z zobowiązaniem do zwrotu lub
    rozliczenia kaucji/depozytów zgodnie z umowami najmu,
    5. przeniesienie istniejących na moment Transakcji praw z tytułu gwarancji budowlanych
    oraz gwarancji udzielonych na prace projektowe związane z Nieruchomością, wraz
    przelewem depozytów pieniężnych zabezpieczających zobowiązania wykonawców na
    okres obowiązywania danej gwarancji oraz zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia
    depozytów zgodnie z umowami o wykonanie robót budowlanych (o ile takie depozyty
    będą ustanowione na moment Transakcji),
    6. wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony dokumentacji związanej z
    Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, w tym materiałów
    Due Diligence, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami
    publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń
    i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy,
    dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości,
    dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualnymi na dzień
    Transakcji najmami powierzchni w Budynkach (w tym umów najmu);
    7. przeniesienie praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów z dostawcami
    mediów dotyczących obsługi Nieruchomości, z wyłączeniem elementów (...).
    Dodatkowo z mocy prawa nastąpi przeniesienie praw i obowiązków związanych z
    umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości. W ramach planowanej Transakcji Strony
    dopuszczają przeniesienie decyzji administracyjnych (wybranych przez Strony, które
    odpowiednio podlegają przeniesieniu) dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności
    (i) decyzji zezwalających na lokalizację przyłączy mediów obsługujących Nieruchomość w
    pasie drogi publicznej oraz (ii) odpowiadających im decyzji o zajęciu pasa drogi publicznej,
    a także (iii) pozwoleń wodnoprawnych zezwalających na korzystanie z wód w ramach
    usług wodnych. Strony nie wykluczają także nabycia przez Kupującego wszelkich praw i
    obowiązków Sprzedającego związanych z Oprogramowaniem, obejmującego w
    szczególności przekazanie licencji na rzecz Kupującego lub zawarcia przez Kupującego
    bezpośrednio umów z licencjodawcą odnośnie do korzystania z Oprogramowania. W
    ramach Transakcji Sprzedający zapewni przekazanie Kupującemu danych i informacji
    zebranych dzięki Oprogramowaniu.
    Wskazali Państwo, że intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów
    po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie
    można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi
    dostawcami oraz że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie
    przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.
    Wskazali Państwo również, że:
    Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału,
    oddziału, czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację
    oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również
    wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i
    koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą
    Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z
    ogólnymi przepisami o rachunkowości.
    Kupujący nie przejmie od Sprzedającego:
    - praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
    - środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów uzyskanych od osób trzecich
      (najemców) stanowiących środki podlegające zwrotowi po zakończeniu stosunku
      umownego),

    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych,
      korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności
      gospodarczej, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, opisaną szczegółowo
      we wniosku o wydanie interpretacji,
    - zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,
    - należności i zobowiązań bilansowych i pozabilansowych Sprzedającego.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo ponadto, że:
    - zbywane Nieruchomości w ramach planowanej transakcji nie będą na moment
      sprzedaży wyodrębnione u Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej;
    - Spółka nie posiada osobnych rachunków bankowych dla Nieruchomości, a
      jednocześnie żadne rachunki bankowe nie będą przenoszone na Kupującego w
      ramach transakcji;
    - przedmiot sprzedaży nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do działania jako
      niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze i Kupujący
      nie będzie miał faktycznej możliwości nieprzerwanego kontynuowania działalności
      prowadzonej przez Spółkę w zakresie prowadzonym aktualnie przy pomocy
      Nieruchomości;
    - Kupujący w celu kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości,
      które będą nabywane w ramach transakcji, będzie musiał zawrzeć szereg nowych
      umów pozwalających na kontynuację działalności w zakresie wynajmu nabywanej
      Nieruchomości, jak umowa finansowania, umowy z wykonawcami, takie jak umowy o
      zarządzanie Nieruchomościami, umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów,
      umowy o techniczny dozór nad Nieruchomością czy umowy związane z
      prowadzeniem bieżącej działalności, przykładowo umowy świadczenia usług
      księgowych, prawnych i podatkowych. W przypadku realizacji ewentualnych prac
      remontowych lub modernizacyjnych po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie
      musiał również pozyskać środki finansowe na ich przeprowadzenie oraz zawrzeć
      umowy z tym związane.
    W konsekwencji, należy uznać, że przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony
    organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy.
    Reasumując należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości wraz z
    wyposażeniem oraz innych składników i elementów opisanych we wniosku nie będzie
    stanowić zbycia przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której
    mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie
    z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie
    art. 6 pkt 1 tej ustawy.
    Zatem stanowisko Państwa w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało
    uznać za prawidłowe.
    Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczą ustalenia, czy sprzedaż
    Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w
    szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przy
    założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej
    ustawy), ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem
        gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
        Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
        nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
        budynków, budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
        zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
        prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
        działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
        wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały
    budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
        W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
        części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia
        się wartości gruntu.
    Zatem przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na
    którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje
    się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części

    trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy
    odnieść się do treści art. 3 pkt 2-3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.
    U. z 2025 r. poz. 418):
    Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
        budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
        zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
        wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt
        budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za
        pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
        Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
        budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
        liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
        wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
        reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
        ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
        urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
        uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
        pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
        części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych,
        elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych
        urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod
        względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Analiza przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub
    ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z
    ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego
    każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww.
    obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani
    wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    Z opisu zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienia wniosku – w szczególności z załączonej
    przez Państwa w uzupełnieniu wniosku tabeli – wynika, że przedmiotem Transakcji będzie
    10 zabudowanych działek, oznaczonych nr: A, B, C, D, E, F, G, H, I, K.
    Zgodnie z ww. wykazem przedłożonym przez Państwa w formie tabeli wynika, że każda z
    ww. działek będących przedmiotem transakcji jest zabudowana naniesieniami
    stanowiącymi budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego oraz
    urządzeniami budowlanymi w rozumieniu Prawa budowlanego, przy czym jeśli na
    działkach znajdują się urządzenia budowlane, to są one powiązane funkcjonalnie z
    Budynkiem A lub Budynkiem B, które znajdują się na Nieruchomości.

    W celu ustalenia, czy w odniesieniu do budynków i budowli lub ich części znajdujących się
    na działkach będących przedmiotem wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od
    podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. naniesień
    doszło do pierwszego zasiedlenia.
    Wskazali Państwo że Budynek A i Budynek B stanowią jedną bryłę i znajdują się pod
    jednym dachem. Po nabyciu Gruntu Sprzedający rozbudowywał dwukrotnie Budynek B.
    Pierwszy etap rozbudowy został oddany do użytkowania dnia (...) r., a drugi etap dnia (...) r.
    Zarówno w (...) r., jak i w (...) r. wartość wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów
    o podatku dochodowym) przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku B. Od tego
    czasu Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków, które przekraczałyby
    30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków przed zawarciem
    Transakcji.
    Działalność gospodarcza Sprzedającego polega m.in. na wynajmie powierzchni
    komercyjnej w Budynkach. Od momentu nabycia Budynków, a następnie od momentu
    oddania Budynku B po jego rozbudowie powierzchnia Budynków była przedmiotem
    wynajmu w ramach czynności opodatkowanych VAT przez okres przekraczający 2 lata.
    Obecnie Budynki są w pełni wynajęte.
    Wszystkie naniesienia w postaci Budowli posadowionych na Gruncie zostały oddane do
    użytkowania nie później niż w (...) r. Od momentu nabycia lub wybudowania Budowle
    pełnią zgodną z ich przeznaczeniem funkcję i co za tym idzie są zgodnie z takim
    przeznaczeniem wykorzystywane przez Sprzedającego dla potrzeb prowadzonej przez
    niego działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata. Po nabyciu lub wzniesieniu
    Budowli Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym), w szczególności takich, które przekroczyłyby 30% ich wartości
    początkowej.
    Zatem w odniesieniu do ww. budynków i budowli znajdujących się na działkach będących
    przedmiotem planowanej transakcji będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od ich
    pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
    Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze
    zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym
    przypadku działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, K) na których budynki i budowle są
    posadowione.
    Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. budynków i budowli ich części, bezzasadne
    jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt
    10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli
    lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że – jak wynika z treści wniosku – wolą Wnioskodawców
    jest objęcie opodatkowaniem VAT (rezygnacja ze zwolnienia) budynków i budowli
    znajdujących się na Nieruchomości. Wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający oraz
    Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym
    dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w
    formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT tj.
    wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości w stosunku do tych
    elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie
    Transakcji VAT w całości.
    Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

        Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1
        pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
        warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        2. złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
        lub ich części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
        Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało
    zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zatem w sytuacji, gdy Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając
    warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, planowana dostawa budynków, budowli i ich części
    znajdujących się na działkach nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, K będzie podlegać opodatkowaniu
    właściwą stawką podatku VAT.
    W konsekwencji dostawa prawa własności gruntu działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, K z
    którymi ww. budynki, budowle i ich części są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a
    ust. 8 ustawy – również będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.
    Państwa wątpliwości wyrażone w pytaniu nr 3 dotyczą ustalenia, czy po dokonaniu
    Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej
    faktyczne dokonanie, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym
    mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości
    oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust.
    10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
        W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
        opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
        zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,
        Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
        otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

    Zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b pkt 1 ustawy:
        Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
        powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
        importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
    przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w
    rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:
        Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
        określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
        deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
        przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej
        za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:
        W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest
        w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma
        prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub
        do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały
    określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że Sprzedający jak i Nabywca są
    podatnikami VAT oraz że Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości
    w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą
    w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne
    oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43
    ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości
    Nieruchomości w stosunku do tych elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie
    podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Z kolei w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący
    będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej
    podatkiem VAT.

    Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana transakcja, w świetle przedstawionych we
    wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z
    opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, że dostawa przedmiotowej Nieruchomości (zabudowanych działek)
    będzie opodatkowana, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o
    kwotę VAT naliczonego przy jej nabyciu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i
    ust. 11 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym
    (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
    Podsumowując, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 4 dotyczą kwestii ustalenia, czy planowane
    rozliczenie (sprzedaż) nakładów poniesionych na infrastrukturę sanitarną posadowioną w
    pasie drogowym drogi publicznej oraz infrastrukturę (kanalizację deszczową)
    posadowionych na działkach gminy w ramach Transakcji będzie stanowić świadczenie
    usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
        Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
        świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
        niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w
        rozumieniu art. 7, w tym również:
        1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
        2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
        3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.
    Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na
    rzecz danego podmiotu. Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako
    „wykonywać coś na czyjąś rzecz”, „świadczenie” zaś, to obowiązek wykonywania,
    przekazania czegoś.
    Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej
    osoby niebędące dostawą. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź
    też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Usługą nie będzie natomiast takie
    świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru
    świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde
    świadczenie nie będące dostawą towarów. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem,
    to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi ono albo usługę, albo
    dostawę towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie
    usług, o którym mowa w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.

    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT
    czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów
    towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86
    ustawy o VAT.
    Do Sprzedającego należy infrastruktura sanitarna posadowiona w pasie drogowym drogi
    publicznej w oparciu o decyzję zezwalającą na umieszczenie jej w pasie drogowym oraz
    infrastruktura (kanalizacja deszczowa) posadowiona na działkach gminy - część działek nr
    (...) oraz (...), objętych księgą wieczystą zgodnie z treścią służebności ujawnionej.
    Planowane jest rozliczenie (sprzedaż) nakładów poniesionych na posadowienie ww.
    infrastruktury w ramach Transakcji.
    Jak stanowi art. 45 ustawy Kodeks cywilny:
        Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.
    Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter
    materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do
    których odnosi się treść praw majątkowych. Wyodrębnione przedmioty mające charakter
    materialny, czyli rzeczy, dzielone są tradycyjnie na nieruchomości i ruchomości (red. prof.
    dr hab. Maciej Gutowski, „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-449”, C.H. Beck
    2016, komentarz do art. 45 k.c.)
    Na podstawie art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
        Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
        własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
        takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od
        gruntu przedmiot własności.
    Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy
    rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:
    - grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
    - budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
    - części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).
    Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1-3 ustawy Kodeks cywilny:
        Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
        praw rzeczowych.
        Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
        uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
        przedmiotu odłączonego.
        Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
        części składowych.
    Jak stanowi art. 48 ustawy Kodeks cywilny:
        Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
        należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
        również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci
    samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.
    Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy wskazać, że z punktu widzenia prawa
    cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz
    ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym
    samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone,
    stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy dzierżawca/najemca

    /użytkownik poniesie nakłady na majątku, który nie stanowi jego własności (np. wybuduje
    budynek), nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi
    nieruchomości.
    W świetle powołanych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione przez
    Sprzedającego nakłady na infrastrukturę sanitarną posadowioną w pasie drogowym drogi
    publicznej w oparciu o decyzję zezwalającą na umieszczenie jej w pasie drogowym oraz
    infrastrukturę (kanalizację deszczowa) posadowioną na działkach gminy nie stanowią
    towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Zatem,
    przedmiotem zbycia przez Sprzedającego są ww. nakłady stanowiące inwestycję na
    cudzym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują
    one powstaniem po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych przez niego
    kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o
    charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym
    samym, prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W
    konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do
    dysponowania towarem jak właściciel.
    Niemniej jednak podmiot, który poniósł nakłady, dysponuje pewnym prawem do
    poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać
    zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu
    gospodarczego.
    Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów, stanowi odpłatne świadczenie
    usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.
    Jednocześnie podkreślenia wymaga, że dla ww. czynności przepisy podatku od towarów i
    usług nie przewidują zwolnienia od podatku.
    W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie, rozliczenie nakładów
    poniesionych przez Sprzedającego na infrastrukturę sanitarną posadowioną w pasie
    drogowym drogi publicznej w oparciu o decyzję zezwalającą na umieszczenie jej w pasie
    drogowym oraz infrastrukturę (kanalizację deszczowa) posadowioną na działkach gminy
    powinno być zakwalifikowane jako świadczenie usług przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego i jako takie podlega opodatkowaniu VAT.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b
    § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie

    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
    postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
    organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
    sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
    mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
    uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
    indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd
    dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
    odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego
    (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
    Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy
    zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych
    podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych
    stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że
    należy je traktować indywidualnie.
    Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że
    wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie
    faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78,
    poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa
    powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego,
    w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system
    precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego
    źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy
    zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została
    wydana.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania

    X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.