Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.490.2024.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-29
Teza: Ustalenie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: dzierżawa; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości; nieruchomości-podatek od nieruchomości; przychód; zwrot
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z (\`(...)\`) 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lipca 2024 r. (wpływ – 9 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą gospodarstwo rolne, które spełnia definicję gospodarstwa rolnego, zawartą w ustawie o podatku rolnym. Gospodarstwo rolne prowadzone jest na gruntach własnych jak i dzierżawionych.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W dniu (\`(...)\`) 2020 roku zawarł Pan ze spółką Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w A przedwstępną umowę dzierżawy oraz przedwstępną umowę ustanowienia służebności przesyłu, na mocy której zobowiązał się Pan do zawarcia umowy dzierżawy oraz umowy ustanowienia służebności przesyłu w celu zainstalowania na swoich nieruchomościach przez przyszłego dzierżawcę farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie eksploatacji wybudowanych urządzeń.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Umowa przedwstępna została zawarta co do działek położnych w B (\`(...)\`), tj. całej działki nr 1 o powierzchni (\`(...)\`) ha i całej działki nr 2 o powierzchni (\`(...)\`) ha, których to działek jest Pan wyłącznym właścicielem.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W dniu (\`(...)\`) 2024 roku zawarł Pan z siostrzaną spółką pierwotnego dzierżawcy ((\`(...)\`) działającą pod firmą X Sp. z o.o.) umowę dzierżawy oraz umowę ustanowienia służebności przesyłu co do części ww. działek, tj. części działki nr 1 i części działki nr 2 o łącznym obszarze (\`(...)\`) ha.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W pozostałym zakresie umowa przedwstępna nadal obowiązuje pomiędzy Panem i spółką Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z którą ma Pan zamiar zawrzeć umowę dzierżawy i umowę ustanowienia służebności przesyłu dotyczącą pozostałej części ww. działek.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z zawartymi umowami wszelkie rzeczy ruchome posadowione przez dzierżawcę na gruncie stanowiącym Pana własność pozostają własnością dzierżawcy. Zawarta z X Sp. z o.o. umowa dzierżawy oraz umowa ustanowienia służebności przesyłu została zawarta na 30 lat od dnia zawarcia.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Na ten sam okres zostanie zawarta umowa dzierżawy co do części działek, które nie są objęte umową z X Sp. z o.o.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Do dnia rozpoczęcia budowy farmy przez dzierżawcę używa Pan wskazanych gruntów na cele prowadzonego gospodarstwa rolnego (uprawa rolna). Na dzień sporządzania niniejszego wniosku nadal używa Pan grunty wyłącznie na cele rolnicze.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nie zabiegał Pan o wydzierżawienie tego terenu wcześniej, nie zamieszczał Pan ogłoszeń dotyczących możliwości dzierżawy ziemi, nie zajmował się Pan biznesowym skupem dużych obszarów ziemi.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółki, z którymi zawarł Pan wyżej opisane umowy, szukając lokalizacji do posadowienia farmy fotowoltaicznej same Pana znalazły. O pozwolenie na budowę farmy fotowoltaicznej również ubiegały się wyłącznie ww. spółki, które otrzymały od Pana wszystkie niezbędne upoważnienia.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z zawartą umową dzierżawy dzierżawca będzie płacił Panu czynsz dzierżawny w wysokości po (\`(...)\`) zł netto rocznie za każdy 1 hektar gruntu, na którym powstanie farma fotowoltaiczna i infrastruktura towarzysząca, począwszy od dnia zawarcia tej umowy do dnia rozpoczęcia prac budowlanych. Natomiast od dnia rozpoczęcia prac budowlanych czynsz dzierżawny wyniesie po (\`(...)\`) zł netto rocznie za każdy 1 hektar objętego umową gruntu. Zapłata będzie następować z góry w terminie do 15 lutego każdego roku dzierżawnego.

W zakresie części działek, co do których nadal obowiązuje umowa przedwstępna czynsz za okres od rozpoczęcia prac budowlanych został ustalony na poziomie (\`(...)\`) zł.

Ponadto zawarte umowy przewidują, że oprócz wskazanego wyżej czynszu dzierżawnego, dzierżawca będzie uiszczał na Pana rzecz kwotę stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości w wysokości wynikającej z decyzji właściwego organu. Równowartość podatku będzie Panu zwracana przez dzierżawcę w terminach wskazanych w decyzji podatkowej.

Ponadto dzierżawca zobowiązany jest do zwrotu wszelkich innych kosztów, jakimi zostanie Pan obciążony w związku z zawarciem umowy dzierżawy oraz umowy ustanowienia służebności przesyłu. Czynsz oraz opłaty ustalone zgodnie z umową płatne będą na Pana rachunek bankowy.

Ze względu na zmianę przeznaczenia przedmiotowego terenu, gmina podwyższy Pana zobowiązanie podatkowe - podatek od nieruchomości zmieni wymiar zobowiązania z terenów rolnych na tereny związane z działalnością gospodarczą, której nie będzie Pan wykonywał.

W przypadku budowy farmy fotowoltaicznej opodatkowanie podatkiem od nieruchomości obciąża właścicieli gruntów. Nawet jeśli właściciel zajmuje się wyłącznie działalnością rolniczą, dzierżawiony grunt wykorzystywany pod budowę i eksploatację farmy fotowoltaicznej jest opodatkowany podatkiem od nieruchomości zgodnie z faktycznym wykorzystaniem określonym w umowie dzierżawy.

Zapłata podatku od nieruchomości stanowi obowiązek właściciela nieruchomości. Stąd zapisy w umowie, które zobowiązują dzierżawcę do ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości od dzierżawionej nieruchomości.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie osiągnął Pan jeszcze z tytułu umowy dzierżawy i umowy przedwstępnej żadnego przysporzenia majątkowego (nie otrzymał Pan żadnego czynszu ani zwrotu jakichkolwiek kosztów).

Uzupełnienie wniosku
--------------------

Prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą.

Umowy, o których mowa we wniosku obejmujące dzierżawę gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne nie zostały zawarte w ramach prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej, działalność ta związana jest wyłącznie z handlem.

Ryczałtem ewidencjonowanym opodatkowuje Pan uzyskiwane przez siebie przychody z tytułu czynszu dzierżawnego w związku z zawartymi umowami dzierżawy.

Pytanie
-------

Czy zwrot od dzierżawcy równowartości podatku od nieruchomości zapłaconego przez Pana w związku z zawartą już umową dzierżawy dotyczącą części działki nr 1 i części działki nr 2 w B, o łącznym obszarze (\`(...)\`) ha oraz w związku z umową dzierżawy, którą zamierza Pan zawrzeć co do pozostałej części tych działek stanowić będzie dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

W Pana ocenie zwrot od dzierżawcy równowartości podatku od nieruchomości zapłaconego przez Pana w związku z umową dzierżawy nie będzie stanowić dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym (tzw. ryczałtem ewidencjonowanym).

Koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do którego ponoszenia zobowiązany jest - zgodnie z zawartą umową dzierżawy - dzierżawca nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.

Na mocy umowy dzierżawy zostaje przeniesiony na dzierżawcę jedynie ciężar pokrycia kosztu dotyczącego podatku od nieruchomości. Nie następuje natomiast zmiana osoby zobowiązanej do zapłaty podatku od nieruchomości.

Potwierdza to m.in.:

· Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 października 2023 roku nr 0114-KDIP3-1.4011.713.2023.3.MS2,

· Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lipca 2020 roku nr 0113-KDIPT2-1.4011.339.2020.2.ISL,

· Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w indywidualnej interpretacji z dnia 2 sierpnia 2010 roku nr IPPB1/415-599/10-2/EC,

· Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w indywidualnej interpretacji z dnia 4 stycznia 2011 roku nr ILPB1/4I5-1115/10-2/AMN,

· Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 31 października 2013 nr ITPB1/415-855/I3/WM,

· Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 27 kwietnia 2015 roku nr ITPB1/4511-102/15/AK.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „updof”), przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu najmu (dzierżawy) zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, a więc z tytułu najmu (dzierżawy) niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej winno być dokonywane w oparciu o postanowienia przywołanego powyżej art. 11 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu dzierżawy jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który - jak wynika z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego - może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednakże do powstania po stronie wydzierżawiającego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 updof, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2022 roku przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym.

W konsekwencji rolnik oddający w dzierżawę grunt rolny, np. na cele instalacji paneli fotowoltaicznych będzie z tego tytułu opłacać ryczałt ewidencjonowany wg stawki 8,5% przychodów do kwoty (\`(...)\`) zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosić będzie 12,5% przychodów. Obecnie jest to jedyna dopuszczalna forma opodatkowania dzierżawy prywatnej niezwiązanej z działalnością gospodarczą, co oznacza, że podatnik nie musi dokonywać zawiadomienia o wyborze tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: „uzpdf”), ustawa reguluje m.in. opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem dzierżawy ponoszone przez dzierżawcę nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to dzierżawca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

W związku z tym, że zapłata przez dzierżawcę na Pana rzecz równowartości podatku od nieruchomości nie będzie stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, ani nie mieści się ona w kategorii świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a uzpdf - nie będzie Pan od kwoty zwracanego podatku uiszczać ryczałtu ewidencjonowanego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4) w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 776):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.

Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne.

W dniu (\`(...)\`) 2020 roku zawarł Pan ze spółką przedwstępną umowę dzierżawy oraz przedwstępną umowę ustanowienia służebności przesyłu, na mocy której zobowiązał się Pan do zawarcia umowy dzierżawy oraz umowy ustanowienia służebności przesyłu w celu zainstalowania na swoich nieruchomościach przez przyszłego dzierżawcę farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie eksploatacji wybudowanych urządzeń.

Umowa przedwstępna została zawarta co do działek, tj. całej działki nr 1 o powierzchni (\`(...)\`) ha i całej działki nr 2 o powierzchni (\`(...)\`) ha, których to działek jest Pan wyłącznym właścicielem, których jest Pan wyłącznym właścicielem.

W dniu (\`(...)\`) 2024 roku zawarł Pan z siostrzaną spółką pierwotnego dzierżawcy (\`(...)\`) umowę dzierżawy oraz umowę ustanowienia służebności przesyłu co do części ww. działek, tj. części działki nr 1 i części działki nr 2 o łącznym obszarze (\`(...)\`) ha.

W pozostałym zakresie umowa przedwstępna nadal obowiązuje pomiędzy Panem i spółką, z którą ma Pan zamiar zawrzeć umowę dzierżawy i umowę ustanowienia służebności przesyłu dotyczącą pozostałej części ww. działek.

Umowy, o których mowa we wniosku obejmujące dzierżawę gruntów rolnych pod panele fotowoltaiczne nie zostały zawarte w ramach prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej, działalność ta związana jest wyłącznie z handlem.

Uzyskiwane przez siebie przychody z tytułu czynszu dzierżawnego w związku z zawartymi umowami dzierżawy opodatkowuje Pan ryczałtem ewidencjonowanym.

Zawarte umowy dzierżawy przewidują, że oprócz czynszu dzierżawnego, dzierżawca będzie uiszczał na Pana rzecz kwotę stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości w wysokości wynikającej z decyzji właściwego organu.

Równowartość podatku będzie Panu zwracana przez dzierżawcę w terminach wskazanych w decyzji podatkowej. Czynsz oraz opłaty ustalone zgodnie z umową płatne będą na Pana rachunek bankowy.

Zapłata podatku od nieruchomości stanowi obowiązek właściciela nieruchomości. Stąd zapisy w umowie, które zobowiązują dzierżawcę do ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości od dzierżawionej nieruchomości.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umowami dzierżawy będą zobowiązani dzierżawcy, nie będzie stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pan jedynie rolę pośrednika między dzierżawcami a odpowiednim organem (np. gminą).

Reasumując – otrzymane przez Pana kwoty na zapłacenie podatku od nieruchomości nie będą stanowić Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych zaznaczam, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a,

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).