Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.540.2023.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-12
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT planowanej sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawcy do Spółki, w której jest głównym udziałowcem.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna** **– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

### Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 grudnia 2023 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

STAN FAKTYCZNY

Jest Pan prezesem spółki \`(...)\` Sp. z o.o. oraz akcjonariuszem posiadającym 99,99% udziałów w tejże spółce. Jako osoba prywatna, w kwestii majątku osobistego posiada Pan rozdzielność majątkową, nie prowadzi działalności gospodarczej, oraz nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

W okresie od 03.04.2020 r. do 08.12.2022 nabył Pan jako osoba prywatna do swojego majątku osobistego, dziesięć nieruchomości sąsiadujących z terenami należącymi do Spółki \`(...)\` Sp. z o.o. Całość powierzchni ok 1,3 h. Tereny były kupowane z myślą o rozbudowie istniejącego zakładu.

Opracowany został projekt rozbudowy i przebudowy jednej z hal produkcyjnych spółki \`(...)\` Sp. z o.o., w taki sposób, że rozbudowa istniejącej hali odbyłaby się na nowo zakupionych przez wnioskującego działkach.

Przebieg działań związanych z pozwoleniem na budowę:

1\. W lutym 2023 roku wystąpił Pan z wnioskiem jako osoba prywatna o rozbudowę i przebudowę istniejącego obiektu budowlanego (hali produkcyjnej). Zostało wydane pozwolenia na budowę.

2\. W maju 2023 powyższe pozwolenie na budowę, stało się prawomocne.

3\. W czerwcu 2023, wystąpiono o przeniesienie pozwolenia na budowę z Pana na Spółkę \`(...)\`.

4\. W tym samym miesiącu Spółka otrzymała decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę na jej rzecz.

Obecnie planuje Pan sprzedać posiadane nieruchomości Spółce \`(...)\` Sp. z o.o. Spółka - \`(...)\` SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie produkcji solidnej stolarki otworowej oraz jej profesjonalnym montażem z uwzględnieniem obowiązujących norm. Swoją siedzibę posiada …. Wpisana jest do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem: …, Sąd Rejonowy … Wydział Krajowego Rejestru Sądowego pod nr: NIP: … oraz REGON: …. Spółka jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Działki jakie Pan posiada:

1) 1 – 29,38 ar. grunty orne, niezabudowane, posiada przyłącze energii elektrycznej, akt notarialny z dnia 03/04/2020;

2) 2 – 12,15 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 04/02/2021;

3) 3 – 12,16 ar. grunty orne, niezabudowana, poprzedni właściciel uzyskał decyzje o warunkach zabudowy wydaną przez Burmistrza w dniu 19/01/2018 na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, akt notarialny z dnia 01/09/2020;

4) 4 – 12,16 ar. grunty orne, niezabudowana, poprzedni właściciel uzyskał decyzje o warunkach zabudowy wydaną przez Burmistrza w dniu 19/01/2018 na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, akt notarialny z dnia 14/09/2020;

5) 5 – 5,92 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 14/09/2022;

6) 6 – 12,24 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 03/03/2021;

7) 7 – 10,00 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 03/03/2021;

8) 8 – 5,34 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 14/09/2022;

9) 9 – 13,30 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 15/07/2022;

10) 10 – 15,82 ar. grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 08/12/2022;

razem - 128,47 ar.

Działki 1, 2, 3, 4 – dla nich są warunki zabudowy oraz prawomocne pozwolenie na budowę.

W dokumentacji którą Pan posiada, znajduje się m.in. pozwolenie na budowę wydane w pierwszej kolejności na Pana oraz następnie przeniesione na spółkę \`(...)\` Sp. z o.o.

W pozwoleniu na budowę, są wyszczególnione m.in. działki o numerach: … – które wyżej nie zostały wypunktowane, ponieważ są to działki, które już należą do \`(...)\` Sp. z o.o. Znajduje się na nich hala produkcyjna (pozwolenie dotyczy, m.in. jej rozbudowy) oraz wąski pas wolnej przestrzeni, z którym rozpoczynają się działki nabyte przez Pana.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku odpowiadając na pytania Organu wskazał Pan, że:

1\. Status prawny spółki \`(...)\` Sp. z o.o., której jest Pan prezesem i która ma być kupującym oraz wspólników tej spółki, z uwagi na niespójność opisu wynikającą ze stwierdzenia we wniosku: „jestem prezesem spółki \`(...)\` Sp. z o.o., oraz akcjonariuszem posiadającym 99,99% udziałów w tejże spółce”?

Oznaczenie formy prawnej: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Firma, pod którą spółka działa: \`(...)\` spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wysokość kapitału zakładowego: \`(...)\` ZŁ.

Kapitał zakładowy dzieli się na \`(...)\` udziałów, każdy o wartości \`(...)\` zł.

Prezesem Zarządu \`(...)\` Sp. z o.o. jest Pan \`(...)\`., który posiada \`(...)\` udziałów.

Jest Pan udziałowcem, nie akcjonariuszem.

Zatem omyłkowo posłużono się pojęciem akcjonariusz.

2\. Dlaczego został Pan jako osoba prywatna podmiotem pośredniczącym w zakupie nieruchomości potrzebnych do rozbudowy zakładu przez Spółkę z o.o., której jest Pan większościowym udziałowcem i prezesem? Jakie jest uzasadnienie gospodarcze, ekonomiczne i prawne zaangażowania Pana jako pośrednika transakcji? Dlaczego Spółka jako podmiot bezpośrednio zainteresowany rozbudową zakładu nie nabywała bezpośrednio niezbędnych do inwestycji nieruchomości, skoro hala produkcyjna, która ma być rozbudowywana znajduje się na działkach należących do Spółki?

Spółka, w okresie w jakim nabywane były nieruchomości, nie posiadała odpowiednich środków finansowych na ich zakup. Była w tym czasie już w trakcie realizacji znacznych inwestycji, które ograniczyły jej zdolność kredytową oraz realizację zakupu tych nieruchomości poprzez finansowanie zewnętrzne. Dalsze jej zadłużanie nie było możliwe z uwagi na zapisy umów kredytowych. Był to również okres pandemii, a w późniejszym okresie konflikt zbrojny przy naszej granicy, które spowodowały, że banki zaostrzyły kryteria finansowania. Pan jako doświadczony przedsiębiorca, przewidywał, że jeżeli spółka będzie nadal rozwijała się w dotychczasowym tempie, będzie wymagała rozbudowy. Z uwagi na pojawiające się sygnały, że właściciele najbliżej położonych nieruchomości zamierzają sprzedać przyległe do obecnego zakładu tereny, został Pan niejako zmuszony do ich zakupu, aby w przyszłości realizować rozbudowę zakładu. W innym przypadku, ich późniejszy odkup od nowych właścicieli mógłby być bardziej kosztowny. Uzasadnieniem gospodarczym, ekonomicznym i prawnym takiego działania, był również fakt, że obecne przepisy i procedury uzyskania pozwolenie na budowę/rozbudowę są łatwiejsze i bardziej przyjazne dla osoby fizycznej. Dla spółki proces ten jest zdecydowanie bardziej długotrwały.

Trzeba jednak podkreślić, że zakup gruntów nie był dokonany z założonym celem ich sprzedaży do spółki. Bardziej chodziło o zabezpieczenie możliwości zakupu gruntu.

3\. Proszę podać które z wymienionych we wniosku działek zamierza Pan sprzedać i które są objęte zakresem postawionych we wniosku pytań? Czy sprzedaż dotyczy działek objętych pozwoleniem na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej, czy wszystkich działek wymienionych we wniosku?

Wszystkie działki wymienione we wniosku są objęte planem sprzedaży.

4\. W jakim celu \`(...)\` Sp. z o.o. zakupi od Pana działki, które nie są objęte pozwoleniem na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej? Jakie będzie wykorzystanie gospodarcze tych nieruchomości przez nabywcę?

Działki, które nie są objęte pozwoleniem na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej, będą przeznaczone i wykorzystane pod miejsca parkingowe dla nowych pracowników, których trzeba będzie zatrudnić po rozbudowie zakładu. Ponadto trzeba będzie zwiększyć place magazynowe dla materiałów do produkcji, wyprodukowanych towarów, drogi wewnętrzne do ich transportu.

5\. Czy przeniesienie pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej na Spółkę nastąpiło nieodpłatnie, czy odpłatnie? Jakie wydatki i w jakiej wysokości Pan poniósł w związku z postępowaniem o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej przez Spółkę? Czy w ramach przeniesienia pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej na Spółkę uzyskał Pan wyłącznie zwrot wydatków poniesionych w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej?

Przeniesienie pozwolenia nastąpiło nieodpłatnie. Nastąpił wyłączny zwrot wydatków poniesionych w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej.

6\. Czy zawierał Pan ze Spółką \`(...)\` Sp. z o.o. umowę użyczenia, dzierżawy lub inną o podobnym charakterze dotyczącą działek opisanych we wniosku (w przypadku pozytywnej odpowiedzi należy określić rodzaj umów, czas ich trwania i istotne warunki umowne, w szczególności dotyczące prawa do czerpania pożytków naturalnych i cywilnych z tych działek)?

Żadna umowa użyczenia, dzierżawy lub inna o podobnym charakterze dotyczącą działek opisanych we wniosku nie została zawarta.

7\. W jaki sposób nabyte nieruchomości, o których mowa we wniosku były/są wykorzystywane (użytkowane) przez Pana od momentu ich nabycia do dnia sprzedaży, w szczególności czy ww. nieruchomości były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej (jeśli tak, to kiedy zawarte zostały umowy)?

Nabyte nieruchomości nie są wykorzystywane (użytkowane) w żaden sposób, poza zwykłą dbałością, aby nie zarosły wyższą roślinnością. Nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej.

8\. Czy w stosunku do działek opisanych we wniosku oznaczonych numerami: 5, 6, 7, 8, 9, 10, podejmował Pan/będzie Pan podejmował takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu?

Żadne wyżej wymienione działania nie były i nie będą podejmowane.

9\. Czy zawarł/zawrze Pan ze Spółką - nabywcą nieruchomości (działki/działek) umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a. jakie są/będą warunki umowy przedwstępnej? czy w umowie przedwstępnej zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży poszczególnych działek? Jeśli tak, to jakie?

b. jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą ciążą na kupującym, a jakie na sprzedającym?

c. czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Umowa przedwstępna nie została zawarta i nie jest planowane podpisanie takiej umowy.

10\. Czy ponosił Pan/przed sprzedażą działek poniesie Pan dodatkowe nakłady zwiększające wartość nieruchomości, oprócz wskazanego we wniosku i przeniesionego na Spółkę pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej np.: uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne? Jeżeli tak, to jakie były/będą to działania oraz kiedy zostały/zostaną wykonane?

Nie poniósł i nie planuje Pan ponieść dodatkowych nadkładów zwiększających wartość nieruchomości.

11\. Czy działki mające być przedmiotem sprzedaży posiadają dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp. ? Jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działek zostały doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media), natomiast jeśli działki nie mają dostępu do mediów, to czy przed sprzedażą działek media zostaną doprowadzone lub zostały/zostaną wydane decyzje/warunki dotyczące uzbrojenia działek?

Jeżeli są media, to tylko takie, które istniały już przed zakupem nieruchomości. Są wymienione we wniosku. Żadne nowe media nie były doprowadzane. Zostaną rozbudowane lub doprowadzone media wskazane w warunkach zabudowy, ale dopiero po sprzedaży nieruchomości.

12\. Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. zostały/zostaną wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Uzyskano warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę – dokumenty zostały już opisane we wniosku. Był Pan inicjatorem wniosków o warunki zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

13\. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Nie planuje Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

14\. W ramach jakich czynności nastąpiło nabycie przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, tj. czy:

\- opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

\- zwolnionych od podatku od towarów i usług,

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

W ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

15\. Czy czynność nabycia ww. działek została udokumentowana fakturą?

Nie, tylko aktami notarialnymi.

16\. Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Podatek należny w ogóle nie wystąpił. Nabycia dokonano w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu. Nie były one dokumentowane fakturami tylko aktami notarialnymi.

17\. Czy w związku sprzedażą działek udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących działek objętych zakresem wniosku? Jeżeli tak, to należy wskazać komu pełnomocnictwo zostało/będzie udzielone oraz należy wskazać pełen zakres udzielonego pełnomocnictwa, tj.:

a. do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu?

b. jakie czynności zostały podjęte/będą podejmowane w ramach udzielonego pełnomocnictwa?

Nie udzielono nikomu pełnomocnictwa w związku ze sprzedaż działek.

Było pełnomocnictwo do wniosku o pozwolenie na budowę.

18\. Czy działki objęte zakresem pytania, które zamierza Pani sprzedać będą na dzień sprzedaży objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki:

a. kiedy uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

b. jakie będzie przeznaczenie działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

c. z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek?

Działki nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania terenu oraz nie ma obowiązku sporządzania planu na podstawie odrębnych przepisów.

19\. Czy nabycie przez Pana działek nr 3 i 4 spowodowało wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie decyzji o warunkach zabudowy wydanej przez Burmistrza w dniu 19/01/2018 na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego?

Nie, nabycie przez Pana działek nr 3 i 4 nie spowodowało wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia decyzji o warunkach zabudowy wydanej przez Burmistrza w dniu 19/01/2018 na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego. Wygaśniecie tej decyzji spowodowało wydanie nowej decyzji z dnia 25.10.2022 r.

20\. Jeśli wydane decyzje o warunkach zabudowy zostały wygaszone, uchylone lub unieważnione – to prosimy wskazać:

\- datę wygaszenia, uchylenia lub unieważnienia decyzji;

\- czy dla działek nr 3 i 4 zostały/zostaną wydane nowe decyzje o warunkach zabudowy umożliwiające realizację inwestycji dotyczącej rozbudowy i przebudowy hali; prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy decyzje zostały/zostaną wydane?

Dla działek 3 i 4 została wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy z dnia 25.10.2022 r. na Pana wniosek.

21\. Czy występował Pan o zmianę ww. warunków zabudowy dla działek nr 3 i 4 wydanych na poprzednich właścicieli?

Nie.

22\. Kiedy dla działek nr 1, 2 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy; jakie przeznaczenie działek określają wydane decyzje dla tych działek; z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Ta sama decyzja co dla działek 3 i 4.

23\. Czy dla pozostałych działek opisanych we wniosku, tj. 5, 6, 7, 8, 9, 10, zostały/zostaną na dzień dostawy wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdej działki:

a. kiedy decyzje zostały/będą wydane?

b. jakie przeznaczenie działek określają/będą określać wydane decyzje?

c. z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Na chwilę obecną nie zostały wydane dla tych działek żadne decyzje o warunkach zabudowy. Nie zostały złożone żadne wnioski o ich wydanie.

### Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży gruntów VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT podatnikiem podatku VAT jest osoba wykorzystująca prywatne składniki do celów zarobkowych w sposób ciągły.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem, Pana zdaniem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Definicja działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT nie przekłada się na inne podatki. W konsekwencji można być podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy VAT i jednocześnie być osobą zbywającą majątek prywatny w ramach PIT.

Brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2009 r., I FSK 1043/08: Tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W wyroku NSA z 6 lipca 2018 roku, I FSK 1986/16, możemy przeczytać: To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Zatem fakty, które mogą wskazywać, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomości, ogniskują wobec takich okoliczności jak:

· nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę;

· jego uzbrojenie;

· wydzielenie dróg wewnętrznych;

· działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy

· ogłoszenia;

· uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu;

· wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego;

· świadczenie usług w zakresie zbliżonym do deweloperskich.

Należy jednak podkreślić, że analizie podlega ogół podejmowanych czynności przez podatnika.

Wystąpienie pojedynczej czynności (np. samo wystąpienie o warunki zabudowy) nie może być kryterium decydującym, które z automatu determinuje działalność gospodarczą.

Jeżeli sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegającą VAT. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podsumowując, Pana zdaniem, Panu jako sprzedawcy nie można przypisać wykonywania działalności gospodarczej. Nie będzie Pan zatem działał w charakterze podatnika VAT.

Wskutek tego dostawa gruntów w opisanym zdarzeniu przyszłym na gruncie powyższych przepisów, Pana zdaniem nie podlega w ogóle opodatkowaniu VAT.

Tym samym, powyższe zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% wtedy, jeśli nie pojawi się VAT.

Reguła ta wynika z treści art. 2 pkt 4 ustawy PCC, gdzie czytamy, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany:

· w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług;

· jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu

· dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

· umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W konsekwencji w przypadku umowy sprzedaży występuje podatek PCC. Kupujący będzie zatem zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z dokonaną transakcją.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży (aportu) nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie wnioskodawca podjął w odniesieniu do tejże nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Z okoliczności sprawy wynika, jest Pan prezesem Spółki \`(...)\` Sp. z o.o. oraz udziałowcem posiadający 99,99% udziałów w tejże spółce. W okresie od 03.04.2020 r. do 08.12.2022 nabył Pan jako osoba prywatna do swojego majątku osobistego, dziesięć nieruchomości (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10) sąsiadujących z terenami należącymi do ww. Spółki. Tereny były kupowane z myślą o rozbudowie istniejącego zakładu. Opracowany został projekt rozbudowy i przebudowy jednej z hal produkcyjnych Spółki, w taki sposób, że rozbudowa istniejącej hali odbyłaby się na nowo zakupionych przez Pana działkach. Pan jako doświadczony przedsiębiorca, przewidywał, że jeżeli spółka będzie nadal rozwijała się w dotychczasowym tempie, będzie wymagała rozbudowy. Z uwagi na pojawiające się sygnały, że właściciele najbliżej położonych nieruchomości zamierzają sprzedać przyległe do obecnego zakładu tereny, został Pan niejako zmuszony do ich zakupu, aby w przyszłości realizować rozbudowę zakładu. W innym przypadku, ich późniejszy odkup od nowych właścicieli mógłby być bardziej kosztowny. Uzasadnieniem gospodarczym, ekonomicznym i prawnym takiego działania, był również fakt, że obecne przepisy i procedury uzyskania pozwolenie na budowę/rozbudowę są łatwiejsze i bardziej przyjazne dla osoby fizycznej. Dla spółki proces ten jest zdecydowanie bardziej długotrwały. Na Pana wniosek dla działek 1, 2, 3 i 4 została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 25.10.2022 r. Był Pan inicjatorem wniosków o warunki zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę było pełnomocnictwo. W dokumentacji którą Pan posiada, znajduje się m.in. pozwolenie na budowę wydane w pierwszej kolejności na Pana oraz następnie przeniesione na spółkę \`(...)\` Sp. z o.o. Działki, które nie są objęte pozwoleniem na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej, będą przeznaczone i wykorzystane pod miejsca parkingowe dla nowych pracowników, których trzeba będzie zatrudnić po rozbudowie zakładu. Ponadto trzeba będzie zwiększyć place magazynowe dla materiałów do produkcji, wyprodukowanych towarów, drogi wewnętrzne do ich transportu.

W światle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy nabycie ww. działek oraz zarządzanie nimi przez Pana, stanowi w swej istocie świadomie podejmowane przez Pana działania mające na celu gospodarowanie przedmiotowymi działkami w celach gospodarczych. Jak wynika z okoliczności sprawy nabył Pan przedmiotowe działki w celach inwestycyjnych, z zamiarem wykorzystania tych działek do działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę w której jest Pan udziałowcem, i na rzecz której dokona Pan zbycia przedmiotowych działek. Powyższy cel potwierdzają podejmowane przez Pana działania zmierzające do realizacji rozbudowy zakładu na zakupionych działkach.

Zatem wynikająca z opisanych wyżej Pana działań koncepcja wykorzystania działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że przyszła sprzedaż ww. działek nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa prowadzi do wniosku, że podjęte przez Pana działania nie były podjęte w celu wykorzystywania przedmiotowym działek do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych (np. budowa domu) tylko w celach gospodarczych. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym.

Zatem nie cele osobiste – w przypadku Pana brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania, wobec czego czynność zbycia przedmiotowych działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż działek wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek na rzecz Spółki stanowić będzie dostawę dokonaną przez Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa ww. działek będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikiem związanym z prywatnym Pana majątkiem.

Reasumując, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 Spółce będzie stanowiła – w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów. Dokonując tych czynności będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W pierwszej kolejności należy dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

\- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy działki nr 5, 6, 7, 8, 9, 10 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że skoro działki nr 5, 6, 7, 8, 9, 10 są nieruchomościami niezabudowanymi oraz nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy, to ww. działki nie spełniają definicji terenów budowlanych określonych w art. 2 pkt 33 ustawy, a więc ich dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnosząc się natomiast do działek nr 1, 2, 3 i 4 wskazać należy, że zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, grunty te na moment sprzedaży będą stanowić teren budowlany. Powyższe wynika z faktu, że dla ww. działek uzyskano decyzje o warunkach zabudowy oraz prawomocne pozwolenie na budowę.

Tym samym, działki nr 1, 2, 3 i 4 na dzień sprzedaży będą stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działki, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, nabył Pan ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czynność nabycia ww. działek nie została udokumentowana fakturą. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Pana przedmiotowych działek nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało. Ponadto, z opisu sprawy wynika, że ww. działki nie były przez Pana wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostaną spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Pana działek nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż przez Pana działek nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie natomiast powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).