Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB4/423-279/12-4/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-11-28
Teza: Czy przychód osiągnięty z odpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej - części strychu o pow. 40,85 m2, zaadaptowanej na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do lokalu mieszkalnego numer 22 jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44, jeżeli zostanie wydatkowany na utrzymanie nieruchomości wspólnej w kolejnych latach?
Słowa kluczowe: adaptacja; dochód; gospodarka-gospodarka nieruchomościami; lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; właściciel; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2012 r. (data wpływu 29.08.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu odpłatnego częściowego zniesienia współwłasności części strychu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 14 listopada 2012 r. (data wpływu 20 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu:

*   odpłatnego częściowego zniesienia współwłasności części strychu,
*   wynajmu, odsetek z lokaty oraz zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące stany faktyczne.

Stan faktyczny nr 1.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnota Mieszkaniowa aktem notarialnym z dnia 29.05.2012 r. wyraziła zgodę na odpłatne częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej - części strychu o pow. x m2zaadaptowanej na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do lokalu mieszkalnego numer y. Po odpłatnym częściowym zniesieniu współwłasności części nieruchomości wspólnej - części strychu na rzecz właścicieli lokalu mieszkalnego nr y, powierzchnia samodzielnego lokalu mieszkalnego nr y ulegnie zmianie z x m2 na xx m2 W wyniku sporządzenia aktu notarialnego dokonano zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Przychód ze sprzedaży części strychu stanowić będzie dochód Wspólnoty Mieszkaniowej z przeznaczeniem na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Stan faktyczny nr 2.

Wspólnota, na podstawie zawartych umów najmu, wynajmuje fragmenty elewacji pod reklamę, pomieszczenie gospodarcze w piwnicy. Z tego tytułu otrzymuje przychody - pożytki. Dodatkowym przychodem Wspólnoty są przychody z lokaty bankowej oraz z najmu części strychu zaadaptowanej na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Wspólnota do dochodów zwolnionych zaliczyła dochód uzyskany z lokali mieszkalnych oraz przychód z tytułu wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych. Do obliczenia podatku dochodowego od osób prawnych Wspólnota uwzględnia tylko:

*   opłaty z tytułu pożytków (najem elewacji i pomieszczenia gospodarczego),
*   odsetki bankowe - lokata,
*   najem części strychu.

Pismem z dnia 14 listopada 2012 r. (data wpływu 20.11.2012 r.) Wnioskodawca wskazał, iż część strychu zaadaptowanego na cele mieszkalne jest wynajmowana jednemu z członków Wspólnoty (właściciel lokalu mieszkalnego) i służy mu do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenie gospodarcze wynajmowane jest osobie trzeciej.

Przedmiotem wniosku są zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej, mediów oraz funduszu remontowego, naliczane zgodnie z podjętą przez Wspólnotę uchwałą.

Dochód do opodatkowania pomniejszany jest o koszty mediów według faktycznego zużycia oraz o koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (w tym koszty związane z funduszem remontowym) przypadające na lokale użytkowe.

Ponadto, Wspólnota wskazała, iż pod pojęciem: „koszty przypadające na lokale użytkowe liczone są wg algorytmu naliczania” ma na myśli to, że w przypadku, gdy algorytm naliczania zaliczek wynika z iloczynu wysokości stawki i m2 powierzchni użytkowej lokalu, to algorytm rozliczania kosztów również odnosi się do m2 powierzchni użytkowej lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przychód osiągnięty z odpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej - części strychu o pow. x m2, zaadaptowanej na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do lokalu mieszkalnego numer Y jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44, jeżeli zostanie wydatkowany na utrzymanie nieruchomości wspólnej w kolejnych latach?
2.  Czy ustalając dochód do opodatkowania należy wliczyć przychód z wynajmu elewacji, pomieszczenia gospodarczego, odsetki z lokaty oraz najem części strychu oraz zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych, pomniejszony o koszty przypadające na lokale użytkowe liczone wg algorytmu naliczania?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 1 dot. stanu faktycznego nr 1.

Wniosek Spółki w zakresie pytania nr 2 dot. stanu faktycznego nr 2 został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 28 listopada 2012 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, osiągnięty dochód ze sprzedaży części strychu jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W przypadku przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, dochód ten zwolniony jest od podatku dochodowego.

Źródłem powstania przychodu ze sprzedaży części strychu są posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Strych zarówno przed, jak i po jego adaptacji, stanowi część zasobów mieszkaniowych wchodzących w skład budynku mieszkalnego należącego do Wspólnoty.

W związku z tym, iż dochód uzyskany ze sprzedaży części wspólnej, tj. części strychu, zostanie przeznaczony na remont budynku Wspólnoty, w którym znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego nr 1 uznaje się za prawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Stosownie do art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na odpłatne częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej - części strychu o pow. x m2, zaadaptowanej na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do lokalu mieszkalnego nr y. W wyniku sporządzenia aktu notarialnego, dokonano zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Przychód ze sprzedaży części strychu stanowić będzie dochód Wspólnoty Mieszkaniowej z przeznaczeniem na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Jak wynika z powyższego, na zasoby mieszkaniowe składają się nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym tego rodzaju pomieszczenia jak piwnice, sutereny, strychy, suszarnie. Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży części strychu pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Reasumując, dochód osiągnięty z tytułu odpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej - części strychu o pow. 40,85 m2, zaadaptowanej na cele mieszkaniowe i przyłączenie jej do lokalu mieszkalnego nr 22 będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli zostanie wydatkowany na utrzymanie nieruchomości wspólnej w kolejnych latach.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Ponadto, tut. Organ podatkowy informuje, że załączniki dołączone do wniosku, nie były przedmiotem oceny. Dlatego też nie podlegają interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.