Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.33.2019.2.AC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-12
Teza: W zakresie kosztów uzyskania przychodów.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; przychód; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku (data wpływu 15 stycznia 2019 r.) uzupełnione pismem z dnia 1 marca 2019 r. (data nadania 1 marca 2019 r., data wpływu 1 marca 2019 r. uzupełniającym braki formalne na wezwanie z 20 lutego 2019 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.33.2019.1.AC (data nadania 20 lutego 2019 r., data odbioru 23 lutego 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów - **jest prawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, rezydentem podatkowym w Polsce. Wnioskodawca w 2014 w. nabył lokal mieszkalny („Lokal”) i zamieszkiwał w nim od roku 2014 do marca 2018 roku.

Następnie, Wnioskodawca postanowił przeznaczyć Lokal na wynajem. Wnioskodawca zawarł w tym celu z wyspecjalizowanym podmiotem („Kontrahent") umowę o zarządzanie nieruchomością, na podstawie której Kontrahent podejmuje działania zmierzające do zawarcia umowy najmu i jej obsługi, w tym m.in:

*   poszukiwanie najemców Lokalu,

*   prezentowanie Lokalu potencjalnym najemcom,

*   negocjacje i zawieranie umów najmu Lokalu w imieniu Wnioskodawcy,

*   przyjmowanie wpłat czynszu i dokonywanie opłat związanych z eksploatacją Lokalu w imieniu Wnioskodawcy,

*   organizacja drobnych napraw w Lokalu, kontakt z najemcami w sprawach bieżących.

Dnia 30 marca 2018 r. Wnioskodawca przekazał Kontrahentowi klucze do Lokalu w celu wykonywania przez Kontrahenta ww. umowy. Od tego dnia Wnioskodawca nie wykorzystuje Lokalu do innych celów.

Dnia 13 czerwca 2018 r. Kontrahent zawarł w imieniu Wnioskodawcy umowę najmu Lokalu z osobą trzecią. Wnioskodawca nie wybrał sposobu opodatkowania tzw. ryczałtem. Dnia 30 marca 2018 r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych oraz ujawnił w ewidencji Lokal.

Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Lokalu, począwszy od kwietnia 2018 r. Nabycie Lokalu przez Wnioskodawcę w 2014 r. nastąpiło częściowo za środki z zaciągniętego na ten cel kredytu bankowego (kredyt hipoteczny, „Kredyt 1”).

W 2018 r. Wnioskodawca postanowił refinansować Kredyt 1 i w tym celu zawarł umowę kredytu hipotecznego z innym bankiem („Kredyt 2”) - uzyskana kwota Kredytu 2 została bezpośrednio przeznaczona na spłatę Kredytu 1.

Wnioskodawca ponosi następujące koszty uzyskania przychodów:

1.  opłaty eksploatacyjne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, których wysokość zależy od metrażu Lokalu, a nie od faktycznego jego wykorzystania, w szczególności:
    *   koszt administracji nieruchomością wspólną,
    *   koszt energii elektrycznej nieruchomości wspólnej,
    *   fundusz inwestycyjno-remontowy,
    *   konserwacja wind, monitoring, ochrona,
    *   wpłaty stałe związane z mediami,
    *   utrzymanie czystości nieruchomości wspólnej;
2.  opłaty eksploatacyjne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, których wysokość zależy od faktycznego jego wykorzystania, w szczególności:
    *   energia elektryczna,
    *   ogrzewanie,
    *   woda,
    *   wywóz śmieci;
3.  koszt drobnych napraw, sprzątania Lokalu w celu prezentacji potencjalnym najemcom, dorobienia kompletów kluczy dla najemców;
4.  koszty nabycia mebli do Lokalu;
5.  koszt ubezpieczenia Lokalu od ognia i innych zdarzeń losowych;
6.  opłaty miesięczne na rzecz Kontrahenta za usługę zarządzania nieruchomością;
7.  koszty odsetek od Kredytu 1 i następnie od Kredytu 2 (odsetkowa część raty kredytowej);
8.  odpisy amortyzacyjne od Lokalu obliczane jako cena nabycia Lokalu pomnożona przez stawkę amortyzacyjną 1,5% rocznie, za okresy miesięczne począwszy od kwietnia 2018 r.

Wnioskodawca nie rozpoznaje jako koszty uzyskania przychodów tych z ww. kosztów, które na podstawie umowy najmu są mu zwracane przez najemcę. Wnioskodawca uzyskuje przychody tytułem: 1. czynszu najmu.

Wnioskodawca uzyskuje od najemcy również zwrot wydatków eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca na podstawie umowy najmu (energia elektryczna, ogrzewanie, woda, wywóz śmieci).

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 20 lutego 2019 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.33.2019.1.AC Wnioskodawca doprecyzował stan faktyczny sprawy, a mianowicie wskazał, że:

*   Wartość poszczególnych składników wyposażenia mieszkania (mebli) nie jest wyższa niż 10 000 zł.

*   Spłata Kredytu 1 nastąpiła dnia 12 czerwca 2018 r.

*   Spłata Kredytu 1 nastąpiła 12 czerwca 2018 r., to jest po wprowadzeniu lokalu do ewidencji środków trwałych, co nastąpiło 30 marca 2018 r.

*   Odsetki od Kredytu 1 nie zostały spłacone kredytem refinansowym (Kredytem 2).

*   Umowa Kredytu 2 została zawarta 17 maja 2018 r., wypłata kapitału Kredytu 2 nastąpiła 12 czerwca 2018 r.

*   Raty kapitałowe i odsetkowe od Kredytu 2 spłacane są od 16 lipca 2018 r. (data pierwszej spłaty raty kapitałowej i raty odsetkowej).

Ponadto Wnioskodawca, przeformułował pytanie oraz przedstawił własne stanowisko.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty opisane w pkt 1-8 stanu faktycznego (niezwracane Wnioskodawcy przez najemcę, ponoszone od 1 kwietnia 2018 r.) podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy, natomiast, na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwrot opisanych w stanie faktycznym wydatków eksploatacyjnych, ponoszonych przez Wnioskodawcę, dokonywany na jego rzecz przez najemcę, nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty opisane w pkt 1-8 stanu faktycznego (niezwracane Wnioskodawcy przez najemcę, ponoszone od 1 kwietnia 2018 r.) podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy.

Na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwrot wydatków eksploatacyjnych, opisanych w stanie faktycznym, ponoszonych przez Wnioskodawcę, dokonywany na jego rzecz przez najemcę, nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Koszty wskazane w pytaniu Wnioskodawcy (nr 1-8) nie są w jego przekonaniu wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że od 30 marca 2018 r. nie wykorzystuje Lokalu do celów innych niż związane z najmem. W szczególności wobec tego, takie koszty jak sprzątanie Lokalu czy koszt energii elektrycznej, ponoszone od 1 kwietnia 2018 r., a przed zawarciem umowy najmu, są w sposób widoczny związane z przeznaczeniem Lokalu na najem (np. sprzątanie Lokalu przed przedstawieniem go potencjalnym najemcom – z czym wiąże się koszt usługi sprzątania, koszt zużytej wody i energii elektrycznej) i powinny stanowić koszty uzyskania przychodów z najmu. Z tego względu Wnioskodawca rozpoznaje również odpisy amortyzacyjne i inne wskazane wyżej wydatki, ponoszone od 1 kwietnia 2018 r., jako koszty uzyskania przychodów.

Tym samym, koszty wymienione w pkt 1-8 stanu faktycznego, niezwracane Wnioskodawcy przez najemcę, stanowią koszty uzyskania przychodów Wnioskodawcy.

Kosztami uzyskania przychodów nie są natomiast koszty, które są Wnioskodawcy zwracane przez najemcę na podstawie umowy najmu – ten zwrot bowiem, zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, nie stanowi przychodu podatkowego Wnioskodawcy. Skoro zatem zwrot ponoszonych przez Wnioskodawcę wydatków nie stanowi przychodu Wnioskodawcy, to samo dokonanie tych wydatków nie uprawnia do zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, „przychodami (…) są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.”

Przychodem podatkowym Wnioskodawcy jest otrzymywany czynsz najmu. Zwrot od najemcy na rzecz Wnioskodawcy wydatków eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca na podstawie umowy najmu (energia elektryczna, ogrzewanie, woda, wywóz śmieci), niezaliczany przez Wnioskodawcę do kosztów uzyskania przychodów, nie stanowi natomiast przychodu podatkowego Wnioskodawcy.

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że korzystanie z Lokalu wiąże się naturalnie z kreowaniem przez najemcę określonych kosztów tzw. licznikowych – np. zużycie wody czy energii elektrycznej. Koszty te nie są kreowane przez Wnioskodawcę, ten bowiem z Lokalu nie korzysta bezpośrednio, a tylko w ten sposób, że oddaje Lokal w najem.

Jak widać, uzyskiwanie zwrotu opłat eksploatacyjnych związanych z Lokalem nie wiąże się z jakimkolwiek przysporzeniem majątkowym u Wnioskodawcy.

W konsekwencji, opłacenie przez Wnioskodawcę wydatków eksploatacyjnych generowanych przez najemcę i zwrot ponoszonych wydatków uzyskiwany od najemcy powinny, zdaniem Wnioskodawcy, nie stanowić odpowiednio kosztów uzyskania przychodów i przychodów Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny – nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. Zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane ze źródłem przychodów, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym, dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów) nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Generalnie zatem należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów.

Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została zatem od istnienia związku przyczynowo–skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważyć przy tym należy, że konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Zatem, aby uznać wydatek za koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione łącznie następujące warunki:

*   wydatek został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika;

*   poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów;

*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą;

*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona;

*   został właściwie udokumentowany;

*   wydatek nie może znajdować się w katalogu kosztów określonych w art. 23 ust. 1 ustawy.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Ponadto, należy mieć na względzie, że podatnik uznając wydatek za koszt uzyskania przychodu odnosi ewidentne korzyści, albowiem o ten koszt zmniejsza podstawę opodatkowania. Zatem możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu, uzależniona jest od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien wiedzieć, że wydatek ten przyczyni się do powstania, zachowania lub zabezpieczenia przychodu.

W zakresie obowiązków podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie, w oparciu o zgromadzone dowody, związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła, należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Oznacza to, że to co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa jednak obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii. Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Według art. 22a ust. 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transport
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zatem, aby dany składnik majątku był uznany za środek trwały musi:

*   stanowić własność lub współwłasność podatnika,

*   zostać nabyty lub wytworzony we własnym zakresie przez podatnika,

*   być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

*   jego przewidywany okres używania być dłuższy niż rok,

\-być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca używając w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych terminu „składnik majątku” dopuszcza, w odniesieniu do składników majątku, o wartości początkowej w dniu przyjęcia do używania równej lub niższej niż 10 000 zł, których okres użytkowania jest dłuższy niż jeden rok, możliwość niekwalifikowania ich do środków trwałych, tym samym, pozwala zaliczyć te składniki majątku do wyposażenia.

Dokonując kwalifikacji podatkowej w ww. zakresie, pod uwagę bierze się wartość jednostkową pojedynczej sztuki kompletnego i zdatnego do używania nabytego składnika majątku.

W świetle powołanych wyżej przepisów, wyposażenie nieruchomości lokalowej przeznaczonej na wynajem, którego wartość przekracza 10 000 zł, a okres użytkowania jest dłuższy niż rok, stanowi środek trwały. W sytuacji, gdy jego wartość nie przekracza 10 000 zł i nie zostanie ono zaliczone do środków trwałych, to wydatki poniesione na jego nabycie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Treść wniosku wskazuje, że składniki wyposażenia nabywane są w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu lokalu mieszkalnego. Ich wartość jednostkowa nie przekracza kwoty 10 000 zł i wyposażenie nie zostało zaliczone do środków trwałych.

Zatem wydatki na wyposażenie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania.

Odnosząc się natomiast do zasad zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytów znaczenie mają przepisy art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Treść art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

*   zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę,

*   odsetki zostały zapłacone,

*   odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.

Za cenę nabycia, stosownie do treści art. 22g ust. 3 ww. ustawy, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl powołanego przepisu - co do zasady - na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej będą miały wpływ kwota należna zbywcy, jak i wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. Zatem wartość początkową ustala się według wydatków faktycznie poniesionych na ich nabycie. Jednocześnie przepisy dają możliwość ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych według ich wartości rynkowej.

Z powyższych przepisów wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu, aby prawidłowo rozliczyć koszty.

Odnosząc zatem treść cyt. powyżej przepisów do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić należy, odsetki od Kredytu 1 zapłacone od dnia 1 kwietnia 2018 r. mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Również zapłacone odsetki od Kredytu 2 są kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy.

Ponadto, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołaneg o art. 11 tejże ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po strome wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, zgodnie z zawartą umową najemca został zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych takich jak energia elektryczna, ogrzewanie, woda, wywóz śmieci. Wydatki te nie są przez Wnioskodawcę zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa oraz zaprezentowany stan faktyczny, należy stwierdzić, że koszty opisane w pkt 1-8 stanu faktycznego, które nie są zwracane Wnioskodawcy przez najemcę, a które są ponoszone od 1 kwietnia 2018 r. podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy w związku z uzyskiwanymi przychodami z najmu lokalu mieszkalnego.

Natomiast zwrot na rzecz Wnioskodawcy wydatków eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca na podstawie zawartej umowy najmu (energia elektryczna, ogrzewanie, woda, wywóz śmieci), nie stanowi przysporzenia majątkowego tj. nie stanowi przychodu podatkowego u Wnioskodawcy.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Wskazać przy tym należy, że dokonując weryfikacji prawidłowości zajętego przez Wnioskodawcę stanowiska tut. organ odniósł się tylko do zadanego pytania. Nie odniósł się do prawidłowości ustalenia wartości początkowej środka trwałego tj. lokalu mieszkalnego, gdyż nie było to przedmiotem zapytania.

Ponadto organ wskazuje, że zgodnie z treścią art. 14b § 1 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

**