Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.210.2020.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-09
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 marca 2020 r. (data wpływu 6 kwietnia 2020 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia (…) maja 2020 r. (data wpływu 29 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia (…) maja 2020 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2020.1.MŻ (skutecznie doręczone Stronie w dniu 25 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr (A) i (B) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr (A) i (B)

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia z dnia 27 maja 2020 r. (data wpływu 29 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 22 maja 2020 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2020.1.MŻ (skutecznie doręczone Stronie w dniu 25 maja 2020 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka S.A. (1)
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (2)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(1) (dalej jako: Wnioskodawca, Sprzedawca) jest spółką, która w ramach swojej działalności gospodarczej realizuje projekty z zakresu inżynierii i budownictwa.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym niezabudowanych działek gruntu stanowiących własność Skarbu Państwa, numer (X) (obszar (…) ha) oraz numer (Y) (obszar (…) ha) położonych w Gdańsku, przy ulicy (…) dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej jako: Nieruchomość).

Sprzedawca przejął prawo użytkowania wieczystego powyższych działek od (…) na skutek połączenia Sprzedawcy z ww. spółką w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych (połączenie przez przejęcie). Spółka (…) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na mocy umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa z dnia (…) września 1999 r.

Spółka (Y) (dalej jako: Nabywca) zamierza nabyć od Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. W dniu (…) grudnia 2019 r. Sprzedawca oraz Nabywca zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości.

Na terenie Nieruchomości nie jest posadowiony żaden budynek czy budowla. Na obszarze działki numer (B) znajdują się pozostałości nawierzchni utwardzonej, które z uwagi na stopień degradacji oraz brak powiązania z infrastrukturą drogową przylegającą do nieruchomości nie spełnia swoich właściwości użytkowych.

Tym samym nie mają charakteru budowli.

Nieruchomość jest fragmentarycznie ogrodzona tymczasowymi barierami betonowymi niezwiązanymi trwale z gruntem, niestanowiącymi budowli.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka numer (A) oraz (B) oznaczone są symbolem (Bp) - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z ustaleniami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Przeróbka w mieście (…) (MPZP numer (…), zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta (…) września 2002 roku, numer (…), opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia (…) grudnia 2002 roku, numer 82, pozycja 1789, działka numer (A), obręb (…) znajduje się w strefach: (…) - strefa produkcyjno-usługowo-mieszkaniowa i (…) - drogi i ulice zbiorcze, a działka numer (B) obręb (…) znajduje się w strefach: (…) - strefa produkcyjno-usługowo-mieszkaniowa i (…) - drogi i ulice zbiorcze.

Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

W uzupełnieniu wniosku wspólnego z dnia (…) maja 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  W odpowiedzi na pytanie Organu: „czy (…) miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z nabyciem działek (A) i (B)”, Strona wskazała, iż spółka (…) nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na mocy umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa należącego do Skarbu Państwa z dnia (…) września 1999 r. Nabycie przedsiębiorstwa od Skarbu Państwa nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, spółce (…) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działek.
2.  Odnosząc się do pytania: „czy działki nr (A) i (B) nabyte na skutek połączenia były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej przez (…), Wnioskodawca wskazał, że Działki nr (A) i (B) nabyte od Skarbu Państwa w ramach przedsiębiorstwa nie były wykorzystywane przez (…) na cele działalności zwolnionej z VAT. Działki te były wykorzystywane na cele działalności opodatkowanej VAT. Wnioskodawca przejął prawo użytkowania wieczystego powyższych działek od spółki (…) na skutek połączenia z ww. spółką w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych (połączenie przez przejęcie). Ww. działki były i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z VAT.

Uzupełniając informacje dotyczące zdarzenia przyszłego przedstawione we wniosku, Wnioskodawca wskazuje, iż Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, który zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość w działalności gospodarczej do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo, pomimo iż nie doszło jeszcze do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, Nabywca wpłacił zadatek na poczet nabycia Nieruchomości. Wnioskodawca opodatkował zadatek podatkiem VAT w stawce 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłymi sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych oznaczonych numerami (A) i (B) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) w stawce 23%?
2.  Czy, jeżeli sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych oznaczonych nr (A) i (B) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) w stawce 23%, Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT), pod warunkiem otrzymania prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej wpłatę zadatku oraz faktyczne dokonanie transakcji?

Stanowisko Zainteresowanych:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych oznaczonych numerami (…) i (…) będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23%; transakcja ta nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). W określeniu „jak właściciel”, zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o VAT, „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego). Konsekwentnie, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, co do zasady będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przez tereny niezabudowane należy zatem rozumieć tereny, na których nie posadowiono budynku ani budowli.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji budynku ani budowli, co oznacza, że co do zasady przy ustaleniu ich zakresu znaczeniowego należy odnieść się do przepisów regulujących kwestie, dla których ustanowiono te pojęcia, tj. do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186) - dalej; „Pr.bud.).

Zgodnie z zawartymi w przepisach tej ustawy definicjami, przez budynek - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; budowlę - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową; obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, w szczególności:

*   kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne,

*   figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

*   użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Przez obiekt budowlany - należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT istotne dla opodatkowania są jedynie budynki i budowle.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej transakcji jest sprzedaż (przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) niezabudowanych działek oznaczonych numerami (A) i (B) na których nie zostały posadowione takie obiekty budowlane.

Obie wskazane wyżej działki oznaczone są w rejestrze gruntów oznaczeniem (Bp) - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, obie działki objęte są również obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który obszar, na którym znajdują się wskazane działki, definiuje jako strefę produkcyjno-usługowo- mieszkaniową oraz drogi.

Mając zatem na uwadze, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki są oznaczone jako strefę produkcyjno-usługowo-mieszkaniową oraz drogi, stanowią one teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym, Zdaniem Spółki, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych oznaczonych numerami (A) i (B) będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23%.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. działek, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy, pod warunkiem otrzymania prawidłowo wystawionej faktury od Wnioskodawcy.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 ustawy o VAT) nie mają zastosowania.

W dacie planowanej transakcji, jak i w dacie wpłaty zadatku i otrzymania faktury zaliczkowej Nabywca jest i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Wnioskodawcy, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz.106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumnie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prywatne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Zainteresowanych dostawa prawa użytkowania wieczystego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa dostawa będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293) ustawa określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy

\- przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu1.publicznego,sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji2.o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo wieczystego użytkowania działek nr (A) i (B). Sprzedawca oraz Kupujący zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży ww. nieruchomości gruntu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca posiada prawo wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu nr (A) i (B), które przejął od spółki (…) na skutek połączenia Sprzedawcy z ww. spółką w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych (Dz. U. z 2019 r., poz. 505).

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działek nr (A) i (B). Sprzedawca oraz Kupujący zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży ww. nieruchomości gruntu.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Kupującego prawo wieczystego użytkowania, w zamian za określoną cenę. Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, pomimo, że nie doszło jeszcze do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, Nabywca wpłacił zadatek na poczet nabycia Nieruchomości.

Dla działek niezabudowanych nr (A) i (B) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwała Rady Miasta (…) z dnia 6 września 2020 r., numer (…) przewiduje dla działki nr (…) , obręb (…) – strefa (…) - strefę produkcyjno-usługowo-mieszkaniowa oraz strefa (…) - drogi i ulice zbiorcze, natomiast dla działki nr (B), obręb (…) – strefa (…) – strefę produkcyjno-usługowo-mieszkaniowa oraz strefę (…) – drogi i ulice zbiorcze. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki znajdują się na obszarze obejmującym strefę produkcyjno-usługowo-mieszkaniową.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, działki nr (A) i (B) usytuowane są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teren tego obszaru oznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (A), obręb (…) – strefa (…) - strefę produkcyjno-usługowo-mieszkaniowa oraz strefa (…) - drogi i ulice zbiorcze, natomiast dla działki nr (B), obręb (…) – strefa (…) – strefę produkcyjno-usługowo-mieszkaniowa oraz strefę (…) – drogi i ulice zbiorcze.

W świetle powołanych przepisów i przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że działki objęte wnioskiem spełniają definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym ich dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. W konsekwencji do dostawy tych działek nie znajdzie zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla sprzedaży działek nr (A) i (B) nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z wniosku, Wnioskodawca przejął działki od spółki (…) na skutek połączenia, natomiast (…) nabyło działki na mocy przeniesienia prawa własności przedsiębiorstwa w dniu (…) września 1999 r. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu, zatem poprzedniemu właścicielowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek. Ponadto z opisu sprawy wynika, że (…) . przedmiotowe działki wykorzystywali wyłącznie na cele działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem, nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej.

W konsekwencji sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek nr (…) i (…) będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

W tym miejscu należy wskazać, że wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą, czy Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz (ii) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym pod warunkiem otrzymania prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej wpłatę zadatku oraz faktyczne dokonanie transakcji.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie , w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 wynika, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy, transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak wynika z wniosku, Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Ponadto, Kupujący zawarł przedwstępną umowę oraz wpłacił zadatek na poczet przyszłej transakcji. Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza przedmiotowe działki wykorzystywać w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Należy jednak wskazać, że na mocy art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

W okolicznościach analizowanej sprawy, należy zauważyć, iż Sprzedający wraz z Kupującym zawarli przedwstępną umowę oraz została dokonana wpłata zadatku na poczet przyszłej transakcji.

W konsekwencji należy stwierdzić, że z uwagi na to, że wpłacony zadatek ma być zaliczony na poczet przyszłej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr (…) i (…) , należy uznać, że stanowi on należność, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy, otrzymanie której skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT.

Kwestię opodatkowania otrzymanego zadatku należy jednak rozstrzygać na podstawie okoliczności zaistniałych w dacie jego otrzymania. Zatem, w chwili wpłaty zadatku możliwe było określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci działek nr (A) i (B). Z wniosku nie wynika także, aby kwota zadatku mogła być zaliczona na poczet sprzedaży innych działek niż działek nr (A) i (B)

Jak wskazano wcześniej działki nr (A) i (B) na moment otrzymania zadatku przez Sprzedającego, stanowiły grunt budowlany, którego dostawa podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy stawką podatku VAT w wysokości 23%. Zatem, również zadatek w dacie jego otrzymania przez Sprzedającego będzie podlegał opodatkowaniu w stawce 23% w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania działek nr (A) i (B) przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem stawki VAT 23%, analogicznie będzie opodatkowana kwota zadatku. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie / art. 86 ust. 1 ustawy z faktury potwierdzającej wpłatę zadatku oraz faktury dotyczącej transakcji, jak również do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że spełnione będą warunki niezbędne do odliczenia podatku z faktur wystawionych przez Sprzedającego dokumentujących nabycie prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek nr (A) i (B) oraz wpłaty kwoty zadatku. Skoro planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych oraz nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zatem Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 należało uznać za prawidłowe.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.