Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.590.2018.3.PG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-12
Teza: Zwolnienie od podatku czynszu najmu lokalu mieszkalnego i opodatkowanie mediów związanych z tym lokalem.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; media; najem; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; usługi; usługi-usługi najmu; zwolnienie; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2018 r. (data wpływu 3 września 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 31 października 2018 r. (data wpływu 9 listopada 2018 r.) oraz pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. (data wpływu 7 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT czynszu najmu oraz stałych opłat ryczałtowych jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej czynszu najmu lokalu mieszkalnego, wywozu śmieci i opłat administracyjnych oraz opłat eksploatacyjnych dla wody, gazu, CO;
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej opłaty eksploatacyjnej dla energii elektrycznej.

UZASADNIENIE

W dniu 3 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT czynszu najmu oraz stałych opłat ryczałtowych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 października 2018 r. (data wpływu 9 listopada 2018 r.) o informacje doprecyzowujące opis sprawy oraz własne stanowisko w części dotyczącej zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług stałych ryczałtowych opłat dotyczących opłat eksploatacyjnych i administracyjnych lokalu. Ponadto wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. (data wpływu 7 grudnia 2018 r.) o informacje doprecyzowujące opis sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnikom S.C. przysługuje prawo wspólności łącznej w nieruchomości, składającej się w szczególności z działki nr 4417. Na działce tej prowadzona była inwestycja polegająca na budowie budynku wielorodzinnego (apartamentowca) z częścią usługową i infrastrukturą techniczną. W dniu 11 maja 2018 r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego została wydana decyzja pozwalająca na użytkowanie powstałego obiektu budowlanego kat. XIII, tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową i infrastrukturą techniczną.

Dane techniczne inwestycji:

Budynek wielorodzinny:

*   powierzchnia zabudowy: 447 m2;
*   powierzchnia użytkowa: 1608,57 m2 (w tym powierzchnia lokalu usługowego 144,86 m2);
*   kubatura: 8148 m3;
*   ilość kondygnacji: 6 (w tym wszystkie nadziemne).

Obecnie Spółka część lokali mieszkalnych znajdujących się w ww. budynku sprzedaje, a część wynajmuje na własny rachunek.

Spółka zawarła umowę najmu jednego z lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości. Umowa została zawarta ze Sp. z o.o. na czas nieokreślony. W treści umowy najmu określono, że lokal jest przeznaczony na cele mieszkalne i oddany w najem na potrzeby zbiorowego zakwaterowania pracowników najemcy.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 31 października 2018 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
2.  W umowie najmu określono odrębnie miesięczną kwotę czynszu i miesięczną stałą kwotę opłaty ryczałtowej dotyczącej opłat eksploatacyjnych i administracyjnych w lokalu. Stała ryczałtowa opłata z tytułu opłat eksploatacyjnych i administracyjnych dotyczy kosztów mediów, w tym wody, prądu, gazu, CO i wywozu śmieci (opłaty eksploatacyjne) oraz kosztów związanych z administrowaniem budynku, tj. m.in. utrzymania części wspólnych, sprzątania klatki schodowej, odśnieżania, wynagrodzenia zarządcy budynku (opłaty administracyjne).
3.  Najemca rozlicza się z Wnioskodawcą miesięcznie tylko i wyłącznie z tytułu czynszu oraz ww. stałej opłaty ryczałtowej. Wnioskodawca wystawia co miesiąc faktury za najem lokalu. W zafakturowanej kwocie zawarte są czynsz oraz powyższe opłaty eksploatacyjne i administracyjne. Powyższe opłaty nie są szczegółowo rozliczane.
4.  W umowie najmu określono odrębnie miesięczną kwotę czynszu i miesięczną stałą kwotę opłaty ryczałtowej dotyczącej opłat eksploatacyjnych i administracyjnych w lokalu. Opłaty ryczałtowe dotyczące kosztów eksploatacji i administracji nie są szczegółowo obliczane i rozliczane. Jest to stała miesięczna kwota doliczana do czynszu.
5.  Opłata ryczałtowa dotyczy m.in. opłat eksploatacyjnych, czyli tzw. mediów. W lokalu zainstalowany jest wyłącznie licznik energii elektrycznej. W zakresie pozostałych mediów (wody, gazu, CO) nie zostały zainstalowane podliczniki.
6.  Najemca nie ma możliwości wyboru dostawców mediów.
7.  Stroną umów z dostawcami mediów jest Wnioskodawca. Część umów jest zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a dostawcą mediów, a pozostała część umów jest zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a Wspólnotą Mieszkaniową.
8.  Najemca nie ma możliwości rozliczania mediów. W lokalu nie są zainstalowane podliczniki, dlatego też ustalona została stała opłata ryczałtowa dotycząca tych kosztów.
9.  Z umowy wynika w sposób jednoznaczny, że przedmiotowy lokal mieszkalny jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.
10.  Z umowy wynika w sposób jednoznaczny, że przedmiotowy lokal mieszkalny jest wynajmowany wyłącznie w celu zakwaterowania pracowników najemcy. Lokal nie może być wykorzystywany w innych celach.
11.  Najemca nie ma możliwości dalszego podnajmu lokalu mieszkalnego bez pisemnej zgody Wnioskodawcy. Zgoda taka na chwilę obecną nie została wydana.
12.  Symbol PKWiU dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego w relacji Wnioskodawca-najemca: 68.20.11.0.

Ponadto w uzupełnieniu z dnia 4 grudnia 2018 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że stała opłata ryczałtowa dotycząca zużycia mediów jest opłatą doliczoną do czynszu na podstawie szacowanych kosztów, jakie firma poniesie na zużycie mediów. Jest to subiektywny szacunek, nie zostały zrobione żadne szczegółowe wyliczenia. Spółka przyjęła, że taka kwota pokryje koszty zużycia mediów na mieszkanie.

Wysokość opłaty ryczałtowej nie jest uzależniona od metrażu, ilości osób zamieszkujących w mieszkaniu, ani od żadnego innego czynnika. Jest to opłata stała doliczona do czynszu do każdej umowy najmu i jest w takiej samej wysokości dla każdego z mieszkań niezależnie od metrażu czy ilości osób. Stanowi stały element opłat za mieszkanie. Jej wysokość została ustalona szacunkowo i w żadnym momencie, terminie nie będzie rozliczana z najemcami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy ustalony w umowie czynsz najmu oraz stałe ryczałtowe opłaty dotyczące opłat eksploatacyjnych i administracyjnych w lokalu będą objęte zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, usługi wynajmu lokalu na cele mieszkalne (na cele zbiorowego zakwaterowania pracowników) na rzecz firmy prowadzącej działalność usługową mogą również skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym artykułem zwalnia się z VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca wynajmując na własny rachunek lokal mieszkalny na rzecz firmy prowadzącej działalność usługową (dla jej pracowników wyłącznie na cele mieszkaniowe), realizuje przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność usługową. Ustawa nie uzależnia prawa do zwolnienia od statusu nabywcy usługi, ani od rodzaju prowadzonej działalności. Istotny jest cel, w jakim pomieszczenia są wynajmowane przez Wnioskodawcę. Podobne stanowisko znajduje się w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 19 listopada 2015 r. nr ILPP3/4512-1-138/15-2/DC, z dnia 22 stycznia 2016 r. nr ILPP5/4512-1-301/15-2/WB, z dnia 27 lutego 2017 r. nr 3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1.JK.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w umowie najmu określono osobno kwotę do zapłaty przez najemcę z tytułu najmu lokalu oraz zryczałtowaną stałą miesięczną kwotę z tytułu opłat eksploatacyjnych i administracyjnych związanych z tym wynajmem.

W ustawie o VAT brak jest zapisów odnoszących się wyłącznie do opłat eksploatacyjnych (wynikających ze świadczonych usług najmu). W przedmiotowej sprawie zarówno tzw. czynsz podstawowy, jak i opłata eksploatacyjna i administracyjna, odnoszą się do usługi najmu. W związku z powyższym, należy uznać, iż zasady powstania obowiązku podatkowego właściwe dla czynszu podstawowego z tytułu usługi najmu odnoszą się również do określonej w umowie opłaty eksploatacyjnej i administracyjnej. Wynika to stąd, iż opłata eksploatacyjna i administracyjna nie mają charakteru odrębnego od usługi najmu, co więcej – mają z nią bezpośredni i nierozerwalny związek. Wprowadzenie do umowy zapisów dotyczących opłaty eksploatacyjnej i administracyjnej jest nierozłącznie związane z faktem świadczenia przez Spółkę usługi najmu. Obejmują bowiem koszty, jakie ponosi Spółka jako Wynajmujący, w celu utrzymania wynajmowanej nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym. Koszty te są niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania tej nieruchomości oraz dla zapewnienia jak najlepszych warunków najmu. Jednocześnie, biorąc pod uwagę przedmiot umowy i konstrukcję świadczeń podlegających opłacie eksploatacyjnej i administracyjnej, można stwierdzić, iż zarówno czynsz, jak i opłata eksploatacyjna i administracyjna, stanowią wynagrodzenie za świadczenie tej samej usługi, tj. usługi najmu.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, zastosowanie znajdzie tu również art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, na podstawie którego ww. opłaty będą podlegały zwolnieniu z VAT.

Podobne stanowisko przedstawił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 sierpnia 2018 r. (0114-KDIP1-1.4012.443.2018.1.KOM) oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 25 czerwca 2015 r. (IPTPP2/4512-164/15-7/JSZ), czy Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 6 listopada 2014 r. sygn. IPTTP4/443-578/14-2/JM. Potwierdzenie powyższego stanowi również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 2011 r. sygn. akt I FSK 740/10. Dodatkowo za przedstawioną powyżej argumentacją przemawia stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi wyrażone m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 9 czerwca 2014 r. nr IPTPP1/443-197/14-4/MW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT czynszu najmu oraz stałych opłat ryczałtowych jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej czynszu najmu lokalu mieszkalnego, wywozu śmieci i opłat administracyjnych oraz opłat eksploatacyjnych dla wody, gazu, CO;
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej opłaty eksploatacyjnej dla energii elektrycznej.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, przez świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać zatem należy, że wykonując cywilną umowę najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi, w rozumieniu przepisów ustawy. W wykonaniu umowy najmu wynajmujący dokonuje bowiem na rzecz najemcy świadczeń niebędących dostawą towarów. Majątek (np. nieruchomość) pozostanie jego własnością i wynajmowany będzie za odpłatnością (czynsz). W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę (art. 41 ust. 13 ustawy).

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem budynku wielorodzinnego (apartamentowca) z częścią usługową i infrastrukturą techniczną. Obecnie Spółka część lokali mieszkalnych znajdujących się w ww. budynku sprzedaje, a część wynajmuje na własny rachunek. Spółka zawarła umowę najmu jednego z lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości. Umowa została zawarta ze spółką na czas nieokreślony. W treści umowy najmu określono, że lokal jest przeznaczony na cele mieszkalne i oddany w najem na potrzeby zbiorowego zakwaterowania pracowników najemcy. W umowie najmu określono odrębnie miesięczną kwotę czynszu i miesięczną stałą kwotę opłaty ryczałtowej dotyczącej opłat eksploatacyjnych i administracyjnych w lokalu. Stała ryczałtowa opłata z tytułu opłat eksploatacyjnych i administracyjnych dotyczy kosztów mediów, w tym wody, prądu, gazu, CO i wywozu śmieci (opłaty eksploatacyjne) oraz kosztów związanych z administrowaniem budynku, tj. m.in. utrzymania części wspólnych, sprzątania klatki schodowej, odśnieżania, wynagrodzenia zarządcy budynku (opłaty administracyjne).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące tego, czy ustalony w umowie czynsz najmu oraz stałe ryczałtowe opłaty dotyczące opłat eksploatacyjnych i administracyjnych w lokalu będą objęte zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Na wstępie należy podkreślić, że Wnioskodawca w sformułowanym pytaniu oraz we własnym stanowisku odniósł się tylko do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem niniejsza interpretacja rozstrzyga możliwość zastosowania zwolnienia od podatku tylko i wyłącznie na podstawie tego przepisu.

W celu rozwiana powyższych wątpliwości w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy usługi najmu lokalu, którą świadczy Wnioskodawca będą mogły korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu/dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienia od podatku od towarów i usług, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. akt I SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, świadczenie usług najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Jak wskazał Wnioskodawca w treści zawartej umowy najmu określono, że lokal jest przeznaczony na cele mieszkalne i oddany w najem na potrzeby zbiorowego zakwaterowania pracowników najemcy. Lokal ten jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe i nie może być wykorzystywany w innych celach. Najemca nie ma możliwości dalszego podnajmu lokalu mieszkalnego bez pisemnej zgody Wnioskodawcy (taka zgoda na chwilę obecną nie została wydana). Symbol PKWiU dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego w relacji Wnioskodawca – najemca: 68.20.11.0.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro z zawartej umowy wynika, że przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny i jest on wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, to tym samym spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą. Istotny jest cel, na jaki lokal ten jest wynajmowany przez Wnioskodawcę – wynajmowany jest najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Tak więc w przypadku przedmiotowego wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując lokal mieszkalny spółce (w celu zakwaterowania pracowników najemcy) będzie posiadał prawo do zwolnienia ww. usługi z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Reasumując, ustalony w umowie czynsz najmu lokalu mieszkalnego będzie objęty zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem, w tej części stanowisko Wnioskodawcy zostało uznane za prawidłowe.

W dalszej kolejności należy ustalić, czy pobierane przez Wnioskodawcę stałe opłaty ryczałtowe dotyczące opłat eksploatacyjnych i administracyjnych dotyczące tego lokalu także będą objęte zwolnieniem od podatku VAT.

Jak wskazał Wnioskodawca w umowie najmu określono odrębnie miesięczną kwotę czynszu i miesięczną stałą kwotę opłaty ryczałtowej dotyczącej opłat eksploatacyjnych i administracyjnych w lokalu. W lokalu zainstalowany jest wyłącznie licznik energii elektrycznej, w zakresie pozostałych mediów (wody, gazu, CO) nie zostały zainstalowane podliczniki, dlatego też ustalona została stała opłata ryczałtowa dotycząca tych kosztów. Najemca nie ma możliwości rozliczania mediów.

Jak stanowi art. 7 ust. 8 ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących ww. mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Natomiast odnosząc się do problematyki świadczenia złożonego, należy wskazać, że dla celów podatku VAT, każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, jak wynika z art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady.

W konsekwencji, możliwe jest odwołanie się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE), zgodnie z którym, aby świadczenie mogło zostać uznane za świadczenie złożone, które wyceniane jest łącznie, niezbędne jest przeanalizowanie ekonomicznych skutków dokonywanych czynności.

Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z dnia 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług, tj. zużycie wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków (określane dalej jako „media”) powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Zatem przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, prowadzi do wniosku, że świadczona usługa najmu lokalu mieszkalnego oraz towarzyszące jej dostawa towarów w postaci energii elektrycznej nie stanowi jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługi najmu oraz czynności dostarczania ww. energii elektrycznej do tego lokalu. Jak bowiem wynika z opisu sprawy w lokalu jest zainstalowany wyłącznie licznik energii elektrycznej.

Jak już wyżej wskazano, w przypadku gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu. W analizowanym przypadku wskazana energia elektryczna jest rozliczana odrębnie od czynszu najmu. Przyjęte kryteria zużycia prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca obciąża najemcę kosztami energii elektrycznej w sposób odzwierciedlający jej zużycie. Zatem dostarczanie przez Wnioskodawcę tego towaru w postaci energii elektrycznej należy traktować jako świadczenie odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu. W konsekwencji do energii elektrycznej nie należy stosować jednolitej stawki podatku VAT właściwej dla usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa należy wskazać, że w przypadku obciążenia najemcy z tytułu zużycia energii elektrycznej, które to zużycie rozliczane jest za pomocą zainstalowanego licznika, czynność ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, tak jak usługa najmu.

Zatem, w tej części stanowisko Wnioskodawcy zostało uznane za nieprawidłowe.

Natomiast odnośnie pozostałych mediów, tj. wody, gazu, CO wskazać należy co następuje. Jak wskazał Wnioskodawca w zakresie tych mediów nie zostały zainstalowane podliczniki. Najemca nie ma możliwości wyboru dostawców mediów. Stała opłata ryczałtowa dotycząca zużycia mediów jest opłatą doliczoną do czynszu na podstawie szacowanych kosztów, jakie firma poniesie na zużycie mediów. Wysokość opłaty ryczałtowej nie jest uzależniona od metrażu, ilości osób zamieszkujących w mieszkaniu, ani od żadnego innego czynnika. Jest to opłata stała doliczona do czynszu do każdej umowy najmu i jest w takiej samej wysokości dla każdego z mieszkań niezależnie od metrażu czy ilości osób. Stanowi stały element opłat za mieszkanie. Jej wysokość została ustalona szacunkowo i w żadnym momencie, terminie nie będzie rozliczana z najemcami.

Mając na uwadze powyższe informacje, w stosunku do tych mediów, najemca nie ma możliwości decydowania o ilości ich zużycia. A zatem dostawę ww. mediów nie należy traktować odrębnie od usług najmu.

Biorąc pod uwagę powyższe informacje stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie przenosi na najemcę (Spółkę) ekonomicznego ciężaru zużytych mediów. W tej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te (tj. najem i media) stanowią jedną całość.

W konsekwencji dostawę mediów (tj. wody, gazu, CO) rozliczanych na podstawie ryczałtu należy traktować jako ściśle związaną z usługą najmu, gdyż kwota ryczałtu jakim Wnioskodawca obciąża najemców nie odzwierciedla obiektywnie faktycznego zużycia mediów. W efekcie w stosunku do tych mediów Wnioskodawca jest zobowiązany do zastosowania stawki właściwej dla usługi zasadniczej, jaką jest usługa najmu.

Jak już wyżej rozstrzygniętego ustalony w umowie czynsz najmu lokalu mieszkalnego będzie objęty zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W konsekwencji dla dostawy ww. mediów należy zastosować zwolnienie od podatku, analogicznie jak dla samej usługi najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że ustalone w umowie stałe opłaty ryczałtowe dotyczące opłat eksploatacyjnych w skład których wchodzą koszty mediów (wody, gazu, CO) będą objęte zwolnieniem od podatku VAT tak jak usługa najmu tego lokalu, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym w tej części stanowisko Wnioskodawcy zostało uznane za prawidłowe.

Natomiast odnośnie kosztów związanych z administrowaniem budynku, tj. m.in. utrzymania części wspólnych, sprzątania klatki schodowej, odśnieżania, wynagrodzenia zarządcy budynku (opłaty administracyjne), należy wskazać co następuje.

Wskazane przez Wnioskodawcę ww. koszty związane z administrowaniem budynku należy zasadniczo traktować jako jedną usługę, co wynika z powołanego powyżej wyrok TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, w którym wskazano, że: „wynajmujący, właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę”. Oznacza to, że „sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem” (pkt 43 ww. wyroku).

W odniesieniu do kosztów administracyjnych, które jak wskazał Wnioskodawca dotyczą części wspólnych, zgodnie ze wskazówkami Trybunału, czynności te mogłyby być traktowane jako świadczenie odrębne od najmu tylko wtedy „jeśli mogą być zorganizowane przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie” (pkt 39 ww. wyroku).

Wobec powyższego należy stwierdzić, że opłaty administracyjne pobierane przez Wnioskodawcę z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości, tj. sprzątania klatki schodowej, odśnieżania, wynagrodzenia zarządcy budynku, będą stanowiły element kalkulacyjny usługi najmu. A w konsekwencji, w przedmiotowej sprawie ww. opłaty administracyjne należy traktować jako nieodłączny element usługi najmu i zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy będą wliczane do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej usługi.

Wobec powyższego w odniesieniu do ww. opłat administracyjnych zastosowanie znajdzie stawka właściwa dla usługi najmu lokalu mieszkalnego, tj. zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Z kolei odnośnie opłat związanych z wywozem śmieci w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 6c ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2017 r., poz. 1289, z późn. zm.), to gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c pkt 1 i pkt 2).

W myśl art. 6h tej ustawy, właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Stosownie do art. 6l ust. 1 cyt. ustawy, rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Na podstawie art. 6m ust. 1 powołanej ustawy, właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych.

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku – uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze – art. 6o cyt. ustawy.

W świetle art. 6q ww. ustawy, w sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta.

Przepis art. 6r ust. 1 cyt. ustawy stwierdza, że opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi stanowi dochód gminy.

Jak stanowi art. 2 ust. 1 pkt 4 wskazanej ustawy, przez właścicieli nieruchomości rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Zatem opłata za wywóz śmieci dla celów opodatkowania musi być traktowana jako świadczenie kompleksowe wraz z usługą najmu i podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla usługi najmu tego lokalu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Zatem, w przypadku obciążania najemcy lokalu mieszkalnego kwotą opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, powinny zostać te opłaty włączone do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego i również podlegać zwolnieniu od podatku.

Reasumując, biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że ustalane w umowie stałe ryczałtowe opłaty administracyjne oraz opłata z tytułu wywozu śmieci są objęte zwolnieniem od podatku VAT, tak jak usługa najmu lokalu mieszkalnego – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy zostało uznane za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. W szczególności niniejszą interpretację wydano w oparciu o informację, że Wnioskodawca nie przenosi ciężaru ekonomicznego zużytych mediów (tj. wody, gazu, CO) na najemcę i w związku z tym stała opłata ryczałtowa dotycząca zużycia tych mediów jest opłatą doliczoną do czynszu na podstawie szacowanych kosztów jakie firma poniesie na zużycie tych mediów.

Końcowo podkreślić należy, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Zatem rozstrzyga ona możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT czynszu najmu lokalu mieszkalnego oraz opłat administracyjnych i eksploatacyjnych dotyczących tego lokalu tylko na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy a nie na podstawie innych przepisów.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.