Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.370.2018.3.MCZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-14
Teza: Sprzedaż prawa własności działek gruntu zabudowanych budynkami i/lub budowlami nie będzie podlegała opodatkowaniu pcc ze względu na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług
Słowa kluczowe: podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; prawa-prawo własności; prawa-przeniesienie prawa; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2018 r. (data wpływu – 28 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: F. Sp. z o.o. (Zainteresowany 1, Kupujący, Spółka);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Fundusz Inwestycyjny (Zainteresowany 2, Sprzedający).

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest nabycie nieruchomości położonych w Z. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym, przejęciem praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”) od Funduszu Inwestycyjnego (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający” lub „Fundusz”).

F. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową oraz czynnym podatnikiem od towarów i usług (którym będzie również na moment Transakcji).

Kupujący i Sprzedający, w dalszej części wniosku, będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”.

Zainteresowanymi pragną wskazać, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości znajdujących się w portfelu lokat Sprzedającego. W zakresie dotyczącym pozostałych inwestycji, Sprzedający oraz nabywcy pozostałych nieruchomości planują wystąpić ze wspólnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania podatnikiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży tych inwestycji.

Przedmiotowa Transakcja zaplanowana jest na drugą połowę grudnia 2018 r. (przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż ostateczna decyzja biznesowa w tym zakresie zostanie podjęta później, a co za tym idzie, również planowana Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie).

Model działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

Sprzedający (Zainteresowany 2) jest osobą prawną z siedzibą w W., wpisaną do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy, utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 1896, ze. zm.; dalej: „ustawa o FI”). Fundusz jest zarządzany przez T.F.I. S.A. z siedzibą w W. (dalej: „TFI”), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy. Sprzedający jest czynnym podatnikiem od towarów i usług (i będzie nim także na dzień Transakcji).

Zgodnie z art. 147 ust. 1 ustawy o FI, przedmiotem lokat funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być m.in. własność lub współwłasność nieruchomości gruntowych, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz statków morskich, jak też prawo użytkowania wieczystego.

W portfelu inwestycyjnym Sprzedającego znajduje się szereg nieruchomości zlokalizowanych na terenie Polski, w stosunku do których Sprzedający posiada prawo użytkowania wieczystego, bądź prawo własności. Wśród tych nieruchomości znajdują się grunty niezabudowane i/lub grunty zabudowane budynkami i/lub budowlami, które funkcjonalnie stanowią hale handlowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, wykorzystywane głównie do prowadzenia sprzedaży produktów szybko zbywalnych (dalej: „Lokalizacje”). Jedną z takich Lokalizacji są nieruchomości w postaci działek gruntu zabudowanych budynkami i/lub budowlami, położone w Z. (dalej: „Nieruchomość”), będące przedmiotem planowanej Transakcji.

Historycznie, przedmiot Transakcji oraz szereg innych nieruchomości składających się na poszczególne Lokalizacje nabyty został w 2014 r. przez Fundusz od podmiotu wchodzącego w skład grupy kapitałowej (dalej: „Grupa”). Transakcja podlegała opodatkowaniu podatnikiem od towarów i usług, jak również Funduszowi przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazaną na fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości. Nabycie to stanowiło konsekwencję podjętej historycznie i realizowanej na moment składania wniosku strategii biznesowej, zgodnie z którą projekty Grupy na rynku nieruchomości komercyjnych (w Polsce i w innych krajach europejskich) były wydzielane do osobnych podmiotów (innych niż podmioty prowadzące działalność handlową).

Nieruchomości (poszczególne Lokalizacje) miały podlegać sprzedaży albo leasingowi zwrotnemu na rzecz wyspecjalizowanych zewnętrznych inwestorów finansowych lub strategicznych). Był to element szerszej restrukturyzacji segmentu nieruchomościowego Grupy w latach 2009-2011 w ramach Programu S. 2012 (program ten – realizowany w kilkunastu krajach – ukierunkowany był na podniesienie efektywności zarówno działalności handlowej, jak i nieruchomościowej, oraz docelowo komercjalizację najbardziej atrakcyjnych nieruchomości).

Jednocześnie, od dnia nabycia, poszczególne Lokalizacje, w tym Nieruchomość (z wyłączeniem wybranych działek gruntu) są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 25 lipca 2014 r. z podmiotem należącym do Grupy – spółką M. Sp. z o.o., (dalej: „M.”), która oddaje je w dalszą poddzierżawę na rzecz spółki M. S.A. (dalej: „MC”, podmiot należący do Grupy). M.C. każdą z lokalizacji wykorzystuje w bieżącej działalności operacyjnej.

W związku z tym, że ani Fundusz, ani zarządzające nim TFI nie dysponują własnymi zasobami pozwalającymi na strategiczne i bieżące zarządzanie portfelem posiadanych nieruchomości, czynności te zostały zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi w trybie art. 46 ust. 3 ustawy o FI. Funkcję te realizuje na rzecz Funduszu M. na podstawie umowy o zarządzanie aktywami funduszu inwestycyjnego zamkniętego aktywów niepublicznych zawartej 24 lipca 2014 r.

W ramach powyższej umowy M. zarządza portfelem aktywów niepłynnych Funduszu, obejmującym poszczególne Lokalizacje, w tym Nieruchomość. W związku ze specyfiką i ograniczeniami działalności Funduszu, Sprzedający nie jest odpowiedzialny wobec dzierżawcy/ów ani najemcy/ów za dostawę mediów (energia elektryczna, woda etc.) do poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości, ani za organizację bieżącego utrzymania nieruchomości wchodzących w skład poszczególnych Lokalizacji, w tymi Nieruchomości (w zakresie takim jak, sprzątanie, serwisowanie, ochrona). Stroną umów z dostawcami mediów oraz dostawcami usług związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wchodzących w skład poszczególnych Lokalizacji, w tym Nieruchomości, jest MC.

Przewiduje się, że na moment Transakcji Sprzedawca będzie także stroną umowy dzierżawy wraz z aneksami dotyczącej powierzchni na prowadzenie warsztatu samochodowego z P., umowy dzierżawy powierzchni wraz z porozumieniem ze spółką A. Sp. z o.o. oraz umowy najmu wraz z aneksem oraz porozumieniem na prowadzenie restauracji ze spółką B. Sp. z o.o. w części Nieruchomości (dalej: „Umowy Najmu”). Stroną Umów Najmu na dzień składania wniosku jest M.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. Działalność Sprzedającego jest finansowana kapitałem własnym pozyskiwanym w ramach emisji certyfikatów inwestycyjnych.

Przyczyny przeprowadzenia Transakcji.

Z perspektywy czasu, uwzględniając zbliżający się moment wyjścia z inwestycji poprzez sprzedaż bądź leasing zwrotny Lokalizacji (w tym Nieruchomości) na rzecz wyspecjalizowanych inwestorów finansowych lub strategicznych, opisany powyższy model biznesowy, polegający na wykorzystaniu Funduszu, okazał się zbyt mało elastyczny i nadmiernie skomplikowany.

W świetle powyższego, rozważa się podjęcie decyzji o zmianie dotychczasowego modelu biznesowego funkcjonującego w ramach Grupy na taki, w ramach którego poszczególne nieruchomości należące do Sprzedającego (w tym Nieruchomość), będące obecnie w części przedmiotem poddzierżawy na rzecz MC, miałyby zostać w pierwszej kolejności sprzedane przez Fundusz do spółek celowych (w tym Kupującego), które następnie wydzierżawiałyby je bezpośrednio na rzecz MC. Pozwoliłoby to na stworzenie struktury, która ułatwiać będzie planowane docelowe rozporządzenie nieruchomościami na rzecz potencjalnych inwestorów spoza Grupy. W szczególności, struktura ta umożliwiłaby, w zależności od preferencji inwestora, rozporządzenie daną Lokalizacją alternatywnie poprzez sprzedaż aktywów albo poprzez sprzedaż udziałów w spółce celowej będącej właścicielem Lokalizacji (tzw. share deal), którego przeprowadzenie nie jest możliwe w sytuacji, w której właścicielem nieruchomości jest fundusz inwestycyjny. Ponadto, omawiana zmiana modelu biznesowego pozwoliłaby na skrócenie procesu sprzedaży Nieruchomości w wyniku znaczącego odformalizowania procesu wynikającego z braku obowiązku uzyskiwania akceptacji dla takich transakcji od zgromadzenia inwestorów, TFI i prowadzenia ustaleń z depozytariuszem Funduszu (przedmiotowe obowiązki, realizowane pod presją czasu oraz w trakcie negocjacji transakcyjnych, mogłyby w praktyce utrudnić realizację procesu transakcyjnego z potencjalnym inwestorem lub wręcz spowodować utratę przez niego zainteresowania nabyciem nieruchomości w toku tak sformalizowanego procesu).

Przedmiot Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nabycia przez Kupującego Nieruchomości, będącej przedmiotem własności Sprzedającego. Do przeniesienia własności Nieruchomości dojdzie na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Ponadto, w ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione (lub przejdą z mocy prawa) następujące składniki majątkowe związane z Nieruchomością:

1.  prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu;
2.  dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości;
3.  wybrane decyzje administracyjne związane z Nieruchomością (w szczególności decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę) oraz prawa z udzielonych rękojmi/ gwarancji bankowych, związanych z Nieruchomością, o ile Sprzedający będzie na moment Transakcji adresatem takich decyzji;
4.  prawa i obowiązki wynikające z praw rzeczowych, którymi ewentualnie na dzień Transakcji byłaby obciążona Nieruchomość;
5.  prawa i obowiązki wynikające z udzielonych zgód i pozwoleń, dotyczących Nieruchomości, jeżeli takowe będą w mocy na dzień Transakcji;
6.  wartość depozytów pieniężnych (względnie innych zabezpieczeń, kaucji) zabezpieczających płatność czynszu i innych należności uzyskanych od M. lub najemcy na podstawie Umów Najmu);
7.  niektóre prawa własności intelektualnej oraz wybrane prawda autorskie związane z Nieruchomością, takie jak przykładowo prawa do projektów architektonicznych.

Z kolei w ramach Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione następujące składniki majątkowe:

1.  składniki majątkowe (w szczególności prawo własności gruntu, budynków i budowli) związane z posiadanym przez Zbywcę majątkiem nieruchomym innym niż Nieruchomość;
2.  wszelkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej z M. umowy dzierżawy Nieruchomości; zgodnie z założeniami, umowa ta zostanie rozwiązana (w całości albo w odniesieniu do Nieruchomości) przed Transakcją; niemniej jednak przewiduje się, że w związku z Transakcją M. sceduje na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej z MC; co za tym idzie, po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie wydzierżawiał Nieruchomość na rzecz MC;
3.  prawa i obowiązki wynikające z zawartej z M. umowy o zarządzanie;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów (energia elektryczna, gaz) do Nieruchomości (Zbywca co do zasady nie jest stroną przedmiotowych umów);
5.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (Zbywca nie jest stroną przedmiotowych umów);
6.  środki zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz prawa i obowiązki wynikające z umów na prowadzenie tych rachunków;
7.  księgi rachunkowe oraz inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającego;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa oraz know-how Sprzedającego;
9.  prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego z zewnętrznymi dostawcami, dotyczące zarządzania oraz bieżącej obsługi administracyjnej Sprzedającego, dotyczące w szczególności:
    1.  świadczenia usług rachunkowo-księgowych,
    2.  opłat dla depozytariusza za prowadzenie rejestrów;
    3.  opłat dotyczących oprogramowania komputerowego;
    4.  świadczenia usług wyceny portfela nieruchomości należących do Funduszu;
    5.  świadczenia usług badania sprawozdania finansowego;
    6.  świadczenia usług zarządzania aktywami Funduszu na podstawie umowy z 24 lipca 2014 r.

Ponadto, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego elementów charakterystycznych dla przedsiębiorstwa takich jak: oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo, koncesji, licencji, patentów, tajemnicy przedsiębiorstwa, praw i obowiązków wynikających z otwartych sporów prawnych, itp.

Żadna z Lokalizacji, włączając w to Nieruchomość, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Funduszu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z Lokalizacji (włączając w to Nieruchomość) odrębnych ksiąg rachunkowych.

Dodatkowo Zainteresowani zwracają również uwagę na następujące czynniki dotyczące Transakcji:

*   Przedmiot Transakcji nie jest w żaden sposób wyodrębniony organizacyjnie w strukturze Sprzedającego (brak jest jakiejkolwiek uchwały/postanowienia organów Sprzedającego, jak również zapisów w regulaminie wewnętrznym);
*   Do obsługi przedmiotu Transakcji nie wyodrębniono w ramach Funduszu osobnego zespołu zasobów ludzkich, w tym osoby odpowiedzialnej za zarządzanie daną działalnością (szeroki zespół o właściwych kompetencjach na rynku nieruchomości był zatrudniany przez podwykonawcę, M.), jak również osobnego zespołu zasobów technicznych (środki trwałe, wyposażenie, itd.);
*   Do obsługi przedmiotu Transakcji nie jest również prowadzony w ramach Funduszu odrębny rachunek bankowy, a wszelkie rozliczenia związane z obsługą są przeprowadzane w oparciu o operacyjny rachunek bankowy Funduszu;
*   Dla potrzeb obsługi przedmiotu Transakcji nie jest prowadzona w ramach Funduszu odrębna sprawozdawczość zarządcza, a księgi nie zawierają w tym zakresie odrębnych kont. Sprawozdawczość rachunkowa nie jest prowadzona w sposób umożliwiający bezpośrednią alokację poszczególnych kosztów/przychodów Funduszu do funkcjonowania przedmiotu Transakcji, ponieważ wszystkie inwestycje Funduszu (w tym szereg innych inwestycji nieruchomościowych) są rozliczane zbiorczo.

Po zakończeniu Transakcji Fundusz nie zostanie zlikwidowany. Sprzedający nadal będzie odpowiedzialny za obsługę należności i zobowiązań związanych z Lokalizacjami, powstałych przed dniem Transakcji oraz będzie brał udział we wszelkich otwartych postępowaniach sądowych/sporach. Ponadto, Sprzedający będzie posiadał również zasoby finansowe.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim transakcja nabycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług, znajdzie zastosowanie regulacja wskazana w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez co transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim transakcja nabycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług, znajdzie zastosowanie regulacja wskazana w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez co transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczone są również nieruchomości. Niemniej jednak na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, gdy Transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług, to znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez co Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, jeżeli Transakcja dostawy Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tę część stanowiska Zainteresowanych, która objęta jest zakresem niniejszej interpretacji, tj. odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 9 listopada 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.599.2018.4.RR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) będący właścicielem opisanej we wniosku nieruchomości zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży działek gruntu zabudowanych budynkami i/lub budowlanymi. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 9 listopada 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.599.2018.4.RR, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, iż planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług niewyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym jeżeli Transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku bowiem zastosowania wyłączenia z opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, której przedmiot stanowi m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego, decydujące znaczenie ma fakt, aby w wyniku zawarcia tej umowy doszło do faktycznego (efektywnego) opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. w określonej stawce). Przy umowie sprzedaży wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stosuje się bowiem – w odniesieniu do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego – tylko w zakresie, w jakim jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie jest z tego podatku zwolniona, co wprost wynika z treści art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Nadmienić przy tym należy, że w przypadku braku efektywnego (tj. według określonej stawki) opodatkowania podatkiem od towarów i usług umowy sprzedaży nieruchomości (w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego) czy też prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc w razie objęcia takiej transakcji zwolnieniem z tego podatku – wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych nie znajdzie zastosowania.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego \`(...)\` w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.