Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.56.2019.1.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-21
Teza: kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego oraz kosztów tego zbycia
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; prawo; przekształcanie; sprzedaż; współwłasność; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 25 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego oraz kosztów tego zbycia – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego oraz kosztów tego zbycia.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest obywatelem Polski i posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. W dniu 5 marca 2012 r. na podstawie aktu notarialnego została ustanowiona na rzecz Wnioskodawcy odrębna własność lokalu mieszkalnego mieszczącego się w Ł. przy ul. E. Przedmiotowym aktem przekształcono spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. lokalu mieszkalnego w odrębną własność. W dniu ustanowienia odrębnej własności lokalu Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, ale nabyte prawo stanowiło majątek odrębny Wnioskodawcy.

W dniu 20 grudnia 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Lokal został sprzedany przed upływem pięciu lat od przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność.

Sprzedaż lokalu Wnioskodawca wykazał w zeznaniu o wysokości dochodu (poniesionej straty) 2012 r. (PIT-39), w którym wykazał jako wydatki na cele mieszkaniowe kwotę 43 000 zł, którą wydatkował na zakup w dniu 11 stycznia 2013 r. nowego lokalu mieszkalnego za kwotę 158 000 zł. Nowy lokal mieszkalny został nabyty do małżeńskiej wspólności majątkowej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego żony. Dodatkowo, Wnioskodawca wydatkował kwotę 4 479 zł 30 gr tytułem kosztów związanych z zakupem nowego mieszkania (podatek od czynności cywilnoprawnych – 3 160 zł, wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego – 1 119 zł 30 gr i opłata sądowa od wpisu własności – 200 zł).

Na zakup mieszkania w 2013 r. małżonkowie uzyskali preferencyjny kredyt mieszkaniowy w Banku … z siedzibą w W. na kwotę 115 000 zł, pozostała kwota została zapłacona ze środków własnych. Umowa kredytowa została zawarta w dniu 7 stycznia 2013 r. Celem zabezpieczenia kredytu na mieszkaniu ustanowiona została hipoteka.

W następstwie rozwodu małżonków, w 2017 r. dokonano podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego byłej żony w ten sposób, że Wnioskodawcy przyznane zostało na wyłączną własność przedmiotowe mieszkanie obciążone hipoteką.

Wnioskodawca sprzedał ww. mieszkanie za kwotę 190 000 zł w dniu 8 października 2018 r., czyli przed upływem pięciu lat od jego nabycia, a uzyskane ze sprzedaży środki w kwocie 100 971 zł 43 gr przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup i odsetek (kwota kapitału wynosiła 97 970,88 zł, kwota odsetek wynosiła 3 000 zł 55 gr).

Wnioskodawca sprzedał mieszkanie za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od niego wynagrodzenie w wysokości 5 510 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania zapłacone po jego sprzedaży oraz koszt wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży mieszkania stanowią, obok ceny nabycia, koszt odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2013 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania zapłacone po jego sprzedaży oraz koszt wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży mieszkania stanowią, obok ceny nabycia, koszt odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2013 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kosztem nabycia mogą być także inne wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Wydatkiem takim (bezpośrednio związanym ze sprzedażą) jest wynagrodzenie biura nieruchomości, które pośredniczyło w transakcji.

Warunkiem niezbędnym, aby doszło do zbycia lokalu mieszkalnego była także spłata całości kredytu, który został zaciągnięty na jego zakup. Wydatki na spłatę kredytu nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu, gdyż jest nimi cena mieszkania, natomiast odsetki od kredytu, zapłacone ze środków uzyskanych w związku ze sprzedażą lokalu stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia i podlegać będą odliczeniu od przychodu ze sprzedaży.

Na wysokość kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2013 r. nie ma wpływu fakt, że Wnioskodawca wykazał w zeznaniu o wysokości dochodu (poniesionej straty) w 2012 r. (PIT-39) kwotę 43 000 zł jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, do których Wnioskodawca zaliczyć może:

*   cenę jaką zapłacił za nabycie nieruchomości (158 000 zł) z uwzględnieniem art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

*   podatek od czynności cywilnoprawnych (3 160 zł) z uwzględnieniem art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

*   wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego (1 119 zł 30 gr) z uwzględnieniem art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

*   opłatę sądową od wpisu własności (200 zł) z uwzględnieniem art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

*   odsetki od kredytu na zakup mieszkania zapłacone po jego sprzedaży (3 000 zł 55 gr),

*   wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży mieszkania (5 510 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 5 marca 2012 r., na podstawie aktu notarialnego została ustanowiona na rzecz Wnioskodawcy odrębna własność lokalu mieszkalnego. Przedmiotowym aktem przekształcono spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. lokalu mieszkalnego w odrębną własność. W dniu ustanowienia odrębnej własności lokalu Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, ale nabyte prawo stanowiło majątek odrębny Wnioskodawcy. W dniu 20 grudnia 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, a przychód z tej sprzedaży wydatkował na zakup w dniu 11 stycznia 2013 r. nowego lokalu mieszkalnego, który został nabyty do małżeńskiej wspólności majątkowej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego żony.

W związku z zakupem nowego mieszkania Wnioskodawca poniósł następujące wydatki: podatek od czynności cywilnoprawnych, związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i opłatę sądową od wpisu własności. Na zakup mieszkania w 2013 r. małżonkowie uzyskali w dniu 7 stycznia 2013 r. preferencyjny kredyt mieszkaniowy w Banku …, który pokrył część ceny mieszkania, pozostała kwota została zapłacona ze środków własnych. Celem zabezpieczenia kredytu na mieszkaniu ustanowiona została hipoteka. W następstwie rozwodu małżonków, w 2017 r. dokonano podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego byłej żony w ten sposób, że Wnioskodawcy przyznane zostało na wyłączną własność przedmiotowe mieszkanie obciążone hipoteką. Wnioskodawca sprzedał ww. mieszkanie w dniu 8 października 2018 r., a część uzyskanych ze sprzedaży środków przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup i odsetek. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od Niego wynagrodzenie.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością − art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Ponadto, stosownie do art. 501 ww. Kodeksu w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Z powyższego wynika, że wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).

Kwestia określenia momentu nabycia nieruchomości i praw majątkowych była przedmiotem uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której wskazano, że dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych przez małżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego odnosiła się wprawdzie do innego stanu faktycznego niż przedstawiony przez Wnioskodawcę, jednakże argumenty zawarte w wyżej powołanej uchwale są aktualne także w sytuacji, gdy do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków dojdzie po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej na skutek rozwodu w wyniku podziału majątku wspólnego (umownego lub sądowego). Zarówno w wyniku podziału majątku wspólnego, jak i w wyniku ustania wspólności ustawowej wobec śmierci jednego z małżonków, nabycie nieruchomości następuje do ustawowej wspólności małżeńskiej i za datę nabycia w świetle uchwały należy uznać tę datę. Późniejsze/następcze zdarzenia prawne (sposób ustania ustawowej wspólności małżeńskiej) nie mają zatem, w tym aspekcie, prawnopodatkowego znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem odpłatnego zbycia w 2018 r. nastąpiło w 2013 r. (do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego byłej żony). Ustanie ustawowej wspólności małżeńskiej przez rozwód oraz podział majątku dorobkowego, nie mają znaczenia dla ustalenia daty nabycia przez Wnioskodawcę ww. lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie w 2018 r. lokalu mieszkalnego, nabytego przez Wnioskodawcę w 2013 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy koszty odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży zapłacone po jego sprzedaży, koszty notarialne (dotyczące sporządzenia aktu notarialnego) i sądowe (opłata sądowa od wpisu własności) związane z jego zakupem oraz koszt wynagrodzenia pośrednika przy sprzedaży tego lokalu stanowią, obok ceny nabycia, koszty odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy np. lokalu mieszkalnego.

Artykuł ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

W kwestii opodatkowania dochodu ważne znaczenie posiadają również koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać – co ma miejsce w przypadku Wnioskodawcy – z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Wnioskodawca te same wydatki w zadanym we wniosku pytaniu oraz w stanowisku w zdaniu pierwszym uznaje za koszty odpłatnego zbycia, a w podsumowaniu za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Z wskazanych przez Wnioskodawcę w zadanym pytaniu wydatków tylko wynagrodzenie pośrednika przy sprzedaży lokalu mieszkalnego można zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia tego lokalu.

Natomiast cenę nabycia ww. lokalu oraz koszty notarialne i sądowe związane z jego zakupem należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tego lokalu na podstawie dokumentów potwierdzających ich poniesienie. W świetle bowiem powołanego wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego są m.in. udokumentowane koszty nabycia tego lokalu. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lokalu mieszkalnego. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup lokalu mieszkalnego jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych wskazany także przez Wnioskodawcę we wniosku.

Do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy ma zastosowanie wskazany wyżej art. 22 ust. 6f tej ustawy określający zasady ich podwyższania, poprzez zastosowanie wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Stosując ten przepis, podatnik może corocznie podwyższać poniesione koszty nabycia, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

Jak wskazano wyżej, datą nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem odpłatnego zbycia w 2018 r. przyjętą w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu z tego zbycia jest 11 stycznia 2013 r. (nabycie do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego byłej żony). W konsekwencji powyższego przyjmuje się, że kosztem uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, nabytego w wyniku zakupu w 2013 r. oraz wskutek podziału majątku wspólnego będzie dla Wnioskodawcy całość udokumentowanych kosztów nabycia tego lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się natomiast do kosztów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem odpłatnego bycia w 2018 r., zapłaconych po jego sprzedaży, stwierdzić należy, że nie stanowią one kosztów odpłatnego zbycia, gdyż nie są to koszty konieczne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (niezbędne, bezpośrednio związany z czynnością sprzedaży). Jak Wnioskodawca zaznaczył, kredyt wraz z odsetkami zapłacone zostały po sprzedaży lokalu mieszkalnego. Mając na uwadze treść przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącego odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów) stwierdzić należy, że wydatki związane z kredytem zaciągniętym na poczet zakupu przez Wnioskodawcę i Jego byłą żonę lokalu mieszkalnego (w tym uiszczone odsetki od kredytu) nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Wydatki te wynikają wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę i Jego byłą żonę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz powyższe uregulowania prawne należy stwierdzić, że wydatek poniesiony na wynagrodzenie pośrednika przy odpłatnym zbyciu lokalu mieszkalnego w 2018 r. Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów tego zbycia stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast wydatki dotyczące sporządzenia aktu notarialnego i opłaty sądowej od wpisu prawa własności, związane z zakupem ww. lokalu mieszkalnego, spełniające przesłanki określone w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym stanowią koszty uzyskania przychodu z ww. zbycia, do których zastosowanie ma art. 22 ust. 6f tej ustawy. Do kosztów uzyskania przychodu z tego zbycia Wnioskodawca nie może jednak zaliczyć kosztów zapłaconych po ww. zbyciu odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup ww. lokalu mieszkalnego, ponieważ wydatki te nie spełniają przesłanek określonych w ww. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, tj. nie są kosztem nabycia tego lokalu.

Stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za nieprawidłowe w całości, ponieważ Wnioskodawca te same wydatki w zadanym we wniosku pytaniu oraz w stanowisku w zdaniu pierwszym uznaje za koszty odpłatnego zbycia, natomiast w podsumowaniu stanowiska za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. W związku z tym w interpretacji indywidualnej Organ nie może dokonać konkretnego rozliczenia czy potwierdzenia wyliczenia poszczególnych kwot przychodu, kosztów, podatku. Szczegółowe ustalenia w powyższym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.