Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.217.2023.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-28
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz sposobu dokumentowania tej transakcji.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; faktura; linia-linia energetyczna; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

*   prawidłowe – w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej tę transakcję,
*   nieprawidłowe – w części dotyczącej wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej działki poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

26 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży udziału w nieruchomości za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT oraz sposobu dokumentowania tej transakcji. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 czerwca 2023 r. (wpływ 14 czerwca 2023 r.) oraz pismem z 19 czerwca 2023 r. (wpływ 19 czerwca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Zakupił Pan wraz z żoną (\`(...)\`), do wspólnoty ustawowej majątkowej, niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 1, położoną przy ul. (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), woj. (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`),(\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę o numerze (\`(...)\`) - za cenę: (\`(...)\`). Akt Notarialny Rep. A nr (\`(...)\`), notariusz (\`(...)\`). Grunty zostały zakupione jako działka rolna. Z tytułu nabytej działki nie posiadają Państwo statusu rolnika ryczałtowego. Zakup działki nie wpłynął również na status podatnika VAT.

Prowadzi Pan gospodarstwo rolne w miejscowości (\`(...)\`). Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, a przeważającą działalnością jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD: 68.31.Z). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wykonuje Pan czynności opodatkowane VAT, posiada Pan również kasę fiskalną. Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej to (\`(...)\`) pod nazwą: (\`(...)\`).

Nabycie gruntów o numerze 1 miało charakter jedynie prywatny. Przedmiotowa nieruchomość nie była nigdy przedmiotem umów najmu i innych umów o podobnym charakterze. Działka również nie była udostępniana osobom trzecim. Działka stanowi działkę rolną, jest położona na terenie miasta (\`(...)\`), gdzie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Położenie ww. działki bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej sprawia, że teren ten zakupili Państwo z zamiarem własnej inwestycji bądź odsprzedaży. Ponieważ nad działką przebiega linia średniego napięcia, która koliduje z możliwością posadowienia na działce jakiegokolwiek budynku, podjęli Państwo działania zmierzające do usunięcia tejże kolizji. Na Państwa wniosek wydano warunki przebudowy urządzeń elektroenergetycznych nr (\`(...)\`), położonych w (\`(...)\`), numer ewidencyjny działki 1. W czerwcu 2020 roku wraz z żoną (\`(...)\`) podjął Pan decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości dla (\`(...)\`) Spółka Akcyjna, chociaż sprzedaż ta nie była pewna, gdyż umowa miała być objęta wieloma warunkami. 25 czerwca 2020 roku zawarli Państwo z (\`(...)\`) Spółka Akcyjna z siedzibą w (\`(...)\`) - Przedwstępną Umowę Warunkową Rep. A nr (\`(...)\`) sprzedaży przedmiotowego gruntu, a warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1\. uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;

2\. uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 (pięćset trzydzieści trzy całe i osiemdziesiąt setnych metra kwadratowego) w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;

3\. uzyskanie przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzysknia zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4\. niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

5\. potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

6\. uzyskanie przez Spółkę warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

7\. potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;

8\. uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

9\. uzyskanie przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

10\. złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody uprawnionych na bezciężarowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedającego w terminie 3 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej;

11\. uzyskanie zgody (\`(...)\`) na zbycie nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia, zgodnie z art. 2b ust. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 ze zm.).

(\`(...)\`) Spółka Akcyjna własnym staraniem uzyskała warunki zabudowy (\`(...)\`) wydane (\`(...)\`) r. na niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 1 położoną przy ul. (\`(...)\`) powiat (\`(...)\`), woj. (\`(...)\`), dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego.

(\`(...)\`) r. zawarł Pan umowę o prace projektowe dotyczące wykonania dokumentacji projektowej przebudowy linii energetycznych (\`(...)\`) zgodnie z ww. warunkami przebudowy urządzeń elektroenergetycznych. 31 sierpnia 2021 r. zawarł Pan z (\`(...)\`) Spółką Akcyjną z siedzibą w (\`(...)\`) umowę o przebudowę urządzeń elektroenergetycznych położonych w (\`(...)\`), numer ewidencyjny działki 1. Umowa niniejsza (jeżeli dojdzie do sprzedaży działki) zostanie scedowana na (\`(...)\`) Spółka Akcyjna z siedzibą w (\`(...)\`), a koszty przebudowy będą leżały po stronie ww. spółki.

Zdarzenie polega na tym, iż zamierzają Państwo sprzedać podatnikowi VAT niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 1, położoną przy ul. (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), woj. (\`(...)\`).

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Działka nr 1 miała być wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (\`(...)\`) NIP: (\`(...)\`), ale znalazł się kupiec (\`(...)\`) z którym to podmiotem zawarł Pan w 2020 roku Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ na przedmiotowej działce są posadowione słupy energetyczne uniemożliwiające powstanie jakiejkolwiek inwestycji należało podjąć szereg zadań, które miały zmierzać do usunięcia kolizji. Podjął Pan działania związane z uzyskaniem Warunków Przebudowy sieci energetycznej. Po uzyskaniu Warunków Przebudowy od (\`(...)\`), podjął Pan działania związane z wykonaniem dokumentacji projektowej przebudowy linii energetycznej. Uzyskał Pan taki projekt w maju 2022 roku, zapłacił Pan za projekt (\`(...)\`) zł netto (\`(...)\`). Faktura została zaewidencjonowana w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej (\`(...)\`) NIP (\`(...)\`). Następnie podpisał Pan umowę z (\`(...)\`) na przebudowę sieci energetycznej. W grudniu 2022 roku odbył się przetarg mający na celu wyłonienie wykonawcy oraz określenie wysokości kosztów tejże przebudowy. Koszt wyniósł ponad (\`(...)\`) tys. brutto. Ponieważ w międzyczasie pogorszyła się Pana sytuacja zdrowotna i materialna, ustalili Państwo z (\`(...)\`) S.A., a następnie podpisali Państwo trójstronne porozumienie (\`(...)\`) w ramach którego porozumienia wszystkie koszty przebudowy linii energetycznej wynikające z zawartych umów zostaną scedowane na (\`(...)\`) S.A. W związku z powyższym, działka nr 1 nie jest i nie będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, gdyż zostanie sprzedana (\`(...)\`) S.A.

Działka nr 1 leżała i leży odłogiem, w okresie posiadania nie było na niej żadnych upraw. Działka nie była wykorzystywana do żadnych celów, ani rolnych, ani produkcyjnych. Z działki nie było żadnych zbiorów i dostaw czy też sprzedaży produktów rolnych. Z działki nie zbierał Pan żadnych płodów, ani na sprzedaż, ani na własne potrzeby.

Działka nr 1 nie jest i nie będzie wykorzystywana do żadnych celów, a zostanie sprzedana jak tylko uzyska Pan interpretację podatkową.

Działka nr 1 nie jest i nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku VAT przez cały okres jej posiadania.

W związku z nabyciem działki nr 1 nie korzystał Pan z żadnych obniżek kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Prowadzi Pan działalność: Biuro Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami. Klient zgłosił się do Pana sam. Nie dawał Pan żadnych ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych przygotowujących działkę do sprzedaży.

Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego (\`(...)\`) Spółka Akcyjna z siedzibą w (\`(...)\`) nieruchomością (działka nr 1) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Udzielił Pan pełnomocnictwa Kupującemu – (\`(...)\`), działającemu jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą (\`(...)\`) Spółka Akcyjna z siedzibą w (\`(...)\`) z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Ponadto, słupy i urządzenia energetyczne posadowione na działce nr 1 nie są Pana własnością. Stanowią one własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

### Pytania

1) Czy sprzedaż działki nr 1, położonej przy ul. (…), powiat (…), woj. (…), na rzecz Spółki, należy uznać za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT?

2) Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1) jest twierdząca, to czy powinien Pan jako czynny podatnik VAT, wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 położonej przy ul. (…), powiat (…), woj. (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy poza nią?

### Pana stanowisko w sprawie

1) Sprzedaż działki nr 1, położonej przy ul. (…), powiat (…), woj. (…) na rzecz Spółki należy uznać za czynność podlegającą regulacjom ustawy o VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2) Dokonując sprzedaży działki nr 1, położonej przy ul. (…), powiat (…), woj. (…), powinien Pan jako czynny podatnik VAT wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 na część kwoty odpowiadającej udziałowi w nieruchomości, ale poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

*   prawidłowe – w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej tę transakcję,
*   nieprawidłowe – w części dotyczącej wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej działki poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy, stanowi że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt (i udział w gruncie) spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności (\`(...)\`) dostawa terenu budowlanego.

Ponadto ust. 3 ww. artykułu stanowi, że:

(\`(...)\`) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Podsumowując, podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która incydentalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania określonej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle wskazanych regulacji, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z powyższymi rozważaniami, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności okazjonalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Jednakże okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej regulacji wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce także w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W kwestii opodatkowania dostawy udziału w nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży udziału w przedmiotowej działce podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy wnikliwie przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

We wniosku wskazał Pan, że zakupił wraz z żoną do wspólnoty ustawowej majątkowej, niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 1. Grunt został zakupiony jako działka rolna. Z tytułu nabytej działki nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, a przeważającą działalnością jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD: 68.31.Z). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i wykonuje Pan czynności opodatkowane VAT.

Nabycie ww. gruntu miało charakter jedynie prywatny. Działka nie była wykorzystywana do żadnych celów, ani rolnych, ani produkcyjnych. Przedmiotowa nieruchomość nie była nigdy przedmiotem umów najmu i innych umów o podobnym charakterze. Działka również nie była udostępniana osobom trzecim. Ze względu na położenie ww. działki bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej, teren ten kupił Pan z zamiarem własnej inwestycji bądź chęci odsprzedaży. W związku z tym, że na działce są posadowione słupy energetyczne i przebiega linia średniego napięcia, które kolidują z możliwością posadowienia na działce jakiegokolwiek budynku, podjął Pan działania zmierzające do usunięcia tejże kolizji. Na Pana wniosek wydano warunki przebudowy urządzeń elektroenergetycznych. Nastepnie podjął Pan wraz z żoną decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości. Nie dawał Pan żadnych ogłoszeń, ani nie podejmował żadnych działań marketingowych przygotowujących działkę do sprzedaży.

W maju 2022 r. uzyskał Pan projekt przebudowy linii energetycznej. Faktura została zaewidencjonowana w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z Pana sytuacją zdrowotną i materialną, podpisał Pan z (\`(...)\`) i (\`(...)\`) trójstronne porozumienie, w ramach którego wszystkie koszty przebudowy linii energetycznej zostaną scedowane na (\`(...)\`) S.A.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, 25 czerwca 2020 r. podpisał Pan z (…) Spółka Akcyjna - przedwstępną warunkową umowę sprzedaży przedmiotowego gruntu. Warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są m.in.:

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
*   uzyskanie przez Spółkę warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
*   potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;
*   uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
*   złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody uprawnionych na bezciężarowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedającego w terminie 3 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej.

W celu spełnienia powyższych warunków udzielił Pan pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraził Pan również zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Kupującemu nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Pana Spółce Kupującej pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zgodnie z powyższym, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołały skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży udziału w działce nr 1 podjął Pan ww. działania w sposób zorganizowany. Spółka Kupująca, dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjniła przedmiotową działkę, która do momentu sprzedaży stanowi Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości uznać należy, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, za dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wykonując opisane we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Co również istotne, prowadzi Pan działalność gospodarczą dotyczącą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w związku z tym posiada Pan odpowiednią, fachową wiedzę, która pozwala Panu na dokładną analizę rynku i wybór inwestycji, która będzie dla Pana opłacalna – wskazał Pan wprost, że położenie działki bezpośrednio przy drodze wojewódzkiej sprawia, że teren został nabyty z zamiarem własnej inwestycji bądź odsprzedaży. Wskazał Pan również, że działka miała być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, ale w międzyczasie znalazł się kupiec z którym zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży. Jednak nie można się z Panem zgodzić, że działka nie jest i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i nabycie miało charakter prywatny, bowiem od początku miał Pan zamiar wykorzystywania działki do działalności gospodarczej i w takim celu Pan ją nabył. Potwierdza to również okoliczność, że faktura związana z projektem przebudowy linii energetycznej została przez Pana zaewidencjonowana w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej. Wskazane okoliczności sprawy potwierdzają więc, że w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym,

państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977),

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 cyt. ustawy,

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy,

w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc, charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto, należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z kolei, na podstawie art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że na przedmiotowej działce nr 1 posadowione są słupy energetyczne, które, jak wynika z powołanych przepisów Prawa budowlanego, stanowią budowlę oraz urządzenia energetyczne, będące własnością operatora energetycznego.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Jak stanowi art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących za ich pomocą dane usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Zatem, skoro na działce nr 1 posadowione są słupy energetyczne, będące budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz znajdują się urządzenia energetyczne, które stanowią własność operatora energetycznego to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt (grunt zabudowany), a więc element infrastruktury technicznej – słupy energetyczne nie powinny być uwzględnione przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż działki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dokona Pan dostawy gruntu przeznaczonego pod zabudowę, dodatkowo zabudowanego naniesieniami, które nie stanowią Pana własności.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro przedmiotem zbycia nie będą budowle, tj. słupy energetyczne, to w związku z planowaną przez Pana transakcją zbycia udziału w działce nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowione są ww. słupy energetyczne. Dodatkowo, dla działki nr 1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale we wniosku wskazał Pan, że Spółka Kupująca uzyskała warunki zabudowy dla ww. działki. Zatem, dostawa udziału w działce nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zwolnienie to stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku działka nr 1 nie była przez Pana wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku VAT przez cały okres jej posiadania. Mając zatem na uwadze wskazane okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa ww. działki nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w przedmiotowej działce będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy,

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą podatnikiem VAT.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1 będzie Pan podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym będzie Pan zobowiązany do udokumentowania tej transakcji fakturą w części odpowiadającej wartości zbywanego udziału.

W związku z tym, Pana stanowisko w powyższej kwestii jest prawidłowe.

Ponadto – jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku – działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży miała być wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Co istotne, zaewidencjonował Pan w kosztach prowadzonej działalności fakturę za projekt przebudowy. Tak, więc przedmiotowa działka była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej, w związku z tym, wbrew Pana twierdzeniu, fakturę będzie Pan zobowiązany wystawić w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Pana stanowisko w tym zakresie jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaściciela nieruchomości – Pana żony.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, bądź nieprecyzyjnego jego przedstawienia udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).