Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-680/08-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-01-16
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomosci
Słowa kluczowe: koszt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2008 r. (data wpływu – 23 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest:**

*   w części dotyczącej pytania I w odniesieniu do pkt: 2), 3), 5) do 16) **prawidłowe**, natomiast w odniesieniu do pozostałych punktów tego zapytania **nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej pytania II **bezprzedmiotowe**,
*   w części dotyczącej pytania III **nieprawidłowe**,
*   w części dotyczącej pytania IV **bezprzedmiotowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 23 sierpnia 2005 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie, które w dniu 19 stycznia 2007 r. sprzedała za 355 000 zł. Zawarta została umowa przedwstępna, w czasie zawierania której Zainteresowana otrzymała 35 000 zł zaliczki. W lutym 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła nowe mieszkanie za 312 000 zł. Na stare mieszkanie był zaciągnięty kredyt hipoteczny w BPH, który Zainteresowana spłaciła w wysokości 80 000 zł. Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, że na nowe mieszkanie, w lutym 2007 r. zaciągnęła kredyt hipoteczny w banku X w wysokości 120 000 zł. Natomiast w lipcu 2008 r. Zainteresowanej został udzielony w Y kredyt refinansowy w wysokości 120 000 zł, który jak poprzednie został wpisany do KW - służy celowi zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych i nosi tytuł „umowa o kredyt hipoteczny" a przedmiotem kredytowania jest „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”. Wnioskodawczyni dodaje, iż zamierza spłacić 1/3 tego kredytu do końca 2008 r. (40 000 zł) .

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Co Wnioskodawczyni może odliczyć od podstawy opodatkowania?
2.  Jak ma Zainteresowana zwiększyć koszty nabycia w związku z zasadą, że „Koszty nabycia są corocznie podwyższane zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen i usług"?
3.  Od jakiej daty Wnioskodawczyni liczy się 2 lata odroczenia obowiązku podatkowego?
4.  Czy urzędnicy wprowadzający w błąd petentów ponoszą odpowiedzialność za wyrządzone krzywdy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do:

*   pytania I - odliczeniu podlegają: 1) Zaliczka na sprzedaż mieszkania (uzyskana przed podpisaniem aktu przeniesienia własności). Wg interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach: Zaliczka na sprzedaż mieszkania nie jest przychodem - 2008.03.26 Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, IBPB1/415-360/07/BK/KAN-3295/12/07. Przychód w podatku dochodowym powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktów notarialnych, przenoszących na nabywców własność nieruchomości (mieszkań). Zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego nie będą rzutować na podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. 2) Taksa notarialna z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży starego mieszkania. 3) Taksa notarialna z tytułu umowy sprzedaży (przenoszącej własność) starego mieszkania. 4) Podatek od umowy sprzedaży w wysokości 2%. 5) Opłata sądowa. 6) Koszty (prowizja banku) z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego wziętego na stare mieszkanie w BPH. 7) Taksa notarialna z tytułu przedwstępnej umowy zakupu nowego mieszkania. 8) Taksa notarialna z tytułu umowy zakupu (przenoszącej własność) nowego mieszkania. 9) Podatek od umowy sprzedaży w wysokości 2%. 10) Podatek od ustanowienia hipoteki. 11) Opłaty sądowe (koszty sądowe w sprawach cywilnych). 12) Koszt pośrednika handlu nieruchomościami. 13) Koszty uzyskania kredytu hipotecznego w X (prowizja). 14) Spłacone raty kredytu do daty całkowitej spłaty kredytu (do lipca 2008 r.). 15) Odsetki od kredytu spłacone do daty całkowitej spłaty kredytu. 16) Koszty bankowe całkowitej spłaty kredytu (prowizja) w X (w lipcu 2008). 17) Koszty uzyskania refinansowego kredytu hipotecznego w Y (prowizja). 18) Koszty wyceny nowego mieszkania przez bank udzielający kredytu. 19) Spłacone raty kredytu refinansowego do daty uiszczenia podatku od sprzedaży mieszkania. 20) Odsetki od kredytu refinansowego spłacone do daty uiszczenia podatku. 21) Spłata 1/3 kredytu refinansowego.

Ponadto Zainteresowana wyjaśniła, iż celem pośrednim hipotecznego kredytu refinansowego jest spłata innego kredytu hipotecznego, ostatecznym zaś, jest zaspokojenie Jej potrzeb mieszkaniowych. Kredyt ten nosi tytuł „umowa o kredyt hipoteczny" a przedmiotem kredytowania jest "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego".

*   pytania II - koszty nabycia mnoży się przez procent inflacji obliczony przez Państwo;
*   pytania III - obowiązek podatkowy liczony jest od 1 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został złożony wniosek o wpis w księdze wieczystej;
*   pytania IV - czują się i są bezkarni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej pytania I w odniesieniu do pkt: 2), 3), 5) do 16) prawidłowe, natomiast **nieprawidłowe** w odniesieniu do pozostałych punktów tego zapytania,
*   **bezprzedmiotowe** w części dotyczącej pytania II,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej pytania III,
*   **bezprzedmiotowe** w części dotyczącej pytania IV.
    
    Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
    
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    
    Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.
    
    W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa.
    
    Zryczałtowany podatek jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
    
    Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się m.in.:
    
    *   opłatę notarialną,
    *   opłatę skarbową,
    *   opłatę sadową,
    *   koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika.
    
    Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
    
    Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
    
    1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek, za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
    2.  począwszy od następnego dnia po upływie 2 lat; licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
    
    Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
    
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
    *   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
    *   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
    
    Ponadto w świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cyt. wyżej ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
    
    Jednocześnie należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 21 ust. 2a zwolnienie przedmiotowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.
    
    Reasumując, po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzić należy, co następuje.
    
    *   W odniesieniu do pytania I - stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód określony w umowie sprzedaży w wysokości 355 000 zł Zainteresowana może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, tj., o: taksę notarialną z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży starego mieszkania (pkt 2), taksę notarialną z tytułu umowy sprzedaży (przenoszącej własność) starego mieszkania (pkt 3), opłatę sądową (pkt 5), o ile poniosła te wydatki.
    
    Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania korzysta ze zwolnienia podatkowego w zakresie pytania I w pkt 6) do 16), o ile wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia przedmiotowego lokalu dokonane zostało w okresie 2 lat od dnia jego sprzedaży, jednakże dopiero od momentu osiągnięcia przychodu z jego zbycia i o ile Wnioskodawczyni nie korzystała z tzw. ulgi odsetkowej określonej w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. Jednocześnie tut. organ pragnie zaznaczyć, iż poniesione wydatki w zakresie pkt 13) do 16) nie mogą być sfinansowane z kredytu refinansowego.*   W odniesieniu do pytania II odpowiedź należy uznać za bezprzedmiotową, gdyż przepis art. 22 ust. 6f w związku z ust. 6c tegoż art. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. mówiący o tych kosztach nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.
    *   W odniesieniu do pytania III - bieg 2-letniego okresu nieuiszczenia zryczałtowanego 10% podatku dochodowego rozpoczyna się od dnia dokonania przedmiotowej transakcji sprzedaży tj., od dnia 19 stycznia 2007 r.
    *   Natomiast w odpowiedzi na IV pytanie Wnioskodawczyni, „Czy urzędnicy wprowadzający w błąd petentów ponoszą odpowiedzialność za wyrządzone krzywdy?” - Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wyjaśnia, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zakres powyższego nie mieści się w przepisach prawa podatkowego. Tak więc tut. organ tą część uznał za bezprzedmiotową.
    
    W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji podatkowej, tut. organ informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
    
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    
    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
    
    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.