Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.868.2018.1.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-12
Teza: Podstawa opodatkowania dla usług najmu na cele krótkotrwałego zakwaterowania
Słowa kluczowe: opodatkowanie-podstawa opodatkowania; usługi-usługi najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn.zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 listopada 2018 r. (data wpływu 21 listopada 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania dla usług najmu na cele krótkotrwałego zakwaterowania - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania dla usług najmu na cele krótkotrwałego zakwaterowania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Wspólnicy spółki cywilnej są właścicielami lokalu mieszkalnego (dalej jako „Lokal”), który przeznaczyli (w ramach spółki cywilnej) na cele wynajmu krótkoterminowego. Lokal posiada pełną funkcjonalność (tj. doprowadzone przyłącza mediów, łazienkę, aneks kuchenny), jest w pełni umeblowany i wyposażony, umożliwiając zaspokojenie potrzeb potencjalnych klientów zainteresowanych krótkotrwałym pobytem w Lokalu. Wnioskodawca nie realizuje i nie zamierza realizować funkcji wynajmu Lokalu na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca świadczy wyłącznie usługi zakwaterowania, polegające na oddaniu Lokalu na cele krótkotrwałego pobytu, nie połączone ze świadczeniem innych usług.

Ponieważ miejsce zamieszkania wspólników i siedziby działalności ich spółki znajduje się w dużej odległości od Lokalu, to Lokal został przekazany pośrednikowi - spółce sp. z o.o., która w imieniu Wnioskodawcy prowadzi wynajem Lokalu oraz zarządza nim w zakresie koniecznym przy tego typu usłudze pośrednictwa. Zarządzanie Lokalem przez pośrednika polega na przygotowywaniu Lokalu do wynajmu (sprzątanie, pranie itp.) i wynajmowaniu go turystom (podróżnym) oraz pobieraniu opłat liczonych za dniówkę pobytu. Po upływie miesiąca Wnioskodawca otrzymuje od pośrednika rozliczenie, określające liczbę dniówek wynajmu i kwoty pobrane od klientów korzystających z Lokalu. W oparciu o to rozliczenie Wnioskodawca wystawia pośrednikowi fakturę za wynajem krótkoterminowy. Z kolei pośrednik obciąża Wnioskodawcę kosztami zarządu nieruchomością i swoją prowizją. Na tę okoliczność Wnioskodawca zawarł umowę z pośrednikiem.

W treści umowy określono dzienną stawkę czynszu należnego od klienta wynajmującego Lokal, należną tylko za dni wynajmu. Lokal jest wynajmowany przez pośrednika od początku wyłącznie jako apartament dla turystów lub innych osób, na kilka lub kilkanaście dni.

Od momentu zawarcia umowy, przychody z najmu Lokalu Wnioskodawca opodatkował podatkiem od towarów i usług według stawki 8%, właściwej dla usług wynajmu krótkoterminowego wymienionego w klasyfikacji PKWiU w grupie 55.2.

Lokal nie został oddany pośrednikowi w dzierżawę lub najem na cele jego działalności. Pośrednik nie może wykorzystywać Lokalu na cele inne niż wynajem krótkoterminowy. Lokal został przekazany pośrednikowi w konkretnym celu - wynajmu dla turystów, a pośrednik jest tylko wykonawcą tego zadania. Gdyby było inaczej, warunki umowy określałyby stały czynsz miesięczny, tzn. stałą kwotę niezależną od liczby dniówek wynajmu (aktualnie wynagrodzenie Wnioskodawcy zdefiniowane jest jako kwota zmienna, tj. 70% dochodu z najmu uzyskanego przez pośrednika; podobnie prowizja pośrednika - też jest wartością zmienną i wynosi 30% dochodu z najmu).

Lokal nigdy nie został wynajęty w formie tzw. stancji czy też jako lokal mieszkalny w sensie miejsca zamieszkania. Nie jest również planowane wynajęcie go w przyszłości w powyższej formie. Lokal wynajmowany jest przede wszystkim dla turystów, ale też dla osób będących w delegacji, w podróży itp. Tak więc zawsze wynajem dotyczy krótkotrwałego zakwaterowania.

Umowa pośrednictwa zawarta przez Wnioskodawcę obliguje pośrednika do poszukiwania klientów zainteresowanych nabyciem usług krótkotrwałego zakwaterowania w Lokalu. W przypadku znalezienia takich klientów pośrednik zawiera we własnym imieniu z klientami umowy usług krótkoterminowego zakwaterowania.

Ponadto umowa obliguje pośrednika do:

*   świadczenia usług marketingowych,

*   zapewnienia obsługi klientów korzystających z Lokalu, w tym pośrednictwa w udostępnieniu Lokalu klientom,

*   zapewnienia bieżącej obsługi konserwatorskiej w Lokalu,

*   świadczenia usług sprzątania i przygotowania Lokalu po wyjeździe gości do kolejnego wynajmu,

*   obsługi rozliczeń z klientami (pobierania od klientów płatności za świadczone usługi na własne konto bankowe lub do swojej kasy, wystawiania faktur i paragonów z upoważnienia Wnioskodawcy w swoim imieniu na rzecz klienta korzystającego z usługi zakwaterowania),

*   prowadzenia listy rezerwacji,

*   sporządzenia po zakończeniu każdego kolejnego miesiąca zestawienia liczby klientów, zastosowanej ceny usługi, oraz kwot otrzymanych należności tytułem świadczonych usług zakwaterowania w Lokalu.

Jak wyżej wskazano, Wnioskodawca nie zawarł z pośrednikiem umowy najmu lub dzierżawy Lokalu, a jedynie powierzył mu wykonywanie wskazanych w umowie czynności na rachunek Wnioskodawcy. Z treści umowy pośrednictwa wynika, że pośrednik działa każdorazowo z upoważnienia i na rzecz Wnioskodawcy, w zakresie uregulowanym w umowie. Wnioskodawca nie jest stroną transakcji z klientami faktycznie korzystającymi z pobytu w Lokalu. Faktury dla klientów korzystających z zakwaterowania wystawiane są przez pośrednika w jego imieniu. Podobnie paragony fiskalne (w przypadku, gdy klient nie żąda wystawienia faktury) są drukowane przez kasę rejestrującą będącą własnością pośrednika.

Wynagrodzenie pośrednika za czynności wyszczególnione powyżej skalkulowane są w umowie jako określony % ceny netto usługi za wynajem Lokalu pozyskanej od klienta. Sporządzone przez pośrednika zestawienie pobranych należności (pomniejszone o kwotę wynagrodzenia pośrednika) w okresie rozliczeniowym będzie stanowić podstawę do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury sprzedaży usług krótkotrwałego zakwaterowania przez Wnioskodawcę na rzecz pośrednika. Wynagrodzeniem Wnioskodawcy będzie ustalony % łącznej kwoty należności pobranej przez pośrednika od klientów w danym miesiącu za usługi zakwaterowania w Lokalu.

Pośrednik nie będzie fakturował odrębnie na Wnioskodawcę wartości usługi pośrednictwa wykonywanych na jego rzecz.

Zgodnie z umową pośrednictwa zawartą przez Wnioskodawcę, pośrednik - tytułem świadczonych na rzecz Wnioskodawcy usług - uprawniony jest do otrzymania co miesiąc wynagrodzenia (prowizji) skalkulowanego jako określony % kwoty dochodu netto uzyskanego ze świadczenia usług zakwaterowania w Lokalu w danym miesiącu, tj. różnicy pomiędzy łączną kwotą netto należności pobranych od klientów (bez podatku VAT) oraz poniesionych przez pośrednika kosztów netto wykonania umowy (bez podatku VAT). Podstawą do ustalenia tego wynagrodzenia będzie sporządzone przez pośrednika na koniec miesiąca zestawienie pobranych od klientów należności oraz poniesionych przez pośrednika kosztów.

Sporządzone przez pośrednika zestawienie pobranych należności oraz poniesionych przez pośrednika kosztów w okresie rozliczeniowym będzie zarazem stanowić podstawę do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury sprzedaży usług krótkotrwałego zakwaterowania przez Wnioskodawcę na rzecz pośrednika w danym miesiącu. Wynagrodzeniem Wnioskodawcy będzie wyliczony, jak wyżej, dochód uzyskany ze świadczenia usług zakwaterowania w Lokalu, pomniejszony o prowizję pośrednika. Pośrednik nie będzie bowiem fakturował odrębnie na Wnioskodawcę wartości usługi pośrednictwa wykonywanych na rzecz Wnioskodawcy.

Przykładowo, przy założeniu, że kwota wynagrodzenia pośrednika wynosi 30%, zaś w danym miesiącu łączna kwota pobranych należności od klientów wynosi 8 000 zł netto, zaś poniesione koszty wykonania umowy wyniosły 2 000 zł netto, wówczas Wnioskodawca wystawi pośrednikowi fakturę na kwotę 4 200 zł netto, wg wyliczenia:

x = (8 000 zł - 2 000 zł) - ((8 000 zł - 2 000 zł) x 30%) = 4 200 zł

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 2).

1.  Czy w opisanym przypadku prawidłowym jest uznanie, że podstawą opodatkowania dla usługi najmu w celu krótkotrwałego zakwaterowania świadczonej przez Wnioskodawcę na rzecz pośrednika, z którym zawarł on umowę pośrednictwa będzie kwota netto dochodu uzyskanego ze świadczenia usług zakwaterowania w Lokalu w danym miesiącu, tj. różnica pomiędzy łączną kwotą netto należności pobranych od klientów (bez podatku VAT) oraz poniesionych przez pośrednika kosztów netto wykonywania umowy (bez podatku VAT), pomniejszone o kwotę ustalonego w umowie wynagrodzenia (prowizji) pośrednika?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania usługi najmu w celu krótkotrwałego zakwaterowania, którą będzie świadczyć Wnioskodawca na rzecz pośrednika powinna być kwota, którą pośrednik jest zobligowany przekazać na rzecz Wnioskodawcy, stosownie do zapisów umowy pośrednictwa, tj. wynikająca z zestawienia pośrednika kwota dochodu uzyskanego z najmu krótkoterminowego w danym okresie rozliczeniowym (rozumianego jako różnica pomiędzy kwotą netto należności pobranych od klientów, a kwotą poniesionych kosztów wykonania umowy), pomniejszona o kwotę należnej prowizji pośrednika.

Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej.

W niniejszej sprawie zapłatą za usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz pośrednika jest ustalony % kwoty netto dochodu faktycznie uzyskanego przez pośrednika ze świadczenia usług zakwaterowania w Lokalu w danym miesiącu. W podstawie opodatkowania nie mieści się zatem kwota odpowiadająca prowizji należnej pośrednikowi, gdyż nie ma ona charakteru zapłaty za zrealizowaną przez Wnioskodawcę usługę najmu krótkoterminowego na rzecz pośrednika.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej nr 0461- ITPP1.4512.997.2016.1.DM z 23 lutego 2017 r. dotyczącej analogicznego stanu faktycznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 cyt. ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z wniosku wynika, że zgodnie z umową o pośrednictwo w wynajmowaniu Lokalu, podstawę do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury na rzecz Pośrednika w danym miesiącu będzie stanowiło sporządzone przez Pośrednika rozliczenie pobranych należności z tytułu wynajmu oraz poniesionych przez Pośrednika kosztów w miesięcznym okresie rozliczeniowym.

Podstawą opodatkowania, w myśl powołanych wyżej przepisów, będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą otrzyma bądź ma otrzymać dokonujący dostawy towarów lub świadczący usługę od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, pomniejszone o kwotę podatku VAT.

Zatem, podstawą opodatkowania wykonywanych przez Wnioskodawcę usług jest całość świadczenia pieniężnego otrzymanego od Pośrednika. Skoro – jak wskazano we wniosku – wynagrodzenie Wnioskodawcy skalkulowane jest na podstawie różnicy pomiędzy kwotą należności pobranych od klientów a kwotą poniesionych kosztów wykonania umowy pomniejszone o należną Pośrednikowi prowizję, to tak ustalona wartość stanowić będzie podstawę opodatkowania.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy pytania oznaczonego we wniosku nr 2 w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.