Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-499/13-3/EL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-13
Teza: udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa dzierżawy; wynajem
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 17.09.2013r. (data wpływu 18.09.2013r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Spółka) zamierza prowadzić działalność m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Nabywca planuje zawrzeć transakcję ze spółką z siedzibą w Polsce, będącą podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca) polegającą na przeniesieniu na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z dwóch umów dzierżawy zawartych przez Zbywcę (dalej: Umowy Dzierżawy z Miastem) oraz jednej umowy dzierżawy zawartej przez Zbywcę z Zarządem Dróg Miejskich (dalej: Umowa Dzierżawy z ZDM; dalej razem wszystkie umowy dzierżawy jako: Umowy Dzierżawy), na podstawie których Zbywca dzierżawi działki gruntu dalej: Grunty) (dalej: Transakcja). Obecnie w związku z roszczeniami byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) działek dzierżawionych przez Zbywcę od Miasta na podstawie Umów Dzierżawy z Miastem (których własność przeszła na rzecz gminy na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów), trwa procedura, której celem jest zwrócenie tych działek byłym właścicielom poprzez m.in. ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego tych gruntów. W przypadku zakończenia przedmiotowej procedury, nowi właściciele wstąpią - w odniesieniu do spornych działek Gruntów - we wszystkie prawa i obowiązki Miasta wynikające z Umów Dzierżawy z Miastem, jako wydzierżawiający (Miasto, ZDM i/lub osoby fizyczne-w przypadku, gdy wstąpią one w prawa i obowiązki Miasta wynikające z Umów Dzierżawy z Miastem jako wydzierżawiający - zwani dalej razem jako: Wydzierżawiający).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Zbywca poniósł na Gruntach dzierżawionych od Miasta nakłady inwestycyjne w formie budowy centrum handlowo - rozrywkowego wraz z przynależną infrastrukturą (m.in. drogami wewnętrznymi, ogrodzeniem) oraz parkingiem (dalej razem jako: Centrum Handlowe). Dodatkowo na gruntach dzierżawionych od ZDM, Zbywca także poniósł nakłady inwestycyjne, w postaci m.in. parkingu (dalej: Nakłady na Gruntach ZDM). Centrum Handlowe od momentu jego oddania do używania jest wykorzystywane przez Zbywcę dla celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie jego powierzchni na rzecz najemców.

Niemniej, pomimo, że Centrum Handlowe zostało wybudowane przez Zbywcę, Zbywca nie posiada tytułu własności do Centrum Handlowego, jako że w związku z treścią art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964, Nr 16, Poz. 93; dalej: Kodeks Cywilny) „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (\`(...)\`)”. Jednocześnie, na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu Cywilnego „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”. Konsekwentnie, Centrum Handlowe oraz Nakłady na Gruntach ZDM są, z prawnego punktu widzenia, własnością Wydzierżawiającego.

Dodatkowo, w myśl art. 676 Kodeksu cywilnego „jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”. Tym samym, Zbywca ma prawo wystąpić z roszczeniem do Miasta i/lub osób fizycznych o zwrot poniesionych nakładów (przy uwzględnieniu odpowiednich zapisów w tym zakresie wynikających z Umów Dzierżawy) związanych z wybudowaniem Centrum Handlowego na dzierżawionych Gruntach od Miasta w przypadku rozwiązania Umów Dzierżawy z Miastem (dalej: Prawo do Zwrotu Nakładów związanych z Inwestycją w Centrum Handlowe). Jednocześnie, w odniesieniu do Umowy Dzierżawy z ZDM w przypadku jej rozwiązania Zbywca ma obowiązek przywrócić stan poprzedni (tj. nie przysługuje mu prawo do zwrotu Nakładów na Gruntach ZDM).

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Centrum Handlowego, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Centrum Handlowym, dostawy mediów, dostępu do Internetu, bieżącej obsługi Centrum Handlowego (konserwacja, remonty), utrzymania wind i schodów ruchomych, utrzymania czystości w Centrum Handlowym, ochrony, monitoringu systemu przeciwpożarowego, koncesji na energię elektryczną, udostępnienia licencji umowy w zakresie usług promocyjno-marketingowych, Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych oraz bieżącego doradztwa.

Przedmiotem Transakcji będzie zatem przeniesienie wszystkich praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy, w szczególności prawa do zwrotu wszelkich nakładów dokonanych przez Zbywcę na dzierżawionych od Miasta Gruntach, czyli Prawa do Zwrotu Nakładów związanych z Inwestycją w Centrum Handlowe na rzecz Nabywcy.

W ramach planowanej Transakcji, Zbywca planuje także dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni w Centrum Handlowym na rzecz Nabywcy (za zgodą poszczególnych najemców - jeżeli zgoda taka będzie wymagana zgodnie z treścią umów najmu) oraz dokonać przeniesienia praw do gwarancji budowlanych, ubezpieczenia Centrum Handlowego, a także umowy licencyjnej. Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Centrum Handlowego. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umów dotyczących zarządzania Centrum Handlowym, dostawy mediów, dostępu do Internetu, bieżącej obsługi Centrum Handlowego (konserwacja, remonty), utrzymania wind i schodów ruchomych, utrzymania czystości w Centrum Handlowym, ochrony, monitoringu systemu przeciwpożarowego, ani koncesji na energię elektryczną (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym zakresie oraz uzyska stosowną koncesję). W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Centrum Handlowego do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Centrum Handlowego powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych, czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu).

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Nabywca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Zbywcy, w szczególności związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Przedmiot Transakcji, zarówno całe Centrum Handlowe, jak też żadna z jego części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału / ów.

Nabywca na dzień Transakcji będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz planowanego zdarzenia przyszłego, Spółka pragnie dokonać potwierdzenia klasyfikacji Transakcji z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (tj. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) oraz ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 . (tj. Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.; dalej: ustawa o PCC). Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostało sformułowane również przez Zbywcę Centrum Handlowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy, w tym w szczególności Prawa do Zwrotu Nakładów związanych z Inwestycją w Centrum Handlowe, w konsekwencji opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnego świadczenia usług?
2.  Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu dokonanej Transakcji przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy, w tym w szczególności Prawa do Zwrotu Nakładów związanych z Inwestycją w Centrum Handlowe?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane osobne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, z uwagi na opodatkowanie podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji stawką podstawową VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Spółka przedstawiła we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy, w tym w szczególności Prawa do Zwrotu Nakładów związanych z Inwestycją w Centrum Handlowe nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

*   umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

*   umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

*   umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

*   umowy dożywocia,

*   umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

*   ustanowienie hipoteki,

*   ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

*   umowy depozytu nieprawidłowego,

*   umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zasadę numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Nabywca planuje zawrzeć Transakcję ze spółką z siedzibą w Polsce, będącą podatnikiem podatku od towarów i usług (Zbywca) polegającą na przeniesieniu na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z dwóch umów dzierżawy zawartych przez Zbywcę oraz jednej umowy dzierżawy zawartej przez Zbywcę z Zarządem Dróg Miejskich, na podstawie których Zbywca dzierżawi działki gruntu. Obecnie w związku z roszczeniami byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) działek dzierżawionych przez Zbywcę od Miasta na podstawie umów dzierżawy z Miastem trwa procedura, której celem jest zwrócenie tych działek byłym właścicielom poprzez m.in. ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego tych gruntów. W przypadku zakończenia przedmiotowej procedury, nowi właściciele wstąpią- w odniesieniu do spornych działek Gruntów- we wszystkie prawa i obowiązki Miasta wynikające z Umów Dzierżawy z Miastem, jako wydzierżawiającym. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zbywca poniósł na Gruntach dzierżawionych od Miasta nakłady inwestycyjne w formie budowy centrum handlowo-rozrywkowego wraz z przynależną infrastrukturą. Dodatkowo na gruntach dzierżawionych od ZDM Zbywca także poniósł nakłady inwestycyjne m.in. w postaci parkingu. Niemniej, pomimo, że Centrum Handlowe zostało wybudowane przez Zbywcę, nie posiada On tytułu własności do Centrum Handlowego. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego Zbywca ma prawo wystąpić z roszczeniem do Miasta i/lub osób fizycznych o zwrot poniesionych nakładów związanych z wybudowaniem Centrum Handlowego na dzierżawionych Gruntach od Miasta w przypadku rozwiązania Umów Dzierżawy z Miastem. Jednocześnie w odniesieniu do Umowy Dzierżawy z ZDM, w przypadku jej rozwiązania Zbywca ma obowiązek przywrócić stan poprzedni, tj. nie przysługuje mu prawo do zwrotu Nakładów na Gruntach ZDM.

Przedmiotem Transakcji będzie zatem przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umów Dzierżawy, w szczególności prawa zwrotu wszelkich nakładów dokonanych przez Zbywcę na dzierżawionych od Miasta Gruntach, czyli prawa do zwrotu nakładów związanych z Inwestycją w Centrum Handlowe na rzecz Nabywcy. W ramach Transakcji Zbywca planuje także dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni w Centrum Handlowym na rzecz Nabywcy oraz dokonać przeniesienia praw do gwarancji budowlanych, ubezpieczenia Centrum Handlowego, a także umowy licencyjnej z firmą fonograficzną. Na dzień zawarcia Transakcji obie strony tj. zarówno Zbywca jak i Nabywca będą podatnikami podatku od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, iż zawarcie przedmiotowej Transakcji przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów najmu, jako nie wymienionej w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym nie można potwierdzić stanowiska Wnioskodawcy, że zawarcie w/w Transakcji będzie podlegało wyłączeniu na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy, bowiem czynność ta nie przybierze postaci którejkolwiek z czynności wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zatem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i w tym przypadku wyłączenie na mocy art. 2 ust.4 ustawy nie będzie miało zastosowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.