Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-573/15-2/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-08-03
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia może Wnioskodawczyni zaliczyć: 1) wartość nabycia nieruchomości wynikająca z aktów notarialnych, 2) podwyższone wartości z pkt 1 wykazane w decyzjach Urzędu Skarbowego, 3) opłaty notarialne poniesione w związku z nabyciem, 4) zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczących nabycia, 5) fakturę VAT za usługę prawną, 6) koszt waloryzacji zgodnie z art. 22 ust. 6f, wskaźnik wzrostu cen x koszt nabycia (pkt 1+2) za 2008 rok 4,2%, za 2009 rok 3,5% ?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości nabycia nieruchomości wynikających z aktów notarialnych oraz wydatków związanych z nabyciem nieruchomości, tj: opłaty notarialne, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, faktura VAT za usługę prawną oraz kosztu waloryzacji wartości nabycia nieruchomości wynikającej z aktów notarialnych,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. Wnioskodawczyni razem z mężem zakupiła na podstawie aktów notarialnych dwie działki z przeznaczeniem na budowę domu mieszkalnego. Na działkach znajdowały się dwa mocno uszkodzone budynki mieszkalne zakwalifikowane do rozbiórki. Po wykwaterowaniu 6 lokatorów, budynki rozebrano, teren działek uporządkowano. Małżonkowie zrezygnowali z budowy i postanowili działki sprzedać. W styczniu 2010 r. działki zostały sprzedane. W miesiącu sierpniu Urząd Skarbowy wydał decyzje, w których podwyższone zostały wartości nabycia działek wykazane w aktach notarialnych. Podatek dochodowy z tytułu zbycia nieruchomości został wykazany w zeznaniu PIT-37 za 2010 rok i zapłacony. W miesiącu kwietniu 2015 r. Wnioskodawczyni dowiedziała się, że Urząd Skarbowy wydał decyzję, w której znacznie podwyższył wartość sprzedaży działek w 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie byli wzywani do udziału w tym postępowaniu. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni jest ponownie zobowiązana do naliczenia i zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości od podwyższonej wartości sprzedaży.

Wnioskodawczyni poniosła znaczne wydatki związane z wykwaterowaniem lokatorów, rozbiórką budynków, wycięciem drzew, uporządkowaniem działek w latach 2007-2009. Wszystkie te wydatki związane były z przygotowaniem działek do sprzedaży. Ale po upływie tylu lat Wnioskodawczyni nie dysponuje już fakturami czy też za te roboty i usługi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia może Wnioskodawczyni zaliczyć:

1.  wartość nabycia nieruchomości wynikająca z aktów notarialnych,
2.  podwyższone wartości z pkt 1 wykazane w decyzjach Urzędu Skarbowego,
3.  opłaty notarialne poniesione w związku z nabyciem,
4.  zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczących nabycia,
5.  fakturę VAT za usługę prawną,
6.  koszt waloryzacji zgodnie z art. 22 ust. 6f, wskaźnik wzrostu cen x koszt nabycia (pkt 1+2) za 2008 rok 4,2%, za 2009 rok 3,5% ?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zdaniem Wnioskodawczyni, wykazane wyżej koszty w pkt 1-6 stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wszystkie wykazane koszty są udokumentowane. Ustawa nie precyzuje jakie koszty są kosztami nabycia. Ponadto jeśli przychód ze zbycia nieruchomości stanowi wartość z aktu notarialnego podwyższona o wartość wynikającą z decyzji Urzędu Skarbowego, to taka sama zasada powinna być stosowana w stosunku do wartości nabycia nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2007 r. Wnioskodawczyni razem z mężem zakupiła na podstawie aktów notarialnych dwie działki, które w styczniu 2010 r. zostały sprzedane.

Ponieważ sprzedaż miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek, zatem stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy do którego mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia ustalenia kosztów uzyskania z tytułu sprzedaży działek.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży,
*   opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Tut. organ nie może zgodzić się z Wnioskodawczynią w kwestii wskazania kwoty podwyższonych wartości wykazanych w decyzjach urzędu skarbowego jako koszt nabycia. Przedstawiając swoje stanowisko Wnioskodawczyni stwierdziła, że jeśli przychód ze zbycia nieruchomości stanowi wartość z aktu notarialnego podwyższona o wartość wynikającą z decyzji urzędu skarbowego, to taka sama zasada powinna być stosowana w stosunku do wartości nabycia nieruchomości. Powyższe stwierdzenie w sposób jednoznaczny nie współgra z językową wykładnią art. 22 ust. 6c. Przepis ten w sposób niebudzący wątpliwości normuje, że kosztem uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia, a więc takie koszty, które w rzeczywistości Wnioskodawczyni poniosła aby uzyskać własność działek.

Zatem absolutnie nie można uznać twierdzenia Wnioskodawczyni, że kosztem nabycia działek będzie podwyższona wartość wynikająca z decyzji urzędu skarbowego. Kwota ta nie może stanowić kosztu nabycia albowiem Wnioskodawczyni kosztu takiego, w takiej wysokości, w ogóle nie poniosła. Nie ma żadnych podstaw prawnych do ustalenia kosztów nabycia, według innej wartości niż wartość wynikająca z aktu notarialnego, a więc wartość faktycznie zapłacona przez nabywcę. Przepis stanowi jasno: koszem takim mogą być udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość. Koszty nabycia zatem nie są wartością, którą podatnik ustalać może sobie dowolnie. Koszty te mają być udokumentowane. Takim dokumentem jest umowa, na mocy której nabyte zostały działki. Kwoty ustalone przez organ podatkowy, nie dokumentują rzeczywistych kosztów poniesionych na zakup działek.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni może jako koszt nabycia odliczyć tylko taką kwotę, jaką faktycznie zapłaciła, a nie taką jaką według organów podatkowych zapłacić powinna. Zatem kosztem nabycia działek jest wartość, która wynika z aktu notarialnego, a więc kosztem tym w przedmiotowej sprawie przy sprzedaży bez wątpienia będzie cena jaką Wnioskodawczyni zapłaciła zbywcy za działki.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwość Wnioskodawczyni budzi również okoliczność czy może waloryzować zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszt nabycia działek.

Podejmując zagadnienie podwyższenia udokumentowanych kosztów nabycia o wskaźnik waloryzacji należy na wstępie przywołać treść art. 22 ust. 6f ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych z którego wynika, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Przedmiotem waloryzacji w myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest koszt nabycia.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Zatem w sposób niebudzący wątpliwości można orzec, że do kosztów nabycia zalicza się cenę zakupu działek (co zostało wykazane we wcześniejszych wywodach) oraz koszty wynikające z aktów notarialnych z 2010 r., na podstawie których Wnioskodawczyni zakupiła działki (opłaty notarialne, zapłacony podatek od czynności). Kosztem nabycia będzie wydatek związany z usługą prawną zapłaconą przy nabywaniu działek, jeśli do jej uiszczenia zobowiązana była Wnioskodawczyni. Zsumowanie powyższych wartości daje kwotę, która stanowi podstawę do dokonywania waloryzacji w trybie art. 22 ust. 6f ww. ustawy.

Z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 października 2008 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów 2008 r. (M.P. Nr 81, poz. 715), wynika że, wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I-III kwartału 2008 r. w stosunku do I-III kwartału 2007 r. wyniósł 104,4 (wzrost cen o 4,4%), z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 października 2009 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów 2009 r. (M.P. Nr 68, poz. 883) wynika, że wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I-III kwartału 2009 r. w stosunku do I-III kwartału 2008 r. wyniósł 103,5 (wzrost cen o 3,5%),

Zatem Wnioskodawczyni może zwaloryzować koszt nabycia działek za 2008 r. w wysokości 4,4%, a za 2009 r. w wysokości 3,5 %.

Odnosząc stan faktyczny na grunt powołanych w niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów uznać należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki poniesione na jego zakup, tj. cenę nabycia działek wynikających z aktów notarialnych, koszty wynikające z aktów notarialnych z 2010 r., na podstawie których Wnioskodawczyni zakupiła działki (opłaty notarialne, zapłacony podatek od czynności) oraz wydatek związany z usługą prawną zapłaconą przy nabywaniu działek. Tylko do tych wydatków można zastosować wskaźnik inflacji, o którym mowa w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskaźnik ten za rok 2008 r. wyniósł 104,4%, a za za 2009 r. 103,5 %.

Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu podwyższonych wartości nieruchomości wynikających z decyzji urzędu skarbowego, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji nie można do nich zastosować wskaźnika inflacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.