Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-501/16/HD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-07-28
Teza: Czy sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: darowizna; działalność-działalność rolnicza; działki-działki rolne; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa darowizny
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2016 r. (data wpływu 9 czerwca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką działek: o powierzchni 5,36 ha, o powierzchni 1,68 ha, o powierzchni 1,19 ha , o powierzchni 2,32 ha.

Powyższe działki zostały nabyte umową darowizny z dnia 26 listopada 1998 r. Działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni i prowadzona jest na nich działalność rolnicza.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 14 września 2009 r. działki przeznaczone są pod działalność usługową. Działki zostały nabyte na utworzenie gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Obecnie działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni.

Działki były wykorzystywane wyłącznie pod działalność rolniczą (uprawa zbóż i rzepaku). Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Po nabyciu ww. działek Wnioskodawczyni dokonywała zakupu kolejnych gruntów rolnych na powiększenie jej gospodarstwa.

Do tej pory Wnioskodawczyni nie sprzedawała nieruchomości, ani nie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą gruntów. Wnioskodawczyni posiada inne, niż wymienione we wniosku, nieruchomości rolne, ale nie zamierza ich sprzedawać w przyszłości.

Przyczyną sprzedaży jest poprawa sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Oprócz działalności rolniczej (gospodarstwa rolnego) Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

W dniu 8 kwietnia 2016 r. została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży tych działek, w której strony postanawiają, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 9 października 2017 r. po spełnieniu następujących warunków:

1.  przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
2.  uzyskaniu przez kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji, to jest budowy zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, obsługiwanych między innymi przez samochody ciężarowe o nacisku do 10 ton na oś,
3.  potwierdzenie przez kupującego, na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości,
4.  potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
5.  uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,
6.  uzyskaniu przez kupującego na jego koszt i jego staraniem prawomocnego pozwolenia na budowę zjazdu dla samochodów ciężarowych i osobowych z nieruchomości na drogę publiczną w relacji prawo i lewo skrętu, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży,
7.  uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży,
8.  objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (możliwa zmiana obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego), zezwalającym na realizację m.in. na niej budynków magazynowo-biurowych oraz związanych z lekką produkcją, wraz z częściami biurowymi i towarzyszącą infrastrukturą,
9.  interpretacji podatkowej Ministra Finansów w sprawie podatku od towarów i usług, dotyczącej transakcji sprzedaży ww. nieruchomości.

Strony postanowiły, iż warunki zawarcia umowy sprzedaży mają takie znaczenie, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem złożenia sprzedającemu przez kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Działki będą sprzedane w jednej transakcji jednemu kupującemu. Być może na części działek będzie dokonany podział w celu wyłącznie z transakcji obszaru, do którego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązuje on tylko na części tych działek).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek – zgodnie z warunkami zawartymi w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 8 kwietnia 2016 r. – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż działek po upływie pięciu lat – licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie – nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tzn. że działalność winna być prowadzona:

*   w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
*   w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu;
*   w sposób zorganizowany – co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną – uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, z której wynika, że sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Obowiązki podatkowe zależą zatem od okoliczności uzyskania przychodów, o których mowa w powołanych wyżej przepisach.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zmierza sprzedać działki, które zostały nabyte umową darowizny z dnia 26 listopada 1998 r. Działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni i prowadzona jest na nich działalność rolnicza. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 14 września 2009 r. działki przeznaczone są pod działalność usługową. Działki zostały nabyte na utworzenie gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Obecnie działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Działki były wykorzystywane wyłącznie pod działalność rolniczą (uprawa zbóż i rzepaku). Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Po nabyciu ww. działek Wnioskodawczyni dokonywała zakupu kolejnych gruntów rolnych na powiększenie jej gospodarstwa. Do tej pory Wnioskodawczyni nie sprzedawała nieruchomości, ani nie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą gruntów. Wnioskodawczyni posiada inne, niż wymienione we wniosku, nieruchomości rolne, ale nie zamierza ich sprzedawać w przyszłości. Przyczyną sprzedaży jest poprawa sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Oprócz działalności rolniczej (gospodarstwa rolnego) Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej. W dniu 8 kwietnia 2016 r. została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży tych działek, w której strony postanawiają, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 9 października 2017 r. po spełnieniu ustalonych warunków. Działki będą sprzedane w jednej transakcji jednemu kupującemu. Być może na części działek będzie dokonany podział w celu wyłącznie z transakcji obszaru, do którego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązuje on tylko na części tych działek).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące regulacje prawne stwierdzić należy, że na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych dokonana przez Wnioskodawczynię czynność zbycia nieruchomości – opisanych we wniosku działek nabytych umową darowizny z dnia 26 listopada 1998 r., które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i prowadzona jest na nich działalność rolnicza – należy zakwalifikować jako sprzedaż nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Opisane we wniosku nieruchomości należą bowiem do majątku osobistego (prywatnego) Wnioskodawczyni, nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży (w celach handlowych), które były wykorzystywane wyłącznie pod działalność rolniczą (uprawa zbóż i rzepaku). Zamiar ich zbycia wynika z sytuacji osobistej – chęci poprawy sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni. Rzeczoną transakcję należy więc rozpatrywać przez pryzmat uregulowań przywołanego wyżej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że ww. działki zostały nabyte przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy darowizny w 1998 r., pięcioletni termin – o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – upłynął z końcem 2003 r. Wobec tego zbycie przez Wnioskodawczynię ww. działek – po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie – nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.