Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-18
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT wynajmu Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-prowadzenie działalności gospodarczej ; najem-najem na cele działalności 
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

28 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 28 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT wynajmu Nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Pani A (dalej: „Wnioskodawczyni”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nabyła od innej osoby fizycznej prawo własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 6 lutego 2009 r. (dalej: „Nieruchomość”). Nabytą Nieruchomością był budynek położony (…), obecnie funkcjonujący jako przychodnia lekarska.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawczyni. Po nabyciu Nieruchomość była użytkowana w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni wykonywanej w zakresie zarządzania podmiotem medycznym. (…) 2022 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie o przekształceniu jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W wyniku przekształcenia Nieruchomość została przydzielona do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i na chwilę obecną w nim pozostaje.

Aktualnie Nieruchomość wynajmowana jest za wynagrodzeniem przez Wnioskodawczynię spółce (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest podmiotem leczniczym wykonującym działalność leczniczą (dalej: „Spółka”). Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.

Wnioskodawczyni nie wynajmuje również obecnie żadnych innych nieruchomości. W przeszłości Wnioskodawczyni wynajmowała w ramach najmu krótkoterminowego za pośrednictwem podmiotu trzeciego apartament (…), który także jest składnikiem jej majątku prywatnego. W chwili obecnej najem ten nie jest kontynuowany.

Wnioskodawczyni rozlicza przychody uzyskane z najmu Nieruchomości jako przychody z najmu prywatnego w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, w wysokości 8,5% przychodu do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100.000 zł. Wnioskodawczyni rozlicza przychody z najmu prywatnego w zeznaniu rocznym PIT-28.

W momencie nabycia Nieruchomości intencją Wnioskodawczyni nie była jej późniejsza odsprzedaż. Wnioskodawczyni nie planowała i nie planuje zbycia Nieruchomości.

W celu wynajęcia Spółce Nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała działań specyficznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym świadczeniem usług najmu w ramach działalności gospodarczej. W szczególności nie podjęła działań marketingowych mających służyć reklamie w celu pozyskania nowych najemców, nie korzystała z usług pośredników w celu poszukiwania najemców, nie korzysta z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami, nie prowadziła ani nie prowadzi działalności polegającej na aktywnym poszukiwaniu i na nabywaniu nieruchomości w celu ich późniejszego wynajmowania.

Działania Wnioskodawczyni sprowadzają się jedynie do udostępnienia Spółce (w oparciu o umowę najmu) posiadanej przez Wnioskodawczynię Nieruchomości.

### Pytanie

Czy w sprawie będącej przedmiotem wniosku, wynajmowanie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, wynajmowanie Nieruchomości nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), (dalej: „Ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), dalej: („Kodeks cywilny”):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Odnosząc powyższe regulacje Kodeksu cywilnego do przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, można uznać, że najem wykonywany w zamian za wynagrodzenie, co do zasady może stanowić świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Niezależnie jednak od powyższego, z powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika, iż nie każde świadczenie wykonywane w zamian za wynagrodzenie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”). Do wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu VAT może dojść jedynie w przypadku, w którym świadczenie będzie wykonywane przez podatnika VAT działającego w takim charakterze w stosunku do tego konkretnego świadczenia. Na gruncie ustawy o VAT, zasadniczo za podatnika VAT uznaje się podmiot, który działa w profesjonalny sposób, charakterystyczny dla danego rodzaju działalności.

W związku z powyższym w sytuacji, w której najem nieruchomości nie nosi cech profesjonalnej działalności tj. np. wynajmowana nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym, wynajmujący nie organizuje i nie prowadzi działalności w sposób charakterystyczny dla podmiotów zawodowo zajmujących się udostępnianiem innym podmiotom nieruchomości, działalność ta nie może być uznana za prowadzoną przez podatnika VAT i w konsekwencji najem nie podlega opodatkowaniu VAT.

Mając powyższe na uwadze, należy rozstrzygnąć, czy w analizowanej sprawie można uznać, że Wnioskodawczyni, wykonując najem Nieruchomości na rzecz Spółki, działa jako podatnik VAT, w związku z czym najem jako odpłatna usługa podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym należy odnieść się do tez prezentowanych w orzecznictwie.

Podatek VAT należy do podatków zharmonizowanych na poziomie całej Unii Europejskiej. Oznacza to, że treść ustawy o VAT jest transpozycją treści Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej: „Dyrektywa VAT”) i nie może być z nią sprzeczna. W wypadku sprzeczności, pierwszeństwo w stosowaniu ma tekst Dyrektywy VAT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie i w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prawnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zgodnie ze stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) wyrażonym w wyrokach z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K., H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jakkolwiek ww. orzeczenie TSUE zapadło w odmiennym stanie faktycznym niż ten będący przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację, gdyż dotyczyło dostawy nieruchomości a nie jej najmu, to tezy zaprezentowane w tym wyroku można bezpośrednio odnieść również do przypadku Wnioskodawczyni.

TSUE określił, że za działalność gospodarczą należy uznać podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT.

Aktywne działania w rozumieniu TSUE są jednocześnie działaniami wykraczającymi poza zwykły zakres zarządu majątkiem prywatnym. Pojęcie aktywnych działań ma zakres otwarty, TSUE jednak zdefiniował część z nich. Mogą to być m.in. uzbrojenie terenu lub działania marketingowe.

Pojęcie wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT w odniesieniu do kwestii zarządu nieruchomościami było również przedmiotem rozstrzygnięć krajowych sądów administracyjnych.

Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika stanowisko, zgodnie z którym świadczenie usług w zakresie najmu będzie uznawane za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, jeżeli jest ono wykonywane zawodowo i w sposób profesjonalny. O takim wykonywaniu działalności nie świadczy samo wykonywanie pojedynczych czynności charakterystycznych dla aktywności podobnej do podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, np. handlowców czy deweloperów. Nie ma też decydującego znaczenia ilość zawieranych umów lub dokonywanych transakcji w związku z nieruchomościami. Na wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT wskazuje dopiero występowanie zorganizowanego ciągu czynności charakterystycznych dla podmiotów działających profesjonalnie w danej branży.

Powyższe stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w:

· wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 1 grudnia 2021 r., I SA/Bd 642/21:

„W świetle powyższego najem prywatny (nie będący działalnością gospodarczą) może mieć także charakter zorganizowany, ciągły i powtarzalny, samo zaś uzyskiwanie przez wynajmującego pożytków z majątku (w postaci czynszu) nie oznacza od razu prowadzenia działalności gospodarczej. Podatnik będący osobą fizyczną ma prawo prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do celów «prywatnych», oddając w najem. Wówczas nieruchomości i lokale, nie są składnikami majątku przedsiębiorstwa i nie stanowią jego środków trwałych. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 551 k.c.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. uchwała siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21).

Z zaskarżonej decyzji nie wynika, aby budynek położony w \[\`(...)\`\] przy ul. \[\`(...)\`\], czy lokale znajdujące się w tym budynku stanowiły środki trwałe i podlegały amortyzacji. W skardze strona wręcz wskazuje, że nieruchomość po zakupie nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i nie była amortyzowana (str. 18 akt sądowych). Organ nie podaje także innych okoliczności lub przekonujących argumentów wskazujących na związek przedmiotowej nieruchomości z działalnością gospodarczą polegająca na wynajmowaniu lokali mieszkalnych. Podkreślenia wymaga, że w zeznaniu rocznym za 2016 r. (PIT-36) strona przychody z najmu wykazała jako przychody z najmu prywatnego, a nie z działalności gospodarczej.

Powyższe świadczy zatem o tym, że skarżący wykorzystywał powyższy majątek dla celów prywatnych. Wbrew stanowisku organu nie można uznać, że w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych skarżący prowadził działalność gospodarczą.

(\`(...)\`)

W konsekwencji za zasadny należy uznać zarzut naruszenia przez organ art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., gdyż błędnie uznano, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy skarżący jest podatnikiem VAT. Ponownie rozpatrując sprawę organ skoryguje wartość sprzedaży zwolnionej z VAT i dokonana ponownego rozliczenia podatku za badany okres, przyjmując, że zarówno wynajem lokali mieszkalnych, jak i ich sprzedaż, nie podlega VAT”;

· wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r., I FSK 1043/08 (jakkolwiek wyrok ten dotyczy innej sytuacji niż ta będąca przedmiotem analizy – sprzedaży nieruchomości, to wnioski z niego płynące można odnieść bezpośrednio do analizowanej sprawy):

„Na tle tych kryteriów sprzedaż działek przez Dariusza P. nie daje podstaw – nawet przy ocenie przyjętej w skardze kasacyjnej – do uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 powyższej ustawy. Jeżeli bowiem, jak twierdzi składający skargę kasacyjną, materiał dowodowy zebrany w sprawie dowodzi, że już w chwili zakupu nieruchomości Dariusz P. miał zamiar sprzedaży działek nieprzeznaczonych pod budowę domu, a więc dokonał zakupu nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży tej jej części, która nie będzie przeznaczona pod budowę domu, aby z uzyskanych środków pieniężnych sfinansować budowę tego domu, to wskazuje to jednoznacznie, że zakupu tego dokonywał z zamiarem nabycia gruntu na cele osobiste, a nie do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci handlu tym gruntem w formie zawodowej (profesjonalnej), czyli stałej (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowanej. Nie zmienia tego możliwość ustalenia, że dla pozyskania środków pieniężnych na budowę własnego domu zamierzał sprzedać część nabytego gruntu, gdyż wskazuje to na jego zamiar wykorzystania nabytego gruntu (\`(...)\`) na cele osobiste (wybudowania domu), a nie na prowadzenie zawodowego handlu działkami. Nie spełnia kryteriów uznania za prowadzenie działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, dokonana w celu spożytkowania pozyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny; w takim wypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż ta, realizowana oczywiście w celu uzyskania korzyści majątkowej, przybiera charakter zawodowy (profesjonalny) w powyższym znaczeniu.

Reasumując, tylko taka aktywność obywatela w postaci handlowania jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 ze zm.), która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 powyższej ustawy.

Tylko gdy osoba sprzedająca takie działki wykaże swoim zachowaniem, że realizując tę sprzedaż działa i chce działać w charakterze podatnika (handlowca, który nabył grunty w celu ich zbycia i chce oprócz tej sprzedaży kontynuować tego rodzaju aktywność), czyli podmiotu prowadzącego w tym zakresie działalność profesjonalną, stałą i zorganizowaną, sprzedaż taka będzie opodatkowana takim podatkiem. Na taki profesjonalny charakter wskazywać może również skala prowadzonej działalności handlowej, nieograniczająca się do kilku gruntów i wskazująca na zorganizowaną, a nie jedynie okazjonalną, działalność w tym zakresie”;

· wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2011 r., I FSK 1654/11 (jakkolwiek wyrok ten dotyczy innej sytuacji niż ta będąca przedmiotem analizy – sprzedaży nieruchomości, to wnioski z niego płynące można odnieść bezpośrednio do analizowanej sprawy):

„10. Nie można wprawdzie podzielić zarzutu skargi kasacyjnej, że rolnik sprzedając grunt, grunt ten sprzedaje w ramach działalności rolniczej, to jednak słusznie skarga kasacyjna zarzuca, że Sąd pierwszej instancji w sposób przekonujący nie wyjaśnił, dlaczego uznał, że w odniesieniu do przedstawionych przez wnioskodawcę transakcji nie będzie on podatnikiem podatku VAT. Mając na uwadze orzeczenie Trybunału z 15 września 2011 r., a także wywody zawarte w wyroku NSA w składzie siedmiu sędziów z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 wskazujące na kryteria jakim należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym określenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta itp. a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

12\. Istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że strona w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Zmiana przeznaczenia gruntu z inicjatywy rolnika oraz podjęcie, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

Podsumowując, na gruncie tez płynących z powyższych orzeczeń sądów administracyjnych należy przyjąć, iż najem nieruchomości stanowi usługę opodatkowaną VAT jedynie w przypadku, w którym jest wykonywany przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT, tj. podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Zasadniczo za podatnika VAT uznaje się taki podmiot, który działa w profesjonalny sposób, charakterystyczny dla danego rodzaju działalności.

Aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika VAT należy każdorazowo zbadać, czy dane świadczenie usług wykonywane jest w związku z prowadzeniem w konkretnym zakresie działalności gospodarczej, tj. czy dany podmiot prowadzi zawodowo i profesjonalnie konkretną działalność.

Zgodnie z prezentowanym stanowiskiem sądów, niewystarczające do uznania danej działalności za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT jest wykonywanie wielokrotnie danej czynności. Konieczne jest ustalenie, czy dana działalność przybiera formę zawodową, czego przejawem jest wykonywane czynności charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych – w przypadku najmu nieruchomości może to być np. podejmowanie działań marketingowych w celu pozyskania nowych najemców wykraczające poza zwykłe formy ogłoszeń, prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w najmie itp. Należy również zaznaczyć, iż w celu uznania ww. działalności za działalność gospodarczą konieczne jest stwierdzenie występowania ciągu okoliczności charakterystycznych dla profesjonalnej działalności, a nie jedynie stwierdzenie pojedynczych z tych okoliczności.

Przenosząc powyższe na grunt stanu faktycznego należy zauważyć, iż Wnioskodawczyni wynajmuje obecnie tylko jedną nieruchomość, zakupioną do majątku prywatnego 14 lat temu, bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży czy prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości. Wnioskodawczyni nie posiada zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia ww. działalności.

Wnioskodawczyni nie dokonywała ani nie dokonuje żadnych czynności, które mogłyby być charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się zawodowo najmem nieruchomości.

Wnioskodawczyni bezpośrednio wynajmuje nieruchomość na rzecz jednego podmiotu, nie prowadzi działań marketingowych w celu pozyskania nowych najemców, nie zatrudnia również profesjonalnych podmiotów, za pośrednictwem których wynajmowałaby lub zarządzałaby przedmiotową Nieruchomością.

Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie podejmuje żadnych działań wykraczających poza zwykły zakres zarządu majątkiem prywatnym w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie angażowała ani nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych usługodawców w zakresie najmu nieruchomości.

W związku z powyższym nie ma podstaw do twierdzenia, aby najem Nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego Wnioskodawczyni stanowił działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Tym samym należy uznać, że Wnioskodawczyni nie jest podatkiem VAT, a w konsekwencji najem nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku **– jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy :

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.) :

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawczyni jest osoba fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Przedmiotową Nieruchomość (…) Wnioskodawczyni nabyła od osoby fizycznej. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego natomiast po nabyciu była użytkowana przez Wnioskodawczynie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wykonywanej w zakresie zarządzania podmiotem medycznym. (…) 2022 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie o przekształceniu jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w wyniku tego przekształcenia Nieruchomość została przydzielona do majątku prywatnego i na chwilę obecną w nim pozostaje. Aktualnie Wnioskodawczyni wynajmuje Nieruchomość za wynagrodzeniem spółce (…). Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy wynajmowanie Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni świadczy usługę najmu, za którą otrzymuje wynagrodzenie. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, zatem należy stwierdzić, że usługa ta polega na wykorzystywaniu należącej do Wnioskodawczyni Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem Nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatnej Nieruchomości. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługę najmu Wnioskodawczyni działa jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, najem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię stanowi/będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

· zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanego przez Panią we wniosku orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i wyroków sądu administracyjnego wyjaśniamy, że zostały one potraktowane jako element Pani argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem nie mają one wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).