Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.564.2024.3.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-28
Teza: Opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez podatnika.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa-dostawa towarów; działalność-działalność gospodarcza; małżonkowie; najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; umowa-umowa sprzedaży; współwłasność; świadczenie-świadczenie usług; świadczenie-świadczenie wzajemne
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

## Opis zdarzenia przyszłego

wraz z uzupełnieniem
    R. Sp. z o.o. (zwana dalej również „Wnioskodawcą” lub „Nabywcą”) jest podatnikiem
    czynnym podatku od towarów i usług („VAT”) z siedzibą w Polsce. Zasadniczym
    przedmiotem działalności nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych lub usługowych w tych
    budynkach.
    J. B. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. J. B. nie prowadzi działalności gospodarczej
    zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). J.
    B. nie jest podatnikiem VAT czynnym.
    J. BX. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. J. BX. nie prowadzi zarejestrowanej w
    CEIDG działalności gospodarczej ani nie jest podatnikiem VAT czynnym.
    J. B. i J. BX. („Sprzedający”) są małżeństwem. W ich majątku, objętym wspólnością
    majątkową małżeńską znajduje się udział w nieruchomości zabudowanej budynkami i
    budowlami („Nieruchomość”[2]). Poza tym, współwłaścicielami wskazanej Nieruchomości
    są osoby trzecie.
    Nieruchomość tworzy zabudowana działka ewidencyjna o nr (...), położona w (...), przy ul.
                2(...), o powierzchni (...)m, dla której prowadzona jest księga wieczysta o Nr (...).
    Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami:
    i. murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym
        dwie kondygnacje nadziemne, wybudowanym w (...) roku;
    ii. murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym
        dwie kondygnacje nadziemne i jedną kondygnację podziemną, wybudowanym w (...)
        roku;
    iii. budynkiem o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, o powierzchni zabudowy (...)
        m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w (...) roku;

    iv. murowanym budynkiem o funkcji „budynki handlowo-usługowe” o powierzchni
        zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w
        (...) roku;
    v. budynkiem o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa” o
        powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną,
        wybudowanym w (...) roku;
    vi. murowanym budynkiem o funkcji „budynki transportu i łączności” o powierzchni
        zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w
        (...) roku.
    Powyższe obiekty budowlane są oznaczone w załączniku do umowy przedwstępnej
    (opisanej poniżej) literami A-F. Na nieruchomości znajdują się także obiekty budowlane,
    takie jak podjazdy, ogrodzenia lub bramy. Obiekty te istnieją w celu wykorzystywania
    znajdujących się na Nieruchomości budynków zgodnie z ich przeznaczeniem. Obiekty te
    nie są w ocenie Sprzedających budowlami w znaczeniu wskazanym w przepisach Ustawy o
    VAT.
    Nieruchomość nie jest formalnie podzielona pomiędzy współwłaścicieli, nie zawierali oni
    umowy o wyodrębnienie jej określonych części do wyłącznego korzystania (quoad usum).
    Niemniej wykształciła się praktyka korzystania z Nieruchomości, w której jej część (w tym
    określone budynki mieszkalne i niemieszkalne) wykorzystują Sprzedający, zaś z pozostałej
    części korzysta jeden z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Nieruchomość, w
    części faktycznie przynależnej Sprzedającym, jest przedmiotem nieodpłatnego użyczenia
    na rzecz syna Sprzedających (z zastrzeżeniem budynków wskazanych poniżej). W celu
    uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości należy wskazać, że budynki będące we władaniu
    Sprzedających są oznaczone literami A-D w załączniku do opisanej poniżej umowy
    przedwstępnej.
    Sprzedający w części wykorzystują Nieruchomość oraz będące w ich władaniu budynki na
    Nieruchomości na potrzeby własne, m.in. na ich potrzeby mieszkaniowe oraz na potrzeby
    mieszkaniowe córki Sprzedających. Wykorzystywany w ten sposób jest jeden z budynków
    mieszkalnych istniejący na Nieruchomości oraz jeden z budynków niemieszkalnych
    (oznaczone w załączniku do umowy przedwstępnej literą A i D). Budynki użytkowe
    oznaczone literami C i B, pozostające we władaniu Sprzedających, są aktualnie
    przedmiotem dwóch umów najmu, które zostały zawarte przez J. B. na czas nieokreślony z
    osobami trzecimi. Umowy te obowiązują odpowiednio od dnia (...) (...) (...) r. oraz (...) (...) (...)
    r. J. B. pobiera należnym czynsz najmu zgodnie z zawartymi umowami. Stronami umów
    najmu nie są zaś pozostali współwłaściciele Nieruchomości ani nie partycypują oni w
    przychodzie z tytułu najmu tych budynków.
    Ponadto, na części Nieruchomości, która pozostaje we władaniu innego współwłaściciela,
    znajduje się jeden budynek mieszkalny (wykorzystywany przez tego współwłaściciela dla
    jego potrzeb osobistych, na cele mieszkaniowe) oraz budynek niemieszkalny,
    wykorzystywany przez małżonkę tego współwłaściciela dla potrzeb jej działalności
    gospodarczej. Sprzedający nie mają ani faktycznego wpływu na sposób korzystania z tej
    części Nieruchomości, ani nie partycypują w przychodach z ewentualnego komercyjnego
    jej wykorzystywania przez innych współwłaścicieli.
    Sprzedający nabyli udział w prawie własności Nieruchomości (ówczesnej działki
    ewidencyjnej nr (...)) przez zasiedzenie z dniem (...) (...) (...) r. Udział ten nabyli do majątku
    wspólnego, w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Przy nabyciu
    Nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o podatek naliczony. Budynki istniejące na Nieruchomości zostały wybudowane
    oraz zasiedlone przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT, przez co w związku z
    budową tych obiektów nie wystąpił podatek naliczony do odliczenia.

    Aktualny udział Sprzedających w prawie własności Nieruchomości wynika z zawartej w (...)
    r. umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę
    ewidencyjną numer (...).
    Od momentu nabycia Nieruchomość istniejące na niej obiekty budowlane były
    użytkowane przez Sprzedających (oraz innych ówczesnych współwłaścicieli, obecnie już
    nieżyjących) na własne cele mieszkaniowe oraz do prowadzenia działalności ogrodniczej.
    W związku z prowadzoną działalnością ogrodniczą, Sprzedający dokonywali produkcji
    roślinnej i sprzedaży hodowanych przez siebie kwiatów (np. kalla) i warzyw (np. pomidory,
    cykoria) odpowiednio na giełdzie kwiatowej i spożywczej. Wskazana działalność nie
    skutkowała rejestracją Sprzedających (odrębnie lub wspólnie) dla celów podatku od
    towarów i usług. W związku z przejściem na emeryturę, warunkowanym nieodpłatnym
    użyczeniem Nieruchomości na rzecz syna Sprzedających, Sprzedający zaprzestali
    prowadzenia działalności ogrodniczej w (...) r. i zaprzestali wykorzystywania
    Nieruchomości do celów tej działalności.
    Sprzedający nie ponosili żadnych nakładów oraz nie dokonywali ulepszeń ww. obiektów
    budowlanych o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej budynków oraz nie
    poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w
    celu sprzedaży. Sprzedający nie planują także podejmowania takich czynności w
    przyszłości. Sprzedający nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Sprzedający nie prowadzili także działań marketingowych w celu sprzedaży
    Nieruchomości, w tym nie zawierali umowy z agencją nieruchomości w tym zakresie.
    Nieruchomość nie była ani nie jest częścią formalnego przedsiębiorstwa Sprzedających.
    Sprzedający nie planują także do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej
    wykorzystywania Nieruchomości dla celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej
    (usługowej, handlowej, etc.).
    Sprzedający planują dokonać sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Nabywcy. W
    związku z tym Sprzedający zawarli z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną
    sprzedaży. W umowie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy
    sprzedaży, pod określonymi warunkami (tj. zawarcia przez Nabywcę umów sprzedaży,
    skutkujących przez niego nabyciem sąsiednich nieruchomości od osób trzecich oraz
    nabycia udziałów w Nieruchomości od innych współwłaścicieli). Sprzedający nie udzielali
    Nabywcy żadnych pełnomocnictw umocowujących go do podejmowania w imieniu
    Sprzedających działań w celu pozyskania decyzji lub zezwoleń, mających na celu zmianę
    stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości. Niemniej, w umowie przedwstępnej
    strony zobowiązały się do udzielenia sobie wzajemnie umocowania do zawarcia umowy
    przyrzeczonej. Upoważnienie to ma charakter zabezpieczenia wykonania zobowiązania
    zarówno Nabywcy, jak i Sprzedających i ma służyć uniknięciu obstrukcji którejkolwiek ze
    stron przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
    Po zawarciu umowy przyrzeczonej Nabywcy będą zobowiązani w terminie określonym w
    umowie do wydania Nieruchomości. Umowa przedwstępna przewiduje, że docelowo
    umowy najmu zostaną rozwiązane i na moment wydania Nieruchomości będzie ona
    pozbawiona najemców lub użytkowników (w tym osób zamieszkujących Nieruchomość).
    Oznacza to, że na moment zawarcia umowy sprzedaży umowy najmu będą już rozwiązane
    lub zostaną one rozwiązane do momentu wydania Nieruchomości (co nastąpi do
    kilkunastu miesięcy po zawarciu umowy sprzedaży).
    W uzupełnieniu wskazali Państwo:
    Nieruchomość 2 jest zabudowana następującymi budynkami:
    i. murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym
        dwie kondygnacje nadziemne, wybudowanym w (...) roku – jest on oznaczony literą
        F w załączniku do umowy.

    ii. murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym
        dwie kondygnacje nadziemne i jedną kondygnację podziemną, wybudowanym w (...)
        roku – jest on oznaczony literą D w załączniku do umowy;
    iii. budynkiem o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, o powierzchni zabudowy (...)
        m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w (...) roku – jest
        on oznaczony literą E w załączniku do umowy;
    iv. murowanym budynkiem o funkcji „budynki handlowo-usługowe” o powierzchni
        zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w
        (...) roku – jest on oznaczony literą B w załączniku do umowy.
    v. budynkiem o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa” o
        powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną,
        wybudowanym w (...) roku – jest on oznaczony literą A w załączniku do umowy;
    vi. murowanym budynkiem o funkcji „budynki transportu i łączności” o powierzchni
        zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w
        (...) roku – jest on oznaczony literą C w załączniku do umowy.
    We władaniu Sprzedającego pozostają wskazane powyżej budynki, które są oznaczone
    literami A, B, C oraz D w załączniku do umowy.
    We władaniu pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2 pozostają budynki oznaczone
    w odpowiedzi na pytanie 4 literami E oraz F.
    We władaniu Sprzedających pozostaje budynek mieszkalny (D) który był przez
    Sprzedających wykorzystywany dla ich celów osobistych, jako ich miejsce zamieszkania
    oraz na potrzeby mieszkaniowe córki Sprzedających. Dla potrzeb prywatnych był
    wykorzystywany również budynek niemieszkalny A.
    Natomiast budynki oznaczone literami B oraz C były i są wykorzystywane dla potrzeb
    sprzedaży zwolnionej z VAT (najmu). Jest to zwolnienie podmiotowe z art. 113 ustawy o
    podatku od towarów i usług, z uwagi na nie przekroczenie przez Pana J. B. jako
    usługodawcy limitu obrotu wskazanego w ustawie.
    Wśród budynków innego Współwłaściciela Nieruchomości 2 (J. W.) dla celów działalności
    prowadzoną przez jego małżonkę był i jest wykorzystywany dla działalności podlegającej
    opodatkowaniu VAT budynek oznaczony literą E. Należy zaznaczyć, że małżonka J. W. nie
    jest współwłaścicielką tej nieruchomości.
    Sprzedający nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictw do działania w
    imieniu Sprzedającego, poza umocowaniem opisanym w treści wniosku. Umowa zawarta
    pomiędzy Stronami zastrzega zobowiązanie do udzielenia sobie wzajemnie upoważnienia
    do zawarcia umowy przyrzeczonej, w celu zabezpieczenia wykonania umowy
    przedwstępnej i minimalizacji ryzyka obstrukcji ze strony kontrahenta. Upoważnienie to
    nie ma wpływu na status podatkowy stron [odpowiedź na pytanie nr 6 z wezwania].
    Przyszły Nabywca do dnia planowanej transakcji nie zamierza podejmować działań
    dotyczących Nieruchomości (...) np. uzyskać pozwolenia, zgody, decyzje, etc. Należy
    zastrzec, że umowa pomiędzy stronami nie zawiera postanowień upoważniających do
    dokonywania przez Wnioskodawcę działań w tym zakresie w imieniu Sprzedającego.
    Umowa przedwstępna zawarta przez Strony uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od
    określonych w umowie warunków, tj.
    - Zawarcia przez kupującego umowy skutkującej nabyciem działki o numerze ew. (...) oraz
      (...) od pozostałych współwłaścicieli tych nieruchomości;
    - Udzielenia wzajemnych upoważnień o których mowa w odpowiedzi na pytanie 6;
    - Uzyskania interpretacji indywidualnej wskazującej skutki podatkowe opisanej transakcji
      zbycia nieruchomości.

    Wnioskodawca zwraca przy tym uwagę, że wskazane okoliczności pozostają neutralne dla
    oceny skutków prawnych transakcji, z tego powodu nie były szczegółowo wskazywane w
    pierwotnej treści wniosku.
    Przyszły Nabywca (Wnioskodawca) nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu
    ulepszenia/uatrakcyjnienia wskazanej nieruchomości do dnia transakcji.
    Wszystkie budynki znajdujące się na Nieruchomości 2, opisane literami A-F są budynkami,
    a więc każdy z tych obiektów odrębnie również stanowi budynek w rozumieniu Prawa
    Budowlanego.
    Jak wskazano w treści wniosku, Sprzedający definiuje każdy ze wskazanych obiektów –
    ogrodzenie, podjazdy oraz bramę – jako urządzenia budowlane.
    Zgodnie z ustawą - Prawo budowlane urządzeniami budowlanymi są urządzenia
    techniczne związane z obiektem budowlanym, które zapewniają możliwość użytkowania
    obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wśród nich wymienia się przyłącza i urządzenia
    instalacyjne (np. służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków), jak również przejazdy,
    place postojowe, place pod śmietniki oraz ogrodzenia.
    Zatem w polskim prawie ogrodzenie traktowane jest jako urządzenie budowlane, a nie
    obiekt budowlany, więc takie stanowisko zostało przedstawione w opisie zdarzenia
    przyszłego.
    Ustalenie jednoznacznej daty wykonania i oddania do użytkowania tych obiektów jest
    utrudnione, bowiem Sprzedający nie prowadził w tym zakresie szczegółowych rejestrów
    ani nie są one uwzględnione w ewidencji gruntów i budynków. Wnioskodawca informuje,
    że z pewnością każdy z powyższych obiektów był oddany do użytkowania i pozostaje
    użytkowany ponad 2 lata przed datą zawarcia umowy przedwstępnej.
    W stosunku do każdego z wymienionych obiektów – ogrodzenia, podjazdu i bramy – nie
    były ponoszone wydatki na jego ulepszenie, przekraczające 30% wartości początkowej
    danego obiektu. Wydatki takie nie zostaną także poniesione do dnia zawarcia umowy
    sprzedaży.
    Wskazane obiekty stanowią część składową gruntu, a więc nie stanowią ruchomości w
    rozumieniu kodeksu cywilnego.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy dokonanie przez Sprzedających sprzedaży Nieruchomości w drodze zawarcia
      przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie czynnością wykonywaną przez podatnika VAT
      występującego w takim charakterze?
    2. W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność wykonywaną
      przez J. B. działającego w charakterze podatnika VAT, czy będzie to dostawa towarów
      zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 Ustawy o VAT w zakresie
      obiektów, będących przedmiotem najmu, zaś w pozostałym zakresie będzie
      pozostawała poza zakresem VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W ocenie Zainteresowanych:
    Ad. 1) Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających w drodze zawarcia umowy
        przyrzeczonej nie będzie czynnością wykonywaną przez podatnika VAT
        występującego w takich charakterze.

    Ad. 2) W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność wykonywaną
        przez J. B. jako podatnika VAT działającego w takim charakterze, będzie ona
        zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
    Ad. 1)
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn.
    zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
    jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności.
    Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba
    dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest
    stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    cytowanej wyżej ustawy.
    W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania
    w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie
    przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również
    stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży
    nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy
    sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych handlowca, w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych
    podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową
    (profesjonalną) działalność gospodarczą zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać
    taką działalność, w której czynności przybierają formę zorganizowaną i zmierzającą do
    określonego celu. Z perspektywy obrotu nieruchomościami należy tu w szczególności
    uwzględnić: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej
    odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań
    marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia,
    uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc.
    Stanowisko to potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, oparte na
    wyrokach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”).

    W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby
    Skarbowej w Warszawie (C-181/10) Trybunał podkreślił, że: „dostawę gruntu
    przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej,
    pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności (...) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych
    w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres
    transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie
    ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej
    sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w
    jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość
    powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji
    dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności.
    (...) okoliczność, że skarżący w postępowaniu głównym w sprawie C-181/10 zarejestrowali
    się jako podatnicy podatku VAT w systemie ryczałtowym z tytułu działalności rolniczej jest
    bez znaczenia z punktu widzenia powyższych rozważań.
    (...) Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze
    zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania
    przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie
    można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1
    dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Powołane powyżej orzeczenie TSUE wyznaczyło aktualny kierunek interpretacyjny i
    stanowi podstawę rozstrzygnięć administracji podatkowej w przedmiotowym zakresie.
    Tożsame stanowisko znajdziemy bowiem w orzeczeniach polskich sądów
    administracyjnych.
    W wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13) sąd stwierdził, że
    „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany
    podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że
    działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik
    lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako
    podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana
    wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o
    opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do
    konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od
    towarów i usług”.
    Zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi przez organy podatkowe w wydawanych
    interpretacjach „Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą
    prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w
    Poznaniu w interpretacji z dnia 19 listopada 2015 roku, sygn. ILPP2/ 4512-1-730/15-2/OA).

    Pogląd ten znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce organów podatkowych np. w
    interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 kwietnia
    2021 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.70.2021.4.JKA oraz 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB z 20
    kwietnia 2021 r. W ostatniej z cytowanych interpretacji organ podatkowy zauważa, że „Z
    krajowego orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika zatem, że stwierdzenie czy
    dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga
    każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy (...). W
    każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot
    występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do
    wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku
    do tego gruntu. Podkreślić należy - na co wskazują sądy administracyjne - że ustalenie
    jakie działania sprzedającego mogą zostać uznane za „aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami” jest przedmiotem badania w każdej indywidualnej sprawie”.
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności stanu faktycznego, przedstawionych we
    wniosku, należy podkreślić, że takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami brak w rozpatrywanej sprawie.
    Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:
    - Nieruchomość znajduje się w majątku osobistym Sprzedających i jest przez nich
      wykorzystywana dla ich celów mieszkaniowych.
    - Okoliczności nabycia i dotychczasowego wykorzystywania Nieruchomości nie zawierają
      żadnych cech, które można byłoby przypisać działalności gospodarczej w zakresie
      handlu nieruchomościami;
    - Sprzedający nie podejmowali żadnych aktywnych działań zmierzających do rozpoczęcia
      działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie dokonywali
      żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży; nie
      prowadzili żadnych działań marketingowych;- Nieruchomość w całym okresie od dnia
      jej nabycia nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej w zakresie
      obrotu nieruchomościami, niemniej była wykorzystywana w części (w zakresie
      wybranych budynków użytkowych, istniejących na nieruchomości) na potrzeby najmu
      prywatnego.
    Należy więc stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej w części domem
    mieszkalnym i wykorzystywanej do celów mieszkalnych przez Sprzedających zaś w części
    zabudowanej budynkami gospodarczymi nie nosi cech dostawy towarów realizowanej
    przez podatnika VAT, działającego w takim charakterze. Planowana sprzedaż jest
    przykładem rozporządzenia majątkiem prywatnym przez osoby fizyczne.
    Na ocenę statusu podatkowego Sprzedających nie ma także wpływu fakt użyczenia
    Nieruchomości na rzecz ich syna. Transakcja o charakterze co do istoty nieodpłatnym nie
    pozwala bowiem na stwierdzenie, że jej celem była realizacja działalności gospodarczej.
    Pogląd taki jest ukształtowany w praktyce stosowania prawa i opiera się m.in. na
    orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie Hong Kong Trade Development
    Council (C-89/81 z 1 kwietnia 1982 r.)
    Sprzedający są świadomi, że w praktyce organów podatkowych najem prywatny jest
    traktowany jako forma działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o
    VAT. Zwracają jednak uwagę, że działalność ta polega na minimalnym zaangażowaniu sił i
    środków po stronie wynajmującego. Z tego powodu z perspektywy innych podatków (w
    szczególności w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych) przychód osiągany w
    schemacie wskazanym w stanie faktycznym nie jest zasadniczo kwalifikowany do
    działalności gospodarczej (vide: uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24
    maja 2021 r. sygn. II FSP 1/21). Natomiast praktyka stosowania prawa w zakresie
    opodatkowania VAT przyjmuje, że także korzystanie z majątku prywatnego w sposób
    wskazujący na komercyjny charakter tego użytkowania stanowi działalność gospodarczą.

    Zastrzec jednak należy, że rozpoczęcie użytkowania majątku prywatnego nie wiąże się z
    formalnym jego „ujęciem” dla potrzeb działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.
    Również w przypadku zakończenia takiego wykorzystywania składników majątku
    osobistego nie następuje formalne „wycofanie” ich z działalności gospodarczej. Osoba
    fizyczna wykorzystująca posiadaną nieruchomość do celów najmu może być uznana za
    podatnika VAT w momencie oddania danej nieruchomości w najem. Nie zmienia ona
    bowiem swojego formalnego statusu (nie jest tu prowadzona jakakolwiek ewidencja np.
    środków trwałych). Analogicznie, osoba taka traci swój status podatnika VAT z chwilą
    zakończenia umowy najmu, a wykorzystywane komercyjnie składniki majątku stają się
    ponownie wyłącznie jej majątkiem osobistym.
    Prowadzi to więc do wniosku, że w przypadku rozwiązania przez Sprzedających umów
    najmu i przejęcia od dotychczasowych Najemców budynków, które aktualnie są
    przedmiotem najmu, wskazane składniki majątkowe staną się wyłącznie elementem
    majątku osobistego Sprzedających. W konsekwencji, jeżeli na moment zawarcia umowy
    sprzedaży Nieruchomości umowy najmu zostaną rozwiązane i stosunek prawny najmu
    ulegnie zakończeniu, sprzedaż opróżnionej z najemców Nieruchomości nie będzie
    czynnością dokonywaną przez podatnika VAT w ramach jego działalności gospodarczej.
    W praktyce organów podatkowych podnoszone jest niekiedy, że na status podatkowy
    sprzedawcy wpływać może fakt udzielenia nabywcy pełnomocnictwa w zakresie składania
    wniosków lub pozyskiwania pozwoleń, uzgodnień lub decyzji w imieniu sprzedawcy celem
    uzyskania technicznych warunków lub decyzji w zakresie przyłączenia do sieci
    elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej,
    kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej. Zdaniem organów
    podatkowych, czynności realizowane przez pełnomocnika wywołają bowiem skutki
    bezpośrednio w sferze prawnej sprzedającego jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu
    przeprowadzenia sprzedaży, podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany. Bez
    względu na ocenę merytoryczną tego poglądu, należy wskazać, że w niniejszym stanie
    faktycznym Sprzedający nie udzielali pełnomocnictw o takim charakterze, które
    umożliwiłyby występowanie przez Nabywcy w imieniu Sprzedających wobec podmiotów
    trzecich, w tym organów administracji w celu uzyskania decyzji lub pozwoleń mających na
    celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości. Zobowiązanie stron do
    udzielenia sobie nawzajem pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej ma jedynie
    na celu zabezpieczenie realizacji umowy przyrzeczonej. Udzielenie tych pełnomocnictw
    ma na celu zabezpieczenie przed obstrukcją ze strony zarówno Sprzedających, jak i
    Nabywcy oraz zagwarantowanie realizacji zobowiązania przyjętego w umowie
    przedwstępnej. Nie ma więc ono wpływu na ocenę podatkową statusu Sprzedających w
    opisanej sytuacji.
    Należy więc uznać, że Sprzedający w planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będą
    angażowali środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne tj.
    producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, Sprzedający – zarówno łącznie, jak i każde z nich oddzielnie - dokonując
    sprzedaży Nieruchomości nie będą działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu
    ustawy o VAT, zaś planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru dostawy towarów.
    Ad. 2)
    Jeżeli jednak organ podatkowy uzna, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie
    wykonywana przez podatnika VAT, w ocenie Wnioskodawców, będzie ona podlegała
    zwolnieniu z opodatkowania VAT.
    Jak wskazano powyżej, Sprzedający są świadomi praktyki organów podatkowych, zgodnie
    z którą najem nieruchomości należącej do majątku prywatnego może być uznany za
    działalność gospodarczą danej osoby fizycznej. Nie oznacza to wówczas, że podatnikiem
    VAT staje się automatycznie każdy z współwłaścicieli nieruchomości, lecz jedynie ta osoba,
    która realizuje świadczenia w ramach tej działalności. W opisanym stanie faktycznym

    [zdarzeniu przyszłym] tą osobą byłby więc jedynie Pan J. B., jako osoba występująca w
    umowach najmu jako Najemca. Statusu podatnika VAT nie miałaby natomiast Pani J. BX.
    W ocenie Sprzedających, przyjęcie założenia, że dotychczasowe wykorzystywanie
    Nieruchomości miałoby mieć znaczenie dla oceny skutków podatkowych jej sprzedaży
    prowadzi również do konkluzji, że Pan J. B. będzie miał status podatnika VAT wyłącznie w
    stosunku do tych budynków, które były przedmiotem najmu. Natomiast sprzedaż
    Nieruchomość w pozostałej części, która nie jest wykorzystywana w sposób komercyjny,
    powinna być rozpoznana jako nie objęta VAT.
    Podział ten wynika z treści przepisów Ustawy o VAT, które definiują jako przedmiot
    dostawy „budynek, budowlę lub ich części”. Oznacza to, że odmiennie od regulacji prawa
    cywilnego, z perspektywy podatku od towarów i usług każde naniesienie mające charakter
    budynku, budowli lub ich części jest odrębnym przedmiotem obrotu dla celów
    podatkowych. W stosunku do każdego obiektu istniejącego na nieruchomości należy
    rozpoznać odrębnie skutki podatkowe – w tym zasadność zastosowania zwolnienia z VAT
    lub stawki opodatkowania VAT.
    W opisanym stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym] każdy z obiektów budowlanych
    (budynków), które mogłyby być uznane za przedmiot dostawy towarów w rozumieniu
    Ustawy o VAT, będzie objęty zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 Ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości
    początkowej. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub
    budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
    wartości gruntu. Sprzedaż gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem
    dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynku oraz budowli znajdujących się na
    gruncie.
    Wnioskodawca wskazuje, że wszystkie budynki na Nieruchomości opisanej we wniosku
    spełniają przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, pierwsze
    zasiedlenie budynków i budowli istniejących na Nieruchomości nastąpiło po ich
    wybudowaniu, tj. co do zasady w latach 80 XX w. Wówczas bowiem Sprzedawca zaczął
    użytkować dla potrzeb własnych potrzeb wzniesione na Nieruchomości budynki i
    budowle. Dopiero od (...) r. następuje oddanie niektórych z tych obiektów w najem.
    Wszystkie znajdujące się na Nieruchomości obiekty budowlane, w tym budynki aktualnie
    będące przedmiotem najmu, były więc użytkowane w opisanych okolicznościach przez
    blisko 40 lat.
    Taki sposób wykładni art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 2 pkt. 14 Ustawy o VAT jest spójny z
    praktyką stosowania prawa, ukształtowaną wskutek wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej w sprawie C-308/1 K. P. S. sp. z o.o. W myśl przywołanego wyroku
    niezgodne z Dyrektywą VAT są takie przepisy krajowe, na podstawie których zwolnienie z
    VAT w związku z dostawą budynków zależy od spełnienia warunku, zgodnie z którym
    pierwsze zasiedlenie następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.
    Zgodnie z powyższymi tezami wyroku przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć
    faktyczne zasiedlenie budynku/budowli (oddanie do faktycznego użytkowania) po

    wybudowaniu lub istotnej przebudowie, również przez ówczesnego użytkownika
    /właściciela budynku/budowli. W aktualnym stanie prawnym wnioski płynące z tego
    wyroku są uwzględnione w treści art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. W konsekwencji, budynek lub
    budowla, które są użytkowane ponad dwa lata od daty ich oddania do użytkowania
    (rozpoczęcia ich użytkowania) podlegają zwolnieniu z opodatkowania VAT.
    Nie wystąpiły jednocześnie żadne przesłanki uzasadniające ponowne rozpoznanie
    pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy o VAT po tej dacie. Sprzedawca nie ponosił
    bowiem w stosunku do budynków lub budowli istniejących na nieruchomości wydatków
    na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Nie
    nastąpiła więc żadna istotna przebudowa tych budynków, która pozwalałaby na uznanie
    ich za obiekty traktowane w sposób tożsamy z obiektami nowymi.
    W konsekwencji, planowana dostawa Nieruchomości przez Sprzedawcę będzie dostawą
    następującą ponad dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia, więc korzystać będzie ze
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej podatku od
    towarów i usług jest nieprawidłowe.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunty, jak i budowle spełniają
    definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną
    dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011
    r. sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).

    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje
    kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z
    przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze
    względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
    udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na
    tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i §2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Wobec tego, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.

    Z kolei należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Jak wynika z art. 659 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
    Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j.Dz. U.
    z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej,
    jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników
    majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez
    udziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Przepis art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.

    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa
    jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w
    skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać
    podziału majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde
    świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów. Pod pojęciem usługi
    (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które
    składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby),
    jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów
    rzeczy).
    W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania
    wyrażona wart. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006, s. 1,
    z późn. zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE Rady". Definicja świadczenia usług
    stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów i tym samym opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.
    Podkreślić należy, że jak wynika z powołanych powyżej przepisów, każde świadczenie
    niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu
    czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od
    towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
    - w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona
    (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
    - świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
    (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako usługa.
    Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia
    pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że
    stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona
    także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną
    usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie
    tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej).
    Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest
    usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
    Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi

    istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a
    świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania
    świadczenia.
    Zauważyć należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę albo usługę w rozumieniu
    art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana
    czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego
    wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki
    majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i
    opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od
    towarów i usług.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy
    stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który
    działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla
    stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą

    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności,
    które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i
    usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność
    gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy
    majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z
    przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1,
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza
    sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z opisu sprawy wynika, że J. B. jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. J. B. nie prowadzi
    działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o
    Działalności Gospodarczej (CEIDG). J. B. nie jest podatnikiem VAT czynnym. J. BX. jest
    osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. J. BX. nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG
    działalności gospodarczej ani nie jest podatnikiem VAT czynnym.
    J. B. i J. BX. („Sprzedający”) są małżeństwem. W ich majątku, objętym wspólnością
    majątkową małżeńską znajduje się udział w nieruchomości zabudowanej budynkami i
    budowlami („Nieruchomość”). Poza tym, współwłaścicielami wskazanej Nieruchomości są
    osoby trzecie.
    Nieruchomość tworzy zabudowana działka ewidencyjna o nr (...), położona w (...), przy ul.
                2(...), o powierzchni (...)m, dla której prowadzona jest księga wieczysta o Nr (...).
    Budynki będące we władaniu Sprzedających są oznaczone literami A-D. Sprzedający w
    części wykorzystują Nieruchomość oraz będące w ich władaniu budynki na Nieruchomości
    na potrzeby własne, m.in. na ich potrzeby mieszkaniowe oraz na potrzeby mieszkaniowe
    córki Sprzedających. Wykorzystywany w ten sposób jest jeden z budynków mieszkalnych
    istniejący na Nieruchomości oraz jeden z budynków niemieszkalnych (oznaczone w
    załączniku do umowy przedwstępnej literą A i D). Budynki użytkowe oznaczone literami C i
    B, pozostające we władaniu Sprzedających, są aktualnie przedmiotem dwóch umów
    najmu, które zostały zawarte przez J. B. na czas nieokreślony z osobami trzecimi. Umowy
    te obowiązują odpowiednio od dnia (...) (...) (...) r. oraz (...) (...) (...) r. J. B. pobiera należnym
    czynsz najmu zgodnie z zawartymi umowami. Stronami umów najmu nie są zaś pozostali
    współwłaściciele Nieruchomości ani nie partycypują oni w przychodzie z tytułu najmu tych
    budynków.
    Aktualny udział Sprzedających w prawie własności Nieruchomości wynika z zawartej w (...)
    r. umowy częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę
    ewidencyjną numer (...).
    Sprzedający planują dokonać sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Nabywcy. W
    związku z tym Sprzedający zawarli z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną
    sprzedaży. W umowie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy
    sprzedaży, pod określonymi warunkami (tj. zawarcia przez Nabywcę umów sprzedaży,
    skutkujących przez niego nabyciem sąsiednich nieruchomości od osób trzecich oraz
    nabycia udziałów w Nieruchomości od innych współwłaścicieli). Sprzedający nie udzielali
    Nabywcy żadnych pełnomocnictw umocowujących go do podejmowania w imieniu
    Sprzedających działań w celu pozyskania decyzji lub zezwoleń, mających na celu zmianę
    stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości. Niemniej, w umowie przedwstępnej
    strony zobowiązały się do udzielenia sobie wzajemnie umocowania do zawarcia umowy
    przyrzeczonej. Upoważnienie to ma charakter zabezpieczenia wykonania zobowiązania
    zarówno Nabywcy, jak i Sprzedających i ma służyć uniknięciu obstrukcji którejkolwiek ze
    stron przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
    We władaniu Sprzedającego pozostają wskazane powyżej budynki, które są oznaczone
    literami A, B, C oraz D w załączniku do umowy. We władaniu pozostałych współwłaścicieli
    Nieruchomości 2 pozostają budynki oznaczone w odpowiedzi na pytanie 4 literami E oraz
    F.
    We władaniu Sprzedających pozostaje budynek mieszkalny (D) który był przez
    Sprzedających wykorzystywany dla ich celów osobistych, jako ich miejsce zamieszkania
    oraz na potrzeby mieszkaniowe córki Sprzedających. Dla potrzeb prywatnych był
    wykorzystywany również budynek niemieszkalny A.

    Natomiast budynki oznaczone literami B oraz C były i są wykorzystywane dla potrzeb
    sprzedaży zwolnionej z VAT (najmu). Jest to zwolnienie podmiotowe z art. 113 ustawy o
    podatku od towarów i usług, z uwagi na nie przekroczenie przez Pana J. B. jako
    usługodawcy limitu obrotu wskazanego w ustawie.
    Sprzedający nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictw do działania w
    imieniu Sprzedającego, poza umocowaniem opisanym w treści wniosku. Umowa zawarta
    pomiędzy Stronami zastrzega zobowiązanie do udzielenia sobie wzajemnie upoważnienia
    do zawarcia umowy przyrzeczonej, w celu zabezpieczenia wykonania umowy
    przedwstępnej i minimalizacji ryzyka obstrukcji ze strony kontrahenta. Upoważnienie to
    nie ma wpływu na status podatkowy stron.
    Przyszły Nabywca do dnia planowanej transakcji nie zamierza podejmować działań
    dotyczących Nieruchomości (...) np. uzyskać pozwolenia, zgody, decyzje, etc. Umowa
    pomiędzy stronami nie zawiera postanowień upoważniających do dokonywania przez
    Wnioskodawcę działań w tym zakresie w imieniu Sprzedającego.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy dokonanie przez
    Sprzedających sprzedaży Nieruchomości w drodze zawarcia przyrzeczonej umowy
    sprzedaży będzie czynnością wykonywaną przez podatnika VAT występującego w takim
    charakterze.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisów Kodeksu
    rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nic
    nie uprawnia do wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie
    usług, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy
    czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z
    wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.
    Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem
    wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek
    dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek
    skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji
    drugiego małżonka.
    Jak już wyżej wskazano, ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków
    jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie
    zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom.
    Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne
    działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem
    podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej
    opodatkowaniu.
    Zaznaczyć w tym miejscu należy, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza
    możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między
    małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą
    kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem
    nie każda czynność która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki
    wywoływała na gruncie prawa podatkowego.
    Dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej
    dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie
    przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów
    wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej
    przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z

    okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla
    ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
    pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w
    sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce
    poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy
    najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez
    właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony
    czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za
    nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie
    objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie
    odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja
    „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich
    działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług
    najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W
    konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa
    w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Należy wskazać, że na gruncie przepisów ustawy działalność gospodarcza obejmuje
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku Nieruchomości) w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych z tytułu tej czynności.
    Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
    podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten
    małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
    prawnej) – jako podatnik VAT. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie,
    to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.
    Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i
    usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny
    rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków,
    to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust.
    1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu,
    czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).
    Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Tym samym, skoro Pan J. B. świadczy usługi najmu dla Budynków użytkowych
    oznaczonych literami C i B za wynagrodzeniem pobierając czynsz najmu zgodnie z
    zawartymi umowami - to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem Budynków
    użytkowych oznaczonych literami C i B stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne
    świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Pana J. B. działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji Pan J. B. jest podatnikiem podatku VAT,
    o którym mowa wart. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. najmu Budynków użytkowych
    oznaczonych literami C i B.

    Zatem w związku z faktem, że udział w nieruchomości zabudowanej budynkami i
    budowlami Budynków użytkowych oznaczonych literami C i B „Nieruchomość” jest
    wykorzystywany wyłącznie przez Pana J. B. w ramach prowadzonej przez niego
    działalności gospodarczej – tylko on będzie zobowiązany do rozliczania VAT należnego z
    tytułu sprzedaży udziału Nieruchomości przypisanych do Budynków użytkowych
    oznaczonych literami C i B.
    Z kolei w zakresie sprzedaży udział w nieruchomości przypisanych do budynków, które są
    oznaczone literami A oraz D Pan J. B. nie będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy. Tę część majątku należy traktować jako majątek prywatny, nie związany z
    prowadzoną działalnością. Sprzedaż ta nie będzie stanowiła u Pana J. B. odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Tym samym, Pan J. B. nie będzie zobowiązany do
    dokonania rozliczenia podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów nieruchomości
    przypisanych do budynków, które są oznaczone literami A oaz D.
    Natomiast Pani J. BX. nie będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu
    sprzedaży udziału ww. Nieruchomości przypisanych do budynków A, B, C i D. Udział ww.
    Nieruchomości przypisanych do budynków A i D stanowi majątek prywatny. Natomiast
    udział ww. Nieruchomości przypisanych do budynków B i C jest poza Pani zarządem.
    Należy mieć na uwadze, że w opisanej sprawie, przedmiotem sprzedaży nie są
    poszczególne budynki znajdujące się na działce, lecz udziały w całej nieruchomości. Zatem
    Pan B. i Pani BX. będą dokonywać sprzedaży udziałów Nieruchomości również
    przypisanych do budynków E i F, a nie tylko tych które były przez nich użytkowane.
    Odnośnie sprzedaży przez Pana B. i Panią BX. udziałów ww. Nieruchomości przypisanych
    do budynków E i F to oboje będą działać jako podatnicy podatku VAT. Jak wskazano
    powyżej usługą w rozumieniu VAT jest m.in. tolerowania czynności lub sytuacji.
    Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie jest formalnie podzielona pomiędzy
    współwłaścicieli, przy czym wykształciła się praktyka korzystania z Nieruchomości, w której
    jej część (w tym określone budynki mieszkalne i niemieszkalne) wykorzystują Sprzedający,
    zaś z pozostałej części korzysta jeden z pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
    Zatem z jednej strony Państwo B.BX. zgadzają się (tolerują) sytuację, że inny
    współwłaściciel korzysta z części wspólnej nieruchomości (budynków E i F), a z drugiej
    strony otrzymują za to wynagrodzenie polegające na tym że ten współwłaściciel zgadza się
    (toleruje) korzystanie przez Państwo B.BX. z pozostałych budynków. Mamy zatem do
    czynienia ze świadczeniem wzajemnym za wynagrodzeniem stanowiącym usługę w
    rozumieniu ustawy VAT. W konsekwencji udziały w Nieruchomości związane z budynkami
    E i F nie mogą być uznane za majątek prywatny albowiem są wykorzystywane do
    działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
    Podsumowując, sprzedając udziały w Nieruchomości przypisanych do budynków:
      - E i F zarówno Pan B. i Pani BX. działają w charakterze podatnika podatku VAT,
      - C i B tylko Pan J. B. działa w charakterze podatnika podatku VAT,
      - A i D żaden ze Sprzedających nie działa w charakterze podatnika podatku VAT
    Tym samym Państwa stanowiska nie można było uznać za nieprawidłowe.
    Państwa wątpliwości w następnej kolejności dotyczą kwestii, czy w przypadku uznania, że
    sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność wykonywaną przez J. B. działającego w
    charakterze podatnika VAT, czy będzie to dostawa towarów zwolniona z VAT na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt. 10 Ustawy o VAT w zakresie obiektów, będących przedmiotem najmu,
    zaś w pozostałym zakresie będzie pozostawała poza zakresem VAT.

    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie
    zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości
    opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych, należy
    wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich
    częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich
    części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich
    części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do
    zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział
    możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa
    warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    2. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por.art.86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak

      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć
    zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku
    której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.),
    zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
    W myśl art. 3 pkt 2, 3 i 9 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      1) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach;
      2) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem
        lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty,
        estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe,
        wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
        reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
        zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
        oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
        konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci
        uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części
        budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
        jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych

        urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod
        względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
      9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne
        związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu
        zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym
        służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia,
        place postojowe i place pod śmietniki;
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej Transakcji zastosowanie
    znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności
    rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynków i Budowli miało miejsce pierwsze
    zasiedlenie.
    Z opisu sprawy wynika, że przedmiot transakcji dotyczyć będzie sprzedaży zabudowanej
                                              2działki ewidencyjna o nr (...), położona w (...), przy ul. (...), o powierzchni (...)m, dla której
    prowadzona jest księga wieczysta o Nr (...).
    Nieruchomość 2 jest zabudowana następującymi budynkami:
    i. murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym
        dwie kondygnacje nadziemne, wybudowanym w (...) roku – jest on oznaczony literą
        F w załączniku do umowy.
    ii. murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym
        dwie kondygnacje nadziemne i jedną kondygnację podziemną, wybudowanym w (...)
        roku – jest on oznaczony literą D w załączniku do umowy;
    iii. budynkiem o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, o powierzchni zabudowy (...)
        m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w (...) roku – jest
        on oznaczony literą E w załączniku do umowy;
    iv. murowanym budynkiem o funkcji „budynki handlowo-usługowe” o powierzchni
        zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w
        (...) roku – jest on oznaczony literą B w załączniku do umowy.
    v. budynkiem o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa” o
        powierzchni zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną,
        wybudowanym w (...) roku – jest on oznaczony literą A w załączniku do umowy;
    vi. murowanym budynkiem o funkcji „budynki transportu i łączności” o powierzchni
        zabudowy (...) m², zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w
        (...) roku – jest on oznaczony literą C w załączniku do umowy.
    Na nieruchomości znajdują się także obiekty budowlane, takie jak podjazdy, ogrodzenia
    lub bramy. Obiekty te istnieją w celu wykorzystywania znajdujących się na Nieruchomości
    budynków zgodnie z ich przeznaczeniem. Jak wskazano w treści wniosku, Sprzedający
    definiuje każdy ze wskazanych obiektów – ogrodzenie, podjazdy oraz bramę – jako
    urządzenia budowlane.
    Sprzedający nabyli udział w prawie własności Nieruchomości (ówczesnej działki
    ewidencyjnej nr (...)) przez zasiedzenie z dniem (...) (...) (...) r. Udział ten nabyli do majątku
    wspólnego, w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Przy nabyciu
    Nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o podatek naliczony. Budynki istniejące na Nieruchomości zostały wybudowane
    oraz zasiedlone przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT, przez co w związku z
    budową tych obiektów nie wystąpił podatek naliczony do odliczenia.

    Sprzedający nie ponosili żadnych nakładów oraz nie dokonywali ulepszeń ww. obiektów
    budowlanych o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej budynków oraz nie
    poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w
    celu sprzedaży. Sprzedający nie planują także podejmowania takich czynności w
    przyszłości.
    Wszystkie budynki znajdujące się na Nieruchomości, opisane literami A-F są budynkami, a
    więc każdy z tych obiektów odrębnie również stanowi budynek w rozumieniu Prawa
    Budowlanego.
    Każdy z powyższych obiektów był oddany do użytkowania i pozostaje użytkowany ponad 2
    lata przed datą zawarcia umowy przedwstępnej.
    W stosunku do każdego z wymienionych obiektów – ogrodzenia, podjazdu i bramy – nie
    były ponoszone wydatki na jego ulepszenie, przekraczające 30% wartości początkowej
    danego obiektu. Wydatki takie nie zostaną także poniesione do dnia zawarcia umowy
    sprzedaży.
    Wskazane obiekty stanowią część składową gruntu, a więc nie stanowią ruchomości w
    rozumieniu kodeksu cywilnego.
    Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi
    do wniosku, że dostawa udziałów w Nieruchomości związanych z budynkami literami B, C,
    E i F nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Do ich sprzedaży zostaną
    spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone wart. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy. Natomiast w pozostałym zakresie tj. sprzedaży udziałów w budynkach, które są
    oznaczone literami A oaz D to jak wskazano wyżej ich dostawa będzie pozostawała poza
    zakresem VAT, zatem w ich przypadku przepisy ustawy w tym art. 43 ust. 1 pkt 10 nie mają
    zastosowania.
    Podobne zasady dotyczą tych wskazanych w opisie sprawy naniesień, które stanowią
    urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego. Urządzenia budowlane nie
    mieszczą się w definicji budowli i w myśl tych przepisów stanowią odmienny rodzaj
    obiektu zdefiniowany w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne obiekty, które
    uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Należy je traktować,
    jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem
    /budowlą, a tym samym należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla
    sprzedawanego obiektu budowlanego.
    Zatem, sprzedaż udziałów w działce o nr (...) w części do której przypisane są budynki
    oznaczone literami B, C, E i F będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i
    usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    Skoro planowana sprzedaż udziałów w budynkach oznaczonych literami B,C,E i F będzie
    korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie
    przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1
    pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.
    Oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać je za
    nieprawidłowe. W stanowisku tym stwierdzili Państwo, że „(...) Pan J. B. będzie miał status
    podatnika VAT wyłącznie w stosunku do tych budynków, które były przedmiotem najmu.
    Natomiast sprzedaż Nieruchomość w pozostałej części, która nie jest wykorzystywana w
    sposób komercyjny, powinna być rozpoznana jako nie objęta VAT”.
    Mając na uwadze odpowiedź na pytanie nr 1 - gdzie wskazano zakres sprzedaży
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT - to należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów
    w Nieruchomości dokonana przez Pana J. B. będzie zwolniona od podatku od towarów i

    usług nie tylko w zakresie sprzedaży udziałów związanych z obiektami będącymi
    przedmiotem najmu lecz również w zakresie związanym z budynkami E i F. Natomiast,
    poza zakresem opodatkowania VAT będzie tylko sprzedaż udziałów w Nieruchomości
    związanych z budynkami A i D.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem (np. zastosowanie zwolnienia
    do sprzedaży udziałów przez Panią J. BX.) nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej - rozpatrzone.
    Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. Ocena prawna
    stanowiska Państwa dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych została zawarta w
    odrębnym rozstrzygnięciu.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
    związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany
    ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Państwa w złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje
    przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i
    niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących
    przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz
    konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co
    oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).
    Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej.
    Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do
    stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej
    sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania
    wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub
    bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30
    sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r.,

    poz. 1634, ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej,
    co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia
    przez organy podatkowe.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    R. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.