Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.772.2024.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-27
Teza: Możliwość wydatkowania środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości pochodzącej w drodze darowizny na nabycie nowej nieruchomości oraz kosztów około kredytowych.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; hipoteka; koszt-koszty notarialne; majątek-majątek osobisty; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opłata-opłaty sądowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy ulgi mieszkaniowej. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych
    podlegającym, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t.j. z dnia 9 lutego 2024 r., Dz.U. z 2024 roku, poz. 226,
    zwanej dalej: „ustawą o PDOF”), nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.
    (...) 2024 roku Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od swojego ojca lokal mieszkalny
    stanowiący odrębną nieruchomość (zwany dalej „mieszkaniem”). Darowizna mieszkania
    dokonana została wyłącznie na rzecz Wnioskodawcy, stąd nieruchomość ta stanowiła
    osobisty majątek Wnioskodawcy w rozumieniu przepisu art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25
    lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. z dnia 7 grudnia 2023 roku, Dz.U. z 2023
    r., poz. 2809). Wnioskodawca (...) 2024 roku zawarł związek małżeński, w którym
    obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (wspólność ustawowa). Mieszkanie nie zostało
    wniesione do majątku wspólnego małżonków.
    W (...) 2024 roku Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania za cenę 480.000 zł, co
    oznacza, że zbycie tego składnika majątkowego nastąpiło przed upływem 5 lat od daty
    otrzymania darowizny. Wnioskodawca otrzymał na rachunek bankowy środki ze
    sprzedaży mieszkania w pełnej wysokości. Sprzedaż mieszkania nie została dokonana w
    ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o
    PDOF.
    (...) 2024 roku Wnioskodawca wraz z żoną zawarli w formie aktu notarialnego umowę
    sprzedaży, na mocy której nabyli własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
    nieruchomość (zwanego dalej „nowym mieszkaniem”) za cenę 547.000 zł. Nabycie nowego
    mieszkania zostało dokonane do majątku objętego wspólnością ustawową. Cena
    sprzedaży nowego mieszkania w wysokości 249.000 zł została uiszczona ze środków
    własnych kupujących, natomiast reszta ceny sprzedaży lokalu w kwocie 298.000 zł
    zostanie zapłacona z kredytu bankowego udzielonego kupującym.
    Środki własne, o których mowa powyżej (249.000 zł), pochodzą w całości ze sprzedaży
    mieszkania, które Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od ojca.
    Część pozostałych środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania została poniesiona na
    koszty tzw. okołotransakcyjne, tj.:
    a) poniesione przy sporządzaniu umowy sprzedaży nowego mieszkania (wynagrodzenie
      notariusza, opłata sądowa, wpis hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych),
    b) poniesione przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nowego mieszkania,
    c) pośrednika przy zakupie nowego mieszkania,
    d) pośrednika przy sprzedaży mieszkania.
    Nowe mieszkanie zostało zakupione na własne cele mieszkaniowe i będzie zasiedlone
    niezwłocznie po jego wydaniu przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy.

    W związku z zamiarem skorzystania przez Wnioskodawcę z tzw. „ulgi mieszkaniowej”, tj. ze
    zwolnienia dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w powiązaniu z ust. 25 ustawy o
    PDOF, Wnioskodawca złoży w ustawowym terminie deklarację PIT-39, w której zadeklaruje
    kwotę dochodu zwolnionego z podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości
    odpowiadającej opisanym powyżej kosztom okołotransakcyjnym oraz przeznaczonej na
    nabycie nowego mieszkania (249.000 zł).

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży
    nieruchomości stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy (mieszkania uzyskanego w
    drodze darowizny od ojca) na nabycie nowego mieszkania wspólnie z żoną w ramach
    wspólności majątkowej małżeńskiej, na ich wspólne cele mieszkaniowe, oraz na opisane
    przez Wnioskodawcę koszty tzw. okołotransakcyjne objęte będzie zwolnieniem
    podatkowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania
    w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie
    mieszkania, na: nabycie nowego mieszkania, w ramach wspólności majątkowej
    małżeńskiej, a także tzw. koszty okołotransakcyjne opisane w stanie faktycznym, spełnia
    warunki zwolnienia dochodu ze zbycia tego mieszkania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o PDOF.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PDOF, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają
    wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c
    oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa
    zaniechano poboru podatku.
    W ustawowym katalogu źródeł przychodów wskazano, że źródłem takim jest odpłatne
    zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, o ile to zbycie nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5
    lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
    Nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż w (...) 2024 roku
    nieruchomości, nabytej (...) 2024 r. do majątku odrębnego w drodze darowizny od ojca,
    stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
    Art. 30e ust. 1 ustawy o PDOF stanowi, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
    i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 %
    podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia tego podatku jest dochód stanowiący
    różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
    zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę
    odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od
    zbywanych nieruchomości lub praw.
    Przy tym należy zauważyć, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
    majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w tym przepisie, jest wartość wyrażona
    w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
    Ze względu na to, że Wnioskodawca nabył mieszkanie w drodze darowizny, zastosowanie
    w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o PDOF,
    który określa, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny
    nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy
    i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku

    od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
    przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości
    rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
    Jak podkreślono w stanie faktycznym, Wnioskodawca zamierza dopełnić obowiązku
    złożenia w urzędzie skarbowym deklaracji o wysokości osiągniętego dochodu z tytułu
    odpłatnego zbycia nieruchomości (PIT-39), w którym wykaże kwotę dochodu zwolnionego
    z opodatkowania ze względu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe
    (przeznaczenie części środków na zakup nowego mieszkania i tzw. koszty
    okołotransakcyjne).
    Ustawodawca przewidział bowiem szczególną ulgę, tzw. ulgę mieszkaniową, która po
    spełnieniu określonych warunków pozwala na zwolnienie z opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia
    nieruchomości.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF, wolne od podatku dochodowego są
    dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art.
    30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków
    poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie
    później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne
    zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
    wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te
    cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
    majątkowych. Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu
    odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
    poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
    odpłatnego zbycia.
    W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele
    mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze
    zwolnienia od podatku dochodowego.
    Ustawa o PDOF zawiera w art. 21 ust. 25 dokładny katalog wydatków, które uważa się za
    wydatki na cele mieszkaniowe, m.in.: wydatki poniesione na:
    a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
      także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w
      takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie,
    c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
      prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
      również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub
      udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na
      grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
      mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
      budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego
      pomieszczenia niemieszkalnego

    - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym
    do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a Ustawy o PDOF, powyżej wskazane wydatki uznaje się za
    wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem trzyletniego okresu na
    wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele
    mieszkaniowe nastąpi nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit.
    a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Zatem o zastosowaniu omawianego zwolnienia decyduje przeznaczenie środków
    uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele wskazane w ustawie o PDOF (własne cele
    mieszkaniowe) i w terminach w niej określonych (trzy lata od końca roku, w którym
    nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości).
    Ponieważ w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca nabył nowe mieszkanie i
    wydatkował środki na jego zakup ze sprzedaży własnego mieszkania w 2024 r., to trzyletni
    termin na nabycie własności tej nieruchomości został zachowany.
    Cel mieszkaniowy jakim jest nabycie nowego mieszkania, które Wnioskodawca wraz z
    żoną zasiedli, nie budzi wątpliwości. Należy wskazać, że samo poniesienie przez
    Wnioskodawcę wydatku na nabycie nowego mieszkania nie świadczy jeszcze o tym, że
    została spełniona przesłanka skorzystania z ulgi. Kluczowe jest tutaj poniesienie wydatku
    na własne cele mieszkaniowe – nabycie nowego mieszkania zostanie dokonane w celu
    wspólnego zamieszkania z żoną.
    W związku z tym, że Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim i od chwili zawarcia
    małżeństwa obowiązuje go ustrój wspólności majątkowej, nabycie nowego mieszkania
    zostało dokonane do majątku wspólnego małżonków.
    Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące stosunki majątkowe pomiędzy
    małżonkami wskazują, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z
    mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty
    majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
    (majątek wspólny).
    Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe
    udziały w majątku wspólnym. Jest to współwłasność łączna, bezudziałowa, której
    podstawową cechą jest to, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych
    udziałów w majątku wspólnym, żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku
    wspólnego, nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia
    udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w
    poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Z kolei przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku
    osobistego każdego z małżonków. Są to np. przedmioty majątkowe nabyte przez
    dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej
    postanowił.
    W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli przychód ze zbycia będącego
    przedmiotem majątku osobistego Wnioskodawcy mieszkania zostanie wydatkowany w
    ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło jego zbycie, na nabycie własności
    nowego mieszkania przez oboje małżonków do majątku wspólnego, to nie ma w tej
    sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w części przeznaczonej na nabycie
    nowego mieszkania na cele mieszkaniowe korzystał ze zwolnienia od podatku
    dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w powiązaniu z ust. 25 ustawy o PDOF.
    W tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki, które pochodziły ze sprzedaży
    majątku osobistego Wnioskodawcy, zostały wydatkowane na nabycie nowego mieszkania,
    które weszło w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony, ponieważ w dalszym
    ciągu spełnia podstawowy warunek ulgi mieszkaniowej, tzn. ponoszenie wydatków na

    własne cele mieszkaniowe. Skoro ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej zakłada
    istnienie współwłasności łącznej, której udziałów nie można określać w czasie małżeństwa,
    to wydatek poniesiony na zakup nieruchomości objętej wspólnotą majątkową jest bez
    wątpienia wydatkiem na własne cele mieszkaniowe także samego Wnioskodawcy.
    Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie środków pieniężnych ze sprzedaży mieszkania na
    nabycie nowego mieszkania do majątku wspólnego małżonków wypełnia dyspozycję
    własnego celu mieszkaniowego, a tym samym możliwe jest skorzystanie przez
    Wnioskodawcę z tzw. ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21
    ust. 25 pkt 1 Ustawy o PDOF.
    Reasumując, w opisanym stanie faktycznym wydatkowanie środków pochodzących ze
    sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy (mieszkania
    uzyskanego w drodze darowizny od ojca) na nabycie mieszkania wspólnie z żoną w
    ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, na ich wspólne cele mieszkaniowe, objęte
    będzie zwolnieniem podatkowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PDOF,
    w odniesieniu do tej części kwoty, która została lub będzie przeznaczona w okresie trzech
    lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania na zakup
    nowego mieszkania do majątku wspólnego małżonków.
    Z wykładni językowej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PDOF wynika, że obejmuje on
    swoją dyspozycją nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki związane z nabyciem
    lokalu mieszkalnego. Można do nich zaliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych od
    umowy sprzedaży i prowizję pośrednika uczestniczącego w nabyciu lokalu mieszkalnego.
    Przepis wyraźnie mówi o wydatkach poniesionych „na nabycie” m.in. lokalu mieszkalnego,
    nie ogranicza zatem ww. zwolnienia tylko do ceny zakupu mieszkania. Oznacza to, że
    powyższe wydatki mogą stanowić wydatki na cele mieszkaniowe na tych samych zasadach
    jak cena nabycia lokalu mieszkalnego.
    Wobec powyższego Wnioskodawca będzie uprawniony do objęcia ulgą mieszkaniową
    również tej części przychodu ze sprzedaży mieszkania, którą przeznaczy na opisane we
    wniosku koszty okołotransakcyjne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Sprzedaż przez Pana w (...) 2024 r. nieruchomości, nabytej w (...) 2024 r. do majątku
    osobistego, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o

    podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
      dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust.
      1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na
    własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji,
    gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe,
    to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od
    podatku dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
      także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
      w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
      prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
      również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
      lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
      prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
      przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
      mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
      budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
      własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Skorzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są
    wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej
    preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art.
    21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo
    do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.
    Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma
    charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w
    nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż
    wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia,
    bowiem wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwami od konstytucyjnej zasady
    równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w
    przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma
    prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki
    wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej,
    literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.
    Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień
    podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy
    spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na
    podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
    Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z
    cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest zatem fakt wydatkowania począwszy
    od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele
    mieszkaniowe. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”
    świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania tego zwolnienia
    przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu
    zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na

    zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1
    pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy
    realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
    Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z
    wykładnią literalną. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że w
    przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości
    podatnik faktycznie powinien w nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe
    realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem
    nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wraz z żoną nabył Pan własność lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabycie nowego mieszkania zostało
    dokonane do majątku objętego wspólnością ustawową. Część ceny nowego mieszkania
    została zapłacona ze środków ze sprzedaży mieszkania, natomiast reszta ceny zostanie
    zapłacona z kredytu bankowego. Część pozostałych środków pochodzących ze sprzedaży
    mieszkania została poniesiona na koszty tzw. okołotransakcyjne, tj.:
    a) poniesione przy sporządzaniu umowy sprzedaży nowego mieszkania (wynagrodzenie
      notariusza, opłata sądowa, wpis hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych),
    b) poniesione przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nowego mieszkania,
    c) pośrednika przy zakupie nowego mieszkania,
    d) pośrednika przy sprzedaży mieszkania.
    Przeznaczenie przez Pana części przychodu ze sprzedaży na nabycie nowego mieszkania,
    w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe, bezsprzecznie jest wydatkiem
    na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Z wykładni językowej pojęcia „wydatki na nabycie” wynika, że obejmuje ono nie tylko cenę
    zakupu, lecz także inne wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości lub
    prawa, np. wynagrodzenie pośrednika, wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności
    cywilnoprawnych, opłatę sądową. Oznacza to, że wydatki te mogą stanowić wydatki na
    cele mieszkaniowe na tych samych zasadach jak cena nabycia nieruchomości lub prawa.
    Tym samym koszty okołotransakacyjne związane z zakupem nowego mieszkania, takie jak
    wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty
    poniesione przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nowego mieszkania oraz
    pośrednika przy zakupie nowego mieszkania są także wydatkami na własne cele
    mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Natomiast koszty pośrednika przy sprzedaży mieszkania z pewnością nie są wydatkiem na
    nabycie nowego mieszkania, lecz powiązane są ze zbyciem darowanego mieszkania. Nie
    mogą więc zostać uznane za wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy.
    Takiej kwalifikacji nie można też przypisać wydatkom na wpis hipoteki ustanowionej na
    nabytym lokalu mieszkalnym – nie mogą być uznane za cel mieszkaniowy z uwagi na to, że
    służyły wyłącznie pozyskaniu środków na zakup nieruchomości („nabyciu” kredytu) oraz
    nie są wydatkiem warunkującym nabycie nieruchomości.
    W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie uznania za wydatki na własne celem
    mieszkaniowe kosztów pośrednika przy sprzedaży mieszkania i wpis hipoteki jest
    nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze
      zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się
      Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.