Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.28.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-24
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) oraz art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 stycznia 2020 r. (data wpływu – 17 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 12 lutego 2020 r. oraz 13 i 17 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności udziału w nieruchomości. Wniosek uzupełniono 12 lutego 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 05 marca 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.36.2019.2.RR oraz 0111-KDIB2-3.4014.28.2020.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 marca 2020 r. (wpływ dodatkowej opłaty) oraz 17 marca 2020 r. (wpływ pisma).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: M. I. Sp. z o.o. sp.k. (dawniej: V. Sp. z o.o. sp.k.) (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: „P.E.” Sp. z o.o. (Sprzedający),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

I. Wstęp oraz charakterystyka stron planowanej Transakcji O (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik od towarów i usług czynny również na datę planowanej Transakcji O, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący Delta”) – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny także na datę planowanej Transakcji O, o której mowa poniżej. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Delta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Delta na M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Kupujący Delta planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w O., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja O”), z tym zastrzeżeniem, że:

1.  nabycie przez Kupującego Delta prawa własności jednej z działek gruntu wchodzących w skład tej nieruchomości (działki gruntu o numerze ewidencyjnym B/3) wraz z prawem własności posadowionych na niej budynku i budowli jest zależne od nieskorzystania przez dzierżawcę tej działki (dalej: „Dzierżawca”) z przysługującego mu prawa pierwszeństwa (dalej: „Prawo pierwszeństwa”);
2.  nabycie przez Kupującego Delta prawa własności jednej z działek gruntu wchodzących w skład tej nieruchomości (działki gruntu o numerze ewidencyjnym A) wraz z prawem własności posadowionych na niej budowli jest zależne od nieskorzystania przez podmiot uprawniony (Skarb Państwa) z przysługującego mu prawa pierwokupu (dalej: „Ustawowe prawo pierwokupu”).

Sprzedający oraz Kupujący Delta (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży dotyczącej Transakcji O, ale na podstawie odrębnych umów sprzedaży (objętych jednak jednym aktem notarialnym z Transakcją O):

1.  V. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością X spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący Beta”), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Delta, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w S. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja S”), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej);
2.  V. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Y spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący Gama”), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Delta, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w Ś., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja ŚW”), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej).

W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Beta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Beta na T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Gama, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Gama na G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Zawarcie Transakcji O jest zależne od jednoczesnego zawarcia:

1.  Transakcji S i Transakcji ŚW;
2.  transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym a Kupującym Beta;
3.  transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym oraz podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Delta, Kupującym Beta i Kupującym Gama.

II. Nieruchomość O.

Planowana Transakcja O dotyczyć będzie nieruchomości położonej w O., składającej się z 5 działek gruntu, tj.:

1.  działek gruntu o numerach ewidencyjnych: A, C, D, B/4, dla których Sąd Rejonowy („Sąd KW”) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt O 1”);
2.  działki gruntu o numerze ewidencyjnym B/3, dla której Sąd KW prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Grunt O 2”).

Grunt O 1 oraz Grunt O 2 w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Gruntem O”.

Sprzedający jest właścicielem Gruntu O.

Na Gruncie O znajdują się:

1.  budynki, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, tj.:
    *   budynek (dalej: „Budynek Centrum Handlowego O”), który posadowiony jest na działce gruntu o numerze ewidencyjnym B/4,
    *   budynek (dalej: „Budynek Usługowy O”), który posadowiony jest na Gruncie O 2;
2.  budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Budowle O”), które posadowione są na Gruncie O, tj. w szczególności:
    *   pylon reklamowy;
    *   maszty flagowe;
    *   drogi i parkingi naziemne;
    *   elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;
3.  urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie O, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.

Budynek Centrum Handlowego O oraz Budynek Usługowy O w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie: „Budynkami O”.

Grunt O oraz posadowione na tym gruncie Budynki O, Budowle O oraz urządzenia budowlane w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie: „Nieruchomością O”.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że w przypadku skorzystania przez Dzierżawcę z Prawa pierwszeństwa lub skorzystania przez Skarb Państwa z Ustawowego prawa pierwokupu,

a w rezultacie wyłączenia z przedmiotu Transakcji O działki gruntu o numerze ewidencyjnym B/3 lub działki o numerze ewidencyjnym A oraz posadowionych na tych działkach składników majątkowych, wszystkie zawarte we wniosku definicje (w szczególności Gruntu O, Gruntu O 1, Gruntu O 2, Nieruchomości O, Budynków O, Budowli O) będą obejmować tylko te składniki majątkowe, które będą wchodzić w skład przedmiotu Transakcji O na jej planowaną datę.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu O jest (i na datę planowanej Transakcji O będzie) posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu O są objęte obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowią teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale Rady Miejskiej z dnia 25 czerwca 1999 r.) (dalej: „MPZP O”).

Zgodnie z MPZP O:

1.  działka o nr ewidencyjnym A znajduje się: w obszarze jednostki strukturalnej A-6 oraz w terenie oznaczonym symbolem „1c.U” − tereny handlu detalicznego, usług oraz nieuciążliwych działalności gospodarczych, w strefie ochrony ekspozycji Starego Miasta, w granicy terenu górniczego (…), w granicy obszarze zorganizowanej działalności inwestycyjnej; na frontach działek wyznacza się strefy zieleni i parkingów;
2.  działka o nr ewidencyjnym B/4 znajduje się: w obszarze jednostki strukturalnej A-6 oraz w terenie oznaczonym symbolem „la.U” − tereny h

odatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego Delta do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji O na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Sprzedający oraz Kupujący Delta opisują: (III) historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji O oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz (IV) szczegółowy zakres planowanej Transakcji O.

III. Historia nabycia przedmiotu Transakcji O oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

A. Nabycie przedmiotu Transakcji O.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2005 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a E. I. – C.H. O. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „E.I.”), Sprzedający nabył prawo własności Gruntu O 1 wraz z prawem własności posadowionych na Gruncie O1 Budynku Centrum Handlowego O, Budowli O oraz urządzeń budowlanych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22% (dalej: „Umowa nabycia O 1”).

Na podstawie umowy przenoszącej własność z dnia 15 czerwca 2005 r. w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2005 r., zawartej pomiędzy Sprzedającym a Echo Investment, Sprzedający nabył prawo własności Gruntu O 2 wraz z prawem własności posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O oraz urządzeń budowlanych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22% (dalej: „Umowy nabycia O 2”).

Umowa nabycia O 1 i Umowa nabycia O 2 w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Umowami nabycia O”.

Sprzedający obniżył kwotę podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z nabyciem (w oparciu o Umowy nabycia O) prawa własności Gruntu O oraz Budynków O i Budowli O.

Po nabyciu Nieruchomości O przez Sprzedającego w oparciu o Umowy nabycia O, na Gruncie O 1 oraz Gruncie O 2 nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

B. Dzierżawa Gruntu O 2.

W dniu 4 stycznia 2001 r., a więc przed zawarciem Umowy nabycia O 2, E.I. zawarł z Dzierżawcą umowę dzierżawy Gruntu O 2 (wówczas część działki o numerze ewidencyjnym B) na czas oznaczony 30 lat, tj. do dnia 4 stycznia 2030 r. (zmienioną następnie Aneksem) (dalej: „Umowa Dzierżawy”).

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że Kupujący Delta jest podmiotem innym niż Dzierżawca. Dla uniknięcia wątpliwości należy również wskazać, że:

1.  działka o numerze ewidencyjnym B została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych B/1 i B/2; następnie działka o numerze ewidencyjnym B/2 została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych B/3 i B/4;
2.  zgodnie z brzmieniem Umowy Dzierżawy, wspomniana umowa została zawarta na czas oznaczony 30 lat, jednak wskazany w Umowie Dzierżawy termin końcowy trwania tej umowy, tj. 4 stycznia 2030 r. nie przypada po upływie 30 lat od jej zawarcia.

W świetle postanowień Umowy Dzierżawy, E.I. zobowiązał się w określonym terminie oczyścić Grunt O 2 z istniejących obiektów budowlanych, innych obiektów, instalacji technicznych czynnych lub umartwionych, itp., przy czym dopuszczono pozostawienie w gruncie umartwionego kolektora kanalizacji deszczowej, pod warunkiem zabetonowania jego końców. Ponadto, w Umowie Dzierżawy, E.I. zobowiązał się do wykonania określonych elementów infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu oraz określonych elementów układu komunikacyjnego (wjazd, zjazd, droga) na Gruncie O 2 w zamian za wypłacone przez Dzierżawcę wynagrodzenie powiększone o podatek od towarów i usług.

Jak wynika z postanowień Umowy Dzierżawy, Dzierżawca jest uprawniony do wznoszenia, przebudowy i rozbiórki obiektów budowalnych na Gruncie O 2 na swój koszt w takim zakresie, jaki będzie niezbędny do osiągnięcia standardów restauracji Dzierżawcy. W oparciu o postanowienia Umowy Dzierżawy, Dzierżawca zrealizował inwestycję polegającą na budowie posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych celem prowadzenia restauracji. Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, posadowione na Gruncie O 2 Budynek Usługowy O, Budowle O i urządzenia budowlane zostały wybudowane przed zawarciem Umowy nabycia O 2.

Decyzją z 18 października 2002 r. Starosta, po rozpatrzeniu wniosku inwestora (Dzierżawcy), udzielił pozwolenia na użytkowanie restauracji zrealizowanej w ramach wspomnianej inwestycji.

Dzierżawca zobowiązał się w Umowie Dzierżawy do korzystania z Gruntu O 2 zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w Umowie Dzierżawy oraz do utrzymywania Gruntu O 2 i posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych w stanie niepogorszonym, a także do dokonywania na koszt własny wszelkich napraw, zabiegów konserwacyjnych i remontów posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych w czasie trwania Umowy Dzierżawy, stosownie do standardów Dzierżawcy oraz obowiązujących przepisów.

W Umowie Dzierżawy przewidziano, że wydzierżawiający w każdym przypadku ustania wspomnianej umowy, wyjąwszy nabycie Gruntu O 2 przez Dzierżawcę, zatrzyma ulepszenia przedmiotu dzierżawy dokonane przez Dzierżawcę, z tym że:

1.  bezpłatnie − gdy stosunek dzierżawy ustanie przed upływem terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy, z przyczyn zawinionych przez Dzierżawcę, albo wskutek upływu terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy;
2.  za zwrotem Dzierżawcy równowartości nakładów poniesionych na ulepszenia − gdy stosunek dzierżawy ustanie przed upływem terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy i z przyczyn zawinionych przez wydzierżawiającego.

W Umowie Dzierżawy przewidziano również, że w przypadku, gdy stosunek dzierżawy ustanie przed upływem terminu końcowego trwania Umowy Dzierżawy z powodu wywłaszczenia wydzierżawiającego z przedmiotu dzierżawy, to wydzierżawiający zwróci Dzierżawcy taką część odszkodowania, jaka należna będzie wydzierżawiającemu za wywłaszczone ulepszenia.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Dzierżawy, za ulepszenia przedmiotu dzierżawy, strony tej umowy uznają:

1.  budynki, budowle i inne obiekty budowlane wzniesione na Gruncie O 2, za wyjątkiem znaków reklamowych, informacyjnych i tzw. „drogowskazów”;
2.  urządzenia i instalacje infrastrukturalne, w szczególności służące do doprowadzania i odprowadzania wody, gazu, energii elektrycznej i cieplnej, linie telefoniczne i inne podobne urządzenia.

W rozumieniu Umowy Dzierżawy, ulepszeniami nie są przedmioty stanowiące specjalistyczne wyposażenie restauracji i służące wyłącznie w tym celu, w szczególności: urządzenia kuchenne, meble, kasy, odłączalne elementy wystroju wnętrz i inne przynależności restauracji.

Zgodnie z Umową Dzierżawy, za równowartość nakładów na ulepszenia strony tej umowy uznają wartość tych ulepszeń w dniu uruchomienia restauracji, jednak nie więcej niż określoną kwotę X, przeliczoną przy zastosowaniu średniorocznych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS, za okres od dnia otwarcia restauracji do dnia rozwiązania Umowy Dzierżawy i pomniejszoną o kwotę wynikającą z następującego wzoru: (zwaloryzowana wartość ulepszeń : 360) x ilość miesięcy, przez które trwała Umowa Dzierżawy; przy czym uwzględnia się tylko pełne miesiące trwania Umowy Dzierżawy.

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że nakłady poniesione przez Dzierżawcę w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie posadowionych na Gruncie O 2 Budynku Usługowego O, Budowli O i urządzeń budowlanych nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Dzierżawcą.

Zgodnie z Umową Dzierżawy, postanowienia przedmiotowej umowy wiążą prawnych następców stron Umowy Dzierżawy. Ponadto, wydzierżawiający oświadczył w Umowie Dzierżawy, że w przypadku zbycia Gruntu O 2 postanowienia Umowy Dzierżawy będą w całości uznane i wykonane przez nabywcę.

C. Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości O; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości O ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako „budynek CH O.” (nie zostały określone osobne wartości początkowe Budynku Centrum Handlowego O jako takiego oraz poszczególnych Budowli O).

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości O, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji O nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako „budynek CH O.”, które na datę planowanej Transakcji O byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Budynek Usługowy O oraz Budowle O pełniące rolę pomocniczą wobec Budynku Usługowego O posadowione na Gruncie O 2 nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego, jako że Sprzedający dzierżawi Grunt O 2, na którym posadowiony jest Budynek Usługowy O oraz Budowle O pełniące rolę pomocniczą wobec Budynku Usługowego O, na rzecz Dzierżawcy.

D. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji O w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości O oraz dzierżawy Gruntu O 2. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość O nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Udział powierzchni wynajętej i oddanej do użytkowania najemcom w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości O mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu.

Poszczególne Budowle O nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku Centrum Handlowego O, w którym powierzchnie są przeznaczone na wynajem, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu oraz wobec Budynku Usługowego O posadowionego na Gruncie O 2 dzierżawionym przez Sprzedającego na rzecz Dzierżawcy (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości O oraz dzierżawie Gruntu O 2).

IV. Zakres Transakcji O.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Delta, w ramach planowanej Transakcji O nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Delta:

1.  prawa własności Gruntu O wraz z prawem własności Budynków O, Budowli O i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości O, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy Kodeks cywilny;
2.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku Centrum Handlowego O;
3.  w wyniku Transakcji O nastąpi wstąpienie Kupującego Delta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości O z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji O powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości O nie będą wydane najemcy (najemcom) − jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce − może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Delta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji O;
4.  w wyniku Transakcji O nastąpi wstąpienie Kupującego Delta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy wynikający z Umowy Dzierżawy z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego (o ile Dzierżawca nie skorzysta z Prawa pierwszeństwa);
5.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Delta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie, w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją O (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji O).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Delta, w ramach planowanej Transakcji O Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Delta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość O, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości O, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Delta obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością O (po nabyciu Nieruchomości O Kupujący Delta będzie zarządzał Nieruchomością O we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości O oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości O;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością O (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości O) należne za okres przed zawarciem Transakcji O.

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Delta, w związku z planowaną Transakcją O Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1-4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość O z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Delta jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości O zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji O.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Delta umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości O zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych), Kupujący Delta wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości O lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości O. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Delta i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji O nie zostaną przeniesione na Kupującego Delta w ramach Transakcji O.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji O, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  know-how Sprzedającego − rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości O znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Delta w ramach Transakcji O;
2.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji O standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością O zbywaną w ramach planowanej Transakcji O);
3.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Delta w ramach Transakcji O;
4.  firma Sprzedającego;
5.  znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości O, przy czym Kupujący Delta zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości O z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji O;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości O), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji O ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Delta jest by w ramach Transakcji O nie zostały przeniesione na Kupującego Delta pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością O (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości O) należne za okres przed zawarciem Transakcji O. W związku z przeprowadzeniem Transakcji O może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością O zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji O). W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący Delta szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości O zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości O. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Delta dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata/nadpłata.

V. Inne zagadnienia związane z Transakcją O.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji O nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji O nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Delta w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości O nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości O są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości O nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji O na Kupującym Delta będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości O.

Kupujący Delta zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości O, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością O, zapewnienia finansowania Nieruchomości O, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Delta umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji O przez Kupującego Delta zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Delta wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości O.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji O Kupujący Delta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości O (ewentualnie także dzierżawy Gruntu O 2, o ile Dzierżawca nie skorzysta z Prawa pierwszeństwa). Działalność Kupującego Delta w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Kupujący Delta nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości O ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji O zostanie zrealizowane w kilku etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący Delta zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy Sprzedający oraz Kupujący Delta zobowiązali się do zawarcia umowy warunkowej sprzedaży w odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym A po spełnieniu się określonych warunków. Umowa warunkowa zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania z Ustawowego prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony. Po otrzymaniu decyzji dotyczącej skorzystania (lub nieskorzystania) z Ustawowego prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot, Sprzedający i Kupujący Delta zawrą ostateczną umowę sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji O oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji O. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji O/warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji O, szczegółowo opisany we wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący Delta podejmą starania by Transakcja O została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja O może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Delta jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości O (dostawy Budynków O, Budowli O i ich części) podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki O, Budowle O lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości O podlegać będą na planowaną datę Transakcji O zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący Delta zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków O, Budowli O i ich części wchodzących w skład Nieruchomości O, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji O zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Delta na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków O, Budowli O i ich części wchodzących w skład Nieruchomości O (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego Delta ze zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Planowana Transakcja O zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest – zgodnie z wolą Zainteresowanych – wyłącznie opisana we wniosku „Transakcja O”, Organ w przedmiotowej interpretacji pominął fragmenty opisu zdarzenia przyszłego odnoszące się do „Transakcji S” i „Transakcji ŚW”. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, ww. Transakcje stanowią przedmiot odrębnie złożonych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej, w związku z czym opis zdarzenia dotyczący tychże transakcji jak i ocena stanowiska Zainteresowanych w oczekiwanym zakresie dokonana zostanie na gruncie interpretacji odnoszących się bezpośrednio do powyżej wskazanych „Transakcji S” i „Transakcji ŚW”.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości O wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji O nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości O wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji O nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06) jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości O wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji O będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, jeżeli Sprzedający i Kupujący Delta złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący Delta nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości O w ramach planowanej Transakcji O.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe; Zainteresowani przywołali ich oznaczenia.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 15 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.36.2020.3.RR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący Delta) planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działki gruntu wraz znajdującymi się na nich budynkami, budowlami oraz urządzeniami (Nieruchomość O) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi (Transakcja O).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 15 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.36.2020.3.RR, w której wskazano, że:

*   sprzedaż Budynków O i Budowli O wraz z urządzeniami budowlanymi posadowionymi na Gruncie O będących przedmiotem planowanej Transakcji O będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   sprzedaż prawa własności Gruntu O będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków i Budowli O.
*   w przypadku, gdy Strony Transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, opodatkują dostawę ww. Budynków O oraz Budowli O stawką 23%, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.
*   sprzedaż składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości O, w ramach planowanej Transakcji O, stanowić będzie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, według właściwej dla danego składnika majątkowego stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja dotycząca Nieruchomości O będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (bo mimo prawa do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Strony transakcji z tego zwolnienia zrezygnują), to ww. umowa sprzedaży Nieruchomości O zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym Delta nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.