Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPP3.4512.209.2016.4.MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-07-29
Teza: Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości składającej się z działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej budynkiem.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2016 r. (data wpływu 2 maja 2016 r.), uzupełnionym pismami z dnia 30 maja 2016 r. (data wpływu 31 maja 2016 r.) i z dnia 14 czerwca 2016 r. (data wpływu 16 czerwca 2016 r.) oraz z dnia 14 lipca 2016 r. (data wpływu 20 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości składającej się z działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej budynkiem – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości składającej się z działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej budynkiem.

Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 20 maja 2016 r. i z dnia 14 czerwca 2016 r. w zakresie postawienia pytania i przedstawienia stanowiska Wnioskodawcy oraz doprecyzowania opisu sprawy, oraz w dniu 14 lipca 2016 r. o opłatę.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

„…. Sp. z o.o. ….. w 2010 r. dokonywała sprzedaży paliw firmie …. Sp. z o.o. w ….. Zabezpieczeniem umowy handlowej na sprzedaż paliw była hipoteka kaucyjna do kwoty 500.000,00 zł ustanowiona na nieruchomości położonej w ….., której właścicielem była Pani …\`(...)\`

W związku z tym, że firma ….. Sp. z o.o. nie uregulowała zobowiązań wobec firmy „….” ….. Sp. z o.o., skierowano Sprawę do Sądu. Wyrokiem z dnia 03.03.2011 r. Sąd Okręgowy …. Wydział Cywilny zasądził od Pani …. na rzecz „…..” ….. Sp. z o.o. kwotę nieuregulowanych zobowiązań w wysokości 388.164.05 zł wraz z ustawowymi odsetkami oraz kwotę 26.626,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wobec braku zapłaty ww. kwot zobowiązań, skierowano sprawę do egzekucji komorniczej do komornika Sądowego ….. …….

Po ogłoszeniu przez komornika kolejnej licytacji na sprzedaż nieruchomości na dzień 19.10.2015 r., „…..” …. Sp. o.o. przystąpiła do licytacji i nabyła prawa do nieruchomości …. przy ul. ……, na której była ustanowiona hipoteka kaucyjna.

Sąd Rejonowy ….. I Wydział Cywilny postanowieniem z dnia 19.10.2015 r. udzielił przybicia nieruchomości stanowiącej jedną zorganizowaną całość gospodarczą o łącznej powierzchni 0.1864 ha położonej …. przy ul….. (w załączeniu ksero postanowienia), a następnie postanowieniem z dnia 05.04.2016 r. przysądził na rzecz „….” ….. Sp. z o.o. ww. nieruchomość (ksero postanowienia).

Wnioskodawca nadmienia, że na ww. nieruchomości, na którą składają się 4 działki połączone w jedną zorganizowaną całość gospodarczą posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 296,32 m2. Budynek ten pochodzi z lat 80-tych i wymaga remontu z zewnątrz jak i wewnątrz, co wynika z operatu szacunkowego (w załączeniu ksero wyciągu z operatu). Od początku budowy nie ponoszono żadnych nakładów finansowych na remonty.

Firma „….." ….. Sp. z o.o. w przyszłości zamierza dokonać sprzedaży w całości opisanej wyżej nieruchomości, która w całości lub części pokryje nieuregulowane zobowiązania firmy …… Sp. z o.o.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż w całości ww. nieruchomości położonej przy ul. ….. nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT - art. 43 ust. 1 p. 10 lub 10a (ksero artykułu).

Wnioskodawca prosi o wydanie interpretacji indywidualnej w tej sprawie.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że „….” ….. Sp. z o.o. nabyła przedmiotową nieruchomość od osoby fizycznej w drodze licytacji. Czynność ta nie była opodatkowana podatkiem VAT - w załączeniu pismo Komornika Sądowego …… z dnia 14.06.2016 r.

Spółce nie przysługiwało więc prawo do odliczenia podatku VAT.

Spółka nie posiada wiedzy odnośnie tego, czy i kiedy po wybudowaniu budynku wystąpiło jego pierwsze zajęcie.

Spółka nie posiada również wiedzy, czy budynek był wykorzystywany do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 o podatku od towarów i usług czy do celów innych niż działalność gospodarcza.

Spółka nie posiada wiedzy, czy budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka „…..” …… Sp. z o.o. po przysądzeniu przez Sąd postanowieniem z dnia 05.04.2016 r. ww. nieruchomości nie wykorzystywała przedmiotowej nieruchomości do żadnych czynności.

Przysądzona nieruchomość stanowi jedną zorganizowaną całość gospodarczą o łącznej powierzchni 0.1864 ha położonej w ….. przy ul. ….. składającej się z działek:

*   niezabudowanych: działki gruntu nr 2126/2 o pow. 0,0056 ha, działki gruntu nr 2128/2 pow. 0,0148 ha, działki gruntu nr 2127/1 o pow. 0,0800 ha

*   zabudowanej działki gruntu nr 2127/2 o pow. 0,0860 na której posadowiony jest budynek.

Na niezabudowane działki o numerach: 2126/2, 2128/2. 2127/1 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla działek o numerach ewidencyjnych 2126/2, 2128/2, 2127/1 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy - w załączeniu Zaświadczenie Burmistrza Miasta ….. z dnia 14.06.2016 r.

„…..” ….. Sp. z o.o. wyjaśnia, że na nabytej dnia 05.04.2016 r. nieruchomości nie prowadzi i nie zamierza prowadzić żadnej działalności gospodarczej i planuje w przyszłości sprzedać w całości nabytą nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy sprzedaż nabytej w całości nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, a jeśli tak, czy będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nabytej w całości nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2015 r., poz. 782, z późn. zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Ponadto, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U z 2016 r., poz. 1034), działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Według § 9 ust. 2 tego rozporządzenia, sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

1.  wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
2.  są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
3.  obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe.

Powyższe oznacza, że szerokie pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Zatem dokonując oceny dotyczącej opodatkowania takiej nieruchomości należy odnieść się do sytuacji każdej działki będącej przedmiotem opisywanej przez Wnioskodawcę czynności.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się – w świetle art. 8 ust. 1 ustawy – każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca dokonywał sprzedaży paliw firmie …..Sp. z o.o. Zabezpieczeniem umowy handlowej na sprzedaż paliw była hipoteka kaucyjna ustanowiona na nieruchomości położonej w …. ul. ….. W związku z tym, że kontrahent nie uregulował zobowiązań wobec Wnioskodawcy skierowano sprawę do Sądu. Sąd Okręgowy ….. na rzecz „…..” ….. Sp. z o.o. kwotę nieuregulowanych zobowiązań wraz z ustawowymi odsetkami oraz kwotę z tytułu zwrotu kosztów procesu. Wobec braku zapłaty ww. kwot zobowiązań, skierowano sprawę do egzekucji komorniczej do komornika Sądowego ……. Po ogłoszeniu przez komornika kolejnej licytacji na sprzedaż nieruchomości na dzień 19.10.2015 r., Wnioskodawca przystąpił do licytacji i nabył prawa do nieruchomości …. przy ul. …\`(...)\` Sąd Rejonowy ….. postanowieniem z dnia 19.10.2015 r. udzielił przybicia nieruchomości stanowiącej jedną zorganizowaną całość gospodarczą o łącznej powierzchni 0.1864 ha położonej w …. przy ul. ….., a następnie postanowieniem z dnia 05.04.2016 r. przysądził na rzecz Wnioskodawcy ww. nieruchomość. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość od osoby fizycznej w drodze licytacji. Czynność ta nie była opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało więc prawo do odliczenia podatku VAT. Przysądzona nieruchomość stanowi jedną zorganizowaną całość gospodarczą o łącznej powierzchni 0.1864 ha położonej w …. przy ul. ……składającej się z działek:

*   niezabudowanych: działki gruntu nr 2126/2 o pow. 0,0056 ha, działki gruntu nr 2128/2 o pow. 0,0148 ha, działki gruntu nr 2127/1 o pow. 0,0800 ha

*   zabudowanej działki gruntu nr 2127/2 o pow. 0,0860 na której posadowiony jest budynek.

Na niezabudowane działki o numerach: 2126/2, 2128/2. 2127/1 nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działek o numerach ewidencyjnych 2126/2, 2128/2, 2127/1 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wnioskodawca na przedmiotowej nieruchomości nie prowadzi i nie zamierza prowadzić żadnej działalności gospodarczej i planuje w przyszłości sprzedać w całości nabytą nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej budynkiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Oznacza to, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazać jednocześnie należy, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE. L Nr 347, poz. 1 ze zm.), zgodnie z którym, państwa członkowskie zwalniają z VAT dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Jak wynika z informacji przedstawionych w opisie sprawy, przedmiotowa nieruchomość składa się z działek niezbudowanych: działki gruntu nr 2126/2, 2128/2, 2127/1 oraz działki zabudowanej nr 2127/2 na której posadowiony jest budynek.

Dla działek niezbudowanych została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a zatem są to działki przeznaczone pod zabudowę, czyli są terenem budowlanym.

Wobec powyższego w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych nr 2126/2, 2128/2, 2127/1 nie będą mogły korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ dostawa działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozważyć możliwość zwolnienia ww. dostawy na podstawie ar. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazał Wnioskodawca, nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych czynności, a zatem działki nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych. Zatem dostawa ww. działek nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, że ww. działki są zgodnie z warunkami zabudowy przeznaczone pod zabudowę, to ich dostawa będzie opodatkowana 23% stawką podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do zagadnienia sprzedaży działki, na której posadowiony jest budynek należy wskazać, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył nieruchomość od osoby fizycznej w drodze licytacji. Czynność ta nie była opodatkowana i Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Wnioskodawca nie posiada wiedzy o tym w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana w przeszłości oraz czy po wybudowaniu budynku wystąpiło jego zajęcie. Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości do żadnych czynności.

Wobec powyższego brak podstaw, aby uznać, że w stosunku do budynku znajdującego się na działce nr 2127/2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a zatem w świetle okoliczności sprawy nie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym należy rozważyć przesłanki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W przedmiotowej sprawie przesłanki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zostały spełnione, ponieważ Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości, a także Wnioskodawca nie ponosił i przed sprzedażą nie będzie ponosił żadnych nakładów finansowych na ulepszenie budynku.

Zatem, skoro sprzedaż budynku posadowionego na działce nr 2127/2 korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to ze zwolnienia tego, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, korzysta również sprzedaż działki, na której posadowiony jest budynek.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należało uznać za nieprawidłowe, ponieważ dostawa działek gruntu nr 2126/2, 2128/2, 2127/1 będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT, natomiast dostawa działki gruntu nr 2127/2, na której posadowiony jest budynek, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ……, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.