Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-228/09/PS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-07-03
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego przez Wspólnotę Mieszkaniową.
Słowa kluczowe: adaptacja; adaptacja-adaptacja pomieszczeń strychowych; dochód; dochód-dochody wolne od podatku; przychód; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. nr. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zasobu mieszkaniowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zasobu mieszkaniowego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Z treści załącznika dołączonego do niniejszego wniosku wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę wyrażającą między innymi zgodę na zmianę sposobu użytkowania strychu z przeznaczeniem na lokal mieszkalny. W zamian za wykonanie przez inwestora remontu kapitalnego dachu w budynku Wspólnoty oraz innych prac w tym budynku, m.in. w postaci wykonania wentylacji na poziomie strychu i pod dachem, wykonania i urządzenia suszarni w pozostałej części strychu, wykonanie izolacji części budynku, wykonania kompleksowego ocieplenia dachu przybudówki przynależnej do lokalu, przeniesienia i przebudowy instalacji grzewczej na strychu, pomalowania ścian trzeciego piętra, wymiany wykładziny na trzecim piętrze, wykonania przebudowy wejścia nowopowstałego lokalu, Jednostka ustanowi odrębną własność, powstałego w wyniku przeprowadzonej również przez inwestora adaptacji strychu, lokalu mieszkalnego i dokona jego sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

*   Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna uiścić podatek dochodowy?

*   Jeżeli tak, to jak ustalić dochód podlegający opodatkowaniu?

*   Jeżeli tak, to kiedy zapada termin zobowiązania podatkowego?

Wspólnota wyraża pogląd, iż warunkiem zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku od uzyskanego dochodu przez wspólnoty mieszkaniowe w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest jego uzyskanie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przeznaczenie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Zasobem, o którym mowa w tym przepisie, jest łączny wykaz pomieszczeń właścicieli w częściach wspólnych wydzielonych i niewydzielonych pomieszczeń, w tym strychu. Zdaniem Wspólnoty, z uwagi na prawną swobodę decydowania przez właściciela obiektu (wspólnoty) o przeznaczeniu lub zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń części wspólnej, czyli przeznaczenie zasobu mieszkalnego pozyskanego w wyniku zmiany sposobu użytkowania, jakim jest zakres adaptacji strychu na cele mieszkalne, na utrzymanie zasobów mieszkaniowych w stanie technicznym niepogorszonym, wydaje się podstawą uznania za spełnienie warunków, o których mowa w zapisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku – zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m. in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy, należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

1.  dźwigi osobowe i towarowe,
2.  aparaty do wymiany ciepła,
3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
4.  klatki schodowe,
5.  strychy, piwnice, komórki,
6.  balkony, loggie,
7.  garaże,

*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
2.  kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

1.  zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
6.  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Z treści wniosku wynika, iż Wspólnota podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania strychu z przeznaczeniem na lokal mieszkalny. Jednostka ma zamiar ustawność odrębną własność, powstałego w wyniku przeprowadzonej przez inwestora adaptacji strychu, lokalu mieszkalnego, za cenę równą poniesionym przez inwestora nakładom na przeprowadzone na rzecz Wspólnoty prace remontowe w jej budynku.

Wskazać należy, iż w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych został zdefiniowany przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (z zastrzeżeniem ust. 4 i 5). Mówiąc o „wartości wyrażonej w cenie”, przepisy nie przesądzają jednak o dopuszczalnej formie zapłaty tej ceny. Może ona nastąpić w pieniądzu, ale nie tylko. Może mieć również postać świadczenia innego niż pieniężne. Przykładowo, zwolnienia zbywającego z ciążących na nim zobowiązań wobec nabywcy lub przeniesienia na niego prawa własności rzeczy. Każde z wymienionych rozwiązań będzie prowadziło do uiszczenia „ceny” zbywanej rzeczy lub prawa majątkowego.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym cena zostanie zapłacona przez nabywcę w formie poniesionych przez niego nakładów związanych z pracami w budynku Wspólnoty. Zatem łączna wartość tych świadczeń stanowi przychód wspólnoty mieszkaniowej z odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Należy jednak zaznaczyć, że przepisy art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawierają zastrzeżenie, dotyczące przypadku, gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, wówczas przychód z ich zbycia określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W celu ustalenia dochodu z przedmiotowej transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego istotne jest również określenie kosztów z nią związanych.

Norma zawarta w art. 15 ust. 1 omawianej ustawy podatkowej stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

W zdarzeniu przyszłym przedstawionym przez podatnika, kosztami uzyskania przychodów będą zatem poniesione przez Wspólnotę wydatki, związane bezpośrednio jak i pośrednio z przedmiotową sprzedażą mieszkania wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu).

Dochodem jest natomiast, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. (art. 7 ust. 2).

Reasumując, w analizowanej sytuacji, w wyniku adaptacji strychu i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, który zostanie sprzedany, Wspólnota Mieszkaniowa uzyska więc przychód stanowiący cenę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w postaci nakładów poniesionych przez nabywcę tego lokalu mieszkalnego w budynku Wspólnoty. Jednakże – jak wskazano już wcześniej – zarówno przychody jak i koszty dotyczące transakcji sprzedaży tego mieszkania stanowić będą przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi mające wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, o ile przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - w tym przypadku, w związku ze specyfiką transakcji sprzedaży mieszkania, z góry wydatkowany na przeprowadzone w budynku Wspólnoty prace.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, ul. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.