Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1048/13/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-10-18
Teza: skutków podatkowych sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych nabytych w 2011 r., będących uprzednio przedmiotem umowy najmu
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal; lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z 10 lipca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 12 lipca 2013 r.), uzupełnionym w dniach 23 i 25 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych nabytych w 2011 r., będących uprzednio przedmiotem umowy najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych nabytych w 2011 r., będących uprzednio przedmiotem umowy najmu. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 16 września 2013 r. Znak: IBPBI/1/415-680/13/AP, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniach 23 i 25 września 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W czerwcu 2013 r. Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna (poza prowadzoną działalnością gospodarczą) nabyła trzy lokale od spółdzielni mieszkaniowej na zasadzie dobrowolnej zamiany mieszkań (wykupując wkład mieszkaniowy poprzednika), do których otrzymała spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Tytuł ten dotyczy każdego z trzech mieszkań. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać każde z tych mieszkań po wykonanym remoncie i po przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności. Przekształcenie w odrębną własność ww. lokali zostanie dokonane w formie aktu notarialnego. Wszystkie te lokale Wnioskodawczyni nabyła jako osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca (nie istnieje prawna możliwość ich nabycia jako przedsiębiorca). Wnioskodawczyni posiada ponadto także dwie nieruchomości nabyte w 2011 poza działalnością gospodarczą, które również zamierza w tym roku sprzedać. Mieszkania wcześniej były wynajmowane. Wszystkie powyższe dane dotyczą mieszkań używanych, nabywanych na rynku wtórnym. Wnioskodawczyni nie jest płatnikiem VAT, ani pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Chociaż w 2012 r. rozszerzyła przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie, które wpłynęło do tut. Biura 25 września 2013 r., wskazano, iż:

*   zakres prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej obejmuje: od 2010 r. do nadal pozostałą działalność wspomagającą usługi finansowe – pośrednictwo w udzielaniu kredytów bankowych (PKD 66.19.Z.) i stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej oraz od 2012 r. kupno – sprzedaż nieruchomości na własny rachunek z rynku wtórnego (PKD 68.10.Z);
*   opisane we wniosku trzy lokale mieszkalne nabyte w 2013 r. nie zostały zaliczone do towarów handlowych, ani też nie są ujęte w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej,
*   przedmiotowe trzy lokale nie były, nie są i nie będą wynajmowane; poprzedni lokatorzy (którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu) używali tych lokali wyłączne na cele mieszkaniowe;
*   w 2011 r. Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna (poza działalnością gospodarczą) nabyła w drodze przetargu od spółdzielni mieszkaniowej dwa lokale mieszkalne – odrębne prawa własności do lokali mieszkalnych. W 2011 r. przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej nie było kupno i sprzedaż nieruchomości. Działalność rozszerzyła o ten zakres dopiero w 2012 r. Lokale nabyte w 2011 r. były wynajmowane w latach 2011 i 2012, a uzyskane przychody z najmu były rozliczała tzw. ryczałtem z najmu;
*   ww. nieruchomości (lokale) nabyte 2011 i 2013 r. nie zostały i nie są wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
*   wydatki związane z tymi lokalami nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej;
*   również wydatki na remont tych lokali nie stanowiły kosztów podatkowych. Faktury za remonty tych lokali były wystawione na Wnioskodawczynię, jako osobę prywatną nie na firmę, którą prowadzi.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż ww. mieszkań powinna się odbywać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, skoro kupno i sprzedaż mieszkań na własny rachunek jest przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawczyni?
2.  Czy należy je sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością?
3.  Czy należy zapłacić podatek od różnicy pomiędzy przychodem a kosztami lub skorzystać z ulgi, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na zakup innego mieszkania (składając PIT-39 za 2013 r.)?
4.  Czy nabycie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie nabycia wkładu mieszkaniowego podlega rozliczeniu dochodu z PIT-39 z lat ubiegłych?
5.  Czy wartość wkładu mieszkaniowego stanowi podstawę rozliczenia w PIT-39?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dwa lokale nabyte w 2011 r. z uwagi na fakt, iż były wynajmowane, a nie służyły zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, nie mogą stanowić rozliczenia dochodu z lat ubiegłych i winny zostać rozliczone poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Rozliczenie powinno być złożone na druku PIT-39, po uwzględnieniu kosztów związanych z ceną zakupu, kosztów remontu, kosztów aktu notarialnego, biura nieruchomości – prowizji, a od różnicy należy zapłacić podatek zryczałtowany wg 19% stawki, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

*   przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),
*   przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i
*   przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, iż przepis art. 14 ust. 1 powołanej ustawy nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej („Przychodem z działalności gospodarczej są również:”).

Jak wykazuje analiza przytoczonych powyżej uregulowań prawa podatkowego, rodzajowy katalog przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest ograniczony. Wymienione kategorie przychodów mają charakter przykładowy (katalog otwarty).

Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Jak wynika z treści złożonego wniosku oraz jego uzupełnienia, od 2010 r. Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie pozostałej działalności wspomagającej usługi finansowe – pośrednictwa w udzielaniu kredytów bankowych, natomiast w 2012 r. poszerzyła zakres tej działalności o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W 2011 r. Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna (poza działalnością gospodarczą) nabyła w drodze przetargu od spółdzielni mieszkaniowej dwa lokale mieszkalne – odrębne prawa własności do lokali mieszkalnych. Lokale nabyte w 2011 r. były wynajmowane w latach 2011 i 2012, a uzyskane przychody z najmu były rozliczała tzw. ryczałtem z najmu. Lokale te nie zostały i nie są wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a wydatki związane z tymi lokalami nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż skoro nabyte w 2011 r. dwa lokale mieszkalne były wynajmowane w latach 2011 i 2012, a uzyskany przychód z ich najmu był rozliczany tzw. ryczałtem z najmu, to należy stwierdzić, że nieruchomości te zostały nabyte z zamiarem ich wynajmu poza prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a nie w celu ich sprzedaży. Ponadto przedmiotowe lokale są lokalami mieszkalnymi i nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej. Zostały one nabyte prywatnie, w okresie w którym Wnioskodawczyni nie prowadziła jeszcze działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle ww. okoliczności stwierdzić należy, iż brak jest przesłanek, by uznać, że ww. lokale mieszkalne (przedmiot planowanego zbycia), mają związek z prowadzoną przez Wnioskodawczynię pozarolniczą działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, czy też, że sprzedaż tych nieruchomości nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia dwóch uprzednio wynajmowanych nieruchomości lokalowych nabytych w 2011 r. nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a więc źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nie będących przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, skoro w 2013 r. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać dwa lokale mieszkalne, które nabyła w 2011 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeszcze nie upłynie. W konsekwencji przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie skutkował powstaniem dochodu ze źródła wskazanego w tym przepisie, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W związku z powyższym, dochodem ze zbycia wskazanych wyżej lokali mieszkalnych będzie przychód stanowiący wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie ich sprzedaży, pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia tj. koszty opłat notarialnych związane ze sprzedażą ww. nieruchomości, prowizji pośredników w sprzedaży nieruchomości (w tym biura nieruchomości). Przychód ten może zostać również pomniejszony o udokumentowane koszty nabycia ww. lokali i udokumentowane nakłady poczynione na przedmiotowe lokale w czasie ich posiadania, np. wydatki poniesione na ich remont. Ustalony w ww. sposób dochód należy opodatkować 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie zauważyć należy, że ww. dochód będzie mógł zostać zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na mocy z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży ww. lokali, Wnioskodawczyni w całości przeznaczy w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi ich sprzedaż, na własne cele mieszkaniowe, tj. nabycie lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zwolnienie, o którym mowa w ww. przepisie, polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w okresie 2 lat w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni (a więc służące zaspokojeniu Jej osobistych potrzeb mieszkaniowych), to wówczas będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jednocześnie pamiętać należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie precyzuje co należy rozumieć pod pojęciem wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przy czym, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika zatem, iż aby podatnik mógł skorzystać ze zwolnienia od zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (o których mowa w art. 30e ww. ustawy), winien w okresie dwóch lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tych nieruchomości, przeznaczyć środki pieniężne pochodzące z tego zbycia na własne cele mieszkaniowe, m.in. na zakup lokalu mieszkalnego. Przy czym, w zakupionym lokalu mieszkalnym to podatnik ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, a nie potrzeby mieszkaniowe innych osób. Dochód uzyskany z ww. tytułu korzysta ze zwolnienia z opodatkowania w kwocie jaką podatnik wydatkował (wydatkuje) na własne cele mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż jeżeli Wnioskodawczyni całą kwotę przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych, przeznaczy w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi ich sprzedaż, na własne cele mieszkaniowe, a wydatki poniesione na ten cel zostaną przez Nią właściwie udokumentowane, to uzyskany przez Nią dochód ze sprzedaży ww. lokali w całości będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, wskazać należy, iż stosownie do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przy czym, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39). (art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy).

Z uwagi na powyższe, Wnioskodawczyni w związku z dokonaniem sprzedaży dwóch uprzednio wynajmowanych lokali mieszkalnych nabytych w 2011 r., zobowiązana będzie złożyć do właściwego urzędu skarbowego odrębne zeznanie (na formularzu PIT-39) do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym (tj. po roku w którym dokona odpłatnego zbycia ww. nieruchomości). W zeznaniu tym zobowiązana będzie wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia ww. lokali mieszkalnych i jeżeli nie zamierza skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to w zeznaniu tym winna obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu uzyskanego z ww. tytułu. Natomiast w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, to w zeznaniu tym winna jednocześnie wskazać ze zamierza skorzystać z tego zwolnienia i w jakiej wysokości.

Reasumując, stwierdzić należy, że jeżeli w 2013 r. Wnioskodawczyni dokona sprzedaży dwóch uprzednio wynajmowanych nieruchomości lokalowych nabytych w 2011 r., to uzyskany z tego tytułu przychód będzie stanowił przychód ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a dochód z tej sprzedaży (ustalony w ww. sposób) będzie podlegać (co do zasady) opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dochód ten oraz obliczony od tego dochodu podatek dochodowy od osób fizycznych Wnioskodawczyni zobowiązana będzie wykazać w odrębnym zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy – na formularzu PIT-39. Jednakże w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni w ciągu dwóch lat licząc od końca roku, w którym nastąpi sprzedaż ww. nieruchomości, przeznaczy całą kwotę pochodzącą z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, to ww. dochód będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na mocy z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. O zamiarze skorzystania z tego zwolnienia zobowiązana będzie zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego najpóźniej do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym dokona sprzedaży nieruchomości, składając ww. zeznanie podatkowe, na formularzu PIT-39.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienić należy, iż w pozostałym zakresie będącym przedmiotem wniosku ORD-IN, wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.