Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.99.2021.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-25
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 marca 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 23 czerwca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 4 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.197.2021.2.MB, 0111-KDIB2-2.4014.99.2021.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 23 czerwca 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

*   A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

*   B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (poprzednio: X sp. z o.o.; Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Spółka lub Nabywca) zamierza nabyć nieruchomość położoną w W. obejmującą w szczególności:

*   prawo własności budynków położonych w W. (lub poszczególnych lokali znajdujących się w budynkach);
*   prawo własności Gruntu 2 zabudowanego budynkami mieszkalnymi (pozostającego obecnie w użytkowaniu wieczystym) lub odpowiedni udział w prawie własności gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi związany z prawem własności do odrębnych lokali znajdujących się w budynkach; oraz
*   prawo użytkowania wieczystego działek (…), stanowiących obecnie części Gruntu 1 (lub odpowiednią część w prawie użytkowania wieczystego),

opisane szczegółowo poniżej.

Spółka zamierza wykorzystywać nabyte składniki do wykonywania zarówno czynności podlegających opodatkowaniu VAT (najem powierzchni użytkowych oraz świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania) oraz podlegających zwolnieniu z VAT (usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe). Spółka jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Dostawa zostanie dokonana przez B sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Dostawca, wspólnie ze Spółką jako: Wnioskodawcy, Strony). Dostawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 wraz ze zm.).

Wnioskodawcy zawarli umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: Umowa) na mocy której, Dostawca zobowiązał się do wybudowania na gruncie wielorodzinnych budynków mieszkalnych, jak również elementów infrastruktury oraz innych obiektów związanych z ww. budynkami. Po wybudowaniu, prawo własności budynków (lub prawo własności do poszczególnych lokali znajdujących się w budynkach – jak wskazano poniżej) zostanie przeniesione na Spółkę w drodze sprzedaży (dalej: Transakcja).

Planowana inwestycja.

Obecnie, Dostawcy przysługuje:

1.  prawo użytkowania wieczystego działek oznaczonych nr (…), zlokalizowanych w W., których całkowita powierzchnia wynosi 11.908,00 m2 (dalej: Grunt 1);
2.  prawo użytkowania wieczystego działek oznaczonych nr (…) zlokalizowanych w W., których całkowita powierzchnia wynosi 14.208,00 m2 (dalej: Grunt 2, wspólnie z Gruntem 1 jako: Grunt).

Dla Gruntu 1 prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). Dla Gruntu 2 prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) , zgodnie z którym: (i) działka nr (…) – strefa 13i ZP przeznaczone są na teren zieleni urządzonej, (ii) działki nr (…) – strefa 9KDD przeznaczona jest pod obsługę komunikacyjną od ul. (…), (iii) działka nr (…) – w przeważającej części strefa 9KDD przeznaczona pod obsługę komunikacyjną od ul. (…) oraz częściowo w strefie 4KDZ przeznaczona na potrzeby drogi zbiorczej dla ul. (…) oraz (iv) Grunt 2 (działki nr (…)) – strefa 13r MW/U przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową wielorodzinną.

Na części Gruntu 1 (działki nr (…)) przebiegać będzie droga łącząca m.in. budynki wielorodzinne z ul. (…) (dalej: Działki drogowe). Działki drogowe mają zostać wyodrębnione do odrębnej księgi wieczystej i po zakończeniu budowy drogi dojazdowej przekazane do miasta (tj. Działki drogowe nie będą przedmiotem Transakcji). Działki drogowe są przeznaczone w planie zagospodarowania na drogę publiczną. Droga wybudowana na terenie na Działek drogowych/prace budowlane w tym zakresie nie będą przedmiotem Transakcji.

W dniu 28 stycznia 2020 r. Dostawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę budynków mieszkalno-usługowych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, garażem podziemnym i zielenią uprawną na działkach nr (…) (decyzja nr (…) wydana przez Prezydenta).

Infrastruktura posadowiona na Gruncie obejmuje:

*   wielorodzinne budynki mieszkalne (stanowiące budynki w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 wraz ze zm., dalej: Budynki),
*   przynależące do Budynków przyłącza i/lub sieci i ich części (w tym: wodociągowe, ciepłownicze, elektroenergetyczne, teleinformatyczne, deszczowe i inne),
*   obiekty związane z Budynkami (w tym np. chodnikami, ogrodzeniami, pochylniami zjazdowymi do garażów podziemnych w budynku, itp.).

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, budowa będzie realizowana w dwóch fazach:

1.  Faza 1 – obejmie budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego (dalej: Budynek Fazy 1) na Gruncie 2;
2.  Faza 2 – obejmie budowę dwóch wielorodzinnych budynków mieszkalnych na działkach nr (…) (na Gruncie 2) wraz ze stosowną infrastrukturą i terenami zielonymi na działkach (…) (Grunt 1 z wyłączeniem części obejmującej Działki drogowe). Na działkach (…) nie zostanie wybudowany budynek mieszkalny.

Mieszkania w Budynkach będą przeznaczone na cele mieszkaniowe/związane z zakwaterowaniem i przystosowane na pobyt ludzi. Oprócz lokali mieszkalnych, w Budynkach znajdować się będą także lokale o innym niż mieszkalne przeznaczeniu (lokale użytkowe) (dalej łącznie lokale mieszkalne i niemieszkalne jako: Lokale).

Przedmiot Transakcji.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, Spółka nabędzie:

*   Prawo własności/prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 (w zależności od tego czy na moment Transakcji prawo użytkowania wieczystego zostanie przekształcone w prawo własności);
*   Prawo własności Budynków i infrastruktury posadowionej na Gruncie 2;
*   Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) (stanowiących Grunt 1 po wydzieleniu Działek drogowych do odrębnej księgi wieczystej); prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) nie zostanie przekształcone w prawo własności, jako że na ich terenie nie zostaną wzniesione budynki mieszkalne;
*   Prawo własności infrastruktury znajdującej się na Gruncie 1.

Jednocześnie Wnioskodawcy pragną wskazać, iż przed przystąpieniem do Umowy ze Spółką, Dostawca zawarł przedwstępne umowy sprzedaży (umowy deweloperskie) z potencjalnymi nabywcami lokali znajdujących się w Budynku Fazy 1 (dotyczące przyszłej sprzedaży wyodrębnionej własności poszczególnych lokali wraz z udziałem w prawie własności Gruntu 2 i udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek nr (…); dalej: Umowy Deweloperskie). Intencją Stron jest, aby Umowy Deweloperskie zostały rozwiązane przed Transakcją, a przedmiot Transakcji obejmował wszystkie wymienione powyżej elementy (w tym cały Budynek Fazy 1). Niemniej jednak w przypadku, gdy Dostawca nie wypowie skutecznie wszystkich zawartych Umów Deweloperskich, przedmiotem Transakcji będzie:

*   prawo własności poszczególnych Lokali zlokalizowanych w Budynkach (tj. wszystkich lokali nieobjętych Umowami Deweloperskimi) zlokalizowanych na Gruncie 2;
*   udział w prawie własności/prawie użytkowania wieczystego Gruntu 2 (w zależności od tego czy na moment Transakcji prawo użytkowania wieczystego zostanie przekształcone w prawo własności) i infrastruktury położonej na Gruncie 2, związany z prawem własności przenoszonych na Spółkę w ramach Transakcji Lokali;
*   udział w prawie użytkowania wieczystego działek nr (…) (stanowiących Grunt 1 po przeniesieniu Działek drogowych do odrębnej księgi wieczystej);
*   udział w prawie własności obiektów położonych na Gruncie 1.

Na potrzeby niniejszego wniosku, opisany powyżej przedmiot Transakcji będzie określany łącznie jako: Nieruchomość (określenie to odnosi się zarówno do sytuacji, w której przedmiotem Transakcji będzie cały Budynek oraz do sytuacji, w której przedmiotem Transakcji będą tylko poszczególne Lokale).

Należy podkreślić, że prawa i obowiązki wynikające z Umów Deweloperskich nie zostaną przeniesione na Spółkę w ramach Transakcji.

Zgodnie z intencją Stron, Budynek oraz pozostałe naniesienia na Nieruchomości zostaną wzniesione w całości przez Dostawcę i zostaną zbyte na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich wybudowania (Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej wybudowaniu przez Dostawcę).

Dodatkowo przewiduje się, iż w ramach transakcji Spółka nabędzie także następujące elementy związane z Nieruchomością:

*   prawo do znaku towarowego do Budynków (zgłoszony do Urzędu Patentowego RP 16 grudnia 2020 r., lecz jeszcze niezarejestrowany słowno - graficzny znak towarowy); 
*   wszelkie ruchomości niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, które Dostawca ma umieścić w Budynkach;
*   wartości niematerialne i prawne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Budynków, w tym w szczególności prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, takie jak prawa do projektów architektoniczno-budowlanych, projekty wykonawcze i powykonawcze;
*   dokumentacja dotycząca Nieruchomości, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, dziennik budowy, dokumenty projektowe, świadectwo charakterystyki energetycznej, instrukcje wyposażenia, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, a także dokumentacja techniczna, klucze i karty dostępu itp.;
*   uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez dostawców i wykonawców Budynku oraz jego elementów i wyposażenia wraz z prawami z wszelkich zabezpieczeń zapewniających należyte wykonanie zobowiązań wynikających z powyższych gwarancji;
*   niezbędne pozwolenia, tj. w szczególności pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie.

Przedmiotem dostawy mogą być również elementy stanowiące wykończenie wnętrz Budynków, a także wyposażenie znajdujące się w Budynkach (w tym m.in. stałe elementy wyposażenia „wbudowanego”, a także wszelkie elementy ruchome, takie jak: stoły, krzesła, łóżka itp.). Wnioskodawcy mogą uzgodnić sprzedaż tego dodatkowego komponentu w ramach Transakcji na podstawie aneksu do Umowy.

Nieruchomość w strukturach Dostawcy.

Na moment składania niniejszego wniosku, Dostawca jest użytkownikiem wieczystym Gruntu, na którym rozpoczęła się budowa Budynków wraz z niezbędną infrastrukturą. Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej zabudowaniu Budynkami przez Dostawcę. Dostawca ma prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z wydatków poniesionych na wydatki poniesione w związku z budową na Gruncie Budynków i towarzyszącej infrastruktury.

Należy zaznaczyć, że co do zasady przedmiotem dostawy będą wszystkie aktywa posiadane przez Dostawcę. Poza Nieruchomością i działalnością gospodarczą związaną z planowaną inwestycją Dostawca nie prowadził i nie prowadzi innej działalności gospodarczej oraz nie posiada innych znaczących aktywów, w szczególności nie posiadał i nie posiada innych nieruchomości (poza opisanymi w przedmiotowym wniosku).

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment Transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Dostawcy w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została i nie zostanie wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Dostawcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Dostawcy o podobnym charakterze). Dostawca nie zgłosił (nie zgłosi) również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została (nie zostanie) również wyodrębniona w ramach Dostawcy na płaszczyźnie finansowej (przy czym z perspektywy praktycznej możliwe jest wyodrębnienie kosztów ponoszonych w związku z Nieruchomością).

Dostawca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Wyłączenia z przedmiotu dostawy.

Podkreślić należy, iż planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło, przeniesienie należności i zobowiązań Dostawcy (poza elementami wskazanymi powyżej).

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w wyniku dostawy, na Spółkę nie zostaną przeniesione:

*   ewentualne kredyty związane finansowaniem budowy Budynków,
*   budowa drogi na Działkach Drogowych, w tym wszelkie umowy budowlane dotyczące budowy drogi (w tym gwarancje jakości w odniesieniu do drogi), a także zobowiązanie Dostawcy do przekazania Działek Drogowych do miasta,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Dostawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Dostawca dokonuje rozliczeń związanych z Nieruchomością),
*   środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych,
*   zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałych do dnia dokonania dostawy,
*   księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,
*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Dostawcy,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów o:

*   prace budowlane,
*   dostawę mediów,
*   ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,
*   świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, intencją Wnioskodawców jest aby umowy z usługodawcami zawarte przez Dostawcę (w tym m.in. umowy na dostawę mediów do Nieruchomości) zostały rozwiązane z dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości lub w uzgodnionym dniu po dacie sprzedaży, a nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości zostały podpisane przez Nabywcę i zaczęły obowiązywać następnego dnia po dacie sprzedaży lub w uzgodnionym dniu po dacie sprzedaży. Co do zasady, należności i zobowiązania z nich wynikające nie będą zatem przeniesione na Spółkę. Mogą się przy tym zdarzyć sytuacje, w których Spółka zawrze umowy na dostawę określonych usług/ towarów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości z tym samym dostawcą (przykładowo umowy na dostawę mediów).

Jeżeli wszystkie umowy Deweloperskie zostaną rozwiązane przed Transakcją, na moment Transakcji, Dostawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości, a tym samym nie będzie osiągać żadnych przychodów związanych z Nieruchomością lub wynikających z praw do Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca (tj. do transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT i dostawa nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT), czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca (tj. do transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT i dostawa nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT), sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 2 ust. 4 lit. a) ustawy o PCC: „Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.”

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1 i 2, planowana przez Strony dostawa Nieruchomości:

*   nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT;
*   nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT i tym samym, transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając zatem na uwadze okoliczności przedstawione powyżej, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 25 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.197.2021.3.MB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość położoną w W. obejmującą w szczególności:

*   prawo własności budynków położonych w W. (lub poszczególnych lokali znajdujących się w budynkach);
*   prawo własności Gruntu 2 zabudowanego budynkami mieszkalnymi (pozostającego obecnie w użytkowaniu wieczystym) lub odpowiedni udział w prawie własności gruntu zabudowanego budynkami mieszkalnymi związany z prawem własności do odrębnych lokali znajdujących się w budynkach; oraz
*   prawo użytkowania wieczystego działek nr (…), stanowiących obecnie części Gruntu 1 (lub odpowiednią część w prawie użytkowania wieczystego).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.197.2021.3.MB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…)Podsumowując, nie zostaną spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa. Tym samym, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1. (…)

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów, należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z wniosku budynek oraz pozostałe naniesienia na Nieruchomości zostaną wzniesione w całości przez Dostawcę i zbyte na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich wybudowania. Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej wybudowaniu przez Dostawcę. To oznacza, że dostawa Nieruchomości nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w okresie krótszym niż 2 lata. W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy Nieruchomości, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Planowana dostawa Nieruchomości nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazano we wniosku, Dostawcy w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Zatem nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Dostawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją budowy Nieruchomości. Wobec powyższego nie zostanie spełniony jeden z warunków uprawniających do skorzystanie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, transakcja dostawy Nieruchomości składającej się z działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. ”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.