Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.414.2025.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-04
Teza: Zwolnienie sprzedaży działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę
dostawa-dostawa towarów
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży działki nr a oraz udziału w
    działce nr b.
    Wniosek uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 lipca 2025 r.
    (wpływ 2 lipca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka X Sp. z o. o., zwana dalej „Spółką” nabyła od osoby prywatnej 17 maja 2023 r.
    nieruchomość - niezabudowaną działkę przemysłową. Osoba prywatna chciałby odkupić
    tą ziemię od Spółki, oczywiście po cenie rynkowej. Działka jest dzierżawiona i w związku z
    tym Spółka wystawia faktury VAT. Zakup działki był od osoby prywatnej, nie było faktury
    VAT przy zakupie. VAT od działki nie był odpisywany przez Spółkę. Zakup nieruchomości
    miał miejsce ponad 2 lata. W tym czasie ulepszenia nieruchomości nie zmieniły wartości
    działki o 30%. Nieruchomość pozostaje niezabudowana.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że Spółka X Sp. z o. o., zwana dalej „Spółką” nabyła od
    osoby prywatnej 17 maja 2023 r. nieruchomość - niezabudowaną działkę przemysłową w
    obrębie XXxx Gmina XXxx, nr działki a oraz udział w drodze dojazdowej - działka b.
    Obecnie spóła wydzierżawia działkę a wystawiając na tej podstawie fakturę VAT. Spółka
    zamierza sprzedać działkę wraz z udziałem drodze osobom prywatnym.
    Informacje o działce a:
    - w momencie zakupu stanowiła teren niezabudowany;
    - w momencie planowanej sprzedaży będzie stanowiła teren niezabudowany;
    - działka obecnie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako
    działka przemysłowo usługowa z możliwością wybudowania budynku przemysłowego -
    hali;
    - na dzień sprzedaży status co do miejscowego planu zagospodarowania będzie taki sam
    jak wyżej. Działka PU;
    - Spółka zamierza sprzedać działkę osobom fizycznym (xxxx) pozostającym we wspólnocie
    majątkowej) przy czym (...) prowadzi JDG nie związaną z rynkiem nieruchomości i w tej
    transakcji będzie występował jako osoba prywatna.
    Informacje o działce b:
    - jest to droga dojazdowa;
    - Spółka ma 1/9 udziału w tej działce;
    - Adekwatne informacje tożsame jak dla działki a.

## Pytanie

Czy Spółka może sprzedać działkę bez naliczania VAT, na podstawie faktury VAT zw na
    podstawie art. 43 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ze względu na to, iż spółka nie odpisywała VAT od zakupu działki ma prawo do sprzedania
    działki osobom prywatnym bez naliczania VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a
    ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium
    kraju.
    Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana
    czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2,
      bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z opisu sprawy wynika, że 17 maja 2023 r. nabyli Państwo nieruchomość - niezabudowaną
    działkę nr a. Osoba prywatna chciałby odkupić od Państwa tę ziemię. Działka jest
    dzierżawiona i w związku z tym wystawiają Państwo faktury VAT. Nieruchomość pozostaje
    niezabudowana. Zamierzają Państwo sprzedać ww. działkę wraz z udziałem w drodze (t. j.
    działce nr b) osobom prywatnym.
    Wskazać należy, że w opisanej sytuacji sprzedaż działki nr aoraz udziału w działce nr b
    będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2
    ustawy, a Państwo (tj. Spółka z o. o.) w odniesieniu do tej transakcji wystąpią w

    charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Tak więc sprzedaż działki nr
    aoraz udziału w działce nr b będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której
    mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:
      Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu –
      zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
      mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym itp.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o
    planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
      morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej
      oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa

    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w
    oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o
    warunkach zabudowy nieruchomości.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr a oraz działka b w momencie
    planowanej sprzedaży będą stanowiły teren niezabudowany. Działka nr a obecnie jest
    objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako działka przemysłowo-
    usługowa z możliwością wybudowania budynku przemysłowego – hali. Na dzień sprzedaży
    status co do miejscowego planu zagospodarowania będzie taki sam jak wyżej. Natomiast
    działka b jest to droga dojazdowa. Wskazali Państwo również że adekwatne informacje są
    tożsame jak dla działki a.
    Wobec powyższego należy stwierdzić, że działka nr a oraz działka nr b na moment
    sprzedaży będą stanowiły teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
    Z racji tego, że działki nr a oraz nr b zgodnie z ustaleniami w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę,
    sprzedaż działki nr a oraz udziału w działce nr b nie może korzystać ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy działki nr a oraz
    udziału w działce nr b na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować
    możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zatem, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
    1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
    działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
    przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
    ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o
    którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
    podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
    u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88

    ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
    obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
    wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
    podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
    skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek
    VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do
    odliczenia VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, nabycie przedmiotu sprzedaży nastąpiło od osoby
    prywatnej, nie było faktury VAT przy zakupie. VAT od działki nie był odpisywany przez
    Państwa.
    Tym samym nabycie nie było związane z pojawieniem się jakiegokolwiek podatku
    naliczonego do odliczenia. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu
    prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki nr a oraz udziału w
    działce nr b lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym
    podatkiem. Oznacza to, że nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Podsumowując, planowana sprzedaż działki nr działki nr a oraz udziału w działce nr b
    będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.
    Tym samym, dostawa działki nr a oraz udziału w działce nr b, będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.
    Zatem Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo
    ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem
    we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swą aktualność.

    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
      /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia
    29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.