Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.557.2019.2.EN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-06
Teza: Dostawa działek nr 1, nr 2 i nr 3 zabudowanych budynkami i budowlami, w przypadku których doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od tego momentu do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będzie zwolniona od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast sprzedaż działki nr 3 zabudowanej placem manewrowo-parkingowym, na który zostały poniesione wydatki na ulepszenie, a wartość ulepszenia przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od momentu jego pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie upłynie okres 2 lat należy opodatkować 23% stawką podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2019 r. (data wpływu 30 września 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 listopada 2019 r. (data wpływu 3 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr 1 i nr 2 oraz części działki nr 3 oraz opodatkowania 23% stawką podatku VAT dostawy części działki nr 3 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr 1 i nr 2 oraz części działki nr 3 oraz opodatkowania 23% stawką podatku VAT dostawy części działki nr 3. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 3 grudnia 2019 r. o brakującą opłatę oraz własne stanowisko w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest spółką akcyjną. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca w dniu 13.06.2017 roku na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1, (…) o powierzchni 0,4616 ha z prawem własności budynków i urządzeń na niej posadowionych stanowiących odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr 2 o pow. 0,0049 ha i działki nr 3 o pow. 0,4812 ha (…) wraz z prawem własności budynków i urządzeń na nich posadowionych, stanowiących odrębną nieruchomość. Dla działki nr 2 i nr 3 prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Wspólnie działka nr 1, nr 3 i nr 2 zwane dalej także Nieruchomością.

Sprzedający w chwili sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedaż Nieruchomości była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na działce ewidencyjnej nr 1 znajdują się następujące budynki i budowle: budynek magazynowy jednokondygnacyjny, stalowy, kryty papą o powierzchni użytkowej 134 m2. oraz stacja paliw obejmująca zbiornik podziemny II-komorowy. Na działce ewidencyjnej nr 3, znajdują się następujące budynki i budowle: budynek magazynowo biurowy, dwukondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 1.652 m2, place parkingowo-manewrowe i drogi umożliwiające korzystanie z budynku magazynowo biurowego, w szczególności służą do dojazdu do budynku samochodów w celu załadunku i rozładunku towarów, zaparkowania samochodów oczekujących na załadunek i rozładunek oraz miejsca parkingowego dla kontrahentów i pracowników Wnioskodawcy.

Na działce ewidencyjnej nr 2, znajduje się stacja transformatorowa oraz następujące budowle: place parkingowo-manewrowe i drogi, które umożliwiają korzystanie z budynków usytuowanych na działce nr 3 i działce nr 1, oraz zapewniają dostęp do stacji transformatorowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i budynków, działka nr 1 sklasyfikowana jako użytki inne tereny zabudowane, Bi, działka nr 3 sklasyfikowana jako użytki tereny przemysłowe, Ba, działka nr 2 sklasyfikowana jako użytki tereny przemysłowe, Ba. Wymienione działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na terenie oznaczonym w planie symbolem UC – przeznacza się pod zabudowę usługową z dopuszczeniem lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m, zieleń urządzoną z dopuszczeniem miejsc postojowych i infrastrukturą techniczną.

Na działce nr 2 znajduje się stacja transformatorowa, która nie będzie przedmiotem dostawy. Na mocy bowiem art. 49 ustawy Kodeks cywilny, stacja transformatorowa nie jest uznawana za część składową gruntu. Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Wnioskodawca nie poniósł nakładów na jej wybudowanie. Dlatego też nie można przyjąć, że posiada on prawo do rozporządzania nią jak właściciel, co jest warunkiem sine qua non uznania jej późniejszej sprzedaży za dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Stan zabudowy opisanych powyżej działek nie zmieni się do dnia sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotową Nieruchomość Wnioskodawca w całości wykorzystuje do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług od dnia jej nabycia i będzie wykorzystywał do dnia jej sprzedaży. Wnioskodawca z dniem nabycia Nieruchomości rozpoczął korzystanie z niej w całości do prowadzonej działalności gospodarczej. Wymienione budynki i budowle wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży i magazynowania wykładzin, chodników i dywanów oraz komercyjnego wynajmu powierzchni budynków. W budynku magazynowo-biurowym, usytuowanym na działce ewidencyjnej nr 3, Wnioskodawca wynajmował w sumie 200 m2 powierzchni, w oparciu o dwie umowy najmu. Dwie umowy najmu obowiązywały od dnia nabycia Nieruchomości i zostały rozwiązane w dniu 28.02.2019 r. Te dwie umowy najmu obejmowały swoim przedmiotem także 800 m2 placu manewrowo-parkingowego. Czynsz najmu z tych umów najmu, powiększony był o podatek od towarów i usług.

Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie w postaci asfaltowania placu manewrowo-parkingowego, stanowiącego budowlę, na działce nr 3, które w miesiącu kwietniu 2018 roku przekroczyły 30% wartości początkowej. W miesiącu kwietniu 2018 roku, Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie tego placu na potrzeby własne związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony zawartych w fakturach dokumentujących poniesione nakłady (ulepszenia). Po dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego wymienionych działek oraz prawa własności budynków i urządzeń na nich posadowionych, Wnioskodawca nie ponosił żadnych innych nakładów na ulepszenia budynków i budowli i nie będzie ponosił do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z prawem własności budynków i budowli na niej posadowionych, stanowiących odrębną nieruchomość oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr 2 i działki nr 3 wraz z prawem własności budynków i budowli na nich posadowionych, stanowiących odrębną nieruchomość, w terminie do kwietnia 2020 roku.

Zawierając umowę sprzedaży Wnioskodawca będzie działał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie świadczy usług zwolnionych z VAT. Wnioskodawca nie wykorzystuje ww. prawa użytkowania wieczystego wymienionych działek oraz prawa własności budynków i budowli na nich posadowionych, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca i nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Przedmiotem transakcji sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) ustawy Kodeks Cywilny, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Nabywca nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

1.  jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
2.  tajemnic przedsiębiorstwa sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem nieruchomości,
3.  ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
4.  nazwy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy,
5.  praw i obowiązków z umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
6.  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
7.  praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem nieruchomości,
8.  zobowiązań i wierzytelności związanych z Nieruchomością, istniejących na dzień sprzedaży.

Na Nabywcę nie przejdą umowy z dostawcami mediów zawarte przez Wnioskodawcę.

Wymienione budynki i budowle nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), nie stanową one także jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Wnioskodawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Opisane budynki i budowle nie są i nie będą wyodrębnione funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, tj. nie stanowią i nie będą stanowić funkcjonalnie odrębnej całości w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Nabywca nie przejmie pracowników Wnioskodawcy, nie przejmie know-how dotyczącego prowadzenia działalności Wnioskodawcy. Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji nie są w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy wyodrębnione na płaszczyźnie finansowej, tzn. nie posiadają samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca i nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Nabywca ww. prawa użytkowania wieczystego wymienionych działek oraz prawa własności budynków i budowli na nich posadowionych, prowadzi działalność deweloperską i w zakresie tej działalności wykorzysta zakupioną Nieruchomość.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w stanie faktycznym zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz działki nr 2 wraz z własnością znajdujących się na nich budynków i budowli będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w stanie faktycznym zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 wraz z własnością znajdujących się na niej budynku i budowli będzie zwolniona w całości z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie ich na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienie nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki z uwzględnieniem warunków, których spełnienie determinuje stosowanie preferencji. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 13.10.2015 r., III SA/Gd 987/15, sąd stwierdził, że „wykładnia pojęcia »grunt« musi uwzględniać aspekt opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tej perspektywy, towarem w rozumieniu ustawy może być jedynie działka gruntu”.

Pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz działki nr 2 wraz z własnością znajdujących się na nich budynków i budowli, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do dokonanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże tak jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegających opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 11 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38 pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r., o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 3, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zwolnienie to w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania, gdyż Wnioskodawca nie wykorzystuje wymienionych budynków i budowli wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zgodni z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle także orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Tym samym, zasadne jest rozumienie pierwszego zasiedlenia jako rozpoczęcia wykorzystywania budynku/budowli do celów własnej działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższą definicję do przedmiotowej sprawy uznać należy, iż w stosunku do budynków i budowli, znajdujących się na działce nr 1 oraz działce nr 2, niewątpliwie doszło już do pierwszego zasiedlenia. Do zasiedlenia doszło z dniem rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby wymienionych budynków i budowli przez Wnioskodawcę, czyli z dniem ich nabycia. Od dnia nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz działki nr 2 wraz z własnością znajdujących się na nich budynków i budowli, Wnioskodawca wykorzystywał je w całości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. W ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia budynków, dróg i placów, doszło w dniu nabycia wymienionych nieruchomości, gdyż z tym dniem Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie posadowionych na nich budynków, dróg i placów, na potrzeby prowadzonej działalności. Zatem od momentu nabycia i rozpoczęcia wykorzystywania ich do celów własnej działalności gospodarczej, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie budynków czy budowli znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2. Stan zabudowy wymienionych działek nie ulegnie zmianie do dnia sprzedaży. Skutkiem tego stwierdzić należy, iż planowana dostawa opisanych budynków i budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Tym samym, w niniejszej sprawie spełnione będą przesłanki zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tak więc, skoro sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to tym samym bezzasadnym jest badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu będącego przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego), na którym posadowione zostały budynki i budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie faktycznym zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 wraz z własnością znajdujących się na nich budynku i budowli, będzie częściowo zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a w części opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r., o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zwolnienie to w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania, gdyż Wnioskodawca nie wykorzystuje budynku i budowli wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle także orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Tym samym, zasadne jest rozumienie pierwszego zasiedlenia jako rozpoczęcia wykorzystywania budynku/budowli do celów własnej działalności gospodarczej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu (również prawa wieczystego użytkowania gruntów), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Jeżeli dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 13.06.2017 roku na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nabył między innymi prawo użytkowania wieczystego działki nr 3. Sprzedający w chwili sprzedaży tej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedaż Nieruchomości była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na działce ewidencyjnej nr 3, znajdują się następujący budynek i budowle: budynek magazynowo biurowy, dwukondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 1.652 m2, place parkingowo-manewrowe i drogi umożliwiające korzystanie z budynku magazynowo biurowego. Stan zabudowy opisanych powyżej działek nie zmieni się do dnia sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotową działkę Wnioskodawca w całości wykorzystuje do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług od dnia jej nabycia i będzie wykorzystywał do dnia jej sprzedaży. Wnioskodawca z dniem nabycia tej działki rozpoczął korzystanie z niej w całości do prowadzonej działalności gospodarczej. Posadowiony na niej budynek i budowle wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży i magazynowania wykładzin, chodników i dywanów oraz sporadycznie komercyjnego wynajmu powierzchni budynków.

W budynku magazynowo-biurowym, usytuowanym na działce ewidencyjnej nr 3, Wnioskodawca wynajmował w sumie 200 m2 powierzchni, w oparciu o dwie umowy najmu. Dwie umowy najmu obowiązywały od dnia nabycia Nieruchomości i zostały rozwiązane w dniu 28.02.2019 r. Te dwie umowy najmu obejmowały swoim przedmiotem także 800 m2 placu manewrowo-parkingowego. Czynsz najmu z tych umów najmu powiększony był o podatek od towarów i usług. Wnioskodawca poniósł nakłady na asfaltowanie placu manewrowo-parkingowego, stanowiącego budowlę, na działce nr 3, które jako wydatki na ulepszenie przekroczyło 30% wartości początkowej w kwietniu 2018 roku. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony zawarty w fakturach dokumentujących poniesienie nakładów (ulepszeń). Wnioskodawca nie ponosił żadnych innych nakładów na ulepszenie budynku i budowli i nie będzie ponosił do dnia sprzedaży Nieruchomości. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca i nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Przedmiotem transakcji sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) ustawy Kodeks Cywilny, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Nabywca ww. prawa użytkowania wieczystego wymienionych działek oraz prawa własności budynków i budowli na nich posadowionych, prowadzi działalność deweloperską i w zakresie tej działalności wykorzysta zakupioną Nieruchomość. Zdaniem Wnioskodawcy dostawa budynku magazynowo biurowego i drogi będzie korzystać ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa placu manewrowo-parkingowego, jako budowli, będzie opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23% w myśl art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ustawy. Wynika to z faktu, że wydatki poniesione na ulepszenie placu manewrowo-parkingowego, na działce nr 3, w miesiącu kwietniu 2018 roku przekroczyło 30% wartości początkowej. W miesiącu kwietniu 2018 roku Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie na potrzeby własne tej budowli. Z tym miesiącem doszło do pierwszego zasiedlenia, w związku z czym, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres krótszy niż dwa lata, skoro sprzedaż nastąpi przed kwietniem 2020 roku.

Plac nie będzie objęty zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie będzie również zwolniony na podstawie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się również dostawę budynków, budowli, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Wnioskodawca nie wykorzystuje ww. budowli wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem w stanie faktycznym zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 3 wraz z własnością znajdującego się na niej budynku i budowli, będzie częściowo zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a w części opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle ww. przepisów, grunty spełniają definicję towarów, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r.), rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Spółka Akcyjna (Wnioskodawca), która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w dniu 13.06.2017 r. na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nabyła prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 1, nr 2 i nr 3 (zwane dalej Nieruchomością) wraz z prawem własności budynków i urządzeń na niej posadowionych stanowiących odrębną nieruchomość.

Sprzedający w chwili sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedaż Nieruchomości była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na działce ewidencyjnej nr 1 znajdują się następujące budynki i budowle: budynek magazynowy jednokondygnacyjny, stalowy, kryty papą o powierzchni użytkowej 134 m2 oraz stacja paliw obejmująca zbiornik podziemny II-komorowy.

Na działce ewidencyjnej nr 3, znajdują się następujące budynki i budowle: budynek agazynowo-biurowy, dwukondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 1.652 m2, place parkingowo-manewrowe i drogi umożliwiające korzystanie z budynku magazynowo biurowego, w szczególności służą do dojazdu do budynku samochodów w celu załadunku i rozładunku towarów, zaparkowania samochodów oczekujących na załadunek i rozładunek oraz miejsca parkingowego dla kontrahentów i pracowników Wnioskodawcy.

Na działce ewidencyjnej nr 2, znajduje się stacja transformatorowa oraz następujące budowle: place parkingowo-manewrowe i drogi, które umożliwiają korzystanie z budynków usytuowanych na działce nr 3 i działce nr 1, oraz zapewniają dostęp do stacji transformatorowej.

Na działce nr 2 znajduje się stacja transformatorowa, która nie będzie przedmiotem dostawy. Bowiem jak wskazał Wnioskodawca – na mocy art. 49 ustawy Kodeks cywilny, stacja transformatorowa nie jest uznawana za część składową gruntu. Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Wnioskodawca nie poniósł nakładów na jej wybudowanie.

Stan zabudowy opisanych powyżej działek nie zmieni się do dnia sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotową Nieruchomość Wnioskodawca w całości wykorzystuje do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług od dnia jej nabycia i będzie wykorzystywał do dnia jej sprzedaży. Wnioskodawca z dniem nabycia Nieruchomości rozpoczął korzystanie z niej w całości do prowadzonej działalności gospodarczej. Wymienione budynki i budowle wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży i magazynowania wykładzin, chodników i dywanów oraz komercyjnego wynajmu powierzchni budynków.

W budynku magazynowo-biurowym, usytuowanym na działce ewidencyjnej nr 3, Wnioskodawca wynajmował w sumie 200 m2 powierzchni, w oparciu o dwie umowy najmu. Dwie umowy najmu obowiązywały od dnia nabycia Nieruchomości i zostały rozwiązane w dniu 28.02.2019 r. Te dwie umowy najmu obejmowały swoim przedmiotem także 800 m2 placu manewrowo-parkingowego. Czynsz najmu z tych umów najmu, powiększony był o podatek od towarów i usług.

Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie w postaci asfaltowania placu manewrowo-parkingowego, stanowiącego budowlę, na działce nr 3, które w miesiącu kwietniu 2018 roku przekroczyły 30% wartości początkowej. W miesiącu kwietniu 2018 roku, Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie tego placu na potrzeby własne związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony zawartych w fakturach dokumentujących poniesione nakłady (ulepszenia).

Po dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego wymienionych działek oraz prawa własności budynków i urządzeń na nich posadowionych, Wnioskodawca nie ponosił żadnych innych nakładów na ulepszenia budynków i budowli i nie będzie ponosił do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2 i nr 3 wraz z prawem własności budynków i budowli na niej posadowionych, stanowiących odrębną nieruchomość w terminie do kwietnia 2020 r.

Zawierając umowę sprzedaży Wnioskodawca będzie działał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie świadczy usług zwolnionych z VAT. Wnioskodawca nie wykorzystuje ww. prawa użytkowania wieczystego wymienionych działek oraz prawa własności budynków i budowli na nich posadowionych, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca i nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Przedmiotem transakcji sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Nabywca Nieruchomości prowadzi działalność deweloperską i w zakresie tej działalności wykorzysta zakupioną Nieruchomość.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanych (tj. działki nr 1, 3 i 2) – budynkami i budowlami, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na przedmiotowej działce budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że w stosunku do budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 (tj. budynek magazynowy jednokondygnacyjny, stalowy, kryty papą o powierzchni użytkowej 134 m2 oraz stacja paliw obejmująca zbiornik podziemny II-komorowy) oraz na działce nr 3 (tj. budynek magazynowo-biurowy, dwukondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 1.652 m2 i drogi) i na działce nr 2 (tj. place parkingowo-manewrowe i drogi) doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył ww. Nieruchomości zabudowane 13.06.2017 r., które w całości wykorzystuje do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług od dnia ich nabycia i będzie wykorzystywał do dnia ich sprzedaży. Wnioskodawca z dniem nabycia ww. Nieruchomości rozpoczął wykorzystywanie ich w całości do prowadzonej działalności gospodarczej. Wymienione budynki i budowle wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży i magazynowania wykładzin, chodników i dywanów oraz komercyjnego wynajmu powierzchni budynków.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli do chwili ich dostawy (najpóźniej kwiecień 2020 r.), upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ich ulepszenie, to w odniesieniu do ich dostawy zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro do dostawy ww. budynków i budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 1, nr 3 i nr 2, na których posadowione są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (analogicznie jak sprzedaż obiektów, posadowionych na ww. gruncie).

Natomiast, w odniesieniu do dostawy posadowionego na działce nr 3 placu manewrowo-parkingowego stanowiącego budowlę – w stosunku do którego Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie w postaci asfaltowania, które w miesiącu kwietniu 2018 roku przekroczyły 30% jego wartości początkowej i w tym samym miesiącu rozpoczął on użytkowanie tego placu na potrzeby własne związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej niż w kwietniu 2020 r. Bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli (tj. kwiecień 2018 r.) a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedaż ww. budowli nie będzie korzystać również ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca odliczył podatek naliczony zawarty w fakturach dokumentujących ww. nakłady (ulepszenia).

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystuje budynków i budowli wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wnioskodawca Nieruchomości zabudowane w całości wykorzystuje do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług od dnia ich nabycia i będzie wykorzystywał do dnia ich sprzedaży. Zatem dostawa ww. budowli nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro zatem dostawa przedmiotowej budowli nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to zastosowanie znajdzie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy, a to oznacza, że sprzedaż obiektu będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

W świetle powyższego, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 3 zabudowanej budowlą w postaci placu manewrowo-parkingowego, będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i pytania nr 2 należało ocenić jako prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W szczególności w niniejszej sprawie przyjęto, że przedmiotem sprzedaży nie będzie stacja transformatorowa ponieważ nie stanowi części składowej gruntu (działki 2), lecz stanowi urządzenie służące do doprowadzania energii elektrycznej wchodzące w skład przedsiębiorstwa energetycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.