Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.325.2018.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-22
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 25 czerwca 2018 r. (data wpływu 25 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 23 lipca 2018 r. (doręczone Stronie w dniu 24 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 23 lipca 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.325.2018.1.JG.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zajmuje się działalnością deweloperską, w ramach której prowadzi inwestycje budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca zamierza nabyć prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działek gruntu (dalej łącznie zwane: Nieruchomością). Nieruchomość składa się z działki o numerze ewidencyjnym 12/5 o pow. 2.064 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta oraz działki o numerze ewidencyjnym 18/6, o pow. 12 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Działka gruntu 12/5 powstała poprzez wydzielenie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 12/3, na podstawie ostatecznej decyzji z 22 września 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Działka gruntu 18/6 powstała poprzez wydzielenie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 18/2, na podstawie ostatecznej. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje dla Nieruchomości przeznaczenie mieszkalnictwo wielorodzinne oraz usługi (symbol MU4)

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 20 grudnia 2012 r., prawo do użytkowania wieczystego Nieruchomości przysługiwało następującym osobom:

*   Osoba A,

*   Osoba B,

*   Osoba C,

*   Osoba D,

*   Osoba E.

Następnie Osoba F nabyła na podstawie dziedziczenia i umowy darowizny udział w prawie użytkowania wieczystego przysługujący dotychczas Osobie A i Osobie B

W 2017 r. zmarła osoba C - jedna ze współużytkowników wieczystych nieruchomości, matka Osoby E.

Osoba E mieszka w USA i tam została przeprowadzona procedura spadkowa, która nie odpowiada procedurze spadkowej w Polsce. W związku z powyższym, w Polsce oddzielnie musi zostać przeprowadzona procedura i został złożony w tym celu wniosek do sądu. Na dzień dzisiejszy nie wyznaczono terminu rozprawy i nie można określić w jakim czasie sprawa zostanie rozwiązana.

Obecnie Osoba E posiada swój udział w prawie użytkowania wieczystego, ale nie jest jeszcze właścicielem udziału po matce. Wnioskodawca postanowił zakupić udziały w Nieruchomości (w tym udział Osoby E), a w zakresie powyższego udziału (udziału spadkowego po matce Osoby E) zawrzeć umowę zobowiązującą - do momentu przeprowadzenia procedury spadkowej w Polsce.

Na moment złożenia wniosku, Osoba E objęła w posiadanie na podstawie dziedziczenia udział w prawie użytkowania wieczystego przysługujący dotychczas Osobie C, ale w efekcie przeprowadzonej procedury spadkowej, stanie się on również współużytkownikiem.

W związku z tym można uznać, że współwłaścicielami powyższej Nieruchomości są następujące osoby fizyczne:

*   Osoba F;

*   Osoba D;

*   Osoba E.

Osoba C (dalej zwany: Sprzedającym) planuje sprzedać Wnioskodawcy swój udział - zarówno ten, którego jest właścicielem jak i ten, którego na moment złożenia niniejszego wniosku jest posiadaczem.

Nieruchomość przez lata była przedmiotem bezumownego korzystania przez Spółdzielnię, która utrzymywała na niej ogrodzony parking. Z formalnego punktu widzenia wraz z uzyskaniem przez Sprzedającego tytułu prawnego do Nieruchomości, ustało jej wykorzystanie do celów parkingowych. W żadnym razie nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie było spowodowane chęcią prowadzenia działalności gospodarczej w postaci płatnego parkingu. Naniesienia parkingowe pozostały na Nieruchomości, niekiedy Nieruchomość jest też bezumownie wykorzystywana jako parking. Jednakże, Sprzedający nie pobiera wynagrodzenia od korzystających w ten sposób z Nieruchomości. Ponadto, na terenie Nieruchomości nie jest prowadzona przez Sprzedającego ani zorganizowana, ani zarejestrowana działalność gospodarcza.

W związku z użytkowaniem Nieruchomości jako parking Spółdzielnia sfinansowała wybudowanie na części Nieruchomości asfaltowego parkingu. Nieruchomość jest ogrodzona metalowym ogrodzeniem, Spółdzielnia uzbroiła też na własny koszt działkę w energię elektryczną.

W związku z realizowaną inwestycją budowy drogi dwupasmowej z działek gruntu o numerach 12/3, 118/2, w wyniku podziału których powstała przedmiotowa Nieruchomość, zostały również wydzielone i zajęte przez Miasto działki o łącznej powierzchni 0,1166 ha. Wspomniane działki gruntu zostały przeznaczone na drogę publiczną Wspomniane działki o powierzchni 0.1166 ha nie stanowią części Nieruchomości i nie są przedmiotem transakcji planowanej przez Wnioskodawcę.

W związku z poszerzeniem pasa drogowego nastąpiła likwidacja powierzchni zajmowanej przez stoiska handlowe. Zgodnie z ustaleniami Urzędu Dzielnicy z współwłaścicielami, mieli oni udostępnić część nieruchomości w celu umożliwienia kupcom kontynuowania działalności do czasu przygotowania przez UD nowego, docelowego miejsca pod bazarek. Współwłaściciele udostępnili kupcom fragment Nieruchomości od strony przylegającej do ulicy. W tym celu Współwłaściciele mieli zawrzeć z kupcem umowę najmu części Nieruchomości o powierzchni 444 m2. Intencją Współwłaścicieli było nie angażowanie się w prowadzenie profesjonalnej działalności w zakresie najmu powierzchni kupcom. Z tego powodu planowali zawrzeć umowę tylko z jednym z kupców, który następnie za wiedzą i zgodą Współwłaścicieli podnajął pozostałym kupcom powierzchnię na stoiska handlowe.

Ponieważ Sprzedający planował wynajmować część Nieruchomości przez okres potrzebny na przygotowanie i udostępnienie kupcom docelowego miejsca pod bazarek, umowa najmu została zawarta na czas określony tj. do 30 marca 2018 r. (z możliwością jej przedłużenia). W zamian za wynajem Sprzedającemu należne miało być wynagrodzenie w wysokości 1500 zł netto miesięcznie. Umowa najmu nie została jednak finalnie podpisana przez Osobą E i nie pobiera ona z tego tytułu wynagrodzenia.

Sprzedający nie prowadził dodatkowych prac przygotowujących Nieruchomość do sprzedaży, tj. nie grodził jej (ponad to, co już zostało ogrodzone przez Spółdzielnię), nie zbroił, ani nie zamieszczał ogłoszeń o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż.

Sam Sprzedający nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, dlatego skontaktował się z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami, aby ten pośredniczył w znalezieniu nabywcy i sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie jest podatnikiem VAT.

Osoba E nabyła swoją część nieruchomości jako spadek po ojcu. Nabycie nie było finansowane ze źródeł zewnętrznych, które byłyby podobne do tych wykorzystywanych przez handlowców, np. finansowanie zakupu kredytem.

Ponadto nie prowadził prac przygotowujących jej do sprzedaży (porządkowanie, uzbrojenie, wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy).

Sprzedający nie ponosił również nakładów na przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, ani nie zamieszczał ogłoszeń o zamiarze jej sprzedaży. Proces znalezienia nabywcy został powierzony pośrednikowi

Wnioskodawca pragnie wskazać, że udział w Nieruchomości stanowi majątek prywatny Sprzedającego.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że nie zna dokładnego momentu powstania parkingu. Wiadomym jest, że w momencie nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego na nieruchomości istniał tam już parking dla mieszkańców Spółdzielni. Prawo do użytkowania wieczystego Nieruchomości przysługuje Zainteresowanemu na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 20 grudnia 2012 r. Wnioskując z powyższego, nie jest możliwym jednoznaczne wskazanie momentu powstania parkingu, ale pewnym jest, że istniał on na pewno w 2012 r. w momencie nabycia prawa do użytkowania wieczystego na podstawie ww. decyzji z dnia 20 grudnia 2012 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w opisanej transakcji sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT?
3.  Jeżeli sprzedaż nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podlega w całości lub części opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to czy znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Zdaniem Wnioskodawcy opisane zdarzenie przyszłe - sprzedaż udziału Sprzedającego w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, nie powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT Stanie się tak, ponieważ powyższa transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
3.  Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w całości lub części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT to w odniesieniu do niej znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT. W myśl którego przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Przechodząc następnie do współwłasności należy wskazać, że została uregulowana w art. 195-221 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm., dalej zwana: Kodeksem cywilnym).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Zatem, współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Według art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Według art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie Ustawy o VAT sprzedaż udziału we współwłasności gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów. Stanowisko takie przedstawił m.in. NSA w wyroku z 24 października 2011 r„ sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów czy budowli, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie czy budowli (w prawie własności nieruchomości).

W związku z powyższym, sprzedaż udziału lub wszystkich - jak w opisanym stanie faktycznym - udziałów w prawie własności Nieruchomości należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem VAT.

Należy również wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w Ustawie o VAT, ma szeroki charakter, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

W takim razie właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej,

Tym samym za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży dziatek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc może również orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, który stwierdził: „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (\`(...)\`) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Sprzedającego - w związku z zbyciem Nieruchomości - za podatnika podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy zbycie przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Sprzedający nie ponosił w związku ze sprzedażą Nieruchomości dodatkowych nakładów, tj. nie grodził jej (ponad to, co już zostało ogrodzone przez Spółdzielnię), nie zbroił, ani nie zamieszczał ogłoszeń o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż.

Sprzedający nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, w związku z tym skontaktował się z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami, aby ten pośredniczył w znalezieniu nabywcy i sprzedaży Nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do części Nieruchomości udostępnionej przez Sprzedającego na rzecz kupca Wnioskodawca podkreśla, że udostępnienie Nieruchomości do używania miało charakter nieplanowany i poboczny w stosunku do przeznaczenia Nieruchomości. Umowa najmu nie została podpisana przez Sprzedającego. Można w tej sytuacji mówić o milczącym przyzwoleniu Sprzedającego na używanie części Nieruchomości przez kupców. Sprzedający nie pobiera za wspomniane używanie wynagrodzenia od kupców.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać na wyrok TSUE. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Ministrowi Finansów (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 12.2006, str. 1, z późn zm).

Podkreślić należy, że powyższe orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Przykładowo Wnioskodawca pragnie wskazać na następujące orzeczenia które zapadły na tle wyroku Trybunatu:

*   Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10);

*   Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11);

*   Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11);

*   Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11);

*   Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11).

Końcowo, Wnioskodawca nadmienia, że powyższe orzeczenia dotyczą konkretnych, indywidualnych spraw i rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące dla podatników. Niemniej, Wnioskodawca powołując się na te orzeczenia chciałby ukazać i podkreślić raz jeszcze wykształconą już w tym zakresie linię interpretacyjną sądów administracyjnych, która może mieć zastosowanie również w jego sytuacji.

Podsumowując Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska nr 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym nie powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska nr 3

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku gdyby sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w całości lub części podlegała jednak opodatkowaniu podatkiem VAT to w odniesieniu do niej znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Stosownie do przywołanego art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku, gdy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w całości lub części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT to w odniesieniu do niej znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości (taki podatek nie wystąpił). Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów na Nieruchomość w wysokości przekraczającej 30% jej wartości początkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) rzeczami są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy wskazać, że na gruncie przepisów ustawy zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sfera prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Z kolei, w myśl pkt 2 ww. artykułu, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Stosownie zaś do art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl natomiast art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zajmuje się działalnością deweloperską, w ramach której prowadzi inwestycje budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca zamierza nabyć prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działek gruntu. Nieruchomość składa się z działki o numerze ewidencyjnym 12/5 o pow. 2.064 m2, oraz działki o numerze ewidencyjnym 18/6, o pow. 12 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Działka gruntu 12/5 powstała poprzez wydzielenie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 12/3, na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z 22 września 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Działka gruntu 18/6 powstała poprzez wydzielenie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 18/2, na podstawie ostatecznej Decyzji. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje dla Nieruchomości przeznaczenie mieszkalnictwo wielorodzinne oraz usługi (symbol MU4).

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 20 grudnia 2012 r., prawo do użytkowania wieczystego Nieruchomości przysługiwało następującym osobom:

*   Osoba A,

*   Osoba B,

*   Osoba C,

*   Osoba D,

*   Osoba E.

Następnie Osoba F nabyła na podstawie dziedziczenia i umowy darowizny udział w prawie użytkowania wieczystego przysługujący dotychczas Osoby A i Osoby B. W 2017 r. zmarła Osoba C - jedna ze współużytkowników wieczystych nieruchomości, matka Osoby E. Osoba E mieszka w USA i tam została przeprowadzona procedura spadkowa, która nie odpowiada procedurze spadkowej w Polsce. W związku z powyższym, w Polsce oddzielnie musi zostać przeprowadzona procedura i został złożony w tym celu wniosek do sądu. Na dzień dzisiejszy nie wyznaczono terminu rozprawy i nie można określić w jakim czasie sprawa zostanie rozwiązana. Obecnie Osoba E posiada swój udział w prawie użytkowania wieczystego, ale nie jest jeszcze właścicielem udziału po matce. Wnioskodawca postanowił zakupić udziały w Nieruchomości (w tym udział Osoby E), a w zakresie powyższego udziału (udziału spadkowego po matce Zainteresowanego) zawrzeć umowę zobowiązującą - do momentu przeprowadzenia procedury spadkowej w Polsce.

Na moment złożenia wniosku, Osoba E objęła w posiadanie na podstawie dziedziczenia udział w prawie użytkowania wieczystego przysługujący dotychczas Osobie C ale w efekcie przeprowadzonej procedury spadkowej, stanie się on również współużytkownikiem. W związku z tym można uznać, że współwłaścicielami powyższej Nieruchomości są następujące osoby fizyczne:

*   Osoba F;

*   Osoba D;

*   Osoba E.

Osoba E (dalej zwana: Sprzedającym) planuje sprzedać Wnioskodawcy swój udział - zarówno ten, którego jest właścicielem jak i ten, którego na moment złożenia niniejszego wniosku jest posiadaczem. Nieruchomość przez lata była przedmiotem bezumownego korzystania przez Spółdzielnię, która utrzymywała na niej ogrodzony parking. Z formalnego punktu widzenia wraz z uzyskaniem przez Sprzedającego tytułu prawnego do Nieruchomości, ustało jej wykorzystanie do celów parkingowych. W żadnym razie nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie było spowodowane chęcią prowadzenia działalności gospodarczej w postaci płatnego parkingu. Naniesienia parkingowe pozostały na Nieruchomości, niekiedy Nieruchomość jest też bezumownie wykorzystywana jako parking. Jednakże, Sprzedający nie pobiera wynagrodzenia od korzystających w ten sposób z Nieruchomości. Ponadto, na terenie Nieruchomości nie jest prowadzona przez Sprzedającego ani zorganizowana, ani zarejestrowana działalność gospodarcza. W związku z użytkowaniem Nieruchomości jako parking Spółdzielnia sfinansowała wybudowanie na części Nieruchomości asfaltowego parkingu. Nieruchomość jest ogrodzona metalowym ogrodzeniem, Spółdzielnia uzbroiła też na własny koszt działkę w energię elektryczną. W związku z realizowaną inwestycją budowy drogi dwupasmowej z działek gruntu o numerach 12/3 118/2, w wyniku podziału których powstała przedmiotowa Nieruchomość, zostały również wydzielone i zajęte przez Miasto działki o łącznej powierzchni 0,1166 ha. Wspomniane działki gruntu zostały przeznaczone na drogę publiczną. Wspomniane działki o powierzchni 0.1166 ha nie stanowią części Nieruchomości i nie są przedmiotem transakcji planowanej przez Wnioskodawcę.

W związku z poszerzeniem pasa drogowego nastąpiła likwidacja powierzchni zajmowanej przez stoiska handlowe. Zgodnie z ustaleniami Urzędu Dzielnicy z współwłaścicielami, mieli oni udostępnić część nieruchomości w celu umożliwienia kupcom kontynuowania działalności do czasu przygotowania przez UD nowego, docelowego miejsca pod bazarek, Współwłaściciele udostępnili kupcom fragment Nieruchomości od strony przylegającej do ulicy. W tym celu Współwłaściciele mieli zawrzeć z kupcem umowę najmu części Nieruchomości o powierzchni 444 m2. Intencją Współwłaścicieli było nie angażowanie się w prowadzenie profesjonalnej działalności w zakresie najmu powierzchni kupcom. Z tego powodu planowali zawrzeć umowę tylko z jednym z kupców, który następnie za wiedzą i zgodą Współwłaścicieli podnajął pozostałym kupcom powierzchnię na stoiska handlowe.

Ponieważ Sprzedający planował wynajmować część Nieruchomości przez okres potrzebny na przygotowanie i udostępnienie kupcom docelowego miejsca pod bazarek, umowa najmu została zawarta na czas określony tj. do 30 marca 2018 r. (z możliwością jej przedłużenia). W zamian za wynajem Sprzedającemu należne miało być wynagrodzenie w wysokości 1500 zł netto miesięcznie. Umowa najmu nie została jednak finalnie podpisana przez Osobę E i nie pobiera on z tego tytułu wynagrodzenia.

Sprzedający nie prowadził dodatkowych prac przygotowujących Nieruchomość do sprzedaży, tj. nie grodził jej (ponad to, co już zostało ogrodzone przez Spółdzielnię), nie zbroił, ani nie zamieszczał ogłoszeń o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż.

Sam Sprzedający nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, dlatego skontaktował się z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami, aby ten pośredniczył w znalezieniu nabywcy i sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie jest podatnikiem VAT. Sprzedający nabył swoją część nieruchomości jako spadek po ojcu. Nabycie nie było finansowane ze źródeł zewnętrznych, które byłyby podobne do tych wykorzystywanych przez handlowców, np. finansowanie zakupu kredytem. Ponadto nie prowadził prac przygotowujących jej do sprzedaży (porządkowanie, uzbrojenie, wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy). Sprzedający nie ponosił również nakładów na przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, ani nie zamieszczał ogłoszeń o zamiarze jej sprzedaży. Proces znalezienia nabywcy został powierzony pośrednikowi. Wnioskodawca pragnie wskazać, że udział w Nieruchomości stanowi majątek prywatny Sprzedającego.

Na tle powyższego, wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie występują przesłanki, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów, (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, z opisu stanu faktycznego wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Sprzedającego należy uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedający wskazał, że posiada Nieruchomość, na której znajduje się asfaltowy parking, Nieruchomość ogrodzona jest metalowym ogrodzeniem i uzbrojona w energię elektryczną, wynika z tego, że przedmiotowa Nieruchomość stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Jak z wniosku wynika Nieruchomość była przedmiotem bezumownego korzystania przez Spółdzielnię, jako parking. W związku z użytkowaniem Nieruchomości Spółdzielnia sfinansowała wybudowanie na części Nieruchomości asfaltowego parkingu, oraz uzbrojenie działki w energię elektryczną. Sprzedający skorzystał również z usług firmy specjalizującej się w obrocie nieruchomościami, aby ta pośredniczyła w znalezieniu nabywcy i sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowany podejmował więc aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Należy więc uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT należy stwierdzić, że nastąpiła dostawa towarów oraz uznać podmiot dokonujący dostawy za występującego w związku ze sprzedażą za podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie (tj. w zakresie dostawy Nieruchomości) należy uznać, że Wnioskodawca wykorzystywał ww. Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co pozwala na uznanie Wnioskodawcy za podatnika VAT w zakresie dostawy przedmiotowej Nieruchomości. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż Nieruchomości, zabudowanej budowlą w postaci asfaltowego parkingu, ogrodzonego metalowym ogrodzeniem i uzbrojonego w energię elektryczną, na rzecz Wnioskodawcy przez Sprzedającego, stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży działek.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba, że:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że jak wynika z art. 2 pkt 14 lit. b ustawy, dla określenia pojęcia „ulepszenia” istotne znaczenie ma rozumienie tego pojęcia wynikające z ustawy o podatku dochodowym.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. syg. I FSK 382/14, na który powołał się Wnioskodawca. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie, używanie budynku po jego wybudowaniu”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem również grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z art. 43 ust. 11 ustawy, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynków, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W okolicznościach przedmiotowej spawy w odniesieniu do Nieruchomości zabudowanej budowlą zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W odniesieniu do tej budowli doszło do jej pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce jak wskazał Wnioskodawca przed 2012 r. w momencie wykorzystywania jej jako parking przez Spółdzielnię Budowlaną i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży miną co najmniej 2 lata. Sprzedający jak z wniosku wynika nie ponosił nakładów na ulepszenie budowli, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy tej nieruchomości można zastosować właściwą stawkę podatku VAT.

Tym samym, w analizowanej sprawie bezzasadne stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i zajmuje się działalnością deweloperską, w ramach której prowadzi inwestycje budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Założeniem biznesowym Wnioskodawcy leżącym u podstaw zakupu Nieruchomości jest wykonanie tam zabudowy mieszkaniowej. Zatem Wnioskodawca zamierza wykorzystywać zakupioną Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych – sprzedaży lokali mieszkalnych.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu przez Spółkę będzie służyła czynnościom opodatkowanym w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych, a Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W odniesieniu więc do dostawy budowli znajdujących się na Nieruchomości, która będzie zwolniona z podatku VAT z możliwością wyboru jej opodatkowania i strony wybiorą tę możliwość Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w całości należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu Stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.