Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.283.2025.2.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-08
Teza: Najem i sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
majątek-majątek prywatny
najem
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych z
    darzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
    Opis zdarzeń przyszłych
    Aktualnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jest właścicielem dwóch
    lokali mieszkalnych oraz pięciu lokali użytkowych (w tym w jednym lokalu jest to 50%
    udziału we własności). Nieruchomości są przeznaczone na wynajem. Dwa lokale
    mieszkalne są udostępniane osobom fizycznym w ramach najmu krótkoterminowego, a
    lokale użytkowe są wynajmowane podmiotom gospodarczym.
    Stan posiadania nieruchomości Wnioskodawcy jest następujący:
    (...)
    Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i nie wykonuje poza
    najmem nieruchomości innego rodzaju działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca planuje zlikwidować prowadzoną przez siebie jednoosobową działalność
    gospodarczą. Będzie to spowodowane osiągnięciem w roku 2025 wieku emerytalnego i
    nabyciem prawa do emerytury. Wraz z likwidacją działalności gospodarczej planowane
    jest kontynuowanie najmu lokali, ale już jako stanowiących majątek osobisty, niezwiązany
    z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. W związku z tym, na podstawie nowych umów
    najmu, w których Wnioskodawca nie będzie występować już jako przedsiębiorca, ale jako
    osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem, będzie kontynuowane wykorzystanie
    tego majątku w celu osiągnięcia pożytków.
    W związku z przeniesieniem nieruchomości do majątku osobistego i ich wynajmowaniem
    dalszym na podstawie nowych umów Wnioskodawca pozostanie nadal czynnym
    podatnikiem VAT, uznając, że nadal będzie wykonywał czynności opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług, ale już w zakresie innego źródła przychodów.
    Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy po likwidacji działalności gospodarczej
    przychody z najmu wskazanych nieruchomości mieszkalnych i użytkowych można
    zakwalifikować do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych – tzw. najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Istotne jest wobec powyższego, że po przejściu na emeryturę Wnioskodawca zakończy
    aktywność charakterystyczną dla podmiotu gospodarczego, gdyż zamierza:
    - nie podejmować działań zmierzających do budowy struktury organizacyjnej, tj. kadry
      zarządzającej, pracowników, szerszej działalności reklamowej, istnienia osobnego
      lokalu do kontaktu z najemcami,
    - ograniczyć czasowo działania związane z najmem do kilku-kilkunastu dni w miesiącu,
    - ograniczyć działanie wyłącznie do pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości
      stanowiącej własność osobistą wynajmującego;
    - wykorzystywać najem jako jedyny racjonalny sposób zarządzania tymi
      nieruchomościami, które będą stanowiły majątek osobisty Wnioskodawcy.

    Ponadto Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży wybranej nieruchomości, ale
    sprzedaż nastąpiłaby nie wcześniej niż po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia
    miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiłaby likwidacja działalności
    gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia, a uzyskane kwoty
    przeznaczone byłyby na cele osobiste.
    Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku
    dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
    1. Czy po dokonaniu likwidacji prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej
      działalności gospodarczej przychód z wynajmu nieruchomości będzie przychodem ze
      źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i będzie
      podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie
      art. 6 ust. 1a ustawy o ZPD?
    2. Czy dokonując sprzedaży wybranej spośród wymienionych nieruchomości po upływie
      sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym
      nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich
      odpłatnego zbycia, Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania dochodu
      /przychodu z tej sprzedaży jak dochodu/przychodu z działalności gospodarczej?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT źródłami przychodu są najem, podnajem,
    dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również
    dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego
    lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych
    produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalność gospodarczą.
    Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT stanowi, że źródłem przychodu jest także
    pozarolnicza działalność gospodarcza, przy czym art. 5a Ustawy o PIT definiuje
    pozarolniczą działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:
    1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu kopalin ze złóż,
    3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 wskazanej ustawy.
    Jak zostało wskazane w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 czerwca 2015 r.
    o sygn. II FPS 1/15, katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy
    konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. W
    orzecznictwie zaś podkreśla się, że przychód powinien być przypisany do tego źródła,
    którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania,
    chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.
    Uwzględniając powyższe, przychody z najmu mogą stanowić zarówno przychody z najmu
    niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej (tzw. najem
    prywatny), jak i przychody z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Źródłem obydwu przychodów jest ten sam rodzaj stosunku cywilnoprawnego łączącego
    strony, tj. umowa najmu.
    Należy zatem odwołać się do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętej w
    składzie siedmiu sędziów 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której NSA wskazał, że
    przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym

    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że wynajmowane przedmioty stanowią składnik
    majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W tym zakresie NSA odwołuje się
    do koncepcji wolicjonalnej kwalifikacji przychodów z najmu do danego źródła, wskazując,
    że to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z
    wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem
    niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem, natomiast przesłanki
    obiektywne są pochodną woli podatnika, która wskazuje na oczywisty wybór kwalifikacji
    najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.
    Zgodnie ze wskazaną powyżej uchwałą NSA zasadą jest kwalifikowanie przychodów do
    źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie
    składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” –
    do przychodów z działalności gospodarczej.
    Istotne przy tym jest, że prowadzenie działalności gospodarczej jest związane z
    posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i
    niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej.
    Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i
    nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i
    dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Prowadzenie przedsiębiorstwa
    wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą
    fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności
    gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych,
    ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić
    gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem
    tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października
    2019 r., sygn. II FSK 1581/18). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 sierpnia 2017
    r. o sygn. II FSK 1940/15 wskazał, że czynności podejmowane w zakresie umowy najmu
    mogą wypełniać cechy charakteryzujące działalność gospodarczą. Jednak ze względu na
    wyraźne wyodrębnienie w przepisach osobnego źródła przychodu, jakim jest najem, nie
    należy ich per se kwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Sama kwalifikacja określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu zależna jest
    od podatnika, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki
    majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie
    majątkiem niezwiązanym z działalnością (por. wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. II FSK
    379/14).
    Zdaniem Wnioskodawcy za kwalifikacją przychodów jako przychodów z tytułu najmu
    prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opisanych wyżej
    Nieruchomości przemawia dodatkowo:
    - brak struktury organizacyjnej, tj. kadry zarządzającej, pracowników, działalności
      reklamowej, istnienia osobnego lokalu do kontaktu z najemcami,
    - niewielka czasochłonność czynności związanych z najmem, ograniczona do kilku dni w
      miesiącu,
    - wynajem będzie polegać na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej
      własność osobistą wynajmującego;
    - fakt, że przedmiotowe nieruchomości nie będą już wprowadzone do działalności
      gospodarczej jako środki trwałe,
    - brak możliwości innego niż najem, racjonalnego, zarządzania tymi nieruchomościami.
    Reasumując, skoro Wnioskodawca zamierza wynajmować lokale mieszkalne oraz
    użytkowe po likwidacji działalności gospodarczej jako formę najmu majątku prywatnego,
    niezwiązanego z działalnością gospodarczą, to najem ten będzie stanowić źródło

    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tych lokali na zasadach najmu
    prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą
    stawką do opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawcę z tytułu najmu
    na zasadach wskazanych we wniosku będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000
    zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
    W zakresie opodatkowania dochodu/przychodu z planowanego zbycia nieruchomości
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że po planowanej likwidacji działalności gospodarczej i
    upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
    którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia
    ich odpłatnego zbycia nieruchomości, nie będzie zobowiązany do zapłaty powstałego z
    tego tytułu dochodu/przychodu jak dochodów/przychodów z działalności gospodarczej w
    rozumieniu ustawy o PIT.
    Powyższe wynika z dwóch okoliczności:
    - planowana sprzedaż nastąpi po upływie 6 lat od zaniechania działalności gospodarczej
      Wnioskodawcy,
    - po zakończeniu działalności gospodarczej majątek nieruchomy będzie majątkiem
      osobistym niezwiązanym już z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      · pozarolnicza działalność gospodarcza;
      · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
        składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności
    gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    · zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do
      czynienia z działalnością gospodarczą,
    · brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym
      od osób fizycznych, oraz
    · wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo
    najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie
    siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      · prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      · osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
        232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi działalność gospodarczą. Jest Pan właścicielem
    dwóch lokali mieszkalnych oraz pięciu lokali użytkowych (w tym w jednym lokalu jest to
    50% udziału we własności). Nieruchomości są przeznaczone na wynajem. Planuje Pan
    zlikwidować prowadzoną przez Pana jednoosobową działalność gospodarczą. Wraz z
    likwidacją działalności gospodarczej planuje Pan kontynuować najem lokali, ale już jako
    stanowiących majątek osobisty, niezwiązany z Pana działalnością gospodarczą. Dlatego
    też, na podstawie nowych umów najmu, w których nie będzie Pan występować już jako
    przedsiębiorca, ale jako osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem, będzie Pan
    kontynuować wykorzystanie tego majątku w celu osiągnięcia pożytków.
    Zatem najem nieruchomości wskazanych we wniosku będzie stanowić źródło przychodów,
    o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    będą podlegać opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Podsumowanie: po likwidacji działalności gospodarczej uzyskiwany przez Pana przychód z
    najmu nieruchomości będzie stanowić przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Ponadto z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać wybraną nieruchomość, ale
    sprzedaż nastąpiłaby nie wcześniej niż po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia
    miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiłaby likwidacja działalności
    gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia jej odpłatnego zbycia, a uzyskane kwoty
    przeznaczy Pan na cele osobiste.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      - pozarolnicza działalność gospodarcza,
      - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed
      zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
      miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
      potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
      specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
      budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
      takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
      prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie.
    Z zestawienia tych przepisów wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży
    nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust.
    1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione powinny
    zostać dwie podstawowe przesłanki:
    - nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
      działalności gospodarczej,
    - nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt
      1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
      mieszkalnych).
    Zatem w przypadku, gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie
    spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła
    przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały
    szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika –
    stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast w art. 14 ust.
    3 tej ustawy ustawodawca wymienił te przysporzenia, które nie są przychodami
    podatkowymi.

    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
      a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
        których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
      c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
      d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
      prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
      określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
    Jednocześnie stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału
      w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis
      art. 30e stosuje się odpowiednio.
    Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej
    działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia
    wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku i
    lokalu mieszkalnego, jak i związanych z nimi gruntami. W takim przypadku odpowiednie
    zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.
    Ponadto na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub
      działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie.
    Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej
      samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów
      specjalnych produkcji rolnej – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po
      miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności

      gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, do
      dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w
      wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.
    Zgodnie z art. 24 ust. 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodem z odpłatnego zbycia majątku pozostałego na dzień likwidacji działalności
      jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a wydatkami na nabycie
      zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w
      jakiejkolwiek formie.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że przychody z odpłatnego zbycia składników
    majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych), a więc również składników majątku
    trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to
    następuje przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego
    po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej
    samodzielnie, do dnia ich odpłatnego zbycia – stanowią przychód z tej działalności.
    Zatem przy ustaleniu źródła przychodów ze sprzedaży składników majątkowych (z
    wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) wykorzystywanych w prowadzonej działalności
    gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą likwidacji tej działalności a datą
    ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w
    ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych
    stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast gdy okres ten
    przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany
    ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności
    gospodarczej.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że sprzedaży mogłyby podlegać
    zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe.
    Jeśli więc sprzedaż będzie obejmować nieruchomość mieszkalną wskazuję, że nie
    powstanie przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, ponieważ upłynął pięcioletni okres, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło jej nabycie/zamiana.
    Z kolei, jeśli sprzedaż będzie obejmować nieruchomość użytkową, to nie powstanie
    przychód z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    ponieważ od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła
    likwidacja prowadzonej przez Pana samodzielnie działalności gospodarczej, do dnia
    odpłatnego zbycia nieruchomości upłynie sześć lat.
    Podsumowanie: sprzedaż nieruchomości mieszkalnych nie spowoduje powstania po
    Pana stronie przychodu podatkowego, ponieważ upłynął pięcioletni okres, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie/zamiana.
    Sprzedaż nieruchomości użytkowych we wskazanym przez Pana terminie – tj. po
    upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
    którym nastąpiła likwidacja prowadzonej przez Pana samodzielnie działalności
    gospodarczej, do dnia odpłatnego zbycia nieruchomości – również nie spowoduje
    powstania po Pana stronie przychodu podatkowego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu
    rozpatrzeniu.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.