Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.851.2021.2.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-18
Teza: Czy uzyskiwane przez Wnioskodawcę dochody opisane we wniosku można zakwalifikować jako dochody z najmu opisane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy przychody te mogą zostać opodatkowane zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie najmu prywatnego rozliczanego w myśl tej ustawy.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; działalność-likwidacja działalności; najem-najem mieszkań; przychód-przychód z działalności gospodarczej; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.-Najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa składników majątku związanych z działalnością.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 października 2021 r. (data wpływu 12 października 2021 r.), uzupełnionym pismem 10 listopada 2021 r. , o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

\- określenia źródła przychodów z tytułu najmu nieruchomości – **jest nieprawidłowe,**

\- możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym – **jest prawidłowe, jednakże z innych względów niż wskazał Wnioskodawca.**

**UZASADNIENIE**

12 października 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu nieruchomości oraz możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wniosek uzupełniony został pismem 10 listopada 2021 r.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Od maja 2011 r. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Działalność ta do kwietnia 2021 r. skupiała się przede wszystkim na handlu.

W roku 2015 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie, które zostało przeznaczona na najem mieszkaniowy

długoterminowy. Mieszkanie zostało wprowadzone do środków trwałych firmy i jest amortyzowane.

W latach 2015 - 2020 Wnioskodawca zakupił razem 13 lokali mieszkalnych. Wszystkie mieszkania są wynajmowane długoterminowo, amortyzowane i wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Przychody z najmu są rozliczane w ramach działalności gospodarczej objętej skalą podatkową (księga przychodów i rozchodów).

W kwietniu 2021 r. Wnioskodawca zrezygnował z prowadzenia działalności związanej z handlem. Wyprzedał wszystkie produkty oraz rozwiązał umowy z pracownikami. Aktualnie w działalności pozostał tylko najem nieruchomości. W związku z zaistniałą sytuacją Wnioskodawca planuje zlikwidować bieżącą działalność gospodarczą, wyłączyć z majątku firmy wszystkie mieszkania oraz rozpocząć najem prywatny nieruchomości opodatkowując przychody z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Dodatkowo w uzupełnieniach wniosku Wnioskodawca w odpowiedzi na pytanie oznaczone w wezwaniu:

\- **nr 1 o treści**: _(…) czy zakres wniosku dotyczy:_

_a)_ _klasyfikacji uzyskanych przez Pana przychodów z najmu opisanych we wniosku lokali_

_mieszkal­nych do odpowiedniego źródła przychodów zgodnie ze wskazanymi przez Pana w części E. w poz. 69 wniosku ORD-IN przepisami prawa podatkowego, tj. art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,_

_b)_ _możliwości opodatkowania uzyskanych przez Pana przychodów z najmu opisanych we wnio­sku lokali mieszkalnych zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie ze wskazanym przez Pana w części E. w poz. 69 wniosku ORD-IN przepisem prawa podatkowego, tj. art. 6 ust. 1a usta­wy o zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez oso­by fizyczne,_

_c)_ _obu powyższych zagadnień łącznie? -_ **wskazał, że** zakres wniosku dotyczy obu zagadnień jednocześnie, tj. klasyfikacji uzyskanych przychodów z najmu opisanych we wniosku do odpowiednich źródeł przychodów oraz możliwości opodatkowania ich zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

\- **nr 2a** gdzie _poproszono **o** wskazanie numeru PKWiU dla świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych_ \- **wskazał** nr 68.20.11.0.

\- **nr 2b o treści**: _kiedy zamierza Pan dokonać likwidacji opisanej we wniosku działalności, wyłączyć z majątku firmy wszystkie mieszkania i rozpocząć najem prywatny nieruchomości? Proszę podać przybliżoną datę._ \- **podał** z końcem bieżącego roku_._

\- **nr 2c o treści:** _czy przed likwidacją działalności umowy najmu z dotychczasowymi najemcami zostaną przez Pana rozwiązane i ponownie zawarte po jej likwidacji? Czy też po likwidacji działalności dokona Pan wynajmu na rzecz innych osób niż dotychczas?_ **- wskazał, że** umowy z aktualnymi najemcami zostaną rozwiązane i zawarte ponownie.

\- **nr 2d o treści:** _czy wszystkie opisane we wniosku lokale mieszkalne - po likwidacji działalności - zamierza Pan wynajmować w ramach tzw. najmu prywatnego?_ **– wskazał, że** wszystkie lokale zamierza wynajmować w ramach najmu prywatnego.

\- **nr 2e o treści:** _czy po likwidacji działalności lokale mieszkalne będą wynajmowane okazjonalnie, czy też będzie Pan zawierał umowy na dłuższy okres czasu?_ **\- wskazał, że** umowy zawierane są oraz po likwidacji również będą zawierane na wynajem długoterminowy.

\- **nr 2f o treści:** _czy kwota przychodu z najmu lokali mieszkalnych będzie wyższa niż 100 000 zł ?_

\- **\- wskazał, że** ciężko określić wysokość kwoty z najmu w tym momencie. Może ona przekroczyć w przyszłości 100 000 zł.

\- **nr 2g o treści:** _czy podejmując czynności związane z najmem będzie Pan działał we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności będą rodzić bezpośrednio dla Pana określone prawa i obowiązki?_ **\- wskazał, że** z uwagi na różną lokalizację tych nieruchomości będzie korzystał w tym przypadku z firm obsługujących ten najem. Jednakże zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lipca 2018 r., nr IPPB1/4511-476/16/18-3/S/KS korzystanie z takich firm nie ma wpływu na uznanie osiąganych przychodów jako z najmu prywatnego.

\- **nr 2h o treści:** _czy przy wynajmie lokali mieszkalnych będzie Pan korzystał z pomocy osób trzecich (np. biur pośrednictwa, osób sprzątających, usług księgowych, itp.)_ **– wskazał, że** będzie korzystał z osób trzecich, w tym z firm zarządzających najmem.

\- **nr 2i o treści:** _czy prowadzony przez Pana najem - po likwidacji działalności - wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych będzie spełniał przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?_ **- wskazał, że** nie będzie spełniał tych przesłanek, gdyż przepis ten nie dotyczy przychodów osiąganych z art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jego przychody zaliczane są właśnie do tego źródła przychodów.

\- **nr 2j o treści:** _czy zamierza Pan dokonać zakupu nowych lokali mieszkalnych w celu ich wynajmu?_

\- **\- wskazał, że** na dzień dzisiejszy nie jest w stanie określić czy zamierza dokonać zakupu dalszych lokali mieszkalnych. Uzależnione będzie to od sytuacji gospodarczej naszego kraju.

**W kontekście przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku sformułował następujące pytanie.**

Czy uzyskiwane przeze mnie dochody opisane powyżej można zakwalifikować jako dochody z najmu opisane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy przychody te mogą zostać opodatkowane zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie najmu prywatnego rozliczanego w myśl tej ustawy.

**Przedstawiając własne stanowisko w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podaje, że jego zdaniem** na podstawie powołanych przepisów w pytaniu, uważa, że przychody, które uzyskuje należy kwalifikować jako przychody z najmu określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym i zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym podlegają one opodatkowania ryczałtem.

Ponadto uważa, że w związku z taką klasyfikacją przychodów nie ma zastosowania do niego analiza przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, gdyż nie obejmuje on swoim zakresem tego rodzaju usług. A także zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lipca 2018r., nr IPPB1/4511-476/16/18- 3/S/KS korzystanie z firm zewnętrznych (w tym profesjonalnych) nie ma wpływu na klasyfikację tych przychodów w inny sposób.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu nieruchomości – jest nieprawidłowe, natomiast w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest prawidłowe, jednakże z innych względów niż wskazał Wnioskodawca.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza,

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 cytowanej ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki pozytywne (zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i jednocześnie niespełniające łącznie przesłanek negatywnych (art. 5b ust. 1 powoływanej ustawy) stanowi w rozumieniu przepisów tej ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał formalnej jej rejestracji, czy też likwidacji tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest m.in. najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 w zw. z art. 5b ust. 1 powoływanej ustawy. To podatnik, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych, decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc – to podatnik, kreując elementy stanu faktycznego, może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Jednak przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z ww. regulacji, a nie tylko przekonaniem podatnika o właściwej – jego zdaniem – kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Tak więc - działalność gospodarcza to taka działalność, która:

\- jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

\- wykonywana jest w sposób ciągły; jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

\- prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji czy likwidacji dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca:

\- jest właścicielem 13 lokali mieszkalnych, które nabył w latach 2015-2020;

\- w chwili obecnej prowadzi działalność w zakresie najmu ww. lokali (nr PKWiU 68.20.11.0), które stanowią środki trwałe i są amortyzowane;

\- prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów, przychody z najmu rozliczane są na zasadach ogólnych według skali podatkowej;

\- z końcem bieżącego roku zamierza zlikwidować działalność i wszystkie ww. lokale mieszkalne nadal wynajmować jako osoba prywatna;

\- umowy z aktualnymi najemcami zostaną rozwiązane i zawarte ponownie. Umowy po likwidacji będą zawierane na wynajem długotrwały;

\- kwota przychodu z najmu lokali mieszkalnych może w przyszłości przekroczyć 100 000 zł;

\- podejmując czynności związane z najmem będzie korzystał z firm obsługujących najem oraz z osób trzecich;

\- nie jest w stanie na dzień dzisiejszy określić czy zamierza dokonać zakupu kolejnych lokali, uzależnione to będzie od sytuacji w kraju.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy wątpliwości Wnioskodawcy budzi m.in. kwestia czy po zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej, w ramach której wynajmował opisane we wniosku nieruchomości, w przypadku gdy będzie kontynuować przedmiotowy najem jako prywatny, dochody z ich wynajmu będą stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych.

W tym miejscu jeszcze raz należy zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 w zw. z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Istotne znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analiza regulacji prawnych w kontekście opisanej sprawy prowadzi do stwierdzenia, że uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody z najmu nieruchomości ze względu na sposób jego wykonywania, stanowić będą w dalszym ciągu przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzony najem będzie bowiem realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Po zakończeniu działalności gospodarczej Wnioskodawca będzie nadal kontynuował najem z dotychczasowymi najemcami. Jedyne czynności, jakie Wnioskodawca podejmie, będą dotyczyły zmiany umowy najmu, w której wystąpi nie jako przedsiębiorca. Wszystkie czynności związane z wykonaniem umowy najmu obciążające Wnioskodawcę jako wynajmującego, które wynikają z umowy najmu będzie wykonywał osobiście.

Niewątpliwie zatem opisany we wniosku najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu). Natomiast o zorganizowanym sposobie działania w obrocie gospodarczym świadczy to, że aktywność Wnioskodawcy koncentruje się także na podejmowaniu działań zmierzających do utrzymania źródła przychodu. O zorganizowanym charakterze najmu świadczył będzie również fakt, że przy czynnościach związanych z najmem Wnioskodawca będzie korzystał również osób trzecich. Tego rodzaju działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, świadczą o planowanym przez Wnioskodawcę charakterze działań oraz ich realizacji w sposób ciągły.

Takie zaś działania dowodzą, że opisany we wniosku najem – wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy - przyczyni się do powiększenia jego zysków w sposób ciągły i stały. Nie można tym samym uznać go za najem mieszczący się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem), który warunkuje możliwość zaliczenia przychodów do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie, należy stwierdzić, że opisany we wniosku najem będzie spełniać wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zaliczyć zatem do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji – wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy - tak uzyskiwane przychody nie mogą być zakwalifikowane do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do kwestii dotyczącej możliwości opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym, wskazać należy co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1993), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej;

3) będące osobami duchownymi;

4) osiągające przychody ze sprzedaży, o której mowa w art. 20 ust. 1c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, 1291, 1428, 1492 i 1565).

Jak stanowi art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Ponadto, na podstawie art. 2 ust. 1a ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie, w myśl art. 6 ust. 1a cytowanej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy, przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy – w brzmieniu nadanym art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 28 listopada 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 2123) o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw, a mającym zastosowanie od dnia 1 stycznia 2021 r., opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:

1) opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;

2) korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;

3) osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:

a) prowadzenia aptek

b) (uchylona),

c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych

d) (uchylona),

e) (uchylona)

f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych.

g) wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;

4) podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:

a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,

b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,

c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka

\- jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach;

5) (uchylony).

Jak stanowi art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie zaś do art. 9 ust. 4 tej ustawy w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego  złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Natomiast jak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. d) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Z powyższego wynika, że od dnia 1 stycznia 2021 r., zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym uzyskane przez Wnioskodawcę w przyszłości przychody z najmu mogą zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przy czym jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, Wnioskodawca odprowadzi od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe, jednakże z innych względów niż on wskazał.

Odnosząc się natomiast do przywołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej wskazać należy, że w została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie może być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.