Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-625/13/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-09-03
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spłata; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 12 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca umową darowizny z dnia 20 maja 2004 r. sporządzoną w kancelarii notarialnej otrzymał od swojego ojca 50% udziałów w nieruchomości. Pozostałe 50% jest w posiadaniu brata wnioskodawcy.

W dniu 29 kwietnia 2011 r. postanowieniem Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność powyższej nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, gdzie brat posiada lokal o pow. 71,82 m2 i związany z tym lokalem udział w nieruchomości wspólnej w 0,551297 częściach, a wnioskodawca lokal mieszkalny o powierzchni 60,59 m2 i związany z tym lokalem udział w nieruchomości wspólnej w 0,448703 częściach. Działkę o pow. 0,1099 ha podzielono na trzy działki. Jedna pod budynkiem jest działką wspólną (0,0155 ha), dla wnioskodawcy przyznano do wyłącznego użytkowania działkę o pow. 0,0476 ha, a bratu wnioskodawcy działkę o pow. 0,0468 ha.

W związku z opinią biegłego sądowego z dnia 28 września 2009 r. nakłady brata wnioskodawcy były dużo większe i dlatego w wyroku Sądu zasądzono wnioskodawcy dopłatę na rzecz brata w wysokości 8 975,00 zł. Od ww. kwoty wnioskodawca zapłacił należny podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3 w wysokości 180,00 zł.

W dniu 25 kwietnia 2013 r. wnioskodawca sprzedał wyodrębniony lokal mieszkalny z przynależną do niego działką.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości, którą wnioskodawca dostał w darowiźnie ma on zapłacić podatek dochodowy i od jakiej kwoty?

Zdaniem wnioskodawcy, w wyniku zniesienia współwłasności nie zyskał większej powierzchni działki ani lokali mieszkalnych a jego udział mieści się w ramach udziału jaki mu przypadł z związku z darowizną. Dlatego wnioskodawca uważa, że sprzedaż nieruchomości, którą otrzymał w darowiźnie od ojca nie podlega opodatkowani, ponieważ darowizna miała miejsce w 2004 r.

Kwota, którą wnioskodawca spłacił brata w wyniku zniesienia współwłasności nie powiększyła udziałów wnioskodawcy w nieruchomości, była tylko wyrównaniem nakładów na nieruchomości poniesionych przez brata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 20 maja 2004 r. w darowiźnie od ojca wnioskodawca wraz z bratem otrzymał nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, każdy w udziale 50%. W dniu 29 kwietnia 2011 r. postanowieniem Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność powyższej nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali. Każdy z braci otrzymał jeden lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Działkę o pow. 0,1099 ha podzielono na trzy działki. Jedna pod budynkiem jest działką wspólną, wnioskodawcy przyznano do wyłącznego użytkowania działkę o pow. 0,0476 ha, a bratu wnioskodawcy działkę o pow. 0,0468 ha. Nakłady brata na nieruchomość były dużo większe, dlatego Sąd zasądził od wnioskodawcy dopłatę na rzecz brata w wysokości 8 975,00 zł.

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest nabycie własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) w drodze umowy darowizny.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 ww. ustawy przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyta na własność rzecz mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca wskazał, że w wyniku wyodrębnienia lokali i zniesienia współwłasności nie zyskał większej powierzchni działki ani lokali mieszkalnych, a majątek który uzyskał w wyniku ww. podziału mieści się w ramach udziału w nieruchomości, jaki przypadł mu w związku z darowizną. Wnioskodawca nie wskazał jednak jakiej wartości majątek w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał wnioskodawca a jakiej jego brat. Wnioskodawca wskazał jedynie, iż na rzecz brata została zasądzona dopłata z uwagi na wysokość poniesionych przez brata nakładów a nie z uwagi na wartość majątku, jaki bracia nabyli na wyłączną własność.

W tym miejscu należy podkreślić, że to nie powierzchnia działek czy też powierzchnia lokali mieszkalnych jest miernikiem służącym do ustalenia czy w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się udział w nieruchomości a zarazem stan majątku osobistego współwłaściciela. Wskazać należy, że powierzchnia nie jest wyznacznikiem obiektywnym, może się bowiem zdarzyć, że największą wartość będzie miała działka czy też lokal mieszkalny o najmniejszej powierzchni – o wartości działki nie decyduje tylko wielkość, ale również inne czynniki – np. jej lokalizacja, przeznaczenie, podobnie o wartości lokalu decyduje nie tylko jego powierzchnia ale np. ilość pokoi, ilość łazienek, standard wykończenia. Dlatego aby ustalić czy w wyniku zniesienia współwłasności udział wnioskodawcy w nieruchomości powiększył się należy porównać wartość udziału ½ przysługującego wnioskodawcy w całej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności (innymi słowy zsumować połowę wartości każdego lokalu mieszkalnego i każdej działki), z wartością nieruchomości otrzymanych w wyniku tego zniesienia współwłasności. Dopiero jeżeli z porównania tych wartości okazałoby się, że wartość nieruchomości przyznanych wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności jest większa od wartości udziału jaki wnioskodawcy przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, to data zniesienia współwłasności byłaby datą nowego nabycia, ale nie całej nieruchomości, lecz udziału jaki wnioskodawca nabyłby ponad udział nabyty pierwotnie w darowiźnie. Aby ustalić powyższe trzeba porównać wartość udziału ½ posiadanego przez wnioskodawcę w nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności z wartością nieruchomości otrzymanych na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia nie wynika jakiej wartości lokal mieszkalny oraz jakiej wartości działkę otrzymał wnioskodawca a jaką wartość miały lokal mieszkalny i działka, które przypadły bratu wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności. Jeżeli w rzeczywistości wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego w darowiźnie (innymi słowy majątek otrzymany przez niego miał na dzień zniesienia współwłasności niższą wartość rynkową niż wartość rynkowa majątku otrzymanego przez brata), to stwierdzić należy, że wnioskodawca nabył w całości lokal mieszkalny i związany z tym lokalem mieszkalnym udział w nieruchomości wspólnej w 0,448703 częściach a także działkę o powierzchni 0,0476 ha w darowiźnie od ojca w 2004 r. Zatem sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz działki w 2013 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego terminu zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast jeżeli okazałoby się, że w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca otrzymał nieruchomości o wartości większej niż wynosiła wartość jego udziału we współwłasności, to stwierdzić należy, że w wyniku zniesienia współwłasności jego udział w lokalu mieszkalnym i działce wzrósł. W takiej sytuacji, dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla sprzedaży części nieruchomości nabytej ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Zatem w przypadku, gdyby wartość lokalu mieszkalnego i działki była większa niż wartość udziału wnioskodawcy we współwłasności to należy uznać, że wnioskodawca lokal mieszkalny wraz z działką, który był przedmiotem sprzedaży, nabył w różnym czasie i w różny sposób, a mianowicie:

*   w części w 2004 r., na podstawie umowy darowizny,
*   w części w dniu 29 kwietnia 2011 r., w drodze zniesienia współwłasności.

Podsumowując, stanowisko wnioskodawcy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z przynależną do niego działką nie podlega opodatkowaniu należało uznać za prawidłowe, o ile w rzeczywistości wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego w darowiźnie w 2004 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.