Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.531.2025.1.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-08
Teza: Możliwości opodatkowania przychodów ryczałtem
ewidencjonowanym.
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań
najem-najem prywatny
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,

    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest
    prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 6 października 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości opodatkowania przychodów
    ryczałtem ewidencjonowanym. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego, który był przez pewien czas wynajmowany na
    zasadach najmu długoterminowego. Lokal jest Pani majątkiem prywatnym. Obecnie ze
    względów rodzinnych nie może go Pani wynajmować w sposób ciągły.
    W tym samym budynku Pani brat posiada również lokal mieszkalny. Brat nie mieszka w
    nim na stałe, ale sporadycznie z niego korzysta wraz rodziną. Brat – na podstawie umowy
    użyczenia – pozwala Pani korzystać z tego lokalu. Pani ponosi koszty jego utrzymania.
    Z uwagi na sytuację finansową ma Pani zamiar wynajmować zarówno lokal, którego jest
    właścicielką, jak również (na co uzyskała zgodę brata) lokal użyczony przez brata na okresy
    krótkoterminowe. Przy pozyskiwaniu potencjalnych najemców ma Pani zamiar korzystać z
    portali internetowych (...).
    Praca zawodowa jest głównym źródłem Pani utrzymania i absorbuje większość czasu.
    Najem traktuje Pani jako dodatkowe źródło dochodu i możliwość utrzymania obu lokali,
    zapewniając przy tym możliwość korzystania z nich na cele prywatne zarówno Pani
    rodzinie, jak również rodzinie brata.

## Pytanie

Czy uzyskane w ten sposób, ewentualne przychody, należy traktować jako przychody
    uzyskane ze źródła przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem, podnajem)
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie opodatkować
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, uzyskiwane przychody zarówno z najmu własnego prywatnego lokalu, jak
    również „podnajmu” lokalu, którego właścicielem jest Pani brat (a który umożliwił
    korzystanie z niego z prawem podnajmu, na podstawie umowy użyczenia), należy uznać
    jako przychody z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych oraz opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 9a ust. 6
    cytowanej ustawy).
    Działalność ta nie jest działalnością ciągłą i zorganizowaną. Może ją Pani prowadzić tylko w
    okresie, kiedy lokale nie są wykorzystywane dla potrzeb Pani rodziny, względnie brata.
    Lokal (lokale) mogą być wynajmowane na okresy krótkie (jeden, dwa, trzy dni) ale też na
    tydzień, a nawet miesiąc i dłużej. Poza tym, że oddaje Pani korzystającemu lokal
    posprzątany i wyposażony w sprzęty i akcesoria niezbędne do zamieszkania, nie świadczy
    Pani na jego rzecz innych dodatkowych usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
        · pozarolnicza działalność gospodarcza;
        · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych,
    regulujących zasady używania rzeczy.
    Zgodnie z art. 710 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
      oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
    W świetle tego przepisu – cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz
    motyw bezinteresowności. Z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia
    świadczenia jest tylko użyczający, więc umowę tę należy uznać za jednostronnie
    zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej
    umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu
    notarialnego, czynności dorozumianych. Umowa użyczenia może przewidywać prawo do
    wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w użyczenie. Jeśli ta osoba
    jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem osoby biorącej lokal w
    użyczenie.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach

    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności
      gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
        1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
        2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
        232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielką lokalu
    mieszkalnego, który był przez pewien czas wynajmowany na zasadach najmu
    długoterminowego. Obecnie ze względów rodzinnych nie może go Pani wynajmować w
    sposób ciągły. W tym samym budynku znajduje się lokal mieszkalny należący do Pani
    brata, który nie mieszka w nim na stałe, ale sporadycznie z niego korzysta wraz rodziną.
    Brat – na podstawie umowy użyczenia – pozwala Pani korzystać z tego lokalu. Ponosi Pani
    koszty jego utrzymania. Z uwagi na sytuację finansową ma Pani zamiar wynajmować
    zarówno lokal, którego jest właścicielką, jak również (na co uzyskała zgodę brata) lokal
    użyczony przez brata na okresy krótkoterminowe. Przy pozyskiwaniu potencjalnych

    najemców ma Pani zamiar korzystać z portali internetowych (...). Poza tym, że oddaje Pani
    korzystającemu lokal posprzątany i wyposażony w sprzęty i akcesoria niezbędne do
    zamieszkania, nie świadczy Pani na jego rzecz innych dodatkowych usług. Najem traktuje
    Pani jako dodatkowe źródło dochodu, pozwalające na możliwość utrzymania obu lokali,
    zapewniając przy tym możliwość korzystania z nich na cele prywatne zarówno Pani
    rodzinie, jak również rodzinie brata.
    Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody,
    które będzie Pani uzyskiwała z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, stanowiącego Pani
    majątek prywatny oraz najmu lokalu mieszkalnego, użyczonego Pani przez brata należy
    zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
    umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
    specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
    nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
    składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychody z tego tytułu będą
    podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach
    określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Tym samym Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawionego
    we wniosku. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez
    wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem
    rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa
    podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się
    jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie
    stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na
    podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności
    faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.