Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.458.2023.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-06
Teza: Sprzedaż nieruchomości (lokali niemieszkalnych, prawa użytkowania wieczystego i udziału w częściach wspólnych nieruchomości) opodatkowana podatkiem od towarów i usług będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

6 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży praw własności lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz części budynków i urządzeń a także prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami. Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

**Opis zdarzenia przyszłego**

(i) Działalność Zainteresowanych i planowana Transakcja.

(\`(...)\`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej: „Zbywca”) jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Zbywca należy do grupy (\`(...)\`), która specjalizuje się w inwestowaniu oraz zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi na całym świecie.

(\`(...)\`) sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej: „Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą głównie na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży praw własności lokali niemieszkalnych wraz ze związanymi z nimi udziałami w części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku własności lokali, jak również udział w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej; nieruchomości te znajdują się w (\`(...)\`) (dalej: „Transakcja”). Przedmiot Transakcji stanowi część kompleksu handlowego działającego pod nazwą (\`(...)\`) – Zbywca jest właścicielem i operatorem części tego kompleksu. Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w punktach poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Po nabyciu nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu jej powierzchni na rzecz podmiotów trzecich. Działalność Nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

(ii) Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) Następujące lokale niemieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali:

1) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 862/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

2) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 434/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

3) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 114/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

4) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 399/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

5) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 115/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

6) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 445/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

7) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 13/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

8) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 11/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

9) Prawo własności lokalu niemieszkalnego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się z (\`(...)\`), znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 109/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`);

10) Prawo własności lokalu użytkowego numer (\`(...)\`), stanowiącego odrębną nieruchomość, składającego się (\`(...)\`) znajdującego się w budynku położonym przy ulicy (\`(...)\`), dla którego Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`), prowadzi księgę wieczystą o numerze (\`(...)\`), wraz ze związanym z prawem własności tego lokalu udziałem wynoszącym 7498/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, dla której to nieruchomości wspólnej Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`).

Nieruchomość związana z prawem własności Nieruchomości 1 (jak zdefiniowano poniżej) obejmuje zabudowaną działkę gruntu o numerze (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`).

W dalszej części wniosku prawa własności lokali z punktów 1-10, wraz ze związanym z nimi udziałem w nieruchomości wspólnej, będą określane łącznie jako „Nieruchomość 1”.

b) prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę numer (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) – prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`).

W dalszej części wniosku nieruchomość wskazana pod literą b) będzie określana jako „Nieruchomość 2”, natomiast Nieruchomość 1 wraz z Nieruchomością 2 – jako „Nieruchomość”. Grunt stanowiący część Nieruchomości określany będzie jako “Grunt”.

c) budynki posadowione na Gruncie, tj.:

i. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

ii. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

iii. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

iv. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

v. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

vi. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

vii. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

viii. budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2,

ix. budynek zaklasyfikowany jako pozostały budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2

– w dalszej części wniosku elementy z punktów i. - viii. będą określane łącznie jako „Budynki”;

d) budowle znajdujące się na Gruncie („Budowle”), tj.:

(i) parking naziemny o nawierzchni asfaltobetonowej z drogami obsługującymi ten parking,

(ii) drogi wewnętrzne i dojazdowe o nawierzchni asfaltobetonowej,

(iii) chodniki wewnętrzne wraz ze ścieżkami rowerowymi z kostki betonowej (łącznie),

(iv) ogrodzenie z siatki stalowej ocynkowanej mocowanej do słupków stalowych, osadzonych,

(v) ogrodzenie z siatki stalowej ocynkowanej mocowanej do słupków stalowych, osadzonych,

(vi) brama wjazdowa stalowa, przesuwna, z automatyką, instalacją ostrzegawczą,

(vii) oświetlenie parkingu, lampy (\`(...)\`),

(viii) zbiorniki p.poż. na wodę wraz z siecią wodociągową ciśnieniową p.poż. do zbiorników (2 szt.),

(ix) reklama informująca o najemcach,

(x) patio,

(xi) reklama wolnostojąca,

(xii) kanalizacja sanitarna,

(xiii) kanalizacja deszczowa,

(xiv) sieć wodociągowa,

(xv) oświetlenie uliczne w pasie zieleni,

(xvi) parking naziemny o nawierzchni asfaltobetonowej,

(xvii) chodnik z kostki betonowej i chodnik wokół budynku,

(xviii) kanalizacja sanitarna w raz z separatorem oleju i substancji ropopochodnych oraz kanalizacji,

(xix) przyłącze wody (\`(...)\`), ze studzienką wodomierzową,

(xx) sieć wodociągowa.

Dodatkowo, w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. związane z dostawą mediów) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości.

W zakresie lokali z pkt 1-9 powyżej, Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa tytułem wkładu niepieniężnego, z (\`(...)\`) r. zawartej w formie aktu notarialnego (repertorium (\`(...)\`)). Transakcja ta była poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W zakresie lokalu z pkt 10 oraz Nieruchomości 2, Zbywca nabył je na podstawie umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa tytułem wkładu niepieniężnego, z (\`(...)\`) r. zawartej w formie aktu notarialnego (Repertorium (\`(...)\`)). Transakcja ta była poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Zbywca wykorzystuje ją w całości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym część powierzchni może pozostawać obecnie niewynajęta). W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia całej Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług doszło co najmniej dwa lata temu. Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków, Budowli lub ich części w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług).

Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Zbywcy, tzn. nie stanowi odrębnego działu lub oddziału, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Zbywca nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane. Nieruchomość i związane z nią wyposażenie stanowią właściwie całość aktywów rzeczowych Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia pracowników, jest spółką celową dedykowaną do wynajmu Nieruchomości. Po zbyciu Nieruchomości, Zbywca nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i ostatecznie zostanie zlikwidowany.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (w odpowiednim udziale przysługującym Zbywcy), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

a) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

b) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

c) będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością (o ile wystąpią);

d) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją Nieruchomości wraz z prawami z gwarancji i kaucji wynikających z umów z wykonawcami;

e) prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację związaną z Nieruchomością;

f) będące w posiadaniu Zbywcy instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

g) prawa do znaku(-ów) towarowego(-ych) lub licencję na ich wykorzystywanie;

h) prawa do domen internetowych związanych z prowadzoną na Nieruchomości działalnością gospodarczą;

i) będącą w posiadaniu Zbywcy pozostałą dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością;

j) prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości (np. decyzji wodnoprawnych); w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

a) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

b) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem lit. b) powyżej;

c) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management) zawartej przez Zbywcę z podmiotem powiązanym;

d) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie najmami, obsługę księgową i finansową zawartej przez Zbywcę z podmiotem powiązanym (usługi z zakresu property management);

e) praw i obowiązków wynikających z umowy o bieżącą obsługę Nieruchomości zawartej przez Zbywcę z podmiotem trzecim (pozostałe usługi z zakresu property management);

f) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy w postaci pożyczki od podmiotu z grupy;

g) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy w postaci kredytu bankowego – takie rozwiązanie jest preferencją stron przy czym nie można całkowicie wykluczyć, że ze względu na sytuację rynkową Nabywca ostatecznie przejmie kredyt Zbywcy (tj. będzie on elementem Transakcji) – kwestia ta nie jest jeszcze ostatecznie potwierdzona;

h) praw i obowiązków z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości oraz umów ubezpieczenia;

i) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

j) ksiąg rachunkowych Zbywcy;

k) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

l) pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników;

m) tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

Umowy serwisowe oraz na dostawę mediów zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę. Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, który zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.

Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Dotyczy to w szczególności umów zapewniających prawidłowe rozliczenie z najemcami kosztów wspólnych. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy lub Zbywca, Nabywca oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej umowy serwisowej przez Nabywcę (może to dotyczyć przede wszystkim umów na dostawę mediów, których rozwiązanie na moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne).

Niewykluczone również, że niektóre z powyższych umów (tj. umów pomiędzy Zbywcą a dostawcą usług) będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji. W takim przypadku, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Zbywcę w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji. W zależności od ustaleń komercyjnych między stronami, może również dojść do rozliczenia czynszów i kosztów eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, gdzie Zbywcy przypadną czynsze i koszty do dnia zamknięcia Transakcji, a Nabywcy począwszy od dnia następnego.

(v) Pocięcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, a także przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Biorąc pod uwagę fakt, że wiele z umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości zostanie rozwiązanych w związku z Transakcją, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni m.in.:

a) finansowanie na nabycie Nieruchomości (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej dot. kredytu bankowego);

b) dostawę mediów do Nieruchomości (w zakresie, w jakim umowy nie zostaną przeniesione jak opisano wcześniej we wniosku);

c) usługi w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) na podstawie umów zawartych z profesjonalnymi usługodawcami (mogą być to podmioty powiązane z Nabywcą);

d) pozostałe usługi zewnętrzne związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak np. ochrona, sprzątanie;

e) ubezpieczenie Nieruchomości.

(vi) Dodatkowe informacje.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Równolegle do Transakcji planowana jest również sprzedaż na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej, do której należy Nabywca, innych nieruchomości komercyjnych przez spółki należące do tej samej grupy co Zbywca. Przy czym strony takich innych transakcji mogą niezależnie uzyskać interpretacje w zakresie opodatkowania tych innych transakcji. Ten wniosek nie dotyczy tych innych transakcji.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko**

Państwa zdaniem, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze względu na zakres tej interpretacji, powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabyć od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawa własności lokali niemieszkalnych wraz ze związanymi z nimi udziałami w części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku własności lokali, jak również prawo prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.810.2023.2.AB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

\- planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- dostawa Nieruchomości (wskazanych lokali niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości) oraz części wspólnych budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Nieruchomości, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- jeśli Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i skutecznie złożą w odpowiednim czasie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (praw własności lokali niemieszkalnych wraz ze związanymi z nimi udziałami w części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku własności lokali, jak również prawo prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami) podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia, które im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.810.2023.2.AB.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.