Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1082/11-2/ISz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-10-12
Teza: Zbycie nieruchomości gruntowej (parku) o pow. 4,12 wraz z pałacem podlega opodatkowaniu w stawce 23% podatku VAT, natomiast zbycie działki o pow. 0,68 ha wraz z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym oraz zabudowanej działki o pow. 2,17 ha podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Słowa kluczowe: grunty; majątek-majątek osobisty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 07.07.2011 r. (data wpływu 12.07.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.07.2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2005 wraz z żoną w ramach majątkowej wspólności ustawowej, Wnioskodawca nabył jednym aktem notarialnym:

1.  nieruchomość gruntową (park) o pow. 4,12 ha,
2.  posadowiony na tej nieruchomości gruntowej zrujnowany pałac do gruntownej modernizacji,
3.  działkę o pow. 0,68 ha z posadowionymi na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym.

Obie nieruchomości były nabyte ze środków pochodzących z kredytu.

W roku 2006 kupiono ze środków własnych, również w ramach wspólności majątkowej, przylegającą do w/w parku działkę zabudowaną o pow. 2,17 ha. Po pięciu latach intensywnych prac pałac został zmodernizowany na cele ośrodka szkoleniowo-konferencyjnego. Modernizacja została ukończona w 2009 r.. W pałacu Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - ośrodek szkoleniowo konferencyjny oraz restaurację. Jednakże żadna z wyżej wspomnianych nieruchomości nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W rozliczeniach podatkowych ujmowane były tylko wydatki poniesione na remont i modernizację w tym odliczany był VAT naliczony od zakupów. Nakłady remontowo-modernizacyjne samego budynku przekroczyły 30% ceny jego nabycia.

Prowadzona działalność gospodarcza jest nierentowna. Ponieważ nie ma dalszych źródeł jej dofinansowywania, jak również możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu (bank odmówił udzielenia dalszego kredytu) Wnioskodawca jest zmuszony do zamknięcia działalności i sprzedaży wszystkich nieruchomości w tym pałacu. Planowane zamknięcie działalności i wykreślenie jej z ewidencji działalności gospodarczej nastąpi w ciągu dwóch miesięcy. Znalezienie nabywcy na tego rodzaju obiekt według rozeznania potrwa zapewne wiele miesięcy. Wszystkie nieruchomości będą zatem sprzedane w ramach jednej transakcji przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej.

Działka 2,17 ha to teren dawnego P., na którym znajdowało się kilka budynków (stodoły, chlewnie, itp.). Budynki te zostały rozebrane przez poprzedniego właściciela w kwietniu 2005. W chwili kupna nieruchomości w roku 2006 pozostała tam tylko jedna stodoła, nadająca się do rozbiórki, którą poprzedni właściciel tej działki zobowiązał się rozebrać do końca roku 2012. Dokładny rok budowy tej stodoły jest trudny do ustalenia. Prawdopodobnie była ona wybudowana w latach sześćdziesiątych, P. został zlikwidowany w 1979 roku i już wtedy budynek był w kompletnej ruinie. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dacie nabycia obu nieruchomości przez Wnioskodawcę. Z budynku tego Wnioskodawca nigdy nie korzystał i nie był on wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Dom kanadyjski i garaż na działce 0,68 ha zostały wybudowane przez Pana arch. Włodzimierza M., który był właścicielem powyższych nieruchomości w latach 1989-2001. Budowa została ukończona w połowie lat dziewięćdziesiątych, ponieważ Pan M. mieszkał w tym domu przez kilka lat przed sprzedażą. Transakcja nabycia nieruchomości 0,68 ha była dokonana od osoby fizycznej. Dom kanadyjski i budynek garażowy na działce 0,68 ha nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych zabudowań a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, jest to okres od 2005 roku.

Żadne z ww. zabudowań nigdy nie były wynajmowane, dzierżawione nie zawierano żadnych umów w tym zakresie. Wnioskodawca nie skorzystał z żadnego prawa do odliczenia podatku. Przy kupnie ww. nieruchomości naliczono 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i opłatę sądową od wpisu w księdze wieczystej. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie zabudowań na działkach 0,68 ha i 2,17 ha.

Nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac, nabyte w 2005 roku były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej.

Wniosek niniejszy jest powtórzeniem Wniosku z dnia 19.04.2011 r. (wpłynął 21.04.2011 r.) wraz z uzupełnieniami do pism IPPP1/443-671/11-2/MP oraz IPPB1/415-380/11-2/JC. Postanowieniem z dnia 30 czerwca 2011 r. wniosek pozostawiono bez rozpatrzenia, zgodnie z tą decyzją Zainteresowany korzysta z prawa do wystąpienia z nowym wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług. Na podstawie ww. postanowienia Wnioskodawca stwierdza, że moje zapytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych jest nadal rozpatrywane.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w tak opisanym przyszłym zdarzeniu, jeżeli Wnioskodawca sprzeda wszystkie nieruchomości w roku 2011 lub później po zamknięciu działalności gospodarczej to:

1.  transakcja sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w roku 2005 będzie podlegać podatkowi VAT?
2.  transakcja sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w roku 2006 będzie podlegać podatkowi VAT?

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno dla niego, jak też dla małżonki sprzedaż tej części kompleksu, która została nabyta w roku 2005 nie będzie podlegać podatkowi VAT. Brak podlegania podatkowi VAT będzie wynikać z faktu, że Zainteresowany wraz z małżonką nie będą dokonywać sprzedaży jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Według tejże ustawy o VAT:

„ Art. 15. 1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

1.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. (\`(...)\`)”

Analiza zacytowanego przepisu wskazuje, że w dacie sprzedaży Wnioskodawca nie będzie wykonywać samodzielnie działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie dokonana jednorazowo bez zamiaru wykonywania takich czynności w sposób częstotliwy. Jedynym zamiarem będzie „wyzbycie się” majątku prywatnego (kompleksu nieruchomości).

Ad.2.

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno dla niego, jak też dla małżonki sprzedaż tej części kompleksu nieruchomości, która została nabyta w roku 2006 także nie będzie podlegać podatkowi VAT. Argumentacja jest identyczna, jak ta wskazana wyżej w punkcie 1. Fakt, że jednocześnie Wnioskodawca, sprzedaje cały kompleks nieruchomości nie wskazuje, że dokonuje tej sprzedaży jako przedsiębiorca (podatnik VAT). Sprzedaż w takim zakresie jest nadal sprzedażą jednorazową, bez zamiaru dokonywania podobnych czynności w sposób częstotliwy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy na terytorium kraju.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z przepisu art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć jednakże należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w roku 2005 wraz z żoną w ramach majątkowej wspólności ustawowej, nabył jednym aktem notarialnym nieruchomość gruntową (park) o pow. 4,12 ha, wraz z posadowionym na tej nieruchomości gruntowej zrujnowany pałac do gruntownej modernizacji oraz działkę o pow. 0,68 ha z posadowionymi na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym.

W roku 2006 kupiono ze środków własnych, również w ramach wspólności majątkowej, przylegającą do w/w parku działkę zabudowaną o pow. 2,17 ha. W pałacu Zainteresowany prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - ośrodek szkoleniowo konferencyjny oraz restaurację. Wnioskodawca jest zmuszony do zamknięcia działalności i sprzedaży wszystkich nieruchomości, w tym pałacu. Planowane zamknięcie działalności i wykreślenie jej z ewidencji działalności gospodarczej nastąpi w ciągu dwóch miesięcy. Znalezienie nabywcy na tego rodzaju obiekt według rozeznania potrwa zapewne wiele miesięcy. Wszystkie nieruchomości będą zatem sprzedane w ramach jednej transakcji przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej.

Wątpliwości Zainteresowanego budzi fakt, czy jeżeli Wnioskodawca sprzeda wszystkie nieruchomości w roku 2011 lub później po zamknięciu działalności gospodarczej to transakcja sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w roku 2005 oraz z 2006 roku, będzie podlegać podatkowi VAT?

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż z tytułu ww. transakcji nie jest podatnikiem podatku VAT.

Zauważyć należy, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, nawet wówczas, jeżeli sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła lub w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych (np. zakup gruntu) w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną zakupionego w celu realizacji działalności gospodarczej, stanowi również działalność gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej np. handlowej. Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, istotnym jest stwierdzenie, że z tytułu ww. czynności nie prowadzi ona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów cyt. ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka o pow. 4,12ha wraz z pałacem była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Wskazano, iż „w pałacu Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - ośrodek szkoleniowo konferencyjny oraz restaurację”. Zatem ww. obiekt służy uzyskiwaniu pożytków w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym zbycie tejże nieruchomości będzie związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zainteresowanego w jego imieniu i na jego rachunek w celach zarobkowych. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że „żadna z wyżej wspomnianych nieruchomości nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej”. Wprowadzenie nieruchomości do Środków Trwałych firmy lub jego brak, nie zmienia kwalifikacji majątku jako prywatny lub przeznaczony do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, iż działka o pow. 4,12 ha była wykorzystywana w działalności gospodarczej przez Zainteresowanego. Jak wskazano powyżej, w przypadku uznania za podatnika właściciela nieruchomości, która będzie przedmiotem zbycia, istotne jest czy ww. nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, a w związku z tym, czy jej zakup nastąpił z zamiarem prowadzenia działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Z opisu sprawy wynika, że działka o pow. 0,68 h z posadowionymi na niej domem kanadyjskim i garażem, została nabyta jednym aktem notarialnym wraz z działką o pow. 4,12 ha z pałacem (wykorzystywaną w prowadzeniu działalności gospodarczej), zatem z zamiarem wykorzystania ww. nieruchomości w działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazuje również, iż „w roku 2006 kupiono ze środków własnych, również w ramach wspólności majątkowej, przylegającą do w/w parku działkę zabudowaną o pow. 2,17 ha”. Z powyższego wynika, że Zainteresowany, chcąc powiększyć ww. majątek, uwypuklić walory ośrodka szkoleniowo-konferencyjnego, zakupił również działkę przylegającą do posiadanej nieruchomości.

Nie można zatem twierdzić, iż jej sprzedaż nastąpi z majątku prywatnego, gdyż za majątek prywatny uważa się np. dom w którym Wnioskodawca zamieszkuje, a nie pałac przeznaczony na cele ośrodka szkoleniowo-konferencyjnego. Przedmiotowe nieruchomości stanowią zatem majątek wykorzystywany w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto z wniosku nie wynika, iż zamiarem zakupu działek o pow. 0,68 h wraz z domem kanadyjskim i budynkiem garażowym oraz o pow. 2,17 ha wraz z naniesieniami był cel osobisty, np. zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Należy również zwrócić uwagę, że została podjęta decyzja o sprzedaży wszystkich nieruchomości (trzech zabudowanych działek) w ramach jednej transakcji. Przedmiotem zbycia przez Stronę majątku, będzie więc działka o pow. 4,12 ha wraz z pałacem, działka o pow. 0,68 ha wraz z domem kanadyjskim i garażem oraz działka o pow. 2,17 z naniesieniami. Ww. nieruchomości stanowią jeden kompleks, będący przedmiotem zbycia.

Okoliczności sprawy (zakup w formie jednego aktu notarialnego dwóch nieruchomości oraz późniejsze dokupienie działki przylegającej) wskazują na zamiar prowadzenia na całym obszarze działalności gospodarczej w formie ośrodka szkoleniowo-konferencyjnego, z wyraźną intencją osiągnięcia korzystnego wyniku finansowego tych działań. W przeciwnym bowiem razie zakup działki o pow. 0,68 ha oraz o pow. 2,17 ha przylegających byłby niecelowy i ekonomicznie nieuzasadniony.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz treść powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ze względu na ich związek z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zainteresowanego. Bez znaczenia jest fakt, że zbycie kompleksu nieruchomości odbędzie się po likwidacji ww. działalności. Istotne bowiem są cel i okoliczności w jakich doszło do nabycia przedmiotowych zabudowanych gruntów.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż Wnioskodawca zbywając przedmiotowe nieruchomości, w świetle ustawy o VAT, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, bowiem sprzedając grunty nie zbywa majątku osobistego, ale majątek nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie Zainteresowany wypełni definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i wystąpi – w związku z dostawą przedmiotowych działek zabudowanych – w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Ponadto, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w roku 2005 w ramach majątkowej wspólności ustawowej, nabył jednym aktem notarialnym nieruchomość gruntową (park) o pow. 4,12 ha, wraz z zrujnowanym pałacem do gruntownej modernizacji oraz działkę o pow. 0,68 ha z domem kanadyjskim i budynkiem garażowym.

W roku 2006 kupiono, również w ramach wspólności majątkowej, przylegającą do w/w parku działkę zabudowaną o pow. 2,17 ha.

Modernizacja pałacu została ukończona w 2009 r. W pałacu Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - ośrodek szkoleniowo konferencyjny oraz restaurację. W rozliczeniach podatkowych ujmowane były tylko wydatki poniesione na remont i modernizację w tym odliczany był VAT naliczony od zakupów. Nakłady remontowo-modernizacyjne samego budynku przekroczyły 30% ceny jego nabycia.

Dom kanadyjski i garaż na działce 0,68 ha zostały wybudowane w latach 1989-2001. Transakcja nabycia nieruchomości 0,68 ha była dokonana od osoby fizycznej. Dom kanadyjski i budynek garażowy na działce 0,68 ha nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka 2,17 ha to teren dawnego P. , na którym znajdowało się kilka budynków (stodoły, chlewnie, itp.). Budynki te zostały rozebrane przez poprzedniego właściciela w kwietniu 2005. W chwili kupna nieruchomości w roku 2006 pozostała tam tylko jedna stodoła, nadająca się do rozbiórki, którą poprzedni właściciel tej działki zobowiązał się rozebrać do końca roku 2012. Prawdopodobnie była ona wybudowana w latach sześćdziesiątych, P. został zlikwidowany w 1979 roku i już wtedy budynek był w kompletnej ruinie. Z budynku tego Wnioskodawca nigdy nie korzystał i nie był on wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Żadne z ww. zabudowań nigdy nie były wynajmowane, dzierżawione nie zawierano żadnych umów w tym zakresie. Przy zakupie ww. nieruchomości nie skorzystano z żadnego prawa do odliczenia podatku. Przy kupnie ww. nieruchomości naliczono 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i opłatę sądową od wpisu w księdze wieczystej. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie zabudowań na działkach 0,68 ha i 2,17 ha.

Nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac, nabyte w 2005 roku były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, iż podatnicy, a za takiegoż uważa się Wnioskodawcę, dokonujący odpłatnej dostawy towaru, w tym także udziału w nieruchomości zabudowanej, winni taką transakcję opodatkować.

Ustalając zastosowanie właściwej stawki podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest ustalenie, czy dostawa ta dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Należy jednak wskazać, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącej działalności nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Zainteresowany nabył od osoby fizycznej działkę o pow. 4,12 ha wraz z pałacem. W 2009 r. ukończono modernizację przewyższającą 30% wartości budynku. Nieruchomość wykorzystywano na własne potrzeby w prowadzonej działalności gospodarczej. Z opisu sprawy nie wynika, że ww. nieruchomość, po dokonaniu ulepszeń, była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej odpłatnej umowy o podobnym charakterze. Zatem w analizowanym przypadku nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, odnośnie domu kanadyjskiego wraz z garażem posadowionego na działce o pow. 0,68 ha nabytej od osoby fizycznej oraz odnośnie naniesień na działce o pow. 2,17 ha, że „żadne z ww. zabudowań nigdy nie były wynajmowane, dzierżawione nie zawierano żadnych umów w tym zakresie. Przy kupnie ww. nieruchomości naliczono 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i opłatę sądową od wpisu w księdze wieczystej. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie zabudowań na działkach 0,68 ha i 2,17 ha”. Zatem w analizowanej sprawie również nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zakup wszystkich omawianych nieruchomości nastąpił od osób fizycznych, zatem w wykonaniu czynności niepodlegających opodatkowaniu. Ww. grunty nie były również oddane w najem, dzierżawę lub udostępniane osobom trzecim w ramach umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac, nabyte w 2005 roku były wykorzystywane na potrzeby własne działalności gospodarczej.

W związku z powyższym nie została spełniona pierwsza z przesłanek warunkująca zwolnienie sprzedawanych nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zbycie przez Wnioskodawcę udziału w ww. nieruchomości nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług.

Wskazać jednakże należy, iż przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a) zwalniają od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynnzabudowanej domem kanadyjskim i budynkiem gadażowym oraz o pow. 2,17 ha na której posadowiona jest stodoła przez Wnioskodawcę będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy. W momencie nabycia ww. nieruchomości nie przysługiwało Zainteresowanemu prawo do odliczenia podatku naliczonego, a także Wnioskodawca nie dokonał żadnych ulepszeń, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W opisie sprawy jasno wskazano, iż „przy kupnie ww. nieruchomości naliczono 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i opłatę sądową od wpisu w księdze wieczystej. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie zabudowań na działkach 0,68 ha i 2,17 ha”. Zatem spełnione zostały obie przesłanki warunkujące zwolnienie sprzedaży ww. działek od podatku VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy.

W analizowanej sprawie wskazano również, że modernizacja nieruchomości gruntowej (park) o pow. 4,12 ha, została ukończona w 2009 r. „W pałacu Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą - ośrodek szkoleniowo konferencyjny oraz restaurację. W rozliczeniach podatkowych ujmowane były tylko wydatki poniesione na remont i modernizację w tym odliczany był VAT naliczony od zakupów. Nakłady remontowo-modernizacyjne samego budynku przekroczyły 30% ceny jego nabycia”.

Zainteresowany zamierza zbyć ww. nieruchomość w 2011 roku.

Biorąc pod uwagę powyższe, wskazać należy, że w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10 a ustawy.

Jak wskazano powyżej, zbycie nieruchomości zabudowanej pałacem nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu podatku od towarów i usług.

Wprawdzie przy zakupie ww. nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż zakup ten nastąpił od osoby fizycznej, lecz nie została spełniona druga przesłanka warunkująca zwolnienie od podatku o którym mowa w pkt 10a art. 43 ust. 1 ustawy. Wnioskodawca ponosił nakłady na pałac przekraczające 30% wartości ww. nieruchomości w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowy obiekt w stanie ulepszonym nie był wykorzystywany przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem transakcja sprzedaży działki o pow. 4,12 ha wraz z pałacem nie może również korzystać ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na względzie powyższe, stwierdzić należy, że zbycie ww. nieruchomości należy opodatkować podstawową stawką podatku VAT, w wysokości 23%.

Zaznaczyć należy, że w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jeżeli natomiast dostawa budynku podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, to taką stawką należy opodatkować również grunt.

Reasumując, sprzedaż wszystkich nieruchomości w roku 2011 lub później, po zamknięciu działalności gospodarczej, które zostały nabyte w roku 2005 i w roku 2006 będzie podlegać podatkowi VAT. W niniejszej sprawie Zainteresowany – w związku z dostawą przedmiotowych nieruchomości – wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT.

Zbycie nieruchomości gruntowej (parku) o pow. 4,12 wraz z pałacem podlega opodatkowaniu w stawce 23% podatku VAT, natomiast zbycie działki o pow. 0,68 ha wraz z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym oraz zabudowanej działki o pow. 2,17 ha podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistnienia zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na fakt, że występującym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest Pan Dariusz Stefan Chwiejczak, a opis zdarzenia przyszłego, zapytanie oraz własne stanowisko Wnioskodawcy dotyczy również żony Zainteresowanego, jako osoby zbywającej nieruchomości w ramach majątkowej współwłasności ustawowej, przedmiotowa interpretacja nie wywołuje skutków określonych w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa dla małżonki Wnioskodawcy.

Nadmienia się, że żona Zainteresowanego, by uzyskać udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, może wystąpić z wnioskiem do tut. Organu o wydanie odrębnej interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.