Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/4512-147/15-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-06-12
Teza: określenie podstawy opodatkowania podatkiem VAT z tytułu odpłatnego zbycia działek niezabudowanych
Słowa kluczowe: dostawa; działki; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2015 r. (data wpływu 10 marca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2015 r. (data wpływu 27 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT z tytułu odpłatnego zbycia działek niezabudowanych nr 305/5, 306/6 i 307/12 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:

*   określenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT z tytułu odpłatnego zbycia działek niezabudowanych nr 305/5, 306/6 i 307/12,

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od wydatków związanych z nabyciem gruntów,

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT nieodpłatnego przekazanie do majątku właściwego zarządcy drogi nakładów poniesionych przez Spółkę na budowę ronda,

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od wydatków, które poniesiono w związku z budową ronda.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 25 maja 2015 r. o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego, własnego stanowiska w sprawie oraz o brakującą opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

W ramach prowadzonej działalności Spółka na obszarze 2,9 ha wybudowała i oddała do użytkowania 29 marca 2014 r. centrum handlowe składające się z trzech budynków handlowo-użytkowych o łącznej powierzchni użytkowej 8120 m2.

W grudniu 2014 Spółka uzyskała warunki zabudowy pod przyszłą inwestycję wybudowania czwartego budynku handlowo-usługowego, o powierzchni użytkowej 1600 m2 wraz z niezbędną infrastrukturą. Zjazd do centrum handlowego z drogi publicznej usytuowany jest bezpośrednio na skrzyżowaniu ulicy S i łącznika do ulicy R. Przepust (łącznik) pod wiaduktem kolejowym łączący ulice S i R z początkiem 2010 roku został zamknięty dla ruchu kołowego i pieszego z powodu złego stanu technicznego, a istniejący układ komunikacyjny budzi zastrzeżenia co do bezpieczeństwa uczestników ruchu drogowego.

W umowach zawartych przez Spółkę z niektórymi najemcami zapisano obniżenie wysokości czynszu najmu w przypadku braku poprawy stanu obsługi komunikacyjnej centrum handlowego.

Miasto we współpracy z PKP dokonuje przebudowy wiaduktu żelbetowego nad łącznikiem oraz prowadzi inwestycję przebudowy układu drogowego i infrastruktury w rejonie wiaduktu, której elementem jest przebudowa skrzyżowania ulic S i łącznika do ulicy R w ten sposób by na skrzyżowaniu wprowadzony został ruch okrężny (skrzyżowanie typu rondo). Prowadzona przez Miasto przebudowa układu drogowego i infrastruktury w rejonie wiaduktu jest inwestycją celu publicznego. Poprawa jakości obsługi komunikacyjnej, bezpieczeństwa i ułatwienie ruchu drogowego leży w interesie zarówno Miasta jak i Spółki.

Spółka zawarła z Miastem w dniu 26 listopada 2014r. porozumienie o współpracy i finansowaniu powyższej inwestycji prowadzonej przez Miasto. Zgodnie z porozumieniem dla potrzeb budowy ronda tj. poszerzenia drogi powiatowej (ulicy S) Spółka zobowiązała się przed rozpoczęciem prac budowlanych do odpłatnego przeniesienia na rzecz Miasta niezabudowanych działek gruntu o powierzchni 0,0800 ha za cenę 100 zł netto i do pokrycia częściowych kosztów budowy samego ronda tj. oświetlenia oraz nawierzchni z podbudową, krawężnikami i obrzeżami.

Miasto zobowiązało się do opracowania dokumentacji projektowej, wyboru wykonawcy w drodze zamówienia publicznego, nadzoru inwestycji i jej odbioru, oraz ustalono że zakres inwestycji finansowany przez Spółkę wykonawca będzie fakturował bezpośrednio na Spółkę.

Działki gruntu pod budowę ronda Spółka nabyła w 2010 r. na podstawie umowy zakupu (działka 305/5) oraz w 2014 r. na podstawie umowy zamiany (działki 306/6 i 307/12), przy czym warunkiem zamiany było wyburzenie przez Spółkę już istniejącego w stanie surowym otwartym budynku położonego częściowo na nabywanych przez Spółkę w drodze zamiany działkach oraz jego odbudowa na sąsiednim gruncie pozostającym własnością drugiej strony umowy zamiany. Łączne koszty nabycia działek pod budowę ronda obejmujące koszty wyburzenia budynku i jego odbudowy Spółka zaksięgowała na koncie środków trwałych jako grunty. Rondo będzie budowane na działkach będących w całości własnością Powiatu i Gminy.

W akcie notarialnym z dnia 12 lutego 2015 r., do którego w imieniu Gminy stanął Prezydent Miasta, Spółka dokonała sprzedaży działek 305/5, 306/6 i 307/12 o łącznej powierzchni 0,0800 ha pod budowę ronda za cenę 100 zł netto na rzecz Miasta oraz zapisano, że nakłady które Spółka poniesie na budowę ronda z chwilą ich odbioru przez Miasto zostaną nieodpłatnie przekazane do majątku właściwego zarządcy drogi, do którego będzie należało utrzymanie, eksploatacja i zarządzanie rondem jako całością.

Gmina pod nazwą Miasto (podmiot publiczny) oraz Spółka (podmiot prywatny) nie są podmiotami powiązanymi w świetle przepisów art. 9a ustawy PDOP oraz art. 32 ustawy VAT. Zgodnie z polityką rachunkowości wydatki uznawane jako koszty pośrednie są ujmowane w księgach rachunkowych Spółki w momencie ich poniesienia. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy VAT.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż podstawowym przedmiotem działalności Spółki (PKD 68.20.7) jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Spółka osiąga przychody z tytułu wynajmu powierzchni w centrum handlowym w postaci czynszu gwarantowanego oraz dodatkowego czynszu od obrotu płatnego po przekroczeniu ustalonego poziomu obrotów osiąganych przez poszczególnych najemców.

Centrum handlowe jest położone przy ulicy S (droga powiatowa), a zjazd do centrum z drogi publicznej usytuowany jest bezpośrednio na skrzyżowaniu ulicy S i łącznika (przepustu pod wiaduktem kolejowym) do ulicy R znajdującej się po drugiej stronie linii kolejowej przebiegającej przez miasto. Przepust pod wiaduktem kolejowym łączący ulice S i R z początkiem 2010 r. został zamknięty dla ruchu kołowego i pieszego z powodu złego stanu technicznego.

Miasto w ramach zadania własnego objętego wieloletnią prognozą finansową prowadzi inwestycję pod nazwą „…” mającą na celu otwarcie zamkniętego przepustu (łącznika), poprawę bezpieczeństwa i ułatwienie ruchu drogowego. Wybudowane centrum handlowe oraz planowana jego rozbudowa wymusza na Spółce jako inwestorze zapewnienie inwestycjom Spółki odpowiedniego dostępu do istniejącej sieci drogowej tj. przebudowy istniejącego skrzyżowania dojazdowego (drogi publicznej) na skrzyżowanie typu rondo. Właściwy dojazd do centrum warunkuje prawidłowe użytkowanie tego obiektu oraz generowanie przychodów dla Spółki z tytułu wynajmu powierzchni handlowych (w umowach z niektórymi najemcami uzależniono wysokości czynszu najmu od poprawy stanu obsługi komunikacyjnej centrum handlowego).

Spółka jako inwestor inwestycji niedrogowej na podstawie art. l6 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych zawarła z Miastem w dniu 26 listopada 2014 r. porozumienie w sprawie zasad współpracy i finansowania zadania inwestycyjnego prowadzonego przez Miasto mające na celu poszerzenie tego zadania o wybudowanie ronda, do którego Spółka jest zobowiązana.

W porozumieniu strony ustaliły, że w celu wykonania prowadzonej przez Miasto inwestycji, której elementem będzie również wybudowanie ronda, Spółka przeniesie odpłatnie na rzecz Miasta prawo własności niezabudowanych działek gruntu o powierzchni 0,0800 ha za cenę 100 zł netto z przeznaczeniem pod budowę ronda. Ponadto ustalono, że Spółka na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o drogach publicznych jako inwestor inwestycji niedrogowej zobowiązuje się do pokrycia kosztów budowy ronda, tj. oświetlenia oraz kosztów nawierzchni skrzyżowania i chodników w obrębie skrzyżowania.

W akcie notarialnym z dnia 12 lutego 2015 r., do którego w imieniu Gminy stanął Prezydent Miasta, Spółka zgodnie z zawartym porozumieniem i za cenę w nim ustaloną dokonała sprzedaży niezabudowanych działek 305/5, 306/6 i 307/12, o łącznej powierzchni 0,0800 ha pod budowę ronda na rzecz Miasta oraz zapisano, że nakłady które Spółka poniesie na budowę ronda z chwilą ich odbioru przez Miasto zostaną nieodpłatnie przekazane do majątku właściwego zarządcy drogi, do którego będzie należało utrzymanie, eksploatacja i zarządzanie rondem jako całością. Sprzedaż działek nr 305/5, 306/6 i 307/12 na rzecz Gminy Miasta była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Kwota 100 zł powiększona o należy podatek VAT stanowi jedyną zapłatę za grunt sprzedany na rzecz Gminy, a jej wysokość wynika z przeznaczenia sprzedawanego gruntu oraz zawartego porozumienia między stronami. Rondo jest budowane na gruncie należącym do Powiatu (ulica S) oraz na działkach gruntu sprzedanych przez Spółkę Miastu. Miasto ma zgodę Starostwa Powiatowego na dysponowanie gruntem drogi powiatowej (ulica) na cele budowlane w związku z prowadzoną inwestycją.

Wykonawca inwestycji, w tym także robót związanych z budową ronda, do których zobowiązana jest Spółka, będzie wystawiał faktury bezpośrednio na Miasto.

Zgodnie z aneksem do porozumienia z dnia 26 listopada 2014 r. zawartym między Spółką, a Miastem w dniu 21 maja 2015 r. zapisano, że po zakończeniu i odbiorze całej inwestycji (przewidywany termin to koniec listopada 2015 r.) Miasto wystawi Spółce fakturę VAT (refaktura nakładów) na zakres prac, do których jest zobowiązana Spółka jako inwestor inwestycji niedrogowej oraz, że nakłady na budowę ronda poniesione przez Spółkę zostaną nieodpłatnie przekazane do majątku Miasta na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. W aneksie Miasto zobowiązało się również do podjęcia działań zmierzających do zawarcia porozumienia ze Starostwem Powiatowym w sprawie przejęcia zarządu drogą powiatową, na której budowane jest rondo.

Nakłady które poniesie Spółka na budowę ronda zgodnie z polityką rachunkowości jako koszty pośrednie zostaną ujęte w księgach rachunkowych Spółki w momencie ich poniesienia na podstawie refaktury wystawionej przez Miasto. Działki gruntu pod budowę ronda Spółka nabyła w 2010 r. na podstawie umowy zakupu (działka 305/5) oraz w 2010 r. na podstawie umowy zamiany (działki 306/6 i 307/12), przy czym warunkiem zamiany była wyburzenie przez Spółkę już istniejącego w stanie surowym otwartym budynku położonego częściowo na nabywanych przez Spółkę w drodze zamiany działkach oraz jego odbudowa na sąsiednim gruncie pozostającym własnością drugiej strony umowy zamiany.

Łączne koszty nabycia działek pod budowę ronda obejmujące koszty wyburzenia budynku i jego odbudowy Spółka zaksięgowała na koncie środków trwałych jako grunty. Na fakturach dotyczących nabycia działek nr 305/5, 306/61, 307/12 został naliczony i wykazany podatek VAT.

Gmina pod nazwą Miasto (podmiot publiczny) oraz Spółka (podmiot prywatny) nie są podmiotami powiązanymi w świetle przepisów art. 9a ustawy PDOP oraz art. 32 ustawy VAT. Rok podatkowy Spółki pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

(we wniosku wskazane jako nr 3) Czy za podstawę opodatkowania podatkiem VAT z tytułu odpłatnego zbycia gruntów Gminie należy uznać cenę sprzedaży, tj. kwotę 100 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), za podstawę opodatkowania podatkiem VAT, z tytułu odpłatnego zbycia gruntów Gminie należy uznać cenę sprzedaży tj. kwotę 100 zł.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i art. 29a ust. 1 ustawy VAT w przypadku odpłatnej dostawy towarów podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę tj. cena ustalona między stronami umowy sprzedaży.

Na podstawie przepisów ustawy o VAT dostawa towarów może mieć jedynie charakter odpłatny, bądź nieodpłatny i nie występują świadczenia częściowo odpłatne. Biorąc pod uwagę powyższe, wskazać należy, że w przypadku dokonania przez Spółkę sprzedaży nieruchomości gruntowej po cenie odbiegającej od wartości jej nabycia, podstawę opodatkowania stanowić będzie cena sprzedaży wskazana w umowie z Miastem, tj. kwota 100 zł netto.

Ponadto, brak jest przesłanek do ustalenia obrotu na poziomie innym niż cena sprzedaży gruntów, bowiem jak wskazano w stanie faktycznym, pomiędzy Spółką a Miastem nie istnieją powiązania wskazane w art. 32 ustawy VAT.

Podobnie uznali w interpretacjach indywidualnych Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2010 r., nr IBPP1/443-416/l0/AZb i Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2012 r., nr IPPP1/443-870/12-2/MP.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę i odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi zostaje wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Wypłacający wynagrodzenie otrzymuje w zamian świadczenie przynoszące mu korzyść.

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE serii L Nr 347 str. 1 ze zm.). Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów. To pozwala stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez podatników i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 cyt. ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, która dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 cyt. ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów i usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą.

Wyjątek od powyższych zasad ogólnych zachodzi w sytuacjach wskazanych w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ww. ustawy, w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1.  niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,
3.  wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\-organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Przez wartość rynkową – jak stanowi art. 2 pkt 27b cyt. ustawy – rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1.  w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2.  w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

W myśl art. 32 ust. 2 ww. ustawy, związek, o którym mowa w ust. 1, istnieje, gdy między kontrahentami lub osobami pełniącymi u kontrahentów funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy. Związek ten istnieje także, gdy którakolwiek z wymienionych osób łączy funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne u kontrahentów.

Przez powiązania rodzinne, o których mowa w ust. 2, rozumie się małżeństwo oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia (art. 32 ust. 3 ustawy).

Według art. 32 ust. 4 cyt. ustawy, przez powiązania kapitałowe, o których mowa w ust. 2, rozumie się sytuację, w której jedna z osób lub jeden z kontrahentów posiada prawo głosu wynoszące co najmniej 5% wszystkich praw głosu lub dysponuje bezpośrednio lub pośrednio takim prawem.

Na mocy art. 32 ust. 5 ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania w przypadku transakcji zawieranych pomiędzy podmiotami powiązanymi, w odniesieniu do których właściwy organ podatkowy, na podstawie ustawy – Ordynacja podatkowa, wydał decyzję o uznaniu prawidłowości wyboru i stosowania metody ustalania ceny transakcyjnej między podmiotami powiązanymi.

Dla zastosowania przez organ podatkowy szczególnej procedury określania obrotu, nie jest wystarczające spełnienie tylko niektórych powyższych przesłanek, gdyż konieczne jest łączne spełnienie przesłanek, tj. istnienie związku między kontrahentami, ustalenie ceny nieodpowiadającej cenie rynkowej w warunkach określonych w przepisach, wykazanie, że przyczyną ustalenia takiej ceny był związek pomiędzy kontrahentami.

Tym samym, aby mogło dojść do oszacowania obrotu, organ podatkowy musi wykazać, że wystąpienie którejkolwiek z wymienionych i omówionych powyżej okoliczności miało wpływ na wartość podstawy opodatkowania VAT naliczanej z tytułu dokonania danej dostawy towarów lub świadczenia usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka na obszarze 2,9 ha wybudowała i oddała do użytkowania 29 marca 2014 r. centrum handlowe składające się z trzech budynków handlowo-użytkowych o łącznej powierzchni użytkowej 8120 m2. W grudniu 2014 Spółka uzyskała warunki zabudowy pod przyszłą inwestycję wybudowania czwartego budynku handlowo-usługowego, o powierzchni użytkowej 1600 m2 wraz z niezbędną infrastrukturą. Zjazd do centrum handlowego z drogi publicznej usytuowany jest bezpośrednio na skrzyżowaniu ulicy S i łącznika do ulicy R. Przepust (łącznik) pod wiaduktem kolejowym łączący ulice S. i R początkiem 2010 roku został zamknięty dla ruchu kołowego i pieszego z powodu złego stanu technicznego, a istniejący układ komunikacyjny budzi zastrzeżenia co do bezpieczeństwa uczestników ruchu drogowego. Miasto we współpracy z PKP. dokonuje przebudowy wiaduktu żelbetowego nad łącznikiem oraz prowadzi inwestycję przebudowy układu drogowego i infrastruktury w rejonie wiaduktu, której elementem jest przebudowa skrzyżowania ulic S i łącznika do ulicy R w ten sposób by na skrzyżowaniu wprowadzony został ruch okrężny (skrzyżowanie typu rondo). Spółka zawarła z Miastem w dniu 26 listopada 2014r. porozumienie o współpracy i finansowaniu powyższej inwestycji prowadzonej przez Miasto. Zgodnie z porozumieniem dla potrzeb budowy ronda tj. poszerzenia drogi powiatowej (ulicy S ) Spółka zobowiązała się przed rozpoczęciem prac budowlanych do odpłatnego przeniesienia na rzecz Miasta niezabudowanych działek gruntu o powierzchni 0,0800 ha za cenę 100 zł netto i do pokrycia częściowych kosztów budowy samego ronda tj. oświetlenia oraz nawierzchni z podbudową, krawężnikami i obrzeżami. W akcie notarialnym z dnia 12 lutego 2015 r., do którego w imieniu Gminy stanął Prezydent Miasta, Spółka dokonała sprzedaży działek 305/5, 306/6 i 307/12 o łącznej powierzchni 0,0800 ha pod budowę ronda za cenę 100 zł netto na rzecz Miasta oraz zapisano, że nakłady które Spółka poniesie na budowę ronda z chwilą ich odbioru przez Miasto zostaną nieodpłatnie przekazane do majątku właściwego zarządcy drogi, do którego będzie należało utrzymanie, eksploatacja i zarządzanie rondem jako całością. Gmina pod nazwą Miasto (podmiot publiczny) oraz Spółka (podmiot prywatny) nie są podmiotami powiązanymi w świetle przepisów art. 9a ustawy PDOP oraz art. 32 ustawy VAT. Kwota 100 zł powiększona o należy podatek VAT stanowi jedyną zapłatę za grunt sprzedany na rzecz Gminy, a jej wysokość wynika z przeznaczenia sprzedawanego gruntu oraz zawartego porozumienia między stronami. Rondo jest budowane na gruncie należącym do Powiatu (ulica S) oraz na działkach gruntu sprzedanych przez Spółkę Miastu. Miasto ma zgodę Starostwa Powiatowego na dysponowanie gruntem drogi powiatowej (ulica S) na cele budowlane w związku z prowadzoną inwestycją.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie sprowadzają się do wskazania czy w przypadku sprzedaży na rzecz Miasta działek niezabudowanych nr 305/5, 306/6 i 307/12, za podstawę opodatkowania podatkiem VAT należy uznać cenę sprzedaży nieruchomości, tj. kwotę 100,00 złotych netto.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosowanie znacznych obniżek cen jest niedopuszczalne w zakresie, w jakim ma ono służyć tzw. obejściu przepisów prawa i uniknięciu opodatkowania danej czynności. Tak więc każdy zastosowany upust, rabat winien być uzasadniony ekonomicznie i prowadzić w końcowym efekcie do osiągnięcia celu jaki został wytyczony dla prowadzonej działalności.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość danego towaru czy usługi. Jednakże w sytuacji, gdy wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 32 ustawy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku, ale tylko w sytuacji, gdy okaże się, że związek, o którym mowa w art. 32 ust. 2 ustawy miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

W konsekwencji uwzględniając ww. przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony we wniosku stan sprawy wskazać należy, że jeżeli pomiędzy Wnioskodawcą a kontrahentem (Miastem), który dokonał nabycia nieruchomości niezabudowanych nr 305/5, 306/6 i 307/12, nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług, to w sytuacji dokonania przez Wnioskodawcę sprzedaży ww. nieruchomości gruntowych za kwotę 100,00 złotych, podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należna od nabywcy z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż podstawą opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych nr 305/5, 306/6 i 307/12 jest cena określona w umowie pomiędzy stronami. Skoro w niniejszej sprawie kwota sprzedaży została ustalona na kwotę 100,00 zł netto, kwota ta stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów cywilnoprawnych i przyjęte w nich ustalenia, chyba że ich postanowienia naruszają przepisy podatkowe. Natomiast jedynie właściwy organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej jest uprawniony do badania stanu faktycznego danej sprawy w prowadzonym postępowaniu, w tym w zakresie oceny ewentualnej pozorności czynności mających na celu uzyskanie korzyści podatkowych.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek Zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Stosownie zaś do treści art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach Wnioskodawcy, w związku z tym skutki prawne, czy też ewentualna ochrona, określone w art. 14k do 14m mogą dotyczyć wyłącznie podmiotu, który uzyskał interpretację indywidualną. Stosownie zaś do art. 14e § 1 i 2 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Zawiadomienie o zmienionej interpretacji indywidualnej doręcza się podmiotowi, któremu w danej sprawie interpretacja została wydana.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w stanie faktycznym w zakresie określenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT z tytułu odpłatnego zbycia działek niezabudowanych nr 305/5, 306/6 i 307/12. Natomiast wniosek w pozostałym zakresie został załatwiony odrębnymi rozstrzygnięciami.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.