Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.322.2025.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-21
Teza: Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz
własności naniesień
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    16 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczący m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności
    naniesień na gruncie. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 17,
    21, 23 i 24 lipca 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A. (Zbywca, Spółka)
      NIP: (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      G. Sp. z o.o. (Nabywca)
      NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja
    Zainteresowany będący stroną postępowania - A. (dalej: Zbywca lub Spółka) jest spółką
    utworzoną i działającą zgodnie z prawem (...), z siedzibą w (...). Zbywca działa w branży
    nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na
    własny rachunek.
    Zainteresowany niebędący stroną postępowania - G. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca) wpisana
    do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
    Rejonowy (...), (...) Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
    (...), NIP: (...) jest spółką z siedzibą w (...), w Polsce.
    W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca będą łącznie określani jako „Zainteresowani”
    lub „Strony”.
    Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży:
    - nieruchomości biurowej położonej przy ulicy (...) (dalej: „Nieruchomość”), obejmującej
      prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym
                        2(...) z obrębu (...), obszaru (...) m, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Grunt), prawo własności dwóch
      sześciokondygnacyjnych budynków biurowych (których częścią jest podziemny
      parking) posadowionych na opisanym powyżej Gruncie (dalej: Budynki) oraz prawo
      własności infrastruktury towarzyszącej w postaci instalacji/budowli takich jak plac z
      utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć wodno-kanalizacyjna, tablica
      reklamowa czy czerpnia powietrza, wiata śmietnikowa oraz rowerowa („Budowle”);
      Jednocześnie dla kompletności, Zbywca informuje, że w związku z wprowadzonymi
      zmianami w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych od 1 stycznia 2025 r. (t. j. Dz. U.
      z 2023 r. poz. 70 ze zm., dalej: „Ustawa PoN”) przeprowadził analizę w wyniku której,

      na potrzeby podatku od nieruchomości zostały zidentyfikowane na Gruncie nowe
      obiekty (w porównaniu do deklaracji na podatek od nieruchomości za 2024 r.), które
      odpowiadają nowej definicji „budowli” zgodnie z Ustawą PoN, takie jak: czytniki,
      sygnalizatory, szlabany, mury oporowe, donice, sieć energetyczna, sieć
      telekomunikacyjna, fundament pod urządzenia, separatory substancji
      ropopochodnych, agregat czy zbiornik paliw. Wymienione obiekty posadowione na
      Gruncie również będą stanowić przedmiot planowanej transakcji. Jednocześnie
      Zbywca informuje, że te naniesienia nie spełniają definicji budowli w rozumieniu
      ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz.U. 2025 poz. 418)
    - innych składników majątkowych wskazanych w pkt (iii) poniżej.
    Zainteresowani wskazują, iż na/lub w Gruncie mogą znajdować się urządzenia przesyłowe
    będące własnością gestorów mediów oraz operatorów telekomunikacyjnych, które nie
    należą do Zbywcy i nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji.
    W szczególności, Zainteresowani pragną wskazać, że sieć wodno-kanalizacyjna
    zlokalizowana na/w Gruncie, stanowi w części własność przedsiębiorstwa przesyłowego, w
    części zaś jest we własności Spółki - punktem granicznym są poszczególne przyłącza.
    Precyzując, instalacja wodna jest własnością Zbywcy od strony Budynku do instalacji
    licznikowej/przyłączeniowej (zlokalizowanej w części podziemnej Budynku), a pozostała
    część instalacji stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego. W przypadku instalacji
    kanalizacyjnej, od zewnętrznej strony pierwszej studzienki kanalizacyjnej zlokalizowanej
    poza Budynkiem, stanowi ona własność przedsiębiorstwa przesyłowego. W pozostałej
    części, instalacja jest we własności Spółki.
    Powyższe stosuje się odpowiednio do innych instalacji (sieci), które mogą znajdować się na
    /w Gruncie.
    Wszystkie takie sieci/instalacje (w części stanowiącej własność Spółki) są niezbędne do
    funkcjonowania Nieruchomości.
    Jak wskazano powyżej, urządzenia przesyłowe będące własnością gestorów mediów oraz
    instalacje będące własnością operatorów telekomunikacyjnych, które nie należą do
    Zbywcy, nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji.
    Budynki stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.
    j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), zaś Budowle stanowią
    budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (z wyłączeniem czerpni powietrza). Spółka
    wskazuje, że czerpnia powietrza - określana powyżej jako jedna z Budowli - jest częścią
    składową Budynków. W odniesieniu do pozostałych obiektów określanych we wniosku
    jako Budowle, nie są one częściami składowymi budynków lecz stanowią - w ocenie Spółki
    - budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Spółka wskazuje przy tym, że nawet w
    przypadku ewentualnego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń
    budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować
    jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu
    Spółki). Intencją Stron jest to, aby do umowy sprzedaży Nieruchomości został dołączony
    szczegółowy wykaz obiektów znajdujących się na Gruncie.
    Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w
    rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zarówno Nabywca, jak i
    Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy
    podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art.
    15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
    (ii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i wykorzystania Nieruchomości do
    działalności gospodarczej Zbywcy

    Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z (...) zawartej
    w formie aktu notarialnego. Nieruchomość została nabyta od podmiotu niepowiązanego
    ze Zbywcą, tj. A. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według
    stawki podstawowej (23%). Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług
    naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości.
    Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług nabycia Nieruchomości przez Zbywcę
    zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 14 stycznia 2019 r. o sygn. 0114-
    KDIP1-1.4012.720.2018.3.AO.
    W momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, była ona już zabudowana Budynkami
    oraz budowlami takimi jak: plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć
    wodnokanalizacyjna, tablica reklamowa czy czerpnia powietrza (dalej: „Istniejące Budowle
    ”). Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca przeprowadził inwestycję polegającą na
    wybudowaniu nowych budowli takich jak kolejna tablica reklamowa, wiata rowerowa i
    śmietnikowa („Nowe Budowle”). Do oddania do użytkowania powyższych Nowych Budowli
    doszło w 2020 r. Ponadto, jak wskazano wyżej, Zbywca w związku z wprowadzonymi
    zmianami w ustawie PoN przeprowadził analizę w wyniku której, na potrzeby podatku od
    nieruchomości od 2025 r. zostały zidentyfikowane nowe obiekty (w porównaniu do
    deklaracji na podatek od nieruchomości za 2024 r.), które odpowiadają nowej definicji
    „budowli” zgodnie z Ustawą PoN. Są to: czytniki, sygnalizatory, szlabany, mury oporowe,
    donice, sieć energetyczna, sieć telekomunikacyjna, fundament pod urządzenia, separatory
    substancji ropopochodnych, agregat czy zbiornik paliw. Ich oddanie do użytku nastąpiło
    najpóźniej w 2020 r. Od dnia nabycia Budynków i Istniejących Budowli Zbywca nie ponosił
    wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie
    przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli. Podobnie, od
    momentu wybudowania i oddania do użytkowania Nowych Budowli Zbywca również nie
    ponosił wydatków na ulepszenie tych Budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości
    początkowej.
    Tym samym, od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków i Istniejących Budowli (w
    2019 r.) do chwili sprzedaży miną ponad dwa lata.
    Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej
    działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w szczególności
    wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym część powierzchni może
    pozostawać obecnie niewynajęta). Wszystkie powierzchnie przeznaczone pod wynajem
    były w przeszłości (od nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Spółka
    wskazuje przy tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika
    to z faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy
    brak zainteresowanych). Zainteresowani wskazują przy tym, iż pewne części Budynków
    wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź
    też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod
    wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do
    właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą
    działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
    Należy wskazać, że zgodnie z wiedzą Spółki od daty „pierwszego” wynajmu powierzchni
    (przeznaczonych pod wynajem) do daty sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat.
    Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w okresie do momentu
    Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo
    przy wykorzystaniu dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją
    Zbywca jest stroną następujących umów:

    - umowa o świadczenie usług zarządzania w zakresie „asset management” (t. j. m.in.
      poszukiwanie najemców, negocjowanie warunków umów, dbałość o zapewnienie
      odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji itp.) oraz „property management” (t. j. bieżące
      utrzymanie nieruchomości) („Umowa o Zarządzanie”);
    - umowy na dostawy dodatkowych usług do Nieruchomości („Umowy Serwisowe”);
    - umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).
    Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, iż:
    - żadna z części składających się na inwestycję Zbywcy (w tym w szczególności
      Nieruchomość czy też którakolwiek jej część) nie jest u Zbywcy formalnie
      wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych
      regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie
      wskazują na takie wyodrębnienie.
    - Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla obiektów
      wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest
      zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje
      zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która
      będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z
      finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
    (iii) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji
    Jak wskazano, przedmiotem Transakcji jest w szczególności Nieruchomość, którą Nabywca
    nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (dalej „Umowa
    Sprzedaży”). Jednocześnie, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    Cywilny, (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi z
    mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących
    powierzchni Nieruchomości.
    Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Nabywcą i Zbywcą, wraz z zawarciem umowy
    przedwstępnej („PSPA”) Nabywca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Zbywcy zadatku w
    wysokości 500.000,00 EUR (netto). Ustalenia umowne stanowią, iż kwota netto zadatku
    zostanie przekazana na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza.
    Równocześnie, kwota podatku od towarów i usług wyrażona w polskich złotych należnego
    od zadatku, która zostanie obliczona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o
    podatku od towarów i usług, zostanie przekazana przez Nabywcę bezpośrednio na
    rachunek bankowy Zbywcy. Już w momencie podpisania umowy PSPA zarówno Nabywca,
    jak i Zbywca, będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.
    Zainteresowani wskazują, iż przed zawarciem umowy PSPA, w związku z płatnością
    zadatku, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony złożą
    zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług. W związku z powyższym, Zbywca wystawi fakturę zaliczkową, zgodną z
    ustawą o podatku od towarów i usług. Zgodnie z umową PSPA, w przypadku, gdy
    transakcja sprzedaży dojdzie do skutku, ostateczna cena zakupu zostanie pomniejszona o
    kwotę wcześniej wpłaconego zadatku.
    W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również
    następujące składniki:
    1) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, dla których okres najmu nie rozpocznie
      się przed datą Transakcji (o ile takie wystąpią);

    2) prawo własności dodatkowego wyposażenia związanego z Budynkami oraz inne
      ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą
      związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji oraz aktów
      notarialnych o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji zdeponowanych
      przez najemców, będące własnością Zbywcy na moment Transakcji prawa autorskie
      do dokumentacji projektowej związanej z Nieruchomością (w tym także prawa
      autorskie do dokumentacji wynikającej z umów dotyczących nakładów
      inwestycyjnych (...), (...) oraz wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw. „fit-
      out”));
    4) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości
      wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją
      poszczególnych elementów Nieruchomości wraz z instrumentami zabezpieczenia
      takiej odpowiedzialności wynikającymi z umów z wykonawcami;
    5) prawa wynikające z umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości (równocześnie,
      bieżąca umowa ubezpieczenia Nieruchomości jest umową ramową dla całego
      portfela i nie będzie przedmiotem transakcji);
    6) prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację projektową związaną z
      Nieruchomością (w tym także dokumentację wynikającą z umów dotyczących
      nakładów inwestycyjnych C. oraz wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw.
      „fit-out”));
    7) instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Budynków,
      instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;
    8) pozostała dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z
      Nieruchomością;
    9) wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z przedmiotem Transakcji (w
      szczególności dotycząca rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców
      - wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością);
    10) inne prawa/licencje niezbędne do korzystania z Nieruchomości takie jak kody/klucze
      niezbędne do dostępu do Nieruchomości, licencje do systemu zarządzania
      Budynkami itp.
    W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przeniesienie powyższych
    składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie
    wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na
    dzień Transakcji.
    W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku
    Zbywcy:
    1) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;
    2) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem wymienionych powyżej;
    3) praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę Umowy o Zarządzanie
      Nieruchomością;

    4) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np.
      umowy pożyczki);
    5) praw i obowiązków z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (z zastrzeżeniem
      uwag wskazanych w akapitach poniżej);
    6) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
      działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń
      księgowo-podatkowych;
    7) ksiąg rachunkowych Zbywcy;
    8) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z
      najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za
      wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców oraz wykonawców prac);
    9) pracowników ani zakładu pracy Zbywcy - Zbywca nie zatrudnia pracowników;
    10) know-how Zbywcy związany z prowadzeniem działalności gospodarczej;
    11) tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia
    czystości i bezpieczeństwa itp.
    Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę mediów) zostanie zawarta przez
    nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Dodatkowo, może dojść
    do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów (np. energii elektrycznej czy wody)
    staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione
    ze Zbywcy na nabywcę. Analogicznie, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę
    niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów
    zostaną przeniesione ze Zbywcy na nabywcę (przy czym nie będzie to dotyczyło umowy o
    zarządzanie Nieruchomością). Na moment składania wniosku nie jest to jeszcze
    przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na długie terminy
    wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich przedterminowe rozwiązanie
    lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku.
    Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał
    z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie
    następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w
    szczególności wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z
    dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego
    rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych
    umów we własnym zakresie.
    Dodatkowo, nie można również wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji,
    Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów serwisowych
    zawartych przez Zbywcę, przy czym nie będzie to dotyczyło usług wynikających z umów w
    zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami
    (asset management).
    (iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości
    Po dokonaniu transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą
    na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynkach.
    Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa
    działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub
    przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

    Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem
    Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w
    szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i
    zarządzania aktywami (asset management). Nabywca zawrze także własne umowy na
    dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez
    Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.
    Równocześnie, tytułem uzupełnienia, Strony wskazują, że po zbyciu Nieruchomości
    Zbywca najprawdopodobniej nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i
    ostatecznie może zostać zlikwidowany. Ponadto, Zainteresowani zaznaczają, że
    analogiczne zdarzenie przyszłe (różniące się jedynie danymi nabywcy) zostało już
    ocenione w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej:
    - z 18 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.522.2024.3.MPU, w której potwierdzono,
      że (i) dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów
      i usług, (ii) dostawa Nieruchomości będzie objęta zakresem zwolnienia z art. 43 ust. 1
      pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ale Stronom będzie przysługiwało prawo
      rezygnacji z tego zwolnienia, (iii) Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty
      podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu
      Nieruchomości, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, jeżeli Strony
      zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy
      Nieruchomości;
    - z 18 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.539.2024.4.BZ, w której potwierdzono, że
      sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
      czynności cywilnoprawnych, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie
      podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z
      podatku od towarów i usług, ponieważ Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia z
      opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
      Planowana transakcja, która była przedmiotem ww. interpretacji nie została
      ostatecznie sfinalizowana, dlatego też zbycie Nieruchomości jest przedmiotem
      kolejnego wniosku.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że rezygnacja ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust 1. pkt 10 ustawy o podatku od towarów i
    usług będzie dotyczyła wszystkich Obiektów i Sieci będących we własności Spółki,
    znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.
    Spółka ponownie przeanalizowała wskazane we wniosku Obiekty nie będące Budynkami i
    Budowlami pod kątem ich kwalifikacji na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -
    Prawo budowlane. Poniżej przedstawiona została klasyfikacja poszczególnych elementów
    infrastruktury, dokonana w oparciu o definicje zawarte w art. 3 ww. ustawy:
    - Czytniki - urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane
      jako urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające

      możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Czytniki są
      funkcjonalnie związane z budynkami lub budowlami będącymi przedmiotem zbycia;
    - Sygnalizatory - urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo
      budowlane jako urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym,
      zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
      Sygnalizatory są funkcjonalnie związane z budynkami lub budowlami będącymi
      przedmiotem zbycia;
    - Szlabany - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane szlaban jest budowlą tj.
      obiektem budowlanym, którego nie można klasyfikować jako budynku lub obiektu
      małej architektury;
    - Mury oporowe - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane mury oporowe są
      budowlami, tj. obiektami budowlanymi, których nie można klasyfikować jako budynku
      lub obiektu małej architektury;
    - Donice - zgodnie z art. 3 pkt 4b ustawy Prawo Budowlane donice stanowią obiekty małej
      architektury;
    - Sieć energetyczna - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane sieć energetyczna
      jest budowlą, tj. obiektem budowlanym, którego nie można klasyfikować jako
      budynku lub obiektu małej architektury, należąca do sieci uzbrojenia terenu;
    - Sieć telekomunikacyjna - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane sieć
      telekomunikacyjna jest budowlą, tj. obiektem budowlanym, którego nie można
      klasyfikować jako budynku lub obiektu małej architektury, należąca do sieci
      uzbrojenia terenu;
    - Fundament pod urządzenia - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane
      fundament pod urządzenia jest budowlą tj. obiektem budowlanym, którego nie
      można klasyfikować jako budynku lub obiektu małej architektury, stanowiąca element
      konstrukcyjny umożliwiający posadowienie urządzeń technicznych;
    - Separatory substancji ropopochodnych - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo
      Budowlane separatory substancji ropopochodnych są budowlami tj. obiektami
      budowlanymi, których nie można klasyfikować jako budynków lub obiektów małej
      architektury, wykorzystywane w systemach kanalizacyjnych;
    - Agregat prądotwórczy - zgodnie z art. 3 pkt. 9 ustawy Prawo Budowlane agregat
      prądotwórczy jest urządzeniem technicznym związanym z obiektem budowlanym,
      zapewniającym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
      Agregat prądotwórczy jest funkcjonalnie związany z budynkami lub budowlami
      będącymi przedmiotem zbycia;
    - Zbiornik paliw - zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane zbiornik paliwa jest
      budowlą, tj. obiektem budowlanym, którego nie można klasyfikować jako budynku lub
      obiektu małej architektury.
    Sieci energetyczne, telekomunikacyjne oraz wodno-kanalizacyjne („Sieci”) znajdujące się
    na działce (...) stanowią budowle w myśl art. 3 pkt. 3 ustawy Prawo Budowlanego.
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę
    jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług.

    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy
    Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie
    Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i
    usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane
    są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy,
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności
    cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze Stron z tytułu dokonania tej czynności jest
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem
    umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których
    przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
    Jak wskazano powyżej - Państwa zdaniem - Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, jeżeli Strony zrezygnują ze
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji
    Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Na poparcie swojego stanowiska powołali się Państwo na interpretację indywidualną
    wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - umowa
    sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
    przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
    przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana

    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww.
    ustawy).
    Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy
    czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in.
    nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a)
    wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest
    czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w pod
    atku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo
    zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany niebędący stroną
    postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania
    (Zbywcy) Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu (działka nr (...)) wraz z
    prawem własności posadowionych na gruncie Budynków, Budowli oraz pozostałych
    Naniesień.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.386.2025.3.MPU w zakresie
    podatku od towarów i usług wynika, że:
    - planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od
      towarów i usług,
    - dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości - będzie korzystać ze zwolnienia od
      podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy,
    - jeżeli przed dokonaniem dostawy Nieruchomości strony skutecznie złożą oświadczenie
      o rezygnacji ze zwolnienia, to opisana we wniosku transakcja będzie w całości
      podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.
    A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego
    gruntu (działka nr (...)) wraz z prawem własności naniesień na tym gruncie (Budynków,
    Budowli oraz Obiektów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i
    nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o
    rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie
    wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości w całości nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydano odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-3.4012.386.2025.3.MPU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
    będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących
    przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.