Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.39.2022.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności naniesień.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

24 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

F.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

P. Sp. z o. o., jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz F. jako kupujący (dalej: „Kupujący”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami biurowo-usługowymi zlokalizowanych w (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani”.

1\. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej przy ulicy (…), w (…) o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze 1,0278 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”). Sprzedający jest obecnie wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntu, natomiast właścicielem jest Miasto (…).

Na Gruncie jest obecnie realizowana inwestycja budowlana składająca się z kilku etapów, obejmująca budowę dwóch budynków biurowych (oznaczonych literowo C i D) wraz z częścią usługowo-handlową, garażem podziemnym i wewnętrzną stacją transformatorową oraz konieczną infrastrukturą techniczną, w skład której wchodzą między innymi: elementy wewnętrzne i zewnętrzne sieci w zakresie przyłącza wodnego, gazowego, energetycznego oraz cieplnego wraz z niezbędnymi urządzeniami np. drogi wewnętrzne, chodniki, ogrodzenie, szlabany. Dodatkowo w dacie Transakcji na Gruncie będzie realizowany proces inwestycyjny (budowlany) obejmujący budowę trzeciego budynku biurowego (oznaczonego literowo J; dalej „Budynek J”), który to obiekt – na moment zawarcia Transakcji – jednak nie będzie spełniał definicji budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”).

Docelowo zatem oprócz Gruntu w ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:

\- prawo własności posadowionych na Gruncie dwóch budynków biurowo-usługowych (dalej: „Budynek C” oraz „Budynek D”; łącznie „Budynki”); w dacie Transakcji oba Budynki będą oddane do faktycznego użytkowania z tym, że ostateczna i niezaskarżalna decyzja (jedna lub więcej) zezwalająca na użytkowanie Budynków (ew. inne upoważnienie administracyjne niż pozwolenie na użytkowanie, np. złożenie zawiadomienia o ukończeniu robót w Budynkach i upływ terminu na złożenie sprzeciwu przez urząd bez złożenia sprzeciwu, jeżeli zgodnie z przepisami prawnymi mającymi zastosowanie od momentu ukończenia robót w Budynkach użytkowanie Budynków będzie wymagało upoważnienia administracyjnego w takiej formie) może zostać wydana po dacie Transakcji; zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynki będą objęte zakresem oznaczenia 12 („Budynki niemieszkalne”);

\- prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie przedmiotową nieruchomość i będących własnością Sprzedającego: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”);

\- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

Grunt, Budynki i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Dodatkowo, należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nich instalacje (np. przyłącza lub sieci cieplne lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest na pierwszą połowę 2022 r. i na pewno nie nastąpi później niż w dacie 31 stycznia 2023 r., która jest określona w umowie przedwstępnej sprzedaży, jako data graniczna zawarcia Transakcji.

Dodatkowo należy wskazać, że:

\- na moment złożenia wniosku niektóre powierzchnie znajdujące się w Budynkach są już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego, z tym że nie zostały one wydane najemcom ponieważ Budynki nie są jeszcze dopuszczone do użytkowania; wydanie części powierzchni w Budynkach na rzecz najemców na podstawie zawartych umów najmu planowane jest na kwiecień 2022 r.;

\- możliwe jest, że na części powierzchni w Budynkach, które zostaną wydane najemcom przed zawarciem Transakcji, na dzień Transakcji trwały będą jeszcze prace przystosowujące te powierzchnie do potrzeb najemców;

\- miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

\- pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane; takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

\- pewne powierzchnie Budynków mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług;

\- budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

\- Sprzedający uzyskał pozwolenie na budowę Budynku J na podstawie decyzji z 17 grudnia 2020 r. i poniósł już wydatki na prace przygotowawcze w zakresie Budynku J. Zainteresowani zakładają, że na moment Transakcji na Gruncie będą znajdowały się naniesienia powstałe w wyniku rozpoczęcia przez Sprzedającego budowy Budynku J, ale na moment Transakcji nie będzie spełniał jeszcze definicji budynku w rozumieniu Prawa budowlanego (będą to prace budowlane w toku).

2\. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką projektową prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą realizację inwestycji (wzniesienie i komercjalizacja Budynków w ramach realizowanego w Łodzi projektu inwestycyjnego o nazwie handlowej „F.”). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Sprzedającego.

Kupujący jest niemiecką spółką komandytową. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej lub niepodlegającej podatkowi od towarów i usług). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

3\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie zawartej z E. Sp. z o.o. 3 listopada 2020 r. umowy przeniesienia użytkowania wieczystego w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży sporządzonej 26 sierpnia 2020 r.

Na moment nabycia Gruntu był on częściowo zabudowany budynkiem przemysłowym o powierzchni 812,00 m2 (budynek pofabryczny stanowiący element zespołu budowlanego tzw. oddziału wykończalni (…), natomiast w odniesieniu do wcześniej istniejącego na Gruncie innego budynku (który został wyburzony przed nabyciem przez Sprzedającego) pozostawiono wyłącznie jego północną ścianę. Nabycie przedmiotowego Gruntu wraz ze stanowiącym odrębną własność posadowionym na tym Gruncie budynkiem oraz innymi urządzeniami podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po nabyciu ww. działek Sprzedający prowadził i nadal prowadzi proces inwestycyjny mający na celu wzniesienie m.in. Budynków. W toku tego procesu inwestycyjnego nastąpiło m.in. wyburzenie ww. budynku przemysłowego o powierzchni 812,00 m2 z tym, że pozostawiono również jego północą ścianę (jako historyczną). Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o naliczony, w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Gruntu oraz realizacją projektu inwestycyjnego, mającego na celu wzniesienie Budynków wraz z Budowlami wspierającymi funkcjonalnie Nieruchomość. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Aktualnym zamiarem Sprzedającego (jako spółki projektowej prowadzącej proces inwestycyjny) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy Budynków i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynków, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. W związku z tym, 22 grudnia 2021 r., Sprzedający zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W rezultacie powyższego:

\- w księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały i nie zostaną ujęte jako środki trwałe, a są i pozostaną zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycje długoterminowe – nieruchomości”;

\- dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostały i nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem, w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości), Zainteresowani zamierzają, ze względów ostrożnościowych złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynie okres co najmniej dwóch lat.

4\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1) Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

2) prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

3) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

4) prawa i obowiązku z umów najmu obejmujące 139 miejsc parkingowych, z których mogą korzystać najemcy na podstawie ustanowionej na rzecz Nieruchomości służebności obciążającej działki gruntu nr 2, 3, 4 oraz 5 (z zastrzeżeniem możliwych podziałów i scaleń), dla których prowadzona jest księga wieczysta;

5) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

6) autorskie prawa majątkowe do (i.) dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego) oraz (ii) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Zainteresowanymi) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

7) prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla następującego oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków: system sygnalizacji alarmu pożarowego (SSP), system kontroli dostępu (KD), system zarządzania budynkiem oraz system CCTV;

8) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynków i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynków, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynków, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynków, karty dostępu do Budynków, kody do systemu zarządzania Budynkami itp.;

9) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

\- wszystkie umowy najmu a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli ich okazanie/ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

\- dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

\- wzór umowy najmu;

\- kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Dodatkowo, w dacie Transakcji Sprzedający zapewni aby E. Sp. z o.o. udzieliła Kupującemu licencji niewyłącznej na znak towarowy – F. – w Polsce i poza granicami Polski, w związku z działalnością gospodarczą Kupującego dotyczącą Budynków i Budynku J.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

\- praw i obowiązków z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Sprzedającego z wykonawcami inwestycji;

\- praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/ usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

\- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

\- dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – innej niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

\- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

\- praw wynikających z należnych lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

\- środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują co następuje:

\- miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Sprzedającego, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego;

\- umowa o zarządzanie Nieruchomością: planowane jest, że umowa o zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie z tym samym lub z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Sprzedający;

\- przejściowe korzystanie przez Kupującego z umów zawartych przez Sprzedającego: jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i umów serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Sprzedającego (dotyczy to umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu wcześniejszego ich rozwiązania);

\- brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników;

\- umowa Gwarancji Jakości: przed dokonaniem Transakcji Zainteresowani zawrą umowę gwarancji („Umowa Gwarancji Jakości”), w ramach której Sprzedający udzieli gwarancji jakości i rękojmi dotyczących Budynków;

\- prace wykończeniowe: Zainteresowani uzgodnili, że jeśli określone prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczące niewynajętych pomieszczeń lub Nieruchomości nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Sprzedający wykona wszystkie odpowiednie prace i podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Wskazane prace będą objęte Umową Gwarancji Jakości;

\- podwyższenie ceny: Zainteresowani uzgodnili, że przy spełnieniu określonych warunków przewidzianych w przedwstępnej umowie sprzedaży ostateczne wykonanie usługi budowlanej polegającej na wybudowaniu Budynku J skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez Kupującego za wykonaną usługę budowlaną, jak również powodować będzie podwyższenie ceny za Budynki.

W stosunku do powierzchni Budynków, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynkach i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

5\. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

\- w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością;

\- zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych, umów o dostawę mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu ich wcześniejszego rozwiązania);

\- w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

\- Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego, tj. wynajmem powierzchni biurowej, usługowej i handlowej.

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe w Budynkach oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynkach lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość. Dodatkowo, na podstawie odrębnej umowy z Kupującym, za wynagrodzeniem, Sprzedający będzie prowadził prace w zakresie budowy Budynku J.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego zakłada, że po zrealizowaniu projektu inwestycyjnego spółki projektowe (takie jak Sprzedający):

\- mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane);

\- mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

\- mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

**Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Powołując się na art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani wskazali, że opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111),

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzacie Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości obejmującej prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie (budynkami i budowlami).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.49.2022.2.MSO, wynika m.in., że: planowana sprzedaż Budynków i Budowli wraz z gruntem (prawem wieczystego użytkowania gruntu) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz naniesień na tym gruncie, określonych łącznie jako „Nieruchomość”, będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.49.2022.2.MSO.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

F. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.