Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1378/08/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-10
Teza: Czy wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy określony w art. 30e o podatku dochodowym od osób fizycznych ze sprzedaży nieruchomości nabytej w części w drodze zniesienia współwłasności?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 11 sierpnia 2008r. (data wpływu do tut. BKIP w dniu 12 sierpnia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2008r. do tut. Biura wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni postanowieniem Sądu z dnia 02 lutego 1972r. wspólnie z rodzeństwem odziedziczyła w spadku po rodzicach udział w nieruchomości. Podatek od nabycia spadku został uiszczony w całości. Przedmiotem spadku był udział w budynku mieszkalnym, stanowiącym współwłasność z gminą i innymi współwłaścicielami. Wartość całej nieruchomości wyceniono na kwotę 669 790,00 zł, z czego udział w tym budynku nabyty przez wnioskodawczynię w drodze spadku po rodzicach to 1/6 (4/24) o wartości 111 637,67 zł. Pozostała część budynku należała do gminy (1/4 udziału), innych współwłaścicieli (1/4) oraz dwojga rodzeństwa wnioskodawczyni (każdy po 1/6). W dniu 28 listopada 2007r. na nieruchomości tej dokonano zniesienia współwłasności, zgodnie z udziałami jakie przypadały poszczególnym współwłaścicielom. Z uwagi na fakt, że budynek ma 9 lokali i wielu współwłaścicieli, istniały problemy z przeprowadzeniem podziału. W związku z brakiem zgody Urzędu Miasta na podział lokalu nr 5 pomiędzy różnych współwłaścicieli – wnioskodawczyni wykupiła pozostałe części tego lokalu z zastrzeżeniem, że z chwilą sprzedaży lokalu dokona spłaty pozostałych współwłaścicieli. Wnioskodawczyni sprzedała zatem lokal w dniu 25 lipca 2008r. aby możliwie jak najszybciej rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami i pozostać z należącą do niej 1/6. Po podziale wartość lokali 5 i 6 wyniosła (łącznie) 153 339,00 zł. Po sprzedaży lokalu nr 5 wnioskodawczyni dokonała spłat poszczególnych współwłaścicieli do wysokości ich udziałów w tym mieszkaniu:

Spłata 1 – 5 941,75 zł Spłata 2 - 35 588,66 zł Spłata 3 - 176,91 zł Pozostała po podziale wartość spadku to 111 631,68 zł, co zostało odnotowane w akcie notarialnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy od powyższej transakcji należy się podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z wiedzą jaką zdołała na ten temat posiąść, od zbycia tegoż mieszkania podatku płacić nie powinna, gdyż raz został zapłacony przy nabyciu spadku. Ponadto zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli wartość majątku uzyskanego w wyniku podziału mieści się w ramach udziału w rzeczy wspólnej. Ze stanu faktycznego wynika, że nastąpił jedynie fizyczny podział nieruchomości, a różnicę ponad 1/6 przysługującego jej udziału wnioskodawczyni musi spłacić wskazanym pozostałym współwłaścicielom wymienionym w akcie notarialnym i w tym przypadku nie nastąpiło przysporzenie majątku, w związku z czym nie może wystąpić podatek dochodowy, gdyż nie wystąpił dochód. Niezależnie od powyższego otrzymanie spadku miało miejsce w 1972r., wobec czego znajdują zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r. Wnioskodawczyni powołuje się tutaj na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 08 kwietnia 2008r. sygn. IBPB2/415-60/08/MM/KAN-172/01/08, oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 09 kwietnia 2008r. sygn. ITPB2/415-90/08/BK.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r., do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Dla ustalenia zatem jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie, istotne jest ustalenie daty nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości lub jej części.

*   Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawczynię i pozostałych spadkobierców spadku jest data śmierci każdego ze spadkodawców. Data postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie fakt nabycia. We wniosku nie podano kiedy zmarli spadkodawcy wnioskodawczyni. Skoro jednak wskazano, że postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku Sąd wydał w dniu 02 lutego 1972r. oznacza to, że śmierć spadkodawców nastąpiła przed tą datą. Tym samym należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału nabytego w drodze spadku nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w nieruchomości minęło pięć lat (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Tym samym odpłatne zbycie tego udziału w przedmiotowej nieruchomości nie stanowi w ogóle źródła przychodu. Bez znaczenia pozostaje przy tym, że wnioskodawczyni zapłaciła uprzednio podatek od spadku, gdyż podatek od spadku płaci się od samego nabycia, zaś podatek dochodowy od zbycia. W przedmiotowej sprawie brak przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nabytego w spadku udziału tj. 1/6 nie powstaje wyłącznie z uwagi na upływ 5 letniego terminu a nie na fakt uprzedniej zapłaty podatku od spadku.
*   Natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych dokonania zniesienia współwłasności stwierdza się co następuje.

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Ze staniu faktycznego opisanego przez wnioskodawczynię wynika, że w dniu 28 listopada 2007r. dokonano zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że wnioskodawczyni przypadł oprócz udziału w wysokości 1/6, który nabyła w spadku również dodatkowo udział we własności lokalu nr 5 ponad 1/6 którą w nim posiadała. W efekcie wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielką lokalu nr 5 - odpłatnie, gdyż została ona równocześnie zobowiązana do spłaty pozostałych współwłaścicieli. W związku z powyższym należy zauważyć, że w wyniku zniesienia współwłasności udział wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości uległ zwiększeniu. Jeżeli współwłaściciele decydują się na odpłatne zniesienie współwłasności, to obowiązek dokonania spłaty świadczy o tym, że osoba, która została zobowiązana do spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności musiała otrzymać (nabyć) udział przekraczający wartość udziału, jaki jej przysługiwał w tej nieruchomości. Tym samym stwierdzić należy, że w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawczyni otrzymała na własność rzeczy, których łączna wartość jest większa niż wartość do jakiej ma prawo na podstawie posiadanego udziału nabytego w spadku. W świetle powyższego należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dokonane za spłatą na rzecz pozostałych współwłaścicieli odpłatne zniesienie współwłasności stanowi dla wnioskodawczyni nowe nabycie 5/6 udziału w lokalu nr 5. Tak więc data 28 listopada 2007r. winna być utożsamiona z nowym nabyciem i będą tu miały zastosowanie przepisy ustawy podatkowej w brzmieniu obowiązującym po 01 stycznia 2007r. I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust 6c ww. ustawy). Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r., a więc będą miały zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Należy zatem stwierdzić, że do przychodów ze zbycia udziału w lokalu nr 5 w części nabytej 28 listopada 2007r. na podstawie odpłatnego zniesienia współwłasności wnioskodawczyni w zeznaniu rocznym za 2008r. winna wykazać przychód w wysokości przypadającej na wartość udziału nabytego w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności (5/6). Jednocześnie z uwagi na fakt, iż zniesienie współwłasności nastąpiło w sposób odpłatny tzn. wnioskodawczyni została zobowiązana do spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli należy uznać, że przysługuje jej prawo do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wartości dokonanych spłat. Tym samym, jeżeli po sprzedaży lokalu nr 5 okaże się, że przychód wnioskodawczyni w wysokości przypadającej na udział, który nabyła w 2007r. (5/6) będzie odpowiadał wysokości dokonanych przez nią spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli, to istotnie dochód ze zbycia tegoż udziału będzie równy zero czyli nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Wartości te winny zostać jednak wykazane w rozliczeniu rocznym. Podsumowując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży udziału (1/6) w nieruchomości nabytego w drodze spadku nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, iż okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy już upłynął. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży udziału (5/6) w nieruchomości nabytego w 2007r. w drodze zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, lecz jednocześnie wnioskodawczyni będzie miała prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłat dokonanych na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Spowoduje to, iż po jej stronie nie powstanie dochód do opodatkowania. W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawczynię interpretacji organów podatkowych tut. organ podatkowy stwierdza, iż powyższe rozstrzygnięcia prawne zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Ponadto dotyczą innych stanów faktycznych niż przedstawiony we wniosku. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.