Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP3.4512.784.2016.2.ISK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-02
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2016 r. (data wpływu 17 października 2016 r.) uzupełnionym w dniu 17 listopada 2016 r. (data wpływu 17 listopada 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 8 listopada 2016 r. (skutecznie doręczone 15 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego uzupełniony w dniu 17 listopada 2016 r. (data wpływu 17 listopada 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 8 listopada 2016 r. (skutecznie doręczone 15 listopada 2016 r.) dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe uzupełnione pismem z dnia 17 listopada 2016 r. (data wpływu):

W najbliższych miesiącach Wnioskodawca ma zamiar sprzedać działki będące jego własnością. Po wydzieleniu będą to dwie działki. Według planu zagospodarowania przestrzennego teren, na którym położone są działki ma przeznaczenie przemysłowo-usługowe. Obie działki będą przedmiotem sprzedaży w jednej transakcji i kupującym będzie jeden podmiot – spółka, będąca podatnikiem podatku VAT (podatku od towarów i usług).

Wydzielone działki będą miały przybliżoną powierzchnię około 12 000 m² (dwanaście tys. metrów kwadratowych) zostaną wydzielone z działki 99/30 o pow. ok 15 400 m² położonej we wsi W. .

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca otrzymał działkę w wyniku przekazania gospodarstwa rolnego w 1990 roku.

Współwłaścicielem działki jest żona Wnioskodawcy Anna W., która również nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedaż wyżej wymienionych działek będzie drugą sprzedażą działki będącej w ich posiadaniu. W październiku 2016 r. została podpisana umowa sprzedaży działki o pow. około 10 000 m² położonej we wsi P.. Na tej działce również nie prowadzono działalności gospodarczej.

W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje kolejnych sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Strona wskazała, iż działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, ani dzierżawy, nie były udostępniane osobom trzecim. Wnioskodawca nie podejmował czynności zmierzających do podniesienia wartości działek. Są nieuzbrojone i nieogrodzone. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych mających na celu dokonanie sprzedaży działek. Działki są niezabudowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy będzie konieczne odprowadzenie podatku od towarów i usług od sprzedaży działek powyżej opisanych?

Zdaniem Wnioskodawcy, ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 17 listopada 2016 r. (data wpływu), transakcja nie powinna być objęta podatkiem od towarów i usług. Kupujący zażądał interpretacji, która jednoznacznie określi czy od tej transakcji należny jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czy podatek od towarów i usług. Wnioskodawca pragnie uniknąć sytuacji, w której cena zakupu nieruchomości nie będzie zawierała dodatkowo podatku od towarów i usług a Urząd Skarbowy uzna, że jest on należny. Kupujący zobowiązał się dopłacić pełną wartość podatku od towarów i usług w przypadku kiedy Izba Skarbowa uzna w interpretacji, że jest on w tej sytuacji należny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne jest więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W konsekwencji, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w najbliższych miesiącach ma zamiar sprzedać dwie działki będące jego własnością. Przedmiotowe działki zostaną wydzielone z działki 99/30 o pow. ok 15 400 m² położonej we wsi W. i będą miały przybliżoną powierzchnię około 12 000 m². Wnioskodawca otrzymał działkę w wyniku przekazania gospodarstwa rolnego w 1990 roku. Według planu zagospodarowania przestrzennego teren, na którym położone są działki ma przeznaczenie przemysłowo-usługowe.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Współwłaścicielem działki jest żona Wnioskodawcy Anna W., która również nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, ani dzierżawy, nie były udostępniane osobom trzecim. Wnioskodawca nie podejmował czynności zmierzających do podniesienia wartości działek. Są nieuzbrojone i nieogrodzone. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych mających na celu dokonanie sprzedaży działek. Działki są niezabudowane.

Obie działki będą przedmiotem sprzedaży w jednej transakcji i kupującym będzie jeden podmiot – spółka, będąca podatnikiem podatku VAT. Sprzedaż wyżej wymienionych działek będzie drugą sprzedażą działki będącej w ich posiadaniu. W październiku 2016 r. została podpisana umowa sprzedaży działki o pow. około 10 000 m² położonej we wsi P.. Na tej działce również nie prowadzono działalności gospodarczej. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje kolejnych sprzedaży nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przedmiotowych działek.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca posiadaną nieruchomość otrzymał w wyniku przekazania gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca wskazał, iż działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, ani dzierżawy, nie były udostępniane osobom trzecim. Wnioskodawca nie podejmował czynności zmierzających do podniesienia wartości działek, w tym nie dokonywał uzbrojenia lub ogrodzenia działek. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych mających na celu dokonanie sprzedaży działek.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Tym samym Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowych działek położonych w miejscowości W. , nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek na rzecz spółki, z którą Wnioskodawca podpisał umowę sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.