Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.619.2019.4.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-10
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2019 r. (data wpływu 21 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 stycznia 2020 r. (data wpływu 27 stycznia 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 16 stycznia 2020 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.619.2019.1.MG oraz pismem z dnia 3 lutego 2020 r. w odpowiedzi na wezwanie telefoniczne z dnia 29 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 16 stycznia 2020 r. (data nadania 16 stycznia 2020, data doręczenia 20 stycznia 2020 r.) Nr 0114-KDIP3-2.4011.619.2019.1.MG, tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z dnia 24 stycznia 2020 r. (data nadania 24 stycznia 2020 r., data wpływu 27 stycznia 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W związku z dalszymi wątpliwościami, pismem z dnia 3 lutego 2020 r. (data nadania 3 lutego 2020 r., data wpływu 5 lutego 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie telefoniczne, Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca nabył w drodze spadku (dziedziczenie z mocy ustawy; akt poświadczenia dziedziczenia z 23 lipca 2019 r. u notariusz) po swojej babce J. M., udział w wysokości 1/2 spadku, w tym we współwłasności lokalu mieszkalnego położonego … pozostałą 1/2 udziału we współwłasności tak samo nabyła siostra Wnioskodawcy).

Powyższy lokal mieszkalny ma 48 m. kw. powierzchni; składa się z 3 pokoi, kuchni i łazienki. Na podstawie umowy zawartej w dniu 9 sierpnia 2019 r. wspólnie z siostrą (także 1/2 udziału we współwłasności tego lokalu) Wnioskodawca wynajął ten lokal („Umowa najmu za prowizję”) profesjonalnemu przedsiębiorcy, działającemu w branży wynajmu lokali. Przedmiotowy lokal określono jako „Apartament”, a z tytułu jego najmu Przedsiębiorca zobowiązał się płacić Wnioskodawcy i jego siostrze „miesięczny czynsz stanowiący 70% z przychodów netto, uzyskiwanych (\`(...)\`) na podstawie rzeczywistego obłożenia Apartamentu. Przychód netto na potrzeby realizacji niniejszej umowy rozumiany jest jako kwota otrzymana przez \[tu: (\`(...)\`) - nazwa przedsiębiorcy\] za świadczenie usług zakwaterowania w Apartamencie, pomniejszona o koszt podatku VAT oraz prowizje pobierane przez systemy rezerwacyjne”. Przedsiębiorca zobowiązał się do przekazywania Wnioskodawcy nie później niż do 10 dnia każdego miesiąca, po zakończeniu każdego okresu rozliczeniowego \[tj. miesiąca\] pisemnej informacji o liczbie wynajętych dób w Apartamencie w danym okresie rozliczeniowym wraz z zastosowanymi stawkami. Za każdy miesiąc obowiązywania umowy (z dołu) Przedsiębiorca zobowiązał się zapłacić czynsz. W przypadku wystawienia faktury rozliczeniowej przez Właściciela (czyli Wnioskodawcę i jego siostrę; nie chodzi tu o fakturę VAT, lecz w istocie rachunek) Przedsiębiorca zobowiązał się do uiszczenia płatności w terminie do 7 dni od jej otrzymania. Za dzień zapłaty Strony uważać będą dzień wpływu środków na konto bankowe Właściciela. Właściciel jest obowiązany pokrywać koszty wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, opłat za czynsz, dostęp do Internetu, telewizję, zużycie energii elektrycznej, wody, gazu, wywóz śmieci oraz ciepło na podstawie rachunków wystawionych przez dostawców usług, a także do pokrycia innych opłat związanych z utrzymaniem Apartamentu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Za dzień zapłaty Strony uważać będą dzień wpływu środków na konto bankowe Właściciela. Przedsiębiorca zobowiązał się pokrywać koszt zużycia wody powyżej 9m3 za wodę zimną oraz 6m3 za wodę ciepłą.

Przedmiotowy Apartament nie stanowi siedziby lub miejsca zameldowania jakiegokolwiek podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Przedsiębiorca oświadczył, iż Apartament wykorzystywać będzie wyłącznie dla celów mieszkalnych (zakwaterowania osób trzecich), w związku z prowadzoną przez siebie działalnością i zgodnie z opisaną tu umową. Przedsiębiorca zobowiązał się do wykonywania na swój koszt: a) drobnych napraw (jak np. naprawa klamek i zamków w drzwiach, drobne prace hydrauliczne związane z usterkami wyposażenia toalet, naprawa drobnych uszkodzeń ścian i futryn), jeśli kwota napraw nie przekracza kwoty 100 zł netto; b) napraw uszkodzeń nie wynikających z normalnego zużycia Apartamentu, powstałych wskutek okoliczności, za które ten Przedsiębiorca lub jego kontrahenci ponoszą odpowiedzialność. Przedsiębiorca ma też prawo zawierać w imieniu Właściciela wszelkie umowy dotyczące zarządzania Apartamentem, w szczególności zlecenia remontów i bieżących napraw oraz umowy o media. Zlecenie remontów, zakupów i bieżących napraw obciążających właściciela wymagają uzyskania każdorazowej pisemnej bądź za pomocą poczty elektronicznej zgody Właściciela.

Przedsiębiorca został uprawniony do prowadzenia działań reklamowych i marketingowych, dotyczących podnajmu Apartamentu, poprzez każdą wybraną przez siebie formę przekazu i przy użyciu materiałów graficznych i fotograficznych dokumentujących stan Apartamentu, zainstalowania własnych oznaczeń indywidualizujących w Apartamencie oraz na zewnątrz Apartamentu, w sposób zwyczajowo przyjęty i estetyczny, pod warunkiem uzyskania zezwolenia odpowiedniego organu administracji publicznej, jeżeli zezwolenie takie będzie wymagane. Koszty reklamy ponosi wyłącznie Przedsiębiorca. Jemu też przysługuje prawo zlecania wykonania części umowy podmiotom trzecim, przy czym ponosi on w pełni odpowiedzialność za ich działania. Odpowiada też za porządek i utrzymanie Apartamentu we właściwym stanie technicznym, w zakresie związanym ze zwykłym używaniem Apartamentu, z wyłączeniem uszkodzeń wynikających z naturalnego zużycia przedmiotu najmu. Przedsiębiorca zastrzegł ponadto prawo do przeniesienia zobowiązań zawartych w opisywanej tu umowie na jednostki powiązane z nim kapitałowo jak też osobowo, w celu wykonania ich zgodnie z postanowieniami opisywanej tu umowy.

Na Właścicielu ciąży obowiązek utrzymywania w należytym stanie i zapewnienia prawidłowego działania instalacji i urządzeń (w szczególności instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej i c.o.) niezbędnych do korzystania z Apartamentu w celach mieszkalnych. Właściciel odpowiedzialny będzie za wszelkie szkody spowodowane nieprawidłowym działaniem instalacji i urządzeń niezbędnych do korzystania z Apartamentu w celach mieszkalnych lub wynikłe wskutek ich awarii. Właściciel zobowiązany jest do ubezpieczenia Apartamentu na wypadek zalania, pożaru, nieszczęśliwych wypadków oraz od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone właścicielom/posiadaczom sąsiednich lokali z racji niewłaściwej eksploatacji Apartamentu w czasie trwania umowy.

Właściciel będzie odpowiedzialny za każdorazowe przerwanie normalnego toku działalności Przedsiębiorcy powstałe wskutek nieopłacenia w terminie przez Właściciela rachunków. Przedsiębiorca będzie zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu za najem Apartamentu za okres, w którym Apartament nie spełniał warunków umowy, chyba że przerwanie toku działalności Przedsiębiorcy nastąpi: a) w związku z wykonywaniem postanowień opisywanej tu umowy, albo b) z przyczyn, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi Przedsiębiorca lub jego kontrahent.

W sytuacji gdy wykorzystywanie Apartamentu w celu świadczenia usług zakwaterowania przez Przedsiębiorcę będzie czasowo niemożliwe lub wysoce ograniczone z przyczyn leżących poza kontrolą Stron, takich jak awarie, konieczne remonty, zmiany prawne itp., Przedsiębiorca będzie zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu za najem Apartamentu za okres, w którym Apartament nie spełniał warunków umowy, chyba że przerwanie toku działalności Przedsiębiorcy nastąpi: a) w związku z wykonywaniem postanowień opisywanej tu umowy albo b) z przyczyn, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi Przedsiębiorca lub jego kontrahent.

Właściciel zobowiązał się zapewnić Przedsiębiorcy oraz jego kontrahentom swobodny dostęp do Apartamentu przez 24 godziny na dobę, we wszystkie dni w okresie obowiązywania umowy, także w niedziele i święta.

Koszty konserwacji i bieżących remontów oraz innych opłat niewynikających bezpośrednio z wykorzystywania Apartamentu przez kontrahentów Przedsiębiorcy obciążają bezpośrednio Właściciela.

Wnioskodawca zaznacza, że prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG, z siedzibą (…) Przeważająca działalność gospodarcza to "PKD 73.11.Z Działalność agencji reklamowych", a poza tym pozostałe kody PKD to: 47.71.Z, 73.12.A, 73.12.B, 73.12.C, 73.12.D, 73.20.Z, 74.10.Z, 74.20.Z, 74.30.Z, 74.90.Z, 82.11.Z, 82.19.Z, 82.20.Z, 82.30.Z, 82.92.Z, 82.99.Z.

Przedmiotowego Apartamentu (ani udziału w jego współwłasności), Wnioskodawca nie wprowadził do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie posiada w tym lokalu siedziby ani nie jest on związany w jakikolwiek sposób z tą działalnością gospodarczą.

Dochody wynikające z prowadzonej działalności gospodarczej są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, tj. nie są objęte podatkiem zryczałtowanym. Ponadto jest czynnym podatnikiem VAT, posiada nr NIP.

W świetle art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym\`(...)\` Wnioskodawca przed zawarciem opisanej wyżej umowy najmu nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali samodzielnie, ani w formie spółki.

Pismem z dnia 24 stycznia 2020 r. w wyznaczonym terminie (data wpływu uzupełnienia 27 stycznia 2020 r., data nadania 24 stycznia 2020 r.), Wnioskodawca dokonał uzupełnienia braków formalnych wniosku poprzez wskazanie, że:

*   apartament, o którym mowa we wniosku, jest jedyną nieruchomością jaką Wnioskodawca wynajmuje,

*   z umowy najmu wynika, że zobowiązanym do ponoszenia kosztów będących przedmiotem poniżej przedstawionego pytania Nr 3 jest Właściciel. Zgodnie z pkt 3.6 umowy "Właściciel zobowiązany jest pokrywać koszty wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, opłat za czynsz, dostęp do Internetu, telewizję, zużycie energii elektrycznej, wody, gazu, wywóz śmieci oraz ciepło na podstawie rachunków wystawionych przez dostawców usług", z zastrzeżeniem opisanego powyżej ponadnormatywnego zużycia wody zimnej i ciepłej;

*   Wnioskodawca i jego siostra posiadają wspólny rachunek bankowy, na który wpływa cała kwota należności z tytułu najmu Apartamentu.

Pismem z dnia 3 lutego 2020 r. (data wpływu 5 lutego 2020 r.) Wnioskodawca:

1.  Ponownie wskazał, że właściciel zobowiązany jest pokrywać koszty wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, opłaty za czynsz, dostęp do internetu, telewizję, zużycie energii elektrycznej, wody, gazu, wywóz śmieci oraz ciepło na podstawie rachunków wystawionych przez dostawców usług. Wyjątek – w przypadku zużycia wody powyżej 9m3 za wodę zimną oraz 6m2 za wodę ciepłą koszty pokrywać będzie najemca.
2.  Ponadto Wnioskodawca wskazał tym razem, że wszelkie koszty napraw oraz remontów ponosi właściciel.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca jest uprawniony do zastosowania zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych (ryczałt ewidencjonowany) do wynajętego Przedsiębiorcy (w celach dalszego krótkotrwałego najmu) lokalu mieszkalnego, na zasadach ustalonych w przedstawionej w opisie stanu faktycznego umowie, ze stawką 8,5% (względnie 12,5%) od połowy uzyskanych przychodów z najmu?
2.  Skoro Wnioskodawca posiada wspólnie z siostrą (będącą razem z Wnioskodawcą stroną opisanej w niniejszym wniosku umowy najmu) rachunek bankowy, na który wpływa od Przedsiębiorcy cała kwota należności z tytułu wynajmu Apartamentu, a udziały w jego współwłasności obu współwłaścicieli wynoszą po 1/2, to czy na Wnioskodawcy ciąży obowiązek podatkowy w zryczałtowanym podatku dochodowym tylko od 1/2 otrzymywanego przychodu z najmu Apartamentu?
3.  Jeżeli Przedsiębiorca, wynajmujący od Wnioskodawcy i jego siostry przedmiotowy Apartament, ponosi we własnym zakresie koszty wymienionych w opisie stanu faktycznego napraw oraz opłat za określone ponad oznaczone normy zużycie wody, to kwoty tych właśnie kosztów ponoszone przez Przedsiębiorcę nie stanowią przychodu u Wynajmującego?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1, Nr 2 oraz pyt. Nr 3 w zakresie opłat za określone ponad oznaczone normy zużycie wody. W zakresie pytania Nr 3 dotyczącego kosztów napraw zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad 1)

W ocenie Wnioskodawcy: przysługuje mu uprawnienie do zastosowania zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych (ryczałt ewidencjonowany) do przychodów z tytułu wynajęcia Przedsiębiorcy (w celach dalszego krótkotrwałego najmu) lokalu mieszkalnego, ze stawką 8,5% (w razie ewentualnego przekroczenia przychodu w wysokości 100.000 zł rocznie, zastosowanie znajduje stawka 12,5% tego podatku).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 oraz art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Z kolei art. 6 ust. 1a tej ustawy stanowi, iż opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W świetle art. 3 ww. ustawy przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegających opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym. Wobec tego fakt prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, której przedmiotem nie jest wynajmowanie lokali, nie ma wpływu na uprawnienie do zastosowania wskazanej wyżej konstrukcji podatku zryczałtowanego. Z kolei sam najem tego jednego Apartamentu nie jest zorganizowaną, zarobkową, ciągłą działalnością Wnioskodawcy, więc nie można jej traktować jako działalności gospodarczej; jest to tzw. najem prywatny. Zresztą o nieprofesjonalnym charakterze najmu przez Wnioskodawcę (w zakresie jego udziału we współwłasności) świadczy też fakt zawarcia w tym przedmiocie umowy z Przedsiębiorcą, który będzie tym lokalem zarządzał, udostępniał - wynajmował klientom itd.

Ad 2)

Ponieważ Wnioskodawca posiada udział w wysokości 1/2 współwłasności przedmiotowego Apartamentu, to staje się podatnikiem od przychodu wypłacanego mu przez Przedsiębiorcę tylko w kwocie odpowiadającej temu udziałowi. Kwoty należności z tytułu czynszu najmu oraz inne, przedstawione odpowiednio w opisie stanu faktycznego, wypłacane przez Przedsiębiorcę Wnioskodawcy i jego siostrze (opisanym w umowie najmu łącznie jako: "Właściciel"), stanowią dla nich odrębne źródła przychodów. Stąd w świetle braku szczególnego przepisu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym… stanowiącego o przychodach ze współwłasności rzeczy innych osób aniżeli wspólnicy spółki albo małżonkowie (tu: współwłasności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), nie ma żadnych podstaw do innego traktowania uzyskiwanych przychodów z najmu, jak właśnie w wielkości odpowiadającej 1/2 udziału we współwłasności.

Nie zmienia tego fakt otrzymywania wpłat z powyższego tytułu na jeden wspólny rachunek bankowy, posiadany przez Wnioskodawcę i jego siostrę, tym bardziej, że ustalenie kwoty przychodu przypadającego na każdą osobę nie stwarza najmniejszej trudności (jest to po prostu 1/2 przychodu na każdą osobę).

Powyższy wniosek znajduje, zdaniem Wnioskodawcy, uzasadnienie w regułach logiki: nie można przecież przyjąć, że współwłasność rzeczy wyklucza w ogóle opodatkowanie przychodu ryczałtem odpowiednio do udziału w prawie do tego przychodu, a przy tym również art. 9a ust. 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż generalnie dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Dlatego też generalnie ma tu zastosowanie zasada z art. 8 ust. 1 wskazanej tu ustawy z 26.07.1991 r., iż przychody m.in. ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Dotyczy to, zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, również przychodu z najmu lokalu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ad 3)

Zdaniem Wnioskodawcy opłaty obciążające, zgodnie z umową najmu Przedsiębiorcę, tj. koszt zużycia wody powyżej 9m3 za wodę zimną oraz 6m3 za wodę ciepłą, nie mają cech "wartości pieniężnych" ani "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o jakich mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym\`(...)\` Ich ekonomicznym celem nie jest spowodowanie przysporzenia w majątku Wnioskodawcy lecz dotyczą kosztów własnej działalności gospodarczej Przedsiębiorcy oraz są w istocie z nią związane, skoro jest on bezpośrednim najemcą w stosunku do współwłaścicieli Apartamentu (Wnioskodawca i jego siostra). Opisane tu opłaty, ponoszone zgodnie z umową przez Przedsiębiorcę (jako najemcę), nie powodują zatem powstania przychodu u Wnioskodawcy jako wynajmującego. Natomiast koszt zużycia wody ponad ustalone umownie normy jest związany ze zwiększonym korzystaniem z lokalu przez klientów Przedsiębiorcy i dlatego należy go łączyć z jego przychodami, a nie z przychodami Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 693 § 1 ww. ustawy, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej sformułowana w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się więc m.in. na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek,

‒ a ponadto wymaga by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c) ww. przepisu.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną, uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, dzierżawa wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem, dzierżawa, stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu zaliczania przychodów z umów najmu, dzierżawy zawieranych na krótkie okresy czasu, np. dzień, dwa, tydzień czy miesiąc do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu, dzierżawy do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu, dzierżawy są zawierane. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Bowiem ocena, czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, uzależniona jest od ustalenia czy dana działalność spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne wymienione w art. 5b ust. 1 tej ustawy. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych  o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z treści art. 6 ust. 1b ww. ustawy wynika, że przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z najmu i dzierżawy, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Jednakże zgodnie z art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

W myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników, osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.

Pod poz. 28 tego załącznika, tj. Wykazu usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zatem wyłączenie nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Oznacza to, że przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wykluczają możliwość korzystania z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli podatnik osiąga w ramach tej działalności w całości lub w części przychody z najmu nieruchomości na własny rachunek.

Z przedstawionych we wniosku oraz uzupełnieniu informacji wynika, że Wnioskodawca, nabył udział w wysokości 1/2 spadku, w tym we współwłasności lokalu mieszkalnego. Pozostałą 1/2 udziału we współwłasności nabyła siostra Wnioskodawcy. Na podstawie umowy zawartej wspólnie z siostrą (także 1/2 udziału we współwłasności tego lokalu) Wnioskodawca wynajął ten lokal profesjonalnemu przedsiębiorcy, działającemu w branży wynajmu lokali. Przedmiotowy lokal określono jako „Apartament”, a z tytułu jego najmu Przedsiębiorca zobowiązał się płacić Wnioskodawcy i jego siostrze „miesięczny czynsz stanowiący 70% z przychodów netto, uzyskiwanych na podstawie rzeczywistego obłożenia Apartamentu. Przedsiębiorca oświadczył, iż Apartament wykorzystywać będzie wyłącznie dla celów mieszkalnych (zakwaterowania osób trzecich), w związku z prowadzoną przez siebie działalnością i zgodnie z opisaną tu umową. Przedsiębiorca zobowiązał się do wykonywania na swój koszt m.in.: a) drobnych napraw jeśli kwota napraw nie przekracza kwoty 100 zł netto; b) napraw uszkodzeń nie wynikających z normalnego zużycia Apartamentu, powstałych wskutek okoliczności, za które ten Przedsiębiorca lub jego kontrahenci ponoszą odpowiedzialność, c) pokrywać koszt zużycia wody powyżej 9m3 za wodę zimną oraz 6m3 za wodę ciepłą. Przedmiotowego Apartamentu (ani udziału w jego współwłasności), Wnioskodawca nie wprowadził do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie posiada w tym lokalu siedziby ani nie jest on związany w jakikolwiek sposób z tą działalnością gospodarczą. Dochody wynikające z prowadzonej działalności gospodarczej są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, tj. nie są objęte podatkiem zryczałtowanym. Apartament, o którym mowa we wniosku, jest jedyną nieruchomością jaką Wnioskodawca wynajmuje. Z umowy najmu wynika, że zobowiązanym do ponoszenia kosztów będących przedmiotem pytania Nr 3 jest Właściciel, z zastrzeżeniem opisanego ponadnormatywnego zużycia wody zimnej i ciepłej. Wnioskodawca i jego siostra posiadają wspólny rachunek bankowy, na który wpływa cała kwota należności z tytułu najmu Apartamentu.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego należy zauważyć, że przedmiotowy najem lokalu mieszkalnego nie spełnia charakteryzującej działalność gospodarczą – w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym – przesłanki zorganizowanego działania. Z wniosku wynika, że najem obejmuje jeden lokal o charakterze mieszkalnym (będzie to jedyny lokal mieszkalny jaki Wnioskodawca wraz z siostrą będzie wynajmował). Wynajmowany lokal mieszkalny będzie stanowił składnik majątku prywatnego, w żaden sposób niezwiązany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Należy zatem uznać, że prowadzone w ten sposób działania związane z najmem przedmiotowego lokalu nie ma charakteru profesjonalnego i mieści się w ramach normalnego wykonywania prawa własności. Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawcę najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego przychody uzyskiwane w analizowanej sprawie będą mogły być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie przychody uzyskiwane z tego najmu będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Podkreślić należy, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów tylko do przychodów nieprzekraczających 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii ustalenia od jakiego udziału w przychodzie ciąży na Wnioskodawcy obowiązek podatkowy wskazać należy, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 K.c.). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów.

W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Na gruncie prawa cywilnego regulującego zagadnienie współwłasności dopuszcza się możliwość umownego (lub sądowego) określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Postanowienia takiej umowy wywołują istotne skutki prawne. Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny, to temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa taka bowiem może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 Kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Jak już wyżej wskazano zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Oznacza to, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Jednakże, aby powstał przychód w rozumieniu podatkowym po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z siostrą są współwłaścicielami apartamentu. Na podstawie umowy zawartej wspólnie z siostrą (także 1/2 udziału we współwłasności tego lokalu) Wnioskodawca wynajął ten lokal profesjonalnemu przedsiębiorcy, działającemu w branży wynajmu lokali. Wnioskodawca i jego siostra posiadają wspólny rachunek bankowy, na który wpływa cała kwota należności z tytułu najmu Apartamentu.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Ze stanu faktycznego wynika, że lokal mieszkalny jest współwłasnością po 1/2 Wnioskodawcy i Jego siostry. Przedsiębiorca zobowiązał się płacić miesięczny czynsz Wnioskodawcy i Jego siostrze. Zatem na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy u Wnioskodawcy powstanie od otrzymanego przychodu z najmu Apartamentu w wysokości 1/2.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia ustalenia czy koszty opłat za określone ponad oznaczone normy zużycia wody, ponoszone przez Przedsiębiorcę stanowią dla Wnioskodawcy przychód podatkowy.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. – stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Przedsiębiorca ponosi koszty opłat za określone ponad oznaczone normy zużycie wody. Z umowy najmu wynika, że zobowiązanym do ponoszenia tych kosztów będzie Przedsiębiorca.

Mając na uwadze powyższe wymienione przez Wnioskodawcę opłaty ponad oznaczone normy zużycie wody, do ponoszenia których zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu - Przedsiębiorca, nie stanowią dla Niego przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 3, w części dotyczącej ustalenia czy koszty opłat za określone ponad oznaczone normy zużycia wody, ponoszone przez Przedsiębiorcę stanowią dla Wnioskodawcy przychód podatkowy – jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.