Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-480/15-4/JSK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-09-24
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca wystąpi w charakterze podmiotu dokonującego sprzedaży oraz upoważnionego do wystawiania faktur na rzecz najemców
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; podmiot-podmiot zarządzający
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 lipca 2015 r. (data wpływu 15 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca wystąpi w charakterze podmiotu dokonującego sprzedaży oraz upoważnionego do wystawiania faktur na rzecz najemców (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca wystąpi w charakterze podmiotu dokonującego sprzedaży oraz upoważnionego do wystawiania faktur na rzecz najemców (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2). Wniosek uzupełniono w dniu 15 lipca 2015 r. o własne stanowisko w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Decyzją sądu Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą (osoba fizyczna) nieruchomości należącej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której zarząd tą nieruchomością został odebrany ze względu na zadłużenie i skierowane jest do niej sądowe postępowanie egzekucyjne.

Obiekt ten to zabudowana nieruchomość gruntowa o powierzchni 26.911 m2 halą produkcyjno-magazynową z pomieszczeniami biurowymi o pow. ok. 5600 m2, pomieszczeniem ochrony o pow. ok. 12 m2 oraz budynkiem magazynowym o pow. ok. 360 m2.

Nieruchomość została wynajęta firmie, której sąd udzielił przebicia. Umowa najmu została zawarta na czas określony z możliwością przedłużenia lub skrócenia w zależności od tego, kiedy prawo własności zostanie przeniesione na nowego właściciela. Nieruchomość ma założony odrębny rachunek bankowy, na który wpływa czynsz.

Do kwoty czynszu doliczany jest podatek od towarów i usług VAT. Sprzedawcą usługi na pierwszych dwóch fakturach był Zainteresowany osobiście. Najemca po konsultacjach z firmą doradztwa podatkowego wymaga, aby sprzedawcą usługi na fakturach był obecny jeszcze właściciel, a wystawcą faktur ma być zarządca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Kto powinien być sprzedawcą usługi? Wnioskodawca osobiście jako zarządca, czy aktualny jeszcze właściciel – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a Zainteresowany będzie wystawcą faktury (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?
2.  Czy nie będąc osobą prawną Wnioskodawca może wystawiać fakturę VAT za wynajem nieruchomości, której Zainteresowany został ustanowiony zarządcą (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Wystawione 2 faktury zostały skorygowane – sprzedawcą usługi został wpisany aktualny jeszcze właściciel – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zarządca jest wystawcą faktury.
2.  Pierwsze 2 faktury VAT zostały wystawione przez zarządcę jako sprzedawcę usługi. Najemca jednak po konsultacji z doradcą podatkowym wymaga, by sprzedawcą usługi była spółka, przeciwko której toczy się postępowanie – a zarządca powinien być wystawcą faktur.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zatem każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi, bowiem usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów.

Definicja świadczenia usług ma więc charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Jedną z generalnych zasad na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.);
2.  (uchylony)
3.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Zatem okolicznością, która przesądza o wejściu w krąg podatników podatku od towarów i usług, jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług decyduje zatem występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

1.  samodzielność prowadzonej działalności;
2.  odpowiedzialność za jej efekty;
3.  odpłatność.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Podstawą opodatkowania, stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119, oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takich dostaw.

Z opisu sprawy wynika, że decyzją sądu Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą (osoba fizyczna) nieruchomości należącej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której zarząd tą nieruchomością został odebrany ze względu na zadłużenie i skierowane jest do niej sądowe postępowanie egzekucyjne. Obiekt ten to zabudowana nieruchomość gruntowa o powierzchni 26.911 m2 halą produkcyjno-magazynową z pomieszczeniami biurowymi o pow. ok. 5600 m2, pomieszczeniem ochrony o pow. ok. 12 m2 oraz budynkiem magazynowym o pow. ok. 360 m2.

Nieruchomość została wynajęta firmie, której sąd udzielił przebicia. Umowa najmu została zawarta na czas określony z możliwością przedłużenia lub skrócenia w zależności od tego, kiedy prawo własności zostanie przeniesione na nowego właściciela. Nieruchomość ma założony odrębny rachunek bankowy, na który wpływa czynsz. Do kwoty czynszu doliczany jest podatek od towarów i usług. Sprzedawcą usługi na pierwszych dwóch fakturach był Zainteresowany osobiście. Najemca po konsultacjach z firmą doradztwa podatkowego wymaga, aby sprzedawcą usługi na fakturach był obecny jeszcze właściciel, a wystawcą faktur ma być zarządca.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy Zainteresowany wystąpi w charakterze podmiotu dokonującego sprzedaży oraz upoważnionego do wystawiania faktur na rzecz najemców.

W niniejszej sprawie istotnym jest więc ustalenie, czy Wnioskodawca jako zarządca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu umów wynajmu nieruchomości objętej zarządem, czy też właściciel – spółka z o.o. jest podatnikiem z tytułu ww. usług.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101, z późn. zm.), zwanej dalej: K.p.c.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c., zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c., zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c., zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości, bądź sądu. Przy czym w ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu zarządca jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Na podstawie powyższych okoliczności nie ulega zatem wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Odbiorcami usług zarządcy są właściciele nieruchomości, co do których ustanowiony został zarząd przez sąd. Zarządca jest zatem podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie ustalone i przyznane przez sąd. Natomiast zarządca nie jest podatnikiem w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek właścicieli nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemców tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właścicieli nieruchomości i to oni są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nieruchomości nie tracą bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. Wnioskodawca pobiera powyższe opłaty i przekazuje je na odrębny rachunek bankowy, jednak należy mieć na względzie, że czynność ta wykonywana jest przez zarządcę w ramach czynności zarządu, a zarządca nie jest ponadto uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków.

Wskazać dodatkowo należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), zwanej dalej k.c, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.).

Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz właściciela nieruchomości, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To właściciel jest bowiem beneficjentem tych czynności.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c., zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś właściciele nieruchomości. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu nieruchomości zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy i tym samym nie powiększa sprzedaży zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

W tym miejscu warto odnieść się również do wyroku Naczelnego Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 820/11, w którym Sąd stwierdził m.in.: „(…) Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Sytuacja jego w tym przypadku nie odbiega więc od sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że obrotem jego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd” (…).

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemcy usługi najmu nieruchomości w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. To właściciel świadczy ww. usługę najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to właściciel jest w istocie wynajmującym i dla tej usługi jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego. Tym samym wpłata najemcy z tytułu najmu nieruchomości stanowi dla właściciela nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Podstawa opodatkowania odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsz z najmu nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego jest zapłatą z tytułu sprzedaży dokonywanej przez właściciela i w związku z tym to on ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnego czynszu. Brak jest podstaw do rozliczenia usługi najmu nieruchomości przez zarządcę sądowego.

W kwestii wystawiania dokumentów sprzedaży, którymi w podatku od towarów i usług są faktury należy wyjaśnić, że jak stanowi art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.
5.  Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 (art. 106b ust. 2 ustawy).

Wyjaśniając zatem przedstawione we wniosku wątpliwości wskazać należy, że Wnioskodawca (zarządca nieruchomości) nie jest podatnikiem podatku VAT w zakresie należności pobieranych na rzecz właściciela nieruchomości. Zapłata z tytułu najmu jest sprzedażą właściciela nieruchomości, zatem to właściciel nieruchomości, a nie jej zarządca (Zainteresowany) jest obowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu najmu tej nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczania w deklaracji VAT jedynie własnego wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością otrzymanego od właściciela nieruchomości.

Zarządca sądowy, wykonując czynności zarządzania nieruchomością, nie jest uprawniony do wystawiania faktur/rachunków we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem jak wskazano wyżej podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości są właściciele nieruchomości. W związku z tym zarządca może być jedynie wystawcą faktury/rachunku, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje właściciel nieruchomości.

Podsumowując:

1.  W rozpatrywanej sprawie sprzedawcą usługi i podatnikiem podatku od towarów i usług jest właściciel nieruchomości (spółka), a nie Wnioskodawca (zarządca). Zarządca może być jedynie wystawcą faktury, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje właściciel nieruchomości.
2.  Wnioskodawca może wystawiać w imieniu właściciela faktury za wynajem nieruchomości, której został ustanowiony zarządcą. Zarządca nie może jednak wystawiać faktur we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem jak wskazano wyżej podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości jest właściciel nieruchomości – spółka z o.o.

W niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca wystąpi w charakterze podmiotu dokonującego sprzedaży oraz upoważnionego do wystawiania faktur na rzecz najemców (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2). Z kolei odnośnie kwestii ustalenia, w jaki sposób pod względem podatkowym powinien zachować się zarządca oraz w jaki sposób rozliczyć otrzymany VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) zostało wydane postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia z dnia 24 września 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-480/15-5/JSK.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.