Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.397.2024.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-13
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości i prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

2 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie

\- nie uznania składników majątku za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa,

\- opodatkowania dostawy Działek Zabudowanych,

\- opodatkowania dostawy Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP i zwolnienia od podatku dostawy Działek Niezabudowanych w części nieobjętej MPZP,

\- prawa do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez sprzedającego dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet dostawy niektórych Działek Zabudowanych, dostawę Działek zabudowanych, a także dostawę Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP.

Wniosek został uzupełniony pismem 26 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: R Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: „C” Sp. z o.o.

### Opis zdarzenia przyszłego

R sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, a jej sprzedaż nie jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Zgodnie z wpisem w KRS, przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z.).

„C” sp. z o.o. (dalej: „C”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, a jej sprzedaż nie jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Zgodnie z wpisem w KRS przedmiotem przeważającej działalności C jest sprzedaż detaliczna ….

Niniejszy wniosek dotyczy szeregu działek będących własnością C, położonych w …, z których część jest zabudowana (dalej: „Działki Zabudowane”), a część niezabudowana (dalej: „Działki Niezabudowane”).

Działki Zabudowane mają następujące numery ewidencyjne: …

Z kolei do Działek Niezabudowanych należą działki o następujących numerach ewidencyjnych: …

C nabył Działki Zabudowane i Działki Niezabudowane na skutek postanowienia Sądu Rejonowego … Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, z dnia … 2008 r., w którym zostało stwierdzone połączenie spółek poprzez przeniesienie całego majątku spółki C sp. z o.o. na spółkę „C” sp. z o.o., która następnie zmieniła firmę na „C” sp. z o.o.

Na części z ww. działek znajduje się Centrum Handlowe … (dalej: „Centrum Handlowe”), w którym C prowadzi sklep typu … (dalej: „Sklep”). Ponadto, na części ww. działek zlokalizowanych w pobliżu Centrum Handlowego znajduje się stacja paliw prowadzona przez C (dalej: „Stacja Paliw”).

Ponadto, część powierzchni działek została odpłatnie oddana do korzystania przedsiębiorstwu telekomunikacyjnemu na podstawie umowy o udostępnienie nieruchomości (dotyczy światłowodu).

W przeszłości powierzchnie Centrum Handlowego były wynajmowane przez C na cele handlowe osobom trzecim, jednak wszystkie takie umowy najmu zostały już zakończone. Ponadto, C wypowiedział umowę dzierżawy, na podstawie której część powierzchni działek była odpłatnie oddana podmiotowi trzeciemu na cele prowadzenia myjni samochodowej. Wnioskodawcy ustalili między sobą, iż ww. myjnia będzie funkcjonowała przez okres działania C w Centrum Handlowym przypadający przed rozpoczęciem przebudowy Centrum Handlowego, o której mowa poniżej. W tym zakresie C zawrze odpowiednie porozumienie z podmiotem prowadzącym myjnię. Teren myjni zostanie wydany Spółce przez C przed wspomnianą przebudową.

C nie wykorzystywała Nieruchomości ani Centrum Handlowego do wykonywania działalności zwolnionej z VAT czy też do innych celów niż działalność gospodarcza.

C i Spółka planują dokonać transakcji (dalej: „Transakcja”), w ramach której C dokona na rzecz Spółki zbycia Działek Zabudowanych wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami stanowiącymi własność C oraz Działek Niezabudowanych (dalej łącznie Działki Zabudowane wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami stanowiącymi własność C i Działki Niezabudowane: „Nieruchomość”) w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa Sprzedaży”). W dniu 15 marca 2024 r. pomiędzy C a Spółką została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Na moment Transakcji, na Działkach zabudowanych będą znajdować się:

\- obiekt stanowiący „budynek” (dalej: „Budynek”) w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”):

\- budynek handlowo-usługowy - zlokalizowany na działkach …;

\- obiekty stanowiące „budowle” (dalej łącznie: „Budowle”) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

\- drogi dojazdowe - zlokalizowane na działkach …,

\- drogi wewnętrzne Centrum Handlowego wraz z parkingami - zlokalizowane na działkach …;

\- sieć wodna - zlokalizowana na działkach …;

\- kanalizacja sanitarna - zlokalizowana na działkach …;

\- sieć gazowa - zlokalizowana na działkach …;

\- sieć elektroenergetyczna - zlokalizowana na działkach …;

\- sieć teletechniczna - zlokalizowana na działkach …;

\- kanalizacja deszczowa - zlokalizowana na działkach …;

\- latarnia - zlokalizowana na działkach …;

\- wiata wózkowa - zlokalizowana na działkach …;

\- tablice reklamowe - zlokalizowane na działkach …;

\- chodniki - zlokalizowane na działkach …;

\- ogrodzenia - zlokalizowane na działkach …;

\- szlaban - zlokalizowany na działkach …(SP)

\- piezometr - zlokalizowany na działce …;

\- plac rozładunkowy - zlokalizowany na działkach …;

\- mur oporowy - zlokalizowany na działkach …;

\- zbiornik retencyjny - zlokalizowany na działkach …;

\- wiata stacji paliw zlokalizowana na działkach …;

\- kioski kasowe zlokalizowane na działkach …;

\- totem reklamowy, pylon zlokalizowany na działce …;

\- technika paliwowa zlokalizowana na działkach …;

\- obiekty stanowiące „urządzenia budowlane” w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem, które będą zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem: przyłącza gazu, przyłącze elektroenergetyczne oraz przyłącze teletechniczne;

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem przyłącze wody, które będzie zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem;

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem przyłącze wody, które będzie zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem;

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem przyłącze gazu i przyłącze elektroenergetyczne, które będzie zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem;

\- zlokalizowane na działce … przyłącze elektroenergetyczne (przepompownia), które będzie zapewniać użytkowanie całej Nieruchomości (w tym Budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem.

\- naniesienia niestanowiące własności C, będące własnością innych podmiotów (w związku z czym nie będą one wchodzić w zakres przedmiotu Transakcji):

\- własność dzierżawcy - operatora myjni: myjnia automatyczna - wiata i urządzenia znajdujące się na działce …, myjnia automatyczna - namiot i stanowisko odkurzacz znajdujące się na działce …, a także przyłącze gazu, przyłącze wody oraz przyłącze elektroenergetyczne znajdujące się na działce …;

\- własność przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego: światłowód na działkach …;

\- własność przedsiębiorstwa energetycznego - kabel energetyczny na działkach ….

Na moment Transakcji, na Działkach Niezabudowanych nie będą posadowione żadne naniesienia stanowiące własność C ani własność innych podmiotów.

Teren, na którym znajdują się Działki Niezabudowane jest częściowo objęty obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), przy czym:

\- działki …- są w całości objęte MPZP;

\- działki … są częściowo objęte MPZP;

\- działka … nie jest objęta MPZP.

Zgodnie z MPZP przeznaczenie poszczególnych Działek Niezabudowanych jest następujące:

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - przeznaczenie podstawowe:

\- w zakresie części działki - budowlane;

\- w pozostałym zakresie - tereny zieleni - z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego;

\- … - przeznaczenie podstawowe:

\- w zakresie części działki - budowlane;

\- w pozostałym zakresie - tereny zieleni - z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego;

\- … (w części objętej MPZP) - przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … (w części objętej MPZP) - przeznaczenie podstawowe budowlane.

Ponadto, dla żadnej z Działek Niezabudowanych nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która byłaby ważna na moment Transakcji.

W zakres przedmiotu Transakcji wejdą:

\- Działki Zabudowane i Działki Niezabudowane;

\- Budynek wraz z ww. urządzeniami budowlanymi;

\- Budowle;

\- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki z umowy na podstawie której część powierzchni Nieruchomości została oddana do korzystania przedsiębiorstwu telekomunikacyjnemu (dotyczy światłowodu).

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

\- innych nieruchomości będących własnością - zlokalizowanych na terenie całej Polski, jak i w …;

\- umowy najmu powierzchni Centrum Handlowego (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

\- wierzytelności C;

\- należności pieniężnych C;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów o pracę;

\- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem Centrum Handlowego;

\- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

\- środków pieniężnych należących do C;

\- ksiąg rachunkowych C;

\- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez C.

Nieruchomość ani Centrum Handlowe nie będą na moment Transakcji formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze C. Nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej C (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury C. Jednocześnie Sklep, do celów operacyjnych, funkcjonuje w strukturze C pod przypisanym mu numerem.

Nie została wyznaczona jedna osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani Centrum Handlowym. Inne osoby zarządzają Centrum Handlowym, a inne Sklepem i Stacją Paliw. Stacja Paliw jest powiązana ze Sklepem w taki sposób, że pracownicy Stacji Paliw są jednocześnie pracownikami Sklepu.

Centrum Handlowe posiada odrębny rachunek bankowy, ale tylko w zakresie służącym do otrzymywania wpłat od najemców. Dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani konta księgowe. Jednocześnie księgowania Sklepu są dokonywane pod przypisanym mu numerem. C nie prowadzi raportowania zarządczego odrębnie dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego.

Na moment Transakcji upłyną 2 lata od oddania do użytkowania Budynku oraz każdej z Budowli znajdujących się na Nieruchomości, stanowiących własność C. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją Budynek ani żadna Budowla stanowiących własność C znajdujące się na Nieruchomości nie zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Po nabyciu Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Spółka zamierza zrealizować inwestycję polegającą na przebudowie Centrum Handlowego (dalej: „Inwestycja”).

Spółka jest zainteresowana tym, aby C prowadził Sklep w przebudowanym Centrum Handlowym. W związku z tym Wnioskodawcy planują zawarcie umowy najmu powierzchni w przebudowanym Centrum Handlowym przez Spółkę na rzecz C (dalej: „Umowa Najmu”). Umowa Najmu zostanie zawarta pod warunkiem zawarcia przez Wnioskodawców Umowy Sprzedaży.

Działalność C w postaci Sklepu zostanie zamknięta na okres rozpoczynający się po upływie 60-ego dnia od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do momentu otwarcia przebudowanego Centrum Handlowego.

Ponadto, Spółka planuje zawrzeć umowy najmu powierzchni z innymi podmiotami zainteresowanymi prowadzeniem działalności gospodarczej w Centrum Handlowym po zakończeniu Inwestycji.

Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (odpłatne udostępnianie powierzchni Nieruchomości).

Wnioskodawcy zrezygnowali ze zwolnienia z VAT i dokonali wyboru opcji opodatkowania VAT dostawy Budynku i wszystkich Budowli znajdujących się na Działkach Zabudowanych, na podstawie regulacji art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Po dokonaniu ww. wyboru opcji opodatkowania VAT przez Wnioskodawców, Spółka uiściła na rzecz C zaliczkę w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT na poczet dostawy części Nieruchomości obejmującej niektóre Działki Zabudowane. Uiszczenie ww. zaliczki zostało udokumentowane fakturą z podatkiem VAT wystawioną przez C na rzecz Spółki.

Zbycie Działek Zabudowanych zostanie przez udokumentowane fakturą (fakturami) z podatkiem VAT. Również zbycie Działek Niezabudowanych (lub ich części), które zgodnie z MPZP zostały przeznaczone pod zabudowę, zostanie przez C udokumentowane fakturą (fakturami) z podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT i PCC związane z Transakcją.

Pismem z 26 sierpnia 2024 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Na dzień sprzedaży działka o numerze … będzie miała, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, następujące przeznaczenie:

\- w zakresie części działki - przeznaczenie podstawowe budowlane (teren urządzeń elektroenergetycznych, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej);

\- w pozostałym zakresie - przeznaczenie podstawowe niebudowlane (tereny zieleni), z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego.

Na dzień sprzedaży działka o numerze … będzie miała, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, następujące przeznaczenie:

\- w zakresie części działki - przeznaczenie podstawowe budowlane (teren urządzeń elektroenergetycznych);

\- w pozostałym zakresie - przeznaczenie podstawowe niebudowlane (tereny zieleni), z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego.

Na dzień sprzedaży działka o numerze … nie będzie miała przeznaczenia budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na dzień sprzedaży działka o numerze … (w części nieobjętej MPZP) nie będzie miała przeznaczenia budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na dzień sprzedaży działka o numerze … (w części nieobjętej MPZP) nie będzie miała przeznaczenia budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy dostawa Działek Zabudowanych nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT?

3\. Czy dostawa Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT, zaś dostawa Działek Niezabudowanych w części nieobjętej MPZP będzie zwolniona z VAT?

4\. Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez C dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet dostawy niektórych Działek Zabudowanych, dostawę Działek zabudowanych, a także dostawę Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. Dostawa Działek Zabudowanych nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT.

3\. Dostawa Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT, z kolei dostawa Działek Niezabudowanych w części nieobjętej MPZP będzie zwolniona z VAT.

4\. Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez C dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet dostawy niektórych Działek Zabudowanych, dostawę Działek Zabudowanych, a także dostawę Działek niezabudowanych w części objętej MPZP.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A. Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tego względu dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2023.1610 t.j. z dnia 14 sierpnia 2023 r.) (dalej: „KC”), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei organy podatkowe w wydawanych interpretacjach, np. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2020 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3- 2.4012.517.2020.2.MD) wskazują, że:

„zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję „przedsiębiorstwa” oraz ww. stanowisko organów podatkowych, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo, gdyż na moment Transakcji Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni Centrum Handlowego (tj. działalności, której prowadzeniem zainteresowana jest docelowo Spółka). Należy dodać, że działalność prowadzona aktualnie przez C w Centrum Handlowym w postaci Sklepu nie będzie kontynuowana przez Spółkę (tj. Spółka będzie wynajmować tą powierzchnię na rzecz C).

Ponadto, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów majątkowych należących do C. W szczególności, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcja obejmuje wyłącznie określone aktywa C (przede wszystkim Nieruchomość wraz z Budynkiem i Budowlami), a po jej dokonaniu u C pozostaną, w szczególności, inne nieruchomości stanowiące jej własność.

B. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) ustawodawca do ustawy o VAT wprowadził w art. 2 pkt 27e tej ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż o ZCP można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

\- stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, pozostających w funkcjonalnym związku i przeznaczonych do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

\- posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);

\- jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);

\- zespół tychże składników materialnych i niematerialnych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie funkcjonalne oraz zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych. Oznacza to, że elementami takiego zespołu powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, zobowiązania, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wspomniany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony w taki sposób, aby był zdolny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się w realizacji określonych zadań gospodarczych, które stanowią pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Owa samodzielność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności.

Przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia nie jest spełniona, gdy występuje dopiero u podmiotu, do którego określony zespół składników majątkowych i niemajątkowych został przeniesiony.

W ocenie Wnioskodawców, przesłanka ta nie będzie spełniona w niniejszym zdarzeniu przyszłym, gdyż, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będą wyłącznie wybrane składniki majątkowe C, tj.:

\- Działki Zabudowane i Działki Niezabudowane;

\- Budynek wraz z ww. urządzeniami budowlanymi;

\- Budowle;

\- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki z umowy na podstawie której część powierzchni Nieruchomości została oddana do korzystania przedsiębiorstwu telekomunikacyjnemu (dotyczy światłowodu).

Transakcja nie będzie natomiast obejmowała następujących składników:

\- innych nieruchomości będących własnością C - zlokalizowanych na terenie całej Polski, jak i w …;

\- umowy najmu powierzchni Centrum Handlowego (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

\- wierzytelności C;

\- należności pieniężnych C;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów o pracę;

\- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem Centrum Handlowego;

\- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

\- środków pieniężnych należących do C;

\- ksiąg rachunkowych C;

\- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez C.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość na dzień planowanej Transakcji nie będzie stanowiła potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji nie są wystarczające, aby przy ich pomocy - bez podejmowania dodatkowych działań ze strony Spółki - możliwe było prowadzenie działalności gospodarczej. Spółka będzie musiała dopiero pozyskać najemców (za wyjątkiem C), z którymi zawrze umowy najmu powierzchni, zapewnić odpowiednie zasoby kadrowe, a także zawrzeć szereg innych umów mających na celu umożliwienie prowadzenia działalności w Centrum Handlowym, w tym m. in. umów serwisowych (np. z usługodawcami świadczącymi usługi ochrony, sprzątania, wywozu śmieci), bez których niemożliwe jest wykorzystywanie Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Na gruncie analizowanego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców, także ten warunek nie jest spełniony, gdyż Nieruchomość ani Centrum Handlowe nie zostanie formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze C. W szczególności, nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej C (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury C.

Ponadto, nie została wyznaczona jedna osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani Centrum Handlowym. Inne osoby zarządzają Centrum Handlowym a inne Sklepem i Stacją Paliw. Stacja Paliw jest powiązana ze Sklepem w taki sposób, że pracownicy Stacji Paliw są jednocześnie pracownikami Sklepu.

Powyższemu stanowisku, zdaniem Wnioskodawców, nie stoi na przeszkodzie okoliczność, iż Sklep, do celów operacyjnych, funkcjonuje w strukturze C pod przypisanym mu numerem.

Wyodrębnienie finansowe

Przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie będzie posiadał samodzielności finansowej pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. C nie będzie posiadał odrębnego rachunku bankowego, na który wpływałyby należności i z którego spłacane byłyby zobowiązania związane z prowadzoną przez C działalnością. Centrum Handlowe posiada odrębny rachunek bankowy, ale tylko w zakresie służącym do otrzymywania wpłat od najemców. Dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani konta księgowe. C nie prowadzi raportowania zarządczego odrębnie dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego.

Powyższemu stanowisku, zdaniem Wnioskodawców, nie stoi na przeszkodzie okoliczność, iż księgowania Sklepu są dokonywane pod przypisanym mu numerem.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie będzie wykazywać odrębności organizacyjnej i finansowej ani nie będzie stanowił zespołu składników majątkowych wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

C. Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawców w Objaśnieniach Ministra Finansów

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” wydanymi przez Ministra Finansów („Objaśnienia”).

Zgodnie z treścią Objaśnień, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikujących nieruchomość komercyjne jako przedsiębiorstwo lub ZCP.

Według Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na moment Transakcji Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni Centrum Handlowego (tj. działalności, której prowadzeniem zainteresowana jest docelowo Spółka). Co więcej, działalność prowadzona aktualnie przez C w Centrum Handlowym w postaci Sklepu nie będzie kontynuowana przez Spółkę (tj. Spółka będzie wynajmować tą powierzchnię na rzecz C).

W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, na gruncie niniejszego zdarzenia przyszłego nie można mówić o kontynuowaniu przez Spółkę działalności prowadzonej przez C w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Spółka będzie musiała ponadto wykonać szereg dodatkowych czynności, aby planowana działalność w zakresie najmu powierzchni handlowych mogła być prowadzona w planowanym zakresie (w tym pozyskać dodatkowych najemców, zapewnić personel, a także zawrzeć szereg innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Centrum Handlowego).

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Jak wykazano w pkt 1 powyżej, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Działek Zabudowanych będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zważywszy, iż C nie wykorzystywał Nieruchomości (w tym Działek Zabudowanych) do działalności zwolnionej z VAT dostawa Działek Zabudowanych nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze, iż:

\- wszystkie Budynki i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed dokonaniem Transakcji i

\- w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden z Budynków ani Budowli znajdujących się na Nieruchomości stanowiącej własność C nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

\- dostawa Działek Zabudowanych będzie spełniała przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i Spółka budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zrezygnowali ze zwolnienia od podatku i dokonali wyboru opcji opodatkowania VAT dostawy Budynku i wszystkich Budowli znajdujących się na Działkach Zabudowanych.

W związku z powyższym, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie w tym przypadku zastosowania.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Działek Zabudowanych nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT.

Ad. 3

W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Działek Niezabudowanych będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zważywszy, iż C nie wykorzystywał Nieruchomości (w tym Działek Niezabudowanych) do działalności zwolnionej z VAT dostawa Działek Niezabudowanych nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z treści cytowanych powyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa gruntów niezabudowanych jedynie w sytuacji, gdy nie są one - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT - terenami budowlanymi, czyli nie są przeznaczone pod zabudowę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla żadnej z Działek Niezabudowanych nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która byłaby ważna na moment Transakcji.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego działki … są w całości objęte MPZP i zgodnie z MPZP mają w całości przeznaczenie podstawowe budowlane. W związku z tym, ww. działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.

Z kolei działki … są w całości objęte MPZP, przy czym ich przeznaczenie podstawowe jest:

\- częściowo budowlane;

\- w pozostałym zakresie stanowią tereny zieleni, z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego.

W ocenie Wnioskodawców, działki … należy uznać za tereny budowlane na gruncie przepisów o VAT w całości (przy czym w odniesieniu do części tych działek ich charakter budowlany wynika z ich podstawowego przeznaczenia w MPZP a w pozostałym zakresie z przeznaczenia uzupełniającego).

Innymi słowy, budowlany charakter gruntu niezabudowanego wynikać może nie tylko z przeznaczenia podstawowego, ale również z przeznaczenia uzupełniającego określonego w obowiązującym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 26 marca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1- 3.4012.41.2024.2.AG, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„Należy zauważyć, że przy ocenie, czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do dostawy działki gruntu nr 1, uwzględnić należy również zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wskazuje, że zgodnie z funkcją uzupełniającą - towarzyszącą, dopuszcza się możliwość zabudowy przedmiotowej działki. Zatem, działka nr 1 stanowi - w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej dostawy zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.”

Z kolei działki … są jedynie częściowo objęte MPZP. Jednocześnie, w zakresie w jakim działki te są objęte MPZP ich przeznaczenie podstawowe jest budowlane. W związku z tym, działki te:

\- w zakresie w jakim są objęte MPZP - stanowią tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT;

\- w pozostałym zakresie - nie stanowią terenów budowlanych w ww. rozumieniu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działka … nie jest objęta MPZP. W związku z tym, działka ta nie jest terenem budowlanym zgodnie z przepisami o VAT.

W konsekwencji, tylko w części w jakiej Działki Niezabudowane nie są objęte MPZP, ich dostawa będzie zwolniona z VAT jako dostawa terenów innych niż budowlane.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT, z kolei dostawa Działek Niezabudowanych w części nieobjętej MPZP będzie zwolniona z VAT.

Ad. 4

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów usług.

Kwotę podatku naliczonego stanowi również suma kwot podatku wynikającego z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b) ustawy o VAT.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki, w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1\. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1) (uchylony);

2) (uchylony);

3) (uchylony);

4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a) (uchylona),

b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5) (uchylony).

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2\. (uchylony).

3\. (uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona);

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony);

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony);

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

Jak wskazano powyżej, w ocenie Wnioskodawców:

\- dostawa Działek Zabudowanych nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT,

\- dostawa Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT, z kolei dostawa Działek Niezabudowanych w części nieobjętej MPZP będzie zwolniona z VAT.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT (odpłatne udostępnianie powierzchni Nieruchomości).

W związku z tym, Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT w odniesieniu do nabycia Działek Zabudowanych oraz tych Działek Niezabudowanych, które stanowią tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT (z uwagi na to, że mają przeznaczenie budowlane zgodnie z MPZP).

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez C dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet dostawy części Działek Zabudowanych, dostawę Działek Zabudowanych, a także dostawę Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego Działki Zabudowane i Działki Niezabudowane. Na części działek znajduje się Centrum Handlowe, w którym Sprzedający prowadzi sklep typu …. Ponadto, na części działek zlokalizowanych w pobliżu Centrum Handlowego znajduje się stacja paliw prowadzona przez Sprzedającego.

W zakres przedmiotu Transakcji wejdą:

\- Działki Zabudowane i Działki Niezabudowane;

\- Budynek wraz z ww. urządzeniami budowlanymi;

\- Budowle;

\- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki z umowy na podstawie której część powierzchni Nieruchomości została oddana do korzystania przedsiębiorstwu telekomunikacyjnemu (dotyczy światłowodu).

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

\- innych nieruchomości będących własnością C - zlokalizowanych na terenie całej Polski, jak i w …;

\- umowy najmu powierzchni Centrum Handlowego (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

\- wierzytelności C;

\- należności pieniężnych C;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- praw i obowiązków z umów o pracę;

\- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem Centrum Handlowego;

\- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

\- środków pieniężnych należących do C;

\- ksiąg rachunkowych C;

\- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez C.

Nieruchomość ani Centrum Handlowe nie będą na moment Transakcji formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze Sprzedającego. Nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Sprzedającego (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Sprzedającego.

Nie została wyznaczona jedna osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani Centrum Handlowym. Inne osoby zarządzają Centrum Handlowym, a inne Sklepem i Stacją Paliw. Stacja Paliw jest powiązana ze Sklepem w taki sposób, że pracownicy Stacji Paliw są jednocześnie pracownikami Sklepu.

Centrum Handlowe posiada odrębny rachunek bankowy, ale tylko w zakresie służącym do otrzymywania wpłat od najemców. Dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani konta księgowe. Jednocześnie księgowania Sklepu są dokonywane pod przypisanym mu numerem. Sprzedający nie prowadzi raportowania zarządczego odrębnie dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego.

Państwo są zainteresowana tym, aby Sprzedający prowadził Sklep w przebudowanym Centrum Handlowym. W związku z tym planują Państwo zawarcie umowy najmu powierzchni w przebudowanym Centrum Handlowym przez Państwa na rzecz Sprzedającego. Działalność Sprzedającego w postaci Sklepu zostanie zamknięta na okres rozpoczynający się po upływie 60-ego dnia od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do momentu otwarcia przebudowanego Centrum Handlowego. Ponadto, planują Państwo zawrzeć umowy najmu powierzchni z innymi podmiotami zainteresowanymi prowadzeniem działalności gospodarczej w Centrum Handlowym po zakończeniu Inwestycji.

Działalność prowadzona aktualnie przez Sprzedającego w Centrum Handlowym w postaci Sklepu nie będzie kontynuowana przez Państwa, gdyż Państwo będą wynajmować tą powierzchnię na rzecz Sprzedającego. Transakcja obejmuje przede wszystkim Nieruchomość wraz z Budynkiem i Budowlami, a po jej dokonaniu u Sprzedającego pozostaną, inne nieruchomości stanowiące jego własność.

Biorąc pod uwagę podany przez Państwa opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży opisanej przez Państwa Nieruchomości nie stanowi również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość ani Centrum Handlowe nie będą na moment Transakcji formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze Sprzedającego. Nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Sprzedającego (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Sprzedającego. Nie została wyznaczona jedna osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani Centrum Handlowym. Inne osoby zarządzają Centrum Handlowym, a inne Sklepem i Stacją Paliw. Centrum Handlowe posiada odrębny rachunek bankowy, ale tylko w zakresie służącym do otrzymywania wpłat od najemców. Dla Nieruchomości ani Centrum Handlowego nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani konta księgowe.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że Państwo - nabywca Nieruchomości – nie będą kontynuować działalności w dotychczasowym zakresie w jakim jest ona obecnie prowadzona przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości planują Państwo zawarcie umowy najmu powierzchni w przebudowanym Centrum Handlowym przez Państwa na rzecz Sprzedającego.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów niezabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy na moment Transakcji, na Działkach zabudowanych będą znajdować się:

\- obiekt stanowiący Budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane :

\- budynek handlowo-usługowy - zlokalizowany na działkach …;

\- obiekty stanowiące Budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

\- drogi dojazdowe - zlokalizowane na działkach …,

\- drogi wewnętrzne Centrum Handlowego wraz z parkingami - zlokalizowane na działkach …;

\- sieć wodna - zlokalizowana na działkach …;

\- kanalizacja sanitarna - zlokalizowana na działkach …;

\- sieć gazowa - zlokalizowana na działkach …;

\- sieć elektroenergetyczna - zlokalizowana na działkach …;

\- sieć teletechniczna - zlokalizowana na działkach …;

\- kanalizacja deszczowa - zlokalizowana na działkach …;

\- latarnia - zlokalizowana na działkach …;

\- wiata wózkowa - zlokalizowana na działkach …;

\- tablice reklamowe - zlokalizowane na działkach …;

\- chodniki - zlokalizowane na działkach …;

\- ogrodzenia - zlokalizowane na działkach …;

\- szlaban - zlokalizowany na działkach … (SP);

\- piezometr - zlokalizowany na działce …;

\- plac rozładunkowy - zlokalizowany na działkach …;

\- mur oporowy - zlokalizowany na działkach …;

\- zbiornik retencyjny - zlokalizowany na działkach …;

\- wiata stacji paliw zlokalizowana na działkach …;

\- kioski kasowe zlokalizowane na działkach …;

\- totem reklamowy, pylon zlokalizowany na działce …;

\- technika paliwowa zlokalizowana na działkach …;

\- obiekty stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem, które będą zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem: przyłącza gazu, przyłącze elektroenergetyczne oraz przyłącze teletechniczne;

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem przyłącze wody, które będzie zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem;

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem przyłącze wody, które będzie zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem;

\- zlokalizowane na działce … związane z Budynkiem przyłącze gazu i przyłącze elektroenergetyczne, które będzie zapewniać użytkowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem;

\- zlokalizowane na działce … przyłącze elektroenergetyczne (przepompownia), które będzie zapewniać użytkowanie całej Nieruchomości (w tym Budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem.

\- naniesienia niestanowiące własności C, będące własnością innych podmiotów (w związku z czym nie będą one wchodzić w zakres przedmiotu Transakcji):

\- własność dzierżawcy - operatora myjni: myjnia automatyczna - wiata i urządzenia znajdujące się na działce …, myjnia automatyczna - namiot i stanowisko odkurzacz znajdujące się na działce …, a także przyłącze gazu, przyłącze wody oraz przyłącze elektroenergetyczne znajdujące się na działce …;

\- własność przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego: światłowód na działkach …;

\- własność przedsiębiorstwa energetycznego - kabel energetyczny na działkach ….

Na moment Transakcji upłyną 2 lata od oddania do użytkowania Budynku oraz każdej z Budowli znajdujących się na Nieruchomości, stanowiących własność Sprzedającego. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją Budynek ani żadna Budowla stanowiących własność Sprzedającego znajdujące się na Nieruchomości nie zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii czy dostawa Działek Zabudowanych nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że, w przypadku dostawy ww. Budynku i Budowli, Sprzedający będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku i Budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją Budynek ani żadna Budowla stanowiących własność Sprzedającego znajdujące się na Nieruchomości nie zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży Budynku i Budowli przez Sprzedającego będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Znajdujące się na działkach urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z Budynkiem i Budowlami, i zapewniają możliwość użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

W konsekwencji ich sprzedaż należy opodatkować łącznie z Budynkiem/Budowlą, z którą są związane. Tym samym dostawa urządzeń budowlanych opisanych we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż działek, na którym posadowione są budynki i budowle będzie opodatkowana podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków i Budowli.

Podsumowując, transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie działek nr … przez Sprzedającego będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż Budynku i Budowli wraz z urządzeniami budowlanymi będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli Państwo wraz ze Sprzedającym skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. Budynku i Budowli wraz z urządzeniami budowlanymi według właściwej dla tej czynności stawki VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Z opisu sprawy wynika, że Działki Niezabudowane mają numery:.. Na moment Transakcji, na Działkach Niezabudowanych nie będą posadowione żadne naniesienia stanowiące własność Sprzedającego ani własność innych podmiotów. Teren, na którym znajdują się Działki Niezabudowane jest częściowo objęty obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, przy czym:

\- działki … - są w całości objęte MPZP;

\- działki … są częściowo objęte MPZP;

\- działka … nie jest objęta MPZP.

Zgodnie z MPZP przeznaczenie poszczególnych Działek Niezabudowanych jest następujące:

\- … - w całości przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … - przeznaczenie podstawowe:

\- w zakresie części działki - przeznaczenie podstawowe budowlane (teren urządzeń elektroenergetycznych, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej);

\- w pozostałym zakresie - przeznaczenie podstawowe niebudowlane (tereny zieleni), z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego.

\-… - przeznaczenie podstawowe:

\- w zakresie części działki - przeznaczenie podstawowe budowlane (teren urządzeń elektroenergetycznych);

\- w pozostałym zakresie - przeznaczenie podstawowe niebudowlane (tereny zieleni), z możliwością wprowadzenia przejścia pieszego (lub pieszojezdni) i sieciowego uzbrojenia terenu w ramach przeznaczenia uzupełniającego.

\- … (w części objętej MPZP) - przeznaczenie podstawowe budowlane;

\- … (w części objętej MPZP) - przeznaczenie podstawowe budowlane.

Na dzień sprzedaży działka o numerze:

\- … nie będzie miała przeznaczenia budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania teren,

\- … (w części nieobjętej MPZP) nie będzie miała przeznaczenia budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

\- … (w części nieobjętej MPZP) nie będzie miała przeznaczenia budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla żadnej z Działek Niezabudowanych nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która byłaby ważna na moment Transakcji.

Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii czy dostawa Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP nie będzie zwolniona z VAT, a tym samym, będzie w całości opodatkowana VAT, zaś dostawa Działek Niezabudowanych w części nieobjętej MPZP będzie zwolniona z VAT.

W związku z powyższym dostawa niezabudowanych działek nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ich przeznaczenie w całości jest budowlane. Również dostawa niezabudowanych działek nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ są w całości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym do części tych działek ich charakter budowlany wynika z ich podstawowego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego a w pozostałym zakresie z przeznaczenia uzupełniającego.

Natomiast w przypadku dostawy niezabudowanych działek nr…, które są częściowo objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ich przeznaczenie podstawowe jest budowlane, działki te w zakresie w jakim są objęte miejscowym planem zagospodarowania nie będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z kolei w zakresie, w którym ww. działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania będą korzystały ze zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa niezabudowanych działek nr … oraz … (w części objętej MPZP) i … (w części objętej MPZP) nie będzie także korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak wynika z treści wniosku Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości ani Centrum Handlowego do wykonywania działalności zwolnionej z VAT czy też do innych celów niż działalność gospodarcza.

Zatem planowana przez Sprzedającego dostawa niezabudowanych działek nr … oraz … (w części objętej MPZP) i … (w części objętej MPZP), jako niekorzystająca ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, będzie opodatkowana według stawki właściwej.

Natomiast dostawa niezabudowanych działek nr … (w części nie objętej MPZP) i … (w części nie objętej MPZP) będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie objętym pytaniem nr 3 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet dostawy niektórych Działek Zabudowanych, dostawę Działek Zabudowanych, a także dostawę Działek niezabudowanych w części objętej MPZP, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazane zostało, że po nabyciu Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży zamierzają Państwo zrealizować inwestycję polegającą na przebudowie Centrum Handlowego. Są Państwo zainteresowani tym, aby Sprzedający prowadził Sklep w przebudowanym Centrum Handlowym. W związku z tym planują Państwo zawarcie umowy najmu powierzchni w przebudowanym Centrum Handlowym przez Państwa na rzecz Sprzedającego. Ponadto, planują Państwo zawrzeć umowy najmu powierzchni z innymi podmiotami zainteresowanymi prowadzeniem działalności gospodarczej w Centrum Handlowym po zakończeniu Inwestycji. Będą Państwo wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (odpłatne udostępnianie powierzchni Nieruchomości).

Państwo i Sprzedający zrezygnowali ze zwolnienia z VAT i dokonali wyboru opcji opodatkowania VAT dostawy Budynku i wszystkich Budowli znajdujących się na Działkach Zabudowanych, na podstawie regulacji art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Po dokonaniu ww. wyboru opcji opodatkowania VAT, Państwo uiścili na rzecz Sprzedającego zaliczkę w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy na poczet dostawy części Nieruchomości obejmującej niektóre Działki Zabudowane. Uiszczenie ww. zaliczki zostało udokumentowane fakturą z podatkiem VAT wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Państwa.

Zbycie Działek Zabudowanych zostanie przez Sprzedającego udokumentowane fakturą (fakturami) z podatkiem VAT. Również zbycie Działek Niezabudowanych (lub ich części), które zgodnie z MPZP zostały przeznaczone pod zabudowę, zostanie przez Sprzedającego udokumentowane fakturą (fakturami) z podatkiem VAT.

Mając więc na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że będą Państwo uprawnieni do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet dostawy części Działek Zabudowanych, dostawę Działek Zabudowanych, a także dostawę Działek Niezabudowanych w części objętej MPZP. W analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT, w tym w szczególności odliczenie VAT naliczonego dotyczyć będzie, jak wyjaśniono wyżej, wyłącznie będących przedmiotem transakcji składników majątkowych, które nie będą wyłączone z opodatkowania VAT, a w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z VAT i skutecznego wyboru opodatkowania dostawy Budynku i Budowli posadowionych na działkach przez Sprzedającego i Państwa, nie będą podlegały zwolnieniu od VAT.

Stanowisko w zakresie pytań nr 4 jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy niezabudowanej działki nr … zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań nr 1, 2, 3 4) w zakresie podatku od towarów i usług. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź uzasadnienia własnego stanowiska nieobjęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

R Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.