Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-230/14-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-26
Teza: prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości;
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 24 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu nr 2/4 oraz własność dwóch budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, posadowionych na tym gruncie: Budynku biurowego, według treści księgi wieczystej oraz rejestru budynków oznaczonego jako: „Budynek” („Budynek”) oraz budynku stacji („Budynek”) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem („Nieruchomość”).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego. Nieruchomość ma być w przyszłości wykorzystywana dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Obecnie Budynek znajdujący się na Nieruchomości przechodzi gruntowny remont i modernizację i będzie sprzedany Kupującemu jeszcze przed ukończeniem prac.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nieruchomością m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Powierzchnia w Budynku Biurowym na Nieruchomości jest przedmiotem umowy najmu („Master Lease Agreement”). Na podstawie przepisu art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu, o którym mowa powyżej, jednakże ze względu na konieczność zagwarantowania Kupującemu bezpieczeństwa i celem potwierdzenia skutków wynikających z art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, Strony zawrą dodatkowo umowę potwierdzającą przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze wskazanej powyżej umowy najmu (w tym praw wynikających z zabezpieczeń).

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości (w tym umowy dot. zarządzania Nieruchomością),
*   część obowiązków i praw z umowy dotyczącej zabudowy gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości („Development Agrement”),
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej).

Możliwe jest, że po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku ponosił Sprzedający.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Na podstawie decyzji z dnia 2 czerwca 1993 roku wydanej z up. Wojewody W., następnie sprostowanej postanowieniem z dnia 3 lipca 1993 roku wydanym z up. Wojewody W. stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości oraz odpłatne nabycie prawa własności budynku biurowego oraz nieodpłatne nabycie prawa własności pozostałych budynków, budowli innych w urządzeń wchodzących w skład Nieruchomości przez W. z siedzibą w W. Następnie prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości wraz z prawem własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zostało zbyte przez W. na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2011 roku.

W związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedający odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość przed zbyciem 31 marca 2011 roku nie była przedmiotem transakcji podlegającej VAT (tj: nie była przedmiotem najmu ani przedmiotem sprzedaży). Jednocześnie W. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości.

W związku z tym transakcja, w wyniku której Sprzedający nabył Nieruchomość była zwolniona z opodatkowania VAT (bez prawa do wyboru opcji opodatkowania transakcji VAT). W konsekwencji w związku z nabyciem Nieruchomości 31 marca 2011 Sprzedający odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych.

Po nabyciu rozpoczął się gruntowny proces modernizacyjny Budynku Biurowego posadowionego na Nieruchomości. W ramach tego procesu Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tych wydatków. Do czasu zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego wydatki na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej Budynku Biurowego. Budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.

Budynek został wybudowany po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego. Odbiór techniczny Budynku nastąpi w lutym lub w marcu 2014 roku przed sprzedażą Nieruchomości. Sprzedający nie zna obecnie daty, kiedy zostanie wydane urzędowe pozwolenia na użytkowanie. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Budynku T. Budynek nie był oddany do używania w ramach czynności opodatkowanej VAT i prawdopodobnie do czasu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego nie będzie oddany do używania w ramach czynności opodatkowanej VAT. A zatem w odniesieniu do Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT dojdzie najprawdopodobniej w momencie sprzedaży Nieruchomości do Kupującego lub ewentualnie tuż przed sprzedażą.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca wskazał, że z analogicznym wnioskiem udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT ?
2.  Czy zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) Ustawy o VAT sprzedaż całości Nieruchomości będzie zasadniczo podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23% (22%) ?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego ?

1.  Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przez niego Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 a Ustawy o VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki 23% (22%).
3.  Zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów od Sprzedającego i wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w zakresie, w jakim nabyte aktywa będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Ad. 1.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż dla celów VAT przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Przenosząc rozważania dotyczące klasyfikacji planowanej transakcji na grunt przepisów Ustawy o VAT, należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa. Zgodnie jednak z poglądami prezentowanymi przez przedstawicieli doktryny, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa w Kodeksie cywilnym, Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 \[Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010\] podkreśla, iż „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwo” zawiera art. 55(1) K.c.”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa, podobnie jak w przypadku interpretacji tego pojęcia na potrzeby Ustawy o VAT, należy odwołać się do uregulowania art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55 (1) Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności,
*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym, przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomością, takie jak np.: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, dokumentacja związana z Nieruchomością. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości, nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego zostanie wyłączonych z transakcji sprzedaży Nieruchomości. Dotyczy to m.in.:

*   umów z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości (w tym umów dot. zarządzania Nieruchomością),
*   części obowiązków i praw z umowy dotyczącej zabudowy gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości („Development Agreement”),
*   umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowy o usługi księgowe),
*   zobowiązań wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   zobowiązania kredytowego Sprzedającego względem banku oraz zobowiązań z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
*   środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej).

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy).

Nie można zatem uznać, że Nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, Sprzedający nie może tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.

Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn.IPPP2/443- 284/12-3/RR), czy interpretacji tego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11- 2/PR).

Brak możliwości klasyfikacji aktywów Sprzedającego jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, stosownie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadanie gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez Organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, że zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR).

Wyodrębnienie finansowe z kolei oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służyły w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   na przedmiot transakcji składa się jedynie Nieruchomość,
*   Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS,
*   nabywane aktywa są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
*   w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na kupującego praw z kluczowych umów (w tym umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nieruchomości),
*   nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego (nie są jeszcze wynajmowane ani nie będą miały w dniu przeniesienia takiej zdolności) jako samodzielny podmiot gospodarczy; kupujący nie może tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
*   Kupujący nie przejmie w ramach transakcji pracowników ani zobowiązań Sprzedającego, w tym tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedawane aktywa nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że nabywane aktywa stanowią główne składniki majątku Sprzedającego. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2006 r. (sygn. I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443 21/11-4/EN).

Podsumowując przedmiotem planowanej umowy sprzedaży dla celów Ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 5. ust 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 stawka podatku wynosi 22% (23%) z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym na podstawie decyzji z dnia 2 czerwca 1993 roku wydanej z up. Wojewody W., następnie sprostowanej postanowieniem z dnia 3 lipca 1993 roku wydanym z up. Wojewody W. stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości oraz odpłatne nabycie prawa własności budynku biurowego oraz nieodpłatne nabycie prawa własności powstałych budynków, budowli i innych urządzeń wchodzących w skład Nieruchomości przez W. z siedzibą w W. Następnie prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości wraz z prawem własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności zostało zbyte przez W. na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 marca 2011 roku.

W związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedający odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość przed zbyciem 31 marca 2011 roku nie była przedmiotem transakcji podlegającej VAT (tj. nie była przedmiotem najmu ani przedmiotem sprzedaży). Jednocześnie W. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości.

W związku z tym transakcja, w wyniku której Sprzedający nabył Nieruchomość była zwolniona z opodatkowania VAT (bez prawa do wyboru opcji opodatkowania transakcji VAT). W konsekwencji w związku z nabyciem Nieruchomości 31 marca 2011 Sprzedający odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych.

Po nabyciu rozpoczął się gruntowny proces modernizacyjny Budynku Biurowego posadowionego na Nieruchomości. W ramach tego procesu Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tych wydatków. W dniu zbycia Nieruchomości wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej Budynku Biurowego na Nieruchomości. Oznacza to, że sprzedaż Budynku Biurowego na Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W takim przypadku Budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.

Ponadto biorąc pod uwagę, że Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku Biurowego na Nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz z uwagi na fakt, iż wydatki te wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku Biurowego na Nieruchomości oraz że budynek lub jego części w stanie ulepszonym nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą, dostawa Budynku Biurowego na Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Z kolei Budynek został wybudowany po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego. Odbiór techniczny Budynku nastąpi w lutym lub w marcu 2014 roku przed sprzedażą Nieruchomości. Sprzedający nie zna obecnie daty, kiedy zostanie wydane urzędowe pozwolenie na użytkowanie. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Budynku T. Budynek nie był oddany do używania w ramach czynności opodatkowanej VAT i prawdopodobnie do czasu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego do Kupującego nie będzie oddany do używania w ramach czynności opodatkowanej VAT. A zatem w odniesieniu do Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT dojdzie najprawdopodobniej w momencie sprzedaży Nieruchomości do Kupującego lub ewentualnie tuż przed sprzedażą. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Ponadto biorąc pod uwagę, że Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Budynku oraz że budynek lub jego części w stanie ulepszonym nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą, dostawa Budynku nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Kupujący będzie używać Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki 23% (22%).

Ad. 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie używał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (wynajem powierzchni). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej) będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT – albo Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, albo sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o VAT).

W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie Organ wskazuje, że od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 29 ust. 5 ustawy został zastąpiony art. 29a ust. 8 ustawy: „W przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Ponadto, od 1 stycznia 2014 r. zmienił swoje brzmienie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy : „ Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług”.

Zmiana ww. przepisów pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie.

Ponadto Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.