Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-1.4010.39.2025.1.MR1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-06
Teza: Ustalenie definicji spółki nieruchomościowej oraz przychodów
z budynków (usługi noclegowe).
Słowa kluczowe: podatek-podatek od przychodów z budynków
spółki-spółka nieruchomościowa
usługi-usługi noclegowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 1. Podmiot i przedmiot opodatkowania-
Słowniczek-Spółka nieruchomościowa
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5, 5a, 5b, 6b. Podstawa opodatkowania i
wysokość podatku-Stawka podatku-Stawka podatku
0,035% od przychodów z budynków
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 1-art. 4a-pkt 35
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 1
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 11
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 12
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 13
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 14
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 15
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 17
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 2
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 3
1

[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 6
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 7
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 8
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 5-art. 24b-ust. 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie
    ustalenia opodatkowania przychodów z budynków.
    Treść wniosku jest następująca :
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    A. sp. z o.o. sp.k., (dalej: „Wnioskodawca”) jest podatnikiem podatku dochodowego od
    osób prawnych i właścicielem budynku, w którym zlokalizowany jest B. oferujący gościom
    miejsca noclegowe (dalej: „B.”) oraz (...) (dalej: „(...)”). Wartość bilansowa budynku zarówno

    na koniec roku 2023 jak i 2024 (rok podatkowy Wnioskodawcy jest zgodny z rokiem
    kalendarzowym) stanowiła więcej niż 50% wartości bilansowej aktywów Wnioskodawcy.
    Wartość bilansowa budynku przekracza kwotę 10 mln złotych.
    Lokale znajdujące się w B. są udostępniane klientom na pobyt czasowy w ramach dwóch
    kategorii usług. Są to:
      1) Usługi noclegowe (zakwaterowanie krótkoterminowe) – w tym przypadku opłata
        naliczana jest za każdą dobę pobytu osobno. Usługi noclegowe w ramach ceny
        obejmują czynności dodatkowe, takie jak sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników,
        uzupełnienie środków czystości - mydełka, szampony, papier toaletowy itp.). Usługi
        te niczym nie różnią się od usług hotelowych świadczonych przez podmioty
        prowadzące działalność hotelarską w oparciu o obiekty wpisane do Centralnego
        Wykazu Obiektów Hotelarskich,
      2) Usługi zakwaterowania długoterminowego – w tym przypadku opłata liczona jest za
        miesiąc. Dodatkowo gość obciążany jest kosztami zużycia mediów za okres pobytu.
        Usługi tego typu różnią się od standardowego wynajmu lokali na cele
        mieszkaniowe, ponieważ nie zaspakajają potrzeb mieszkaniowych gości, ale służą
        świadczeniu na ich rzecz usług noclegowych, zakwaterowaniu w ramach pobytu
        czasowego, niestałego i nierealizującego celów mieszkaniowych.
    B. wyposażony jest w recepcję czynną przez 24 godziny na dobę, w której klient
    meldowany jest na pobyt czasowy. Istnieje możliwość dokonania rezerwacji za
    pośrednictwem systemu rezerwacyjnego na stronie internetowej obiektu lub przez
    serwisy pośredników np. (...).
    Przebywając w budynku klient zobowiązany jest do przestrzegania regulaminu obiektu m.
    in. w zakresie ciszy nocnej, zapraszania innych gości, korzystania z udogodnień
    znajdujących się w budynku. Należy zaznaczyć, że rezerwując pokój, gość nie zna
    konkretnego numeru pokoju a jedynie parametry, które powinien on spełniać (ilość łóżek,
    standard itp.).
    Jak wspomniano na wstępie, w ramach jednego budynku zajmowanego przez B. znajduje
    się również (...), którego powierzchnia wynajęta jest podmiotom zewnętrznym na
    działalność handlową i usługową.
    W opisanym stanie faktycznym mamy zatem do czynienia z trzema kategoriami usług:
      a) zakwaterowanie krótkoterminowe w B. (usługi noclegowe);
      b) zakwaterowanie długoterminowe w B.(usługi noclegowe);
      c) wynajem powierzchni komercyjnych w (...).
    Przychody osiągane z ww. tytułów w stosunku do wszystkich przychodów Wnioskodawcy
    kształtują się następująco:
    Ad a) Ok. 50% całkowitych przychodów,
    Ad b) Ok. 12% całkowitych przychodów,
    Ad c) Ok. 20% całkowitych przychodów.
    Chociaż powyższe proporcje mogą ulegać zmianie w kolejnych latach, należy przyjąć, że
    przychody określone pod literami b) i c) nie będą przekraczać 60% przychodów
    Wnioskodawcy.
    B. nie jest wpisany do Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich, ale figuruje w
    ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie, niebędących obiektami hotelarskimi
    oraz pól biwakowych na terenie (...) prowadzonej przez (...) na podstawie art. 38 ust. 3
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek
    i przewodników turystycznych.
    Pytania

      1) Czy na gruncie art. 4a pkt 35 Ustawy CIT Wnioskodawca spełnia definicję pozwalającą
        na uznanie go za spółkę nieruchomościową?
      2) Czy Wnioskodawca podlega opodatkowaniu podatkiem od budynków wskazanym w
        art. 24b Ustawy CIT w odniesieniu do powierzchni oddanych do używania w ramach
        usług noclegowych (zakwaterowania krótkoterminowego)?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Stanowisko do pytania 1:
    Zdaniem Wnioskodawcy nie spełnia on kryteriów pozwalających na uznanie go za spółkę
    nieruchomościową.
    Uzasadnienie stanowiska do pytania 1:
    Definicja spółki nieruchomościowej zawarta została w art. 4a pkt 35 Ustawy CIT.
    Wnioskodawca nie jest podmiotem rozpoczynającym swoją działalność, co oznacza, że
    stosują się do niego postanowienia art. 4a pkt 34 lit. b) Ustawy CIT. Wnioskodawca jest
    jednocześnie podatnikiem podatku dochodowego. Aby zostać uznanym za spółkę
    nieruchomościową, spełnione muszą zostać łącznie następujące kryteria (o konieczności
    ich łącznego spełnienia świadczy użycie w przepisie spójnika „oraz”):
      1. na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka
        nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień
        roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów,
        bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości
        położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich
        nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł
        albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych,
        ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego
        poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio
        rok podatkowy albo rok obrotowy oraz
      2. w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody
        podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem
        podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu
        najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym
        charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości
        lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu
        udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu
        odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku
        finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w art. 4a pkt 34
        lit. a Ustawy CIT.
    Jak wynika z opisu stanu faktycznego, wartość nieruchomości Wnioskodawcy stanowiła
    więcej niż 50% wartości aktywów ujętych w jego bilansie. Jednocześnie wartość
    nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.
    Wnioskodawca nie osiągnął przychodów z przeniesienia własności, których przedmiotem
    były nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4
    Ustawy CIT oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych.
    W konsekwencji w świetle przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca mógłby
    zostać uznany za spółkę nieruchomościową jedynie w przypadku, gdyby co najmniej 60%
    jego przychodów stanowiły przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy,
    poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze.
    Jak wynika z opisu stanu faktycznego, ok. 62% wszystkich przychodów Wnioskodawcy
    (zarówno w ujęciu podatkowym jak i rachunkowym) pochodzi z usług noclegowych
    (zakwaterowania krótkoterminowego i długoterminowego w apartamentach), pokrewnych
    usługom hotelowym.

    Dochody z klasycznego wynajmu powierzchni komercyjnych (...) stanowią ok. 20%
    całkowitych przychodów. Łączne przychody z tytułu wynajmu powierzchni komercyjnych
    oraz zakwaterowania długoterminowego nie będą przekraczać 60% wszystkich
    przychodów Wnioskodawcy.
    Usługi noclegowe w ramach zakwaterowania krótkoterminowego polegają na
    udostępnieniu klientom pomieszczeń w cyklu dobowym. Klientom świadczone są ponadto
    w ramach ceny usługi dodatkowe takie jak sprzątanie, wymiana ręczników, pościeli i
    środków czystości. Klient przebywając w obiekcie zobowiązany jest do przestrzegania
    regulaminu dotyczącego m.in. ciszy nocnej, zapraszania innych gości, stosowania się do
    poleceń personelu w razie pożaru itp. Jego władztwo nad rzeczą (zajmowanym
    pomieszczeniem) jest więc ograniczone i nie przypomina władztwa przysługującego w
    ramach zwykłej umowy najmu.
    Na gruncie PKWiU usługi zakwaterowania krótkoterminowego klasyfikowane są w sekcji
    55 PKWiU (Usługi związane z zakwaterowaniem).
    Zdaniem Wnioskodawcy nie spełnia on kryteriów do uznania go za spółkę
    nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 Ustawy CIT z uwagi na to, że osiąganych
    przez niego przychodów z zakwaterowania krótkoterminowego nie można zaklasyfikować
    jako przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych
    umów o podobnym charakterze. Po wyłączeniu przychodów z zakwaterowania
    krótkoterminowego z przychodów Wnioskodawcy, pozostałe przychody z tytułu
    zakwaterowania długoterminowego oraz wynajmu powierzchni komercyjnych nie będą
    bowiem przekraczać 60% wszystkich przychodów Wnioskodawcy.
    Szczegółowe uzasadnienie tego poglądu przedstawione zostało poniżej w punkcie 2
    dotyczącym art. 24b Ustawy CIT. Osią argumentacji dotyczącej braku zastosowania art.
    24b Ustawy CIT w odniesieniu do Wnioskodawcy jest to, że jego zdaniem osiąganie przez
    niego przychodów z zakwaterowania krótkoterminowego nie jest równoznaczne z
    osiąganiem przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i
    innych umów o podobnym charakterze. Ta część argumentacji jest zatem wspólna dla
    stanowiska do pytania 1 jak również pytania 2. Należy zaznaczyć, że w art. 24b Ustawy CIT
    ustawodawca posługuje się określeniem „używania na podstawie umowy najmu,
    dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze”. W przepisie tym nie wymieniono
    wprawdzie umów podnajmu i poddzierżawy (umowa leasingu wymieniona jest natomiast
    w art. 24b ust. 17 Ustawy CIT), niemniej jednak wnioski płynące z uzasadnienia stanowiska
    Wnioskodawcy będą identyczne również w przypadku tych umów.
    Stanowisko do pytania 2:
    Zdaniem Wnioskodawcy nie podlega on opodatkowaniu podatkiem od budynków
    wskazanym w art. 24b Ustawy CIT w odniesieniu do powierzchni oddanych do używania w
    ramach usług noclegowych (zakwaterowania krótkoterminowego).
    Uzasadnienie stanowiska do pytania 2:
    Zgodnie z art. 24b ust. 1 Ustawy CIT podatek dochodowy od przychodu ze środka
    trwałego będącego budynkiem, który:
      1) stanowi własność albo współwłasność podatnika,
      2) został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu,
        dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
      3) jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
    - zwany dalej "podatkiem od przychodów z budynków", wynosi 0,035% podstawy
    opodatkowania za każdy miesiąc.
    Zgodnie z art. 24b ust. 3 Ustawy CIT przychód, o którym mowa w ust. 1, stanowi ustalona
    na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu

    środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek
    trwały został wprowadzony do ewidencji - wartość początkowa ustalona na dzień
    wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.
    Zgodnie z art. 24b ust. 6 Ustawy CIT w przypadku gdy budynek został oddany do używania
    w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej
    do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję, o której mowa
    w zdaniu pierwszym, ustala się na dzień określony w ust. 3.
    Zgodnie z art. 24b ust. 7 Ustawy CIT nie ustala się przychodu, o którym mowa w ust. 1, w
    przypadku, gdy ustalony na dzień określony w ust. 3, łączny udział oddanej do używania
    powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego
    budynku.
    Zgodnie z art. 24b ust. 9 Ustawy CIT podstawę opodatkowania stanowi suma przychodów,
    o których mowa w ust. 1, z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 000 000
    zł.
    Zgodnie z art. 24b ust. 17 Ustawy CIT w przypadku gdy budynek został oddany do
    używania na podstawie umowy leasingu w rozumieniu art. 17a pkt 1, przepisy ust. 1-16
    stosuje się wyłącznie do podmiotu dokonującego odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art.
    16a-16m.
    Jak wynika z konstrukcji przepisów, podstawę opodatkowania podatkiem od budynków, o
    którym mowa w art. 24b Ustawy CIT stanowi wartość początkowa budynku w części, w
    jakiej został on oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej
    umowy o podobnym charakterze, pomniejszona o kwotę 10 000 000 zł. W konsekwencji
    dla potrzeb zdefiniowania podstawy opodatkowania, konieczne jest ustalenie, czy można
    uznać, że budynek (lub jego część) został oddany do używania na podstawie umowy
    najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Uznanie, że budynek (lub
    jego część) nie został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub
    innej umowy o podobnym charakterze powoduje, że nie podlega on opodatkowaniu.
    Zagadnienie to doczekało się orzecznictwa sądów administracyjnych w odniesieniu do
    budynków wykorzystywanych dla potrzeb działalności hotelarskiej. W tym miejscu
    podkreślić należy, że zakwaterowanie krótkoterminowe w okolicznościach, w jakich
    dochodzi do niego w stanie faktycznym opisanym we wniosku, w niczym nie różni się od
    usługi hotelowej. Jako elementy wspólne z usługami hotelowymi wskazać można:
        Istnienie recepcji, w której dochodzi do zameldowania się gościa na pobyt czasowy,
        Sposób ustalenia i naliczania wynagrodzenia (za dobę pobytu),
        Oddanie do dyspozycji gościa infrastruktury towarzyszącej (bar, lobby itp.),
        Świadczenie w ramach usługi i w cenie pokoju usług dodatkowych takich jak
        sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników, uzupełnienie środków czystości (mydełka,
        szampony),
        Konieczność respektowania przez gościa regulaminu korzystania z pokoju oraz
        oferowanych w budynku udogodnień.
    W konsekwencji do usług zakwaterowania krótkoterminowego opisanych w stanie
    faktycznym można w całej rozciągłości zastosować argumentację odnoszącą się do usług
    hotelowych.
    W tym miejscu warto wskazać na uzasadnienie wyroku WSA w Krakowie z 18.09.2024 r.,
    sygn. akt SA/Kr 639/24:
    „Analiza umowy najmu do której odsyła art. 24a ustawy o CIT prowadzi do wniosku, że w
    następstwie "oddania najemcy rzeczy" (art. 659 § 1 k.c.) ów najemca staje się jej

    posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 336 k.c. To z kolei oznacza, że przysługują mu
    środki ochrony posesoryjnej przewidziane w art. 344 SI k.c. W przypadku gościa
    hotelowego, do takiego przejścia władztwa nad pokojem nie dochodzi. Gość nie uzyskuje
    posiadania zależnego. Owszem, gość korzysta z pokoju ale podlega regulaminowi i
    zasadom panującym w hotelu. To stawia gościa hotelowego bardziej w roli dzierżyciela w
    rozumieniu art. 338 k.c. aniżeli posiadacza zależnego. Gość korzysta bowiem z pokoju ale
    uznaje, że hotel ma pełną kontrolę i prawa do niego. Różnica między posiadaniem a
    dzierżeniem dotyczy przy tym nie tylko stopnia kontroli nad rzeczą (tu pokojem) ale
    również intencji osoby korzystającej z rzeczy a więc tego jaką potrzebę chce zaspokoić.
    Najem zaspakaja potrzebę posiadania rzeczy i stąd w przepisie art. 659 § 1 k.c. mowa jest
    o "oddaniu najemcy rzeczy" oraz wynikająca z art. 344 § 1 k.c. ochrona posesoryjna.
    Natomiast usługa hotelarska zaspakaja potrzebę gościa skorzystania bardziej z hotelu
    aniżeli z pokoju, w określonym czasie, warunkach i w określony sposób, bez chęci
    posiadania udostępnionego mu pokoju lecz wygodzenia sobie, bo w istocie dla gościa liczy
    się szeroko pojęta obsługa jego pobytu ze strony hotelu w ramach zakupionej usługi
    hotelarskiej.
    O rozbieżności tego typu usług świadczy też ich kwalifikacja wynikająca z Polskiej
    Klasyfikacji Wyrobów i Usług. świadczenie usług noclegowych, usług krótkotrwałego
    zakwaterowania zostało bowiem oznaczone symbolem PKWIIJ 55, na który we wniosku o
    interpretację wskazała skarżąca. Natomiast oddanie w całości albo w części budynku do
    używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym
    charakterze, mieszczą się w ugrupowaniu 68.2 PKWiU. Jednocześnie z przyczyn
    wskazanych powyżej trudno utożsamiać gościa hotelowego z najemcą, bo najzwyczajniej
    trudno wymagać od gościa hotelowego, by posprzątał po sobie pokój i wymienił pościel
    skoro stanowi to element kupowanej przez niego [usługi]”.
    Z kolei w wyroku WSA w Warszawie z 6.12.2013 r. sygn. akt III SA/Wa 2033/23 sąd ten
    stwierdził, co następuje:
    „Błędne jest również stanowisko Dyrektora KIS zgodnie z którym, do wymienionych w
    przepisie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT przychodów z tytułu najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których
    przedmiotem są nieruchomości należy zaliczyć również usługi hotelarskie.
    Skarżąca trafnie argumentowała, że usługa hotelarska nie jest umową najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy, leasingu. Te ostatnie, to umowy nazwane, które swoim
    charakterem, nazewnictwem i treścią nie odpowiadają usłudze hotelowej. W kontekście
    przepisów art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, może być ona analizowana jedynie pod kątem
    "innych umów o podobnym charakterze". Językowo, najistotniejszym elementem jest
    zidentyfikowanie czym jest "umowa o podobnym charakterze", a następnie - czy zespół
    cech usługi hotelowej można zakwalifikować jako taką umowę. Wyrażenie "podobny" jest
    wyrażeniem nieostrym, również w języku potocznym. Według słownika języka polskiego
    W. Doroszewskiego "podobny" oznacza, m.in., mający cechy zbieżne, identyczne z czym,
    natomiast Wielki Słownik Języka Polskiego kwalifikuje wyrażenie podobny jako: mający
    pewne cechy zbieżne, prawie identyczne. Charakter natomiast definiowany jest jako
    zespół cech odróżniających od innych przedmiotów. Zarówno w kontekście nauk
    filologicznych wyrażenia podobne (synonimy), są częściami mowy mogącymi występować
    zamiennie (mimo innego brzmienia). Podobny charakter oznacza zatem, oprócz
    oczywiście podobieństwa cywilistycznego, zbliżony cel oraz gospodarcze przeznaczenie
    danej umowy.
    Zgodzić się zatem należało ze skarżącą, że usługa hotelowa waloru podobieństwa do
    umowy najmu nie posiada.
    Nie ma także racji organ wywodząc, że kompleksowa usług hotelowa stanowi umowę
    nienazwaną, mającą charakter podobny do kodeksowej umowy najmu, natomiast
    pozostałe świadczenia (usługi gastronomiczne i rekreacyjne) mające charakter dodatkowy.
    Świadczenie usług hotelarskich nie jest tożsame z oddaniem w całości, albo w części

    budynku do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o
    podobnym charakterze.
    O rozbieżności tego typu usług świadczy już chociażby ich kwalifikacja wynikająca z
    Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Świadczenie usług noclegowych, usług
    krótkotrwałego zakwaterowania zostało oznaczone symbolem PKWiU 55, natomiast
    oddanie w całości albo w części budynku do używania na podstawie umowy najmu,
    dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, mieszczą się w ugrupowaniu 68.2
    PKWiU. Przyjęcie wykładni zaprezentowanej przez organ prowadziłoby do sytuacji w
    której, gościa hotelowego należałoby traktować na równi z najemcą, a nie ulega
    wątpliwości że usługa hotelowa nie stanowi dzierżawy, a sama opłata za nocleg nie jest
    tożsama z zapłatą czynszu.
    Jednocześnie należy zwrócić uwagę na istotę usługi hotelarskiej w kontekście ponoszonej
    opłaty - nie dotyczy ona wyłącznie korzystania z pokoju, ale obejmuje również szereg
    innych opłat, chociażby związanych z obsługą rezerwacji, obsługą pobytu, sprzątania
    pokoju czy obsługą portierni.
    Ponadto w przypadku usługi hotelowej goście niejednokrotnie korzystają z innych
    powierzchni hotelowych np. parkingu, lobby czy basenu, nie sposób zatem twierdzić, że
    wynajmują budynek lub jego część - brak jest zatem w przypadku usługi hotelowej
    elementu niezbędnego a zarazem charakteryzującego umowę najmu lub umowę podobną
    do kodeksowej umowy najmu. Wadliwe jest założenie, że skarżąca dokonuje wynajmu
    budynku lub jego części.
    Kolejno należy podnieść, że jednym z podstawowych założeń wynikających z umowy
    najmu, jest również obowiązek ponoszenia kosztów drobnych napraw - obowiązek ten
    wynika wprost z przepisów kodeksu cywilnego i zawsze ciąży na najemcy, w przypadku
    usług hotelowych nie obowiązują takie zasady, co świadczy o tym że błędne jest przyjęcie
    stanowiska w świetle którego umowa hotelowa jest umową nienazwaną, mieszaną,
    zawierającą w sobie, m.in., elementy umowy najmu, a co za tym idzie powinna być w ten
    sposób traktowana.
    Istotnie do charakteru usługi hotelowej należy szeroko pojęta opieka nad klientem. W
    typowej umowie najmu lokalu mieszkalnego celem samym w sobie jest przeznaczenie
    lokalu do zamieszkania (długo - lub krótkotrwałego), i w praktyce gospodarczej - jest to cel
    sam w sobie. Usługa hotelowa obejmuje zarówno możliwość przebywania w
    wyznaczonym pokoju oraz powierzchni wspólnej hotelu, sprzątania, recepcji, czy też
    samego doświadczenia opieki pracowników hotelu. Są to często świadczenia o wariantach
    niestandardowych, w których najistotniejsze znaczenie ma zadowolenie klienta i chęć
    powrotu do hotelu. Tak jak wskazaliśmy wcześniej, usługa hotelowa pozbawiona jest
    również istotnych elementów najmu takich jak, m.in., obciążenie drobnymi nakładami
    najemcy. Trafnie też skarżąca podniosła, że usługa najmu nieruchomości związana jest
    również z konkretnie opisanym lokalem; przy usłudze hotelowej kwestia konkretnego
    lokalu nie ma pierwszorzędnego znaczenia - istotne jest zachowanie standardu zarówno
    pokoju, jak i obsługi. Doświadczenie życiowe wskazuje, że w przypadku, np. niemożności
    skorzystania z pierwotnie zaproponowanego pokoju, gościowi hotelowemu wyznaczy się
    inny pokój - z reguły o podobnym, a niewykluczone że lepszym standardzie (np. w
    przypadku zawinienia hotelu). Sam skonkretyzowany lokal/część budynku nie jest z reguły
    istotnym elementem usługi hotelowej. Z reguły gość hotelowy dowiaduje się, który pokój
    został mu przydzielony dopiero w momencie rozpoczęcia usługi hotelowej. Pokój
    hotelowy jako skonkretyzowana wybrana przez gościa przestrzeń, nie jest jej
    najistotniejszym elementem. Istotniejsze są inne warunki tj. standard pokoju, jego
    wyposażenie lub ułożenie (np. konkretnego widoku z okien) - dla samego gościa wybór czy
    będzie to "skonkretyzowany" pokój o skonkretyzowanym numerze, nie jest to istotne”.
    Reasumując, z uwagi na podobieństwo usług noclegowych (zakwaterowania
    krótkoterminowego) do usług hotelarskich i fakt, że władztwo przysługujące gościowi w
    stosunku do zajmowanego pomieszczenia nie przypomina typowego władztwa, które

    występuje w przypadku umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym
    charakterze, jak również z uwagi na to, że zakwaterowanie krótkoterminowe
    zaklasyfikowany jest wg PKWiU pod innym symbolem (55), niż usługi najmu nieruchomości
    (68), zdaniem Wnioskodawcy dochód z powierzchni przeznaczonych pod zakwaterowanie
    krótkoterminowe nie podlega opodatkowaniu podatkiem od budynków, o którym mowa
    w art. 24b Ustawy CIT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ad. 1
    Spółka nieruchomościowa została zdefiniowana w art. 4a pkt 35 ustawy z dnia 15 lutego
    1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.,
    dalej: „ustawa o CIT”). Zgodnie z tym przepisem:
      ilekroć w ustawie jest mowa o spółce nieruchomościowej - oznacza to podmiot inny
      niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o
      rachunkowości, w którym:
      a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka
        nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy
        dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów,
        bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości
        położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich
        nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000
        zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych,
        ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego
        poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego - w przypadku podmiotów
        rozpoczynających działalność,
      b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka
        nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień
        roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej
        aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa
        nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do
        takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000
        000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut
        obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego
        poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio
        rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok
        podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka
        nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte
        w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy,
        leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności,
        których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których
        mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach
        nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów
        podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku
        podmiotów innych niż określone w lit. a;
    Z powyższego przepisu wynika, że za spółkę nieruchomościową uznaje się podmiot inny
    niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o
    rachunkowości, w którym:
    1. na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka
      nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku
      poprzedzającego rok obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów,

      bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych
      w Polsce lub praw do takich nieruchomości,
    2. wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość
      tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez
      Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień
      roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy
      oraz
    3. w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody
      podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem
      podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu,
      podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym
      charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub
      prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów
      w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu
      odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku
      finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.
    Aby uznać dany podmiot za spółkę nieruchomościową konieczne jest spełnienie
    powyższych warunków łącznie.
    Uznanie spółki za spółkę nieruchomościową, o której mowa w powyższym przepisie rodzi
    po jej stronie określone obowiązki ale również ograniczenia, w tym w zakresie możliwości
    zaliczenia określonych kosztów do kosztów podatkowych.
    Stosownie bowiem do art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:
      Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z
      art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące
      środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku
      podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy
      amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w
      tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Spółka jest właścicielem budynku,
    w którym zlokalizowany jest B. oferujący gościom miejsca noclegowe oraz (...). Wartość
    bilansowa budynku zarówno na koniec 2023 jak i 2024 (rok podatkowy Spółki jest zgodny
    z rokiem kalendarzowym) stanowiła więcej niż 50% wartości bilansowej aktywów Spółki.
    Wartość bilansowa budynku przekracza kwotę 10 mln złotych.
    B. nie jest wpisany do Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich, ale figuruje w
    ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie, niebędących obiektami hotelarskimi
    oraz pól biwakowych na terenie (...) prowadzonej przez (...) na podstawie art. 38 ust. 3
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek
    i przewodników turystycznych.
    Lokale znajdujące się w B. są udostępniane klientom na pobyt czasowy w ramach dwóch
    kategorii usług. Są to:
      1) Usługi noclegowe (zakwaterowanie krótkoterminowe) – w tym przypadku opłata
        naliczana jest za każdą dobę pobytu osobno. Usługi noclegowe w ramach ceny
        obejmują czynności dodatkowe, takie jak sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników,
        uzupełnienie środków czystości - mydełka, szampony, papier toaletowy itp.). Usługi
        te niczym nie różnią się od usług hotelowych świadczonych przez podmioty
        prowadzące działalność hotelarską w oparciu o obiekty wpisane do Centralnego
        Wykazu Obiektów Hotelarskich,
      2) Usługi zakwaterowania długoterminowego – w tym przypadku opłata liczona jest za
        miesiąc. Dodatkowo gość obciążany jest kosztami zużycia mediów za okres pobytu.

        Usługi tego typu różnią się od standardowego wynajmu lokali na cele
        mieszkaniowe, ponieważ nie zaspakajają potrzeb mieszkaniowych gości, ale służą
        świadczeniu na ich rzecz usług noclegowych, zakwaterowaniu w ramach pobytu
        czasowego, niestałego i nierealizującego celów mieszkaniowych.
    B. wyposażony jest w recepcję czynną przez 24 godziny na dobę, w której klient
    meldowany jest na pobyt czasowy. Istnieje możliwość dokonania rezerwacji za
    pośrednictwem systemu rezerwacyjnego na stronie internetowej obiektu lub przez
    serwisy pośredników np. (...).
    Przebywając w budynku klient zobowiązany jest do przestrzegania regulaminu obiektu m.
    in. w zakresie ciszy nocnej, zapraszania innych gości, korzystania z udogodnień
    znajdujących się w budynku.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego w ramach jednego budynku zajmowanego przez
    B. Spółka prowadzi trzy kategorie usług:
      a) zakwaterowanie krótkoterminowe w B.(usługi noclegowe);
      b) zakwaterowanie długoterminowe w B. (usługi noclegowe);
      c) wynajem powierzchni komercyjnych w (...).
    Przychody osiągane z ww. tytułów w stosunku do wszystkich przychodów Wnioskodawcy
    kształtują się następująco:
    Ad a) Ok. 50% całkowitych przychodów,
    Ad b) Ok. 12% całkowitych przychodów,
    Ad c) Ok. 20% całkowitych przychodów.
    Ponadto Spółka wskazała, że powyższe proporcje mogą ulegać zmianie w kolejnych latach,
    należy przyjąć, że przychody określone pod literami b) i c) nie będą przekraczać 60%
    przychodów Wnioskodawcy.
    Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy na gruncie art. 4a pkt
    35 Ustawy CIT Spółka spełnia definicję pozwalającą na uznanie jej za spółkę
    nieruchomościową.
    Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii uznania wymienionych przez Państwa we
    wniosku usług za usługi wskazane w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT stwierdzić należy, że
    dominującym elementem umowy hotelowej (usługi hotelowej/umowy krótkotrwałego
    zakwaterowania), jest najem, natomiast usługi świadczone w obrębie obiektu, mają
    charakter dodatkowy wobec głównej funkcji usługi, jakim jest wynajem.
    Umowa hotelowa/krótkotrwałego zakwaterowania ma zatem charakter umowy mieszanej
    łączącej elementy treści różnych typów umów. Należy przyjąć, że jeżeli świadczeniem
    głównym umowy mieszanej tzw. hotelowej jest korzystanie z rzeczy (oddanie części
    nieruchomości do używania), to taka umowa nienazwana ma charakter podobny do
    kodeksowej umowy najmu.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zauważyć należy, że umowa hotelowa/krótkotrwałego zakwaterowania jest umową
    nienazwaną, mieszaną, zawierającą w sobie elementy takich umów jak: umowa najmu,
    umowa zlecenia, umowa przechowania, umowa sprzedaży. Do umowy hotelowej stosuje
    się przepisy Kodeksu cywilnego art. 846 – 852. Zawieranie umowy hotelowej i jej treść
    oparte są na zasadzie swobody kształtowania umów.

    Na mieszany charakter umowy hotelowej pośrednio wskazuje definicja usługi hotelarskiej,
    sformułowana w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich
    oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz.
    1944), zgodnie z którą:
      przez użyte w ustawie określania należy rozumieć: usługi hotelarskie – krótkotrwałe,
      ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a
      także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz
      świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.
    Również z orzeczenia WSA z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Go 999/16 wynika, że
    dominującym elementem umowy hotelowej, czy też usługi hotelowej, jest najem,
    natomiast usługi świadczone w obrębie obiektu, mają charakter dodatkowy wobec
    głównej funkcji usługi, jakim jest wynajem.
    Powyższy pogląd jest powszechnie akceptowany w judykaturze, co potwierdzają
    przykładowo następujące wyroki sądów administracyjnych: orzeczenie WSA z 11 grudnia
    2019 r. sygn. akt III SA/Wa 1293/19, WSA z 7 kwietnia 2021 r. sygn. akt I SA/Bd 116/21, WSA
    z 21 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Kr 1304/19.
    Zatem stwierdzić należy, że umowa hotelowa/krótkotrwałego zakwaterowania jest umową
    nienazwaną, mieszaną, zawierającą w sobie m.in. elementy umowy najmu. Tym samym
    umowa hotelowa/krótkotrwałego zakwaterowania, w tym związana ze świadczeniem
    usług noclegowych stanowi umowę nienazwaną mającą charakter podobny do
    kodeksowej umowy najmu.
    Podkreślić należy, że w przypadku kwalifikacji na gruncie przepisu art. 4a pkt 35 ustawy o
    CIT usług o podobnym charakterze, kluczowe znaczenie mają postanowienia umowy i
    ocena, czy nie mamy do czynienia z usługą o kompleksowym charakterze, gdzie
    dominującym elementem jest udostępnienie powierzchni.
    A w umowie hotelowej/krótkotrwałego zakwaterowania dominującym i podstawowym
    elementem jest udostępnienie powierzchni, natomiast pozostałe świadczenia mają
    charakter dodatkowy, akcesoryjny.
    Tym samym należy przyjąć, że jeżeli świadczeniem głównym umowy mieszanej tzw.
    hotelowej/krótkotrwałego zakwaterowania w tym związanej ze świadczeniem usług
    noclegowych jest korzystanie z rzeczy (oddanie części budynku do używania), to taka
    umowa nienazwana ma charakter podobny do kodeksowej umowy najmu.
    Oznacza to, że do wymienionych w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT przychodów z tytułu najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze,
    których przedmiotem są nieruchomości należy zaliczyć również przychody z usług
    hotelowych/krótkotrwałego zakwaterowania.
    Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że usługi noclegowe
    (zakwaterowanie krótkoterminowe) za które opłata naliczana jest za każdą dobę pobytu
    osobno, w ramach których ceny obejmują czynności dodatkowe, takie jak sprzątanie,
    wymiana pościeli i ręczników, uzupełnienie środków czystości- mydełka, szampony, papier
    toaletowy itp. – są usługą, o której mowa art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, ponieważ ich
    głównym celem jest najem nieruchomości w postaci udostępnienia noclegu, natomiast
    pozostałe świadczenie są wtórne względem podstawowego celu zawarcia takiej umowy.
    W związku z powyższym osiągane przez Spółkę przychody z zakwaterowania
    krótkoterminowego należy zaklasyfikować jako przychody z tytułu najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, o których
    mowa w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT. Po włączeniu przychodów z zakwaterowania
    krótkoterminowego do przychodów Spółki: pozostałych przychodów z tytułu
    zakwaterowania długoterminowego oraz wynajmu powierzchni komercyjnych będą
    przekraczać 60% wszystkich przychodów Spółki.

    W związku z powyższym, Spółka spełnia wszystkie kryteria do uznania jej za spółkę
    nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.
    Ad. 2
    Przedmiotem Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 jest również kwestia ustalenia
    czy Spółka podlega opodatkowaniu podatkiem od budynków wskazanym w art. 24b
    Ustawy CIT w odniesieniu do powierzchni oddanych do używania w ramach usług
    noclegowych (zakwaterowania krótkoterminowego).
    Odnosząc się do powyższego zagadnienia wskazać należy, że zgodnie z art. 24b ust. 1
    ustawy o CIT:
      Podatek dochodowy od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, który:
      1) stanowi własność albo współwłasność podatnika,
      2) został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu,
      dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
      3) jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
      - zwany dalej „podatkiem od przychodów z budynków”, wynosi 0,035% podstawy
      opodatkowania za każdy miesiąc.
    W myśl art. 24b ust. 2 ustawy o CIT:
      Zwalnia się od podatku od przychodów z budynków przychód ze środka trwałego
      będącego budynkiem mieszkalnym oddanym do używania w ramach realizacji
      programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego,
      jeżeli zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji
      Komisji z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o
      funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z
      tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom
      zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie
      gospodarczym (Dz.Urz. UE L 7 z 11.01.2012, str. 3).
    Stosownie do art. 24b ust. 3 ustawy o CIT:
      Przychód, o którym mowa w ust. 1, stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego
      miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego
      wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został
      wprowadzony do ewidencji - wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia
      środka trwałego do ewidencji.
    W brzmieniu art. 24b ust. 6 - 9 ustawy o CIT:
      6. W przypadku gdy budynek został oddany do używania w części, przychód ustala
        się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w
        całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję, o której mowa w
        zdaniu pierwszym, ustala się na dzień określony w ust. 3.
      7. Nie ustala się przychodu, o którym mowa w ust. 1, w przypadku, gdy ustalony na
        dzień określony w ust. 3, łączny udział oddanej do używania powierzchni
        użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego
        budynku.
      8. W przypadku gdy w budynku znajdują się lokale mieszkalne oddane do używania
        w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących
        budownictwa społecznego, o których mowa w ust. 2, przychód pomniejsza się
        proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej tych lokali mieszkalnych w
        całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję, o której mowa w
        zdaniu pierwszym, ustala się na dzień określony w ust. 3.

      9. Podstawę opodatkowania stanowi suma przychodów, o których mowa w ust. 1, z
        poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 000 000 zł.
    W myśl art. 24b ust. 11 – 15 ustawy o CIT:
      11. Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od przychodów z
        budynków i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia
        miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek. Jeżeli
        podatnik przed upływem terminu, o którym mowa w zdaniu pierwszym, złoży
        zeznanie, o którym mowa w art. 27 ust. 1, podatek od przychodów z budynków
        za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca nie później niż w terminie złożenia
        tego zeznania.
      12. Kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków
        podatnicy odliczają od zaliczki na podatek, o której mowa w art. 25. W przypadku
        gdy podatnicy wpłacają zaliczki kwartalne, odliczeniu podlega podatek od
        przychodów z budynków zapłacony za miesiące przypadające na dany kwartał.
      13. Podatnicy mogą nie wpłacać podatku od przychodów z budynków, jeżeli jest on
        niższy od kwoty zaliczki na podatek, o której mowa w art. 25, za dany miesiąc.
      14. Kwotę zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym podatku od
        przychodów z budynków odlicza się od podatku obliczonego zgodnie z art. 19 za
        rok podatkowy. Odliczenia dokonuje się w zeznaniu, o którym mowa w art. 27
        ust. 1.
      15. Kwota podatku od przychodów z budynków nieodliczona na podstawie ust. 14
        podlega zwrotowi na wniosek podatnika bez wydawania decyzji o zwrocie
        podatku, jeżeli wniosek nie budzi wątpliwości.
    Dodatkowo wskazać należy, że w wyniku nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od
    osób prawnych od dnia 1 stycznia 2019 r., minimalnym podatkiem dochodowym zostały
    objęte wszystkie nieruchomości – budynki, niezależnie od ich klasyfikacji (m.in.
    mieszkalne, niemieszkalne, przemysłowe, magazynowe) położone na terytorium Polski,
    jeżeli generują przychody z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
    Z zakresu tego podatku zostały wyłączone jedynie przychody z budynków mieszkalnych,
    jeżeli zostały oddane do używania w ramach rządowych (samorządowych) programów
    dotyczących budownictwa społecznego, przy spełnieniu warunków określonych w ustawie.
    Ponadto zmiana dotyczy progu 10.000.000 zł, poniżej którego nieruchomość nie podlega
    opodatkowaniu, na 10.000.000 zł „kwoty wolnej” przypadającej na podatnika. Zatem
    podstawą opodatkowania będzie suma wartości początkowej poszczególnych środków
    trwałych – budynków ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca, pomniejszona o
    kwotę 10.000.000 zł.
    Z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej (druk sejmowy 2291-A), tj. ustawy z dnia
    15 czerwca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy
    o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. poz.
    1291) wynika, że regulacje dotyczące tzw. minimalnego podatku dochodowego
    skierowane są do podatników posiadających określone nieruchomości komercyjne w
    postaci budynków biurowych oraz budynków handlowo-usługowych, których wartość
    początkowa przekracza 10 mln zł. Celem nowelizowanej regulacji jest natomiast
    przeciwdziałanie stosowaniu przez podatników optymalizacji podatkowej. W uzasadnieniu
    podkreślono, że regulacje dotyczące minimalnego podatku dochodowego są
    przedmiotem postępowania przed Komisją Europejską (KE) w przedmiocie badania, czy
    nie stanowią niedozwolonej pomocy publicznej.
    Zgodnie z ustaleniami dokonanymi przez stronę polską z KE obowiązujące w Polsce
    przepisy wymagają zmian w kierunku:

    1. objęcia minimalnym podatkiem dochodowym wszystkich nieruchomości – budynków,
      z wyłączeniem budynków mieszkalnych, jeżeli zostały oddane do używania w ramach
      rządowych (samorządowych) programów dotyczących budownictwa społecznego i
      takie zwolnienie jest zgodne z zasadami pomocy publicznej;
    2. stosowania minimalnego podatku dochodowego w odniesieniu do tych
      nieruchomości (ich części), które są wynajmowane;
    3. zmiany progu 10 mln zł, poniżej którego nieruchomość nie podlega opodatkowaniu
      minimalnym podatkiem dochodowym z nieruchomości na podatnika;
    4. możliwości uniknięcia obciążenia (zwrot) podatkiem od przychodów z budynków w
      przypadku potwierdzenia przez organ podatkowy zapłaty podatku PIT lub CIT we
      właściwej wysokości, jeżeli podatnik wystąpi z wnioskiem o zwrot tego podatku.
    Proponowane w autopoprawce zmiany wychodzą naprzeciw ww. oczekiwaniom KE. W
    wyniku proponowanych zmian minimalnym podatkiem dochodowym (w projekcie
    proponuje się, aby podatek ten został określony jako „podatek od przychodów z
    budynków”), zostaną, co do zasady, objęte wszystkie budynki (mieszkalne i niemieszkalne)
    położone na terytorium Polski. Podkreślić należy, iż podatek od przychodów z budynków
    będzie płacony od tych środków trwałych w postaci budynków, które generują przychody
    z ich najmu (dzierżawy itp.).
    W przypadku podatników podatku PIT podatek minimalny nie będzie dotyczył umów
    najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Jeżeli tylko
    część budynku będzie oddana do używania na podstawie umowy najmu, wówczas
    podatnik będzie obowiązany do zapłaty podatku od przychodów z budynków od tej części,
    która została wynajęta. Z zakresu tego podatku zostaną wyłączone te budynki mieszkalne,
    które zostaną oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i
    samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, pod warunkiem iż takie
    zwolnienie będzie stanowiło rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji
    Komisji Europejskiej z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2
    Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty
    z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym
    do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym. Zmianie ulega
    również sposób stosowania limitu (kwoty) 10 mln zł, poniżej którego nieruchomości nie
    były objęte podatkiem od przychodów z budynków i która to wartość stanowiła swoistą
    kwotę wolną (na nieruchomość). Proponuje się, aby taka kwota przypadała na podatnika
    bez względu na ilość i wartość posiadanych przez niego budynków.
    Warunkiem m.in. kwalifikującym budynek do objęcia podatkiem na podstawie art. 24b
    ustawy o CIT (poza warunkiem własności lub współwłasności, położenia na terytorium RP)
    jest jego oddanie w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu,
    dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
    Jak wynika z opisu sprawy, Spółka jest właścicielem budynku, w którym zlokalizowany jest
    B. oferujący gościom miejsca noclegowe oraz (...). Wartość bilansowa budynku zarówno na
    koniec 2023 jak i 2024 (rok podatkowy Spółki jest zgodny z rokiem kalendarzowym)
    stanowiła więcej niż 50% wartości bilansowej aktywów Spółki. Wartość bilansowa budynku
    przekracza kwotę 10 mln złotych. Ponadto B. nie jest wpisany do Centralnego Wykazu
    Obiektów Hotelarskich, ale figuruje w ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie,
    niebędących obiektami hotelarskimi oraz pól biwakowych na terenie (...) prowadzonej
    przez (...) na podstawie art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach
    hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
    Ponownie należy wskazać, że w omawianej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w
    której Spółka odpłatnie udostępnia korzystającemu miejsce w posiadanym obiekcie, a
    zatem trudno twierdzić, że nie mamy tutaj do czynienia z sytuacją podobną do najmu, w

    której to „(...) wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas
    oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
    umówiony czynsz”
    Jak wskazano już wcześniej, umowa hotelowa jest umową nienazwaną, mieszaną,
    zawierającą w sobie elementy takich umów jak: umowa najmu, umowa zlecenia, umowa
    przechowania, umowa sprzedaży. Do umowy hotelowej stosuje się przepisy kodeksu
    cywilnego art. 846 - 852. Zawieranie umowy hotelowej i jej treść oparte są na zasadzie
    swobody kształtowania umów. Na mieszany charakter umowy hotelowej pośrednio
    wskazuje sama definicja usługi hotelarskiej, sformułowana w art. 3 pkt 8 ustawy o
    usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
    Tym samym należy przyjąć, że jeżeli świadczeniem głównym umowy mieszanej
    (kompleksowej) tzw. hotelowej, w tym związanej ze świadczeniem usług noclegowych oraz
    krótkotrwałego zakwaterowania jest korzystanie z rzeczy (oddanie części budynku do
    używania), to taka umowa nienazwana ma charakter podobny do kodeksowej umowy
    najmu.
    Kwalifikacji tej nie zmienia fakt, że poza samą usługą noclegową klientom są udostępniane
    również inne objęte usługą hotelarską, jak sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników,
    uzupełnienie środków czystości- mydełka, szampony, papier toaletowy itp., bowiem w tym
    przypadku usługa noclegowa jest - co do zasady - usługą podstawową, a pozostałe
    otrzymane przez klienta usługi stanowią jedynie dodatkowy element rozbudowanego
    świadczenia głównego.
    Zauważyć należy, że zgodnie z orzecznictwem TSUE, świadczenie usługi kompleksowej
    wystąpi wtedy kiedy oferta usługodawcy będzie zawierała świadczenie rozbudowane,
    które będzie obejmowało przynajmniej dwa świadczenia i będzie można obiektywnie
    stwierdzić jego złożony charakter, a więc czynności te nie będą ze sobą sztucznie
    powiązane. Przez świadczenie podstawowe należy rozumieć świadczenie oceniane
    właśnie w taki sposób przez nabywcę danej usługi.
    Przykładem takiej usługi złożonej (kompleksowej) jest nocleg w cenie ze śniadaniem i
    zapewnionym miejscem parkingowym dla samochodu. Jest to najbardziej typowa usługa
    świadczona przez większość hoteli. Z punktu widzenia nabywcy usługi hotelowej
    najważniejsza jest usługa zakwaterowania, a śniadanie traktowane jest jako świadczenie
    pomocnicze.
    Mając na uwadze powyższe wskazać ponownie należy, że wymienione we wniosku usługi
    noclegowe (zakwaterowania krótkoterminowego) opierają się na usłudze podstawowej,
    którą jest usługa noclegowa a pozostałe objęte tymi usługami świadczenia stanowią
    jedynie świadczenia pomocnicze. Tym samym usługi te należy taktować jako elementy
    kompleksowej usługi, której istotę jest oddanie budynku do używania na podstawie
    umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
    Uwzględniając powyższe, Spółka podlega opodatkowaniu podatkiem od budynków
    wskazanym w art. 24b ustawy o CIT w odniesieniu do powierzchni oddanych do używania
    w ramach usług noclegowych (zakwaterowania krótkoterminowego).
    Państwa stanowisko w powyższym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
        Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu
        prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
        Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
        prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją
    aktualność.
    W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych,
    stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach,
    osadzonych w określony stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się
    odnoszących.
    Powołane orzeczenia sądu nie stanowią źródła prawa, wiążą strony w konkretnej
    indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk organów podatkowych nie
    można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest
    zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.
    Odnosząc się do przywołanych przez Państwa wyroków należy zaznaczyć, że orzeczenia
    sądowe są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Natomiast Organ, mimo że w
    ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami
    sądów i innych organów, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie
    stanowią materialnego prawa podatkowego.
    Ponadto, Organ zauważa, że rozstrzygnięcia zawarte w wyrokach sądów
    administracyjnych nie stanowią powszechnej wykładni przepisów prawa podatkowego,
    ponieważ wydane zostały w indywidualnych sprawach, w konkretnych indywidualnych
    określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i wiążą tylko strony danego
    postępowania. Orzeczenia sądowe nie mają mocy prawnej precedensów. Wyrok, czy też
    uchwała są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Każdy
    wyrok może jednak dostarczyć wielu argumentów w spornych kwestiach, wywierać wpływ
    na praktykę stosowania prawa podatkowego, wytykać luki w prawie, a także wskazywać
    na potrzeby zmian obowiązującego prawa. Za werdyktem sądu stoi wiedza i autorytet
    sędziów. Tutejszy organ ma świadomość (i z czego w codziennej praktyce nieustannie
    korzysta), że orzecznictwo jest pomocne przy interpretacji przepisów prawa podatkowego.
    Nie ma ono jednak charakteru wykładni powszechnie obowiązującej, stąd dla tutejszego
    organu stanowisko wyrażone w wyrokach przytoczonym przez Stronę nie mogą być
    wiążące.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.