Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-1.4012.228.2017.2.AJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-20
Teza: Prawo do wystawiania faktur dokumentujących koszty ponoszone na nieruchomość wspólną oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących te koszty.
Słowa kluczowe: faktura; koszt; nieruchomości-nieruchomości wspólne; wspólnoty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2017 r. (data wpływu 12 maja 2017 r.), uzupełnionym w dniu 12 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do wystawiania faktur dokumentujących koszty ponoszone na nieruchomość wspólną oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących te koszty – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 12 lipca 2017 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do wystawiania faktur dokumentujących koszty ponoszone na nieruchomość wspólną oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących te koszty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wspólnotę tworzą właściciele 152 lokali niemieszkalnych w tym: 140 lokali użytkowanych jest w zakresie zakwaterowania turystycznego, 11 lokali są to lokale handlowo-usługowe, 1 hala garażowa. Budynek, w którym znajdują się powyższe lokale jest budynkiem usług turystycznych z lokalami użytkowymi, w tym lokalami okresowego wypoczynku.

W związku z powyższym Wspólnota ma w 100% charakter użytkowy. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z przepisami ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty związane z utrzymaniem części wspólnych w przedmiotowej nieruchomości składają się m.in. konserwacje, przeglądy techniczne, ubezpieczenie, utrzymanie rachunku bankowego, opłaty pocztowe, ochrona obiektu i terenu oraz lokali użytkowych, wynagrodzenie administratora, koszty mediów części wspólnych m.in.: ogrzewanie, energia elektryczna zużywana do oświetlenia klatek schodowych, windy, woda i ścieki na cele gospodarcze (sprzątanie, podlewanie).

Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, obejmujące dostawę do lokali mediów: woda, ścieki, ogrzewanie. Wspólnota zawarła z dostawcami umowy na dostawę mediów i to ona dalej rozlicza te koszty na poszczególne lokale.

Z uwagi na charakterystykę budynku członkowie Wspólnoty prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą. Około połowa właścicieli to zarejestrowani czynni podatnicy podatku VAT i oczekują od Wspólnoty wystawiania na ich rzecz faktur VAT z tytułu pokrycia kosztów utrzymania swoich lokali oraz części wspólnych nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT i w związku z tym wystawia faktury VAT dla poszczególnych właścicieli, jednakże tylko i wyłącznie w części dotyczącej dostawy mediów do poszczególnych lokali. Natomiast na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej wystawiane są noty księgowe. Wspólnota rozpatruje możliwość dokumentowania fakturami VAT wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych na poszczególnych właścicieli. W związku z czym rozpatruje możliwość dokonywania odliczenia naliczonego podatku VAT z faktur dokumentujących poniesione koszty utrzymania części wspólnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wspólnota Mieszkaniowa ma możliwość wystawiania faktur VAT sprzedaży na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dla poszczególnych właścicieli?
2.  Czy Wspólnota będzie miała prawo odliczyć podatek VAT naliczony z faktur VAT dokumentujących koszty ponoszone na rzecz utrzymania części wspólnych nieruchomości, jeśli dokonywać będzie sprzedaży poniesionych kosztów na utrzymanie części wspólnej na poszczególnych właścicieli?
3.  Czy wystawiając fakturę VAT dokumentującą sprzedaż poniesionych kosztów na utrzymanie części wspólnej na poszczególnych właścicieli prawidłowym jest stosowanie stawki VAT 8% na zużytą wodę i ścieki oraz stawkę 23% w stosunku do pozostałych kosztów ?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

W myśl art. 106-108 ustawy o VAT, jak i w związku z faktem, że Wspólnota Mieszkaniowa jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, ma możliwość wystawiania faktur VAT sprzedaży na poniesione koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dla poszczególnych właścicieli.

Ad. 2

W sytuacji gdy Wspólnota Mieszkaniowa będzie wystawiała faktury VAT sprzedaży dokumentujące uprzednio poniesione koszty na utrzymanie części wspólnej na poszczególnych właścicieli, wspólnota mieszkaniowa będzie miała prawo odliczyć podatek VAT naliczony wynikający z faktur VAT, które dokumentują poniesione koszty na rzecz utrzymania części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 86; art. 90 ustawy o VAT, w myśl generalnej zasady, podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, jeżeli te towary czy usługi mają związek z wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z chwilą dokonywania sprzedaży dokumentowanej fakturami VAT przez Wspólnotę Mieszkaniową na poszczególnych właścicieli towarów i usług uprzednio zakupionych przez Wspólnotę, a służących do utrzymania części wspólnych, towary te lub usługi będą miały związek ze sprzedażą opodatkowaną. Tym samym będzie przysługiwało Wspólnocie prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, służących do utrzymania części wspólnych.

Ad. 3

Wystawiając fakturę sprzedaży VAT dokumentującą sprzedaż poniesionych kosztów na utrzymanie części wspólnej na poszczególnych właścicieli, prawidłowym jest stosowanie stawki VAT 8% na zużytą wodę i ścieki oraz stawkę 23% w stosunku do pozostałych kosztów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powołanego wyżej artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie należy wskazać, że prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892).

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Z kolei z art. 6 tej ustawy wynika, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota Mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

W świetle powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Należy zatem wskazać, że – będąca Wnioskodawcą – Wspólnota Mieszkaniowa, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali, mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – Wspólnota Mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, a zatem nie występuje jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 106a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów;

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że pomimo faktu, że Wnioskodawca jako Wspólnota Mieszkaniowa co do zasady jest podatnikiem podatku od towarów i usług, to czynności, które służą częściom wspólnym nieruchomości, nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji należy stwierdzić, że obciążając właścicieli lokali opłatami z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, Wnioskodawca nie powinien wystawiać faktury, ponieważ nie świadczy w tym zakresie na rzecz właścicieli lokali usług opodatkowanych. Brak jest bowiem podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. W świetle powyższego, Wspólnota nie ma również możliwości odliczenia podatku naliczonego dotyczącego tych wydatków.

W związku z negatywną oceną stanowiska, odnoszącego się do kwestii prawa do dokumentowania w drodze faktury ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z uwagi na brak świadczenia w tym zakresie na rzecz właścicieli lokali usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wydanie interpretacji w zakresie objętym pytaniem trzecim: „Czy wystawiając fakturę VAT dokumentującą sprzedaż poniesionych kosztów na utrzymanie części wspólnej na poszczególnych właścicieli prawidłowym jest stosowanie stawki VAT 8% na zużytą wodę i ścieki oraz stawkę 23% w stosunku do pozostałych kosztów” stało się bezprzedmiotowe.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo należy wskazać, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.