Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-855/11-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-11-17
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2011 r. (data wpływu 17 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 28 lutego 2007 r. Wnioskodawca aktem notarialnym nabył w udziale 1/2 części własność niezabudowanej działki gruntu nr 49 o pow. 0,40 ha. Kwotę nabycia, tj. 45 000 zł oraz koszty nabycia zapłacił po połowie z drugim nabywcą. Dnia 27 kwietnia 2009 r. aktem notarialnym zniesiono współwłasność nieruchomości (podział geodezyjny działki nr 49 na działkę nr 49/1 i 49/2) w ten sposób, że własność działki nr 49/1 w całości nabył współwłaściciel, zaś Zainteresowany nabył na wyłączną własność działkę nr 49/2. W akcie notarialnym zniesienia współwłasności określono wartość każdej z wydzielonych działek po 50 000 zł.

Dnia 11 sierpnia 2011 r. Wnioskodawca sprzedał działkę gruntu nr 49/2 za kwotę 35 000 zł.

Z uwagi na fakt, iż od dnia 28 lutego 2007 r. nie minęło 5 lat, pojawił się problem, od której daty, tj. 28 lutego 2007 r., czy 27 kwietnia 2009 r. należy obliczyć wysokość podatku dochodowego i czy w ogóle trzeba ten podatek uiścić.

Zainteresowany podaje, iż od 2010 r. prowadzi budowę domu jednorodzinnego. W związku z powyższym, pieniądze uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej działki chciał przeznaczyć na ten cel oraz skorzystać z ulgi w podatku dochodowym z tego tytułu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w rozumieniu istniejących przepisów podatkowych m.in. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dniem nabycia nieruchomości jest dzień 28 lutego 2007 r., w którym Wnioskodawca nabył udział 1/2 w nieruchomości, czy może dzień 27 kwietnia 2009 r., w którym nastąpiło zniesienie współwłasności i Zainteresowany stał się jedynym właścicielem działki nr 49/2, będącą następnie przedmiotem sprzedaży dnia 11 sierpnia 2011 r.?
2.  Czy od sprzedaży działki nr 49/2 dnia 11 sierpnia 2011 r. Zainteresowany musiał zapłacić podatek dochodowy, czy może go przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. skorzystać z tzw. ulgi?
3.  Jak obliczyć wysokość przedmiotowego podatku dochodowego, jeżeli są dwie daty nabywania nieruchomości, tzn. 28 lutego 2007 r. – nabycie udziału ½ i potem 27 kwietnia 2009 r. – nabycie wyłącznej własności działki 49/2?
4.  Jeżeli wystąpił podatek dochodowy, to czy Wnioskodawca może przeznaczyć kwotę podatku na własne cele mieszkaniowe z tytułu budowy domu jednorodzinnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, 27 kwietnia 2009 r. jest dniem nabycia na wyłączność działki gruntu nr 49/2, która była przedmiotem sprzedaży dnia 11 sierpnia 2011 r. Zainteresowany stoi na stanowisku, iż dzień ten, tj. 27 kwietnia 2009 r. należy brać pod uwagę i rozpatrywać w przypadku pojawienia się podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości lub niewystąpieniu przedmiotowego podatku dochodowego. W opinii Wnioskodawcy, 2007 r. nie powinien być brany pod uwagę.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ w 2009 r. istniała ulga na cele mieszkaniowe, kwotę podatku dochodowego może On przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. dalszą budowę domu.

Dodatkowo, według opinii Zainteresowanego, podatek dochodowy nie występuje, ponieważ wartość działki w 2009 r. została określona na kwotę 50 000 zł, a została sprzedana za kwotę 35 000 zł. W związku z powyższym, poniósł On stratę w wyniku ww. transakcji. W takim przypadku, zdaniem Wnioskodawcy, nie został osiągnięty przychód ze sprzedaży, a zatem podatek nie występuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że dnia 28 lutego 2007 r. Zainteresowany nabył udział wynoszący 1/2 części własności niezabudowanej działki. Następnie, dnia 27 kwietnia 2009 r. została zniesiona współwłasność przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, ale wyłącznie wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat czy dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat czy dopłat. Zatem, jeśli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w akcie notarialnym zniesienia współwłasności określono wartość każdej z powstałych w wyniku podziału działek na kwotę 50 000 zł. Zatem, w wyniku zniesienia współwłasności po stronie Zainteresowanego nie wystąpiło przysporzenie w majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, bowiem podział był ekwiwalentny.

Zatem, wskazać należy, iż na gruncie analizowanej sprawy za datę nabycia nieruchomości należy uznać 28 lutego 2007 r.

W konsekwencji powyższych ustaleń, wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi – 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ww. ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy).

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c (…), ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy).

Z analizy wniosku wynika, iż środki uzyskane ze sprzedaży działki Zainteresowany zamierza przeznaczyć na budowę domu jednorodzinnego, a tym samym skorzystać z ulgi podatkowej. Ponadto, tut. Organ zauważa, iż w części E.3. wniosku ORD-IN „Wskazanie przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej” podano m.in. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczący zwolnienia od podatku dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e z uwagi na przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w analizowanym przypadku występuje jedna data nabycia działki nr 49/2, tj. 28 lutego 2007 r. W świetle powyższego, wskazać należy, iż na gruncie analizowanej sprawy zastosowanie znajdzie ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zatem, Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w stanie prawnym mającym zastosowanie na gruncie analizowanej sprawy – brak jest przepisów konstytuujących to zwolnienie.

Ponadto, nie sposób zgodzić się również z tezą Zainteresowanego odnośnie braku obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości z uwagi na fakt, iż wartość zbytej nieruchomości, określona na dzień zniesienia współwłasności, przewyższa kwotę uzyskaną ze sprzedaży. Podkreślić bowiem należy, iż – wskazany w art. 30e ww. ustawy – algorytm ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu odnosi się do różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy podatkowej. Tut. Organ stwierdza, iż wartości ustalonej na dzień zniesienia współwłasności nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w zdaniu poprzednim.

W przedmiotowej sprawie, wyłącznie w sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy – a nie wartość nieruchomości ustalona na dzień zniesienia współwłasności – przekracza kwotę uzyskaną ze sprzedaży nie wystąpi po stronie Zainteresowanego zobowiązanie podatkowe.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.