Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-614/14-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-17
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2014 r. (data wpływu 20 października 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 listopada 2014 r. (data nadania 10 listopada 2014 r., data wpływu 13 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka Akcyjna \[dalej Wnioskodawca\] planuje utworzyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością której będzie 100% udziałowcem. Utworzona przez Wnioskodawcę spółka \[dalej Nabywca\] nabędzie za wynagrodzeniem \[dalej: Transakcja\] od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna \[dalej: Zbywca\] nieruchomość komercyjną \[dalej: Nieruchomość\].

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie obejmować:

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 8 w obrębie ewidencyjnym \[na dzień złożenia niniejszego wniosku objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka\],

*   własność znajdujących się na Działce: budynku biurowego z parterem użytkowym \[dalej: Budynek\] i innych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działce (w tym budowli, w szczególności chodników z kostki brukowej) związanych z Budynkiem \[dalej: Budowle\].

Własność infrastruktury technicznej związanej z Budynkiem, znajdującej się na Nieruchomości (w szczególności infrastruktura sieci: wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, ciepłowniczej etc.), będzie zaliczać się do zakresu Transakcji tylko w zakresie, w jakim nie wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: KC lub Kodeks cywilny).

Działka wchodząca w skład Nieruchomości nabyta została przez spółkę 1 S. Spółka Akcyjna będącą poprzednikiem prawnym Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 2 września 2011 r. Sprzedaż Działki podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, a Zbywca zamierzając wykorzystywać ww. działkę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej Działki.

Na nabytej Działce Zbywca rozpoczął inwestycję budowlaną – projekt budowy budynku biurowego z parterem użytkowym wraz z pozostałymi obiektami, instalacjami i urządzeniami \[dalej: Inwestycja\].

W związku z Inwestycją, Zbywca uzyskał stosowne pozwolenia na budowę.

W związku z realizacją Inwestycji Zbywca ponosił wydatki, od których odliczał podatek VAT.

Nieruchomość oddana została do użytkowania w dniu 30 września 2013 roku. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez Zbywcę, pierwsze powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości zostały wydane najemcom począwszy od października 2013 r. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Budynek w około 90% swojej powierzchni, został oddany najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

Pozostałe obiekty lub ich części zlokalizowane na Działce nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre bądź nawet wszystkie z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Budynek i Budowle po ich wybudowaniu nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby, co najmniej 30% wartości początkowej Budynku lub danej Budowli.

Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w momencie zawarcia Transakcji. Nabywca na dzień transakcji również będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości udzielone przez generalnego wykonawcę wynikające z umów budowlanych,

*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;

*   ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz ewentualne prawa do domen internetowych,

*   oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane), określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności wynikających z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa ciepła, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne,
    *   ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
    *   monitoringu (ochrony) Nieruchomości,
    *   utrzymania czystości,
    *   najmu pojemników na odpady komunalne,
    *   usług opróżniania i czyszczenia separatorów,
    *   przeglądów i konserwacji instalacji technicznych i urządzeń.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.

Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności aby nie wystąpiły przerwy w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Niewykluczone, że niektóre z powyższych umów, będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po dacie Transakcji, (tj. umowa pomiędzy Zbywcą a dostawcą usług). W takim przypadku, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Zbywcę w związku z ww. usługami dostarczanymi do Nieruchomości po dniu Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

*   umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy,

*   umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania,

*   umowy o świadczenie usług księgowych,

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   firma Zbywcy.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT.

Ponadto Wnioskodawca wskazał dane nowej spółki, którą zamierza utworzyć, a mianowicie: M. Sp. z o.o. Strona poinformowała, że obecnie spółka jest na etapie przygotowania statutu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 16 grudnia 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-1034/14-5/DG.

Zdaniem Wnioskodawcy, zakup przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC a na Nabywcy nie będzie spoczywał obowiązek rozliczenia PCC z tytułu Transakcji tj. z tytułu nabycia Nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
    *   albo prawo użytkowania wieczystego,
    *   spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka Akcyjna \[dalej Wnioskodawca\] planuje utworzyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością której będzie 100% udziałowcem. Utworzona przez Wnioskodawcę spółka \[dalej Nabywca\] nabędzie za wynagrodzeniem \[dalej: Transakcja\] od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna \[dalej: Zbywca\] nieruchomość komercyjną położoną w Warszawie \[dalej: Nieruchomość\].

W interpretacji indywidualnej z dnia 16 grudnia 2014 r. Nr IPPP2/443-1034/14-5/DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, stwierdzające, że: „Podsumowując, z uwagi na fakt, że:

*   dostawa Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz
*   nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.