Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-144/15/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-07-31
Teza: Czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny stanowi odpłatne zbycie?
Słowa kluczowe: miejsce-miejsce postojowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 27 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 4 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 14 stycznia 2010 r. Wnioskodawca kupił:

*   w całości lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 61,40 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a to we współużytkowaniu wieczystym działki, na której znajduje się budynek, a także we współwłasności części wspólnych tego budynku oraz innych urządzeniach nie służących do wyłącznego użytkowania właścicieli poszczególnych lokali wynoszącym 6140/757950 części,
*   w udziale wynoszącym 3267/228630 części w stosunku do całości samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne z prawem do wyłącznego zajmowania w ramach nabytego udziału miejsca garażowego o powierzchni 12,5 m2 – wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (jest to miejsce postojowe w garażu podziemnym wielostanowiskowym).

Mieszkanie oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym objęte są odrębnymi księgami wieczystymi.

Zdarzenie przyszłe polegać ma na sprzedaży (umowa sprzedaży przenosząca własność) ww. nieruchomości po 1 stycznia 2016 r.

Wnioskodawca formułując pytania wskazał, że odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (jest osobą fizyczną zatrudnioną w oparciu o umowę o pracę).

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania:

1.  Kiedy Wnioskodawca może sprzedać mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym bez konieczności opłacania podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, czy jest to 1 stycznia 2016 r.?
2.  Przytoczony art. 10 ust. 1 pkt 8 Ordynacji podatkowej (winno być ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) wskazuje, że odpłatne zbycie nie zostanie opodatkowane gdy nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Czy zasada ta może być zastosowana zarówno do mieszkania jak również miejsca postojowego?
3.  Czy ewentualne zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży (bez przeniesienia własności) mieszkania i miejsca postojowego w garażu podziemnym oraz przyjęcie zadatku w 2015 r., a zawarcie umowy właściwej (przenoszącej własność) oraz przyjęcie pozostałej kwoty ceny w 2016 r. rodzi obowiązek podatkowy związany z odpłatnym zbyciem nieruchomości? Jeśli nie rodzi obowiązku podatkowego, to czy Wnioskodawca musi dokonać jakiejś czynności administracyjnej w Urzędzie Skarbowym (złożenie PIT, oświadczenia etc.)?
4.  Czy w przypadku zbycia mieszkania i miejsca postojowego w garażu podziemnym po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Wnioskodawca musi dokonać jakiejś czynności administracyjnej w Urzędzie Skarbowym (złożenie PIT, oświadczenia etc.)?

Ad. 1 i 2

Zdaniem Wnioskodawcy, analiza art. 10 ust. 1 pkt 8 Ordynacji podatkowej (winno być ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) pozwala sądzić, że sprzedaż nieruchomości w postaci mieszkania oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym jeśli nastąpi po 1 stycznia 2015 r. nie będzie powodować konieczności zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ad. 3

W opinii Wnioskodawcy, jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w postaci mieszkania oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym nastąpi w 2015 r., a ostateczna umowa sprzedaży (wraz z przeniesieniem własności) nastąpi w 2016 r., nie zaistnieje obowiązek opłacenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, z uwagi na fakt, że przeniesienie własności a tym samym zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ad. 4

W ocenie Wnioskodawcy, nie ciąży na nim obowiązek dokonania jakiejś czynności w Urzędzie Skarbowym po sprzedaży, która nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że 14 stycznia 2010 r. Wnioskodawca kupił lokal mieszkalny oraz udział wynoszący 3267/228630 części w samodzielnym lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne z prawem do wyłącznego zajmowania w ramach nabytego udziału miejsca garażowego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (miejsce postojowe w garażu podziemnym wielostanowiskowym). Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę sprzedaży przenoszącą własność ww. nieruchomości po 1 stycznia 2016 r.

Z powyższych okoliczności wynika zatem, że dyspozycją przywołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęte jest zarówno odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego jak i miejsca postojowego w garażu podziemnym ponieważ jak wynika z wniosku stanowi ono udział w lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi to jakie skutki podatkowe wywoła przeniesienie po 1 stycznia 2016 r. własności ww. lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny oraz to, czy ewentualne zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży (bez przeniesienia własności) ww. lokalu mieszkalnego i ww. udziału w lokalu użytkowym oraz przyjęcie zadatku w 2015 r. rodzi obowiązek podatkowy związany z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – ani umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, ani dokonanie zapłaty, nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W świetle powyższych regulacji prawnych, a także w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny nastąpi dopiero z chwilą podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność ww. praw, a więc jak wskazał Wnioskodawca – w 2016 r. Skoro więc nabycie lokalu mieszkalnego oraz udziału w lokalu użytkowym stanowiącym garaż podziemny miało miejsce w 2010 r. a sprzedaż nastąpi w 2016 r., to uznać należy, że odpłatne zbycie dokonane zostanie po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym sprzedaż ww. praw w 2016 r. nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Na Wnioskodawcy nie będą ciążyły zatem żadne obowiązki związane z rozliczeniem ww. transakcji w urzędzie skarbowym. Również w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie ciążą na Wnioskodawcy żadne obowiązki wobec urzędu skarbowego.

W tym miejscu zauważyć należy, że przedstawiając własne stanowisko do pytania nr 1 i 2 Wnioskodawca wskazał co prawda, że jego zdaniem sprzedaż nieruchomości w postaci mieszkania oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym nie będzie powodować konieczności zapłaty podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli nastąpi po 1 stycznia 2015 r., jednakże mając na uwadze treść wniosku, a w szczególności treść pytania nr 1 Organ przyjął, że wskazanie przez Wnioskodawcę daty 1 stycznia 2015 r. jako daty, od której sprzedaż ww. praw nie jest źródłem przychodu stanowi oczywistą omyłkę pisarską, a Wnioskodawca miał na myśli 1 stycznia 2016 r.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.