Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.303.2023.1.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-18
Teza: Podstawą opodatkowania nie będzie wartość rynkowa samego gruntu, bez naniesień w postaci wybudowanego budynku mieszkalnego, ale wartość gruntu z budynkiem.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

M. M.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

N. M.

dalej łącznie: Kupujący

**Opis zdarzenia przyszłego**

(\`(...)\`) stycznia 2020 r. zawarli Państwo z K. S. (właścicielem działki) umowę przedwstępną sprzedaży, objętą aktem notarialnym notariusza w P. M. K. (Rep. A nr (…)), dotyczącą niezabudowanej działki nr (…) o powierzchni (\`(...)\`) ha, położonej w obrębie (…), w jednostce ewidencyjnej (…), w gminie (…), w powiecie (…), objętej księgą wieczystą nr (…). Mocą tej umowy zobowiązali się Państwo kupić powyższą działkę na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od K. S. za cenę w kwocie (\`(...)\`) zł w terminie do (\`(...)\`) lipca 2023 r.

(\`(...)\`) lipca 2023r. zawarli Państwo aneks do powyższej umowy przedwstępnej sprzedaży, objęty aktem notarialnym notariusza M. K., Rep. A nr (…), mocą którego termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży został przedłużony do (\`(...)\`) lutego 2024 r.

Po zawarciu ww. umowy przedwstępnej sprzedaży, zawarli Państwo z właścicielem powyższej działki K. S. umowę dzierżawy z (\`(...)\`) stycznia 2021 r., mocą której uzyskali Państwo prawo do dysponowania tą działką na cele budowlane.

Następnie uzyskali Państwo pozwolenie na budowę Nr (…) wydane (\`(...)\`) maja 2023 r., przez (…) i rozpoczęli Państwo na powyższej działce budowę budynku mieszkalnego, za środki finansowe stanowiące Państwa majątek objęty wspólnością ustawową majątkową małżeńską. Budynek ten na dzień dzisiejszy znajduje się w stanie surowym otwartym.

W Państwa związku małżeńskim obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Zamierzają Państwo (jako Kupujący) zawrzeć z K. S (jako Sprzedającym) umowę sprzedaży – w wykonaniu zobowiązania wynikającego z powyższej umowy przedwstępnej – której przedmiotem będzie ww. działka nr (…), obecnie zabudowana wybudowanym przez Państwa budynkiem mieszkalnym. Mocą tej umowy nabędą Państwo powyższą zabudowaną działkę do Państwa majątku objętego wspólnością ustawową.

**Pytanie**

Czy przy zawarciu umowy sprzedaży przedmiotowej działki nr (…) podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie tylko sam grunt – bez naniesień w postaci budynku mieszkalnego, który na tym gruncie wybudowali Państwo z własnych środków finansowych?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Przy zawarciu umowy sprzedaży przedmiotowej działki nr (…) podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie tylko sam grunt – bez naniesień w postaci wybudowanego przez Państwa budynku mieszkalnego, ponieważ budynek ten stanowi nakład z Państwa majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską na majątek właściciela działki – K. S.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo w 2020 r. z Panem K. S. (właścicielem działki) przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej działki gruntu. Następnie w 2021 r. zawarli Państwo z właścicielem działki umowę dzierżawy, na mocy której uzyskali Państwo prawo do dysponowania działką na cele budowlane. Po uzyskaniu pozwolenia budowlanego (w maju 2023 r.), rozpoczęli Państwo na dzierżawionej działce budowę budynku mieszkalnego, za środki finansowe stanowiące Państwa majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską. Aktualnie budynek jest w stanie surowym, otwartym. Zamierzają Państwo obecnie zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której nabędą Państwo, jako Kupujący, od właściciela działki grunt zabudowany przez Państwa budynkiem mieszkalnym.

Chcą Państwo uzyskać wyjaśnienie, czy przy zawarciu umowy sprzedaży przedmiotowej działki, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, będzie tylko sam grunt, bez naniesienia w postaci budynku mieszkalnego, który wybudowali Państwo z własnych środków finansowych.

Państwa zdaniem, przy zawarciu umowy sprzedaży przedmiotowej działki podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie tylko sam grunt – bez naniesienia w postaci wybudowanego przez Państwa budynku mieszkalnego, ponieważ budynek ten stanowi nakład z Państwa majątku (objętego wspólnością majątkową małżeńską) na majątek właściciela działki.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Z treści powołanego powyżej przepisu art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika bowiem jednoznacznie, że podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej (umowy).

Przedmiotem umowy sprzedaży – w Państwa przypadku – będzie działka (grunt), zabudowana budynkiem. Wskazane wyżej przepisy Kodeksu cywilnego wyraźnie wskazują, że budynek stanowi część składową gruntu, która nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotowej działki na dzień podpisania umowy sprzedaży, czyli wartość rynkowa działki zabudowanej, obejmującej grunt i budynek mieszkalny, bo taka właśnie działka będzie przedmiotem sprzedaży.

Nie ma znaczenia, że Sprzedający (właściciel działki) nie poniósł wydatków na wybudowanie budynku mieszkalnego, którym zabudowana jest jego działka. Jak już wskazano wyżej, jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa (działka), której częścią składową jest budynek mieszkalny, to również ten budynek stanie się przedmiotem umowy sprzedaży, mimo że nie został wzniesiony przez właściciela gruntu.

Zatem, wbrew Państwa twierdzeniu, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie będzie wartość rynkowa samego gruntu, bez naniesień w postaci wybudowanego przez Państwa budynku mieszkalnego, ale wartość gruntu wraz z ww. budynkiem.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Pan M. M. (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.