Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-141/14-3/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-04
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT świadczonej usługi najmu nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie usługi najmu
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka-stawki podatku; umowa-rozwiązanie umowy; usługi-usługi najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa(Dz.U. 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z 5 lutego 2014 r. (data wpływu 13 lutego 2014 r.), uzupełnionym w dniu 27 lutego 2014 r.(data wpływu 3 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT świadczonej usługi najmu nieruchomości prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie usługi najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT świadczonej usługi najmu nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie usługi najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa polskiego z siedzibą w Polsce i zarządem wykonywanym w Polsce. Wnioskodawca prowadzi w Polsce działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym w Polsce dla potrzeb tego podatku.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy są następujące dziedziny:

1.  64\. 20. Z, DZIAŁALNOŚĆ HOLDINGÓW FINANSOWYCH
2.  70\. 10. Z, DZIAŁALNOŚĆ FIRM CENTRALNYCH (HEAD OFFICES) I HOLDINGÓW, Z WYŁACZENIEM HOLDINGÓW FINANSOWYCH
3.  68\. 10. Z, KUPNO I SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNY RACHUNEK
4.  68\. 20. Z, WYNAJEM I ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOSCIAMI WŁASNYMI LUB DZIERŻAWIONYMI
5.  41, 10, Z, REALIZACJA PROJEKTÓW BUDOWLANYCH ZWIAZANYCH ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW
6.  70\. 21. Z, STOSUNKI MIEDZYLUDZKIE (PUBLIC RELATIONS) I KOMUNIKACJA
7.  70\. 22. Z, POZOSTAŁE DORADZTWO W ZAKRESIE PROWADZENIA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ I ZARZĄDZANIA
8.  74\. 90. Z, POZOSTAŁA DZIAŁALNOŚĆ PROFESJONALNA, NAUKOWA I TECHNICZNA, GDZIE INDZIEJ NIESKLASYFIKOWANA
9.  85\. 60. Z, DZIAŁALNOŚĆ WSPOMAGAJACA EDUKACJĘ
10.  73\. 11. Z, DZIAŁALNOŚĆ AGENCJI REKLAMOWYCH
11.  73\. 12. A, POŚREDNICTWO W SPRZEDAŻY CZASU I MIEJSCA NA CELE REKLAMOWE W RADIO I TELEWIZJI
12.  73\. 12. B, POŚREDNICTWO W SPRZEDAŻY MIEJSCA NA CELE REKLAMOWE W MEDIACH DRUKOWANYCH
13.  73\. 12. C, POŚREDNICTWO W SPRZEDAŻY MIEJSCA NA CELE REKLAMOWE W MEDIACH ELEKTRONICZNYCH (INTERNET)
14.  73\. 12. D, POŚREDNICTWO W SPRZEDAŻY MIEJSCA NA CELE REKLAMOWE W POZOSTAŁYCH MEDIACH
15.  73\. 20. Z, BADANIE RYNKU I OPINII PUBLICZNEJ
16.  82\. 99. Z, POZOSTAŁA DZIAŁALNOŚĆ WSPOMAGAJACA PROWADZENIE DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ, GDZIE INDZIEJ NIESKLASYFIKOWANA
17.  85\. 59. B, POZOSTAŁE POZASZKOLNE FORMY EDUKACJI, GDZIE INDZIEJ NIESKLASYFIKOWANE

Przeważająca część działalności Wnioskodawcy obejmuje następujące dziedziny: działalność w zakresie najmu oraz wynajmu powierzchni handlowych, działalność developerska.

Wnioskodawca osiąga przychody z następujących źródeł przychodów: wynajem obiektów i powierzchni handlowych. Sprzedaż ta jest opodatkowana stawką podatku od towarów i usług 23%.

Opis pierwotnej umowy najmu wraz aneksami

Umowa Najmu – 25 czerwca 2008 roku

W dniu 25 czerwca 2008 roku inna niż Wnioskodawca spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, utworzona zgodnie z polskim prawem, siedzibą w P., („Pierwotny Najemca”) zawarła umowę najmu („Umowa Najmu”) z inną niż Wnioskodawca spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, utworzoną zgodnie z polskim prawem, z siedzibą w P („Wynajmujący”), na okres 10 lat.

Zgodnie z Umową Najmu, Pierwotny Najemca zobowiązany byt do płacenia Wynajmującemu miesięcznego czynszu podstawowego w kwocie stanowiącej równowartość w PLN kwoty 10 EUR netto miesięcznie za jeden metr kwadratowy w okresie pierwszych trzech lat trwania Umowy Najmu, natomiast począwszy od czwartego roku obowiązywania Umowy Najmu równowartość w PLN kwoty 12 EUR netto miesięcznie za metr kwadratowy przedmiotu najmu, przy czym czynsz podstawowy miał podlegać indeksacji 1 stycznia każdego roku (data pierwszej indeksacji wskazana w Umowie Najmu: 1 października 2012 r.). Przybliżona powierzchnia Lokalu wskazana w Umowie Najmu to 2.119 m.kw.

Ponadto, Pierwotny Najemca był zobowiązany do zapłaty czynszu dodatkowego, który miał odpowiadać: (a) różnicy pomiędzy procentowym udziałem w obrocie (zdefiniowanym w Umowie Najmu) uzyskanym na terenie Lokalu, w rozumieniu Umowy Najmu, w poprzednim roku kalendarzowym (Zgodnie z Umową Najmu procent obrotu netto (bez podatku VAT) dla celów obliczania czynszu dodatkowego wynosił 4,25 procent) a kwotą czynszu podstawowego po indeksacji, która ma być zapłacona Wynajmującemu za poprzedni rok kalendarzowy, (b) a w ostatnim roku najmu, różnicy pomiędzy procentowym udziałem w obrocie (zdefiniowanym w Umowie Najmu) uzyskanym na terenie Lokalu, w rozumieniu Umowy Najmu, w roku kalendarzowym poprzedzającym ostatni rok kalendarzowy (Zgodnie z Umową Najmu procent obrotu netto (bez podatku VAT) dla celów obliczania czynszu dodatkowego wynosił 4,25 procent) a kwotą czynszu podstawowego po indeksacji, która ma być zapłacona Wynajmującemu za ostatni rok kalendarzowy.

Pierwotny Najemca zobowiązany był także do ponoszenia innych opłat, w tym przypadającej na niego części kosztów poniesionych z tytułu Opłat Wspólnych w rozumieniu Umowy Najmu, związanych z zarządzaniem i działalnością centrum handlowego, którego częścią był przedmiot najmu oraz kosztów usług i świadczeń bezpośrednio związanych z Lokalem, w szczególności kosztów zużycia wody i energii elektrycznej.

Czynsz za miesiąc październik w 2012 r. był należny w kwocie 84 100 zł, powiększonej o podatek VAT.

Przejęcie praw obowiązków z Umowy Najmu – 31 października 2012 roku (Aneks nr 2)

Zgodnie z treścią Aneksu nr 2 z dnia 31 października 2012 roku do Umowy Najmu, Wnioskodawca przejął całość praw i zobowiązań Pierwotnego Najemcy wynikających z Umowy Najmu przysługujących Pierwotnemu Najemcy lub ciążących na nim.

Na podstawie powyższego Aneksu nr 2, Wynajmujący zgodził się na podnajem przez Wnioskodawcę całości lokalu przez Pierwotnego Najemcę (dzięki temu Pierwotny Najemca mógł dalej korzystać z nieruchomości, tylko na innej podstawie prawnej).

Ustalenie warunków potencjalnego przedterminowego rozwiązania umowy Najmu 31 października 2012 roku (Aneks nr 4)

W dniu 31 października 2012 roku Wynajmujący oraz Wnioskodawca zawarli kolejny aneks do Umowy Najmu. Zgodnie z tym Aneksem (najważniejsze elementy, Wynajmujący występuje jako „Wynajmujący”, a Wnioskodawca jako „Najemca”, nieruchomość występuje jako „Lokal”, Umowa Najmu jako „Umowa Najmu”, Pierwotny Najemca jako „Pierwotny Najemca”):

1.  „W celu udzielenia Najemcy terminu na decyzję, czy prowadzić działalność w Lokalu czy też zakończyć Umowę Najmu, Strony uzgodniły warunki potencjalnego, przyszłego, przedterminowego rozwiązania Umowy Najmu przez Wynajmującego lub przez Najemcę, jeżeli warunki takiego rozwiązania pojawią się w przyszłości, na warunkach i w okolicznościach określonych w niniejszym Aneksie.

I DEFINICJE I INTERPRETACJA

§ 2. Strony postanawiają, że wszelkie pojęcia niezdefiniowane w niniejszym Aneksie, a rozpoczynające się wielką literą mają znaczenie nadane im w Umowie Najmu.

II PRAWO WCZEŚNIEJSZEGO ROZWIĄZANIA

§ 3.1. Strony niniejszym potwierdzają, że uzgodniły na mocy wzajemnego porozumienia oraz niniejszego Aneksu, udzielenie sobie nawzajem opcji (uprawnienia) rozwiązania Umowy Najmu, na warunkach i w okolicznościach przewidzianych w niniejszym Aneksie wraz z wprowadzeniem obowiązku zapłaty, w razie wypowiedzenia Umowy Najmu, Czynszu Dodatkowego, o którym mowa w pkt V. Strony również uzgodniły wprowadzenie określonych zmian do Umowy Najmu, wyszczególnionych w pkt III niniejszego Aktu.

§ 3.2. Wynajmujący oraz Najemca zgodnie postanawiają, że Najemca będzie miał prawo do rozwiązania Umowy Najmu:

(a) jeżeli w przyszłości, po wewnętrznej analizie, która będzie dokonana przez Najemcę w terminie do dnia 20 stycznia 2013 roku, uwzględniającej w szczególności średnioroczne obroty uzyskiwane w Lokalu w okresie kończącym się w dniu 31 grudnia 2012 roku (włącznie), plany biznesowe Najemcy oraz Pierwotnego Najemcy jako podnajemcy oraz kalkulację kosztów i ryzyk związanych z przyszłą działalnością w Centrum Najemcy oraz Pierwotnego Najemcy jako podnajemcy, z uwagi na wyniki tej analizy lub z innych przyczyn, Najemca dojdzie do wniosku, że dalsze prowadzenie działalności, w zakresie podnajmu lub działalności handlowej, w lokalu nie jest w dalszej perspektywie opłacalne dla niego lub Pierwotnego Najemcy jako jego podnajemcy, lub

b) jeżeli średnie obroty (netto) uzyskiwane w Lokalu w okresie od stycznia do grudnia 2012 r., niezależnie od przyczyny, będą niższe niż 3.500.000,00 zł (trzy miliony pięćset tysięcy złotych) lub w przypadku, gdy Najemca zdecyduje się nie prowadzić działalności w Lokalu w grudniu 2012 r., jeżeli średnie obroty (netto) uzyskiwane w Lokalu okresie od stycznia do listopada 2012r., niezależnie od przyczyny, będą niższe niż 3.250.000,00 zł (trzy miliony dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych) oraz Najemca podejmie decyzję o zaprzestaniu działalności w Lokalu.

Najemca będzie uprawniony do wykonania tego prawa do rozwiązania Umowy Najmu, poprzez spełnienie, w okresie od dnia 21 stycznia 2013 roku do dnia 25 stycznia 2013 roku, działań opisanych poniżej, w następującej kolejności:

(i) przekazanie Wynajmującemu:

*   oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o przyjęciu Oferty Wynajmującego określonej w § 1 tego Aktu („Oświadczenie o Przyjęciu Oferty”), oraz

*   pisemnego zawiadomienia informującego o decyzji Najemcy o zaprzestaniu działalności w Centrum, z powodów, o których mowa w punkcie a) powyżej, lub o tym, że średnie obroty (netto) uzyskiwane w Lokalu były niższe niż wskazane w pkt b) i że Najemca podjął decyzję o zaprzestaniu działalności w Lokalu,

(ii) zapłata, na podstawie Aneksu nr 3 do Umowy Najmu, o którym mowa powyżej, z tytułu dodatkowego czynszu („Czynsz Dodatkowy”), kwoty 1.864.456 EUR (jeden milion osiemset sześćdziesiąt cztery tysiące czterysta pięćdziesiąt sześć euro) na rachunek Wynajmującego w banku (\`(...)\`) oraz zapłata, na poczet podatku VAT, równowartości w Polskich Złotych 23% powyższej kwoty tj. równowartości w Polskich Złotych kwoty 428.824,88 EUR (czterysta dwadzieścia osiem tysięcy osiemset dwadzieścia cztery i 88/100 euro), lub w razie zmiany stawki VAT innej kwoty ustalonej przy zastosowaniu wówczas obowiązującej stawki VAT, obliczonej według średniego kursu Euro wynikającego z tabeli kursów Narodowego Banku Polskiego datowanej na ostatni dzień roboczy poprzedzający określoną poniżej datę wymagalności ww. kwoty, na rachunek Wynajmującego w banku (\`(...)\`); oraz

(iii) po dokonaniu zapłaty kwot wskazanych w pkt ii, przekazanie oświadczenia o wypowiedzeniu Umowy Najmu Wynajmującemu.

Strony postanawiają, że terminem wymagalności zapłaty kwot, o których mowa w pkt (ii) powyżej jest drugi dzień roboczy po doręczeniu Najemcy Oświadczenia o Przyjęciu Oferty, określonego w pkt (i) powyżej. Wynajmujący niezwłocznie przekaże Najemcy fakturę na powyższą kwotę. Dla potrzeb stwierdzenia czy zapłata została dokonana w terminie, termin „zapłata” w niniejszym Aneksie oznacza dostarczenie Wynajmującemu przez Najemcę, bezpośrednio lub pocztą mailową na adres (\`(...)\`) kopii polecenia przelewu kwoty określonej powyżej z potwierdzeniem banku Najemcy przyjęcia do realizacji. Adnotacja pracownika banku „przyjęto do realizacji” opatrzona pieczęcią banku będzie wystarczającym dowodem powyższego potwierdzenia. W razie opóźnienia płatności kwoty, o której mowa w pkt (ii) powyżej, odsetki za opóźnienie w płatności będą należne dopiero za okres począwszy od dnia 26 stycznia 2013 r.

Za doręczenie oświadczeń, o których mowa powyżej będzie uznawane w szczególności pozostawienie ich na recepcji biura (\`(...)\`) w godzinach pracy.

§ 3.3. Strony postanawiają, że o ile Najemca nie wypowie (nie rozwiąże) Umowy Najmu zgodnie z postanowieniami § 3.2. powyżej, o ile Najemca zechce wyłączyć prawo Wynajmującego do wypowiedzenia Umowy Najmu zgodnie z § 3.4. poniżej, z zastrzeżeniem § 3.6., Najemca do dnia 25 stycznia 2013 roku:

(i) doprowadzi do otwarcia Lokalu dla klientów i podjęcia działalności handlowej w Lokalu, zgodnie z wymogami Umowy Najmu,

(ii) przekaże Wynajmującemu oświadczenie woli Najemcy o potwierdzeniu woli zapewnienia kontynuowania prowadzenia działalności handlowej w Lokalu, zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu oraz

(iii) zapłaci na rachunek bankowy Wynajmującego nr (\`(...)\`) w banku – (\`(...)\`) tytułem kaucji kwotę 83.359,56 EUR (osiemdziesiąt trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt dziewięć i 56/100 euro) w wykonaniu obowiązku Najemcy wynikającego z Umowy Najmu, zmodyfikowanego zgodnie z brzmieniem pkt III. § 4.4.lit e) niniejszego Aneksu.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony zgodnie oświadczają, że z postanowień niniejszego § 3.3. wynika wyłącznie uprawnienie Najemcy, natomiast Najemca nie jest zobowiązany do przekazania oświadczenia ani zapłaty kwot, o których mowa w tym punkcie, z zastrzeżeniem postanowień § 3.6 poniżej. Dla potrzeb stwierdzenia czy zapłata, o której mowa w pkt (iii) powyżej została dokonana w terminie, termin „zapłata” w niniejszym Aneksie oznacza dostarczenie Wynajmującemu przez Najemcę, bezpośrednio lub pocztą mailową na adres (\`(...)\`) kopii polecenia przelewu kwoty określonej powyżej z potwierdzeniem banku Najemcy przyjęcia do realizacji. Adnotacja pracownika banku „przyjęto do realizacji” opatrzona pieczęcią banku będzie wystarczającym dowodem powyższego potwierdzenia.

§ 3.4. Strony postanawiają, że jeżeli Najemca do dnia 25 stycznia 2013 r. nie wypowie Umowy Najmu zgodnie z postanowieniami § 3.2., ani nie wykona czynności przewidzianych w postanowieniach § 3.3.(i) – (iii) powyżej, Wynajmujący będzie miał prawo do wypowiedzenia Umowy Najmu poprzez doręczenie Najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu w okresie od dnia 26 stycznia 2013 roku do dnia 1 lutego 2013 roku, co spowoduje także, że, z odstępstwem od treści Oferty, Aneks nr 3 wejdzie w życie bez konieczności przyjęcia przez Najemcę oferty Wynajmującego, a Wynajmujący będzie miał prawo także do żądania od Najemcy zapłaty Czynszu Dodatkowego w terminie 14 (czternastu) dni po doręczeniu Najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu wraz z fakturą. Ewentualne wykonanie przez Najemcę czynności przewidzianych w postanowieniach § 3.3. po dniu 25 stycznia 2013 roku pozostaje bez wpływu na prawo Wynajmującego do wypowiedzenia Umowy Najmu na podstawie niniejszego punktu.

§ 3.5.Wypowiedzenie Umowy Najmu zgodnie z § 3.2. lub § 3.4 powyżej będzie skuteczne z dniem 28 lutego 2013 roku („Dzień Rozwiązania”).

§ 3.6. W przypadku, w którym żadna ze Stron nie wypowie Umowy Najmu, zgodnie z brzmieniem postanowień § 3.2. lub § 3.4. powyżej, z zastrzeżeniem postanowień kolejnego akapitu niniejszego § 3.6., Umowa Najmu będzie w dalszym ciągu obowiązywać i będzie ważna pomiędzy Stronami, z zastrzeżeniem postanowień pkt III niniejszego Aneksu. Ponadto, o ile Najemca do dnia 25 stycznia 2013 r. nie wypowie Umowy Najmu zgodnie z postanowieniami § 3.2., natomiast wykona czynności przewidziane w postanowieniach § 3.3. (i) – (iii) powyżej, jeżeli następnie, w jakimkolwiek momencie trwania Umowy Najmu Najemca zaprzestanie prowadzenia działalności handlowej w Lokalu zgadnie z postanowieniami Umowy Najmu, Wynajmujący, działając na podstawie postanowień niniejszego Aneksu będzie miał prawo do wypowiedzenia Umowy Najmu w trybie natychmiastowym, co spowoduje, że, z odstępstwem od treści Oferty, Aneks nr 3 wejdzie w życie bez konieczności przyjęcia przez Najemcę Oferty Wynajmującego, a Wynajmujący będzie miał prawo da żądania zapłaty Czynszu Dodatkowego tytułem dodatkowego czynszu za miesiąc, w którym nastąpi wypowiedzenie Umowy Najmu, a także żądania zapłaty kwot przekraczających otrzymane sumy. Powyższe zdanie nie będzie miało zastosowania w sytuacji, gdy Wynajmujący będąc uprawnionym do wypowiedzenia Umowy Najmu zgodnie z niniejszym Aneksem nie wykona takiego uprawnienia w terminie do dnia 1 lutego 2013 r.

§ 3.7. W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony niniejszym potwierdzają i akceptują, że w związku z uzgodnieniami Stron dokonanymi w niniejszym Aneksie, Wynajmujący nie może wypowiedzieć Umowy Najmu na żadnej podstawie w okresie do 25 stycznia 2013 r. natomiast po dniu 25 stycznia 2013 r., o ile Umowa Najmu nie zostanie przed tym terminem wypowiedziana przez Najemcę, prawo Wynajmującego do wypowiedzenia Umowy Najmu, zgodnie z postanowieniami niniejszego Aneksu, z zastrzeżeniem § 3.6., uznawane będzie za dodatkową podstawę do wypowiedzenia Umowy Najmu przez Wynajmującego i prawo to nie będzie stanowić żadnego uszczerbku dla praw Wynajmującego do wypowiedzenia Umowy Najmu, zgodnie z jej postanowieniami dotyczącymi możliwości rozwiązania umowy. Strony ponadto potwierdzają i akceptują, że ich zgodnym zamiarem było i jest, aby Umowa Najmu miała charakter umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a wszelkie zmiany wprowadzone na mocy niniejszego Aneksu nie będą skutkować uznaniem Umowy Najmu za umowę zawartą na czas nieoznaczony. Strony ponadto potwierdzają i akceptują, że ich zgodnym zamiarem było i jest, aby w razie dokonania przez Najemcę czynności wskazanych w § 3.2. (i-iii) powyżej lub wypowiedzenia Umowy Najmu przez Wynajmującego, zgodnie z brzmieniem postanowień § 3.4 powyżej, Umowa Najmu wygasła w dniu 28 lutego 2013 roku. W razie konieczności Strony podejmą wszelkie dodatkowe czynności mające na celu osiągnięcie skutków wypowiedzenia przewidzianych w Aneksie. W razie rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy Najmu na podstawie takich dodatkowych czynności Stron, postanowienia niniejszego Aneksu odwołujące się do wypowiedzenia Umowy Najmu na podstawie niniejszego Aneksu stosuje się odpowiednio, a Strony podejmą wszelkie działania, żeby doprowadzić do takiej sytuacji, jakby Umowa Najmu wygasła w dniu 28 lutego 2013 r. na podstawie wypowiedzenia, zgodnie z niniejszym Aneksem.

III ZMIANY

§ 4.1. Strony niniejszym postanawiają, że ze skutkiem w okresie od dnia 1 grudnia 2012 roku do dnia 1 lutego 2013 roku, z zastrzeżeniem § 4.2. poniżej, Umowa Najmu zostaje zmieniona w następujący sposób:

1.  Najemca nie jest zobowiązany do prowadzenia w Lokalu działalności handlowej ani utrzymywania Lokalu otwartego dla klientów;
2.  Najemca jest zobowiązany utrzymywać istniejące w dniu zawarcia niniejszego Aneksu i związane z jego działalnością w Centrum Handlowym oznaczenia znajdujące się w Centrum, poza Lokalem;
3.  Wynajmujący będzie upoważniony do prowadzenia wszelkiego rodzaju kampanii marketingowych, umieszczania reklam lub wykonywania innych działań promocyjnych mających na celu promocję działalności innego operatora spożywczego w Centrum Handlowym, jak i w okolicy; oraz
4.  Wynajmujący będzie upoważniony do prowadzenia sprzedaży artykułów spożywczych na terenie Centrum.

§ 4.2. Zapisy określone w § 4.1. lit. a) powyżej nie mają zastosowania od chwili otrzymania przez Wynajmującego od Najemcy pisemnego oświadczenia o potwierdzeniu woli zapewnienia kontynuowania prowadzenia działalności handlowej w Lokalu.

§ 4.3. Jeżeli Najemca albo Wynajmujący wypowie Umowę Najmu zgodnie z postanowieniami niniejszego Aneksu, Umowa Najmu zostaje zmieniona, ze skutkiem w okresie od dnia doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu, w następujący sposób:

1.  Najemca jest zobowiązany do podjęcia wszelkich działań mających na celu przekazanie Lokalu Wynajmującemu w Dniu Rozwiązania w stanie opisanym w Załączniku nr 2 do niniejszego Aneksu, z zastrzeżeniem pkt b) poniżej. Ponadto, z zastrzeżeniem pkt b) poniżej Lokal pozostanie pod kontrolą Najemcy i zastanie przejęty przez Wynajmującego w Dniu Rozwiązania; Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek rzeczy pozostawione przez Najemcę w Lokalu, a Najemca zrzeka się wszelkich roszczeń z tego tytułu w stosunku do Wynajmującego;
2.  Najemca w terminie 1 (jednego) dnia roboczego od otrzymania, w godzinach pracy biura Najemcy, pisemnego wezwania Wynajmującego, które może zostać przekazane po dokonaniu wypowiedzenia Umowy Najmu, zapewni Wynajmującemu dostęp do Lokalu w zakresie koniecznym do prezentacji Lokalu potencjalnym najemcom, jak również, ewentualnie w celu prowadzenia, na koszt i odpowiedzialność Wynajmującego, prac zmierzających do dostosowania Lokalu do potrzeb nowego najemcy, przy czym Najemca nie będzie ponosić odpowiedzialności za niezgodności przedmiotu najmu ze stanem określonym w niniejszym Aneksie, wynikające z takich prac lub czynności. Przed udostępnieniem lokalu Wynajmującemu, Strony protokolarnie potwierdzą stan Lokalu lub części Lokalu udostępnianej Wynajmującemu. Najemca niniejszym potwierdza, że działania Wynajmującego opisane powyżej nie będą w żadnym wypadku stanowiły naruszenia posiadania Lokalu przez Najemcę oraz, że w pełni je akceptuje. Wynajmujący pokryje wszelkie szkody oraz koszty mediów, będące rezultatem działań Wynajmującego w Lokalu;
3.  dalej obowiązują zmiany do Umowy określone w § 4. 1. powyżej; oraz
4.  Najemca nie będzie zobowiązany do zapłaty żadnej kwoty z tytuły waloryzacji czynszu lub innych kwot należnych na podstawie Umowy Najmu.

§ 4.4. Niezależnie od tego, czy Umowa Najmu zostanie rozwiązana zgodnie z niniejszym Aneksem, Umowa Najmu zostaje zmieniona, w następujący sposób, od daty zawarcia niniejszego Aneksu, z wyjątkiem zmian opisanych w lit. a) poniżej, które wchodzą w życie z dniem 1 listopada 2012 roku:

1.  Czynsz Podstawowy i zaliczki na poczet Opłat Wspólnych będą wymagalne i płatne w walucie EURO Czynsz Podstawowy w wysokości 26.664,40 EUR (dwadzieścia sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt cztery i 40/100 euro) miesięcznie, a zaliczka na poczet Opłat Wspólnych w kwocie 7.221,60 EUR (siedem tysięcy dwieście dwadzieścia jeden i 60/100 euro) miesięcznie; podatek VAT od tej kwoty będzie płatny w Polskich Złotych;
2.  Czynsz Podstawowy i zaliczka na poczet Opłat Wspólnych za miesiąc styczeń 2013 roku będą wymagalne i płatne w dacie wymagalności Czynszu Podstawowego i zaliczki na poczet Opłat Wspólnych za miesiąc luty 2013 roku;
3.  Strony postanawiają przeliczyć wartość kaucji, która została wpłacona przez Najemcę w wysokości 242.825,96 PLN (dwieście czterdzieści dwa tysiące osiemset dwadzieścia pięć złotych i 96/100) na kwotę 58,935,48 EUR (pięćdziesiąt osiem tysięcy dziewięćset trzydzieści pięć i 48/100 euro);
4.  Wynajmujący wykorzysta kaucję, w wysokości ustalonej w lit. c) powyżej, zgodnie z niniejszym punktem d), bez konieczności podejmowania w tym celu żadnych dodatkowych czynności przez Strony, tj. Wynajmujący zaliczy kaucję na poczet zapłaty kwoty netto za Czynsz Podstawowy i Zaliczkę na poczet Opłat Wspólnych za miesiąc styczeń 2013 roku i częściową zapłatę w kwocie netto za Czynsz Podstawowy i Zaliczkę no poczet Opłat Wspólnych za miesiąc luty 2013 roku; różnica w wysokości 8.836,52 EUR (osiem tysięcy osiemset trzydzieści sześć i 52/100 euro) będzie płatna w następujący sposób: kwota 6.443,59 EUR (sześć tysięcy czterysta czterdzieści trzy i 59/100 euro) jako pozostała część Czynszu Podstawowego netto za miesiąc luty 2013 roku i kwota 2.392,93 EUR (dwa tysiące trzysta dziewięćdziesiąt dwa i 93/100 euro) jako pozostała część Zaliczki na poczet Opłat Wspólnych za miesiąc luty 2013r. Wraz z zapłatą powyższej różnicy Najemca zapłaci podatek VAT należny od całej kwoty Czynszu Podstawowego oraz Zaliczek na poczet opłat wspólnych za styczeń i luty 2013 roku; w związku z powyższym odstępstwem od dotychczasowych postanowień umowy Najmu, kaucja nie może zostać wykorzystana przez Wynajmującego w innym celu lub w inny sposób niż opisany powyżej,
5.  do dnia 7 marca 2013 roku Najemca uzupełni depozyt (kaucja) wykorzystany zgodnie z lit. d) powyżej (chyba, że zrobi to wcześniej, zgodnie z pkt II § 3.3. Aneksu), poprzez przekazanie na konto bankowe Wynajmującego wskazane w pkt II § 3.3. Aneksu kwoty 83.359,56 Euro (osiemdziesiąt trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt dziewięć i 56/100 euro), chyba, że Najemca lub Wynajmujący wypowie Umowę Najmu na podstawie niniejszego Aneksu.

IV ZRZECZENIE SIĘ ROSZCZEŃ / SKUTKI WYPOWIEDZENIA

§ 5.1. Strony niniejszym bezwarunkowo i nieodwołalnie zrzekają się i zwalniają się od wszelkich wzajemnych roszczeń wynikających ze zdarzeń zaistniałych przed dniem podpisania niniejszego Aneksu, zarówno tych istniejących jak i tych mogących powstać w przyszłości, na mocy Umowy Najmu lub w związku z zawarciem lub dotychczasowym wykonywaniem Umowy Najmu, za wyjątkiem roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych oraz, w razie wypowiedzenia umowy Najmu zgodnie z postanowieniami niniejszego Aneksu, zobowiązują się przekazać, na wezwanie drugiej Strony, odrębne oświadczenie o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń z tytułu umowy Najmu oraz zwolnieniu drugiej Strony z odpowiedzialności z tytułu Umowy Najmu, a ponadto zobowiązują się nie dochodzić żadnych takich roszczeń w związku z Umową Najmu od drugiej Strony, z zastrzeżeniem § 5.3. poniżej.

§ 5.2. W razie wypowiedzenia Umowy Najmu zgodnie z postanowieniami niniejszego Aneksu, prawa i zobowiązania Stron dotyczące skutków wypowiedzenia, w tym także związane ze zwrotem przedmiotu najmu oraz jego stanem w chwili zwrotu Wynajmującemu, będą podlegały wyłącznie postanowieniom niniejszego Aneksu, z wyłączeniem innych postanowień Umowy Najmu.

§ 5.3. W przypadku wypowiedzenia Umowy Najmu, zgodnie z postanowieniami niniejszego Aneksu, niezależnie od innych postanowień niniejszego Aneksu lub Umowy Najmu, wszystkie kwoty płatne na rzecz Wynajmującego na podstawie Umowy Najmu, w tym niniejszego Aneksu lub Aneksu nr 3, lub w związku z Umową Najmu, niezależnie od podstawy żądania zapłaty takich kwot, w szczególności kwoty płatne z tytułu Czynszu Dodatkowego, czynszu (w tym Czynszu Podstawowego lub Czynszu od Obrotów), Opłat Wspólnych lub zaliczek na ich poczet oraz inne kwoty należne na podstawie Umowy Najmu, netto, w żadnym razie nie przekroczą łącznie kwoty 2.116.114 EUR (dwa miliony sto szesnaście tysięcy i sto czternaście euro), z tym, że część tej kwoty zostanie pokryta z kwoty kaucji, zgodnie z pkt III. § 4.4. lit d) niniejszego Aneksu z zastrzeżeniem prawa dochodzenia przez Wynajmującego:

(i) roszczeń o zapłatę odsetek w przypadku, gdy Najemca opóźni się z dokonaniem płatności kwot płatnych z tytułu Czynszu Dodatkowego, czynszu (w tym Czynszu Podstawowego lub Czynszu od Obrotów), Opłat Wspólnych lub zaliczek na ich poczet, wskazanych w niniejszym Aneksie,

(ii) roszczeń o odszkodowanie w razie nie udostępnienia lub nie wydania przez Najemcę Lokalu Wynajmującemu zgodnie z niniejszym Aneksem;

(iii) roszczeń z tytułu korzystania z Lokalu w innym celu niż prowadzenie supermarketu spożywczego, z zastrzeżeniem pozostałych postanowień niniejszego Aneksu,

(iv,) roszczeń odszkodowawczych z tytułu czynów niedozwolonych.

V CZYNSZ DODATKOWY

§ 6. Strony potwierdzają, że (i) prawa i zobowiązania dotyczące Czynszu Dodatkowego oraz (ii) warunki wejścia w życie Aneksu nr 3 zostały określone w Ofercie powołanej w § 1 tego Aktu i zostały zmienione postanowieniami pkt II § 3.2., § 3.4. i § 3.6. niniejszego Aneksu.

VI. ROZLICZENIE OPŁAT WSPÓLNYCH I CZYNSZU OD OBROTÓW ZA ROK 2012 i 2013

§ 7.1. Strony postanawiają rozliczyć wszelkie roszczenia związane z rozliczeniem Opłat Wspólnych oraz Czynszu od Obrotów za rok 2012 i 2013 w ten sposób, że Najemca zapłaci na rzecz Wynajmującego ryczałtową kwotę 116.114 EUR (sto szesnaście tysięcy sto czternaście euro) plus VAT, który będzie płatny w Polskich Złotych na podstawie faktury wystawionej przez Wynajmującego, w terminach zapłaty określonych poniżej („Kwota Rozliczenia”).

§ 7.2. Kwota Rozliczenia zostanie zapłacona przez Najemcę w następujący sposób:

1.  78.114 EUR (siedemdziesiąt osiem tysięcy sto czternaście euro) zostanie zapłacona w terminie 14 (czternaście) dni od dnia zawarcia niniejszego Aneksu,
2.  38.000 EUR (trzydzieści osiem tysięcy euro) zostanie zapłacona w Dniu Rozwiązania.

§ 7.3. Postanowienia § 7.1. oraz § 7.2. powyżej zmieniają treść Umowy Najmu w odniesieniu do rozliczenia Opłat Wspólnych oraz Czynszu od Obrotów za rok 2012 i 2013. Strony w pełni akceptują tę modyfikację oraz oświadczają, że nie wnoszą co do niej żadnych roszczeń ani zastrzeżeń, jak również w razie wypowiedzenia Umowy Najmu zgodnie z niniejszym Aneksem nieodwołalnie zrzekają się takich uprawnień w przyszłości, natomiast w razie nie wypowiedzenia Umowy Najmu zgodnie z niniejszym Aneksem do dnia 01 lutego 2013 r., zmiany w tym zakresie przestają obowiązywać, w związku z czym Strony podkreślają, że ich zgodnym zamiarem jest rozliczenie w takim przypadku Opłat Wspólnych zgodnie z dotychczasowymi zasadami i że w związku z tym Strony dokonają odpowiedniego rozliczenia Opłat Wspólnych zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, bez uwzględnienia postanowień niniejszego Aneksu.

§ 7.4. Płatność zostanie uznana za dokonaną w dniu uznania rachunku bankowego Wynajmującego.

§ 7.5. W przypadku jakiegokolwiek opóźnienia z zapłatą przez Najemcę jakiejkolwiek części wszystkich lub niektórych kwot, o których mowa w niniejszym paragrafie, Wynajmujący będzie uprawniony do naliczenia odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia Najemcy.

§ 7.6. Niezależnie od powyższego, Najemca będzie odpowiadał ze płatności z tytułu dostawy mediów do lokalu wymagalnych i płatnych zgodnie z umowami zawartymi przez Najemcę bezpośrednio z dostawcami mediów.

VII. KONTYNUOWANIE ZOBOWIĄZAŃ

§ 8. W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości uzgadnia się, że, o ile nic innego nie wynika bezpośrednio z treści niniejszego Aneksu, niniejszy Aneks w razie niedokonania wypowiedzenia zgodnie z niniejszym Aneksem do dnia 1 lutego 2013 r., nie zmienia żadnych postanowień Umowy Najmu”.

Złożenie oferty zmiany Umowy Najmu 31 października 2012 roku (Aneks nr 3)

Wynajmujący złożył Wnioskodawcy w dniu 31 października 2012 roku ofertę zawarcia Aneksu nr 3 do Umowy Najmu, udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym notariusza, ważną do dnia 25 stycznia 2013 r. Oferta ta brzmiała następująco (najważniejsze elementy, Wnioskodawca jest określony jako „Najemca”, a Wynajmujący jako: „Wynajmujący”):

I DEFINICJE i INTERPRETACJA

1.  Wszelkie pojęcia niezdefiniowane w niniejszym Aneksie, a rozpoczynające się wielką literą mają znaczenie nadane im w Umowie Najmu.

II CZYNSZ DODATKOWY

1.  Najemca zapłaci Wynajmującemu, tytułem dodatkowego czynszu za styczeń 2013 r., kwotę w wysokości 1.864.456 EUR (jeden milion osiemset sześćdziesiąt cztery tysiące czterysta pięćdziesiąt sześć euro), powiększoną o należną kwotę podatku VAT, który będzie płatny w Polskich Złotych („Czynsz Dodatkowy”).
2.  Zapłata Czynszu Dodatkowego nastąpi przez zapłatę kwoty 1.864,456 EUR (jeden milion osiemset sześćdziesiąt cztery tysiące czterysta pięćdziesiąt sześć euro) na rachunek Wynajmującego w banku (\`(...)\`) oraz zapłatę na poczet podatku VAT, równowartości w Polskich Złotych 23% powyższej kwoty tj. równo wartości w Polskich Złotych kwoty 428.824,88 EUR (czterysta dwadzieścia osiem tysięcy osiemset dwadzieścia cztery euro i 88/100) (lub w razie zmiany stawki VAT innej kwoty ustalonej przy zastosowaniu wówczas obowiązującej stawki VAT), obliczonej według średniego kursu Euro wynikającego z tabeli kursów Narodowego Banku Polskiego datowanej na ostatni dzień roboczy poprzedzający, określoną poniżej w pkt 3, datę wymagalności ww. kwoty, na rachunek Wynajmującego w banku – (…).
3.  Terminem wymagalności zapłaty kwot, o których mowa w pkt 2 powyżej, jest drugi dzień roboczy po wejściu w życie niniejszego Aneksu.
4.  Wynajmujący niezwłocznie przekaże Najemcy fakturę na powyższą kwotę.
5.  Dla potrzeb stwierdzenia czy zapłata została dokonana w terminie, termin „zapłata” w niniejszym Aneksie oznacza dostarczenie Wynajmującemu przez Najemcę, bezpośrednio lub pocztą mailową na adres kopii polecenia przelewu kwoty określonej powyżej z potwierdzeniem banku Najemcy przyjęcia do realizacji. Adnotacja pracownika banku „przyjęto do realizacji” opatrzona pieczęcią banku będzie wystarczającym dowodem powyższego potwierdzenia.
6.  W razie opóźnienia płatności kwot, o których mowa w pkt 2 powyżej, odsetki za opóźnienie w płatności będą należne dopiero za okres począwszy od dnia 26 stycznia 2013 r.

Jak wynika z treści powyższej oferty – najważniejszym jej elementem jest oferta zwiększenia przez Wynajmującego czynszu w Umowie Najmu w formie dodatkowego czynszu za styczeń w kwocie w wysokości 1.864.456 EUR.

Przyjęcie oferty zmiany Umowy Najmu – 21 stycznia 2013 roku (Aneks nr 3)

W dniu 21 stycznia 2013 roku Wnioskodawca przed notariuszem w \`(...)\`.., w formie aktu notarialnego, złożył „OŚWIADCZENIE O PRZYJĘCIU OFERTY ZMIANY UMOWY NAJMU – zawarcia Aneksu numer 3”. W ramach tego aktu Wnioskodawca zgodził się w całości i bez zgłaszania uwag na zaproponowane przez Wynajmującego nowe warunki najmu, tj. w szczególności na zwiększenie przez Wynajmującego czynszu w Umowie Najmu.

Zawiadomienie o decyzji zaprzestania działalności w Centrum – 21 stycznia 2013 roku.

W dniu 21 stycznia 2013 roku Wnioskodawca złożył Wynajmującemu oświadczenie, że zgodnie z § 3.2 (a) Aneksu nr 4, po dokonaniu wewnętrznej analizy, uwzględniającej średnioroczne obroty uzyskiwane w Lokalu (w rozumieniu Aneksu nr 4) w okresie kończącym się w dniu 31 grudnia 2012 roku (włącznie), plany biznesowe Wnioskodawcy oraz Pierwotnego Najemcy jako podnajemcy oraz kalkulację kosztów i ryzyk związanych z przyszłą działalnością w Centrum Wnioskodawcy oraz Pierwotnego Najemcy jako podnajemcy, z uwagi na wyniki tej analizy, a także z innych przyczyn, Wnioskodawca doszedł do wniosku, że dalsze prowadzenie działalności w zakresie podnajmu lub działalności handlowej, w Lokalu nie jest w dalszej perspektywie opłacalne dla niego i dla Pierwotnego Najemcy, jako jego podnajemcy. Ponadto Wnioskodawca oświadczył, że średnie obroty (netto) uzyskiwane w Lokalu w okresie od stycznia do grudnia 2012 roku, stanowią kwotę niższą niż kwota wskazana w § 3.2 (b) Aneksu nr 4. W związku z powyższym Wnioskodawca podjął decyzję o zaprzestaniu działalności w Lokalu z przyczyn podanych powyżej, o czym niniejszym zawiadomił Wynajmującego.

1.3. Dodatkowe wyjaśnienia

Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że przedmiotem najmu jest obiekt przeznaczony dla celów prowadzenia działalności w formie sklepu wielkopowierzchniowego (supermarketu), zlokalizowany w galerii handlowej A w R, której właścicielem jest spółka M Sp. z o.o.

Wynajmujący (spółka M sp. o.o.) to spółka działająca w branży nieruchomości, której głównym przedmiotem działalności gospodarczej jest wynajem, sprzedaż i gospodarowanie nieruchomościami. Spółka ta nie jest powiązana z Pierwotnym Najemcą ani Wnioskodawcą w rozumieniu przepisów artykułu 11 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W przedstawionym stanie faktycznym spółka M sp. z o.o. działała jako niezależny przedsiębiorca, którego celem było zawarcie i wykonywanie umowy najmu wskazanego wyżej lokalu użytkowego, na podstawie której lokal ten został wynajęty na rzecz Pierwotnego Najemcy oraz osiąganie przychodów z najmu długoterminowego.

Pierwotny Najemca (poprzednia nazwa to B Polska Sp. z o.o.) jest spółką działającą w branży sprzedaży detalicznej, której głównym przedmiotem działalności jest sprzedaż dóbr szybko rotujących (FMCG) w supermarketach zlokalizowanych w Polsce. Spółka ta zapewnia sobie tytuł prawny do powierzchni handlowych, najczęściej w ramach najmu (podnajmu) długoterminowego oraz wykorzystuje te powierzchnie na cele związane z wyżej opisaną działalnością główną, czyli sprzedażą produktów w supermarketach.

Wnioskodawca to spółka działająca w branży nieruchomości, której głównym przedmiotem działalności gospodarczej jest zarządzanie nieruchomościami i świadczenie usług związanych z nieruchomościami na rzecz spółek działających pod szyldem E.L lub innych podmiotów. Spółka ta jest wyspecjalizowanym podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami. W ramach przyjętego modelu biznesowego organizacji sklepów E.L oraz przyjętej przez Wnioskodawcę strategii gospodarczej Wnioskodawca:

(i) nabywa grunty, buduje obiekty handlowe i wynajmuje osobom trzecim, spółkom prowadzącym sklepy pod szyldem E. L lub innym podmiotom (wariant pierwszy); lub

(ii) negocjuje z wynajmującymi warunki nowych umów najmu lub renegocjuje warunki zawartych umów najmu, dotyczących obiektów, których właścicielami są deweloperzy lub fundusze inwestycyjne oraz podnajmuje spółkom prowadzącym sklepy pod szyldem E. L (wariant drugi).

Wnioskodawca, realizując tę strategię gospodarczą, stara się restrukturyzować istniejące umowy najmu nieruchomości zawarte przez spółki działające pod szyldem E. L lub inne podmioty m.in. poprzez takie aneksy jak opisany w stanie faktycznym Aneks nr 1, w ramach których „wstępuje” w prawa i zobowiązania pierwotnych najemców (spółek działających pod szyldem E. L lub innych podmiotów) w stosunku do wynajmujących. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że to, iż przedmiotowa umowa najmu nie została od razu zawarta przez Wnioskodawcę, wynika z faktu, że Pierwotny Najemca w chwili zawierania umowy najmu należał do grupy B, która posiadała zupełnie inny model organizacji sieci sklepów. Po przejęciu sklepów B przez grupę E. L, powstała niespójność organizacji działalności tych sklepów z zasadami obowiązującymi w ramach sieci E. L, w szczególności powstała sytuacja, w której spółka eksploatująca sklep jest równocześnie spółką posiadającą bezpośrednio umowę najmu z podmiotem nie uczestniczącym w sieci E. L. Przedmiotowe aneksy miały służyć dostosowaniu sytuacji prawnej do zasad stosowanych w sieci E. L. Nie istnieje podmiot, który bezpośrednio lub pośrednio posiada w kapitale Wnioskodawcy oraz Pierwotnego Najemcy udział nie mniejszy niż 5%, jednak ta sama osoba jest członkiem zarządu Wnioskodawcy, jak i spółki kapitałowej, która jest jedynym udziałowcem Pierwotnego Najemcy.

Wnioskodawca zawarł Aneks do umowy, na podstawie której „wstąpił” w miejsce Pierwotnego Najemcy w październiku 2012 r. w ramach realizacji strategii gospodarczej centralizacji zarządzania nieruchomościami. Podkreślenia wymaga, że (jak to zostało opisane w punkcie poprzednim niniejszego pisma) Wnioskodawca pełni w stosunku do sieci sklepów E. L funkcję wyspecjalizowanego podmiotu odpowiedzialnego za zarządzanie nieruchomościami, dysponującego aktywami i personelem potrzebnym do skuteczniejszego, niż poszczególne spółki prowadzące sklepy działające pod szyldem E. L, zarządzania procesami związanymi z wynajmem, nabywaniem oraz zbywaniem nieruchomości. Należy wyjaśnić, że zawarcie opisanego w stanie faktycznym aneksu w październiku 2012 roku odbyło się w ramach dostosowania sytuacji prawnej do zasad stosowanych w sieci sklepów E. L, polegającego na tym, że Wnioskodawca, o ile jest to możliwe, „wstępuje” w prawa i zobowiązania pierwotnych najemców (spółek prowadzących sklepy działające pod szyldem E. L) – w stosunku do wynajmujących i podnajmuje dane lokale spółkom prowadzącym sklepy. Czynności zmierzające do przeniesienia praw i zobowiązań z umów najmu na Wnioskodawcę zostały podjęte zarówno w odniesieniu do przedmiotowej umowy najmu, jak i innych umów najmu. W przypadkach, w których została uzyskana zgoda wynajmującego prawa i zobowiązania z umów najmu zostały przeniesione na Wnioskodawcę.

W chwili podpisania Aneksu do umowy nie było wiadomo, czy zajdą okoliczności uprawniające Wnioskodawcę do rozwiązania umowy najmu w styczniu 2013 roku. Aneks zawierał mechanizm zabezpieczający Wnioskodawcę przed koniecznością kontynuowania najmu w sytuacji, w której działalność gospodarcza prowadzona w przedmiotowej nieruchomości przez jego podnajemcę okazałaby się nieopłacalna i w konsekwencji tego podnajemca mógłby nie być zainteresowany trwaniem umowy najmu lub mógłby popaść z powodu zaistnienia nieopłacalności działalności sprzedażowej w złą kondycję finansową skutkującą zaprzestaniem płatności czynszu przez podnajemcę (Pierwotnego Najemcę). Mechanizm zapłaty Czynszu Dodatkowego miał zabezpieczać Wnioskodawcę na wypadek takich okoliczności przed koniecznością uiszczania czynszu za cały okres najmu, w sytuacji gdyby podnajemca z wyżej opisanych powodów nie mógł uiszczać czynszu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wynagrodzenie należne Wynajmującemu od Wnioskodawcy w formie Czynszu Dodatkowego stanowi odpłatność za świadczenie na rzecz Wnioskodawcy usługi podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z Faktury otrzymanej od Wynajmującego z tytułu Czynszu Dodatkowego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011r. w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Tak więc zasadą jest, że fakturę wystawia sprzedawca będący podatnikiem podatku od towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług.

Z treści cytowanego wyżej przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia nie będące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, iż definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie nie będące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności.

W związku z powyższym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odszkodowaniem przynosiłoby wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno być ono na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznane za usługę.

Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Mając powyższe na uwadze, aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności dokonywanej w zamian za odszkodowanie (rekompensatę), niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy czynności te skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zawarł umowę najmu nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca przedmiot zawartej umowy najmu miała być wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Następnie, jeszcze przed dniem, w którym najem miał się zakończyć, ale po dniu podpisania umowy najmu, Wnioskodawca podjął decyzję o rezygnacji z najmu nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy.

Wnioskodawca zawarł z kontrahentem aneks nr 4 wprowadzający opcję rozwiązania umowy najmu za wynagrodzeniem, w którym Wnioskodawca zobowiązany był do zapłaty wynagrodzenia (Czynszu Dodatkowego) na rzecz kontrahenta w związku z udzieleniem przez niego opcji rozwiązania umowy najmu, a także w związku z poniesionymi przez niego wydatkami w celu doprowadzenia do realizacji umowy najmu. Kwota Czynszu Dodatkowego wynikająca z zawartego porozumienia została udokumentowana wystawioną przez kontrahenta fakturą VAT, powiększoną o podatek VAT według stawki podstawowej.

Aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności, dokonanej w zamian za rekompensatę, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy te czynności skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego. W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, w ocenie Wnioskodawcy, mamy do czynienia ze świadczeniem usługi, gdyż Wynajmujący otrzymał określoną kwotę opłaty wynikającej z zawartego porozumienia w zamian za zgodę na rozwiązanie umowy najmu jeszcze przed dniem, w którym najem miał się zakończyć zgodnie z umową na czas określony. Należy zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – w zamian za wyrażenie zgody na rozwiązanie umowy najmu jeszcze przed dniem, w którym najem miał się zakończyć zgodnie z umową na czas określony (korzyść po stronie Wnioskodawcy), Wynajmujący otrzymał określone świadczenie pieniężne w postaci Czynszu Dodatkowego.

Zatem rozwiązanie umowy najmu jeszcze przed dniem, w którym najem miał się zakończyć (przedterminowo) w wyniku zawarcia przez strony i wykonania aneksu prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego (tj. zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego nie wywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez stronę z ciążących na niej obowiązków.

Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona zatem zostanie przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego) co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, otrzymana przez kontrahenta Wnioskodawcy kwota Czynszu Dodatkowego wynikająca z zawartego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu jeszcze przed dniem, w którym najem miał się zakończyć, będzie stanowiła wynagrodzenie za świadczoną przez kontrahenta usługę, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów według stawki 23%.

Kluczowy jest w tym zakresie § 3.1 Aneksu nr 4, zgodnie z którym: „Strony niniejszym potwierdzają, że uzgodniły na mocy wzajemnego porozumienia oraz niniejszego Aneksu, udzielenie sobie nawzajem opcji (uprawnienia) rozwiązania Umowy Najmu, na warunkach i w okolicznościach przewidzianych w niniejszym Aneksie wraz z wprowadzeniem obowiązku zapłaty, w razie wypowiedzenia Umowy Najmu, Czynszu Dodatkowego, o którym mowa w pkt V.”

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w orzecznictwie podatkowym.

Kwestia odszkodowania stanowiącego rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE, w wyroku z dnia 15 grudnia 1993 r. w sprawie Lubbock Fine Co. przeciwko Commissioners of Customs and Excise (C-63/92). W orzeczeniu tym Trybunał nie uznał za prawidłowe zastosowanie innych zasad opodatkowania VAT dla „wynagrodzenia należnego jednej stronie od drugiej w związku z rezygnacją z najmu” niż dla czynszu opłacanego w ramach umowy najmu nieruchomości. A zatem z rozstrzygnięcia Trybunału wynika, że odszkodowanie stanowiące rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko Spółki znajduje również potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, której przykładem są następujące interpretacje indywidualne wydane przez Ministra Finansów:

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 10 września 2013 r., sygn. IBPP1/443-630/13/KJ:

„Mając na uwadze przywołane regulacje i przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że przedmiotowa czynność Wnioskodawcy w postaci zgody na rozwiązanie zawartej umowy (co stanowi korzyść dla najemcy) wynikająca z zawartej umowy stanowi odpłatne świadczenie usług na rzecz najemcy w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Otrzymana kwota odszkodowania ustalona na podstawie zawartej w dniu 22 kwietnia 2013 r. umowy w sprawie rozwiązania dotychczasowych umów najmu oraz wypłaty odszkodowania stanowi wynagrodzenie za tę usługę i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2013 r., sygn. IPPP1/443-690/13-2/AP:

„Przedmiotowe wynagrodzenie wypłacane przez Wnioskodawcę nie jest więc zadośćuczynieniem, lecz stanowi formę wynagrodzenia za działanie A. tj. wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy. W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Zatem zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy najmu), za którą Spółka wypłaca określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako określone świadczenie usług przez A podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona jest bowiem przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przywołane regulacje i przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że czynność A w postaci wyrażenia zgody na skrócenie terminu trwania umowy najmu stanowi odpłatne świadczenie usług no rzecz Wnioskodawcy w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wypłacana kwota, ustalona na mocy zawartej umowy w zamian za odstąpienie od umowy stanowi wynagrodzenie za te usługi i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2013 r., sygn. IPPP1/443-691/13-2/AP:

„W przedmiotowej sprawie, D oraz E postanowili zakończyć łączące ich z Wnioskodawcą relacje biznesowe i prawne, w szczególności poprzez rozwiązanie umowy najmu. W związku z powyższym w kwietniu 2013 r. została zawarta umowa, na mocy której A wyraziło zgodę na rozwiązanie umowy najmu, nie podnoszenie żadnych roszczeń przeciwko D w związku z tą umową, zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej w Hotelu, a także wydanie Pomieszczeń D w związku z zakończeniem umowy najmu w zamian za stosowne wynagrodzenie uzgodnione w umowie.

Wskazać należy w tym miejscu, że w przedmiotowej sprawie rozwiązanie umowy najmu poprzez zawarcie wskazanej umowy oraz wypłacenie określonej tą umowę kwoty prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego (tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane umowa (najmu była umową terminową, zawartą na czas określony), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez którąś ze stron z ciążących na niej obowiązków.

Przedmiotowe wynagrodzenie wypłacane przez Wnioskodawcę nie jest więc zadośćuczynieniem, lecz stanowi formę wynagrodzenia za działanie A., tj. wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy. W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Zatem zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy najmu), za którą D. wypłaca określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako określone świadczenie usług przez Wnioskodawcę podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona jest bowiem przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zawarł z najemcą umowę najmu powierzchni magazynowej na okres 10 lat. Zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, najemca ma prawo do rozwiązania Umowy Najmu przed upływem podstawowego okresu obowiązywania Umowy Najmu. Prawo najemcy do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu może być skutecznie wykonane pod warunkiem złożenia przez najemcę odpowiedniego oświadczenia oraz zapłaty na rzecz Wnioskodawcy kwoty stanowiącej równowartość czynszu najmu za okres 12 miesięcy. Najemca w celu skorzystania z przewidzianego w Umowie Najmu uprawnienia do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu, złożył Wnioskodawcy oświadczenie o wcześniejszym rozwiązaniu Umowy Najmu oraz dokonał wpłaty w wysokości odpowiadającej kwocie netto wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy na podstawie Umowy Najmu.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 kwietnia 2013 r., sygn. IBPP1/443-1312/12/BM:

„Wnioskodawca wskazał we wniosku, iż rozwiązanie umowy najmu spowodowane było czynnikami ekonomicznymi i dynamicznie zmieniającą się sytuacją rynkową. Uwarunkowania rynkowe na dzień planowania najmu powierzchni oraz rozwiązania umowy najmu były inne. Zawierając porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu Wnioskodawca działał w celu minimalizacji nieuzasadnionych gospodarczo wydatków, wedle stanu wiedzy na dzień takiego porozumienia.

Podstawową korzyścią wynikającą z zawartego przez Wnioskodawcę porozumienio rozwiązaniu umowy najmu było zwolnienie Wnioskodawcy z obowiązku uiszczania czynszu z tytułu najmu przedmiotowej nieruchomości, jak również uniknięcie szeregu innych wydatków związanych z przedmiotową nieruchomością oraz z przeniesieniem produkcji do nowej lokalizacji, wśród których można wskazać m.in. różnego rodzaju opłaty eksploatacyjne, bez ponoszenia których Wnioskodawca nie byłby w stanie korzystać z przedmiotu umowy najmu w sposób zgodny z przeznaczeniem. Z uwagi na decyzję Wnioskodawcy o rezygnacji z prowadzenia działalności gospodarczej przy wykorzystaniu obiektów będących przedmiotem umowy najmu, ponoszenie wydatków wynikających z przedmiotowej umowy najmu nie miało żadnego uzasadnienia ekonomicznego dla Wnioskodawcy.

Rozwiązanie umowy najmu przyczyniło się do ograniczenia ponoszonych przez Spółkę wydatków związanych z bieżącą działalnością gospodarczą. Na dzień zawarcia Porozumienia, przeniesienie produkcji do nowej lokalizacji było w ocenie Spółki niekorzystne ekonomicznie. Zawarcie porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu i uiszczenie z tego tytułu na rzecz kontrahenta opłaty stanowiącej rekompensatę poniesionych przez niego wydatków w związku z zawarciem umowy najmu pozwoliło Wnioskodawcy dodatkowo uchylić niepewność w zakresie ewentualnych wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy najmu, a także wykluczyć ryzyko ewentualnego sporu z kontrahentem w tym zakresie.

Wnioskodawca wskazał, że będąca przedmiotem zawartej umowy najmu nieruchomość miała być wykorzystywana na potrzeby prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji wszystkie wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę w związku z zawartą umową najmu, w tym także opłata wynikająca z porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu, którego zawarcie znajduje ekonomiczne uzasadnienie, ma w ocenie Wnioskodawcy, związek z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w tym w szczególności z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż w związku z tym, że otrzymana przez kontrahenta Wnioskodawcy kwota wynikająca z zawartego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu jeszcze przed dniem, w którym najem miał się rozpocząć będzie stanowiła wynagrodzenie za świadczoną przez kontrahenta usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów według stawki 23%, co szczegółowo uzasadniono powyżej, zatem nie znajdzie zastosowania w tym zakresie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji powyższego Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez kontrahenta Wnioskodawcy dokumentującej opłatę wynikającą z zawartego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu jeszcze przed dniem, w którym najem miał się rozpocząć, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, opłata z tytułu porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu, którego zawarcie znajduje ekonomiczne uzasadnienie, ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, w tym w szczególności z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu”.

*   Interpretacje indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 9 maja 2013r., sygn. ITPP1/443-128/13/IK:

„Przedmiotowe wynagrodzenie otrzymane od najemcy stanowi zatem formę wynagrodzenia za działania Wnioskodawcy - wyrażenie zgody za odstąpienie od umowy. W analizowanym przypadku istnieje bowiem bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem Wnioskodawcy a otrzymaniem wynagrodzenia ze strony najemcy. Otrzymana od kontrahenta kwota nie stanowi więc formy zadośćuczynienia lecz wynagrodzenie za konkretne świadczenie usługi w postaci zobowiązania do powstrzymania się od dokonania czynności, które wprost wymienione zostało w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem w opisanej we wniosku sytuacji – wbrew stanowisku Spółki – mamy do czynienia z transakcją mającą charakter ekwiwalentny.

Reasumując wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie odszkodowanie otrzymane przez Wnioskodawcę jest ściśle związane z uzyskaniem korzyści przez wypłacającego (najemcę nieruchomości), w postaci uzyskania zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, co stanowi świadczenie wykonane przez Spółkę na jego rzecz. Zatem istnieje związek pomiędzy wypłatą należności, a świadczeniem wzajemnym. Wobec powyższego należy uznać, iż w opisanym stanie faktycznym - w świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy – mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług, podlegających opodatkowaniu na ogólnych zasadach rozliczania podatku od towarów i usług, według właściwej stawki dla tego typu usługi. Takie usługi powinny zostać udokumentowane fakturą VAT, na podstawie powołanego art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a nie jak wskazała Spółka notą obciążeniową”.

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 marca 2013 r., sygn. IPPP1/443-1251/12-4/AP:

„W przedmiotowej sprawie, na podstawie złożonego wypowiedzenia Wnioskodawca rozwiązał umowę najmu lokalu użytkowego. Jednak na podstawie umowy najmu, Spółka zobowiązana była również do zapłaty na rzecz Wynajmującego odszkodowania w wysokości odpowiadającego 12-miesięcznemu czynszowi podstawowemu, z tytułu przedterminowego rozwiązania ww. umowy najmu. Wskazać należy w tym miejscu, że w przedmiotowej sprawie rozwiązanie umowy poprzez złożenie wypowiedzenia oraz wpłacenie określonej umową kwoty prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego (tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane – umowa najmu była umową terminową, zawartą na czas określony, tj. 10 lat), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez którąś stronę z ciążących na niej obowiązków.

Przedmiotowe wynagrodzenie otrzymane przez Wynajmującego nie jest więc zadośćuczynieniem, lecz stanowi formę wynagrodzenia za jego działanie – tj. wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy. W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem. Zatem zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy najmu), za którą Spółka wypłaca określoną kwotę pieniężną, należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona jest bowiem przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodę na rozwiązanie zawartej umowy najmu – co stanowi korzyść dla Wnioskodawcy – należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie można więc podzielić stanowiska Spółki, iż w momencie zapłaty rekompensaty korzyść powstała jedynie po stronie Wynajmującego. Spełniona zatem zostaje przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przywołane regulacje i przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że czynność Wynajmującego w postaci wyrażenia zgody na rozwiązanie zawartej umowy najmu stanowi odpłatne świadczenie usług na rzecz Wnioskodawcy w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłacana kwota odszkodowania, ustalona na mocy umowy najmu w zamian za odstąpienie od umowy stanowi wynagrodzenie za te usługi i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, wbrew stanowisku Wnioskodawcy, nie zachodzą przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, a zatem – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 86 ust. 1 ww. ustawy - Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej wypłacone odszkodowanie za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego”.

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. IPPP1/443-1200/12-2/JL:

„Aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności, dokonanej w zamian za określone wynagrodzenie, niezbędne jest rozstrzygnięcie czy te czynności skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego. W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, w ocenie tut. organu mamy do czynienia ze świadczeniem usługi, gdyż określone świadczenie pieniężne jest wypłacane w zamian za zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Należy zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – w zamian za wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy (korzyść po stronie najemcy), wynajmujący otrzymuje określone świadczenie pieniężne. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, świadczenie pieniężne należne z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu stanowi płatność wynikającą z łączącego strony stosunku najmu. Stanowi ono zabezpieczenie interesów Wynajmującego poprzez zagwarantowanie wypłaty dodatkowego wynagrodzenia w przypadku skrócenia okresu najmu. Natomiast korzyścią dla Najemcy jest przedterminowe rozwiązanie umowy najmu.

Spełniona zatem jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji uznać należy, iż świadczenie pieniężne płacone z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi w analizowanym przypadku wynagrodzenie za świadczenie usługi wynikającej z łączących strony więzów obligacyjnych oraz przewidzianej wprost w postanowieniach umowy. Zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu należy traktować jako odpłatne świadczenie usług spełniające przesłanki określone w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, świadczenie pieniężne otrzymane przez Spółkę działającą w charakterze wynajmującego z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi wynagrodzenie za usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT”.

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2012 r., sygn. IPPP1-443-309/11-4/EK:

„(…) tolerowanie przez wynajmującego skrócenia okresu umowy za zapłatą odstępnego wynika z zobowiązania umownego i skutkuje uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez Spółkę. Nie ma też wątpliwości, że zapłata odstępnego następuje w zamian za takie zachowanie wynajmującego. Na podstawie bowiem szczególnych postanowień umownych strony przewidziały możliwość wcześniejszego odstąpienia od umowy najmu lokalu w zamian za wypłacenie przez Spółkę odstępnego. Kwota odstępnego jest znacznie niższa od kwoty, którą Spółka jako najemca musiałaby płacić w wykonaniu podstawowego zobowiązania z umowy najmu. Dzięki rezygnacji wynajmującego z dochodzenia swoich praw płynących z umowy najmu w zamian za odstępne, ograniczone zostają niekorzystne dla Spółki skutki decyzji o zmianie organizacji, które mają wygenerować oszczędności. Spółka otrzymuje więc konkretną wymierną korzyść, wynikającą z zobowiązania umownego, za którą - zgodnie z umową - płaci wynagrodzenie. W związku z powyższym, zachowanie wynajmującego spełnia definicję odpłatnego świadczenia usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy VAT, które podlega opodatkowaniu VAT. Ustawa VAT nie przewiduje też zwolnienia dla tego typu usług.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 września 2011 r., sygn. ILPP1/443-839/11-2/MP:

„Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Spełniona zatem została przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

*   Interpretacja indywidualna z dnia 22 sierpnia 2011 r., sygn. 1TPP2/443-830/11/AW:

„W przedmiotowej sprawie otrzymane odszkodowanie jest ściśle związane z uzyskaniem korzyści przez wypłacającego (najemcę nieruchomości), w postaci uzyskania zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, co stanowi świadczenie wykonane na jego rzecz. Zatem istnieje związek pomiędzy wypłatą należności, a świadczeniem wzajemnym. Wobec powyższego należy uznać, iż w opisanym stanie faktycznym - w świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy - mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. IBPP1/443-314/11/LS:

„Kwota pieniężna wypłacana Wnioskodawcy przez Najemcę z tytułu rekompensaty za utracone korzyści w związku z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 41 ust. 1 i 14a ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów według stawki 22%.”

*   Interpretacja indywidualna z dnia 15 marca 2011 r., sygn. IPPP1/443-1299/10-2/AP:

„Rekompensata należna Y z tytułu przedterminowego rozwiązania przez X Umowy stanowi odpłatność za świadczenie na rzecz X usługi polegającej na wyrażeniu zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, która podlega opodatkowaniu VAT.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej W Warszawie z dnia 24 marca 2010 r.., sygn. IPPP3/443-1249/09-4/KG:

„Otrzymana przez Wnioskodawcę kwota rekompensaty z tytułu rozwiązania urnowy najmu przed upływem pierwotnie ustalonego terminu (\`(...)\`) należy traktować jako wynagrodzenie za świadczoną usługę, która to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 22%.”

*   Interpretacja indywidualna z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. IPPP1/443-11/10-2/AW:

„Przedmiotowa czynność stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, polegającej na zobowiązaniu się Najemcy do wypłaty świadczenia pieniężnego w zamian za odstąpienie od umowy świadczonej przez Wynajmującego, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Powyższe stanowisko znajduje też potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2014 r. (sygn. I FSK 1664/12), w którym wskazano, że odszkodowanie za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego stanowi czynność podlegającą VAT.

2.

Zdaniem Wnioskodawcy przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z Faktury otrzymanej od Wynajmującego z tytułu Czynszu Dodatkowego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi.

Z treści powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki,b tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

W przedstawionym stanie faktycznym bezspornym jest fakt, że najem powierzchni handlowej jest niezbędny do wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej obejmującej jej podnajem, a zatem wszelkie czynności z nim związane mają również bezpośredni związek z tą działalnością. Zatem, w opinii Wnioskodawcy, wszelkie inne opłaty, do których jest zobowiązany w związku z Umową Najmu, bądź jej rozwiązaniem, również ponoszone są w związku z prowadzoną przez niego działalnością. Co więcej, Wnioskodawca wskazuje, że prowadzone przez niego czynności restrukturyzacyjne podjęte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej miały bezpośredni wpływ na podjęcie decyzji o przedterminowym rozwiązaniu Umowy Najmu, co również podkreśla związek nabytej przez Wnioskodawcę w zamian za Czynsz Dodatkowy usługi związanej z tą działalnością. Z uwagi bowiem na fakt, że dalsze użytkowanie przedmiotu najmu i ponoszenie z tego tytułu kosztów utraciło dla Wnioskodawcy uzasadnienie ekonomiczne, uiszczenie przez niego Czynszu Dodatkowego było niezbędne do dalszego, niezakłóconego prowadzenia przez niego regularnej działalności gospodarczej.

Na potwierdzenie powyższego, Wnioskodawca pragnie wskazać na następujące interpretacje indywidualne wydane przez Ministra Finansów, które zaświadczając o konieczności opodatkowania różnego rodzaju wynagrodzeń wypłacanych w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu (wynagrodzenie wypłacone w oparciu o postanowienia umowne, o porozumienie; odstępne) potwierdzają prawo podmiotu zobowiązanego do ich uiszczenia do odliczenia podatku VAT wynikającego z tych płatności:

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 marca 2013 r., sygn. IPPP1/443-16/13-2/AS: „W świetle powyższego, w związku ze spełnieniem przesłanek pozytywnych określonych w art. 86 ust. 2 ustawy o VAT oraz brakiem zaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT (w szczególności art. 88 ust. 3a pkt 2), Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej rekompensatę z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu na podstawie zawartego porozumienia.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 lutego 2012 r., sygn. IBPP1/443-314/11/LS: „rekompensata z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu wypłacana przez Wynajmującego na rzecz najemcy na podstawie zawartego Porozumienia stanowi wynagrodzenie za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym podlega opodatkowaniu stawką podstawową VAT w wysokości 23%.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 września 2011 r., sygn. ILPP1/443-839/11-2/MP: „Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Spełniona zatem została przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 sierpnia 2011 r., sygn. ITPP2/443-830/11/AW: „W przedmiotowej sprawie otrzymane odszkodowanie jest ściśle związane z uzyskaniem korzyści przez wypłacającego (najemcę nieruchomości), w postaci uzyskania zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, co stanowi świadczenie wykonane na jego rzecz. Zatem istnieje związek pomiędzy wypłatą należności, a świadczeniem wzajemnym. Wobec powyższego należy uznać, iż w opisanym stanie faktycznym - w świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. IBPP1/443-314/11/LS: „Kwota pieniężna wypłacona Wnioskodawcy przez Najemcę z tytułu rekompensaty za utracone korzyści w związku z wcześniejszym rozwiązaniem urnowy najmu stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 41 ust. 1 i 14a ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów według stawki 22%.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 marca 2011 r., sygn. IPPP1/443-1299/10-2/AP: „W przedstawionym stanie faktycznym bezspornym jest fakt, iż najem pomieszczeń biurowych jest niezbędny do wykonywania przez Spółkę działalności gospodarczej, o zatem wszelkie czynności z nim związane mają również bezpośredni związek z tą działalnością. Zatem, w opinii Spółki, wszelkie inne opłaty, do których jest zobowiązana w związku z Umową, bądź jej rozwiązaniem, również ponoszone są w związku z prowadzoną przez nią działalnością. Co więcej, Spółka wskazuje, iż prowadzone przez nią czynności restrukturyzacyjne podjęte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej miały bezpośredni wpływ na podjęcie decyzji o przedterminowym rozwiązaniu Umowy, co również podkreśla związek nabytej przez X w zamian za Rekompensatę usługi z tą działalnością. Z uwagi bowiem na fakt, iż dalsze użytkowanie przedmiotu najmu i ponoszenie z tego tytułu kosztów utraciło dla Spółki uzasadnienie ekonomiczne, uiszczenie przez nią Rekompensaty było niezbędne do dalszego, niezakłóconego prowadzenia przez nią regularnej działalności gospodarczej.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 marca 2010r., sygn. IPPP3/443-1099/09-4/KT: „Z wniosku wynika, że najem pomieszczeń biurowych, a także wypłata przedmiotowego wynagrodzenia określonego w zawartej przez Strony umowie najmu ma związek z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Biorąc zatem pod uwagę powołane przepisy prawa należy uznać, iż Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury potwierdzającej wypłatę wynagrodzenia za rozwiązanie umowy najmu.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 kwietnia 2010 r., sygn. IPPP1/443-297/10-2/AW: „Z uwagi na fakt, iż Wynagrodzenie należne z tytułu zawarcia Porozumienia pozostaje w związku z czynnościami Spółki opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług, Spółce przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Wynajmującego na Spółkę w związku z zawarciem porozumienia.”

*   Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 26 maja 2008 r., sygn. IBPP1/443-322/08/JP: „Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Y Sp. z o.o. z tytułu wypłaty odstępnego, o ile wydatek ten związany jest ze sprzedażą opodatkowaną VAT i można zaliczyć go do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a także nie zachodzą Inne wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług”.

W świetle powyższego, w związku ze spełnieniem przesłanek pozytywnych określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz brakiem zaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT (w szczególności art. 88 ust. 3a pkt 2), Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Czynsz Dodatkowy płatny na podstawie zawartych aneksów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z treści cytowanego wyżej przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 poz. 121), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zauważyć należy jednak, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności.

W związku z tym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za wynagrodzeniem przynosiłoby wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno być ono na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznane za usługę.

Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Zatem, aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności dokonywanej w zamian za wynagrodzenie, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy czynności te skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca, będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zawarł umowę najmu nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca przedmiot zawartej umowy najmu miała być wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Następnie, jeszcze przed dniem, w którym najem miał się zakończyć, ale po dniu podpisania umowy najmu, Wnioskodawca podjął decyzję o rezygnacji z najmu nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy. Wnioskodawca zawarł z kontrahentem aneks wprowadzający opcję rozwiązania umowy najmu za wynagrodzeniem, w którym Wnioskodawca zobowiązany był do zapłaty wynagrodzenia (Czynszu Dodatkowego) na rzecz kontrahenta w związku z udzieleniem przez niego opcji rozwiązania umowy najmu, a także w związku z poniesionymi przez niego wydatkami w celu doprowadzenia do realizacji umowy najmu. Kwota Czynszu Dodatkowego wynikająca z zawartego porozumienia została udokumentowana wystawioną przez kontrahenta fakturą VAT, powiększoną o podatek VAT według stawki podstawowej.

Aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności, dokonanej w zamian za wynagrodzenie, niezbędne jest rozstrzygnięcie czy te czynności skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego. W rozpatrywanej sprawie, w ocenie tut. Organu podatkowego mamy do czynienia ze świadczeniem usługi, gdyż Wynajmujący otrzymał określoną kwotę opłaty wynikającą z zawartego porozumienia w zamian za zgodę na przedterminowe rozwiązanie umowy najmu. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – Wnioskodawcę w zamian za wyrażenie zgody na przedterminowe rozwiązanie umowy najmu nieruchomości (korzyść po stronie Wnioskodawcy) z uwagi na zmianę sytuacji ekonomicznej, natomiast Wynajmujący otrzymał określone świadczenie pieniężne stanowiące rekompensatę za wyrażenie zgody na przedterminowe rozwiązanie umowy najmu.

Zatem rozwiązanie umowy najmu poprzez zawarcie przez strony porozumienia prowadzi do wygaśnięcia wiążącego strony stosunku prawnego (tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez stronę z ciążących na niej obowiązków.

Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona zatem zostanie przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym otrzymana przez kontrahenta Wnioskodawcy kwota Czynszu Dodatkowego wynikająca z zawartego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu stanowi wynagrodzenie za świadczoną przez kontrahenta usługę, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów według stawki 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kwestie odliczenia podatku reguluje przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Ustawodawca przyznał zatem podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia określonych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Podstawową zasadą dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego jest związek towarów i usług, przy nabyciu których podatek został naliczony, z czynnościami opodatkowanymi.

Wnioskodawca wskazał we wniosku, że najem powierzchni handlowej jest niezbędny do wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej obejmującej jej podnajem. Prowadzone przez Wnioskodawcę czynności restrukturyzacyjne podjęte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej miały bezpośredni wpływ na podjęcie decyzji o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu.

Przedmiotem wątpliwości Strony jest, czy ma prawo do odliczenia podatku VAT z faktury otrzymanej od Wynajmującego dokumentującej uiszczenie przez Wnioskodawcę kwoty Czynszu Dodatkowego.

Tut. Organ stwierdza, że Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez kontrahenta Wnioskodawcy dokumentującej kwotę Czynszu Dodatkowego wynikającą z zawartego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu, gdyż Czynsz Dodatkowy z tytułu wyrażenia zgody na rozwiązanie umowy najmu, które znajduje ekonomiczne uzasadnienie stanowi wynagrodzenie za usługę mającą związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca wskazał, że dalsze użytkowanie przedmiotu najmu i ponoszenie z tego tytułu kosztów utraciło dla Wnioskodawcy uzasadnienie ekonomiczne, a uiszczenie przez niego Czynszu Dodatkowego było niezbędne do dalszego, niezakłóconego prowadzenia przez niego regularnej działalności gospodarczej. Tym samym należy uznać, że nabycie usługi polegającej na wyrażeniu zgody na przedterminowe rozwiązanie umowy najmu ma związek z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu wykonywanymi przez Stronę, a zatem Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturze dokumentującej tą usługę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.