Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.78.2019.1.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-19
Teza: w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; grunty; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 stycznia 2019 r. (data wpływu 6 lutego 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2019 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

E. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem od A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Zbywca”) na mocy umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działek 318/7 oraz 211/29 o łącznej powierzchni 8,210 m2, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr … (dalej „Grunt”), wraz z prawem własności budynku biurowego oraz parkingu wzniesionych na Gruncie w 1953 r. (dalej „Budynek”; Grunt, parking oraz Budynek w dalszej części wniosku zwane będą łącznie jako „Nieruchomość”). Na Gruncie, za wyjątkiem Budynku oraz parkingu, posadowione są dwa billboardy reklamowe oraz obiekt liniowy (gazociąg), nieprzyłączony do Budynku. Ani gazociąg ani billboardy znajdujące się na Gruncie nie zostały ujawnione w księdze wieczystej ani w rejestrze gruntów prowadzonym dla Nieruchomości. Z księgi wieczystej nie wynika także, aby została ustanowiona służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

Grunt stanowi własność Skarbu Państwa i jest oddany Zbywcy w użytkowanie wieczyste. Budynek oraz parking posadowione są na Gruncie i stanowią własność Zbywcy. Budynek i parking stanowią odrębne od Gruntu nieruchomości przeznaczone na wynajem. Parking stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zbywca nabył prawo do Nieruchomości w następujący sposób:

1.  Przedsiębiorstwo Techniczno-Usługowe „E.” w K., będące przedsiębiorstwem państwowym (dalej: „Przedsiębiorstwo Państwowe”), w którego zarządzie pozostawały grunty Skarbu Państwa, nabyło prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r.
2.  Na podstawie postanowienia nr … Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 29 września 1995 r. w związku z uchwałą Rady pracowniczej z dnia 10 stycznia 1995 r. oraz wspólnego wniosku Dyrektora Przedsiębiorstwa i Rady Pracowniczej z dnia 10 stycznia 1995 r., znak: \`(...)\` przeprowadzono postępowanie przygotowawcze w sprawie prywatyzacji w drodze likwidacji Przedsiębiorstwa Państwowego, w celu sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) kodeksu cywilnego w całości inwestorowi wyłonionemu w drodze publicznego zaproszenia.
3.  3 grudnia 1996 roku pomiędzy Skarbem Państwa a spółką Przedsiębiorstwo … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie, po zmianie nazwy, A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) została zawarta umowa sprzedaży przedsiębiorstwa stanowiącego mienie zlikwidowanego Przedsiębiorstwa Państwowego. Przy nabyciu Budynku i parkingu Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Czynność nabycia przedsiębiorstwa nie podlegała opodatkowaniu VAT, stosownie do dyspozycji art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Budynek wchodzący w skład Nieruchomości został wzniesiony w latach pięćdziesiątych XX w., z przeznaczeniem na cele biurowe. Pierwotnie Budynek wraz z parkingiem wykorzystywane były przez jego właściciela - A. Na moment składania wniosku o interpretację (co będzie aktualne także na moment sprzedaży) zasadnicza większość powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku jest przedmiotem umów najmu, a w Budynku nie ma powierzchni, które nigdy nie były przedmiotem umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT

Budynek w okresie dwóch lat przed planowaną dostawą nie byt ulepszany w ten sposób, że wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone na Budynek do daty planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy. Zbywca nie ponosił (i nie będzie ponosił do daty Sprzedaży) także ww. wydatków na ulepszenie parkingu ani żadnych innych budowli znajdujących się na Gruncie.

Zbywca w 2007 r. poczynił nakłady na ulepszenie parkingu w wysokości 1.522.499,31 zł. Nakłady te zwiększyły wartość początkową parkingu, która przed ulepszeniem wynosiła 85.984,53 zł. W 2004 i 2007 r. Zbywca poczynił także nakłady na ulepszenie Budynku, którego wartość początkowa przed ulepszeniem wynosiła 1.818.328,20 zł, zaś nakłady na ulepszenie w 2004 r. wyniosły 140.086,00 zł, a w 2007 r. 657.628,24 zł. Łącznie w latach 2004 - 2007 Zbywca poczynił nakłady na ulepszenie Budynku w wysokości 797.714,24 zł, co stanowiło 43,87% wartości początkowej Budynku. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na ulepszenie Budynku oraz parkingu.

Powierzchnie wspólne Nieruchomości (dalej: „Części Wspólne”) zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Częściami Wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu.

Jak wskazano na wstępie, planowana sprzedaż dotyczyć będzie wyżej opisanej Nieruchomości (tj. Budynku z parkingiem oraz Gruntu). Zamiarem Nabywcy jest rozbiórka Budynku po nabyciu nieruchomości, celem zrealizowania nowej inwestycji na Gruncie. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży („Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) zawartą pomiędzy Zbywcą i Nabywcą 8 lutego 2017 r. (zmienioną aneksem z dnia 26 czerwca 2017 r., aneksem z dnia 10 stycznia 2018 r. oraz aneksem z dnia 20 września 2018 r.), warunkami zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie przez jedną ze stron pozwolenia na rozbiórkę Budynku oraz pozwolenia na zrealizowanie nowej inwestycji na Gruncie (tj. pozwolenia na budowę). Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, Zbywca zobowiązał się udzielić Nabywcy pełnomocnictwa obejmujące umocowanie do uzgadniania i uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia mediów na Nieruchomości oraz do dokonywania uzgodnień z właściwymi organami i podmiotami w celu doprowadzenia do przeniesienia/przebudowy sieci, które będą kolidowały z realizacją nowej inwestycji na Gruncie. Ponadto, celem złożenia przez Nabywcę do odpowiednich organów wniosku o pozwolenie na budowę dotyczącego Nieruchomości, Zbywca udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zbywca zobowiązał się do złożenia (na żądanie Nabywcy) oświadczenia o wyrażeniu zgody na dysponowanie Gruntem na cele budowlane w związku z realizacją inwestycji polegającej na dokonaniu rozbiórki Budynku oraz oświadczenia o wyrażeniu zgody na dysponowanie Gruntem na cele budowlane w związku z realizacją inwestycji polegającej na przebudowie gazociągu zlokalizowanego na Nieruchomości.

Na podstawie aneksu z 20 września 2018 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Nabywca wpłacił Zbywcy zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości w wysokości 2.000.000 zł. Płatność została udokumentowana fakturą zaliczkową wystawioną przez Zbywcę. W związku z wypłatą zaliczki, Nabywca wystąpił o zwrot nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy, który to zwrot został dokonany przez Naczelnika … Urzędu Skarbowego w W.

W celu realizacji inwestycji, nabywca uzyskał wydaną przez Prezydenta Miasta decyzję nr …. z dnia 9 kwietnia 2018 r. o pozwoleniu na rozbiórkę Budynku, jak również decyzję nr … z dnia 8 stycznia 2019 r. o pozwoleniu na budowę budynku biurowo-usługowego z garażem podziemnym, instalacjami, określoną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu dotyczących powierzchni najmu Budynku.

Ponadto, w wyniku sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki Zbywcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni w Budynku, w szczególności:

1.  prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców lub też dotyczące wykonania zobowiązań najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców (w zależności od tego, jakie zabezpieczenia będą ustanowione przez najemców),
2.  dokumentacja związana z Nieruchomością i wynajmem powierzchni, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane).

Z uwagi na planowaną sprzedaży i rozbiórkę Budynku, Zbywca zobowiązał się, że w odniesieniu do istniejących umów najmu nie zawrze żadnych aneksów ani porozumień dodatkowych, które (i) wyłączałyby prawo do wypowiedzenia którejkolwiek z umów lub wydłużałyby termin wypowiedzenia powyżej 6 miesięcy; (ii) w sposób istotny obniżyłyby czynsz lub inne opłaty poniżej kwot obecnie uiszczanych przez najemców; (iii) obejmowałyby postanowienia nakładające na wynajmującego zobowiązanie do poniesienia dodatkowych zobowiązań finansowych wobec najemcy, takich jak kontrybucje finansowe czy koszt przeprowadzania robót adaptacyjnych. Ponadto, Zbywca zobowiązał się, że przy zawieraniu nowych umów najmu zapewni, że (i) wynajmującemu będzie przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy najmu, przy czym termin wypowiedzenia będzie wynosił nie więcej niż 6 miesięcy; (ii) czynsz i inne opłaty uiszczane przez najemców nie będą w istotny sposób odbiegały od czynszów i opłat wynikających z istniejących umów najmu; (iii) wynajmujący nie będzie zobowiązany do ponoszenia dodatkowych zobowiązań finansowych wobec najemców, takich jak kontrybucje finansowe czy koszt przeprowadzania robót adaptacyjnych.

W odniesieniu do istniejących umów najmu, po zakupie Nieruchomości Nabywca planuje ich niezwłoczne wypowiedzenie i rozwiązanie zgodnie z terminami wypowiedzenia wynikającymi z umów. Terminy wypowiedzenia umów najmu nie przekroczą 6 miesięcy.

Zasadniczo intencją stron nie jest przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy wynikających z całego szeregu umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Jednakże, mając na uwadze fakt planowanej rozbiórki Budynku w stosunkowo krótkim okresie po przeniesieniu własności Nieruchomości, wypowiedzenie tych umów i podpisanie ich na krótki okres trwający od przeniesienia własności do rozbiórki Budynku może generować dodatkowe koszty lub może być niemożliwe z uwagi na przewidziany okres wypowiedzenia.

Zgodnie z intencją stron, następujące umowy, co do zasady, podlegały będą rozwiązaniu w dacie przeniesienia prawa do Nieruchomości na Nabywcę

1.  umowy o zarządzanie Nieruchomością,
2.  umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne),
3.  umowy na wywóz odpadów,
4.  umowy o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego;
5.  umowy dotyczącej utrzymania czystości na Nieruchomości;
6.  umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
7.  umowy o ochronę Nieruchomości.

W odniesieniu do umów, których rozwiązanie wiązać się będzie z poniesieniem nadmiernych kosztów lub będzie niemożliwe przed zawarciem umowy sprzedaży z uwagi na ich okres wypowiedzenia, intencją stron jest, aby Nabywca wstąpił w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z takich umów.

Po sprzedaży na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze w tym celu nowe umowy w niezbędnym zakresie z podmiotami wyłonionymi w drodze niezależnych przetargów organizowanych przez Nabywcę. Nie jest wykluczone, iż część z nowych umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy, jednakże Nabywca nie przewiduje, aby w całości umowy zostały zawarte z dotychczasowymi kontrahentami.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Zbywcy, a związane są z funkcjonowaniem Zbywcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywcę przeniesione, w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli firma Zbywcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
5.  zobowiązania kredytowe Zbywcy,
6.  należności Zbywcy, w tym, z tytułu umów najmu,
7.  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
8.  sprzęt i wyposażenie biurowe,
9.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Nabywcy),
10.  inne zobowiązania Zbywcy.

W ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą w trybie art. 23(1) Kodeksu pracy pracownicy zatrudnieni przez Zbywcę na dzień zawarcia transakcji, w szczególności nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.

Po sprzedaży dojdzie pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Budynków oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana sprzedaż.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest zarządzanie i wynajem nieruchomości. Będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy, a przychody Zbywcy uzyskiwane są z tytułu gospodarowania Nieruchomością.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Wnioskodawcy, jak również Zbywcy, jest objęcie planowaną sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania sprzedaży.

Nabywca i Zbywca otrzymali interpretację indywidualną z 8 sierpnia 2018 r., nr 0111-KDIB3- 1.4012.407.2018.3.IK wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w której organ potwierdził, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie miała charakteru sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż zwolniona. Jednocześnie Nabywcy i Zbywcy przysługiwało będzie prawo wyboru opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W wydanej interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził także, że Nabywcy nie będzie przysługiwało w pełni prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Rozstrzygnięcie to zapadło w związku ze wskazaniem przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia przyszłego wniosku o interpretację, że nie może on wykluczyć, że pewna część powierzchni budynku będzie także wykorzystywana na potrzeby wykonywania czynności zwolnionych z VAT - np. w zakresie wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Jednakże, w związku z treścią uzyskanej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku biurowego na Gruncie, obecnie Nabywca całkowicie wyklucza przeznaczenie jakichkolwiek powierzchni użytkowych nowego budynku na cele inne niż związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT i niepodlegających zwolnieniu. Przed dniem sprzedaży Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie sprzedaży podatkiem VAT, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Jak wskazywano już powyżej, po nabyciu Nieruchomości, zamiarem Nabywcy jest rozbiórka Budynku, celem zrealizowania na Gruncie nowej inwestycji. W następstwie fizycznego wyburzenia dojdzie również do usunięcia Budynku z ewidencji środków trwałych, prowadzonej dla potrzeb rachunkowych i podatkowych. Przyszła rozbiórka wynika z niedostosowania charakteru Budynku do planowanych przez Wnioskodawcę działań biznesowych. W związku z powyższym, Wnioskodawca - po dokonaniu rozbiórki - planuje realizację inwestycji w postaci wybudowania na Gruncie nowego budynku, który następnie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na potrzeby wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zarówno przed rozbiórką, jak i po niej, cała Nieruchomość wykorzystywana będzie przez Nabywcę do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu. Przed planowaną rozbiórką Nabywca uzyskiwał będzie przychody z najmu Nieruchomości, zaś po rozbiórce Nabywca wzniesie nowy budynek wraz z konieczną infrastrukturą, który także zostanie przeznaczony na wynajem w ramach wykonywania czynności opodatkowanych, ewentualnie będzie przedmiotem dalszej sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 sierpnia 2018 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.407.2018.3.IK, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, objętą fakultatywnym zwolnieniu z opodatkowania, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Nabywca i Zbywca, zgodnie z ich wolą, złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania planowanej sprzedaży i wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie bowiem wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi, co zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Stosownie do art. 87 ust. 2 tej ustawy, zwrot powinien nastąpić co do zasady w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia.

Jak Wnioskodawca wskazał powyżej, jest on zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki z umów najmu i będzie prowadził działalność polegająca na wynajmie powierzchni komercyjnych Budynku, do momentu jego rozbiórki. Następnie, na Nieruchomości zostanie zrealizowana inwestycja Wnioskodawcy. Taka działalność jest, co do zasady, klasyfikowana na gruncie Ustawy o VAT, jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do art. 87 ust. 2 ustawy, zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 6 i 6a, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju albo na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem, wskazany w zgłoszeniu identyfikacyjnym, o którym mowa w odrębnych przepisach, lub na wskazany przez podatnika rachunek banku mającego siedzibę na terytorium kraju lub na rachunek spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, jako zabezpieczenie udzielanego przez ten bank lub przez tę kasę kredytu, na podstawie złożonego przez podatnika do naczelnika urzędu skarbowego, w terminie do złożenia deklaracji podatkowej, pisemnego, nieodwołalnego upoważnienia organu podatkowego, potwierdzonego przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową udzielających kredytu, do przekazania tego zwrotu. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanej w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej lub postępowania podatkowego. Jeżeli przeprowadzone przez organ czynności wykażą zasadność zwrotu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, urząd skarbowy wypłaca należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca i Zbywca otrzymali interpretację indywidualną z 8 sierpnia 2018 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.407.2018.3.IK wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w której organ potwierdził, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie miała charakteru sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż zwolniona. Jednocześnie Nabywcy i Zbywcy przysługiwało będzie prawo wyboru opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie sprzedaży podatkiem VAT, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W związku z treścią uzyskanej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku biurowego na Gruncie, obecnie Nabywca całkowicie wyklucza przeznaczenie jakichkolwiek powierzchni użytkowych nowego budynku na cele inne niż związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT i niepodlegających zwolnieniu.

Zarówno przed rozbiórką, jak i po niej, cała Nieruchomość wykorzystywana będzie przez Nabywcę do prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu. Przed planowaną rozbiórką Nabywca uzyskiwał będzie przychody z najmu Nieruchomości, zaś po rozbiórce Nabywca wzniesie nowy budynek wraz z konieczną infrastrukturą, który także zostanie przeznaczony na wynajem w ramach wykonywania czynności opodatkowanych, ewentualnie będzie przedmiotem dalszej sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że skoro Nabywca Nieruchomości będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego wyłącznie do czynności opodatkowanych, to po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.