Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.114.2022.4.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-25
Teza: Skutki podatkowe darowizny lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.
Słowa kluczowe: darowizna; hipoteka; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7-ust. 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

21 sierpnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny udziału w mieszkaniu wraz z przejęciem długu hipotecznego. Uzupełniła go Pani w piśmie z 22 października 2022 r. (wpływ 22 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Dnia \`(...)\` lipca 2021 r. wraz z byłym partnerem zakupiła Pani działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym na współwłasność w udziale 4/5 części dla Pani oraz 1/5 w udziale byłego partnera, o pow. \`(...)\` ha, zabudowaną budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, czterokondygnacyjnym z poddaszem użytkowym, w którego skład wchodzi lokal mieszkalny wraz z przynależną piwnicą o pow. \`(...)\` m2 i garażem o pow. \`(...)\` m2. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą.

Nieruchomość tę nabyli Państwo za kwotę \`(...)\` zł. Cena ta została opłacona ze środków w 60% z Pani wkładu własnego (\`(...)\` zł) oraz w 40% z kredytu hipotecznego (\`(...)\` zł). Stronami przedmiotowej umowy złotowego kredytu hipotecznego z \`(...)\` lipca 2021 r. są współwłaściciele nieruchomości, zobowiązani do solidarnej spłaty. Na nabytej nieruchomości ustanowiono hipotekę do kwoty \`(...)\` zł na zabezpieczenie wierzytelności przysługujących Bankowi z tytułu udzielonego kredytu.

W związku z rozpadem związku strony doszły do porozumienia i chcą znieść współwłasność udziału w nieruchomości, w ten sposób, że były partner przeniesie 1/5 udziałów na Panią, a Pani stanie się jedynym właścicielem nieruchomości. Strony ustaliły także, że przejmie Pani zobowiązanie kredytowe wynikające z kredytu hipotecznego i powstanie tym samym jedynym dłużnikiem z tytułu wskazanej powyżej umowy, a były partner zostanie zwolniony ze spłaty tego zobowiązania. Strony po otrzymaniu pozytywnej decyzji banku chcą znieść współwłasność bez spłat i dopłat na rzecz byłego partnera oraz podpisać w banku zwolnienie z długu byłego partnera i przejęcia go przez Panią.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniła Pani, że:

Przekazanie udziałów ma nastąpić na podstawie umowy darowizny z jednoczesnym przejęciem zobowiązania wobec banku przez Panią.

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi \`(...)\` zł.

Wartość hipoteki wynosi \`(...)\` zł, a tym samym nie przekracza wartości nieruchomości, natomiast wartość nabywanych udziałów wynosi \`(...)\` zł, a zatem przekracza wartość ustanowionej hipoteki.

**Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)**

Czy przeniesienie udziałów w formie darowizny z jednoczesnym przejęciem zobowiązania wobec banku będzie obciążone w tej sytuacji podatkiem od darowizny?

**Pani stanowisko w sprawie**

Nabycie przez Panią 20% udziałów (których nabycie zostało sfinansowane środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego) o wartości \`(...)\` zł podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy. Ustanowiona na ww. prawie hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Według Pani, wartość 1/5 części lokalu mieszkalnego, która zostanie nabyta przez Panią w drodze darowizny powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki. Zatem skoro wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w lokalu mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym, Pani zdaniem, nie będzie na Pani ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny (jeżeli istotnie taka umowa będzie zawarta).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny i polecenia darczyńcy.

Ustawa nie definiuje pojęcia darowizny, w związku z tym po jego definicję należy sięgnąć do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

W myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Jak wynika z art. 6 ust. 1 pkt 4 oraz ust. 4 tejże ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym na fakt nabycia.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy, przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2022 r. poz. 1728 ze zm.).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1) 9637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;

2) 7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;

3) 4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Jak stanowi art. 14 ust. 1-3 omawianej ustawy:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

3) do grupy III – innych nabywców.

Podatek oblicza się na zasadach określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Z kolei w myśl art. 17 ust. 4 omawianej ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych ustala, w drodze rozporządzenia, kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku i niepodlegające opodatkowaniu, o których mowa w art. 9 ust. 1, oraz skale podatkowe, o których mowa w art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem zasad określonych w ust. 1-3.

Zgodnie z powyższym przepisem, Minister Finansów zmienił kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku i niepodlegające opodatkowaniu, a także określone w art. 15 ust. 1 skale podatkowe.

Aktualnie – zgodnie z § 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 października 2022 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn (Dz.U. poz. 2084):

Ustala się kwoty czystej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych niepodlegające opodatkowaniu, określone w art. 9 ust. 1:

a) pkt 1 ustawy – w wysokości 10 434 zł,

b) pkt 2 ustawy – w wysokości 7878 zł,

c) pkt 3 ustawy – w wysokości 5308 zł.

W § 2 ww. rozporządzenia zostały określone także nowe skale podatkowe:


| Kwoty nadwyżki w zł | Podatek wynosi 
| ponad | do 
| 1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej 
|  | 11 128 | 3% 
| 11 128 | 22 256 | 333 zł 90 gr i 5% od nadwyżki ponad 11 128 zł 
| 22 256 |  | 890 zł 30 gr i 7% od nadwyżki ponad 22 256 zł 
| 2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej 
|  | 11 128 | 7% 
| 11 128 | 22 256 | 779 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 128 zł 
| 22 256 |  | 1780 zł 60 gr i 12% od nadwyżki ponad 22 256 zł 
| 3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej 
|  | 11 128 | 12% 
| 11 128 | 22 256 | 1335 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 11 128 zł 
| 22 256 |  | 3115 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 22 256 zł 

Stosownie do art. 18 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego darowizny.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, \`(...)\` lipca 2021 r. wraz z byłym partnerem zakupiła Pani działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym na współwłasność w udziale 4/5 części dla Pani oraz 1/5 w udziale byłego partnera. Nieruchomość tę nabyli Państwo za kwotę \`(...)\` zł. Cena ta została opłacona ze środków w 60% z Pani wkładu własnego (\`(...)\` zł) oraz w 40% z kredytu hipotecznego (\`(...)\` zł). Stronami przedmiotowej umowy złotowego kredytu hipotecznego z \`(...)\` lipca 2021 r. są współwłaściciele nieruchomości, zobowiązani do solidarnej spłaty. Na nabytej nieruchomości ustanowiono hipotekę do kwoty \`(...)\` zł. W związku z Państwa rozstaniem, postanowili Państwo, że były partner przekaże Pani udziały na podstawie umowy darowizny, a Pani przejmie zobowiązanie wobec banku. Wartość rynkowa całej nieruchomości wynosi \`(...)\` zł, wartość nabywanego udziału wynosi \`(...)\` zł, a hipoteka na nieruchomości jest ustanowiona w wysokości \`(...)\` zł.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy, a także z uwzględnieniem kwoty wolnej przewidzianej przez § 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziału, który zbywca (Pani były partner) zamierza oddać Pani w drodze darowizny, stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość udziału w nieruchomości, nabyta w drodze darowizny w opisanym zdarzeniu przyszłym, powinna być pomniejszona o kwotę hipoteki przypadającą na darowany udział. Jako że kwota odpowiadająca 1/5 wartości hipoteki (1/5 z kwoty \`(...)\` zł) jest niższa od wartości nabywanego przez Panią w drodze darowizny udziału w nieruchomości (1/5 z kwoty \`(...)\` zł), obciążenie z tytułu hipoteki możliwe do odliczenia od podstawy opodatkowania nie przekroczy wartości udziału, a zatem różnica między tymi wartościami, z uwzględnieniem kwoty wolnej, będzie stanowiła podstawę opodatkowania darowizny udziału w nieruchomości na Pani rzecz. Będzie Pani zatem zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od spadków i darowizn. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.