Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-370/10/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-07-09
Teza: Prawidłowość ustalenia podstawy obliczenia podatku.
Słowa kluczowe: koszt; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2010 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 31 lipca 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, na podstawie umowy sprzedaży nabył spółdzielcze własnościowe prawdo lokalu mieszkalnego. Zgodnie z aktem notarialnym cena sprzedaży wynosiła 50.000 zł. W ramach tej transakcji sprzedający uzyskali też prawo do spółdzielczego lokatorskiego lokalu mieszkalnego. Zgodę na zamianę mieszkania lokatorskiego na lokal o statusie własnościowym wyraził Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Wartość przedmiotu tej umowy ustalono na kwotę 120.000 zł (§ 11 aktu notarialnego).

W dniu 20 lutego 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką na podstawie umowy w formie aktu notarialnego dokonał sprzedaży przedmiotowego lokalu za cenę 133.500 zł.

Ponieważ do sprzedaży przedmiotowego lokalu doszło przed upływem 5 lat od daty jego nabycia zachodziła konieczność rozliczenia podatku dochodowego z tytułu jego zbycia. Mieszkanie zostało nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. zatem opodatkowaniu 19% podatkiem podlega dochód uzyskany z tej sprzedaży.

Celem jego ustalenia uzyskany ze sprzedaży przychód, tj. kwotę 133.500 zł należy pomniejszyć o koszty nabycia nieruchomości. Według Pana koszty nabycia tego mieszkania to wartość przedmiotu umowy z dnia 31 lipca 2008 r. czyli kwota 120.000 zł oraz koszty notarialne, które zostały poniesione przy jego nabyciu, czyli kwota 762,50 zł (625 netto + podatek VAT w wysokości 137,50 zł). Łączne koszty uzyskania tego przychodu wynoszą 120.762,50 zł. Opodatkowaniu 19% podatkiem podlega zatem kwota w wysokości 12.737,50 zł (133.500 zł – 120.762,50 zł).

Końcowo Wnioskodawca wskazał, iż Jego żona była zameldowana w tym mieszkaniu na pobyt stały przez okres ponad 12 miesięcy, spełnia zatem warunki do zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości. Stosowne oświadczenie zostało złożone w Urzędzie Skarbowym.

Natomiast Wnioskodawca nie mając prawa do tzw. „ulgi meldunkowej”, za podstawę opodatkowania przyjął kwotę dochodu (12.737,50 zł) podzieloną na pół (6.368,75 zł) i od tak ustalonej kwoty naliczył podatek w wysokości 1.210 zł, który był zobowiązany wykazać w odpowiedniej rubryce zeznania podatkowego PIT-36 za 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca prawidłowo ustalił podstawę obliczenia podatku ze sprzedaży mieszkania pomniejszając przychód, tj. 133.500 zł o koszty jego nabycia, tj. o kwotę 120.000 zł oraz poniesione koszty notarialne w kwocie 762,50 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie popełnił błędu przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu. Art. 30e ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku Wnioskodawcy, wartość transakcji zakupu mieszkania, które następnie zostało sprzedane, została określona wprost w § 11 aktu notarialnego i wynosi 120.000 zł. W opinii Wnioskodawcy nie można sprawy rozpatrywać biorąc pod uwagę tylko fizycznie zapłacone pieniądze, gdyż była to transakcja mieszana: oprócz zapłaconej przez Wnioskodawcę i jego małżonki gotówki sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego przez Pana w dniu 31 lipca 2008 r. będzie podlegał, zgodnie z treścią zacytowanego przepisu przejściowego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku w dniu 31 lipca 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, na podstawie umowy w formie aktu notarialnego dokonał zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Prawo to, zgodnie z aktem notarialnym nabył za cenę 50.000 zł. Wartość przedmiotu tej umowy strony określiły na kwotę 120.000 zł. W dniu 20 lutego 2009 r. dokonał natomiast sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego za kwotę 133.500 zł.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny, przy uwzględnieniu przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie, należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można zaliczyć kwotę uiszczoną sprzedającemu tytułem ceny nabycia. W przedmiotowej sprawie jest to kwota określona w umowie w wysokości 50.000 zł, czyli cena faktycznie zapłacona za nabycie tego lokalu, niezależnie od tego, że w akcie notarialnym strony oprócz ceny nabycia określiły również wartość przedmiotu sprzedaży na kwotę 120.000 zł.

Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć także opłaty związane z nabyciem lokalu m.in. opłaty notarialne.

Reasumując podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2008 r. stanowi jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.