Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.915.2016.2.MZA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-12-30
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podział; przychód; spadek; zamiana; zbycie; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 września 2016 r. (data otrzymania 3 października 2016 r.), uzupełnionym 2 grudnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany jakie mogą wystąpić po stronie Wnioskodawcy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany jakie mogą wystąpić po stronie Wnioskodawcy.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 23 listopada 2016 r. Znak: 2461-IBPB-2-2.4511.915.2016.1.MZA wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 2 grudnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 1975 r. w drodze spadku (testamentu ojca) Wnioskodawca i jego dzieci – córka i syn – otrzymali działkę nr 77/4. Ponieważ droga dojazdowa do tej działki miała szerokość 2,5 m, Wnioskodawca wraz z dziećmi rozpoczęli starania o jej poszerzenie na zasadzie służebności, przyłączając do istniejącego pasa dodatkowo 2,5 m.

Pomimo dziesięcioletnich starań w Urzędzie Miasta jak również w drodze postępowania sądowego nie udało się załatwić sprawy pozytywnie. W tej sytuacji Wnioskodawca wraz z dziećmi porozumiał się z sąsiadami z drugiej strony działki, aby dokonać zamiany części powierzchni i stworzyć nową drogę zgodną z warunkami budowlanymi, tzn. o szerokości 5 m.

Aktem notarialnym z 27 marca 2013 r., po wykonaniu podziału geodezyjnego w ten sposób, że działkę nr 77/4 podzielono na działkę nr 77/16 i 77/17, zaś sąsiad podzielił swoją działkę nr 77/12 na działkę nr 77/18 i 77/19, działka nr 77/17 została oddana sąsiadowi w zamian za działkę nr 77/19. Była to zamiana działek o tych samych powierzchniach. Działka nr 77/19 stała się drogą dojazdową do działki nr 77/16. Wnioskodawca nadmienił, że za zamianę działki 77/17 zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta została zapłacona renta planistyczna w wysokości 322,80 zł. Według uzyskanej przez Wnioskodawcę informacji z właściwego Wydziału zamiana została potraktowana jako sprzedaż. Kwotę tę Wnioskodawca wpłacił na konto Urzędu Miasta. Dodatkowo Wnioskodawca poinformował, że 29 czerwca 2016 r. dokonano sprzedaży działki nr 77/16 i 77/19.

Wnioskodawca otrzymał w Urzędzie Skarbowym informację, że za sprzedaż działki nr 77/19 powinien zapłacić podatek od sprzedaży. Wnioskodawca uważa, że zgodnie z opinią Urzędu Skarbowego podatek od sprzedaży działki nr 77/16 nie będzie obowiązywał ze względu na to, że Wnioskodawca wraz z dziećmi są właścicielami tej działki powyżej pięciu lat.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

Ponieważ 29 czerwca 2016 r. dokonano sprzedaży działki nr 77/16 i 77/19 i w związku z tym:

*   czy od sprzedaży działki nr 77/19 powstałej z zamiany z działką nr 77/17 Wnioskodawca jest zobowiązany zapłacić podatek? Jeśli tak, to jaki rodzaj podatku i w jakiej wysokości,
*   czy nie powinno się traktować tej działki użytkowanej ponad 5 lat, a więc jak działki nr 77/16?

Zdaniem Wnioskodawcy, w zaistniałej sytuacji nie powinien płacić podatku, gdyż była to zamiana równych powierzchni tym bardziej, że działka nr 77/19 powstała po zamianie z działką nr 77/17, która została wydzielona z działki nr 77/16 będącej własnością Wnioskodawcy i jego dzieci powyżej pięciu lat.

Wnioskodawca jeszcze raz zwraca uwagę, że działka nr 77/16 i 77/17 powstała z podziału działki nr 77/4, którą nabył w 1975 r. w drodze spadku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany jakie mogą wystąpić po stronie Wnioskodawcy. Natomiast w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany jakie mogą wystąpić po stronie dzieci Wnioskodawcy wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem również m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości (udziału w nieruchomości) stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdy ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Z samego bowiem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika w sposób, który nie pozostawia żadnych wątpliwości, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Skoro oczywiste jest, że zamiana to rodzaj odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, to oczywiste jest również, że zamiana to sposób odpłatnego nabycia, o którym mowa w tym przepisie. Dla obu stron umowy zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej) z drugiej zaś strony oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek z uwagi na zachowanie takiego samego areału nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Oddanie swojej pierwotnej nieruchomości (udziału w niej) w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej nieruchomości (udziału w niej), natomiast uzyskanie w zamian nieruchomości (udziału w niej), która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej nieruchomości (udziału w niej).

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1975 r. w drodze spadku, na podstawie testamentu ojca, Wnioskodawca wraz z dziećmi nabył działkę nr 77/4, która następnie została podzielona na działki nr 77/16 i 77/17. Z kolei sąsiad Wnioskodawcy podzielił swoją działkę nr 77/12 na działki nr 77/18 i 77/19. W 2013 r. działka nr 77/17 została oddana sąsiadowi w zamian za działkę nr 77/19. W dniu 29 czerwca 2016 r. dokonano sprzedaży działek nr 77/16 i 77/19.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w związku ze sprzedażą ww. działek od sprzedaży działki nr 77/19 (udziału w niej) nabytej w wyniku zamiany za działkę 77/17 jest zobowiązany do zapłaty podatku.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży działki nr 77/19, której przed zamianą Wnioskodawca nie był współwłaścicielem a więc nabytej w 2013 r. od sąsiada podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie w drodze zamiany (tj. 27 marca 2013 r.) do dnia sprzedaży (tj. 29 czerwca 2016 r.) nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższymi uregulowaniami, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty jego uzyskania, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy w zależności od tego czy uprzednie nabycie sprzedawanej nieruchomości lub prawa miało charakter odpłatny czy nieodpłatny. W przypadku nieruchomości (udziału w nieruchomości) nabytej w drodze zamiany z uwagi na charakter umowy zamiany nabycie miało cechy nabycia odpłatnego. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży udziału w działce nr 77/19, której przed zamianą Wnioskodawca nie był współwłaścicielem jest przypadająca na Wnioskodawcę wartość, jaka została wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu są koszty nabycia tego udziału w działce będącej przedmiotem sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.

W świetle powyższych uregulowań, w rozpatrywanej sprawie, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości (działce nr 77/19), można zaliczyć wartość udziału w nieruchomości zbytego przez Wnioskodawcę w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Zatem przypadająca na Wnioskodawcę zgodnie z jego udziałem wartość działki nr 77/17 oddanej sąsiadowi w zamian za działkę nr 77/19 nabytą od sąsiada stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. działki, której przed zamianą Wnioskodawca nie był współwłaścicielem. Aby bowiem nabyć udział w działce od sąsiada Wnioskodawca oddał mu w zamian udział w innej działce. I to wartość tego oddanego w zamian udziału w działce stanowi koszt nabycia nowego, który następnie Wnioskodawca sprzedał.

Natomiast fakt, że w omawianej sprawie była to zamiana działek o tych samych powierzchniach pozostaje bez wpływu na sposób rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Podsumowując, przychód ze sprzedaży udziału w działce nr 77/19 nabytego w drodze zamiany w 2013 r., a więc udziału w działce, której przed zamianą Wnioskodawca nie był współwłaścicielem stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym miało miejsce nabycie w drodze zamiany do dnia sprzedaży nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Przy czym od ceny sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze zamiany podlegają odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia sprzedawanego udziału w nieruchomości. Podstawą obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych jest zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze zamiany a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. wartością tego udziału w działce, który Wnioskodawca utracił na rzecz sąsiada).

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zatem za nieprawidłowe, bowiem sprzedaż działki, której przed zamianą Wnioskodawca nie był współwłaścicielem podlega opodatkowaniu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.