Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-411/11/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-06-28
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, wykorzystywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2011r. (data wpływu do tut. Biura 28 marca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nabyła na własność w drodze spadku w 2003r. nieruchomość – kamienicę wraz z gruntem. W okresie od lutego 2007r. do lutego 2011r. wnioskodawczyni wynajmowała mieszkania w tejże kamienicy na cele mieszkalne a osiągnięty z tego tytułu przychód stanowił przychód z działalności gospodarczej, opodatkowany na zasadach ogólnych (książka przychodów i rozchodów). W dniu 15 lutego 2011r. wnioskodawczyni zbyła wyżej opisaną nieruchomość w drodze sprzedaży. Wnioskodawczyni podkreśliła, iż przedmiotem działalności gospodarczej nigdy nie był handel nieruchomościami (mieszkaniami).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od przychodu ze sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem wnioskodawczyni, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (\`(...)\`) przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega (\`(...)\`) opodatkowaniu (\`(...)\`), jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wnioskodawczyni, jak podkreśliła, nabyła przedmiotową nieruchomość na własność w 2003r. a zatem upłynął już pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z powyższym przepisem, aby nie powstał przychód ze sprzedaży nieruchomości muszą być spełnione obie przesłanki tzn. równocześnie odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministra Finansów zwrot „ w wykonaniu działalności gospodarczej” jest równoznaczny ze zwrotem „stanowi przedmiot działalności gospodarczej”. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wnioskodawczyni mieszkania w zbywanej kamienicy wynajmowała i przychód z tego najmu stanowił przychód z działalności gospodarczej. Jak zaznaczyła nigdy nie handlowała nieruchomościami (mieszkaniami). Tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej – nie stanowiła przedmiotu tej działalności. W jej ocenie stwierdzić zatem należy, że sprzedaż kamienicy nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 lit. a tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W konkluzji powyższego wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość musi być nieruchomością mieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona, to wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Nie jest to jednak jedyna przesłanka, która pozwala kwalifikować przychód ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej. Nie można bowiem pominąć faktu, że wnioskodawczyni wykorzystywała nieruchomość na potrzeby związane z działalnością gospodarczą bowiem z wniosku wprost wynika, że nieruchomość służyła osiąganiu przychodów z tej działalności. To zaś przesądza zawsze o zaliczeniu przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, chyba że budynek wzniesiony na gruncie jest budynkiem mieszkalnym. Wówczas zastosowanie znajdzie wyłączenie o jakim mowa w art. 14 ust. 2c ustawy.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999r. Nr 112 poz. 1316) budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych

Wobec powyższego, o tym czy dany budynek ma charakter mieszkalny, czy też nie, decyduje cel dla jakiego wykorzystywana jest co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej danego budynku.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie ma ustalenie czy będąca przedmiotem sprzedaży przez wnioskodawczynię w dniu 15 lutego 2011r. nieruchomość tj. kamienica wraz z gruntem wykorzystywana przez wnioskodawczynię w działalności gospodarczej miała charakter mieszkalny w rozumieniu definicji zawartej w cyt. wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów, czy też stanowiła nieruchomość niemieszkalną.

Sama informacja podana przez wnioskodawczynię że wynajmowała mieszkania w kamienicy na cele mieszkalne jeszcze nie przesądza o tym czy kamienica była budynkiem mieszkalnym. Nie jest bowiem znana całkowita powierzchnia użytkowa budynku.

O ile zatem będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość wykorzystywana przez wnioskodawczynię w działalności gospodarczej miała charakter mieszkalny, dla ustalenia zasad ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości, tylko pod warunkiem że nieruchomość posiadała charakter mieszkalny nie będzie stanowił w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Natomiast w przypadku gdy będąca przedmiotem sprzedaży w dniu 15 lutego 2011r. nieruchomość była nieruchomością niemieszkalną, dla ustalenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości w ogóle nie będzie miał zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy a przychód ze sprzedaży tej nieruchomości będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Kluczowe w przedmiotowej sprawie jest ustalenie kwalifikacji budynku, gdyż to ona przesądzi o sposobie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni przedstawiając swoje stanowisko całkowicie jednak pominęła okoliczność, że budynek był wykorzystywany w działalności gospodarczej a skoro tak, to odwołać należało się do brzmienia art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego wynika, że sprzedaż tego budynku nie będzie rodziła źródła przychodu z działalności gospodarczej tylko wówczas, jeśli budynek ten kwalifikuje się do budynków mieszkalnych. Ponieważ ocenie podlegało zaprezentowane przez wnioskodawczynię stanowisko, organ nie mógł go uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.