Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-530/12-4/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-11-27
Teza: Czy wydatki poniesione w związku z remontami oraz instalacją centralnego ogrzewania w wynajmowanych przez Wnioskodawcę mieszkaniach można odliczać jednorazowo jako koszt wynajmu tego mieszkania?
Słowa kluczowe: amortyzacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; remonty; ulepszenie; wartość-wartość początkowa; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 sierpnia 2012 r. (data wpływu 31 sierpnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2012 r. (data wpływu 12 listopada 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na remont i ulepszenie wynajmowanych lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca od 1997 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomii, przede wszystkim mała gastronomia. Na dzień złożenia wniosku działalność ta obejmuje produkcję i sprzedaż gołąbków, mielonych, krokietów oraz kurczaków z rożna, hot-dogów, hamburgerów, itp.

Do 2007 r. Wnioskodawca był na ryczałcie, od 2008 r. na zasadach ogólnych. W dniu 13 kwietnia 2007 r. nabył jako osoba prywatna, w drodze przetargu, 9 mieszkań w Z. oraz 1 mieszkanie w K., gdzie obecnie zamieszkuje. Wszystkie mieszkania były zamieszkałe, a warunkiem przetargu było kupno wszystkich mieszkań bez wyjątku, w całym pakiecie, wraz lokatorami oraz podpisanie z nimi umów najmu. Podpisał również porozumienie ze Wspólnotą Mieszkaniową w Z., że wszystkie opłaty wraz z czynszami lokatorzy zamieszkujący w Z będą wpłacali na konto Wspólnoty Mieszkaniowej. Od tamtej pory wynajmuje prywatnie te mieszkania na zasadach ogólnych. Z mieszkania w K. musiał eksmitować najemców, ponieważ nie dokonali ani jednej wpłaty za czynsz, jak również opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej za wodę, itd. Dopiero w 2010 r. ich się pozbył i uregulował za nich, z własnych pieniędzy, całe zaległości. Od przeszło roku sam w tym mieszkaniu zamieszkuje.

Wnioskodawca wskazał, iż z 9 mieszkań, które nabył w Z., na dzień dzisiejszy wynajmuje 6 mieszkań. Z 3 mieszkań był zmuszony wyeksmitować drogą sądową lokatorów z powodu zaległości czynszowych i innych opłat, których nie regulowali. Jedno od połowy 2009 r., drugie od stycznia 2010 r., a trzecie od czerwca 2010 r., stoją puste.

W mieszkaniach wynajmowanych Wnioskodawca dokonuje remontów, na przykład w jednym wymienił okna, w dwóch wymienił drzwi wejściowe oraz założył centralne ogrzewanie. Wartość jednego takiego remontu to około 4.000,00 zł. Remonty takie planuje w następnych mieszkaniach.

Poinformował, że odlicza amortyzację od tych mieszkań, a ich wartość początkowa jest ustalona jako ryczałt kwoty 988 zł za m² i w takim przypadku nie ma możliwości zwiększenia wartości początkowej. Dzwoniąc w dniu 8 maja 2012 r. o godzinie 12:05 pod numer 22/3300330 uzyskał informację, iż „nie można pozbawiać podatnika prawa do odliczenia kosztów. Dlatego w przypadku, gdy wartość początkowa to kwota stała 988 zł i nie ma możliwości jej podniesienia o wartość wykonanych prac, to wszystkie koszty wykonanych ulepszeń lub remontów można odliczać jednorazowo jako koszty poniesione”.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wydatki poniesione w związku z remontami oraz instalacją centralnego ogrzewania w wynajmowanych przez Wnioskodawcę mieszkaniach można odliczać jednorazowo jako koszt wynajmu tego mieszkania?
2.  Czy jako prowadzący działalność gospodarczą Wnioskodawca może wynajmować prywatnie mieszkania na zasadach ogólnych?

W piśmie z dnia 9 listopada 2012 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca przeformułował pytanie Nr 2. Po zmianie brzmi ono: Czy przychody z najmu prywatnych mieszkań, osiągane poza działalnością gospodarczą, mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych?

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie nr 1. W zakresie pytania nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, może On poniesione wydatki odliczyć jednorazowo i uznać jako koszt, bez względu na ich wysokość, ponieważ nie ma innej możliwości rozliczenia tych kosztów, np. poprzez powiększenie wartości początkowej i odliczanie w ramach amortyzacji.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, iż „ustalenie wartości początkowej nastąpiło na podstawie art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 22g ust. 17 ww. ustawy odnosi się do podwyższenia wartości początkowej - ulepszenia. Niestety do art. 22g ust. 10 powyższej ustawy nie ma zastosowania art. 22g ust. 17 wymienionej ustawy, nie ma więc możliwości podwyższenia przyjętej wartości początkowej”. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca uważa, że wszystkie wydatki związane z remontem i ulepszeniem mieszkań, zaliczyć należy i odliczyć jednorazowo jako poniesione koszty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w cytowanym przepisie, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma, lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Podatnik ma zatem możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wszelkich wydatków, pod warunkiem, że mają one bezpośredni związek z prowadzoną działalnością w zakresie najmu, a ich poniesienie ma wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Przepis art. 23 ust. 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Kosztem uzyskania przychodów są jednak, w myśl art. 22 ust. 8 tej ustawy, odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22b ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania, między innymi:

1.  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
2.  spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
3.  prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22g ust. 10 tej ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Stosownie do art. 22n ust. 3 ww. ustawy, nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

Przepis art. 22h ust. 2 powyższej ustawy stanowi, iż podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe zostały ulepszone w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1,3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych i peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.

Jednocześnie przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ww. ustawy stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają wartość środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Powyższe przepisy wskazują, iż wydatki na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki mające charakter ulepszeń powiększają wartości początkową środka trwałego, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, stosownie do art. 22g ust. 17 ww. ustawy.

Zasady tej nie stosuje się jednak do środków trwałych, których wartość początkowa ustalona została metodą uproszczoną, na podstawie art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepisy ww. ustawy nie przewidują bowiem takiej możliwości. Konieczność zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki na ulepszenie przekraczające 3.500 zł dotyczy wyłącznie środków trwałych, których wartość początkowa ustalona została zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15powyższej ustawy.

Zatem, wydatki poniesione na remont, a także na ulepszenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu, których wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną, będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z najmu w momencie ich poniesienia, jeżeli w wyniku przeprowadzonych prac i nakładów nie ulegnie zmianie wielkość powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę ustalenia wartości początkowej środka trwałego. W przeciwnym przypadku wydatki te stanowić będą element wartości początkowej środka trwałego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wartość początkową mieszkań, które wynajmuje ustalił metodą uproszczoną, według zasad określonych w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W części tych mieszkań przeprowadził remont oraz założył centralne ogrzewanie. Wartość poniesionych z tego tytułu wydatków w jednym mieszkaniu wynosi około 4.000,00 zł.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz mające w sprawie zastosowanie wymienione wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż w sytuacji ustalenia wartości początkowej lokali mieszkalnych, będących przedmiotem najmu, metodą uproszczoną, wydatki poniesione zarówno na remont takich lokali , jak i na ich ulepszenie, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie ma przeszkód prawnych by Wnioskodawca ww. wydatki zaliczył do kosztów najmu jednorazowo. Należy tu mieć na uwadze, że ujęcie w kosztach poniesionych wydatków związanych z najmem lokalu mieszkalnego jest prawem a nie obowiązkiem wynajmującego.

Przy czym koszty uzyskania przychodów potrącane są tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.