Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.270.2023.11.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-08
Teza: Brak możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 przy
zakupie na współwłasność lokalu mieszkalnego, gdy jeden ze
współwłaścicieli posiadał budynek mieszkalny, w stosunku do
którego po jego nabyciu uzyskał pozwolenie na rozbiórkę.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
budynek-rozbiórka budynku
umowa-umowa sprzedaży
współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
    Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
    kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.

    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
    Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub
    osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych
    praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał
    50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 5 października 2023 r.
    zawarli Państwo umowę sprzedaży, na podstawie której nabyli spółdzielcze własnościowe
    prawo do lokalu mieszkalnego. Dla Pani M.P. (Zainteresowana będąca stroną
    postępowania) jest to pierwsza nieruchomość, której jest właścicielką (współwłaścicielką)
    w ogóle. Natomiast Pan M.K. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) 11 maja
    2015 r. kupił nieruchomość, na której znajdowały się pozostałości starych zabudowań
    gospodarstwa rolnego. Jednym z zabudowań był budynek mieszkalny jednorodzinny,
    który wymagałby kapitalnego remontu, aby nadawał się do zamieszkania. Ze względu m.
    in. na stan techniczny uniemożliwiający ich bezpieczne wykorzystanie, budynki nie
    nadawały się do zamieszkania już 11 maja 2015 r., tj. od kiedy Pan M.K. został właścicielem

    nieruchomości. Następnie, budynki częściowo rozpadały się samoistnie. Po
    przeprowadzeniu postępowania administracyjnego i uzyskaniu decyzji zezwalającej na
    rozbiórkę oraz zebraniu na to środków finansowych - zostały rozebrane.
    Państwa zdaniem, z tytułu zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego
    prawa do lokalu mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17
    ww. ustawy, ponieważ ze względu na zły stan techniczny budynku, który w 2015 r. nabył
    Pan M.K., nie można go traktować jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
    Z Państwa stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło żadnemu z
    Państwa przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego
    przepisu, czyli m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
    definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
    odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
    gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
    fundamenty i dach;
    budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący
    albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu
    potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym
    dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu
    mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30%
    powierzchni całkowitej budynku.
    W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem
    uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
    W celu ustalenia czy będący w posiadaniu Pana M.K. budynek mieszkalny faktycznie nie
    mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na
    subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie
    nadawał się do zamieszkania. Powyższe potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny
    Warszawie w wyroku z 26 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1321/24, rozpatrując
    niniejszą sprawę i stwierdzając, że:
    (...) Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę zgadza się w pełni z poglądem
    wyrażonym przez tutejszy sąd w wyroku z 12 lipca 2024 roku, w sprawie III SA/Wa 1208
    /24, w myśl którego oceny stanu technicznego budynku nie można dokonywać na
    podstawie subiektywnych opinii. Byłoby to zbyt ocenne dla wykładni danego przepisu
    prawa i wywodzenia z tego określonych skutków podatkowych. Przykładowo bowiem w
    opinii jednej osoby dany budynek ze względu na jego stan techniczny nie nadawałby się
    do zamieszkania (dokonana zostałaby jego rozbiórka), podczas gdy dla innej osoby
    budynek w identycznym stanie technicznym spełniałby funkcje mieszkalne.
    Co do zasady prawidłowe było zatem podejście organu interpretacyjnego, który w
    powiązaniu z regulacjami wynikającymi z prawa budowlanego poszukiwał takich właśnie
    obiektywnych kryteriów pozwalających na ustalenie czy sporny budynek opisany we
    wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej, mógł służyć zaspokajaniu potrzeb
    mieszkaniowych.

    Tym samym aby stwierdzić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł
    służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, należy ustalić czy była wydana decyzja
    organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego
    użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi
    decyzjami organu nadzoru budowlanego.
    W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:
    W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
      1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska
        albo
      2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu
        mienia lub środowisku, albo
      3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
      4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
    - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych
    nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
    W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi
    ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter
    uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ
    nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub
    naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu
    wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
    W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać
    użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych
    nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o
    których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być
    ogłoszona ustnie.
    Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:
    Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu,
    odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą
    właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz
    określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
    Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano
    pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a
    także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania
    na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą
    rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Zgodnie natomiast z art. 30b ust. 1-3 ww. ustawy:
    1. Rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
    2. Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji
      architektoniczno-budowlanej.
    3. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:
      1) zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;
      2) szkic usytuowania obiektu budowlanego;
      3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;

      4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
      5) pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia
        wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i
        innych dokumentów - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach
        oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania
        przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
      6) projekt rozbiórki lub jego kopię - w zależności od potrzeb.
    Z wniosku nie wynika, aby w stosunku do nieruchomości zabudowanej domem
    jednorodzinnym, której Pan M.K. jest właścicielem – została wydana decyzja organu
    nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca
    rozbiórkę tego obiektu. Jak zauważył bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w
    Warszawie w wyroku z 26 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1321/24, z opisu stanu
    faktycznego wynika, że w odniesieniu do zabudowań znajdujących się na nieruchomości
    gruntowej należącej do Pana M.K., zostało przeprowadzone postępowanie
    administracyjne, a następnie została wydana decyzja zezwalającej na rozbiórkę tych
    zabudowań. W dalszej kolejności - po zebraniu na to środków finansowych - budynki
    zostały rozebrane, co miało miejsce przed nabyciem przez Państwa spółdzielczego
    własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
    Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej ówcześnie domem
    jednorodzinnym, której Pan M.K. jest właścicielem – nie została wydana decyzja organu
    nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca
    rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta
    stanowiła (przed rozbiórką) budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Na
    moment nabycia tej nieruchomości nie było też pozwolenia na rozbiórkę budynku
    znajdującego się na nieruchomości. Pozwolenie na rozbiórkę budynku Wnioskodawca
    uzyskał dopiero w jakiś czas po nabyciu nieruchomości, czyli do tego czasu istniał budynek
    mieszkalny na nieruchomości.
    To, że budynek wymagał kapitalnego remontu, nie może stanowić przesłanki do
    zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w
    jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.
    Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do
    posiadanej przez Pana M.K. nieruchomości, uniemożliwia Państwu skorzystanie ze
    zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem –
    zgodnie z opisem stanu faktycznego – Pan M.K. przed dniem nabycia spółdzielczego
    własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego był właścicielem budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego. Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia – gdy tak jak w niniejszej
    sprawie nieruchomość nabywana jest na współwłasność – jest to, żeby Pani M.P. oraz Pan
    M.K. nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    W związku z powyższym skoro jeden ze współwłaścicieli – Pan M.K. – nie wypełnił
    warunków omawianego zwolnienia, w sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt
    17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie

      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani ... (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.