Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4011.9.2017.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-05
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 marca 2017 r. (data wpływu 3 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego – uzupełnionym w dniu 28 czerwca 2017 r. – dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w … z dnia 20 grudnia 1988 r., Wnioskodawczyni nabyła spadek po zmarłej ciotce. Połowę gospodarstwa rolnego o powierzchni 2,30 ha składającego się z czterech odrębnych nieruchomości. Drugą połowę odziedziczyła ciotka Wnioskodawczyni, która zmarła w 1991 r. Druga połowa spadku przechodziła na kolejnych spadkobierców w 1997 r. na syna i jego trzy siostry. W 2010 r. Wnioskodawczyni wniosła sprawę o podział spadku. Sąd Rejonowy w … w dniu 14 marca 2016 r. wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności na zasadzie ugody między spadkobiercami. Postanowienie przyznało Wnioskodawczyni na wyłączną własność trzy nieruchomości rolne a czwartą nieruchomość rolną wraz z siedliskiem na wyłączną własność pozostałym spadkobiercom. W dniu 27 października 2016 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała jedną nieruchomość 0,24 ha, którą nabyła osoba bez uprawnień rolnych. Planowana jest sprzedaż pozostałych dwóch nieruchomości. Do zakupu wskazanych działek wymagane są uprawnienia rolnicze ponieważ działki są bardzo wąskie. Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło w dniu 28 czerwca 2017 r., Wnioskodawczyni wskazała, że postanowienie sądu z dnia 14 marca 2016 r., było zgodne z wcześniejszą ugodą zawartą w 1991 r. za życia ciotki Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie otrzymała żadnej dopłaty ponieważ nie mogła się porozumieć z pozostałymi spadkobiercami. Podział był nierówny, ponieważ wartość trzech działek rolnych ugorowanych przez wiele lat jest mniejsza od wartości nieruchomości, którą otrzymali pozostali spadkobiercy. Sprzedana działka o powierzchni 0,25 ha została kupiona przez syna sąsiada, który nie ma uprawnień rolniczych. Wnioskodawczyni wskazała, że nie wie jakie będzie przeznaczenie tej działki. Pozostałe działki są działkami rolnymi o szerokości 10 m i 8,8 m, z tego względu mają one małą wartość ze względu na wąski krąg potencjalnych nabywców.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży nieruchomości rolnej w dniu 27 października 2016 r. powinien być zapłacony podatek dochodowy?

W odniesieniu do zadanego pytania Wnioskodawczyni wskazała, że spadek nabyty został postanowieniem sądu w dniu 20 grudnia 1988 r. Współwłasność sąd zniósł w dniu 14 marca 2016 r. na zasadzie ugody między spadkobiercami. Wnioskodawczyni nabyła trzy nieruchomości rolne o powierzchni 1,58 ha, o mniejszej wartości rynkowej – ziemia niskiej klasy IV i V. Czwartą nieruchomość o powierzchni 0,68 ha wraz z siedliskami (zabudowaniami) nabyli pozostali spadkobiercy, ta nieruchomość ma większą wartość rynkową. Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że od nabycia spadku minęło 5 lat w związku z czym powinna być zwolniona z podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest ustalenie daty jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 20 grudnia 1988 r. Wnioskodawczyni nabyła 1/2 udziału w spadku po zmarłej ciotce. W dniu 14 marca 2016 r. sąd wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności na zasadzie ugody między spadkobiercami. Zgodnie z treścią przedstawionego stanu faktycznego wartość otrzymanych przez Wnioskodawczynię nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności była niższa od wartości przypadającego na nią udziału w spadku. Jednocześnie Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności nie otrzymała dopłaty do otrzymanej części nieruchomości.

Wobec powyższego wskazać należy, że zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 oraz art. 925 ww. ustawy spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeku cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców (art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego).

Natomiast zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Stosownie zaś do art. 211 i art. 212 ww. Kodeksu zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku czy też zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Jednakże, co wynika z analizy orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

1.  podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
2.  jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym (rzeczy wspólnej).

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić należy, iż w każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku lub zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności.

Jak wynika z treści wniosku, w wyniku działu spadku Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką części nieruchomości wchodzących w skład spadku. Przy czym wartość otrzymanych nieruchomości nie przewyższała wartości udziału Wnioskodawczyni w spadku. W związku z dokonanym zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni nie otrzymała dopłat do przydzielonych jej nieruchomości.

W konsekwencji w sytuacji przedstawionej we wniosku należy uznać, że do nabycia przez Wnioskodawczynię opisanych nieruchomości, doszło w 1988 r. tj. w dacie nabycia spadku. Tym samym nie można mówić o powstaniu źródła przychodów.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, że w sytuacji gdy opisane odpłatne zbycie w 2016 r. jednej z nabytych nieruchomości, które nie zostało wykonane w związku z działalnością gospodarczą, nie podlega opodatkowaniu, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie przez Wnioskodawczynię nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.