Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.147.2022.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-27
Teza: Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy oraz brak konieczności posiadania statusu podatnika VAT czynnego dla sprzedaży ww. działki.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty-dostawa gruntu; nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; rolnik-rolnik ryczałtowy; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X. Rejestracja. Deklaracje i informacje podsumowujące. Zapłata podatku -Rozdział 1. Rejestracja -Zgłoszenie rejestracyjne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 3

**Interpretacja indywidualna –** **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

18 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy oraz braku konieczności posiadania statusu podatnika VAT czynnego dla sprzedaży ww. działki. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 maja 2022 r. (wpływ 18 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Do Wnioskującego o niniejszą interpretację podatkową rolnika ryczałtowego zgłosiła się Spółka Akcyjna poszukująca gruntu pod budowę marketu wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi oraz pozostałą infrastrukturą. Nieruchomość, którą zainteresowała się Spółka, od wielu lat należy do Wnioskującego, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Wykorzystywana jest dotychczas do uprawy ziemi, a sam Wnioskujący o interpretację jest rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne: hodującym bydło i uprawiającym ziemię pod uzyskiwanie płodów rolnych. Nigdy nie posiadał statusu podatnika VAT czynnego, od momentu prowadzenia działalności rolniczej ma status rolnika ryczałtowego. Zgłoszenie się do niego przedsiębiorstwa zainteresowanego kupnem jego działki jest sytuacją wyjątkową i jednorazową. Wnioskujący nie prowadził działalności marketingowej w celu zachęcania do kupna jego nieruchomości, nie starał się również o zaopatrzenie swoich działek w niezbędne media i przyłącza – jego grunty miały wyłącznie charakter rolny. Po negocjacjach ze Spółką Akcyjną, zainteresowaną kupnem nieruchomości, strony dokonały podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży. Powyższa umowa zawierała poniższe oświadczenia i uzgodnienia: Sprzedający – Wnioskodawca oświadczył m.in. że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, działka jest zakwalifikowana jako grunty orne, niezabudowana, nie leży na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i rewitalizacji. Wnioskodawca udzielił również Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej. Sprzedający przedstawił dokumenty niezbędne do potwierdzenia powyższych stanów faktycznych. Zobowiązał się do wydzielenia geodezyjnego części działki na sprzedaż. Kupujący zobowiązał się do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Udzielono mu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością w zakresie występowania z wnioskiem o pozwolenia na budowę oraz o uzyskiwanie innych zgód i opinii. Własnym kosztem i staraniem ubiega się o przyłącze energetyczne oraz inne przyłącza – kanalizację sanitarną, wodną itp. Wraz z umową przedwstępną sprzedaży strony zawarły umowę dzierżawy. Zgodnie z nią Sprzedawca – Wydzierżawiający oddaje nieruchomość w dzierżawę w celu dysponowania nią przez Dzierżawcę – Kupującego, na cele budowlane, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Umowa dzierżawy zawarta została, by Kupujący mógł ubiegać się o wszelkie niezbędne zgody i pozwolenia w celu zrealizowania swojej inwestycji. Wydzierżawiający - rolnik ryczałtowy, otrzymuje comiesięczny (trzymiesięczny) czynsz dzierżawny.

### W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

1\. Działka przeznaczona na sprzedaż wydzielona zostanie z działki gruntu nr 2, identyfikator działki (…), obręb (\`(...)\`). Działka ta jest klasyfikowana jako grunty orne – nieruchomość gruntowa.

Z powyższej nieruchomości została już wydzielona geodezyjnie działka na potrzeby sprzedaży, o której mowa we wniosku. Numer wydzielonej działki to 1.

2\. Nieruchomość objęta zakresem wniosku została nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, Akt Notarialny z dnia 22 maja 1989 roku, do majątku osobistego Wnioskodawcy, wówczas stanu cywilnego wolnego.

3\. Czynność nabycia nieruchomości nie została udokumentowana fakturą i podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług (zwolnienie przedmiotowe, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT). Wnioskujący o interpretację otrzymał nieruchomość od rodziców, o czym mowa powyżej. Nigdy nie był, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Ma status rolnika ryczałtowego, nie prowadził i nie prowadzi innej działalności zarobkowej niż uprawa roli i hodowla zwierząt.

4\. Przy nabyciu wyżej wymienionej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie to nie było udokumentowane fakturą, lecz umową przekazania gospodarstwa rolnego i przy założeniu odpowiedniej księgi wieczystej dnia 22 maja 1989 roku. Strony, tj. rodzice, syn, nie byli i nie są podatnikami podatku od towarów i usług. W związku z powyższym nie było podstaw do odliczenia podatku VAT naliczonego od tej czynności.

5\. Nieruchomość otrzymana przez Wnioskodawcę od rodziców (działka „pierwotna”) od zawsze była wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT. Grunty, które nie zostaną sprzedane (pozostała po wydzieleniu geodezyjnym część tej nieruchomości, niepodlegająca sprzedaży) dalej będzie miała ten sam charakter – rolny, służący do uprawy roślin. Natomiast nowa działka nr 1 została wydzielona zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży ze Spółką, przeznaczona zostanie pod obiekt handlowy – Market wraz z niezbędną infrastrukturą. Kupująca działkę Spółka w przyszłości dokona zabudowy tej nieruchomości (po ostatecznej umowie sprzedaży i przeniesieniu na nią prawa własności do gruntu).

Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie na tej działce dokonywał czynności opodatkowanych tym podatkiem.

Wnioskodawca nie jest związany ze Spółką i nie będzie otrzymywał żadnych przychodów związanych z jej działalnością – sprzedaje jej jedynie część swojej nieruchomości. Sprzedaż działki jest zdarzeniem jednorazowym. Wnioskodawca nigdy nie sprzedawał działki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, nie planuje też w przyszłości podobnych czynności. Nie reklamował się, ani nie dokonywał innych czynności marketingowych w celu sprzedaży ziemi. Spółka sama zgłosiła się do niego w celu zakupu działki. Wnioskodawca dokona sprzedaży w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

6\. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży obowiązki Kupującego to:

\- ponoszenie kosztów zawartego aktu notarialnego w postaci umowy przedwstępnej sprzedaży oraz dalszych umów,

\- ponoszenie większości kosztów związanych z realizacją warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (np. związanych z decyzją o pozwoleniu na budowę, o warunkach zabudowy, o podziale działki, o warunkach technicznych przyłączy).

Kupujący ponadto ma prawo do:

\- rezygnacji z warunków określonych w umowie przedwstępnej (wszystkich lub wybranych),

\- zawarcia umowy przyrzeczonej mimo niespełnienia warunków określonych w ustawie,

\- jednostronnej rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży w przypadku zmiany planów inwestycyjnych Kupującego.

Obowiązki Sprzedającego zgodnie z ww. umową to:

\- niepodejmowanie jakichkolwiek czynności oraz powstrzymanie się od czynności uniemożliwiających lub utrudniających realizację transakcji (pod groźbą kary umownej)

\- przedłożenie interpretacji podatkowej, wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia (bądź zwolnienia) podatku VAT od transakcji, o której mowa,

\- w przypadku konieczności opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług wystawienie faktury VAT oraz przedłożenia zaświadczenia o posiadaniu statusu podatnika VAT czynnego,

\- niedokonywanie czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności wydzielonej nieruchomości,

\- przedłożenie zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenia społeczne oraz o braku zaległości podatkowych.

Strona Kupująca wynajęła i opłaciła usługę geodezyjną do wydzielenia działki na sprzedaż, a Wnioskodawca jedynie podpisał wniosek o wydzielenie działki.

7\. W umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone następujące warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

\- uzyskanie przez Kupującego decyzji o: warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, o zezwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość (lub na budowę takiego zjazdu), oraz o podziale działki nr 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,

\- niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia działki,

\- wykonanie badań geotechnicznych, potwierdzających możliwość budowy,

\- uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i przyłącza energetycznego,

\- potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki przez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

\- uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem,

\- uzyskanie przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej o konieczności naliczenia lub zwolnienia z podatku VAT,

\- złożenie przez Sprzedającego wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej,

\- uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczenia o tym czy działka znajduje się na obszarze zdegradowanym lub rewitalizacji.

8\. Sprzedający – Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, które zostały wypisane w powyższym punkcie 7 (chyba, że zaznaczono inaczej i dane pozwolenie lub decyzję wydano lub zostanie ona wydana staraniem Sprzedającego).

Kupujący dysponuje nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz stara się o tymczasowe przyłącze energetyczne.

9\. Kupujący zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Na dzień dzisiejszy nie uzyskał on jeszcze tej decyzji, jednakże przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży ta decyzja musi zostać wydana, gdyż jest to jeden z warunków dokonania sprzedaży nieruchomości.

10\. Decyzja o warunkach zabudowy będzie określać przeznaczenie działki jako działkę pod budowę budynku handlowo-usługowego.

Przed sprzedażą działki muszą zostać wydane wszystkie decyzje, pozwolenia i opinie zawarte w punkcie 7 niniejszego wniosku o wydanie interpretacji (zgodnie z opisem stanu faktycznego z załącznika ORD-IN nr 1).

Na dzień dzisiejszy z inicjatywy Kupującego za pełnomocnictwem Strony Sprzedającej zostało wydane: pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych pod przyłącze wodociągowe oraz przyłącze energetyczne. Staraniem Kupującego dokonano również podziału działki.

11\. Wnioskodawca uzyskał na dzień dzisiejszy oświadczenie o tym, czy działka znajduje się na obszarze zdegradowanym lub rewitalizacji. Większość decyzji i pozwoleń zobowiązała się uzyskać Strona Kupująca, na mocy pełnomocnictwa.

Wnioskodawca ponadto wnioskuje o wydanie interpretacji podatkowej i indywidualnej.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż działki, o której mowa będzie podlegać zwolnieniu przedmiotowemu od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

2\. Czy podczas sprzedaży nieruchomości koniecznością jest posiadanie przez Stronę Sprzedającą statusu podatnika VAT czynnego?

### Pana stanowisko w sprawie

Wg Wnioskodawcy rolnik ryczałtowy może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług oraz nie musi posiadać statusu podatnika VAT czynnego podczas sprzedaży działki. Wnioskujący dotychczas nie dokonywał (i nie ma w planach) sprzedaży nieruchomości. Sytuacja przedstawiona we wniosku będzie zdarzeniem jednorazowym. Jedyną prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością jest hodowla bydła i sprzedaż płodów rolnych jako rolnik ryczałtowy, a nie handel nieruchomościami. Działka, o której mowa we wniosku, dotychczas była użytkowana w działalności typowo rolniczej tj. służy uprawie ziemi. Rolnik ryczałtowy – Sprzedający – nie podejmuje osobiście działań zmierzających do zmiany charakteru gruntu przez przeznaczenie na zabudowę, nie dokonuje uzbrojenia działki w media i nie prowadzi działań marketingowych, zachęcających do kupna jego ziemi. Uzbrojenia działki podjęła się Strona Kupująca przez uprzednie zawarcie ze Sprzedającym umowy dzierżawy. To Strona Kupująca w imieniu Wnioskodawcy, zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem, występuje przed organami administracji publicznej, wnioskuje o pozwolenie na budowę oraz o uzyskanie innych, potrzebnych zgód zgodnie z prawem budowlanym. Wg Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższych przesłanek, jego stanowisko przedstawia się jak na wstępie.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn.zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z tym przepisem, budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się do sprzedaży prawa własności działki, w pierwszej kolejności wskazania wymaga, że przedmiotowa działka, została wydzierżawiona przyszłemu nabywcy.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Zatem ww. działka nie stanowi Pana majątku osobistego, a majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z tym dokonując sprzedaży prawa własności przedmiotowej działki nie będzie Pan zbywał majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

W myśl art. 535 ww. ustawy:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Na mocy art. 155 § 1 ww. ustawy:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że zgłosiła się do Pana Spółka Akcyjna zainteresowana zakupem Pana nieruchomości. Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego i wykorzystywana ona jest dotychczas do uprawy ziemi. Jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne, hodującym bydło i uprawiającym ziemię pod uzyskiwanie płodów rolnych. Od momentu prowadzenia działalności rolniczej ma Pan status rolnika ryczałtowego. Została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. W umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, m.in: uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę, o zezwoleniu na lokalizację zjazdu na nieruchomość oraz o podziale działki nr 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i przyłącza energetycznego, potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki przez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego, uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem. Ponadto, udzielił Pan również Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w uzyskaniu decyzji i pozwoleń. Udzielone zostały Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością w zakresie występowania z wnioskiem o pozwolenia na budowę oraz o uzyskiwanie innych zgód i opinii. Kupujący ubiega się o przyłącze energetyczne oraz inne przyłącza – kanalizację sanitarną, wodną itp. Zobowiązał się Pan do wydzielenia geodezyjnego części działki na sprzedaż. Kupujący zobowiązał się do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Oddał Pan także nieruchomość w dzierżawę w celu dysponowania nią przez Kupującego, na cele budowlane, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Umowa dzierżawy zawarta została, by Kupujący mógł ubiegać się o wszelkie niezbędne zgody i pozwolenia w celu zrealizowania swojej inwestycji. Zostało wydane już pozwolenie na budowę oraz uzyskano warunki techniczne pod przyłącze wodociągowe oraz przyłącze energetyczne. Dokonano również podziału działki, w wyniku którego powstała działka nr 1 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży.

W świetle powyższych okoliczności, uznać należy, iż dokonując sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W przedmiotowej sprawie nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pan sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób zorganizował Pan sprzedaż prawa własności działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będzie Pan właścicielem działki, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Pana za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarł Pan umowę dzierżawy przedmiotowych działek. Jak wyżej wskazano dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania dla sprzedaży działki zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy wynika, że:

Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rozumie się dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Stosownie natomiast do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o produktach rolnych - rozumie się przez to towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, ze zm.).

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów, w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości, zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miało zastosowania, gdyż grunty nie stanowią produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem w odniesieniu do dostawy działki nr 1 nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1\. dokonujących dostaw:

a. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d. terenów budowlanych,

e. nowych środków transportu,

f. następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych i nieelektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g. hurtowych i detalicznych części do:

\- pojazdów samochodowych (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU 45.4);

2\. świadczących usługi:

a. prawnicze,

b. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c. jubilerskie,

d. ściągania długów, w tym factoringu;

3\. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana.

Dla działki zostanie przed sprzedażą wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy będzie określać przeznaczenie działki jako działkę pod budowę budynku handlowo-usługowego.

W świetle powyższego działka będąca przedmiotem sprzedaży będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, działka ta będzie sklasyfikowana jako teren budowlany.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, iż działkę nr 2 otrzymał Pan od rodziców. Nabycie to nie było udokumentowane fakturą, lecz umową przekazania gospodarstwa rolnego. Strony tj. Pan oraz rodzice nie byli podatnikami podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego w odniesieniu do tej czynności nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało.

W konsekwencji w odniesieniu do przedmiotowego gruntu nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Bowiem jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Pana działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Przechodząc natomiast do kwestii dotyczących rejestracji jako podatnik VAT czynny w związku z transakcją sprzedaży, należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Na podstawie art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy:

Jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni – do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1) przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;

2) przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;

3) przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;

4) przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż przez Pana działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dla sprzedaży ww. działki będzie Pan zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, oceniając Pana stanowisko uznałam je za nieprawidłowe.
------------------------------------------------------------------------

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana zapytania. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).