Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-78/10-4/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-01
Teza: Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali (mieszkalnych i użytkowych) w ww. budynku usługowo – mieszkalnym na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i mediów należy w całości uznać za wolne od podatku dochodowego od osób prawnych, czy w całości opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też opodatkować tylko tę część zaliczek, która wpłacana jest przez właścicieli lokali użytkowych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; dochód-dochody wolne od podatku; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 04 stycznia 2010 r. (data wpływu 15 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 10 marca 2010 r. (data wpływu 15 marca 2010 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W dokumentacji technicznej budynek zakwalifikowany jest jako budynek usługowo – mieszkalny o łącznej powierzchni użytkowej 3.325,78 m2, z tego: 1.515,14 m2 to 13 lokali użytkowych z 45,57% udziałów w nieruchomości wspólnej; 1.168,27 m2 to 18 lokali mieszkalnych z 35,11% udziałów w nieruchomości wspólnej i garaże 642,37 m2, tj. 20 szt. i 19,32% udziałów w nieruchomości wspólnej, z tego 17 garaży posiadają właściciele lokali mieszkalnych i 3 garaże właściciele lokali użytkowych.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych (18) i lokali użytkowych (13) – księga wieczysta numer (…) oraz właściciele garaży (20) – księga wieczysta numer (…), stanowiącego odrębną nieruchomość (garaż wielostanowiskowy w kondygnacji podziemnej z 20 miejscami postojowymi), z czego każdy właściciel garażu posiada 5/100 udziału we współwłasności, co stanowi 100% udziału w garażach, czyli 19,32% w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które składają się:

1.  zarządzanie,
2.  konserwacje, przeglądy techniczne, remonty,
3.  ubezpieczenie budynku,
4.  energia elektryczna,
5.  utrzymanie czystości,
6.  usługi bankowe

oraz wydatki na dostawę do lokali mediów, tj.:

1.  zimnej wody i odprowadzanie ścieków,
2.  energii cieplnej,
3.  wywóz nieczystości (tylko właściciele lokali mieszkalnych).

Umowę o dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa.

Zasady obciążania i rozliczania mediów (kosztów dostawy) na poszczególne lokale określone są w formie uchwały właścicieli. Wspólnota, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali, prowadzi rozliczenia finansowe za pośrednictwem rachunku bankowego. w związku z tym, ponosi koszty z tytułu opłat i prowizji oraz osiąga przychody z tytułu odsetek od zgromadzonych środków pieniężnych.

Wspólnota nie uzyskuje dochodów z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wnioskodawca pismem uzupełniającym z dnia 10 marca 2010 r. (data wpływu 15.03.2010 r.) doprecyzował opisany stan faktyczny o informację, że Wspólnota nie wykonuje żadnych czynności na rzecz osób trzecich, tj. podmiotów niebędących członkami Wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali (mieszkalnych i użytkowych) w ww. budynku usługowo – mieszkalnym na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i mediów należy w całości uznać za wolne od podatku dochodowego od osób prawnych, czy w całości opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też opodatkować tylko tę część zaliczek, która wpłacana jest przez właścicieli lokali użytkowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali (mieszkalnych i użytkowych) na rachunek bankowy Wspólnoty, na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i mediów są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym: „wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Obowiązek posiadania rachunku bankowego przez wspólnotę mieszkaniową i dokonywania za jego pośrednictwem bieżących wpłat i wypłat środków pieniężnych, wynika z kolei z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wnioskodawca w opisanym stanie faktycznym wskazał, iż Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi rozliczenia finansowe za pośrednictwem rachunku bankowego, na który właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych wpłacają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i mediów.

Jak wynika z przedstawionych powyżej definicji, lokale mieszkalne są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Z kolei lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tego źródła nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z kumulatywnych warunków tegoż artykułu.

Reasumując, mając na uwadze powyższe uregulowania oraz zaistniały stan faktyczny, stwierdzić należy, że zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Ze wskazanego wyżej zwolnienia nie korzystają jednak dochody uzyskane z innych źródeł niż gospodarka ww. zasobami mieszkaniowymi. Zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych, nie podlegają zwolnieniu w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy i w związku z tym, stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są opodatkowane.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Ponadto nadmienia się, że dochody uzyskiwane z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym z tytułu opłat (zaliczek) dotyczących lokali użytkowych nie będą również korzystały z ww. zwolnienia przedmiotowego.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 30 marca 2010 r. nr ILPP1/443-47/10-4/KG.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.