Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.76.2019.2.KBR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-17
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zwracanego zadatku i prawa do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: cesja; odliczenia-prawo do odliczenia; umowa-umowa przedwstępna; własność-przeniesienie własności rzeczy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 12 lutego 2019 r.) uzupełniony pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r. (data wpływu 15 kwietnia 2019 r.) na wezwanie z dnia 10 kwietnia 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.76.2019.1.KBR (doręczone w dniu 11 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę z tego tytułu – **jest prawidłowe**,

*   opodatkowania podatkiem VAT zwracanego zadatku – **jest prawidłowe**,

*   uznania kwoty zwracanego zadatku za element podstawy opodatkowania z tytułu transakcji przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży - **jest nieprawidłowe**,

*   oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę z tytułu zwrotu zadatku– **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zwracanego zadatku i prawa do odliczenia podatku VAT.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r. (data wpływu 15 kwietnia 2019 r.) na wezwanie z dnia 10 kwietnia 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.76.2019.1.KBR (doręczone w dniu 11 kwietnia 2019 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania: N. Sp. z o.o.;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C. sp. z o.o sp.k.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowani – N. Sp. z o.o. (Wnioskodawca - dalej „N.”) oraz C. Spółka z o.o. Sp. k. (dalej „C.”), będący zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, planują zawrzeć umowę, na podstawie której C. przeniesie na N., za ustaloną cenę, całość przysługujących mu praw i ogół jego obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z V. S.A. (dalej „Właściciel”) - zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r.

W ww. przedwstępnej umowie sprzedaży Właściciel i C. zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Właściciel przeniesie na C. własność nieruchomości zabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr 2/2 o powierzchni 5.246 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w nim pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową.

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami:

*   budynkiem biurowo-socjalnym o powierzchni użytkowej 484,60 m2,

*   budynkiem hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 984,40 m2,

*   budynkiem stacji transformatorowej o powierzchni użytkowej 42,10 m2,

*   budynkiem z wiatą o powierzchni użytkowej 103,60 m2,

*   budynkiem magazynowym o powierzchni użytkowej 31,50 m2,

*   budynkiem portierni o powierzchni użytkowej 6,50 m2.

\- a ponadto znajdują się na niej zbiorniki na ścieki (dwa zbiorniki bezodpływowe i osadnik bezodpływowy). Nieruchomość została nabyta przez Właściciela z dniem 31 grudnia 2008 r. w wyniku połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 pkt 2 Kodeksu spółek handlowych.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu zawartej w dniu 15 kwietnia 2015 r.

W umowie przedwstępnej Właściciel i C. zadeklarowali wybór opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości C. wpłaciła zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

W umowie przedwstępnej Właściciel udzielił C. zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane wyłącznie w zakresie niezbędnym do wystąpienia o niezbędne uzgodnienia, warunki przyłączenia lub decyzje administracyjne. Ponadto, Właściciel wyraził zgodę na dokonanie przez C. wszelkich czynności związanych z uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku/budowli na Nieruchomości - według uznania C., a także uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich budynków i budowli wzniesionych na Nieruchomości.

Jednakże zgodnie z przyjętym założeniem prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Natomiast umowa przedwstępna nie uprawnia C. do korzystania z Nieruchomości, ani do wstępu na jej teren, z zastrzeżeniem dokonania badań geotechnicznych w celu uzyskania projektu budowlanego niezbędnego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę - z tym że wejście na teren Nieruchomości w celu wykonania tych badań wymaga odrębnego uzgodnienia z Właścicielem.

Przyrzeczona umowa sprzedaży ma zostać zawarta w terminie do dnia 6 maja 2019 r.

Umowa przedwstępna uprawnia C. do jednostronnego wskazania osoby trzeciej, która przystąpi do umowy przyrzeczonej w miejsce C.

Obecnie N. zawarła z C. umowę przedwstępną sprzedaży praw i przejęcia obowiązków, w której strony zobowiązują się do zawarcia Umowy Sprzedaży Praw i Obowiązków (dalej „Umowa Cesji”), na mocy której C. przeniesie na N., za ustaloną cenę, całość przysługujących mu praw i ogół jego obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r.

Umowa Cesji ma być zawarta nie później niż do dnia 6 maja 2019 r. Warunkiem jej zawarcia jest w szczególności:

*   uzyskanie przez C. klauzuli ostateczności i prawomocności otrzymanej przez C. decyzji Prezydenta Miasta odmawiającej wydania pozwolenia na budowę na realizację wnioskowanej przez C. inwestycji,

*   wydania przez właściwy organ, na wniosek C., decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich budynków znajdujących się na Nieruchomości oraz ostatecznej i prawomocnej decyzji przenoszącej tę decyzję na N.,

*   braku wszczęcia procedury zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, który uniemożliwi realizację planowanej przez N. inwestycji.

Planowana przez N. inwestycja polega na budowie na Nieruchomości inwestycji kubaturowej o przeważającej funkcji mieszkaniowej i ewentualnych lokalach usługowych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia.

Z tytułu Cesji N. zobowiązana jest do zapłaty na rzecz C. ceny, przy czym:

*   jej część („Zaliczka”) jest płatna na depozyt notarialny do dnia 20 lutego 2019 r. pod warunkiem uzyskania przez N. pozytywnego badania prawnego i technicznego Nieruchomości,

*   jej pozostała część zostanie wpłacona na rachunek wskazany w Umowie Cesji, za pośrednictwem rachunku wpływów notariusza sporządzającego akt notarialny zawierający Umowę Cesji, najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży lub w razie odstąpienia od Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży przez Strony, na zasadach określonych w Umowie Cesji.

Ponadto, niezależnie od zapłaty ceny, N. jest zobowiązana do zwrotu zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, za pośrednictwem depozytu notarialnego.

Nie później niż 7 dni przed terminem zawarcia Umowy Cesji N. jest uprawniona do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży praw i przejęcia obowiązków na inną spółkę z grupy kapitałowej N.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sformułowane w piśmie z dnia 11 kwietnia 2019 r.):

1.  Czy planowane przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a N. będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez C. z tytułu powyższej czynności - przy założeniu, że N. zawrze z Właścicielem przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie realizować na niej Inwestycję?
2.  Czy zwracana przez N. kwota zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a N. będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez C., uwzględniającej powyższą kwotę - przy założeniu, że N. zawrze z Właścicielem przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie realizować na niej Inwestycję?

Stanowisko Zainteresowanych (uzupełnione pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r.):

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, planowane przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a N. będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez C. z tytułu powyższej czynności - przy założeniu, że N. zawrze z Właścicielem przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie realizować na niej Inwestycję.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy, zwracana przez N. kwota zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a N. będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez C. uwzględniającej powyższą kwotę - przy założeniu, że N. zawrze z Właścicielem przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie realizować na niej Inwestycję.

Uzasadnienie.

Ad. 1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 przedmiotowej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”. Z kolei „towarami” w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się „Każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa”.

Z treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że za usługę należy uznać każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności, które nie jest dostawą towarów.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji „świadczenia”, wobec czego należy przyjąć, że posługuje się nim w znaczeniu przyjętym w prawie cywilnym, zgodnie z którym stanowi ono wykonanie zobowiązania, tj. zachowanie dłużnika, którego celem jest zaspokojenie interesu wierzyciela wyrażonego w treści zobowiązania. Pod pojęciem usługi należy rozumieć każde niebędące dostawą towarów zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (powstrzymanie się od dokonania czynności lub tolerowanie (znoszenie) określonego stanu rzeczy - stanowiące wykonanie zobowiązania wobec drugiej strony stosunku prawnego.

W przypadku, gdy tak rozumiane świadczenie następuje za wynagrodzeniem, stanowi ono odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższych kryteriów planowane przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zawarcie Umowy Cesji i przeniesienie na jej podstawie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości stanowi następstwo łączącego strony stosunku zobowiązaniowego, tzn. będzie ono stanowić działanie stanowiące wykonanie zobowiązania C. wobec drugiej strony tego stosunku (N.).

W jego wyniku N. uzyska określoną korzyść o charakterze majątkowym w postaci wejścia w miejsce C. w ogół praw i obowiązków wynikających ze stosunku prawnego łączącego go z Właścicielem, a wynikającego z zawartej z nim umowy przedwstępnej sprzedaży - a przede wszystkim uzyskanie możliwości dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości za cenę określoną w umowie przedwstępnej.

Reasumując, przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości:

*   stanowić będzie zachowanie C. (działanie) stanowiące wykonanie zobowiązania wobec N. Polska,

*   działanie to stanowić będzie zaspokojenie interesu wierzyciela wyrażonego w treści zobowiązania - N. uzyska w związku z tym określoną korzyść, będzie beneficjentem powyższego działania C.

Okoliczności te powodują, że w przedstawionym stanie faktycznym będzie miało miejsce „świadczenie” w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT ze strony C. na rzecz N.

Jednocześnie świadczenie to będzie miało charakter odpłatny - w zamian za nie C. otrzyma ekwiwalent w postaci ustalonej ceny za przeniesienie praw. Zarazem brak jest podstaw do zakwalifikowania przedmiotowego świadczenia C. jako dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Na wstępie należy podkreślić, że podstawę prawną do zawarcia umowy przenoszącej prawa i obowiązki wynikające z określonego stosunku prawnego stanowią art. 509 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania - oraz art. 519 k.c. („Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu)”).

Z powyższych regulacji wynika wprost, że przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe stanowiące wierzytelność, a nie rzecz (towar). Przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe. Instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy zatem wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru.

Przede wszystkim jednak efektem zawarcia Umowy Cesji i wejścia przez N. w miejsce C. jako strony umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości nie będzie nabycia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel - a od spełnienia tej przesłanki uzależnione jest zakwalifikowanie transakcji jako dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W szczególności N. nie nabędzie takiego prawa w stosunku do Nieruchomości. W wyniku zawarcia Umowy Cesji N.:

*   nie nabędzie własności Nieruchomości,
*   nie uzyska posiadania Nieruchomości ani możliwości korzystania z niej

\- wszystkie powyższe uprawnienia nadal będą przysługiwać Właścicielowi Nieruchomości.

Dopiero zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie przeniesienie prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Natomiast samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nie skutkuje nabyciem prawa do rozporządzania nią jak właściciel, a jedynie nabyciem określonych uprawnień (i obowiązków) o charakterze zobowiązaniowym, a nie rzeczowym - i dopiero skorzystanie z tych uprawnień (uzależnione z reguły od spełnienia warunków określonych w umowie przedwstępnej) może prowadzić do nabycia tego prawa.

Skoro zatem C. w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości nie nabył prawa do rozporządzania nią jak właściciel, to tym bardziej nie jest możliwe przeniesienie przez niego tego prawa na N. w drodze Umowy Cesji.

Reasumując, przedmiotem Umowy Cesji będą prawa majątkowe oraz obowiązki cedenta, a nie towar. W wyniku Umowy Cesji N. uzyska jedynie możliwość dochodzenie uprawnień z umowy przedwstępnej zmierzających na nabycia Nieruchomości.

Przemawia to za uznaniem, że przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wskutek zawarcia Umowy Cesji stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie należy zauważyć, że ustawa o VAT nie przewiduje zastosowania obniżonej stawki podatku dla świadczenia usługi polegającej na przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. W konsekwencji do cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej zastosowanie ma podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko ma oparcie w utrwalonej linii interpretacyjnej - tak w szczególności interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

*   nr 0114-KDIP1-1.4012.81.2018.1.RR z dnia 14 marca 2018 r.: „zbycie przez J. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa na T. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa praw i obowiązków z umowy przedwstępnej stanowić będzie świadczenie usług a nie dostawę towaru. Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności zbycia praw i obowiązków. Tym samym uznać należy, że usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%”;

*   nr 0111-KDIB3-1.4012.425.2018.2.IK z dnia 26 lipca 2018 r.: „W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy. Jak wskazano wyżej, stawka podatku VAT, co do zasady, wynosi 23%. (\`(...)\`) Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków (cesji umowy). Tym samym uznać należy, że usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%. Zatem przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej w wyniku zawarcia umowy cesji stanowi świadczenie usługi przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stawką podstawową w wysokości 23%”.

*   nr 0111-KDIB3-1.4012.463.2018.1.IK z dnia 2 sierpnia 2018 r.: „W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że przeniesienie przez Zbywcę na Wnioskodawcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy. (\`(...)\`) Zatem przeniesienie przez Zbywcę na Nabywcę (Wnioskodawcę) praw i obowiązków z umowy przedwstępnej w wyniku zawarcia umowy cesji stanowi świadczenie usługi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (Wnioskodawcy), które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, stawką podstawową w wysokości 23%.”;

*   tak również interpretacje indywidualne nr 0111-KDIB3-2.4012.723.2017.3.SR z dnia 27 lutego 2018 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.33.2018.1.AM z dnia 1 marca 2018 r., czy nr 0114-KDIP1-1.4012.594.2018.1.IZ z dnia 19 listopada 2018 r.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowane przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, „Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika”.

Przemawia to za uznaniem, że zwracana przez N. na rzecz C. kwota zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości stanowi element podstawy opodatkowania z tytułu przeniesienia przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości - a więc, jak wskazano w pkt 1 wniosku, z tytułu odpłatnego świadczenia usług.

Art. 29a ust. 1 ustawy o VAT ujmuje bowiem podstawę opodatkowania w sposób szeroki - jest nią „wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej”.

Uiszczana przez N. kwota refundacji zadatku uiszczonego przez C. spełnia powyższe kryteria: Po pierwsze, bez wątpienia jest ona uiszczana w bezpośrednim związku z dokonywaną przez C. cesją praw i obowiązków sprzedażą z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie Umowy Cesji jest jedyną przyczyną uiszczenia (refundacji) powyższej kwoty przez N.. Jednocześnie umowa zobowiązująca do zawarcia Umowy Cesji jest jedynym tytułem prawnym do poniesienia tego kosztu przez N.. Gdyby nie wprowadzono w niej zapisu, przewidującego refundację przez N. kwoty zadatku wpłaconego przez C. na rzecz Właściciela, N. nie byłaby zobowiązana do poniesienia tego kosztu.

W szczególności N. nie byłaby zobowiązana do wpłacenia powyższej kwoty na rzecz Właściciela; z uwagi na to, że otrzymał on zadatek od C., i będzie on zobowiązany do zaliczenia go na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, nie jest on uprawniony do żądania powtórnej wpłaty jego kwoty od ostatecznego nabywcy Nieruchomości, będącego stroną Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

Po drugie zaś, refundacja zadatku uiszczonego przez C. nie wiąże się z jakimkolwiek innym niż cesja praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży świadczeniem (korzyścią) dla N.

Z punktu widzenia podatku od towarów i usług brak jest zatem podstaw do traktowania ww. refundacji zadatku wpłaconego przez C. na rzecz Właściciela inaczej niż jako elementu podstawy opodatkowania z tytułu świadczenia usług (cesji praw i obowiązków z tytułu umowy przedwstępnej). Wynagrodzenie C. z tego tytułu w istocie obejmuje dwa elementy: cenę ustaloną w Umowie Cesji oraz przewidziany w niej zwrot zadatku - które łącznie składają się na podstawę opodatkowania VAT z tytułu świadczenia usługi (przeniesienie praw) przez C. na rzecz N.

Powyższe okoliczności przemawiają za uznaniem za prawidłowego stanowiska, Wnioskodawcy, iż zwracana przez N. kwota zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca uzupełnił własne stanowisko w sprawie wskazując, że:

1.  planowane przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%,
2.  zwracana przez N. kwota zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Powyższe okoliczności przemawiają za uznaniem, że wynagrodzenie z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, jak również kwota zadatku zwracanego przez N. (która powinna być uwzględniona w podstawie opodatkowania z tytułu dokonania powyższej czynności - stanowiącej usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT), powinny być wykazane w fakturze wystawianej przez C. na rzecz N..

W konsekwencji do faktury tej nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - zatem przepis ten nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez N. podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez C. z tytułu przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Jednocześnie w sytuacji, w której N. zawrze z Właścicielem umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie na niej opisaną we wniosku Inwestycję kubaturową o przeważającej funkcji mieszkaniowej i ewentualnych lokalach usługowych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali znajdujących się w obiektach wzniesionych w ramach tej Inwestycji - N. będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez C.

W takim wypadku zakup przez N. od C. usługi w postaci przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych VAT w postaci dostaw towarów - lokali znajdujących się w obiektach wzniesionych w ramach tej Inwestycji.

Nabycie od C. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości stanowi bowiem warunek konieczny jej zakupu, a w konsekwencji warunek realizacji Inwestycji na niej i w efekcie dokonania ww. dostaw towarów przez N.

W konsekwencji w opisanej sytuacji będzie spełniona przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przesłanka odliczenia przez Spółkę podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze wystawionej przez C. z tytułu praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Powyższe okoliczności przemawiają więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż:

1.  Planowane przeniesienie przez C. na N. praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a N. będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez C. z tytułu powyższej czynności - przy założeniu, że N. zawrze z Właścicielem przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie realizować na niej Inwestycję.
2.  Zwracana przez N. kwota zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, a N. będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez C. uwzględniającej powyższą kwotę - przy założeniu, że N. zawrze z Właścicielem przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i będzie realizować na niej Inwestycję.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę z tego tytułu – **jest prawidłowe**,

*   opodatkowania podatkiem VAT zwracanego zadatku – **jest prawidłowe**,

*   uznania kwoty zwracanego zadatku za element podstawy opodatkowania z tytułu transakcji przeniesienia na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży - **jest nieprawidłowe**,

*   oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę z tytułu zwrotu zadatku– **jest prawidłowe**.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym, towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ww. ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, na mocy art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jak stanowi, art. 41 ust. 13 ww. ustawy towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 lit. a ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy o VAT. Jak stanowi art. 86 ust. 10 cyt. ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Powyższe regulacje wskazują, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy dokonywane zakupy mają związek z czynnościami opodatkowanymi. Odliczyć można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi. Ustawa o podatku od towarów i usług wyłącza zatem możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Ustawodawca umożliwił podatnikom prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Ze złożonego wniosku wynika, że Zainteresowani planują zawrzeć umowę, na podstawie której C. przeniesie na N., za ustaloną cenę, całość przysługujących mu praw i ogół jego obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z V. S.A. - zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r.

W ww. przedwstępnej umowie sprzedaży Właściciel i C. zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Właściciel przeniesie na C. własność nieruchomości zabudowanej.

W umowie przedwstępnej Właściciel i C. zadeklarowali wybór opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości C. wpłaciła zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

W umowie przedwstępnej Właściciel udzielił C. zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane wyłącznie w zakresie niezbędnym do wystąpienia o niezbędne uzgodnienia, warunki przyłączenia lub decyzje administracyjne. Ponadto, Właściciel wyraził zgodę na dokonanie przez C. wszelkich czynności związanych z uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku/budowli na Nieruchomości - według uznania C., a także uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich budynków i budowli wzniesionych na Nieruchomości. Jednakże zgodnie z przyjętym założeniem prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Natomiast umowa przedwstępna nie uprawnia C. do korzystania z Nieruchomości, ani do wstępu na jej teren, z zastrzeżeniem dokonania badań geotechnicznych w celu uzyskania projektu budowlanego niezbędnego do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę - z tym że wejście na teren Nieruchomości w celu wykonania tych badań wymaga odrębnego uzgodnienia z Właścicielem.

Umowa przedwstępna uprawnia C. do jednostronnego wskazania osoby trzeciej, która przystąpi do umowy przyrzeczonej w miejsce C.

Obecnie N. zawarła z C. umowę przedwstępną sprzedaży praw i przejęcia obowiązków, w której strony zobowiązują się do zawarcia Umowy Sprzedaży Praw i Obowiązków, na mocy której C. przeniesie na N., za ustaloną cenę, całość przysługujących mu praw i ogół jego obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 5 kwietnia 2018 r. przez C. z Właścicielem, zmienionej aneksem z dnia 20 listopada 2018 r.

Z tytułu Cesji N. zobowiązana jest do zapłaty na rzecz C. ceny, przy czym:

*   jej część (zaliczka) jest płatna na depozyt notarialny do dnia 20 lutego 2019 r. pod warunkiem uzyskania przez N. pozytywnego badania prawnego i technicznego Nieruchomości,

*   jej pozostała część zostanie wpłacona na rachunek wskazany w Umowie Cesji, za pośrednictwem rachunku wpływów notariusza sporządzającego akt notarialny zawierający Umowę Cesji, najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży lub w razie odstąpienia od Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży przez Strony, na zasadach określonych w Umowie Cesji.

Ponadto, niezależnie od zapłaty ceny, N. jest zobowiązana do zwrotu zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, za pośrednictwem depozytu notarialnego.

Nie później niż 7 dni przed terminem zawarcia Umowy Cesji N. jest uprawniona do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowę przedwstępną sprzedaży praw i przejęcia obowiązków na inną spółkę z grupy kapitałowej N.

Ad. 1

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT według stawki w wysokości 23% transakcji będącej przedmiotem Umowy Przedwstępnej Cesji oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez C.

W świetle przywołanych przepisów należy uznać, że z dostawą towarów mamy do czynienia wówczas gdy dochodzi do przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie, jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Aby dane świadczenie usług uznać za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. W konsekwencji, czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

W niniejszej sprawie przedmiotem Umowy Przedwstępnej Cesji są prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży nieruchomości. Jak wynika z wniosku, na mocy zawartej Umowy Przedwstępnej Cesji C. zobowiązała się do przeniesienia na Wnioskodawcę wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży a Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty z tego tytułu wynagrodzenia oraz zwrotu zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela Nieruchomości. Tak więc przedmiotem przelewu w analizowanych okolicznościach są prawa i obowiązki nie zaś towar w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Bez znaczenia dla klasyfikacji przedmiotu Umowy Przedwstępnej Cesji pozostaje to, że dostawa towaru (nieruchomości) jest „efektem końcowym” scedowanych praw i obowiązków. W konsekwencji, przeniesienie praw i obowiązków nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Przedmiot Umowy Przedwstępnej Cesji w postaci przeniesienia praw i obowiązków stanowi natomiast świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Cesji Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki C. z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży. W Umowie Przedwstępnej Cesji określono wynagrodzenie za dokonanie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży.

W konsekwencji, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu jest świadczeniem za które C. otrzymuje wynagrodzenie. W niniejszych okolicznościach C. podejmie określone działania za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Wnioskodawca stanie się beneficjentem tej czynności jako bezpośredni odbiorca świadczenia. Pomiędzy Wnioskodawcą a C. istnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi świadczenie usług za wynagrodzeniem. W ramach tego stosunku prawnego C. zrealizowało na rzecz Wnioskodawcy świadczenie i Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki C. dotyczące zawartej Umowy Przedwstępnej Sprzedaży.

W konsekwencji, przeniesienie za wynagrodzeniem praw i obowiązków przez C. na Wnioskodawcę na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej Cesji stanowi odpłatne świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy o VAT, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży. Tym samym należy uznać, że usługa ta podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W konsekwencji, przeniesienie przez C. na Wnioskodawcę praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży w wyniku zawarcia Umowy Przedwstępnej Cesji stanowi świadczenie usługi przez C. na rzecz Wnioskodawcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, stawką podstawową w wysokości 23%.

Ponadto przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest prawo do odliczenia podatku VAT z wystawionej przez C. faktury dokumentującej cesję praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej Sprzedaży.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT a nabywana usługa w postaci cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej Sprzedaży ma związek z planowaną inwestycją w postaci budowy na Nieruchomości inwestycji kubaturowej o przeważającej funkcji mieszkaniowej i ewentualnych lokalach usługowych, wraz z odpowiednią infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.

W konsekwencji, skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i – jak wykazano w niniejszej interpretacji - czynność będąca przedmiotem Umowy Przedwstępnej Cesji za wynagrodzeniem spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, to po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy w zakresie w jakim nabyta usługa będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało zatem uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Ponadto przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest kwestia opodatkowania podatkiem VAT zwracanej przez Wnioskodawcę kwoty zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak wynika ze złożonego wniosku, Wnioskodawca niezależnie od zapłaty ceny z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży praw i przejęcia obowiązków, jest zobowiązany do zwrotu zadatku uiszczonego przez C. na rzecz Właściciela. Przy czym należy zaznaczyć, że zadatek został uiszczony na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Zatem wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy kwota zwracanego zadatku nie stanowi kwoty należnej z tytułu cesji przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży, gdyż jak wskazano powyżej zadatek ten zwracany jest niezależnie od wynagrodzenia wypłacanego na rzecz C. z tytułu cesji.

Kwota o której mowa powyżej pozostaje zatem w bezpośrednim związku z przyszłą dostawą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, a więc powinna zostać opodatkowana analogicznie jak zbycie Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Strony zadeklarowały w stosunku do planowanej transakcji rezygnację ze zwolnienia z podatku VAT i wybór opodatkowania według stawki podatku VAT 23%, zatem zwracany przez Wnioskodawcę na rzecz C. zadatek powinien zostać opodatkowany analogicznie jak przedmiot dostawy.

W związku z powyższym jeśli faktycznie wpłaty przez C. kwoty zadatku na rzecz Właściciela podlegały opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, taką samą stawką należy opodatkować zwrot przez Wnioskodawcę tej kwoty na rzecz C.. Jednak należy zaznaczyć, że zwracany zadatek nie stanowi elementu podstawy opodatkowania z tytułu świadczenia usług w postaci cesji praw i obowiązków z tytułu umowy przedwstępnej.

Podsumowując należy stwierdzić, że zwrot zadatku na rzecz C. powinien zostać opodatkowany stawką podatku VAT w wysokości 23%, jeśli w takiej stawce został opodatkowany przedmiot dostawy, na poczet której zadatek został uiszczony i w konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Natomiast kwota o której mowa powyżej nie stanowi elementu podstawy opodatkowania z tytułu przeniesienia przez C. na Wnioskodawcę praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości – a więc z tytułu odpłatnego świadczenia usług, i z tego względu, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zwrócony C. zadatek należy stwierdzić, że Wnioskodawca spełnia warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT oraz jak wykazano w powyżej – zwrot zadatku na rzecz C. spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Zatem po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, przy uwzględnieniu wyłączenia z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przysługującego mu prawa do odliczenia podatku VAT należało uznać za prawidłowe.

Końcowo należy wskazać, że zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.

Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Natomiast w myśl art. 14r § 4 ustawy Ordynacja podatkowa opłata za wniosek wspólny jest ustalana jako iloczyn kwoty określonej zgodnie z art. 14f i liczby zainteresowanych wskazanych we wniosku.

Tytułem wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług została wykorzystana opłata w wysokości 320 zł. Wnioskodawca w dniu 4 lutego 2019 r. dokonał wpłaty tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej na wniosek wspólny w wysokości 160 zł, następnie w odpowiedzi na wezwanie Organu Spółka uiściła w dniu 11 kwietnia 2019 r. dodatkową opłatę w wysokości 240 zł. W związku tym, kwota 80 zł jest wpłatą wyższą od należnej, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według dyspozycji Wnioskodawcy przekazem pocztowym na adres wskazany we wniosku w części B.3.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.