Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.159.2021.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-31
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Przedmiotu Transakcji/Przedmiotu Zmienionej Transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 1 czerwca 2021 r. (data wpływu 4 czerwca 2021 r.), uzupełnionym 12 sierpnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Przedmiotu Transakcji/Przedmiotu Zmienionej Transakcji – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Przedmiotu Transakcji/Przedmiotu Zmienionej Transakcji.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 11 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.2.MM, 0111-KDIB2-2.4014.159.2021.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 12 sierpnia 2021 r. (data wpływu dodatkowej opłaty oraz data wpływu pisma).

**We wniosku złożonym przez**:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe**:

1\. Informacje ogólne

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej.

Przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja robót budowlanych związanych z budową dróg, autostrad, obiektów inżynierii lądowej i wodnej, w tym realizacja specjalistycznych robót budowlanych i budowlano-montażowych. Nabywca zajmuje się również robotami budowlanymi związanymi ze wznoszeniem budynków wszelkiego przeznaczenia (budownictwo kubaturowe). Nabywca, co do zasady, realizuje roboty w formule generalnego wykonawstwa siłami własnymi lub przy pomocy podwykonawców. W obszarze budownictwa kubaturowego Nabywca realizuje część projektów w formule działalności deweloperskiej polegającej na dostarczeniu klientowi finalnemu gotowego obiektu kubaturowego o parametrach i funkcjonalności dostosowanej do jego potrzeb przejmując na siebie całość procesu projektowania, budowy, (obejmującego m.in. zakup działki gruntu, uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych od gestorów, marketing inwestycji), finansowania, a w razie konieczności również komercjalizacji obiektu.

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej. Na podstawie Uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Sprzedającego z 31 stycznia 2020 r. podjęto decyzję o rozwiązaniu Sprzedającego w drodze likwidacji. Tym samym po dokonaniu Transakcji lub Zmienionej Transakcji zdefiniowanych poniżej, Sprzedający zostanie zlikwidowany i nie będzie kontynuował prowadzonej działalności gospodarczej.

Nabywca i Sprzedający będą łącznie są zwani dalej „Zainteresowanymi”.

Przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych oraz reklama.

Na moment dokonania Transakcji lub Zmienionej Transakcji zdefiniowanych poniżej, Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy VAT oraz ustawy CIT.

2\. Informacje dotyczące nieruchomości

Na moment złożenia wniosku Sprzedający jest właścicielem lub współwłaścicielem następujących nieruchomości gruntowych:

*   właścicielem działek o numerach ewidencyjnych (…);
*   właścicielem działek o numerach ewidencyjnych (…);
*   współwłaścicielem w części 999/1000 nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (…).

Sprzedający nie wyklucza, że na moment Transakcji lub Zmienionej Transakcji zdefiniowanych poniżej będzie on wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (…).

Opisane nieruchomości gruntowe, w dalszej części niniejszego wniosku są łącznie określane jako „Działki". Działki objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miasta z 7 grudnia 2016 r. („MPZP”), zgodnie z którym w odniesieniu do poszczególnych działek wyznaczone zostały następujące jednostki planistyczne:

*   działki nr (…) oznaczone są symbolem: UC.1 – tereny zabudowy usługowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi, zabudowę obiektami handlowymi o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
*   działki nr (…) oznaczone są symbolem U.2: tereny zabudowy usługowej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi;
*   część działek nr (…) oraz (…) oznaczona jest symbolem WS.1: teren wód powierzchniowych śródlądowych o podstawowym przeznaczeniu pod staw wraz z obudową biologiczną;
*   część działek nr (…) oznaczona jest symbolem ZP.4: tereny zieleni urządzonej o podstawowym przeznaczeniu pod zieleń izolacyjną tworzącą obudowę biologiczną stawu;
*   część działki nr (…) oznaczona jest symbolem ZP.3: tereny zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwery, zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym;
*   część działek nr (…) oznaczona jest symbolem KDW.4: tereny dróg wewnętrznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi wewnętrzne;
*   część działek nr (…) oznaczona jest symbolem KDW.1: tereny dróg wewnętrznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi wewnętrzne;
*   część działki nr (…) oznaczona jest symbolem KDZT.2: tereny dróg publicznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy zbiorczej z torowiskiem tramwajowym.

Sprzedający jest ponadto właścicielem budynku usługowo-handlowego H o powierzchni użytkowej 58.986,8 m2 (dalej: „Budynek”) wskazanego poniżej oraz budowli, wskazanych poniżej, które spełniają definicję „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2018 r. poz. 1202 ze zm.) (łącznie zwane „Budowlami”), położonych na ww. Działkach. Szczegółowy opis rozmieszczenia poszczególnych obiektów na Działkach poniżej.

Budynek jest zlokalizowany na działkach ewidencyjnych nr (…). Budynek jest sklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy pod symbolem PKOB 1230.

Place i drogi zewnętrzne są zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr: (…).

Parking zewnętrzny i ciągi piesze są zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr: (…).

Kładka stalowa dla pieszych jest zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…).

Mury oporowe są zlokalizowane na działce ewidencyjnej nr (…).

Dwie podziemne przepompownie wód deszczowych są zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…).

Zewnętrzna sieć wody pitnej jest zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…).

Zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej jest zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…).

Zewnętrzna sieć kanalizacji deszczowej jest zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…).

Separator benzyny i olejów jest zlokalizowany na działkach ewidencyjnych nr (…).

Dwa separatory tłuszczy są zlokalizowane na działce ewidencyjnej nr (…).

Przepompownia ścieków sanitarnych jest zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…).

Kanalizacja deszczowa – separator lamelowy jest zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…).

Na Działkach położona jest również infrastruktura związana z mediami oraz przyłączeniem mediów do Budynku, objętych odpowiednimi służebnościami opisanymi w księgach wieczystych, która jest własnością podmiotów trzecich. Na części działek o numerze ewidencyjnym (…) (które zabudowane są obiektami wskazanymi powyżej) położony jest staw o powierzchni 2,5827 ha.

Opisane wyżej Działki, Budynek i Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku są łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Sprzedający nabył Budynek, Budowle oraz działki ewidencyjne nr (…) oraz udział w działce ewidencyjnej nr (…) na podstawie aktu notarialnego z 15 grudnia 2015 r. od L Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, której poprzednik prawny P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła wskazaną Nieruchomość w ramach aportu przedsiębiorstwa udokumentowanego aktem notarialnym sporządzonym w dniu 30 września 2007 r.

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 18 marca 2019 r. dokonano podziału działki ewidencyjnej nr (…) na działki ewidencyjne nr (…).

W ramach umowy sprzedaży z 15 grudnia 2015 r., oprócz działek ewidencyjnych nr (…) oraz udziału w działce ewidencyjnej nr (…) wraz z Budynkiem i Budowlami zostały nabyte ruchomości związane z Budynkiem, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, wszelkie przenaszalne prawa wynikające z zabezpieczeń zgodnie z zawartymi umowami najmu, depozyty wynikające z umów najmu, prawa własności intelektualnej (prawo do projektu), dokumentacja techniczna do projektu.

W chwili obecnej na Działkach znajdują się dokładnie te same Budowle oraz ten sam Budynek, które znajdowały się na niej w chwili nabycia przez Sprzedającego w roku 2015. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego na Działkach nie zostały wzniesione żadne nowe budynki, ani budowle w rozumieniu definicji „budowli” zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm).

Nabycie przez Sprzedającego Budynku, Budowli oraz działek ewidencyjnych nr (…), która następnie została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz udziału w działce ewidencyjnej nr (…) w dniu 15 grudnia 2015 r. na mocy umowy wskazanej powyżej zostało opodatkowane VAT (strony transakcji w dniu 11 grudnia 2015 r. złożyły Naczelnikowi Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania VAT dostawy, w zakresie, w jakim podlegałaby ona zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Sprzedający jest i był w pełni uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia odpowiednio Budynku, Budowli i Działek. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności zwolnionych od Podatku VAT.

Po nabyciu Sprzedający zaczął wykorzystywać Budynek oraz Budowle z dniem 15 grudnia 2015 r. do celów działalności polegającej na najmie powierzchni Budynku.

Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedający osiąga dochody z tytułu wynajmu części powierzchni Budynku oraz dachu powierzchni Budynku pod antenę telefonii komórkowej. Zasadniczo Budowle (oprócz części parkingu podziemnego) nie są przedmiotem odrębnych umów najmu, obsługują one bowiem Budynek i warunkują jego prawidłowe użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem i są wykorzystywane przez Sprzedającego w tym celu od dnia oddania Budynku do używania.

Cała powierzchnia Budynku jak i Budowle zostały oddane do używania (mogło to mieć miejsce zarówno w ramach czynności opodatkowanych VAT – najem powierzchni komercyjnych opodatkowany według stawki 23%, jak również do celów własnej działalności gospodarczej Sprzedającego) dawniej niż w przeciągu ostatnich 2 lat.

Aktualnie powierzchnia Budynku jest wynajęta w ograniczonym zakresie (poniżej 50% powierzchni Budynku jest aktualnie przedmiotem najmu).

W przeszłości Sprzedający poniósł wydatki na prace projektowe związane ze zmianą wykorzystania (przebudową) Budynku na centrum handlowe o charakterze outletowym. Łączna kwota poniesionych wydatków nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. W związku z planowaną budową centrum handlowego o charakterze outletowym w okolicy Nieruchomości oraz tym samym porzuceniem przez Sprzedającego planów realizacji inwestycji, polegającej na zmianie charakteru centrum handlowego działającego w Budynku na centrum handlowe o charakterze outletowym, poniesione przez Sprzedającego w tym celu wydatki zostały spisane jako zaniechana inwestycja z końcem 2019 r. i tym samym nie były nigdy aktywowane w rejestrze środków trwałych. Sprzedający nie ponosił żadnych innych istotnych wydatków na ulepszenie Budynku ani ulepszenie Budowli w rozumieniu ustawy o CIT (tj. przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżacje, modernizację lub remont Budynku lub Budowli), ani nie dokonał istotnych ulepszeń (przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji, aranżacji, modernizacji lub remontu) Budynku lub Budowli, które skutkowały zwiększeniem wartości początkowej poszczególnych obiektów (tj. Budynku lub poszczególnych Budowli) o ponad 30%. Ponadto Sprzedający nie ponosił wydatków na prace adaptacyjne i aranżacyjne poszczególnych powierzchni wynajmowanych najemcom, które miały na celu dostosowanie tej powierzchni do celów specyfiki i wymogów działalności gospodarczej danego najemcy lub wymogów zewnętrznych narzuconych na tego najemcę.

W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający aktualnie jest stroną m.in. następujących umów:

1.  umowy dotyczącej zarządzania Nieruchomością, („Umowa o Zarządzanie”), której przedmiotem jest w szczególności zapewnienie zgodności działań właściciela Nieruchomości z obowiązującymi przepisami prawa, zarządzanie i administrowanie najmem, poszukiwanie nowych najemców, wystawianie faktur, pobór czynszów i innych należności od najemców, oraz prowadzenie ich aktualnej ewidencji, windykacja ewentualnych zaległości, planowanie i realizacja budżetu Nieruchomości, świadczenie usług marketingowych;
2.  umowy na obsługę techniczną Nieruchomości, utrzymania czystości i usługi ochrony w Centrum Handlowym;
3.  umowy dotyczącej dzierżawy urządzenia służącego do emisji utworów muzycznych i reklamowych;
4.  umowy dotyczącej zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków; umowy związanej z odbiorem odpadów, umowy na odprowadzanie wód opadowych i roztopowych oraz dzierżawę okolicznych działek;
5.  umowy dotyczącej kompleksowego dostarczania ciepła;
6.  umowy na dostawę energii.

Sprzedający jest również stroną umów najmu powierzchni użytkowej Budynku (co zostało wskazane powyżej) oraz innych umów, które dotyczą jego działalności w ogólności, tj. np. umów na usługi prawne, umów na usługi księgowe, umów na obsługę rachunków bankowych, umowy o zarządzanie aktywami.

Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej lub Zmienionej Transakcji zdefiniowanej poniżej, Sprzedający może być stroną także innych umów niż umowy wymienione powyżej.

3\. Opis transakcji sprzedaży

W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości na zasadach i w zakresie opisanym w niniejszym wniosku („Transakcja”), Sprzedający zawarł w dniu 1 czerwca 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży z Nabywcą, udokumentowaną aktem notarialnym. Z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się, jak dozwolono na podstawie Umowy przedwstępnej, określonych w Umowie przedwstępnej warunków zawieszających i z zastrzeżeniem niewykonania prawa pierwokupu przysługującego w odniesieniu do Działek Prezydentowi Miasta na podstawie art. 217 ust. 13 Ustawy prawo wodne, na zasadach określonych w Umowie przedwstępnej, Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu, a Kupujący zobowiązuje się kupić od Sprzedającego, w umowie sprzedaży, którą strony mają zamiar zawrzeć w wykonaniu oraz na zasadach i warunkach opisanych w Umowie przedwstępnej („Umowa przyrzeczona” lub „Umowa przenosząca”), na podstawie której:

1.  Sprzedający sprzeda prawo własności Działek;
2.  Sprzedający sprzeda prawo własności Budynku;
3.  Sprzedający sprzeda prawo własności Budowli;
4.  Sprzedający sprzeda majątkowe prawa autorskie do utworów, prawa do wykonywania oraz zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do opracowań takich utworów, jak również przenaszalne zgody do modyfikowania takich utworów (w szczególności, ale bez ograniczenia, projekty architektoniczne lub budowlane) („Prawa IP”); Prawa IP zostaną przeniesione na rzecz Kupującego wraz z prawem własności wszystkich nośników, na których utwory objęte Prawami IP zostały zachowane;
5.  Sprzedający przekaże dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały pozwoleń, oryginały umów jak również dokumentację projektową (w tym projekt budowlany) opracowaną na podstawie tych umów, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje BHP dla Budynku oraz systemu przeciwpożarowego Budynku, książkę obiektu budowlanego, dokumentację wskazaną w art. 60 i 63 ustawy Prawo budowlane oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku („Dokumentacja techniczna”);
6.  Sprzedający dokona cesji praw i obowiązków z umów zawartych z Gminą dotyczących odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz dzierżawę okolicznych działek, przy czym aby taka cesja mogła mieć miejsce Gmina musi wyrazić na nią zgodę – jeżeli takiej zgody nie będzie to nie zostanie dokonana cesja praw i obowiązków z tych umów;
7.  przejdą na Nabywcę, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jeżeli Nabywca zrezygnuje w części bądź w całości ze spełnienia opisanego powyżej warunku zawieszającego.

Działki, Budynek, Budowle, Prawa IP, Dokumentacja techniczna oraz cesja praw i obowiązków z umów zawartych z Gminą (o ile Gmina wyrazi taką zgodę) oraz przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (o ile Nabywca zrezygnuje w części lub w całości z warunku zawieszającego) łącznie zwane „Przedmiot Transakcji”).

Podpisanie Umowy przyrzeczonej nastąpi, pod warunkiem, że wszystkie warunki zawieszające uzgodnione między stronami zostaną spełnione do daty uzgodnionej między stronami, chyba, że nastąpi zrzeczenie się takiego warunku zawieszającego przez Kupującego albo Sprzedającego. Wśród uzgodnionych warunków zawieszających znajdują się m.in. poniższe:

1.  uzyskanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego w odpowiedzi na niniejszy wniosek oraz wniosek indywidualny złożony przez Nabywcę w zakresie braku obowiązku korekty VAT o rozstrzygnięciu uzgodnionym między stronami;
2.  wypowiedzenie wszystkich umów najmu, których stroną jest Sprzedający, ich rozwiązanie lub wygaśnięcie oraz opróżnienie pomieszczeń przez wszystkich najemców i innych użytkowników zgodnie z umowami najmu, uzyskanie przez Sprzedającego i przekazanie Kupującemu oryginałów pisemnych oświadczeń wskazanych w Umowie przedwstępnej najemców, potwierdzających, że:
    *   nie istnieją żadne roszczenia zgłoszone przez tych najemców na podstawie lub w związku z umowami najmu lub ich rozwiązaniem oraz
    *   tym najemcom nie przysługują żadne roszczenia na podstawie lub w związku z umowami najmu, w szczególności wynikające z rozliczenia jakichkolwiek kar umownych lub opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie umów najmu;
3.  udzielenie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na piśmie zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.).

Kupujący ma prawo jednostronnie zrzec się w całości lub w części warunku zawieszającego wskazanego powyżej. Niemniej celem Sprzedającego i Nabywcy jest doprowadzenie do sytuacji, w której w wyniku Transakcji, zdefiniowanej powyżej lub Zmienionej Transakcji zdefiniowanej poniżej nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne prawa i obowiązki wynikające z umów najmu powierzchni użytkowej Budynku. Zgodnie z Umową przedwstępną Kupujący i Sprzedający zobowiązali się do dołożenia wszelkich starań w celu spowodowania, że przed uzgodnionym przez strony dniem przypadającym przed dniem zawarcia przez Zainteresowanych Umowy przenoszącej spełnią się wskazane przez strony warunki zawieszające w tym warunki wymienione powyżej w lit. a)-c). W związku z powyższym w marcu 2021 r. Sprzedający rozpoczął wypowiadanie umów najmu, których jest aktualnie stroną. Według stanu na dzień złożenia niniejszego wniosku część umów najmu jest w okresie wypowiedzenia, co do części natomiast prowadzone są negocjacje dot. warunków ich rozwiązania.

Jednocześnie w Umowie przedwstępnej Strony uzgodniły, że w przypadku w którym warunek zawieszający nie spełni się w uzgodnionym terminie w stosunku do najemcy wymienionego w Umowie przedwstępnej Strony zobowiązane będą do zawarcia Umowy Przenoszącej w wykonaniu umowy warunkowej m.in. na poniższych warunkach:

1.  przedmiot Transakcji nie będzie obejmował działek gruntu o numerach (…) (“Wyłączone Działki”) wraz z budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego zlokalizowanymi na tych działkach, tj. częścią placów i dróg zewnętrznych, częścią parkingu zewnętrznego oraz ciągu pieszego, częścią zewnętrznej sieci kanalizacji deszczowej (łącznie „Wyłączone Budowle”), które to działki zostaną wyłączone do odrębnej księgi wieczystej, tak aby nie były objęte księgą wieczystą, w której będzie ujawniona działka o numerze (…);
2.  cena (netto) zostanie odpowiednio zmniejszona o uzgodnioną kwotę wskazaną w Umowie przedwstępnej;
3.  wszystkie warunki zawieszające określone w Umowie przedwstępnej pozostaną niezmienione (tj. wymagane przez Kupującego), z tym zastrzeżeniem, że lista warunków zawieszających zostanie rozszerzona w ten sposób, że dodane zostaną dwa dodatkowe warunki zawieszające, których spełnienie będzie wymagane jako warunek zawarcia Umowy warunkowej oraz Umowy przyrzeczonej, przy czym na zasadach określonych w Umowie przedwstępnej Nabywca może się ich zrzec.

W przypadku, o którym mowa powyżej, Strony zawrą Umowę przyrzeczoną w wykonaniu Umowy warunkowej na zmienionych zasadach i w zakresie opisanym w niniejszym wniosku („Zmieniona Transakcja”). W takim przypadku:

1.  przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Działek z wyłączeniem Wyłączonych Działek;
2.  przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Budynku;
3.  przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Budowli z wyłączeniem Wyłączonych Budowli;
4.  przedmiotem sprzedaży będą Prawa IP wraz z prawem własności wszystkich nośników, na których utwory objęte Prawami IP zostały zachowane;
5.  przedmiotem sprzedaży będzie Dokumentacja techniczna;
6.  Sprzedający dokona cesji praw i obowiązków z umów zawartych z Gminą dotyczących odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz dzierżawę okolicznych działek, przy czym aby taka cesja mogła mieć miejsce Gmina musi wyrazić na nią zgodę – jeżeli takiej zgody nie będzie to nie zostanie dokonana cesja praw i obowiązków z tych umów;
7.  przejdą na Nabywcę, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jeżeli Nabywca zrezygnuje w części bądź w całości ze spełnienia opisanego powyżej warunku zawieszającego.

Działki z wyłączeniem Wyłączonych Działek, Budynek, Budowle z wyłączeniem Wyłączonych Budowli, Prawa IP, Dokumentacja techniczna oraz cesja praw i obowiązków z umów zawartych z Gminą (o ile Gmina wyrazi taką zgodę) oraz przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (o ile Nabywca zrezygnuje w części lub w całości z warunku zawieszającego) zwane będą „Przedmiot Zmienionej Transakcji”.

Zgodnie z ustaleniami Sprzedającego i Nabywcy, Sprzedający nie przeniesie na Nabywcę w ramach transakcji żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza wskazanymi powyżej oraz poniżej i wyraźnie uzgodnionymi miedzy stronami transakcji, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

1.  firma (oznaczenia Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
2.  prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów wskazanych powyżej, tj. w szczególności Umowy o zarządzanie;
4.  prawa do strony internetowej Sprzedającego;
5.  prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającego;
6.  należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;
7.  rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;
8.  finansowanie związane z Nieruchomością;
9.  księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającego;
10.  know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji lub Zmienionej Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę, która zostanie zwiększona o VAT, o ile Organ uzna stanowisko Zainteresowanych w zakresie opodatkowania VAT transakcji za prawidłowe. W Umowie przenoszącej, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji lub Zmienionej Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny. Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych cena zostanie odpowiednio przypisana do Działek, Budynku, Budowli i Praw IP. W związku z tym, że Dokumentacja techniczna jest immanentnie związana z Nieruchomością, nie zostanie przypisana jej odrębna cena. Również cesja praw i obowiązków z umów zawartych z Gminą (jeśli będzie zgoda Gminy) oraz przeniesienie praw i obowiązków z umów najmu na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (jeśli Nabywca zrezygnuje ze spełnienia warunku zawieszającego), zostanie dokonana w ramach ceny.

Dodatkowo Sprzedający zwróci Nabywcy poniesione i udokumentowane koszty (do wysokości ustalonego przez Zainteresowanych limitów), prac projektowych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę Budynku (na zasadach określonych poniżej).

4\. Wydzielenie organizacyjne i finansowe

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Nabywcę.

5\. Pozostałe informacje

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (i tym samym nie wykorzystywał jej w żadnym okresie poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą). Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedający i Nabywca zamierzają złożyć przed dniem dostawy (przed dniem Umowy przenoszącej) w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym Zainteresowani wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający i Nabywca są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT jak i ustawy o podatku CIT.

Sprzedający i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję lub Zmienioną Transakcję w 2021 r. lub 2022 r.

Kupujący posiada środki własne do sfinansowania Transakcji lub Zmienionej Transakcji i nie będzie finansować żadnej części Transakcji lub Zmienionej Transakcji długiem wobec osób trzecich.

6\. Plany Nabywcy odnośnie Nieruchomości po jej nabyciu

Sprzedający i Kupujący uzgodnili także, że Sprzedający po podpisaniu Umowy przedwstępnej może podjąć czynności związane z pozyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę Budynku. Sprzedający przed zaangażowaniem architekta/projektanta odpowiedzialnych za wykonanie prac rozbiórkowych, skonsultuje taki wybór z Kupującym i ostateczną decyzję w tej sprawie podejmie w porozumieniu z Kupującym. Strony spodziewają się, że wniosek o pozwolenie na rozbiórkę zostanie złożony, a decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę zostanie wydana przed zawarciem Umowy przenoszącej, jednak może się zdarzyć również, że zarówno wniosek o pozwoleniu na rozbiórkę zostanie złożony lub decyzja na rozbiórkę zostanie wydana po zawarciu przez Zainteresowanych Umowy przyrzeczonej (czynności te są bowiem poprzedzone szeregiem innych działań niezbędnych do złożenia takiego wniosku oraz wydania przedmiotowej decyzji). Zainteresowani wskazują, że po uzyskaniu takiego pozwolenia, ale przed zawarciem Umowy przenoszącej, Sprzedający ani Kupujący (lub inne podmioty na ich rzecz) nie będą prowadziły żadnych robót budowlanych (w tym związanych z rozbiórką Budynku) na Nieruchomości.

Zgodnie z uzgodnieniem stron, Kupujący w Umowie przyrzeczonej zobowiąże się do zwrotu Sprzedającemu poniesionych i udokumentowanych kosztów prac projektowych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę Budynku, o ile Sprzedający, w Umowie przyrzeczonej lub przy jej zawarciu wyrazi bezwarunkową i nieodwołaną zgodę na przeniesienie na Kupującego decyzji o udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę Budynku w formie i o treści zaakceptowanej przez Kupującego, przeniesie na Kupującego autorskie prawa majątkowe do całej dokumentacji projektowej związanej z planowaną rozbiórką Budynku wraz z prawem do wykonywania praw zależnych do takiej dokumentacji (w ramach zwrotu kosztów wskazanych powyżej) jak również gwarancje i rękojmie udzielone w tym zakresie przez projektantów/architektów.

Prace projektowe niezbędne do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę Budynku będą uwzględniały założenia deweloperskie Nabywcy. Nabywca niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości planuje przystąpić do prac mających na celu częściowe wyburzenie Budynku – wyburzenie ma objąć część naziemną i podziemną Budynku. Wyburzeniu nie będzie podlegał częściowo parking podziemny stanowiący część Budynku oraz parking naziemny, które zostaną zmodernizowane. Nabywca planuje posadowienie w obrysie Budynku z wykorzystaniem jego podziemnych części (tj. pale, podbudowa, stopy, ławy i oczepy fundamentowe wraz z elementami żelbetowymi podziemia) realizację nowej inwestycji deweloperskiej tj. budowy kompleksu budynków biurowo-usługowych. Garaż podziemny Budynku nie będzie wyburzany, ale stanowić będzie posadowienie dla budynków, które mają powstać w ramach planowanej inwestycji. W tym celu Nabywca wystąpi o uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód administracyjnych pozwalających na realizację opisanej inwestycji deweloperskiej. Zasadniczo Nabywca planuje rozpoczęcie prac związanych z realizacją inwestycji (w tym ogrodzenia placu budowy, usunięcia kolizji sieci, rozbiórki „miękkiej”, a następnie rozbiórki konstrukcji z robotami ziemnymi) możliwie jak najszybciej po zawarciu Umowy przyrzeczonej – jedyne ograniczenie w rozpoczęciu prac rozbiórkowych mogą stanowić ograniczenia administracyjne. Nabywca posiada już wstępne założenia architektoniczne dotyczące projektu inwestycji. Równolegle z robotami budowlanymi mającymi na celu realizację nowej inwestycji deweloperskiej będą prowadzone prace mające na celu modernizację garażu podziemnego Budynku. W trakcie budowy kompleksu, zgodnie ze standardem rynkowym, będzie dokonywana jego komercjalizacja (wynajem powierzchni na rzecz najemców). Zainteresowany będący strona postępowania po zrealizowaniu inwestycji (i choćby częściowym skomercjalizowaniu budynków) planuje dokonać jej sprzedaży w ramach czynności opodatkowanych VAT (jako sprzedaż składników majątkowych) lub ewentualnie jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części). W przypadku wynajęcia powierzchni budynków przed sprzedażą Nabywca będzie opodatkowywał najem VAT według właściwej stawki i taki najem nie będzie zwolniony od VAT.

Zainteresowany będący stroną postępowania rozważa także sprzedaż całości bądź części (po ich wydzieleniu) wybranych działek ewidencyjnych jako sprzedaży gruntu będącego terenem budowlanym na rzecz podmiotu trzeciego w ramach sprzedaży opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku.

Aktualnie obowiązujący MPZP nie przewiduje możliwości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej. Natomiast, w sytuacji, w której uległby on zmianie lub na skutek zmiany lub wejścia w życie przepisów powstałaby możliwość realizacji innej zabudowy, w taki sposób, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub jednorodzinna byłaby dopuszczalna, to Nabywca nie wyklucza, że w takim przypadku inwestycja deweloperska realizowana przez Nabywcę na Działkach mogłaby dotyczyć również budowy budynków mieszkalnych, zbiorowego zamieszkania, wielomieszkaniowych.

Dla celów Zainteresowanego będącego stroną postępowania, związanych z budową na miejscu Budynku budynków niezbędne będzie zapewnienie ochrony oraz mediów do celów budowy (np. woda, energia elektryczna). Nabywca nie wyklucza, że w tym zakresie zawrze odpowiednie umowy z tymi samymi dostawcami mediów, z których usług korzystał Sprzedający, byłoby to jednak dokonane wyłącznie po analizie konkurencyjności ofert innych dostawców oraz możliwości zawarcia takich umów z innymi dostawcami. Jednocześnie zgodnie z Umową przedwstępną Sprzedający zobowiązany będzie do rozwiązania lub wypowiedzenia wszystkich umów o dostawę usług i mediów, za wyjątkiem umów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości, przed datą Transakcji lub Zmienionej Transakcji. W zakresie umów o dostawę usług i mediów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości Sprzedający będzie uprawniony do ich wypowiedzenia w dniu Transakcji lub Zmienionej Transakcji, a Strony skoordynują zawarcie przez Kupującego nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dacie Transakcji lub Zmienionej Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości i że nowe umowy o dostawę mediów zostaną zawarte tak szybko, jak okaże się to możliwe. W sytuacji, gdyby okazało się, że nie jest możliwe rozwiązanie umów na dostawę mediów do daty Transakcji lub Zmienionej Transakcji i zawiązanie w tej dacie nowych umów przez Sprzedającego, Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty (bez jakichkolwiek podwyższeń lub marży) mediów dostarczanych do Nieruchomości na podstawie umów o dostawę usług i mediów za okres rozpoczynający się w dacie Transakcji lub Zmienionej Transakcji (włącznie) a kończący się w późniejszej z dat, w której nowe umowy o dostawę mediów zostaną zawarte lub wejdą w życie. Kupujący nie przejmuje żadnych praw i obowiązków Sprzedającego z umów o dostawę usług i mediów oprócz umowy na odprowadzanie wód opadowych i roztopowych, o ile Gmina wyrazi zgodę.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania (oznaczone we wniosku nr 4 i nr 8):

1.  Czy sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
2.  Czy sprzedaż Przedmiotu Zmienionej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

Sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

*   w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
*   jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy Nieruchomości, Praw IP, Dokumentacji technicznej oraz ewentualnie cesja praw i obowiązków z umów z Gminą i przeniesienie umów najmu będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nie będzie ona wyłączona od opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponieważ jak zostało to opisane powyżej Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że wybierają opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości VAT, to taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Praw IP również zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych będzie stanowiła sprzedaż opodatkowaną VAT i niezwolnioną od tego podatku.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), w ocenie Zainteresowanych, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ad. 2

Sprzedaż Przedmiotu Zmienionej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

*   w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
*   jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy Nieruchomości w ramach Przedmiotu Zmienionej Sprzedaży, Praw IP, Dokumentacji technicznej oraz ewentualnie cesja praw i obowiązków z umów z Gminą i przeniesienie umów najmu będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nie będzie ona wyłączona od opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponieważ jak zostało to opisane powyżej Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że wybierają opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości VAT, to taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Praw IP również zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych będzie stanowiła sprzedaż opodatkowaną VAT i niezwolnioną od tego podatku.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że sprzedaż Przedmiotu Zmienionej Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), w ocenie Zainteresowanych, Zmieniona Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 20 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Sprzedający jest właścicielem lub współwłaścicielem następujących nieruchomości gruntowych:

*   właścicielem działek o numerach ewidencyjnych (…);
*   właścicielem działek o numerach ewidencyjnych (…);
*   współwłaścicielem w części 999/1000 nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (…).

Sprzedający nie wyklucza, że na moment Transakcji lub Zmienionej Transakcji zdefiniowanych poniżej będzie on wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (…).

Opisane nieruchomości gruntowe, w dalszej części niniejszego wniosku są łącznie określane jako „Działki".

Działki zabudowane są Budynkiem usługowo-handlowym oraz Budowlami.

W dniu 1 czerwca 2021 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, na podstawie, której:

1.  Sprzedający sprzeda prawo własności Działek;
2.  Sprzedający sprzeda prawo własności Budynku;
3.  Sprzedający sprzeda prawo własności Budowli;
4.  Sprzedający sprzeda majątkowe prawa autorskie do utworów, prawa do wykonywania oraz zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do opracowań takich utworów, jak również przenaszalne zgody do modyfikowania takich utworów (w szczególności, ale bez ograniczenia, projekty architektoniczne lub budowlane) („Prawa IP”); Prawa IP zostaną przeniesione na rzecz Kupującego wraz z prawem własności wszystkich nośników, na których utwory objęte Prawami IP zostały zachowane;
5.  Sprzedający przekaże dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały pozwoleń, oryginały umów jak również dokumentację projektową (w tym projekt budowlany) opracowaną na podstawie tych umów, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje BHP dla Budynku oraz systemu przeciwpożarowego Budynku, książkę obiektu budowlanego, dokumentację wskazaną w art. 60 i 63 ustawy Prawo budowlane oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku („Dokumentacja techniczna”);
6.  Sprzedający dokona cesji praw i obowiązków z umów zawartych z Gminą dotyczących odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz dzierżawę okolicznych działek, przy czym aby taka cesja mogła mieć miejsce Gmina musi wyrazić na nią zgodę – jeżeli takiej zgody nie będzie to nie zostanie dokonana cesja praw i obowiązków z tych umów;
7.  przejdą na Nabywcę, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jeżeli Nabywca zrezygnuje w części bądź w całości ze spełnienia opisanego powyżej warunku zawieszającego („Przedmiot Transakcji”).

Jednocześnie w umowie przedwstępnej Strony uzgodniły, że w przypadku w którym warunek zawieszający nie spełni się w uzgodnionym terminie w stosunku do najemcy wymienionego w Umowie przedwstępnej Strony zobowiązane będą do zawarcia Umowy Przenoszącej w wykonaniu umowy warunkowej m.in. na poniższych warunkach:

1.  przedmiot Transakcji nie będzie obejmował działek gruntu o numerach (…) (“Wyłączone Działki”) wraz z budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego zlokalizowanymi na tych działkach, tj. częścią placów i dróg zewnętrznych, częścią parkingu zewnętrznego oraz ciągu pieszego, częścią zewnętrznej sieci kanalizacji deszczowej (łącznie „Wyłączone Budowle”), które to działki zostaną wyłączone do odrębnej księgi wieczystej, tak aby nie były objęte księgą wieczystą, w której będzie ujawniona działka o numerze (…);
2.  cena (netto) zostanie odpowiednio zmniejszona o uzgodnioną kwotę wskazaną w Umowie przedwstępnej;
3.  wszystkie warunki zawieszające określone w Umowie przedwstępnej pozostaną niezmienione (tj. wymagane przez Kupującego), z tym zastrzeżeniem, że lista warunków zawieszających zostanie rozszerzona w ten sposób, że dodane zostaną dwa dodatkowe warunki zawieszające, których spełnienie będzie wymagane jako warunek zawarcia Umowy warunkowej oraz Umowy przyrzeczonej, przy czym na zasadach określonych w Umowie przedwstępnej Nabywca może się ich zrzec.

W przypadku, o którym mowa powyżej, Strony zawrą Umowę przyrzeczoną w wykonaniu Umowy warunkowej na zmienionych zasadach i w zakresie opisanym w niniejszym wniosku („Zmieniona Transakcja”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (…) sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania VAT zawarte w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości, Dokumentacji technicznej oraz Praw IP będzie stanowiła odpowiednio odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy Ustawy VAT. (…) Mając na uwadze, że Sprzedający i Nabywca, będą na moment podpisania Umowy sprzedaży czynnymi podatnikami VAT oraz złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem podpisania Umowy sprzedaży a zatem również przed dniem dostawy Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy VAT, to przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT. (…) sprzedaż Przedmiotu Zmienionej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (…) przeniesienie Dokumentacji technicznej oraz ewentualnie praw i obowiązków z wymienionych umów odbędzie się w związku ze sprzedażą Nieruchomości, to ich przeniesienie będzie opodatkowane VAT i nie będzie zwolnione od tego podatku (…) W konsekwencji sprzedaż Praw IP będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona. (…) sprzedaż Przedmiotu Zmienionej Transakcji nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. do Zmienionej Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania VAT zawarte w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, dostawa Działek z wyłączeniem Wyłączonych Działek, Budynku, Budowli w wyłączeniem Wyłączonych Budowli, Dokumentacji technicznej oraz Praw IP będzie stanowiła odpowiednio odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy Ustawy VAT. (…) Mając na uwadze, że Sprzedający i Nabywca, będą na moment podpisania Umowy sprzedaży czynnymi podatnikami VAT oraz złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem podpisania Umowy sprzedaży a zatem również przed dniem dostawy Nieruchomości sprzedawanych w ramach Zmienionej Transakcji, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy VAT, to przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT. (…) przeniesienie Dokumentacji technicznej oraz ewentualnie praw i obowiązków z wymienionych umów odbędzie się w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Zmienionej Transakcji, to ich przeniesienie będzie opodatkowane VAT i nie będzie zwolnione od tego podatku (…) W konsekwencji sprzedaż Praw IP będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Przedmiotu Transakcji oraz Przedmiotu Zmienionej Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.