Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.283.2024.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-19
Teza: Planowana sprzedaż Lokali Użytkowych oraz Garażu będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: garaż; lokal; lokal-lokal użytkowy; lokal-sprzedaż lokalu; lokal-własność lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

6 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali użytkowych oraz garażu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – 14 sierpnia 2024 r. (data wpływu 14 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany 1, Sprzedający)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany 2, Kupujący)

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Zainteresowani.

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Zainteresowany 1”) ma miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zainteresowany 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem wniosku).

Zainteresowany 1 prowadzi w Polsce działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, która podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług.

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Zainteresowany 2”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem wniosku).

Zainteresowany 2 prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych.

Zainteresowany 1 oraz Zainteresowany 2 określani są razem jako „Zainteresowani”.

2\. Opis nieruchomości.

Zainteresowany 1 jest właścicielem następujących nieruchomości:

a) lokalu niemieszkalnego nr (…) o powierzchni (…) m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr: (…), wraz z udziałem w wysokości (…) w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…);

b) lokalu niemieszkalnego nr (…) o powierzchni (…) m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…), wraz z udziałem w wysokości (…) w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…);

c) lokalu niemieszkalnego nr (…) o powierzchni (…) m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…), wraz z udziałem w wysokości (…) w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…);

d) lokalu niemieszkalnego nr (…) o powierzchni (…) m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (…) wraz z udziałem w wysokości (…) w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…);

(dalej określanych łącznie jako „Lokale Użytkowe”);

e) lokalu niemieszkalnego nr (…) – garażu wielostanowiskowego o powierzchni użytkowej (…) m2, z wydzielonymi (…) stanowiskami postojowymi, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) wraz z udziałem w wysokości (…) w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej („Garaż”).

Lokale użytkowe oraz Garaż (dalej łącznie określane jako „Lokale”) znajdują się w budynku mieszkalno-usługowym położonym na terenie nieruchomości w (…) przy ul. (…), stanowiącej działki geodezyjne nr (…) w obrębie (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Lokale Użytkowe oraz Garaż zostały nabyte przez Zainteresowanego 1 na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży oraz protokołu przyjęcia depozytu z dnia (…) r. (Rep. (…); „Umowa Nabycia”). Transakcja nabycia na podstawie Umowy Nabycia podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany 1 odliczył podatek od towarów i usług naliczony z tytułu nabycia Lokali Użytkowych oraz Garażu.

Zakup Lokali został sfinansowany pożyczką uzyskaną od podmiotu powiązanego z Zainteresowanym 1 („Pożyczka 1”). Pożyczka 1 nie była zabezpieczona hipoteką na Lokalach. Pożyczka 1 została spłacona poprzez uzyskanie nowej pożyczki od innego podmiotu powiązanego na finasowanie działalności Zainteresowanego 1 („Pożyczka 2”). Obecnie Pożyczka 2 jest nadal spłacana przez Zainteresowanego 1. Pożyczka 2 nie była zabezpieczona hipoteką na Lokalach. Lokale nie są przedmiotem umowy kredytowej.

Lokale Użytkowe zostały nabyte przez Zainteresowanego 1 w stanie niewykończonym. Zgodnie z Umową Nabycia Zainteresowany 1 zlecił wykonanie w Lokalach Użytkowych robót typu fit-out zgodnie z kartami lokalu, rzutami aranżacyjnymi i opisem standardu wykończenia stanowiącymi załącznik do Umowy Nabycia. Fit-out Lokali Użytkowych został wykonany do (…) r.

Z tytułu wykończenia, Zainteresowany 1 odliczył podatek od towarów i usług naliczony.

Lokale Użytkowe są wykończone i wyposażone na cele działalności biurowej, w tym w niezbędne elementy dla funkcjonowania Lokali Użytkowych jako biura niebędące trwale połączone z nieruchomością (niestanowiące części składowych), ale niezbędne do korzystania z Lokali Użytkowych zgodnie z ich przeznaczeniem, pozostające w faktycznym związku z Lokalami Użytkowymi i odpowiadające celowi jakiemu one służą (takie jak ruchome elementy niezbędne do funkcjonowania sieci IT, urządzenia sieciowe, wyposażenie pokoi oraz sal konferencyjnych w sprzęt AV, urządzenia AGD, meble, które będą określone w załączniku do umowy sprzedaży Lokali), których własność przysługuje Zainteresowanemu 1 jako przynależności Lokali Użytkowych i zostanie przeniesiona na kupującego Lokale Użytkowe wraz z Lokalami Użytkowymi z mocy prawa.

Garaż jest wykończony i wyposażony do parkowania pojazdów zgodnie z wymaganymi przepisami, w tym w niezbędne elementy dla funkcjonowania Garażu zgodnie z jego przeznaczeniem, pozostające w faktycznym związku z Garażem i odpowiadające celowi jakiemu one służą (jak elementy dostępu, organizacji ruchu, czy zapewnieniu bezpieczeństwa – np. piloty dostępowe, gaśnice, itp.), których własność przysługuje Zainteresowanemu 1 jako przynależności Garażu i zostanie przeniesiona na kupującego Garaż wraz z Garażem z mocy prawa.

3\. Działalność Zainteresowanego 1.

Lokale użytkowe i Garaż stanowią główny majątek Zainteresowanego 1. Zainteresowany 1 jest bowiem spółką, która nabyła Lokale oraz prowadzi działalność polegającą na ich najmie. Poza Lokalami Zainteresowany 1 nie posiada innych aktywów.

Zainteresowany 1, w zależności od okazji inwestycyjnych, nie wyklucza dokonania kolejnych inwestycji, podjęcia innej działalności gospodarczej operacyjnej, lub w braku takich okazji zakończenia działalności.

Lokale zostały wynajęte przez Zainteresowanego 1 na rzecz spółki akcyjnej („Najemca”) na podstawie umowy najmu z (…) r. (dalej „Umowa Najmu”). Z tytułu świadczenia usług najmu, Zainteresowany 1 uzyskuje przychody opodatkowane według stawki podstawowej podatku od towarów i usług 23%. Zainteresowany 1 nie uzyskuje innych przychodów niż przychody wynikające z Umowy Najmu.

Umowa Najmu została zawarta na czas oznaczony od (…) r. do (…) r.

Lokale stanowią środki trwałe Zainteresowanego 1.

Od oddania Lokali Użytkowych i Garażu do użytkowania minęły ponad dwa lata.

W ostatnich dwóch latach nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Lokali Użytkowych stanowiące równowartość 30% wartości początkowej lub wyższe.

W ostatnich dwóch latach nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Garażu stanowiące równowartość 30% wartości początkowej lub wyższe.

Lokale są zarządzane przez Zainteresowanego 1 we własnym zakresie, tj. przez kadrę zarządzającą (członków zarządu oraz prokurenta) Zainteresowanego 1. Czynności te obejmują, w szczególności: bieżące zarządzanie Lokalami, bieżące kontakty z Najemcą, monitorowanie i ściąganie płatności czynszu i innych pożytków, monitorowanie ponoszonych kosztów (ubezpieczenia, podatki, opłaty i inne) itp. Dodatkowo, w celu obsługi działalności podstawowej, Zainteresowany 1 korzysta z usług księgowych, prawnych na podstawie stosownych stałych umów.

Zainteresowany 1 nie zatrudnia pracowników.

Częściami wspólnymi nieruchomości związanymi z Lokalami zarządza wspólnota mieszkaniowa. Zainteresowany 1 ponosi na rzecz wspólnoty opłaty w oparciu o ustawę o własności lokali. W szczególności, oprócz rozliczania kosztów za media (opisanych w pkt 4 poniżej), wspólnota mieszkaniowa zapewnia przeprowadzenie wymaganych przepisami prawa przeglądów całego budynku, tj. przeglądów PPoŻ, przeglądów kanałów wentylacyjnych/grawitacyjnych, przeglądów dotyczących budynku, przeglądów instalacji elektrycznych, przeglądów dotyczących urządzeń dźwigowych.

4\. Umowa Najmu.

Z tytułu Umowy Najmu Zainteresowany 1 uzyskuje przychody opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług. Lokale Użytkowe oraz Garaż nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego 1 na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Umowa Najmu przewiduje następującą formułę ustalenia wynagrodzenia z jej tytułu:

a) czynsz podstawowy – ustalony według umówionej stawki za 1 m2 powierzchni Lokali Użytkowych oraz według umówionej stawki za każde miejsce garażowe w Garażu;

b) opłaty eksploatacyjne obejmującą zwrot na rzecz Zainteresowanego 1 kosztów ponoszonych w związku z lokalem („Opłaty eksploatacyjne”);

c) opłaty indywidualne obejmujące koszty usług za energie elektryczną, usługi telekomunikacyjne, Internet, itp. („Opłaty indywidualne”);

d) opłatę przekształceniową w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności („Opłata przekształceniowa”).

Opłaty eksploatacyjne obejmują m.in.:

\- podatki i daniny związane z Lokalami (w tym podatek od nieruchomości, podatek od nieruchomości komercyjnych);

\- ubezpieczenie Lokali – według kosztów poniesionych (Lokale są ubezpieczone przez Zainteresowanego 1 zgodnie z Umową Najmu, zaś koszty ubezpieczenia ponosi Najemca w ramach umówionego wynagrodzenia (Opłat eksploatacyjnych);

\- koszty zarządzania nieruchomością oraz obsługa księgowa nieruchomości – według stawek rynkowych. Zainteresowany 1 zarządzał nieruchomością we własnym zakresie i nie zawierał w tym zakresie umów z podmiotami trzecimi;

\- opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;

\- wydatki na naprawy i konserwację oraz inne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynku i Lokali zgodnie z obowiązującymi przepisami;

\- inne wydatki potrzebne dla prawidłowego funkcjonowania Lokali.

Opłaty eksploatacyjne są uiszczane w formie comiesięcznych zaliczek na podstawie faktur wystawianych przez Zainteresowanego 1. Opłata eksploatacyjna jest następnie rozliczana według wydatków faktycznie poniesionych po zakończeniu każdego roku kalendarzowego. We wskazanym w Umowie Najmu terminie Zainteresowany 1 przedstawia rozliczenie poniesionych faktycznie kosztów. Efekt rozliczenia jest dokumentowany odpowiednio poprzez wystawienie dodatkowej faktury (jeśli jest niedopłata) lub zaliczenie ewentualnej nadpłaty na poczet przyszłych Opłat eksploatacyjnych. W związku ze stałą wysokością zaliczki w ciągu roku oraz ciągłym wzrostem cen towarów i usług (inflacja) dla zagwarantowania niezakłóconego korzystania przez Najemcę z Lokali niezbędne jest zewnętrzne finansowanie Spółki (zawarta umowa Pożyczki 2).

Zgodnie z Umową Najmu, Opłaty indywidualne obejmujące koszty usług doprowadzanych do Lokali, m.in. opłaty za energię elektryczną, usługi telekomunikacyjne, Internet (z zastrzeżeniem mediów objętych Opłatą eksploatacyjną) mogą być uiszczane przez Najemcę na rzecz Zainteresowanego 1 lub bezpośrednio dostawcom usług.

Obecnie struktura rozliczenia kosztów mediów z Najemcą wygląda następująco:

\- koszty energii elektrycznej i usług telekomunikacyjnych są ponoszone przez Najemcę na podstawie bezpośrednich umów, których stroną jest Najemca;

\- koszty dostawy energii cieplnej, wody, odbioru ścieków, odbioru nieczystości stałych są rozliczane przez wspólnotę mieszkaniową i przenoszone przez Zainteresowanego 1 na Najemcę w ramach Opłaty eksploatacyjnej.

Dodatkowo, w ramach Umowy Najmu, Najemca powinien utrzymywać Lokal w należytym stanie, dokonywać nakładów koniecznych, napraw, zapewnić niezbędne usługi serwisowe sprzętu w Lokalach. W związku z powyższym, Najemca zawarł umowę na usługi serwisowe z podmiotem trzecim, na podstawie której są przeprowadzane usługi serwisowania urządzeń wentylacyjnych oraz urządzeń klimatyzacyjnych, będących własnością Zainteresowanego 1. Najemca ponosi koszty powyższych usług bezpośrednio na rzecz podmiotu serwisującego.

Umowa Najmu przewiduje zabezpieczenie należytego wykonania umowy poprzez zapłatę na rzecz Zainteresowanego 1 Kaucji lub złożenie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na zabezpieczenie roszczeń Zainteresowanego 1. Najemca złożył Zainteresowanemu 1 gwarancję ubezpieczeniową.

5\. Planowana Transakcja.

W ramach transakcji objętej wnioskiem (dalej: „Transakcja”), Zainteresowany 1 zamierza sprzedać za wynagrodzeniem Lokale (tj. Lokale Użytkowe oraz Garaż) na rzecz Zainteresowanego 2. W tym celu zostanie zawarta odpowiednia umowa przenosząca własność Lokali (dalej: „Umowa”).

Zainteresowany 2 kupi Lokale i będzie związany Umową Najmu oraz będzie uzyskiwał przychody z Umowy Najmu, które będą podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług.

Umowa będzie zawierała następujące postanowienia dotyczące Umowy Najmu:

a) Zainteresowany 1 wyda Zainteresowanemu 2 dokument gwarancji ubezpieczeniowej złożony przez Najemcę w zastępstwie kaucji,

b) czynsz za miesiąc, w którym dojdzie do wydania Lokali w związku z ich sprzedażą, przysługuje Zainteresowanemu 1 do końca miesiąca (dzień przejścia korzyści i ryzyk związanych z rzeczą sprzedaną) w jakim nastąpi wydanie Lokali, zaś w przypadku wydania Lokali w innym dniu niż ostatni dzień miesiąca cena sprzedaży zostanie zmniejszona o iloczyn liczby pozostałych dni do końca miesiąca i stawki czynszu w przeliczeniu na 1 dzień,

c) zasada korekty ceny wskazana pod literą b) znajdzie odpowiednie zastosowanie do Opłat eksploatacyjnych, z uwzględnieniem wysokości pobranych Opłat eksploatacyjnych i poniesionych wydatków tytułem pokrywania tych kosztów.

Umowa nie będzie zawierała innych szczegółowych postanowień dotyczących przejścia z Zainteresowanego 1 na Zainteresowanego 2 praw i obowiązków z Umowy Najmu – w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa.

Zainteresowany 1 nie przeniesie na rzecz Zainteresowanego 2 żadnych umów, w tym w szczególności wymaganej Umową Najmu Umowy ubezpieczenia (polisy) nieruchomości, umowy Pożyczki 2, umów księgowych i umów stałej obsługi prawnej.

W ramach Transakcji zostaną wydane Zainteresowanemu 2 standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży związane z Lokalami Użytkowymi oraz Garażem (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. fit-outu) oraz dokumentacja dotycząca Umowy Najmu z Najemcą oraz rozliczeń z nim.

Poza Lokalami Użytkowymi oraz Garażem przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Zainteresowanego 1. Przedmiotem dostawy nie będą w szczególności:

a) prawa i obowiązki z obowiązującej umowy Pożyczki 2;

b) należności oraz zobowiązania pieniężne;

c) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Zainteresowanego 1;

d) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Zainteresowanego 1 (firma Zainteresowanego 1);

e) księgi rachunkowe Zainteresowanego 1, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zainteresowanego 1 (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Lokali Użytkowych oraz Garażu i dokumentów związanych z Umową Najmu);

f) zobowiązania Zainteresowanego 1 (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy Najmu);

g) środki pieniężne Zainteresowanego 1 czy umowy rachunków bankowych Zainteresowanego 1;

h) prawa i obowiązki Zainteresowanego 1 wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

i) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Zainteresowany 1 nie zatrudnia pracowników).

Zainteresowany 2, w celu kontynuacji najmu bez naruszenia warunków wynikających z Umowy Najmu, będzie zobowiązany co najmniej do:

1) zawarcia umowy ubezpieczenia;

2) objęcia Lokali obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;

3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego;

4) zapewnienia finansowania obsługi najmu.

Zainteresowany 1 wykorzystywał Lokale wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie wykorzystywał jej do działalności zwolnionej.

Obecnie, jak i na moment dokonania Transakcji, Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Zawierając Transakcję Zainteresowany 2 działać będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabyte Lokale będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową.

Zainteresowany 1 (jako czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług) oraz Zainteresowany 2 (jako czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług) planują złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania w odniesieniu do całej Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Treść uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy sprzedaż Lokali użytkowych i Garażu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

**Państwa stanowisko**

W Państwa ocenie, sprzedaż Lokali użytkowych i Garażu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany, w przypadku sprzedaży nieruchomości, do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 tej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Powyższe wynika z faktu, że zbycie Lokali będzie podlegało przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowane podstawową stawką podatku od towarów i usług (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części wniosku).

Podsumowując, sprzedaż Lokali użytkowych i Garażu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ze względu na zakres tej interpretacji, powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności z tytułu tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) planuje zbyć na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Nabywcy) prawa własności lokali użytkowych oraz garażu.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.322.2024.3.KO, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

\- w przypadku dostawy Lokali (Lokali Użytkowych i Garażu), będą mieli Państwo prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż Lokali będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług – będą Państwo mogli skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. Lokali według właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Skoro więc omawiana we wniosku planowana sprzedaż Lokali Użytkowych oraz Garażu będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji zrezygnują z przysługującego zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.322.2024.3.KO.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.