Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-83/13/DSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-04-23
Teza: Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe – umowa przedwstępna.
Słowa kluczowe: podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; ulga-ulga mieszkaniowa; umowa-umowa przedwstępna; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2013 r. (data wpływu 24 stycznia 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 marca 2013 r. (data wpływu 7 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nieruchomości budynkowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 7 marca 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nieruchomości budynkowej.

W przedmiotowym wniosku przedstawiony został następujący stan faktyczny.

Po śmierci ojca w dniu 10 października 2010 r. Wnioskodawczyni odziedziczyła wraz z siostrą prawo użytkowania wieczystego gruntu o nr ewidencyjnym 267 i powierzchni 0,0408 ha wraz z własnością wzniesionego na tym gruncie budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których księgę wieczystą prowadzi Sąd Rejonowy.

W dniu 19 listopada 2010 r. ww. spadek został sprzedany a wszystkie związane z tym faktem operacje zostały zgłoszone w odpowiednim Urzędzie Skarbowym z zachowaniem wiążących terminów.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży (57.500,00 zł) Wnioskodawczyni postanowiła w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Po znalezieniu odpowiedniej firmy budowlanej w dniu 14 czerwca 2012 r. zawarła umowę kupna lokalu w zabudowie szeregowej. Kwotę 58.000,00 zł wpłaciła w dniu 14 sierpnia 2012 r. tytułem zaliczki.

Wnioskodawczyni po złożeniu odpowiednich dokumentów potwierdzających ww. czynności dowiedziała się, iż nie obejmuje jej zwolnienie z podatku dochodowego, ponieważ nie wydane jeszcze zostały akty notarialne na odrębną własność zakupionego lokalu i działki.

Wnioskodawczyni zwraca uwagę na fakt, iż w Jej opinii w żadnych przepisach nie ma zalecenia, aby do skorzystania z ww. zwolnienia wymagany był akt notarialny. Pozostaje w przekonaniu, iż zawarta umowa przedwstępna oraz faktura potwierdzająca dokonanie wpłaty są wystarczającymi dokumentami wiążącymi w sprawie. Zauważa ponadto, iż wpłaty kwoty pochodzącej ze sprzedaży nieruchomości dokonała w wymaganym terminie tj. do końca 2012 r. Wnioskodawczyni podkreśla, iż zgodnie z art. 2 umowy przedwstępnej sprzedawca oświadczył, że akty notarialne zostaną Jej wydane do dnia 31 maja 2013 r.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego intencją Wnioskodawczyni było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przeznaczenie przychodu ze zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i nieruchomości budynkowej na cele mieszkaniowe uprawnia do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że jeżeli w ciągu 2 lat kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy się na zakup lub budowę innej nieruchomości lub remont własnej, to kwota ta jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Argumentując swoje stanowisko, Wnioskodawczyni powołuje się na treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym to „zwalnia się od podatku dochodowego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.”

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawczyni uważa, że przychód uzyskany ze zbycia lokalu mieszkalnego w całości przeznaczyła na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed upływem terminu dwuletniego i w Jej opinii zwolniony on jest z opodatkowania tym podatkiem.

Wnioskodawczyni podkreśla, iż akt notarialny dostarczy do urzędu skarbowego z chwilą jego wydania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego a ustalenie, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej następuje z datą śmierci (chwilą śmierci) spadkodawcy. Istotnym zatem dla podatku dochodowego z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw będących przedmiotem spadku jest dzień jego otwarcia, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 10 października 2010 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, po którym odziedziczyła wraz z siostrą prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że dokonana w dniu 19 listopada 2010 r. sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz nieruchomości budynkowej stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu zgodnie z zasadami uregulowanymi w przepisach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny, lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa przepis art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust 27 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłaty do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy dotyczącej nabycia prawa własności nowej nieruchomości, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych na określony w ustawie cel.

Niemniej jednak podkreślić należy, iż samo zawarcie umowy przedwstępnej nie jest przesłanką wystarczającą. Niezbędne jest jeszcze zawarcie definitywnej umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, choć ta umowa nie musi być istotnie łączona z datą wydatkowania środków ze sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 14 czerwca 2012 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną zakupu lokalu w zabudowie szeregowej. W ramach zaliczki Wnioskodawczyni przelała kwotę 58.000,00 zł na rzecz sprzedającego, w skład której wchodziła kwota 57.500,00 zł uzyskana ze sprzedaży odziedziczonego prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nieruchomości budynkowej.

Wskazać należy więc, iż pomimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – wydatkowanie po jej podpisaniu środków na nabycie lokalu w zabudowie szeregowej można uznać za wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością wzniesionego na tym gruncie budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że w terminie późniejszym, do dnia rozstrzygnięcia przez organ podatkowy o zasadach zastosowania zwolnienia, dojdzie do zrealizowania umowy przyrzeczonej, tj. do podpisania właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Tylko w takim przypadku ww. przychód będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W efekcie stanowisko Wnioskodawczyni uznać należy za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.