Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-451/13/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-09-04
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2013r. (data wpływu 23 maja 2013r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 sierpnia 2013r. (data wpływu 26 sierpnia 2013r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:

*   **prawidłowe,** odnośnie stwierdzenia, że przy sprzedaży działek zabudowanych Wnioskodawca będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29 ust. 5 ustawy o VAT,
*   **prawidłowe,** odnośnie stwierdzenia, że dostawę działki niezabudowanej należy opodatkować 23% stawką podatku VAT, ponieważ nie może ona korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jako teren niezabudowany inny niż tereny budowlane,
*   **prawidłowe,** odnośnie stwierdzenia, że mając do czynienia ze sprzedażą mieszaną, w przypadku prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dotyczących przedmiotowej nieruchomości, mają zastosowanie przepisy art. 90 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2013r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 21 sierpnia 2013r. (data wpływu 26 sierpnia 2013r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-451/13/ES z dnia 12 sierpnia 2013r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką z siedzibą w Polsce, będącą zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Dnia 28 września 2012r. Spółki, dokonało podwyższenia kapitału zakładowego w drodze emisji nowych, uprzywilejowanych, imiennych akcji. Wszystkie wyemitowane akcje w ramach podwyższenia kapitału zostały objęte przez Gminę, obecnie 100% akcjonariusza. Kapitał został podwyższony wkładem pieniężnym oraz aportem rzeczowym. Aport rzeczowy stanowiła własność nieruchomości gruntowych, dwóch zabudowanych i jednej niezabudowanej, dla których Sąd Rejonowy prowadzi 3 odrębne księgi wieczyste. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego postanowieniem z dnia 23 listopada 2012r. dokonał podwyższenia kapitału zakładowego Spółki, zgodnie z brzmieniem uchwały Spółki. Własność nieruchomości została przeniesiona przez Gminę na Spółkę, umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2012r., następnie nieruchomości zostały przekazane Spółce protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 29 listopada 2012r. W związku z przeniesieniem własności nieruchomości, Gmina wystawiła fakturę VAT i zastosowała stawkę VAT ZW. powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 29 ust. 5. Ustawy o VAT. Spółka zaewidencjonowała zdarzenie gospodarcze podwyższając kapitał zakładowy oraz wprowadzając ww. nieruchomość na stan inwestycji długoterminowych. Będąc właścicielem przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca zamierza zrealizować przedsięwzięcie inwestycyjne, którego celem będzie rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Śródmieście, która znajduje się na terenie zabytkowego układu urbanistycznego miasta, wpisanego do rejestru zabytków - tj. na obszarze trzech nieruchomości tworzących integralną całość o łącznej pow. 3002 m2.

W skład nieruchomości stanowiących przedmiot aportu rzeczowego wchodzą: nieruchomość gruntowa zabudowana o pow. 0,0453 ha, działka nr 77/16, na której znajduje się dwukondygnacyjny budynek murowany, kryty papą w bardzo złym stanie technicznym. Wspomniany budynek jest całkowicie wysiedlony i nie prowadzona jest w nim żadna działalność gospodarcza (pustostan).

Następnie nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. 0,0413 ha, działka nr 77/17 oraz nieruchomość gruntowa zabudowana o pow. 0,2136 ha, działka nr 77/25, na której znajduje się budynek garażowy w bardzo złym stanie technicznym (pustostan). Status działek ustalony na podstawie KW, sposób korzystania to tereny oznaczone literą B jako "tereny mieszkaniowe". Zdegradowanemu obszarowi ma zostać nadana nowa funkcja społeczno gospodarcza w drodze stworzenia wielofunkcyjnej infrastruktury budowlanej wpisującej się w otoczenie przestrzeni miejskiej i ukierunkowanej na zwiększenie oferty dla mieszkańców i turystów, a także pozwalającej na stworzenie nowych miejsc pracy dla mieszkańców. Inwestycja będzie wpisywać się w Program Rewitalizacji uchwalony przez Radę Miasta i powinna spełniać najwyższe standardy estetyczno - architektoniczne. W celu przeprowadzenia rewitalizacji wyżej opisanych nieruchomości, Spółka prowadzi postępowanie mające na celu wyłonienie potencjalnego inwestora - Partnera, z którym Wnioskodawca zawiąże spółkę celową S. Spółka celowa S. nie będzie zarządzała nieruchomością w trakcie realizacji inwestycji poza działaniami związanymi bezpośrednio z realizacją budowy. Postępowanie prowadzone jest z zachowaniem zasad konkurencyjności i równego traktowania potencjalnych inwestorów w trybie przewidzianym przez "Regulamin postępowania". Wnioskodawca nie zamierza ponosić kosztów związanych z inwestycją, a jej udział majątkowy sprowadza się do wniesienia do spółki celowej S., mającej realizować inwestycję, w drodze sprzedaży (na podstawie umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej) prawa własności nieruchomości opisanej powyżej oraz pokrycia początkowego kapitału zakładowego spółki celowej S., w części przypadającej na Wnioskodawcę.

Od momentu przeniesienia własności nieruchomości na Wnioskodawcę do momentu sprzedaży nieruchomości spółce celowej, Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosić żadnych nakładów inwestycyjnych. Spółka nie prowadzi działalności gospodarczej i nie osiąga żadnych przychodów związanych z opisanymi nieruchomościami. Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, które ponosi obecnie Spółka, to: - koszty zarządzania obejmujące m.in.: wykonywanie czynności wynikających z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu, monitorowanie stanu technicznego budynków, stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, odśnieżanie itp. oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego dotyczącego procesu wyłonienia inwestora. Wnioskodawca nie obniża podatku należnego o podatek naliczony wynikający z ww. kosztów.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podaje, że rozpoczął działalność gospodarczą dnia 3 grudnia 1992r. Następnie w dniu 15 czerwca 1993r. uzyskał potwierdzenie zgłoszenia rejestracyjnego podatnika podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego - VAT-5 oraz decyzję w sprawie nadania numeru NIP - VAT-5/B, wydane przez Urząd Skarbowy i od tego momentu jest czynnym podatnikiem VAT.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, od momentu ich nabycia nie służyły Wnioskodawcy do działalności opodatkowanej. Budynki wchodzące w skład opisanego kompleksu nieruchomości są wysiedlone ze względu na bardzo zły stan techniczny, całość stanowi zdegradowany fragment przestrzeni publicznej.

Ewentualna opodatkowana sprzedaż działki nr 77/17 będzie jedyną czynnością opodatkowaną, której będą służyły koszty zarządzania opisane we wniosku tj. monitorowanie stanu technicznego budynków, stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, odśnieżanie itp. oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego dotyczącego procesu wyłonienia inwestora, ponieważ od momentu nabycia nieruchomości, Spółka nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z przedmiotowymi nieruchomościami i w związku z tym nie osiąga żadnych przychodów.

Wymienione we wniosku koszty zarządzania tj. monitorowanie stanu technicznego budynków, stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, odśnieżanie itp., to czynności wynikające z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu. Koszty te są niezbędne i bezpośrednio związane z bieżącą obsługą nieruchomości, aż do momentu ich planowanej sprzedaży. Zdaniem Wnioskodawcy wymienione powyżej koszty nie są bezwzględnie związane z samym procesem sprzedaży, jednak Wnioskodawca ze względu na ich obligatoryjny charakter nie może z nich zrezygnować.

Zdaniem Wnioskodawcy nie posiada on obiektywnej możliwości wydzielenia zakupów służących wyłącznie sprzedaży opodatkowanej oraz zakupów służących sprzedaży zwolnionej, ponieważ zarówno opisane we wniosku koszty zarządzania jak i koszty doradztwa prawno-ekonomicznego służą w jednakowym stopniu całemu kompleksowi nieruchomości, a nie poszczególnym działkom.

Odnośnie działki nr 77/16 zabudowanej dwukondygnacyjnym budynkiem Wnioskodawca podaje, że obiekt posadowiony na przedmiotowej działce jest budynkiem, w rozumieniu

przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r., zgodnie z którą jego oznaczenie PKOB to 1230. Zweryfikowano na podstawie funkcji budynku opisanych w „Dokumentacja konserwatorska rewaloryzacji nieruchomości”.

Budynek jest trwale związany z gruntem,

Budynek został wybudowany w 1850 r.

Dnia 28 września 2012 r. Spółki, dokonało podwyższenia kapitału zakładowego. Kapitał został podwyższony wkładem pieniężnym oraz aportem rzeczowym. Aport rzeczowy stanowiła własność nieruchomości gruntowych, dwóch zabudowanych i jednej niezabudowanej, dla których Sąd Rejonowy prowadzi 3 odrębne księgi wieczyste. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego postanowieniem z dnia 23 listopada 2012r. dokonał podwyższenia kapitału zakładowego Spółki, zgodnie z brzmieniem uchwały Spółki. Własność nieruchomości została przeniesiona przez Gminę na Spółkę, umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2012r., następnie nieruchomości zostały przekazane Spółce protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 29 listopada 2012r. W związku z przeniesieniem własności nieruchomości, Gmina wystawiła fakturę VAT ZW. powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT nastąpiło dnia 29 listopada 2012r.

Pierwszym zasiedleniem u Wnioskodawcy w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT było przekazanie (oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) ARR nieruchomości potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym oraz fakturą VAT. Planowana sprzedaż nieruchomości może nastąpić przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia u Wnioskodawcy.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

Przedmiotowy budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie był i nie będzie w żaden sposób wykorzystywany do działalności gospodarczej. Budynek jest całkowicie wysiedlony ze względu na bardzo zły stan techniczny, zabezpieczony przed ewentualnym zawaleniem. Działka o numerze 77/16 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie była i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Na dzień dzisiejszy nie dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Odnośnie niezabudowanej działki nr 77/17 Wnioskodawca podaje, że od momentu wejścia w posiadanie przedmiotowa działka nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę i nie będzie do chwili sprzedaży.

Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowa działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy od momentu nabycia przez Wnioskodawcę i nie czerpał on z tego tytułu żadnych pożytków.

Niezabudowana działka o numerze 77/17 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Przedmiotowa działka graniczy bezpośrednio z działką o numerze 77/16 i 77/25. Trzy wspomniane działki traktowane są jako zwarty kompleks nieruchomości i będą przeznaczone wspólnie do sprzedaży. Wnioskodawca może odrębnie oszacować wartość działki do celów podatkowych, jednak nie ma zamiaru sprzedać jej samodzielnie.

Dla przedmiotowej działki na dzień dzisiejszy nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jednak w związku z planowaną realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego, którego celem będzie rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Śródmieście, która znajduje się na terenie zabytkowego układu urbanistycznego miasta, wpisanego do rejestru zabytków - tj. na obszarze trzech nieruchomości tworzących integralną całość o łącznej pow. 3002 m2, niezbędne będzie uzyskanie takiej decyzji do momentu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jako warunkującej przeprowadzenie transakcji.

Na dzień dzisiejszy nie dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Odnośnie działki nr 77/25 zabudowanej budynkiem garażowym Wnioskodawca podaje, że obiekt posadowiony na przedmiotowej działce jest budynkiem, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r., zgodnie z którą jego oznaczenie PKOB to 1242. Zweryfikowano na podstawie funkcji budynku opisanych w „Dokumentacja konserwatorska rewaloryzacji nieruchomości”.

Budynek jest trwale związany z gruntem.

Budynek został wybudowany w 1973 roku.

Dnia 28 września 2012r. Spółki, dokonało podwyższenia kapitału zakładowego. Kapitał został podwyższony wkładem pieniężnym oraz aportem rzeczowym. Aport rzeczowy stanowiła własność nieruchomości gruntowych, dwóch zabudowanych i jednej niezabudowanej, dla których Sąd Rejonowy prowadzi 3 odrębne księgi wieczyste. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego postanowieniem z dnia 23 listopada 2012r. dokonał podwyższenia kapitału zakładowego Spółki, zgodnie z brzmieniem uchwały Spółki. Własność nieruchomości została przeniesiona przez Gminę na Spółkę, umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2012r., następnie nieruchomości zostały przekazane Spółce protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 29 listopada 2012r. W związku z przeniesieniem własności nieruchomości, Gmina wystawiła fakturę VAT ZW. powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 29 ust. 5. Ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT nastąpiło dnia 29 listopada 2012r.

Pierwszym zasiedleniem u Wnioskodawcy w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT było przekazanie (oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) ARR nieruchomości potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym oraz fakturą VAT. Planowana sprzedaż nieruchomości może nastąpić przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia u Wnioskodawcy.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

Przedmiotowy budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie był i nie będzie w żaden sposób wykorzystywany do działalności gospodarczej. Budynek jest całkowicie wysiedlony ze względu na bardzo zły stan techniczny, zabezpieczony przed ewentualnym zawaleniem. Działka o numerze 77/25 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie była i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków. Na dzień dzisiejszy nie dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca powinien:

1.  Zastosować stawkę zwolnioną z opodatkowania w momencie sprzedaży opisanych nieruchomości gruntowych, zabudowanych, spółce celowej S. na mocy art. 29 ust. 5, art. 43 ust. 1 pkt 10a?
2.  Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, działka nr 77/17, o pow. 0,0413 ha, stanowiącej integralną część nieruchomości, Wnioskodawca winien ją odrębnie wycenić i opodatkować na zasadach ogólnych, stawką 23%?
3.  Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zabudowanej ze stawką VAT ZW. na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz sprzedaży nieruchomości gruntowej, niezabudowanej opodatkowanej stawką VAT 23%, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur dotyczących obsługi nieruchomości w trakcie kiedy był jej właścicielem tj. wspomniane w opisie stanu faktycznego koszty zarządzania i koszty doradztwa prawno-ekonomicznego, na zasadach określonych w art. 90 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży opisanej nieruchomości zabudowanej na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży do spółki celowej S., mającej zrealizować inwestycję, będzie mógł zastosować zwolnienie podatkowe, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca uważa, że przy sprzedaży opisanej nieruchomości zabudowanej spółce celowej S. nie należy wyodrębnić wartości gruntu. W konsekwencji do przyjętej przez strony ceny będzie miała zastosowanie stawka (zwolnienie podatkowe) właściwa dla obiektów budowlanych znajdujących się na gruncie. Zgodnie z przepisem art. 29 ust.5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W przypadku działki niezabudowanej, o nr 77/17, pow. 0,0413 ha, stanowiącej integralną część nieruchomości, Wnioskodawca uważa, że należy wyodrębnić ją z podstawy opodatkowania i opodatkować na zasadach ogólnych stawką 23%, ponieważ nie może ona skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1, pkt 9, jako teren niezabudowany inny niż tereny budowla¬ne. Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, nie został opracowany plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie posiada również indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biorąc pod uwagę zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjęto, że przedmiotowy teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i usługową, ponieważ oba te przeznaczenia występują w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości. Również w księgach wieczystych, sposób korzystania, wszystkie trzy działki oznaczone zostały jako B - tereny mieszkaniowe. Poza tym głównym celem sprzedaży nieruchomości do spółki celowej S jest rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Śródmieście, która znajduje się na terenie zabytkowego układu urbanistycznego miasta, wpisanego do rejestru zabytków. Zdegradowanemu obszarowi ma zostać nadana nowa funkcja społeczno gospodarcza w drodze stworzenia wielofunkcyjnej infrastruktury budowlanej wpisującej się w otoczenie przestrzeni miejskiej i ukierunkowanej na zwiększenie oferty dla mieszkańców i turystów, a także pozwalającej na stworzenie nowych miejsc pracy dla mieszkańców. Inwestycja będzie wpisywać się w Program Rewitalizacji uchwalony przez Radę Miasta i powinna spełniać najwyższe standardy estetyczno - architektoniczne.

Odnośnie pytania nr 3, Wnioskodawca zakłada, że przyjął właściwy sposób opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości stosując art. 29 ust. 5, art. 43 ust. 1 pkt 10a i zwalniając z opodatkowania sprzedaż nieruchomości gruntowych, zabudowanych o numerach 77/16 i 77/25 oraz stosując stawkę 23% dla sprzedaży nieruchomości gruntowej, niezabudowanej o nr 77/17. W związku z powyższym, mając do czynienia ze sprzedażą mieszaną, w przypadku prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dotyczących przedmiotowej nieruchomości, mają zastosowanie przepisy art. 90 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe**, odnośnie stwierdzenia, że przy sprzedaży działek zabudowanych Wnioskodawca będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29 ust. 5 ustawy o VAT,
*   **prawidłowe,** odnośnie stwierdzenia, że dostawę działki niezabudowanej należy opodatkować 23% stawką podatku VAT, ponieważ nie może ona korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jako teren niezabudowany inny niż tereny budowlane,
*   **prawidłowe,** odnośnie stwierdzenia, że mając do czynienia ze sprzedażą mieszaną, w przypadku prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dotyczących przedmiotowej nieruchomości, mają zastosowanie przepisy art. 90 ustawy o VAT.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na ścisłe powiązanie tematyki poruszanej we wniosku, tut. organ postanowił ująć kwestie dotyczące opisanych 3 zagadnień w jednej interpretacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r.) obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z dodanym do ustawy o VAT od dnia 1 stycznia 2011r. art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenia wykonawcze do ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl natomiast art. 43 ust. 7a ww. ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dnia 28 września 2012r. Spółki, dokonało podwyższenia kapitału zakładowego. Kapitał został podwyższony wkładem pieniężnym oraz aportem rzeczowym. Aport rzeczowy stanowiła własność nieruchomości gruntowych, dwóch zabudowanych i jednej niezabudowanej, Własność nieruchomości została przeniesiona przez Gminę na Spółkę, umową przeniesienia własności nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2012r., następnie nieruchomości zostały przekazane Spółce protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 29 listopada 2012r. W związku z przeniesieniem własności nieruchomości, Gmina wystawiła fakturę VAT zw., powołując się na art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 29 ust. 5. ustawy o VAT. Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło zatem dnia 29 listopada 2012r.

Działka nr 77/16 zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem (PKOB to 1230), trwale związanym z gruntem, wybudowanym w 1850r.

Pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT było przekazanie nieruchomości Wnioskodawcy potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym oraz fakturą VAT. Planowana sprzedaż nieruchomości może nastąpić przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Przedmiotowy budynek jak i działka o numerze 77/16 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Natomiast działka nr 77/25 zabudowana jest budynkiem garażowym (PKOB to 1242), trwale związanym z gruntem, wybudowanym w 1973r.

Pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT było przekazanie nieruchomości Wnioskodawcy potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym oraz fakturą VAT. Planowana sprzedaż nieruchomości może nastąpić przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Przedmiotowy budynek jak i działka o numerze 77/25 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do momentu planowanej sprzedaży nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zarówno przedmiotowa działka jak i stojący na niej budynek od momentu nabycia przez Wnioskodawcę nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy zbycie ww. działek zabudowanych będzie zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa dwóch budynków tj. budynku dwukondygnacyjnego (PKOB to 1230) posadowionego na działce nr 77/16 oraz budynku garażowego (PKOB to 1242) posadowionego na działce nr 77/25 może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Aby zatem dostawa przedmiotowych budynków mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków lub części nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Ażeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, leasing. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, leasing są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy czy najemcy.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego pierwsze zasiedlenie dwóch budynków tj. budynku dwukondygnacyjnego (PKOB to 1230) posadowionego na działce nr 77/16 oraz budynku garażowego (PKOB to 1242) posadowionego na działce nr 77/25 nastąpiło w 2012r. w ramach czynności aportu do Wnioskodawcy potwierdzonego fakturą VAT ze stawką zw.

Wnioskodawca od momentu nabycia nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Stwierdzić zatem należy, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem czyli oddaniem ww. budynków w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a dostawą tych budynków upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc powyższe pod uwagę dostawa ww. budynków nie będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy braku zatem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dostawy ww. budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przy nabyciu zabudowanych działek Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (przekazanie nieruchomości zostało udokumentowane fakturą VAT ze stawką zw.), ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynków posadowionych na działkach nr 77/16 i nr 77/25, tym samym zbycie przedmiotowych budynków przez Wnioskodawcę będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca spełni łącznie przesłanki wymienione w lit. a i b tego przepisu.

Przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż w przypadku gdy dla budynku lub budowli obowiązuje zwolnienie od podatku, zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, na którym to gruncie budynek lub budowla są posadowione.

Zatem, skoro dla dostawy budynku dwukondygnacyjnego posadowionego na działce nr 77/16 oraz budynku garażowego posadowionego na działce nr 77/25 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, to również dostawa gruntu (działek nr 77/16 i 77/25), z którym trwale związane są ww. budynki będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż przy sprzedaży działek zabudowanych będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

Odnośnie natomiast dostawy działki niezabudowanej nr 77/17 należy wskazać, że stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 dodanym do ustawy o VAT od dnia 1 kwietnia 2013r., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W związku ze zmianą przepisów od dnia 1 kwietnia 2013r. dla celów podatku VAT bez znaczenia pozostaje przeznaczenie gruntów wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego czy ewidencji gruntów.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży działka nr 77/17 nie była i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT ani do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, nie była też przedmiotem najmu, dzierżawy.

Niezabudowana działka o numerze 77/17 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla przedmiotowej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jednak w związku z planowaną realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego, którego celem będzie rewitalizacja zdegradowanego fragmentu przestrzeni publicznej położonej w dzielnicy Śródmieście, niezbędne będzie uzyskanie takiej decyzji do momentu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jako warunkującej przeprowadzenie transakcji.

Odnosząc powyższe do powołanych w sprawie przepisów prawa stwierdzić należy, iż skoro dla działki nr 77/17 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ale wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jako warunkującej przeprowadzenie transakcji, to w odniesieniu do tej dostawy Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż działka ta będzie przeznaczona pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym planowana dostawa działki niezabudowanej nr 77/17, przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż dostawę ww. działki niezabudowanej należy opodatkować 23% stawką podatku VAT, ponieważ nie może ona korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jako teren niezabudowany inny niż tereny budowlane, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia, czy w przypadku zwolnienia od podatku sprzedaży działek zabudowanych oraz opodatkowania 23% stawką VAT sprzedaży działki niezabudowanej, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wynikający z faktur dotyczących obsługi nieruchomości w trakcie kiedy był jej właścicielem tj. wspomnianych w opisie stanu faktycznego kosztów zarządzania i kosztów doradztwa prawno-ekonomicznego, na zasadach określonych w art. 90 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

1.  z tytułu nabycia towarów i usług,
2.  potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego,
3.  od komitenta z tytułu dostawy towarów będącej przedmiotem umowy komisu

–z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl natomiast art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (czynny podatnik podatku VAT) zamierza sprzedać 3 działki (2 zabudowane i 1 niezabudowana), w związku z którymi ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, którymi są koszty zarządzania obejmujące m.in.: wykonywanie czynności wynikających z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu, monitorowanie stanu technicznego budynków, stanu technicznego zabezpieczeń, sprzątanie, odśnieżanie itp. oraz koszty doradztwa prawno-ekonomicznego dotyczącego procesu wyłonienia inwestora. Wnioskodawca nie obniża podatku należnego o podatek naliczony wynikający z ww. kosztów.

Ewentualna opodatkowana sprzedaż działki nr 77/17 będzie jedyną czynnością opodatkowaną, której będą służyły koszty zarządzania opisane we wniosku, ponieważ od momentu nabycia nieruchomości, Spółka nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z przedmiotowymi nieruchomościami i w związku z tym nie osiąga żadnych przychodów.

Wymienione we wniosku koszty to czynności wynikające z obowiązujących przepisów prawa ciążących na właścicielu. Koszty te są niezbędne i bezpośrednio związane z bieżącą obsługą nieruchomości, aż do momentu ich planowanej sprzedaży. Zdaniem Wnioskodawcy wymienione powyżej koszty nie są bezwzględnie związane z samym procesem sprzedaży, jednak Wnioskodawca ze względu na ich obligatoryjny charakter nie może z nich zrezygnować.

Wnioskodawca nie posiada obiektywnej możliwości wydzielenia zakupów służących wyłącznie sprzedaży opodatkowanej oraz zakupów służących sprzedaży zwolnionej, ponieważ zarówno opisane we wniosku koszty zarządzania jak i koszty doradztwa prawno-ekonomicznego służą w jednakowym stopniu całemu kompleksowi nieruchomości, a nie poszczególnym działkom.

Z treści rozstrzygnięcia zawartego w niniejszej interpretacji odnośnie opodatkowania dostawy działek, o których mowa we wniosku wynika, że przy sprzedaży działek zabudowanych Wnioskodawca będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, natomiast dostawa działki niezabudowanej będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie zatem, wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości będą wykorzystywane zarówno do czynności opodatkowanych, jak również czynności zwolnionych od podatku.

Przenosząc powyższe na grunt ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że w przypadku, gdy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, zastosowanie znajdą przepisy art. 90 ustawy o VAT.

W myśl art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10 – art. 90 ust. 2 ustawy o VAT.

Proporcję, o której mowa w ust. 2, na podstawie art. 90 ust. 3 ww. ustawy, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

W oparciu o art. 90 ust. 4 ustawy o VAT, proporcję, o której mowa w ust. 3 określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika – używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności (art. 90 ust. 5 ustawy o VAT).

Natomiast zgodnie z art. 90 ust. 6 ustawy o VAT, do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości lub usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 37-41, w zakresie w jakim czynności te są dokonywane sporadycznie.

Jak stanowi art. art. 90 ust. 10 ustawy, w przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

1.  przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku była mniejsza niż 500 zł – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%,
2.  nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.

Zatem, dokonując analizy cyt. wyżej przepisów stwierdzić należy, iż na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne, należy stwierdzić, że Wnioskodawca – ponosząc wydatki związane jednocześnie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT i zwolnionymi od tego podatku, w przypadku braku obiektywnej możliwości bezpośredniego przyporządkowania kwot podatku VAT wynikających z dokonywanych zakupów do jednego z ww. obszarów działalności – winien rozliczać podatek VAT naliczony, wynikający z ponoszonych wydatków, przy zastosowaniu tzw. współczynnika struktury sprzedaży, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż mając do czynienia ze sprzedażą mieszaną, w przypadku prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dotyczących przedmiotowej nieruchomości, mają zastosowanie przepisy art. 90 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.