Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.151.2022.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-24
Teza: Opodatkowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu oraz opodatkowanie opat za media.
Słowa kluczowe: lokal-bezumowne korzystanie z lokalu; media; świadczenie-świadczenie kompleksowe 
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1

**Interpretacja indywidualna**

**\- stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

· **nieprawidłowe** w zakresie sposobu opodatkowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu,

· **prawidłowe** w zakresie sposobu opodatkowania opłat za media.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

8 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu opodatkowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu oraz sposobu opodatkowania opłat za media.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego

W związku z zaległościami w opłatach Spółdzielnia wypowiedziała umowę najmu lokalu użytkowego zgodnie z par. 7 ust. 1 punkt 2) umowy tj.: 1. Wynajmującemu służy prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym bez zachowania terminu wypowiedzenia w następujących przypadkach: 1)\`(...)\` 2) zwłoki z opłaceniem opłat co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Umowa została rozwiązana a najemca mimo wygaśnięcia umowy najmu nie przekazał lokalu i wciąż z niego korzysta wbrew woli wynajmującego. Ponadto Spółdzielnia zmierza do jego usunięcia z wykorzystaniem odpowiednich środków prawnych. Następnie Spółdzielnia obciążyła najemcę kosztami z tego tytułu. Koszty bezumownego odszkodowania zapisane w umowie najmu zostały ustalone zgodnie z zawartą umową tj.: w przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie wyznaczonym Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu opłaty z tytułu najmu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z Lokalu w wysokości miesięcznej opłaty z tytułu najmu netto plus VAT, o której mowa w załączniku nr 1 do umowy.

W uzupełnieniu do wniosku w piśmie z 1 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 20 maja 2022 r. uzupełnili Państwo opis następująco:

Spółdzielnia jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z zaległościami za ponad dwa pełne okresy w opłatach za czynsz Spółdzielnia wypowiedziała umowę najmu lokalu użytkowego zgodnie z par. 7 ust. 1 punkt 2) umowy tj.: 1. Wynajmującemu służy prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym bez zachowania terminu wypowiedzenia w następujących przypadkach: 1)\`(...)\` 2) zwłoki z opłaceniem opłat co najmniej za dwa pełne okresy płatności. W dniu 20 października 2021 r. zostało wysłane pismo do najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, które nie zostało odebrane przez najemcę, następnie w dniu 13 grudnia 2021 r. zostało wysłane pismo wypowiadające umowę najmu, w którym została umieszczona informacja o terminie odbioru lokalu w dniu 23 grudnia 2021 r., pismo to również nie zostało odebrane. Umowa została rozwiązana a najemca mimo wygaśnięcia umowy najmu nie przekazał lokalu i wciąż z niego korzysta wbrew woli wynajmującego. Ponadto Spółdzielnia zmierza do jego usunięcia z wykorzystaniem odpowiednich środków prawnych. W dniu 22 grudnia 2021 r. została wysłana wiadomość w formie sms do najemcy z przypomnieniem, iż w dniu 23 grudnia 2021 r. nastąpi przekazanie lokalu, z wiadomością, że Spółdzielnia prosi o obecność i przygotowanie lokalu do zdania. Przekazanie powyższego lokalu wiązało się z zaległościami z tytułu najmu. Po otrzymanej wiadomości najemca zadzwonił do Spółdzielni z prośbą o anulowanie przekazania lokalu i zadeklarował, że ureguluje wszystkie zaległości. Ponadto zadeklarował, iż przyjedzie do Spółdzielni porozmawiać z Zarządem Spółdzielni. Ostatecznie do Spółdzielni przyjechała żona najemcy. Po sprawdzeniu KRS firmy najmującej na dzień podpisania umowy najmu była Wspólnikiem firmy, osoba ta po wylegitymowaniu uzyskała informację o kwocie zadłużenia, która na dzień 22 grudnia 2021 r. wynosiła (…) zł. Została poinformowana, iż w dniu 23 grudnia 2021 r. przedstawiciele Spółdzielni udadzą się pod wskazany adres w celu odbioru lokalu. Uzyskała informację, iż zaległość musi zostać w całości uregulowana i udokumentowana potwierdzeniem przelewu. W przypadku wpłaty całości zadłużenia, spotkanie odnośnie przekazania lokalu w dniu 23 grudnia 2021 r. w dalszym ciągu będzie aktualne. Ze spotkania zostanie sporządzona notatka, a decyzję o dalszych krokach podejmie Zarząd Spółdzielni. Niestety w dniu 22 i 23 grudnia 2021 roku najemca nie dokonał żadnej wpłaty. W dniu 23 grudnia 2021 r. przedstawiciele Spółdzielni udali się na umówione wcześniej spotkanie do lokalu w celu jego odebrania. W tym dniu lokal nie był przygotowany do wydania. W dalszym ciągu znajdował się w nim towar i prowadzona była sprzedaż. W przekazaniu lokalu po stronie najemcy była obecna osoba, która twierdziła, że jest pełnomocnikiem firmy najemcy lecz takiego dokumentu nie przedstawiła, osoba ta nie była w stanie stwierdzić, kiedy lokal będzie gotowy do wydania Spółdzielni. Następnie Spółdzielnia obciążyła najemcę kosztami z tego tytułu. Koszty bezumownego odszkodowania zapisane w umowie najmu zostały ustalone zgodnie z zawartą umową tj.: w przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie wyznaczonym Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu opłaty z tytułu najmu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z Lokalu w wysokości miesięcznej opłaty z tytułu najmu netto plus VAT. 12 stycznia 2022 r. Spółdzielnia wysłała kolejne pismo z wezwaniem o opuszczenie i zwrotem wynajmującego lokalu w dniu 26 stycznia 2022 r. Pismo to 19 stycznia 2022 r. zostało odebrane przez najemcę. W dniu 26 stycznia 2022 r. przedstawiciele Spółdzielni udali się pod wskazany adres, niestety lokal był zamknięty i nie było nikogo z przedstawicieli najemcy. Spółdzielnia w dalszym ciągu co miesiąc obciąża najemcę czynszem wraz z odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Spółdzielnia ponosi szkody w związku z niezwróceniem lokalu przez najemcę w postaci nieopłaconego czynszu najmu kosztów sądowych i brak możliwości ponownego wynajęcia lokalu. Wszystkie umowy na dostawę mediów, tj. dostawa zimnej wody, centralne ogrzewanie, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości są zawarte ze Spółdzielnią. Po stronie Najemcy jest zawarcie umowy na dostawę energii elektrycznej z Zakładem Energetycznym. Spółdzielnia pośredniczy pomiędzy usługodawcą mediów, a rzeczywistym nabywcą usługi. Najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z mediów, wielkość opłat jest uzależnione od wielkości ich zużycia. Opłaty za media obliczane są w oparciu o wskazania z liczników, opłata za śmieci wg pojemności pojemników. Media są innym składnikiem niż czynsz. Spółdzielnia otrzymuje od dostawców mediów faktury rozliczeniowe za media, a do mediów nie jest doliczana marża.

Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.)

Czy Spółdzielnia prawidłowo obciąża najemcę? Najemca został obciążony dwoma oddzielnymi fakturami za każdy miesiąc korzystania bezumownego z lokalu użytkowego. Jedna faktura w miesiącu dotyczy bieżącego czynszu plus media (pozycje na fakturze):

1) czynsz (\`(...)\`) zł/netto +(\`(...)\`) zł/23% VAT = (\`(...)\`) zł/brutto,

2) opłata za wodę i ścieki – zaliczka – (\`(...)\`) m2 cena jednostkowa (\`(...)\`) zł/netto razem (\`(...)\`) zł/netto + (\`(...)\`) zł/8% VAT = (\`(...)\`) zł/brutto,

3) opłata za centralne ogrzewanie – zaliczka – (\`(...)\`) m2 cena jednostkowa (\`(...)\`) zł/netto razem (\`(...)\`) zł/ netto + (\`(...)\`) zł/8% VAT = (\`(...)\`) zł/brutto,

4) opłata abonamentowa za wodę i ścieki cena jednostkowa m-c – (\`(...)\`) zł/netto + (\`(...)\`) zł/ % VAT = (\`(...)\`) zł/brutto.

Łączna kwota na fakturze to (\`(...)\`) zł/netto + VAT = (\`(...)\`) zł/brutto.

Druga faktura w miesiącu (pozycja na fakturze):

1) odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (\`(...)\`) zł/netto (bo bierzemy do kalkulacji kwotę netto z pierwszej faktury) + 23% VAT (\`(...)\`) zł = (\`(...)\`) zł.

Kalkulacja została sporządzona na podstawie zapisu w umowie, opisywana w części G pkt 61 wniosku. Faktury są wystawiane co miesiąc do momentu oddania lokalu, które w dalszym ciągu nie nastąpiło. Czy Spółdzielnia prawidłowo skalkulowała drugą fakturę za odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu naliczając do niej podatek VAT w wysokości 23% i czy prawidłowa jest obliczona kwota netto?

**Państwa stanowisko**

W ocenie Spółdzielni najemca obciążany jest prawidłowo zgodnie z zapisami umowy z najemcą opisywanej w części G.61. tj.: W przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie wyznaczonym Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu opłaty z tytułu najmu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z Lokalu w wysokości miesięcznej opłaty z tytułu najmu netto plus VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT:

Czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg dalszej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu.

Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.

Taki szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego:

Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Zauważyć należy, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania, zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.

Na gruncie prawa cywilnego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Przepisy Kodeksu cywilnego regulują również kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W oparciu natomiast o art. 225 cyt. Kodeksu cywilnego:

Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeksu cywilnego:

Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

W myśl powołanego wyżej art. 230 Kodeksu cywilnego, przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 Kodeksu cywilnego:

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Zauważyć należy, że z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.

Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu.

W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu „bezumownego” korzystania z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne.

Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu lub dzierżawy – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Zatem stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy postępują Państwo prawidłowo obciążając najemcę za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego po rozwiązaniu umowy najmu.

Jak wynika z treści wniosku w analizowanej sprawie, w związku z zaległościami w opłatach wypowiedzieli Państwo umowę najmu. Umowa została rozwiązana a najemca mimo wygaśnięcia umowy najmu nie przekazał lokalu i wciąż z niego korzysta wbrew Państwa woli.

W myśl art. 659 § 1 cytowanego powyżej Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak stanowi art. 672 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zgodnie art. 672 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

W sprawie będącej przedmiotem Państwa zapytania, najemca korzystał z lokalu użytkowego, mimo wygaśnięcia umowy najmu (lokal posiada duże zadłużenie czynszowe). W dniu 20 października 2021 r. zostało wysłane pismo do najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, które nie zostało odebrane przez najemcę, następnie w dniu 13 grudnia 2021 r. zostało wysłane pismo wypowiadające umowę najmu, w którym została umieszczona informacja o terminie odbioru lokalu w dniu 23 grudnia 2021 r., pismo to również nie zostało odebrane. Umowa została rozwiązana a najemca mimo wygaśnięcia umowy najmu nie przekazał lokalu i wciąż z niego korzysta wbrew Państwa woli. Ponadto w dniu 22 grudnia 2021 r. została wysłana wiadomość w formie sms do najemcy z przypomnieniem, iż w dniu 23 grudnia 2021 r. nastąpi przekazanie lokalu, z wiadomością, że proszą Państwo o obecność i przygotowanie lokalu do zdania. Po otrzymanej wiadomości najemca zadzwonił do Państwa z prośbą o anulowanie przekazania lokalu i zadeklarował, że ureguluje wszystkie zaległości. Ponadto zadeklarował, iż przyjedzie do Spółdzielni porozmawiać z Zarządem Spółdzielni. Ostatecznie do Spółdzielni przyjechała żona najemcy. Po sprawdzeniu KRS firmy najmującej na dzień podpisania umowy najmu była Wspólnikiem firmy, osoba ta po wylegitymowaniu uzyskała informację o kwocie zadłużenia. Została poinformowana, iż w dniu 23 grudnia 2021 r. przedstawiciele Spółdzielni udadzą się pod wskazany adres w celu odbioru lokalu. Uzyskała informację, iż zaległość musi zostać w całości uregulowana i udokumentowana potwierdzeniem przelewu. W przypadku wpłaty całości zadłużenia, spotkanie odnośnie przekazania lokalu w dniu 23 grudnia 2021 r. w dalszym ciągu będzie aktualne. Ze spotkania zostanie sporządzona notatka, a decyzję o dalszych krokach podejmie Państwa Zarząd. W dniu 22 i 23 grudnia 2021 roku najemca nie dokonał żadnej wpłaty. W dniu 23 grudnia 2021 r. Państwa przedstawiciele udali się na umówione wcześniej spotkanie do lokalu w celu jego odebrania. W tym dniu lokal nie był przygotowany do wydania. W dalszym ciągu znajdował się w nim towar i prowadzona była sprzedaż. W przekazaniu lokalu po stronie najemcy była obecna osoba, która twierdziła, że jest pełnomocnikiem firmy najemcy lecz takiego dokumentu nie przedstawiła, osoba ta nie była w stanie stwierdzić, kiedy lokal będzie gotowy do wydania. 12 stycznia 2022 r. wysłali Państwo kolejne pismo z wezwaniem o opuszczenie i zwrot wynajętego lokalu w dniu 26 stycznia 2022 r. Pismo to 19 stycznia 2022 r. zostało odebrane przez najemcę. W dniu 26 stycznia 2022 r. Państwa przedstawiciele udali się pod wskazany adres, niestety lokal był zamknięty i nie było nikogo z przedstawicieli najemcy.

Powyższy opis wskazuje, że co prawda zmierzali Państwo do odzyskania lokalu kierując do najemcy 2 pisma wzywające o zwrot lokalu, jednakże pisma okazały się na tyle nieskuteczne, że najemca nie opuścił i nie zwrócił do dnia złożenia wniosku lokalu. Poza wskazanymi kilkoma pismami nie podjęli Państwo żadnych innych czynności w celu odzyskania lokalu. Jednocześnie zaakceptowali Państwo taki stan rzeczy obciążając najemcę co miesiąc kwotą czynszu za najem lokalu wraz z kosztami obejmującymi media i dodatkowym odszkodowaniem naliczając podatek VAT. Tym samym należy przyjąć, że skoro nie podjęli Państwo żadnych innych czynności, a jednocześnie obciążali co miesiąc najemcę opisanymi opłatami – czynsz, odszkodowanie oraz media, to w rzeczywistości tolerują Państwo taką sytuację. Powyższe kwoty stanowią dla Państwa wynagrodzenie (zapłatę) za świadczenie usług za przyzwolenie na korzystanie z lokalu bez umowy.

Zatem, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy Państwem i korzystającym bezumownie z tego lokalu użytkowego istnieje zobowiązanie, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne, a kwota należna z tytułu tolerowania bezumownego korzystania z lokalu stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust 1 ustawy o VAT :

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Ponieważ jak stwierdzono powyżej, kwota należna z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, jest w istocie wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z lokalu przez najemcę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym są Państwo obowiązani wystawić faktury VAT bowiem – jak wynika z powołanego wyżej przepisu z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT – faktury są dowodem dokumentującym sprzedaż.

W konsekwencji są Państwo zobowiązani wystawić faktury dotyczące bezumownego korzystania z lokalu.

Zatem postępowanie polegające na wezwaniu i uznaniu przez Państwa obciążenia najemcy odszkodowaniem przy jednoczesnym rozliczaniu podatku VAT jest nieprawidłowe, gdyż de facto obciążenie najemcy kwotą czynszu i tzw. przez Państwa odszkodowaniem, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług polegające na tolerowaniu przez Państwa bezumownego korzystania z lokalu użytkowego.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii wskazania, czy postępują Państwo prawidłowo wystawiając faktury VAT za media.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

W myśl z art. 29a ust. 1 ustawy,

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z przywołanego wyżej przepisu wynika, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzyma z tytułu sprzedaży od usługobiorcy. Jednocześnie ustawodawca precyzuje, że za taką zapłatę należy uznać wszelkie dotacje, subwencje oraz inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353(1) Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno na wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki. Z kolei bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego przez najemcę w opisanej sprawie stanowi następstwo rozwiązanej umowy najmu. W związku z tym bezumownym korzystaniem obciążają Państwo najemcę również kosztami mediów.

Dla rozstrzygnięcia kwestii, czy opłaty za media dostarczane do zajmowanego bezumownie przez najemcę lokalu powinny być opodatkowane stawkami właściwymi dla tych mediów, należy odnieść się do problematyki świadczenia złożonego.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne.

Jeżeli jednak w skład świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen.

Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z dnia 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), kierując się ogólną zasadą, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zatem usługi należy uznać za odrębne, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia, a tym samym kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. dostawa energii elektrycznej i cieplnej, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo, rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika wg przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji, na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Ponadto, również w wyroku NSA z dnia 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15 Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę, należy podzielić pogląd, że świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

W przedmiotowej sprawie w ramach zawartej umowy najmu (która została rozwiązana, w następstwie której najemca korzysta z lokalu bezumownie), korzystający z lokalu jest zobowiązany do uiszczenia na Państwa rzecz czynszu (stawka VAT 23%) oraz kosztów związanych z funkcjonowaniem obiektu refakturowanych odrębną pozycją na fakturze tj.: opłata za wodę i ścieki – zaliczka – (\`(...)\`) m2 cena jednostkowa (\`(...)\`) zł/netto razem (\`(...)\`) zł/netto + (\`(...)\`) zł/8% VAT = (\`(...)\`) zł/brutto, opłata za centralne ogrzewanie – zaliczka – (\`(...)\`) m2 cena jednostkowa (\`(...)\`) zł/netto razem (\`(...)\`) zł/ netto + (\`(...)\`) zł/8% VAT = (\`(...)\`) zł/brutto, opłata abonamentowa za wodę i ścieki cena jednostkowa m-c – (\`(...)\`) zł/netto + (\`(...)\`) zł/ % VAT = (\`(...)\`) zł/brutto. Media nie stanowią elementu kalkulacyjnego ceny usługi najmu. Stanowią odrębny składnik umowy. Najemca miał możliwość wyboru sposobu korzystania z mediów, wielkość opłat jest uzależniona od wielkości ich zużycia. Opłaty za media obliczane są w oparciu o wskazania z liczników. Media są innym składnikiem niż czynsz. Otrzymują Państwo od dostawców mediów faktury rozliczeniowe za media, a do mediów nie jest doliczana marża.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE należy wskazać, że korzystanie z nieruchomości i związane z nim opłaty, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danej czynności.

Zatem w świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku obciążania najemcy lokalu opłatami za wodę i ścieki oraz abonament i centralne ogrzewanie, brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za bezumowne korzystanie z lokalu.

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów i orzecznictwa sądów, w przypadku, gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu. W analizowanym przypadku, wskazane media są rozliczane odrębnie od czynszu za korzystanie z lokalu.

Czynności powyższe powinny być zatem rozliczane niezależnie od ww. usługi i – co do zasady – opodatkowane odpowiednio stawkami podatku VAT właściwymi dla danego rodzaju świadczenia.

W świetle powyżej powołanego stanu prawnego odsprzedaż opisanych we wniosku mediów powinniście Państwo opodatkować stawką właściwą odrębnie od usługi za bezumowne korzystanie z lokalu i udokumentować fakturą VAT.

Zatem Państwa postępowanie w zakresie opodatkowania mediów jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

· zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie przedstawionego stanowiska. Interpretacja nie rozstrzyga kwestii prawidłowości wyliczenia należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, gdyż powyższa kwestia nie może być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzona.

Należy w tym miejscu wskazać, że w zakresie zastosowania stawki podatku VAT w wysokości 23% do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz wysokości stawki podatku dla refakturowania opłat za media, jak również w sprawie wszczętej pismem z 8 marca 2022 r. (data wpływu 8 marca 2022 r., zarejestrowanym pod nr UNP: 1597156), prowadzonej pod sygnaturą 0111-KDIB3-1.4012.152.2022.2.MSO, o tej samej treści – zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musicie się Państwo zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)