Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4011.141.2017.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-30
Teza: W zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z 18 sierpnia 2017 r. (data wpływu 21 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z 25 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 18 września 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4011.141.2017.1.AB, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano pismem z 25 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jako osoba fizyczna nabyła nieruchomość gruntową zabudowaną warsztatem i budynkiem mieszkalno-usługowym o powierzchni łącznej ok. 500 m2. Transakcja opodatkowana została podatkiem od towarów i usług na podstawie złożonego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni na potrzeby wyżej wymienionej transakcji dokonała rejestracji, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z nabyciem przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości z dniem 25 kwietnia 2017 r. wstąpiła - na mocy art. 678 ust. 1 Kodeksu Cywilnego - we wszelkie prawa i obowiązki Wynajmującego, wynikające z umowy najmu przedmiotowej nieruchomości, zawartej przez poprzedniego właściciela nieruchomości. W związku z tym całość nieruchomości jest przedmiotem najmu pomiędzy Wnioskodawczynią a najemcą działającym w formie spółki cywilnej - czynsz jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

Poprzedni właściciel nieruchomości zawarł przedwstępną umowę sprzedaży z podmiotem trzecim (zwanym we wniosku: „podmiot X”), który planował rozbudowę przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji „Przebudowa, rozbudowa i nadbudowa budynku usługowo-handlowego z infrastrukturą techniczną wraz z zagospodarowaniem terenu i budową naziemnych miejsc postojowych.” Podmiot „X” w związku z planowanym zakupem nieruchomości, zawarł na przedmiotową nieruchomość umowę najmu, która obejmowała już rozbudowaną jej postać. Ostatecznie jednak podmiot „X” zrezygnował z zakupu nieruchomości, którą w konsekwencji nabyła Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni po nabyciu nieruchomości weszła w prawa i obowiązki związane z nieruchomością w tym wynikające z wydanej decyzji o warunkach zabudowy oraz z zawartej przez (…), zatem również planuje rozbudowę nabytej nieruchomości. W oparciu o powyższą decyzję Wnioskodawczyni aktualnie zleciła wykonanie dokumentacji projektowej, której celem jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W efekcie poczynionych prac na nieruchomości zostanie rozbudowany istniejący i wybudowany nowy budynek handlowo-usługowy składający się z następujących lokali:

1.  lokal handlowy 1 o powierzchni ok. 380 m2 - aktualnie wynajmowany;
2.  lokal handlowy 2 o powierzchni ok. 100 m2 - brak umowy najmu w chwili obecnej;
3.  lokale biurowe o powierzchni ok. 250 m2 - brak umowy najmu w chwili obecnej, po przebudowie lokale zostaną wynajęte na podstawie jednej lub kilku umów najmu.

Wszystkie poczynione pracę jak i wydatki związane z inwestycją będą poczynione w ramach prywatnego majątku Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze fakt, iż bieżący najemca, jak i potencjalni przyszli najemcy będą najprawdopodobniej czynnymi płatnikami podatku od towarów i usług, Wnioskodawczyni zamierza jako osoba fizyczna wystawiać faktury zawierające wartość podatku od towarów i usług w ramach wynajmu prywatnego.

W uzupełnieniu wniosku z 25 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.) Wnioskodawczyni wyjaśniła, że:

1.  Odnosząc się do zadanego pytania, tj. czy najem będzie/jest prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy, należy przytoczyć art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który brzmi: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
    1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9; Analizując wyżej przytoczony przepis należy rozumieć, iż zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny uporządkowany o zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć ponadto wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności, czy też przyjęcie przez ten podmiot określonej formy organizacyjno-prawnej i dopełnienie wymogu rejestracji w ewidencji działalności gospodarczej, choć tych okoliczności nie należy uważać za element decydujący o zorganizowanym charakterze prowadzonych działań. Wykonywanie działań w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki. Przenosząc powyższe rozważania na grunt stanu faktycznego należy wskazać, iż Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości celem prowadzenia działalności w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy, a co za tym idzie prowadzenia wynajmu za pomocą działalności gospodarczej. Wskazać należy, że lokale (nieruchomość) będą stanowiły składnik majątku osobistego, a nie związanego z działalnością gospodarczą. Długoterminowe wynajęcie lokalu użytkowego mieści się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Zakup nieruchomości wiązał się z lokatą kapitału oraz sprzyjającymi warunkami cenowymi. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej zarejestrowanej w ewidencji działalności gospodarczej, nie posiada wyodrębnionego biura dla prowadzenia tej działalności, nie zatrudnia pracowników ani innych osób do administrowania nieruchomością, nie podejmuje profesjonalnych działań marketingowych zmierzających do pozyskania najemcy (na chwilę obecną najem na rzecz podmiotu już prowadzącego warsztat samochodowy w tym budynku). Działalność ta nie ma więc zorganizowanego, ani ciągłego charakteru. Jak wskazano w stanie faktycznym Wnioskodawczyni z uwagi na fakt nabycia przedmiotowej nieruchomości, weszła w prawa i obowiązki zawartej przez poprzedniego właściciela umowy najmu z najemcą prowadzącym w tym miejscu warsztat samochodowy oraz zawartej przez Podmiot X (opisany w stanie faktycznym) obejmującą już rozbudowaną część nieruchomości umowy najmu z podmiotem mającym prowadzić w tym miejscu działalność w formie dyskontu przemysłowo-odzieżowego. Wnioskodawczyni planuje utrzymać ww. umowy najmu. Obie umowy mają charakter długoterminowy. Zatem najem nie będzie wykonywany w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 - dla Wnioskodawczyni najbardziej istotnym elementem jest osiągany rezultat w postaci czynszu najmu - Wnioskodawczyni nie musi przedsięwziąć żadnych czynności celem otrzymania czynszu (reklamy, pozyskania klienta, obsługi klienta, etc.), wręcz przeciwnie, czynnikiem determinującym podpisanie umowy jest otrzymanie czynszu. Ponadto, trudno również mówić o prowadzeniu działalności w sposób zorganizowany - czynności Wnioskodawczyni sprowadzają się do podpisania jednej, bądź kilku umów oraz przekazania kluczy do lokali. Wszelkie czynności i działania podejmowane przez najemcę (m.in. ewentualnie przystosowanie nieruchomości, obsługa administracyjna, czy zawarcie umów z firmą ochroniarską) będą podejmowane w imieniu i na rzecz najemcy nie zaś wynajmującego - Wnioskodawczyni.
2.  Wnioskodawczyni, nie będzie podejmowała żadnych działań marketingowych mających na celu pozyskanie przyszłych najemców. Większa część nieruchomości, jak wskazano w stanie faktycznym jest wynajęta obecnemu najemcy, prowadzącemu warsztat samochodowy oraz podmiotowi mającemu prowadzić dyskont przemysłowo-odzieżowy (po rozbudowaniu). Zatem Wnioskodawczyni nie musi podejmować, żadnych działań związanych z pozyskaniem najemców, ponieważ wraz z zakupem nieruchomość weszła w prawa i obowiązki umów najmu zawartych przez poprzedniego właściciela, a co za tym idzie większa część nieruchomości, po rozbudowie już jest wynajęta. Potencjalne kolejne umowy najmu, na pozostałą część nieruchomości według Wnioskodawczyni nie będą wymagały podjęcia zorganizowanych działań marketingowych oraz poniesienia dodatkowych nakładów środków finansowych z tym związanych. Ewentualnie Wnioskodawczyni bierze po uwagę konieczność zamieszczenia bezpłatnego ogłoszenia na portalu internetowym lub wywieszenia na budynku banneru „Lokal do wynajęcia”. Jednak działania te nie wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
3.  Wnioskodawczyni dla uzyskiwania przychodów z najmu składników majątku prywatnego teraz ani w przyszłości nie będzie zatrudniać żadnych osób. Nie będzie korzystać dla obsługi najmu z wydzielonego rachunku bankowego, nie będzie korzystać z żadnego specjalnie wydzielonego pomieszczenia biurowego, nie będzie utrzymywała porządku w wynajmowanych lokalach oraz nie będzie zajmowała się ich administracją. Do jedynych czynności ze strony Wnioskodawczyni po rozbudowaniu budynku będzie zawarcie umów najmu na wszystkie powstałe pomieszczenia wskazane w stanie faktycznym, tj.
    1.  Lokal handlowy 1 o powierzchni ok. 380 m2 ,
    2.  Lokal handlowy 2 o powierzchni ok. 100 m2,
    3.  Lokale biurowe o powierzchni ok. 250 m2oraz comiesięczne wystawienie i przekazanie najemcom faktur za czynsz wynikających z zawartych umów najmu.
4.  Obsługa najmu nie zostanie zlecona innemu podmiotowi, ponieważ umowa najmu już jest zawarta oraz przyszłe umowy najmu nie będą wymagały nadzwyczajnej obsługi, ani ze strony Wnioskodawczyni, ani innego podmiotu. Umowy najmu zostaną tak skonstruowane, aby to najemcy byli odpowiedzialni za wynajęte przez nich lokale, to do nich będzie należało m.in. utrzymanie czystości w lokalu, czy obsługa administracyjna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ma prawo do wynajmu nieruchomości (zlokalizowanych tam lokali użytkowych) w ramach wynajmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy i podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie pierwsze, Wnioskodawczyni ma prawo opodatkowania wynajmu prywatnego w ramach przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynikającego z art. 6 ust. 1a?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku najem jest prowadzony w ramach najmu prywatnego, zatem uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane, jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej. Przychody z tego tytułu, w podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowane są w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza, co potwierdza Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z 9 lutego 2016 r. sygn. akt II FSK 3422/13.

W myśl art. 9a ust. 6 tejże ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni w przedstawionym stanie faktycznym wskazała, iż zawarta umowa najmu oraz planowane ewentualne kolejne umowy najmu nie będą zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, a w formie najmu prywatnego, podkreślając iż nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

Powyższe stanowisko wyraża również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego z 7 czerwca 2017 r., Znak: 0115-KDIT3.4011.64.2017.2.AK oraz z 20 kwietnia 2017 r., Znak: 2461-IBPB2-2.4511.55.2017.1.MZA.

Zdaniem Wnioskodawczyni, warto podkreślić, że nawet duża liczba wynajmowanych lokali nie jest czynnikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu wynajmu jako przychodu pochodzącego ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, nawet wynajmowanie kilku lokali nie powinno automatycznie prowadzić do stanowiska, że najem prywatny przeistoczy się w najem z działalności gospodarczej, stanowisko takie wyraził m.in. Dyrektor Izy Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 20 maja 2012 r., Znak: IPTPB1/415-150/12-2/ASZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 5 sierpnia 2011 r., Znak: IPPB1/415-464/11-2/JB.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazuje, że jej działalność zawodowa nie jest związana z wynajmem nieruchomości, a środki uzyskiwane z tytułu czynszu będą stanowiły dodatkowe źródło przychodu.

Podsumowując, w przedstawionym stanie faktycznym oraz w świetle przytoczonych przepisów, zdaniem Wnioskodawczyni, najem nieruchomości będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku o podatku dochodowym od osób fizycznych, a pozyskane przychody mogą zostać opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - zgodnie z art. 6 ust. 1a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm., dalej: „updof”), przewiduje rozróżnienie źródeł przychodów oraz sposobu opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W art. 10 ust. 1 updof, ustawodawca określił katalog źródeł przychodów, podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp.

I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 updof, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 updof. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 updof, daje podstawę by przyjąć, że działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1.  w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć, jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 updof). Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe regulacje prawne, należy uznać, że w przypadku, gdy określona działalność podatnika spełnia warunki wskazane w art. 5a pkt 6 updof, to przychody osiągnięte z tytułu tej działalności stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z wyżej przywołanych przepisów wynika również, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane lub wydzierżawiane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku dzierżawa lub najem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Podsumowując, na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof). Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą – zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 updof – przychód z tego tytułu zaliczany jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 updof, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2180 ze zm., dalej: „ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym”), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Przy czym, warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie natomiast do art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła nieruchomość gruntową zabudowaną warsztatem i budynkiem mieszkalno-usługowym. W związku z nabyciem ww. nieruchomości Wnioskodawczyni wstąpiła - na mocy art. 678 ust. 1 Kodeksu Cywilnego - we wszelkie prawa i obowiązki Wynajmującego, wynikające z umowy najmu przedmiotowej nieruchomości, zawartej przez poprzedniego właściciela. Ponadto, Wnioskodawczyni weszła w prawa i obowiązki wynikające z wydanej decyzji o warunkach zabudowy, zatem również planuje rozbudowę nabytej nieruchomości.

W efekcie poczynionych prac na nieruchomości zostanie rozbudowany istniejący i wybudowany nowy budynek handlowo-usługowy składający się z następujących lokali:

1.  lokal handlowy 1 o powierzchni ok. 380 m2 - aktualnie wynajmowany;
2.  lokal handlowy 2 o powierzchni ok. 100 m2 - brak umowy najmu w chwili obecnej;
3.  lokale biurowe o powierzchni ok. 250 m2 - brak umowy najmu w chwili obecnej, po przebudowie lokale zostaną wynajęte na podstawie jednej lub kilku umów najmu.

Lokale (nieruchomość) będą stanowiły składnik majątku osobistego. Wszystkie poczynione pracę jak i wydatki związane z inwestycją będą poczynione w ramach prywatnego majątku Wnioskodawczyni. Długoterminowe wynajęcie lokalu użytkowego mieści się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Zakup nieruchomości wiązał się z lokatą kapitału oraz sprzyjającymi warunkami cenowymi. Wnioskodawczyni nie posiada wyodrębnionego biura dla prowadzenia tej działalności, nie zatrudnia pracowników, ani innych osób do administrowania nieruchomością, nie podejmuje profesjonalnych działań marketingowych zmierzających do pozyskania najemcy. Większa część nieruchomości, jest wynajęta najemcy, prowadzącemu warsztat samochodowy oraz podmiotowi mającemu prowadzić dyskont przemysłowo-odzieżowy (po rozbudowaniu). Zatem, Wnioskodawczyni nie musi podejmować, żadnych działań związanych z pozyskaniem najemców, ponieważ wraz z zakupem nieruchomość weszła w prawa i obowiązki umów najmu zawartych przez poprzedniego właściciela, a co za tym idzie większa część nieruchomości, po rozbudowie już jest wynajęta. Czynności Wnioskodawczyni sprowadzają się do podpisania jednej, bądź kilku umów oraz przekazania kluczy do lokali. Wszelkie czynności i działania podejmowane przez najemcę (m.in. ewentualnie przystosowanie nieruchomości, obsługa administracyjna, czy zawarcie umów z firmą ochroniarską) będą podejmowane w imieniu i na rzecz najemcy nie zaś wynajmującego.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej przepisy prawa i opisany we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że jeżeli w istocie, jak wskazała Wnioskodawczyni, przedmiotowy najem nie będzie spełniał przesłanek zawartych w art. 5a pkt 6 updof, a tym samym przychody z najmu nie będą zaliczane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, uzyskany przychód będzie stanowił odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof. W związku powyższym przychód osiągany z tego tytułu może być opodatkowany na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przy czym warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania jest złożenie w ustawowym terminie, określonym w art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania.

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni z ww. zastrzeżeniem uznano za prawidłowe.

Końcowo zaznaczyć należy, że tut. Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności faktycznych podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje bowiem skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków - w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.