Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-913/10/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-12-09
Teza: 1. Czy transakcja obejmująca sprzedaż nieruchomości objęta będzie wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w artykule 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? 2. Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22% na podstawie artykułu 43 ust. 1 pkt 10 w związku z artykułem 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o ile Spółka i nabywcy złożą przed dniem sprzedaży naczelnikom urzędów skarbowych właściwych dla nabywców oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy VAT?
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2010 r. (data wpływu 15 września 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność, polegającą na wynajmowaniu lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Spółka jest właścicielem dwóch nieruchomości:

1.  nieruchomości położonej w K. - stanowiącej lokal niemieszkalny (lokal handlowy na pierwszej kondygnacji, obejmujący 11 pomieszczeń na parterze oraz 7 pomieszczeń na poziomie piwnic, wraz z prawem użytkowania wieczystego w części nieruchomości wspólnej oraz
2.  nieruchomości położonej w I. - zabudowanej pawilonem handlowym.

Dla nieruchomości prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Ponadto Spółka jest najemcą lokalu położonego w K. Prowadzi tam działalność gospodarczą w zakresie usług magazynowania na rzecz podmiotów trzecich. Ponadto wynajmuje lokale handlowe w opisanych nieruchomościach. Podmioty wynajmujące lokale handlowe od Spółki prowadzą w nich działalność handlową. W chwili obecnej Spółka posiada dwóch najemców: "P." Sp. z o.o. oraz Firma Handlowa Sp. z o.o. Nieruchomość w I. jest wynajmowana spółce "P." Sp. z o.o., natomiast usługi najmu nieruchomości w K. oraz usługi magazynowania w lokalu są świadczone na rzecz Firmy Handlowej Sp. z o.o.

Spółka zapewnia najemcom nieruchomości część niezbędnych mediów, w tym w szczególności dostawę energii elektrycznej na podstawie umowy z zakładem energetycznym dla nieruchomości w I. oraz ogrzewania i wody w przypadku nieruchomości w K. (przy czym Spółka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej będącej stroną umów z dostawcami). Na podstawie umów z dostawcami Spółka zapewnia również obsługę administracyjno-techniczną nieruchomości. Pozostałe usługi związane z prowadzeniem działalności handlowej najemcy nabywają bezpośrednio od ich dostawców (np. usługi ochrony, sprzątania, usługi telekomunikacyjne, wywozu nieczystości, dostawy gazu).

Obie nieruchomości Spółka nabyła (w drodze kupna) w dniu 16 maja 2007 r. Wydanie najemcom lokali handlowych, tj. pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło w dniu 16 maja 2007 r. Po pierwszym zasiedleniu jak wyżej, Spółka nie ponosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Spółka posiada kredyt, na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia lub finansowania nieruchomości w I. Z uwagi na planowane refinansowanie prowadzonej działalności oraz spłatę kredytu Spółka planuje sprzedaż obu nieruchomości na rzecz jednego lub większej liczby podmiotów. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z kilkoma podmiotami prowadzącymi działalność leasingową, przy czym wszystkie podmioty, z którymi Spółka prowadzi ustalenia są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Zbycie nieruchomości spowoduje rozwiązanie przez Spółkę umów z dostawcami mediów do tych nieruchomości, jak również rozwiązana zostanie umowa o obsługę administracyjno-techniczną nieruchomości. Rozwiązane zostaną też umowy najmu zawarte z dotychczasowymi najemcami.

Spółka nadal pozostanie najemcą umowy najmu lokalu w K. i nadal będzie świadczyć usługi magazynowania na rzecz Spółki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż nieruchomości objęta będzie wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w artykule 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ?
2.  Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22% na podstawie artykułu 43 ust. 1 pkt 10 w związku z artykułem 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o ile Spółka i nabywcy złożą przed dniem sprzedaży naczelnikom urzędów skarbowych właściwych dla nabywców oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanych nieruchomości nie będzie objęta wyłączeniem, o którym mowa w artykule 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wnioskodawca argumentując własne stanowisko wskazał, iż przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, w związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W myśl tego przepisu przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT „zorganizowana część przedsiębiorstwa" oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Według Wnioskodawcy, zbywane nieruchomości nie stanowią ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Po pierwsze, nie mogą być traktowane jako przedsiębiorstwo, nie są bowiem „zorganizowanym zespołem składników", gdyż obejmują wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków lub ich części. W interpretacjach organów podatkowych podkreśla się wyraźnie, iż dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest zbycie "zorganizowanego zespołu składników", w skład którego wchodzi „co najmniej jeden składnik materialny i jeden niematerialny", co w niniejszym stanie faktycznym nie będzie miało miejsca.

Po drugie, nabycie nieruchomości nie pozwoli nabywcom na kontynuowanie realizowanej uprzednio przez Spółkę działalności gospodarczej. Aby kontynuować tę działalność konieczne będzie zawarcie stosownych umów (np. z dostawcami mediów oraz usługodawcami usług techniczno- administracyjnych, umowy o prowadzenie rachunku bankowego, księgowości, świadczenie usług prawnych, umowy o zarządzanie). Dodatkowo, nabywcy nieruchomości będą musieli zawrzeć nowe umowy najmu z najemcami. Tymczasem, jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny, dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest przeniesienie na nabywcę „minimum niezbędnych środków" pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez zbywcę (wyrok NSA z dnia 26.06.2008 r., sygn. akt. I FSK 688/07). Zdaniem wnioskodawcy, takie przeniesienie nie nastąpi w niniejszym stanie faktycznym.

Zbywane nieruchomości nie będą też stanowiły również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nie są one w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie, finansowo lub funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki. Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie, gdyż brak jest między nimi jakichkolwiek wzajemnych powiązań, które wskazywałyby na istnienie zależności pomiędzy nimi dowodzących, że dopiero ich wspólne działanie prowadziłoby do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych. Nie są one również w żaden sposób wyodrębnione formalnie w strukturze Spółki w postaci np. wydziału, działu, oddziału, etc. Brak jest również wyodrębnienia pod względem finansowym; w szczególności Spółka nie prowadzi ewidencji pozwalającej na przyporządkowanie do nieruchomości przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Tymczasem, jak podkreśla się w interpretacjach organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe oznacza co najmniej możliwość przyporządkowania poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Dla poparcia prezentowanego stanowiska, Spółka wskazała na interpretację Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 25 września 2007 r. oraz interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach nr IBPB3/423-100/08/MS z dnia 18 marca 2008 r.

Nieruchomości, które zostaną zbyte przez Spółkę, nie posiadają też wewnętrznej samodzielności funkcjonalnej, co oznacza w szczególności, że nie posiadają możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych bez konieczności podjęcia dodatkowych działań w postaci np. wskazywanej już wcześniej konieczności zawarcia umów z dostawcami mediów oraz usług administracyjno-technicznych, umów rachunku bankowego, umów o zarządzanie. Jak podkreśla się w orzecznictwie organów podatkowych, „aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, aby można było o nich mówić, jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego” (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 18 maja 2010 r., IPPP1/443-256/10-4/AW). W niniejszym stanie faktycznym takie zorganizowanie składników majątkowych, pozwalające na odrębność niezbędną do samodzielnego funkcjonowania zbywanych nieruchomości w obrocie gospodarczym nie będzie miało miejsca.

Wnioskodawca podkreślił również, iż zbycie nieruchomości nie będzie związane ze zbyciem zobowiązań Spółki. Wszystkie zobowiązania związane z nieruchomościami, a w szczególności kredyt bankowy pozostaną w Spółce. W stanowiskach organów skarbowych wyraźnie podkreśla się, że czynność zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi obejmować przeniesienie „wszystkich składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań” (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 18 maja 2010 r., IPPP1/443-256/10-4/AW). Gdzie indziej organy podatkowe zaznaczają, że „konsekwencją finansowego wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do niej wszelkich zobowiązań związanych z jej działalnością. Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane” (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 16 lutego 2009 r., IPPB5/423-165/08-6/MB). Innym razem organy wskazują, że „podstawowym wymogiem jest bowiem, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)” (Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 25 marca 2009 r., ITPB3/423-49/09/PS).

W niniejszej sprawie przeniesienie zobowiązań Spółki na nabywców nieruchomości nie wystąpi. Mając na uwadze, że zgodnie z artykułem 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - według Spółki - transakcja zbycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Powołując się na treść: art. 5 ust. 1 pkt 1; art. 7 ust. 1; art. 2 pkt 6; art. 41 ust. 1; art. 43 ust. 1 pkt 10; art. 2 pkt 14; art. 29 ust. 5; art. 43 ust. 10 – Spółka wywodzi, iż w niniejszym stanie faktycznym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości (tj. oddaniem najemcom lokali handlowych na podstawie umów najmu), a planowanym zbyciem tych nieruchomości jest dłuższy niż dwa lata, a zatem sprzedaż tych nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile Spółka i nabywcy nieruchomości nie wybiorą rezygnacji ze zwolnienia. A zatem, z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży, nie będzie ani przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, opisana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 22% pod warunkiem, że Spółka i nabywcy nieruchomości złożą właściwym naczelnikom urzędów skarbowych oświadczenie zgodnie z artykułem 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej dwóch przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.), opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez dostawę towarów rozumie się również - zgodnie z ust. 2 ww. artykułu - przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem, w szczególności:

1.  przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2.  wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, w szczególności darowizny jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części.

Stosownie do postanowień art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu tego pojęcia posiłkowo, w ramach wykładni systemowej, stosuje się regulację zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Istotne jest zatem aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, Spółka jest właścicielem dwóch nieruchomości - położonej w K. - stanowiącej lokal niemieszkalny wraz z prawem użytkowania wieczystego w części nieruchomości wspólnej oraz położonej w I. - zabudowanej pawilonem handlowym. Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu tych lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Ponadto Spółka jest najemcą lokalu położonego w K. i prowadzi tam działalność gospodarczą, w zakresie usług magazynowania w tym lokalu na rzecz podmiotów trzecich. Spółka, jako właściciel zapewnia najemcom nieruchomości część niezbędnych mediów (dla nieruchomości w I. -dostawę energii elektrycznej), dla nieruchomości w K. - ogrzewanie i dostawa wody). Spółka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej będącej stroną umów z dostawcami. Spółka zapewnia również obsługę administracyjno-techniczną nieruchomości. Pozostałe usługi związane z prowadzeniem działalności handlowej najemcy nabywają bezpośrednio od ich dostawców (np. usługi ochrony, sprzątania, usługi telekomunikacyjne, wywozu nieczystości, dostawy gazu).

Z uwagi na planowane refinansowanie prowadzonej działalności oraz spłatę kredytu, Spółka planuje sprzedaż obu nieruchomości na rzecz jednego lub większej liczby podmiotów. Wszystkie podmioty, z którymi Spółka prowadzi ustalenia dotyczące sprzedaży, są zarejestrowanymi podatnikami VAT. Zbycie nieruchomości spowoduje rozwiązanie przez Spółkę umów z dostawcami mediów do tych nieruchomości, jak również rozwiązana zostanie umowa o obsługę administracyjno-techniczną. Rozwiązane zostaną też umowy najmu zawarte ze dotychczasowymi najemcami. Spółka nadal pozostanie najemcą lokalu w K. i nadal będzie świadczyć usługi magazynowania na rzecz dotychczasowego podmiotu. Z treści złożonego wniosku wynika również, iż obie przeznaczone do sprzedaży nieruchomości Spółka nabyła w dniu 16 maja 2007 r. i w tym też dniu nastąpiło wydanie najemcom lokali handlowych (tj. pierwsze zasiedlenie nieruchomości). Po pierwszym zasiedleniu, Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenia nieruchomości, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Spółka wyraziła pogląd, iż z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży, nie będzie ani przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, opisana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 22% pod warunkiem, że Spółka i nabywcy nieruchomości złożą właściwym naczelnikom urzędów skarbowych oświadczenie zgodnie z artykułem 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego wskazać należy, że skoro Spółka (jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego), nadal będzie prowadzić działalność, w zakresie usług magazynowania na rzecz dotychczasowego podmiotu, a opisany we wniosku zespół składników materialnych i niematerialnych nie jest wyodrębniony organizacyjnie i finansowo i sprzedaż nieruchomości, nie wiąże się również ze zbyciem zobowiązań Spółki - to w tak wskazanych okolicznościach - nie dojdzie do sprzedaży całego przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprzedającego. Zatem, gdy nie zostaną spełnione warunki do uznania, iż przedmiotem transakcji będzie zbycie przedsiębiorstwa, bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e, to w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie wynikające z ww. art. 6 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji - podzielając stanowisko Wnioskodawcy - stwierdzić należy, iż opodatkowaniu - na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku od towarów i usług – podlegać będą poszczególne nieruchomości.

W kwestii dotyczącej wysokości stawki podatku dla dokonanych dostaw stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 41 ust. 1 stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 212, art. 63, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich z podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zaznaczyć, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Zauważyć jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 tego artykułu, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków mającym prawo skorzystania ze zwolnienia od podatku, po spełnieniu określonych warunków, możliwość do zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy wskazać, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części budynków lub budowli, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Natomiast zgodnie § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r., w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

A zatem uwzględniając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy, należy stwierdzić, że transakcja zbycia nieruchomości położonej w K., wraz z prawem użytkowania wieczystego w części nieruchomości wspólnej – będzie korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. Natomiast dostawa nieruchomości położonej w I. korzystać będzie również ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wynika to z faktu, że ww. dostawy nie będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Równocześnie zaznacza się, iż w przypadku dostawy gruntu, na którym obiekt jest posadowiony, w zw. art. 29 ust. 5 ustawy – zastosowanie ma analogiczna stawka podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Dlatego też, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu.

Jednocześnie analiza przytoczonych przepisów wskazuje, że ustawodawca przewidział możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Rezygnacja ta została jednak obwarowana określonymi czynnościami. Przede wszystkim koniecznością zarejestrowania dostawcy i nabywcy budynków, budowli lub ich części jako podatników VAT czynni oraz złożeniem przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie powinno spełniać warunki określone w art. 43 ust. 11 ustawy.

Wnioskodawca może zatem zrezygnować z prawa do zwolnienia od podatku opisywanej transakcji, o ile spełnione zostaną przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz warunki do rezygnacji z tego prawa określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Końcowo, informuje się, iż w niniejszej interpretacji nie dokonano analizy opisanej we wniosku planowanej czynności sprzedaży pod kątem przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie było to przedmiotem zapytania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłych przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.