Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.412.2021.4.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-31
Teza: sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej na podstawie przepisów o ochronie środowiska
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

25 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili Państwo wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 21 grudnia 2021 r. (wpływ 23 grudnia 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Sprzedający)

NIP: (\`(...)\`)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. Sp.k. (Kupujący)

NIP: (\`(...)\`)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Na podstawie zawartej warunkowej umowy sprzedaży z 22 lipca 2021 r. (dalej: „Umowa”) Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) sprzedał na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – spółki komandytowej (dalej: „Kupujący”) niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w C., obręb 0001, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu 0001, o obszarze 6.120 m2 , dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą (dalej: „Nieruchomość drogowa”). Umowa sprzedaży została zawarta pod warunkiem niewykonania w ustawowym terminie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej „KOWR”) przysługującego mu prawa pierwokupu.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej: „Zainteresowani”) są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

Na moment zawarcia warunkowej umowy sprzedaży jak również na moment zawarcia umowy przenoszącej własność na Nieruchomości drogowej znajdują się budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w szczególności przyłącza i linie energii elektrycznej. Przyłącza i linie elektroenergetyczne stanowią własność Sprzedającego i zostały wybudowane i oddane do użytkowania w drugiej połowie 2020 r.

W związku z budową wymienionych budowli, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

Ponadto na Nieruchomości drogowej znajduje się droga dojazdowa utwardzona płytami betonowymi, stanowiąca dojazd do placu budowy, również będąca budowlą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Po zakończeniu budowy, płyty betonowe mają zostać usunięte i przywrócony zostanie stan poprzedni działki (tereny zielone).

Przez przedmiotową Nieruchomość drogową przebiega również kanalizacja teletechniczna – przy czym nie należy ona do Sprzedającego, lecz do operatora telekomunikacyjnego. Co więcej, na przedmiotowej działce projektowane jest przyłącze kanalizacji sanitarnej dla parku logistycznego.

Zgodnie z Umową, na łączną cenę Nieruchomości drogowej składa się cena gruntu oraz cena infrastruktury należącej do Sprzedającego i znajdującej się na tym gruncie.

Nieruchomość drogowa nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości drogowej nie została wydana również decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej, dla Nieruchomości drogowej wydana została, jeszcze przed dniem zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (w postaci kanalizacji sanitarnej, która ma zostać wybudowana w przyszłości).

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący prowadzą działalność gospodarczą będącą przedmiotem opodatkowania podatkiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność inwestycyjna i deweloperska w zakresie nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Kupujący planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know how w tym zakresie.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, na Nieruchomości drogowej znajduje się droga dojazdowa utwardzana płytami betonowymi, stanowiąca dojazd do placu budowy. W ramach uzupełnienia Zainteresowani pragną dodać, że droga ta, utwardzana płytami betonowymi ma charakter tymczasowy i nie jest trwale związana z gruntem w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane. Zainteresowani pragną podkreślić, że droga dojazdowa była i jest wykorzystywana przez wykonawcę robót budowlanych do komunikacji placu budowy z zapleczem budowy i dojazdu do placu budowy. Po zakończeniu budowy, płyty betonowe zostaną usunięte przez wykonawcę i przywrócony zostanie stan poprzedni działki (tzn. tereny zielone).

Droga dojazdowa nie jest budowlą trwale związaną z gruntem, co więcej ma ona charakter tymczasowy, a płyty betonowe po zakończeniu prac budowlanych zostaną usunięte przez wykonawcę robót i przywrócony zostanie stan poprzedni działki.

Zainteresowani pragną nadmienić, iż płyty betonowe służące do utwardzenia drogi dojazdowej nie są własnością Sprzedającego i w konsekwencji nie mogą być i nie będą przedmiotem sprzedaży. Płyty betonowe są własnością wykonawcy robót i zostaną przez tego wykonawcę zdemontowane i zabrane po zakończeniu robót. Co więcej wykonawca po usunięciu płyt przywróci stan poprzedni działki.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Sprzedający jak i Kupujący prowadzą działalność gospodarczą będącą przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność inwestycyjna i deweloperska w zakresie nieruchomości niepodlegająca zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz po zrealizowaniu inwestycji Kupujący zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i niepodlegającą zwolnieniu z podatku od towarów i usług działalność gospodarczą obejmującą najem powierzchni magazynowo produkcyjnej. Stąd, zarówno dla Sprzedającego jak i w następstwie zawarcia umowy przyrzeczonej dla Kupującego, wydatki związane z nabyciem Nieruchomości oraz nabyciem/wytworzeniem budowli znajdujących się na Nieruchomości – o ile należą one do Sprzedającego i będą przedmiotem sprzedaży do Kupującego w ramach opisywanej Transakcji – są związane i będą wykorzystywane przez Zainteresowanych na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Przy czym, Zainteresowani pragną jeszcze raz podkreślić, iż płyty betonowe stanowiące utwardzenie drogi betonowej nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem dostawy do Kupującego.

Jak zostało to opisane, płyty betonowe służące do utwardzenia drogi dojazdowej nie są własnością Sprzedającego, stąd Sprzedający nie poniósł kosztów/wydatków na nabycie płyt betonowych. Płyty betonowe są własnością wykonawcy robót budowlanych i zostaną przez tego wykonawcę zdemontowane i zabrane po zakończeniu robót. Płyty betonowe nie będą też przedmiotem sprzedaży do Kupującego w ramach przedmiotowej Transakcji.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy przeniesienie własności Nieruchomości drogowej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (w przypadku nieskorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Jednakże, w myśl art 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Biorąc pod uwagę, że w opinii Zainteresowanych dostawa Nieruchomości drogowej przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, jej nabycie nie będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego.

Zważywszy na fakt, iż droga dojazdowa utwardzona płytami betonowymi nie jest trwale związana z gruntem (ma charakter tymczasowy, na okres prowadzenia prac budowlanych) i co więcej płyty betonowe stanowiące utwardzenie drogi nie należą do Sprzedającego i w konsekwencji nie będą przedmiotem sprzedaży Nieruchomości do Kupującego, fakt utwardzenia drogi płytami betonowymi pozostaje bez wpływu na rozpoznanie planowanej dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jako transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług i niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na potwierdzenie własnego stanowiska Zainteresowani przywołali interpretacje indywidualne oraz orzecznictwo sądów administracyjnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ww. ustawowy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo

do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

\- użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.

z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Także wyłączenie zawarte jest w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) planują zawarcie z Kupującym (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.931.2021.3.KO, wynika m.in., że:

\- sprzedaż budowli w postaci przyłączy i linii elektroenergetycznej posadowionych na działce (…) nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i pkt 2 ustawy,

\- również dostawa gruntu, na którym posadowione są budowle na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług nie korzysta ze zwolnienia,

\- tym samym sprzedaż ww. budowli i gruntu, na którym posadowione są budowle będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług dla

przedmiotu dostawy.

Skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży działki wraz z posadowionymi na niej budowlami w postaci przyłączy i linii elektroenergetycznej będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 31 grudnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.931.2021.3.KO.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.