Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-416/10/IL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-07-23
Teza: Czy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości wystąpi obowiązek zapłaty podatku?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; termin; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2010 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2003 r. nabył Pan wspólnie z żoną udział w nieruchomości wynoszący 44%, który został przez Państwa sprzedany w dniu 5 marca 2005 r. Łączna wartość nieruchomości wynosiła 160 000 zł. W dniu 18 marca 2005 r. złożyli Państwo oświadczenie do Urzędu Skarbowego, że sumę uzyskaną z tej sprzedaży przeznaczą w ciągu dwóch lat na zakup mieszkania. W dniu 1 lutego 2006 r. zawarli Państwo umowę rezerwacyjną z Przedsiębiorstwem „E." Sp. z o.o. na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym". We wrześniu 2006 r. otrzymali Państwo od „E." wiadomość, że umowa zasadnicza o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w „budynku wielorodzinnym" będzie mogła być podpisana dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Do końca 2006 r. nie podpisali Państwo umowy zasadniczej z uwagi na brak prawomocnego pozwolenia na budowę. Dopiero w kwietniu 2007 r. otrzymali Państwo wiadomość od przedsiębiorstwa „E.", że uprawomocniło się pozwolenie na budowę i umowy zasadnicze o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w „budynku wielorodzinnym" będą podpisywane w kwietniu 2007 i dopiero w kwietniu będą przyjmowane raty zgodnie z harmonogramem. Umowę o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w inwestycji „E." podpisali Państwo w dniu 14 maja 2007 r. Z powodu choroby nie podpisali Państwo umowy w kwietniu. W kwietniu 2007r. drogą telefoniczną uzyskali Państwo informację od „E.", że rata kwietniowa wynosi 53.472.73 PLN i wyjątkowo można ją wpłacić na zawartą 1 lutego 2006 r. umowę rezerwacyjną.

W dniu 13 kwietnia 2007 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 53.472,73 PLN na umowę rezerwacyjną. W dniu 15 czerwca 2007 r. dokonali Państwo zgodnie z harmonogramem kolejnej wpłaty 53.472.73 zł już na umowę realizacyjną zawartą 14 maja 2007 r. Do końca 2008 roku wpłacali Państwo kolejne raty zgodnie z harmonogramem umowy realizacyjnej. Akt notarialny, dotyczący zakupu mieszkania w „budynku wielorodzinnym" sporządzony został w dniu 25 lutego 2009 r. Zgodnie z Państwa oświadczeniem z dnia 18 marca 2005 r. uzyskaną kwotę ze sprzedaży nieruchomości (44% udziału ze 160.000 wartości łącznej nieruchomości) winni Państwo przeznaczyć na zakup mieszkania w ciągu dwóch lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji przedstawionej w stanie faktycznym z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości wystąpi obowiązek zapłaty podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, środki pieniężne uzyskane ze zbycia części nieruchomości zostały w całości przeznaczone na zakup mieszkania. Opóźnienie wpłaty nastąpiło z przyczyn od Niego niezależnych. W Jego przekonaniu podatek od zbycia części nieruchomości jest nienależny. Wnioskodawca podnosi, iż oczekiwanie od momentu podpisania umowy rezerwacyjnej w dniu 1 lutego 2006 r. na uzyskanie przez Przedsiębiorstwo „E." uprawomocnienia się pozwolenia na budowę spowodowało, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży części nieruchomości wpłacił z miesięcznym opóźnieniem. Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż podpisując umowę rezerwacyjną na zakup mieszkania w dniu 1 lutego 2006 r. był przekonany, iż bez przeszkód przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości, zbytej 5 marca 2005 r. na zakup mieszkania zgodnie z ustawowym terminem (deklaracja z 18 marca 2005 r.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego, co wynika z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne,

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, wynika iż w dniu 5 marca 2005 r. sprzedał Pan wspólnie z żoną udział w nieruchomości wynoszący 44%. Następnie w dniu 18 marca 2005 złożył Pan w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż kwotę uzyskaną z tej sprzedaży wydatkuje na zakup mieszkania. W dniu 1 lutego 2006 r. zawarł Pan umowę rezerwacyjną z Przedsiębiorstwem „E." Sp. z o.o. na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym". Natomiast umowę o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego w inwestycji „E." podpisał Pan wspólnie z żoną w dniu 14 maja 2007 r. W dniu 13 kwietnia 2007 r. dokonali Państwo pierwszej wpłaty w wysokości 53.472,73 zł na umowę rezerwacyjną oraz w dniu 15 czerwca 2007 r. kolejnej wpłaty w wysokości 53.472.73 zł już na umowę realizacyjną. Do końca 2008 roku wpłacali Państwo kolejne raty zgodnie z harmonogramem umowy realizacyjnej.

Z powyższego wynika, że środki uzyskane z tytułu zbycia w dniu 5 marca 2005 r. udziału w nieruchomości wydatkował Pan na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym". Pierwszą ratę wpłacił Pan w dniu 13 kwietnia 2007 r. natomiast drugą w dniu 15 czerwca 2007 r., co oznacza, że wpłaty te nastąpiły po upływie 2 lat od dnia sprzedaży.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową i wyłączną okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych przed 1 stycznia 2007 r. jest fakt wydatkowania uzyskanych z tej sprzedaży środków nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży wyłącznie na wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. cele mieszkaniowe tj. na zakup między innymi lokalu mieszkalnego.

Przy czym o prawie do skorzystania z ww. zwolnienia nie przesądza fakt złożenia stosownego oświadczenia i zamiar podatnika co do przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży, lecz fakt rzeczywistego wydatkowania ich w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe. Przepis art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowo uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na Wnioskodawcy obowiązki wynikające z zastosowania danego zwolnienia podatkowego dokonano ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego dane zwolnienie.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powołane przepisy prawa, należy uznać, iż środki ze sprzedaży w 2005 r. udziału w nieruchomości wydatkowane zostały na cele mieszkaniowe tj. na zakup mieszkania w „budynku wielorodzinnym" po upływie 2 lat od dnia sprzedaży i w związku z tym uzyskany przychód podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4).

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. udział w nieruchomości należał do Pana i Małżonki, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonki, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pana Małżonka chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.