Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.808.2022.3.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-17
Teza: ‒ Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT oraz zwolnienie od podatku VAT sprzedaży licytacyjnej lokalu wraz z komórkami lokatorskimi, ‒ Moment powstania obowiązku podatkowego, ‒ Obowiązek wystawienia przez Panią jako Komornika faktury.
Słowa kluczowe: faktura; komornik; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-Obowiązek podatkowy - zasada ogólna; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Brak obowiązku wystawienia faktury; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Faktury dokumentujące dostawę towarów przez organy egzekucyjne i komorników sądowych 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a-ust. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 20 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒ podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT oraz zwolnienia od podatku VAT w sprzedaży licytacyjnej lokalu wraz z komórkami lokatorskimi,

‒ momentu powstania obowiązku podatkowego,

‒ obowiązku wystawienia przez Panią jako Komornika faktury.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 12 stycznia 2023 r. (data wpływu) oraz z 8 lutego 2023 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym \`(...)\`.. w dniu 23 października 2018 r. dokonała zajęcia nieruchomości położonej \`(...)\` (…) przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy \`(...)\`. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę o numerze ….

W dniu 9 marca 2022 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym … (po objęciu kancelarii z dniem 2 marca 2022 r. po odwołanej ze stanowiska \`(...)\`..) dokonała skutecznej licytacji ww. nieruchomości. Nabywca licytacyjny otrzymał przybicie i wypełnił warunki licytacyjne. W najbliższym czasie zostanie wydane postanowienie o przysądzeniu własności.

I.

Dłużnikiem - właścicielem nieruchomości jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W momencie zajęcia wezwano dłużną Spółkę do złożenia oświadczenia w przedmiocie VAT, według następującego wzoru:

1\. Prowadzę (nie prowadzę)\* działalność gospodarczą.

2\. Jestem (nie jestem)\* czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT o numerze identyfikacji podatkowej NIP.

3\. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości przysługiwało mi (nie przysługiwało mi) prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu.

4\. Poniosłem (nie poniosłem)\* nakłady przewyższające 30 % jej wartości początkowej i skorzystałem (nie skorzystałem)\* z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów.

5\. Zlikwidowałem (nie zlikwidowałem)\* działalność gospodarczą i rozliczyłem się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Oświadczenie nie zostało złożone, gdyż jak się okazało na późniejszym etapie postępowania \`(...)\`.. - jedyny członek zarządu dłużnej Spółki postanowieniem Sądu z dnia 28 czerwca 2018 r. został pozbawiony prawa prowadzenia działalności gospodarczej, pełnienia funkcji członka rady nadzorczej lub reprezentacji m.in. spółki handlowej na okres czterech lat.

Do reprezentacji interesów i praw dłużnej spółki w postępowaniu egzekucyjnym – w egzekucji z nieruchomości został ustanowiony kurator, który wezwany do udzielenia wyjaśnień w przedmiocie VAT o treści:

1) złożenie oświadczenia, czy jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) - w przypadku nie złożenia oświadczenia dłużnik będzie traktowany jakby nie był czynnym podatnikiem VAT.

2) wskazanie czy nieruchomość została nabyta w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

3) wskazanie czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu;

4) wskazanie czy dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% jej wartości początkowej i skorzystał z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów;

5) wskazanie urzędu skarbowego, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług (VAT) - brak wskazania urzędu skarbowego do rozliczeń VAT spowoduje, że komornik podatek dochodowy od towarów i usług (VAT) będzie przekazywał do urzędu skarbowego według właściwości miejscowej ustalonej według wskazanego adresu dłużnika - ul. .. , …

Kurator oświadczył, że nie posiada żadnej wiedzy w przedmiocie objętym powyższymi zapytaniami komornika.

II.

Na stronie internetowej Ministerstwa Finansów w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT komornik ustalił, iż dłużniczka została wpisana do rejestru 11.09.2014 r. oraz wykreślona 29.05.2019 r. na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

III.

Z danych zawartych w księdze wieczystej wynika, iż dłużniczka nabyła nieruchomość 21 listopada 2014 r. w drodze umowy przeniesienia praw własności kilku nieruchomości (w tym dotyczącej opisywanego stanu faktycznego) w zamian za zwolnienie poprzedniego właściciela z obowiązku zapłaty na rzecz Banku Spółdzielczego w .. kwoty 1 100 000, 00 zł (milion sto tysięcy złotych 00/100) z tytułu umowy kredytowej. W momencie nabycia nieruchomość była obciążona i jest nadal umową najmu (na okres 10 lat począwszy od września 2014 r.) na rzecz osoby fizycznej z zastrzeżeniem, że lokal nie może być wykorzystywany dla celów działalności gospodarczej.

W akcie notarialnym dotyczącym nabycia nieruchomości brak informacji o zapłacie VAT.

IV.

Najemca nieruchomości - osoba fizyczna w trakcie przygotowania operatu szacunkowego nieruchomości zgłosiła, że poczyniła nakłady na nieruchomość, które nie zostały rozliczone z właścicielem. Wartość nakładów oszacowana na kwotę 39 tys. zł natomiast nieruchomość na kwotę 390 tys. zł przy czym większość nakładów dotyczy ruchomości, które najemca może zabrać po zakończeniu umowy najmu.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania postawione w wezwaniu, o treści:

1.  Jaka/jakie działka/działki wchodzą w skład nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji objętej ….?
2.  Jaki jest/są numery działki/działek będącej/będących przedmiotem wniosku?
3.  Czy działka/działki będąca/będące przedmiotem egzekucji jest/są zabudowane/niezabudowane? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki)

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest/są działka/działki niezabudowane należy wskazać:

1.  Czy dla niezabudowanych działek na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 4 jest twierdząca, to należy wskazać, jakie było przeznaczenie działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży w trybie egzekucji według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
3.  W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym jest położona/są położone działka/działki będące przedmiotem egzekucji, należy wskazać czy dla ww. działki/działek zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.)?
4.  W jaki sposób, do jakich celów, dłużna Spółka wykorzystywała niezabudowaną/niezabudowane działkę/działki?
5.  Należy wskazać, czy ww. niezabudowana/niezabudowane działka/działki były/są wykorzystywane przez dłużną Spółkę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?
6.  Czy niezabudowana/niezabudowane działka/działki wykorzystywana/ wykorzystywane była/były przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane była/były ww. działka/działki, wykonywała dłużna Spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
7.  Czy udostępnienie działki/działek na podstawie umowy najmu miało/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny?
8.  Czy nabycie przez dłużną Spółkę niezabudowanej/niezabudowanych działki/działek, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcje te zostały udokumentowane fakturą/fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT?
9.  Czy dłużnej Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu niezabudowanej/niezabudowanych działki/działek?

Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej niezabudowanej działki.

Jeżeli natomiast przedmiotem egzekucji jest/są działka/działki zabudowana/zabudowane należy wskazać:

1.  Jakie są numery działki/działek zabudowanych?
2.  Jakie obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane) znajdują się na poszczególnych zabudowanych działkach wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 13? (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej zabudowanej działki)
3.  Czy budynek/budynki są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?
4.  Jeżeli na działce/działkach znajdują się budowle, to czy są one budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?
5.  Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie ww. budynków/budowli, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.)?
6.  Czy na działce/działkach znajdują się urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane?
7.  Jeśli na działce/działkach znajdują się urządzenia budowlane, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane?
8.  Czy ww. budynki, budowle, urządzenia budowlane położone zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużną Spółkę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.
9.  Czy ww. budynki/budowle są trwale związane z gruntem?
10.  Czy z tytułu nabycia ww. budynków/budowli dłużnej Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
11.  Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania ww. budynków/budowli dłużnej Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
12.  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.
13.  Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynków/budowli, to należy wskazać w jakiej w części?
14.  Kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.
15.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 24 należy wskazać w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części?
16.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
17.  W przypadku wskazania, że budynki/budowle były nabyte przez dłużną Spółkę, to należy wskazać czy budynki/budowle przed ich nabyciem przez dłużną Spółkę były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?
18.  W jaki sposób i do jakich celów ww. budynki/ budowle były wykorzystywane przez dłużną Spółkę?
19.  W związku z informacją, iż w momencie nabycia przedmiotowa nieruchomość była obciążona i jest nadal umową najmu, należy jednoznacznie wskazać kiedy ww. budynki/budowle lub ich części zostały oddane w najem oraz czy to udostępnienie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?
20.  Czy ww. budynki/budowle były/są wykorzystywane przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są ww. budynki/budowle, wykonywała dłużna Spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
21.  Czy ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużną Spółkę w działalności gospodarczej?
22.  Czy dłużna Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
23.  W jakim okresie dłużna Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli?
24.  Jeżeli dłużna Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli?
25.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 34 i 36 jest twierdząca, to należy wskazać:

a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków/budowli po ulepszeniu?

b) Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

d) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f) Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużną Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

1.  W jakim okresie najemca ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli?
2.  Czy ponoszone przez najemcę wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli?
3.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 39 jest twierdząca, to należy wskazać:

a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków/budowli po ulepszeniu?

b) Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

d) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f) Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez najemcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

1.  Czy nabywca licytacyjny nieruchomości jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?
2.  Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a) czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią jako Komornika działań?

b) czy działania te zostały udokumentowane?

c) czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnej Spółki?

wskazała Pani:

1\. ODPOWIEDŹ DO PUNKTU 1,2,3:

‒ Lokal mieszkalny, będący przedmiotem egzekucji objętej … znajduje się w budynku wielorodzinnym (blok) przy ul. … . (…) posadowionym na działce (zabudowanej) numer .. o powierzchni 0,6094 ha stanowiącej własność Spółdzielni Mieszkaniowej … – działka oznaczona w ewidencji gruntów Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w … - cała działka, ani cały budynek nie jest przedmiotem egzekucji, jedynie jeden z wielu lokali znajdujących się we wskazanym budynku.

‒ Lokal mieszkalny składa się z 4 pokoi, kuchni z jadalnią, łazienki z WC, holu, klatki schodowej, powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosi 107,50 m2. Jest to mieszkanie, do którego przynależy 5 komórek lokatorskich o łącznej powierzchni 100,7 m2 ( 22,6 m2, 9,0 m2, 22,7 m2, 27,2 m2, 19,2 m2). Na podstawie rzutu lokalu mieszkalnego ustalono, że pomieszczenia o powierzchni 19,2 m2 oraz 27,2 m2 stanowią boksy garażowe o numerach 2 i 3. Pozostałe 3 komórki o powierzchniach 9,0 m2, 22,6 m2, 22,7 m2 opisane są na rzucie jako piwnice.

Komórki te odpowiednio zostały zaadoptowane na pomieszczenia: suany, siłowni, WC, pralni, pomieszczenia gospodarczego (mieszczącego się pod schodami). Lokal posiada dodatkowe niezależne wejście poprzez taras.

2\. ODPOWIEDŹ DO PUNKTU 4-12:

‒ Nie dotyczy, ponieważ przedmiotem egzekucji jest lokal mieszkalny znajdujący się w budynku wielorodzinnym, czyli na działce zabudowanej.

3\. ODPOWIEDŹ DO PUNKTU 13-30:

‒ Budynek wielorodzinny, w którym znajduje się wyodrębniony lokal mieszkalny będący przedmiotem egzekucji znajduje się na działce nr … w ewidencji gruntów Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w …:

‒ na działce znajduje się budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane – budynek mieszkalny, w którym znajduje się jako jeden z wielu lokal mieszkalny będący przedmiotem egzekucji, na działce brak budowli, budynek ma klasyfikację PKOB - sekcja 1, dział 11, grupa 112, klasa1122;

‒ z oględzin nieruchomości przeprowadzonych przed opisem i oszacowaniem można stwierdzić, że z urządzeń budowlanych na działce nr .. znajduje się niskie ogrodzenie (płot chroniący rabatę ) przed blokiem (budynkiem w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem egzekucji), nie można stwierdzić czy urządzenia budowlane zostały wzniesione przez dłużną spółkę;

‒ budynek wielorodzinny, w którym znajduje się lokal mieszkalny, będący przedmiotem egzekucji jest trwale związany z gruntem;

‒ według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej Nr .. 25 stycznia 2018 r., przedmiotowy teren znajduje się na obszarach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;

‒ na podstawie dokonanych ustaleń w trakcie postępowania egzekucyjnego komornik nie ma wiedzy czy dłużna spółka nabywała w przeszłości w całości budynek, nie jest to przedmiotem egzekucji, wobec czego nie mam możliwości udzielenia informacji na pytania wskazane w punktach 20-30. Przedmiotem egzekucji jest jeden z lokali mieszkalnych w tym budynku wielorodzinnym.

4\. ODPOWIEDŹ DO PUNKTÓW 31-37

‒ Lokal mieszkalny, będący przedmiotem egzekucji o numerze …, w chwili nabycia przez spółkę był obciążony umową najmu, jak wynika z analizy dokumentów zawartych w aktach KW ….

‒ Pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem egzekucji nastąpiło w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu w dniu 28 grudnia 2010 r. na rzecz osoby fizycznej (wartość wkładu 454 534,48zł), od której dłużna spółka nabyła lokal w dniu 21 listopada 2014 r. Nabycie przez dłużną spółkę nastąpiło w drodze umowy przeniesienia praw własności 4 nieruchomości (w tym dotyczącej opisywanego stanu faktycznego) w zamian za zwolnienie poprzedniego właściciela z obowiązku zapłaty na rzecz Banku Spółdzielczego \`(...)\`.. kwoty 1 100 000,00zł (milion sto tysięcy złotych 00/100) z tytułu umowy kredytowej. W umowie nabycia brak wskazania wartości poszczególnych nieruchomości.

‒ W momencie nabycia nieruchomość była obciążona i jest nadal umową najmu na rzecz osoby fizycznej z zastrzeżeniem, że lokal nie może być wykorzystywany dla celów działalności gospodarczej.

‒ Według wiedzy komornika uzyskanej w wyniku zebranych informacji należy wskazać, że lokal od momentu nabycia do dnia prawomocnego przysądzenia własności wykorzystywany był wyłącznie na cele mieszkaniowe.

‒ Umowa najmu na okres 10 lat od 10.09.2014 r. do 10.09.2024 r. - umowa zawarta w dniu 05.09.2014 r. pomiędzy osobami fizycznymi z przeznaczeniem lokalu wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych najemcy. Umowa o charakterze odpłatnym.

‒ Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużną spółkę w działalności gospodarczej.

‒ Z informacji zebranych w postępowaniu egzekucyjnym i próby uzyskania informacji nie wynika, aby spółka ponosiła nakłady na ulepszenie nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji.

5\. ODPOWIEDŹ DO PUNKTÓW 38-40

‒ Najemca czynił nakłady na podniesienie wartości nieruchomości poprzez modernizację standardu wykończenia mieszkania maksymalnie do 2019r. najemca oświadczył, że nie posiada żadnej dokumentacji dotyczącej poniesionych nakładów i nie pamięta w jakich datach zostały zakupione, poczynione nakłady. Biegły sądowy przygotowujący operat szacunkowy nieruchomości został zobowiązany przez Sąd do oszacowania wartości poczynionych nakładów ( głównie ruchomości), które wygląda następująco:

Zestawienie nakładów wg wartości rynkowej:


| RODZAJ NAKŁADÓW | WARTOŚĆ RYNKOWA POSZCZEGÓLNYCH NAKŁADÓW [ZŁ] 
| bidet | 695 zł 
| WC 1 | 500 zł 
| WC 2 | 159 zł 
| umywalka 1 | 236 zł 
| wanna z hydromasażem | 1 436 zł 
| umywalka 2 | 321 zł 
| kabina prysznicowa | 332 zł 
| sauna | 2 454 zł 
| przedpokój - wieszak/zabudowa | 2 290 zł 
| zabudowa kuchenna | 4 146 zł 
| AGD kuchenne | 1 136 zł 
| piec kaflowy | 6 151 zł 
| zabudowy - szafy | 2 528 zł 
| drzwi | 3 947 zł 
| drzwi z systemem jezdnym | 153 zł 
| poręcz | 155 zł 
| biurko z szafą i witryną | 9 842 zł 
| wnęka drewniana mała | 589 zł 
| wnęka drewniana duża | 1 472 zł 
| belka ozdobna | 458 zł 
| RAZEM | 39 000 zł 

Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny dokonanej w dniu 30.07.2020 r. – przez biegłego sądowego z dziedziny szacowania nieruchomości wynosiła: 390 000,00 zł (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt tysięcy złotych ).

Wartość rynkowa poniesionych nakładów wynosi 39 000,00zł. Wartość rynkowa nieruchomości bez nakładów wynosi : 351 000,00zł

W przedmiotowej sprawie brak możliwości wskazania dokładnej wartości początkowej nieruchomości, z uwagi na nabycie wspólne czterech nieruchomości za cenę łączną 1 100 000 (milion sto tysięcy złotych).

6\. ODPOWIEDZI DO PUNKTU 41-42

‒ Nabywca licytacyjny nieruchomości o NIP … jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

‒ Komornik udziela odpowiedzi na powyższe pytania zgodnie z informacjami pozyskanymi w wyniku analizy dokumentów i dokonanych ustaleń w trakcie postępowania egzekucyjnego. Wezwania do udzielenia szczegółowych wyjaśnień przez dłużną spółkę, następnie jej kuratora ustanowionego z uwagi na brak reprezentacji w spółce (prezes pozbawiony orzeczeniem sądowym możliwości sprawowania funkcji w strukturze spółki oraz brak innych członków zarządu) oraz najemcę nieruchomości nie pozwoliły na ustalenie wszystkich informacji niezbędnych do niewątpliwego rozstrzygnięcia w kwestii opodatkowania sprzedaży licytacyjnej podatkiem VAT lub zwolnienia z opodatkowania VAT. Żaden z wzywanych podmiotów nie udzielił wymaganych odpowiedzi lub wskazał, że nie zna odpowiedzi na zadane pytania. Działania komornika są udokumentowane w aktach sprawy.

Wydane przez Sąd Rejonowy \`(...)\`.. w dniu 27.10.2022 r. postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości KW …. , będącej przedmiotem egzekucji i objętej stanem faktycznym w przedmiotowym wniosku o wydanie interpretacji podatkowej uprawomocniło się dnia 22.11.2022 r.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku z 8 lutego 2023 r., na pytania tut. Organu, tj.:

1) Czy przedmiotem egzekucji wraz z lokalem mieszkalnym są przynależne do tego lokalu komórki lokatorskie?

2) Czy boksy garażowe lub każdy z boksów osobno przynależne do lokalu mieszkalnego, spełnia/spełniają definicję budynku, o której mowa art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?

3) Jeśli odpowiedź na pytanie nr 2 jest negatywna, należy wskazać, czy ww. boksy garażowe lub każdy z boksów osobno, jest/są budowlą w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?

4) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 lub 3 jest twierdząca, to należy wskazać czy budynkiem lub budowlą jest każdy boks osobno, czy dwa boksy garażowe razem?

5) Czy ww. boksy garażowe są trwale związane z gruntem?

6) Czy komórki lokatorskie przynależne do lokalu mieszkalnego (inne niż boksy garażowe), spełniają definicję budynku, o której mowa art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?

7) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, przynależnych do lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.)?

8) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, to należy wskazać w jakiej w części?

9) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

10) Czy ww. komórki lokatorskie, w tym boksy garażowe, były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były komórki lokatorskie, wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

11) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, iż „(…) Lokal mieszkalny, będący przedmiotem egzekucji o numerze KW … w chwili nabycia przez spółkę był obciążony umową najmu. (…)”, należy jednoznacznie wskazać: Czy umową najmu objęte są również komórki lokatorskie, w tym boksy garażowe, przynależne do lokalu mieszkalnego?

Jeśli odpowiedź na pytanie nr 11 jest twierdząca należy wskazać:

12) Czy najemca ponosił nakłady na ulepszenie ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

13) Jeśli odpowiedź na pytanie nr 12 jest twierdząca, to należy wskazać, w jakim okresie najemca ponosił wydatki na ulepszenie ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych?

14) Jeżeli najemca ponosił wydatki na ulepszenie komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych.

15) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 12 i nr 14 jest twierdząca, to należy wskazać:

a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, po ulepszeniu?

b) Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych?

d) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. komórek lokatorskich, w tym boksów garażowych po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f) Czy ulepszone komórki lokatorskie, w tym boksy garażowe, były wykorzystywane przez najemcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, iż „(…) Najemca czynił nakłady na podniesienie wartości nieruchomości poprzez modernizację standardu wykończenia mieszkania maksymalnie do 2019r. (…)”, należy jednoznacznie wskazać:

16) Czy ww. nakłady na podniesienie wartości nieruchomości stanowiły nakłady na ulepszenie ww. lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak należy wskazać:

a) Czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. lokalu mieszkalnego?

17) Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

\- czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią, jako Komornika, działań?

\- czy działania te zostały udokumentowane?

\- czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

wskazała Pani :

ODPOWIEDŹ DO PUNKTU 1 -11:

‒ Nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji objętej KW … znajduje się na pierwszej kondygnacji czyli wysokim parterze oraz w podpiwniczeniu budynku wielorodzinnego - Lokal składa się z 4 pokoi, kuchni z jadalnią, łazienki z WC, holu oraz prywatnej klatki schodowej prowadzącej do podpiwniczenia w którym znajduje się 5 komórek lokatorskich zaadoptowanych na boksy garażowe i pomieszczenia: sauny, siłowni z WC, pralni i pomieszczenia gospodarczego (mieszczącego się pod schodami). Nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji stanowi zorganizowaną całość (mieszkanie połączone prywatnym zejściem z podpiwniczeniem, w którym jest sauna, siłownia z WC, pralnia, pomieszczenie gospodarcze oraz stanowiska do parkowania pojazdów (tzw. boksy garażowe), wszystkie pomieszczenia są fizycznie ze sobą połączone w ramach jednego lokalu osadzonego w budynku wielorodzinnym(bloku). Żadne z pomieszczeń ( w tym również stanowiska do parkowania pojazdów tzw. boksy garażowe) nie stanowią odrębnych budynków w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane ani nie są odrębnymi budowlami art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane.

Pierwsze zasiedlenie ww. komórek lokatorskich i boksów garażowych nastąpiło tak jak zasiedlenie części wskazanej w KW jako lokal mieszkalny, ponieważ komornik w uzupełnieniu stanu faktycznego w dniu 12 stycznia 2023 r. posługując się określeniem lokal mieszkalny brał pod uwagę cały lokal objęty KW… (w tym komórki lokatorskie, boksy garażowe).

‒ Pierwsze zasiedlenie nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji o łącznej pow. 208,2 m2 (rozumianej w całości tj. 4 pokoje, kuchnia z jadalnią, łazienka z WC, hol , prywatna klatka schodowa prowadząca do podpiwniczenia w którym znajduje się 5 komórek lokatorskich zaadoptowanych na boksy garażowe i pomieszczenia: sauny, siłowni z WC, pralni i pomieszczenia gospodarczego (mieszczącego się pod schodami) nastąpiło w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu w dniu 28 grudnia 2010 r. na rzecz osoby fizycznej (wartość wkładu 454 534,48zł), od której dłużna spółka nabyła lokal w dniu 21 listopada 2014r.

‒ W momencie nabycia nieruchomość była obciążona i jest nadal umową najmu na rzecz osoby fizycznej z zastrzeżeniem, że lokal nie może być wykorzystywany dla celów działalności gospodarczej.

‒ Umową najmu objęte są też komórki lokatorskie i boksy garażowe, ponieważ umowa najmu obejmuje całą nieruchomość tj. 4 pokoje, kuchnia z jadalnią, łazienka z WC, hol, prywatna klatka schodowa prowadząca do podpiwniczenia w którym znajduje się 5 komórek lokatorskich zaadoptowanych na boksy garażowe i pomieszczenia: sauny, siłowni z WC, pralni i pomieszczenia gospodarczego (mieszczącego się pod schodami).

‒ Według wiedzy komornika uzyskanej w wyniku zebranych informacji należy wskazać, że lokal od momentu nabycia do dnia prawomocnego przysądzenia własności wykorzystywany był wyłącznie na cele mieszkaniowe.

ODPOWIEDŹ DO PUNKTU 12 -15:

‒ Biorąc pod uwagę odpowiedzi do punktów 1-11 związane z faktem, iż komórki lokatorskie, w tym boksy garażowe stanowią integralną część lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem egzekucji wskazuje Pani, że wyjaśnienia dotyczące nakładów na ulepszenie lokalu zawarte w odpowiedzi komornika z dnia 12 stycznia 2023r. odnoszą się w poprzedniej wypowiedzi także do komórek lokatorskich, ponieważ lokal objęty KW … traktuje się jako niepodzielną całość, komórki lokatorskie są de facto częścią mieszkania.

‒ Najemca nie wskazał konkretnie które z nakładów dotyczą tylko komórek lokatorskich, a które pozostałych pomieszczeń.

ODPOWIEDŹ DO PUNKTU 16 -17:

‒ Zgłoszone przez najemcę nakłady na ulepszenie nieruchomości stanowiły nakłady na ulepszenie ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, zostały wycenione przez biegłego sądowego na łączną kwotę 39 tys. zł, ale w przedmiotowej sprawie brak możliwości wskazania dokładnej wartości początkowej nieruchomości, z uwagi na nabycie wspólne czterech nieruchomości za cenę łączną 1 100 000 (milion sto tysięcy złotych). Można jedynie domniemywać, równą wartość każdej z czterech nieruchomości na kwotę 275 000zł, wówczas należałoby przyjąć, że nakłady nie przewyższały 30 % wartości początkowej nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji.

‒ Komornik nie posiada części informacji, o których mowa w pytaniach z uwagi na to, że w wyniku udokumentowanych działań, zapytań, nie może ich uzyskać od dłużnika i z innych dostępnych źródeł.

‒ Komornik udziela odpowiedzi na powyższe pytania zgodnie z informacjami pozyskanymi w wyniku analizy dokumentów i dokonanych ustaleń w trakcie postępowania egzekucyjnego. Wezwania do udzielenia szczegółowych wyjaśnień przez dłużną spółkę, następnie jej kuratora ustanowionego z uwagi na brak reprezentacji w spółce (prezes pozbawiony orzeczeniem sądowym możliwości sprawowania funkcji w strukturze spółki oraz brak innych członków zarządu) oraz najemcę nieruchomości nie pozwoliły na ustalenie wszystkich informacji niezbędnych do niewątpliwego rozstrzygnięcia w kwestii opodatkowania sprzedaży licytacyjnej podatkiem VAT lub zwolnienia z opodatkowania VAT. Żaden z wzywanych podmiotów nie udzielił wymaganych odpowiedzi lub wskazał, że nie zna odpowiedzi na zadane pytania. Działania komornika są udokumentowane w aktach sprawy.

### Pytania

1) Czy w zaistniałym stanie faktycznym licytacyjna sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy licytacyjna sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT ?

2) W jakim momencie powstanie obowiązek podatkowy?

3) Czy komornik w przypadku zastosowania zwolnienia z podatku powinien wystawić fakturę VAT? W jakim terminie powinna być ewentualnie wystawiona faktura VAT?

### Pani stanowisko w sprawie

Ad.1

W świetle przedstawionego wyżej stanu faktycznego wnioskuje Pani, że sprzedaż wskazanej nieruchomości w drodze licytacji publicznej, nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2019 r poz. 1438, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`) Przez towary - na mocy art. 2 pkt. 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynki spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 ustawy przez odpłatną dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Czyli sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozpatrywanym stanie faktycznym dłużnikiem - właścicielem nieruchomości zlicytowanej jest Sp. z o. o. wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem …, co oznacza, że jest osobą prawną czyli jest podatnikiem.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Od 1 stycznia 2011r. stawka ta wynosi 23 % ( Art. 146a pkt 1 ustawy o VAT oraz, zgodnie z uchwaloną 22 listopada 2018 r. przez Sejm RP ustawą o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług stawki w wysokości 23 % i 8% powrócą do poziomu obowiązującego przed 2011 r. (t. j. 22% i 7%), gdy wymienione w tej ustawie wskaźniki uzyskają określony poziom).

Zgodnie z przepisem Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawę budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższy uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem pierwsze zasiedlenie w zaistniałym stanie faktycznym miało miejsce co najmniej w 2014 roku. Nieruchomość została nabyta przez dłużną spółkę wraz z obciążeniem - umową najmu na rzecz osoby fizycznej - pierwsze zasiedlenie miało więc miejsce ponad 2 lata przed dokonywaną sprzedażą licytacyjną. Komornik wykonał zapytania celem ustalenia ewentualnych nakładów na nieruchomość i ustalił, że najemca a nie dłużnik poczynił nakłady na modernizację mieszkania. Nakłady najemcy zostały wycenione na kwotę 39 000 zł, a nieruchomość na kwotę 390 000 00 zł, więc nie stanowią 30 % wartości nieruchomości. Nadkłady były kosztem najemcy - osoby fizycznej pozostającym nadal do rozliczenia właścicielem nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Niemniej jednak w omawianym stanie faktycznym nie ma potrzeby rozpatrywania dalszych przesłanek.

Reasumując, pierwsze zasiedlenie w zaistniałym stanie faktycznym miało miejsce co najmniej w 2014 roku zostaje spełniona przesłanka do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. nr 2 i 3

Biorąc pod uwagę analizę przepisu art. 19a ust. 5 ustawy o VAT, tj. wprowadzenie regulacji w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego należy stwierdzić, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, o której mowa w art. 18 ustawy. Z kolei przepis art. 18 ustawy o VAT stanowi, że organy egzekucyjne określone w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2019 r. poz. 1438, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Dostawa towaru w omawianej sytuacji faktycznej będzie miała miejsce w momencie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na własność. Niemniej jednak komornik w tym momencie nie dysponuje środkami wpłaconymi przez nabywcę. Środki zgromadzone na depozycie Ministra Finansów zostaną wypłacone komornikowi na zarządzenie Sądu nadzorującego egzekucję w momencie uprawomocnienia się planu podziału. Ewentualna kwota należna tytułem podatku VAT jest wydzielona z ceny sprzedaży, nie bierze się jej pod uwagę w podziale sumy uzyskanej w egzekucji, ale komornik może zawnioskować do Sądu o wypłatę środków z depozytu dopiero co najmniej po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności i dzień w którym na rachunek bankowy komornika Sąd wypłaci z depozytu Ministra Finansów kwotę konieczną do uiszczenia VAT należy uznać za moment powstania obowiązku podatkowego. Od tego dnia należy liczyć termin do ewentualnego odprowadzenia podatku. Natomiast jeżeli sprzedaż licytacyjna wskazanej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy to nie określa się momentu powstania obowiązku podatkowego.

W odniesieniu do konieczności i terminu wystawienia faktury uznaje Pani, że zastosowanie znajdą następujące przepisy:

Art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Natomiast zgodnie z art. 106c usuwy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Reasumując w związku z faktem, że sprzedaż nieruchomości dłużnika zdaniem komornika będzie czynnością zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, komornik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż. Jednakże na żądanie nabywcy nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury w przypadku, gdy żądanie to zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę, bądź otrzymano całość lub część zapłaty, czyli od dnia prawomocnego przysądzenia własności.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl powołanych wyżej przepisów lokal mieszkalny spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że dłużnikiem - właścicielem nieruchomości jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Komornik ustalił, iż dłużniczka została wpisana do rejestru 11.09.2014r. oraz wykreślona 29.05.2019 r. Z danych zawartych w księdze wieczystej wynika, iż dłużniczka nabyła nieruchomość 21 listopada 2014 r. w drodze umowy przeniesienia praw własności kilku nieruchomości. W momencie nabycia nieruchomość była obciążona i jest nadal umową najmu (na okres 10 lat począwszy od września 2014 r.) Nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji objętej KW … znajduje się na pierwszej kondygnacji czyli wysokim parterze oraz w podpiwniczeniu budynku wielorodzinnego. Nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji stanowi zorganizowaną całość (mieszkanie połączone prywatnym zejściem z podpiwniczeniem, w którym jest sauna, siłownia z Wc, pralnia, pomieszczenie gospodarcze oraz stanowiska do parkowania pojazdów (tzw. boksy garażowe), wszystkie pomieszczenia są fizycznie ze sobą połączone w ramach jednego lokalu osadzonego w budynku wielorodzinnym(bloku).

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, z późn. zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z ww. zapisu wynika, że najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Analiza powyższego prowadzi do wniosku, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zatem w przedmiotowej sprawie charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, najem lokalu wraz z komórkami lokatorskimi stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa lokalu wraz z komórkami lokatorskimi wykorzystywanych przez dłużną spółkę do świadczenia odpłatnych usług najmu, stanowi zbycie majątku wykorzystywanego przez dłużną spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Zauważyć nadto należy, że przedmiotem zbycia są składniki majątku należące do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem przy dostawie ww. lokalu wraz z komórkami lokatorskimi spełnione są przesłanki do uznania dłużnej spółki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Komornika w drodze licytacji komorniczej lokalu wraz z komórkami lokatorskimi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

W okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

c) wybudowaniu lub

d) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt. 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, pierwsze zasiedlenie to zajęcie budynku/budowli do używania po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

Podkreślenia wymaga fakt, że wartość początkowa budynku, budowli lub ich części ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ich ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika, a nie przez podmiot korzystający z tych nieruchomości na podstawie określonego tytułu prawnego, np. umowy najmu.

Zgodnie z art. 3531 ustawy Kodeks cywilny:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel lokalu oddanego w najem, dzierżawę, jest również właścicielem dokonanych ulepszeń tego lokalu. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia z powyższego przepisu.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W analizowanej sprawie wskazała Pani, że pierwsze zasiedlenie lokalu będącego przedmiotem egzekucji nastąpiło. Nadto, z informacji zebranych w postępowaniu egzekucyjnym nie wynika, aby spółka ponosiła nakłady na ulepszenie nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Natomiast, najemca czynił nakłady na podniesienie wartości nieruchomości poprzez modernizację standardu wykończenia mieszkania maksymalnie do 2019r. Zgłoszone przez najemcę nakłady na ulepszenie nieruchomości stanowiły nakłady na ulepszenie ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, zostały wycenione przez biegłego sądowego na łączną kwotę 39 tys. zł. Najemca nieruchomości zgłosił, że poczynił nakłady na nieruchomość, które nie zostały rozliczone z właścicielem.

Jak wskazano powyżej, wartość początkowa budynków/budowli lub ich części ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ich ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika (dokonującego dostawy budynku, budowli lub ich części).

Zatem, w przedstawionych okolicznościach sprawy wydatki poniesione przez najemcę – nie mogą stanowić wydatków na ulepszenie lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nie mogą one zatem wpływać na ocenę kwestii pierwszego zasiedlenia lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Tym samym, sprzedaż egzekucyjna lokalu wraz z komórkami lokatorskimi korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro dostawa ww. lokalu wraz z komórkami lokatorskimi korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT oraz zwolnienia od podatku VAT w sprzedaży licytacyjnej lokalu wraz z komórkami lokatorskimi, należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii powstania obowiązku podatkowego z tytułu egzekucyjnej sprzedaży ww. lokalu stwierdzić należy, iż zgodnie z generalną zasadą zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

W świetle art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, o której mowa w art. 18.

Zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy:

W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 1 i 2, obowiązek podatkowy powstaje w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Z treści powyższych przepisów wynika, że w przypadku dostawy towarów dokonywanej przez komornika sądowego wykonującego czynności egzekucyjne, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tego tytułu – w odniesieniu do otrzymanej kwoty . Przy czym, przez pojęcie „otrzymanie zapłaty” należy rozumieć moment otrzymania środków pieniężnych przez komornika (wpływ na jego konto).

W przedmiotowej sprawie, obowiązek podatkowy – zgodnie z art. art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c, ust. 6 ustawy – powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu sprzedaży nieruchomości – w odniesieniu do otrzymanej kwoty, tj. z chwilą otrzymania przez Panią jako Komornika środków pieniężnych na konto.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, należy uznać za prawidłowe.

Kolejną kwestią w niniejszym wniosku jest, obowiązek wystawienia przez Panią jako komornika faktury VAT dokumentującej ww. sprzedaż lokalu wraz z komórkami lokatorskimi.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

I tak, w myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Zgodnie z art. 106c ustawy:

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak wskazano powyżej dokonała Pani jako komornik transakcji sprzedaży lokalu wraz z komórkami lokatorskimi należących do dłużnej Spółki, która to sprzedaż – jak wyżej rozstrzygnięto – korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nabywca licytacyjny nieruchomości jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Podsumowując, nie będzie miała Pani obowiązku wystawienia faktury dokumentującej egzekucyjną sprzedaż korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT (sprzedaż lokalu wraz z komórkami lokatorskimi) jednakże nie ma przeszkód, aby w odniesieniu do powyższej transakcji taką fakturę Pani wystawiła.

Zatem Pani stanowisko w zakresie obowiązku wystawienia przez Panią jako Komornika faktury, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).