Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-875/10-4/AGr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-27
Teza: Jak należy opodatkować sprzedaż przedmiotowej nieruchomości?
Słowa kluczowe: grunty; hala; nieruchomości; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2010 r. (data wpływu 2 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 25 października 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 1, § 3 i § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 12 października 2010 r. nr ILPB1/415-875/10-2/AGr, ILPP1/443-842/10-2/MP wezwano do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 14 października 2010 r., natomiast w dniu 25 października 2010 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 21 października 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną w 2001 r. nabył grunty o powierzchni 13.838 m2.

Na części wymienionego terenu powstało przedsiębiorstwo usługowe S.C. (hala o metrażu 1.600 m2). Grunt, na którym powstało przedsiębiorstwo nie został wprowadzony do środków trwałych spółki, wprowadzeniu podlegała tylko hala, od której zaliczano do kosztów odpowiednie odpisy amortyzacyjne. W roku 2010 ma nastąpić zbycie całości nieruchomości. Przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości nie nastąpił podział działki na część związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą i na część nie związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jak należy opodatkować sprzedaż przedmiotowej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi i które zostały ujęte w ewidencji środków trwałych. W związku z tym, że do środków trwałych przedsiębiorstwa zaliczono tylko halę zgodnie z powołanym przepisem, gruntu ten przepis nie dotyczy.

Niemniej jednak, z racji tego że żadna nieruchomość trwale związana z gruntem nie może być od niego oddzielona i sprzedana jako odrębny składnik majątku, brak zaliczenia gruntu w składniki trwałe przedsiębiorstwa wydaje się bez znaczenia.

W przypadku braku unormowań prawnych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jaki i VAT dotyczących podobnych przypadków sprawę należy rozpatrzyć z gruntu prawa budowlanego, które nie przewiduje możliwości sprzedaży gruntu i hali osobno (taka możliwość jest tylko i wyłącznie w przypadku dzierżawy wieczystej gruntu). W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy grunt nabyty w 2001 r. przez małżeństwo, które w późniejszym okresie postanowiło na jego części zbudować halę pod działalność gospodarczą powinien zostać podzielony przed dokonaniem sprzedaży całości nieruchomości na obszar związany z działalnością gospodarczą i pozostały.

Grunt związany z działalnością gospodarczą powinien zostać opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej druga działka natomiast jest ustawowo zwolniona z podatku dochodowego (minęło 5 lat od nabycia gruntu jako składnika majątku osobistego podatników).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c (dotyczącego odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym oraz praw związanych z takimi nieruchomościami).

Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w działalności, nawet nie wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane.

W przypadku składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej przychód z działalności gospodarczej nie powstaje, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały one wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Przy czym, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do treści art. 24 ust. 2 zd. 2 ww. ustawy dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości. Wartość początkową środka trwałego ustala się według zasad określonych w art. 22g ww. ustawy.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia nieruchomości, w związku z tym zasadne jest uwzględnienie w tym zakresie treści przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak więc grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki lub części budynków trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości w myśl zasady, iż własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Z powyższego wynika zatem, że w przypadku nieruchomości gruntowej, budynek lub lokal trwale związany z gruntem, jest istotnie jego integralną częścią i nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku lub lokalu, trwale z nim związanego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną w 2001 r. nabył grunty o powierzchni 13.838 m2. Na części wymienionego terenu powstało przedsiębiorstwo usługowe (hala o metrażu 1.600 m2). Grunt, na którym powstało przedsiębiorstwo nie został wprowadzony do środków trwałych natomiast wprowadzeniu podlegała tylko hala, od której zaliczano do kosztów odpowiednie odpisy amortyzacyjne. W roku 2010 ma nastąpić zbycie całości nieruchomości. Przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości nie nastąpił podział działki na część związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą i na część nie związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, iż już z samej istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ww. ustawy.

Na gruncie niniejszej sprawy, przedmiotem planowanego zbycia będzie, jak wskazano uprzednio, nieruchomość gruntowa (nie wprowadzona do ewidencji środków trwałych) wraz ze znajdującą się na niej halą będącą środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto przedmiotowa nieruchomość gruntowa wraz z wystawioną na niej halą stanowią integralną całość (nie sposób korzystać z budynku, nie korzystając z gruntu, na którym budynek ten się znajduje). Jak wskazano we wniosku przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości nie nastąpił podział działki na część związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą i na część nie związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym należy uznać, iż cała nieruchomość wykorzystywana jest w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie więc przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Stanowisko Wnioskodawcy uznano więc za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich tj. żony Zainteresowanego.

Wniosek w części dotyczącej ustawy o podatku od towarów i usług zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.