Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-9/15-3/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-09
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 stycznia 2015 r. (data wpływu 5 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 stycznia 2015 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2007, 2008 i 2009 roku zakupił do majątku osobistego działki, które obecnie stanowią jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 5811m.kw. Zakup nastąpił na podstawie aktów notarialnych od osób fizycznych, nie odliczono podatku VAT przy zakupie. Zamiarem przy zakupie, obecnie planowanych do sprzedaży działek była lokata prywatnych środków pieniężnych a nie cel dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą przy głównym PKD 4531Z (sprzedaż hurtowa części i akcesoriów samochodowych, z wyłączeniem motocykli) od 1996 roku. Ponadto jako wspólnik spółki cywilnej od 2014 roku prowadzi działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek PKD 6810Z oraz jest od 2007 roku udziałowcem spółki z o.o., która prowadzi działalność w zakresie deweloperskim. Z zysków uzyskanych z prowadzonej od 1996 roku działalności. gospodarczej dokonał zakupu ww. nieruchomości do prywatnego majątku osobistego jak również innych nieruchomości gruntowych, których jest wyłącznym właścicielem ( ustawowa rozdzielność majątkowa ). Koszty związane z posiadaniem nieruchomości pokrywał z majątku osobistego ( nie były kosztami żadnej działalności gospodarczej). Nieruchomości te nie stanowiły środków trwałych żadnej z firm i nie były w żaden sposób wykorzystywane w celach zarobkowych. Wyżej wymieniona nieruchomość nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w tym rolniczej, również nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Obecnie zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości o pow. 5811 m.kw. opisanej na wstępie , która jest terenem budowlanym. Sprzedaż tego gruntu nastąpi w ramach zarządu nad majątkiem prywatnym. W celu sprzedaży nie podjęto żadnych aktywnych działań w tym również marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W stosunku do nieruchomości nie podejmowano jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Transakcja byłaby o wartości około 1,7 mln złotych. Zakupem tej nieruchomości jest zainteresowana spółka z o.o., w której Wnioskodawca jest udziałowcem. Spółka ta podjęła jedynie działania w zakresie złożenia wniosku o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu w celu pozyskania informacji czy grunt ten może być wykorzystany na planowany przez spółkę cel. Wnioskodawca podkreśla, że nie dokonuje obrotu nieruchomościami, gdyż nie sprzedaje swojego prywatnego majątku osobistego, bo traktuje go jako lokatę swoich prywatnych środków pieniężnych. Transakcja ta nie byłaby transakcją cykliczną i powtarzalną a jedynie transakcją jednorazową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy powyższa sprzedaż byłaby w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedażą zwolnioną, niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT czy podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Wnioskodawca (osoba fizyczna) sprzedaje działkę budowlaną nie w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą tylko osoby, która sprzedaje część swojego majątku prywatnego i osobistego. Transakcja ta nie przybiera formy zawodowej, stałej (brak powtarzalności czynności i brak zamiaru ich kontynuowania) a w konsekwencji zorganizowanej. Wnioskodawca wskazuje, że przepis art. 15 ust. 2 ustawy VAT wprost określa, iż istotny jest zamiar częstotliwego dokonywania czynności, a nie wyłącznie samo jej dokonanie. Według Wnioskodawcy powyższa transakcja zgodnie z ustawą nie ma przesłanek do wystąpienia obowiązku podatkowego w podatku VAT, gdyż do jego powstania konieczne jest łączne wystąpienie kilku czynności, które w tym przypadku nie mają miejsca. Brak warunku częstotliwości dokonywania czynności , nabycie nie było podyktowane przyszłym zbyciem, było lokatą kapitału osobistego. Zdaniem Wnioskodawcy w stosunku do ww. transakcji nie jest podatnikiem podatku VAT, gdyż nie podejmował w stosunku do niej aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami i dokonuje sprzedaży gruntu nie w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą a w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 1996 roku przy głównym PKD 4531Z (sprzedaż hurtowa części i akcesoriów samochodowych, z wyłączeniem motocykli). Ponadto jako wspólnik spółki cywilnej od 2014 roku prowadzi działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek PKD 6810Z oraz jest od 2007 roku udziałowcem spółki z o.o., która prowadzi działalność w zakresie deweloperskim. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2007, 2008 i 2009 roku zakupił do majątku osobistego działki, które obecnie stanowią jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 5811m.kw. położoną w Radomiu. Zakup nastąpił na podstawie aktów notarialnych od osób fizycznych. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od zakupu tych działek. Z wniosku wynika, że ww. nieruchomość stanowi teren budowlany. Wnioskodawca nadmienia również, że nieruchomości te nie stanowiły środków trwałych żadnej z firm i nie były w żaden sposób wykorzystywane w celach zarobkowych. Przedstawiona powyżej nieruchomość nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w tym rolniczej, również nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca wskazuje, że nabycie nastąpiło do prywatnego majątku osobistego, którego jest wyłącznym właścicielem, z małżonką została ustalona rozdzielność majątkowa. W celu sprzedaży nie podejmował żadnych aktywnych działań w tym również marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W stosunku do nieruchomości nie podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Wnioskodawca oświadcza, że powyższa sprzedaż nie jest transakcją cykliczną i powtarzalną a jedynie transakcją jednorazową.

W związku z powyższym opisem należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W oparciu o przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz przepisy prawne mające w tym zakresie zastosowanie należy uznać , że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z tego, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celach prywatnych, a nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie wykorzystywał jej w ramach prowadzonej działalności, a ponadto nie podjął żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości w celu jej sprzedaży, a tym samym nie podjął działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia ww. nieruchomości nie działa w charakterze podatnika, w związku z czym niniejsza sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym w stosunku do dokonanej transakcji nie działa jako podatnik podatku VAT należy uznać za prawidłowe.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku opis sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.