Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.297.2017.2.BJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-31
Teza: w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu wynajmu części powierzchni strychowej (stanowiącej część nieruchomości wspólnej)
Słowa kluczowe: adaptacja; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 24 października 2017 r. (data wpływu 3 listopada 2017 r.) uzupełnionym 15 grudnia 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu wynajmu części powierzchni strychowej (stanowiącej część nieruchomości wspólnej) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu wynajmu części powierzchni strychowej (stanowiącej część nieruchomości wspólnej).

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 4 grudnia 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-1.4010.297.2017.1.BJ wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 15 grudnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcę - Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych.

Wspólnota wyraziła zgodę na adaptację niewykorzystanej części wspólnej nieruchomości (strychu) celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr 16 stanowiącego zasób mieszkaniowy miasta X w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej.

Adaptacja zostanie zakończona w lipcu 2018 r. i po tym terminie zostanie zawarta umowa najmu. Obecnie Wspólnota uzyskuje przychody z tytułu wynajmu części strychu przeznaczonego na adaptację, a po zakończonej adaptacji będzie uzyskiwała przychód z czynszu najmu pomieszczenia zaadoptowanego i przyłączonego do lokalu mieszkalnego nr 16.

Wykorzystanie przedmiotu najmu przez najemcę będzie wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Przychody z tytułu wynajmu części strychu zarówno w okresie adaptacji, jaki i po jej zakończeniu przeznaczone są przez Wspólnotę na pokrycie wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem i remontami nieruchomości wspólnej.

Prace adaptacyjne przeprowadzane są na koszt najemcy lokalu mieszkalnego nr 16, który nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego w nieruchomości, zajmuje lokal nr 16 na podstawie umowy najmu zawartej z miastem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód uzyskany z wynajmu części powierzchni strychowej (stanowiącej część nieruchomości wspólnej), w której przeprowadzane są prace adaptacyjne, przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem i remontami nieruchomości wspólnej jest wolny od podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy przychód uzyskany z czynszu najmu części powierzchni strychowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej, zaadoptowanej i przyłączonej do mieszkania nr 16 celem powiększenia istniejącej powierzchni mieszkania, przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem i remontami nieruchomości wspólnej jest wolny od podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Powierzchnia strychowa mieści się w definicji „zasobów mieszkaniowych”, a tym samym przychody (czynsze) i koszty związane z tą powierzchnią stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego.

Wobec powyższego, przychody uzyskane z tytułu wynajmu części wspólnej nieruchomości przeznaczonej na adaptację oraz otrzymanego czynszu najmu lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892). Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ust. 2-3 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 2343, dalej: „ustawa CIT”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy CIT, który w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r., stanowił, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W myśl natomiast tego przepisu w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz, że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów.

Dochodem, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy CIT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r., z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 ustawy CIT, stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. W myśl natomiast tego przepisu, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11, art. 24a i art. 24b, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał z powyższego zwolnienia muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe wyjaśnienie oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy przy tym zauważyć, że przywołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych; kotłownie i hydrofornie wolnostojące; osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci,
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje natomiast zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Związane z wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnym i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy CIT).

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ponadto należy zauważyć, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, ze zwolnienia nie będą korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wspólnota utworzona wyłącznie przez właścicieli lokali mieszkalnych, wyraziła zgodę na adaptację niewykorzystanej części wspólnej nieruchomości (strychu) celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr 16 stanowiącego zasób mieszkaniowy miasta X w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. Obecnie Wspólnota uzyskuje przychody z tytułu wynajmu części strychu przeznaczonego na adaptację, a po zakończonej adaptacji będzie uzyskiwała przychód z czynszu najmu pomieszczenia zaadoptowanego i przyłączonego do lokalu mieszkalnego nr 16. Przedmiot najmu będzie przez najemcę wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkaniowych. Przychody z tytułu wynajmu części strychu zarówno w okresie adaptacji, jaki i po jej zakończeniu przeznaczone są/będą przez Wspólnotę na pokrycie wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem i remontami nieruchomości wspólnej. Prace adaptacyjne przeprowadzane są na koszt najemcy lokalu mieszkalnego nr 16, który nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego w nieruchomości, zajmuje lokal nr 16 na podstawie umowy najmu zawartej z miastem X.

Z przytoczonej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych wynika, że kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia) do tychże zasobów, ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności, jeżeli umożliwia ono prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu. Strychy stanowiące nieruchomość wspólną mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku mieszkalnym lokali mieszkalnych albo wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku. W przypadku natomiast, gdy strychy stanowiące nieruchomość wspólną służą osobom trzecim (innym niż mieszkańcy), nieużytkującym lokali mieszkalnych w zasobach wspólnoty, tracą związek z celami mieszkaniowymi, gdyż są wykorzystywane w działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W wyroku z 18 czerwca 2015 r., sygn. akt II FSK 1025/13 NSA stwierdził w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych, że „(\`(...)\`) wszelkie usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej (\`(...)\`) pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin i nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p” oraz że „(\`(...)\`) uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych”.

Pomimo, że cytowany wyrok dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, wyrażony w nim przez NSA pogląd powinien mieć zastosowanie również w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Nie ma bowiem podstaw do odmiennej kwalifikacji na gruncie ustawy CIT przychodów uzyskanych z opłat dokonanych przez osobę niebędącą członkiem wspólnoty mieszkaniowej na rzecz wspólnoty, od wpłat dokonanych przez osobę spoza spółdzielni mieszkaniowej na rzecz spółdzielni.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony opis sprawy, z którego jednoznacznie wynika, że strych zarówno w okresie prowadzonej adaptacji, jak i po jej zakończeniu, będzie wynajmowany na rzecz osoby niebędącej członkiem Wspólnoty mieszkaniowej, należy stwierdzić, że przychody uzyskane przez Wspólnotę z wynajmu (strychu), nie stanowią i nie będą stanowić dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi Wspólnoty, a tym samym stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie podlegają i nie będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.