Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-229/08/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-06-26
Teza: Czy sprzedaż całej nieruchomości opisanej w jednej księdze wieczystej zabudowanej budynkiem mieszkalnym (towar używany), który jest posadowiony na jednej z trzech działek gruntu opisanych w ww. księdze wieczystej jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2008r. (data wpływu 1 kwietnia 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 czerwca 2008r. (data wpływu 19 czerwca 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie sprzedaży trzech działek objętych tą samą księgą wieczystą, z których jedna jest zabudowana - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2008r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 18 czerwca 2008r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie sprzedaży trzech działek objętych tą sama księgą wieczystą, z których jedna jest zabudowana.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 14 marca 2008r. zawarł umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr K prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Powyższa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 29 lipca 2004r. od osób fizycznych i przy nabyciu nieruchomości nie występował podatek od towarów i usług - zwolnienie przedmiotowe. Nieruchomość w dacie nabycia przez Wnioskodawcę stanowiła jedną działkę gruntu nr 16 (mapa nr 31) o powierzchni 1.723 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym wybudowanym około 62 lata temu o powierzchni użytkowej 264 m2. Wnioskodawca dokonał geodezyjnego podziału przedmiotowej nieruchomości wydzielając trzy działki 16/1, 16/2 oraz 16/3. W wyniku podziału działki nr 16, ww. budynek mieszkalny stoi na działce nr 16/2. Nowo powstałych działek gruntu nie przeniesiono do odrębnych ksiąg wieczystych. Nadal przedmiotowa nieruchomość opisana jest w jednej księdze wieczystej nr K prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Przedmiotem sprzedaży w dniu 14 marca 2008r. była cała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym opisana ww. księdze wieczystej, a składająca się z trzech działek nr 16/1, 16/2, 16/3. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, zarówno przed wprowadzeniem przedmiotowej nieruchomości do ewidencji środków trwałych jak i w trakcie użytkowania. Ww. budynek mieszkalny jest zaliczany do działu 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych i został po raz pierwszy zasiedlony w latach 50 ubiegłego wieku.

W dniu 4 luty 2008r. Prezydent Miasta wydał decyzję nr 42/2008 o warunkach zabudowy ww. działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż całej nieruchomości opisanej w jednej księdze wieczystej zabudowanej budynkiem mieszkalnym (towar używany), który jest posadowiony na jednej z trzech działek gruntu opisanych w ww. księdze wieczystej jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.) dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości składającej się z trzech działek 16/1, 16/2 oraz 16/3, gdzie jedna działka 16/2 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, lecz cała nieruchomość opisana jest w jednej księdze wieczystej nr K prowadzonej przez Sąd Rejonowy jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Przedmiotem transakcji był towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy o VAT. Budynek mieszkalny wybudowany został około 62 lata temu i Wnioskodawca nie dokonał w nim żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W chwili zakupu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nieruchomość została nabyta od osób fizycznych, które nie były podatnikami podatku VAT, a także dostawa nieruchomości była zwolniona przedmiotowo, z uwagi na przedmiot transakcji tj. „towar używany”. Z uwagi na treść art. 29 ust. 5 ustawy o VAT stanowiącego o nierozłączności i nierozdzielności gruntu i posadowionego na nim budynku, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji jednocześnie ze zwolnioną od podatku VAT dostawą używanego budynku ma miejsce zwolnienie od podatku VAT dostawy gruntu. Działki nr 16/1 i 16/3 nie są zabudowane, ale stanowią część nieruchomości opisanej w jednej księdze wieczystej, w skład której wchodzi działka zabudowana nr 16/2. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego: „Dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią - w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. – jedną nieruchomość gruntową” (wyrok SN z dnia 26 luty 2003r. sygn. Akt II CKN 1306/00, LEX nr 83961) oraz „stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 §1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej” (postanowienie SN z dnia 30 października 2003r. sygn. Akt IV CK 114/02, publ. OSNC 2004/12/20). Z przytoczonych orzeczeń wynika, ze część powierzchni ziemskiej stanowi nieruchomość zabudowaną, jeżeli została wyodrębniona fizycznie i prawnie w taki sposób, że może być traktowana w obrocie prawnym jako samodzielny przedmiot. Do takiego wyodrębnienia dochodzi na skutek założenia dla nieruchomości księgi wieczystej. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) księgę wieczystą prowadzi się bowiem w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Założenie księgi wieczystej oznacza, że jest tyle nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych, ponieważ – w myśl art. 24 ww. ustawy – dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. W konsekwencji, przedmiotowa nieruchomość opisaną w jednej księdze wieczystej, składająca się z trzech graniczących ze sobą działek 16/1, 16/2, 16/3 należy traktować jako jedną nieruchomość zabudowaną budynkiem używanym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy - wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia z podatku od towarów i usług dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z art. 2 pkt 12 ww. ustawy, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Analiza wskazanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, iż zwolnienie, o którym mowa wyżej jest wyjątkiem (jednym z wyjątków) od generalnej reguły opodatkowania sprzedaży wg stawki 22% i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, która stanowi przedmiot transakcji lecz winny być przyporządkowane jedynie do konkretnej działki, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, który w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku dostawy trzech wyodrębnionych geodezyjnie działek objętych jedną księgą wieczystą, dostawę tę na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotem dostawy są 3 działki o numerach 16/1, 16/2 i 16/3.

Zgodnie z decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta cała nieruchomość będąca przedmiotem wniosku (składająca się z trzech działek wyodrębnionych geodezyjnie) jest terenem zabudowanym. Natomiast na jednej z działek tj. działce nr 16/2 jest posadowiony budynek mieszkalny wybudowany około 62 lata temu. Wnioskodawcy przy nabyciu nieruchomości, która następnie została podzielona na trzy działki nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ ww. nieruchomość została nabyta od osób fizycznych, które nie były podatnikami VAT. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku posadowionego na działce numer 16/2, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Reasumując dostawa działek o numerach 16/1 i 16/3 tj. działek niezabudowanych, stanowiących tereny budowlane będzie podlegać opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług. Natomiast dostawa działki o numerze 16/2 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, gdyż dostawa budynku mieszkalnego następuje po jego pierwszym zasiedleniu. Wnioskodawca bowiem zamierza sprzedać budynek mieszkalny, który został wybudowany i zasiedlony w latach 50 ubiegłego wieku sklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2003r. – sygn. akt II CKN 1306/00 i postanowienia Sądu najwyższego z dnia 30 października 2003r. sygn. Akt IV CK 114/02, zauważyć należy, iż orzeczenia te dotyczą art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego i odnoszą się do przeniesienia prawa własności działek gruntu. Powyższe orzeczenia nie maja zastosowania na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem w niniejszej sprawie czynnością podlegającą opodatkowaniu jest dostawa gruntu w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumiana jako przeniesienie władztwa ekonomicznego nad rzeczą, niezależnie od skutków cywilnoprawnych powstających na gruncie prawa prywatnego. Na mocy art. 5 ust. 2 ww. ustawy czynność odpłatnej dostawy gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT niezależnie od tego czy czynność ta została wykonana z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Z powyższego wynika, że oderwanie pojęcia „dostawa towarów” od skutków cywilnoprawnych powstających na gruncie prawa cywilnego od ekonomicznych aspektów transakcji pozwala na opodatkowanie czynności mających za przedmiot przeniesienie towarów, które to czynności byłyby nieważne czy też nieskuteczne na gruncie prawa cywilnego.

Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać należy **nieprawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.