Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.467.2021.3.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-08
Teza: Opodatkowanie sprzedaży zabudowanych działek.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nakłady; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż działek; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

W dniu 26 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanych działek nr …, …, …, …, …, ….

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 29 października 2021 r. (data wpływu 29 października 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku z 18 października 2021 r. znak 0111-KDIB3-3.4012.467.2021.1.MS oraz pismem z 23 listopada 2021 r. (data wpływu 26 listopada 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku z 15 listopada 2021 r. znak 0111-KDIB3-3.4012.467.2021.2.MS.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie kształcenia ustawicznego nabyła w latach 1997-2000 nw. nieruchomości:

a) prawo użytkowania wieczystego działki nr … o pow. 1342 m2 oraz prawo własności znajdującej się na tej działce, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności budynku administracyjno-rehabilitacyjnego.

b) prawo użytkowania wieczystego działki nr … o pow. 595 m2 oraz prawo własności znajdującej się na tej działce, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności budynku szatni i portierni.

c) prawo użytkowania wieczystego działki nr … o pow. 1663 m2 oraz działki nr … o pow. 251 m2 i oraz prawo własności znajdującego się na tych działkach, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności budynku magazyn-stołówka.

d) prawo użytkowania wieczystego działki nr … o pow. 209 m2 oraz prawo własności znajdującego się na tej działce, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności budynku łącznika.

e) prawo użytkowania wieczystego działki nr … o pow. 1021 m2 oraz prawo własności znajdujących się na tej działce, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności 5 garaży w jednym ciągu oraz wiaty metalowej.

Na ww. obiektach ponoszone były przez przedsiębiorcę nakłady inwestycyjne (modernizacja i rozbudowa) i tak:

a) budynek administracyjno-rehabilitacyjny (dz. …) został adaptowany na budynek oświatowo-dydaktyczny i zgodnie z decyzją nr … z dnia 21 grudnia 1998 r. zmieniono sposób użytkowania. W wyniku rozbudowy dobudowano jedno piętro oraz zwiększono powierzchnię użytkową budynku.

b) w budynku szatni i portierni (dz. … ) prowadzone były prace adaptacyjne na halę sportową.

c) budynek magazyn-stołówka (dz. … i …) został adaptowany na budynek dydaktyczny oraz poniesiono nakłady na budowę nowego łącznika.

Na pozostałych działkach przedsiębiorca nie wykonywał żadnych prac inwestycyjnych.

W dniu 08 listopada 2020 r. przedsiębiorca zginął i spadkobiercy (Państwo - żona i córka) zawiązały w dniu 23 listopada 2000 r. spółkę cywilna w celu kontynuacji działalności przedsiębiorstwa zmarłego. Sporządzono inwentaryzację na dzień 08 listopada 2020 r. i w dniu 12 maja 2001 r. złożono w Urzędzie Skarbowym w … zeznanie podatkowe o nabyciu majątku w drodze spadku wymieniając w nim wartość wszystkich nabytych nieruchomości powiększoną o nakłady inwestycyjne.

W dniu 25 kwietnia 2001 r. spadkobierczynie wniosły do spółki cywilnej tytułem podwyższenia wkładów, przedsiębiorstwo zmarłego przedsiębiorcy jak zorganizowane przedsiębiorstwo (ZP) w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego. Wniesienie w ramach ZP nieruchomości nie miały formy aktu notarialnego i dopiero w dniu 31 grudnia 2007 r. (akt notarialny Nr …) przeniesiono prawo własności ww. nieruchomości na rzecz spółki cywilnej na zasadach współwłasności łącznej.

W akcie notarialnym przeniesienia prawa własności z 31 grudnia 2007 r. wymienione zostały wszystkie nieruchomości wchodzące w skład ZP i nieruchomości wyceniono wg cen rynkowych (uwzględniając poniesione przez zmarłego przedsiębiorcę nakłady inwestycyjne) spółka cywilna przyjęła do ewidencji księgowej wszystkie nieruchomości wymienione w inwentaryzacji i zeznaniu spadkowym. W 2001 r. Spółka cywilna zlikwidowała budynek szatni-portierni znajdujący się na działce nr … oraz odpisano w koszty nakłady poniesione przez zmarłego na rozpoczętą budowę hali sportowej a w 2005 r. zlikwidowano wiatę 5 boksową (garaże) znajdującą się na działce nr … natomiast wiata była modernizowana.

Spółka cywilna jest podatnikiem podatku VAT.

Wszystkie nieruchomości były wydzierżawione przez spółkę cywilną dla Uczelni Wyższej oraz innych instytucji w większym lub w mniejszym zakresie i podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Wspólnicy spółki cywilnej wyrazili zgodę aby na działce nr … i … (część) Uczelnia Wyższa wybudowała halę sportową z własnych środków. Poniesione przez Najemcę nakłady inwestycyjne nie podlegały zwrotowi po upływie 10 lat od dnia ich przyjęcia do użytkowania. Na dzień składania niniejszego wniosku okres 10 letni upłynął.

Spółka cywilna nie ponosiła nakładów na ulepszenie wszystkich nieruchomości, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej budynków.

W 2021 r. spółka planuje zbyć ww. nieruchomości na rzecz Uczelni Wyższej - dzierżawcy nieruchomości.

Wszystkie działki są działkami zabudowanymi.

a) Działka …:

\- na działce znajduje się budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …),

\- wskazany budynek jest częścią budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych,,

\- symbol PKOB: budynek szkół i instytucji badawczych - wg wypisu z rejestru budynków,

\- budynek jest trwałe związany z gruntem,

\- przez cały czas posiadania, działki zabudowane były wykorzystywane zarówno do sprzedaży opodatkowanej, jak i sprzedaży zwolnionej podatku od towarów i usług VAT,

\- w odniesieniu do budynku posadowionego na działce … nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę nie przewyższały 30% wartości początkowej obiektu (nakłady w 2011 r. 0,6% wartości początkowej budynku o pow. 3.767,8 m2). Od nakładów ponoszonych przez Wnioskodawcę był odliczany podatek naliczony VAT.

b) Działka …:

\- jest działką zabudowaną,

\- na działce znajduje się budynek 1-kondygnacyjny budynek o pow. 820,0 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki … i … - nie należącą do Wnioskodawcy),

\- wskazany budynek jest częścią budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych,

\- symbol PKOB budynek szkół i instytucji badawczych wg wypisu z rejestru budynków,

\- budynek jest trwałe związany z gruntem,

\- przez cały czas posiadania, działki zabudowane były wykorzystywane zarówno do sprzedaży opodatkowanej, jak i sprzedaży zwolnionej podatku od towarów i usług VAT,

\- w odniesieniu do budynku posadowionego na działce … nie były ponoszone nakłady inwestycyjne przez Wnioskodawcę,

\- na działce … posadowiony był budynek nabyty przez przedsiębiorcę w 1998 r. (poprzednika prawnego), od nabycia którego nie był odliczony VAT, następnie budynek (tak jak wszystkie pozostałe nieruchomości) był nabyty przez spadkobierczynie w ramach postępowania spadkowego w 2000 r. i wniesiony jako zorganizowane przedsiębiorstwo (ZP) w celu kontynuowania działalności rozpoczętej przez zmarłego przedsiębiorcę. W 2001 r. posadowiony tam budynek był rozebrany, a nakłady na wybudowanie nowego budynku prowadził najemca na własny koszt w latach 2001-2002. Wnioskodawca, nie odliczał podatku naliczonego od nakładów ponoszonych przez Najemcę.

c) Działka …:

\- jest działką zabudowaną,

\- na działce znajduje się budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …), oraz budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …); oraz (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki … i … - nie należącą do Wnioskodawcy),

\- wskazany budynek jest częścią budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych,

\- symbol PKOB budynek szkół i instytucji badawczych wg wypisu z rejestru budynków,

\- budynki są trwale związane z gruntem,

\- przez cały czas posiadania, działki zabudowane były wykorzystywane zarówno do sprzedaży opodatkowanej, jak i sprzedaży zwolnionej podatku od towarów i usług VAT,

\- w odniesieniu do budynku posadowionego na działce … nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę nie przewyższały 30% wartości początkowej obiektu (nakłady w 2011 r. 0,6% wartości początkowej budynku o pow. 3.767,80 m2 i nakłady w 2017 r. - niecałe 2% wartości początkowej budynku o pow. 1.777 m2). Od nakładów ponoszonych przez Wnioskodawcę był odliczany podatek naliczony VAT.

d) Działka …:

\- jest działką zabudowaną,

\- na działce znajduje się budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …) – (winno być … – przypis Organu),

\- wskazany budynek jest częścią budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych,

\- symbol PKOB budynek szkół i instytucji badawczych wg wypisu z rejestru budynków,

\- budynki są trwale związane z gruntem,

\- przez cały czas posiadania .działki zabudowane były wykorzystywane zarówno do sprzedaży opodatkowanej, jak i sprzedaży zwolnionej podatku od towarów i usług VAT,

\- w odniesieniu do budynku posadowionego na działce … nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę nie przewyższały 30% wartości początkowej obiektu (nakłady w 2017 r. - niecałe 2% wartości początkowej budynku o pow. 1.777 m2). Od nakładów ponoszonych przez Wnioskodawcę był odliczany podatek naliczony VAT

e) Działka …:

\- jest działką zabudowaną,

\- na działce znajduje się budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …), oraz budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …),

\- wskazany budynek jest budynkiem, częścią budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych,

\- symbol PKOB budynek szkół i instytucji badawczych wg wypisu z rejestru budynków,

\- budynki są trwale związane z gruntem,

\- przez cały czas posiadania działki zabudowane były wykorzystywane zarówno do sprzedaży opodatkowanej, jak i sprzedaży zwolnionej podatku od towarów i usług VAT,

\- w odniesieniu do budynku posadowionego na działce … nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę nie przewyższały 30% wartości początkowej obiektu (nakłady w 2011 r. 0,6% wartości początkowej budynku) i nakłady w 2017 r. - niecałe 2% wartości początkowej budynku o pow. 1.777 m2). Od nakładów ponoszonych przez Wnioskodawcę był odliczany podatek naliczony VAT.

f) Działka …:

\- jest działką zabudowaną,

\- na działce znajduje się budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …, oraz budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 (powierzchnia zabudowy obejmuje także działki …, …, …) oraz 1-kondygnacyjny o pow. użytkowej 101,0 m2;

\- wskazany budynek jest częścią budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych

\- symbol PKOB - w odniesieniu do budynku o pow. 101 m2 : pozostałe budynki niemieszkalne, pozostałe budynki 3.767,80 m2 oraz 1.777 m2 to budynki szkół i instytucji badawczych wg wypisu z rejestru budynków,

\- budynki są trwale związane z gruntem,

\- przez cały czas posiadania, działki zabudowane były wykorzystywane zarówno do sprzedaży opodatkowanej, jak i sprzedaży zwolnionej podatku od towarów i usług VAT,

\- w odniesieniu do budynku posadowionego na działce …, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę nie przewyższały 30% wartości początkowej obiektu (nakłady w 2011 r. 0,6% wartości początkowej budynku) i nakłady w 2017 r. - niecałe 2% wartości początkowej budynku o pow. 1.777 m2). Od nakładów ponoszonych przez Wnioskodawcę był odliczany podatek naliczony VAT

Zaznaczyć należy, że wszystkie działki są działkami sąsiadującymi ze sobą, a poszczególne budynki posadowione są na więcej niż jednej działce.

Od nakładów ponoszonych przez poprzednika prawnego - zmarłego przedsiębiorcę - nie był odliczany podatek od towarów i usług VAT naliczony od podatku należnego.

W piśmie z 23 listopada 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że nazwy budynków na poszczególnych działkach opisane we wniosku pierwotnym pn. „budynek administracyjno-rehabilitacyjny”, „budynek szatni i portierni”, „budynek magazyn-stołówka”, „budynek łącznika”, „5 garaży” zostały zaczerpnięte z aktów nabycia ww. nieruchomości. W wyniku dalszych prac adaptacyjno-modernizacyjnych budynki zmieniły swój charakter i nazewnictwo nie było już adekwatne do prowadzonej działalności. Służyły one głównie działalności edukacyjnej, dlatego też w celu jednoznacznej identyfikacji poszczególnych budynków we wniosku uzupełniającym zostały podane powierzchnie poszczególnych budynków, jako cecha indywidualna.

Powierzchnie podane we wniosku uzupełniającym są powierzchniami użytkowymi powstałymi po przeprowadzeniu prac modernizacyjno-adaptacyjnych i ich powierzchnia jest zgodna z aktualnymi wypisami z rejestru budynków.

Budynek o powierzchni 820 m2 posadowiony na działkach Wnioskodawcy nr … i … oraz w części na działce nr …. nienależącej do Wnioskodawcy jest we wniosku budynkiem hali sportowej wybudowanym przez uczelnię wyższą.

Pytania
-------

1) Czy zbycie wydzierżawianej nieruchomości oznaczonej jako działka nr … i … która zabudowana jest przez Uczelnię (dzierżawcę) budynkiem hali sportowej, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

2) Czy zbycie pozostałych nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w piśmie z 29 października 2021 r.)
-------------------------------------------------------------------------------------------

**Państwa zdaniem**

Ad.1

Zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Brzmienie tego przepisu powoduje, że w przypadku dostaw gruntów zabudowanych nie dochodzi do podlegających odrębnemu opodatkowaniu dostaw gruntów, lecz grunty podlegają opodatkowaniu w ramach dostaw budynków lub budowli.

Konsekwencją tej sprzedaży na gruncie VAT będzie dokonanie przez spółkę cywilną dostawy nieruchomości zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ad.2

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed mm,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zależy od tego, czy sprzedawcy przysługiwało (przy zakupie, budowie, przebudowie, remoncie) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. W przepisie mowa jest o braku prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wniesienie do spółki cywilnej w 2007 r. aportem zorganizowanego przedsiębiorstwa nie podlega ustawie o podatku VAT wobec powyższego transakcja zbycia nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt.10a.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych …, …, …, …, …, … położonych w …, przy ulicy …, wraz ze znajdującymi się na nich budynkami będzie zwolniona z podatku od towarów i usług VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług VAT.

Wszystkie działki są działkami zabudowanymi, a od nabycia budynków na nich posadowionych nie przysługiwało odliczenie podatku VAT, nie ponoszono także nakładów powyżej 30% wartości początkowej, od której przysługiwałoby odliczenie podatku VAT.

Zaznaczyć należy, że wszystkie działki są działkami sąsiadującymi ze sobą, a poszczególne budynki posadowione są na więcej niż jednej działce:

\- budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 znajduje się na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 znajduje się na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynek 1-kondygnacyjny o pow. 820,0 m2 znajduje się na działkach o numerach …, …,

\- budynek 1-kondygnacyjny o pow. 101,0 m2 położony na działkach o numerach ….

Wszystkie budynki znajdujące się na działkach o numerach ewidencyjnych …, …, …, …, …,… położonych w …, przy ulicy …, zostały nabyte przez spadkobierczynie przedsiębiorcy w 2000 r., które kontynuowały prowadzone przedsiębiorstwo jako spółka cywilna … i wniosły te nieruchomości na zasadach współwłasności łącznej aktem w ramach aportu w 2007 r. Nakłady ponoszone na posiadane budynki nie przekraczały wartości początkowej budynku powyżej 30%, od których odliczany byłby VAT naliczony od podatku należnego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
-------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 685), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi.

W myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) jak i budynek spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

· po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

· po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. przepisie.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Zamierzają Państwo sprzedać prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek nr …, …, …, …, … i ….

Na przedmiotowych działkach znajdują się:

\- budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 posadowiony na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 posadowiony na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynek 1-kondygnacyjny o pow. 101,0 m2 posadowiony na działce o numerze ….

Budynki te stanowią własność Wnioskodawcy.

Ponadto na działkach o numerach … i … posadowiony jest budynek 1-kondygnacyjny (hala sportowa) o pow. 820,0 m2, który został wybudowany przez dzierżawcę nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek zabudowanych w pierwszej kolejności należy rozpoznać czy budynek 1- kondygnacyjny (hala sportowa) o pow. 820,0 m2 posadowiony na działkach nr …, … wybudowany przez dzierżawcę będzie przedmiotem planowanej przez Państwa sprzedaży.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.):

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy - Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Zgodnie z art. 231 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 3531 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Jak stanowi art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 694 ustawy Kodeks cywilny:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

W myśl art. 676 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 705 ustawy Kodeks cywilny:

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek, niestanowiący własność zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwo na rzecz Uczelni Wyższej - dzierżawcy, gruntu działek nr …, … wraz z naniesieniem w postaci budynku o pow. 800 m2 (hali sportowej) niebędącego Państwa własnością, lecz dzierżawcy. Jednoznacznie Państwo podali, że nie ponosili żadnych nakładów na ww. budynek oraz nie będą rozliczane nakłady poniesionych przez dzierżawcę na przedmiotowy budynek. Wskazali Państwo bowiem, że „Poniesione przez Najemcę nakłady inwestycyjne nie podlegały zwrotowi po upływie 10 lat od dnia ich przyjęcia do użytkowania. Na dzień składania niniejszego wniosku okres 10 letni upłynął”.

Tym samym uznać należy, że skoro budynek o pow. 820 m2 (hali sportowej) znajdujący się na Państwa gruncie – na działkach nr …, … został wybudowany przez dzierżawcę, a przed sprzedażą nieruchomości gruntowej pomiędzy Państwem a dzierżawcą nie dojdzie do rozliczenia ww. nakładów, to nie można uznać, że ww. nakłady w aspekcie ekonomicznym będą stanowiły Państwa własność.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. nakładami jak właściciel. W rozpatrywanej sprawie nastąpi bowiem sprzedaż wyłącznie prawa użytkowania wieczystego gruntu – w przypadku działki nr … oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na niej częściami budynków o powierzchni 3767,80 m2 i 1777 m2 stanowiących Państwa własność w przypadku działki nr …, a nie ww. nakładów, które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu, tj. dzierżawcy.

W konsekwencji przedmiotem planowanej przez Państwo dostawy na rzecz dzierżawcy będzie:

\- budynek 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2 posadowiony na działkach o numerach …, …, …, … będących w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy,

\- budynek 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 posadowiony na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynek 1-kondygnacyjny o pow. 101,0 m2 posadowiony na działce o numerze … będącej w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy,

\- oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr ….

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy odpowiednio:

\- budynku 3-kondygnacyjnego o pow. 3.767,80 m2 posadowionego na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynku 3-kondygnacyjnego o pow. 1.777,0 m2 posadowionego na działkach o numerach …, …, …, …,

\- budynku 1-kondygnacyjnego o pow. 101,0 m2 posadowionego na działce o numerze …,

zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy w odniesieniu do wskazanych obiektów miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia – zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynków: 3-kondygnacyjnego o pow. 3.767,80 m2, 3-kondygnacyjnego o pow. 1.777,0 m2 i 1-kondygnacyjnego o pow. 101,0 m2 posadowionych na działkach nr …, …, …, …, … nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że prawo użytkowania wieczystego wskazanych działek oraz prawo własności posadowionych na nich budynków nabyli Państwo w 25 kwietnia 2001 r. w wyniku wniesienia do Państwa Spółki tytułem podwyższenia wkładów, przedsiębiorstwa zmarłego przedsiębiorcy (męża i ojca wspólniczek Państwa Spółki) jako zorganizowanego przedsiębiorstwa (ZP) w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego. Wniesienie w ramach ZP nieruchomości nie miały formy aktu notarialnego i dopiero w 31 grudnia 2007 r. (akt notarialny nr …) przeniesiono prawo własności ww. nieruchomości na rzecz spółki cywilnej na zasadach współwłasności łącznej.

Jednocześnie z podanych we wniosku informacji wynika, że nie ponosili Państwo w stosunku do żadnego z budynków nakładów na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków.

Ponieśli Państwo nakłady w 2011 r. w wysokości 0,6% wartości początkowej budynku o pow. 3.767,80 m2 i nakłady w 2017 r. niecałe 2% wartości początkowej budynku o pow. 1.777 m2.

Ponadto wskazali Państwo, że wszystkie nieruchomości były wydzierżawione przez Państwa Spółkę dla Uczelni Wyższej oraz innych instytucji w większym lub w mniejszym zakresie i podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w przypadku budynków: 3-kondygnacyjnego o pow. 3.767,80 m2, 3-kondygnacyjnego o pow. 1.777,0 m2 i 1-kondygnacyjnego o pow. 101,0 m2 posadowionych na działkach nr …, …, …, …, … doszło już do pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie wobec braku poniesienia przez Państwo nakładów na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej nie doszło do ich ponownego zasiedlenia.

W konsekwencji od pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działkach nr: …, …, …, …, … upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem sprzedaż budynków: 3-kondygnacyjnego o pow. 3.767,80 m2, 3-kondygnacyjnego o pow. 1.777,0 m2 i 1-kondygnacyjnego o pow. 101,0 m2 posadowionych na działkach nr …, …, …, …, … nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tych budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym spełnione zostaną warunki do zwolnienia sprzedaży tych budynków i budowli od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując transakcja dostawy budynków: 3-kondygnacyjnego o pow. 3.767,80 m2, 3-kondygnacyjnego o pow. 1.777,0 m2 i 1-kondygnacyjnego o pow. 101,0 m2 posadowionych na działkach nr …, …, …, …, … będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr …, …, …, …, … na których posadowione są budynki: 3-kondygnacyjny o pow. 3.767,80 m2, 3-kondygnacyjny o pow. 1.777,0 m2 i 1-kondygnacyjny o pow. 101,0 m2 przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji badanie przesłanek warunkujących zwolnienie wskazanych we wniosku budynków: 3-kondygnacyjnego o pow. 3.767,80 m2, 3-kondygnacyjnego o pow. 1.777,0 m2 i 1-kondygnacyjnego o pow. 101,0 m2 posadowionych na działkach nr …, …, …, …, … w oparciu o przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 stało się bezpodstawna.

Zatem Państwa stanowisko, ostatecznie przedstawione w piśmie z 29 października 2021 r., że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych …, …, …, …, …, wraz ze znajdującymi się na nich budynkami będzie zwolniona z podatku od towarów i usług VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług VAT, jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr …, na której posadowiona jest część budynku o pow. 820 m2 (cześć hali sportowej) wybudowanego przez dzierżawcę, wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do analizowanej sprawy uznać należy, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt (działka nr …), którego nie można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Bowiem na przedmiotowej działce znajduje się część budynku 1-kondygnacyjnego (hala sportowa) o pow. 820,0 m2 wybudowanego przez dzierżawcę nieruchomości.

Zatem przedmiotową działkę nr … należy uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana dostawa działki nr … nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany ww. budynkiem należącym do dzierżawcy.

Jednocześnie należy wskazać, że sprzedaż działki nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jest przedmiotem dzierżawy, tj. czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie zostanie spełniony warunek wykorzystywania jej od momentu nabycia do momentu zbycia tylko i wyłącznie do Państwa działalności zwolnionej.

Skoro więc, dostawa działki nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku.

W konsekwencji Państwa stanowisko ostatecznie przedstawione w piśmie z 29 października 2021 r., że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr … będzie zwolniona z podatku od towarów i usług VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług VAT, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez państwo i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).