Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-441/10/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-02
Teza: Sposób ustalenia wartości początkowej wskazanej we wniosku nieruchomości.
Słowa kluczowe: amortyzacja; budynek-budynek niemieszkalny; działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; wartość-wartość początkowa; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 10 maja 2010 r.), uzupełnionym w dniu 23 lipca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanej we wniosku nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanej we wniosku nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 8 lipca 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-441/10/AP wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 23 lipca 2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Budynek, w którym zostały zaadaptowane dwa lokale użytkowe, został zakupiony w 1991 roku. Były w nim wyłącznie lokale mieszkalne, następnie zostało przez właściciela nadbudowane piętro, jako lokale użytkowe, jak również I piętro zostało zaadoptowane na lokale użytkowe.

We wrześniu 1996 roku, właściciel rozpoczął działalność gospodarczą, wynajem lokali. W styczniu 2005 roku wprowadził wg wyceny biegłego lokale użytkowe do ewidencji środków trwałych licząc amortyzację 2,5% od lokali niemieszkalnych.

Obecnie został wyremontowany parter budynku (do marca 2009 r. mieszkali lokatorzy i amortyzacja była liczona od powierzchni użytkowej mieszkań oraz kwoty 988 zł za m2). Po adaptacji powstały dwa lokale użytkowe na parterze. Koszty inwestycji – adaptacji są znane, natomiast problem powstał z ustaleniem wartości lokali przed remontem i ustaleniem całkowitej wartości lokali w celu wprowadzenia do ewidencji środków trwałych i naliczania amortyzacji.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

*   Wnioskodawca jest właścicielem całego budynku,
*   nakłady na budowę piętra i adaptację I piętra na cele użytkowe zostały poniesione w okresie prowadzenia działalności gospodarczej przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych.
*   w budynku istnieją lokale niemieszkalne i jeden lokal mieszkalny (49,11 m2), ww. lokale nie stanowią odrębnych nieruchomości,
*   w świetle rozporządzenia Rady Ministrów z dni 30 grudnia 1999 r. w sprawie PKOB ww. jest budynkiem użytkowym, powierzchnia lokali wynosi:
    1.  użytkowe 379,52m2,
    2.  mieszkalne (pokój gościnny) 49.11 m2

W ww. budynku nie istnieją lokale stanowiące odrębne nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy można ustalić wartość lokali użytkowych na parterze wg wyceny biegłego, ponieważ nie jest znana wartość tych lokali przed adaptacją i amortyzować 2,5% stawką amortyzacyjną, jako lokale niemieszkalne, bo taka jest decyzja z Urzędu Miasta, iż są to lokale usługowe?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien skorzystać z art. 22g pkt 8 i 9 (winno być ust. 8 i 9) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustalić wartość lokali wg rzeczywistych cen rynkowych na podstawie wyceny biegłego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z powyższego wynika, iż określony składnik majątku podatnika może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

*   stanowi on własność lub współwłasność podatnika,
*   został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
*   jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
*   przewidywany okres jego używania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
*   jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23b ww. ustawy.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ww. ustawy.

W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia. Natomiast w przypadku wytworzenia we własnym zakresie środków trwałych za wartość początkową tych środków trwałych uważa się koszt wytworzenia (art. 22g ust. 1 pkt 2 ww. ustawy).

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

Za koszt wytworzenia, zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy, uważa się natomiast wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, to stosownie do treści art. 22g ust. 8 ww. ustawy, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Zgodnie z treścią art. 22g ust. 9 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Z powyższego wynika, iż ustalenia wartości początkowej środka trwałego w oparciu o wycenę biegłego rzeczoznawcy można dokonać jedynie w przypadku, gdy środek trwały został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie, a kosztu jego wytworzenia nie można ustalić w sposób określony w cyt. wyżej art. 22g ust. 4 ww. ustawy.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca w 1991 r. zakupił budynek, w którym od 1996 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. W 2005 r. lokale użytkowe zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W okresie prowadzenia działalności gospodarczej, ale przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych, Wnioskodawca poniósł nakłady na budowę piętra i adaptację I piętra ww. budynku na cele użytkowe. Ponadto jak wskazano, w przedmiotowym budynku istnieją lokale niemieszkalne i jeden lokal mieszkalny, które nie stanowią odrębnych nieruchomości. W świetle rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) ww. budynek jest budynkiem użytkowym.

W związku z powyższym, skoro w ww. budynku znajdują się lokale, które nie stanowią odrębnych od tego budynku nieruchomości, a więc odrębnych środków trwałych, to nie można dla poszczególnych lokali odrębnie ustalać wartości początkowej. Wartość początkową należy ustalić dla całego budynku, jako dla jednej nieruchomości (jednego środka trwałego). Ponadto, z wniosku wynika, iż ww. budynek została przez Wnioskodawcę nabyty w drodze kupna, a następnie rozbudowany. Cena nabycia budynku jest więc wartością znaną. Nakłady poniesione na rozbudowę przedmiotowego budynku zostały poniesione w okresie prowadzenia przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, co oznacza, iż winien on posiadać faktury, rachunki (inne dowody) potwierdzające wysokość poniesionych z tego tytułu wydatków. Z uwagi na powyższe, w świetle cytowanych wyżej przepisów, ustalenia jego wartości początkowej nie można dokonać, jak wskazano we wniosku, zgodnie z art. 22g ust. 8 i 9 ww. ustawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy cyt. wyżej art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 w związku z art. 22g ust. 3 i 4 ww. ustawy, co oznacza, iż wartość początkową nabytego budynku należy ustalić wg ceny nabycia powiększonej o udokumentowane wydatki związane z jego rozbudową, remontem i przystosowaniem do potrzeb prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, poniesione przed przekazaniem tego składnika majątku do używania.

Jednocześnie zauważyć należy, iż ustalenie wartości początkowej nabytego środka trwałego w sposób określony w art. 22g ust. 8 i 9 ww. ustawy, tj. w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika (przez biegłego), stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości wg ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z ww. generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc w szczególności dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada, bo nie musi (nie musiał) posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość wydatków poniesionych na nabycie, rozbudowę i remont określonego środka trwałego.

Jednakże, jak wskazano, Wnioskodawca dokonując rozbudowy i remontu tego budynku obowiązany był gromadzić dokumenty potwierdzające wysokość poniesionych z tego tytułu wydatków. Rozbudowa i remont przedmiotowego budynku nastąpiła bowiem w okresie prowadzenia przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, co oznacza, iż Wnioskodawca winien był mieć świadomość, iż ponosząc nakłady dotyczące ww. budynku, obowiązany jest posiadać dotyczące tych nakładów dokumenty, chociażby dla potrzeb późniejszej amortyzacji budynku (a więc zaliczenia tych nakładów do kosztów uzyskania przychodów).

Od ustalonej w powyższy sposób wartości początkowej przedmiotowego budynku Wnioskodawca może dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22i ust. 1 ww. ustawy. Stosownie to treści tego przepisu odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Z uwagi, na fakt, iż jak wynika z wniosku, przedmiotowy budynek jest budynkiem niemieszkalnym, to zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiących Załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, roczna stawka dla tego budynku wynosi 2,5%.

Pamiętać jednak należy, iż jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu (art. 22f ust. 4 ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.