Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-132/14-5/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-14
Teza: opodatkowanie zbycia nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2014 r. (data wpływu 6 lutego 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 kwietnia 2014 r. (data wpływu 7 kwietnia 2014 r.) nadesłanym w odpowiedzi na wezwanie z dnia 25 marca 2014 r. (doręczone w dniu 28 marca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 3 kwietnia 2014 r. (data wpływu 7 kwietnia 2014 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z dnia 25 marca 2014 r. - doręczone wnioskodawcy w dniu 28 marca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

1.  spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również jako: Sprzedawca) posiada prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną numerem 5 o powierzchni 10.621 m2 oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń posadowionych na przedmiotowej działce na które składają się (dane zgodne z kartą budynków):

*   Budynek wolnostojący z elementów prefabrykowanych, częściowo murowany, 3-kondygnacyjny o numerze inwentarzowym xx (identyfikator budynku z wypisu z rejestru budynków na dzień 25 czerwca 2013 r.) wybudowany w roku 1963 o powierzchni zabudowy 3.685 m2 (dalej: Magazyn);
*   Budynek wolnostojący, murowany o numerze inwentarzowym ST-266 (identyfikator budynku z wypisu z rejestru budynków na dzień 25 czerwca 2013 r.) wybudowany w roku 1964 o powierzchni zabudowy 42 m2 (dalej: Portiernia);
*   Plac manewrowy, drogi wewnętrzne oraz ogrodzenie (poza kartą budynków).

*   dalej również jako: Nieruchomość.

Nieruchomość została przez Sprzedawcę nabyta w roku 2013. Zgodnie z okazaną do wglądu umową kupna/sprzedaży transakcja ta została opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, tj. z późn. zm.) - dalej: UPTU, na postawie złożonego zgodnego oświadczenia stron w dniu 23 lipca 2013 roku do Naczelnika Urzędu Skarbowego. W umowie nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę szczegółowo sprecyzowane zostały wartość gruntu oraz wartość dwóch budynków posadowionych na tym gruncie. Cena budowli posadowionych na gruncie nie została wyszczególniona a więc Wnioskodawca przyjmuje, iż wartości te zostały ujęte w cenach poszczególnych budynków oraz gruntu. Magazyn jest co najmniej od 2008 roku wykorzystywany na cele związane z działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT - usługi wynajmu powierzchni magazynowej na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Budynek Portierni, nierozłącznie związany ze świadczonymi usługami najmu powierzchni magazynowej, nie był przedmiotem odrębnej umowy najmu/dzierżawy. W przeciągu ostatnich trzech lat nie były ponoszone wydatki inwestycyjne powodujące podniesienie wartości przedmiotowej Nieruchomości.

G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również jako: Wnioskodawca, Spółka) zajmuje się działalnością deweloperską, budowlaną oraz obrotem nieruchomościami, jest także zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Spółka ma zamiar nabyć Nieruchomość od Sprzedawcy celem wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej.

W dniu 14 sierpnia 2013 rok Wnioskodawca podpisał ze Sprzedawcą umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości. Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Służewiec Przemysłowy zatwierdzony Uchwałą numer Rady miasta z dnia 22 listopada 2012 roku, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze stanowiącym tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, oznaczonym na planie symbolem A5 MW/U (centrum i północno-wschodnia cześć działki nr 5), tereny dróg wewnętrznych oznaczone na planie symbolem 16 KDW (zachodnia część działki numer 5) i tereny ulic (dróg publicznych) oznaczone na planie symbolem 9 KDD (południowa część działki nr 5).

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży uzależnione jest od ziszczenia się następujących przesłanek:

*   podziału Nieruchomości, przy czym koszty tego podziału ponosić będzie Wnioskodawca;
*   podpisania przez Sprzedawcę umowy ze Skarbem Państwa/miasta o zmianie przeznaczenia Nieruchomości umożliwiającej w swej treści realizację na Nieruchomości inwestycji o charakterze mieszkaniowo-usługowymi handlowym oraz obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości - o ile zgodnie z obowiązującymi przepisami będzie to wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, której przedmiotem będzie budynek mieszkalno-usługowy wraz z garażem poziemnym oraz wjazdami, parkingiem, wyjazdami i drogami dojazdowymi oraz budynek handlowy wraz z wjazdami, wyjazdami, parkingiem oraz drogami dojazdowymi;

*   uzyskania przez Wnioskodawcę decyzji o pozwoleniu na budowę, której przedmiotem będzie budynek mieszkalno-usługowy wraz z garażem podziemnym oraz wjazdami, parkingiem, wyjazdami oraz drogami dojazdowymi oraz uzyskanie, przez podmiot wskazany przez Wnioskodawcę, decyzji o pozwoleniu na budowę budynku handlowego wraz z wjazdami, wyjazdami, parkingiem oraz drogami dojazdowymi do ww. budynków na Nieruchomości.

Zgodnie z pierwszą z przesłanek, Wnioskodawca zamierza dokonać podziału Nieruchomości w taki sposób, aby powstała działka gruntu o powierzchni około 4.300 m2, z dokładnością do 50 m2 (dalej również jako: Przedmiotowa Nieruchomość). Z uwagi na uwarunkowania urbanistyczne na działce tej znajdować się również będzie jeden z budynków (Portiernia) oraz prawdopodobnie część placu manewrowego. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Służewca Przemysłowego, zatwierdzony Uchwałą numer X Rady miasta z dnia 22 listopada 2012 roku, Przedmiotowa Nieruchomość położona jest w mieście i znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej i usług.

Po dokonaniu podziału Nieruchomości, Przedmiotowa Nieruchomość będzie przedmiotem umowy sprzedaży na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej również jako: Nabywca) celem wybudowania na niej obiektu handlowego w określonym standardzie o powierzchni sali sprzedaży ok. 1.065 m2 i parkingu obejmującego ok. 68 miejsc postojowych (dalej również jako: Inwestycja). W toku prac związanych z realizacją Inwestycji budynek Portierni zostanie najprawdopodobniej rozebrany.

Zarówno podczas nabycia Nieruchomości, jak i podczas transakcji zbycia Przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca wraz z kontrahentami zamierza skorzystać z opcji zawartej w art. 43 ust. 10 UPTU, i złożyć, przed dniem dokonania dostawy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie powyższych transakcji.

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku Spółka wskazała:

„Wszystkie umowy najmu dotyczące Nieruchomości związane są z najmem powierzchni magazynowej. W ramach umów najmu najemcy są również uprawnieni do korzystania z infrastruktury zlokalizowanej na Nieruchomości, w tym przykładowo ze wszystkich dróg dojazdowych, celem właściwego i prawidłowego wykonywania umowy najmu. Nie było natomiast żadnej oddzielnej umowy związanej tylko i wyłącznie z najmem samej Portierni. Cena za najem skalkulowana była w ten sposób, że obejmowała zarówno korzystanie z powierzchni magazynowej, jak również z pozostałych budowli wskazanych wyżej.”

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy odpłatne zbycie Przedmiotowej Nieruchomości przez Wnioskodawcę traktowane będzie jako zbycie budynku wraz z gruntem podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie będzie negatywna, to czy transakcja zbycia Przedmiotowej Nieruchomości traktowana będzie jako zbycie gruntu niezabudowanego podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza dokonać jej podziału w następujący sposób:

*   część Nieruchomości (Przedmiotowa Nieruchomość) przeznaczona zostanie do zbycia jej na rzecz Nabywcy celem realizacji inwestycji;
*   pozostała część Nieruchomości przeznaczona zostanie na wybudowanie budynku lub budynków o charakterze mieszkalno-biurowym z usługami i handlem na parterze.

Po dokonaniu podziału na Przedmiotowej Nieruchomości znajdować się będzie budynek wolnostojący, murowany o powierzchni zabudowy 42 m2 (Portiernia) oraz prawdopodobnie cześć placu manewrowego. Budynek ten będzie najprawdopodobniej rozebrany przez Nabywcę celem przygotowania gruntu do przeprowadzenia Inwestycji, niemniej jednak w momencie dokonywania transakcji zbycia Przedmiotowej Nieruchomości budynek ten ciągle będzie istniał. Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, iż przedmiotem transakcji będzie nieruchomość zabudowana. Tym samym, pomimo faktu, że to właśnie nabycie działki jest głównym celem Nabywcy, to przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany, a zatem opodatkowanie dostawy zabudowanego gruntu winno być dokonywane w świetle dyspozycji art. 29a ust. 8 UPTU co z kolei oznacza, iż z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym, w przedmiotowej sytuacji stawką VAT jest stawka właściwa dla dostawy budynku.

W tym przypadku również zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU. Jeżeli jednak strony zdecydują o złożeniu, przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania niniejszej transakcji, spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, nie spowoduje konieczności zwolnienia transakcji zbycia Przedmiotowej Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT.

W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy transakcja zbycia Przedmiotowej Nieruchomości stanowić będzie dostawę budynku wraz z gruntem i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku złożenia przez strony zgodnego oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 UPTU.

Ad. 2

W przypadku jednak uznania, iż sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości traktować należy jako dostawę terenów niezabudowanych, podatkowe konsekwencje nie ulegną zmianie.

Stosownie bowiem do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ustawodawca w art. 2 pkt 33 UPTU zdefiniował pojęcie terenów budowlanych przez które rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla obszaru, na którym znajduje się Przedmiotowa Nieruchomość, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Służewiec Przemysłowy w rejonie ul. Konstruktorskiej zatwierdzony Uchwałą numer X Rady miasta z dnia 22 listopada 2012 roku, zgodnie z którym Przedmiotowa Nieruchomość położona jest na obszarze stanowiącym tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, oznaczonym na planie symbolem M5 MW/U (centrum i północno-wschodnia cześć działki nr 5), tereny dróg wewnętrznych oznaczone na planie symbolem 16 KDW (zachodnia część działki numer 5) i tereny ulic (dróg publicznych) oznaczone na planie symbolem 9 KDD (południowa część działki nr 5).

Konsekwencją powyższego będzie konieczność opodatkowania transakcji zbycia Przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

\-oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

\-zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jednocześnie należy podkreślić, że brak aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również brak decyzji o warunkach zabudowy nie pozwala na uznanie danego terenu za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Skoro teren jest definiowany poprzez spełnienie przesłanek weryfikowanych na podstawie danych w danym akcie prawnym lub decyzji, brak tego aktu prawnego (lub decyzji) automatycznie oznacza, że przesłanki nie mogą być spełnione. Tym samym, istnienie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, jest warunkiem koniecznym dla dalszej weryfikacji przeznaczenia danego terenu.

Ponadto w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Wskazać również należy, że jak stanowi art. 43 ust 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem wolnostojącym - magazynem, budynkiem portiernii, oraz placem manewrowym, drogami wewnętrznymi i ogrodzeniem. Po nabyciu Zainteresowany podzieli posiadaną nieruchomość tak aby powstała działka gruntu o powierzchni ok. 4.300 m², na której będzie znajdować się plac manewrowy oraz budynek portiernii. Po podziale wnioskodawca zamierza sprzedać, tę część nieruchomości na której będzie budynek portiernii oraz plac manewrowy. Przyszły właściciel zakupi powyższą część nieruchomości w celu wybudowania na niej obiektu handlowego, parkingu. Jak wskazuje Wnioskodawca w toku realizacji inwestycji budynek portiernii będzie najprawdopodobniej rozebrany, jednakże na dzień sprzedaży będzie znajdował się na nieruchomości. Sprzedawana nieruchomość znajduje się na obszarze zabudowy mieszkaniowej i usług, której przeznaczenie wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy.

Kwestia wymagająca wyjaśnienia w opisanej sprawie sprowadza się do określenia, czy sprzedawana nieruchomość na której znajdować się będzie budynek portierni oraz plac manewrowy stanowi grunt zabudowany czy też należy zastosować do niej przepisy odnoszące się do dostawy terenów niezabudowanych.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Natomiast z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1a i pkt 2 ustawy Prawo budowlane wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego rozumie budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W omawianym temacie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financien: Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki.

Również rozstrzygnięcie Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-543/11 (Woningstichting Maasdriel) z dnia 17 stycznia 2013 r., wydane już na gruncie Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy podobnej sprawy. W przywołanym wyroku strony umówiły się, że sprzedający dokona rozbiórki. W dacie wydania kupującemu, nieruchomość nie miała już statusu zabudowanej. Trybunał uznał, że zwolnienie z VAT nie obejmuje dostawy terenu niezabudowanego po rozbiórce budynku, który się na nim znajdował, nawet wówczas, gdy w dniu dostawy nie zostały dokonane inne prace związane z uzbrojeniem poza wskazaną rozbiórką, o ile z ogólnej oceny okoliczności związanych z ową transakcją i istniejących w dacie dostawy włącznie z zamiarem stron - pod warunkiem, że zostanie on ustalony na podstawie obiektywnych wskazówek - wynika, że w owej dacie sporna działka była rzeczywiście przeznaczona pod zabudowę.

Zatem, jeżeli przed dostawą gruntu ze starymi budynkami rozpoczęły się ich prace rozbiórkowe, realizowane przez sprzedawcę lub na jego koszt, to przedmiotem sprzedaży będzie tylko grunt niezabudowany (przeznaczony pod zabudowę). Jeżeli jednak przed dostawą nieruchomości prace rozbiórkowe budynku jeszcze się nie rozpoczęły, mimo wydania np. decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę starego budynku - to dostawa tej nieruchomości - jeżeli budynek spełnia kryteria zwolnienia od VAT- będzie podlegała zwolnieniu od podatku, gdyż przedmiotem sprzedaży w takim przypadku jest jeszcze budynek wraz z gruntem.

Analiza powyższych orzeczeń TSUE w kontekście wskazanego opisu sprawy pozwala na uznanie, że w przedmiotowej sprawie dojdzie do sprzedaży gruntu zabudowanego, zatem należy rozważyć możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy nieruchomość zabudowana będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży była wielokrotnie wynajmowana co najmniej od 2008 r. Zatem zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy jej przyszła sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata. Powyższe prowadzi do konkluzji, że do planowanej przyszłej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazał Zainteresowany w opisie sprawy wspólnie z Nabywcą zamierza skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i złożyć przed dniem dostawy zgodne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, że wybierają opcję opodatkowania opisanej transakcji.

Jak wskazano wyżej Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy terenów zabudowanych budynkami i budowlami spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami planowana transakcja sprzedaży opisanej Nieruchomości zabudowanej będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy czym Wnioskodawca i Nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym należy uznać, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Z uwagi, że w przedmiotowej interpretacji Organ podzielił stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania, że przyszła transakcja sprzedaży nieruchomości winna być traktowana jako dostawa gruntu zabudowanego, zaś ostatnie pytanie było zadane warunkowo – Organ odstąpił od udzielenia na nie odpowiedzi.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie pytań Nr 2 i 3 przedstawionych we wniosku. W części odnoszącej się do pytania Nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie pytania Nr 1 przedstawionego we wniosku. W części odnoszącej się do pytań Nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.