Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-119/15-3/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-05-07
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie wystawiania rachunków przez zarządcę nieruchomości dzierżawcom.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; dzierżawa; faktura; podmiot-podmiot zarządzający; rachunki; współwłasność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 17 lutego 2015 r. (data wpływu 23 lutego 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 lutego 2015 r. (data wpływu 2 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania rachunków przez zarządcę nieruchomości dzierżawcom – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania rachunków przez zarządcę nieruchomości dzierżawcom. Wniosek uzupełniono w dniu 2 marca 2015 r. o dowód wpłaty uiszczenia opłaty.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Przed Sądem Rejonowym toczy się postępowanie związane z egzekucją komorniczą z ułamkowej części nieruchomości Pana J.P. w ułamku 1/3 położonej w A. Postanowieniem Sądu ustanowiono zarządcę – w osobie W.B. – ułamkowej części tej nieruchomości w ułamku 1/3 w oparciu o art. 931 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej KPC). Obowiązki zarządcy wynikają z art. 935 KPC i należą do nich m.in. cyt.:

„ § 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

§ 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą”.

Wydatkowanie przez zarządcę dochodów następuje na zasadzie art. 940, zaś nadwyżka dochodów – jeżeli wystąpi – wpłacana jest na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

Część nieruchomości jest dzierżawiona przez podmioty trzecie będące podatnikami podatku od towaru i usług VAT. Właściciel 1/3 udziału w nieruchomości Pan J.P. (zarządcą, której ułamkowej części jest W.B.) nie jest podatnikiem w podatku towarów i usług VAT.

Zarządca w osobie Wnioskodawcy W.B. będący osobą fizyczną jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Zarządca z tytułu czerpania pożytków z ułamka 1/3 z tytułu umów dzierżaw wystawia rachunek w imieniu właściciela 1/3 udziałów w nieruchomości Pana J.P.?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT, determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności. Czynności zarządcy nieruchomości ograniczają się do czynności zwykłego zarządu.

Wprawdzie zarządca podejmuje określone czynności w imieniu własnym i uprawniony jest do poboru pożytków, jednakże działa na rzecz właściciela nieruchomości w części ułamkowej, a pożytki po uwzględnieniu wydatków z dochodów – zgodnie z art. 940 i po zatwierdzeniu sprawozdania przez sąd – przekazywane muszą być na rachunek depozytowy Ministra Finansów (art. 941 KPC).

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Brzmienie tego przepisu wyraźnie wskazuje zatem, że to sąd ma decydujący głos w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości. Wynika stąd argument niesamodzielności działalności wykonywanej przez Zarządcę w rozpatrywanym przypadku. Należy również podnieść ten argument, że przedmiot dzierżawy nie należy do zarządcy oraz, że nie osiąga on korzyści z dzierżawy za wyjątkiem wynagrodzenia określonego w art. 940 ust. 1 KPC, skoro zarządca musi się rozliczyć z przychodów z umów dzierżaw zawartych na rzecz ułamkowego współwłaściciela, zaś nadwyżkę przekazać na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Korzyści z dzierżaw nie stanowią więc dla Zarządcy kwoty należnej w rozumieniu art. 29a ustawy o VAT i tym samym nie powiększają obrotu Zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez nią tytułem sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, gdyż tylko w tym zakresie jest to obrót Zarządcy.

Z tych względów Zarządca w imieniu w imieniu Pana J.P. winien wystawiać dzierżawcom rachunki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zatem każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi, bowiem usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów.

Definicja świadczenia usług ma więc charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Jedną z generalnych zasad na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.);
2.  (uchylony)
3.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Zatem okolicznością, która przesądza o wejściu w krąg podatników podatku od towarów i usług jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług decyduje zatem występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

1.  samodzielność prowadzonej działalności;
2.  odpowiedzialność za jej efekty;
3.  odpłatność.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Podstawą opodatkowania, stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119, oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że nowy art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą, zgodnie z którym podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takich dostaw.

Z opisu sprawy wynika, że przed Sądem Rejonowym toczy się postępowanie związane z egzekucją komorniczą z ułamkowej części nieruchomości Pana J.P. w ułamku 1/3. Postanowieniem Sądu ustanowiono zarządcę – w osobie Wnioskodawcy – ułamkowej części tej nieruchomości w ułamku 1/3 w oparciu o art. 931 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Obowiązki zarządcy wynikają z art. 935 KPC. Wydatkowanie przez zarządcę dochodów następuje na zasadzie art. 940 KPC, zaś nadwyżka dochodów – jeżeli wystąpi – wpłacana jest na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Część nieruchomości jest dzierżawiona przez podmioty trzecie będące podatnikami podatku od towaru i usług VAT. Właściciel 1/3 udziału w nieruchomości Pan J.P. (zarządcą, której ułamkowej części jest Zainteresowany) nie jest podatnikiem w podatku towarów i usług VAT. Zarządca w osobie Wnioskodawcy będący osobą fizyczną jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zarządca z tytułu czerpania pożytków z ułamka 1/3 z tytułu umów dzierżaw wystawia rachunek w imieniu właściciela 1/3 udziałów w nieruchomości.

W niniejszej sprawie istotnym jest więc ustalenie, czy Wnioskodawca jako zarządca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu umów dzierżaw 1/3 udziałów w nieruchomości objętych zarządem, czy też współwłaściciel (właściciel 1/3 udziałów w nieruchomości) jest podatnikiem z tytułu ww. usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), zwanej dalej k.c.

Zgodnie z art. 195 k.c., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem.

Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 k.c. – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 Kodeksu cywilnego oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101, z późn. zm.), zwanej dalej K.p.c.

Na mocy art. 203 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c., zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c., zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c., zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości, bądź sądu. Przy czym w ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu zarządca jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Na podstawie powyższych okoliczności nie ulega zatem wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Odbiorcami usług zarządcy są współwłaściciele nieruchomości, co do której ustanowiony został zarząd przez sąd. Zarządca jest zatem podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie ustalone i przyznane przez sąd. Natomiast nie jest podatnikiem zarządca w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Kwoty wpłacane przez dzierżawców tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie współwłaścicieli nieruchomości i to oni są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonych usług dzierżawy. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nieruchomości nie tracą bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. Wnioskodawca pobiera powyższe opłaty i przekazuje je na rachunek współwłaścicieli jednak należy mieć na względzie, że czynność ta wykonywana jest przez zarządcę w ramach czynności zarządu, a zarządca nie jest ponadto uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków.

Wskazać dodatkowo należy, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 693 § 1 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.).

Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaściciela (właściciela 1/3 udziałów w nieruchomości) czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciel jest bowiem beneficjentem tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 k.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c., zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 k.c. Korzyść w postaci całości czynszu z dzierżawy nieruchomości zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy i tym samym nie powiększa sprzedaży zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

W tym miejscu warto odnieść się również do wyroku Naczelnego Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 820/11, w którym Sąd stwierdził m.in.: „(…) Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Sytuacja jego w tym przypadku nie odbiega więc od sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że obrotem jego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd” (…).

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz dzierżawcy usługi dzierżawy nieruchomości w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielem nieruchomości a dzierżawcą. To współwłaściciel świadczy ww. usługę dzierżawy, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciel jest w istocie wydzierżawiającym i dla tej usługi jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dzierżawy 1/3 udziałów w nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego. Tym samym wpłata dzierżawcy z tytułu dzierżawy ww. udziału stanowi dla współwłaściciela nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Podstawa opodatkowania odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsz z dzierżawy nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego jest zapłatą z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaściciela i w związku z tym to on ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnego czynszu, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

W kwestii wystawiania dokumentów sprzedaży, którymi w podatku od towarów i usług są faktury należy wyjaśnić, że jak stanowi art. 106b ust. 1 i ust. 2 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Ponadto należy wskazać, że przepisy dotyczące podatku od towarów i usług nie przewidują dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu przez wystawienie rachunku.

Wyjaśniając zatem przedstawione we wniosku wątpliwości wskazać należy, że Wnioskodawca (zarządca nieruchomości) nie jest podatnikiem podatku VAT w zakresie należności pobieranych na rzecz współwłaściciela nieruchomości. Zapłata z tytułu dzierżawy jest sprzedażą współwłaściciela nieruchomości, zatem to współwłaściciel nieruchomości, a nie jej zarządca (Zainteresowany) jest obowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu dzierżawy tej nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczania w deklaracji VAT jedynie własnego wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością otrzymanego od współwłaściciela nieruchomości. Tym samym brak jest podstaw do wystawienia przez Wnioskodawcę jako zarządcy rachunków w imieniu właściciela 1/3 udziału w nieruchomości z tytułu umów dzierżawy.

Należy wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Chcąc uzyskać interpretacje indywidualne powinni oni wystąpić z odrębnymi wnioskami o ich udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.