Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.126.2020.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-28
Teza: opodatkowanie przenoszenia na najemcę opłaty za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; operator; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. poszczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 lutego 2020 r. (data wpływu 18 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania przenoszenia na najemcę opłaty za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2020 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania przenoszenia na najemcę opłaty za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jestem czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest również właścicielem lokalu mieszkalnego, znajdującego się w budynku mieszkalnym (PKOB 112), położonym w centrum B. (dalej Lokal), który zamierza przeznaczyć na cele wynajmu krótkoterminowego. Lokal posiada pełną funkcjonalność (tj. doprowadzone przyłącza wszystkich mediów, łazienkę, aneks kuchenny, część dzienną i sypialną), jest w pełni umeblowany i kompletnie wyposażony, umożliwiając zaspokojenie potrzeb potencjalnych klientów zainteresowanych krótkotrwałym pobytem w Lokalu. Wnioskodawca nie zamierza i nie będzie realizował funkcji wynajmu lokalu na cele mieszkaniowe. Celem Wnioskodawcy jest, przy pomocy zakupionego lokalu mieszkalnego, świadczenie usług zakwaterowania, polegających na oddaniu lokalu mieszkalnego na cele krótkotrwałego pobytu, nie połączone ze świadczeniem innych usług. W opinii Wnioskodawcy, taka usługa stanowi usługę określoną w PKWIU jako usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (PKWIU 55.2).

Z uwagi na brak możliwości aktywnego pozyskiwania klientów oraz faktycznego zarządzania Lokalem aktualnie Wnioskodawca rozważa nawiązanie współpracy z firmą (podmiotem gospodarczym wpisanym do KRS) zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów (dalej Operator).

Wnioskodawca rozważa następujący wariant tej współpracy

*   zawarcie pomiędzy właścicielem (jako Wynajmującym) oraz Operatorem (jako Najemcą) umowy najmu na cele krótkotrwałego wynajmu Lokalu, na podstawie której Wnioskodawca odda do dyspozycji Najemcy za wynagrodzeniem w postaci czynszu Lokal wyłącznie na cele dalszego podnajmu Lokalu w celu świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania (Umowa najmu).

Po zawarciu z Operatorem umowy najmu, umowa ta będzie obligować Operatora do dalszego podnajmu wyłącznie w celu świadczenia usług najmu krótkoterminowego. W ramach realizacji umowy Lokal będzie podnajmowany przez Operatora na rzecz odbiorców końcowych, na podstawie umów podnajmu w celu zakwaterowania, zawieranych przez Operatora we własnym imieniu. Przeznaczenie Lokalu przez Operatora dla innych celów, niż najem krótkoterminowy, będzie uprawniać Wnioskodawcę do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie z umową najmu Wnioskodawca zobowiązuje się do ubezpieczenia Lokalu ponoszenia kosztów jego remontów, opłaty miesięcznego czynszu do Wspólnoty mieszkaniowej, opłat za media (prąd, gaz). Wszystkie pozostałe koszty związane z używaniem Lokalu przez klientów ponoszone będą przez Operatora. Operator zawierać będzie z Klientami we własnym imieniu umowy na usługę krótkoterminowego zakwaterowania, świadczyć będzie bieżącą obsługę klientów, udostępniać klientom Lokal i sprawdzać jego stan po zakończeniu pobytu, przygotowywać Lokal do kolejnego wynajmu, dokonywać bieżących napraw, przyjmować rozliczenia za wynajem lokalu na swoje konto bankowe lub do swojej kasy, wystawiać faktury i paragony sprzedaży.

Z tytułu udostępnienia Lokalu w celu świadczenia usług najmu krótkoterminowego. Operator płacić będzie miesięczny czynsz, określony w zawartej umowie. Czynsz ten płatny będzie z góry na początku każdego miesiąca. Operatorowi zostanie wystawiona faktura VAT w której zostanie wykazana kwota do zapłaty ( netto + 23% podatku VAT).

Ponadto Operator będzie obciążony kosztami takimi jak :

1.  energia elektryczna.
2.  energia gazowa.
3.  czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Ad.1 i ad.2

Wnioskodawca nadmienia, że Operator nie został przez Wnioskodawcy upoważniony na podpisanie odrębnych umów z dostawcami energii gazowej i energii elektrycznej. Faktury za zużycie energii gazowej i energii elektrycznej (według wskazań liczników) wystawiane są przez dostawców (…) na nazwisko Wnioskodawcy i nr NIP Wnioskodawcy. Następnie Wnioskodawca wystawia fakturę VAT obciążająca Operatora (netto + 23% VAT zgodnie ze stawką VAT wykazaną przez dostawcę energii).

Ad.3

Jako właściciel lokalu, Wnioskodawca otrzymuje od Wspólnoty Mieszkaniowej informację „notę” za media dotyczących części wspólnych oraz inne opłaty tzw. „czynsz do wspólnoty”. Wnioskodawca należność reguluje - przelewem bankowym ze swojego konta. Wspólnota Mieszkaniowa nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Dla przypomnienia - lokal którego dotyczą opłaty jest wynajmowany przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego innemu podmiotowi (czynnemu podatnikowi VAT) z przeznaczeniem innym niż mieszkaniowe i opodatkowany stawką 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wystawiając fakturę VAT (Operatorowi) tytułem „zwrot kosztów czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej” winno naliczać podatek VAT ze stawką 23% ?

Stanowisko Wnioskodawcy

Wnioskodawca uważa, że powinna być wystawiona na rzecz Operatora faktura VAT „zwrot kosztów czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej” kwota netto + 23% podatek VAT.

Odnosząc się do określenia podstawy opodatkowania należy stwierdzić, że w zgodnie z art. 29a ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust 4 i 5. jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 cyt. ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje

podatki, cła. opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy

W myśl art. 29a ust 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty:

udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen. uwzględnionych w momencie sprzedaży;

otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W przedmiotowej sprawie w pierwszej kolejności należy określić stawkę podatku dla samej usługi najmu lokalu na rzecz operatora.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednakże, na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu/dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

W załączniku nr 3 do ustawy, stanowiącym „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy obowiązującym od dnia 1 stycznia 2019 r. stawką podatku 8%) pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, czynny podatnik VAT, jest właścicielem lokalu mieszkalnego, znajdującego się w budynku mieszkalnym (PKOB 112), który zamierza przeznaczyć na cele wynajmu krótkoterminowego. Celem Wnioskodawcy jest, przy pomocy zakupionego lokalu mieszkalnego, świadczenie usług zakwaterowania, polegających na oddaniu lokalu mieszkalnego na cele krótkotrwałego pobytu, nie połączone ze świadczeniem innych usług. W opinii Wnioskodawcy, taka usługa stanowi usługę określoną w PKWIU jako usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (PKWIU 55.2).

Z uwagi na brak możliwości aktywnego pozyskiwania klientów oraz faktycznego zarządzania Lokalem aktualnie Wnioskodawca rozważa nawiązanie współpracy z firmą (podmiotem gospodarczym wpisanym do KRS) zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów (dalej Operator). Wnioskodawca rozważa następujący wariant tej współpracy, tj. zawarcie pomiędzy właścicielem (jako Wynajmującym) oraz Operatorem (jako Najemcą) umowy najmu na cele krótkotrwałego wynajmu Lokalu, na podstawie której Wnioskodawca odda do dyspozycji Najemcy za wynagrodzeniem w postaci czynszu Lokal wyłącznie na cele dalszego podnajmu Lokalu w celu świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania (Umowa najmu).

Po zawarciu z Operatorem umowy najmu, umowa ta będzie obligować Operatora do dalszego podnajmu wyłącznie w celu świadczenia usług najmu krótkoterminowego. W ramach realizacji umowy Lokal będzie podnajmowany przez Operatora na rzecz odbiorców końcowych, na podstawie umów podnajmu w celu zakwaterowania, zawieranych przez Operatora we własnym imieniu. Operator zawierać będzie z Klientami we własnym imieniu umowy na usługę krótkoterminowego zakwaterowania, świadczyć będzie bieżącą obsługę klientów, udostępniać klientom Lokal i sprawdzać jego stan po zakończeniu pobytu, przygotowywać Lokal do kolejnego wynajmu, dokonywać bieżących napraw, przyjmować rozliczenia za wynajem lokalu na swoje konto bankowe lub do swojej kasy, wystawiać faktury i paragony sprzedaży.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W związku z faktem, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Najemca podnajmując przedmiotowe apartamenty osobom trzecim na cele krótkotrwałego zakwaterowania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie działać we własnym imieniu, to nie będzie miał zastosowania w przedmiotowej sprawie art. 8 ust. 2a ustawy. Czynności wykonywane przez Najemcę będą wykonywane przez niego i Najemca będzie je wykonywał w swoim imieniu, zatem w tym zakresie Wnioskodawca nie będzie brał udziału w świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania świadczonych przez Najemcę.

Należy jednocześnie zauważyć, że właściciel lokalu (Wnioskodawca) wynajmując go podmiotowi, który zamierza wykorzystywać ten lokal do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania innym osobom trzecim nie stanie się przez to podmiotem świadczącym tego typu usługi (krótkotrwałego zakwaterowania). Zatem, to Najemca będzie zajmował się zakwaterowaniem osób tam zamieszkujących, natomiast Wnioskodawca będzie świadczył usługi najmu na rzecz podmiotu, który będzie świadczył usługi krótkotrwałego zakwaterowania.

Wobec powyższego, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym planowany przez Wnioskodawcę wynajem nieruchomości - lokalu na rzecz Najemcy, który zamierza wykorzystywać ten lokal do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania innym osobom trzecim, będzie opodatkowany stawką podstawową w wysokości 23% w oparciu o art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przechodząc do kwestii opodatkowania kwoty czynszu do Wspólnoty, którą Wnioskodawca obciąża Operatora wskazać należy, że:

Jak stanowi art. 7 ust. 8 ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Jak już wyżej wskazano, w świetle art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” towarów lub usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347, s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Według art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Z przepisu tego wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca rozważa nawiązanie współpracy z firmą zajmującą się profesjonalną obsługą wynajmu apartamentów (z Operatorem). Zawarta umowa będzie obligować Operatora do dalszego podnajmu wyłącznie w celu świadczenia usług najmu krótkoterminowego.

Z tytułu udostępnienia lokalu w celu świadczenia usług najmu krótkoterminowego, Operator będzie płacił czynsz miesięczny, określony w zawartej umowie. Ponadto będzie obciążany kosztami takimi jak:

*   energia elektryczna,
*   energia gazowa,
*   czynsz do wspólnoty mieszkaniowej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania czynszu do wspólnoty mieszkaniowej.

Aby rozstrzygnąć ww. zagadnienie, należy ustalić, czy czynsz do wspólnoty, którym Wnioskodawca obciąża Operatora stanowi element kalkulacyjny czynszu należnego Wnioskodawcy za najem lokalu jako jednej kompleksowej usługi czy też stanowi wynagrodzenie za odrębne i niezależne od usługi najmu świadczenie opodatkowane według właściwej dla tej czynności

Odnosząc się do problematyki świadczenia złożonego, należy wskazać, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności, świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy brać pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

Zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji, gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej czy gazu, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów.

W sentencji orzeczenia TSUE orzekł, że: „artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z dnia 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.”

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

W świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku czynszu do wspólnoty mieszkaniowej, którym Wnioskodawca zamierza obciążać Najemcę nie powinien być uważany za wynagrodzenie za odrębne świadczenie od samej usługi najmu lokalu.

W takiej sytuacji przyjąć należy, że ww. opłata za czynsz stanowi element kalkulacyjny czynszu najmu, a zatem zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, będzie wliczona do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu. Konsekwentnie należy ją opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu, w rozpatrywanej sprawie – stawką podstawową w wysokości 23%. Tym samym jako element kalkulacyjny czynszu powinien być udokumentowany jedną fakturą za najem lokalu, a nie odrębną fakturą, jak zamierza to robić Wnioskodawca.

Zatem z uwagi na powyższe uzasadnienie, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs. ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, 567 i 568).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.