Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-924/10-7/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-02-28
Teza: 1. Czy do poniesionych kosztów budowy domu Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki udokumentowane tylko aktem notarialnym (np. zakup działki) lub umową z wykonawcą (np. z architektem w sprawie wykonania projektu domu), czy tyko fakturami? Czy nie ma znaczenia, na którego z małżonków jest wystawiona faktura? 2. Czy wydatki poniesione na spłatę kredytu (gdy kredyt zaciągnięty jest w walucie obcej), gdzie kwota zwrotu kapitału jest wyższa od otrzymanej pożyczki, Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu? 3. Czy zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 6c i pkt 6e, do dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych Wnioskodawczyni może zaliczyć różne opłaty dokonane na podstawie Decyzji wydanych przez Burmistrza Miasta, związane z wymaganymi uzgodnieniami, dotyczącymi budowy oraz poniesione opłaty skarbowe?
Słowa kluczowe: dokumentacja; faktura; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10.11.2010 r. (data wpływu do tutejszego organu podatkowego 29.11.2010 r.) oraz w piśmie z dnia 01.02.2011 r. (data nadania 02.02.2011 r., data wpływu 03.02.2011 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 24.01.2011 r. Nr IPPB4/415-924/10-2/MP (data nadania 24.01.2011 r., data odbioru 27.01.2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków z tytułu odpłatnego zbycia domu **jest:**

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zakwalifikowania do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zakup działki budowlanej, zapłaty za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa), zapłata za projekt domu, opłaty skarbowe i opłaty dokonane na podstawie decyzji administracyjnych oraz pozostałe koszty poniesione w związku z budową domu,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zakwalifikowania do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego w CHF.

UZASADNIENIE

W dniu 29.11.2010 r. do tutejszego organu został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków z tytułu odpłatnego zbycia domu oraz zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 01.10.2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 177.000 zł. Mieszkanie to zakupiła przed dniem 31.12.2006 r., będąc już mężatką, ze środków pochodzących z majątku odrębnego. Wnioskodawczyni wskazała, że ww. lokal mieszkalny znajduje się na terenie Polski. Związek małżeński został zawarty w dniu 14.08.2004 r. i nie została podpisana żadna umowa dotycząca majątków małżonków, tzw. intercyza. Między małżonkami istnieje wspólność ustawowa małżeńska. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które Wnioskodawczyni zakupiła z majątku odrębnego nie zostały wniesione umową rozszerzającą wspólność majątkową, ale faktycznie zostały wykorzystane do sfinansowania budowy wspólnego domu.

Wnioskodawczyni poinformowała, iż od 2004 r. mieszka wraz z mężem poza granicami Polski w Irlandii, gdzie znajduje się ich centrum interesów życiowych, tam pracują i rozliczają podatki. Wnioskodawczyni nie osiąga żadnych dochodów w Polsce (jest umowa między państwem, w którym mieszka i pracuje, a Polską o unikaniu podwójnego opodatkowania). Wnioskodawczyni wskazała, iż w sprzedanym mieszkaniu nigdy nie była zameldowana i nigdy nie korzystała z możliwości odliczania odsetek od kredytu w ramach tzw. ulgi odsetkowej. Po sprzedaży zgodnie z przepisami złożyła PIT-23 oraz oświadczenie, że środki uzyskane ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczy na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. W dniu 07.05.2008 r. wspólnie z mężem podpisała przedwstępną umowę kupna działki budowlanej znajdującej się na terenie Polski, za kwotę 160.000 zł, wpłacając przy tym zaliczkę w wys. 9.000 zł na rzecz sprzedających oraz koszty notariusza wraz z podatkiem od czynności cywilno prawnych w wys. 930 zł. Następnie w dniu 15.09.2008 r. wraz z mężem podpisała umowę kupna działki budowlanej. Na pozostałą do zapłaty kwotę wraz z kosztami agencji oraz notariusza małżonkowie zaciągnęli w sierpniu 2008 r. kredyt bankowy w banku w Polsce w walucie (CHF). Budowę domu rozpoczęto w czerwcu 2009 r. i do dnia zakończenia budowy (stanu surowego domu), wydatki na ten cel były ponoszone zarówno ze środków własnych, jak i środków uzyskanych ze sprzedaży prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W początkowej fazie budowy płacone były firmie budowlanej zaliczki z własnych środków, a fakturę rozliczeniową, która została wystawiona w dniu 06.10.2009 r. na małżonków, Wnioskodawczyni zapłaciła ze środków uzyskanych ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego (akt notarialny sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 01.10.2009 r.). W chwili obecnej małżonkowie zmienili plany życiowe, przerwali budowę i zamierzają sprzedać dom. Wnioskodawczyni ma wątpliwości, jak zakwalifikować poniesione koszty, gdyż w Jej rozumowaniu, w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego przed 31.12.2006 r. podatek powinien być rozliczany na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., zgodnie z art. 28 ust. 2, który mówi, iż podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wys. 10% uzyskanego przychodu, ale zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie o zamiarze przeznaczenia tego przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w powiązaniu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a),c),e) i takie oświadczenie zostało złożone przez Wnioskodawczynię.

Natomiast podatek z odpłatnego zbycia domu, który został wybudowany w 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem musi obliczyć, opierając się na ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obwiązującym od 01.01.2009 r. - art. 30e ust. 1, 2,4 pkt 1, w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), tzn. podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, gdzie podstawą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, kupiła z tzw. normatywem (tzn. z obowiązkiem spłaty doliczonej do czynszu comiesięcznej raty kredytu, który został zaciągnięty przez spółdzielnię mieszkaniową przy budowie osiedla). W chwili sprzedaży przedmiotowego prawa do lokalu, Wnioskodawczyni była zmuszona do spłaty całego kredytu ciążącego na tym lokalu, gdyż potencjalni kupujący nie byli zainteresowani kupnem obciążonego normatywem lokalu. Kwota spłaty wyniosła 20.000 zł. Kwotę tę Wnioskodawczyni zapłaciła częściowo z otrzymanego od kupujących, przy podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, zadatku i częściowo z majątku wspólnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 24.01.2011 r. Nr IPPB4/415-924/10-2/MP (data nadania 24.01.2011 r., data doręczenia 27.01.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia tego wniosku poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego oraz dostarczenia pełnomocnictwa, z którego wynika prawo do występowania w imieniu Wnioskodawczyni, przez Panią K. B.

Pismem z dnia 01.02.2011 r. (data nadania 02.02.2011 r., data wpływu 03.02.2011 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła powyższe w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Które z wydatków poniesionych na budowę domu Wnioskodawczyni może zaliczyć jako wydatki na własne cele mieszkaniowe w pełnej wysokości, a które tylko w 50% z uwagi na współwłasność?
2.  Czy faktury wystawione tylko na męża Wnioskodawczyni może zaliczyć do swoich wydatków, czy tylko te wystawione na siebie? Jak traktować faktury wystawione na oboje małżonków?
3.  Czy spłacony kredyt (choćby w części - do dnia upływu terminu rozliczenia podatku dochodowego lub w przypadku sprzedaży domu spłacony przez potencjalnego kupującego) zaciągnięty wspólnie z mężem na zakup działki budowlanej Wnioskodawczyni może zaliczyć do swoich wydatków w całości, czy tylko w połowie?
4.  Czy do poniesionych kosztów budowy domu Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki udokumentowane tylko aktem notarialnym (np. zakup działki) lub umową z wykonawcą (np. z architektem w sprawie wykonania projektu domu), czy tyko fakturami? Czy nie ma znaczenia, na którego z małżonków jest wystawiona faktura?
5.  Czy wydatki poniesione na spłatę kredytu (gdy kredyt zaciągnięty jest w walucie obcej), gdzie kwota zwrotu kapitału jest wyższa od otrzymanej pożyczki, Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?
6.  Czy zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 6c i pkt 6e, do dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych Wnioskodawczyni może zaliczyć różne opłaty dokonane na podstawie Decyzji wydanych przez Burmistrza Miasta, związane z wymaganymi uzgodnieniami, dotyczącymi budowy oraz poniesione opłaty skarbowe?
7.  Czy Wnioskodawczyni może zaliczyć kwotę 20.000 zł w koszty uzyskania przychodu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 4, 5 i 6, natomiast odpowiedź na pytania Nr 1, 2, 3 i 7 zostanie rozpatrzona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, do kosztów obniżających przychód zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6e może zaliczyć:

*   zakup działki budowlanej – zgodnie z aktem notarialnym,
*   opłata notarialna + podatek PCC + koszty sądowe, na podstawie faktury,
*   wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego w CHF, gdyby spłata nastąpiła w wyższej kwocie, niż otrzymany kredyt,
*   zapłata za projekt domu na podstawie umowy z architektem,
*   opłaty skarbowe i opłaty dokonane na podstawie wydanych decyzji administracyjnych i uzgodnień dotyczących budowy domu,
*   opłaty poniesione za wybudowanie przyłączy energii elektrycznej, wody i gazu na podstawie faktur,
*   opłaty za wodę i energię elektryczną poniesione podczas budowy domu na podstawie faktur,
*   zapłata dla firmy budowlanej za wykonane usługi na podstawie faktur,
*   zapłata za materiały potrzebne do wybudowania instalacji odgromowej i odwodnieniowej (faktury),
*   zapłata za ogłoszenia w Internecie w sprawie sprzedaży domu (na podstawie przelewu), a także ewentualna zapłata dla biura nieruchomości pośredniczącego w sprzedaży domu na podstawie faktury.

Dla przykładu Wnioskodawczyni wskazała, że:

sprzedaż domu za kwotę (przychód) - 500.000,00 zł,

poniesione koszty - 400.000,00 zł,

podstawa opodatkowania (dochód) - 100.000,00 zł (stanowiąca różnicę pomiędzy przychodem, a kosztami) zgodnie z art. 30e ust. 1,2 podatek 19% z kwoty 100.000, tj. 19.000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej zakwalifikowania do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na zakup działki budowlanej, zapłaty za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa), zapłata za projekt domu, opłaty skarbowe i opłaty dokonane na podstawie decyzji administracyjnych oraz pozostałe koszty poniesione w związku z budową domu, uznaje się za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej możliwości zakwalifikowania do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego w CHF, należy uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 3 ust. 1a cytowanej ustawy, za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1.  posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2.  przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Natomiast art. 3 ust. 2a przytoczonej ustawy stanowi, że osoby fizyczne nie posiadające na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się, zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepis art. 4a tej ustawy stanowi, iż wymienione wyżej przepisy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu (Dz. U. z 1996 r. Nr 29, poz. 129 i z 2000 r. Nr 53, poz. 650), dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (w tym dochód z gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowane w tym drugim Państwie.

W związku z powyższym wobec osoby nieposiadającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, która uzyskuje dochody z nieruchomości położonej na terytorium Polski mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przestawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 15.09.2008 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła prawo własności działki budowlanej. Pieniądze na zakup pochodziły w części z kredytu bankowego zaciągniętego w sierpniu 2008 r. przez małżonków, w banku w walucie (CHF). Budowę domu rozpoczęto w czerwcu 2009 r. i do dnia zakończenia budowy (stanu surowego domu), wydatki na ten cel ponoszono zarówno ze środków własnych, jak i środków uzyskanych ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego. W początkowej fazie budowy płacone były firmie budowlanej zaliczki z własnych środków, a fakturę rozliczeniową, która została wystawiona w dniu 06.10.2009 r. na małżonków, Wnioskodawczyni zapłaciła ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębny majątek Wnioskodawczyni (akt notarialny sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 01.10.2009 r.). W chwili obecnej małżonkowie zmienili plany życiowe, przerwali budowę i zamierzają sprzedać dom.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera w swej treści definicji nieruchomości, stąd też należy się odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego należy uznać, iż w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nabycie nieruchomości nastąpiło w 2008 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w 2008 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego – będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem poniosła koszty związane z zakupem oraz wybudowaniem przedmiotowej nieruchomości, tj.: koszty zakupu działki wraz z kosztami notarialnymi, podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz kosztami sądowymi, koszty spłaconego kredytu bankowego, koszty prac związanych z wybudowaniem domu oraz koszty ogłoszenia w Internecie w sprawie sprzedaży domu, a także ewentualna zapłata dla biura nieruchomości pośredniczącego w sprzedaży domu.

Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jak już wskazano powyżej, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia a udokumentowanymi kosztami nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, powiększonymi o nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości i były poczynione w czasie jej posiadania.

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć opłaty związane ze zbyciem nieruchomości, np. zapłata dla biura obrotu nieruchomościami tytułem pośrednictwa w sprzedaży domu lub zapłata za ogłoszenia w Internecie w sprawie sprzedaży domu. Należy jednak podkreślić, iż koszty odpłatnego zbycia muszą być ściśle związane i poniesione w związku ze sprzedażą domu. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia oraz opłaty poniesione w związku z nabyciem, a także udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Tak więc określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. Przy czym kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na prowadzoną budowę domu dla celów podatkowych winna być udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci faktur VAT.

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości kwoty spłaconego kredytu. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na zakup działki, lecz wyłącznie koszty nabycia działki, na której został wybudowany przedmiotowy budynek mieszkalny oraz koszty prac wybudowania domu. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

W związku z powyższym tylko te wydatki, które mają wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Organ podatkowy weryfikujący możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków z tytułu odpłatnego zbycia domu uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów, z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takim dokumentami mogą być m. in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Bez względu na fakt, czy jako nabywca na fakturach VAT dokumentujących wydatki poniesione na wybudowanie domu będzie wskazana tylko Wnioskodawczyni sama, czy też wspólnie z mężem, faktury takie będą stanowiły potwierdzenie poniesienia tychże wydatków.

Jednocześnie należy podkreślić, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na prowadzoną budowę domu dla celów podatkowych winna być udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Takimi dokumentami mogą być, m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej jako dowód dopuszcza wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię – jednego ze współwłaścicieli sprzedanej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli –męża Wnioskodawczyni.

Mąż Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem.

Zauważyć należy, iż w przedmiotowej sprawie, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, tut. Organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Organ wydający interpretację opiera się bowiem wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Do postępowania w sprawie wydania pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego. To po stronie podatnika spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia wszystkie wymagane przesłanki czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym.

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie odniósł się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.