Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1167/11/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-17
Teza: w zakresie określenia skutków podatkowych, jakie dla Wnioskodawcy powstają w związku z wykonaniem przez Zarządcę nieruchomości remontu nieruchomości stanowiącej współwłasność ww. podmiotów
Słowa kluczowe: koszt; podmiot-podmiot zarządzający; remonty; świadczenie-świadczenie nieodpłatne
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011r. (wpływ do tut. Biura 17 listopada 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia skutków podatkowych, jakie dla Wnioskodawcy powstają w związku z wykonaniem przez Zarządcę nieruchomości remontu nieruchomości stanowiącej współwłasność ww. podmiotów, w części w jakiej:

*   wydatki na remont zrekompensowane zostają uzyskanym przez Zarządcę udziałem w przychodzie należnym od Wnioskodawcy – **jest prawidłowe**,
*   ww. wydatki przekraczają wskazany powyżej udział – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie określenia skutków podatkowych, jakie dla Wnioskodawcy powstają w związku z wykonaniem przez Zarządcę nieruchomości remontu nieruchomości stanowiącej współwłasność ww. podmiotów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W październiku 2011r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, której głównym przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi oraz działalność konsultingowa. Do przedmiotowej działalności Wnioskodawca „wniósł” jako towary handlowe dwie nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości kupił w 2011r. wspólnie z żoną (w ramach ustawowej wspólności majątkowej) jeszcze przed rozpoczęciem prowadzenia działalności.

Jeden z budynków jest pusty i będzie przekształcony z użytkowego w mieszkalny (13 mieszkań).

W drugim budynku znajduje się 27 mieszkań z czego 3-4 mieszkania są puste, natomiast pozostałe mieszkania są zajmowane przez lokatorów. Wnioskodawca jest właścicielem 2/3 udziałów w drugiej nieruchomości. Pozostałe 1/3 udziałów należy do Spółki z o.o. (określanej w dalszej części skrótem „Zarządca”). Z tą spółka Wnioskodawca podpisał umowy na zarządzanie obydwiema nieruchomościami oraz udzielił jej pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących tych nieruchomości. Spółka ta ma za zadanie dokonać komercjalizacji tych nieruchomości. W ramach umowy dotyczącej komercjalizacji drugiej nieruchomości Zarządca ma dokonać m.in. remontu tej nieruchomości z własnych środków. Tytułem wynagrodzenia za wykonane czynności w zakresie remontu i komercjalizacji Zarządca ma otrzymać od Wnioskodawcy wynagrodzenie w wysokości 25% zysku netto osiągniętego przez Wnioskodawcę po sprzedaży 20 lokali, przy czym zapłata wynagrodzenia za sprzedaż ostatnich 7 lokali nastąpi po zaksięgowaniu zapłaty za ostatni z nich. Wnioskodawca wskazuje, iż obecnie z lokatorami zamieszkującymi ta nieruchomość są podpisane nowe umowy na czas określony i w ciągu 2-3 lat mieszkania mają zostać sprzedane. Obydwie nieruchomości zostały nabyte aktem notarialnym i bez podatku VAT. W związku z zakupem pierwszej nieruchomości Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT ze stawką „ZW”. Nieruchomość ta również wymaga znacznych nakładów o charakterze remontowo-adaptacyjno-ulepszeniowym. Wydatki na ulepszenie tej nieruchomości zostaną poniesione wyłącznie przez Wnioskodawcę i przekroczą 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Po przeprowadzeniu tych prac, z ww. budynków zostaną wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, które następnie będą sprzedawane w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przy czym żadne z wyodrębnionych w obu nieruchomościach mieszkań nie przekroczy 150m2 powierzchni użytkowej. Nakłady poniesione przez zarządcę na remont i modernizację drugiej nieruchomości również nie przekroczą 30% wartości początkowej całego obiektu (wspólnych udziałów współwłaścicieli).

Wnioskodawca ewidencjonuje zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy remont nieruchomości przeprowadzony przez Zarządcę w części przypadającej na posiadane przez Wnioskodawcę 2/3 udziałów spowoduje powstanie po jego stronie przysporzenia majątkowego, czy też nie wywoła u niego żadnych skutków podatkowych z uwagi na zapisy umowy o współpracy i późniejszym podziale zysków?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, remont przez Zarządcę całej nieruchomości, w której Wnioskodawca posiada 2/3 udziałów nie spowoduje po Jego stronie konieczności rozpoznawania dodatkowych przychodów, czy przysporzeń majątkowych w myśl art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwestie remontu tej nieruchomości zostały ujęte w umowie o współpracy pomiędzy Wnioskodawcą a Zarządcą, w której to Zarządca zobowiązał się do dokonania prac remontowych w zamian za udział w zysku ze sprzedaży mieszkań wyodrębnionych z tej nieruchomości. W związku z czym, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi żadne nieodpłatne świadczenie.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z ogólną regułą zawartą w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 8 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej jest również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczonych zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 1 pkt 125.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Jednocześnie ustawodawca nie sprecyzował, co należy rozumieć poprzez pojęcie „nieodpłatny”. Przepisy ustawy o podatku dochodowym określają jedynie sposoby i kryteria ustalania wartości nabytych nieodpłatnie rzeczy (praw) albo nieodpłatnych świadczeń.

Na gruncie języka polskiego „nieodpłatny” znaczy tyle co: „nie wymagający opłaty; taki, za który się nie płaci; bezpłatny” (Nowy Słownik Języka Polskiego, PWN, 2003 r.).

W świetle powyższego, uznać należy, iż dla celów podatkowych, przez nieodpłatne świadczenie rozumie się te wszystkie zdarzenia prawne lub gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie w majątku podatnika mające konkretny wymiar finansowy. Wskazać przy tym należy, iż zgodnie z art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., iż Wnioskodawca jest właścicielem 2/3 udziałów w jednej z nieruchomości nabytych w 2011r. Pozostałe 1/3 udziałów należy do Spółki z o.o. (Zarządcą). Z tą spółką Wnioskodawca podpisał umowę m.in. na zarządzanie ww. nieruchomością oraz udzielił jej pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących tej nieruchomości. Spółka ta ma za zadanie dokonać komercjalizacji tej nieruchomości. W ramach umowy dotyczącej komercjalizacji tej nieruchomości Zarządca ma dokonać m.in. remontu nieruchomości z własnych środków. Tytułem wynagrodzenia za wykonane czynności w zakresie remontu i komercjalizacji Zarządca ma otrzymać od Wnioskodawcy wynagrodzenie w wysokości 25% zysku netto osiągniętego przez Wnioskodawcę po sprzedaży 20 lokali, przy czym zapłata wynagrodzenia za sprzedaż ostatnich 7 lokali nastąpi po zaksięgowaniu zapłaty za ostatni z nich.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż nie stanowi nieodpłatnego świadczenia na rzecz Wnioskodawcy poniesienie przez Zarządcę nieruchomości wydatków na remont nieruchomości wspólnej (wyodrębnionych prawnie lokali) do wysokości należnego mu od Wnioskodawcy wynagrodzenia, stanowiącego udział w zysku ze zbycia lokali, z uwzględnieniem proporcji w udziale w zysku z posiadania rzeczy wspólnej. Nadwyżka ponad tę kwotę, stanowi dla Wnioskodawcy nieodpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 14 ust. 1 pkt 8, w związku z art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie określenia skutków podatkowych, jakie dla Niego powstają w związku z wykonaniem przez Zarządcę nieruchomości remontu nieruchomości stanowiącej współwłasność ww. podmiotów, w części w jakiej:

*   wydatki na remont zrekompensowane zostają uzyskanym przez Zarządcę udziałem w przychodzie należnym od Wnioskodawcy – jest prawidłowe,
*   ww. wydatki przekraczają wskazany powyżej udział – jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 3, 5 i 6 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Do wniosku dołączono dokumenty źródłowe. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.