Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-205/13-4/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-02
Teza: zakres skutków podatkowych zawarcia transakcji sprzedaży.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 17.04.2013 r. (data wpływu 22.04.2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia uzupełnionym pismem z dnia 20.06.2013 r. (data nadania 20.06.2013 r., data wpływu 24.06.2013 r.) na wezwanie z dnia 11.06.2013 r. (data doręczenia 13.06.2013 r.) Nr IPPB2/436-205/13-2/AF o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia transakcji sprzedaży - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22.04.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia transakcji sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „B. O.”) posiada siedzibę na terytorium Polski i jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Przedmiotem działalności BO jest świadczenie usług najmu powierzchni biurowych. Jedynym udziałowcem B. O. jest spółka B. C Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedawca” lub „B. C”).

B. C. w 2008 roku była właścicielem nieruchomości, na którą składały się m. in. niewykończone lokale niemieszkalne (lokale biurowe przeznaczone na wynajem). Z powodu braku zdolności kredytowej B. C. nie była jednakże w stanie uzyskać odpowiednich środków na jej wykończenie i tym samym doprowadzenie do stanu umożliwiającego wykorzystywanie jej do działalności gospodarczej. Mianowicie, B. C. było kredytobiorcą z tytułu Umowy o Udzielenie Inwestycyjnego Kredytu Dewizowego z 1 lutego 1999 r. zawartej z Bankiem Millennium S.A. („Umowa Kredytowa BM1”) oraz Umowy o Udzielenie Inwestycyjnego Kredytu Dewizowego z 24 maja 2002 r. zawartej z Bankiem Millennium S.A. („Umowa Kredytowa BM2”, łącznie z Umową Kredytową BM1 - „Umowy Kredytowe BM”); łączna kwota główna zadłużenia B. C z tytułu Umów Kredytowych BM wynosiła 108,4 mln USD. W wyniku zawarcia Umów Kredytowych BM cały majątek B. C a także 100% udziałów w B. C został obciążony na rzecz Banku Millennium S.A. i B. C - ani przed ani na dzień zawarcia umowy sprzedaży z B. C - nie dysponowało jakimkolwiek majątkiem, który mógłby stanowić zabezpieczenie nowego kredytu, niezbędnego do ukończenia budowy lokali i wykończenia lokali na cele wynajmu powierzchni biurowych.

Jako, iż taki stan rzeczy był nieakceptowalny a posiadanie niezdatnej do użytku przedmiotowej nieruchomości nie tylko nie przynosiło B. C przychodów, lecz wręcz w ogólnym rozrachunku generowało straty, w porozumieniu z Bankiem S.A. B. C postanowiło sprzedać nieruchomość Wnioskodawcy a B. O. uzyskało obietnice uzyskania finansowania ukończenia budowy lokali przez Bank S.A. Celem tej transakcji było ustanowienie odrębnej własności lokali niemieszkalnych i przeniesienie ich własności do podmiotu posiadającego pozytywną zdolność kredytową umożliwiającą uzyskanie finansowania w formie kredytów bankowych i wykorzystania go do wykończenia nieruchomości, tj. doprowadzenia do ukończenia i wynajęcia lokali, przy jednoczesnym pozostawieniu lokali w spółce całkowicie zależnej B. C; centrum handlowe B. C miało zostać powiększone o centrum biurowe, tak by tworzyło jedną gospodarczą całość, tj. centrum handlowo-biurowe B. C.

Kierując się wskazaną wyżej motywacją w dniu 25 listopada 2008 r. B. C i B. O. zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, Rep. A nr \`(...)\`./2008 na podstawie której B. O. nabyło lokale niemieszkalne nr 2 i nr 3 wydzielone z nieruchomości B. C, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą. Zgodnie z postanowieniami umowy Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty ceny za nieruchomość w maksymalnym terminie do 25 listopada 2015 roku. W celu zabezpieczenia interesów B. C w umowie sprzedaży zastrzeżono jednocześnie, iż każda cena płatna będzie razem z odsetkami umownymi według rocznej stopy 12 procent (dalej na potrzeby niniejszego wniosku opisana powyżej transakcja sprzedaży nazywana będzie łącznie „Transakcją”).

Ostatecznie, B. O. rozpoczęło prowadzenie działalności gospodarczej za pomocą nabytej nieruchomości.

Pismem dnia 11.06.2013 r. Nr IPPB2/436-205/13-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

*   uzupełnienie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego poprzez wskazanie, na podstawie jakiej czynności cywilnoprawnej nastąpiło zawarcie transakcji sprzedaży,

*   ponowne sprecyzowanie pytania zadanego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, które winno być powiązane z przedstawionym stanem faktycznym i zadanym pytaniem.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, iż w związku z wezwaniem do uzupełnienia przedstawionego we wniosku stanu faktycznego poprzez wskazanie, na podstawie jakiej czynności cywilnoprawnej nastąpiło zawarcie transakcji sprzedaży, Wnioskodawca wyjaśnia, iż informacje takie zostały już wskazane w opisie stanu faktycznego zachodzącego w sprawie. Zgodnie z nimi, w dniu 25 listopada 2008 roku B. O sp. z o.o. nabył od B. C Sp. z o.o. lokale niemieszkalne o nr 2 i nr 3 wydzielone z nieruchomości należącej do B. C Sp. z o.o., dla której Sąd Rejonowy., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Jednocześnie Wnioskodawca wniósł o rozszerzenie stanu faktycznego przedstawionego we Wniosku o następujący akapit: „Na mocy Transakcji B. C Sp. z o.o. nie zobowiązała się do przeniesienia na własność B. O. Sp. z o.o. jakiejkolwiek określonej ilości pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku, jak również B. O. Sp. z o.o. nie zobowiązała się zwrócić tej samej ilości pieniędzy lub tej samej ilości rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. W konsekwencji, Transakcja nie posiadała essentialia negoti pożyczki zgodnie z art. 720 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej: „KC”). Transakcja nie posiadała również cech depozytu nieprawidłowego, uregulowanego w art. 845 KC” oraz „Z tytułu dokonania Transakcji B. C Sp. z o.o. opodatkowana była podatkiem od towarów i usług”.

Wnioskodawca sprecyzował również pytanie oraz przedstawił własne stanowisko.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja opisana w stanie faktycznym wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b lub lit. j ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U 2010.101. 649 j. t. z późn. zm., dalej,, Ustawa PCC”)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zasadniczo umowy sprzedaży, do których kwalifikuje się Transakcja, podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych („dalej: „PCC”) na gruncie art. 1 ust. 1 pkt 1) lit. a) Ustawy PCC.

Zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja - jako umowa sprzedaży - nie podlegała jednakże opodatkowaniu PCC, gdyż z tytułu jej dokonania sprzedawca, tj. B. C Sp. z o.o. opodatkowana była podatkiem od towarów i usług, co na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) wyłącza daną czynność cywilnoprawną spod opodatkowania PCC.

Transakcja nie stanowi innej czynności cywilnoprawnej wymienionej w art. 1 Ustawy PCC objętej zakresem opodatkowania PCC.

Transakcja nie kwalifikuje się bowiem jako jakakolwiek inna niż umowa sprzedaży czynność cywilnoprawna wymieniona w art. 1 ust. 1 Ustawy PCC, a w szczególności nie stanowiła pożyczki, ani depozytu nieprawidłowego.

Jak wskazano powyżej, przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności, których dokonanie kreuje obowiązek podatkowy w podatku PCC. Ustawodawca wprowadzając zasadę numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył tym samym od opodatkowania inne, podobne czynności, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Ustawodawca w postanowieniach omawianego przepisu użył zwrotu, który przesądza o tym, że został skonstruowany zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu omawianym podatkiem. Mianowicie, użyty w treści tego przepisu wyraz „następujące” wyraźnie wskazuje, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko te czynności, które zostały w nim wymienione.

Konstatacja, iż katalog czynności podlegających opodatkowaniu ma charakter zamknięty znajduje potwierdzenie w ugruntowanej linii orzeczniczej organów podatkowych. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 28 lutego 2013 roku o sygnaturze IPPB2/436-41/13-2/MZ stwierdził: „Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone”.

Powyższe stanowisko zostało również potwierdzone w orzeczeniach wojewódzkich sądów administracyjnych, m.in. w orzeczeniu WSA w Krakowie z dnia 21 stycznia 2011 r. sygn. I SA/Kr 999/10, gdzie Sąd stwierdził, iż „analiza sposobu redakcji art. 1 ust. 1 pkt 1 nakazuje opowiedzieć się za restrykcyjną jego wykładnią. Ustawodawca w postanowieniach analizowanego przepisu użył bowiem zwrotu, który przesądza o tym, że został skonstruowany zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu omawianym podatkiem. Użyty w treści tego przepisu wyraz „następujące” wyraźnie wskazuje, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko te czynności, które zostały w nim wymienione.”

Jak z kolei wskazuje się w piśmiennictwie - nie jest zamiarem ustawodawcy objęcie podatkiem PCC innych czynności, nawet jeśli wywołują podobne skutki ekonomiczne (Z. Ofiarski, Komentarz do art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Wydanie III, ABC 2009).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 Ustawy PCC podatkowi temu podlegają:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
4.  umowy dożywocia,
5.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
6.  ustanowienie hipoteki,
7.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
8.  umowy depozytu nieprawidłowego,
9.  umowy spółki.

Z uwagi na fakt, iż Transakcja stanowiła sprzedaż nieruchomości z odroczonym terminem płatności podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Transakcja nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy PCC. Ewentualnie, w celu ustalenia, czy mimo powyższego Transakcja mogła podlegać opodatkowaniu PCC należałoby zbadać, czy czynność ta, mimo iż stanowiła opodatkowana podatkiem od towarów i usług sprzedaż, może być równocześnie zaklasyfikowana, jako inna z czynności wskazanych w art. 1 ust. 1 PCC. W szczególności, czy Transakcja mogłaby być również uznana za pożyczkę bądź depozyt nieprawidłowy w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Do oceny czy dana czynność prawna rodzi obowiązek podatkowy na gruncie Ustawy PCC koniecznym jest odniesienie się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Jak słusznie bowiem podnosi się w doktrynie; pomimo wielokrotnie podkreślanej w orzecznictwie samodzielności pojęciowej prawa podatkowego, nie można pominąć założenia o konieczności traktowania systemu prawa jako zintegrowanej całości. Tym samym, dokonując oceny poszczególnych czynności, nie można ignorować w szczególności ich kontekstu cywilistycznego (A. Mariański, D. Strzelec, Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o opłacie skarbowej. Komentarz, Gdańsk 2005, s. 16.) Co więcej, jak wskazuje się w aktualnym także na gruncie Ustawy PCC orzecznictwie dotyczącym opłaty skarbowej: „(\`(...)\`) w judykaturze oraz w literaturze zgodnie wyjaśniono, iż użyte w art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej pojęcie czynności cywilnoprawnej nakazuje odwołanie się do przepisów Kodeksu cywilnego, który - jak to wynika z brzmienia jego art. 1 - reguluje stosunki cywilnoprawne, a więc i te, które dotyczą czynności prawnych w rozumieniu cywilnoprawnym. Nic zatem nie wskazuje na to, by pojęcia cywilnoprawne użyte w ustawie o opłacie skarbowej należało rozumieć inaczej aniżeli w prawie cywilnym. W przypadku opłaty skarbowej występuje bowiem sytuacja, w której na terenie prawa podatkowego posłużono się terminami prawa cywilnego, bez nadawania im autonomicznej treści (por. wyrok NSA z 25.4.1995 r., SA/Po 1014/94 - MoPod 11/1995, s. 337 oraz M. Aleksandrowicz, M. Grzybowski, Glosa do wyr. NSA z 20.5.1994 r., III SA 1124/93, Glosa 1995 nr 3 s. 7-8)”. Podobnie wypowiedział się NSA w Łodzi w wyroku z dnia 30 listopada 2001 r. (sygn. akt: I SA/Łd 251/00), stwierdzając: „Nie ma przy tym podstaw do tego, by pojęcia cywilnoprawne użyte w ustawie o opłacie skarbowej należało rozumieć inaczej aniżeli w prawie cywilnym. Opłacie skarbowej podlegały tylko te czynności cywilnoprawne, które zostały wymienione w odpowiednim przepisie prawa publicznego, nie było natomiast zamiarem ustawodawcy objęcie opłatą innych czynności, nawet jeśli mogły wywołać podobne następstwa ekonomiczne. Na gruncie prawa podatkowego posłużono się bowiem w istocie rzeczy terminami prawa cywilnego bez nadawania im autonomicznej treści. (\`(...)\`) Nieuregulowanie przez ustawodawcę adekwatnego podatkowego stanu faktycznego, niezależnie od jego przyczyn oznacza powstanie obszaru wolnego od opodatkowania i nie może być rozumiane jako luka prawna, podlegająca wypełnieniu w drodze analogii. (\`(...)\`) Pogląd Izby Skarbowej, że jeżeli w treści umów mieszanych występuje składnik choćby jednej z czynności wyszczególnionych w art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej, jest - zdaniem Sądu – nietrafny”.

O konieczności identyfikacji czynności cywilnoprawnej dla celów oceny konsekwencji w podatku PCC danej czynności prawnej poprzez pryzmat KC świadczy również fakt, iż ustawodawca zrezygnował z ustanawiania odrębnych definicji dla umów wymienionych w art. 1 ust. 1 Ustawy PCC. W szczególności, Ustawa PCC nie zawiera definicji pożyczki. Dowodzi to intencji ustawodawcy który na potrzeby ustaw podatkowych zasadniczo korzysta z instytucji zdefiniowanych w KC i tylko w wyjątkowych okolicznościach określa ich odrębne znaczenie.

W myśl art. 720 KC, dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego pożyczkę określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy lub tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

Depozyt nieprawidłowy został z kolei uregulowany w art. 845 KC zgodnie z którym jest on umową szczególnego rodzaju, zawierającą elementy przechowania i pożyczki. Przedmiotem depozytu nieprawidłowego mogą być wyłącznie pieniądze lub rzeczy oznaczone tylko co do gatunku. Osoba biorąca pieniądze (rzecz,) do depozytu nieprawidłowego, analogicznie do umowy pożyczki, ma obowiązek zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

Z przedstawionych powyżej definicji instytucji kodeksu cywilnego; pożyczki i depozytu nieprawidłowego wynika, iż Transakcja opisana w niniejszym wniosku nie kwalifikuje się jako żadna z nich. Świadczą o tym następujące przesłanki:

1.  Transakcja jest niczym więcej jak umową sprzedaży, w której strony postanowiły o odroczeniu terminu płatności za dodatkowym wynagrodzeniem. Nie sposób zatem przyjąć, że odroczenie terminu zapłaty ceny stanowi odrębną, samoistną umowę stosunek prawny), na podstawie której, w myśl definicji zawartej art. 720 KC, „dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego pożyczkę określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy lub tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości”.
2.  W Transakcji brakuje koniecznego z punktu widzenia wskazanej definicji przeniesienia posiadania rzeczy pożyczanej, w szczególności nie występuje tutaj przeniesienie „określonej ilości pieniędzy”.
3.  Tym bardziej, stosunek omawianej umowy sprzedaży nie charakteryzuje się ponadto przeniesieniem posiadania pod tytułem zwrotnym, wymaganym przez definicję ustanowioną w art. 720 KC.<
4.  W odróżnieniu od omawianej definicji z 720 KC stronami transakcji są sprzedający i kupujący, a nie „pożyczkę” i „biorący pożyczkę”.
5.  Transakcja bez wątpienia nie nosi również cech depozytu nieprawidłowego, o którym mowa w art. 845 KC, w szczególności nie zachodzi oddanie rzeczy na przechowanie lecz jej sprzedaż.

Konkludując, Transakcja nie posiada elementów przedmiotowo istotnych zbieżnych z istotnymi cechami czynności cywilnoprawnych wymienionych w art. 1 ust. 1 Ustawy PCC innych niż umowa sprzedaży. W szczególności, nie kwalifikuje się ona jako instytucja pożyczki ustanowiona w art. 720 KC ani instytucja depozytu nieprawidłowego ustanowiona w art. 845 KC. W związku zatem z faktem, iż B. C Sp. z o.o. była opodatkowana podatkiem od towarów i usług z tytułu dokonania Transakcji, Transakcja „jako umowa sprzedaży nie podlegała podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  (uchylona),
4.  umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona),
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki;

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne ( art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jedynym udziałowcem B O jest spółka B. C Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedawca” lub „B. C”). B. C w 2008 roku była właścicielem nieruchomości, na którą składały się m. in. niewykończone lokale niemieszkalne (lokale biurowe przeznaczone na wynajem). Z powodu braku zdolności kredytowej B. C nie była jednakże w stanie uzyskać odpowiednich środków na jej wykończenie i tym samym doprowadzenie do stanu umożliwiającego wykorzystywanie jej do działalności gospodarczej. Mianowicie, B. C było kredytobiorcą z tytułu Umowy o Udzielenie Inwestycyjnego Kredytu Dewizowego z 1 lutego 1999 r. zawartej z Bankiem S.A. („Umowa Kredytowa BM1”) oraz Umowy o Udzielenie Inwestycyjnego Kredytu Dewizowego z 24 maja 2002 r. zawartej z Bankiem S.A. („Umowa Kredytowa BM2”, łącznie z Umową Kredytową BM1 - „Umowy Kredytowe BM”); łączna kwota główna zadłużenia B. C z tytułu Umów Kredytowych BM wynosiła 108,4 mln USD. W wyniku zawarcia Umów Kredytowych BM cały majątek B. C a także 100% udziałów w B. C został obciążony na rzecz Banku S.A. i B. C - ani przed ani na dzień zawarcia umowy sprzedaży z B. C - nie dysponowało jakimkolwiek majątkiem, który mógłby stanowić zabezpieczenie nowego kredytu, niezbędnego do ukończenia budowy lokali i wykończenia lokali na cele wynajmu powierzchni biurowych. Jako, iż taki stan rzeczy był nieakceptowalny a posiadanie niezdatnej do użytku przedmiotowej nieruchomości nie tylko nie przynosiło B. C przychodów, lecz wręcz w ogólnym rozrachunku generowało straty, w porozumieniu z Bankiem S.A. B. C postanowiło sprzedać nieruchomość Wnioskodawcy a B. O. uzyskało obietnice uzyskania finansowania ukończenia budowy lokali przez Bank Z S.A. Celem tej transakcji było ustanowienie odrębnej własności lokali niemieszkalnych i przeniesienie ich własności do podmiotu posiadającego pozytywną zdolność kredytową umożliwiającą uzyskanie finansowania w formie kredytów bankowych i wykorzystania go do wykończenia nieruchomości, tj. doprowadzenia do ukończenia i wynajęcia lokali, przy jednoczesnym pozostawieniu lokali w spółce całkowicie zależnej B. C; centrum handlowe B. C miało zostać powiększone o centrum biurowe, tak by tworzyło jedną gospodarczą całość, tj. centrum handlowo-biurowe B. C. Kierując się wskazaną wyżej motywacją w dniu 25 listopada 2008 r. B. C i B. O. zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, Rep. A nr 8088/2008 na podstawie której B. O. nabyło lokale niemieszkalne nr 2 i nr 3 wydzielone z nieruchomości B. C, dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą. Zgodnie z postanowieniami umowy Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty ceny za nieruchomość w maksymalnym terminie do 25 listopada 2015 roku. W celu zabezpieczenia interesów B. C w umowie sprzedaży zastrzeżono jednocześnie, iż każda cena płatna będzie razem z odsetkami umownymi według rocznej stopy 12 procent (dalej na potrzeby niniejszego wniosku opisana powyżej transakcja sprzedaży nazywana będzie łącznie „Transakcją”). Ostatecznie, B. O. rozpoczęło prowadzenie działalności gospodarczej za pomocą nabytej nieruchomości. Na mocy Transakcji B. C Sp. z o.o. nie zobowiązała się do przeniesienia na własność B. O. Sp. z o.o. jakiejkolwiek określonej ilości pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku, jak również B. O. Sp. z o.o. nie zobowiązała się zwrócić tej samej ilości pieniędzy lub tej samej ilości rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. W konsekwencji, Transakcja nie posiadała essentialia negoti pożyczki zgodnie z art. 720 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej: „KC”). Transakcja nie posiadała również cech depozyt u nieprawidłowego, uregulowanego w art. 845 KC. Z tytułu dokonania Transakcji B. C Sp. z o.o. opodatkowana była podatkiem od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, iż przyjmując za Wnioskodawcą, iż z tytułu dokonania Transakcji B. C Sp. z o.o. opodatkowana była podatkiem od towarów i usług powyższa transakcja korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnosząc się do argumentacji Wnioskodawcy opartej na treści wskazanych interpretacji indywidualnych w uzasadnieniu własnego stanowiska, należy stwierdzić, iż interpretacje te co do zasady wiążą w sprawach, w których zostały wydane i nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym nie stanowią podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.