Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.390.2018.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-26
Teza: Obowiązek opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: komornik; opodatkowanie; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2018 r. (data wpływu 21 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 października 2018 r. (data wpływu 19 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 października 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym na wniosek wierzyciela działając na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Okręgowego z dnia (…) grudnia 2016 r. przeciwko dłużnej Spółce będzie dokonywać sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnej Spółki. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, stanowiąca działkę nr 795/190 o pow. 0,7225 ha objętą prawem własności nieruchomości, według KW nr (…) .

Działka nr 795/190 zabudowana jest budynkiem hali produkcyjno-magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym o pow. użytkowej 2662,3 m2 oraz dwoma budynkami portierni o powierzchni 25,0 m2. Wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana przez biegłego Rzeczoznawcę Majątkowego na kwotę 2.148.000,00 zł – opinia z dnia 12 marca 2018 r. Na okoliczność obowiązku podatkowego w zakresie VAT oraz wysokości poczynionych nakładów opinię sporządził biegły A. – Rzeczoznawca Majątkowy oraz biegły sądowy Sądu Okręgowego z zakresu wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń oraz wyceny przedsiębiorstw ustanowiony pismem z dnia 8 grudnia 2015 roku doszedł do następujących wniosków.

Aktualnie nieruchomość wykorzystywana jest jako obiekt produkcyjno-usługowy, wynajmowany na podstawie umowy najmu zawartej dnia 2 maja 2016 r. na czas oznaczony 10 lat (do dnia 1 kwietnia 2026 r.). Najemcą jest Spółka X . Zawarcie umowy najmu nie wymagało zgody Wynajmującego i zarazem Właściciela nieruchomości. Zgodnie z umową Najemca może oddać całość lub część przedmiotu najmu osobom trzecim w dzierżawę, użyczenie lub podnajem bez zgody Wynajmującego. Czynsz najmu wynosił 22.000 zł miesięcznie, płatny do 10 dnia miesiąca rozliczeniowego. Najemca był zobowiązany ponosić koszty utrzymania i eksploatacji przedmiotu najmu. Umowa może podlegać natychmiastowemu wypowiedzeniu w razie zalegania Najemcy ze spłatą czynszu za okres dwumiesięczny lub dłuższy. Wyżej wymieniona umowa najmu została zawarta na podstawie ustanowionego wcześniej ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa użytkowania nieruchomości (z naciskiem na halę produkcyjno-magazynową), potwierdzonego aktem notarialnym z dnia 17 marca 2016 r. między A. i B. Okres obowiązywania prawa użytkowania nieruchomości ma wynosić 10 lat od dnia 1 kwietnia 2016 r. Z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości Użytkownik zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia na rzecz Właściciela w wysokości 20.000 zł netto miesięcznie, płatne raz do roku w terminie do 10 kwietnia każdego roku. Użytkownik jest zobowiązany ponosić wszelkie koszty związane z eksploatacją przedmiotu użytkowania, w tym z opłatami za media. Zgodnie z umową, Właściciel wyraża zgodę na prowadzenie w przedmiocie Użytkownika dowolnej działalności gospodarczej, z naciskiem na produkcję styropianu, w związku z czym Użytkownik jest uprawniony do oddania w najem, dzierżawę lub użyczenie przedmiotu użytkowania lub jego części Spółce X bez odrębnej zgody Właściciela. Właściciel (zgodnie z uzupełnieniem) poniósł nakłady na przedmiot najmu w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej budynków.

Dnia 1 lutego 1999 r. (…), reprezentujący Spółkę Y nabyli od (…) reprezentujących Zakłady (…) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości złożonej z działek nr 795/8 i 795/15 oraz prawo własności budynku produkcyjnego stanowiącego odrębną nieruchomość za kwotę 325.000 zł, przy czym Spółka Y była zobowiązana przejąć część zadłużenia pozostałego po Zakładach (…). Na nieruchomości ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu po całym terenie działki o wartości 1000 zł, bez konieczności pobierania wynagrodzenia za korzystanie z niej. Transakcja objęta 5-proc. opłatą skarbową, brak informacji na temat opodatkowania podatkiem VAT i PCC. Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 29 sierpnia 2008 r. (…) reprezentujący Spółkę Y sprzedali Spółce PHU B prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku hali magazynowo-produkcyjnej stanowiącego odrębną nieruchomość za łączną kwotę 3.500.000 zł brutto (udziały od dwóch dotychczasowych Właścicieli nieruchomości po 1.750.000 zł każdy). Transakcja nie została opodatkowana podatkiem VAT, lecz była objęta 2-procentową stawką podatku PCC. Dnia 15 grudnia 2008 r. na podstawie aktu notarialnego na nieruchomości złożonej m.in. z działki 795/143 została ustanowiona przez PHU B na rzecz Spółki C hipoteka kaucyjna na kwotę 1.763.394 zł w związku z zabezpieczeniem spłaty wierzytelności dotyczących leasingu ruchomych składników majątku organizacji. Dnia 5 maja 2009 r. została wydana przez Starostę decyzja ws. pozwolenia na przebudowę budynku hali produkcyjno-magazynowej w celu dobudowania skrzydła z dodatkowymi pomieszczeniami biurowo-socjalnymi. Dnia 3 czerwca 2009 r. została na mocy wspólnego oświadczenia PHU B oraz Banku Spółdzielczego ustanowiona hipoteka umowna zwykła na kwotę 2.500.000 zł i hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 1.000.000 zł w związku ze spłatą kredytu przeznaczonego na przebudowę i modernizację budynku usytuowanego na opiniowanej nieruchomości. Dnia 17 grudnia 2010 r. na mocy aktu notarialnego została ustanowiona na rzecz Spółki C hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 1.800.000 zł w związku z zabezpieczeniem zwrotu pożyczki i odsetek z nią powiązanych. Dnia 21 marca 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego pozwolił na użytkowanie hali produkcyjno-magazynowej wraz z pomieszczeniami biurowo-socjalno-technicznymi. Na mocy decyzji Starosty z dnia 4 listopada 2013 r. zostało przekształcone prawo wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości złożonej z działki 795/190. Dnia 24 listopada 2014 r. na mocy wspólnego oświadczenia Spółki B i Banku Z została ustanowiona na nieruchomości złożonej z działki 795/190 hipoteka umowna na kwotę 2.100.000 zł w związku z zabezpieczeniem spłaty wierzytelności wynikającej z kredytu rewolwingowego (odnawialnego), który mógł znaleźć znaczące zastosowanie przy finansowaniu przystosowania nieruchomości do aktualnego jej sposobu zagospodarowania. Dnia 17 marca 2016 r. na mocy aktu notarialnego – Spółka PHU B ustanowiła na rzecz A odpłatne rzeczowe prawo użytkowania nieruchomości z uwzględnieniem hali produkcyjno-magazynowej oraz ruchomości w jej obszarze, na okres 10 lat licząc od 1 kwietnia 2016 r. przy stawce wynagrodzenia w kwocie 20.000 zł miesięcznie, płatnego raz w roku w terminie do 10 kwietnia każdego roku. Użytkownik był zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacji przedmiotu użytkowania, ale jednocześnie mógł prowadzić dowolną działalność gospodarczą w jej obszarze bez wyraźnej zgody Właściciela. W związku z planowanym uruchomieniem produkcji styropianu, A mogła oddać Spółce (…) przedmiot użytkowania w najem, dzierżawę lub użyczenie bez zgody Właściciela i jednocześnie uwzględniając przeniesienie praw i obowiązków związanych z eksploatacją nieruchomości i ruchomości na rzecz najemcy/dzierżawcy.

Dnia 2 maja 2016 r. została zawarta umowa najmu między A a Spółką (…) . Zgodnie z umową Najemca może oddać całość lub część przedmiotu najmu osobom trzecim w dzierżawę, użyczenie lub podnajem bez zgody wynajmującego. Czynsz najmu wynosił 22.000 zł miesięcznie, płatny do 10 dnia miesiąca rozliczeniowego. Najemca był zobowiązany ponosić koszty utrzymania i eksploatacji przedmiotu najmu. Umowa może podlegać natychmiastowemu wypowiedzeniu w razie zalegania Najemcy ze spłatą czynszu za okres dwumiesięczny lub dłuższy. Właściciel (zgodnie z uzupełnieniem) poniósł nakłady na nieruchomość, tj. na ulepszenie budynku w celu ponownego jego zagospodarowania w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej wynikającej z aktu notarialnego – umowy sprzedaży z dnia 29 sierpnia 2008 r. Analiza wykazała, że nakłady na ulepszenie w kwocie 1.500.000,00 zł przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości (w tym budynku hali produkcyjno-magazynowej) podlegającej ulepszeniu (3.500.000 zł) i nakłady zostały poniesione w listopadzie 2014 roku.

Sugestie w sprawie ustalenia podatku VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa tej nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ:

1.  Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu, które nastąpiło w momencie ustanowienia dnia 17 marca 2016 r. przez Spółkę PHU B na rzecz A odpłatnego prawa użytkowania nieruchomości z uwzględnieniem hali produkcyjno-magazynowej oraz ruchomości w jej obszarze, na okres 10 lat licząc od 1 kwietnia 2016 r., w wyniku której zawarto umowę najmu między A – Wynajmującym i Spółką (…) – Najemcą.
2.  Transakcja sprzedaży nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym z dnia 29 Sierpnia 2008 r. (…) reprezentujący Spółkę(…), Spółce PHU B prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku hali magazynowo-produkcyjnej stanowiącego odrębną nieruchomość za łączną kwotę 3.500.000 zł brutto (udziały od dwóch dotychczasowych Właścicieli nieruchomości po 1.750.000 zł każdy) i nie została objęta podatkiem VAT.
3.  Wg rozszerzającej definicji pierwsze zasiedlenie nastąpiło już w dacie 21 marca 2013 r. kiedy to Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję zezwalającą na użytkowanie hali produkcyjno-magazynowej wraz z pomieszczeniami biurowo-socjalno-technicznymi.
4.  Tak więc w marcu 2016 roku została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość została oddana do użytkowania Spółce A do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
5.  Wg nowelizacji definicji pierwszego zasiedlenia w marcu 2013 r. nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
6.  Nakłady na ulepszenie budynku dokonane w latach 2009-2016 przekroczyły 30% wartości początkowej budynku (patrz tabela powyżej).
7.  Planowana dostawa nieruchomości (w tym przypadku przeniesienia własności w postępowaniu egzekucyjnym) nastąpi po upływie ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia, w tym przypadku od daty zawarcia umowy ustanowienia prawa użytkowania przez Spółkę PHU B na rzecz A (marzec 2016 r.), a więc w 3 roku po pierwszym zasiedleniu.
8.  Natomiast przyjmując, że marzec 2013 roku jest datą rozpoczęcia użytkowania nieruchomości przez właściciela po modernizacji i ulepszeniu (a więc datą pierwszego zasiedlenia), to dostawa przedmiotowej nieruchomości nastąpi w 6 roku po pierwszym zasiedleniu.

Definicja pierwszego zasiedlenia mówi, że jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najmu, dzierżawy, sprzedaży), pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponieważ dostawa spełnia warunki art. 43 ust. 1 punkt 10 i może mieć zastosowanie art. 43 ust. 10 dotyczący rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT – sprzedaż tej nieruchomości może podlegać zwolnieniu od podatku VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT z zastrzeżeniem art. 43 ust. 10 tej ustawy, który brzmi: „10. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Wobec powyższego, jeśli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia z VAT), zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast sprzedaż (dostawa) tej konkretnej nieruchomości nie może być zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o podatku VAT. Powyższy wniosek można wysnuć po analizie ww. przepisu, ponieważ:

1.  przy zakupie nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, co spełnia 1 warunek, ale jednocześnie nie został spełniony 2 warunek mówiący o tym, że dokonujący dostawy nieruchomości nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 7a, zastępującym powyższy warunek wymogiem używania nieruchomości do działalności opodatkowanej przez okres dłuższy niż 5 lat, który to warunek został spełniony, bo od marca 2013 (tj. momentu oddania budynku do użytkowania po modernizacji) minęło 5 lat liczone 22 marca 2013 roku do daty sporządzenia Opinii.
2.  wobec powyższego, ponieważ po oddaniu nieruchomości do użytkowania na mocy postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego była używana do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat (W tym przypadku kalendarzowych) (art. 43 ust. 7a), bo od uprawomocnienia się tej decyzji (2013 r.) upłynęło już 5 lat, jest spełniony alternatywny wymóg do zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 7a. Pierwotny wymóg art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a jest również spełniony ponieważ przy zakupie nieruchomości nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Niemniej o ile wolą obu stron będzie chęć opodatkowania tej dostawy, to możliwość taką daje dyspozycja zawarta w art. 43 ust. 10 dotyczącym rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT. Wobec powyższego, jeśli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, zbycie przedmiotowej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Pismem z dnia 12 października 2018 r. tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia opisu sprawy o następujące informacje:

1.  Czy czynność nabycia przedmiotowych nieruchomości przez Dłużnika była czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zwolnioną od tego podatku, czy niepodlegającą opodatkowaniu tym podatkiem? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
2.  Czy Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
3.  Czy Dłużnik wykorzystywał przedmiotowe nieruchomości do celów własnej działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to w jakim okresie? (należy podać miesiąc i rok) – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
4.  Czy nieruchomości będące przedmiotem planowanej dostawy były przez Dłużnika wykorzystywane wyłącznie do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
5.  Czy Dłużnik ponosił nakłady na przedmiotowe nieruchomości, które stanowiły wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a tym samym czy nakłady te spowodowały istotne zmiany w celu wykorzystania tych nieruchomości lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia. Jeżeli tak, to (podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190):
    1.  czy wydatki poniesione na ulepszenie budynków stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej? Przy czym należy mieć na uwadze, że dla potrzeb podatku od towarów i usług w celu ustalenia, czy nakłady na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej danego budynku, należy poszczególne wydatki zsumować i gdy zsumowane wydatki przekroczą 30% wartości początkowej, podwyższyć o nie wartość początkową i kolejne ulepszenia odnosić już do tej nowej wartości początkowej – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
    2.  kiedy wydatki te zostały poniesione?
    3.  czy po dokonanym ulepszeniu budynków zostały one oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (np. udostępnione na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze) i czy od tego momentu do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
    4.  czy po ulepszeniu budynków Dłużnik wykorzystywał je w działalności gospodarczej i czy od tego momentu do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
    5.  czy ponoszącemu wydatki na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków?
    6.  czy budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat?
6.  Czy w całym okresie użytkowania nieruchomości ktokolwiek ponosił nakłady na ww. nieruchomości, które stanowiły wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a tym samym czy nakłady te spowodowały istotne zmiany w celu wykorzystania tych nieruchomości lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia. Jeżeli tak, to (podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190):
    1.  czy wydatki poniesione na ulepszenie budynków stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej? Przy czym należy mieć na uwadze, że dla potrzeb podatku od towarów i usług w celu ustalenia, czy nakłady na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej danego budynku, należy poszczególne wydatki zsumować i gdy zsumowane wydatki przekroczą 30% wartości początkowej, podwyższyć o nie wartość początkową i kolejne ulepszenia odnosić już do tej nowej wartości początkowej – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
    2.  kiedy wydatki te zostały poniesione?
    3.  czy po dokonanym ulepszeniu budynków zostały one oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (np. udostępnione na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze) i czy od tego momentu do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
    4.  czy po ulepszeniu budynków były one wykorzystywane w działalności gospodarczej i czy od tego momentu do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? – podać odrębnie dla każdego budynku posadowionego na działce 795/190.
    5.  czy ponoszącemu wydatki na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków?
    6.  czy budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat?

Ponadto, tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o wyjaśnienie, który z podmiotów wymienionych we wniosku jest „użytkownikiem”, oraz jednoznaczne wskazanie co Wnioskodawca rozumie przez określenie „obecny właściciel”, w taki sposób aby nie budziło wątpliwości kto jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem zapytania. Bowiem w opisie sprawy Wnioskodawca wskazał m.in. że: „(…) Użytkownik jest uprawniony do oddania w najem, dzierżawę lub użyczenie przedmiotu użytkowania lub jego części Spółce (…) bez odrębnej zgody Właściciela. Użytkownik poniósł nakłady na przedmiot najmu w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej budynków”.

Natomiast w dalszej części Wnioskodawca wskazał, że: (…) Obecny Właściciel poniósł nakłady na nieruchomość, tj. na ulepszenie budynku w celu ponownego jego zagospodarowania w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej (…)”.

W odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu Wnioskodawca wskazał co następuje:

1.  Czynność nabycia przedmiotowych nieruchomości przez Dłużnika była czynnością nieopodatkowaną podatkiem od towarów i usług (jak wynika z informacji na str. 3 i na str. 5 Opinii).
2.  Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości, gdyż nie było ono opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
3.  Dłużnik – Spółka B – wykorzystywał przedmiotowe nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej nie własnej, lecz w ramach przeniesienia odpłatnego prawa użytkowania nieruchomości na rzecz A (marzec 2016 r.), która to zawarła umowę najmu ze Spółką (…). (maj 2016 r.) i to ona prowadziła na przedmiotowej nieruchomości działalność gospodarczą.
4.  Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była przez Dłużnika do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.
5.  Dłużnik ponosił nakłady na przedmiotowe nieruchomości, które stanowiły wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a tym samym nakłady te spowodowały istotne zmiany w celu wykorzystania tych nieruchomości lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia, przy czym dotyczyły one wyłącznie jednego budynku – hali magazynowo-produkcyjnej.
    1.  wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30% jej wartości początkowej (jak wynika z tabeli na str. 4 i 5 Opinii),
    2.  nakłady te zostały poniesione w latach 2014-2015, czego dowodem może być ustanowienie hipoteki umownej na opiniowanej nieruchomości na podstawie zawartej umowy kredytu rewolwingowego z dnia 24 listopada 2014 r. (str. 5 Opinii),
    3.  Spółka B w marcu 2016 r. ustanowiła na rzecz A rzeczowe prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości, zaś A oddała w maju 2016 r. Spółce (…) powyższą nieruchomość w najem na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej nieobjętej zwolnieniem od podatku od towarów i usług,
    4.  od momentu ulepszenia budynków do chwili ich sprzedaży Dłużnik wykorzystywał je w działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata.
    5.  Dłużnikowi, czyli w tym przypadku podmiotowi ponoszącemu wydatki na ulepszenie, mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego od nich. Przyjęto z ostrożności takie założenie, ponieważ nie są dostępne informacje od Dłużnika.
    6.  Budynek w stanie ulepszonym Dłużnik wykorzystywał od momentu wydania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwolenia na jego użytkowanie w marcu 2013 r., czyli od tego momentu minęło już ponad 5 lat kalendarzowych. Natomiast w marcu 2016 r. Dłużnik ustanowił na rzecz B odpłatne rzeczowe prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości.

Z uzupełnienia do wniosku wynika, że tylko Dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie budynku hali magazynowo-produkcyjnej, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej.

Ponadto, wskazano, że w drugim wątku odnoszącym się do wyjaśnienia zastosowanej terminologii popełniono omyłkę pisarską. Pierwsze zaskarżone oznaczenie co do słowa „Użytkownik” należy potraktować jako określenie podmiotu oddającego przedmiotową nieruchomość w najem, w przytoczonej sytuacji B oddała w najem Spółce (…) nieruchomość bez wymaganej zgody Właściciela, czyli Spółki B. Spółka B też jest wspomniana jako „Obecny Właściciel”, zaś w drugim zaskarżonym zdaniu określenie „Użytkownik” powinno zostać zmienione na „Właściciel”, gdyż to Spółka B poniosła nakłady na ulepszenie nieruchomości, a nie aktualny najemca, czyli Spółka (…) .

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE, do celów ust. 1 lit. a) „budynek” oznacza dowolną konstrukcję trwale związaną z gruntem. Państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym, państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko, jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Nadto w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C 308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku »ulepszenia« istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

TSUE wskazał, iż pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, jest zawarte w art. 12 dyrektywy VAT, ale nie jest ono w niej zdefiniowane.

Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. U. 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Nadto wskazano, iż jakkolwiek art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT upoważnia państwa członkowskie do zdefiniowania warunków stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tego artykułu, do przebudowy budynków, w odniesieniu w szczególności do dostawy budynku następującej przed jego pierwszym zasiedleniem, przepisu tego nie można jednak interpretować w ten sposób, że państwa członkowskie korzystają z marginesu pozwalającego im na zmianę samego pojęcia „pierwszego zasiedlenia” w swoich przepisach krajowych, gdyż mogłoby to podważać skuteczność wskazanego zwolnienia.

Literalna wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie świadczą zatem o tym, że wspomniana dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich. Wynika stąd, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Podsumowując ww. orzeczenie z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 należy wskazać, iż TSUE uznał, że pierwsze zasiedlenie nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. TSUE wyjaśnił w szczególności, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Należy zauważyć, że w przypadku niezgodności prawa krajowego z prawem UE, to podatnik może zastosować obowiązujące normy prawa krajowego albo bezpośrednio zastosować przepisy Dyrektywy z uwzględnieniem wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia przedstawionego w wyroku C-308/16, zaś organy podatkowe są obowiązane respektować rozstrzygnięcie TSUE zawarte w wyroku C-308/16. Tym samym ocena planowanej dostawy pod kątem zwolniona z VAT powinna być dokonana przy uwzględnieniu przyjętej przez podatnika definicji pierwszego zasiedlenia.

Podkreślić w tym miejscu należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numer identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem, wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1

pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym na wniosek wierzyciela działając na podstawie tytułu wykonawczego: Sądu Okręgowego z dnia (…) grudnia 2016 r. przeciwko dłużnej Spółce B, będzie dokonywać sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnej Spółki. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, stanowiąca działkę nr 795/190 o pow. 0,7225 ha objęta prawem własności nieruchomości. Działka nr 795/190 zabudowana jest budynkiem hali produkcyjno-magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym o pow. użytkowej 2662,3 m2 oraz dwoma budynkami portierni o powierzchni 25,0 m2. Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 29 sierpnia 2008 r. (…) , reprezentujący Spółkę (…) sprzedali Spółce PHUB B prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku hali magazynowo-produkcyjnej stanowiącego odrębną nieruchomość za łączną kwotę 3.500.000 zł brutto. Transakcja nie została opodatkowana podatkiem VAT. Dnia 15 grudnia 2008 r. na podstawie aktu notarialnego na nieruchomości złożonej m.in. z działki 795/143 została ustanowiona przez PHU B na rzecz Spółki (…) kaucyjna na kwotę 1.763.394 zł w związku z zabezpieczeniem spłaty wierzytelności dotyczących leasingu ruchomych składników majątku organizacji. Dnia 5 maja 2009 r. została wydana przez Starostę decyzja w sprawie pozwolenia na przebudowę budynku hali produkcyjno-magazynowej w celu dobudowania skrzydła z dodatkowymi pomieszczeniami biurowo-socjalnymi. Dnia 3 czerwca 2009 r. została na mocy wspólnego oświadczenia PHU B oraz Banku (…) ustanowiona hipoteka umowna zwykła na kwotę 2.500.000 zł i hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 1.000.000 zł w związku ze spłatą kredytu przeznaczonego na przebudowę i modernizację budynku usytuowanego na przedmiotowej nieruchomości. Dnia 17 grudnia 2010 r. na mocy aktu notarialnego została ustanowiona na rzecz Spółki (…) hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 1.800.000 zł w związku z zabezpieczeniem zwrotu pożyczki i odsetek z nią powiązanych. Dnia 21 marca 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego pozwolił na użytkowanie hali produkcyjno-magazynowej wraz z pomieszczeniami biurowo-socjalno-technicznymi. Na mocy decyzji Starosty z dnia 4 listopada 2013 r. zostało przekształcone prawo wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości złożonej z działki 795/190. Dnia 24 listopada 2014 r. na mocy wspólnego oświadczenia Spółki PHU B i Banku (…) została ustanowiona na nieruchomości złożonej z działki 795/190 hipoteka umowna na kwotę 2.100.000 zł w związku z zabezpieczeniem spłaty wierzytelności wynikającej z kredytu rewolwingowego (odnawialnego), który mógł znaleźć znaczące zastosowanie przy finansowaniu przystosowania nieruchomości do aktualnego jej sposobu zagospodarowania. Dnia 17 marca 2016 r. na mocy aktu notarialnego Spółka PHU B ustanowiła na rzecz A odpłatne rzeczowe prawo użytkowania nieruchomości z uwzględnieniem hali produkcyjno-magazynowej oraz ruchomości w jej obszarze, na okres 10 lat licząc od 1 kwietnia 2016 r. przy stawce wynagrodzenia w kwocie 20.000 zł miesięcznie, płatnego raz w roku w terminie do 10 kwietnia każdego roku. Użytkownik był zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacji przedmiotu użytkowania, ale jednocześnie mógł prowadzić dowolną działalność gospodarczą w jej obszarze bez wyraźnej zgody Właściciela. Dnia 2 maja 2016 r. została zawarta umowa najmu między A a Spółką (…). Zgodnie z umową Najemca może oddać całość lub część przedmiotu najmu osobom trzecim w dzierżawę, użyczenie lub podnajem bez zgody wynajmującego. Czynsz najmu wynosił 22.000 zł miesięcznie, płatny do 10 dnia miesiąca rozliczeniowego. Najemca był zobowiązany ponosić koszty utrzymania i eksploatacji przedmiotu najmu. W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że Dłużnik ponosił nakłady na przedmiotowe nieruchomości, które stanowiły wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a tym samym nakłady te spowodowały istotne zmiany w celu wykorzystania tych nieruchomości lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia, przy czym dotyczyły one wyłącznie jednego budynku – hali magazynowo-produkcyjnej. Dłużnik poniósł nakłady na przedmiotową nieruchomość, które przekroczyły 30% jej wartości początkowej. Nakłady te zostały poniesione w latach 2014-2015. Natomiast w marcu 2016 r. Dłużnik ustanowił na rzecz A odpłatne rzeczowe prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości, która w maju 2016 r. oddała powyższą nieruchomość w najem Spółce (…) na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Zainteresowany wskazał, że od momentu ulepszenia budynków do chwili ich sprzedaży Dłużnik wykorzystywał je w działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii obowiązku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zarówno w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów Dyrektywy 2006/112/WE doszło do pierwszego zasiedlenia budynku hali magazynowo-produkcyjnej posadowionego na działce 795/190. Powyższe wynika z faktu, że po dokonanych w latach 2014-2015 ulepszeniach, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej, budynek wykorzystywany był do działalności gospodarczej poprzez oddanie go do użytkowania – w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu – na rzecz innego podmiotu. Bowiem jak wskazał Wnioskodawca – Spółka B (Dłużnik) w marcu 2016 r. ustanowiła na rzecz A odpłatne rzeczowe prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości, która w maju 2016 r. oddała powyższą nieruchomość w najem Spółce (…) na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast w odniesieniu do budynków portierni oraz pomieszczeń biurowo-socjalno -technicznych mających być przedmiotem sprzedaży wskazać należy, że do pierwszego ich zasiedlenia doszło najpóźniej w marcu 2016 r., kiedy zostało ustanowione przez Dłużnika odpłatne rzeczowe prawo użytkowania nieruchomości na rzecz A. Podkreślić należy, że w stosunku do ww. budynków nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w związku z czym do ich pierwszego zasiedlenia mogło dojść wcześniej.

Zatem, z uwagi na fakt, iż od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynków do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata to zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, transakcja sprzedaży budynku hali produkcyjno-magazynowej, pomieszczeń biurowo-socjalno-technicznych oraz budynków portierni posadowionych na działce nr 795/190 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu na którym posadowione są przedmiotowe budynki korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.