Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.225.2019.3.KT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-01
Teza: w zakresie: nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 142/3, powstałej po podziale działki nr 142/1 zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży ww. działki .
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2019 r. (data wpływu 24 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 czerwca 2019 r. (data wpływu 18 czerwca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 142/3, powstałej po podziale działki nr 142/1 – **jest nieprawidłowe;**

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży ww. działki –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek, powstałych po podziale działki nr 142/1 oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży ww. działek. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 10 czerwca 2019 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz uiszczenie dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jesienią 2017 roku Wnioskodawczyni otrzymała w formie darowizny od matki gospodarstwo rolne o powierzchni około 4 ha, którego grunty położone są w miejscowości … w gminie …, powiat …, woj. … .

Ponieważ Zainteresowana studiuje i jednocześnie prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą … NIP … (Wnioskodawczyni jest wydawcą portalu internetowego z ogłoszeniami nieruchomości www\`(...)\`\`(...)\`pl i w najbliższym czasie uruchamia kolejny portal ogłoszeniowy …, a w związku z tym jest płatnikiem podatku VAT).

Stąd Zainteresowana nie ma zbyt wiele czasu aby zajmować się samym gospodarstwem rolnym. Dlatego gospodarstwem rolnym w imieniu Wnioskodawczyni zarządza ojciec …, który jest rolnikiem i opłaca KRUS. Grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego są użytkowane rolniczo. Większość to łąki kośne i pastwiska. Dla gruntów pobierane są dotacje unijne: obszarowa oraz tytułem użytkowania w niekorzystnych warunkach (ONW).

Ponieważ Wnioskodawczyni potrzebuje środków finansowych na dalszy rozwój firmy, stąd podjęła decyzję o sprzedaży części gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa. Zainteresowana zamierza sprzedać działkę ewidencyjną nr 142/1 położoną w miejscowości … o powierzchni 1,2 ha.

Pierwotnie Wnioskodawczyni chciała sprzedać ją jako całość za cenę około 35.000 zł. W tym celu Zainteresowana zamieściła ogłoszenie w prasie lokalnej, ale jak do tej pory nie otrzymała jakiejkolwiek oferty na zakup całej działki. Jednak pojawiło się kilka zapytań na temat możliwości zakupu mniejszych działek o powierzchni około 1000 mkw. Jeśli byłoby zainteresowanie większymi działkami, takimi powyżej 3000 mkw, to Wnioskodawczyni mogłaby je wydzielić bez jakichkolwiek trudności urzędowych, tylko bezpośrednio zlecając podział geodezyjny w pracowni geodezyjnej. Jednak jest zainteresowanie mniejszymi działkami takimi o powierzchni około 1000 mkw.

Zainteresowana zapytała się w Wydziale Inwestycji i Gospodarki Przestrzennej w Urzędzie Gminy i Miasta …, czy istnieje możliwość podziału działki 142/1 na 10 mniejszych działek. Otrzymała twierdzącą odpowiedź. Doprecyzowano, iż aby przeprowadzić podział Wnioskodawczyni musi wystąpić z wnioskiem o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, ponieważ działka 142/1 nie jest objęta szczegółowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dlatego w celu podzielenie działki na 10 mniejszych działek Zainteresowana powinna:

1.  Wystąpić o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki 142/1, dla inwestycji polegającej na budowie 10 jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą.
2.  Do wniosku o wydanie indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna dołączyć:

2.1. Kopię mapy zasadniczej do celów opiniodawczych.

2.2. Opinię z Zakładu Energetycznego w … o możliwości dostarczenia energii elektrycznej. Jeśli jednym z warunków dostarczenia energii elektrycznej będzie konieczność wybudowania przez Zakład Energetyczny stacji transformatorowej, to w wniosku o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, powinna dopisać, iż wnioskuje również o wydzielenie działki ewidencyjnej przylegającej do drogi publicznej pod budowę stacji transformatorowej. Od Zakładu Energetycznego … Teren o/… Zainteresowana otrzymała wstępną informację, iż zostanie wydana twierdząca opinia o możliwości dostarczenia energii elektrycznej dla 10 budynków mieszkalnych i że powinna zarezerwować miejsce na działce 142/1 o powierzchni około 9 mkw pod wybudowanie przez Zakład Energetyczny ze środków Zakładu Energetycznego, stacji transformatorowej średniego napięcia. Wnioskodawczyni ze swej strony ma zgodzić się na ustanowienie służebności przesyłu w działce przeznaczonej pod stację transformatorową i pod drogę wewnętrzną. Taka służebność zostanie zagwarantowana w formie umowy cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego w wygodnym dla Zakładu terminie.

2.3. Opinię z Zakładu Wodno Kanalizacyjnego w … o możliwości doprowadzenia wody i sposobie odprowadzania ścieków. Od Zakładu Wodno Kanalizacyjnego w … Wnioskodawczyni otrzymała wstępną informację, iż zostanie wydana twierdząca opinia o możliwości dostarczenia wody do projektowanej inwestycji. W tym celu należy we własnym zakresie zbudować odcinek sieci wodociągowej o średnicy 110 mm i połączyć się nim z wodociągiem gminnym. Zainteresowana planuje, iż osobiście nie będzie dokonywała tej rozbudowy. O takiej możliwości Wnioskodawczyni poinformuje osoby, które nabędą od Zainteresowanej działki. Co najwyżej Wnioskodawczyni zostawi jedną z nowo wydzielonych działek i będzie partycypowała w kosztach budowy odcinka sieci wodociągowej na tych samych zasadach co pozostali nowi właściciele sprzedanych działek w celu doprowadzenia wody do swojej działki. Zainteresowana ze swej strony ma zgodzić się na ustanowienie służebności przesyłu w działce przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Taka służebność zostanie zagwarantowana w formie umowy cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego w wygodnym dla Zakładu terminie oraz na przekazanie Zakładowi wybudowanego odcinka sieci wodociągowej ze środków wszystkich nowych właścicieli działek za kwotę oszacowaną metodą dochodową, czyli najprawdopodobniej poniżej kosztów budowy. Ścieki mają być odprowadzane indywidualnie z każdego domu do szczelnych zbiorników.

2.4. Szkic układu 10 domów wraz z zaznaczeniem drogi wewnętrznej, która zapewni każdemu z domów dojazd do drogi publicznej oraz z naniesionym miejscem położenia działki pod stację transformatorową przy drodze publicznej jeśli będzie taka konieczność.

Ponieważ Wnioskodawczyni poinformowała Dział Inwestycji Urzędu Gminy i Miasta … o zamiarze wykonania podziału i sprzedaży 9 z 10 wydzielonych działek nowym nabywcom, stąd została poinformowana przez Kierownika tego działu Pana – …, iż mimo wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod inwestycję polegającą na budowie 10 domów jednorodzinnych, nowi nabywcy sprzedawanych przez Zainteresowaną działek nie będą mogli zabudować zakupionych działek, ponieważ w ewidencji gruntów są to łąki kośne i pastwiska, nowo wydzielone działki nie będą leżały na obszarze objętym szczegółowym planem miejscowym i nowo wydzielonych 10 działek z pierwotnej działki ewidencyjnej 142/1 nie będą dotyczyły warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które zostały wydane dla działki 142/1. Kierownik wydziału argumentował to tym, iż jak sama nazwa mówi jest to indywidualna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i dotyczy ona działki 142/1 i budowy na niej 10 domów. Jeśli na podstawie decyzji dotyczącej działki nr 142/1 Wnioskodawczyni nie rozpocznie budowy domów lub nie uzyska pozwolenia na budowę, to nowi właściciele, którzy kupią niezabudowane działki nie będą mogli ich zabudować, ponieważ kupią działki o nowych numerach ewidencyjnych, a w prawie polskim nie ma możliwości cedowania lub domyślania się sposobu zabudowy działki na podstawie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jeśli dotyczą one innego numeru ewidencyjnego, mimo iż dla tego numeru ewidencyjnego z którego działki zostaną wydzielone czyli 142/1 będzie wcześniej wydana indywidualna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podkreślił, iż każdy wniosek o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu musi zawierać konkretny numer działki ewidencyjnej oraz kopię mapy do celów opiniodawczych oraz indywidualne opinie o możliwości dostarczenia wody i prądu. I każdy taki wniosek o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest odrębnie analizowany w ramach odrębnego zlecenia przez uprawnionego architekta, który przeprowadza za każdym razem indywidualną analizę. Kierownik podkreślił, iż takie są wymogi prawne i nic na to nie da się poradzić. Dla Gminy też byłoby lepiej aby nie zlecać nowych analiz wniosków o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, tylko cedować te dla działki 142/1, z której będą wydzielone nowe działki wtedy Gmina nie ponosiłaby dodatkowych kosztów. Jednak nie ma takiej podstawy prawnej. Dlatego nowi właściciele sprzedawanych przez Wnioskodawczynię działek będą zmuszeni samodzielnie wystąpić o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek, które posiadają nowe numery ewidencyjne. Sprawa wyglądałaby inaczej gdyby Wnioskodawczyni wystąpiła o sporządzenie miejscowego planu szczegółowego dla działki 142/1. Ale jest to bardzo długotrwała procedura i obwarowana szeregiem dodatkowych opłat w tym adiacencką i rentą planistyczną. A Zainteresowana nie zamierza zajmować się tak długotrwałymi procesami.

Szacowane koszty przygotowania dokumentów i złożenia wniosku o wydanie indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wyniesie około 100 zł.

Po otrzymaniu indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie 10 budynków mieszkalnych, Zainteresowana wystąpi do pracowni geodezyjnej o wykonanie projektu geodezyjnego podziału działki 142/1 na 10 działek o powierzchni około 1000 mkw, jedną działkę stanowiącą drogę wewnętrzną o powierzchni około 2000 mkw, która zapewni dostęp do drogi publicznej nowo wydzielonym działkom i jedną działkę przylegającą do drogi publicznej pod stację transformatorową. Szacowany koszt podziału geodezyjnego to kwota około 2000 zł.

Następnie Wnioskodawczyni wystąpi do Burmistrza Gminy i Miasta … o wydanie decyzji zatwierdzającej podział.

Po otrzymaniu decyzji zatwierdzającej podział Pracownia Geodezyjna złoży w powiatowym ośrodku kartograficznym dokumentację podziałową w postaci bilansu terenu. W tym momencie Zainteresowana powinna sprawdzić czy geodeta wkopał słupki graniczne jako znacznik przebiegu nowo wydzielonych działek.

W okresie około 30 dni nowe działki ewidencyjne wydzielone z działki 142/1 powinny znaleźć się jako odrębne nieruchomości gruntowe już w ewidencji gruntów.

Zainteresowana będzie mogła rozpocząć sprzedaż nowo wydzielonych działek. Przed sprzedażą zamierza ustawić przy drodze publicznej baner reklamowy w stylu „Sprzedam Działki tel. …”. Koszt banneru to kwota około 150 zł. O sprzedaży Zainteresowana poinformuje w lokalnej prasie w dziale ogłoszenia drobne dodatek do Dziennik …. Koszt jednego ogłoszenia o treści „Sprzedam działki w miejscowości … tel. …” to około 100 zł miesięcznie. Wnioskodawczyni zakłada, iż w jeden rok sprzeda wszystkie działki.

Dodatkowo Zainteresowana zamieści ogłoszenie na portalu …..pl, ponieważ nic Jej to nie kosztuje. Sprzedażą działek będzie zajmował się tata Wnioskodawczyni …, który często jest w gospodarstwie rolnym stąd w ogłoszeniach i na banerze podany zostanie jego numer, aby mógł osobiście umawiać się na prezentację działek. Zainteresowana się na tym nie zna, a on ma doświadczenie i zmysł do rozmów kupieckich.

Na nowo wydzielonych działkach Wnioskodawczyni nie będzie robiła jakichkolwiek ulepszeń, ponieważ działka 142/1 jest równą łąką kośną, która jest w sezonie regularnie koszona. Sprzedaż Zainteresowana planuje rozpocząć w maju 2019 roku, stąd tata przy pierwszym koszeniu musi jedynie uważać na kamienie geodezyjne, tak aby nie uszkodzić kosiarki rotacyjnej. Wnioskodawczyni nie będzie ponosiła jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych na ulepszenie nowo wydzielonych działek takich jak ponoszą handlowcy, czyli:

*   nie będzie odwadniała terenu,

*   nie będzie równała terenu,

*   nie będzie równała drogi wewnętrznej,

*   nie będzie utwardzała drogi wewnętrznej,

*   nie będzie grodziła tymczasowo sprzedawanych działek,

*   nie będzie grodziła poszczególnych działek ani całego osiedla.

Wnioskodawczyni może jedynie ogrodzi swoją działkę, ponieważ latem chciałaby tam spędzić kilkanaście dni i ustawić sobie przyczepę kempingową, ponieważ bardzo Jej się tam podoba a działka 142/1 jest działką rodzinną, na której pracuje tato Wnioskodawczyni, pracował dziadek i pradziadek. Stąd jedną działkę pod wierzbą Wnioskodawczyni zostawia dla siebie.

Zainteresowana wskazała, że:

*   nie będzie przyłączała energii elektrycznej do sprzedawanych działek,

*   nie będzie przyłączała wody do sprzedawanych działek,

*   wykonywanie przyłączy elektrycznych do pojedynczych działek,

*   wykonywanie przyłączy wodnych do pojedynczych działek,

*   nie będą wykonywane projekty budowlane dla pojedynczej działki,

*   nie będą wykonywane jakiekolwiek naniesienia budowlane małej architektury,

*   nie będą wykonywane jakiekolwiek naniesienia budowlane.

Jak Wnioskodawczyni sprzeda wszystkie działki, to w 2020 roku wystąpi do Zakładu Energetycznego o wykonanie przyłącza elektrycznego do swojej działki, zapewne nowi właściciele kupionych działek też to zrobią i wtedy Zakład Energetyczny szybciej wybuduje potrzebną stację transformatorową. Wtedy Wnioskodawczyni obciąży działkę, na której będzie stała stacja transformatorowa i działkę, która będzie drogą wewnętrzną, a w której będzie biegł kabel niskiego napięcia, służebnością przesyłu. Najprawdopodobniej za takie obciążenie tych nieruchomości Zainteresowana otrzyma zapłatę w kwocie około 5000 zł, tak aby kiedyś w przyszłości na własną rękę nie dochodzić swoich praw za bezpłatne korzystanie z Jej działek przez Zakład Energetyczny. Tak poinformowano Wnioskodawczynię w Zakładzie Energetycznym.

Również wraz z dziewiątką nowych właścicieli, którzy zakupią od Wnioskodawczyni działki Zainteresowana przystąpi w roku 2020 do rozbudowy sieci wodociągowej. Wnioskodawczyni będzie partycypowała w kosztach budowy na równo z dziewięcioma nowymi właścicielami. Tak aby doprowadzić wodę również do swojej działki, którą sobie zostawi. Najprawdopodobniej rozbudową sieci wodociągowej w imieniu Wnioskodawczyni będzie się zajmował tata Zainteresowanej – …. Po wybudowaniu odcinka sieci wodociągowej, drogę wewnętrzną, w której będzie biegła sieć wodociągowa Wnioskodawczyni obciąży służebnością przesyłu na rzecz Zakładu Wodno Kanalizacyjnego.

Najprawdopodobniej za takie obciążenie swojej nieruchomości Wnioskodawczyni otrzyma zapłatę w kwocie około 5000 zł, tak aby kiedyś w przyszłości na własną rękę nie dochodzić swoich praw za bezpłatne korzystanie z Jej działek przez Zakład Wodno Kanalizacyjny. Tak poinformowano Wnioskodawczynię w tym Zakładzie.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek Zainteresowana przeznaczy na rozwój własnej działalności gospodarczej oraz na zagospodarowanie działki którą sobie zostawi.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  Od dnia 2017.10.10 jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
3.  Nie jest rolnikiem zryczałtowanym.
4.  Nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży działek.
5.  Nie posiada innych działek, które w przyszłości miałaby zamiar sprzedać.
6.  Na dzień sprzedaży działki pozostaną niezabudowane.
7.  Jednoznaczny numer działki ewidencyjnej, z której zostanie zrobiony podział to 142/1. Na dzień sprzedaży zostanie dokonany podział działki 142/1.
    1.  Podział zostanie dokonany na 12 działek ewidencyjnych (10 działek o powierzchni około 1000 m2, jedna o pow. 1 m 2 (pod planowaną stację transformatorową), jedna pod drogę dojazdową, wewnętrzną.
    2.  Z informacji otrzymanych od geodety wynika, iż będą to najprawdopodobniej działki o numerach 142/3, 142/4, 142/5, 142/6, 142/7, 142/8, 142/9, 142/10, 142/11, 142/12, 142/13, 142/14. Na pewno numeracja nie będzie wyglądała w ten sposób 142/1/1, jednak właściwe numery znane będą poza ewidencjonowaniu projektu podziału przez Powiatowy Ośrodek Kartograficzny, który sprawdza prawidłowość podziału.
    3.  Zostanie wydzielona droga wewnętrzna na potrzeby dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej, jest to warunek niezbędny w celu otrzymania decyzji o warunkach zabudowy potrzebnej do zrobienia podziału.
8.  Działka, z której dokonany zostanie podział nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.
9.  Skoro działka, z której zostanie wykonany podział nie jest i nie była wykorzystywana przez Zainteresowaną do prowadzenia działalności gospodarczej, to Wnioskodawczyni nie potrafi jej definiować w kontekście wykorzystywania wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.
10.  Działka jest udostępniona ojcu Wnioskodawczyni … do prowadzenia gospodarstwa rolnego, nieodpłatnie.
11.  Na pytanie tut. Organu: „W związku z informacją wskazaną we wniosku, iż „ (\`(...)\`) w celu podzielenia działki na 10 mniejszych działek powinnam (..) wystąpić o wydanie indywidualnych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki (\`(...)\`)” należy wskazać czy dla działki, z której zostanie dokonany podział, została wydana lub na dzień planowanej dostawy będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? (…)” Zainteresowana wskazała, że czeka na interpretację podatkową, dlatego nie wystąpiła jeszcze z wnioskiem o wydanie takiej decyzja. Jak Wnioskodawczyni otrzyma interpretację to podejmie decyzję czy wystąpić o wydanie decyzji, jeśli taka decyzja miałaby być wydana to nie wcześniej jak za 6 miesięcy.
12.  Na dzień sprzedaży działki powstałe po podziale nie będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
13.  Na dzień sprzedaży dla działek powstałych po podziale nie będą wydane indywidualne Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
14.  Działki powstałe po podziale aż do momentu sprzedaży będą udostępnione jedynie ojcu Zainteresowanej … do prowadzenia gospodarstwa rolnego, nieodpłatnie.
15.  W odpowiedzi na pytanie „Do jakich celów będą wykorzystywane przez Wnioskodawczynię działki, powstałe po podziale, do dnia ich sprzedaży?” Zainteresowana wskazała, że będą to grunty rolne wykorzystywane do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
16.  Na pytanie: „W związku z informacją wskazaną we wniosku, iż „sprzedażą działek będzie zajmował się mój tata (…)” należy wskazać czy Wnioskodawczyni udzieli tacie stosownych pełnomocnictw do podejmowania czynności związanych z przedmiotowymi działkami? Jeżeli tak, to jakie czynności związane z ww. działkami będzie obejmowało pełnomocnictwo?” Zainteresowana wskazała, że będzie to pełnomocnictwo ogólne do zarządu majątkiem osobistym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w zakresie przedmiotowych transakcji sprzedaży gruntów Wnioskodawczyni zostanie uznana za podatnika podatku VAT?
2.  Czy w przypadku kiedy po bardzo mocnym nadużyciu przepisów prawa Wnioskodawczyni zostanie uznana za podatnika podatku VAT w zakresie przedmiotowych transakcji, to czy Zainteresowana ma prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni, czynności które będzie wykonywała w trakcie podziału, sprzedaży i po sprzedaży nowo wydzielonych działek, takie jak:

*   nabycie gruntu w celu prowadzenia działalności rolniczej,

*   wystąpienie o indywidualne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

*   podział geodezyjny działki główniej na mniejsze działki z wydzieleniem działki pod drogę wewnętrzną i stację transformatorową,

*   działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek: ogłoszenie w prasie, Internecie i na banerze,

*   oferowania przyszłym nabywcom nawet po kilka działek do wyboru, ponieważ na początku będzie ich więcej a potem coraz mniej,

*   podpisywanie aktów notarialnych sprzedaży nowo wydzielonych działek,

*   obciążenie działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną i pod stację transformatorową służebnością przesyłu na rzecz Zakładu Energetycznego i pobranie za to zapłaty,

*   udział na równych zasadach z pozostałymi właścicielami działek w rozbudowie odcinka sieci wodociągowej,

*   obciążenie działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną służebnością przesyłu na rzecz Zakładu Wodno Kanalizacyjnego i pobranie za to zapłaty,

mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Stąd w zakresie opisanej sprzedaży działek Wnioskodawczyni nie może zostać uznana za podatnika podatku VAT.

Aby zostać uznana za podatnika podatku VAT Zainteresowana musiałaby podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, polegającej na angażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców. Takie stanowisko wynika z tezy wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Zgodnie z tym wyrokiem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, ponieważ jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy osobistym.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast – zdaniem Trybunału – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy Rady Nr 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Takie aktywne działania mogą polegać np.: na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a zatem w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Takie samo stanowisko zostało zaprezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygnatura I FSK 13/11. Przytoczone przez Sąd przykładowe cechy aktywności „handlowej”:

1.  nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
2.  jego uzbrojenie,
3.  wydzielenie dróg wewnętrznych,
4.  działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
5.  uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
6.  prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Natomiast Wnioskodawczyni w opisanym stanie rzeczy:

*   nie nabyła terenu przeznaczonego pod zabudowę,

*   nie uzbroiła terenu,

*   nie podjęła działań marketingowych w celu sprzedaży, które wykraczają poza zwykłe ogłoszenie w prasie, Internecie i na tablicy,

*   nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W opisanym stanie rzeczy Wnioskodawczyni uzyska decyzję o warunkach zabudowy, która wymuszała wydzielenie drogi wewnętrznej i działki pod stację transformatorową.

Stąd wykonując tylko dwa z sześciu istotnych punktów jakie zostały przytoczone przez sąd, Zainteresowana nie może zostać uznana za podmiot prowadzący w tym zakresie zorganizowaną działalność gospodarczą i nie jest w tym zakresie płatnikiem podatku VAT, ponieważ zgodnie z tym wyrokiem (I FSK 13/11 – Wyrok NSA) – na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. Takie stanowisko ma odzwierciedlenie w wielu wyrokach:

*   I SA/Go 367/14 – Wyrok WSA,

*   I FSK 1289/10 – Wyrok NSA,

*   I FSK 1656/11 – Wyrok NSA,

*   I FSK 1654/11 – Wyrok NSA,

*   I FSK 872/12 – Wyrok NSA,

*   I FSK 1702/13 – Wyrok NSA,

*   I FSK 1899/13 – Wyrok NSA.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazuje, iż w kontekście opisanych transakcji nie będzie prowadziła działalności handlowej polegającej na częstotliwym obrocie nieruchomościami. Ponieważ dokonała nabycia przedmiotowych nieruchomości:

1.  jednorazowo.
2.  w celu prowadzenia działalności rolniczej.

Stąd zgodnie z orzecznictwem sądowym, taki sposób nabycia nie może świadczyć o zawodowym prowadzeniu działalności handlowej polegającej na obrocie nieruchomościami przez rolnika (który i tak nie jest profesjonalistą w rozumieniu Wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE) lub handlowca i wyklucza Wnioskodawczyni z grupy osób, które mogłyby zostać uznane za podatnika podatku VAT w zakresie przedmiotowych transakcji.

Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w celu ich odsprzedaży, tylko nabyła je jednorazowo w celu prowadzenia produkcji rolnej i będzie je wyprzedawała z majątku osobistego.

Za wyrokiem WSA we Wrocławiu z dnia 6.09.2006 (I SA/Wr 1254/05) Sąd uznał, że sprzedaż nawet kilkakrotna rzeczy z majątku prywatnego, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu odsprzedaży, nie ma charakteru handlowego. Podatnikiem byłby podmiot, który jest handlowcem i obraca częstotliwie (albo z takim zamiarem ) nieruchomościami.

Definicja działalności gospodarczej w ustawie VAT obejmuje działania handlowców, czyli osób zajmujących się zakupem i odsprzedażą dóbr z zyskiem. Sprzedaż „prywatnego” gruntu nie jest działalnością, nawet jeśli przyjąć, że ma ona charakter częstotliwy ze względu na wykonanie kilku transakcji. Zdaniem Zainteresowanej trudno bowiem uznać sprzedaż majątku niezwiązanego dotąd z działalnością gospodarczą za działalność „handlowca”. Tak więc rozparcelowanie działki na mniejsze i ich sprzedaż nie powinna podlegać VAT. Jak słusznie wskazał WSA we Wrocławiu, jeśli sprzedajemy majątek osobisty, który nabyliśmy w celach innych niż odsprzedaż, nie jesteśmy podatnikiem VAT. Nie działamy wtedy jak handlowiec i nie ponosimy ryzyka gospodarczego.

Ponieważ za Wyrokiem NSA z 27 kwietnia 2007 roku I FSK 603/2006: pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. W ten sposób opodatkowaniu podlega, chociażby jednorazowo, czynność spełniająca kryteria zaliczenia jej do tak rozumianego pojęcia handel, czyli zrealizowana w formie zorganizowanej sprzedaży towaru, poprzedzonej zakupem dokonanym w celu jego odsprzedaży, wskazująca na zamiar jej kontynuacji w tej formie.

Za Uchwałą NSA z 29 października 2007 roku, I FPS 3/2007: Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawczyni w opisanej czynności nie będzie występowała jako podatnik VAT. Takie stanowisko zostało potwierdzone w wyrokach:

*   WSA z 10 września 2008 roku, III SA/Wa 743/08;

*   WSA z 26 listopada 2009 roku, I SA/Po 699/09;

*   WSA z 4 listopada 2009 roku, I SA/Po 424/09;

*   NSA z 27 października 2009 roku, I FSK 1043/08;

*   WSA z 26 października 2009 roku, III SA/Wa 1203/09;

*   WSA z 24 czerwca 2009 roku, I SA/Wr 95/09;

*   WSA z 16 grudnia 2009 roku, I SA/Wr 1353/09;

*   WSA z 24 czerwca 2009 roku, I SA/Wr 98/09.

Ponadto Wnioskodawczyni pragnie zaznaczyć, iż dla żadnej z przedmiotowych dziesięciu działek ewidencyjnych, które sprzeda nie będą wydane prawomocne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pod budownictwo mieszkaniowe.

Sposób określania przeznaczenia gruntu niezabudowanego w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 ): w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W polskim prawie nie ma regulacji, która uprawniałby do domniemania sposobu przeznaczenia gruntu niezabudowanego i na podstawie tegoż domniemania niosła skutki prawne. Dany grunt identyfikowany jest poprzez posiadanie właściwego mu numeru ewidencyjnego i tylko dokumenty zawierające dany/konkretny numer ewidencyjny dotyczą tylko i wyłącznie właśnie tego gruntu.

A zgodnie z wypisami ewidencji gruntów, każda sprzedawana przez Wnioskodawczynię działka ewidencyjnie, będzie gruntem rolnym, dla której nie było uchwalonego planu miejscowego, i nie wydano warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. O warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej działki ewidencyjne będą mogli występować samodzielnie i we własnym zakresie nowi właściciele, którzy nie będą czynili tego przed dniem ani w dniu nabycia nieruchomości. Czyli nawet jeśli opisana przez Zainteresowaną sprzedaż gruntów po bardzo mocnym nadwyrężeniu przepisów uznać by za zorganizowaną działalność gospodarczą, to Wnioskodawczyni powinna korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Dlatego w odniesieniu do sprzedawanych nieruchomości Zainteresowana ma prawo korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 142/3 , powstałej po podziale działki nr 142/1 – **jest nieprawidłowe;**

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży ww. działki– **jest prawidłowe.**

Na wstępie tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie kwestię w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 142/3, powstałej po podziale działki 142/1 oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży ww. działki.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przedmiocie statusu – na płaszczyźnie podatku VAT – podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się również NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazującej na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA „(…) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z przepisem art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Stosownie do § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości gruntowych będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści wniosku wynika, że w 2017 roku Wnioskodawczyni otrzymała w formie darowizny od matki gospodarstwo rolne. Jak wynika z okoliczności sprawy Wnioskodawczyni potrzebuje środków finansowych na dalszy rozwój swojej firmy, stąd podjęła decyzję o sprzedaży części gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa. O sprzedaży Zainteresowana poinformuje w lokalnej prasie w dziale ogłoszenia drobne. Dodatkowo Zainteresowana zamieści ogłoszenie na portalu takidom.pl. Przed sprzedażą działek Wnioskodawczyni zamierza również ustawić przy drodze publicznej baner reklamowy informujący o sprzedaży działek. Pierwotnie Zainteresowana zamierzała sprzedać nieruchomość gruntową o nr 142/1 jako całość, jednakże z uwagi na brak zainteresowanych nabyciem całej działki, Wnioskodawczyni dokona jej podziału na mniejsze działki. Wnioskodawczyni w celu dokonania podziału ww. działki zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co jest niezbędne do dokonania podziału ww. działki. Na dzień sprzedaży zostanie dokonany podział działki 142/1. Podział zostanie dokonany na 12 działek ewidencyjnych (10 działek o powierzchni około 1000 m2, jedna o pow. 1 m2 (pod planowaną stację transformatorową), jedna pod drogę dojazdową, wewnętrzną. Droga wewnętrzna zostanie wydzielona na potrzeby dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej, jest to warunek niezbędny w celu otrzymania decyzji o warunkach zabudowy potrzebnej do zrobienia podziału. Sprzedażą działek będzie zajmował się tata Wnioskodawczyni, któremu Zainteresowana udzieliła pełnomocnictwa ogólnego do zarządu majątkiem osobistym, w ramach którego będzie pokazywał te działki, ustalał warunki transakcji, ale akty notarialne będzie podpisywała Zainteresowana.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowana stworzyła sobie okoliczności do zarobku na handlu towarem w postaci działek, powstałych po podziale. Działania, które zostały podjęte przez Wnioskodawczynię w celu sprzedaży nieruchomości gruntowej nr 142/1 w postaci zamieszczenia ogłoszenia w prasie oraz Internecie, ustawienie banera reklamowego, jak również te, które zamierza dokonać, tj. wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki, podział ww. nieruchomości gruntowej nr 142/1 na 12 działek ewidencyjnych i wydzielenie drogi wewnętrznej, świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Opisana sytuacja bezsprzecznie świadczy o zamiarze wykonywania czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Należy także w tym miejscu zauważyć, iż udzielenie przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa ogólnego Ojcu skutkować będzie tym, że czynności podejmowane przez Niego będą wykonywane w imieniu i na rzecz Zainteresowanej.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawczyni zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni dla transakcji sprzedaży działek będzie działała jako podatnik VAT.

Odnosząc się zatem do kwestii objętej zakresem pytania nr 1 należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni z tytułu wykonywanych ww. czynności za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 142/3, powstałej po podziale działki nr 142/1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 wniosku, należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do wątpliwości Wnioskodawczyni, objętych zakresem pytania nr 2 wniosku, należy wskazać, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Mając zatem na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że skoro – jak wynika z okoliczności sprawy – na dzień sprzedaży działki nr 142/3, powstałej po podziale działki nr 142/1, nie będzie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to planowa dostawa ww. działki nr 142/3, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2 wniosku, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 142/3, powstałej po podziale działki nr 142/1 oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży ww. działki. Natomiast w zakresie pozostałych działek, powstałych po podziale, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy wskazać, że na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii nie mogą wpłynąć powołane przez Wnioskodawczynię orzeczenia sądów administracyjnych, ponieważ stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach osadzonych w określonych stanach faktycznych. Nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane. Wynika to również z treści art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, który przesądza, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Organ podatkowy jest zatem zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę, natomiast rozstrzygnięcia sądów podejmowane są na podstawie zebranego w danej sprawie materiału dowodowego.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.