Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.485.2021.3.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-29
Teza: Opodatkowanie czynności sprzedaży działki nr 1 i braku opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 2.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2021 r. (data wpływu 28 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 września 2021 r. (data wpływu 28 września 2021 r.) oraz pismem z dnia 19 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

1.  opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 1 – **jest nieprawidłowe**.
2.  braku opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 2 – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 28 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 1 i braku opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 2. Wniosek został uzupełniony w dniu 28 września 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy, dopłacenie brakującej opłaty oraz wskazanie poprawnego adresu skrytki radcy prawnego w systemie ePUAP oraz w dniu 26 października 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej. Nieruchomość nabyta została:

1.  w roku 2005 w części obejmującej 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości – w wyniku dziedziczenia i podziału spadku po ojcu Wnioskodawcy oraz
2.  w roku 2009 – w części 1/2 pozostałego udziału we współwłasności w wyniku darowizny od matki Wnioskodawcy.

W momencie, w którym nieruchomość stała się przedmiotem odpowiednio dziedziczenia i darowizny nieruchomość nie była zabudowana, a jej przekazanie pod tytułem darmym nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przez kilkanaście lat – tj. od momentu nabycia udziałów we własności nieruchomości, nie była ona przeznaczona pod prowadzenie działalności, nieruchomość nie stanowiła przedmiotu najmu, dzierżawy i innych odpłatnych tytułów będących podstawą uzyskiwania przychodów. Na fragmencie gruntu Wnioskodawca posiadał wyłącznie baner reklamowy, którego powierzchnia stanowiła przedmiot wynajmu.

W chwili nabycia nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca jest obecnie osobą prowadzącą działalność gospodarczą, jednak ww. nieruchomości nie przeznaczył w żadnym momencie do celów prowadzenia tej działalności, tj. ani w chwili jej otwarcia, ani w okresie późniejszym. Grunt pozostał Jego majątkiem osobistym i nie był ani nie jest wykorzystywany od momentu nabycia do prowadzenia na nim jakiejkolwiek aktywności zawodowej.

Nabycie nieruchomości w części w drodze działu spadku oraz w części w drodze darowizny nie było związane z przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy – odbyło się na rzecz Wnioskodawcy prywatnie, bez konkretyzacji celu lub bez przeznaczenia jej w chwili nabycia na jakiekolwiek cele, a w szczególności nie miało na celu rozpoczęcia na niej prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. W efekcie uzyskanie darowizny nie wynikało z tego, że grunt był Wnioskodawcy potrzebny w ściśle określonym celu – Wnioskodawca uzyskał grunt nieodpłatnie, więc była to dla Niego określona korzyść majątkowa w chwili przekazania darowizny. Nielogicznym byłoby zatem odmówić przekazania gruntu Wnioskodawcy w formie spadku i odpowiednio darowizny od innej osoby do Jego majątku prywatnego.

W chwili nabycia grunt nie był w jakikolwiek sposób zdatny do użytkowania – zarówno jego posadowienie, jak i brak uregulowania sytuacji prawnej nie pozwalały ani na jego zabudowanie budynkiem mieszkalnym, ani niemieszkalnym. Jego posadowienie nie czyniło go również atrakcyjnym dla Wnioskodawcy, np. dla prowadzenia na nim działalności rolniczej czy sadowniczej.

W związku z faktem, że grunt nie posiadał żadnych możliwości jego wykorzystania, czy to prywatnie, czy pod działalność gospodarczą, Wnioskodawca wystąpił w roku 2008 i uzyskał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, w której wskazano na możliwość zabudowy gruntu budynkiem biurowo-handlowo-usługowym.

Wniosek składany był przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na podstawie decyzji Wnioskodawca w dniu 27 maja 2010 r. uzyskał pozwolenie na budowę zgodnie z decyzją. Pozwolenie miało jednak wymiar formalny celem uregulowania sytuacji gruntu, ustalenia możliwości korzystania z gruntu. Pozwolenie nie spowodowało rozpoczęcia żadnych prac budowlanych (wpis w dzienniku to wytyczenie ław fundamentowych bez jakiegokolwiek fizycznego ingerowania w teren).

Całość działań Wnioskodawcy w roku 2010 miała na celu wyłącznie uregulować sytuację administracyjno-prawną posiadanej nieruchomości, a po wydaniu decyzji i pozwolenia podatnik nie zmienił w żaden sposób zasad korzystania z gruntu, tzn. grunt nadal pozostał niewykorzystywany do żadnych celów mających za cel prowadzenie na nim działalności gospodarczej.

Złożenie wniosku i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę:

\- nie skutkowało rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych,

\- nie skutkowało również faktycznymi działaniami związanymi z zagospodarowaniem nieruchomością, w szczególności od chwili uzyskania pozwolenia na budowę nie doszło do faktycznego uzbrojenia terenu, faktycznego doprowadzenia mediów.

Ponadto:

\- Wnioskodawca nie dokonywał również czynności wykraczających poza zwykłe działania związane ze sprzedażą celem uatrakcyjnienia gruntu dla celów pozyskania kupujących i sprzedaży – tj. nie dokonywał np. wyrównania terenu, stawiania plansz informacyjnych, wprowadzania dodatkowych dróg wewnętrznych czy też dokonywania szczegółowych badań geodezyjnych nieruchomości,

\- Wnioskodawca nie zamierza dokonywać żadnych czynności podziału nieruchomości na mniejsze ani jakichkolwiek innych sugerujących lub mogących wpłynąć na korzystniejszą sprzedaż gruntu lub uzyskanie ceny lepszej niż rynkowa, związana z działaniami osoby dokonującej prywatnego zbycia posiadanego majątku.

W latach między prywatnym otrzymaniem gruntu i uregulowaniem jego sytuacji, tj. – pomiędzy latami 2005-2010, a rokiem obecnym, Wnioskodawca prowadził swoją działalność gospodarczą, w żaden sposób nie łącząc jej z faktem wykorzystywania gruntu. Od nabycia gruntu i uregulowania jego sytuacji minęło zatem nie mniej niż 11 lat.

W roku 2021 ze względu na sytuację osobistą i pogarszająca się sytuację finansową, Wnioskodawca zdecydował się podjąć próby sprzedaży ww. gruntu.

Czynność sprzedaży będzie działaniem jednorazowym, Wnioskodawca ma zamiar dokonać sprzedaży gruntu w całości na rzecz jednego kupującego.

Wniosek został uzupełniony w dniu 28 września 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1.  Numery działek będących przedmiotem wniosku to: 1, 2 (transakcja dotyczyć będzie jednorazowo całości nieruchomości gruntowej, nie będzie rozdzielona na dwie osobne, poszukiwany jest jeden kupiec).
2.  Nabycie nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nastąpiło jako czynność niepodlegająca VAT, podatek nie był odliczany oraz w związku z nabyciem nie został naliczony podatek VAT należny.
3.  Nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.
4.  Nie dokonywano dostaw (sprzedaży) produktów rolnych, drewna, itp.
5.  Działka jako całość nie była w żaden sposób wykorzystywana, poza posadowieniem na skraju działki banneru reklamowego (powierzchnia ekspozycyjna 2 x 18 m2) przez najemcę części nieruchomości – tj. jej skrajnego fragmentu. Przedmiot najmu w praktyce obejmował kilka metrów kwadratowych nieruchomości. Pozostała jej część nie stanowiła przedmiotu czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
6.  Działka jako całość nie była przedmiotem wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej, tym samym nie była/jest/będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych; w zakresie fragmentu nieruchomości (jej niewielką część) zawarta była umowa najmu – została zawarta przez Wnioskodawcę jako przez przedsiębiorcę, przychód z niej płynący rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
7.  Działka nie była udostępniana, w zakresie skrajnej części nieruchomości zawarta była odpłatna umowa najmu – zawarta w 7 listopada 2007 r. na czas nieokreślony.
8.  Banner pozostaje własnością najemcy. Właściciel jest ogólnopolskim przedsiębiorstwem zajmującym się działalnością reklamową.
9.  Mała część działki została udostępniona w celu posadowienia banneru; posadowienie było czynnością jednorazową. Posadawiający (najemca) nie posiadał trwałego prawa do dowolnego korzystania lub rozporządzania całością nieruchomości będącą przedmiotem wniosku. Dopuszczalna była obsługa nośnika reklamowego, która odbywała się z podnośnika koszowego spoza nieruchomości, bez ingerencji w jakiekolwiek prawa Wnioskodawcy do pozostałej części nieruchomości.
10.  Umowa najmu (odpłatna) nieznacznej części nieruchomości zawarta była na czas nieokreślony od dnia 7 listopada 2007 r.; wystąpił jedynie minimalny stopień udostępnienia części gruntu do posadowienia banneru, najemca nie miał prawa korzystać z całości działki – przeklejanie bannerów reklamowych następowało z wysięgnika koszowego spoza nieruchomości, bez ingerencji w jakiekolwiek prawa Wnioskodawcy do pozostałej części nieruchomości.
11.  Banner nie stanowi własności Wnioskodawcy, przedmiot umowy najmu części nieruchomości związany był z prawem do posadowienia przez najemcę na fragmencie działki bannera będącego własnością tego podmiotu. Wnioskodawca nie zajmuje się czynnościami poszukiwania reklamodawców lub w sposób trwały lub zorganizowany nie trudni się działalnością reklamową i wykorzystywaniem banneru lub działki do celów reklamowych lub do własnej działalności.
12.  Decyzja co do treści wniosku o ustalenie warunków zabudowy w chwili jej podejmowania motywowana była nieznajomością zasad wykorzystania gruntów w chwili wnioskowania, ani w przyszłości. Wnioskodawca musiał uzyskać jakąkolwiek zgodę na posadowienie kiedyś w przyszłości na działce jakichś zabudowań (obojętnie jakich) i wydawało mu się w chwili składania wniosku, że taka decyzja będzie ogólniejszą i nie będzie zmuszała go w przyszłości do ponownego występowania o jakiekolwiek zgody administracyjnoprawne, co było czasochłonne oraz generowało znaczące koszty.
13.  Nie są planowane żadne działania przygotowujące grunt do sprzedaży.
14.  Z MPZP wynika, że obecnie grunt będący przedmiotem sprzedaży ewidencjonowany jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej. MPZP wydany został z inicjatywy władz lokalnych, Wnioskodawca nie występował o MPZP. Wszelkiego rodzaju czynności związane obecnie z MPZP podejmowane są z inicjatywy władz lokalnych, Wnioskodawca nie ingeruje i nie ma zamiaru występować o zmiany MPZP.
15.  Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana została w roku 8 grudnia 2009 r., od tego czasu inna decyzja i czynności z nią związane nie były w żaden sposób podejmowane.
16.  Wnioskodawca posiada jedynie informację o tym, że pośrednik w obrocie nieruchomościami znalazł podmioty oglądające nieruchomość, które nie są jeszcze pewne finalizacji transakcji. Nie można wskazać, jaki podmiot zdecyduje się na kupno.
17.  Wnioskodawca jest właścicielem trzech lokali mieszkalnych. Nie stanowią one obecnie przedmiotu sprzedaży oraz nie zamierza ich obecnie przeznaczać na sprzedaż. Nieruchomości nabywane były w okresie ok. 8-10 lat temu, nieruchomości przeznaczone są obecnie do celów ich najmu.
18.  Wnioskodawca nie sprzedawał/nie zbywał nieruchomości, nie zajmuje się w praktyce handlem nieruchomościami lub pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
19.  Wnioskodawca nie planuje nabywać innych nieruchomości.
20.  W celu sprzedaży Wnioskodawca podpisał umowę współpracy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Nie podejmował samodzielnie żadnych rynkowych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.
21.  Obecnie działka pozostaje nieudostępniana żadnym podmiotom trzecim i do chwili sprzedaży nie będzie przedmiotem umów cywilnoprawnych.
22.  Ww. nieruchomość na moment planowanej sprzedaży będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
23.  Wnioskodawca nie zajmuje się usługami deweloperskimi i innymi podobnymi. Podobnie czynności z zakresu sprzedaży nieruchomości lub pośrednictwa w handlu nieruchomościami nie są i nie były nigdy przedmiotem faktycznych czynności podatnika. Co prawda w zakresie przedmiotu działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę posiada on m.in. wyszczególnione we wpisie następujące PKD: PKD 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jednak podatnik w momencie rejestracji działalności obejmował działalność możliwie szerokim zakresem grupowań PKD nie prowadząc jednak następnie działalności w tym zakresie oraz żadnych działań podobnych.
24.  Wnioskodawca nie zamierza do chwili sprzedaży podejmować zobowiązań związanych z przystosowaniem gruntu do potrzeb nabywcy na podstawie zawieranej umowy przedwstępnej. Wnioskodawca może być zmuszony do uregulowania sytuacji formalnoprawnej gruntu, tj. wykreślenia z księgi wieczystej wszelkich wpisów dotyczących dawniej istniejących praw osób trzecich do gruntu (wpisy są nieaktualne i nie wpływają na sytuację Wnioskodawcy oraz nie wynikają z faktycznego wykorzystywania gruntu).
25.  Nabywca nie poniesie i nie będzie ponosić jakiekolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.
26.  Nie zostanie udzielone pełnomocnictwo, jeśli nabywca zdecydowałby się nabyć nieruchomość bez jakichkolwiek wpisów w księdze wieczystej, Wnioskodawca może udzielić mu pełnomocnictw w zakresie wykreślenia z księgi wieczystej wszelkich wpisów dotyczących dawniej istniejących praw osób trzecich do korzystania z gruntu. Wnioskodawca nie planuje czynności faktycznych mających na celu przystosowanie gruntu do potrzeb ewentualnego nabywcy lub udzielania jakiekolwiek pełnomocnictw w tym zakresie.

Wniosek został uzupełniony w dniu 26 października 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1\. Wnioskodawca wyjaśnia, że zamiarem Wnioskodawcy jest dokonanie transakcji sprzedaży dwóch działek wyodrębnionych geodezyjnie jednak objętych jedną księgą wieczystą, przy czym sprzedaż będzie miała miejsce w stosunku do jednego kupującego z zawarciem jednego akt notarialnego – jedna dostawa towaru, a cena ustalona będzie łącznie w stosunku do całego gruntu, czyli dwóch działek. W związku z takim charakterem transakcji Wnioskodawca w ten sposób wnosi o traktowanie użytych zwrotów „działka” i „działki.

2\. Banner posadowiony jest wyłącznie na działce geodezyjnej nr 1, a umowa najmu obejmuje wyłącznie fragment tej nieruchomości.

Natomiast działka o numerze 2 nie była w żadnej części przedmiotem najmu.

W związku z doprecyzowywaniem stanu faktycznego, Wnioskodawca dodaje również, że jego stanowisko potwierdza również treść sentencji wyroku w analogicznej sprawie do sprawy Wnioskodawcy podjętej przez WSA w Warszawie w dniu 12 czerwca 2015 r., (sygn. akt III SA/Wa 3192/14), który w wyroku wskazał:

„Nie można bowiem przyjąć, że podmiot wykorzystujący części nieruchomości w celach zarobkowych (najem na cele reklamowe podmiotu trzeciego), nie może wykonywać swojego prawa własności w sposób przynoszący zyski w jego majątku osobistym, choć oczywiście wykonywanie tego prawa należy zawsze oceniać przy uwzględnieniu kryteriów opisanych w cytowanym wyżej wyroku TSUE (por. powołany wyżej wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13). Ze stanowiska Trybunału wynika jednak, że aktywność podatnika wskazująca na działanie w charakterze handlowca, dotyczy aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, a nie jakiejkolwiek innej aktywności, polegającej na osiąganiu pożytków cywilnych z nieruchomości, stanowiącej majątek prywatny podatnika. A zatem, sam fakt wynajęcia części nieruchomości na cele reklamowe, nie może wyłącznie przesądzać, że Skarżący wykonywał w tym zakresie działalność gospodarczą, co z kolei ma uzasadniać tezę organu, że podatnik dokonał zbycia części nieruchomości wykorzystywanej już w takiej działalności.

W tym zakresie natomiast należało odróżnić działalność gospodarczą prowadzoną przez Skarżącego od zarządu majątkiem prywatnym, a zatem należało ustalić czy w świetle stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o udzielenie interpretacji Skarżący, dokonując sprzedaży nieruchomości, działa w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.

Powyższy element uznany przez organ interpretacyjny za wskazujący na prowadzenie przez Skarżącego działalności gospodarczej, zdaniem Sądu, odnosi się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego i w żadnym zakresie nie wskazuje na zamiar Skarżącego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na aktywności i angażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami.

3\. Banner stanowi ruchomość i nie jest obiektem trwale związanym z gruntem. Postawiony został jedynie na betonowej podporze go stabilizującej, która nie jest wmurowaną ani wbetonowaną w grunt; banner może być w prosty sposób rozmontowany i przeniesiony w inne miejsce. Najemca (a zatem podmiot inny od Wnioskodawcy) zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy nie występował o pozwolenie na budowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego w związku z posadowieniem niniejszego banneru na gruncie, gdyż zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy najemca takiego pozwolenia nie potrzebował. W efekcie Wnioskodawca informuje, że banner reklamowy wskazany przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia nie wypełnia przesłanek technicznych stanowiących o możliwości zakwalifikowania go jako budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202, ze zm.), gdyż jest konstrukcją wolnostojącą, która jednak nie jest trwale związana z gruntem (betonowa stopa stanowi jedynie element stabilizujący konstrukcję poprzez ciężar własny rozłożony na gruncie).

4\. Banner reklamowy nie jest przedmiotem dostawy, ponieważ Wnioskodawca nie ma prawa dysponowania nim jak właściciel. W szczególności wskazane jest w umowie z najemcą, że ,,nośnik reklamowy wraz z konstrukcją stanowią własność najemcy”.

5\. Wnioskodawca nie ma i do dnia planowanej dostawy nie będzie miał możliwości dysponowania bannerem jak właściciel.

6\. Billboard nie będzie przedmiotem dostawy na rzecz kupującego; wraz ze sprzedażą działki (działek) – nieruchomości nie dojdzie do dostawy banneru na rzecz kupującego.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości opisanej we wniosku powinien naliczyć podatek VAT z tytułu umowy sprzedaży, czy transakcja pozostanie niepodatkowana podatkiem od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Związane będzie to z faktem, że w związku z podjętym działaniem Wnioskodawca nie występuje w roli podatnika, a w efekcie powyższa pojedyncza transakcja nie stanowi też działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 i art. 7 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa), opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium RP, przy czym czynność ta podlega opodatkowaniu VAT niezależnie od tego, czy została ona wykonana z zachowaniem warunków i form określonych w stosownych przepisach prawa. Przez dostawę towarów w świetle przepisów o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również ustanowienie spółdzielczego prawa, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a także zbycie tych praw. Natomiast towarami w rozumieniu u.p.t.u. są m.in. rzeczy oraz ich części, zaś jako sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę tych towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wywnioskować można, że o działalności gospodarczej można mówić wyłącznie w sytuacji uznania czynności za podejmowane przez podatnika podatku od towarów i usług. Natomiast w przypadku, gdy podejmuje je osoba w związku z obrotem majątkiem prywatnym, czynności te nie są wykonywane przez podatnika i nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu TSUE z 4 października 1995 r. Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht (sygn. akt C-291/92) wskazał, w jaki sposób określać majątek prywatny w przypadku sprzedaży części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej wyłącznie do celów prywatnych. ,,Majątek prywatny”, zdaniem TSUE, to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Aby mówić zatem o majątku prywatnym, należy spełnić w stosunku do danego składnika majątku kumulatywnie dwie przesłanki:

1) składnik nie może być w działalności wykorzystywany,

2) składnik nie może być przeznaczony dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do pierwszej z przesłanek Wnioskodawca podkreśla, że podejmował wyłącznie czynności wskazane we wniosku, które nie mają, Jego zdaniem, na celu korzystania z nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W szczególności nie podjęto na gruncie czynności, które mogłyby utożsamiać grunt z przeznaczonym dla prowadzenia na nim działalności gospodarczej, takich jak chociażby przetrzymywanie na nim jakiegokolwiek majątku firmowego, posadowienia na nim budynków firmowych, oferowania kontrahentom. Nie wykorzystywał gruntu również w taki sposób, by mówić, że grunt został nabyty celem uzyskiwania zysku z jego sprzedaży, tzn. nie czynił takich działań, które mogłyby znacząco – tak jak w obrocie profesjonalnym – wpłynąć na cenę gruntu lub spowodować, że dojdzie do jej zwielokrotnienia (np. poprzez podział i sprzedaż gruntów wydzielonych, uzbrojenie, ulepszenie jego standardu, przygotowanie inwestycji na gruncie – wybudowanie określonych zabudowań itp.). Działania te nie były podejmowane.

Odnosząc się do drugiej z przesłanek Wnioskodawca wskazuje, że nie doszło do przeznaczenia gruntu na działalność gospodarczą sensu stricto, tzn. nie wystąpił związek skutkowy pomiędzy faktem nabycia, posiadania lub obecnie – sprzedaży gruntu, a prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie można również mówić o przeznaczeniu gruntu w sensie largo do celów prowadzenia działalności gospodarczej, tzn. Wnioskodawca posiadając grunt nie czynił takich starań, by spowodować, aby grunt stał się elementem Jego działalności gospodarczej. Na ten fakt wskazuje brak działań przez kilkanaście lat co do zagospodarowania gruntu i jego przygotowania do wykorzystania (np. brak doprowadzenia mediów, brak faktycznego uzbrojenia terenu).

Nie doszło również do jakichkolwiek działań faktycznych w związku z decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę, tzn. od ich wydania do momentu, w którym dochodzi do sprzedaży mija ok. 11 lat, a zatem nie można mówić o jakimkolwiek związku podjętej czynności z prowadzeniem działalności opodatkowanej lub zarobkowej. W szczególności nie można utożsamić wydania tych decyzji lub występowania o te decyzje z myślą o podwyższeniu wartości gruntu dla celów sprzedaży, gdyż okres, przez jaki nieruchomość pozostawała we władaniu osoby fizycznej jednoznacznie wskazuje, że wydanie tej decyzji nie mogło być motywowane chęcią sprzedaży gruntu, a jedynie jakiegokolwiek uregulowania jego sytuacji prawno-administracyjnej.

Ponadto TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuc i Halina Jeziorska-Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

TSUE we wskazanej tezie wyroku ustalił zatem kryteria, które muszą być spełnione, aby mówić o działalności gospodarczej w rozumieniu podatku od towarów i usług. Co więcej, musi dochodzić pomiędzy nimi do określonego ciągu zdarzeń – powodujących, że można uznać działania podatnika jako wykonywane w związku z czynnością potencjalnie podlegającą opodatkowaniu, tj. ciągu wykonywanego celem sprzedaży gruntu.

Interpretując ten wyrok należy ustalić dwie przesłanki:

\- muszą wystąpić określone zdarzenia, które determinują korzystanie z gruntu dla celów prowadzenia działalności,

\- musi wystąpić wyraźny ciąg zdarzeń sugerujących, że działania są podejmowane w celach prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jeśli patrzeć na czynności (pierwsza z powyższych przesłanek), jakie wymieniono w wyroku TSUE, to wskazać można wyłącznie uzyskanie przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Pozostałe wymienione przez TSUE czynności, wymienione przez Trybunał wyłącznie przykładowo, to nie miały one w ogóle miejsca. Nie występowały również inne czynności, sugerujące spełnienie tej przesłanki wyroku.

Zatem sprzedaży w przypadku Wnioskodawcy nie da się połączyć z czynnościami w tym wyroku wymienionymi – tzn. m.in.:

1) nie doszło do nabycia terenu przeznaczonego pod zabudowę (bo teren nie był przeznaczany pod zabudowę w chwili nabycia),

2) nie doszło do jego uzbrojenia,

3) nie doszło do wydzielenia dróg wewnętrznych,

4) nie były podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

5) nie doszło do wystąpienia o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

6) nie było mowy o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W zakresie drugiej przesłanki – nie można w żadnym stopniu czynności podjętych na gruncie wiązać z chęcią dostawy (sprzedaży) gruntu lub uzyskaniem określonych korzyści z ich podjęcia.

Między wydaniem decyzji, a podjęciem jakichkolwiek czynności dążących do sprzedaży mija wiele lat. Pozostałe czynności związane ze sprzedażą podejmowane są typowo prywatnie, tzn. bez związku z profesjonalnym obrotem gruntami.

Ten sam sens rozumienia przepisów wyprowadzić można z wyroku składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach tego Sądu (np. wyrok z 27 października 2009 r.).

Zważywszy na powyższe argumenty, Wnioskodawca pozostaje na stanowisku wskazanym we wniosku i wnosi o uznanie go za prawidłowe.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

**1)** **opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 1 – jest nieprawidłowe.**

**2)** **braku opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 2 – jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej. Nieruchomość nabyta została w roku 2005 w części obejmującej 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości – w wyniku dziedziczenia i podziału spadku po ojcu Wnioskodawcy oraz w roku 2009 – w części 1/2 pozostałego udziału we współwłasności w wyniku darowizny od matki Wnioskodawcy.

W momencie, w którym nieruchomość stała się przedmiotem odpowiednio dziedziczenia i darowizny nieruchomość nie była zabudowana, a jej przekazanie pod tytułem darmym nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przez kilkanaście lat – tj. od momentu nabycia udziałów we własności nieruchomości, nie była ona przeznaczona pod prowadzenie działalności, nieruchomość nie stanowiła przedmiotu najmu, dzierżawy i innych odpłatnych tytułów będących podstawą uzyskiwania przychodów. Na fragmencie gruntu Wnioskodawca posiadał wyłącznie baner reklamowy, którego powierzchnia stanowiła przedmiot wynajmu.

W chwili nabycia nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca jest obecnie osobą prowadzącą działalność gospodarczą, jednak ww. nieruchomości nie przeznaczył w żadnym momencie do celów prowadzenia tej działalności, tj. ani w chwili jej otwarcia, ani w okresie późniejszym. Grunt pozostał jej majątkiem osobistym i nie był ani nie jest wykorzystywany od momentu nabycia do prowadzenia na nim jakiejkolwiek aktywności zawodowej.

Nabycie nieruchomości w części w drodze działu spadku oraz w części w drodze darowizny nie było związane z przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy – odbyło się na Jego rzecz prywatnie, bez konkretyzacji celu lub bez przeznaczenia jej w chwili nabycia na jakiekolwiek cele, a w szczególności nie miało na celu rozpoczęcia na niej prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. W efekcie uzyskanie darowizny nie wynikało z tego, że grunt był Wnioskodawcy potrzebny w ściśle określonym celu – Wnioskodawca uzyskał grunt nieodpłatnie, więc była to dla Niego określona korzyść majątkowa w chwili przekazania darowizny. Nielogicznym byłoby zatem odmówić przekazania Jemu gruntu w formie spadku i odpowiednio darowizny od innej osoby do Jego majątku prywatnego.

W chwili nabycia grunt nie był w jakikolwiek sposób zdatny do użytkowania – zarówno jego posadowienie, jak i brak uregulowania sytuacji prawnej nie pozwalały ani na jego zabudowanie budynkiem mieszkalnym, ani niemieszkalnym. Jego posadowienie nie czyniło go również atrakcyjnym dla Wnioskodawcy np. dla prowadzenia na nim działalności rolniczej czy sadowniczej.

W związku z faktem, że grunt nie posiadał żadnych możliwości jego wykorzystania, czy to prywatnie, czy pod działalność gospodarczą, Wnioskodawca wystąpił w roku 2008 i uzyskał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, w której wskazano na możliwość zabudowy gruntu budynkiem biurowo-handlowo-usługowym.

Wniosek składany był przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na podstawie decyzji Wnioskodawca w dniu 27 maja 2010 r. uzyskał pozwolenie na budowę zgodnie z decyzją. Pozwolenie miało jednak wymiar formalny celem uregulowania sytuacji gruntu, ustalenia możliwości korzystania z gruntu. Pozwolenie nie spowodowało rozpoczęcia żadnych prac budowlanych (wpis w dzienniku to wytyczenie ław fundamentowych bez jakiegokolwiek fizycznego ingerowania w teren).

Całość działań Wnioskodawcy w roku 2010 miała na celu wyłącznie uregulować sytuację administracyjno-prawną posiadanej nieruchomości, a po wydaniu decyzji i pozwolenia podatnik nie zmienił w żaden sposób zasad korzystania z gruntu, tzn. grunt nadal pozostał niewykorzystywany do żadnych celów mających za cel prowadzenie na nim działalności gospodarczej.

Złożenie wniosku i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę:

\- nie skutkowało rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych,

\- nie skutkowało również faktycznymi działaniami związanymi z zagospodarowaniem nieruchomością, w szczególności od chwili uzyskania pozwolenia na budowę nie doszło do faktycznego uzbrojenia terenu, faktycznego doprowadzenia mediów,

\- Wnioskodawca nie dokonywał również czynności wykraczających poza zwykłe działania związane ze sprzedażą celem uatrakcyjnienia gruntu dla celów pozyskania kupujących i sprzedaży – tj. nie dokonywał np. wyrównania terenu, stawiania plansz informacyjnych, wprowadzania dodatkowych dróg wewnętrznych czy też dokonywania szczegółowych badań geodezyjnych nieruchomości,

\- Wnioskodawca nie zamierza dokonywać żadnych czynności podziału nieruchomości na mniejsze ani jakichkolwiek innych sugerujących lub mogących wpłynąć na korzystniejszą sprzedaż gruntu lub uzyskanie ceny lepszej niż rynkowa, związana z działaniami osoby dokonującej prywatnego zbycia posiadanego majątku.

W latach między prywatnym otrzymaniem gruntu i uregulowaniem jego sytuacji,tj. – pomiędzy latami 2005-2010, a rokiem obecnym, Wnioskodawca prowadził swoją działalność gospodarczą, w żaden sposób nie łącząc jej z faktem wykorzystywania gruntu. Od nabycia gruntu i uregulowania jego sytuacji minęło zatem nie mniej niż 11 lat.

W roku 2021 ze względu na sytuację osobistą i pogarszająca się sytuację finansową, Wnioskodawca zdecydował się podjąć próby sprzedaży ww. gruntu.

Czynność sprzedaży będzie działaniem jednorazowym, Wnioskodawca ma zamiar dokonać sprzedaży gruntu w całości na rzecz jednego kupującego.

Numery działek będących przedmiotem wniosku to: 1, 2 (transakcja dotyczyć będzie jednorazowo całości nieruchomości gruntowej, nie będzie rozdzielona na dwie osobne, poszukiwany jest jeden kupiec).

Nabycie nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nastąpiło jako czynność niepodlegająca VAT, podatek nie był odliczany oraz w związku z nabyciem nie został naliczony podatek VAT należny.

Nie dokonywano dostaw (sprzedaży) produktów rolnych, drewna, itp.

Działka jako całość nie była w żaden sposób wykorzystywana, poza posadowieniem na skraju działki banneru reklamowego (powierzchnia ekspozycyjna 2 x 18 m2) przez najemcę części nieruchomości – tj. jej skrajnego fragmentu. Przedmiot najmu w praktyce obejmował kilka metrów kwadratowych nieruchomości. Pozostała jej część nie stanowiła przedmiotu czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Działka jako całość nie była przedmiotem wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej, tym samym nie była/jest/będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych; w zakresie fragmentu nieruchomości (jej niewielką część) zawarta była umowa najmu – została zawarta przez Wnioskodawcę jako przez przedsiębiorcę, przychód z niej płynący rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Działki nie były udostępniane, w zakresie skrajnej części nieruchomości zawarta była odpłatna umowa najmu – zawarta w 7 listopada 2007 r. na czas nieokreślony.

Banner pozostaje własnością najemcy. Właściciel jest ogólnopolskim przedsiębiorstwem zajmującym się działalnością reklamową.

Mała część działki została udostępniona w celu posadowienia banneru, posadowienie było czynnością jednorazową. Posadawiający (najemca) nie posiadał trwałego prawa do dowolnego korzystania lub rozporządzania całością nieruchomości będącą przedmiotem wniosku. Dopuszczalna była obsługa nośnika reklamowego, która odbywała się z podnośnika koszowego spoza nieruchomości, bez ingerencji w jakiekolwiek prawa Wnioskodawcy do pozostałej części nieruchomości.

Umowa najmu (odpłatna) nieznacznej części nieruchomości zawarta była na czas nieokreślony od dnia 7 listopada 2007 r.; wystąpił jedynie minimalny stopień udostępnienia części gruntu do posadowienia banneru, najemca nie miał prawa korzystać z całości działki – przeklejanie bannerów reklamowych następowało z wysięgnika koszowego spoza nieruchomości, bez ingerencji w jakiekolwiek prawa Wnioskodawcy do pozostałej części nieruchomości.

Banner nie stanowi własności Wnioskodawcy, przedmiot umowy najmu części nieruchomości związany był z prawem do posadowienia przez najemcę na fragmencie działki bannera będącego własnością tego podmiotu. Wnioskodawca nie zajmuje się czynnościami poszukiwania reklamodawców lub w sposób trwały lub zorganizowany nie trudni się działalnością reklamową i wykorzystywaniem banneru lub działki do celów reklamowych lub do własnej działalności.

Decyzja co do treści wniosku o ustalenie warunków zabudowy w chwili jej podejmowania motywowana była nieznajomością zasad wykorzystania gruntów w chwili wnioskowania ani w przyszłości. Wnioskodawca musiał uzyskać jakąkolwiek zgodę na posadowienie kiedyś w przyszłości na działce jakichś zabudowań (obojętnie jakich) i wydawało mu się w chwili składania wniosku, że taka decyzja będzie ogólniejszą i nie będzie zmuszała go w przyszłości do ponownego występowania o jakiekolwiek zgody administracyjnoprawne, co było czasochłonne oraz generowało znaczące koszty.

Nie są planowane żadne działania przygotowujące grunt do sprzedaży.

Z MPZP wynika, że obecnie grunt będący przedmiotem sprzedaży ewidencjonowany jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej. MPZP wydany został z inicjatywy władz lokalnych, Wnioskodawca nie występował o MPZP. Wszelkiego rodzaju czynności związane obecnie z MPZP podejmowane są z inicjatywy władz lokalnych, Wnioskodawca nie ingeruje i nie ma zamiaru występować o zmiany MPZP.

Decyzja wydana została w roku 8 grudnia 2009 r., od tego czasu inna decyzja i czynności z nią związane nie były w żaden sposób podejmowane.

Wnioskodawca posiada jedynie informację o tym, że pośrednik w obrocie nieruchomościami znalazł podmioty oglądające nieruchomość, które nie są jeszcze pewne finalizacji transakcji. Nie można wskazać, jaki podmiot zdecyduje się na kupno.

Wnioskodawca jest właścicielem trzech lokali mieszkalnych. Nie stanowią one obecnie przedmiotu sprzedaży oraz nie zamierza ich obecnie przeznaczać na sprzedaż. Nieruchomości nabywane były w okresie ok. 8-10 lat temu, nieruchomości przeznaczone są obecnie do celów ich najmu.

Wnioskodawca nie sprzedawał/nie zbywał nieruchomości, nie zajmuje się w praktyce handlem nieruchomościami lub pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca nie planuje nabywać innych nieruchomości.

W celu sprzedaży Wnioskodawca podpisał umowę współpracy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Nie podejmował samodzielnie żadnych rynkowych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Obecnie działka pozostaje nieudostępniana żadnym podmiotom trzecim i do chwili sprzedaży nie będzie przedmiotem umów cywilnoprawnych.

Ww. nieruchomość na moment planowanej sprzedaży będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie zajmuje się usługami deweloperskimi i innymi podobnymi. Podobnie czynności z zakresu sprzedaży nieruchomości lub pośrednictwa w handlu nieruchomościami nie są i nie były nigdy przedmiotem faktycznych czynności podatnika. Co prawda w zakresie przedmiotu działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę posiada on m.in. wyszczególnione we wpisie następujące PKD: PKD 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jednak podatnik w momencie rejestracji działalności obejmował działalność możliwie szerokim zakresem grupowań PKD nie prowadząc jednak następnie działalności w tym zakresie oraz żadnych działań podobnych.

Wnioskodawca nie zamierza do chwili sprzedaży podejmować zobowiązań związanych z przystosowaniem gruntu do potrzeb nabywcy na podstawie zawieranej umowy przedwstępnej. Wnioskodawca może być zmuszony do uregulowania sytuacji formalnoprawnej gruntu tj. wykreślenia z księgi wieczystej wszelkich wpisów dotyczących dawniej istniejących praw osób trzecich do gruntu (wpisy są nieaktualne i nie wpływają na sytuację Wnioskodawcy oraz nie wynikają z faktycznego wykorzystywania gruntu).

Nabywca nie poniesie i nie będzie ponosić jakiekolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Nie zostanie udzielone pełnomocnictwo, jeśli nabywca zdecydowałby się nabyć nieruchomość bez jakichkolwiek wpisów w księdze wieczystej, Wnioskodawca może udzielić mu pełnomocnictw w zakresie wykreślenia z księgi wieczystej wszelkich wpisów dotyczących dawniej istniejących praw osób trzecich do korzystania z gruntu. Wnioskodawca nie planuje czynności faktycznych mających na celu przystosowanie gruntu do potrzeb ewentualnego nabywcy lub udzielania jakiekolwiek pełnomocnictw w tym zakresie.

Banner posadowiony jest wyłącznie na działce geodezyjnej nr 1, a umowa najmu obejmuje wyłącznie fragment tej nieruchomości. Natomiast działka o numerze 2 nie była w żadnej części przedmiotem najmu.

Banner stanowi ruchomość i nie jest obiektem trwale związanym z gruntem. Postawiony został jedynie na betonowej podporze go stabilizującej, która nie jest wmurowaną ani wbetonowaną w grunt; banner może być w prosty sposób rozmontowany i przeniesiony w inne miejsce. Najemca (a zatem podmiot inny od Wnioskodawcy) zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy nie występował o pozwolenie na budowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego w związku z posadowieniem niniejszego banneru na gruncie, gdyż zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy najemca takiego pozwolenia nie potrzebował. W efekcie Wnioskodawca informuje, że banner reklamowy wskazany przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia nie wypełnia przesłanek technicznych stanowiących o możliwości zakwalifikowania go jako budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo, gdyż jest konstrukcją wolnostojącą, która jednak nie jest trwale związana z gruntem (betonowa stopa stanowi jedynie element stabilizujący konstrukcję poprzez ciężar własny rozłożony na gruncie).

Banner reklamowy nie jest przedmiotem dostawy, ponieważ Wnioskodawca nie ma prawa dysponowania nim jak właściciel. W szczególności wskazane jest w umowie z najemcą, że ,,nośnik reklamowy wraz z konstrukcją stanowią własność najemcy”.

Wnioskodawca nie ma i do dnia planowanej dostawy nie będzie miał możliwości dysponowania bannerem jak właściciel.

Billboard nie będzie przedmiotem dostawy na rzecz kupującego; wraz ze sprzedażą działki (działek) – nieruchomości nie dojdzie do dostawy banneru na rzecz kupującego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości opisanej we wniosku powinien naliczyć podatek VAT z tytułu umowy sprzedaży, czy transakcja pozostanie niepodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy w związku ze sprzedażą działek nr 1 i nr 2.

Jak wskazano powyżej, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ponadto – jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na części nieruchomości (części działki nr 1) posadowiony jest przez najemcę baner reklamowy. Przedmiot najmu w praktyce obejmował kilka metrów kwadratowych nieruchomości. W zakresie fragmentu nieruchomości – działki nr 1 zawarta była umowa najmu – została zawarta 7 listopada 2007 r. na czas nieokreślony przez Wnioskodawcę jako przez przedsiębiorcę, przychód z niej płynący rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Banner pozostaje własnością najemcy. Właściciel jest ogólnopolskim przedsiębiorstwem zajmującym się działalnością reklamową.

Zgodnie z art. 659 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), dalej: kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady najem gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 1, na której posadowiony baner reklamowy stanowić będzie sprzedaż dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa działka nr 1 była bowiem wynajmowana we fragmencie firmie reklamowej na podstawie zawartej umowy, w konsekwencji wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy odnosząca się do działki nr 1 wykracza zatem poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do wskazanej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.

W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca, w zakresie sprzedaży działki nr 1, będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności w odniesieniu do działki nr 1 jednoznacznie wskazuje na fakt, iż udział w posiadanej Nieruchomości nie służył zaspokajaniu potrzeb osobistych Wnioskodawcy. Działka nr 1 nie służyła bowiem wyłącznie celom osobistym Wnioskodawcy, a celom działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości. Wnioskodawca, jak wskazał, zawarł odpłatną umowę najmu z firmą reklamową (w zakresie fragmentu nieruchomości zawarta była umowa najmu – została zawarta przez Wnioskodawcę jako przez przedsiębiorcę, przychód z niej płynący rozliczany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Opisany stan sprawy wskazuje, iż działania Wnioskodawcy ukierunkowane były na uzyskanie dochodu ze wskazanej działki. Takie wykorzystanie posiadanego majątku jest jednoznaczne z jego wyłączeniem z majątku prywatnego. Sposób wykorzystania działki nr 1 przejawiający się w zawarciu umowy najmu bezspornie wskazuje, że działka ta utraciła walor majątku osobistego a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Transakcji sprzedaży przez Wnioskodawcę działki nr 1 nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92 działka nr 1 była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co w analizowanej sprawie nie miało miejsca w odniesieniu do działki nr 1.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 1 wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z jej sprzedażą działać będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji ww. sprzedaż działki nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że z MPZP wynika, że obecnie grunt będący przedmiotem sprzedaży ewidencjonowany jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej. MPZP wydany został z inicjatywy władz lokalnych. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana została w roku 8 grudnia 2009 r., od tego czasu inna decyzja i czynności z nią związane nie były w żaden sposób podejmowane.

Banner usytuowany na tej działce stanowi ruchomość i nie jest obiektem trwale związanym z gruntem. Postawiony został jedynie na betonowej podporze go stabilizującej, która nie jest wmurowaną ani wbetonowaną w grunt; banner może być w prosty sposób rozmontowany i przeniesiony w inne miejsce. Najemca (a zatem podmiot inny od Wnioskodawcy) zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy nie występował o pozwolenie na budowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego w związku z posadowieniem niniejszego banneru na gruncie, gdyż zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy najemca takiego pozwolenia nie potrzebował. W efekcie Wnioskodawca informuje, że banner reklamowy wskazany przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia nie wypełnia przesłanek technicznych stanowiących o możliwości zakwalifikowania go jako budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, gdyż jest konstrukcją wolnostojącą, która jednak nie jest trwale związana z gruntem (betonowa stopa stanowi jedynie element stabilizujący konstrukcję poprzez ciężar własny rozłożony na gruncie).

Banner reklamowy nie jest przedmiotem dostawy, ponieważ Wnioskodawca nie ma prawa dysponowania nim jak właściciel. W szczególności wskazane jest w umowie z najemcą, że ,,nośnik reklamowy wraz z konstrukcją stanowią własność najemcy”. Wnioskodawca nie ma i do dnia planowanej dostawy nie będzie miał możliwości dysponowania bannerem jak właściciel. Billboard nie będzie przedmiotem dostawy na rzecz kupującego; wraz ze sprzedażą działki (działek) – nieruchomości nie dojdzie do dostawy banneru na rzecz kupującego.

Zatem przedmiotowa nieruchomość w postaci działki nr 1 stanowi niezabudowany teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza dla dostawy tej działki zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro nie można było zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren będzie miał charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy, nieruchomość nabyta została w roku 2005 w części obejmującej 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości – w wyniku dziedziczenia i podziału spadku po ojcu Wnioskodawcy oraz w roku 2009 – w części 1/2 pozostałego udziału we współwłasności w wyniku darowizny od matki Wnioskodawcy. Nabycie nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nastąpiło jako czynność niepodlegająca VAT, podatek nie był odliczany oraz w związku z nabyciem nie został naliczony podatek VAT należny.

Zatem w momencie nabycia nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabył ww. działki bez naliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowej, tj. działki nr 1, nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

**Podsumowując, Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości w postaci działki nr 1 powinien naliczyć podatek VAT z tytułu umowy sprzedaży, transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.**

**Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.**

Przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży jest również działka nr 2. W odniesieniu do ww. działki z okoliczności sprawy, nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana, nie była udostępniana. W związku z faktem, że grunt nie posiadał żadnych możliwości jego wykorzystania, czy to prywatnie, czy pod działalność gospodarczą, Wnioskodawca wystąpił w roku 2008 i uzyskał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, w której wskazano na możliwość zabudowy gruntu budynkiem biurowo-handlowo-usługowym.

Wniosek składany był przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na podstawie decyzji Wnioskodawca w dniu 27 maja 2010 r. uzyskał pozwolenie na budowę zgodnie z decyzją. Pozwolenie miało jednak wymiar formalny celem uregulowania sytuacji gruntu, ustalenia możliwości korzystania z gruntu. Pozwolenie nie spowodowało rozpoczęcia żadnych prac budowlanych (wpis w dzienniku to wytyczenie ław fundamentowych bez jakiegokolwiek fizycznego ingerowania w teren).

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana została w roku 8 grudnia 2009 r., od tego czasu inna decyzja i czynności z nią związane nie były w żaden sposób podejmowane. Decyzja co do treści wniosku o ustalenie warunków zabudowy w chwili jej podejmowania motywowana była nieznajomością zasad wykorzystania gruntów w chwili wnioskowania, ani w przyszłości. Wnioskodawca musiał uzyskać jakąkolwiek zgodę na posadowienie kiedyś w przyszłości na działce jakichś zabudowań (obojętnie jakich) i wydawało mu się w chwili składania wniosku, że taka decyzja będzie ogólniejszą i nie będzie zmuszała go w przyszłości do ponownego występowania o jakiekolwiek zgody administracyjnoprawne, co było czasochłonne oraz generowało znaczące koszty. Nie są planowane żadne działania przygotowujące grunt do sprzedaży.

Złożenie wniosku i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę:

\- nie skutkowało rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych,

\- nie skutkowało również faktycznymi działaniami związanymi z zagospodarowaniem nieruchomością, w szczególności od chwili uzyskania pozwolenia na budowę nie doszło do faktycznego uzbrojenia terenu, faktycznego doprowadzenia mediów.

MPZP wydany został z inicjatywy władz lokalnych, Wnioskodawca nie występował o MPZP. Wszelkiego rodzaju czynności związane obecnie z MPZP podejmowane są z inicjatywy władz lokalnych, Wnioskodawca nie ingeruje i nie ma zamiaru występować o zmiany MPZP. Wnioskodawca posiada jedynie informację o tym, że pośrednik w obrocie nieruchomościami znalazł podmioty oglądające nieruchomość, które nie są jeszcze pewne finalizacji transakcji. Nie można wskazać, jaki podmiot zdecyduje się na kupno. Wnioskodawca nie sprzedawał/nie zbywał nieruchomości, nie zajmuje się w praktyce handlem nieruchomościami lub pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Obecnie działka pozostaje nieudostępniana żadnym podmiotom trzecim i do chwili sprzedaży nie będzie przedmiotem umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca jest obecnie osobą prowadzącą działalność gospodarczą, jednak ww. nieruchomości nie przeznaczył w żadnym momencie do celów prowadzenia tej działalności, tj. ani w chwili jej otwarcia, ani w okresie późniejszym. Grunt pozostał Jego majątkiem osobistym i nie był ani nie jest wykorzystywany od momentu nabycia do prowadzenia na nim jakiejkolwiek aktywności zawodowej.

Odnosząc się zatem do sprzedaży działki nr 2 stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonywał czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie działki nr 2 przez Wnioskodawcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Podsumowując, Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości w postaci działki nr 2 nie powinien naliczać podatku VAT z tytułu umowy sprzedaży, transakcja ta nie będzie bowiem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

**Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania czynności sprzedaży działki nr 2 należało uznać za prawidłowe.**

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.