Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1346/11/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-02
Teza: Kto, kiedy i w jakiej wysokości powinien opodatkować dochody z najmu tej nieruchomości osobom trzecim w przypadku zarządu nad nieruchomością ustanowionego w drodze sądowej
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; nieruchomości-zarządca nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 01 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 02 lutego 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu opodatkowania dochodów z najmu:

*   w części dotyczącej stwierdzenia, że w przepadku ustalenia przychodu z najmu nie ma znaczenia fakt postawienia do dyspozycji środków współwłaścicielowi - **jest nieprawidłowe**,
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 01 grudnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu opodatkowania dochodów z najmu.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 31 stycznia 2012 r. Znak: IBPB II/1/415-996/11/MK; IBPB II/2/415-1346/11/ŁCz wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 lutego 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na mocy postanowienia Sądu wnioskodawca został ustanowiony zarządcą nieruchomości. Jednocześnie wnioskodawca jest jednym ze współwłaścicieli tej nieruchomości. Na mocy uchwały współwłaścicieli nieruchomości z tytułu pełnienia funkcji zarządcy sądowego wnioskodawcy zostało przyznane wynagrodzenie miesięczne w kwocie 400,00 zł netto. Część tej nieruchomości jest zajmowana przez właścicieli nieruchomości na cele osobiste zaś część jest wynajmowana osobom trzecim i z tego tytułu jako zarządca wnioskodawca gromadzi przychody i koszty związane z tymi przychodami. Z tytułu najmu osobom trzecim wnioskodawca pobiera czynsze na wyodrębniony w tym celu rachunek bankowy i reguluje wszystkie koszty. Co miesiąc sporządza rozliczenie przychodów i kosztów w rachunku narastającym za dany rok podatkowy. Wnioskodawca został także zobowiązany przez Sąd do składania rocznych sprawozdań z dokonanych w ramach zarządu czynności wraz z udokumentowanymi sprawozdaniami rachunkowymi. Sąd na mocy postanowienia zatwierdza lub odmawia zatwierdzenia takiego sprawozdania. Dochody z najmu nie są wypłacane współwłaścicielom tylko są zdeponowane na rachunku bankowym. W momencie podjęcia przez właścicieli uchwały o konieczności przeprowadzenia remontów nieruchomości środki te przeznaczane będą na stosowne remonty.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Kto, kiedy i w jakiej wysokości powinien opodatkować dochody z najmu tej nieruchomości osobom trzecim?

Zdaniem wnioskodawcy, przychody z najmu nieruchomości osiągają właściciele tej nieruchomości w proporcji do posiadanych w tej nieruchomości udziałów. Jako zarządca wnioskodawca sporządza zestawienie przychodów i kosztów. Do przychodów wnioskodawca powinien wliczać wyłącznie przychody uzyskane od osób trzecich z tytułu wynajmu części tej nieruchomości zaś do kosztów koszty związane wyłącznie z tymi przychodami i w taki sposób wyliczać dochód. Dochód (lub przychód w przypadku opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych) z nieruchomości powinien być opodatkowany przez każdego ze właścicieli indywidualnie i stosownie do wybranej metody opodatkowania. Każdy ze współwłaścicieli powinien otrzymać od wnioskodawcy co miesiąc bieżące rozliczenie i obliczyć ile proporcjonalnie przypada na niego przychodów i kosztów. W przypadku wnioskodawcy są to zasady ogólne, czyli powinien na podstawie sporządzanego przez siebie rozliczenia wpłacać co miesiąc zaliczki na podatek dochodowy obliczone zgodnie z art. 44 ustawy.

Bez względu na fakt przekazania środków pochodzących z najmu z wyodrębnionego rachunku bankowego na rzecz współwłaścicieli nieruchomości powinny być one na bieżąco opodatkowywane przez współwłaścicieli na podstawie sporządzanej przez wnioskodawcę miesięcznej informacji. Zdaniem wnioskodawcy, nie ma znaczenia fakt czy środki pieniężne z najmu, które jako zarządca gromadzi na wyodrębnionym rachunku zostały postawione do dyspozycji współwłaścicieli nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Na wstępie zauważyć należy, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena skutków podatkowych w zakresie sposobu opodatkowania dochodów z najmu w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie sposobu opodatkowania wynagrodzenia z tytułu pełnienia funkcji zarządcy sądowego zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 Kodeksu cywilnego wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 k.c.). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej - wyjątkiem.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.). Stosownie natomiast do treści art. 203 Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. W świetle bowiem art. 940 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) na zarządcy ciąży obowiązek ponoszenia z uzyskiwanych dochodów wydatków związanych z poddaną zarządowi rzeczą. W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Pokreślić należy, że ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Innymi słowy, właściciel nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomości. Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem części zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. W przypadku gdy ze stanu faktycznego sprawy w sposób jednoznaczny wynika, że ustalone są udziały faktycznie przypadające na każdego ze współwłaścicieli, to skutki podatkowe uzyskania przychodu spoczywają na każdym z nich stosowanie do posiadanych przez niego udziałów. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu jest bowiem właściciel nieruchomości a nie osoba zarządzająca majątkiem. Przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swojego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach. Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje nadal każdy współwłaściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek złożenia oświadczenia o wyborze formy opodatkowania, jak również rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca został ustanowiony zarządcą nieruchomości na mocy prawomocnego postanowienia Sądu. Jednocześnie wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, nad którą sprawuje zarząd.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z powyższego wynika zatem, że przychodem podlegającym opodatkowaniu z tytułu najmu są nie tylko otrzymane, ale również postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który nie pobrał pieniędzy, pod warunkiem jednak, że były one postawione mu do dyspozycji. Przez sformułowanie „postawione do dyspozycji" należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać. Z wniosku wynika, że wszystkie wpłacane środki pieniężne z tytułu opłat za czynsz gromadzone są na wyodrębnionym rachunku bankowym, którym dysponuje zarządca. Zarządca z dokonanych wpłat na bieżąco pokrywa wszelkie wydatki związane z nieruchomością. Dochody z najmu nie są wypłacane współwłaścicielom tylko są deponowane na rachunku bankowym. W momencie podjęcia przez właścicieli uchwały o konieczności przeprowadzenia remontów nieruchomości środki te przeznaczane będą na stosowne remonty. Wskazanie, że o przeznaczeniu środków zgromadzonych na koncie decydują każdorazowo współwłaściciele w drodze uchwały sugeruje, że środki zostały postawione współwłaścicielom do dyspozycji, bowiem pomimo iż są zdeponowane na rachunku, to mogą nimi swobodnie rozporządzać decydując o ich przeznaczeniu np. na pokrycie kosztów remontu.

Tym samym wbrew twierdzeniom wnioskodawcy ma znaczenie fakt czy środki uzyskane z tytułu najmu postawione są do dyspozycji współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie środki można uznać za postawione do dyspozycji współwłaścicielom nieruchomości albowiem oni sami decydują o tym w jaki sposób i na jaki cel mają zostać przeznaczone zgromadzone na rachunku bankowym kwoty.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy zatem stwierdzić, iż przychód z tytułu najmu części nieruchomości powstanie dla wnioskodawcy jako współwłaściciela, jak i pozostałych współwłaścicieli, z dniem wypłaty lub pozostawienia do dyspozycji wnioskodawcy środków pieniężnych. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany samodzielnie rozliczyć uzyskany przychód z tytułu najmu i opodatkować go podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do sposobu rozliczania się z najmu. Nie istnieje w przedmiotowej sprawie problem z ustaleniem podstawy opodatkowania albowiem wnioskodawca jako pełniący funkcję zarządcy informuje współwłaścicieli o osiągniętych przez nich przychodzie.

Podstawą opodatkowania będzie kwota przypadająca stosownie do posiadanego udziału przez poszczególnego współwłaściciela, a wynikająca z informacji przekazanej współwłaścicielom od wnioskodawcy. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 29-30c oraz art. 30e, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1, 2, 3b-3e, 4, 4a-4e, ust. 6 lub art. 24b ust. 1 i 2, lub art. 25, po odliczeniu kwot wymienionych w tym przepisie, o ile podatnikowi przysługuje prawo ich odliczenia. Wobec tego skoro kwota stawiana do dyspozycji jest kwotą przypadającą na określonego współwłaściciela z tytułu opłat czynszowych pomniejszoną o poniesione wydatki, to kwota stawiana do dyspozycji stanowi podstawę obliczenia podatku.

Reasumując, w sytuacji gdy przedmiotem wynajmu jest nieruchomość (część tej nieruchomości) będąca w współwłasności ułamkowej, a zarząd nad nią sprawuje ustanowiony na drodze postanowienia zarządca, to podmiotem podlegającym opodatkowaniu jest każdy ze współwłaścicieli stosownie do posiadanego udziału. Przychód z tytułu najmu nieruchomości powstaje z chwilą postawienia do dyspozycji środków pieniężnych. Podatek od uzyskanego przychodu płatny jest stosownie do terminów zgodnie z wybraną przez konkretnego współwłaściciela formą opodatkowania.

Tym samym stanowiska wnioskodawcy nie można było w całości uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca tylko i wyłącznie dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Pozostali współwłaściciele chcąc uzyskać interpretacje indywidualne powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.