Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1103/11-4/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-03-09
Teza: Stwierdzić należy, iż sprzedaż lokali mieszkalnych w 2012 r. będzie – zgodnie z art. 7 ust. 14 ww. ustawy – skutkowała utratą prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z mieszkaniami na wynajem, co oznacza konieczność doliczenia do dochodu za 2012 r. uprzednio odliczonych kwot. Natomiast przychód uzyskany z tego tytułu podlegał będzie opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W terminie płatności podatku Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do złożenia deklaracji wg ustalonego wzoru PIT-23.
Słowa kluczowe: lokal; mieszkanie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulga
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 26

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12.12.2011 r. (data wpływu 15.12.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zachowania prawa do tzw. ulgi na wynajem do dochodu opodatkowanego w przypadku sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15.12.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zachowania prawa do tzw. ulgi na wynajem do dochodu opodatkowanego w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni 14.12.2000 r. zakupiła dwa mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Odpisy podatkowe dokonała w zeznaniach podatkowych za lata 2000 i 2001. Mieszkania były wynajmowane w latach 2001-2011 (dalej są wynajmowane).

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 24.02.2012 r. IPPB1/415-1103/1102/IF Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek informując, iż dokonywała odliczenia dochodu wydatków poniesionych na budowę mieszkań w kwotach dopuszczonych przez obowiązujące wówczas przepisy. Oba lokale znajdują się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych z przeznaczeniem znajdujących się w nich lokali mieszkalnych na wynajem. Przedmiotowe budynki zostały dopuszczone do użytkowania odpowiednio 03.12.2002 r. i 13.12.2002 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy Wnioskodawczyni w 2012 r. może sprzedać przedmiotowe mieszkania bez utraty odpisów wynikających z przeznaczenia tych mieszkań na wynajem (minęło już dziesięć lat)?
2.  Czy uzyskany dochód Wnioskodawczyni ma wpisać w zeznanie podatkowe (minęło już 5 lat od zakupu).

Zdaniem Wnioskodawczyni może zbyć ww. mieszkania po dziesięciu latach od dopuszczenia do użytkowania bez konieczności opodatkowania uzyskanego przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni 14.12.2000 r. zakupiła dwa mieszkania z przeznaczeniem na wynajem i dokonywała odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę mieszkań. Oba lokale znajdują się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych z przeznaczeniem znajdujących się w nich lokali mieszkalnych na wynajem. Przedmiotowe budynki zostały dopuszczone do użytkowania odpowiednio 03.12.2002 r. i 13.12.2002 r. W 2012 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży obu nieruchomości. W tym miejscu podkreślić należy, iż czym innym jest sposób opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość, w stosunku do których korzystano z ulgi na budowę budynku pod wynajem, a czym innym utrata prawa do tej ulgi.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy, który stanowił, iż jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do i grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
    *   podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

Z dniem 1 stycznia 2004 r. art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2000 r., Nr 104, poz. 1104) otrzymał nowe brzmienie. Zmiana została wprowadzona przez art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956).

W myśl tego przepisu podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności, lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do i grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4.  zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
    *   są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

W wyniku nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956), ustawodawca w ustawie z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zrezygnował z sankcji polegającej na powiększeniu zwrotu o 10% za każdy rok brakujący do upływu dziesięcioletniego okresu.

Na mocy art. 7 ust. 14a ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1.  w pkt 1-3 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2.  w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Z treści ww. przepisów wynika, iż obowiązek doliczenia do dochodu kwot uprzednio odliczonych powstaje w każdym przypadku, gdy zbycie nastąpiło przed upływem 10 lat od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń.

W myśl art. 26 ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r., przy obliczaniu liczby lat brakujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiły zdarzenia wymienione w ust. 10 pkt 1-3.

Stosownie do treści art. 26 ust. 12 ww. ustawy, w razie wystąpienia zdarzeń, o których mowa w ust. 10 pkt 1-3, przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, z którymi były związane odliczenia, podatnik jest obowiązany zwiększyć dochód o kwotę odliczoną od dochodu w części przypadającej na budynek lub lokale.

Odnosząc się natomiast do sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokali, w stosunku do których korzystano z ulgi na budowę budynku pod wynajem, stwierdzić należy, iż przepis art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 09 listopada 2000 r. jest w istocie przepisem szczególnym w stosunku do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności wydłużającym z 5 do 10 lat okres, przed upływem którego zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu.

Należy przy tym podkreślić, że art. 7 ust. 15 odwołuje się do daty wybudowania budynku bądź lokalu i nakazuje liczyć upływ terminu 10-letniego od końca roku, w którym to wybudowanie miało miejsce. Istotna dla ewentualnego opodatkowania jest zatem data wybudowania budynku lub lokalu jeśli inwestycję zakończono, a nie data zakupu gruntu pod tę inwestycję. Ponadto powołany przepis odsyła do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.), określającego sposób opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). Zatem, w przedmiotowej sprawie, dziesięcioletni okres - o którym mowa w treści art. 7 ust. 14 i 15 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw - należy liczyć od końca 2002 r.,

Jeżeli zatem sprzedaż nieruchomości nastąpi w 2012 r., to podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych nabytych do 31 grudnia 2006 r., co znajduje zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż sprzedaż lokali mieszkalnych w 2012 r. będzie – zgodnie z art. 7 ust. 14 ww. ustawy – skutkowała utratą prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z mieszkaniami na wynajem, co oznacza konieczność doliczenia do dochodu za 2012 r. uprzednio odliczonych kwot. Natomiast przychód uzyskany z tego tytułu podlegał będzie opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W terminie płatności podatku Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do złożenia deklaracji wg ustalonego wzoru PIT-23.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.