Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.327.2024.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-03
Teza: Skoro wartość hipoteki przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.
Słowa kluczowe: hipoteka; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności; zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-Podstawa opodatkowania przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7-ust. 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7-ust. 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,

    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 10 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie nieodpłatnego
    zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej obciążonej hipoteką. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) r., nabyła Pani wraz z partnerem, (...), w udziałach po połowie na podstawie aktu
    notarialnego – obejmującego umowę sprzedaży zabudowanej działki gruntu- zawartą w
    trybie art. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
    lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - umowę
    sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości oraz akt ustanowienia hipoteki –
    sporządzonego przez (...), m.in. prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem
                            2mieszkalnym o powierzchni użytkowej (...) m, stanowiącej działkę numer (...), o obszarze
    (...) ha, położonej w (...).
    Cena łączna powyższej zabudowanej nieruchomości wynosiła (...) zł, to jest każdego z
    udziałów wynoszących połowę – (...) zł.
    Powyższy zakup został sfinansowany między innymi z zaciągniętego w (...) kredytu w
    kwocie (...) zł, na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy nr (...), którego okres spłaty
    ustalono na 30 lat. Kredyt udzielono (...) i Pani. Tytułem zabezpieczenia spłaty powyższego
    kredytu na lokalu ustanowiono hipotekę umowną do sumy (...) zł.
    Jako właściciele planują Państwo znieść współwłasność powyższej nieruchomości w ten
    sposób, że (...) nieodpłatnie zbędzie swój udział na Pani rzecz, jako użytkującej powyższą
    nieruchomość. Przenosząc swój udział we własności przedmiotowej nieruchomości (...) nie
    uzyska jakiegokolwiek przychodu i nie otrzyma spłaty. Wartość szacunkowa
    przedmiotowej nieruchomości wynosi (...) zł.

## Pytanie

Czy przyjmując nieodpłatnie zbywany przez (...) udział w wyżej wskazanej i opisanej
    nieruchomości, z jednoczesnym zastrzeżeniem samodzielnego ponoszenia całości
    obciążenia kredytowego, zobowiązana Pani będzie do odprowadzenia z tego tytułu
    podatku od spadków i darowizn zgodnie z art. 7 ust. 6 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, z uwagi na fakt, iż wysokość ustanowionej na nieruchomości hipoteki
    przewyższa wartość udziału wynoszącego połowę, który planuje Pani nabyć od
    współwłaściciela oraz który obecnie po potrąceniu obciążeń związanych z ustanowioną
    hipoteką ma wartość ujemną, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od spadków i
    darowizn.
    Wskazała Pani, że zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn przy
    nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania
    stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych w części przekraczającej wartość udziału
    we współwłasności, który przed zniesieniem przysługiwał nabywcy. Ponadto, zgodnie z art.
    7 ust. 1 powołanej ustawy, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy lub
    praw po potrąceniu długów i ciężarów, ustalana według stanu rzeczy z dnia nabycia i cen

    rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, ponieważ – z punktu widzenia
    podatkowego – długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy lub praw, tworząc
    czystą wartość przedmiotu opodatkowania. W związku z faktem, że hipoteka ustanowiona
    na nieruchomości w kwocie (...) zł przewyższa wartość nabywanego udziału w
    nieruchomości, stanowi ona ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od
    spadków i darowizn, a zatem pomniejsza wartość przejmowanego udziału, którego czysta
    wartość będzie ujemna.
    W związku z powyższym, uważa Pani, że po zniesieniu współwłasności i przeniesieniu na
    jej rzecz udziału we współwłasności nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837):
      Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
      przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
    Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia
    „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w
    ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061).
    Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to
      może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.
      Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest
      jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
    Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu
    cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może
    nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między
    współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
    W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia
    współwłasności:
    1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych
      (tzw. podział fizyczny),
    2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
    3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
    Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od
    spadków i darowizn.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:

      Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia
      współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się
      orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 ww. ustawy:
      Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę
      opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części
      przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem
      przysługiwał nabywcy.
    Z powołanego powyżej przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem od spadków
    i darowizn podlega jedynie takie zniesienie współwłasności, w następstwie którego
    podatnik nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który
    pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) mu przysługiwał. Innymi
    słowy, podatkowi podlega nabycie własności rzeczy (praw majątkowych) lub ich części w
    zakresie, w jakim nastąpił przyrost wartości nabytych rzeczy (praw majątkowych) w
    stosunku do wartości posiadanych uprzednio udziałów w tych rzeczach (prawach
    majątkowych). Jeśli wskutek ww. czynności zniesienia współwłasności nie ulega zmianie
    wartość nabytych rzeczy (praw majątkowych), opodatkowanie nie ma miejsca.
    Stosowanie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
      potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
      majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
      podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy
      spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
      dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
      wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary.
    Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn
    stanowią katalog otwarty.
    Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia
    cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega
    potrąceniu od jego wartości.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Ustalenie podstawy opodatkowania składa się zatem z dwóch etapów. W pierwszym
    należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie
    współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta
    wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen
    rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział,
    jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem
    nadwyżka wartości udziału.
    Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
      Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.).

    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej
      przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość
      praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
    Na podstawie art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
      Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
      podatkowego.
    Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
      Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony
      jest nabywca.
      Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do
      osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
    W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
      Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
      1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
        rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
      2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków
        pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków
        rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
      3) do grupy III – innych nabywców.
    Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
      majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba
      zaliczona do III grupy podatkowej.
    Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także
    zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw
    majątkowych w tym roku (w którym ma miejsce zniesienie współwłasności) oraz w okresie
    5 lat poprzedzających ten rok, a także odliczenia kwoty wolnej od podatku.
    Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
      Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy
      następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych
      ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych
      dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w
      okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości
      nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od
      opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z
      obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków,
      ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i
      prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) nabyła Pani
    wraz z partnerem, w udziałach po połowie, prawo własności nieruchomości zabudowanej
    budynkiem mieszkalnym. Cena łączna powyższej zabudowanej nieruchomości wynosiła
    (...) zł, to jest każdego z udziałów wynoszących połowę – (...) zł. Nieruchomość została
    obciążona hipoteką umowną do sumy (...) zł. Wartość szacunkowa przedmiotowej
    nieruchomości wynosi (...) zł. Planują Państwo nieodpłatnie znieść współwłasność
    nieruchomości w ten sposób, że partner nieodpłatnie zbędzie swój udział na Pani rzecz.
    Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna
    dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez spłat i dopłat, to nabycie
    nieruchomości zabudowanej (udziału, który przysługuje partnerowi) podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o
    podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7
    ust. 1 i 6 cyt. ustawy.
    Ustanowiona na ww. nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy
    zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części
    nieruchomości (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Panią w drodze zniesienia
    współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
    Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu
    pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone opisane we
    wniosku prawo do lokalu mieszkalnego i tym samym przedmiot nabycia.
    Podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego
    zniesienia współwłasności, na podstawie którego nabędzie Pani od drugiego
    współwłaściciela (partnera) udział wynoszący 1/2 części nieruchomości, będzie połowa
    wartości nieruchomości po potrąceniu połowy kwoty hipoteki obciążającej przedmiot
    umowy, pomniejszona o kwotę wolną od podatku określoną dla III grupy podatkowej.
    Zatem skoro w rozpatrywanej sprawie – jak wynika z treści wniosku – wartość hipoteki (1
    /2) przekracza wartość nabywanego udziału (1/2) w nieruchomości, to podstawa
    opodatkowania wyniesie zero. Tym samym wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy,
    jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i
    darowizn. A zatem, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i
    darowizn z tytułu opisanego we wniosku nieodpłatnego zniesienia współwłasności
    nieruchomości zabudowanej.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.