Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.262.2025.1.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-27
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (…) oraz
umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu
mieszkalnego w ramach inwestycji (…), w wykonaniu umów
przedwstępnych zawartych w 2023 r.
Słowa kluczowe: deweloper
lokal-lokal mieszkalny
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa przedwstępna
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. b
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7a
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach
    inwestycji (...) oraz umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w
    ramach inwestycji (...), w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2023 r. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Wnioskodawca”) jest spółką
    działającą w branży nieruchomościowej. Podstawową działalnością Wnioskodawcy jest
    nabywanie lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, wykańczanie tych lokali w
    standardzie „pod klucz”, ich wynajem na własny rachunek oraz następcza sprzedaż.
    Dnia (...) 2023 r. Wnioskodawca zawarł z B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej
    jako „B”) sześć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach
    inwestycji (...). Zgodnie z ich treścią lokale te (oznaczone w umowach odpowiednio
    następującymi numerami budowlanymi: ...) będą położone w tym samym budynku
    położonym na działce nr (...), obszaru 0,1868 ha, objętej księgą wieczystą Kw nr (...).
    Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów
    notarialnych. Każda z sześciu przedwstępnych umów sprzedaży zawartych (...) 2023 r.
    zawiera postanowienie, zgodnie z którym: B zobowiązuje się do wybudowania na działce
    budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie do zawarcia umowy
    sprzedaży, na podstawie której B oraz Wnioskodawca ustanowią odrębną własność lokalu
    wraz z pomieszczeniem przynależnym – komórką lokatorską – i B sprzeda Wnioskodawcy
    prawo własności tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w stanie wolnym
    od obciążeń i praw osób trzecich (...). Stąd też, zgodnie z powyższym przedmiotem każdej
    z umów sprzedaży będzie lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Na
    marginesie Wnioskodawca wskazał, iż ww. umowy przedwstępne sprzedaży szeroko
    opisują prawa i obowiązki stron (określają istotne postanowienia umowy przyrzeczonej),
    przewidują także harmonogram płatności poszczególnych rat na poczet ceny nabycia
    danego lokalu. Wszystkie umowy przedwstępne sprzedaży zawarte (...) 2023 r. wskazują, iż
    umowa sprzedaży zostanie zawarta przez strony do 31 grudnia 2025 r.

    Sprzedaż lokali mieszkalnych, o których mowa w ramach przedwstępnych umów
    sprzedaży z (...) 2023 r. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze
    zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT). Na dzień składania niniejszego wniosku,
    doszło 5 czerwca 2025 r. do zawarcia pięciu umów sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz
    Wnioskodawcy w związku z wykonaniem wskazanych w stanie faktycznym (winno być:
    zdarzeniu przyszłym) umów przedwstępnych sprzedaży zawartych (...) 2023 r.
    Ponadto, (...) 2023 r. Wnioskodawca zawarł z C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    (dalej jako „C”) dziesięć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych
    w ramach inwestycji (...). Zgodnie z ich treścią lokale te (oznaczone odpowiednio w
    umowach następującymi numerami budowlanymi: ...) będą położone w tym samym
    budynku (...) położonym na działce nr (...) o powierzchni 0,3041 ha objętej księgą wieczystą
    Kw nr (...). Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów
    notarialnych. Każda z dziesięciu przedwstępnych umów sprzedaży zawartych (...) 2023 r.
    zawiera postanowienie, zgodnie z którym: C zobowiązuje się do wybudowania na
    nieruchomości budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie strony
    zobowiązują się do zawarcia w terminie wskazanym w ust. 3 niniejszego paragrafu umowy
    sprzedaży, na podstawie której C oraz Wnioskodawca ustanowią odrębną własność lokalu
    i C sprzeda Wnioskodawcy prawo własności tego lokalu (...). Stąd też, zgodnie z
    powyższym przedmiotem każdej z umów sprzedaży będzie lokal mieszkalny stanowiący
    odrębną nieruchomość. Na marginesie Wnioskodawca wskazał, iż ww. umowy
    przedwstępne sprzedaży szeroko opisują prawa i obowiązki stron (określają istotne
    postanowienia umowy przyrzeczonej), przewidują także harmonogram płatności
    poszczególnych rat na poczet ceny nabycia danego lokalu. Wszystkie umowy
    przedwstępne sprzedaży zawarte (...) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży zostanie
    zawarta przez strony do 31 lipca 2026 r. Sprzedaż lokali mieszkalnych, o których mowa w
    ramach przedwstępnych umów sprzedaży z (...) 2023 r. podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT). Na dzień
    składania niniejszego wniosku nie doszło do zawarcia żadnej umowy sprzedaży lokalu na
    rzecz Wnioskodawcy w związku z wykonaniem wskazanych w stanie faktycznych (winno
    być: zdarzeniu przyszłym) umów przedwstępnych sprzedaży zawartych (...) 2023 r.
    Pytania
    1. Czy zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (...)
      będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na
      podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC?
    2. Czy zawarcie umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w
      ramach inwestycji (...) będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności
      cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy:
    Ad. 1)
    Zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (...) nie
    będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie
    art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.
    Ad. 2)
    Zawarcie umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach
    inwestycji (...) nie będzie opodatkowane 6% stawką podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (wspólne dla obu pytań)
    Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC: nie podlegają podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane

    podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest
    lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.
    Zgodnie z kolei z art. 7a ust. 1 ustawy o PCC: w przypadku gdy kupujący nabywa co
    najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub
    kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych
    podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć
    takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym
    umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub
    budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
    Należy mieć na względzie, iż wyżej wskazane regulacje zostały dodane do ustawy o PCC na
    mocy art. 4 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie
    gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw (dalej jako „ustawa zmieniająca”). Co prawda, zgodnie z art. 17 ustawy
    zmieniającej omawiane przepisy weszły w życie z dniem 1 stycznia 2024 r. Niemniej, co
    istotne, art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej zawiera przepis przejściowy, który w ocenie
    Wnioskodawcy będzie miał zastosowanie w przypadku zawarcia umowy sprzedaży
    szóstego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (...) oraz w przypadku zawarcia umowy
    sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (...).
    Mianowicie, zgodnie z treścią art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej; przepisów art. 2 pkt 4 lit.
    a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą
    ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów
    zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art.
    4 niniejszej ustawy. Oznacza to, iż zgodnie z zasadami ochrony praw nabytych i
    niedziałania prawa wstecz, jeśli do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej
    sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku
    budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia
    2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować
    opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%. W
    ocenie Wnioskodawcy, celem wprowadzenia wyżej cytowanego przepisu przejściowego
    była ochrona interesu podatnika podejmującego przed 1 stycznia 2024 r. decyzję w
    postaci zobowiązania się w ramach umowy przedwstępnej do zakupu lokali mieszkalnych
    (tj. zawarcia umowy sprzedaży) i co do zasady ponoszącego już po zawarciu umowy
    przedwstępnej przynajmniej część kosztów zakupu. Stąd też, za pomocą regulacji
    przejściowych, ustawodawca postanowił chronić przyszłego nabywcę nieruchomości
    przed skutkami wejścia w życie przepisu wprowadzającego opodatkowanie umowy
    sprzedaży 6% stawką podatku PCC, gdyż istotnie podwyższa ona koszt zakupu lokali
    mieszkalnych, których zobowiązanie do zakupu zostało powzięte przed wprowadzeniem
    opodatkowania na zasadach wskazanych art. 7a ustawy o PCC.
    W ocenie Wnioskodawcy nie ma wątpliwości, iż zawarcie przed 1 stycznia 2024 r. umów
    przedwstępnych, o których mowa we wniosku, stanowiło zawarcie umów zobowiązujących
    do dokonania sprzedaży (a konkretnie z perspektywy Wnioskodawcy zakupu) lokali
    mieszkalnych objętych niniejszym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa
    podatkowego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (dalej jako „KC”)
    umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
    umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
    przyrzeczonej. Idąc dalej, zgodnie z art. 390 § 1 KC jeżeli strona zobowiązana do zawarcia
    umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia
    szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
    Jak wskazuje się w doktrynie „Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą.” (Art. 389
    k.c. red. Gniewek/Machnikowski 2023, wyd. 11/Machnikowski). Warto podkreślić, iż
    przedmiotem opodatkowania podatkiem PCC jest umowa sprzedaży (por. art. 1 ust. 1 pkt

    1 lit. a) ustawy o PCC), a bez wątpienia umowy przedwstępne wskazane we wniosku
    stanowiły zobowiązanie do zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych.
    Z kolei co do formy umowy przedwstępnej w doktrynie wskazuje się, że „Umowa
    przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Co istotne, zasada ta znajduje
    zastosowanie również wobec umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy
    przyrzeczonej, która dla swej ważności wymaga zachowania formy szczególnej. Choć
    zawarcie umowy przedwstępnej w (określonej) formie szczególnej nie jest przesłanką jej
    ważności, dochowanie takiej formy będzie niekiedy istotne z punktu widzenia uprawnień,
    o których mowa w art. 390 § 2 k.c., tj. dla wywołania skutku silniejszego umowy
    przedwstępnej. Można więc przyjąć, że wymóg zachowania formy szczególnej został w
    przypadku umowy przedwstępnej zastrzeżony jedynie dla wywołania określonych skutków
    prawnych (ad eventum). Dla zobrazowania powyższych rozważań warto posłużyć się
    następującym przykładem: umowa przedwstępna, zobowiązująca do zawarcia umowy
    sprzedaży oznaczonej nieruchomości, została zawarta w tzw. zwykłej formie pisemnej.
    Umowa taka, o ile określa ona istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jest ważna. Z
    uwagi jednak na to, że umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których
    zależy ważność umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna nie została bowiem zawarta
    w formie aktu notarialnego), strona uprawniona z umowy przedwstępnej nie będzie
    mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży nieruchomości.
    Umowa przedwstępna wywoła w analizowanym wypadku jedynie skutek słabszy, a zatem
    stronie uprawnionej z umowy przedwstępnej będą przysługiwać wyłącznie roszczenia
    odszkodowawcze w granicach tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 k.c.).” (Art.
    389 k.c. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2023, wyd. 31/A. Zbiegień-Turzańska).
    Podobne wnioski płyną także z komentarza do art. 389 kc. pod redakcją M. Balwicka-
    Szczyrba oraz A. Sylwestrzak stan prawny na 1 kwietnia 2025 r., zgodnie z którym umowa
    przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie. Kwestia ta nie ma wpływu na
    ważność umowy przedwstępnej, a jedynie może decydować o tzw. silniejszym lub
    słabszym skutku zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 i 2). Stąd też,
    podsumowując, dla zachowania ważności umowa przedwstępna nie wymaga zachowania
    formy aktu notarialnego.
    Mając na uwadze, iż umowy przedwstępne sprzedaży, o których mowa we wniosku
    zobowiązały do sprzedaży wskazanych w nich lokali mieszkalnych, a ich zawarcie miało
    miejsce przed 1 stycznia 2024 r., to zgodnie z treścią art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej
    opodatkowaniu na zasadach wskazanych w art. 7a ust. 1 ustawy o PCC nie będzie
    podlegało zarówno zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu mieszkalnego w ramach
    inwestycji (...), jak i zawarcie umowy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu
    mieszkalnego w ramach inwestycji (...).
    Powyższe stanowisko potwierdzają następujące indywidualne interpretacje prawa
    podatkowego:
    - interpretacja indywidualna z 30 listopada 2023 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.
      PB;
    - interpretacja indywidualna z 6 grudnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB;
    - interpretacja indywidualna z 16 lutego 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.4.2024.1.MD;
    - interpretacja indywidualna z 16 lutego 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD;
    - interpretacja indywidualna z 22 kwietnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.24.2024.1.PB;
    - interpretacja indywidualna z 7 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.67.2024.1.MD.
    Ponadto, analogiczne wnioski płyną także z wyroku WSA w Gdańsku z 11 czerwca 2025 r.
    sygn. akt I SA/Gd 255/25, zgodnie z którym: „Mając powyższe na uwadze należy wskazać,
    że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji pojęcia
    "umowy sprzedaży", a tym bardziej pojęcia "umowy sprzedaży zawieranej w związku z

    wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży", co oznacza, że dla
    prawidłowego rozumienia treści art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej w pierwszej kolejności
    odwołać się należy do powszechnego rozumienia tego pojęcia przez adresatów przepisu,
    nie mających wykształcenia prawniczego. Przy ustaleniu znaczenia języka powszechnego
    można odwołać się też do intuicji językowej interpretatora (por. szerzej B. Brzeziński,
    Podstawy wykładni prawa podatkowego, ODDK, Gdańsk 2008, s.50-52). Dla tut. Sądu
    oczywistym jest, że Skarżący jako adresat przepisu (nabywca nieruchomości) powinien
    rozumieć pojęcie "umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych"
    jednoznacznie, jako umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia późniejszej umowy
    sprzedaży lokali przez Dewelopera z mocy której staje się ich właścicielem.”

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:
        1. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych
          stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach
          wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych

          podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co
          najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym
          samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego
          lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
        2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
          następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się
          także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia
          podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
          - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
            część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe
            prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
            mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu
            wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
          - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy
    art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy
    zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o
    społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami,
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:
      Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt
      9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z
      wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a
      oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.
    Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy:
      1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do
      opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w
      życie art. 4 niniejszej ustawy.
      2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w
      brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży
      zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej
      sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
    Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od
    czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z

    wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem
    wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do
    dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne
    nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości
    gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie
    będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu
    według stawki 6%.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) 2023 r. zawarliście Państwo
    z B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sześć pisemnych umów przedwstępnych
    sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (...). Zgodnie z ich treścią lokale te będą
    położone w tym samym budynku położonym na działce nr (...). Wskazane przedwstępne
    umowy sprzedaży nie zostały zawarte w formie aktów notarialnych. Każda z sześciu
    przedwstępnych umów sprzedaży zawiera postanowienie, zgodnie z którym: B
    zobowiązuje się do wybudowania na działce budynku w ramach przedsięwzięcia
    deweloperskiego, a następnie do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której B oraz
    Państwo ustanowią odrębną własność lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym –
    komórką lokatorską – i B sprzeda Państwu prawo własności tego lokalu wraz z udziałem w
    nieruchomości wspólnej, w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich. Wszystkie
    umowy przedwstępne sprzedaży zawarte (...) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży
    zostanie zawarta przez strony do 31 grudnia 2025 r. Sprzedaż lokali mieszkalnych podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem
    VAT).
    Ponadto, (...) 2023 r. zawarliście Państwo z C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    dziesięć pisemnych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach
    inwestycji (...). Zgodnie z ich treścią lokale te będą położone w tym samym budynku (...)
    położonym na działce nr (...). Wskazane przedwstępne umowy sprzedaży nie zostały
    zawarte w formie aktów notarialnych. Każda z dziesięciu przedwstępnych umów
    sprzedaży zawiera postanowienie, zgodnie z którym: C zobowiązuje się do wybudowania
    na nieruchomości budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie
    strony zobowiązują się do zawarcia w terminie wskazanym w ust. 3 niniejszego paragrafu
    umowy sprzedaży, na podstawie której C oraz Państwo ustanowią odrębną własność
    lokalu i C sprzeda Państwu prawo własności tego lokalu. Wszystkie umowy przedwstępne
    sprzedaży zawarte (...) 2023 r. wskazują, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta przez
    strony do 31 lipca 2026 r. Sprzedaż lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT).
    Państwa wątpliwości budzi to, czy zawarcie umowy sprzedaży szóstego lokalu
    mieszkalnego w ramach inwestycji (...) oraz umowy sprzedaży szóstego i każdego
    kolejnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji (...) będzie opodatkowane 6% stawką
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7a ust. 1 ustawy o PCC.
    Podstawą zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych będą umowy przedwstępne,
    które zawaliście Państwo ze sprzedającymi w 2023 r. Istotne zatem w rozstrzygnięciu
    sprawy jest ustalenie czy umowy, które zawarliście Państwo ze sprzedającymi stanowią
    umowę, o której mowa w art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej. Wprowadzony w art. 13
    ust. 2 ustawy zmieniającej przepis przejściowy ma na celu ochronę interesów osób, które
    zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości przed dniem
    wejścia w życie nowych przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, tj.
    przed 1 stycznia 2024 r.
    W przywołanym przepisie przejściowym jest mowa o umowie zobowiązującej do
    przeniesienia własności nieruchomości. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 158 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):
      Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
      zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej
      własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio

      zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być
      w akcie wymienione.
    Należy jednocześnie podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą
    do przeniesienia własności nieruchomości. Istnieją bowiem zasadnicze różnice między
    umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, a umową
    przedwstępną.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Zatem umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej
    umowy przyrzeczonej.
    Stosownie do art. 390 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej
      zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że
      liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej
      odmiennie określić zakres odszkodowania.
    Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności stanowi podstawę do
    dochodzenia przeniesienia własności danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz
    oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.
    Zgodnie z art. 155 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
      Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy
      oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest
      przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem
      umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
    By spełnić warunek przeniesienia własności rzeczy przyszłej, tj. wejścia w posiadanie
    rzeczy przez nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy zobowiązującej) strony
    podpisują niekiedy dwa osobne dokumenty – umowę zobowiązującą do przeniesienia
    własności oraz umowę przenoszącą własność (o skutku rozporządzającym). Dzięki
    takiemu zabiegowi do umowy zobowiązującej można wprowadzić warunek lub termin. Nie
    jest to możliwe przy zawarciu jednej umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym,
    co określa Kodeks cywilny.
    Ponadto należy zauważyć, że umowa przedwstępna może być zawarta w zasadzie w
    dowolnej formie (forma ma znaczenie dla skutków, ale nie dla ważności takiej umowy).
    Umowę taką zatem można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i aktu
    notarialnego (nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie
    ustnej). Taka umowa przedwstępna ma charakter organizacyjny. Oznacza to, że przepis
    art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej odnosi się do umów zobowiązujących do przeniesienia
    własności nieruchomości, a nie umów przedwstępnych.
    Jak wynika z wniosku, na podstawie zawartych umów przedwstępnych dojdzie do zawarcia
    umów sprzedaży 6 lokali mieszkalnych w ramach inwestycji (...) oraz 10 lokali
    mieszkalnych w ramach inwestycji (...). Umowy te będą zawarte na warunkach
    określonych w przedmiotowych umowach przedwstępnych. Tym samym podstawą
    zawarcia przez Państwa umów sprzedaży ww. lokali mieszkalnych będą umowy
    przedwstępne, które zawarliście Państwo ze sprzedającymi w 2023 r.

    We własnym stanowisku wprost powołują się Państwo na art. 389 § 1 ustawy Kodeks
    cywilny wskazując, że przedmiotowa umowa przedwstępna w myśl tego przepisu
    zobowiązuje jedną ze stron lub obie do zawarcia oznaczonej umowy i przez to określa
    istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
    Mając powyższe na względzie nie można uznać, że przedmiotowe umowy przedwstępne
    są umowami zobowiązującymi w myśl art. 155 Kodeksu cywilnego. Tym samym zawarcie
    ich (tj. umów przedwstępnych) w 2023 r. nie uprawnia Państwa do skorzystania z wyżej
    cytowanego przepisu przejściowego – art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej.
    Zatem do umów sprzedaży lokali mieszkalnych, które zawrą Państwo w 2025 r. i 2026 r. w
    wykonaniu umów przedwstępnych zawartych 2023 r., będzie mieć zastosowanie art. 7a
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidujący podwyższoną 6% stawkę
    podatku w przypadku nabycia łącznie co najmniej sześciu lokali mieszkalnych na jednej
    nieruchomości gruntowej.
    Tym samym, w przypadku zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego,
    których sprzedaż podlega podatkowi od towarów i usług, będą Państwo także
    zobowiązani uiścić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych. W sytuacjach objętych
    dyspozycją art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma bowiem
    zastosowania wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanych przez Państwa we własnym stanowisku interpretacji
    indywidualnych, należy podkreślić, że interpretacje indywidualne podlegają kontroli przez
    Szefa Krajowej Administracji Skarbowej i mogą zostać zmienione.
    Natomiast wskazać należy, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z
    11 czerwca 2025 r. sygn. akt I Sa/Gd 255/25, na który powołują się Państwo we własnym
    stanowisku, został wydany w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie wiąże Organu
    w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.