Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1369/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-14
Teza: Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości (działka wraz z budynkiem w stanie surowym) podatek dochodowy w wysokości 19% płacony będzie płacony od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży domu a wysokością kredytu zaciągniętego na jego budowę oraz ceną zakupu działki czy też należny jest od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a faktycznie poniesionymi kosztami wybudowania budynku oraz ceną zakupu działki i bez znaczenia jest wysokość zaciągniętego na budowę kredytu?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 04 sierpnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 11 sierpnia 2008r.) uzupełnionego w dniu 15 września 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Z uwagi na stwierdzone braki formalne pismem z dnia 05 września 2008r. Znak: IBPB2/415-1369/08/JG wezwano do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 15 września 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 września 2007r. wnioskodawca wraz z żoną nabył prawo własności działki. Na działce tej małżonkowie w czerwcu w 2008r. rozpoczęli budowę domu. W celu sfinansowania budowy zaciągnęli kredyt hipoteczny na kwotę 300.000,00 zł. Ze względu na to, że w lipcu zmieniła się ich sytuacja rodzinna małżonkowie nie są w stanie zakończyć budowy domu i zamierzają sprzedać budynek w stanie surowym zamkniętym. Wnioskodawca zaznaczył, iż potencjalny kupujący wpłaciłby jako cenę domu ok. 390.000 zł. Z tej kwoty 300.000 zł kupujący wpłaciłby bezpośrednio do banku w celu spłaty kredytu hipotecznego. Uwzględniając cenę działki i poniesione na jej zakup koszty ok. 70.000 zł, różnica pomiędzy ceną sprzedaży domu tj. 390.000 zł a wysokością kredytu 300.000 zł i ceną zakupu działki 70.000 zł wynosi 20.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w myśl przepisów podatkowych obowiązujących od 1 stycznia 2007r. podatek dochodowy w wysokości 19% płacony będzie od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży domu 390.000 zł a wysokością kredytu zaciągniętego na budowę tj. 300.000 zł oraz ceną zakupu działki 70.000 zł tj. od kwoty 20.000 zł ? Czy też podatek 19% należny jest od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży tj. 390.000 zł a faktycznie poniesionymi kosztami wybudowania budynku tj. faktury VAT oraz ceną zakupu działki i bez znaczenia jest wysokość zaciągniętego na budowę kredytu?

Zdaniem wnioskodawcy podatek należny jest od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży domu a wysokością spłaconego kredytu zaciągniętego na budowę domu oraz kosztami zakupu działki, natomiast wysokość udokumentowanych wydatków na budowę tj. faktur VAT nie ma znaczenia.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Oznacza to zarazem, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 k.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Z uwagi na fakt, iż w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nabycie działki, na której następnie rozpoczęto budowę domu nastąpiło 25 września 2007r., a planowane jej zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 w/w ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Tak więc przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca wraz z żoną nabył w 2007r. działkę, na której w 2008r. rozpoczęli budowę domu. W celu sfinansowania inwestycji budowy domu został zaciągnięty kredyt hipoteczny na kwotę 300.000 zł. Z uwagi na trudną sytuacją rodzinną małżonkowie zamierzają sprzedać przedmiotową nieruchomość za kwotę 390.000 zł. Wątpliwość wnioskodawcy sprowadza się głównie do sposobu ustalenia wysokości zapłaty należnego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości a mianowicie czy podatek dochodowy w wysokości 19% płacony będzie od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży domu 390.000 zł a wysokością kredytu zaciągniętego na budowę tj. 300.000 zł oraz ceną zakupu działki 70.000 zł tj. od kwoty 20.000 zł, czy też podatek 19% należny będzie od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży tj. 390.000 zł a faktycznie poniesionymi kosztami wybudowania budynku tj. faktury VAT oraz ceną zakupu działki przy czym bez znaczenia jest wysokość zaciągniętego na budowę kredytu. Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, iż wydatki, o które może pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości to wysokość spłacanego kredytu zaciągniętego na budowę domu oraz koszty zakupu działki. Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie dochód ze zbycia nieruchomości będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia a udokumentowanymi kosztami nabycia o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, powiększonymi o nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości i były poczynione w czasie jej posiadania. Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia działki oraz opłaty poniesione w związku z jej nabyciem a także udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa poczynione w czasie posiadania nieruchomości - w niniejszym przypadku – posiadania działki. Tak więc określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. Niewątpliwie w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, o który będzie można pomniejszyć przychód będą udokumentowane nakłady poczynione na działce w postaci wydatków na budowę budynku. Przy czym kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na prowadzoną budowę domu dla celów podatkowych winna być udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci faktur VAT.

Podkreślić należy, że wartość udzielonego wnioskodawcy kredytu w wysokości 300.00 zł na budowę domu nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu, o którą wnioskodawca mógłby pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ zapis treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje takiej możliwości. Wnioskodawca do kosztów uzyskania przychodów może natomiast zaliczyć udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania działki - w niniejszej sprawie będą to udokumentowane wydatki przeznaczone na budowę na tej działce domu. Reasumując przychód uzyskany z odpłatnego zbycia działki wraz z budynkiem w stanie surowym podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu (tj. koszt zakupu działki oraz wysokość nakładów poniesionych na budowę domu). W tej też sytuacji tut. organ nie może potwierdzić prawidłowości wyliczenia zawartego w przedmiotowym wniosku odnośnie wysokości należnego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za **nieprawidłowe,** ponieważ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie może zostać pomniejszony o wysokość spłaconego kredytu zaciągniętego na budowę domu, gdyż możliwości takiej nie dają przepisy art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.