Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-885/11-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-11-21
Teza: Jak poprawnie obliczyć wysokość podatku dochodowego należnego po sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2011 r. (data wpływu 24 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów,
*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2007 roku Wnioskodawczyni kupiła udział w wysokości 1/2 części w prawie własności nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 756 m2, z jedną księgą wieczystą.

W 2009 roku Zainteresowana odkupiła pozostały udział w wysokości 1/2 części w prawie własności i tym samym stała się właścicielką 100% praw własności wyżej wspomnianej nieruchomości. Nieruchomość była niezabudowana.

W 2009 roku Wnioskodawczyni rozpoczęła na tej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego (bliźniaka).

W 2010 roku trzy działki składające się na nieruchomość Zainteresowanej zostały scalone w dwie o powierzchniach odpowiednio 431 m2 (działka A) oraz 415 m2 (działka B).

Każda z tych dziełek zabudowana jest obecnie połową budynku bliźniaczego. Budynek jest po odbiorze budowlanym.

W obecnym roku Zainteresowana ma zamiar sprzedać mniejszą z nich (działkę B) wraz ze znajdującą się na niej połową budynku. Działka A z drugą połową budynku pozostanie nadal własnością Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak poprawnie obliczyć wysokość podatku dochodowego należnego po sprzedaży ww. nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, by poprawnie obliczyć wysokość podatku dochodowego, do wartości przychodu ze sprzedaży tej części nieruchomości, którą Zainteresowana nabyła w 2007 roku powinna zastosować przepisy w brzmieniu obowiązującym do grudnia 2008 r., a do wartości przychodu ze zbycia tej części nieruchomości, którą nabyła w 2009 roku musi zastosować przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Precyzując: przychód ze sprzedaży nieruchomości (działki B) po odliczeniu kosztów jego uzyskania (w tym przypadku połowa sumy kosztów dla działek A i B) należy podzielić na dwie równe części (zgodnie z zakupem praw własności: 50/50), następnie jedną część obciążyć 19% podatkiem (przepisy z 2007 roku, w tym przypadku bez prawa do ulgi meldunkowej) a drugą część dochodu obciążyć 19% podatkiem (przepisy z 2009 roku) z możliwością zwolnienia z podatku zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska Wnioskodawczyni powołuje się na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 2 lipca 2010 r., (sygn. IBPBII/1/415-358/10/BJ).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów,
*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu (dochodu) uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2007 roku Wnioskodawczyni kupiła udział w wysokości 1/2 części w prawie własności nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 756 m2.

W 2009 roku Zainteresowana odkupiła pozostały udział w wysokości 1/2 części w prawie własności i tym samym stała się właścicielką całej wyżej wymienionej nieruchomości.

W 2010 roku trzy działki składające się na nieruchomość Zainteresowanej zostały scalone w dwie o powierzchniach odpowiednio 431 m2 (działka A) oraz 415 m2 (działka B). Każda z tych dziełek zabudowana jest obecnie połową budynku bliźniaczego.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia nieruchomości. Wnioskodawczyni od 2007 roku oraz od 2009 roku, a więc przez cały czas jest prawnym właścicielem przedmiotowych nieruchomości, pomimo, iż nastąpiło scalenie gruntów i nowy podział nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono dwie nowe działki. Postępowanie scaleniowe i ponowny podział nie wpłyną na formę prawną władania przez Wnioskodawczynię przedmiotowymi nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż na gruncie analizowanej sprawy mamy do czynienia z nabyciem przez Zainteresowaną przedmiotowej nieruchomości w dwóch datach, tj.:

*   1/2 w 2007 r.,
*   1/2 w 2009 r.,

a więc w datach obowiązywania różnych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, regulujących kwestię sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji w przypadku sprzedaży działki B – wyodrębnionej z ww. nieruchomości – w odniesieniu do udziału nabytego w 2007 roku zastosowanie znajdują przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Natomiast w przypadku sprzedaży działki B – wyodrębnionej z ww. nieruchomości - w odniesieniu do udziału nabytego w 2009 roku, mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki B – w części odnoszącej się do udziału nabytego w 2009 r. – może znaleźć zastosowanie zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 po spełnieniu ustawowych przesłanek warunkujących to zwolnienie.

Natomiast w odniesieniu do ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze zbycia przedmiotowej działki wskazać należy, iż przepisy w tym zakresie – w odniesieniu do udziału nabytego w 2007 r. i w 2009 r. - nie uległy zmianie.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Należy wskazać, że koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, odrębnie będą ustalane dla udziału nabytego w 2007 r. a odrębnie dla udziału nabytego w 2009 r.

Przedstawiając opis zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wskazała, że powierzchnia działki A wynosiła 431 m2, natomiast powierzchnia działki B to 415 m2. Działki te nie są więc działkami o jednakowej wielkości.

Zatem stwierdzić należy, iż koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży działki B w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2007 roku będą stanowiły wydatki dotyczące nabytego w 2007 roku udziału w całej nieruchomości w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości.

Podobnie należy ustalić koszty uzyskania przychodów w dla działki B w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 roku. Będą je zatem stanowiły wydatki dotyczące nabytego w 2009 roku udziału w całej nieruchomości w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości.

Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem Zainteresowanej, iż koszty ze sprzedaży działki B należy ustalić w ten sposób, że połowę sumy kosztów dla działek A i B należy podzielić na dwie równe części (zgodnie z zakupem praw własności: 50/50).

W związku z tym w tej części stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, należy stwierdzić, iż wydana ona została w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.