Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-426/11-2/GJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-08-29
Teza: Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki zgodnie z którym: - nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży za cenę niższą niż wartość tych nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego, przy jednoczesnej spłacie wierzycieli hipotecznych dłużników w oparciu o konstrukcję przekazu nie będzie w przedmiotowym stanie faktycznym skutkować powstaniem dla Spółki przychodu z tytułu częściowo nieodpłatnych świadczeń (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), - w przypadku sprzedaży nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu będzie cała cena zapłacona z tytułu zakupu, t.j. zarówno kwota stanowiąca część ceny, zapłacona w wyniku potrącenia wzajemnych zobowiązań, jak też kwota stanowiąca część ceny zapłacona wierzycielom zbywcy nieruchomości przy wykorzystaniu instytucji przekazu?
Słowa kluczowe: cena; dłużnik; hipoteka; nabycie; nieruchomości; operat szacunkowy; przychód-powstanie przychodu; sprzedaż; spłata; wierzyciel; świadczenie-świadczenie nieodpłatne
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 14; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 20.05.2011r. (data wpływu 27.05.2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych odnoszących się do skutków podatkowych nabycia i zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.05.2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia i zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka dokonywała dostaw swoich produktów na rzecz osób fizycznych (małżonków) prowadzących działalność związaną z hodowlą drobiu (dalej: dłużnicy). Z uwagi, że dłużnicy nie regulowali płatności za dokonane dostawy Spółka podjęła działania w celu windykacji należności i uzyskała tytuły wykonawcze, które wskazują, że na dzień 22 grudnia 2010r. kwota główna zobowiązania dłużników wobec Spółki wynosi 6.963,564,15 zł. Pomimo uzyskania tytułów wykonawczych, egzekucja należności z majątku dłużników jest znacznie utrudniona. Wynika to z faktu, że dłużnicy mają zobowiązania także wobec innych wierzycieli, a ich całkowite zadłużenie na dzień 22 grudnia 2010 roku wynosiło 32,253.579,09 zł (trzydzieści dwa miliony dwieście pięćdziesiąt trzy tysiące pięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych dziewięć groszy). Dłużnicy wobec takiej wielkości zadłużenia, w związku z niemal całkowitym zaprzestaniem produkcji rolnej z uwagi na brak środków, jak również wobec niepłynności ich majątku, składającego się z obciążonych hipotecznie nieruchomości rolnych, nie są w stanie nawet na bieżąco obsługiwać swoich zobowiązań wobec banków, jak również spłacać innych wierzycieli. Jednocześnie, dłużnicy na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej są właścicielami nieruchomości. Nieruchomości są obciążone hipotekami na rzecz wierzycieli, w pierwszej kolejności banków. Oprócz nieruchomości, dłużnicy pozostają udziałowcami kilku spółek kapitałowych oraz są właścicielami ruchomości stanowiących wyposażenie obiektów produkcyjnych. Poza wskazanymi nie posiadają innych istotnych składników majątkowych. Z uwagi na przedłużające się postępowanie egzekucyjne Spółka i pozostali wierzyciele oraz dłużnicy podjęli negocjacje w celu ustalenia sposobu dokonania spłaty zobowiązań. Wynikiem tych negocjacji było zawarcie, w dniu 22 grudnia 2010 roku w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia (umowa przedwstępna) na rzecz Spółki 3 nieruchomości w zamian za częściowe zwolnienie z długu za dostawę.

Łączna wartość ww. nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego dokonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę wynosi 7.958.000 zł. Jednocześnie, należy podkreślić, że zgodnie z metodologią wyceny nieruchomości dla celów określenia wartości nieruchomości nie są brane pod uwagę (nie zmniejszają jej wartości) kwoty zadłużenia rzeczowego, wynikające z ujawnionych w księgach wieczystych poszczególnych nieruchomości hipotek. W konsekwencji, w celu finalnej oceny wartości tej nieruchomości należy zauważyć, że według stanu prawnego na dzień 22 grudnia 2010 nieruchomości te są obciążone hipotekami na łączną kwotę 2.485.750 zł.

Przedmiotowa umowa przedwstępna wskazuje, że dłużnicy zobowiązują się zawrzeć umowę ostateczną na mocy której:

1.  Dłużnicy przeniosą na rzecz Spółki nieruchomości w celu zwolnienia ich z ww. zobowiązań wskazanych w umowie przedwstępnej do wysokości i na zasadach, które opisane są w umowie przedwstępnej; Wskazanych w § 1 ust. 5 umowy przedwstępnej do wysokości i na zasadach, które opisane są w umowie przedwstępnej;
2.  C nabędzie nieruchomości i zwolni dłużników z ww. zobowiązań wskazanych w i ust. 5 tego aktu do wysokości i na zasadach, które opisane są w umowie przedwstępnej. zgodnie z umową przedwstępną C zwolni dłużników z zadłużenia w wysokości 5.392.250 zł z chwilą przeniesienia własności nieruchomości na rzecz C tytułem ostatecznej umowy. Jednakże, jeżeli kwota wynikająca z operatu szacunkowego, który dokonany będzie przed datą zawarcia umowy ostatecznej pomniejszona o 2.565.750 zł będzie niższa niż ww. 5.392.250 zł dług dłużników wobec C ulegnie zmniejszeniu o kwotę wskazaną w tym operacie szacunkowym pomniejszoną o kwotę 2.565.750 zł. dodatko
    1.  dokonanie zapłaty części należności z tytułu ceny nabycia nieruchomości w kwocie 2.485.750 zł w formie przelewu pieniężnego bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli. W celu odpowiedniego zabezpieczenia prawnego transakcji w ramach transakcji zostanie wykorzystana instytucja przekazu, tj. płatność zostanie dokonana zgodnie z umową z dłużnikami przez Spółkę bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli hipotecznych, których hipoteki obciążają nabywane przez Spółkę nieruchomości dłużników;
    2.  potrącenie pozostałej części ceny należnej z tytułu sprzedaży w kwocie 5.392.250 zł z istniejącym zobowiązaniem dłużników wobec Spółki. Przedmiotem zapytania Spółki jest określenie konsekwencji podatkowych nabycia nieruchomości w drodze umowy sprzedaży. Określenie konsekwencji podatkowych nabycia nieruchomości w oparciu o konstrukcję datio in salutum związaną ze zwolnienie z długu jest przedmiotem odrębnego wniosku złożonego w tutejszym urzędzie.

W związku z powyższym zadano pytania:

Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki zgodnie z którym:

*   nabycie nieruchomości w drodze sprzedaży za cenę niższą niż wartość tych nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego, przy jednoczesnej spłacie wierzycieli hipotecznych dłużników w oparciu o konstrukcję przekazu nie będzie w przedmiotowym stanie faktycznym skutkować powstaniem dla Spółki przychodu z tytułu częściowo nieodpłatnych świadczeń (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych),
*   w przypadku sprzedaży nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu będzie cała cena zapłacona z tytułu zakupu, t.j. zarówno kwota stanowiąca część ceny, zapłacona w wyniku potrącenia wzajemnych zobowiązań, jak też kwota stanowiąca część ceny zapłacona wierzycielom zbywcy nieruchomości przy wykorzystaniu instytucji przekazu

Stanowisko Spółki:

*   nabycie nieruchomości za cenę niższą niż wartość tych nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego, przy jednoczesnej spłacie wierzycieli hipotecznych dłużników w oparciu o konstrukcję przekazu nie będzie w przedmiotowym stanie faktycznym skutkować powstaniem dla Spółki przychodu z tytułu częściowo nieodpłatnych świadczeń (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych);
*   w przypadku sprzedaży nabytej nieruchomości, kosztem uzyskania przychodów będzie cała cena zapłacona z tytułu zakupu, tj. zarówno kwota stanowiąca część ceny, zapłacona w wyniku potrącenia wzajemnych zobowiązań, jak też kwota stanowiąca część ceny, zapłacona wierzycielom zbywcy nieruchomości przy wykorzystaniu instytucji przekazu.

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Brak powstania przychodu z tytułu częściowo nieodpłatnego świadczenia

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt. 2 ustawy o CIT przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, jest wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 5a tej ustawy wartością rzeczy lub praw częściowo odpłatnych stanowiącą przychód podatnika jest różnica między wartością tych rzeczy lub praw, ustaloną według zasad określonych w ust. 5a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Przepis art. 14 ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Art. 14 ust. i wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest, co do zasady, ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. wartość rynkową. rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. w razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonaniu zmiany wartości lub niewskazanie przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej 0,33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy w celu uznania, że powstaje częściowo nieodpłatne świadczenie, które stanowi przychód dla celów CIT, należałoby stwierdzić, że Spółka nabywa wartość nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej. W konsekwencji, podstawową kwestią, która wymaga zweryfikowania w przedmiotowym przypadku jest - określenie, czy cena nabycia określona w sposób przedstawiony w stanie faktycznym jest ceną rynkową. W przedmiotowym przypadku, w szczególności istotne jest, iż wartość nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego dokonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę wynosi 7.958.000 zł jednocześnie, zgodnie z umową Spółka nabędzie tę nieruchomość za kwotę 7.878.000 zł w konsekwencji, porównując wyłącznie te dwie wartości, można by uznać, że Spółka nabywa nieruchomości poniżej ceny rynkowej. tym niemniej, w przedmiotowym stanie faktycznym takie stwierdzenie jest nieuprawnione. Dla oceny wartości rynkowej świadczenia należy brać bowiem pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy.

W konsekwencji, należy zauważyć, że:

*   nabycie nieruchomości wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi, które spółka poniosła w celu doprowadzenia do przeprowadzenia transakcji, m.in. koszty i opłaty sądowe i administracyjne, koszty obsługi prawnej, koszty badań due dilligence nieruchomości, itp.;
*   nabycie nieruchomości wiąże się z ryzykiem prawnym, gdyż ze względu na sytuację finansową kontrahenta Spółka nie może wykluczyć, że istnieją inne zobowiązania, które pośrednio obciążają lub będą obciążać nieruchomość lub, że Spółka z uwagi na brak spełnienia zobowiązań dłużników będzie zmuszona do renegocjowania umowy, np. w ciągu 120 dni nie uprawomocnia się wszystkie postanowienia o umorzeniu postępowań egzekucyjnych;
*   poza wskazanym wyżej ryzykiem prawnym, spółka bierze na siebie znaczące ryzyko ekonomiczne transakcji, związane przede wszystkim z niepewnością ceny, za jaką przedmiotowe nieruchomości uda się spółce w rozsądnym terminie zbyć;
*   wyłącznym powodem nabycia nieruchomości jest obiektywny brak możliwości innego sposobu regulowania przez dłużników zobowiązań z tytułu dokonanych dostaw. W konsekwencji, dokonując oceny przedmiotowej transakcji należy zwrócić uwagę, że dłużnicy nie regulowali zobowiązań wobec Spółki, co spowodowało konieczność podjęcia działań egzekucyjnych oraz poniesienia związanych z tym znacznych kosztów.

Analizując przedmiotowy stan faktyczny nie powinno ulegać wątpliwości, że istnieją obiektywne przyczyny dla których w przedstawionych okolicznościach wartość wierzytelności, którymi Spółka „płaci” (dokonuje potrącenia części ceny z częścią wierzytelności przysługującej Spółce od dłużników) jest niższa niż wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego. brak uwzględnienia tych przyczyn powodowałby, że ocena prawna oderwana byłaby od realiów gospodarczych konkretnej sprawy.

Taka metodologia byłaby oczywiście niezasadna w świetle przepisów ustawy o CIT, które wyraźnie wskazują, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Innymi słowy, określenie wartości rynkowej powinno być określone według kryteriów obiektywnych z uwzględnieniem jednak okoliczności konkretnej sprawy.

Na konieczność takiej interpretacji wskazuje wyraźnie orzecznictwo Sądów Administracyjnych. na przykład w wyroku z dnia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 17 grudnia 2008 (sygn. akt. I SA/Lu 493/08) wskazano, że:

1.  Brzmienie przepisu art. 14 ust. i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oznaczą, iż co do zasady, organy podatkowe nie mają prawa ingerować w sferę swobody zawierania umów cywilnoprawnych. Jeżeli jednak dochodzi do ujawnienia przez organy podatkowe znaczącej różnicy pomiędzy ceną sprzedaży przedmiotu umowy, a ceną jaką tego rodzaju przedmiot mógłby osiągnąć w obrocie z innymi podmiotami, organy te podejmują, w ramach przysługujących im uprawnień, działania dla ustalenia przyczyn wystąpienia tej różnicy oraz związanych z nią ewentualnych skutków podatkowych. w takiej sytuacji organ podatkowy. Doprowadza do ustalenia - dla celów podatkowych - wartości sprzedaży składnika majątku, gdy cena podana przez strony w umowie odbiega znacznie i w sposób nieuzasadniony od ceny rynkowej.
2.  Na gruncie art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dopuszcza się symultaniczne istnienie wielu różniących się od siebie wartości rynkowych. Wartość rynkową, o której mowa w tym przepisie należy bowiem odróżnić od tzw. wartości zobiektywizowanej. o wartości rynkowej można mówić w kontekście indywidualnej transakcji mającej za przedmiot określone rzeczy czy prawa. Wartość ta będzie zatem wypadkową subiektywnych interesów niezależnych od siebie stron transakcji. Z uwagi na to, że podatnicy mogą mieć różne, niejednokrotnie dość odmienne od siebie subiektywne poczucie optymalizacji efektów ekonomicznych swojej działalności, wartość rynkowa przedmiotu danej umowy może być odmienna od wartości rynkowej nawet analogicznej umowy zawieranej pomiędzy innymi podmiotami, aby zatem ustalić cenę rynkową sprzedanej rzeczy lub prawa, niezależnie od obowiązku porównania cen stosowanych w obrocie takimi rzeczami lub prawami, konieczne jest także odniesienie się do wyjaśnień stron umowy, co do powodów ustalenia ceny transakcyjnej.

W konsekwencji, nabycie nieruchomości za cenę niższą niż wartość tych nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego nie będzie w przedmiotowym stanie faktycznym skutkować powstaniem dla spółki przychodu z tytułu częściowo nieodpłatnych świadczeń (art. 12 ust. i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ustalenie kosztu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT).

Art. 15 ust. 4 ustawy CIT stanowi, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. ust. 4e przywołanej ustawy za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4f-4h ustawy, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury z (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Jednocześnie, przepisy nie wprowadzają żadnych ograniczeń, co do możliwości zaliczenia określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodu w zależności od sposobu uregulowania zobowiązania. Tym samym fakt, że Spółka ureguluje zobowiązania wobec sprzedawcy przy wykorzystaniu konstrukcji przekazu nie może skutkować dla Spółki żadnymi negatywnymi konsekwencjami podatkowymi.

W tym zakresie należy bowiem zauważyć, że regułą prawa zobowiązań, od której zachodzą nieliczne tylko wyjątki, jest to, że świadczenie nie musi być spełnione przez samego dłużnika, ale może to za niego uczynić inna osoba (zob. art. 356 K.C), także odbiorcą świadczenia nie musi być sam wierzyciel, można bowiem wykonać zobowiązanie spełniając świadczenie do rąk osoby upoważnionej przez wierzyciela do jego przyjęcia (zob. art. 452 K.C).

Zgodnie z doktryną prawa cywilnego, szczególna potrzeba korzystania z zastępstwa w wykonywaniu zobowiązań istnieje wówczas, gdy ta sama osoba jest uprawniona do otrzymania określonego świadczenia od - jakiegoś podmiotu i jednocześnie zobowiązana do spełnienia takiego samego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Komentowany przepis pozwala uniknąć dwukrotnego spełniania świadczeń, osoba taka może bowiem jednym oświadczeniem woli dokonać podwójnego upoważnienia (do spełnienia świadczenia i do jego przyjęcia), w wyniku którego wierzytelność upoważniającego zostaje zaspokojona i jego dług zostaje wykonany przez jedną czynność spełnienia świadczenia.

W celu spełnienia tego świadczenia wykorzystywana jest instytucja przekazu uregulowana w art. 9211 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, kto przekazuje drugiemu (odbiorcy przekazu) świadczenie osoby trzeciej (przekazanego), upoważnia tym samym odbiorcę przekazu do przyjęcia, a przekazanego do spełnienia świadczenia na rachunek przekazującego.

W tym przypadku, spółka jako podmiot mający spełnić świadczenie (przekazany) dokona płatności należności na rzecz wierzycieli hipotecznych (odbiorców przekazu). w wyniku dokonania tych płatności i wykorzystania instytucji przekazu, zobowiązanie Spółki wobec dłużników z tytułu transakcji nabycia nieruchomości będzie spełnione. W pozostałej części, zapłata ceny dokona będzie poprzez potrącenie wzajemnych zobowiązań i należności spółki oraz dłużników.

Jednocześnie, w przypadku przedmiotowej transakcji nie powinno ulegać wątpliwości, że ceną nabycia nieruchomości, która będzie stanowić podstawę do określenia kosztu sprzedaży jest cena określona w akcie notarialnym (umowie sprzedaży zawartej z dłużnikami). Cena ta stanowić będzie koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przez Spółkę. Fakt, że płatność ceny z tytułu nabycia nieruchomości nie jest dokonywana w formie pieniężnej bezpośrednio na rachunek bankowy zbywcy nie ma znaczenia dla oceny konsekwencji podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Przedmiotem niniejszego wniosku są podatkowe skutki nabycia w drodze kupna nieruchomości, obciążonych hipoteką, przy czym cena nabycia nieruchomości w wysokości 7. 878.000zł obejmuje zapłatę kwoty 2.485.750 zł w formie przelewu bankowego na rzecz wierzycieli hipotecznych oraz kwoty 5.392.250zł jako potrącenie z istniejącym zobowiązaniem dłużników wobec Spółki. Wycena rzeczoznawcy przedmiotowych nieruchomości opiewa na kwotę 7.958.000zl. Zdaniem Spółki różnica między wartością sprzedaży nieruchomości i wartością rynkową nie powoduje uzyskania przez nią przychodu z tytułu częściowo odpłatnych nabycia rzeczy lub praw. Cena umowy zbycia jest niższa z powodu kosztów poniesionych w celu doprowadzenia do transakcji.

Organ zgadzając się ze Spółką, że w przedmiotowej sprawie nie uzyska przychodu z tytułu częściowo odpłatnego nabycia rzeczy lub praw , nie zgadza się jednocześnie ze sposobem ustalenia w umowie zbycia nieruchomości wartości sprzedaży tych nieruchomości. Organ zauważa, że przedmiotowa sprawa różni się od sytuacji opisanej w innym wniosku Spółki (interpretacja nr IPPB3/423-425/11-2/GJ) w zakresie którego organ uznał, że Spółka otrzymując w oparciu o konstrukcję datio in solutum nieruchomości o wartości 7.958.000zł, „płacąc” za nie swoimi wierzytelnościami posiadanymi wobec zbywcy i jednocześnie zwalniając częściowo zbywcę z długu w wysokości 5.392.250zł uzyska przychód w postaci częściowo odpłatnych rzeczy lub praw na podstawie art. 12 ust. 5a ustawy w wysokości różnicy ww. kwot tj. 7.958.000 i 5.392.250.

W przedmiotowej sprawie dochodzi do sprzedaży nieruchomości. Organ uznaje argumenty Spółki w zakresie wykonania tej umowy. Wykonanie umowy zbycia może nastąpić w różny sposób, uzgodniony przez strony. Strony umowy mogą się rozliczyć w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności, mogą też ustalić, iż zapłata części ceny nastąpi poprzez przejęcie długu sprzedawcy wobec osoby trzeciej. Mogą również ustalić, że wykorzystają instytucję przekazu uregulowaną na gruncie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) w art. 9211 – 9215. Wykonanie umowy zbycia rzeczy lub praw jest poza sferą zainteresowania przepisów podatkowych. Istotna z punktu widzenia tych przepisów jest cena ustalona przez strony, albowiem cena ta stanowi dla zbywcy przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym; w odniesieniu zaś do nabywcy cena nabycia ma znaczenie przy zbyciu nabytego składnika majątkowego, albowiem w tym momencie staje się kosztem uzyskania przychodów. Ustawa z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t.j. Dz. U. z 2011r., nr 74, poz. 397 z późn. zm.) w art. 14 ust. 1 wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 14 ust. 2 ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 3 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Generalnie zatem cena sprzedaży winna odpowiadać cenie rynkowej. Weryfikacji tej ceny dokonują organy podatkowe powołane do ustalania lub określania i poboru podatków oraz niepodatkowych należności budżetowych, jak również innych należności. Czynią to w toku postępowania podatkowego dokonując analizy treści umów przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych, które miały wpływ na tę treść. Takich uprawnień nie posiada organ wydający interpretację indywidualną. Jednak w przedmiotowym stanie faktycznym jako przyczynę obniżenia ceny Spółka podała znaczne nakłady finansowe, które Spółka poniosła w celu doprowadzenia do przeprowadzenia transakcji. Organ zauważa, że tego typu wydatki poniesione przed nabyciem nieruchomości a które służą ocenie zasadności zakupu stanowią koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, które mogą być zaliczone do kosztów podatkowych na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W momencie zbycia nieruchomości kosztem uzyskania przychodu jest cena określona w akcie notarialnym. Ale cena ta jak wskazano wyżej winna stanowić wartość rynkową nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Spółki w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w zakresie braku uzyskania przychodu z tytułu nabycia częściowo odpłatnych nieruchomości oraz ustalenia kosztu uzyskania przychodu w wysokości ceny zapłaconej z tytułu zakupu z uwzględnieniem uwag organu co do metodologii jej ustalenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock