Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-754/14-4/DG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-23
Teza: W zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości stanowiącej majątek prywatny jako czynności podlegającej opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: działalność; działki; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy -przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2014 r. (data wpływu 8 sierpnia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 13 października 2014 r. (data wpływu 14 października 2014 r.) na wezwanie z dnia 6 października 2014 r. znak IPPP2/443-754/14-2/DG o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości jako czynności podlegającej opodatkowaniu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 sierpnia 2014 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 13 października 2014 r. (data wpływu 14 października 2014 r.) na wezwanie z dnia 6 października 2014 r. znak IPPP2/443-754/14-2/DG o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży nieruchomości jako czynności podlegającej opodatkowaniu.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego (W. - 3,30 hektara oraz S. - 2 hektary). W skład gospodarstwa rolnego we wsi W. wchodzi działka nr 98/3 o powierzchni 2,63 hektara.

Część tej działki (2,0931 hektara) Strona zamierza sprzedać firmie G. Sp. z o.o. z siedzibą w W. przy ulicy Z., z którą zawarł Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży Nieruchomości. Działka 98/3 w planie zagospodarowania przestrzennego gminy R. ujęta jest jako usługowo - przemysłowa (w części jako mieszkaniowo - usługowa).

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu (w obecnej chwili zwolniony z powodu niskich przychodów z tego tytułu).

W 2006 r. Strona sprzedała Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad działkę 98/2 (W.) o powierzchni 77 arów i 25 metrów kwadratowych. Wnioskodawca nie wyklucza, że w ciągu najbliższych lat będzie chciał sprzedać jeszcze część gospodarstwa.

Mając na uwadze potrzeby finansowe Skarbu Państwa Strona wolałaby naliczyć ten podatek, szczególnie, że przy kolejnej sprzedaży działki działalność ta mogłaby zostać uznana za częstotliwą i podlegać ustawie o podatku VAT.

Ponadto Wnioskodawca zaznacza, że kupujący (G. Sp. z o.o.) jest gotów uwzględnić w kwocie zakupu należny podatek VAT od tej transakcji.

W nadesłanym w dniu 13 października 2014 r. uzupełnieniu Wnioskodawca poinformował, że:

*   w posiadanie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku wszedł w wyniku przekazania gospodarstwa rolnego przez swojego ojca Władysława Z. (na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 20 maja 1988 r.),

*   nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,

*   grunty te, o których mowa we wniosku, nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze,

*   w stosunku do sprzedawanej nieruchomości nie były podejmowane żadne z wymienionych działań wymagające poniesienia nakładów finansowych, jednakże teren ten jest z jednej strony ogrodzony, ponieważ przylega do działki zabudowanej (której ogrodzenie wymagało już nakładów finansowych).

Ponadto w przeszłości Strona była jednym z wnioskodawców, występującym do gminy z darmowym wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego (w zmienionym planie, aktualnie obowiązującym, została wyznaczona ulica),

*   nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca wskazał dodatkowo, że w przypadku korzystnych warunków rynkowych, bierze pod uwagę możliwość sprzedaży w najbliższym czasie jeszcze jednej działki będącej w jego posiadaniu, co zapewne byłoby uznane za działalność częstotliwą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od opisanej transakcji jest należny podatek VAT (od towarów i usług)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy podatek VAT jest należny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Zatem nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W konsekwencji status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy także zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach z dnia 15 września 2011r. C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego otrzymanego od swojego ojca na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 20 maja 1988 r. W skład gospodarstwa wchodzi działka nr 98/3 o powierzchni 2,63 ha.

Część tej działki (2,0931 ha) Strona zamierza sprzedać Spółce, z którą zawarła Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży Nieruchomości. Działka 98/3 w planie zagospodarowania przestrzennego gminy ujęta jest jako usługowo - przemysłowa (w części jako mieszkaniowo - usługowa).

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu; obecnie korzysta ze zwolnienia z powodu niskich przychodów z tego tytułu.

W 2006 r. Strona sprzedała działkę 98/2 o powierzchni 0,7725ha. Wnioskodawca nie wyklucza, że w ciągu najbliższych lat będzie chciał sprzedać jeszcze część gospodarstwa.

Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a grunty, o których mowa we wniosku, nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Ponadto w stosunku do sprzedawanej nieruchomości nie były podejmowane żadne z działań wymagające poniesienia nakładów finansowych, jednakże teren ten jest z jednej strony ogrodzony, ponieważ przylega do działki zabudowanej (której ogrodzenie wymagało już nakładów finansowych).

Ponadto w przeszłości Strona była jednym z wnioskodawców, występującym do gminy z darmowym wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego (w zmienionym planie, aktualnie obowiązującym, została wyznaczona ulica). Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć również należy, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonujący dostawy opisanej działki Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika. Wynika to z faktu, że nieruchomość gruntowa została nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, a więc w czynności nieodpłatnej. Opisana nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, a tym samym nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, której przedmiotem jest najem. Nieruchomość ta stanowiła część gospodarstwa rolnego.

Ponadto Zainteresowany w stosunku do zbywanej nieruchomości nie podejmował żadnych działań wymagających poniesienia nakładów finansowych takich jak ogrodzenie, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu. Wnioskodawca w przeszłości był jednym z wnioskodawców występującym do gminy z darmowym wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, wskutek czego w zmienionym planie, aktualnie obowiązującym, została wyznaczona ulica. Jednakże czynność nie przesądza o tym, że należy Stronę uznać wyłącznie z tego powodu za podatnika w odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. nieruchomości.

W przedstawionej sytuacji nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Uwzględniając powyższy brak działań marketingowych stwierdzić należy, że nic nie wskazuje na to, aby nabyciu nieruchomości towarzyszył zamiar jej późniejszego zbycia oraz wykorzystywania w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem Zainteresowany dokonując sprzedaży wymienionej działki korzystać będzie z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę działki cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Wnioskodawca nie będzie podlegać obowiązkowi podatkowemu na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości, której jest właścicielem. Dostawa działki gruntu w opisanym kształcie sprawy stanowi sprzedaż nieruchomości z majątku osobistego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.