Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.45.2024.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-26
Teza: Opodatkowanie transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT związanego z tym nabyciem.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------------------

24 stycznia 2024 r. wpłynął za pośrednictwem ePUAP Państwa wniosek z 24 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT związanego z tym nabyciem. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2024 r. (wpływ za pośrednictwem e-Urząd Skarbowy 4 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego doprecyzowany w uzupełnieniu:**

Wnioskodawca jest spółką jawną („Wnioskodawca”, „Spółka”), zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), posiadającym siedzibę i nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Rok obrotowy Spółki pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Zgodnie z KR przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest 25.11.Z „Produkcja konstrukcji metalowych i ich części”.

Wnioskodawca i zbywca 9 lutego 2019 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w zakresie poniższych Nieruchomości i teraz Spółka zamierza zawrzeć umowę przyrzeczoną na:

a) prawo użytkowania wieczystego działki 1 o obszarze 1,3062 ha wraz z prawem własności budynku posadowionego na tej działce (dalej: „Nieruchomość nr 1”);

b) udział wynoszący 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki 2 wraz z udziałem wynoszącym 1/3 części prawa własności budynku posadowionego na tej działce (dalej: „Nieruchomość nr 2”);

c) prawo wieczystego użytkowania działki 3 o obszarze 0,2067 ha (dalej: „Nieruchomość nr 3”);

d) udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego działki 4 o obszarze 0,382 ha stanowiącej drogę wewnętrzną (dalej: „Nieruchomość nr 4”);

e) udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego działki 5 o obszarze 0,1230 ha stanowiącej drogę wewnętrzną (dalej: „Nieruchomość nr 5”);

f) udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego działki 6 o obszarze 0,1567 ha stanowiącej drogę wewnętrzną (dalej: „Nieruchomość nr 6”);

g) udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego działki 7 o obszarze 0,1472 ha stanowiącej drogę wewnętrzną utwardzoną wraz z budynkiem tzw. łącznikiem (dalej: „Nieruchomość nr 7”);

h) udział wynoszący 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego działki 8 o obszarze 0,2487 ha stanowiącej drogę wewnętrzną (dalej: „Nieruchomość nr 8”);

i) prawo użytkowania wieczystego działki 9 o obszarze 1,2392 ha wraz z prawem własności budynków posadowionych na tej działce (dalej: „Nieruchomość nr 9”);

j) udział wynoszący 1/3 części w prawie własności nieruchomości – transformatora o mocy 1800 kW znajdującego się w budynku posadowionym na działce nr 10.

Przedmiotem oceny, w ramach niniejszego wniosku, są wyłącznie nieruchomości wskazane w punktach od a) do i) powyżej (tj. Nieruchomości nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, dalej wspólnie: „Nieruchomości”).

W rezultacie (dalej także „Transakcja”) dotyczy:

a) Nieruchomości nr 1, która obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki, na której to jest posadowiony jeden budynek, który został wyodrębniony w wyniku podziału z większego budynku. Nieruchomość nr 1 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Na budynek, w okresie 31 maja 2017 r. – 30 listopada 2020 r. były ponoszone wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej (z tytułu których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT). Powyższe nakłady były ponoszone na budynek przed jego podziałem i wyodrębnieniem z większego budynku.

b) Nieruchomości nr 2, która obejmuje: udział wynoszący 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki 2 wraz z udziałem wynoszącym 1/3 części prawa własności budynku posadowionego wyłącznie na tej działce. Nieruchomość nr 2 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Na budynek, w okresie 31 maja 2017 r. – 31 grudzień 2020 r. były ponoszone wydatki na ulepszenie (z tytułu których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które jednak nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Wnioskodawca natomiast ponosił wydatki na ulepszenie swojej części budynku (z tytułu których przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT), które traktuje jako inwestycję w obcym środku trwałym, które to jednak zostały poniesione ponad 2 lata temu.

c) Nieruchomości nr 3, 4, 5, 6, 7, 8 obejmują prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości nr 3) i udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nr 4, 5, 6, 7, 8. Na Nieruchomościach nr 4, 5, 6, 7, 8 znajdują się drogi wewnętrzne, które posiadają utwardzone tereny (wykazywane jako budowle). Drogi te są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Powyższe budowle zostały wykonane przed nabyciem tych Nieruchomości przez zbywcę. Po nabyciu Nieruchomości przez zbywcę, nie były ponoszone nakłady.

Na Nieruchomości nr 3 jest także utwardzony teren (płyty i beton), a także ogrodzenie, które stanowią budowle. Ogrodzenie było wykorzystywane jako ogrodzenie dla Nieruchomości nr 3 w celu ochrony terenów będących w posiadaniu zbywcy. Utwardzony teren był wykorzystywany jako parking dla pracowników. W ostatnich dwóch latach przed sprzedażą nie były ponoszone nakłady na ulepszenie tych budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na Nieruchomości nr 7 znajduje się droga wewnętrzna utwardzona (stanowi budowlę) oraz łącznik (nie stanowi samodzielnego budynku tylko łączy dwa budynki posadowione na działkach 1 (nabywany) i 10 (pozostający przy zbywcy).

Droga stanowi budowlę, łącznik jest częścią dwóch budynków, które znajdują się na działkach 1 (nabywanego przez Wnioskodawcę) oraz 10 (działki z budynkiem pozostający przy zbywcy), droga stanowiła drogę komunikacyjną pomiędzy działkami nr 1, 11, 8 a łącznik stanowi przejście pomiędzy jednym budynkiem a drugim. W ostatnich dwóch latach przed sprzedażą nie były ponoszone nakłady na ulepszenie tego budynku i budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Nieruchomości nr 3 i nr 5 są objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)”, uchwalonego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 27 sierpnia 2018 roku, zmienionego uchwałą nr (…) z dnia 28 listopada 2022 r. Według ww. planu Nieruchomości nr 3 i nr 5 znajdują się w strefie UP.2 – tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej. Zbywca nie występował o warunki zabudowy dla Nieruchomości nr 3 i nr 7. Nieruchomości zostały nabyte od Fabryki (…) z tymi budynkami/budowlami.

d) Nieruchomości nr 9, która obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki, na której to są posadowione budynki. Nieruchomość nr 9 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Na budynki posadowione na działce nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Spółka nabędzie Nieruchomości od zarejestrowanego czynnego podatnika VAT w Polsce (dalej: „zbywca”), który wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, w części dla celów prowadzonej własnej produkcji, a w części na wynajem (opodatkowany VAT). Zbywca nabył Nieruchomości 31 maja 2017 r. od syndyka masy upadłości spółki akcyjnej w upadłości likwidacyjnej w ramach nabytego przedsiębiorstwa. Po nabyciu, poszczególne działki nabyte w ramach przedsiębiorstwa, były wydzielane w następujący sposób:

*   działka nr 1 (w planie 1/0), na której to jest posadowiony budynek będący przedmiotem zbycia, została wydzielona z działki nr 12;
*   działka nr 9 (w planie 9/0), na której to są posadowione budynki będące przedmiotem zbycia, została wydzielona z działki nr 12;
*   działka nr 2 (w planie 2/0), na której to jest posadowiony budynek, którego 1/3 części prawa własności jest przedmiotem zbycia, została wydzielona także z działki nr 12;

*   działki wskazane w Nieruchomościach nr 3, 4, 5, 6, 7, 8 zostały wydzielone z działki nr 13.

Podział powyższych działek nastąpił na podstawie decyzji Urzędu Miasta w (…) wydanej w dniu 28 września 2023 r.

Spółka po nabyciu Nieruchomości zamierza je wykorzystywać wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. w prowadzonej przez siebie opodatkowanej działalności VAT.

Zdaniem Spółki, w świetle przedstawionych okoliczności, Transakcja powinna być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, zbywca i Spółka zamierzają złożyć zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, a w rezultacie zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie Transakcji.

**Pytania**

1\. Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT (w związku ze zrezygnowaniem przez zbywcę i Spółkę ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2\. Czy, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od zbywcy dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko**

Zdaniem Wnioskodawcy:

1\. planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT (w związku ze zrezygnowaniem przez zbywcę i Spółkę ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2\. W zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od zbywcy dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W rezultacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkowania wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia tego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Konsekwentnie, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jeśli chodzi o problematykę przeniesienia współwłasności, to została ona uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.). Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie natomiast z art. 196 § 1 ww. ustawy, własność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając na uwadze powyższe, jeśli przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, to sprzedaż całej rzeczy lub ułamka tej rzeczy, również powinno być uznane za przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Kluczowe jest bowiem to, że wskutek nabycia prawa majątkowego (pełnej własności lub udziału) nabywca może rozporządzać rzeczą jak właściciel. Co istotne, ten warunek zostaje bezwzględnie spełniony w przypadku nabycia udziału w rzeczy. Powyższe twierdzenie uzasadnia również to, że istotą współwłasności jest niepodzielność prawa własności rzeczy. Zatem, jeśli nabywca nabywa tylko udział w rzeczy, tj. prawo majątkowe, to prawo daje mu możliwość rozporządzania rzeczą jak właściciel, właśnie z uwagi na fakt, że istotą współwłasności jest niepodzielność prawa do rzeczy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu lub budynku należy traktować jako dostawę towarów.

Na potwierdzenie powyższego należy także przywołać orzecznictwo TSUE „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu stwierdzono, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach, EU:C:2005:241, pkt 64: „jeśli chodzi w szczególności o art. 5 ust. 1 szóstej dyrektywy, zgodnie z którym dostawa towaru oznacza przeniesienie prawa do rozporządzania dobrami materialnymi jak właściciel, to z orzecznictwa Trybunału wynika, że pojęcie dostawy towaru nie odnosi się do przeniesienia własności w formach przewidzianych we właściwym prawie krajowym, lecz obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jak gdyby była właścicielem tego dobra.”

W świetle powyższego Spółka zwraca także uwagę na uchwałę z dnia 24 października 2011 r. I FPS 2/11 Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów stwierdził, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy wskazując, że: „(…) W konsekwencji, zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać, że sprzedaż udziału będzie świadczeniem usług. Taki sposób został na ogół krytycznie oceniony w piśmiennictwie, czego przykładem jest szeroko przedstawiony przez Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu do postanowienia z 28 czerwca 2011 r. artykuł W. Nykiela i M. Sęk pt. „Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości – dostawa towarów czy świadczenie usług?” („Przegląd Podatkowy” 2011, nr 3 i 4). Autorzy artkułu uznali, że dokonując głębokiej analizy prawa krajowego i wspólnotowego, a także dotychczasowego orzecznictwa i piśmiennictwa w tym zakresie, że przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości prowadzi w istocie do takiego samego skutku jak przeniesienie własności takiej nieruchomości. W obu przypadkach dochodzi do spełnienia podstawowej przesłanki z definicji dostawy towarów zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. do przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zwrócili też uwagę na wątpliwe argumenty wyprowadzone z polskiego tekstu VI Dyrektywy (dyrektywy 112), który odbiega od istoty regulacji wspólnotowej dotyczącej dóbr uważanych za rzeczy, co potwierdza brzmienie odpowiednich przepisów w innych językach (angielskim i niemieckim). Ponadto podnieśli, że za zrównaniem podatkowych skutków zbycia nieruchomości i zbycia udziału w nieruchomości przemawia wyładnia funkcjonalna i cele dyrektywy, które sprzeciwiają się zróżnicowanemu z podatkowego punktu widzenia traktowaniu podatników w zależności od liczby podmiotów uczestniczących w opodatkowaniu czynności, która z gospodarczego punktu widzenia ma taki sam charakter. Wcześniej na wadliwość stanowiska zajmowanego w orzecznictwie co do zaliczania sprzedaży udziału w rzeczy do odpłatnego świadczenia usług na gruncie ustawy o VAT zwróciła uwagę S. Brzeszczyńska w artykule pt. „Sprzedaż udziału w nieruchomości” („Monitor Podatkowy” 2010 nr 6, s. 11 – 16). Autorka podniosła m.in., że błędem popełnianym przez sądy administracyjne jest przywiązywanie zbyt dużej wagi do cywilnoprawnego charakteru udziału w rzeczy, a pomijanie podatkowej definicji dostawy towarów. Podkreśliła, że spór co do charakteru takiej czynności nie dotyczy tego, czy udział w rzeczy jest towarem czy nim nie jest, lecz tego czy nabycie udziału w rzeczy daje nabywcy prawo do dysponowania nią jak właściciel. Reasumując, stwierdziła, że nie ma żadnych podstaw, aby sprzedaż udziału w rzeczy uznawać w świetle regulacji dotyczącej podatku od towarów i usług za świadczenie usługi. Przechodząc do rozstrzygnięcia budzącego poważne wątpliwości zagadnienia prawnego należy przypomnieć, że wykładnia przepisów ustawy o VAT, jako regulacji prawnej wprowadzającej do krajowego systemu prawnego prawo wspólnotowe powinna przede wszystkim respektować cele, które ma realizować to prawo. W związku z tym przy rozstrzyganiu w sytuacjach wątpliwych czy dana czynność jest dostawą towarów czy też usługą należy w pierwszym rzędzie badać gospodarczy charakter takiej czynności opisany poprzez art. 7 ust. 1 ustawy o VAT tj. ustalać czy dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na ten aspekt wielokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, także w przywołanej w postanowieniu uchwale składu siedmiu sędziów tego Sądu z dnia 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06). W przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, jak również udziału we współwłasności budynków takie przeniesienie prawa występuje. Współwłasność, jak wynika z art. 195 K.c., stanowi rodzaj własności, który charakteryzuje się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) przysługuje więcej niż jednej osobie. Jak podkreśla się w doktrynie każdemu ze współuprawnionych przysługuje to samo prawo, którego zakres może być tylko różny ze względu na sam sposób podziału wspólnego prawa tzn. na wielkość udziału w nim (S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2001 r. s. 221 – 222). W związku z tym sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania tymi towarami tak jak właściciel.”

W związku z powyższym przedmiotową Transakcję należy rozpatrywać z punktu widzenia dostawy na gruncie VAT.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęło co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu / prawa użytkowania wieczystego, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, normuje art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie, oraz jaki okres upłynie pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego planowaną dostawą. Przedstawione okoliczności wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłyną co najmniej 2 lata. W rezultacie spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ planowana Transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia lokalu użytkowego minął okres przekraczający 2 lata.

Tym samym planowana Transakcja powinna podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Z uwagi na fakt, że Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, co jest planowane przez Spółkę i zbywcę.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w kontekście opisanych okoliczności, planowana Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z rezygnacja z tego zwolnienia przez Spółkę i zbywcę.

2\. Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji

W odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Wnioskodawcy, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Spółki do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomości będącego przedmiotem planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicje podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Wnioskodawca będzie wykorzystywać Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zdaniem Spółki, do Transakcji nie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku, gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku VAT naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe. Konsekwentnie Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z tą Transakcją.

Mając na uwadze powyższe, Spółka stoi na stanowisku takim jak to zostało zaprezentowane na wstępie.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe**.**

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem, w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Należy jednocześnie zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych/wytworzonych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, który nabył Nieruchomości 31 maja 2017 r. i wykorzystuje je wyłącznie do czynności opodatkowanych, tj. w części dla celów prowadzonej własnej produkcji, a w części na wynajem.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Z opisu sprawy wynika, że transakcja nabycia przez Państwa dotyczy:

a) Nieruchomości nr 1, która obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki, na której to jest posadowiony jeden budynek, który został wyodrębniony w wyniku podziału z większego budynku. Nieruchomość nr 1 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Na budynek, w okresie 31 maja 2017 r. – 30 listopada 2020 r. były ponoszone wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej (z tytułu których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT). Powyższe nakłady były ponoszone na budynek przed jego podziałem i wyodrębnieniem z większego budynku.

b) Nieruchomości nr 2, która obejmuje: udział wynoszący 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego działki 2 wraz z udziałem wynoszącym 1/3 części prawa własności budynku posadowionego wyłącznie na tej działce. Nieruchomość nr 2 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Na budynek, w okresie 31 maja 2017 r. – 31 grudzień 2020 r. były ponoszone wydatki na ulepszenie (z tytułu których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które jednak nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

Wnioskodawca natomiast ponosił wydatki na ulepszenie swojej części budynku (z tytułu których przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT), które traktuje jako inwestycję w obcym środku trwałym, które to jednak zostały poniesione ponad 2 lata temu.

c) Nieruchomości nr 3, 4, 5, 6, 7, 8 obejmują prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości nr 3 i udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nr 4, 5, 6, 7, 8. Na Nieruchomościach nr 4, 5, 6, 7, 8 znajdują się drogi wewnętrzne, które posiadają utwardzone tereny (wykazywane jako budowle). Drogi te są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Powyższe budowle zostały wykonane przed nabyciem tych Nieruchomości przez zbywcę. Po nabyciu Nieruchomości przez zbywcę, nie były ponoszone nakłady.

Na Nieruchomości nr 3 jest także utwardzony teren (płyty i beton), a także ogrodzenie, które stanowią budowle. Ogrodzenie było wykorzystywane jako ogrodzenie dla Nieruchomości nr 3 w celu ochrony terenów będących w posiadaniu zbywcy. Utwardzony teren był wykorzystywany jako parking dla pracowników. W ostatnich dwóch latach przed sprzedażą nie były ponoszone nakłady na ulepszenie tych budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na Nieruchomości nr 7 znajduje się droga wewnętrzna utwardzona (stanowi budowlę) oraz łącznik (nie stanowi samodzielnego budynku tylko łączy dwa budynki posadowione na działkach 1 (nabywany) i 10 (pozostający przy zbywcy).

Droga stanowi budowlę, łącznik jest częścią dwóch budynków, które znajdują się na działkach 1 (nabywanego przez Wnioskodawcę) oraz 10 (działki z budynkiem pozostający przy zbywcy), droga stanowiła drogę komunikacyjną pomiędzy działkami nr 1, 11, 8, a łącznik stanowi przejście pomiędzy jednym budynkiem a drugim. W ostatnich dwóch latach przed sprzedażą nie były ponoszone nakłady na ulepszenie tego budynku i budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

d) Nieruchomości nr 9, która obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki, na której to są posadowione budynki. Nieruchomość nr 9 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 7 lutego 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą. Na budynki posadowione na działce nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków/budowli posadowionych na Nieruchomościach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 spełnia przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości nr 1 po dokonanych ulepszeniach stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej był w całości przedmiotem umowy dzierżawy. Budynek znajdujący się na Nieruchomości nr 2 jest w całości przedmiotem umowy dzierżawy. Na budynek ten były ponoszone wydatki na ulepszenie, jednakże nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie swojej części budynku (z tytułu których przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od podatku należnego VAT), które traktuje jako inwestycję w obcym środku trwałym, jednakże zostały one poniesione ponad 2 lata temu.

Znajdujące się na Nieruchomościach nr 4, 5, 6, 7, 8 budowle (drogi wewnętrzne) są przedmiotem umowy dzierżawy. Natomiast budowle znajdujące się na Nieruchomości nr 3 są wykorzystywane w działalności zbywcy. W ostatnich dwóch latach przed sprzedażą nie były ponoszone nakłady na ulepszenie tych budowli, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości nr 9 są przedmiotem umowy dzierżawy. Na budynki nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

A zatem sprzedaż opisanych Nieruchomości (udziału w Nieruchomościach) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w tym prawie (Nieruchomości nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9), stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do tej transakcji bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku Strony transakcji zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania zabudowanych budynkami i budowlami Nieruchomości nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, co do których ma zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, skoro Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. W konsekwencji dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, z którymi budynki/budowle są związane - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury zbywcy dokumentującej nabycie Nieruchomości zabudowanych budynkami/budowlami.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6n ustawy.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Wskazali Państwo, że jesteście czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a nabyte Nieruchomości zamierzają Państwo wykorzystywać w prowadzonej działalności opodatkowanej VAT. Jednocześnie zbywca i Państwa Spółka zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania Nieruchomości będących przedmiotem zapytania.

Jak już wskazałem, planowana transakcja dostawy opisanych Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Natomiast po spełnieniu przez Strony transakcji warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W tej sytuacji będziecie Państwo uprawnieni do odliczenia podatku VAT naliczonego. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest związek dokonanego nabycia z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Tym samym, stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy, gdy w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, będą Państwo mieli prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z uwagi na powyższe, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej ich nabycie, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy, jak również będziecie Państwo mieli prawo do zwrotu podatku VAT zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko należy uznać za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Państwa. Nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem zbywcy Nieruchomości.

### **Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### **Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**
------------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**
---------------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).