Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.392.2025.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-25
Teza: Skutki podatkowe w podatku VAT dla czynności
wykonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz
uznanie współwłaściciela nieruchomości za podatnika podatku
VAT z tytułu umów najmu i opłat wynikających z tych umów.
Słowa kluczowe: ewidencja-ewidencja przychodów
ewidencja-ewidencja sprzedaży
najem-najem na cele działalności
nieruchomości-zarządca nieruchomości
opodatkowanie
przychód
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 2. Ewidencje-Ustalenie wartości
sprzedaży opodatkowanej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 3
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106c
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106d-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 2-art. 109-ust. 3
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 19 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:
    - ustalenia, czy wyznaczony przez sąd zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku
      od towarów i usług w związku z pobieraniem należności od najemców z tytułu czynszu
      najmu nieruchomości i opłat wynikających z tych umów oraz obowiązku
      ewidencjonowania 100% przychodów z czynszów najmu we własnej ewidencji
      sprzedaży oraz wykazie JPK_VAT,
    - uznania współwłaściciela nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w
      zakresie należności, jakie pobiera zarządca od najemców z tytułu czynszu najmu
      nieruchomości i opłat wynikających z tych umów,
    - obowiązku wystawiania przez zarządcę nieruchomości w imieniu i na rzecz
      współwłaścicieli nieruchomości faktur dotyczących najmu na podstawie art. 106c lub
      art. 106d ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 23 czerwca 2025 r. (wpływ 23
    czerwca 2025 r.) i z 25 czerwca 2025 r. (wpływ 25 czerwca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca sprawuje funkcję zarządcy sądowego nieruchomości, dla której Sąd
    Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer ..., na podstawie prawomocnego
    postanowienia Sądu Rejonowego z dnia ..., sygn. akt: ... Wnioskodawca został ustanowiony
    zarządcą nieruchomości opisanej w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

    w celu zapewnienia prawidłowego sprawowania zarządu nad nieruchomością wobec
    braku możliwości porozumienia się współwłaścicieli nieruchomości co do wykonywania
    czynności zwykłego zarządu.
    Wnioskodawca jest jednocześnie jednym z dwóch współwłaścicieli nieruchomości, nad
    którą sprawuje sądowy zarząd. Udział Wnioskodawcy we własności nieruchomości wynosi
    50%. Wnioskodawca, jako współwłaściciel nieruchomości, przychody z należnego mu
    udziału w czynszach najmu, traktuje jako przychody z najmu prywatnego. W ramach
    wykonywania zarządu Wnioskodawca m.in. pobiera czynsz najmu nieruchomości i opłaty
    wynikające z obowiązujących przed dniem objęcia zarządu umów najmu, oraz z umów
    najmu zawartych przez zarządcę po objęciu zarządu, zawartych we własnym imieniu ale
    na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca w związku z pełnioną
    funkcją zarządcy sądowego nieruchomości nabywa media oraz inne usługi i towary
    niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki oraz utrzymania Nieruchomości w
    stanie niepogorszonym, tj. np. energię elektryczną itp., usługi sprzątania, monitoringu czy
    np. dokonał wymiany zamków drzwiowych. W takim wypadku Wnioskodawca otrzymuje
    faktury VAT z wykazanym podatkiem od towarów i usług. Przedmiotem najmu są lokale
    biurowe i usługowe w budynku położonym w... - nieruchomości komercyjnej, dla której
    Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer ..., składającej się z działki gruntu nr
                                                  2ewidencyjnym ..., zabudowanej 1 budynkiem o łącznej powierzchni użytkowej: ... m, (dalej
    jako Nieruchomość). Wnioskodawca nie jest zarządcą innych nieruchomości poza
    nieruchomością opisaną w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Czynsz
    najmu lokali w Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów odbierane przez
    Wnioskodawcę, wydatkowane są na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym
    zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z
    przepisami prawa. Przychód ten nie jest więc przychodem zarządcy sądowego, gdyż
    nadwyżkę przychodów nad kosztami zobowiązany jest przekazać współwłaścicielom
    Nieruchomości (art. 941 k.p.c.). Wskazać jednak należy, że zarządca może żądać
    wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych
    funduszy. Roszczenie o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu wygasa w ciągu miesiąca
    po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu (art. 939 § 1 i 4 k.p.c.). Według stanu na dzień
    złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca nie
    składał wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej
    takiego wynagrodzenia nie otrzymuje. Uiszczane przez najemców opłaty nie są należne
    Wnioskodawcy, lecz są należne wyłącznie współwłaścicielom nieruchomości, tj. ich
    beneficjentem są współwłaściciele nieruchomości zgodnie z posiadanym udziałem we
    własności nieruchomości.
    Opłaty te są jedynie uiszczane do rąk Wnioskodawcy co wynika z przepisu art. 934 k.p.c.
    Z art. 934 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z
    2021 r. poz. 1805 z późn. zm., dalej: k.p.c.) wprost wynika obowiązek uiszczania pożytków
    z zajętej nieruchomości do rąk zarządcy. Stosownie do tego przepisu „Po ustanowieniu
    zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich
    tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały
    do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie
    bezskuteczne w stosunku do wierzyciela”.
    Stosownie do powyższego najemcy są zobowiązani uiszczać do rąk Wnioskodawcy jako
    zarządcy należne kwoty związane z najmem od dnia 14 stycznia 2025 r. tj. od dnia
    uprawomocnienia się postanowienia z dnia 23 maja 2024 r. o ustanowieniu zarządcy
    sądowego nieruchomości. Uiszczane do rąk Wnioskodawcy kwoty wydatkowane są na
    wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany
    wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami prawa. Wnioskodawca jest
    zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, prowadzi działalność gospodarczą w

    zakresie zarządu nieruchomościami. Wnioskodawca posiada na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1
    i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z
    2021 r. poz. 1128 z późn. zm.).
    Drugi współwłaściciel Nieruchomości (..., zamieszkała w ... NIP: XXX) według stanu na dzień
    złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej widnieje w wykazie
    podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych
    i przywróconych do rejestru VAT (podatki.gov.pl) jako podatnik VAT czynny. Jest także
    podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych i zgodnie z jego deklaracją
    przychody z najmu traktuje jako przychody z najmu prywatnego.
    W uzupełnieniu wskazał Pan, że:
    Na pytanie Organu „Czy Pan - zarządca sądowy nieruchomości - w imieniu własnym zleca
    innym, wyspecjalizowanym podmiotom wykonywanie niezbędnych prac oraz dokonuje
    zakupów materiałów do konserwacji i bieżących napraw?”, odpowiedział Pan „Jako
    zarządca nieruchomości w imieniu własnym lecz na rachunek współwłaścicieli
    nieruchomości zlecam wyspecjalizowanym podmiotom wykonywanie prac związanych z
    utrzymaniem budynku, jak również dokonuje zakupów materiałów do konserwacji i
    bieżących napraw.”
    Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy Pan jako zarządca sądowy nieruchomości otrzymane
    z tego tytułu faktury ujmuje w księgach rachunkowych jako koszt zarządu
    nieruchomością?”, odpowiedział Pan „Wnioskodawca jako zarządca sądowy
    nieruchomości ujmuje otrzymane z tego tytułu faktury w księgach rachunkowych, jako
    koszt niestanowiący kosztu uzyskania przychodu. Następnie refakturuje nabyte z tego
    tytułu towary i usługi na współwłaścicieli nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanego
    przez nich udziału we własności nieruchomości. W księgach rachunkowych zarządcy
    refaktury są wykazywane jako przychód niestanowiący przychodu. Przychody z
    nieruchomości osiągają bowiem współwłaściciele nieruchomości i to z ich przychodów
    pokrywane są koszty związane z nieruchomością.
    Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca będący zarządcą jest jednocześnie współwłaścicielem
    nieruchomości, faktury zakupu refakturuje tylko w 50% na drugiego współwłaściciela
    nieruchomości. Nie refakturuje drugiej połowy sam na siebie. Wnioskodawca (zarządca i
    współwłaściciel) będący podatnikiem VAT w miesięcznym rozliczeniu VAT wykazuje po
    stronie podatku naliczonego do odliczenia, źródłową fakturę zakupu towarów i usług
    związanych z nieruchomością a wystawione na drugiego współwłaściciela refaktury,
    wykazuje po stronie podatku należnego.”
    Na pytanie Organu „Czy Pan - zarządca sądowy - ma wydzielony rachunek bankowy, na
    który wpłacane są przez najemców pożytki z nieruchomości, którymi są czynsze najmu?”,
    odpowiedział Pan „Jako zarządca sądowy mam wydzielony rachunek bankowy, na który
    wpłacane są przez najemców czynsze najmu powiększone o należny podatek VAT, oraz
    inne opłaty wynikające z zawartych umów najmu.”
    Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy Pan jako zarządca sądowy odpowiada za wyrządzone
    szkody?”, odpowiedział Pan „Tak zgodnie z treścią art. 938 §1 Kodeksu postępowania
    cywilnego „Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego
    wykonywania obowiązków”.”
    Na pytanie Organu „W jaki sposób Pan - zarządca sądowy nieruchomości dysponuje
    wpłatami otrzymanymi od najemców nieruchomości, czy:
    a. przekazuje Pan przedmiotowe opłaty współwłaścicielom nieruchomości i w jakiej
      formie;
    b. pokrywa z nich koszty utrzymania nieruchomości;

    c. przekazuje do depozytu sądowego.”, odpowiedział Pan „Zgodnie z art. 940 § 1
      Kodeksu postępowania cywilnego stosowanym odpowiednio zgodnie z art. 615
      Kodeksu postępowania cywilnego, z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa
      bezpośrednio konieczne wydatki, połączone z zarządem, w następującej kolejności:
        a) zwrot własnych wydatków zarządcy;
        b) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości; przy czym
          nie zatrudniono żadnych pracowników;
        c) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu
          ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt b, przy czym
          nie zatrudniono żadnych pracowników;
        d) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
        e) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.
    Następnie, zgodnie z art. 613. § 1. Kodeksu postępowania cywilnego, nadwyżkę dochodów
    po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach
    przez sąd określonych w tym przypadku na koniec każdego miesiąca.”
    Pytania
    1) Czy Wnioskodawca, jako wyznaczony przez sąd zarządca nieruchomości, nie jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w
    zakresie należności jakie pobiera od najemców z tytułu czynszu najmu Nieruchomości i
    opłat wynikających z tych umów, a co za tym idzie Wnioskodawca jako zarządca nie jest
    obowiązany do ewidencjonowania 100% przychodów z czynszów najmu we własnej
    ewidencji sprzedaży VAT oraz wykazie VAT JPK?
    2) Czy współwłaściciel Nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust 1 i ust. 2 u.p.t.u w zakresie należności jakie pobiera Zarządca od
    najemców z tytułu czynszu najmu Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów?
    (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 23 czerwca 2025 r.)
    3) Czy Zarządca Nieruchomości powinien wystawiać w imieniu i na rzecz współwłaścicieli
    Nieruchomości faktury VAT dotyczące najmu na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2
    u.p.t.u.?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zarządca Nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku
    od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z
    tytułu czynszu najmu Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów. Co za tym idzie,
    nie jest obowiązany do ewidencjonowania 100% przychodów z czynszów najmu we
    własnej ewidencji sprzedaży VAT oraz wykazie VAT JPK.
    Współwłaściciel Nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu lub
    dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, pomimo że zostały/zostaną
    one pobrane przez Zarządcę w kwocie brutto, tj. wraz z należnym podatkiem VAT.
    (stanowisko w zakresie pytania nr 2 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 23
    czerwca 2025 r.).
    Zarządca Nieruchomości nie jest podmiotem wskazanym w art. 106c u.p.t.u. oraz nie
    dokonuje dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., a co za tym idzie nie jest on
    uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz współwłaścicieli
    nieruchomości. Współwłaściciele nie udzielili upoważnienia Wnioskodawcy do wystawienia
    faktury VAT w imieniu i na rzecz współwłaścicieli w trybie art. 106d ust. 2 u.p.t.u. Co za tym
    idzie, Zarządca Nieruchomości nie jest uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i
    na rzecz współwłaścicieli.
    Uwagi wprowadzające - pozycja prawna zarządcy nieruchomości

    Przed przystąpieniem do rozważań w zakresie skutków podatkowych ustanowienia
    zarządcy nieruchomości na gruncie: a) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm., dalej: u.p.t.u.), b) ustawy z dnia
    26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128
    z późn. zm., dalej: p.d.o.f.), oraz c) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym
    od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm., dalej: u.p.d.o.p.), należy
    odnieść się do uregulowania zarządu nieruchomością w przepisach ustawy z dnia 17
    listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
    (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm., dalej: k.p.c.).
    Do określenia zasad zarządu nieruchomością stosuje się wprost przepisy art. 611- 619
    Kodeksu postępowania cywilnego i stosuje się odpowiedni przepisy art. 921-941 Kodeksu
    postępowania cywilnego dotyczą zarządu w toku egzekucji z nieruchomości.
    Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do
    prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie
    pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić
    sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach
    wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.
    Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z
    dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające
    zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku -
    za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela,
    dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 1-3 k.p.c.).
    W doktrynie postępowania cywilnego wskazuje się, że celem ustanowienia zarządu
    nieruchomością jest utrzymanie jej w stanie niepogorszonym. Dlatego też podstawowym
    zadaniem zarządcy jest dokonywanie wszelkich czynności (prawnych i faktycznych)
    niezbędnych z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki, co ocenia się w zależności
    od okoliczności konkretnego przypadku.
    Zasadniczo zarządca może dokonywać jedynie czynności w ramach tzw. zwykłego zarządu,
    ale wyjątkowo - za zgodą stron lub za zezwoleniem sądu - także czynności
    przekraczających zwykły zarząd. W doktrynie i judykaturze podkreśla się, że w sprawach,
    których przedmiotem są prawa objęte zajęciem nieruchomości, zarządcy przysługuje
    legitymacja formalna (jest stroną postępowania, działając w imieniu własnym, lecz na
    rzecz dłużnika, a w interesie zarówno wierzyciela, jak i dłużnika) (O. Marcewicz [w:] Kodeks
    postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Tom II. Art. 730-1217, red. A.
    Jakubecki, LEX/el. 2019, art. 935, art. 936).
    Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego
    ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem
    obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj
    miejscowy. Zarządca ma również prawo do zawierania nowych umów najmu dotyczących
    wydzielonych części nieruchomości lecz nie całej nieruchomości. Umowy zawiera w
    imieniu własnym lecz na rzecz współwłaścicieli nieruchomości.
    Zgodnie z art. 934 k.p.c. stosowanym odpowiednio, po ustanowieniu zarządcy wzywa on
    wskazane w umowach najmu osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe
    świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W
    wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk współwłaścicieli będzie bezskuteczne w
    stosunku do wierzyciela. Przepis ten odnosi się do takich świadczeń, które mają charakter
    dochodu z nieruchomości (np. czynsz najmu, dzierżawy, opłaty z tytułu służebności) (K.
    Flaga-Gieruszyńska, A. Zieliński, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Wyd. 11,
    Warszawa 2022).

    Zgodnie z art. 940 k.p.c. z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej
    kolejności:
      1) koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków,
      2) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w
      przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika,
      3) bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem
      sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika
      pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia
      egzekucji,
      4) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu
      ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2,
      5) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu,
      6) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.
    Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 k.p.c., za czas do
    dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca przekazuje na ręce
    współwłaścicieli nieruchomości. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu
    wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów.
    Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości
    nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.). Jednakże zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił
    w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu (art. 939 § 4 zd. 2 k.p.c.).
    Przekładając powyższe na realia niniejszej sprawy należy wskazać, że Wnioskodawca
    swoją funkcję sprawuje na podstawie ww. postanowienia SR w ... z dnia ... oraz nie składał
    wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego
    wynagrodzenia nie otrzymuje.
    Jednocześnie, Wnioskodawca zarządza (administruje) umowami najmu zawartymi przez
    współwłaścicieli Nieruchomości przed ustanowieniem Zarządcy oraz umowami najmu
    zawartymi przez Zarządcę w imieniu własnym lecz na rzecz współwłaścicieli
    Nieruchomości, w przyszłości może zawierać nowe umowy. Podstawą uiszczania czynszu
    najmu i dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów do rąk Zarządcy, jest
    wezwanie Zarządcy wystosowane zgodnie z art. 934 k.p.c.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 1 i 2
    Z perspektywy skutków na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług w pierwszej
    kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 in principio u.p.t.u., przez
    dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 u.p.t.u.,
    przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7
    u.p.t.u., w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
      w jakiej dokonano czynności prawnej,
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji,
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

    Co za tym idzie, zgodnie z art. 8 ust. 1 u.p.t.u., za usługę może być uznane każde
    niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Z istoty pojęcia „świadczenie”
    wynika, że musi ono polegać na działaniu albo zobowiązaniu do powstrzymania się od
    dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.
    Ponadto, aby możliwe było uznanie zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w
    rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy
    podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do
    określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.
    Wskazać należy, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, musi być wykonana przez podatnika.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., bez względu na cel lub rezultat takiej
    działalności.
    Działalność gospodarcza, w rozumieniu powołanego wyżej przepisu obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Powyższa definicja ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika
    tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aczkolwiek ustawa nie wyraża tego wprost, należy
    przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która
    wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych
    czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala
    na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności (A. Bartosiewicz [w:]
    VAT. Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022, art. 8). Na podstawie art. 15 ust. 3 u.p.t.u., za
    wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 1 u.p.t.
    u., nie uznaje się czynności: 1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12
    ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.
    U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm., dalej: u.p.d.o.f.), 2) z tytułu których przychody zostały
    wymienione w art. 13 pkt 2-9 u.p.d.o.f., jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te
    są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi
    stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane
    czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i
    odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.
    Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w z perspektywy przepisów art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 i ust. 3 u.p.t.u., status danego podmiotu, jako podatnika podatku od towarów i
    usług, determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności,
    odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności. Stosownie do art. 96 ust. 1 u.p.t.u.
    podmioty, o których mowa w art. 15 u.p.t.u., są obowiązane przed dniem wykonania
    pierwszej czynności określonej w art. 5 u.p.t.u. złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego
    zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem art. 96 ust. 3 u.p.t.u. Podmioty wymienione w
    art. 15 u.p.t.u., u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1
    i 9 u.p.t.u. lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43
    ust. 1 u.p.t.u. lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 u.p.t.u., mogą złożyć
    zgłoszenie rejestracyjne.

    Zgodnie z art. 29a ust. 1 u.p.t.u., podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5,
    art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę,
    którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu
    sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi
    dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi
    bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez
    podatnika.
    Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w przypadku najmu Nieruchomości na
    podstawie umów zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą
    Nieruchomości i kontynuowanych po tym dniu oraz zawartych po tym dniu, jest on
    podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w
    zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu
    Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów. Wnioskodawca zarząd Nieruchomością
    sprawuje na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia ... oraz pobiera
    (otrzymuje) od najemców czynsz najmu Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów
    stosownie do wezwania zgodnego z art. 934 k.p.c. stosowanym odpowiednio.
    Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli
    Nieruchomości. Zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności
    zwykłego zarządu Nieruchomością. Wskazać należy, że zarówno umowa najmu, jak i
    dzierżawy są cywilnoprawnymi umowami nakładającymi na strony określone przepisami
    prawa obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm., dalej: k.c.), przez umowę najmu
    wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub
    nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co za
    tym idzie, najem i dzierżawa są umowami dwustronnie obowiązującymi i wzajemnymi, tj.
    odpowiednikiem świadczenia wynajmującego (wydzierżawiającego), polegającego na
    oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy (dzierżawcy), polegające na
    płaceniu umówionego czynszu. Każda czynność wykonywana przez podatnika, której
    efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług
    traktowana jako świadczenie usługi.
    Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną
    usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku
    prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna,
    bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy
    istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym
    wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy
    świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe
    zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy
    towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem
    dokonanej czynności. Z przytoczonej wyżej regulacji prawnej określającej pozycję prawną
    zarządcy wynika w szczególności, że zarządca obowiązany jest wykonywać czynności
    potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie
    pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić
    sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.
    Istotne jest, że czynności te wykonywane są na rzecz właściciela, czego nie zmienia fakt, że
    zarządca, tj. w niniejszej sprawie Wnioskodawca podejmuje je w imieniu własnym. W
    niniejszej sprawie beneficjentem tych czynności są bowiem współwłaściciele
    Nieruchomości.

    Ekwiwalentem usługi zarządzania może być wynagrodzenie zarządcy, o którym mowa w
    art. 939 § 1 k.p.c. Jednakże jak wskazano w stanie faktycznym Wnioskodawca nie składał
    wniosku o przyznanie wynagrodzenia za zarząd Nieruchomością i w chwili obecnej takiego
    wynagrodzenia nie otrzymuje, jak również przedmiot niniejszego wniosku nie dotyczy
    takiego wynagrodzenia. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy czynsz
    najmu Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów nie stanowią dla Zarządcy zapłaty
    w rozumieniu art. 29a ust. 1 u.p.t.u. W analizowanej sprawie świadczone na rzecz
    najemców lub dzierżawców usługi w rzeczywistości są stosunkiem prawnym
    (zobowiązaniowym) pomiędzy współwłaścicielami a najemcami Nieruchomości, tj. to
    współwłaściciele świadczą ww. usługi, natomiast Zarządca występuje niejako w
    charakterze „pośrednika” w świadczeniu tych usług. W związku z powyższym w ocenie
    Wnioskodawcy to współwłaściciele w istocie są wynajmującym Nieruchomość i są
    podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu Nieruchomości jedynie
    zarządzanej przez Wnioskodawcę. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu
    Nieruchomości stanowią dla Współwłaścicieli zapłatę za odpłatne świadczenie usług,
    stosownie do art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 u.p.t.u. Konsekwentnie, Wnioskodawca nie jest
    obowiązany ewidencjonowania sprzedaży i rozliczania podatku od towarów i usług z tego
    tytułu. Stanowisko zgodne z powyższym prezentowane jest także w aktualnych
    interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz doktrynie
    prawa podatkowego (w analizowanym zakresie odwołać można się także do poglądów
    dotyczących zarządcy ustanowionego umową z właścicielami nieruchomości, bowiem w
    każdym z tych przypadków zarządca działa na rachunek właściciela zarządzanej
    nieruchomości). Z tego punktu widzenia Wnioskodawca wskazuje m.in. na:
    1) interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 grudnia
    2020 r., 0114-KDIP4-3.4012.470.2020.3.BS: „Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej
    nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia
    prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z
    nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które
    przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. W myśl art. 935 § 2 k.p.c. zarządcy wolno
    zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z
    nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Natomiast czynności przekraczające zwykły
    zarząd zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku za zezwoleniem
    sądu. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania
    obowiązków oraz może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków.
    Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości
    nieruchomości. Z tych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we
    własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, co do której został ustanowiony
    zarząd. Zarządca więc jedynie pobiera opłaty czynszowe na rachunek właściciela
    nieruchomości, a zatem kwoty wpłacane przez najemcę tytułem czynszu stanowią
    wynagrodzenie właściciela nieruchomości i to on jest podatnikiem podatku VAT z tytułu
    świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie
    traci bowiem prawa własności swego majątku i prawa pobierania z niego pożytków.
    Zarządca jedynie zarządza tymi przychodami zgodnie z art. 940 k.p.c., będąc niejako
    pośrednikiem w świadczeniu usług najmu, które to usługi nadal świadczy właściciel
    nieruchomości. Z powyższych względów, mając na uwadze ww. przepisy, należy
    stwierdzić, że należności z tytułu czynszu najmu i dzierżawy nieruchomości zarządzanej
    przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu usług najmu świadczonych przez
    spółkę B. Sp. z o.o. jako właściciela nieruchomości i w związku z tym to ta spółka ma
    obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu tych należności. Tym samym z
    tytułu przedmiotowych usług najmu nieruchomości u zarządcy nie powstaje obowiązek
    podatkowy i zarządca nie powinien wystawiać we własnym imieniu i na własny rachunek
    faktur VAT dokumentujących te czynności. Zarządca, nie będąc właścicielem

    nieruchomości, nie jest władny świadczyć usług jej najmu, a tylko z mocy decyzji sądu
    zarządza nieruchomością, w tym pobiera pożytki w imieniu dłużnika i wydatkuje je
    zgodnie z art. 940 k.p.c. Ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie prawa
    własności nieruchomości, a tylko ogranicza prawo do rozporządzania nieruchomością.
    Zarządca wykonuje czynności, do których jest uprawniony i zobowiązany zgodnie z
    powołanymi przepisami Kodeksu postępowania cywilnego we własnym imieniu, ale na
    rzecz właściciela nieruchomości. Za wykonywanie tych czynności pobiera wynagrodzenie,
    które stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług”.
    2) interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 stycznia
    2020 r., 0112-KDIL3.4012.13.2019.2.EW: „zarządca nie jest podatnikiem w odniesieniu do
    opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek właściciela nieruchomości. Kwoty wpłacane
    przez najemcę tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właściciela nieruchomości i to on
    jest podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia
    zarządu właściciel nieruchomości nie traci bowiem prawa własności swego majątku i
    prawa do pobierania z niego pożytku (...) Zatem to właściciel jest w istocie wynajmującym i
    dla tych usług jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości
    (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym należności z tytułu czynszu najmu
    nieruchomości stanowią dla właściciela nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie
    usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy”.
    3) interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 grudnia
    2018 r., 0111-KDIB3-3.4012.301.2018.1.MS: „Z ww. regulacji określających pozycję prawną
    zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać
    czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać
    wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz
    prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935
    § 1 k.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli,
    czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To
    współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby
    reguła wyrażona w art. 207 k.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy
    wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim
    samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Ekwiwalentem
    usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 k.p.c. zarządca może żądać
    wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych
    funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i
    dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem
    nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować
    żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele
    nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 k.c. Korzyść w
    postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla
    niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Kwotą taką jest wyłącznie
    wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi. Powyższe stanowisko
    potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia
    2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 271/12, z
    dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11.
    W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych w
    rzeczywistości są stosunkiem prawnym - zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami
    nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast
    zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług. Zatem to współwłaściciele
    są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z
    tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę sądowego).
    Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla współwłaścicieli
    nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i

    art. 8 ust. 1 ustawy. Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna
    dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest
    kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Mając na
    uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z
    najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą
    należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku
    z tym mają oni obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych
    czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Zatem brak
    podstaw do rozliczania usług najmu lokali wchodzących w skład nieruchomości, dla
    których Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym. Tym samym z tytułu
    przedmiotowych usług najmu lokali świadczonych na podstawie umów najmu zawartych
    zarówno przed jak i po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym u Wnioskodawcy
    jako zarządcy sądowego nie powstaje obowiązek podatkowy i Wnioskodawca nie
    powinien wystawiać we własnym imieniu faktury VAT dokumentujące te czynności”.
    4) Interpretacja indywidualna z dnia 20 października 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.369.2022.3.ALN - Określenie czy jako Zarządca
    Nieruchomości, Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w
    zakresie należności jakie pobiera od najemców lub dzierżawców z tytułu czynszu najmu
    lub dzierżawy Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, i nie jest obowiązany do
    złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego tytułu oraz czy podatnikiem z tego tytułu
    jest Dłużnik. Określenie czy Wnioskodawca jako Zarządca nieruchomości ma obowiązek
    wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy na
    podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy. „Świadczone na rzecz najemców
    /dzierżawców usługi najmu/dzierżawy w rzeczywistości są stosunkiem prawnym -
    zobowiązaniowym pomiędzy właścicielem/współwłaścicielami nieruchomości a
    najemcami. To właściciel/współwłaściciele świadczy/świadczą ww. usługi najmu/dzierżawy,
    natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług. Zatem to
    Dłużnik jest w istocie wynajmującym i dla tych usług jest podatnikami podatku od
    towarów i usług z tytułu najmu lub dzierżawy i opłaty wynikające z tych umów
    (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców/dzierżawców z
    tytułu najmu lub dzierżawy oraz z opłat związanych z tymi umowami stanowią dla
    Dłużnika, jako właściciela nieruchomości, zapłatę za odpłatne świadczenie usług,
    stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. Mając na uwadze okoliczności
    sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lub dzierżawy i
    opłaty z nimi powiązane są kwotami należnymi z tytułu sprzedaży dokonywanej przez
    Dłużnika i w związku z tym ma on obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z
    tytułu należnych czynszów i opłat wynikających z tych umów. Zatem z tytułu pobieranych
    przez Pana, jak Zarządcę nieruchomości, należności od najemców lub dzierżawców z
    tytułu czynszu najmu lub dzierżawy nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, nie
    jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2
    ustawy, i nie jest Pan obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R z tego
    tytułu. Natomiast Dłużnik jest w istocie wynajmującym i dla tych usług jest podatnikami
    podatku od towarów i usług. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu lub dzierżawy i
    opłat wynikających z tych umów stanowią dla Dłużnika nieruchomości zapłatę za odpłatne
    świadczenie usług w myśl art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. Zatem Dłużnik jest z tego
    tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    I to Dłużnik ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych
    czynszów.”
    5) prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 maja
    2019 r., I SA/Kr 245/19: „W rozpatrywanej sprawie wykonywane przez Skarżącego jako
    zarządcę sądowego wskazane we wniosku czynności w rzeczywistości są stosunkami
    prawnymi zobowiązaniowymi pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a podmiotami

    trzecimi (w tym najemcami). To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu i dla tych
    usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości
    zarządzanej przez zarządcę sądowego. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu
    nieruchomości (lokali) stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne
    świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 u.p.t.u. (...). Nie ma zatem
    podstaw do rozliczania tych usług przez zarządcę sądowego i tym samym na zarządcy
    sądowym nie ciąży obowiązek podatkowy, a w konsekwencji Skarżący nie powinien
    wystawiać we własnym imieniu faktur VAT dokumentujących te czynności”.
    6) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2017 r., I FSK 1247/15:
    „Aktualnie nie budzi żadnych wątpliwości, że zarządca nieruchomości jest podatnikiem
    podatku od towarów i usług, zaś wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie
    przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z
    umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli
    nieruchomości”.
    7) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2015 r., I FSK 310/14:
    „Konsekwencją powyższych rozważań jest wniosek, że „usługa zarządu” jest świadczona
    na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy są „usługobiorcami”. Jedną z czynności
    świadczonych przez zarządcę sądowego składających się na tę usługę może być
    zawieranie w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości umów najmu lokali i
    podejmowanie działań niezbędnych do wykonania tych umów. Jednakże ekwiwalentem
    usługi „zarządu” jest wynagrodzenie, jakie otrzymuje zarządca, a nie kwoty należne z
    tytułu umów najmu zawieranych w imieniu współwłaścicieli nieruchomości. Z treści art.
    939 § 1 k.p.c. wynika bowiem, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu
    wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego
    wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości
    nieruchomości. Podkreślenia wymaga zarazem, że świadczenie należne zarządcy jest
    wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynnościami
    zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Korzyść w postaci całości
    czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego kwoty
    należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu
    zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez niego tytułem
    sprawowania zarządu i tylko ta kwota może podlegać opodatkowaniu. Korzyści z najmu
    (czynsz) stanowią natomiast podstawę opodatkowania (obrót) współwłaścicieli
    zarządzanej nieruchomości. W istocie bowiem to współwłaściciele nieruchomości są
    wynajmującymi. Statusu tego nie można natomiast przypisywać zarządcy tylko z tego
    powodu, że to on występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli. Jest poza
    sporem, że beneficjentami umów najmu, mimo że umowy te zawierane są przez zarządcę,
    są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości. W takim stanie rzeczy zatem obciążenie
    zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot
    wpłat dokonywanych przez najemców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego
    od czynności podlegających opodatkowaniu”.
    8) prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28
    listopada 2013 r., I SA/Po 502/13: „co do zasady - podstawą opodatkowania w podatku od
    towarów i usług jest obrót. Obrotem tym jest zaś kwota należna z tytułu sprzedaży,
    pomniejszona o kwotę należnego podatku, która to kwota obejmuje całość świadczenia
    należnego od nabywcy. W świetle wcześniejszych ustaleń nie powinno zatem budzić
    wątpliwości, że wspomniana wyżej kwota „całości świadczenia” w przypadku zarządcy
    sądowego obejmuje jedynie wynagrodzenie za „usługę zarządu” i nie może być
    zwiększana o żadne dodatkowe składniki w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych
    przez najemców lokali, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie
    można wszak tracić z pola widzenia istoty czynności dokonywanych przez skarżącą, a w
    szczególności tego, że przedmiot najmu nie należy do niej oraz że nie osiąga ona korzyści

    z najmu, skoro musi się rozliczyć z umów zawieranych na rzecz współwłaścicieli. Korzyść ta
    nie stanowi więc dla niej kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o PTU i tym
    samym nie powiększa jej obrotu. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane
    przez skarżącą tytułem sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może
    opodatkowaniu. Korzyści z najmu mogą być natomiast podstawą opodatkowania w
    przypadku współwłaścicieli”.
    9) prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Katowicach z dnia 29
    stycznia 2013 r., I SA/Łd 1351/12: „W świetle powyższych ustaleń nie powinno zatem
    budzić wątpliwości, że kwota świadczenia z tytułu czynności najmu i dzierżawy, w
    przypadku zarządcy nieruchomości, obejmuje jedynie wynagrodzenie za usługę zarządu i
    nie może być zwiększana o żadne dodatkowe składniki, w szczególności o kwoty wpłat
    dokonywanych przez dzierżawców/najemców, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej
    podstawy prawnej.
    Nie można przypisać skarżącemu statusu podatnika podatku VAT z tytułu umów dzierżawy
    /najmu z tego tylko powodu, że to on występuje w obrocie reprezentując interesy
    właścicieli. Tego rodzaju stan rzeczy wynika z uregulowań dotyczących zarządu
    nieruchomością, które nie mogą zmienić ekonomicznego sensu dokonywanych czynności,
    a co za tym idzie wpłynąć na zakres i wysokość obowiązku podatkowego. Obciążenie
    zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot
    wpłat dokonywanych przez dzierżawców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego
    od czynności podlegających opodatkowaniu”.
    10) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2012 r., I FSK 1538/11:
    „W świetle wcześniejszych ustaleń nie powinno zatem budzić wątpliwości, że wspomniana
    wyżej kwota „całości świadczenia” w przypadku zarządcy sądowego obejmuje jedynie
    wynagrodzenie za „usługę zarządu” i nie może być zwiększana o żadne dodatkowe
    składniki w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez najemców lokali, gdyż do
    zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie można wszak tracić z pola
    widzenia istoty czynności dokonywanych przez Spółkę, a w szczególności tego, że
    przedmiot najmu nie należy do niej oraz że nie osiąga ona korzyści z najmu, skoro musi
    się rozliczyć z umów zawieranych na rzecz współwłaścicieli. Korzyść ta nie stanowi więc dla
    niej kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa
    obrotu Spółki. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez nią tytułem
    sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może opodatkowaniu. (...) Korzyści z
    najmu mogą być natomiast podstawą opodatkowania w przypadku współwłaścicieli,
    którzy zresztą, jak wynika ze stanu faktycznego przywołanego przez Sąd pierwszej
    instancji w nawiązaniu do wniosku o wydanie interpretacji, są czynnymi podatnikami VAT i
    ujmowali wpływy z najmu w składanych przez siebie deklaracjach podatkowych. To oni są
    zatem w istocie wynajmującymi. Niepodobna zaś tego statusu przypisywać Spółce tylko z
    tego powodu, że to ona występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli. Tego
    rodzaju stan rzeczy wynika wszak z przywołanych uregulowań dotyczących zarządu
    nieruchomością, które nie mogą zmienić ekonomicznego sensu dokonywanych czynności,
    a co za tym idzie wpłynąć na zakres i wysokość obowiązku podatkowego. W kontekście
    ostatnio poczynionych uwag zasadne są też, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego
    rozpatrującego sprawę, argumenty skargi kasacyjnej, nawiązujące do „ekonomicznej
    istoty” konstrukcji podatku od towarów i usług. Wykładnia przyjęta przez organ
    dokonujący interpretacji i zaakceptowana przez Sąd pierwszej instancji prowadzić musi
    bowiem do konsekwencji gospodarczych, których niepodobna zaakceptować. Jest poza
    sporem, że beneficjentami umów najmu - mimo że umowy te zawierane są przez zarządcę
    - są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości. W takim stanie rzeczy zatem obciążenie
    zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot
    wpłat dokonywanych przez najemców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego
    od czynności podlegających opodatkowaniu”.

    11) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2012 r., I FSK 820/11:
    „Zarządca sądowy działa na zlecenie sądu, na rzecz współwłaścicieli nieruchomości.
    Otrzymuje wynagrodzenie za wykonywane czynności, które określane jest przez sąd. W
    ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu jest samodzielny,
    ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Nie ulega więc
    wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art.
    15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Odbiorcami usług zarządcy są współwłaściciele nieruchomości, co do
    której ustanowiony został zarząd przez sąd. W sytuacji, gdy zarządca działa w imieniu
    własnym, ale na rzecz właścicieli nieruchomości, to wbrew temu, co przyjęły organ i Sąd
    pierwszej instancji czynności najmu wykonywane w ramach zarządu nie można odrywać
    od czynności samego zarządu, najem nieruchomości bowiem odbywa się w ramach
    czynności zarządu. Takie oderwanie czynności najmu jest nie do pogodzenia nie tylko z
    samym charakterem czynności wykonywanych przez zarządcę wyznaczonego przez sąd,
    ale przede wszystkim z definicją obrotu zawartą zarówno w przepisach krajowych jak i
    wspólnotowych. Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.t.u. podstawą opodatkowania jest obrót, z
    zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota
    należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna
    obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (...). Przepis art. 29 ust. 1 u.p.t.u. jest
    implementacją art. 11 część A ust.1 lit. a) dyrektywy 77/338/EWG obecnie art. 73
    Dyrektywy 2006/112/ WE. W myśl tego przepisu w odniesieniu do dostaw towarów i
    świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania
    obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca
    otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy
    lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej
    dostawy lub świadczenia. W orzecznictwie ETS wskazuje się, że niedopuszczalna jest
    sytuacja, gdy podstawa opodatkowania byłaby wyższa od kwoty, którą podatnik faktycznie
    otrzymuje (wyrok w sprawie C-427/98 Komisja Europejska przeciwko republice Federalnej
    Niemiec). Zasadą jest, że podstawa opodatkowania nie może przewyższać kwoty
    wynagrodzenia należnego z tytułu dostawy.
    Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to
    więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których
    zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Sytuacja jego w tym
    przypadku nie odbiega więc od sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że
    obrotem jego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd”. J. Matarewicz [w:] Ustawa o
    podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 18: „Nie będzie
    ani podatnikiem, ani płatnikiem podatku zarządca sądowy zajmujący się zarządem
    nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności”.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 3
    Wnioskodawca nie jest podmiotem wskazanym w art. 106c u.p.t.u. oraz nie dokonuje
    dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., a co za tym idzie nie jest on
    uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz współwłaścicieli
    Nieruchomości. Współwłaściciele nie udzielili upoważnienia Wnioskodawcy do
    wystawienia faktury VAT w ich imieniu i na ich rzecz w trybie art. 106d ust. 2 u.p.t.u. Co za
    tym idzie, Wnioskodawca nie jest uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na
    rzecz współwłaścicieli Nieruchomości.
    Wprowadzenie do stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania Nr 3
    Wnioskodawca zarząd Nieruchomością sprawuje na podstawie postanowienia Sądu
    Rejonowego z dnia ... oraz pobiera (otrzymuje) od najemców lub dzierżawców czynsz
    najmu lub dzierżawy Nieruchomości i opłaty wynikające z tych umów stosownie do
    wezwania wystosowanego na podstawie art. 934 k.p.c. (stosowanego odpowiednio)
    wezwania. Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, ale na rzecz

    współwłaścicieli Nieruchomości. W ocenie Wnioskodawcy Zarządca Nieruchomości w
    zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu czynszu najmu
    Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów oraz nie jest obowiązany do złożenia
    zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Zdaniem Wnioskodawcy podatnikiem podatku od
    towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. w zakresie należności z tytułu
    czynszu najmu Nieruchomości i opłat wynikających z tych umów, pomimo że zostały
    /zostaną one pobrane przez Zarządcę są współwłaściciele Nieruchomości. W związku z
    powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie tego w jaki sposób powinien
    jako Zarządca dokumentować najem lub dzierżawę Nieruchomości. Z tego punktu
    widzenia Wnioskodawca identyfikuje trzy potencjalne możliwości dokumentacji opisanych
    wyżej czynności tj.: a) wystawienie w imieniu i na rzecz współwłaścicieli Nieruchomości
    faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 106c lub art. 106d ust. 2 u.p.
    t.u., b) wystawienie we własnym w imieniu i na własną rzecz rachunków dotyczących
    najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 87 o.p., c) wystawienie noty obciążeniowej
    dotyczącej najmu lub dzierżawy na podstawie art. 24 ust. 1 u.p.d.o.f. w zw. z art. 21 u.r., W
    świetle powyższego Wnioskodawca poniżej prezentuje swoje stanowisko w zakresie
    prawidłowego sposobu dokumentowania najmu Nieruchomości. W myśl art. 106d u.p.t.u.
    faktury może wystawiać w imieniu i na rzecz podatnika również upoważniona przez niego
    osoba trzecia, w szczególności jego przedstawiciel podatkowy, o którym mowa w art. 18a
    u.p.t.u. Osoba trzecia w rozumieniu ww. przepisu to podmiot, który nie jest stroną
    czynności dokumentowanej daną fakturą. Przepis ten w zasadzie nie ogranicza kręgu
    osób trzecich, które mogą w imieniu podatnika wystawiać faktury. Osoba trzecia może
    wystawiać faktury w imieniu podatnika, jeśli zostanie do tego upoważniona przez
    podatnika.
    Przepisy prawa nie określają formy upoważnienia. Może mieć ono formę pisemną, lecz nie
    musi. Może ono być zawarte także w formie elektronicznej (A. Bartosiewicz [w:] VAT.
    Komentarz, wyd. XVI, Warszawa 2022, art. 106(d)). W niniejszej sprawie współwłaściciele
    nie udzielili takiego upoważnienia Wnioskodawcy. Co za tym idzie, Zarządca nie jest
    uprawniony do wystawienia faktury VAT w imieniu i na rzecz współwłaścicieli na
    podstawie art. 106d ust. 2 u.p.t.u. Stanowisko Wnioskodawcy zostało poparte między
    innymi udzieloną z dnia 20 października 2022 r., Interpretacja indywidualna Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.369.2022.3.ALN w której organ
    stwierdził „Ma Pan również wątpliwości, czy jako Zarządca nieruchomości ma Pan
    obowiązek wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktury VAT dotyczące najmu lub
    dzierżawy na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone w
    uzupełnieniu wniosku jako nr 5).
    W systemie podatku od towarów i usług faktury są dokumentami sformalizowanymi
    potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika.
    Faktury powinny zatem odzwierciedlać faktycznie dokonane transakcje pomiędzy
    prawidłowo oznaczonymi podmiotami gospodarczymi. Obligatoryjne elementy, jakie musi
    zawierać faktura, ustawodawca wymienił w cyt. art. 106e ustawy. Artykuł 106c ustawy,
    wprowadził obowiązek dokumentowania fakturami dostawy towarów będących
    własnością dłużnika w trybie egzekucji. Zgodnie z tym przepisem obowiązek wystawienia
    faktury ciąży na organach egzekucyjnych oraz komornikach sądowych wykonujących
    czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, w
    przypadku gdy dokonują, w trybie egzekucji, dostawy towarów będących własnością
    dłużnika.
    Natomiast art. 106d ust. 2 ustawy, dotyczy upoważnienia osoby trzeciej do wystawiania
    faktur. Aby powierzyć wystawianie faktur osobie trzeciej, podatnik zawiera umowę na
    świadczenie usług polegających na wystawianiu faktur, której treść określają strony.
    Przepis nie określa formy umowy. Faktury, które wystawia upoważniona trzecia osoba

    zawierają dane zarówno usługobiorcy (nabywcy), usługodawcy (dostawcy), jak i wystawcy
    tych dokumentów. Jak wynika z okoliczności sprawy nie jest Pan podmiotem wskazanym
    w art. 106c ustawy.
    Ponadto nie dokonuje Pan dostawy towarów, o której mowa w art. 18 ustawy. Dłużnik nie
    udzielił Panu upoważnienia do wystawienia faktury VAT w jego imieniu i na jego rzecz a
    więc nie dysponuje Pan stosownym pełnomocnictwem - zgodnie z art. 106d ust. 2 ustawy -
    by wystawiać w imieniu Dłużnika faktury najemcom lub dzierżawcom z tytułu umów
    najmu lub dzierżawy. Zatem jako Zarządca nieruchomości nie ma Pan obowiązku
    wystawiać w imieniu i na rzecz Dłużnika faktur VAT dotyczących najmu lub dzierżawy na
    podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy.”

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:
    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.
    7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, za usługę może być uznane każde niebędące
    dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki
    organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednak z cywilistycznej istoty pojęcia
    „świadczenia” wynika, że musi ono polegać na działaniu albo na zaniechaniu podmiotu
    zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Dodatkowo, aby możliwe było uznanie jakiegoś
    zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować
    stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli
    obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od
    dokonania określonej czynności.
    Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
    dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT
    wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w
    art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy). Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi
    istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za

    wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy
    nie określają postaci wynagrodzenia.
    W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że
    odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą
    towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym
    wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej
    formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i
    usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została
    skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy
    została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy
    zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć
    postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi
    (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego
    wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz
    świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało
    opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze
    przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana
    zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.
    Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas
    wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego
    otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach
    zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy,
    podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
    Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie oraz gdy
    pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje
    jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są
    świadczenia wzajemne.
    Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być
    wykonana przez podatnika.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Z kolei, art. 15 ust. 3 ustawy stanowi, że:
    Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie
    uznaje się czynności:

      1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26
        lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
      2) (uchylony)
      3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26
        lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu
        wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych
        czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym
        wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków
        wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego
        wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.
    W kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu,
    jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności
    (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty
    oraz odpłatności.
    Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Natomiast stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy:
    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług:
      - telekomunikacyjnych,
      - wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,
      - najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
      - ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
      - stałej obsługi prawnej i biurowej,
      - dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
      - z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.
    W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:
    Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
      1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
        106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
        od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby
        prawnej niebędącej podatnikiem;
      2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta
        z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
      3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany
        w pkt 1;
      4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
          a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
          b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust.
          5 pkt 4,

          c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art.
          19a ust. 1b.
    Jak stanowi art. 106b ust. 2 i ust. 3 ustawy:
      2. Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
        zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1
        lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
      3. Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
        dokumentującą:
        1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury
          nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
          a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
          b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
      1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa
          w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z
          wyjątkiem:
          a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust.
            1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
          b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
        2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i
          art. 118
          - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc
            od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź
            otrzymano całość lub część zapłaty.
    Art. 106c stanowi, że:
    Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na
    dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:
      1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o
        postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
      2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów
        Kodeksu postępowania cywilnego.
    W myśl art. 106d ust. 2 ustawy:
      Faktury może wystawiać w imieniu i na rzecz podatnika również upoważniona przez
      niego osoba trzecia, w szczególności jego przedstawiciel podatkowy, o którym mowa
      w art. 18a.
    Natomiast art. 18a ustawy stanowi, że:
    Podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1, nieposiadający siedziby działalności
    gospodarczej lub stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium
    państwa członkowskiego, podlegający obowiązkowi zarejestrowania się jako podatnik
    VAT czynny, jest obowiązany ustanowić przedstawiciela podatkowego.
      2. Podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce
        prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium państwa członkowskiego
        innym niż terytorium kraju może ustanowić przedstawiciela podatkowego.
      3. Minister właściwy do spraw finansów publicznych może określić, w drodze
        rozporządzenia, przypadki, w których nie ma obowiązku ustanawiania
        przedstawiciela podatkowego, uwzględniając konieczność zapewnienia

        prawidłowego rozliczenia podatku przez podmioty nieposiadające siedziby
        działalności gospodarczej lub stałego miejsca prowadzenia działalności
        gospodarczej na terytorium państwa członkowskiego.
    W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:
      Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem
      wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu
      skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
    Stosownie do art. 99 ust. 1 ustawy:
      Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym
      deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca
      następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c,
      art. 133 i art. 138g ust. 2.
    Zgodnie z art. 99 ust. 12 ustawy:
      Zobowiązanie podatkowe, kwotę zwrotu różnicy podatku, kwotę zwrotu podatku
      naliczonego lub różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1, przyjmuje się w
      kwocie wynikającej z deklaracji podatkowej, chyba że organ podatkowy określi je w
      innej wysokości.
    Podatek od towarów i usług należy do grupy podatków powstających z mocy prawa, który
    pobierany jest w trybie tzw. samoobliczenia. Dlatego też szczególnie istotną rolę w tym
    podatku odgrywają deklaracje podatkowe. Przy ich pomocy podatnik określa i zgłasza
    organowi podatkowemu (deklaruje) wysokość zobowiązania podatkowego. Przepisy
    dotyczące deklaracji podatkowych mają zatem duże znaczenie w procesie poboru
    podatku.
    Każda deklaracja odnosi się do konkretnego, zamkniętego już okresu rozliczeniowego,
    który w przypadku deklaracji VAT-7 jest okresem miesięcznym. Dlatego deklaracja musi
    uwzględniać stan prawny istniejący w momencie zamknięcia okresu rozliczeniowego.
    Deklaracja podatkowa stanowi zatem opis zdarzeń, zaistniałych w określonym przedziale
    czasowym, oceniany z punktu widzenia przepisów podatkowych w tym przedziale
    czasowym obowiązujących, a który w efekcie ma doprowadzić do wykonania przez
    podatnika obowiązku zapłaty podatku lub zrealizowania przez niego swego uprawnienia
    do uzyskania od organu podatkowego zwrotu podatku.
    Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:
    Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3
    oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113
    ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane
    pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji
    podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
      1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku
        należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
      2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym
        korekty podatku naliczonego;
      3) kontrahentów;
      4) dowodów sprzedaży i zakupów.
    Z opisu sprawy wynika, że sprawuje Pan funkcję zarządcy sądowego nieruchomości, na
    podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego ... z dnia ..., sygn. akt: ...

    Został Pan ustanowiony zarządcą nieruchomości w celu zapewnienia prawidłowego
    sprawowania zarządu nad nieruchomością wobec braku możliwości porozumienia się
    współwłaścicieli nieruchomości co do wykonywania czynności zwykłego zarządu.
    Jest Pan jednocześnie jednym z dwóch współwłaścicieli nieruchomości, nad którą
    sprawuje sądowy zarząd. Pana udział we własności nieruchomości wynosi 50%. Jako
    współwłaściciel nieruchomości, przychody z należnego Panu udziału w czynszach najmu
    traktuje Pan jako przychody z najmu prywatnego. W ramach wykonywania zarządu
    pobiera Pan m.in. czynsz najmu nieruchomości i opłaty wynikające z obowiązujących
    przed dniem objęcia zarządu umów najmu oraz z umów najmu zawartych przez zarządcę
    po objęciu zarządu, zawartych we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli
    nieruchomości. Ponadto w związku z pełnioną funkcją zarządcy sądowego nieruchomości
    nabywa Pan media oraz inne usługi i towary niezbędne do prowadzenia prawidłowej
    gospodarki oraz utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, tj. np. energię
    elektryczną itp., usługi sprzątania, monitoringu czy np. dokonał wymiany zamków
    drzwiowych. W takim wypadku otrzymuje Pan faktury VAT z wykazanym podatkiem od
    towarów i usług. Przedmiotem najmu są lokale biurowe i usługowe.
    Pana wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności uznania Pana, wyznaczonego
    przez sąd zarządcę nieruchomości, za podatnika podatku od towarów i usług oraz
    obowiązku ewidencjonowania przychodów z czynszów najmu we własnej ewidencji
    sprzedaży oraz wykazie JPK_VAT a także uznania Pana, współwłaściciela nieruchomości, za
    podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności, jakie pobiera zarządca od
    najemców z tytułu czynszu najmu nieruchomości i opłat wynikających z tych umów.
    Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art.
    933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 1568 ze zm.).
    Art. 933 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że:
      Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na
      polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości.
    Na mocy art. 934 Kodeksu postępowania cywilnego:
      Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby
      przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z
      nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że
      uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.
    Zgodnie z art. 935 Kodeksu postępowania cywilnego:
      § 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności
      potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast
      dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego
      zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się
      potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może
      pozywać i być pozywany.
      § 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z
      dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
      § 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać
      tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem
      postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby
      szkodą.
    Stosownie do art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

      Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z
      zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi
      odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.
    Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania
    czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości
    dokonywania takich czynności.
    Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym
    imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną
    nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem
    możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź
    sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły
    zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter
    oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku
    „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący
    pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza
    zwykły zarząd.
    Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania
    czynności zwykłego zarządu.
    Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony
    określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na
      podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy
      polegającym na zapłacie umówionego czynszu.
    Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz
    drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie
    usługi.
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną
    usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku
    prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna,
    bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy
    istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym
    wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy
    świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe
    zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy
    towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem
    dokonanej czynności.
    Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że
    zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do
    prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z
    nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które
    przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że wymienione
    czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca
    sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami

    tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika,
    że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku
    do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z
    rzeczą wspólną.
    Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wyłącznie wynagrodzenie, co wynika z art. 939 § 1
    Kodeks postępowania cywilnego.
    Zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w
    związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia
    określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie
    należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi
    przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników.
    Pobierane przez Pana od najemców tej nieruchomości czynsze najmu i opłaty wynikające
    z tych umów nie stanowią dla Pana, jako Zarządcy nieruchomości, zapłaty w rozumieniu
    art. 29a ust. 1 ustawy. Zapłatą byłoby wyłącznie wynagrodzenie, jeśliby je Pan pobierał za
    świadczone usługi.
    Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r. sygn.
    akt I FSK 1066/13, z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013 r.
    sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11.
    W analizowanej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu w rzeczywistości są
    stosunkiem prawnym - zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a
    najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest
    niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.
    Zatem to współwłaściciele są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami
    podatku od towarów i usług z tytułu najmu i opłat wynikających z tych umów
    (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu
    oraz z opłaty związane z tymi umowami stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości,
    zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1
    ustawy.
    Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że
    czynsze z najmu i opłaty z nimi powiązane są kwotami należnymi z tytułu sprzedaży
    dokonywanej przez współwłaścicieli i w związku z tym to współwłaściciele mają obowiązek
    rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów i opłat wynikających z
    tych umów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.
    Zatem z tytułu pobieranych przez Pana, jako Zarządcę nieruchomości, należności od
    najemców z tytułu czynszu najmu nieruchomości i opłat wynikających z tych umów nie jest
    Pan obowiązany do ewidencjonowania 100% przychodów z czynszów najmu we własnej
    ewidencji sprzedaży VAT oraz w wykazie JPK_VAT.
    Natomiast jako współwłaściciel jest Pan (wraz z drugim współwłaścicielem) w istocie
    wynajmującym i dla tych usług jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu i
    opłaty wynikające z tych umów stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za
    odpłatne świadczenie usług w myśl art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. W konsekwencji ma
    Pan (wraz z drugim współwłaścicielem) obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług
    z tytułu należnych czynszów proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów.
    W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznałem za
    prawidłowe.

    Ma Pan również wątpliwości, czy jako Zarządca nieruchomości ma Pan obowiązek
    wystawiać w imieniu i na rzecz współwłaścicieli faktury VAT dotyczące najmu lub dzierżawy
    na podstawie art. 106c lub art. 106d ust. 2 ustawy.
    W systemie podatku od towarów i usług faktury są dokumentami sformalizowanymi
    potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika.
    Faktury powinny zatem odzwierciedlać faktycznie dokonane transakcje pomiędzy
    prawidłowo oznaczonymi podmiotami gospodarczymi. Obligatoryjne elementy, jakie musi
    zawierać faktura, ustawodawca wymienił w cyt. art. 106e ustawy.
    Artykuł 106c ustawy, wprowadził obowiązek dokumentowania fakturami dostawy
    towarów będących własnością dłużnika w trybie egzekucji. Zgodnie z tym przepisem
    obowiązek wystawienia faktury ciąży na organach egzekucyjnych oraz komornikach
    sądowych wykonujących czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu
    postępowania cywilnego, w przypadku gdy dokonują, w trybie egzekucji, dostawy towarów
    będących własnością dłużnika.
    Natomiast art. 106d ust. 2 ustawy, dotyczy upoważnienie osoby trzeciej do wystawiania
    faktur. Aby powierzyć wystawianie faktur osobie trzeciej, podatnik zawiera umowę na
    świadczenie usług polegających na wystawianiu faktur, której treść określają strony.
    Przepis nie określa formy umowy. Faktury, które wystawia upoważniona trzecia osoba
    zawierają dane zarówno usługobiorcy (nabywcy), usługodawcy (dostawcy), jak i wystawcy
    tych dokumentów.
    Jak wynika z okoliczności sprawy nie jest Pan podmiotem wskazanym w art. 106c ustawy.
    Ponadto nie dokonuje Pan dostawy towarów, o której mowa w art. 18 ustawy.
    Współwłaściciel nie udzielił Panu upoważnienia do wystawienia faktury VAT w jego imieniu
    i na jego rzecz a więc nie dysponuje Pan stosownym pełnomocnictwem - zgodnie z art.
    106d ust. 2 ustawy - by wystawiać w imieniu współwłaściciela faktury najemcom z tytułu
    umów najmu.
    Zatem jako Zarządca nieruchomości nie ma Pan obowiązku wystawiać w imieniu i na rzecz
    drugiego współwłaściciela faktur VAT dotyczących najmu lub dzierżawy na podstawie art.
    106c lub art. 106d ust. 2 ustawy. Natomiast, jako współwłaściciel nieruchomości, ma Pan
    obowiązek wystawiania faktur VAT dotyczących najmu lub dzierżawy we własnym imieniu i
    na własny rachunek, stosownie do swoich udziałów w nieruchomości.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego
    w dacie zaistnienia zdarzenia oraz dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i
    stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
    Zatem, niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla drugiego
    współwłaściciela nieruchomości.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest
    ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia
    przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia

    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez
    Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111
    ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja
    będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
    zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
        albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
        platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
    naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej
    oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
    skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.