Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PP2-443-731/08-5/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-08-08
Teza: Czy w przypadku sprzedaży opisanych nieruchomości gruntowych, które w momencie sprzedaży nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani w stosunku do tych nieruchomości nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, Spółka przy ocenie przeznaczenia terenu powinna kierować się zapisami dotyczącymi charakteru gruntu wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków, czy też zapisami dotyczącymi potencjalnego przeznaczenia gruntów wynikającymi z obowiązującego Studium uwarunkowań dla potrzeb prawidłowego opodatkowania VAT?
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; plan-plan zagospodarowania przestrzennego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2008 r. (data wpływu 28 kwietnia 2008 r.), uzupełniony pismem z dnia 23 czerwca 2008r. (data wpływu 24 czerwca 2008r.) oraz pismem z dnia 05 sierpnia 2008r. (data wpływu 06 sierpnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie czy w przypadku sprzedaży opisanych nieruchomości gruntowych, które w momencie sprzedaży nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani w stosunku do tych nieruchomości nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, Spółka przy ocenie przeznaczenia terenu powinna kierować się zapisami dotyczącymi charakteru gruntu wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków, czy też zapisami dotyczącymi potencjalnego przeznaczenia gruntów wynikającymi z obowiązującego Studium uwarunkowań dla potrzeb prawidłowego opodatkowania VAT- **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie czy w przypadku sprzedaży opisanych nieruchomości gruntowych, które w momencie sprzedaży nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani w stosunku do tych nieruchomości nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, Spółka przy ocenie przeznaczenia terenu powinna kierować się zapisami dotyczącymi charakteru gruntu wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków, czy też zapisami dotyczącymi potencjalnego przeznaczenia gruntów wynikającymi z obowiązującego Studium uwarunkowań dla potrzeb prawidłowego opodatkowania VAT.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

E Sp. z o. o. (dalej: Spółka) jest właścicielem kilkunastu niezabudowanych nieruchomości gruntowych oraz jednej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny wybudowany więcej niż 6 lat temu, w stosunku do którego Spółka nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy jego nabyciu, gdyż taki podatek nie wystąpił). Na żadnej z posiadanych nieruchomości Spółka obecnie nie prowadzi i nie prowadziła żadnej działalności (w tym także rolniczej). Nieruchomości te położone są na terenie miasta Ł. Spółka zamierza sprzedać niektóre z posiadanych nieruchomości dla innego podmiotu gospodarczego — S I Sp. z o. o. (nabywca również wystąpi z wnioskiem o interpretację przepisów w tym samym zakresie). Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży są oznaczone w ewidencji budynków i gruntów jako użytki rolne (w przeważającej części), grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, nieużytki. W stosunku do sprzedawanych nieruchomości nie zostały również wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przedmiotowe nieruchomości były objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Ł, obowiązującym na mocy uchwały Rady Miejskiej w Ł z dnia 2.6.1993 r. Plan ten przewidywał, że nieruchomości posiadane przez Spółkę były przeznaczone pod zabudowę, w tym:

*   tereny mieszkaniowe;

*   pod budowę trasy klasy GP (ulicę),

*   tereny otwarte z zadrzewieniami, z dopuszczeniem zabudowy rezydencjonalnej.

Wyżej wymieniony plan miejscowy, zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), utracił jednak swoją ważność z dniem 1.1.2004 r.

Cały teren posiadany przez Spółkę jest objęty natomiast uchwałą Nr XL/…/2000 Rady Miejskiej w Ł z dnia 24.5.2000 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miasta Ł położonej w rejonie ulic S i O oraz doliny rzeki Ł. Warto przy tym wskazać, że przedmiotowa uchwała Rady Miejskiej została podjęta na podstawie wniosku Spółki o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dla terenu posiadanego przez Spółkę), złożony jeszcze w 1998 r. Jak stanowi § 3 tej uchwały, przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona doliny rzeki Ł oraz korekta układu komunikacyjnego. W związku z postępowaniem prowadzonym w celu przystąpienia do sporządzania tego planu miejscowego Wojewoda Ł wydał decyzję (z dnia 12.03.2002r), na mocy której wyraził zgodę na przeznaczenie przedmiotowych terenów na cele nierolnicze. Decyzja Wojewody została wydana na wniosek złożony przez Zarząd Miasta Ł (wniosek z 23.4.2001). Jednak do dnia składania niniejszego wniosku nie zapadła uchwała o przyjęciu tego planu przez Radę Miejską i plan ten nie wszedł w życie. Wobec powyższego nieruchomości objęte wnioskiem nie są obecnie objęte żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, a określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy tego terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony przez inwestora.

Spółka pragnie poinformować również, że posiadane przez nią nieruchomości były nabywane w latach 1998-2000, tj. w okresie, w którym obowiązywał ww. plan miejscowy ogłoszony na mocy uchwały Rady Miejskiej W Ł z dnia 2.6.1993 r. Nieruchomości te były nabywane przez Spółkę w celu ich późniejszego przeznaczenia pod zabudowę; zadaniem Spółki miało być nabycie przedmiotowych nieruchomości, doprowadzenie do zmiany (uchwalenia nowego) planu miejscowego (teren pod budowę centrum usługowo-rekreacyjno- handlowego) i w konsekwencji sprzedaż tych nieruchomości dla inwestora.

Plany Spółki znajdowały odzwierciedlenie w działaniach podejmowanych przez Spółkę w stosunku do posiadanego terenu: poczynając od ww. wniosku z 1998 r. o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania dla obszaru obejmującego posiadany teren, poprzez np. wniosek z 3.1.2000 r. o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu centrum usługowo-handlowego w rejonie ulicy S w Ł, kolejne wnioski zgłaszane przez Spółkę do poszczególnych uchwał Rady Miejskiej w Ł dotyczących przystąpienia do sporządzenia zmiany czy uchwalenia nowego „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł” w sprawie uwzględnienia przeznaczenia i funkcji oraz sposobu zagospodarowania terenu pod realizację wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego i rekreacyjno-sportowego wraz z możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m2 ( wniosek z 6.12006 r. do uchwały LI/../05 z 22.6.2005 r., zmienionej uchwałą LVI/…/05 z 26.10.2005 r., wniosek z dnia 6.3.2007 r. do uchwały IV/\`(...)\`/07 z dnia 17.1.2007r).

Spółka pragnie jednak zauważyć, że pomimo braku uchwalenia na dzień dzisiejszy nowego Studium uwarunkowań z uwzględnieniem wniosków Spółki, przedmiotowe nieruchomości Spółki są objęte w całości obowiązującym na mocy uchwały z dnia 3.4.2002 r. (LXXVII/…/02) „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł”. W piśmie Urzędu Miasta Ł z dnia 5.3.2008 r. skierowanym do Spółki ws. wypisu i wyrysu ze Studium uwarunkowań stwierdza się, że „Przedmiotowe tereny objęte są uchwałą nr XL/…/2000 Rady Miejskiej w Ł z dnia 24 maja 2000 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł w rejonie ulic S i O oraz doliny rzeki Ł. Przedmiotem ustaleń planu będzie przeznaczenie, funkcja i sposób zagospodarowania obszaru dla realizacji wielofunkcyjnego zespołu usługowo-handlowego, ochrona rzeki Ł oraz korekta układu komunikacyjnego”.

Jak wynika z wypisu i wyrysu do Studium uwarunkowań, nieruchomości posiadane przez Spółkę znajdują się w przeważającej części na terenach oznaczonych jako tereny strefy niezurbanizowanej NA — wolne od zabudowy lub zabudowane w stopniu znikomym i przeznaczone do przyszłej urbanizacji także na zasadach (określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego) związania możliwości inwestowania ze spełnieniem istotnych warunków służących optymalizacji efektu procesów realizacyjnych. W pozostałej części nieruchomości te znajdują się na terenach strefy niezurbanizowanej, naturalnej (N), która ze swej istoty nie jest terenem budowlanym i obowiązuje w nim zakaz wszystkich form zabudowy, w tym także służących czasowemu użytkowaniu terenów.

W ramach kategorii NA zostały wyróżnione:

*   wolne od zabudowy tereny strefy niezurbanizowanej, których pełne udostępnienie do celów zabudowy (wraz z określeniem przeznaczenia i intensywności zagospodarowania) powinno nastąpić wyłącznie w ramach zorganizowanych form działań inwestycyjnych obejmujących w szczególności wyposażenie i urządzenie układu terenów publicznych; warunkiem inwestowania w strefie jest wyprzedzająca budowa systemów kanalizacji;

*   tereny zieleni;

*   tereny stwarzające (w przewadze) różnorodne formy zagrożeń dla środowiska przyrodniczego i krajobrazu otwartego, wymagające działań dla rehabilitacji i rewaloryzacji otoczenia oraz przywrócenia ładu przestrzennego (w granicach strefy niezurbanizowanej N).

Natomiast w strefie N znajdują się tereny dolin rzecznych, wymagających bezwzględnej ochrony przed zabudową i formami zagospodarowania konfliktowymi z warunkami środowiska przyrodniczego.

Przy czym należy podkreślić, że brak jest jasnego (precyzyjnego) podziału, w jakiej części nieruchomości są przeznaczone pod zabudowę (tereny strefy NA), i podział ten jest bardzo trudno mierzalny. Spółka pragnie również zauważyć, że zapisy Studium uwarunkowań są na tyle ogólne, że brak jest możliwości precyzyjnego określenia zakresu (obszaru) obowiązywania (na poszczególnych nieruchomościach) przeznaczenia danego terenu wynikającego ze Studium uwarunkowań, także w zakresie przeważającego charakteru danej nieruchomości (tereny strefy NA albo tereny strefy N).

W uzupełnieniu Spółka wyjaśniła, iż przedmiotem transakcji będzie 15 odrębnych nieruchomości (każda z tych nieruchomości jest objęta odrębną księgą wieczystą). Poszczególne nieruchomości (objęte odrębnymi księgami wieczystymi) składają się z jednej lub więcej działek gruntu (w sumie w skład 15-tu nieruchomości wchodzi 30 wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu) określonych w „rejestrze gruntów” wg. użytkowania i klas. Spółka nie wpisała wszystkich działek w jedną księgę wieczystą. Przedmiotowe działki gruntu stanowią natomiast duże, zwarte obszary powierzchni niezbędne do realizacji zamierzonych inwestycji budowlanych, pod które były nabywane przez E. Spółka informuje, iż nie składała formalnego wniosku o scalenie zakupionych gruntów zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Z uwagi na rozmiar planowanej inwestycji budowlanej, etapowe nabywanie od wielu indywidualnych właścicieli przedmiotowych nieruchomości następowało z myślą o uzyskaniu odpowiednio dużego i zwartego gruntu. Cena sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie określona w jednej kwocie wynikającej z iloczynu metrów kwadratowych łącznej powierzchni przedmiotowego gruntu ustalonej ceny za 1 metr kwadratowy. Przedmiotem sprzedaży będzie łącznie 15 nieruchomości gruntowych o całkowitej powierzchni określonej w metrach kwadratowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Pytanie 3. Czy w przypadku sprzedaży opisanych nieruchomości gruntowych, które w momencie sprzedaży nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani w stosunku do tych nieruchomości nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, Spółka przy ocenie przeznaczenia terenu powinna kierować się zapisami dotyczącymi charakteru gruntu wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków, czy też zapisami dotyczącymi potencjalnego przeznaczenia gruntów wynikającymi z obowiązującego Studium uwarunkowań dla potrzeb prawidłowego opodatkowania VAT?

Dotyczy pytania 3: Ustawodawca — na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT — zwolnił z opodatkowania tym podatkiem dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z powyższego wynika zatem, że jedynie tereny budowlane oraz tereny przeznaczone pod zabudowę podlegają opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki 22% VAT. Pozostałe niezabudowane nieruchomości gruntowe korzystają ze zwolnienia od VAT. Jednocześnie w związku z brakiem w przepisach dotyczących VAT jakiejkolwiek definicji terenu budowlanego lub terenu przeznaczonego pod zabudowę, należy odwołać się do aktów prawa miejscowego, tj. lokalnych przepisów regulujących zasady zagospodarowania przestrzennego terenu znajdującego się na obszarze działania określonej władzy samorządowej.

Przedmiotowe pytanie dotyczy sytuacji, w której w stosunku do danej nieruchomości gruntowej brak jest decyzji o warunkach zabudowy i brak jest planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego terenu - zatem nie mogą być one podstawą klasyfikacji danego gruntu na potrzeby VAT. Wobec tego pojawia się pytanie, czy Spółka powinna opodatkować VAT sprzedaż tych nieruchomości w oparciu o wypisy z ewidencji gruntów, czyli potraktować je jako użytki rolne, grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, . lub nieużytki, i w konsekwencji zastosować zwolnienie od VAT? Czy też posłużyć się zapisami wynikającymi ze Studium uwarunkowań?

Jak wynika z przepisów ustawy o planowaniu I zagospodarowaniu przestrzennym (art. 9 ust. 1 W związku z ust. 4), w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy (miejska) podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Zatem studium zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem poprzedzającym wykonanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie stanowi ono prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jest jednak zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnych z wyznaczonymi kierunkami. W opisanym stanie faktycznym, jako uchwała Rady Miejskiej, Studium uwarunkowań stanowi podstawę do opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przynajmniej do czasu zmiany tego Studium. Zatem, skoro w stosunku do przedmiotowych nieruchomości gruntowych obowiązuje obecnie Studium uwarunkowań, to Spółka uważa, że powinna kierować się tym Studium dla potrzeb oceny przeznaczenia gruntu w celu opodatkowania VAT, a nie wypisem z ewidencji gruntów i budynków. Takie stanowisko wynika również z interpretacji przedstawionej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4.1.2008 r. (sygn. IPPPI-443-449/07-4/JF), „O budowlanym przeznaczeniu gruntów decyduje przeznaczenie gruntu wynikające z decyzji właściwych władz dokonujących przekwalifikowania gruntów na cele budowlane, z założeń określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku kwalifikacja wynikająca ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.” Podobne stanowisko zostało wyrażone w indywidualnych interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28.11.2007 r. (sygn. IP-PP2-443-300/07- 2/AS) oraz z dnia 3.9.2007 r. (sygn. IPPPI-443-59/07-2/JF).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.