Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.275.2017.1.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-31
Teza: wyłączeni transakcji z zakresu zastosowania ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 czerwca 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z 13 czerwca 2017 r. (data wpływu 19 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia transakcji z zakresu zastosowania ustawy o VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z 13 czerwca 2017 r. (data wpływu 19 czerwca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia transakcji z zakresu zastosowania ustawy o VAT.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: I. sp. z o.o.,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: S. sp. z o.o. G. sp. z o.o. (po zmianie nazwy)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

G. sp. z o.o. („Nabywca”) jest Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością planującą rozpocząć działalność na rynku nieruchomości.

I. sp. z o.o. („Zbywca”) jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Zbywca jest właścicielem zespołu składników materialnych i niematerialnych opisanych w punkcie (ii.) poniżej („Przedmiot Transakcji”) przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości, obejmującej w szczególności budynek biurowy w W. znany pod nazwą handlową „G.” (odpowiednio: „Nieruchomość” oraz „Budynek”). Zbywca wynajmuje powierzchnie budynku na przestrzeń biurową, pod działalność handlową, jak i miejsca parkingowe. W skład powyższego zespołu składników materialnych i niematerialnych wchodzą składniki majątkowe wymienione przez Wnioskodawców w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

Przedmiot transakcji służy Zbywcy do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, od której Zbywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT, tj. w szczególności działalności w zakresie najmu powierzchni komercyjnych wchodzących w skład przedmiotu transakcji (jest to podstawowy przedmiot działalności Zbywcy, który nie prowadzi innej działalności). W oparciu o posiadany przez siebie zespół składników majątkowych składających się na Przedmiot transakcji, Zbywca wynajmuje Nieruchomość na własny rachunek najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności. Od momentu nabycia przez Zbywcę, nieruchomość przez cały była i wciąż jest przedmiotem najmu. Obecnie cała powierzchnia komercyjna budynku jest przedmiotem długoletnich umów najmu (zawartych ponad dwa lata temu) – budynek posiada więc stałych najemców.

Nieruchomość jest zarządzana przez profesjonalny podmiot zewnętrzny na podstawie umowy o zarządzanie (której stroną po transakcji stanie się Nabywca). Podmiot ten zatrudnia wykwalifikowanych pracowników niezbędnych do obsługi nieruchomości – w tym dedykowanego zarządcę. Jego podstawowym obowiązkiem jest obsługa istniejących umów najmu – wystawianie faktur, gromadzenie i przechowywanie depozytów najemców, pobieranie czynszów, rozliczanie opłat serwisowych i refaktur z najemcami, wysyłanie powiadomień / przypomnień o braku płatności w terminie oraz wezwań do zapłaty, naliczanie kar i odsetek od nieterminowych płatności, rozliczanie zwrotów wydatków itp. Zarządca nadzoruje najemców również pod kątem zgodności ich działań z ustaleniami zawartymi w umowach najmu, a w razie konieczności inicjuje w imieniu Zbywcy postępowanie zmierzające od odzyskania zaległości finansowych / realizacji działań, do jakich zobowiązał się najemca. Rolą zarządcy jest też m.in. organizowanie wymaganych zabezpieczeń i ubezpieczeń dotyczących nieruchomości, przygotowywanie dokumentów (również aktów notarialnych), zbieranie dokumentacji wymaganej od najemców (np. ich polis ubezpieczeniowych), raportowanie danych dotyczących trwających najmów, obsługa reklamacji i roszczeń związanych z nieruchomością, weryfikacja dokumentów zakupowych wpływających do Zbywcy, organizowanie płatności za nabyte towary / usługi, księgowanie rozliczeń na odpowiednich kontach, zarządzanie rachunkami bankowymi dedykowanymi do rozliczeń związanych z nieruchomością. Zarządca negocjuje również umowy serwisowe dotyczące nieruchomości (w tym: w zakresie mediów, utrzymania czystości) oraz nadzoruje ich wykonywanie. Odpowiada także za dozór techniczny budynku, organizowanie cyklicznych przeglądów.

Zbywca nie zatrudnia i na moment zbycia przedmiotu transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem przedmiotu transakcji – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie nieruchomością.

Nabywca planuje nabyć od Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego zespół składników materialnych i niematerialnych tworzących przedmiot transakcji („Transakcja”). Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w II lub III kwartale 2017 r.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące transakcji

Przedmiot transakcji stanowić będzie w szczególności następujący zespół składników majątkowych i niemajątkowych, wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o posiadany Budynek, polegającej przede wszystkim na wynajmie powierzchni pod przestrzeń biurową, lokale handlowe i parking:

*   składniki majątkowe określane jako „Nieruchomość”, tj.:
    *   dwie działki gruntu będące własnością Zbywcy (o łącznej powierzchni 5 756 m2 dla działek prowadzona jest księga wieczysta numer xxx i określony został sposób wykorzystania BI – inne tereny budowlane; na działkach posadowiony jest Budynek) – tj. działka oznaczona numerem 1/1 (o powierzchni 5 117 m2) oraz działka oznaczona numerem 78/1 (o powierzchni 639 m2);
    *   9-kondygnacyjny Budynek znany pod nazwą „G.”, mający siedem kondygnacji nadziemnych biurowo-usługowych oraz dwie kondygnacje podziemne wykorzystywane na potrzeby parkingu, pomieszczeń technicznych i magazynowych (łączna o powierzchnia zabudowy 2 906 m2, a powierzchnia najmowalna to 16 010,41 m2), zlokalizowany przy ul. S. w W., wprowadzony do Ewidencji Gruntów i Budynków pod numerem xxx;
    *   budowle;
*   środki trwałe i ruchomości niezbędne do funkcjonowania i prowadzenia działalności z wykorzystaniem przedmiotu transakcji (m.in. kamery, bariery przeciwpowodziowe, meble);
*   prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez Zbywcę (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego);
*   określone należności dotyczące przedmiotu transakcji, w szczególności związane z umowami najmu (najemcy zostaną poinformowani o przejściu należności na rzecz Nabywcy);
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów nąjmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców;
*   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z budową Budynku i pracami budowlanymi / remontowymi prowadzonymi w Budynku (w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców), wraz z zabezpieczeniami ww. gwarancji (w postaci np.: gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kwot zatrzymanych lub poręczeń / gwarancji);
*   prawa autorskie do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i robotami budowlanymi / remontowymi prowadzonymi w budynku (w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców); prawa autorskie do zdjęć oraz do projektów graficznych oraz słowno-graficznych znaków (logo);
*   dokumentacja prawna, księgowa i techniczna (oryginały lub kopie), know-how i szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji, w tym regulaminy (jak np. regulamin utrzymania porządku);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy – związanych również z działalnością przedmiotu transakcji (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), wraz z określonymi środkami pieniężnymi zgromadzonymi na tych rachunkach;
*   określone zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w szczególności z wyłączeniem pożyczek i kredytów finansujących nabycie nieruchomości przez Zbywcę);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak (i.) umowa zarządzania nieruchomością oraz (ii.) pozostałe umowy związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji – np. umowy z leasingodawcami (wynajmującymi) składników wykorzystywanych w Budynku (np. maszyny do czyszczenia butów), umowy na usługi sprzątania, ochronę przeciwpożarową, ochronę Nieruchomości, utrzymanie wind, obsługę serwisową (w tym utrzymania technicznego);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawy / odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje / nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;
*   prawa (licencje) do oprogramowania wykorzystywanego przez zbywcę do obsługi nieruchomości;
*   prawa do znaku towarowego „G.”.

Zespół składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji obejmie niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia działalności za pomocą przedmiotu transakcji. Należy nadmienić, że Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją przedmiotu transakcji, jak również z jego bieżącym funkcjonowaniem są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów, których stroną po transakcji stanie się Nabywca.

Niemniej jednak może się również zdarzyć, że część praw i obowiązków z ww. umów (głównie dotyczących dostawy / odbioru mediów do nieruchomości, m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.) nie będzie mogła zostać przeniesiona na Nabywcę w ramach transakcji (wskutek stanowiska dostawców lub ograniczeń prawnych). W takiej sytuacji, Zbywca rozwiąże te umowy, natomiast Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące powyższych usług – w zakresie i z podmiotami zgodnymi z oczekiwaniami i potrzebami Nabywcy. W takim przypadku możliwe jest również, iż przez jakiś czas po transakcji (tj. do czasu rozwiązania danej umowy oraz zawarcia jej przez Nabywcę) Zbywca będzie odsprzedawał te usługi na rzecz Nabywcy.

Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że system księgowy używany przez Zbywcę umożliwia przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów (na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji, w tym w szczególności należności z tytułu najmu i innych umów). Należy bowiem wskazać, że Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji (a zatem przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów odbywa się niejako naturalnie, gdyż ewidencja jest prowadzona prawie wyłącznie dla tej działalności).

Jednocześnie, następujące składniki majątku Zbywcy, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego przedmiotu transakcji:

*   firma Zbywcy;
*   zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Zbywcy);
*   uzgodnione w trakcie negocjacji handlowych zobowiązania i należności przysługujące Zbywcy (np. za okresy poprzedzające transakcję);
*   zobowiązania związane z kredytami i pożyczkami (należy zaznaczyć, że istniejące przed transakcją zobowiązania Zbywca prawdopodobnie spłaci ze środków uzyskanych ze zbycia przedmiotu transakcji);
*   umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Zbywcę;
*   umowa najmu siedziby Zbywcy;
*   umowa o prowadzenie ksiąg rachunkowych (jako że Nabywca będzie korzystał z usług innej spółki);
*   umowy rachunków bankowych Zbywcy, które nie są niezbędne do funkcjonowania przedmiotu transakcji (np. umowa rachunku bankowego, na który wpłynie cena sprzedaży).

Przedmiotem transakcji nie będą również te składniki majątkowe, które wprawdzie znajdują się w/na Nieruchomości, ale należą do gestorów sieci, a nie do Zbywcy (przewody średniego i niskiego napięcia, przyłącze rezerwowego zasilania, sieć i przyłącza centralnego ogrzewania, kanalizacja, lokalna sieć ścieków deszczowych, przyłącza telefoniczne). Aby gestorzy sieci mogli korzystać ze swoich składników majątkowych na Nieruchomości Zbywcy ustanowiono ograniczone prawa rzeczone (służebność przesyłu, służebność gruntowa).

W związku z istniejącymi umowami najmu, pomiędzy Wnioskodawcami dokonane zostaną rozliczenia związane z przedmiotem transakcji, które mają odbywać się na następujących zasadach:

*   Czynsz:
    *   Za okres do końca miesiąca, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja („Miesiąc Zamknięcia”): Zbywcy będzie przysługiwało prawo do pobierania od najemców opłat czynszowych za cały miesiąc zamknięcia, tj. również za okres między dniem transakcji a ostatnim dniem miesiąca zamknięcia („Okres Przejściowy”). W przypadku, gdyby Nabywca otrzymał od najemców jakiekolwiek wpłaty za ten okres, będzie on zobowiązany do przekazania tych kwot Zbywcy. Z drugiej strony, za prawo do pobierania opłat czynszowych za okres przejściowy Zbywca będzie zobowiązany do wypłacenia Nabywcy wynagrodzenia w wysokości równowartości czynszu przypadającego na okres przejściowy.
    *   Za okres od początku miesiąca następującego po miesiącu zamknięcia: Nabywcy przysługiwać będzie prawo do pobierania od najemców opłat czynszowych – a w przypadku, gdyby Zbywca otrzymał od najemców jakiekolwiek wpłaty za ten okres, będzie on zobowiązany do przekazania ich Nabywcy.
*   Opłaty serwisowe i rozliczenia z najemcami:
    *   Zbywcy będzie przysługiwało prawo do pobierania od najemców opłat serwisowych do dnia, w którym zostanie przeprowadzona transakcja („Dzień Zamknięcia”), a otrzymane z tego tytułu przez Zbywcę wpłaty za okres do końca miesiąca zamknięcia zostaną zdeponowane na odpowiednim rachunku bankowym Zbywcy. W wyniku transakcji Nabywca przejmie te środki zgromadzone na rachunku bankowym, a także należności Zbywcy z tytułu opłat serwisowych za okres od i stycznia 2017 r. do dnia zamknięcia. W przypadku, gdyby Zbywca otrzymał od najemców jakiekolwiek wpłaty obejmujące opłaty serwisowe za okres od 1 stycznia 2017 r., przekaże je Nabywcy w formie uzgodnionej przez strony (np. na rachunek bankowy).
    *   Zbywca będzie zobowiązany do poniesienia wszelkich kosztów operacyjnych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości do końca miesiąca poprzedzającego miesiąc zamknięcia. Z kolei Nabywca będzie zobowiązany do pokrycia tych kosztów za miesiąc zamknięcia.

Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę

Zbywca w 2014 r. nabył od T. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością D. Spółka komandytowa („spółka komandytowa”) składniki majątkowe składające się z:

*   oddanego do użytkowania na ok. miesiąc przed transakcją 9-kondygnacyjnego budynku (pomimo nie wykonania jeszcze części robót wykończeniowych w lokalach usługowych);
*   dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych xxx oraz xxx, na których położony jest budynek;
*   budowli: chodnik, droga dojazdowa, oświetlenie zewnętrzne i obudowa wyrzutni;
*   ruchomości;
*   praw własności intelektualnej, w tym znaku towarowego „G.”;
*   praw wynikających z dokumentów zabezpieczeń najmu;
*   kaucji zabezpieczającej najem.

W dniu transakcji obie z działek były zabudowane – na każdej znajdowała się część Budynku oraz budowle, których zadaniem jest wspieranie funkcji komercyjnych budynku (w szczególności wewnętrzna droga dojazdowa, rampa zjazdowa do garażu podziemnego, chodniki, elementy małej architektury). Przed ukończeniem budowy, spółka komandytowa wynajęła już ponad 91% powierzchni użytkowej budynku głównemu najemcy (najem rozpocząć się miał po wybudowaniu budynku, więc pomiędzy rozpoczęciem najmu a transakcją nie minęły 2 lata).

Podczas transakcji, Zbywca nie nabył m.in.:

*   nazwy przedsiębiorstwa spółki komandytowej;
*   umowy o zarządzanie nieruchomością, ubezpieczenia nieruchomości oraz zasadniczo umów serwisowych dotyczących nieruchomości (związanych z funkcjonowaniem i obsługą budynku) i umowy o dostawy mediów do nieruchomości);
*   umowy rachunków bankowych spółki komandytowej;
*   środków pieniężnych należących do spółki komandytowej (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych), innych niż kaucje najemców;
*   tajemnicy przedsiębiorstwa spółki komandytowej oraz know-how związanego z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności;
*   ksiąg rachunkowych spółki komandytowej i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez spółkę komandytową działalności gospodarczej (Zbywcy została przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z nieruchomością oraz jej wynajmem).

Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni na cele handlowo-usługowe i działalność taka rzeczywiście jest prowadzona), Zbywca dokonał odliczenia podatku naliczonego. Możliwość ta została potwierdzona w interpretacji indywidualnej z 5 grudnia 2013 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej („DIS”) w Warszawie (sygn. IPPP1/443-1026/13-2/JL).

Dalsza działalność Wnioskodawców po Transakcji

Po nabyciu nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy – tj. polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu zarówno własnych zasobów, jak i tych nabytych od Zbywcy oraz w oparciu o know-how wypracowany przez siebie i Zbywcę w tym zakresie (w tym przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Do chwili obecnej nie została natomiast podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. Niemniej jednak, postawienie Zbywcy w stan likwidacji po dokonaniu Transakcji jest prawdopodobnym rozwiązaniem.

W związku z powyższym opisem, w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytanie:

Czy planowana transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy)? Pytanie oznaczone jako nr 1

Stanowisko Zainteresowanych:

Transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy Zainteresowanych)

Wprowadzenie

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot transakcji obejmuje w szczególności Nieruchomość, która stanowi kluczowy element Transakcji.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. W przypadku odmiennej kwalifikacji przedmiotu transakcji (tj. przyjęcia, że nie stanowi on przedsiębiorstwa / ZCP), taka transakcja jest co do zasady opodatkowana VAT, o ile zastosowania nie znajdzie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Z kolei zgodnie z regulacjami ustawy o PCC umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlegają PCC (na podstawie art. 1 ust. 1 pkt Ustawy o PCC) i są opodatkowane tym podatkiem, o ile nie znajdzie zastosowania jedno z wyłączeń / zwolnień z opodatkowania przewidzianych w tej ustawie. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona – przy czym w odniesieniu do umów sprzedaży nieruchomości lub ich części wyłączenie to nie ma zastosowania jeśli transakcja jest zwolniona z VAT. Innymi słowy, nabycie nieruchomości może być albo (i.) wyłączone z opodatkowania PCC – jeśli transakcja jest opodatkowana VAT, albo (ii.) opodatkowane PCC (tj. powyższe wyłączenie nie znajdzie zastosowania) – jeśli mamy do czynienia z transakcją nie podlegającą VAT (tzw. transakcją „poza VAT”) lub z transakcją podlegającą VAT, ale z niego zwolnioną.

W związku z powyższym, w celu udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zmierzające do ustalenia prawidłowego opodatkowania Transakcji (której istotnym elementem jest Nieruchomość) VAT / PCC, niezbędne jest:

*   w pierwszej kolejności: analiza, czy Transakcja będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT – tj. czy stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (gdyż jest to czynnik, który determinuję dalszą analizę; pytanie nr 1),
*   a następnie na tej podstawie ustalenie, czy Transakcja będzie opodatkowana PCC (pytanie 2).

W konsekwencji, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż (i.) jej dokonanie jest niezbędne do ustalenia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT czy PCC, a (ii.) związane z tym obciążenie podatkowe (w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu) będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności Transakcji.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej, a organ wydający interpretację jest uprawniony do (i.) dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i tym samym do (ii.) dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy Transakcja będzie obejmować zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych (tj. Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych; odpowiednio: „NSA” oraz „WSA”).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1: Czy planowana transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania Ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy)?

Klasyfikacja przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo

W przywołanym wyżej art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprawdzie posłużono się pojęciem „przedsiębiorstwa”, jednak sama ustawa nie zawiera jego definicji. W konsekwencji, w celu interpretacji tego pojęcia należy odnieść się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.; „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym „przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej” i „obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny prawa cywilnego nie wszystkie składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 Kodeksu Cywilnego są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie składniki muszą być przedmiotem transakcji, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne w danej sprawie. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych i sądów administracyjnych – przykładowo:

*   w interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ) DIS w Poznaniu zawarł następujące stwierdzenie: „Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.”
*   w interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2016 r. (sygn. 2461-IBPP3.4512.698.2016.1.BJ) DIS w Katowicach stwierdził: „Ustawodawca w ww. przepisie wskazał, jakiego rodzaju elementy wchodzą w skład kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, czyli przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne (\`(...)\`).”
*   w wyroku z 7 lutego 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 934/07) WSA w Warszawie uznał, że użyte w ustawie o VAT „pojęcie „przedsiębiorstwo” obejmuje każdy zespół składników materialnych i niematerialnych służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, bez względu na to, czy obejmuje on całość, czy jedynie część majątku określonego podmiotu”.
*   w postanowieniu z 15 grudnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego (sygn. 1435/DP1/423-50/06/MP) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście wskazał: „\[\`(...)\`\] wydaje się, że najbardziej miarodajnym kryterium jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Swoboda jednak w wyłączeniu poszczególnych składników jest ograniczona, tzn. zbyte powinny zostać co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo (wyrok Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 17 października 2000 r., sygn. I CKN 850/98). Teza ta potwierdzona została w wyroku Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 8 kwietnia 2003 r. (sygn. IV CKN51/2001)”.

Odnosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazują, że w ramach transakcji Zbywca zbędzie w szczególności następujące elementy wchodzące w skład przytoczonej definicji przedsiębiorstwa:

*   własność nieruchomości (obejmującej działki gruntu, Budynek i budowle), środków trwałych i ruchomości (m.in. barier przeciwpowodziowych, kamer, mebli) niezbędnych do funkcjonowania i prowadzenia działalności z wykorzystaniem przedmiotu transakcji (tj. działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowej w Budynku);
*   prawa wynikające z umów najmu Nieruchomości, w tym również prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z tych umów ustanowione przez poszczególnych najemców (w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych; kaucje lub depozyty składane przez najemców);
*   określone należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w szczególności związane z umowami najmu);
*   środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Zbywcy związanych z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji;
*   prawa do znaku towarowego „G.”;
*   prawa autorskie: (i.) do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową budynku i robotami budowlanymi / remontowymi (w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców); (ii.) do zdjęć oraz do projektów graficznych oraz słowno-graficznych znaków (Logo);
*   licencje / prawa do oprogramowania wykorzystywanego przez Zbywcę do obsługi nieruchomości;
*   know-how i szczegółową wiedzę przedsiębiorstwa związaną z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji, w tym regulaminy (np. regulamin utrzymania porządku);
*   będącą własnością Zbywcy dokumentacja (prawna, księgowa oraz techniczna) związana z Nieruchomością i jej funkcjonowaniem.

Ponadto, na Nabywcę przejdą również:

*   zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), tj. (i.) umowy zarządzania Nieruchomością oraz (ii.) pozostałych umów związanych z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji, tj. np. na obsługę nieruchomości (w tym utrzymania technicznego, np. utrzymania wind), na usługi sprzątania, na ochronę nieruchomości, na ochronę przeciwpożarową, umów z leasingobiorcami (wynajmującymi);
*   prawa i obowiązki z umów na dostawę / odbiór mediów (w przypadku takiej możliwości);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy związanych z działalnością przedmiotu transakcji (w tym rachunków, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami);
*   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z budową budynku i pracami budowlanymi / remontowymi (w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców) wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami (w postaci np.: gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kwot zatrzymanych lub poręczeń / gwarancji).

Wnioskodawcy wskazują, że ewentualny brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów – tj. np. zobowiązań podatkowych Zbywcy, firmy Zbywcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Zbywcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych i / lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Zbywcy oraz brak ścisłego związku siedziby Zbywcy z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości (położonej w innej lokalizacji), możliwe podejście dostawców mediów itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo / ZCP (w szczególności, dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu).

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców opisane wyżej składniki materialne / niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 551 Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości). W ocenie Wnioskodawców materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące przedmiot transakcji tworzą bowiem komplet / zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Zbywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Główny element tego zespołu stanowi nieruchomość wraz z umowami najmu, niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z działalnością Zbywcy polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (środki trwałe, ruchomości, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, znak towarowy Green Day, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po transakcji nabywca będzie kontynuował działalność gospodarczą Zbywcy w zakresie wynajmu nieruchomości, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Spełnianie przez przedmiot transakcji kryteriów ZCP

Dodatkowo Wnioskodawcy zwracają uwagę, że – ponieważ drugą kategorią transakcji wyłączonych z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jest zbycie ZCP – z ostrożności oraz dla zachowania kompletności niniejszego uzasadnienia Wnioskodawcy wskazują, że Przedmiot Transakcji spełnia również warunki pozwalające na uznanie go za ZCP (co Wnioskodawcy wykazują poniżej).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT przez ZCP należy rozumieć „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Na gruncie tej ustawy mamy zatem do czynienia z ZCP, jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:

*   Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności – tzn. w spółce istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
*   Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe – tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Ustawodawca nie precyzuje, w jaki sposób należy zweryfikować spełnienie wymienionych warunków, zatem, w ocenie Wnioskodawcy, konieczne jest indywidualne rozpatrzenie każdego z przypadków, biorąc pod uwagę w szczególności warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży – na co zwrócił uwagę również DIS w Poznaniu w przytoczonej już interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ): ,Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży.

Zdaniem Wnioskodawców Przedmiot Transakcji (zarówno obecnie, jak i na moment przeprowadzenia Transakcji) będzie mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, gdyż spełnia i będzie spełniać wszystkie wymienione wyżej warunki – co Wnioskodawcy wykazują poniżej.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności.

Istotnym kryterium warunkującym istnienie ZCP jest istnienie grupy składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jak o zespole. Stanowisko takie prezentują również organy podatkowe - przykładowo, w przywołanej już interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2- 2.4512.149.2016.2.MŁ) DIS w Poznaniu stwierdził, że „zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego”.

Zgodnie z ustawową definicją ZCP taki zespól musi być przeznaczony do prowadzenia określonej działalności gospodarczej – tzn. być wyodrębniony funkcjonalnie. Ponadto, zespół ten musi również posiadać zdolność stanowienia przez niego niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. W ocenie DIS w Katowicach wyrażonej w interpretacjach indywidualnych z 4 września 2014 r. (sygn. IBPBI/2/423-744/14/BG i IBPBI/2/423-745/14/BG; wymienione interpretacje zostały wydane na ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a ich przywołanie w niniejszym wniosku wynika z tożsamości definicji ZCP w tej ustawie oraz w ustawie o VAT) „wyodrębnienie funkcjonalne należy \[\`(...)\`\] rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych”, a „zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa”.

W sytuacji Wnioskodawców oznacza to, że aby można było mówić o sprzedaży / zakupie ZCP, konieczne jest, aby istniał wyodrębniony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, które – w przypadku zaistnienia takiej potrzeby – powinny umożliwić prowadzenie samodzielnej (tj. w oderwaniu od pozostałych zasobów Zbywcy) działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości. Innymi słowy, biorąc po uwagę specyfikę funkcjonowania podmiotów na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych (którą to działalność już prowadzi Zbywca, a którą zamierza rozpocząć również Nabywca), aby można było mówić o ZCP przedmiotem transakcji powinna być gotowa „struktura”, służąca działalności polegającej na wynajmie konkretnego obiektu komercyjnego (w tym przypadku: Nieruchomości „G.”). Zdaniem Wnioskodawców nie powinno budzić wątpliwości, że Przedmiot Transakcji stanowi właśnie taki wyodrębniony funkcjonalnie zespół, będący gotową „strukturą” zdolną do samodzielnego działania na rynku nieruchomości komercyjnych.

Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot transakcji obejmuje wszystkie niezbędne składniki materialne i niematerialne potrzebne do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, tj. w szczególności:

*   aktywa przeznaczone do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości – tj. samą nieruchomość (Budynek wraz z towarzyszącymi budowlami), środki trwałe i ruchomości (bariery przeciwpowodziowe, kamery, meble), wartości niematerialne i prawne (licencje / prawa do oprogramowania wykorzystywanego przez Zbywcę do obsługi Nieruchomości, prawa autorskie, prawa do znaku towarowego „G.”);
*   związane z nią określone należności i zobowiązania (w szczególności związane z umowami najmu);
*   prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów (w tym z umów najmu oraz umowy o zarządzanie nieruchomością, na podstawie której wykwalifikowani pracownicy podmiotu zarządzającego wykonują czynności z zakresu zarządzania nieruchomością i zapewniają jej bieżącą obsługę);
*   pozostałe składniki (takie jak np. prawa z gwarancji budowlanych, dokumentacja prawna / księgowa / techniczna).

Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku skomercjalizowanych nieruchomości (a taką właśnie jest nieruchomość „Green Day”), będących funkcjonującymi organizmami gospodarczym, dla zapewnienia niezakłóconej kontynuacji ich działalności kluczowa jest realizacja zadań związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości i jej eksploatacją. Zadania te obejmują w szczególności zabezpieczenie serwisu (np. sprzątania, utrzymania urządzeń w należytym stanie technicznym) i dostawy mediów do nieruchomości, a z drugiej strony zapewnienie sprawnego zarządzania nieruchomością oraz bieżącą obsługę umów najmu. Jednocześnie, zgodnie z praktyką rynkową zadania te nie są zazwyczaj realizowane przez właściciela danej nieruchomości, a z wykorzystaniem usług oferowanych przez wyspecjalizowane podmioty zewnętrzne. Z taką sytuacją mamy do czynienia również w przypadku Nieruchomości „G.” – stanowi ona bowiem nieruchomość skomercjalizowaną (a jej powierzchnie są przedmiotem długoletnich umów najmu), zaś serwis, dostawa mediów czy też zarządzanie Nieruchomością (w tym bieżąca obsługa umów najmu) są realizowane przez podmioty zewnętrzne na podstawie odpowiednich umów.

Jak wskazano powyżej, zarówno sama nieruchomość, jak również związane z nią ruchomości, środki trwale, prawa i obowiązki wynikające z umów zapewniających jej niezakłócone funkcjonowanie i eksploatację, a także szereg innych związanych z nią składników materialnych i niematerialnych (prawa do znaku towarowego, prawa autorskie, prawa z gwarancji budowlanych, dokumentacja etc.), zostaną przeniesione na nabywcę w ramach transakcji. Wnioskodawcy wskazują również, że przejmowany zespół składników posiada również własne źródła przychodów (głównie z tytułu wynajmu nieruchomości). W konsekwencji, przedmiot transakcji obejmuje komplet elementów (rzeczowych, finansowych, organizacyjnych) pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwaląjących na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości. W ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną bowiem przeniesione przypadkowe składniki majątkowe, a cala, gotowa „struktura” służąca funkcjonowaniu organizmu gospodarczego, jakim jest działający obiekt komercyjny (tj. Nieruchomość „G.”).

Innymi słowy, funkcją wymienionego zespołu składników majątkowych w ramach struktury Zbywcy jest prowadzenie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości – a ich wyraźne przeznaczenie do realizacji zadań związanych z wynajmem nieruchomości świadczy o funkcjonalnym wyodrębnieniu zespołu tych składników w strukturach Zbywcy.

Ponadto, w oparciu o majątek składający się na przedmiot transakcji można prowadzić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze w zakresie wynajmu nieruchomości. Jak bowiem wskazano powyżej, przedmiot transakcji stanowi gotową „strukturę”, obejmującą zespół składników rzeczowych / organizacyjnych / finansowych gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości – stanowi on bowiem zdolny do samodzielnego, niezależnego funkcjonowania komplet składników wystarczających do samodzielnego prowadzenia / kontynuowania działalności w tym zakresie, w oparciu o który Zbywca może już teraz (a Nabywca będzie mógł w przyszłości) prowadzić działalność w zakresie wynajmu.

W świetle powyższego, również w przypadku wyzbycia się przez Zbywcę przedmiotu transakcji (w szczególności na skutek sprzedaży do Nabywcy w ramach transakcji), Nabywca będzie miał możliwość samodzielnego kontynuowania działalności w zakresie wynajmu nieruchomości w oparciu o nabyte składniki majątku. Mając zatem na uwadze przedstawiony charakter obecnej działalności prowadzonej przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji, jak również docelowy model biznesowy Nabywcy, Nabywca, w oparciu o wszystkie wskazane wyżej składniki materialne i niematerialne przydzielone do przedmiotu transakcji, będzie posiadać zdolność pełnienia wszystkich funkcji biznesowych, które są potrzebne dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości w sposób tożsamy, jakby czynił to dotychczas Zbywca oraz jakby czynił to niezależny przedsiębiorca.

Podsumowując:

*   Przedmiot transakcji stanowi kompletny zespół składników (obejmujący składniki materialne i niematerialne, w tym zobowiązania) pozostających ze sobą w związku funkcjonalnym, służący do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, zdolny do samodzielnego realizowania zadań w tym zakresie – tak, jak czyniłoby to niezależne przedsiębiorstwo.
*   W konsekwencji, spełniona będzie kluczowa przesłanka ZCP – tj. istnienie wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, zdolnego do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe

W prawie podatkowym nie określono, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia organizacyjnego. Zdaniem Wnioskodawców w praktyce oznacza ono, że w ramach danej spółki możliwe jest takie wyodrębnienie składników majątkowych i niemajątkowych, w tym praw i obowiązków wynikających z umów, składających się na prowadzony typ działalności, że za ich pomocą można kontynuować dany typ działalności bez posiłkowania się dodatkowymi aktywami alokowanymi do innych działów funkcjonujących w ramach danej spółki. Zgodnie z praktyką organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części przedsiębiorstwa może nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, ale może też mieć charakter faktyczny.

Z takim podejściem zgadzają się organy podatkowe i sądy administracyjne – przykładowo:

*   w interpretacji indywidualnej z 26 maja 2014 r. (sygn. IBPP3/443-203/14/AŚ) DIS w Katowicach stwierdził, że „wyodrębnienie organizacyjne i finansowe (wskazane przepisami ustawy) nie musi mieć charakteru bardzo sformalizowanego”;
*   WSA w Warszawie w wyroku z 18 marca 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1765/10) stwierdził, że „przez wyodrębnienie organizacyjne należy rozumieć umieszczenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w strukturze organizacyjnej przedsiębiorcy przykładowo jako oddział, zakład lub dział spółki zajmujący się prowadzeniem określonego rodzaju działalności, ale także każdą inną formę wyodrębnienia organizacyjnego (nie musi ono mieć sformalizowanego charakteru).”

W prawie podatkowym nie zdefiniowano również wyodrębnienia finansowego. Jednocześnie, w świetle ugruntowanej praktyki organów podatkowych wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której prowadzenie ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa umożliwia przyporządkowanie do ZCP przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną w ramach ZCP. Organy podkreślają, że wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, a dla spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego wystarczającym jest prowadzenie rachunkowości w taki sposób, aby można było przyporządkować do ZCP przychody, koszty, należności oraz zobowiązania \[zob. np. interpretację indywidualną DIS w Katowicach z 26 maja 2014 r. (sygn. IBPP3/443-203/14/AŚ), interpretację indywidualną DIS w Bydgoszczy z 4 lipca 2014 r. (sygn. ITPB3/423-170/14/DK) oraz interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 10 stycznia 2013 r. (sygn. ILPP2/443-1044/12-4/EN)\].

Odnosząc powyższe na grunt planowanej transakcji, Wnioskodawcy wskazują, że (zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) system księgowy używany przez Zbywcę umożliwia przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów (na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji, w tym w szczególności należności z tytułu najmu i innych umów). Należy bowiem wskazać, że Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji – zatem przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów odbywa się niejako naturalnie (gdyż ewidencja jest prowadzona prawie wyłącznie dla tej działalności). Innymi słowy, księgowość i dokumentacja finansowa Zbywcy prowadzone są w sposób umożliwiający (w przypadku zaistnienia takiej potrzeby) sporządzenie odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat dla przedmiotu transakcji. W oparciu o księgi rachunkowe Zbywcy możliwe jest również przypisanie działalności prowadzonej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji związanych z nim przepływów finansowych.

Z kolei odnosząc się do wyodrębnienia organizacyjnego Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Zbywcy ma ono charakter faktyczny. Wynika to w szczególności z faktu, że działalność prowadzona z wykorzystaniem przedmiotu transakcji stanowi de facto jedyną działalność Zbywcy, zatem zasadniczo składniki majątkowe i niemajątkowe będące w posiadaniu Zbywcy (za wyjątkiem nielicznych związanych z ogólnym funkcjonowaniem spółki Zbywcy, np. niektórych rachunków bankowych) służą do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. W konsekwencji, możliwe jest łatwe przyporządkowanie elementów służących do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości i objęcie ich przedmiotem transakcji – do którego przypisano m.in. składniki majątkowe (nieruchomość, środki trwale, ruchomości), prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów (w tym umowy o zarządzenie nieruchomością, na podstawie której wykonywana jest również bieżąca obsługa nieruchomości), znak towarowy, know-how i wiedzę związana z funkcjonowaniem działalności polegającej na wynajmie, regulaminy etc. Jak wykazano powyżej, przedmiot transakcji posiada również własne źródła przychodów i możliwe jest przyporządkowanie do niego odpowiednich przepływów finansowych. Innymi słowy, przedmiot transakcji obejmuje określone funkcje, aktywa oraz umowy zapewniające bieżące funkcjonowanie nieruchomości – jest on więc przeznaczony do prowadzenia konkretnej działalności u Zbywcy, do której przypisane zostały określone zadania i funkcje, które realizowane są przy wykorzystaniu konkretnych zasobów.

Podsumowując, działalność prowadzona w oparciu o przedmiot transakcji jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy zarówno pod względem finansowym i organizacyjnym, gdyż: (i.) prowadzona ewidencja umożliwia przedstawienie informacji odzwierciedlających sytuację finansową i majątkową przedmiotu transakcji (co wynika w szczególności z możliwości alokowania do niego aktywów, zobowiązań, przychodów, kosztów oraz przepływów finansowych związanych z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości), a działalność ta jest prowadzona jest przy wykorzystaniu konkretnych zasobów składających się na wyodrębniony przedmiot transakcji. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawców przedmiot transakcji jest wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym i finansowym.

Podsumowanie spełnienia warunków ZCP

W ocenie Wnioskodawców przedmiot transakcji:

1.  stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w zakresie wynajmu nieruchomości i zdolny do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania;
2.  zespół ten jest wyodrębniony w strukturze Zbywcy zarówno pod względem organizacyjnym, jak i finansowym.

Podsumowując, przedmiot transakcji powinien być traktowany jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (u Zbywcy) zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym: zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, wystarczających do utworzenia samodzielnego przedsiębiorstwa prowadzącego działalność operacyjną w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawcy zwracają uwagę, że kwalifikacja analogicznej transakcji jako sprzedaż ZCP została potwierdzona w przywoływanej już interpretacji indywidualnej DIS w Poznaniu z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ).

W świetle powyższego Wnioskodawcy są zdania, że przedmiot transakcji spełnia wszystkie warunki pozwalające na jego klasyfikację jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1

Przedmiot transakcji stanowi działający organizm gospodarczy generujący przychody w postaci czynszu najmu, stanowiący przedsiębiorstwo Zbywcy w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego – niemniej jednak spełniający również warunki pozwalające za uznanie go za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy ).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wyjaśnić, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność zbycia opisanych składników niematerialnych i materialnych przez zbywcę nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia czy planowana transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy)?

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 k.c. określenie „ w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), stwierdził, że: „(…) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nabywca planuje nabyć od Zbywcy na podstawie umowy sprzedaży zespół składników materialnych i niematerialnych tworzących przedmiot transakcji

Przedmiot transakcji stanowić będzie w szczególności następujący zespół składników majątkowych i niemajątkowych, wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o posiadany Budynek, polegającej przede wszystkim na wynajmie powierzchni pod przestrzeń biurową, lokale handlowe i parking:

*   składniki majątkowe określane jako „Nieruchomość”, tj.:
    *   dwie działki gruntu będące własnością Zbywcy (o łącznej powierzchni 5 756 m2 dla działek prowadzona jest księga wieczysta numer xxx i określony został sposób wykorzystania BI – inne tereny budowlane; na działkach posadowiony jest Budynek) – tj. działka oznaczona numerem xxx (o powierzchni 5 117 m2) oraz działka oznaczona numerem xxx (o powierzchni 639 m2);
    *   9-kondygnacyjny Budynek znany pod nazwą „G.”, mający siedem kondygnacji nadziemnych biurowo-usługowych oraz dwie kondygnacje podziemne wykorzystywane na potrzeby parkingu, pomieszczeń technicznych i magazynowych (łączna o powierzchnia zabudowy 2 906 m2, a powierzchnia najmowalna to 16 010,41 m2), zlokalizowany przy ul. S. w W., wprowadzony do Ewidencji Gruntów i Budynków pod numerem xxx ;
    *   budowle;
*   środki trwałe i ruchomości niezbędne do funkcjonowania i prowadzenia działalności z wykorzystaniem przedmiotu transakcji (m.in. kamery, bariery przeciwpowodziowe, meble);
*   prawa i obowiązki z umów najmu zawartych przez Zbywcę (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego);
*   określone należności dotyczące przedmiotu transakcji, w szczególności związane z umowami najmu (najemcy zostaną poinformowani o przejściu należności na rzecz Nabywcy);
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów nąjmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności mogą to być prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców;
*   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z budową Budynku i pracami budowlanymi / remontowymi prowadzonymi w Budynku (w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców), wraz z zabezpieczeniami ww. gwarancji (w postaci np.: gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kwot zatrzymanych lub poręczeń / gwarancji);
*   prawa autorskie do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i robotami budowlanymi / remontowymi prowadzonymi w budynku (w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców); prawa autorskie do zdjęć oraz do projektów graficznych oraz słowno-graficznych znaków (logo);
*   dokumentacja prawna, księgowa i techniczna (oryginały lub kopie), know-how i szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji, w tym regulaminy (jak np. regulamin utrzymania porządku);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy – związanych również z działalnością przedmiotu transakcji (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), wraz z określonymi środkami pieniężnymi zgromadzonymi na tych rachunkach;
*   określone zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w szczególności z wyłączeniem pożyczek i kredytów finansujących nabycie nieruchomości przez Zbywcę);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych (w możliwym prawnie zakresie), takich jak (i.) umowa zarządzania nieruchomością oraz (ii.) pozostałe umowy związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji – np. umowy z leasingodawcami (wynajmującymi) składników wykorzystywanych w Budynku (np. maszyny do czyszczenia butów), umowy na usługi sprzątania, ochronę przeciwpożarową, ochronę Nieruchomości, utrzymanie wind, obsługę serwisową (w tym utrzymania technicznego);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawy / odbiór mediów, o ile taka możliwość zaistnieje / nie wystąpią ograniczenia natury prawnej;
*   prawa (licencje) do oprogramowania wykorzystywanego przez zbywcę do obsługi nieruchomości;
*   prawa do znaku towarowego „G.”.

Zespół składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji obejmie niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia działalności za pomocą przedmiotu transakcji.

Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji. Następujące składniki majątku Zbywcy, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego przedmiotu transakcji: firma Zbywcy, zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, uzgodnione w trakcie negocjacji handlowych zobowiązania i należności przysługujące Zbywcy, zobowiązania związane z kredytami i pożyczkami umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Zbywcę, umowa najmu siedziby Zbywcy, umowa o prowadzenie ksiąg rachunkowych (jako że Nabywca będzie korzystał z usług innej spółki), umowy rachunków bankowych Zbywcy, które nie są niezbędne do funkcjonowania Przedmiotu Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy – tj. polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż przedsiębiorstwa Spółki, w przypadku gdy spełnia ono warunki określone w art. 551 Kodeksu cywilnego, wyłączona jest spod działania ustawy o VAT jako czynność niepodlegająca przepisom ustawy, zgodnie z art. 6 pkt 1 ww. ustawy. Wprawdzie z zakresu transakcji zostanie wyłączona wymieniona w opisie sprawy część składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy, jednakże, jak wskazano we wniosku, nie stanowią one niezbędnych składników do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji oraz ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego przedmiotu transakcji.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że przedsiębiorstwo mające stanowić przedmiot transakcji po wyłączeniu wskazanych w opisie sprawy elementów, będzie posiadało pełną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot. Zaznaczenia również wymaga, że jak wynika z opisu sprawy, przedmiot transakcji obejmuje wszystkie składniki majątkowe i niemajątkowe zbywcy, w oparciu o które prowadzi on działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych. Jak wskazano we wniosku jest to podstawowy przedmiot działalności Zbywcy, który nie prowadzi innej działalności. Wnioskodawca wskazał wprawdzie, że system księgowy używany przez Zbywcę umożliwia przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów (na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji, w tym w szczególności należności z tytułu najmu i innych umów, jednak wynika to z faktu, że Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji (a zatem przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów odbywa się niejako naturalnie, gdyż ewidencja jest prowadzona prawie wyłącznie dla tej działalności).

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro przedmiotem zbycia będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, to czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt i tej ustawy), jest prawidłowe.

Wypada zaznaczyć, że ponieważ przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, to zbywany zespół składników niematerialnych i materialnych nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Wskazać ponadto należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia oraz nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Ponadto Organ pragnie zauważyć, że na ocenę prawidłowości kwestii zawartej we wniosku nie mogły wpłynąć powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia sądów administracyjnych, bowiem stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osądzonych w określonych stanach faktycznych. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.