Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.219.2021.4.RST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-29
Teza: Uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości za czynność podlagającą opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: nieruchomości-podział nieruchomości; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym za pośrednictwem ePUAP w dniu 22 lipca 2021 r., na wezwanie Organu z dnia 13 lipca 2021 r. (doręczone w dniu 16 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania transakcji sprzedaży nieruchomości za czynność podlagającą opodatkowaniu – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie uznania transakcji sprzedaży nieruchomości za czynność podlagającą opodatkowaniu. Wniosek został uzupełniony za pośrednictwem ePUAP w dniu 22 lipca 2021 r., na wezwanie Organu z dnia 13 lipca 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca posiada podwójne obywatelstwo (polskie i niemieckie), jednak od 1990 roku mieszka na stałe w Niemczech, gdzie prowadzi działalność gospodarczą (warsztat samochodowy) i jest niemieckim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi w Polsce działalności gospodarczej, ani innej działalności zarobkowej. Obecnie Wnioskodawca nie uzyskuje też na terenie Polski żadnego stałego źródła dochodu, utrzymując się z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie Niemiec. Wnioskodawca przebywa w Polsce jedynie okazjonalnie, w trakcie urlopów.

Po wyjeździe do Niemiec, gdzie Wnioskodawca zaczął uzyskiwać stosunkowo wysokie dochody, Wnioskodawca podjął decyzję o ulokowaniu części swoich pieniędzy zarobionych w Niemczech w Polsce - kupując nieruchomości położone w pobliżu jego rodzinnej miejscowości. Zakup tych nieruchomości Wnioskodawca traktował jako lokatę kapitału i miał on charakter prywatny, niezwiązany z działalnością zarobkową. Kupując wskazane nieruchomości Wnioskodawca rozważał ich wykorzystanie na własne potrzeby i powrót do Polski na „biznesowej emeryturze” - po zakończeniu działalności gospodarczej w Niemczech. „Nadmiarowe” nieruchomości, które nie byłyby Wnioskodawcy potrzebne do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, miałyby zostać sprzedane, zapewniając Wnioskodawcy środki utrzymania po zakończeniu pracy zarobkowej i powrocie na emeryturze do Polski.

W lipcu 1998 roku Wnioskodawca odpłatnie nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha położonej w Polsce, w miejscowości (…), stanowiącej działkę nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Nieruchomość jest niezabudowana i ma charakter rolny, co zostało ujawnione w treści księgi wieczystej. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazaną nieruchomość Wnioskodawca nabył od rolnika - sąsiada rodzinnego domu Wnioskodawcy. Sprzedawca sam zaproponował Wnioskodawcy zakup nieruchomości, gdyż potrzebował pieniędzy na prowadzone przez siebie gospodarstwo.

W lipcu 2001 roku Wnioskodawca odpłatnie nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha położonej w Polsce, w miejscowości (…), stanowiącej działki nr 2 i 3, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazaną nieruchomość Wnioskodawca nabył od rolnika - sąsiada rodzinnego domu Wnioskodawcy. Sprzedawca sam zaproponował Wnioskodawcy zakup nieruchomości.

W kwietniu 2007 roku Wnioskodawca uzyskał w drodze darowizny prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha położonej w Polsce, w miejscowości (…), stanowiąca działkę nr 4, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obecnie Wnioskodawca rozważa podział tej działki na mniejsze (ok. 5 działek), aby uzyskać wyższą cenę za sprzedaż nieruchomości.

W dniu 2 grudnia 2011 roku Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha położonej w Polsce, w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Część nieruchomości zabudowana jest budynkiem gospodarczym. W księdze wieczystej jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano „grunty orne” i „grunty rolne niezabudowane”. Nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny mieszkaniowe. Na wniosek Wnioskodawcy dokonano geodezyjnego podziału tej nieruchomości.

W dniu 27 września 2013 roku Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha położonej w Polsce, w miejscowości (…), stanowiącej działki nr 5, 6, 7, 8, 9, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Część nieruchomości jest zabudowana budynkiem gospodarczym, związanym z produkcją rolną (stan do rozbiórki). W księdze wieczystej jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano „grunty rolne zabudowane”. Do ww. działek doprowadzono energię elektryczną i wodę. Na działce nr 6 budowany jest obecnie dom jednorodzinny, w którym Wnioskodawca zamierza zamieszkać po powrocie z Niemiec do Polski na emeryturze. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca w okresie posiadania ww. nieruchomości nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nimi związanych. W okresie posiadania nieruchomości nie były one wykorzystywane do celów rolniczych czy nierolniczych. Nieruchomości nie była wydzierżawiane, ani nie były pobierane na nie żadne dotacje.

W ostatnim czasie, z uwagi na pandemię choroby COVID-19 Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży wszystkich ww. nieruchomości, a celu spieniężenia swoich inwestycji. Z uwagi jednak na dogodną lokalizację wszystkich działek (znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie (…) i (…)), Wnioskodawca dokonał podziału działek na szereg mniejszych, o rozmiarach wystarczających dla budownictwa jednorodzinnego. W przypadku nieruchomości położonych w (…) Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, w celu uzyskania wyższej ceny za nieruchomości. Niezbędne formalności związane z ww. decyzjami administracyjnymi Wnioskodawca załatwiał przy okazji swoich prywatnych wizyt rodzinnych w Polsce.

Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza wykonywać zagospodarowania terenu, budować domów, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców nieruchomości lub ich części. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomości (lub ich części).

Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie nieruchomości w możliwie najkrótszym czasie. W najkorzystniejszym dla Wnioskodawcy scenariuszu, wszystkie nieruchomości kupi od Wnioskodawcy jeden lub kilku inwestorów, możliwie najmniejszą liczbą transakcji. Dlatego też największa nieruchomość w (…) została zaoferowana przez Wnioskodawcę do sprzedaży jako pojedyncza nieruchomość. Wnioskodawca nie wyklucza jednak sprzedaży poszczególnych działek, jeżeli znajdą się na nie nabywcy. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na swoje prywatne potrzeby - nie zostaną one przeznaczone na jakąkolwiek działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie planuje dokonywania żadnych nakładów inwestycyjnych na swoje nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, w jakim czasie i na rzecz ilu osób oraz w jakich częściach zostaną sprzedane nieruchomości. Może to potrwać kilka miesięcy, ale też może potrwać kilka lat (z uwagi na pandemię).

Ofertę sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym (…) lub innych podobnych serwisach. Nieruchomość w (…) już została na tych serwisach ogłoszona, jako oferta pojedynczej transakcji z opcjonalną sprzedażą poszczególnych działek. Negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca, z uwagi na zamieszkanie w Niemczech, zamierza pozostawić w gestii pośrednika. Oferta sprzedaży będzie miała charakter prywatny -Wnioskodawca nie będzie jej reklamował jako przedsięwzięcia deweloperskiego. Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilboardach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

Na wezwanie Organu Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy i wskazał, że:

1.  Zakupiona w 1998 r. działka nr 1, w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę jej zakupu, miała służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny.
2.  Wnioskodawca osobiście nie wykorzystywał zakupionej w 1998 r. działki nr 1 - została ona oddana w dzierżawcę znajomemu rolnikowi.
3.  Zakupiona w 2001 r. działka nr 2 i 3, w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę jej zakupu, miała służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy.
4.  Wnioskodawca nie wykorzystywał osobiście działek nr 2 i 3 - zostały one oddane w dzierżawę znajomemu rolnikowi.
5.  Wnioskodawca w żaden sposób (do żadnych celów) nie wykorzystywał nabytej w ramach darowizny w 2007 r. działki nr 4.
6.  Zakupiona w 2011 r. nieruchomość w (…), w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę jej zakupu, miała służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy. Wówczas Wnioskodawca posiadał już szereg działek w najbliższej okolicy i mógłby dokonać wyboru najdogodniejszej dla siebie działki na budowę domu. Pozostałe działki mogły być przekazane najbliższej rodzinie (np. dzieciom, rodzicom, rodzeństwu), zachowane przez Wnioskodawcę „dla przyszłych pokoleń” - czyli dla jego spadkobierców, lub też w przyszłości sprzedane - zależnie od okoliczności. Na datę zakupu tych działek Wnioskodawca nie miał jednak żadnych zamiarów związanych ze sprzedażą tych działek z zyskiem.
7.  Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości w (…), a jedynie dokonał rozbiórki znajdujących się tam budynków gospodarskich, będących w stanie niezdatnym do użytku. Po wskazanej rozbiórce tereny te leżały „odłogiem” - nie będąc w żaden sposób wykorzystywane.
8.  Zakupione w 2013 r. działki nr 5, 6, 7, 8, 9, w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę ich zakupu, miały służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy. Wówczas Wnioskodawca posiadał już szereg działek w najbliższej okolicy i mógłby dokonać wyboru najdogodniejszej dla siebie działki na budowę domu. Pozostałe działki mogły być przekazane najbliższej rodzinie (np. dzieciom, rodzicom, rodzeństwu), zachowane przez Wnioskodawcę „dla przyszłych pokoleń” - czyli dla jego spadkobierców, lub też w przyszłości sprzedane - zależnie od okoliczności. Na datę zakupu tych działek Wnioskodawca nie miał jednak żadnych zamiarów związanych ze sprzedażą tych działek z zyskiem.
9.  Wnioskodawca nie wykorzystywał osobiście działek nr 5, 6, 7, 8, 9 - zostały one oddane w dzierżawę znajomemu rolnikowi.
10.  Energia elektryczna i woda zostały doprowadzone do zakupionych w 2013 r. działek przez Wnioskodawcę.
11.  Działka nr 6, na której budowany jest dom jednorodzinny, również ma być przedmiotem sprzedaży. W chwili rozpoczęcia budowy zamierzeniem Wnioskodawcy było jednak spędzanie w tym domu urlopów. Zamiary Wnioskodawcy zmieniła pandemia.
12.  Powodem sprzedaży jest chęć uzyskania środków pieniężnych potrzebnych Wnioskodawcy na swoje utrzymanie - w związku z pogorszeniem sytuacji Wnioskodawcy w wyniku pandemii.
13.  Przez pośrednika Wnioskodawca rozumie pośrednika w obrocie nieruchomościami - osobę zawodowo zajmującą się sprzedażą nieruchomości na zlecenie Wnioskodawcy.
14.  Pośrednik w ramach „negocjacji z klientami” będzie podejmował wszelkie czynności faktyczne (prowadzenie rozmów, prezentacja nieruchomości) niezbędne do sprzedaży nieruchomości w korzystnej cenie.
15.  Łącznie (według obecnych koncepcji podziału) zostanie wydzielonych 47 działek. Z tej liczby 38 działek to nieruchomość w (…).
16.  Nabywca/nabywcy ewentualne dotyczące działek czynności polegające np. na uzyskaniu jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojeniu terenu, doprowadzeniu mediów, drogi dojazdowej, itp. będą podejmowali po dokonaniu zakupu działek, tj. Wnioskodawca nie udzieli żadnego pełnomocnictwa do działania w jego imieniu nabywcy/nabywcom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 2):

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części przez Wnioskodawcę będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu. Nie każda jednak dostawa polega opodatkowaniu VAT, a tylko taka dostawa, która jest dokonywana przez podatnika tego podatku.

Z kolei za podatnika uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Natomiast za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.).

Zatem dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. W niniejszej sprawie jedyną formą działalności gospodarczej jaką można by rozważać w kontekście działań podatnika, jest handel nieruchomościami.

W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że opodatkowaniu VAT nie podlega dostawa towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Ponadto działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Ponadto działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 roku, sygn. C-180/10, słusznie wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. W tym zakresie nie ma również większego znaczenia okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca zakupił wymienione nieruchomości w okresie od 8 do 23 lat temu, na prywatne potrzeby oraz jako Inwestycja (lokata kapitału), a nie z zamiarem odsprzedaży. W analizowanym przypadku jedynymi czynnościami, jakie Wnioskodawca podjął w związku z planowaną sprzedażą, było wystąpienie o warunki zabudowy oraz uzyskanie decyzji w zakresie podziału nieruchomości na mniejsze działki. Sprzedaż poszczególnych działek (zamiast całych nieruchomości) nastąpi tylko z konieczności, jeżeli Wnioskodawca nie znajdzie nabywcy na całą nieruchomość, ale znajdzie się nabywca na część nieruchomości (działkę po podziale). Uzyskanie decyzji o podziale nieruchomości miało zatem na celu Jedynie ułatwienie sprzedaży nieruchomości w częściach w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie znajdzie jednego nabywcy na całe nieruchomości.

Co istotne, Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych czynności związanych ze sprzedażą opisanych działek: nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Wnioskodawca nie udostępniał działek osobom trzecim, a działki nie była przedmiotem dzierżawy. W związaniu z nieruchomościami nie pobierano dopłat od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wnioskodawca nie prowadzi i nie będzie prowadził działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności swoich nieruchomości. Wnioskodawca nie zamieści również ogłoszeń w mediach, bilboardach i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał także wcześniej sprzedaży działek.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie działała jako handlowiec, a podejmowane i planowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości lub jej części nie będzie nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.t.u. Całokształt okoliczności i ich zakres wskazuje bowiem, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości lub jej części będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca sprzedając nieruchomość lub jej część, stanowiącą majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

W konsekwencji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zatem, dostawa nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę, nie będzie opodatkowana VAT.

Powyższe stanowisko potwierdzają także liczne interpretacje podatkowe, wydane w sprawach o bardzo podobnym stanie faktycznym. Przykładowo, wskazać można na poniższe interpretacje:

*   interpretacja indywidualna z 27.08.2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.636.2018.1.OS;

*   interpretacja indywidualna z 08.11.2018 r., nr 0113-KDIPTI-3.4012.646.2018.3.MK;

*   interpretacja indywidualna z 02.08.2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.509.2018.1.ALN;

*   interpretacja indywidualna z 18.05.2018 r., nr 0113-KDIPTI-3.4012.237.2018.1.MK;

*   interpretacja indywidualna z 16.05.2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.123.2018.2.EB.

Warto także przytoczyć wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 45/18, w którym wskazano, że „podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. (\`(...)\`) To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. (\`(...)\`) przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.” W tej sprawie Wnioskodawca nie ponosi w zasadzie żadnych nakładów inwestycyjnych, co świadczy, że dokonywane przez Wnioskodawcę działania nie wykraczały poza zarząd jego majątkiem prywatnym.

Na uwagę zasługuje także treść wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 30 czerwca 2020 r., I SA/Bd 77/20, który zwrócił uwagę na tendencyjność argumentacji niektórych organów podatkowych w podobnych sprawach: „Żaden z argumentów przytaczanych przez organ na poparcie tezy, że podatniczka sprzedając działki działała jako podatnik VAT, nie trafia do przekonania. Można postawić retoryczne pytanie: czego podatniczka nie powinna była robić, aby jej zachowanie w oczach organu nie nabrało cech działalności gospodarczej: wieszać baneru, dawać ogłoszenia w Internecie, korzystać z pomocy ojca i brata-współwłaściciela, czy też może nie powinna dzielić działki no mniejsze w celu sprzedaży? Trudno oprzeć się wrażeniu, że to w gruncie rzeczy sama liczba działek (14) sprzedanych w okresie 2015-2017 skłoniła organ do przyjęcia tezy, że miała miejsce działalność gospodarcza. Liczba transakcji w świetle orzecznictwa TSUE i NSA nie jest natomiast okolicznością przesądzającą.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca posiada podwójne obywatelstwo (polskie i niemieckie). W Polsce Wnioskodawca przebywa jedynie okazjonalnie, w trakcie urlopów. Od 1990 roku Wnioskodawca mieszka na stałe w Niemczech, gdzie prowadzi działalność gospodarczą (warsztat samochodowy) i jest niemieckim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi w Polsce działalności gospodarczej, ani innej działalności zarobkowej. Wnioskodawca nie uzyskuje na terenie Polski żadnego stałego źródła dochodu, utrzymując się z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie Niemiec.

Po wyjeździe do Niemiec, gdzie Wnioskodawca zaczął uzyskiwać stosunkowo wysokie dochody, Wnioskodawca podjął decyzję o ulokowaniu części swoich pieniędzy zarobionych w Niemczech w Polsce - kupując nieruchomości położone w pobliżu jego rodzinnej miejscowości. Zakup tych nieruchomości Wnioskodawca traktował jako lokatę kapitału i miał on charakter prywatny, niezwiązany z działalnością zarobkową. Kupując nieruchomości Wnioskodawca rozważał ich wykorzystanie na własne potrzeby i powrót do Polski na „biznesowej emeryturze” - po zakończeniu działalności gospodarczej w Niemczech. „Nadmiarowe” nieruchomości, które nie byłyby Wnioskodawcy potrzebne do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, miałyby zostać sprzedane, zapewniając Wnioskodawcy środki utrzymania po zakończeniu pracy zarobkowej i powrocie na emeryturze do Polski.

W lipcu 1998 roku Wnioskodawca odpłatnie nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha stanowiącej działkę nr 1. Zakupiona w 1998 r. działka nr 1, w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę jej zakupu, miała służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny. Wnioskodawca osobiście nie wykorzystywał zakupionej w 1998 r. działki nr 1 - została ona oddana w dzierżawcę znajomemu rolnikowi.

W lipcu 2001 roku Wnioskodawca odpłatnie nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha stanowiącej działki nr 2 i 3. Zakupiona w 2001 r. działka nr 2 i 3, w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę jej zakupu, miała służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie wykorzystywał osobiście działek nr 2 i 3 - zostały one oddane w dzierżawę znajomemu rolnikowi.

W kwietniu 2007 roku Wnioskodawca uzyskał w drodze darowizny prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha stanowiącą działkę nr 4. Obecnie Wnioskodawca rozważa podział tej działki na mniejsze (ok. 5 działek), aby uzyskać wyższą cenę za sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawca w żaden sposób (do żadnych celów) nie wykorzystywał nabytej w ramach darowizny w 2007 r. działki nr 4.

W dniu 2 grudnia 2011 roku Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha w (…). Na wniosek Wnioskodawcy dokonano geodezyjnego podziału tej nieruchomości. Zakupiona w 2011 r. nieruchomość w (…), w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę jej zakupu, miała służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy. Wówczas Wnioskodawca posiadał już szereg działek w najbliższej okolicy i mógłby dokonać wyboru najdogodniejszej dla siebie działki na budowę domu. Pozostałe działki mogły być przekazane najbliższej rodzinie (np. dzieciom, rodzicom, rodzeństwu), zachowane przez Wnioskodawcę „dla przyszłych pokoleń” - czyli dla jego spadkobierców, lub też w przyszłości sprzedane - zależnie od okoliczności. Na datę zakupu tych działek Wnioskodawca nie miał jednak żadnych zamiarów związanych ze sprzedażą tych działek z zyskiem. Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości w (…), a jedynie dokonał rozbiórki znajdujących się tam budynków gospodarskich, będących w stanie niezdatnym do użytku. Po wskazanej rozbiórce tereny te leżały „odłogiem” - nie będąc w żaden sposób wykorzystywane.

W dniu 27 września 2013 roku Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha stanowiącej działki nr 5, 6, 7, 8, 9. Do działek doprowadzono energię elektryczną i wodę. Energia elektryczna i woda zostały doprowadzone do zakupionych w 2013 r. działek przez Wnioskodawcę. Na działce nr 6 budowany jest obecnie dom jednorodzinny, w którym Wnioskodawca zamierza zamieszkać po powrocie z Niemiec do Polski na emeryturze. Działka nr 6, na której budowany jest dom jednorodzinny, również ma być przedmiotem sprzedaży. W chwili rozpoczęcia budowy zamierzeniem Wnioskodawcy było jednak spędzanie w tym domu urlopów (zamiary Wnioskodawcy zmieniła pandemia). Zakupione w 2013 r. działki nr 5, 6, 7, 8, 9, w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę ich zakupu, miały służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy. Wówczas Wnioskodawca posiadał już szereg działek w najbliższej okolicy i mógłby dokonać wyboru najdogodniejszej dla siebie działki na budowę domu. Pozostałe działki mogły być przekazane najbliższej rodzinie (np. dzieciom, rodzicom, rodzeństwu), zachowane przez Wnioskodawcę „dla przyszłych pokoleń” - czyli dla jego spadkobierców, lub też w przyszłości sprzedane - zależnie od okoliczności. Na datę zakupu tych działek Wnioskodawca nie miał jednak żadnych zamiarów związanych ze sprzedażą tych działek z zyskiem. Wnioskodawca nie wykorzystywał osobiście działek nr 5, 6, 7, 8, 9 - zostały one oddane w dzierżawę znajomemu rolnikowi.

Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży wszystkich nieruchomości, w celu spieniężenia swoich inwestycji. Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie nieruchomości w możliwie najkrótszym czasie. Wnioskodawca dokonał podziału działek na szereg mniejszych, o rozmiarach wystarczających dla budownictwa jednorodzinnego. Łącznie (według obecnych koncepcji podziału) zostanie wydzielonych 47 działek w tym 38 działek to nieruchomość w (…). W przypadku nieruchomości położonych w (…) Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, w celu uzyskania wyższej ceny za nieruchomości. Niezbędne formalności związane z decyzjami administracyjnymi Wnioskodawca załatwiał przy okazji swoich prywatnych wizyt rodzinnych w Polsce.

Wnioskodawca w okresie posiadania nieruchomości nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nimi związanych. W okresie posiadania nieruchomości nie były one wykorzystywane do celów rolniczych czy nierolniczych. Nieruchomości nie były wydzierżawiane, ani nie były pobierane na nie żadne dotacje.

Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza wykonywać zagospodarowania terenu, budować domów, czy wznosić ogrodzenia. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomości (lub ich części). Wnioskodawca nie udzieli żadnego pełnomocnictwa do działania w jego imieniu ewentualnemu nabywcy/nabywcom.

Ofertę sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym (…) lub innych podobnych serwisach Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilboardach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi. Negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca, z uwagi na zamieszkanie w Niemczech, zamierza pozostawić w gestii pośrednika w obrocie nieruchomościami, tj. osobę zawodowo zajmującą się sprzedażą nieruchomości na zlecenie Wnioskodawcy. Pośrednik w ramach „negocjacji z klientami” będzie podejmował wszelkie czynności faktyczne (prowadzenie rozmów, prezentacja nieruchomości) niezbędne do sprzedaży nieruchomości w korzystnej cenie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Co prawda Wnioskodawca wskazuje, że zakup nieruchomości miał charakter prywatny, niezwiązany z działalnością zarobkową. Kupując nieruchomości Wnioskodawca rozważał ich wykorzystanie na własne potrzeby i powrót do Polski na „biznesowej emeryturze” (po zakończeniu działalności gospodarczej w Niemczech). Zakupiona w 1998 r. działka nr 1 oraz zakupiona w 2001 r. działka nr 2 i 3 oraz zakupiona w 2011 r. nieruchomość w (…) oraz zakupione w 2013 r. działki nr 5, 6, 7, 8, 9 w zamierzeniu Wnioskodawcy na datę ich zakupu, miały służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy. Wnioskodawca w okresie posiadania nieruchomości nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nimi związanych. W okresie posiadania nieruchomości nie były one wykorzystywane do celów rolniczych czy nierolniczych. Nieruchomości nie były wydzierżawiane, ani nie były pobierane na nie żadne dotacje. Przy tym Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza wykonywać zagospodarowania terenu, budować domów, czy wznosić ogrodzenia. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomości (lub ich części). Ponadto Wnioskodawca nie udzieli żadnego pełnomocnictwa do działania w jego imieniu ewentualnemu nabywcy/nabywcom. Natomiast ofertę sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym (…) lub innych podobnych serwisach (nie planuje reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilboardach). Należy jednak zauważyć, że jednocześnie w opisie sprawy wskazano, że zakup nieruchomości miał na celu ulokowanie części pieniędzy zarobionych w Niemczech. Wnioskodawca zakup nieruchomości traktował jako lokatę kapitału. Kupując nieruchomości Wnioskodawca zakładał, że „nadmiarowe” nieruchomości, które nie byłyby Wnioskodawcy potrzebne do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, miałyby zostać sprzedane. Natomiast decyzję o sprzedaży wszystkich nieruchomości Wnioskodawca podjął w celu spieniężenia swoich inwestycji (Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie nieruchomości w możliwie najkrótszym czasie). Wnioskodawca nieruchomości kolejno kupował w lipcu 1998 roku (nieruchomość gruntowa o pow. (…) ha stanowiąca działkę nr 1), w lipcu 2001 roku (nieruchomość gruntowa o pow. (…) ha stanowiąca działki nr 2 i 3), w grudniu 2011 roku (nieruchomość gruntowa o pow. (…) ha w (…)), we wrześniu 2013 roku (nieruchomość gruntowa o pow. (…) ha stanowiąca działki nr 5, 6, ,7, 8, 9). Ponadto w kwietniu 2007 roku Wnioskodawca uzyskał w drodze darowizny prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. (…) ha stanowiącą działkę nr 4. W przypadku nieruchomości nabytej w kwietniu 2007 roku Wnioskodawca rozważa podział na mniejsze działki (ok. 5 działek), aby uzyskać wyższą cenę za sprzedaż. W przypadku nieruchomości nabytej w grudniu 2011 roku na wniosek Wnioskodawcy dokonano geodezyjnego podziału tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości w (…) Wnioskodawca dokonał rozbiórki znajdujących się tam budynków gospodarskich, będących w stanie niezdatnym do użytku. W przypadku zakupionych w 2013 r. działek nr 5, 6, 7, 8, 9 Wnioskodawca doprowadził energię elektryczną i wodę. W przypadku nieruchomości położonych w (…) Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, w celu uzyskania wyższej ceny za nieruchomości. Wnioskodawca dokonał podziału działek na szereg mniejszych, o rozmiarach wystarczających dla budownictwa jednorodzinnego. Przy tym negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca, z uwagi na zamieszkanie w Niemczech, zamierza pozostawić w gestii pośrednika w obrocie nieruchomościami, tj. osobę zawodowo zajmującą się sprzedażą nieruchomości na zlecenie Wnioskodawcy. Pośrednik w ramach „negocjacji z klientami” będzie podejmował wszelkie czynności faktyczne (prowadzenie rozmów, prezentacja nieruchomości) niezbędne do sprzedaży nieruchomości w korzystnej cenie. Jednocześnie nieruchomość zakupiona w 1998 r. oraz zakupiona w 2001 zostały oddane w dzierżawcę znajomemu rolnikowi.

Zatem z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że planowana sprzedaż będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter, a podjęte przez Wnioskodawcę działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Czynności podjętych przez Wnioskodawcę nie można interpretować inaczej niż jako aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. O aktywnym działaniu Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami świadczy, że Wnioskodawca sukcesywnie dokonywał zakupu nieruchomości (od 1998 do 2013 roku). Przy tym skala zakupionych nieruchomości oraz okoliczność, że „nadmiarowe” nieruchomości, które nie byłyby Wnioskodawcy potrzebne do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, miałyby zostać sprzedane świadczy o tym, że zakup nieruchomości nie miał charakteru prywatnego. Co więcej, przedmiotem sprzedaży ma być również działka nr 6, na której budowany jest dom jednorodzinny, w którym jak wskazywał Wnioskodawca zamierzał zamieszkać. Zatem mimo, że Wnioskodawca wskazywał, że wszystkie nabyte nieruchomości miały służyć jako grunt pod budowę domu dla Wnioskodawcy lub jego rodziny albo jako tereny rekreacyjne dla Wnioskodawcy ostatecznie żadna takiemu celowi nie będzie służyć. Jednocześnie w przypadku nieruchomości nabytej w kwietniu 2007 roku Wnioskodawca rozważa podział na mniejsze działki (ok. 5 działek), aby uzyskać wyższą cenę za sprzedaż. W przypadku nieruchomości nabytej w grudniu 2011 roku na wniosek Wnioskodawcy dokonano geodezyjnego podziału tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości w (…) Wnioskodawca dokonał rozbiórki znajdujących się tam budynków gospodarskich, będących w stanie niezdatnym do użytku. W przypadku zakupionych w 2013 r. działek nr 5, 6, 7, 8, 9 Wnioskodawca doprowadził energię elektryczną i wodę. W przypadku nieruchomości położonych w (…) Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, w celu uzyskania wyższej ceny za nieruchomości. Ponadto przedmiotem sprzedaży nie będą pierwotnie nabyte nieruchomości lecz szereg mniejszych działek o rozmiarach wystarczających dla budownictwa jednorodzinnego (powstałych w wyniku podziału nabytych nieruchomości). Co więcej na zlecenie Wnioskodawcy w sprzedaż działek będzie zaangażowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, tj. osoba zawodowo zajmującą się sprzedażą nieruchomości. Dodatkowo skoro Wnioskodawca nieruchomość zakupioną w 1998 r. oraz zakupioną w 2001 r. oddał w dzierżawę znajomemu rolnikowi Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak wskazano bowiem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmuje świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, a tym samym Wnioskodawca będzie działać w tym zakresie jak handlowiec. Tym samym należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części przez Wnioskodawcę będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług (właściwą stawką podatku bądź z zastosowaniem zwolnienia).

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.