Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-106/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-21
Teza: Od jakiej kwoty należy wyliczyć podatek w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 28 stycznia 2010r., uzupełnionym w dniu 18 marca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 26 lutego 2010r. Znak: IBPB II/2/415-106/10/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 18 marca 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W roku ubiegłym wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie, które otrzymała w spadku po zmarłej ciotce. Spadkodawczyni miała dużo długów. Przedmiotowe mieszkanie wymagało remontu i wnioskodawczyni miała trudności ze sprzedażą tego mieszkania, ponadto przez 1,5 roku płaciła czynsz. Na zapłacenie podatku od spadku w kwocie 12.077 zł wnioskodawczyni zaciągnęła pożyczkę. Przez 1,5 roku ceny mieszkań drastycznie spadły. Wnioskodawczyni udało się sprzedać mieszkanie za 100.000 zł. Po opłaceniu wszystkich formalności pozostało wnioskodawczyni 30.000 zł. Wnioskodawczyni zamierza finansowo pomóc swojej matce w wykupie jej mieszkania. Obecna sytuacja mieszkaniowa wnioskodawczyni jest niejasna. Wnioskodawczyni nadmienia, że mieszkanie, które sprzedała oszacowano na 140.000 zł, a wnioskodawczyni udało się otrzymać jedynie 100.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wyjaśniła, że jej ciotka zmarła 22 lipca 2007r. Spadkodawczyni pozostawiła wnioskodawczyni w testamencie mieszkanie, które sprzedała w 2009r. W mieszkaniu tym wnioskodawczyni nigdy nie była zameldowana. Do ww. mieszkania przysługiwało jej spółdzielcze prawo do lokalu. Sprawy spadkowe trwały do czerwca 2008r., kiedy to wyrok się uprawomocnił. Spadkodawczyni pozostawiła po sobie długi w banku. Wnioskodawczyni zgłosiła do Biura Nieruchomości mieszkanie do sprzedania. Ceny, jakie ustalił pośrednik nie udało się uzyskać, ponieważ mieszkanie było do remontu, a wnioskodawczyni od śmierci ciotki tj. 22 lipca 2007r. do 31 stycznia 2009r. płaciła regularnie czynsz.

Wnioskodawczyni nadmieniła również, iż urząd skarbowy wyliczył podatek od spadku z kwoty 120.250 zł, a wnioskodawczyni dowiedziała się, że drugi podatek będzie liczony z ceny jaka była w chwili śmierci ciotki. Wnioskodawczyni przypomina, że uzyskała ze sprzedaży 100.000 zł bo mieszkanie wymagało gruntowego remontu, wymiany okien, drzwi, podłóg itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Od jakiej kwoty należy wyliczyć podatek w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku?

Zdaniem wnioskodawczyni powinna ona jak najszybciej uiścić należny podatek, jednakże urząd skarbowy winien wyliczyć podatek od sprzedaży od prawdziwej kwoty jaką otrzymała tj. 100.000 zł, a nie z ceny z przed 1,5 roku jaka była na rynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeśli zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, iż spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy. Ciotka wnioskodawczyni zmarła 22 lipca 2007r. i w tym dniu wnioskodawczyni nabyła mieszkanie. Następnie, w 2009r. wnioskodawczyni sprzedała nabyte w spadku mieszkanie. Zgodnie zatem z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 sprzedaż przedmiotowego mieszkania stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Podsumowując, przychodem ze sprzedaży mieszkania zgodnie z art. 19, jest wartość wyrażona w cenie umowy sprzedaży, która bez uzasadnionej przyczyny nie może odbiegać od wartości rynkowej z dnia sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Na podstawie wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalony zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Zdaniem wnioskodawczyni urząd skarbowy winien przyjął za podstawę opodatkowania kwotę odpowiadającą faktycznie uzyskanego przychodu tj. 100.000 zł, a nie kwotę odpowiadającą wartości rynkowej wyliczonej dla potrzeb ustalenia podatku od spadku w 2008r tj. 120.250 zł.

Generalnie stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe, bowiem kwota odpowiadająca wartości rynkowej wyliczonej dla potrzeb ustalenia podatku do spadku w 2008r. nie może być podstawą do ustalenia wartości uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania w 2009r. Wartość rynkową, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub określonych praw do nieruchomości, określa się na podstawie cen rynkowych obowiązujących na dzień sprzedaży.

Jednakże tut. organ nie może ustosunkować się do kwot podatnych we wniosku czyli potwierdzić, że przychodem dla wnioskodawczyni jest kwota 100.000 zł. Przychodem dla wnioskodawczyni będzie bowiem wartość wyrażona w cenie w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy czym w sytuacji gdyby cena ta – bez uzasadnionej przyczyny - znacznie odbiegała od cen podobnych mieszkań na tym obszarze obowiązujących w momencie sprzedaży, istnieje możliwość jej podwyższenia w trybie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże ocena, czy cena wynikająca z aktu notarialnego bez uzasadnionej przyczyny znacznie nie odbiega od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy do organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej, które w toku przeprowadzonego postępowania stwierdzą czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ustawy, czyli podwyższenia tej ceny.

Tym samym tut. organ nie może potwierdzić, że kwota 100.000 zł odpowiada wartości rynkowej sprzedanego mieszkania na dzień jego sprzedaży i urząd skarbowy nie zmieni tej wartości.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.