Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-294/14-4/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-30
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2014 r. (data wpływu 28 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2014 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca, Spółka) jest spółką działająca od 2012 r., w głównej mierze na rynku nieruchomości. Jest też zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W grudniu 2013 r. nabyła nieruchomość zabudowaną od S. Sp. z o.o. (dalej zwany jako „Sprzedający”).

Z aktu notarialnego zakupu tej nieruchomości wynika, że Spółka:

1.  nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości
2.  na nieruchomości tej posadowiony jest budynek rozdzielni elektroenergetycznej 15kV (dalej: jako „budynek rozdzielni RSM K…..”) o powierzchni zabudowy 449,00 m2.

Budynek rozdzielni RSM K\`(...)\` jest budynkiem, w którym znajdują się urządzenia RSM (takie jak: rozdzielnice, pola odpływowe, przełączniki) oraz cztery lokale mieszkalne (o łącznej powierzchni 91 m2). W momencie zakupu w stosunku do trzech lokali mieszkalnych zawarte były wiele lat temu umowy najmu, które trwają w dalszym ciągu.

Z aktu notarialnego wynika także, że opisana powyżej nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy przeniesienia wkładu niepieniężnego sporządzonej dnia 5 listopada 2007 r. (S. Sp. z o.o. został utworzony przez R. S.A. w celu pełnienia funkcji operatora systemu dystrybucyjnego i w związku z tym został przez R. S.A. wyposażony w majątek konieczny do wykonywania tych czynności). Wnioskodawca wyjaśnia także, że Sprzedający, dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości zastosował zwolnienie z podatku VAT. Spółka wyjaśnia także, że po nabyciu opisanej nieruchomości nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie tej nieruchomości.

Obecnie Spółka chciałaby dokonać sprzedaży tej nieruchomości podatnikowi VAT, zarejestrowanemu jako podatnik czynny. Przed zawarciem aktu notarialnego i przeniesieniem prawa własności tej nieruchomości Wnioskodawca chciałby się jednak upewnić, czy jego stanowisko odnośnie zasad opodatkowania tej transakcji jest prawidłowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa nieruchomości zabudowanej opisanej w stanie faktycznym będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawcy, że dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej, opisanej w stanie faktycznym, czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, możliwym jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania (z uwzględnieniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) i opodatkowania dostawy tej nieruchomości podatkiem VAT na zasadach ogólnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że zbycie tej nieruchomości jest dokonywane po pierwszym zasiedleniu (a które według informacji zawartych w akcie notarialnym miało miejsce 5 listopada 2007 r., czyli w momencie wniesienia aportem tej nieruchomości do R Sp. z o.o., czyli Sprzedawcy), sprzedaż tej nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, jeśli zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, dostawa tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad.1.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być więc przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Zdaniem Wnioskodawcy, w definicji czynności podlegających opodatkowaniu sformułowanej na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług (art. 7 ustawy o VAT) niewątpliwie mieści się wniesienie wkładu niepieniężnego do innego podmiotu (spółki), bowiem w takim przypadku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania przedmiotem wkładu jak właściciel. Wkład rzeczowy wniesiony do spółki staje się od tego momentu jej własnością. Następuje przeniesienie na spółkę praw własności do przedmiotu wkładu. Ponadto wniesienie wkładu niepieniężnego spełnia przymiot odpłatności, istnieje bowiem bezpośredni związek pomiędzy wniesieniem wkładu a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem, które przybiera postać udziału w spółce, tj. wszystkich praw wynikających z uczestnictwa w tej spółce (w tym prawo do udziału w zysku spółki). Wynagrodzenie to ma charakter wzajemny i ekwiwalentny, co oznacza, że z tytułu wniesienia wkładu, dla wnoszącego wynika bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść. Powyższe oznacza, że wniesienie aportu rzeczowego do spółki prawa handlowego lub cywilnego spełnia więc definicję odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, a tym samym, w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy, uznawane jest za sprzedaż.

Wskazać należy także, że w sytuacji, gdy nie można zastosować zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b - stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy dotyczące zasad opodatkowania (zwolnienia) dostawy budynków, budowli lub ich części stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Odnosząc cytowane wyżej przepisy do sytuacji Spółki należy stwierdzić, że dostawa nieruchomości opisanej w stanie faktycznym będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W stosunku do tej nieruchomości doszło bowiem do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a które miało miejsce w momencie wniesienia tej nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do R. Sp. z o.o. Okoliczność zastosowania przez R. Sp. z o.o., jako Sprzedawcy, zwolnienia z opodatkowania potwierdza także, że nie wystąpiła przesłanka, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. że przez Sprzedawcę nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tej nieruchomości przekraczające 30% wartości początkowej albo że takie wydatki były ponoszone, ale ich wartość była niższa niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości. Jak też wyjaśniono, takie wydatki nie były ponoszone przez Wnioskodawcę po nabyciu nieruchomości.

Tym samym, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa opisanej w stanie faktycznym nieruchomości zabudowanej, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w przypadku dostawy nieruchomości następuje bowiem w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku Spółki, jak już wyjaśniono, dostawa jest dokonywana już po dwóch latach od pierwszego zasiedlenia.

Podkreślić należy, że stanowisko takie jest powszechnie prezentowane przez Ministra Finansów w wydawanych interpretacjach indywidualnych, a jako przykład wskazać należy chociażby interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 11 lutego 2014 r., nr IPTPP2/443-883/13-4/KW lub z 5 lutego 2014 r. IPTPP2/443-957/13-2/IR.

Ad. 2.

Jak wynika z przepisu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Tym samym, zdaniem Spółki, jeśli przyszły nabywca jest podatnikiem czynnym VAT i przed dokonaniem dostawy tej nieruchomości zostanie złożone oświadczenie o wyborze opodatkowania tej nieruchomości (według zasad wskazanych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), zawierające informacje o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Spółka będzie miała prawo do opodatkowania dostawy tej nieruchomości na zasadach ogólnych.

Jednocześnie należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. - w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem (prawem użytkowania wieczystego) związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (prawa użytkowania wieczystego). Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt (prawo użytkowania wieczystego) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części będą opodatkowane VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego) będzie opodatkowane VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając na względzie powyższe, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.