Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.37.2023.1.PJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-27
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania zbycia niezabudowanych działek za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług braku zwolnienia od podatku transakcji zbycia niezabudowanych działek prawa do odliczenia całego podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż (dostawę) Nieruchomości oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji oraz możliwości wystąpienia o zwrot różnicy podatku.
Słowa kluczowe: czynności-czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; prawa-prawa autorskie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 1-pkt 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 1a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie:

\- uznania zbycia niezabudowanych działek nr X, Y., Z., U., V. i Q. położonych (\`(...)\`) za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe**;

\- braku zwolnienia od podatku transakcji zbycia niezabudowanych działek nr X, Y., Z., U., V. i Q. położonych (\`(...)\`) – **jest prawidłowe**;

\- prawa do odliczenia całego podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż (dostawę) Nieruchomości oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji oraz możliwości wystąpienia o zwrot różnicy podatku – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie

\- uznania zbycia niezabudowanych działek nr X, Y., Z., U., V. i Q. położonych (\`(...)\`) za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

\- braku zwolnienia od podatku transakcji zbycia niezabudowanych działek nr X, Y., Z., U., V. i Q. położonych (\`(...)\`),

\- prawa do odliczenia całego podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż (dostawę) Nieruchomości oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji oraz możliwości wystąpienia o zwrot różnicy podatku,

wpłynął 27 stycznia 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. W zakresie stron planowanej transakcji

A. (dalej: Sprzedawca) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Sprzedawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nabywca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Nabywca jest podmiotem powiązanym ze Sprzedawcą poprzez swojego wspólnika, który jest również jednym z pośrednich wspólników Sprzedawcy. Opisywana poniżej transakcja dokonywana jest ze względu na decyzję wspólników Sprzedającego o wyjściu ze wspólnej inwestycji i realizacji planowanych projektów niezależnie.

Sprzedawca i Nabywca będą dalej łącznie zwani Stronami.

2\. W zakresie przedmiotu planowanej transakcji

W ramach prowadzonej działalności, Sprzedawca planuje dokonać sprzedaży, a Nabywca planuje kupić następujące nieruchomości, o łącznym obszarze (\`(...)\`) ha (dalej: Transakcja):

1) działki o numerze ewidencyjnym X, obręb (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (\`(...)\`) prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 1):

\- nieruchomość ta jest zlokalizowana (\`(...)\`);

\- właścicielem działki jest B., zaś Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym (Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umów zawartych w 2012 r., transakcja podlegała częściowemu opodatkowaniu VAT);

\- obszar działki wynosi (\`(...)\`) ha;

\- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to Ba – tereny przemysłowe;

\- w księdze wieczystej działki figurują następujące wpisy:

\- odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz (\`(...)\`);

\- nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz (\`(...)\`).;

\- odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz (\`(...)\`);

\- nieruchomość ma pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (\`(...)\`), poprzez Nieruchomość 2 lub Nieruchomość 3, przy czym z uwagi na tożsamość podmiotów władających, nie jest on w żaden sposób uregulowany;

2) działki o numerze ewidencyjnym Y., obręb (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (\`(...)\`) prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 2):

\- nieruchomość ta jest zlokalizowana (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`);

\- właścicielem działki jest B., zaś Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym (Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umów zawartych w 2012 r., transakcja podlegała częściowemu opodatkowaniu VAT);

\- obszar działki wynosi (\`(...)\`) ha;

\- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to Ba – tereny przemysłowe;

\- w księdze wieczystej działki figurują następujące wpisy:

\- odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz (\`(...)\`);

\- nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz (\`(...)\`);

\- odpłatna i bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: (i) prawie do przeprowadzenia i utrzymania urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody przez nieruchomość, (ii) prawie do korzystania i używania urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem i w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania, (iii) udostępnieniu nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z remontem, rozbudową, przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, (iv) umożliwieniu dojazdu do urządzeń, pracy ciężkiego sprzętu i swobodnego dostępu osób upoważnionych przez właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania wody poprzez wydzielenie wzdłuż urządzeń i wokół urządzeń pasa nieruchomości, wolnego od zabudowy oraz (v) składowania materiałów, nasadzeń stałych oraz innych przeszkód na rzecz (\`(...)\`);

\- nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (\`(...)\`);

3) działek o numerach ewidencyjnych Z. i U., obręb (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (\`(...)\`) prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 3):

\- nieruchomość ta jest zlokalizowana (\`(...)\`), przy ul. (\`(...)\`);

\- właścicielem działek jest C., zaś Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym (Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy zawartej w 2013 r., transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT);

\- obszar działek wynosi (\`(...)\`) ha;

\- sposób korzystania z działek oznaczony w księdze wieczystej to Ba – tereny przemysłowe;

\- w księdze wieczystej działek figuruje następujący wpis:

\- nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz (\`(...)\`);

\- nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (\`(...)\`);

4) działki o numerze ewidencyjnym V., obręb (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (\`(...)\`) prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 4):

\- nieruchomość ta jest zlokalizowana (\`(...)\`), przy ul. (\`(...)\`);

\- właścicielem działki jest Sprzedawca (Sprzedawca nabył prawo własności na podstawie umowy zawartej w 2016 r., transakcja podlegała opodatkowaniu VAT);

\- obszar działki wynosi (\`(...)\`) ha;

\- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to R – grunty orne;

\- w księdze wieczystej działki figuruje następujący wpis:

\- nieodpłatna służebność przesyłu, na czas istnienia sieci ciepłowniczej, polegająca na: (i) prawie posadowienia na nieruchomości sieci ciepłowniczej oraz korzystania i eksploatacji tej sieci zgodnie z jej przeznaczeniem oraz (ii) prawie korzystania z nieruchomości, na której posadowiona jest sieć ciepłownicza, polegającego na swobodnym dostępie do tej sieci ciepłowniczej w celu przeprowadzenia prac związanych z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii sieci ciepłowniczej, zgodnie z planem sytuacyjnym z naniesioną trasą sieci ciepłowniczej, na rzecz (\`(...)\`);

\- wzdłuż wschodniej granicy działki przebiega murowane ogrodzenie;

\- nieruchomość ma pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (…), poprzez Nieruchomość 3, przy czym z uwagi na tożsamość podmiotów władających, nie jest on w żaden sposób uregulowany;

5) działki o numerze ewidencyjnym Q., obręb (\`(...)\`), (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość 5):

\- nieruchomość ta jest zlokalizowana (\`(...)\`), przy ul. (\`(...)\`);

\- właścicielem działki jest Sprzedawca (Sprzedawca nabył prawo własności na podstawie umowy zawartej w 2016 r., transakcja podlegała opodatkowaniu VAT);

\- obszar działki wynosi (\`(...)\`) ha;

\- sposób korzystania z działki oznaczony w księdze wieczystej to BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy;

\- nieruchomość ma pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (\`(...)\`), poprzez Nieruchomość 3, przy czym z uwagi na tożsamość podmiotów władających, nie jest on w żaden sposób uregulowany − dalej łącznie: (Nieruchomości).

W związku z powyższym, przedmiotem planowanej Transakcji ma być prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, a także prawo własności Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5.

Nieruchomości są obecnie wykorzystywane do działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedawcę, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. nie są wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

3\. W zakresie naniesień na Nieruchomościach

Na Nieruchomościach nie są zlokalizowane przyłącza mediów, natomiast przebiegają przez nie podziemne i naziemne sieci, w tym: (i) magistrala ciepłownicza, (ii) sieć wodociągowa oraz (iii) sieć wysokiego napięcia.

Niezależnie od powyższego, z wyjątkiem podziemnych i naziemnych sieci, Nieruchomości są niezabudowane.

Wspomniane powyżej naziemne i podziemne sieci nie są własnością Sprzedawcy – są one własnością odrębnych przedsiębiorstw – w związku z czym nie będą one przedmiotem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Jednocześnie, na Nieruchomości 3 wzdłuż wschodniej granicy działki przebiega należące do Sprzedawcy murowane ogrodzenie. Niemniej, z uwagi na fakt, iż zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane) ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym, a nie budowlą czy budynkiem, nie wpływa to na status Nieruchomości 3 jako terenu niezabudowanego.

4\. W zakresie cech Nieruchomości

Nieruchomości nie są objęte żadną formą ochrony konserwatorskiej, nie znajdują się na nich stanowiska archeologiczne oraz nie są wpisane do rejestru zabytków ani ewidencji zabytków, ani nie toczą się żadne postępowania w tym zakresie.

Nieruchomości nie stanowią nieruchomości leśnych w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie są oznaczone jako las w ewidencji gruntów i budynków, nie są też objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a ponadto nie są przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomości nie obejmują również terenu stojących wód śródlądowych w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi, ani terenu wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka.

Jednocześnie, na Nieruchomościach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, a ponadto Nieruchomości nie są położone na terenie specjalnej strefy ekonomicznej lub na terenie parku narodowego.

Nieruchomości nie są również położone w specjalnej strefie rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji na podstawie ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

5\. W zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych dla rejonu, w którym znajdują się Nieruchomości, uchwalonego Uchwałą (\`(...)\`) w 2004 r., Nieruchomości są położone w obszarze oznaczonym 7U z przeznaczeniem pod usługi. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada więc możliwość zabudowy Nieruchomości w celu wykonywania usług.

Dodatkowo, Nieruchomości nie są położone na obszarze objętym obowiązującą decyzją w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania, decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo wywłaszczeniową, przy czym dla obszaru leżącego na obszarze kilku działek (tj. częściowo Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, częściowo Nieruchomości 3 oraz częściowo Nieruchomości 4) w grudniu 2016 r. decyzją wydaną przez (\`(...)\`) (zmienioną w 2018 r.; dalej: Decyzja) zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę budynku biurowo-usługowego wraz z zagospodarowaniem terenu, urządzeniami infrastruktury technicznej oraz przebudową sieci wodociągowej, przyłącza wodociągowego ze studnią wodomierzową a także sieci telekomunikacyjnej.

Tym samym, na Nieruchomości 2 oraz częściowo na Nieruchomości 1, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 realizowana jest inwestycja przewidziana Decyzją, przy czym ostatni wpis do dziennika budowy miał miejsce w marcu 2020 r. Realizacja przedmiotowej inwestycji nie doprowadziła i nie doprowadzi do dnia Transakcji do powstania zabudowy (budynku lub budowli) na wskazanych Nieruchomościach.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości (poza wskazaną powyżej Decyzją i związaną z nią posiadaną dokumentacją projektową). Poza działalnością związaną z inwestycyjnym utrzymywaniem Nieruchomości, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomości nie są u Sprzedającego formalnie wyodrębnione jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nie przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomościami.

6\. W zakresie prawa pierwokupu Nieruchomości

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4, B. w odniesieniu do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 4 oraz C. w odniesieniu do Nieruchomości 3 przysługiwać będzie ustawowe prawo pierwokupu, przy czym może wystąpić sytuacja, gdy B. i/lub C. skorzystają z tego prawa w odniesieniu do wszystkich lub kilku działek lub nie skorzystają z tego prawa w ogóle. Na potrzeby prezentowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca przyjmuje, że B. i C. nie skorzystają z prawa pierwokupu.

7\. W zakresie pozostałych przedmiotów Transakcji

Przedmiotem sprzedaży – obok Nieruchomości – będzie również dokumentacja projektowa wraz z prawami autorskimi dotycząca Nieruchomości (dalej: Dokumentacja).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji, Sprzedawca wyrazi również zgodę na przeniesienie Decyzji na nabywcę Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji.

8\. W zakresie wyłączeń z przedmiotu Transakcji

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych niż Nieruchomości (i Dokumentacja). W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

\- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomościami, tzw. umów asset management, property management, facility management – Sprzedający nie zawierał takich umów;

\- umowy dotyczące realizacji na Nieruchomościach inwestycji zgodnie z Decyzją;

\- umowy Sprzedającego związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

\- środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Sprzedającego (poza Dokumentacją, stanowiącą środek trwały w budowie),

\- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

\- zobowiązania Sprzedającego;

\- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

\- know-how Sprzedającego;

\- środki pieniężne Sprzedającego znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

\- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości;

\- nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego i znaki towarowe Sprzedającego;

\- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

\- firma Sprzedającego;

\- tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

\- zakład pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Sprzedającego.

Nabyte przez Nabywcę od Sprzedawcy Nieruchomości oraz prawa autorskie do Dokumentacji będą w całości wykorzystywane przez Nabywcę do realizowania działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

9\. W zakresie sposobu przeprowadzenia Transakcji

Sprzedaż Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji zostanie dokonana w oparciu o następujące umowy zawarte pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą w formie aktów notarialnych:

1) umowa przedwstępna (dalej: Umowa przedwstępna) – przy czym Sprzedawca i Nabywca dopuszczają możliwość, że taka umowa nie zostanie zawarta;

2) umowa przyrzeczona (dalej: Umowa przyrzeczona) oraz

3) umowa sprzedaży – tj. finalna/ostateczna umowa.

Na podstawie Umowy przyrzeczonej, Sprzedawca przekaże Nabywcy ekonomiczne władztwo nad Nieruchomościami, tj. w związku z zawarciem Umowy przyrzeczonej na Nabywcę zostanie przeniesione przez Sprzedawcę prawo do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).

Przeniesienie ekonomicznego władztwa nad Nieruchomościami oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji na podstawie Umowy przyrzeczonej zostanie potwierdzone podpisanym przez Sprzedawcę oraz Nabywcę protokołem zdawczo-odbiorczym.

Jednocześnie, na podstawie Umowy przyrzeczonej Nabywca nie zostanie jeszcze wpisany jako właściciel do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości.

Przeniesienie własności Nieruchomości w sensie prawnym – tj. prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, a także prawa własności Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 – nastąpi w terminie późniejszym, po zawarciu Umowy przyrzeczonej, na podstawie finalnej umowy sprzedaży.

Ponadto, na podstawie Umowy przyrzeczonej, Sprzedawca przekaże Nabywcy prawa autorskie do Dokumentacji, co również zostanie potwierdzone podpisanym przez Sprzedawcę oraz Nabywcę protokołem zdawczo-odbiorczym.

10\. W zakresie ceny Transakcji

Cena sprzedaży Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji zostanie określona w Umowie przyrzeczonej.

Cena sprzedaży Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji zostanie zapłacona na rzecz Sprzedawcy przez Nabywcę w ratach, na rachunek bankowy Sprzedawcy, przy czym część ceny sprzedaży zostanie uiszczona w drodze potrącenia wierzytelności. Oznacza to, że zapłata na rzecz Sprzedawcy nastąpi już po zawarciu Umowy przyrzeczonej i przeniesieniu na Nabywcę prawa do dysponowania Nieruchomościami jak właściciel oraz praw autorskich do Dokumentacji.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1) Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2) Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, należy przyjąć, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem?

3) Czy po dokonaniu planowanej sprzedaży (dostawy) Nieruchomości oraz przeniesienia praw autorskich do Dokumentacji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

Zdaniem Wnioskodawcy:

1) planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

2) w świetle przedstawionego stanu zdarzenia przyszłego, należy przyjąć, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem;

3) na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedawcy dokumentującej sprzedaż (dostawę) Nieruchomości oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia całego podatku VAT naliczonego wykazanego na tejże fakturze oraz Nabywca będzie mógł wystąpić o zwrot różnicy podatku;

Poniżej Wnioskodawca przedstawia szczegółowe uzasadnienie przedstawionego powyżej stanowiska.

Uzasadnienie

Na wstępie Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że odpowiedzi na pytania 1 i 2 dotyczące prawidłowej klasyfikacji dla celów VAT przedmiotu Transakcji, są ściśle związane z jego interesem prawnym, gdyż wprost determinują odpowiedzi na pytania 3 i 4 dotyczące prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego i wystąpienia o zwrot nadwyżki oraz obowiązku uiszczenia PCC od Transakcji.

Ad. 1)

Ramy prawne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie o VAT jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie o VAT jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa, rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Stanowisko Wnioskodawcy

W świetle przywołanego powyżej przepisu, grunty stanowią towar w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości gruntowych, a taki charakter mają Nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zdaniem Nabywcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i – co za tym idzie – dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W związku z tym, zdaniem Nabywcy, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie przedsiębiorstwem w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Transakcja będzie dotyczyć zbycia poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomościami nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku stanowiącego przedsiębiorstwo Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych, itd. Co więcej, w ramach transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego, prawa i obowiązki z umowy zarządzania Nieruchomościami, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomościami. Są to zaś elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Z kolei pojęcie ZCP zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

a) Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W związku z faktem, że składniki majątku stanowiące Nieruchomości nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomościami objętymi Transakcją) – Nieruchomości nie spełniają kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

b) Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej ich części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej ich części oraz nie sporządza odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek ich części. Nieruchomości stanowią jedynie jeden z elementów składników majątku posiadanych przez Sprzedającego.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

\- Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomościami,

\- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,

\- Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Nieruchomości nie spełniają kryterium wyodrębnienia finansowego.

c) Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby ZCP mogło stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez ZCP można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanych Nieruchomości. Aktualnie za pomocą Nieruchomości nie jest prowadzona przez Sprzedawcę żadna działalność gospodarcza, w związku z czym Nabywca będzie musiał zaangażować własne środki w celu rozpoczęcia prowadzania działalność na Nieruchomościach. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego,

\- umowy o zarządzanie Nieruchomościami,

\- umowy zarządzania aktywami,

\- pozostała działalność gospodarcza Sprzedawcy niezwiązana z Nieruchomościami.

Co więcej, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Nieruchomości nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedawcy, nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Głównym zakresem działalności Sprzedawcy jest utrzymywanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych. Nabywca jako spółka deweloperska planuje natomiast realizacje na Nieruchomościach inwestycji. W związku z tym, po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie prowadził na Nieruchomościach inny rodzaj działalności niż prowadzony był przez Sprzedawcy (brak kontynuacji działalności), co dodatkowo świadczy o braku przejścia przedsiębiorstwa Sprzedawcy na Nabywcę.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność na nabytych Nieruchomościach będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Nieruchomości nie spełniają kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Nieruchomości nie spełniają również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Powyższe stanowisko Nabywcy, zgodnie z którym Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (dalej: Objaśnienia MF). Objaśnienia MF odnoszą się do dostawy nieruchomości komercyjnych, jednakże w ocenie Nabywcy przedstawione w nich konkluzje mogą znaleźć również zastosowanie w przypadku dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „\[…\] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

\- przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

\- nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

\- umowy o zarządzanie nieruchomością;

\- umowy zarządzania aktywami;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W świetle powyższego, zdaniem Nabywcy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią ani przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą jedynie Nieruchomości, bez dodatkowych składników majątkowych, w związku z czym nie będą mogły służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na realizacji inwestycji bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów i podjęciu dodatkowych działań. Innymi słowy, Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Z powyższych względów, zdaniem Nabywcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedawcy.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawcy – Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Ad. 2)

Ramy prawne

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, w myśl przepisów ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 tej regulacji.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, w myśl przepisów ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dodatkowo, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z pkt 9 tej regulacji, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponadto, jak stanowi art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w myśl przepisów ustawy o VAT pojęcie terenów budowlanych oznacza grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stanowisko Wnioskodawcy

Mając na uwadze przywołane powyżej regulacje, należy wskazać, iż – co do zasady – nieruchomości stanowią towary w świetle przepisów ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Tym samym, gdy zbycie nieruchomości dokonywane jest przez podatnika VAT w ramach realizowanej przez niego działalności gospodarczej, stanowi ono czynność odpłatnej dostawy towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei przeniesienie praw autorskich do różnego rodzaju dokumentacji, co do zasady, nie stanowi dostawy towarów, lecz świadczenie usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, na gruncie przepisów ustawy o VAT, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch podstawowych przesłanek: (i) czynność ta musi mieścić się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz (ii) czynność ta musi zostać dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podkreślenia wymaga, iż w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku warunki te będą spełnione. W szczególności, w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz przeniesieniem praw autorskich do Dokumentacji, Sprzedawca będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT w ramach realizowanej przez niego działalności gospodarczej, a ponadto sprzedaż Nieruchomości oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji stanowić będzie – odpowiednio – czynność odpłatnej dostawy towarów oraz czynność odpłatnego świadczenia usług w myśli art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego, należy wskazać, iż przepisy ustawy o VAT przewidują zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT terenów niezabudowanych, przy czym zwolnienie to odnosi się do terenów innych niż tereny budowlane.

Powyższe zwolnienie nie znajduje więc zastosowania w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku, gdyż Nieruchomości – pomimo tego, iż stanowią tereny niezabudowane – spełniają definicję terenów budowlanych, określoną w przepisach ustawy o VAT.

Należy bowiem wskazać, iż Nieruchomości są działkami/terenami niezabudowanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT – wprawdzie na Nieruchomościach są naniesienia w postaci podziemnych i naziemnych sieci – niemniej nie wpływa to na status Nieruchomości jako terenów niezabudowanych.

Powyższe wynika z faktu, że wspomniane powyżej sieci nie są własnością Sprzedawcy, a ponadto nie będą przedmiotem sprzedaży dokonanej na rzecz Nabywcy – tj. przedmiotem dostawy będą wyłącznie działki, nie zaś sieci przesyłowe będące własnością odrębnych przedsiębiorstw.

Stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż działek, na których znajdują się sieci przesyłowe niebędące własnością sprzedawcy, nie wyklucza możliwości zaklasyfikowania tych działek jako terenów niezabudowanych w myśl przepisów ustawy o VAT, znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe – przykładowo w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z:

\- 5 kwietnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.841.2021.3.RK), w której organ uznał, że: „gdy przedmiotem sprzedaży są m.in. działki, wraz z obiektami niestanowiącymi Państwa własności, to mimo, że te obiekty budowlane stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Podkreślić w tym miejscu należy, że jak wskazali Państwo w opisie sprawy na Działkach nie znajdują się – poza Sieciami niebędącymi własnością Sprzedającego – żadne inne zabudowania. Na działce nr 7 znajdują się dwie wolnostojące, niezwiązane trwale z gruntem reklamy – jak Państwo wskazali – nie stanowią one jednak budowli ani budynków w rozumieniu Prawa budowlanego. W związku z powyższym stwierdzić należy, że przedmiotem Transakcji będą Działki niezabudowane.

Jednocześnie – jak Państwo wskazali – dla Działek nr 1, 2, 3, 7 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny obejmujące te Działki zostały wskazane jako tereny, na których dozwolona jest zabudowa. Dla pozostałych Działek, tj. nr 8, 4, 5, 6, została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która również przewiduje, że tereny obejmujące Działki są przeznaczone pod zabudowę.

Tym samym, wszystkie Działki będące przedmiotem transakcji zostały określone jako tereny przeznaczone pod zabudowę. W konsekwencji Działki te tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do ich dostawy zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy” oraz

\- 16 marca 2022 r. (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.21.2022.3.AW), w której organ wskazał, iż: „jeśli znajdujące się na działkach części infrastruktury linii energetycznej są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na Działkach naniesienie wymienione we wniosku nie jest własnością Sprzedającego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. Tak więc w przypadku planowanej dostawy Nieruchomości, przedmiotem dostawy będą wyłącznie działki gruntu, a więc elementy infrastruktury technicznej (w postaci linii elektroenergetycznej) nie mogą być uwzględnione przy rozstrzygnięciu czy opisana sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

W analizowanym przypadku – jak wynika z treści wniosku – Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa tereny obejmujące Działki jako tereny, na których dopuszczalna jest zabudowa. Zatem, Działki stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

Dodatkowo, wzdłuż wschodniej granicy Nieruchomości 4 przebiega murowane ogrodzenie, niemniej ogrodzenie to nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, co skutkowałoby uznaniem, iż Nieruchomość 4 nie stanowi terenu niezabudowanego na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, przez budowlę w rozumieniu przepisów tej ustawy należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, zgodnie z pkt 9 tej regulacji, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Biorąc pod uwagę powyższe, budowlami są wszystkie obiekty, które zostały wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz inne obiekty, które są podobne do tych wprost wskazanych w tej regulacji. Z kolei, obiekty, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych w tej regulacji obiektów, nie można zaliczyć do budowli.

Jednocześnie, ogrodzenia w myśl przepisów Prawa budowlanego stanowią urządzenia budowlane – zostały bowiem literalnie wymienione w definicji urządzeń budowlanych – w związku z czym, należy uznać, iż ogrodzenia nie są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 marca 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3‑2.4012.923.2021.2.MGO), w której organ wskazał, że:

­ „na terenie nieruchomości znajdują się instalacje związane ze zrekultywowanym wysypiskiem śmieci, takie jak oświetlenie, monitoring i ogrodzenie betonowe, zainstalowane w 2016 roku i wcześniej (…)”;

­ „w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr … i … stanowić będzie dostawę gruntu niezabudowanego. Należy bowiem zauważyć, że znajdujące się na tych działkach instalacje tj. oświetlenie, monitoring oraz ogrodzenie betonowe nie stanowią budowli lub ich części w rozumieniu cytowanych wyżej przepisów ustawy Prawo budowlane. Państwo wprost wskazali, że ogrodzenie, jak również przyłącza i urządzenia instalacyjne, są urządzeniami budowlanymi”;

­ „należy stwierdzić, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego działek dopuszcza możliwość ich zabudowy. Zatem należy uznać, że działki stanowią grunt z możliwością jego zabudowania, spełniający definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym dostawa tych działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

Należy również podkreślić, iż w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż dotyczy działki, na której znajduje się ogrodzenie, zaś przedmiotem transakcji jest wyłącznie działka/grunt – w szczególności, wartość ogrodzenia nie będzie uwzględniona w kalkulacji ceny Nieruchomości 4, zaś Nabywca dokonałby zakupu tej działki, niezależnie od tego, czy jest ona częściowo ogrodzona, czy też nie, w związku z czym w istocie przedmiotem dostawy będzie wyłącznie działka, a dostawa ogrodzenia wystąpi jedynie z uwagi na trwałe związanie ogrodzenia z powierzchnią działki stanowiącej Nieruchomość 4.

Klasyfikacji wskazanej działki jako niezabudowanej nie zmienia również fakt, że znajduje się na niej niedokończona inwestycja, gdyż poczynione prace nie stanowią aktualnie ani budynku, ani budowli w myśl przepisów ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży stanowią tereny niezabudowane w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego, należy wskazać, iż Nieruchomości spełniają definicję terenów budowlanych, których sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż zwolnienie to odnosi się wyłącznie do terenów innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, o tym, czy dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zapisy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na dzień sprzedaży Nieruchomości, dla obszaru na którym znajdują się Nieruchomości będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomości przeznaczone są pod usługi.

Tym samym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada możliwość zabudowy Nieruchomości, w związku z czym, należy uznać, iż Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji brak jest możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji na podstawie innych regulacji określonych w przepisach ustawy o VAT. W szczególności, Nieruchomości są wykorzystywane do działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedawcę, podlegającej opodatkowaniu VAT – tj. nie są wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT – w związku z czym, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie – w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień wynikające z przepisów ustawy o VAT, a w szczególności – zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 9 ustawy o VAT.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 oraz praw autorskich do Dokumentacji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Ad. 3)

Ramy prawne

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

Jak stanowi ust. 2 pkt 1 tej regulacji, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jednocześnie, stosownie do art. 88 ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

\- nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

\- usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z ust. 1a tej regulacji, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy o VAT (tj. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku).

Jednocześnie, stosownie do ust. 3a tej regulacji, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

\- sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi, wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

\- transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

\- wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

\- stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane – w części dotyczącej tych czynności,

\- podają kwoty niezgodne z rzeczywistością – w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

\- potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

\- faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

\- wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Dodatkowo, zgodnie z ust. 4 analizowanej regulacji, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96 ustawy o VAT, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 ustawy o VAT, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jednocześnie, stosownie do ust. 2 tej regulacji, zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 5b, 6, 6a i 6d tej regulacji, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju albo na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem, wskazany w zgłoszeniu identyfikacyjnym, o którym mowa w odrębnych przepisach, lub na wskazany przez podatnika rachunek banku mającego siedzibę na terytorium kraju lub na rachunek spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, jako zabezpieczenie udzielanego przez ten bank lub przez tę kasę kredytu, na podstawie złożonego przez podatnika do naczelnika urzędu skarbowego, w terminie do złożenia deklaracji podatkowej, sporządzonego na piśmie, nieodwołalnego upoważnienia organu podatkowego, potwierdzonego przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową udzielających kredytu, do przekazania tego zwrotu. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanej w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej lub postępowania podatkowego. Jeżeli przeprowadzone przez organ czynności wykażą zasadność zwrotu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, urząd skarbowy wypłaca należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty.

Stanowisko Wnioskodawcy

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tj.: (i) odliczenia tego dokona podatnik VAT oraz (ii) towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony, będę wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

W rezultacie, co do zasady, w przypadku spełnienia powyższych warunków, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości, o ile nie występują przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego, przepisy ustawy o VAT nie ograniczają prawa do odliczenia podatku VAT w przypadku nabycia przez podatnika VAT nieruchomości oraz powiązanej z nimi dokumentacji, które będą przez niego wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Odnosząc powyższe do sytuacji Nabywcy – należy wskazać, iż warunki związane z prawem do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji, którą Nabywca otrzyma od Sprzedawcy, będą spełnione – tj. (i) Nabywca będzie występował w charakterze podatnika VAT, (ii) Nieruchomości oraz Dokumentacja będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych realizowanych przez Nabywcę oraz (iii) nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe – co do zasady – podatnicy podatku VAT mogą ubiegać się o zwrot różnicy podatku – tj. nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia.

Zwrot ten dokonywany jest na wniosek podatnika.

Tym samym, zakładając, iż Nabywca będzie realizował sprzedaż podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na terytorium kraju – w przypadku, gdy kwota podatku VAT naliczonego wynikająca z faktury otrzymanej przez Nabywcę będzie wyższa niż kwota podatku VAT należnego wynikająca z faktur wystawionych przez Nabywcę w danym okresie rozliczeniowym – Nabywcy powinien przysługiwać zwrot różnicy podatku na rachunek bankowy, w przypadku wystąpienia o ten zwrot do właściwego organu podatkowego.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedawcy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem od Sprzedawcy Nieruchomości oraz praw autorskich do Dokumentacji.

Dodatkowo, w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury otrzymanej przez Nabywcę od Sprzedawcy, nad podatkiem VAT należnym wynikającym z faktur wystawionych przez Nabywcę dokumentujących czynności opodatkowane podatkiem VAT na terytorium kraju – Nabywcy będzie przysługiwał zwrot różnicy podatku w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez Nabywcę, na zasadach określonych w art. 87 ust. 2 ustawy o VAT

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

\- uznania zbycia niezabudowanych działek nr X, Y., Z., U., V. i Q. położonych (\`(...)\`) za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe**;

\- braku zwolnienia od podatku transakcji zbycia niezabudowanych działek nr X, Y., Z., U., V. i Q. położonych (\`(...)\`) – **jest prawidłowe**;

\- prawa do odliczenia całego podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż (dostawę) Nieruchomości oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji oraz możliwości wystąpienia o zwrot różnicy podatku – **jest prawidłowe**.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2022 r. poz. 931 ze zm.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla Nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.