Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-961/10/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-22
Teza: w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem hotelowym „U”
Słowa kluczowe: budynek; działki
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 września 2010r. (data wpływu 28 września 2010r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 października 2010r. (data wpływu 21 października 2010r.) oraz pismem z dnia 2 grudnia 2010r. (data wpływu 06.12.2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem hotelowym „U” – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2010r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 11 października 2010r. oraz pismem z dnia 2 grudnia 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem hotelowym „U”.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione zdarzenie przyszłe:

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność opodatkowaną od 26 października 2004r. Spółka rozlicza VAT na zasadach ogólnych, a nie VAT marża.

Jedynym wspólnikiem Spółki posiadającym 100% udziałów jest X reprezentująca Skarb Państwa. X jest czynnym podatnikiem podatku VAT od 1996r.

W skład majątku Spółki wchodzi nieruchomość gruntowa zabudowana - działka ewid. nr 14/38 o pow. 2.391 m2 i 75/15 o pow. 1.611 m2 zabudowane budynkiem hotelowym oraz budowlami: plac asfaltowy, ogrodzenie z prętów metalowych z bramami oraz słupy oświetleniowe. Działka Nr 1/4 o pow. 84 m2 i część działki 14/38 zabudowane budowlą (ogrodzenie murowane z cegły) i garażem murowanym z roku 1954 kryty papą z wrotami drewnianymi. Budynki i budowle nie były ulepszane przez Spółkę. Nieruchomość wniesiono do Spółki aportem przez X w dniu 31 grudnia 2004r. Przedmiotem aportu była zorganizowana część przedsiębiorstwa, stanowiąca jednocześnie zakład (oddział) samobiiansujący, w konsekwencji czego czynność wniesienia wkładu nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość zaewidencjonowano w ewidencji środków trwałych w następujący sposób:

*   budynek - wartość początkowa 997.851 zł;
*   budowle: plac, ogrodzenia, słupy - wp. 5.510 zł, garaż murowany - wp. 4.800 zł.
*   grunty o wartości początkowej 208.631 zł, w tym: działka o Nr 1/4, 14/38, 75/15.

Wartość netto budynku na dzień 31 lipca 2010r.: 858.567,38 zł; Wartość netto budowli: 4.358,30 zł + garaż 2.120 zł. Wartość netto działek: 208.631 zł.

Zawarte umowy wynajmu to:

*   wynajem lokalu na gastronomię w budynku hotelowym od listopada 2005r. - do maja 2009r.,
*   garaż od listopada 2005r. - do nadal,
*   parking od października 2005r. - do maja 2009r.

Czynności te podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka zamierza sprzedać w całości nieruchomość różnym nabywcom (tj. osobom fizycznym lub innym podmiotom gospodarczym). Nie nastąpi tutaj sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Działki: nr 14/38, 75/15 i 1/4 - przeznaczenie: usługi, wg studium uwarunkowań przestrzennych – usługi różnego rodzaju.

Użyte we wniosku sformułowanie plac asfaltowy jest pojęciem tożsamym ze słowem parking. Parking posadowiony jest na działkach o nr 75/15 i 14/38. Parking jest budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, trwale związaną z gruntem. Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie parkingu. Parking nie był ulepszony.

Wynajem lokalu na cele gastronomiczne obejmował tylko część budynku hotelowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy sprzedaży nieruchomości Spółka może zastosować zwolnienie z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynku, budowli oraz gruntu (działki nr 14/38, 75/15, 1/4) wchodzących w skład obiektu hotelowego "U" korzysta ze zwolnienia od VAT. Można więc zastosować przy sprzedaży tego obiektu stawkę zwolnioną. Z tym, że Spółka na fakturze w poz. "dostawa obiektu hotelowego U" powinna wskazać dwie podstawy prawne zwolnienia: art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do części budynku, garażu i przypadającej na nie części gruntu, oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w odniesieniu do pozostałej części. Wyjaśnienie do zastosowania zwolnienia jak w pkt 1, z tym że począwszy od 2005r. Spółka wynajmowała lokal znajdujący się w budynku hotelu oraz wchodzące w skład obiektu hotelowego U, garaż i parking. Czynności takie podlegały opodatkowaniu VAT. Oznacza to, że miało miejsce oddanie takich nieruchomości w użytkowanie w wyniku czynności opodatkowanych VAT. W przypadku garażu, parkingu wystąpiło pierwsze zasiedlenie, od którego upłynął okres dwóch lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Definicja dostawy towarów zawarta została w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którą, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z zamierzoną transakcją sprzedaży nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to w którym momencie.

Z wniosku wynika, że przedmiotem dostawy jest nieruchomość położona na działkach o nr 14/38, 75/15 oraz 1/4. Działki o nr 14/38 i 75/15 są zabudowane budynkiem hotelowym „U” oraz budowlami: parking, słupy oświetleniowe. Z kolei działki o nr 1/4 oraz 14/38 zabudowane są ogrodzeniem murowanym oraz garażem. Wnioskodawca wskazał, iż wynajmował:

*   lokal na gastronomię w budynku hotelowym od listopada 2005r. - do maja 2009r.,
*   garaż od listopada 2005r. - do nadal,
*   parking od października 2005r. - do maja 2009r.

Tak więc mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż do pierwszego zasiedlenia doszło w przypadku części budynku (tj. części dotyczącej wynajmu lokalu na gastronomię), garażu i parkingu. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie części budynku (tj. lokalu na gastronomię), garażu i parkingu.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a zamierzoną dostawą części budynku (tj. lokalu na gastronomię), garażu i parkingu upłynął zatem okres dłuższy niż 2 lata i sprzedaż ta będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy pozostałej części budynku i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, zgodnie z art. 43 ust. 7 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawcy przy nabyciu budynku i budowli nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana została wniesiona do spółki jako aport zorganizowanej części przedsiębiorstwa tj. czynność wniesienia wkładu nie podlegała opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku i budowli (tj. ogrodzenie z prętów metalowych z bramami, słupy oświetleniowe, ogrodzenie murowane z cegły) posadowionych na działkach nr 14/38, 75/15 i 1/4.

W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę pozostałej części budynku i ww. budowli będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę gruntu zabudowanego:

*   częścią budynku (tj. lokalem wynajętym na gastronomię), garażem i parkingiem będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 29 ust. 5 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
*   pozostałą częścią budynku, ogrodzeniem z prętów metalowych z bramami, słupami oświetleniowymi, ogrodzeniem murowanym z cegły będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 29 ust. 5 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zatem Wnioskodawca winien wystawić fakturę na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy dokumentując dostawę nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem hotelowym „U” w następujący sposób:

*   sprzedaż części budynku (tj. lokalu wynajętego na gastronomię), garaż i parking - podstawa prawna zwolnienia od podatku art. 29 ust. 5 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
*   sprzedaż pozostałej części budynku, ogrodzenie z prętów metalowych z bramami, słupy oświetleniowe, ogrodzenie murowane z cegły - podstawa prawna zwolnienia od podatku art. 29 ust. 5 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pytanie Wnioskodawcy w zakresie dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem hotelowym „L” zostało rozpoznane w odrębnym rozstrzygnięciu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.