Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.45.2017.1.PSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-19
Teza: Czy poniesione koszty związane z tą nieruchomością stanowią koszty uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-zarządca nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2017 r. (data wpływu 21 marca 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2017 r. (data wpływu 12 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 maja 2017 r. (data wpływu 12 maja 2017 r.)

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, opodatkowaną podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych. Jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zawarł Pan umowę ze współwłaścicielami o zarządzanie nieruchomością - parkiem rekreacyjnym, który stanowi współwłasność ułamkową 420 właścicieli – nie jest to wspólnota mieszkaniowa ani lokalowa w rozumieniu ustawy o własności lokali. Z podmiotami dostarczającymi między innymi media oraz inne usługi, jako zarządca zawiera Pan umowy we własnym imieniu, na rachunek współwłaścicieli oraz prowadzi rozliczenie przez odrębny rachunek bankowy. Współwłaściciele przelewają zaliczki na odrębny rachunek bankowy.

Właściciele nieruchomości podpisali umowę ustanowienia umownego zarządu nieruchomością wspólną w sposób taki, że powierzają osobie fizycznej zarząd nieruchomością. Właściciele wnoszą dwa rodzaje opłat:

*   wynagrodzenie dla osoby zarządzającej,
*   zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości.

Wystawia Pan faktury dla poszczególnych właścicieli za wykonywanie czynności zarządu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy poniesione koszty związane z tą nieruchomością stanowią koszty uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty związane z nieruchomością nie są kosztami Jego działalności gospodarczej i powinny być rozliczane jako koszty nie związane z działalnością gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Zatem, aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów powinien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

W przypadku źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła, należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że ze współwłaścicielami nieruchomości - parku rekreacyjnego – zawarł Pan umowę o zarządzanie. Z podmiotami dostarczającymi między innymi media oraz inne usługi, jako zarządca nieruchomości zawiera Pan umowy we własnym imieniu, na rachunek współwłaścicieli oraz prowadzi rozliczenie przez odrębny rachunek bankowy. Właściciele nieruchomości powierzając Panu zarząd nieruchomością wnoszą dwa rodzaje opłat:

*   wynagrodzenie dla osoby zarządzającej, 
*   zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) oraz postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w te nieruchomość. Zarząd sprawowany jest przy tym ze skutkiem dla właścicieli nieruchomości lub podmiotów w imieniu których zarząd ten jest sprawowany.

Wskazać bowiem należy, że w myśl art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że zarządca nieruchomości powierzone czynności wykonuje z bezpośrednim skutkiem dla właścicieli zarządzanych nieruchomości lub w imieniu podmiotów, w imieniu których sprawowany jest zarząd. Oznacza to, że w zakresie uiszczania opłat związanych z zarządzaną nieruchomością – ponoszonych z zaliczek wpłacanych przez współwłaścicieli – pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy współwłaścicielami a dostawcami usług. Rola Pana ma charakter czysto techniczny i sprowadza się wyłącznie do przekazania zapłaty od klienta do dostawcy usług, mediów. W związku z tym, w świetle cyt. art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opłaty te nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z prowadzonej przez Pana działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.