Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-34/13-5/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-25
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 stycznia 2013 r. (data wpływu 14 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2013 r. (data wpływu 16 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r., znak ILPB2/415-34/13-2/JK, na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane w dniu 4 kwietnia 2013 r. zostało skutecznie doręczone w dniu 10 kwietnia 20103 r. Natomiast w dniu 16 kwietnia 2013 r. do tut. organu wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w polskiej placówce pocztowej w dniu 15 kwietnia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Od dnia 4 grudnia 2007 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem rozpoczęła budowę domu na działce budowlanej należącej do małżonka.

W dniu 5 lutego 2008 r. małżonkowie wzięli wspólnie kredyt hipoteczny na tę budowę.

Kredyt hipoteczny od początku spłacała sama Zainteresowana. Opłaty były pobierane z Jej konta osobistego.

Wszystkie koszty dotyczące budowy tego domu Wnioskodawczyni ponosiła sama. Wszystkie transakcje są do wglądu na Jej osobistym koncie (spłata rat kredytu hipotecznego od początku budowy).

Z racji tego, że mąż rozpoczął nowe życie z kimś innym przekazał Wnioskodawczyni dom z rozpoczęta przez małżonków wspólnie budową i kredytem w formie darowizny w dniu 20 stycznia 2010 r., a następnie małżonkowie podpisali rozdzielność majątkową w dniu 5 października 2010 r., ponieważ Zainteresowana obawiała się, że mąż odbierze Jej dom.

Sama musiała dokończyć budowę, zrobić odbiory budowlane, aby mogła doprowadzić do sprzedaży domu. W dniu 12 października 2010 r. sprzedaż domu została sfinalizowana.

W dniu 2 listopada 2010 r. kredyt hipoteczny został przez Zainteresowaną w całości spłacony, a kwota pozostała z transakcji w całości została przeznaczona na zakup i remont nowego mieszkania. Niestety po raz kolejny Wnioskodawczyni zmuszona była wesprzeć się kolejnym kredytem hipotecznym, który otrzymała w dniu 24 grudnia 2010 r. na nową nieruchomość, ponieważ kwota otrzymana ze sprzedaży przeznaczona była na spłatę hipoteki domu, a pozostała część nie wystarczyła w całości na zakup czegoś nowego. Zainteresowana poniosła również wydatki na remont mieszkania, opłaty notarialne, wpłatę wstępną dla sprzedającego mieszkanie.

Z uwagi na zawiłość sprawy Wnioskodawczyni podaje kolejność wydarzeń:

4 grudnia 2007 r. wspólnota małżeńska – rozpoczęcie budowy domu, 20 stycznia 2010 r. darowizna domu (działka na której stał budowany dom była własnością męża), 5 października 2010 r. rozdzielność majątkowa (z uwagi na proces rozwodowy), 12 października 2010 r. sprzedaż domu, 2 listopada 2010 r. spłata hipoteki domu, 24 grudnia 2010 r. drugi kredyt, 4 stycznia 2011 r. zakup mieszkania oraz remont z kwoty pozostałej ze sprzedaży domu.

Zarówno kredyty były zaciągane w banku polskim, jak również nieruchomości będące przedmiotem umów sprzedaży położone są w Polsce.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy do kosztów z tytułu uzyskania przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy, z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych zalicza się spłaty rat kredytowych i odsetek z tytułu umowy kredytowej zaciągniętej przez małżonków a spłacanej przez Zainteresowaną, kosztów aktu notarialnego związanego z umową, jak również materiałów budowlanych zużytych na realizację inwestycji, położonej na nieruchomości przeznaczonej na budowę domu jednorodzinnego w okresie od 4 grudnia 2007 r. do 12 października 2010 r. Czy wydatki te są kosztami w rozumieniu art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych jest uzyskany dochód ze sprzedaży domu przeznaczony na zakup i remont nowego mieszkania dokonany po upływie 3 miesięcy od sprzedaży domu, gdy sprzedaż domu miała miejsce 12 października 2010 r., a nabycie mieszkania 4 stycznia 2011 r.?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2, natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1 w dniu 25 kwietnia 2013 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-34/13-4/JK.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z obowiązkiem rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli przychód uzyskany z tegoż zbycia zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe jest zwolniony od podatku dochodowego.

Ze względu na to, że dochód uzyskany ze sprzedaży domu został przeznaczony na zakup i remont nowego mieszkania, korzysta on ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie wyżej wskazanego przepisu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli więc odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana w 2010 roku dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości (domu wybudowanego na działce należącej do męża) nabytej w drodze darowizny od męża w tymże samym roku. Nakłady na wybudowanie domu ponosiła jedynie Wnioskodawczyni. W 2011 roku z kwoty pozostałej ze sprzedaży domu Zainteresowana nabyła nowe mieszkanie oraz dokonała jego remontu.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    
    *   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    
    *   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Wobec okoliczności przedstawionych we wniosku wskazać należy, iż w sytuacji gdy środki uzyskane ze sprzedaży domu nabytego w 2010 roku w drodze darowizny od męża Zainteresowana przeznaczyła na zakup i remont nowego mieszkania nabytego w 2011 roku stwierdzić należy, że dochód z tej sprzedaży w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału ww. wydatków w przychodzie ze sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.