Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-872/10/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-21
Teza: Czy w przypadku ewentualnego najmu wyodrębnionych lokali mieszkalnych lub usługowych do kosztów najmu będzie można zaliczyć odpisy amortyzacyjne odpowiednio liczone od wartości początkowej?
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 06 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 14 września 2010r.), uzupełnionym w dniach 24 i 29 listopada 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej wynajmowanych w ramach tej działalności gospodarczej składników majątku (lokali stanowiących odrębne nieruchomości) (pytanie oznaczone we wniosku Nr 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej wynajmowanych w ramach tej działalności gospodarczej składników majątku (lokali stanowiących odrębne nieruchomości).

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 16 listopada 2010r. Znak: IBPBI/1/415-871/10/ZK, IBPBI/1/415-872/10/ZK, IBPBI/1/415-873/10/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniach 24 i 29 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca uczestniczy w spółce jawnej, w której posiada 50% udziałów. Spółka jawna jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej niedokończonym i nieeksploatowanym budynkiem w stanie surowym otwartym. Budynek ten został wzniesiony w latach 1998-2008 przez spółkę komandytowo-akcyjną, działającą wcześniej jako spółka cywilna i jawna (dalej „spółka-inwestor"), w której Wnioskodawca uczestniczył oraz do chwili obecnej wciąż uczestniczy. Budynek nigdy nie był wpisany do ewidencji środków trwałych spółki jawnej, w której uczestniczy Wnioskodawca, jak i do ewidencji środków trwałych spółki-inwestora. Przedmiotowa nieruchomość została wniesiona do spółki jawnej aportem przez Wnioskodawcę oraz przez drugiego współwłaściciela, również będącego wspólnikiem spółki jawnej, w której uczestniczy Wnioskodawca. Spółka jawna, w której uczestniczy Wnioskodawca zamierza „nabyć” od spółki-inwestora prawo majątkowe w postaci nakładów inwestycyjnych dokonanych na przedmiotowej nieruchomości. Planowana transakcja „nabycia” nakładów będzie polegała na „kupnie” prawa majątkowego w postaci nakładów inwestycyjnych poniesionych na nieruchomości przez spółkę-inwestora, jako posiadacza samoistnego nieruchomości spółki Wnioskodawcy. Celem ekonomicznym transakcji po stronie spółki Wnioskodawcy będzie zwrot spółce-inwestorowi poczynionych na nieruchomości gruntowej nakładów. Celem po stronie spółki-inwestora będzie zaniechanie inwestycji poprzez jej zbycie.

Po wykonaniu tej operacji spółka jawna, w ktorej uczestniczy Wnioskodawca planuje we własnym imieniu dokonać nowych nakładów i sfinalizować przedmiotową inwestycję, a wykończony budynek zamierza przeznaczyć na cele bieżącej działalności gospodarczej, poprzez najem pomieszczeń handlowo-usługowych lub sprzedaż wyodrębnionych lokali usługowych, bądź mieszkalnych. W związku z rozpoczęciem wykorzystywania przedmiotowego budynku spółka, w której uczestniczy Wnioskodawca będzie dokonywać odpisów amortyzacyjnych, zaś w razie sprzedaży wyodrębnionych w przyszłości lokali niezamortyzowaną część odpisów amortyzacyjnych zamierza uznać za koszty uzyskania przychodów.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

*   na nieruchomości gruntowej zostaną poniesione następujące nakłady:
    *   zakup nakładów poczynionych na nieruchomości gruntowej w postaci budynku w stanie surowym otwartym, przykrytego dachem wraz z infrastrukturą towarzyszącą, tj. murami oporowymi, przyłączami zewnętrznymi jak: przyłącze instalacji kanalizacji sanitarnej, wody, gazu,
    *   zakup usług w postaci kompleksowego zaprojektowania oraz wykonania rozbudowy, nadbudowy i przebudowy istniejącego budynku mieszkalno-usługowego w stanie surowym opisanego w punkcie 2,
*   po poniesieniu nakładów opisanych w punkcie 1 budynek będzie miał charakter budynku niemieszkalnego (ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku będzie wykorzystywana dla potrzeb niemieszkalnych).
*   w wykończonym budynku nie będzie lokali będących przedmiotem wyodrębnionej własności. W trakcie wynajmowania danego lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego nie będzie on stanowił odrębnej własności. Ewentualne, późniejsze wyodrębnienie lokali będących przedmiotem odrębnej własności dokonywane byłoby wyłącznie w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży danego lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego wg PKOB).
*   przedmiotem działalności zgodnie z umową spółki oraz KRS jest:
    *   45 Budownictwo
    *   50 Sprzedaż, obsługa i naprawa pojazdów mechanicznych i motocykli; Sprzedaż detaliczna paliw do pojazdów samochodowych,
    *   51 Handel hurtowy i komisowy, z wyłączeniem handlu pojazdami mechanicznymi, motocyklami,
    *   70 Obsługa nieruchomości
    *   52 Handel detaliczny, z wyłączeniem sprzedaży pojazdów mechanicznych, motocykli; Naprawa artykułów użytku osobistego i domowego,
*   spółka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów,
*   metoda stosowana przez spółkę w zakresie ewidencjonowania kosztów jest zgodna z art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku ewentualnego najmu wyodrębnionych lokali mieszkalnych lub usługowych do kosztów najmu będzie można zaliczyć odpisy amortyzacyjne odpowiednio liczone od ich wartości początkowej?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku ewentualnego najmu wyodrębnionych lokali mieszkalnych lub usługowych do kosztów najmu, będzie można zaliczyć odpisy amortyzacyjne odpowiednio liczone od wartości początkowej wyodrębnionego lokalu. Wartość początkową wynajmowanego lokalu należy ustalić proporcjonalnie do powierzchniowego udziału lokalu w całym sfinalizowanym i oddanym do użytku budynku głównym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 powołanej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zgodnie z art. 22f ust. 4 ww. ustawy, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej, będącej właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej niedokończonym i nieeksploatowanym budynkiem w stanie surowym otwartym. Spółka jawna zamierza nabyć nakłady inwestycyjne dokonane na przedmiotowej nieruchomości przez inwestora (spółkę komandytowo-akcyjną), a następnie planuje we własnym imieniu dokonać nowych nakładów i sfinalizować przedmiotową inwestycję, a wykończony budynek niemieszkalny zamierza przeznaczyć na cele bieżącej działalności gospodarczej, m.in. poprzez najem pomieszczeń handlowo-usługowych.

W wykończonym budynku nie będzie lokali będących przedmiotem wyodrębnionej własności. Ewentualne, późniejsze wyodrębnienie lokali będących przedmiotem odrębnej własności dokonywane byłoby wyłącznie w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży danego lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego).

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż przedmiotowy budynek będzie stanowił środek trwały dopiero, kiedy będzie kompletny i zdatny do użytku.

Jeżeli dojdzie do prawnego wyodrębnienia w nim lokali (mieszkalnych lub niemieszkalnych), to lokale te o ile będą wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz będą spełniać pozostałe wymogi, o których mowa w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będą stanowiły odrębne podlegające amortyzacji środki trwałe. Wartość początkową poszczególnych lokali ustalić należy jako część wartości początkowej budynku, z którego zostały wyodrębnione. Przy czym, suma ich wartości początkowej (oraz pozostałej części budynku) co do zasady nie będzie mogła przekroczyć wartości początkowej nieruchomości budynkowej, przed dokonaniem ww. czynności prawnej.

Po spełnieniu powyższych warunków, odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej poszczególnych lokali będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1 i 3, wydano odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.