Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.631.2023.3.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-26
Teza: Brak wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy dostawy Nieruchomości, jako transakcji niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

15 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

\- braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy dostawy Nieruchomości, jako transakcji niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

\- opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości,

\- prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 12 grudnia 2023 r. (wpływ 12 grudnia 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 grudnia 2023 r. (wpływ 29 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

### Opis zdarzenia przyszłego

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Kupujący jest spółką celową założoną w celu prowadzenia inwestycji obejmujących nabywanie niezabudowanych działek gruntu, realizacji obiektów magazynowo-produkcyjnych i uzyskiwanie dochodu z ich najmu lub ewentualnie ich sprzedaży.

Y. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce, prowadzącym działalność w zakresie produkcji komponentów i rozwiązań technologicznych.

Wnioskodawca oraz Kupujący zwani są w dalszej części wniosku jako „Zainteresowani”.

1\. Opis nieruchomości i transakcji.

Sprzedający i Z. sp. z o.o. są stronami umowy przedwstępnej (dalej: „Umowa Przedwstępna”) przewidującej obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej przeniesienia na Z. sp. z o.o. prawa własności:

(i) niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 1 położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb ewidencyjny numer (…) nazwa (…) (dalej: „Nieruchomość 1”) oraz

(ii) niezabudowanej działki gruntowej o numerze ewidencyjnym 2 położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb ewidencyjny numer (…) nazwa (…) (dalej: „Nieruchomość 2”);

\- o łącznej powierzchni 4,3689 ha, wchodzących w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) (V Wydział Ksiąg Wieczystych) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), przy czym ta księga wieczysta obejmuje obecnie również działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3, która nie będzie przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Z. sp. z o.o.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są położone na terenie, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 leżą na terenie oznaczonym 25.P,U – tereny obiektów produkcyjnych i zabudowy usługowej oraz 52.KDL – tereny dróg publicznych klasy drogi lokalnej.

Sprzedający nabył Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2 (dalej: „Nieruchomości”) na podstawie umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (…), w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i skorzystał z prawa od odliczenia oraz uzyskania zwrotu podatku naliczonego na transakcji nabycia Nieruchomości.

Umowa Przedwstępna przewiduje obowiązek stron zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający przeniesie prawo własności Nieruchomości w zamian za zapłatę ceny wskazanej w Umowie Przyrzeczonej na warunkach opisanych poniżej (dalej: „Transakcja”).

Poza obowiązkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej przenoszącej prawo własności Nieruchomości, Umowa Przedwstępna przewiduje m.in. następujące warunki Transakcji (stanowiące częściowo również warunki zawieszające zawarcia Umowy Przyrzeczonej):

(i) obowiązek Sprzedającego uzyskania od odpowiednich organów władzy publicznej zaświadczeń o niezaleganiu Sprzedającego z płatnością podatków i innych należności publicznoprawnych;

(ii) obowiązek Sprzedającego doprowadzenia do uzyskania przez Nieruchomości dostępu do drogi publicznej;

(iii) obowiązek Z. sp. z o.o. uzyskania prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Inwestycji (opisanej poniżej);

(iv) obowiązek Z. sp. z o.o. uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

(v)pozostawianie w mocy umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym (działającym jako przyszły najemca) i Z. sp. z o.o. (opisanej poniżej) czy też doręczenie Z. sp. z o.o. przez Sprzedającego gwarancji bankowej na zabezpieczenie zobowiązań Sprzedającego wynikających z umowy najmu, w terminie i zasadach określonych w umowie najmu i obowiązywanie tej gwarancji bankowej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

(vi) udzielenie przez Sprzedającego zgody na dysponowanie przez Z. sp. z o.o. Nieruchomością na cele budowlane jak również udzielenie przez Sprzedającego na rzecz Z. sp. z o.o. pełnomocnictwa w celu wykonania prac przygotowawczych mających na celu realizację Inwestycji (zdefiniowanej poniżej) czy też przeprowadzenia badania stanu prawnego Nieruchomości.

Jednocześnie, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej zostanie dokonana cesja praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na Wnioskodawcę, który wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki Z. sp. z o.o. wynikające z postanowień Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie podmiotem, który zawrze ze Sprzedającym Umowę Przyrzeczoną i nabędzie własność Nieruchomości.

Jednocześnie, Sprzedający oraz Z. sp. z o.o. są stronami umowy najmu (dalej: „Umowa Najmu”) powierzchni budynku, który będzie zawierał pomieszczenia biurowo-socjalne oraz pomieszczenia magazynowe, produkcyjne i techniczne wraz z niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”). Również w przypadku Umowy Najmu, zostanie dokonana cesja na Wnioskodawcę praw i obowiązków wynikających z Umowy Najmu, który wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki Z. sp. z o.o. wynikające z postanowień Umowy Najmu.

Umowa Najmu została zawarta na okres 12 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie Inwestycji i nie przewiduje prawa Sprzedającego do odkupu Nieruchomości wraz z Inwestycją od Z. sp. z o.o. czy też od Kupującego. Zarówno Z. sp. z o.o. jak również Kupujący, nie zawarli ze Sprzedającym innych porozumień przewidujących prawo Sprzedającego do odkupienia Nieruchomości wraz z Inwestycją.

Biorąc pod uwagę powyższe, Kupujący, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i dającej prawo do odliczenia VAT, zamierza nabyć od Sprzedającego opisane we wniosku Nieruchomości, zrealizować Inwestycję, a następnie wynająć na rzecz Sprzedającego Inwestycję na podstawie Umowy Najmu.

Transakcja nie obejmie takich elementów jak przeniesienie na Kupującego:

(i) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomościami, jak również nie przewiduje się zawarcia umowy o zarządzenie Nieruchomościami lub Inwestycją pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym lub jakimkolwiek podmiotem powiązanym ze Sprzedającym,

(ii) praw i obowiązków z jakichkolwiek umów dotyczących finansowania Nieruchomości,

(iii) firmy czy też innego oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

(iv) wierzytelności, praw z papierów wartościowych czy też środków pieniężnych,

(v) koncesji, licencji i zezwoleń (poza pozwoleniami na budowę),

(vi) patentów i innych praw własności przemysłowej,

(vii) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych,

(viii) tajemnic przedsiębiorstwa (aczkolwiek Sprzedający udostępni Kupującemu dane dotyczące prowadzonej działalności, w tym, w szczególności Nieruchomości w ramach procesu badania prawnego i technicznego Nieruchomości),

(ix) ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Jak zostało wskazane powyżej, głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność w zakresie produkcji komponentów i rozwiązań technologicznych, podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona. Sprzedający nie prowadzi działalności w zakresie obrotu czy też najmu nieruchomości, czy też działalności w zakresie realizacji obiektów magazynowo-produkcyjnych.

Sprzedający nie dokonał i do momentu Transakcji nie dokona wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla Sprzedającego, niemniej na podstawie ewidencji księgowej prowadzonej przez Sprzedającego będzie możliwe przyporządkowanie poszczególnych przychodów i kosztów do Nieruchomości.

Sprzedający zatrudnia pracowników w związku z prowadzeniem wyżej opisanej działalności operacyjnej, a ich zakres obowiązków pracowniczych nie jest związany w pełni lub w istotnej części z Nieruchomością i tym samym Transakcja nie będzie skutkowała przejściem zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu Pracy.

Do momentu Transakcji, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w jego podstawowej działalności operacyjnej.

Z uwagi na powyższe oraz fakt różnego zakresu działalności gospodarczej Sprzedającego oraz Kupującego nie jest planowane i nie będzie możliwe kontynuowanie przez Kupującego działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Jednocześnie, po stronie Kupującego pozostanie wykonanie odpowiednich czynności organizacyjnych w celu wykorzystania przez Kupującego Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Kupującego (co może obejmować pozyskanie odpowiedniego finansowania, realizację Inwestycji, w tym kontraktowanie odpowiednich wykonawców).

Przed dniem i na dzień dokonania dostawy Nieruchomości, Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W piśmie z 12 grudnia 2023 r. wskazali Państwo, że na moment złożenia wniosku Spółka (X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym, Spółka uzyska status czynnego podatnika podatku od towarów i usług przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej i tym samym przed dniem Transakcji.

W piśmie z 27 grudnia 2023 r. wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie Organu „Czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości?”, odpowiedzieli Państwo, że „W imieniu Wnioskodawcy niniejszym modyfikuję opis zdarzenia przyszłego w następującym zakresie: Nieruchomości zostały nabyte przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy A. sp. z o. o. na podstawie umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A nr (…), w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług i tym samym A. sp. z o.o. nie przysługiwało prawo od odliczenia oraz uzyskania zwrotu podatku naliczonego na transakcji nabycia Nieruchomości. Wnioskodawca stał się właścicielem Nieruchomości wskutek połączenia poprzez przejęcie A. sp. z o.o., wstępując w prawa i obowiązki A. sp. z o.o. na podstawie art. 494 Kodeksu Spółek Handlowych, jak również na podstawie art. 93 Ordynacji Podatkowej (w zakresie przewidzianych w przepisach prawa podatkowego praw i obowiązków A. sp. z o.o.) Wobec przejęcia przez Wnioskodawcę ww. praw i obowiązków A. sp. z o.o., należy wskazać, iż Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.”

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?”, wskazali Państwo, że „Nieruchomości zostały nabyte przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy na cele inwestycyjne, w szczególności, na potrzeby budowy obiektu produkcyjno-magazynowego, który miał być wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT. Planowany obiekt produkcyjno-magazynowy nie został zrealizowany, a Nieruchomości nie były w inny sposób wykorzystywane w działalności operacyjnej A. sp. z o.o., jak i działalności operacyjnej Wnioskodawcy. Wnioskodawca obecnie planuje dokonanie sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji opodatkowanej VAT wg stawki podstawowej w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji.”

Na pytanie Organu „Czy Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?”, odpowiedzieli Państwo, że „Działając w imieniu Wnioskodawcy potwierdzam, ze Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.”

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2\. Czy w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych i tym samym podlegać będzie przepisom ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

3\. Czy w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych i tym samym podlegać będzie przepisom ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony (lub odpowiednio uzyskania zwrotu podatku naliczonego VAT) wynikający z nabycia Nieruchomości?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Pytanie 1:

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U.2022.1360 ze zm.; dalej: „KC”). Zgodnie z art. 551 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, i obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Kupującego sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy co najmniej wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Transakcja zaś nie obejmie przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem Umowy Przyrzeczonej nie będzie m.in. przeniesienie na Kupującego takich praw lub obowiązków typowo stanowiących elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jak m.in.:

(i) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomościami, jak również nie przewiduje się zawarcia umowy o zarządzenie Nieruchomościami lub Inwestycją pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym lub jakimkolwiek podmiotem powiązanym ze Sprzedającym,

(ii) praw i obowiązków z jakichkolwiek umów dotyczących finansowania Nieruchomości,

(iii) firmy czy też innego oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

(iv) wierzytelności, praw z papierów wartościowych czy też środków pieniężnych,

(v) koncesji, licencji i zezwoleń (poza pozwoleniami na budowę),

(vi) patentów i innych praw własności przemysłowej,

(vii) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych,

(viii) tajemnic przedsiębiorstwa (aczkolwiek Sprzedający udostępni Kupującemu dane dotyczące prowadzonej działalności, w tym, w szczególności Nieruchomości w ramach procesu badania prawnego i technicznego Nieruchomości),

(ix) ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

(przy czym, nie wszystkie elementy wskazane powyżej w pkt (i) – (ix) mogą w dacie Transakcji składać się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, ale co najmniej część z powyższych elementów będzie składać się na przedsiębiorstwo Sprzedającego w dacie Transakcji).

Wobec zakresu Transakcji i statusu Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy. W konsekwencji, przedmiotem Transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy w postaci Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyżej opisany zakres Transakcji oznacza, iż Nieruchomości po ich nabyciu przez Kupującego będą pozbawione zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomości mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności, po stronie Kupującego będzie odpowiednie zorganizowanie i sfinansowanie procesu budowy Inwestycji na Nieruchomościach.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielne przedsiębiorstwo.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Zdaniem Zainteresowanych składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

A. wyodrębniony organizacyjnie,

B. wyodrębniony finansowo,

C. wyodrębniony funkcjonalnie.

AD A. Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Nieruchomości nie stanowią wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Sprzedający nie dokonał również wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

AD B. Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych w postaci odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadzi ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla Sprzedającego. Wprawdzie na podstawie ewidencji księgowej prowadzonej przez Sprzedającego jest możliwe przyporządkowanie poszczególnych przychodów i kosztów do Nieruchomości. Jednakże, jest to standardowa funkcja systemów księgowych wykorzystywanych przez Sprzedającego (jak również systemów księgowych standardowo stosowanych na rynku), która nie stanowi o wyodrębnieniu finansowym Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

AD C. Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na moment Transakcji, Nieruchomości będą stanowiły grunt niezabudowany, który dopiero zostanie przedmiotem zabudowy przez Kupującego w ramach realizacji Inwestycji.

Tym samym, w ramach Transakcji, Kupujący nabędzie Nieruchomości które nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia podstawowej działalności operacyjnej. Jak już zostało wskazane przez Zainteresowanych, po stronie Kupującego będzie odpowiednie zorganizowanie składników majątkowych w celu wykorzystania Nieruchomości w ramach planowanej działalności operacyjnej Kupującego, tj. wynajmu powierzchni Inwestycji na rzecz Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. Co więcej, kwalifikacja przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa wymaga aby ww. warunki w zakresie wyodrębnienia finansowego, organizacyjnego i funkcjonalnego zostały spełnione łącznie, podczas, gdy zgodnie z argumentacją przedstawioną powyżej, w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, nie zostanie spełniony żaden z nich. W rezultacie Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Klasyfikacja Transakcji w świetle treści objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych opublikowanych przez Ministerstwo Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. (zwanych dalej: „Objaśnieniami”).

Objaśnienia dotyczą nieruchomości komercyjnych zdefiniowanych jako nieruchomości przeznaczone do celów działalności gospodarczej generujących periodycznie przychody na rzecz jej właściciela w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na moment Transakcji Nieruchomości będą stanowiły grunty niezabudowane i tym samym nie będą pozwalały Sprzedającemu oraz Kupującemu na uzyskiwanie periodycznych przychodów z umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Jednakże, Zainteresowani pragną wskazać, iż Transakcja nie obejmie również elementów decydujących wg Objaśnień o kwalifikacji sprzedaży nieruchomości komercyjnej jako sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W szczególności, zgodnie z treścią Objaśnień transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak zostało wskazane w Objaśnieniach, dostawa nieruchomości komercyjnej może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

a) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (zwane dalej: „Kryterium 1”);

b) nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (zwane dalej: „Kryterium 2”).

Kryterium 1.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów wyrażonym w Objaśnieniach, w celu ustalenia, czy Kryterium 1 jest spełnione, należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

(i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,

(ii) umowy o zarządzanie nieruchomością,

(iii) umowy zarządzania aktywami, oraz

(iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jednocześnie, Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.:

(i) prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów;

(ii) ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

(iii) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (np. gwarancje bankowe i depozyty);

(iv) prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku;

(v) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku;

(vi) prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie, prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

(vii) dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Transakcja obejmuje jedynie przeniesienie tytułu prawnego (prawa własności) Nieruchomości.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Nieruchomości. Strony Transakcji nie przewidują przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomościami, jak również nie przewiduje się zawarcia umowy o zarządzenie Nieruchomościami lub Inwestycją pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym lub jakimkolwiek podmiotem powiązanym ze Sprzedającym.

Tym samym, z uwagi na zakres Transakcji, Nieruchomości nie będą zdolne do samodzielnego funkcjonowania bez uzyskania odpowiedniego wsparcia operacyjnego, finansowego i funkcjonalnego. W rezultacie po stronie Kupującego pozostanie podjęcie stosownych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do zapewnienia sfinansowania nabycia Nieruchomości, uzyskania źródła dochodu z Nieruchomości (np. poprzez wybudowanie Inwestycji i następnie wynajem Inwestycji na rzecz Sprzedającego) czy też prawidłowego funkcjonowania i zarządzania Nieruchomościami.

Kryterium 2.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność produkcyjna. Jednocześnie, Kupujący jest spółką celową, której planowanym przedmiotem działalności jest inwestowanie w nieruchomości komercyjne, realizacja obiektów magazynowo-produkcyjnych w celu osiągania dochodu z najmu powierzchni magazynowo-produkcyjnej oraz ewentualnie uzyskanie dochodu ze sprzedaży tego rodzaju obiektów.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy uznać, iż przedmiot działalności prowadzonej przez Sprzedającego i Kupującego jest różny i tym samym Kupujący nie będzie kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego z wykorzystaniem Nieruchomości.

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie 2:

Stanowisko Zainteresowanych.

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 33) ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości będą stanowić niezabudowane działki gruntu przeznaczone pod zabudowę zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i tym samym powinny zostać zakwalifikowane jako tereny budowlane w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług oraz przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego (zwrotu nadwyżki podatku naliczonego) od transakcji nabycia Nieruchomości. Tym samym, do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W rezultacie, w przypadku uznania przez organ interpretacyjny, że dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych (nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części) i tym samym podlegać będzie przepisom ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki właściwej.

Pytanie 3:

Stanowisko Zainteresowanych.

Zdaniem Zainteresowanych, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości lub odpowiednio do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Uzasadnienie.

Biorąc pod uwagę art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, Nieruchomość należy uznać za teren budowlany, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący planuje nabycie Nieruchomości w celu wybudowania na Nieruchomości Inwestycji i osiągania dochodu z tytułu świadczenia usług najmu powierzchni magazynowo-produkcyjnej w tym obiekcie, klasyfikowanych na gruncie ustawy o VAT, jako czynności podlegające opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca pragnie jednocześnie wskazać, iż pomimo, że ustalenia biznesowe stron Transakcji obejmują zawarcie Umowy Najmu przewidującej wynajem przez Kupującego na rzecz Sprzedającego Nieruchomości wraz z Inwestycją, Transakcja nie stanowi transakcji typu sale and lease back. W szczególności, Transakcja obejmuje dostawę Nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu i dopiero po stronie Kupującego będzie sfinansowanie i realizacja Inwestycji, która następnie będzie przedmiotem najmu na rzecz Sprzedającego. Tym samym, przedmiot Transakcji (grunt niezabudowany) będzie inny niż przedmiot Umowy Najmu (powierzchnia magazynowo-produkcyjna). Co więcej, uzgodnienia biznesowe pomiędzy stronami nie obejmują prawa Sprzedającego do odkupu Nieruchomości wraz z Inwestycją po wygaśnięciu Umowy Najmu. Tym samym, należy uznać, iż zawarcie Umowy Przyrzeczonej i Umowy Najmu nie stanowi jednego i niepodzielnego świadczenia gospodarczego, lecz dwa odrębne zdarzenia podlegające odrębnie opodatkowaniu na gruncie ustawy o VAT.

Zatem, po przeprowadzeniu Transakcji obejmującej dostawę Nieruchomości na rzecz Kupującego i otrzymaniu od Sprzedającego faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Kupującego w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury lub odpowiednio do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży na rzecz Kupującego będzie prawo własności niezabudowanej działki gruntowej o numerze ewidencyjnym 1 (Nieruchomość 1) oraz niezabudowanej działki gruntowej o numerze ewidencyjnym 2 (Nieruchomość 2).

Jak Państwo wskazali, transakcja nie obejmie takich elementów jak przeniesienie na Kupującego: praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomościami, jak również nie przewiduje się zawarcia umowy o zarządzenie Nieruchomościami lub Inwestycją pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym lub jakimkolwiek podmiotem powiązanym ze Sprzedającym; praw i obowiązków z jakichkolwiek umów dotyczących finansowania Nieruchomości; firmy czy też innego oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego; wierzytelności, praw z papierów wartościowych czy też środków pieniężnych; koncesji, licencji i zezwoleń (poza pozwoleniami na budowę); patentów i innych praw własności przemysłowej; majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych; tajemnic przedsiębiorstwa (aczkolwiek Sprzedający udostępni Kupującemu dane dotyczące prowadzonej działalności, w tym, w szczególności Nieruchomości w ramach procesu badania prawnego i technicznego Nieruchomości); ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomości, będące przedmiotem planowanej transakcji, nie będą stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu podlegać będą wyłącznie opisane Nieruchomości składające się z dwóch niezabudowanych działek, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający nie dokonał i do momentu Transakcji nie dokona wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla Sprzedającego.

Ponadto wskazali Państwo, że do momentu Transakcji, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w jego podstawowej działalności operacyjnej. Z uwagi na powyższe oraz fakt różnego zakresu działalności gospodarczej Sprzedającego oraz Kupującego nie jest planowane i nie będzie możliwe kontynuowanie przez Kupującego działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Jednocześnie, po stronie Kupującego pozostanie wykonanie odpowiednich czynności organizacyjnych w celu wykorzystania przez Kupującego Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Kupującego (co może obejmować pozyskanie odpowiedniego finansowania, realizację Inwestycji, w tym kontraktowanie odpowiednich wykonawców). Transakcja nie będzie skutkowała również przejściem zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu Pracy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym sprzedaż opisanych Nieruchomości nie będzie objęta wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Sprzedaż ww. Nieruchomości składającej się z dwóch niezabudowanych działek będzie zatem podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. Nieruchomości, tj. działek nr 1 i 2 według właściwej stawki.

Aby stwierdzić czy sprzedaż Nieruchomości, tj. działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki należy przeanalizować, czy dostawa tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Ustawa określa:

1\. zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2\. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy

\- przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że działka nr 1 oraz działka nr 2 są położone na terenie, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 oraz działka nr 2 leżą na terenie oznaczonym 25.P,U – tereny obiektów produkcyjnych i zabudowy usługowej oraz 52.KDL – tereny dróg publicznych klasy drogi lokalnej.

Zatem działki nr 1 i 2 stanową grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia w trybie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być zatem łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedający stał się właścicielem Nieruchomości wskutek połączenia poprzez przejęcie A. sp. z o.o., wstępując w prawa i obowiązki A. sp. z o.o. na podstawie art. 494 Kodeksu Spółek Handlowych, jak również na podstawie art. 93 Ordynacji Podatkowej. Natomiast poprzednik prawny Sprzedającego A. sp. z o.o. nabył ww. Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo mu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Ponadto z treści wniosku wynika, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Jak Państwo wskazali, Nieruchomości zostały nabyte przez poprzednika prawnego Sprzedającego na cele inwestycyjne, w szczególności, na potrzeby budowy obiektu produkcyjno-magazynowego, który miał być wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT. Planowany obiekt produkcyjno-magazynowy nie został zrealizowany, a Nieruchomości nie były w inny sposób wykorzystywane w działalności operacyjnej A. sp. z o.o., jak i działalności operacyjnej Sprzedającego.

Mając zatem na uwadze przedstawione okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie warunków, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości, tj. działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że na moment złożenia wniosku Kupujący nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym Spółka uzyska status czynnego podatnika podatku od towarów i usług przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej i tym samym przed dniem Transakcji.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości, tj. działek nr 1 i 2 nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdą ww. przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ust. 3a pkt 2 oraz art. 88 ust. 4 ustawy wyłączające prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

Ponadto w opisie sprawy wskazali Państwo jednoznacznie, że Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z ww. faktury. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.