Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.762.2025.3.IM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-25
Teza: Opodatkowanie najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: dom
działalność-działalność gospodarcza-prowadzenie
działalności gospodarczej
najem-najem prywatny
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5% lub 12,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 4 listopada 2025 r. (wpływ 4 listopada 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

24 października 2023 r. nabył Pan od Pana mamy aktem notarialnym nieruchomość
    stanowiącą działkę gruntu położoną w x, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w x
    prowadzi księgę wieczystą Kw. nr x. Na tej działce stał stary budynek gospodarczy, który
    przekształcił Pan na budynek mieszkalny. Z pomocą rodziny dokonał Pan niezbędnych
    przeróbek i remontu budynku, by można było z niego korzystać. Dzięki ciężkiej pracy
                          2powstał mały domek o powierzchni 48 m, który wykorzystywany jest przez Pana rodzinę
    w celach rekreacyjno-wypoczynkowych.
    W związku z tym, że domek użytkowany jest przez Pana tylko w niektóre weekendy i
    podczas urlopu, a poza tym okresem stoi niewykorzystany, postanowił Pan wynajmować
    go innym osobom w ramach krótkoterminowego wynajmu prywatnego. Wynajem nie
    będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, lecz okazjonalny. Pana głównym
    źródłem utrzymania jest umowa o pracę, a środki finansowe uzyskane z wynajmu planuje
    Pan przeznaczyć na utrzymanie nieruchomości, tj. podatek od nieruchomości,
    ubezpieczenie, opłata za energię elektryczną, opłata za odbiór odpadów i nieczystości
    stałych.
    Ogłoszenie o możliwości wynajmu domu planuje Pan dodać przez (...). Obsługą najmu pod
    względem organizacyjnym i formalnym zajmie się Pan sam. Nie będzie Pan korzystał z
    usług księgowej. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników. Podczas najmu wynajmującym
    nie będą świadczone żadne usługi dodatkowe, takie jak przygotowanie posiłków czy
    sprzątanie.
    Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi składnika majątku żadnej działalności
    gospodarczej.

## Pytanie

Czy prawidłowo planuje Pan przychody z najmu opodatkować ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych (stawka podatku 8,5% dla przychodu nieprzekraczającego 100 tys.
    złotych) w ramach najmu prywatnego czy jest obowiązek prowadzenia zarejestrowanej
    działalności gospodarczej?
    Pana stanowisko w sprawie
    We własnym stanowisko wskazał Pan na przychody z najmu opodatkowane ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych w ramach najmu prywatnego bez obowiązku
    prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
        - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
        - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
          charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
          produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
          nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
          wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
          wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
          niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
          przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
          prowadzoną działalnością.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego
    katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:

      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź
    najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i
      680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Ze złożonego wniosku wynika, że w 2023 roku nabył Pan od Pana mamy nieruchomość
    stanowiącą działkę gruntu, na której stał stary budynek gospodarczy, który przekształcił
    Pan na budynek mieszkalny. W związku z tym, że domek użytkowany jest przez Pana tylko
    w niektóre weekendy i podczas urlopu, a poza tym okresem stoi niewykorzystany,
    postanowił Pan wynajmować go innym osobom w ramach krótkoterminowego wynajmu
    prywatnego. Wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, lecz
    okazjonalny. Pana głównym źródłem utrzymania jest umowa o pracę, a środki finansowe
    uzyskane z wynajmu planuje Pan przeznaczyć na utrzymanie nieruchomości, tj. podatek
    od nieruchomości, ubezpieczenie, opłata za energię elektryczną, opłata za odbiór
    odpadów i nieczystości stałych. Ogłoszenie o możliwości wynajmu domu planuje Pan
    dodać przez portale społecznościowe oraz portal booking. Obsługą najmu pod względem
    organizacyjnym i formalnym zajmie się Pan sam. Nie będzie Pan korzystał z usług
    księgowej. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników. Podczas najmu wynajmującym nie
    będą świadczone żadne usługi dodatkowe, takie jak przygotowanie posiłków czy
    sprzątanie. Ta nieruchomość nie stanowi składnika majątku żadnej działalności
    gospodarczej.
    W Pana sytuacji, skoro budynek mieszkalny – stanowiący Pana majątek osobisty, zostanie
    wynajęty w ramach krótkoterminowego najmu prywatnego, to najem ten będzie stanowić
    źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu planowanego wynajmu budynku
    mieszkalnego na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy
    o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Podsumowanie: Pana przychody z najmu domu będą stanowić przychody z najmu
    prywatnego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Jednocześnie przychody te będą opodatkowane ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych wg stawek 8,5% lub 12,5% po przekroczeniu limitu przychodów
    określonego w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Najem prywatny stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów i nie
    ma w tym zakresie obowiązku prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.