Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-681/12/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-31
Teza: Koszty uzyskania przychodów przy najmie lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 maja 2012r. (data wpływu do tut. Biura – 09 maja 2012r.), dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09 maja 2012r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W 2008r. zakupiła mieszkanie, które następnie wynajęła osobie fizycznej. Najem opodatkowany został na zasadach ogólnych.

Na zakup mieszkania zaciągnięty został kredyt. W koszty uzyskania przychodu wnioskodawczyni wliczyła odsetki od kredytu zapłacone, amortyzację mieszkania (naliczoną od wartości początkowej według aktu notarialnego), zapłacone ubezpieczenie mieszkania oraz fakturę za poradę prawną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy ujęcie w koszty uzyskania przychodów zapłaconych odsetek od kredytu, amortyzacji mieszkania, ubezpieczenia oraz kosztów porady prawnej było działaniem prawidłowym?

Zdaniem wnioskodawczyni, ujęcie w koszty uzyskania przychodu zapłaconych odsetek od kredytu, amortyzacji mieszkania, ubezpieczenia mieszkania oraz kosztów porady prawnej jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wynajmuje lokal mieszkalny zakupiony w 2008r. ze środków uzyskanych z kredytu. Dochód opodatkowuje na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwestia czy prawidłowo do kosztów uzyskania przychodu zaliczyła amortyzację mieszkania naliczoną od wartości początkowej ustalonej według ceny nabycia podanej w akcie notarialnym, zapłacone odsetki od kredytu, zapłacone ubezpieczenie oraz fakturę za poradę prawną.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z treści art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika, że odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu stanowią koszt uzyskania przychodu w trakcie trwania umowy najmu, bowiem najem powoduje, że dany środek trwały zużywa się w kategoriach prawno-podatkowych. Zatem gdy środek trwały jest przedmiotem najmu, odpisy amortyzacyjne dokonywane od tego środka powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Tym samym skoro wnioskodawczyni, jak wskazała we wniosku, rozpoczęła amortyzację wynajmowanego mieszkania, to ma prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego odpisy amortyzacyjne.

W myśl natomiast art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

A zatem kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania co do zasady, w świetle ww. przepisu, nie stanowi kosztów uzyskania przychodów.

Dla określenia zasad zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu odsetek od kredytu znaczenie mają przepisy art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), zaś w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższego wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu, aby prawidłowo rozliczyć koszty. Od momentu rozpoczęcia amortyzacji zapłacone odsetki od kredytu należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Odsetki naliczone, w tym zapłacone, do dnia przekazania lokalu do używania, jak wynika z art. 22g ust. 3 ww. ustawy zwiększają jego wartość początkową i poprzez odpisy amortyzacyjne będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Tak więc koszt uzyskania przychodu będą stanowiły wydatki na spłatę odsetek od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem, jednakże z tym zastrzeżeniem, że do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały zapłacone po podjęciu decyzji o amortyzacji środka trwałego (objęciu go ewidencją środków trwałych). Jeszcze raz należy podkreślić, że odsetki od kredytu zapłacone przez wnioskodawczynię do dnia przekazania środka trwałego do używania – dnia ujawnienia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych będą wchodziły w skład wartości początkowej środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Natomiast bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki poniesione na ubezpieczenie mieszkania, chyba że zwiększyły one wartość początkową lokalu. W takim przypadku wnioskodawczyni będzie mogła dokonać odliczenia tych wydatków poprzez odpisy amortyzacyjne.

W odniesieniu natomiast do kwestii możliwości zaliczenia poniesionych przez wnioskodawczynię wydatków związanych z poradą prawną do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego zauważyć należy, że będą one stanowiły koszt uzyskania przychodu z tego źródła, ale wyłącznie wówczas, jeśli wnioskodawczyni wykaże jej związek z najmem jako źródłem przychodów. Wnioskodawczyni będzie również musiała udowodnić co było przedmiotem porady i w jaki sposób przyczyniła się ona do osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Reasumując, wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego może zaliczyć odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej lokalu, poniesione koszty ubezpieczenia lokalu, zapłacone odsetki od kredytu z tytułu zużycia środka trwałego, skoro rozpoczęła amortyzację wynajmowanego mieszkania oraz fakturę za poradę prawną pod warunkiem, że ten ostatni wydatek został poniesiony w okolicznościach o jakich mowa wyżej i wnioskodawczyni to udowodni.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik. Na podatniku spoczywa jednak obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.