Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1330/09-5/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-12-22
Teza: Podstawa opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej (grunt + budynki). Możliwość zastosowania 99% rabatu.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; faktura; faktura-faktura VAT; faktura-wystawienie faktury; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; inwestycje-inwestycje w obcych środkach trwałych; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek należny-obniżenie podatku należnego; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; podstawa; rabaty; rabaty-rabaty transakcyjne; rozliczanie (rozliczenia); sprzedaż-sprzedaż budynków; uczelnie; uczelnie-uczelnie publiczne; upust; zwrot-zwrot nakładów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 września 2009 r. (data wpływu Izby Skarbowej w Poznaniu 29 września 2009 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 2 października 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 listopada 2009 r. (data wpływu Izby Skarbowej w Poznaniu 17 listopada 2009 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 18 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie pytania nr 1,
*   **prawidłowe** – w zakresie pytania nr 2.

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 listopada 2009 r. (data wpływu Izby Skarbowej w Poznaniu 17 listopada 2009 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 18 listopada 2009 r.) o potwierdzenie dokonania dodatkowej opłaty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, będący jednostką samorządu terytorialnego i posiadający status podatnika podatku od towarów i usług, udostępnił w ramach nieodpłatnej umowy (użyczenia), zawartej przed 1993 r. nieruchomość gruntową stanowiącą jego własność (dalej: Uniwersytet). Uniwersytet na udostępnionej nieodpłatnie nieruchomości poczynił nakłady inwestycyjne (wzniósł na powierzchni gruntu budynki – m.in. obiekty Wydziału X, y i Z), wykorzystywane dla potrzeb działalności statutowej – zwłaszcza działalności oświatowej, naukowej, naukowo-badawczej. Podmiotem stale użytkującym budynki jest Uniwersytet. Wnioskodawca nie czynił jakichkolwiek wydatków na obiekty wzniesione przez Uniwersytet na nieruchomości. Przy realizacji nakładów Uniwersytet nie odliczał podatku VAT z uwagi na to, iż częściowo czynione one były przed 1993 r., natomiast w pozostałym zakresie służyły czynnościom zwolnionym przedmiotowo z opodatkowania podatkiem VAT (m.in. usługi edukacyjne). Zainteresowany, po dokonaniu rozliczenia nakładów na gruncie, zamierza sprzedać na rzecz Uniwersytetu nieruchomość, przy czym strony rozważają poniższe opcje sprzedaży:

1.  opcja pierwsza:

*   zrzeczenie się roszczeń przez Uniwersytet tytułem rozliczenia poczynionych nakładów na nieruchomości Wnioskodawcy,
*   zbycie nieruchomości przez Zainteresowanego według ceny uwzględniającej 99% bonifikatę od wartości nieruchomości, udzieloną w oparciu o przepis art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: „ugn”);

3.  opcja druga:

*   dokonanie rozliczenia nakładów pomiędzy Wnioskodawcą a Uniwersytetem poprzez zbycie nakładów przez Uniwersytet na rzecz Zainteresowanego,
*   zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę według wartości nieruchomości (z możliwością zastosowania bonifikaty określonej przepisem art. 68 ust. 1 pkt 2 ugn, a także kompensaty wzajemnych należności).

Pomiędzy datą rozliczenia nakładów przez Zainteresowanego i Uniwersytet (wskutek zwrotu ich wartości bądź na skutek zrzeczenia się prawa żądania ich zwrotu) a sprzedażą nieruchomości nie upłynie okres dwóch lat, sprzedaż nastąpi bowiem niezwłocznie po dokonaniu rozliczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę winna obejmować w podstawie opodatkowania podatkiem VAT wartość gruntu oraz poczynionych przez Uniwersytet nakładów (wzniesionych na gruncie budynków), niezależnie od trybu rozliczeń nakładów przyjętych przez Zainteresowanego i Uniwersytet?
2.  Czy możliwe jest przy dostawie nieruchomości przez Wnioskodawcę zmniejszenie podstawy jej opodatkowania o prawnie dopuszczalny rabat 99% jej wartości (tj. bonifikatę przy zbyciu nieruchomości udzieloną w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami) i opodatkowanie dostawy według należności obejmującej 1% wartości nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowanego winna obejmować w podstawie opodatkowania podatkiem VAT nieruchomość gruntową wraz ze wzniesionymi na niej przez Uniwersytet budynkami, tj. wartość gruntu oraz wartość poczynionych przez Uniwersytet nakładów (wzniesionych na gruncie budynków), niezależnie od trybu rozliczeń nakładów przyjętych przez Wnioskodawcę i Uniwersytet.

Zgodnie z przepisami prawa:

1.  Nakłady poczynione na cudzym gruncie w postaci budynku stanowią część składową gruntu, a tym samym ich własność przynależy do właściciela gruntu. w konsekwencji, posiadacz tych nakładów jest jedynie ich ekonomicznym właścicielem, dysponuje określonym prawem majątkowym obejmującym poczynione ulepszenia. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych co oznacza, że zbycie prawa własności nieruchomości obejmuje jednocześnie zbycie wzniesionych na niej budynków jako jej części składowych (art. 46, art. 47 § 1, art. 48 Kodeksu cywilnego).
2.  Podstawą opodatkowania w podatku VAT jest obrót, który stanowi kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (art. 29 ust. 1 ustawy o VAT).
3.  W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT).

W świetle powyższego, w opinii Wnioskodawcy:

*   zbycie nieruchomości zabudowanej budynkami stanowić będzie w rozumieniu ustawy o VAT jedną czynność podlegającą opodatkowaniu, a zatem przedmiotem (także w sytuacji, gdy wartość nakładów przekracza znacznie wartość udostępnionego gruntu) będzie nieruchomość gruntowa wraz z wzniesionymi na niej budynkami;
*   z uwagi na fakt, iż budynki stanowią część składową nieruchomości, zbycie prawa własności nieruchomości gruntowej obejmować będzie także własność posadowionych na nim budynków, co oznacza, że nie zaistnieje możliwość zbycia wyłącznie gruntów bez przeniesienia własności posadowionych na nim budynków;
*   nie wystąpi zatem prawna możliwość dokonania jako dostawy towarów wyłącznie przeniesienia własności zajętej działki – gruntu – za odpowiednim wynagrodzeniem, bez uwzględnienia w należności tytułem dostawy (w podstawie opodatkowania podatkiem VAT) wartości posadowionych na gruncie budynków;
*   elementem dominującym przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej dla potrzeb podatku VAT – kształtującym sposób i stawkę opodatkowania będzie budynek (budynki);
*   transakcja sprzedaży przy określeniu podstawy opodatkowania obejmować będzie zarówno wartość gruntu, jak i wzniesionych na nim budynków, bowiem z podstawy opodatkowania sprzedaży budynków nie będzie podlegać wyodrębnieniu wartość gruntu.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę winna obejmować w podstawie opodatkowania podatkiem VAT nieruchomość gruntową wraz ze wzniesionymi na niej przez Uniwersytet budynkami, tj. wartość gruntu oraz wartość poczynionych przez Uniwersytet nakładów, wzniesionych na gruncie budynków, niezależnie od trybu i sposobu rozliczeń nakładów przyjętych przez Zainteresowanego i Uniwersytet, wynikających z wiążącej strony nieodpłatnej umowy obejmującej wcześniejsze udostępnienie nieruchomości gruntowej.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, możliwe jest przy dostawie przez niego nieruchomości, zmniejszenie podstawy jej opodatkowania o prawnie dopuszczalny rabat 99% jej wartości (tj. bonifikatę przy zbyciu nieruchomości, udzieloną w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami) i opodatkowanie dostawy według należności obejmującej 1% wartości nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o VAT:

1.  Podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest obrót, tj. kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku (art. 29 ust. 1 ustawy o VAT).
2.  Podstawę opodatkowania zmniejsza się m.in. o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) (art. 29 ust. 4 ustawy o VAT).

W świetle powyższego, w opinii Zainteresowanego:

*   skoro podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest kwota należna tytułem sprzedaży umniejszona o kwotę należnego podatku, za całkowicie uzasadnione należy uznać przyjęcie określonej między stronami należności (z wyłączeniem VAT) tytułem zbycia nieruchomości jako wartości sprzedaży dla potrzeb opodatkowania podatkiem VAT;
*   w sytuacji, gdy przepisy prawa dopuszczają zbywcy możliwość ustanowienia rabatu (w tym w trybie i z uwzględnieniem warunków przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami – art. 68 ust. 1 pkt 2), w tym także stanowiącego wielkość 99% wartości nieruchomości (cyt. ustawa nie wprowadza bowiem zakazu ustalenia bonifikaty na tego typu poziomie), podstawa opodatkowania ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu i opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie należność stanowiąca odpowiednik 1% wartości nieruchomości;
*   w sytuacji udzielenia prawnie dopuszczalnego rabatu (bonifikaty na podstawie ugn w celu i trybie przewidzianym w jej przepisach) przy zbyciu nieruchomości, organ podatkowy nie będzie miał prawa określenia wysokości obrotu na podstawie wartości rynkowej nieruchomości pomniejszonej o kwotę podatku, z uwagi na dopuszczalny charakter zmniejszenia podstawy opodatkowania w oparciu o prawnie zastosowane bonifikaty; w sprawie nie będzie miał zatem zastosowania m.in. przepis art. 32 ustawy o VAT, zakreślający uprawnienie dla organu podatkowego określenia wysokości obrotu na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.

Reasumując, możliwe jest przy dostawie nieruchomości przez Wnioskodawcę zmniejszenie podstawy jej opodatkowania o prawnie dopuszczalny rabat 99% jej wartości (tj. bonifikatę przy zbyciu nieruchomości udzieloną w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami) i opodatkowanie dostawy według należności obejmującej 1% wartości nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie pytania nr 1,
*   **prawidłowe** – w zakresie pytania nr 2.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, towary to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b (art. 29 ust. 4 ustawy).

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponadto, według art. 32 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1.  niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku;
3.  wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

– organ podatkowy określa wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Związek, o którym mowa w ust. 1, istnieje, gdy między kontrahentami lub osobami pełniącymi u kontrahentów funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy. Związek ten istnieje także, gdy którakolwiek z wymienionych osób łączy funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne u kontrahentów (art. 32 ust. 2 ustawy).

Przez powiązania rodzinne, o których mowa w ust. 2 – zgodnie z art. 32 ust. 3 ustawy – rozumie się małżeństwo oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia.

W myśl art. 32 ust. 4 ustawy, przez powiązania kapitałowe, o których mowa w ust. 2, rozumie się sytuację, w której jedna z osób lub jeden z kontrahentów posiada prawo głosu wynoszące co najmniej 5% wszystkich praw głosu lub dysponuje bezpośrednio lub pośrednio takim prawem.

Na mocy art. 32 ust. 5 ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania w przypadku transakcji zawieranych pomiędzy podmiotami powiązanymi, w odniesieniu do których właściwy organ podatkowy, na podstawie ustawy – Ordynacja podatkowa, wydał decyzję o uznaniu prawidłowości wyboru i stosowania metody ustalania ceny transakcyjnej między podmiotami powiązanymi.

Ad. 1

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca, udostępnił w ramach nieodpłatnej umowy (użyczenia), zawartej przed 1993 r. nieruchomość gruntową stanowiącą jego własność Uniwersytetowi, który na tej nieruchomości poczynił nakłady inwestycyjne – wzniósł na powierzchni gruntu budynki. Podmiotem stale użytkującym budynki jest Uniwersytet. Wnioskodawca nie czynił jakichkolwiek wydatków na obiekty wzniesione przez Uniwersytet na nieruchomości. Przy realizacji nakładów Uniwersytet nie odliczał podatku VAT z uwagi na to, iż częściowo czynione one były przed 1993 r., natomiast w pozostałym zakresie służyły czynnościom zwolnionym przedmiotowo z opodatkowania podatkiem VAT. Zainteresowany, po dokonaniu rozliczenia nakładów na gruncie, zamierza sprzedać na rzecz Uniwersytetu nieruchomość.

Według pierwszej opcji sprzedaży, Uniwersytet zrzeknie się roszczeń z tytułu rozliczenia poczynionych nakładów na nieruchomości Wnioskodawcy, a zbycie nieruchomości przez Zainteresowanego nastąpi według ceny uwzględniającej 99% bonifikatę od wartości nieruchomości, udzieloną w oparciu o przepis art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. u. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zawartego w przytoczonym przepisie art. 7 ust. 1 ustawy wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie wolno utożsamiać z prawem własności. Europejski Trybunał Sprawiedliwości przy definiowaniu wyrażenia „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną”, funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego regulujących przeniesienie prawa własności. w orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. Europejski Trybunał Sprawiedliwości wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (zasada superficies solo cedit).

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej (zob. art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). z punktu widzenia prawa cywilnego, użyczający jako właściciel użyczonych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, a przedmiotem sprzedaży będą całe nieruchomości (grunty z budynkami). Sposób rozliczenia się przez strony umowy nieodpłatnego użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkującego na rzecz użytkowaną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (zob. art. 3531 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Mając na względzie okoliczności sprawy należy stwierdzić, że nabycie gruntu nie jest związane z wcześniejszym zakończeniem umowy nieodpłatnego użyczenia i zwrotem użyczającemu gruntu.

Sprzedaż nieruchomości wraz z wzniesionymi przez Uniwersytet budynkami, nie spełnia definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem Wnioskodawca nie przenosi prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel. Prawo to – do czasu rozliczenia nakładów – jest po stronie podmiotu, który za zgodą użyczającego – właściciela gruntu wybudował obiekt trwale z gruntem związany. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów.

W związku z powyższym, w przypadku wyboru pierwszej opcji sprzedaży, polegającej na zrzeczeniu się przez Uniwersytet roszczeń z tytułu rozliczenia poczynionych nakładów na nieruchomości Wnioskodawcy, a następnie sprzedaży nieruchomości przez Zainteresowanego według ceny uwzględniającej 99% bonifikatę od wartości nieruchomości – przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt.

Przytoczony przepis art. 29 ust. 1 ustawy, wprowadza zasadę stanowiącą odwrotność zasady obowiązującej w poprzednim stanie prawnym. Stosownie do art. 15 ust. 2a ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. u. Nr 11, poz. 50 ze zm.), dodanego ustawą z dnia 21 listopada 1996 r. o zmianie ustawy towarów podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym i o zmianie ustawy karnej skarbowej (Dz. u. Nr 137, poz. 640), w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość gruntu. Obecne uregulowanie koresponduje z uznaniem gruntu za towar i w praktyce stwarza podstawy do opodatkowania gruntu stawką podatku od towarów i usług, przewidzianą dla budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Zatem, kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a więc w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, w sytuacji zrzeczenia się przez Uniwersytet roszczeń z tytułu poniesionych nakładów – podstawą opodatkowania będzie wyłącznie wartość gruntu z wyłączeniem wartości nakładów, poniesionych przez użytkującego ze środków własnych w postaci budynku.

Wnioskodawca rozważa również zastosowanie drugiej opcji sprzedaży, polegającej na rozliczeniu nakładów pomiędzy Wnioskodawcą a Uniwersytetem poprzez zbycie nakładów przez Uniwersytet na rzecz Zainteresowanego, a następnie zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę według wartości nieruchomości (z możliwością zastosowania bonifikaty określonej przepisem art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także kompensaty wzajemnych należności).

Zatem, jak wskazał Wnioskodawca, zbycie nakładów poniesionych na wybudowanie budynku na cudzym gruncie nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie obejmuje odrębnej rzeczy będącej przedmiotem dostawy (art. 2 pkt 6 ustawy). Zbycie nakładów poniesionych na wybudowanie budynku na cudzym gruncie należy zaliczyć do świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż dochodzi w tym przypadku do przeniesienia prawa majątkowego.

W tej sytuacji wskazać należy, iż Wnioskodawca – w następstwie rozliczenia się z Uniwersytetem z poniesionych nakładów na wybudowanie budynku na przedmiotowym gruncie, które udokumentowane zostanie fakturą VAT wystawioną przez Uniwersytet na rzecz Zainteresowanego – dokona na jego rzecz sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga cyt. przepis art. 29 ust. 5 ustawy.

Powyższe oznacza, że w przypadku dostawy gruntu zabudowanego, wartości gruntu nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania, a także stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy dojdzie do rozliczenia pomiędzy stronami nakładów poniesionych przez Uniwersytet na gruncie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowanego na rzecz Uniwersytetu obejmować będzie zarówno grunt, jak i posadowione na nim budynki. Zatem, podstawa opodatkowania obejmować będzie zarówno wartość gruntu, jak i wzniesionych na nim budynków, bowiem z podstawy opodatkowania sprzedaży budynków nie będzie podlegać wyodrębnieniu wartość gruntu – zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy.

Ad. 2

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości na rzecz Uniwersytetu według ceny uwzględniającej 99% bonifikatę od wartości nieruchomości, udzieloną w oparciu o przepis art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów i usług – z uwzględnieniem 99% rabatu. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą. Jedynie w sytuacji, gdy pomiędzy podmiotami (kontrahentami) lub osobami pełniącymi u kontrahentów funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej, ale tylko w sytuacji, gdy związki te miały wpływ na ustalenie ceny – art. 32 ust. 1 i 2 ustawy.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz opis sprawy stwierdzić należy, iż możliwe jest przy dostawie nieruchomości przez Wnioskodawcę zmniejszenie podstawy jej opodatkowania o prawnie dopuszczalny rabat 99% jej wartości (tj. bonifikatę przy zbyciu nieruchomości udzieloną w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami) i opodatkowanie dostawy według należności obejmującej 1% wartości nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W kwestii dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie: opodatkowania rozliczenia nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Uniwersytet i prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości i możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku – w dniu 22 grudnia 2009 r. wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia, odpowiednio: nr ILPP2/443-1330/09-4/MN, nr ILPP2/443-1330/09-6/MN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.