Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.277.2021.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-16
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki oraz niepodleganie opodatkowaniu ww. sprzedaży.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; opodatkowanie; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z …. r. (data wpływu …. r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr …. oraz niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

… r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr …., niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Aktem notarialnym z dnia … r. Wnioskodawca wraz z żoną kupili od gminy niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki nr …. o obszarze …. ha, dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta ….. (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość została nabyta przez małżonków z ich majątku wspólnego i weszła w skład majątku wspólnego zgromadzonego podczas trwania ich małżeństwa. Udziały w majątku wspólnym małżonków były równe.

Zgodnie z aktem notarialnym Nieruchomość została nabyta w związku z prowadzoną przez żonę Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, ale następnie nie była wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Pierwotnie na Nieruchomości żona Wnioskodawcy planowała wybudować siedzibę firmy, ale inwestycja ta nie doszła jednak do skutku. Zakup Nieruchomości został częściowo sfinansowany ze środków pozyskanych z kredytu inwestycyjnego udzielonego żonie Wnioskodawcy.

Sprzedaż Nieruchomości przez gminę była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g ustawy PCC.

Zarówno w momencie jej nabycia jak i obecnie Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP).

Zgodnie z MPZP, Nieruchomość znajduje się w strefie oznaczonej jako: P - teren zabudowy techniczno-produkcyjnej, E - tereny infrastruktury technicznej/trafostacja, na działce wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy, KD - tereny dróg publicznych. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone jako RV i RVI.

W dniu … r., na wniosek żony Wnioskodawcy jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą, dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej.

Wyrokiem sądu okręgowego z dnia ….. r. małżeństwo Wnioskodawcy zostało rozwiązane. Ugodą zawartą przed sądem rejonowym w dniu ….. r. majątek wspólny małżonków został podzielony bez dokonywania wzajemnych spłat i dopłat. W wyniku podziału majątku wspólnego Nieruchomość została przyznana na wyłączną własność Wnioskodawcy.

Od …. r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy prowadzona jest głównie w zakresie ….., …. oraz …\`(...)\` Nieruchomość nie jest jednak wykorzystywana na potrzeby związane z tą działalnością, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej.

W okresie kiedy Nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony, ani Wnioskodawca, ani jego żona nie występowali o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP. Również po nabyciu Nieruchomości na wyłączną własność Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego żonę w działalności rolniczej ani przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość nie była również wykorzystywana w takiej działalności przez Wnioskodawcę po jej nabyciu przez niego na wyłączną własność. Nieruchomość była jednak oddana, na podstawie ustnej umowy najmu, w odpłatne używanie rolnikowi w celu prowadzenia na niej upraw. Poza wskazaną wyżej decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej dla Nieruchomości nie zostały wydane inne decyzje o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie zostały też wydane żadne pozwolenia na budowę. Poza wymienioną wyżej decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej na Nieruchomości były ponoszone nakłady, które zwiększyły wartość Nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: Nabywca lub Kupujący). Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nabywca na Nieruchomości planuje dokonać inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W tym celu, w dniu ….. r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości, a Nabywca prawo to zobowiązuje się kupić, po spełnieniu określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży, przyrzeczona umowa, na mocy której Wnioskodawca sprzeda, a Nabywca kupi Nieruchomość („Umowa Sprzedaży") zostanie zawarta w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez Nabywcę, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia ….. r. („Data Ostateczna”), po spełnieniu się „Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”, do których należą m.in.:

1.  uzyskanie przez Wnioskodawcę zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży;
6.  potwierdzeniu, iż przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającej realizację inwestycji zgodnie z koncepcją Kupującego, w zakresie wysokości zabudowy;
9.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

przy czym strony za zawarcie „Umowy Sprzedaży" uznają zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu na mocy art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W umowie przedwstępnej strony zgodnie ustaliły, że zawarcie umowy przeniesienia własności w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nastąpi w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez Kupującego, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia …. r. Strony zgodnie postanowiły również, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz osoby trzeciej, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji, dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności.
4.  zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg.
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.
6.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Wnioskodawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Powyższe pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w ww. podpunktach a) — f), będą obciążały Kupującego.

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer …., prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące przedmiot sprzedaży) zostały odłączone;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w odnośnych postanowieniach umowy przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Wnioskodawca po akceptacji zasadności oraz zakresu służebności zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego. Wnioskodawca wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej, („Cesjonariusz”).

Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów (instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazu, energii elektrycznej, telekomunikacyjnej, itp.). Poza zamieszczeniem ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. W odpowiedzi na ogłoszenie Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał podziału Nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że oprócz wskazanej wyżej umowy przedwstępnej, w ….. r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży stacji kontroli pojazdów należącej do Wnioskodawcy i wykorzystywanej przez niego na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Transakcja ta sfinalizuje się prawdopodobnie w …. r.

Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości. Nie jest wykluczone, że w przyszłości będzie dokonywał ich sprzedaży. W chwili obecnej nie jest jednak możliwe jednoznaczne stwierdzenie czy w ogóle i ewentualnie kiedy to nastąpi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzasadnienie stanowiska

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie będzie on działał jako podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT), przez co sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością opodatkowaną tym podatkiem.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca dokonujący sprzedaży Nieruchomości powinien być bowiem uznany za podmiot przenoszący przysługujące mu prawo własności Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, który z tego tytułu nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zmianami; dalej: Ustawa VAT) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy VAT). Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w świetle art. 2 ust. 1 lit. a dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z 2006 r. Nr 347/1; dalej: Dyrektywa VAT) odpłatna dostawa towarów może być opodatkowana VAT tylko wówczas, gdy zostanie dokonana „na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 akapit pierwszy Dyrektywy VAT „podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT).

Istotne wskazówki pomocne w ustaleniu tego, czy sprzedając nieruchomość osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT zostały zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z wyroku tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Jak stwierdził TSUE dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE w ww. wyroku - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak zauważył TSUE, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy VAT.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Inaczej rzecz ujmując, nie podlegają opodatkowaniu VAT czynności, w których osoby fizyczne zbywające nieruchomości dokonują ich sprzedaży, przekazania, bądź darowizny jako składników majątku osobistego (prywatnego). W takich bowiem sytuacjach osoby fizyczne nie działają w charakterze podatników VAT, a jedynie dokonują „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności" w stosunku do swojego majątku prywatnego.

Pojęcie „majątku prywatnego" (mające znaczenie w kontekście uznania danego podmiotu za podatnika VAT lub nie) nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy VAT. Zasadne w tym względzie jest zatem odwołanie się do wyroku TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Z wyroku tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Do podobnych wniosków prowadzi również analiza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r. (I FPS 3/07) wydanego w składzie 7 sędziów, w którym uznano, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej orzecznictwo Wnioskodawca jest zdania, że w związku z sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT, ponieważ będzie to czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do jego majątku prywatnego. Na taką kwalifikację działań Wnioskodawcy wskazuje dotychczasowy sposób wykorzystywania Nieruchomości. Nigdy nie była i nie jest ona przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, w tym również w czasie kiedy Nieruchomość stanowiła majątek wspólny Wnioskodawcy i jego żony. Co prawda w akcie notarialnym, na podstawie którego Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony wskazano, że Nieruchomość została nabyta w związku z prowadzoną przez żonę Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, to jednak następnie faktycznie nie była ona wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Już z tego względu nie można uznać, że Nieruchomość miała związek z działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT. Poza tym nawet gdyby przyjąć, że taki związek występował to istniał on w odniesieniu do żony Wnioskodawcy.

W żadnym razie natomiast nie może to skutkować uznaniem, że Nieruchomość w jakimkolwiek momencie była przeznaczona lub wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Na taką kwalifikację nie wpływa również fakt, że Nieruchomość była oddana na podstawie ustnej umowy najmu, w odpłatne używanie rolnikowi w celu prowadzenia na niej upraw. Ponadto, Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę (lub wcześniej jego żonę) do działalności rolniczej.

Istotne jest również to, że ani Wnioskodawca, ani jego żona nie występowali o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP. Poza decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej wydanej na wniosek ówczesnej żony Wnioskodawcy, dla Nieruchomości nie zostały wydane inne decyzje o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie zostały też wydane żadne pozwolenia na budowę. Poza wymienioną wyżej decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej na Nieruchomości były ponoszone nakłady, które zwiększyły wartość Nieruchomości. Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów (instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazu, energii elektrycznej, telekomunikacyjnej, itp.). Poza zamieszczeniem ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

To Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą nabycia Nieruchomości. Zamieszczenie ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż nie wiązało się z zaangażowaniem specjalnych środków, w związku z czym w żaden sposób nie można uznać tego za jakiekolwiek nadzwyczajne działania marketingowe. Fakt udzielenia pełnomocnictwa w żaden sposób nie może być uznany za okoliczność skutkującą uznaniem, że Wnioskodawca podejmuje tym samym zorganizowane działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie można na tej podstawie stwierdzić, że Wnioskodawca wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podobnie w żaden sposób za okoliczność uzasadniającą takie stwierdzenie nie może być traktowany fakt, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością. Prawo to zostało udzielone dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane oraz w celu podejmowania czynności niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Udzielenie pełnomocnictwa pełnomocnikowi Nabywcy i udzielenie Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością wynika z zamiaru sprawdzenia stanu prawnego Nieruchomości i potwierdzenia możliwości dokonania na niej planowanej inwestycji, której dokona Nabywca, a nie Wnioskodawca. Potwierdza to wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 września 2020 r. I SA/Łd 877/19, w którym sąd stwierdził: „Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT".

W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że Wnioskodawca nabył i zamierza sprzedać Nieruchomość w ramach profesjonalnej działalności wykonywanej w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął i nie podejmie ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił i nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca, sprzedając Nieruchomość, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy Ustawy VAT. Jednocześnie bez znaczenia w tym względzie jest to, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jak już wskazano wyżej, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego nie mogą bowiem przesądzać o opodatkowaniu danej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością Wnioskodawcy dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, przez co Wnioskodawca w odniesieniu do tej sprzedaży nie będzie działał jako podatnik VAT, a sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży działki nr …., która została oddana w dzierżawę, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Tym samym należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość (działkę nr ….) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce. Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nabywca na Nieruchomości planuje dokonać inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W tym celu, …. r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości, a Nabywca prawo to zobowiązuje się kupić, po spełnieniu określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży, przyrzeczona umowa, na mocy której Wnioskodawca sprzeda, a Nabywca kupi Nieruchomość („Umowa Sprzedaży") zostanie zawarta w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez Nabywcę, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia … r. („Data Ostateczna”), po spełnieniu się „Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”, do których należą m.in.:

1.  uzyskanie przez Wnioskodawcę zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży;
6.  potwierdzeniu, iż przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającej realizację inwestycji zgodnie z koncepcją Kupującego, w zakresie wysokości zabudowy;
9.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

przy czym strony za zawarcie „Umowy Sprzedaży" uznają zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu na mocy art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W umowie przedwstępnej strony zgodnie ustaliły, że zawarcie umowy przeniesienia własności w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nastąpi w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez Kupującego, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia …. r. Strony zgodnie postanowiły również, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz osoby trzeciej, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji, dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności.
4.  zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg.
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.
6.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Wnioskodawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Powyższe pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w ww. podpunktach a) — f), będą obciążały Kupującego.

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer …., prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące przedmiot sprzedaży) zostały odłączone;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w odnośnych postanowieniach umowy przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Przy czym tut. Organ stwierdza, że pomimo, iż ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu zgód, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę nr …., będącą nadal własnością Wnioskodawcy.

Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr … nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki nr …., że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka nr … będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię oddania przedmiotowej nieruchomości, na podstawie ustnej umowy najmu, w odpłatne używanie rolnikowi w celu prowadzenia na niej upraw. Wydzierżawianie przez Wnioskodawcę działki o nr …., powoduje, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowej powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki nr …. w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego ww. działki nr …. będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr …. oraz niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy)

*   na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub

*   drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy),

w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.