Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-493/16-5/RK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości gruntowej
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2016 r. (data wpływu 22 czerwca 2016 r.),uzupełnionym pismem z dnia 14 lipca 2016 r. (data wpływu 15 lipca 2016 r.) na wezwanie tutejszego Organu podatkowego z dnia 29 czerwca 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej – **jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2016 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 28 stycznia 1997 roku aktem notarialnym nr 46/97 w kancelarii notarialnej Adama. B. w Z. ul. O. Wnioskodawca otrzymał od rodziców darowiznę w postaci nieruchomości niezabudowanej położonej w Z. przy ulicy T. nr 42 i 49, zawierającej 3 hektary 46 arów i 15 m kw podlegającej opodatkowaniu podatkiem rolnym. W dniu 21 września 2015 roku Rada Miasta Z. podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. Zgodnie z tym planem zagospodarowania działki z ul. T. 42 i 49 znalazły się w obszarze, który został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Zgodnie z powyższym planem zagospodarowania Wnioskodawca podzielił swoje działki na mniejsze, wydzielając geodezyjnie 24 działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W dniu 15 kwietnia 2015 roku Wnioskodawca sprzedał pierwszą działkę do dnia 19 czerwca 2016 roku Wnioskodawca sprzedał w sumie 10 działek i zamierza sprzedać kolejne działki. Przy podpisywaniu ostatniego aktu sprzedaży, notariusz wspomniał Wnioskodawcy o podatku VAT od sprzedaży działek. Wnioskodawca był bardzo zdziwiony taką możliwością, gdyż nie prowadzi działalności gospodarczej i uważa, że sprzedaje działki z majątku prywatnego. Urząd Miasta Z. kierując się rozwojem miasta Z., uchwalił plan zagospodarowania przestrzennego, który umożliwił Wnioskodawcy i wszystkim innym właścicielom terenu objętego tym planem zagospodarowania taką możliwość zarządzania swoją własnością. Wnioskodawca opłaca wszystkie podatki wyliczone przez Urząd Miasta Z. w postaci podatku od podniesienia wartości gruntu przez uchwalenie planu zagospodarowania w wysokości 30%, który został wyliczony przez rzeczoznawcę majątkowego, wyznaczonego przez Miasto. Wnioskodawca rozliczył się z tytułu opłaty adiacenckiej wynikającej z podziału dużych działek na mniejsze. Działki zostały sprzedane w postaci pustych prostokątów wyznaczonych geodezyjnie na pustym polu. Dojazd do działek jest też tylko wyznaczony geodezyjnie na pustym polu. A nowi właściciele tych działek będą w nie inwestować działając na rozwój Miasta Z.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że jego intencją jest uzyskanie interpretacji w zakresie stanu faktycznego, czy sprzedaż wymienionych poniżej działek jest opodatkowana podatkiem VAT:

*   w dniu 15 kwietnia 2016 sprzedano działkę nr 8023/6,
*   w dniu 25 kwietnia 2016 sprzedano działki nr 8003/13, 8003/14, 8003/15,8003/16,
*   w dniu 04 maja 2016 sprzedano działki nr 8023/8, 8003/8,
*   w dniu 16 maja 2016 sprzedano działkę nr 8003/12,
*   w dniu 03 czerwca 2016 sprzedano działkę nr 8023/7,
*   w dniu 16 czerwca 2016 sprzedano działkę 8003/10,
*   w dniu 22 czerwca 2016 sprzedano działkę 8003/18.

Wyżej wymienione działki powstały z podziału dwóch dużych działek nr 8003 ul. T. 49 i działki 8023 ul. T. 42 w Z., dla których jest prowadzona KW. Obie działki nr 8003 i 8023 Wnioskodawca otrzymał darowizną od rodziców dniu 28 stycznia 1997r. Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w tym działalności rolniczej z uwagi na brak posiadania sprzętu do prac polowych i budynków gospodarczych. Ziemia leżała ugorem, wynikiem są rosnące samosiejki, na wycięcie których jest już potrzebne zezwolenie. Wnioskodawca nigdy nie brał żadnych dopłat do ziemi.

Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

W stosunku do sprzedanych działek Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Działki zostały sprzedane w postaci pustych skrawków pola, które zostały wydzielone geodezyjnie z oznaczonymi granicami czterema palikami, bez żadnego uzbrojenia w media.

Wnioskodawca wskazał również, że żadnych aktywnych działań marketingowych nie podejmował. Zamieszczał zwykłe ogłoszenia w Internecie, oraz w biurze nieruchomości w Z. umowa tyczyła się działek z podziału działki nr 8003 i biurze nieruchomości w Z. PL Nieruchomości umowa tyczyła się działek z podziału działki nr 8023. Żadna działka nie została sprzedana za pośrednictwem biura nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca nie powinien być obciążony podatkiem VAT od sprzedaży działek, nie nabył tych działek z zamiarem podziału i dalszej odsprzedaży z zyskiem, tylko dostał ten grunt od rodziców w formie darowizny. Od tego czasu gdy otrzymał tę darowiznę upłynęło ponad 19 lat, przez ten czas były różne plany co do tego gruntu. Działania Urzędu Miasta Z. umożliwiły Wnioskodawcy i innym właścicielom terenów objętych planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym w dniu 21 września 2015r uchwałą podział swoich działek na mniejsze, a co za tym idzie to ich sprzedaż jako działki przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług.

Wnioskodawca płaci należne podatki do Urzędu Miasta Z. z tytułu podniesienia wartości przez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania w wysokości 30%. Ponosił koszty naliczone przez Miasto opłaty adiacenckiej z tytułu podziału dużych działek na mniejsze, ponosił koszty geodezyjne. Wnioskodawca sprzedawał działki w postaci pustych skrawków pola bez żadnych mediów z drogą dojazdową wyznaczoną w pustym polu.

Wnioskodawca uważa, że nie powinien być obciążony podatkiem VAT od sprzedaży swoich działek, gdyż jest osobą, która dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego wykonując tym samym swoje prawo własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego orzeczenia, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie tego gruntu nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 28 stycznia 1997 roku aktem notarialnym nr 46/97 w kancelarii notarialnej A. B. w Z. ul. O. Wnioskodawca otrzymał od rodziców darowiznę w postaci nieruchomości niezabudowanej położonej w Z. przy ulicy T. nr 42i 49, zawierającej 3 hektary 46 arów i 15 m kw podlegającej opodatkowaniu podatkiem rolnym. W dniu 21 września 2015 roku Rada Miasta Z. podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z.. Zgodnie z tym planem zagospodarowania działki z ul. T. 42 i 49 znalazły się w obszarze, który został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Zgodnie z powyższym planem zagospodarowania Wnioskodawca podzielił swoje działki na mniejsze, wydzielając geodezyjnie 24 działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W dniu 15 kwietnia 2015 roku Wnioskodawca sprzedał pierwszą działkę do dnia 19 czerwca 2016 roku Wnioskodawca sprzedał w sumie 10 działek i zamierza sprzedać kolejne działki.

Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w tym działalności rolniczej z uwagi na brak posiadania sprzętu do prac polowych i budynków gospodarczych. Ziemia leżała ugorem, wynikiem są rosnące samosiejki, na wycięcie których jest już potrzebne zezwolenie. Wnioskodawca nigdy nie brał żadnych dopłat do ziemi.

Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.

W stosunku do sprzedanych działek Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Działki zostały sprzedane w postaci pustych skrawków pola, które zostały wydzielone geodezyjnie z oznaczonymi granicami czterema palikami, bez żadnego uzbrojenia w media.

Wnioskodawca wskazał również, że żadnych aktywnych działań marketingowych nie podejmował. Zamieszczał zwykłe ogłoszenia w Internecie, oraz w biurze nieruchomości w Z. umowa tyczyła się działek z podziału działki nr 8003 i biurze nieruchomości w Z. PL Nieruchomości umowa tyczyła się działek z podziału działki nr 8023. Żadna działka nie została sprzedana za pośrednictwem biura nieruchomości

Na podstawie przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy oraz przepisów prawa mających w tym zakresie zastosowanie należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek gruntu nie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonywał zbycia nieruchomości gruntowej ze swojego majątku prywatnego, nie związanego z jakąkolwiek prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Ponadto Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia gruntu wymagających zaangażowania własnych środków finansowych ani nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży. Tym samym nie podejmował działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia działek gruntu nie wypełniał przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpił w roli podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym sprzedane działki nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotowe transakcje stanowią wykonanie zarządu nad posiadanym majątkiem prywatnym.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1-4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.