Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.709.2024.1.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-30
Teza: Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny-usługowy budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-obowiązek opodatkowania; powierzchnia-powierzchnia użytkowa; przychód-powstanie przychodu; wspólność-wspólność majątkowa; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.-Odpłatne zbycie składników majątku.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 22 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

(\`(...)\`) 2009 r. aktem notarialnym nabyła Pani z mężem nieruchomość mieszkalną wraz z częścią usługową. Nieruchomość jest Państwa majątkiem wspólnym. Powierzchnia użytkowa nieruchomości wynosi 179,12 m2, z czego część mieszkalna stanowi 129,21 m2, tj. 72,14%, a usługowa 49,91 m2, tj. 27,86%. W części usługowej prowadzi Pani działalność gospodarczą. Część usługowa podlega amortyzacji – na dzień dzisiejszy nie jest zamortyzowana.

W 2025 roku planują Państwo sprzedać ww. nieruchomość w całości. Pani wątpliwość dotyczy obowiązku podatkowego przy sprzedaży.

Nieruchomość została zakupiona ponad 5 lat temu. Według Pani, część mieszkalna ustawowo jest zwolniona. Zastanawia się Pani co do części usługowej, która stanowi 27,86% i stanowi mniej niż połowę powierzchni użytkowej.

**Pytania**

1\. Czy od sprzedaży ww. nieruchomości będzie Pani zobowiązana zapłacić podatek od osób fizycznych?

2\. Czy część usługową, którą wykorzystuje Pani w 2024 roku do pracy w działalności gospodarczej i którą amortyzuje, będzie Pani miała rozliczać jak sprzedaż środka trwałego, pomniejszoną o część niezamortyzowaną?

3\. Czy gdyby zaprzestała Pani prowadzenia działalności gospodarczej w części usługowej, będzie Pani zwolniona z podatku w całości, jak przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, czy ponieważ część usługową wykorzystywała Pani do działalności gospodarczej, będzie ją Pani musiała opodatkować?

**Pani stanowisko w sprawie**

W Pani ocenie, skutki podatkowe będą uzależnione od tego, czy zbywana nieruchomość zostanie zaliczona do mieszkalnych (czyli gdy metraż części mieszkaniowej będzie wynosił co najmniej połowę powierzchni użytkowej tej nieruchomości), czy też niemieszkalnych.

Powierzchnia mieszkalna stanowi większą część powierzchni użytkowej, przez co rozumie Pani, że część usługowa również zostanie zakwalifikowana do mieszkalnych, więc mimo jej użytkowania w działalności gospodarczej, przychód z tego źródła nie powstanie.

Mając na uwadze powyższe, w świetle przedstawionego stanu faktycznego uważa Pani, że sprzedawana nieruchomość nie będzie podlegać opodatkowaniu w związku z tym, iż ma status mieszkalny, bowiem upłynął 5-letni okres od dnia jej nabycia.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 powołanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) oraz

· odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…) (pkt 8).

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie jednak do treści art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

· nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej (stanowić przedmiotu działalności gospodarczej),

· nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Co jednak istotne, w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Tak więc do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości mieszkalnej. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego. W tym zakresie należy odwołać się do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864). W świetle przepisów tego rozporządzenia, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. I tak:

· budynki mieszkalne – są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem,

· budynki niemieszkalne – są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Z powołanych przepisów wynika, że – co do zasady – przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej.

W rozpatrywanej sprawie istotne jest zatem, czy nieruchomość, o której mowa we wniosku, jest budynkiem mieszkalnym, czy też niemieszkalnym. Powyższe ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia źródła przychodu z planowanego zbycia tej nieruchomości. Jak wskazała Pani w opisie okoliczności faktycznych, powierzchnia użytkowa nieruchomości wynosi 179,12 m2, z czego część mieszkalna stanowi 129,21 m2, tj. 72,14%, a część usługowa, którą wykorzystuje Pani w celu prowadzenia działalności gospodarczej – 49,91 m2, tj. 27,86%.

Uwzględniając powyższe, przychód, jaki uzyska Pani ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty w ust. 2c. Niezależnie więc od tego, czy przed sprzedażą ww. nieruchomości zaprzestanie Pani prowadzenia działalności gospodarczej w części usługowej czy też nie, skutki podatkowe jej odpłatnego zbycia należy rozpatrywać w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a analizowanej ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, sprzedaży nieruchomości dokona Pani niewątpliwie po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (2009 rok). Sprzedaż taka nie będzie zatem generować po Pani stronie przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. W konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.