Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-391/12-4/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-08-13
Teza: Należy stwierdzić, iż Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, bowiem przeniesienie własności przysługującego Wnioskodawcy udziału w nieruchomości, który nabył w 2005 r. w zamian za spłatę nie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży, lecz w wyniku zniesienia współwłasności. Tym samym spłata, którą Wnioskodawca uzyskał w związku ze zniesieniem współwłasności stanowi odpłatne zbycie udziału w nieruchomości i podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Ponadto należy wskazać, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej Wnioskodawca może zaliczyć opłaty sądowe i komornicze.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; licytacja; spłata; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 30.04.2012 r. (data wpływu 08.05.2012 r.) oraz piśmie z dnia 09.07.2012 r. (data nadania 06.07.2012 r., data wpływu 09.07.2012 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 26.06.2012 r. Nr IPPB4/415-391/12-2/JK2 (data nadania 27.06.2012 r., data doręczenia 05.07.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości:

*   w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej opłat sądowych i komorniczych – **jest prawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14.05.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-391/12-2/JK2 z dnia 26.06.2012 r. (data nadania 27.06.2012 r., data doręczenia 05.07.2012 r.), tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego, przeformułowanie pytania Nr 2, które winno być związane z przepisami prawa podatkowego, będącymi przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przyporządkowane do przedstawionego stanu faktycznego i dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawcy oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego odnośnie przeformułowanego pytania Nr 2 oraz pytania Nr 3.

Pismem z dnia 09.07.2012 r. (data nadania 06.07.2012 r., data wpływu 09.07.2012 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 12.04.2005 r. nabył aktem notarialnym działkę budowlaną wraz z budynkiem mieszkalnym po l/2 części na współwłasność. Sąd Rejonowy na wniosek Wnioskodawcy zniósł w dniu 09.03.2010 r. współwłasność przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że przyznał nieruchomość w całości na wyłączną własność M.W. oraz zasądził na rzecz sprzedającego (Wnioskodawcy) kwotę 445.945,00 zł tytułem spłaty za udział w nieruchomości. Ponieważ Wnioskodawca nie otrzymał spłaty za swoją część nieruchomości, postanowił złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji należnej Mu kwoty 445.945,00 zł z tytułu zniesienia współwłasności. Po dwóch nieskutecznych licytacjach sądowych Wnioskodawca przejął na swój wniosek nieruchomość należąca do dłużniczki prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego z dnia 20.04.2011 r. Prawomocny wyrok Sądu z dnia 20.04.2011 r. stanowi o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy budynku mieszkalnego wraz z działką budowlaną. Jednocześnie Wnioskodawca poinformował, że przejęcie nieruchomości nastąpiło za kwotę z drugiej licytacji, która wynosi 2/3 ceny oszacowania tj. 452.200,00 zł i nie może być niższa co wynika z przepisów o licytacji komorniczej z nieruchomości „wierzyciel może przejąć nieruchomość za dług za kwotę nie niższą niż 2/3 kwoty oszacowania”. W dniu 10.05.2011 r. Sąd Rejonowy postanowił uzupełnić wyrok z dnia 20.04.2011 r. i zarządził wpłacenie kwoty 68.632,72 zł na rachunek komornika sądowego tytułem przybicia. Nieruchomość przejętą za dług Wnioskodawca sprzedał w dniu 19.10.2011 r. za kwotę 585.000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przejęcie nieruchomości wyrokiem Sądu z dnia 20.04.2011 r. na rzecz Wnioskodawcy za dług, który powstał w wyniku zniesienia współwłasności jest wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe?
2.  Czy Wnioskodawca może zaliczyć kwoty poniesionych wydatków na cel zniesienia współwłasności oraz sądowego przejęcia nieruchomości do wydatków poniesionych na własny cel mieszkaniowy?
3.  Czy kwota poniesionych wydatków na cele zniesienia współwłasności: opłaty sądowe, komornicze będzie zaliczona do kosztów uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, spełnił wymóg jaki wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wydatkował całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości przed upływem dwóch lat od dnia sprzedaży poprzez nabycie nieruchomości za dług prawomocnym wyrokiem Sądu. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu 09.03.2010 r., natomiast nabycie w dniu 20.04.2011 r.

Ustawa nie precyzuje w jaki sposób należy ponieść wydatki na własne cele mieszkaniowe forma przejścia nieruchomości za dług jest również nabyciem jeżeli sądowe zniesienie współwłasności jest formą sprzedaży to nabycie nieruchomości w drodze licytacji, którą prowadzi Sąd jest również poniesionym wydatkiem na cele mieszkaniowe. Zniesienie współwłasności nastąpiło przed upływem pięciu lat kalendarzowych, ponieważ nabył nieruchomość wyrokiem sądu z dnia 20.04.2011 r. Wnioskodawca uważa, iż wydatkował pieniądze uzyskane ze zniesienia współwłasności na własny cel mieszkaniowy - nabył dom wraz z działka budowlaną.

Wnioskodawca uważa, iż sądowe przejęcie nieruchomości za dług jest nabyciem, ponieważ nastąpiła zmiana prawa własności Koszty jakie poniósł są kosztami związanymi bezpośrednio z zakupem nieruchomości. Od momentu zniesienia współwłasności do przysądzenia nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy wyrokiem sądu z dnia 20.04.2011 r. nie minęły dwa lata.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.

W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, iż doszło do odpłatnego zbycia udziału. Jak zostało bowiem wskazane powyżej każde przeniesienie prawa własności nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z powyższym także przeniesienie prawa własności nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć bowiem należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbywa się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie, z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 12.04.2005 r. nabył aktem notarialnym działkę budowlaną wraz z budynkiem mieszkalnym w l/2 części. W dniu 09.03.2010 r. Sąd zniósł współwłasność przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że przyznał nieruchomość w całości na wyłączną własność drugiemu współwłaścicielowi oraz zasądził na rzecz Wnioskodawcy kwotę 445.945,00 zł tytułem spłaty za udział w nieruchomości.

Należy zatem stwierdzić, że zniesienie współwłasności polegające na fizycznym podziale rzeczy (nieruchomości) wspólnych, stanowi formę odpłatnego zbycia wyczerpującą dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Wnioskodawca w 2010 r. dokonał odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2005 r. w zamian, za który otrzymał zapłatę.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca jako współwłaściciel nabył zbywaną nieruchomość w 2005 r., to przy zbyciu ww. udziału zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, 588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) –c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy przewiduje możliwość zwolnienia z opodatkowania po spełnieniu określonych warunków przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Brzmienie tego przepisu jednoznacznie wskazuje, że zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy może podlegać jedynie przychód osiągnięty ze sprzedaży. Przepis ten nie posługuje się bowiem pojęciem odpłatne zbycie, które ma szerszy charakter znaczeniowy niż sprzedaż. Zarówno sprzedaż jak i odpłatne zniesienie współwłasności są odpłatnym zbyciem, jednakże są to dwie różne czynności prawne, odrębnie uregulowane przepisami Kodeksu cywilnego. Użycie pojęcia „sprzedaż” wyklucza możliwość objęcia tym zwolnieniem również przychodu uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności.

Podkreślić należy, iż zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia skutkuje zwolnieniem z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższych zwolnień jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, w 2010 r. Wnioskodawca sądownie zbył swój udział w nieruchomości na rzecz drugiego współwłaściciela za co w zamian otrzymał spłatę.

Skoro więc w przedmiotowej sprawie przeniesienie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nastąpiło na podstawie innej niż umowa sprzedaży czynności prawnej, to tym samym uzyskany przychód z tego tytułu nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Momentem powstania przychodu jest dla Wnioskodawcy data uprawomocnienia się orzeczenia sądu znoszącego współwłasność przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie zaś z literalnym brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. przychód uzyskany ze spłaty otrzymanej w wyniku prawomocnego orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomość nie może korzystać ze zwolnienia bez względu na okres jego wydatkowania.

Kolejną kwestią budzącą wątpliwości Wnioskodawcy jest możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej opłat sądowych i komorniczych.

Należy wskazać, iż jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie w drodze postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 999, zawartym w części III „Postępowanie Egzekucyjne” ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca przejął nieruchomość prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego z dnia 20.04.2011 r., który stanowi o przysądzeniu własności nieruchomości na Jego rzecz budynku mieszkalnego wraz z działką budowlaną. Przejęcie nieruchomości nastąpiło za kwotę z drugiej licytacji, która wynosi 2/3 ceny oszacowania. W dniu 10.05.2011 r. Sąd zarządził wpłacenie kwoty 68.632,72 zł na rachunek komornika sądowego tytułem przybicia. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca sprzedał w dniu 19.10.2011 r.

Zatem oceny skutków podatkowych zbycia przedmiotowej nieruchomości należy dokonać w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W stanie faktycznym wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej opłat sądowych i komorniczych.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, iż przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia.

Zatem za koszty nabycia w przedmiotowej sprawie można uznać udokumentowane koszty sądowe i komornicze, których poniesienie przez Wnioskodawcę było konieczne w celu nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Reasumując, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, bowiem przeniesienie własności przysługującego Wnioskodawcy udziału w nieruchomości, który nabył w 2005 r. w zamian za spłatę nie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży, lecz w wyniku zniesienia współwłasności. Tym samym spłata, którą Wnioskodawca uzyskał w związku ze zniesieniem współwłasności stanowi odpłatne zbycie udziału w nieruchomości i podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Ponadto należy wskazać, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej Wnioskodawca może zaliczyć opłaty sądowe i komornicze.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.