Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.124.2021.3.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-14
Teza: Zbycie nieruchomości – określenie źródła przychodu.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; działalność-działalność gospodarcza; mieszkanie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; ulga-ulga mieszkaniowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2021 r. (data wpływu 29 stycznia 2021 r.), uzupełnionym w dniu 14 kwietnia 2021 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 i 14f Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 26 marca 2021 r. nr 0112-KDIL2-1.4011.124.2021.2.MKA, 0112-KDIL1-2.4012.121.2021.3.ST, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 26 marca 2021 r., skutecznie doręczono 6 kwietnia 2021 r., natomiast 14 kwietnia 2021 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej 12 kwietnia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1992 będąc osobą fizyczną (stanu wolnego) Zainteresowany zakupił niezabudowaną działkę rolną o powierzchni 1,6515 ha na użytkowanie rolnicze.

Działka nie służyła Wnioskodawcy do prowadzenia działalności gospodarczej.

Działka stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, ponadto Zainteresowany z ww. działki nie czerpał pożytków na sprzedaż.

Wnioskodawca nie trudni się zawodowo handlem nieruchomościami oraz nie posiada i nie korzysta z usług pełnomocnictwa zawodowego.

W latach 1992-2021 Zainteresowany nie umieścił żadnej oferty sprzedaży tej działki, nie reklamował jej i nie oferował jej nikomu na sprzedaż.

Do Wnioskodawcy zadzwonił kupiec zainteresowany kupnem działki.

Obszar, na którym znajduje się działka jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego – na budownictwo mieszkaniowe.

Wnioskodawca nie zamierza dzielić działki na mniejsze działki i nie będzie korzystał z pośredników (pełnomocników).

Do majątku osobistego Wnioskodawcy należy także 1/2 innej działki, na której wraz z partnerką Zainteresowany buduje dom.

We wspólnym udziale z partnerką Wnioskodawca ma dwie działki po 1/2 udziału (działki te są obok siebie).

Wnioskodawca wraz z partnerką zamierzali wybudować na jednej z działek jeden dom dla Wnioskodawcy, a na drugiej dla Jego partnerki, ale jednak będą budować tylko jeden dom, a drugą wspólną działkę sprzedadzą i przeznaczą pieniądze z jej sprzedaży na budowę wspólnego domu.

Działka, na której Wnioskodawca wraz z partnerką budują dom została zakupiona w celach mieszkaniowych.

Działka, obok której Wnioskodawca wraz z partnerką buduje dom zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od zakupu, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na budowę wspólnego domu.

Wnioskodawca zaznacza, że wraz z partnerką nie będą już budować dwóch domów, tylko jeden wspólny.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca udzielił następujących informacji.

Wnioskodawca 1/2 udziału w działce budowlanej nabył 25 maja 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży. Mieszkanie zostało nabyte do majątku prywatnego 24 października 2016 r. od osoby prywatnej na podstawie umowy sprzedaży.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1993 r. – działalność gastronomiczna PKD 5610A.

Działka, w której Wnioskodawca posiada 1/2 udziału nie była wykorzystywana w żaden sposób, nie została przekazana do działalności gospodarczej. Wnioskodawca działki rolnej nie wykorzystywał w działalności gospodarczej. Wnioskodawca wynajmował mieszkanie przez około rok w latach 2018-2019. Wnioskodawca dochody z najmu wykazał w zeznaniu podatkowym PIT-28 za 2018 r. i 2019 r. Z tytułu najmu mieszkania Wnioskodawca uzyskał w 2018 r. 10 290 zł (przychód) i w 2019 r. 5 200 zł.

Wnioskodawca dla działki nabytej w 1992 r. nie poczynił oraz nie planuje poczynić jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia jej wartości. Wnioskodawca nie budował drogi ani sieci wodociągowej.

Wnioskodawca nie występował o wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nabytej w 1992 r.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych dotyczących sprzedaży działki rolnej i działki budowlanej. W przypadku mieszkania Wnioskodawca umieścił na OLX ogłoszenie o jego sprzedaży.

Wnioskodawca nie posiada nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż w przyszłości. W maju 2021 r. Wnioskodawca zamierza przejść na emeryturę i jeżeli będzie schorowany to może w przyszłości jeszcze dokona sprzedaży z majątku prywatnego, ale obecnie Zainteresowany nie planuje żadnej innej sprzedaży.

Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

Dom, który Wnioskodawca buduje na działce należącej do Zainteresowanego i jego partnerki będzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej i ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca chce przeznaczyć na budowę domu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełniniu wniosku).

1.  Czy w przypadku sprzedaży działki budowlanej (1/2 udziału) transakcja ta będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku sprzedaży mieszkania transakcja ta będzie objęta podatkiem od dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy w przypadku sprzedaży działki rolnej transakcja będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
4.  Czy jeżeli w przypadku sprzedaży mieszkania Wnioskodawca skorzysta z usług biura nieruchomości to wpłynie to na zmianę w podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko Wnioskodawcy ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku), podatek dochodowy nie wystąpi, gdyż sprzedaż działki rolnej nastąpi po okresie 5 lat od nabycia. Podatek dochodowy nie wystąpi w przypadku sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej i przekazaniu pieniędzy na cele budowy domu przed okresem 5 lat od nabycia 1/2 udziału w działce. W przypadku sprzedaży mieszkania po okresie 5 lat od momentu jego nabycia zdaniem Wnioskodawcy podatek dochodowy nie wystąpi w ogóle. Natomiast jeżeli Wnioskodawca sprzeda mieszkanie w okresie poniżej 5 lat od chwili nabycia a pieniądze zostaną przekazane na cele mieszkaniowe to transakcja sprzedaży mieszkania nie będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych w treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż

*   niezabudowanej działki rolnej kupionej w 1992 r.,
*   1/2 udziału w działce budowlanej kupionej w 2017 r.,
*   mieszkania kupionego w 2016 r.

Działka rolna została nabyta przez Wnioskodawcę w celu użytkowania rolniczego. Wnioskodawca nie wykorzystywał tej działki w działalności gospodarczej. Obszar, na którym znajduje się działka jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego – na budownictwo mieszkaniowe. Wnioskodawca nie zamierza dzielić działki na mniejsze działki i nie będzie korzystał z pośredników (pełnomocników). Do Wnioskodawcy zgłosił się kupiec zainteresowany kupnem działki. Wnioskodawca nie poczynił oraz nie planuje poczynić dla tej działki jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia jej wartości, nie budował tam drogi ani sieci wodociągowej. Wnioskodawca nie występował o wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Działka budowlana, w której Wnioskodawca posiada udział 1/2 została nabyta w celu wybudowania na niej domu. Działka ta nie była wykorzystywana w żaden sposób, nie została przekazana do działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z partnerką posiadają w udziale po 1/2 dwie działki. Na jednej z działek zamierzali wybudować dom dla Wnioskodawcy, a na drugiej dla Jego partnerki. Wnioskodawca wraz z partnerką będą jednak budować jeden dom na jednej z działek, a drugą działkę sprzedadzą. Dom, który Wnioskodawca buduje na działce należącej do Zainteresowanego i jego partnerki będzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wynajmował ww. mieszkanie przez około rok w latach 2018-2019 i dochody z najmu wykazał w zeznaniu podatkowym PIT-28 za 2018 r. i 2019 r. Z tytułu najmu mieszkania Wnioskodawca uzyskał w 2018 r. 10 290 zł (przychód) i w 2019 r. 5 200 zł.

Wnioskodawca nie trudni się zawodowo handlem nieruchomościami oraz nie posiada i nie korzysta z usług pełnomocnictwa zawodowego. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych dotyczących sprzedaży działki rolnej i działki budowlanej. W przypadku mieszkania Wnioskodawca umieścił na OLX ogłoszenie o jego sprzedaży.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej i ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca chce przeznaczyć na budowę domu.

Wnioskodawca nie posiada nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż w przyszłości. W maju 2021 r. Wnioskodawca zamierza przejść na emeryturę i jeżeli będzie schorowany to może w przyszłości jeszcze dokona sprzedaży z majątku prywatnego, ale obecnie Zainteresowany nie planuje żadnej innej sprzedaży. Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawcy, a zwłaszcza, że nieruchomość rolna nie zostanie przez Wnioskodawcę podzielona na mniejsze działki, Wnioskodawca nie poczynił żadnych nakładów, które zwiększyłyby jej wartość, sprzedaż zaś nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz cel jej nabycia, oraz fakt, że Wnioskodawca nie prowadził działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, a także - jak wskazał Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku - na moment złożenia wniosku nie planuje sprzedaży innych nieruchomości sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Również okoliczności nabycia oraz sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej oraz mieszkania nie wskazują aby działania te wychodziły poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawca nie prowadził w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawcy nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości wymienionych we wniosku i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawcy należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanych we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji rozstrzygnięcia czy przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać w oparciu o zapis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle wyżej zacytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanej działki rolnej nie będzie stanowiła źródła przychodu, gdyż od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył przedmiotowa nieruchomość upłynęło 5 lat.

Natomiast w przypadku gdy sprzedaż:

*   1/2 udziału w działce budowlanej nastąpi przed upływem 5 lat od końca 2017 r.,
*   mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat od końca 2016 r.

odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast art. 30e ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c analizowanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

− położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało (art. 21 ust. 26 cyt. ustawy).

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zaznaczyć należy, że ustawodawca prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnia m.in. od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym może być nabycie – w określonym przepisami prawa terminie – budowa własnego budynku mieszkalnego, w którym to podatnik będzie zaspokajał swoje własne potrzeby mieszkaniowe.

Zatem, aby możliwe było skorzystanie z wyżej wymienionego zwolnienia to poniesione wydatki na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą spełniać wszystkie warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy.

Z dyspozycji wskazanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

W opisie wniosku Zainteresowany wskazał, że przychód uzyskany ze sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej oraz lokalu mieszkalnego zamierza wydatkować na budowę budynku mieszkalnego na działce, której jest współwłaścicielem. W budynku tym Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe.

W myśl wyżej zacytowanego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na budowę budynku mieszkalnego, zatem sfinansowana przychodem uzyskanym ze sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej oraz lokalu mieszkalnego budowa budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe na działce, której jest współwłaścicielem stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że:

*   sprzedaż działki rolnej nie spowoduje powstania przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od końca roku, w którym została nabyta działka,
*   sprzedaży 1/2 udziału w działce budowlanej po upływie 5 lat od końca 2017 r. (tj. w 2023 r.) również nie spowoduje powstania z tego tytułu przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym,
*   sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od końca 2016 r. (tj. w 2022 r.) także nie spowoduje powstania z tego tytułu przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W powyższych przypadkach Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku wykazania uzyskanego przychodu w zeznaniu rocznym.

Natomiast w sytuacji gdy sprzedaż 1/2 udziału w działce budowlanej oraz mieszkania nastąpi przed wyżej wskazanymi terminami, wówczas przychód ze sprzedaży tych nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jednakże w przypadku wydatkowania przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego ze sprzedaży tych nieruchomości na budowę budynku mieszkalnego na działce, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem spowoduje zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z ich sprzedaży.

Zatem jeżeli Wnioskodawca wydatkuje cały przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na budowę budynku mieszkalnego wówczas cały dochód będzie podlegał zwolnieniu z obowiązku zapłaty podatku, tym samym nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku.

W powyższych przypadkach Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozliczenia uzyskanego przychodu w zeznaniu rocznym PIT-39.

Skorzystanie przez Wnioskodawcę z usług biura nieruchomości nie będzie miało wpływu na powyższe rozstrzygnięcie.

Końcowo należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawcy. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygniecie w dniu (…) kwietnia 2021 r. nr (…).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.