Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-170/10/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-12-03
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania przy umowie sprzedaży.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2010 r. (data wpływu 6 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie sprzedaży - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

W dniu 9 września 2001 r. podpisała Pani wraz z małżonkiem umowę dzierżawy gruntu rolnego o powierzchni 1000 m2 na działce nr xxx, z jego właścicielami. Przedmiotowa umowa została zawarta na okres 20 lat do dnia 9 września 2021 r. z zaznaczeniem prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży lub śmierci właścicieli. Dzierżawa gruntu odbywała się odpłatnie w postaci rocznego czynszu w wysokości 50 zł.

Następnie w dniu 10 października 2001 r. podpisali Państwo aneks do umowy dzierżawy, w którym właściciele wyrazili zgodę na pobudowanie przez dzierżawcę parterowego domu z poddaszem użytkowym oraz określili dokładne granice działki. Otrzymała Pani również od właścicieli osobne oświadczenie z dnia 9 września 2001 r. o możliwości budowy domu jednorodzinnego na gruncie stanowiącym ich własność.

Przed przystąpieniem do jakichkolwiek formalności związanych z budową domu, sprawdziła Pani w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prawo do dysponowania nieruchomością przez właścicieli oraz czy na ww. gruncie nie widnieją jakiekolwiek obciążenia, hipoteki i inne zobowiązania. Otrzymała Pani również od właścicieli decyzję z dnia 22 sierpnia 2001 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego. Po sprawdzeniu wszystkich danych nieruchomości wystąpili Państwo do Urzędu Miasta i Gminy z pytaniem o wydanie opinii prawnej dotyczącej możliwości budowy budynku mieszkalnego na dzierżawionym gruncie.

W dniu 25 września 2001 r. otrzymała Pani pozytywną odpowiedź od Radcy Prawnego, z którego opinii oraz art. 32 ust. 1, 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. z 2000 r. Dz. U. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) wynikało, że pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim wskazaniu przez wnioskodawcę prawa do dysponowania nieruchomością. Zgodnie z art. 3 pkt 11 powołanej ustawy przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zawarta umowa dzierżawy niewątpliwie spowodowała powstanie stosunku zobowiązaniowego, z którego treści wynikało, że ma Pani prawo do wykonywania robót budowlanych.

Następnym krokiem był wniosek o pozwolenie na budowę, który został pozytywnie rozpatrzony dnia 27 listopada 2001 r. Zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwolenie na budowę dla Pani i małżonka na budynek mieszkalny jednorodzinny. Przystąpili Państwo do budowy domu jednorodzinnego. W trakcie budowy korzystali Państwo również z tzw. „dużej ulgi budowlanej”.

Budowa budynku została zakończona a oddanie go do użytkowania w dniu 19 grudnia 2008 r. potwierdzone zostało decyzją wydaną przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

Właściciele, chcą sprzedać Państwu grunt, na którym znajduje się ten budynek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy powinni Państwo zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od samego gruntu, czy od gruntu wraz z budynkiem, biorąc pod uwagę, że dom został zbudowany z Państwa środków finansowych systemem gospodarczym?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna zapłacić podatek tylko od zakupionego gruntu, ponieważ budynek stanowi własność Jej i małżonka. Świadczy o tym wydane pozwolenie na budowę oraz fakt, że dom wybudowany został ze środków własnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości zbywanej nieruchomości w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawodawca dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, w dniu 9 września 2001 r. podpisała Pani umowę dzierżawy gruntu o powierzchni 1000 m². Zgodnie z aneksem ww. umowy z dnia 10 października 2001 r. właściciele wyrazili zgodę na wybudowanie przez dzierżawcę na tym gruncie parterowego domu wraz z poddaszem użytkowym. Otrzymała Pani również od właścicieli oświadczenie z dnia 9 września 2001 r. o możliwości budowy domu jednorodzinnego na gruncie stanowiącym ich własność. W związku z tym, że zawarta umowa dzierżawy spowodowała powstanie stosunku zobowiązaniowego na jej podstawie miała Pani prawo do wykonywania robót budowlanych.

Budowa budynku została zakończona a budynek oddany do użytkowania w dniu 19 grudnia 2008 r. Obecnie właściciele chcą sprzedać grunt, na którym został wybudowany przez Panią dom.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy budynków wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu). Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Należy podkreślić, iż w momencie ponoszenia wydatków nie posiadała Pani prawa własności do gruntu, na którym został wzniesiony budynek mieszkalny i nakładów dokonała na cudzej rzeczy. Zasada zawarta w art. 48 Kodeksu cywilnego oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem połączone - dzieli los gruntu. Dlatego też wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał (właściciel gruntu, właściciel materiałów, inna osoba i z czyich materiałów). Zasada ta obowiązuje przy tym bez względu na wartość wzniesionych budowli lub innych urządzeń, nawet jeśli wzniesione budowle lub urządzenie wielokrotnie przewyższało wartość zajętego gruntu.

Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie Pani mogła ustalać podstawy opodatkowania w oparciu o wartość samego gruntu z pominięciem wybudowanego budynku. Fakt poniesienia przez Panią nakładów związanych z wybudowaniem budynku, nie daje prawa do wyłączenia ich wartości z podstawy opodatkowania, gdyż zgodnie z wyżej powołanymi przepisami stanowi ją wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnych bez odliczania długów i ciężarów.

Skoro zatem przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy nabyciu nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala to w przedmiotowej sprawie stanowić ją będzie wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.