Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.522.2024.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-13
Teza: Uznanie, czy: planowana sprzedaż Nieruchomości oraz Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu oraz umów użyczenia kontenerów będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT; sprzedaż Nieruchomości (po złożeniu stosownego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT, tj. nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z VAT, w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT; Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości oraz sprzedaż Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów, oraz będzie on uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z nabycia Nieruchomości oraz nabycia Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli taka wystąpi.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Interpretacja indywidualna**

– **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

5 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w kwestii uznania, czy:

\- planowana sprzedaż Nieruchomości oraz Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu oraz umów użyczenia kontenerów będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

\- sprzedaż Nieruchomości (po złożeniu stosownego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT, tj. nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z VAT, w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT;

\- Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości oraz sprzedaż Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów, oraz będzie on uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z nabycia Nieruchomości oraz nabycia Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli taka wystąpi.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 grudnia 2024 r. (wpływ 5 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
--------------------------------------------

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(F.)

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(G.)

### Opis zdarzenia przyszłego

(F.) („Kupujący”, „Wnioskodawca”) oraz (G.) SA. („Sprzedający”, „(\`(...)\`)”), zwane łącznie „Spółkami”, są polskimi rezydentami podatkowymi, mającymi siedzibę i zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Obie Spółki są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług („VAT”).

Podstawowy przedmiot działalności Kupującego zgodnie z klasyfikacją PKD to: (\`(...)\`).

W dniu 9 sierpnia 2024 r. (G.), pełniąca rolę Sprzedającego, oraz Wnioskodawca, działający jako kupujący, zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości („Umowa Przedwstępna”), w której Spółki zobowiązały się (z zastrzeżeniem spełnienia się warunków zawieszających) do zawarcia umowy sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”), na podstawie, której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi nieruchomość zabudowaną, składającą się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi X i Y, położonych w (\`(...)\`), objętą księgą wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość zabudowana jest następującymi budynkami i budowlami, będącymi częściami składowymi Nieruchomości:

a) pozostałościami budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową (w następstwie pożaru (katastrofy budowlanej w rozumieniu art. 73 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) mającego miejsce w 7 sierpnia 2023 r., budynek stacji demontażu uległ zniszczeniu i utracił swoje funkcje użytkowe, zaś Sprzedający nie odbudował tego budynku ani nie przystąpił do jego odbudowy);

b) ścianami oporowymi;

c) budynkiem socjalno-biurowym;

d) trasą kablową, tj. pasem przestrzeni w otoczeniu linii kablowej łączącym poszczególne urządzenia elektryczne, w którym ułożone są linie kablowe;

e) oświetleniem;

f) betonowanym placem składowym;

g) ogrodzeniem;

h) fundamentem pod prasonożyce;

i) torem kolejowym przechodzącym przez Nieruchomość, obejmującym podkłady kolejowe, przytwierdzenia, podsypkę i podtorze oraz inne elementy infrastruktury tego toru pozwalające na korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

W dniu 9 sierpnia 2024 r. (G.), pełniąca rolę sprzedającego, oraz Wnioskodawca, działający jako kupujący, zawarli „Warunkową umowę sprzedaży aktywów” („Umowa Warunkowa”), która wejdzie w życie po spełnieniu się określonych w niej warunków zawieszających.

Przedmiotem Umowy warunkowej są następujące aktywa („Aktywa”):

a) trzy ładowarki kołowe (pojazdy specjalistyczne stosowane do przeładunku złomu);

b) jedna ładowarka (pojazd specjalistyczny wykorzystywany analogicznie do opisanych powyżej ładowarek);

c) sześć samochodów ciężarowych;

d) dwie naczepy (pojazdy drogowe przeznaczone do transportu rzeczy);

e) wózek widłowy;

f) łamacz do szyn (maszyna przeznaczona do łamania szyn kolejowych);

g) ładowarka czołowa (pojazd specjalistyczny wykorzystywany do ładowania rzeczy);

h) zbiornik na paliwo;

i) trzy chwytaki będące oprzyrządowaniem do ładowarek kołowych wskazanych w punkcie a) powyżej;

j) system kamerowy (system przeznaczony do monitoringu);

k) dwa klimatyzatory;

l) waga samochodowa;

m) cztery przyczepy ciężarowe;

n) trzydzieści Jeden małych (pojemność 24-30m3) kontenerów stalowych,

o) trzydzieści dziewięć średnich (pojemność 30-38m3) kontenerów stalowych,

p) trzydzieści cztery duże (pojemność >=38 m3) kontenery stalowe.

W odniesieniu do niektórych z Aktywów wymienionych powyżej, Umowa warunkowa dopuszcza nabycie zamiast nich, ich substytutów.

Sprzedający zawarł z niektórymi ze swoich kontrahentów dokonujących sprzedaży złomu na rzecz Sprzedającego umowy użyczenia kontenerów stalowych - Sprzedający przekazywał kontrahentom puste kontenery, a następnie odbierał od nich te kontenery wypełnione zgromadzonym przez kontrahentów złomem stalowym, który był przedmiotem zakupu - tj. w pewien sposób dostarczał „pojemniki” niezbędne do zapakowania złomu. Na moment dokonania transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym część z kontenerów będzie znajdowała się w dalszym ciągu u kontrahentów Sprzedającego i trudne technicznie byłoby sprowadzenie ich do Sprzedającego. W związku z tym, w ramach zawartej Umowy warunkowej, Sprzedający (z zastrzeżeniem spełnienia się określonych w Umowie warunkowej warunków zawieszających) przeniesie na Kupującego prawa wynikające ze wszystkich zawartych przez niego umów użyczenia kontenerów oraz obowiązki wynikające z tych umów. Umowy te najprawdopodobniej w przyszłości zostaną przez Kupującego wypowiedziane.

Ponadto w dniu 9 sierpnia 2024 r. Sprzedający, Kupujący oraz (G.) SA. („Finansujący”) zawarli aneks do umowy leasingu z dnia 18 października 2021 r. zawartej między Sprzedającym a Finansującym („Umowa Leasingu”), na mocy którego Kupujący przejmie prawa i obowiązki Sprzedającego z tej umowy („Aneks do Umowy Leasingu”), o ile zostaną spełnione warunki zawieszające zastrzeżone w tym Aneksie do Umowy Leasingu („Cesja”). Przedmiotem Umowy Leasingu jest urządzenie do obróbki metali - (\`(...)\`) („Przedmiot Leasingu”), które jest zamontowane na Nieruchomości na specjalnie przygotowanym pod to fundamencie (wspomnianym powyżej w opisie budynków i budowli opisanych powyżej).

Umowa Przedwstępna, Umowa Warunkowa oraz Aneks do Umowy Leasingu dalej zwane są łącznie jako „Umowy”.

Po spełnieniu się warunków zawieszających:

a) zastrzeżonych w Umowie Przedwstępnej planowane jest zawarcie Umowy Przyrzeczonej, na podstawie, której Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupującego;

b) zastrzeżonych w Umowie Warunkowej Kupujący nabędzie wyżej wskazane aktywa oraz prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów,

c) zastrzeżonych w Aneksie do Umowy Leasingu, Kupujący przejmie prawa i obowiązki z Umowy Leasingu.

W ramach zawieranych z Kupującym Umów (oraz planowanej Umowy Przyrzeczonej) Sprzedający, oprócz składników majątkowych wymienionych powyżej, nie przeniesie na rzecz Kupującego Innych składników majątkowych. W szczególności, następujące elementy nie będą przedmiotem sprzedaży:

a) firma Sprzedającego;

b) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. umów asset management, property management, facility management, ponieważ takie umowy nie zostały zawarte;

c) inne nieruchomości posiadane przez Sprzedającego;

d) prawa i obowiązki wynikające z umowy/umów rachunku bankowego/rachunków bankowych Sprzedającego,

e) istniejące na dzień sprzedaży zobowiązania Sprzedającego, w tym także wymagalne na dzień sprzedaży zobowiązania Sprzedającego z tytułu Umów Leasingu (prawa i obowiązki z których będą przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji);

f) istniejące i wymagalne na dzień sprzedaży wierzytelności pieniężne;

g) know-how Sprzedającego;

h) dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego oraz Inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości oraz Aktywów i Przedmiotu Leasingu;

i) prawa i obowiązki wynikające z umów Sprzedającego związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi),

j) nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego i znaki towarowe Sprzedającego;

k) należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

l) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach transakcji;

m) środki pieniężne Sprzedającego znajdujące się na jego rachunkach bankowych.

W ramach zawieranych z Kupującym Umów (oraz planowanej Umowy Przyrzeczonej) nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy zgodnie z art 231 Kodeksu Pracy, w tym pracowników Sprzedającego. Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedający nie będzie prowadzić odrębnych ksiąg rachunkowych w odniesieniu do Nieruchomości, Aktywów oraz Przedmiotu Leasingu oraz nie będzie sporządzać odrębnego bilansu. Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość, Aktywa oraz Przedmiot Leasingu nie będą wydzielone w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako odrębna jednostka dział/wydział/oddział oraz nie będą generować przychodów.

Sprzedający nabył prawo własności do Nieruchomości na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wydanej przez starostę w dniu 30 marca 2012 r., które to prawo użytkowania wieczystego zostało uprzednio nabyte przez poprzednika prawnego Spółki Sprzedającego.

Nieruchomość, wraz z wszystkimi budynkami i budowlami na niej posadowionymi oraz Aktywa i Przedmiot Leasingu, w całości były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zwolnionej z opodatkowania tym podatkiem, wyłącznie dla własnych potrzeb (Nieruchomość nie była przedmiotem najmu). Przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedający zaprzestanie prowadzenia na Nieruchomości jakiejkolwiek działalności gospodarczej i dokona uprzątnięcia Nieruchomości. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie pociągnie za sobą przejścia na Kupującego jakichkolwiek uprawnień wynikających z decyzji o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych czy innych wydanych na rzecz Sprzedającego i stanowiących podstawę prowadzonej wcześniej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Sprzedający poniósł w okresie od października 2023 r. do marca 2024 r. wydatki związane z budynkiem socjalno-biurowym, który jest posadowiony na Nieruchomości (na obu działkach gruntu). Przed rozpoczęciem modernizacji „budynek” ten stanowił efektywnie kontener i jako taki środek trwały był wykazany w ewidencji środków trwałych. W toku wskazanych prac doszło do przystosowania nowego miejsca jego lokalizacji oraz samego środka trwałego do jego trwałego połączenia z gruntem i doprowadzenia do sytuacji, w której będzie on stanowił budynek w rozumieniu odpowiednich przepisów. Prace te zostały zakończone w marcu 2024 r. i zwiększyły wartość początkową pierwotnych środków trwałych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych „ustawa o CIT”) o więcej niż 30% tej wartości początkowej. Po zakończeniu tych prac przeprowadzono dla celów ewidencji środków trwałych likwidacje kontenera jako budowli i przyjęto do tej ewidencji nowy środek trwałych w postaci budynku socjalno-biurowego.

Niezależnie, Sprzedający na Nieruchomości poniósł wydatki na wybudowanie ścian oporowych. Prace te zostały zakończone w marcu 2024 r. i wtedy zostały wprowadzone do ewidencji środków Sprzedającego jako odrębny środek trwały.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do poniesionych nakładów na budynek socjalno-biurowy oraz ściany oporowe.

Również oświetlenie (lampy) stanowiący odrębny środek trwał Sprzedającego w obecnej formie zostało zakupione i przyjęte do ewidencji środków trwałych w kwietniu 2023 r. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do poniesionych wydatków związanych z oświetleniem.

Sprzedający w okresie ostatnich dwóch lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na pozostałe budynki i budowle posadowione na Nieruchomości, które zwiększałyby wartość początkową tych budynków lub budowli w rozumieniu przepisów ustawy o CIT.

Kupujący, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości oraz Aktywów, a także dokonaniu Cesji będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Aktywa wraz z Przedmiotem Leasingu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - Kupujący nie będzie bezpośrednio po zawarciu Umowy Przyrzeczonej w sposób ciągły kontynuować działalności na zasadach dotychczas przyjętych przez Sprzedającego (w szczególności Kupujący w związku z zawarciem Umów nie nabędzie Jakichkolwiek uprawnień wynikających z decyzji o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych czy innych wydanych na rzecz Sprzedającego i stanowiących podstawę jego wcześniejszej działalności gospodarczej).

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie, w jakim nie znajdzie zastosowania przedmiotowe zwolnienie z VAT. Dlatego też, w Umowie Przedwstępnej oraz w Umowie Przyrzeczonej zawartych w formie aktu notarialnego Kupujący wraz ze Sprzedającym oświadczą wspólnie, że działając na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”) rezygnują ze zwolnienia z podatku VAT dostawy towarów w postaci budynków I budowli posadowionych na Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz i wybierają opodatkowanie tej transakcji podatkiem VAT.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Aktywów podatkiem VAT według odpowiedniej stawki.

Planowane transakcje sprzedaży Nieruchomości, Aktywów oraz transakcja Cesji zostaną udokumentowane fakturami wystawionymi przez Sprzedającego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Zainteresowani zamierzają dokonać transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz Aktywów jak tylko dojdzie do spełnienia wszystkich warunków wskazanych w zawartych przez nich umowach przedwstępnych dotyczących sprzedaży Nieruchomości oraz Aktywów (zawartych w dniu 9 sierpnia 2024 r.), tj. m. in. do zaprzestania przez Sprzedającego prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej na Nieruchomości, uprawomocnienia się orzeczenia właściwego sądu o wykreśleniu hipoteki przymusowej, uzyskania przez Wnioskodawcę od organu antymonopolowego (Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów) zgody na dokonanie koncentracji. Przewidywana przez strony data transakcji to okres od grudnia 2024 r. do końca marca 2025 r.

Wyjaśniają Państwo, że:

• pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową stanowią budynek w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• ściany oporowe stanowią budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• budynek socjalno-biurowy stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• trasa kablowa stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• oświetlenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• betonowany plac składowy stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• ogrodzenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• fundament pod prasonożyce stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

• tor kolejowy przechodzący przez Nieruchomość stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Dodatkowe informacje o ww. obiektach budowlanych, tj.:

• pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową:

a) znajdują się na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budynku,

c) od pierwszego zasiedlenia budynku do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten upłynął od pierwszego zasiedlenia budynku do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku;

• ściany oporowe:

a) znajdują się na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X,

b) w okresie październik 2023 - marzec 2024 (Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać w jakich dniach wydatki były ponoszone) były przez Sprzedającego ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których kwota przewyższyła 30% wartości początkowej tej budowli,

c) w stosunku do opisanych powyżej wydatków na ulepszenie Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony,

d) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli po zakończonym ulepszeniu,

e) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

• budynek socjalno-biurowy:

a) znajduje się na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X,

b) w okresie październik 2023 - marzec 2024 (Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać w jakich dniach wydatki były ponoszone) były przez Sprzedającego, ponoszone wydatki na jego ulepszenie, których kwota przewyższyła 30% wartości początkowej tej budowli,

c) w stosunku do opisanych powyżej wydatków na ulepszenie Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony,

d) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli po zakończonym ulepszeniu,

e) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

• trasa kablowa:

a) znajduje się na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym X i Y,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli,

c) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten upłynął od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli;

• oświetlenie:

a) znajduje się na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym X i Y,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli,

c) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży najprawdopodobniej nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata (oświetlenie zostało zakupione, a następnie wprowadzone do ewidencji środków trwałych w kwietniu 2023 r., wtedy też doszło do pierwszego zasiedlenia tej budowli),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli;

• betonowany plac składowy:

a) znajduje się na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym X i Y,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli,

c) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten upłynął od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli;

• ogrodzenie:

a) znajduje się na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym X i Y,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli,

c) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten upłynął od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli;

• fundament pod prasonożyce:

a) znajduje się na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym X,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli,

c) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten upłynął od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli;

• tor kolejowy przechodzący przez Nieruchomość:

a) znajduje się na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym X i Y,

b) doszło do pierwszego zasiedlenia budowli,

c) od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (okres ten upłynął od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości),

d) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budowli.

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż Nieruchomości oraz Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu oraz umów użyczenia kontenerów będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż Nieruchomości (po złożeniu stosownego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT, tj. nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z VAT, w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT?

3\. Czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości oraz sprzedaż Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów, oraz będzie on uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z nabycia Nieruchomości oraz nabycia Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli taka wystąpi?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się, co do zasady, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej transakcji opodatkowaniu VAT bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiot Umowy Przedwstępnej, Umowy warunkowej oraz Cesji Jako przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. W doktrynie prawa podatkowego oraz w orzecznictwie organów podatkowych powszechnie prezentowany jest pogląd, iż - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art 551 Kodeksu cywilnego („k.c.”).

W myśl regulacji zawartej w art 551 k.c., przedsiębiorstwo Jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

a) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

b) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

c) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

d) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

e) koncesje, licencje i zezwolenia,

f) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

g) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

h) tajemnice przedsiębiorstwa,

i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 k.c. „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 k.c. Niemniej, przedsiębiorstwo musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym („zorganizowany zespół składników”) umożliwiającą realizację określonych zadań gospodarczych („prowadzenie działalności gospodarczej”).

Stosownie do art. 552 k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo powinna obejmować wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co Innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 551 k.c. (o ile występują w danym stenie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli Jakiekolwiek Istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej opis planowanego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości, sprzedaż Aktywów (wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z umów użyczenia kontenerów zawartych przez Sprzedającego) oraz Cesja stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. W ocenie Wnioskodawcy przedmiot opisanej planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników siadających się na definicję przedsiębiorstwa zawartą w art 551 k.c. i w ocenie Wnioskodawcy przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, Sprzedający nie przekaże na rzecz Kupującego następujących składników majątkowych:

a) firmy Sprzedającego;

b) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. umów asset management, property management, facelity management - gdyż takie umowy nie zostały zawarte;

c) Innych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego;

d) praw i obowiązków wynikających z umowy/umów rachunku bankowego/rachunków bankowych Sprzedającego,

e) zobowiązań Sprzedającego;

f) istniejących i wymagalnych na dzień sprzedaży wierzytelności pieniężnych;

g) know-how Sprzedającego;

h) dokumentacji podatkowej i księgowej związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego oraz innych dokumentów (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości oraz Aktywów i Przedmiotu Leasingu;

i) praw i obowiązków wynikających z umów Sprzedającego związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (w tym np. umów związanych z usługami księgowymi),

j) nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego i znaków towarowych Sprzedającego;

k) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

l) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach transakcji;

m) środków pieniężnych Sprzedającego znajdujących się na Jego rachunkach bankowych.

W ramach zawieranych z Kupującym Umów (oraz planowanej Umowy Przyrzeczonej) nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy, w tym pracowników Sprzedającego.

W szczególności podkreślić należy, że w związku z opisaną transakcją nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek uprawnień wynikających z decyzji o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych czy innych wydanych na rzecz Sprzedającego i stanowiących podstawę prowadzonej wcześniej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Dodatkowo w tym zakresie należy stwierdzić, że brak transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego, należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego). W tym miejscu należy wskazać na liczne stanowiska organów Interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji, sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa niepodlegające opodatkowaniu VAT, m.in.:

\- interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („Dyrektora KIS”) z dnia 4 stycznia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.729.2022.1.ASZ;

\- interpretacja Dyrektora KIS z dnia 24 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.334.2023.1.ASZ;

\- interpretacja Dyrektora KIS z dnia 7 kwietnia 2021 roku, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM,

\- interpretacja Dyrektora KIS z dnia 29 stycznia 2020 roku, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM.

Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej transakcji nie wchodzą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, i nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.

Przedmiot Umowy Przedwstępnej, Umowy warunkowej oraz Cesji jako ZCP

W przeciwieństwie do pojęcia „przedsiębiorstwa” pojęcie ZCP zostało zdefiniowane w ustawie o VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w Istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Z powyższej definicji można wyprowadzić wniosek, iż aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za ZCP, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać określonymi w przepisach cechami. Nie jest to zatem zbiór przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność Jednego podmiotu gospodarczego, ani nawet suma poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład. Status zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w świetle brzmienia przepisów, a także praktyki organów podatkowych I orzecznictwa sądów na gruncie przepisów ustawy o VAT, posiada tylko taki zespół składników materialnych I niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach Istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

a) jest wyodrębniony organizacyjnie,

b) jest wyodrębniony finansowo,

c) jest wyodrębniony funkcjonalnie, tzn. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych oraz,

d) mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Zatem aby ocenić czy Nieruchomość, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów użyczenia kontenerów zawartych przez Sprzedającego) oraz Przedmiot Leasingu stanowią ZCP, należy przeanalizować, czy zostaną spełnione wskazane powyżej przesłanki.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Dyrektor KIS w Interpretacji z dnia 22 lutego 2024 roku, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.741.2023.4.MŻ zdefiniował zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań:

„Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe obrotowe, a także czynnik ludzki (pracownicy). Finalnie zespół taki powinien być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.”

Zgodnie z powyższym, aby stanowiły ZCP, przeniesione na Kupującego składniki majątkowe powinny tworzyć pewną całość, która będzie cechować się niezależnością i możliwością prowadzenia odrębnego przedsiębiorstwa (trwałe aktywa i aktywa obrotowe, czynnik ludzki).

Przenoszone na rzecz Kupującego w związku z opisaną sprzedażą Nieruchomość, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów użyczenia kontenerów zawartych przez Sprzedającego) oraz prawa i obowiązki z Umowy Leasingu nie będą stanowiły niezależnego zespołu składników a Kupującemu podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Będą one stanowić jedynie niezorganizowany zbiór elementów, który w jakiś sposób jest ze sobą powiązany (np. na Nieruchomości znajduje się fundament pod prasonożyce będące przedmiotem Umowy Leasingu), jednak nie jest on na tyle zorganizowany i niezależny od pozostałych składników majątku Sprzedającego, aby mógł samodzielnie służyć do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego. Aby móc prowadzić działalność, np. w zakresie produkcji surówki lub sprzedaży metali z wykorzystaniem nabywanej Nieruchomości, Aktywów oraz nabywanych praw do Przedmiotu Leasingu Kupujący będzie musiał zaangażować posiadane przez siebie składniki majątku oraz zasoby ludzkie, zawrzeć nowe umowy etc., a także uzyskać właściwe decyzje o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych etc.

W szczególności w związku z planowaną sprzedażą nie dojdzie do przeniesienia pracowników. Zatem brak będzie czynnika ludzkiego umożliwiającego prowadzenie działalności gospodarczej przy wykorzystaniu przenoszonych składników majątku. Ponadto, w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości oraz Aktywów nie dojdzie do przeniesienia na rzecz Kupującego żadnych zobowiązań Sprzedającego.

Nie można w związku z tym uznać, że przesłanka nr 1 wymieniona powyżej zostanie spełniona.

Wyodrębnienie organizacyjne

Ustawa o VAT nie zawiera wytycznych odnośnie tego Jak powinno być Interpretowane wyodrębnienie organizacyjne składników majątkowych, aby uznać je za ZCP. Zgodnie z utrwaloną praktyką, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział (np. w wyroku NSA z 22 stycznia 1997 r., sygn. akt SA/Sz 2724/95 sąd uznał, że „zorganizowana część przedsiębiorstwa to taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który może stanowić odrębny zakład, oddział”). Co do zasady, takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie organizacyjne powinno przejawiać się posiadaniem przez daną masę wyznaczonego miejsca w strukturze organizacyjnej spółki. Przejawem takiego wyodrębnienia jest również istnienie odrębnego kierownictwa w jakiejkolwiek formie i na jakimkolwiek szczeblu struktury. Dowodem wyodrębnienia może być również ustalenie odrębnych procedur lub regulaminów dla danego zespołu aktywów. Innymi słowy, muszą Istnieć procedury (zarządzania, podejmowania decyzji) wskazujące na odrębność potencjalnego ZCP od pozostałych składników (tak też w interpretacji Dyrektora KIS z 18 kwietnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.105.2018.2.JSO).

Wyodrębnienie organizacyjne może także oznaczać pewną wewnętrzną całość, która mimo braku wyodrębnienia zewnętrznego będzie mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze. Odrębność organizacyjna powinna wskazywać na zdolność funkcjonowania ZCP jako odrębnego przedsiębiorstwa w zakresie głównego przedmiotu zadań realizowanych przez ZCP.

Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Na rzecz wyodrębnienia organizacyjnego może świadczyć także okoliczność wykorzystywania przez ZCP takich aktywów, których nie wykorzystują pozostałe części przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, w opisanym zdarzeniu przyszłym wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby przedmiot sprzedaży (Nieruchomość i Aktywa wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów) wraz z przedmiotem Cesji miałyby swoje miejsce w strukturze organizacyjnej Sprzedającego jako dział, oddział, wydział, itp., możliwe byłoby przyporządkowanie do nich odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. Na takt takiego wyodrębnienia wskazywałoby także gdyby Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów) i Przedmiot Leasingu wyłącznie w ramach prowadzenia odrębnego rodzaju działalności gospodarczej od działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego przy pomocy pozostałych składników majątkowych i zasobów ludzkich wchodzących w skład jego przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawcy, przenoszone składniki majątkowe Sprzedającego (Nieruchomość, Aktywa wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów, prawa i obowiązki z Umowy Leasingu) nie będą wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w Jego przedsiębiorstwie, w szczególności na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedający nie będzie prowadzić odrębnych ksiąg rachunkowych w odniesieniu do Nieruchomości, Aktywów oraz Przedmiotu Leasingu oraz nie będzie sporządzać odrębnego bilansu. Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość, Aktywa oraz Przedmiot Leasingu nie będą wydzielone w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako odrębna jednostka/dział/wydział/oddział oraz nie będą generować przychodów.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych w ramach sprzedaży Nieruchomości i Aktywów (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów) oraz Cesji.

Wyodrębnienie finansowe

Podobnie jak w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego, ustawa o VAT nie zawiera wytycznych odnośnie tego jak powinno się definiować wyodrębnienie finansowe składników majątkowych w kontekście możliwości uznania ich za ZCP.

Niemniej, w praktyce organów podatkowych wskazuje się, że wyodrębnienie finansowe powinno być rozumiane Jako możliwość oddzielenia finansów ZCP od pozostałej części przedsiębiorstwa. Istotne jest, aby należności i zobowiązania dotyczące danego zespołu składników materialnych i niematerialnych były wyodrębnione i dały się przyporządkować finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze). Wyodrębnienie to będzie uzewnętrznione zwłaszcza w przypadku posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Przez taki system należy rozumieć odrębne plany finansowe, odrębne budżety oraz prowadzenie zakładowych planów kont, na których księgowane są wyłącznie zdarzenia gospodarcze związane z działalnością ZCP (tak stwierdził np. Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 29 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.434.2023.1.AWY).

Jak wskazano w opisie planowanego zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedający nie będzie prowadzić odrębnych ksiąg rachunkowych w odniesieniu do Nieruchomości, Aktywów oraz Przedmiotu Leasingu oraz nie będzie sporządzać odrębnego bilansu. Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość, Aktywa oraz Przedmiot Leasingu nie będą generować przychodów. Kupujący nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego, Kupujący nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień sprzedaży Nieruchomości, Aktywów oraz Cesji wierzytelności pieniężnych Sprzedającego, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych.

Zatem, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej sprzedaży.

Wyodrębnienie funkcjonalne, tj. składniki przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych oraz zespół składników stanowiących niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze

Analogicznie jak w wypadku wyodrębnienia organizacyjnego i wyodrębnienia finansowego, pojęcie wyodrębnienia funkcjonalnego również nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT. Niemniej Jednak w świetle orzecznictwa i praktyki organów podatkowych, przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć przeznaczenie danego zespołu składników do realizacji określonych zadań gospodarczych - „ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych” (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z 26 stycznia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 1823/15).

Innymi słowy, kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego sprowadza się do zbadania czy wyodrębniona organizacyjnie całość Jest wstanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku (wyrok NSA z 25 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 572/14). Przy czym okoliczność, że ZCP tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy (wyrok NSA z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16).

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP powinny zatem umożliwić nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Dyrektor Izby Skarbowe\] w Katowicach w interpretacji z 19 lutego 2014 r., sygn. IBPP4/443-581/13/EK uznał, że:

„w praktyce przyjmuje się, iż chodzi tutaj o rzeczywistą, a nie tylko potencjalną zdolność do wykonywania działalności gospodarczej zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. zdolność zespołu wyodrębnionych składników do realizacji określonych zadań gospodarczych, który to zespół zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zatem kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się w zasadzie do ustalenia, czy jako pewna odrębna całość jest ona w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku już od momentu jej wyodrębnienia. Składniki majątkowe, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy natychmiastowe podjęcie określone\] działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.

Również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w Interpretacji Indywidualnej z dnia 1 marca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.484.2023.4.MW stwierdził, że: „Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć Jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną-całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w Istniejącym przedsiębiorstwie. Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach Istniejącego przedsiębiorstwa. Winno ono mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu wspomnianego już art. 551 i 552 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 z późn. zm.)”.

Wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne, którym powinien cechować się zespół składników majątkowych tworzący ZCP, tj. mogący stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze musi Istnieć Już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej bez modyfikacji.

Podobnie stwierdził NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), wskazując, że: „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa Jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy oraz że: „zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu I łączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa".

Za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży ZCP NSA uznał więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji (w tym wypadku oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu) jest także struktura umożliwiająca prowadzenie działalności w takim zakresie w jakim prowadził ją zbywca.

Przykładowo, jeśli podmiot gospodarczy prowadzi działalności gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu lokalu użytkowych i czyni to poprzez wyodrębniony w jego strukturze organizacyjnej zakład, to wyodrębnienie tego zakładu wiąże się z obsługą tej działalności przez pracowników, finansowaniem, obsługą Istniejących umów i zawieraniem nowych, itp. Sprzedaż tak wyodrębnionego zakładu - jako całości - mogłaby spełniać warunek wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Jednak sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa (tak np. wyrok WSA we Wrocławiu z 20 października 2017 r. sygn. akt I SA/Wr 676/17; z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 972/16).

Podobne wnioski płyną zresztą z objaśnień podatkowych Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), w świetle których, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej Jest angażowanie przez nabywcę Innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.”

Dodatkowo, w świetle Objaśnień podatkowych, „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że prze noszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne Jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.”

W ocenie Sprzedającego z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący nie nabędzie składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które samodzielnie pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

a) umowy o zarządzanie Nieruchomością i Aktywami,

b) finansowanie związane z Nieruchomością lub nabywanymi Aktywami (z wyłączeniem nabycia praw i obowiązków wynikających z umowy Cesji),

c) należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością lub Aktywami;

d) umowy i dokumenty związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.

Co więcej, w ramach planowanej sprzedaży nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie zorganizowanie nabytych w ramach transakcji składników majątku i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej - wymagać to będzie od Kupującego podjęcia dodatkowych działań taktycznych i prawnych, w szczególności zaangażowania zasobów ludzkich oraz posiadanych przez siebie składników majątku aby zakupione składniki majątku mogły być wykorzystywane przez niego w działalności gospodarczej. Prowadzenie przez Kupującego działalności gospodarczej analogicznej do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego przy pomocy nabywanej Nieruchomości, Aktywów (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez niego umów użyczenia kontenerów) oraz Przedmiotu Leasingu jest niemożliwe m.in. dlatego, że w ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego jakiekolwiek uprawnienia wynikające z decyzji o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych czy innych wydanych na rzecz Sprzedającego i stanowiących podstawę prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Ponadto, należy wskazać, iż zakres działalności Kupującego nie jest całkowicie tożsamy z zakresem działalności Sprzedającego.

Nie można zdaniem Wnioskodawcy przyjąć, że transferowana składniki majątku Sprzedającego (Nieruchomość, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów) oraz prawa i obowiązki z Umowy Leasingu) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia (kontynuowania) działalności Sprzedającego, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez samego Kupującego oraz uzyskania odpowiednich pozwoleń i zezwoleń. Skoro zaś przedmiot transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów) oraz prawa i obowiązki z Umowy Leasingu nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa, a zatem nie będą stanowić ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości, Aktywów (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych przez Sprzedającego umów użyczenia kontenerów) oraz Cesja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT (odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT) i nie będzie mieściła się w katalogu czynności wyłączonych z opodatkowania podatkiem VAT określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

Jak już wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż Nieruchomości oraz Aktywów będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do planowanej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwać będzie dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy Ich nabyciu, Imporcie lub wytworzeniu.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, nie były one (i nie będą do dnia transakcji) wykorzystywane przez niego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, Sprzedającemu przysługiwało przy nabyciu oraz wytworzeniu Nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione, zatem planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa terenów niezabudowanych Innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie planowanego zdarzenia przyszłego, Nieruchomość Jest zabudowana. Tym samym, jej dostawa w ramach planowanej sprzedaży nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub Ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszaniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z orzeczeniem NSA z dnia 14 maja 2015 roku (I FSK 382/14), które poruszyło kwestię wykładni definicji pierwszego zasiedlenia w kontekście unijnym: „Mając na względzie powyższe wytyczne należy stwierdzić, że definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji „pierwszego zasiedlenia” wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”

W ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas (powyżej 2 lat), to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub Ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o VAT.

W przypadku zatem, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawiony opis planowanego zdarzenia przyszłego, mając na uwadze, że:

a) budynki oraz budowle wchodzące w skład Nieruchomości, z wyłączeniem budynku socjalno-biurowego, ścian oporowych oraz oświetlenia, są użytkowane przez Sprzedającego od daty ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, przy czym w odniesieniu do środków trwałych, które znajdowały się na Nieruchomości w dniu, w którym Sprzedający stał się jej właścicielem, był to rok 2012, a w przypadku budynków i budowli wybudowanych przez Sprzedającego na Nieruchomości lub ulepszanych przez Sprzedającego po ich wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych, wydatki na budowę i ulepszenie ponoszone były nie później niż w lutym 2022 r., tj. przez okres dłuższy niż 2 lata od planowanej obecnie dostawy,

b) Sprzedający nie poniósł (oraz nie poniesie) wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej (odrębnie dla każdej nieruchomości), z wyłączeniem wskazanego budynku socjalno-biurowego ścian oporowych oraz oświetlenia, w ciągu 2 ostatnich lat, bowiem wszelkie wydatki jakie ponosił na ich ulepszenie zostały poniesione najpóźniej w lutym 2022 r.

Zatem opisana planowana dostawa Nieruchomości (z wyłączeniem wskazanego budynku socjalno-biurowego i ścian oporowych, na których budowę i ulepszenie były ponoszone wydatki w okresie od 2023 do 2024 r. oraz oświetlenia, które zostało zakupione i wprowadzone do ewidencji środków trwałych w kwietniu 2023 r.) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (lub przed nim) ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia - spełnione zostaną przesłanki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy o VAT, a zatem zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało zastosowanie do dostawy budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości z wyłączeniem budynku socjalno-biurowego i ścian oporowych oraz oświetlenia.

W odniesieniu do wskazanego budynku socjalno-biurowego i ścian oporowych stanowiących część Nieruchomości, ponieważ w okresie październik 2023 - marzec 2024 były przez Sprzedającego ponoszone wydatki na ich budowę i ulepszenie, których kwota przewyższyła 30% wartości początkowej każdego z tych przedmiotów sprzedaży (co sprawiło, że po dokonaniu tych wydatków doszło do ich pierwszego zasiedlenia), ich dostawa zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W wypadku oświetlenia zostało ono zakupione, a następnie wprowadzone do ewidencji środków trwałych w kwietniu 2023 r., wtedy też doszło do pierwszego zasiedlenia tej budowli, zatem jej dostawa zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zatem w odniesieniu do wskazanego budynku socjalno-biurowego i ścian oporowych oraz oświetlenia nie zostanie spełniona przesłanka wskazana w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit b ustawy o VAT warunkująca możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w konsekwencji dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub Ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla Ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku, budowli lub Ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub Ich części, a w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, adres budynku, budowli lub Ich części.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są (i będą na moment transakcji sprzedaży) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Kupujący wraz ze Sprzedającym w Umowie Przyrzeczonej, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego oświadczą wspólnie, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia dostawy towarów w postaci budynków, budowli i ich części posadowionych na Nieruchomości z podatku VAT i wybierają opodatkowanie tej transakcji podatkiem VAT, w stosunku do tych budynków i budowli, w stosunku do których w przeciwnym razie znalazłoby zwolnienie z opodatkowania sprzedaży danej nieruchomości zabudowanej.

Dane oświadczenie będzie spełniało wszystkie warunki z art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT. W konsekwencji zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do planowane\] sprzedaży Nieruchomości.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT do planowanej sprzedaży Nieruchomości

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub Ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT znajdują zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub Ich części nie Jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tymczasem, jak wskazano powyżej, sprzedaż budynków i ich części posadowionych na Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyłączeniem budynku socjalno-biurowego oraz ścian oporowych i oświetlenia.

Jednocześnie jednak, w przypadku zarówno budynku socjalno-biurowego, ścian oporowych jak i oświetlenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego poniesionego przy zakupie lub modernizacji tych środków trwałych, a dodatkowo w przypadku modernizacji wartość wydatków przekraczała 30% wartości początkowej modernizowanego środka trwałego.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy do dostawy budynków, budowli i ich części posadowionych na Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe rozważania, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu na podstawie art. 43 ustawy o VAT, w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT. Tym samym, będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki 23%. 

Ad 3

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza jest definiowana jako wszelka działalność producentów handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości i Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów oraz na dzień Cesji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Po nabyciu Nieruchomości i Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów oraz po nabyciu praw i obowiązków z Umowy Leasingu, Kupujący jako czynny podatnik VAT będzie prowadził, przy ich wykorzystaniu, działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT (inną niż działalność Sprzedającego).

Planowana sprzedaż Nieruchomości po złożeniu stosownego oświadczenia nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj. zwolnienia z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Oświadczenie to zostanie złożone w zawartej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym umowie przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Do sprzedaży Nieruchomości oraz Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów, a także do przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Leasingu, nie będzie miało zastosowania również zwolnienie z art. 6 ust. 1 ustawy o VAT (stanowisko Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie 1).

Tym samym, dostawa Nieruchomości, dostawa Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów oraz Cesja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, nabyciem Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów oraz Cesją. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest związek dokonanego nabycia towarów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z powyższym po zakupie Nieruchomości, po zakupie Aktywów od Sprzedającego wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów, po dokonaniu przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Leasingu oraz otrzymaniu stosownych faktur, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT oraz będzie on uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego Nieruchomość, składającą się z zabudowanych działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi X i Y, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów użyczenia kontenerów zawartych przez Sprzedającego) oraz prawa i obowiązki z Umowy Leasingu.

Nieruchomość zabudowana jest następującymi budynkami i budowlami, będącymi częściami składowymi Nieruchomości:

a) pozostałościami budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową;

b) ścianami oporowymi;

c) budynkiem socjalno-biurowym;

d) trasą kablową, tj. pasem przestrzeni w otoczeniu linii kablowej łączącym poszczególne urządzenia elektryczne, w którym ułożone są linie kablowe;

e) oświetleniem;

f) betonowanym placem składowym;

g) ogrodzeniem;

h) fundamentem pod prasonożyce;

i) torem kolejowym przechodzącym przez Nieruchomość, obejmującym podkłady kolejowe, przytwierdzenia, podsypkę i podtorze oraz inne elementy infrastruktury tego toru pozwalające na korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Przedmiotem transakcji będą ponadto następujące aktywa („Aktywa”):

a) trzy ładowarki kołowe (pojazdy specjalistyczne stosowane do przeładunku złomu);

b) jedna ładowarka (pojazd specjalistyczny wykorzystywany analogicznie do opisanych powyżej ładowarek);

c) sześć samochodów ciężarowych;

d) dwie naczepy (pojazdy drogowe przeznaczone do transportu rzeczy);

e) wózek widłowy;

f) łamacz do szyn (maszyna przeznaczona do łamania szyn kolejowych);

g) ładowarka czołowa (pojazd specjalistyczny wykorzystywany do ładowania rzeczy);

h) zbiornik na paliwo;

i) trzy chwytaki będące oprzyrządowaniem do ładowarek kołowych Fuchs wskazanych w punkcie a) powyżej;

j) system kamerowy (system przeznaczony do monitoringu);

k) dwa klimatyzatory;

l) waga samochodowa;

m) cztery przyczepy ciężarowe;

n) trzydzieści Jeden małych (pojemność 24-30m3) kontenerów stalowych;

o) trzydzieści dziewięć średnich (pojemność 30-38m3) kontenerów stalowych;

p) trzydzieści cztery duże (pojemność >=38 m3) kontenery stalowe.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością zawarł z niektórymi kontrahentami użyczenia kontenerów. W ramach transakcji Sprzedający przeniesie na Państwa prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów.

Ponadto w ramach planowanej transakcji przejmą Państwo prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy leasingu, której przedmiotem jest urządzenie do obróbki metali – prasonożyce.

Biorąc pod uwagę podany przez Państwa opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający, oprócz składników majątkowych wymienionych powyżej, nie przeniesie na rzecz Kupującego innych składników majątkowych. W szczególności, następujące elementy nie będą przedmiotem sprzedaży: firma Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. umów asset management, pro perty management, facilrty management, ponieważ takie umowy nie zostały zawarte; inne nieruchomości posiadane przez Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umowy/umów rachunku bankowego/rachunków bankowych Sprzedającego; istniejące na dzień sprzedaży zobowiązania Sprzedającego, w tym także wymagalne na dzień sprzedaży zobowiązania Sprzedającego z tytułu Umów Leasingu (prawa i obowiązki z których będą przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji); istniejące i wymagalne na dzień sprzedaży wierzytelności pieniężne; know-how Sprzedającego; dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego oraz Inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości oraz Aktywów i Przedmiotu Leasingu; prawa i obowiązki wynikające z umów Sprzedającego związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi); nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego i znaki towarowe Sprzedającego; należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym); tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach transakcji; środki pieniężne Sprzedającego znajdujące się na jego rachunkach bankowych.

Planowana transakcja sprzedaży opisanych przez Państwa składników majątku Sprzedającego nie stanowi również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że przenoszone na rzecz Kupującego w związku z opisaną sprzedażą Nieruchomość, Aktywa (wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów użyczenia kontenerów zawartych przez Sprzedającego) oraz prawa i obowiązki z Umowy Leasingu nie będą stanowiły niezależnego zespołu składników a Kupującemu podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Będą one stanowić jedynie niezorganizowany zbiór elementów, który w jakiś sposób jest ze sobą powiązany (np. na Nieruchomości znajduje się fundament pod prasonożyce będące przedmiotem Umowy Leasingu), jednak nie jest on na tyle zorganizowany i niezależny od pozostałych składników majątku Sprzedającego, aby mógł samodzielnie służyć do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego. Aby móc prowadzić działalność, np. w zakresie produkcji surówki lub sprzedaży metali z wykorzystaniem nabywanej Nieruchomości, Aktywów oraz nabywanych praw do Przedmiotu Leasingu Kupujący będzie musiał zaangażować posiadane przez siebie składniki majątku oraz zasoby ludzkie, zawrzeć nowe umowy etc., a także uzyskać właściwe decyzje o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych etc. Wskazali Państwo również, że Kupujący nie będzie bezpośrednio po zawarciu Umowy Przyrzeczonej w sposób ciągły kontynuować działalności na zasadach dotychczas przyjętych przez Sprzedającego (w szczególności Kupujący w związku z zawarciem Umów nie nabędzie jakichkolwiek uprawnień wynikających z decyzji o pozwoleniach lub zezwoleniach środowiskowych, odpadowych czy innych wydanych na rzecz Sprzedającego i stanowiących podstawę jego wcześniejszej działalności gospodarczej). Ponadto z opisu sprawy wynika, że na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedający nie będzie prowadzić odrębnych ksiąg rachunkowych w odniesieniu do Nieruchomości, Aktywów oraz Przedmiotu Leasingu oraz nie będzie sporządzać odrębnego bilansu. Na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość, Aktywa oraz Przedmiot Leasingu nie będą wydzielone w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako odrębna jednostka dział/wydział/oddział oraz nie będą generować przychodów. W ramach zawieranych z Kupującym Umów (oraz planowanej Umowy Przyrzeczonej) nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy zgodnie z art 231 Kodeksu Pracy, w tym pracowników Sprzedającego.

Z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy uznać należy, że opisany zespół składników którym ma być przedmiotem zbycia w ramach planowanej transakcji nie cechuje się wyodrębnieniem organizacyjnym, finansowym oraz funkcjonalnym oraz nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Nabywca nie będzie miał możliwość kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji bez podejmowania dodatkowych działań niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zobowiązania nie wejdą w skład przedmiotowej transakcji sprzedaży ww. składników majątkowych.

Przedstawione w opisie sprawy okoliczności oraz dokonana w kontekście przytoczonych regulacji prawnych ich całościowa analiza, prowadzi do wniosku, że nie zostaną spełnione wszystkie wskazane wcześniej przesłanki do uznania opisanego zespołu składników mającego być przedmiotem planowanej transakcji, za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu oraz umów użyczenia kontenerów, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym planowana sprzedaż będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, będzie ona stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości według właściwej stawki VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wyżej wskazano zamierzają Państwo nabyć m.in. Nieruchomość, składającą się z zabudowanych działek nr X i Y.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle:

\- pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową stanowiące budynek w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowiony na działce nr X;

\- ściany oporowe stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X;

\- budynek socjalno-biurowy stanowiący budynek w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowiony na działce nr X;

\- trasa kablowa stanowiąca budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X i na działce nr Y;

\- oświetlenie stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X i na działce nr Y;

\- betonowany plac składowy stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X i na działce nr Y;

\- ogrodzenie stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X i na działce nr Y;

\- fundament pod prasonożyce stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X;

\- tor kolejowy przechodzący przez Nieruchomość stanowiący budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, posadowioną na działce nr X i na działce nr Y.

Wskazali Państwo, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług wszystkich obiektów (budynków i budowli) będących przedmiotem transakcji.

Od pierwszego zasiedlenia pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową, trasy kablowej, betonowanego placu składowego, ogrodzenia, fundamentu pod prasonożyce, toru kolejowego będących przedmiotem transakcji do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata oraz w stosunku do tych obiektów Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.

Natomiast oświetlenie znajdujące się zarówno na działce nr X jak i na działce nr Y zostało zakupione i wprowadzone do ewidencji środków trwałych w kwietniu 2023 r. zatem do planowanej sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto Sprzedający ponosił w okresie październik 2023 - marzec 2024 wydatki na ulepszenie ścian oporowych i budynku socjalno-biurowego znajdujących się na działce nr X, których kwota przewyższyła 30% wartości początkowej budowli i budynku. Doszło do pierwszego zasiedlenia budowli po zakończonym ulepszeniu. Od pierwszego zasiedlenia ww. budowli do dnia planowanej sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, w przypadku dostawy pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową, trasy kablowej, betonowanego placu składowego, ogrodzenia, fundamentu pod prasonożyce i toru kolejowego, posadowionych na działkach nr X i Y, Sprzedający będzie miał prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży ww. budynku i budowli tj. pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową, trasy kablowej, betonowanego placu składowego, ogrodzenia, fundamentu pod prasonożyce i toru kolejowego przez Sprzedającego będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy wskazać, że w opisie sprawy podali Państwo, że w formie aktu notarialnego wraz ze Sprzedającym oświadczą Państwo wspólnie, że działając na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia z podatku VAT dostawy towarów w postaci budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz wybierają opodatkowanie tej transakcji podatkiem VAT.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy ww. budynku i budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. budynku i budowli tj. pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową, trasy kablowej, betonowanego placu składowego, ogrodzenia, fundamentu pod prasonożyce i toru kolejowego, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku.

Wskazali Państwo również, że budynek socjalno-biurowy oraz ściany oporowe zostały przez Sprzedającego ulepszone w okresie od października 2023 r. do marca 2024 r. Wydatki na ulepszenie ww. budynku i budowli przewyższyły 30% wartości początkowej obiektów. Nastąpiło pierwsze zasiedlenie po zakończonym ulepszeniu, natomiast do dnia planowanej sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Odnosząc się natomiast do sprzedaży oświetlenia, wskazali Państwo, że pierwsze zasiedlenie ww. budowli nastąpiło w kwietniu 2023 r. i do dnia planowanej sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wobec powyższego w stosunku do sprzedaży budynku socjalno-biurowego, ścian oporowych oraz oświetlenia nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zostały spełnione warunki umożliwiające Sprzedającemu skorzystanie z tego zwolnienia.

W niniejszej sprawie nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do poniesionych nakładów na budynek socjalno-biurowy oraz ściany oporowe, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu. Sprzedającemu przysługiwało również prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do poniesionych wydatków związanych z oświetleniem. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki.

Tym samym zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania. Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość, wraz z wszystkimi budynkami i budowlami na niej posadowionymi oraz Aktywa i Przedmiot Leasingu, w całości były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zwolnionej z opodatkowania tym podatkiem, wyłącznie dla własnych potrzeb (Nieruchomość nie była przedmiotem najmu). Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do poniesionych nakładów na budynek socjalno-biurowy oraz ściany oporowe, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu. Sprzedającemu przysługiwało również prawo do odliczenia VAT w odniesieniu do poniesionych wydatków związanych z oświetleniem.

Podsumowując, dostawa ww. budynku oraz budowli tj. budynku socjalno-biurowego, ścian oporowych oraz oświetlenia nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec powyższego należy stwierdzić, że ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż działek nr X i Y, na których posadowione są budynki i budowle, będzie opodatkowana podatkiem VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż ww. budynków i budowli.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości, składającej się z zabudowanych działek nr X i Y (po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy w odniesieniu do sprzedaży pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową, trasy kablowej, betonowanego placu składowego, ogrodzenia, fundamentu pod prasonożyce i toru kolejowego) będzie polegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości oraz sprzedaż Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z nabycia Nieruchomości oraz nabycia Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli taka wystąpi, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są czynnymi podatnikami VAT. Kupujący, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości oraz Aktywów, a także dokonaniu Cesji będzie wykorzystywać Nieruchomość oraz Aktywa wraz z Przedmiotem Leasingu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości oraz Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, sprzedaż Nieruchomości, składającej się z zabudowanych działek nr X i Y (po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy w odniesieniu do sprzedaży pozostałości budynku stacji demontażu wraz z wiatą magazynową, trasy kablowej, betonowanego placu składowego, ogrodzenia, fundamentu pod prasonożyce i toru kolejowego) będzie polegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku.

Zatem Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości oraz sprzedaż Aktywów wraz z przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy Leasingu i umów użyczenia kontenerów. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

F. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.