Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-3.4011.322.2017.3.IR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-18
Teza: powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości przewłaszczonej w celu zabezpieczenia spłaty udzielonej pożyczki
Słowa kluczowe: koszt; nieruchomości; przewłaszczenie; przychód; umowa-umowa pożyczki; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 listopada 2017 r. (data wpływu 30 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki (pytanie oznaczone nr 1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i art. 14f § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 9 listopada 2017 r., nr 0113-KDIPT2-3.4011.322.2017.1.IR, Organ podatkowy, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 9 listopada 2017 r. (skutecznie doręczono w dniu 22 listopada 2017 r.), zaś w dniu 30 listopada 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 29 listopada 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (po uzupełnieniu wniosku):

W dniu 19 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni …wspólnie z mężem … oraz Spółką …. i … spółka cywilna (Pożyczkodawcy) zawarli umowę pożyczki na kwotę 61 500 zł, w ramach której Pożyczkobiorcy (2 osoby fizyczne) zobowiązali się zwrócić wartość pożyczki wraz z należnymi odsetkami w wysokości ustalonej w umowie pożyczki do dnia 19 kwietnia 2017 r. Pożyczka została udzielona z majątku wspólnego małżonków. Wnioskodawczyni wraz z mężem udzielili pożyczki w kwocie 48 000 zł (78% całej pożyczki) a Spółka w kwocie 13 500 zł (22%). Tego samego dnia strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności nieruchomości dla zabezpieczenia zwrotu pożyczki (przewłaszczenie na zabezpieczenie).

Udzielenie wspólnej pożyczki związane było z faktem, że żaden z Pożyczkodawców nie miał możliwości finansowych aby jej udzielić samodzielnie w kwocie, jaka interesowała Pożyczkobiorców. W umowie tej Pożyczkobiorcy przenieśli na Pożyczkodawców własność opisanej w umowie nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki w ten sposób, że …. i … jako wspólnicy spółki cywilnej … nabyli udział 22/100 w nieruchomości, a małżonkowie … udział 78/100. W dziale IV księgi wieczystej wpisane były na rzecz banku dwie hipoteki: umowna zwykła na kwotę 41 400 zł i umowna kaucyjna do kwoty 20 700 zł.

W przedmiotowej umowie wskazano, że Pożyczkobiorcy dla zabezpieczenia zwrotu opisanej pożyczki przenoszą własność opisanej nieruchomości na rzecz Pożyczkodawców, którzy oświadczają, że wyrażają na to zgodę i przeniesienie to przyjmują. Strony umowy postanowiły, że Pożyczkodawcy zobowiązują się, że w umówionym co do zwrotu pożyczki terminie nie będą dokonywać zameldowania osób fizycznych na pobyt stały lub czasowy, w „przedmiocie przewłaszczenia” także nie obciążać ich żadnymi obligacyjnymi lub ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich. Dodatkowo zobowiązali się, że nie będą korzystać z nieruchomości w innym zakresie niż jest to konieczne do zabezpieczenia wierzytelności.

Pożyczkodawcy zobowiązali się przenieść z powrotem na rzecz Pożyczkobiorców przedmiot przewłaszczenia w terminie 14 (czternastu) dni licząc od dnia, w którym Pożyczkobiorcy zwrócą im kwotę w wysokości 61 500 zł (sześćdziesiąt jeden tysięcy pięćset złotych) wraz z odsetkami na zasadach, terminach określonych w wyżej wskazanej umowie pożyczki. Wszelkie koszty związane z zawarciem umowy pożyczki oraz ustanowieniem, utrzymaniem, zmianą i wykreśleniem zabezpieczeń udzielonej pożyczki ponoszą Pożyczkobiorcy.

Z umowy pożyczki wynikało, że w przypadku, gdy w terminie do dnia 19 kwietnia 2017 r. Pożyczkobiorcy nie zwrócą Pożyczkodawcom wyżej wskazanej kwoty 61 500 zł (sześćdziesiąt jeden tysięcy pięćset złotych) wraz z odsetkami, Pożyczkobiorcy będą mogli do dnia 19 maja 2017 r. wskazać osoby trzecie, którym Pożyczkodawcy sprzedadzą wyżej opisany przedmiot przewłaszczenia za cenę nie niższą niż łączna kwota wierzytelności wraz z odsetkami, na zasadach określonych w wyżej wskazanej umowie pożyczki. Cena uzyskana ze sprzedaży zaliczona miała zostać na poczet spłaty kwoty 61 500 zł (sześćdziesiąt jeden tysięcy pięćset złotych) wraz z odsetkami, na zasadach określonych w wyżej wskazanej umowie pożyczki, na poczet ciążącego na przedmiocie przewłaszczenia ewentualnego zadłużenia, a także każdego innego rodzaju zadłużenia dotyczącego Pożyczkobiorców, a związanego z faktem nabycia wyżej wskazanego przedmiotu przewłaszczenia. Po zaspokojeniu powyższych roszczeń, nadwyżka uzyskana z ceny zbycia podlega zwrotowi Pożyczkobiorcom.

Umowa sprzedaży miała zostać zawarta w terminie 14 (czternastu) dni, licząc od dnia, w którym Pożyczkobiorcy wskażą Pożyczkodawcom osobę trzecią (osoby trzecie), z którą zobowiązani będą zawrzeć umowę sprzedaży (umowy sprzedaży). Wskazanie takie powinno nastąpić listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem lub na piśmie z potwierdzeniem odbioru. Jeżeli do dnia 19 maja 2017 r. Pożyczkobiorcy nie wskażą osoby trzeciej albo – z powodu okoliczności za które odpowiedzialności nie będą ponosili Pożyczkodawcy – nie zostanie zawarta w wymaganym terminie ze wskazaną osoba trzecią (osobami trzecimi) umowa sprzedaży, wówczas wszelkie ograniczenia w korzystaniu, czy rozporządzaniu przedmiotem zabezpieczenia ustają, a Pożyczkodawcy będą mogli zaspokoić się w dowolny sposób według ich wyboru, a w szczególności poprzez sprzedaż przedmiotu przewłaszczenia.

Pożyczkobiorcy nie dokonali spłaty pożyczki w umówionym terminie. W dniu 11 września 2017 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali swój udział w nieruchomości, zrobili to również pozostali właściciele (pożyczkodawcy) – zgodnie z postanowieniami umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie.

Nieruchomość została sprzedana za kwotę 225 000 zł. W związku z tym, z kwoty tej Pożyczkodawcy potrącili:

*   wartość udzielonej pożyczki wraz z odsetkami w kwocie 70 300 zł,

*   kwotę innych kosztów związanych z umową pożyczki i sprzedażą nieruchomości, tj.:
    *   koszty wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej,
    *   koszty wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej,
    *   koszty wykreślenia wpisów w III dziale księgi,
    *   podatek od nieruchomości za 2016 i 2017 rok,
    *   koszty pełnomocnictwa …. dla … do sprzedaży,
    *   koszty poświadczenia podpisów do nadania klauzuli aktowi notarialnemu,
    *   koszty odpisu aktu przewłaszczenia na zabezpieczenie,
    *   koszty notarialnego poświadczenia podpisów na wezwaniu do zapłaty,
    *   prowizja dla biura za sprzedaż nieruchomości,
    *   koszty poświadczenia podpisów odbioru gotówki,
    *   koszty analizy stanu prawnego nieruchomości.

Z ww. kosztów Wnioskodawczyni wspólnie z mężem, ponieśli 78 % kosztów. Pozostałe koszty zostały poniesione przez Spółkę …. Pozostała kwota stanowiąca nadwyżkę ponad wskazane powyżej koszty Pożyczkodawców zostanie zwrócona zgodnie z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Wnioskodawczyni ani Jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej, podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Pożyczkobiorcy to 2 osoby fizyczne – zamieszkują na terenie RP.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy u Wnioskodawczyni powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości przewłaszczonej na Jej rzecz w celu zabezpieczenia spłaty udzielonej przez Nią pożyczki?
2.  Jeżeli przychód powstaje, to czy wartość odzyskanej kwoty pożyczki z odsetkami oraz wartość zwróconej nadwyżki między ceną sprzedaży nieruchomości a wartością pożyczki wraz z odsetkami stanowi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, wystąpiła Ona wraz z mężem jako właściciel udziału w nieruchomości. W związku z tym, to Pożyczkodawcy – a nie Pożyczkobiorcy – dokonali sprzedaży i to po stronie pożyczkodawców wystąpił podlegający opodatkowaniu dochód ze zbycia nieruchomości. Konieczność opodatkowania dochodu powstanie w momencie sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r . o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.; dalej: u.p.d.o.f.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie natomiast do treści art. 10 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

W niniejszej sprawie, mamy do czynienia z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, która należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy, z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika, po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Przedmiotem umowy przewłaszczenia była nieruchomość.

W tej kwestii, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00, stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika. Prawo własności nieruchomości przewłaszczonej zostaje zatem przeniesione na pożyczkodawcę z chwilą zawarcia umowy przewłaszczenia, mocą jednak umowy obligacyjnej, pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością (prawem) w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Podsumowując powyższe rozważania można więc stwierdzić, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje jedynie prawo posiadania i używania rzeczy.

Według Wnioskodawczyni, powołując się na wskazany przez Sąd I instancji wyrok SN z dnia 13 maja 2011 r., sygn. akt V CSK 360/10 należy zaznaczyć, że intencją stron umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie (art. 65 § 2 k.c.), nie jest przeniesienie własności rzeczy celem zaspokojenia zobowiązania z umowy np. pożyczki i przyjęcie przez wierzyciela świadczenia w postaci rzeczy na poczet długu z tytułu spłaty pożyczki. Przy przewłaszczeniu na zabezpieczenie realizacja zamierzonego przez strony celu następuje w ten sposób, że w razie niespłacenia długu wierzyciel może jako właściciel rzeczy, zaspokoić z niej swoją wierzytelność bez potrzeby zachowywania niektórych procedur dyktowanych interesem dłużnika, ale nie oznacza to jednak, że zupełnie dowolnie. W każdym wypadku, zaspokojenie się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje nie z chwilą nabycia przez wierzyciela własności rzeczy, ale z chwilą dokonania czynności powodującej zaspokojenie się wierzyciela z tej rzeczy i prowadzącej do umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności. Jeśli strony nie umówią się co do tego, w jaki sposób wierzyciel ma się zaspokoić z przewłaszczonej rzeczy, i w jaki sposób ma się rozliczyć z dłużnikiem ze zrealizowanego zabezpieczenia, to żądanie wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej z przewłaszczonej rzeczy nad kwotą pokrywającą dług zabezpieczony prawem jej własności, znajduje podstawę w art. 405 k.c. Rozliczenie dokonane powinno być w pieniądzu, bowiem brak jest podstaw ku temu, by przewłaszczoną rzecz dzielić i zwracać dłużnikowi ewentualną nadwyżkę jej wartości w formie jakiejś wydzielonej części przewłaszczonej rzeczy.

W rozpoznanej sprawie, według Wnioskodawczyni, strony umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu pożyczki z dnia 19 kwietnia 2016 r. miały świadomość, że Pożyczkodawcy mają obowiązek rozliczenia się z Pożyczkobiorcą z kwoty otrzymanej ze sprzedaży nieruchomości, a zatem ewentualną nadwyżkę między tą kwotą a kwotą pożyczki wraz z odsetkami powinny zwrócić Pożyczkodawcy w określonym terminie.

Samo zawarcie umowy przewłaszczenia nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Podlegający opodatkowaniu przychód zostanie osiągnięty dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, której w sprawie dokonał wierzyciel, a więc Wnioskodawczyni i pozostali Pożyczkodawcy. W sprawie bez wątpienia na skutek zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawców, którzy – wobec niespłacenia pożyczki – pozostali jej właścicielami.

W związku z tym, po stronie właścicieli nieruchomości, transakcja sprzedaży opisanego prawa zrodziła określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym, tj. obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, bowiem mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, tj. sprzedażą prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do postanowień art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów zostały określone w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jako jedno z nich ustawodawca wskazał – w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z cytowanego przepisu, odrębnym źródłem przychodów jest czynność odpłatnego zbycia nieruchomości, określonych praw do nieruchomości oraz rzeczy innych niż nieruchomości, pod warunkiem, że:

1.  nie jest dokonywana w wykonywaniu działalności gospodarczej (brak spełnienia tego warunku przesądza o powiązaniu przychodów z odpłatnego zbycia ww. składników majątku ze źródłem przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy) oraz
2.  następuje przed upływem:
    *   pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie w przypadku nieruchomości i praw do nieruchomości;
    *   pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie w przypadku innych rzeczy.

Stosownie natomiast do treści art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wymienionych w tym przepisie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 19 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem oraz spółką cywilną (Pożyczkodawcy) zawarli umowę pożyczki na kwotę 61 500 zł, w ramach której Pożyczkobiorcy (2 osoby fizyczne) zobowiązali się zwrócić wartość pożyczki wraz z należnymi odsetkami w wysokości ustalonej w umowie pożyczki do dnia 19 kwietnia 2017 r. Pożyczka została udzielona z majątku wspólnego małżonków. Wnioskodawczyni wraz z mężem udzielili pożyczki w kwocie 48 000 zł (78% całej pożyczki), a Spółka w kwocie 13 500 zł (22%). Tego samego dnia, strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności nieruchomości dla zabezpieczenia zwrotu pożyczki (przewłaszczenie na zabezpieczenie). W umowie tej Pożyczkobiorcy przenieśli na Pożyczkodawców własność opisanej w umowie nieruchomości w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki w ten sposób, że wspólnicy spółki cywilnej nabyli udział 22/100 w nieruchomości, a małżonkowie …udział 78/100. Cena uzyskana ze sprzedaży zaliczona miała zostać na poczet spłaty kwoty 61 500 zł (sześćdziesiąt jeden tysięcy pięćset złotych) wraz z odsetkami, na zasadach określonych w wyżej wskazanej umowie pożyczki, na poczet ciążącego na przedmiocie przewłaszczenia ewentualnego zadłużenia, a także każdego innego rodzaju zadłużenia dotyczącego Pożyczkobiorców, a związanego z faktem nabycia wyżej wskazanego przedmiotu przewłaszczenia. Po zaspokojeniu powyższych roszczeń, nadwyżka uzyskana z ceny zbycia podlega zwrotowi Pożyczkobiorcom. Pożyczkobiorcy nie dokonali spłaty pożyczki w umówionym terminie. W dniu 11 września 2017 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali swój udział w nieruchomości, zrobili to również pozostali właściciele (Pożyczkodawcy) – zgodnie z postanowieniami umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie. Nieruchomość została sprzedana za kwotę 225 000 zł. W związku z tym, z kwoty tej Pożyczkodawcy potrącili: wartość udzielonej pożyczki wraz z odsetkami w kwocie 70 300 zł, kwotę innych kosztów związanych z umową pożyczki i sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawczyni, ani Jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej, podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu, stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 ww. ustawy w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności przedmiotu umowy, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstaje tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Jak wskazano we wniosku Wnioskodawczyni ani Jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej. W tej sytuacji, przychód z odpłatnego zbycia przewłaszczonej na zabezpieczenie nieruchomości, nie stanowi przychodu z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W opisanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości przewłaszczonej w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki nie nastąpiło zatem w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię wspólnie z mężem udziału w przewłaszczonej nieruchomości.

Przenosząc omówione wyżej uregulowania wynikające z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię i Jej męża udziału w przedmiotowej nieruchomości należy rozpatrywać w kategorii przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Zatem, w analizowanym stanie faktycznym przychodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie – zgodnie z art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jej wartość wyrażona w cenie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Zatem, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że po stronie Wnioskodawczyni, w związku ze zbyciem udziału w nieruchomości przewłaszczonej na Jej rzecz i męża w celu zabezpieczenia spłaty udzielonej pożyczki, powstał przychód, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy, w wysokości równej części przychodu z tej sprzedaży odpowiadającej przysługującemu Wnioskodawczyni udziałowi w majątku wspólnym małżonków w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja indywidualna wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie dotyczy męża Wnioskodawczyni ani innych współwłaścicieli.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.