Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-294/13-4/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-08-08
Teza: Czy ponoszone koszty eksploatacyjne, w czasie niewynajmowania lokali, stanowią koszty uzyskania przychodów dla celów podatkowych (łącznie z amortyzacją)?
Słowa kluczowe: amortyzacja; działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty pośrednie; koszt-koszty uzyskania przychodów; koszt-potrącalność kosztów; nieruchomości; utrzymanie; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2013 r. (data wpływu 2 maja 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 lipca 2013 r. (data wpływu 18 lipca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej:

*   opłat eksploatacyjnych – **jest prawidłowe,**

*   amortyzacji lokali – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej opłat eksploatacyjnych i amortyzacji lokali.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia ….., Nr …, na podstawie art. 169 § 1 i § 2, w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 8 lipca 2013 r. (data doręczenia 11 lipca 2013 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 15 lipca 2013 r. (data wpływu 18 lipca 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi między innymi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych. Z powodu sytuacji kryzysowej, część lokali użytkowych i mieszkalnych nie jest wynajmowana. Wnioskodawca, jako właściciel tych lokali, musi ponosić koszty eksploatacyjne tych lokali, takie jak czynsz, dostawa ciepła, energii elektrycznej i inne. Dokonuje również ich amortyzacji.

W piśmie z dnia 15 lipca 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Działalność gospodarcza, którą prowadzi opodatkowana jest według podatku liniowego 19%, a ewidencja zdarzeń gospodarczych prowadzona jest w podatkowej książce przychodów i rozchodów.
2.  Podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarzadzania, głównie zakładów przetwórstwa spożywczego (wdrażanie systemów jakościowych).
3.  Obecnie posiada 6 lokali pod wynajem, w tym 3 lokale użytkowe. Trzy lokale (w tym dwa użytkowe) nabył od dewelopera i po wykończeniu z dniem 1 stycznia 2013 r. wprowadził do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Pozostałe trzy lokale (w tym dwa mieszkalne) są Jego własnością i do końca roku 2012 jeden z nich był wynajmowany na zasadach wynajmu okazjonalnego i opodatkowany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Od początku roku 2013 postanowił wynajmować wszystkie lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Obecnie wynajmuje jeden lokal mieszkalny.
4.  Nabyte lokale w ramach prowadzonej działalności od 1 stycznia 2013 r. zamierza amortyzować według metody liniowej od wartości nabycia zwiększonej o nakłady na wykończenie tych lokali, natomiast lokale stanowiące Jego własność zamierza amortyzować według metody liniowej, a wartość ustalić metodą uproszczoną, określoną w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
5.  Ofertę wynajmu lokali zgłosił do biura nieruchomości. Prowadzi również poszukiwania klientów na własną rękę.
6.  Ewidencję wydatków eksploatacyjnych prowadzi od początku roku 2013, a dotyczą one kosztów czynszów, kosztów mediów (tak zwane koszty stałe) wody, energii cieplnej i energii elektrycznej, a także podatku od nieruchomości oraz amortyzacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy ponoszone koszty eksploatacyjne, w czasie niewynajmowania lokali, stanowią koszty uzyskania przychodów dla celów podatkowych (łącznie z amortyzacją)?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ponoszone koszty eksploatacyjne, o których mowa wyżej (łącznie z amortyzacją) są ponoszone w celu zachowania źródła przychodów. Stanowią zatem koszty uzyskania dla celów podatkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w odniesieniu do opłat eksploatacyjnych, a nieprawidłowe w kwestii amortyzacji lokali.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w cytowanym przepisie, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma, lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu lub zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania wyróżnia się koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) oraz inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie). W przypadku kosztów pośrednich brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników, koszty promocji i reklamy.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, każdy wydatek - poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem bezpośredniego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikom prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów możliwość wyboru metody rozliczania kosztów. Mogą być one ewidencjonowane dwoma metodami.

Według pierwszej metody, wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia – bez względu na to, jakiego okresu dotyczą. Powyższe wynika z art. 22 ust. 4 i ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnik prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów, zgodnie z art. 22 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wybrać drugą metodę rozliczania kosztów w czasie, według zasad określonych w art. 22 ust. 5-5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonanie wyboru tej metody przez podatnika jest jednak możliwe pod warunkiem, że stale, w każdym roku podatkowym będzie prowadził podatkową księgę przychodów i rozchodów w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do danego roku podatkowego. Przy tej zasadzie zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów, moment zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów uzależniony jest od ich charakteru oraz momentu powstania przychodu związanego z tymi kosztami. Przy czym i w tej metodzie generalnie koszty pośrednie ujmowane są w kosztach uzyskania przychodu w dacie poniesienia. Jeżeli jednak koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenia, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, to w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym).

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do art. 22a tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Wymieniona ustawa w art. 22a definiuje zatem środek trwały tylko poprzez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać należy za środki trwałe, podlegające amortyzacji. Wskazuje, że aby składnik majątku podatnika można było uznać za środek trwały podlegający amortyzacji musi spełniać on następujące warunki:

*   stanowić własność lub współwłasność podatnika,

*   w dniu przyjęcia do używania być kompletny i zdatny do użytku,

*   być przewidywany do używania przez okres dłuższy niż rok,

*   być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Użyte w tym przepisie terminy: „wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą”, „oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy” odnoszą się do dnia lub momentu, kiedy coś już się stało. Zatem, dotyczą sytuacji, gdy składnik majątku zaczął być używany, tj. wykorzystywany do celów działalności gospodarczej lub wynajęty. Zatem sam fakt wejścia w posiadanie składnika majątku, czy wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie oznacza że środek trwały zaczął być wykorzystywany w działalności gospodarczej. Składniki majątku niespełniające ostatniego z wyżej warunków, tj. nabyte lub wprowadzone do firmy podatnika, ale przez niego nieużywane do celów działalności gospodarczej, lub niewynajęte, nie stanowią środka trwałego w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie podlegają więc amortyzacji.

Zgodnie z art. 22c pkt 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Według art. 22d ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22n ust. 3 ww. ustawy stanowi, że nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

W myśl art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Stosownie do art. 22f ust. 3 powyższej ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22m albo jednorazowo - w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

Przepis art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów;

W świetle powyższych przepisów nie jest możliwe amortyzowanie składnika majątku niespełniającego warunków określonych przez przepis art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ujmowanie w kosztach uzyskania przychodów naliczonych od niego odpisów amortyzacyjnych.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca wskazał, że podstawowym przedmiotem prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarzadzania, głównie zakładów przetwórstwa spożywczego (wdrażanie systemów jakościowych). Od 2013 r. prowadzi także działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych. Posiada 6 lokali pod wynajem, w tym 3 lokale użytkowe. Trzy lokale (w tym dwa użytkowe) nabył od dewelopera i po wykończeniu, z dniem 1 stycznia 2013 r. wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla potrzeb działalności gospodarczej. Pozostałe trzy lokale (w tym dwa mieszkalne) są Jego własnością. Jeden z tych lokali do końca 2012 r. był wynajmowany na zasadach wynajmu okazjonalnego i opodatkowany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

Z powodu sytuacji kryzysowej część lokali użytkowych i mieszkalnych nie jest wynajmowana; obecnie wynajmuje jeden lokal mieszkalny. Ofertę wynajmu lokali zgłosił do biura nieruchomości. Prowadzi również poszukiwania klientów na własną rękę. Jako właściciel tych lokali musi ponosić jednak koszty eksploatacyjne z nimi związane, takie jak koszty czynszów, mediów (tak zwane koszty stałe) wody, energii cieplnej i energii elektrycznej, a także podatku od nieruchomości oraz amortyzacji. Od początku 2013 r. prowadzi ewidencję tych wydatków.

Wnioskodawca poinformował ponadto, że nabyte w ramach prowadzonej działalności lokale od 1 stycznia 2013 r. zamierza amortyzować według metody liniowej, od wartości nabycia zwiększonej o nakłady poniesione na ich wykończenie, natomiast lokale stanowiące Jego własność zamierza amortyzować według metody uproszczonej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa uznać należy, że w sytuacji, gdy nabyte dla celów działalności gospodarczej lub wprowadzone do firmy lokale mieszkalne i użytkowe stanowiące własność Wnioskodawcy nie zostały wynajęte, to brak jest podstaw prawnych do rozpoczęcia ich amortyzacji. Nie można bowiem wtedy przyjąć, że są one wykorzystywane do celów działalności gospodarczej. Dopiero po spełnieniu tej przesłanki, wskazanej w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, możliwe będzie amortyzowanie tych składników majątku i ujmowanie naliczanych odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Natomiast, jeżeli Wnioskodawca w istocie czynił starania dla pozyskania najemców, to do kosztów uzyskania przychodów z najmu, na podstawie art. 22 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, jako wydatki ponoszone w celu uzyskania przychodów, zaliczyć może wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) lokali mieszkalnych i użytkowych w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu ich wynajmowania. Możliwe jest bowiem w tym przypadku przyjęcie, że poniesione one zostały w celu uzyskania przychodów. Do takich wydatków można zaliczyć koszty czynszów, mediów (tak zwane koszty stałe) wody, energii cieplnej i energii elektrycznej, które nie są uzależnione od wielkości zużycia oraz podatek od nieruchomości, czyli opłaty eksploatacyjne. Są to tzw. koszty pośrednie, których nie można w sposób bezpośredni przypisać do konkretnego przychodu. A zatem, jeśli Wnioskodawca ewidencjonuje koszty uzyskania przychodów wg zasady opisanej powyżej, w myśl art. 22 ust. 5c należy je rozliczać proporcjonalnie do długości okresu którego dotyczą.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ lub może mieć wpływ na wysokość osiągniętych przychodów lub służy zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Jeżeli organy podatkowe w ewentualnym, możliwym, przyszłym postępowaniu podatkowym (dotyczącym określenia wysokości zobowiązania podatkowego) ustalą i ocenią, że w okresie którego dotyczył wniosek nie istniało źródło przychodów, bądź że wydatki o których mowa nie mają związku z tym źródłem, to Wnioskodawca nie będzie mógł ze skutkiem prawnym powołać się na interpretację indywidualną którą uzyskał.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.