Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.163.2025.6.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-08
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    15 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na
    wezwania – pismem z 23 czerwca 2025 r. (wpływ 23 czerwca 2023 r.), pismem z 23
    czerwca 2025 r. (wpływ 25 czerwca 2025 r.) oraz pismem z 29 sierpnia 2025 r. (wpływ 29
    sierpnia 2025 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        Pan B (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp
    B (dalej: „Sprzedający”), oraz A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący
    (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości
    niezabudowanej zlokalizowanej, w miejscowości (...) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz
    Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
    Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomością innych
    nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie
    centrum magazynowo -logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i
    infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).
    Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa
    podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od
    towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W
    dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej
    przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i
    Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej
    wykorzystanie, (pkt 5), okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia
    nieruchomości oraz pozostałych działań dotyczących nieruchomości oraz, (pkt 6) opis
    działalność Kupującego po Transakcji.
    2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji
    W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności
    nieruchomości (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym:
    - Nr (...) o powierzchni 1,4823 ha (...), (dalej: „Nieruchomość”).
    Zgodnie z uchwałą (...) Rady Gminy (...) w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania
    Przestrzennego (...), Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy usługowo-
    produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP oraz 6KL (drogi lokalne).
    Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane - grunty przeznaczone pod
    zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Nieruchomość jest i na moment
    dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem podziemnej linii gazociągu
    oraz napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób
    trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędące
    przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne.
    Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej
    Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.
    Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów (...) Nieruchomość stanowi grunty orne,
    oznaczone symbolem RIVa o powierzchni 0,8861 ha oraz grunty orne oznaczone
    symbolem RIVb o powierzchni 0,5962 ha.
    3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego
    Sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą własną działalność rolniczą w ramach
    zwolnień od VAT przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Sprzedający nie jest
    zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Na moment finalizacji planowanej Transakcji,
    jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr 1 we wniosku, Organ uzna, że Sprzedający działa jako

    podatnik VAT, będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający nie prowadzi
    działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego
    wpisu w CEIDG).
    Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem
    podatkowym, (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie
    zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą
    polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.
    Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec
    Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o CIT [Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm. dalej: „Ustawa o
    CIT”), ani art. 23m ustawy o PIT [Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm. dalej: „Ustawa o PIT”)]. Pomiędzy
    Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym
    lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,
    o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
    4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie
    Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny (...),
    od swoich rodziców, na mocy którego nabył m.in. działkę gruntu oznaczoną numerem (...).
    Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku powstała na skutek podziału
    wspomnianej działki gruntu numer (...). Do podziału doszło nie z inicjatywy właściciela, lecz
    na skutek działań podjętych przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad w związku z
    ustaleniem lokalizacji dla inwestycji, na mocy decyzji (...). Nabycie Nieruchomości przez
    Sprzedającego było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT
    oraz PCC.
    Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także
    będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były
    na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto, od momentu
    nabycia Nieruchomości była ona wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia
    własnej działalności rolniczej w ramach zwolnienia od VAT przewidzianego dla rolnika
    ryczałtowego.
    Sprzedający w przeszłości dokonywał sprzedaży innych nieruchomości w postaci gruntów
    rolnych, które znajdowały się w jego majątku prywatnym. W celu sprzedaży
    Nieruchomości, Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu jej
    sprzedaż w tym nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadził
    działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. Kupujący zgłosił
    się do Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości.
    5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące
      Nieruchomości
    W związku z Planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu 17 kwietnia 2024 r. zawarli
    warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa
    Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy
    sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem
    Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).
    W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej
    umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną
    spełnione następujące Warunki:
    1. Przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego,
      technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą
      satysfakcjonujące dla Kupującego;

    2. Uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i
      ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji
      na terenie Nieruchomości;
    3. Uzyskanie interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku Kupującego i
      Sprzedającego, potwierdzającej opodatkowanie Transakcji;
    4. Przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów
      sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma być
      Inwestycja;
    5. Skuteczne i prawomocne wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej prowadzonej dla
      Nieruchomości wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym ograniczeń w
      rozporządzaniu Nieruchomością lub uzyskanie zgód uprawnionych, na bez
      obciążeniowe wydzielenie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej;
    6. Skuteczny, prawomocny wpis w dziale II Księgi Wieczystej Sprzedającego jako
      właściciela,
    7. W działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną
      ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub
      wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;
    8. Wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającego na dzień zawarcia
      umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.
    Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające
    zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia
    umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.
    Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania
    pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz
    decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia
    na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym
    do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe
    umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedający zobowiązał się również do udzielenia
    na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień,
    sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.
    Jednocześnie, Sprzedający udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do
    przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również
    upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzanie kserokopii
    z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów
    oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej,
    dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z
    rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map
    ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania
    zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów
    dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń
    dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z
    prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki
    samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji
    zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
    (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy
    rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego
    statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących
    specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń

    dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i
    zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się
    potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności
    prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania,
    składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub
    przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.
    Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:
    1. Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie
      dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub
      wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości
      lub na stan faktyczny Nieruchomości,
    2. Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,
    3. Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie
      wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,
    4. Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,
    5. Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez
      nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,
    6. Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w
      Umowie Przedwstępnej,
    7. Nie składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.
    Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji
    praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę
    mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
    Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy, (...) zawarli umowę dzierżawy
    Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający
    (wydzierżawiający) oddał Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i
    pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas
    nieoznaczony.
    W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający zezwolił Kupującemu na korzystanie z
    Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:
    a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód
      /decyzji od dostawców mediów, w szczególności do składania wniosków,
      negocjowania i odbioru wszystkich warunków technicznych przyłączenia do sieci
      elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej,
      kanalizacyjnej, sanitarnej i deszczowej od dostawców mediów lub innej infrastruktury
      technicznej umożliwiającej odprowadzenie lub rozprowadzanie wód opadowych
      (melioracje, rowy) lub studni głębinowych, oraz do zmian tych warunków oraz
      uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie
      relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi
      związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją, a w związku z
      tym powyżej opisane prawo należy interpretować także jako prawo A do korzystania z
      Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 Ustawy Prawo energetyczne [Ustawa z dnia
      27 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (t.j. dz. u. z 2024 r. poz. 266)];
    b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:
    - przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia,
      iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe umożliwiają
      realizację zamierzonej inwestycji;
    - wykonania badań środowiskowych;

    - badań mających na celu weryfikację jakie elementy infrastruktury technicznej znajdują
      się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych, studni lub
      urządzeń melioracji;
    - wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu;
    - wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;
    c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z
      procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji
      zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń
      wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu
      gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji zezwalających na
      wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu
      nasadzeń zastępczych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,
      decyzji zatwierdzających projekt planu remediacji, decyzji zatwierdzających projekt
      robót geotechnicznych oraz decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-
      inżynierską, zgód na likwidację studni głębinowych i urządzeń wodnych) oraz składania
      i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania
      oraz odbioru;
    d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu
      drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania
      warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania
      i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
    e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
      Nieruchomości.
    Ponadto, Wnioskodawcy, wspólnie, w dniu 8 stycznia 2025 r. wystąpili do Generalnej
    Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykreślenie
    obciążenia z księgi wieczystej w postaci ograniczenia w sposobie korzystania z
    Nieruchomości polegającego na udzieleniu zezwolenia na wykonywanie prac związanych z
    siecią energetyczną.
    Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie
    dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości-gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne)
    Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem
    Nieruchomości do planowanej Transakcji.
    Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany
    jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich,
    łącznie stanowiących „Teren Inwestycji”. Teren Inwestycji obejmuje działki: (...).
    Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od
    Sprzedającego oraz analogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających
    pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu
    Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania
    Inwestycji: 1) wykonał badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu,
    3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości
    poziomu wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o
    środowiskowych uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na
    obszar 1 ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał
    opinię komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych
    (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego
    (przebudowa i rozbudowa ul. Granicznej), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci
    wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał
    umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne
    przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki
    techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał

    warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał
    warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie
    pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17)
    wykonał badanie prawne due diligence oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk
    archeologicznych u konserwatora zabytków.
    6. Opis działalności Kupującego po Transakcji
    Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na
    budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-
    biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie
    wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i
    świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta,
    stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT.
    Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do
    wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie
    Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych
    czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.
    Podsumowując:
    - Nieruchomość stanowi teren budowlany, ale obecnie jest niezabudowany i będzie
    niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;
    - Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako
    teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP oraz 6KL (drogi
    lokalne);
    - Nieruchomość stanowi grunt rolny;
    - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego;
    - Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na
    moment złożenia niniejszego Wniosku, jednakże w przypadku uznania w odpowiedzi na
    pytanie nr 1 Wniosku, że Sprzedający działa w niniejszej Transakcji jako podatnik VAT to
    na moment finalizacji Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT;
    - Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia
    niniejszego Wniosku;
    - Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których
    Nieruchomość byłaby zakładem pracy;
    - Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia własnej działalności
    rolniczej w ramach zwolnienia z VAT przewidzianego dla rolnika ryczałtowego.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:
    - Podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna (niebędące własnością
      Sprzedającego) są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.
    - Urządzenia melioracyjne, nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.
    - Podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna w rozumieniu Kodeksu
      Cywilnego („k.c.”) stanowią ruchomości, gdyż zgodnie z art. 49 k.c. nie stanowią części
      składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego.
    - Urządzenia melioracyjne, jako niebędące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego,
      nie stanowią ruchomości w rozumieniu k.c., lecz część składową Działki.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnień wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług
    przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa
    stanowiska w zakresie ww. podatku.

## Pytanie

Czy w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działa w
    charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie
    opodatkowana VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie
    opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji
    występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w
    ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT to Transakcja nie będzie opodatkowana PCC.
    Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
    Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa -
    Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z
    późn. zm. dalej: „Ordynacja Podatkowa"), występują o wydanie interpretacji we wniosku
    wspólnym. Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia
    Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku
    podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz
    rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
    Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot
    Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia
    podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z
    wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego,
    dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać
    umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy
    o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest
    zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do
    zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), obliczonego od
    wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).
    Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    i. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    a. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    b. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu
    przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała pod ustawę o VAT i Transakcja
    będzie opodatkowana VAT, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem

    od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie
    sprzedaż rzeczy opodatkowana VAT, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania PCC
    nie ma zastosowania.
    Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu
    przyszłym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący)
    zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego
    stroną postępowania (Sprzedającego) nieruchomość niezabudowaną stanowiącą działkę
    gruntu o numerze ewidencyjnym (...). Na działce znajdują się naniesienia, tj. linia
    gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna, które stanowią własność
    przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym niebędące własnością Sprzedającego oraz
    niebędące przedmiotem Transakcji oraz urządzenia melioracyjne.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 8 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.317.2025.7.
    JSU wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...) sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości
    (działki nr (...)), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2

    ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki
    właściwej dla przedmiotu dostawy. ”
    A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w
    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży
    będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku,
    dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie –
    interpretacja indywidualna z 8 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.317.2025.7.JSU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji
    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.