Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4011.348.2017.1.BF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-05
Teza: Czy od dochodu ze sprzedaży domu Wnioskodawczyni może odliczyć koszt wpłaty własnej, spłacanych odsetek oraz raty kapitałowej z odsetkami?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; odsetki; rata; sprzedaż; umowa; umowa-umowa darowizny; wpłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 27 października 2017 r. (data wpływu 6 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 28 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała dom po matce otrzymany w drodze darowizny przed upływem 5 lat od nabycia. W dniu 24 października 2014 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę wstępną w formie aktu notarialnego na zakup mieszkania oraz wpłaciła wpłatę własną. Następnie 25 listopada 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę o kredyt na zakup mieszkania, który został uruchomiony 28 stycznia 2015 r. W dniu 9 października 2015 r. został zawarty akt notarialny na zakup ww. mieszkania i od tej pory Wnioskodawczyni spłacała odsetki oraz ratę kapitałową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od dochodu ze sprzedaży domu Wnioskodawczyni może odliczyć koszt wpłaty własnej, spłacanych odsetek oraz raty kapitałowej z odsetkami?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ma ona prawo do odliczenia odsetek, ponieważ był to kredyt na zakup tego mieszkania, wpłaty własnej, pomimo że była wpłacona przed sprzedażą domu, ponieważ kredyt na zakup mieszkania był możliwy tylko dzięki wpłacie własnej. Również późniejsze raty kapitałowe i odsetki są spłatą mieszkania. Ponadto podpisanie aktu notarialnego równoznacznego ze staniem się właścicielem mieszkania miało miejsce po sprzedaży domu a właśnie data zawarcia aktu notarialnego jest datą zakupu mieszkania a było to po sprzedaży domu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbliżona sytuacja miała miejsce w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku o sygn. akt I SA/Gd 1629/15. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawczyni ma ona prawo odliczyć wszystkie wymienione koszty, ponieważ były one związane z zakupem mieszkania, które miało miejsce po sprzedaży domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że matka przekazała Wnioskodawczyni w drodze darowizny budynek mieszkalny. W dniu 28 kwietnia 2015 r., tj. przed upływem 5 lat od daty nabycia Wnioskodawczyni sprzedała ww. budynek mieszkalny.

Z uwagi na powyższe wyjaśnienia, przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży ww. budynku mieszkalnego będzie stanowił źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy natomiast utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu, które są kolejnym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że sprzedany budynek Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, w myśl którego – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, że przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny mogą być wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż w nim wymienione. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że każdy poniesiony wydatek będzie uznany za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania bo jest związany z działaniami dotyczącymi sprzedaży i w jakiś sposób z różnych względów tym działaniom towarzyszy.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości pomniejszenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w drodze darowizny o następujące koszty:

*   wydatek na nabycie nowej nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego w związku z zawarciem umowy przedwstępnej w postaci wpłaty własnej,
*   spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nowego lokalu mieszkalnego,
*   raty kapitałowej wraz z odsetkami.

Odpowiadając na wątpliwości Wnioskodawczyni należy najpierw podkreślić, że podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem to tylko i wyłącznie przychód może zostać pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Nie ma możliwości pomniejszenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego o jakiekolwiek koszty. Ponadto podstawa opodatkowania jest ściśle związana z powstałym źródłem przychodu. Tym źródłem przychodu w przypadku Wnioskodawczyni jest przychód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w drodze darowizny. Dlatego koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego mogą stanowić wydatki związane wyłącznie ze zbytym budynkiem mieszkalnym, bo z tytułu tego właśnie zbycia powstaje źródło przychodu. Tymczasem żaden ze wskazanych przez Wnioskodawczynię wydatków nie będzie stanowił kosztu uzyskania przychodu na podstawie

art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ w ogóle nie dotyczą sprzedanego budynku mieszkalnego. Wydatki poniesione – w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nabycia nowej nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego – w postaci wpłaty wkładu własnego, spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nowego lokalu mieszkalnego oraz spłaty raty kapitałowej wraz z odsetkami to wydatki jakie Wnioskodawczyni poniosła w związku z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego. Skoro powyższe wydatki są związane z nowo nabytym lokalem mieszkalnym, to nie mogą one wpłynąć na wysokość kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.

Dopiero w sytuacji sprzedaży nowo nabytego lokalu mieszkalnego będzie zasadne rozważyć, które z wymienionych przez Wnioskodawczynię wydatków stanowią koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nowo nabytego lokalu.

Podsumowując, wymienione przez Wnioskodawczynię wydatki nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, ponieważ nie są to wydatki, które były konieczne aby transakcja zbycia darowanego budynku mogła dojść do skutku. Wydatki te nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, gdyż nie są to udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość sprzedanego budynku ani kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Tym samym wydatki związane z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego nie stanowią kosztów, które mogłyby mieć wpływ na wysokość dochodu uzyskanego ze sprzedaży darowanego budynku mieszkalnego.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego można jednak rozpatrywać w kontekście zwolnienia podatkowego wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówiącego o przeznaczeniu środków ze sprzedaży na tzw. własne cele mieszkaniowe.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości,

W – wydatki na własne cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ww. ustawy – w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem dwóch lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto treść ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Jednym z takich celów jest – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy – spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego.

Jednakże mając na uwadze, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jasno wskazuje, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia, omawiane zwolnienie nie będzie więc obejmować tej części kredytu i odsetek od kredytu, którą podatnik spłacił przed zbyciem nieruchomości. Kredyt i odsetki spłacone przed datą odpłatnego zbycia nie są wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Z wniosku wynika, że 25 listopada 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę o kredyt na zakup lokalu mieszkalnego, który został uruchomiony 28 stycznia 2015 r. W dniu 28 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni uzyskała przychód z tytułu sprzedaży budynku mieszkalnego. Natomiast 9 października 2015 r. nabyła lokal mieszkalny i od tej pory spłaca kredyt i odsetki od kredytu, który zaciągnęła na jego nabycie. Ponadto przed sprzedażą budynku Wnioskodawczyni dokonała wpłaty własnej na poczet nabycia ww. lokalu mieszkalnego.

Odnosząc przedstawione uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy będzie można uznać środki uzyskane przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży budynku mieszkalnego, które w okresie od 28 kwietnia 2015 r. do końca 2017 r. przeznaczyła na spłatę kredytu i odsetek od kredytu. Wówczas powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe w żadnym wypadku nie będzie wpłata własna poniesiona przez Wnioskodawczynię w celu nabycia lokalu mieszkalnego, ponieważ została ona uiszczona przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego, czyli przed 28 kwietnia 2015 r.

Reasumując, dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży 28 kwietnia 2015 r. budynku mieszkalnego nabytego w drodze darowizny podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Podstawę obliczenia podatku z tytułu sprzedaży stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (budynku mieszkalnego) – tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia (o ile Wnioskodawczyni takie poniosła) – a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Środki uzyskane ze sprzedaży budynku mieszkalnego wydatkowane w okresie od 28 kwietnia 2015 r. do końca 2017 r. na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nowego lokalu mieszkalnego oraz spłatę raty kapitałowej wraz z odsetkami, stanowią dla Wnioskodawczyni wydatek na własne cele mieszkaniowe, co w konsekwencji uprawnia do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód zwolniony należy obliczyć według wzoru wskazanego na 5 stronie.

Stanowiska Wnioskodawczyni, zgodnie z którym od dochodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego może odliczyć koszt wpłaty własnej, spłaconych odsetek oraz raty kapitałowej z odsetkami związanych z nabyciem mieszkania, nie można było zatem uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do przywołanego przez Wnioskodawczynię wyroku należy zaznaczyć, że orzeczenia sądowe nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Ponadto wskazane orzeczenie jest nieprawomocne i Organ – z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu niniejszej interpretacji – nie podziela prezentowanego w tym orzeczeniu stanowiska.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.