Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-709/11/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-09-05
Teza: Ustalenie przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu najmu lokali – czy przychodem będą opłaty eksploatacyjne uiszczane przez najemcę na rzecz wynajmującemu czy tylko sama kwota czynszu?
Słowa kluczowe: czynsz; opłata; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; umowa-umowa najmu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2011r. (data wpływu do Organu 08 czerwca 2011r.), uzupełnionym w dniach 02 i 03 sierpnia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 czerwca 2011r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 18 lipca 2011r. Znak: IBPB II/2/415-709/11/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 02 i 03 sierpnia 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W związku z nabyciem nieruchomości w postaci dwóch mieszkań zamieszkałych przez lokatorów, od dnia 01 maja 2011r. wnioskodawca wraz z żoną stali się dla nich nowymi wynajmującymi. Jako wynajmujący małżonkowie ustalili od dnia 01 maja 2011r. opłaty jakie winni wnosić najemcy za zajmowane mieszkania tj. czynsz oraz opłaty za media czyli wywóz śmieci, wodę, kanalizację, abonament za wodę i kanalizację, światło na klatce schodowej i piwnicy. Ustaloną wysokość opłat za mieszkania wraz z kopiami tytułów prawnych lokatorów do zajmowanych mieszkań małżonkowie zgłosili do urzędu skarbowego, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto wnioskodawca zgłosił, że będzie odprowadzał podatek na zasadach ryczałtu.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, że zgodnie z zawartą umową najmu mieszkania, najemca jest zobligowany do ponoszenia wszelkich opłat za mieszkanie tj. czynsz, wodę, kanalizację, śmieci, światło na klatce schodowej i piwnicy do wnioskodawcy jako wynajmującego. Wnioskodawca jako wynajmujący od pobranych opłat odprowadza podatek zryczałtowany a następnie z tych pieniędzy opłaca do wspólnoty mieszkaniowej ustalony przez tę wspólnotę dla właścicieli mieszkań opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy oraz w całości przekazane przez najemcę opłaty za wodę, kanalizację i śmieci czy media.

Wnioskodawca zwrócił uwagę, że Minister Finansów w dniu 18 marca 2004r. wydał ogólną interpretację w zgłaszanym przez niego problemie Nr PB2/MK/RB-033-050-132/04, zgodnie z którą opłaty związane z przedmiotem najmu tj. opłaty za media, nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa jest w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powodują przysporzenia po stronie właściciela, jeżeli umowa najmu zobowiązuje najemcę do ich ponoszenia, podobnie jak w przypadku małżonków. Wnioskodawca powołał również pismo Urzędu Skarbowego Kraków - Śródmieście z dnia 26 stycznia 2006r., Nr PB 1-415-6-06AD, interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 29 października 2010r., Nr IBPBII/2/415-895/10/ŁCz oraz z dnia 12 listopada 2010r., Nr IBPBII/2/415-920/10/MM.

Równocześnie wnioskodawca uzyskał informację, że opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Z powyższego wywiedziono, że opodatkowaniu podlega łączna kwota opłat za mieszkanie tj. czynsz i media, mimo faktu, iż otrzymaną kwotę za wszelkie media małżonkowie, jako właściciele, zmuszeni są oddać do wspólnoty mieszkaniowej w imieniu swoich lokatorów, która to wspólnota posiada wszelkie umowy z dostawcami mediów. Niezrozumiałe dla wnioskodawcy jest dlaczego opłaty za media, które płacą mu lokatorzy a on oddaje do wspólnoty mieszkaniowej działając jedynie jako pośrednik między lokatorem a wspólnotą – stanowić mają dla niego przychód podatkowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka kwota za zajmowane mieszkania stanowi w przedmiotowej sprawie przychód wnioskodawcy, od którego zobowiązany jest odprowadzać obecnie i w przyszłości zryczałtowany podatek do urzędu skarbowego?

Zdaniem wnioskodawcy, błędna jest interpretacja przepisów, że wszelkie opłaty za media i inne opłaty z tym związane stanowią jego przychód, od którego musi odprowadzać podatek zryczałtowany, gdyż kwoty te nie stanowią jego przychodu i nie można ich nazwać pozostawionymi do dyspozycji podatnika tylko dlatego, że wynajmujący pełni funkcję pośrednika ze wspólnotą mieszkaniową, która łącznie odprowadza zgromadzone kwoty od właścicieli na rzecz odpowiednich podmiotów odpowiedzialnych za dostawę mediów.

W ocenie wnioskodawcy, w sytuacji pośredniego ponoszenia opłat przez najemcę na rzecz wynajmującego, nie stanowią one dla wynajmującego przysporzenia majątkowego o charakterze definitywnym, w związku z czym, zgodnie z doktryną prawa podatkowego, opłaty te nie mogą zostać uznane za przychód podatkowy wynajmującego. W konsekwencji przedmiotowe opłaty - jako nie stanowiące przysporzenia majątkowego - nie powodują u wynajmującego powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opłaty pobierane od najemcy za media, tj. wodę, kanalizację, śmieci, światło na klatce schodowej nie są świadczeniami w naturze, czy innymi nieodpłatnymi świadczeniami. Skoro wnioskodawca jako wynajmujący pobiera je od najemcy i przekazuje w całości do wspólnoty jako należności za media swojego lokatora, czyli jest tylko pośrednikiem w przekazywaniu tych opłat między najemcą a wspólnotą, to kwoty te nie powodują przysporzenia po stronie wnioskodawcy jako właściciela, od których musiałby odprowadzać podatek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie natomiast z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: wywóz śmieci, opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wybrał formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu są dwa lokale. Najemcy za zajmowane mieszkania winni wnioskodawcy uiszczać czynsz oraz opłaty za media tj. wywóz śmieci, wodę, kanalizację, abonament za wodę i kanalizację, światło na klatce schodowej i piwnicy. W umowie z najemcą określone jest, że najemca jest zobligowany do ponoszenia czynszu oraz wszelkich ww. opłat za mieszkanie do wnioskodawcy jako wynajmującego. Natomiast wnioskodawca jako wynajmujący uiszczane przez najemcę opłaty przekazuje do wspólnoty mieszkaniowej.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia mediów (należnych usługodawcom), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych (eksploatacyjnych) wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Stosownie do powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za prawidłowe.

Ponadto zauważyć należy, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają opodatkowaniu odrębnie przez każdego ze współmałżonków. Z treści art. 12 ust. 5 ww. ustawy wynika bowiem, że przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl art. 12 ust. 6 ww. ustawy zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

W tym celu - zgodnie z dyspozycją zawartą w treści art. 12 ust. 7 ustawy - oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6 obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ww. ustawy).

W przypadku dokonania takiego wyboru podatnikiem jest wyłącznie jeden z małżonków.

W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, wskazać należy, iż rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.