Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-195/13-3/JSK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-10
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych, kwoty należnej z tego tytułu i określenia podatnika.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT; faktura-wystawienie faktury; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2013 r. (data wpływu 12 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 maja 2013 r. (data wpływu 24 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych, kwoty należnej z tego tytułu i określenia podatnika – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych, kwoty należnej z tego tytułu i określenia podatnika. Wniosek uzupełniono w dniu 24 maja 2013 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej (bez majątków odrębnych). Wnioskodawca łącznie z żoną nabyli do majątku wspólnego nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”), w skład której łącznie wchodzi 18 lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Ponadto, Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której poczynił nakłady na Nieruchomość. Obecnie rozważana jest sprzedaż mieszkań i lokali niemieszkalnych według następującego schematu:

Najpierw zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu. W umowie uregulowane zostanie, że cena płatna będzie w kilkunastu rocznych ratach. Wydanie kluczy do lokalu, które umożliwią korzystanie z lokalu do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem terminowej zapłaty rat, nastąpi równocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej lub krótko po niej. Po kilkunastu latach i spłacie całej ceny zawarta zostanie umowa przyrzeczona, która przeniesie własność lokalu na kupującego.

Nieruchomości sprzedawane będą w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę (bez udziału żony) działalności gospodarczej.

W piśmie uzupełniającym z dnia 21 maja 2013 r. Zainteresowany poinformował, że:

1.  jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT,
2.  przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych kupujący zapłacą na poczet ceny zadatek, a następnie po zawarciu umowy przedwstępnej do czasu zapłaty całej ceny będą wpłacali na poczet ceny miesięczne lub roczne zaliczki. Może zdarzyć się także tak, że zadatek nie będzie płatny, a płatne będą po zawarciu umowy przedwstępnej tylko cykliczne zaliczki na poczet ceny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W którym momencie powstanie obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży konkretnego lokalu, na jaką kwotę należy wystawić fakturę i kto będzie podatnikiem?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), obowiązek podatkowy w przypadku dostawy lokali powstaje z momentem otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia wydania.

Zgodnie z § 11 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, fakturę z tytułu dostawy lokali wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego.

Pod pojęciem wydanie lokalu należy rozumieć, zdaniem Wnioskodawcy, wydanie kluczy do lokalu, gdyż w tym momencie na kupującego przeniesione zostaje władztwo nad lokalem. Tym samym, to od dnia przekazania kluczy (wydania lokalu) biegnie termin 30 dni, mający znaczenie dla powstania obowiązku podatkowego.

Z uwagi na fakt, że lokale sprzedawane będą w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, to wyłącznie On będzie płatnikiem podatku VAT, pomimo tego, że oficjalnie współwłaścicielem nieruchomości jest żona Wnioskodawcy (współwłasność majątkowa małżeńska).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, jest On zobowiązany wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży konkretnego lokalu, obejmującą całą cenę sprzedaży, a nie konkretną zapłaconą już część, najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wydania kluczy do lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez świadczenie usług rozumie się w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Mając na uwadze powyższe uregulowania należy wskazać, iż nieruchomości spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wskazać należy, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W świetle art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. ustawy, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W konsekwencji, mając na uwadze przywołane powyżej przepisy należy wskazać, iż podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu na majątku wspólnym.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r. – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do ogólnej zasady wynikającej z art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Ustawodawca przewidział jednak od tej zasady szereg wyjątków, które określają w odmienny sposób szczególny moment powstania obowiązku podatkowego, m. in. w zależności od rodzaju transakcji.

Na mocy art. 19 ust. 10 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy).

Z powyższego przepisu wynika, iż obowiązek podatkowy powstaje jedynie wówczas, gdy zapłata dokonana przed wykonaniem dostawy lub świadczeniem usług, następuje w sytuacji, gdy wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszłej dostawy lub świadczenia usług, są jednoznacznie i niezmiennie określone pod względem podmiotowym i przedmiotowym, a nie ma ona jedynie charakteru zabezpieczającego wykonanie nie do końca jeszcze sprecyzowanej czynności opodatkowanej.

Jak stanowi art. 19 ust. 15 ustawy, w przypadkach określonych w ust. 10 oraz ust. 13 pkt 2-4 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonym powyżej art. 19 ust. 10 ustawy, konieczne jest ustalenie, kiedy nastąpiło wydanie lokalu, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty, bądź jej całości i porównanie ww. terminów –otrzymania zapłaty oraz wydania rzeczy.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Jednocześnie należy zauważyć, iż jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 68, poz. 360 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, fakturę wystawia zarejestrowany podatnik VAT czynny.

Ponadto wskazać należy, iż na mocy § 9 ust. 1 rozporządzenia, fakturę wystawia się nie później niż 7. dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi z zastrzeżeniem ust. 2-5, § 10-12 i § 16 ust. 2.

Stosownie do treści § 10 ust. 1 rozporządzenia, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część należności, w odniesieniu do której zgodnie z ustawą powstaje obowiązek podatkowy, fakturę wystawia się nie później niż 7. dnia od dnia, w którym ją otrzymano.

Z kolei, jak wskazuje § 10 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1, nie obejmują całej należności, podatnik po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi wystawia fakturę w terminie, o którym mowa w § 9 ust. 1, z tym że sumę wartości towarów lub usług pomniejsza się o wartość otrzymanych części należności, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących otrzymanie części należności; taka faktura zawiera również numery faktur wystawionych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z § 11 ust. 1 rozporządzenia, w przypadkach określonych w art. 19 ust. 10, ust. 13 pkt 1-4 i 7-11 oraz ust. 16a i 16b ustawy fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego.

Stosownie do treści § 11 ust. 2 rozporządzenia, faktury o których mowa w ust. 1 nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Jak stanowi § 11 ust. 3 rozporządzenia, przepis ust. 2 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostaw energii elektrycznej i cieplnej lub chłodniczej, gazu przewodowego, usług telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych oraz usług wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.

Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy § 11 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia należy wskazać, iż w przypadkach określonych w art. 19 ust. 10, ust. 13 pkt 1-4 i 7-11 oraz ust. 16a i 16b ustawy fakturę należy wystawić nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej niż 30. dnia przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej (bez majątków odrębnych). Wnioskodawca łącznie z żoną nabyli do majątku wspólnego nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”), w skład której łącznie wchodzi 18 lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Ponadto, Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której poczynił nakłady na Nieruchomość. Obecnie rozważana jest sprzedaż mieszkań i lokali niemieszkalnych według następującego schematu:

Najpierw zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu. W umowie uregulowane zostanie, że cena płatna będzie w kilkunastu rocznych ratach. Wydanie kluczy do lokalu, które umożliwią korzystanie z lokalu do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem terminowej zapłaty rat, nastąpi równocześnie z podpisaniem umowy przedwstępnej lub krótko po niej. Po kilkunastu latach i spłacie całej ceny zawarta zostanie umowa przyrzeczona, która przeniesie własność lokalu na kupującego. Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych kupujący zapłacą na poczet ceny zadatek, a następnie po zawarciu umowy przedwstępnej do czasu zapłaty całej ceny będą wpłacali na poczet ceny miesięczne lub roczne zaliczki. Może zdarzyć się także tak, że zadatek nie będzie płatny, a płatne będą po zawarciu umowy przedwstępnej tylko cykliczne zaliczki na poczet ceny.

Nieruchomości sprzedawane będą w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę (bez udziału żony) działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Analizując opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż czynność sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak już wyżej stwierdzono, ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, iż sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków, lecz wykorzystywanej w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (poniesiony nakład) – zdaniem tut. Organu – czyni w tej sytuacji podatnikiem podatku od towarów i usług – w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – tego małżonka, który dokonuje z tego tytułu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w przedmiotowej sprawie – Zainteresowanego. Tym samym, to Wnioskodawca winien dokumentować dostawy nieruchomości fakturami VAT.

W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się przy tym, że z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Użycie określenia „jak właściciel” oznacza, że moment powstania obowiązku podatkowego nie jest uzależniony od przeniesienia prawa własności rzeczy, ale uzyskania możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. Definicję „dysponowania rzeczą jak właściciel”, należy rozumieć szeroko. Wydanie rzeczy rozumieć należy zatem w znaczeniu potocznym, tj. jako fizyczne umożliwienie dysponowania towarem. Niemniej jednak wydanie musi nastąpić w związku z dostawą towarów.

Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel. Konstruując definicję dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, ustawodawca w art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług posłużył się celowo zwrotem „rozporządzania towarem jak właściciel”, wskazując, że dostawa towarów nie jest tożsama z przeniesieniem własności w rozumieniu prawa cywilnego. Tym samym, przy klasyfikacji zdarzenia gospodarczego należy przeanalizować, czy doszło do przekazania kontroli ekonomicznej nad towarem w taki sposób, że nabywca może nią rozporządzać jak właściciel, a taka możliwość pojawia się dopiero z chwilą przekazania towaru, co w sprawie będącej przedmiotem wniosku nastąpi w dacie wydania kluczy do mieszkania lub lokalu niemieszkalnego, również w sytuacji, gdy czynność ta będzie miała miejsce przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Powyższe znajduje odzwierciedlenie właśnie w przepisach regulujących powstanie obowiązku podatkowego. Treść cytowanego wyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług świadczy o tym, że zdarzeniem, z wystąpieniem którego należy wiązać powstanie obowiązku podatkowego, jest – co do zasady – wydanie towaru lub wykonanie usługi. Przepis ten odzwierciedla regulacje przepisów wspólnotowych. Zgodnie z art. 63 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 2006 Nr 347, str. 1 ze zm.), zdarzenie powodujące powstanie obowiązku podatkowego ma miejsce, a VAT staje się wymagalny w momencie dostarczenia towarów lub wykonania usług. Brzmienie przepisu wspólnotowego – który w odniesieniu do powstania obowiązku podatkowego (co określa się w dyrektywach jako wymagalność podatku) posługuje się pojęciem „dostarczenie” – uwidocznia jeszcze silniej faktyczny charakter czynności skutkującej opodatkowaniem. Zarówno w prawie krajowym, jak i w przepisach dyrektyw, zasadniczy skutek podatkowy przypisuje się więc faktycznym, ekonomicznym aspektom czynności.

Tak w piśmiennictwie i orzeczeniach krajowych sądów administracyjnych, jak i w orzecznictwie TSUE podkreśla się ten właśnie faktyczny, ekonomiczny element jako istotny z punktu widzenia skutków podatkowych, wskazując, że pojęcia takie, jak „wydanie towaru”, czy „wykonanie usługi” należy rozumieć jako czynności faktyczne, pamiętając o autonomii prawa podatkowego, zwłaszcza w stosunku do prawa cywilnego. Wydania rzeczy nie można zatem utożsamiać z przeniesieniem własności rzeczy.

Konsekwencją oderwania skutków podatkowych wydania od skutków cywilnoprawnych jest uznanie, że wydanie w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy może nastąpić również wówczas, gdy dana czynność na gruncie prawa cywilnego jest nieważna. Tym samym, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości może powstać także wtedy, gdy umowa jej sprzedaży została sporządzona bez zachowania aktu notarialnego. Należy podkreślić, że moment wydania należy zawsze oceniać, traktując tę czynność jako czynność faktyczną. Tym samym, w przypadku dostawy lokali dla momentu powstania obowiązku podatkowego wydanie w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług może nastąpić w momencie innym niż sporządzenie aktu notarialnego.

Skoro dla opodatkowania danej czynności podatkiem VAT nie jest istotne zachowanie wszelkich warunków stanowiących, tj. czynności przez prawo cywilne, ale ekonomiczny efekt wykonania usługi lub przejścia faktycznego władztwa nad rzeczą, to konsekwentnie uzależnia moment powstania obowiązku podatkowego nie od tego, kiedy doszło do przeniesienia własności, ale od chwili w której nastąpiło faktyczne wydanie rzeczy odbiorcy.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie momentem wydania towaru – mieszkania lub lokalu niemieszkalnego będzie moment wydania kluczy do lokalu, które umożliwią korzystanie z lokalu do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzień wydania nieruchomości stanowi zatem w tym konkretnym przypadku dzień, w którym nabywcy zostało umożliwione prawo dysponowania nieruchomością w określonym zakresie. Jak wskazał Wnioskodawca, wydanie kluczy do lokalu nastąpi w momencie podpisania umowy przedwstępnej lub krótko po niej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego powstanie raz w odniesieniu do części należności otrzymanej w formie zadatku, zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy, z chwilą jej otrzymania w tej części i drugi raz co do wydania lokalu, tj. 30. dnia po wydaniu przedmiotu sprzedaży.

Natomiast faktury należy wystawić najpierw na otrzymany zadatek, zgodnie z § 10 ust. 1 rozporządzenia, a następnie na czynność wydania lokalu, na podstawie § 11 ust. 1 rozporządzenia – na pozostałą wartość lokalu po uwzględnieniu zadatku.

Reasumując, w sytuacji, gdy wydanie konkretnego lokalu zostanie poprzedzone dokonaniem przez kupującego wpłaty części ceny lokalu w postaci zadatku, wówczas obowiązek wystawienia przez Wnioskodawcę faktury powstanie, w części obejmującej powyższą kwotę zadatku, nie później niż 7. dnia od dnia, w którym ją otrzymano. Z kolei w pozostałym zakresie, tj. w odniesieniu do tej części kwoty należnej z tytułu sprzedaży, która zostanie uregulowana po wydaniu lokalu przyszłemu nabywcy, obowiązek wystawienia faktury powstanie nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, czyli 30. dnia, licząc od dnia wydania lokalu, tj. w przedmiotowej sprawie, 30. dnia od przekazania kluczy do lokalu przyszłemu nabywcy.

Natomiast, obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży konkretnego lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, w przypadku, gdy wydanie lokalu nastąpi przed dokonaniem jakiejkolwiek wpłaty na poczet ceny ww. nieruchomości, powstanie nie później niż 30. dnia po wydaniu lokalu, czyli 30. dnia od przekazania kluczy przyszłemu nabywcy. Faktura powinna obejmować wówczas całą kwotę należną z tytułu sprzedaży.

Wskazać należy, iż podatnikiem z tytułu ww. transakcji będzie wyłącznie Wnioskodawca.

Tut. Organ nadmienia, iż stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna wydana Zainteresowanemu nie wywiera skutku prawnego dla Jego żony.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży mieszkań i lokali niemieszkalnych, kwoty należnej z tego tytułu i określenia podatnika. Natomiast, w kwestii dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.