Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-848/12-3/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-11-30
Teza: 1. Czy w przypadku, gdy do sprzedaży Lokalu lub udziałów Lokalu dojdzie w 2012 r., przychód uzyskany ze sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania? 2. Czy w przypadku, gdy do zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu dojdzie w roku 2012, lecz do zawarcia Umowy przyrzeczonej dojdzie w roku 2013, środki otrzymane na podstawie Umowy przedwstępnej w roku 2012 na poczet ceny sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; ulga-ulga meldunkowa; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2012 r. (data wpływu 6 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego lub udziałów w lokalu mieszkalnym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie ulgi meldunkowej oraz w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego lub udziałów w lokalu mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielem lokalu mieszkalnego (Lokal). Zainteresowana nabyła Lokal od córki w drodze umowy darowizny w dniu 19 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni jest zameldowana w Lokalu na pobyt stały przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Obecnie Zainteresowana rozważa sprzedaż Lokalu lub udziałów w Lokalu. Sprzedaż może nastąpić na rzecz syna Wnioskodawczyni lub innej osoby. Zainteresowana nie wyklucza, że przed sprzedażą Lokalu lub udziałów w Lokalu zawarta zostanie umowa przedwstępna (Umowa przedwstępna). W takim przypadku, Zainteresowana nie może wykluczyć, że do zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu dojdzie jeszcze w roku 2012, zaś do sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu tj. zawarcia Umowy przyrzeczonej, dojdzie w roku 2013.

Zbycie Lokalu lub udziałów w Lokalu nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku, gdy do sprzedaży Lokalu lub udziałów Lokalu dojdzie w 2012 r., przychód uzyskany ze sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania?
2.  Czy w przypadku, gdy do zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu dojdzie w roku 2012, lecz do zawarcia Umowy przyrzeczonej dojdzie w roku 2013, środki otrzymane na podstawie Umowy przedwstępnej w roku 2012 na poczet ceny sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2. Natomiast w zakresie pytania nr 1 w dniu 30 listopada 2012 r. została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-848/12-2/AJ.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku, gdy do zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu dojdzie w roku 2012, lecz do zawarcia Umowy przyrzeczonej dojdzie w roku 2013, środki otrzymane w roku 2012 na poczet ceny sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu, choćby stanowiły całość ceny, nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2012 r., Nr 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2;

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

— jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W cytowanym przepisie użyto wyrażenia „zbycie” zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości albo udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości oraz data jej sprzedaży.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej. do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

W wyniku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie następuje przeniesienie własności nieruchomości. Umowa taka kreuje jedynie zobowiązanie po stronie zbywcy i nabywcy do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Obowiązek podatkowy nie powstanie w momencie faktycznego przekazania środków pieniężnych sprzedającemu, choćby ich przekazanie nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku, w którym sprzedający nabył nieruchomość.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, jeżeli do zawarcia Umowy przyrzeczonej dojdzie w roku 2013, kwoty otrzymane w roku 2012 na podstawie Umowy przedwstępnej na poczet ceny sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu, choćby stanowiły całość ceny sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu, nie będą stanowić przychodu w dniu ich otrzymania. Przychód otrzymany ze sprzedaży Lokalu lub udziałów w Lokalu, w tym także kwoty otrzymane w roku 2012, nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

— jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy normuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z ich sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lokal mieszkalny lub udziały w tym lokalu. Mieszkanie to Zainteresowana otrzymała w dniu 19 kwietnia 2007 r. w drodze darowizny. Powyższa sprzedaż jak wynika z wniosku ma nastąpić w ten sposób, że najpierw Wnioskodawczyni zamierza w 2012 r. podpisać przedwstępną umowę sprzedaży, a następnie w 2013 r. zawrzeć Umowę przyrzeczoną.

Jak już wskazano, co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi zawsze źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Wobec tego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności udziałów w określonym terminie w przyszłości.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Odnosząc zatem, przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż planowane zawarcie umowy przedwstępnej, w związku z którą Wnioskodawczyni otrzyma całość ceny Lokalu lub Udziałów w Lokalu, nie spowoduje przeniesienia własności tego Lokalu lub udziałów w Lokalu czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu.

Tak więc kwota otrzymana przez Zainteresowaną w 2012 r. w związku z przedwstępną umowy sprzedaży Lokalu lub Udziałów w Lokalu, która winna być zrealizowana w 2013 r. nie wywoła po stronie Wnioskodawczyni skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie jej przyjęcia.

Ponadto, jeżeli ostateczna umowa sprzedaży Lokalu lub Udziałów w Lokalu zostanie faktycznie zawarta w 2013 r., to z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, upłynie 5 lat, sprzedaż przedmiotowego Lokalu lub Udziałów w Lokalu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tym samym Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty 19% zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.