Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-230/13-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-06
Teza: Czy w zaistniałej sytuacji czyli sprzedaży nieruchomości Zainteresowana musi zapłacić podatek od przychodu z odpłatnego zbycia?
Słowa kluczowe: decyzja; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spadek; spadkobiercy; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2013 r. (data wpływu 7 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawczyni posiadali gospodarstwo rolne. Dnia 4 czerwca 1975 r. w zamian za rentę gospodarstwo to rodzice przekazali na rzecz Skarbu Państwa. Jednak tylko grunty zostały zaliczone na poczet renty (przeszły na Skarb Państwa), natomiast budynki pozostały własnością rodziców. Działki z budynkami rodzice mieli w wieczystym użytkowaniu.

Dnia 12 grudnia 1980 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, a dnia 26 maja 1992 r. zmarł tata Zainteresowanej. Po ich śmierci działki z budynkami nadal były użytkowane i opłacane były podatki za nieruchomości.

W 2000 r. starostwo wydało decyzję o przyznaniu nieodpłatnie na własność tej działki z budynkami oraz działki do niej przylegającej. W tej sytuacji Zainteresowana oraz rodzeństwo stali się prawnymi właścicielami tych nieruchomości. Decyzja starostwa ostatecznie uprawomocniła się dnia 17 grudnia 2007 r. Od tej pory Zainteresowana nadal płaciła podatki, jednak już jako prawomocny właściciel.

W 2012 r. okazało się, że decyzja starostwa jest błędna, bo nie było ujętej jednej ze spadkobierczyń (już nieżyjącej) mimo, iż w sprawie spadkowej wszyscy byli wymienieni. Starostwo pominęło tę osobę i z tego względu były braki w decyzji z 2007 r. W związku z tym starostwo decyzję z 2007 r. uchyliło (mimo, iż Zainteresowana wraz rodzeństwem chcieli uzupełnienia, nie zostało to uwzględnione) i wydało nową dnia 28 grudnia 2012 r. W lutym 2013 r. nieruchomość została sprzedana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałej sytuacji czyli sprzedaży nieruchomości Zainteresowana musi zapłacić podatek od przychodu z odpłatnego zbycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku dochodowego ze zbycia nieruchomości, gdyż działając w dobrej wierze użytkowała i płaciła podatki od 2007 r., czyli ponad 5 lat wierząc, że ta nieruchomość jest Jej własnością. Zmiana decyzji starostwa nastąpiła w sytuacji, kiedy okazało się, że decyzja z 2007 r. była błędną decyzją starostwa. Starostwo źle ją wydało (mając wszystkie dokumenty potrzebne do wydania tej decyzji).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. . Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, iż w dniu 4 czerwca 1975 r. Skarb Państwa przejął od rodziców Wnioskodawczyni gospodarstwo rolne w zamian za rentę. Z przejęcia wyłączono budynki, które pozostały własnością rodziców. Dnia 12 grudnia 1980 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, a dnia 26 maja 1992 r. zmarł tata Zainteresowanej. Decyzją Starosty przeniesiono nieodpłatnie na rzecz Wnioskodawczyni i Jej rodzeństwa działkę z budynkami oraz działkę do niej przylegającą. Decyzja ta uprawomocniła się w dniu 17 grudnia 2007 r.

W 2012 r. okazało się, że decyzja starostwa z 2007 r. jest błędna. Starostwo uchyliło tę decyzję i w dniu 28 grudnia 2012 r. wydało nową. W lutym 2013 r. nieruchomość została sprzedana.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Wskazać należy również, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia nieruchomości, w związku z tym zasadne jest uwzględnienie w tym zakresie treści przepisu art. 46 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie natomiast do art. 118 ust. 1-2a i ust. 4 ustawy z dnia z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (t. j. Dz. U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291 ze zm.) osobie, której przysługuje prawo użytkowania działki gruntu z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego Państwu, w myśl dotychczasowych przepisów, na jej wniosek przyznaje się nieodpłatnie własność tej działki.

Osobie, której przysługuje prawo do bezpłatnego korzystania z lokalu mieszkalnego i pomieszczeń gospodarskich z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego Państwu, w myśl dotychczasowych przepisów, na jej wniosek przyznaje się nieodpłatnie własność działki obejmującej budynki, w których znajdują się ten lokal i te pomieszczenia, o powierzchni niezbędnej do korzystania z tych budynków.

Z wnioskiem o przyznanie prawa własności działki określonej w ust. 1 lub 2 może wystąpić również zstępny osoby uprawnionej, o której mowa w tych przepisach, który po śmierci tej osoby faktycznie włada, w zakresie odpowiadającym jej uprawnieniom, daną nieruchomością; jeżeli jednak uprawnionymi są oboje małżonkowie, wniosek taki może być zgłoszony dopiero po śmierci obojga małżonków. Decyzje w sprawach określonych w ust. 1-2a wydaje starosta.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 10, poz.53) właścicielom budynków znajdujących się na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem 1 stycznia 1983 r., przysługuje nieodpłatnie na własność działka gruntu, na której te budynki zostały wzniesione. Z własnością wyłączonej nieruchomości jest związana służebność gruntowa w zakresie niezbędnym do korzystania z niej. O przeniesieniu własności działki, jej wielkości oraz o ustanowieniu służebności orzeka terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej stopnia podstawowego.

Zacytowane przepisy nie przewidują zatem możliwości nabycia własności nieruchomości z mocy samego prawa. W niniejszej sprawie dokonując przejęcia na własność Skarbu Państwa gospodarstwa rolnego, z przejęcia tego wyłączono budynki znajdujące się na działce.

Powyższe oznacza, że w 1975 r. grunty należące do gospodarstwa rolnego przeszły na własność Skarbu Państwa, natomiast budynki będące odrębną własnością pozostały własnością rodziców Wnioskodawcy.

Tym samym do masy spadkowej po rodzicach mogło wejść wyłącznie prawo własności budynków, gdyż prawo własności gruntów należało do Skarbu Państwa.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży budynków, które stanowiły odrębną od gruntu własność, nie zostały przejęte przez Skarb Państwa, i które Wnioskodawczyni nabyła w 1980 i 1992 r. w drodze spadkobrania po zmarłych rodzicach nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedaż została bowiem dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych budynków. W konsekwencji nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, iż na podstawie decyzji – uprawomocnionej w dniu 17 grudnia 2007 r. – przyznano na własność Wnioskodawczyni oraz Jej rodzeństwa działkę z budynkami oraz działkę do niej przylegającą. Decyzja ta została uchylona przez starostwo, a więc wyeliminowana z obrotu prawnego. Starostwo w dniu 28 grudnia 2012 r. wydało nową decyzję.

Obecnie w obrocie prawnym pozostaje decyzja z dnia 28 grudnia 2012 r. dotycząca przyznania na własność nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni i Jej rodzeństwa.

W przedmiotowej sprawie oznacza to, że datą nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości nie jest data przyznania jej na własność na podstawie decyzji uprawomocnionej w dniu 17 grudnia 2007 r., bowiem decyzja ta została uchylona, lecz data przyznania tej nieruchomości na podstawie decyzji wydanej w dniu 28 grudnia 2012 r.

W konsekwencji, sprzedaż działek, których prawo własności zostało nieodpłatne przeniesione na rzecz Wnioskodawczyni w 2012 r. - nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi zatem źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży wymienionych działek podlega opodatkowaniu stosownie do art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy).

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Reasumując przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości przypadający na budynki wchodzące do spadku po zmarłych rodzicach jako stanowiące odrębną od gruntu własność nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia do dnia sprzedaży upłynął określony w ustawie pięcioletni okres.

Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przypadającej na działki, których własność w drodze decyzji Starosty została przeniesiona na rzecz Wnioskodawczyni w 2012 r., a których odpłatnego zbycia dokonano w 2013 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, chyba że wystąpią warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131.

Końcowo wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię – jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Pozostali współwłaściciele, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Jednocześnie wskazać należy, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.