Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.526.2020.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-04
Teza: Czy będący przedmiotem wniosku najem powinien być połączony z prowadzoną działalnością gospodarczą i opodatkowany stawką ryczałtu 17 %, czy może być prowadzony w formie najmu prywatnego zgodnie ze stawką 8,5%, mimo reklamowania najmu na portalu „(…)”?
Słowa kluczowe: nabycie; najem; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2020 r. (data wpływu 8 września 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu opodatkowania najmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2020 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu opodatkowania najmu nieruchomości. Wniosek ten został uzupełniony pismem z dnia 20 października 2020 r. (data wpływu 27 października 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług sprzątających (PKD 81.21.Z). Prowadzona działalność gospodarcza opodatkowana jest w formie ryczałtu ewidencjonowanego ze stawką podatku 8,5%. Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT.

Wnioskodawczyni, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, zakupiła apartament mieszkalny i wynajmuje go w okresie letnim, jako krótkotrwałe zakwaterowanie. Może się również zdarzyć, że apartament będzie wynajmowany w okresie świątecznym lub sylwestrowym. Przedmiotowy najem reklamowany jest na portalu internetowym „(…)”, gdzie odnajdują go potencjalni najemcy.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że usługi sprzątające to jedyny zakres działalności gospodarczej, jaki prowadzi. Umowy generujące przychody z najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zakupiony lokal nie jest i nigdy nie był wykorzystywany do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Nie stanowi on środka trwałego i nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne. Lokal będzie wykorzystywany okazjonalnie i w sposób nieregularny. W celu obsługi klientów Wnioskodawczyni nie będzie korzystała z obsługi księgowej i zarządczej, nie będą również zatrudniani pracownicy. Ponadto nie będą zawierane umowy cywilnoprawne w celu obsługi sprzątania. Nieruchomość nie podlegała i nie będzie podlegać adaptacji remontowej. Lokal został zakupiony 19 grudnia 2019 r. a oddany w najem w lipcu 2020 r. Najemcy opisywanej nieruchomości nie są firmami, a osobami fizycznymi. W związku z wynajmem lokalu nie są i nie będą prowadzone usługi powiązane np. usługi hotelarskie. Środki uzyskane z wynajmu lokalu są przeznaczane na bieżące wydatki. Środki na zakup przedmiotowej nieruchomości pochodziły w części z kredytu, a w części ze środków własnych (działalność gospodarcza). Status prawny nieruchomości to mieszkanie własnościowe. Wnioskodawczyni nie wynajmowała wcześniej i obecnie nie wynajmuje innych nieruchomości. Nie nabyła również innych nieruchomości. Potencjalni najemcy informacje o możliwości najmu uzyskują z portalu internetowego „(…)” i jest to jedyny sposób w jaki Wnioskodawczyni przekazuje informację o możliwości wynajęcia przedmiotowej nieruchomości.

W związku z tym zadano następujące pytanie.

Czy będący przedmiotem wniosku najem powinien być połączony z prowadzoną działalnością gospodarczą i opodatkowany stawką ryczałtu 17 %, czy może być prowadzony w formie najmu prywatnego zgodnie ze stawką 8,5%, mimo reklamowania najmu na portalu „(…)”?

Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawczyni wskazała, że jej zdaniem nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedmiotowy najem był opodatkowany w formie najmu prywatnego, mimo reklamowania go na platformie „(…)”. Nie jest on bowiem związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Katalog źródeł przychodów jest katalogiem rozłącznym. Oznacza to, że uzyskany przychód może zostać zakwalifikowany wyłącznie do jednej, enumeratywnie wskazanej w ustawie kategorii.

Stosownie do treści przywołanego artykułu (art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy), ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazana definicja legalna działalności gospodarczej pozwala na wyróżnienie kilku zasadniczych jej elementów, mianowicie: jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność nastawiona jest na osiągnięcie zysku, (dochodu), co odróżnia ją od działalności społecznej. Przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Z kolei wykonywanie działalności w sposób ciągły, to prowadzenie jej w sposób stały, nieokazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest wyłącznie zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu (o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań).

Działanie we własnym imieniu oznacza natomiast, iż podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione. Podkreślić również należy, że przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 omawianej ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r., poz. 1065 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jednocześnie, w myśl art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 przywołanej ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) niniejszej ustawy stanowi natomiast, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny, który wynajmuje i zamierza dalej wynajmować na zasadzie najmu krótkoterminowego. Wnioskodawczyni w celu pozyskania najemców korzysta z portalu „(…)”. Lokal jest wynajmowany w sezonie letnim, możliwe że czasem będzie wynajmowany również w okresie świątecznym i sylwestrowym. Najem jest prowadzony w sposób okazjonalny i nieregularny. W celu obsługi klientów Wnioskodawczyni nie będzie korzystała z obsługi księgowej i zarządczej, nie będą również zatrudniani pracownicy. Ponadto nie będą zawierane umowy cywilnoprawne w celu obsługi sprzątania. W związku z wynajmem lokalu nie są i nie będą prowadzone usługi powiązane np. usługi hotelarskie. Środki uzyskane z wynajmu lokalu są przeznaczane na bieżące wydatki. Wnioskodawczyni nie wynajmowała wcześniej i obecnie nie wynajmuje innych nieruchomości. Ponadto zaznaczono, że umowy generujące przychody z najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zakupiony lokal nie jest i nigdy nie był wykorzystywany do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnosząc przedstawione uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro - jak zaznaczono w opisie sprawy - umowy generujące przychody z najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej a ponadto zakupiony lokal nie jest i nigdy nie był wykorzystywany do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to najem stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, uzyskany z tego tytułu przychód może zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% - jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100.000 zł, natomiast w przypadku gdyby uzyskiwane przychody przekroczyły tę kwotę (przychód z najmu przekroczy 100.000 zł), wówczas nadwyżka ponad ten limit podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 12,5%.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.