Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-359/13-2/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-12
Teza: Zakres skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; przychód; sprzedaż; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22.03.2013 r. (data wpływu 25.03.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25.03.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego do osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 1997 roku tesciowie Wnioskodawczyni przekazali jej oraz małżonkowi, pozostającym wówczas w małżeńskiej wspólności majątkowej, darowiznę w postaci nieruchomości gruntowej, na której znajdował się dom jednorodzinny w budowie oraz istniejący i oddany do użytkowania budynek gospodarczy. Dom jednorodzinny w chwili darowizny był w całości wzniesiony, zadaszony i wykończony w części parterowej, natomiast wymagał wykonania robót budowlano wykończeniowych na pozostałych kondygnacjach. Budynek był możliwy do zamieszkania w części parterowej. Budowa domu jednorodzinnego została dokończona w kolejnych latach - zakończenie budowy miało miejsce w 2008 r. a zawiadomienie o zakończeniu budowy zostało dokonane w 2011 r. Opisany dom jednorodzinny zwany jest dalej „Budynkiem I” natomiast powołany powyżej budynek gospodarczy zwany jest dalej „Budynkiem II”.

W 2008 r. wprowadzona została rozdzielność majątkowa pomiędzy Wnioskodawczynią i jej małżonkiem, skutkiem czego współwłasność łączna ww. nieruchomości gruntowej wraz z Budynkiem I i Budynkiem II stała się współwłasnością w częściach ułamkowych.

W Budynku II do lutego 2003 roku była zgłoszona przez Wnioskodawczynię działalność gospodarcza, przy czym nieruchomość ta nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

W Budynku I zarejestrowana jest działalność gospodarcza małżonka Wnioskodawczyni (kancelaria radcy prawnego), przy czym w tym przypadku nieruchomość ta również nie była i nadal nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych męża Wnioskodawczyni (na cele działalności gospodarczej wykorzystywane jest jedno z pomieszczeń). Małżonek Wnioskodawczyni jest także wspólnikiem komandytariuszem w dwóch spółkach komandytowych, z których jedna jest firmą deweloperską, przy czym objęte niniejszym wnioskiem nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej tych spółek.

W 2012 roku zgłoszono zmianę sposobu użytkowania / przeznaczenia Budynku II na budynek mieszkalny. W tym też roku Wnioskodawczyni wraz z mężem dokupili od sąsiadów, w ramach postępowania korygującego przebieg granic nieruchomości, niedużą działkę (o powierzchni 21 metrów kwadratowych), na której niewielkim fragmentem posadowiony jest Budynek II; powołana dokupiona działka zwana jest dalej „Działką uzupełniającą”.

Dotychczas Wnioskodawca oraz jego rodzina wykorzystywała ww. nieruchomości głównie w celach mieszkaniowych.

Obecnie Wnioskodawczyni wraz z mężem chcą sprzedać ww. nieruchomości. Z uwagi na duże trudności w sprzedaży całej nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi, rozważane jest wyodrębnienie w ramach Budynku I dwóch oddzielnych lokali, a następnie dokonanie oddzielnej sprzedaży każdego z tych lokali oraz dokonanie oddzielnej sprzedaży Budynku II (jedno-lokalowego) wraz z odpowiednimi udziałami we współwłasności gruntu, na którym posadowione są te budynki.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości stanowiących:

1.  lokale mieszkalne wyodrębnione w ramach Budynku I wraz z udziałami we współwłasności gruntu, oraz
2.  Budynku II wraz z udziałem we współwłasności gruntu

\- jest przychodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż wskazanych w stanie faktycznym nieruchomości obejmujących majątek osobisty Wnioskodawczyni nie stanowi przychodu w rozumieniu Ustawy PIT, z wyjątkiem przychodu ze sprzedaży Działki uzupełniającej nabytej w 2012 roku, na której częściowo posadowiony jest Budynek II.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych powyżej w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 Ustawy PIT wyżej powołanych zasad nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, jeżeli zostały one ujęte w ewidencji środków trwałych, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Zasady wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c znajdują zastosowanie do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 Ustawy PIT).

W przedmiotowym stanie faktycznym Wnioskodawczyni oraz jej małżonek nabyli w 1997 roku na zasadach wspólności ustawowej własność gruntu oraz znajdujących się na nim Budynku I oraz Budynku II. Fakt wprowadzenia w roku 2008 pomiędzy Wnioskodawczynią oraz jej małżonkiem ustroju rozdzielności majątkowej, w wyniku której wspólność ustawowa stała się współwłasnością w częściach ułamkowych gruntu z posadowionym na nim Budynkiem I oraz Budynkiem II nie stanowi ani dla Wnioskodawczyni ani też dla jej małżonka nabycia nieruchomości w tym roku.

Jak podkreśla się w piśmiennictwie więź łącząca małżonków jest silniejsza w porównaniu z - uregulowaną w prawie rzeczowym więzią łączącą „ułamkowych” współwłaścicieli rzeczy wspólnej. Uzasadnia to jej niepodzielny charakter. Każdy z małżonków jest mianowicie „niepodzielnie” współuprawniony do całego majątku, a nie tylko do jego ułamkowej części. Ustawowa wspólność majątkowa jest sytuacją prawną, na którą składają się uprawnienia do poszczególnych przedmiotów majątkowych, tworzących majątek wspólny w wąskim rozumieniu tego pojęcia (czyli obejmujący tylko aktywa). Ponieważ ustrój wspólności ustawowej ma charakter wspólności łącznej, poszczególne uprawnienia mają postać współuprawnień, przysługujących niepodzielnie obojgu małżonkom. Charakter każdego uprawnienia do określonego składnika majątku wspólnego zależy z kolei od charakteru poszczególnych przedmiotów majątkowych wchodzących w skład tego majątku. W szczególności do majątku wspólnego wchodzą prawa związane z prawem stanowiącym przedmiot wspólności, a także niektóre prawa mające charakter pochodny lub akcesoryjny względem praw pozostających w majątkach osobistych. Ta sytuacja podlega ochronie jako całość i każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym (art. 43 § 1 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego - dalej jako „KRiO”), jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Z kolei art. 43 § 1 KRiO wskazuje, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. W przepisie art. 43 § 1 KRO wyrażono zasadę równych udziałów w szerokim ujęciu, ponieważ dotyczy ona nie tylko sytuacji w chwili zniesienia wspólności, ale ponadto wskazuje, że małżonkowie w czasie trwania wspólności tworzą majątek wspólny, do którego mają równe uprawnienia, mające w czasie trwania wspólności nierozdzielny (niesamodzielny) charakter. Przepis art. 43 § 1 KRiO dotyczy w istocie po pierwsze, czasu, w którym istnieje jeszcze majątek wspólny małżonków. Wtedy udział każdego z małżonków w majątku wspólnym jest bezułamkowy (nie ma zatem udziałów ułamkowych i w tym znaczeniu jest to wspólność bezudziałowa). Po drugie, odnosi się do czasu po ustaniu wspólności, kiedy nie ma już majątku wspólnego, a więc ściśle rzecz biorąc nie mogą istnieć udziały w „nieistniejącym” de iure majątku, natomiast w skład majątków, należących do każdego z małżonków, wchodzą „samodzielne” udziały we wszystkich przedmiotach, które w czasie wspólności tworzyły majątek wspólny. Udziały te mają postać ułamków o wartościach, co do zasady, liczbowych równych.

Stosownie z kolei do treści art. 47 § 1 KRiO małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszego wniosku, stwierdzić należy, że termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT liczyć należy - zarówno dla Wnioskodawcy jak i jego małżonki - począwszy od 31 grudnia 1997 roku. Stanowisko takie zajął m.in. WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Wr 1215/11.

Dla wskazania początku biegu pięcioletniego terminu, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, nie mają bowiem znaczenia czynności administracyjne, obejmujące dopełnienie obowiązku zgłoszenia wybudowanego budynku do użytkowania, czy też zamieszkania, bowiem użyte w jego treści słowo „wybudowanie” rozumieć należy w myśl sensu, jaki nadaje temu słowu słownik języka polskiego, czyli „postawienie, wzniesienie domu”. Nie ma wątpliwości, że słowu „wybudowane” przypisano czas przeszły dokonany, co oznacza wybudowanie budynku w takim stanie, by nadawał się do zamieszkania. Taka wykładnia słowa „wybudowanie” została potwierdzona przez NSA w Lublinie wyroku z dnia 19 maja 2000 r. (sygnatura akt I SA/Lu 238/99).

Także, zdaniem Wnioskodawczyni, planowane przez Wnioskodawczynię (wraz z małżonkiem) wydzielenie w Budynku I dwóch lokali mieszkalnych, nie może zostać uznane za nabycie, jako że wydzielenie tych lokali nie spowoduje nabycia przez Wnioskodawczynię nowych składników majątku, których nie była właścicielem przed wydzieleniem lokali mieszkalnych w Budynku I. Wyodrębnienie to nie będzie także związane ze zmianą wielkości udziału przypadającego Wnioskodawczyni i jej małżonkowi w prawie własności Budynku I przed jego podziałem na lokale mieszkalne. Zmianie ulegnie tylko przedmiot prawa własności (współwłasności) z Budynku I na dwa lokale mieszkalne z udziałem w prawie własności gruntu. Podsumowując, w konsekwencji wydzielenia dwóch lokali mieszkalnych w Budynku I nie dojdzie do zmian w stosunkach właścicielskich w odniesieniu do Budynku I podzielonego na dwa lokale mieszkalne.

Ponadto, z uwagi na fakt iż w przypadku Budynku II (w którym do początku 2003 r. była prowadzona działalność gospodarcza przez Wnioskodawczynię) najpóźniej 31 grudnia 2009 roku minął termin, o którym mowa w art. 10 ust. 2 Ustawy PIT, stanowiący cezurę czasową dla uznania, że przychód ze sprzedaży Budynku II stanowi przychód podatkowy w rozumieniu przepisów Ustawy PIT, bezprzedmiotowe jest rozpatrywanie czy przychód ze zbycia nieruchomości obejmującej Budynek II powinien być kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej.

Przekształcenie Budynku II na budynek mieszkalny nie stanowi jednocześnie podstawy do uznania, że w chwili przekształcenia doszło do nabycia nowego składnika majątku, co powoduje że bezprzedmiotowa jest ocena tego zdarzenia z punktu widzenia art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT (w zakresie upływu 5-cio letniego terminu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie).

Natomiast w odniesieniu do przychodu ze zbycia Działki Uzupełniającej nabytej w 2012 roku, zdaniem Wnioskodawczyni, będzie on wyłączony z przychodów, jeżeli jego sprzedaż nastąpi po dniu 31 grudnia 2017 roku. W przeciwnym wypadku część dochodu uzyskanego ze sprzedaży, odpowiadająca proporcji w jakiej powierzchnia Działki uzupełniającej nabytej w 2012 roku pozostaje do całej działki, na której posadowiony jest Budynek II, będzie stanowiła dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Na tych samych zasadach będzie podlegał opodatkowaniu dochód w części przypadającej na Budynek II.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zastrzec jedynie należy, iż tut. organ podatkowy dokonał oceny prawnej stanowiska Wnioskodawczyni tylko w zakresie objętym zadanym przez nią pytaniem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazać należy, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.