Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.677.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
pełnomocnictwo
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 października 2025 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025
    r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży
    niezabudowanej nieruchomości o powierzchni (...) ha, która zostanie wydzielona z działki
    1, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełnił go Pan - w
    odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 25 listopada 2025 r. i 1 grudnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na podstawie aktu poświadczenia
    dziedziczenia z dnia (...) roku, Repertorium A Nr (...), położonej w miejscowości (...), powiat
    (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer 1 (...) o powierzchni (...) ((...) metrów
    kwadratowych), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...).
    Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością
    gospodarczą. W przypadku złożenia przez Stronę Sprzedającą oświadczenia niezgodnego
    z prawdą, Kupującemu przysługiwać będzie roszczenie wobec zbywcy, gdyby właściwy
    organ obciążył nabywcę opłatami za wycinkę drzew. Działka gruntu o numerach
    ewidencyjnych 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu
    terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki nie
    było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.
    Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
    zabudowy
    Na terenie działki 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do dnia (...) 2023 roku nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy. Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października
    2015 roku o rewitalizacji (Dz. U. 2024 r., poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego
    programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 toku szczególnych
    zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub
    uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działka gruntu o
    numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub
    decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie
    inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto, co bardzo istotne, Spółka kupująca jako
    pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma
    pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne,
    aby doszło do zakupu działki.
    Wypis z rejestru gruntów
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka 1 oznaczona jest RIIIb i RIVa.
    Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest działka o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki 1.
    Pozyskanie kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka
    zainteresowana działką sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
    Sposób wykorzystywana działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była
    wykorzystywana do celów prywatnych, głównie jako zabezpieczenie majątku do

    przechowywania prywatnych rzeczy. Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę, jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy.
    Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki o powierzchni (...) ha,
    która powstanie z działki 1. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu
    realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego
    wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach
                                                2wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z
    miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym
    terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr
    (...) z dnia (...) 2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała
    się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z
    aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać
    kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
        której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
        (...) miejsc parkingowych,
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu
        ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
        uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
        drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę odpowiednich
        nasadzeń zamiennych.
    Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
        niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji,
        potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych,
        uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
        kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
        miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
        uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo - usługowym.

    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów, itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową
    przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do
    transakcji, to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca
    zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości o powierzchni (...) ha, która
    powstanie z działki 1. Cena jest ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest
    ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich
    wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy
    są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje,
    iż Kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego w
    imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik
    ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego uzyskuje Kupujący. Co ważne
    powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych
    kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla
    innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla
    Kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje
    wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia
    uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki
    dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne cena na umowie przedwstępnej nie
    zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna
    przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena
    na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich
    zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie
    kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.
    Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
    1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów
      w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa
      pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawcy strona uzyska znacznie
      atrakcyjniejsza działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem
      pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
    5. Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    6. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
    8. Podatek od nabycia nie został odliczony.
    9. Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.
    10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
    11. Działka była wykorzystywana prywatnie, m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
    12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.
    13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej , kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością. na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze
    Spółką Kupującą, nie oddawał Pan działki nr 1 w najem, dzierżawę albo do używania na
    podstawie innych umów o podobnym charakterze.
    Nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był Pan podatnikiem
    podatku VAT.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni (...) ha, która powstanie z
    działki 1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia
    z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki 1, jest opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6
    ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek
    łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana
    przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność - handlową - wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Przypomnijmy, iż na działce o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki 1, od
    momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
    gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie
    podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach
    masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o
    powierzchni (...) ha, która powstanie z działki 1, warunków technicznych dotyczących
    przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak to
    już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu
    mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
    i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o powierzchni (...) ha,
    która powstanie z działki 1, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla
    Kupującego.
    Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza
    bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując

    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy
    sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest
    fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców
    lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS
    takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w
    związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie
    prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności
    prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można
    zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
    Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe
    było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania
    typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika.
    W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania
    pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów, itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost
    atrakcyjności i wartości nieruchomości.
    W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w
    imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się
    zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje
    wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy
    planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika - przeciwnie, świadczy o jego
    zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie
    postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS
    wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą - jego działalność ograniczała
    się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz
    zleceniodawców. W przedmiotowym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce
    ponosi Wnioskodawca ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów
    umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie
    wysokiej ceny za swoja nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób
    uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki 1.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to tereny
    wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w

    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy -
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu -
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki 1, stanowiącej teren
    budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej Spółki jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 2 pkt 26 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE
    w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie
    dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części)
    wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy
    ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki o
    powierzchni (...) ha, która powstanie po podziale działki nr 1, istotne jest, czy w celu
    dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, każdorazowo wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady

    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści wniosku wynika, że przysługuje Panu prawo własności do nieruchomości
    położonej w miejscowości (...), stanowiącej działkę nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (...), (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Prawo do nieruchomości
    nabył Pan na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2024 r. Działka nie
    była i nie jest wykorzystywana przez Pana na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
    Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była wykorzystywana do
    celów prywatnych, głównie jako zabezpieczenie majątkowe oraz do przechowywania
    prywatnych rzeczy. W stosunku do ww. działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w
    celu jej uatrakcyjnienia. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszał Pan sprzedaży w środkach masowego przekazu, w
    szczególności nie ogłaszał Pan sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Przedmiotem planowanej transakcji będzie niezabudowana działka o powierzchni (...) ha,
    która powstanie w wyniku podziału działki nr 1. Kupująca Spółka nabędzie przedmiotową
    nieruchomość w celu realizacji inwestycji, polegającej na budowie obiektu handlowo-
    usługowego wraz z miejscami parkingowymi. Wydzierżawił Pan działkę Spółce, mającej
    dokonać jej zakupu. Ponadto, podpisał Pan z Kupującą Spółką przedwstępną umowę
    sprzedaży działki i udzielił jej Pan pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych we wniosku,
    związanych z planowaną inwestycją. Umowa przedwstępna, podpisana pomiędzy Panem
    a Kupującą Spółką zakłada, że Spółka dopełni wszystkich formalności związanych z
    planowaną na tej działce inwestycją. Działając w Pana imieniu jako Pana pełnomocnik,
    Kupująca Spółka ma uzyskać m.in. prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, z której
    będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                                2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m wraz z
    miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych. Przed podpisaniem
    umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, nigdy nie udostępniał Pan działki nr 1 osobom
    trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawał jej Pan w
    najem ani dzierżawę. Nie dokonywał Pan również wcześniej sprzedaży nieruchomości, z
    tytułu której był Pan podatnikiem.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki o powierzchni
    (...) ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, będzie opodatkowana, bez
    uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy zauważyć,
    że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej działki, która
    powstanie w wyniku podziału działki nr 1 i tym samym do udzielenia Kupującej Spółce
    pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowo-
    usługowego wraz parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.
    Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy
    sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym jeszcze przed zawarciem
    definitywnej umowy sprzedaży.
    Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.)
    nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać
    określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnych nabywców.
    Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym
    rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania
    pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać

    kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy,
    aby podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zauważyć, że nabywca (kupująca
    Spółka) sam się zgłosił. Pan nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek
    do nabycia działki.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży została udostępniona na rzecz
    kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową
    sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą Spółkę niezbędnych zgód i
    pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których
    uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy
    patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia. Podkreślić należy, że działania
    podjęte przez kupującą Spółkę nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz
    przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania
    działki do zrealizowania własnych potrzeb.
    Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania
    określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb (potrzeb nabywcy) i
    dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy
    przedwstępnej - nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika
    podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    przez Pana niezabudowanej nieruchomości, która zostanie wydzielona z działki nr 1, nie
    wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny
    do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we
    wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C-181/10.
    Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanej działki o powierzchni (...) ha, która powstanie
    w wyniku podziału działki nr 1, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym. Czynność ta nie stanowi działalności gospodarczej
    w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa
    działki, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1 nie będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W konsekwencji sprzedaż działki, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, nie
    będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku
    z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia
    ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących
    podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla innych
    współwłaścicieli gruntów.
    Należy zwrócić uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie
    zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - w
    wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania
    przedmiotowej sprzedaży fakturą.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.