Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.45.2024.3.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-27
Teza: Odpłatne zbycie nieruchomości (ORD-WS).
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

25 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 marca 2024 r. (wpływ 8 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

### (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Ponad dwadzieścia lat temu, Zainteresowany będący stroną postępowania zakupił z żoną (Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania) oraz ze swoimi znajomymi – małżeństwo (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) na współwłasność po połowie nieruchomość niezabudowaną, będącą gruntem rolnym, położoną w (…), gmina (…).

Zainteresowany wraz z żoną oraz odpowiednio ich znajomi mają małżeńską wspólność majątkową. Stąd Zainteresowany wraz z żoną są właścicielami w 1/2 oraz ich znajomi też w 1/2.

Zakup nieruchomości był lokatą, zabezpieczeniem na starość. Zainteresowani kupowali grunt jako osoby prywatne, nie w związku prowadzoną, czy zamierzoną działalnością gospodarczą.

Przez wszystkie lata grunt leżał odłogiem. Zainteresowani nie uprawiali ziemi, nie pobierali dopłat z Unii Europejskiej, ani nie wydzierżawiali gruntu na żadne cele.

Nieruchomość gruntowa jest dzisiaj w planie zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczona jako grunt budowlany pod działalność gospodarczą – usługi.

Zainteresowani nie inwestowali żadnych pieniędzy w grunt, jego uzbrojenie, drogi, czy ogrodzenie. Nie dzielili gruntu. Nie planują takich nakładów, czy działań w przyszłości.

Nie mają wystawionej tablicy „Na sprzedaż”. Nie ogłaszają w mediach, że chcą sprzedać tę działkę. Nie podpisali żadnej umowy z pośrednikami nieruchomości dotyczącej ewentualnej sprzedaży.

Ostatnio zgłosili się różni chętni na zakup, w tym pośrednik nieruchomości działający w imieniu kupujących.

Tylko Zainteresowany (będący stroną postępowania) jako jeden z czterech współwłaścicieli prowadzi aktualnie jednoosobowo działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEiDG. Zakres firmy obejmuje wynajem własnych nieruchomości (faktycznie objętych współwłasnością małżeńską). Są to inne nieruchomości poza ww. działką gruntu na sprzedaż, w tym lokale użytkowe i 1 mieszkanie. Z tytułu wynajmów jest czynnym podatnikiem VAT.

Pozostali współwłaściciele od wielu lat nie prowadzą firm i nie byli czynnymi podatnikami VAT.

W ostatnich kilku latach żaden ze współwłaścicieli nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niezabudowanych, czy zabudowanych. Żaden ze współwłaścicieli nie jest rolnikiem.

Jeden ze współwłaścicieli niebędący stroną postępowania wynajmuje inne swoje nieruchomości (w tym lokale użytkowe i mieszkanie stanowiące współwłasność małżeńską) prywatnie – PIT-28. Ze względu na niski obrót, nie był przed listopadem 2023 czynnym podatnikiem VAT.

W związku z możliwą sprzedażą gruntu budowlanego w (…) pozostali trzej współwłaściciele zarejestrowali się od listopada 2023 jako czynni podatnicy VAT.

W piśmie z 5 marca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu organu pytania:

1\. Jaki jest numer ewidencyjny nieruchomości gruntowej położonej w (…) będącej przedmiotem zapytania oraz jaka jest jej powierzchnia?

Odpowiedź: Nr ewidencyjny nieruchomości gruntowej w (…): KW (…), działka niezabudowana nr (…), powierzchnia (…) ha.

Wg miejscowego planu zagospodarowania: teren przeznaczony pod obiekty i tereny usługowe, produkcyjne, rzemieślnicze, składy, bazy, magazyny i parkingi, (\`(...)\`).

2\. Czy z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedmiotowej nieruchomości zawarli/zamierzają Państwo (razem lub osobno) zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości?

Odpowiedź: Umowa przedwstępna – (…) 2024 roku, Sprzedający zawarli Umowę przedwstępną w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami.

Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a) jakie warunki zawiera/będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z potencjalnym nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. nieruchomości wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. – prosimy konkretnie i jednoznacznie wskazać jakie to są/będą dokumenty, przez kogo (jaki organ) zostały/zostaną wydane);

Odpowiedź: Jedynym warunkiem, żeby doszło niezwłocznie (7 dni) do ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest otrzymanie przez Sprzedających interpretacji w sprawie ewentualnego VAT od tej transakcji.

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Państwu (razem lub osobno), a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie;

Odpowiedź: Prawa i obowiązki stron:

Strony zobowiązały się (Sprzedający i Kupujący) do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości niezwłocznie (7 dni) po uzyskaniu interpretacji podatkowej: po określonej cenie w wariantach bez VATu albo z VATem, określiły terminy płatności.

Jako Sprzedający:

\- zobowiązali się Państwo przygotować standardowe dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości:

a) wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

b) wypis z rejestru gruntów,

c) wyrys mapy ewidencyjnej,

d) zaświadczenia w sprawie obszaru rewitalizacji oraz obszaru leśnego;

\- zobowiązali się Państwo do informowania kupujących o przebiegu postępowania w sprawie interpretacji podatkowej,

\- określili Państwo adresy do doręczeń.

c) czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielili/zamierzają Państwo (razem lub osobno) udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego/kupujących? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielili/udzielą Państwo (razem lub osobno) pełnomocnictwa dla kupującego/kupujących (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

Odpowiedź: Pełnomocnictwa dla kupujących / innych osób.

Umowa nie przewiduje żadnych pełnomocnictw do załatwiania jakichkolwiek spraw.

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich?

Odpowiedź: Wszyscy Sprzedający czekają; nic się dzieje na nieruchomości. Umowa nie uprawnia kupujących do korzystania z nieruchomości do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Sprzedający nie zawarli z kimkolwiek żadnej osobnej umowy dzierżawy, czy użyczenia nieruchomości.

e) czy nabywca/nabywcy ponoszą/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Umowa przewiduje zapłatę zadatku dla Sprzedających. Umowa nie przewiduje żadnych innych nakładów finansowych związanych z nieruchomością.

3\. Czy planują Państwo (razem lub osobno) udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działek) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Odpowiedź: Sprzedający nie udzielili i nie zamierzają udzielać nikomu żadnego pełnomocnictwa w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

4\. Czy mieli Państwo (razem lub osobno) wpływ na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenia działki wynikającego z tego planu?

Odpowiedź: Sprzedający nie mieli żadnego wpływu na uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenie działki wynikające z tego planu.

5\. Czy posiadają Państwo (razem lub osobno) jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: Sprzedający posiadają – każde z małżeństw – wspólnie albo osobno kilka innych nieruchomości, poza tymi gdzie mieszkają stale lub okresowo (domek letniskowy). Jako ich właściciele (współwłaściciele) osiągają dochody z ich wynajmu/dzierżawy od około 20 lat. Nie planowali i nie planują ich sprzedaży w przyszłości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że do umowy przedwstępnej stanęło dwóch Kupujących:

1) spółka prawa handlowego oraz

2) osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

Nabędą udziały w gruncie po połowie. Nieruchomość kupują w związku z prowadzonymi działalnościami gospodarczymi.

### Pytanie

### Do jakiego źródła przychodów PIT każdy ze współwłaścicieli powinien zaliczyć przyszłą sprzedaż nieruchomości gruntowej położonej w (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`) i czy ta sprzedaż w ogóle będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Sprzedających, każdy ze współwłaścicieli dokona sprzedaży nieruchomości gruntowej w (…) prywatnie, tzn. nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy PIT.

Upłynęło już 5 lat od końca roku, w którym Sprzedający zakupili tę działkę. Dlatego przyszła sprzedaż gruntu w ogóle nie będzie u żadnego ze współwłaścicieli podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ustawa PIT w takiej sytuacji nie zalicza przychodu ze sprzedaży nieruchomości do żadnego ze źródeł przychodów PIT podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że:

\- Sprzedający (dwa małżeństwa, objęte małżeńską wspólnością majątkową) ponad dwadzieścia lat temu, zakupili na współwłasność, po połowie nieruchomość niezabudowaną, będącą gruntem rolnym. Żaden ze współwłaścicieli nie jest rolnikiem. Nieruchomość ta posiada nr ewidencyjny (…) i powierzchnię (…) ha. Wg miejscowego planu zagospodarowania to teren przeznaczony pod obiekty i tereny usługowe, produkcyjne, rzemieślnicze, składy, bazy, magazyny i parkingi,

\- zakup nieruchomości był lokatą, zabezpieczeniem na starość. Sprzedający kupowali grunt jako osoby prywatne, nie w związku prowadzoną, czy zamierzoną działalnością gospodarczą,

\- przez wszystkie lata grunt leżał odłogiem. Sprzedający nie uprawiali ziemi, nie pobierali dopłat z Unii Europejskiej, ani nie wydzierżawiali gruntu na żadne cele,

\- Sprzedający nie inwestowali żadnych pieniędzy w grunt, jego uzbrojenie, drogi, czy ogrodzenie. Nie dzielili gruntu. Nie planują takich nakładów, czy działań w przyszłości,

\- Sprzedający nie mają wystawionej tablicy „Na sprzedaż”; nie ogłaszają w mediach, że chcą sprzedać tę działkę; nie podpisali żadnej umowy z pośrednikami nieruchomości dotyczącej ewentualnej sprzedaży,

\- Sprzedający nie mieli żadnego wpływu na uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenie działki wynikające z tego planu,

\- ostatnio zgłosili się chętni na zakup, w tym pośrednik nieruchomości działający w imieniu kupujących,

\- (…) 2024 roku, Sprzedający zawarli Umowę przedwstępną w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami. Umowa przewiduje zapłatę zadatku dla Sprzedających, nie przewiduje natomiast żadnych innych nakładów finansowych związanych z nieruchomością. Umowa ta nie przewiduje również żadnych pełnomocnictw do załatwiania jakichkolwiek spraw,

\- do umowy przedwstępnej stanęło dwóch Kupujących: spółka prawa handlowego oraz osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Nabędą udziały w gruncie po połowie,

\- Sprzedający nie udzielili i nie zamierzają udzielać nikomu żadnego pełnomocnictwa w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości,

\- jedynym warunkiem, żeby doszło niezwłocznie (7 dni) do ostatecznej sprzedaży nieruchomości jest otrzymanie przez Sprzedających interpretacji w sprawie ewentualnego VAT od tej transakcji, ponadto w umowie przedwstępnej Strony określiły terminy płatności,

\- jako Sprzedający zobowiązali się Państwo:

\- przygotować standardowe dokumenty niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości (wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów, wyrys mapy ewidencyjnej, zaświadczenia w sprawie obszaru rewitalizacji oraz obszaru leśnego);

\- poinformować Kupujących o przebiegu postępowania w sprawie interpretacji podatkowej,

\- określili Państwo adresy do doręczeń,

\- obecnie nic się nie dzieje na nieruchomości. Umowa nie uprawnia kupujących do korzystania z nieruchomości do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży,

\- tylko Zainteresowany będący stroną postępowania jako jeden z czterech współwłaścicieli prowadzi aktualnie jednoosobowo działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEiDG, a zakres jego firmy obejmuje wynajem własnych nieruchomości (faktycznie objętych współwłasnością małżeńską). Są to jednak inne nieruchomości poza ww. działką gruntu na sprzedaż, w tym lokale użytkowe i 1 mieszkanie,

\- jeden ze współwłaścicieli niebędący stroną postępowania wynajmuje inne swoje nieruchomości (w tym lokale użytkowe i mieszkanie stanowiące współwłasność małżeńską) prywatnie – PIT-28,

\- Sprzedający posiadają – każde z małżeństw – wspólnie albo osobno kilka innych nieruchomości, poza tymi gdzie mieszkają stale lub okresowo (domek letniskowy). Jako ich właściciele (współwłaściciele) osiągają dochody z ich wynajmu/dzierżawy od około 20 lat. Nie planowali i nie planują ich sprzedaży w przyszłości,

\- w ostatnich kilku latach żaden ze Sprzedających nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niezabudowanych, czy zabudowanych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że ww. nieruchomość nie została nabyta przez Państwa dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W Państwa sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości składającej się z nieruchomości gruntowej o nr (…) i powierzchni (…) ha wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działania, a zwłaszcza sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (grunt leżał odłogiem), brak przygotowania przez Państwa do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości składającej się z działki o nr (…) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość została przez Państwa nabyta ponad dwadzieścia lat temu.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości gruntowej, którą nabyli Państwo ponad dwadzieścia lat temu, będzie miało miejsce, w oczywisty sposób po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości nie spowoduje postania u żadnego z Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż ta nie spowoduje również powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości zostanie bowiem dokonana po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, a zatem przychód uzyskany przez Państwa z tytułu sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

· Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

· Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

· Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, oznaczonego we wniosku nr 1. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).