Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.75.2017.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-01
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 kwietnia 2017 r. (data wpływu 19 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 25 maja 1999 r. nabył - wspólnie z małżonką oraz mamą - od Gminy … w drodze przetargu własność nieruchomości zlokalizowanej w …. Zgodnie z aktem notarialnym, przedmiotowa nieruchomość została nabyta z majątku osobistego, przy czym na każdego z nabywców przypadała 1/3 udziałów. Zgodnie z treścią aktu notarialnego, od sprzedaży nie pobrano podatku od towarów i usług.

Od dnia 24 października 2001 r., na mocy aktu darowizny dokonanego przez mamę Wnioskodawcy, nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawcy i małżonki w częściach równych.

W dacie zakupu nieruchomość zabudowana była czterokondygnacyjnym, murowanym budynkiem o przeznaczeniu mieszkalno-użytkowym. W skład nieruchomości wchodził niezabudowany, utwardzony, ogrodzony plac (podwórko). W ww. budynku znajduje się kilkanaście lokali mieszkalnych, zajmujących ok. 50% powierzchni użytkowej oraz kilka lokali użytkowych, wynajmowanych na cele związane z prowadzoną przez najemców działalnością gospodarczą.

W nabytej nieruchomości status prawny lokali mieszkalnych był zróżnicowany, tj. uregulowany na podstawie umów cywilno-prawnych oraz decyzji administracyjnych (przydziałów kwaterunkowych). Będąc właścicielami nieruchomości, lokale użytkowe oraz mieszkalne Wnioskodawca wraz z małżonką wynajmują w formie najmu prywatnego. Zawierane umowy najmu miały i mają charakter długoterminowy. Umowy te obejmowały również prawo do korzystania przez najemców z miejsc parkingowych na podwórku. W 2010 r. na podwórku ustawiono 7 garaży blaszanych, obejmujących część miejsc parkingowych, z których w dalszym ciągu korzystają najemcy lokali.

Wynajem lokali podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - 23% stawką w odniesieniu do lokali użytkowych i garaży oraz korzysta ze zwolnienia w przypadku lokali mieszkalnych. Przychody z najmu są rozliczane przez małżonków na zasadach ogólnych.

Od 2015 r. - zgodnie z oświadczeniem złożonym w Urzędzie Skarbowym - całość przychodów oraz podatek od towarów i usług są rozliczane przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wraz z żoną, będąc właścicielami nieruchomości, ponosili nakłady konieczne, związane z utrzymaniem kamienicy w dobrym stanie technicznym. Były to m.in. bieżące remonty, okresowe kontrole obiektu oraz usuwanie awarii. Większość prac wykonywana była systemem gospodarczym. Nie ponoszono nakładów na remonty generalne oraz ulepszenia obiektu, które zwiększyłyby wartość początkową nieruchomości.

Podatek VAT naliczony od wydatków związanych z przychodami z najmu jest rozliczany proporcjonalnie, zgodnie z art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług.

Aktualnie, ze względu na zmianę sytuacji życiowej, Wnioskodawca wraz z żoną zmuszeni są do sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości:

1.  będzie korzystać ze zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. l pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  kwota sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest pytanie Nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, zachodzą przesłanki do zastosowania art. 10 ust. l pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ:

*   zbycie nieruchomości będzie dokonane po upływie ponad pięciu lat od roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie;

*   sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, lecz z najmu prywatnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie – z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec tego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie zaś z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 25 maja 1991 r. Wnioskodawca, wspólnie z małżonką i mamą, nabył nieruchomość. Od 24 października 2001 r. przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawcy i małżonki w częściach równych. Wnioskodawca wynajmuje lokale użytkowe i mieszkalne w formie najmu prywatnego. Ponosił również nakłady związane z utrzymaniem kamienicy w dobrym stanie technicznym. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe informacje oraz przywołane przepisy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż udziału w nieruchomości, w sytuacji, gdy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, z tytułu planowanej sprzedaży Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.