Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1113/13/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-02-10
Teza: opodatkowanie sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze spadku.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; spadek; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 11 listopada 2013 r. (data otrzymania 13 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest matką dwojga dzieci, z których jedno jest niepełnoletnie. Małżonek Wnioskodawcy zmarł 21 grudnia 2009 r., pozostawiając w spadku mieszkanie.

W postępowaniu spadkowym zakończonym prawomocnym wyrokiem Sadu Okręgowego spadkobiercami zostali:

*   Wnioskodawca w wysokości ½,
*   córka spadkobiercy w wysokości ¼,
*   niepełnoletni syn spadkobiercy w wysokości ¼.

Ponieważ syn spadkobiercy jest nieletni, wyrokiem Sądu Rejonowego Wydział dla Nieletnich ustanowiony został dla niego kurator. Równocześnie w sentencji wyroku określono, że w przypadku sprzedaży mieszkania niepełnoletni spadkobierca ma otrzymać kwotę nie mniejszą niż 144 075 zł. Oparto się przy tym na operacie biegłego z września 2009 r., który wycenił mieszkanie na 576 301 zł. Ponieważ od tego czasu ceny mieszkań spadły, to zostało ono sprzedane notarialnie (przy udziale kuratora) za kwotę 410 000 zł. Kwota sprzedaży została zaakceptowana przez właściwy urząd skarbowy.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano m.in. następujące pytanie:

Jaka kwota z tytułu sprzedaży ma być wypisana na druku PIT-39 dla Wnioskodawcy jako spadkobiercy, który zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego powinien dziedziczyć ½?

Zdaniem Wnioskodawcy, sędzia Sądu Rejonowego dla Nieletnich określając kwotę jaka ma przypaść dla niepełnoletniego spadkobiercy zmienił podział spadku dla pozostałych spadkobierców. Tymczasem wyrok Sądu Okręgowego powinien być uwzględniony przez Sąd dla Nieletnich przy powoływaniu kuratora i sędzia Sądu Rejonowego nie powinien określać ceny sprzedaży mieszkania na podstawie operatu z 2009 r. Ponieważ rzeczywista cena sprzedaży mieszkania wyniosła 410 000 zł, to przy podziale spadku zgodnie z wyrokiem Sadu Okręgowego przychód dla Wnioskodawcy jako spadkodawcy powinien wynieść ½ z kwoty 410 000 zł tj. 205 000 zł. i taka kwota powinna być wpisana w druku PIT-39 w poz. C.20.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy sposobu ustalenia wysokości przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym. W zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu uzyskanego przez córkę i niepełnoletniego syna Wnioskodawcy ze sprzedaży udziału w mieszkaniu wydano osobne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z ich zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości lub prawa.

Stosownie do art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 926 § 1 ww. ustawy – powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobierców jest zawsze data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z kolei zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2009 r. nabył po zmarłym małżonku udział w spadku w wysokości ½. W skład masy spadkowej wchodził lokal mieszkalny, który spadkobiercy następnie sprzedali. Wnioskodawca nie wskazuje wprawdzie daty sprzedaży, ale z uwagi na datę jego nabycia można bezsprzecznie stwierdzić, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który to termin upływał z końcem 2014 r.

Skoro nabycie lokalu mieszkalnego miało miejsce w 2009 r., to dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 przywołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z przywołanego przepisu wynika, że co do zasady przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – o ile odpowiada ona wartości rynkowej nieruchomości. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia.

Wnioskodawca sformułował wątpliwość, jakiej wielkości przychód osiągnął ze sprzedaży swojego udziału w mieszkaniu, a wątpliwość wynika z tego, że jednym ze spadkobierców jest niepełnoletni syn spadkodawcy, którego udział w spadku wynosi ¼. Sąd Rejonowy do spraw nieletnich ustanowił dla małoletniego kuratora oraz stwierdził, że w przypadku sprzedaży mieszkania niepełnoletni spadkobierca ma otrzymać kwotę nie mniejszą niż 144 075 zł. Kwota ta wynikała z operatu biegłego z września 2009 r., który wycenił mieszkanie na 576 301 zł. Mieszkanie jednak zostało sprzedane za kwotę niższą, tj. 410 000 zł. Ocenić zatem należy, że jeżeli np. w wyniku spadku cen na rynku nieruchomości wartość mieszkania zmniejszyła się w stosunku do wartości jaką to mieszkanie miało w chwili jego nabycia lub w chwili, kiedy wyceny dokonywał biegły, to nie można wykluczyć, że cena, którą współwłaściciele (w tym Wnioskodawca) uzyskali ze sprzedaży mieszkania czyli 410 000 zł odpowiada w rzeczywistości wartości rynkowej mieszkania na moment jego sprzedaży. Należy zauważyć, że wartość mieszkania ustalona przez biegłego na kwotę 576 301 zł odpowiadała wartości rynkowej mieszkania na dzień sporządzenia wyceny i niekoniecznie musiała się utrzymać aż do chwili jego sprzedaży w kolejnych latach. A właśnie tylko wartość rynkowa na dzień sprzedaży może być analizowana przez organy podatkowe do ustalenia przychodu podatkowego pod kątem zgodności ceny ustalonej w umowie sprzedaży z wartością rynkową mieszkania. Wnioskodawca wskazał, że przysługiwał mu udział w lokalu mieszkalnym wynoszący ½. Skoro zatem udział Wnioskodawcy w sprzedanym mieszkaniu wynosił ½, to przychód Wnioskodawca ustala z uwzględnieniem ceny sprzedaży wynikającej z umowy sprzedaży i wielkości swojego udziału. Przychodem będzie zatem połowa z 410 000 zł tj. 205 000 zł. Okoliczność, że Wnioskodawca otrzymał kwotę mniejszą z uwagi na konieczność zaspokojenia małoletniego, zgodnie z orzeczeniem Sądu, pozostaje tutaj bez znaczenia. Przychodem ze sprzedaży nie jest bowiem kwota faktycznie otrzymana, lecz kwota wynikająca z umowy sprzedaży. Skoro ceny mieszkań spadły a Wnioskodawca nie uzyskał nowej opinii biegłego lub nie otrzymał zgody Sądu na sprzedaż mieszkania po niższej cenie co przełożyłoby się na obniżenie kwoty należnej ze sprzedaży małoletniemu, to skutek sprzedaży mieszkania po cenie niższej niż wynikająca z operatu obciąża Wnioskodawcę oraz drugiego współwłaściciela. To pełnoletni właściciele ze swoich środków będą bowiem musieli wyrównać małoletniemu niższą wartość jaka przysługiwała mu z umowy sprzedaży w porównaniu z tą jaką ustalił Sąd na podstawie operatu. Jest to jednak kwestia drugorzędna, która nie ma wpływu na ustalenie podstawy opodatkowania. Tę ustala się bowiem w oparciu o cenę sprzedaży wynikającą z umowy sprzedaży oraz wielkość udziału przysługującego współwłaścicielowi a nie w oparciu o faktyczny przepływ środków jaki z różnych powodów może nastąpić między współwłaścicielami.

Ponadto zauważyć należy, że Wnioskodawca może kwotę 205 000 zł pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych – w rozpatrywanej sprawie za koszt sprzedaży – uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Zatem w niniejszej sprawie Wnioskodawca przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania odpowiadający jego udziałowi ½ będzie mógł pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, oczywiście jeżeli takowe poniósł. Przy czym będzie mógł je odliczyć w połowie albowiem taki udział przysługiwał mu w sprzedanym mieszkaniu (połowa poniesionych kosztów dotyczyła bowiem udziału w mieszkaniu, który należał do innych osób). Tak obliczony przychód Wnioskodawca winien wykazać w zeznaniu podatkowym za rok, w którym nastąpiła sprzedaż.

Następnie Wnioskodawca od ustalonego we wskazany wyżej sposób przychodu może odliczyć koszty jego uzyskania. Stosownie do art. 22 ust. 6d przywołanej ustawy podatkowej – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, tj. ½ rynkowej wartości lokalu mieszkalnego na dzień zbycia, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Po analizie przywołanych przepisów stwierdzić należy, że Wnioskodawca w pozycji nr 20 w części C formularza PIT-39 winien wykazać przychód, czyli część ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania odpowiadającą jego udziałowi w mieszkaniu pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. W rozpatrywanej sprawie przychodem jest połowa ceny tj. 205 000 zł, albowiem udział Wnioskodawcy w mieszkaniu wynosił ½ (pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia ustalone w sposób opisany w niniejszej interpretacji). Zeznanie należy złożyć w terminie właściwym do złożenia zeznania rocznego za rok, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania. Jeżeli sprzedaż niniejszego mieszkania miała miejsce w 2013 r., to zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia 2014 r. i w tym terminie uiścić podatek z tytułu osiągniętego dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.