Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/4512-39/15-6/JSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-04-27
Teza: Powstanie obowiązku podatkowego dla transakcji sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2015 r. (data wpływu 20 stycznia 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 kwietnia 2015 r. (data wpływu 3 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego dla transakcji sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego dla transakcji sprzedaży nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób prawnych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 kwietnia 2015 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy, zadanych pytań oraz własnego stanowiska.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 5 lutego 2014 r. strony – R. Sp. z o.o. (Wnioskodawca) oraz A. S.A. zawarły umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków w formie aktu notarialnego. Do umowy sprzedaży jako gwarancję zapłaty ceny została przedstawiona przez kupującego promesa bankowa wystawiona przez Bank. gwarantującego zapłatę umówionej ceny. Nabywca w umowie sprzedaży ustanowił również na rzecz kredytującego banku hipotekę zabezpieczającą jego roszczenia wobec kredytobiorcy - spółki A. S.A. Po spełnieniu przez kupującego wszystkich określonych przez kredytujący bank w wydanej promesie - warunków, bank ten dokonał przelewu kwoty umówionej ceny na rzecz spółki R. Była to więc czynność banku wynikająca ze złożonego oświadczenia zawartego w promesie.

W dniu 14 lutego 2014 r. na skutek zawiadomienia, dokonanego przez Bank o podejrzeniu przestępstwa, Prokurator Prokuratury Rejonowej dokonał blokady środków finansowych na rachunku bankowym R. na podstawie art. 106 ustawy Prawo bankowe. Spółka zwraca uwagę, że brak jest jakichkolwiek podstaw do uznania, iż środki te pochodzą z przestępstwa. Sprzedająca nieruchomość spółka działała w zaufaniu do oświadczenia wydanego przez Bank, w którym ten bank zobowiązywał się do zapłaty ceny.

Spółka uznała złożone oświadczenie o udzieleniu promesy bankowej za prawdziwe i obowiązujące w obrocie cywilnoprawnym i w zaufaniu do niego przeniosła własność na rzecz klienta tegoż banku. Jednakże z chwilą podjęcia czynności przez Bank i roszczeń formułowanych przez ten bank do kupującej spółki, R. powstrzymało się z wydaniem nieruchomości nabywcy. Takie działanie spółka R. uznała za słuszne z uwagi na fakt odmowy wpisu do księgi wieczystej praw własności nabywającego. Dlatego sprzedająca spółka R. dokonała korekty wystawionej faktury, w miesiącu jej wystawienia. Nieruchomość pozostała w faktycznym władaniu R., która to spółka ponosiła koszty zabezpieczenia, energii i opłaty na rzecz Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w której usytuowana jest nieruchomość.

Spór cywilny pomiędzy Bankiem a kupującą spółką A. toczy się przed Sądem Okręgowym. Przedmiotem tego sporu jest uznanie za nieważną czynności pomiędzy Bankiem a spółką A., a konsekwencją tego byłoby uznanie za nieważne czynności pomiędzy R. a A. S.A. Oprócz sporu cywilnego toczy się nadal postępowanie karne. Dokonane w lutym zabezpieczenie na podstawie ustawy Prawo bankowe po upływie 3 miesięcy upadło z mocy prawa, jednakże w przeddzień upadku tego zabezpieczenia prokurator Prokuratury Rejonowej wydał kolejne zabezpieczenie środków na rachunku bankowym R. na podstawie przepisów Kodeksu karnego. Dokonane zabezpieczenie uniemożliwia Spółce dostęp do jej środków finansowych, w tym między innymi do regulowania jakichkolwiek zobowiązań cywilnych i podatkowych.

Spór co do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej trwał do listopada 2014 r., kiedy to Sąd Rejonowy ujawnił przeniesienie prawa wieczystego użytkowania własności nieruchomości gruntowej i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz A. S.A. oraz wpisał w księgach wieczystych na rzecz Banku hipoteki przymusowe do kwoty 2.060.000,00 zł, natomiast odmówił wpisu hipoteki umownej łącznej, zabezpieczającej udzielony kredyt. Wobec powyższego R. wydało A. nieruchomość w posiadanie, w dniu 2 grudnia 2014 r., na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, gdyż prawomocnym rozstrzygnięciem sądu wieczystoksięgowego zostało ustalone, iż A. jest użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku. Fakty, że postanowieniem Sądu Rejonowego prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość zostało ujawnione w księgach wieczystych a R. otrzymało zapłatę ceny - choć kwota ta została zablokowana na jego rachunku przesądzają o własności nieruchomości, Wnioskodawca uznał za wystarczające aby wydać nieruchomość we władanie kupującej A. S.A.

Obecnie brak jest jakichkolwiek przesłanek umożliwiających zanegowanie praw A. do nieruchomości mimo prowadzonego postępowania karnego i cywilnego - z inicjatywy Banku. To, że prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość zostało ujawnione w księgach wieczystych zdaniem Wnioskodawcy, przesądza, że wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, a więc dopiero po dokonaniu tego wpisu i wydaniu w posiadanie nieruchomości na rzecz A. powstał obowiązek wystawienia faktury i doręczenia jej nabywcy, co zostało dokonane w dniu 2 grudnia 2014 r.

Spółka zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym wydała nieruchomość kupującemu i przekazała mu fakturę potwierdzającą zakup zgodnie z aktem notarialnym w dniu 2 grudnia, na podstawie wystawionej faktury ustala należny podatek za IV kwartał 2013 r. oraz należną zaliczkę na podatek dochodowy za grudzień 2014 r. Jednocześnie Spółka R. występuje z wnioskiem o odroczenie terminu spłaty należnych podatków VAT i CIT za grudzień do Naczelnika Urzędu Skarbowego, ponieważ ze względu na zablokowanie przez Bank na zlecenie Prokuratury nie jest w stanie tych zobowiązań budżetowych zapłacić do czasu zwolnienia blokady tych środków przez rozstrzygnięcie prokuratorski lub sądowe.

W piśmie z dnia 1 kwietnia 2015 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Działalność rozpoczął w 2006 r. Przedmiotem działalności miało być: „wytwarzanie i przetwarzanie produktów rafinacji ropy naftowej”. Proces takiego przetwarzania polegał na wykorzystaniu odpadów folii z opakowań, które w procesie produkcyjnym były termicznie rozpuszczane i w drodze syntezy w specjalnej maszynie jako półprodukt wyrobu naftowego mógł być wykorzystywany jako składnik paliw płynnych. Spółka pod tą działalność przygotowała obiekt - halę produkcyjną i magazyny, zakupiła maszynę - agregat do tego przetwarzania oraz przeprowadziła próby technologiczne, które zakończyły się niepowodzeniem. Maszyna uległa poważnemu uszkodzeniu, została zareklamowana i zwrócona producentowi i dostawcy całej technologii.
2.  Wykorzystanie składników majątkowych w działalności: w latach 2006-2007 składnik majątku, będący przedmiotem wniosku, to jest budynek przemysłowy obejmujący halę produkcyjną i magazyny oraz zakupiona maszyna do przeróbki odpadów, wykorzystywane były do próbnej produkcji jak przedstawiono wyżej. Po awarii maszyny mającej fundamentalne znaczenie do kontynuowania działalności, próbach jej naprawy oraz zwrocie, a także sporze sądowym z dostawcą w 2008 r. Wnioskodawca zaprzestał całkowicie działalności gospodarczej, wysprzedając rzeczy ruchome oraz starając się zbyć budynek wraz z działką.
3.  Budynek wraz z gruntem, będący przedmiotem transakcji sprzedaży, która to transakcja jest przedmiotem wniosku - od 22.06.2006 r. stanowiły środek trwały wpisany do ewidencji środków trwałych.
4.  Nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu: prawo wieczystego użytkowania gruntu nabyli wspólnicy Spółki z o.o. R. w ramach wcześniej prowadzonej spółki cywilnej. Dnia 22.06.2006 r. wnieśli aportem do Spółki z o.o. R. W dacie wniesienia zostało ujęte w ewidencji środków trwałych R. (Wnioskodawcy).
5.  Nabycie bądź wytworzenie budynków: jak w p. 3 i 4 Budynki - połączone w jeden zespół wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu zakupili wspólnicy Wnioskodawcy, poczynili znaczne nakłady na remont i adaptację a następnie wnieśli aportem do nowoutworzonej Spółki R. 22.06.2006 r. i pod tą datą obiekt został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że od rozpoczęcia działalności w 2006 r. jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Faktyczne przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel na nabywcę A. S.A. nastąpiło z grudnia 2014 r. Przeniesienie zostało potwierdzone fakturą wystawioną 2 grudnia 2014 r., w której ustalono należny podatek od transakcji zawartej notarialnie 5 lutego 2014r., ale przy której faktyczne wydanie towaru nastąpiło 2 grudnia 2014 r. Należny podatek VAT od zbycia nieruchomości został rozliczony w deklaracji podatkowej za IV kwartał 2014 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 1 kwietnia 2015 r.).

1.  Czy podpisanie aktu notarialnego 05.02.2014 r. i zapłata na konto Spółki równowartości ustalonej ceny, po której to jednak nastąpiło zakwestionowanie transakcji na wniosek banku przez państwowy organ prokuratury zablokowanie pieniędzy, które to fakty spowodowały, że Spółka nie wydała nieruchomości i nie wystawiła faktury - spowodowało w świetle art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, że powstał obowiązek podatkowy w podatku VAT w miesiącu lutym - do rozliczenia w deklaracji za I kwartał 2014 r.?
2.  Czy ostateczne wpisanie do księgi wieczystej, o czym Spółka została zawiadomiona w listopadzie 2014 r. i w ślad za tym wydanie nieruchomości 2 grudnia dla A. S.A. spowodowały, że właściwym jest moment podatkowy 2 grudnia 2014 r. i obowiązek rozliczenia podatku należnego w IV kwartale 2014 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, sporządzenie aktu notarialnego w dniu 5 lutego 2014 r., w następstwie, którego nastąpił proces wypłaty pieniędzy przez Bank kredytujący transakcję, która to wypłata faktycznie nie nastąpiła, ponieważ tuż po operacji bankowej z inicjatywy tego Banku faktyczna zapłata została zatrzymana, a starania Banku o unieważnienie transakcji spowodowały, ponadto, że termin wpisu do księgi wieczystej przez Sąd prowadzący księgę dla tej nieruchomości przesunął się w czasie do miesiąca października, a wskutek tego sprzedający wstrzymał się z faktycznym wydaniem rzeczy kupującemu do czasu rozstrzygnięcia sądowego, nie spowodowało powstania obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT za miesiąc luty 2014 r.

Równocześnie nie powstał za ten miesiąc przychód podatkowy (zatrzymana wypłata pieniędzy) i dochód podatkowy - z braku ostatecznego przeniesienia własności (brak wpisu do księgi wieczystej) i wydania rzeczy, a zatem i obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy od osób prawnych za miesiąc luty.

Działania Prokuratora z wniosku Banku kredytującego transakcję spowodowały, że sprzedający nie mógł rozporządzać kwotą która wpłynęła na jego rachunek, ale jednocześnie została zablokowana przez Bank, dążący do unieważnienia transakcji. Sprzedający powstrzymał się z wydaniem nieruchomości w pełne władanie, ponieważ zastrzeżenia wnosił też Sąd Rejonowy prowadzący księgi wieczyste, zobowiązany na podstawie aktu notarialnego z 5 lutego 2014 r. do wpisania nowego właściciela.

Zastrzeżenia do aktu kupna-sprzedaży z dnia 5 lutego 2014 r., Bank wnosił tylko do strony kupującej, dlatego sprzedający nie wydał w faktyczne władanie nieruchomości ze względu na ogromne ryzyko gospodarcze i nie zafakturował transakcji fakturą VAT (wystawiona faktura została skorygowana w miesiącu jej wystawienia, czyli w lutym 2014 r.), ponieważ zgodnie z zgodnie z art. 19a ust. 1 warunkiem powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT jest wydanie towaru co w tym przypadku nie nastąpiło. Również przychód i dochód podatkowy nie nastąpił wobec działań organów Państwa zawieszających przychód pieniędzy, wstrzymanie procedury wpisu do księgi wieczystej nowego właściciela poddawało w wątpliwość legalność transakcji ze strony kupującego, co spowodowało, że sprzedający faktycznie nieruchomości nie przekazał.

Kiedy jednak zabiegi kupującej spółki o wpis własności do ksiąg wieczystych zostały spełnione, zdaniem Spółki sprzedającej brak było podstaw do wstrzymywania się z wydaniem nieruchomości ponieważ fizyczne przekazanie nie ma już znaczenia w świetle przepisów prawa cywilnego przy nieruchomości, przy których to towarach decydują akty notarialne i postanowienia sądowe. Dlatego datę otrzymania zawiadomienia o wpisie do księgi wieczystej uznano za ostateczne przeniesienie własności i fizycznie ją sobie pokwitowano w formie protokołu zdawczo-odbiorczego, ponieważ spełnione zostały wszystkie wymogi formalno-prawne w tym zakresie i w dacie protokołu zdawczo odbiorczego wystawiono fakturę oraz transakcję rozliczono podatkowo w zakresie podatku VAT i podatku dochodowego od osób prawnych.

Bowiem zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 po 1054 ze zm. obowiązek podatkowy powstał z chwilą, dokonania dostawy towaru (nieruchomości), za który to moment uznano zakończenie procesu formalno-prawnego przeniesienia własności, czyli wpisanie do księgi wieczystej prawa do nieruchomości (wieczystego użytkowania gruntu i usytuowanego na nim budynku) i w deklaracji za IV kwartał zostaje rozliczony podatek VAT oraz za miesiąc grudzień 2014 r. należna zaliczka na podatek dochodowy od osób prawnych zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.)

Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że sporządzenie aktu notarialnego w dniu 5 lutego 2014 r., w następstwie, którego nastąpił proces wypłaty pieniędzy przez Bank kredytujący transakcję, która to wypłata faktycznie nie nastąpiła, ponieważ tuż po operacji bankowej z inicjatywy tego Banku faktyczna zapłata została zatrzymana, a starania Banku o unieważnienie transakcji spowodowały, ponadto, że termin wpisu do księgi wieczystej przez Sąd prowadzący księgę dla tej nieruchomości przesunął się w czasie do miesiąca sierpnia i października zawiadomienie w listopadzie 2014 r, a wskutek tego sprzedający wstrzymał się z faktycznym wydaniem rzeczy kupującemu do czasu rozstrzygnięcia sądowego - nie spowodowało powstania obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT za miesiąc luty 2014 r., ponieważ zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT warunkiem powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT jest wydanie towaru, co w tym przypadku nie nastąpiło.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług zgodnie z art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

W myśl art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Jednocześnie należy mieć na względzie, że przepis ten uniezależnia powstanie obowiązku podatkowego od wystawienia faktury.

Wspomnieć należy również, że w art. 19a ust. 8 cyt. ustawy określono, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4. Zatem, w sytuacji, gdy przed wykonaniem usługi podatnik otrzyma całość lub część zapłaty – obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Stosownie do art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

Należy jednak podkreślić, że dla celów powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług dokonanie czynności (dostawy towarów lub wykonania usługi) następuje z chwilą faktycznego jej dokonania, za wyjątkiem przypadków, w których przepisy ustawy określają wprost ten moment.

Powołane przepisy posługują się pojęciem „dokonanie dostawy towarów”. Dokonanie dostawy towarów następuje z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Przykładowo, gdy towar jest wydawany bezpośrednio nabywcy lub osobie przez niego wskazanej – dokonanie dostawy towaru następuje z chwilą jego wydania. Strony umowy dokonując czynności sprzedaży powinny wybrać taki sposób wydania i odebrania towaru, aby zapewnić jego całość i nienaruszalność.

W tym miejscu należy zauważyć, że z wydaniem towaru przez sprzedawcę łączy się istotny skutek dokonania sprzedaży towarów, polegający m.in. na przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z towarem oraz ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia towaru. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z towarem oraz ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia towaru jest – co do zasady – wydanie towaru. Dokonanie dostawy, o której mowa w art. 19a ust. 1 ustawy, oznacza zatem faktyczne zrealizowanie dostawy. Jeżeli strony oznaczyły inną chwilę niż wydanie towaru dla przejścia korzyści i ciężarów, to w razie wątpliwości przyjmuje się, że ta sama chwila dotyczy przejścia ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia towaru.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca od rozpoczęcia działalności w 2006 r. jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W dniu 5 lutego 2014 r. strony – R. Sp. z o.o. oraz A. S.A. zawarły umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków w formie aktu notarialnego. Do umowy sprzedaży jako gwarancję zapłaty ceny została przedstawiona przez kupującego promesa bankowa wystawiona przez Bank. gwarantującego zapłatę umówionej ceny. Nabywca w umowie sprzedaży ustanowił również na rzecz kredytującego banku hipotekę zabezpieczającą jego roszczenia wobec kredytobiorcy - spółki A. S.A. Po spełnieniu przez kupującego wszystkich określonych przez kredytujący bank w wydanej promesie - warunków, bank ten dokonał przelewu kwoty umówionej ceny na rzecz spółki R. Była to więc czynność banku wynikająca ze złożonego oświadczenia zawartego w promesie. W dniu 14 lutego 2014 r. na skutek zawiadomienia, dokonanego przez Bank. o podejrzeniu przestępstwa, Prokurator Prokuratury Rejonowej dokonał blokady środków finansowych na rachunku bankowym R. na podstawie art. 106 ustawy Prawo bankowe. Spółka zwraca uwagę, że brak jest jakichkolwiek podstaw do uznania, iż środki te pochodzą z przestępstwa. Sprzedająca nieruchomość spółka działała w zaufaniu do oświadczenia wydanego przez Bank, w którym ten bank zobowiązywał się do zapłaty ceny.

Spółka uznała złożone oświadczenie o udzieleniu promesy bankowej za prawdziwe i obowiązujące w obrocie cywilnoprawnym i w zaufaniu do niego przeniosła własność na rzecz klienta tegoż banku. Jednakże z chwilą podjęcia czynności przez Bank i roszczeń formułowanych przez ten bank do kupującej spółki, R. powstrzymało się z wydaniem nieruchomości nabywcy. Takie działanie spółka R. uznała za słuszne z uwagi na fakt odmowy wpisu do księgi wieczystej praw własności nabywającego. Dlatego sprzedająca spółka R. dokonała korekty wystawionej faktury, w miesiącu jej wystawienia. Nieruchomość pozostała w faktycznym władaniu R., która to spółka ponosiła koszty zabezpieczenia, energii i opłaty na rzecz Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w której usytuowana jest nieruchomość.

Spór cywilny pomiędzy Bankiem a kupującą spółką A. toczy się przed Sądem Okręgowym. Przedmiotem tego sporu jest uznanie za nieważną czynności pomiędzy Bankiem a spółką A., a konsekwencją tego byłoby uznanie za nieważne czynności pomiędzy R. a A. S.A. Oprócz sporu cywilnego toczy się nadal postępowanie karne. Dokonane w lutym zabezpieczenie na podstawie ustawy Prawo bankowe po upływie 3 miesięcy upadło z mocy prawa, jednakże w przeddzień upadku tego zabezpieczenia prokurator Prokuratury Rejonowej wydał kolejne zabezpieczenie środków na rachunku bankowym R. na podstawie przepisów Kodeksu karnego. Dokonane zabezpieczenie uniemożliwia Spółce dostęp do jej środków finansowych, w tym między innymi do regulowania jakichkolwiek zobowiązań cywilnych i podatkowych.

Spór co do ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej trwał do listopada 2014 r., kiedy to Sąd Rejonowy ujawnił przeniesienie prawa wieczystego użytkowania własności nieruchomości gruntowej i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość na rzecz A. S.A. oraz wpisał w księgach wieczystych na rzecz Banku hipoteki przymusowe do kwoty 2.060.000,00 zł, natomiast odmówił wpisu hipoteki umownej łącznej, zabezpieczającej udzielony kredyt. Wobec powyższego R. wydało A. nieruchomość w posiadanie, w dniu 2 grudnia 2014 r., na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, gdyż prawomocnym rozstrzygnięciem sądu wieczystoksięgowego zostało ustalone, iż A. jest użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku. Fakty, że postanowieniem Sądu Rejonowego prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość zostało ujawnione w księgach wieczystych a R. otrzymało zapłatę ceny - choć kwota ta została zablokowana na jego rachunku przesądzają o własności nieruchomości, Wnioskodawca uznał za wystarczające aby wydać nieruchomość we władanie kupującej A. S.A.

Obecnie brak jest jakichkolwiek przesłanek umożliwiających zanegowanie praw A. do nieruchomości mimo prowadzonego postępowania karnego i cywilnego - z inicjatywy Banku. To, że prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość zostało ujawnione w księgach wieczystych, zdaniem Wnioskodawcy, przesądza, że wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, a więc dopiero po dokonaniu tego wpisu i wydaniu w posiadanie nieruchomości na rzecz A. powstał obowiązek wystawienia faktury i doręczenia jej nabywcy, co zostało dokonane w dniu 2 grudnia 2014 r. Spółka zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym wydała nieruchomość kupującemu i przekazała mu fakturę potwierdzającą zakup zgodnie z aktem notarialnym w dniu 2 grudnia.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że faktyczne przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel na nabywcę A. S.A. nastąpiło z grudnia 2014 r. Przeniesienie zostało potwierdzone fakturą wystawioną 2 grudnia 2014 r., w której ustalono należny podatek od transakcji zawartej notarialnie 5 lutego 2014 r., ale przy której faktyczne wydanie towaru nastąpiło 2 grudnia 2014 r. Należny podatek VAT od zbycia nieruchomości został rozliczony w deklaracji podatkowej za IV kwartał 2014 r.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w przypadku dostawy budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy. W ustawie brak jest szczególnego przepisu odnoszącego się do momentu powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie. Oznacza to, że od 1 stycznia 2014 r. obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje z chwilą dokonania dostawy tych towarów. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru otrzymano całość lub część zapłaty to obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

W okolicznościach niniejszej sprawy, pomimo zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 5 lutego 2014 r., faktyczne przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel na nabywcę nastąpiło w dniu 2 grudnia 2014 r. Przy czym, jak wynika z opisu sprawy przed momentem faktycznego przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, na konto Spółki wpłynęły środki pieniężne z tytułu zapłaty za przedmiotową czynność. W dniu 14 lutego 2014 r. na skutek zawiadomienia, dokonanego przez bank o podejrzeniu przestępstwa, Prokurator Prokuratury Rejonowej dokonał blokady środków finansowych na rachunku bankowym Spółki. Dokonane zabezpieczenie uniemożliwia Spółce dostęp do jej środków finansowych, w tym między innymi do regulowania jakichkolwiek zobowiązań cywilnych i podatkowych.

Mając na uwadze powyższą okoliczność, iż Prokurator Prokuratury Rejonowej dokonał blokady środków finansowych z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości na rachunku bankowym Wnioskodawcy należy stwierdzić, że środków tych nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy, bowiem dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.

A zatem, pomimo podpisania aktu notarialnego dnia 5 lutego 2014 r. i wpłaty na konto Wnioskodawcy równowartości ustalonej ceny, po której to jednak nastąpiło zakwestionowanie transakcji na wniosek banku i zablokowanie pieniędzy przez Prokuraturę Rejonową, obowiązek podatkowy z tytułu przedmiotowej transakcji nie powstał w miesiącu lutym 2014 r. W konsekwencji przedmiotowa transakcja nie powinna być rozliczona w deklaracji za I kwartał 2014 r.

Obowiązek podatkowy dla transakcji sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku powstał – na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy – z chwilą dokonania dostawy towarów, tj. dnia 2 grudnia 2014 r., gdyż - jak wynika z opisu sprawy - faktyczne przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel na nabywcę nastąpiło w dniu 2 grudnia 2014 r. Tym samym, rozliczenie podatku należnego z tytułu dostawy nieruchomości powinno nastąpić w IV kwartale 2014 r.

Zatem, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za nieprawidłowe. Jakkolwiek Zainteresowany wywiódł prawidłowy skutek prawny, jednakże dokonał tego w oparciu o inne argumenty niż tut. Organ.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo należy wskazać, że w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.