Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.902.2023.3.ACZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-14
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; najem-najem mieszkań; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.-Wyłączenia z przychodów z działalności gospodarczej.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 29 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 24 stycznia 2024 r. (wpływ 25 stycznia 2024 r.) oraz pismem złożonym 8 lutego 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą rezydentem podatkowym Polski. Prowadzi działalność gospodarczą oraz jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W 2022 r. Wnioskodawca zawarł umowę przeniesienia własności w celu zwolnienia z zobowiązania. Spółka, celem zwolnienia z zobowiązania do zwrotu udzielonych pożyczek, przeniosła na rzecz Wnioskodawcy nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 73,16 m2. Wraz z lokalem mieszkalnym Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wnioskodawca otrzymując wskazaną nieruchomość nie planował wprowadzić jej do środków trwałych lub traktować jako aktywo Jego działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, w przerwach, gdy nie wykorzystuje nieruchomości w celach mieszkaniowych, wynajmuje mieszkanie w ramach swojej działalności gospodarczej wykorzystując portal (…), tj. wynajmuje krótkoterminowo wskazaną nieruchomość. Portal ten służy do łączenia poszukujących lokum na wynajem krótkoterminowy z gospodarzami mieszkań, którzy samodzielnie określają cenę, po której gość może dokonać rezerwacji, a gospodarz tę rezerwację akceptuje. Do opłaty za noc określonej przez gospodarza portal (…) dolicza opłatę serwisową.

Nieruchomość ta nie stanowi środka trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani Jego małżonki.

Obecnie Wnioskodawca rozważa zbycie nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku złożonym 25 stycznia 2024 r., Wnioskodawca wskazał, że posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

Wnioskodawca prowadzi działalność od 18 marca 2009 r., głównym przedmiotem działalności jest PKD 66.22.Z, tj. działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych. Forma opodatkowania to podatek liniowy. Rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych to księga przychodów i rozchodów (KPiR).

Wnioskodawca wskazał, że prowadził działalność gospodarczą lub kiedykolwiek wcześniej prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie pośrednictwa w obrocie jako osoba łączącą sprzedającego z kupującym; dokumentacja KPiR, podatek liniowy.

Lokal mieszkalny będący przedmiotem planowanej sprzedaży, nie stanowił ani nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani Jego żony.

Do dziś dzień – w przypadku pobytu w \`(...)\`, w którym jest również dodatkowe miejsce życia Wnioskodawcy, Wnioskodawca nocuje, przebywa i wykonuje inne czynności życiowe we wskazanym lokalu.

Od października 2022 r. Wnioskodawca wynajmuje lokal mieszkalny w ramach swojej działalności gospodarczej wykorzystując portal (…).

Lokal mieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej wyłącznie poprzez jego wynajem.

Wnioskodawca informuje, że nie dokonywał remontu lokalu mieszkalnego – prosi o wycofanie informacji o remoncie ze stanu faktycznego tej interpretacji indywidualnej, gdyż została ona zamieszczona przez pomyłkę.

Najem jest dokonywany w ramach działalności gospodarczej, niemniej najemcy pojawiają się w sposób okazjonalny oraz nieregularny. Najem jest dokonywany przez (…), zatem nie jest to stałe zajęcie lokalu przez osoby najmujące.

Najem odbywa się przez serwis (…), zatem najemcy wybierają tam lokal, który chcą wykorzystać. Wnioskodawca może rezerwacji nie zaakceptować. Pozostałe czynności Wnioskodawca wykonuje osobiście lub przy pomocy małżonki.

Okresy czasu na jakie zawierane są umowy najmu lokalu mieszkalnego to dobowe okresy czasu.

Rezerwacja odbywa się przez serwis (…) – co do aktywnych działań, to przez serwis Wnioskodawca ma możliwość prowadzenia korespondencji z najemcą, jak również akceptację rezerwacji.

Wnioskodawca nie zawiera pisemnych umów najmu, całość procedury odbywa się przez serwis (…).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z najmem lokalu na podstawie umowy najmu (określającej przedmiot najmu i wysokość czynszu), czy też ze świadczeniem usług w zakresie zakwaterowania (PKWiU dział 55)?”, Wnioskodawca wskazał, że w Jego ocenie jest to zakwaterowanie.

W zakresie swojej działalności Wnioskodawca korzysta z obsługi księgowej – jak wskazał Wnioskodawca w stanie faktycznym, rozlicza wskazane czynności na lokalu w ramach działalności gospodarczej.

Nie są świadczone w ramach prowadzonego najmu dodatkowe usługi, np. usługi sprzątania, zapewnienia ewentualnej ochrony, administrowania i zarządzania lokalem.

Wnioskodawca nie zna celów życiowych osób korzystających z lokalu, niemniej biorąc pod uwagę krótkie okresy, jest to najprawdopodobniej cel turystyczny.

Lokal mieszkalny nie podlegał adaptacji, modernizacji, modyfikacji, remontu dla potrzeb związanych z najmem.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „w jaki sposób są pozyskiwani potencjalni najemcy i przez kogo np. czy wszyscy najemcy są pozyskiwani tylko za pośrednictwem portalu czy również poprzez ogłoszenia lub reklamy w prasie, telewizji itp.?”, Wnioskodawca wskazał, że jedynie serwis (…).

Przychody z lokalu są rozliczane jako przychód z działalności gospodarczej, niemniej jest on otrzymywany w różnej wysokości i nieregularnie.

Wnioskodawca zamierza sprzedać lokal w 2024 r.

Wnioskodawca nie ma informacji kto będzie nabywcą lokalu.

Wnioskodawca posiada w ramach prowadzonej JDG, nabyte w drodze kupna – część została sfinansowana kredytem bankowym:

· nieruchomość mieszkalną w A

· nieruchomość mieszkalną we B,

· nieruchomość mieszkalną we B,

· nieruchomość mieszkalną we B,

· nieruchomość mieszkalną we B

Powyższe nieruchomości są wynajmowane.

Możliwe jest, że w przyszłości Wnioskodawca będzie nabywał nieruchomości z przeznaczeniem ich na wynajem, niemniej nie jest to rzecz pewna.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości poza prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

· kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?”, Wnioskodawca wskazał, że każde nabycie poprzez nabycie przez zakup. Nabycia były dokonywane odpowiednio w latach: 2018, 2019, 2020;

· „w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?”, Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości zostały nabywane w celach prywatnych, poza działalnością gospodarczą;

· „w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?”, Wnioskodawca wskazał, że były wykorzystywane na cele prywatne, życiowe;

· „kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?”, Wnioskodawca wskazał, że przyczyną była chęć zmiany miejsca zamieszkania. Sprzedaż była dokonywana w latach 2019 oraz 2020;

· „ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?”, Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości mieszkalne;

· „w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?”, Wnioskodawca wskazał, że w sposób odpowiedni do nieruchomości prywatnych poza działalnością gospodarczą;

· „na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?”, Wnioskodawca wskazał, że w przeważającej większości, na zakupy innej nieruchomości mieszkalnej, ewentualnie część środków mogła zostać wykorzystana na inne cele osobiste.

Poza nieruchomością opisaną w stanie faktycznym, Wnioskodawca posiada również nieruchomości mieszkalne, w ilości przekraczającej trzy nieruchomości. Możliwe, że te nieruchomości zostaną sprzedane, niemniej Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć czy tak się stanie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej czy prowadzonej działalności gospodarczej)?”, Wnioskodawca wskazał, że nie jest w stanie określić przyszłości, nie ma obecnie skonkretyzowanych planów na nabycie nowych nieruchomości (nie posiada wybranych nieruchomości, co do których planuje nabycie).

Na koniec Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomość opisaną we wniosku nabył bez związku z działalnością gospodarczą, bez planów do traktowania jej jako środek trwały lub towar. Wynajem za pomocą serwisu (…) miał charakter jednoczesnego wykorzystania lokalu, w którym Wnioskodawca realizuje cele mieszkaniowe, do dodatkowego przychodu.

W uzupełnieniu wniosku złożonym 8 lutego 2024 r. na pytanie Organu o treści cyt.: „czy prowadzi Pan działalność gospodarczą lub kiedykolwiek wcześniej prowadził Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie obrotu nieruchomościami, najmu bądź dzierżawy? W przypadku pozytywnej odpowiedzi prosimy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania oraz rodzaj dokumentacji podatkowej. Pana odpowiedź na to pytanie sformułowana w uzupełnieniu wniosku złożonym 25 stycznia 2024 r. jest niezrozumiała i niejednoznaczna. Prosimy zatem odpowiedzieć wprost na sformułowane pytanie”, Wnioskodawca wskazał, że nie jest to Jego główny przedmiot działalności gospodarczej, niemniej w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca również wynajmuje nieruchomości. Wnioskodawca zaznacza, że nieruchomość opisaną w stanie faktycznym nie nabył w celach działalności gospodarczej, a głównym celem były cele mieszkaniowe. Forma opodatkowania: podatek liniowy. Rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych to księga przychodów i rozchodów (KPiR).

Wnioskodawca prowadzi działalność od 18 marca 2009 r., głównym przedmiotem działalności są zgodnie z PKWiU 66.22.10.0 usługi agentów i brokerów ubezpieczeniowych, tj. działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych. Dodatkowo PKWiU jako 55.20.19.0, tj. pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi, jak również PKWiU 68.20.11.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „kiedy nabył Pan nieruchomość mieszkalną w A i 4 nieruchomości mieszkalne we B? W tym miejscu prosimy wskazać również:

· w jakim celu nabył Pan nieruchomość mieszkalną w A i 4 nieruchomości mieszkalne we B?”, Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość w A nabył w 2018 r., nieruchomości we B. nabył w 2019 r. Wnioskodawca rozważał cele mieszkaniowe, ostatecznie były one przeznaczone na najem;

· „w jaki sposób wykorzystuje Pan te nieruchomości mieszkalne od momentu ich nabycia? Czy wykorzystuje je Pan wyłącznie w celach najmu czy również wykorzystuje/wykorzystywał je Pan w celach mieszkaniowych?”, Wnioskodawca wskazał, że do dnia dzisiejszego – najem;

· „czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan nieruchomość mieszkalną w A. i 4 nieruchomości mieszkalne we B do lub na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to w jakim okresie i w jaki sposób?”, Wnioskodawca wskazał, że obecnie tylko najem;

· „jaki tytuł prawny przysługuje Panu do nieruchomości mieszkalnej w A. i 4 nieruchomości mieszkalnych we B. (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, inny – jaki?)?”, Wnioskodawca wskazał, że lokale mieszkalne będące odrębną nieruchomością. W przypadku nieruchomości we W., również grunty przynależne do lokalów mieszkalnych.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, które nabył Pan w 2018 r., w 2019 r. i w 2020 r. prosimy wskazać:

· jakie (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, inny – jaki?) i ile nieruchomości nabył Pan odpowiednio w 2018 r., w 2019 r. i w 2020 r. – prosimy odpowiedzieć osobno do każdego z lat”, Wnioskodawca wskazał, że: 2018 r. – 1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, 2019 – 3 lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, 2020 – 1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość;

· „ile i jakich nieruchomości zostało sprzedanych odpowiednio w 2019 r., a ile w 2020 r.?”, Wnioskodawca wskazał, że 2019 r. – 4 lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, 2020 r. –1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

### Pytanie

Czy przychody ze zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, będą klasyfikowane do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą)?

### Pana stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawcy, przychody ze zbycia nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, będą klasyfikowane do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. poza działalnością gospodarczą).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem ich niektórych typów.

W katalogu źródeł przychodu zawartym w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, jako odrębne źródła przychodu wyszczególniono zarówno pozarolniczą działalność gospodarczą, jak i odpłatne zbycie nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in.:

· nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

· spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

· prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 5a pkt 6 wyżej powołanej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

· wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

· polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

· polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zastosowane w ustawie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wskazać należy, że Wnioskodawca nabył nieruchomość do swojego majątku prywatnego, wykorzystuje ją również w celach mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowane zbycie zarówno lokalu mieszkalnego, jak i udziału w tym budynku mieszkalnym (tj. gruntu i części wspólnej), będzie opodatkowane na zasadach określonych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem nie powinno być traktowane jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

### Źródła przychodów

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

· taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

· nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Odnosząc się do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez Podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2014 r. przepis ten wskazywał, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi – ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Od 1 stycznia 2015 r. przepis ten stanowi jednak, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (…).

Zmiana treści powyższego przepisu wynikała z przyjętej ostatecznie przez sądy administracyjne linii orzeczniczej, ukształtowanej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2014 r., sygn. akt II FPS 8/13. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, poprzednie brzmienie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmowało swoim zakresem przychód z odpłatnego zbycia wyłącznie tych składników majątku, które podatnik wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a nie wszystkich składników majątku. Tym samym, przychód ze sprzedaży składników majątku spełniających ustawową definicję środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, których podatnik nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo że zbyciu podlegały składniki majątku w rzeczywistości służące tej działalności, a nie celom prywatnym podatnika.

Ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2014 r. poz. 1328), ustawodawca doprecyzował brzmienie wyżej wskazanego przepisu i objął jego zakresem skutki podatkowe odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku spełniających ustawowe kryteria uznania ich za środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, bez względu na to, czy podatnik wpisał je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu wskazanej ustawy zmieniającej, zmiana dotycząca sposobu ustalenia przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej ma charakter doprecyzowujący. Jej celem jest wyraźne wskazanie, że zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to składników, które z uwagi na przewidywany okres ich używania krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych, jak również składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przywołany wyżej przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r. – nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r., objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Definicja środka trwałego zawarta została natomiast w treści art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

\- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Z kolei, jak stanowi art. 22f ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednak na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Przy czym wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość mieszkalna stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą rezydentem podatkowym Polski. Prowadzi działalność gospodarczą oraz jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 18 marca 2009 r., głównym przedmiotem działalności zgodnie z PKWiU 66.22.10.0 są usługi agentów i brokerów ubezpieczeniowych, tj. działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych. Forma opodatkowania to podatek liniowy. Rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych to księga przychodów i rozchodów (KPiR).

Dodatkowo, PKWiU jako 55.20.19.0, tj. pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi, jak również PKWiU 68.20.11.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych to księga przychodów i rozchodów (KPiR).

W 2022 r. Wnioskodawca zawarł umowę przeniesienia własności w celu zwolnienia z zobowiązania. Spółka, celem zwolnienia z zobowiązania do zwrotu udzielonych pożyczek, przeniosła na rzecz Wnioskodawcy nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 73,16 m2. Wraz z lokalem mieszkalnym Wnioskodawca nabył udział nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wnioskodawca otrzymując wskazany lokal mieszkalny nie planował wprowadzić go do środków trwałych lub traktować jako aktywo jego działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazał, że lokal mieszkalny opisany w stanie faktycznym nie nabył w celach działalności gospodarczej, a głównym celem były cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca, w przerwach, gdy nie wykorzystuje lokalu mieszkalnego w celach mieszkaniowych, wynajmuje od października 2022 r. ww. lokal mieszkalny w ramach swojej działalności gospodarczej wykorzystując portal (…), tj. wynajmuje krótkoterminowo wskazany lokal. Portal ten służy do łączenia poszukujących lokum na wynajem krótkoterminowy z gospodarzami mieszkań, którzy samodzielnie określają cenę, po której gość może dokonać rezerwacji, a gospodarz tę rezerwację akceptuje. Do opłaty za noc określonej przez gospodarza portal (…) dolicza opłatę serwisową. Potencjalni najemcy są pozyskiwani jedynie za pośrednictwem serwisu (…).

Wnioskodawca może rezerwacji nie zaakceptować. Pozostałe czynności Wnioskodawca wykonuje osobiście lub przy pomocy małżonki. Okresy czasu na jakie zawierane są umowy najmu lokalu mieszkalnego to dobowe okresy czasu. Rezerwacja odbywa się przez serwis (…) – co do aktywnych działań, to przez serwis Wnioskodawca ma możliwość prowadzenia korespondencji z najemcą, jak również akceptację rezerwacji. Wnioskodawca nie zawiera pisemnych umów najmu, całość procedury odbywa się przez serwis (…). Nie są świadczone w ramach prowadzonego najmu dodatkowe usługi, np. usługi sprzątania, zapewnienia ewentualnej ochrony, administrowania i zarządzania lokalem. Wnioskodawca nie zna celów życiowych osób korzystających z lokalu, niemniej biorąc pod uwagę krótkie okresy, jest to najprawdopodobniej cel turystyczny. W ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze świadczeniem usług w zakresie zakwaterowania (PKWiU dział 55).

W zakresie swojej działalności Wnioskodawca korzysta z obsługi księgowej – rozlicza On wskazane czynności na lokalu w ramach działalności gospodarczej. Przychody z lokalu są rozliczane jako przychód z działalności gospodarczej, niemniej jest on otrzymywany w różnej wysokości i nieregularnie.

Lokal mieszkalny nie stanowi środka trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani Jego małżonki oraz nie stanowił ani nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani Jego żony.

Lokal mieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej wyłącznie poprzez jego wynajem. Lokal mieszkalny nie podlegał adaptacji, modernizacji, modyfikacji, remontu dla potrzeb związanych z najmem.

Do dnia złożenia wniosku i jego uzupełnienia – w przypadku pobytu w \`(...)\`.., w którym jest również dodatkowe miejsce życia Wnioskodawcy, Wnioskodawca nocuje, przebywa i wykonuje inne czynności życiowe we wskazanym lokalu.

Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. lokal mieszkalny w 2024 r. i nie ma informacji kto będzie nabywcą lokalu.

Wnioskodawca posiada w ramach prowadzonej JDG, nabyte w drodze kupna – część została sfinansowana kredytem bankowym:

· lokal mieszkalny w A., nabyty w 2018 r.;

· lokal mieszkalny we B., nabyty w 2019 r.;

· lokal mieszkalny we B., nabyty w 2019 r.;

· lokal mieszkalny we B., nabyty w 2019 r.;

· lokal mieszkalny we B., nabyty w 2019 r.

Powyższe nieruchomości są wyłącznie wynajmowane.

Możliwe jest, że w przyszłości Wnioskodawca będzie nabywał nieruchomości z przeznaczeniem ich na wynajem, niemniej nie jest to rzecz pewna.

Ponadto, Wnioskodawca w 2018 r. nabył 1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, w 2019 r. – 3 lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, w 2020 r. – 1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Ww. lokale mieszkalne zostały nabywane w celach prywatnych, poza działalnością gospodarczą i były wykorzystywane na cele prywatne, życiowe. Przy czym, w 2019 r. Wnioskodawca sprzedał 4 lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, w 2020 r. – 1 lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Przyczyną ich sprzedaży była chęć zmiany miejsca zamieszkania. Przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych został opodatkowany w sposób odpowiedni do nieruchomości prywatnych poza działalnością gospodarczą. Środki ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych w przeważającej większości zostały wydatkowane na zakupy innej nieruchomości mieszkalnej, ewentualnie część środków mogła zostać wykorzystana na inne cele osobiste.

Wnioskodawca nie ma obecnie skonkretyzowanych planów na nabycie nowych nieruchomości (nie posiada wybranych nieruchomości, co do których planuje nabycie).

### Skutki podatkowe planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż w 2024 r. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wynajmowanego w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, który wprawdzie nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jednak spełnia ustawową definicję środka trwałego, niestanowiącego towaru handlowego, nie spowoduje powstania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, za datę nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, należy uznać datą zawarcia przez Wnioskodawcę umowy przeniesienia własności w celu zwolnienia z zobowiązania, tj. 2022 r.

W kontekście powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż w 2024 r. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, nabytego w 2022 r., spowoduje powstanie źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Reasumując, planowana przez Wnioskodawcę w 2024 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wynajmowanego w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i niestanowiącego towaru handlowego, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, z uwagi na wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, planowana sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego. Uzyskany z tego tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy, w którym wskazał, że planowane zbycie zarówno lokalu mieszkalnego, jak i udziału w tym budynku mieszkalnym (tj. gruntu i części wspólnej), będzie opodatkowane na zasadach określonych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem nie powinno być traktowane jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie dokonuje analizy dołączonych do wniosku dokumentów. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).