Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.117.2018.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-16
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 przy podpisaniu aktu notarialnego z deweloperem po 2 latach.
Słowa kluczowe: deweloper; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zakup; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2018 r. (data wpływu 26 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 29 listopada 2012 r. Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny, który sprzedał dnia 28 marca 2014 r. uzyskując przychód w wysokości 410.000 zł. Dnia 28 kwietnia 2015 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym zeznanie PIT-39 za 2014 rok, w którym wykazał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Będąc już w związku małżeńskim (Wnioskodawca ma wspólność majątkową) w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości Wnioskodawca poniósł z żoną wydatki na własne cele mieszkaniowe przeznaczając na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania.

W dniu 1 sierpnia 2016 r. Wnioskodawca podpisał pierwszą umowę rezerwacyjną z deweloperem, w której sprecyzowano dane nieruchomości mieszkalnej będącej przedmiotem przyszłego zakupu.

Dnia 3 sierpnia 2016 r. Wnioskodawca wpłacił pierwszą zaliczkę w wysokości 40.000 zł mając od dewelopera zapewnienie, że inwestycja zostanie zakończona do końca listopada 2016 roku, a do końca grudnia 2016 roku zostanie sporządzony akt notarialny.

Przez opóźnienie ze strony dewelopera, nie wywiązanie się z ustaleń w umówionym terminie Wnioskodawca miał obawy, że nie będzie możliwe przeniesienie własności nieruchomości aktem notarialnym w umówionym terminie, tj. do 31 grudnia 2016 roku.

Wobec powyższego chcąc spełnić warunki konieczne do zastosowania zwolnienia, a więc wydatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w dniu 29 grudnia 2016 roku Wnioskodawca podpisał z deweloperem drugą umowę rezerwacyjną potwierdzoną notarialnie.

W dniu 29 grudnia 2016 roku zgodnie z ww. umową Wnioskodawca wpłacił kwotę 370.000 zł na konto dewelopera jako dopełnienie kwoty rezerwacji z dnia 3 sierpnia 2016 roku w wysokości 40.000 zł, co łącznie dawało wartość 410.000 zł.

Przeniesienie własności nastąpiło w dniu 19 lipca 2017 r. aktem notarialnym, co stanowiło potwierdzenie, że środki wydatkowane do 31 grudnia 2016 r. Wnioskodawca przeznaczył na własne potrzeby mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy fakt zawarcia do dnia 31 grudnia 2016 r. umowy z deweloperem oraz wpłacenie na jego konto do dnia 31 grudnia 2016 roku kwoty 410.000 zł uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości spowoduje zwolnienie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie czy Wnioskodawca jest zwolniony z zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości sprzedanej w dniu 28 marca 2014 roku za kwotę 410.000 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku od osób fizycznych dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (w przypadku Wnioskodawcy) podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z powyższego wynika zatem, że dla skorzystania z ww. zwolnienia konieczne jest spełnienie trzech warunków:

*   uzyskanie przychodu z konkretnie wskazanego źródła, którym jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e,
*   wydatkowanie tego przychodu w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych,
*   wydatkowanie tego przychodu na własne potrzeby mieszkaniowe.

W celu realizacji warunków zwolnienia na podstawie umowy zawartej z deweloperem kwota 410.000 zł została przelana w dwóch transzach: dnia 3 sierpnia 2016 r. – 40.000 zł oraz w dniu 29 grudnia 2016 r. – 370.000 złotych na rachunek dewelopera. Tym samym doszło do spełnienia przesłanki opisanej w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i do zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w żaden sposób nie uzależnia prawa skorzystania z przedmiotowej ulgi od dokonania definitywnego nabycia nieruchomości w drodze aktu notarialnego. Do skorzystania ze zwolnienia wystarczy, by wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, a jego celem winne być sytuacje określone w art. 21 ust. 25 tej ustawy.

W związku z powyższym wpłata uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środków w całości na poczet umówionej ceny nieruchomości jest działaniem równoznacznym z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli więc w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości Wnioskodawca wydatkował na rzecz dewelopera tytułem umowy środki otrzymane ze sprzedaży oraz po wybudowaniu przez dewelopera budynku mieszkalnego uzyskał odrębną własność, zostały spełnione przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kluczowy jest tutaj funkcjonalny związek przychodów ze sprzedaży z wydatkami na cele mieszkaniowe, tj. spożytkowanie przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego na inne własne miejsce zamieszkania, skoro ulga została wprowadzona, by wspierać osoby realizujące własne cele mieszkaniowe.

Tożsame poglądy są prezentowane w orzecznictwie sądowo-administracyjnym: wyroku WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 856/16 z 9 listopada 2016 r. i wyroku WSA w Szczecinie, sygn. akt I SA/Sz 1244/15 z dnia 21 stycznia 2016 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zatem, aby możliwe było skorzystanie z ww. zwolnienia to poniesione wydatki na cele określone m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą spełniać warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy.

W świetle powoływanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decyduje wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, dochodu ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Jednakże należy podkreślić, iż korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało w niej zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

W związku z tym stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, ale nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wyłącznie wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie lokalu mieszkalnego, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw w określonym stanie faktycznym i tylko w nich są wiążące. Dlatego, stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z późn. zm.), wyroki sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną. Dodatkowo wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki są nieprawomocne. Stanowisko tut. organu jest natomiast zgodne m.in. z wyrokami: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 25 października 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 1030/17, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 23 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Sz 13/17, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 10 października 2017 r., sygn. akt I SA/Po 482/17, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 5 kwietnia 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 1478/16.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.