Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.73.2018.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-05
Teza: w zakresie: - uznania, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika oraz zwolnienia od podatku VAT wynajmu przez Wnioskodawcę lokali na potrzeby mieszkaniowe od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r., - opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% wynajmu lokali na podstawie zawartej umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania, - zwolnienia od podatku VAT należności z tytułu wynajmu lokali od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. według posiadanego udziału w lokalu, - opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytuł wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania według posiadanego udziału w lokalu stawką podatku VAT w wysokości 8%, - braku obowiązku wystawienia faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania.
Słowa kluczowe: najem; najem-najem mieszkań; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 stycznia 2018 r. (data wpływu 5 lutego 2018 r.), uzupełnionym pismem z 5 marca 2018 r. (data wpływu 7 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika oraz zwolnienia od podatku VAT wynajmu przez Wnioskodawcę lokali na potrzeby mieszkaniowe od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. - **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% wynajmu lokali na podstawie zawartej umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania - **jest nieprawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku VAT należności z tytułu wynajmu lokali od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. według posiadanego udziału w lokalu - **jest prawidłowe,**
*   opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytuł wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania według posiadanego udziału w lokalu stawką podatku VAT w wysokości 8% - **jest nieprawidłowe,**
*   braku obowiązku wystawienia faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika oraz zwolnienia od podatku VAT wynajmu przez Wnioskodawcę lokali na potrzeby mieszkaniowe od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.,
*   opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% wynajmu lokali na podstawie zawartej umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania,
*   zwolnienia od podatku VAT należności z tytułu wynajmu lokali od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. według posiadanego udziału w lokalu,
*   opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytuł wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania według posiadanego udziału w lokalu stawką podatku VAT w wysokości 8%,
*   braku obowiązku wystawienia faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 5 marca 2018 r. (data wpływu 7 marca 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 lutego 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.73.2018.1.KO.

We wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dokonał rejestracji w zakresie VAT jako wykonawca dzieł m.in. felietonów i reportaży.

Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej (współwłasność łączna) posiada 50% udziałów w lokalu mieszkalnym (zwanym dalej: „pierwszy lokal”) stanowiącym odrębną nieruchomość. Współwłaścicielem mieszkania jest również brat Wnioskodawcy, który posiada pozostałe 50% udziałów.

Wnioskodawca wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej (współwłasność łączna) posiada drugi lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, zwany dalej: „drugi lokal”.

Oba mieszkania zostały wynajęte na podstawie „Umów najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego” na potrzeby mieszkaniowe.

W umowach określono okres wynajmu na 12 miesięcy z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Pierwszy lokal był wynajmowany na podstawie wyżej opisanej umowy najmu okazjonalnego, od stycznia do kwietnia 2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona, a także brat.

Natomiast drugi lokal był wynajmowany na podstawie wyżej opisanej umowy najmu okazjonalnego od kwietnia do czerwca 2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona.

Następnie oba mieszkania zostały wynajęte najemcy - Firmie prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania. Pierwszy lokal został wynajęty wyżej opisanej Firmie od 01.06.2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona, a także brat.

Z kolei drugi lokal został wynajęty wyżej opisanej Firmie od 01.07.2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona.

W umowach dot. wynajmu wyżej opisanej Firmie, jest zapis, że wynajmujący oddaje najemcy lokal w celu świadczenia przez najemcę usług tj. zapewnienia w lokalu krótkoterminowego zakwaterowania, a wynajmujący wyraża zgodę na ww. działalność najemcy, który ma całkowitą swobodę dotyczącą zamieszczania ofert, doboru ich adresatów, sposobu rezerwacji, obsługi gości w związku z prowadzoną działalnością.

W umowach jest również zapis, że, cyt.: „Lokal nie jest wynajmowany przez Wynajmującego w ramach działalności gospodarczej”. Zatem ani Wnioskodawca, ani jego żona, ani brat, nie wynajmują ww. lokali w ramach działalności gospodarczej. Przedmiotowe lokale stanowią ich majątek osobisty.

Czynsz najmu będzie przekazywany wynajmującym za każdy miesiąc najmu odrębnie w oparciu o przychód netto najemcy i wynosić będzie 70% przychodu netto najemcy.

Innymi słowy, najemca (ww. Firma) po uzyskaniu przychodu od zakwaterowanych osób (klientów) oblicza jego wartość netto (bez kwoty 8% VAT) i od tej kwoty netto oblicza 70%, co stanowi wynagrodzenie dla wynajmujących. Natomiast pozostałe 30% kwoty (już wcześniej pomniejszonej o podatek od towarów i usług wg stawki 8% VAT) stanowi wynagrodzenie ww. Firmy będącej najemcą.

Reasumując, Firma będąca najemcą, odprowadza VAT wg stawki 8% od usług najmu ww. lokali.

Jeśli chodzi o Klasyfikację PKWiU, to Wnioskodawca wystąpił do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi i otrzymał odpowiedź, że zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz. 1676) wymienione usługi polegające na wynajmie przez właścicieli (na podstawie stosownej umowy) umeblowanych lokali mieszkalnych, na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie usług krótkotrwałego zakwaterowania mieszczą się w grupowaniu: PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych”. Natomiast w oparciu par. 3 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym do celów podatkowych stosuje się do dnia 31 grudnia 2017 r. Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.) ww. usługi mieszczą się w grupowaniu: PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

Wnioskodawca nadmienił, że w zakresie podatku dochodowego skorzystał z żoną z możliwości opodatkowania całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków, na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mianowicie jeśli chodzi o podatek dochodowy, to jest on opłacany tylko przez Wnioskodawcę od całości dochodów z najmu (Wnioskodawcy i żony).

Pismem z 5 marca 2018 r. wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

ad 1) Umowa najmu pierwszego lokalu zawarta od stycznia do kwietnia 2017 r. pomiędzy Wynajmującym, a Najemcą zawiera w swej treści postanowienia, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego oraz że lokal ten może być wykorzystywany przez Najemcę tylko w celach mieszkalnych.

ad 2) Umowa najmu drugiego lokalu zawarta od kwietnia do czerwca 2017 r. pomiędzy Wynajmującym, a Najemcą zawiera w swej treści postanowienia, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego oraz że lokal ten może być wykorzystywany przez Najemcę tylko w celach mieszkalnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wynajęcie lokali na potrzeby mieszkaniowe (od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.) było w przypadku Wnioskodawcy zwolnione z VAT, czyli tym samym, czy otrzymane przez Wnioskodawcę należności z tytułu wynajęcia lokali na potrzeby mieszkaniowe podlegały wykazaniu w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione z VAT?
2.  Czy otrzymane przez Wnioskodawcę kwoty z wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania, (uzyskane od najemcy) podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czyli tym samym, czy otrzymane wpływy z najmu powinienem pomniejszyć o należny podatek VAT wg stawki 8%, który powinienem odprowadzić do budżetu Państwa?
3.  Jeśli otrzymane przez Wnioskodawcę należności z tytułu wynajęcia lokali na potrzeby mieszkaniowe (od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.) podlegały jednak wykazaniu przez niego w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione z VAT, to czy wg posiadanego udziału wynoszącego 50% (wraz z żoną w pierwszym lokalu) i 100% (w drugim lokalu)?
4.  Jeśli należności z wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania podlegają jednak przez Wnioskodawcę opodatkowaniu wg stawki VAT 8%, to czy wg posiadanego udziału wynoszącego 50% (wraz z żoną w pierwszym lokalu) i 100% w drugim lokalu?
5.  Czy Wnioskodawca ma obowiązek wystawiać faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

W opinii Wnioskodawcy wynajęcie przez niego lokali na potrzeby mieszkaniowe (od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.) nie może być uznane za świadczenie usług zwolnionych z VAT, bowiem nie podlegało ustawie o podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie wspomnianego ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem stwierdzenie, czy dla danej usługi ma zastosowanie zwolnienie z VAT, czy też opodatkowanie wg określonej stawki, wymaga w pierwszej kolejności określenia, czy usługa ta jest świadczona przez podatnika lub osobę działającą w takim charakterze. Natomiast w przypadku Wnioskodawcy miało miejsce wynajęcie lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowe wg przysługujących mu udziałów, które stanowią jego majątek osobisty. Natomiast zarządzanie majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Istotą wyżej opisanych regulacji art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy VAT, jest wyłączenie spod rządów tejże ustawy osób i podmiotów, które nie działają w charakterze podatnika VAT. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Zatem, a contrario, osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem w świetle ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT. Tym samym Wnioskodawca uważa, że do świadczonych przez niego usług wynajmu lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowe nie ma zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalniający od podatku usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe, ponieważ świadcząc tego rodzaju usługi wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, nie działał w charakterze podatnika VAT, a tym samym nie podlegał regulacjom ustawy VAT. Zatem Wnioskodawca uważa, że otrzymane przez niego należności z tytułu wynajęcia lokali na potrzeby mieszkaniowe nie podlegały wykazaniu w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione z VAT ponieważ świadcząc tego rodzaju usługi wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, nie działał w charakterze podatnika VAT, a tym samym nie podlegał regulacjom ustawy VAT. Ponadto Wnioskodawca uważa, że nie ma w tej sytuacji znaczenia fakt, że jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu wykonywania dzieła zgodnie z umowami o dzieło, na wykonanie m.in. felietonów, czy reportaży, ponieważ czynność polegająca na wynajmie mieszkań będących majątkiem prywatnym, jest dokonywana w ramach zarządzania dobrem osobistym.

Ad. 2

Zajmując stanowisko odnośnie drugiego pytania, Wnioskodawca uważa, że otrzymane przez niego kwoty z wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uważa, że otrzymane wpływy z najmu nie powinien pomniejszać o należny podatek VAT wg stawki 8%. Udziały w ww. lokalach mieszkalnych stanowią jego majątek osobisty, a zarząd majątkiem prywatnym ze swej natury nie mieści się w dyspozycji normy prawnej definiującej działalność gospodarczą, której wykonywanie jest czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu danej czynności do opodatkowanych VAT. Wnioskodawca nadmienia, że w umowach jest zapis, że, cyt.: „Lokal nie jest wynajmowany przez Wynajmującego w ramach działalności gospodarczej”. Ponadto usługa najmu jest już opodatkowana VAT wg stawki 8%, bowiem najemca uzyskane przychody od zakwaterowanych klientów pomniejsza o podatek VAT (wg stawki 8%) i od tej wartości netto oblicza wartość wynoszącą 70%, którą otrzymają, proporcjonalnie do posiadanego udziału, wynajmujący. Ponadto Wnioskodawca uważa, że w tej sytuacji nie ma znaczenia fakt, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu wykonywania dzieła zgodnie z umowami o dzieło, na wykonanie m.in. felietonów, czy reportaży, ponieważ czynność polegająca na wynajmie mieszkań będących majątkiem prywatnym, jest dokonywana w ramach zarządzania dobrem osobistym.

Ad. 3

Jeśli otrzymane przez Wnioskodawcę należności z tytułu wynajęcia lokali na potrzeby mieszkaniowe (od stycznia do kwietnia 2017r. i od kwietnia do czerwca 2017r.) podlegały jednak wykazaniu w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione z VAT, to Wnioskodawca uważa, że wg przypadających na niego wpływów w opisanych lokalach tj. 25% w pierwszym lokalu i 50% w drugim lokalu, gdyż stroną wynajmującą widniejącą w umowach jestem on oraz jego żona, a także jego brat w przypadku pierwszego lokalu, oraz on i żona w przypadku drugiego lokalu.

Wnioskodawca uważa, że dla celów podatku VAT nie ma znaczenia, że w zakresie podatku dochodowego skorzystali z żoną z możliwości opodatkowania całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków, na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mianowicie jeśli chodzi o podatek dochodowy, to jest on opłacany tylko przez Wnioskodawcę od całości dochodów z najmu (Wnioskodawcy i żony).

Jednakże w opinii Wnioskodawcy, jeśli miałoby zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli zwolnienie w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe, to tylko do wpływów z najmu przypadających na Wnioskodawcę i wynoszących 25% w pierwszym lokalu oraz 50% w drugim lokalu, gdyż stroną wynajmującą widniejącą w umowach jest Wnioskodawca oraz jego żona, a także jego brat w przypadku pierwszego lokalu, oraz Wnioskodawca i żona w przypadku drugiego lokalu. Wnioskodawca uważa, że nie może podlegać omawianemu zwolnieniu z VAT od wpływów z najmu przypadających również na żonę, tylko dlatego, że w zakresie podatku dochodowego skorzystali z możliwości opodatkowania dochodów z najmu przez jednego z małżonków (czyli przez Wnioskodawcę). Reasumując Wnioskodawca uważa, że jeśli otrzymane przez niego należności z tytułu wynajęcia lokali na potrzeby mieszkaniowe podlegały jednak wykazaniu w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione z VAT, to uważa, że wg przypadającej na niego należności w opisanych lokalach tj. 25% w pierwszym lokalu i 50% w drugim lokalu.

Ad. 4

Jeśli należności z wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania, podlegają jednak przez Wnioskodawcę opodatkowaniu wg stawki VAT 8%, to Wnioskodawca uważa że wg przypadających na niego należności tj. 25% w pierwszym lokalu i 50% w drugim lokalu, gdyż stroną wynajmującą widniejącą w umowach jest Wnioskodawca oraz żona, a także jego brat w przypadku pierwszego lokalu, oraz Wnioskodawca i żona w przypadku drugiego lokalu.

Wnioskodawca uważa, że dla celów podatku VAT nie ma znaczenia, że w zakresie podatku dochodowego skorzystali z żoną z możliwości opodatkowania całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków, na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mianowicie jeśli chodzi o podatek dochodowy, to jest on opłacany tylko przez Wnioskodawcę od całości dochodów z najmu (Wnioskodawcy i żony).

Jednakże w opinii Wnioskodawcy, jeśli miałoby zastosowanie opodatkowanie wg stawki VAT 8% wpływów od Firmy, czyli najemcy świadczącego usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania, to tylko do wpływów (należności) z najmu przypadających na Wnioskodawcę tj. 25% w pierwszym lokalu oraz 50% w drugim lokalu, gdyż stroną wynajmującą widniejącą w umowach jest Wnioskodawca oraz żona, a także brat w przypadku pierwszego lokalu, oraz Wnioskodawca i żona w przypadku drugiego lokalu. Wnioskodawca uważa, że nie może podlegać omawianemu opodatkowaniu VAT wg stawki 8% od wpływów z najmu przypadających również na żonę, tylko dlatego, że w zakresie podatku dochodowego skorzystali z możliwości opodatkowania dochodów z najmu przez jednego z małżonków (czyli przez Wnioskodawcę).

Reasumując Wnioskodawca uważa, że jeśli otrzymane przez niego należności z tytułu wynajęcia lokali najemcy świadczącego usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania, podlegały jednak opodatkowaniu wg stawki VAT 8%, to uważa, że wg przypadających na niego wpływów (należności) tj. 25% w pierwszym lokalu i 50% w drugim lokalu.

Ad. 5

Wnioskodawca uważa, że nie ma obowiązku wystawiania faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania w wynajmowanych lokalach, ponieważ zgodnie z art. 106b ustawy VAT, tylko podatnik jest obowiązany wystawić fakturę. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika. Mianowicie, wynajmując lokale mieszkalne będące majątkiem prywatnym, ma miejsce zarząd mieniem osobistym, co ze swej istoty nie jest tożsame z zarządzaniem majątkiem firmowym, czyli w konsekwencji nie jest tożsame z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca uważa, że w tej sytuacji nie ma znaczenia fakt, że jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu wykonywania dzieła zgodnie z umowami o dzieło, na wykonanie m.in. felietonów, czy reportaży, ponieważ czynność polegająca na wynajmie mieszkań będących majątkiem prywatnym, jest dokonywana w ramach zarządzania dobrem osobistym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie uznania, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika oraz zwolnienia od podatku VAT wynajmu przez Wnioskodawcę lokali na potrzeby mieszkaniowe od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% wynajmu lokali na podstawie zawartej umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania,
*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT należności z tytułu wynajmu lokali od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. według posiadanego udziału w lokalu,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytuł wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania według posiadanego udziału w lokalu stawką podatku VAT w wysokości 8%,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania.

Na wstępie należy zauważyć, że przy określaniu prawidłowej stawki podatku od towarów i usług dla danej czynności, której miejsce świadczenia lub dostawy znajduje się na terytorium kraju, istotne jest prawidłowe jej zaklasyfikowanie wg symbolu PKWiU. Tym samym wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy, tj. na podanej przez Wnioskodawcę klasyfikacji.

Zauważyć należy, że zgodnie z poz. 7.3 Zasad Metodycznych Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług zawartych w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) - dalej: „PKWiU”, zaliczanie danego produktu do odpowiedniego grupowania jest obowiązkiem producenta (względnie usługodawcy). Wynika to z faktu, że właśnie producent (usługodawca) posiada wszystkie informacje niezbędne do właściwego zaliczenia produktu do odpowiedniego grupowania PKWiU, tj. informacje dotyczące rodzaju użytego surowca, technologii wytwarzania, konstrukcji i przeznaczenia wyrobu lub charakteru usługi.

Należy jednak podkreślić, że dokonana przez producenta (usługodawcę) klasyfikacja nie może naruszać zasad budowy i logiki struktury PKWiU. W razie trudności przy zaliczaniu wyrobu (towaru) lub usługi do odpowiedniego grupowania PKWiU można wystąpić w tej sprawie do organów statystycznych. Procedury udzielania informacji w sprawie standardów klasyfikacyjnych (w tym Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług) określa Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych.

Tut. Organ nie jest uprawniony do przyporządkowywania formalnego towarów i usług do określonego grupowania klasyfikacyjnego. Podkreślić należy, że kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Tak więc niniejszą interpretację wydano w oparciu o grupowania PKWiU wskazane przez Wnioskodawcę we wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisanego stanu faktycznego (w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKWiU wymienionych we wniosku czynności) lub zmiany stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Określony zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dokonał rejestracji w zakresie VAT jako wykonawca dzieł m.in. felietonów i reportaży. Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej posiada 50% udziałów w pierwszym lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Wnioskodawca wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej posiada drugi lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Oba mieszkania zostały wynajęte na podstawie „Umów najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego” na potrzeby mieszkaniowe. W umowach określono okres wynajmu na 12 miesięcy z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Pierwszy lokal był wynajmowany na podstawie umowy najmu okazjonalnego, od stycznia do kwietnia 2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona, a także brat.

Umowa najmu pierwszego lokalu zawarta od stycznia do kwietnia 2017 r. pomiędzy Wynajmującym, a Najemcą zawiera w swej treści postanowienia, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego oraz że lokal ten może być wykorzystywany przez Najemcę tylko w celach mieszkalnych.

Natomiast drugi lokal był wynajmowany na podstawie umowy najmu okazjonalnego od kwietnia do czerwca 2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona. Umowa najmu drugiego lokalu zawarta od kwietnia do czerwca 2017 r. pomiędzy Wynajmującym, a Najemcą zawiera w swej treści postanowienia, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego oraz że lokal ten może być wykorzystywany przez Najemcę tylko w celach mieszkalnych.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), zwanej dalej k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać należy, że skoro Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to wszystkie wykonywane przez niego czynności mieszczące się w zakresie przedmiotowym opodatkowania tym podatkiem, będą podlegały opodatkowaniu. Brak jest bowiem podstaw prawnych do uznania, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiórczy, tzn. niektóre czynności objęte zakresem przedmiotowym realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług podlegają opodatkowaniu, a niektóre nie. Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną.

Wskazać należy również, że w okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza o tym, że majątek nie jest majątkiem prywatnym. Zatem, nie można uznać, aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wątpliwości Wnioskodawcy, w zakresie objętym pytaniem nr 1, dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT wynajęcia lokali na potrzeby mieszkaniowe (od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział także stawki preferencyjne, przy czym wszelkie preferencje dotyczące wysokości opodatkowania stanowią wyjątek od ogólnej zasady i dlatego zastosowanie niższej niż podstawowa stawka podatku, może być zrealizowane wyłącznie w granicach określonych przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i wydanych na podstawie delegacji ustawowej aktów wykonawczych do tej ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 2 ww. ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (obecnie 8%), wymienione zostały usługi sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług – „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Ze złożonego wniosku nie wynika jednak, że przedmiotem umowy Wnioskodawcy z najemcą (od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.) było świadczenie usług zakwaterowania, o których mowa w ww. poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, a zatem ww. art. 43 ust. 20 ustawy nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1.  świadczenie usługi na własny rachunek,
2.  charakter mieszkalny nieruchomości,
3.  mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym, powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. akt. SA/Po 596/92 oraz z dnia 26 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2694/15). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, świadczenie usług najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując pierwszy lokal mieszkalny od stycznia do kwietnia 2017 r. i drugi lokal mieszkalny od kwietnia do czerwca 2017 r. działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jednakże z uwagi na fakt, że przedmiotem świadczonych usług jest wynajem – jak wskazał Wnioskodawca – lokali mieszkalnych najemcom na własny rachunek, a lokal ten może być wykorzystywany przez najemcę tylko w celach mieszkalnych, to spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując pierwszy lokal mieszkalny od stycznia do kwietnia 2017 r. i drugi lokal mieszkalny od kwietnia do czerwca 2017 r. wyłącznie na cele mieszkaniowe świadczył usługi objęte zakresem ustawy, a ww. usługa mieściła się w katalogu czynności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, a zatem korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i powinna zostać wykazana w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju, zwolnione od podatku.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Wnioskodawca w opisie sprawy wskazał, że oba mieszkania zostały wynajęte najemcy - Firmie prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania. Pierwszy lokal został wynajęty od 01.06.2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona, a także brat. Drugi lokal został wynajęty od 01.07.2017 r. Jako strona wynajmująca w umowach widnieje Wnioskodawca oraz żona.

W umowach dotyczących wynajmu jest zapis, że wynajmujący oddaje najemcy lokal w celu świadczenia przez najemcę usług tj. zapewnienia w lokalu krótkoterminowego zakwaterowania, a wynajmujący wyraża zgodę na ww. działalność najemcy, który ma całkowitą swobodę dotyczącą zamieszczania ofert, doboru ich adresatów, sposobu rezerwacji, obsługi gości w związku z prowadzoną działalnością. Firma będąca najemcą, odprowadza VAT wg stawki 8% od usług najmu ww. lokali.

Wnioskodawca wystąpił do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi i otrzymał odpowiedź, że zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz. 1676) wymienione usługi polegające na wynajmie przez właścicieli (na podstawie stosownej umowy) umeblowanych lokali mieszkalnych, na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie usług krótkotrwałego zakwaterowania mieszczą się w grupowaniu: PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych”. Natomiast w oparciu par. 3 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym do celów podatkowych stosuje się do dnia 31 grudnia 2017 r. Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.) ww. usługi mieszczą się w grupowaniu: PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

Wątpliwości Wnioskodawcy, w zakresie objętym pytaniem nr 2, dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania.

Jak już wcześniej wskazano, usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę w tym przypadku Firmę prowadzącą działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług zapewnienia krótkotrwałego zakwaterowania. Tym samym zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia z podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Jak wskazano wyżej w opisie sprawy wynajmujący oddaje najemcy lokal w celu świadczenia przez najemcę usług tj. zapewnienia w lokalu krótkoterminowego zakwaterowania, a wynajmujący wyraża zgodę na ww. działalność najemcy, który ma całkowitą swobodę dotyczącą zamieszczania ofert, doboru ich adresatów, sposobu rezerwacji, obsługi gości w związku z prowadzoną działalnością. Nie można zatem uznać, że zostaje spełniony cel mieszkaniowy wynajmu. W przypadku kiedy najemcą jest podmiot gospodarczy (Spółka) wykorzystujący lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (dalszy podnajem) cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy).

Zatem w takim przypadku podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze podmiotu gospodarczego, nie korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, gdyż przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nie przewidują stawki obniżonej ani zwolnienia dla usług najmu lokalu, które jak wskazał Wnioskodawca mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest zatem nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy (pytanie nr 3) dotyczą również kwestii opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytułu wynajęcia lokali od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. według posiadanego udziału w lokalu.

W tym miejscu należy wskazać, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast, w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. ustawy, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Należy w tym miejscu wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonuje czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej (współwłasność łączna) posiada 50% udziałów w lokalu mieszkalnym zwanym pierwszym lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość. Współwłaścicielem mieszkania jest również brat Wnioskodawcy, który posiada pozostałe 50% udziałów. Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej (współwłasność łączna) posiada drugi lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy wskazać, że w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca stał się podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu pierwszego lokalu w okresie od stycznia do kwietnia 2017 r. w przypadającym na niego udziale w tym lokalu wynoszącym 25% i drugiego lokalu w okresie od kwietnia do czerwca 2017 r. w przypadającym na niego udziale w tym lokalu wynoszącym 50%. Jak już wyżej wskazano wynajem przedmiotowych lokali we wskazanym okresie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT i powinna zostać wykazana w deklaracjach VAT-7 jako świadczenie usług na terytorium kraju, zwolnione od podatku.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest zatem prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy (pytanie nr 4) dotyczą także kwestii opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytuł wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania według posiadanego udziału w lokalu stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Jak już wyżej wskazano Wnioskodawca winien wynajem lokali (tj. pierwszego lokalu mieszkalnego i drugiego lokalu mieszkalnego) na podstawie umowy najmu zawartej z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania opodatkować według stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 141a pkt 1 ustawy, gdyż przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nie przewidują stawki obniżonej ani zwolnienia dla usług najmu lokalu, które jak wskazał Wnioskodawca mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0.

W związku z tym Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu pierwszego lokalu w przypadającym na niego udziale w tym lokalu wynoszącym 25% i drugiego lokalu w przypadającym na niego udziale w tym lokalu wynoszącym 50%. Jednak wynajem przedmiotowych lokali podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%, a nie jak wskazał Wnioskodawca stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 jest zatem nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy ma obowiązek wystawiać faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania (pytanie nr 5).

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106 ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\-jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca powinien udokumentować fakturą VAT wynajem pierwszego lokalu mieszkalnego i drugiego lokalu mieszkalnego, który zawarł na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania. Jak wskazano wyżej Wnioskodawca z tytułu wynajmu lokali jest podatnikiem podatku od towarów i usług, bowiem jako właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych, co przesądza o tym, że majątek ten nie jest majątkiem prywatnym. A oznacza to, że nie można uznać, aby świadczenie usług najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 jest zatem nieprawidłowe.

Reasumując stanowisko Wnioskodawcy jest:

*   nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika oraz zwolnienia od podatku VAT wynajmu przez Wnioskodawcę lokali na potrzeby mieszkaniowe od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r.,
*   nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% wynajmu lokali na podstawie zawartej umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania,
*   prawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku VAT należności z tytułu wynajmu lokali od stycznia do kwietnia 2017 r. i od kwietnia do czerwca 2017 r. według posiadanego udziału w lokalu,
*   nieprawidłowe – w zakresie opodatkowania przez Wnioskodawcę należności z tytuł wynajmu lokali na podstawie umowy najmu z najemcą świadczącym usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania według posiadanego udziału w lokalu stawką podatku VAT w wysokości 8%,
*   nieprawidłowe – w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury najemcy, który świadczy usługi zapewniania krótkotrwałego zakwaterowania.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.