Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.355.2023.4.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-21
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży udziału w działce.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; spadek; udział-udział własny; umowa; umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 7 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży udziału w działce nr 3. Uzupełniła go Pani pismem z 23 sierpnia 2023 r. (wpływ 23 sierpnia 2023 r.) – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 września 2023 r. (wpływ 18 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/3 nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę ewidencyjną 3, obręb (…) o powierzchni 3,6308 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Nieruchomość stanowiła własność ojca Wnioskodawczyni, który zbył ją (…) 1989 r. na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 13 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z przeznaczeniem na cel publiczny – budownictwo mieszkaniowe. Z uwagi na bliskie sąsiedztwo B zabudowa mieszkaniowa nie powstała na tym terenie, a nieruchomość wraz z innymi sąsiadującymi nieruchomościami została objęta planami rozbudowy B.

Ojciec Wnioskodawczyni nabył nieruchomość od swojego ojca J.W. w ramach przekazania gospodarstwa rolnego. Rodzina W. zamieszkuje na tym terenie od ponad xxx lat, zaś Wnioskodawczyni mieszka w domu w (…), w którym jej rodzina mieszka od ponad xxx lat. Ojciec Wnioskodawczyni zmarł xx sierpnia 2001 r. Wnioskodawczyni wstąpiła w prawa zmarłego ojca na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 11 sierpnia 2017 r., sygn. akt (…) razem ze swoimi braćmi, nabywając spadek w udziale po 1/3 każde. Z.W. nabył udział w spadku przysługujący T.W. na mocy umowy o dział spadku zawartej w formie aktu notarialnego dnia 18 stycznia 2018 r.

Nieruchomość została zwrócona spadkobiercom na podstawie decyzji Prezydenta Miasta wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej z dnia 5 marca 2020 r. z uwagi na zbędność nieruchomości na cel wywłaszczenia (budownictwo mieszkaniowe).

Na terenie działki 3, obręb (…) obecnie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miasta z dnia 25 maja 2006 r. Nieruchomość jest niezabudowana. Część nieruchomości jest wydzierżawiona osobie fizycznej, która uprawia ją i zbiera plony jedynie dla swoich potrzeb. Osoba ta dzierżawiła od Miasta nieruchomość jeszcze przed wydaniem decyzji o jej zwrocie. Obecni współwłaściciele w dobrej wierze kontynuują stosunek dzierżawny celem uniknięcia zasiedzenia nieruchomości przez osobę faktycznie z niej korzystającą.

Zgodnie z ustaleniami MPZP nieruchomość stanowi teren przeznaczony pod (…) z uwagi na wspomniane powyżej plany rozbudowy B na terenie m.in. dz. 3 i innych sąsiednich nieruchomości, które należały do Skarbu Państwa lub B. Na tym terenie wprowadzono zakaz zabudowy oraz zakaz tymczasowego zagospodarowania, dopuszcza się natomiast usługi towarzyszące xx. Z informacji uzyskanych przez współwłaścicieli w Biurze Rozwoju Miasta (BR), realizacja tych usług jest możliwa jedynie przez B. Osoby fizyczne, jak również osoby prawne inne niż Sp. z o.o. nie mogą realizować na tym terenie żadnej inwestycji. W związku z tym, że współwłaściciele nie mogą korzystać z własnej nieruchomości niemal w żadnym zakresie, a B wskazał na piśmie, iż nie jest zainteresowany nabyciem nieruchomości, współwłaściciele złożyli za pośrednictwem urbanisty wniosek do planu miejscowego, wnosząc o zmianę planu miejscowego w ten sposób, by działka 3 uzyskała przeznaczenie pozwalające na korzystanie właścicielskie również przez inne podmioty niż B. We wniosku o zmianę mpzp zaproponowano takie samo przeznaczenie, jakie mają prywatne nieruchomości sąsiednie (xxx-teren zabudowy produkcyjno-usługowej). Współwłaściciele skorzystali z usług urbanisty, gdyż nieruchomość położona jest bezpośrednio przy ogrodzeniu terenu zajmowanego przez B, co wpływać będzie na możliwości jej faktycznego wykorzystania nawet po ewentualnej zmianie mpzp przede wszystkim wpływ ewentualnej zabudowy i co do zasady możliwość jej lokalizacji na nieruchomości z uwagi na bliskie sąsiedztwo urządzeń (…)). Współwłaściciele nie posiadają wiedzy, w jaki sposób poprawnie złożyć wniosek do BR, tak by został uwzględniony i doprowadził do podjęcia przez Radę Miasta uchwały o przystąpieniu do zmiany mpzp. Celem wniosku jest umożliwienie korzystania z nieruchomości przez inne podmioty niż B, czyli przywrócenie każdorazowemu właścicielowi nieruchomości uprawnień właścicielskich. Obecne przeznaczenie nieruchomości było adekwatne do czasu, gdy właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa. Z uwagi na aktualne przeznaczenie działki 1 w mpzp oraz prawdopodobne przyszłe (xxx-zabudowa produkcyjno-usługowa) współwłaściciele nie mają i nie będą mieli w przyszłości możliwości korzystania z nieruchomości. Oboje współwłaściciele znajdują się bowiem w podeszłym wieku i nie posiadają dostatecznej wiedzy i możliwości, by realizować na nieruchomości funkcję xxx. Z kolei inne przeznaczenie nieruchomości wg. informacji od urbanisty nie jest na tym terenie możliwe z uwagi na przeznaczenie sąsiednich, prywatnych gruntów.

W związku z powyższym współwłaściciele planują docelowo sprzedać przedmiotową działkę, dlatego też podjęli współpracę z radcą prawnym, który reprezentował ich wcześniej w postępowaniu o zwrot nieruchomości. W ramach tej współpracy pełnomocnik zawarł umowę z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości. Zbycie nieruchomości stanowi w obecnym stanie prawnym jedyną możliwość uzyskania dochodów z nieruchomości. Radca prawny zabezpiecza interesy współwłaścicieli w toku rozmów z potencjalnymi nabywcami, a także zadba o ich bezpieczeństwo przy podpisywaniu w przyszłości umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy sprzedaży nieruchomości, a także przy ustalaniu przez Gminę Miasta opłaty jednorazowej (tzw. planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Współwłaściciele nie posiadają dostatecznej wiedzy i umiejętności, by samodzielnie zabezpieczyć własne interesy w toku rozmów, przy podpisywaniu umów czy przy ustalaniu opłaty jednorazowej. Współwłaściciele przewidują, że transakcja sprzedaży nieruchomości poprzedzona będzie zawarciem z potencjalnym nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, wraz z którą współwłaściciele udzielą nabywcy stosownych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, które będą niezbędne dla nabywcy do zrealizowania przyszłego zamierzenia inwestycyjnego.

Współwłaściciele nie prowadzą i nigdy nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej w tym w szczególności związanej z usługami deweloperskimi, czy też obrotem nieruchomościami. Nie posiadają w tym zakresie wiedzy, środków. Również ich wiek oraz sten zdrowia nie pozwala i nie pozwalał na prowadzenie takiej działalności. Do tego współwłaściciel nieruchomości i zarazem brat Wnioskodawczyni Z.W., od końca lat 80-tych XX wieku mieszka w Niemczech. Podjął tam pracę, gdyż nie był w stanie utrzymać w Polsce w tamtym czasie rodziny, w tym 4 małoletnich dzieci (3 córki i syn).

**Doprecyzowanie opisu sprawy**

1\. Na pytanie o treści: „Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że „Część nieruchomości jest wydzierżawiona osobie fizycznej, która uprawia ją i zbiera plony jedynie dla swoich potrzeb”. W związku z powyższym stwierdzeniem prosimy o wyjaśnienie, czy cała działka nr 3 jest przedmiotem dzierżawy, czy tylko jej część? Jeśli tylko część tej działki jest przedmiotem dzierżawy, to prosimy o wskazanie:

1) jaka dokładnie część jest dzierżawiona przez Panią – ile metrów gruntu oraz jak wydzielonych jest przedmiotem umowy dzierżawy?

2) w jaki konkretnie sposób część działki nr 3, która nie jest wydzierżawiana, była/jest/będzie przez Panią wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywała Pani ww. część działki?

3) czy ta część działki nr 3, która nie była przedmiotem dzierżawy, była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na Pani cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie”;

odpowiedziała Pani, że: „Precyzuję, że działka 3 nie jest dzierżawiona, ale została oddana do bezpłatnego korzystania (użyczenie) – Wnioskodawczyni omyłkowo określiła sposób korzystania z działki jako dzierżawę

1) całość działki jest przedmiotem użyczenia;

2) całość działki jest przedmiotem użyczenia;

3) Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działki na własne cele. Działka została zwrócona jako zbędna na cel wywłaszczenia Wnioskodawczyni jako spadkobierczyni poprzedniego właściciela nieruchomości. Przed zwrotem nieruchomości, jej właścicielem była Gmina Miasta. Z działki korzysta cały czas ta sama osoba, która korzystała z niej jeszcze, kiedy właścicielem była Gmina (łącznie posiada nieruchomość od ok 5 lat)”.

2\. Na pytanie o treści: „Czy w odniesieniu do nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem sprzedaży, ponosił/będzie Pani ponosiła do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą nakłady?”,

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na nieruchomość. W związku z niemożliwością korzystania z nieruchomości, o czym mowa we wniosku, wystąpiło z wnioskiem o zmianę mpzp”.

3\. Na pytanie o treści: „Czy zamieszczała lub zamierza Pani zamieścić ogłoszenia o sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej?” odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie planuje zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu. Wedle jej wiedzy nie zamierza tego robić również pośrednik”.

4\. Na pytanie o treści: „Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku)? Jeśli tak, to jakie i ile?”, odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni posiada jeszcze nieruchomość objętą księgą wieczystą (…). Nabyła ją na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) 1990 r. Nieruchomość stanowi siedlisko wraz z ziemią wykorzystywane do własnych celów i nie jest przeznaczona na sprzedaż. Wyjątek stanowi dz. 1, którą Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w tym samym czasie co działkę 3, gdyż stanowią jedną nieruchomość. W skład nieruchomości objętej ww. księgą wieczystą wchodzi ponadto także działka 3, dla której 02.06.2022 r. Wnioskodawczyni, działając samodzielnie, uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni zamierza sporządzić w 2024 r. testament, w ramach którego zamierza dokonać zapisu (…). Do przeniesienia prawa własności dojdzie dopiero z chwilą otwarcia spadku”.

5\. Na pytanie o treści: „Czy w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży zawrze Pani przedwstępną umowę sprzedaży? Z przedstawionego opisu sprawy wynika, cyt.: „współwłaściciele przewidują, że transakcja sprzedaży nieruchomości poprzedzona będzie zawarciem z potencjalnym nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, wraz z którą współwłaściciele udzielą nabywcy stosownych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, które będą niezbędne dla nabywcy do realizowania przyszłego zadania inwestycyjnego”.

Jeśli tak, to prosimy o szczegółowe opisanie, jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej będą ciążyć na Pani, a jakie na stronie kupującej?”,

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni zawrze przedwstępną umowę sprzedaży, o ile będzie wymagał tego nabywca nieruchomości. Na dzień dzisiejszy nie jest znany nabywca nieruchomości. Na mocy umowy przedwstępnej strony będą zobowiązane do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający ponadto zobowiązani będą do nieobciążania nieruchomości”.

6\. Na pytanie o treści: „Czy po zawarciu ewentualnej przedwstępnej umowy sprzedaży strona kupująca na działce dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; podział nieruchomości itp.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokona strona kupująca?”,

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy w tym zakresie”.

7\. Na pytanie o treści: „Jaki jest zakres działań podejmowanych przez profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym umowę zawarł radca prawny? Czy jego rola ogranicza się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości?”, odpowiedziała Pani, że: „Rola pośrednika ogranicza się do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości”.

8\. Na pytanie o treści: „Czy dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte;

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było ich przyczyną sprzedaży;

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?);

f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakie) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni dokonała w przeszłości sprzedaży nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne położone w obrębie (…) o numerach 8 – sprzedana sąsiadowi 2008 r. oraz 9 – sprzedana sąsiadowi w 2020 r. Środki uzyskane ze sprzedaży obu działek zostały przeznaczone do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych, tj. do odbudowy siedliska, które pierwotnie zostało przeznaczony do likwidacji z uwagi na rozbudowę B. Wnioskodawczyni weszła w posiadanie ww. nieruchomości w dniu (…) 1990 r. na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Przed sprzedażą obie działki były nieodpłatnie wykorzystywane przez sąsiada, który obsiewał je trawą, którą po skoszeniu wykorzystywał do karmienia swoich krów. Ponadto w związku z przeznaczeniem siedliska Wnioskodawczyni do likwidacji Urząd Miasta zaproponował Wnioskodawczyni zakup prawa użytkowania wieczystego w ramach przetargu. Była to nieruchomość położona w (…) (umowa została zwarta 1 października 1993 r.). Użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność w 1998. Po nabyciu nieruchomości wnioskodawczyni nie udało się uzyskać warunków zabudowy pod budowę domu jednorodzinnego. Nieruchomość została sprzedana w 2016 z uwagi na wysokie podatki oraz brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Szczęśliwie wcześniej Wnioskodawczyni uzyskała zgodę na odbudowę domu (jedynie odbudowę bez możliwości prowadzenia nowych inwestycji). Nieruchomość w (…) kupili sąsiedzi tej nieruchomości, jednak do dziś pozostaje ona niezabudowana i niezagospodarowana. Również od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego przekształconego następnie w prawo własności aż do momentu sprzedaży przedmiotowa działka nie była zagospodarowana ani też wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w jakikolwiek sposób. Z tytułu ww. umów sprzedaży Wnioskodawczyni nie była obowiązania do rejestracji jako czynny podatnik VAT ani też wykazywania należnego podatku VAT”.

9\. Na pytanie o treści: „Czy nabycie przez Panią udziału w nieruchomości gruntowej nr 1 zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)?,

odpowiedziała Pani, że: „Nie. Nabycie nastąpiło na podstawie decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości i było opodatkowane podatkiem VAT”.

10\. Na pytanie o treści: „Czy z tytułu nabycia nieruchomości gruntowej przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”, odpowiedziała Pani, że: „Nie”.

11\. Na pytanie o treści: „Czy w czasie posiadania udziału w nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem sprzedaży (działka ewidencyjna 3) była/jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim zakresie prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą”,

odpowiedziała Pani, że: „Nie, Wnioskodawczyni nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku VAT”.

12\. Na pytanie o treści: „Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?,

odpowiedziała Pani, że: „Nie”.

13\. Na pytanie o treści: „Czy czynsz z tytułu dzierżawy nieruchomości był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Panią oraz pozostałych współwłaścicieli, czy tylko przez jedno z Państwa (jeżeli tak to przez kogo)?”,

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni prostuje jw. – nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, ale bezpłatnego użyczenia”.

14\. Na pytanie o treści: „Czy rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy części nieruchomości dokonywała Pani czy pozostali współwłaściciele? Z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej? Jeżeli podatek należny z tytułu dzierżawy części nieruchomości nie był rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu?”,

odpowiedziała Pani, że: „Jak wyżej”.

15\. Na pytanie o treści: „Czy wskazane we wniosku „usługi towarzyszące xxx” dopuszczają możliwość posadowienia na przedmiotowej do sprzedaży działce nr 1budynków, budowli, urządzeń budowlanych spełniających definicję budynku, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 553)?,

odpowiedziała Pani, że: „Tak, funkcja xxx co do zasady dopuszcza taką możliwość. Wykluczenie zabudowy może wynikać z odrębnych analiz wymaganych MPZP z uwagi na bliskość (…)”.

16\. Na pytanie o treści: „Jakie przeznaczenie na dzień sprzedaży (prosimy o jednoznaczne wskazanie) będzie wynikało z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego działki nr 3 i czy przeznaczenie to będzie dopuszczało posadowienia na przeznaczonej do sprzedaży działce nr 3 jakichkolwiek budynków, budowli, urządzeń budowlanych spełniających definicję budynku, budowli lub urządzenia budowlanego w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane?”,

odpowiedziała Pani, że: „Wnioskodawczyni zakłada, że będzie to funkcja xxx dopuszczająca zabudowę”.

### Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji i planowanej sprzedaży udziału 1/3 w nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 3, obręb (…) Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT)?

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej także „p.t.u.”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z treścią art. 7. ust. 1 p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust 1 pkt 1 rozumie się przeniesie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 p.t.u., podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z definicją zawartą w art. 15 ust. 2 p.t.u. – obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Sprzedaż nieruchomości mieści się zatem co do zasady w przedmiotowym zakresie zastosowania ustawy o podatku od towarów i usług, o ile jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej oraz o ile w odniesieniu do tej sprzedaży nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku.

Działanie podjęte przez współwłaścicieli, tj. wniosek o zmianę mpzp za pośrednictwem urbanisty, poszukiwanie nabywcy nieruchomości za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami, współpraca z pełnomocnikiem, który reprezentuje ich w toku rozmów z potencjalnymi nabywcami nieruchomości oraz zabezpieczy ich interesy w przyszłości przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy przyrzeczonej sprzedaży nie spełniają przesłanek uznania planowanej transakcji za przeprowadzoną w ramach działalności gospodarczej. Wymienione działania motywowane są przede wszystkim specyficznym charakterem nieruchomości. Z uwagi na jej przeznaczenie w mpzp zainteresowane jej nabyciem w obecnym stanie mogą być jedynie wyspecjalizowane podmioty, z którymi współwłaściciele nie mają możliwości osobiście nawiązać kontaktu. Również pełnomocnik nie mógł dotrzeć do takich podmiotów i dlatego zdecydował się skorzystać z profesjonalnego pośrednika, który działa na rynku nieruchomości komercyjnych i ma dostęp do potencjalnych nabywców. Również ewentualna zmiana mpzp, choć poszerzy krąg potencjalnych nabywców nieruchomości, to wciąż będą to takie podmioty, z którymi trudno byłoby współwłaścicielom skontaktować się we własnym zakresie. Współwłaściciele nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, są osobami starszymi. Skorzystanie z usług urbanisty, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz radcy prawnego stanowi przejaw zwykłego, racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś przejaw profesjonalizacji planowanej transakcji. Działania współwłaścicieli ponadto nie mają charakteru ciągłego czy też powtarzalnego – współwłaściciele nie zajmują się sprzedażą nieruchomości i również z tego względu planowana transakcja nie może być traktowana jako przejaw działalności gospodarczej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portali internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynnościami podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości (wyrok NSA z 3.07.2020 r., I FSK 1838/17, LEX nr 3058799) Sądy administracyjna zwracają również uwagę, iż działania przygotowawcze – takie jak np. wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji braku planu miejscowego same przez się nie przesądzają o zakwalifikowaniu działań sprzedawców jako działań właściwych ”handlowcom”, (por. Wyrok NSA z 8.12.2022 r., i FSK 863/19, LEX nr 3457496 oraz wyrok NSA z 7.12.2022 r., I FSK 1939/19, LEX nr 3490843). W niniejszej sprawie wprawdzie plan miejscowy jest uchwalony, jednak jego ustalenia w uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości i jej ewentualną sprzedaż. Dlatego wniosek o zmianę MPZP należy traktować jako właśnie działanie przygotowawcze mające na celu zwiększenie szans Wnioskodawczyni na korzystanie właścicielskie z nieruchomości, w czym mieści się również jej sprzedaż.

Nieruchomość jest dzierżawiona przez osobę fizyczną na jej własne cele rolne. Współwłaściciele zdecydowali się na oddanie części nieruchomości w posiadanie zależne i de facto kontynuację stosunku dzierżawnego, który łączył dzierżawcę z poprzednim właścicielem – Skarbem Państwa jeszcze przed zwrotem nieruchomości. Współwłaściciele w tej kwestii zabezpieczyli z jednej strony swoje interesy, chcąc uniknąć rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia nieruchomości, z drugiej zaś strony wykazali się dobrą wolą wobec osoby, która od wielu lat korzysta z nieruchomości jedynie celem zaspokojenia swoich własnych potrzeb. Sam fakt wydzierżawienia nieruchomości nie może zatem świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Odnosząc się zaś do kwestii planowanego zawarcia najpierw umowy przedwstępnej wraz z udzieleniem drugiej stronie stosownych pełnomocnictw do występowania przed właściwymi organami, wskazać należy, że zamiar współwłaścicieli motywowany jest specyfiką nieruchomości, jej charakterem, położeniem oraz przeznaczeniem. Nawet bowiem po zmianie MPZP działka będzie nadawała się do wykorzystania (przeprowadzenia inwestycji). Jedynie przez wyspecjalizowane podmioty. Przyjętą praktyką w takim wypadku, tj. w sytuacji, kiedy zbywcą jest osoba fizyczna niezorientowana w zasadach obrotu takimi nieruchomościami oraz możliwościach ich wykorzystania, a drugą stroną jest profesjonalny inwestor, jest właśnie zawarcie najpierw umowy przedwstępnej wraz z udzieleniem drugiej stronie stosownych pełnomocnictw, a dopiero następnie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Taka praktyka jest powszechnie stosowana na rynku i nie świadczy o profesjonalnym charakterze transakcji, tym bardziej w niniejszej sprawie, w której specyfika nieruchomości determinuje rodzaj i charakter działań, które sprzedawca musi podjąć, by w ogóle móc korzystać z nieruchomości jak właściciel, w tym zbyć nieruchomość znajdującą się przecież w jego majątku prywatnym i służącą prywatnym celom. Pogląd powyższy został potwierdzony m.in. przez WSA w Gdańsku w wyroku z 11.10.2022 r., I SA/Gd 822/22, LEX nr 3417922, w którym WSA stwierdził, że „fakt udzielenia pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do pozyskania określonych decyzji lub pozwoleń pozostaje w granicach normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym i nie może stanowić o prowadzeniu działalności gospodarczej przez sprzedającego”. Pogląd ten został następnie potwierdzony przez NSA w wyroku z 28.03.2023 r., I FSK 17/23, LEX nr 3570361 oddalającym skargę na wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r.

Mając na względzie powyższe, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pani wątpliwości dotyczy ustalenia, czy w zaistniałej sytuacji i planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości oznaczonej numerem 1 będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowej działki, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działce – będącej przedmiotem zapytania – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż przedmiotowego udziału w niezabudowanej działce gruntu nr 3 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej, w tym w szczególności związanej z usługami deweloperskimi, czy też obrotem nieruchomościami. Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie korzystała i nie będzie korzystać Pani z nieruchomości, od kilku lat bezpłatnie korzysta z niej osoba fizyczna (na podstawie bezpłatnego użyczenia). Nie dokonywała i nie dokonuje Pani zbiorów, ani dostaw produktów rolnych.

W rozpatrywanej sprawie co prawda Pani i współwłaściciel działki zamierzacie zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, wraz z którą zakładacie Państwo udzielić Nabywcy stosownych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, które będą niezbędne dla nabywcy do zrealizowania przyszłego zamierzenia inwestycyjnego. Jednakże obecnie nie jest znany nabywca nieruchomości i nie wie Pani, czy przyszły nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność przedmiotowej działki. Na mocy umowy przedwstępnej strony będą zobowiązane do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający ponadto zobowiązani będą do nieobciążania nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika także, że w związku z planowaną sprzedażą działki nr 1 podjęła Pani wraz ze współwłaścicielem działki współpracę z radcą prawnym, który reprezentował Państwa w postępowaniu o zwrot nieruchomości. W ramach tej współpracy pełnomocnik zawarł umowę z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości, którego rolą będzie znalezienie potencjalnych nabywców nieruchomości. Nie zamierza Pani zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu i według Pani wiedzy nie zamierza tego robić również pośrednik.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika także, że nie ponosiła i nie zamierza Pani ponosić nakładów na nieruchomość w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki). Na terenie działki nr 3 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na teren lotniska i z uwagi na fakt, iż obecnie – ze względu na specyficzny charakter nieruchomości – nie może Pani korzystać z nieruchomości, złożyła Pani (za pośrednictwem urbanisty) wniosek o jego zmianę. Jak Pani wskazała: „Celem wniosku jest umożliwienie korzystania z nieruchomości przez inne podmioty niż B, czyli przywrócenie każdorazowemu właścicielowi nieruchomości uprawnień właścicielskich”.

W niniejszej sprawie, brak jest aktywnych działań Pani, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia udziału w działce, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziałów w działce wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowała Pani szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku z planowaną sprzedażą udziałów we współwłasności działki nr 3 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży udziału w ww. działce, a jej dostawy, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, transakcja planowanej sprzedaży udziału w działce nr 3, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z planowaną sprzedażą nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, nie będzie Pani zobowiązana do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży udziału w tej działce.

Z uwagi na fakt, że przy sprzedaży działki nie wystąpi Pani jako podatnik, a dostawa działki nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, brak jest podstaw do rozpatrzenia zwolnienia od podatku dla sprzedaży udziału w działce nr 3.

**Podsumowując, w zaistniałej sytuacji w związku ze sprzedażą udziału 1/3 w nieruchomości oznaczonej numerem 3, obręb (…) nie będzie Pani zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.**

**Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionego we wniosku opisu okoliczności sprawy, w szczególności w interpretacji przyjęto wyjaśnienia Wnioskodawczyni, że nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na nieruchomość w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki) oraz, że nie wie Pani, czy przyszły nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność przedmiotowej działki. Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie ustalone, że Pani lub przyszły nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby atrakcyjność przedmiotowej działki, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Ta interpretacja rozstrzyga w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży udziału w działce nr 3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).