Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-495/10/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-08-09
Teza: Czy przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu zarówno koszty związane z samym nabyciem (opłaty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego) jak i całość kosztów związanych z zaciągniętym kredytem?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2010 r. (data wpływu 13 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 26 czerwca 2008 r. nabył Pan wraz z małżonką lokal mieszkalny wraz udziałem we wspólnych częściach budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. W związku z zakupem w formie aktu notarialnego poniósł określone koszty: opłatę sądową, taksy notarialne oraz podatek od towarów i usług od kwot taks notarialnych. Podatek od czynności cywilnoprawnych nie został pobrany na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W celu nabycia ww. nieruchomości w dniu 17 listopada 2006 r. zaciągnął Pan kredyt hipoteczny, z którymi związane były określone koszty:

*   opłata za oszacowanie nieruchomości 150 zł,
*   ubezpieczenie do czasu ustanowienia zabezpieczenia 2.194 zł 80 gr,
*   ubezpieczenie wkładu finansowego 463 zł 21 gr,
*   opłaty wieczystoksięgowe 400 zł,
*   prowizja od podwyższenia kwoty kredytu 445 zł 60 gr,
*   opłata skarbowa od weksli 185 zł,
*   inspekcje przed wypłatą kolejnych transz kredytu w sumie 400 zł,
*   odsetki od kredytu w kwocie 21.337 zł 08 gr,
*   zaświadczenie o zadłużeniu z tytułu kredytu 600 zł,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata od wpisu do ksiąg wieczystych.

Wszystkie odsetki od kredytu oraz inne opłaty zostały zapłacone przed zawarciem umowy sprzedaży. Z kwoty kredytu część nie została wydatkowana bezpośrednio na zakup lokalu mieszkalnego (około 15.000 zł), natomiast na wykończenie lokalu. Udokumentowanie tych wydatków nie jest jednak możliwe.

W dniu 12 lutego 2009 r. zawarto w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży ww. nieruchomości, a koszty notarialne związane z jego zakupem poniósł kupujący.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu zarówno koszty związane z samym nabyciem (opłaty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego) jak i całość kosztów związanych z zaciągniętym kredytem?

Zdaniem Wnioskodawcy jednym ze źródeł przychodów wymienionych w ustawie o podatku dochodowym o osób fizycznych (dalej updof) jest odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8). Zgodnie z art. 30e podstawą obliczenia podatku w takim wypadku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Pojęcie kosztów nabycia nie jest definiowane w updof. Pojęcie to jednak należy interpretować w sposób szeroki. Do kosztów nabycia zaliczyć można niewątpliwie wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem nieruchomości (opłaty wymienione w stanie faktycznym opisanym we wniosku) jak i koszty związane z zaciągnięciem kredytu oraz jego spłatą. Zaciągnięcie kredytu de facto było warunkiem koniecznym do osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a tym samym wszystkie wydatki z nim związane powinny powiększać koszty nabycia. Do kosztów nabycia powinny być więc zaliczone opłaty wymienione w stanie faktycznym opisanym we wniosku, w szczególności odsetki zapłacone od kredytu. Kwota niewykorzystanego kredytu (około 15.000 zł) nie wpływa zasadniczo na sposób rozliczenia kosztów związanych z kredytem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 209 poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, iż w związku z nabyciem w dniu 26 czerwca 2008 r. nieruchomości wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego poniósł Pan koszty w postaci opłaty sądowej, taks notarialnych wraz z podatkiem od towarów i usług.

W celu nabycia ww. nieruchomości zaciągnął Pan kredyt hipoteczny, z którym związane były wydatki na opłatę za oszacowanie nieruchomości, ubezpieczenie do czasu ustanowienia zabezpieczenia, ubezpieczenie wkładu finansowego, opłaty wieczystoksięgowe, prowizję od podwyższenia kwoty kredytu, opłatę skarbową od weksli, inspekcje przed wypłatą kolejnych transz kredytu, odsetki od kredytu, zaświadczenie o zadłużeniu z tytułu kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych, od wpisu do ksiąg wieczystych.

Część kwoty kredytu została wydatkowana na wykończenie zakupionego lokalu mieszkalnego. Jednakże udokumentowanie tych wydatków nie jest możliwe.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu – w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie są koszty spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości można zatem zaliczyć: cenę jego nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym oraz udokumentowane fakturami VAT ewentualne nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W konsekwencji, w sytuacji przedstawionej we wniosku koszty uzyskania przychodu z tytułu przedmiotowej sprzedaży mogą stanowić wyłącznie koszty nabycia lokalu mieszkalnego wraz udziałem we wspólnych częściach budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości t.j. cena nabycia oraz opłaty związane z dokonaniem tej czynności w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca nie ma natomiast możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Ww. wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także traktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.