Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-804/09-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-12-03
Teza: Jaka kwota podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Czy będzie to tylko kwota stanowiąca równowartość określonego umową czynszu miesięcznego, czy może kwota obejmująca obok czynszu kwoty opłat za media. Czy za sierpień 2009 r. do podstawy opodatkowania Wnioskodawca powinien uwzględnić kwotę 800,00 zł, czy kwotę 935,17 zł?
Słowa kluczowe: czynsz; dochód-dochód z najmu; koszt-koszt eksploatacyjny; lokal-lokal mieszkalny; media; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu; wynajem
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26.10.2009 r. (data wpływu 28.10.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28.10.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zawarł w styczniu 2008 r. umowę o najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Najem w roku 2008 i 2009 opodatkowany został ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W grudniu 2008 r. Wnioskodawca założył działalność gospodarczą sklasyfikowaną w pozycji 6920Z PKD z 2007 r. – działalność rachunkowo – księgowa (wpis do ewidencji działalności gospodarczej). Wykonywanie usług rachunkowo – księgowych nie podlega zwolnieniu o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.). Wobec tego Wnioskodawca zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Przychody z działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkował na zasadach ogólnych wyrażonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Z powodu braku zamówień Wnioskodawca postanowił zawiesić działalność gospodarczą, co uczynił z dniem 27.05.2009 r., na planowany okres 12 miesięcy. Do zawieszenia działalności Wnioskodawca nie osiągnął żadnego obrotu z tej działalności, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Zawieszenie działalności nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, zgodnie z art. 27a i 27b (Dz. U. z 2004 r. Nr 173, poz. 1807 z późn. zm.).

W trakcie prowadzenia i zawieszenia działalności gospodarczej Wnioskodawca cały czas wynajmował lokal mieszkalny, opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Na podstawie zapisów w umowie najmu, najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w kwocie 800 zł. Czynsz ten płatny jest na rachunek bankowy Wnioskodawcy do każdego 10-go miesiąca za ten miesiąc. Z kwoty czynszu Wnioskodawca opłaca zaliczkę na koszty eksploatacji lokalu (w tym woda i ścieki) i fundusz remontowy na konto wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto umowa najmu ustala, że opłaty za media, wynikające z ich zużycia w lokalu mieszkalnym ponosi najemca. Do kosztów mediów zaliczono w szczególności opłaty za prąd, wodę i ścieki, telewizję kablową, internet. Wysokość opłat wynika wprost z uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego (woda, ścieki), jak i z faktur VAT od dostawców (prąd TV, internet). Stroną umów na dostawę tych mediów jest Wnioskodawca. W umowie zastrzeżono, że rozliczenie opłat za wodę i ścieki będzie następowało w okresach półrocznych, ale nie wcześniej jak w okresie 2 tygodni od dnia rozliczenia liczników wody poprzez Wspólnotę Mieszkaniową. Okres ten potrzebny jest na obliczenie faktycznego zużycia mediów licznikowych przez najemcę i dokonanie rozliczenia. Wobec tego najemca zobowiązany jest pokryć niedobór między wniesioną zaliczką, a faktycznym zużyciem wody, a Wnioskodawca zwrócić najemcy kwotę ewentualnej nadpłaty. Dodatkowo najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłat za telewizję kablową oraz internet zainstalowany w wynajmowanym lokalu i wykorzystywanym wyłącznie przez najemcę. Wszystkie wyodrębnione w umowie najmu opłaty najemca zobowiązany jest wnosić na rachunek bankowy podatnika w ciągu 5 dni od dnia, w którym Wnioskodawca przedstawi najemcy opłacone rachunki/faktury VAT w kwotach wynikających z tych rachunków/faktur otrzymanych od dostawców.

W rzeczywistości najemca nie czekając na otrzymanie opłaconych rachunków, często do kwoty czynszu za dany miesiąc doliczał znane mu wcześniej kwoty opłat za media, których termin zapłaty przypadał na dany miesiąc. Najemca znał te kwoty, ponieważ Wnioskodawca informował o ich wysokości z wyprzedzeniem, wysyłając skany uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej z kwotą zaliczki na koszty wody i odprowadzenia ścieków lu faktury za prąd, TV i internet, otrzymanych od dostawców. Kwoty kosztów mediów były doliczane przez najemcę do czynszu w tym miesiącu, w którym przypadał ich termin płatności. Czyli na przykład na konto Wnioskodawcy z tytułu umowy najmu 03.08.2009 r. wpłynęła kwota 935,17 zł, z czego z tytułu najmu 800,00 zł, za wodę 52,75 zł, za prąd 82,42 zł. Zauważyć przy tym należy, że terminy zapłaty za wodę i prąd przypadają na 10-go sierpnia i wynikają z wystawionej przez dostawcę faktury VAT za prąd i uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej o zaliczkach na koszty eksploatacyjne lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jaka kwota podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Czy będzie to tylko kwota stanowiąca równowartość określonego umową czynszu miesięcznego, czy może kwota obejmująca obok czynszu kwoty opłat za media. Czy za sierpień 2009 r. do podstawy opodatkowania Wnioskodawca powinien uwzględnić kwotę 800,00 zł, czy kwotę 935,17 zł?
2.  Czy najem lokalu mieszkalnego, niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą, jest świadczeniem usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, oraz czy rodzi to obowiązek wystawienia faktury VAT? Czy obowiązek taki istnieje również w okresie zawieszenia działalności gospodarczej jak i po jej likwidacji, podczas gdy najem lokalu mieszkalnego trwa nadal?
3.  W jaki sposób należy dokonać rozliczenia podatkowego VAT kosztów mediów ponoszonych przez najemcę w ramach świadczonej usługi najmu? Jaką stawką należy opodatkować usługi najmu, a jaką koszty opłat za media ponoszone przez najemcę?

Odpowiedź na pytanie pierwsze stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek Pana w zakresie pytania drugiego i trzeciego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy podstawą opodatkowania jest kwota czynszu określona w umowie. Obliczając podatek za sierpień, Wnioskodawca powinien określić przychód w kwocie 800,00 zł, pomimo że na rachunek Wnioskodawcy wpływa kwota 935,17 zł. Wpłacone przez najemcę kwoty opłat za media, których ponoszenie zostało zastrzeżone w umowie odrębnie od kwoty czynszu, pozostają obojętne podatkowo. Nie wpływają one na wysokość zobowiązania podatkowego.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Podstawą ustalenia wysokości przychodu z najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Otrzymywany czynsz jest przysporzeniem majątkowym podatnika, a tym samym stanowi przychód w rozumieniu podatkowym.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez Wnioskodawcę nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty za wodę, ścieki energię), jeżeli z umowy wynika, że najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie podatnika. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, iż Wnioskodawca sam dokonuje opłat za media zużyte przez najemcę, a najemca dokonuje zwrotu tych opłat na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Bez znaczenia jest również fakt, że najemca dokonuje wpłat kilka dni przed terminem umownym, bowiem wpłaty te są dokonywane w miesiącach, w których przypada termin płatności za media, a wcześniejsze wpłaty nie są powodowane żadnymi umownymi czy pozaumownymi postanowieniami pomiędzy stronami.

Zaznaczyć należy, że przychód z tytułu czynszu powstaje w miesiącu, w którym czynsz został otrzymany lub postawiony do dyspozycji podatnika. W przypadku Wnioskodawcy decyduje data wpływu kwoty czynszu na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.