Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-448/12-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-07-27
Teza: Która kwota jest podstawą do rozliczenia podatku od sprzedaży ww. nieruchomości, tj. czy kwota wynikająca z udziału w nieruchomości, czyli 1/3, jak w postanowieniu sądu, czy kwota faktycznie otrzymana ze sprzedaży, wynikająca z ustaleń między braćmi, zawarta w akcie notarialnym?
Słowa kluczowe: nabycie; rozliczanie (rozliczenia); sprzedaż; udział; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2012 r. (data wpływu 27 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 28 sierpnia 2009 r. na podstawie postanowienia sądu Wnioskodawca nabył 1/3 część udziału w nieruchomości po zmarłej matce. Na nieruchomość składało się mieszkanie i garaż. Pozostałe części udziałów nabyli Jego dwaj bracia po 1/3 udziału każdy.

Dnia 4 grudnia 2009 r. wszyscy trzej stawili się w kancelarii notarialnej celem podpisania aktu notarialnego sprzedaży tej nieruchomości. Jednak przed spisaniem aktu notarialnego bracia postanowili, że przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie podzielony nie po równo, po 1/3, lecz proporcjonalnie do wkładu finansowego i osobistego zaangażowania w utrzymaniu matki. Stąd każdy z nich miał otrzymać różną kwotę ze sprzedaży. Powyżej wskazane ustalenia notariusz zawarł w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, wskazując kwotowo, ile na konto każdego z braci mają przelać kupujący nieruchomość. W związku ze sprzedażą mieszkania w 2009 r., nabytego w 2009 r. w drodze spadku, przed upływem 5 lat od daty nabycia, Wnioskodawca zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży tej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Która kwota jest podstawą do rozliczenia podatku od sprzedaży ww. nieruchomości, tj. czy kwota wynikająca z udziału w nieruchomości, czyli 1/3, jak w postanowieniu sądu, czy kwota faktycznie otrzymana ze sprzedaży, wynikająca z ustaleń między braćmi, zawarta w akcie notarialnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą do opodatkowania jest kwota faktycznie otrzymana, czyli taka jaka została ustalona proporcjonalnie do wkładu finansowego w utrzymaniu matki, co uzgodniono notarialnie, a nie teoretyczna wartość jak w postanowieniu sądu czyli po 1/3 dla każdego z braci.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w 2009 r. w drodze dziedziczenia Wnioskodawca nabył 1/3 udziału w nieruchomości, która w dniu 4 grudnia 2009 r. na podstawie aktu notarialnego została sprzedana.

W związku z powyższym do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu sprzedaży tego udziału zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został wskazany w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika również, iż pozostałe części udziałów w przedmiotowej nieruchomości nabyli Jego dwaj bracia, czyli po 1/3 udziału każdy. W dniu 4 grudnia 2009 r. dokonano sprzedaży ww. nieruchomości, przy czym przed spisaniem aktu notarialnego bracia postanowili, że przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie podzielony nie po równo, po 1/3, lecz proporcjonalnie do wkładu finansowego i osobistego zaangażowania w utrzymaniu matki. Stąd każdy z nich miał otrzymać różną kwotę z jej sprzedaży. Powyżej wskazane ustalenia miedzy braćmi - notariusz zawarł w akcie notarialnym sprzedaży tej nieruchomości, wskazując kwotowo, ile na konto każdego z braci ma przelać je nabywca.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Biorąc pod uwagę treść art. 8 ust. 1 ww. ustawy, należy stwierdzić, iż przychód ze sprzedaży rzeczy wspólnej, jako dochód ze wspólnej własności, opodatkowuje się osobno u każdego z podatników przyjmując, że (w rozpatrywanej sprawie) udziały w tym dochodzie stanowią po 1/3 na rzecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości.

Ustalenia dokonane przez braci w akcie notarialnym dotyczące sposobu przelania kwoty uzyskanej ze sprzedaży jak i ustalenia jej wysokości w zależności od stopnia zaangażowania się w utrzymanie matki są ustaleniami czysto technicznymi – wskazują jedynie jaka część kwoty uzyskanej ze sprzedaży ma wpłynąć na poszczególne konta i nie mają znaczenia dla ustalenia wysokości osiągniętego przez każdego ze współwłaścicieli przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Zatem faktycznie uzyskanym przez Zainteresowanego przychodem z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości jest kwota odpowiadająca 1/3 udziału w niej (a nie kwota wskazana w umowie sprzedaży podyktowana stopniem zaangażowania się synów w utrzymanie matki).

W związku z powyższym sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego przez Wnioskodawcę w 2009 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie (2009 r.), zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 rodzi obowiązek uiszczenia podatku.

Podstawą do obliczenia wysokości podatku jest kwota odpowiadająca udziałowi Wnioskodawcy w nieruchomości, tj. kwota wynikająca z 1/3 udziału w tej nieruchomości.

Jednakże wskazać należy, iż uzyskany dochód może być wyłączony z opodatkowania przez zwolnienie przewidziane w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku spełnienia przez Zainteresowanego wszystkich wymienionych w ww. przepisie warunków.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli, tj. Jego braci.

Bracia Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni sami wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.