Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-867/13-2/MKw
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-12-06
Teza: Opodatkowanie transakcji nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 89; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 91; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17.09.2013 r. (data wpływu 19.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. Sp. k (dalej jako „Spółka lub „Wnioskodawca”) - jest spółką osobową, której komplementariuszem jest P. Sp. z o.o., natomiast komandytariuszem jest X. S.A. Spółka należy do grupy kapitałowej X. - jednej z głównych operatorów logistycznych oraz dostawców usług transportowych i spedycyjnych w kraju. Spółka została założona w celu zarządzania nieruchomościami na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej. Wraz ze zgłoszeniem rejestracyjnym do Rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego Spółka wystąpiła również o nadanie numeru identyfikacji podatkowej, który w dacie złożenia wniosku nie został jeszcze Spółce nadany.

W tym celu planowana jest reorganizacja działalności wewnątrz podmiotów w grupie kapitałowej, w ramach której X. S. A. („Zbywca”) dokona zbycia posiadanych przez siebie niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami oraz budowlami nieruchomości w stosunku, do których jest właścicielem, lub użytkownikiem wieczystym (dalej: „Nieruchomości”), na rzecz Spółki. Nieruchomości zostaną zbyte w drodze umowy sprzedaży dokonanej w formie aktu notarialnego („Przedmiot Transakcji”).

Z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, iż Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału wyodrębnionego w KRS. Zbywca od strony rachunkowej nie prowadzi odrębnej pełnej ewidencji dotyczącej Nieruchomości. Zbywca nie prowadzi również oddzielnych rachunków bankowych przeznaczonych do rozliczeń związanych z działalnością związaną z Przedmiotem Transakcji. Do działalności związanej z Nieruchomościami nie są też przydzieleni pracownicy Zbywcy, w których zakres obowiązków nie wchodziłyby zadania inne niż związane z Przedmiotem Transakcji.

W skład przenoszonych w ramach Transakcji Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

*   prawa własności poszczególnych Nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności naniesionych na tych Nieruchomościach budynków i budowli,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy (w stosunku, do których Spółka wstąpi z mocy prawa stosownie do art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 16 z 1964 r. poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”),

*   ewentualnie związane z Nieruchomościami prawa majątkowe (o ile będą istnieć i będą przenaszalne) dotyczące m. in.: (i) majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej i powykonawczej związanej z Nieruchomościami, (ii) prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady oraz prawa z gwarancji jakości wykonania prac, (iii) prawa z zakresu udzielonych zabezpieczeń płatności z tytułu czynszu i innych opłat z umów najmu i dzierżawy.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast żadne powstałe do dnia Transakcji zobowiązania i wierzytelności pieniężne, w tym także te związane z wynajmem Nieruchomości, lub inną działalnością operacyjną, która jest wykonywana na Nieruchomościach. Podmiotem uprawnionym do odbierania i przyjmowania wpłat z tytułu takich wierzytelności powstałych w tym zakresie do dnia Transakcji będzie Zbywca. Planowana Transakcja nie będzie ponadto obejmować praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy (poza depozytami od najemców - jeżeli były poczynione), a także praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów (obecne umowy w zakresie w jakim będzie to niezbędne zostaną w większości rozwiązane przez Zbywcę, natomiast obowiązek zaopatrzenia w media Nieruchomości przejdzie na Spółkę). Odpowiednie nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Spółkę po dokonaniu Transakcji. Ponadto, Transakcja nie będzie obejmować przeniesienia jakichkolwiek tajemnic handlowych, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej Zbywcy, a także firmy.

Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy stosownie do art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (tj. Dz. U. z 1998 r., Nr 21, poz. 94 ze zm.). Intencją Spółki oraz Zbywcy jest objęcie Transakcją poszczególnych Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa.

Przed dokonaniem pierwszej czynności opodatkowanej VAT Spółka będzie także zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Transakcja ma być dokonana z podmiotem zarejestrowanym na potrzeby podatku od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości zarówno Spółka jak i Zbywca zamierzają w stosunku do planowanej Transakcji dotyczącej Nieruchomości - w zakresie, w jakim będzie to możliwe na podstawie analizy poszczególnych Nieruchomości pod kątem opodatkowania VAT - złożyć oświadczenie, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT (niemniej jednak Transakcję poprzedzi analiza w zakresie obowiązku naliczenia lub nie podatku należnego przez Zbywcę na transakcji sprzedaży poszczególnych Nieruchomości).

Ponadto Przedmiot Transakcji wykorzystywany będzie u Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

W związku z wyżej opisanym zdarzeniem przyszłym, Spółka wnosi o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez potwierdzenie, iż w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego:

1.  Nieruchomości będące Przedmiotem Transakcji nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub jej zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT,
2.  na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie opisanego powyżej Przedmiotu Transakcji w postaci Nieruchomości (w drodze umowy sprzedaży) nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.
3.  jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT).
4.  w świetle art. 91 ust. 9 Ustawy o VAT, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek kontynuacji ewentualnej rocznej korekty podatku VAT w związku z faktem, iż Przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub jej zorganizowana część.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1.

Zdaniem Spółki, Nieruchomości będące Przedmiotem Transakcji nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub jej zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

1.  Definicja przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT, jak również przepisy wykonawcze nie definiują wprost pojęcia przedsiębiorstwa. Niemniej jednak na potrzeby ustalenia znaczenia tego pojęcia należy odwołać się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego (bezpośrednio do definicji z Kodeksu cywilnego referuje ustawodawca art. 4a pkt 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych).

W świetle tego przepisu przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności,

*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Zwrot „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienianie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W związku z tym, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo (wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, o ile występują w danym stanie faktycznym) nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać, jako zbycia przedsiębiorstwa.

Spółka podkreśla, iż w orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że jeżeli z przedmiotu zbycia wyłączone są istotne elementy przedsiębiorstwa, jak np. firma, patenty, prawa autorskie, to mamy do czynienia ze sprzedażą składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa (m. in. wyrok NSA z 26 czerwca 2008 r., I FSK 688/07).

Należy wskazać, iż transfer przedsiębiorstwa ma miejsce wtedy, gdy przenoszone składniki majątkowe umożliwiają prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. Istotne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W przypadku Transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Spółka podkreśla, że Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomościami, takie jak np.: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, czy dokumentacja związana z Nieruchomościami. Elementy nie prowadzą jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Należy wskazać, iż Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa, know - how, księgi rachunkowe oraz szereg innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Spółki.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym wraz ze zbyciem Nieruchomości na rzecz Spółki nie przejdą elementy przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 Kodeksu Cywilnego, co wynika z faktu, iż w ramach Transakcji nie przejdą na Spółkę elementy konstytuujące przedsiębiorstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak również fakt, iż te elementy, które są przenoszone przez Spółkę nie pozwolą samodzielnie kontynuować Spółce dotychczasowych zadań. Prawidłowe jest więc potraktowanie sprzedaży Nieruchomości jako oddzielnych środków trwałych podlegających opodatkowaniu VAT. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie m. in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2012 r. (IPPP2/443-879/12-4/BH), z dnia 2 sierpnia 2012 r. (IPPP2/443-611/12-2/BH) oraz 22 lipca 2013 r. (IPPP1/443-392/13-4/JL).

1.  Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.”

Z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (w tym zobowiązań) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W związku z powyższym, dla uznania Nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Spółki konieczne jest wyodrębnienie składników majątkowych zarówno na płaszczyznach organizacyjnej, finansowej, jak i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

Ustawa o VAT nie wskazuje, co należy rozumieć przez wyodrębnienie organizacyjne. Jednakże zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze struktur przedsiębiorstwa powinny świadczyć odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (m. in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 7 października 2008 r., ILPB3/423-496/08-2/HS oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2012 r., IPPP2/443-879/12-4/BH). Dodatkowo wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak m. in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 lutego 2009 r., IPPB5/423-165/08-6/MB oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/l2-2/MPe).

Jak wskazano w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału wyodrębnionego w KRS. Ponadto, o braku organizacyjnego wyodrębnienia w strukturze Zbywcy, świadczy fakt, że do Nieruchomości nie jest przypisany ściśle określony rodzaj działalności, który nie jest realizowany przez jakąkolwiek inną część Zbywcy.

Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika zatem, że Nieruchomości, które Spółka zamierza nabyć, w żaden sposób nie zostały wydzielone organizacyjnie.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Zdaniem Spółki Nieruchomości nie będą stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych finansowo, o czym świadczy fakt, iż Zbywca nie prowadzi pełnej odrębnej ewidencji rachunkowej związanej z Przedmiotem Transakcji. Do Nieruchomości nie jest przypisany własny rachunek bankowy (wszelkie transakcje pieniężne dotyczące Nieruchomości odbywają się przez ogólne rachunki bankowe Zbywcy).

Mając na uwadze opisane powyżej okoliczności, zdaniem Spółki, Nieruchomości nie będą spełniać warunku wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Zgodnie z definicją zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartą, w Ustawie o wyodrębnienie funkcjonalne zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) oznacza przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych (tak m. in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 1 grudnia 2008,. ITPB3/423-519b/08/AW). Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

W opisywanym przypadku poszczególne Nieruchomości nie stanowią oddzielnych zakładów czy oddziałów, nie mogą samodzielnie spełniać zadań gospodarczych. Nieruchomości, które Spółka zamierza nabyć stanowią środki trwale i jako takie nie mogą realizować określonych zadań gospodarczych. Ponadto, w opinii Spółki, Nieruchomości nie mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, gdyby potencjalnie zaistniała taka konieczność. Poszczególne składniki majątkowe składające się na Nieruchomości nie będą stanowiły odpowiednio powiązanej całości.

W konsekwencji w opisanym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia jedynie z przeniesieniem własności wybranych składników majątkowych. Ich charakter nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Nie posiadają one samodzielnego charakteru oraz nie są pewną wydzieloną organizacyjnie masą umożliwiającą prowadzenie działalności gospodarczej.

Podsumowując, zdaniem Spółki, brak organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego wyodrębnienia Nieruchomości nie pozwała na uznanie za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT.

Ad. 2.

W ocenie Spółki, składniki majątku przedsiębiorstwa Spółki będące Przedmiotem Transakcji, nie będą posiadały cech wymienionych w art. 551 Kodeksu Cywilnego oraz w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT w związku z czym czynność zbycia Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, co do zasady, stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Spółki, definicja „zbycie” użyta w Ustawie o VAT jest pojęciem szerszym niż sprzedaż i obejmuje każde rozporządzenie przedmiotem skutkujące przeniesieniem własności, tj. prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W szczególności pod pojęciem „zbycie” rozumie się także zamianę, darowiznę czy każdą inną czynność skutkującą przeniesieniem własności przedsiębiorstwa.

W świetle przedstawionego przez Spółkę opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż składniki majątku przedsiębiorstwa Spółki będące Przedmiotem Transakcji, nie będą posiadały cech wymienionych w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego oraz w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i nie mieszczą się w pojęciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też przedsiębiorstwa.

Zatem, w przedmiotowej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Czynność zbycia Nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Ad. 3.

W ocenie Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu w pełnej wysokości.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Niezależnie od rodzaju nabywanych w ramach Transakcji Nieruchomości (nieruchomości inwestycyjne przeznaczone do dalszej odsprzedaży, lub nieruchomości operacyjne przeznaczone do wykorzystywania w działalności Spółki polegającej na ich dzierżawie, najmie) Spółka będzie je wykorzystywać do wykonania czynności opodatkowanych. Dzierżawa Nieruchomość bowiem - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Podobnie, co do zasady dalsza dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, o ile w danym przypadku nie wystąpi obligatoryjne lub fakultatywne zwolnienie z opodatkowania (w takim jednak przypadku ustawodawca przewidział szczególną konstrukcję korekty podatku naliczonego, odliczonego przy nabyciu nieruchomości lub przy ponoszeniu nakładów na ich ulepszenie).

W konsekwencji - jak wynika z powyższego - nabyte Nieruchomości będą wykorzystywana przez Spółkę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W związku z tym – po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, na której wykazany zostanie podatek VAT Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Spółka otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jednocześnie ustawa o VAT w art. 88 przewiduje pewne przypadki, gdy nie przysługuje prawo do obniżania podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W szczególności, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W ocenie Spółki zatem - z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

Ad. 4.

W świetle art. 91 ust. 9 Ustawy o VAT, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek kontynuacji ewentualnej rocznej korekty podatku VAT w związku z faktem, iż Przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub jej zorganizowana część.

Zgodnie z art. 91 ust. 9 ustawy o VAT w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1 - 8 art. 90 ustawy o VAT jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W świetle powyższego przepisu należy uznać, iż w takim przypadku nabywca jest beneficjentem praw i obowiązków zbywcy w zakresie korekty podatku VAT odliczonego.

Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej część przedsiębiorstwa, a tym samym Spółka nie będzie miała obowiązku kontynuacji dokonywania korekty odliczenia podatku naliczonego od nabytych środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 91 ust. 9 ustawy o VAT.

W świetle powyższego stanowisko przedstawione przez Spółkę w niniejszym wniosku należy uznać za w pełni uzasadnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (…)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
2.  zbycie praw do użytkowania wieczystego gruntów.

Przy czym przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) - art. 8 ust. 1 ustawy.

Zatem w świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Z kolei na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z kolei, na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest spółką osobową, której komplementariuszem jest P. Sp. z o. o., natomiast komandytariuszem jest X. S. A. Spółka należy do grupy kapitałowej X. i została założona w celu zarządzania nieruchomościami na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej. W tym celu planowana jest reorganizacja działalności wewnątrz podmiotów w grupie kapitałowej, w ramach której X. S. A. dokona zbycia posiadanych przez siebie niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami oraz budowlami nieruchomości w stosunku, do których jest właścicielem, lub użytkownikiem wieczystym, na rzecz Spółki. Nieruchomości zostaną zbyte w drodze umowy sprzedaży dokonanej w formie aktu notarialnego.

Z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału wyodrębnionego w KRS. Zbywca od strony rachunkowej nie prowadzi odrębnej pełnej ewidencji dotyczącej Nieruchomości. Zbywca nie prowadzi również oddzielnych rachunków bankowych przeznaczonych do rozliczeń związanych z działalnością związaną z Przedmiotem Transakcji. Do działalności związanej z Nieruchomościami nie są też przydzieleni pracownicy Zbywcy, w których zakres obowiązków nie wchodziłyby zadania inne niż związane z Przedmiotem Transakcji.

W skład przenoszonych w ramach Transakcji Nieruchomości wchodzić będą w szczególności: prawa własności poszczególnych Nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności naniesionych na tych Nieruchomościach budynków i budowli, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy (w stosunku, do których Spółka wstąpi z mocy prawa stosownie do art. 678 ustawy Kodeks cywilny, ewentualnie związane z Nieruchomościami prawa majątkowe (o ile będą istnieć i będą przenaszalne) dotyczące m. in.: (i) majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej i powykonawczej związanej z Nieruchomościami, (ii) prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady oraz prawa z gwarancji jakości wykonania prac, (iii) prawa z zakresu udzielonych zabezpieczeń płatności z tytułu czynszu i innych opłat z umów najmu i dzierżawy.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast żadne powstałe do dnia Transakcji zobowiązania i wierzytelności pieniężne, w tym także te związane z wynajmem Nieruchomości, lub inną działalnością operacyjną, która jest wykonywana na Nieruchomościach. Podmiotem uprawnionym do odbierania i przyjmowania wpłat z tytułu takich wierzytelności powstałych w tym zakresie do dnia Transakcji będzie Zbywca. Planowana Transakcja nie będzie ponadto obejmować praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy (poza depozytami od najemców - jeżeli były poczynione), a także praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów (obecne umowy w zakresie w jakim będzie to niezbędne zostaną w większości rozwiązane przez Zbywcę, natomiast obowiązek zaopatrzenia w media Nieruchomości przejdzie na Spółkę). Odpowiednie nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Spółkę po dokonaniu Transakcji. Ponadto, Transakcja nie będzie obejmować przeniesienia jakichkolwiek tajemnic handlowych, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej Zbywcy, a także firmy. Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy stosownie do art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. Intencją Spółki oraz Zbywcy jest objęcie Transakcją poszczególnych Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa. Ponadto przed dokonaniem pierwszej czynności opodatkowanej VAT Spółka będzie także zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Transakcja ma być dokonana z podmiotem zarejestrowanym na potrzeby podatku od towarów i usług.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Zbywcy, w tym w szczególności: żadnych powstałych do dnia transakcji zobowiązań i wierzytelności pieniężnych, w tym także tych związanych z wynajmem nieruchomości, lub inną działalnością operacyjną, która jest wykonywana na nieruchomościach, praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zbywcy (poza depozytami od najemców - jeżeli były poczynione), praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów (obecne umowy w zakresie w jakim będzie to niezbędne zostaną w większości rozwiązane przez Zbywcę, natomiast obowiązek zaopatrzenia w media nieruchomości przejdzie na Spółkę). Odpowiednie nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Spółkę po dokonaniu transakcji. Ponadto, transakcja nie będzie obejmować przeniesienia jakichkolwiek tajemnic handlowych, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej Zbywcy, a także firmy. Dodatkowo transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego. W związku z powyższym nabywana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Przedmiotowe nabycie nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywane składniki majątku nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań numer 1 i 2 należało uznać za prawidłowe.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%. Z kolei na podstawie art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nie przeznaczonych pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, jeżeli transakcja zbycia nieruchomości niezabudowanej nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wówczas Zbywca zobowiązany będzie do naliczenia podatku VAT od dokonywanej transakcji. Tym samym, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Odnosząc się z kolei do dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami oraz budowlami wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość powinna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego wynika, że do dostawy gruntu, jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu i prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy jednak wskazać, że w odniesieniu do dostawy, nieruchomości do których ma zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbywcy i Nabywcy przysługuje prawo rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy podkreślić, że prawo rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 przysługuje podatnikom wyłącznie w sytuacji gdy do dokonywanej transakcji ma zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2 - 6 ustawy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotową transakcję poprzedzi analiza w zakresie obowiązku naliczenia lub nie podatku należnego przez Zbywcę na transakcji sprzedaży poszczególnych Nieruchomości). Z kolei po nabyciu Nieruchomości zarówno Spółka jak i Zbywca zamierzają w stosunku do planowanej Transakcji dotyczącej Nieruchomości - w zakresie, w jakim będzie to możliwe na podstawie analizy poszczególnych Nieruchomości pod kątem opodatkowania VAT - złożyć oświadczenie, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Ponadto Przedmiot Transakcji wykorzystywany będzie u Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, potwierdzonym prawidłowo wystawioną fakturą oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny, po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy ustawy oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy, zgodzić się z Wnioskodawca, że w sytuacji gdy przedmiotowa transakcja nabycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a nabywca będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych, wówczas będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości. Tym samym w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo zwrotu podatku VAT w trybie art. 87 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania numer 3 należało uznać za prawidłowe.

W myśl art. 90 ust. 1 ustawy w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Stosowanie do art. 90 ust. 2 ustawy jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Reguły dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do dokonywania korekty zostały określone w art. 91. Należy wskazać, że art. 91 ust. 1 ustawy stanowi, że po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2 - 6 lub 10 lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego

Zgodnie z art. 91 ust. 2 w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

Obowiązek dokonywania korekt w ciągu 10 lat, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy opłat rocznych pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste; w przypadku tych opłat przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio ( art. 91 ust. 2a).

Korekty, o której mowa w ust. 1 i 2, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej - w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy (art. 91 ust. 3).

W przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty (art. 91 ust. 4).

W przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 - w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy (art. 91 ust. 5).

W przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

1.  opodatkowane - w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
2.  zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu - w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu (art. 91 ust. 6).

Zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy, przepisy ust. 1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Zgodnie z art. 91 ust. 7a w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2 zdanie pierwsze i drugie oraz ust. 3. Korekty tej dokonuje się przy każdej kolejnej zmianie prawa do odliczeń, jeżeli zmiana ta następuje w okresie korekty.

Stosowanie do art. 91 ust. 7b w przypadku towarów i usług innych niż wymienione w ust. 7a, wykorzystywanych przez podatnika do działalności gospodarczej, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 1, ust. 2 zdanie trzecie i ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 7c.

W myśl art. 91 ust. 7c jeżeli zmiana prawa do obniżenia podatku należnego wynika z przeznaczenia towarów lub usług, o których mowa w ust. 7b, wyłącznie do wykonywania czynności, w stosunku do których nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego, lub wyłącznie do czynności, w stosunku do których takie prawo przysługuje - korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym wystąpiła ta zmiana. Korekty tej nie dokonuje się, jeżeli od końca okresu rozliczeniowego, w którym wydano towary lub usługi do użytkowania, upłynęło 12 miesięcy.

Natomiast zgodnie z ust. 7d powołanego artykułu w przypadku zmiany prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od towarów i usług, innych niż wymienione w ust. 7a i 7b, w szczególności towarów handlowych lub surowców i materiałów, nabytych z zamiarem wykorzystania ich do czynności, w stosunku do których przysługuje pełne prawo do obniżenia podatku należnego lub do czynności, w stosunku do których prawo do obniżenia podatku należnego nie przysługuje, i niewykorzystanych zgodnie z takim zamiarem do dnia tej zmiany, korekty podatku naliczonego dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okresy rozliczeniowe, w których wystąpiła ta zmiana.

Korekty, o której mowa w ust. 5 - 7, dokonuje się również, jeżeli towary i usługi nabyte do wytworzenia towaru, o którym mowa w ust. 2, zostały zbyte lub zmieniono ich przeznaczenie przed oddaniem tego towaru do użytkowania (art. 90 ust. 8).

W przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1 - 8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 91 ust. 9).

Z uwagi na fakt, że w opisanej sytuacji nie dojdzie do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w związku z powyższym powołany art. 91 ust. 9 nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania numer 4 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.