Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1048/10-4/EN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-07
Teza: Kto i jak powinien dokumentować przychody uzyskiwane z nieruchomości oddanej w zarząd Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura-faktura VAT; nieruchomości-zarządca nieruchomości; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; wydatek; wynajem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2010 r. (data wpływu 8 lipca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku udokumentowania fakturą VAT, przez zarządcę sądowego nieruchomości, należności z tytułu wynajmu tej nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku udokumentowania fakturą VAT, przez zarządcę sądowego nieruchomości, należności z tytułu wynajmu tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca będący osobą fizyczną na postawie art. 931 § 2 k.p.c. został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. Wobec przeszkód w objęciu nieruchomości w zarząd komornik wprowadził Wnioskodawcę w zarząd nieruchomości. Nieruchomość objęta w zarząd jest budynkiem magazynowo-biurowym, którego pomieszczenia są wynajmowane. Zgodnie z art. 934 k.p.c. komornik wezwał najemców do zapłaty zaległych i przyszłych należności czynszowych do rąk zarządcy sądowego, czyli Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamierza przyjmować dochody z nieruchomości (w zasadzie sprowadzające się do czynszów najmu) i wydatkować je zgodnie z art. 940 k.p.c. w następującej kolejności:

1.  koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków;
2.  bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika;
3.  bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji;
4.  bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2;
5.  zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
6.  należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Natomiast zgodnie z art. 941 k.p.c. nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 k.p.c. za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy sądu. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość (tj. rozdysponowana będzie ona pomiędzy wierzycieli, czyli pokryje długi dłużnika – właściciela nieruchomości). Jeżeli natomiast egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik – właściciel nieruchomości.

Wnioskodawca – zarządca sądowy nieruchomości uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.). Należy także nadmienić, że właściciel nieruchomości nadal jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą i wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz osiąga przychody z tej działalności. Możliwe jest również, iż właściciel tej nieruchomości może posiadać inne nieruchomości, z których osiąga przychody z najmu – w tym zakresie Wnioskodawca nie ma pewnej wiedzy na temat, czy i ile innych nieruchomości może posiadać właściciel.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Kto i jak powinien dokumentować przychody uzyskiwane z nieruchomości oddanej w zarząd Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro podatnikiem podatku od towarów i usług jest właściciel nieruchomości, to zarządca nieruchomości nie może wystawiać faktur VAT wskazując siebie jako sprzedawcę. Faktury VAT powinny być wystawiane w imieniu właściciela nieruchomości i na jego rzecz (art. 106 ust. 1 ustawy o VAT), wskazując jako sprzedawcę właściciela nieruchomości. Z uwagi na fakt, że zarządca sądowy zastępuje właściciela nieruchomości w zarządzaniu nieruchomością to faktury te wystawia zarządca, zgodnie z przepisami o VAT i przekazuje wystawioną fakturę VAT właścicielowi nieruchomości, który dokonuje obliczenia podatku (\`(...)\`) (uwzględniając inne swoje czynności podlegające opodatkowaniu i VAT naliczony), składa deklaracje i odprowadza należny podatek, jeżeli takowy istnieje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem, każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi, bowiem usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.);
2.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

1.  samodzielność prowadzonej działalności;
2.  odpowiedzialność za jej efekty;
3.  odpłatność.

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca będący osobą fizyczną został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. Wobec przeszkód w objęciu nieruchomości w zarząd komornik wprowadził Wnioskodawcę w zarząd nieruchomości. Nieruchomość objęta w zarząd jest budynkiem magazynowo-biurowym, którego pomieszczenia są wynajmowane. Zgodnie z art. 934 k.p.c. komornik wezwał najemców do zapłaty zaległych i przyszłych należności czynszowych do rąk zarządcy sądowego czyli Wnioskodawcy.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zarządca nieruchomości ustanowiony przez sąd powinien udokumentować otrzymane należności czynszowe fakturami VAT oraz w jaki sposób – we własnym imieniu, czy w imieniu właściciela nieruchomości.

Podstawowy obowiązek dokumentowania obrotu dla potrzeb podatku od towarów i usług fakturami VAT przez podatników tego podatku, został określony w art. 106 ust. 1 ustawy, w myśl którego podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż wyjaśnienia wymaga kwestia czy Wnioskodawca – zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu nieruchomości, którą zarządza.

Wskazać w tym miejscu należy, iż ww. kwestia została wyjaśniona w interpretacji indywidualnej z dnia 7 października 2010 r. nr ILPP2/443-1048/10-2/EN dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy sądowego za podatnika podatku VAT, w której uznano stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe i stwierdzono, że ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu nieruchomości, a nie właściciela nieruchomości.

W interpretacji tej podkreślono, iż zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca nie jest przedstawicielem właściciela, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Tym samym Wnioskodawca jako zarządca sądowy nieruchomości powinien – na mocy art. 106 ust. 1 ustawy – udokumentować otrzymane należności czynszowe fakturami VAT i rozliczyć faktury VAT za wynajem pomieszczeń w swoim imieniu i na własny rachunek, gdyż to on ponosi pełną odpowiedzialność za zarządzanie nieruchomością w ramach swojej działalności gospodarczej.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku udokumentowania fakturą VAT przez zarządcę sądowego nieruchomości należności z tytułu wynajmu nieruchomości,

Natomiast, kwestia dotycząca stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania zarządcy sądowego za podatnika podatku VAT z tytułu wynajmu zarządzanej nieruchomości,
*   obowiązku prowadzenia rozliczeń podatku VAT przez ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości,
*   sposobu dokumentowania wydatków poniesionych przez zarządcę nieruchomości,
*   sposobu udokumentowania otrzymanych przez zarządcę sądowego nieruchomości należności czynszowych,
*   obowiązku udokumentowania fakturą VAT wynagrodzenia z tytułu zarządu sądowego nieruchomością

została rozstrzygnięta w wydanych w dniu 7 października 2010 r. odrębnych interpretacjach indywidualnych nr ILPP2/443-1048/10-2/EN, ILPP2/443-1048/10-3/EN, ILPP2/443-1048/10 -5/EN, ILPP2/443-1048/10-6/EN, ILPP2/443-1048/10-7/EN.

Ponadto w podatku dochodowym od osób fizycznych zostały wydane odrębne interpretacje indywidualne w dniu 7 października 2010 r. nr ILPB1/415-783/10-2/IM oraz ILPB/415-783/10 -3/IM.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.