Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB1.4511.1.2017.1.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-13
Teza: w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszt eksploatacyjny; media; najem; refakturowanie; ryczałt; umowa
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2016 r. (data wpływu 02 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 02 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest właścicielką piętrowego pawilonu handlowo-usługowego podzielonego na dwa niezależne lokale (parter i piętro) z osobnymi wejściami o zbliżonej do siebie powierzchni użytkowej. Lokale te Wnioskodawczyni wynajmuje osobnym podmiotom gospodarczym przy czym z racji tego, że roczna kwota (suma) z wynajmu przekracza 150 000,00 PLN Wnioskodawczyni jest płatnikiem podatku VAT. Każdy z podmiotów wynajmujących otrzymuje więc co miesiąc fakturę VAT za wynajem lokalu, na której do ustalonego w umowie najmu czynszu netto doliczone jest 23% podatku VAT.

Co do mediów wykorzystywanych przez najemców:

*   każdy z lokali ma osobny, przepisany na najemcę licznik energii elektrycznej, z którego zgodnie z umową rozlicza się bezpośrednio z elektrownią;
*   co do gazu i wody – pawilon jako całość posiada jeden licznik gazowy i jeden licznik wody. Faktury za te media wystawiane są na Wnioskodawczynię i ona dokonuje zapłaty, a następnie refakturuje zużycie gazu po połowie jeden i drugi podmiot najmu (gaz wykorzystywany jest jedynie do ogrzewania, a jak Wnioskodawczyni wspomniała na początku, powierzchnie użytkowe obu lokali są mniej więcej równe) oraz wody według wskazań licznika głównego i podlicznika proporcjonalnie do wskazań.

Powyższe postępowanie jest zgodne z zawartymi przez Wnioskodawczynię z obu podmiotami umowami najmu, które wyraźnie precyzuję, że koszty mediów nie wchodzą do czynszu netto, a będą ponoszone zgodnie z wystawianymi przez Wnioskodawczynię refakturami do faktur, które obciążają Wnioskodawczynię od dostawców tych mediów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji gdy w umowach najmu wyraźnie określono kwotę najmu bez wartości mediów netto oraz ustalono, że wartość mediów zużytych będzie regulowana zgodnie z wystawianymi przez Wnioskodawczynię refakturami, które to postanowienia są zapisane w umowach najmu – jako podstawę do opodatkowania podatkiem PPE w wysokości 8,5% Wnioskodawczyni przyjmuje jedynie sumę (2lokale) uzgodnionych czynszów netto czy też musi do tej podstawy doliczyć wartości netto ze wszystkich wystawionych w danym okresie refaktur za zużyte media?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawę do opodatkowania 8,5% podatkiem PPE powinna stanowić jedynie suma kwot netto za najem lokali bez doliczania kwot netto z refaktur za zużyte media.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) - źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), ) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r., poz. 2180).

Natomiast w myśl art. 2 ust. la tej ustawy - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r, o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 3 ww. ustawy).

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. la przywołanej ustawy - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką piętrowego pawilonu handlowo-usługowego podzielonego na dwa niezależne lokale (parter i piętro) z osobnymi wejściami o zbliżonej do siebie powierzchni użytkowej. Lokale te Wnioskodawczyni wynajmuje osobnym podmiotom gospodarczym przy czym z racji tego, że roczna kwota (suma) z wynajmu przekracza 150 000,00 PLN Wnioskodawczyni jest płatnikiem podatku VAT. Każdy z podmiotów wynajmujących otrzymuje więc co miesiąc fakturę VAT za wynajem lokalu, na której do ustalonego w umowie najmu czynszu netto doliczone jest 23% podatku VAT.

Co do mediów wykorzystywanych przez najemców:

*   każdy z lokali ma osobny, przepisany na najemcę licznik energii elektrycznej, z którego zgodnie z umową rozlicza się bezpośrednio z elektrownią;
*   co do gazu i wody – pawilon jako całość posiada jeden licznik gazowy i jeden licznik wody. Faktury za te media wystawiane są na Wnioskodawczynię i ona dokonuje zapłaty, a następnie refakturuje zużycie gazu po połowie jeden i drugi podmiot najmu (gaz wykorzystywany jest jedynie do ogrzewania, a jak Wnioskodawczyni wspomniała na początku, powierzchnie użytkowe obu lokali są mniej więcej równe) oraz wody według wskazań licznika głównego i podlicznika proporcjonalnie do wskazań.

Powyższe postępowanie jest zgodne z zawartymi przez Wnioskodawczynię z obu podmiotami umowami najmu, które wyraźnie precyzuję, że koszty mediów nie wchodzą do czynszu netto, a będą ponoszone zgodnie z wystawianymi przez Wnioskodawczynię refakturami do faktur, które obciążają Wnioskodawczynię od dostawców tych mediów.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. la ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Podsumowując należy uznać, że jedynie określona w umowach wysokość czynszu netto bez wartości netto z wszystkich wystawionych w danym okresie refaktur za zużyte media, tj. wody oraz gazu - stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast kwoty netto uiszczane przez najemcę na podstawie refaktur za zużyte media - nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. Albowiem w zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie stanowią u Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu opłat za zużyte media przez Wnioskodawczynię jako pośrednika między najemcą a podmiotami właściwymi do pobrania opłat. Przy czym Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu 8,5% zryczałtowanym podatkiem, o ile w odpowiednim terminie złożył oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.