Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-599/12/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-20
Teza: Czy w opisanej sytuacji, jako datę nabycia nieruchomości do celów podatkowych należy przyjąć 2009 r. i rozliczać dochód ze sprzedaży według zasad obowiązujących od 2009 r., czy przyjąć rok nabycia 2008?
Słowa kluczowe: działki; nabycie; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 20 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 10 lipca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 03 lipca 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-599/12/MMa wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 10 lipca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni planuje w przyszłości zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oddanym do użytkowania w 2012 r. Wnioskodawczyni budynek wybudowała sama na zakupionej wcześniej działce niezabudowanej. W dacie nabycia miała rozdzielność majątkową z mężem. Aktualnie wnioskodawczyni jest już po rozwodzie.

Przedmiotową nieruchomość jako nieruchomość gruntową niezabudowaną o powierzchni 25.638 m2 wnioskodawczyni nabyła we współwłasności z osobą obcą (nie powiązaną rodzinnie) w 2008 r. Koszty nabycia to cena 175.000 zł plus opłaty notarialne w kwocie 2.004,70 zł. W ww. dacie wnioskodawczyni nabyła 50% udziału w przedmiotowej nieruchomości. W 2009 r. zniesiona została aktem notarialnym współwłasność. Wnioskodawczyni wskazała, że w dacie zniesienia współwłasności wartość całej nieruchomości gruntowej nabytej we współwłasności w 2008 r. szacowana była na 266.630 zł. Zniesienie odbyło się bez obowiązku spłat na rzecz współwłaściciela. Wnioskodawczyni w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności otrzymała grunty o łącznej powierzchni 6.317 m2 z czego 3.059 m2 stanowiły grunt z prawem zabudowy. Wartość gruntów o łącznej powierzchni 6.317 m2, które wnioskodawczyni otrzymała na własność w wyniku zniesienia współwłasności w 2009 r. wynosiła 133.315 zł. Drugi współwłaściciel otrzymał pozostałą część gruntów o powierzchni 19.321 m2, gdzie całość to grunty rolne o wartości 133.315 zł. Współwłaściciele ustalili, że w związku z wysoką wartością działki z prawem zabudowy wartość gruntów otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności jest równa, pomimo różnic w powierzchni.

Z uwagi na fakt, że wnioskodawczyni nabyła grunt we współwłasności w 2008 r., ale całkowite władztwo nad tym gruntem nabyła po zniesieniu współwłasności ma wątpliwości według jakich zasad ma opodatkować dochód ze sprzedaży. Dodatkowo, po zniesieniu współwłasności wnioskodawczyni rozpoczęła budowę, która zakończyła się oddaniem budynku jednorodzinnego do użytkowania w 2012 r. Ze względu na sytuację osobistą wnioskodawczyni rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanej sytuacji, jako datę nabycia nieruchomości do celów podatkowych należy przyjąć 2009 r. i rozliczać dochód ze sprzedaży według zasad obowiązujących od 2009 r., czy przyjąć rok nabycia 2008?

Zdaniem wnioskodawczyni, w opisanej sytuacji, jako datę nabycia nieruchomości należy przyjąć 2009 r. i należy rozliczać dochód ze sprzedaży według zasad obowiązujących od 2009 r., gdyż pełnię władztwa i decyzyjności w temacie gruntu wnioskodawczyni uzyskała dopiero po zniesieniu współwłasności, czyli w 2009 r. i dom wybudowała po tej dacie a to głównie składnik budowlany decyduje o ostatecznej wartości nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni nabyła we współwłasności w 2008 r. nieruchomość niezabudowaną o łącznej powierzchni 25.638 m2. Następnie w 2009 r. współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności, w wyniku czego wnioskodawczyni otrzymała grunty o łącznej powierzchni 6.317 m2 natomiast drugi ze współwłaścicieli otrzymał grunty o powierzchni 19.321 m2. Wnioskodawczyni wskazała, że pomimo różnicy w powierzchni otrzymanych gruntów zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat lub dopłat na rzecz współwłaścicieli, gdyż wartość poszczególnych gruntów jakie stały się własnością dotychczasowych współwłaścicieli jest równa. Fakt ten wynika z różnej klasyfikacji przedmiotowych gruntów. Po zniesieniu współwłasności wnioskodawczyni wybudowała na swoim gruncie budynek jednorodzinny. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma zatem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej.

W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Co do zasady, wartość przyznanej na wyłączną własność rzeczy powinna odpowiadać wartości posiadanego udziału we współwłasności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Mając na uwadze powyższe, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności. Z tego bowiem porównania wynikać będzie czy w majątku dotychczasowego współwłaściciela doszło do zwiększenia aktywów, które to zwiększenie traktuje się w kategorii nabycia. Co istotne, nową datę nabycia ustala się wówczas jedynie dla owej nadwyżki udziału nabytego ponad wartość udziału przysługującego przed zniesieniem współwłasności. W zakresie pozostałego udziału, nabywca był bowiem jego właścicielem już przed datą zniesienia współwłasności i nie mógłby skutecznie nabyć własności po raz drugi. Jeżeli jednak wartość otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności jest zgodna z wartością udziału posiadanego przed zniesieniem współwłasności nie mamy do czynienia z nowym nabyciem, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała wnioskodawczyni, w dniu zniesienia współwłasności wartość rynkowa całej nieruchomości wynosiła 266.630 zł, natomiast wartość nieruchomości otrzymanej przez nią w dniu zniesienia współwłasności stanowiła 133.315 zł. Zatem wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału przed zniesieniem współwłasności jaki wnioskodawczyni posiadała w przedmiotowej nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, w kontekście przedstawionego we wniosku zdarzenia stwierdzić należy, że wnioskodawczyni nabycia nieruchomości o powierzchni 6.317 m2 dokonała w 2008 r. tj. w dacie nabycia w ramach współwłasności, gdyż w dniu zniesienia współwłasności wartość jej udziału w nieruchomości nie uległa powiększeniu.

Bez znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości pozostaje fakt wybudowania na przedmiotowym gruncie budynku jednorodzinnego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy budynków wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Zatem w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, w przedmiotowej sprawie 2008 r. W żadnym wypadku o dacie nabycia własności gruntu nie będzie decydowała, jak chce wnioskodawczyni, data ponoszenia nakładów na grunt czyli data wybudowania budynku.

Wnioskodawczyni wskazała, że zamierza sprzedać grunt zabudowany budynkiem jednorodzinnym. Zatem z uwagi na fakt , iż nabycia przedmiotowego gruntu wnioskodawczyni dokonała w 2008 r. w przypadku jego sprzedaży po dniu 31 grudnia 2013 r. sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia upłynie pięć lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast jeżeli wnioskodawczyni odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości dokona przed dniem 01 stycznia 2014 r., przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż w dacie zniesienia współwłasności nie nastąpiło nabycie nieruchomości, gdyż wartość udziału wnioskodawczyni nie uległa powiększeniu, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać datę nabycia udziału ½ w nieruchomości czyli 2008 r. Bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy jest również fakt czy i kiedy na przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni wybudowała budynek jednorodzinny. Zatem w przypadku gdy wnioskodawczyni dokona sprzedaży ww. nieruchomości przed dniem 01 stycznia 2014 r. sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni, iż za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy uznać 2009 r. uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.