Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.61.2025.5.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-27
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT zapłaty przez dzierżawcę na
rzecz spółki zgodnie z Umową dzierżawy równowartości kwoty
podatku od nieruchomości.
Słowa kluczowe: dzierżawa
nieruchomości-podatek od nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie podatku od towarów i usług.
    Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 25 lutego 2025 r.

    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A z siedzibą w G., pod adresem siedziby: (...), wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców
    Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (...), posiadającą numer NIP: (...)
    („Wnioskodawca”), która jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
    wydzierżawia innej spółce kapitałowej z siedzibą w G (spółka również jest czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług), nieruchomość gruntową stanowiącą działkę
    gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położoną w obrębie ewidencyjnym (...), w
    miejscowości G., gminie (...), powiecie (...), województwie (...), o powierzchni (...) ha
    („Nieruchomość”). Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 1 października 2019 r.
    („Umowa dzierżawy”). Na dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z Umową dzierżawy
    wybudował X wraz z infrastrukturą techniczną, przy czym dzierżawca zajmuję całą
    powierzchnię Nieruchomości. Zgodnie z Umową dzierżawy Wnioskodawcy z tytułu Umowy
    dzierżawy należy się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz
    do roku. Czynsz dzierżawny powiększony zostanie o należny od towarów i usług (VAT),
    jeżeli obowiązek jego naliczenia wynikać będzie z właściwych przepisów. Ponadto strony
    Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca zobowiązuje się
    ponosić także koszty podatku od nieruchomości oraz podatku gruntowego począwszy od
    momentu uruchomienia X. Opłaty związane z podatkiem gruntowym za dzierżawioną
    Nieruchomość oraz podatek od nieruchomości za dzierżawioną Nieruchomość, za dany
    rok kalendarzowy, będą zwracane przez dzierżawcę wydzierżawiającemu (Wnioskodawcy)
    jednorazowo i płatne będą na wskazany przez wydzierżawiającego rachunek bankowy w
    terminie 14 dni od dnia przekazania dzierżawcy przez wydzierżawiającego kopii tytułów
    płatności.
    Wnioskodawca pragnie dodać, że przychody z dzierżawy w postaci czynszu dzierżawnego
    objęte są podatkiem od towarów i usług (VAT) oraz podatkiem dochodowym od osób
    prawnych.

## Pytanie

Czy pieniądze, które otrzymuje Wnioskodawca (wydzierżawiający) od dzierżawy na poczet
    zwrotu za podatek od nieruchomości podlegają opakowaniu podatkiem VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 lutego 2025 r.
    Zdaniem Wnioskodawcy zwrot równowartości podatku od nieruchomości i podatku od
    gruntu przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego, który nie jest elementem czynszu
    dzierżawnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).
    Wydzierżawiający (Wnioskodawca) i dzierżawca są czynnymi podatnikami podatku od
    towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z Umową
    dzierżawy Wnioskodawcy z tytułu Umowy dzierżawy należy się wynagrodzenie w postaci
    czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Czynsz dzierżawny powiększony
    zostanie o należny od towarów i usług (VAT), jeżeli obowiązek jego naliczenia wynikać
    będzie z właściwych przepisów. Ponadto strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza
    czynszem dzierżawnym, dzierżawca zobowiązuje się zwracać Wydzierżawiającemu także
    koszty podatku od nieruchomości oraz podatku gruntowego począwszy od momentu
    uruchomienia X. Opłaty związane z podatkiem gruntowym za dzierżawioną Nieruchomość
    oraz podatek od nieruchomości za dzierżawioną Nieruchomość, za dany rok
    kalendarzowy, będą zwracane przez dzierżawcę wydzierżawiającemu (Wnioskodawcy)
    jednorazowo i płatne będą na wskazany przez wydzierżawiającego rachunek bankowy w

    terminie 14 dni od dnia przekazania dzierżawcy przez wydzierżawiającego kopii tytułów
    płatności. Wnioskodawca wskazuję, że zwrot równowartości podatku od nieruchomości
    nie jest elementem czynszu dzierżawnego.
    Zdaniem Wnioskodawcy podatek od nieruchomości jest należnością bezpośrednio
    związaną z usługą dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 29a
    ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r., poz.
    361, dalej „ustawa o VAT”) z tytułu świadczenia usługi dzierżawy. W związku z tym do
    podstawy opodatkowania podatkiem VAT powinna być wliczona kwota czynszu
    dzierżawnego wraz z kwotą zwrotu podatku od nieruchomości. Wnioskodawca powinien
    wystawić fakturę VAT, w której podstawa opodatkowania składa się z czynszu
    dzierżawnego plus dodatkowo zwrotu równowartości podatku od nieruchomości. Koszty
    podatku od nieruchomości nie mogą stanowić samodzielnego świadczenia, lecz są
    elementem podstawowej czynności jaką jest dzierżawa, zatem nie powinny być
    wykazywane w oddzielnej pozycji na fakturze.
    Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, a w
    szczególności:
    1) w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z
    dnia 9 czerwca 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.225.2021.2.ALN, w której Organ
    wskazał, że: „(...) podatek od nieruchomości, jako że nie może być przedmiotem
    odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest
    zatem dopuszczalne wystawianie przez wynajmującego faktury, na której jako
    przedmiot sprzedaży będzie wykazany sam „podatek od nieruchomości”. Jeżeli jednak
    strony umowy dzierżawy postanowią, że wynajmujący „przerzuca” koszt podatku od
    nieruchomości na dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi
    dzierżawy. W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a
    nie zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu
    nie podlega koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako
    element kalkulacyjny znajduje się koszt ww. podatku”;
    2) w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z
    dnia 17 stycznia 2025 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.823.2024.2.MŻ w której Organ
    potwierdził, że: ,,Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do
    wniosku, że koszt opłaty za użytkowanie wieczyste oraz koszt podatku od
    nieruchomości będące elementem świadczenia należnego z tytułu umowy najmu
    stanowią wraz z czynszem zapłatę będącą podstawą opodatkowania, w rozumieniu art.
    29a ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu”.
    Uzasadnienie prawne:
    Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustaw o VAT, przez dostawę towarów, o której
    mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami
    jak właściciel (...). Jak stanowi art. 8 ust. 1 cyt. Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o
    którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej,
    osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie
    stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (...). Z treści powołanego wyżej przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie
    usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są
    wykonywane odpłatnie. Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć
    stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie
    usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek
    pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu
    potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie.
    Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny. W świetle
    zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki

    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powołanego
    artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w
    tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust.
    2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi
    zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z
    tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi
    dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi
    bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez
    podatnika. Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT wynika, że odnosi się on do
    wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty
    otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi. Stosownie
    do art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:
    1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;
    2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia,
      pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub
      usługobiorcy.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
    1. stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
    2. udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
      momencie sprzedaży;
    3. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków
      poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych
      przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby
      podatku.
    Przepis art. 29a ust. 6 ustawy o VAT wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu
    wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka
    rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on
    kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które
    zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt
    bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca
    obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada
    włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu
    kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego
    świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem
    stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
    W myśl art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający
    zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas
    oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu
    umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego
    rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Dzierżawa jest więc
    umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia
    wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie
    dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między
    stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi

    świadczenie wzajemne należne za używanie pomieszczenia mieszkalnego lub lokalu
    użytkowego przez jego dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy
    jest natomiast usługa dzierżawy.
    Zauważyć należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT wynika, że to nie odpłatność
    sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność przysługuje.
    Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie stanowi dostawy towarów ani
    świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia
    29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2023 r., poz. 2383), podatkiem jest
    publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na
    rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.
    Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od
    nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z
    tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub
    innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie
    nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z
    posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania
    nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa decyzja na podatek od
    nieruchomości musi być wystawiona na właściciela gruntu, co oznacza, że dzierżawca,
    który dzierżawi nieruchomość (...), nie może być płatnikiem podatku od dzierżawionej
    nieruchomości. Dzierżawca ma tytuł posiadacza zależnego, co za tym idzie, nie jest ani
    właścicielem ani posiadaczem samoistnym nieruchomości dzierżawionej i w konsekwencji
    nie działa w charakterze podatnika podatku od nieruchomości. Zakres przedmiotowy
    podatku od nieruchomości został określony w art. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o
    podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2023 r., poz. 70, dalej jako u.p.o.l.) zgodnie z
    którym przymiot podatnika ma wyłącznie właściciel gruntu, na którym posadowione są
    wspomniane obiekty. Zgodnie z u.p.o.l. zobowiązanymi do zapłaty podatku od
    nieruchomości są co do zasady właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych,
    użytkownicy wieczyści gruntów, a także – w niektórych wypadkach – posiadacze
    nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących
    własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wśród zobowiązanych
    do zapłaty podatku od nieruchomości nie są wymienieni posiadacze zależni
    nieruchomości, czyli podmioty faktycznie władające nieruchomością na podstawie umowy
    dzierżawy. Dzierżawca może natomiast pokrywać koszty związane z tym podatkiem
    poprzez osobę właściciela gruntu (Wnioskodawcy), który jest płatnikiem tego podatku.
    Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, iż wysokość naliczanego podatku od
    nieruchomości nie ma żadnego związku z zawartą umową dzierżawy, jego wysokość nie
    jest także zależna od postanowień zawartej umowy dzierżawy i nie jest elementem
    czynszu dzierżawnego. Podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna, nie
    może podlegać dalszej odsprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Podatek ma charakter majątkowy i związany jest z
    posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem.
    Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu i nie może być
    w drodze umowy przeniesione na dzierżawcę ze skutkiem zwalniającym
    wydzierżawiającego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą
    jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych,
    zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu podatku od
    nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu kwota
    podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z należności pobieranej z tytułu dzierżawy,
    czy też stanowi jej element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą
    właściciela nieruchomości. Rzeczywistym odbiorcą, a raczej zobowiązanym do zapłaty
    podatku od nieruchomości jest wydzierżawiający.
    Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy zwrot równowartości podatku od nieruchomości i
    podatku od gruntu przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego w sytuacji gdy nie

    stanowi on elementu kalkulacyjnego wynagrodzenia z tytułu korzystania przez dzierżawcę
    z nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) i może
    stanowić przedmiotu refakturowania.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów;
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, (...).
    Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
    dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie
    wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.
    Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną
    usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to
    zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który
    wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.
    W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi
    zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z
    tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.
    Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
      ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
      nabywcy lub usługobiorcy.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
      momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
      wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
      ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na
      potrzeby podatku.
    Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu
    wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka
    rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on
    kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które
    zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt
    bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca
    obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada
    włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu
    kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego
    świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem
    stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
              1Zgodnie z art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r.,
    poz. 1061 ze zm.), zwaną dalej „Kodeks cywilny”:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w
    granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa
    podatkowego.
    W myśl art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

      § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
      rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
      § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
      Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
    Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem umówiony
    między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i
    stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie cudzej rzeczy przez jej dzierżawcę.
    Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy.
    Z opisu sprawy wynika, że Państwo wydzierżawiają innej spółce nieruchomość gruntową
    stanowiącą działkę gruntu o nr 1. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 1 października
    2019 r. Na dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z Umową dzierżawy wybudował X
    wraz z infrastrukturą techniczną, przy czym dzierżawca zajmuję całą powierzchnię
    Nieruchomości. Zgodnie z Umową dzierżawy Państwu z tytułu Umowy dzierżawy należy
    się wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku. Ponadto
    strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca
    zobowiązuje się ponosić także koszty podatku od nieruchomości oraz podatku
    gruntowego począwszy od momentu uruchomienia X. Opłaty związane z podatkiem
    gruntowym za dzierżawioną Nieruchomość oraz podatek od nieruchomości za
    dzierżawioną Nieruchomość, za dany rok kalendarzowy, będą zwracane przez dzierżawcę
    wydzierżawiającemu (Państwu) jednorazowo i płatne będą na wskazany przez
    wydzierżawiającego rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia przekazania dzierżawcy
    przez wydzierżawiającego kopii tytułów płatności.
    Wątpliwości Państwa dotyczą wskazania, czy zapłata równowartości kwoty podatku od
    nieruchomości (zwrot podatku od nieruchomości) przez dzierżawcę na rzecz Państwa
    zgodnie z Umową dzierżawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zauważyć należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że to nie odpłatność sama w
    sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to
    także podatku od nieruchomości, który nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia
    usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy.
    Zgodnie z art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 111), zwanej dalej „Ordynacja podatkowa”:
      Podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne
      świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy,
      wynikające z ustawy podatkowej.
    Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od
    nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z
    tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub
    innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie
    nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z
    posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania
    nieruchomości.
    Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu
    nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem
    zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego
    mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków
    zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji)
    należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów
    związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od
    nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez

    dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego
    element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością
    obciążającą wydzierżawiającego, wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, sam podatek od nieruchomości, jako że
    nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Jeżeli jednak strony umowy postanowią, że wydzierżawiający nieruchomość „przerzuca”
    koszt podatku od nieruchomości na korzystającego z nieruchomości, tj. dzierżawcę,
    wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy.
    W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a nie zbiór
    wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu nie podlega
    koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako element kalkulacyjny
    znajduje się koszt ww. podatku.
    Koszt podatku od nieruchomości jest należnością bezpośrednio związaną z odpłatnym
    świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego, tak jak czynsz
    dzierżawny.
    W tym miejscu można przytoczyć prawomocny wyrok WSA w Warszawie znak III SA/WA
    2954/12 z 17 maja 2013 r., który co prawda dotyczy opodatkowania przeniesienia na
    nabywcę gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) kosztów dodatkowej lub rocznej
    opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub jej części, opłaty za wyłączenie gruntu z
    produkcji rolniczej, renty planistycznej, opłaty adiacenckiej lub podatku od nieruchomości
    oraz sposobu dokumentowania tych kosztów. Niemniej jednak może on mieć
    zastosowanie w niniejszej sprawie. W wyroku tym „Sąd podzielił w całości przedstawione
    przez organ interpretacyjny stanowisko, a w szczególności twierdzenie, że nie można
    sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej dostawy, jaką stanowi sprzedaż
    nieruchomości, kwot odpowiadających określonym kosztom, jak np. części podatku od
    nieruchomości czy innych świadczeń publicznoprawnych bezpośrednio związanych z taką
    transakcją, w celu ich przeniesienia na nabywcę bez opodatkowania. Ustalone z
    uwzględnieniem odrębnych przepisów daniny publiczne stanowią element cenotwórczy
    kosztów posiadania nieruchomości, który w przypadku jej sprzedaży wpływa
    bezpośrednio na jej cenę (wartość rynkową). Dlatego też niezależnie czy wskazane
    składniki będą elementem umowy sprzedaży nieruchomości, czy też odrębnie wskazanym
    w umowie kosztem (świadczeniem) przenoszonym na nabywcę w związku z dokonaną
    transakcją, stanowią w istocie jedno niepodzielne świadczenie. Ich zapłata stanowi obrót
    w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy VAT i tym samym element podstawy opodatkowania
    dostawy towarów”.
    Jak wykazano powyżej, w sprawie będącej przedmiotem wniosku, koszt podatku od
    nieruchomości, przerzucany na dzierżawcę, jako element kalkulacyjny ceny dzierżawy,
    zwiększa kwotę należną od dzierżawcy z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz jest
    opodatkowany według stawki podatku właściwej dla usługi dzierżawy.
    Odnosząc się do przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy stwierdzić należy,
    że podatek od nieruchomości stanowi w analizowanym przypadku element rozliczeń z
    biorącym nieruchomość w dzierżawę, tj. dzierżawcą, jest on należnością związaną z
    odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.
    Wobec powyższego z uwagi na fakt, że koszt podatku od nieruchomości zalicza się do
    elementów świadczenia należnego z tytułu umowy dzierżawy, to stanowi wraz z czynszem
    zapłatę za to świadczenie będącą podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Podsumowując, zapłata przez dzierżawcę na rzecz Państwa zgodnie z Umową dzierżawy
    równowartości kwoty podatku od nieruchomości (zwrot podatku od nieruchomości),

    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla usługi dzierżawy.
    Podatek od nieruchomości stanowi bowiem element kalkulacyjny ceny usługi dzierżawy
    nieruchomości.
    Państwa stanowisko ww. zakresie jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie
    zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej –
    rozpatrzone.
    Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest
    ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia
    przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie opisem zaistniałego stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
    interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.