Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-549/11-6/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-11-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: banki; dom-dom jednorodzinny; działki; koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek; małżonek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; separacja; udział; umowa; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 11.07.2011 r. (data wpływu 15.07.2011 r.), w piśmie z dnia 24.10.2011 r. (fax - data wpływu 24.10.2011 r., data nadania 24.10.2011 r., za pośrednictwem poczty – data nadania 24.10.2011 r., data wpływu 26.10.2011 r.) oraz w piśmie z dnia 06.10.2011 r. (data wpływu 10.10.2011 r., data nadania 07.10.2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 20.09.2011 r. Nr IPPB4/415-549/11-4/JK2 (data nadania 20.09.2011 r., data doręczenia 30.09.2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu faktycznie poniesionej spłaty w wysokości przypadającej proporcjonalnie na tę nieruchomość,
*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu połowy kosztów nabycia działki oraz połowy kosztów wybudowania budynku mieszkalnego.

UZASADNIENIE

W dniu 15.07.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-549/11-4/JK2 z dnia 20.09.2011 r. (data nadania 20.09.2011 r., data doręczenia 30.09.2011 r.), tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 06.10.2011 r. (data nadania 07.10.2011 r., data wpływu 10.10.2011 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22.02.2008 roku Wnioskodawca jako osoba fizyczna wspólnie z żoną zakupił działkę budowlaną. Działkę tę kupił na własność (nie jest to prawo użytkowania wieczystego). Wnioskodawca w dniu 29.01.2009 roku otrzymał pozwolenie na budowę i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. W roku 2011 zakończył budowę i otrzymał pozwolenie na użytkowanie domu od Powiatowego Inspektora Budowlanego. W najbliższych dniach Wnioskodawca zamierza złożyć do Sądu dokumenty o wpis do Księgi Wieczystej. W roku 2011 dokonał zameldowania na pobyt stały w rzeczonym domu. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była i nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej.

W dniu 24 lutego 2011 roku na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego orzeczono separację pomiędzy Wnioskodawcą, a Jego żoną. W dniu 25 maja 2011 roku podpisał wraz z żoną w formie aktu notarialnego umowę o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową. W umowie zawarto, iż z dniem uprawomocnienia się wyroku orzekającego separację każdemu z małżonków przysługuje udział wynoszący 1/2 część w przedmiotach i prawach majątkowych wchodzących w skład majątku objętego byłą wspólnością ustawową. W trakcie trwania związku małżeńskiego przed podpisaniem „Umowy o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową” udziały w majątku wspólnym małżonków były równe i wynosiły po 50 %.

W wyniku zawarcia powyższej umowy strony ustaliły następujący podział majątku wspólnego:

Na rzecz małżonki Wnioskodawcy przeszły:

*   własność nieruchomości A o łącznej wartości 1.800.000 zł;
*   własność nieruchomości B o łącznej wartości 80.000 zł;
*   własność samochodu S o wartości 44.700 zł.

Razem 1.924.700 zł.

Natomiast na rzecz Wnioskodawcy przeszły:

*   własność nieruchomości C o łącznej wartości 3.900.000 zł
*   własność samochodu T o wartości 40.000 zł.

Razem 3.940.000 zł.

Jednocześnie, mając na uwadze powyższy podział, Wnioskodawca zobowiązał się w umowie do dokonania spłaty na rzecz małżonki w kwocie 332.200 zł do dnia 30 lipca 2012 roku. Ponadto, Wnioskodawca razem z małżonką zawarł umowę przejęcia długów, na mocy której przejął dług obojga małżonków wynikający z udzielonych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości na dzień zawarcia umowy 1.822.000 zł. Razem z uwzględnieniem obciążeń i zobowiązań Wnioskodawcy 1.785.800 zł. Powyższe oznacza, iż udział nabyty w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków kształtował się następująco: Wnioskodawca 48,13%, małżonka w 51,87% Zatem według Wnioskodawcy udział nabyty przez Wnioskodawcę w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków (48,13%) mieścił się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy w trakcie trwania związku małżeńskiego (50 %).

Wnioskodawca dodatkowo poniósł koszty opisanego aktu notarialnego oraz koszty opłat sądowych.

Wnioskodawca wymienił poniżej następujące umowy kredytowe zawarte z bankami:

1.  Bank z siedzibą w K., umowa kredytu hipotecznego z dnia 30 września 2005 roku. Powyższy kredyt w Banku został zaciągnięty na spłatę złotowego kredytu mieszkaniowego hipotecznego w Banku w P. udzielonego w dniu 07 czerwca 2005 roku na zakup nieruchomości A. Umowa kredytu z Bankiem, została zawarta z Wnioskodawcą i małżonką Wnioskodawcy jako osobami odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zadłużenia. Z treści umowy kredytowej zawartej z bankiem jednoznacznie wynika, iż był to kredyt zaciągnięty przez oboje małżonków na cele mieszkaniowe. Z treści umowy kredytu hipotecznego zawartej z Bankiem jednoznacznie wynika, iż był to kredyt zawarty na spłatę kredytu mieszkaniowego hipotecznego w banku jak wyżej. Kredyt ten zaciągnięty został przez oboje małżonków i został przeznaczony na cele mieszkaniowe związane z zakupem nieruchomości A.
2.  Bank. z siedzibą w K., umowa o mieszkaniowy kredyt hipoteczny z dnia 2 grudnia 2008 roku. Kredyt ten został zaciągnięty przez oboje małżonków na spłatę w całości kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez oboje małżonków na zakup działki budowlanej, na której posadowiona jest nieruchomość C, zgodnie z umową z dnia 01 grudnia 2007 roku przeznaczonego na cele mieszkaniowe nieruchomości C. Zgodnie z umową przedmiotem kredytowania jest nieruchomość C. Z treści umowy kredytowej zawartej z bankiem jednoznacznie wynika, iż był to kredyt zaciągnięty przez oboje małżonków na cele mieszkaniowe.
3.  Bank z siedzibą w K., umowa o mieszkaniowy kredyt budowlano - hipoteczny z dnia 2 czerwca 2010 roku. Kredyt ten został zaciągnięty przez oboje małżonków z przeznaczeniem na dokończenie budowy nieruchomości C. Zgodnie z umową, przedmiotem kredytowania jest nieruchomość C. Z treści umowy kredytowej zawartej z bankiem jednoznacznie wynika, iż był to kredyt zaciągnięty przez oboje małżonków na cele mieszkaniowe.

Powołane wyżej umowy kredytowe zostały zawarte przez oboje małżonków, a zobowiązanie do spłaty było solidarne. Kredyty zostały zaciągnięte w komercyjnych bankach mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Wnioskodawca zaciągnął kredyty refinansowe przeznaczone na spłatę kredytów mieszkaniowych zaciągniętych na cele mieszkaniowe. Kredyty te opisano powyżej. W szczególności był to kredyt hipoteczny zawarty z Bankiem oraz kredyt zaciągnięty na mocy umowy o mieszkaniowy kredyt hipoteczny zawartej z Bankiem z siedzibą w K.

Wydatki na spłatę przedmiotowych kredytów zostały uwzględnione podczas dokonywania rozliczenia wydatkowanych pieniędzy pochodzących ze sprzedaży innych nieruchomości w okresie 2 lat od dnia sprzedaży tych nieruchomości na inne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i e) obowiązującej w poprzednim okresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Łączna kwota wydatków na spłatę kredytów mieszkaniowych uwzględnionych w tych rozliczeniach wyniosła 107.645,23 PLN. Rozliczenia tych wydatków dokonane zostały przed dniem zawarcia „Umowy o podział majątku”. Z kwoty zobowiązań kredytowych ustalonych na dzień zawarcia tej umowy nie dokonano żadnych rozliczeń, które uwzględniałyby wydatki na spłatę kredytów. Poza powyższym, Wnioskodawca nie korzystał ani nie korzysta z ulg podatkowych, w których zostały uwzględnione wydatki na spłatę przedmiotowych kredytów.

W „Umowie o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową” zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy małżonkami w dniu 25 maja 2011 roku Strony zgodnie oświadczyły, że zawarły umowę przejęcia długów, na mocy której Wnioskodawca przejął długi małżonków wynikające z zawartych umów kredytowych opisanych powyżej. Wobec czego Wnioskodawca wstąpił w miejsce dotychczasowych dłużników, tj. obojga małżonków zaś małżonka Wnioskodawcy została z długów zwolniona. Ze względu na to, iż na spłatę zobowiązań kredytowych w Bankach zgodnie z „Umową o podział majątku” Wnioskodawca ma czas do 31 grudnia 2011 r., nie została zawarta żadna nowa umowa w banku. Zatem powyższe kredyty mieszkaniowe, które zostaną uregulowane/spłacone w całości środkami ze sprzedaży nieruchomości „C”, Wnioskodawca spłaci sam bez udziału żony. Od momentu podpisania umowy podziału majątku Wnioskodawca spłaca również sam raty kredytowe bez żadnego udziału małżonki. W wyniku umowy o podział majątku stał się jedyną osobą zobowiązaną do spłaty tych kredytów.

W dniu 03 października 2011 roku Wnioskodawca złożył w Banku wnioski kredytowe o spłacenie Nieruchomości A, C i przejęcie 3 kredytów na swoje nazwisko. Zabezpieczeniem pozostała Nieruchomość C. W roku 2012 lub 2013 Wnioskodawca może stanąć przed koniecznością sprzedaży przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki oraz wybudowanego na niej domu, określonej powyżej jako nieruchomość „C”. Sprzedaż ta nastąpi, więc przed upływem 5 lat od końca roku w którym dokonał podziału majątku, a także przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabył działkę. Dla Wnioskodawcy ważny jest sposób rozliczenia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W pierwszej kolejności ma wątpliwości co do ustalenia daty nabycia nieruchomości. Czy ze względu na nieekwiwalentny podział majątku do połowy nieruchomości datą nabycia będzie data nabycia działki, to jest rok 2008, a do połowy nieruchomości data podpisania Umowy o podziale majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską czyli rok 2011. W związku z tym istotne jest, czy w przypadku zameldowania w 2011 roku na pobyt stały przez minimum 12 m-cy, a następnie sprzedaży nieruchomości np. w roku 2013 będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży omawianej nieruchomości od całości czy od części nieruchomości. Ponadto w przypadku przyjęcia, iż połowę nieruchomości nabył w wyniku podpisania Umowy o podziale majątku w roku 2011 będzie miał prawo do rozliczenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży tej połowy nieruchomości w postaci wydatkowania pieniędzy pochodzących z jej zbycia na inne cele mieszkaniowe, w tym spłatę kredytów, w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży. Dodatkowo, czy będzie miał możliwość rozliczenia połowy kosztów związanych z budową nieruchomości oraz kosztów nabycia połowy działki, a także zaliczenia w całości lub w części kwoty 332.200 zł przekazanej żonie tytułem dopłat jako koszty uzyskania przychodów.

Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnił, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostaną wydane na spłatę kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe oraz odsetek od tych kredytów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz Kodeksu cywilnego, datą nabycia połowy nieruchomości „C” jest rok 2008 - to jest rok nabycia działki, a datą nabycia drugiej połowy tej nieruchomości jest rok 2011 - to jest rok podpisania z żoną Wnioskodawcy Umowy o podział majątku?
2.  Czy w przypadku zameldowania na pobyt stały w wybudowanym domu od 2011 roku przez co najmniej 12 miesięcy, a następnie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości „C” przed upływem 5 lat od daty nabycia działki gruntu (2008 rok), na której Wnioskodawca wybudował dom, sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę możliwość zastosowania ulgi meldunkowej? W przypadku uznania, iż data 2008 rok jest datą nabycia tylko połowy nieruchomości, czy powyższe ma zastosowanie do tej połowy?
3.  Czy w wyniku podziału majątku opisanego we wniosku i uznania, iż datą nabycia połowy nieruchomości jest 2011 rok do sprzedaży tej części nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące w tym roku, w tym w szczególności czy Wnioskodawca będzie miał prawo rozliczenia kosztów nabycia nieruchomości w postaci kosztów nabycia połowy działki oraz połowy kosztów budowy domu, a także czy będzie miał prawo zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconej żonie tytułem dopłat w wysokości 332.200 zł w całości lub w części proporcjonalnej do otrzymanych przez Wnioskodawcę tytułem podziału składników majątku (nieruchomości „C” i samochodu T)?
4.  Czy w przypadku wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży połowy nieruchomości, nabytej w wyniku podziału majątku w 2011 roku, wciągu 2 lat od dnia sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, w tym spłatę kredytów, Wnioskodawca nie będzie zmuszony do zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 3.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2012 lub 2013 roku przedmiotowej nieruchomości „C” w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w 2011 r. (połowa wartości nieruchomości) w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 roku do dzisiaj.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 roku.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych, uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową). Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Ponadto jeżeli na nieruchomość ponoszone są nakłady zwiększające wartość nieruchomości, to ich wartości może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, w takiej części jaka odpowiada zbywanemu udziałowi.

Zdaniem Wnioskodawcy powyższa zasada dotyczy także kosztów nabycia nieruchomości, a mianowicie tak jak w przedstawionym wyżej stanie faktycznym wraz ze współmałżonką poniósł w 2008 roku koszt nabycia działki gruntu, a następnie koszty wybudowania na działce budynku mieszkalnego. Zatem przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości „C” - koszt ich nabycia powinien być odniesiony proporcjonalnie do kosztu przypadającego na połowę sprzedawanej nieruchomości nabytej w 2011 roku.

Tak więc cena zakupu działki oraz koszty wybudowania domu w proporcji 50 % będą kosztem uzyskania przychodów ze zbycia przedmiotowej części nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku. Jednocześnie Wnioskodawca uważa, iż będzie miał prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia części nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków dokonanych dopłat na rzecz współmałżonki. W przypadku bowiem odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa nabytego ponad udział w majątku dorobkowym małżonków, kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty lub dopłaty na rzecz współmałżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w zacytowanym powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, Wnioskodawca jest zdania, iż kwota dopłaty dokonana przez Niego na rzecz żony stanowi koszt nabycia zbywanej nieruchomości o którą będzie mógł pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód, z zaznaczeniem, że wysokość tego kosztu należy ustalić z uwzględnieniem zasady proporcjonalnego ustalania kosztu przypadającego na poszczególne otrzymane przez Niego składniki majątku, to jest nieruchomość „C” i samochód Toyota.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do rozliczenia kosztów uzyskania przychodów (pyt. Nr 3). Natomiast w pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne interpretacje indywidualne.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma właściwe ustalenie daty, od której należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, zgodnie z wyżej cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez danego małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości lub prawa, która przekracza udział danego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego.

Zatem nabyciem nieruchomości lub praw w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wtedy, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty. W każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden z małżonków został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 22.02.2008 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną zakupił działkę budowlaną. W roku 2011 zakończył budowę i otrzymał pozwolenie na użytkowanie domu. W tym samym roku dokonał zameldowania na pobyt stały w rzeczonym domu. W dniu 24 lutego 2011 roku na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego orzeczono separację pomiędzy Wnioskodawcą, a Jego żoną. W dniu 25 maja 2011 r. podpisał wraz z żoną w formie aktu notarialnego umowę o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową. W umowie zawarto, iż z dniem uprawomocnienia się wyroku orzekającego separację każdemu z małżonków przysługuje udział wynoszący 1/2 część w przedmiotach i prawach majątkowych wchodzących w skład majątku objętego byłą wspólnością ustawową. W trakcie trwania związku małżeńskiego przed podpisaniem „Umowy o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową” udziały w majątku wspólnym małżonków były równe i wynosiły po 50 %. Na rzecz małżonki Wnioskodawcy przeszły: własność nieruchomości A; własność nieruchomości B; własność samochodu Skoda Octavia. Natomiast na rzecz Wnioskodawcy przeszły: własność nieruchomości C własność samochodu Toyota Avensis. Jednocześnie Wnioskodawca zobowiązał się w umowie do dokonania spłaty na rzecz małżonki do dnia 30 lipca 2012 roku. Ponadto, Wnioskodawca razem z małżonką zawarł umowę przejęcia długów, na mocy której przejął dług obojga małżonków wynikający z udzielonych kredytów mieszkaniowych.

Tym samym, jak wskazuje nakreślony powyżej stan faktyczny, podział majątku wspólnego małżonków dokonany w 2011 r. nie był ekwiwalentny, bowiem o ekwiwalentnym podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty.

Tak więc w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył w dwóch datach:

*   w dniu 22.02.2008 r. w części odpowiadającej udziałowi w majątku wspólnym,

*   w dniu 25.05.2011 r. tj. w dniu podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w części przekraczającej wartość udziału w majątku dorobkowym małżeńskim.

Działkę budowlaną wraz domem jednorodzinnym Wnioskodawca zamierza sprzedać w roku 2012 lub 2013.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2008 r. oraz w części w 2011 r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył.

Ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziałów przedmiotowej nieruchomości, a więc od końca 2008 r. oraz od końca 2011 r. do daty sprzedaży nie minie pięć lat, przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość Wnioskodawcy wzbudziła kwestia m.in. rozliczenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków. Dokonując zatem oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w 2011 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w części nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków, kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłej małżonki, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Spłata na rzecz żony może być uznana za koszt nabycia udziału w nieruchomości nabytej ponad udział w majątku wspólnym, jednakże w przedmiotowej sprawie istotne jest, iż spłata na rzecz żony Wnioskodawcy ma nastąpić do 30 lipca 2012 roku. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przywołany przepis zezwala na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udokumentowanych kosztów nabycia lub wytworzenia, powiększonych o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości lub prawa. Użycie czasu dokonanego przy określeniu kosztów uzyskania przychodu oznacza, że wydatki muszą być przez podatnika faktycznie poniesione, czyli zapłacone. Brak zapłaty jest równoznaczny z brakiem możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o zasądzone, lecz nie dokonane na rzecz żony spłaty.

Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodu ze zbycia w 2012 r. lub 2013 r. przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków może być spłata na rzecz małżonki faktycznie zapłacona (poniesiona) do dnia złożenia przez Wnioskodawcę zeznania podatkowego za rok, w którym Wnioskodawca dokona sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie później jednak niż do dnia, w którym upływa termin do złożenia tego zeznania.

Należy jednak zaznaczyć, że spłata na rzecz żony dotyczy całego udziału w majątku dorobkowym, który został nabyty w drodze podziału majątku wspólnego, co oznacza, że kwota ta nie może w całości stanowić kosztu uzyskania przychodu sprzedawanej nieruchomości. Spłatę na rzecz żony należy proporcjonalnie przypisać do sprzedawanej nieruchomości. Nie może bowiem koszt nabycia pozostałych składników, tj. samochodu Toyota Avensis, obniżać przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości, w części nabytej w 2011 r.

Kosztami uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości są te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości nieruchomości w okresie jej posiadania. Wobec powyższego kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału nabytego przez Wnioskodawcę w 2011 r. na skutek podziału majątku dorobkowego małżeńskiego mogą być tylko wydatki, które zostały poniesione od dnia podpisania umowy o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową do dnia sprzedaży nieruchomości.

Nie stanowi natomiast kosztu uzyskania przychodu wydatki poniesione w okresie po ustaniu wspólności majątkowej na spłatę rat wraz z odsetkami, jak również wydatki poniesione wspólnie z żoną w okresie przed podziałem majątku, gdyż wydatki te nie są związane z nabyciem w drodze podziału majątku wspólnego. Dotyczyły one bowiem nabycia do majątku wspólnego.

Należy również podkreślić, iż ww. wydatki nie mieszczą się w kategorii kosztów zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kosztem uzyskania przychodu mogą być zatem tylko wydatki w tej części, które odpowiadały udziałowi nabytemu przez Wnioskodawcę w wyniku podziału majątku wspólnego.

W odniesieniu do kwot podanych we wniosku, tut. Organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. w związku z powyższym tut. Organ nie może odnieść się do kwot wskazanych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.