Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-729/09-2/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-01-21
Teza: skutki podatkowe dla zleceniobiorcy transakcji przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zleceniodawcy w wykonaniu umowy nabycia powierniczego
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; umowa; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 30.10.2009 r. (data wpływu 03.11.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla zleceniobiorcy transakcji przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zleceniodawcy w wykonaniu umowy nabycia powierniczego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03.11.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla zleceniobiorcy transakcji przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zleceniodawcy w wykonaniu umowy nabycia powierniczego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Jako osoba fizyczna (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) Wnioskodawca zamierza dokonać nabycia nieruchomości (gruntu) w imieniu własnym ale na rachunek Zlecających mu tę czynność osób fizycznych (obywatele polscy), tzw. „nabycie powiernicze”. Aktem notarialnym dwie osoby fizyczne zlecą Wnioskodawcy zakup na ich rachunek ściśle określonej co do lokalizacji, adresu, nr księgi wieczystej - nieruchomości gruntowej za określoną cenę. Oznacza to, że Wnioskodawca będzie działał we własnym imieniu ale na rachunek (rzecz) zleceniodawców. Udzielający Wnioskodawcy zlecenia nabycia przekażą na Jego rachunek bankowy najpóźniej w przeddzień nabycia nieruchomości środki pieniężne w kwocie jaką będzie zobowiązany zapłacić zbywającemu nieruchomość powiększoną o ewentualne koszty związane z nabyciem takie jak: PCC, taksa notarialna, księga wieczysta itp.

Z treści umowy notarialnej zawartej z dającymi zlecenie wynikać będzie, że Wnioskodawca jest zobowiązany do przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz zlecających na każde ich żądanie w terminie do 14 dni od daty zgłoszenia przez nich żądania. Dodatkowo w umowie tej zostanie zobowiązany do udzielenia niezwłocznie po nabyciu nieruchomości pełnomocnictwa Zlecającym (nieodwoływalnego i nie wygasającego na wypadek śmierci) - dokonania czynności przepisania własności nieruchomości. Do czasu zgłoszenia żądania i ujawnienia właściwego nabywcy nieruchomości koszty utrzymania nieruchomości typu podatki, opłaty administracyjne i inne związane z nieruchomością będą opłacane przez Wnioskodawcę i Jemu zwracane przez zleceniodawców nabycia. Za wyżej opisane czynności zlecający nabycie powiernicze po dokonaniu przepisania własności nieruchomości na ich rzecz – wypłaci Wnioskodawcy wynagrodzenie kwotowo określone w umowie nabycia powierniczego na zlecenie.

W umowie nabycia nieruchomości jako nabywca ujawniony będzie Wnioskodawca mimo, że faktycznymi nabywcami będą dający Wnioskodawcy zlecenie nabycia powierniczego. Okoliczność ta (działanie na rachunek dających zlecenie) pozostanie niejawna do czasu, aż dający zlecenie nabycia - ujawni ten fakt stosowną umową w formie aktu notarialnego. Należy dodać, że planowany powierniczy zakup nieruchomości dotyczy gruntów ornych klasy Illa i b i IVb.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przekazanie przez zleceniodawców na rachunek bankowy Wnioskodawcy środków pieniężnych przeznaczonych na zakup nieruchomości, które w całości na ten cel zostaną wydane - powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy czynność przeniesienia własności nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz faktycznych nabywców (zlecających nabycie) czyli de facto ujawnienie właściwych nabywców w urzędowych rejestrach obciążona będzie podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
3.  Czy przeniesienie własności nieruchomości na jej faktycznych nabywców w wykonaniu umowy nabycia powierniczego - spowoduje u Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?
4.  Jak Wnioskodawca powinien rozliczyć otrzymane od zleceniodawców po zakończeniu umowy wynagrodzenie i do jakiej kategorii przychodów w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych powinien je zaliczyć?
5.  Czy jeśli nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości podlegać będzie podatkowi od towarów i usług VAT - do aktu dołączona zostanie faktura lub zbywający będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku z mocy przepisów i fakt ten będzie wynikał z umowy - to czy późniejsze przeniesienie własności nieruchomości na rzecz faktycznego nabywcy (zlecającego nabycie powiernicze) będzie podlegało opodatkowaniu VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 3 i Nr 4, natomiast odpowiedź na pozostałe pytania zostanie rozpatrzona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad.3. Przeniesienie własności nieruchomości na jej faktycznych nabywców w wykonaniu umowy powierniczego nabycia tej nieruchomości nie jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w ustawie a więc nie kreuje po stronie Wnioskodawcy obowiązku zapłaty podatku (brak przychodu).

Ad.4. Otrzymane z tego tytułu środki Wnioskodawca powinien zakwalifikować do źródeł przychodu „inne dochody” i opodatkować według zasad ogólnych w zeznaniu rocznym za rok, w którym środki te faktycznie otrzyma.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem umowę sprzedaży i umowę zamiany. W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W obrocie gospodarczym osoby fizyczne jak i prawne nie muszą działać osobiście, dopuszczalne jest działanie przez przedstawiciela. Istota przedstawicielstwa w prawie cywilnym polega na tym, że pewna osoba dokonuje w imieniu i na rzecz innego podmiotu czynności prawne. Osoba, która dokonuje czynności, określana jest mianem przedstawiciela, natomiast osoba, w imieniu której czynność jest dokonywana – reprezentowanym.

Jeżeli czynność dokonana przez przedstawiciela mieści się w granicach umocowania udzielonego przez reprezentowanego, wywołuje ona bezpośredni skutek dla podmiotu, który udzielił pełnomocnictwa. Powszechnie wskazuje się, iż prawu cywilnemu znane są także inne podobne instytucje, które pełnią funkcje zbliżone do przedstawicielstwa, przy czym nie należy ich utożsamiać z przedstawicielstwem.

Od tej instytucji należy odróżnić np. powiernika, który na zewnątrz działa jako samodzielny podmiot prawa, jednak z mocy wewnętrznego porozumienia z inną osobą, na rzecz której działa, nie występuje we własnym interesie.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z zm.) zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Najczęściej podstawą do skonstruowania umowy powierniczej jest umowa zlecenia. Prawa i obowiązki stron tej umowy należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu.

Jak wynika z art. 734 i 735 Kodeksu cywilnego, istotą umowy zlecenia jest odpłatne (prowizja) lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub jeżeli tak stanowi umowa w imieniu własnym lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy (fiduicjarny), a przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym (art. 740 zd. 2 Kodeksu cywilnego).

Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu zlecenie powiernicze jest ograniczone, a to poprzez:

1.  ograniczenie czasowe – zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na pierwsze żądanie zleceniobiorcy;
2.  ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogo innego aniżeli zleceniodawca lub wskazany przezeń podmiot, co powoduje wyłączenie możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte w wykonaniu powiernictwa;
3.  nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecającego praw, prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie - zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego dający zlecenie zwraca przyjmującemu zlecenie jedynie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, oraz zwalnia go od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym, natomiast w przypadku przenoszenia powierniczo nabytych praw na wskazaną przez zlecającego osobę trzecią cena zbycia stanowi należność zleceniodawcy (art. 740 Kodeksu cywilnego).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zawierając umowę zobowiązał się do nabycia nieruchomości we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecających. Umowa ta zawiera zobowiązanie, że Wnioskodawca przeniesie nabytą nieruchomość na Zlecających, na ich żądanie w terminie 14 dni od daty zgłoszenia przez nich żądania. Za wyżej opisane czynności zlecający nabycie powiernicze po dokonaniu przepisania własności nieruchomości na ich rzecz – wypłaci Wnioskodawcy wynagrodzenie kwotowo określone w umowie nabycia powierniczego na zlecenie.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nie należące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Sformułowanie ”w szczególności” dowodzi, iż definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i zasadnym jest aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na gruncie prawa podatkowego przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest każda forma przysporzenia majątkowego (korzyść) tzn. zarówno pieniężna jak i niepieniężna.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że w analizowanym stanie faktycznym, przeniesienie własności nieruchomości przez Wnioskodawcę, na jej faktycznych nabywców w wykonaniu umowy powierniczego nabycia tej nieruchomości nie stanowi odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu u Wnioskodawcy.

Natomiast wynagrodzenie otrzymywane przez Wnioskodawcę z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na jej faktycznych nabywców w wykonaniu umowy nabycia powierniczego stanowi przychód Wnioskodawcy z innych źródeł. Przychód należy wykazać w zeznaniu o wysokości uzyskanego w danym roku dochodu i opodatkować zgodnie z obowiązującą skalą podatkową na zasadach ogólnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.