Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.505.2024.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-23
Teza: Skutki podatkowe zamiany nieruchomości nabytej w drodze darowizny przed upływem 5 lat.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; działki; zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6d

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe, lecz z innych względów niż Pan wskazał.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

26 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zamiany nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2024 r. (wpływ 24 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

(\`(...)\`) 2021 r. otrzymał Pan w darowiźnie działki nr 1/1 i 2/1 na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (\`(...)\`) (umowa zamiany, umowa darowizny i umowa ustanowienia nieodpłatnych służebności gruntowych).

Akt notarialny Rep. A nr (\`(...)\`) zawierał czynności dotyczące zamian, darowizn innych działek pomiędzy większą liczbą osób. Darowizna z Pana udziałem polegała na otrzymaniu przez Pana udziału w drodze dojazdowej (początkowa część dojazdu do Pana działek), a ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej na wydzieleniu pasa 5 metrów wzdłuż granic działek leżących bliżej drogi dojazdowej (dalsza część dojazdu do Pana działek).

Obie działki otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców. Zacytował Pan treść aktu notarialnego:

(\`(...)\`)

Na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zastosowano zwolnienie od podatku od spadków i darowizn. Działki miały powierzchnię odpowiednio (\`(...)\`) ha ((\`(...)\`) metrów kwadratowych) oraz (\`(...)\`) ha ((\`(...)\`) metrów kwadratowych). Nie stanowiły gospodarstwa rolnego. Działki nr 1/1, 2/1 widniały w rejestrze gruntów z oznaczeniem RIVb. Zgodnie z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`) - zatwierdzonego Uchwałą Nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2008 r. (Dz. Urz. Woj. (\`(...)\`) z 2008 r., Nr (\`(...)\`), poz. (\`(...)\`) z późn. zm.) działki nr 1/1, 2/1 leżały w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (\`(...)\`).

Działka nr 1/1 przed ww. aktem notarialnym i podziałem poprzedzającym bezpośrednio ten akt była częścią działki 1, która mając wymiary około (\`(...)\`) m x (\`(...)\`) m, leżąc w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jak opisano powyżej), nie była odpowiednia do zagospodarowania w ten sposób (działka za wąska na budowę kilku domów jednorodzinnych). Natomiast działka 2/1 przed ww. aktem notarialnym i podziałem poprzedzającym bezpośrednio ten akt była częścią działki 2, która mając wymiary około (\`(...)\`) m x (\`(...)\`) m, leżąc w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jak opisano powyżej), również nie była odpowiednia do zagospodarowania w ten sposób (działka za wąska na budowę kilku domów jednorodzinnych). Obie działki nr 1 i nr 2 były wykorzystywane jako łąki kośne. Podział działek 1 i 2 miał na celu umożliwienie wykorzystaniu tych działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (co miało miejsce w przypadku działek 1/2 oraz 2/2, gdzie Pana brat jest w trakcie budowy domu, pozostałe działki podlegały kolejnym zmianom - akt notarialny, którego dotyczy zapytanie - i w dalszym ciągu nie są zabudowane).

Decyzją Burmistrza (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2023 r. działka nr 2/1 została podzielona na działki o numerach 2/3 i 2/4. Podział działki nr 2/1 na działki nr 2/3 i nr 2/4 był potrzebny dla stanu po zamianie, gdzie aktualny właściciel tych działek chciał mieć wyszczególnioną drogę dojazdową (potrzebną pod rozbudowę sieci wodociągowej, która nie może leżeć na działkach prywatnych innych niż przeznaczonych pod drogę). Działki miały powierzchnię odpowiednio: (\`(...)\`) ha, (\`(...)\`) ha oraz (\`(...)\`) ha. Działki nie były wykorzystywane. Rosła tam łąka kośna, która była wykaszana, ale nie zbierana. Działki nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

(\`(...)\`) 2023 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (\`(...)\`) (umowa darowizny oraz umowa zamiany) dokonał Pan zamiany działek o numerach 1/1, 2/3 i 2/4, określając ich wartość na (\`(...)\`) zł w zamian za działki o numerach 3/1, 4/1, 1/3, 5/1, określając ich wartość na (\`(...)\`) zł. Zamiana była dokonana z inicjatywy Pana siostry i jej męża. Celów zamiany było kilka. Po pierwsze, celem zamiany była poprawa układu drogi dojazdowej, która w stanie przed zamianą była mniej wygodna/korzystna (podwójny zakręt 90 stopni) oraz część drogi nie była w formie własności, a jedynie służebności drogi gruntowej. Po drugie, przeniesienie drogi w aktualne miejsce umożliwiło wybudowanie sieci wodociągowej wspólnie z sąsiadem, właścicielem działki nr 6. Po trzecie, umożliwiło skonsolidowanie działek Pana siostrze i jej mężowi, a Panu uzyskanie działki o orientacji wschodnio-zachodniej.

Działki o numerach 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 miały powierzchnię odpowiednio (\`(...)\`) ha, (\`(...)\`) ha, (\`(...)\`) ha, (\`(...)\`) ha. Nie stanowiły gospodarstwa rolnego. Zamienione działki nie były przedmiotem zawartych przez Pana umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Działki o numerach 1/1, 2/3, 2/4, 3/1, 4/1, 1/3 i 5/1 widnieją w rejestrze gruntów z oznaczeniem RIVa i RIVb. Zgodnie z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`), zatwierdzonego Uchwałą Nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) 2008 r. (Dz. Urz. Woj. (\`(...)\`) z 2008 r., Nr (\`(...)\`), poz. (\`(...)\`) z późn. zm.) działki nr 1/1, 2/3, 2/4, 3/1, 4/1, 1/3 i 5/1 leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (\`(...)\`). Działki nie są wykorzystywane. Rośnie tam łąka kośna, która jest wykaszana, ale nie zbierana. Zamienione działki nie były przedmiotem zawartych przez Pana umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Działki nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 przeznacza Pan pod budowę budynku mieszkalnego, w którym realizuje/będzie Pan realizował wyłącznie własne cele mieszkaniowe, rozumiane jako zajmowanie go jako miejsce swojego stałego pobytu. Żaden budynek jeszcze nie powstał i nie ma Pan pozwolenia na budowę. Nie jest Pan w stanie określić, kiedy budynek powstanie. Aktualnie mieszka Pan wraz z żoną w domu ojca żony. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamienionych i otrzymanych w wyniku zamiany działek, ponieważ zgodnie z ustaleniami „Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`)” zatwierdzonego Uchwałą Nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) 2008 r. (Dz. Urz. Woj. (\`(...)\`) z 2008 r., Nr (\`(...)\`), poz. (\`(...)\`) z późn. zm.) działki nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (\`(...)\`). Nie jest konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku istnienia takiego planu. Nie prowadzi i nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Zamiany i darowizny nie były dokonywane w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Darowizny dotyczyły przekazania udziałów w działkach stanowiących poprzedni przebieg drogi dojazdowej. Nie sprzedawał Pan oraz nie zamieniał Pan wcześniej żadnych nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości.

**Uzupełnienie wniosku**

Na pytanie: Na której konkretnie działce powstanie budynek mieszkalny?

Odpowiedział Pan:

Działki nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 stanowią jedną nieruchomość i będą scalone. Budynek powstanie na tej nowopowstałej działce. Biorąc pod uwagę stan aktualny budynek powstanie na działkach 4/1, 1/3 i 5/1.

Na pytanie: Kiedy – prosiliśmy żeby Pan podał przybliżoną datę – zostanie wybudowany budynek mieszkalny?

Odpowiedział Pan:

Budynek zostanie prawdopodobnie wybudowany w przeciągu 5 lat.

Na pytanie: Kiedy – prosiliśmy, żeby Pan podał przybliżoną datę – ma Pan zamiar zamieszkać w wybudowanym budynku mieszkalnym?

Odpowiedział Pan:

Mam zamiar zamieszkać w wybudowanym budynku mieszkalnym jak tylko zostanie wybudowany, czyli w przeciągu 5 lat.

Pytanie
-------

Czy w świetle stanu faktycznego należy uznać, iż zamiana działek dokonana (\`(...)\`) 2023 r. spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy? Czy prawidłowym jest stwierdzenie, że przychód z ww. zamiany wynosi wartość działek nr 1/1, 2/3 i 2/4, a dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy wynosi wartość działek nr 1/1, 2/3 i 2/4, przez co nie powstaje obowiązek podatkowy dla zamiany działek nr 1/1, 2/3 i 2/4 w zamian za działki nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 w przypadku gdy wartość działek nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 nie jest niższa niż wartość działek 1/1, 2/3 i 2/4?

Pana stanowisko
---------------

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z kolei z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pana zdaniem, w świetle powyższego uregulowania, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie" oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym „odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny umowa zamiany - w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy - również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego - m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię. Zamiana bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Pana zdaniem, wnioskując na podstawie powyższego uzasadnionym jest stwierdzenie, że zamiana działek dokonana (\`(...)\`) 2023 r. spełniła przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz, że przychód z ww. zamiany wynosi wartość działek nr 1/1, 2/3 i 2/4 a dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy wynosi wartość działek nr 1/1, 2/3 i 2/4, przez co nie powstaje obowiązek podatkowy dla zamiany działek nr 1/1, 2/3 i 2/4 w zamian za działki nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 w przypadku gdy wartość działek nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 nie jest niższa niż wartość działek 1/1, 2/3 i 2/4.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe, lecz z innych względów niż Pan wskazał w stanowisku

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje postaniem przychodu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)

W myśl art. 155 ww ustawy Kodeks cywilny :

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny :

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 ww. Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z ww. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego, czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że :

– (\`(...)\`) 2021 r. otrzymał Pan na podstawie aktu notarialnego od rodziców w darowiźnie działki nr 1/1 i 2/1,

– (\`(...)\`) 2023 r. działka nr 2/1 została podzielona na działki o numerach 2/3 i 2/4,

– (\`(...)\`) 2023 r. na podstawie aktu notarialnego dokonał Pan zamiany działek o numerach 1/1, 2/3 i 2/4, określając ich wartość na (\`(...)\`) zł w zamian za działki o numerach 3/1, 4/1, 1/3, 5/1, określając ich wartość na (\`(...)\`) zł,

– Zamiana działek nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 888 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W związku z powyższym zbycie (zamiana) przez Pana ww. działek o numerach 1/1, 2/3 i 2/4 nastąpiło przed opływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez Pana od rodziców w formie darowizny, a wiec zastosowanie w tych okolicznościach mają postanowienia ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia tych nieruchomości podlega opodatkowaniu.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na mocy art. 19 ust. 2 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany jest wartość zbywanej nieruchomości określona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty sporządzenia aktu notarialnego zamiany, o ile będą ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości – oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem – jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest zatem, czy zbywca nieruchomości jest zobowiązany ponieść określony koszt w związku z jej zbyciem i czy ten koszt jest ze zbyciem bezpośrednio związany. Stwierdzenie, że zbycie nieruchomości wymaga poniesienia danego kosztu i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany powinno oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia.

Do kategorii kosztów odpłatnego zbycia w żadnym wypadku nie można zaliczyć wartości zamienianej nieruchomości. Wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany stanowi bowiem Pana przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i nie może jednocześnie stanowić kosztu odpłatnego zbycia.

Wartość zamienianych nieruchomości nie może zostać również uznana za koszt uzyskania przychodu. W omawianej sprawie nieruchomości (działki) nabył Pan w sposób nieodpłatny (darowizna), a zatem przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie cytowany uprzednio przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już uprzednio wskazałem, w myśl tego przepisu – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Ponadto, wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zauważam, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że w zamian za ww. działki o numerach 1/1, 2/3 i 2/4 otrzymał, czyli nabył Pan działki o numerach 3/1, 4/1, 1/3, 5/1, które zgodnie z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`) - zatwierdzonego Uchwałą Nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z (\`(...)\`) 2008 r. leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (\`(...)\`).

Otrzymane w wyniku zawarcia zamiany działki przeznacza Pan pod budowę budynku mieszkalnego, w którym będzie Pan realizował wyłącznie własne cele mieszkaniowe, rozumiane jako zajmowanie go jako miejsce swojego stałego pobytu. Podał Pan również, że otrzymane działki o numerach 3/1, 4/1, 1/3, 5/1 stanowią jedną nieruchomość i będą scalone. Budynek powstanie na tej nowopowstałej działce. Wskazał Pan, że budynek zostanie prawdopodobnie wybudowany w ciągu 5 lat.

W Pana sytuacji nie znajdzie zastosowania wskazany w przez Pana w stanowisku art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotowe działki nabył Pan w **wyniku zamiany**.

W Pana sprawie zastosowanie znajdzie art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który dotyczy zamiany działek, zgodnie z którym:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia **w drodze zamiany** znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Przy czym w myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży (zamiany) nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Stosownie do cytowanego uprzednio art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Wyjaśniam, że przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się w tym zakresie do przepisów zawartych w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.).

W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane.

W myśl art. 2 pkt 12 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

W przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie gruntu (pod budowę budynku mieszkalnego) ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera warunku rozpoczęcia na tej działce w określonym czasie budowy budynku mieszkalnego, tzn. ustawodawca nie zastrzegł, że zakup działki budowlanej będzie wydatkowaniem na własne cele mieszkaniowe podatnika tylko wtedy, gdy podatnik w określonym czasie rozpocznie budowę budynku mieszkalnego. Ustawodawca wymaga wyłącznie by zakup był podyktowany potrzebą realizacji własnego celu mieszkaniowego.

Zatem istotne dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 3 lit. c) – jest to, aby przedmiotem nabycia w drodze zamiany były wyłącznie nieruchomości i prawa majątkowe (lub udział w nieruchomościach i prawach), wymienione w tym przepisie.

Jak podał Pan w opisie stanu faktycznego, nabyte przez Pana działki zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego leżą w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (\`(...)\`).

Jeśli więc nabyte przez Pana działki spełniają warunki działek budowlanych, to działki te spełniają warunki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem nabycie, w wyniku zamiany, nieruchomości gruntowej w całości przeznaczonej pod budowę budynku mieszkalnego, upoważnia Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i co za tym idzie, w tym zakresie uznaję Pana **stanowisko za prawidłowe.**

Wydatkiem na jej nabycie, zgodnie z ww. art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest jej wartość, czyli wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany gruntu, tj. działek nr 3/1, 4/1, 1/3, 5/1.

W sytuacji, gdy wartość otrzymanych działek jest wyższa od wartości działek przekazanych w zamian, nie wystąpi podatek dochodowy od tej transakcji.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).