Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.156.2022.3.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-22
Teza: Ocena skutków opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającego 1 oraz obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającego 1 i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego oraz braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającą 2 oraz braku obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającą 2.
Słowa kluczowe: dokumenty-dokumenty dostawy; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe oraz w części nieprawidłowe.
=============================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że stanowisko Państwa w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającego 1 oraz obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającego 1 i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego oraz nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającą 2 oraz braku obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającą 2.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

28 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającego 1 oraz obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającego 1,

\- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającą 2 oraz braku obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającą 2,

\- prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 maja 2022 r. (data wpływu 3 czerwca 2022 r.) oraz pismem z 11 lipca 2022 r. (data wpływu 15 lipca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka (\`(...)\`)

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: M. (…)

Zainteresowany niebędący stroną postępowania: T. (…)

**Opis stanu faktycznego**

T. (dalej jako: „Sprzedający 1”) oraz jego małżonka M. (dalej jako: „Sprzedająca 2”) byli współwłaścicielami - w udziałach wynoszących po części każde z nich - nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 0,7884 ha, położonej w miejscowości (\`(...)\`) , obręb (\`(...)\`) , powiat (\`(...)\`) , województwo (\`(...)\`) , dla której sąd rejonowy w (\`(...)\`) , V wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (\`(...)\`) (dalej jako „nieruchomość”).

W dniu 24.02.2022 r. Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 sprzedali przysługujące im udziały w prawie własności nieruchomości na rzecz (\`(...)\`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej jako „Kupujący”).

Sprzedający 1 jest zarejestrowany jako podatnik VAT i był on zarejestrowany jako podatnik VAT także w dniu 24.02.2022 r. Sprzedająca 2 nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT i nie była ona zarejestrowana jako podatnik VAT także w dniu 24.02.2022 r. Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT i był on zarejestrowany jako podatnik VAT także w dniu 24.02.2022 r.

Kupujący będzie wykorzystywał nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Prawo własności nieruchomości nie wchodziło w skład małżeńskiego majątku wspólnego Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2. Sprzedająca 2 nabyła prawo własności nieruchomości w 2003 r. na podstawie umowy sprzedaży. Następnie darowała ona w 2010 r. udział w wielkości 1/2 w prawie własności nieruchomości na rzecz swojego małżonka Sprzedającego 1. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą od roku 2013 (w tym roku zarejestrował się w CEDiG i jako podatnik VAT). Sprzedająca 2 prowadziła działalność gospodarczą w okresie maj 2008 r. - luty 2015 r., ale nigdy nie była zarejestrowana jako podatnik VAT. Sprzedająca 2 nigdy nie wykorzystywała nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Przed nabyciem prawa własności nieruchomości Kupujący korzystał z niej na podstawie umowy dzierżawy, co miało miejsce od roku 2017 r. Z tytułu przedmiotowej dzierżawy faktury VAT opiewające na czynsz dzierżawny były wystawiane na rzecz Kupującego jedynie przez Sprzedającego 1 (Sprzedająca 2 nie wystawiała żadnych faktur VAT).

W akcie notarialnym z dnia 24.02.2022 r., na podstawie którego Kupujący nabył prawo własności nieruchomości:

1) Sprzedający 1 oświadczył, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), w związku z czym sprzedaż przysługującego mu udziału w prawie własności nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług,

2) Sprzedająca 2 oświadczyła, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), w związku z czym sprzedaż przysługującego jej udziału w prawie własności nieruchomości nie jest opodatkowana tym podatkiem,

3) Sprzedający 1 i Kupujący oświadczyli, że na podstawie ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy obiektów (budynków, budowli lub ich części), objętej przedmiotowym aktem notarialnym, posadowionych na nieruchomości, adres: (\`(...)\`) , (akt notarialny zawierał imię i nazwisko Sprzedającego 1 i nazwę Kupującego, ich adresy oraz numery identyfikacji podatkowej),

4) cena sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości w wielkości 1/2 przysługującego Sprzedającemu 1 została ustalona na kwotę 650.000,00 zł netto plus obowiązująca stawka podatku od towarów i usług (23%) w kwocie 149.500,00 zł, tj. łącznie 799.500,00 zł,

5) cena sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości w wielkości 1/2 przysługującego Sprzedającej 2 została ustalona na kwotę 650.000,00 zł.

W związku z zawarciem powyższego aktu notarialnego Sprzedający 1 wystawił na rzecz Kupującego fakturę VAT opiewającą na kwotę 650.000,00 zł netto plus obowiązująca stawka podatku od towarów i usług (23%) w kwocie 149.500,00 zł, tj. łącznie 799.500,00 zł. Sprzedająca 2 nie wystawiła na rzecz Kupującego faktury VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 31 maja 2022 r. wskazali Państwo, że:

1\. Między Sprzedającym 1 i Sprzedającą 2 panuje ustawowa małżeńska wspólność majątkowa.

2\. Nieruchomość objęta zakresem wniosku została nabyta przez Sprzedającą 2 na cele prywatne. Sprzedająca 2 przeznaczyła część nieruchomości pod uprawę ziemniaków, malin, truskawek i innych owoców sezonowych, na ogród warzywny, drzewka owocowe i na łąkę kwietną. Inna część nieruchomości stanowiła ugór, który w przyszłości miał stanowić grunt pod ewentualną budowę domu jednorodzinnego. Sprzedająca 2 nabyła nieruchomość będąc stanu wolnego, po tym, jak opuściła wraz z rodzicami dotychczasowe miejsce zamieszkania w gospodarstwie rolnym, w wyniku podjęcia decyzji przez właściciela o jego sprzedaży. Zakup nieruchomości był podyktowany przede wszystkim chęcią produkowania przez Sprzedającą 2 żywności z własnej uprawy i chęcią posiadania ogrodu na potrzeby własne.

3\. Nieruchomość objęta zakresem wniosku była od momentu jej nabycia przez Sprzedającą 2 (tj. od 2003 r.) wykorzystywana przez Sprzedającą 2 (i jej rodziców) w sposób opisany w pkt 2 powyżej, co trwało ok. 12-13 lat. W roku 2010 Sprzedająca 2 darowała Sprzedającemu 1 udział w wielkości 1/2 w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. Od nabycia powyższego udziału Sprzedający 1 przygotowywał część nieruchomości stanowiącej ugór do działalności gospodarczej, którą Sprzedający 1 zamierzał rozpocząć w przyszłości. W roku 2013 Sprzedający 1 rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej i od tego czasu korzystał z nieruchomości na potrzeby tejże działalności.

4\. Każdy ze Sprzedających dokonał zbycia na rzecz spółki (\`(...)\`) udziału w nieruchomości, stanowiącego odrębny majątek osobisty każdego Sprzedającego nieobjęty ustawową współwłasnością małżeńską.

5\. Przedmiotowa nieruchomość poza oddaniem w dzierżawę na rzecz spółki (\`(...)\`) nie była udostępniana przez sprzedających innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

6\. Sprzedająca 2 prowadziła działalność gospodarczą w okresie maj 2008 - luty 2015 r. w zakresie wypożyczania sukien ślubnych w lokalu wyodrębnionym w zamieszkiwanym domu.

7\. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą, z tytułu której jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych (warsztat samochodowy).

8\. Sprzedająca 2 darowała Sprzedającemu 1 udział w ww. nieruchomości w celu przygotowywania przez Sprzedającego 1 części nieruchomości stanowiącej ugór do działalności gospodarczej, którą Sprzedający 1 zamierzał rozpocząć w przyszłości. Nastąpiło to w związku z takimi okolicznościami, że Sprzedająca 2 i Sprzedający 1 byli już małżeństwem, a Sprzedający 1 planował założenie działalności gospodarczej.

9\. Przedmiotem dzierżawy na rzecz Kupującego był tylko grunt, stanowiący część nieruchomości objętej zakresem wniosku.

10\. Stroną umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości zawartej ze spółką (\`(...)\`) byli Sprzedający 1 i Sprzedająca 2.

11\. Faktury z tytułu dzierżawy wystawiał tylko Sprzedający 1 z tych powodów i z tej podstawy prawnej, że Sprzedająca 2 wyraziła zgodę na korzystanie z nieruchomości przez Sprzedającego 1 na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W umowie dzierżawy zawartej ze spółką (\`(...)\`) strony ustaliły, że czynsz będzie płatny na rzecz firmy (\`(...)\`) , na co Sprzedająca 2 wyraziła zgodę.

12\. Sprzedająca 2 nie wystawiała faktur z tytułu dzierżawy nieruchomości na rzecz spółki (\`(...)\`) , ponieważ nie prowadziła wówczas działalności gospodarczej, a w umowie dzierżawy wyraziła zgodę, aby całość kwoty stanowiącej czynsz dzierżawny płatna była na rzecz Sprzedającego 1. Sprzedająca 2 nie dokumentowała dzierżawy w inny sposób i nie dokowała rozliczeń z tytułu umowy dzierżawy zawartej ze spółką (\`(...)\`) .

13\. Faktury wystawiane przez Sprzedającego 1 dokumentowały czynsz dzierżawny w odniesieniu do całej nieruchomości dzierżawionej przez spółkę (\`(...)\`) , a nie wyłącznie w odniesieniu do udziału należącego do Sprzedającego 1 (przy czym spółka (\`(...)\`) dzierżawiła część nieruchomości objętej zakresem wniosku).

14\. Przychody z dzierżawy nieruchomości stanowiły przychody Sprzedającego 1, przy czym wchodziły one w skład majątku wspólnego Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2 na zasadach określonych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

15\. Nabycie przez Sprzedającą 2 przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

16\. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości Sprzedającej 2 i Sprzedającemu 1 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynikało to z tej przyczyny, że nabycie nieruchomości przez Sprzedającą 2 i nabycie udziału w nieruchomości przez Sprzedającego 1 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

17\. W momencie sprzedaży na nieruchomości objętej zakresem wniosku znajdowały się: budynek warsztatowy z częścią socjalno-administracyjną, stalowa hala namiotowa ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych, myjnia maszyn rolniczych, kontener higieniczno-socjalny, kontener biurowo-usługowy.

18\. Nakłady na wybudowanie budynku warsztatowego z częścią socjalno-administracyjną poniósł Sprzedający 1 i Sprzedająca 2. Nakłady na posadowienie stalowej hali namiotowej ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych, myjni maszyn rolniczych, kontenera higieni**c**zno-socjalnego oraz kontenera biurowo-usługowego poniosła spółka (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k.

19\. Nie doszło do rozliczenia poniesionych nakładów między Sprzedającymi.

20\. Na dzień sprzedaży:

· budynek warsztatowy z częścią socjalno-administracyjną znajdujący się na działce objętej zakresem wniosku stanowił budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

· stalowa hala namiotowa ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych znajdująca się na działce objętej zakresem wniosku stanowiła budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

· myjnia maszyn rolniczych znajdująca się na działce objętej zakresem wniosku stanowiła budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

· kontener higieniczno-socjalny znajdujący się na działce objętej zakresem wniosku nie stanowił budynku ani budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

· kontener biurowo-usługowy znajdujący się na działce objętej zakresem wniosku nie stanowił budynku ani budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

21\. Budynek warsztatowy z częścią socjalno-administracyjną znajdujący się na działce objętej zakresem wniosku jest trwale związany z gruntem. Stalowa hala namiotowa ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych znajdująca się na działce objętej zakresem wniosku jest trwale związana z gruntem. Myjnia maszyn rolniczych znajdująca się na działce objętej zakresem wniosku jest trwale związana z gruntem. Kontener higieniczno-socjalny znajdujący się na działce objętej zakresem wniosku nie jest trwale związany z gruntem. Kontener biurowo-usługowy znajdujący się na działce objętej zakresem wniosku nie jest trwale związany z gruntem.

22\. Nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowej działce.

W przypadku budynku warsztatowego z częścią socjalno-administracyjną:

a) pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dniu 9 marca 2015 r.,

b) pierwszego zasiedlenia dokonał Sprzedający 1,

c) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W przypadku stalowej hali namiotowej ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych:

a) pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dniu 30 kwietnia 2020 r.,

b) pierwszego zasiedlenia dokonała spółka (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k., tj. Kupujący,

c) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W przypadku myjni maszyn rolniczych:

a) pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dniu 30 kwietnia 2020 r.,

b) pierwszego zasiedlenia dokonała spółka (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k., tj. Kupujący,

c) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Nie odniesiono się tu do kwestii pierwszego zasiedlenia konteneru higieniczno-socjalnego i konteneru biurowo-usługowego, ponieważ nie stanowią one budynków ani budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a zatem nie obejmuje ich definicja pierwszego zasiedlenia.

23\. W przypadku budynku warsztatowego z częścią socjalno-administracyjną oddanie do użytkowania nastąpiło w dniu 9 marca 2015 r. W przypadku stalowej hali namiotowej ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych, myjni maszyn rolniczych, konteneru higieniczno-socjalnego i konteneru biurowo-usługowego, oddanie do użytkowania nastąpiło 30 kwietnia 2020 r.

24\. Budynek warsztatowy z częścią socjalno-administracyjną był użytkowany przez Sprzedającego 1 w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (prowadzony był tam warsztat samochodowy).

Stalowa hala namiotowa ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych, myjnia maszyn rolniczych, kontener higieniczno-socjalny i kontener biurowo-usługowy użytkowane były przez spółkę (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k. w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej (serwis maszyn rolniczych, sprzedaż części zamiennych do maszyn rolniczych, sprzedaż maszyn rolniczych).

25\. Od momentu nabycia do momentu dostawy nie były ponoszone wydatki na ulepszenie znajdujących się na działce budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku/budowli.

W uzupełnieniu wniosku z 11 lipca 2022 r. wskazali Państwo, że:

1\. Pomiędzy Spółką (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k. a właścicielami gruntu - Sprzedającymi nie doszło przed sprzedażą do rozliczenia nakładów poniesionych przez Spółkę na wybudowanie budowli.

2\. W odpowiedzi na pytanie:

„Jeśli doszło do rozliczenia nakładów, to:

a) czy Spółka wystawiła na rzecz Sprzedających fakturę dokumentującą rozliczenie nakładów? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny

b) czy Sprzedającym przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu rozliczenia nakładów? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny”

wskazali Państwo: „Nie dotyczy (do rozliczenia nakładów nie doszło, a zatem pytania zawarte w pkt 2 nie mają zastosowania)”.

3\. Spółka (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

**Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

1\. Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy:

a) Sprzedający 1 miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do części ceny, która przypadała na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1, z prawem do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego z takiej faktury?

czy też

b) Sprzedający 1 miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do całości ceny, która przypadała zarówno na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1, jak i na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającej 2, z prawem do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego z takiej faktury?

2\. Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak, to czy Sprzedająca 2 miała obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do części ceny, która przypadała na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającej 2, z prawem do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego z takiej faktury?

**Państwa stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)**

Ad pytanie 1)

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający 1 miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do części ceny, która przypadała na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1, z prawem do odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego z takiej faktury. Sprzedający 1 nie miał obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do całości ceny, która przypadała zarówno na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1, jak i na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającej 2 (w konsekwencji czego bezprzedmiotowe są rozważania na temat prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z takiej faktury).

Ad pytanie 2)

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedająca 2 nie miała obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do części ceny, która przypadała na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającej 2 (w konsekwencji czego bezprzedmiotowe są rozważania na temat prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z takiej faktury).

Uzasadniając przedstawione tu stanowisko zainteresowanych należy wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek: 1) czynność mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem; 2) czynność jest wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („Ustawa”), opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 Ustawy).

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 Ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 Ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl zatem przywołanych przepisów, nieruchomość zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na gruncie przepisów Ustawy zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi również odpłatną dostawę towarów.

W zaistniałej sytuacji należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości na rzecz Kupującego stanowiła czynność mieszczącą się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Wprawdzie dostawa (sprzedaż) nieruchomości zabudowanej może w pewnych okolicznościach być objęta zwolnieniem od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ale na gruncie zaprezentowanego opisu stanu faktycznego rozważania w tym przedmiocie byłyby bezprzedmiotowe, jako że Sprzedający 1 i Kupujący złożyli z w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy objętej tymże aktem podatkiem od towarów i usług - do czego podstawę stanowił art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy.

Powyższe nie przesądza jednak automatycznie o opodatkowaniu odpłatnej dostawy towaru podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w świetle art. 15 ust. 2 Ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przywołanych przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu stanu faktycznego wynika, ze działalność gospodarczą prowadzi Sprzedający 1, natomiast Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej od 2015 r. (a przy tym Sprzedająca 2 nigdy nie wykorzystywała Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej).

W czasie kiedy Nieruchomość była Kupującemu wydzierżawiana, faktury VAT opiewające na czynsz dzierżawny były wystawiane na rzecz Kupującego jedynie przez Sprzedającego 1.

W tej sytuacji zainteresowani uważają, że Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej jedynie przez Sprzedającego 1. Sprzedający 1 nie zbył zatem na rzecz Kupującego swojego majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedając swój udział w prawie własności Nieruchomości Sprzedający 1 działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 podlega wobec tego opodatkowaniu podatkiem VAT. Skoro Sprzedający 1 był jedynie współwłaścicielem Nieruchomości, to powinien udokumentować dostawę przedmiotowej Nieruchomości wyłącznie w części przypadającej na niego jako właściciela (zob. interpretację indywidualną z dnia 10 sierpnia 2021 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.337.2021.2.MB). Sprzedający 1 miał tym samym obowiązek wystawienia faktury VAT w odniesieniu do części ceny, która przypadała na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1.

Odnosząc się do kwestii możliwości obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Kupującego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy). Z opisu stanu faktycznego wynika, że Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W przypadku zatem uznania, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający 1 miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży w odniesieniu do części ceny, która przypadała na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1, należy konsekwentnie stwierdzić, iż Kupujący jest uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z takiej faktury.

Zdaniem zainteresowanych Sprzedający 1 nie miał obowiązku wystawienia faktury VAT w odniesieniu do całości ceny, która przypadała zarówno na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającemu 1, jak i na udział w prawie własności Nieruchomości przysługujący Sprzedającej 2. Jeżeli bowiem Sprzedający 1 był właścicielem Nieruchomości jedynie w części, to nie istniał tytuł prawny ku temu, aby objął on fakturą VAT całą cenę Nieruchomości (w tym jej część przypadającą Sprzedającej 2).

Zainteresowani stoją jednocześnie na stanowisku, ze w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego Sprzedająca 2 zbyła na rzecz Kupującego swój majątek osobisty. Tego typu czynność nie pozwala na uznanie, iż Sprzedająca 2 działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedająca 2 nie miała obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu tej sprzedaży.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawiliście we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającego 1 oraz obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającego 1 i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego oraz nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedającą 2 oraz braku obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedającą 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl zatem ww. przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy – co do zasady – są rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zatem ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza –– obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu wskazać należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. W wyroku tym TSUE uznał, że sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu, w którym jednakże wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował jako podatnik, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie działał w tym charakterze. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W przedmiotowej sprawie 24 lutego 2022 r. Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 dokonali sprzedaży udziałów w nieruchomości. Każdy ze Sprzedających dokonał zbycia na rzecz spółki (\`(...)\`) udziału w nieruchomości, stanowiącego odrębny majątek osobisty każdego Sprzedającego nieobjęty ustawową współwłasnością małżeńską. Sprzedająca 2 darowała Sprzedającemu 1 udział w ww. nieruchomości w celu przygotowywania przez Sprzedającego 1 części nieruchomości stanowiącej ugór do działalności gospodarczej, którą Sprzedający 1 zamierzał rozpocząć w przyszłości. Nastąpiło to w związku z takimi okolicznościami, że Sprzedająca 2 i Sprzedający 1 byli już małżeństwem, a Sprzedający 1 planował założenie działalności gospodarczej. Od nabycia powyższego udziału Sprzedający 1 przygotowywał część nieruchomości stanowiącej ugór do działalności gospodarczej, którą Sprzedający 1 zamierzał rozpocząć w przyszłości. Na działce został wybudowany budynek warsztatowy z częścią socjalno-administracyjną, a nakłady na wybudowanie poniósł Sprzedający 1 i Sprzedająca 2. W roku 2013 Sprzedający 1 rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej i od tego czasu korzystał z nieruchomości na potrzeby tej działalności. Sprzedający 1 jest czynnym podatnikiem VAT. W przedmiotowej sprawie Kupujący przed nabyciem prawa własności nieruchomości korzystał z niej na podstawie umowy dzierżawy, co miało miejsce od roku 2017 r. Stroną umowy dzierżawy nieruchomości zawartej ze spółką byli Sprzedający 1 i Sprzedająca 2. Faktury z tytułu dzierżawy wystawiał tylko Sprzedający 1 z tych powodów i z tej podstawy prawnej, że Sprzedająca 2 wyraziła zgodę na korzystanie z nieruchomości przez Sprzedającego 1 na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W umowie dzierżawy zawartej ze spółką (\`(...)\`) strony ustaliły, że czynsz będzie płatny na rzecz firmy (\`(...)\`) , na co Sprzedająca 2 wyraziła zgodę. Przychody z dzierżawy nieruchomości stanowiły przychody Sprzedającego 1, przy czym wchodziły one w skład majątku wspólnego Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2 na zasadach określonych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Sam charakter stosunku prawnego jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W przedmiotowej sprawie stronami zawartej umowy dzierżawy był Sprzedający 1 i Sprzedająca 2, tym samym wydzierżawianie przez Sprzedającego 1 i Sprzedającą 2 przedmiotowej nieruchomości, spowodowało, że działka utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedających w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują że sprzedaż zarówno przez Sprzedającego 1 jak i Sprzedającą 2 udziału w nieruchomości została dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

W przedmiotowej sprawie Sprzedający 1 poza dzierżawą wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej, na co Sprzedająca 2 wyraziła zgodę. Sprzedająca 2 darowała Sprzedającemu 1 udział w ww. nieruchomości w celu przygotowywania przez Sprzedającego 1 do działalności gospodarczej. Nastąpiło to w związku z takimi okolicznościami, że Sprzedająca 2 i Sprzedający 1 byli już małżeństwem, a Sprzedający 1 planował założenie działalności gospodarczej. Nakłady na wybudowanie budynku warsztatowego z częścią socjalno-administracyjną, w którym Sprzedający 1 prowadził działalność poniósł Sprzedający 1 i Sprzedająca 2. Ponadto, korzyści z dzierżawy uzyskiwali obydwoje małżonkowie bowiem na zasadach określonych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym przychody z dzierżawy wchodziły w skład majątku wspólnego Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2. W okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, że Sprzedająca 2 dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym i nie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem – jak wynika z okoliczności sprawy - Sprzedająca 2 nie wykorzystywała nieruchomości w celach prywatnych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie jej posiadania. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku prywatnego Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2, a sprzedaż stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wobec powyższego, stwierdzam, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, stanowiła dostawę dokonaną przez Sprzedającego 1 i Sprzedającą 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedający 1 jak i Sprzedająca 2 działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących obowiązku wystawiania faktury dokumentującej sprzedaż udziałów oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego z tytułu nabycia nieruchomości, w pierwszej kolejności należy rozstrzygać czy transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania czy była opodatkowana wg właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 235 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

Z opisu sprawy wynika, że w momencie sprzedaży na działce nr 1 znajdowały się następujące budynki i budowle trwale związane z gruntem:

\- budynek warsztatowy z częścią socjalno-administracyjną, który stanowił budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

\- stalowa hala namiotowa ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych, która stanowiła budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

\- myjnia maszyn rolniczych, która stanowiła budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Nakłady na wybudowanie budynku warsztatowego z częścią socjalno-administracyjną poniósł Sprzedający 1 i Sprzedająca 2. Nakłady na posadowienie stalowej hali namiotowej ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych oraz myjni maszyn rolniczych, poniósł Kupujący. Pomiędzy Spółką (\`(...)\`) sp. z o.o. sp. k. a Sprzedającymi nie doszło przed sprzedażą do rozliczenia nakładów poniesionych przez Spółkę na wybudowanie budowli.

Wskazać w tym miejscu należy, że na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

\- grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

\- budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

\- części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z kolei z treści art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (…).

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Jak wyżej wskazano, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego).

Tak więc dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej dzierżawcę.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z dzierżawcą umowy sprzedaży nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz opis sprawy, zauważyć należy, iż jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Zatem w przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów. Czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. Dostawa towarów nie ogranicza się więc wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie europejskim C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien, w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Mając na uwadze wyżej powołane przepisy oraz przedstawione okoliczności sprawy, nie można uznać, że budynek i budowla wybudowane przez dzierżawcę na dzień dostawy nieruchomości stanowiły własność Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2 skoro nie dokonano rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę (Kupującego) na ich wybudowanie. Zatem w świetle ustawy o podatku od towarów i usług – w ramach przedmiotowej dostawy nie doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami/towarami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Wobec powyższego, na gruncie prawa podatkowego, odnosząc się do części działki, która została zabudowana przez dotychczasowego dzierżawcę stalową halą namiotową ze stanowiskiem serwisowym maszyn i urządzeń rolniczych oraz myjnią maszyn rolniczych uznać należy, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości w odniesieniu do tej części działki doszło do sprzedaży wyłącznie gruntu, a nie ww. obiektów wraz z gruntem, bowiem Sprzedający nie byli właścicielami ww. obiektów lecz byli właścicielami wyłącznie gruntu, natomiast ww. obiekty posadowione na tym gruncie stanowiły odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu, tj. dzierżawcy. Zatem, w istocie ww. obiekty nie stanowiły przedmiotu dostawy, bowiem obiekty te nigdy nie były w ekonomicznym posiadaniu Sprzedających.

Natomiast, odnosząc się do części działki, która była zabudowana budynkiem warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną - stanowiącym współwłasność Sprzedających w częściach ułamkowych – należy przyjąć, że w stosunku do sprzedaży udziałów w tej części działki, Sprzedający dokonali sprzedaży udziałów w ww. budynku w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. przenieśli na dotychczasowego dzierżawcę – Kupującego prawa do rozporządzania tym budynkiem.

W konsekwencji powyższego, w ramach opisanej transakcji Sprzedający dokonali sprzedaży udziałów w nieruchomości zabudowanej, zaś przedmiotem tej dostawy w stosunku do części działki zabudowanej przez dotychczasowego dzierżawcę (Kupującego) był wyłącznie grunt przyporządkowany do wybudowanych przez dzierżawcę obiektów, oraz w stosunku do części działki, która była zabudowana budynkiem stanowiącym współwłasność Sprzedających w częściach ułamkowych przedmiotem dostawy był ten budynek wraz z gruntem do niego przyporządkowanym.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy przeanalizować, czy względem budynku stanowiącego współwłasność Sprzedających nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie budynku warsztatowego z częścią socjalno-administracyjną nastąpiło w dniu 9 marca 2015 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Od momentu nabycia do momentu dostawy nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Zatem, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz treść przywołanych przepisów stwierdzam, że dostawa udziałów w budynku warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną korzystała ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa ww. budynku odbyła się po pierwszym zasiedleniu oraz w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym, skoro dostawa ww. budynku korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntu przyporządkowanego do tego budynku, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazaliście Państwo, iż w akcie notarialnym z dnia 24.02.2022 r., na podstawie którego Kupujący nabył prawo własności nieruchomości Sprzedający 1 oświadczył, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług natomiast Sprzedająca 2 oświadczyła, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający 1 i Kupujący oświadczyli, że na podstawie ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy obiektów (budynków, budowli lub ich części), objętej przedmiotowym aktem notarialnym, posadowionych na nieruchomości.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa przez Sprzedającego 1 udziału w budynku warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną oraz przynależnego do tego budynku udziału w gruncie - z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku - podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Natomiast dostawa, przez Sprzedającą 2 udziału w budynku warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną oraz przynależnego do tego budynku udziału w gruncie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Natomiast, odnosząc się do możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w stosunku do dostawy udziału w działce w części, która została zabudowana przez Kupującego stalową halą oraz myjnią maszyn rolniczych, z uwagi na fakt, że przedmiotem dostawy nieruchomości w stosunku do tej części był wyłącznie grunt, natomiast przedmiotem dostawy nie były wybudowane przez Kupującego obiekty, to dla tej części dostawy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż przepis ten zwalnia od podatku wyłącznie dostawę budynków, budowli lub ich części.

Ponadto, sprzedaż tej części gruntu nie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ, z uwagi na wybudowane przez Kupującego ww. obiekty, gruntu przyporządkowanego do tych obiektów nie można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, w stosunku do dostawy gruntu zabudowanego przez Kupującego nie ma również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Tym samym, dostawa udziałów tej części działki winna być przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającą 2 opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W odniesieniu natomiast do kwestii obowiązku wystawienia faktury przez Sprzedających z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości, należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2\. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3\. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4\. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b. czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c. dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy o VAT:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

\- czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

\- czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa

w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

W przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej zarówno Sprzedający 1 jak i Sprzedająca 2 działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i czynność sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano dostawa przez Sprzedającego 1 udziału w budynku warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną wraz z przynależnym do tego budynku udziałem w gruncie jak również dostawa udziałów w stosunku do gruntu zabudowanego przez Kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, Sprzedający 1 był zobowiązany do wystawienia we własnym imieniu faktury dokumentującej przedmiotową sprzedaż w odniesieniu do udziału odpowiadającego części stanowiącej Jego własność.

Natomiast – jak wyżej wskazano - dostawa przez Sprzedającą 2 udziału w budynku warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną wraz z przynależnym do tego budynku udziałem w gruncie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, zaś dostawa udziału w stosunku do gruntu zabudowanego przez Kupującego winna być przez Sprzedającą 2 opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Zatem Sprzedająca 2, jest zobowiązana do wystawienia we własnym imieniu faktury dokumentującej przedmiotową sprzedaż w odniesieniu do udziału odpowiadającego części stanowiącej Jej własność, z zastosowaniem wyżej wskazanych zasad opodatkowania dokonanej dostawy.

Odnosząc się natomiast do prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości przez Kupującego, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, dostawa przez Sprzedającego 1 udziału w przedmiotowej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku. Tym samym Sprzedający 1 jako czynny podatnik podatku VAT był zobowiązany opodatkować sprzedaż ww. udziału na rzecz Kupującego i wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy w zakresie zbywanego udziału w nieruchomości.

Natomiast dostawa przez Sprzedającą 2 udziału w budynku warsztatowym z częścią socjalno-administracyjną wraz z przynależnym do tego budynku udziałem w gruncie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, zaś dostawa udziału w stosunku do gruntu zabudowanego przez Kupującego winna być przez Sprzedającą 2 opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym Sprzedająca 2 jako podatnik podatku VAT była zobowiązana wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy w zakresie zbywanego udziału w ww. nieruchomości. Sprzedająca mogła udokumentować dostawę udziału w nieruchomości podlegającą różnym zasadom opodatkowania jedną fakturą.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego 1 dokumentującej sprzedaż posiadanego przez Niego udziału w nieruchomości. Ponadto, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku VAT, wynikającego z wystawionej przez Sprzedającą 2 faktury, tj. w części w jakiej faktura dokumentuje sprzedaż opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT.

Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być– zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W tym miejscu zauważyć należy, że rolą Organu jest wyłącznie interpretacja przepisów prawa podatkowego a nie badanie poprawności dokonanych wyliczeń i podanych kwot, zatem w niniejszej interpretacji Organ nie dokonywał oceny poprawności wskazanych przez Państwa kwot i dokonanych obliczeń.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).