Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-325/11-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-07-05
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: majątek; nieruchomości; opodatkowanie; podział; umowa; wspólność-wspólność majątkowa; wycena; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 25.03.2011 r. (data wpływu 01.04.2011 r.) oraz piśmie (data nadania 27.06.2011 r., data wpływu 29.06.2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-325/11-2/ES z dnia 08.06.2011 r. (data nadania 08.06.2011 r., data doręczenia 20.06.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01.04.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W latach 1994, 1996 razem z żoną Wnioskodawca zakupił grunt w K. (wspólność majątkowa). Od 2000 roku Wnioskodawca wraz z żoną rozpoczęli budować na tym gruncie budynek z mieszkaniami (7 mieszkań). Faktury kosztowe Wnioskodawca otrzymywał na nazwiska obojga małżonków. Oboje nie prowadzili w tym okresie działalności gospodarczej. Inwestycja była prowadzona z własnych środków finansowych.

W październiku 2010 roku Wnioskodawca rozwiódł się, zaś na mocy aktu notarialnego o podziale majątku wspólnego z dnia 01.07.2009 r. grunt w K. wraz z niedokończoną inwestycją przypadł w udziale Wnioskodawcy.

Wnioskodawca dalej kontynuuje tę inwestycję biorąc faktury kosztowe na własne nazwisko.

Ponieważ w 2011 roku Wnioskodawca zamierza sprzedać tę inwestycję jako jedyny jej właściciel chciałby prawidłowo ustalić koszt własny sprzedaży i podstawę do opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bądź ustalić, że taka sprzedaż jest zwolniona z PIT.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 8 czerwca 2011 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż zamiarem jego i żony było aby podział majątku pomiędzy nimi był równo po połowie. Całość podzielonego majątku powstała w trakcie małżeństwa w którym mieli wspólnotę majątkową. W skład wspólnego majątku wchodziło wiele różnego rodzaju rzeczy. Były to miedzy innymi działki, mieszkania ukończone i w trakcie budowy, samochody a także pieniądze, polisy ubezpieczeniowe i środki na rachunkach bankowych. Z tego powodu trudno mówić o podziale w naturze w odniesieniu do wszystkich tych rzeczy. Podziału Wnioskodawca wraz z żoną chcieli dokonać tak aby był on jak najmniej uciążliwy. Stąd też po ustaleniu które rzeczy mają przypadać żonie a które Wnioskodawcy i wyliczeniu ich wartości, ustalili że aby każde z nich dostało połowę majątku, Wnioskodawca zaś zapłaci określoną kwotę żonie. Kwota ta nazwana w umowie podziałowej spłatą była związana z innymi niż nieruchomości rzeczami, przede wszystkim chodziło o podział pieniędzy które znajdowały się na różnych rachunkach, niektórych otwartych na Wnioskodawcę, innych na żonę. Wszystkie nieruchomości rozdzieliliśmy między siebie po równo. Wspomniana spłata stanowiła ok. 2 % wartości majątku wycenionego w podziale. Gdyby ją jednak uznać za spłatę jakiejś nieruchomości (a nie wyrównanie pieniędzy) to jej wysokość co najwyżej można by odnieść do jakiejś jednej wybranej nieruchomości a było ich kilkanaście. Obie strony wyraziły zgodę na ten podział i nie zgłaszają żadnych roszczeń co do tego podziału.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż tych mieszkań jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ 5 – letniego okresu od momentu zakupu gruntu?,
2.  Jeżeli sprzedaż nie jest zwolniona z PIT to, czy kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży tych mieszkań, będzie całość poniesionych w poprzednim okresie nakładów inwestycyjnych (z lat 2000-2010) czy tylko połowa tych kosztów?

Odpowiedź na pytanie Nr 1 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie Nr 2 zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy bieg terminu pięcioletniego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowania na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową.

Przyjąć należy, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Z przepisów wynika, że wśród źródeł przychodu podlegających podatkowi dochodowemu, znajduje się przychód ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości „jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz.307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma właściwe ustalenie daty od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. czy od końca roku kiedy nastąpiło pierwotne nabycie zbywanej nieruchomości tj. od 1994, 1996 r. czy też od końca 2009 r. czyli od końca roku kiedy nastąpił podziału majątku wspólnego. W przedmiotowej sprawie nie ma bowiem znaczenia fakt, że na nabytej przez małżonków w 1994 i 1996 r. działce została w 2000 r. rozpoczęta budowa budynku z mieszkaniami.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Natomiast stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność ustawowa ma charakter współwłasności łącznej (bezudziałowej). Ustanie współwłasności małżeńskiej powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych i od tego momentu dopuszczalne jest zniesienie współwłasności.

Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego.

Za datę nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wartość nieruchomości, otrzymanej przez Wnioskodawcę w wyniku podziału majątku wspólnego przekraczała udział, jaki przysługiwał jemu w majątku dorobkowym małżeńskim. Konsekwencją tego było zobowiązanie Wnioskodawcy do dokonania spłaty na rzecz byłej małżonki.

W związku z tym należy uznać, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości w części przekraczającej udział przysługujący mu w majątku dorobkowym małżeńskim nastąpiło w dniu 01.07.2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego. Dla rozpatrzenia skutków podatkowych sprzedaży tej części nieruchomości należy zastosować przepisy obowiązujące po 1 stycznia 2007 roku.

Natomiast nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości, która mieści się w udziale, jaki przysługiwał mu w majątku dorobkowym małżeńskim nastąpiło w 1994 i 1996 r. Zatem do opodatkowania przychodów ze zbycia tej części nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Tym samym, dochód uzyskany ze sprzedaży udziału przysługującemu Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów jedynie wówczas, gdy nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedmiotowej sprawie od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył udział w gruncie upłynęło ponad 5 lat, zatem dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do skutków podatkowych odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytej w 2009 r. należy wskazać, iż na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 30e ust. 4 pkt 2 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochody o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w 1994 i 1996 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu przez Wnioskodawcę w dniu 01.07.2009 r., w drodze podziału majątku wspólnego małżonków podlega opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.