Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-145/13-4/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-05
Teza: 1. Czy Świadczenia gwarancyjne, które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Spółce w związku z realizacją zapisów Umowy, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT? 2. Czy dla udokumentowania otrzymanych Świadczeń gwarancyjnych Spółka będzie zobowiązana wystawiać faktury VAT?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; faktura-faktura VAT; gwarancje; opodatkowanie-zakres opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21.02.2013 r. (data wpływu 25.02.2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 13.05.2013r. (data wpływu 15.05.2013r.) w odpowiedzi na wezwanie Nr IPPP3/443-145/13-2/IG z dnia 25.04.2013r. do uzupełnienia wniosku otrzymanym przez Pełnomocnika w dniu 7.05.2013r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentacji świadczenia gwarancyjnego otrzymanego od zbywcy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25.02.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentacji świadczenia gwarancyjnego otrzymanego od zbywcy nieruchomości uzupełniony pismem z dnia 13.05.2013r. (data wpływu 15.05.2013r.) w odpowiedzi na wezwanie Nr IPPP3/443-145/13-2/IG z dnia 25.04.2013r. do uzupełnienia wniosku otrzymanym przez Pełnomocnika w dniu 7.05.2013r.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Spółka GmbH (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) z siedzibą w Hamburgu (Niemcy) prowadzi na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej działalność gospodarczą m. in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz zagospodarowywania i wynajmu powierzchni komercyjnej w posiadanych przez siebie nieruchomościach.

Spółka posiada na terytorium Polski nieruchomości. Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką G. sp. z o.o. s.k.a. (dalej: „Zbywca”). Negocjacje dotyczą nabycia kolejnej nieruchomości biurowo-handlowej (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Dodatkowo, zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: „KC”), z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości na Spółkę przejdą umowy najmu (Spółka wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy, jako wynajmującego, wynikające z tych umów).

Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych oraz handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych w Nieruchomości.

W celu zabezpieczenia interesów Spółki, w dniu zawarcia transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości, pomiędzy Wnioskodawcą a Zbywcą zostanie zawarta Umowa gwarancyjna (Rental Guarantee Agreement, dalej: Umowa). Na mocy Umowy, przez cały okres jej trwania (tj. maksymalnie przez okres pięciu lat następujących po zawarciu transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości) Zbywca udzieli gwarancji na uzyskanie przez Wnioskodawcę uzgodnionego poziomu przychodów w odniesieniu do niewynajętej powierzchni w Nieruchomości. Okoliczności, w których daną powierzchnię w Nieruchomości uważa się za niewynajętą (dalej: Niewynajęta powierzchnia) zostały szczegółowo określone w Umowie i obejmują między innymi powierzchnię:

i) niebędącą przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu, ii) będącą przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu, lecz fizycznie niezajętą przez najemcę, iii) będącą przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu, fizycznie zajętą przez najemcę, w stosunku do której (a) najemca nie opłacił jeszcze czynszu za pierwszy okres rozliczeniowy okresu najmu lub (b) najemca nie przedstawił odpowiedniego zabezpieczenia, o którym mowa w umowie najmu, lub (c) łączna wartość usterek w pracach aranżacyjnych wykonanych na podstawie umowy zawartej pomiędzy Zbywcą i Spółką, wymienionych w protokole przekazania danej powierzchni najemcy, przewyższa wartość ustaloną pomiędzy Wnioskodawcą i Zbywcą.

Na mocy postanowień Umowy Zbywca gwarantuje na zasadzie ryzyka, że Spółka, jako nabywca Nieruchomości i przyszły wynajmujący, otrzyma następujące płatności w uzgodnionej wysokości:

*   równowartości nieuzyskanych kwot czynszu za Niewynajętą powierzchnię biurową, handlową, magazynową oraz miejsca parkingowe w Nieruchomości, kalkulowaną na podstawie Umowy,

*   równowartość kosztów eksploatacyjnych przypadających na Niewynajętą powierzchnię, które zwyczajowo obciążałyby najemców, gdyby nie istniała Niewynajęta powierzchnia (na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem odpowiedniej części Nieruchomości).

Gwarancja ma na celu zapewnienie Spółki, że w przypadku gdy poziom przychodów z tytułu najmu Nieruchomości będzie niższy niż zapewnia Zbywca, na skutek istnienia Niewynajętej powierzchni, Spółka otrzyma zapłatę od Zbywcy, w wysokości równowartości oczekiwanych przychodów z tytułu czynszu najmu niewynajętej powierzchni oraz równowartości poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów eksploatacyjnych przypadających na tę powierzchnię (dalej: Świadczenia gwarancyjne).

Świadczenia gwarancyjne mają zatem charakter wyrównania wypłaconego w razie ziszczenia się zdarzenia, w związku z którym Spółka nie osiągnęłaby zakładanego uzgodnionego poziomu przychodów z najmu powierzchni i/lub nie otrzymałaby od najemców odpowiedniego zwrotu wydatków związanych z utrzymaniem Nieruchomości. Rozwiązanie takie ma zapewnić Spółce utrzymanie płynności finansowej na okoliczność zajścia nieprzewidzianych zdarzeń. Umowa zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 KC.

Zgodnie z Umową, w przypadku istnienia Niewynajętych powierzchni, Zbywca jest zobowiązany do comiesięcznej wypłaty Świadczeń gwarancyjnych na rzecz Spółki. W celu zagwarantowania wypłat Świadczeń gwarancyjnych na rzecz Spółki, odpowiednie kwoty zostaną zabezpieczone zgodnie z warunkami określonymi w Umowie.

Jednocześnie, z tytułu wypłaty Świadczeń gwarancyjnych Zbywca nie będzie otrzymywać żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w szczególności nie będzie miał prawa do eksploatacji lokali w Nieruchomości objętej gwarancją na podstawie Umowy, nie będzie uzyskiwał żadnych benefitów ani korzystał z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Spółkę.

W uzupełnieniu Pełnomocnik wskazał, że:

Zawarcie Umowy nie ma bezpośredniego wpływu na wartość zakupu Nieruchomości. Cena Nieruchomości została ustalona w oparciu o wycenę niezależnego rzeczoznawcy, a kwoty Świadczeń gwarancyjnych nie stanowią ani elementu kalkulacji ceny ani podstawy do jej pomniejszenia.

Umowa stanowi niezależny dokument podpisany na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 3531 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym, strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Cechą umowy gwarancyjnej jest to, że gwarant przejmuje w nich ryzyko związane z realizacją bądź niepowodzeniem określonego w umowie przedsięwzięcia. W ramach Umowy Zbywca gwarantuje, że w przypadku gdy poziom przychodów osiąganych przez Spółkę z tytułu najmu powierzchni będzie niższy niż zapewnia Zbywca, na skutek istnienia Niewynajętej powierzchni, Spółka otrzyma zapłatę od Zbywcy wyrównującą ewentualne straty. Jak już wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Świadczenia gwarancyjne mają zatem charakter rekompensaty/wyrównania wypłaconego w razie ziszczenia się warunku istnienia Niewynajętej powierzchni.

Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie praw i obowiązków Stron Umowy należy przede wszystkim wskazać obowiązek Zbywcy do wypłaty Spółce Świadczeń gwarancyjnych, w poszczególnych okresach rozliczeniowych przez cały okres trwania Umowy, w razie nieuzyskania odpowiedniego poziomu przychodów z czynszów w uzgodnionej wysokości:

*   równowartości nieuzyskanych kwot czynszu za Niewynajętą powierzchnię biurową, handlową, magazynową oraz miejsca parkingowe w Nieruchomości, kalkulowaną na podstawie Umowy,

*   równowartość kosztów eksploatacyjnych przypadających na Niewynajętą powierzchnię, które zwyczajowo obciążałyby najemców, gdyby nie istniała Niewynajęta powierzchnia (na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem odpowiedniej części Nieruchomości).

Spółka natomiast, w przypadku ziszczenia się wskazanych w Umowie warunków (istnienia Niewynajętej powierzchni) ma prawo żądać od Zbywcy wskazanych powyżej kwot. Z Umowy nie wynikają żadne dodatkowe obowiązki dla Spółki ani też prawa dla Zbywcy. W szczególności, Spółka nie wykonuje na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia związanego z Umową

Środki podlegające wypłacie na rzecz Spółki jako Świadczenia gwarancyjne zostaną częściowo (w wartości odpowiadającej kwocie Świadczeń gwarancyjnych za okres 18 miesięcy) zabezpieczone jako kwoty zatrzymane z Ceny należnej Zbywcy za Nieruchomość.

Poza kwotą zatrzymaną, Zbywca - działając solidarnie z podmiotem powiązanym G. - udzieli Spółce poręczenia zabezpieczającego obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy. Co więcej, Zbywca łącznie z G. Limited poddadzą się egzekucji w zakresie zobowiązań wynikających z Umowy pod rygorem art. 777 kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz. U. Nr 43 poz. 296 z późn. zm ).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Świadczenia gwarancyjne, które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Spółce w związku z realizacją zapisów Umowy, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Czy dla udokumentowania otrzymanych Świadczeń gwarancyjnych Spółka będzie zobowiązana wystawiać faktury VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm., zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają;

*   odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

*   eksport towarów;

*   import towarów;

*   wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

*   wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl postanowień art. 2 pkt 6 ustawy o VAT poprzez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Ponieważ przedmiotem Umowy nie jest dostawa towarów, a w wyniku wypłaty środków nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania żadnym towarem jako jego właściciel, zapisy Umowy należy rozpatrywać w kontekście świadczenia usług.

Stosownie do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do ukształtowanej linii interpretacyjnej - Przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 marca 2011 r., Nr ILPP4/443-11/11-2/EWW, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 27 października 2011 r., Nr IBPP3/443-850/11/KO i interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 11 marca 2011 r., Nr ILPP1/443-1263/10-7/AW) - pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, iż nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby tak się stało muszą zostać spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że aby świadczenie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT jako usługa, oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie - Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych (przykładowo interpretaca indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Nr IPTPP2/443-888/1l-6/IR z dnia 13 czerwca 2012 r., przywołana wcześniej interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu Nr ILPP1/443-1263/10-7/AW z dnia 11 marca 2011 r.

Tak więc dana usługa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy:

*   istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego i są konsekwencją wykonania świadczenia lub

*   dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Analizując przedstawiony faktyczny opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że wypłata świadczeń gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za usługę świadczoną przez Spółkę bądź jej kontrahentów. Zgodnie bowiem z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Zbywca zobowiązany będzie do wypłacenia na rzecz Spółki Świadczeń gwarancyjnych jeżeli zajdą przewidziane w Umowie okoliczności gwarancyjne. Jednocześnie, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wykonania żadnego ekwiwalentnego świadczenia w zamian za otrzymaną kwotę Świadczenia gwarancyjnego. Spółka w związku z otrzymanym świadczeniem nie będzie zobowiązana do wykonania jakiejkolwiek usługi, bądź do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji (np. powstrzymania się od zawierania nowych umów najmu).

Należy również zauważyć, iż Zbywca wypłaci środki pieniężne jedynie w konsekwencji przyjętej na siebie funkcji gwaranta uzyskania określonych wpływów przez Wnioskodawcę. Wypłata przez Zbywcę Świadczeń gwarancyjnych będzie miała zatem charakter gwarancyjny.

Spółka pragnie także zaznaczyć, że w opisywanym zdarzeniu przyszłym wypłata Świadczeń gwarancyjnych stanowić ma jedynie swego rodzaju rekompensatę za utracone a oczekiwane korzyści majątkowe, które Spółka przewiduje osiągnąć.

W związku z tym, w przypadku wypłaty Świadczeń gwarancyjnych na rzecz Spółki nie zostaną łącznie spełnione przesłanki konieczne do uznania świadczenia gwarancyjnego za usługę, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Świadczenia gwarancyjne zostaną otrzymane jedynie w wyniku wykonania Umowy. W konsekwencji, nie będą więc objęte zakresem opodatkowania podatkiem VAT. Czynność przekazania kwot pieniężnych nie podlega bowiem opodatkowaniu VAT.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12 w którym stwierdził, że „świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcę a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43).

Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie 102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).”

Bezpośrednio do kwestii płatności gwarancyjnych odniósł się natomiast Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2011 r., Nr ILPP2/443-1664/10-5/ISN, w której uznał, że „płatności gwarancyjne dokonywane przez Zainteresowanego na rzecz B oraz zwrot części kosztów Płatności gwarancyjnych poniesionych przez niego z powodu jego dostawców, nie będą stanowić odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług, w rozumieniu przepisów art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. Płatności tych nie będzie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Zatem, ani dokonanie Płatności gwarancyjnej ani zwrot jej kosztów nie spowodują konsekwencji podatkowych dla Spółki na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.” Podkreślenia wymaga fakt, że nie jest to stanowisko odosobnione. W przywołanym piśmie Dyrektor referuje do szeregu innych interpretacji popierających taką argumentację.

W podobnym kontekście wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2012 r., nr IPPP1/443-745/12-2/ISZ, stwierdzając w analogicznym stanie faktycznym, że wypłata świadczeń gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za usługę świadczoną przez Spółkę bądź jej kontrahentów. Z tytułu wypłaty Świadczeń gwarancyjnych Zbywcy nie będą otrzymywać od Spółki żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Z opisu wniosku nie wynika, by Spółka w związku z otrzymanym świadczeniem gwarancyjnym była zobowiązana do wykonania jakiejkolwiek usługi, bądź do powstrzymania się do wykonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji (np. powstrzymanie się od zawierania nowych umów najmu powierzchni przedmiotowych nieruchomości czy też brak możliwości zawarcia aneksów zmieniających cenę za najem odnośnie umów zawartych przed nabyciem ww. nieruchomości przez Zbywców). Tym samym wypłata świadczenia gwarancyjnego nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. W przedmiotowej sprawie przekazanie określonej kwoty pieniędzy nie stanowi również wynagrodzenia za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. W wyniku wypłaty środków nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania żadnym towarem jak jego właściciel.

Rozpatrując wypłatę Świadczenia gwarancyjnego jako odszkodowania wskazać należy, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie KC odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: i) kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 KC) oraz ii) deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 KC). Zgodnie z art. 471 KC, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania. Co do zasady obowiązek pokrycia szkody powstaje z uwagi na dokonanie czynności zabronionej lub w wyniku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania postanowień umowy.

Podkreślając, że decydujące znaczenie dla oceny skutków prawnych Umowy w stosunkach pomiędzy stronami ma jej treść, a nie nazwa, stwierdzić należy, iż wypłata Świadczenia gwarancyjnego nie posiada cechy odszkodowania za poniesioną szkodę, gdyż nie istnieją okoliczności, które w rozumieniu KC powodowałyby szkodę i determinowały wypłatę odszkodowania.

Reasumując, wypłata Świadczeń gwarancyjnych przez Zbywcę na rzecz Spółki nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT, ani też odszkodowania w myśl KC. Wykonanie zawartej umowy gwarancyjnej będzie miało charakter rekompensaty za poniesiono wydatki związane z utrzymaniem Nieruchomości, którymi Spółka nie będzie mogła obciążyć najemców oraz wyrównania z tytułu nieosiągnięcia uzgodnionego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni. W zamian za Świadczenie gwarancyjne Spółka nie będzie zobowiązana do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Zbywcy.

W konsekwencji, zdaniem Spółki, przedmiotowych Świadczeń gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Zatem, wypłacane na rzecz Spółki Świadczenia gwarancyjne nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. pozostaną poza zakresem przedmiotowym ustawy o VAT).

Ad. 2

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.

Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W ramach Umowy, która zostanie zawarta, Spółce będzie przysługiwało prawo do otrzymywania od Zbywcy Świadczeń gwarancyjnych zapewniających Spółce przez okres maksymalnie pięciu lat od zamknięcia transakcji uzyskanie płynności finansowej bazującej na ustalonym poziomie gwarantowanego czynszu z Niewynajętych powierzchni. Zgodnie z argumentacją przytoczoną w uzasadnieniu do pytania nr 1, realizacja zapisów Urnowy nie będzie stanowiła dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT. Tym samym, otrzymanie Świadczenia gwarancyjnego nie będzie skutkowało po stronie Spółki powstaniem obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Nie powstanie również obowiązek podatkowy w podatku VAT określony przepisami art. 19 ust. 1 ustawy o VAT. W rezultacie, otrzymanie Świadczeń gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że otrzymane Świadczenia gwarancyjne nie powinny być dokumentowane przez Wnioskodawcę fakturami VAT. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że powinien w takiej sytuacji wystawić notę księgową, która jest uniwersalnym dokumentem księgowym służącym dokumentowaniu transakcji w sytuacji, gdy nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT - Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2011 r., Nr ILPP2/443-1664/10-5/ISN.

Co prawda nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przez przepisy o podatku VAT i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów, jednak należy stwierdzić, iż brak jest przeciwwskazań na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT dla dokumentowania notami księgowymi płatności dokonywanych w ramach wskazanej Umowy.

Reasumując, ze względu na fakt, że otrzymanie Świadczeń gwarancyjnych nie będzie dotyczyło czynności opodatkowanych w rozumieniu ustawy o VAT, Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku dokumentowania otrzymanych Świadczeń gwarancyjnych fakturami VAT.

Właściwym postępowaniem Wnioskodawcy będzie w tym przypadku wystawienie not księgowych dokumentujących otrzymanie płatności z tytułu zawartej Umowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej działalność gospodarczą m. in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz zagospodarowywania i wynajmu powierzchni komercyjnej w posiadanych przez siebie nieruchomościach.

Spółka posiada na terytorium Polski nieruchomości.

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje w sprawie nabycia kolejnej nieruchomości biurowo-handlowej położonej w Warszawie. Dodatkowo, zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: „KC”), z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości na Spółkę przejdą umowy najmu (Spółka wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy, jako wynajmującego, wynikające z tych umów).

Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych oraz handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych w Nieruchomości.

W celu zabezpieczenia interesów Spółki, w dniu zawarcia transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości, pomiędzy Wnioskodawcą a Zbywcą zostanie zawarta Umowa gwarancyjna (Rental Guarantee Agreement, dalej: Umowa). Na mocy Umowy, przez cały okres jej trwania (tj. maksymalnie przez okres pięciu lat następujących po zawarciu transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości) Zbywca udzieli gwarancji na uzyskanie przez Wnioskodawcę uzgodnionego poziomu przychodów w odniesieniu do niewynajętej powierzchni w Nieruchomości. Okoliczności, w których daną powierzchnię w Nieruchomości uważa się za niewynajętą (dalej: Niewynajęta powierzchnia) zostały szczegółowo określone w Umowie i obejmują między innymi powierzchnię:

i) niebędącą przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu, ii) będącą przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu, lecz fizycznie niezajętą przez najemcę, iii) będącą przedmiotem najmu na podstawie umowy najmu, fizycznie zajętą przez najemcę, w stosunku do której (a) najemca nie opłacił jeszcze czynszu za pierwszy okres rozliczeniowy okresu najmu lub (b) najemca nie przedstawił odpowiedniego zabezpieczenia, o którym mowa w umowie najmu, lub (c) łączna wartość usterek w pracach aranżacyjnych wykonanych na podstawie umowy zawartej pomiędzy Zbywcą i Spółką, wymienionych w protokole przekazania danej powierzchni najemcy, przewyższa wartość ustaloną pomiędzy Wnioskodawcą i Zbywcą.

Na mocy postanowień Umowy Zbywca gwarantuje na zasadzie ryzyka, że Spółka, jako nabywca Nieruchomości i przyszły wynajmujący, otrzyma następujące płatności w uzgodnionej wysokości:

*   równowartości nieuzyskanych kwot czynszu za Niewynajętą powierzchnię biurową, handlową, magazynową oraz miejsca parkingowe w Nieruchomości, kalkulowaną na podstawie Umowy,

*   równowartość kosztów eksploatacyjnych przypadających na Niewynajętą powierzchnię, które zwyczajowo obciążałyby najemców, gdyby nie istniała Niewynajęta powierzchnia (na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem odpowiedniej części Nieruchomości).

Gwarancja ma na celu zapewnienie Spółki, że w przypadku gdy poziom przychodów z tytułu najmu Nieruchomości będzie niższy niż zapewnia Zbywca, na skutek istnienia Niewynajętej powierzchni, Spółka otrzyma zapłatę od Zbywcy, w wysokości równowartości oczekiwanych przychodów z tytułu czynszu najmu Niewynajętej powierzchni oraz równowartości poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów eksploatacyjnych przypadających na tę powierzchnię (dalej: Świadczenia gwarancyjne).

Świadczenia gwarancyjne mają zatem charakter wyrównania wypłaconego w razie ziszczenia się zdarzenia, w związku z którym Spółka nie osiągnęłaby zakładanego uzgodnionego poziomu przychodów z najmu powierzchni i/lub nie otrzymałaby od najemców odpowiedniego zwrotu wydatków związanych z utrzymaniem Nieruchomości. Rozwiązanie takie ma zapewnić Spółce utrzymanie płynności finansowej na okoliczność zajścia nieprzewidzianych zdarzeń. Umowa zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 KC.

Zgodnie z Umową, w przypadku istnienia Niewynajętych powierzchni, Zbywca jest zobowiązany do comiesięcznej wypłaty Świadczeń gwarancyjnych na rzecz Spółki. W celu zagwarantowania wypłat Świadczeń gwarancyjnych na rzecz Spółki, odpowiednie kwoty zostaną zabezpieczone zgodnie z warunkami określonymi w Umowie.

Jednocześnie, z tytułu wypłaty Świadczeń gwarancyjnych Zbywca nie będzie otrzymywać żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w szczególności nie będzie miał prawa do eksploatacji lokali w Nieruchomości objętej gwarancją na podstawie Umowy, nie będzie uzyskiwał żadnych benefitów ani korzystał z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Spółkę.

Na gruncie przedstawionych informacji, powstały wątpliwości Spółki, tj. czy świadczenia gwarancyjne, które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Spółce w związku z realizacją zapisów Umowy, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, iż nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, iż oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Analizując przedstawiony stan sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa stwierdzić należy, iż wypłata świadczeń gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za usługę świadczoną przez Spółkę. Z tytułu wypłaty Świadczeń gwarancyjnych Zbywca nie będzie otrzymywać od Spółki żadnego ekwiwalentnego świadczenia.

Z opisu wniosku nie wynika by Spółka w związku z otrzymanym świadczeniem gwarancyjnym była zobowiązana do wykonania jakiejkolwiek usługi, bądź do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji (np. powstrzymanie się od zawierania nowych umów najmu powierzchni przedmiotowych nieruchomości czy też brak możliwości zawarcia aneksów zmieniających cenę za najem odnośnie umów zawartych przez nabyciem ww. nieruchomości przez Zbywcę). Tym samym wypłata świadczenia gwarancyjnego nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. W przedmiotowej sprawie przekazanie określonej kwoty pieniędzy nie stanowi również wynagrodzenia za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. W wyniku wypłaty środków nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania żadnym towarem jak jego właściciel.

Rozpatrując wypłatę świadczenia gwarancyjnego jako odszkodowania wskazać należy, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym, rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Co do zasady obowiązek pokrycia szkody powstaje z uwagi na dokonanie czynności zabronionej (ex delicto) lub w wyniku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania postanowień umowy (ex contracto).

Podkreślając, że decydujące znaczenie dla oceny skutków prawnych umów w stosunkach pomiędzy stronami ma ich treść, a nie nazwa, stwierdzić należy, iż w ocenie tut. Organu, w przedmiotowej sprawie wypłata świadczenia gwarancyjnego nie posiada cechy odszkodowania za poniesioną szkodę, gdyż nie istnieją okoliczności, które w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego powodowałyby szkodę i determinowały wypłatę odszkodowania.

Z analizy sprawy wynika, iż Spółka dokona nabycia towarów (nieruchomości biurowo-handlowej). Natomiast umowa o wypłatę świadczenia gwarancyjnego zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 353(1) KC. Jest to oddzielna umowa pomiędzy stronami, która nie ma wpływu na cenę ww. nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży ww. nieruchomości Zbywca nie będzie miał prawa do eksploatacji lokali w nieruchomościach objętych gwarancją, nie będzie uzyskiwał żadnych benefitów ani korzystał z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Spółkę. Zatem w momencie dokonania sprzedaży nieruchomości Spółka nabędzie prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. W ramach zawieranej oddzielnie umowy, Zbywca zapewni Spółce wypłaty Świadczeń gwarancyjnych na skutek wystąpienia zdarzeń powodujących uzyskanie przychodów na poziomie niższym od gwarantowanego. Zatem czynność ta nie jest również ściśle powiązana z dokonaną dostawą towarów (nieruchomości na rzecz Spółki).

Zawarcie Umowy nie ma bezpośredniego wpływu na wartość zakupu Nieruchomości. Cena Nieruchomości została ustalona w oparciu o wycenę niezależnego rzeczoznawcy, a kwoty Świadczeń gwarancyjnych nie stanowią ani elementu kalkulacji ceny ani podstawy do jej pomniejszenia.

Umowa stanowi niezależny dokument podpisany na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 3531 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym, strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Cechą umowy gwarancyjnej jest to, że gwarant przejmuje w nich ryzyko związane z realizacją bądź niepowodzeniem określonego w umowie przedsięwzięcia. W ramach Umowy Zbywca gwarantuje, że w przypadku gdy poziom przychodów osiąganych przez Spółkę z tytułu najmu powierzchni będzie niższy niż zapewnia Zbywca, na skutek istnienia Niewynajętej powierzchni, Spółka otrzyma zapłatę od Zbywcy wyrównującą ewentualne straty. Świadczenia gwarancyjne mają zatem charakter rekompensaty/wyrównania wypłaconego w razie ziszczenia się warunku istnienia Niewynajętej powierzchni.

Zbywca będzie zobowiązany do wypłaty Spółce Świadczeń gwarancyjnych, w poszczególnych okresach rozliczeniowych przez cały okres trwania Umowy, w razie nieuzyskania odpowiedniego poziomu przychodów z czynszów w uzgodnionej wysokości:

*   równowartości nieuzyskanych kwot czynszu za Niewynajętą powierzchnię biurową, handlową, magazynową oraz miejsca parkingowe w Nieruchomości, kalkulowaną na podstawie Umowy,

*   równowartość kosztów eksploatacyjnych przypadających na Niewynajętą powierzchnię, które zwyczajowo obciążałyby najemców, gdyby nie istniała Niewynajęta powierzchnia (na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem odpowiedniej części Nieruchomości).

Spółka natomiast, w przypadku ziszczenia się wskazanych w Umowie warunków (istnienia Niewynajętej powierzchni) ma prawo żądać od Zbywcy wskazanych powyżej kwot. Z Umowy nie wynikają żadne dodatkowe obowiązki dla Spółki ani też prawa dla Zbywcy. W szczególności, Spółka nie wykonuje na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia związanego z Umową

Środki podlegające wypłacie na rzecz Spółki jako Świadczenia gwarancyjne zostaną częściowo (w wartości odpowiadającej kwocie Świadczeń gwarancyjnych za okres 18 miesięcy) zabezpieczone jako kwoty zatrzymane z Ceny należnej Zbywcy za Nieruchomość.

Poza kwotą zatrzymaną, Zbywca - działając solidarnie z podmiotem powiązanym Granbero Holdings Limited - udzieli Spółce poręczenia zabezpieczającego obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy. Co więcej, Zbywca łącznie z Granbero Holdings Limited poddadzą się egzekucji w zakresie zobowiązań wynikających z Umowy pod rygorem art. 777 kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz. U. Nr 43 poz. 296 z późn. zm ).

Biorąc pod uwagę opis sprawy stwierdzić należy, że wypłata świadczenia gwarancyjnego związana jest z faktycznie zrealizowaną sprzedażą towaru Zbywcy na rzecz Spółki, dokonaną w konkretnie określonym momencie czasowym. Jednakże nie ma ona wpływu na faktyczną cenę towaru. Spółka oraz Zbywca zbywając przedmiotową nieruchomość określili jej cenę. Zawierając umowę o świadczenia gwarancyjne na wypadek zaistnienia szczególnych okoliczności, tj. zdarzeń powodujących uzyskanie przychodów na poziomie niższym od zapewnień Zbywcy, Zbywca zobowiązuje się do wypłaty określonej kwoty pieniędzy w wysokości równowartości oczekiwanych przychodów z tytułu czynszu najmu Niewynajętej powierzchni oraz równowartości poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów eksploatacyjnych przypadających na tę powierzchnię.

Zatem nie można twierdzić, iż wypłacając sukcesywnie świadczenia gwarancyjne, w razie zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty, ulega zmniejszeniu cena, a co za tym idzie wartość sprzedanego towaru jakim jest w ww. przypadku nieruchomość.

W związku z powyższym należy uznać iż wypłata świadczenia gwarancyjnego na podstawie zawartej umowy nie podlega opodatkowaniu, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż nie ma charakteru ani dostawy towarów o którym mowa w art. 7 ustawy ani świadczenia usług o których mowa w art. 8 ustawy.

Na mocy art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (\`(...)\`).

Art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje, iż przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy, wskazać należy, że wypłata świadczenia gwarancyjnego na rzecz Spółki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy. Spółka otrzymując ww. świadczenie nie dokonuje ani odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług. Zatem Spółka otrzymując wypłatę świadczenia gwarancyjnego nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Wobec powyższego, Spółka otrzymując świadczenie gwarancyjne nie będzie zobowiązana do wystawienia faktury, o której mowa w art. 106 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że otrzymane świadczenia gwarancyjne nie powinny być dokumentowane przez Wnioskodawcę fakturą VAT. Natomiast odnośnie kwestii wystawiania not księgowych należy stwierdzić, iż brak jest przeciwwskazań na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT dla takiego sposobu dokumentowania, niemniej jednak należy zauważyć, iż nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przez przepisy o podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.