Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.171.2017.1.IN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-26
Teza: Rozliczenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: amortyzacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; paragon-paragon fiskalny; pośrednictwo
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r. poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 22 lutego 2017 r. (data wpływu 28 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu prywatnego w części dotyczącej:

*   ustalenia stawki amortyzacyjnej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, możliwości bezpośredniego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z najmu prywatnego opłat związanych z podpisaniem aktu notarialnego dokumentującego nabycie tego lokalu oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatku z tytułu usługi sprzątania lokalu udokumentowanego wyłącznie paragonem fiskalnym – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości rozliczenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu prywatnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca 1 lutego 2016 r. zakupił od osób fizycznych (małżeństwo bez rozdzielności majątkowej) lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku oraz garaż za kwotę 1 019 000 zł. Mieszkanie nie było wcześniej zamieszkałe (zakupione przez poprzednich właścicieli od dewelopera 3 września 2015 r., a następnie przez nich wykończone). Mieszkanie wraz z garażem zostało zakupione przez Wnioskodawcę i jego żonę (współwłasność majątkowa) na cele wynajmu i temu służy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Jaką stawkę odpisu amortyzacyjnego zastosować w przypadku mieszkania zakupionego z rynku wtórnego?
2.  Czy koszty uzyskania przychodu obejmują:
    1.  opłaty związane z podpisaniem aktu notarialnego w celu nabycia mieszkania, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową oraz taksę notarialną;
    2.  opłaty związane z podpisaniem aktu notarialnego w związku z umową najmu (oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucyjnemu, tzw. najem okazjonalny);
    3.  koszty pośrednictwa w wynajmie lokalu (tzw. prowizja pośrednika), udokumentowane fakturą;
    4.  koszty sprzątania lokalu (zgodnie z umową najmu dwa razy w miesiącu), udokumentowane paragonem fiskalnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągniecia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Artykuł 23 nie wymienia wspomnianych przez Wnioskodawcę kosztów. Wnioskodawca uważa zatem, że w pełni uzasadnione będzie zaliczenie ww. wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Ww. koszty są bezpośrednio związane z najmem mieszkania (koszt 2a – zakup mieszkania na cele najmu, koszt 2b – bezpośrednio związany z podpisaniem umowy najmu, koszt 2c – koszt bezpośrednio związany z pozyskaniem najemcy, koszt 2d – koszt ponoszony przez Wnioskodawcę, a zagwarantowany w umowie najmu, w celu utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym).

W odniesieniu do stawki amortyzacyjnej, Wnioskodawca uważa, że właściwa jest stawka 2,5% rocznie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

W art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) ustawodawca określił katalog źródeł przychodów, wśród których w pkt 6 wymienił najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasady wyrażone w ust. 1 – w myśl ust. 2 ww. artykułu – stosuje się odpowiednio do:

1.  rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat,
2.  ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Zasady, o których mowa w ust. 1 i 2 – zgodnie z ust. 3 ww. artykułu – ustawy mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Zgodnie z art. 8 ust. 4 ww. ustawy – oświadczenie, o którym mowa w ust. 3, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo obniżenia osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

*   musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,
*   musi być należycie udokumentowany.

Definicja kosztów uzyskania przychodów wskazuje ponadto, że kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze, gdyż mogą to być wydatki bezpośrednio, jak również pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem można przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonym najmie, decyduje podmiot wynajmujący. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z uzyskanym przychodem z tytułu najmu, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Stosownie do art. 22 ust. 4 ww. ustawy – koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10. Tym samym dla zaliczenia danego kosztu do kosztów podatkowych danego roku podatkowego istotny jest moment, w którym koszt został poniesiony. Aby zaliczyć wydatki związane z najmem do kosztów wynajmujący powinien gromadzić dowody ich poniesienia, takie jak: faktury, rachunki, dowody przelewów bankowych i inne.

Ustawodawca przyjął jednocześnie zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. Podatnicy mogą – stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy – uznać za koszty uzyskania przychodów odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy – amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy – amortyzacji m.in. nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,

\-zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi natomiast, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z przytoczonych przepisów wynika, że środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są m.in. nabyte lokale, o ile spełniają następujące warunki:

*   stanowią własność lub współwłasność podatnika,
*   są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
*   przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
*   są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, bądź też najmem.

Ponadto budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty, czy udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wybór sposobu kalkulacji odpisów amortyzacyjnych zależy od podatnika, który ma do wyboru standardową lub uproszczoną metodę amortyzacji.

Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy – za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia.

Zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy – za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową metodą uproszczoną dla budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej – jak stanowi art. 22g ust. 10 ustawy – przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika – zgodnie z art. 22g ust. 11 – wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z treścią art. 22h ust. 2 cytowanej ustawy – podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Na podstawie art. 22i ust. 1 ustawy, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1. W celu ustalenia właściwej stawki amortyzacyjnej, w pierwszej kolejności należy środek trwały zakwalifikować do odpowiedniego rodzaju według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), gdyż stawki amortyzacyjne ustalane są w zależności od przyporządkowanego danemu środkowi trwałemu symbolu KŚT. Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lokale mieszkalne (grupa 01, podgrupa 122) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%. Właściwą stawką amortyzacyjną dla przedmiotowego środka trwałego (lokalu mieszkalnego) będzie zatem stawka 1,5%.

W określonych sytuacjach można stosować indywidualną stawkę amortyzacyjną.

Możliwość ustalenia przez podatnika indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków (lokali) przewiduje art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ww. ustawy. Z jego treści wynika, że – z zastrzeżeniem art. 22l, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

– dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 – 10 lat, z wyjątkiem:

1.  trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
2.  kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych
    *   dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata (pkt 3),
    *   dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat (pkt 4).

Przy czym w myśl art. 22j ust. 3 ww. ustawy – środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

1.  używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2.  ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane jedynie dla takich środków trwałych, które – w rozumieniu ustawy – są albo używane, albo ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że 1 lutego 2016 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną zakupił na cele wynajmu lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku oraz garaż. Mieszkanie zostało zakupione na rynku wtórnym jednak nie było wcześniej zamieszkałe. Poprzedni właściciele zakupili je od dewelopera 3 września 2015 r.

Lokalu będącego przedmiotem niniejszego wniosku nie sposób zatem uznać za używany ponieważ z opisanego stanu faktycznego nie wynika, aby lokal ten przed nabyciem go przez Wnioskodawcę był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. Z wniosku nie wynika ponadto, aby lokal ten został ulepszony.

Za nieprawidłowe należy uznać zatem stanowisko Wnioskodawcy, że wynajmowany przez niego lokal mieszkalny podlega amortyzacji według stawki 2,5% rocznie. Skoro przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność i lokalu tego nie można uznać za używany lub ulepszony, to prawidłową stawką jego amortyzacji jest stawka wynosząca 1,5%.

Jak stanowi art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – w myśl art. 22n ust. 6 ustawy – dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

A zatem, jeżeli podatnik chce, aby odpisy amortyzacyjne stanowiły koszty uzyskania przychodów winien prowadzić ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Ustawodawca od 28 stycznia 2010 r. wprowadził możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.) – umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu – jak stanowi ust. 2 ww. przepisu – załącza się w szczególności:

1.  oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2.  wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3.  oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zgodnie z ust. 6 ww. artykułu – umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Prawa i obowiązki stron umowy najmu okazjonalnego są właściwie analogiczne, jak w przypadku klasycznej umowy najmu. Cechą wyróżniającą umowę najmu okazjonalnego są natomiast załączniki, dzięki którym – na wypadek ewentualnych problemów z dobrowolnym opuszczeniem lokalu przez najemcę – wynajmujący nie jest zmuszony do przeprowadzania czasochłonnego postępowania egzekucyjnego. Te załączniki to przede wszystkim oświadczenie najemcy lokalu złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawcę związane z zakupem lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa oraz taksa notarialna za dokonanie czynności notarialnej nie mogą zostać zaliczone bezpośrednio do koszów uzyskania przychodów. Powyższe wydatki stanowią element wartości początkowej środka trwałego – lokalu mieszkalnego; powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego. Mogą wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko poprzez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Organ nie mógł zatem potwierdzić stanowiska Wnioskodawcy, że ww. wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w sposób bezpośredni.

Przy określeniu wartości początkowej lokalu mieszkalnego należy zastosować art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz art. 22g ust. 3 ww. ustawy. Wartość początkową tego lokalu stanowi cena nabycia powiększona o koszty notarialne, opłaty sądowe i podatek od czynności cywilnoprawnych. W momencie, gdy nabyty przez Wnioskodawcę i jego żonę lokal mieszkalny został przyjęty do użytkowania jako środek trwały, może być amortyzowany, a odpisy amortyzacyjne od jego wartości początkowej stanowią dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodu ze źródła przychodów jakim jest najem prywatny.

Za prawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do możliwości jak i momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu opłat związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego dokumentującego zawarcie umowy najmu okazjonalnego, w tym oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucyjnemu. Niewątpliwie jest to wydatek związany z zachowaniem źródła przychodu. Akt notarialny – zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zawierający zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego – zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności jest tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego (eksmisyjnego) pozwalającym łatwiej i szybciej usunąć niepożądanego lokatora. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego i złożenie oświadczenia notarialnego niewątpliwie gwarantują bezpieczeństwo procesu najmu. Zatem poniesienie wydatku w postaci zawarcia w formie aktu notarialnego umowy najmu okazjonalnego ma na celu ochronę źródła przychodu.

Wydatek ten Wnioskodawca powinien zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w pierwszym miesiącu, w którym uzyskał przychód z najmu.

Za prawidłowe należy również uznać stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do możliwości jak i momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków ponoszonych w celu pozyskania najemcy a więc kosztów pośrednictwa w poszukiwaniu najemcy. Zapłacona pośrednikowi prowizja udokumentowana fakturą VAT może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

Koszty sprzątania mieszkania co do zasady również mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia.

Niemniej w odniesieniu do sposobu dokumentowania wydatku związanego ze sprzątaniem mieszkania paragonem fiskalnym należy jeszcze raz podkreślić, że warunkiem koniecznym do uznania wydatków za koszty uzyskania przychodu jest m.in. wykazanie, że został on poniesiony przez podatnika. W niniejszej sprawie, poniesiony wydatek udokumentowany będzie paragonem fiskalnym, na którym nie będzie wskazany nabywca usługi. Zatem na podstawie samego paragonu Wnioskodawca nie będzie w stanie wykazać, że to on poniósł wydatek, że jest to wydatek związany z jego źródłem przychodu jakim jest najem i że wydatek ten nie stanowi np. osobistego wydatku związanego ze sprzątaniem lokalu, w którym mieszka Wnioskodawca.

Obowiązkiem podatników, jako odnoszących ewentualną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie, w oparciu o zgromadzone dowody, związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu. Zaznaczyć również należy, że to organ podatkowy dokonuje analizy zakwalifikowanych przez podatnika do kosztów uzyskania przychodów wydatków, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy w postępowaniu kontrolnym lub podatkowym. Stosownie do art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Dowodami w postępowaniu podatkowym, zgodnie z art. 181 ww. ustawy, mogą być w szczególności księgi podatkowe, deklaracje złożone przez stronę, zeznania świadków, opinie biegłych, materiały i informacje zebrane w wyniku oględzin, informacje podatkowe oraz inne dokumenty zgromadzone w toku czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej oraz materiały zgromadzone w toku postępowania karnego albo postępowania w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności” wskazuje, że katalog dowodów jest otwarty. Wskazane jest zatem posiadanie (pod kątem ewentualnego postępowania kontrolnego lub podatkowego) wszelkich dowodów, potwierdzających zaistnienie danego zdarzenia gospodarczego.

Ustawodawca nie nakłada na wynajmujących szczególnych wymogów w zakresie dokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów z najmu. W związku z tym, za ich udokumentowanie, należy przyjąć każdy dokument, z którego będzie wynikał fakt poniesienia przez wynajmującego i związek z uzyskanym przychodem. Dokumentami takimi w niniejszej sprawie mogłyby być paragony fiskalne ale wyłącznie wraz z dodatkowymi dokumentami potwierdzającymi fakt, że to Wnioskodawca faktycznie dokonał zapłaty za usługę oraz że usługa ta dotyczyła wynajmowanego lokalu.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatku z tytułu usługi sprzątania lokalu udokumentowanego wyłącznie paragonem fiskalnym, jak również w zakresie ustalenia stawki amortyzacyjnej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność i możliwości bezpośredniego zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z najmu prywatnego opłat związanych z podpisaniem aktu notarialnego dokumentującego nabycie tego lokalu należało uznać za nieprawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.