Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.694.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-09
Teza: Kara umowna należna od najemcy podlega/będzie podlegać
opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: kara-kara umowna
umowa-umowa najmu
umowa-wypowiedzenie umowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania, że kara umowna należna od najemcy nie podlega/nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem, które wpłynęło do Organu
    17 września 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka) jest podatnikiem VAT
    zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Działalność Spółki polega na wynajmie
    /wydzierżawianiu powierzchni w budynkach będących własnością Spółki. Spółka uzyskuje
    od najemców przychody w postaci czynszu oraz tzw. opłaty eksploatacyjnej, na którą
    składają się przypadające na najemców opłaty za media oraz różne koszty dotyczące
    utrzymania powierzchni wspólnych budynku (opłata eksploatacyjna). Czynsz jest
    standardowo płatny w cyklach miesięcznych a opłaty eksploatacyjne uiszczane są w
    systemie zaliczkowym (również miesięcznie) do rozliczenia po upływie każdego roku
    kalendarzowego.
    Przedmiotem niniejszego wniosku jest opodatkowanie kary umownej podatkiem od
    towarów i usług w poniżej opisanych okolicznościach. Ze względu na fakt, że Spółka
    standaryzuje zapisy zawieranych przez siebie umów najmu, wniosek dotyczy zarówno
    stanu faktycznego już zaistniałego wobec jednego z najemców, jak również zdarzeń
    przyszłych. Dla jasności obrazu opisy zostaną przedstawione odrębnie.
    Zaistniały stan faktyczny.
    W czerwcu 2022 r. Spółka - jako wynajmujący - zawarła umowę najmu powierzchni
    magazynowej, biurowej oraz miejsc parkingowych ze spółką z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (Najemca). Umowa została zawarta na 7 lat (okres
    najmu) a przekazanie przedmiotu najmu Najemcy (data rozpoczęcia) miało miejsce w
    marcu 2023 r.
    Począwszy od lutego 2025 r. (więc po niespełna 2 latach od daty rozpoczęcia najmu)
    Najemca pozostawał w zwłoce odnośnie do uiszczania należności z tytułu zaliczki na
    poczet opłaty eksploatacyjnej i pomimo wezwań Spółki, zapłaty nie dokonywał. Spółka
    bezskutecznie wzywała Najemcę do zapłaty z tego powodu kilkukrotnie kierując pisemne
    wezwania.
    Zgodnie z zapisami umowy najmu, w przypadku, gdy Najemca, pomimo wezwania,
    pozostaje w zwłoce z płatnością jakiegokolwiek zobowiązania finansowego przez okres
    przekraczający 21 dni, Spółka uprawniona była do rozwiązania umowy najmu bez
    zachowania terminów wypowiedzenia. Ponieważ zwłoka Najemcy w płatności opłaty
    eksploatacyjnej przekroczyła 21 dni, Spółka w dniu 24 kwietnia 2025 r. skutecznie złożyła
    Najemcy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu bez wypowiedzenia
    (Wypowiedzenie), skutkiem czego 25 kwietnia 2025 r. umowa została natychmiastowo
    rozwiązana (wygasła).

    Zgodnie z umową najmu, w przypadku rozwiązania umowy najmu z przyczyn leżących po
    stronie Najemcy, Najemca zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości sumy
    czynszu oraz Zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej, jakie pozostają do końca okresu
    najmu, nie mniej jednak niż odpowiednio 12 miesięcznych czynszów oraz 12 miesięcznych
    Zaliczek na opłatę eksploatacyjną. Zgodnie z umową, kara umowna zostanie zapłacona w
    terminie 21 dni od otrzymania przez Najemcę wezwania Spółki do jej zapłaty (kara
    umowna).
    W oświadczeniu zawierającym Wypowiedzenie, Spółka wezwała Najemcę do zwrotu
    przedmiotu najmu oraz do zapłaty kary umownej. Następnie Spółka wystawiła i doręczyła
    Najemcy noty księgowe potwierdzające wartość kary umownej odpowiednio:
    równowartość czynszu pozostałego do końca okresu najmu (wyrażony w (...)) oraz
    równowartość zaliczek na opłatę eksploatacyjną pozostałą do końca okresu najmu
    (wyrażoną w (...)).
    W dniu 5 maja 2025 r. Spółka zawarła z Najemcą porozumienie (Porozumienie), w którym:
    (i) potwierdzono, że z dniem 25 kwietnia 2025 r. umowa najmu wygasła na skutek jej
      wypowiedzenia przez Spółkę, z powodu naruszenia jej postanowień przez Najemcę,
    (ii) uzgodniono datę zwrotu przedmiotu najmu na 13 maja 2025 r.,
    (iii) uzgodniono szczegóły zwrotu przedmiotu najmu.
    Porozumienie nie zawierało żadnych uzgodnień pomiędzy stronami w zakresie kary
    umownej.
    Zwrot przedmiotu najmu przez Najemcę został ostatecznie protokolarnie dokonany 20
    maja 2025 r. z opisaniem listy usterek, do których naprawienia Najemca jest zobowiązany
    (w terminie do 30 maja 2025 r.).
    Do dnia składania niniejszego wniosku, Najemca nie wykonał naprawy usterek oraz nie
    zapłacił żądanej kary umownej.
    Zdarzenie przyszłe
    Spółka - jako wynajmujący - zawiera z najemcami umowy najmu powierzchni budynku
    niemieszkalnego, na który składają się powierzchnie magazynowe, biurowe oraz miejsca
    parkingowe. Umowy zwykle są wieloletnie (okres najmu).
    Zgodnie z zapisami umowy najmu, w przypadku niektórych zdarzeń leżących po stronie
    najemcy Spółce przysługuje prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania
    terminów wypowiedzenia, w tym:
        w przypadku, gdy najemca - pomimo wezwania od Spółki - nie ustanowił, nie
        uzupełnił lub nie wznowił wymaganych umową najmu zabezpieczeń;
        w przypadku, gdy najemca - pomimo wezwania - pozostaje w zwłoce z płatnością
        jakiegokolwiek zobowiązania finansowego przez okres przekraczający 21 dni;
        w przypadku, gdy najemca korzysta z przedmiotu najmu w celach innych niż
        dozwolone umową najmu lub zaprzestaje korzystania z przedmiotu najmu przez
        okres przekraczający 5 dni;
        w przypadku, gdy najemca w sposób nieuprawniony umową najmu przeniesie lub
        próbuje przenieść prawa i obowiązki z umowy najmu na podmiot trzeci;
        w przypadku, gdy najemca nie utrzymuje wymaganych umową najmu ubezpieczeń;

        w przypadku, gdy najemca spowoduje znaczną szkodę w przedmiocie najmu lub
        budynku bądź uporczywie narusza regulamin korzystania z budynku lub utrudnia
        korzystanie z budynku przez Spółkę lub innych najemców lub innych
        upoważnionych użytkowników budynku;
        w przypadku, gdy najemca podlega likwidacji lub podjęta zostanie uchwała o jego
        likwidacji;
        w przypadku, gdy najemca przestaje wykonywać swoje zobowiązania w rozumieniu
        ustaw Prawo upadłościowe lub Prawo restrukturyzacyjne;
        w przypadku, gdy najemca w sposób nieuprawniony odda w podnajem całość lub
        część przedmiotu najmu;
        w przypadku, gdy najemca w sposób powtarzający się narusza inne obowiązku z
        umowy najmu i pomimo wezwania Spółki nie naprawi naruszenia.
    Po złożeniu przez Spółkę oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy bez zachowania
    terminów wypowiedzenia, umowa najmu wygasa (ulega natychmiastowemu rozwiązaniu)
    a po stronie najemcy aktualizuje się obowiązek zwrotu przedmiotu najmu.
    Zgodnie z umową najmu, w przypadku rozwiązania umowy najmu z przyczyn leżących po
    stronie najemcy, najemca zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości sumy
    czynszu oraz Zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej jaka pozostaje do końca okresu
    najmu, nie mniej jednak niż odpowiednio 12 miesięcznych czynszów oraz 12 miesięcznych
    Zaliczek na opłatę eksploatacyjną. Zgodnie z umową, kara umowna zostanie zapłacona w
    terminie 21 dni od otrzymania przez najemcę wezwania Spółki do jej zapłaty (kara
    umowna).
    W przypadkach rozwiązania umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy, Spółka
    będzie wzywała najemcę do zapłaty kary umownej. W takich przypadkach Spółka wystawi i
    doręczy najemcy noty księgowe potwierdzające wartość żądanej kary umownej.
    Spółka może (lecz nie musi) uzgodnić z najemcą warunki i terminy zwrotu przedmiotu
    najmu na drodze dwustronnego porozumienia. Takie porozumienie może (lecz nie musi)
    obejmować również uzgodnienia stron w sprawie zapłaty kary umownej np. jej wysokość,
    termin płatności, rozłożenia na raty, zabezpieczenie itp.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    W odniesieniu do stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, w przypadku rozwiązania
    umowy najmu z najemcą z przyczyn leżących po stronie najemcy, rozwiązanie odbywa się
    bez zachowania terminów wypowiedzenia. Umowa najmu przewiduje, że po jej
    rozwiązaniu najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w dacie wygaśnięcia najmu
    tzn. w dniu następującym po dniu, w którym oświadczenie wynajmującego o rozwiązaniu
    umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia dotarło do najemcy.
    W przypadku stanu faktycznego, Spółka w piśmie do Najemcy zawierającym oświadczenie
    o rozwiązaniu umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia wyznaczyła nieco
    dłuższy 3-dniowy termin na zwrot przedmiotu najmu, co było wyrazem jednostronnej,
    dobrej woli Spółki.
    W odniesieniu do stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, Spółka stoi na stanowisku,
    że konieczność przedwczesnego rozwiązania umowy najmu z winy najemcy zawsze
    prowadzi do szkody polegającej na utracie korzyści w postaci braku przyszłych
    przychodów (czynsz, opłaty eksploatacyjne), które byłyby uzyskane, gdyby umowa najmu
    nie została rozwiązana i dotrwała do końca pierwotnie zakontraktowanego okresu najmu.
    W przekonaniu Spółki celem Kary Umownej w omawianym przypadku jest pokrycie takiej
    szkody.

    W odniesieniu do stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, Spółka nie jest
    zobowiązana do żadnego działania lub zaniechania w zamian za Karę Umowną.
    W odniesieniu do stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, rozwiązując umowę najmu
    bez zachowania terminów wypowiedzenia z winy najemcy (w tym Najemcy), Spółka
    dokonuje obliczenia wysokości Kary Umownej i wskazuje tą wysokość w żądaniu zapłaty.
    Żądanie zapłaty konkretnej kwoty Kary Umownej wobec Najemcy było zawarte w
    jednostronnym oświadczeniu o rozwiązaniu umowy skierowanym do Najemcy.
    Termin zapłaty Kary Umownej wynika z umowy najmu - 21 dni od daty otrzymania przez
    najemcę żądania Kary Umownej.
    Spółka pragnie sprecyzować, że najemcy składane jest oświadczenie o jednostronnym
    rozwiązaniu umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oświadczenie to
    składane jest w formie pisemnej i doręczane najemcy pocztą, przesyłką kurierską lub
    osobiście.
    W zakresie zdarzenia przyszłego, gdy najemca nie wykonuje zobowiązania do zwrotu
    przedmiotu najmu, umowa najmu przewiduje prawo Spółki żądania odrębnej kary
    umownej w kwocie przewidzianej w umowie najmu za każdy dzień nieuprawnionego
    zajmowania przedmiotu najmu przez najemcę. Spółka ma także możliwość podjęcia
    działań zmierzających do eksmisji najemcy z przedmiotu najmu na podstawie
    oświadczenia najemcy złożonego zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c., w którym najemca
    poddaje się egzekucji co do obowiązku wydania przedmiotu najmu w terminie
    uzgodnionym w umowie najmu.
    W zakresie stanu faktycznego, korzystanie z wyżej opisanych instrumentów nie było
    konieczne, ponieważ Spółka i Najemca podpisali Porozumienie, w którym strony uzgodniły
    termin zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu i Najemca przedmiot najmu zwrócił.
    Porozumienie zostało zawarte w celu uzgodnienia z Najemcą terminu na opuszczenie
    przedmiotu najmu w tym wyniesienie z pomieszczeń rzeczy i towarów Najemcy.
    Uzgodniono dłuższy termin niż przewidziany w umowie najmu (tj. dłuższy niż w dniu
    wygaśnięcia umowy najmu) oraz dłuższy niż wskazany w oświadczeniu o rozwiązaniu
    umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. W okresie najmu Najemca
    korzystał na mocy umowy leasingu z wyposażenia zainstalowanego na stałe w
    pomieszczeniach magazynowych stanowiących część powierzchni najmu ((...)). Z uwagi na
    fakt, że umowy leasingu nie zostały jeszcze przez Najemcę rozwiązanie konieczne było
    wydłużenie terminu na wydanie przez Najemcę przedmiotu najmu - usunięcie ww. (...)
    wymagało bowiem uzgodnienia przez Najemcę z jego leasingodawcą warunków i terminu
    odbioru przedmiotu leasingu tak, aby umożliwić ich demontaż w sposób nie powodujący
    zniszczenia ani pogorszenia pomieszczeń magazynowych.
    Ponadto w Porozumieniu strony zawarły dodatkowe w stosunku do umowy najmu z
    czerwca 2022 r. postanowienie, zgodnie z którym Najemca zobowiązał się w ciągu 7 dni od
    dnia zawarcia Porozumienia złożyć oraz spowodować, aby wszelkie osoby, których
    siedziby zarejestrowane były w przedmiocie najmu, złożyły we właściwych urzędach (np.
    urząd skarbowy) oraz we właściwym sądzie rejonowym prowadzącym rejestr
    przedsiębiorców KRS oraz w ewidencji działalności gospodarczej, odpowiednie wnioski o
    zmianę adresu siedziby Najemcy oraz tych osób, a także Najemca zobowiązał się
    niezwłocznie odpowiadać oraz spowodować, aby ww. osoby niezwłocznie odpowiadały, na
    wezwania takich urzędów lub sądu do uzupełnienia lub poprawienia wniosków i
    zobowiązał się doprowadzić do wykreślenia adresu miejsca położenia przedmiotu najmu
    jako miejsca siedziby Najemcy i ww. osób tak szybko, jak będzie to możliwe.
    Ponadto w Porozumieniu strony zawarły postanowienia (dodatkowe wobec postanowień
    umowy najmu z czerwca 2022 r.) wynikające z faktu, iż Najemca pozostawał posiadaczem
    przedmiotu najmu po wygaśnięciu tej umowy, tj. Strony uzgodniły, że do dnia faktycznego
    zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu Najemca: (i) jest wyłącznie odpowiedzialny za

    przedmiot najmu oraz zobowiązany jest utrzymywać ubezpieczenie, o którym mowa w
    umowie najmu, oraz (ii) zobowiązał się nie prowadzić w przedmiocie najmu żadnej
    działalności gospodarczej, a jedynie podejmować czynności mające na celu przygotowanie
    przedmiotu najmu do jego wydania wynajmującemu.
    Spółka zakłada, że większość sytuacji spornych można rozwiązywać drogą polubowną. W
    przypadkach, gdy umowa najmu będzie przez Spółkę rozwiązywana jednostronnie bez
    zachowania terminów wypowiedzenia, przedmiotem Porozumień z najemcami mogą być
    takie obowiązki jak:
        termin opuszczenia powierzchni przez Najemcę,
        doprecyzowanie stanu, w jakim przedmiot najmu ma zostać zwrócony,
        ustalenie ewentualnych napraw i remontów przedmiotu najmu,
        kwestia odpowiedzialności za przedmiot najmu do momentu jego zwrotu,
        Kara Umowna w zakresie:
        (i) wysokości,
        (ii) terminu zapłaty,
        (iii) rozłożenia na raty,
        (iv) zabezpieczenia.
    Spółka nie przewiduje zawierania Porozumień, w których kara umowna miałaby stanowić
    ekwiwalent jakiegokolwiek zobowiązania Spółki względem najemcy.
    Pytania
    1) Czy w opisanym stanie faktycznym, kara umowna należna od Najemcy podlega
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    2) Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, kara umowna należna od najemcy będzie
      podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Państwa stanowisko w sprawie
    1) W opisanym stanie faktycznym, kara umowna należna od Najemcy nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    2) W opisanym zdarzeniu przyszłym, kara umowna należna od najemcy nie będzie
      podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uzasadnienie stanowiska własnego
    Ad 1) Stan faktyczny
    Zakres czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT został uregulowany w art.
    5 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT).
    Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podlegają:
    1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
    2) eksport towarów;
    3) import towarów na terytorium kraju;
    4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
    5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    Niewątpliwie, w sprawie nie mamy do czynienie z czynnością, która w jakimkolwiek
    stopniu dotyczyłaby towaru.

    Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii. Spółka nie dokonuje dostawy jakichkolwiek towarów na rzecz
    Najemcy.
    Obowiązek zapłaty kary umownej przez Najemcę nie jest w żaden sposób związany
    przekazaniem lub użytkowaniem jakiegokolwiek towaru, więc nie może on - z natury
    rzeczy - stanowić odpłatnej dostawy towaru, jak również eksportu/importu towaru ani
    wewnątrzwspólnotowego obrotu towarowego.
    Do rozważenia pozostaje zatem, czy kara umowna w okolicznościach opisanych we
    wniosku może stanowić odpłatne świadczenie usługi na terytorium kraju.
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług , o którym mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
    1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej;
    2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
    3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Zakres pojęcia świadczenia usług zdefiniowany został bardzo szeroko, jednak ma swoje
    granice, a kluczem do ich rozpoznania jest użyte w ww. przepisie słowo „świadczenie”. Tak
    więc jeśli nawet występuje jakaś płatność, jednak bez świadczenia, to nie można mówić o
    świadczeniu usług podlegających VAT.
    Z szerokiego orzecznictwa sądowego wynika ugruntowany pogląd, że odpłatne
    świadczenie usług wymaga istnienia stosunku prawnego pomiędzy świadczącym usługę a
    jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.
    Musi zarazem istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą a przekazanym za
    nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego
    wykonywana jest usługa, musi również wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla
    świadczącego usługę. Odpłatne świadczenie usług może więc zostać opodatkowane
    wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę a jej beneficjentem istnieje jawny lub choćby
    dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.
    Muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
    1) w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
      strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
    2) świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
      (wynagrodzenie) (tak np. wyrok NSA z 26 lipca 2019 r., I FSK 1889/15).
    Usługa powstaje wówczas, gdy ww. warunki będą spełnione łącznie. Musi istnieć związek o
    charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a należnym świadczeniem
    wzajemnym w tym sensie, że zapłacone/należne kwoty stanowią wynagrodzenie za
    wykonaną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany
    świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania
    świadczenia.
    W opisanym stanie faktycznym, nie występuje żaden element charakterystyczny dla
    pojęcia świadczenia lub usługi w rozumieniu VAT.
    Przede wszystkim, nie występuje w sprawie element wzajemności świadczeń. Obowiązek
    zapłaty kary pieniężnej przez Najemcę nie jest bowiem konsekwencją wykonania przez
    Spółkę na rzecz Najemcy jakiegokolwiek świadczenia. Nie da się również zidentyfikować
    po stronie Spółki jakiegokolwiek zobowiązania, którego odpowiednikiem - po stronie

    Najemcy - byłby obowiązek zapłaty kary umownej. Obowiązek zapłaty kary umownej przez
    Najemcę jest jedynie prawnym skutkiem zawinionego zachowania Najemcy.
    Jedynym działaniem Spółki było dokonanie jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu
    ze skutkiem natychmiastowym. Nie jest to działanie oparte o wzajemność stron, a Spółka
    nie dokonała tej czynności w oczekiwaniu na świadczenie wzajemne ze strony Najemcy.
    Wręcz przeciwnie, Spółka podejmuje te działania wskutek okoliczności, iż najemca nie
    wykonał swoich zobowiązań w ramach łączącego strony stosunku najmu. Spółka -
    postawiona wobec zawinionego i bezprawnego zachowania Najemcy - wykonała jedynie
    swoje uprawnienie z umowy najmu. Następnie, Spółka podjęła działania prawne i
    faktyczne służące do ochrony swoich interesów, tzn. do odzyskania od Najemcy
    przedmiotu najmu oraz do uzyskania rekompensaty finansowej za poniesioną szkodę.
    Żadne z tych działań nie było elementem zobowiązania Spółki wobec Najemcy, a tym
    samym nie doszło do wymiany wzajemnych świadczeń pomiędzy stronami.
    Najemca w żadnym stopniu nie jest ani nie staje się beneficjentem zachowania Spółki.
    Nawet zapłata kary umownej (czego Najemca do chwili składania niniejszego wniosku nie
    zrobił) nie uprawniałaby go do żądania od Spółki jakiegokolwiek, nawet najszerzej
    pojętego zachowania. Nie dochodzi pomiędzy stronami, ani do ekwiwalentnej transakcji,
    ani do wymiany świadczeń. Najemca ponosi jedynie ekonomiczne skutki działania
    niezgodnego z postanowieniami zawartej umowy najmu, tj. zostaje na niego nałożona
    sankcja odszkodowawcza przewidziana w umowie. W takich okolicznościach nie istnieje
    korzyść majątkowa po stronie Najemcy - de facto ponosi on finansową stratę, gdyż
    zmuszony jest wynagrodzić szkodę Spółki spowodowaną własnym, zawinionym
    działaniem.
    Powyższe wnioski wynikają wprost z całkowicie odmiennego charakteru zdarzeń
    faktycznych i prawnych, jakie miały miejsce pomiędzy Spółką a Najemcą. Najemca
    naruszył bowiem swoje zobowiązania umowne wynikające z umowy najmu. W efekcie,
    Spółka, z przyczyn leżących po stronie Najemcy, doprowadziła do wygaśnięcia stosunku
    prawnego jakie obie strony wiązał. Powstający po stronie Najemcy obowiązek zapłaty kary
    umownej nie jest więc wyrazem „transakcji” pomiędzy stronami, ale jest skutkiem
    eliminacji umownego stosunku prawnego łączącego strony.
    W rzeczywistości, Spółka na skutek działań Najemcy, poniosła szkodę i w trybie
    przewidzianym umową najmu domaga się jej naprawienia w formie zapłaty kary umownej.
    Zgodnie z art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dłużnik obowiązany
    jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania
    zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem
    okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
    Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę.
    W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczenie w
    zamian za wynagrodzenie - co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z
    żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze
    zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania
    się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.
    Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie
    szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania
    niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
    Z cytowanego wyżej art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że kara umowna jest
    dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody
    kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między
    stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań.
    Przewidziany umową obowiązek zapłaty kary umownej ma w stosunku do zasadniczego
    obowiązku dłużnika wynikającego z tej umowy charakter uboczny (akcesoryjny). Innymi
    słowy, zastrzeżona kara umowna nie stanowi odrębnej transakcji.

    U podstaw wypłaty (powstania roszczenia o wypłatę) kary umownej leży fakt powstania
    szkody po stronie podmiotu uprawnionego do odszkodowania. Samo powstanie szkody
    nie jest czynnością ani zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu VAT.
    Żądana od Najemcy kwota nie jest zatem ekwiwalentem za jakiekolwiek świadczenie
    Spółki, lecz ma charakter sankcyjny (odszkodowawczy), a obowiązek jej zapłaty pozostaje
    w związku przyczynowo-skutkowym jedynie z wcześniejszym, bezprawnym zachowaniem
    Kontrahenta.
    Opodatkowanie podatkiem VAT kar umownych trafnie ujął w ostatnim okresie Naczelny
    Sąd Administracyjny w wyroku z 17 maja 2024 r., sygn. I FSK 1240/20, w którym sąd
    wskazał, że:
    „Opłata z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z winy klienta oraz kara umowna z
    tytułu opóźnienia w zwrocie wynajętej maszyny, pełnią funkcję odszkodowawczą, gdyż w
    sytuacjach tych brak jest możliwości zidentyfikowania świadczenia wzajemnego. Podatnik
    w związku z poborem opłaty i kary umownej nie wykonuje na rzecz klienta żadnych
    dodatkowych czynności, tzn. nie świadczy usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn.
    zm.)”.
    W ww. wyroku, NSA potwierdził, że w sytuacji, w której do przedterminowego rozwiązania
    długoterminowej umowy dochodzi z przyczyn leżących po stronie klienta a rozwiązanie
    następuje z inicjatywy spółki poprzez jednostronne wypowiedzenie, nieuprawnione byłoby
    uznanie, spółka dokonuje świadczenia na rzecz klienta w postaci „zgody na rozwiązanie
    umowy”. Spółka nie świadczy w takiej sytuacji niczego na rzecz klienta, a jedynie realizuje
    przysługujące jej i wynikające z umowy uprawnienie na wypadek niewywiązywania się
    klienta z postanowień umowy. Nie ma tutaj wynagrodzenia należnego za wyrażenie zgody
    na wcześniejsze rozwiązanie umowy, gdyż do rozwiązania umowy dochodzi bez (a wręcz
    wbrew) woli klienta. Strony umowy nie zawierają porozumienia w zakresie wcześniejszego
    zakończenia stosunku zobowiązaniowego.
    Kara umowna należna Spółce od Najemcy jest jedynie formą odszkodowania wynikającą z
    istotnego naruszenia przez Najemcę postanowień umownych. Wypada zgodzić się ze
    zdaniem NSA i skonkludować, że nie można utożsamiać jednostronnego wypowiedzenia
    umowy z winy drugiej strony z korzyścią po stronie tego podmiotu.
    W konsekwencji, zdaniem Spółki, w opisanym stanie faktycznym kara umowna należna od
    Najemcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Potwierdzeniem słuszności stanowiska spółki jest również treść interpretacji
    indywidualnej z 16 października 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.516.2024.2.MM, w której
    stwierdzono, że:
      „W efekcie podjęcia takiej decyzji (skorzystania z uprawnienia Spółki do
      wypowiedzenia umowy najmu wynikającym z przyczyn po stronie najemcy), Spółka
      obciąża najemcę Karą Umowną, która nie jest wynagrodzeniem za żadną usługę
      Spółki, lecz ma charakter odszkodowawczy. Kara Umowna ma zrekompensować
      szkody (konieczność poszukiwania nowego najemcy, co pochłania zasoby po stronie
      Spółki i generuje koszty) lub utracone przez Spółkę korzyści, jakie Spółka uzyskałaby
      wskutek dalszego obowiązywania umowy najmu, a których nie uzyska ze względu na
      konieczność wcześniejszego jej rozwiązania z uwagi na naruszenie warunków umowy
      przez najemcę. (...) Uwzględniając powołane przepisy w kontekście okoliczności
      sprawy przedstawionych we wniosku, stwierdzić należy, że Kara Umowna naliczona
      przez Spółkę z tytułu wypowiedzenia umowy najmu ma charakter odszkodowawczy i
      nie stanowi ekwiwalentu za jakiekolwiek czynności. Tym samym nie będzie spełniona
      przesłanka istnienia związku pomiędzy zapłatą przez najemcę określonej kwoty
      pieniężnej (Kary Umownej) a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest
      warunkiem koniecznym do uznania, że zapłata tej kwoty będzie podlegać
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

    Ad 2) Zdarzenie przyszłe
    W ocenie Spółki, cała argumentacja przedstawiona w stanowisku własnym do pytania nr 1
    ma zastosowanie do opisanego zdarzenia przyszłego.
    Niewątpliwie, jednostronne wypowiedzenie umowy najmu z przyczyn spowodowanych
    działaniem lub zaniechaniem najemcy prowadzi pomiędzy stronami do stanu, w którym
    nie istnieje już żaden stosunek prawny leżący u podstaw dotychczasowej współpracy.
    Uruchomione zostaje jedynie roszczenie akcesoryjne (uboczne) w postaci żądania kary
    umownej jako odszkodowania za szkodę ponoszoną przez Spółkę w związku z zawinionym
    zachowaniem najemcy. Esencją i celem kary umownej w takich okolicznościach jest
    uzyskanie przez Spółkę rekompensaty, a naruszający umowę najemca będzie
    zobowiązany do zapłaty bez uzyskania dla siebie korzyści ekonomicznej.
    Z powyższego punktu widzenia, nie ma znaczenia która z kwalifikowanych umową najmu
    przyczyn będzie leżała u podstaw do jednostronnego rozwiązania umowy przez Spółkę.
    Wszystkie te przyczyny dotyczą bowiem istotnych interesów gospodarczych Spółki i są
    zależne wyłącznie od zachowań najemcy. Dokonanie czynności jednostronnego,
    natychmiastowego rozwiązania umowy najmu jest w takich przypadkach racjonalnym
    działaniem gospodarczym Spółki i nie stanowi świadczenia na rzecz kogokolwiek innego, w
    szczególności na rzecz naruszającego umowę najmu najemcę.
    Zdaniem Spółki, jakiekolwiek porozumienia, które Spółka mogłaby w przyszłości zawierać z
    byłym najemcą, dotyczące zasad zapłaty należnej już kary umownej (termin, rozłożenie na
    raty, miarkowanie wysokości, zabezpieczenie etc.) nie będą miały wpływu na jej naturę
    prawną.
    W konsekwencji, zdaniem Spółki, w opisanym zdarzeniu przyszłym kara umowna należna
    od najemcy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
      towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii; (...).
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
        w jakiej dokonano czynności prawnej,
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania
        czynności lub sytuacji,

      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wnikającym z mocy prawa.
    Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą
    towarów świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie
    świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań
    podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności
    lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy
    rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie,
    wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie
    określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy zwrócić
    uwagę na to, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje
    bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść.
    W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy
    wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może
    zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy
    otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć
    charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w
    zamian za to świadczenie.
    Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub
    tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu
    ustawy o VAT, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona,
        nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie,
    jako usługa, podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy o VAT. Przy czym z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 jednoznacznie wynika, że dostawa
    towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT
    wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w
    art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci
    wynagrodzenia.
                                           W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej(np. wyrok TSUE z 8
    marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko
    Commissioners of Customs and Excise), przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy,
    gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a
    otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w
    pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie
    przepisów ustawy o VAT bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego
    wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia
    towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.
    W wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma v. Inspecteur der
    Omzetbelasting Leeuwarden, TSUE zauważył, że czynność podlega opodatkowaniu
    wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w

    ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane
    przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone
    na rzecz usługobiorcy.
    Natomiast w wyroku z 20 stycznia 2022 r. w sprawie C-90/20 Apcoa Parking Danmark,
    Tybunał wskazał, że aby świadczenie usług można było uznać za odpłatne, i wobec tego
    opodatkowane podatkiem VAT, to pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą musi istnieć
    stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych - usługi i
    wynagrodzenia, między którymi istnieje bezpośredni związek.
    W opinii Rzecznika generalnego w sprawie C-295/17 w pkt 34 wskazano:
      Nie ma jednak znaczenia, w jaki sposób prawo krajowe traktuje opłatę wyrównawczą.
      Jak podkreśliły również Komisja i Portugalia podczas rozprawy, z punktu widzenia
      przepisów o VAT nie ma znaczenia, czy jest to roszczenie o odszkodowanie z tytułu
      deliktu czy kara umowna, ani czy jest to określane jako odszkodowanie, rekompensata
      czy wynagrodzenie. Ocena, czy płatność jest dokonywana w zamian za dostawę lub
      usługę, jest kwestią zakresu prawa Unii, która musi być rozstrzygana odrębnie od
      oceny dokonywanej na mocy prawa krajowego.
    Z kolei w pkt 56 tejże opinii Rzecznik wskazał:
      Artykuł 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że
      zapłata kwoty ustalonej z góry w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy
      powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od wartości
      dodanej, jeżeli należy ją uznać za wynagrodzenie za już wykonane usługi i nie
      ogranicza się do naprawienia poniesionej szkody majątkowej.
      Dla takiej interpretacji nie ma znaczenia, czy przy zawarciu umów z okresem
      lojalnościowym pośrednik otrzymuje wyższe wynagrodzenie niż w przypadku umów
      bez takiego okresu lojalnościowego. Nie ma również znaczenia, że kwota ta w świetle
      prawa krajowego jest traktowana jako kara umowna.
    W konsekwencji, aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne musi istnieć
    stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie
    usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek
    pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z
    danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać
    wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
    Tym samym, opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegało tylko to świadczenie
    (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z
    niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub
    powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym
    świadczeniem, dopóki świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Opodatkowaniu podlegają tylko takie transakcje, w ramach których występuje możliwy do
    zidentyfikowania konsument towarów lub usług. W związku z powyższym zaniechanie
    działania lub tolerowanie czynności lub sytuacji podlega opodatkowaniu jedynie wówczas,
    gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji
    może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta usługi.
    Z treści wniosku wynika, że:
        Spółka jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny;
        działalność Spółki polega na wynajmie/wydzierżawianiu powierzchni w budynkach
        będących własnością Spółki;

        Spółka - jako wynajmujący - zawiera z najemcami umowy najmu powierzchni
        budynku niemieszkalnego, na który składają się powierzchnie magazynowe,
        biurowe oraz miejsca parkingowe. Umowy zwykle są wieloletnie (okres najmu);
        Spółka uzyskuje od najemców przychody w postaci czynszu oraz tzw. opłaty
        eksploatacyjnej, na którą składają się przypadające na najemców opłaty za media
        oraz różne koszty dotyczące utrzymania powierzchni wspólnych budynku (opłata
        eksploatacyjna);
        zgodnie z zapisami umowy najmu, w przypadku niektórych zdarzeń leżących po
        stronie najemcy Spółce przysługuje prawo do rozwiązania umowy najmu bez
        zachowania terminów wypowiedzenia, w tym:
          w przypadku, gdy najemca - pomimo wezwania od Spółki - nie ustanowił, nie
          uzupełnił lub nie wznowił wymaganych umową najmu zabezpieczeń;
          w przypadku, gdy najemca - pomimo wezwania - pozostaje w zwłoce z
          płatnością jakiegokolwiek zobowiązania finansowego przez okres
          przekraczający 21 dni;
          w przypadku, gdy najemca korzysta z przedmiotu najmu w celach innych niż
          dozwolone umową najmu lub zaprzestaje korzystania z przedmiotu najmu
          przez okres przekraczający 5 dni;
          w przypadku, gdy najemca w sposób nieuprawniony umową najmu przeniesie
          lub próbuje przenieść prawa i obowiązki z umowy najmu na podmiot trzeci;
          w przypadku, gdy najemca nie utrzymuje wymaganych umową najmu
          ubezpieczeń;
          w przypadku, gdy najemca spowoduje znaczną szkodę w przedmiocie najmu
          lub budynku bądź uporczywie narusza regulamin korzystania z budynku lub
          utrudnia korzystanie z budynku przez Spółkę lub innych najemców lub innych
          upoważnionych użytkowników budynku;
          w przypadku, gdy najemca podlega likwidacji lub podjęta zostanie uchwała o
          jego likwidacji;
          w przypadku, gdy najemca przestaje wykonywać swoje zobowiązania w
          rozumieniu ustaw Prawo upadłościowe lub Prawo restrukturyzacyjne;
          w przypadku, gdy najemca w sposób nieuprawniony odda w podnajem całość
          lub część przedmiotu najmu;
          w przypadku, gdy najemca w sposób powtarzający się narusza inne
          obowiązku z umowy najmu i pomimo wezwania Spółki nie naprawi naruszenia;
        zgodnie z umową najmu, w przypadku rozwiązania umowy najmu z przyczyn
        leżących po stronie najemcy, najemca zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w
        wysokości sumy czynszu oraz Zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej jaka
        pozostaje do końca okresu najmu, nie mniej jednak niż odpowiednio 12
        miesięcznych czynszów oraz 12 miesięcznych Zaliczek na opłatę eksploatacyjną.
        Zgodnie z umową, kara umowna zostanie zapłacona w terminie 21 dni od
        otrzymania przez najemcę wezwania Spółki do jej zapłaty (kara umowna);

        rozwiązując umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z winy
        najemcy, Spółka dokonuje obliczenia wysokości Kary Umownej i wskazuje tą
        wysokość w żądaniu zapłaty;
        po złożeniu przez Spółkę oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy bez zachowania
        terminów wypowiedzenia, umowa najmu wygasa (ulega natychmiastowemu
        rozwiązaniu) a po stronie najemcy aktualizuje się obowiązek zwrotu przedmiotu
        najmu;
        Spółka może (lecz nie musi) uzgodnić z najemcą warunki i terminy zwrotu
        przedmiotu najmu na drodze dwustronnego porozumienia. W przypadkach, gdy
        umowa najmu będzie przez Spółkę rozwiązywana jednostronnie bez zachowania
        terminów wypowiedzenia, przedmiotem Porozumień z najemcami mogą być takie
        obowiązki jak:
          termin opuszczenia powierzchni przez najemcę,
          doprecyzowanie stanu, w jakim przedmiot najmu ma zostać zwrócony,
          ustalenie ewentualnych napraw i remontów przedmiotu najmu,
          kwestia odpowiedzialności za przedmiot najmu do momentu jego zwrotu,
          Kara Umowna w zakresie: wysokości, terminu zapłaty, rozłożenia na raty,
          zabezpieczenia;
        w przedstawionym stanie faktycznym w czerwcu 2022 r. Spółka - jako wynajmujący
        - zawarła umowę najmu powierzchni magazynowej, biurowej oraz miejsc
        parkingowych ze spółką z o.o. (Najemca). Umowa została zawarta na 7 lat (okres
        najmu) a przekazanie przedmiotu najmu Najemcy (data rozpoczęcia) miało miejsce
        w marcu 2023 r.;
        ponieważ zwłoka Najemcy w płatności opłaty eksploatacyjnej przekroczyła 21 dni,
        Spółka 24 kwietnia 2025 r. skutecznie złożyła Najemcy oświadczenie o
        wypowiedzeniu umowy najmu bez wypowiedzenia (Wypowiedzenie), skutkiem
        czego 25 kwietnia 2025 r. umowa została natychmiastowo rozwiązana (wygasła);
        w oświadczeniu zawierającym Wypowiedzenie, Spółka wezwała Najemcę do zwrotu
        przedmiotu najmu oraz do zapłaty kary umownej. Następnie Spółka wystawiła i
        doręczyła Najemcy noty księgowe potwierdzające wartość kary umownej
        odpowiednio: równowartość czynszu pozostałego do końca okresu najmu
        (wyrażony w (...)) oraz równowartość zaliczek na opłatę eksploatacyjną pozostałą do
        końca okresu najmu (wyrażoną w (...)).
    Wątpliwości Państwa dotyczą ustalenia, czy należna od najemcy kara umowna podlega
    /będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno
    wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
                                             Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny(t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.

    Stosownie do art. 662 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do
      umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
      § 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
      § 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący
      odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu
      poprzedniego.
    W myśl art. 666 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w
      umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób
      odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
      § 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają
      wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
    W myśl art. 667 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian
      sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
      § 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem
      rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz
      zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
      wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
    Należy zauważyć, że jeżeli zaniechanie pewnych czynności za „odszkodowaniem” przynosi
    wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi - co do której istnieje zgoda stron - takie
    działanie na gruncie ustawy o VAT powinno być uznane za usługę. Dana czynność podlega
    opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy
    zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego
    beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a
    świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle
    wyraźny, aby można stwierdzić, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.
    Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji pojęcia „odszkodowanie”. Zatem w
    niezbędnym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Odszkodowanie
    za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia
    zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między
    zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.
    Z postanowień art. 361 § Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne
      następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
    Zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego:
      W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia
      umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz
      korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
    Na podstawie ww. przepisu odszkodowanie uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z
    którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a
    zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.
    Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:

      Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub
      nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte
      wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie
      ponosi.
    Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub
    niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą
    obowiązek naprawienia szkody. Ponadto pomiędzy zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku
    szkodą musi istnieć związek przyczynowy. Szkoda polega na nienależytym wykonaniu
    bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku
    przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek
    powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany
    jest do wypłaty odszkodowania.
    Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie lecz rekompensata za szkodę.
    W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczenie w
    zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z
    żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze
    zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania
    się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.
    Zagadnienie dotyczące kar umownych regulują natomiast przepisy Działu II Kodeksu
    cywilnego - „Skutki niewykonania zobowiązań”.
    Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub
      nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę
      określonej sumy (kara umowna).
    Z powyższego przepisu wynika, że kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem
    umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na
    celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez
                                 nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań(wyrok Sądu Najwyższego z 8 sierpnia
    2008 r. sygn. akt V CSK 85/08). Przewidziany umową obowiązek zapłaty kary umownej ma
    w stosunku do zasadniczego obowiązku dłużnika wynikającego z tej umowy charakter
    uboczny (akcesoryjny).
    Zastrzeżenie kary umownej można zatem traktować jako formę uproszczoną redakcji
    warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub
    nienależytego wykonania umowy, stanowią jednocześnie podstawę do domagania się
    zapłaty kary umownej.
    Kara umowna ma charakter czynności jednostronnej i nie wiąże się z otrzymaniem
    jakiegokolwiek świadczenia. Zapłata tej kary nie jest też związana ze zobowiązaniem się
    otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania
    czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.
    Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, że jeżeli płatności o charakterze
    odszkodowawczym nie będą miały bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą
    charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wówczas kwota otrzymanych
    odszkodowań i kar umownych nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych
    w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Ustalanie statusu wypłacanej kary umownej/odszkodowania, jako podlegającej bądź nie
    opodatkowaniu podatkiem VAT należy oceniać w kontekście związku z konkretnym
    świadczeniem.
    Jak wynika z okoliczności niniejszej sprawy, w przypadku zdarzeń leżących po stronie
    najemcy (w określonych przypadkach wymienionych w umowie) mają Państwo prawo do

    rozwiązania Umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym (bez zachowania terminów
    wypowiedzenia). W takich przypadkach, z uwagi na skrócenie ustalonego w Umowie
    okresu najmu (związany z tym brak przyszłych przychodów z tytułu czynszu i opłat
    eksploatacyjnych, które byłyby uzyskane, gdyby umowa najmu nie została rozwiązana i
    dotrwała do końca pierwotnie zakontraktowanego okresu najmu), zgodnie z zapisami
    Umowy najemca jest zobowiązany zapłacić Państwu karę umowną, w wysokości sumy
    czynszu oraz Zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej jaka pozostaje do końca okresu
    najmu, nie mniej jednak niż odpowiednio 12 miesięcznych czynszów oraz 12 miesięcznych
    Zaliczek na opłatę eksploatacyjną.
    Rozwiązanie Umowy skutkujące zapłatą kary umownej następuje wskutek oświadczenia o
    jednostronnym rozwiązaniu umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i
    może wiązać się z zawarciem odrębnego porozumienia z najemcą w tym zakresie.
    Przedmiotem Porozumień z najemcami mogą być takie obowiązki jak: termin opuszczenia
    powierzchni przez najemcę, doprecyzowanie stanu, w jakim przedmiot najmu ma zostać
    zwrócony, ustalenie ewentualnych napraw i remontów przedmiotu najmu, kwestia
    odpowiedzialności za przedmiot najmu do momentu jego zwrotu, kara umowna w
    zakresie: wysokości, terminu zapłaty, rozłożenia na raty, zabezpieczenia.
    W wyroku z 22 listopada 2018 r. w sprawie C-295/17 MEO - Serviços de Comunicações e
    Multimédia SA TSUE stwierdził, że:
      (...) kwota należna z tytułu niezachowania minimalnego okresu obowiązywania
      stanowi wynagrodzenie za usługi świadczone przez MEO, niezależnie od tego, czy
      klient realizuje prawo do korzystania z rzeczonych usług aż do końca minimalnego
      okresu obowiązywania (pkt 48).
      W odniesieniu do wymogu, aby zapłacone kwoty stanowiły rzeczywiste wynagrodzenie
      za wyodrębnioną usługę, należy podkreślić, że usługa, która ma być świadczona, oraz
      kwota, na którą ma być wystawiony klientowi rachunek w przypadku
      przedterminowego rozwiązania umowy w trakcie minimalnego okresu obowiązywania,
      zostały określone już w momencie zawarcia umowy (pkt 49).
      Kwotę należną z tytułu niezachowania minimalnego okresu obowiązywania należy
      zatem postrzegać jako część łącznej ceny za świadczenie usług, podzielonej na
      miesięczne części, która w przypadku naruszenia obowiązku zapłaty staje się
      natychmiast wymagalna (pkt 50).
    Ponadto, w ww. wyroku Trybunał wskazał, że:
      (...) zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału pojęcia zawarte w przepisie
      prawa Unii, który nie zawiera żadnego wyraźnego odesłania do prawa państw
      członkowskich, powinny zasadniczo być interpretowane w całej Unii Europejskiej w
      sposób autonomiczny i jednolity (zob. podobnie wyrok z dnia 16 listopada 2017 r.,
      Kozuba Premium Selection, C#308/16, EU:C:2017:869, pkt 38 przytoczone tam
      orzecznictwo) (pkt 67).
      W związku z tym, jak zauważyła rzecznik generalna w pkt 34 opinii, do celów wykładni
      przepisów dyrektywy VAT nie ma znaczenia, czy kwota ta w prawie krajowym stanowi
      roszczenie o odszkodowanie z tytułu deliktu czy karę umowną ani czy jest ona
      określana jako odszkodowanie, rekompensata czy wynagrodzenie (pkt 68).
      Ocena, czy płatność dokonywana jest w zamian za dostawę lub świadczenie usług, jest
      kwestią z zakresu prawa Unii, którą należy rozstrzygać odrębnie od oceny
      dokonywanej na mocy prawa krajowego (pkt 69).
      W świetle powyższych rozważań na pytanie drugie należy odpowiedzieć, że
      okoliczność, że kwota ryczałtowa ma na celu zniechęcenie klienta do niezachowania
      minimalnego okresu obowiązywania oraz naprawienie szkód poniesionych przez
      podmiot gospodarczy na skutek niezachowania tego okresu, okoliczność, że
      wynagrodzenie otrzymywane przez osobę pośredniczącą w przypadku zawarcia

      umowy określającej minimalny okres obowiązywania może być wyższe od
      wynagrodzenia uzgodnionego w umowie, w której nie przewidziano takiego okresu,
      oraz okoliczność, że kwota, na którą został wystawiony rachunek, została
      zakwalifikowana w prawie krajowym jako kara umowna, nie mają decydującego
      znaczenia dla kwalifikacji określonej z góry w umowie o świadczenie usług kwoty, którą
      klient jest zobowiązany zapłacić w przypadku wcześniejszego jej rozwiązania (pkt 70).
    Z kolei w wyroku z 11 czerwca 2020 r. w sprawie C-43/19 Vodafone Portugal -
    Comunicaçoes Pessoais TSUE wskazał w pkt 33:
      W tym względzie Trybunał uznał, że ustaloną z góry kwotę otrzymywaną przez
      podmiot gospodarczy w przypadku przedterminowego rozwiązania przez jego klienta
      lub z przyczyn leżących po jego stronie umowy o świadczenie usług przewidującej
      minimalny okres związania umową, która to kwota odpowiada kwocie, jaką podmiot
      gospodarczy otrzymałby w pozostałej części tego okresu w braku takiego rozwiązania,
      należy uznać za wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług, które podlega jako
      takie VAT, nawet jeśli rozwiązanie to pociąga za sobą dezaktywację produktów i usług
      przewidzianych przez tę umowę przed upływem minimalnego okresu związania
      umową (zob. podobnie wyroki: z dnia 22 listopada 2018 r., MEO - Serviços de
      Comunicaçőes e Multimédia, C 295/17, EU:C:2018:942, pkt 12, 45, 57; a także z dnia 3
      lipca 2019 r., UniCredit Leasing, C 242/18, EU:C:2019:558, pkt 70).
    Ponadto w ww. wyroku C-43/19 Trybunał stwierdził w pkt 37-40:
      Po pierwsze, Vodafone zobowiązuje się świadczyć swoim klientom usługi uzgodnione
      w zawartych z nimi umowach i na warunkach określonych w tych umowach. Po drugie
      klienci ci zobowiązują się płacić miesięczne opłaty przewidziane we wspomnianych
      umowach, a także w stosownym wypadku, należne kwoty w przypadku, gdy umowy te
      zostaną rozwiązane przed końcem okresu lojalności z przyczyn leżących po stronie
      klientów.
      W tym kontekście, jak wyjaśnia sąd odsyłający, kwoty te odpowiadają odzyskaniu
      części kosztów związanych ze świadczeniem usług, jakie operator świadczył na rzecz
      klientów, i do których zwrotu klienci zobowiązali się w przypadku takiego rozwiązania.
      W związku z tym, wspomniane kwoty należy uznać za stanowiące część ceny za usługę,
      którą usługodawca zobowiązał się świadczyć klientom i która stanowi część
      miesięcznych opłat, w przypadku gdy klienci nie przestrzegają okresu lojalności. W
      tych okolicznościach cel tych kwot jest podobny do celu miesięcznych opłat, które co
      do zasady byłyby wymagalne, jeżeli klienci nie skorzystaliby z korzyści handlowych,
      uzależnionych od przestrzegania tego okresu lojalności”.
    Dokonując analizy niniejszej sprawy nie można pominąć wyroku Trybunału z 28 listopada
    2024 r. w sprawie C-622/23 rhtb, dotyczącego kwalifikacji kwot płaconych z powodu
    nieuzasadnionego rozwiązania umowy jako wynagrodzenia za świadczenie usług.
    W stanie faktycznym sprawy C-622/23 Skarżąca zawarła umowę o świadczenie usług, na
    podstawie której zobowiązała się do wykonania na rzecz zlecającej szeregu prac
    budowlanych. Tytułem wynagrodzenia uzgodniono kwotę ok. 5 mln. euro która zawierała
    20% podatek VAT. Po tym, jak Skarżąca rozpoczęła prace, spółka zlecająca zrezygnowała z
    ich kontynuowania. Skarżąca przedłożyła fakturę końcową (roszczenie umowne z tytułu
    nieuzasadnionego odwołania zamówienia) i zażądała zapłaty ok. 1,5 mln. euro twierdząc,
    że odstąpienie od umowy o dzieło nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi
    odpowiedzialności. Dlatego zgodnie z § 1168 ABGB ma zasadniczo prawo do pełnego
    wynagrodzenia umownego. Kwota pozwu wynika z sumy kwoty brutto z tytułu
    nieuzasadnionego odstąpienia od umowy oraz wynagrodzenia pozostałego do zapłaty.
    Spółka zlecająca kwestionuje z kolei zawarcie umowy o dzieło. Uważa, że roboty
    budowlane zostały wykonane bez podstawy prawnej i wykonawca otrzymał już
    odpowiednie wynagrodzenie z tego tytułu. Finalnie sprawa trafiła do sądu krajowego,
    który zwrócił się do TSUE z pytaniem prejudycjalnym.

    W wydanym wyroku w sprawie C-622/23 rhtb TSUE orzekł, że:
      Artykuł 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy Rady 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób,
      że kwotę należną z tytułu umowy w związku z rozwiązaniem przez usługobiorcę
      ważnie zawartej umowy dotyczącej świadczenia tej usługi, podlegającej podatkowi od
      wartości dodanej, której świadczenie usługodawca rozpoczął i był gotowy zakończyć,
      należy uznać za wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu
      dyrektywy 2006/112.
    Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, Trybunał na wstępie przypomniał, że:
      (...) świadczenie usługi następuje „odpłatnie” tylko wtedy, jeżeli pomiędzy usługodawcą
      a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana
      świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie
      wartości usługi świadczonej usługobiorcy. Tak jest, w przypadku gdy istnieje
      bezpośredni związek pomiędzy świadczona usługą a otrzymanym wynagrodzeniem
      (...). (pkt 16).
      (...) świadczenie wzajemne w zamian za cenę płaconą przy podpisywaniu umowy o
      świadczenie usługi składa się z wynikającego z umowy prawa klienta do korzystania z
      wykonywania zobowiązań wynikających z tej umowy, niezależnie od tego, czy klient
      wykonuje to prawo. Tym samym usługodawca wykonuje tę usługę, jeżeli umożliwia
      ona klientowi korzystanie z niej, w związku z czym na istnienie wspomnianego
      bezpośredniego związku nie ma wpływu okoliczność, że klient nie korzysta ze
      wspomnianego prawa (...). (pkt 17).
    Ponadto TSUE zwrócił uwagę, że:
      (...) usługodawca nie tylko umożliwił usługobiorcy skorzystanie ze świadczenia usług
      (...), lecz ponieważ rozpoczął już uzgodnione roboty, rzeczywiście wykonał część tego
      świadczenia, przy czym był gotowy do wykonania go do końca. (pkt 21).
      (...) z ekonomicznego punktu widzenia kwota należna na podstawie § 1168 ust. 1 ABGB
      odzwierciedla nie tylko uzgodnione w umowie wynagrodzenie za rozpatrywane usługi,
      (...), co oznacza, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy kwotą będącą przedmiotem
      postępowania głównego a wyświadczoną usługą, lecz zapewnia ponadto usługodawcy
      minimalne wynagrodzenie umowne. (pkt 22).
      (...) w niniejszej sprawie istnieje możliwe do wyodrębnienia świadczenie usług, a
      ponadto usługodawca rozpoczął uzgodnione roboty, które był gotów wykonać w
      całości, aby w ten sposób wykonać umowę w należyty sposób. Jeżeli nie miało to
      miejsca, to ze względu na to, że usługobiorca nie chciał już korzystać z usług tego
      usługodawcy z powodów, których nie można temu ostatniemu przypisać. Co więcej,
      kwota należna rzeczonemu usługodawcy odpowiada kwocie przewidzianej w umowie
      za pełne wykonanie usług, po odliczeniu zaoszczędzonych kwot z uwagi na
      niewykonanie dzieła. Kwoty tej nie można zatem uznać za odszkodowanie ryczałtowe
      mające na celu naprawienie poniesionej szkody. (pkt 25).
    Podkreślić w tym miejscu należy, że tezy wyroku w sprawie C-622/23 rhtb wpisują się w
    ugruntowaną już linię orzeczniczą TSUE wskazującą, że pozostawanie przez podatnika w
    gotowości do świadczenia usługi (za którą to gotowość należne jest wynagrodzenie)
    podlega opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie z wyrokiem TSUE z 21 marca 2002 r. w sprawie C-174/00 Kenner Golf Country
    Club nie tylko skonkretyzowane świadczenie jest usługą w rozumieniu przepisów o VAT,
    ale jest nią również gotowość do realizacji tego świadczenia.
    Z kolei w wyroku w sprawie C-463/14 Asparuchowo Lejk Inwestmynt Kampani OOD,
    Trybunał Sprawiedliwości przeanalizował znaczenie „usługi gotowości do działania na
    rzecz odbiorcy”:

      „W pkt 40 wyroku Kennemer Golf (C-174/00, EU:C:2002:200) i w pkt 36 wyroku Le
      Rayon d’Or (C-151/13, EU:C:2014:185) Trybunał orzekł zasadniczo, że w przypadku gdy,
      rozpatrywane świadczenie usług charakteryzuje się w szczególności ciągłą gotowością
      usługodawcy do udzielenia w odpowiednim momencie świadczeń wymaganych przez
      usługobiorcę, to aby uznać, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy wspomnianym
      świadczeniem oraz otrzymywanym w zamian świadczeniem wzajemnym, nie jest
      konieczne ustalenie, że zapłata odnosi się do zindywidualizowanego i ściśle
      określonego świadczenia udzielonego na żądanie usługobiorcy.
      W obydwu sprawach zakończonych tymi wyrokami występowało świadczenie usług
      podlegających opodatkowaniu, z którym wiązała się zryczałtowana kwota niezależnie
      od liczby wykonanych i uzyskanych świadczeń, a konkretnie odpowiednio przypadków
      korzystania z pola golfowego lub liczby świadczeń zdrowotnych.” (pkt 38 wyroku w
      sprawie C-463/14)”.
    Natomiast w wyroku w sprawie C-295/17 TSUE w pkt 40 stwierdził:
      Co się tyczy bezpośredniego związku między usługą świadczoną usługobiorcy a
      otrzymanym świadczeniem wzajemnym, Trybunał orzekł już w odniesieniu do
      sprzedaży biletów lotniczych, których pasażerowie nie wykorzystali i nie mogli
      otrzymać za nie zwrotu, że na świadczenie wzajemne wobec ceny zapłaconej przy
      podpisywaniu umowy o świadczenie usługi składa się prawo klienta do skorzystania z
      wykonania obowiązków wynikających z umowy, niezależnie od faktu, czy klient
      zrealizuje to prawo. W związku z tym usługodawca wykonuje tę usługę wówczas, gdy
      umożliwia pasażerowi skorzystanie ze swych usług tak, że istnienia wspomnianego
      powyżej bezpośredniego związku nie podważa okoliczność, że klient nie wykorzysta
      tego prawa (zob. podobnie wyrok z dnia 23 grudnia 2015 r., Air France-KLM i Hop !Brit-
      Air, C-250/14 i C-289/14, EU:C:2015:841, pkt 28).
    W podobnym zakresie wypowiedział się TSUE wyroku C-43/19 Vodafone Portugal -
    Comunicaçoes Pessoais SA, stwierdzając iż
      (...) art. 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy Rady 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób,
      że kwoty otrzymane przez podmiot gospodarczy w przypadku przedterminowego
      rozwiązania z powodów leżących po stronie klienta umowy o świadczenie usług
      przewidującej przestrzeganie okresu lojalności [okresu związania umową] w zamian za
      przyznanie temu klientowi korzystnych warunków handlowych należy uznać za
      stanowiące wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu tego przepisu
      (pkt 50).
    Powołany wyrok w sprawie C-622/23 rhtb rozstrzygnął, iż w stanie faktycznym sprawy
    wystąpiła zapłata za usługę, a nie odszkodowanie (rekompensata) za niewykonanie
    umowy.
    Z tym wyrokiem skorelowane jest orzecznictwo krajowe kładące nacisk na właściwe
    rozróżnienie zapłaty od odszkodowania.
    W tej kwestii wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I FSK 1401/18 z 15
    listopada 2018 r., w którym stwierdził, że
      (...) odszkodowanie w potocznym rozumieniu tego słowa to wynagrodzenie, zapłata za
      wyrządzone szkody, za poniesione straty, doznane krzywdy (...). To, czy otrzymana
      kwota stanowi odszkodowanie wiąże się z oceną zdarzenia, którego skutkiem jest
      możliwość otrzymania odszkodowania. To więc, że strona nazwie świadczenie
      odszkodowaniem nie oznacza, że w istocie ma ono taki charakter. Decydujące
      znaczenie dla oceny skutków prawnych umów w stosunkach pomiędzy stronami ma
      bowiem ich treść, a nie nazwa”.
    Mając na uwadze w szczególności opis niniejszej sprawy (stan faktyczny/zdarzenie
    przyszłe) oraz powołane powyżej orzecznictwo, stwierdzić należy, że karę umowną

    otrzymaną przez Państwa od najemcy w związku z jednostronnym oświadczeniem o
    wypowiedzeniu Umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy uznać należy za
    świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu
    podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
    Pomiędzy Państwa Spółką a najemcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego
    następuje/nastąpi wymiana świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi/będzie
    stanowić rzeczywiste odzwierciedlenie wartości świadczonej usługi najemcy. Jak wskazano
    w opisie sprawy, Umowa przewiduje, że w określonych przypadkach (wskazanych w
    Umowie najmu), z przyczyn leżących po stronie najemcy, mają Państwo prawo rozwiązać
    Umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
    W konsekwencji skrócenia ustalonego okresu najmu, najemca zobowiązany jest zapłacić
    Państwu karę umowną.
    Wysokość kary umownej ustalona jest jako równowartość krotności miesięcznych
    czynszów oraz krotność miesięcznych Zaliczek na opłatę eksploatacyjną, jakie pozostają
    do końca okresu najmu. Zatem, ustaloną z góry kwotę (krotność miesięcznych czynszów
    oraz krotność miesięcznych Zaliczek na opłatę eksploatacyjną), którą Państwo otrzymają w
    przypadku przedterminowego rozwiązania umowy bez wypowiedzenia z przyczyn
    leżących po stronie najemcy, która to kwota odpowiada kwocie, jaką otrzymaliby Państwo
    w przypadku braku takiego rozwiązania Umowy, należy uznać za wynagrodzenie za
    odpłatne świadczenie usług, które podlega jako takie opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Powyższy wniosek tym bardziej zachowuje ważność, gdyż jak wynika z opisu sprawy zaczęli
    /zaczną Państwo świadczyć usługę najmu i są/będą gotowi ją wykonać do końca za kwotę
    przewidzianą w Umowie.
    W niniejszej sprawie na świadczenie wzajemne w zamian za cenę płaconą przez najemcę
    składa się jego prawo do korzystania z wykonywania przez Państwa obowiązków
    wynikających z umowy (udostępnienie nieruchomości najemcy - najem), nawet jeżeli
    najemca nie może/nie będzie mógł zrealizować tego prawa z przyczyn leżących po jego
    stronie, tj. wystąpienia przypadku/przypadków wskazanych w Umowie, uprawniających
    Państwa do wcześniejszego rozwiązania Umowy.
    Państwo nie tylko umożliwiają/będą umożliwiali najemcy skorzystanie ze świadczenia
    usługi najmu nieruchomości, lecz ponieważ rozpoczęli już/rozpoczną Państwo najem,
    rzeczywiście wykonali/wykonają Państwo część tego świadczenia, przy czym są/będą
    gotowi do wykonania go do końca.
    Nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż z ekonomicznego punktu widzenia kwota
    należna Państwu w sytuacji wcześniejszego rozwiązania Umowy - krotność miesięcznych
    czynszów oraz krotność miesięcznych Zaliczek na opłatę eksploatacyjną - zapewnia
    Państwu wynagrodzenie.
    Podsumowując powyższe, w niniejszej sprawie istnieje możliwe do wyodrębnienia
    świadczenie usług (najmu), a ponadto Państwa Spółka rozpoczęła/rozpocznie świadczenie
    uzgodnionej usługi, którą gotowa jest/będzie świadczyć w całości, aby wykonać Umowę w
    należyty sposób. Jeżeli nie ma/nie będzie miało to miejsca, to ze względu na to, że
    najemca nie może/nie będzie mógł już korzystać z usługi z powodów, których nie można
    /nie będzie można przypisać Państwu. Co więcej, kwota należna Państwu odpowiada
    /będzie odpowiadać krotności kwoty przewidzianej w umowie jako miesięczny czynsz oraz
    krotności miesięcznych Zaliczek na opłatę eksploatacyjną przewidzianej w umowie. Kwoty
    tej, wbrew Państwa stanowisku, nie można zatem uznać za świadczenie odszkodowawcze.
    Kara umowna wypłacana w wymienionych we wniosku sytuacjach nie ma więc charakteru
    typowo odszkodowawczego i nie zmienia tego faktu okoliczność, że nazywają ją Państwo
    „karą umowną”.
    Jak już powyżej wskazano, tezy wyroku w sprawie C-622/23 rhtb wpisują się w
    ugruntowaną już linię orzeczniczą TSUE wskazującą, że pozostawanie przez podatnika w

    gotowości do świadczenia usługi (za którą to gotowość należne jest wynagrodzenie)
    podlega opodatkowaniu VAT - co ma miejsce w analizowanej sprawie.
    Stwierdzić zatem należy, że kara umowna należna od najemcy w wymienionych we
    wniosku sytuacjach, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust.
    1 ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt
    1 tej ustawy.
    W konsekwencji, Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
        stanu faktycznego, który przedstawili Państwo i stanu prawnego obowiązującego w
        dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
        zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który
        obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ponadto wyjaśnić należy, że funkcjonowanie w obrocie prawnym interpretacji
    indywidualnych, w których odmiennie oceniono takie same albo zbliżone stany faktyczne
    lub zdarzenia przyszłe, jest niewątpliwie niepożądane z punktu widzenia zasady
    prowadzenia postępowania, w sposób budzący zaufanie do organów, wyrażonej w art.
    121 § 1 Ordynacji podatkowej. Niemniej jednak, w praktyce sytuacje takie mogą mieć
    miejsce, choćby z uwagi na przewidzianą przez ustawodawcę możliwość zmiany
    interpretacji indywidualnej w trybie art. 14e § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym
    przepisem, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może, z urzędu, zmienić wydaną
    interpretację ogólną, indywidualną lub objaśnienie podatkowe jeżeli stwierdzi ich
    nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału
    Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Jak wynika z
    powołanego unormowania, przesłanką dla rozważenia zmiany interpretacji indywidualnej
    (tj. w istocie zmiany stanowiska w zakresie oceny prawnej przedstawionego stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego) jest w szczególności ugruntowanie się linii
    orzeczniczej sądów, w której prezentowany jest odrębny niż zawarty w tym rozstrzygnięciu
    pogląd dotyczący interpretacji określonego przepisu lub przepisów prawa podatkowego.
    Ponadto wskazać należy, że powołany przez Państwa wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonej w
    określonym stanie faktycznym i stanie prawnym i tylko do niej się zawęża.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywać się będą ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym podanym
    przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.