Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.304.2022.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-14
Teza: Do transakcji sprzedaży nie znalazło zastosowanie wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych – jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

4 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 22 sierpnia 2022 r. (wpływ 22 sierpnia 2022 r.) oraz poprzez wniesienie 22 sierpnia 2022 r. brakującej opłaty.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan M. D.(Sprzedający, Zbywca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

M. Sp. z o.o. (Spółka, Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

**Opis stanu faktycznego**

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne w K. oraz w okolicach tej miejscowości (i w tym zakresie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług), („Gospodarstwo Rolne”) oraz nie prowadzi działalności gospodarczej, która podlega wpisowi do CEiDG; w tym Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z nieruchomości wchodzących w skład Gospodarstwa Rolnego, Sprzedający – po ich uprzednim geodezyjnym wydzieleniu – odpłatnie zbywa nieruchomości na cele budowlane (przed 2021 r. nie było takich transakcji, w 2021 r. były 3 transakcje dotyczące nieruchomości położonych w K.; w tym zakresie Sprzedający jest również podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dodatkowo w 2021 r. była jedna transakcja odpłatnego zbycia innej zabudowanej nieruchomości położonej w K., która od zawsze była nieruchomością o charakterze przemysłowym, przy czym wyburzenie niektórych budynków znajdujących się na tej nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiło przed ok. 2010 r. z powodów ich złego stanu technicznego (nieruchomość ta była położona ok. (\`(...)\`) km od miejsca zamieszkania Zbywcy); w tym zakresie Sprzedający nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Na ww. nieruchomości w K. nie było prowadzonej żadnej działalności, a także ta nieruchomość nie była wynajmowana/nie była wydzierżawiana w okresie od nabycia do jej zbycia.

(\`(...)\`) sierpnia 2001 r. Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) nabył (będąc w związku małżeńskim) na podstawie aktu notarialnego własność niezabudowanej działki gruntu o nr (…), położonej w miejscowości N. o powierzchni (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość”).

Własność Nieruchomości stanowi obecnie wyłączny majątek Sprzedającego. Od nabycia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

1) Nieruchomość znajduje się ok. (\`(...)\`) km w linii prostej od miejsca zamieszkania Zbywcy i nie stanowi części Gospodarstwa Rolnego Sprzedającego;

2) Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywana przez Zbywcę (ok. maja 2017 r. Sprzedający usunął jedyne samosiejki – drzewa i krzewy rosnące na Nieruchomości), w tym nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą lub dla celów gospodarstwa rolnego;

3) Nieruchomość nie była zaewidencjonowana w rejestrze środków trwałych Zbywcy;

4) Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną i ma dostęp do drogi publicznej;

5) Nieruchomość – zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – znajduje się w strefie produkcyjnej;

6) Nieruchomość nie jest „nieruchomością rolną” w rozumieniu art. 461 Kodeksu Cywilnego;

7) nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający złożył w 2019 r. uwagi do studium zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje Nieruchomość.

(\`(...)\`) marca 2022 r. została zawarta – przez Zbywcę oraz spółkę kapitałową z siedzibą oraz miejscem zarządu w Polsce powiązaną osobowo i kapitałowo ze Zbywcą (M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; spółka ta jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług oraz przysługuje jej pełne prawo do odliczenia podatku od towarów i usług) – umowa sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem; warunkiem było niewykonanie prawa pierwokupu przysługującego z mocy ustawy Gminie M., w myśl art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na dzień zawarcia transakcji warunkowego zbycia Nieruchomości, Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania terenu ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (decyzja o warunkach zabudowy nie została też wydana do dnia odpłatnego zbycia Nieruchomości).

(\`(...)\`) marca 2022 r. została podjęta uchwała w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, zgodnie z którym Nieruchomość jest przeznaczona pod teren zabudowy produkcyjnej t(teren na planie oznaczony jako „P”) – Uchwała Rady Miejskiej w M. z (\`(...)\`) marca 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy M. w rejonie południowego węzła drogi ekspresowej na wschód od ulicy (…) („Uchwała”).

Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa 7 kwietnia 2022 r. Zgodnie z § 13 Uchwały, Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym. Uchwała weszła w życie 22 kwietnia 2022 r.

W związku z rezygnacją Burmistrza z prawa pierwokupu, (\`(...)\`) kwietnia 2022 r., Sprzedający zawarł umowę przenoszącą własność Nieruchomość na rzecz M. Sp. z o.o. (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania). Na dzień transakcji zbycia:

1) Nieruchomość była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego terenu, ale jeszcze nie obowiązującym zgodnie z Uchwałą i art. 29 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz

2) nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

M. Sp. z o.o. jest zainteresowanym niebędącym stroną w sprawie tego wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

(\`(...)\`) 2022 r. na rzecz Zbywcy została wydana indywidualna interpretacja podatkowa nr (\`(...)\`), zgodnie z którą Sprzedający w zakresie dostawy Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym opisanym we wniosku, w związku z tym, że w dniu zawarcia transakcji dostawy Nieruchomości, Nieruchomość była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego terenu, ale jeszcze nieobowiązującym zgodnie z art. 29 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Nieruchomość w dniu zawarcia transakcji dostawy nie stanowiła „terenu budowalnego” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, i kupujący był zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, w stanie faktycznym opisanym we wniosku, w związku z tym, że w dniu zawarcia transakcji dostawy Nieruchomości, Nieruchomość była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego terenu, ale jeszcze nieobowiązującym zgodnie z art. 29 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Nieruchomość w dniu zawarcia transakcji dostawy nie stanowiła „terenu budowlanego” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, i kupujący był zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży. Przywołali Państwo również treść art. 2 pkt 4) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od czynności cywilnoprawnych wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości – 2%. Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży – ciąży – na kupującym.

W związku z tym, jeżeli transakcja zbycia Nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z tytułu tej transakcji nabywający (spółka M. Sp. z o.o. – Kupujący) zobowiązana była do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie należy podkreślić, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania sprzedał Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania Nieruchomość (niezabudowaną działkę).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W postanowieniu znak: (\`(...)\`) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że Państwa wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług dokonanej transakcji dostawy Działki dotyczy:

− zagadnienia, o którym mowa w interpretacji ogólnej

− stanu prawnego tożsamego z tym, w którym wydano ww. interpretację ogólną.

Ww. interpretacja ogólna dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wynika z niej, że dostawa takiego terenu podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – to do opisanej transakcji nie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z tytułu tej transakcji Kupujący był zatem zobowiązany do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – to do opisanej transakcji nie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z tytułu tej transakcji Kupujący był zatem zobowiązany do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – postanowienie o zastosowaniu do sprawy interpretacji ogólnej znak: (\`(...)\`).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.