Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-63/09-3/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-05-22
Teza: W świetle przytoczonych faktów Wnioskodawca wnosi o określenie, czy ciąży na Nim zobowiązanie podatkowe, wynikające z obowiązującej obecnie ustawy Ordynacja podatkowa, polegające na obowiązku zapłaty podatku zryczałtowanego w wysokości 19% uzyskanego przychodu, czy przeciwnie: nie podlega obowiązkowi podatkowemu z tego tytułu, ze względu na fakt, że nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia w 2000 r., czyli po upływie 5 lat od daty sprzedaży, a postanowienie protokołu z dnia xx marca 2000 r. i opieszałość Gminy w realizacji jego postanowień uniemożliwiły Wnioskodawcy zbycie nieruchomości w sposób najbardziej korzystny i zgodny z obowiązującym wcześniej prawem.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; umowa-zmiana umowy; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 6 stycznia 2009 r. (data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie – 19 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze zamiany w 2007 r. – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 stycznia 2009 r. Pan złożył do Urzędu Skarbowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze zamiany w 2007 r..

Pismem z dnia xx stycznia xxxx r. nr US.xx-xxxxx/XX/ xx / xxxx Naczelnik Urzędu Skarbowego w zgodnie z art. 15 i 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego przesłał wg właściwości miejscowej wniosek Pana o wydanie interpretacji indywidualnej do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił –w drodze ww. rozporządzenia – dyrektorów czterech izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r., dla Wnioskodawcy jest - w związku z § 6 ww. rozporządzenia – Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca na mocy postanowienia sądu rejonowego z dnia xx listopada 2000 r. w drodze dziedziczenia stał się właścicielem nieruchomości niezabudowanej nr xx/x o powierzchni 0,x ha.

Ww. działka podlegała przekazaniu na rzecz gminy zgodnie z postanowieniem protokołu spisanego w Urzędzie Miasta i Gminy w dniu xx marca 2000 r., w sprawie propozycji zamiany nieruchomości objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Centrum Miasta. w myśl postanowienia tego protokołu, Gmina zaproponowała w zamian przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy własności działki nr xx/x, XX-xx o powierzchni około 0,xx ha, mającej stanowić działkę budowlaną, przeznaczoną pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Działka ta stanowiła odszkodowanie za dotychczas posiadaną przez Zainteresowanego działkę nr xx/x o powierzchni 0,x ha.

Ponadto Zainteresowany wyjaśnił, iż realizacja postanowień protokołu przeciągała się z winy Gminy aż do xx października 2007 r., gdy w formie aktu notarialnego została zawarta umowa zamiany gruntów pomiędzy Burmistrzem Gminy a Nim. w myśl postanowień umowy dokonano zamiany w ten sposób, że Gmina przeniosła na rzecz Wnioskodawcy własność działek xx/xx i xx/xx, w zamian za co Zainteresowany przeniósł na rzecz Gminy działkę xx/x, którą odziedziczył.

Różnica wartości działek xx/xx i xx/xx oraz działki xx/x, według wyceny biegłego wyniosła xxx,xx zł, którą to kwotę Zainteresowany dopłacił na konto Gminy.

Wnioskodawca zbył uzyskane w drodze zamiany działki xx/xx i xx/xx poprzez zawarcie umów sprzedaży w formie aktów notarialnych z dnia xx stycznia 2008 r. i xx czerwca 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W świetle przytoczonych faktów Wnioskodawca wnosi o określenie, czy ciąży na Nim zobowiązanie podatkowe, wynikające z obowiązującej obecnie ustawy Ordynacja podatkowa, polegające na obowiązku zapłaty podatku zryczałtowanego w wysokości 19% uzyskanego przychodu, czy przeciwnie: nie podlega obowiązkowi podatkowemu z tego tytułu, ze względu na fakt, że nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia w 2000 r., czyli po upływie 5 lat od daty sprzedaży, a postanowienie protokołu z dnia xx marca 2000 r. i opieszałość Gminy w realizacji jego postanowień uniemożliwiły Wnioskodawcy zbycie nieruchomości w sposób najbardziej korzystny i zgodny z obowiązującym wcześniej prawem.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę:

1.  że nabycie spadku nastąpiło w 2000 r.,
2.  że obowiązywał już wtedy protokół uzgodnień z Gminą w sprawie zamiany gruntów,
3.  że Organ Administracji Państwowej, jakim jest Gmina nie podjął działań związanych z zamianą własności działek przez okres siedmiu lat,
4.  że zamiana była formą zadośćuczynienia za utratę odziedziczonej nieruchomości, zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
5.  że w wyniku uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość xx/x utraciła na wartości w wyniku zmiany przeznaczenia terenu, na którym jest położona, - zobowiązanie podatkowe nie występuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

Z informacji przedstawionych we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego wynika, że przedmiotowe działki Gmina w dniu 25 października 2007 r. przeniosła na rzecz Wnioskodawcy w zamian za co Zainteresowany przeniósł na rzecz Gminy własną działkę odziedziczoną w 2000 r.

Użyte w cytowanym przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych za odpłatnością. Tym samym w pojęciu tym mieści się nie tylko umowa sprzedaży, ale każda forma odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, również umowa zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem przeniesienie własności działki (w drodze zamiany), potwierdzone aktem notarialnym nastąpiło w 2007 r. i w tym roku stał się On nabywcą tych nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowe działki Zainteresowany nabył w 2007 r., w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika zatem, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest, aby przychód był uzyskany między innymi z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Natomiast w zdaniu drugim analizowanego przepisu zostały zawarte warunki dodatkowe - przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1.  nabycie zbywanej nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
2.  cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Z art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. u. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wynika, że w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne, a cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób, można dokonać wywłaszczenia nieruchomości, polegającego na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Zgodnie z ust. 3 ww. przepisu wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

W myśl z art. 114 ww. ustawy wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. w trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu w przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają jej organy wykonawcze.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że wskazany art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajduje zastosowania w odniesieniu do sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany, natomiast mógłby mieć zastosowanie przy zbyciu nabytej pierwotnie w drodze dziedziczenia.

Reasumując, mając na uwadze ww. uregulowania prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca jest zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od przychodu powstałego w wyniku dokonanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek w dniu xx czerwca 2008 r., bowiem nie upłynęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie w drodze zamiany w 2007 r., tj. w dniu xx października 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.