Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.8.2022.4.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-27
Teza: skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa; dostawa-dostawa towarów; działalność; działalność-działalność rolnicza; grunty; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunty rolne; grunty-podział gruntu; majątek; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; warunki; zbycie; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 31 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 marca 2022 r. (wpływ: 29 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca 28 kwietnia 2014 r. nabył do majątku prywatnego nieruchomość rolną o powierzchni (\`(...)\`) ha od Agencji Nieruchomości Rolnych. Do dnia 21 sierpnia 2019 r. podatnik nie dokonywał na przedmiotowej nieruchomości żadnych zmian i użytkował ją na cele rolne, a także nie czynił żadnych inwestycji. Od początku jej posiadania zgłaszał tą nieruchomość w swoim wniosku o dopłaty rolne, który zgłasza co roku aż do dziś co potwierdza użytkowanie o przeznaczeniu rolnym i wykorzystanie tej działki przez podatnika na użytek prywatny. W związku ze swoimi potrzebami życiowymi podatnik postanowił sprzedać część swojej nieruchomości rolnej. Aby dokonać podziału przedmiotowej nieruchomości rolnej na mniejsze działki konieczne było uzyskanie warunków zabudowy, bez uzyskania takich warunków zabudowy nie jest możliwy podział działek na mniejsze niż 0,3 ha. W tym celu w dniu 21 sierpnia 2019 r. podatnik złożył do Gminy (\`(...)\`)(\`(...)\`) wniosek o warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Wójt Gminy w dniu 16 grudnia 2019 r. wydał podatnikowi decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Kolejną czynnością jaką podatnik dokonał było złożenie w dniu 03 września 2020 r. wniosku o podział nieruchomości rolnej celem wydzielenia 18 działek przewidzianych pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą oraz wydzielenie drogi wewnętrznej. Łączna powierzchnia wydzielonych działek wyniosła (\`(...)\`) ha plus droga wewnętrzna (\`(...)\`) ha pozostała część to działka o powierzchni (\`(...)\`) ha. Decyzja o podziale przedmiotowej nieruchomości rolnej została wydana przez Wójta Gminy (\`(...)\`)(\`(...)\`) w dniu 09 listopada 2020 r. Wydzielone działki cały czas posiadają statut działek rolnych.

W związku z tym, iż nieruchomość jest położona około 400 km od miejsca zamieszkania podatnika i nie mógł on ze względu na swoje bieżące obowiązki zająć się sprzedażą wydzielonych działek osobiście w dniu 12 lutego 2021 r. podpisał umowę z biurem pośrednictwa nieruchomości celem pozyskania nabywców na przedmiotowe działki. W wyniku działań pośrednika doszło do podpisania pierwszej i kolejnych umów przedwstępnych na nabycie działki, a w ślad z nimi umowy sprzedaży. Pierwszą umowę przedwstępną podatnik podpisał w dniu 20 marca 2021 r., a kolejne umowy przedwstępne w dniach 22 marca 2021 r., 30 marca 2021 r., 06 maja 2021 r., 20 lipca 2021 r. i 19 października 2021 r. Następnie zawarto umowy przyrzeczone sprzedaży nieruchomości w dniu 02 lipca 2021 r. oraz kolejne w dniach: 05 lipca 2021 r., 16 września 2021 r., 08 września 2021 r., 3 listopada 2021 r. oraz 30.11.2021 r. Działki rolne zostały sprzedane z prawem służebności gruntowej przechodu i przejazdu przez drogę wewnętrzną.

Podatnik nie był pewny czy ciąży na nim obowiązek odprowadzania podatku VAT od sprzedaży wydzielonych działek, gdyż jego zdaniem działki te nie wypełniają art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jednakże w związku z różną interpretacją organów podatkowych co do wyżej opisanych działań w dniu 07 czerwca 2021 r. podatnik nie będąc pewien stanu prawnego dokonał zgłoszenia do CEIDG, a w ślad za nim także dokonał zgłoszenia do VAT tj. otrzymania statutu podatnika VAT czynnego.

**Uzupełnienie w zakresie podatku od towarów i usług (pismem z 10 marca 2022 r.)**

Działki w miejscowości L.Ł. gmina (\`(...)\`) (\`(...)\`) ul. T., poniżej lista działek:

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

· Działka (\`(...)\`) pow (\`(...)\`) m2

Działki nie byłby wykorzystywane do działalności. Były wykorzystywane w celach rolniczych były zgłaszane do dopłat rolnych. Były wykorzystywane jako łąka.

Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży były niezabudowane.

W związku z tym, iż działki były niezabudowane Wnioskodawca pominął odpowiedź na podpunkt nr 4 wezwania dotyczący udzielenia informacji na temat działek zabudowanych.

Aby stwierdzić czy sprzedaż działki ma być opodatkowana podatkiem od towarów i usług najpierw należy odpowiedzieć na pytanie czy pytający w ogóle jest podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Nie można stwierdzić tego czy działka jest opodatkowana czy nie bez zajęcia tak istotnego stanowiska czy Wnioskodawca jest podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 i 2.

Działkę rolną powierzchni (\`(...)\`) ha Wnioskodawca nabył dnia 28 kwietnia 2014 r. do majątku prywatnego od Agencji Nieruchomości Rolnych. Do dnia 21 sierpnia 2019 r. nie dokonywał na przedmiotowej nieruchomości żadnych zmian i użytkował ją na cele rolne, a także nie czynił żadnych inwestycji. Od początku ich posiadania zgłaszał tą nieruchomość w swoim wniosku o dopłaty rolne, które zgłaszał co roku aż do dziś co potwierdza użytkowanie o przeznaczeniu rolnym i wykorzystanie tej działki przez Wnioskodawcę na użytek prywatny. Przychody z dopłat w latach 2014-2019 prawie zrównywały się z ratami jakie co roku wnioskodawca płacił za tą działkę do Agencji Nieruchomości Rolnych, gdyż nabył ją na raty.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale działki nigdy nie były wykorzystywane przez niego na działalność gospodarczą.

Działki nie są i nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów z których Wnioskodawca czerpał jakiekolwiek pożytki.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych.

Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawca jest zmuszony wybudować fragment sieci wodociągowej w związku z tym iż gmina nie zezwoliła na przyłączenie do sieci wodociągowej (biegnącej wzdłuż północnej granicy sprzedanych działek) potencjalnych domów powstałych na sprzedanych działkach.

Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca posiadał 7 z 18 działek (powstałych po podziale działki rolnej opisanej we wniosku) przeznaczonych do sprzedaży.

Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży działek: Działka w miejscowości Ł. zakupiona od Agencji Nieruchomości Rolnych dnia 31.08.2015. Działka w miejscowości B. zakupiona od Agencji Nieruchomości Rolnych dnia 28.03.2014. Działka w miejscowości S. otrzymana od rodziców w darowiźnie 25.04.2016. Działka zakupiona na licytacji komorniczej postanowienie o nabyciu (przysądzenie) z dnia 12.12.2019.

Działki w miejscowości xx i B. zakupione były w celu rozwoju gospodarstwa rolnego. Na działce położonej w (\`(...)\`) zakupionej na licytacji komorniczej Wnioskodawca planował budowę swojego domu.

Na działce w miejscowości xx i (\`(...)\`) od zakupu do sprzedaży Wnioskodawca nic nie robił. Działkę w miejscowości B. uprawiał jako łąkę.

Działki zakupione od Agencji Nieruchomości Rolnych oraz otrzymana od rodziców zostały sprzedane z powodu zmiany planów co do rozwoju gospodarstwa rolnego i konieczności „odblokowania” środków finansowych. Dodatkowo 1.05.2016 wprowadzone wcześniej zapowiadane ustawodawstwo mocno ograniczające rozporządzanie prawem własności do nieruchomości rolnych. Działka B. sprzedana 19.04.2016. Działka Ł. sprzedana 23.04.2016. Działka S. sprzedana 23.05.2019. Działka zakupiona na licytacji komorniczej została sprzedana w 2 częściach (gdyż były to dwie działki ewidencyjne) z powodu zmiany planów co do mieszkania docelowego. Działka mniejsza została sprzedana 10.05.2020, działka większa została sprzedana 13.04.2021. Wszystkie 3 były niezabudowane. Na jednej były tylko fundamenty.

Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT. Od czerwca 2021 Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem od podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W odpowiedzi na pytanie Organu ,,Na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. Działek’’ Wnioskodawca wskazał, że: Na potrzeby własne, część na oszczędności, które potem zostały przeznaczone w części na część wkładu własnego na zakup mieszkania częściowo sfinansowanego z tych środków, a częściowo uzyskanym kredytem hipotecznym.

Na pytanie dotyczące ,,Jakie konkretnie warunki zostały ustalone w przedwstępnych umowach sprzedaży, które musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek na nabywców? Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów przedwstępnych będą ciążyły na kupującym/ych, a jakie na sprzedającym?’’ Wnioskodawca odpowiedział – Żadne poza standardowymi tj. między innymi do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca oświadczył i zapewnił, iż jako sprzedający w umowach przedwstępnych, iż do dnia do 31.03.2022 r. wykona sieć wodociągową na działce (\`(...)\`) – Wnioskodawca był do tego zmuszony w związku z tym iż gmina nie zezwoliła na przyłączenie do sieci wodociągowej (biegnącej wzdłuż północnej granicy sprzedanych działek) potencjalnych domów powstałych na sprzedanych działkach. Wybudowanie wodociągu nie warunkowało podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie rozpoczął procesu inwestycyjnego i dokonał sprzedaży działek.

Odpowiadając na pytanie ,,Czy kupującemu/kupującym zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie oraz jakich czynności dokonał/dokona do momentu sprzedaży kupujący (lub jego pracownicy) w związku z udzielonym mu (im) pełnomocnictwem?” Wnioskodawca odpowiedział – Nie.

Wnioskodawca nie mam wpływu i kontroli nad tym jak kupujący będą rozporządzać prawem własności do sprzedanych im nieruchomości. Polskie prawo nie daje prawa kontroli sprzedającemu nad sprzedawanymi nieruchomościami po zawarciu umowy ostatecznej.

Wnioskodawca na jednej z działek, która po podziale została uznana za drogę, bo tego wymagał plan podziału i decyzja o podziale działki. Wnioskodawca zamierza wybudować wodociąg, który zostanie przekazany gminie. W tym celu została podpisana umowa z gminą. Dodatkowo Wnioskodawca po wybudowaniu wodociągu planuje utwardzić wytyczoną wewnętrzną drogę.

Wnioskodawca nie zawarł z kupującymi umów dzierżawy działek, które zamierza sprzedać.

Wnioskodawca nie przygotowywał specjalnie działek do sprzedaży, Działki zostały sprzedane w 2021 roku w większości w lipcu 2021 r. jednak z uwagi na uwarunkowania prawne został przez gminę zmuszony do wybudowania fragmentu sieci wodociągowej w związku z tym, iż gmina nie zezwoliła na przyłączenie do sieci wodociągowej (biegnącej wzdłuż północnej granicy sprzedanych działek).

### Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 10 marca 2022 r.)

Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan podatnikiem o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, oraz gdyby uznać Pana za podatnika w myśl ustawy o VAT to czy przedmiotowe działki rolne będą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9?

### Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie doprecyzowane w piśmie z 10 marca 2022 r.)

Aby stwierdzić, że dana czynności jest objęta podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że jest podatnikiem w myśl art. 15, a dopiero potem można rozpatrywać czy dana czynność jest opodatkowana stawką podstawową lub jest zwolniona w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Takie jest stanowisko wnioskodawcy.

Wnioskodawca uważa także, że czynność sprzedaży przedmiotowych działek jest zwolniona nawet jak uznamy, że Wnioskodawca jest podatnikiem w myśl art. 15 ustawy o VAT.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w tym przypadku mamy do czynienie ze sprzedażą majątku prywatnego nie związanego z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą i nie jest w tym przypadku podatnikiem podatku od towarowi usług. A nawet gdyby uznać, go za podatnika w związku z przedmiotowymi transakcjami to wykonywane przez niego czynności są zwolnione z podatku od towarów i usług, gdyż przedmiotem sprzedaży, są działki rolne dla, których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a warunki zabudowy dotyczyły działki rolnej przed podziałem i utraciły swój byt prawny, z uwagi na fakt, że podatnik dokonał podziału i sprzedaje działki rolne bez prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek w związku z tym stoi na stanowisku iż podlega zwolnieniu podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zarządzanie majątkiem prywatnym nie można uznać, za prowadzenia działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jak i na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Podobne stanowisko zajął WSA w Gliwicach w wyroku z dnia I SA/G1 39/20, z którego wynika m.in., że działania zmierzające do podziału nieruchomości na mniejsze działki i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu mieszczą się w zakresie zarzadzania prywatnym majątkiem. Sąd wskazał, że ,,Zaprezentowane we wniosku skarżącego ocenę prawną w odniesieniu do przedstawionego przez niego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wspiera także stanowisko samego organu. Z odpowiedzi z dnia 26 października 2017 r. na interpelację poselską nr 15866 udzielonej przez Podsekretarza Stanu z upoważnienia Ministra Rozwoju i Finansów wynika bowiem, że okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. W ocenie Sądu nie można wymagać, aby osoba fizyczna posiadający znaczny majątek w postaci niezabudowanych działek o sporej powierzchni, bez względu na swoją sytuację rodzinną i finansową, w ramach zarządu majątkiem własnym, podejmował wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała żadnych czynności, które umożliwiałyby mu zbycie tej nieruchomości po cenie korzystnej.’’.

Ugruntowana linia orzecznicza, dotycząca czy to podatku dochodowego, czy analogicznie podatku od towarów i usług, ,,Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec.’’ (m.in. wyrok NSA z 13.06.2019 r., I FSK 796/17). Sam fakt podziału gruntu na mniejsze działki budowlane nie przesądza o zachowywaniu się strony jak handlowca. Potwierdził to m.in. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 26.09.2017 r., 0111-KDIB2-1.4010.138. 2017.2.ZK.

Aby jednoznacznie stwierdzić, czy będzie to w ogóle działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów o VAT i analogicznie w podatku dochodowym od osób fizycznych to brak jednoznacznych regulacji. Wskazówek można poszukiwać także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26.05.2017 r., I FSK 1728/15 w którym wskazano, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej.

Zdaniem podatnika sprzedaż przedmiotowych działek należy do czynności prywatnych i należy je zaliczyć do czynności związanych z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 20.06.1996 r. w sprawie C-155/94). Dotyczy to również transakcji sprzedaży o dużej liczbie czy znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z 27.01.2012 r. - 1 FSK 1809/11).

Sam fakt uzyskania warunków zabudowy, a następnie uzyskania decyzji o podziale na mniejsze działki nie można uznać za podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15.09.2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10).

Zatem zdaniem podatnika sprzedaż przedmiotowych działek będzie mieściła się w zakresie sprzedaży majątku prywatnego, a i nie może być uznana, za profesjonalną działalność zarobkowa za jaką należy uznać prowadzenia działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str.1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art.12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedanych działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc może treść orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pana za podatnika o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, oraz możliwości skorzystania przez Pana ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT przy sprzedaży ww. działek.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy, w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży nieruchomości tj. działek o numerach: (\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`), będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (FinanzamtUelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego 28 kwietnia 2014 r. nabył do majątku prywatnego nieruchomość rolną o powierzchni (\`(...)\`) ha od Agencji Nieruchomości Rolnych. Użytkował ją Pan na cele rolne. W związku z decyzją o sprzedaży części nieruchomości na Pana wniosek zostały wydane warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Dokonał Pan podziału przedmiotowej nieruchomości celem wydzielenia 18 działek przewidzianych pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą oraz wydzielenie drogi wewnętrznej. Podpisał Pan umowę z biurem pośrednictwa nieruchomości celem pozyskania nabywców na przedmiotowe działki. Działki zostały sprzedane z prawem służebności gruntowej przechodu i przejazdu przez drogę wewnętrzną. Zamierza Pan wybudować wodociąg, który zostanie przekazany gminie. W tym celu zawarł Pan umowę z gminą. Dodatkowo po wybudowaniu wodociągu planuje Pan utwardzić wytyczoną wewnętrzną drogę. Podkreślić również należy, że przed sprzedażą działek będących przedmiotem złożonego wniosku dokonywał Pan już zakupu i sprzedaży innych nieruchomości.

Czynności tych nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Tym samym podjął Pan czynności, które istotnie wpływają na zwiększenie wartości działek o numerach: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…). Fakt podjęcia tych czynności oraz ich liczba nadaje zatem planowanym czynnościom sprzedaży ww. działek charakter działalności profesjonalnej – zbliżonej do działalności wykonywanej przez podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem, by podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności w jakikolwiek sposób były wykorzystywane w Pana celach prywatnych. Zatem w tej sytuacji nie można mówić o sprzedaży „majątku prywatnego”.

Znaczenie dla sprawy ma również całokształt działań jakie Pan podjął, podejmuje lub zamierza podjąć w odniesieniu do nieruchomości (tj. ww. działek przez cały okres ich posiadania).

W rozpatrywanej sprawie Pana aktywność, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które wskazują na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż działek nr (…), (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), zgodnie z art. 15 ust.1 i ust. 2 ustawy, będą stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynności dostawy ww. działek będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatne dostawy towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust.1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z uwagi na powyższe dla udzielenia odpowiedzi na Pana pytanie konieczne jest również dokonanie analizy w celu ustalenia, czy korzysta Pan, ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Jednocześnie należy wskazać, że powyższa regulacja stanowi implementację art.135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899):

podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu – ust. 2 ww. artykułu.

Natomiast art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

wskazuje, że w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1\. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2\. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem podział działek w oparciu o art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonany wyłącznie wówczas, gdy przeznaczenie i możliwość zagospodarowania działek ewidencyjnych, powstałych po podziale, będzie odpowiadać przepisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy brak jest takiego planu, podział jest możliwy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa warunki podziału i możliwość zabudowy powstałych w ten sposób działek (art. 94).

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku I FSK 1396/16 z dnia 11 października 2018 r., ,,(…) nie do zaakceptowania jest pogląd, że w sytuacji, gdy wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości można ją podzielić nie uwzględniając wydanej dla tej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy w tym przypadku oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z 25.09.2014 r., II OSK 651/13, LEX nr 1664502). Dodatkowo wskazać należy na art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w ściśle określonym w tym przepisie celu. Zatem tylko w ściśle określonych w art. 95 przypadkach możliwy jest podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17.05.2016 r., sygn. akt I FSK 20/15, że wyrok składu siedmiu sędziów NSA z dnia 7 stycznia 2011 r., sygn. akt I FPS 8/10 (ONSAiWSA 2011/3/51, OSP 2012/2/13), przesądził, że dla określenia, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z dostawą terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, decydujące znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania terenu. W sytuacji zaś braku planu ocena taka powinna być dokonywana na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków, o ile nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest aktem administracyjnym, przez który następuje określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jej przedmiotem jest rozstrzygnięcie o niesprzeczności z prawem zamierzenia podmiotu zainteresowanego zabudową, to decyzja ta stanowi jednocześnie o przeznaczeniu określonego w niej gruntu pod wskazaną zabudowę. Tym samym decyzja taka określa, że przedmiotowy grunt ma charakter terenu budowlanego.”

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W przedstawionej sytuacji, dla nieruchomości rolnej o powierzchni (…) ha, z Pana inicjatywy, wydane zostały warunki zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Tym samym nieruchomość rolna o powierzchni (…) ha, którą Pan podzielił na 18 mniejszych działek stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. Należy również zauważyć, że pojęcie „terenu” jest pojęciem szerszym niż określenie „działka”, a z opisu sprawy wynika, że dla działek nr (…),(…), (…), (…), (…), (…),(…),(…), (…), (…), (…), zostały już wydane decyzje o warunkach zabudowy uwzględniające możliwość ich zagospodarowania (budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi).

Jak natomiast wskazał WSA w poznaniu w wyroku z 16 maja 2019 r., sygn. akt I SA/Po 190/19: „Późniejszy podział terenu na mniejsze działki nie niweczy ustalonego w decyzjach przeznaczenia terenu jako budowlanego.”.

Analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu nr: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), dla których zostały – na Pana wniosek – wydane warunki zabudowy. Na wymienionych działkach, stosownie do wydanych warunków zabudowy, przewidziana jest zabudowa jednorodzinna.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawy działek gruntu nr : (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…),nie będą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt9.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie opisanych we wniosku działek będzie stanowić czynności podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art.5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone nr 2 we wniosku). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Podkreślenia wymaga, że granice interpretacji nakreśla Wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym i tylko w tych granicach Organ może się poruszać. Stąd też inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem zawartym we wniosku nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W niniejszej interpretacji Organ odniósł się wyłącznie do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostaw nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż tylko w tym zakresie sprecyzował Pan pytanie. Natomiast kwestia zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie została rozstrzygniętą w przedmiotowej interpretacji, gdyż nie było to przedmiotem Pana zapytania.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz.1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).