Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-147/10-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-kredyt refinansowy; nieruchomości; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2010 r. (data wpływu: 27 stycznia 2010r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości odnośnie przedstawionego stanu faktycznego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 7 października 2007 r. Wnioskodawczyni sprzedała razem z mężem mieszkanie nabyte 30 listopada 2005 r. w związku ze złożonym oświadczeniem, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży małżonkowie w ciągu dwóch lat przeznaczą na własne cele mieszkaniowe, w październiku 2009 r. dokonali stosownego rozliczenia. Złożyli Oni PIT-23, a od niezwolnionej z podatku dochodowego kwoty zapłacili podatek wraz z odsetkami.

Cele na jakie zostały przeznaczone środki ze sprzedaży to:

1.  Zakup działki budowlanej.
2.  Koszty notarialne związane z zakupem ww. działki.
3.  Prace wykończeniowe domu, w którym mieszkają, potwierdzone fakturami.
4.  Spłatę kredytu mieszkaniowego odsetek zgodnie z zestawieniem z banku w części dotyczącej sprzedanej nieruchomości.

Kredyt zaciągnięty był na trzy cele:

1.  Sprzedane mieszkanie w tym:
    1.  refinansowanie poniesionych wydatków na zakup mieszkania,
    2.  remont tego mieszkania,
    3.  zamianę spółdzielczego, lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na własnościowe prawo do tego lokalu.
2.  Spłatę, czyli refinansowanie pożyczki mieszkaniowej zaciągniętej w dniu 6 lipca 2005 r., która została wykorzystana na prace wykończeniowe domu, w którym mieszkają.
3.  Zaspokojenie potrzeb własnych.

W rozliczeniu przychodu ze sprzedaży ujęto tylko tę część kredytu, która dotyczyła sprzedanego mieszkania. Wg pozycji wyszczególnionych w umowie kredytowej na ten cel zostało przeznaczone 62,57% wysokości kredytu. w takiej też wysokości (62,57%) odliczono odsetki.

Zainteresowana nie odliczała odsetek od kredytu w myśl art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obwiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie dotyczące zaistniałego stanu faktycznego.

Czy Wnioskodawczyni miała prawo do zwolnienia z podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych przed sprzedażą nieruchomości, na którą kredyt był zaciągnięty, czy tylko w tej części która została zapłacona po dacie sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu i odsetek od niego.

Jeżeli kredyt zaciągnięty był na sprzedawaną nieruchomość, a zabezpieczeniem była hipoteka na tej nieruchomości, to oczywiste jest, że środki ze sprzedaży w pierwszej kolejności są przekazywane na spłatę obciążonej, sprzedawanej nieruchomości. Między datą sprzedaży tj. 5 października 2007 r., a datą wpływu środków na spłatę ww. kredytu minęły 4 dni. Kapitał spłacony po czterech dniach od daty sprzedaży stanowi dużą wartość, natomiast odsetki za owe 4 dni są bardzo znikome.

Art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ściśle określa ostateczny termin spłaty kredytu i odsetek od niego (dwa lata od dnia sprzedaży). Ustawodawca zezwala również na pomniejszenie przychodu w części wydatkowanej na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu.

Wnioskodawczyni uważa, że pod pojęciem kredytu i odsetek zawiera się również część kredytu i część odsetek, czyli tzw. raty kapitałowo-odsetkowe. Nie ma wskazania, że kredyt musi być spłacony w całości, a więc jest zezwolenie na spłatę części kredytu w postaci rat. Nie ma artykułu zakazującego zwolnienia od podatku przychodu w części odpowiadającej spłaconym ratom kapitałowo-odsetkowym przed dniem uzyskania przychodu. Skoro mieszkanie zakupione zostało na kredyt, to spłacona część kredytu przed dniem sprzedaży nie może nie pomniejszać przychodu. w przeciwnym razie Zainteresowana zapłaciłaby podatek od tej części przychodu, którą musiała zwrócić do banku, a koszty poniesione na spłatę odsetek stałyby się Jej prezentem dla banku.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni jest takie, że miała prawo do zwolnienia z podatku w części spłaconej zarówno przed datą sprzedaży, jak i po tej dacie, wg zestawienia z banku, załączonego do złożonego w urzędzie skarbowym rozliczenia

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W świetle art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli przedmiotowe mieszkanie w 2005 r., do ustalenia skutków podatkowych jego zbycia należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy zasada określona w art. 28 ust. 2 nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
    1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części, lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
    4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
    5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu jest cel zaciągnięcia tego kredytu. Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Ponadto przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy dopiero od momentu osiągnięcia tego przychodu.

Oznacza to zarazem, iż przychód może zostać wydatkowany wyłącznie do wysokości zobowiązań kredytowych obciążających kredytobiorcę na dzień uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Jednakże z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych. Przy tym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na ww. cele jest data faktycznego wydatkowania przychodu, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonym w tej umowie.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego nie wynika jednak, aby taka sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie.

Reasumując, stwierdzić należy, iż nie można uznać, że w przypadku uprzedniej spłaty części wskazanego kredytu, przychód uzyskany przez Zainteresowaną ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania został wydatkowany w tej części na cele mieszkaniowe. Wbrew sformułowaniu użytemu przez Zainteresowaną, rzeczona część zobowiązania kredytowego w istocie nie została bowiem spłacona z przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Spłata została bowiem dokonana zanim Wnioskodawczyni tenże przychód uzyskała; wobec tego spłata ta musiała nastąpić z innych środków.

W związku z powyższym, przypadający Zainteresowanej przychód ze sprzedaży mieszkania w części odpowiadającej wysokości wydatków na spłatę kredytu poniesionych przed dniem uzyskania tego przychodu nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu przewidzianemu w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego jest opodatkowany 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przedmiotowemu zwolnieniu podlega jedynie przychód ze sprzedaży mieszkania – w przypadku spełnienia warunków przewidzianych w ww. przepisach – dopiero od momentu jego osiągnięcia przez Zainteresowaną.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.