Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.889.2024.1.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-27
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT najmu nieruchomości mieszkaniowej znajdującej się w majątku prywatnym oraz wliczenia do limitu sprzedaży wskazanego w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT usług najmu lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; limit; najem; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze  mieszkalnym  lub  części  nieruchomości na cele mieszkaniowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII. Procedury szczególne-Rozdział 1. Szczególne procedury dotyczące drobnych przedsiębiorców -Zwolnienie podatkowe-Zwolnienie  podmiotowe - obliczanie obortu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 2-pkt 2-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 października 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT najmu
    nieruchomości mieszkaniowej znajdującej się w Pana majątku prywatnym oraz
    wliczenia do limitu sprzedaży wskazanego w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT usług
    najmu lokalu mieszkalnego.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości lokalowej. Przedmiotowy lokal mieści się
    pod adresem (...). Wnioskodawca wynajmuje okazjonalnie lokal mieszkalny znajdujący się
    w jego majątku prywatnym, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności
    gospodarczej wyłącznie w celach mieszkaniowych.
    Wnioskodawca zawierał umowy najmu potwierdzone notarialnym oświadczeniem (...).
    Wnioskodawca wynajmuje lokal w cenie rynkowej. Przedmiotowa nieruchomość została
    nabyta bez VAT jako osoba prywatna. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność
    gospodarczą.
    Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT (zwolnienie podmiotowe z VAT, o którym stanowi
    art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT), a jego przeważająca działalność jest określona kodem (...).
    Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku cały czas znajduje się w majątku prywatnym
    Wnioskodawcy i nigdy nie została wprowadzona do działalności gospodarczej.

## Pytanie

Czy ww. najem nieruchomości na cele mieszkaniowe znajdującej się w majątku
    prywatnym Wnioskodawcy jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług i jej wartość podlega wliczeniu do limitu określonego w art. 113 ust. 1 i 9
    ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że najem prywatnego lokalu na okazjonalne cele
    mieszkalne jest czynnością spoza zakresu VAT i należy ją traktować jako zarząd majątkiem
    prywatnym.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.

    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zdaniem Wnioskodawcy, należy odróżnić działalność gospodarczą od zarządu majątkiem
    prywatnym. Aby transakcja mogła podlegać VAT, podatnik musi działać w takim
    charakterze. Natomiast podatnik dokonujący transakcji „prywatnie” nie działa w
    charakterze podatnika, a transakcja nie podlega VAT. W świetle powyższego „najem
    prywatny” (niebędący działalnością gospodarczą) może mieć także charakter
    zorganizowany, ciągły i powtarzalny, samo zaś uzyskiwanie przez wynajmującego
    pożytków z majątku (w postaci czynszu) nie oznacza od razu prowadzenia działalności
    gospodarczej.
    Podatnik będący osobą fizyczną ma prawo prowadzenia działalności gospodarczej z
    wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do celów
    „prywatnych”, oddając w najem. Wówczas nieruchomości i lokale, nie są składnikami
    majątku przedsiębiorstwa i nie stanowią jego środków trwałych. Prowadzenie działalności
    gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu
    składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawca jest zdania, że najem jego nieruchomości nie posiada charakteru
    zawodowej aktywności.
    Charakter zawieranych przez Wnioskodawcę umów najmu okazjonalnego przemawia
    również za charakterem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (ilość zawartych umów -
    kilka sztuk, umowy na czas określony, nieregularny czas zamieszkiwania przez najemców).
    Wnioskodawca nie podejmował żadnych profesjonalnych czynności związanych z najmem
    nieruchomości. Nie oznajmiał zamiaru wynajęcia lokalu w dostępny sposób: na
    profesjonalnych stronach internetowych, nie podejmował aktywnych działań w zakresie
    obrotu nieruchomościami/ najmem lokali.
    Budynek położony w (...), nie stanowi środków trwałych i nie podlega amortyzacji. Nie
    występują także inne okoliczności wskazujące na związek przedmiotowej nieruchomości z
    działalnością gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych. W
    zeznaniach rocznych za (...) przychody z najmu Wnioskodawca wykazał jako przychody z
    najmu „prywatnego”, a nie z działalności gospodarczej.
    Stanowisko takie akceptuje orzecznictwo sądowe, np.:
    Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 1 grudnia 2021 r. I SA
    /Bd 642/21:
    „W kontekście powyższych kryteriów odróżnienia działalności gospodarczej od zarządu
    majątkiem prywatnym, nie można podzielić stanowiska organu, że wynajmowanie przez
    skarżącego lokali w budynku (...) przy ul. (...) stanowiło działalność gospodarczą. Nie
    można bowiem zapominać, że aby transakcja mogła podlegać VAT, podatnik musi działać
    w takim charakterze. Natomiast podatnik dokonujący transakcji „prywatnie” nie działa w
    charakterze podatnika, a transakcja nie podlega VAT (...). W świetle powyższego „najem
    prywatny” (niebędący działalnością gospodarczą) może mieć także charakter
    zorganizowany, ciągły i powtarzalny, samo zaś uzyskiwanie przez wynajmującego
    pożytków z majątku (w postaci czynszu) nie oznacza od razu prowadzenia działalności
    gospodarczej. Podatnik będący osobą fizyczną ma prawo prowadzenia działalności
    gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do
    celów „prywatnych”, oddając w najem. Wówczas nieruchomości i lokale, nie są
    składnikami majątku przedsiębiorstwa i nie stanowią jego środków trwałych. Prowadzenie

    działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli
    zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do
    prowadzenia działalności gospodarczej (...). Z zaskarżonej decyzji nie wynika, aby budynek
    położony w (...) przy ul. (...), czy lokale znajdujące się w tym budynku stanowiły środki
    trwale i podlegały amortyzacji. W skardze strona wręcz wskazuje, że nieruchomość po
    zakupie nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i nie była amortyzowana
    (str. 18 akt sądowych). Organ nie podaje także innych okoliczności lub przekonujących
    argumentów wskazujących na związek przedmiotowej nieruchomości z działalnością
    gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych.
    Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 czerwca 2019 r. VIII
    SA/Wa 278/19:
    „W ocenie Sądu przytoczone przez organ odwoławczy okoliczności mające na celu
    wykazanie prowadzenia przez skarżącą działalności gospodarczej, polegającej na
    świadczeniu usług zakwaterowania nie dają podstaw do uznania, iż wykazane zostało
    prowadzenie przez skarżącą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, w
    tym w szczególności zawodowego, profesjonalnego charakteru aktywności skarżącej,
    polegającej na wynajmowaniu domu czy lokali mieszkalnych dla firm, wykraczających poza
    granice zarządu majątkiem prywatnym. Decyzja o przeznaczeniu, czy też zmianie
    przeznaczenia budynku z gospodarczego na mieszkaniowe w ocenie Sądu mieści się w
    zakresie zarządu majątkiem prywatnym, podobnie jak decyzja o sposobie jego
    wyposażenia i przeznaczeniu do wynajęcia, a zarazem rezygnacji z osobistego korzystania
    z własnej nieruchomości lub jej części w określonym w umowie najmu zakresie i czasie.
    Przedmiotem najmu mogą być zarówno mieszkania (lokale) w sposób kompletny przez
    wynajmującego wyposażone, jak i wymagające urządzenia przez najemcę we własnym
    zakresie. Zawarcie umowy najmu z wybranym przez wynajmującego najemcą (najemcami)
    także nie przekracza granic zarządu majątkiem prywatnym, ale przeciwnie stanowi
    przejaw uprawnień właścicielskich do przedmiotu najmu przejawiających się m.in.
    swobodnym wyborem osób, czy podmiotów, którym nieruchomość lub jej część zostanie
    udostępniona. Kontynuowanie umów najmu z określonym kręgiem najemców należy
    potraktować tak samo, a ciągłość aktywności polegającej na wynajmowaniu pomieszczeń
    jest cechą typową dla umów najmu, jako osadzonych w określonych w umowach okresach
    i ze swej istoty noszących cechy trwałości. Także oznajmienie zamiaru wynajęcia lokalu w
    dostępny sposób: na stronach internetowych czy na nieruchomości nie stanowi o
    profesjonalnym charakterze tej aktywności, typowej dla działalności gospodarczej, a
    niespotykanej w przypadku wykonywania zarządu majątkiem prywatnym. O prowadzeniu
    działalności gospodarczej w rozumieniu VATU nie stanowi także wysokość czy wzrost
    uzyskiwanego przychodu, który występuje także w przypadku najmu wykonywanego w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Pamiętać przy tym należy, iż najem jest umową o
    charakterze odpłatnym. Bez znaczenia dla ustalenia profesjonalnego sposobu działania
    pozostaje także wzrost przychodów, skoro zgodnie z art. 15 ust. 1 VATU dla uznania
    prowadzenia działalności gospodarczej bez znaczenia pozostaje zarówno cel, jak i rezultat
    tej działalności. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, iż w sprawie został
    wykazany zawodowy charakter aktywności skarżącej polegającej na wynajmowaniu lokali
    mieszkalnych (domu, mieszkań). Organ odwoławczy nie wskazał bowiem na istnienie cech
    stanowiących o profesjonalnym charakterze tej aktywności, które by ją odróżniały od
    stanowiącej zarząd majątkiem prywatnym wykonywanym niezawodowo. Organ pominął
    przy tym okoliczności, iż jak ustalono nie we wszystkich wypadkach były zawierane umowy
    na świadczenie usług i wystawiane faktury lub rachunki. To zaś wskazuje na
    nieprofesjonalne podejście do aktywności skarżącej, którą organy podatkowe uznały za
    prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, skutkujące
    stwierdzeniem spełnienia przesłanek uznania skarżącej za podatnika podatku od towarów
    i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU. Organ odwoławczy nie wykazał także przyczyn,
    dla których uznał, iż skarżąca podatnikiem podatku od towarów i usług jest właśnie od
    2014 r. Okoliczności decydującej o uznaniu profesjonalnego charakteru działań skarżącej

    w zakresie wykonywanego przez podatniczkę najmu nie stanowi też wystawianie
    rachunków, czy faktur, na podstawie których dochodziło do rozliczeń pomiędzy stronami
    umów najmu. Skoro bowiem umowy najmu mają charakter odpłatny tego rodzaju
    rozliczenie było zwykłą konsekwencją stosunku prawnego zawartego przez strony umowy
    i brak jest podstaw do wyprowadzania z tej okoliczności dalej idących wniosków”.
    Powyższe świadczy zatem o tym, że Wnioskodawca wykorzystywał powyższy majątek dla
    celów „prywatnych” i jest czynnością spoza zakresu VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie natomiast do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy:
    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7
    (...).
    Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć
    każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź
    też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).
    Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa
    zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko
    takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca
    świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi
    być inny podmiot niż wykonujący usługę.
    W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy
    wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może
    zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy
    otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć
    charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w
    zamian za to świadczenie.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, musi być wykonana przez podatnika.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
    ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na
    objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną
    działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2
    ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć
    także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące
    znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki
    obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania
    składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje
    się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
    Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek,
    wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa
    w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju
    mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790 i 1114, 1463 i 1693).
    Z powołanego wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze
    mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od
    spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu
    (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego
    lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem
    nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
    Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
    - świadczenie usługi na własny rachunek,
    - charakter mieszkalny nieruchomości,
    - mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
    Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od
    podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na
    zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
    Należy zauważyć, że ustawodawca przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla pewnej
    grupy podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim
    roku podatkowym kwoty 200 000 zł.
    Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.):
    Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość
    sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do
    wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
    Natomiast ww. art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025
    r., stanowi, że:
    Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę
    działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z
    wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym
    kwoty 200 000 zł.

    Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.):
    Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
    1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży
      towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium
      kraju;
    1a.) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu
      podatkiem na terytorium kraju;
    2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku
      na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z
      wyjątkiem:
        a) transakcji związanych z nieruchomościami,
        b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
        c) usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji
        pomocniczych;
    3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są
      zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
      prawnych podlegających amortyzacji.
    Z kolei według art. 113 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.:
    Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
    1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
    1a). sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu
      podatkiem na terytorium kraju;
    2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku
      na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z
      wyjątkiem:
        a) transakcji związanych z nieruchomościami,
        b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
        c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych
    - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
    3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są
      zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
      prawnych podlegających amortyzacji.
    W myśl art. 113 ust. 5 ustawy:
    Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o
    której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę
    kwotę.
    Natomiast stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia
    2024 r.):
    Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w
    trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli
    przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu
    prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.
    Art. 113 ust. 9 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r.):
    Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę
    działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie roku
    podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez
    niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności
    gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.
    Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy:

    Jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 9, w proporcji
    do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku
    podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności,
    którą przekroczono tę kwotę.
    Z treści art. 113 ust. 13 pkt 1 i pkt 2 ustawy wynika, że:
    Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
    1) dokonujących dostaw:
        a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
        b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
        podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
          - energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
          - wyrobów tytoniowych,
          - samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
            podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków
            trwałych podlegających amortyzacji,
        c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
        pkt 10 lit. a i b,
        d) terenów budowlanych,
        e) nowych środków transportu,
        f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach
        zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej
        fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej
        liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy
        włącznie:
          - preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
          - komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
          - urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
          - maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
        g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
          - pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
          - motocykli (PKWiU ex 45.4);
    2) świadczących usługi:
        a) prawnicze,
        b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
        hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
        sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
        c) jubilerskie,
        d) ściągania długów, w tym factoringu.
    (...)
    Odnosząc się do kwestii objętej zakresem zadanego pytania w pierwszej kolejności należy
    wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno
    wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 1061 ze zm.):
    Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
    przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
    umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z

    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na
    strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter
    usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust.
    2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to,
    czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło
    przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam
    charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona
    długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
    W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług,
    o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na
    mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wobec tego, podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku
    od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym
    imieniu i na własny rachunek.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zawierał Pan umowy (...). Wynajmuje Pan lokal
    w cenie rynkowej. Zatem należy stwierdzić, że usługa ta polega na wykorzystywaniu
    należącego do Pana lokalu w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Mając na uwadze przedstawione przez Pana okoliczności sprawy wskazać należy, że
    najem lokalu mieszkalnego, który stanowi Pana majątek prywatny, na rzecz osób
    fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej wyłącznie w celach
    mieszkaniowych, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.
    Tym samym, skoro świadczy Pan usługi najmu lokalu mieszkalnego za wynagrodzeniem,
    to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1
    ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Pana działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji jest Pan podatnikiem
    podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. najmu.
    Odnosząc się natomiast do kwestii wliczania osiągniętej sprzedaży z tytułu świadczenia
    usługi najmu do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy należy stwierdzić co
    następuje:
    Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit
    sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1,
    po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art.
    113 ust. 2 pkt 2 ustawy, nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego
    świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów
    wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z
    nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 oraz usług
    ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
    Poza przywołanym wyżej art. 113 ust. 2 ustawy warto zwrócić uwagę również na przepisy
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zgodnie
    z art. 288 Dyrektywy:
    1. Kwota rocznego obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania zwolnienia, o
      którym mowa w art. 284, obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:
        a) wartość dostaw towarów i świadczenia usług w zakresie, w jakim byłyby one
        opodatkowane, gdyby zostały dokonane przez podatnika nieobjętego
        zwolnieniem;

        b) wartość transakcji zwolnionych, z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na
        poprzednim etapie, zgodnie z art. 98 ust. 2 lub art. 105a;
        c) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146–149 oraz art. 151, 152 i 153;
        d) wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 138, gdy zastosowanie ma
        zwolnienie przewidziane w tym artykule;
        e) wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o
        których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)–g), oraz usług ubezpieczeniowych i
        reasekuracyjnych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji
        pomocniczych.
    2. Zbycia materialnych lub niematerialnych dóbr inwestycyjnych podatnika nie
      uwzględnia się do celów obliczania obrotu, o którym mowa w ust. 1.
    Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje
    wartość transakcji związanych z nieruchomościami.
    Natomiast sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” oznacza (stosownie
    do wyroku Trybunału w sprawie C-716/18) transakcje dotyczące nieruchomości objęte
    zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j i k (dot. obrotu nieruchomościami) oraz
    lit. l (dot. wynajmu nieruchomości) Dyrektywy 2006/112/WE.
    Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub
    zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś
    towarów.
    Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych
    do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w
    pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób
    ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy
    wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest
    skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.
    Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net
    /synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny,
    wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny,
    subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.
    Ponadto w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE, w wersji angielskiej posłużono się
    pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin
    „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy
    2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne
    /uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa
    Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo
    rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej
    istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia
    występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby
    występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle
    do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności
    względem zasadniczej działalności podatnika.
    Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji
    niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby
    były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika
    (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na
    pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja
    językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od
    sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje
    pomocnicze”.

    Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością
    podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym
    uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być
    uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona
    uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność
    stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie działalności
    podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.
    Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod
    uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej
    podatnika.
    Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte
    dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na
    wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze
    natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a
    przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej
    działalności.
    Na gruncie niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie
    usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności
    gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.
    Prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu
    przedmiotowego lokalu nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to
    – jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy, obok działalności
    gospodarczej, określonej kodem (...), drugi rodzaj wykonywanej przez Pana działalności.
    Zatem najem lokalu mieszkalnego za wynagrodzeniem nie ma charakteru transakcji
    pomocniczych do świadczonej przez Pana działalności związanej z (...), lecz są to dwie
    różne transakcje podstawowe - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu)
    wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej. Tym samym bez znaczenia jest w
    opisanej sytuacji fakt, że nie zajmuje się Pan najmem jako profesjonalny przedsiębiorca.
    Analiza przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy w kontekście powołanych
    przepisów prawa prowadzi do wniosku, że wartość sprzedaży z tytułu świadczenia
    usług najmu lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, jako
    transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności
    pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113
    ust. 1 i ust. 9 ustawy.
    W związku z powyższym Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

    Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku
    wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych
    sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają.
    Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej
    interpretacji rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze
      zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.