Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-939/13-2/ISZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-24
Teza: w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 16.09.2013r. (data wpływu 18.09.2013r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.09.2013r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

G. planuje kupić od innej spółki, prowadzącej działalność na rynku nieruchomości KA Sp. z oo. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość położoną w Warszawie (dalej określana jako „Nieruchomość Ambasador”, w tym przysługujące Zbywcy:

*   prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu (dalej: „Grunt” lub „Działka”),
*   prawo własności budynku biurowego posadowionego na Gruncie (dalej: „Budynek A. ”),
*   prawo własności budowli posadowionych na Gruncie (dalej: „Budowle”), w tym parkingów, podjazdu i chodników położonych na Gruncie, które są wykorzystywane na potrzeby Budynku.

Akt założycielski Zbywcy wskazuje, że przedmiotem jego działalności jest m.in.:

*   41 1 (PKD 2007) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
*   41 2 (PKD 2007) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
*   43 22 (PKD 2007) wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych,
*   68 1 (PKD 2007) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
*   68 2 (PKD 2007) Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
*   68 31 (PKD 2007) Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,
*   68 32 (PKD 2007) Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Budynek A. , parkingi, podjazd, chodniki oraz inne naniesienia znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę na nabytym przez niego niezabudowanym Gruncie.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku A. zostało wydane 25 lutego 2013 r.

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni biurowych w Budynku Ambasador. Obecnie cała powierzchnia w Budynku A. jest wynajmowana przez Zbywcę najemcom. Zbywca wystawia na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu (z naliczonym podatkiem VAT).

Po oddaniu Budynku A. w wynajem, nie podlegał on zasadniczo modernizacji, a jeżeli taka występowała (np. dla celów dostosowania wynajmowanej powierzchni dla najemców), to wartość wydatków na ulepszenie była niższa niż 30% jego wartości początkowej.

Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku A. , parkingów, chodników i innych Budowli znajdujących się na Gruncie.

W czerwcu 2013 r. Zbywca podpisał umowę z Bankiem, na podstawie której sprzedał Nieruchomość A. na rzecz Banku, a następnie Nieruchomość A. została oddana Zbywcy przez Bank w leasing. Wspomniana umowa leasingu została zaklasyfikowana dla celów podatku VAT jako dostawa towarów i transakcja ta została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Bank na Zbywcę, obejmującą całą kwotę podatku VAT należnego z tytułu dostawy Nieruchomości A. . Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Bank.

Na dzień zawarcia planowanej transakcji Zbywca będzie już również prawnym właścicielem Budynku A. , Budowli i innych naniesień na Gruncie oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Nieruchomość A. jest obecnie klasyfikowana w księgach Zbywcy jako towar i stanowi około 74% aktywów obrotowych Zbywcy. Pozostała część aktywów obrotowych (tj. głównie należności i środki pieniężne) nie będzie podlegała zbyciu w ramach planowanej transakcji.

Jak wskazano powyżej, G. planuje nabyć Nieruchomość A. od Zbywcy. W ramach transakcji nabycia, na Wnioskodawcę przeniesione zostaną, z mocy prawa, również prawa i obowiązki z tytułu umów najmu dotyczące wynajmu powierzchni w Budynku A. , zawarte z poszczególnymi najemcami (zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz.U., z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej Kodeks cywilny) Ponadto, Nabywca przejmie następujące elementy związane z Nieruchomością A. :

*   kaucje przekazane przez poszczególnych najemców oraz prawa i obowiązki z tytułu gwarancji bankowych od najemców,
*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością A. (w tym prawa autorskie do projektu budowlanego Nieruchomości A. , prawa autorskie do logotypu używanego na potrzeby oznaczania Budynku A. , prawa do strony internetowej Budynku A. ), umowy z generalnym wykonawcą (przynajmniej w zakresie udzielonych gwarancji budowlanych dotyczących Nieruchomości A. ) i dokumentacja budowlana, kaucje gwarancyjne zatrzymane z faktur generalnego wykonawcy, umowy z biurem projektowym (przynajmniej w zakresie udzielonej gwarancji na projekt budowlany),
*   wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości A. , np. urządzenia sprzątające, narzędzia do napraw (w tym przynależności związane z Nieruchomością A. ).

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w szczególności należności oraz zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem niewykonanych na dzień transakcji obowiązków sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych najemców, wynikających z umów najmu oraz zobowiązania do zwrotu kaucji pobranych od wykonawców prac budowlanych związanych z Nieruchomością A. ) Lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy będzie obejmować:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości A. ,
*   zobowiązania Zbywcy, w tym zobowiązania z tytułu pożyczek zaciągniętych przez Zbywcę od udziałowców,
*   środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   należności od innych podmiotów,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   know-how Zbywcy wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   umowy dotyczące obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   potencjalnie również prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością A. .

Umowy związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości A. (w tym umowy z dostawcami mediów, tj. prądu, wody, gazu itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej transakcji, bądź, jeżeli ich rozwiązanie okaże się w tym czasie niemożliwe lub będzie wiązało się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) — zostaną przeniesione na Nabywcę.

Zbywca zatrudnia obecnie jednego pracownika. W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości A. , na Nabywcę nie przejdą jednak żadni pracownicy Zbywcy.

Jak wskazano powyżej, niektóre aktywa / zobowiązania i umowy niezbędne w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości A. nie zostaną przeniesione. W związku z tym, Nabywca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m. in. powyższych działań Nabywca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości Ambasador.

Nieruchomość A. będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej/funkcjonalnej, działu itp., którego kierownictwo i odpowiedzialność przypisano by wyznaczonej osobie — kierownikowi Projektu, i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość A. nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Nie jest planowana likwidacja Zbywcy bezpośrednio po zbyciu Nieruchomości A. .

Nabyta przez Spółkę Nieruchomość A. będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. do opodatkowanego VAT najmu powierzchni w Budynku A. ).

Spółka i Zbywca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Zbywca i Spółka planują zawrzeć transakcję do końca 2013 r.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację indywidualną do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Nabywca jak i Zbywca.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości A. będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?
2.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości A. zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy,

1.  Planowana transakcja nabycia Nieruchomości A. będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.
2.  Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości A. - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE DO PYTANIA NR 1

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości A. może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy analizowana transakcja sprzedaży Nieruchomości A. mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto — zdaniem Wnioskodawcy — transakcja sprzedaży Nieruchomości A. nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy bowiem Nieruchomość A. , która ma być przedmiotem planowanej transakcji, nie spełnia przesłanek do uznania jej za przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowaną część.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT — pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei, w myśl regulacji art. 2 pkt 27 e) ustawy o VAT — przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość A. razem z umowami najmu przejmowanymi z mocy prawa przez Nabywcę stanowią przedsiębiorstwo. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   należności i zobowiązania Zbywcy (za wyjątkiem niewykonanych na dzień transakcji obowiązków sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych najemców, wynikających z umów najmu oraz zobowiązania do zwrotu kaucji pobranych od wykonawców prac budowlanych związanych z Nieruchomością A. ), związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania z tytułu pożyczek zaciągniętych przez Zbywcę od udziałowców,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem Nieruchomością oraz z umów ubezpieczenia Nieruchomości,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how Zbywcy wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   umowy dotyczące obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, przedmiotem planowanej transakcji nie będą pracownicy (tj. obecnie jeden pracownik) Zbywcy.

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach planowanej transakcji nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 czerwca 2008r. (sygn. akt III SA/Wa 540/08), w którym sąd zaznaczył, że „ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest, więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.

W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Nabywca będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Nabywca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości A. .

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nabywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest również poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską, która — co należy zaznaczyć — była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe. Odpowiedz Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem — jak zaznaczono w stanie faktycznym — w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych wierzytelności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem obowiązków wynikających z umów najmu i obowiązku zwrotu kaucji wykonawcom robót budowlanych związanych z Budynkiem A. ), jak również, części umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości A. .

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6.10.1995r., sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Po dacie dokonania transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, know—how, księgi rachunkowe.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99), kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy nie jest możliwe uznanie, że przedmiot planowanej transakcji, obejmujący jedynie Nieruchomość A. i przejmowane z mocy prawa umowy najmu, natomiast nieobejmujący innych składników majątkowych, w szczególności ksiąg rachunkowych, wierzytelności, zobowiązań, pracowników, umów dotyczących obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy, można kwalifikować jako zorganizowany zespół składników.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży Nieruchomości A. zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przedmiot planowanej transakcji nie może również zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o VAT, czyli organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Nieruchomość A. będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej/funkcjonalnej, działu itp., którego kierownictwo i odpowiedzialność przypisanoby wyznaczonej osobie — kierownikowi Projektu, i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość A. nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe wchodzące w zakres Nieruchomości, nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, iż planowana transakcja nabycia Nieruchomości A. stanowi odpłatną dostawę towarów, tj. dostawę budynków i budowli i ich części, tj. opodatkowanie VAT należy analizować w pierwszej kolejności z perspektywy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak Wnioskodawca wskazywał w stanie faktycznym, pozwolenie na użytkowanie Budynku A. zostało wydane w lutym 2013 r. Począwszy od tej daty powierzchnia w Budynku A. była sukcesywnie oddawana w najem najemcom. Obecnie zasadnicza powierzchnia w Budynku A. jest w całości wynajęta najemcom. Zbywca wystawia na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu (z naliczonym podatkiem VAT). Parkingi, chodniki i inne Budowle znajdujące się na Gruncie nie były przedmiotem odrębnych umów najmu, gdyż służą one potrzebom Budynku A. .

Ponadto w czerwcu 2013 r., Zbywca podpisał umowę z Bankiem, na podstawie której sprzedał Nieruchomość A. na rzecz Banku, a następnie Nieruchomość A. została oddana Zbywcy przez Bank w leasing. Wspomniana umowa leasingu została zaklasyfikowana dla celów podatku VAT jako dostawa towarów i transakcja ta została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Bank na Zbywcę, obejmującą całą kwotę podatku VAT należnego z tytułu dostawy Nieruchomości A. .

Zatem w przedstawionym stanie faktycznym dostawa Budynku A. i Budowli posadowionych na Gruncie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W związku z tym, do planowanej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W sytuacji, gdy przedmiot opodatkowania nie może być objęty zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy sprawdzić, czy zastosowanie znajdzie obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli dostawa nieruchomości nie będzie podlegała również obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Budynek A. , parkingi, chodniki oraz inne Budowle znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę na nabytym przez niego niezabudowanym Gruncie. Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku A. , parkingów, chodników i innych Budowli znajdujących się na Gruncie. Ponadto, Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Bank w związku z oddaniem przez Bank Nieruchomości A. w leasing na rzecz Zbywcy, przy czym dla celów podatku VAT wspomniana umowa leasingu została zaklasyfikowana jako dostawa towaru.

W związku z tym, do planowanej dostawy Budynku A. i Budowli znajdujących się na Gruncie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana transakcja nabycia Budynku A. oraz Budowli znajdujących się na Gruncie będzie stanowić dostawę budynków, budowli lub ich części podlegającą obligatoryjnemu opodatkowania VAT według podstawowej stawki VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, Grunt, na którym położone są Budynek A. oraz Budowle będzie podlegał takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie podatku VAT jak położone na nim obiekty budowlane, tj. obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy planowana transakcja nabycia Nieruchomości A. będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

UZASADNIENIE DO PYTANIA NR 2

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości A. , na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości A. - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości A. , na podstawie art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (na podstawie art. 87 ustawy o VAT) jest potwierdzenie faktu, że:

1.  Nieruchomość A. będąca przedmiotem planowanej transakcji, będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT;
2.  do przedmiotowej transakcji nie znajdą zastosowania ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT (w szczególności określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

Wykorzystanie Nieruchomości Ambasador do działalności opodatkowanej Nabywcy.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy, ich nabyciu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza prowadzić głównie działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości A. na rzecz najemców. Taki typ działalności — jako odpłatne świadczenie usług — podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji — jak wynika powyższego — Nieruchomość A. będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Brak okoliczności wyłączających prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego, o którym mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Art. 88 ustawy o VAT określa sytuacje, w których nie stosuje się obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego. W tym, w szczególności - w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak Wnioskodawca wskazywał w uzasadnieniu do pytania nr 1, planowane nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości A. będzie podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 41 ust. 1. Tym samym nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Planowane nabycie Nieruchomości A. nie mieści się również w katalogu innych czynności, w odniesieniu do których podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, wymienionych w art. 88 ustawy o VAT.

W świetle powyższego — zdaniem Wnioskodawcy — po dokonaniu przedmiotowych transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających ich faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości A. , gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i, jednocześnie, nie zajdą okoliczności ograniczające to prawo określone w art. 88 ustawy o VAT (w szczególności w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ww. ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem aby ocenić, czy do czynności opisanej we wniosku znajdzie zastosowanie norma wynikająca z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT konieczne jest przeanalizowanie czy zbywane składniki majątku Spółki stanowią jej przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część tego przedsiębiorstwa.

Stosownie do przepisu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Użyte w powyższym, przepisie sformułowanie „w szczególności” oznacza, iż wymienione w pkt 1-9 składniki mają znaczenie decydujące dla uznania danego zespołu składników za przedsiębiorstwo. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.

Należy tu wskazać również art. 552 Kodeksu cywilnego, którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa zbywcy w rozumieniu ww. definicji. Jak wynika bowiem z wniosku przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Nieruchomość jest obecnie klasyfikowana w księgach Zbywcy jako towar i stanowi około 74% aktywów obrotowych Zbywcy. Pozostała część aktywów obrotowych (tj. głównie należności i środki pieniężne) nie będzie podlegała zbyciu w ramach planowanej transakcji.

W ramach transakcji nabycia, na Wnioskodawcę przeniesione zostaną, z mocy prawa, prawa i obowiązki z tytułu umów najmu dotyczące wynajmu powierzchni w Budynku A. , zawarte z poszczególnymi najemcami. Nabywca przejmie również:

*   kaucje przekazane przez poszczególnych najemców oraz prawa i obowiązki z tytułu gwarancji bankowych od najemców,
*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością A. (w tym prawa autorskie do projektu budowlanego Nieruchomości A. , prawa autorskie do logotypu używanego na potrzeby oznaczania Budynku A. , prawa do strony internetowej Budynku A. ), umowy z generalnym wykonawcą (przynajmniej w zakresie udzielonych gwarancji budowlanych dotyczących Nieruchomości A. ) i dokumentacja budowlana, kaucje gwarancyjne zatrzymane z faktur generalnego wykonawcy, umowy z biurem projektowym (przynajmniej w zakresie udzielonej gwarancji na projekt budowlany),
*   wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości A. , np. urządzenia sprzątające, narzędzia do napraw (w tym przynależności związane z Nieruchomością A. ).

Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w szczególności należności oraz zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem niewykonanych na dzień transakcji obowiązków sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych najemców, wynikających z umów najmu oraz zobowiązania do zwrotu kaucji pobranych od wykonawców prac budowlanych związanych z Nieruchomością A. ). Lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy będzie obejmować:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości A. ,
*   zobowiązania Zbywcy, w tym zobowiązania z tytułu pożyczek zaciągniętych przez Zbywcę od udziałowców,
*   środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   należności od innych podmiotów,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   know—how Zbywcy wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   umowy dotyczące obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   potencjalnie również prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością A. .

Umowy związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości A. (w tym umowy z dostawcami mediów, tj. prądu, wody, gazu itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej transakcji, bądź, jeżeli ich rozwiązanie okaże się w tym czasie niemożliwe lub będzie wiązało się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) — zostaną przeniesione na Nabywcę.

Zbywca zatrudnia obecnie jednego pracownika. W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, na Nabywcę nie przejdą żadni pracownicy Zbywcy.

Jak wynika z powyższego, Spółka dokona nabycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego, takich jak nazwa przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne zbywcy.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W rozumieniu powyższych regulacji prawnych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, spełniać powinien następujące warunki:

*   musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten powinien być organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

Zatem nie wystarczy zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi ona odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze organizacyjnej podatnika, np. jako oddział, wydział, samodzielna jednostka organizacyjna. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Tą ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że składniki majątkowe będące przedmiotem opisanej we wniosku transakcji nie stanowią również zorganizowanej części przedsiębiorstwa zbywcy w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wynika bowiem z wniosku, składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Nabywca Nieruchomości by prowadzić działalność gospodarczą w oparciu o ww. Nieruchomość, będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Nabywca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Tym samym w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - do sprzedaży przedmiotowych składników majątkowych przez zbywcę mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania poszczególnych składników majątkowych.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy mieści się w definicji sprzedaży.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, stosując stawki obniżone oraz zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analizując powołaną definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu w rozumieniu art. 5 ustawy, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika w ramach zawartych umów najmu, dzierżawy lub podobnych, a także w ramach sprzedaży.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Przepisy powyższe regulują sytuację, gdy podatnik dokonuje w ramach jednej transakcji dostawy dwóch różnych towarów: budynku (budowli lub ich części) oraz gruntu, z którym budynek ten (budowla lub jej część) jest trwale związany. Treść tych przepisów nakazuje opodatkować dostawę gruntu według tej samej stawki, co budynek na nim wybudowany.

Jak wynika z opisu sprawy, Zbywca wybudował na nabytym gruncie budynek biurowy (Budynek Ambasador), Budowle wykorzystywane na potrzeby Budynku (w tym: parkingi, podjazd, chodniki) oraz inne naniesienia. Pozwolenie na użytkowanie Budynku A. zostało wydane 25 lutego 2013 r. Obecnie cała powierzchnia w Budynku jest wynajmowana przez Zbywcę najemcom. Po oddaniu Budynku w wynajem, nie podlegał on zasadniczo modernizacji, a jeżeli taka występowała (np. dla celów dostosowania wynajmowanej powierzchni dla najemców), to wartość wydatków na ulepszenie była niższa niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku, parkingów, chodników i innych Budowli znajdujących się na Gruncie.

W czerwcu 2013 r. Zbywca podpisał umowę z Bankiem, na podstawie której sprzedał Nieruchomość na rzecz Banku, a następnie Nieruchomość została oddana Zbywcy przez Bank w leasing. Wspomniana umowa leasingu została zaklasyfikowana dla celów podatku VAT jako dostawa towarów i transakcja ta została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Bank na Zbywcę, obejmującą całą kwotę podatku VAT należnego z tytułu dostawy Nieruchomości. Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Bank.

Na dzień zawarcia planowanej transakcji Zbywca będzie już również prawnym właścicielem Budynku A. , Budowli i innych naniesień na Gruncie oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Mając zatem na uwadze powołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w odniesieniu do Budynku Ambasador oraz Budowli (m.in. parkingów, chodników) doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Wyżej wymienione Budynek oraz Budowle zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu – wynajem powierzchni. Ponadto w czerwcu 2013 r. ww. Nieruchomość była przedmiotem sprzedaży.

Tym samym została spełniona pierwsza przesłanka o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, warunkująca zwolnienie przedmiotowych nieruchomości.

Jednakże zaznaczyć należy, że Nieruchomość oddano do użytkowania w miesiącu lutym 2013r. (pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane dnia 25 lutego 2013 r.) powierzchnia Budynku Ambasador była sukcesywnie wynajmowana na rzecz innych podmiotów, a miesiącu czerwcu 2013 r. nastąpiła sprzedaż całej Nieruchomości na rzecz Banku. Zbywca i Spółka planują zawrzeć transakcję do końca 2013 r.

Zatem od momentu wydania Nieruchomości pierwszemu użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu do dostawy ww. Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym nie została spełniona druga z przesłanek warunkująca zastosowanie zwolnienia przedmiotowej transakcji z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, zasadnym jest zbadanie, czy ww. transakcja sprzedaży korzysta ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie Budynku oraz Budowli znajdujących się na gruncie, a będących przedmiotem zbycia. Zbywca również był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Bank, dokumentującej dostawę ww. Nieruchomości na jego rzecz.

Zatem sprzedaż Nieruchomości (tj. Budynku Ambasador wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz Budowlami posadowionymi na tym gruncie), nie korzysta również ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie została spełniona pierwsza z warunkujących to zwolnienie przesłanek. Mianowicie w stosunku do tych obiektów przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem sprzedaż Nieruchomości Ambasador (tj. Budynku Ambasador, Budowli w postaci m.in. parkingów, chodników, oraz innych naniesień wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu na którym są one posadowione), podlega opodatkowaniu w podstawowej stawce podatku, tj. w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się do meritum sprawy, tj. do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12, 16 i 18.

Natomiast zgodnie z ust. 11 tego artykułu, jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał fakturę, może on obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych regulacji wynika, że podstawowym warunkiem dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego, jest związek wydatków z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Zatem aby podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanych faktur VAT, zakupy dokumentowane tymi fakturami muszą być związane (w sposób bezpośredni i bezsporny) z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Powyższa zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych (czynności zwolnione od podatku od towarów i usług oraz czynności niepodlegające opodatkowaniu tym podatkiem).

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie zaś z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20 (niewystępujących w przedmiotowej sprawie).

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następny okres lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 87 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2013 r., zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 6, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem, wskazane w zgłoszeniu identyfikacyjnym, o którym mowa w odrębnych przepisach, lub na wskazany przez podatnika rachunek banku lub na rachunek spółdzielczej kasy oszczędnościowo – kredytowej, jako zabezpieczenie udzielanego przez ten bank lub przez tę kasę kredytu, na podstawie złożonego przez podatnika, do naczelnika urzędu skarbowego, w terminie do złożenia deklaracji podatkowej, pisemnego, nieodwołalnego upoważnienia organu podatkowego, potwierdzonego przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo – kredytową udzielających kredytu, do przekazania tego zwrotu. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanego w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub postępowania podatkowego na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej lub postępowania kontrolnego na podstawie przepisów o kontroli skarbowej. Jeżeli przeprowadzone przez organ czynności wykażą zasadność zwrotu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, urząd skarbowy wypłaca podatnikowi należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty.

Natomiast zgodnie z art. 87 ust. 6 ustawy, na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, o której mowa w ust. 2, w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z:

1.  faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone, z uwzględnieniem art. 22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.),
2.  dokumentów celnych, deklaracji importowej oraz decyzji, o których mowa w art. 33 ust. 2 i 3 oraz art. 34, i zostały przez podatnika zapłacone,
3.  importu towarów rozliczanego zgodnie z art. 33a, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, świadczenia usług, dla którego podatnikiem jest ich usługobiorca, lub dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, jeżeli w deklaracji podatkowej została wykazana kwota podatku należnego od tych transakcji

– przy czym przepisy ust. 2 zdanie drugie i trzecie, ust. 2a, 4a-4f stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych w Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT, wg podstawowej stawki VAT (obecnie na poziomie 23%). Zatem, jak wynika z powyższego, Wnioskodawca nabyte towary, tj. Nieruchomość będzie wykorzystywał wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższe, tj. opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w stawce 23%, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT.

Tym samym po dokonaniu planowanej transakcji, oraz po otrzymaniu przez Wnioskodawcę prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.