Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-922/09-4/EŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-08
Teza: 1. Czy rozliczenie w sposób opisany powyżej zaliczek na dostawę mediów do wyodrębnionych lokali użytkowych, gdzie w efekcie nastąpi korekta naliczeń przychodów do wysokości poniesionych faktycznie kosztów, daje podstawę do stwierdzenia, że dochód do opodatkowania z tytułu wnoszonych zaliczek na dostawę mediów wyniesie zero złotych? Przychody będą bowiem równe kosztom. 2. Czy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega opłata eksploatacyjna pobierana od właścicieli lokali użytkowych (członków wspólnoty, nie najemców) na pokrycie kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej? Opłata ta jest pobierana od wszystkich członków wspólnoty i niezależnie od charakteru lokalu (czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy), celem jej jest pokrywanie kosztów na nieruchomości wspólnej: bieżących napraw, konserwacji, obowiązkowych przeglądów, usług ochrony, sprzątania.
Słowa kluczowe: dostawa; koszt; lokal-lokal użytkowy; media; nieruchomości; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; rozliczanie (rozliczenia); wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zarząd
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 08.12.2009r. (data wpływu: 14.12.2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego, uzupełnionym pismem w dniu 18.02.2010r. (data wpływu 22.02.2010r.) na wezwanie z dnia 15.02.2010r. Nr IPPB3/423-922/09-2/EŻ –

*   w zakresie pytania oznaczonego numerem 1 - **jest prawidłowe,**
*   w zakresie pytania oznaczonego numerem 2 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.12.2009r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, jak też i VAT.

Specyfikacja przychodów osiąganych przez wspólnotę mieszkaniową:

Opłaty właścicieli za lokale mieszkalne, komórki lokatorskie i miejsca postojowe; opłaty właścicieli za lokale użytkowe (z tytułu kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za media związane z odrębną własnością lokalu), opłaty tychże właścicieli za miejsca postojowe.

Inne przychody z tytułu dzierżawy części wspólnych.

Wspólnota mieszkaniowa odprowadza zaliczki na podatek dochodowy od osób prawnych. Do podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych zalicza następujące dochody:

*   dochód z tytułu dzierżawy części wspólnych osobom trzecim, nie będącym we wspólnocie,
*   dochód z tytułu dzierżawy części wspólnych właścicielom lokali użytkowych,
*   dochód z odsetek naliczonych od środków na rachunkach lokacyjnych.

Wspólnota zaprzestała fakturowania w obrocie VAT swych członków (właścicieli lokali użytkowych), z tytułu wnoszonych zaliczek. Wspólnota fakturuje czynności z tytułu najmu, dzierżawy części wspólnych, dokonywane na rzecz osób trzecich, nie będących członkami wspólnoty, jak też dzierżawy części wspólnych przez właścicieli lokali użytkowych ze stawką VAT 22%. Ten VAT należny rozliczany jest w miesięcznych deklaracjach VAT-7. VAT naliczony liczony jest z tzw. proporcji, jednakże z pominięciem faktur zakupu za dostawę mediów. Faktury za dostawę energii cieplnej, wody jak też wywóz nieczystości księgowane są kwotą brutto, poza rejestrem zakupu VAT.

W zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali, wspólnota z dniem 31 grudnia dokona rozliczenia wniesionych zaliczek wszystkich właścicieli pod kątem poniesionych w ciągu roku kosztów, zgodnie z fakturami zakupu, oraz w oparciu o stany licznikowe. Różnica pomiędzy zaliczkami a faktycznie poniesionymi kosztami stanowić będzie korektę naliczeń przychodów danego roku obrotowego. W przypadku zaliczek większych od kosztów wspólnota dokona korekty naliczeń przychodów na zmniejszenie i wykaże kwoty do zwrotu dla swych członków. W przypadku zaliczek mniejszych od kosztów wspólnota dokona korekty naliczeń przychodów na zwiększenie i wykaże kwoty do dopłaty dla swych członków. Po zaksięgowaniu rozliczenia mediów z końcem roku obrotowego, skorygowane przychody z tytułu zaliczek na dostawę poszczególnych mediów będą równe poniesionym kosztom.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy rozliczenie w sposób opisany powyżej zaliczek na dostawę mediów do wyodrębnionych lokali użytkowych, gdzie w efekcie nastąpi korekta naliczeń przychodów do wysokości poniesionych faktycznie kosztów, daje podstawę do stwierdzenia, że dochód do opodatkowania z tytułu wnoszonych zaliczek na dostawę mediów wyniesie zero złotych? Przychody będą bowiem równe kosztom.
2.  Czy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega opłata eksploatacyjna pobierana od właścicieli lokali użytkowych (członków wspólnoty, nie najemców) na pokrycie kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej? Opłata ta jest pobierana od wszystkich członków wspólnoty i niezależnie od charakteru lokalu (czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy), celem jej jest pokrywanie kosztów na nieruchomości wspólnej: bieżących napraw, konserwacji, obowiązkowych przeglądów, usług ochrony, sprzątania.

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa o własności lokali z 24.06.1994r., określa zadania i dopuszczalny zakres działania wspólnot mieszkaniowych. W myśl tej ustawy wspólnota nie zarządza poszczególnymi lokalami, ale nieruchomością wspólną.

Wnioskodawca uznaje stanowisko, iż lokale użytkowe nie wchodzą w zakres zasobów mieszkaniowych. Użytkowy charakter lokalu wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jednakże zdaniem podatnika, podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą jest właściciel (względnie użytkownik) lokalu użytkowego. Nie powinno się tego utożsamiać z prowadzeniem działalności gospodarczej przez wspólnotę mieszkaniową. Celem pobieranej przez wspólnotę zaliczki eksploatacyjnej jest pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wysokość zaliczek ustala się szacunkowo na poziomie pozwalającym na zachowanie płynności finansowej. Jako że wspólnota nie posiada kapitału własnego, to z zaliczek wnoszonych przez wszystkich właścicieli, wspólnota pokrywa zobowiązania wobec dostawców usług i mediów na obsługę całej nieruchomości.

W ciągu roku obrotowego wspólnota może uzyskiwać zarówno saldo dodatnie, wynikające z porównania wnoszonych zaliczek w stosunku do poniesionych kosztów, jak również ujemne, w zależności od różnych czynników, począwszy od planowanych kosztów, nie przewidzianych napraw, a skończywszy na zwiększonych opłatach w sezonie grzewczym.

Niezależnie jednak od tych czynników zaliczki związane z odrębną własnością lokali (tzw. media), są rozliczane z końcem roku do zera. W rozliczeniu rocznym nie wystąpi zatem dochód do opodatkowania z tego tytułu.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
*   \- dźwigi osobowe i towarowe,
*   \- aparaty do wymiany ciepła,
*   \- kotłownie i hydrofornie wbudowane,
*   \- klatki schodowe,
*   \- strychy, piwnice, komórki,
*   \- balkony, loggie,
*   \- garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
*   \- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
*   \- kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
*   \- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
*   \- zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
*   \- rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
*   \- sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
*   \- budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
*   \- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
*   \- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Tak więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Dochody stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali, powinny pomniejszać dochód do opodatkowania jak również dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Postanowienia tej ustawy nie określają definicji przychodów. Zawierają one jedynie wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu ustawy, przy czym wykaz tych zdarzeń ma charakter otwarty.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zatem, stosownie do zapisu art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, zaliczki na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wpłacane przez właścicieli lokali, jako otrzymane pieniądze, są przychodem z chwilą ich faktycznego otrzymania, tj. w dniu, w którym środki te wpłynęły na rachunek bankowy Wspólnoty.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wspólnota dokona rozliczenia wniesionych zaliczek wszystkich właścicieli pod kątem poniesionych w ciągu roku kosztów. Różnica pomiędzy zaliczkami a faktycznie poniesionymi kosztami stanowić będzie korektę naliczeń przychodów danego roku obrotowego. W przypadku zaliczek większych od kosztów Wspólnota dokona korekty naliczeń przychodów na zmniejszenie i wykaże kwoty do zwrotu dla swych członków. W przypadku zaliczek mniejszych od kosztów Wspólnota dokona korekty naliczeń przychodów na zwiększenie i wykaże kwoty do dopłaty dla swych członków. Po zaksięgowaniu rozliczenia mediów z końcem roku obrotowego, skorygowane przychody z tytułu zaliczek na dostawę poszczególnych mediów będą równe poniesionym kosztom.

W związku z powyższym powstała wątpliwość, czy rozliczenie w opisany sposób zaliczek na dostawę mediów do wyodrębnionych lokali użytkowych, gdzie w efekcie nastąpi korekta naliczeń przychodów do wysokości poniesionych faktycznie kosztów, daje podstawę do stwierdzenia, że dochód do opodatkowania z tytułu wnoszonych zaliczek na dostawę mediów wyniesie zero złotych, przychody będą bowiem równe kosztom.

W związku z powyższym należy uznać, iż przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, tak jak wpłaty zaliczek na dostawę mediów do lokali użytkowych, które z końcem roku podlegają rozliczeniu pod kątem poniesionych w ciągu roku kosztów, zgodnie z fakturami zakupu oraz w oparciu o stany licznikowe, powinny być skorygowane, tj. pomniejszone o nadpłaty zwrócone właścicielom czy powiększone o dopłaty, co w efekcie może skutkować niewystąpieniem dochodu do opodatkowania, w przypadku gdy zaliczki są równe poniesionym kosztom.

Natomiast, w zakresie pytania oznaczonego numerem 2, tutejszy organ ponownie wyjaśnia, iż lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, dochody uzyskane od właścicieli tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z cytowanego powyżej artykułu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.