Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1178/14/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-03-20
Teza: Koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i zastosowanie zwolnienie przedmiotowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; opłata-opłata skarbowa; sprzedaż; wydatek-wydatki mieszkaniowe; wynagrodzenia; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2014 r. (data wpływu 23 grudnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe** – w zakresie zakwalifikowania wydatków na wymianę piekarnika i płyty indukcyjnej do wydatków uprawniających do zwolnienia przedmiotowego oraz **jest prawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 2010 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od swojej matki prawo własności nieruchomości (samodzielny lokal mieszkalny). Nieruchomość ta została przez Wnioskodawcę sprzedana w dniu 10 kwietnia 2014 r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Przed sporządzeniem aktu notarialnego Wnioskodawca musiał przedłożyć notariuszowi zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o tym, że w związku z nabyciem ww. nieruchomości w drodze darowizny był zwolniony z podatku od spadków i darowizn.

Z tytułu umowy sprzedaży Wnioskodawca uzyskał kwotę 635.000 zł, przy czym kwotę 5.000 zł otrzymał od nabywcy tytułem zadatku kilka dni przed podpisaniem umowy, resztę zaś kwoty, tj. 630.000 zł przelewem po podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego.

Po zawarciu umowy sprzedaży, w dniu 10 kwietnia 2014 r., Wnioskodawca zapłacił pośrednikowi nieruchomości, który „skojarzył” go z nabywcą, kwotę 5.000 zł tytułem prowizji – wynagrodzenia za usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomością.

W dniu 12 maja 2014 r. Wnioskodawca zakupił za cenę 435.000 zł na własne cele mieszkaniowe, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Z tytułu zawarcia przedmiotowej umowy uiścił notariuszowi, który sporządził akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży, kwotę 8.700 zł z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych oraz kwotę 1.045 zł 50 gr tytułem wynagrodzenia dla notariusza.

W nabytym lokalu mieszkalnym Wnioskodawca przeprowadził następujące prace remontowe:

1.  wymiana okien – łączny koszt 6.150 zł,
2.  wymiana drzwi wejściowych – łączny koszt 2.980 zł,
3.  malowanie ścian i sufitów – łączny wydatek na farby 563 zł 95 gr,
4.  wymiana kratek wentylacyjnych oraz wentylatorów – łączny koszt 141 zł 57 gr,
5.  remont kuchni, w tym:

1.  glazura – 260 zł 24 gr,
2.  kleje do płytek – 16 zł 29 gr,

7.  wymiana zlewu kuchennego wraz z baterią – łączny koszt 1.061 zł,
8.  wymiana wszystkich zaworów (w łazienkach i w kuchni) – łączny koszt 278 zł 84 gr,
9.  wymiana dwóch kompaktów wc – 598 zł,
10.  wymiana umywalki (zakupiono zestaw – umywalka połączona z szafką) -395 zł,
11.  zakup baterii do umywalki - 298 zł,
12.  wymiana piekarnika - 1.135 zł 01 gr,
13.  wymiana płyty indykcyjnej – 1.381 zł 77 gr.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są:
    1.  wynagrodzenie zapłacone pośrednikowi obrotu nieruchomościami, który „skojarzył” strony umowy sprzedaży?
    2.  koszt opłaty skarbowej (w wysokości 17 zł), która poniesiona została w związku z koniecznością przedłożenia notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży zaświadczenia o zwolnieniu sprzedającego nieruchomość od podatku od spadków i darowizn?
2.  Czy wydatkami poniesionymi na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z ust. 25 pkt 1 lit. b są następujące wydatki:
    1.  uiszczony notariuszowi przy podpisaniu aktu notarialnego podatek od czynności cywilnoprawnych, liczony od wartości nabywanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?
    2.  taksa notarialna wraz z należnym podatkiem VAT, czyli wynagrodzenie brutto notariusza sporządzającego akt notarialny – umowę sprzedaży?
3.  Czy wydatkami poniesionymi na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) są następujące wydatki:
    1.  wymiana okien,
    2.  wymiana drzwi wejściowych,
    3.  malowanie ścian i sufitów,
    4.  wymiana kratek wentylacyjnych i wentylatorów,
    5.  remont kuchni w postaci: położenia na ścianach nowej glazury,
    6.  wymiana zlewu kuchennego wraz z baterią,
    7.  wymiana wszystkich zaworów,
    8.  wymiana kompaktów wc,
    9.  wymiana umywalki,
    10.  zakup baterii do umywalki,
    11.  wymiana piekarnika,
    12.  wymiana płyty indukcyjnej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są zarówno wynagrodzenie zapłacone pośrednikowi obrotu nieruchomościami, który „skojarzył” strony umowy sprzedaży, jak również koszt opłaty skarbowej (w wysokości 17 zł), która została uiszczona w związku z koniecznością przedłożenia notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży zaświadczenia o zwolnieniu sprzedającego nieruchomość od podatku od spadków i darowizn.

W ocenie Wnioskodawcy, dzięki aktywności pośrednika obrotu nieruchomościami pozyskał nabywcę swojej nieruchomości. Wcześniej, przez ponad rok, próbował najpierw samodzielnie, a następnie przy pomocy innych pośredników znaleźć nabywcę nieruchomości. Działania te nie przyniosły żadnych rezultatów. Dopiero współpraca z danym pośrednikiem obrotu nieruchomościami zaowocowała pozyskaniem osoby zainteresowanej kupnem nieruchomości i to w stosunkowo szybkim czasie. Przedmiotowy wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę uznać należy więc za niezbędny koszt sprzedaży nieruchomości.

Również takim niezbędnym kosztem – według Wnioskodawcy – była opłata skarbowa od zaświadczenia, potwierdzającego iż nabycie przez niego sprzedawanej nieruchomości zwolnione było od podatku od spadków i darowizn. Dokument ten był wymagany przez notariusza. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że jest to standardowa procedura u wszystkich notariuszy i bez przedłożenia takiego zaświadczenia nie może dojść do sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy zarówno podatek od czynności cywilnoprawnych, uiszczony przez niego z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której nabył na własne cele mieszkaniowe nowy lokal mieszkalny, jak i wynagrodzenie brutto uiszczone notariuszowi, który sporządził akt notarialny – przedmiotową umowę sprzedaży, stanowią niezbędne wydatki poniesione na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b) ww. ustawy.

Każdy nabywający w drodze umowy sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zobligowany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Każda taka czynność prawna musi być również objęta aktem notarialnym, a więc wymaga pracy notariusza i rodzi obowiązek pokrycia jego wynagrodzenia z tego tytułu.

W ocenie Wnioskodawcy wszystkie wymienione w pytaniu nr 3 prace stanowiły remont i były niezbędne do korzystania z nabytego lokalu mieszkalnego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i jednocześnie w sposób niezagrażający jego mieszkańcom, jak i sąsiednim lokalom. Ww. prace remontowe uznać więc należy za wydatki na remont własnego lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazano, co należy rozumieć poprzez remont. Celem wyjaśnienia ww. terminu należy pomocniczo odwołać się do treści art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, w którym to przepisie wskazano, iż poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Nadto Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez NSA w Gdańsku w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96 „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowalne mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

W zakupionym przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnym znajdowały się stare (ok. 17 letnie) okna drewniane, które były w bardzo złym stanie technicznym i wymagały pilnej wymiany. Poniesiony z tego tytułu wydatek uznać należy za wydatek na remont lokalu, albowiem w wyniku przedmiotowych prac remontowych doszło do odtworzenia stanu pierwotnego tych części lokalu (przy zastosowaniu wyrobów budowlanych częściowo innych niż użyto pierwotnie).

Również dokonana wymiana zniszczonych drzwi wejściowych do lokalu mieszkalnego oraz wymiana zużytych, zniszczonych kratek wentylacyjnych i wentylatorów na nowe miały charakter odtworzeniowy.

Za remont należy uznać także malowanie ścian oraz sufitów w poszczególnych pomieszczeniach, ponieważ prace te były niezbędne do przywrócenia pierwotnego stanu oraz estetyki tych powierzchni. Tylko pomalowanie ścian i sufitów na nowo mogło pozwolić na pozbycie się zabrudzeń i przebarwień (np. widoczny był intensywniejszy kolor farby w miejscach, gdzie wisiały obrazy, zdjęcia, stały szafy, itp.), które powstały podczas użytkowania lokalu przez poprzednich właścicieli.

Wnioskodawca dokonał także skłucia starej, zniszczonej glazury w kuchni oraz położenia nowej glazury. Przedmiotowe prace miały charakter typowo remontowy, albowiem miały na celu wymianę zużytych elementów trwale związanych z lokalem. Było to także niezbędne z uwagi na konieczność wymiany zniszczonej stałej zabudowy kuchennej.

Wnioskodawca zmuszony był także ponieść wydatek na nowy zlew kuchenny wraz z baterią, albowiem stary zlew i bateria były niesprawne, nieszczelne i uniemożliwiały mycie naczyń oraz mycie produktów spożywczych bez ryzyka zalania, a więc uniemożliwiały one normalne użytkowanie lokalu. Każdy bowiem lokal mieszkalny musi pozwalać na zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych, czyli na: wykonywanie czynności higienicznych, wypoczynek (sen) oraz przygotowywanie posiłków.

Z przyczyn wskazanych powyżej, za wydatek na własne cele mieszkaniowe, zdaniem Wnioskodawcy uznać należy także wydatek na wymianę piekarnika oraz płyty indukcyjnej. Stary sprzęt zastany w zakupionym lokalu był niestety niesprawny i mocno zniszczony – przede wszystkim płyta elektryczna, która jednakże była połączona z piekarnikiem, stanowiła z nim jedną całość. Aż 3 palniki płyty elektrycznej były „przepalone” – tzn. niemożliwa była jakakolwiek regulacja ich mocy grzewczej – działały z maksymalną siłą. Na skutek tego niemożliwe było w zasadzie sprawne i bezpieczne gotowanie (np. wszystko ulegało przypaleniu do dna garnka).

Zużyte i wymajające wymiany na nowe były także wszystkie zawory znajdujące się w lokalu (trzy spośród zaworów znajdujących się w mieszkaniu wręcz rozpadały się przy próbie ich zakręcenia celem wymiany zakupionych sprzętów). Przedmiotowe wydatki miały niewątpliwie na celu przywrócenie pierwotnego stanu lokalu, pierwotnej sprawności instalacji wodnej.

Charakter odtworzeniowy miały także prace remontowe polegające na wymianie zużytych sanitariatów – dwóch kompaktów wc oraz umywalki, przy czym Wnioskodawca zakupił nową umywalkę wraz z szafką (dodatkowo zakupiono odrębnie baterię, w którą umywalka nie była wyposażona), które to elementy stanowiły komplet i były w bardzo korzystnej cenie w porównaniu do umywalek bez szafek. W ocenie Wnioskodawcy jeśli dodatkowy element – tu szafka pod umywalką – jedynie nieznacznie podwyższa cenę nowego sanitariatu, koniecznego do normalnego korzystania z lokalu mieszkalnego, a ponadto jest trwale związane z tym sanitariatem technicznie i funkcjonalnie, to wówczas taki wydatek na komplet można uznać za wydatek na remont, a więc na wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe – w zakresie zakwalifikowania wydatków na wymianę piekarnika i płyty indukcyjnej do wydatków uprawniających do zwolnienia przedmiotowego oraz za prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, w 2010 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od swojej matki prawo własności nieruchomości (samodzielny lokal mieszkalny). Nieruchomość ta została przez Wnioskodawcę sprzedana w dniu 10 kwietnia 2014 r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Przed sporządzeniem aktu notarialnego Wnioskodawca musiał przedłożyć notariuszowi zaświadczenie wydane przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o tym, że w związku z nabyciem ww. nieruchomości w drodze darowizny był zwolniony z podatku od spadków i darowizn.

Z tytułu umowy sprzedaży Wnioskodawca uzyskał kwotę 635.000 zł, przy czym kwotę 5.000 zł otrzymał od nabywcy tytułem zadatku kilka dni przed podpisaniem umowy, resztę zaś kwoty, tj. 630.000 zł przelewem po podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego.

Po zawarciu umowy sprzedaży, w dniu 10 kwietnia 2014 r., Wnioskodawca zapłacił pośrednikowi nieruchomości, który „skojarzył” go z nabywcą, kwotę 5.000 zł tytułem prowizji – wynagrodzenia za usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomością.

W dniu 12 maja 2014 r. Wnioskodawca zakupił za cenę 435.000 zł na własne cele mieszkaniowe, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Z tytułu zawarcia przedmiotowej umowy uiścił notariuszowi, który sporządził akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży, kwotę 8.700 zł z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych oraz kwotę 1.045 zł 50 gr tytułem wynagrodzenia dla notariusza.

W nabytym lokalu mieszkalnym Wnioskodawca przeprowadził następujące prace remontowe:

1.  wymiana okien – łączny koszt 6.150 zł,
2.  wymiana drzwi wejściowych – łączny koszt 2.980 zł,
3.  malowanie ścian i sufitów – łączny wydatek na farby 563 zł 95 gr,
4.  wymiana kratek wentylacyjnych oraz wentylatorów – łączny koszt 141 zł 57 gr,
5.  remont kuchni, w tym:

1.  glazura – 260 zł 24 gr,
2.  kleje do płytek – 16 zł 29 gr,

7.  wymiana zlewu kuchennego wraz z baterią – łączny koszt 1.061 zł,
8.  wymiana wszystkich zaworów (w łazienkach i w kuchni) – łączny koszt 278 zł 84 gr,
9.  wymiana dwóch kompaktów wc – 598 zł,
10.  wymiana umywalki (zakupiono zestaw – umywalka połączona z szafką) -395 zł,
11.  zakup baterii do umywalki - 298 zł,
12.  wymiana piekarnika - 1.135 zł 01 gr,
13.  wymiana płyty indykcyjnej – 1.381 zł 77 gr.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w przedstawionym stanie faktycznym, do kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może zakwalifikować wszystkie koszty, które były niezbędne, tzn. musiały być poniesione aby czynność sprzedaży doszła do skutku. Do kosztów tych Wnioskodawca może zatem zakwalifikować wynagrodzenie, jakie zapłacił pośrednikowi obrotu nieruchomościami w związku ze sprzedażą ww. lokalu mieszkalnego oraz koszty opłaty skarbowej, która poniesiona została w związku z koniecznością przedłożenia notariuszowi - przed zawarciem umowy sprzedaży - zaświadczenia o zwolnieniu sprzedającego nieruchomość (Wnioskodawcy) od podatku od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Art. 30e ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi natomiast, że przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych - począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - na własne cele mieszkaniowe, które zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy obejmują m.in. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz remont lokalu mieszkalnego.

Z wykładni językowej analizowanego przepisu wynika, że do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania przedmiotowego zwolnienia można zakwalifikować nie tylko cenę zakupu (nabycia), lecz także inne wydatki związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, do których zaliczyć można m.in. opłatę notarialną czy sądową. Przepis wyraźnie mówi o wydatkach poniesionych „na nabycie” lokalu mieszkalnego, nie ogranicza ich zatem tylko do ceny zakupu mieszkania.

Wobec powyższego – przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z zacytowanych powyżej przepisów - wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny od matki w kwietniu 2010 r. na zakup w 2014 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w tym na uiszczony notariuszowi przy podpisywaniu aktu notarialnego podatek od czynności cywilnoprawnych, liczony od wartości nabywanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynagrodzenie brutto notariusza sporządzającego akt notarialny umowy sprzedaży (taksa notarialna wraz z należnym podatkiem VAT) uprawnia Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do wydatków na prace remontowe wykonane w zakupionym lokalu mieszkalnym, stwierdzić należy, że słusznie wskazał Wnioskodawca, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „remont”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki należy zakwalifikować do tego zwolnienia. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji. Dlatego też w tym względzie należy odwołać się do art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.). Zgodnie z ww. przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o „remoncie” należy przez to rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

Przy czym wydatki na własne cele mieszkaniowe, tj. na remont, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane z ww. sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł.

Do przedmiotowego zwolnienia uprawnia zatem wydatkowanie przez Wnioskodawcę w stosownym terminie środków z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego na remont własnego lokalu mieszkalnego, czyli na: wymianę okien, wymianę drzwi wejściowych, malowanie ścian i sufitów, wymianę kratek wentylacyjnych oraz wentylatorów, remont kuchni, w tym wydatki na zakup glazury i kleju do płytek, wymianę zlewu kuchennego wraz z baterią, wymianę wszystkich zaworów (w łazienkach i w kuchni), wymianę dwóch kompaktów wc, wymianę umywalki (zakupiono zestaw – umywalka połączona z szafką), zakup baterii do umywalki. Przy czym wydatki te powinny zostać właściwie udokumentowane.

Powyższe zwolnienie będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie.

Natomiast do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wbrew stanowisku Wnioskodawcy - nie uprawnia poniesienie przez niego wydatku na wymianę piekarnika i płyty indukcyjnej; są to bowiem wydatki na wyposażenie mieszkania, a zatem nie sposób zakwalifikować ich do wydatków na remont lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.