Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.69.2022.5.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-24
Teza: Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie; podatnik; podatnik-podatnik czynny; udział; udział-sprzedaż udziałów; zwrot
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w części uznania, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT;

\- **prawidłowe** w części prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

28 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2022 r. (data wpływu 16 maja 2022 r.) oraz pismem z 21 czerwca 2022 r. (data wpływu 21 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· X Sp. z o.o.

2) Zainteresowani niebędący stronami postępowania:

· Pani A.S.;

· Pan W.S.;

· Pan F.S.;

· Y Spółka Jawna.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie wsi (…), znajdującej się w województwie (…) w powiecie (…) oraz obejmuje działki z obrębu ewidencyjnego (…). Transakcja będzie obejmować:

• Nieruchomość 1, składającą się z działki o nr ewid.: (…), (…);

• Nieruchomość 2, składającą się z działki o nr ewid.: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),

dla których Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (…), dalej łącznie jako: „Działki”.

Sprzedającym przysługują następujące udziały w prawie własności Działek:

\- 2/4 udziału przysługuje W. i A. S. (dalej: „Małżeństwo S.”) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

\- 1/4 udziału przysługuje spółce Y Spółka Jawna;

\- 1/4 udziału na moment Transakcji będzie przysługiwać F.S. (obecnie udział ten przysługuje osobie trzeciej, jednak F.S. zamierza nabyć ten udział przed Transakcją).

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Rady Gminy z dnia (…) roku (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

• działki nr ewid. (…), (…) i (…)wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działki nr ewid.: (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

• działki nr ewid.: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działka nr (…) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Małżeństwo S. nabyło przysługujący im udział w Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży w (…) r., rep. (…), Y Spółka Jawna nabyła udział w (…) r. na podstawie umowy sprzedaży rep. (…), natomiast F.S. nabędzie przysługujący mu udział przed dokonaniem Transakcji.

Nieruchomości 1 została zaś nabyta na mocy ugody zawartej pomiędzy Sprzedającymi a Gminą w dniu (…) r.

Pan W.S. prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT, jednak działalność ta została zamknięta w (…) r. a Pan S. został wyrejestrowany z VAT. Natomiast Pani A.S. nie prowadziła w przeszłości ani nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Natomiast Y Spółka Jawna jak i F.S. są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Małżeństwo S. przez szereg lat (co najmniej na przestrzeni 25 lat) inwestowało prywatne środki w zakup nieruchomości o różnym statusie tj. zabudowanych, niezabudowanych, rolnych.

Głównym celem takich działań ze strony Małżeństwa S. było lokowanie posiadanych prywatnych środków z myślą o zabezpieczeniu przyszłości (posiadanie aktywów „na starość” gdy możliwości zarobkowania będą już ograniczone), jak również chęć wsparcia dzieci w przyszłości. Małżeństwo S. nie wyklucza jednak wcześniejszej sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomościach nabytych bezpośrednio do swojego majątku, jeżeli nadarzy się ku temu stosowna okazja biznesowa (tj. przykładowo w przypadku atrakcyjnej finansowo wyceny nieruchomości na rynku lub w przypadku pojawienia się atrakcyjnej oferty na ich zakup).

W ostatnich latach Małżeństwo S., boryka się z problemami finansowymi związanymi z bieżącą obsługą zaciągniętych zobowiązań finansowych w związku z czym podjęło decyzję o konieczności częściowego wyprzedania posiadanego majątku prywatnego, w tym sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Od (…) r. Małżeństwo S. prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni ok. \`(...)\` ha na terenie gminy (…) (\`(...)\` ha) oraz gminy (…) (\`(...)\` ha). W latach (…) Małżeństwo S. nabyło szereg nieruchomości rolnych położonych w miejscowości (…) gmina (…) na poszerzenie tego gospodarstwa rolnego (łącznie \`(...)\` ha w miejscowości … gmina …) - w tym udziały w prawie własności Działek. Na przestrzeni lat dla terenu położonego w … gmina …, na którym położone jest gospodarstwo rolne uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową (rok …). W następstwie ustalenia miejscowego planu Małżeństwo S. dokonało podziału terenu w (…) (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Małżeństwa S. zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno - magazynowo - usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu w (…), pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo - magazynowej (przed Wnioskodawcą inwestycją o zbliżonym charakterze zainteresowany był także inny podmiot).

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Małżeństwo S. posiada inne nieruchomości niż Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem oraz dokonywało również sprzedaży nieruchomości w przeszłości, w szczególności:

\- w (…) r. Małżeństwo S. zbyło posiadaną w majątku prywatnym nieruchomość rolną,

\- w roku (…) Małżeństwo S. sprzedało Gminie Miasta inną znajdującą się w majątku prywatnym zabudowaną nieruchomość (sprzedaż nastąpiła w wyniku wniosku złożonego przez Małżeństwo S. do Gminy Miasta o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe),

\- w (…) r. Małżeństwo S. dokonało zbycia udziałów w nieruchomości położonej w (…) na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel. W związku z przedmiotową transakcją Małżeństwo S. wystąpiło z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania VAT/PCC sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną z dnia 29 czerwca 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.173.2020.2.MS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Małżeństwo S. zbędzie przedmiotową nieruchomość prywatnie - tj. nie działając jako podatnicy VAT a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu PCC.

Małżeństwo S., nie wykorzystywało Nieruchomości w działalności gospodarczej wykonywanej przez któregokolwiek z Małżonków lub prowadzonej przez spółkę Y Spółka Jawna.

Y Spółka Jawna aktywnie dążyła do sprzedaży udziału w Nieruchomości, w tym zaangażowała podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach. Małżeństwo S. nie było stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystało z możliwości zbycia Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.

Pierwotnie, dnia (…) r. Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy własność Działek nr (…),(…) - przejętych wcześniej przez Gminę na drogi publiczne. Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z dnia (…) r. zawartej z Gminą przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Wnioskodawca zdecydowali się dnia (…) r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano w niniejszym wniosku.

W szczególności, zgodnie z obowiązującą umowa przedwstępną sprzedaży zawartą w (…) r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 i art. 32 ust. 4 pkt. 2) ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.) oraz składania wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielili/udzielą przed dniem Transakcji stosownych pełnomocnictw przedstawicielom kancelarii podatkowej świadczącej usługi na rzecz Wnioskodawcy uprawniających w szczególności do:

1\. zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomość;

2\. przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3\. występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

a) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l) podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabędzie od F.S. oraz Małżeństwa S. również inne działki niż te będące przedmiotem niniejszego wniosku, a Wnioskodawca oraz ww. Sprzedający wystąpią w tym zakresie z odrębnymi wnioskami o interpretację. Przy czym z perspektywy gospodarczej, dla Wnioskodawcy uzasadnione jest nabycie jedynie wszystkich działek tj. zarówno objętych niniejszym wnioskiem jak i objętych wnioskami odrębnymi. Złożenie odrębnych wniosków o interpretacje jest jednak uzasadnione ze względu na strukturę właścicielską dotyczącą poszczególnych działek, która wyklucza jeden wniosek wspólny.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

W uzupełnieniu wniosku z 16 maja 2022 r. wskazali Państwo, że:

Elementem umowy przedwstępnej sprzedaży było wyrażenie przez Sprzedających zgody na dysponowanie przez Spółkę Działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Okoliczności te nie były jednak sformułowane w formie warunku umowy przedwstępnej.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane spółka wystąpiła o wydanie warunków technicznych na przyłączenie inwestycji do infrastruktury technicznej poszczególnych gestorów sieci. Spółka jest w trakcie uzyskiwania wyłączenia z produkcji rolnej, złożony zostanie wniosek o uzyskanie decyzji na wycinkę drzew i wykonanie planu nasadzeń kompensacyjnych. Po uzyskaniu decyzji środowiskowej zostanie złożone wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Spółka na podstawie udzielonego pełnomocnictwa wystąpiła z wnioskami o:

1\. zapoznanie się z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

2\. przeglądanie wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3\. uzyskiwanie dokumentów:

a) wypisów z rejestru gruntów z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b) dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

c) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

d) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

e) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

f) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

g) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

h) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także zawarcie dwóch innych transakcji nabycia działek, których współwłaścicielami są także Sprzedający (tak jak wskazano we Wniosku - w zakresie innych transakcji nabycia działek zostaną złożone odrębne wnioski o interpretację - ze względu na okoliczność, iż Sprzedający są ich współwłaścicielami).

Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także doprowadzenie przez Kupującego (w oparciu o pełnomocnictwa otrzymane od Sprzedających) do pozyskania pozwolenia na budowę.

Strony zawarły nieodpłatną umowę użyczenia działek. Umowa została zawarta w dniu (…) r. z okres obowiązywania do dnia (…) r.

W. i A. S. posiadają status rolników ryczałtowych w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT (wspólnie prowadzą gospodarstwo rolne).

F.S. oraz Spółka nie posiadają statusu rolników ryczałtowych w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT.

Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej ale wchodzą w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez W. i A. S.

F.S. i Spółka nie prowadzą gospodarstwa rolnego i nie wykorzystywali działek do działalności rolniczej.

Z ww. gruntów nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych.

Nieruchomości opisane we wniosku nie były przedmiotem innych umów niż wskazana w odpowiedzi na pytanie 4 \[Strony zawarły nieodpłatną umowę użyczenia działek – przyp. Organu\].

Jeżeli chodzi o W. i A. S. to żadna z działek od chwili wejścia w ich posiadanie aż do chwili planowanej sprzedaży nie była przez Sprzedających wykorzystywana w działalności zwolnionej lub opodatkowanej VAT. Każda z działek była uprawiana rolnie lub stanowiła użytki zielone na potrzeby własne.

Spółka i F.S. nabyli działki w celach inwestycyjnych.

Małżeństwo posiada jeszcze:

• Działki nr (…) położone w (…) gm. (…), które zamierzają sprzedać Kupującej (wystąpiono o odrębną interpretację indywidualną w tym zakresie).

• 1/2 udziału w działce nr (…) o pow. około \`(...)\` ha położonej w (…) gm. (…), w bezpośrednim sąsiedztwie sprzedawanych działek. Udział w nieruchomości został nabyty w 2000 r. i aktualnie nie jest przedmiotem żadnych umów, nie jest nigdzie wystawiona na sprzedaż.

• Dom jednorodzinny w miejscowości (…) gm. (…), którego właścicielem jest W.S. (dom został przejęty za wierzytelności, po 2 nierozstrzygniętych licytacjach komorniczych w celu odzyskania środków od dłużników). Dom jest wystawiony do sprzedaży u jednego pośrednika nieruchomości.

Tak jak wskazano w pierwotnym wniosku o interpretację indywidualną \[wniosku z dnia 28 lutego 2022 r. – przyp. Organu\] Małżeństwo sprzedało następujące nieruchomości:

• Działka rolna nr (…) położona w (…) gm. (…), \`(...)\` ha. Działka została nabyta na licytacji komorniczej w (…) r. i sprzedana w (…) r. Działka została zakupiona celem powiększenia gospodarstwa rolnego a sprzedana z powodu kłopotów finansowych (otrzymane środki przeznaczone na spłatę zobowiązań finansowych).

• Zabudowana działka nr (…) położona w (…) przy ul. (…). Sprzedaż nastąpiła w roku (…) na rzecz Gminy Miasta w wyniku wniosku złożonego przez Małżeństwo S. do Gminy Miasta o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe). Małżeństwo nabyło udział (2/3) w nieruchomości w roku (…) r. i w roku (…) udział (1/3). Zakup w celu lokowania kapitału w nieruchomości, zabezpieczenie przyszłości. Sprzedaż z powodu kłopotów finansowych (m.in. wypowiedziane umowy kredytowe), środki przeznaczone na spłatę zobowiązań.

• w (…) r. Małżeństwo S. dokonało zbycia udział (1/2) w niezabudowanej nieruchomości (działka nr …, działka nr …, działka nr … oraz działka nr … położonych przy ul. (…) w (…) na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel. W związku z przedmiotową transakcją Małżeństwo S. wystąpiło z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania VAT /PCC sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną z dnia 29 czerwca 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.173.2020.2.MS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Małżeństwo S. zbędzie przedmiotową nieruchomość prywatnie - tj. nie działając jako podatnicy VAT a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu PCC.

Działki nr (…),(…),(…) zostały nabyte w (…) r. na podstawie renty dożywotniej (akt notarialny Rep …) od ojca W.S. Działkę nr (…) nabyli od Gminy Miasta w trybie przetargu ograniczonego dla właścicieli przyległych nieruchomości w celu poprawy warunków zagospodarowania przyległych nieruchomości. Działki zostały nabyte celem lokowania kapitału w nieruchomości, na zabezpieczenie przyszłości. Działki zostały sprzedane z powodu kłopotów finansowych a otrzymane środki przeznaczone na spłatę zobowiązań finansowych.

Wszystkie powyższe nieruchomości zostały sprzedane prywatnie. Małżeństwo S. nie rejestrowało się dla celów VAT (co potwierdziła m.in. otrzymana w 2020 r. interpretacja indywidualna) i nie odprowadzało podatku VAT należnego.

Nabycie nie podlegało VAT (nabycie od osoby fizycznej), nie wystawiono faktury, Spółka nie odliczyła podatku VAT, zapłaciła podatek PCC. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 25 kwietnia 2022 r. – pytanie Organu: Czy transakcja nabycia udziału w Nieruchomości 1 i 2 przez Y Spółka Jawna została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT oraz czy w związku z nabyciem przez Spółkę udziału przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego i czy Spółka z tego prawa skorzystała? – przypis Organu\]

Małżeństwo S. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i odliczenia nie dokonywali.

F.S. nabył swój udział od innego przedsiębiorcy, transakcja podlegała VAT. F.S. nabył udział w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego i z tego prawa skorzystał.

Spółka prowadzi działalność finansową (prowadzi głównie kantory). \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 25 kwietnia 2022 r. – pytanie Organu: Co jest przedmiotem prowadzonej działalności przez Spółkę Y Spółka Jawna? – przypis Organu\]

Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 25 kwietnia 2022 r. – pytanie Organu: Co jest przedmiotem prowadzonej działalności przez Pana F.S? – przypis Organu\]

Pan F.S. zamierza nabyć 1/4 udziału przed Transakcją w celu odsprzedaży.

Pan F.S. zamierza odsprzedać swój udział w Nieruchomościach z zyskiem.

F.S. w ramach prowadzonej działalności nabywa nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży.

F.S. posiada jeszcze nieruchomość - działkę oznaczona nr (…) w (…) gm. (…). Nieruchomość jest przedmiotem innej umowy z Kupującą oraz złożono w jej zakresie odrębny wniosek o interpretację.

F.S. sprzedał (…) roku, prywatnie, poza działalnością gospodarczą, jedną działkę budowlaną położona w (…) przy ulicy (…) oznaczona nr (…) o powierzchni \`(...)\` mkw. Działkę tą F.S. otrzymał dnia (…) roku w darowiźnie. Nieruchomość ta nie była przez F.S. użytkowana, ani wykorzystywana w żaden sposób. Przyczyną sprzedaży była chęć uzyskania środków w celu zakupu lokalu mieszkalnego. Nieruchomość stanowiła jedną niezabudowaną działkę budowlaną. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT, F.S. nie występował dla transakcji jako podatnik VAT, kupujący zapłacił PCC.

Na wskazanych działkach znajdują się poniższe linie rozgraniczające

• na działkach (…),(…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP oraz 2P/U, natomiast na działce (…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP, 2P/U oraz KDL1;

• na działce nr (…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP oraz 2P/U;

• na działce nr (…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP oraz 2P/U, KDW1, KD-L1,

przy czym zgodnie z miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Rady Gminy z dnia (…) roku, obszar oznaczony symbolem 1ZP to obszar przeznaczony na cel zieleni urządzonej, obszar oznaczony symbolem KDL1 to obszar przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej, a obszar oznaczony symbolem 2P/U to obszar przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej.

Tak jak wskazano we Wniosku, gdy w roku 2008 dla terenu Nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową - Sprzedający (będący na ten moment właścicielami Nieruchomości) dokonali podziału terenu na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej. Łącznie z podziałem terenu na mniejsze działki, wyznaczono także teren pod drogi publiczne (tereny te przejęła Gmina). Sprzedający nie dokonali jednak wówczas sprzedaży działek z przeznaczeniem mieszkaniowym.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Sprzedających zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obowiązujący obecnie MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno - magazynowo - usługową. Miało to związek z pojawieniem się podmiotów zainteresowanych nabyciem terenu w (…), pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo - magazynowej. W celu dokonania sprzedaży, Sprzedający „odzyskali” także działki pierwotnie przejęte przez Gminę na drogi publiczne (w zmienionym MPZP - tereny te nie były już bowiem przeznaczone pod drogi).

Powyższe uwagi nie dotyczą F.S. - który na moment uchwalania i zmiany MPZP nie był jeszcze współwłaścicielem Nieruchomości.

Sprzedający nie zamierzają ponosić takich nakładów. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 25 kwietnia 2022 r. – pytanie Organu: Czy Sprzedający zamierzają ponieść jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (jeśli tak to jakie)? – przypis Organu\]

Spółka będąca współwłaścicielem Nieruchomości zaangażowała podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach. Małżeństwo S. nie było stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystało z możliwości zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującej, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych.

Sprzedający nie stosowali ogłoszeń.

W uzupełnieniu wniosku z 21 czerwca 2022 r. wskazali Państwo, że:

Zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP na terenach objętych MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Przy czym Wnioskodawca pragnie podkreślić, że aktualnie oraz na moment Transakcji Działki stanowić będą tereny niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich żadne zabudowania (w szczególności infrastruktura techniczna).

Co więcej, zgodnie z § 6 ust. 2 pkt 2) MPZP obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji i obiektów niezwiązanych z podstawowym przeznaczeniem terenu i jego obsługą, z wyłączeniem inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej, zgodnych z przepisami odrębnymi.

\[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 8 czerwca 2022 r. – pytanie Organu: Jakie jest przeznaczenie terenów zieleni urządzonej (wydzielonych za pomocą linii rozgraniczających) zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego:

\- czy dopuszcza się na terenach przeznaczonych na cel zieleni urządzonej jakąkolwiek zabudowę? Jeśli tak, to proszę wskazać zgodnie z MPZP jaki rodzaj zabudowy dopuszcza się na ww. terenach zieleni urządzonej?

\- czy dla terenów zieleni urządzonej w MPZP obowiązuje zakaz jakiejkolwiek zabudowy – przypis Organu\]

Kupująca Spółka ani Sprzedający nie zamierzają wystąpić do dnia Transakcji o zmianę przeznaczenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego przedmiotowe działki.

Kupująca Spółka ani Sprzedający nie zamierzają wystąpić do dnia Transakcji o warunki zabudowy dla przedmiotowych działek.

**Pytania**

1\. Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2\. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

1\. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2\. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

1\. Opodatkowanie VAT Transakcji

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez _„sprzedaż”_ rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarówno Wnioskodawca jak i Y sp.j. oraz F.S. są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku VAT, więc w ocenie Zainteresowanych Sprzedający jako czynny podatnik VAT będzie również działał w charakterze podatnika VAT w ramach przedmiotowego zbycia.

Natomiast Małżeństwo S. nie prowadzą działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy (Pan W.S. prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT, jednak działalność ta została zamknięta w (…) r. a Pan S. został wyrejestrowany z VAT).

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Definicja ta jest szeroka i nie pokrywa się ani z definicją działalności gospodarczej wynikające z ustawy Prawo przedsiębiorców ani z definicją działalności gospodarczej wynikającej z ustawy o PIT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W kontekście powyższego uzasadnione jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji należy uznać, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na uwadze przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą jako handlowiec wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tą rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym zakresie należy uznać, że również na gruncie przepisów unijnych, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości w zakresie sprzedaży od Małżeństwa S. istotne jest więc, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu przyszłego Małżeństwo S. w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęło aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Małżeństwa S.

Patrząc na działania podejmowane przez Małżeństwo S. przed sprzedażą Nieruchomości w szczególności doprowadzenie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na zabudowę produkcyjno - magazynowo - usługową pod kątem potencjalnych kupujących oraz dokonywanie podziałów posiadanych terenów, w tym terenów obejmujących Działki, uzasadnione jest przyjęcie iż Małżeństwo S. działa w zakresie Transakcji jak podatnicy VAT. W przedmiotowej sprawie, nie można także pominąć całego kontekstu działań Małżeństwa S. w przypadku posiadanych przez nich innych nieruchomości, w tym nieruchomości rolnych, w zakresie których już przeprowadzili transakcje sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze, Małżeństwo S. sprzedając Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powinni być uznani, każdy z osobna, jako działający w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem czynność ta nie będzie wyłącznie działaniem w ramach realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. W konsekwencji należy uznać, że czynność ta będzie spełniać przesłanki uznania ją za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT przez Małżeństwo S., a ich samych jako podatników podatku od towarów i usług.

Co więcej, zdaniem Zainteresowanych, status Sprzedających jako podatników VAT w ramach przedmiotowego zbycia wzmacnia również fakt objęcia transakcją Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę inwestycyjną (odniesienie do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r, sygn. C-180/10 i C-181/10) oraz kompleksowe zorganizowanie całej sprzedaży z znaczącym zaangażowaniem Wnioskodawcy (gdzie Wnioskodawca, na podstawie otrzymanych pełnomocnictw, wykonuje liczne czynności niezbędne do przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży). W ocenie Zainteresowanych skutkuje to uznaniem Transakcji sprzedaży za pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie porównywalne do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Trzeba bowiem podkreślić, że z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, iż pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że powyższe działania m.in. pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Wnioskodawcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Wnioskodawcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Wnioskodawca dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż udzielenie przez Sprzedających stosownego pełnomocnictwa Wnioskodawcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Wnioskodawcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Podsumowując:

• Sprzedający podejmują czynności poprzez pełnomocnika (Wnioskodawcę) polegające na wszczynaniu wymaganych prawem postępowań administracyjnych,

• czynności te dokonywane są w sposób ciągły i są dokonywane w ramach Inwestycji,

• powyższe czynności zmierzają do zwiększenia wartości Nieruchomości, a zatem Sprzedający (poprzez pełnomocnika) zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomości,

• środki te podejmowane są w celu uzyskania dochodu z wykorzystania (sprzedaży) majątku rzeczowego - Nieruchomości.

Powyższe okoliczności dowodzą dodatkowo, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działać w charakterze podatnika VAT.

Dalej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponieważ jak wskazano powyżej Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona, należy ją uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla przedmiotowych Działek obowiązuje MPZP, zgodnie z którym:

• działki nr ewid. (…),(…) i (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działki nr ewid.: (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

• działki nr ewid.: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działka nr (…) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Jednocześnie, na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP - dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ tereny każdej z Działek są przeznaczone w MPZP pod zabudowę (w części na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej, a częściowo na cel drogi wewnętrznej), to w ocenie Wnioskodawcy wszystkie Działki powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 21 czerwca 2022 r. doprecyzowali Państwo uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1 przedstawionego we wniosku:

Dla przedmiotowych Działek MPZP, zgodnie z którym:

\- działki nr ewid. (…),(…) i (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

\- działki nr ewid.: (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

\- działki nr ewid.: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

\- działka nr (…) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Jak zostało wskazane we Wniosku na gruncie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w MPZP - dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w MPZP i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ tereny Działek są przeznaczone w MPZP pod zabudowę (w części na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, a częściowo na cel drogi wewnętrznej), to w ocenie Wnioskodawcy Działki te powinny zostać uznane w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT, a ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

W ocenie Zainteresowanych, również fakt, że zgodnie z § 6 ust. 12 pkt 5) MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi (Wnioskodawca podkreśla, że aktualnie na Działkach nie znajdują się żadne zabudowania), niewątpliwie świadczy, że tereny te (w tym tereny oznaczone jako tereny zieleni urządzonej), należy znać za tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z tym, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” - do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy - należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy - Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, jak: (kapliczki, krzyże przydrożne, figury), posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane, przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wcześniej wskazano, elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w treść art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Ustawodawca nie uzależnił więc charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, dróg, dojazdów nie wydzielonych oraz przejazdów, ciągów i dojść pieszych, tras rowerowych, elementów małej architektury). Możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikająca z zapisów funkcji uzupełniających przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych również tereny oznaczone jako 1ZP przeznaczone na cel zieleni urządzonej powinny zostać uznane za tereny przeznaczone pod zabudowę. MPZP przewiduje bowiem i określa zabudowę dozwoloną na tych terenach, tj. zgodnie z MPZP dopuszcza się budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi.

Taki pogląd jest również akceptowany w doktrynie orzecznictwa organów podatkowych, czego przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2021 r., o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.165.2021.2.PS.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy, tak jak wskazano we Wniosku, nie można przyjąć, że dla dostawy Działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

2\. Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji

W odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych Działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działek w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego _„nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”._ Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, kiedy Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Działek od Sprzedających, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **prawidłowe** w części uznania, że planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT;

\- **prawidłowe** w części prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W świetle art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Ponadto, zgodnie z art. 196 § 1:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek (udziałów w prawie własności działek) nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą.

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, składa się z:

• Nieruchomości 1, składającej się z działek o nr: (…),(…);

• Nieruchomości 2, składającej się z działek o nr: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…).

Sprzedającym przysługują następujące udziały w prawie własności Działek:

\- 2/4 udziału przysługuje W. i A. S. (dalej: „Małżeństwo S.”) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

\- 1/4 udziału przysługuje spółce Y Spółka Jawna;

\- 1/4 udziału na moment Transakcji będzie przysługiwać F.S. (obecnie udział ten przysługuje osobie trzeciej, jednak F.S. zamierza nabyć ten udział przed Transakcją).

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym:

• działki nr ewid. (…),(…) i (…)wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działki nr ewid.: (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

• działki nr ewid.: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działka nr (…) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Małżeństwo S. przez szereg lat (co najmniej na przestrzeni 25 lat) inwestowało prywatne środki w zakup nieruchomości o różnym statusie tj. zabudowanych, niezabudowanych, rolnych.

Głównym celem takich działań ze strony Małżeństwa S. było lokowanie posiadanych prywatnych środków z myślą o zabezpieczeniu przyszłości, jak również chęć wsparcia dzieci w przyszłości.

Od (…) r. Małżeństwo S. prowadzi gospodarstwo rolne. W latach (…) Małżeństwo S. nabyło szereg nieruchomości rolnych na poszerzenie tego gospodarstwa rolnego (łącznie \`(...)\` ha w miejscowości …) - w tym udziały w prawie własności Działek. Na przestrzeni lat dla terenu, na którym położone jest gospodarstwo rolne uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową. W następstwie ustalenia miejscowego planu Małżeństwo S. dokonało podziału terenu (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Małżeństwa S. zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno - magazynowo - usługową.

Małżeństwo S. posiada inne nieruchomości niż Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem oraz dokonywało również sprzedaży nieruchomości w przeszłości.

Małżeństwo S., nie wykorzystywało Nieruchomości w działalności gospodarczej wykonywanej przez któregokolwiek z Małżonków lub prowadzonej przez spółkę Y Spółka Jawna.

Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej ale wchodzą w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez W. i A. S., posiadających status rolników ryczałtowych. Z ww. gruntów nie dokonywano sprzedaży płodów rolnych. Każda z działek była uprawiana rolnie lub stanowiła użytki zielone na potrzeby własne.

Spółka i F.S. nabyli działki w celach inwestycyjnych.

F.S. nabył udział w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

(…) r. Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy własność Działek nr (…),(…) - przejętych wcześniej przez Gminę na drogi publiczne. Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody zawartej z Gminą przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Wnioskodawca zdecydowali się dnia (…) r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano w niniejszym wniosku.

Zgodnie z obowiązującą umowa przedwstępną sprzedaży zawartą w (…) r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działkami na cele budowlane oraz składania wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielili/udzielą przed dniem Transakcji stosownych pełnomocnictw.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane spółka wystąpiła o wydanie warunków technicznych na przyłączenie inwestycji do infrastruktury technicznej poszczególnych gestorów sieci. Spółka jest w trakcie uzyskiwania wyłączenia z produkcji rolnej, złożony zostanie wniosek o uzyskanie decyzji na wycinkę drzew i wykonanie planu nasadzeń kompensacyjnych. Po uzyskaniu decyzji środowiskowej zostanie złożone wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Spółka na podstawie udzielonego pełnomocnictwa wystąpiła z wnioskami o:

1\. zapoznanie się z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

2\. przeglądanie wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3\. uzyskiwanie dokumentów:

a) wypisów z rejestru gruntów z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b) dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

c) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

d) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

e) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

f) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

g) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

h) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości.

Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także doprowadzenie przez Kupującego (w oparciu o pełnomocnictwa otrzymane od Sprzedających) do pozyskania pozwolenia na budowę.

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w prawie własności działek, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodek cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający zawarli z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy własność Działek nr (…),(…)- przejętych wcześniej przez Gminę na drogi publiczne. Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody zawartej z Gminą przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Wnioskodawca zdecydowali się dnia (…) r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano w niniejszym wniosku.

Zgodnie z obowiązującą umowa przedwstępną sprzedaży zawartą w (…) r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działkami na cele budowlane oraz składania wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielili/udzielą przed dniem Transakcji stosownych pełnomocnictw.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane spółka wystąpiła o wydanie warunków technicznych na przyłączenie inwestycji do infrastruktury technicznej poszczególnych gestorów sieci. Spółka jest w trakcie uzyskiwania wyłączenia z produkcji rolnej, złożony zostanie wniosek o uzyskanie decyzji na wycinkę drzew i wykonanie planu nasadzeń kompensacyjnych. Po uzyskaniu decyzji środowiskowej zostanie złożone wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Spółka na podstawie udzielonego pełnomocnictwa wystąpiła z wnioskami o:

1\. zapoznanie się z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

2\. przeglądanie wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3\. uzyskiwanie dokumentów:

a) wypisów z rejestru gruntów z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b) dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

c) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

d) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

e) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

f) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

g) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

h) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości.

Warunkiem zawarcia umowy końcowej jest także doprowadzenie przez Kupującego (w oparciu o pełnomocnictwa otrzymane od Sprzedających) do pozyskania pozwolenia na budowę.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmują Oni pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działek, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedających zbycie udziałów w prawie własności działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (udziały w gruncie) będące własnością Sprzedających podlegają wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych – Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, współwłaściciele działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), udzielili Kupującemu (Wnioskodawcy) stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych (aktualnych właścicieli). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal własność Zainteresowanych (Sprzedających). Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Zainteresowani dokonując sprzedaży działek (udziałów), nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Ponadto, jak już wcześniej wyjaśniono sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie Y Spółka Jawna jak i Pan F.S. są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Zarówno Spółka i Pan F.S. nabyli działki w celach inwestycyjnych, Pan F.S. nabył udział w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Pan F.S. zamierza odsprzedać swój udział w Nieruchomościach z zyskiem.

Mając na uwadze fakt, że Sprzedający (Y Spółka Jawna i Pan F.S.) nabyli działki w celach inwestycyjnych, ponadto Pan F.S. nabył udział w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wykorzystuje/zamierza wykorzystywać działkę do prowadzenia działalności gospodarczej – w celu dalszej odsprzedaży swojego udział w Nieruchomościach z zyskiem, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży składnika majątku przedsiębiorstwa Sprzedających (Spółki Y Spółka Jawna i Pana F.S.). Zatem przy dostawie działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), spełnione są przesłanki do uznania Sprzedających (Spółki Y Spółka Jawna i Pana F.S.) za podatników podatku, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedających.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie własności działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek gruntu nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), (udziału w prawie własności) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, dostawa działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy :

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podali Państwo, że dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym:

• działki nr ewid. (…),(…) i (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działki nr ewid.: (…) wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

• działki nr ewid.: (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…) wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

• działka nr (…) wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Podali Państwo również, że na wskazanych działkach znajdują się linie rozgraniczające

• na działkach (…),(…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP oraz 2P/U, natomiast na działce (…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP, 2P/U oraz KDL1;

• na działce nr (…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP oraz 2P/U;

• na działce nr (…) znajdują się linie rozgraniczające obszary oznaczone symbolami 1ZP oraz 2P/U, KDW1, KD-L1,

przy czym zgodnie z miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego, obszar oznaczony symbolem 1ZP to obszar przeznaczony na cel zieleni urządzonej, obszar oznaczony symbolem KDL1 to obszar przeznaczony na cel drogi publicznej lokalnej, a obszar oznaczony symbolem 2P/U to obszar przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej.

Jednocześnie z opisu sprawy wynika, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie terenów zieleni urządzonej (wydzielonych za pomocą linii rozgraniczających) dopuszcza budowę i przebudowę istniejącej sieci infrastruktury technicznej. Przy czym Wnioskodawca pragnie podkreślić, że aktualnie oraz na moment Transakcji Działki stanowić będą tereny niezabudowane, tj. nie znajdują się na nich żadne zabudowania (w szczególności infrastruktura techniczna).

Zatem odnosząc się do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży niezabudowanych działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), należy wskazać, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – ujęte są jako tereny przeznaczone na cel:

• zieleni urządzonej oraz obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej (działki nr …, … i …);

• obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz na cel zieleni urządzonej (działki nr …);

• obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej (działki nr …, …, …, …, …, …, …);

• obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, na cel drogi wewnętrznej i na cel zieleni urządzonej (działka nr …).

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa działek gruntu nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, sprzedaż działek oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczona pod zabudowę nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy – Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…), nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić że, w stosunku do planowanej sprzedaży działek, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…),podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1, w myśl którego sprzedaż działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. A – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jak wyżej stwierdził organ, do omawianej transakcji zbycia działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), przez Sprzedających nie znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem transakcja zbycia działek przez Sprzedających nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg. właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Spółka planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że są spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Natomiast ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).