Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.590.2020.4.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-03
Teza: Zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług dla usługi najmu lokalu mieszkalnego najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2020 r. (data wpływu 25 września 2020 r.), uzupełnionego pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 6 listopada 2020 r.) oraz pismem z dnia 26 listopada 2020 r. (data wpływu 27 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług dla usługi najmu lokalu mieszkalnego najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług dla usługi najmu lokalu mieszkalnego najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 6 listopada 2020 r. o przeformułowanie pytania wraz z własnym stanowiskiem oraz dnia 27 listopada 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą – wpis do CEIDG z dnia (…) stycznia 2018 r. Przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi PKD 68.20.Z. W ramach działalności Wnioskodawczyni wynajmuje lokale mieszkalne i użytkowe.

W 2018 r. obrót z najmu lokalu użytkowych wynosił (…) zł, obrót z najmu lokali mieszkalnych wynosił (…) zł.

W 2019 r. obrót z najmu lokali użytkowych wynosił (…) zł, obrót z najmu lokali mieszkalnych wynosił (…) zł.

Pismem z dnia (…) sierpnia 2020 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wezwał mnie o przedłożenie ewidencji przychodów za rok 2018 i 2019, stojąc na stanowisku, że przekroczenie limitu 200.000 zł, zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług oznacza utracenie zwolnienia podmiotowego.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 26 listopada 2020 r. w odpowiedzi na pytanie:

1.  Wnioskodawczyni w uzupełnieniu do wniosku przeformułowała pytanie na: „Czy wynajem lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej nie mających charakteru transakcji pomocniczych jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy?” – zatem, jednoznacznie należy wskazać czy Wnioskodawczyni pyta o lokale mieszkalne wynajmowane wyłącznie w celach mieszkaniowych? Jeżeli nie, należy wskazać o jakie inne lokale pyta Wnioskodawczyni? Ponadto, należy wyjaśnić co Wnioskodawczyni rozumie przez „nie mających charakteru transakcji pomocniczych”? Wnioskodawczyni wskazała, że: Zadane pytanie: „Czy wynajem lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej nie mającego charakteru transakcji pomocniczych jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy” dotyczy wyłącznie lokali o charakterze mieszkalnym wynajmowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie dotyczy to lokali użytkowych wynajmowanych na cele działalności gospodarczej. Jeśli chodzi o stwierdzenie „niemających charakteru działalności pomocniczych” – Wnioskodawczyni posłużyła się stwierdzeniem Urzędu Skarbowego, który twierdzi, że wynajem mieszkań ma charakter działalności pomocniczej, a moim zdaniem jest to podstawowa działalność gospodarcza.
2.  W jaki sposób najemcy wykorzystują wynajęte lokale będące przedmiotem zapytania? Wnioskodawczyni wskazała, że: Najemcy wykorzystują wynajęte lokale mieszkalne zgodnie z zawartą umową. Kserokopię jednej z umów Wnioskodawczyni przekłada i informuje, że wszystkie umowy są sporządzone w identyczny sposób.
3.  Na jaki okres są wynajmowane lokale będące przedmiotem zapytania? Wnioskodawczyni wskazała, że: Pierwsza umowa zawsze sporządzana jest na okres 6-ciu miesięcy z możliwością przedłużenia za zgodą obu stron umowy
4.  Czy z zawartej umowy pomiędzy wynajmującym, a najemcami wynika jednoznacznie, że lokale będące przedmiotem zapytania będą wynajmowane wyłącznie w celach mieszkaniowych? Wnioskodawczyni wskazała, że: Z umów najmu lokali mieszkalnych jednoznacznie wynika, ze przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny z przeznaczeniem do zamieszkania w nim.
5.  Czy przedmiotowe lokale będące przedmiotem zapytania będą podnajmowane przez nabywcę? Jeżeli tak, należy wskazać: na jaki okres są podnajmowane i czy z zawartej umowy będzie jednoznacznie wynikało, że będą podnajmowane przez nabywcę wyłącznie w celach mieszkaniowych? Wnioskodawczyni wskazała, że: W umowie najmu wynajmujący nie wyraża zgodny na podnajem lokali mieszkalnych.
6.  Czy Wnioskodawczyni będzie wynajmowała lokale mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek? Wnioskodawczyni wskazała, że: Wynajęte lokale mieszkalne są wynajmowane we własnym imieniu i na własny rachunek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 4 listopada 2020 r.).

Czy wynajem lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej nie mających charakteru transakcji pomocniczych jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy?

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 26 listopada 2020 r. Wnioskodawczyni wskazała, że powyższe pytanie dotyczy wyłącznie lokali o charakterze mieszkalnym wynajmowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie dotyczy to lokali użytkowych wynajmowanych na cele działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu do wniosku z dnia 4 listopada 2020 r.), wynajem lokali mieszkalnych jest przedmiotowo zwolniony z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą – wpis do CEIDG z dnia (…) stycznia 2018 r. Przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi PKD 68.20.Z. W ramach działalności wynajmuje ona lokale mieszkalne i użytkowe. Najemcy wykorzystują wynajęte lokale mieszkalne zgodnie z zawartą umową. Wszystkie umowy są sporządzone w identyczny sposób. Pierwsza umowa zawsze sporządzana jest na okres 6-ciu miesięcy z możliwością przedłużenia za zgodą obu stron umowy Z umów najmu lokali mieszkalnych jednoznacznie wynika, ze przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny z przeznaczeniem do zamieszkania w nim. W umowie najmu wynajmujący nie wyraża zgodny na podnajem lokali mieszkalnych. Ponadto wynajęte lokale mieszkalne są wynajmowane we własnym imieniu i na własny rachunek.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie świadczona przez Wnioskodawczynię usługa najmu lokali mieszkalnych powinna korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku, przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, a jego najemca wykorzystuje go na cele mieszkaniowe.

Zatem w przedstawionych okolicznościach za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię na rzecz najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Tut. organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego doprecyzowanego w uzupełnieniu do wniosku z dnia 4 i 26 listopada 2020 r. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.