Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1045/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-10
Teza: Czy dochody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości nie mającej pozwolenia na użytkowanie podlegają opodatkowaniu?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; przychód; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 29 września 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmowania budynku - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmowania budynku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczo-przemysłowym wraz z biurem, przeznaczonym pod wynajem. Budynek ten jest i był wynajmowany, uzyskiwano z niego czynsz najmu, z którego odprowadzano podatek w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie mniej jednak decyzję o pozwoleniu na użytkowanie wnioskodawca uzyskał po tym okresie. Wnioskodawca dodaje, że uprzednio uzyskał pozwolenie na budowę. Zdaniem niektórych, prawo własności wnioskodawcy (art. 140 k.c.) nie jest prawem absolutnym, ma ograniczony zakres, który na podstawie art. 54, 55 ze znaczkiem 2 prawa budowlanego wyklucza możliwość pobierania pożytków z nieruchomości, a tym samym opodatkowania dochodów z tego tytułu (czynsz najmu).

Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego dochody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości nie mającej pozwolenia na użytkowanie podlegają opodatkowaniu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne bądź w ustawie z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, dochody uzyskiwane z najmu nieruchomości nie mającej nawet pozwolenia na użytkowanie oczywiście winny być opodatkowanie, gdyż:

*   żyjemy w Państwie prawa,
*   czym innym jest pozwolenie na użytkowanie a czym innym prawo własności rzeczy,
*   pozwolenie na użytkowanie tylko następczo stwierdza stan rzeczy a go nie tworzy,
*   pozwolenie na użytkowanie ma charakter administracyjny i co najwyżej za naruszenie obowiązku jego uzyskania organ administracyjny może wymierzyć karę, nie zaś wyłączyć możliwość wynajmu nieruchomości.
*   skoro obecnie można legalizować samowolę budowlaną, to tym bardziej należy dopuścić możliwość wynajmu nieruchomości nie mającej pozwolenia na użytkowanie (zwłaszcza jeżeli jest ona użytkowana).
*   tym samym podatek od uzyskiwanych w ten sposób przychodów winien być płacony, zwłaszcza że czynsze były pobierane.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie natomiast do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, wynika że wnioskodawca przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku oddał go w najem. Z tego tytułu uzyskiwał czynsz i odprowadzał podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie wnioskodawca ma wątpliwości czy miał prawo do pobierania pożytków z nieruchomości a tym samym opodatkowania dochodów z tytułu najmu.

Odnosząc przedstawiony stan faktyczny do powołanych przepisów należy podkreślić, że podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji. Wnioskodawca zawarł umowę najmu, pobierał z tego tytułu czynsz nie ma więc żadnych wątpliwości, iż uzyskał przychód.

Zgodzić się należy z wnioskodawcą, że ewentualne konsekwencje z tytułu braku pozwolenia na użytkowanie budynku reguluje ustawa z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.), samo zaś pozwolenie na użytkowanie budynku nie kreuje w żaden sposób prawa własności do nieruchomości.

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy, iż dochody uzyskiwane z najmu budynku, nie mającego pozwolenia na użytkowanie winny być opodatkowane - uznano za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.