Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.16.2022.3.AZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-22
Teza: niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem ww. Nieruchomości przez nabywcę.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości,

\- **prawidłowe** w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem ww. Nieruchomości przez nabywcę.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem ww. Nieruchomości przez nabywcę. Uzupełnili go Państwo pismem z 9 lutego 2022 r. (wpływ 9 lutego 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 marca 2022 r. (wpływ 14 marca 2022 r.) i pismem z 14 marca 2022 r. (wpływ 17 marca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

\- A

\- B

\- C

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Opis prowadzonej przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych działalności.

X („Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”), posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Działalność Wnioskodawcy dotyczy w szczególności kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z).

Zainteresowany 1, Zainteresowany 2 oraz Zainteresowany 3 są osobami fizycznymi posiadającymi miejsce zamieszkania w Polsce (łącznie razem jako „Zainteresowani”). Na potrzeby Wniosku Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nazwani są „Stronami”.

Strony zamierzają zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 1 i 2, położonej przy ulicy .., dzielnicy .. województwie .. w obrębie .., wchodzącej w skład nieruchomości gruntowej objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla …, … Wydział Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą .., (dalej „Nieruchomość”). W dziale I-O ksiąg wieczystych Nieruchomości wpisane są działki o numerach ewidencyjnych 1 i 2 (ulica ..) o łącznym obszarze 0,4514 ha, których sposób korzystania opisano jako B – tereny mieszkaniowe.

Wnioskodawca będzie nabywcą Nieruchomości.

Strony zawarły w dniu 14 grudnia 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) w której ustalono m.in., że:

a) Zainteresowany 1, Zainteresowany 2 oraz Zainteresowany 3 są właścicielami Nieruchomości odpowiednio w udziałach wynoszących 6/8 części, 1/8 części oraz 1/8 części Nieruchomości;

b) udziały w prawie własności Nieruchomości zostały nabyte w wyniku spadku do majątków osobistych i nie stanowią one składników wspólności majątkowej małżeńskiej;

c) Działka 1 przylega do drogi publicznej;

d) Umowa przyrzeczona sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) zostanie zawarta do dnia nie wcześniej niż 1 stycznia 2023 r. oraz później niż 28 lutego 2023 r.;

e) przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowanych będą te działki (części Nieruchomości), które zostaną wydzielone i będą przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co oznacza, że przedmiotem sprzedaży nie będą działki przeznaczone w ww. planie pod drogi i przedmiotem sprzedaży nie będą działki położone w linii rozgraniczającej rowu melioracyjnego – projekt podziału Nieruchomości stanowi załącznik do Umowy Przedwstępnej („Projekt Podziału”);

f) umowne prawo odstąpienia od Umowy Przedwstępnej przysługuje Zainteresowanym jedynie w razie zmiany powierzchni działek, które mają być przedmiotem sprzedaży w stosunku do powierzchni wykazanych w Projekcie Podziału o ponad 5% – w pozostałych przypadkach przewidzianych w umowie, prawo odstąpienia od umowy przysługuje wyłącznie Wnioskodawcy.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, jedynie na potrzeby prywatne.

Wnioskodawca wskazuje również, że otrzymał od Zainteresowanych zapewnienie, że:

a) Zainteresowani nie wykorzystywali Nieruchomości w żaden sposób, została ona nabyta w celu zmiany jej przeznaczenia na budowlaną, uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domu mieszkalnego na cele mieszkaniowe;

b) Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy;

c) Nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej;

d) Zainteresowani nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży;

e) Zainteresowani nigdy nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi;

f) Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, Zainteresowani nie dokonywali i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych;

g) w przeszłości Zainteresowani nie dokonywali rejestracji jako podatnik VAT, nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

h) Zainteresowani udzielili pełnomocnictw przedstawicielom Nabywcy do występowania w jego imieniu, tzn. np. do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.;

i) Nabycie udziałów w Nieruchomości nie zostało przez Zainteresowanych sfinansowane kredytem bankowym lub innym zewnętrznym finansowaniem;

j) Nieruchomość nie była przez Zainteresowanych wystawiana na portalach aukcyjnych lub w inny sposób przedstawiana jako składnik majątkowy przeznaczony do sprzedaży;

k) Zainteresowani korzystali dla potrzeb sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika, tj. zlecali osobie trzeciej znalezienie potencjalnego nabywcy;

l) Zainteresowani nie poczynili jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości, tj. nie dokonano jej uatrakcyjnienia np. ogrodzenia, wydzielenia lub budowy drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej itp.;

m) Zainteresowani dokonują sprzedaży Nieruchomości z powodu otrzymania interesującej oferty od Nabywcy, nie jest zamiarem Zainteresowanych dalsze inwestowanie na rynku nieruchomości;

n) Wynagrodzenie otrzymane Zainteresowanych z tytułu sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczone na cele prywatne.

W piśmie z 9 lutego 2022 r. wskazali Państwo, że Zainteresowana 1, Zainteresowana 2 oraz Zainteresowana 3 przed złożeniem niniejszego Wniosku nie dokonywali sprzedaży żadnych nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowych.

W piśmie z 14 marca 2022 r. wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 1 lit. a „Czy umowa przedwstępna zawierała warunki jakie muszą być bezwzględnie spełnione, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży? Jeżeli tak to proszę wskazać jakie to warunki?”, wskazali Państwo, że „Tak, umowa przedwstępna Sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) zawiera określone warunki, których spełnienie umożliwi zawarcie umowy przyrzeczonej („Umowa Przyrzeczona”). Wnioskodawca w tym miejscu zastrzega, że przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie działka nr 2 („Nieruchomość”), lub części Nieruchomości wydzielone

przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną („Działka” lub „Działki”), co oznacza, że przedmiotem sprzedaży nie będą działki przeznaczone w ww. planie pod drogi i przedmiotem sprzedaży nie będą działki położone w linii rozgraniczającej rowu melioracyjnego – projekt podziału Nieruchomości stanowi załącznik do Umowy Przedwstępnej.

Wnioskodawca w ramach jednego aktu notarialnego („Akt Notarialny”) zawarł ze Sprzedającymi Umowę Przedwstępną, czym zobowiązał się do zakupu Nieruchomości oraz zobowiązał się w ramach innych umów przedwstępnych do zakupu innych nieruchomości należących do innych sprzedających. Zamiarem Wnioskodawcy jest zakup wszystkich nieruchomości objętych zarówno Aktem Notarialnym jak i Umową Przedwstępną, w tym Nieruchomości.

Zainteresowany 1, Zainteresowany 2 i Zainteresowany 3 („Sprzedające”) oraz Wnioskodawca w Umowie Przedwstępnej przewidzieli, dwa rodzaje warunków, których spełnienie umożliwi zawarcie Umowy Przyrzeczonej:

Warunek dotyczący prawa pierwokupu:

1) w przypadku, gdy sprzedaż Działki będzie podlegać ustawowemu prawu pierwokupu, strony zawrą wpierw umowę warunkową sprzedaży, a umowę przeniesienia własności Działki dopiero, gdy uprawniony podmiot nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu – w tym przypadku Umowa Przyrzeczona oznaczać będzie umowę przeniesienia własności,

2) sprzedaż zostanie dokonana w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń lub praw osób trzecich, z wyjątkiem tych, na które zgodę wyrazi Wnioskodawca,

3) Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż w dniu 1 stycznia 2023 roku i nie później niż 28 lutego 2023 roku, a w celu braku konieczności zawiadamiania się o terminie Umowy Przyrzeczonej strony ustalają termin na jej zawarcie na dzień 9 stycznia 2023 roku i godzinę 10:00, zaś gdyby sprzedaż którejkolwiek z działek stanowiących przedmiot umów przedwstępnych dokumentowanych Aktem Notarialnym podlegała prawu pierwokupu, to w ww. terminie zawrą umowę warunkową sprzedaży, a umowę przeniesienia własności w dniu 28 lutego 2023 roku o godzinie 10:00; ponadto Sprzedające oraz Wnioskodawca postanawiają, że jeśli w ww. terminie nie zostanie zawarta Umowa Przyrzeczona, to ustalają drugi termin na jej zawarcie na dzień 23 stycznia 2023 roku i godzinę 10:00.

Pozostałe warunki:

1) Sprzedające uzyskają dokumenty dotyczące podziału działki nr 2 między innymi na Działkę, to jest:

\- ostateczną decyzję administracyjną wydaną przez Prezydenta m. , zatwierdzającą podział Nieruchomości (działki 2), do której załącznik stanowić będzie mapa z projektem podziału przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego,

\- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej wydane przez Prezydenta m. na wszystkie działki utworzone z podziału.

2) Sprzedające uzyskają dokumenty dotyczące Działki - wydane nie wcześniej niż na jeden miesiąc przez zawarciem Umowy Przyrzeczonej - niezbędne do weryfikacji czy sprzedaż Działki podlega prawu pierwokupu, to jest:

\- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej wydane przez Prezydenta m. ..,

\- zaświadczenie wydane przez Dyrektora Lasów Miejskich, z którego będzie wynikać, czy Działka została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2020 r., poz. 1463 ze zm.),

\- wydane przez Zarząd Dzielnicy ..: zaświadczenie, z którego będzie wynikać, że dla Działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wypis z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki,

3) Sprzedające uzyskają zaświadczenia - wydane nie wcześniej niż na jeden miesiąc przez zawarciem Umowy Przyrzeczonej - potwierdzające brak obciążeń Działki

4) hipoteką przymusową, to jest zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania Sprzedających oraz zaświadczenia Prezydenta - wydane na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja Podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), z których będzie wynikać brak zaległości podatkowych Sprzedających oraz zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wydane na podstawie ustawy z dnia 13 października 1998 roku o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. z 2021 r., poz. 423 ze zm.) potwierdzające brak zaległości w płatnościach składek na ubezpieczenie społeczne przez Sprzedające 1.

5) Sprzedające uzyskają ponadto:

a) zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, właściwego według

ostatniego miejsca zamieszkania Spadkobiercy, na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r., poz. 1043), z którego wynikać będzie, że nabycie przez A (Zainteresowany 1) udziału we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia po Y jest zwolnione od podatku albo należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,

b) zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, właściwego według ostatniego miejsca zamieszkania Spadkobiercy, na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r., poz. 1043), z którego wynikać będzie, że nabycie przez B (Zainteresowany 2)

udziału we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia po Y jest zwolnione od podatku albo należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,

c) zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, właściwego według ostatniego miejsca zamieszkania Spadkobiercy, na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r., poz. 1043), z którego wynikać będzie, że nabycie przez C (Zainteresowany 3)

udziału we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia po Y jest zwolnione od podatku albo należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,

d) zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, właściwego według

ostatniego miejsca zamieszkania Spadkobiercy, na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r., poz. 1043), z którego wynikać będzie, że nabycie przez A (Zainteresowany 1) udziału we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia po Z jest zwolnione od podatku albo należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,

e) inne dokumenty, które okażą się niezbędne do zawarcia Umowy Przyrzeczonej zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi na dzień jej zawarcia, o czym zostaną poinformowane mailowo przez notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną z odpowiednim wyprzedzeniem, tj. nie później niż 30 dni przed terminem Umowy Przyrzeczonej.

Wnioskodawca może zrezygnować z warunku opisanego w ust. 3 pkt 3) powyżej i żądać od Sprzedających, w pisemnym oświadczeniu, zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nie spełnienia się tego warunku albo w razie niespełnienia każdego z wymienionych warunków do dnia 28 lutego 2023 roku. Wnioskodawca może w tym terminie od niniejszej umowy odstąpić stosownie do treści art. 395 kodeksu cywilnego.

Udzielenie przez Sprzedające, w Umowie Przedwstępnej, zgody na dysponowanie Działkami w zakresie koniecznym do uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń oraz udzielenie pełnomocnictw przedstawicielom Wnioskodawcy nie stanowi warunku zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Jednakże, jednym z warunków umożliwiających zawarcie Umowy Przyrzeczonej jest uzyskanie dokumentów wskazanych w pkt 1 a) powyżej. Wnioskodawca przy tym zastrzega, że przedmiotem sprzedaży w będzie wyłącznie działka 2 lub wydzielone z niej Działki.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedające udzieliły przedstawicielom Wnioskodawcy (każdemu do samodzielnego działania) pełnomocnictwo do działania w zakresie podziału Nieruchomości (wydzielenia z niej Działki), w celu wykonania zawartej przez Sprzedające Umowy Przedwstępnej, w szczególności Sprzedające udzielają pełnomocnictwa dotyczącego uzyskania dokumentów dotyczących ww. działki, reprezentowania w postępowaniu dotyczącym podziału i scalenia w działki budowlane Nieruchomości oraz uzyskania decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na tych działkach, a związku z tym do reprezentowania w postępowaniu dotyczącym uzyskania tej decyzji oraz reprezentowania wobec wszelkich podmiotów, składania oświadczeń, wniosków, pism i podań, odbioru korespondencji, w tym poleconej oraz dokonania wszelkich czynności niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa, które w razie wątpliwości należy interpretować rozszerzająco i które może być przez każdego pełnomocnika udzielone jako pełnomocnictwo dalsze uprawnionemu geodecie.

Na tej podstawie Wnioskodawca będzie składał wnioski i pisma i będzie prowadził dalszą korespondencję w sprawie, mającą na celu realizację w przyszłości inwestycji mieszkaniowej. W tym celu Wnioskodawca m.in.

a) wystąpi do Zarządu Dzielnicy m. : zaświadczenie, z którego będzie wynikać, że dla Działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wystąpi o wypis z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki,

b) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę albo wypisu lub wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,

c) wystąpi do Prezydenta m. o wydanie decyzji środowiskowej,

d) uzyska od Prezydenta m. (wystąpi z wnioskiem) oświadczenie o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,

e) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej, zatwierdzającej podział Nieruchomości dla celów sprzedaży do Wnioskodawcy, do której załącznik stanowić będzie mapa z projektem podziału przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (jeśli dotyczy),

f) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wydanie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanych przez Prezydenta m. na wszystkie działki utworzone z podziału (jeśli dotyczy),

g) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,

h) wystąpi do Dyrektora Lasów Miejskich o wydanie zaświadczenia, z którego będzie wynikać, czy Działka została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2020 r., poz. 1463 ze zm.),

i) wystąpi do urzędu skarbowego lub urzędów skarbowych właściwych dla Sprzedającego lub Sprzedających o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach oraz braku obciążenia Nieruchomości hipoteką przymusową,

j) wystąpi do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z wnioskiem lub wnioskami o niezaleganiu w składkach na ubezpieczenie społeczne Sprzedającego lub Sprzedających.

k) przygotuje dziennik budowy i zgłosi rozpoczęcie budowy do Prezydenta m. (o ile nastąpi to przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej).

Na pytania Organu „Czy po zawarciu umowy przedwstępnej dokonywali Państwo/będą Państwo dokonywać inwestycji infrastrukturalnych na ww. działkach nr 1 i 2 (lub wydzielonych działkach), które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie?” oraz „Czy ponieśli Państwo/będą ponosić Państwo jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?”, odpowiedzieli Państwo, że do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej Wnioskodawca nie ponosi oraz nie będzie ponosił żadnych nakładów na Nieruchomość, w tym nie będzie w żaden sposób podnosił ich atrakcyjności poprzez jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne. Z punktu widzenia Wnioskodawcy najistotniejsze obecnie jest uzyskanie wszelkich zgód administracyjnych, pozwoleń oraz zaświadczeń umożliwiających zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej. Przedstawione w pytaniach Organu nakłady zostaną poniesione dopiero po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

Na pytanie Organu „W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość została nabyta w celu zmiany jej przeznaczenia na budowlaną, uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Proszę wyjaśnić czy dom ten miał służyć na własne cele mieszkaniowe Sprzedających czy też celem budowy domu mieszkalnego na cele mieszkaniowe miała być jego odsprzedaż lub najem?”, podali Państwo, że „Nieruchomość miała zostać przeznaczona zabudowana w celu powstania budynku mieszkalnego, w którym miałby zostać zrealizowany cel mieszkalny. Zamiarem Sprzedających nie była dalsza odsprzedaż lub wynajem budynku”.

Na pytanie Organu „Czy zamierzają Państwo wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?”, wskazali Państwo: „Tak, Wnioskodawca zamierza wykorzystać nabytą Nieruchomość wyłącznie w celu zrealizowania inwestycji mieszkaniowej. Wybudowane budynki mieszkalne w całości lub w części będą w całości podlegały dalszej sprzedaży. Mogą w nich również zostać wyodrębnione lokale mieszkalne oraz niemieszkalne podlegające sprzedaży lub oddane w najem”.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy sprzedaż przez Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2 oraz Zainteresowanego 3, udziałów w przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie skorygowane w piśmie z 14 marca 2022 r.)

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe, to czy w związku z zawarciem Umowy Przyrzeczonej Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2 oraz Zainteresowanego 3 sprzedaż udziałów przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (stanowisko zmodyfikowane w piśmie z 9 lutego 2022 r.).

2\. Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe, to w związku z zawarciem Umowy Przyrzeczonej, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Uzasadnienie.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Aby jednak doszło do uznania dalej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1) Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2) Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, aby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT podatnik musi działać w takim charakterze, natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika VAT i taka transakcja nie podlega VAT (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 16.10.2018 r., sygn. akt I SA/Bd 540/18).

Ustalenie, czy dana czynność zostaje podjęta w ramach zarządu majątkiem osobistym, czy też nosi znamiona wykonywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również była wielokrotnie przedmiotem analizy dokonywanej przez polskie sądy administracyjne oraz zagraniczne sądy i trybunały.

Na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 80/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że:

„osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym”.

Jak zatem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 4 18 „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 214 13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

W pierwszej kolejności analizie powinna zostać zatem poddana możliwość uznania Zainteresowanych za czynnych podatników VAT.

Odnosząc powyższe ustalenia do planowanej transakcji, należy zauważyć, że Zainteresowani przed przystąpieniem do zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie podjęli oraz nie podejmą we własnym imieniu praktycznie żadnych działań. Rola Zainteresowanych ograniczyła się praktycznie wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa osobom działającym w imieniu Wnioskodawcy do podcięcia działań zmierzających do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.

Działania te nie mają jednak żadnego wpływu na wysokość ceny, jaką Wnioskodawca będzie miał zapłacić Zainteresowanym. Działania te są podejmowane wyłącznie w interesie Wnioskodawcy, a Zainteresowani nie mają na nie praktycznie żadnego wpływu. Ponadto, Zainteresowani, niezależnie od wyniku podjętych działań, praktycznie nie mają prawa odstąpić od zawarcia planowanej transakcji - prawo to przysługuje właściwie, z jednym zastrzeżeniem, wyłącznie Wnioskodawcy.

W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, że Zainteresowani nie podjęli i nie podejmą aktywnych działań w zakresie planowanej sprzedaży Nieruchomości, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a które nakazywałyby Zainteresowanych uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika VAT.

Wnioskodawcy oraz Zainteresowanym znane są jednak stanowiska organów podatkowych, zgodnie z którym działania podejmowane przez pełnomocników na rzecz właściciela nieruchomości traktowane są jako działania podejmowane przez tego właściciela. W wyniku przyjęcia takiego stanowiska za prawidłowe, możliwe byłoby zatem uznanie, że działania podejmowane przez pełnomocników (a więc przez Zainteresowanych) są działaniami nakazującymi uznanie Zainteresowanych za podatników VAT, gdyż zmierzają one do stworzenia warunków, na jakich Strony w Umowie Przedwstępnej zobowiązały się do zwarcia Umowy Przyrzeczonej.

W tej sytuacji zasadnym było wystąpienie przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych z przedmiotowym Wnioskiem. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi są bowiem świadomi wypracowanej w tym zakresie niejednolitej praktyki organów podatkowych. Dokonanie wiążącej oceny odnośnie statusu podatkowego podmiotu zbywającego nieruchomość jest zadaniem trudnym oraz generującym zaistnienie sporu z organami podatkowymi. Konkluzje te skłoniły Rzecznika Praw Obywatelskich do wystąpienia w 2019 r. do Ministra Finansów („MF”) z wnioskiem o podjęcie działań legislacyjnych, w celu zmniejszenia obszaru ww. wątpliwości. Odpowiedź MF z dnia 13 listopada 2019 r. sygn. DD2.055.1.2019 odwołuje się w dużej mierze do wniosków, które TSUE przedstawił w powołanym uprzednio wyroku w sprawie Słaby i Kuć (C-180/10 i C-181/10), tj.

„\[\`(...)\`\] Należy jednak podkreślić, że przy dokonywaniu tej oceny należałoby posiłkować się wskazówkami udzielonymi w orzecznictwie Trybunał Sprawiedliwości UE m.in. w wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-180/10, a zwłaszcza następującą argumentacją wynikającą z tego wyroku:

\- dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE (\`(...)\`) niezależnie od częstotliwości takich transakcji (Polska nie skorzystała z tej opcji) oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (vide sentencja wyroku);

\- osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby (vide sentencja wyroku);

\- sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego; jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych);

\- okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca; nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (vide pkt 38 wyroku);

\- jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej (vide sentencja wyroku);

\- takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (vide pkt 40 wyroku);

\- działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (vide pkt 41 wyroku).

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi w całej rozciągłości aprobują konkluzje Rzecznika Praw Obywatelskich i uznają je za własne. W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych nie wystąpiły przesłanki uznające, że dla potrzeb zawarcia Umowy Przyrzeczonej Zainteresowani powinni zostać uznani za czynnych podatników VAT. W konsekwencji, zawarcie Umowy Przyrzeczonej nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT, pomimo że Zainteresowani udzielili przedstawicielom Wnioskodawcy pełnomocnictw do podejmowania wszelkich niezbędnych czynności prawnych i faktycznych zmierzających do zrealizowania na Nieruchomości inwestycji budowlanej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz pomimo, że Zainteresowani korzystali z usług pośrednika nieruchomości, którego zadaniem było znalezienie potencjalnego nabywcy.

Innymi słowy, w ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych okoliczności związane z zawarciem Umowy Przyrzeczonej nie są wystarczające do uznania Zainteresowanych za czynnych podatników VAT. Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne wydane w podobnych stanach faktycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie zaś z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W razie uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych, w odpowiedzi na pytanie nr 1 za nieprawidłowe, przy założeniu, że wartość transakcji przekroczy kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, to Strony zobowiązane będą do opodatkowania VAT niniejszej transakcji, a Zainteresowani będą także zobowiązani do wystawienia z tego tytułu faktury dokumentującej dostawę zgodnie z art. 106a ustawy o VAT.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi pragną podkreślić, że zgodnie z podstawową zasadą neutralności, podatek VAT nie powinien obciążać profesjonalnych uczestników obrotu gospodarczego, którzy nie są konsumentami, jeżeli zamiar podatnika w momencie nabycia towarów bądź usług wskazywał, że będą one przeznaczone do wykonywania czynności opodatkowanych. Innymi słowy, odliczenie naliczonego podatku VAT jest uprawnieniem podatnika, które zgodnie z podstawową zasadą systemu VAT nie może być ograniczane (tak: TSUE w wyroku z dnia 19 września 2000 r. w połączonych C-177/99 oraz C- 181/99 Ampafrance SA v. Directeur des services fiscaux de Maine-et-Loire oraz Sanofi Synthelabo v. Directeur des services fiscaux du Val-de-Marne).

Wobec powyższego, w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych, w odpowiedzi na pytanie nr 1, za nieprawidłowe oraz w związku z zawarciem Umowy Przyrzeczonej, z tytułu nabycia Nieruchomości Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **nieprawidłowe** w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości,

\- **prawidłowe** w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem ww. Nieruchomości przez nabywcę.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedawanych działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania nr 1 należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Na mocy art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Według art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W świetle art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Strony zawarły w dniu 14 grudnia 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży, zawierającą określone warunki, których spełnienie umożliwi zawarcie umowy przyrzeczonej. Zainteresowani udzielili pełnomocnictw przedstawicielom Nabywcy do występowania w jego imieniu, tzn. np. do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp. Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedające udzieliły przedstawicielom Wnioskodawcy (każdemu do samodzielnego działania) pełnomocnictwo do działania w zakresie podziału Nieruchomości (wydzielenia z niej Działki), w celu wykonania zawartej przez Sprzedające Umowy Przedwstępnej, w szczególności Sprzedające udzielają pełnomocnictwa dotyczącego uzyskania dokumentów dotyczących ww. działki, reprezentowania w postępowaniu dotyczącym podziału i scalenia w działki budowlane Nieruchomości oraz uzyskania decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na tych działkach, a związku z tym do reprezentowania w postępowaniu dotyczącym uzyskania tej decyzji oraz reprezentowania wobec wszelkich podmiotów, składania oświadczeń, wniosków, pism i podań, odbioru korespondencji, w tym poleconej oraz dokonania wszelkich czynności niezbędnych do realizacji niniejszego pełnomocnictwa, które w razie wątpliwości należy interpretować rozszerzająco i które może być przez każdego pełnomocnika udzielone jako pełnomocnictwo dalsze uprawnionemu geodecie.

Na tej podstawie Wnioskodawca będzie składał wnioski i pisma i będzie prowadził dalszą korespondencję w sprawie, mającą na celu realizację w przyszłości inwestycji mieszkaniowej. W tym celu Wnioskodawca m.in.

a) wystąpi do Zarządu Dzielnicy m. : zaświadczenie, z którego będzie wynikać, że dla Działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wystąpi o wypis z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki,

b) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę albo wypisu lub wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,

c) wystąpi do Prezydenta m. o wydanie decyzji środowiskowej,

d) uzyska od Prezydenta m. (wystąpi z wnioskiem) oświadczenie o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,

e) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej, zatwierdzającej podział Nieruchomości dla celów sprzedaży do Wnioskodawcy, do której załącznik stanowić będzie mapa z projektem podziału przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (jeśli dotyczy),

f) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wydanie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanych przez Prezydenta m. na wszystkie działki utworzone z podziału (jeśli dotyczy),

g) wystąpi do Prezydenta m. z wnioskiem o wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,

h) wystąpi do Dyrektora Lasów Miejskich o wydanie zaświadczenia, z którego będzie wynikać, czy Działka została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2020 r., poz. 1463 ze zm.),

i) wystąpi do urzędu skarbowego lub urzędów skarbowych właściwych dla Sprzedającego lub Sprzedających o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach oraz braku obciążenia Nieruchomości hipoteką przymusową,

j) wystąpi do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z wnioskiem lub wnioskami o niezaleganiu we składkach na ubezpieczenie społeczne Sprzedającego lub Sprzedających.

k) przygotuje dziennik budowy i zgłosi rozpoczęcie budowy do Prezydenta m. (o ile nastąpi to przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej).

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmują oni pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do ww. działki, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających, działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2, Zainteresowanego 3.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez każdego ze Sprzedających zbycie udziałów ww. działki zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2 i Zainteresowanego 3, a zbycie przedmiotowej działki będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej ww. działka będąca własnością Sprzedających podlegała i będzie podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2, Zainteresowanego 3. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Nabywcy (Wnioskodawcy) stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2 i Zainteresowanego 3 (aktualnych właścicieli). Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Nabywca dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W konsekwencji wbrew Państwa stanowisku czynności podejmowane przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży są podejmowane na potrzeby Sprzedających. Bez wykonania tych czynności nie dojdzie bowiem do zawarcia umowy sprzedaży, gdyż ich wykonanie ma bezpośredni wpływ na atrakcyjność Nieruchomości jako towaru, a tym samym na wzrost jej wartości w ocenie Nabywcy.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży ww. działki, nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizowali sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2 i Zainteresowanego 3 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Zainteresowanego 1, Zainteresowanego 2 i Zainteresowanego 3. udziałów ww. działki będzie dla każdego z nich dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy w tym miejscu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) :

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;.

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 2, która będzie przeznaczona w MPZP pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że ww. działka nie stanowi terenu innego niż teren budowlany i w związku z powyższym jej dostawa nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie ww. zwolnienia od podatku, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby nieruchomość była przez Sprzedających wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, jedynie na potrzeby prywatne.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż ww. działki nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

d) terenów budowlanych

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1, w konsekwencji Zainteresowany 1, Zainteresowany 2 i Zainteresowany 3 będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów działki 2.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Ponadto Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, z którego wynika, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż ww. Nieruchomości.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).