Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-635/08-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-12-23
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych a zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiazującym przed 1-01-2007 r. w kontekście nabycia nieruchomości (w drodze działu spadku).
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2008 r. (data wpływu – 1 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 10 lipca 2003 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca sprzedał (wraz z żoną – współwłaścicielką) nieruchomość. Również wtedy Zainteresowany złożył oświadczenie, że kwota ze sprzedaży tej nieruchomości zostanie zainwestowana w kupno nowej nieruchomości i jej ewentualny remont w ciągu dwóch lat – jak gwarantowała taka możliwość prawna, aby być zwolnionym z płacenia 10% podatku. Zainteresowany wyjaśnia, iż dnia 23 lipca 2003 r. nastąpiło nabycie przez Niego nieruchomości (akt notarialny w dziale spadku). Ww. nieruchomość była nabyta od rodzeństwa Wnioskodawcy po sądowym rozstrzygnięciu spadku po nieżyjących rodzicach w efekcie czego zapłacił On 93 600 zł, czyli nabył na wyłączną rzecz i własność nieruchomość z budynkiem mieszkalnym. W późniejszym czasie tj. 28 lipca 2003 r. została sporządzona umowa majątkowa małżeńska, skutkiem której małżonka Zainteresowanego została współwłaścicielką tej nieruchomości. Wnioskodawca poinformował również, iż akty notarialne (ze sprzedaży nieruchomości i nabycia nowej nieruchomości) były przekazane do Urzędu Skarbowego.

Ponadto nadmienił On, że na początku lipca 2005 r. złożył w Urzędzie Skarbowym dokumenty (faktury po zakupie materiałów na remont domu), jak wymagało od Niego zobowiązanie.

15 września 2008 r. telefonicznie Zainteresowany został poproszony o stawiennictwo w Urzędzie Skarbowym celem wyjaśnienia przedmiotowej sprawy. Wnioskodawcę poinformowano, że jest On wraz z małżonką zobowiązany do zapłaty 10% podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości wraz z odsetkami od tej kwoty przychodu od 2003 r. – nie uznając dokumentu (akt notarialny w dziale spadku) jako kupna nieruchomości. Dla Wnioskodawcy nabycie rozumiane jest jako kupno nieruchomości, bowiem wcześniej nie byli właścicielami ww. nieruchomości, ponieważ była to własność rodziców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy dobrze jest zinterpretowany art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez Urząd Skarbowy ponieważ określenie: ”na wyłączną rzecz i własność nabywa nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oddaną w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący odrębną nieruchomość przeznaczony na cele mieszkalne” jest tożsame z określeniem: ”nabycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanym z tym budynkiem lub lokalem”?

Zdaniem Wnioskodawcy, według wykładni językowej nabycie w aktach rangi ustawowej ma znaczenie tożsame. W Jego ocenie prawodawca jest racjonalny i nieomylny ponieważ używa znaczenia najbardziej rozpowszechnionego, a co za tym idzie w jednym i drugim przypadku słowo nabycie musi znaczyć to samo, bez względu na to, w jakim kontekście jest to użyte. Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, że nabycie praw do nieruchomości nastąpiło niezwłocznie po sprzedaży pierwszej nieruchomości. Zdaniem Zainteresowanego nabycie rozumiane jest jako kupno udziałów od rodzeństwa po śmierci prawowitych właścicieli (tj. Jego rodziców). A ponadto zapłacił za to, określona kwotę (93 600 zł), a więc według rozumienia Wnioskodawcy wraz z małżonką spełnili stawiane klauzulą prawną – wymogi, czyli powinni być zwolnieni z tej części kwoty podatku 10%, jaką zainwestowali w nabycie tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Z opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości w 2003 r. przeznaczył na zapłatę kwoty 93 600 zł wynikającej z sądowego rozstrzygnięcia spadku po nieżyjących rodzicach. Tak więc na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 lipca 2003 r. o dziale spadku stał się On właścicielem nieruchomości z budynkiem mieszkalnym. Ponadto Zainteresowany nadmienił, iż w dniu 28 lipca 2003 r. na mocy umowy majątkowej małżeńskiej, współwłaścicielką tej nieruchomości została Jego małżonka.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy Kodeks cywilny istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi w granicach przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, iż dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem działu spadku, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku działu spadku takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że w 2003 r. na podstawie postanowienia sądu o dziale spadku po nieżyjących rodzicach, Zainteresowany nabył nieruchomość wraz z budynkiem. Przysporzenie to należy zatem traktować jako nabycie, ponieważ przypadający Wnioskodawcy udział w majątku wspólnym uległ powiększeniu.

Zatem spłatę na rzecz rodzeństwa można uznać jako wydatek na nabycie nieruchomości określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 cyt. wyżej ustawy, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 wyłącza się z zastosowania zwolnienia podatkowego, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
&nbspa) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub &nbspb) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast w odniesieniu do nieruchomości objętej wspólnością ustawową małżeńską to zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy wymienionej powyżej małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Zatem opodatkowanie przychodu małżonków ze sprzedaży wspólnej nieruchomości odbywa się odrębnie wobec każdego z nich, przyjmując że ich udziały w przychodzie są równe, co oznacza że obowiązek podatkowy z tego przychodu obciąża każdego z małżonków z osobna.

Złożenie przez małżonków oświadczenia o zamiarze wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe oznacza zamiar wydatkowania tego przychodu, w części przypadającej na każdego z nich.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujący stan prawny stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze zbycia nieruchomości w części wydatkowanej w okresie 2 lat od daty jej zbycia na nabycie innej nieruchomości w formie spłaty pozostałych współwłaścicieli po sądowym rozstrzygnięciu o dziale spadku korzysta ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego, jednakże do wysokości odpowiadającej przysługującego Mu udziału w zbywanej nieruchomości.

Końcowo tut. organ pragnie zaznaczyć, iż w przypadku wystąpienia przesłanek zawartych w art. 21 ust. 2 możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego zaprezentowanego powyżej ulega wyłączeniu.

Jednocześnie tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem żona Wnioskodawcy, wskazana we wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji prawa podatkowego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna sama wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.