Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.63.2021.2.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-18
Teza: Aktywność Wnioskodawców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek nr 1 i 2, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT. Tym samym mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawców opisanych działek, mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawcy w związku z jej sprzedażą działać będą jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: działki; pełnomocnictwo; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 3 lutego 2021 r. (data wpływu 3 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 marca 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 4 marca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 25 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.63.2021.1.LM (doręczone Stronie w dniu 26 lutego 2021 r.), oraz pismem z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 8 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 4 marca 2021 r. (data wpływu 4 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 26 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.63.2021.1.LM (skutecznie doręczonym w dniu 26 lutego 2021 r.) oraz pismem z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 8 marca 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pan D.K.
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Pani A.K.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy D.K. oraz jego żona A. K. są właścicielami nieruchomości, stanowiącej niezabudowane działki gruntu o numerach geodezyjnych 1 i 2, o obszarze 4616,00 m², dla której Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …. Prawo własności ww. nieruchomości małżonkowie D.K. i A. K. nabyli do swojego majątku prywatnego wspólnego w dniu 10 marca 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny … ) zawartej ze sprzedającym – osobą fizyczną. Przedmiotową umowę zawarto w kancelarii notarialnej, odprowadzono podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. Nieruchomość zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy …zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy … … r. objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ww. planem, działki nr ewid. 1 i 2 przeznaczone były w całości pod tereny mieszkaniowe specjalne (symbol IS), następnie Uchwałą Rady Gminy z dnia … r. nr …. (Dziennik Urzędowy Województwa …, poz. … r.), a także z dnia … r. nr … (Dziennik Urzędowy Województwa …, poz.… r.) przeznaczenie działek zostało zmienione na podstawowe, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca od dnia 3 lipca 2002 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą …, obecnie w zakresie prowadzenia warsztatu naprawy samochodów. Działalność Wnioskodawcy prowadzona jest na zasadach ogólnych przy zastosowaniu KPiR. Wnioskodawca jest płatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w działalności Wnioskodawcy. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość miała służyć małżonkom w celu budowy domu mieszkalnego, jednak z uwagi na powstające obok bloki mieszkaniowe, plan ten nie będzie realizowany, małżonkowie zamierzają dokonać sprzedaży nieruchomości w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Małżonkowie nie podejmowali, ani nie będą podejmować działań mających na celu doprowadzeniu mediów do działek, nie zamierzają ponosić innych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Nie były prowadzone żadne działania marketingowe w celu zwiększenia atrakcyjności działek, a jedynie przekazano sprawę znalezienia nabywcy do prowadzenia przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zamiar nabycia przedmiotowej nieruchomości zgłosił jednak deweloper budujący bloki mieszkalne w jej bezpośrednim sąsiedztwie.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy wskazali że nie udzielali pełnomocnictwa nabywcy działek – deweloperowi, do wykonywania czynności w jego imieniu. Wnioskodawca oraz jego żona zawarli z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży działek w formie aktu notarialnego rep. … w dniu … r. na podstawie której Strony (kupujący jest osoba prawną – … z siedzibą w …, KRS …) zobowiązały się zawrzeć w terminie do dnia 18 lutego 2022 r. przyrzeczoną umowę sprzedaży przedmiotowych działek. Wydanie nieruchomości nastąpi w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, tj. 18 lutego 2022 r. sprzedający (po zapłacie zadatku do dnia 25 kwietnia 2021 r.) wyrazili zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane, w tym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z tym że przed zawarciem przyrzeczonej umowy kupujący może prowadzić jedynie prace nienaruszające istotnie struktury gruntu i jego poziomu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży (dostawy) nieruchomości uzyskają status podatników podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czego, czy sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy: małżonkowie nie będą zobowiązani do wykazania podatku od towarów i usług od sprzedaży przedstawionej w niniejszym wniosku, albowiem czynności tam wskazane nie mają charakteru działalności gospodarczej, o której stanowi art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm. – dalej zwana ustawą), a będą miały jedynie charakter czynności zarządczych Wnioskodawcy i jego małżonki nad ich majątkiem prywatnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się również stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca oraz jego żona są właścicielami nieruchomości, stanowiącej niezabudowane działki gruntu o numerach geodezyjnych 1 i 2, o obszarze 4616,00 m², dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą. Prawo własności ww. nieruchomości małżonkowie nabyli do swojego majątku prywatnego wspólnego w dniu 10 marca 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny) zawartej ze sprzedającym - osobą fizyczną. Nieruchomość zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ww. planem, działki nr ewid. 1 i 2, przeznaczone były w całości pod tereny mieszkaniowe specjalne (symbol IS), następnie Uchwałą Rady Gminy z dnia …., a także z dnia … r. przeznaczenie działek zostało zmienione na podstawowe, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawca od dnia 3 lipca 2002 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, obecnie w zakresie prowadzenia warsztatu naprawy samochodów. Wnioskodawca jest płatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności Wnioskodawcy. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość miała służyć małżonkom w celu budowy domu mieszkalnego, jednak z uwagi na powstające obok bloki mieszkaniowe, plan ten nie będzie realizowany, małżonkowie zamierzają dokonać sprzedaży nieruchomości w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Małżonkowie nie podejmowali, ani nie będą podejmować działań mających na celu doprowadzeniu mediów do działek, nie zamierzają ponosić innych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Nie były prowadzone żadne działania marketingowe w celu zwiększenia atrakcyjności działek, a jedynie przekazano sprawę znalezienia nabywcy do prowadzenia przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zamiar nabycia przedmiotowej nieruchomości zgłosił jednak deweloper budujący bloki mieszkalne w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Ponadto Wnioskodawcy wskazali że nie udzielali pełnomocnictwa nabywcy działek - deweloperowi, do wykonywania czynności w jego imieniu. Wnioskodawca oraz jego żona zawarli z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży działek w formie aktu notarialnego w dniu 18 lutego 2021 r. na podstawie której strony (deweloper – osoba prawna) zobowiązały się zawrzeć w terminie do dnia 18 lutego 2022 r. przyrzeczoną umowę sprzedaży przedmiotowych działek. Wydanie nieruchomości nastąpi w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, tj. 18 lutego 2022 r. Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane, w tym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z tym że przed zawarciem przyrzeczonej umowy kupujący może prowadzić jedynie prace nienaruszające istotnie struktury gruntu i jego poziomu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży nieruchomości uzyskają status podatników podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czego, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Strony istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działek, będących przedmiotem sprzedaży (w następstwie zawartej umowy przedwstępnej) podejmowali działania charakterystyczne dla podatników dokonujących profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawców niezbędne jest zatem dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia Spółce zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, w tym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego)

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna - będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży - nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak z wniosku wynika Wnioskodawcy sprawę znalezienia nabywcy przekazali do biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w wyniku czego zgłosił się nabywca obu działek – deweloper. W zawartej umowie przedwstępnej Wnioskodawcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez dewelopera Nieruchomością dla celów budowlanych, czyli: do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z tym że przed zawarciem przyrzeczonej umowy kupujący może prowadzić jedynie prace nienaruszające istotnie struktury gruntu i jego poziomu.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął deweloper nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedających, gdyż wszelkie czynności i działania podejmowane przez dewelopera w odniesieniu do ww. działek przed zawarciem umowy przyrzeczonej są działaniami podejmowanymi w imieniu i na rzecz Stron, co wynika z umowy przedwstępnej, gdyż jak wskazują przepisy Kodeksu cywilnego umowa ta nie przenosi własności rzeczy, tym samym działania realizowane na danej nieruchomości (działki) są realizowane na rzecz właściciela tej rzeczy (nieruchomości), gdyż jak sami Wnioskodawcy wskazali wyrazili Oni zgodę na dysponowanie przez dewelopera Nieruchomością dla celów budowlanych. Zatem w efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość (działki) o innym charakterze budowlanym niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż zostaną podjęte określone działania tj. deweloper będzie się starał o uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedających działań wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą, bowiem Wnioskodawcy podejmowali świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem będą Oni działać w tym zakresie jak handlowiec.

Wobec tego przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek nr 1 i 2, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT.

Tym samym mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawców opisanych działek, mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawcy w związku z jej sprzedażą działać będą jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.