Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.178.2021.3.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-24
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie określenia, czy Sprzedający dokonując dostawy działki nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, określenia, czy przedmiotowa sprzedaż będzie transakcją opodatkowaną podatkiem, niekorzystającą przy tym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, oraz prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku związanego z nabyciem działki.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; pełnomocnictwo; podatek-prawo do odzyskania podatku; podatnik; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 czerwca 2021 r. (data wpływu 22 czerwca 2021 r.), uzupełnionego pismem z dnia 4 sierpnia 2021 r. (data wpływu 6 sierpnia 2021 r.) oraz pismem z dnia 20 sierpnia 2021 r. (data wpływu 20 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   określenia, czy Sprzedający dokonując dostawy działki nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,
*   określenia, czy przedmiotowa sprzedaż będzie transakcją opodatkowaną podatkiem, niekorzystającą przy tym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe**,
*   prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku związanego z nabyciem działki – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem dnia 6 sierpnia 2021 r. o załącznik ORD-WS/B oraz dnia 20 sierpnia 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącym stroną postępowania: X,**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pan D**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Informacje ogólne o Zainteresowanych:

X (dalej jako: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w (…), m.in., od Pana D (dalej jako: „Sprzedający”). Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Sprzedawca prowadzi gospodarstwo rolne.

Historia nabycia terenu:

Na podstawie umowy darowizny z dnia (…) sierpnia 1994 r. (Rep. …) Sprzedający nabył, m.in., działkę gruntu o numerze 1 objętą (wraz z innymi działkami, niebędącymi jednak przedmiotem niniejszego wniosku) księgą wieczystą o numerze KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej jako: „Działka”). Umowa darowizny przewidywała również ustanowienie na rzecz B. i T. (rodziców Sprzedającego) dożywotnich i bezpłatnych praw użytkowania przedmiotu darowizny (w tym Działki), które to prawa nie zostały ujawnione w księdze wieczystej i które to prawa wygasły na skutek śmierci uprawnionych.

Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającego:

W chwili nabycia Działka była niezabudowana.

W chwili nabycia Działki Sprzedający był kawalerem i nabył ją do majątku osobistego. Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym własne gospodarstwo rolne.

Sposób opodatkowania nabycia Działki:

Transakcja nabycia Działki w 1994 r. nie podlegała pod opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: „PCC”) na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 z 2000 r.). Transakcja ta nie podlegała także opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), temu podatkowi podlegała sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Dodatkowo, zgodnie z art. 4 (pkt 1) tej ustawy, niezabudowana nieruchomość nie stanowiła „towaru”.

Wykorzystywanie Działki:

Działka stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywane rolniczo. Sprzedający po nabyciu Działki prowadził istniejące na Działce gospodarstwo rolne. Sprzedający prowadził faktyczną działalność rolniczą na Działce, zaś pochodzące z niej produkty rolne wykorzystywał na własne potrzeby oraz sprzedawał na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Przeznaczenie Działki:

Nieruchomość położona jest na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „Obowiązujący MPZP”) przyjętego uchwałą nr (…) Rady Gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w południowej części (…), pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą z dnia 30 marca 1998 roku (Dziennik Urzędowy Województwa …) oraz z częściową zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w południowej części (…), pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą – Uchwala Rady Gminy (…), z dnia 12 grudnia 2005 roku (…), częściowo na terenie oznaczonym jako 13 AG, to jest teren działalności gospodarczej (na którym dopuszcza się zabudowę o intensywności do 50%), częściowo na terenie drogi lokalnej (…) i częściowo na terenie drogi dojazdowej (…). Ten sposób użytkowania terenu Działki obowiązuje także w chwili składania niniejszego wniosku o interpretację. Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej), nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży:

Sprzedający nie wystawiał nigdy Nieruchomości na portalach internetowych, ani nie informował w inny sposób o ofercie sprzedaży/oddania do używania Działki. W roku 2021 ze Sprzedającym skontaktował się jednak potencjalny nabywca Działki. Tym potencjalnym nabywcą była Y.

W dniu (…) maja 2021 r. Sprzedający zawarł z Y umowę przedwstępną sprzedaży Działki udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. A …; dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Działki w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich. Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu m.in. następujących warunków:

1.  wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Działki będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Działki i możliwość zagospodarowania Działki na cele budowy centrum produkcyjno-magazynowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytu środowiskowego Działki, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;
2.  Kupujący przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Warunkowej uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska, czy nabycie Działki powinno być opodatkowana podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia Działki podatkiem od towarów i usług Kupujący jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku;
3.  Gmina, jako właściciel działek oddzielając Działkę od drogi publicznej potwierdzi w dokumencie możliwość budowy zjazdu na Działkę oraz wybudowania drogi dojazdowej do Działki o parametrach określonych przez Kupującego w związku z Inwestycją.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji przewidzianej na podstawie tej umowy. Co więcej, zgodnie z tą umową Strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Sprzedającego, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego. Ponadto, w świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązuje się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów. Niezwłocznie po podpisaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Działki.

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym Sprzedający będzie prowadzić swoją dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Działki i będzie podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Działki, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi.

W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedający:

1.  zachowa aktualny stan Działki;
2.  nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;
3.  nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;
4.  nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;
5.  poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;
6.  będzie prowadzić działalność w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;
7.  w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).

Ponadto, zgodnie z jednym z postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do wskazania spółki celowej jako podmiotu uprawnionego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Spółka ma zostać wskazana przez Y (tj. Kupującego na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży) jako podmiot uprawniony do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Obecny stan Działki i przyszłe wykorzystanie:

W chwili składania niniejszego wniosku o interpretację, Działka pozostaje objęta księgą wieczystą o numerze (…), (wraz z innymi działkami, niebędącymi jednak przedmiotem niniejszego wniosku). Działka jest niezabudowana. Według wiedzy Sprzedającego, przez Działkę nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedający ma prawo do zebrania plonów z Działki do dnia (…) listopada 2021 r.

Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (w tym, do realizacji Inwestycji).

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za Działkę (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Spółkę najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Zamiarem Stron jest, aby sprzedaż Działki była traktowana z cywilistycznego oraz podatkowego punktu widzenia, jak zbycie aktywów, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa albo gospodarstwa rolnego Sprzedającego.

Zamiarem Stron jest dokonanie zapłaty Ceny za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Cena oraz podatek VAT (jeżeli dotyczy) zostanie zwolniona z rachunku depozytowego przez notariusza sporządzającego Przedwstępna Umowę Sprzedaży na rachunek bankowy Sprzedającego w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej nastąpi przeniesienie korzyści i ciężarów związanych z Działką na Spółkę. W tym samym dniu, Sprzedający wyda w posiadanie Spółki, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, Działkę.

Około 5 lat temu Sprzedający dokonał zbycia pod zabudowę mieszkaniową innej działki gruntu. Obecnie Sprzedający nie wyklucza przeznaczenia środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości.

Opisana powyżej sprzedaż Działki będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”. Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 4 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że dokładny adres Działki (zgodnie z definicją zawartą we wniosku) będącej przedmiotem Wniosku to: miejscowość (…).

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku z dnia 20 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1\. Pozostałe warunki zawarcia Umowy Przyrzeczonej (prócz tych, które zostały już wymienione we Wniosku), wskazane w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, są następujące:

1.  Działka będzie wolna od wszelkich praw, zakazów, obciążeń (w tym hipotek) i roszczeń osób trzecich (i nie będzie żadnych obciążeń w działach III i IV, wzmianek zakazów i ostrzeżeń w Księdze Wieczystej Działki);
2.  Kupujący uzyska zgodę zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Działki.

2\. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

1.  z zastrzeżeniem ziszczenia się warunków wskazanych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Działki, w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, za określoną cenę, pod warunkami wskazanym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, a Kupujący za tę Cenę prawo własności Działki kupi;
2.  Sprzedający zobowiązany jest stawić się u notariusza wskazanego przez Kupującego w zawiadomieniu – wezwaniu do zawarcia Umowy przyrzeczonej – i w terminie wskazanym przez Kupującego w tym zawiadomieniu;
3.  strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego; w szczególności Sprzedający w celu spełnienia Warunków będzie współpracować z Kupującym i udzieli na jego żądanie wszelkiego niezbędnego wsparcia w celu spełnienia warunków, na poniższych zasadach:
    1.  począwszy od dnia podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązuje się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów. Niezwłocznie po podpisaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta Księgi Wieczystej prowadzonej dla Działki;
    2.  Kupujący (oraz jego doradcy) będą mieć w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki, a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego;
4.  Kupujący może według własnego wyłącznego uznania zrzec się wobec Sprzedającego na piśmie spełnienia jednego lub większej liczby warunków i w razie takiego zrzeczenia dany warunek lub warunki będą uważane za niezastrzeżone.
5.  Kupujący może wezwać Sprzedającego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie później niż w terminie do dnia ….09.2021 r. (… dwa tysiące dwudziestego pierwszego roku) („Data Końcowa Umowy Przyrzeczonej”).
6.  obie Strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji przewidzianej na podstawie Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, w tym podejmą rozmowy dotyczące ewentualnego przedłużenia Daty Końcowej Umowy Przyrzeczonej, jeżeli zaistnieją okoliczności uzasadniające takie przedłużenie (na przykład brak spełnienia warunków);
7.  w Umowie Przyrzeczonej Strony uwzględnią formę opodatkowania transakcji sprzedaży Działki wynikającą z pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego:
8.  Cena zostanie zapłacona przez Kupującego najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, w ten sposób, że cena zostanie przelana na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, a ze złożenia tego depozytu zostanie sporządzony protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie. Kupujący jest zobowiązany do zdeponowania Ceny - najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Umową Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej;
9.  Sprzedający w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej, wyda w posiadanie Kupującego Działkę, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, opróżnioną z wszelkich rzeczy i osób reprezentujących prawa Sprzedającego, i co do tego obowiązku podda się w akcie notarialnym dokumentującym Umowę Przyrzeczoną egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego;
10.  Kupujący jest uprawniony do wskazania spółki celowej jako podmiotu uprawnionego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej;
11.  w Okresie Przejściowym Sprzedający jest obowiązany przestrzegać Zobowiązań Sprzedającego w Okresie Przejściowym, tj. Sprzedający:
    1.  zachowa aktualny stan Działki;
    2.  nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;
    3.  nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;
    4.  nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;
    5.  poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;
    6.  będzie prowadzić działalność w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;
    7.  w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych).

3\. Pełny zakres udzielonych przez Sprzedającego pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego opisany jest poniżej.

*   w przypadku pierwszej grupy osób wskazanych przez Kupującego

Pełnomocnictwo zostało udzielone osobom wskazanym przez Kupującego do działania w postępowaniu administracyjnym związanym z wydaniem:

1.  warunków technicznych przyłącza elektroenergetycznego;
2.  warunków technicznych przyłącza gazu;
3.  warunków technicznych przyłącza wodociągowego oraz kanalizacji sanitarnej;
4.  wypisów oraz wyrysów z rejestru gruntów;
5.  oraz do odbioru dokumentów w przedmiotowych sprawach

– dla inwestycji na działce położonej w (…), nr geodezyjny: 1 (czyli Działce). Umocowanie obejmuje dokonywanie wszelkich czynności niezbędnych do wykonania ww. pełnomocnictwa, bez prawa do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań.

*   w przypadku drugiej grupy osób wskazanych przez Kupującego

Pełnomocnictwo zostało udzielone osobom wskazanym przez Kupującego (każdej z nich z pełnym prawem substytucji oraz prawem samodzielnego działania) w zakresie uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości, której właścicielem jest Sprzedający, tj. działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 1,8622 ha położonej w miejscowości (…), dla między innymi której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr … (czyli Działki), w tym do:

1.  przeglądania akt załączonych do powołanych powyżej ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki (oraz ksiąg wieczystych, w których Działka lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków;
2.  uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki objętych ewidencją gruntów i budynków;
3.  uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Działką od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Działki;
4.  reprezentowania Sprzedającego przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Działką;
5.  uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;
    1.  zapoznawania się z aktami postepowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Działki, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Działki lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii) oraz do składania wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postepowań;
    2.  uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Działki;
    3.  dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.

4\. Nie – rozpoczęcie przez Kupującego jakichkolwiek prac inwestycyjnych nastąpi dopiero po Transakcji.

5\. Koszty jakie obecnie (tj. od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej) ponosi strona Kupująca to:

1.  koszty badania due diligence, tj. audytu podatkowego, prawnego, technicznego, środowiskowego;
2.  koszty związane z koncepcjami, projektami technicznymi, itp.
3.  koszty związane z obsługą prawną transakcji (przygotowanie umów, pełnomocnictw, itp.).

6\. Jak wskazano we Wniosku, Działka położona jest na obszarze Obowiązującego MPZP, przyjętego uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w południowej części (…), pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą (…) z dnia 30 marca 1998 roku (Dziennik Urzędowy Województwa (…) z 1998 roku poz. 131) oraz z częściową zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w południowej części …, pomiędzy zabudową mieszkaniową, a autostradą — Uchwala Rady Gminy (…) z dnia 12 grudnia 2005 roku (…).

Zgodnie z Obowiązującym MPZP Działka jest położona częściowo na terenie oznaczonym jako 13 AG, to jest teren działalności gospodarczej (na którym dopuszcza się zabudowę o intensywności do 50%), częściowo na terenie drogi lokalnej (…) i częściowo na terenie drogi dojazdowej (…). Ten sposób użytkowania terenu Działki obowiązywał także w dacie złożenia Wniosku oraz będzie obowiązywał również w chwili planowanej Transakcji.

7\. Na moment sprzedaży dla przedmiotowej Działki nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, czy sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT?
2.  W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT, czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Działki, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz
    2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1. Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ad 2. W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Działki, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz
2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6) Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6) Ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy/konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabył Działkę jako kawaler do swojego majątku osobistego. Teren Działki stanowił w chwili jego nabycia i nadal stanowi niezabudowane grunty wykorzystywane rolniczo w prowadzonym przez Sprzedającego gospodarstwie rolnym przez cały czas od kiedy Sprzedający nabył teren Działki. Sprzedający sprzedawał produkty rolne pochodzące z Działki na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT, przez rolnika ryczałtowego należy rozumieć rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuc i Halina Jeziorska-Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym, który otrzymał w darowiźnie Działkę (niezabudowaną). Działka wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Sprzedającego i jest używana na cele rolnictwa (nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej). Dla działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującym MPZP Działka położona jest częściowo na terenie oznaczonym jako 13 AG, to jest teren działalności gospodarczej (na którym dopuszcza się zabudowę o intensywności do 50%), częściowo na terenie drogi lokalnej (…) i częściowo na terenie drogi dojazdowej (…).

Jak wynika z dokonanej analizy przepisów, aby dana czynności została opodatkowana podatkiem od towarów i usług musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu oraz zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Dostawa towarów – w przedmiotowym wniosku Działka niezabudowana – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, spełnia bowiem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym. W 1994 r. Sprzedający otrzymał Działkę w darowiźnie. Działka wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Sprzedającego i do tej pory jest używana na cele rolnictwa. Nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Od momentu otrzymania darowizny Sprzedający – rolnik ryczałtowy – wykorzystuje przedmiotową działkę na cele rolnicze.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż Działki należy zakwalifikować jako dostawę towaru. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działki niezabudowanej, w analizowanej sprawie, można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż ww. działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zbliżonym stanie faktycznym analogicznej kwalifikacji podatkowej transakcji zbycia niezabudowanej działki dokonał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 21 kwietnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.111.2020.3.PRM.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, iż Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Na marginesie powyższego, Zainteresowani wskazują, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33) Ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293, z późn. zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do Ustawy o VAT artykuł 2 pkt 33), odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w Ustawie o VAT dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że Ustawa o VAT nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Zauważyć należy, że analiza Ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W konsekwencji nawet gdyby przyjąć, iż Sprzedający mógłby działać w ramach Transakcji w charakterze podatnika VAT, to w takiej sytuacji planowane zbycie Działki podlegałoby opodatkowaniu VAT oraz nie podlegałoby zwolnieniu z VAT, gdyż – zgodnie z Obowiązującym MPZP – stanowiłoby dostawę terenów niezabudowanych, będących terenami budowlanymi.

Ad 2.

W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Działki, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz
2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Działki, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Działka, będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz czy (ii) ich nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT. Dodatkowo, jeżeli nie zostanie potwierdzona prawidłowość stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych i – zgodnie z Obowiązującym MPZP – będących terenami budowlanymi. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2) Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe, po nabyciu Działki i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z Transakcją, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1) oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych wyrażonym w odniesieniu do pytania nr 1, Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT. Niemniej, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT oraz nie podlega zwolnieniu z VAT – z uwagi na fakt, że Działka będąca przedmiotem Transakcji, będzie po Transakcji wykorzystywane przez Spółkę w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT – Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Działki oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   określenia, czy Sprzedający dokonując dostawy działki nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,
*   określenia, czy przedmiotowa sprzedaż będzie transakcją opodatkowaną podatkiem, niekorzystającą przy tym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe**,
*   prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku związanego z nabyciem działki – **jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowany w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Spółka jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w (…), m.in., od Pana D. (dalej jako: „Sprzedający”). Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Sprzedawca prowadzi gospodarstwo rolne.

Na podstawie umowy darowizny z dnia (…) sierpnia 1994 r. (Rep. A numer …) Sprzedający nabył, m.in., działkę gruntu o numerze 1 objętą (wraz z innymi działkami, niebędącymi jednak przedmiotem niniejszego wniosku) księgą wieczystą o numerze KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej jako: „Działka”).

W chwili nabycia Działka była niezabudowana. W chwili nabycia Działki Sprzedający był kawalerem i nabył ją do majątku osobistego. Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym własne gospodarstwo rolne.

Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), temu podatkowi podlegała sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Dodatkowo, zgodnie z art. 4 pkt 1) tej ustawy, niezabudowana nieruchomość nie stanowiła „towaru”.

Działka stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywane rolniczo. Sprzedający po nabyciu Działki prowadził istniejące na Działce gospodarstwo rolne. Sprzedający prowadził faktyczną działalność rolniczą na Działce, zaś pochodzące z niej produkty rolne wykorzystywał na własne potrzeby oraz sprzedawał na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Sprzedający, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej), nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Sprzedający nie wystawiał nigdy Nieruchomości na portalach internetowych, ani nie informował w inny sposób o ofercie sprzedaży/oddania do używania Działki. W roku 2021 ze Sprzedającym skontaktował się jednak potencjalny nabywca Działki. Tym potencjalnym nabywcą była Y.

W dniu (…) maja 2021 r. Sprzedający zawarł z Y umowę przedwstępną sprzedaży Działki udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. A …; dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Działki w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich. Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu następujących warunków:

1.  wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Działki będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Działki i możliwość zagospodarowania Działki na cele budowy centrum produkcyjno-magazynowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytu środowiskowego Działki, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;
2.  Kupujący przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Warunkowej uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska, czy nabycie Działki powinno być opodatkowana podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia Działki podatkiem od towarów i usług Kupujący jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku;
3.  Gmina, jako właściciel działek oddzielając Działkę od drogi publicznej potwierdzi w dokumencie możliwość budowy zjazdu na Działkę oraz wybudowania drogi dojazdowej do Działki o parametrach określonych przez Kupującego w związku z Inwestycją,
4.  Działka będzie wolna od wszelkich praw, zakazów, obciążeń (w tym hipotek) i roszczeń osób trzecich (i nie będzie żadnych obciążeń w działach III i IV, wzmianek zakazów i ostrzeżeń w Księdze Wieczystej Działki);
5.  Kupujący uzyska zgodę zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Działki.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji przewidzianej na podstawie tej umowy. Co więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Sprzedającego, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego. Ponadto, w świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązuje się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów. Niezwłocznie po podpisaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Działki.

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym Sprzedający będzie prowadzić swoją dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Działki i będzie podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Działki, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi. W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedający:

1.  zachowa aktualny stan Działki;
2.  nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;
3.  nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;
4.  nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;
5.  poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;
6.  będzie prowadzić działalność w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;
7.  w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).

Ponadto, zgodnie z jednym z postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do wskazania spółki celowej jako podmiotu uprawnionego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Spółka ma zostać wskazana przez Y (tj. Kupującego na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży) jako podmiot uprawniony do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Według wiedzy Sprzedającego, przez Działkę nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedający ma prawo do zebrania plonów z Działki do dnia (…) listopada 2021 r.

Około 5 lat temu Sprzedający dokonał zbycia pod zabudowę mieszkaniową innej działki gruntu. Obecnie Sprzedający nie wyklucza przeznaczenia środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

1.  z zastrzeżeniem ziszczenia się warunków wskazanych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Działki, w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, za określoną cenę, pod warunkami wskazanym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, a Kupujący za tę Cenę prawo własności Działki kupi;
2.  Sprzedający zobowiązany jest stawić się u notariusza wskazanego przez Kupującego w zawiadomieniu – wezwaniu do zawarcia Umowy przyrzeczonej – i w terminie wskazanym przez Kupującego w tym zawiadomieniu;
3.  strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego; w szczególności Sprzedający w celu spełnienia Warunków będzie współpracować z Kupującym i udzieli na jego żądanie wszelkiego niezbędnego wsparcia w celu spełnienia warunków, na poniższych zasadach:
    1.  począwszy od dnia podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązuje się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów. Niezwłocznie po podpisaniu;
    2.  Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta Księgi Wieczystej prowadzonej dla Działki;
    3.  Kupujący (oraz jego doradcy) będą mieć w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki, a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego;
4.  Kupujący może według własnego wyłącznego uznania zrzec się wobec Sprzedającego na piśmie spełnienia jednego lub większej liczby warunków i w razie takiego zrzeczenia dany warunek lub warunki będą uważane za niezastrzeżone.
5.  Kupujący może wezwać Sprzedającego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie później niż w terminie do dnia (…).09.2021 r.(„Data Końcowa Umowy Przyrzeczonej").
6.  obie Strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji przewidzianej na podstawie Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, w tym podejmą rozmowy dotyczące ewentualnego przedłużenia Daty Końcowej Umowy Przyrzeczonej, jeżeli zaistnieją okoliczności uzasadniające takie przedłużenie (na przykład brak spełnienia warunków);
7.  w Umowie Przyrzeczonej Strony uwzględnią formę opodatkowania transakcji sprzedaży Działki wynikającą z pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego:
8.  Cena zostanie zapłacona przez Kupującego najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, w ten sposób, że cena zostanie przelana na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, a ze złożenia tego depozytu zostanie sporządzony protokół przyjęcia pieniędzy na przechowanie. Kupujący jest zobowiązany do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Umową Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej;
9.  Sprzedający w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej, wyda w posiadanie Kupującego Działkę, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, opróżnioną z wszelkich rzeczy i osób reprezentujących prawa Sprzedającego, i co do tego obowiązku podda się w akcie notarialnym dokumentującym Umowę Przyrzeczoną egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego;
10.  Kupujący jest uprawniony do wskazania spółki celowej jako podmiotu uprawnionego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej;
11.  w Okresie Przejściowym Sprzedający jest obowiązany przestrzegać Zobowiązań Sprzedającego w Okresie Przejściowym, tj. Sprzedający:
    1.  zachowa aktualny stan Działki;
    2.  nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;
    3.  nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;
    4.  nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;
    5.  poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne;
    6.  będzie prowadzić działalność w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;
    7.  w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych).

Rozpoczęcie przez Kupującego jakichkolwiek prac inwestycyjnych nastąpi dopiero po Transakcji.

Koszty jakie obecnie (tj. od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej) ponosi strona Kupująca to:

1.  koszty badania due diligence, tj. audytu podatkowego, prawnego, technicznego, środowiskowego;
2.  koszty związane z koncepcjami, projektami technicznymi, itp.
3.  koszty związane z obsługą prawną transakcji (przygotowanie umów, pełnomocnictw, itp.).

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy Sprzedający z tytułu sprzedaży działki na rzecz Spółki będzie działał jako podatnik podatku od towarów.

W świetle przedstawionego opisu sprawy uznać należy, że w analizowanej sprawie nabywająca Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił nabywającej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Pełny zakres udzielonych przez Sprzedającego pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego prezentuje się następująco:

*   w przypadku pierwszej grupy osób wskazanych przez Kupującego

Pełnomocnictwo zostało udzielone osobom wskazanym przez Kupującego do działania w postępowaniu administracyjnym związanym z wydaniem:

1.  warunków technicznych przyłącza elektroenergetycznego;
2.  warunków technicznych przyłącza gazu;
3.  warunków technicznych przyłącza wodociągowego oraz kanalizacji sanitarnej;
4.  wypisów oraz wyrysów z rejestru gruntów;
5.  oraz do odbioru dokumentów w przedmiotowych sprawach

– dla inwestycji na działce położonej w (…) (czyli Działce). Umocowanie obejmuje dokonywanie wszelkich czynności niezbędnych do wykonania ww. pełnomocnictwa, bez prawa do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań.

*   w przypadku drugiej grupy osób wskazanych przez Kupującego

Pełnomocnictwo zostało udzielone osobom wskazanym przez Kupującego (każdej z nich z pełnym prawem substytucji oraz prawem samodzielnego działania) w zakresie uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości, której właścicielem jest Sprzedający, tj. działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 1,8622 ha położonej w miejscowości (…) dla między innymi której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr … (czyli Działki), w tym do:

1.  przeglądania akt załączonych do powołanych powyżej ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki (oraz ksiąg wieczystych, w których Działka lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi wieczystej oraz wniosków;
2.  uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki objętych ewidencją gruntów i budynków;
3.  uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Działką od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Działki;
4.  reprezentowania Sprzedającego przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Działką;
5.  uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;
6.  zapoznawania się z aktami postepowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Działki, a które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Działki lub ich spadkobierców, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii) oraz do składania wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postepowań;
7.  uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym Działki;
8.  dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży działki, nie będzie korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy grunt będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana przedmiotowa transakcja przez Sprzedającego ww. działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż działki stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 1, będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w opisanych wyżej okolicznościach sprawy Wnioskodawca przy realizacji umowy sprzedaży działki nr 1 będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a transakcja sprzedaży działki nr 1 przez Sprzedającego Spółce, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie ustalenia, czy Sprzedający z tytułu sprzedaży działki na rzecz Spółki nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów jest nieprawidłowe.

Kolejne Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą określenia, czy przedmiotowa sprzedaż będzie transakcją opodatkowaną podatkiem, niekorzystającą przy tym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W przedmiotowej sprawie we wniosku wskazano, że działka nr 1 położona jest na obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka jest położona częściowo na terenie oznaczonym jako 13 AG, to jest teren działalności gospodarczej (na którym dopuszcza się zabudowę o intensywności do 50%), częściowo na terenie drogi lokalnej (…) i częściowo na terenie drogi dojazdowej (…).

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, skoro działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, według którego przeznaczona jest pod zabudowę, to stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy tej działki nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym powyżej artykule, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Zbywający otrzymał działkę nr 1 na podstawie umowy darowizny. Z tego względu nie można uznać, że Zbywającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez Niego działki nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż przedmiotowej działki będącej przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie określenia czy przedmiotowa sprzedaż będzie transakcją opodatkowaną podatkiem, niekorzystającą przy tym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i uzyskania zwrotu nadwyżki podatku związanego z nabyciem działki.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Terminy odliczenia podatku VAT naliczonego z otrzymanych faktur zostały określone w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

Według art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Na mocy art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z przedstawionej powyżej regulacji wynika, że podatnik może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, w sytuacji, gdy podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w art. 86 ust. 10, 10d i 10e ustawy.

Natomiast, zgodnie z art. 86 ust. 13 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający planuje zbyć ww. działkę na rzecz Spółki (Kupującego). Nabywca (Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. Ponadto – co istotne w analizowanej sprawie i jak rozstrzygnięto powyżej – przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w całości opodatkowaną podatkiem o towarów i usług, niekorzystającą przy tym ze zwolnienia od podatku.

Tym samym w analizowanej sprawie okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego po nabyciu działki i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających dostawę, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony w związku z Transakcją, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy. Natomiast w sytuacji wystąpienia w okresie rozliczeniowym nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, ww. nadwyżka podatku podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Ponadto, zgodnie z regulacjami zawartymi w art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytej działki lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Reasumując, Spółka po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie dostawy działki nr 1, w związku z transakcją będzie uprawniona do:

1.  obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działki nr 1 (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy) oraz
2.  uzyskania zwrotu podatku, zgodnie z art. 87 ustawy, w sytuacji wystąpienia w okresie rozliczeniowym nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i uzyskania zwrotu nadwyżki podatku związanego z nabyciem udziałów Sprzedającej w Nieruchomościach jest prawidłowe.

Ponadto należy dodać, że wniosek w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych podlega odrębnym rozstrzygnięciom.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.