Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.25.2025.1.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-21
Teza: Zwolnienie z opodatkowania nabycia nieruchomości, w
sytuacji odstąpienia od umowy sprzedaży poprzedniej
nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości
odstąpienie-odstąpienie od umowy
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości.

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) 2021 r. wraz z żoną zakupił Pan mieszkanie. Po pewnym czasie wyszły na jaw wady
    prawne i budowlane, w związku z którymi Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał
    przywrócić stan faktyczny sprzed zdarzenia, co wiązało się z koniecznością przebudowy
    lokalu mieszkalnego, którymi właścicielami był Pan i Pana żona, co stanowiło wadę istotną
    i skutkowało odstąpieniem od umowy sprzedaży z dniem (...) 2023 r. W załączniku przesłał
    Pan wypis aktu notarialnego, gdzie sprawa opisana jest bardzo szczegółowo. Razem z
    żoną są Państwo właśnie na etapie kupna nowego mieszkania.

## Pytanie

Czy w związku z zakupem nowego mieszkania (Państwa pierwszego), mogą Państwo być
    zwolnieni z tego podatku, jako że de facto będzie to Państwa pierwsze mieszkanie?
    Stanowisko w sprawie
    Po konsultacji prawnej z adwokatem Panią (...), Pana stanowisko jest takie, że odstąpienie
    od umowy sprzedaży nieruchomości ma skutek wsteczny i w świetle prawa nigdy z żoną
    nie byli Państwo właścicielami nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
      Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy
      zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty
      podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki
      cywilnej.
      W przypadku gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
      następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku
      według stawki określonej w art. 7a ust. 1, są wyłącznie kupujący spełniający warunki,
      o których mowa w tym przepisie.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.

    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    W przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną
    nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu
    mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność (w udziałach),
    to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi
    spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim,
    chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze
    dziedziczenia.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

      Podatek, z zastrzeżeniem ust. 2, podlega zwrotowi, jeżeli uchylone zostały skutki
      prawne oświadczenia woli (nieważność względna).
    W myśl natomiast art. 568 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024
    poz. 1061 ze zm.):
      W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od
      umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał
      wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia
      oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą
      bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (...) 2021 r. wraz z żoną zakupił Pan
    mieszkanie. Po pewnym czasie wyszły na jaw wady prawne i budowlane, w związku z
    którymi Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał przywrócić stan faktyczny sprzed
    zdarzenia, co wiązało się z koniecznością przebudowy lokalu mieszkalnego, którymi
    właścicielami był Pan i Pana żona, co stanowiło wadę istotną i skutkowało odstąpieniem
    od umowy sprzedaży z dniem (...) 2023 r. Razem z żoną są Państwo właśnie na etapie
    kupna nowego mieszkania.
    Ma Pan wątpliwości czy mogą Państwo być zwolnieni z zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych przy zakupie nowego mieszkania.
    Należy zauważyć, że warunkiem do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w
    powołanym powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – gdy
    lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność – jest to, żeby Pan oraz Pana żona nie
    posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza
    lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z wniosku wynika, że (...) 2021 r. zakupił Pan wraz z żoną mieszkanie. Właścicielami
    mieszkania byli Państwo prawie przez 2 lata. Odstąpienie od umowy sprzedaży nastąpiło z
    dniem (...) 2023 r.
    W stanowisku w sprawie wskazał Pan, że Pana zdaniem odstąpienie od umowy sprzedaży
    nieruchomości ma skutek wsteczny i w świetle prawa nigdy z żoną nie byli Państwo
    właścicielami nieruchomości.
    W treści opisu sprawy jak i w stanowisku nie wskazał Pan co prawda na przepis prawa,
    który byłby podstawą powyższego stwierdzenia, jednak w punkcie 57 wniosku wskazał
    Pan podstawę prawną wniosku, cyt.: „A także odstąpienie od umowy sprzedaży na
    podstawie art. 568 § 3 kodeksu cywilnego”, który mówi o odpowiedzialności z tytułu
    rękojmi.
    Odstąpienie od umowy z tytułu rękojmi (art. 568 Kodeksu cywilnego) poprzez
    sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność na poprzedniego właściciela
    wskutek zgodnych oświadczeń wszystkich stron czynności nie jest okolicznością, która
    mogłaby uzasadniać uznanie, że poprzednia umowa nie była zawarta i uchylone zostały
    skutki prawne wyrażonej w niej woli stron. Oświadczenie to wywiera zatem skutki z datą
    jego zawarcia, czyli z datą sporządzenia aktu (tutaj (...) 2023 r.).
    Wobec powyższego należy stwierdzić, że wraz z żoną posiadał Pan prawo własności
    przedmiotowego lokalu mieszkalnego od dnia jego nabycia, tj. (...) 2021 r. do dnia
    odstąpienia od umowy sprzedaży na podstawie art. 568 § 3 Kodeksu cywilnego, tj. (...)
    2023 r. z powodu wady sprzedanego lokalu.

    Tym samym nie można uznać, że Pan i Pana żona nie posiadali wcześniej żadnej
    nieruchomości mieszkalnej/nie byli jej właścicielami. A to oznacza, że nie spełni Pan
    warunków do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych przy nabyciu kolejnego mieszkania, ponieważ nie będzie to dla Pana
    nabycie pierwszego mieszkania. W analizowanej sprawie nie ma znaczenia to, że
    odstąpiono od umowy sprzedaży, zawartej (...) 2021 r. Wskazany powyżej art. 9 pkt 17
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wskazuje, jakie mają być
    spełnione warunki do zastosowania zwolnienia. W omawianej sytuacji nie będzie
    spełniona przesłanka dotycząca nieposiadania przez kupujących żadnych z praw czy
    udziałów w tych prawach, ściśle w przepisie określonych, a więc, że każdy z kupujących nie
    może być właścicielem m.in. lokalu mieszkalnego, za wyjątkiem nabycia udziału
    nieprzekraczającego 50% na podstawie dziedziczenia.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotowa interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie
    dla Pana. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Nie
    rozstrzyga ona zatem o skutkach podatkowych zakupu lokalu mieszkalnego przez Pana
    żonę. Stosownie do powyższego, jeżeli Pana żona chciałaby również otrzymać
    interpretację indywidualną, to powinna złożyć odrębny wniosek i uiścić wymaganą opłatę.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Aby
      interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z
      opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
        albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
        platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa.