Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.291.2024.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-26
Teza: W zakresie skutków podatkowych zakupu ponad 6 lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: cesja; deweloper; lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; umowa-umowa sprzedaży; własność-przeniesienie własności rzeczy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

2 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu ponad 6 lokali mieszkalnych.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Spółka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej jako „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Spółka planuje zrealizować inwestycję obejmującą między innymi zakup (…) lokali mieszkalnych zlokalizowanych w G. (podlegający opodatkowaniu stawką VAT 8%). Wyżej wskazane lokale zostaną nabyte w stanie deweloperskim, a następnie Spółka w ramach swojej działalności dostosuje je i części wspólne na cele prowadzenia działalności hotelowej według standardu uzgodnionego z najemcą.

Przeniesienie własności lokali mieszkalnych było przedmiotem umów deweloperskich zawartych pomiędzy sprzedającym (dalej jako „Deweloper”) a nabywcami – W. S. (dalej jako „WS”) i jego małżonką oraz R. W. (dalej jako „RW”) i jego małżonką (umowy dalej łącznie jako: „Umowy”). Zgodnie z postanowieniami Umów, każde z małżeństw nabyć miało do majątku wspólnego udział wynoszący ½ części każdego z (…) lokali mieszkalnych, przy czym udziały te nabyte miały być na cele indywidualnych działalności gospodarczych prowadzonych przez WS i RW. Wszystkie Umowy zostały zawarte w roku 2020.

We wrześniu 2024 r. dokonano cesji opisanych powyżej Umów w ten sposób, że na podstawie umów sprzedaży praw i roszczeń oraz przejęcia zobowiązań, zawartych pomiędzy Spółką a dotychczasowymi nabywcami (WS z małżonką oraz RW z małżonką), Spółka nabyła wszelkie prawa i roszczenia oraz przejęła wszelkie zobowiązania wynikające z Umów. Wpłacone na rzecz Dewelopera przez WS z małżonką oraz RW z małżonką zaliczki na poczet ceny lokali z chwilą zawarcia umów cesji zostały zaliczone na poczet ceny za lokale zapłaconej przez Spółkę i w związku z tym każdy z cedentów (WS z małżonką oraz RW z małżonką) zrzekł się wobec Dewelopera roszczeń o zwrot jakichkolwiek kwot wpłaconych przez nich na poczet ceny lokali. Tym samym, z dniem zawarcia umów cesji Spółka wstąpiła do Umów po stronie nabywcy w miejsce dotychczasowych nabywców. Spółka nabyła roszczenie wobec Dewelopera o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie własności każdego z lokali mieszkalnych, a także przejęła zobowiązanie do zapłaty na rzecz Dewelopera nieuiszczonej jeszcze ceny lokali. Na zawarcie umów cesji na określonych powyżej warunkach zgodę wyraził także Deweloper.

W ciągu kilku miesięcy po dokonaniu cesji Umów Spółka na podstawie zawartych z Deweloperem umów sprzedaży nabędzie lokale mieszkalne.

Wszystkie lokale mieszkalne mające być w przyszłości przedmiotem umów sprzedaży zawartych przez Spółkę stanowić będą odrębne nieruchomości i będą zlokalizowane w jednym budynku na jednej nieruchomości gruntowej. Nabycie lokali mieszkalnych będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%.

**Pytanie**

Czy zawarcie przez Spółkę umów sprzedaży dotyczących zakupu lokali mieszkalnych opisanych w zdarzeniu przyszłym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% na podstawie art. 7a ustawy o PCC?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy, zawarcie przez Spółkę umów sprzedaży dotyczących zakupu lokali mieszkalnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie natomiast z art. 7a ust. 1 ustawy o PCC w przypadku, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Ponadto, zgodnie z art. 7a ust. 2 ustawy o PCC, jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.

Wyżej wskazany art. 7a został dodany w ustawie o PCC na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1463, dalej jako: Ustawa Nowelizująca).

Zgodnie z art. 17 Ustawy Nowelizującej ustawa ta wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b), który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a) tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a) oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Na mocy powyższego przepisu opodatkowanie stawką 6% PCC na podstawie art. 7a ustawy o PCC obowiązuje od 1 stycznia 2024 r.

W art. 13 Ustawy Nowelizującej zawarto także przepisy przejściowe regulujące kwestie stosowania nowych zasad opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku transakcji, które mają miejsce na przełomie stosowania dotychczasowych i nowych regulacji.

Zgodnie więc z art. 13 Ustawy Nowelizującej:

1\. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2\. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów wynika zatem, że przepisu art. 7a ustawy o PCC, wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych po dniu wejścia w życie Ustawy Nowelizującej (tj. po 1 stycznia 2024 r.), ale w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży zawartych przed tą datą.

W przedstawionym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zostaną zawarte przez Spółkę już po wejściu w życie art. 7a ustawy o PCC. Zawarcie tych umów sprzedaży przez Spółkę nastąpi jednak w wykonaniu Umów zawartych w roku 2020 przez poprzedników prawnych Spółki – WS z małżonką oraz RW z małżonką. Spółka na podstawie umów cesji wstąpiła do Umów jako następca prawny dotychczasowych nabywców, nabywając wszelkie prawa i roszczenia oraz przejmując wszelkie zobowiązania wynikające z tychże umów – w szczególności Spółka nabyła roszczenie wobec Dewelopera o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie własności każdego z lokali mieszkalnych, a także przejęła zobowiązanie do zapłaty na rzecz Dewelopera nieuiszczonej jeszcze ceny lokali.

Zgodnie z art. 509 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, dalej jako: Kodeks cywilny) wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Ponadto, zgodnie z art. 509 § 2 Kodeksu cywilnego, wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

Zgodnie natomiast z art. 519 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).

§ 2. Przejęcie długu może nastąpić:

1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;

2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Jak zostało wskazane powyżej, Deweloper wyraził zgodę na dokonanie cesji Umów na Spółkę.

W praktyce cesja umów polega na przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z zawartych już wcześniej umów na nowy podmiot – w tym przypadku na Wnioskodawcę. Należy zaznaczyć, że cesja taka nie wprowadza nowego stosunku prawnego, lecz jedynie przenosi istniejące zobowiązania i prawa na nowego nabywcę, który przystępuje do umów będących przedmiotem cesji w miejsce dotychczasowych nabywców.

W ocenie Spółki cesja Umów, które zostały zawarte przed wejściem w życie przepisów nowelizujących ustawę o PCC, stanowi kontynuację istniejącego stosunku prawnego i w żaden sposób nie oznacza, że pomiędzy Spółką a Deweloperem dochodzi do zawarcia nowych umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów na Spółkę nie tworzy nowego zobowiązania cywilnoprawnego, lecz jedynie zmienia stronę już wcześniej zawartych umów.

Powyższe potwierdza także stanowisko doktryny oraz orzecznictwa. Jak wskazuje G. Sikorski:

_W wyniku cesji jego \[dłużnika\] sytuacja prawna nie zmienia się co do zakresu odpowiedzialności. Wierzytelność nie ulega zmianie. Dochodzi tylko do jej modyfikacji podmiotowej. W miejsce dotychczasowego wierzyciela wchodzi bowiem osoba trzecia (nabywca wierzytelności), co jest skutkiem przelewu. Nabywca nabywa wierzytelność w takiej treści, jaka przysługiwała zbywcy._ (Sikorki G. \[w:\] Nazruk P. (red.), Kodeks cywilny. Komentarza aktualizowany, opubl. LEX/el.2024)

Również Sąd Najwyższy w wyroku z 5 września 2001 r. (sygn. akt I CKN 379/00) wskazywał:

_Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, przyjmuje się zgodnie, że w wyniku przelewu w rozumieniu art. 509 k.c. przechodzi na nabywcę ogół uprawnień przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi, który zostaje wyłączony ze stosunku zobowiązaniowego, jaki wiązał go z dłużnikiem. Innymi słowy, stosunek zobowiązaniowy nie ulega zmianie, natomiast zmienia się osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela._

Podkreślić należy, że w wyniku cesji umów, mimo zmiany nabywcy, została zachowana ciągłość stosunku prawnego łączącego dotychczas WS z małżonką oraz RW z małżonką i Dewelopera. Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z Umów, zawartych przez dotychczasowych nabywców, a same transakcje sprzedaży zostaną zrealizowane na takich samych warunkach jak te, które zostały ustalone przez strony przed dokonaniem cesji.

Mając to na uwadze należy uznać, że zawarcie w przyszłości przez Spółkę umów sprzedaży (…) lokali mieszkalnych, na podstawie których Spółka nabędzie te lokale, będzie w dalszym ciągu stanowiło jedynie wykonanie umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przez poprzedników prawnych Spółki w roku 2020.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym po stronie Spółki nie wystąpi tym samym obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% na podstawie art. 7a ustawy o PCC.

Zastosowanie znajdzie bowiem przytoczony powyżej art. 13 ust. 2 Ustawy Nowelizującej, zgodnie z którym art. 7a ustawy o PCC nie stosuje się do umów sprzedaży, zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed 1 stycznia 2024 r.

Nie sposób uznać, że zawarcie przez Spółkę umów cesji, na podstawie których wstąpiła ona do Umów po stronie nabywcy, jest równoznaczne z zawarciem w 2024 r. pomiędzy Spółką a Deweloperem nowych umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokali mieszkalnych. Umowy zawarte w 2020 r. pomiędzy WS i małżonką oraz RW i małżonką a Deweloperem nie uległy rozwiązaniu, lecz obowiązują dalej, z nowym podmiotem w miejsce dotychczasowych nabywców. Cesja praw i obowiązków oraz roszczeń wynikających z Umów nie stworzyła więc nowego stosunku prawnego – dotychczasowy stosunek zobowiązaniowy trwa nadal, w zmienionej jedynie pod względem podmiotowym formie.

To na podstawie tych właśnie Umów i w wykonaniu zobowiązań z nich wynikających dojdzie finalnie do zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych i nabycia tych lokali przez Wnioskodawcę.

Tym samym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdą przepisy ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2024 r., a więc Spółka w związku z zakupem (…) lokali mieszkalnych nie będzie obowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% od szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego na podstawie art. 7a ustawy o PCC. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że umowy sprzedaży nieruchomości zostaną zawarte przez Spółkę po wejściu w życie Ustawy Nowelizującej.

Końcowo Spółka wskazuje, że brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w przypadku zawarcia umów sprzedaży w roku 2024 na podstawie umów deweloperskich zawartych do 31 grudnia 2023 r. potwierdzają wydane dotychczas interpretacje indywidualne.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na interpretacje indywidualne.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:

1\. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

2\. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy:

1\. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2\. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2020 r. dwa małżeństwa zawarły z Deweloperem umowy deweloperskie (Umowy), w ramach których każde z małżeństw miało nabyć do majątku wspólnego udział wynoszący ½ części każdego z (…) lokali mieszkalnych.

We wrześniu 2024 r. dokonano cesji opisanych powyżej Umów w ten sposób, że na podstawie umów sprzedaży praw i roszczeń oraz przejęcia zobowiązań, zawartych pomiędzy Państwem a dotychczasowymi nabywcami (dwoma małżeństwami), nabyli Państwo wszelkie prawa i roszczenia oraz przejęli wszelkie zobowiązania wynikające z Umów. Tym samym, z dniem zawarcia umów cesji wstąpili Państwo do Umów po stronie nabywcy w miejsce dotychczasowych nabywców. Nabyli Państwo roszczenie wobec Dewelopera o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie własności każdego z lokali mieszkalnych, a także przejęli zobowiązanie do zapłaty na rzecz Dewelopera nieuiszczonej jeszcze ceny lokali. Na zawarcie umów cesji na określonych powyżej warunkach zgodę wyraził także Deweloper. Wszystkie lokale mieszkalne mające być w przyszłości przedmiotem umów sprzedaży zawartych przez Państwa z Deweloperem stanowić będą odrębne nieruchomości i będą zlokalizowane w jednym budynku na jednej nieruchomości gruntowej. Nabycie lokali mieszkalnych będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%. Lokale będą nabyte w stanie deweloperskim i Państwo w ramach swojej działalności dostosują je i części wspólne na cele prowadzenia działalności hotelowej.

Państwa wątpliwość budzi to, czy w związku z zakupem (…) lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie 6% stawka podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro ogół praw i obowiązków z umów deweloperskich zawartych w 2020 r. został przeniesiony w drodze umów cesji na Państwa.

Zgodnie z art. 509 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Istota przeniesienia wierzytelności polega na tym, że prawa przysługujące zbywcy (dotychczasowemu wierzycielowi) przechodzą na nabywcę wierzytelności. Właściwość zobowiązania, uprawnienia wierzyciela i zobowiązania dłużnika pozostają bez zmian, gdyż w wyniku umowy cesji wierzytelności zmienia się tylko wierzyciel.

Podstawą zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych będą zatem umowy, które małżeństwa zawarły z Deweloperem w 2020 r. Umowy zobowiązujące Dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży nie uległy zmianie. Zawarte umowy cesji zmienią jedynie podmiot po stronie wierzyciela.

Istotne zatem w rozstrzygnięciu sprawy jest ustalenie czy umowy deweloperskie, które oba małżeństwa zawarły z Deweloperem stanowią umowy, o których mowa w art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej. Wprowadzony w art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej przepis przejściowy ma na celu ochronę interesów osób, które zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości przed dniem wejścia w życie nowych przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. przed 1 stycznia 2024 r.

Na podstawie umowy cesji, stali się Państwo stroną umów deweloperskich zawartych w 2020 r. Aby zatem ocenić, czy ww. umowy deweloperskie stanowią umowy zobowiązujące do dokonania sprzedaży, należy odnieść się do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2021 r. poz. 1445).

Zgodnie z art. 1 ww. ustawy:

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W myśl art. 3 pkt 1, 4 i 5 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

1) deweloper – przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę;

4) nabywca – osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

5) umowa deweloperska – umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Tym samym podstawą zawarcia przez Państwa umów sprzedaży (…) lokali mieszkalnych będą umowy zobowiązujące do dokonania tej sprzedaży, które zostały zawarte z Deweloperem w 2020 r.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie umów deweloperskich nastąpiło w 2020 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, które zawrą Państwo w wykonaniu umów deweloperskich zawartych 2020 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).