Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.367.2017.1.GF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-10
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2017 r. (data wpływu 1 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe .

Wnioskodawczyni od dnia zawarcia związku małżeńskiego, tj. 7 września 2002 r. pozostaje z mężem we współwłasności majątkowej małżeńskiej i prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. W chwili zawarcia małżeństwa Wnioskodawczyni była członkiem spółdzielni mieszkaniowej i posiadała lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w D.. Lokatorskie prawo do lokalu (wkład mieszkaniowy) Wnioskodawczyni otrzymała w spadku w dniu 17 czerwca 1998 r. po swojej zmarłej mamie.

W dniu 22 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała przekształcenia ww. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, na podstawie notarialnej umowy ze spółdzielnią mieszkaniową ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na Wnioskodawczynię. Tym samym ww. lokal mieszkalny wszedł do majątku osobistego Wnioskodawczyni.

W dniu 17 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła wspólnie z mężem kredyt hipoteczny na zakup wspólnego lokalu mieszkalnego, położonego w W. w wysokości 574.000 PLN, który to lokal został kupiony w dniu 14 grudnia 2016 r. Lokal mieszkalny wszedł do wspólności majątkowej małżeńskiej, w związku z czym Wnioskodawczyni jest wraz z mężem współwłaścicielką tego lokalu. W przedmiotowym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni mieszka i realizuje własne cele mieszkaniowe.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego w D., będącego w Jej majątku osobistym i bierze pod uwagę dwa warianty kolejnych działań po sprzedaży:

1.  całe środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczyć na częściową spłatę ww. kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie z mężem (częściową, gdyż środki uzyskane ze sprzedaży nie pokryją całego zobowiązania wobec banku),
2.  część środków uzyskanych z jego sprzedaży przeznaczyć na częściową spłatę ww. kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem, a pozostałą część pozostawić do swojej dyspozycji.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności polegającej na obrocie mieszkaniami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w D. (będącego w majątku osobistym Wnioskodawczyni) przed upływem 5 lat od daty jego wyodrębnienia i przeniesienia na Wnioskodawczynię jego własności, to wydatkowanie całości środków uzyskanych z jego sprzedaży na częściową spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego wraz z mężem na zakup wspólnego lokalu mieszkalnego, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, w którym Wnioskodawczyni mieszka i realizuje własne cele mieszkaniowe, będzie warunkiem do zastosowania zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży ?
2.  Czy w sytuacji przeznaczenia tylko części kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w D. (będącego w majątku osobistym Wnioskodawczyni) przed upływem 5 lat od daty jego wyodrębnienia i przeniesienia na Wnioskodawczynię jego własności, na częściową spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego wraz z mężem na zakup wspólnego lokalu mieszkalnego, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, w którym Wnioskodawczyni mieszka i realizuje własne cele mieszkaniowe, to:
    *   czy w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę ww. kredytu hipotecznego Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    *   natomiast w odniesieniu do pozostałej kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, będącego w majątku osobistym Wnioskodawczyni, nie przeznaczonej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ciągu 2 lat na spłatę ww. kredytu hipotecznego ani na żadne inne własne cele mieszkaniowe, obowiązuje Wnioskodawczynię zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z obowiązującymi przepisami - tj. stawka 19% ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnośnie pytania pierwszego, w opisanym zdarzeniu przyszłym, przeznaczenie w okresie wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych całego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, pochodzącego z majątku osobistego Wnioskodawczyni, na częściową spłatę uprzednio zaciągniętego wspólnie z mężem kredytu hipotecznego na nabycie lokalu mieszkalnego do wspólności majątkowej małżeńskiej, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe, będzie uprawniało Wnioskodawczynię do zastosowania zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do całego przychodu osiągniętego z tego zbycia.

Odnośnie pytania drugiego w opinii Wnioskodawczyni, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przypadku przeznaczenia tylko części środków ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego na częściową spłatę kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego, którego Wnioskodawczyni jest wraz z mężem współwłaścicielką w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i w którym mieszka i realizuje własne cele mieszkaniowe, to w odniesieniu do środków przeznaczonych na spłatę ww. kredytu przysługuje Jej prawo do zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do pozostałej kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, pochodzącego z majątku osobistego Wnioskodawczyni, nie przeznaczonej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ciągu 2 lat na spłatę ww. kredytu hipotecznego ani na żadne inne własne cele mieszkaniowe, obowiązuje Wnioskodawczynię zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z obowiązującymi przepisami - tj. stawka 19%.

Oprócz zapisów w przytoczonych regulacjach prawnych, powyższe stanowiska Wnioskodawczyni opiera również na wydanych już przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach indywidualnych m.in.: 0115-KDIT2-1.4011.18.2017.2.AS oraz 0113- KDIP2-2.4011.106.2017.1.MK

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej, dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Ponadto należy wskazać, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ma zastosowanie, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni od dnia zawarcia związku małżeńskiego pozostaje z mężem we współwłasności majątkowej małżeńskiej i prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. W chwili zawarcia małżeństwa Wnioskodawczyni była członkiem spółdzielni mieszkaniowej i posiadała lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Lokatorskie prawo do lokalu (wkład mieszkaniowy) Wnioskodawczyni otrzymała w spadku w dniu 17 czerwca 1998 r. po swojej zmarłej mamie. W dniu 22 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała przekształcenia ww. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, na podstawie notarialnej umowy ze spółdzielnią mieszkaniową ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na Wnioskodawczynię. Tym samym ww. lokal mieszkalny wszedł do majątku osobistego Wnioskodawczyni.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) – przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy – członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Zatem, w wyniku przydziału lokalu spółdzielnia oddaje członkowi lokal mieszkalny jedynie do używania, a nie na własność. W konsekwencji, ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże, stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu na rzecz członka spółdzielni. Nabycie prawa własności następuje zatem dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że zawarcie w dniu 22 kwietnia 2016 r. notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na rzecz Wnioskodawczyni stanowi nabycie prawa własności do tego lokalu.

Zatem, jeżeli do sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego dojdzie przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. przed końcem 2021 r. to zdarzenie to będzie skutkowało powstaniem przychodu, o którym mowa w ww. ustawie podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa. Również w doktrynie podkreśla się, że wydatki na nabycie to wyłącznie wydatki bezpośrednio poniesione na nabycie, a nie koszty pośrednio związane z tym nabyciem. Kwota tego wydatku winna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Jednakże, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jeśli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
    
    1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy przepis ten ma zapobiec kumulowaniu ulg i podwójnemu odliczaniu tych samych wydatków – raz jako spłaty kredytu, za drugim razem zaś jako wydatków np. na nabycie lub remont nieruchomości, jeśli to nabycie lub remont sfinansowane były kredytem, którego spłatę podatnik też sobie odlicza oraz odliczaniu wydatków, które kiedyś już były odliczone.

Należy wskazać, że zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Do celów tych zalicza się m.in. spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli m.in. zaciągniętego na nabycie wymienionych w ww. przepisie nieruchomości i praw. Istotne jest także to, aby kredyt zaciągnięty był przez podatnika przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Zatem celem mieszkaniowym będzie spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego wyłącznie przed dniem sprzedaży nieruchomości lub prawa. Przy czym ważne aby w nieruchomości podatnik faktycznie realizował własne cele mieszkaniowe, a nie cudze.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 17 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła wspólnie z mężem kredyt hipoteczny na zakup wspólnego lokalu mieszkalnego, położonego w W. , który to lokal został kupiony w dniu 14 grudnia 2016 r. Lokal mieszkalny wszedł do wspólności majątkowej małżeńskiej, w związku z czym Wnioskodawczyni jest wraz z mężem współwłaścicielką tego lokalu. W przedmiotowym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni mieszka i realizuje własne cele mieszkaniowe. W chwili obecnej Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego w D., będącego w Jej majątku osobistym i bierze pod uwagę dwa warianty kolejnych działań po sprzedaży:

1.  całe środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczyć na częściową spłatę ww. kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie z mężem (częściową, gdyż środki uzyskane ze sprzedaży nie pokryją całego zobowiązania wobec banku),
2.  część środków uzyskanych z jego sprzedaży przeznaczyć na częściową spłatę ww. kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem, a pozostałą część pozostawić do swojej dyspozycji.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r. poz. 682, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 2 ww. ustawy). Tym samym, jeżeli Wnioskodawczyni otrzymała w spadku po mamie lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (wkład mieszkaniowy), które później przekształciła w prawo odrębnej własności lokalu mieszkaniowego to ww. lokal należy do majątku odrębnego Wnioskodawczyni. Sam fakt, że między małżonkami istniała wspólność ustawowa w czasie, kiedy dokonywana była notarialna umowa ze spółdzielnią mieszkaniową przeniesienia własności nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Co do zasady bowiem, przedmioty nabyte w drodze dziedziczenia stanowią majątek odrębny małżonka. Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tej ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Odnosząc się do spłaty kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię wraz z małżonkiem na cele mieszkaniowe, należy zauważyć, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu, poniesienia wydatku a także zaciągnięcia kredytu. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Ww. warunki zostały przez Wnioskodawczynię spełnione, gdyż Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt w 2016 r., a więc przed planowaną sprzedażą lokalu mieszkalnego.

W świetle powyższych regulacji należy uznać, że skoro planowany do sprzedaży lokal mieszkalny stanowi majątek odrębny Wnioskodawczyni, a uzyskany z tej sprzedaży przychód zostanie wydatkowany począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio wspólnie przez małżonków, na zakup lokalu mieszkalnego do ich majątku wspólnego, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby dochód korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnośnie do kwoty, jaką Wnioskodawczyni powinna wydatkować, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Organ wyjaśnia, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia w odniesieniu do całego dochodu, należy na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć całą kwotę ze sprzedaży.

Zatem w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika, wówczas dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia. Jeżeli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Podsumowując przywołane przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychód z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomniejszony o koszty uzyskania przychodu podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy.

Jednakże środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni może przeznaczyć począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe zgodne z art. 21 ust. 25 pkt 2, tj. na spłatę uprzednio zaciągniętego wspólnie z mężem kredytu hipotecznego na nabycie lokalu mieszkalnego do wspólności małżeńskiej, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe.

Uzyskany ze sprzedaży dochód przypadający proporcjonalnie na te wydatki będzie wówczas zwolniony od opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego może w całości zostać zwolniony z opodatkowania tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy cały przychód wydatkowany zostanie na wskazane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Natomiast w przypadku przeznaczenia tylko części środków ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego na częściową spłatę kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego, którego Wnioskodawczyni jest wraz z mężem współwłaścicielką w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i w którym mieszka i realizuje własne cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W odniesieniu zaś do pozostałej kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, pochodzącego z majątku osobistego Wnioskodawczyni, nie przeznaczonej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ciągu 2 lat na spłatę ww. kredytu hipotecznego ani na żadne inne własne cele mieszkaniowe, obowiązuje Wnioskodawczynię zapłacenie podatku dochodowego od osób fizycznych według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Zatem wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.