Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.186.2025.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-20
Teza: Wnioskodawczyni, jako strona sprzedająca, nie będzie
podatnikiem PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty
zobowiązane do zapłaty podatku -Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 4-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 9 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełniła go Pani – w
    odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 maja 2025 r. (wpływ: 20 maja 2025 r.). Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości położonej w X., w dzielnicy (...),
                            2działki nr A. z obrębu (...), o obszarze (...) m, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy
    prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nabyła Pani własność opisanej wyżej nieruchomości na
    podstawie umowy darowizny od B. C. i D. E. (Pani rodziców) z 2 września 1994 r. – aktem
    notarialnym Rep. A (...) u notariusz F. G. w X.
    W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości była ona niezabudowana i
    nieuzbrojona i taki stan utrzymuje się do dnia dzisiejszego. Opisana wyżej działka nr A. z
    obrębu (...) w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest w całości jako grunty orne.
    Działka ta przez cały okres posiadania, od momentu nabycia w drodze darowizny i wciąż,
    jest wykorzystywana przez Panią i jej męża do produkcji rolnej, zgodnie z wykonywanym
    zawodem rolnika. Działka ta od momentu nabycia nie była przez Panią wykorzystywana
    na żadne inne cele niż ww. cele produkcji rolnej. Nie posiada Pani statusu rolnika
    ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Produkty rolne, które z mężem pozyskuje Pani z tej działki, z własnej produkcji rolniczej
    sprzedaje Pani (wraz z mężem) na rynku hurtowym i są one opodatkowane podatkiem od
    towarów i usług.
    Dla działki nr A. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „rej. ul. (...)
    w części zach.”, z którego wynika, iż objęta nim część przedmiotowej nieruchomości jest
    przeznaczona na zabudowę jednorodzinną (oznaczenie (...)). Nie została wydana decyzja
    określająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, ani żadna inna decyzja, której
    przedmiotem byłoby prawo budowy.
    Obecnie planuje Pani sprzedać przedmiotową działkę nr A. z obrębu (...) firmie
    niepowiązanej z Panią. Do momentu planowanej dostawy nie będzie Pani udostępniała tej
    działki żadnym osobom trzecim na podstawie żadnej umowy ani w żaden sposób.
    Kupującą będzie prawdopodobnie spółka prawa handlowego działającą w branży
    deweloperskiej (dalej: „Spółka").
    Środki pieniężne z planowanej sprzedaży przedmiotowej działki nr A. zamierza Pani
    przeznaczyć na cele prywatne.
    Spółka deklaruje, iż zamierza wykorzystywać tę nieruchomość lub jej część dla celów
    prowadzonej przez nią deweloperskiej działalności gospodarczej, polegającej m.in. na
    realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem i sprzedażą budynków (tj.
    do czynności opodatkowanych).
    Nie zamierza Pani podejmować żadnych działań faktycznych, technicznych lub
    formalnych, które miałyby na celu uatrakcyjnienie tej działki oraz zasadniczo nie
    podejmowała Pani w przeszłości żadnych działań mających na celu zwiększenie jej
    wartości, jak i żadnych typowo marketingowych działań mających na celu jej sprzedaż, w
    szczególności:
    - nie dokonywała Pani uzbrojenia działki;
    - nie dokonywała Pani rozbiórki nieatrakcyjnych ekonomicznie obiektów budowlanych;
    - nie dokonywała Pani porządkowania tej działki;
    - nie występowała Pani do właściwych organów w sprawach związanych z uregulowaniem
      statusu prawnego działki, w tym o wydanie warunków środowiskowych;
    - nie dokonywała Pani analiz i wizualizacji terenu;
    - nie dokonywała Pani wycinki drzew i krzewów;
    - nie ponosiła Pani nakładów na tę nieruchomość;
    - nie przeznaczała Pani nieruchomości na cele inwestycyjne;
    - nie korzystała Pani z usług biura sprzedaży nieruchomości, prawników, itp.;

    - nie poszukiwała Pani potencjalnych nabywców, np. za pośrednictwem Internetu,
      ogłoszeń w prasie, czy bezpośrednio na tej nieruchomości – to Spółka zgłosiła się do
      Pani;
    - nie występowała Pani i nie zamierza występować ani udzielała Pani i nie zamierza
      udzielać żadnych pełnomocnictw do występowania o: decyzje o warunkach zabudowy
      lub zagospodarowania terenu, czy też inne decyzje, których przedmiotem byłoby
      zezwolenie na zabudowę przedmiotowej działki nr A. lub jej części.
    Pani udział w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego dla obszaru, w którym znajduje się Pani działka nr A. ograniczył się
    wyłącznie do złożenia uwag do tego planu, gdy dowiedziała się Pani, że taka procedura
    została rozpoczęta. Wskazała Pani, że nie jest Pani wiadome z czyjego wniosku i w jakim
    celu ten plan był uchwalany, jednak skoro dotyczył też Pani działki, to w sposób oczywisty
    zainteresowała się Pani tym planem i w tym celu osobiście zgłosiła Pani swoje uwagi.
    Nie zamierza Pani przed planowaną sprzedażą występować o żadną zmianę ani
    uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania dla Pani działki nr A. lub jej części.
    Spółka kupująca sprawdza obecnie dokumenty dotyczące nieruchomości. W tym zakresie
    poszczególne aspekty prawne omawiała Pani z prawnikiem Spółki i udzieliła Pani 28
    czerwca 2024 r. ich radcy prawnemu – Pani F. G. pełnomocnictwa w zakresie
    reprezentowania Pani przed wszystkimi organami administracji publicznej w celu
    uzyskania dokumentów formalno-prawnych działki nr A. niezbędnych do notariusza. Pani
    negocjacje prowadzone ze Spółką trwały i trwają już wiele miesięcy. Nie zawarła Pani i
    zamierza zawierać z przyszłym nabywcą Pani działki nr A. przedwstępnej umowy
    sprzedaży.
    W przeszłości dokonywała Pani już sprzedaży należących do Pani nieruchomości, co miało
    miejsce w roku: 2000, 2002, 2005, 2020
    - przy czym przedmiotowe sprzedaże dotyczyły majątku otrzymanego przez Panią jako
      majątek rodzinny, stanowiący część dawnego gospodarstwa rolnego Pani rodziców i
      żadna z tych sprzedaży nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Jest Pani także właścicielką innych nieruchomości niż działka A. oraz udziałów w innych
    nieruchomościach, przy czym są one wykorzystywane na cele rolnicze. Sprzedaż tychże
    działek w przyszłości jest prawdopodobna. Prowadziła Pani już nawet rozmowy dotyczące
    ich ewentualnej sprzedaży, niemniej jednak dotychczas nie doszło do ustalenia
    niezbędnych warunków sprzedaży. Nie wyklucza Pani też, iż będzie nabywała
    nieruchomości lub udziały w nieruchomościach, najprawdopodobniej w celu prowadzania
    na nich produkcji rolnej. W przyszłości w odniesieniu do Pani nieruchomości, innych niż
    działka A. nie wyklucza Pani też oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę.
    Spółka przyszłego nabywcy działki nr A. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Spółka prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy - Prawo przedsiębiorców
    (jak już Pani wskazała, jest to działalność deweloperska).
    Pani jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – w zakresie niezwiązanym z
    planowaną transakcją sprzedaży działki A. – bo zarejestrowała się Pani jako czynny
    podatnik podatku od towarów i usług, gdyż wynajmuje Pani magazyn znajdujący się na
    nieruchomości, na której Pani zamieszkuje przy ul. (...) w X. Natomiast nie prowadzi Pani i
    nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy - Prawo
    przedsiębiorców, w szczególności nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności
    gospodarczej w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami, a co za tym idzie – nie
    jest Pani zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
    Prowadzi Pani wraz z mężem gospodarstwo rolne.

    Działka nr A., która będzie przedmiotem sprzedaży, nie była wykazywana jako środek
    trwały. Nie dokonywała Pani też odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z
    tytułu bieżących kosztów utrzymania nieruchomości.
    Treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc została ona pominięta w
    tej interpretacji.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy z tytułu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości położonej w X., w dzielnicy (...),
                            2działki nr A. z obrębu (...), o obszarze (...) m, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy
    prowadzi księgę wieczystą nr (...), jest Pani zobowiązana do uiszczenia podatku od
    czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
    Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Pani zdaniem, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, opisanej we wniosku, położonej
                                      2w X., w dzielnicy (...), działki nr A. z obrębu (...), o obszarze (...) m, dla której to
    nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą nr (...), jest opodatkowana
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak obowiązek zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych nie ciąży na stronie sprzedającej.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Pani stanowiska,
    która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – w korespondencji ze sformułowanym
    pytaniem – jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%;
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    Przy czym w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:

      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w
          tych prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z opisu wniosku wynika, że Pani jako Sprzedająca, planuje dokonać sprzedaży
    niezabudowanej działki. Kupującą będzie prawdopodobne spółka prawa handlowego,
    działająca w branży deweloperskiej.
    Pani zdaniem, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości opisanej we wniosku jest
    opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jednak obowiązek zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na stronie sprzedającej.
    Pani stanowisko – w kontekście sformułowanego we wniosku pytania – należało uznać za
    prawidłowe, gdyż – bez względu na to, czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy
    też nie, obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na stronie
    sprzedającej.
    Jak wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek
    podatkowy w ww. podatku ciąży na stronie kupującej.
    Nie będzie Pani zatem zobowiązana z tytułu dokonania opisanej we wniosku umowy
    sprzedaży do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy
    czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
    czy też będzie z niej wyłączona.
    Niezależnie od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te
    będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od
    towarów i usług) Pani jako strona sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem
    podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we
    wniosku zdarzenia, to Pani zamierza sprzedać nieruchomość a obowiązek podatkowy – co
    już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane
    zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
    Zaznaczyć należy, że interpretacja indywidualna – zgodnie ze złożonym wnioskiem – jest
    wydawana wyłącznie dla podmiotu bądź podmiotów, które o jej wydanie się zwróciły do
    organu podatkowego. Rozstrzygnięcie jest w niej dokonywane w oparciu o opis
    przedstawiony w tym konkretnym wniosku, którego interpretacja dotyczy.
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego
    indywidualnej sprawie (opisanej we wniosku sytuacji), interpretację przepisów prawa
    podatkowego (interpretacje indywidualną). Funkcja ochronna płynąca z wydanej
    interpretacji indywidualnej ma zastosowanie wyłącznie dla Strony, która zwróciła się do

    organu podatkowego o jej wydanie. Tym samym wydana interpretacja nie wywołuje
    żadnego skutku prawnego dla podmiotów bądź osób, które nie zwróciły się o jej wydanie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy –
    Ordynacja podatkowa.