Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-331/12-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-06-19
Teza: Czy zbycie nieruchomości przez Zbywcę, będącego dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym, na rzecz Nabywcy będzie podlegało zwolnieniu z podatku VAT, w wyniku czego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia do urzędu skarbowego podatku VAT należnego ług?
Słowa kluczowe: budynek; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2012 r. (data wpływu 26 marca 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 czerwca 2012 r. (data wpływu 6 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 1 czerwca 2012 r. o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w X (dalej: Wnioskodawca lub Komornik) prowadzi postępowanie egzekucyjne pod sygnaturą X, w ramach którego spółka XX (dalej: Nabywca) nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w X wraz ze stanowiącymi własność użytkownika wieczystego posadowionymi na niej: (i) budynkiem niemieszkalnym oraz (ii) jedną ścianą innego budynku (dalej: Nieruchomość).

Nabywca uczestniczył w licytacji Nieruchomości prowadzonej przez Komornika, w ramach której złożył ofertę nabycia Nieruchomości i w dniu 25 listopada 2010 r. uzyskał przybicie. Prawomocnym postanowieniem z dnia 14 października 2011 r. Sąd Rejonowy w X w I Wydziale Cywilnym przysądził na rzecz Nabywcy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz własność ww. naniesień, razem stanowiących Nieruchomość. W związku z wątpliwościami w zakresie podatku VAT, na wniosek Nabywcy, postępowanie egzekucyjne zostało przez sąd zawieszone.

Zbywcą Nieruchomości jest spółka Z (dalej: Zbywca), będąca dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym. Zbywca nabył Nieruchomość od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 28 września 2007 r. (dalej: Umowa Sprzedaży z 2007 r.). W umowie tej, ówczesny sprzedający (osoba fizyczna) oświadczył, iż:

*   na przedmiotowej działce gruntu „posadowione są budynki oznaczone na planie sytuacyjnym numerami: nr 2 (A-H) – kompleks budynków pomocniczych, nr 4-5 – budynek biurowo-magazynowy; nr 7 budynek garażowy oraz nr 9 pawilon handlowy”;
*   Nieruchomość, wraz z innymi nieruchomościami nabył na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa X Sp. z o.o. oraz,
*   „sprzedaż ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług, co oznacza, że nie przysługiwało mu (ówczesnemu sprzedającemu, czyli osobie fizycznej – przyp. Wnioskodawcy) w związku z tą sprzedażą prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony, a od zakończenia budowy budynków i budowli stanowiących przedmiot sprzedaży upłynęło co najmniej 5 lat”.

Ponadto, zgodnie z Umową Sprzedaży z 2007 roku, notariusz pobrał od tej umowy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Umowa Sprzedaży z 2007 r. nie przesądza do końca o tym, czy nabycie Nieruchomości przez Zbywcę na podstawie Umowy Sprzedaży z 2007 r. stanowiło czynność zwolnioną z VAT, czy też stanowiło czynność pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT (na przykład z uwagi na fakt, iż ówczesny Sprzedający nie dokonał tej sprzedaży w wykonaniu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej). Ze względu na tryb sprzedaży Nieruchomości uzyskanie informacji w tym zakresie przez Wnioskodawcę od Zbywcy jest praktycznie niemożliwe.

Odnośnie do stanu zabudowy Nieruchomości, Wnioskodawca wskazuje, iż opiera swoją wiedzę na dokumentach dotyczących Nieruchomości, tj. ww. postanowieniu o przysądzeniu Sądu Rejonowego w xz, I Wydział Cywilny z dnia 14 października 2011 r. oraz na operacie szacunkowym z dnia 17 sierpnia 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Z obydwu tych dokumentów zgodnie wynika, iż na nieruchomości znajduje się jeden budynek niemieszkalny oraz ściana innego budynku. Oznaczałoby to, iż pozostałe budynki, o których wspomniano w Umowie Sprzedaży z 2007 r., zostały wyburzone.

Zgodnie z operatem szacunkowym, istniejący na Nieruchomości budynek niemieszkalny jest budynkiem po byłym sklepiku browarowym i nie jest on od kilku lat użytkowany. Budynek ten nie został odrębnie wyceniony przez rzeczoznawcę z uwagi na fakt, iż jego lokalizacja na działce o bardzo dużej powierzchni uniemożliwia jego wyodrębnienie, a przede wszystkim ze względu na fakt jego kilkuletniego nieużytkowania. W związku z czym, w operacie uznano, iż wartość budynku jest znikoma względem wartości całego gruntu (w operacie zaznaczono także znaczny stopień zdewastowania wynikający z faktu, iż jest to pustostan). W odniesieniu do wolnostojącej ściany wskazano w operacie, że jej zburzenie nie jest możliwe ze względu na ochronę konserwatorską (zgodnie z operatem, według informacji uzyskanej w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków w X – delegatura w Z przedmiotowa ściana jest chroniona wpisem do rejestru zabytków układu urbanistycznego Miasta X w rejonie ulic Z X C).

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku lub zabytkowej ściany, a jeżeli nawet takie wydatki były ponoszone, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Ponadto, w obecnej chwili Zbywca nie prowadzi bieżącej działalności.

Na tle powyższego stanu faktycznego, Wnioskodawca powziął wątpliwość odnośnie do sposobu opodatkowania VAT transakcji nabycia Nieruchomości przez Nabywcę w ramach postępowania egzekucyjnego. Wnioskodawca jest w szczególności zainteresowany ustaleniem, czy będzie obowiązany jako płatnik do zapłaty podatku VAT od dostawy Nieruchomości dokonanej w trybie egzekucji na rzecz Nabywcy.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że Nabywca i Zbywca (ani też Wnioskodawca – w imieniu Zbywcy) nie skorzystali z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż zgodnie z uzyskanymi przez niego informacjami, wyjaśnia, że w związku z transakcją nabycia przedmiotowej nieruchomości umową z 28 września 2007 r. od osoby fizycznej, Zbywca otrzymał od tej osoby fakturę VAT wystawioną przez S, jako sprzedającego; transakcja, w wyniku której doszło do nabycia przez Zbywcę przedmiotowej nieruchomości podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Będąc Wnioskodawcą w niniejszym postępowaniu działa on w charakterze płatnika podatku VAT od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika (tj. Z). Z tego też względu nie ma szczegółowej wiedzy na temat działalności operacyjnej dłużnika, także w zakresie czy przedmiotową nieruchomość dłużnik udostępniał osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub użyczenia. Wg najlepszej wiedzy Zainteresowanego uzyskanej w trakcie prowadzonego przez niego postępowania może on jednakże podać, iż nie stwierdził aby takie zdarzenia występowały. Natomiast z powodu aktualnego braku kontaktu z dłużnikiem nie może uzyskać od niego jednoznacznej odpowiedzi na to zagadnienie.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że z uwagi na odpowiedzi na dwa pierwsze pytania, należy uznać, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie dawniej niż 2 lata od sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Biorąc pod uwagę, iż brak szczegółowej odpowiedzi na pytanie nr 3 zmierzające do ustalenia, kiedy nastąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie nieruchomości nie stoi na przeszkodzie konkluzji, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z podatku VAT, przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy uznać za wyczerpujący i umożliwiający wydanie interpretacji indywidualnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zbycie Nieruchomości przez Zbywcę, będącego dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym, na rzecz Nabywcy będzie podlegało zwolnieniu z podatku VAT, w wyniku czego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia do urzędu skarbowego podatku VAT należnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę, będącego dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym, na rzecz Nabywcy będzie podlegało zwolnieniu z VAT, w wyniku czego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia do urzędu skarbowego podatku VAT należnego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 18 Ustawy o VAT, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Zgodnie z art. 8 Ordynacji podatkowej, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca, będący komornikiem sądowym, który wykonuje czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, może być płatnikiem podatku VAT od dostawy towarów dokonywanej w trybie egzekucji, o ile dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W niniejszej sprawie istotne jest zatem ustalenie, czy dostawa Nieruchomości Zbywcy na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy też zwolnieniu z tego podatku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunku tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie wziąć pod uwagę art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Zgodnie zaś z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten statuuje zasadę, iż dostawa gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu dzieli los dostawy budynku lub budowli na nim posadowionych w zakresie opodatkowania podatkiem VAT.

Dodatkowo, w kontekście zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości należy przywołać także § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, na mocy którego, zwolnieniu z VAT podlega zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W świetle powyższego, w rozważanym stanie faktycznym sposób opodatkowania dostawy budynku niemieszkalnego i ściany innego budynku przesądza o sposobie opodatkowania dostawy całej Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, czy dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży z 2007 r. podlegała opodatkowaniu VAT jako czynność zwolniona z VAT, czy też pozostawała poza zakresem opodatkowania VAT, dla celów niniejszego wniosku należy rozpatrzeć obie powyższe możliwości (koncepcje). Co istotne, obie koncepcje prowadzą do tej samej konkluzji, tj. że dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Mianowicie, w przypadku uznania, że nabycie Nieruchomości przez Zbywcę na podstawie Umowy Sprzedaży z 28 września 2007 r. było czynnością zwolnioną z VAT, i zakładając, że po tej transakcji obiekty na niej naniesione nie były ulepszane (lub wydatki na ulepszenie były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów), data tejże transakcji powinna być uznana za moment, w którym mogło najpóźniej dojść do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Oznacza to, że dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy bez wątpienia nastąpiłaby po upływie dłuższym niż dwa lata od takiego pierwszego zasiedlenia. Nabywca i Zbywca (ani też Komornik – w imieniu Zbywcy) nie skorzystali z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Natomiast w przypadku uznania, iż dostawa Nieruchomości dokonana w 2007 r. na podstawie Umowy Sprzedaży na rzecz Zbywcy pozostawała poza zakresem opodatkowania VAT (w tym, nie podlegała zwolnieniu z VAT) i zakładając, że dotychczas nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości także podlegałaby zwolnieniu z VAT. Wynika to z faktu, że skoro dostawa Nieruchomości na rzecz Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży z 2007 r. nie podlegała opodatkowaniu VAT (podatek naliczony z tytułu tej transakcji w ogóle nie wystąpił), należy uznać, iż Zbywcy w stosunku do Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Uwzględniając przy tym, iż Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, należy wskazać, iż dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W konsekwencji, niezależnie od przyjętej koncepcji, dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy powinna podlegać zwolnieniu z VAT.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż do dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie powinien znaleźć zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, który stanowi, iż przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W przypadku bowiem transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, dokonywanej w ramach licytacji komorniczej, nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej (ponadto, Zbywca nie prowadzi obecnie bieżącej działalności). Wynika to również wprost z ww. postanowienia Sądu Rejonowego w X z dnia 14 października 2011 r., wskazującego, iż przedmiotem zasądzenia na rzecz Nabywcy jest prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawo własności posadowionych na niej budynku i ściany budynku, a nie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

W świetle powyższego, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę, będącego dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym, na rzecz Nabywcy będzie podlegało zwolnieniu z VAT, w wyniku czego Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia do urzędu skarbowego podatku VAT należnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podatnikami – stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie natomiast do art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, ze zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W myśl art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego, do obliczenia i pobierania od podatnika podatku i wpłacania go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Jak wynika zatem z przytoczonego przepisu komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od towarów i usług od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji. Charakter płatnika komornik sądowy będzie posiadał zarówno gdy przedmiotem ww. egzekucji będą rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Przytoczony przepis wskazuje na fakt, iż komornicy sądowi są płatnikami podatku VAT od dostawy dokonanej w trybie egzekucji, w sytuacji gdy wykonywane są czynności egzekucyjne. Za czynności te, uważa się każde formalne, oparte na przepisach procesowych działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 do art. 18 ustawy, wskazać należy, iż w przypadku gdy właściciel nieruchomości z tytułu dostawy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT.

Egzekucja z nieruchomości, zgodnie z art. 921 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), należy do komornika sądowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

W art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Podkreślić także należy, iż zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z treścią przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W przypadku dostawy nieruchomości zabudowanej możliwość zwolnienia od podatku uzależniona jest od spełnienia warunków wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10-10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za takie uważa się również, obok sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

Należy jednak wskazać, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast pkt 10a tego artykułu stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei w myśl przepisu art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca prowadzi postępowanie egzekucyjne, w ramach którego Nabywca nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w X wraz ze stanowiącymi własność użytkownika wieczystego posadowionymi na niej: (i) budynkiem niemieszkalnym oraz (ii) jedną ścianą innego budynku. Z kolei, Zbywca (dłużnik) nabył nieruchomość od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 28 września 2007 r. W umowie tej, ówczesny sprzedający (osoba fizyczna) oświadczył, iż:

*   na przedmiotowej działce gruntu „posadowione są budynki oznaczone na planie sytuacyjnym numerami: nr 2 (A-H) – kompleks budynków pomocniczych, nr 4-5 – budynek biurowo-magazynowy; nr 7 budynek garażowy oraz nr 9 pawilon handlowy”;
*   Nieruchomość, wraz z innymi nieruchomościami nabył na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa X Sp. z o.o. oraz,
*   „sprzedaż ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług, co oznacza, że nie przysługiwało mu (ówczesnemu sprzedającemu, czyli osobie fizycznej – przyp. Wnioskodawcy) w związku z tą sprzedażą prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony, a od zakończenia budowy budynków i budowli stanowiących przedmiot sprzedaży upłynęło co najmniej 5 lat”.

Ponadto, zgodnie z Umową Sprzedaży z 2007 roku, notariusz pobrał od tej umowy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Odnośnie do stanu zabudowy Nieruchomości, Wnioskodawca wskazuje, iż opiera swoją wiedzę na dokumentach dotyczących Nieruchomości, tj. ww. postanowieniu o przysądzeniu Sądu Rejonowego w X, I Wydział Cywilny z dnia 14 października 2011 r. oraz na operacie szacunkowym z dnia 17 sierpnia 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Z obydwu tych dokumentów zgodnie wynika, iż na nieruchomości znajduje się jeden budynek niemieszkalny oraz ściana innego budynku. Oznaczałoby to, iż pozostałe budynki, o których wspomniano w Umowie Sprzedaży z 2007 r., zostały wyburzone. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku lub zabytkowej ściany, a jeżeli nawet takie wydatki były ponoszone, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Ponadto, w obecnej chwili Zbywca nie prowadzi bieżącej działalności.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż zgodnie z uzyskanymi przez niego informacjami, w związku z transakcją nabycia przedmiotowej nieruchomości umową z 28 września 2007 r. od osoby fizycznej, Zbywca otrzymał od tej osoby fakturę VAT wystawioną przez XX, jako sprzedającego; transakcja, w wyniku której doszło do nabycia przez Zbywcę przedmiotowej nieruchomości podlegała zwolnieniu z podatku VAT. Wg najlepszej wiedzy Zainteresowanego dłużnik nie udostępniał nieruchomości osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie dawniej niż 2 lata od sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Dodatkowo, Wnioskodawca zaznaczył, że Nabywca i Zbywca (ani też Wnioskodawca – w imieniu Zbywcy) nie skorzystali z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, iż do dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie powinien znaleźć zastosowania art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, który stanowi, iż przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W przypadku bowiem transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, dokonywanej w ramach licytacji komorniczej, nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej (ponadto, Zbywca nie prowadzi obecnie bieżącej działalności). Wynika to również wprost z ww. postanowienia Sądu Rejonowego w X z dnia 14 października 2011 r., wskazującego, iż przedmiotem zasądzenia na rzecz Nabywcy jest prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawo własności posadowionych na niej budynku i ściany budynku, a nie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Zatem mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego budynku oraz części budynku nie jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż przedmiotowa nieruchomość została zakupiona od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą w 2007 r. i sprzedający wystawił na tą okoliczność fakturę VAT. Z kolei pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem w przedmiotowej sprawie sprzedaż budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na mocy art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu bądź prawa wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości stanowi dostawę towarów o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym Komornik Sądowy nie jest zobowiązany do naliczenia i uiszczenia należnego podatku z tytułu sprzedaży, w drodze licytacji, przedmiotowej nieruchomości.

Tut. Organ pragnie również poinformować, iż granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez niego, co wynika wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 tej ustawy, tut. Organ dokonuje oceny stanowiska wnioskodawcy.

Należy zatem zaznaczyć, że odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku udzielono w oparciu o przedstawiony przez Zainteresowanego stan faktyczny. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.