Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4015.80.2025.1.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-22
Teza: W zakresie skutków podatkowych nabycia w drodze darowizny
udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką.
Słowa kluczowe: darowizna
hipoteka
nieruchomości
udział
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot
opodatkowania-Zakres opodatkowania-Nabycie tytułem
darowizny, polecenia darczyńcy
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
1-art. 1-ust. 1-pkt 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 15 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków
    podatkowych nabycia w drodze darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z osobą niespokrewnioną zakupiła nieruchomość (mieszkanie) (...)
    2022 r., nieruchomość jest objęta księgą wieczystą nr (...).
    Wnioskodawczyni jest właścicielem w 1/2 części nieruchomości, drugim właścicielem jest
    osoba fizyczna, której własność wynosi 1/2. Na zakup nieruchomości Wnioskodawczyni
    oraz drugi właściciel zaciągnęli wspólnie kredyt hipoteczny, za spłatę którego solidarnie
    odpowiada Wnioskodawczyni oraz drugi właściciel.
    W chwili obecnej drugi właściciel zamierza przekazać Wnioskodawczyni w formie
    darowizny 1/2 nieruchomości należącej do niego, przekazanie tej nieruchomości będzie
    wiązało się z przekazaniem części kredytu. Nieruchomość jest obciążona hipoteką, która w
    chwili darowizny będzie znacznie przewyższała wartość rynkową nieruchomości.
    Pytania
    1) Czy wyżej wymienione obciążenie hipoteczne należy rozumieć jako ciężar w
      rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn? (pytanie oznaczone we
      wniosku nr 1)
    2) Jeśli hipotekę uznamy za dług i ciężar w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od
      spadków i darowizn to w jakiej wartości należy uwzględnić ten dług i ciężar: czy w
      wysokości połowy kredytu pozostałego do spłaty na dzień darowizny, czy może w
      wysokości kwoty hipoteki? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawczyni:
    Ad. 1)
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi podlega
    nabycie przez osobę fizyczną własności rzeczy znajdujących się na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny. Ustawa o podatku od spadków i darowizn
    nie definiuje darowizny i dlatego też w tym zakresie należy się odnieść się do przepisów
    ustawy Kodeks cywilny, w szczególności do art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego – „Przez
    umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz
    obdarowanego kosztem swojego majątku.” Darowizna jest czynnością o charakterze
    nieodpłatnym, polegającą na dokonaniu aktu przysporzenia przez przesunięcie z majątku
    darczyńcy do majątku obdarowanego.
    Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w
    celu zabezpieczania oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku
    prawnego, można nieruchomości obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może
    dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własności, i z
    pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
    Obowiązek podatkowy, w myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ciąży na
    nabywcy własności lub praw majątkowych i zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 powstaje przy
    nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie
    aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z
    chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia, jeżeli ze względu na przedmiot darowizny
    przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i
    darowizn, jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długu i
    ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych, w dniu nabycia i cen
    rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, jest to zatem czysta wartość.
    Wskazania wymaga fakt, iż ustawodawca nie definiuje długu i ciężarów, ale jednocześnie
    rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3, wyliczając sytuacje, które należy uznać za dług.

    Należy uznać, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn są
    katalogiem otwartym. Dlatego też pojęcie długu w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od
    spadków i darowizn obejmuje wszelkie roszczenia cywilnoprawne związane z
    przedmiotem nabycia, wraz z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę
    nakładów na nabytą nieruchomość. Dlatego też równoważność tych roszczeń podlega
    odjęciu od jej wartości. Za „ciężar” należy uznać każde inne niż dług obciążenie nabytej
    rzeczy lub prawa, który w chwili nabycia tej rzeczy lub prawa zmniejsza wartość rynkową
    tej rzeczy lub prawa.
    W świetle przywołanych powyżej przepisów należy stwierdzić, iż ustanowiona na
    nieruchomości hipoteka w przypadku darowizny drugiego właściciela na rzecz
    Wnioskodawczyni jest obciążeniem, które powinno zostać zaliczone do długów i ciężarów
    w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
    Ad. 2)
    W świetle przytoczonych w punkcie 1 przepisów, ustanowiona na nieruchomości hipoteka
    stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7
    ustawy o podatku od spadków i darowizn, dlatego też wartość 1/2 części nieruchomości
    przekazanej przez drugiego właściciela Wnioskodawczyni w drodze darowizny, powinna
    zostać pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki. Dla kwestii ustalenia podstawy
    opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia, bowiem
    istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona nieruchomość należąca do
    Wnioskodawczyni i drugiego właściciela.
    W analizowanym stanie faktycznym wartość hipoteki, przypadająca na nabywany udział,
    przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości; podstawa opodatkowania w
    takim przypadku wyniesie zero.
    W niniejszej sprawie nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od
    spadków i darowizn i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od
    spadków i darowizn z tego tytułu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837):
      Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
      przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
    Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna” należy odwołać się do
    odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z
    2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Na podstawie art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
    Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia
    majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra
    majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter
    nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia
    w zamian za uczynioną darowiznę. Darowizna jest więc czynnością, której celem jest
    dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić
    obdarowanego), a zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.

    Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne
    oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do
    skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu
    darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy
    oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.
    Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:
      Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże
      umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli
      przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
    Stosownie do treści art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje: przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą
      złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie
      zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia
      przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy
      wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy
      powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
      potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
      majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
      podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy
      spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
      dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
      wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    ust. 2 i 3 art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczając
    przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu
    ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w
    rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne
    związane z przedmiotem nabycia, do których poniesienia zobowiązany jest nabywca.
    Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast
    jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza
    jego wartość rynkową. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem
    konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu
    przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy:
      Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej
      przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość
      praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
      Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
      podatkowego.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

      Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
      majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba
      zaliczona do III grupy podatkowej.
    Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
      Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony
      jest nabywca.
      Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do
      osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
    W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
      Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
        1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
          rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
        2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i
          małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków,
          małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
        3) do grupy III – innych nabywców.
    Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego
      darowizny.
    Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:
      § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
      § 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne
      przepisy.
    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z osobą niespokrewnioną zakupiła Pani
    nieruchomość (mieszkanie) (...) 2022 r. Jest Pani właścicielem w 1/2 części nieruchomości,
    drugim właścicielem jest osoba fizyczna, której własność wynosi 1/2. Na zakup
    nieruchomości zaciągnęli Państwo wspólnie kredyt hipoteczny, za spłatę którego
    solidarnie odpowiada Pani oraz drugi właściciel. W chwili obecnej drugi właściciel zamierza
    przekazać Pani w formie darowizny 1/2 nieruchomości należącej do niego, przekazanie tej
    nieruchomości będzie wiązało się z przekazaniem części kredytu. Nieruchomość jest
    obciążona hipoteką, która w chwili darowizny będzie znacznie przewyższała wartość
    rynkową nieruchomości.
    Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego
    stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1
    pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić
    zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

    Dokonując oceny tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego w kontekście
    wskazanych przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzić należy, że
    ustanowiona na nieruchomości (mieszkaniu) hipoteka stanowić będzie obciążenie, które
    należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro
    przedmiotem darowizny będzie udział w mieszkaniu, to hipoteka będzie stanowić
    obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość udziału 1/2
    drugiego właściciela w mieszkaniu, nabytego w drodze darowizny przez Panią, powinna
    być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki przypadającą na udział drugiego właściciela.
    Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu
    pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we
    wniosku nieruchomość. Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak Pani wskazała –
    wartość hipoteki w chwili darowizny będzie znacznie przewyższała wartość rynkową
    nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym nie dojdzie do
    powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Nie będzie Pani
    zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku
    umowy darowizny.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pani stanowiska wyłącznie w zakresie
    podatku od spadków i darowizn. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od
    czynności cywilnoprawnych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.