Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.75.2017.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-27
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie własności budynków wraz z wybudowanym przez dzierżawcę na tym gruncie budynkiem handlowo-usługowym
Słowa kluczowe: budynek; budynek-budynek usługowy; dzierżawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 kwietnia 2017 r. (data wpływu 20 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2017 r., (data wpływu 6 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie własności budynków wraz z wybudowanym przez dzierżawcę na tym gruncie budynkiem handlowo-usługowym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 22 czerwca 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.75.2017.1.KR, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 23 czerwca 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 27 czerwca 2017 r.). W dniu 6 lipca 2017 r. (nadano w dniu 3 lipca 2017 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nabył wraz z żoną na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomość w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu-działki budowlanej oraz odrębną od gruntu własność budynków na niej posadowionych. Do ceny nabycia doliczony był podatek VAT, który nigdy nie był odliczony przez kupujących - Wnioskodawcę i Jego żonę. Nieruchomość została nabyta w 2010 r. na cele własne Wnioskodawcy, Jego żony oraz dzieci tj. budowę domu. Ani Wnioskodawca ani Jego żona nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej. Zamierzenia inwestycyjne nie zostały zrealizowane przez Wnioskodawcę. W listopadzie 2011 r. Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę dzierżawy z przedsiębiorcą, który za Ich zgodą w 2013 r. wybudował budynek handlowo-usługowy. Koszt inwestycji w całości sfinansował przedsiębiorca – dzierżawca. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy, który wybudował na niej budynek handlowo-usługowy. Zbycie ma nastąpić w 2017 r. W umowie sprzedaży będzie zawarta wzmianka, że „nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym wybudowanym i sfinansowanym przez kupującą w 2013 r.”. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca przeznacza dla dzieci na ich cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że wraz z żoną nabył w 2010 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu działki budowlanej oraz odrębną od gruntu własność budynków znajdujących się na działce gruntu na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę wraz z Jego żoną prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na działce tej znajdowały się budynki gospodarcze. Pozwolenie na użytkowanie budynku handlowo-usługowego wybudowanego przez dzierżawcę zostało uzyskane w dnia 25 września 2013 r. Wpis budynku handlowo-usługowego wybudowanego przez dzierżawcę został ujawniony w księdze wieczystej w dniu 28 listopada 2013 r. Księga wieczysta jest prowadzona dla gruntu, którego wieczystymi użytkownikami są … i …, więc własność tego budynku została ujawniona w księdze wieczystej na rzecz Wnioskodawcy wraz z Jego żoną. Dzierżawcy do wybudowanego przez niego budynku handlowo-usługowego przysługuje prawo własności. Umowa dzierżawy zawiera postanowienia umowne stron dotyczące zasad rozliczenia nakładów na działce poniesionych przez inwestora/dzierżawcę na budowę budynku handlowo-usługowego. Roszczenie dzierżawcy o zwrot nakładów zabezpieczone jest hipoteką ustanowioną na przedmiotowej działce. Przedmiotem zamierzonej przez Wnioskodawcę sprzedaży w 2017 r. ma być prawo wieczystego użytkowania zabudowanego gruntu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy zbycie w 2017 r. nieruchomości nabytej w 2010 r. podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych czy też będzie wolne od tego podatku?
2.  Czy zbycie w 2017 r. nieruchomości nabytej w 2010 r. z podatkiem od towarów i usług, który nie by odliczony przez sprzedających podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone nr 1). W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1, nie ciąży na Nim obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ sprzedaż nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu ze względu na datę jej nabycia i datę jej sprzedaży. Sprzedaż następuje bowiem po upływie 5 lat od daty jej nabycia.

W ocenie Wnioskodawcy nie ciąży na nim obowiązek zapłaty podatku dochodowego od dochodu od osób fizycznych uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ sprzedaż nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu ze względu na przyjęcie daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, tj. okres posiadania ww. nieruchomości przekracza 5 lat.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowych podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Wnioskodawca nabył nieruchomość na cele własne i nie wykorzystał jej w ramach działalności gospodarczej, gdyż takiej nigdy nie prowadził.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby zatem ustalić czy w przedmiotowej sprawie dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Termin ten biegnie począwszy od daty nabycia nieruchomości licząc od końca roku kalendarzowego, czyli w tym przypadku od dnia 31 grudnia 2010 r. Zatem, zbycie nieruchomości w trakcie 2017 r. następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym ją nabyto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest moment i forma prawna nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2010 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nieruchomość w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu działki budowlanej oraz odrębną od gruntu własność budynków gospodarczych znajdujących się na działce gruntu. Nieruchomość została nabyta na cele własne Wnioskodawcy, Jego żony oraz dzieci tj. budowę domu. Zamierzenia inwestycyjne nie zostały zrealizowane przez Wnioskodawcę. W 2011 r. Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę dzierżawy z przedsiębiorcą, który za Ich zgodą w 2013 r. wybudował budynek handlowo-usługowy. Koszt inwestycji w całości sfinansował przedsiębiorca – dzierżawca. Pozwolenie na użytkowanie budynku handlowo-usługowego wybudowanego przez dzierżawcę zostało uzyskane w dnia 25 września 2013 r. Wpis budynku handlowo-usługowego wybudowanego przez dzierżawcę został ujawniony w księdze wieczystej w dniu 28 listopada 2013 r. Własność ww. budynku została ujawniona w księdze wieczystej na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony. Dzierżawcy do wybudowanego przez niego budynku handlowo-usługowego przysługuje prawo własności. Umowa dzierżawy zawiera postanowienia umowne stron dotyczące zasad rozliczenia nakładów na działce poniesionych przez inwestora/dzierżawcę na budowę budynku handlowo-usługowego. Roszczenie dzierżawcy o zwrot nakładów zabezpieczone jest hipoteką ustanowioną na przedmiotowej działce. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać w 2017 r. nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy, który wybudował na niej budynek handlowo-usługowy. Przedmiotem zamierzonej sprzedaży ma być prawo wieczystego użytkowania zabudowanego gruntu. W umowie sprzedaży będzie zawarta wzmianka, że „nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym wybudowanym i sfinansowanym przez kupującą w 2013 r.”.

Aby zatem w niniejszej sprawie można było dokonać oceny, czy sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie własności budynków gospodarczych wraz z wybudowanym przez dzierżawcę na tym gruncie budynkiem handlowo-usługowym spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku, z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z powyższego zatem w sposób jednoznaczny wynika, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Zgodnie z art. 232 § 1 ustawy Kodeks cywilny, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Z kolei jak stanowi art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Natomiast z art. 235 § 2 ustawy Kodeks cywilny wynika, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa, o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Jednakże żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Oznacza to, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego gruntu. Zatem, zbycie tego prawa odnosi się też do budynków, natomiast sama własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu.

Powyższe oznacza, że budynek wybudowany przez osobę trzecią (np. dzierżawcę) na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, trwale związany z nieruchomością stanowi własność użytkownika wieczystego.

Należy przy tym wskazać, że w przypadku budowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, o zaistnieniu przesłanek do ustanowienia odrębnej własności samego budynku można mówić dopiero wówczas, gdy obiekt ten mógłby być wpisany do księgi wieczystej, jako przedmiot odrębnej własności. Stąd też obiekt wzniesiony do stanu surowego jak też budynek, którego budowa nie została zakończona nie stanowi nieruchomości, nie jest także innym rodzajem rzeczy. Budynek mieszkalny, którego budowa nie została zakończona stanowi jedynie nakłady na działkę budowlaną, w związku z tym jest on częścią składową działki.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym zawiera potoczne słowa języka polskiego i w związku z tym, użyte w jego treści słowo „wybudowanie” rozumieć należy w myśl sensu, jaki nadaje temu słowu słownik języka polskiego, czyli „postawienie, wzniesienie domu”. Nie ma wątpliwości, że słowu „wybudowanie” przypisano czas przeszły dokonany, co oznacza wybudowanie budynku w takim stanie, by nadawał się do zamieszkania, użytkowania. Potwierdzeniem wybudowania budynku jest również pozwolenie na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy, stosownie do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.).

By stwierdzić, czy odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku usytuowanego na tym gruncie stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę nabycia bądź wybudowania budynku. W przypadku odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku oraz budowli trwale z tym gruntem związanych, źródłem przychodu jest zawsze odrębnie odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz nabycie lub wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty nabycia bądź wybudowania budynku.

W związku z powyższym, sprzedaż w 2017 r. udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie własności budynków gospodarczych nabytych w 2010 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz nabycie udziału w budynkach gospodarczych. Oznacza to, że uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży ww. udziału nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż udziału w budynku handlowo-usługowym będzie źródłem przychodu dla Wnioskodawcy podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ww. ustawy, bowiem sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie tj. 2013 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Z powyższych przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile Wnioskodawca takie wydatki poniósł w związku ze sprzedażą nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów – stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy – ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl natomiast art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przywołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę w 2017 r. udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie własności budynków gospodarczych nabytych w 2010 r. zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz nabycie udziału w budynkach gospodarczych. Tym samym, sprzedaż przedmiotowego udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie własności budynków gospodarczych nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż udziału w budynku handlowo-usługowym będzie dla Wnioskodawcy źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ww. ustawy, bowiem sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie tj. 2013 r.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.