Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.106.2019.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-19
Teza: Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, bowiem w tym zakresie, w którym zwolnienie przysługuje następuje rezygnacja z niego), w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w ww. zakresie. Zatem nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 kwietnia 2019 r. (data wpływu – 19 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków/budowli – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków/budowli.

We wniosku złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący),

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

L. Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. (Zbywca, Sprzedający),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem Planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką, niezarejestrowaną obecnie jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący będzie jednak zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny na moment Transakcji.

Kupujący zamierza nabyć (dalej: Planowana Transakcja lub Transakcja) od polskiej spółki komandytowej – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający) zarejestrowanej jako podatnik podatku od towarów i usług czynny:

1.  prawo wieczystego użytkowania działki 4/6 (dalej: Działka 1),
2.  prawo wieczystego użytkowania działki 9/7 (dalej: Działka 2),
3.  prawo wieczystego użytkowania działki 10/10 (dalej: Działka 3),

dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działki).

Zgodnie z umową przedwstępną dotyczącą Transakcji (dalej: Umowa Przedwstępna), Sprzedającego w ramach Transakcji będzie reprezentował komplementariusz (dalej: Komplementariusz Sprzedającego). Umowa Przedwstępna, poza Transakcją, dotyczy również sprzedaży nieruchomości położonej w W. (dalej: Transakcja-W.). W przypadku Transakcji-W. sprzedawcą nieruchomości będzie inna niż Sprzedający polska spółka komandytowa (dalej: Sprzedający-W.), której komplementariuszem jest jednak również Komplementariusz Sprzedającego a nabywcą nieruchomości spółka z grupy Kupującego (dalej: Kupujący-W.). Zgodnie z Umową Przedwstępną strony Umowy Przedwstępnej, tj. Sprzedający, Kupujący, Sprzedający-W., Kupujący-W. postanowiły, że będą traktować z perspektywy biznesowej Transakcję oraz Transakcję-W. jako jedną transakcję między grupami spółek, w związku z czym w przypadku braku spełnienia któregokolwiek z warunków zawieszających Transakcji albo Transakcji-W., Umowa Przedwstępna ulegnie rozwiązaniu. Dodatkowo przewidziano, że umowy ostateczne dotyczące Transakcji oraz Transakcji-W. zostaną podpisane równocześnie.

Przedmiotowe Działki położone w K. Sprzedający nabył 29 października 2013 r., w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. umowy kupna-sprzedaży. Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług przy zakupie Działek.

Na Działce 1 Sprzedający zrealizował inwestycję deweloperską w postaci budowy dwóch budynków usługowo-biurowych (tj. budynku A i budynku B), z częścią usługowo-handlową, z parkingiem podziemnym i nadziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zagospodarowaniem terenu (dalej: Inwestycja). Działka 2 oraz Działka 3 pozostają działkami niezabudowanymi.

Dla Działek (w tym również dla Działki 2 oraz Działki 3) nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), lecz została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Przedmiotowa Inwestycja została zrealizowana przez Sprzedającego na podstawie:

1.  decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę z 15 marca 2013 r., przeniesionej na Sprzedającego w dniu 17 kwietnia 2014 r. (dalej: Inwestycja 1),
2.  decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę z 24 października 2014 r., zmienionej 4 lutego 2016 r. (dalej: Inwestycja 2).

W ramach Inwestycji 1 powstały następujące obiekty budowlane:

1.  budynek biurowy (Budynek A),
2.  pozostałe obiekty:
    1.  przyłącze teletechniczne,
    2.  przyłącze wodociągowe,
    3.  przyłącze kanalizacji sanitarnej,
    4.  przyłącze sieci cieplnej,
    5.  zewnętrzna instalacja wodociągowa,
    6.  przyłącze kanalizacji deszczowej,
    7.  instalacja zewnętrzna kanalizacji deszczowej,
    8.  instalacja zewnętrzna kanalizacji sanitarnej,
    9.  jezdnie i chodniki,
    10.  oświetlenie zewnętrzne.

W ramach Inwestycji 2 powstały zaś następujące obiekty budowlane:

1.  budynek biurowy (Budynek B),
2.  pozostałe obiekty:
    1.  jezdnie i chodniki,
    2.  oświetlenie zewnętrzne,
    3.  zewnętrza sieć elektroenergetyczna,
    4.  dodatkowe odwodnienie na wjeździe do kanalizacji
    5.  (dalej łącznie: Budynki/Budowle lub Obiekty Budowlane).

Działki oraz Budynki/Budowle w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynków/Budowli w ramach Inwestycji i zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Sprzedający rozpoczął użytkowanie Budynków/Budowli w dwóch etapach:

1.  Inwestycja 1: na podstawie pozwolenia na użytkowanie, wydanego 14 listopada 2014 r.,
2.  Inwestycja 2: na podstawie decyzji z 29 lipca 2016 r.

Na dzień złożenia wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni biurowej i handlowej oraz miejsc parkingowych. Zdecydowana większość powierzchni najmu została wynajęta podmiotom gospodarczym, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania najemców na część dotychczas niewynajętą. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych według właściwych stawek podatku od towarów i usług.

Na dzień złożenia wniosku Sprzedający zawarł umowy najmu z kilkunastoma najemcami, zaś biorąc pod uwagę terminy obowiązywania tych umów Sprzedający przewiduje, iż na dzień Planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości, stan wynajęcia powierzchni budynku będzie najprawdopodobniej wyższy albo porównywalny ze stanem obecnym (dalej: Powierzchnie Wynajęte). Powierzchnie Wynajęte zostały wydane najemcom w części ponad 2 lata przed Planowaną Transakcją, w części natomiast mniej niż 2 lata przed Planowaną Transakcją.

Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż w dacie zamknięcia będą istniały w Budynkach powierzchnie przeznaczone pod wynajem w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, które od momentu jego oddania do użytkowania nie były wynajmowane przez Sprzedającego w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź użytkowane przez Sprzedającego na własne cele (Powierzchnie Pod Wynajem). W okresie od dnia oddania wyżej wymienionych Obiektów Budowlanych do użytkowania, do dnia sporządzenia wniosku, Budynki/Budowle były przedmiotem ulepszeń (zwłaszcza Budynek B oddany w ramach Inwestycji 2) w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, jednakże łączna wartość tych ulepszeń nie przekroczyła 30 % wartości początkowej danego Obiektu Budowlanego. Również do dnia Planowanej Transakcji łączna wartość ulepszeń żadnego Obiektu Budowlanego nie przekroczy 30% wartości początkowej danego Obiektu Budowlanego.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia pracowników oraz nie będzie ich zatrudniał w dniu zawarcia umowy sprzedaży zespołu składników majątkowych. Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmiot trzeci (dalej: Zarządca Nieruchomości), z którym Sprzedający zawarł umowy o zarządzanie (dalej: Umowa o Zarządzanie).

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: Umowy Serwisowe) tj. w szczególności:

1.  umowy dotyczące najmu infrastruktury telekomunikacyjnej;
2.  umowy dotyczące świadczenia usług porządkowych, konserwacyjnych i technicznych;
3.  umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (np. ciepła, energii itp.);
4.  umowa o świadczenie usług ochrony obiektu;
5.  umowy najmu/poddzierżawy pod parking samochodowy.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będą zasadniczo:

1.  prawo użytkowania wieczystego Działek,
2.  prawo własności Budynków/Budowli posadowionych na Działce 1,
3.  ruchomości służące obsłudze Nieruchomości, stanowiące własność Sprzedającego, tj. zarówno środki trwałe jak i wyposażenie niestanowiące środków trwałych (dalej: Ruchomości).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z:

1.  zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Planowanej Transakcji umów najmu – na podstawie art. 678 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025, ze zm.), jak również,
2.  zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w których okres najmu jeszcze się nie rozpoczął.

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

1.  praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu, w zakresie w jakim zostaną dostarczone przez najemców;
2.  praw i obowiązków wynikających z gwarancji budowlanych i rękojmi za wady dotyczących Nieruchomości lub dotyczących projektów budowlanych sporządzonych przez architektów;
3.  wszelkie autorskie prawa majątkowe oraz prawa pokrewne do utworów związanych z Nieruchomością (dokumentacja projektowa),
4.  kaucji zabezpieczających wykonanie obowiązków projektantów (architektów) wynikających z umów o prace projektowe,
5.  praw z tytułu odszkodowań generalnego wykonawcy, w tym praw w odniesieniu do przyszłych projektów, które zostaną przygotowane w odniesieniu do Budynków/Budowli i/lub prac wykończeniowych w lokalach najemców,
6.  jak również prawa własności nośników zawierających prawa autorskie, takich jak materiały, nagrania i inne pliki;
7.  znaków towarowych poprzez cesję prawa do użytkowania tych znaków towarowych, na podstawie umowy licencyjnej,
8.  prawa do domeny internetowej, na którym znajduje się domena internetowa, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych narzędzi bezpieczeństwa niezbędnych do działania domeny oraz prawa do rejestracji Kupującego lub dowolnej osoby wybranej przez Kupującego jako użytkownika domeny,
9.  prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych, jeżeli w dniu dokonania Planowanej Transakcji, prawa i obowiązki wynikające z takich Umów Serwisowych będą istnieć i będą zbywalne,
10.  prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów na oprogramowanie służące do zarządzania budynkiem,
11.  prawna oraz techniczna i projektowa dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz zbywanych składników majątkowych,
12.  prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/poddzierżawy miejsc parkingowych zewnętrznych (dalej: Umowy Najmu Miejsc Parkingowych), jeżeli w dniu zawarcia Planowanej Transakcji, prawa i obowiązki wynikające z takich umów będą istnieć i będą zbywalne.

–zwanych dalej łącznie: Przenoszonymi Elementami.

W przypadku gdy przed Datą Zamknięcia Sprzedający zawrze nowe Umowy Serwisowe mogą one być również przedmiotem Planowanej Transakcji.

W odniesieniu do Umów Serwisowych oraz Umów Najmu Miejsc Parkingowych, o których mowa powyżej, Strony Planowanej Transakcji przewidziały mechanizm uzyskania zgód, polegający na tym, iż Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pod warunkiem, że do Daty Zamknięcia, Sprzedający uzyska zgodę od podmiotu świadczącego usługę serwisową na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takiej umowy na Kupującego.

W przypadku jeśli do Daty Zamknięcia Sprzedający poinformuje Kupującego, iż nie uzyskał zgody podmiotu świadczącego usługę serwisową na przeniesienie prawa i obowiązków na rzecz Kupującego, Sprzedający będzie uprawniony do wypowiedzenia takiej umowy serwisowej ze skutkiem najszybszym jaki będzie możliwy na podstawie zawartej przez Sprzedającego umowy. W takiej jednak sytuacji, Sprzedający będzie uprawniony do refakturowania na Kupującego usług serwisowych świadczonych na rzecz Sprzedającego przez podmiot świadczący usługę serwisową – aż do momentu faktycznego wygaśnięcia takiej umowy serwisowej, zawartej przez Sprzedającego (chyba że do tego dnia Kupujący zawrze we własnym imieniu podobną usługę serwisową i poinformuje o tym Sprzedającego).

Jednocześnie nie jest wykluczone, że w Dacie Zamknięcia (ewentualnie przed/po Dacie Zamknięcia) niektóre z Umów Serwisowych mogą być rozwiązane, a w ich miejsce mogą zostać zawarte nowe umowy z tymi samymi lub nowymi kontrahentami na innych lub podobnych warunkach.

W związku z Planowaną Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji, w celu przeprowadzenie przez Kupującego tzw. badania due dilligence.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadać innych nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1.  Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.;
2.  Zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej;
3.  Sprzedający posiada i będzie posiadał na Dzień Zamknięcia odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1.  nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 ustawy z 26 czerwca 1974 r. – Kodeksu pracy (Dz.U. z 2019 r., poz. 1040) – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;
2.  Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
    1.  jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    2.  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem, których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców,
    3.  zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
    4.  tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    5.  praw i obowiązków z umów zawartych z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    6.  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
    7.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    8.  nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    9.  praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    10.  praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Jednocześnie nie jest wykluczone, że – w zależności od ostatecznych ustaleń między Stronami – Kupujący przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązania wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie. W szczególności Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie Umowy o Zarządzanie. Przy czym, w odniesieniu do Umowy o Zarządzanie, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty lub zwrotu Sprzedającemu lub Zarządcy Nieruchomości jakiegokolwiek wynagrodzenia lub kosztów wynikających z Umowy o Zarządzanie.

Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż załącznik do umowy przenoszącej własność zbywanych aktywów wyszczególni cenę sprzedaży poszczególnych składników majątkowych przenoszonych w ramach transakcji, w ten sposób, iż wyszczególniona w tym załączniku zostanie cena nabycia: Działek, Budynków/Budowli oraz pozostałych składników przenoszonych w ramach Transakcji.

Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:

1.  w Dacie Zamknięcia Sprzedający oraz Kupujący zawrą tzw. umowę gwarancji czynszowej w odniesieniu do części powierzchni Nieruchomości, w związku z faktem, że ustalona przez Strony Planowanej Transakcji cena nabycia Nieruchomości została ustalona w oparciu o założenie, że łączna powierzchnia najmu Budynków oraz wszystkie miejsca parkingowe są w całości wynajęte najemcom na podstawie umów najmu, które generują odpowiedni poziom przychodów obliczony na bazie stawek czynszu, zaś w Dacie Zamknięcia, istnieć będą najprawdopodobniej tzw. powierzchnie niewynajęte, przez co Sprzedający udzieli Kupującemu gwarancji na uzyskiwanie przez niego dochodów operacyjnych netto z wynajmowanych powierzchni na poziomie przyjętym na potrzeby kalkulacji ceny za Nieruchomość,
2.  Sprzedający udzieli Kupującemu szeregu zapewnień w związku z Transakcją,
3.  przewidziano szereg regulacji dotyczących dokończenia przez Sprzedającego prac związanych z dostosowaniem Nieruchomości do potrzeb danego najemcy (tzw. fit-outs) niezakończonych w Dacie Zamknięcia. W ramach tych regulacji przewidziano m.in., że rezultat ww. prac zostanie wydany danemu najemcy na podstawie protokołu wydania podpisanego przez Sprzedającego, Kupującego oraz danego najemcę oraz, że z dniem podpisania takiego protokołu Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa/obowiązki (w tym prawa z gwarancji budowlanych) związane z wykonaniem ww. prac. Dodatkowo wprowadzono także mechanizm szczegółowych rozliczeń między Sprzedającym, Kupującym oraz najemcą w sytuacji gdy dany najemca ponosi częściowo koszt ww. prac,
4.  dodatkowo przewidziano szereg regulacji dotyczących specyficznie prac związanych z dostosowaniem Nieruchomości do potrzeb danego najemcy (tzw. fit-outs), wynikających z umów najmu zawartych już po Dacie Zamknięcia. W ramach tych regulacji przewidziano m.in., że umowy na wykonanie ww. prac będą co do zasady zawierane przez Kupującego, przy czym Sprzedający będzie zobowiązany do wynegocjowania takich umów a Kupujący będzie wystawiał na Sprzedającego odpowiednie refaktury dotyczące kosztów ww. prac (przy czym w pewnych przypadkach wysokość refaktur oraz okres przez jaki Sprzedający będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów ww. prac została powiązana z wspomnianą powyżej tzw. umową gwarancji czynszowej),
5.  przewidziano szczegółowy mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym czynszów najmu, opłat oraz kosztów eksploatacyjnych wynikających z umów najmu a dotyczących miesiąca, w którym wystąpi Data Zamknięcia,
6.  przewidziano szereg regulacji dotyczących działań podejmowanych przez Sprzedającego w celu doprowadzenia do zawarcia umów najmu dotyczących niewynajętych wcześniej powierzchni.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Kupujący wskazuje, iż chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo-administracyjnych, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki w postaci pożytków z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media.

W szczególności Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości, w tym zakresie, w jakim nie przejmie on umów zawartych przez Sprzedającego na skutek braku uzyskania zgód przez świadczącego taką usługę (w tym zwłaszcza umów o dostawę mediów). Nie ulega wątpliwości, iż bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone funkcjonowanie nieruchomości komercyjnej, a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie zasadniczo możliwe.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej.

Strony Planowanej Transakcji wskazują, iż ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składników majątkowych (Działek, Budynków/Budowli oraz Ruchomości) wraz ze wszystkimi elementami bezpośrednio z nim związanymi (Przenoszone Elementy). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Bezpośrednio po przeprowadzeniu Planowanej Transakcji, wspólnicy Sprzedającego rozpoczną proces likwidacji spółki Sprzedającego, z zamiarem jak najszybszego zamknięcia tego procesu. Tym samym zamiarem Sprzedającego nie jest dalsze prowadzenie działalności operacyjnej w jakimkolwiek zakresie, w tym zwłaszcza w zakresie świadczenia usług najmu.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą podatku od towarów i usług.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Zdaniem Zainteresowanych:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ww. ustawy, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu (tj. Działki 1), na której znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   dostawa Działki 2 oraz Działki 3, jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z WZiZT, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług,

przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie własnego stanowiska, Zainteresowani przywołali wybrane interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15 lutego 2008 r. sygn. akt II FSK 1737/06).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 19 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.228.2019.2.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. (Kupujący) planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – spółki komandytowej (Sprzedający) na podstawie umowy sprzedaży m.in.:

*   prawo wieczystego użytkowania działki 4/6 (dalej: Działka 1),
*   prawo wieczystego użytkowania działki 9/7 (dalej: Działka 2),
*   prawo wieczystego użytkowania działki 10/10 (dalej: Działka 3),
*   prawo własności Budynków/Budowli posadowionych na Działce 1,

–łącznie „Nieruchomość”.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntu – Działek oraz Budynków/Budowli) podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało stwierdzone w interpretacji indywidualnej z 19 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.228.2019.2.WH, w której wskazano, że: ,,(…) przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

W interpretacji tej stwierdzono, w zakresie opodatkowania sprzedaży Działki 1, że (…) sprzedaż części Budynków stanowiących Powierzchnie Wynajęte, których sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od powstania pierwszego zasiedlenia oraz w stosunku do części Budynków stanowiących Powierzchnie Pod Wynajem będzie podlegać opodatkowaniu stawką 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem w analogiczny sposób jak dostawa budynków posadowionych na danej działce opodatkowana będzie sprzedaż odpowiedniej części prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budynki.

(…) w przypadku spełnienia warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i rezygnacji ze zwolnienia w stosunku do sprzedaży części Budynków stanowiących Powierzchnie Wynajęte, których sprzedaż nastąpi w okresie dłużnym niż 2 lata od powstania pierwszego zasiedlenia sprzedaż Działki 1 będzie opodatkowana według stawki podstawowej podatku w wysokości 23%.

W analizowanym przypadku również sprzedaż Działki 2 i 3 będzie opodatkowana według stawki podstawowej podatku w wysokości 23%.”.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, bowiem w tym zakresie, w którym zwolnienie przysługuje następuje rezygnacja z niego), w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w ww. zakresie. Zatem nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.