Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.152.2018.1.ISK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-13
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek prywatny.
Słowa kluczowe: działki; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2018 r. (data wpływu 27 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Przedmiotem sprzedaży jest własność działki gruntu nr 231/6. Nieruchomość jest niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona. Wnioskodawca nabył nieruchomość w 1986 r. na podstawie umowy o przekazaniu gospodarstwa rolnego od rodziców Wnioskodawcy i cały czas ją uprawia rolniczo dla własnych potrzeb. Na nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie 49.41.Z – transport drogowy towarów, 47.91.Z – sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub internet, 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, ale z działalnością tą nie jest związana nieruchomość dz. ew. 231/6. Działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 231/6 leży na terenie oznaczonym „11U/P” gdzie funkcją podstawową zagospodarowania jest zabudowa usługowo-produkcyjna: produkcja i przetwórstwo rzemieślnicze, budownictwo, handel detaliczny i ekspozycyjny, handel hurtowy, magazyny, transport, obsługa komunikacji, hotele i gastronomia, obsługa techniczna i naprawy pojazdów mechanicznych, sprzedaż paliw do pojazdów i olejów opałowych. W ewidencji gruntów i budynków działka ew. nr 231/6 opisana jest jako grunty orne klasy RIIIb, RIVa, RIVb.

Zdarzenie przyszłe:

Działka przeznaczona zostaje na sprzedaż, przy czym:

*   ewentualnym kupcem jest podatnik, którego celem nie jest przeznaczenie nieruchomości na działalność rolniczą;

*   ewentualnym kupcem jest podmiot, który zamierza wykorzystać nieruchomość do uprawy rolnej, nie związanej z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w ogóle i jaki podatek VAT powinien zostać naliczony do ceny sprzedaży nieruchomości dla podmiotu, którego celem nie jest przeznaczenie nieruchomości do działalności rolniczej?
2.  Czy w ogóle i jaki podatek VAT powinien zostać naliczony do ceny sprzedaży nieruchomości dla podmiotu, którego celem jest przeznaczenie nieruchomości do działalności rolniczej na własne potrzeby, nie związane z działalnością gospodarczą?

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż budowlane. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opodatkowana jest zatem sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, będąca terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli przeznaczona jest pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przedmiotowej sprawie obydwa pytania nr 1 i 2 powinien do ceny sprzedaży zostać naliczony podatek VAT według stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty, w tym udziały w gruncie spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność tą wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W konsekwencji właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r., TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W orzeczeniu tym Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w 1986 r. nabył na podstawie umowy o przekazaniu gospodarstwa rolnego od rodziców działkę gruntu nr 231/6, położonej w miejscowości K. Nieruchomość jest niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona. Wnioskodawca cały czas uprawia przedmiotową nieruchomość rolniczo dla własnych potrzeb. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale przedmiotowa nieruchomość nie jest związana z tą działalnością. Na nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego, wg. którego oznaczona jest „11U/P” gdzie funkcją podstawową zagospodarowania jest zabudowa usługowo-produkcyjna. W ewidencji gruntów i budynków działka ew. nr 231/6 opisana jest jako grunty orne klasy RIIIb, RIVa, RIVb.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w przypadku gdy nabywca zamierza przeznaczyć przedmiotową nieruchomość na działalność rolniczą na własne potrzeby lub do działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

Zatem, należy stwierdzić, że w przedstawionych we wniosku okolicznościach, Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań w celu sprzedaży nieruchomości, które to wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, nieuzbrojona oraz nie jest ogrodzona. Wnioskodawca własność nieruchomości otrzymał w na podstawie umowy o przekazaniu gruntów rolnych od rodziców. Zatem Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, czy też ogrodzenie działki). Jednocześnie Wnioskodawca we wniosku wyraźnie wskazał, że przedmiotową nieruchomość cały czas wykorzystuje do własnych potrzeb – uprawia ją rolniczo. Co prawda Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jednakże wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nie jest związana z tą działalnością i nie jest na niej prowadzona żadna działalność.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży nieruchomości za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr 231/6, nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Nie ma przy tym znaczenia fakt na jakie cele nabywca przeznaczy przedmiotową nieruchomość.

Wobec tego, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości w postaci działki nr 231/6, położonej w miejscowości K., w okolicznościach opisanych we wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.