Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-129/10-4/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-11
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oraz ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego z nią związaną
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 01.02.2010 r. (data wpływu 03.02.2010 r.), uzupełniony pismem z dnia 03.03.2010r. (data wpływu 08.03.2010r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 26.02.2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z nią związaną - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03.02.2010r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z nią związaną.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka S.A. zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości, nabytych w okolicznościach opisanych dalej.

Zarys historyczny nabycia przez spółkę nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

1.  Z dniem 5 grudnia 1990 roku przedsiębiorstwo państwowe na podstawie decyzji wojewody z dnia 26.02.1991 roku nabyło między innymi: a) Prawa użytkowania wieczystego gruntów (działka Nr 182) oraz (działka Nr 181), b) Odpłatnie własność budynków i budowli znajdujących się na tych działkach.
2.  Z dniem 31.01.1991 roku na mocy ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych przedsiębiorstwo państwowe zostało uznane za zlikwidowane, gdyż zakończona została jego likwidacja w celu prywatyzacji (decyzja Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 15 maja 1991 roku, wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych, postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Gospodarczy z dnia 24 czerwca 1991 roku).
3.  Zlikwidowany majątek przedsiębiorstwa państwowego został oddany w odpłatne korzystanie powstałej w wyniku likwidacji spółce pracowniczej (leasing prywatyzacyjny).
4.  Na podstawie umowy leasingu (Akt notarialny z dnia 19 kwietnia 1991 roku), Spółka pracownicza - Spółka Akcyjna nabyła odpłatnie zespół składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu art. 551 k.c. zorganizowanych w postaci uznanego za zlikwidowane przedsiębiorstwa państwowego.
5.  Na mocy umowy leasingu na spółkę pracowniczą przeszły wszelkie zobowiązania i należności, (w tym zobowiązania z tytułu nabycia praw własności budynków oraz opłat za wieczyste użytkowanie gruntów – które przez spółkę pracowniczą zostały zapłacone).
6.  Z treści Umowy przeniesienia własności wynika, (Akt notarialny z dnia 5.05.1995 roku), że owe odpłatne nabycie od Skarbu Państwa obejmowało m.in.: Nieruchomość stanowiącą: - działkę nr 182 o powierzchni 969 m2, w odniesieniu do której spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu, - prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 969 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności, - działkę nr 181 o powierzchni 538 m2, w odniesieniu do której spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu, - prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 538 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności.
7.  W 1998 r. Spółka Akcyjna postanowiła sprzedać powyższą nieruchomość spółce Sp. z o.o.

Sprzedaży dokonano 31.12.1998 r. (Akt notarialny z dnia 31 grudnia 1998 roku).

Sprzedaż obejmowała:

*   działkę nr 182 o powierzchni 969 m2, w odniesieniu do której Spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu,

*   prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 969 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności,

*   działkę nr 181 o powierzchni 538 m2, w odniesieniu do której spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu,

*   prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 538 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności.

h) W wyniku nieuiszczenia przez Sp. z o.o. zapłaty za zakupione nieruchomości Spółka Akcyjna nabyła z powrotem sprzedane nieruchomości. Nabycie nastąpiło na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków celem zwolnienia z długu (Akt notarialny z dnia 19 lipca 2000 roku). i) Spółka S.A. powstała w wyniku połączenia dwóch spółek akcyjnych:

W wyniku fuzji dokonanej w grudniu 2000 r. Spółka S.A. jest następcą prawnym wyżej wymienionych Spółek.

Aktualny stan prawny i szczegółowy wykaz nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

W efekcie powyższych czynności, Spółka S.A. jest – zgodnie z treścią księgi wieczystej – użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 182 (sto osiemdziesiąt dwa) oraz działkę numer 181 (sto osiemdziesiąt jeden), o łącznym obszarze 1.507,00 m2 (jeden tysiąc pięćset siedem metrów kwadratowych), a także właścicielem znajdujących się na tym gruncie budynków: biurowego oraz magazynowych, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności, dla których to praw Sąd Rejonowy XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`

Na działce gruntu numer 182 znajduje się:

*   budynek, o powierzchni zabudowy 167,00 m2 (sto sześćdziesiąt siedem metrów kwadratowych), funkcja budynku – budynki biurowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali 455,54 m2 (czterysta pięćdziesiąt pięć i pięćdziesiąt cztery setne metra kwadratowego), czterokondygnacyjny (jedna kondygnacja pod poziomem zero i trzy kondygnacje nad poziomem zero), murowany,

*   budynek, o powierzchni zabudowy 122,00 m2 (sto dwadzieścia dwa metry kwadratowe), funkcja budynku – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali 303,50 m2 (trzysta trzy i pięćdziesiąt setnych metra kwadratowego), trzykondygnacyjny (jedna kondygnacja pod poziomem zero i dwie kondygnacje nad poziomem zero), murowany,

*   budowla w postaci ogrodzenia z bramą wjazdową,

*   budowla w postaci placu manewrowego utwardzonego (wyłożonego trylinką).

Na działce gruntu numer 181 znajduje się:

*   budowla w postaci ogrodzenia wykonanego z siatki w ramach na podmurówce wraz z dwoma bramami wjazdowymi,

*   budowla w postaci placu manewrowego pokrytego asfaltem wraz z rampą magazynową.

Na działkach gruntu numer 182 i 181 znajduje się budynek, o powierzchni zabudowy łącznie 302,00 m2 (trzysta dwa metry kwadratowe), w tym: na działce 182 – 295,00 m2 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), na działce 181 – 7,00 m2 (siedem metrów kwadratowych), funkcja budynku – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali 532,60 m2 (pięćset trzydzieści dwa i sześćdziesiąt setnych metra kwadratowego), dwukondygnacyjny (dwie kondygnacje na poziomem zero), murowany.

Nieruchomości wyżej scharakteryzowane są do siebie przyległe i stanowią funkcjonalnie i gospodarczo całość.

Spółka nadmienia, że zostały one wybudowane w latach 1943-48 (zgodnie z wypisem z kartoteki budynków z dnia 09.12.2009 wydanym przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej), nadto dobudowano windę zgodnie z protokołem odbioru z części budowlanej dźwigu z dnia 01.02.1990r., a więc przed zdarzeniami historycznymi opisanymi powyżej (podpunkty a-i), co jednoznacznie wskazuje na to, że doszło już do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT.

Nieruchomości do dnia dzisiejszego wykorzystywane są na cele gospodarcze spółki, (część nieruchomości jest wynajmowana, a część wykorzystywana na własne potrzeby spółki).

W 2006 r. w budynku (działka nr 182) przeprowadzono prace modernizacyjne w kwocie 4.900 zł, czyli w wysokości nieprzekraczającej 30% wartości budynków i budowli.

S.A. zamierza w I kwartale 2010 roku zawrzeć z Miastem, w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z dnia 30 listopada 2004, Dz. U. Nr 261, poz. 2603), umowę sprzedaży, na podstawie której nabędzie od Miasta prawo własności działki numer 182, do której w dniu dzisiejszym przysługuje Sprzedającej Spółce prawo użytkowania wieczystego.

W związku z powyższym S.A. złożyła w dniu 09 listopada 2009 roku w Urzędzie Miasta– Wydział Gospodarowania Majątkiem wniosek dotyczący sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego – działka numer 182.

Opis przyszłego zdarzenia w stosunku do wyżej scharakteryzowanych nieruchomości.

Po nabyciu od Miasta prawa własności działki numer 182, do której w dniu dzisiejszym przysługuje Sprzedającej Spółce prawo użytkowania wieczystego, Spółka zamierza sprzedać:

1.  nieruchomość, stanowiącą zabudowaną budynkami i budowlami działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 182, o obszarze 969,00 m2, dla której zostanie założona księga wieczysta po odłączeniu z prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
2.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 181, o obszarze 538,00 m2, wraz z własnością znajdujących się na tej działce budynku i budowli, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności.

Ponadto, Spółka informuje, że w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości wolą Spółki S.A. nie jest rezygnacja ze zwolnienia opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości: a) gruntu nr 182 (po uprzednim nabyciu działki Nr 182 od Miasta) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie, b) gruntu nr 181 (do którego spółce przysługuje prawo wieczystego użytkowania) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie zwolniona z tego podatku i na jakiej podstawie ?
2.  Kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT, jeżeli po nabyciu prawa własności działki nr 182 Spółka S.A. zamierzająca sprzedać opisane wyżej nieruchomości i spółka kupująca mają zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży tych nieruchomości, na podstawie której to umowy kupujący wpłaci zadatek w wysokości 10% całej transakcji ?

Umowa przedwstępna sprzedaży owych nieruchomości stanowić będzie również zobowiązanie obydwu stron do zawarcia właściwej umowy sprzedaży i tym samym wydania nieruchomości kupującemu do końca 31.05.2010 r. W dniu zawarcia umowy sprzedaży kupujący wpłaca 50% całości transakcji, a pozostała część ma być uregulowana w dwóch ratach do końca 2010 roku.

W ocenie spółki, odnośnie pytania nr 1, sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości:

*   gruntu nr 182 (do którego spółce przysługiwało będzie prawo własności – po uprzednim nabyciu działki nr 182 od Miasta) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie,

*   gruntu nr 181 (do którego spółce przysługuje prawo wieczystego użytkowania) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie,

będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT i § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ponieważ:

*   w zaistniałej sytuacji nie dochodzi do dostawy budynków i budowli w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków i budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

*   spółka nie chce wybrać opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku VAT,

*   w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione z podatku VAT, korzysta także ze zwolnienia z opodatkowania VAT (na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług).

Zatem, budynki i budowle zbywane przez spółkę korzystać będą ze zwolnienia z opodatkowania VAT na mocy wspomnianych przepisów art. 43 ustawy o podatku VAT.

Ponadto, z wyżej zacytowanego art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT wynika więc, że – co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Natomiast na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu także korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W ocenie spółki, w odniesieniu do pytania nr 2, w wyniku sprzedaży opisanych nieruchomości obowiązek podatkowy w podatku VAT powstanie w dwóch momentach (podstawa prawna art. 19 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT):

*   w momencie otrzymania zadatku,

*   w momencie zawarcia właściwej umowy sprzedaży

Art. 19 ust. 10 ustawy o VAT stanowi bowiem, że w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia licząc od dnia wydania.

Art. 19 ust. 11 ustawy o VAT stanowi z kolei, że jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Z wyżej wymienionego artykułu 19 ust. 11 wynika więc, że w momencie otrzymania zadatku w wysokości 10% całości transakcji spółka zobowiązana jest do wystawienia faktury VAT w wysokości tego zadatku.

Zakładając, że zawarcie właściwej umowy sprzedaży nastąpi 31.05.2010 r. i mając na uwadze art. 19 ust. 10 ustawy o VAT:

*   fakturę na sprzedaż nieruchomości na pozostałe 90% wartości transakcji spółka najwcześniej może wystawić 31.05.2010 r., a najpóźniej 30 dni od daty wydania, a więc 30.06.2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.