Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-455/12-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-11-26
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 06.09.2012r. (data wpływu 13.09.2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13.09.2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. Spółka komandytowo- akcyjna (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) aktualnie rozważa nabycie od M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością G. Spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”) nieruchomości położonej w K. Powyższa nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi i obejmuje prawo własności gruntu (w tym, dwudziestu dwóch działek (Działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi, o łącznej powierzchni 44527 m2) oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie trzech budynków (w tym, budynku hali, budynku zwrotów i pawilonu gastronomicznego) wraz z towarzyszącymi im budowlami (w tym, zbiornikiem wodnym przeciwpożarowym, zadaszeniem parkingu, kanalizacją deszczową kanalizacją sanitarną, siecią niskiego napięcia, przyłączem ciepłowniczym, siecią wodociągową kablem magistralnym i rozdzielnią, drogami i placami, murami oporowymi, oświetleniem zewnętrznym, ogrodzeniem hali, ekranem akustycznym, pylonem reklamowym). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”. Ponadto, przedmiotem transakcji byłaby jedna ruchomość będąca środkiem trwałym Zbywcy (maszt).

Wszystkie z wchodzących w skład Nieruchomości działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowią tereny budowlane / przeznaczone pod zabudowę.

Niemal wszystkie wchodzące w skład Nieruchomości budynki i budowle zostały wybudowane przez Zbywcę. Jedynym wchodzącym w skład Nieruchomości składnikiem majątku, który nie został wybudowany przez Zbywcę jest jeden z budynków - pawilon gastronomiczny (dalej.,, Pawilon Gastronomiczny”), który został wybudowany przez M. S.A. na cudzym gruncie. Począwszy od 2006 r. Pawilon Gastronomiczny był oddawany przez M. S.A. w podlegający opodatkowaniu VAT najem na rzecz podmiotów trzecich (F., M. Sp. z o.o., E. Sp. z o.o.). Następnie, Pawilon Gastronomiczny wszedł w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki M. S.A., która została wydzielona i przeniesiona na W. Sp. z o.o. w ramach podziału przez wydzielenie M. S.A. W 2012 r. W. Sp. z o.o. dokonał sprzedaży Pawilonu Gastronomicznego na rzecz Zbywcy, w drodze czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Większość wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Zbywcy z dniem 14 listopada 2006 roku. Wyjątkiem są tutaj dwie budowle (w tym, ekran akustyczny i pylon reklamowy) oraz Pawilon Gastronomiczny, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Zbywcy w okresach późniejszych, tj. odpowiednio w dniu 20 grudnia 2006 r. (ekran akustyczny), w dniu 15 listopada 2008 r. (pylon reklamowy) oraz w dniu 29 lutego 2012 r. (Pawilon Gastronomiczny).

Począwszy od dnia wprowadzenia wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli do ewidencji środków trwałych, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie tych budynków i/lub budowli, które to ulepszenia stanowiłyby co najmniej 30% ich podatkowej wartości początkowej. Ponadto, od chwili jego wybudowania również Pawilon Gastronomiczny nie był przedmiotem ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% podatkowej wartości początkowej (a nawet jeśli były ponoszone wydatki na ulepszenie Pawilonu Gastronomicznego, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, to miało to miejsce dawniej niż dwa lata temu).

Ponieważ Nieruchomość była budowana z zamiarem wykorzystywania jej do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT, Zbywca był uprawniony i dokonał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, związany z nabywaniem towarów i usług związanych z budową budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Ponadto, Zbywca był uprawniony i dokonał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, związany z nabyciem Pawilonu Gastronomicznego.

Podstawową działalnością i głównym źródłem przychodów Zbywcy jest dzierżawa Nieruchomości na rzecz M. S.A. Aktualnie przedmiotem dzierżawy na rzecz M. S.A. są wszystkie budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości.

Wszystkie budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości, z wyjątkiem Pawilonu Gastronomicznego, zostały oddane przez Zbywcę w podlegającą opodatkowaniu VAT dzierżawę po raz pierwszy dawniej niż 2 lata temu. Z kolei Pawilon Gastronomiczny był począwszy od 2006 r. oddawany przez M. S.A. w podlegający opodatkowaniu VAT najem na rzecz podmiotów trzecich.

Przedmiotem transakcji zbycia na rzecz Nabywcy byłoby:

i. prawo własności gruntu (w tym, działek gruntu, o łącznej powierzchni 44527 m2), wraz z

ii. prawem własności posadowionych na tym gruncie trzech budynków (w tym, budynku hali, budynku zwrotów i Pawilonu Gastronomicznego), oraz

iii. licznych budowli i innego środka trwałego, wchodzących w skład Nieruchomości.

Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, ze zm., dalej: „KC”)”), w związku z art. 694 KC - z mocy prawa Nabywca wstąpiłby w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy dzierżawy Nieruchomości, łączącej Zbywcę (jako wydzierżawiającego) i M. S.A. (jako dzierżawcę).

Ponadto, Nabywca przejąłby następujące składniki majątku Zbywcy, które ze względu na swój charakter są nierozerwalnie związane z Nieruchomością tj:

i. autorskie prawa do prac projektowych, budowlanych itp. wykonanych przez inne podmioty w związku budową Nieruchomości,

ii. dokumentację budowlaną związaną z Nieruchomością

iii. prawa i obowiązki wynikające z umowy z Urzędem Dozoru Technicznego na dozór techniczny.

Dodatkowo, Zbywca wystąpiłby do właściwych organów o przeniesienie na Nabywcę decyzji Zarządu Dróg Miejskich z dnia 19 czerwca 2006 r., dotyczącej zajęcia pasa drogowego, lub o wydanie nowej decyzji w tym zakresie, bezpośrednio na Nabywcę.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie towarzyszyłoby przeniesienie jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, które w przeddzień transakcji zbycia Nieruchomości figurowałyby, odpowiednio, po stronie aktywów i pasywów w bilansie Zbywcy. W szczególności, przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie podlegałyby:

i. jakiekolwiek należności krótkoterminowe od M. S.A.,

ii. bieżące (krótkoterminowe) zobowiązania Zbywcy względem podmiotów powiązanych i pozostałych jednostek, ani też

iii. znaczące kwotowo zobowiązania Zbywcy wobec M. S.A., wynikające z pożyczek zaciągniętych w celu finansowania budowy Nieruchomości oraz odsetek od tych pożyczek.

Ponadto, lista elementów, które nie podlegałyby przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje:

i. prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczenia, zgodnie z którymi Zbywca występuje jako ubezpieczony,

ii. prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej z M Sp. z o.o. związanej z zarządzaniem Nieruchomością (usługi typu „property management”),

iii. prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z M Sp. z o.o. związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (w tym, umowy na obsługę finansowo-księgową, usługi controllingowe, usługi zarządzania przedsiębiorstwem spółki),

iv. prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu zawartej z Mg. Sp. z o.o., gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,

v. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunku(-ów) bankowego(-ych) Zbywcy,

vi. środki pieniężne i inne aktywa pieniężne Zbywcy,

vii. księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne), związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

viii. tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

ix. nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem i obsługą Nieruchomości, jak również bieżącą obsługą finansowo-księgową a także zarządzaniem i administracją przedsiębiorstwa Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, obejmującą dzierżawę Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Zbywca jak i Nabywca. Ponadto, wniosek o interpretację prawa podatkowego złożony przez Nabywcę obejmuje pytanie w zakresie zasad opodatkowania planowanej transakcji PCC.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy - w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT)?
2.  Czy – w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) – prawidłowym jest, że planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 09.10.2012 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-850/12-2/IGo.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Opierając się na stanowisku Zbywcy w złożonym przez Zbywcę wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, stronom planowanej transakcji przysługiwać będzie prawo do opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zatem, jeżeli strony transakcji dokonają wyboru opodatkowania planowanej transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W. Spółka komandytowo- akcyjna (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) aktualnie rozważa nabycie od M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością G. Spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”) nieruchomości położonej w K.. Powyższa nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi i obejmuje prawo własności gruntu (w tym, dwudziestu dwóch działek (Działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 8/15, 8/16, 8/12, 8/14, 8/16, 8/17, 9/11, 9/12, 9/7, 9/5, 9/4, 7/l, 7/3, 7/4, 7/5, 7/12, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 20/1, 3/8), o łącznej powierzchni 44527 m2) oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie trzech budynków (w tym, budynku hali, budynku zwrotów i pawilonu gastronomicznego) wraz z towarzyszącymi im budowlami (w tym, zbiornikiem wodnym przeciwpożarowym, zadaszeniem parkingu, kanalizacją deszczową kanalizacją sanitarną, siecią niskiego napięcia, przyłączem ciepłowniczym, siecią wodociągową kablem magistralnym i rozdzielnią, drogami i placami, murami oporowymi, oświetleniem zewnętrznym, ogrodzeniem hali, ekranem akustycznym, pylonem reklamowym). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”. Ponadto, przedmiotem transakcji byłaby jedna ruchomość będąca środkiem trwałym Zbywcy (maszt).

W interpretacji indywidualnej z dnia 09.10.2012 r. Nr IPPP1/443-850/12-2/IGo w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.