Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1015/10/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-02-01
Teza: Ustalenie dochodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2010 r. (data wpływu 3 listopada 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. (data wpływu 24 stycznia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. (data wpływu 24 stycznia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła, wspólnie z partnerem, nieruchomość o łącznej wartości 195.000 zł. Cała jej wartość finansowana była kredytem bankowym. Udział Wnioskodawczyni wynosił 1/2 części w ww. nieruchomości.

W dniu 20 października 2010 r. sprzedała byłemu partnerowi swój udział we własności nieruchomości za kwotę 30.000 zł. Pozostała część spłaty kredytu ciążącego na Wnioskodawczyni została scedowana na byłego partnera.

W okresie, kiedy Wnioskodawczyni była współwłaścicielem nieruchomości poniosła następujące wydatki związane ze spłatą kredytu i remontem domu:

1.  spłacone odsetki od kredytu (stan na dzień 20 października 2010 r.) w kwocie 17.894 zł 06 gr;
2.  rata kapitałowa (zaświadczenie potwierdzone przez bank) w kwocie 3.555 zł 95 gr;
3.  koszt remontu i wykończenie domu (udokumentowane fakturami VAT) w kwocie 13.650 zł 63 gr.

W przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nie była zameldowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu zbycia udziału w nieruchomości należy obliczyć od kwoty 30.000 zł pomniejszając ją o poniesione koszty?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia udziału we własności nieruchomości powinna zapłacić od kwoty 30.000 zł, tj. rzeczywistej wartości sprzedaży udziału pomniejszonej o sumę kosztów, na które składają się:

*   spłacone przez Nią odsetki z tytułu kredytu bankowego;
*   koszty remontu i wykończenie domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie wartości rynkowej, którym posługuje się dotyczący przychodu art. 19 ust. 1 ustawy zdefiniowane zostało w ust. 3 tego przepisu, zgodnie z którym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W przypadku natomiast, gdy w ocenie organu podatkowego cena wyrażona w umowie nie odpowiada ww. wartości rynkowej, wówczas organ może zastosować procedurę określoną w art. 19 ust. 4. Zgodnie z jego treścią jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości o wartości 195.000 zł. Zakup został w całości sfinansowany kredytem bankowym. W dniu 20 października 2010 r. sprzedała drugiemu współwłaścicielowi swój udział we własności nieruchomości za kwotę 30.000 zł. Pozostała do spłaty część kredytu ciążąca na Wnioskodawczyni została scedowana na byłego partnera.

W okresie, kiedy Wnioskodawczyni posiadała udział we współwłasności nieruchomości poniosła wydatki na: spłatę odsetek od kredytu, rat kapitałowych, remont i wykończenie domu.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie stanowi, zgodnie z treścią zacytowanego art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód, jaki Wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży. Jego wysokość może zostać jednak, zgodnie z dyspozycją zawartą w drugim zdaniu tego przepisu zakwestionowana przez właściwy organ podatkowy, w konsekwencji czego zastosowanie może znaleźć procedura określona w art. 19 ust. 4, w wyniku której Wnioskodawczyni może zostać zobowiązana do podwyższenia wartości lokalu lub wskazania przyczyn uzasadniających jego wysokość. Wówczas, w przypadku gdy Wnioskodawczyni dokona podwyższenia wartości przedmiotu sprzedaży lub określi ją organ, w sytuacji gdy nie uzna wskazanych przyczyn jako uzasadniających tak ustaloną wartość, przychodem z odpłatnego zbycia będzie wartość wskazana przez Wnioskodawczynię lub też wartość określona przez organ podatkowy. Będzie ona wówczas stanowić podstawę do określenia zgodnie z ww. przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane ze spłatą rat kapitałowych kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia jej udziału. Zaciągnięcie kredytu służyło bowiem sfinansowaniu inwestycji, w związku z tym kwota zaciągniętego kredytu mieści się w cenie nabycia nieruchomości, a zatem dwukrotnie ta sama wartość nie może zostać zaliczona w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Również do kosztów uzyskania przychodów nie można zakwalifikować wydatków poniesionych na spłatę odsetek od ww. kredytu bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie zakupionej nieruchomości. Wydatki te nie stanowią również nakładów na nieruchomość, poczynionych w trakcie jej posiadania, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości ww. nieruchomości.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów może Pani zaliczyć poniesione przez siebie wydatki, udokumentowane fakturami VAT a poniesione na remont i wykończenie, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.