Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.1219.2021.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; deweloper; dochód-opodatkowanie dochodu; inwestycje; sprzedaż-sprzedaż budynków
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

31 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 marca 2022 r. (wpływ 17 marca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan M.W.

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· Pani J.W.

· Pani M.S.

### Opis zdarzenia przyszłego

J.W., i M.W. (dalej: „Sprzedający 1") oraz M.S. (dalej: „Sprzedająca 2”; dalej łącznie ze Sprzedającymi 1: „Sprzedający" lub „Wnioskodawcy”) są osobami fizycznymi będącymi polskimi rezydentami podatkowymi.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest spółką osobową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięć deweloperskich, w szczególności w zakresie budowy wielorodzinnych budynków mieszkalnych i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych.

Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 są jedynymi współwłaścicielami w udziale wynoszącym po 1/2 części nieruchomości położonej w A., przy ulicy B, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu (…), o powierzchni 1.956 m2, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający 1 są współwłaścicielami udziału wynoszącego 1/2 części Nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

3 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, po spełnieniu warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej, dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie której Kupujący nabędzie od Sprzedających 100% udziałów w prawie własności Nieruchomości (dalej: „Planowana Transakcja”).

Sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana za wynagrodzeniem. Cena za Nieruchomości zostanie zapłacona przez Kupującego na rzecz Sprzedających zgodnie z postanowieniami Umowy Przyrzeczonej.

Kupujący, oprócz nabycia Nieruchomości, ma zamiar nabyć również sąsiednią niezabudowaną nieruchomość położoną w A. przy ul. B., stanowiącą działkę ewidencyjną nr 2, z obrębu (…), o powierzchni 1.855 m2, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą KW nr (dalej: „Nieruchomość Sąsiednia”). Wnioskodawcy pragną wskazać, że Nieruchomość Sąsiednia nie jest przedmiotem niniejszego wniosku. Należy także podkreślić, że Sprzedający nie są właścicielami Nieruchomości Sąsiedniej.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”), tj. zrealizować inwestycję deweloperską polegającą na budowie inwestycji mieszkaniowo-usługowej na Nieruchomości oraz Nieruchomości Sąsiedniej (dalej: „Projekt”). Projekt będzie realizowany na podstawie uchwały Rady z dnia 8 lipca 2021 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej przy ul. B. w dzielnicy (…) m. A., wydanej na wniosek C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (dalej: „C”), która świadczy usługi doradztwa i pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający 1 nabyli przysługujący im udział w prawie własności Nieruchomości w wysokości 1/2 części do ich majątku wspólnego, w trakcie trwania ich związku małżeńskiego, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu, w drodze zasiedzenia, co zostało stwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego z 26 lutego 2009 r.

Sprzedająca 2 nabyła przysługujący jej udział w prawie własności Nieruchomości w wysokości 1/2 części wraz z mężem do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, w drodze zasiedzenia, stwierdzonego postanowieniem Sądu Rejonowego z 26 lutego 2009 r., a następnie nabyła ten udział na wyłączną własność na podstawie umowy o ustanowienie rozdzielności majątkowej z dnia 15 maja 2006 r. oraz umowy częściowego podziału majątku dorobkowego z 31 maja 2012 r. i udział ten pozostaje w jej majątku osobistym.

Sprzedający nabyli Nieruchomość w wyniku zasiedzenia, jako element majątku prywatnego i nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości i działalnością deweloperską. M.W. (Sprzedający 1) prowadzi działalność gospodarczą związaną z serwisem drukarek. Działalność gospodarcza Mariusza W. nie jest w żaden sposób związana z Nieruchomością, w szczególności Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez M.W. na jakiekolwiek cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

M.S. (tj. Sprzedająca 2) oraz J.W. (tj. jedna ze Sprzedających 1) nie prowadzą działalności gospodarczej.

M.W. jest i będzie na dzień Planowanej Transakcji czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną przez siebie działalnością polegającą na prowadzeniu serwisu drukarek. Pozostałe ze Sprzedających, tj. J.W. oraz M.S. nie są i nie będą zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT na dzień Planowanej Transakcji.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1655 ze zm.) i nie była na niej prowadzona produkcja rolna ani leśna.

Nieruchomość jest objęta postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: „MPZP") przyjętego uchwałą Rady z dnia 10 października 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru otoczenia ul. jako zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sprzedający nie występowali o uchwalenie lub zmianę postanowień MPZP po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający nie wystąpili z wnioskiem o podział działki w celu wydzielenia Nieruchomości. Dla Nieruchomości nie zostało wydane dotychczas żadne pozostające w mocy pozwolenie na budowę, ani nie zostało dokonane żadne zgłoszenie zamiaru wykonania robót budowlanych. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości z perspektywy ewentualnej sprzedaży Nieruchomości.

W dniu podpisania Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili na rzecz C. i Kupującego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”), na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych potrzebnych dla realizacji Projektu. Udzielenie takiego prawa było wymogiem Kupującego.

Po uzyskaniu przez C. (działającego we własnym imieniu i na własną rzecz – nie zaś w imieniu i na rzecz Sprzedających) pozwolenia na budowę dla Projektu, zostanie ono przeniesione na Kupującego. Sprzedający nie będą zaangażowani w ten proces. Należy podkreślić, że na dzień złożenia niniejszego wniosku, żadne wnioski w powyższym zakresie nie zostaną złożone przez C. do właściwych organów administracji publicznej.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, garażem, warsztatem samochodowym i szklarnią (dalej: „Budynki”). Budynki zostały wybudowane przez dziadka J.W. i M.S. i znajdowały się na Nieruchomości w chwili jej nabycia przez Sprzedających w drodze zasiedzenia. J.W. w przeszłości zamieszkiwała budynek mieszkalny położony na Nieruchomości.

Na Nieruchomości znajduje się infrastruktura techniczna i komunikacyjna, stanowiąca budowle lub ich części i urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, stanowiąca własność Sprzedających, tj. ogrodzenie, parking, ciągi piesze i jezdne (dalej: „Budowle”).

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości i nie czerpią z niej żadnych pożytków. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Teren Nieruchomości został udostępniony matce Sprzedającej 2 na podstawie bezpłatnego użyczenia i jest wykorzystywany jako parking. Sprzedający nie pobierają jakichkolwiek pożytków z tego tytułu i w żaden sposób nie angażują swoich środków w tym zakresie.

Sprzedający nie uzbroili terenu znajdującego się na Nieruchomości oraz nie wydzielili dróg wewnętrznych do Nieruchomości.

Do dnia złożenia niniejszego Wniosku Sprzedający nie dokonywali żadnych prac na Nieruchomości poza koszeniem trawy, odśnieżaniem, naprawą ogrodzenia i budynków, wycinką spróchniałego drzewa oraz rutynowym sprzątaniem. Na moment złożenia niniejszego Wniosku, Sprzedający nie ponieśli żadnych nakładów na Nieruchomość.

Na moment Planowanej Transakcji okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ustawy o VAT a dostawą Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie dłuższy niż 2 lata.

W celu znalezienia potencjalnego nabywcy Nieruchomości, w 2016 roku Sprzedający zamieścili w Internecie reklamę dotyczącą oferty sprzedaży Nieruchomości, było to jednak działanie jednorazowe. Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań w celu znalezienia nabywcy na Nieruchomość. W ostatnim czasie do Sprzedających zgłosiła się spółka świadcząca usługi doradztwa i pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, tj. C., która świadczy na rzecz Sprzedających usługi mające na celu realizację Planowanej Transakcji. Sprzedający, ze względu na brak wiedzy i jakichkolwiek doświadczeń związanych z rynkiem nieruchomości, nie byliby w stanie zrealizować Planowanej Transakcji na własną rękę, toteż fakt, że profesjonalny podmiot z branży nieruchomości zgłosił się do Sprzedających, umożliwi realizację tego celu.

W związku z Planowaną Transakcją Sprzedający nie angażują jakichkolwiek swoich środków w stopniu podobnym do profesjonalnych przedsiębiorców.

Poza Planowaną Transakcją Sprzedający nie dokonywali żadnych innych transakcji nabywania lub zbywania nieruchomości.

Środki pieniężne otrzymane w wyniku Planowanej Transakcji, Sprzedający zamierzają wykorzystać na cele prywatne w ramach majątku osobistego.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwo do zawarcia Umowy Sprzedaży w imieniu Sprzedających, na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, przy czym warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży na podstawie tegoż pełnomocnictwa przez Sprzedających jest przedstawienie przez Kupującego przy Umowie Sprzedaży wypisu aktu notarialnego dokumentującego złożenie przez Kupującego depozytu na rachunek depozytowy notariusza.

Sprzedający nie udzielili i nie udzielą Kupującemu innego pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielili Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia. Sprzedający nie udzielili i nie udzielą C. pełnomocnictwa _stricte_ w związku z Planowaną Transakcją.

W związku z umową pośrednictwa sprzedaży Nieruchomości zawartą przez Sprzedających z C., Sprzedający udzielili C. pełnomocnictwa do przeglądania wszelkich akt w postępowaniach sądowych i administracyjnych, które dotyczą Nieruchomości, przeglądania akt znajdujących się we właściwych organach administracji publicznej i sądach, w tym ksiąg wieczystych, dokonywania z nich odpisów i fotokopii, przeglądania, pobierania wypisów lub odpisów dokumentów, kierowania zapytań i uzyskiwania informacji odnoszących się do Nieruchomości we właściwych urzędach, w tym kopii map, wypisów z planów zagospodarowania przestrzennego, dokumentów dotyczących ochrony środowiska, ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w zakresie innych postępowań administracyjnych i sądowych toczących się w odniesieniu do Nieruchomości. Sprzedający udzielili także (w styczniu 2019 r.) C. pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających przed X S.A. w celu uzyskania wszelkich opinii, uzgodnień, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielili C. prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia.

C. może wystąpić o pozwolenie na budowę, jak też o decyzje administracyjne, uzgodnienia itp. potrzebne dla realizacji Projektu, w tym decyzję o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej, decyzję o usunięciu z Nieruchomości drzew i krzewów.

Sprzedający zobowiązali się udzielić i udzielili na rzecz C. i Kupującego prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego, na zasadzie użyczenia, wyłącznie w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Projektu, w szczególności pozwolenia na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej, jak również z decyzji o usunięciu z Nieruchomości drzew i krzewów. Należy tu mieć na uwadze, że udzielenie ww. prawa na rzecz C. i Kupującego nie oznacza, że dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, której zawarcie warunkowane jest przez szereg warunków zawieszających.

Umowa Przedwstępna nie daje Kupującemu ani C. prawa do wykonania (realizacji) powyższych decyzji do dnia zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

Umowa Przedwstępna nie zawiera zapisów uprawniających C. i Kupującego do dokonywania czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

### Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających spowoduje powstanie u nich przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: „PIT")?

### Państwa stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawców kwota uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości przedstawionej w powyższym zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT u Sprzedających. Uzyskana kwota nie będzie przychodem z działalność gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bowiem nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Sprzedających, a Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej Sprzedających. Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT – z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości – przychód u Sprzedających nie powstanie.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Przepis art. 10 ust. 1 ustawy o PIT zawiera katalog źródeł przychodów opodatkowanych PIT, przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Z systematyki źródeł przychodów opisanych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT wynika, że ustawodawca przewiduje, że odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować zarówno w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT – pozarolnicza działalność gospodarcza), jak i poza nią (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

W art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT przewidziano jako źródło przychodu odpłatne zbycie: nieruchomości (lit. a), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (lit. b), prawa wieczystego użytkowania gruntów (lit. c) i innych rzeczy (lit. d) – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Z powyższego przepisu należy wnioskować, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, które nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży takiej nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu - pod warunkiem jednak, iż zbycie to nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej wykonywanej przez zbywcę.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych, np.:

· interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 października 2018 r. (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.352.2018.1.WS), w której organ wskazał, że _jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia_,

· Interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 października 2018 r. (sygn. 0113-KDIPT3.4011.417.2018.3.MG), w której stwierdzono, że _odpłatne zbycie, nieruchomości (\`(...)\`) - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu_.

Przepis art. 14 ustawy o PIT definiuje zaś, co jest przychodem z wykonywania działalności gospodarczej. Dla oceny niniejszej sprawy istotne znaczenie ma regulacja zawarta w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c. Oznacza to, że istotne jest to, czy dany składnik jest faktycznie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dla powstania powyższego przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest, aby określone w komentowanym przepisie składniki majątku były wykorzystywane w działalności gospodarczej (lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej). Wynika to wyraźnie z brzmienia i wykładni powyższego przepisu.

Legalną definicję działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, stanowiąc, że działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin i złóż, na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do przychodów z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w ustawie.

Zdaniem Wnioskodawców, z powyższego wynika, iż dla uznania, iż dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, w tym w szczególności działalność polegającą na zarządzaniu i obracaniu nieruchomościami, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek:

1\. ciągłości,

2\. zorganizowania,

3\. zarobkowego charakteru podejmowanych czynności.

W przeciwnym wypadku, kiedy w danej sprawie nie jest spełniony choćby jeden z powyższych warunków, nie mamy do czynienia z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT i w związku z tym – z dokonywaniem transakcji w ramach takiej działalności.

Powyżej zaprezentowane stanowisko potwierdzają interpretacje organów podatkowych, w tym np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 czerwca 2018 r. (sygn. 0112- KDIL3-3.4011.164.2018.2.DS), w której organ za prawidłowe uznał stanowisko wnioskodawcy, iż _działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa: a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, (\`(...)\`) c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (\`(...)\`). Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości._

W tym miejscu przytoczyć można również stanowisko sądów administracyjnych odnoszące się do cech działalności gospodarczej. Przykładowo zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2013 roku, sygn. II FSK 2110/11: _na właściwą kwalifikację przychodów wpływa całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. Kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek „ciągłości" wskazany w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży._

Choć sprzedaż Nieruchomości odnosić będzie naturalny skutek w postaci osiągnięcia przychodów z jej sprzedaży, sprzedaż taka nie będzie stanowić dla Sprzedających stałego źródła zarobkowania. Nie taki bowiem jest cel sprzedaży Nieruchomości i charakter okoliczności w jakich sprzedaż ta nastąpi. Sprzedający nie podjęli działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, nie ponieśli nakładów na Nieruchomość.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że na gruncie ustawy o PIT i niniejszej sprawy istotne jest, czy przedmiotowa Nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Wynika to wyraźnie z brzmienia przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, zgodnie z którym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Mając powyższe na uwadze, w niniejszej sprawie, jak wskazano w zdarzeniu przyszłym, podkreślić należy, że przedmiotowa Nieruchomość od dnia zakupu nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy wskazują również, że w niniejszej sprawie nie występuje także element ciągłości i powtarzalności działań. Sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny, jednorazowy. Sprzedający nie dokonują zatem działań polegających na wielokrotnej sprzedaży nieruchomości, poprzedzonych przeprowadzeniem szeroko zakrojonych działań przygotowawczych o charakterze inwestycyjnym.

Wyjaśniając powyższe, Wnioskodawcy wskazują, iż w ich ocenie, pod pojęciem _ciągłości_ dla celów ustawy o PIT należy rozumieć względnie stały zamiar wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych i powiązanych ze sobą czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku. Innymi słowy, dla spełnienia kryterium ciągłości działań niezbędne jest to, aby z całokształtu podejmowanych przez dany podmiot czynności zasadniczo wynikał ustawiczny zamiar wykonywania działalności gospodarczej. Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Zdaniem Wnioskodawców, o ciągłości możemy mówić wówczas, gdy dany podmiot w sposób względnie stały dokonuje szeregu powtarzalnych czynności, które zmierzają do osiągnięcia określonego rezultatu. W przypadku działalności związanej obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, mogą to być działania polegające na wielokrotnym i powtarzalnym nabywaniu nieruchomości, a następnie na wykorzystywaniu ich w ramach prowadzonej działalności. O ciągłym prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić także, gdy po nabyciu nieruchomości podatnik, w celu zwiększenia ich wartości rynkowej, dokonuje ulepszenia nieruchomości, a następnie (najczęściej w krótkim odstępie czasu) w wyniku podjętych czynności marketingowo-reklamowych dokonuje ich sprzedaży. Innymi słowy, działalność gospodarczej w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami należy uznać za ciągłą, jeżeli w jej wyniku dochodzi do wykonywania powtarzalnych działań, wynikających ze stałego zamiaru dokonywania powtarzalnych czynności zakupu i sprzedaży nieruchomości i osiągania z tego tytułu stałych (a nie okazjonalnych) zysków.

Z drugiej zaś strony, zdaniem Wnioskodawców, za działania dokonywane w sposób ciągły nie sposób uznać pojedynczego działania, które będzie jednorazowe i dokonane wyjątkowo. W takim przypadku, wyraźny jest bowiem brak zamiaru wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, a zatem – brak ciągłości podejmowanych działań, który to brak charakteryzuje czynności o charakterze incydentalnym. W tym zakresie należy wskazać, iż wykonanie jednorazowej czynności i osiągnięcie z niej zysku nie przesądza o spełnieniu kryterium ciągłości wykonywanych działań. W tym aspekcie należy bowiem zwrócić uwagę na stały zamiar osiągania zysku z tego rodzaju działalności (zapewnienie sobie stałego źródła zarobkowania), który warunkuje dokonywanie przez podatnika powtarzalnych, wykonywanych w określonych odstępach czasu działań. Działaniami o charakterze ciągłym nie będą zatem działania okazjonalne, które mimo, iż w rezultacie przynoszą zysk, to nie wynikają one ze stałego zamiaru prowadzenia określonej działalności.

Sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie wyłącznie przejaw i skutek wykonywania prawa własności przez Sprzedających. Nie można tu mówić o jakimkolwiek działaniu spekulacyjnym Sprzedających, w szczególności w kontekście trybu w jakim Nieruchomość była nabyta (zasiedzenie) oraz faktu, że Sprzedający nie dokonali w odniesieniu do Nieruchomości jakichkolwiek działań przekraczających zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Nieruchomość nie była nabyta w celach odsprzedaży, czy też w celach inwestycyjnych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, _Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem, zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą._

Należy również wskazać, iż sam fakt aktywności podatnika w różnych dziedzinach nie świadczy o tym, że wszystkie te aktywności spełniają przesłanki do uznania ich za działalność gospodarczą w rozumieniu PIT. W ocenie Wnioskodawców, każdego rodzaju aktywność prowadzona przez podatnika powinna być traktowana odrębnie i każda z nich odrębnie powinna spełniać przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu PIT, tj. przesłanki ciągłości, zorganizowania oraz zarobkowości. Czynności podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu PIT mogą być bowiem podejmowane w dwóch różnych sferach – mogą być wykonywane w ramach tej działalności lub mogą mieć charakter prywatny. Sam zatem fakt prowadzenia działalności w określonym obszarze w sposób właściwy dla działalności gospodarczej w rozumieniu PIT (w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy) nie oznacza, iż inne aktywności podjęte przez podatnika mają również taki charakter – mogą to być bowiem czynności wykonywane w sferze prywatnej podatnika.

Powyższe potwierdził przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 17 kwietnia 2018 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.117.2018.2.WR) wskazując, iż w stanie faktycznym sprawy, gdzie podatniczka prowadziła działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości i jednocześnie, poza tą działalnością wynajmowała nieruchomość prywatną – iż najmu nieruchomości prywatnej nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT: _Wymienione okoliczności wyraźnie wskazują na to, że najem przedmiotowych nieruchomości jest wykonywany w ramach zwykłego zarządu majątkiem, z nastawieniem na zaspokojenie potrzeb własnych i najbliższej rodziny, w granicach zwyczajowo przyjętych reguł gospodarności. Nie stanowi zatem działalności gospodarczej. (\`(...)\`) Ze względu na to, że przedmiotowy najem nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz jego przedmiotem są wyłącznie nieruchomości niezwiązane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię, przychód uzyskany z tego najmu zaliczyć należy do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych._

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu u Sprzedających, podlegającego opodatkowaniu PIT. W ocenie Wnioskodawców, wynika to z faktu, iż sprzedaż Nieruchomości, stanowiąca wyłącznie przejaw zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokojeniem potrzeb prywatnych, zostanie dokonana:

· poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, tj. z majątku prywatnego Sprzedających, gdyż, w szczególności, Sprzedający nie prowadzili działalności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami (i sprzedaż Nieruchomości takiej działalności nie stanowi) – nie podejmowali oni bowiem w tym zakresie profesjonalnych działań o charakterze:

1\. ciągłym;

2\. zorganizowanym;

3\. zarobkowym;

· po upływie pięciu lat od momentu jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to nabycie).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tą ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo współwłaścicielami w udziale wynoszącym po 1/2 części nieruchomości, tj. w taki sposób, że małżonkom M. i J. W. przysługuje udział w części 1/2 – nabyty w trakcie trwania ich małżeństwa (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) w drodze zasiedzenia a Pani M.S. przysługuje 1/2 części udziału w nieruchomości – nabytego w drodze zasiedzenia wraz z mężem do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską, a następnie na wyłączną własność na podstawie umowy o ustanowienie rozdzielności majątkowej oraz umowy częściowego podziału majątku dorobkowego. 3 grudnia 2021 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Kupujący zamierza na przedmiotowej nieruchomości realizować inwestycję deweloperską, polegającą na budowie inwestycji mieszkaniowo-usługowej. Projekt będzie realizowany na podstawie uchwały rady miasta w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Nabyli Państwo przedmiotową nieruchomość w drodze zasiedzenia, jako element majątku prywatnego i nie posiadają Państwo innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości i działalnością deweloperską. Nieruchomość ta jest objęta postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jako zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sprzedający nie występowali o uchwalenie lub zmianę postanowień MPZP po nabyciu nieruchomości. Udzielili Państwo w dniu podpisania umowy przedwstępnej na rzecz C. i Kupującego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm.) na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektu – co było wymogiem Kupującego. Po uzyskaniu przez C. (działającego we własnym imieniu i na własną rzecz – nie zaś w imieniu i na rzecz Sprzedających) pozwolenia na budowę dla projektu, zostanie ono przeniesione na Kupującego. Nie będą Państwo zaangażowani w ten proces. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, garażem, warsztatem samochodowym i szklarnią. Budynki znajdowały się na nieruchomości w chwili jej nabycia przez Sprzedających w drodze zasiedzenia. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Teren nieruchomości został udostępniony matce M.S. na podstawie bezpłatnego użyczenia i jest wykorzystywany jako parking. Sprzedający nie pobierają jakichkolwiek pożytków z tego tytułu i w żaden sposób nie angażują swoich środków w tym zakresie. Sprzedający nie uzbroili terenu znajdującego się na nieruchomości oraz nie wydzielili dróg wewnętrznych do nieruchomości. Do dnia złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie dokonywali żadnych prac na nieruchomości poza koszeniem trawy, odśnieżaniem, naprawą ogrodzenia i budynków, wycinką spróchniałego drzewa oraz rutynowym sprzątaniem. Na moment złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie ponieśli żadnych nakładów na nieruchomość. W celu znalezienia potencjalnego nabywcy nieruchomości, w 2016 roku Sprzedający zamieścili w Internecie reklamę dotyczącą oferty sprzedaży nieruchomości, było to jednak działanie jednorazowe. Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań w celu znalezienia nabywcy na nieruchomość. Do Sprzedających zgłosiła się spółka świadcząca usługi doradztwa i pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, tj. C., która świadczy na rzecz Sprzedających usługi mające na celu realizację planowanej transakcji. Sprzedający udzielili na rzecz C. i Kupującego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego, na zasadzie użyczenia, wyłącznie w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji projektu, w szczególności pozwolenia na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej, jak również z decyzji o usunięciu z nieruchomości drzew i krzewów.

Państwa wątpliwość budzi kwestia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości dojdzie do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Sprzedających do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Państwo nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej nabycia (nabycie przez zasiedzenie) do majątku prywatnego oraz okoliczności, że planowana sprzedaż będzie jednorazowa (nie dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży nieruchomości i nie posiadają Państwo innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży) oraz, że nieruchomość nigdy nie była związana z działalnością gospodarczą, oferta sprzedaży została zamieszczona w Internecie i było to jednorazowe działanie, nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne, nie zostały poniesione żadne nakłady, żadne prace poza koszeniem traw, odśnieżaniem, naprawą ogrodzenia i budynków, wycinką spróchniałego drzewa oraz rutynowym sprzątaniem sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z udzieleniem pełnomocnictwa w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą był zainteresowany nabywca a nie Sprzedający, nie uzyskali Państwo z tego tytułu żadnych korzyści.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności jakie Państwo podejmowali nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzili Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem działania Państwa należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

**Wobec powyższego, planowane przez Sprzedających zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Państwa tych nieruchomości. W konsekwencji, nie będziecie Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży nieruchomości, nie powstanie u Państwa przychód, o którym mowa w tym przepisie.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).