Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-122/12-4/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-05-18
Teza: Przyjmując za Wnioskodawcą, iż transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, powyższa czynność zostanie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast, jeżeli Strony zrezygnują z ww. zwolnienia i wybiorą opcję opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, powyższa umowa będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 14.03.2012 r. (data wpływu 19.03.2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 09.05.2012 r. (data wpływu 11.05.2012 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 24.04.2012 r. Nr IPPB2/436-122/12-2/MZ (data nadania 25.04.2012 r., data doręczenia 07.05.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.03.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. dalej („Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą m.in. w branży paliwowej. Spółka dystrybuuje paliwa poprzez sieć ponad 300 stacji paliw na terytorium kraju. Jedna z obecnie funkcjonujących stacji (dalej: „Stacja”) została wybudowana przez Spółkę na dzierżawionym gruncie i stanowi, jak dotąd, dla Spółki Inwestycję w obcym środku trwałym. Wszelkie naniesienia znajdujące się na gruncie (tj. budynki i budowle składające się na Stację) zostały wzniesione przez Spółkę. Jako że Spółka prowadzi działalność gospodarczą (m.in. z wykorzystaniem Stacji) opodatkowaną podatkiem VAT, przy budowie Stacji Spółka odliczyła podatek VAT naliczony związany z zakupami inwestycyjnymi.

Nieruchomość gruntowa, na którą składają się działki o nr ew. 10/2 oraz 5/51, dzierżawiona była przez Spółkę na podstawie umowy dzierżawy z dnia 7 czerwca 1994 r. zawartej z Dzielnicą – (poprzednikiem prawnym miasta) (dalej: „Umowa dzierżawy”). W 1997 r. była właścicielka przedmiotowych gruntów (uprzednio wywłaszczonych) wystąpiła o zwrot nieruchomości w zakresie, w jakim cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Wobec śmierci byłej właścicielki – H. P., wniosek o zwrot nieruchomości został ponowiony przez spadkobierców byłej właścicielki, tj. B. P. oraz S. K.

Podstawę żądania wnioskodawców stanowiły przepisy art. 136 ust. 3 oraz art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia l997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. - Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651). W wyniku wydania prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 12 października 2011 r. (sygn. akt I SA/Wa /11) Pani B. P. oraz Pan S. K. uzyskali tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, efektywnie od 15 listopada 2011 r. (udział we współwłasności gruntu w części po 1h).

W toku postępowania o zwrot nieruchomości wywłaszczonej przed wydaniem decyzji, ustalono również wysokość odszkodowania, jakie Pani B. P. oraz Pan S. K. zobowiązani są zwrócić na rzecz miasta. Mianowicie, zobowiązani są oni solidarnie do zwrotu na rzecz miasta kwoty w łącznej wysokości 2.586,506,91 zł, składającej się z:

1.  kwoty w wysokości 12.106,91 zł, stanowiącej zwaloryzowane odszkodowanie wynikające z decyzji wywłaszczeniowej,
2.  kwoty w wysokości 2.574.400 zł, stanowiącej zwiększenie wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu (kwota ta wynika, co do zasady, zwartości nakładów inwestycyjnych poniesionych przez Spółkę przy budowie stacji paliw). Zwrot całości odszkodowania na rzecz m.st. W. nie podlegał opodatkowaniu VAT. Zarówno Pani B. P., jaki Pan S. K., nie otrzymali od m.st. W. żadnej faktury z tego tytułu i konsekwentnie, w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z dniem 15 listopada 2011 r., z mocy prawa, Pani B. P. oraz Pan S. K. wstąpili, jako wydzierżawiający, w stosunek dzierżawy uregulowany w Umowie dzierżawy. Natomiast, z dniem 15 lutego 2012 r. ww. stosunek dzierżawy z mocy prawa wygasł. Zatem, od 15 listopada 2011 r. do 14 lutego 2012 r. (włącznie), Spółka dzierżawiła przedmiotowe grunty od nowych właścicieli na podstawie Umowy dzierżawy.

Pani B. P. i Pan S. K., jako wydzierżawiający, oraz Spółka, jako dzierżawca, w dniu 14 lutego 2012 r. potwierdzili treść warunkowej umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2010 r. zawartej pod warunkiem uzyskania przez wydzierżawiających ostatecznej i prawomocnej decyzji o zwrocie powyższych nieruchomości. Zatem, od 15 lutego 2012 r. Spółka dzierżawi grunty od Pani B. P. oraz Pana S. K. na podstawie warunkowej umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2010 r.

Pani B. P. przed uzyskaniem tytułu prawnego do nieruchomości nie prowadziła działalności gospodarczej oraz nie była podatnikiem podatku VAT. Po uzyskaniu tytułu prawnego do nieruchomości gruntowej, w grudniu 2011 r. Pani B. P. dokonała rejestracji jako podatnik podatku VAT czynny i począwszy od grudnia 2011 r., traktując świadczoną przez nią usługę dzierżawy jako działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, wystawiała faktury dokumentujące świadczenie usługi na rzecz Spółki.

Pan S. K. jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, zarejestrowaną jako podatnik czynny dla potrzeb podatku VAT. Po uzyskaniu tytułu prawnego do nieruchomości, dokumentował świadczenie usługi dzierżawy na rzecz Spółki wystawiając faktury i rozliczając z tego tytułu podatek VAT.

Obecnie, Spółka zamierza nabyć prawo własności do przedmiotowego gruntu wraz z naniesieniami od Pani B. P. oraz Pana S. K. Przedmiotem transakcji będzie grunt wraz z naniesieniami, gdyż zgodnie z zasadą superficies solo cedit, ujętą wprost w art. 191 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. W konsekwencji, w przypadku wybudowania Stacji na cudzym gruncie, własność posadowionych na gruncie budynków i budowli przeszła z mocy prawa na wydzierżawiającego z chwilą połączenia poniesionych przez dzierżawcę nakładów z nieruchomością.

Sposób opodatkowania przedmiotowej transakcji jest również tematem wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji, skierowanych do tut, organu w dniu 2 marca 2012 r. w imieniu Pani B. P. oraz Pana S. K.,

Pismem z dnia 24.04.2012 r. Nr IPPB2/436-122/12-2/MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

*   Wskazanie, czy z tytułu transakcji nabycia nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym wniosku, którakolwiek ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bądź też zwolniona z tego podatku?

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie informując, iż:

*   Kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym była przedmiotem wniosków o wydanie interpretacji, złożonych przez Sprzedających nieruchomości, tj. Panią P. oraz Pana K.

*   W obu przypadkach Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, jako organ upoważniony do wydawania interpretacji, uznał, iż transakcja sprzedaży przedmiotowych nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm., „Ustawa o VAT”).

*   W związku z powyższym, Spółka wraz z Sprzedającymi rozważa rezygnację z ww. zwolnienia i wybór opcji opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Kopie wiążących interpretacji wydanych na wnioski Sprzedających zostały dołączone do niniejszego pisma.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja dostawy przedmiotowego gruntu wraz z posadowionymi budynkami i budowlami będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a tym samym, z uwagi na art. 2 pkt 4 lit. b Ustawy o PCC transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 12.04.2012 r. zostało wydane postanowienie Nr IPPP1/443-247/12-2/AS.

Zdaniem Wnioskodawcy, zważywszy na fakt, iż transakcja sprzedaży nieruchomości będzie, zdaniem Spółki, korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pk 10a Ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem (m.in.):
    

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach

Biorąc pod uwagę fakt, że omawiana transakcja korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, a jej przedmiotem jest nieruchomość, transakcja będzie, w opinii Spółki, podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, Spółka, jako kupujący, będzie obowiązana do jego zapłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. dalej („Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą m.in. w branży paliwowej. Spółka dystrybuuje paliwa poprzez sieć ponad 300 stacji paliw na terytorium kraju. Jedna z obecnie funkcjonujących stacji (dalej: „Stacja”) została wybudowana przez Spółkę na dzierżawionym gruncie i stanowi, jak dotąd, dla Spółki inwestycję w obcym środku trwałym. Wszelkie naniesienia znajdujące się na gruncie (tj. budynki i budowle składające się na Stację) zostały wzniesione przez Spółkę. Jako że Spółka prowadzi działalność gospodarczą (m.in. z wykorzystaniem Stacji) opodatkowaną podatkiem VAT, przy budowie Stacji Spółka odliczyła podatek VAT naliczony związany z zakupami inwestycyjnymi. Obecnie, Spółka zamierza nabyć prawo własności do przedmiotowego gruntu wraz z naniesieniami od Pani B. P. oraz Pana S. K. Przedmiotem transakcji będzie grunt wraz z naniesieniami, gdyż zgodnie z zasadą superficies solo cedit, ujętą wprost w art. 191 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. W konsekwencji, w przypadku wybudowania Stacji na cudzym gruncie, własność posadowionych na gruncie budynków i budowli przeszła z mocy prawa na wydzierżawiającego z chwilą połączenia poniesionych przez dzierżawcę nakładów z nieruchomością. Z uzupełnienia do wniosku wynika, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, powyższa czynność zostanie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast, jeżeli Strony zrezygnują z ww. zwolnienia i wybiorą opcję opodatkowania nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, powyższa umowa będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.