Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.436.2018.2.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-04
Teza: Czy zakup mieszkań od osób fizycznych na poczet prowadzonej działalności będzie podlegał podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; osoba-osoby fizyczne; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 5-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 grudnia 2018 r. (data wpływu – 07 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu mieszkań od osób fizycznych:

*   w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej sposobu uiszczenia podatku i złożenia deklaracji PCC-3 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 grudnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu mieszkań od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług architektonicznych (PKD 71.11.Z). Rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Zamierza jednak rozszerzyć zakres prowadzonej działalności poprzez nabywanie nieruchomości (mieszkań) na rynku wtórnym, ich remont, a następnie sprzedaż z zyskiem (tzw. flipping). Tym samym PKD rozszerzy się o następujące pozycje:

*   43.39.Z (Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych),
*   43.11.Z (Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych),
*   43.12.Z (Przygotowanie terenu pod budowę),
*   43.21.Z (Wykonywanie instalacji elektrycznych),
*   43.22.Z (Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych),
*   43.29.Z (Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych),
*   43.31.Z (Tynkowanie),
*   43.32.Z (Zakładanie stolarki budowlanej),
*   43.33.Z (Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian),
*   43.34.Z (Malowanie i szklenie),
*   41.10.Z (Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków),
*   68.10.Z (Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek).

Nieruchomości będą nabywane od osób fizycznych bez podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont zakupionej nieruchomości nie więcej niż 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania. Prace remontowe będzie wykonywał sam albo przez wykonawców, z którymi podpisze umowę.

Przy dostawie mieszkań (sprzedaż przez Wnioskodawcę) w odniesieniu do każdego odrębnie nie będzie występowała czynność pierwszego zasiedlenia, gdyż:

*   będą one nabywane od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku od towarów i usług,
*   będą ponoszone nakłady na remonty poszczególnych mieszkań nie przekraczające 30% ich wartości początkowej,
*   mieszkania będą towarem handlowym.

Mieszkania będą kupione na rynku wtórnym od właścicieli, którzy mieszkali w nich minimum 2 lata. Mieszkania kupione będą od właścicieli, którzy nabyli swoje lokale mieszkalne od spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych. Przy nabyciu przedmiotowych lokali mieszkaniowych Wnioskodawcy nie będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomości nie będą ewidencjonowane jako środki trwałe.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy zakup mieszkań od osób fizycznych na poczet prowadzonej działalności będzie podlegał podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Dokonując wobec tego zakupu nieruchomości (na rynku wtórnym) na podstawie umowy sprzedaży od podmiotu, który nie prowadzi działalności gospodarczej, w ocenie Wnioskodawcy, transakcja ta będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wniosek ten znajduje swoje potwierdzenie również w art. 2 ust. 4 lit. b) triet pierwszy. W związku z powyższym, nabywca jest zobowiązany w takiej sytuacji w terminie 14 dni uiścić podatek w wysokości 2% wartości umowy oraz złożyć formularz PCC-3 w urzędzie skarbowym.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części zostało uznane za prawidłowe, natomiast w części za nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowym od osób fizycznych zostały/zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umów sprzedaży albo których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ww. ustawy).

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3a cyt. ustawy płatnicy (notariusze) są obowiązani:

1.  prowadzić rejestr podatku,
2.  wpłacić pobrany podatek na rachunek organu podatkowego właściwego ze względu na siedzibę płatnika, w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek, a także przekazać w tym terminie, w formie elektronicznej, deklarację o wysokości pobranego i wpłaconego podatku przez płatnika, w tym informację o kwocie podatku należnego poszczególnym gminom,
3.  przekazywać w terminie, o którym mowa w pkt 2, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na siedzibę płatnika sporządzoną w formie papierowej albo w formie elektronicznej informację zawierającą treść aktów notarialnych lub dane z tych aktów dotyczące czynności, o których mowa w ust. 2.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza rozszerzyć zakres prowadzonej działalności poprzez nabywanie nieruchomości (mieszkań) na rynku wtórnym, ich remont, a następnie sprzedaż z zyskiem (tzw. flipping). Nieruchomości będą nabywane od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku od towarów i usług bez podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiane czynności cywilnoprawne (transakcje) nie będą rodziły obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż – jak wynika z wniosku – nieruchomości będą nabywane bez podatku od towarów i usług, to umowy zakupu mieszkań będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe.

Natomiast nie można podzielić stanowiska Wnioskodawcy w kwestii dotyczącej sposobu uiszczenia podatku oraz złożenia deklaracji PCC-3.

Wskazać należy, że umowa sprzedaży nieruchomości winna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie bowiem ze zdaniem pierwszym art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych winien być notariusz, co zostało uregulowane w przywołanym wyżej art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To na nim ciąży obowiązek pobrania stosownego podatku i przekazania go do Organu podatkowego. Wobec powyższego, skoro opisane umowy będą zawierane w formie aktu notarialnego Wnioskodawca nie ma obowiązku składania deklaracji PCC-3 oraz uiszczenia podatku w terminie 14 dni; podatek ten zostanie pobrany od Wnioskodawcy przez notariusza, przy sporządzaniu umowy zakupu (umowy sprzedaży).

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

W myśl § 2 tegoż art. przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzające regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w\`(...)\` w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.