Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-764/13/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-11-04
Teza: Czy sprzedaż lokali będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym? Czy wydatki poniesione na modernizację oraz odpisy amortyzacyjne będą stanowiły koszty uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży lokali w dacie dokonania sprzedaży?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; przychód; towar; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 lipca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 29 lipca 2013 r.), uzupełnionym 23 października 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia wskazanych we wniosku lokali użytkowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia wskazanych we wniosku lokali użytkowych. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 10 października 2013 r. Znak: IBPP2/443-690/13/AB, IBPBI/1/415-763,764/13/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 23 października 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2006 r. Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/2 własności nieruchomości, stanowiącej budynek wielolokalowy, pochodzący z lat 30-tych XX wieku. Udział nabył do majątku osobistego. Do 2012 r. lokale w budynku były wynajmowane przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego. W budynku w chwili jego nabycia znajdowały się wyłącznie lokale mieszkalne, a w chwili obecnej w wyniku dokonywanej modernizacji znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Parter budynku oraz piwnice stanowią lokale użytkowe, pierwsze i drugie piętro stanowią lokale mieszkalne, trzecie i czwarte piętro również stanowią lokale mieszkalne, jednak są to lokale nowowybudowane w ramach nadbudowy budynku. W 2012 r. udział w opisanej wyżej nieruchomości Wnioskodawca wprowadził do prowadzonej działalności gospodarczej, jako środek trwały. Transakcja nabycia nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT, a więc przy nabyciu VAT nie był odliczany. Zakup nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Budynek jest amortyzowany w działalności gospodarczej w części odpowiadającej udziałowi we współwłasności. Od połowy 2012 r. budynek jest remontowany i nadbudowywany zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Udział w nieruchomości został przez Wnioskodawcę nabyty za cenę 175.750,00 zł.

Remont i modernizacja została dokonana w następujący sposób:

*   parter i piwnice budynku zostały zmodernizowane oraz nastąpiła zmiana ich przeznaczenia na lokale użytkowe. Nakłady poniesione na modernizację tych lokali wyniosły 84.700,00 zł;
*   lokale mieszkalne na pierwszym i drugim piętrze budynku zostały jedynie wyremontowane i nie podlegały modernizacji ani ulepszeniu;
*   trzecie i czwarte piętro zostało nadbudowane zgodnie z pozwoleniem na budowę, w wyniku czego utworzone zostały nowe lokale mieszkalne.

Nakłady poniesione na nadbudowę dwóch pięter mieszkalnych wyniosły 177.870,00 zł. Łączna wartość modernizacji przekroczy 30% wartości początkowej nieruchomości. Od wydatków ponoszonych na nadbudowę budynku i utworzenie nowych lokali mieszkalnych podatek VAT nie był odliczany, ponieważ zamiarem właścicieli było przeznaczenie lokali mieszkalnych pod wynajem na cele mieszkaniowe. Podatek VAT był odliczany od wydatków ponoszonych na modernizację lokali użytkowych.

Współwłaściciele w toku modernizacji podjęli decyzję o wyodrębnieniu każdego z lokali znajdujących się w budynku jako odrębnej własności oraz dokonaniu ich sprzedaży. Część lokali może nie zostać sprzedana i będzie wówczas przeznaczona na wynajem. Część lokali może być także po zakończeniu modernizacji najpierw wynajmowana, w późniejszym czasie sprzedana.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 21 października 2013 r., wskazano m.in., iż:

*   Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą od 1 listopada 1994 r.
*   przeważająca część działalności gospodarczej Wnioskodawcy to działalność w zakresie architektury. Do przedmiotu działalności gospodarczej Wnioskodawcy należy również: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, wykonywanie instalacji elektrycznych, wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, tynkowanie, zakładanie stolarki budowlanej, posadzkarstwo, tapetowanie i oblicowywanie ścian, malowanie i szklenie, wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych, pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność, działalność portali internetowych, pozostała działalność usługowa w zakresie informacji, gdzie indziej niesklasyfikowana, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne, działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne, pozostałe badania i analizy techniczne, działalność w zakresie specjalistycznego projektowania, pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach,
*   nabycie przez Wnioskodawcę w 2006 r. udziału w nieruchomości nie nastąpiło w ramach i na potrzeby działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta na cele prywatne,
*   Wnioskodawca dokonuje amortyzacji nieruchomości od maja 2012 r. do chwili obecnej,
*   obecnie nie dokonano jeszcze wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w budynku. Dnia 4 października 2013 r. wydanych zostało piętnaście zaświadczeń stwierdzających samodzielność lokali,
*   pozwolenie na budowę uzyskano 28 sierpnia 2008 r.; przedmiot i zakres inwestycji przedstawiają się następująco: nadbudowa budynku mieszkalnego z przebudową części istniejącej, z instalacjami wewnętrznymi: wod-kan., gaz, c.o., wentylacji mechanicznej i elektrycznej, zmiana funkcji dolnych kondygnacji na handlowo-usługową, wraz z budową schodów zewnętrznych do lokalu usługowego oraz nadbudowa kominów na dz. Nr 230 i 246/1,
*   na modernizację prowadzoną na parterze i w piwnicach budynku składało się: wzmocnienie istniejących fundamentów, wykonanie posadzki na gruncie, wyburzenie ścian nośnych i działowych, dobudowa schodów zewnętrznych, wytworzenie szybu windowego, powiększenie otworów okiennych, wymiana instalacji, kabli, rur. Nastąpiła także zmiana przeznaczenia lokali z mieszkalnych na użytkowe.
*   na remont prowadzony na pierwszym i drugim piętrze składała się: zmiana gabarytu okien i ich wymiana, naprawa starych tynków, wytworzenie szybu windowego, postawienie dwóch nowych ścian nośnych, zmiana dotychczasowego rozkładu niektórych pomieszczeń, wymiana instalacji.
*   wskazane prace remontowe i modernizacyjne fizycznie zakończyły się około czerwca, lipca 2013 r. Oddanie do użytku nastąpiło 6 września 2013 r. (pozwolenie na użytkowanie). Lokale nie zostały dotąd wyodrębnione. Dnia 4 października 2013 r. wydanych zostało piętnaście zaświadczeń stwierdzających samodzielność lokalu.
*   w wyniku wyodrębnienia ma powstać piętnaście lokali. Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż wszystkich lokali. Jednak jeżeli w rozsądnym okresie czasu nie uda się znaleźć nabywców, lokale których nie udało się sprzedać, będą wynajmowane.
*   Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów,
*   Wnioskodawca prowadzi działalność w formie jednoosobowej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy sprzedaż lokali będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Czy wydatki poniesione na modernizację oraz odpisy amortyzacyjne będą stanowiły koszty uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży lokali w dacie dokonania sprzedaży?

(pytania wymienione we wniosku jako 4 i 5)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali użytkowych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychód z działalności gospodarczej. Przychodem będzie kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu, natomiast kosztami uzyskania przychodów w momencie sprzedaży będzie nie zamortyzowana cześć budynku (w proporcji odpowiadającej powierzchni sprzedawanego lokalu) oraz wartość nakładów poniesionych na modernizację tych lokali (także w proporcji odpowiadającej powierzchni sprzedawanego lokalu i wartości poniesionych nakładów).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego, wynika m.in., że w 2006 r. Wnioskodawca nabył na cele prywatne, udział wynoszący 1/2 własności nieruchomości stanowiącej budynek wielolokalowy. Do 2012 r. znajdujące się w budynku lokale były wynajmowane w ramach najmu prywatnego. W chwili nabycia w budynku znajdowały się wyłącznie lokale mieszkalne. Obecnie w wyniku dokonywanej modernizacji w budynku znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe. Parter budynku oraz piwnice stanowią lokale użytkowe. W 2012 r. Wnioskodawca wprowadził do prowadzonej działalności gospodarczej udział w ww. nieruchomości, jako środek trwały. Od maja 2012 r. ww. budynek jest amortyzowany w działalności gospodarczej w części odpowiadającej udziałowi we współwłasności. Od połowy 2012 r. budynek jest remontowany i nadbudowywany zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Przy czym, parter i piwnice budynku zostały zmodernizowane oraz nastąpiła zmiana przeznaczenia lokali mieszkalnych na lokale użytkowe. W toku modernizacji współwłaściciele podjęli decyzję o wyodrębnieniu każdego z lokali znajdujących się w budynku jako odrębnej własności oraz dokonaniu ich sprzedaży. Prace remontowe i modernizacyjne zakończyły się około czerwca, lipca 2013 r. Oddanie do użytku nastąpiło 6 września 2013 r. (pozwolenie na użytkowanie). Lokale nie zostały dotąd wyodrębnione. Dnia 4 października 2013 r. wydanych zostało piętnaście zaświadczeń stwierdzających samodzielność lokalu. W wyniku wyodrębnienia ma powstać piętnaście lokali. Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż wszystkich lokali. Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą od 1 listopada 1994 r., m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że przychód ze zbycia wskazanych we wniosku lokali użytkowych stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić przy tym należy, iż w wyniku podjętych, wskazanych we wniosku działań Wnioskodawca wytworzył w istocie lokale mieszkalne i użytkowe przeznaczone do sprzedaży, które stanowić będą w tej działalności wyroby gotowe. Do wytworzenia części tych lokali wykorzystał składnik majątku wykorzystywany (amortyzowany) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który poniósł nakłady remontowe i modernizacyjne (ulepszeniowe). Skala przedsięwzięcia, zakres prac, jakie zamierzał Wnioskodawca podjąć, wskazują również bez wątpienia, że ww. działania podjęte zostały w ramach (w wykonywaniu) prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, której przedmiotem jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W związku z tym przychód ze sprzedaży lokali użytkowych, jako przychód ze zbycia środków obrotowych, stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu, wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów.

Odnosząc się do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze zbycia ww. lokali użytkowych, zauważyć należy, że zgodnie z art. 22 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że kosztami uzyskania przychodów ze zbycia wskazanych we wniosku lokali użytkowych będą wydatki na ich wytworzenie, tj. część przypadającej na nie ceny nabycia budynku wielolokalowego (stanowiącego uprzednio środek trwały) powiększona o nakłady remontowe i modernizacyjne (ulepszeniowe) oraz koszty ich wyodrębnienia - pomniejszona o przypadające na nie odpisy amortyzacyjne dot. ww. budynku (zaliczone do kosztów podatkowych).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazać należy, iż stosownie do zadanych pytań oraz stanowiska Wnioskodawcy, w kontekście opisanego zdarzenia przyszłego, przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej były wyłącznie skutki podatkowe zbycia wskazanych we wniosku lokali użytkowych przeznaczonych (po ich wyodrębnieniu) do sprzedaży. Nie była przedmiotem oceny możliwość amortyzowania udziałów w budynku, o którym mowa we wniosku.

Nadmienić należy, że w zakresie skutków podatkowych zbycia wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych oraz w zakresie podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.