Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-75/12/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-01
Teza: skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: budowa; cel-cele mieszkaniowe; lokal; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura – 01 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 14 lutego 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości:

*   w części dotyczącej określenia kwoty przychodu ze sprzedaży działki, zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków związanych z ułożeniem kostki brukowej, uznania za koszty odpłatnego zbycia wydatków związanych ze zniesieniem współwłasności - **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 grudnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Jako, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 02 lutego 2012r. znak: IBPB II/1/415 -75/12/AŻ wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Wniosek uzupełniono w dniu 14 lutego 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy darowizny z dnia 3 marca 2010 r. Wnioskodawczyni stała się (obok Pani A.S.) współwłaścicielką nieruchomości (po ½ części każda ze współwłaścicielek). Nieruchomość stanowiła działkę X/1, o powierzchni 0,1367 ha. Na powyższej działce znajdował się budynek z funkcją mieszkalną o powierzchni 90 m2.

Pani A.S. złożyła w Sądzie Rejonowym wniosek o zniesienie współwłasności, w ten sposób, że Wnioskodawczyni przejmie całą nieruchomość i spłaci Panią A.S. Takie rozwiązanie nie było możliwe wobec braku funduszy ze strony Wnioskodawczyni.

W związku z brakiem porozumienia stron, by uniknąć sprzedaży licytacyjnej przez Sąd, nieruchomość została wystawiona na sprzedaż. Znalazł się nabywca, który jednak nie był zainteresowany całością tylko połową działki z domem. W wyniku podziału działki nr X/1, powstały dwie działki: X/4 zabudowana domem oraz nr X/3 niezabudowana.

Wnioskodawczyni została zmuszona sytuacją do sprzedaży części działki, jednak zachowała jej drugą część, spłacając z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży udział Pani A.S.

Aktem notarialnym z dnia 14 września 2011 r. Pani A.S. oraz Wnioskodawczyni sprzedały swoje udziały wynoszące po 1/2 części w zabudowanej nieruchomości utworzonej z działki numer X/4, za cenę po 125.000 zł za każdy udział.

Następnie, tym samym aktem notarialnym, Pani A.S. i Wnioskodawczyni dokonały zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości utworzonej z działki nr X/3, w ten sposób, że całą tę nieruchomość otrzymała Wnioskodawczyni, ze spłatą na rzecz Pani A.S. kwoty 50.000 zł. Kwota ta została zapłacona Pani A.S.

Ponadto, w związku z tym aktem, Wnioskodawczyni poniosła następujące wydatki:

*   taksa notarialna za zniesienie współwłasności wraz z podatkiem w kwocie 424,35 zł (taką samą kwotę zapłaciła Pani A.S.),
*   podatek od czynności cywilnoprawnych od odpłatnego zniesienia współwłasności w kwocie 1.000 zł,
*   opłata sądowa za wpis własności w KW w kwocie 150 zł,
*   koszt obsługi prawnej w kwocie 1000 zł,
*   prowizja pośrednika nieruchomości w kwocie 2.500,00 zł.

Przedmiotowa działka położona jest przy granicy działki nr X/2, która to działka również stanowi własność Wnioskodawczyni, we współudziale z córką M.B. Córka Wnioskodawczyni na stałe zamieszkuje w USA. Przez wiele lat w całości utrzymywała dom położony na działce nr X/2 oraz przeprowadzała kosztowne remonty, takie jak położenie nowego dachu, elewacji, ocieplenie, system grzewczy domu, zakup pieca co i kaloryferów. Całość wydatków w kwocie 71.000,00 zł na te remonty poniosła M.B, pomimo, iż jej udział w nieruchomości wynosi, ½ pozostała część należy do Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni utrzymuje się jedynie z renty po mężu, która na dzień dzisiejszy wynosi 1.477 złotych, nie miała więc możliwości uczestniczenia w kosztach remontów nieruchomości wspólnej.

W związku z uzyskaniem funduszy ze sprzedaży części sąsiadującej działki Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć te fundusze na remont domu położonego na działce nr X/2. Na dzień dzisiejszy, już po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni wykonała w swoim domu następujące remonty:

1.  wymieniła okna w całym domu,
2.  wymieniła drzwi garażowe.

W ciągu najbliższego roku zamierza wykonać:

1.  remont dolnej kuchni,
2.  wymianę rur kanalizacyjnych żeliwnych na plastikowe od dolnej łazienki poprzez korytarz, dolną kuchnię, garaż do ogrodu,
3.  remont tarasu,
4.  ułożyć kostkę brukową od bramki do wejścia do domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy kwota przychodu ze sprzedaży działki nr X/4 stanowi kwotę 75.000,00 zł?
2.  Czy kwota 75.000,00 zł może być zwolniona z opodatkowania, jeżeli uzyskany przychód zostanie w ciągu 2 lat przeznaczony na remonty wymienione w pkt l do 6 w związku z brzmieniem przepisu art. 21 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy Wnioskodawczyni może rozliczyć wydatkowaną kwotę w całości na remonty wykonane w domu stanowiącym współwłasność, w sytuacji gdy przez poprzednie lata remonty wykonywała jedynie druga współwłaścicielka?
4.  Czy koszty poniesione przy sprzedaży części nieruchomości u notariusza, pośrednika i prawnika oraz podatek od czynności cywilnoprawnych pomniejszają przychód będący podstawą do opodatkowania?

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni tak, gdyż w jednym akcie notarialnym następuje: podział działki X/1 na dwie, sprzedaż działki X/4 za kwotę po 125.000,00 zł dla każdej ze współwłaścicielek, a następnie dochodzi do zniesienia współwłasności pozostałej działki, w ten sposób, że Wnioskodawczyni pozostaje właścicielką całej tej działki, ze spłatą A.S. kwoty 50.000,00 zł. Przychód ze sprzedaży części działki, po stronie Wnioskodawczyni to 75.000,00 zł, nadal też posiada własność, tym razem już 100%, drugiej części działki.

Ad.2

Wnioskodawczyni wskazała, iż prace wymienione w pkt 1-5 mieszczą się w pojęciu remont własnego budynku mieszkalnego. Natomiast położenie kostki brukowej wokół domu, nie jest związane bezpośrednio z remontem budynku mieszkalnego, ale jest niezbędne dla polepszenia warunków mieszkaniowych, bowiem prace te obejmują jedynie dojście do budynku od bramy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeżeli kwota 75.000 zł zostanie wydatkowana w ciągu lat na remonty wymienione w pkt 1-6 to będzie ona zwolniona z opodatkowania zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy), bowiem wszystkie te prace mieszczą się w pojęciu remont własnego budynku mieszkalnego, nawet ułożenie kostki brukowej, bowiem jest to niezbędne dla polepszenia warunków mieszkaniowych, a prace te obejmują jedynie dojście do budynku od bramy.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawczyni, tak, gdyż wysokość sum przeznaczonych na remonty przez obie współwłaścicielki jest porównywalna, a fakt, iż jedna poniosła je kilka lat wcześniej, a druga dopiero teraz pozostaje bez wpływu na przepisy podatkowe. Tym bardziej, że zwolnienie przysługuje także, w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na spłatę odsetek i kredytu zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego, mieszkania, gruntu lub udziału w nich. Poniesienie kosztów remontów i utrzymania domu w całości przez jednego współwłaściciela, powoduje, że po jego stronie powstaje roszczenie do drugiego współwłaściciela o zwrot połowy tych koszów.

Ad. 4

Zdaniem Wnioskodawczyni, tak, bowiem za przychód uważa się kwotę wyrażoną w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, np. opłata biura obrotu nieruchomościami, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośrednika. Do powyższych zaliczyć można także, koszt pomocy prawnej przy realizacji transakcji. Na poparcie tego stanowiska Wnioskodawczyni powołała pismo Urzędu Skarbowego w Kościerzynie z dnia 16 marca 2005 r., DF/415-11/05.

Na tle zaistniałego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości (bądź udziału w nieruchomości) lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni na podstawie umowy darowizny z 2010 r. stała się (obok Pani A.S.). współwłaścicielką nieruchomości (po ½ części każda ze współwłaścicielek). Nieruchomość stanowiła działkę X/1, o powierzchni 0,1367 ha na której znajdował się budynek z funkcją mieszkalną o powierzchni 90 m2.

W wyniku podziału działki nr X/1, powstały dwie działki X/4 zabudowana domem oraz nr X/3 niezabudowana. Aktem notarialnym z dnia 14 września 2011r. Pani A.S. oraz Wnioskodawczyni sprzedały swoje udziały wynoszące po 1/2 części w zabudowanej nieruchomości utworzonej z działki numer X/4, za cenę po 125.000 zł za każdy udział.

Następnie, tym samym aktem notarialnym, Pani A.S. i Wnioskodawczyni dokonały zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości X/3, w ten sposób, że całą tę nieruchomość otrzymała Wnioskodawczyni, ze spłatą na rzecz Pani A.S. kwoty 50.000 zł.

Z uwagi na fakt, iż nabycie sprzedanego udziału w nieruchomości nastąpiło w 2010 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży mieszkania (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c), tj. kosztami nabycia i nakładami, które zwiększyły wartość sprzedanego mieszkania.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie: D – dochód ze sprzedaży (w przedmiotowym przypadku dochód ze sprzedaży udziału nabytego w spadku),W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W odniesieniu do zajętych przez Wnioskodawczynię stanowisk w sprawie należy wyjaśnić:

Ad. 1

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż kwota przychodu ze sprzedaży działki wynosi 75.000 zł. Wskazaną wartość przychodu Wnioskodawczyni wywodzi ze stwierdzenia, iż w jednym akcie notarialnym nastąpił podział działki X/1 na dwie, sprzedaż działki X/4 za kwotę 125.000,00 zł dla każdej ze współwłaścicielek i zniesienie współwłasności pozostałej działki, w ten sposób, że Wnioskodawczyni pozostaje właścicielką całej tej działki, ze spłatą A.S. kwoty 50.000,00 zł.

Z powyższym stanowiskiem nie można się zgodzić. Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Za koszty zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty pośredników, publikacji ogłoszeń). Przychód ze zbycia przedmiotowego udziału stanowić będzie zatem kwota 125.000, 00 zł (jako cena sprzedaży) pomniejszona jedynie o koszty odpłatnego zbycia. Wskazanie przez Wnioskodawczynię, iż jednym aktem notarialnym dokonano sprzedaży jednej z działek oraz zniesienia współwłasności drugiej ze spłatą 50.000 zł nie oznacza, iż o dokonaną spłatę można pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości). Kwota 50.000 zł nie stanowi ani kosztów odpłatnego zbycia ani kosztów nabycia sprzedanego udziału w działce X/4. W wyniku spłacenia Pani A.S. Wnioskodawczyni stała się właścicielką całej działki X/3. Dokonana spłata nie ma więc żadnego związku ze sprzedaną działką X/4.

Zatem w części dotyczącej określenia wysokości przychodu stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 2

Odnośnie stanowiska Wnioskodawczyni w przedmiocie wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości na opisane w treści wniosku remonty wskazać należy, iż do wydatków na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki związane z dokonaną już wymianą okien oraz drzwi garażowych oraz planowane wydatki związane z remontem dolnej kuchni, wymianą rur kanalizacyjnych oraz remontem tarasu (pod warunkiem, iż wydatki te nastąpiły począwszy od dnia sprzedaży i nastąpią nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie).

Zatem w części zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków związanych wymianą okien oraz drzwi garażowych, remontem dolnej kuchni, wymianą rur kanalizacyjnych oraz remontem tarasu stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe. W tej części bowiem znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do wydatków obejmujących ułożenie kostki brukowej od bramki do wejścia do domu, stwierdzić należy, iż wydatki te nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ułożenie kostki brukowej nie stanowi remontu budynku mieszkalnego, lecz tego co znajduje się wokół tego budynku. Bez wątpienia istnieje związek pomiędzy położeniem kostki brukowej a inwestycją prowadzoną na działce (w postaci remontu budynku), lecz zwolnienia ustawodawca nie przewidział dla inwestycji, ale dla remontu budynku mieszkalnego. Powyższe zaś oznacza, że wydatki związane z położeniem kostki brukowej nie są wydatkami korzystającymi ze zwolnienia.

Zatem w części dotyczącej zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków związanych z ułożeniem kostki brukowej stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 3

W przedmiocie wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży na remont budynku będącego we współwłasności wskazać należy, iż 21 ust. 26 ww. ustawy wyraźnie stanowi, że przez własny budynek (o którym mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e)), rozumie się budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika. Zatem fakt, iż remontowany przez Wnioskodawczynię budynek nie stanowi jej własności lecz pozostaje we współwłasności nie wpływa na sposób (wysokość) wydatkowania tych środków i na możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. W tej części zatem stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4

Odnośnie stanowiska Wnioskodawczyni dotyczącego pomniejszenia przychodu ze sprzedaży o koszty odpłatnego zbycia, wskazać należy, iż w przedstawionym stanie faktycznym za koszty odpłatnego zbycia uznać należy, wszystkie wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię jako sprzedającą, które były konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z umową sprzedaży). W treści stanowiska jako koszty odpłatnego zbycia Wnioskodawczyni wskazuje m.in. opłatę biura obrotu nieruchomościami, prowizje pośrednika, koszt pomocy prawnej przy realizacji transakcji. W tej części zatem stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe pod warunkiem, iż istotnie wskazane wydatki związane były tylko i wyłącznie z zawarciem umowy sprzedaży a nie np. koszt pomocy prawnej obejmował zniesienie współwłasności.

Należy jednak zauważyć, iż w treści przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawczyni wskazuje, iż w związku z aktem notarialnym (który obejmował, podział działki na dwie, sprzedaż jednej z nich a następnie zniesienie współwłasności drugiej z działek ze spłatą) poniosła wydatki związane m.in. z taksą notarialną za zniesienie współwłasności wraz z podatkiem, podatkiem od czynności cywilnoprawnych od odpłatnego zniesienia współwłasności, opłatą sądową za wpis własności w KW.

Wszelkie wydatki związane ze zniesieniem współwłasności (które dla Wnioskodawczyni skutkowało nabyciem na własność drugiej działki X/3) mimo, iż objęte tym samym aktem notarialnym, na podstawie którego nastąpiła sprzedaż działki X/4 nie mogą stanowić kosztów odpłatnego zbycia udziału w działce X/4. Tym samym wydatki związane z taksą notarialną za zniesienie współwłasności oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od odpłatnego zniesienia współwłasności, jak również opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej nie mogą stanowić kosztów odpłatnego zbycia, nie dotyczą one zbycia przez Wnioskodawczynię działki X/4 (tj. umowy sprzedaży) lecz nabycia własności drugiej z działek –X/3.

Zatem w części dotyczącej uznania za koszty odpłatnego zbycia wydatków związanych ze zniesieniem współwłasności stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.