Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-997/11/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania nabytego w drodze zamiany.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; sprzedaż; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01 września 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 05 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 05 września 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca był właścicielem 3-pokojowego mieszkania o powierzchni 56 m2. Gdy jego pasierbowi urodziło się dziecko postanowił dać mu swoje mieszkanie w zamian za jego mniejsze, tj. 2-pokojowe o powierzchni 37, 5 m2 . Zamiany dokonano dnia 26 lutego 2009 r. Oba mieszkania znajdują się na tym samym osiedlu, wybudowane zostały w takiej samej technologii i różnią się wyłącznie wielkością powierzchni. W dniu 14 lutego 2011 r. wnioskodawca sprzedał mieszkanie otrzymane w wyniku zamiany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka jest podstawa naliczenia podatku dochodowego od transakcji sprzedaży?

Zdaniem wnioskodawcy, kierując się chęcią poprawy warunków bytowych pasierba oddał mu większe, a więc droższe mieszkanie w zamian za mniejsze. W dniu sprzedaży, w cenach rynkowych wartość ta miała się jak 137 000 zł do 230 000 zł. W tej sytuacji wnioskodawca uważa, że uzyskał przychód, ale dochód jest zdecydowanie ujemny i brak jest podstawy do naliczenia podatku od tej transakcji.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Z treści cytowanego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 wynika, że źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości (lub praw), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Przez pojęcie "nabycie" należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 k.c. stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 k.c., zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest nabycie na własność innej nieruchomości (lokalu mieszkalnego). W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nabytych uprzednio w drodze zamiany datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Data, w której dokonano zamiany jest datą nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) będącego przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

Wnioskodawca wskazał, że sprzedane w 2011 r. mieszkanie nabył w 2009 r. w drodze zamiany, wobec tego przy sprzedaży ww. mieszkania zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podkreślić należy, iż w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze zamiany kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość mieszkania przekazanego na rzecz drugiej strony w zamian za mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży. Sprzedający aby uzyskać nowe mieszkanie przeniósł na rzecz właściciela tego mieszkania inne, którego sam był dotąd właścicielem. Utrata dotychczasowej własności jest zatem kosztem, jaki właściciel poniósł, aby w drodze zamiany nabyć inne mieszkanie od innej osoby. Tym samym wartość utraconej własności, określona w umowie zamiany stanowi cenę nabycia w drodze zamiany nowego mieszkania, a zatem i koszt uzyskania przychodu w razie sprzedaży tego nowego mieszkania.

Stosownie do powołanych przepisów należy zatem stwierdzić, że w przypadku wnioskodawcy przychodem do opodatkowania ze sprzedaży mieszkania o powierzchni 37,5 m2 będzie wartość jaka została wyrażona w cenie umowy sprzedaży, pod warunkiem, że odpowiada wartości rynkowej. Przychód ten może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz o koszty, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy tj. koszty uzyskania przychodu.

Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania o powierzchni 37,5 m2 nabytego w drodze zamiany w 2009 r. będzie dla wnioskodawcy koszt nabycia tego mieszkania. Koszt ten wynika z aktu notarialnego zamiany, który wnioskodawca zawarł ze swoim pasierbem. Aby nabyć od pasierba własność mieszkania o powierzchni 37,5 m2 wnioskodawca oddał w zamian mieszkanie o powierzchni 56 m2. I to wartość tego oddanego mieszkania o powierzchni 56 m2 określona w akcie notarialnym umowy zamiany stanowić będzie dla wnioskodawcy koszt nabycia mieszkania o powierzchni 37,5 m2. W żadnym razie koszt ten nie może być ustalony w oparciu o wartość rynkową mieszkania o powierzchni 56 m2 z 2011 r. tj. z dnia sprzedaży jak chce wnioskodawca.

Reasumując, sprzedaż mieszkania nabytego w drodze zamiany będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym dokonał sprzedaży zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39, w którym wykaże przychód ze sprzedaży mieszkania (według aktu notarialnego sprzedaży) oraz koszty uzyskania przychodu (wartość mieszkania o powierzchni 56 m2 według aktu notarialnego zamiany). Różnicą będzie dochód do opodatkowania lub poniesiona na transakcji strata.

W przedstawionym we wniosku ORD-IN własnym stanowisku wnioskodawca uznał, że z tytułu sprzedaży w 2011 r. mieszkania nabytego w drodze zamiany w 2009 r. w jego przypadku nie powstanie dochód, na poparcie czego wskazał ceny rynkowe obu mieszkań obowiązujące w dniu sprzedaży w 2011 r. Organ w wydanej interpretacji indywidualnej nie może jednak potwierdzić prawidłowości takiego stanowiska, gdyż o ile przychodem będzie cena określona w umowie sprzedaży z 2011 r., która co do zasady winna odpowiadać cenie rynkowej sprzedanego mieszkania o powierzchni 37, 5 m2, to kosztem uzyskania przychodu jest wartość mieszkania o powierzchni 56 m2 wynikająca z aktu notarialnego zamiany z 2009 r. a nie jego wartość rynkowa w 2011 r.

Z tej przyczyny stanowisko wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.