Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.124.2024.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-26
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wraz z innymi elementami Transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ((…),(…); NIP (…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B spółka komandytowa (ul. (…),(…); NIP (…)).

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

B sp. k. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jak również roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz roboty budowlane specjalistyczne.

A Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z aktualnym Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Niemniej, w związku ze złożeniem stosownego wniosku o wpis, przedmiot działalności Kupującego będzie obejmował również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowych oraz właścicielem położonych na tych Działkach - zdefiniowanych poniżej - Budynku i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) na podstawie, której Zbywca sprzeda prawo własności Nieruchomości oraz sprzeda prawo własności Budynku i Budowli, jak również przeniesie inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2024 r.

W marcu 2024 r. Zbywca zawarł z C sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej zostały scedowane z C sp. z o.o. na Nabywcę. W wyniku cesji Umowy Przedwstępnej stroną Umowy Sprzedaży został Zbywca i Nabywca. Zainteresowani pragną zaznaczyć, że niniejszy wniosek dotyczy ustalenia konsekwencji podatkowych zbycia Nieruchomości przez Zbywcę na Nabywcę i nie odnosi się do kwestii opodatkowania cesji Umowy Przedwstępnej.

2\. Opis Nieruchomości

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

I. prawo własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Działka 1), prawo własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Działka 2) oraz prawo własności niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 3, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Działka 3).

II. prawo własności znajdujących się na Działkach 1 i 2: budynku handlowo-usługowego oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Nieruchomości jako całości, takich jak:

\- parking wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej (zlokalizowane na Działkach 1 i 2);

\- pylon reklamowy (zlokalizowany na Działce 1);

\- przyłącze ciepłownicze (zlokalizowane na Działkach 1 i 2);

\- sieć wodno-kanalizacyjna (zlokalizowana na Działkach 1 i 2);

\- kanalizacja sanitarna (zlokalizowana na Działkach 1 i 2);

\- kanalizacja deszczowa (zlokalizowana na Działkach 1 i 2);

\- przyłącze energii elektrycznej (zlokalizowane na Działkach 1 i 2);

\- przyłącze techniczne (zlokalizowane na Działkach 1 i 2).

W dalszej części niniejszego wniosku wszystkie wskazane powyżej działki począwszy od Działki 1 kończąc na Działce 3 będą określane również łącznie jako Działki, wskazany powyżej budynek handlowo-usługowy będzie określany jako Budynek, a wskazane powyżej budowle będą określane łącznie jako Budowle.

Ponadto, Strony pragną zaznaczyć, iż na Działce 2 po dniu Transakcji, powstanie naniesienie w postaci ładowarek elektrycznych do samochodów (dalej: Naniesienie), które nie zostanie wybudowane ani przez Sprzedającego ani Kupującego. Nakłady na budowę Naniesienia zostaną poniesione przez podmiot trzeci, jednego z dzierżawców Nieruchomości (tj. D S.A.) i nie zostaną w żaden sposób rozliczone z Zainteresowanymi. Ponadto, umowa dzierżawy z D S.A. przewiduje, iż po jej zakończeniu dzierżawca dokona rozbiórki Naniesienia. Zważywszy, że Naniesienie powstanie dopiero po Transakcji, nie będzie ono jej elementem, w konsekwencji nie stanowi ono przedmiotu niniejszego wniosku.

Dodatkowo na Działkach według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Względem Działki 1 i 2 została wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) ostateczna decyzja nr (…) z 5 kwietnia 2024 r. w zakresie pozwolenia na użytkowanie wzniesionych przez Zbywcę Budynku i Budowli.

Zgodnie z obowiązującym dla Działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Miasta (…) uchwałą nr (…) z dnia 11 maja 2019 roku, poz. (…), Działki (w tym niezabudowana Działka 3) znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem 1U/UC - teren zabudowy usługowej, obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

3\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Sprzedający nabył prawo własności Działek w wyniku zawarcia umowy sprzedaży w czerwcu 2023 r. Sprzedaż ta opodatkowana była VAT w stawce 23% a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w tym zakresie. Działki w momencie ich nabycia przez Sprzedającego były niezabudowane.

Zbywca ponosił koszty budowy budynku i budowli z zamiarem ich wykorzystania do czynności opodatkowanych VAT, dlatego przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Od momentu oddania do użytkowania do dnia Transakcji Zbywca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku / Budowli (w szczególności wydatków, które przekraczałyby 30% wartości początkowej danego obiektu w księgach Sprzedającego).

Budynek i Budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego z zamiarem wykorzystywania ich w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Budynek i Budowle są przedmiotem odpłatnych umów najmu oraz umów dzierżawy (dalej łącznie: Umowy najmu). Na dzień składania niniejszego wniosku całość powierzchni przeznaczonej do wynajęcia (w tym również dzierżawy) jest objęta Umowami najmu. Równocześnie w dniu Transakcji, zgodnie z założeniami Stron, całość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości będzie przedmiotem odpłatnych Umów najmu (zostanie wydana najemcom (w tym również dzierżawcom) jako przedmiot Umów najmu). Ponadto, Sprzedający nie wyklucza również możliwości zawarcie do dnia Transakcji kolejnych umów dzierżawy.

Ponadto, powierzchnie przeznaczone do wynajęcia zostały już w całości wydane najemcom (zatem w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją).

Pozostałe obiekty budowlane nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z Umowami najmu, przez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynku.

Umowy najmu zawarte przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Zbywca jest spółką celową, której celem było wybudowanie i sprzedaż niniejszej Nieruchomości. W okresie pomiędzy oddaniem nieruchomości do użytkowania a Transakcją Zbywca czerpie przychody z wynajmu Nieruchomości i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Co do zasady, wynajem powierzchni Budynku stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi i będzie ponosił do dnia Transakcji m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd.

Sprzedawca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Nieruchomości nie zostały również wydzielone pod względem funkcjonalnym w ramach struktury wewnętrznej Sprzedającego, tj. nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego cele gospodarcze.

5\. Szczegółowy opis Transakcji

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610; dalej: Kodeks Cywilny), Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

a) prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania Umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, prawa i obowiązki z gwarancji spółek powiązanych z najemcami, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

b) wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji (oraz prawa własności nośników zawierających te projekty) - w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego;

c) prawa wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw;

d) dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. Umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego;

e) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców;

f) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia;

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynku, Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynku oraz Budowli.

W związku z Transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wnikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Transakcją był Sprzedający. Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowy na dostawę mediów zostaną zawarte z tymi samymi podmiotami). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Elementem Transakcji nie będzie również umowa o zarządzanie Nieruchomością. Obecnie obowiązująca umowa zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana do dnia Transakcji.

Przedmiot Transakcji nie obejmuje następujących składników majątku Zbywcy:

a) ruchomości i wyposażenia Nieruchomości,

b) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

c) praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

d) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

e) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych z wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,

f) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

g) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych,

h) koncesji, licencji i zezwoleń z wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami,

i) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

j) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,

k) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),

l) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

m) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

n) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

o) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania niniejszego wniosku).

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena netto z tytułu Transakcji (skalkulowana w oparciu o przewidywane przychody Kupującego z tytułu opisanych powyżej Umów najmu (za okres 12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży).

6\. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością / aktywami.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem przede wszystkim w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości. Nabywca nie wyklucza jednak rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych z wykorzystaniem Nieruchomości i Przenoszonych Elementów, niemniej efekty takich inwestycji byłyby wykorzystywane wyłącznie w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości.

**Pytanie**

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT, przez co - w ocenie Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. ”

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 czerwca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.184.2024.2.AW

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598, 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zbywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) oraz Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży na podstawie, której Zbywca sprzeda prawo własności Nieruchomości oraz sprzeda prawo własności Budynku i Budowli, jak również przeniesie inne prawa i obowiązki, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

I. prawo własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 (dalej: Działka 1), prawo własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2 (dalej: Działka 2) oraz prawo własności niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 3 (dalej: Działka 3);

II. prawo własności znajdujących się na Działkach 1 i 2: budynku handlowo-usługowego oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Nieruchomości jako całości, takich jak:

\- parking wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej (zlokalizowane na Działkach 1 i 2);

\- pylon reklamowy (zlokalizowany na Działce 1);

\- przyłącze ciepłownicze (zlokalizowane na Działkach 1 i 2);

\- sieć wodno-kanalizacyjna (zlokalizowana na Działkach 1 i 2);

\- kanalizacja sanitarna (zlokalizowana na Działkach 1 i 2);

\- kanalizacja deszczowa (zlokalizowana na Działkach 1 i 2);

\- przyłącze energii elektrycznej (zlokalizowane na Działkach 1 i 2);

\- przyłącze techniczne (zlokalizowane na Działkach 1 i 2).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 czerwca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.184.2024.2.AW wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „ (…) sprzedaż zabudowanych działek nr 1 i 2 (Działka 1 i Działka 2) oraz działki niezabudowanej nr 3 (Działka 3) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia** Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).