Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-321/13-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-03-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2013 r. (data wpływu 4 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości, a także w przedmiocie podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym z dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej (…) w formie aktu notarialnego Wnioskodawca (dalej jako: Sprzedający, Wnioskodawca, Zbywca) sprzedał nieruchomość zabudowaną określoną w akcie, jako:

1.  działka numer 10, AM - 12, która to nieruchomość zabudowana jest budynkiem gospodarczym, której właścicielem jest osoba fizyczna - Wnioskodawca.

Ww. nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną budynkiem gospodarczym, dla której zostały wydane pozwolenia na rozbiórkę. Z umowy sprzedaży wynika, że prace rozbiórkowe budynku posadowionego na nieruchomości nie rozpoczęły się. Budynek nie jest zamieszkały pod adresem tego budynku nie są zameldowane żadne osoby.

Jak wynika z treści umowy sprzedaży ww. nieruchomość w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod zabudowę mieszkaniową. Działka znajduje się w obszarze miasta objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Miejskiej z dnia 24 września 2009 r. i położona jest na terenie z podstawowym przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Właścicielem opisanej wyżej nieruchomości jest osoba fizyczna, która nabyła ww. nieruchomość jako osoba prywatna do majątku osobistego. Sprzedający nabył ww. nieruchomość, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Sprzedający nabył nieruchomość będąc stanu wolnego na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego Wydział Cywilny o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia 28 sierpnia 2008 r., w dniu zbycia Sprzedający jest żonaty, a nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Sprzedaży nieruchomości zabudowanej Sprzedawca dokonał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, z majątku osobistego i niezarejestrowana na potrzeby niniejszej transakcji jako podatnik podatku VAT. Powyższa transakcja nie była udokumentowana przez Sprzedającego fakturą VAT.

Przedmiotowa transakcja została opodatkowana podatkiem PCC, który to podatek został przez notariusza od nabywcy pobrany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy transakcja zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC lub na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC w zw. z art. 15 ust. 2 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy uwzględniając ww. przepisy prawa oraz wskazany przez sprzedającego stan faktyczny i prawny, należy stwierdzić, że skoro zbywający dokonał nabycia nieruchomości zabudowanej określonej jako działka nr 10 nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że zbywając tą działkę miał zamiar prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomość ta nabyta do majątku osobistego bez VAT, nie służy działalności gospodarczej, w konsekwencji czego zbywający z tytułu transakcji przedmiotowej nieruchomości nie jest podatnikiem podatku VAT.

Natomiast w przypadku, gdyby jednak zbywający został uznany za podatnika VAT to niezależnie od tego czy zbywający dokonana transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych określonych działką nr 10, w wyniku działalności gospodarczej poprzez zarejestrowanie się do podatku VAT, czy też, jako osoba fizyczna nie będąca podatnikiem podatku VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC w wysokości określonej na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy lub na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o PCC, w zw. z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC w zw. z art. 15 ust. 2 VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

1\. Status prawnopodatkowy nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego powyżej stanu faktycznego, wynikającego z treści umowy sprzedaży sporządzonej dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej (…) w formie aktu notarialnego przedmiotem sprzedaży są nieruchomości zabudowane, dla których wydane są decyzje administracyjne - pozwolenie na rozbiórkę. Przed dostawą nieruchomości na rzecz Spółki prace rozbiórkowe budynków nie rozpoczęły się, a właściciele nieruchomości w trybie administracyjnym pozwolenia na rozbiórkę przenieśli na podmiot trzeci.

W tym stanie prawnym na gruncie przepisów ustawy o VAT wystąpi dostawa budynku wraz z gruntem, a nie gruntem, co potwierdza stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 lutego 2009 r. nr IPPP3/443-225/08-2/RK: (\`(...)\`) dopóki na gruncie posadowione są budynki spełniające definicję zawartą w PKOB, transakcja sprzedaży mająca za przedmiot grunt oraz budynki podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy w odniesieniu do budynków zostanie przed transakcją wydane pozwolenie na ich rozbiórkę.

W tym kontekście podkreślić należy, że wydanie pozwolenia na rozbiórkę nie oznacza zgodnie z prawem budowlanym nakazu rozpoczęcia rozbiórki. Podkreślić również należy, że przepisy ustawy o VAT nie uzależniają zwolnienia od VAT transakcji od tego, jaka jest relacja wartości pomiędzy budynkami a gruntem (…).

2\. Status prawnopodatkowy Zbywcy nieruchomości.

Podstawową kwestią w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie czy powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jest ustalenie statusu prawnopodatkowego Zbywców nieruchomości.

Powyższe wynika z faktu, że Zbywający nabył ww. nieruchomości jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, bez prawa do odliczenia podatku VAT i nie w ramach procedury pierwszego zasiedlenia od osób fizycznych, a zbywając nieruchomości nie będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE. z L 347, poz. 1, ze zm.), dalej jako Dyrektywa 2006/112/WE, „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. b i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r.:

„Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego. Zgodnie z ust 3. do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.”

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2ustawy o VAT.

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych działek wraz z zabudowaniami nie stanowi działalności gospodarczej, dlatego z tego tytułu nie powinien płacić podatku, a jego rejestracja na potrzeby podatku VAT byłaby zbędna. W ocenie Sprzedającego istotne jest, że nie nabył nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości ma jednak incydentalny i nieregularny charakter, nie zamierza jej też prowadzić w przyszłości. Sprzedawca nie ma więc zamiaru wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Sprzedawca zbywa działki tylko wtedy, gdy pojawi się potencjalny nabywca. Sprzedawca nie ma też z góry powziętego zamiaru zbywania. Sprzedaż majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie jest działalnością handlową, co potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ważne jest w świetle tego orzecznictwa, aby rozróżnienie na majątek osobisty i przeznaczony do działalności opierało się na proporcji takich sposobów wykorzystywania majątku, a nie na kryterium fizycznego podziału. Podatnik musi tylko wykazać, że przez cały okres posiadania majątku osobistego wykorzystywał go z zamiarem korzystania z majątku osobistego. Sprzedawca nabył nieruchomości wiele lat temu, nie w celu odsprzedaży.

Wobec przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej z dniem 1 maja 2004 r. do Unii Europejskiej, na podstawie Traktatu Akcesyjnego, prawo wspólnotowe stało się od tej daty częścią porządku prawnego obowiązującego w Polsce, mając przy tym, w przypadku kolizji z prawodawstwem krajowym, pierwszeństwo ze względu na treść art. 91 ust. 3 Konstytucji RP w związku z art. 2 aktu dotyczącego warunków przystąpienia, stanowiącego część Traktatu Akcesyjnego.

Zgodnie z orzecznictwem ETS, jeśli podatnik sprzedaje majątek, którego część postanowił zarezerwować na potrzeby osobiste, nie występuje on w odniesieniu do sprzedaży tej części jako podatnik w rozumieniu art. 2 ust. 1 szóstej dyrektywy (zob. ww. wyrok ETS w sprawie C-291/92 Armbrecht).

W tym stanie rzeczy wskazać także należy na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. C-181/10 wydany w związku z wnioskiem o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonym przez Naczelny Sąd Administracyjny - Polska Jarosław Słaby, Emilian Kuć, Halina Jezierska-Kuć przeciwko Ministrowi Finansów, Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, w którym Trybunał orzekł: Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli Państwo to przewidziało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej Dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r. niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych określonych działkami nr 11 i nr 12 nie ma statusu podatnika, ponieważ nabył te nieruchomości do majątku prywatnego, a nie na cele działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nastąpiła także z majątku osobistego, sprzedaż jest okazjonalna, a nie o charakterze stałym.

3\. Zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku jeżeli Zbywający będzie uznany za podatnika VAT.

W przypadku, gdyby jednak uznać, że Zbywający ma status podatnika VAT, to transakcja zbycia nieruchomości określonych działkami nr 11 i nr 12 będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania podatkiem VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nieruchomość opisana w pkt a stanu faktycznego została nabyta przez Sprzedawcę od osób fizycznych w dniu 20 lutego 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży. Ponieważ sprzedaż nastąpiła między osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, to nabycie nastąpiło w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość opisana w pkt a) stanu faktycznego została nabyta przez Zbywającego w dniu 28 sierpnia 2008 r. na podstawie prawomocnego postanowienia sądu w drodze zasiedzenia. Zasiedzenie jest czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Przywołany powyżej stan prawny oznacza, że w ustawie o VAT przyjęto zasadę, że zwolnieniu od VAT podlega dostawa wszystkich obiektów budownictwa za wyjątkiem obligatoryjnego wyłączenia ze zwolnienia (nienabycie w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub zbycie przed upływem 2 lata od pierwszego zasiedlenia) lub dobrowolnego poprzez rezygnację ze zwolnienia od VAT - art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli natomiast dokonującym dostawy nieruchomości zabudowanych, w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o naliczony, zastosowanie ma art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Transakcja zbycia nieruchomości zabudowanej określonej działką nr 10 w przypadku, gdyby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W pierwszej kolejności wskazać należy w przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomości przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a to oznacza, że należało ustalić czy Wnioskodawcy przy nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wskazano w stanie faktycznym ustalonym na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości od osób fizycznych nie podatników, a więc przy nabyciu nie przysługiwało Mu prawo odliczania podatku VAT, bo czynność nie podlegała opodatkowania podatkiem VAT.

W następnej kolejności należało ustalić czy Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości przekraczające 30% jej wartości początkowej, od których miał prawo odliczenia podatku naliczonego. W przedmiotowym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała miejsca, bowiem Wnioskodawca nabył nieruchomości do majątku prywatnego na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, wobec czego nawet gdyby czynił nakłady na nieruchomości - to jako osobie fizycznej nieprowadzącej działalności na przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Powyższe oznacza, że w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT, przedmiotowa transakcja - w świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego - skutkuje zwolnieniem tej transakcji od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Opodatkowanie transakcji PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) lub na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o PCC w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) i lit. b) ustawy o PCC w zw. z art. 15 ust. 2 VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt a PCC opodatkowaniu podatkiem PCC podlega czynność cywilnoprawna umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Generalnie obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umów sprzedaży powstaje wówczas, gdy po stronie osoby sprzedającej zbycie nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, a więc wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieprofesjonalny obrót rzeczami oraz prawami majątkowymi art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC, który stanowi, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Powyższe oznacza, że zarówno w przypadku, gdy Wnioskodawca nie będzie miał statusu podatnika VAT, jak również gdyby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT zwolnionego (transakcja podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) to czynności zbycia przedmiotowych nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.

Podsumowanie.

Mając na uwadze wyżej wskazane przepisy prawa oraz wynikający z umowy sprzedaży sporządzonej dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej (…) w formie aktu notarialnego stan faktyczny i prawny, należy stwierdzić, że skoro zbywający dokonał nabycia nieruchomości nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że zbywając je miał zamiar prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomości te, nabyte do majątku osobistego bez VAT, nie służyły działalności gospodarczej, w konsekwencji czego zbywający z tytułu transakcji przedmiotowej nieruchomości nie jest podatnikiem podatku VAT.

Natomiast w przypadku, gdyby jednak zbywający został uznany za podatnika VAT to niezależnie od tego czy zbywający dokona transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej określonej działką nr 10, w wyniku działalności gospodarczej poprzez zarejestrowanie się do podatku VAT, czy też jako osoba fizyczna nie będąca podatnikami podatku VAT, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. art. 3 ust. 1 pkt 1 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC w wysokości określonej na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy lub na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o PCC, w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC, w zw. z art. 15 ust. 2 VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży na kupującym.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, a więc w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego a zwłaszcza do Kodeksu cywilnego. Zatem, zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 poz. 121) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę, przy czym stosownie do art. 555 ww. ustawy, przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio między innymi do sprzedaży praw majątkowych. W świetle powyższego należy stwierdzić, że cena obok oznaczenia przedmiotu sprzedaży stanowi element przedmiotowo istotny umowy sprzedaży. Zapłata ceny jest podstawowym obowiązkiem kupującego. Cena jest ekwiwalentem rzeczy lub praw, nabytych w drodze umowy sprzedaży. Zawiera ona w sobie trzy elementy: wartość rzeczy, zysk sprzedawcy oraz koszty po jego stronie.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 października 2012 r. sygn. akt I ACa 704/12) „umowa sprzedaży ma charakter umowy konsensualnej. O tym, czy doszło do jej zawarcia decyduje wyłącznie złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Wydanie rzeczy czy też zapłata ceny są zdarzeniami będącymi jedynie przejawami wykonania umowy i nie mają wpływu na ocenę jej ważności, ani też nie decydują o kwalifikacji umowy jako wzajemnej.”

Powyższe oznacza więc, że już samo zawarcie umowy sprzedaży powoduje powstanie po stronie nabywcy (kupującego) obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jednak dokonując oceny opisanej we wniosku czynności cywilnoprawnej z punktu widzenia jej opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych rozstrzygnąć należy również kwestię opodatkowania takiej czynności podatkiem od towarów i usług.

Na tle powyższego zauważyć należy, że w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się zakresie przedmiotowym ustawy, np. umowa sprzedaży jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei według definicji zawartej w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez „podatek od towarów i usług” rozumie się podatek nakładany ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Przepis ten - art. 2 pkt 4 - ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zauważyć jednak należy, że przepis ten znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy konkretna czynność cywilnoprawna objęta jest zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (np. umowa sprzedaży) i jednocześnie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług albo zwolniona od tego podatku.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania opisanej we wniosku umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa transakcja podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym, w dniu 28 lutego 2014 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP1/443-1085/13-3/AW,

w którym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał zaprezentowane stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe oraz stwierdził, że dokonana w dniu 31 lipca 2013 r. sprzedaż działki nr 10 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem czynność ta nie nosiła znamion działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą ww. nieruchomości Wnioskodawca korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem i nie wystąpił w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Przechodząc na grunt ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie znajdą zastosowanie postanowienia art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.