Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.21.2017.2.MS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-25
Teza: w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza,że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2017 r.(data wpływu 7 marca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 maja 2017 r. (data nadania15 maja 2017 r., data wpływu 17 maja 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-3.4011.21.2017.1.MS1 z dnia 4 maja 2017 r. (data nadania 5 maja 2017 r., data doręczenia10 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-3.4011.21.2017.1.MS1 z dnia 4 maja2017 r. (data nadania 5 maja 2017 r., data doręczenia 10 maja 2017 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.

Pismem z dnia 15 maja 2017 r. (data nadania 15 maja 2017 r., data wpływu 17 maja2017 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Na mocy postanowień Sądu Rejonowego z dnia 17 sierpnia 2010 roku, z dnia 20 czerwca 2012 roku i z dnia 3 listopada 2014 roku Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką nieruchomości oznaczonej jako działka numer 774 (siedemset siedemdziesiąt cztery) o obszarze 0,1900 (jeden tysiąc dziewięćset dziesięciotysięcznych) hektara.

Opisana wyżej działka 774 stanowi działkę rolną przeznaczoną pod zabudowę zagrodową z mieszkaniowo-jednorodznną, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, parterowym, drewnianym, zniszczonym.

Nieruchomość w dniu 11 kwietnia 2015 roku Wnioskodawczyni sprzedała za kwotę 55 000 zł. (pięćdziesiąt pięć tysięcy złotych), gdzie kupujący (małżeństwo) oświadczyli do aktu notarialnego, że nieruchomość kupują na powiększenie gospodarstwa rolnego prowadzonego osobiście o obszarze łącznym około 5,50 ha i będą je użytkować w tym charakterze, co najmniej pięć lat od daty nabycia.

Notariusz podatku od sprzedaży nie pobrał - art. 9 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 86 poz. 959, z późn. zm.)

Pismem z dnia 15 maja 2017 roku Wnioskodawczyni uzupełniła opis stanu faktycznego o następujące informacje:

Forma nabycia przedmiotowej działki – spadek. Daty śmierci spadkodawców: Zygmunt K. (ojciec) – 7 września 2004 rok, Krystyna K. (matka) – 23 październik 2011 rok, Robert K. (brat) – 13 lipca 2014 rok. Wnioskodawczyni była jedynym spadkobiercą. Nie było innych składników masy spadkowej i nie było przeprowadzanego działu spadku i zniesienia współwłasności. Grunty, które Wnioskodawczyni sprzedawała nie wchodziły w skład posiadanego przez Wnioskodawczynię gospodarstwa rolnego.

Wypis z rejestru gruntów nr kancelaryjny Starostwa Powiatowego z dnia 02.01.2013 roku - Jednostka rejestrowa nr działki 774, ark. 2,opis użytku: grunty orne oznaczenie użytków (\`(...)\`) RIVb, pow. 0.07 ha, pow. działki 0.19 hanr KW, użytki rolne zabudowane oznaczenie użytków (\`(...)\`) B-RIVb, pow. użytku 0.08 ha, grunty orne oznaczenie użytku RV, pow. użytku 0.04 ha. Razem powierzchnia działek 0.19 ha.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie rzeczy Wnioskodawczyni powinna zgłosić i zapłacić podatek od sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.)nie powinna płacić podatku dochodowego od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, ponieważ kupujący oświadczyli, że nieruchomość kupują na powiększenie gospodarstwa rolnego prowadzonego osobiście o obszarze łącznym około 5.50 ha i będą je użytkować, w tym charakterze, co najmniej pięć lat od daty nabycia (zapis w akcie notarialnym). Ponadtonie pobrano podatku od sprzedaży na zasadzie art. 9 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 rokuo podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 86, poz. 959, z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycielub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości bądź udziału w niej upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c)ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w wyniku spadku stała się właścicielką działki 774 o obszarze 0,19 ha. Daty śmierci spadkodawców: Zygmunt K. (ojciec) – 7 września 2004 rok, Krystyna K. (matka) – 23 październik 2011 rok, Robert K. (brat) – 13 lipca 2014 rok. Wnioskodawczyni była jedynym spadkobiercą.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabywała w trzech różnych datach: 2004 r., 2011 r. oraz 2014 r.

Zatem sprzedaż w 2015 roku przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 2004 roku w spadku po ojcu, nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 2011 r. w spadku po matce oraz w 2014 r. w spadku po bracie, nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W wyniku powyższego sprzedaż ta stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Jednocześnie art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Powyższy przepis odsyła zatem wyraźnie do definicji gospodarstwa rolnego określonej w ustawie z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. 2016, poz. 617).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Zgodnie z treścią przytoczonych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

*   grunty te muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,

*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,

*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Z przedstawionego we wniosku i uzupełnieniu stanu faktycznego wynika, że sprzedana przez Wnioskodawczynię nieruchomość (działka 774) nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowej działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2004 roku nie stanowi źródła przychodu ze względu na upływ pięcioletniego terminu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. i 2014 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

W konsekwencji z tytułu tej transakcji ciążył na Wnioskodawczyni obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Przychód uzyskany z tej sprzedaży w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. i 2014 r. Wnioskodawczyni zobowiązana była wykazać w zeznaniu podatkowym dotyczącym dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych PIT-39, który należało złożyć do dnia 30 kwietnia 2016 r.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa(art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.