Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-118/14-3/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-04-25
Teza: Czy w przypadku Zainteresowanej należy uiścić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2014 r. (data wpływu 27 stycznia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 17 kwietnia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1995 roku, Wnioskodawczyni wraz z siostrą, bratem i matką nabyła spadek po zmarłym ojcu w postaci 1/4 części połowy nieruchomości każde z nich. Druga połowa była własnością mamy, gdyż oboje rodzice byli właścicielami tej nieruchomości od 1970 roku. Fakt nabycia spadku potwierdził postanowieniem sąd rejonowy w 2011 roku. Zmiany również zostały wprowadzone w księdze wieczystej.

Zainteresowana wraz z pozostałymi spadkobiercami postanowili sprzedać ww. nieruchomość, gdyż matka ze złamanym biodrem już sama nie mogła funkcjonować i przebywała u brata. Wnioskodawczyni wraz z rodzeństwem sprawowali opiekę na zmianę. Ze względu na ciągle pogarszający się zły stan psychiczny matka nie mogła brać udziału w czynnościach prawnych, dlatego też postanowiono o ubezwłasnowolnieniu jej, co nastąpiło w 2012 roku postanowieniem sądu okręgowego. Opiekunem prawnym matki została Wnioskodawczyni. Kuratelę nad osobą ubezwłasnowolnioną, jej majątkiem i jej opiekunem sprawuje sąd rodzinny, który na wniosek Zainteresowanej wydał zgodę na sprzedaż części majątku matki i nakazał ulokowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży 5/8 nieruchomości celem zabezpieczenia jej kosztów utrzymania.

W międzyczasie matka Wnioskodawczyni wymagała już opieki całodobowej, więc umieszczono ją w odpłatnym domu opieki. Matka ma emeryturę, która pokrywa 1/3 miesięcznej odpłatności, pozostałą kwotę Zainteresowana wraz z rodzeństwem planowali dopłacać ze sprzedaży całej nieruchomości.

Mimo, że Wnioskodawczyni miała już wszystkie niezbędne dokumenty i mogła sprzedać nieruchomość w imieniu mamy, siostry (siostra nie jest obywatelką Polski, a Zainteresowana miała jej pełnomocnictwo notarialne z 5 maja 2008 r. na dysponowanie częścią jej spadku),swoim oraz brata, notariusz odesłała ich do sądu w celu dokonania działu spadku.

Sąd rejonowy wydał dnia 24 maja 2013 r. postanowienie, na mocy którego Wnioskodawczyni jako opiekun stała się jedynym właścicielem nieruchomości, z czego sobie nawet nie zdawała sprawy, gdyż do niczego Jej to nie było potrzebne. Kuratelę nad majątkiem żyjącej matki sprawuje sąd rodzinny, ponadto również spadek po ojcu w całości rodzina przeznaczyła na utrzymanie matki w ośrodku, gdyż jest to kosztowne utrzymanie, o czym Wnioskodawczyni informowała sąd. Zainteresowana uważa, że dział spadku miał ułatwić pracę tylko notariuszowi. Wnioskodawczyni miała zgodę sądu rodzinnego na sprzedaż 5/8 nieruchomości jako części majątku żyjącej mamy.

W związku z tym postanowieniem, w pozostałych dokumentach łącznie z księgą wieczystą i aktem notarialnym Wnioskodawczyni figuruje jako właściciel nieruchomości. W sierpniu 2013 roku Zainteresowana sprzedała nieruchomość za 80 tys. zł. Zgodnie z poleceniem sądu Wnioskodawczyni ulokowała 50 tys. zł czyli 5/8 wartości domu jako zabezpieczenie kosztów utrzymania matki, co jest wykazane w sprawozdaniu z października 2013 roku dla sądu rodzinnego. Ze spadku swojego i rodzeństwa Wnioskodawczyni dopłaca do miesiąc do pobytu matki w domu opieki. Zainteresowana jest de facto tylko administratorem środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości po zmarłym ojcu i chorej matce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku Wnioskodawczyni należy uiścić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?

Zdaniem Wnioskodawcy nie powinna uiszczać podatku za 5/8 części nieruchomości, która była własnością matki od 1995 r. w tym 4/8 od 1970 jako współwłaścicielki, obecnie osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej z I grupą inwalidztwa.

Zainteresowana miała sprzedać w imieniu matki jej część nieruchomości. Rozliczenie podatkowe od nieruchomości z urzędu gminy z dnia 16 października 2013 r. wystawione było na nazwisko matki.

Zainteresowana wraz z rodzeństwem nabyli w spadku po 1/8 części nieruchomości w roku 1995, a nie w 2011 r. Procedurę administracyjno-sądową zmuszeni byli przejść ze względu na stan zdrowia matki, a nie ze względów spornych. Dział spadku do niczego nie był im potrzebny. Był czynnością techniczną potrzebną tylko notariuszowi. Bez działu spadku rodzeństwo po sprzedaży nieruchomości dobrowolnie przekazałoby Wnioskodawczyni środki z jej sprzedaży na utrzymanie matki. Nieruchomość została sprzedana po 18 latach od chwili nabycia spadku. Dochód ze sprzedaży całej nieruchomości jest w całości kosztem utrzymania - w ośrodku opieki - chorej matki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 1995 roku, Wnioskodawczyni wraz z siostrą, bratem i matką nabyła w spadku po zmarłym ojcu udział w nieruchomości, w wysokości 1/4 części połowy nieruchomości każde z nich.

Następnie - w związku z dokonanym działem spadku – w dniu 24 maja 2013 r. sąd rejonowy wydał postanowienie, na mocy którego Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem nieruchomości.

W sierpniu 2013 roku Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za 80 tys. zł.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

Stosownie do art. 924 i 925 ww. ustawy spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Stosownie do art. 195 ww. ustawy – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Jeżeli zatem wartość nieruchomości nabytych w całości w wyniku działu jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie podlegające opodatkowaniu, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem.

Zatem nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy stanowi nabycie w drodze działu spadku.

W omawianej sprawie Wnioskodawczyni w wyniku działu spadku stała się właścicielem całej nieruchomości.

Nie ulega więc wątpliwości, że w wyniku działu spadku w 2013 r. wartość nabytego przez Wnioskodawczynię udziału w ww. nieruchomości, zwiększyła się w stosunku do udziału nabytego w spadku. Zatem doszło tu niewątpliwie do nabycia przez Wnioskodawczynię kolejnych udziałów w nieruchomości należących wcześniej do innych spadkobierców.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym Wnioskodawczyni nabyła udziały w przedmiotowej nieruchomości w różnym czasie i w różny sposób. Za datę otrzymania udziałów należy przyjąć dwie daty:

*   1995 r. kiedy Wnioskodawczyni w spadku po ojcu nabyła udział w wysokości 1/8 nieruchomości,
*   2013 r. kiedy Zainteresowana uzyskała pozostałe udziały na podstawie działu spadku w części przekraczającej udział nabyty w spadku.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że dokonane w 2013 r. odpłatne zbycie nieruchomości - w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1995 roku w spadku po ojcu - nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2013 r. w wyniku działu spadku, a oceniając skutki podatkowe tej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do kosztów uzyskania przychodów, zastosowanie znajdzie art. 22 znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

W myśl tego przepisu – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W związku z powyższym dochód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2013 r. w wyniku działu spadku podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.