Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.513.2025.2.DT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-05
Teza: Skutki podatkowe zbycia lokali mieszkalnych i niemieszkalnych
otrzymanych w drodze spadku.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
lokal-sprzedaż lokalu
lokal-własność lokalu
spadek
spadkobiercy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 5

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan
    – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 października 2025 r. (wpływ 1 października
    2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(1) Wnioskodawca planuje zawrzeć w 2025 r. i/lub w latach następnych umowę
    sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży dotyczyć będzie planowanego
    zbycia nieruchomości zabudowanej składającej się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch
    lokali niemieszkalnych - planowana jest sprzedaż do pięciu lokali mieszkalnych - dalej
    jako „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”,
    „Nieruchomość 5” i dwóch lokali niemieszkalnych - dalej jako „Nieruchomość 6”,
    „Nieruchomość 7”. Pozostałe lokale mieszkalne obecnie nie są planowane do
    sprzedaży.
    (2) Wnioskodawca odziedziczył spadek po zmarłej matce w roku 2008. W skład spadku
    wchodzi nieruchomość zabudowana składająca się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch
    lokali niemieszkalnych. Planowana sprzedaż będzie uzależniona od faktu czy znajdzie
    się kupiec zainteresowany nabyciem danego lokalu, dlatego może dojść do sytuacji, że
    w 2025 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w 2026 r. nie zostanie sprzedana w
    ogóle żadna nieruchomość, a w 2027 r. zostaną sprzedane Nieruchomość 2”,
    „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w 2028 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
    nieruchomość, w 2029 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2030
    r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w 2031 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość
    7”. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą „Nieruchomości 1-7” upłynie okres
    dłuższy niż 2 lata.
    Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1-7” związana jest ze zmianami zachodzącymi w
    otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojnym na terytorium (...) oraz
    sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała: nagły wzrost kosztów życia (m.in.
    wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało pogorszenie sytuacji
    finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i przez niego niezawinionych.
    (3) Wnioskodawca kieruje się życiową dewizą, zgodnie z którą majątek nieruchomy
    stanowi najlepsze zabezpieczenie finansowe na wypadek kryzysu gospodarczego. Z
    tego też względu, pomimo upływu blisko 17 lat od daty nabycia w spadku
    „Nieruchomości 1-7”, nie doszło dotychczas do ich sprzedaży. Nieruchomość do tej pory
    pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie przyszłości
    Wnioskodawcy (dziecka spadkodawcy).
    (4) Podkreślić należy, iż „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez
    Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie była
    przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o
    korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była
    przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu rozliczany ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych w ramach tzw. „najmu prywatnego”). Nieruchomość przez cały
    okres użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana wyłącznie na cele
    prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w
    wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych
    wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”.
    (5) Wnioskodawca w ramach planowanej sprzedaży „Nieruchomość 1-7”, planuje
    podejmować działania związane z posiadaną „Nieruchomością 1-7”, polegające na
    oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych typu (...) . W obecnych
    czasach jest to zwyczajowa - normalna w takich przypadkach - forma sprzedaży mienia
    osobistego przez osoby prywatne.

    (6) Dodać należy, iż Wnioskodawca nie zajmuje się zarobkowo działalnością
    deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w
    tym zakresie) i tym samym prowadzone przez niego działania związane z
    Nieruchomością miały wyłącznie charakter czynności prywatnych.
    (7) W opisanym powyżej zdarzeniu przyszłym, w kontekście posiadanego zasobu
    nieruchomego w majątku osobistym, Wnioskodawca ma wątpliwość czy planowana
    czynność sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, która jest zdarzeniem niepewnym (może
    dojść do sytuacji, że w 2025 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w 2026 r. nie
    zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, a w 2027 r. zostaną sprzedane
    Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w 2028 r. nie zostanie
    sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2029 r. nie zostanie sprzedana w ogóle
    żadna nieruchomość, w 2030 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w 2031 r.
    zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej bądź
    prowadzącej działalność gospodarczą, bądź spółek prawa handlowego, w opisanym
    zdarzeniu przyszłym stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.
    W piśmie z 1 października 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
          1) Czy został przeprowadzony dział spadku po Pana matce? Jeśli tak, to kiedy
          (proszę podać datę) i czy w wyniku działu spadku po matce uzyskał Pan
          większy udział w masie spadkowej niż wynikający pierwotnie z nabycia
          spadku? Czy dział spadku odbył się bez spłat i dopłat?
    Odpowiedź: Nie.
          2) Czy prowadzi/prowadził Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to
          w jakim zakresie i od kiedy?
    Odpowiedź: W zakresie PKD 69.20.Z – Działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo
    podatkowe. Działalność prowadzona od 2020 (...) do 2023 (...) .
    W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?
    Odpowiedź: Nie.
          3) Czy oprócz przedmiotowych nieruchomości posiada Pan także inne
          nieruchomości?
    Odpowiedź: Tak.
    W tym takie, które przeznaczone są do zbycia?
    Odpowiedź: Nie.
          4) Jeśli posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we
          wniosku), proszę żeby wskazał Pan:
            a) kiedy zostały nabyte, w jakim celu i w drodze jakiej czynności
              cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?
    Odpowiedź: Lokal mieszkalny nabyty w roku 2015, na własny cel mieszkaniowy w
    drodze zakupu.
            b) jakie to nieruchomości (lokale mieszkalne, lokale użytkowe,
              nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane itp.)?
    Odpowiedź: Lokal mieszkalny.
            c) w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości?
    Odpowiedź: Na własny cel mieszkaniowy.
          5) Czy sprzedawał Pan wcześniej inne nieruchomości niż te, o których mowa we
          wniosku? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan:

        a) kiedy dokonał Pan transakcji (data zbycia)?
    Odpowiedź: Nie dotyczy.
        b) ilu nieruchomości i jakich dotyczyły transakcje?
    Odpowiedź: Nie dotyczy.
          6) Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu
          późniejszej sprzedaży?
    Odpowiedź: Nie.

## Pytanie

Czy w opisanej sytuacji planowanego zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych -
    „Nieruchomość 1-5” oraz lokali niemieszkalnych - „Nieruchomość 6-7”, czynność taka
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    (1) W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji planowanej sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, która
    jest zdarzeniem niepewnym i ma charakter okazjonalny, pojedynczy, nieregularny (może
    dojść do sytuacji, że w 2025 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w 2026 r. nie
    zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, a w 2027 r. zostaną sprzedane
    Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w 2028 r. nie zostanie sprzedana
    w ogóle żadna nieruchomość, w 2029 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
    nieruchomość, w 2030 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w 2031 r. zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 7”), uprzednio nabytych w wyniku dziedziczenia w 2008 r. do
    majątku prywatnego, czynność taka nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT, ponieważ:
    1. Nieruchomość została nabyta ponad 5 lat temu, a więc zbycie nie podlega
    opodatkowaniu zgodnie z tzw. „klauzulą pięcioletnią”.
    2. Sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej, gdyż:
      - nieruchomość była elementem majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w
        działalności gospodarczej,
      - nie wystąpił zespół zorganizowanych, powtarzalnych działań ukierunkowanych na
        osiąganie zysku,
      - ma charakter okazjonalny, pojedynczy, nieregularny,
      - czynności podejmowane przez Wnioskodawcę mieszczą się w ramach zwykłego
        zarządu majątkiem prywatnym,
      - uzyskane przychody są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w
        art. 10 ust. 1 pkt 8.
    (2) Na kwalifikację prawnopodatkową stanowiska Wnioskodawcy ma także wpływ
    okoliczność, iż posiada on w swoich aktywach nieruchomości nabyte w spadku po zmarłej
    matce w roku 2008. Zatem nabycie nieruchomości objętych niniejszym Wnioskiem w
    wyniku dziedziczenia - w sensie obiektywnym - nie miałoby charakteru działań
    handlowych i nie byłoby związane ze świadczeniem usług w branży budowlanej lub
    deweloperskiej. Celem Wnioskodawcy nie była sprzedaż nieruchomości objętych
    niniejszym Wnioskiem, gdyż Nieruchomość do tej pory pełniła funkcję długoterminowej
    lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy (dziecka
    spadkodawcy).

    Planowana sprzedaż objętej niniejszym Wnioskiem „Nieruchomości 1-7” związana jest ze
    zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny
    na terytorium (...) oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała:
    • nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co
    spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i
    przez niego niezawinionych. Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży „Nieruchomości 1-7”
    opisanych niniejszym Wnioskiem nie będzie angażować żadnych dodatkowych
    (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności
    handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.
    (3) Biorąc zatem pod uwagę charakter czynności oraz charakter prawny w jakim
    Wnioskodawca może uczestniczyć w transakcji opisanej Wnioskiem planowana czynność
    prawna sprzedaży przez Wnioskodawcę „Nieruchomości 1-7” winna być rozpoznana jako
    nie podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    UZASADNIENIE PRAWNE STANOWISKA:
    (4) Planowana sprzedaż Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych. Wynika to wprost z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT.
    Przepis ten wyłącza z opodatkowania dochód ze sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja
    nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej i od końca roku nabycia minęło
    co najmniej pięć lat.
    (5) W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób uznać, by planowana sprzedaż miała
    charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.PIT. Przepis ten definiuje
    działalność gospodarczą jako zorganizowaną, prowadzoną w sposób ciągły i nakierowaną
    na zysk aktywność o charakterze wytwórczym, handlowym lub usługowym, z której
    uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art.
    10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1-7”, odziedziczonej przez
    Wnioskodawcę w roku 2008 i nieużywanej w ramach żadnej działalności zarobkowej, nie
    spełnia tych kryteriów.
    (6) Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz licznymi
    interpretacjami organów podatkowych, o uznaniu danej czynności za działalność
    gospodarczą decydują konkretne okoliczności towarzyszące transakcji - w szczególności jej
    profesjonalny, powtarzalny i zorganizowany charakter. Sprzedaż prywatnego majątku,
    nawet jeśli przynosi zysk, nie oznacza automatycznie działalności gospodarczej. Kluczowe
    jest, czy podatnik wielokrotnie nabywał i sprzedawał nieruchomości, podejmował
    działania wykraczające poza zwykłe zarządzanie majątkiem, i czy traktował te działania
    jako źródło regularnego dochodu.
    (7) Okolicznościami tymi są: z góry założony cel zarobkowy oraz ustalenie, czy do zbycia
    dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.PIT. Taki pogląd
    został utrwalony w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; wyrażono go m.in. w
    wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686
    /11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z
    2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08. Cechą działalności
    gospodarczej jest „działanie zarobkowe”, co oznacza, że osiągnięcie zysku jest
    podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu
    prywatnego majątku. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.,

    składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym,
    realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się
    zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych
    działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji DKIS z (...) 2021 r., nr (...) ).
    Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie
    okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość
    działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. zawsze wiąże się z
    planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.
    Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności
    gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą
    działań polegających na:
          1) wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,
          2) ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
          wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
          3) wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób
          do zbycia nieruchomości oraz
          4) dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim
          przedziale czasowym (tak przykładowo w prawomocnym wyroku WSA w
          Poznaniu z 31 marca 2021 r., I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim
          orzecznictwie).
    (8) Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z (...) 2021 r., nr (...) , wskazując, że: „Na
    związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.
    f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”. Dla oceny, czy
    planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza
    istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest
    uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania.
    (9) W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do
    działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13
    czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 październik 2013 r., II FSK 2729/11). Wprowadzenie
    przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu
    wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze
    incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie wskazuje się, że działalności

    gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań
    dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób
    oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel,
    dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia
    poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są
    ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak
    w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., II FSK 1892/16 oraz II
    FSK 1836/16 i II FSK 2299/16). W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży
    opisanej we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić
    zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości,
    ponieważ sprzedaż majątku prywatnego, który nie jest związany z działalnością
    gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    (10) Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa
    podatkowego, np. w interpretacjach DKIS z (...) 2019 r., nr (...) oraz nr (...) , w których DKIS
    stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują
    w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8
    ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego
    wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które
    rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności
    gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym
    przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności
    faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu
    składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze
    źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany
    całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych,
    uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności
    łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika
    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.
    (11) W orzecznictwie od dawna sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem
    przywołanych wyżej przepisów, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Podkreśla
    się, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega
    granica między tym, co stanowi zarząd majątkiem prywatnym, a tym co należy
    rozpoznawać jako czynności profesjonalne związane z prowadzeniem pozarolniczej
    działalności gospodarczej Jak to zauważył NSA w wyroku z 12 lipca 2023 r., II FSK 177/21:
    „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na
    nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być
    rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych,
    w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą to
    transakcję cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności
    gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy
    przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik

    dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo
    rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości
    podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie
    sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech.”
    Jak to zauważył DKIS w interpretacji z (...) 2019 r., nr (...) : „(...) działalność gospodarcza
    powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana
    z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a
    zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż
    sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami
    losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar
    wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na
    wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na
    korzystne ich upłynnienie”. Podobnie orzekł WSA w Gorzowie Wielkopolskim w
    prawomocnym wyroku z 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: „O ile zatem w związku z
    nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze
    kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu
    obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być
    identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma
    wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z
    upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres
    traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie
    powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do
    której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do
    transakcji opodatkowanych”.
    (12) Należy mieć na uwadze, że nie ma podstaw, aby do działalności gospodarczej
    kwalifikować czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn.
    mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb
    osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich
    przypadkach - reguł gospodarności nie należy bowiem z gruntu utożsamiać z działalnością
    gospodarczą (wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14 oraz z 4 marca 2015 r.,
    sygn. akt II FSK 855/14). W podobnym stanie faktycznym DKIS - w interpretacji z (...) 2022 r.
    nr (...) - uznał, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie oznacza, że sprzedaż wykracza
    poza zarząd majątkiem prywatnym. Podejmowane czynności wskazują, że nie mają one
    charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w
    zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
    (13) W opisanym zdarzeniu przyszłym nie występują takie przesłanki. Planowana sprzedaż
    nastąpi po upływie blisko 17 lat od daty nabycia w spadku „Nieruchomości 1-7”, bez
    podejmowania przez sprzedającego czynności inwestycyjnych lub przygotowawczych.
    Wnioskodawca wyjaśnił, że w ramach planowanej sprzedaży „Nieruchomość 1-7”, planuje
    podejmować działania związane z posiadaną „Nieruchomością 1-7”, polegające na
    oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych typu (...) . W obecnych
    czasach jest to zwyczajowa - normalna w takich przypadkach - forma sprzedaży mienia
    osobistego przez osoby prywatne. „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez
    Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie była
    przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o
    korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była

    przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu rozliczany ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych w ramach tzw. „najmu prywatnego”). Nieruchomość przez cały okres
    użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne (nigdy
    na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności
    gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie
    „Nieruchomości 1-7”. Wnioskodawca nie jest specjalistą w obrocie nieruchomościami, ani
    w działalności budowlanej czy też deweloperskiej, z tego też względu przy planowanej
    sprzedaży „Nieruchomości 1-7” planuje korzystać ze zwyczajowej, normalnej - w obecnych
    czasach - formy sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne za pomocą platform
    internetowych typu (...) . co jednoznacznie przesądza o prywatnym charakterze transakcji
    (Wnioskodawca nie angażuje w sprzedaż „Nieruchomości 1-7” środków
    charakterystycznych dla profesjonalistów w obrocie nieruchomościami).
    (14) Z tego też względu planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę posiadanych
    „Nieruchomości 1-7”, których nie nabyto w celach zarobkowych, które nie były
    przedmiotem obrotu handlowego ani składnikiem działalności gospodarczej, nie powinna
    być kwalifikowana jako działalność gospodarcza. W konsekwencji, skoro minęło więcej niż
    pięć lat od jej nabycia, sprzedaż ta - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT - nie będzie
    opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    PODSUMOWANIE: (13) Wnioskodawca przywołuje przytoczone w niniejszym wniosku
    orzecznictwo sądów administracyjnych jako własne stanowisko w zdarzeniu przyszłym
    opisanym wnioskiem. Jak wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z 9 listopada 2017 r., sygn.
    I SA/Wr 403/17: „Dorobek orzeczniczy TSUE powinien być uwzględniany przez organy w
    procesie stosowania prawa, jako element krajowego porządku prawnego (por. wyrok NSA
    z dnia 12 września 2017r. I FSK 323/17, CBOSA). Co więcej organy podatkowe nie mogą
    przyjmować interpretacji odmiennej od tej, która została dokonana wcześniej przez
    Trybunał, bo wtedy przywłaszczałyby sobie wyłączną kompetencję TSUE do dokonania
    wykładni prawa unijnego (takiego uprawnienia nie mają też sądy krajowe).” - pkt.3.4.
    Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się natomiast w zakresie trwałości
    orzecznictwa sądowego w procesie interpretacji przepisów prawa podatkowego. W
    wyroku z 10 maja 2012 r. sygn. I FSK 1010/11 wskazał, iż: „wprawdzie z art. 170 w zw. z art.
    171 prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, iż prawomocne
    wyroki sądów administracyjnych wiążą strony danego postępowania, sąd który je wydał,
    inne sądy i organy, jedynie co do przedmiotu rozstrzygnięcia, w którym został on wydany,
    zatem nie mają one charakteru wiążącego tak dla sądów administracyjnych jak i organów
    podatkowych w przypadku rozpoznawania innych spraw i to pomimo możliwego
    podobieństwa zaistniałych stanów faktycznych, to jednak art. 14e Ordynacji podatkowej
    stanowi wskazówkę do dokonywania wykładni prawa z uwzględnieniem tego orzecznictwa
    także przy udzielaniu interpretacji, a nie tylko przy jej zmianie. W szczególności istotnym
    dla realizacji zasady zaufania, określonej w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej, jest
    ustosunkowanie się przez organ w uzasadnieniu interpretacji do orzeczeń, na które strona
    powołała się we wniosku o interpretację”. W podsumowaniu powyższego wywodu -
    odwołując się do poglądów doktryny i orzecznictwa - NSA w wyroku sygn. I FSK 1010/11
    zwrócił uwagę, iż odwołanie się przez stronę we wniosku o wydanie interpretacji do
    argumentacji sądu na temat wykładni konkretnego przepisu staje się argumentacją
    samego podatnika właśnie w sprawie rozpatrywanej. „Jeżeli więc organ podatkowy nie

    podziela wspomnianej argumentacji, powinien szczegółowo odnieść się do uzasadnienia
    wyroku sądowego i ustosunkować się do wyrażonych tam poglądów, wyjaśniając
    szczegółowo, dlaczego je odrzuca”.
    (15) W tym stanie rzeczy Wnioskodawca oczekuje, iż Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej w interpretacji indywidualnej dokona pogłębionej analizy przywołanych we
    wniosku wyroków sądów administracyjnych, co pozwoli na prawidłową kwalifikację
    planowanej transakcji opisanej niniejszym wnioskiem.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
    Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
    wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których
    na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
    Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
    Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d. innych rzeczy,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
    dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
    określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
    w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół
    roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany
    okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi
    ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej.

    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
      - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
      gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
      - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło jej nabycie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności
    gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy,
    daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana
    działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w
    sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób
    ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności
    gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z
    pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i
    sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie
    stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia
    działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez
    dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do
    zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał
    zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.

    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
    Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były
    konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana
    jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi
    będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej
    wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej,
    związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć
    nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań
    podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki
    majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy
    zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub
    sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
    Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art.
    10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10
    ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie
    dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia
    kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W
    pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła
    przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód
    stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której
    ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo
    do innego.
    Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem
    jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może
    wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości,
    podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie
    działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa
    nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług

    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że odziedziczył Pan spadek po zmarłej
    matce w roku 2008. Nie został przeprowadzony dział spadku. W skład spadku wchodzi
    nieruchomość zabudowana, składająca się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch lokali
    niemieszkalnych. W 2025 r. i/lub w latach następnych planuje Pan zawrzeć umowę
    sprzedaży do pięciu lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych. Pozostałe
    lokale mieszkalne obecnie nie są planowane do sprzedaży. Nieruchomość do tej pory
    pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie Pana
    przyszłości. Planowana sprzedaż nieruchomości związana jest ze zmianami
    zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny na
    terytorium (...) oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała nagły wzrost
    kosztów życia, co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn
    niezależnych od Pana i przez Pana niezawinionych. Przedmiotowe nieruchomości nie
    były wykorzystywane przez Pana w celach gospodarczych. „Nieruchomości 1, 4, 5, 6”
    nigdy nie były przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych
    umów o korzystanie z nieruchomości lub z jej części. Natomiast „Nieruchomości 2, 3, 7”
    były przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu rozliczany ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. najmu prywatnego). Nieruchomość
    przez cały okres użytkowania przez Pana była wykorzystywana wyłącznie na cele
    prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w
    wykonaniu działalności gospodarczej). Nie poniósł Pan też żadnych wydatków na
    ulepszenie nieruchomości, mających być przedmiotem sprzedaży. W ramach
    planowanej sprzedaży, planuje Pan podejmować działania związane z posiadaną
    nieruchomością, polegające na oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform
    internetowych typu (...) . Nie zajmuje się Pan zarobkowo działalnością deweloperską czy
    budowlaną, nie jest Pan też agentem nieruchomości. Nie prowadził Pan działalności w
    zakresie obrotu nieruchomościami. Oprócz przedmiotowych nieruchomości posiada
    Pan także lokal mieszkalny wykorzystywany na własny cel mieszkaniowy. Nie posiada
    Pan innych nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Nie sprzedawał Pan innych
    nieruchomości. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu późniejszej
    sprzedaży.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy ma Pan wątpliwości, czy planowana czynność
    sprzedaży „Nieruchomości 1-7” stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany
    całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych,
    uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności
    polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.
    Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się
    w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne
    gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna,
    przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością

    gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Nie sposób zatem przyjąć, że przyszła sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych,
    wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru
    profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych
    działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
    Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana
    przedmiotowych lokali nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która
    wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności
    sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania
    wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży. Nie poniósł Pan
    nakładów na ulepszenie nieruchomości. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób
    profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości
    do sprzedaży. Istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej
    polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem.
    Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i
    niemieszkalnych nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza
    działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w
    kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne.
    Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego,
    może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw
    majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem
    nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa
    własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej,
    na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub
    praw.
    Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy
    odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego
    nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają
    zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku
    podatnika.
    Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

    W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw
    majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie,
    liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie
    tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
    Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli
    nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy
    zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością
    gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
    Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży
    nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie
    tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który
    dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez
    spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do
    momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę
    upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek”
    ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do
    regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025
    r. poz. 1071).
    Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub
    kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
    W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
    Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
    Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:
    Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
    Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez
    spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza
    akt poświadczenia dziedziczenia.
    Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają
    się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci)
    spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
    Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia
    dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego
    otwarcia.
    Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe lokale mieszkalne i niemieszkalne zostały nabyte
    przez Pana w wyniku dziedziczenia po matce w 2008 r.
    Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych już upłynął.
    W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż przedmiotowych lokali
    mieszkalnych i niemieszkalnych nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie
    przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku

    dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż
    przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    · Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    · Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    · Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania
    indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie,
    czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W
    ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym
    przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi
    on dla siebie korzystne skutki prawne.
    · W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych i wyroków należy
    wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych
    spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego
    innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.