Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-670/09-4/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-11-24
Teza: Czy wynajmując lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni ma obowiązek uiszczać podatek od całej kwoty najmu (2000 zł), która to kwota zawiera również kwotę 304 zł czynszu wpłacanego do wspólnoty Mieszkaniowej przez Wnioskodawczynię, czy też Wnioskodawczyni ma prawo odliczyć kwotę 304 zł od kwoty 2000 zł i uiścić podatek tylko od kwoty 1696 zł, jako że kwota 304 zł nie stanowi przychodu tylko koszt utrzymania lokalu?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 09.09.2009 r. (data wpływu 14.09.2009 r.) oraz piśmie (data nadania 06.10.2009 r.), (data wpływu 12.10.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-670/09-2/MT z dnia 23.09.2009 r. (data nadania 24.09.2009 r., data doręczenia 30.09.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14.09.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni (jako wynajmujący) złożyła w dniu 08.10.2008 r. oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w związku z zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Pierwszy przychód Wnioskodawczyni osiągnęła w miesiącu październiku 2008 r. Ponieważ Wnioskodawczyni nie uzyskała jednoznacznej odpowiedzi w swoim właściwym Urzędzie skarbowym co do wysokości podatku od uzyskiwanych kwot za najem (przy wysokości 8,5%) przy kwocie uzyskiwanych co miesiąc wpłat od najemcy w wysokości 2000 zł (przy jednoczesnym uiszczaniu z tej kwoty opłaty czynszowej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w wysokości 304 zł) – zgodnie z zawartą umową najmu – obawiając się, że może niewłaściwie opłacać podatek, Wnioskodawczyni rozpoczęła uiszczanie podatku w wysokości 170 zł miesięcznie od całej kwoty, tj. 2000 zł. Obecnie Wnioskodawczyni powzięła informację z różnych źródeł (prawnych interpretacji prasowych i innych), iż niewłaściwie uiszcza podatek, tj. w zawyżonej wysokości. Według własnych wyliczeń Wnioskodawczyni na dzień składania wniosku tj. 09.09.2009 r., kwota nadpłaconego podatku łącznie za rok 2008 i 2009 wynosi 535,32 zł. Nadpłacony podatek za 2008 r. wynosi 63,68 zł, natomiast za rok 2009 r. 471,64 zł. Przez 6 miesięcy nadpłacono 155,04 zł (tj. za każdy z 6 miesięcy za dużo o 25,84 zł). Za miesiąc lipiec 2009 r. zapłacono 20% tj. 400 zł podatku, co spowodowało nadpłatę w kwocie 255,84 zł. Za miesiąc sierpień 2009 r. uiszczono również podatek w wysokości 20% w kwocie 400 zł, podczas gdy powinno być 339,20 zł. Wnioskodawczyni w dalszym ciągu uiszcza podatek od kwoty 2000 zł w oczekiwaniu na decyzję urzędu co do wysokości uiszczanego podatku. Umowa najmu trwa nadal i została zawarta na czas nieokreślony.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 23.09.2009r. Nr IPPB1/415-670/09-2/MT Wnioskodawczyni uzupełniła swój wniosek w dniu 12.10.2009 r. dokonując dodatkowej opłaty oraz informując, iż zgodnie z umową najmu to najemca zobowiązany jest do ponoszenia wydatków na czynsz uiszczany do Wspólnoty Mieszkaniowej za jej pośrednictwem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy wynajmując lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni ma obowiązek uiszczać podatek od całej kwoty najmu (2000 zł), która to kwota zawiera również kwotę 304 zł czynszu wpłacanego do wspólnoty Mieszkaniowej przez Wnioskodawczynię, czy też Wnioskodawczyni ma prawo odliczyć kwotę 304 zł od kwoty 2000 zł i uiścić podatek tylko od kwoty 1696 zł, jako że kwota 304 zł nie stanowi przychodu tylko koszt utrzymania lokalu?
2.  Czy w związku z powstałą nadpłatą Wnioskodawczyni będzie mogła odliczyć ją z przyszłych opłat podatkowych w związku z tym, że umowa najmu trwa nadal i cały czas odprowadzany jest podatek?

Odpowiedź na pytanie pierwsze stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek Pani w zakresie pytania drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni podatek od najmu lokalu mieszkalnego opłacany jest nieprawidłowo, ponieważ odprowadzany jest w zawyżonej wysokości. Wnioskodawczyni jako wynajmujący otrzymuje od najemcy kwotę 2000 zł, ale z tej kwoty uiszcza opłatę czynszową (comiesięczną) do wspólnoty Mieszkaniowej w kwocie 304 zł. Zdaniem Wnioskodawczyni ma ona prawo odliczyć sobie kwotę 304 zł od kwoty 2000 zł i opłacać podatek od kwoty 1696 zł, jako że kwota 304 zł nie jest jej przychodem ale kosztem utrzymania lokalu mieszkalnego. Przychodem do opodatkowania powinna być tylko kwota 1696 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo czynsz uiszczany do wspólnoty Mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do ponoszenia wydatków na czynsz uiszczany do Wspólnoty Mieszkaniowej. Wnioskodawczyni będzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemców należności z tytułu opłat za czynsz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.