Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.315.2025.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-24
Teza: Skoro opisana we wniosku umowa sprzedaży nie podlega
opodatkowaniu VAT, to, w związku z treścią art. 2 pkt 4 ustawy
o PCC, podlega w całości opodatkowaniu PCC według stawki
2%.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych

    sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo 4 sierpnia 2025
    r. – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 29 lipca 2025 r. Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość (dalej jako „Nieruchomość”) na którą składa
    się działka nr X. położona przy ul. (...). Na działce posadowione są dwa budynki: dom
    mieszkalny oraz budynek który wykorzystywany jest jako warsztat. Cała nieruchomość jest
    współwłasnością w częściach równych dwóch osób fizycznych (rodzeństwa).
    Należy zaznaczyć, że budynek warsztatowy jest wykorzystywany na cele prowadzenia
    działalności gospodarczej (warsztat) przez czynnego podatnika podatku od towarów i
    usług (B. C.) niemniej budynek (szerzej cała Nieruchomość) nigdy nie był i nie będzie
    wniesiony do tejże działalności gospodarczej. Innymi słowy, jest to budynek należący do
    majątku prywatnego wskazanych powyżej osób i choć faktycznie w budynku tym
    prowadzona jest działalność gospodarcza, to budynek ten nie jest wpisany w żadnej
    ewidencji na potrzeby działalności gospodarczej.
    Pierwotnie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (stanowiącej pierwotnie
                                      2działkę gruntu o numerze ewidencyjnym Y. o powierzchni (...) m) oraz prawo własności
    posadowionych na Nieruchomości budynków nabyli od Skarbu Państwa: D. E. (matka), F.
    G. (córka) i H. I. (syn) – w udziałach wynoszących po 1/3 części każde, na podstawie aktu
    notarialnego – umowy ustanowienia wieczystego użytkowania i zwrotu budynku
    sporządzonej (...) r. w Państwowym Biurze Notarialnym w K., przed notariuszem, za
    numerem Repertorium A (...) („Umowa”).
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym Y., następnie uległa podziałowi na działki gruntu
    o numerach ewidencyjnych L. i Ł.
    Na podstawie prawomocnej Decyzji nr (...) z (...) r., nr (...) Wojewoda (...) stwierdził nabycie
    przez M. z mocy prawa (...) r. nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w N. przy
    ulicy (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne L. i Ł. o powierzchni (...)
    2m, w obrębie ewidencyjnym (...) uregulowanej w księdze wieczystej numer (...).
    W wyniku odnowienia ewidencji gruntów w (...) r., nastąpiła zmiana oznaczenia
                                                    2Nieruchomości: „działek ewidencyjnych L., Ł.” na działkę X. oraz ich powierzchni z „(...) m ”
        2na (...) m. Następnie na podstawie ostatecznej Decyzji numer (...) z (...) r. wydanej przez
    O., nr (...) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
    przekształcono nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego w prawo własności
    nieruchomości gruntowej położonej w N. przy ul. (...), stanowiącej obecnie po scaleniu
    działkę ewidencyjną nr X. (dawniej dz. ew. L. i Ł. z obrębu (...)) w obrębie (...), o powierzchni
      2(...) m, opisanej w księdze wieczystej numer (...).
    Mocą powołanej wyżej decyzji współwłaścicielami gruntu stali się D. E. (do 1/3 części), F. G.
    (do 1/3) części oraz H. I. (do 1/3 części).
    D. E. zmarła (...) r. w N., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli: córka F. G. i syn H. I.
    w 1/2 (jednej drugiej) części każde. Wskutek opisanych wyżej zdarzeń prawnych
    współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie H. I. w udziale wynoszącym łącznie 3/6
    części oraz F. G. w udziale wynoszącym łącznie 3/6 części.
    Z powyższego wynika więc, że Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego
    (niezwiązanego z działalnością gospodarczą), nabycie nie było opodatkowane podatkiem
    od towarów i usług i nabywcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od
    towarów i usług. Ponadto, budynki nie były ulepszane i nigdy nie był odliczany podatek od
    towarów i usług z remontu/ulepszenia tychże budynków.
    W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza nabyć od H. I. i F. G. własność Nieruchomości.

    W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że w sytuacji, gdyby Sprzedający zostali
    uznani za podatników podatku od towarów i usług transakcja podlegałaby zwolnieniu z
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominąłem tę jego
    część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy sprzedaż będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (

## Pytanie

oznaczone we wniosku nr 2)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają
    podatkowi czynności cywilnoprawne
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
    Jak wykazano w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiotowa transakcja nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych wg stawki 2%.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym – 2%,
        b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić

    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Powyższe oznacza również, że czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie
    podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest
    traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa
    sprzedaży lub jej część), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości,
    na mocy której nabędą Państwo od Sprzedających zabudowane działki gruntu
    (Nieruchomość).
    Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy
    sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności
    rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy
    wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie),
    bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od
    towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-3.4012.485.2025.3.KP wydanej w zakresie
    podatku od towarów i usług wynika, że:
    - w części opisanej sprzedaży zarówno Sprzedający jak i Sprzedająca nie będą
      podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o
      podatku od towarów i usług i tym samym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w
      tej części potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż w tym zakresie
      nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
    - jednakże w części opisanej sprzedaży Sprzedający będzie podatnikiem podatku od
      towarów i usług i w tej części dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od
      towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, ponieważ zostały
      spełnione warunki wynikające z tego przepisu.
    Z treści wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie działka gruntu, na której
    posadowione są dwa budynki: dom mieszkalny oraz budynek który wykorzystywany jest
    jako warsztat. Cała nieruchomość jest współwłasnością dwóch osób fizycznych
    (rodzeństwa).
    Stoją Państwo na stanowisku, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Skoro opisana we wniosku umowa sprzedaż w części nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, to nie ma – w tej części transakcji – zastosowania
    wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, ponieważ sprzedaż –w tej części – jest poza zakresem opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług.
    Z kolei w zakresie pozostałej części transakcji, która podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, jednakże korzysta ze zwolnienia z tego podatku – w związku z tym, że
    przedmiotem transakcji jest nieruchomość – ma zastosowanie wyjątek określony w art. 2
    pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zatem w tej części, mimo że transakcja podlega pod zakres opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług (jest z tego podatku zwolniona), to podlega również pod zakres
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

    Reasumując, opisana sprzedaż, w związku z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych według stawki 2%.
    Dlatego uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe, jednakże częściowo z innych
    przyczyn niż wskazali Państwo w swoim uzasadnieniu.
    1.

## Dodatkowe informacje

2. Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i
    stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0114-KDIP1-3.4012.485.2025.3.KP.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy –
    Ordynacja podatkowa.