Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.50.2023.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

23 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 marca 2023 r. (wpływ 24 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym w Polsce, podlegającym opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Wnioskodawca 13 lutego 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży nabył niezabudowane działki ewidencyjne nr A oraz B z mapy X położone w (…) stanowiące grunty orne o łącznym obszarze 3.7580 ha i wchodzące w skład nieobciążonych nieruchomości rolnych w gminie (…) (dalej: „Nieruchomość"). Na moment nabycia zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (…) położona była na terenie oznaczonym symbolem AG - teren aktywizacji gospodarczej.

Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz jego małżonki za środki pochodzące z tego majątku. Niniejsza transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca oraz jego małżonka zapłacili 2% podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z niniejszym nabyciem Nieruchomości.

Natomiast, od 2015 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem PU-3 - „tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej: planowane obiektów produkcyjno-usługowych, składów i magazynów". Zmiana przeznaczenia Nieruchomość nie nastąpiła z inicjatywy Wnioskodawcy.

Jednocześnie, Wnioskodawca informuje, że nabył Nieruchomość wraz z małżonką w celu inwestycyjnym. Od momentu nabycia Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. W szczególności Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wskazana Nieruchomość nie jest zabudowana oraz nie była przedmiotem umowy dzierżawy. Wnioskodawca wskazuje jednak, że część Nieruchomości była wykorzystywana bezumownie na cele rolnicze przez rolnika.

W tym zakresie wskazać należy, iż Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości na rzecz powiązanej spółki prawa handlowego (dalej: „Nabywca"). Nabywca będzie podmiotem powiązanym z Wnioskodawcą kapitałowo. Wskazana decyzja związana jest z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu magazynu. Zaznaczyć należy, iż „wkładem" Wnioskodawcy na rzecz inwestycji będzie rzeczona Nieruchomość. Natomiast drugi wspólnik spółki prawa handlowego nieposiadający takich aktywów w ramach opisanej inwestycji wykorzysta posiadaną wiedzę i doświadczenie (know-how) w zakresie budowy tego typu obiektów. Wnioskodawca nie będzie aktywnie uczestniczył w budowie magazynu na terenie Nieruchomości, reprezentować i zajmować się sprawami Nabywcy będzie drugi wspólnik.

Wnioskodawca jednak informuje, że nie podejmował żadnych czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym wzrostem wartości Nieruchomości takich jak:

\- przyłączanie mediów,

\- wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,

\- działania marketingowe (np. ogłoszenia o sprzedaży w mediach),

\- zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,

\- postawienie ogrodzenia,

\- ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,

\- ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

\- dokonywanie podziału działek,

\- ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

W ramach czynności, które zostaną dokonane przed transakcją sprzedaży rozważane jest udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictw w zakresie pewnych spraw dotyczących funkcjonowania Nieruchomości.

Wnioskodawca informuje również, że przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy oprócz wymienionej Nieruchomości będzie zakupiona 4 sierpnia 2022 r. nieruchomość objęta księgą wieczystą Kw nr (…) składająca się z działki nr C z mapy X położonej w (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako grunty orne o obszarze 6 250 m2. Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz jego małżonki za środki pochodzące z tego majątku. Niniejsza transakcja nie była opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż opisanej nieruchomości zakupionej 4 sierpnia 2022 r. nie jest objęta zapytaniem w zakresie składanego wniosku o Interpretację.

Wnioskodawca w ciągu ostatnich 10 lat dokonywał nabycia kilku lokali mieszkalnych, które zostały przeznaczone na:

\- cele inwestycyjne tj. najem prywatny dokonywany przez małżonkę Wnioskodawcy oraz

\- cele mieszkaniowe rodziny.

Jednocześnie Wnioskodawca nabył również nieruchomość gruntową przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną przeznaczoną na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Dodatkowo, Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest natomiast wspólnikiem w następujących podmiotach:

\- spółce (…) Sp. z o.o., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania" (PKD: 70.22.Z),

\- spółce (…) Sp. z o.o., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Pozaszkolne formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych“ (PKD: 85.51.Z),

\- spółce cywilnej (…) S.C., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi" (PKD: 68.20.Z) zajmująca się wynajmem nieruchomości użytkowych,

\- spółce cywilnej (…) S.C., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet" (PKD: 47.91.Z) zajmującą się sprzedażą materiałów budowlanych przez Internet.

Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie w praktyce zarząd majątkiem prywatnym skutkujący wykonaniem założonego celu inwestycyjnego Wnioskodawcy związanego z pierwotnym nabyciem nieruchomości w 2006 r.

W związku z powyższym, Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w zakresie PIT planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu:

\- _Jakie zapisy będą zawierały: dokument udzielający Nabywcy prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa w zakresie pewnych czynności: w szczególności jakich czynności będą one dotyczyć, czy będą zwierały zapisy, zgodnie z którymi Nabywca będzie uprawniony do dokonywania czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży; jeżeli tak, to do dokonywania jakich czynności w Pana imieniu będzie on upoważniony; czy w Pana imieniu będzie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej nieruchomości, pozwolenia na budowę?_

Odpowiedź: Wnioskodawca informuje, że nabywcy udzielone zostanie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Dokumentem udzielającym nabywcy prawa dysponowania Nieruchomością będzie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą stosowna umowa (przykładowo: umowa użyczenia), która stanowić będzie podstawę udzielenia powyższego prawa. Niniejszy dokument umożliwi nabywcy uzyskanie w jego własnym imieniu pozwolenia na budowę planowego projektu, a także wszelkich innych rozstrzygnięć administracyjnych jak również prowadzenia wszelkich uzgodnień w zakresie tych rozstrzygnięć administracyjnych.

Natomiast, pełnomocnictwo do działania w imieniu Wnioskodawcy zostanie udzielone nabywcy lub jego wykonawcom wyłącznie gdy pojawi się konieczność dokonania uzgodnień lub uzyskania rozstrzygnięć, których podjęcie nie będzie możliwe na podstawie opisanego wyżej prawa do dysponowania na cele budowlane. Wnioskodawca jednak informuje, iż w zależności od ustaleń stron może również podejmować samodzielnie niniejszych czynności zamiast udzielić pełnomocnictwa nabywcy.

\- _Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie (niezabudowane czy zabudowane), jeśli zabudowane to czy są to nieruchomość mieszkalne czy użytkowe?_

Wnioskodawca informuje, że nie posiada innych nieruchomości, które na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi na wezwanie przeznaczone są w przyszłości do sprzedaży.

\- _Czy wcześniej sprzedawał Pan nieruchomości, jeżeli tak to należy podać ile nieruchomości Pan sprzedał oraz odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:_

_a)_ _kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tej nieruchomości,_

_b)_ _w jakim celu nabył Pan tą nieruchomości,_

_c)_ _w jaki sposób ta nieruchomość była przez Pana wykorzystywana od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży,_

_d)_ _kiedy sprzedał Pan tą nieruchomość i co było przyczyną jej sprzedaży,_

_e)_ _na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości;_

_f)_ _jaka to była nieruchomość (niezabudowana czy zabudowana), jeśli zabudowana to czy była to nieruchomość mieszkalna czy użytkowa;_

Wnioskodawca informuje, że 5 stycznia 2021 r. sprzedał nieruchomość, na której znajdował się budynek magazynu wielofunkcyjnego o powierzchni użytkowej 10 120 m2 położony na działkach nr D (objęta księgą wieczystą Kw nr (…) Sądu Rejonowego), E, F, G, H (objęte księgą wieczystą KW nr (…) Sądu Rejonowego), stanowiące tereny przemysłowe w miejscowości (…), gmina (…).

Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej pod nazwą: „(…)", w której był jednym ze wspólników.

Jednocześnie, Wnioskodawca przedstawia wyjaśnienia do poszczególnych pytań:

a) Wnioskodawca wszedł w posiadanie ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, która została zawarta 9 grudnia 2009 r. pomiędzy Burmistrzem a Wnioskodawcą oraz małżonką Wnioskodawcy, działającymi jako wspólnicy (…) s.c. Nieruchomość została przekazana do majątku wspólników spółki cywilnej stanowiącego współwłasność łączną.

b) Nieruchomość została nabyta do celów prowadzenia działalności gospodarczej (działalności produkcyjnej).

c) Nieruchomość była wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej (działalności produkcyjnej).

d) Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość 5 stycznia 2021 r. w celu pozyskania środków na cele inwestycyjne.

e) Środki zostały przeznaczone na inwestycję związaną z budową magazynu logistycznego.

f) Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była nieruchomością użytkową, zabudowaną.

### Pytanie

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PlT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższym przepisem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

a) odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

b) zostało dokonane po upływie pięciu łat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej to uzyskany przychód z tej sprzedaży kwalifikowany jest do źródła przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z powyższym konieczne jest dokonanie analizy czy sprzedaż Nieruchomości następuje w działalności gospodarczej czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

1\. Działalność gospodarcza - ogólne uwagi

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT ilekroć w ustawie jest mowo o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez wzglądu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

a) zarobkowym celu działalności,

b) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednocześnie wskazać należy, iż o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. W orzecznictwie sądowym podkreślono, iż definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego a nie prawnego, stanowi ona bowiem zjawisko obiektywnie istniejące w danym czasie. Zamiar jej prowadzenia uzewnętrznia się poprzez faktyczne podejmowanie czynności o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika (czy organu podatkowego) decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią pozarolniczą działalność gospodarczą. Działalność podatnika, niezależnie od jego zamiaru, woli lub przekonania, ma charakter gospodarczy, jeśli odpowiada przesłankom przewidzianym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie ma przy tym znaczenia, czy podmiot prowadzący działalność gospodarczą dopełnia ciążących na nim obowiązków formalnych, gdyż o kwalifikacji danej działalności przesądza kryterium obiektywne, tj. ustalenie, że dana osoba faktycznie prowadzi działalność, która obiektywnie może przynieść dochód (tak w wyroku WSA w Łodzi z 30 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/Łd 6/19). Z tych względów, o tym, czy określone działania podatnika mieszczą się w ramach działalności gospodarczej czy też nie (wyprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania jego aktywami) nie decyduje ani fakt rejestracji działalności gospodarczej (czy jej brak), ani nawet wewnętrzne przekonanie podatnika, że podejmowane przez niego działania nie są przejawem takiej działalności (tak w wyroku WSA w Łodzi z 11 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/Łd 348/18).

Wobec powyższego, konieczne jest dokonanie analizy poszczególnych przesłanek składających się na definicję w działalności gospodarczej w celu potwierdzenia czt sprzedaż Nieruchomości uwzględniając okoliczności faktyczne opisane w zdarzeniu przyszłym stanowi dyspozycję majątkiem prywatnym czy zaś wykonywanie działalności gospodarczej.

2\. Zarobkowy cel działalności

Działalność ma charakter zarobkowy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Zatem, zarobkowy charakter aktywności należy odróżnić od typowego zarządu majątkiem osobistym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19) „można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane no zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania". Z kolei w wyroku WSA w Łodzi z 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18), sąd stwierdził, iż: „samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi''.

Wobec powyższego, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

W tym miejscu konieczne jest wskazanie, iż w ocenie Wnioskodawcy transakcja zbycia Nieruchomości pomimo osiągnięcia dochodu nie będzie skutkowała automatycznie spełnieniem definicji działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Osiągnięcie dochodu samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że zbycie majątku poza działalnością gospodarczą także może mleć charakter zarobkowy. W takim jednak przypadku, jak potwierdził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 3 lipca 2013 r. (sygn. II FSK 2110/1) „spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej" (podobnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 marca 2016 r. sygn. II FSK 1423/14).

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż Nieruchomości stanowi w istocie wykonanie celu inwestycyjnego, który został wyznaczony przez Wnioskodawcę przy nabyciu Nieruchomości w 2006 r. Przemawia za tym, okres czasu ponad 16 lat pomiędzy wymienionymi transakcjami jak również brak aktywnego uczestnictwa Wnioskodawcy w dalszej inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości po jej sprzedaży na rzecz Nabywcy. Nie ulega zatem wątpliwości, że nabycie Nieruchomości w 2006 r. było czynnością zmierzająca do ulokowania kapitału i na moment transakcji sprzedaży uzyskanie dochodów będzie ekonomicznym efektem wskazanych czynności.

W orzecznictwie sadowym podkreślone zostało, iż lokowanie kapitału w nieruchomości i ich późniejsza sprzedaż po dłuższym okresie czasu stanowi w praktyce zarząd majątkiem prywatnym. Wnioskodawca informuje, iż m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 września 2020 r. sygn. I SA/Gd 273/20 zostało wskazane, że: „Lokowanie kapitału w nabywane nieruchomości, które mają stanowić formę zabezpieczenia finansowego, zakłada raczej zachowywanie takiego składnika majątkowego przez dłuższy okres czasu niż szybkie jego zbycie. Obserwacja zjawisk gospodarczych pozwala bowiem dojść do przekonania, że poza okresowymi spadkami cen nieruchomości, ich wartość zwykle rośnie wraz z upływem czasu. Ta cecha czyni z nich korzystny instrument do długoterminowego lokowania środków pieniężnych. Ponadto, nabywanie nieruchomości jako lokata kapitału, nie wymaga raczej podejmowania aktywności, która ma służyć uzyskaniu efektu szybkiego wzrostu wartości gruntu. Oczywiście nie można wykluczyć, że działania takie jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być podejmowane także przez właściciela nieruchomości, który w ten sposób chce zwiększyć jej potencjalną atrakcyjność handlową. Niemniej jednak wydaje się uzasadnione postawienie tezy, że w przypadku, gdy rzeczywistym zamiarem właściciela nieruchomości było stworzenie bezpieczeństwa finansowego, to tego rodzaju działania podejmowane są wówczas, gdy po dłuższym okresie posiadania właściciel zamierza spieniężyć swój majątek nieruchomy.”

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy należy mieć na uwadze, że rolą właściciela nieruchomości nie jest dążenie do minimalizacji zysków ze zbycia majątku prywatnego. Nie można zresztą pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do uzyskania przysporzenia ekonomicznego ze zbycia nieruchomości. Okoliczności te same w sobie nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż Nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

3\. Wykonywanie działalności w sposób zorganizowany i ciągły

Prowadzenie działalności gospodarczej w sposób zorganizowany wiąże się z kolei z podjęciem pewnego wysiłku organizacyjnego w związku z jej prowadzeniem. Chodzi tu zarówno o podjęcie takich działań jak wybór określonej formy organizacyjno-prawnej, jak i o zapewnienie lokalu do jej prowadzenia, podejmowaniu działań marketingowych w celu jej rozreklamowania, zdobywaniu klientów czy zatrudnianiu pracowników.

Natomiast ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Ciągły sposób prowadzenia działalności pozwala na odróżnienie czynności wykonywanych jedynie okazjonalnie, sporadycznie i incydentalnie.

W tym kontekście, w ocenie Wnioskodawcy trudno uznać, aby planowana sprzedaż Nieruchomości posiadała zorganizowany i ciągły charakter. Wynika to z faktu, iż przedmiotem planowanej sprzedaży jest Nieruchomość, którą Wnioskodawca nabył w 2006 r. wraz z małżonką do majątku wspólnego jako forma lokaty i zabezpieczenia oszczędności prywatnych. Nabyciu Nieruchomości nie towarzyszył zamiar odsprzedaży a tym bardziej prowadzenia działalności gospodarczej. Od momentu nabycia Wnioskodawca nie zamierzał i nie zamierza wykorzystać Nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej. Konsekwentnie, Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy.

Dodatkowo, Wnioskodawca zaznacza, że nie podejmował żadnych czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujące potencjalnym wzrostem wartości Nieruchomości takich jak m.in. przyłączanie mediów, wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych, działania marketingowe (np. ogłoszenia o sprzedaży w mediach), zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych, postawienie ogrodzenia czy ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Jednocześnie, nawet w razie gdy na rzecz Nabywcy zostanie udzielone prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa w zakresie pewnych spraw dotyczących funkcjonowania Nieruchomości to nie będzie mieć to wpływu na uznanie, że transakcja została dokonana w ramach działalności gospodarczej. Takie stanowisko wynika m.in. z interpretacji z 12 maja 2021 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0114-KDIP3-2.4011.79.2021.2.MS stanowiącej, iż: „Natomiast działania, jakie zostały podjęte w związku z Transakcją, tj. udzielenie Spółce szeregu upoważnień i zgód związanych z Transakcją należy postrzegać wyłącznie jako element Transakcji, o nie jako zorganizowana działalność gospodarczą. Warto podkreślić, że takie usystematyzowanie działań związanych z Transakcją odnosi się tylko do Nieruchomości, gdyż jak zostało wskazane powyżej, na chwilę obecną, Wnioskodawca nie planuje podejmować analogicznych działań w stosunku do innych posiadanych przez siebie nieruchomości, co wskazuje na fakt, że sprzedaż Nieruchomości jest jedynie zarządem własnym majątkiem prywatnym. Dodatkowo inne kryteria kwalifikacji działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT, tj.: sposób nabycia Nieruchomości (przez zasiedzenie), okoliczności towarzyszące jego zbyciu (brak profesjonalnych działań mających na celu zbycie Nieruchomości - udzielenie upoważnień i zgód dla Spółki nie stanowią takich działań) oraz sposób użytkowania Nieruchomości (brak osiągania dochodu w związku z Nieruchomością) wskazują na niespełnienie przez działalność Wnioskodawcy cech działalności gospodarczej."

Natomiast w odniesieniu do definicji wymogu „zorganizowania” działalności gospodarczej podatnika, to została ona precyzyjnie wyjaśniona m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 9 marca 2016 r. (sygn. II FSK 1423/14) oraz w wyroku z 7 lutego 2017 r. (sygn. II FSK 4025/14), który stwierdził, że „na pojęcie «zorganizowanie» w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.do.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej''.

Odnosząc powyższe tezy wyroku do opisanego zdarzenia przyszłego w ocenie Wnioskodawcy planowane przez niego zbycie Nieruchomości nie może być uznane za zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, ani w zakresie działalności obejmującej obrót nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, ani działalności pomocniczej do wyżej wymienionych. Wnioskodawca nie może być uznany za profesjonalistę w tym obszarze. Wnioskodawca nie posiada wystarczającej wiedzy ani doświadczenia w zakresie opisanych działalności. Przemawia za tym fakt, iż Wnioskodawca jako wspólnik Nabywcy nie będzie aktywnie uczestniczył w realizacji inwestycji. Z uwagi na posiadaną wiedzę i doświadczenie (know-how) w zakresie budowy magazynów reprezentować i zajmować się sprawami Nabywcy będzie drugi wspólnik, nie zaś Wnioskodawca. Szczególnie istotny jest również brak ciągłości wykonywania takich operacji przez Wnioskodawcę, gdyż w przeszłości nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości pozostających w jego majątku prywatnym na rzecz powiązanych kapitałowo spółek prawa handlowego.

Podkreślić również należy, że Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, jest wyłącznie wspólnikiem w spółce (…) Sp. z o.o., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania'' (PKD: 70.22.Z), w spółce (…) Sp. z o.o., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Pozaszkolne formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych” (PKD: 85.51.Z), spółce cywilnej (…), której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Sprzedaż detaliczna prowadzono przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet” (PKD: 47.91.Z) zajmującą się sprzedażą materiałów budowlanych przez Internet oraz jest wspólnikiem w spółce cywilnej (…) S.C., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi" (PKD: 68.20.Z) i która zajmuje się wynajmem nieruchomości użytkowych. Ponadto, Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, ani świadczeniu usług o podobnym charakterze.

Mając na uwadze powyższe argumenty oparte na orzeczeniach sądów administracyjnych i stanowiskach organów podatkowych w ocenie Wnioskodawcy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego nie sposób mówić, aby transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpiła w warunkach zorganizowania charakterystycznego dla prowadzenia działalności gospodarczej.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca przytacza także poniższe najnowsze interpretacje podatkowe wydane w podobnych stanach faktycznych:

\- interpretację z 6 czerwca 2022 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.242.2022.2.ACZ stanowiącą, iż:

„Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych."

\- interpretację z 16 grudnia 2022 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.889.2022.1.EC stanowiącą, Iż:

„Nie ulega zatem wątpliwości, że sprzedaż Nieruchomości to jedynie zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Tego wniosku nie zmienia fakt udzielenia pełnomocnictwa zarządowi Nabywcy do dokonania określonych czynności. Zauważyć bowiem trzeba, że uzyskanie określonych pozwoleń jest warunkiem zakupu Nieruchomości. W innym przypadku, Nieruchomość stanie się dla Nabywcy bezprzedmiotowa, co oznacza, że Nabywca nie nabyłby jej nawet, gdyby Wnioskodawca obniżył cenę sprzedaży. Trudno więc uznać w oderwaniu od całokształtu okoliczności, że udzielenie przedmiotowego pełnomocnictwa i uzyskanie określonych decyzji lub pozwoleń, skutkuje nabyciem statusu przedsiębiorcy. Takie rozumienie przepisów ustawy PIT, doprowadziłoby do kuriozalnych wniosków, ponieważ incydentalna sprzedaż majątku prywatnego generowałoby nabycie przedmiotowego statusu.

Podkreślić również należy, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.“

\- interpretację z 19 sierpnia 2022 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0115-KDIT3.4011.409.2022.4.AWO stanowiącą, iż:

„Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży wskazanych działek nie dają więc podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach przedstawionych okoliczności działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek (mających powstać w wyniku podziału nabytej przez Pana w 2017 r. działki budowlanej) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej (działka budowlana nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej, działki nie zostały uzbrojone oraz nie prowadzono na nich żadnych prac, które miałyby na celu zwiększenie ich atrakcyjności). Przyjąć zatem należy, że opisana przez Pana sprzedaż będzie charakter incydentalny. Należy więc uznać, że zbycie opisanych trzech działek (mających powstać w wyniku podziału nabytej przez Pana w 2017 r. działki budowlanej) nie spowoduje powstania po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych."

Dodatkowo należy wskazać, że odpłatne zbywanie majątku nieruchomego nie stanie się dla Wnioskodawcy stałym źródłem utrzymania. Dlatego też sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter okazjonalny i nieprofesjonalny.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości należy uznać jako zwykłe wykonywanie przez Wnioskodawcę prawa własności do własnego majątku prywatnego, a zatem zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, zaś skutki podatkowe odpłatnego zbycia Nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość była przez Wnioskodawcę nabyta w 2006 r., należy uznać, że pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie niewątpliwie upłynął.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, że w stanie faktycznym nie mają i nie będą miały miejsca także okoliczności wskazane w art. 10 ust. 2 ustawy o PIT tj. nie dojdzie do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy jako, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie spełnia cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej przychód z tej sprzedaży należy zaliczyć do przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, natomiast z uwagi na upływ ponad 5 lat od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył tę Nieruchomość nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosowanie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tą ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Pana wątpliwość budzi kwestia, czy przychód ze zbycia Nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia; sposób i cel jej nabycia - zakup do majątku wspólnego małżonków, za środki pochodzące z tego majątku w celach inwestycyjnych; jest to nieruchomość rolna stanowiąca grunty orne; nie posiada Pan nieruchomości, które na dzień sporządzenia wniosku przeznaczone są w przyszłości do sprzedaży; Nieruchomość ta nigdy nie była związana z działalnością gospodarczą; jest to Nieruchomość niezabudowana, nie była ona w przeszłość dzierżawiona (jedynie wykorzystywana bezumownie przez rolnika na cele rolnicze); a także, że nie podejmował Pan czynności mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży (nie przyłączono mediów, nie wytyczono dróg wewnętrznych lub dojazdowych, nie podjęto działań marketingowych (np. ogłoszenia o sprzedaży w mediach), nie zamówiono planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych, nie ogrodzono jej, nie ubiegano się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji i pozwolenia na budowę, nie dokonano podziału działek, nie ustanowiono służebności np. służebności przejazdu), sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co prawda sprzedaż nastąpi na rzecz spółki, która jest powiązana z Panem kapitałowo oraz udzieli Pan Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. umożliwi ono nabywcy uzyskanie w jego własnym imieniu pozwolenia na budowę planowego projektu, a także wszelkich innych rozstrzygnięć administracyjnych jak również prowadzenia wszelkich uzgodnień w zakresie tych rozstrzygnięć administracyjnych oraz udzieli Pan pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu nabywcy lub jego wykonawcom wyłącznie gdy pojawi się konieczność dokonania uzgodnień lub uzyskania rozstrzygnięć lub samodzielnie może Pan podejmować niniejsze czynności zamiast udzielić pełnomocnictwa nabywcy, jednakże czynności te zostaną podjęte w celu przygotowania Nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Pan, zatem nie uzyska Pan z tego tytułu żadnych korzyści.

Jednocześnie fakt, że w 2021 r. sprzedał Pan inną nieruchomość, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej oraz że łącznie z Nieruchomością, o której mowa we wniosku, zamierza Pan sprzedać na rzecz Nabywcy nieruchomość nabytą w 2022 r. nie może powodować, że Pana działania związane ze sprzedażą nieruchomości mają zorganizowany charakter.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Wobec powyższego, planowane przez Pana zbycie Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana tej Nieruchomości. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży Nieruchomości, nie powstanie u Pana przychód, o którym mowa w tym przepisie.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).