Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.274.2025.1.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po ustanowieniu
służebności mieszkaniowej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
służebność-służebność mieszkaniowa
zrzeczenie się-zrzeczenie się służebności
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6d

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (...) 2023 roku aktem notarialnym rep. (...) sporządzonym przez notariusz (...) w (...),
    umową darowizny Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość gruntową, tym samym aktem
    ustanowiła służebność dożywotniego mieszkania w całym budynku mieszkalnym
    znajdującym się na nieruchomości na rzecz swojego męża A.A. Małżonkowie A od (...) 2018
    roku mieli umowę majątkową małżeńską, ustanawiającą rozdzielność majątkową, rep. (...)
    (notariusz (...)).
    Z uwagi na rozpad małżeństwa, Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać nieruchomość.
    (...) 2024 roku Wnioskodawczyni z uprawnionym do służebności zawarła umowę, mocą
    której uprawniony zobowiązał się do zrzeczenia się służebności za wynagrodzeniem w
    kwocie 264 000 zł. (...) 2024 roku A.A notarialnie poświadczył podpis pod zrzeczeniem
    służebności.
    (...) 2024 roku Wnioskodawczyni aktem notarialnym rep. A nr (...) sporządzonym przez (...)
    notariusza w (...) zbyła odpłatnie działkę gruntu zabudowaną m.in. domem mieszkalnym.
    Cena zbycia nieruchomości wyniosła 660 000 zł i jest to kwota odpowiadająca wartości
    rynkowej nieobciążonych nieruchomości tego typu. Nieruchomość przedmiotowa była
    jednak obciążona służebnością osobistą na rzecz męża Wnioskodawczyni, polegającą na
    prawie dożywotniego zamieszkiwania w całym domu posadowionym na przedmiotowej
    działce. Służebność ta była wpisana w księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości. 3
    grudnia 2024 roku A.A pokwitował odbiór kwoty 264 000 zł tytułem zapłaty zgodnie z
    umową z (...) 2024 roku o odpłatne zrzeczenie się służebności.
    (...) 2024 roku został orzeczony wyrok rozwodowy z winy A.A, (Sąd Okręgowy w (...), sygn.
    akt (...)).
    Pytania
    Czy zapłata uprawnionemu wynagrodzenia za zrzeczenie się przez niego służebności
    osobistej polegającej na prawie dożywotniego zamieszkiwania w całym domu, dokonana
    w celu sprzedaży nieruchomości za rynkową cenę stanowi dla sprzedającej koszt
    uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości ? Czy od kwoty
    przekazanej A.A, Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od
    osób fizycznych?
    Pani stanowisko
    Zdaniem Wnioskodawczyni kwota 264 000 zł wydatkowana w celu zwiększenia wartości
    nieruchomości poprzez zwolnienie nieruchomości ze służebności stanowi dla
    Wnioskodawczyni koszt uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
    Sprzedaż obciążonej taką służebnością nieruchomości byłaby możliwa jednak za cenę
    zdecydowanie niższą lub w ogóle nie możliwa. Wnioskodawczyni, zgodnie z brzmieniem
    art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa, że zapłata kwoty
    264 000 zł za zrzeczenie się służebności, była kosztem uzyskania przychodu w wysokości
    660 000 zł. Wskazać należy również, że stanowisko przeciwne doprowadziłoby do sytuacji
    zapłaty podwójnego podatku od kwoty 264 000 zł, bowiem na uprawnionym do
    służebności ciąży obowiązek zapłaty od tej kwoty podatku dochodowego, a
    Wnioskodawczyni nie ma fizycznie tych pieniędzy, gdyż przekazała je A.A, więc nie może
    ich wydatkować w celu zakupu innej nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje
    powstaniem przychodu.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”.
    Należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:
      umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zgodnie z art. 888 § 1 ww. ww. Kodeks cywilny:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
    jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
    spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania
    rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o
    przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa
    darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym
    zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na
    obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę
    nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
    Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że (...) 2023 r. umową
    darowizny w formie aktu notarialnego, nabyła Pani nieruchomość gruntową oraz tym
    samym aktem notarialnym ustanowiła służebność dożywotniego mieszkania w całym
    budynku mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości na rzecz swojego męża.

    (...) 2024 roku zawarła Pani z mężem umowę, mocą której uprawniony do służebności
    zobowiązał się do zrzeczenia się tej służebności za wynagrodzeniem. (...) 2024 r. mąż
    notarialnie poświadczył zrzeczenie się służebności. Z uwagi na rozpad małżeństwa, (...)
    2024 roku zbyła Pani odpłatnie ww. nieruchomość.
    Wobec powyższego, sprzedaż przez Panią w 2024 r. ww. nieruchomości nabytej w drodze
    darowizny (...) 2023 r., stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym.
    Przechodząc więc do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co
    następuje:
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
    zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych
    uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby
    transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością).
    Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty
    ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze
    sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty
    świadectwa energetycznego, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa
    się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie,
    czy nieodpłatnie. W Pani sprawie nie ma zastosowania podany przez Panią w stanowisku
    art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co pozostaje bez wpływu
    na rozstrzygnięcie tej sprawy.
    W Pani sytuacji nieruchomość otrzymała Pani nieodpłatnie w formie darowizny, a więc
    zastosowanie ma art. 22 ust. 6d tej ustawy, zgodnie z którym:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw

      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od
      spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze
      spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w
      takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
    Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Powołany przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w
    sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy
    sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Jednak służebność
    ustanowiona na nieruchomości (wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania),
    w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu,
    zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatek ten nie może być przyjęty jako koszt
    obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przez Panią ww. nieruchomości. Tym
    samym, uzyskany przychód ze sprzedaży nabytej nieodpłatnie nieruchomości nie może
    być pomniejszony o wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania
    ustanowionej na rzecz osoby trzeciej. Nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze
    sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Należy podkreślić, że nie każdy poniesiony przez podatnika wydatek może zostać
    zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód.
    Ustawodawca w sposób niebudzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą
    stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw, nie
    pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie. Kwota przekazana na rzecz
    byłego męża z tytułu zrzeczenie się służebności mieszkania nie pomniejsza uzyskanego
    przychodu i winna być brana pod uwagę przy wyliczeniu należnego podatku
    dochodowego z tytuły zbycia nieruchomości.
    Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia
    tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6d
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

    Wobec powyższego Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Do wniosku załączyła Pani dokumenty źródłowe, które nie podlegają mojej weryfikacji,
    gdyż nie jestem do tego uprawniony - nie przeprowadzam postępowania dowodowego.
    Końcowo # z uwagi na treść zadanych pytań (wyznaczających zakres żądania
    wnioskodawcy) # zastrzec należy, że niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy oceny
    przedstawionego przez Panią stanowiska w części wykraczającej poza zakreślony nimi
    (zadanymi pytaniami) zakres (obowiązku zapłaty przez Pani byłego męża podatku od
    otrzymanej kwoty).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do

    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.