Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-289/14/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-10-03
Teza: 1. Czy w przypadku podjęcia uchwały przez Wspólnotę mieszkaniową, o zwrocie części środków z funduszu remontowego właścicielom lokali na cel, który obciąża indywidualnie każdego właściciela a nie Wspólnotę, Wspólnota jako jednostka organizacyjna (osoba ustawowa) będzie musiała odprowadzić podatek dochody od osób prawnych od zwróconych kwot? 2. Czy w sytuacji otrzymania kwoty uzyskanej z funduszu remontowego z przeznaczeniem na zakup nieruchomości, właściciele lokali winni wykazywać kwotę otrzymaną jako dochód i odprowadzić od niej podatek, zgodnie z obowiązującą danego właściciela skalą podatkową? 3. Czy zakup od Gminy niezabudowanego gruntu przyległego, który stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie stanowił z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym Wspólnoty jedną nieruchomość, jest opodatkowany podatkiem VAT w skali 23%, czy też 8% – jak dla sprzedaży lokali mieszkalnych na rynku wtórnym?
Słowa kluczowe: członkowie-członkowie wspólnoty mieszkaniowej; fundusz-fundusz remontowy; wydatek; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; zwrot
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) dotyczącym wydania pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego – uzupełnionym w dniu 23 września 2014 r. – w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego – uzupełniony w dniu 23 września 2014 r. – w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowej w nieruchomości przy ul. X, utworzyła, na podstawie uchwały właścicieli lokali, fundusz remontowy, z przeznaczeniem na bieżące i ewentualne przyszłe remonty. Jest to opłata obowiązkowa, której wysokość członkowie wspólnoty ustalają corocznie, w planie finansowym wspólnoty przyjmowanym na dany rok, stosowną uchwałą. Uchwała ta jest podstawą do obciążania właścicieli lokali, miesięczną kwotą zaliczki, wpłacaną na rachunek bankowy wspólnoty, zgodnie z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali – zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Budynek mieszkalny przy ul. X w Y, posadowiony jest na gruncie, stanowiącym nieruchomość wspólną. Jest to grunt pod budynkiem, który nie spełnia funkcji działki budowlanej, wg. postanowień art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, co uniemożliwia właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń z nim związanych. Prawo do udziału w części wspólnej nieruchomości występujące jako prawo współwłasności każdego właściciela lokalu i związane jest nieodłącznie z odrębną własnością lokali ale w zakresie gruntu ograniczone jest tylko do działki pod budynkiem. Wywołuje to konieczność korzystania przez właścicieli lokali z niezabudowanej działki przyległej nr geod. XXX obr. XX o pow. XXXha, stanowiącej własność Gminy Y. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego osiedla P w Y, zatwierdzonego uchwałą RM z dnia 28.02.2011 r. Zgodnie z nim działka nr XXX w obr. XX oraz część nieruchomości sąsiadujących z nią od strony południowej znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi wraz z urządzeniami towarzyszącymi oraz urządzoną zielenią.

W 2013 roku Zarząd Wspólnoty, skorzystał z prawa określonego w art. 32a ustawy o własności lokali i podjął stosowne działania w kwestii wykupu od Gminy Y przyległego gruntu nr geod. XXX o pow. XXXha, zgodnie z indywidualnym trybem roszczeniowym, przysługującym właścicielom lokali, a nie wspólnocie jako jednostce organizacyjnej (osobie ustawowej), z mocy art. 209a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość sprzedana w tym trybie będzie włączona do księgi wieczystej nieruchomości zabudowanej budynkiem Wspólnoty. Po dokonaniu tej czynności obydwie działki staną się jedną nieruchomością pod względem formalnym i prawnym. Dotychczasowy właściciel – Gmina, uznała prawo do roszczenia właścicieli lokali mieszkalnych o działkę przyległą i dokonała jej wyceny na rzecz właścicieli, stosownie do wysokości posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Do ceny sprzedaży przedmiotowej działki Gmina Y chce doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

Celem zapłaty należności jaka wynikałaby z potencjalnego zawarcia umowy kupna-sprzedaży Wspólnota, zamierza podjąć uchwałę, o częściowej likwidacji istniejącego Funduszu Remontowego. Zlikwidowana część Funduszu Remontowego przekazana zostanie właścicielom w kwotach proporcjonalnych do udziałów każdego z nich, aby następnie mogli oni, jako poszczególne osoby fizyczne dokonać wpłaty kwot należności za przeniesienie prawa własności przyległego gruntu. W związku z powyższymi planami, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma wątpliwości dotyczące ewentualnych podatków, które z tytułu zakupu przyległego gruntu, ze środków otrzymanych z Funduszu Remontowego będą musieli zapłacić, właściciele lokali.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy w przypadku podjęcia uchwały przez Wspólnotę mieszkaniową, o zwrocie części środków z funduszu remontowego właścicielom lokali na cel, który obciąża indywidualnie każdego właściciela a nie Wspólnotę, Wspólnota jako jednostka organizacyjna (osoba ustawowa) będzie musiała odprowadzić podatek dochody od osób prawnych od zwróconych kwot?
2.  Czy w sytuacji otrzymania kwoty uzyskanej z funduszu remontowego z przeznaczeniem na zakup nieruchomości, właściciele lokali winni wykazywać kwotę otrzymaną jako dochód i odprowadzić od niej podatek, zgodnie z obowiązującą danego właściciela skalą podatkową?
3.  Czy zakup od Gminy niezabudowanego gruntu przyległego, który stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie stanowił z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym Wspólnoty jedną nieruchomość, jest opodatkowany podatkiem VAT w skali 23%, czy też 8% – jak dla sprzedaży lokali mieszkalnych na rynku wtórnym?

We własnym stanowisku w sprawie Wspólnota w odniesieniu do pytania pierwszego wskazała, , będzie musiała odprowadzić podatek dochodowy, ponieważ, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód ten nie został przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), która określa zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 851 z późn. zm.) – dalej: Ustawa, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Z art. 7 ust. 2 Ustawy, wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, niewymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Zatem uiszczane zaliczki przez członków Wspólnoty, na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czy też innych kosztów związanych z gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym w tym na fundusz remontowy, stanowią dla Wspólnoty przychód w dacie ich otrzymania.

W tym kontekście środki gromadzone przez właścicieli lokali mieszkalnych zawsze będą przychodami Wspólnoty, a kwestia ewentualnej możliwości korzystania ze zwolnienia podatkowego dotyczy dochodów, które jak wskazano powyżej stanowią wynik różnicy pomiędzy przychodami a kosztami uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do treści art. 17 ust. 1b Ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie (…).

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa Ustawy należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
    1.  dźwigi osobowe i towarowe,
    2.  aparaty do wymiany ciepła,
    3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    4.  klatki schodowe,
    5.  strychy, piwnice, komórki,
    6.  balkony, loggie,
    7.  garaże,

*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
    2.  kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
    3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
    1.  zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
    5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
    6.  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wpłaty właścicieli lokali mieszkalnych Wspólnoty, na fundusz remontowy należy uznać za środki z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, aby jednak móc skorzystać z przedmiotowego zwolnienia konieczne jest ich przeznaczenie i wydatkowanie na cele związane z tymi zasobami. Zgodnie bowiem z treścią art. 17 ust. 1a ww. ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, nie dotyczy dochodów, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w tych przepisach.

Odpowiadając zatem na pytanie sformułowane we wniosku, należy stwierdzić, że przekazanie środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym na rzecz członków Wspólnoty w celu nabycia przez nich własności przyległego gruntu, nie będzie spełniało warunku wydatkowania na cele określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy, konsekwentnie Wspólnota będzie zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych od wartości wypłaconych środków pieniężnych z funduszu remontowego, stosownie do brzmienia art. 25 ust. 4 Ustawy, zgodnie z którym, jeżeli podatnicy, o których mowa w art. 17 ust. 1, uprzednio zadeklarowali, że przeznaczą dochód na cele określone w tych przepisach i dochód ten wydatkowali na inne cele albo na cele określone w tych przepisach, ale po terminie w nich określonym – podatek od tego dochodu, bez wezwania, wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku lub w którym upłynął termin do dokonania wydatku; przepis ten stosuje się również do dochodów za lata poprzedzające rok podatkowy, zadeklarowanych i niewydatkowanych w tych latach na cele określone w art. 17 ust. 1b, z zastrzeżeniem art. 17 ust. 1 pkt 5a.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.