Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.596.2024.3.EJU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-14
Teza: Brak uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości
za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
przedsiębiorstwa oraz brak wyłączenia z opodatkowania ww.
czynności, opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach
Transakcji oraz prawo do obniżenia kwoty podatku VAT
należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i
zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem
VAT należnym.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości -
rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    18 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 października 2024 r. o
    wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, który
    dotyczy braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz braku wyłączenia z
    opodatkowania ww. czynności, opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach
    Transakcji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku
    naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad
    podatkiem VAT należnym.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 grudnia 2024 r.
    (data wpływu 18 grudnia 2024 r.) oraz pismem z 20 grudnia 2024 r. (data wpływu 20
    grudnia 2024 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (...);
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku
    (...) (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki (...) (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i
    Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:
    a) prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w X przy ul. (...),
      działek o numerach ewidencyjnych A, B, C i D, obręb (...), o łącznej powierzchni 0,1831
      ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
      wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt”);
    b) prawo własności budynku posadowionego na Gruncie, tj. budynku hotelowego o
                          2 powierzchni użytkowej około 5,292 m((...)), oddanego do użytkowania 6 kwietnia 2018
      r. (dalej „Budynek”);
    c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli, w tym w
      szczególności: (a) parkingu naziemnego, (b) drogi wewnętrznej, (c) schodów, (d) muru
      oporowego, (e) oświetlenia zewnętrznego, (f) przyłączy wody, kanalizacji sanitarnej,
      deszczowej i teletechnicznej do punktów przyłączenia, (g) linii kablowych oświetlenia
      zewnętrznego, (h) sieci teletechnicznej (dalej „Budowle”); (dalej Grunt, Budynek oraz
      Budowle łącznie jako „Nieruchomość”);
    d) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego, (dalej jako
      „Transakcja”).
    Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa
    podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od
    towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz
    podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach
    Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej
    Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia
    Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy,
    (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą
    Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.
    2. Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji
    Nieruchomość jest własnością Zbywcy.
    Prawo własności Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli), co zostało opisane
    szczegółowo w punkcie poniżej, zostało nabyte przez Zbywcę w 2019 r.
    W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już zabudowany Budynkiem
    (hotelem) i Budowlami wybudowanymi przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (a
    obecnego najemcę) - spółkę (...) (dalej jako „Najemca”). Oddanie Budynku i Budowli do
    użytkowania (tj. rozpoczęcie ich eksploatacji w formie otwarcia hotelu) nastąpiło w
    kwietniu 2018 r. Po tej dacie na Gruncie nie były wznoszone nowe obiekty ani przez
    Zbywcę ani przez Najemcę.
    Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu,
    Budynku i Budowli, zostały zakwalifikowane do celów podatkowych przez Zbywcę jako
    „środki trwałe”. Ponadto Budynek i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów
    podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od
    osób prawnych (dalej również jako „CIT”).
    Od momentu oddania do użytkowania i rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji w 2018 r.,
    Budynek i Budowle nie były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji). Tym samym w
    Budynku i w Budowlach nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30%
    wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT. Ponadto do momentu
    zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie

    zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani
    dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość
    przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.
    Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z
    nabyciem Nieruchomości, a także (b) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług
    związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku i Budowli - w zakresie
    wydatków ponoszonych przez Zbywcę (przy czym większość tego typu wydatków, zgodnie
    z umową Zbywcy z Najemcą, ponosił Najemca).
    Po nabyciu Nieruchomości w dniu 22 października 2019 r., Budynek oraz Budowle
    zlokalizowane na Nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej
    Zbywcy, jako środki trwałe - tj. dla celów realizowanej przez Zbywcę działalności
    gospodarczej w postaci długoterminowego wynajmu Nieruchomości.
    Całość Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu długoterminowego na podstawie
    umowy najmu zawartej z Najemcą w dniu 22 października 2019 r.
    Na moment złożenia wniosku, powyższa umowa najmu z Najemcą nie zostanie
    rozwiązana i zgodnie z przepisami prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy
    wynikających z tej umowy z mocy prawa przejdzie na Nabywcę.
    Na terenie Nieruchomości znajduje się infrastruktura podziemna służąca do dostaw
    mediów oraz do odprowadzania nieczystości i wody deszczowej, tj. będąca własnością
    Zbywcy infrastruktura energetyczna, infrastruktura cieplna, infrastruktura gazowa,
    infrastruktura telekomunikacyjna, infrastruktura wodociągowa i kanalizacyjna.
    Dodatkowo należy zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np.
    przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w
    świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju
    obiektów mogą należeć zlokalizowane w lub na Gruncie fragmenty sieci przesyłowych. Z
    perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa
    gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie
    instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.
    Obszar Nieruchomości jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego obszaru (...) zatwierdzonego uchwałą nr (...)Rady Miasta (...) z dnia 9
    listopada 2011 roku (dalej „MPZP”), z przeznaczeniem 13MU tereny zabudowy
    mieszkaniowo-usługowej.
    3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy
    Nabywca jest francuskim funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez francuską
    spółkę (...) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia
    inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, obiekty handlowe, hotele,
    obiekty rekreacyjne, związane z opieką zdrowotną i edukacją) zlokalizowane we Francji i w
    innych państwach Unii Europejskiej (m.in. w Polsce).
    Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność
    gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot,
    podlega opodatkowaniu VAT.
    Nabywca planuje kontynuowanie umowy najmu Nieruchomości z obecnym Najemcą.
    Nabywca przed Transakcją zostanie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i
    pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).
    Zbywca jest spółką należącą do francuskiej Grupy (...) zarządzającej nieruchomościami,
    której działalność podzielona jest pomiędzy sektor nieruchomości biurowych,
    mieszkaniowych i hotelowych. Zbywca stanowi część Grupy (...) specjalizującej się w
    nabywaniu i wynajmie obiektów hotelowych.

    Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie
    zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).
    Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności
    gospodarczej - wynajmu długoterminowego na rzecz Najemcy - podlegającej
    opodatkowaniu VAT.
    Dodatkowo należy wskazać, że:
    (a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy
    jako dział, wydział czy też oddział;
    (b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla
    Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;
    (c) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności
    gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi
    podmiotami.
    Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w
    rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również
    powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym,
    majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.
    4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności
    gospodarczej Zbywcy
    Najemca, jako poprzedni właściciel, nabył tytuł prawny do Nieruchomości w drodze
    połączenia przez przejęcie (...) sp. z o.o. (dalej jako „(...)”) przeprowadzone w trybie art. 492
    § 1 Kodeksu spółek handlowych. Najemca, jako spółka przejmująca, był następcą
    prawnym (...).
    (...) nabył Nieruchomość w drodze następujących czynności prawnych:
    1. Działka A i B - nabycie nieruchomości niezabudowanej na podstawie umowy sprzedaży
    z dnia 10 grudnia 2013 r. - dostawa podlegała opodatkowaniu VAT;
    2. Działka C - nabycie nieruchomości niezabudowanej na podstawie umowy sprzedaży z
    dnia 13 lutego 2014 r. - dostawa nie podlegała opodatkowaniu VAT;
    3. Działka D - nabycie nieruchomości zabudowanej na podstawie umowy sprzedaży z dnia
    2 września 2013 r. - dostawa była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT.
    Następnie, Najemca wybudował na Nieruchomości Budynek wraz z infrastrukturą
    techniczną (Budowle). Oddanie do użytkowania Budynku dla celów prowadzonej przez
    Najemcę działalności hotelarskiej, po jego wybudowaniu, nastąpiło w 2018 r. Najemca
    wprowadził Budynek do ewidencji środków trwałych i dokonywał od jego wartości
    początkowej odpisów amortyzacyjnych.
    Od chwili oddania Budynku i Budowli do użytkowania nie były one przedmiotem istotnych
    ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość
    przekraczałaby 30% ich wartości początkowej i które prowadziłyby do istotnych zmian w
    Nieruchomości w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jej
    zasiedlenia.
    Najemcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z
    nakładów ponoszonych w związku z budową Budynku wraz z infrastrukturą techniczną
    (Budowli).
    W dniu 22 października 2019 r. Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od Najemcy.
    W związku z tą transakcją Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT
    naliczony, co potwierdzała interpretacja indywidualna nr 0114-KDIP1-1.4012.361.2019.2.
    MMA wydania w dniu 6 września 2019 r. na wspólny wniosek Najemcy i Zbywcy.

    Następnie Zbywca wynajął Nieruchomość (stanowiącą kompleksowy obiekt hotelowy) na
    rzecz Najemcy (najem długoterminowy). Umowa najmu z Najemcą weszła w życie w dniu
    nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, tj. 22 października 2019 r., i od tamtego momentu
    Nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu między Zbywcą a Najemcą.
    5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji
    W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną
    przeniesione w szczególności:
    1. Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynku oraz Budowli) - opisane
    szczegółowo w punkcie 1 powyżej;
    2. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna
    dotycząca Nieruchomości;
    3. prawa z gwarancji jakość/rękojmi z umów o roboty budowlane związane z Budynkiem i
    Budowlami (o ile będą obowiązywały w momencie Transakcji);
    4. prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku;
    5. gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie roszczeń Zbywcy jako wynajmującego wobec
    Najemcy wynikających z umowy najmu.
    Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia wniosku intencją Wnioskodawców jest
    kontynowanie umowy Najmu z Najemcą oraz utrzymanie dotychczasowych umów o
    dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi
    dostawcami.
    W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie
    powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie
    (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne
    składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności
    następujących elementów:
    1. innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy (z uwagi na fakt, że Zbywca nie
    posiada innych nieruchomości lub aktywów rzeczowych);
    2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w
    powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki
    wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów
    pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami
    podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);
    3. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana
    powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i
    kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych
    Zbywcy;
    4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych
    przez Zbywcę i bank;
    5. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i
    opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę, przysługujących Zbywcy w chwili
    dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na Najemcę przed datą
    Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
    6. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
    7. środków pieniężnych Zbywcy;
    8. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

    Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia
    na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie
    dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów
    bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.
    Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:
    • Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Obecnie Zbywca posiada umowę o zarządzenie
    Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o zewnętrznych
    profesjonalnych usługodawców);
    • Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej,
    Zbywca nie jest stroną umów o dostawę mediów, a intencją Wnioskodawców jest
    kontynuowanie zawartych przez Najemcę;
    • Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem
    poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy”
                            1Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23 Kodeksu pracy.
    Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku
    od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą
    wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie
    potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego wniosku).
    Końcowo, Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W
    związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie
    fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    VAT, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego
    zwolnienia z VAT - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z
    art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie (tj. przed
    Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie
    notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów).
    6. Opis działalności Nabywcy po Transakcji
    Jak wskazano powyżej, podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście
    planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych - tj.
    uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące
    przychodów z jej wynajmu.
    Mając na uwadze, że:
    (1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o
      zarządzanie Nieruchomością;
    (2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z
      profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
    (3) Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do
      transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;
    - w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
    Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej)
    lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:
    (1) zarządzanie Nieruchomością,
    (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,
    (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących
    obsługi Nieruchomości.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:
    Wszystkie działki składające się na Nieruchomość tj. działka nr A, działka nr B, działka nr C
    oraz działka nr D są zabudowane Budynkiem i Budowlami w rozumieniu przepisów
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

    Na działkach znajdują się następujące naniesienia:
    - działka nr A - część Budynku (własność Zbywcy); przyłącze sieci gazowej (własność
    gestora), przyłącze sieci elektroenergetycznej (własność gestora), stacja
    transformatorowa (własność gestora), oświetlenie terenu zewnętrzne (własność
    Zbywcy);
    - działka nr B- część Budynku (własność Zbywcy), część drogi wewnętrznej
    (własność Zbywcy);
    - działka nr C - część Budynku (własność Zbywcy), cześć parkingu naziemnego i drogi
    wewnętrznej (własność Zbywcy);
    - działka nr D - część Budynku (własność Zbywcy); przyłącze instalacji wodociągowej
    (własność gestora), kanalizacja sanitarna i deszczowa (własność Zbywcy), przyłącze
    kanalizacji ogólnospławnej (własność gestora), odwodnienie liniowe (własność Zbywcy),
    przyłącze telekomunikacyjne (własność gestora) część parkingu naziemnego i drogi
    wewnętrznej (własność Zbywcy), mur oporowy (własność Zbywcy).
    Według wiedzy Wnioskodawców nie ma innych budowli niż te wyraźnie wskazane w
    niniejszym piśmie. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie te naniesienia, które stanowią
    własność Zbywcy, tj. bez uwzględnienia naniesień pozostających we własności
    odpowiednich gestorów. Zaktualizowana lista naniesień (po przeprowadzeniu kwerendy i
    wizji lokalnej) została wskazana w punkcie 2 niniejszego pisma.
    Jak wskazano we wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego
    zasiedlenia” Budynku oraz wszystkich Budowli, doszło najpóźniej w 2018 r. - z uwagi na
    fakt rozpoczęcia ich użytkowania w 2018 r. (tj. rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji hotelu
    zlokalizowanego w Budynku i towarzyszącej mu infrastruktury w postaci Budowli).
    Jak Wnioskodawcy wskazali w opisie zdarzenia przyszłego wniosku - od momentu oddania
    do użytkowania i rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji w 2018 r., Budynek i Budowle nie
    były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji). Tym samym w Budynku i w
    Budowlach nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości
    początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT. Ponadto do momentu zawarcia
    planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i
    nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać
    ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby
    30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.
    Jak wskazano we wniosku, podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście
    planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości (nieruchomości z obiektem
    hotelowym) w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia
    jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu. Tym samym Nabywca będzie
    wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem
    od towarów i usług.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników
      majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji
      Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?
    2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości będzie korzystać
      ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z
      możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze
      opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?
    3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której strony złożą
      oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Transakcji
      VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności
      opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT

      należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust.
      1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo
      wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu
      ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
      (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Ad. 1
    Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych
    składników majątkowych (dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji
    Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.
    Ad. 2
    Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
    będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT z możliwością rezygnacji Wnioskodawców z tego zwolnienia i wyboru
    opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.
    Ad. 3
    Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której
    strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania
    Transakcji VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów
    działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z
    art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) (zwrotu nadwyżki
    podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców
    Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
    Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym,
    zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o
    wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
    Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu
    widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku
    podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia
    podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.
    Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za
    przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew.
    prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem
    wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej tego samego zdarzenia
    przyszłego.
    1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    I. Uwagi wstępne
    W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
    opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa

    Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT,
    wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości komercyjnych, a
    taki charakter mają Nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji
    stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako
    „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja
    taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na
    uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter
    wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało
    potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11
    grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia
    nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).
    W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest
    ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa.
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -
    przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich
    sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie
    wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W
    związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać
    wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych
    w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie
    zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych
    wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia
    6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09).
    II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa
    Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki
    majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy
    o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:
    i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy
    składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
    przedmiotem transakcji”.
    Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości
    „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment
    transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
    i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
    (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
    wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
    prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
    składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.
    Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej
    prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników
    majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

    i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
      niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół
    składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić
    czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji
    nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej
    wskazane elementy:
    i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
    dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej
    nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
    ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    iii. umowy zarządzania aktywami;
    iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)
    Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na
    nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych
    działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia
    działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w
    przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie
    nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które
    świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca
    podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.
    W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez
    Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się
    na Nieruchomość: prawo własności Gruntu, Budynek i Budowle oraz niektóre prawa i
    obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.
    Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z
    finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzenie
    Nieruchomością, (c) umowy zarządzania aktywami, czy też (d) należności o charakterze
    pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.
    W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których
    przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za
    umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot
    Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji
    nieruchomościowych”, czyli samą Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będzie
    natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych
    przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że
    przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.
    Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w
    oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu
    czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie
    nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu
    wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w
    stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Innymi słowy,
    zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma
    obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak
    samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych
    powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden
    inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w
    sposób samoistny.

    W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić
    przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części.
    III. Konkluzja
    Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie
    stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu
    art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT,
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach
    czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach
    odpłatnej dostawy towarów.
    2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę
    prawa własności do zabudowanego Gruntu, wraz z posadowionymi na nim Budynkiem
    oraz Budowlami.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6
    ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
    energii.
    Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w
    celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest
    analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości w postaci budynków
    oraz budowli i ich części.
    Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak
    zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o
    VAT.
    W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do
    planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych
    wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub
    wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z
    opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie
    wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym
    samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o
    VAT nie zostały spełnione.

    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia
    przyszłego, Grunt (w tym każda z poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w
    jego skład) jest zabudowany Budynkiem oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa
    własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem
    przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób
    opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynku i Budowli (lub ich części)
    posadowionych odpowiednio na Gruncie (odpowiednio na każdej z działek ewidencyjnych
    wchodzących w jego skład).
    Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków,
    budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
    (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
    okres krótszy niż 2 lata.
    Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich:
    - wybudowaniu, lub
    - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie,
    należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynku i
    Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na
    moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.
    Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego
    wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynku
    oraz wszystkich Budowli, doszło ponad dwa lata przed datą złożenia przedmiotowego
    wniosku - z uwagi na fakt rozpoczęcia ich użytkowania w 2018 r. (tj. rozpoczęcia
    komercyjnej eksploatacji hotelu zlokalizowanego w Budynku i towarzyszącej mu
    infrastruktury w postaci Budowli).
    Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca (ani
    Najemca) nie przeprowadzili ani nie zamierzają przeprowadzać prac ulepszeniowych w
    Budynku i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych
    obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy
    uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynku lub Budowli nie
    będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynku i Budowli w rozumieniu
    regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym
    zakresie.
    W konsekwencji, skoro w odniesieniu do Budynku oraz wszystkich Budowli, upłynęło już
    więcej niż dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT - w dacie
    Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do ich dostawy znajdzie zastosowanie
    przedmiotowe zwolnienie.
    Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynku oraz Budowli, nie
    będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje
    dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt
    10, pod warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
    miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
    jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
    obiektów.
    Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy
    zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie
    Wnioskodawców analizowane Budynek oraz Budowle, nie będą objęte zwolnieniem z art.
    43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą objęte zwolnieniem z
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca
    zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew.
    zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w
    jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji
    związanego z nimi prawa własności Gruntu) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką
    VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i
    Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego
    albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości,
    zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli, spełniające
    wymogi określone w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.
    Podsumowując, w przypadku rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia od VAT
    z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (względem Budynku i Budowli objętych tym
    zwolnieniem oraz związanego z nimi prawa własności Gruntu), dostawa Budynku oraz
    Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawa
    prawa własności Gruntu na których są posadowione) będzie w całości podlegała
    opodatkowaniu VAT.
    3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co
    zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1),
    wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT
    naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.
    Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy
    przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są
    wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi
    przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.
    Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości,
    Nabywca będzie prowadził na niej działalność polegającą na długoterminowym wynajmie.
    Taki typ działalności, tj. wynajem nieruchomości - podlega co do zasady efektywnemu
    opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z
    powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności
    podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będzie wykorzystana
    nabyta Nieruchomość.
    Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska
    Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, po rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia z art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania (w zakresie w jakim
    zwolnienie to znajdzie zastosowanie), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie

    w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności
    wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest
    uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w
    sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony
    przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT,
    gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w
    art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu
    za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał
    obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów
    rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
    podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego
    o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w
    przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym
    podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku
    należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do
    wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki
    podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję
    towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

    Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu
    przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy
    czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy
    towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie,
    czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
      Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
      wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
      prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc

    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
      Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
      wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
      niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych
      zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
      samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego
    zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech
    płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i
    niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w
    szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.
    Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej
    działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego
    przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa
    musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do
    samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze
    przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego
    zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną
    zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki
    majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w
    ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania
    gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe
    oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę
    część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale
    także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w
              1rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o
    której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
      oraz
    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym,
    w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest
    angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
    transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia,
    że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia
    kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane
    elementy:
    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest
      stroną takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości
    lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część

    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt
    I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada
    2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności
    gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada
    2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości
    (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej
    działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
    nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności
    gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo
    znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż
    wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości,
    nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej
    struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż
    byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna
    teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją
    m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną
    transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu
    opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej
    czynności.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca zamierza zbyć:
    a) prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach A, B,
      C i D;
    b) prawo własności budynku posadowionego na Gruncie, tj. budynku hotelowego o
                          2powierzchni użytkowej około 5,292 m;
    c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli;
    d) inne składniki majątkowe, tj. znajdującą się w posiadaniu Zbywcy wybraną
    dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, prawa z gwarancji jakość
    /rękojmi z umów o roboty budowlane związane z budynkiem i budowlami (o ile będą
    obowiązywały w momencie Transakcji), prawa autorskie do projektu budowlanego
    budynku, gwarancję korporacyjną na zabezpieczenie roszczeń Zbywcy jako
    wynajmującego wobec Najemcy wynikających z umowy najmu.
    Natomiast w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności
    następujących elementów:
    1. innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy (z uwagi na fakt, że Zbywca nie
    posiada innych nieruchomości lub aktywów rzeczowych);
    2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w
    powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki
    wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów
    pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami
    podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

    3. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana
    powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i
    kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych
    Zbywcy;
    4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych
    przez Zbywcę i bank;
    5. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i
    opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę, przysługujących Zbywcy w chwili
    dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na Najemcę przed datą
    Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
    6. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
    7. środków pieniężnych Zbywcy;
    8. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.
    Tym samym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i
    zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących
    finansowaniu działalności Zbywcy.
    Ponadto wskazali Państwo, że Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem
    poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy
                      1na Nabywcę w rozumieniu art. 23 Kodeksu pracy.
    Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych
    wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot
                                                  1Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55
    Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych
    składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i
    determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie
    wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z
    Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego
    przepisu.
    Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również
    zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie
    przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem,
    że Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy
    jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej
    księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich
    odrębnego bilansu.
    Ponadto wskazali Państwo, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i
    obowiązki wynikające z umowy Zbywcy o zarządzanie Nieruchomością, prawa i obowiązki
    z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy oraz
    nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę. W celu
    wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w
    oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na
    podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: zarządzanie Nieruchomością,
    świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,
    zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi
    Nieruchomości. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę
    majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników
    majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu
        1art. 55 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu
    art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników
    majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z

    Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem
    od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o
    rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust.
    11 ustawy o VAT.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy
    art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jak wynika z opisu sprawy, wszystkie działki składające się na Nieruchomość, tj. działka nr
    A, działka nr B, działka nr C oraz działka nr D są zabudowane budynkiem i budowlami w
    rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Do pierwszego zasiedlenia budynku
    oraz wszystkich budowli doszło najpóźniej w 2018 r. z uwagi na fakt rozpoczęcia ich
    użytkowania w 2018 r., tj. rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji hotelu zlokalizowanego w
    budynku i towarzyszącej mu infrastruktury w postaci budowli. Od momentu oddania do
    użytkowania i rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji w 2018 r., budynek i budowle nie były
    w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji). Ponadto Zbywca ani Najemca nie
    zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani
    dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (budynku i budowlach), których wartość
    przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.
    Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego
    zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa budynku i budowli nie będzie
    dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu

    sprawy – budynek ten i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem ww. budynku i budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2
    lata.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do budynku, jak i budowli zostaną
    spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT.
    W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży ww. budynku i
    budowli przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
    Wskazali Państwo, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. Strony złożą
    zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy w formie i
    terminie przewidzianym w tym przepisie. Ponadto, zarówno Zbywca jak i Nabywca na
    moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy budynku oraz budowli Strony
    zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej
    dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa budynku i
    budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr A, B, C i D), na którym
    posadowione są ww. budynek i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy
    – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
    nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że zgodnie z
    art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
      powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
      importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
      deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
      przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za
      jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca będzie wykorzystywał nabytą
    Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
    Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – Nabywca przed Transakcją zostanie zarejestrowany

    jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment
    zawarcia Transakcji).
    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie
    będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6
    pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru
    opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynku i budowli
    korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    W konsekwencji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę w związku
    ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie
    rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony
    do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
    sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
    przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują
    się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.