Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.511.2020.8.AWO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-02
Teza: Czy sprzedaż apartamentów mieszkalnych traktowana będzie jako przychód z działalności gospodarczej w dniu sprzedaży?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 sierpnia 2020 r. (data wpływu 2 września 2020 r.), uzupełnionym w dniu 20 października 2020 r. oraz 26 listopada 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (drugie z zadanych we wniosku pytań) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 20 października 2020 r. oraz 26 listopada 2020 r., o wydanie indywidualnej interpretacji dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (drugie z zadanych we wniosku pytań).

We wniosku tym, po uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Działkę, na której wybudowano apartamenty Wnioskodawczyni kupiła wraz z mężem dnia 30 marca 2016 r. jako osoby fizyczne za 25% wartości kwoty netto (… zł) oraz udział 25% kwoty podatku VAT (… zł). Pozostałe 75% kwot zapłaciły trzy inne osoby fizyczne. Działka została podzielona na cztery części dnia 3 października 2016 r. Następnie, na swojej wydzielonej części, Wnioskodawczyni prowadziła inwestycję w ramach działalności gospodarczej. Zakończenie inwestycji nastąpiło w dniu 13 lipca 2018 r. (odbiór budowy). Cały podatek VAT z faktur zakupowych został odliczony.

Wybudowane apartamenty są wykorzystywane tylko w działalności gospodarczej opodatkowanej (siedem apartamentów ma powierzchnię całkowitą … m2 oraz jeden apartament ma powierzchnię … m2 ˗ łącznie jest osiem apartamentów mieszkalnych).

Siedem apartamentów składa się z: trzech pokoi, kuchni, łazienki z WC, tarasu, balkonu oraz ósmy segment mieszkalny posiada: recepcję, WC, pomieszczenie techniczne, trzy pokoje z kuchnią, trzy balkony, taras. Działka ma powierzchnię … m2.

Oprócz wyżej wskazanych apartamentów na działce znajduje się jeszcze: plac zabaw oraz parking na siedem samochodów. Wszystkie apartamenty wraz z działką będą sprzedane jako jedna całość.

Apartamenty wykorzystywane są w działalności gospodarczej jako miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

W złożonym dnia 20 października 2020 r. uzupełnieniu ˗ w części odnoszącej się do podatku dochodowego od osób fizycznych ˗ wskazano, że:

*   działalność prowadzona jest w zakresie miejsc krótkotrwałego zakwaterowania i opodatkowana podatkiem liniowym ˗ 19%,
*   budynek stanowi jedną nieruchomość,
*   wskazane apartamenty stanowią jeden środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej,
*   opisane apartamenty zostały ujęte w ewidencji środków trwałych jako jeden środek trwały,
*   budynek ma łącznie … m2, z tego … m2 stanowi część mieszkalną (jedno mieszkanie), natomiast część usługowa zajmuje … m2 (w tym apartamenty),
*   planowana sprzedaż budynku to 31 stycznia 2021 r.

Natomiast w uzupełnieniu złożonym dnia 26 listopada 2020 r. ˗ w odpowiedzi na wezwanie o ponowne doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. konkretne wskazanie, jaki typ nieruchomości (nieruchomość o charakterze mieszkalnym, czy też nieruchomość o charakterze niemieszkalnym), stanowią przedmiotowe apartamenty ˗ Wnioskodawczyni wskazała, że: klasa budynku według GUS to klasa 1212 ˗ budynki zakwaterowania turystycznego, pozostałe.Klasa obejmuje: schroniska młodzieżowe, schroniska górskie, domki kempingowe, domy wypoczynkowe oraz pozostałe budynki zakwaterowania turystycznego.

W związku z powyższym opisem ˗ w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych ˗ zadano następujące pytanie (pytanie zamieszczone we wniosku jako drugie).

Czy sprzedaż apartamentów mieszkalnych traktowana będzie jako przychód z działalności gospodarczej w dniu sprzedaży?

Przedstawiając własne stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (ostateczny kształt własnego stanowiska Wnioskodawczyni przedstawiony został w uzupełnieniu złożonym dnia 20 października 2020 r.) ˗ Wnioskodawczyni wskazała, że przychód ze sprzedaży należy opodatkować podatkiem dochodowym liniowym 19% od osób fizycznych z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w dniu 31 stycznia 2021 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w punkcie 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) ˗ przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych ˗ przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić również należy, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 1c cytowanej wyżej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h˗1j i 1n˗1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 wskazanej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy).

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy więc zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (działalność opodatkowana podatkiem liniowym). Dnia 31 stycznia 2021 r. Wnioskodawczyni planuje dokonać odpłatnego zbycia opisanych apartamentów. Wskazane apartamenty stanowią jeden budynek i jeden środek trwały w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, wykorzystywane są w prowadzonej działalności gospodarczej jako miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Budynek ma łącznie … m2, z tego … m2 stanowi część mieszkalną (jedno mieszkanie), natomiast część usługowa zajmuje … m2 (w tym apartamenty). Klasa budynku według GUS to klasa 1212 ˗ budynki zakwaterowania turystycznego, pozostałe. Klasa obejmuje: schroniska młodzieżowe, schroniska górskie, domki kempingowe, domy wypoczynkowe oraz pozostałe budynki zakwaterowania turystycznego.

Stosownie do powyższego uznać więc należy, że przedmiotowy budynek nie wypełnia dyspozycji art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż (stosownie do wskazania Wnioskodawczyni):

*   część usługowa zajmuje … m2 z łącznego metrażu budynku wynoszącego … m2,
*   klasa budynku według GUS to klasa 1212 ˗ budynki zakwaterowania turystycznego, pozostałe. Klasa obejmuje: schroniska młodzieżowe, schroniska górskie, domki kempingowe, domy wypoczynkowe oraz pozostałe budynki zakwaterowania turystycznego.

Należy zatem przyjąć, że nieruchomość ta nie stanowi/nie składa się z wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych, ich części lub udziałów w takich budynkach, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość lub udziałów w takich lokalach, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego względu przedmiotowe zbycie (sprzedaż opisanych apartamentów) stanowić będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przystępując natomiast do określenia daty powstania przychodu, należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) powstaje – co do zasady – w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi. Jeżeli jednak przed tym dniem zostanie wystawiona faktura albo zostanie uregulowana należność, to przychód powstanie odpowiednio wcześniej.

Zauważenia wymaga jednak okoliczność, że moment, z którym należy utożsamiać skuteczne ˗ w świetle prawa cywilnego ˗ przeniesienie prawa własności nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740).

Jak wskazuje art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie natomiast z treścią art. 158 wskazanej wyżej ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W świetle przywołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia nieruchomości jest dzień, w którym zbyto nieruchomość na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego.

Innymi słowy, jeżeli w przedmiotowej sprawie przeniesienie własności ˗ rozumiane stosownie do przywołanych wyżej przepisów ˗ faktycznie nastąpi w podanym przez Wnioskodawczynię okresie, tj. dnia 31 stycznia 2021 r., to z tą datą Wnioskodawczyni powinna łączyć dzień powstania przychodu z tytułu opisanego we wniosku zbycia.

Ustosunkowując się zatem do zadanego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych pytania, należy więc stwierdzić, że przedmiotowe zbycie (sprzedaż opisanych apartamentów) stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ze wskazanego tytułu powstanie w momencie przeniesienia prawa własności do opisanej nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Jeżeli zdarzenie to faktycznie nastąpi dnia 31 stycznia 2021 r. (stosownie do wskazania Wnioskodawczyni w tej dacie ma dojść do planowanej sprzedaży budynku), wówczas data ta stanowić będzie dzień powstania przychodu. Przychód ten podlegał będzie opodatkowaniu zgodnie z wybraną przez Wnioskodawczynię formą opodatkowania dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie do powyższych ustaleń, stanowisko Wnioskodawczyni ˗ w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych ˗ należało uznać za prawidłowe.

Końcowo informuje się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług (pierwsze z zadanych pytań) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko˗Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.