Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.244.2020.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-22
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkowaniem od towarów i usług przed dniem transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 06 sierpnia 2020 r. (data wpływu – 06 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym 07 i 27 sierpnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 sierpnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 07 i 27 sierpnia 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. (Kupujący, Nabywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Spółka z o.o. (Sprzedający),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości komercyjnej należącej do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”). Nabywca to spółka A. z siedzibą w N. (dalej: „Nabywca”), która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość położoną na terytorium Polski. Nabywca jest w toku procesu rejestracji dla potrzeb podatkowych w Polsce, w tym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Obecnie Nabywca nie posiada nieruchomości w Polsce.

Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje wykorzystywanie posiadanej nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w niej powierzchni użytkowej. Zgodnie z umową spółki, przedmiotem działalności Sprzedającego oprócz wynajmu powierzchni użytkowych może być m.in. prowadzenie prac związanych z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych. Po transakcji Sprzedający będzie mógł prowadzić działalność dotyczącą w szczególności współpracy w zakresie budowy i zarządzania farmami fotowoltaicznymi w Polsce. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie we wniosku, jako „Zainteresowani”. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiot transakcji.

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy następującej nieruchomości (dalej łącznie: „Nieruchomość”):

*   prawa własności gruntu stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym A z obrębu (…) o powierzchni 581 m2 oraz działkę o numerze ewidencyjnym B z obrębu (…) o powierzchni 2149 m2, położonych w W., o łącznej powierzchni 2149 m2, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”), zabudowanego budynkiem o funkcji biurowo-usługowej, składającym się z 2 kondygnacji podziemnych oraz 4 kondygnacji naziemnych, o powierzchni wynoszącej 5724 m2 (dalej: „Budynek”) oraz
*   prawo własności budowli (w rozumieniu Prawa Budowlanego) posadowionych na Gruncie (dalej: „Budowle”), tj. tunelu podziemnego przebiegającego ponad „Trasą”;

‒z wyłączeniem części „Trasy” (część drogi publicznej (…)), która przebiega przez podziemną część działki gruntu o numerze B.

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest ustanowiona na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (obecnie: I.S.O. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej: „I.”) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Ponadto w dziale III księgi wieczystej wpisana została również ustanowiona na rzecz D. Spółka akcyjna z siedzibą w W. odpłatna i nieograniczona w czasie służebności przesyłu. Natomiast na rzecz Miasta W. wpisane jest prawo nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie użytkowania części podziemnej Nieruchomości, stanowiącej obiekt tunelu Trasy (użytkowanie ograniczone do części działki B w zakresie zlokalizowanego na niej, w jej części podziemnej, tunelu Trasy).

W ramach transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy ‒ w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji ‒ m.in. następujących składników majątku:

*   ruchomości i wyposażenia znajdujących się w Budynku, takich jak należące do Sprzedającego aktywa w postaci komputera, drukarki oraz mebli,
*   praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;
*   wszelkie przysługujące Sprzedającemu majątkowe prawa autorskie do dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku w ramach stosownych pól eksploatacji;
*   wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku;
*   własność wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynku;
*   prawa wynikające z ustawowych rękojmi lub gwarancji jakości udzielanych Sprzedającemu;
*   prawa ochronnego do znaku towarowego „(…)”, zarejestrowanego pod numerem (…) przez Urząd Patentowy Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Znak Towarowy”) wraz z prawami autorskimi do logotypu stanowiącego Znak Towarowy oraz upoważnienia do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do logotypu stanowiącego Znak Towarowy oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy logotypu stanowiącego Znak Towarowy nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tego logotypu, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia i zaciągania takiego zobowiązania;
*   domena internetowa (…) oraz strona internetowa działająca pod tą domeną wraz z prawami autorskimi do tej strony internetowej oraz upoważnieniem do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do tej strony internetowej oraz zobowiązaniem, że ani Sprzedający, ani twórcy strony internetowej nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tej strony w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia i zaciągania takiego zobowiązania;
*   wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania;
*   praw wynikających z gwarancji budowlanych;
*   praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych, czyli wszelkich instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających z gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;
*   praw i obowiązków wynikających z tych umów najmu, na podstawie których wynajmowane pomieszczenia nie zostały przekazane na dzień transakcji;
*   praw i obowiązków wynikających z porozumienia w sprawie wzajemnych relacji inwestorskich zawartego pomiędzy Sprzedającym a B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z 5 marca 2014 r.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskanie zgód osób trzecich na ich przeniesienie po transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji ‒ cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości, w szczególności:

*   oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;
*   kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych odnoszących się do Nieruchomości, włączają w to protokoły z pomiarów;
*   oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynku lub jakiejkolwiek jego części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia na Nieruchomości lub służącego Nieruchomości;
*   kopie projektów budowlanych;
*   oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający poręczy na rzecz Nabywcy za zobowiązania pieniężne z tytułu brakujących zabezpieczeń najemców, wynikających z zawartych umów najmu. Zainteresowani przewidują, iż po dniu Transakcji Sprzedający, w ustalonym zakresie, będzie prowadzić prace wykończeniowe dotyczące przystosowania określonych powierzchni dla potrzeb przyszłego ich najmu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem ewentualnie umów z dostawcami mediów co do których nie będzie możliwe ich rozwiązanie ze Sprzedającym i powtórne zawarcie z Kupującym, jak również umowy o świadczenie usług z zakresu sprzątania powierzchni biurowych, którą Sprzedający potencjalnie zawrze z W. Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a także ewentualnie umowy najmu miejsc parkingowych w budynku znanym jako hotel B.). Lista elementów, które co do zasady nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością ‒ umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca zawrze następnie nową umowę o zarządzanie);
*   prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych),
    *   obsługi systemów przeciwpożarowych,
    *   dzierżawy włókien światłowodowych,
    *   eksploatacji stacji transformatorowej i odcinków kablowych.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających. Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i nawet jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).

W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedający wystawi na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia transakcji ‒ ustalona cena Transakcji będzie uwzględniać rozliczenie tej kwestii między Zainteresowanymi. Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego, itp. a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),
*   firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w zależności od dalszych ustaleń biznesowych pomiędzy Zainteresowanymi, w związku z Transakcją, będzie również mogła mieć miejsce sytuacja, iż Kupujący udzieli osobom wskazanym przez Sprzedającego, bez dodatkowego wynagrodzenia na rzecz Kupującego w takim zakresie (takie wynagrodzenie zostanie uwzględnione bowiem już w cenie Transakcji), nieodwołalnego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przesyłu na rzecz I. w celu wywiązania się z zobowiązania Sprzedającego do ustanowienia takiej służebności, wynikającej z umowy o przebudowie kolizji elementów sieci elektroenergetycznej zawartej pomiędzy I. oraz Sprzedającym dnia 19 września 2013 r.

Inne okoliczności związane z planowaną transakcją.

Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 21 października 2013 r. za cenę, która nie była powiększona o podatek od towarów i usług (tj. nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, jako nabycie od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niemającej statusu podatnika podatku od towarów i usług, było przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia Nieruchomości na rzecz Sprzedającego przez osobę fizyczną będącą wcześniejszym właścicielem Nieruchomości potwierdzono w przeszłości interpretacją indywidualną.

W momencie nabycia Nieruchomości, na działce o numerze ewidencyjnym A posadowiony był trzykondygnacyjny budynek użytkowy. Na działce o numerze ewidencyjnym B nie znajdowały się żadne naniesienia, jednakże przedmiotowa działka była zabudowana tunelem Trasy.

W dniu 21 października 2013 r. (tzn. w dniu zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od osoby fizycznej) Sprzedający ustanowił na działce o numerze ewidencyjnym B nieodpłatne i nieograniczone czasowo prawo użytkowania na rzecz Miasta W. Ustanowione użytkowanie polega na uprawnieniu do korzystania z części podziemnej działki o numerze ewidencyjnym B stanowiącej obiekt tunelu Trasy i wybudowanych tam urządzeń, w szczególności do ich utrzymania, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy drogi oraz tunelu oraz usuwania awarii i zagrożeń w korzystaniu, poprzez wstęp na działkę o numerze ewidencyjnym B na poziomie al. S. i w obszarze tunelu Trasy. Ponadto doprecyzowano, iż wykonywanie swoich uprawnień przez użytkownika nie może zakłócać wykonywania praw właściciela przedmiotowej działki, w szczególności korzystania, utrzymania, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy budynków, jakie mogą zostać posadowione na działce o numerze ewidencyjnym B oraz usuwania awarii i zagrożeń w korzystaniu.

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 16 kwietnia 2012 r w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę, po nabyciu Nieruchomości od osoby fizycznej, Sprzedawca prowadził prace polegające na budowie budynku o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym oraz przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr A. Z technicznego punktu widzenia, rozbudowany i przebudowany budynek, uprzednio posadowiony na gruncie oraz nowo powstały budynek biurowo-usługowy tworzą jedną całość (stanowią jeden Budynek ujmowany w prowadzonej ewidencji jako jeden środek trwały). Wydatki poniesione przez Sprzedającego na przebudowę i nadbudowę budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr A były wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

W następstwie zakończenia prowadzonej przez Sprzedającego budowy i rozbudowy usadowionego na działce o numerze ewidencyjnej A budynku i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie (decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. z 28 stycznia 2016 r.), Sprzedający rozpoczął wykorzystywanie Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowo-usługowej). W tym zakresie, wynajmowane lokale/miejsca parkingowe można podzielić na trzy grupy:

*   Grupa 1 ‒ lokale/miejsca parkingowe, które były oddane w najem na podstawie umów najmu zawieranych w roku 2016 i 2017 (tj. lokale/miejsca parkingowe, w przypadku których w dacie Transakcji upłyną co najmniej 2 lata licząc od daty ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług);
*   Grupa 2 ‒ lokale/miejsca parkingowe, które były oddane w najem w 2020 r. lub też nie są aktualnie oddane w najem, ale są przedmiotem zawartych umów najmu, których realizacja rozpocznie się przed datą Transakcji (Sprzedający zawarł kilka umów najmu, które zaczną być realizowane w sierpniu 2020 r.) ‒ w przypadku tych lokali/miejsc parkingowych w dacie zawarcia Transakcji nie upłynie okres dwóch lat licząc od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług;
*   Grupa 3 ‒ lokale/miejsca parkingowe, które na dzień Transakcji nie będą przedmiotem umów najmu i nie były przedmiotem takich umów po styczniu 2016 r. (tzn. nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia ‒ w przypadku tych lokali/miejsc parkingowych ich wydanie w ramach Transakcji będzie oznaczało ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Po zakończeniu prac budowlanych dotyczących Budynku (tj. po styczniu 2016), Sprzedający prowadził (i dalej prowadzi) dalsze prace modernizacyjne (zwiększające wartość początkową) Budynku. Ze względu na przyjętą przez Sprzedającego politykę rachunkową, wydatki na modernizację/ulepszenie Budynku są księgowane jako nakłady inwestycyjne w toku, w związku z czym Sprzedający nie podwyższał na bieżąco wartości początkowej Budynku; Sprzedający ‒ zgodnie z przyjętą polityką zamierzał zwiększyć wartość początkową budynku o wartość tych nakładów w momencie zakończenia wszystkich prac modernizacyjnych (aktualna wartość nakładów inwestycyjnych w toku stanowi co najmniej 30% wartości początkowej budynku), do czego nie dojdzie jednak przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości. W związku z planowaną Transakcją Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z opisanymi powyżej nakładami na prace modernizacyjne.

W momencie sprzedaży zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej temu podatkowi). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Cena sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji zostanie ustalona w oparciu o przychody z najmów powierzchni w Budynku ustalone na dzień transakcji (data graniczna) według formuły przyjętej przez Zainteresowanych. Możliwe jest, że pierwotnie ustalona cena sprzedaży Nieruchomości ulegnie podwyższeniu po dacie granicznej. Podwyższenie ceny sprzedaży Nieruchomości może nastąpić, jeżeli w określonych terminach spełnione zostaną łącznie następujące warunki: (i) dzięki staraniom Sprzedającego zawarte zostaną nowe umowy najmu powierzchni Budynku z nowymi najemcami, a czynsz płacony przez nowych najemców będzie wyższy od limitu ustalonego przez Zainteresowanych (ii) nowo wynajmowane powierzchnie Budynku zostaną przekazane nowym najemcom (iii) nowi najemcy przekażą odpowiednie dokumenty gwarancyjne. Podwyższona cena będzie stanowiła część ceny Nieruchomości. Nabywca zapłaci Sprzedającemu kwotę (podwyższoną cenę) obliczoną zgodnie z formułą ustaloną przez Zainteresowanych, a Sprzedający dokona korekty faktury VAT pierwotnie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Korekta pierwotnie wystawionej faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości może nastąpić każdorazowo po spełnieniu wyżej wskazanych warunków skutkujących podwyższeniem ceny z zastrzeżeniem, że do pierwszej korekty dojdzie nie wcześniej niż po upływie 4 miesięcy od Transakcji.

W ramach Transakcji, Strony zawrą również dwa porozumienia w zakresie gwarancji czynszów najmu (tzw. „rental guarantee”), w ramach których Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Nabywcy określonych kwot wyliczonych w oparciu o niewynajęte powierzchnie, bądź powierzchnie objęte zwolnieniami z czynszu, czy innymi formami wsparcia/zachęt uzgodnionymi z najemcami (umowa gwarancji czynszowej może obejmować także wypłaty przez Sprzedającego na rzecz Kupującego także w innych przypadkach) jak również do zapłaty na rzecz Nabywcy odpowiednio skalkulowanych kwot w przypadku nierealizowania przez najemcę zobowiązań związanych z opłacaniem należności określonych w umowie najmu w terminach oznaczonych w umowie gwarancyjnej.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Zainteresowani planują dokonać rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu Transakcji z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności (split payment).

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e oraz art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkowaniem od towarów i usług przed dniem transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przed dniem transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej ‒ zdaniem Zainteresowanych ‒ transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przed dniem transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 17 września 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji znak: 0114-KDIP1-3.4012.532.2020.1.EW z 17 września 2020 r.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży obejmie przeniesienie na Nabywcę przez Sprzedającego prawa własności gruntu wraz z prawem własności budowli posadowionych na gruncie.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 17 września 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, w której wskazano, że:

*   w odniesieniu do lokali/miejsc parkingowych z Grupy 1 Nieruchomości, Sprzedający ma prawo zastosować zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy; skoro jednak Zainteresowani planują skorzystać z możliwości wyboru opodatkowania dostawy Budynku i Budowli poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, ww. sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku;
*   planowana Transakcja dostawy lokali/miejsc parkingowych Nieruchomości wchodzących w skład Grupy 2 i Grupy 3 nie będzie podlegać zwolnieniu określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   w konsekwencji sprzedaż prawa własności działki gruntu o nr ewidencyjnym A oraz o nr B, zabudowanej budynkiem o funkcji biurowo-usługowej (2 kondygnacje podziemne i 4 kondygnacje naziemne) z wyłączeniem części „Trasy”, która przebiega przez podziemną część działki gruntu o numerze B – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż nieruchomości w ramach omawianej we wniosku transakcji będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.