Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.551.2023.2.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-16
Teza: Ustalenie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na prace typu fit-out.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal; wydatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 5c

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 4 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 października 2023 r. (wpływ 5 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego po jego uzupełnieniu**

Prowadzi Pan (dalej również jako: „Wynajmujący”) jednoosobową działalność gospodarczą i podlega opodatkowaniu polskim podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości swoich dochodów w Polsce, bez względu na miejsce ich uzyskania.

W ramach prowadzonej działalności wynajmuje Pan powierzchnie komercyjne w obiektach stanowiących Pana własność (dalej: „Lokal”). Umowy najmu były/są i będą zawierane wyłącznie na oznaczony okres zazwyczaj 5-ciu lat, z możliwością przedłużenia na kolejne okresy. Z uwagi na uwarunkowania rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych i konieczność konkurencyjnego dostosowania się do rynkowych standardów, Wynajmujący proponował/proponuje potencjalnym Najemcom zachęty, które przyczyniły się/przyczyniają się do zwiększenia atrakcyjności Pana oferty, a jednocześnie zachęciły/zachęcają potencjalnych Najemców do podjęcia decyzji o prowadzeniu działalności właśnie w Lokalu.

Wspomniane zachęty przybierały/mogą przybrać postać wykończenia Lokalu, zgodnie z wymogami każdorazowego Najemcy (dalej: „Prace fit-out”, „Prace adaptacyjne”, „Prace dodatkowe”). Wartość Prac fit-out przekracza \`(...)\`.. zł dla każdego Lokalu. Rozliczenia z tytułu Prac fit-out dokonywane były, są i będą w następujący sposób w zależności od indywidualnych ustaleń z Najemcą:

1) koszty Prac fit-out ponosi Wynajmujący lub

2) koszt Prac fit-out jest z góry ustalany przez Wynajmującego i Najemcę w wysokości konkretnej kwoty, którą Wynajmujący płaci Najemcy za wykonanie określonych Prac fit-out.

Powyższe zasady rozliczeń w zależności od postanowień zawartej umowy - były, są i będą wykonywane w jednym z modeli biznesowych opisanych poniżej.

Model biznesowy 1:

Wynajmujący zobowiązany jest do dokonania w Lokalu prac określonych w umowie najmu na podstawie projektów aranżacji Lokalu oraz projektów instalacji dostarczonych przez Najemcę.

Każdorazowo do umowy dołączona jest „Specyfikacja Techniczna” - czyli dokument określający stan, w jakim Lokal zostanie wydany Najemcy oraz przyjęte przez Wynajmującego szczególne kryteria dotyczące wytycznych dla ewentualnej przebudowy lub wykonania Lokalu.

Najemca dostarcza na przykład niżej wymienione projekty wraz z uzgodnieniami na podstawie aranżacji Lokalu:

1) projekt aranżacji Lokalu wraz z rozkładem płytek podłogowych i oświetlenia Lokalu,

2) projekt instalacji elektrycznych,

3) projekt instalacji sanitarnych (woda, kanalizacja),

4) projekt instalacji wentylacji, ogrzewania i chłodzenia,

5) projekt instalacji pożarowych-(…/…/tryskacze i hydranty).

Model biznesowy 2:

Wynajmujący zobowiązuje się wydać Najemcy Lokal co najmniej w stanie surowym, z możliwością podłączenia do sieci zasilających w media, doprowadzonych do Lokalu przez Wynajmującego. Najemca zobowiązuje się do wykończenia i wyposażenia Lokalu na własny koszt i ryzyko. Wynajmujący zleca Najemcy, jako wykonawcy a Najemca przyjmuje do wykonania część prac leżących po stronie Wynajmującego („Prace Dodatkowe”). Strony ustalają wartość Prac Dodatkowych na łączną zryczałtowaną kwotę - jest to tzw. Kontrybucja Wynajmującego. Najemca wykonuje Prace Dodatkowe w Lokalu, zgodnie z zaakceptowanym i zatwierdzonym przez Wynajmującego projektem odpowiadającym standardowi przyjętemu przez Najemcę dla jego sieci handlowej. Najemca wykonuje Prace Dodatkowe w swoim imieniu, na własne ryzyko, z uwzględnieniem powszechnych standardów i zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Wynajmujący lub jego przedstawiciel dokonuje sprawdzenia stanu technicznego Lokalu oraz potwierdzenia zgodności wykonania prac. Prace dodatkowe dokonane przez Najemcę na koszt Wynajmującego będą stanowić własność Wynajmującego i Wynajmujący nabędzie wszelkie prawa w odniesieniu do tych prac. Najemca ma prawo do korzystania ze wszystkich Prac Dodatkowych w całym okresie Najmu.

Model biznesowy 3:

Wynajmujący zobowiązuje się wydać Najemcy Lokal w stanie określonym w Warunkach Technicznych określonych w umowie. Najemca uprawniony jest przeprowadzić w Lokalu na swój koszt i ryzyko wszelkie prace adaptacyjne umożliwiające prowadzenia w nim działalności handlowej. Wynajmujący zobowiązuje się uiścić na rzecz Najemcy określoną kwotę netto stanowiącą Kontrybucję Wynajmującego. W ramach Kontrybucji Wynajmującego, Najemca zleci jako inwestor i płatnik na swoją rzecz prace dodatkowe dostosowujące Lokal do potrzeb prowadzonej działalności. Kontrybucja Wynajmującego stanowi refundację kosztów poniesionych przez Najemcę na adaptację Lokalu w zryczałtowanej kwocie. Najemca wykona roboty adaptacyjne w Lokalu, zgodnie z zaakceptowanym i zatwierdzonym przez Wynajmującego projektem odpowiadającym standardowi przyjętemu przez Najemcę dla jego sieci handlowej. Ulepszenia (roboty adaptacyjne) dokonane przez Najemcę na koszt Wynajmującego, zgodnie z postanowieniami Umowy, będą stanowić własność Wyjmującego a Wynajmujący nabędzie wszelkie prawa w odniesieniu do tych ulepszeń. Najemca ma prawo korzystać ze wszystkich ulepszeń w całym okresie najmu.

Model biznesowy 4:

Najemca na podstawie Materiałów Projektowych otrzymanych od Wynajmującego przygotowuje Projekty Najemcy, czyli projekt aranżacji wnętrz i projekty wielobranżowe. Wynajmujący, po przekazaniu Lokalu, zobowiązuje się do podwyższenia standardu Lokalu poprzez wykonanie Prac Dodatkowych dostosowujących stan lokalu do wymogów Najemcy. Wynajmujący zleca Najemcy, jako wykonawcy, wykonanie dodatkowych prac w zamian za zapłatę Wynagrodzenia ustalonego w zryczałtowanej kwocie.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że Lokale stanowiące przedmiot wniosku to powierzchnie komercyjne znajdujące w budynkach, których właścicielem jest firma: … .

W przedstawionych modelach biznesowych 1, 2, 3 i 4 pełni Pan rolę Wynajmującego i właściciela przedmiotowych lokali. Przedmiotem wniosku jest również Model biznesowy 1, który opisany jest na stronie 3 w pkt 61 załączonej w uzupełnieniu wniosku papierowej kopii wniosku ORD-IN.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą zarówno w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jak i w formie jednoosobowej działalności gospodarczej działającej pod firmą: … . W związku z tym, że wniosek dotyczy działalności prowadzonej w formie jednoosobowej działalności gospodarczej w dalszej części wyjaśnień odnosi się Pan tylko do tej formy prowadzenia działalności. Przeważającym zakresem jednoosobowej działalności gospodarczej jest sprzedaż detaliczna paliw do pojazdów silnikowych na stacjach paliw, jednak w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmuje Pan również powierzchnie komercyjne w obiektach. Przychody z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu polskim podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki liniowej. Dla potrzeb podatku dochodowego prowadzi Pan księgowość w formie pełnej, tj. w postaci ksiąg rachunkowych oraz pozostałą dokumentację wymaganą przez przepisy podatkowe. Lokale stanowiące przedmiot wniosku znajdują się w budynkach handlowo-usługowych, budynki te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych firmy … (tj. były/są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia ich do użytkowania, a przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok). Wyżej wymienione budynki, w których znajdują się przedmiotowe Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych jako Budynki handlowo-usługowe - KŚT 103. Wskazaną we wniosku działalność prowadzi Pan w formie jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą: … .

Prace typu fit-out to prace polegające na wykończeniu lokalu, zgodnie z wymogami każdorazowego najemcy. Prace fit-out zamiennie określane są we wniosku jako „Prace adaptacyjnie” lub „Prace dodatkowe”. We wszystkich wskazanych we wniosku modelach biznesowych o numerach od 1 do 4 zostały/zostaną przeprowadzone prace typu fit-out. Prace typu fit-out obejmują każdorazowo prace mające na celu dostosowanie lokalu do indywidualnych potrzeb najemców. Prace fit-out stanowią zachętę dla potencjalnych najemców do podjęcia decyzji o prowadzeniu działalności w przedmiotowym lokalu.

Poniesione koszty na prace fit-out nie są zwracane Wynajmującemu a rozliczenia prac typu fit-out dokonywane są w następujący sposób:

1) koszt prac fit-out ponosi Wynajmujący - model biznesowy 1 lub

2) koszty prac fit-out jest z góry ustalany przez Wynajmującego i Najemcę w wysokości konkretnej kwoty, którą Wynajmujący płaci Najemcy za wykonane prace – model biznesowy 2, 3 i 4.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynki, w których znajdują się przedmiotowe lokale zostały wykazane jako 1230 - Budynki handlowo-usługowe. Wydatki poniesione na prace typu fit-out dotyczą samego zawarcia umowy najmu, stanowią zachętę do jej zawarcia.

Poniesione wydatki na prace fit-out wpływają na wysokość przychodów uzyskanych z najmu przedmiotowych lokali. Wskazane we wniosku wydatki typu fit-out zaliczył Pan/zamierza zaliczać do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo w momencie ich poniesienia.

Opisane we wniosku modele biznesowe istnieją w prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie rozważa Pan zawarcie kolejnych umów najmu na zasadach opisanych w modelach biznesowych o numerach od 1 do 4, dlatego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN zaznaczył Pan jako przedmiot wniosku zarówno zaistniały stan faktyczny, jak i zdarzenie przyszłe (pozycja 53 wniosku).

**Pytanie**

Czy poniesione wydatki na wykonanie Prac fit-out w poszczególnych modelach biznesowych należy zaliczyć bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów jednorazowo w momencie poniesienia wydatku, czy też powinien Pan uznać wydatki poniesione na Prace fit-out, jako koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne?

**Pana stanowisko w sprawie**

W Pana ocenie, wydatki poniesione na wykończenie Lokali na podstawie zawartych umów najmu nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego i mogą zostać zaliczone przez Pana do kosztów uzyskania przychodów, jako koszty poniesione w związku z zawarciem umów najmu, tj. jednorazowo w momencie poniesienia, a nie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwale uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza \`(...)\`. zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza \`(...)\`. zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Jednak w każdym z powyżej opisanym modelu biznesowym poniesione wydatki nie mają na celu zwiększenia wartości użytkowej środka trwałego, czy jego ulepszenia, a wyłącznie dostosowanie Lokalu do potrzeb każdorazowych Najemców i ich zachęcenia do podjęcia współpracy.

Prace dodatkowe, adaptacyjne, czy wykończeniowe dokonywane są zgodnie z wytycznymi, projektami otrzymanymi od Najemców. Prace fit-out przeprowadzane są w związku ze ściśle sprecyzowanymi oczekiwaniami konkretnego Najemcy i nie mają one jakiejkolwiek wartości dla Wynajmującego, a co więcej powodują, że dany Lokal, w którym je wykonano, ze względu na swój indywidualny charakter, nie stanowi jakiejkolwiek wartości także dla kolejnego Najemcy. Wartość Lokalu nie wzrasta, ponieważ wykonanie, a następnie likwidacja w momencie dostosowania Lokalu do wymogów nowego Najemcy stanowią normalny cykl eksploatacyjny.

Podkreślić również należy, że zarówno całkowity, jak i częściowy Pana udział w kosztach Prac fit-out wykonanych w wynajmowanym Lokalu wpływa na fakt osiągnięcia przez Pana przychodów z tytułu najmu, w związku z powyższym ma Pan prawo uznać dane wydatki za koszty uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 5c oraz art. 22 ust. 5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.:

*   art. 22 ust. 5c – koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą;
*   art. 22 ust. 5d – za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji, gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Powyższe stanowisko, odnośnie kwalifikacji wydatków na Prace fit-out, jako kosztów pośrednich okresu, w którym zostały one poniesione znajduje potwierdzenie w interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na przykład:

*   z 18 listopada 2020 r. Nr 0111-KDIB1-1.4010.368.2020.1.NL: „Odnosząc cytowane powyżej przepisy do przedstawionego we wniosku opisu, zgodzić należy się z Wnioskodawcą, że wydatki poniesione na wykonanie Prac fit-out nie mieszczą się w kategorii kosztów związanych z modernizacją środków trwałych a w związku z tym winny zostać zaliczone bezpośrednio w koszy uzyskania przychodów, a nie poprzez odpisy amortyzacyjne. (\`(...)\`) Zatem, koszty te jako pośrednie, powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w dacie poniesienia”;
*   z 25 listopada 2022 r. Nr 0114-KDIP2-1.4010.180.2022.1.KW: „W związku z tym wydatki te nie stanowią wydatków na ulepszenie środka trwałego (budynku) zwiększających jego wartość początkową, o których mowa w art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ani nie stanowią wydatków na składniki majątkowe, które stanowią środki trwałe, natomiast powinny być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu jako tzw. koszty pośrednie (inne niż bezpośrednio związane z przychodami), o których mowa w art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W konsekwencji koszty te powinny zostać rozliczone na zasadach wynikających z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”;
*   z 8 marca 2019 r. Nr 0111-KDIB2-1.4010.13.2019.1.BJ: „Odnosząc przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego do treści powołanych powyżej przepisów nie ulega wątpliwości, że koszty Fit-out i Komercjalizacji, jako koszty niewątpliwie związane z pozyskiwaniem lub utrzymaniem najemców, a tym samym związane z uzyskiwaniem przychodów z najmu nieruchomości mogą stanowić koszty podatkowe. Koszty te jako związane w sposób ogólny z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, stanowią pośrednie koszty uzyskania przychodów. Nie sposób bowiem powiązać tych kosztów z uzyskiwaniem konkretnego przychodu.”

Wprawdzie przytoczone przez Pana powyżej indywidualne interpretacje dotyczą interpretacji przepisów podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: „ustawy o CIT”) a konkretnie interpretacji zapisów art. 15 ust. 4d ustawy o CIT, to jednak moment potrącenia kosztów pośrednich w obu ustawach podatku dochodowego określony został niemal identycznie.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że w Pana ocenie, wydatki poniesione na Prace fit-out w poszczególnych modelach biznesowych należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo w momencie ich poniesienia. Prace te bowiem, dokonywane są zgodnie z wytycznymi otrzymanymi od Najemców, nie mają one jakikolwiek wartości dla Wynajmującego, a co więcej powodują, że dany lokal w którym je wykonano, ze względu na swój indywidualny charakter, nie stanowi jakiejkolwiek wartości także dla kolejnego Najemcy. Wartość lokalu nie wzrasta, ponieważ wykonanie Prac typu fit-out, a następnie ich likwidacja w momencie dostosowania Lokalu do wymogów nowego Najemcy stanowią normalny cykl eksploatacyjny.

W związku z powyższym, ma Pan prawo uznać wydatki za Prace typu fit-out za koszty uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 5c oraz art. 22 ust. 5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodów” zawarte we wskazanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z osiąganiem przychodów podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Należy zauważyć, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”, jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy o związkach przyczynowo-skutkowych można zasadnie uznać, że poniesiony koszt może przynieść oczekiwane następstwo (przychód).

W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu i nie są wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego uznać więc należy, że aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

*   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Uznanie danego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest możliwe tylko wtedy, gdy z prawidłowo i rzetelnie udokumentowanych zdarzeń wynika ponad wszelką wątpliwość, że jest to wydatek celowy i racjonalnie uzasadniony. To podatnik zobowiązany jest wykazać nie tylko fakt poniesienia danego wydatku, ale także jego celowość i racjonalność. Należy zatem podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w prowadzonej działalności, decyduje podmiot prowadzący tę działalność, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z prowadzoną działalnością, w tym okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów.

Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła. Koszty te są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów.

Co warte podkreślenia w kontekście niniejszej sprawy, jednym z warunków zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodu jest poniesienie go w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Wskazane przez Pana wydatki nie zostały wprost wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w katalogu wydatków wyłączonych z kosztów uzyskania przychodów. Jednak fakt, że dany wydatek nie został ujęty w art. 23 ust. 1 tej ustawy, nie uprawnia do automatycznego przyjęcia domniemania, że wszystkie pozostałe koszty, które nie są wymienione w tym przepisie, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 3526/16: „Niezmiennie trzeba mieć na uwadze zasadniczy kwalifikator, jakim jest wpływ wydatku na wielkość osiągniętego przychodu, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu. Wystąpienie tego wpływu (związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wydatkiem a przychodem) należy oceniać (badać) ad casum.”

W konsekwencji, kwestia kwalifikacji poniesionych wydatków do kosztów uzależniona jest od wykazania przez podatnika związku przyczynowo-skutkowego, czyli udowodnienia, że wydatek został poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła tego przychodu.

Do wskazanego związku przyczynowo-skutkowego NSA odniósł się także w wyroku z 8 sierpnia 2017 r. sygn. akt II FSK 1859/15, gdzie stwierdził, że: „Kryterium celowości nie wyznacza w sposobu ostry granicy pozwalającej odróżnić wydatki, które można uznać za koszy uzyskania przychodów, od tych które już nimi nie są. Niemniej jednak kryterium to nie może służyć rekomendowaniu otwartego ciągu zdarzeń, tworząc w ten sposób niekończący się związek skutkowo-przyczynowy.”

W doktrynie wskazuje się, że zwrot „w celu uzyskania przychodu” nie powinien być interpretowany zbyt szeroko. Możność uzyskania przychodu przez dokonanie danego wydatku powinna być oceniana z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego i praktyki obrotu gospodarczego. Nie jest bowiem wykluczone, że dany wydatek teoretycznie może się przyczynić do uzyskania przychodu, niemniej jednak faktycznie jest on obojętny dla uzyskiwania przychodu. W praktyce występują bowiem sytuacje, w których podatnicy zaliczają do kosztów uzyskania przychodów wydatki, które przeznaczone są na realizację ich potrzeb osobistych, a ich możność przyczynienia się do powstania przychodu jest czysto teoretyczna.

Skoro zatem jednym z warunków zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodu jest poniesienie go w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu, kryterium uznania danego wydatku za koszt uzyskania przychodu sprowadza się w istocie do ustalenia, czy mógł się on potencjalnie przyczynić do osiągnięcia przychodów lub zabezpieczenia źródła przychodów bez względu na to, czy ów skutek się ziści. Wykazywany związek przyczynowo-skutkowy powinien mieć charakter obiektywny.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonują podziału kosztów na koszty bezpośrednio związane z przychodami i koszty pośrednie (inne niż bezpośrednio związane z przychodami).

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest „zidentyfikowanie” wpływu danego kosztu na wielkość osiągniętych przychodów. Do tej kategorii należą głównie te koszty, które mogą być przydzielone, przypisane do określonych wyrobów bądź usług. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Natomiast, pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia. Nie pozostają one w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika – brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników. Każdy z ww. wydatków jest związany z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczynia się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy.

Mając na uwadze zróżnicowany charakter ww. kategorii kosztów ustawodawca zróżnicował zasady ich potrącalności.

Stosownie do art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

U podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

W myśl art. 22 ust. 5c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Jak stanowi art. 22 ust. 5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Natomiast w myśl z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

Składniki majątku stanowiące środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 22a-22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

1) wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 45 powyższej ustawy:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Stosownie do art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z powyższym, wymienione środki trwałe będą podlegały amortyzacji po spełnieniu następujących warunków:

*   zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
*   stanowią własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 22a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie,
*   przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok – o tym, jak długo będzie używany dany składnik decyduje sam podatnik,
*   są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
*   nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 22c ww. ustawy.

W świetle art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W art. 22g ww. ustawy zostały wskazane zasady ustalania wartości początkowej składników majątku trwałego stanowiącej podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Na mocy art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia.

Zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy:

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Decydujące znaczenie dla zaliczenia określonego wydatku do wydatków stanowiących koszt wytworzenia środka trwałego jest możliwość powiązania danego wydatku z konkretnym przedsięwzięciem inwestycyjnym, czyli wytwarzanym środkiem trwałym. Wszelkie wydatki pozostające w związku z wytworzeniem środka trwałego mają wpływ na jego koszt wytworzenia. Koszt ten zarazem stanowi o wartości początkowej środka trwałego, od której dokonuje się następnie odpisów amortyzacyjnych.

W szczególności zatem, do wartości składających się na koszt wytworzenia środka trwałego należą:

*   wartość – w cenie nabycia – rzeczowych składników majątku zużytych do wytworzenia środków trwałych, tj. przede wszystkim materiałów, z których został wykonany środek trwały,
*   wartość – w cenie nabycia – wykorzystanych usług obcych zużytych do wytworzenia środków trwałych, tj. zarówno usług polegających na samym wytwarzaniu środka trwałego, tj. przede wszystkim jego budowie, jak i innych usług niezbędnych do wytworzenia i uczynienia tego składnika majątku zdatnym do używania, np. kosztów prac geologicznych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, usług projektowych, usług inżynierskich, doradztwa finansowego i prawnego związanego z prowadzoną inwestycją, kosztów niezbędnych ekspertyz obiektów budowlanych,
*   koszty wynagrodzeń wraz z pochodnymi, tj. przede wszystkim koszty wynagrodzeń dla pracowników zatrudnionych przy realizacji inwestycji,
*   inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Należy ponadto podkreślić, że mocą art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyłączono z kosztu wytworzenia środka trwałego koszty ogólne zarządu, koszty sprzedaży oraz pozostałe koszty operacyjne i koszty operacji finansowych, w tym odsetki od pożyczek (kredytów) i prowizje, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Wydatki te nie są bowiem bezpośrednio związane z realizacją inwestycji, ale z całokształtem działalności podatnika.

Oznacza to, że tylko wydatki bezpośrednio związane z wytworzeniem środka trwałego zmniejszają podstawę opodatkowania osoby prawnej przez możliwość zaliczenia w koszty podatkowe odpisów z tytułu zużycia środków trwałych – tzw. odpisy amortyzacyjne.

Tak więc, do kosztów wytworzenia środka trwałego zalicza się tylko te wydatki, które dają się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego, to znaczy związane są bezpośrednio z realizacją inwestycji.

Zatem, do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego – w myśl art. 22g ust. 4 ww. ustawy – zalicza się ogół kosztów poniesionych w związku z jego wytworzeniem od momentu rozpoczęcia inwestycji aż do momentu przekazania środka do używania. Użycie przez ustawodawcę zwrotu, że do kosztu wytworzenia środka trwałego zalicza się „inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych” oznacza, że katalog wydatków związanych z wytworzeniem środka trwałego powiększających jego wartość początkową jest otwarty. Mieszczą się w nim również inne, niewymienione wprost w treści omawianego przepisu koszty, które będą miały wpływ na wartość początkową danego składnika majątku.

O tym, czy wydatki stanowić powinny koszt poprzez odpisy amortyzacyjne decyduje wobec tego związek kosztu z realizowanym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Do kosztów wytworzenia środków trwałych zalicza się koszty, które mają wpływ na wartość początkową danego składnika majątku i dają się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego, to znaczy związane są bezpośrednio z realizacją inwestycji. Są to bowiem wydatki pozostające w bezpośrednim związku z wytworzeniem, a zatem są elementem ich kosztu wytworzenia. Koszt ten zarazem stanowi element wartości początkowej, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych (wyjątek stanowią tu grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają).

Z opisu wniosku wynika, że w ramach prowadzonej działalności wynajmuje Pan powierzchnie komercyjne w obiektach stanowiących Pana własność - Lokale. Umowy najmu były/są i będą zawierane wyłącznie na oznaczony okres zazwyczaj 5-ciu lat, z możliwością przedłużenia na kolejne okresy. Z uwagi na uwarunkowania rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych i konieczność konkurencyjnego dostosowania się do rynkowych standardów, Wynajmujący proponował/proponuje potencjalnym Najemcom zachęty, które przyczyniły się/przyczyniają się do zwiększenia atrakcyjności Pana oferty, a jednocześnie zachęciły/zachęcają potencjalnych Najemców do podjęcia decyzji o prowadzeniu działalności właśnie w Lokalu.

Wspomniane zachęty przybierały/mogą przybrać postać wykończenia Lokalu zgodnie z wymogami każdorazowego Najemcy („Prace fit-out”, „Prace adaptacyjne”, „Prace dodatkowe”). Wartość Prac fit-out przekracza 10 000 zł dla każdego Lokalu. Rozliczenia z tytułu Prac fit-out dokonywane były, są i będą w następujący sposób w zależności od indywidualnych ustaleń z Najemcą:

1) koszty Prac fit-out ponosi Wynajmujący lub

2) koszt Prac fit-out jest z góry ustalany przez Wynajmującego i Najemcę w wysokości konkretnej kwoty, którą Wynajmujący płaci Najemcy za wykonanie określonych Prac fit-out.

Powyższe zasady rozliczeń w zależności od postanowień zawartej umowy - były, są i będą wykonywane w jednym z modeli biznesowych opisanych poniżej. W przedstawionych modelach biznesowych 1, 2, 3 i 4 pełni Pan rolę Wynajmującego i właściciela przedmiotowych lokali.

Model biznesowy 1:

Wynajmujący zobowiązany jest do dokonania w Lokalu prac określonych w umowie najmu na podstawie projektów aranżacji Lokalu oraz projektów instalacji dostarczonych przez Najemcę. Każdorazowo do umowy dołączona jest „Specyfikacja Techniczna” - czyli dokument określający stan, w jakim Lokal zostanie wydany Najemcy oraz przyjęte przez Wynajmującego szczególne kryteria dotyczące wytycznych dla ewentualnej przebudowy lub wykonania Lokalu.

Najemca dostarcza na przykład niżej wymienione projekty wraz z uzgodnieniami na podstawie aranżacji Lokalu:

1) projekt aranżacji Lokalu wraz z rozkładem płytek podłogowych i oświetlenia Lokalu,

2) projekt instalacji elektrycznych,

3) projekt instalacji sanitarnych (woda, kanalizacja),

4) projekt instalacji wentylacji, ogrzewania i chłodzenia,

5) projekt instalacji pożarowych-(…/…/tryskacze i hydranty).

Model biznesowy 2:

Wynajmujący zobowiązuje się wydać Najemcy Lokal co najmniej w stanie surowym, z możliwością podłączenia do sieci zasilających w media, doprowadzonych do Lokalu przez Wynajmującego. Najemca zobowiązuje się do wykończenia i wyposażenia Lokalu na własny koszt i ryzyko. Wynajmujący zleca Najemcy, jako wykonawcy a Najemca przyjmuje do wykonania część prac leżących po stronie Wynajmującego („Prace Dodatkowe”). Strony ustalają wartość Prac Dodatkowych na łączną zryczałtowaną kwotę - jest to tzw. Kontrybucja Wynajmującego. Najemca wykonuje Prace Dodatkowe w Lokalu zgodnie z zaakceptowanym i zatwierdzonym przez Wynajmującego projektem odpowiadającym standardowi przyjętemu przez Najemcę dla jego sieci handlowej. Najemca wykonuje Prace Dodatkowe w swoim imieniu, na własne ryzyko, z uwzględnieniem powszechnych standardów i zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Wynajmujący lub jego przedstawiciel dokonuje sprawdzenia stanu technicznego Lokalu oraz potwierdzenia zgodności wykonania prac. Prace dodatkowe dokonane przez Najemcę na koszt Wynajmującego będą stanowić własność Wynajmującego i Wynajmujący nabędzie wszelkie prawa w odniesieniu do tych prac. Najemca ma prawo do korzystania ze wszystkich Prac Dodatkowych w całym okresie Najmu.

Model biznesowy 3:

Wynajmujący zobowiązuje się wydać Najemcy Lokal w stanie określonym w Warunkach Technicznych określonych w umowie. Najemca uprawniony jest przeprowadzić w Lokalu na swój koszt i ryzyko wszelkie prace adaptacyjne umożliwiające prowadzenia w nim działalności handlowej. Wynajmujący zobowiązuje się uiścić na rzecz Najemcy określoną kwotę netto stanowiącą Kontrybucję Wynajmującego. W ramach Kontrybucji Wynajmującego Najemca zleci jako inwestor i płatnik na swoją rzecz prace dodatkowe dostosowujące Lokal do potrzeb prowadzonej działalności. Kontrybucja Wynajmującego stanowi refundację kosztów poniesionych przez Najemcę na adaptację Lokalu w zryczałtowanej kwocie. Najemca wykona roboty adaptacyjne w Lokalu zgodnie z zaakceptowanym i zatwierdzonym przez Wynajmującego projektem odpowiadającym standardowi przyjętemu przez Najemcę dla jego sieci handlowej. Ulepszenia (roboty adaptacyjne) dokonane przez Najemcę na koszt Wynajmującego zgodnie z postanowieniami Umowy, będą stanowić własność Wyjmującego a Wynajmujący nabędzie wszelkie prawa w odniesieniu do tych ulepszeń. Najemca ma prawo korzystać ze wszystkich ulepszeń w całym okresie najmu.

Model biznesowy 4:

Najemca na podstawie Materiałów Projektowych otrzymanych od Wynajmującego przygotowuje Projekty Najemcy, czyli projekt aranżacji wnętrz i projekty wielobranżowe. Wynajmujący, po przekazaniu Lokalu, zobowiązuje się do podwyższenia standardu Lokalu poprzez wykonanie Prac Dodatkowych dostosowujących stan lokalu do wymogów Najemcy. Wynajmujący zleca Najemcy jako wykonawcy wykonanie dodatkowych prac w zamian za zapłatę Wynagrodzenia ustalonego w zryczałtowanej kwocie.

Prace typu fit-out to prace polegające na wykończeniu Lokalu, zgodnie z wymogami każdorazowego najemcy. We wszystkich wskazanych we wniosku modelach biznesowych o numerach od 1 do 4 zostały/zostaną przeprowadzone prace typu fit-out. Prace typu fit-out obejmują każdorazowo prace mające na celu dostosowanie Lokalu do indywidualnych potrzeb najemców. Prace fit-out stanowią zachętę dla potencjalnych najemców do podjęcia decyzji o prowadzeniu działalności w przedmiotowym Lokalu.

Poniesione koszty na prace fit-out nie są zwracane Wynajmującemu a rozliczenia prac typu fit-out dokonywane są w następujący sposób:

6) koszt prac fit-out ponosi Wynajmujący - model biznesowy 1 lub

7) koszty prac fit-out jest z góry ustalany przez Wynajmującego i Najemcę w wysokości konkretnej kwoty, którą Wynajmujący płaci Najemcy za wykonane prace – model biznesowy 2, 3 i 4.

Istotne elementy wniosku zawarł Pan również we własnym stanowisku, gdzie wskazał Pan, że wydatki poniesione na wykończenie Lokali na podstawie zawartych umów najmu nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego.

Jak wynika z wniosku wydatki poniesione na wykończenie Lokali na podstawie zawartych umów najmu nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego. Tym samym, powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami (tzw. kosztów pośrednich).

Celem poniesienia wydatków poniesionych na Prace fit-out przez Pana jest zachęcenie danego najemcy (potencjalnego najemcy) do podjęcia decyzji o prowadzeniu działalności właśnie w Pana Lokalu.

Poniesienie ww. wydatków jest racjonalne i znajduje gospodarcze uzasadnienie, gdyż standardem oferowanym przez wynajmujących jest przystosowanie lokalu do potrzeb konkretnego najemcy na koszt wynajmującego. Koszty te należy uznać za poniesione w celu uzyskania przychodów w tym, zachowania oraz zabezpieczenia źródła przychodów.

Nie sposób przy tym powiązać wydatków poniesionych na Prace Fit-out z uzyskiwaniem konkretnego przychodu z najmu powierzchni Lokalu, są one bowiem związane z możliwością zawarcia umowy najmu.

Zatem koszty te, jako koszty pośrednie powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 22 ust. 5d ww. ustawy w dacie ich poniesienia tj. jednorazowo na dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest/są zgodny/e ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Powołane przez Pana interpretacje zapadły w indywidualnych sprawach, w odmiennym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i nie są wiążące w Pana sprawie.

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie sprawy objętej pytaniem. A zatem, nie odnosi się do innych kwestii zawartych w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie były przedmiotem zapytania.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).