Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-923/10-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-11-12
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2010 r. (data wpływu: 2 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 października 2010 r. (data wpływu: 29 października 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 15 października 2010 r., nr ILPB2/415-923/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 15 października 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 19 października 2010 r.), zaś w dniu 29 października 2010 r. (data nadania: 26 października 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W sierpniu 2005 r. Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie w całości zakupione na kredyt hipoteczny. Kwota zakupu mieszkania to 185 000,00 PLN.

W 2008 r., w styczniu, Zainteresowana sprzedała to mieszkanie za kwotę 575 000,00 PLN. Zgodnie z zapisem w akcie notarialnym kwota ta została zapłacona w następujący sposób: 161 845,00 PLN na rachunek Banku (spłata zadłużenia pozostałego kredytu), 413 155,00 PLN na osobisty rachunek bankowy Wnioskodawczyni. Sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jako prywatna osoba fizyczna. Mieszkanie wykorzystywane było tylko i wyłącznie do celów mieszkalnych. Zainteresowana mieszkała w nim pracując w innym mieście na podstawie umowy o przeniesienie pracownika do tegoż miasta. Warunkiem przeniesienia i otrzymania stanowiska pracy była zmiana miejsca zamieszkania na owo miasto. W mieszkaniu Wnioskodawczyni mieszkała od momentu zakupu do momentu sprzedaży. W związku z charakterem pracy Zainteresowanej – praca zadaniowa na obszarze Polski Centralnej oraz Południowej, niezbędne było przemieszczanie się i korzystanie z noclegów. Mieszkania służyły wyłącznie do celów mieszkalnych.

W ciągu 7 dni Zainteresowana złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczy w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32.

Kwotę 413 155,00 PLN Wnioskodawczyni wydatkowała w następujący sposób:

1.  Spłatę rat kredytu mieszkaniowego w okresie od lutego 2008 r. do końca stycznia 2010 r. (w okresie 2 lat), które to mieszkanie Zainteresowana kupiła w 2006 r. na kredyt – kredyt hipoteczny na zakup mieszkania A.
2.  W lutym 2008 r. po otrzymaniu kwoty ze sprzedaży Wnioskodawczyni dokonała jednorazowej spłaty kredytu (200 000,00 PLN) zaciągniętego w 2007 r. na zakup mieszkania B.

Czyli posiadając mieszkanie, które sprzedała w 2008 r., Zainteresowana kupiła 2 mieszkania na kredyt.

Wnioskodawczyni nie odliczała i nie odlicza odsetek od przedmiotowych kredytów na podstawie art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zatem, kwotę ze sprzedaży Wnioskodawczyni wydatkowała na spłatę rat kredytu w okresie od lutego 2008 r. do stycznia 2010 r. (raty za mieszkanie A) oraz w lutym 2008 r. dokonała spłaty kredytu jednorazowo wpłacając do banku kwotę 200 000,00 PLN, dokonując w ten sposób spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania B kupionego na kredyt w 2007 r.

Wszystkie przedmiotowe kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe zostały zaciągnięte w banku na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (kredyt hipoteczny na mieszkanie) oraz w innym banku na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (kredyt hipoteczny).

1.  Za pozostałą kwotę Wnioskodawczyni kupiła nieruchomość mieszkalną.

Wszystkie nieruchomości położone są na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jak wskazuje Zainteresowana, kwotę 413 155,00 PLN wydatkowała Ona w całości na ww. cele.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 – zwolnienia od podatku od sprzedaży nieruchomości – wydatkowanie kwoty na pkt 1, 2, 3 jest zwolnione od podatku?
2.  Czy spłata rat kredytu/pożyczek zaciągniętych na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma zastosowanie w przypadku Wnioskodawczyni?
3.  Czy spłata pożyczki zaciągniętej na inną niż sprzedana nieruchomość również jest objęta przepisem z art. 21 ust. 1 pkt 32?
4.  Czy spłata rat kredytu i/lub całości kredytu dotyczącego nieruchomości zakupionej przed dniem uzyskania przychodów ze sprzedaży jest objęta przepisem, o którym mowa?
5.  Czy kwota wydatkowana w całości na cele wymienione w pkt 1, 2, 3 jest zwolniona od podatku?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zasięgając trzykrotnie opinii Ministerstwa Finansów dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, uzyskała Ona informacje, iż opisane przez Nią cele, na które wydatkowała uzyskaną ze sprzedaży kwotę, zwalniają Ją z opłaty 10%-owego podatku i są objęte przepisem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 – zwolnienia z podatku.

Kierując się uzyskaną opinią oraz interpretując przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32, Zainteresowana uważa, iż kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości – wydatkując ją na spłatę rat kredytu w okresie 2 lat od sprzedaży oraz dokonując spłaty kredytu mieszkaniowego – wydała Ona zgodnie z zapisem w artykule prawnym, o którym mowa. Tym samym – jak uważa Zainteresowana – kwota ta jest zwolniona z podatku.

Wnioskodawczyni, nadmienia, iż jako dokumenty potwierdzające wydatkowanie tej kwoty posiada potwierdzenia z banku, iż kwota ta została przez Nią przelana na rachunek bankowy oraz spłaty raty kredytu mieszkaniowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż mieszkanie, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, część na spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie dwóch innych mieszkań, a pozostałą część tych środków przeznaczyła na nabycie nowej nieruchomości mieszkalnej, zostało nabyte w 2005 r., w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Z tytułu kredytu, którego dotyczy zwolnienie podatnik nie może korzystać również z tzw. „ulgi odsetkowej”.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, a także na spłatę kredytów zaciągniętych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Ustalenia dokonane przez Wnioskodawczynię z nabywcą dotyczące przelania części kwoty uzyskanej ze sprzedaży bezpośrednio przez kupującego na konto w banku są ustaleniami czysto technicznymi i nie pozbawiają Wnioskodawczyni możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. czy spłaty kredytu Wnioskodawczyni dokonała osobiście, czy też w Jej imieniu uczynił to nabywca przedmiotowego mieszkania.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w sierpniu 2005 r. nabyła mieszkanie, które sprzedała w styczniu 2008 r. Część kwoty, stanowiącej cenę sprzedaży, nabywca przelał na rachunek kredytowy w banku, tytułem spłaty kredytu zaciągniętego przez Zainteresowaną na zakup sprzedanego mieszkania, część Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie dwóch innych mieszkań, natomiast pozostałą część tych środków Zainteresowana przeznaczyła na nabycie nowej nieruchomości mieszkalnej. W konsekwencji, cała kwota uzyskana ze sprzedaży została w ciągu 2 lat wydatkowana na cele mieszkaniowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Reasumując, stwierdzić należy, iż na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego, uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, wydatkowany w ciągu dwóch lat od daty tejże sprzedaży na spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie dwóch innych mieszkań oraz na nabycie nowej nieruchomości mieszkalnej, w całości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.