Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-205/12-4/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-05-04
Teza: opodatkowanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podział; zamiana; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 25.01.2012 r. (data wpływu 02.02.2012 r.) uzupełnione pismem z dnia 04.04.2012 r. (data nadania 05.04.2012 r., data wpływu 06.04.2012 r.) na wezwanie z dnia 26.03.2012 r. (data nadania 27.03.2012 r., data doręczenia 30.03.2012 r. ) Nr IPPB4/415-205/12-2/JK3 o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.02.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-205/12-2/JK3 z dnia 26.03.2012 r. (data nadania 27.03.2012 r., data doręczenia 30.03.2012 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego, przeformułowanie pytań oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do przeformułowanych pytań.

Pismem z dnia 04.04.2012 r. (data nadania 05.04.2012 r., data wpływu 06.04.2012 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku udział we współwłasności ze swoją siostrzenicą w nieruchomości (działek) położonej przy ul. T. w W.. Z tym, że udział we współwłasności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła po swoim ojcu z mocy dziedziczenia ustawowego w 1975 roku (data śmierci: 25 maja 1975 roku) oraz po swojej matce, która zmarła w listopadzie 2002 roku. Udział Wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości stanowił jej majątek osobisty, w dacie nabycia spadku była zamężna, a ze swoim mężem umów małżeńskich rozszerzających ustawową wspólność majątkową małżeńską nie zawierała.

Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 25 marca 2011 roku zawarła umowę zamiany z innymi właścicielami działek położonych przy ul. T. w W., którzy to właściciele dokonali w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości. Decyzja o zamianie wynikała z faktu, iż przed tą transakcją posiadane przez właścicieli nieruchomości nie były funkcjonalne. Celem działania Wnioskodawczyni było doprowadzenie drogi dojazdowej do posiadanych nieruchomości.

Wnioskodawczyni oraz jej siostrzenica jako współwłaścicielki określonych działek położonych przy ul. T. w W. przeniosły własność całych należących do nich udziałów do niektórych posiadanych przez nich działek oraz ułamkową część swoich udziałów każda z osobna w posiadanych działkach na rzecz innych właścicieli działek położonych w przedmiotowej nieruchomości. W zamian za przeniesione udziały w ww. działkach na rzecz Wnioskodawczyni została przeniesiona do jej majątku osobistego własność określonych aktem notarialnym działek oraz określone ułamkowe części własności określonych działek położonych również przy ul. T. w W. Z tytułu powyższych zamian strony umowy zamiany nie dokonywały względem siebie żadnych spłat ani dopłat. Przedmiotowa transakcja doprowadziła do tego, że Wnioskodawczyni w wyniku zamiany uzyskała prawo własności do dwóch działek ewidencyjnych, które po połączeniu wchodzą do obrębu tzw. działki wynikowej nr 70 przy ul. T. w W. Poza tymi dwoma działkami nabytymi w drodze zamiany, Wnioskodawczyni pozostała współwłaścicielką nabytych w drodze dziedziczenia działek również wchodzących w obręb działki wynikowej nr 70, powstałej w wyniku scalenia tych działek.

Tym samym aktem notarialnym, w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, Wnioskodawczyni oraz jej siostrzenica dokonały zniesienia współwłasności w określonych działkach nabytych w drodze dziedziczenia, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność ww. dwie niezabudowane działki. Z tytułu powyższego zniesienia współwłasności nie były dokonywane żadne spłaty ani dopłaty. Dokonane zniesienie współwłasności nie powodowało również przekroczenia wartości posiadanych udziałów. W wyniku dokonanej zamiany oraz zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się właścicielką scalonej niezabudowanej działki rolnej nr 70 oraz stała się współwłaścicielką innej działki ewidencyjnej w udziale wynoszącym 1/6 części stanowiącej drogę wewnętrzną dojazdową do przedmiotowej działki (udział w części nabyty w drodze zamiany). Przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość ta należy do majątku osobistego Wnioskodawczyni, nie zawierała ona z mężem żadnych umów rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską. Aktem notarialnym ze stycznia 2012 roku Wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży posiadanej nieruchomości. Nie wykluczone, że Wnioskodawczyni uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczy w terminie ustawowym na własne cele mieszkaniowe. Zamiana działek w 2011 roku oraz sprzedaż nieruchomości w 2012 roku nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zamianą objęte były dwie działki: nr obr. 3-13-23 nr dz. 53 o pow. 1274 m2 i nr obr 3-13-23 nr dz. 54 o pow. 540 m2. Umowa zamiany działek nastąpiła przed zniesieniem współwłasności. Wartość zamienionych udziałów w działkach odpowiadała wartości działek nabytych w drodze spadku. W skład działki scalonej Nr 70 wchodzą: część działki nabytej w spadku przed zniesieniem współwłasności oraz częściowo działki zamienione przed zniesieniem współwłasności. Na działkę Nr 70 o pow. 680 m2 składają się: część nabytej w spadku działki Nr 53 (192 m2), część nabytej w spadku działki Nr 54 (51 m2), część zamienionej działki Nr 52 (354 m2) i część zamienionej działki Nr 50 (83 m2). Podział nieruchomości zatwierdzony został ostateczną decyzją Nr 271/2010 (znak: GKID-XIII/JSE/74301-151/09) wydaną przez Prezydenta Miasta S. W. z dnia 10 listopada 2010 roku oraz postanowieniem Nr 1/2011 (znak: GK/D-XllI/JSE/74301- 151/09) wydanym przez Prezydenta Miasta S. W. z dnia 03 stycznia 2011 r. prostującym z urzędu oczywistą omyłkę w decyzji Prezydenta Miasta S. W. z dnia 10 listopada 2010 roku - na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 2, art. 98B i art. 99 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego.

Droga wewnętrzna dojazdowa nie wchodzi w skład działki Nr 70. Droga dojazdowa stanowi oddzielną działkę Nr 65 o powierzchni 1211 m2, w której w wyniku podziału Wnioskodawczyni uzyskała 1/6 (jedną szóstą) udziałów. W momencie sprzedaży grunty składające się na działkę Nr 70 sklasyfikowane były jako grunty orne. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, ponieważ Wnioskodawczyni nie prowadziła na terenie tej nieruchomości działalności rolniczej. W związku ze sprzedażą grunty nie utraciły charakteru ornego. Wnioskodawczyni nie jest znany zamiar nabywcy co do sposobu wykorzystania tego gruntu.

Z przeprowadzonej przez Wnioskodawczynię obserwacji sprzedanej działki przeprowadzonej w dniu 20 lutego 2012 roku wynika, że nie nastąpiło przekształcenie sposobu użytkowania gruntu, w szczególności nie nastąpiło przeznaczenie gruntu ornego pod działalność gospodarczą lub budownictwo. Wnioskodawczyni nie posiada informacji, czy po sprzedaży przedmiotowe grunty zostały włączone do gospodarstwa rolnego nabywcy ani czy utworzył on nowe gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

1.  Czy zamiana dokonana przez Wnioskodawczynię działek nr obr 3-13-23 nr dz. 53 o pow. 1274 m2 i nr obr. 3-13-23 nr dz. 54 o pow. 540 m2 nabytych w drodze spadku w roku 2004 na działkę nr obr. 3-13- 23 nr dz. 70 o pow. 680 m2 oraz 1/6 (jedną szósta) udziałów w działce Nr 65 o powierzchni 1211 m2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy zniesienie przez Wnioskodawczynię współwłasności we wspólnej nieruchomości, które jednocześnie odbyło się bez spłat i dopłat, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy sprzedaż nieruchomości aktem notarialnym w styczniu 2012 roku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
4.  Czy w części nabytej w drodze zamiany sprzedaż nieruchomości aktem notarialnym w styczniu 2012 roku podlega zwolnieniu z podatku dochodowego, jeżeli Wnioskodawczyni na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT przeznaczy dochód ze zbycia na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie? Czy w odniesieniu do części sprzedanej nieruchomości, w której udział został nabyty w drodze spadku, sprzedaż nieruchomości aktem notarialnym w styczniu 2012 w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty ww. udział?
5.  Czy dochodem ze zbycia nieruchomości podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem dochodowym będzie różnica pomiędzy wartością wyliczoną przy zastosowaniu kryterium alokacji powierzchniowej polegającego na wyliczeniu udziału powierzchni części nieruchomości nabytej w drodze zamiany w całkowitej powierzchni sprzedawanej nieruchomości (klucz powierzchniowy) oraz kosztem uzyskania przychodu w wysokości wartości nieruchomości zbytej przez Wnioskodawczynię w drodze umowy zamiany?

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na fakt iż zarówno w stosunku do dokonanych umów zamiany oraz transakcji zniesienia współwłasności nie można mówić o „nabyciu”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem umowę sprzedaży i umowę zamiany.

W myśl bowiem art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze jak sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy właściwe dla odpłatnego zbycia.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości.

Jak już powyżej wskazano, umowa zamiany jest jedną z form odpłatnego zbycia. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Z kolei przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek) przez ich właścicieli. Jeżeli zatem właściciel działki dokonuje jej nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż scaleniu uległy działki różnych właścicieli, w efekcie czego właściciele ci dokonali między sobą zamiany poszczególnych działek gruntów. Zamiana zaś jak wskazano wyżej jest formą odpłatnego zbycia a zatem i nabycia nieruchomości lub udziału w niej.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego jak i powołane powyżej przepisy stwierdzić należy, iż bez wątpienia Wnioskodawczyni była prawnym właścicielem działek otrzymanych w spadku w roku 1975 i 2002, jednakże zawarcie umowy zamiany z innym właścicielem, na skutek której powstała nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi dla Wnioskodawczyni nowe nabycie tej części, która uprzednio należała do innego właściciela.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że scalenie działek miało charakter scalenia poziomego a więc takiego, które obejmowało nie tylko działki należące do Wnioskodawczyni, lecz obejmowało również działki innego właściciela. Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawczynią, iż w przedstawionym przez nią zdarzeniu przyszłym zamiana działek nie stanowi nowego nabycia. Gdyby Wnioskodawczyni dokonała scalenia w ten sposób, że podział nieruchomości (działek) obejmowałby swym zakresem wyłącznie nieruchomości należące do Wnioskodawczyni, to wtedy można by mówić o podziale pionowym, który nie wpłynąłby na formę prawną władania przez Wnioskodawczynię przedmiotowymi nieruchomościami (działkami). Taka sytuacja jednak nie miała miejsca.

Zatem z datą zawarcia umowy zamiany tj. 25 marca 2011 r. należy utożsamiać „nowe” nabycie części działki, która uprzednio należała do innego właściciela. Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamieniła się z innym właścicielem działkami gruntu, które zostały scalone w jedną działkę.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowych nieruchomościach (działki) i forma prawna ich nabycia.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni oraz jej siostrzenica dokonały zniesienia współwłasności w określonych działkach nabytych w drodze dziedziczenia, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność dwie niezabudowane działki. Z tytułu powyższego zniesienia współwłasności nie były dokonywane żadne spłaty ani dopłaty. Dokonane zniesienie współwłasności nie powodowało również przekroczenia wartości posiadanych udziałów. W wyniku dokonanej zamiany oraz zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się właścicielką scalonej niezabudowanej działki rolnej nr 70 Zatem nabycia w wyniku zniesienia współwłasności nie należy traktować w kategorii przysporzenia. Ponadto z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni prawo własności do działki gruntu nr 70 nabyła w wyniku scalenia.

W skład działki scalonej Nr 70 wchodzą: część działki nabytej w spadku przed zniesieniem współwłasności oraz częściowo działki zamienione przed zniesieniem współwłasności. Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości.

Należy zauważyć, iż pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku czego nastąpi zmiana ich powierzchni. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej scalenia czy podziału.

W stosunku do przychodu z działki nabytej przez Wnioskodawczynię w spadku w 1975 r. i w 2002 r. z uwagi na upływ pięcioletniego terminu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Natomiast w stosunku do przychodu uzyskanego z działki nabytej na skutek zawarcia umowy zamiany w 2011 r., z uwagi na brak upływu 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 3 w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m. in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

*   wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

*   wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na remont lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie remont.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Reasumując mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawne, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nabytej w części w wyniku spadku działki - nie będzie stanowił przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast dochód ze sprzedaży udziału w działce nabytej w drodze zamiany w 2011 r. będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, chyba że objęty zostanie zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.