Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-249/10-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-14
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; przychód; wkład-wkład budowlany; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2010 r. (data wpływu: 16 lutego 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 maja 2010 r. (data wpływu: 6 maja 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 28 kwietnia 2010 r., nr ILPB2/415-249/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 28 kwietnia 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 5 maja 2010 r.), zaś w dniu 6 maja 2010 r. (data nadania: 5 maja 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 26 września 2008 roku Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie własnościowe za wartość 205.000 PLN; mieszkanie to zostało zakupione przez Nią 29 kwietnia 2004 r. Sprzedaż mieszkania nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dnia 13 października 2008 r. w urzędzie skarbowym Zainteresowana złożyła deklarację, że przychód ze sprzedaży tego mieszkania zamierza wydatkować na nabycie innej nieruchomości. Tego też dnia Wnioskodawczyni uzyskała ustną informacje, że przychód ten przeznaczyć może na zaciągniętą przez Nią pożyczkę na cele mieszkaniowe, a także informację, że wystarczy udokumentować przeznaczenie tego przychodu na inny cel mieszkaniowy, a akt notarialny nie będzie wymagany i będzie mogła dostarczyć go później. Już wówczas Wnioskodawczyni wiedziała, że nie zdąży podpisać aktu notarialnego na wybraną przez Nią nieruchomość (segment domu jednorodzinnego), a jedynie wpłacić wkład budowlany.

Mieszkanie to Zainteresowana sprzedała w celu przeznaczenia przychodu na zakup segmentu domu jednorodzinnego, na poczet którego 16 kwietnia 2008 r. wzięła pożyczkę, a pozostałą część finansować miała ze środków własnych oraz z kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym, 53.060 PLN Zainteresowana przeznaczyła na spłatę pożyczki udzielonej 16 kwietnia 2008 r. na I transzę wkładu budowlanego, natomiast 150.370 PLN na kolejne transze wkładu budowlanego na tą nieruchomość, której wartość zakupu w stanie deweloperskim wynosić będzie 416.500 PLN.

Na pozostałą kwotę Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny i na dzień dzisiejszy wniesiony wkład budowlany wynosi 273.785 PLN (z czego 203.430 PLN wkładu własnego, a 70.355 PLN z kredytu hipotecznego). Pozostałą kwotę z 205.000 PLN, tj 1.570 PLN Zainteresowana chciała przeznaczyć na część wykończania segmentu.

Dnia 26 września 2010 miną 2 lata od sprzedaży mieszkania, natomiast akt notarialny na nową nieruchomość podpisany zostanie do końca maja 2011 r., choć fizyczne przekazanie nieruchomości protokołem zdawczo-odbiorczym do końca listopada 2010 r.

Na tą chwilę Wnioskodawczyni dysponuję umową z wykonawcą odnośnie warunków i zasad realizacji budowy domu jednorodzinnego oraz zaświadczeniem o wysokości wkładu budowlanego.

Wybudowana nieruchomość położona jest na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy można uznać za wydatkowaną na cele mieszkaniowe kwotę uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu na poczet wkładu budowlanego w przypadku, gdy akt notarialny podpisany zostanie po 26 września 2010 r.? Jeśli to konieczne, Zainteresowana jest w stanie pisemnie zobligować się, że dostarczy ten akt w terminie późniejszym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, można uznać za wydatkowaną na cele mieszkaniowe kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania na poczet wkładu budowlanego, ponieważ pieniądze zostały fizycznie przekazane (wpłacone), a za ich wartość został wybudowany segment.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania tym podatkiem ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż mieszkanie, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawczyni przeznaczyła na poczet wkładu budowlanego dotyczącego nabycia innej nieruchomości (segmentu domu jednorodzinnego), zostało nabyte w 2004 r., w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt (pożyczka) musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej (pożyczki). Z tytułu kredytu (pożyczki), którego dotyczy zwolnienie, podatnik nie może korzystać również z tzw. „ulgi odsetkowej”.

Jednakże stosownie do ust. 2 ww. art. 21, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,

4.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, a także na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest jednak moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki wydatkowane np. na poczet wkładu budowlanego dotyczącego nabycia innej wybudowanej nieruchomości (segmentu domu jednorodzinnego) muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Wpłata wkładu budowlanego stanowić może natomiast etap realizacji takiego celu.

Jednakże o wydatkowaniu przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe w okresie wskazanych dwóch lat od daty tejże sprzedaży – tj. np. na poczet wkładu budowlanego – można mówić tylko wówczas, gdy w późniejszym terminie dojdzie do sfinalizowania takiej transakcji umową przenoszącą własność nieruchomości mieszkalnej, tj. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2004 r. nabyła mieszkanie. Przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane w 2008 r. Sprzedaż mieszkania nie nastąpiła wykonaniu działalności gospodarczej. Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży Zainteresowana przeznaczyła na poczet wkładu budowlanego dotyczącego nabycia innej wybudowanej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości (segmentu domu jednorodzinnego), na którą akt notarialny zostanie podpisany po upływie dwóch lat od dnia sprzedaży zbytego mieszkania. Wydatkowanie to odbyło się w ten sposób, że część środków ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę pożyczki zaciągniętej w 2008 r. na I transzę owego wkładu budowlanego, a pozostałą część – na fizyczną wpłatę tegoż wkładu budowlanego.

Mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego oraz uregulowania prawne w tym zakresie, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód z tytułu sprzedaży mieszkania – pomimo przeniesienia własności nowej nieruchomości (segmentu domu jednorodzinnego) dopiero po upływie okresu dwóch lat od dnia tejże sprzedaży – można uznać w przedmiotowej części za wydatkowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. Istotnym jest bowiem tutaj fakt wydatkowania tego przychodu na poczet opisanego wkładu budowlanego w terminie wspomnianych dwóch lat od dnia sprzedaży.

W konsekwencji, na mocy tegoż przepisu, przychód ten korzysta w tej części z przedmiotowego zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednakże, jak już wyżej wskazano, niezbędne dla skorzystania z przywołanego zwolnienia jest, aby w późniejszym terminie doszło do sfinalizowania opisanej transakcji umową przenoszącą własność nieruchomości mieszkalnej, tj. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.