Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.2.2019.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-01
Teza: Sprzedaż prawa własności działek gruntu zabudowanych budynkami i budowlami nie będzie podlegała opodatkowaniu pcc ze względu na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług
Słowa kluczowe: podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; prawa-przeniesienie prawa-przeniesienie prawa własności; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 grudnia 2018 r. (data wpływu – 2 stycznia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

N. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący);

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca lub Kupujący) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający) nieruchomości położone w K. i funkcjonujące łącznie pod nazwą X. (dalej łącznie jako: Nieruchomość).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Strony Transakcji lub Zainteresowani.

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2019 roku (na pewno przed dniem 31 października 2019 r.). Dokładny termin Transakcji zostanie wyznaczony zależnie od spełnienia określonych warunków, w tym także uzyskania interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w momencie Transakcji.

Na dzień Transakcji stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo własności 11 działek gruntu o numerach ewidencyjnych:
    *   87/2 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   88/2 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   89 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   90 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   91 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   92 i 93 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   94 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   95 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   96 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą),
    *   426/1 (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą) (dalej wszystkie działki łącznie jako Grunt), oraz
*   prawo własności znajdujących się na Gruncie obiektów budowlanych, w tym budynków (dalej: Budynki) i budowli (dalej: Budowle), wybudowanych w ramach I fazy inwestycji, tj. w szczególności:
    *   budynku magazynowo-biurowego (który jest i będzie na dzień Transakcji przedmiotem rozbudowy, o czym niżej; dalej: Magazyn),
    *   pompowni (dalej: Pompownia),
    *   portierni (dalej: Portiernia),
    *   wiaty magazynowej (dalej: Wiata magazynowa),
    *   wiaty na rowery (dalej: Wiata na rowery),
    *   wiaty dla palących (dalej: Wiata dla palących),
    *   zbiornika wody przeciwpożarowej (dalej: Zbiornik wody p.poż.),
    *   dwóch zbiorników retencyjno-infiltracyjnych (dalej: Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 1 oraz Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 2),
    *   ogrodzenia (dalej: Ogrodzenie),
    *   utwardzonych ciągów komunikacyjnych, m.in. w postaci dróg wewnętrznych, chodników itp. (dalej: Ciągi komunikacyjne),
    *   parkingu dla samochodów osobowych oraz samochodów ciężarowych (dalej: Parking Os. oraz parking Cięż.),
    *   przyłącza gazu wraz ze stacją redukcyjno-pomiarową gazu (dalej: Przyłącze gazu),
    *   totemu reklamowego (dalej: Totem),
    *   sieci i przyłącza wodno-kanalizacyjne (dalej: Sieć wod-kan),
    *   sieci i przyłącza elektryczne (dalej: Sieć elektryczna),
    *   oświetlenie, tj. słupy oświetleniowe (dalej: Oświetlenie),
    *   mur oporowy (dalej: Mur oporowy),
    *   znaki drogowe, itp. (dalej: Oznaczenia).

Celem doprecyzowania, na dzień Transakcji na poszczególnych działkach gruntu będą znajdowały się następujące Budynki i Budowle:

*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 87/2:
    *   Fragment Pompowni,
    *   Zbiornik wody p.poż.,
    *   Fragment Wiaty magazynowej,
    *   Fragment Przyłącza gazu,
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć elektryczna,
    *   Sieć wod-kan,
    *   Oświetlenie,
    *   Oznaczenia;
*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 88/2:
    *   Portiernia,
    *   Wiata na rowery,
    *   Zbiornik retencyjno-infiltracyjny,
    *   Totem,
    *   Fragment Przyłącza gazu,
    *   Fragment Parkingu Os.,
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć wod-kan,
    *   Oświetlenie,
    *   Oznaczenia;
*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 89:
    *   Fragment Magazynu,
    *   Fragment Pompowni,
    *   Wiata dla palących,
    *   Mur oporowy,
    *   Fragment Wiaty magazynowej,
    *   Fragment Przyłącza gazu,
    *   Fragment Parkingu Os.,
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć elektryczna,
    *   Sieć wod-kan,
    *   Oświetlenie,
    *   Oznaczenia;
*   na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 90, 91, 95:
    *   Fragment Magazynu,
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć elektryczna,
    *   Sieć wod-kan,
    *   Oznaczenia;
*   Na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 92, 94:
    *   Fragment Magazynu,
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć elektryczna,
    *   Sieć wod-kan;
*   Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 93:
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć wod-kan.
*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 96:
    *   Fragment zbiornika retencyjno-infiltracyjnego 2,
    *   Fragment Parkingu Cięż.,
    *   Fragment Ciągów komunikacyjnych,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć elektryczna,
    *   Sieć wod-kan,
    *   Oświetlenie,
    *   Oznaczenia;
*   na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 426/1:
    *   Fragment Zbiornika retencyjno – infiltracyjnego 2,
    *   Fragment Parkingu Cięż.,
    *   Fragment Ogrodzenia,
    *   Sieć elektryczna,
    *   Sieć wod-kan,
    *   Oświetlenie.

Grunt składający się na Nieruchomość jest na dzień złożenia wniosku i będzie na dzień Transakcji zabudowany budynkami i budowlami. Transakcja nie będzie obejmować działek gruntu innych niż Grunt.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest obecnie w trakcie rozbudowy (o czym bardziej szczegółowo jest mowa poniżej), a rozbudowa ta nie zostanie zakończona przed dniem Transakcji, z uwzględnieniem zdania następnego.

Na dzień Transakcji na Nieruchomości – oprócz ww. obiektów budowlanych (Budynków i Budowli) – mogą znajdować się także inne (niewymienione wyżej) zrealizowane w ramach rozbudowy obiekty budowlane (które mogą zostać przekazane do użytkowania jeszcze przed dniem transakcji).

Zgodnie z obowiązującym na dzień złożenia wniosku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, grunt jest położony na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem 1 PBS o przeznaczeniu podstawowym: tereny zabudowy przemysłowej, baz, składów i magazynów oraz usług.

Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

W dniu 10 czerwca 2016 r., ówcześni właściciele (osoby fizyczne) działek gruntu o numerach ewidencyjnych 87, 88, 89, 90, 91, 93, 94, 95, 96, 425, i 426 zawarli z I. Sp. z o.o. (dalej: I.) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: Przedwstępna umowa sprzedaży), która została zmieniona umową uzupełniającą Przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 28 lutego 2007 r. i z dnia 28 kwietnia 2017 r., na podstawie której zobowiązali się sprzedać I. prawo własności ww. działek gruntu.

W dniu 7 kwietnia 2017 r. I. Sp. z o.o. zawarła z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedający) umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków wynikających z Przedwstępnej umowy sprzedaży.

W dniu 28 kwietnia 2017 r. Przedwstępna umowa sprzedaży została zmieniona w taki sposób, że ówcześni właściciele działki gruntu o numerze ewidencyjnym 426 zobowiązali się sprzedać Sprzedającemu wyłącznie udział 2426/8193 w prawie własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 426.

W dniu 15 maja 2017 r. – w wykonaniu Przedwstępnej umowy sprzedaży – Sprzedający nabył od ówczesnych właścicieli prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96 oraz udział 2426/8193 w prawie własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 426 (Sprzedający i pozostali współwłaściciele tej działki dokonali zarazem jej podziału do korzystania (quoad usum), w taki sposób, że Sprzedający miał być uprawniony do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków z części tej działki o obszarze 23.068 m2). Z uwagi na brak zgody wspólnika Sprzedającego na nabycie działki gruntu o numerze ewidencyjnym 425, Przedwstępna umowa sprzedaży nie została wykonana w tym zakresie (działka gruntu o numerze ewidencyjnym 425 nie została nabyta przez Sprzedającego).

Na dzień nabycia przez Sprzedającego, ww. działki gruntu były niezabudowane. Ww. nabycia nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (część ówczesnych właścicieli osób fizycznych nie prowadziła działalności gospodarczej, a pozostała część, która prowadziła taką działalność, dokonała tej sprzedaży poza tą działalnością).

W dniu 29 sierpnia 2017 r. działka gruntu o numerze ewidencyjnym 426 została podzielona na podstawie decyzji podziałowej z dnia 29 sierpnia 2017 r. na działki gruntu o numerach ewidencyjnych 426/1 (9.704 m2) i 426/2 (23.068 m2).

W dniu 26 września 2017 r. współwłasność działek gruntu o numerach ewidencyjnych 426/1 i 426/2 została zniesiona na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności z dnia 26 września 2017 r. w taki sposób, że Sprzedający nabył prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 426/1, a pozostali współwłaściciele tych działek nabyli (na współwłasność w udziałach po 1/2) prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 426/2. Zniesienie współwłasności zostało dokonane bez jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz którejkolwiek ze stron. Na dzień zniesienia współwłasności ww. działki gruntu były niezabudowane.

W dniu 26 czerwca 2018 r. działki gruntów o numerach ewidencyjnych 87 i 88 zostały podzielone na podstawie decyzji podziałowych z dnia 26 czerwca 2018 r. na działki gruntu o numerach ewidencyjnych 87/1 i 87/2 oraz 88/1 i 88/2 – odpowiednio. Z dniem, w którym te decyzje stały się ostateczne (tj. z dniem 27 czerwca 2018 r.), działki gruntu o numerach ewidencyjnych 87/1 i 88/1 przeszły z mocy prawa na własność Gminy pod poszerzenie publicznej drogi gminnej.

W konsekwencji opisanych powyżej transakcji oraz przekształceń, Sprzedający stał się właścicielem działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 87/2, 88/2, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96 oraz 426/1, które mają być przedmiotem planowanej Transakcji. Dokonanie opisanych powyżej transakcji oraz przekształceń było w istocie związane z zawarciem przez Sprzedającego opisanej w akapicie poniżej umowy najmu.

W dniu 10 kwietnia 2017 r. Sprzedający zawarł z C. Sp. z o.o. (dalej: Najemca) umowę najmu (dalej: Umowa Najmu), na podstawie której zobowiązał się wobec C. Sp. z o.o. m.in. „wybudować na nieruchomościach objętych umową sprzedaży nieruchomości (…) \[tj. Przedwstępną umowę sprzedaży\], w terminach określonych w niniejszej Umowie, Budynek, miejsca parkingowe, wiatę, plac załadunkowy i wszelkie inne urządzenia i instalacje, drogi dojazdowe, drogi wewnętrzne, wjazdy, wyjazdy wraz z towarzyszącą infrastrukturą, zgodnie z niniejszą Umową oraz w standardzie w niej określonym”, i oddać Najemcy w najem ww. budynek, miejsca parkingowe, wiatę, plac zabudowy (dalej: Przedmiot najmu). Najemca zobowiązał się zaś wobec Sprzedającego do zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Najemca zobowiązał się ponadto, wobec Sprzedającego pokrywać „koszty związane z dystrybucją mediów oraz korzystaniem z telefonów, wody, kanalizacji (ścieków), gazu lub oleju opałowego, energii elektrycznej oraz opłat związanych z wywozem odpadów oraz kosztów dostawy innych mediów, które mogą być dostarczone do Budynku”. Na dzień złożenia wniosku Sprzedający jest stroną umów o dostawę energii elektrycznej oraz gazu (przy czym umowy te zostaną rozwiązane przed lub w dacie Transakcji). Wszelkie inne umowy na dostawę mediów zawarte zostały (lub zostaną zawarte w przyszłości) bezpośrednio pomiędzy Najemcą oraz przedsiębiorstwami świadczącymi dane usługi.

Sprzedający na dzień zawarcia Umowy Najmu nie był jeszcze właścicielem nieruchomości, na której miała zostać zrealizowana ww. inwestycja. W związku z tym, Sprzedający i Najemca ustalili, że w przypadku, w którym Sprzedający nie nabędzie własności tej nieruchomości do upływu określonego w umowie Najmu terminu, każda ze stron będzie uprawniona do odstąpienia od Umowy Najmu.

Umowa Najmu byłą dwukrotnie aneksowana (aneksem z dnia 7 grudnia 2017 r. oraz aneksem z dnia 28 września 2018 r.).

W związku z zamiarem zrealizowania ww. inwestycji, 12 maja 2017 r. Sprzedający zawarł z P. sp. z o.o. (dalej: P.):

*   tzw. development management agreement (dalej: Umowa DMA), na podstawie której P. zobowiązał się wobec Sprzedającego do świadczenia za wynagrodzeniem usług zarządzania procesem realizacji projektu polegającego na wybudowaniu nieruchomości, która należy lub będzie należała do Sprzedającego, budynku z pomieszczeniami magazynowymi oraz biurowymi na specyficzne potrzeby Najemcy (ang. build-to-suit) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (dalej: projekt), w tym m.in. wsparcia Sprzedającego w poszukiwaniu i wyborze architekta oraz generalnego wykonawcy, a także monitorowania prac budowlanych wykonywanych w związku z realizacją Projektu, oraz
*   tzw. property management agreement (dalej: Umowa PMA), na podstawie której P. zobowiązał się wobec Sprzedającego do świadczenia za wynagrodzeniem usług zarządzania Nieruchomością, w tym m.in. zawierania w imieniu i na koszt Sprzedającego umów serwisowych, a także „inkasowania” w imieniu Sprzedającego czynszu, opłat eksploatacyjnych i innych należności od Najemcy.

Sprzedający zawarł we własnym zakresie odpowiednie umowy związane z realizacją Projektu, w tym m.in. umowę z architektem (dalej: Architekt) i generalnym wykonawcą (dalej: Generalny Wykonawca).

Na podstawie umowy z generalnym Wykonawcą, generalny Wykonawca zobowiązał się wobec Sprzedającego do zrealizowania projektu (w tym wybudowania magazynu) w trzech etapach (fazach). W dniu 22 maja 2017 r. została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, obejmująca realizację Projektu (która została następnie zmieniona decyzją z 6 lipca 2017 r. oraz decyzją z 21 września 2017 r.).

Pierwszy etap Projektu rozpoczął i zakończył się jeszcze w 2017 r. W ramach pierwszego etapu zostały wybudowane następujące obiekty budowlane: Magazyn (faza I), Wiata magazynowa, Wiata na rowery, Wiata dla palących, Portiernia, Zbiornik wody p. poż., Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 1, Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 2, Pompownia, Ogrodzenie, Ciągi komunikacyjne, Parking Os., Parking Cięż., Przyłącze gazu, Totem, Sieć wod-kan, Sieć elektryczna, Oświetlenie, Mur oporowy, Oznaczenia. Ww. obiekty budowlane zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie z 31 października 2017 r.

Po oddaniu do użytkowania, ww. obiekty budowlane (w części) są nadal ulepszane w ramach rozbudowy obejmującej fazy II i III Projektu. Na dzień złożenia wniosku wydatki poniesione na ulepszenie nie przekraczają 30% wartości początkowej każdego z ulepszonych obiektów budowlanych, ale nie można wykluczyć, że na dzień Transakcji przekroczą ten próg. Dla uniknięcia ew. wątpliwości w tym zakresie wskazujemy, że wartość ulepszeń, o których mowa w zdaniu poprzednim nie obejmuje kosztów wykończenia powierzchni Magazynu ponoszonych bezpośrednio przez Najemcę.

Kolejne dwa etapy Projektu mają w szczególności polegać na rozbudowie istniejącego już na moment składania wniosku obiektu budowlanego w postaci Magazynu (ewentualnie na ulepszeniu w ramach tej rozbudowy innych obiektów budowlanych, o których mowa w akapicie powyżej), budowie drogi wewnętrznej oraz wykonaniu prac związanych z montażem hydrantów i oświetlenia Nieruchomości – odpowiednie prace rozpoczęły się już w 2018 r., ale nie zostaną w całości zakończone na dzień Transakcji (dalej: Prace w toku), z tym zastrzeżeniem, że na dzień Transakcji na Nieruchomości – oprócz Budynków i Budowli – mogą znajdować się także inne (niewymienione wyżej) zrealizowane w ramach rozbudowy obiekty budowlane (które mogą zostać oddane do użytkowania jeszcze przed dniem Transakcji).

Prace w toku po dniu Transakcji będą najprawdopodobniej kontynuowane na następujących zasadach: Sprzedający będzie inwestorem w odniesieniu do tych Prac w toku na podstawie zawartej z Kupującym umowy development management agreement (dalej: Umowa DMA pomiędzy Sprzedającym i Kupującym), Generalny wykonawca będzie kontynuował wykonywanie tych Prac w toku na podstawie dotychczasowej umowy ze Sprzedającym, Sprzedający będzie rozliczał się z Kupującym z tytułu kosztów tych Prac w toku na podstawie ww. umowy DMA pomiędzy Sprzedającym i Kupującym. W ramach Umowy DMA pomiędzy Sprzedającym i Kupującym, Sprzedający zobowiązany jest m.in. do:

*   rozbudowania Magazynu (zapewnienia jego rozbudowy przez Generalnego Wykonawcę), koordynowania procesu budowlanego, nadzorowania Generalnego Wykonawcy i prowadzonych przez niego robót, nadzorowania Architekta w zakresie prac projektowych związanych z wykonaniem rozbudowy Magazynu,
*   uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień oraz innych dokumentów niezbędnych zgodnie z prawem dla oddania rozbudowanego Magazynu do użytkowania oraz zapewnienia jego należytego funkcjonowania,
*   przekazania Najemcy – zdefiniowanych poniżej – Pomieszczeń Magazynowych 3, Pomieszczeń Biurowych 2, Pomieszczeń Magazynowych 4 i Pomieszczeń Biurowych 3 oraz wywiązania się ze wszystkich obowiązków odnoszących się do wydania rozbudowanej części Magazynu zgodnie z treścią Umowy Najmu (np. uzgodnienie z Najemcą zmian/wykończenia Przedmiotu Najmu, wykonania pomiaru powierzchni rozbudowanej części Magazynu),
*   ponoszenia wszelkich ryzyk związanych z realizacją inwestycji do czasu odebrania Pomieszczeń Magazynowych 3, Pomieszczeń Biurowych 2, Pomieszczeń Magazynowych 4 i Pomieszczeń Biurowych 3 przez Najemcę i przekazania Nieruchomości Kupującemu.

W związku z zamierzoną realizacją Projektu etapami, w Umowie Najmu ustalono, że oddanie Przedmiotu Najmu Najemcy do używania również będzie następowało etapami w określonych datach (zdefiniowanych jako daty rozpoczęcia; dalej: Data Rozpoczęcia 1,2, …, itd.), tj.:

*   w Dacie Rozpoczęcia 1 – określone w Umowie Najmu pomieszczenia magazynowe (dalej: Pomieszczenia Magazynowe 1) i pomieszczenia biurowe (dalej: Pomieszczenia Biurowe 1), miejsca parkingowe, wiata, plac załadunkowy,
*   w Dacie Rozpoczęcia 2 – określone w Umowie najmu pomieszczenia magazynowe (dalej: Pomieszczenia Magazynowe 2),
*   w Dacie Rozpoczęcia 3 – określone w Umowie najmu pomieszczenia magazynowe (dalej: Pomieszczenia Magazynowe 3) i pomieszczenia biurowe (dalej: Pomieszczenia Biurowe 2),
*   w Dacie Rozpoczęcia 4 – określone w Umowie najmu pomieszczenia magazynowe (dalej: Pomieszczenia Magazynowe 4) i pomieszczenia biurowe (dalej: Pomieszczenia Biurowe 3).

Najemcy została już oddana do używania – zrealizowana w ramach pierwszego etapu Projektu – część Przedmiotu Najmu w postaci Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1, miejsc parkingowych, wiaty, placu załadunkowego – z dniem 1 listopada 2017 r. (na podstawie protokołu przekazania z dnia 31 października 2017 r.) oraz Pomieszczeń Magazynowych 2 – z dniem 1 grudnia 2017 r. (na podstawie protokołu przekazania z dnia 1 grudnia 2017 r.). Na moment składania wniosku, pozostała część przedmiotu Najmu (tj. Pomieszczenia Magazynowe 3, Pomieszczenia Biurowe 2, Pomieszczenia Magazynowe 4 i Pomieszczenia Biurowe 3), nie została jeszcze oddana Najemcy do używania i nie została mu oddana do używania na dzień Transakcji (część ta ma zostać zrealizowana w ramach kolejnych dwóch etapów Projektu).

W związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją projektu, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Pozostałe elementy przedmiotu transakcji i okoliczności Transakcji.

W ramach transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – na nabywcę zostaną przeniesione:

*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy Najmu,
*   prawa autorskie związane z Magazynem i innymi obiektami budowlanymi znajdującymi się na Nieruchomości (których proces inwestycyjny został zakończony, tj. dla których uzyskano odpowiednie pozwolenia na użytkowanie lub które zgłoszono do użytkowania zgodnie z właściwymi przepisami),

a ponadto zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz ww. Umową Najmu wynikające z:

*   gwarancji stanowiącej zabezpieczenia Umowy Najmu dostarczonej przez najemcę,
*   gwarancji Generalnego Wykonawcy w zakresie usuwania wad i usterek budowlanych budynków i budowli ukończonych, oraz
*   gwarancji jakości i rękojmi z umowy z Generalnym Wykonawcą budynków i budowli ukończonych.

Cena netto z tytułu Transakcji będzie obejmować Nieruchomość oraz wskazane w akapicie powyżej prawa i obowiązki, a także wydatki związane z Pracami w toku, poniesione przez Sprzedającego do dnia Transakcji w zryczałtowanej kwocie określonej w umowie.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, oryginał Umowy Najmu oraz dokumenty ww. gwarancji stanowiącej zabezpieczenie Umowy Najmu dostarczonej przez Najemcę i gwarancji Generalnego Wykonawcy.

W przypadku, w którym jakiekolwiek zabezpieczenia, o których mowa powyżej, miałyby formę depozytu pieniężnego, Sprzedający dokona również transferu na rzecz Kupującego środków pieniężnych objętych tym depozytem (i dostarczy odpowiednie potwierdzenie dokonania takiego transferu).

W ramach umowy zawartej w związku z dokonaniem Transakcji, Sprzedający udzieli ponadto zgody na przeniesienie na Kupującego wszelkich istniejących pozwoleń związanych z pracami w toku.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co da zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności następujących umów:

*   umowy DMA (zawartej 12 maja 2017 r.),
*   umowy PMA (zawartej 12 maja 2017 r.),
*   umowy na świadczenie usług w zakresie odśnieżania dachu,
*   umowy na świadczenie usług sprzątania terenów zewnętrznych,
*   umowy na deratyzację,
*   umowy o usługę monitorowania zagrożeń pożarowych,
*   umowy na przeglądy serwisowe Magazynu,
*   umowy na obsługę techniczną Nieruchomości,
*   umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   umowy o serwis techniczny dachu Magazynu,
*   umowy na dostawę energii elektrycznej do Nieruchomości,
*   umowy na dostawę gazu do Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie ze względów biznesowych część z nowo zawartych przez nabywcę umów może zostać zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego, itp.,
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z zastrzeżeniem wskazanego wyżej przypadku, w którym jakiekolwiek zabezpieczenia, otrzymane przez Sprzedającego, miałyby formę depozytu pieniężnego, w której to sytuacji Sprzedający dokona transferu na rzecz Kupującego środków pieniężnych objętych tym depozytem),
*   tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu),
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów – w związku z transakcją Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
*   umowa podnajmu powierzchni biurowej zawarta przez sprzedającego jako najemcę,
*   umowy o czynności handlowe i zobowiązania handlowe podjęte przez Sprzedającego przed dniem Transakcji,
*   firma Sprzedającego.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Ewidencja rachunkowa Zbywcy pozwala na wyodrębnienie przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością oraz kosztów ogólnego zarządu, w tym kosztów administracyjnych związanych z funkcjonowaniem Zbywcy jako przedsiębiorstwa.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest działalność deweloperska w zakresie realizacji inwestycji (przeważający przedmiot działalności gospodarczej) oraz odpłatny najem powierzchni Nieruchomości. Po realizacji opisywanej Transakcji, Zbywca będzie nadal prowadził działalność gospodarczą związaną z dokończeniem Projektu – to jest będzie realizował usługi w ramach Umowy DMA pomiędzy Sprzedającym a Kupującym na rzecz Kupującego. Z uwagi, między innymi, na realizację prac w ramach faz II i III Projektu, na dzień złożenia wniosku nie ma planów likwidacji przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w zakresie.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zainteresowani na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 27 lutego 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza zbyć nieruchomość obejmującą:

*   prawo własności 11 działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 87/2, 88/2, 89, 90, 91, 92 i 93, 94, 95, 96, 426/1 (dalej wszystkie działki łącznie jako Grunt), oraz

\-prawo własności znajdujących się na Gruncie obiektów budowlanych, w tym budynków i budowli, wybudowanych w ramach I fazy inwestycji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedstawiona we wniosku umowa sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 27 lutego 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO. Z interpretacji tej wynika, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, na która składa się prawo własności działek gruntu nr 87/2, 88/2, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96 i 426/1 wraz ze znajdującymi się na nich obiektami budowlanymi w postaci Budynków i Budowli, innych obiektów budowlanych oraz Prac w toku będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

A zatem, jako że omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku z tytułu planowanej transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 i 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.