Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/4512-626/15/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-09-11
Teza: Prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 czerwca 2015 r. (data wpływu 17 czerwca 2015 r.), uzupełnionym w dniu 7 września 2015 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury otrzymanej z tytułu zadatku wpłaconego na poczet nabycia nieruchomości, w części w jakiej zbycie opodatkowano korzystając z rezygnacji ze zwolnienia oraz prawidłowości ustalenia podstawy opodatkowania zbycia przedmiotowych nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 7 września 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury otrzymanej z tytułu zadatku wpłaconego na poczet nabycia nieruchomości, w części w jakiej zbycie opodatkowano korzystając z rezygnacji ze zwolnienia oraz prawidłowości ustalenia podstawy opodatkowania zbycia przedmiotowych nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka została utworzona w dniu 1 sierpnia 2014 r. i jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Prowadzić będzie działalność deweloperską. Spółka zawarła notarialnie w dniu 7 maja 2015 r. dwie umowy przedwstępne zakupu niżej wymienionych nieruchomości:

1\. prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka nr 18/1 o pow. 4.317m2, zabudowanego:

1.  czterokondygnacyjnym budynkiem biurowym o pow. zabudowy 941 m2,
2.  jednokondygnacyjnym budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy 951 m2,
3.  jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 11 m2,

2\. prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka nr 18/2 o pow. 43.545 m2, zabudowanego:

1.  halą obsługowo-naprawczą o powierzchni zabudowy 4.722,60 m2,
2.  magazynem specjalnym o powierzchni zabudowy 729,32 m2,
3.  remizą strażacką o powierzchni zabudowy 164,80 m2,
4.  dyspozytornią z portiernią o powierzchni zabudowy 141,93 m2,
5.  magazynem gazów technicznych o powierzchni zabudowy 16 m2,
6.  stacją transformatorową o powierzchni zabudowy 129,8 m2,
7.  zewnętrznym stanowiskiem czyszczenia autobusów o powierzchni zabudowy 31 m2,
8.  wiatą stacji paliw o powierzchni zabudowy 96 m2,

Sprzedawca nabył te nieruchomości w dniu 23 grudnia 2014 r. jako wkład niepieniężny (aport). Aktem notarialnym nastąpiło przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z własnością posadowionych na nich budynków na Sprzedawcę. Wnioskodawca jest w posiadaniu kopii tego aktu notarialnego. Wniesione jako aport nieruchomości, wg oświadczenia Sprzedającego, korzystały ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 10a ustawy o VAT.

Ponadto sprzedający złożył oświadczenie, z którego wynika, że:

*   ww. budynki wybudowane zostały przed dniem obowiązywania ustawy o podatku VAT,
*   nie poniesiono nakładów na ulepszenie budynków, które były przedmiotem najmu, przekraczających 30% wartości budynku i od których odliczono podatek VAT,
*   część nieruchomości było wynajmowanych i nastąpiło „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i w tym zakresie Spółka oraz Sprzedawca skorzystali z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożyli – przed dniem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży – zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji w części, w jakiej dostawa korzystałaby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe oświadczenie zostało złożone z uwzględnieniem postanowień art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   część nieruchomości było wynajmowanych i nie nastąpiło ,,pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ umowy najmu zawarto w 2014 r.

Z tytułu zapłaconego zadatku na poczet umowy sprzedaży, Sprzedawca wystawił Spółce dwie faktury VAT, w której wykazał zadatek na poczet sprzedaży nieruchomości zabudowanej w części zwolnionej z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i zadatek na poczet sprzedaży nieruchomości zabudowanej w części opodatkowanej podatkiem 23%. Wartość nieruchomości zabudowanej podzielono na zwolnioną z podatku VAT i opodatkowaną VAT, od której to wartości Spółka chce odliczyć podatek w sposób następujący (dla nieruchomości, w których nastąpiło pierwsze zasiedlenie i dla których złożono oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji):

*   od każdego z budynków, które były w całości lub w części wydzierżawione i nastąpiło pierwsze zasiedlenie, ustalono procentowy wskaźnik powierzchni wynajmowanej do powierzchni zabudowy ogółem. Wskaźnik ten wahał się od 8,74% do 100%.
*   dla gruntu ustalono wskaźnik procentowy wszystkich powierzchni wynajmowanych i dla których nastąpiło pierwsze zasiedlenie, do powierzchni ogółem całej zabudowy. Wskaźnik ten wyniósł dla gruntu oznaczonego jako działka nr 18/1 - 27,08%, dla działki nr 18/2 - 45,7%.

Intencją Stron transakcji będącej przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną jest rezygnacja ze zwolnienia w stosunku do części budynku, która to część była przedmiotem pierwszego zasiedlenia oraz które to pierwsze zasiedlenie nastąpiło przeszło dwa lata temu oraz prawidłowość metodologii obliczenia wskaźnika dla budynków wynajmowanych, w których nastąpiło pierwsze zasiedlenie oraz dla prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Nabyte przez Spółkę budynki i budowle znajdujące się na działkach nr 18/1 i 18/2, w stosunku do których strony transakcji skorzystały z opcji rezygnacji ze zwolnienia od podatku, będą przez Spółkę wynajmowane.

Rezygnacją ze zwolnienia od podatku zostały objęte następujące budynki i budowle:

1\. działka 18/1:

*   czterokondygnacyjny budynek biurowy o pow. zabudowy 941 m2, opodatkowany w części 8,74% wartości,
*   jednokondygnacyjny budynek biurowy o pow. zabudowy 951 m2, opodatkowany w 100% wartości,

2\. działka 18/2:

*   hala obsługowo-naprawcza o pow. zabudowy 4.722,60 m2, opodatkowana w części 34,77% wartości,
*   magazyn specjalny o pow. zabudowy 729,32 m2, opodatkowany w części 97,72% wartości,
*   remiza strażacka o pow. zabudowy 164,80 m2, opodatkowana w 100% wartości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

*   Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego na otrzymanej fakturze dokumentującej wpłacony zadatek na poczet nabycia od Sprzedawcy części nieruchomości zabudowanej?
*   Czy oświadczenia złożone przez Sprzedającego o wynajmie nieruchomości i o pierwszym zasiedleniu stanowią „podstawę prawną” do odliczenia podatku VAT z otrzymanej faktury?
*   W jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy dostawa dotyczy nieruchomości częściowo opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo korzystającej ze zwolnienia?
*   Czy przedstawiona metodologia obliczenia procentowego wskaźnika dla budynków w części lub całości wynajmowanych, które zostały zasiedlone w rozumieniu ustawy o podatku VAT i dla prawa użytkowania wieczystego, jest prawidłowa?

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu nabycia nieruchomości będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Na gruncie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła w części odpłatną dostawę towarów, tj. transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W świetle przepisów ustawy o VAT, określenie daty pierwszego zasiedlenia ma wpływ na opodatkowanie zbycia nieruchomości zabudowanych oraz gruntów, na których budynek został posadowiony. Zgodnie z posiadanymi przez Wnioskodawcę oświadczeniami, spółka wnosząca aportem Nieruchomości do Sprzedawcy dokonała pierwszego zasiedlenia dla części Nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, o ile w przepisach ustawy jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając zatem na uwadze okoliczność, że nabycie przez Spółkę części Nieruchomości określonych w opisie nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia oraz Spółka i Sprzedawca zamierzają skorzystać z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, transakcja zbycia nie będzie korzystała, w odniesieniu do tej części budynku, ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z uwagi na okoliczność, że spółka wniosła aportem do Sprzedawcy nieruchomości, których nabycie działek gruntu oraz wybudowanie budynku nastąpiło przed dniem obowiązywania ustawy o podatku VAT, zbycie przedmiotowej Nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT także na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Podstawowa stawka podatku VAT, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, wynosi 23%.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając zatem na uwadze okoliczność, że Spółka nabyła Nieruchomości w celu wykorzystywania w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Jeżeli chodzi o sposób podziału wartości nieruchomości na zwolnioną i opodatkowaną podatkiem VAT, należy stwierdzić, że ustawodawca nie uregulował w obowiązujących przepisach kwestii opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości zabudowanej w sytuacji, gdy nieruchomość składa się z jednej działki ewidencyjnej, na której znajdują sie budynki zwolnione i opodatkowane podatkiem VAT. Zdaniem Spółki, w przypadku dostawy takiej nieruchomości, sposób podziału według klucza powierzchniowego, tj. podział powierzchni zabudowy budynku proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanych i dla których nastąpiło pierwsze zasiedlenie - opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku, należy uznać za prawidłowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy przy tym podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy zapisano, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

(…);

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustęp 11 powyższego artykułu stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z ust. 7a powyższego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl zapisów art. 29a z ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

Z ww. przepisu wynika, że grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektu budowlanego, który się na nim znajduje. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że co do zasady Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zadatek na poczet nabycia przedmiotowych nieruchomości (dokumentującej zbycie tych budynków lub ich części, w stosunku do których skorzystano z opcji rezygnacji ze zwolnienia od podatku), gdyż – jak wskazała – nabyte budynki i budowle będą jej służyły do wykonywania czynności opodatkowanych (najmu), pod warunkiem jednak, że nie zaszły wyłączenia, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Podstawą do odliczenia podatku naliczonego – stosownie do treści art. 86 ust. 2 ustawy – jest/będzie faktura VAT zawierająca prawidłowo ustaloną podstawę opodatkowania, tj. dokumentująca tę część transakcji, w stosunku do której przysługiwała możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Oznacza to, że faktura stanowiąca podstawę odliczenia winna zawierać wartość transakcji odpowiadającą tym budynkom/budowlom i ich częściom, których pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (najem) nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed zawarciem umów przedwstępnych sprzedaży. Jeśli zatem następujące obiekty:

1\. posadowione na działce 18/1:

*   czterokondygnacyjny budynek biurowy – w części 8,74% powierzchni użytkowej,
*   jednokondygnacyjny budynek biurowy – w 100% powierzchni użytkowej,

2\. posadowione na działce 18/2:

*   hala obsługowo-naprawcza – w części 34,77% powierzchni użytkowej,
*   magazyn specjalny – w części 97,72% powierzchni użytkowej,
*   remiza strażacka – w 100% powierzchni użytkowej,

zostały przez sprzedawcę – co potwierdził oświadczeniem – faktycznie wynajęte wcześniej niż 2 lata przed dniem 7 maja 2015 r., czyli przed dniem 7 maja 2013 r., ich sprzedaż korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i tym samym strony transakcji miały prawo wybrać do tej części transakcji opcję opodatkowania.

W konsekwencji – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów w części przyporządkowanej częściom budynków, do których przy sprzedaży można zrezygnować ze zwolnienia od podatku, również będzie opodatkowana.

W powyższym zakresie Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej wpłacony zadatek.

Od nabycia pozostałej części nieruchomości Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż w tej części jej zbycie – jak wynika z wniosku – korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na spełnienie przesłanek wynikających z tego przepisu.

Należy zaznaczyć, że prawidłowość zastosowanej „metodologii” obliczenia procentowego wskaźnika dla budynków w całości i w części wynajmowanych, przy pomocy którego opodatkowano część transakcji w związku z rezygnacją ze zwolnienia, należy wyłącznie do obowiązków sprzedawcy, gdyż ustawa ani przepisy wykonawcze do ustawy nie określają metod czy sposobów takich wyliczeń. Ocena prawidłowości przyjętych rozwiązań oraz wysokości ustalonych wskaźników procentowych może nastąpić jedynie w drodze przeprowadzonego postępowania podatkowego przez właściwy organ pierwszej instancji. Zatem tut. organ nie może dokonać takiej oceny w trybie interpretacji indywidualnej. Ważne jest, aby przyjęta metoda stanowiła rzeczywiste odzwierciedlenie tej części wartości nieruchomości, którą można opodatkować na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.