Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-379/14-5/AMN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-07-03
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 kwietnia 2014 r. (data wpływu 3 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych w związku z przystosowaniem lokalu mieszkalnego do najmu, w zakresie możliwości dokonania indywidualnych odpisów, w zakresie kontynuacji odpisów amortyzacyjnych w przypadku zmiany formy opodatkowania przychodów, w zakresie amortyzacji środka trwałego w przypadku ponownego przeznaczenia nieruchomości na wynajem, w zakresie opodatkowania dochodów z najmu, w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup sprzętu AGD oraz w zakresie zdobywania i przekazywania informacji o fakcie dokonywania amortyzacji nieruchomości.

Wniosek w zakresie amortyzacji środka trwałego w przypadku ponownego przeznaczenia nieruchomości na wynajem, w zakresie możliwości dokonania indywidualnych odpisów oraz w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup sprzętu AGD nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 26 czerwca 2014 r. znak ILPB1/415-379/14-2/AMN na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza inwestować w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem ma kilka wątpliwości (jako osoba fizyczna).

Wnioskodawca nabywa używany (ponad 5 lat) lokal mieszkalny, który przeznacza na wynajem. Jednak zanim będzie szukał najemcy, chciałby zrobić remont (ulepszenia). Nabywając używany (ponad 60 m-cy) lokal mieszkalny (prawo odrębnej własności) Wnioskodawca chciałby skorzystać z możliwości indywidualnych odpisów amortyzacyjnych. Co roku Wnioskodawca ma możliwość, jako osoba fizyczna, wybrać sposób opodatkowania. Wnioskodawca posiada już 1 mieszkanie na wynajem jako osoba fizyczna.

Do wynajmowanego (stosunek najmu unormowany umową najmu − lokator mieszka w lokalu) już lokalu mieszkalnego Wnioskodawca kupuje sprzęt AGD (lodówkę, mikrofalówkę, kuchenkę, zmywarkę, pralkę) oraz meble − jako nowe wyposażenie tego lokalu. Wydaje na to wszystko 10 tys. zł. Każda rzecz z osobna kosztuje mniej, niż 3.500 zł (np. lodówka 2 tys., zmywarka 1,5 tys., stolik 500 zł itd.). Każda rzecz ma termin użytkowania dłuższy niż 1 rok.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca może wliczyć wszystkie koszty związane z przystosowaniem lokalu do wynajmu polegające np. na wymianie okien, demontażu piecy, wymianie podłogi, malowaniu itp., zanim jeszcze podpisze umowę najmu? Czy zanim jeszcze Wnioskodawca podpisze umowę najmu, może wliczyć również elementy wyposażenia (lokalu mieszkalnego) jak meble (tj.: łóżka, stoły, krzesła), sprzęt RTV (telewizor) i AGD (tj.: lodówka, czajnik, mikrofalówka, kuchenka, piekarnik), których wartość z osobna nie przekracza 3.500 zł, ale wszystkie razem przekraczają tę sumę? Czy może Wnioskodawca powinienem wliczyć wszystkie koszty związane z przystosowaniem lokalu do wynajmu do wartości początkowej nieruchomości od całości zacząć obliczać odpisy amortyzacyjne do czasu oddania w najem, a po oddaniu w najem wszystko, w co doposaży lokal (nowa pralka, lodówka, stół), wliczać jednorazowo w koszty danego miesiąca? Jakie koszty Wnioskodawca może zaliczyć, jako koszt ulepszenia: koszt pracownika/firmy budowlanej, materiały budowlane, wyposażenie?
2.  Czy Wnioskodawca może amortyzować używany ponad 60 miesięcy lokal, którego były właściciel już go amortyzował lub zamortyzował? Skąd Wnioskodawca ma się dowiedzieć, czy zbywca lub któryś z byłych właścicieli dokonywał odpisy amortyzacji? Dotyczy to 2 sytuacji, w których Wnioskodawca nabędzie nieruchomość od osoby fizycznej oraz od przedsiębiorstwa. Również, czy Wnioskodawca ma obowiązek powiadamiania potencjalnego nabywcę nieruchomości o fakcie jej amortyzowania?
3.  Jeżeli w pierwszym roku Wnioskodawca wybierze zasady ogólne i rozpocznie amortyzację wynajmowanego lokalu, a w drugim roku przejdzie na opodatkowanie ryczałtem, a znowu w kolejnym będzie chciał powrócić do zasad ogólnych i amortyzacji, to czy może kontynuować odpisy amortyzacyjne; a jak tak, to w jakiej wysokości?
4.  Czy Wnioskodawca będzie musiał kontynuować amortyzację, czy zacząć od nowa w momencie, gdy zacznie amortyzować wynajętą nieruchomość mieszkaniową, a po jakimś czasie (powiedzmy po 1 roku) zrezygnuje z wynajmu i osobiście (lub dziecko Wnioskodawcy) zamieszka w takiej nieruchomości (lokal, dom), a po kolejnym roku znowu Wnioskodawca przeznaczy tę nieruchomość na wynajem?
5.  Jeżeli Wnioskodawca nabędzie kolejne mieszkanie, które również przeznaczy na wynajem, czy może jedno rozliczać na zasadach ogólnych, a drugie ryczałtem? Jeżeli Wnioskodawca zdecyduje się rozliczać wszystkie nieruchomości, które będzie wynajmował, na zasadach ogólnych, to czy przychody oraz koszty z obu mieszkań sumują się?
6.  Czy Wnioskodawca może od razu wrzucić sobie w koszty faktury na 10 tys. (za te wszystkie pozycje), czy mogę zwiększyć wartość początkową lokalu o 10 tys. i amortyzować (wykonywać odpisy amortyzacyjne) od zwiększonej wartości lokalu? Co można zaliczyć w koszty w przypadku doposażania lokalu, a co nie? Czy kupienie np. telewizora (odbiornik TV) do mieszkania na wynajem można traktować jako koszt? Czy TV może stać się „wyposażeniem” lokalu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest odpowiedź na pytanie w zakresie opodatkowania dochodów z najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Rozstrzygnięcie w zakresie:

*   kontynuacji odpisów amortyzacyjnych w przypadku zmiany formy opodatkowania przychodów (pytanie oznaczone we wniosku nr 3), rozstrzygnięto interpretacją indywidualną z dnia 3 lipca 2014 r. nr ILPB1/415-379/14-4/AMN
*   sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych w związku z przystosowaniem lokalu mieszkalnego do najmu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), rozstrzygnięto interpretacją indywidualną z dnia 3 lipca 2014 r. nr ILPB1/415-379/14-3/AMN,
*   zdobywania i przekazywania informacji o fakcie dokonywania amortyzacji nieruchomości, zawarto w postanowieniu z dnia 3 lipca 2014 r. nr ILPB1/415-379/14-6/AMN.

Natomiast wniosek w zakresie amortyzacji środka trwałego w przypadku ponownego przeznaczenia nieruchomości na wynajem (pytanie oznaczone we wniosku nr 4), w zakresie możliwości dokonania indywidualnych odpisów (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz w zakresie sposobu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup sprzętu AGD (pytanie oznaczone we wniosku nr 6), zostanie rozstrzygnięty w późniejszym terminie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Ponieważ zamierzeniem Wnioskodawcy jest nabycie lokalu na wynajem, wydaje się słuszne powiększenie obecnej wartości nieruchomości (wyliczonej zgodne z art. 22g ust. 3) o dodatkowe koszty ulepszenia tej nieruchomości (jak np. wymiana okien, czy zakup lodówki), bez poniesienia, których całe przedsięwzięcie wynajmu będzie (lub może okazać się) nieskuteczne, przy założeniu, że ulepszenie nastąpi przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Co do kosztów Wnioskodawca jest zdania, że wszystkie wymienione koszty (praca, materiały, wyposażenie) podlegają zaliczeniu jako ulepszenie środka trwałego, o ile Wnioskodawca będzie miał na nie faktury.

Ad. 2

Wydaje się zasadne, aby każdy nowy właściciel mógł dokonywać odpisów amortyzacyjnych od ustalonej wartości nieruchomości zgodnie z art. 22g ust. 3.

Ad. 3

Jeżeli Wnioskodawca jako właściciel raz zdecydował się na amortyzowanie lokalu (czy to stawką indywidualną, czy to zwykłą), powinien kontynuować amortyzację w trzecim roku tak, jakby nigdy jej nie przerywał. Ryczałt bowiem nie wpływa na amortyzację, lecz skorzystanie z ryczałtu odbiera Wnioskodawcy możliwość wrzucania w koszty odpisów amortyzacji. Innymi słowy Wnioskodawca nie będę miał możliwości wydłużenia o rok (rok poświęcony na opodatkowanie ryczałtem) amortyzacji.

Ad. 4

Ponieważ właściciel nieruchomości się nie zmieni, raz zaczęta amortyzacja trwać będzie również, gdy nieruchomość nie będzie przeznaczona na wynajem, ale w tym czasie nie będzie można odliczać odpisów amortyzacyjnych, ponieważ nie będzie przychodów nie będzie podstawy do opodatkowania. Jeżeli właściciel znowu zdecyduje się na wynajem, amortyzację należy kontynuować tak, jakby nie było przerwy w wynajmie. Nie będzie możliwości wydłużenia okresu amortyzacji o czas, w którym nieruchomość nie stanowiła źródła przychodu.

Ad. 5

Wnioskodawca może jako osoba fizyczna, wynajmowanie lokalu rozliczać różnymi sposobami: albo ryczałtem, albo na zasadach ogólnych. Jednak przychody oraz koszty z każdej nieruchomości Wnioskodawca będzie musiał rozliczać osobno – nie sumują się – czyli traktować poszczególne nieruchomości jako osobne źródła przychodu i osobno rozliczać.

Ad. 6

Jeżeli nabywane środki trwałe nie przekraczają z osobna wartości 3,5 tys. zł, a ich żywotność (przewidywany okres używania) jest dłuższy niż 1 rok, Wnioskodawca może albo od razu wliczyć je w koszty miesiąca, albo zaliczyć w poczet wyposażenia nieruchomości i podwyższyć tym samym wartość nieruchomości o koszt zakupionego wyposażenia. Zdaje się potwierdzać to również art. 22g ust. 17.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania dochodów z najmu jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Przepis art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 6 cytowanej ustawy, odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany, jako osoba fizyczna posiada jeden lokal mieszkalny na wynajem. Wnioskodawca powziął wątpliwość co do sposobu opodatkowania przychodów z najmu w sytuacji, gdy zakupi kolejny lokal mieszkalny, który również przeznaczy na wynajem. Czy może rozliczać najem różnymi sposobami: albo ryczałtem, albo na zasadach ogólnych.

Zgodnie z treścią art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tytułu umowy najmu lokali, stanowić będzie odrębne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do tego źródła przychodów mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ww. ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli Wnioskodawca złoży do właściwego urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zachowaniem ustawowego terminu, przychód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu dwóch lokali mieszkalnych Wnioskodawca nie będzie mógł rozliczać przychodów z najmu jednego z nich na zasadach ogólnych, a drugiego na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, bowiem przychody te będą stanowić dla Wnioskodawcy jedno źródło przychodów, dla którego Wnioskodawca może wybrać jedną formę opodatkowania.

Jeśli Wnioskodawca zdecyduje się opodatkowywać przychody z najmu ww. lokali mieszkalnych na zasadach ogólnych, wówczas przychody oraz koszty uzyskania przychodów z każdej nieruchomości będą rozliczane łącznie z jednego źródła przychodów, tj. najmu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dochodów z najmu jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.