Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-555/14-4/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-04
Teza: Przyjmując za Wnioskodawcą, że żadna ze stron z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2014 r. (data wpływu 26 września 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 listopada 2014 r. (data nadania 7 listopada 2014 r., data wpływu 10 listopada 2014 r.) na wezwanie Nr IPPB2/436-555/14-2/LS z dnia 30 października 2014 r. (data nadania 30 października 2014 r., data doręczenia 3 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (zwana dalej „Wnioskodawcą” lub „Spółką”), będąca czynnym podatnikiem VAT zamierza nabyć 3 działki o numerach ewidencyjnych: 21, 23, 47 (zwane dalej odpowiednio „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, zwane dalej łącznie „Nieruchomości”). Nieruchomości zostały nabyte przez sprzedającego w drodze spadku w 2008 roku. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustanowionym uchwałą Rady Gminy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki znajdują się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługi nieuciążliwe. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych Nieruchomości:

1.  Nieruchomość 1 - zabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr. ew. 21. W przeszłości, część działki była przedmiotem wynajmu (w latach 2010-2013 rozliczanego jako najem prywatny ryczałtem), zaś pozostała jej część była używana do dnia 13.05.2011 r. przez sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej - działy specjalne produkcji rolnej. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 1 (nabycie poza VAT). Na działce znajduje się część lin i elektrycznej napowietrznej oraz kotłownia (budynek ten istniał na Nieruchomości 1 dużo wcześniej przed datą otrzymania spadku). Kotłownia była wykorzystywana przez sprzedającego do działalności rolnej zakończonej w dniu 13.05.2011 r. Ponadto, właściciel nie ponosił żadnych wydatków mających na celu ulepszenie budynku (kotłowni). Działka ta została odgrodzona płotem od strony ulicy ze względu na wchodzenie na teren działki osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol.
2.  Nieruchomość 2 - zabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr. ew. 23. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 2 (nabycie poza VAT). Na działce znajdują się budynek mieszkalny, budynek gospodarczy oraz 2 garaże. Wspomniany budynek gospodarczy był wykorzystywany przez sprzedającego do produkcji rolnej zakończonej w dniu 13.05.2011 r. Ponadto, właściciel nie ponosił żadnych wydatków mających na celu ulepszenie ww. budynków. Na Nieruchomości 2 znajdują się także następujące sieci infrastruktury technicznej: sieć telefoniczna, linia elektryczna napowietrzna, gazociąg podziemny, odprowadzenie nieczystości płynnych z domu jednorodzinnego do zbiornika (szambo).
3.  Nieruchomość 3 - niezabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr. ew. 47. W momencie otrzymania spadku nie został odliczony VAT na przedmiotowym nabyciu Nieruchomości 3 (nabycie poza VAT). Działka ta została jedynie odgrodzona płotem od strony ulicy ze względu na wchodzenie na teren działki osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol.

Strona sprzedająca oświadcza, iż są to jedyne Nieruchomości których jest właścicielem wyłączając 1 lokal mieszkalny. W momencie otrzymania spadku na poszczególnych działkach znajdowały się budynki przedstawione w opisie powyżej.

W celu zbycia działek właściciel podpisał 2 umowy z pośrednikiem nieruchomości (w tym jedna już wygasła). Dodatkowo na 2 działkach jak wskazano powyżej: tzn. na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 sprzedający postawił płot od strony ulicy w celu nie wchodzenia na teren działek osób trzecich i spożywających tam nielegalnie alkohol. Sprzedający oprócz zaangażowania agencji nieruchomości oraz odgrodzenia terenu działek nie podejmował żadnych innych czynności mających na celu komercyjne zbycie posiadanych Nieruchomości czy podniesienie wartości gruntów.

Po zakupie Nieruchomości, Wnioskodawca na własny koszt zamierza zburzyć istniejące na tych działkach budynki. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabyte Nieruchomości do sprzedaży opodatkowanej.

Pismem z dnia 30 października 2014 r. Nr IPPB2/436-555/14-2/LS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

*   doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego poprzez, wskazanie, czy z tytułu umowy sprzedaży Nieruchomości przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub też zwolniona z podatku od towarów i usług?

Pismem z dnia 7 listopada 2014 r. (data nadania 7 listopada 2014 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Zdaniem Wnioskodawcy Wniosek o Interpretację Indywidualną zawiera wyczerpujące przedstawienie przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, w zakresie ewentualnego opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług (VAT). To do zadań Organu Podatkowego należy natomiast analiza czy w świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania przedmiotowej czynności będzie opodatkowana lub zwolniona z podatku VAT. Organ podatkowy nie może przerzucać tego obowiązku na Wnioskodawcę. Kwestia ta bowiem w świetle art. 2 pkt 4 Ustawy o Podatku od Czynności Cywilnoprawnych (PCC) bezpośrednio wpływa na możliwość opodatkowania nabycia przedmiotowych Nieruchomości podatkiem PCC. Inaczej mówiąc immanentną cechą analizy Organu Podatkowego kwestii opodatkowania podatkiem PCC w przedmiotowej sprawie powinna być analiza transakcji na gruncie ustawy o VAT.

Niezależnie od uwag zawartych powyżej Wnioskodawca, czyniąc zadość żądaniu Organu Podatkowego pragnie udzielić następującej odpowiedzi na pytanie zawarte w Wezwaniu: Zdaniem Wnioskodawcy żadna ze stron z tytułu dokonania tej czynności nie będzie opodatkowana podatkiem VAT ani też zwolniona z podatku VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, iż zagadnienie ewentualnego opodatkowania wskazanej transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT jest przedmiotem zapytania zawartego w odrębnym Wniosku o Wydanie Interpretacji Indywidualnej z dnia 16 września 2014 r. (IPPP1/443-1125/14-2/JŻ).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy nabycie przedmiotowych Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie przedmiotowych Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej PCC).

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

Tym samym, opodatkowanie transakcji podatkiem PCC zależy od opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo wskazuje się, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Zdaniem Spółki nie istnieją przesłanki do zakwalifikowania transakcji sprzedaży Nieruchomości do profesjonalnego obrotu gospodarczego, gdyż czynności podjęte przez stronę sprzedającą nie wchodzą w jej zakres. Strona sprzedająca nie uzbrajała terenu, nie wydzielała dróg zewnętrznych, nie dzieliła działek ani nie podejmowała innych czynności zmierzających do zwiększenia wartości a tym samym ceny przedmiotu transakcji. W celu sprzedaży zawarła 2 umowy z pośrednikiem nieruchomości, z czego jedna już wygasła. Skorzystanie z usług pośrednictwa nieruchomości zdaniem Wnioskodawcy nie wykracza poza zwykłe formy ogłoszenia i co więcej jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo - profesjonalnie (tak też: wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11). Dodatkowo sprzedający ogrodził działkę nr 21 i 47 płotem w celach ochronnych. Dokonane czynności nie świadczą jednoznacznie o wykonywaniu profesjonalnego obrotu przez sprzedającego.

Ponadto, należy uwzględnić, że działalność gospodarcza prowadzona przez sprzedającego nie polegała na sprzedaży nieruchomości, a na działalności rolniczej. Sprzedający prowadził zatem działalność gospodarczą w zakresie nie obejmującym zakupu i sprzedaży gruntów. W takim wypadku fakt prowadzenia oraz wykorzystanie działki w innej działalności gospodarczej nie może mieć wpływu na podatkowanie sprzedaży działek z majątku prywatnego.

Znaczenie mają również okoliczności nabycia i sprzedaży, tj. że strona sprzedająca nie mogła mieć pierwotnie zamiaru przeznaczenia gruntu na dalszą odsprzedaż, ponieważ nabyła grunt w drodze dziedziczenia i następnie wykorzystywała go częściowo na własne potrzeby w celu zarobkowym. Sprzedaż składników majątku wchodzących do masy spadkowej nie odpowiada rozumieniu działalności gospodarczej, a zatem w odniesieniu do takiej sprzedaży strona sprzedająca nie występuje jako podatnik VAT, a transakcje takie nie mogą podlegać VAT. Jest to zatem sprzedaż okazjonalna, w okolicznościach wskazujących, że nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Jeżeli zatem sprzedający nie dokonał nabycia działek w celu ich dalszej odsprzedaży, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należy, że.ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT. W tym przypadku, strona sprzedająca korzysta z przysługującego mu prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. W świetle powyższego, nie można uznać faktu jednorazowej, niepowtarzalnej sprzedaży Nieruchomości za częstotliwą dostawę towarów.

W związku z powyższym, należy uznać, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek podmiotowych, określonych w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Zgodnie z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, zdaniem Wnioskodawcy sprzedający Nieruchomości nie będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że X. Sp. z o. o. (zwana dalej „Wnioskodawcą” lub „Spółką”), będąca czynnym podatnikiem VAT zamierza nabyć 3 działki o numerach ewidencyjnych: 21, 23, 47 (zwane dalej odpowiednio „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, zwane dalej łącznie „Nieruchomości”). Zdaniem Wnioskodawcy żadna ze stron z tytułu dokonania tej czynności nie będzie opodatkowana podatkiem VAT ani też zwolniona z podatku VAT.

Zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, że żadna ze stron z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.