Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.534.2021.2.IP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-14
Teza: Wskazanie, czy od ceny lub części ceny transakcyjnej nieruchomości będzie Pani zobowiązana uiścić podatek VAT oraz od jakiej podstawy byłby naliczony VAT.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalno-administracyjny; budynek-budynek mieszkalny; budynek-budynek usługowy; działalność-działalność gospodarcza; dziedziczenie; lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik-podatnik czynny; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

28 października 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 22 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy od ceny lub części ceny transakcyjnej nieruchomości będzie Pani zobowiązana uiścić podatek VAT oraz od jakiej podstawy byłby naliczony VAT. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 grudnia 2021 r. (wpływ 30 grudnia 2021 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu)

W części Pani zakupiła (od mamy w 2001 r.), w części otrzymała w darowiźnie (w 2001 r.) a w części odziedziczyła Pani (po mężu w 2001 r.) nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem usługowo-mieszkalnym.

Przy nabyciu (zakupie) udziału w budynku usługowo-mieszkalnym nie był naliczany podatek VAT, ale podatek od czynności cywilno-prawnych.

KW nieruchomości: (…); EGiB: (…).

Budynek usługowo-mieszkalny został wybudowany w latach 1970-tych, a około 1997 r. został poddany remontowi z nadbudową poddasza użytkowego. Oddany do użytkowania został ok. 1998 r.

Pierwsza nadziemna kondygnacja budynku była siedzibą działalności cukierniczej prowadzonej w latach 1980-2003 (lub 2007; nie jest Pani pewna daty wyrejestrowania działalności), najpierw przez Pani ojca a od pewnego momentu wspólnie.

W latach następnych aż do chwili obecnej lokal na ww. kondygnacji był i jest wynajmowany firmie, która prowadzi tam działalność kulturalno-gastronomiczną.

Od opisywanej kondygnacji, zgodnie z ustaleniami Urzędu Gminy, uiszcza Pani podatek od nieruchomości w wys. odpowiadającej lokalowi użytkowemu o pow. 90 m2. Od pozostałej części budynku płaci Pani podatek odpowiadający lokalowi mieszkalnemu i pomieszczeniom pomocniczym.

W najbliższym czasie planuje Pani zbycie nieruchomości w całości.

Nie jest Pani płatnikiem VAT ani nie pamięta Pani, żeby kiedykolwiek płaciła VAT jako wspólnik firmy cukierniczej, którą prowadziła Pani do 20.12.2007 r. Co najmniej od 2005 r. firma nie przynosiła dochodów (posiada Pani zaświadczenie o wysokości dochodu podatnika z działalności gospodarczej za lata 2005-2006).

Budynek usługowo-mieszkalny nigdy nie był środkiem trwałym w prowadzonej do 2007 r. działalności gospodarczej ani żadnej innej.

Pani Synowie nigdy nie prowadzili, ani nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej, ani nie byli, ani nie są czynnymi podatnikami VAT.

Do dnia sprzedaży nie będzie ponosiła Pani żadnych nakładów na ulepszenie budynku usługowo-mieszkalnego ani żadnych jego części.

Wynajem części użytkowej budynku jest odpłatny, jest Pani stroną umowy najmu zawartej z firmą, która prowadzi w budynku działalność kulturalno-gastronomiczną. Z dochodów z najmu rozlicza się Pani z US w (…) jako osoba fizyczna, ryczałtowo (PPE).

Lokal mieszkalny zajmuje powierzchnię ok. 170 m2, a pomieszczenia pomocnicze (przyziemie z garażem, kotłownią, schowkami-piwnicami) ok. 190 m2.

Lokal mieszkalny oraz pomieszczenia pomocnicze były przez Panią używane w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego).

### Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

### Czy od ceny lub części ceny transakcyjnej nieruchomości będzie Pani zobowiązana uiścić podatek VAT?

### Ewentualnie od jakiej podstawy byłby naliczany VAT – czy odpowiadałaby ona procentowemu udziałowi powierzchni ww. lokalu użytkowego w całości budynku, czy może udziałowi powierzchni ww. lokalu użytkowego w całości powierzchni nieruchomości, włączając powierzchnię gruntu?

### Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu)

Wg Pani stanowiska, odpowiedź na pytanie powinna być negatywna.
---------------------------------------------------------------

Nabyła Pani nieruchomość jako kolejny właściciel, nie dokonała Pani pierwszego zasiedlenia budynku w ostatnich 23 latach, nie dokonała Pani ani nie ma w planach dokonania nakładów budowlanych, ani remontowych w budynku. W związku z tym uważa Pani, że podatek od towarów i usług nie nalicza się.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ponadto, ponieważ sprzedaje Pani nieruchomość w całości jako osoba fizyczna od ponad szesnastu lat nieprowadząca działalności gospodarczej związanej z charakterem lokalu użytkowego, ani nieprowadząca najmu instytucjonalnego, jest Pani zdania, że podatek od towarów i usług nie nalicza się.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jako wynajmująca nigdy nie była Pani i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Zatem nigdy nie odliczała Pani VAT od zakupów na rzecz tej części wynajmowanej.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w części Pani zakupiła (od mamy w 2001 r.), w części otrzymała w darowiźnie (w 2001 r.) a w części odziedziczyła Pani (po mężu w 2001 r.) nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem usługowo-mieszkalnym. Przy nabyciu (zakupie) udziału w budynku usługowo-mieszkalnym nie był naliczany podatek VAT, ale podatek od czynności cywilno-prawnych. Budynek usługowo-mieszkalny został wybudowany w latach 1970-tych, a około 1997 r. został poddany remontowi z nadbudową poddasza użytkowego. Oddany do użytkowania został ok. 1998 r. Do dnia sprzedaży nie będzie ponosiła Pani żadnych nakładów na ulepszenie budynku usługowo-mieszkalnego ani żadnych jego części. Pierwsza nadziemna kondygnacja budynku była siedzibą działalności cukierniczej prowadzonej w latach 1980-2003 (lub 2007; nie jest Pani pewna daty wyrejestrowania działalności), najpierw przez Pani ojca a od pewnego momentu wspólnie. W latach następnych aż do chwili obecnej lokal na ww. kondygnacji był i jest wynajmowany firmie, która prowadzi tam działalność kulturalno-gastronomiczną. Od opisywanej kondygnacji, zgodnie z ustaleniami Urzędu Gminy, uiszcza Pani podatek od nieruchomości w wys. odpowiadającej lokalowi użytkowemu o pow. 90 m2. Od pozostałej części budynku płaci Pani podatek odpowiadający lokalowi mieszkalnemu i pomieszczeniom pomocniczym. W najbliższym czasie planuje Pani zbycie nieruchomości w całości. Nie jest Pani płatnikiem VAT ani nie pamięta Pani, żeby kiedykolwiek płaciła VAT jako wspólnik firmy cukierniczej, którą prowadziła Pani do 20.12.2007 r. Budynek usługowo-mieszkalny nigdy nie był środkiem trwałym w prowadzonej do 2007 r. działalności gospodarczej ani żadnej innej. Pani Synowie nigdy nie prowadzili, ani nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej, ani nie byli, ani nie są czynnymi podatnikami VAT. Wynajem części użytkowej budynku jest odpłatny, jest Pani stroną umowy najmu zawartej z firmą, która prowadzi w budynku działalność kulturalno-gastronomiczną. Z dochodów z najmu rozlicza się Pani jako osoba fizyczna, ryczałtowo (PPE). Lokal mieszkalny zajmuje powierzchnię ok. 170 m2, a pomieszczenia pomocnicze (przyziemie z garażem, kotłownią, schowkami-piwnicami) ok. 190 m2. Lokal mieszkalny oraz pomieszczenia pomocnicze były przez Panią używane w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy od ceny lub części ceny transakcyjnej nieruchomości będzie Pani zobowiązana uiścić podatek VAT, ewentualnie od jakiej podstawy byłby naliczony VAT.

W celu rozstrzygnięcia Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w opisanej transakcji będzie Pani występowała w roli podatnika, a w konsekwencji, czy dostawa całego budynku usługowo-mieszkalnego, czy jedynie jego części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak Pani wskazała, lokal mieszkalny zajmuje powierzchnię ok. 170 m2, a pomieszczenia pomocnicze (przyziemie z garażem, kotłownią, schowkami-piwnicami) ok. 190 m2. Lokal mieszkalny oraz pomieszczenia pomocnicze były przez Panią używane w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego).

Z uwagi na okoliczność, że budynek w części mieszkalnej o powierzchni 360 m2 służy wyłącznie zaspokojeniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych, sprzedaż budynku usługowo-mieszkalnego w tej części (lokal mieszkalny i pomieszczenia pomocnicze) stanowić będzie działanie w Pani sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

**Zatem sprzedaż części mieszkalnej budynku (lokal mieszkalny i pomieszczenia pomocnicze) wykorzystywanej przez Panią w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

**W konsekwencji, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu przypadającego na ww. część budynku o powierzchni 360 m2 (lokal mieszkalny i pomieszczenia pomocnicze) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako sprzedaż realizowana z Pani majątku prywatnego.**

Inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą części usługowej budynku. Ta część, czyli pierwsza nadziemna kondygnacja budynku, była siedzibą działalności cukierniczej prowadzonej w latach 1980-2003 (lub 2007; nie jest Pani pewna daty wyrejestrowania działalności), najpierw przez Pani ojca a od pewnego momentu wspólnie (przez Panią jako wspólnika firmy cukierniczej do 20.12.2007 r.). W latach następnych aż do chwili obecnej lokal na ww. kondygnacji był i jest przez Panią wynajmowany firmie, która prowadzi tam działalność kulturalno-gastronomiczną.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powołanego przepisu wynika, że umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.

Należy zatem stwierdzić, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną. Będący usługą najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. W okolicznościach, w których właściciel majątku wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych przesądza bowiem o tym, że majątek nie jest majątkiem prywatnym. Tym samym, nie można uznać, aby świadczenie usługi najmu było czynnością z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji najem prywatny nieruchomości należy uznać za czynność świadczoną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż części usługowej budynku wykorzystywanej początkowo (od 1980 r.) jako siedziba działalności cukierniczej, a następnie (do chwili obecnej) oddanej w najem, czyli części budynku wykorzystywanej w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tj. w celach zarobkowych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pani będzie działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla niektórych czynności.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Należy również mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy,

rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, budynek usługowo-mieszkalny został wybudowany w latach 1970-tych, a około 1997 r. został poddany remontowi z nadbudową poddasza użytkowego. Oddany do użytkowania został ok. 1998 r. Pierwsza, nadziemna kondygnacja budynku była siedzibą działalności cukierniczej prowadzonej w latach 1980-2003 (lub 2007; nie jest Pani pewna daty wyrejestrowania działalności), najpierw przez Pani ojca a od pewnego momentu wspólnie. W latach następnych, aż do chwili obecnej lokal na ww. kondygnacji był i jest wynajmowany firmie, która prowadzi tam działalność kulturalno-gastronomiczną. Do dnia sprzedaży nie będzie ponosiła Pani żadnych nakładów na ulepszenie budynku usługowo-mieszkalnego ani żadnych jego części.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa części usługowej budynku usługowo-mieszkalnego nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z okoliczności zdarzenia przyszłego – pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. części budynku, a planowaną transakcją sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, wskazała Pani, że do dnia sprzedaży nie będzie ponosiła Pani żadnych nakładów na ulepszenie budynku.

Zatem, dla transakcji sprzedaży części usługowej budynku usługowo-mieszkalnego zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu przypadającego na ww. część budynku, będzie także zwolniona od podatku.

Tym samym, w analizowanej sprawie bezzasadne stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy.

**Zatem, sprzedaż części usługowej budynku usługowo-mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale korzystała ze zwolnienia od tego podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.**

**Podsumowując, nie będzie Pani zobowiązana uiścić podatku VAT ani od ceny, ani od części ceny transakcyjnej przy sprzedaży budynku usługowo-mieszkalnego.**

**Jak rozstrzygnięto powyżej:**

\- **sprzedaż części mieszkalnej budynku (lokal mieszkalny i pomieszczenia pomocnicze) wykorzystywanej przez Panią w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego) oraz odpowiadającego jej udziału w gruncie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;**

\- **sprzedaż części usługowej budynku usługowo-mieszkalnego oraz odpowiadającego jej udziału w gruncie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.**

Tutejszy organ zgadza się z Pani stanowiskiem co do istoty rozstrzyganego problemu, czyli braku konieczności odprowadzenia podatku należnego w związku z planowaną sprzedażą. Oceniając jednak całościowo Pani stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe, gdyż w odniesieniu do części usługowej budynku spełni Pani przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy i sprzedaż tej części budynku będzie podlegać opodatkowaniu, jednakże korzystać będzie ze zwolnienia. Natomiast jedynie w odniesieniu do części obejmującej lokal mieszkalny (ok. 170 m2) oraz pomieszczenia pomocnicze (190 m2) nie wystąpi Pani w charakterze podatnika VAT, ponieważ ta część budynku była przez Panią używana w całym czasie użytkowania wyłącznie do celów osobistych w ramach majątku osobistego (prywatnego).

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych dla sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego dla Pani.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.).