Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-234/12/IL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-06-11
Teza: 1. Czy przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania i przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, a także na remont domu, którego jest Pan właścicielem, oraz na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup domu może skorzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? 2. Czy kwota uzyskana z tytułu zadatku na poczet sprzedaży mieszkania i wydatkowana na zakup w 2010 r. domu może korzystać ze zwolnienia?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; mieszkanie; zadatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2012 r. (data wpływu 9 marca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 maja 2012 r. (data wpływu 4 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony pismem z dnia 31 maja 2012 r. (data wpływu 4 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 17 grudnia 2009 r. zawarł Pan umowę przedwstępną na sprzedaż mieszkania, które nabył Pan w dniu 11 lutego 2005 r. Kupujący wpłacił Panu 30.000 zł zadatku. W ciągu trzech miesięcy miało dojść do końcowego rozliczenia. W dniu 5 lutego 2010 r. podpisał Pan akt notarialny na zakup domu. Kupno domu było efektem tego, że miał Pan kupca na mieszkanie. Wartość zakupionego domu wynosiła 850.000 zł. W dniu 8 marca 2010 r. doszło do ostatecznej sprzedaży mieszkania i podpisania aktu notarialnego. Na hipotece mieszkania był zapisany kredyt, który wziął Pan na jego zakup. Była to kwota do spłaty w wysokości 178.100 zł. Kupujący z kwoty 400.000 zł, która była uzgodniona za to mieszkanie spłacił pozostały kredyt na rachunek banku, potrącił zadatek i pozostałą kwotę wpłacił na Pana rachunek, co potwierdzają zapisy w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Po sprzedaniu mieszkania w ciągu dwóch tygodni złożył Pan w urzędzie skarbowym PIT-23 w celu rozliczenia przychodu w okresie dwóch lat. Poinformowano Pana, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, na remont domu oraz spłatę rat kredytu który zaciągnął Pan na zakup domu będzie korzystał ze zwolnienia od podatku. Nie korzystał Pan z ulgi odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania i przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, a także na remont domu, którego jest Pan właścicielem, oraz na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup domu może skorzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy kwota uzyskana z tytułu zadatku na poczet sprzedaży mieszkania i wydatkowana na zakup w 2010 r. domu może korzystać ze zwolnienia?

Uważa Pan, iż spełnia wszystkie warunki do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz na remont domu, którego jest Pan właścicielem. Podobnie -zdaniem Pana - zwolnieniem może być objęty również zadatek otrzymany na poczet ceny sprzedaży i wydatkowany na nabycie domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych nie rodzi na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z analizy wniosku wynika, iż w dniu 17 grudnia 2009 r. zawarł Pan umowę przedwstępną na sprzedaż mieszkania, które nabył w dniu 11 lutego 2005 r. Kupujący wpłacił Panu 30.000 zł zadatku. W ciągu trzech miesięcy miało dojść do końcowego rozliczenia. W dniu 5 lutego 2010r. podpisał Pan akt notarialny na zakup domu. Kupno domu było efektem tego, że miał Pan kupca na mieszkanie. Wartość zakupionego domu wynosiła 850.000 zł. W dniu 8 marca 2010 r. doszło do ostatecznej sprzedaży mieszkania i podpisania aktu notarialnego. Na hipotece mieszkania był zapisany kredyt, który wziął Pan na jego zakup. Była to kwota do spłaty w wysokości 178.100 zł. Kupujący z kwoty 400.000 zł, która była uzgodniona za to mieszkanie spłacił pozostały kredyt na rachunek banku, potrącił zadatek i pozostałą kwotę wpłacił na Pana rachunek, co potwierdzają zapisy w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Po sprzedaniu mieszkania w ciągu dwóch tygodni złożył Pan w urzędzie skarbowym PIT-23 w celu rozliczenia przychodu w okresie dwóch lat. Nie korzystał Pan z ulgi odsetkowej.

W związku z tym, iż odpłatne zbycie przedmiotowego mieszkania nastąpiło 8 marca 2010 r. tj. przed upływem terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 2a ww. ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.), przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
    
    1.  przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26 b (art. 21 ust. 2a).

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy mogła korzystać z przedmiotowego zwolnienia, podatnik winien wydatkować ją m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cele mieszkaniowe. Sprzedaż ta powinna nastąpić więc wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na te cele.

Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek) i wydatkowane m.in. na nabycie budynku mieszkalnego przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Zatem w sytuacji gdy, okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, to kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane, np. na zakup budynku mieszkalnego korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, w szczególności z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, iż podatnicy mają więc prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę innego kredytu, w tym zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów - na cele określone w tym przepisie.

Jak przedstawiono w stanie faktycznym zaciągnął Pan kredyt na zakup sprzedanego mieszkania. Z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej na sprzedaż przedmiotowego mieszkania, kupujący wpłacił Panu 30.000 zł zadatku. Zadatek ten przeznaczył Pan na zakup budynku mieszkalnego. Środki uzyskane ze sprzedaży ww. mieszkania przeznaczył Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania, na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup domu oraz na jego remont.

Należy zatem uznać, że kwota zadatku w wysokości 30.000 zł, którą otrzymał Pan przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży stanowi przychód uzyskany ze zbycia przedmiotowego mieszkania. W związku z tym kwota 30.000 zł, przeznaczona na zakup budynku mieszkalnego będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania określonemu w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast dokonana przez kupującego spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego przez Pana na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego stanowi wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy.

Reasumując, spłata ze środków uzyskanych przez Pana ze sprzedaży mieszkania kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania oraz nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży rat kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup budynku mieszkalnego, oraz na remont budynku mieszkalnego, którego jest Pan właścicielem stanowi realizację celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy i uprawnia w sytuacji, gdy nie zaistniały przesłanki negatywne do przedmiotowego zwolnienia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.