Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-295/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-08-27
Teza: Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2014 r. (data wpływu 4 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. (dalej „Wnioskodawca”, „Nabywca”) jest spółką komandytowo-akcyjną, prowadzącą działalność na polskim rynku nieruchomości, polegającą w szczególności na zagospodarowaniu i obrocie nieruchomościami oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Obecnie, w ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej, Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości położonej w K. od powiązanej spółki T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. S.K.A. (dalej: „Zbywca”, „T.”). Zbywca powstał w wyniku przekształcenia spółki działającej pod firmą T. Sp. z o.o. w spółkę komandytowo-akcyjną. Zbywca prowadzi działalność na polskim rynku nieruchomości polegającą w szczególności na zagospodarowaniu i obrocie nieruchomościami oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 489/10, 489/26 oraz 489/29. Działka nr 489/29 jest zabudowana parkingiem samochodów osobowych, który jest dzierżawiony podmiotowi trzeciemu (umowa dzierżawy wygasa 30 czerwca 2014 r.). Przez działki nr 489/10 oraz 489/26 przebiegają elementy infrastruktury technicznej sieci miejskiej, nienależące do Zbywcy. Ponadto, na działce nr 489/26 znajduje się chodnik (z kostki brukowej lub asfaltu). Dla powyższych działek gruntu prowadzona jest księga wieczysta. Na tych działkach gruntu ustanowione są nieodpłatne służebności względem działek sąsiadujących. Wyżej wymienione działki gruntu wraz z wymienionymi budowlami w dalszej części wniosku będą łącznie nazywane: „Nieruchomością”.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości (oraz innych działek gruntu, które nie wchodzą w skład Nieruchomości) na mocy umowy sprzedaży zawartej 28 grudnia 2012 r. z Miastem K.. W szczególności, przedmiotem nabycia były działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi 489/4, 489/10, 489/21, 489/24 oraz 489/26 wraz z naniesieniami istniejącymi wówczas na tych działkach, w szczególności budynkiem Hotelu C.. Transakcja była zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony nie wybrały opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Nabyte przez T. działki gruntu były obciążone prawem odpłatnego użytkowania ustanowionego na rzecz spółki C. Sp. z o.o. na podstawie umów zawartych z Miastem K., na podstawie tego prawa użytkowania, spółka C. Sp. z o.o. wybudowała w latach 90-tych XX wieku budynek Hotelu C., wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą.

Po nabyciu, działka gruntu nr 489/21 została podzielona na działkę nr 489/28 (na której usytuowany jest budynek Hotel C.) oraz działkę nr 489/29. Podział geodezyjny działki nr 489/21 został sfinalizowany 8 marca 2013 r. Dnia 25 czerwca 2013 r. T. (działająca w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) zbyła działki gruntu, na których usytuowany jest budynek hotelu wraz z towarzyszącą infrastrukturą (tj. działki nr 489/4, 489/24 oraz 489/28) na rzecz spółki C. Sp. z o.o. Transakcja została opodatkowana VAT w związku z wyborem opcji opodatkowania przez T. i C. Sp. z o.o. (przed dokonaniem transakcji strony złożyły właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem VAT w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). W konsekwencji, własnością T. pozostały działki nr 489/10, 489/26 oraz 489/29 (która powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 489/21).

Od momentu nabycia powyższych działek ze znajdującymi się na nich budowlami, budowle te (z wyjątkiem parkingu) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zbywca nie jest w stanie ustalić, czy którekolwiek budowle i w jakim zakresie były przedmiotem takich umów przed nabyciem przez Zbywcę, niemniej jednak wydaje się to nieprawdopodobne.

Zbywca zamierzał przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku biurowego. Projekt inwestycyjny jest obecnie na zaawansowanym etapie wstępnym, tj. działki wchodzące w skład Nieruchomości są objęte decyzją o warunkach zabudowy, która zakłada wybudowanie budynku biurowego z drogami wewnętrznymi, parkingami naziemnymi i podziemnymi wraz z infrastrukturą techniczną oraz zjazdami z drogi publicznej. Ponadto, w ramach umowy zawartej z biurem projektowym, prowadzone są prace projektowe związane z budową budynku biurowego. Powyższa decyzja o warunkach zabudowy oraz projekt budowlany będą podstawą wystąpienia przez T. z wnioskiem o pozwolenie na budowę planowanego budynku biurowego, co ma nastąpić najwcześniej w sierpniu 2014 r. Ponadto, Zbywca zawarł drobne umowy dotyczące planowanej inwestycji (np. z geodetami) oraz umowy dotyczące przebudowy drogi dojazdowej do Nieruchomości. Do tej pory nie zawarto umowy o generalne wykonawstwo budynku.

Dotychczas na Nieruchomości nie były i nie są prowadzone żadne prace związane z budową planowanego budynku biurowego. Oznacza to, że działki znajdują się w niezmienionym stanie od momentu nabycia ich od Miasta K. w grudniu 2012 r., tj. Zbywca nie wybudował ani nie dokonał wyburzeń żadnych budynków, budowli lub ich części, ani też nie ponosił kosztów ulepszeń istniejących obiektów.

Ponadto, dotychczas nie powstała nazwa/logo planowanej inwestycji, będące znakiem towarowym, a także nie istnieją inne wartości niematerialne i prawne dotyczące planowanego budynku. Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie zawarto także przedwstępnych umów najmu powierzchni w budynku (umowy te obecnie są przedmiotem negocjacji).

Mając na uwadze aktualną sytuację na rynku nieruchomości, Zbywca zdecydował o przeprowadzeniu innego projektu inwestycyjnego, w związku z czym zamierza nabyć i zagospodarować inną nieruchomość położoną we Wrocławiu, natomiast powyższa Nieruchomość zostanie sprzedana.

Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości oraz dalszym prowadzeniem wspomnianej wyżej inwestycji. Nabycie Nieruchomości jest planowane na okres po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez T., jednak w każdym przypadku przed 28 grudnia 2014 r. W związku z nabyciem Nieruchomości, na Wnioskodawcę zostanie przeniesiona decyzja o warunkach zabudowy oraz uzyskane pozwolenie na budowę. Natomiast umowy związane z przygotowaniem do realizacji inwestycji zasadniczo zostaną rozwiązane i nie będą przeniesione na Wnioskodawcę w ramach planowanego nabycia. Nakłady wynikające z tych umów, które zostały poniesione przez Zbywcę (np. dotyczące prac projektowych), zostaną zrefakturowane na Nabywcę na podstawie odrębnego porozumienia. Nie można jednak wykluczyć, że w ramach przedmiotowej transakcji pewne umowy związane z realizacją inwestycji zostaną przeniesione na Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości i wybudowaniu planowanego budynku biurowego, Nabywca zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).

Nieruchomość jest klasyfikowana w księgach Zbywcy jako środki trwałe w budowie. Oprócz Nieruchomości oraz środków pieniężnych, Zbywca nie posiada innych istotnych składników majątku. Nieruchomość nie stanowi wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy takiej jak oddział, wydział, dział. Ponadto, nie istnieje wyodrębnienie organizacyjne ani funkcjonalne Nieruchomości w ramach spółki Zbywcy.

Obecnie Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników oraz nie prowadzi znaczącej działalności operacyjnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy do planowanej dostawy Nieruchomości w zakresie działek nr 489/29 oraz 489/26 nie będą miały zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT, w związku z czym transakcja w tym zakresie będzie opodatkowana VAT według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy do planowanej dostawy Nieruchomości w zakresie działki nr 489/10 nie będą miały zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT, w związku z czym transakcja w tym zakresie będzie opodatkowana VAT według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?
3.  Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości (we wszystkich częściach), po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
4.  Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 28 sierpnia 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-515/14-2/KOM.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomosci przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomosci nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i 2 powyżej - zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości (we wszystkich częściach) będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. (dalej „Wnioskodawca”, „Nabywca”) jest spółką komandytowo-akcyjną, prowadzącą działalność na polskim rynku nieruchomości, polegającą w szczególności na zagospodarowaniu i obrocie nieruchomościami oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Obecnie, w ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej, Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości położonej w Krakowie w rejonie Ronda Mogilskiego od powiązanej spółki T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. S.K.A. (dalej: „Zbywca”, „T.”). Zbywca powstał w wyniku przekształcenia spółki działającej pod firmą T. Sp. z o.o. w spółkę komandytowo-akcyjną. Zbywca prowadzi działalność na polskim rynku nieruchomości polegającą w szczególności na zagospodarowaniu i obrocie nieruchomościami oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 489/10, 489/26 oraz 489/29. Działka nr 489/29 jest zabudowana parkingiem samochodów osobowych, który jest dzierżawiony podmiotowi trzeciemu (umowa dzierżawy wygasa 30 czerwca 2014 r.). Przez działki nr 489/10 oraz 489/26 przebiegają elementy infrastruktury technicznej sieci miejskiej, nienależące do Zbywcy. Ponadto, na działce nr 489/26 znajduje się chodnik (z kostki brukowej lub asfaltu). Dla powyższych działek gruntu prowadzona jest księga wieczysta. Na tych działkach gruntu ustanowione są nieodpłatne służebności względem działek sąsiadujących. Wyżej wymienione działki gruntu wraz z wymienionymi budowlami w dalszej części wniosku będą łącznie nazywane: „Nieruchomością”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 28 sierpnia 2014 r. Nr IPPP2/443-515/14-2/KOM dotyczących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) w odniesieniu do działki nr 489/10 mającej być przedmiotem planowanej sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i w konsekwencji dostawa ta podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23%. (…) do planowanej sprzedaży działek nr 489/26 i 489/29 będzie miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy czym Wnioskodawca wraz ze Zbywcą mogą wybrać opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Natomiast zbycie działki nr 489/10 podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23%.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.