Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.639.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-04
Teza: Ustalenie, czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży
Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie miała status
podatnika VAT i tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie
podlegać opodatkowaniu VAT, także w zakresie otrzymanej już
płatności z tytułu zadatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zaliczka, zadatek, przedpłata,
rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 17-ust. 1-pkt 5
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 8
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Inni podatnicy-Inni podatnicy -
dostawa, dla której podatnikiem jest nabywca
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy określenia czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości
    Wnioskodawczyni będzie miała status podatnika VAT i tym samym sprzedaż
    Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, także w zakresie otrzymanej już
    płatności z tytułu zadatku. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawczyni (dalej także jako: Sprzedająca) jest osobą fizyczną, posiadającą aktualnie
    stałe miejsce zamieszkania i rezydencję podatkową w Holandii, przy czym Sprzedająca
    planuje powrót na stałe do Polski w (...) roku.
    W Holandii Wnioskodawczyni jest zatrudniona na umowę o pracę i prowadzi tzw. małą
    działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wyłącznie działalność prawnicza. Z tego
    tytułu Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w Holandii.
    Wnioskodawczyni nie jest natomiast zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w Polsce.
    Na dzień złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem
    niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości (...), gmina (...),
    obręb ewidencyjny (...), składającej się z (...) działek ewidencyjnych łącznego obszaru (...) ha
    dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o
    numerze (...) (dalej jako „Nieruchomość”).
    Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z (...) r. zawartej
    w formie aktu notarialnego; będąc stanu wolnego; do majątku prywatnego. Przedmiotowa
    Nieruchomość została nabyta w celu inwestycji wolnych środków finansowych, bez
    jednakże konkretnych zamierzeń dotyczących sposobu wykorzystania Nieruchomości w
    przyszłości. Po nabyciu Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię
    w żaden sposób, w szczególności Nieruchomość nigdy nie była przez nią wykorzystywana
    do celów prywatnych.
    W momencie nabycia przez Wnioskodawczynię, Nieruchomość miała charakter rolny i taki
    charakter zachowuje do dziś. Zgodnie z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków
    oraz ujawnionymi w KW, Nieruchomość posiada przeznaczenie R-grunty orne, przy czym
    część (...) działek stanowi działki wydzielone pod drogi wewnętrzne.

    W momencie nabycia Nieruchomość nie była objęta zapisami Miejscowego Planu
    Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Taki MPZP był wówczas w sferze opracowania
    i został uchwalony w (...) r. już po nabyciu przez Wnioskodawczynię Nieruchomości.
    Aktualnie Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego z (...) r. z następującym przeznaczeniem
    planistycznym: teren zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz
    zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej do czterech mieszkań włącznie w
    jednym budynku bez ustalenia proporcji pomiędzy funkcjami. MPZP z (...) r. zastąpił
    uprzednio obowiązujący MPZP z (...) r., który przewidywał, dla terenu, na którym znajduje
    się Nieruchomość zasadniczo tożsame przeznaczenie, co MPZP z (...) r., jednakże różniące
    się w zakresie sposobu i możliwości zabudowy. Jeszcze przed wszczęciem procedury
    uchwalenia MPZP z (...) r. Wnioskodawczyni – w związku z planami przeprowadzenia na
    Nieruchomości inwestycji deweloperskiej – czyniła starania o ujęcie w MPZP korzystnych
    dla niej zapisów (m.in. umożliwienie wyższej zabudowy) – jednakże zmiany te ostatecznie
    nie zostały uwzględnione i nie znalazły odzwierciedlenia w zapisach uchwalonego MPZP.
    W ścisłym związku z ww. planami Wnioskodawczyni i staraniami o przeforsowanie zapisów
    Planu umożliwiających wyższą zabudowę - na zlecenie Wnioskodawczyni - została też
    opracowana wstępna koncepcja zagospodarowania terenu Nieruchomości, jednak do
    jakiejkolwiek realizacji tej koncepcji nigdy nie doszło.
    Wnioskodawczyni jeszcze na gruncie poprzedniego Planu z (...) r. - w związku z jego
    ustaleniami, które zmieniały przeznaczenie planistyczne Nieruchomości na teren
    budowlany przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową – dokonała podziału
                                      2Nieruchomości na mniejsze działki budowlane liczące ok. (...) m. W późniejszym czasie
    miały miejsce jeszcze drobne zmiany geodezyjne w zakresie dróg dojazdowych. Dokonane
    podziały miały na celu przygotowanie Nieruchomości pod kątem umożliwiającym
    przeprowadzenie w przyszłości inwestycji deweloperskiej, do czego jednakże ostatecznie
    nie doszło. Oprócz tego Wnioskodawczyni zawarła z właścicielami sąsiednich
    nieruchomości porozumienie, w następstwie którego został opracowany przez właściciela
    sąsiedniej nieruchomości – działającego jednakże na zlecenie i na rzecz wszystkich
    zainteresowanych właścicieli - projekt budowy kanalizacji wodno-ściekowej, obejmującej
    teren Nieruchomości oraz zostały wykonane przyłącza wodne i kanalizacyjne, które w
    przyszłości mają służyć zaopatrzeniu Nieruchomości w wodę i odprowadzaniu ścieków z
    Nieruchomości.
    Nadmienić należy, że pewne części pierwotnie nabytej przez Wnioskodawczynię
    Nieruchomości stanowiły na przestrzeni lat przedmiot wywłaszczenia – w związku z
    budową (poszerzeniem dróg) - na rzecz Gminy oraz Zarządu Dróg Wojewódzkich, za co
    Wnioskodawczyni otrzymała stosowne odszkodowania.
    Aktualnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu
    trzeciego (dalej Kupujący) na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
    Sprzedająca oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów
    ustaw o podatkach dochodowych. Sprzedająca nawiązała kontakt z Kupującym poprzez
    zaangażowanego przez nią pośrednika w obrocie nieruchomościami.
    W (...) r. Sprzedająca oraz Kupujący zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży, w której
    zobowiązali się do zawarcia – w terminie do dnia (...) r. – przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu Nieruchomość za uzgodnioną cenę,
    a Kupujący ją kupi.
    Ponadto, Strony ustaliły, że od dnia zapłaty zadatku, Kupujący będzie mógł dysponować
    Nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla
    projektowania, uzyskania pozwolenia na budowę, ich ewentualnego uzbrojenia, a także
    do zawarcia umów z gestorami sieci uzbrojenia i uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji,
    postanowień i innych aktów lub orzeczeń niezbędnych Kupującemu do przygotowania na
    Nieruchomości planowanej inwestycji. Ponadto, Sprzedająca zobowiązała się do złożenia

    odrębnego oświadczenia, na mocy którego Sprzedająca udzieli Kupującemu zgody na
    dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane (rozumiane jako uzyskanie pozwolenia
    na budowę). Takie oświadczenie zostało przez Sprzedającą złożone i przekazane
    Kupującemu. Oprócz tego w umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący będzie
    uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko – prac porządkowych na
    Nieruchomości (sprzątanie i wycinka krzewów), ogrodzenia Nieruchomości, a także
    stawianiu na Nieruchomości banerów reklamowych.
    Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Sprzedająca nie ma wiedzy, czy w zakresie
    udzielonej przez nią w umowie przedwstępnej zgody na dysponowanie Nieruchomością
    na cele budowlane, Kupujący podjął już jakieś konkretne działania w zakresie tej zgody
    (umocowania). Nie można, wszakże wykluczyć, że jeszcze przed zawarciem umowy
    przyrzeczonej, Kupujący takowe działania podejmie, w szczególności, że uzyska
    prawomocne pozwolenie na budowę. Ewentualne skorzystanie przez Kupującego z ww.
    uprawnienia, nie miało i nie będzie mieć wpływu na ostateczną cenę sprzedaży
    Nieruchomości.
    W umowie przedwstępnej Sprzedająca oraz Kupujący uzgodnili także, że Sprzedająca
    wystąpi z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej i w ten sposób
    zostanie ustalone czy cena sprzedaży powinna być powiększona o podatek VAT czy też nie.
    Wnioskodawczyni jest właścicielem w Polsce (...) domów szeregowych ((...) jako
    współwłaścicielka) oraz (...) mieszkań ((...) jako współwłaścicielka). Mieszkania są aktualnie
    przez Wnioskodawczynię wynajmowane na cele mieszkaniowe najemców na podstawie
    umów najmu długoterminowego. W przeszłości Wnioskodawczyni wynajmowała jeszcze
    jedno mieszkanie, które jednakże zostało przez nią sprzedane w (...) r.
    Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem nieruchomościami w zakresie prowadzonej
    przez nią działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie posiada również statusu rolnika
    ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.
    W uzupełnieniu wskazała Pani, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest cała
    Nieruchomość objęta KW nr (...), składająca się z działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2,
    3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29,
    30.
    Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość jako osoba prywatna od Spółki Akcyjnej w
    upadłości (reprezentowanej przez Syndyka Masy Upadłości) za cenę uwzględniającą
    podatek VAT w stawce 23%. Nabycie przedmiotowej zostało udokumentowane fakturą
    VAT z naliczoną kwotą podatku. Wnioskodawczyni nie odliczyła jednakże tego podatku,
    gdyż nie była wówczas osobą prowadzącą działalność gospodarczą i nie miała na tamten
    moment sprecyzowanych planów odnośnie wykorzystania Nieruchomości w przyszłości
    do celów sprzedaży opodatkowanej.
    Nieruchomość (w tym również jej część) po jej nabyciu przez Wnioskodawczynię nigdy nie
    była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani oddana do używania na podstawie innej umowy
    o podobnym charakterze.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
    Czy w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym, prawidłowe jest
    stanowisko Wnioskodawczyni, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na
    rzecz Kupującego Wnioskodawczyni będzie miała status podatnika VAT i tym samym
    transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT zarówno w
    zakresie otrzymanej już płatności z tytułu zadatku, jak i w zakresie przyszłej dostawy
    Nieruchomości?
    Pani stanowisko w sprawie
    Wnioskodawczyni uważa, że planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego
    będzie podlegała opodatkowaniu VAT i na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek

    naliczenia VAT z tego tytułu, ponieważ Sprzedająca w ramach opisanej transakcji powinna
    zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług. W ocenie Wnioskodawczyni,
    skoro występuje ona w przedmiotowej transakcji w charakterze podatnika VAT,
    Nieruchomość objęta jest MPZP, z którego wynika, że Nieruchomość stanowi teren
    zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy
    mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej, transakcja sprzedaży Nieruchomości
    podlegać będzie opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (dalej ustawy o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in.
    odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel.
    W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy
    o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu
    ustawy. Nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność
    podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot
    mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do
    danej transakcji.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:
    1) działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające
      osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,
    2) działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,
    3) działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
      pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
      wolne zawody,
    4) działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej
    czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo
    odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Konieczne jest każdorazowo ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on
    będzie w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do
    wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku
    do tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej
    majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
    gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany

    obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Podsumowując powyższe, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku
    do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:
    1) podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której
      działał w charakterze podatnika VAT oraz
    2) przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np.
      dostawę towarów lub świadczenie usług).
    Zdaniem Wnioskodawczyni, transakcja dotycząca dostawy Nieruchomości, która jest
    przedmiotem niniejszego wniosku, stanowi transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT z
    uwagi na spełnienie obu wyżej wymienionych przesłanek. Wynika to z faktu, że
    Sprzedająca będzie działać w ramach planowanej transakcji jako podatnik VAT, a samo
    działanie stanowić będzie odpłatną dostawę towaru (sprzedaż nieruchomości).
    Jak już wskazano, uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w odniesieniu do
    konkretnej czynności, każdorazowo wymaga oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.
    W tym zakresie należy przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września
    2011r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), w
    których Trybunał dał istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W
    orzeczeniu tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega
    VAT, gdy państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1
    dyrektywy Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje.
    Przepis ten daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę,
    niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi
    działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie
    stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Polska
    nie skorzystała jednak z „opcji opodatkowania”. Ponadto po wyroku uchylono przepis
    przyzwalający na opodatkowanie sprzedaży „w okolicznościach wskazujących na zamiar
    częstotliwego działania”.
    Z przywołanego orzeczenia TSUE wynika, że:
        osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy
        sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on
        przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego,
        niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie
        podlega VAT, pod warunkiem że następuje w ramach zarządu majątkiem
        prywatnym tej osoby;
        osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu
        sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
        angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
        usługodawców.
    O tym czy dostawa nieruchomości przez osobę fizyczną, nie prowadzącą zarejestrowanej
    działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, podlega opodatkowaniu VAT decyduje
    szereg czynników.
    Na bazie stanowisk wyrażanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie w
    sprawach dotyczących sprzedaży działek można wskazać na kryteria, które mogą
    prowadzić do wniosku o prowadzeniu działalności w charakterze podatnika:
        uzbrajanie nieruchomości, np. w sieć wodociągową czy kanalizacyjną,

        prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży, które wykraczają poza
        zwykłe formy ogłoszenia,
        cykliczne i powtarzalne nabywanie nieruchomości za środki uzyskiwane z
        poprzednich sprzedaży,
        wydzielanie dróg wewnętrznych,
        uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę,
        występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania
        przestrzennego (aktywne działanie w zakresie opracowania takiego planu),
        działania podatnika skierowane na wyłączenie terenu z produkcji rolnej,
        krótki odstęp czasu między nabyciem prawa własności gruntu a uzyskaniem decyzji
        o warunkach zabudowy oraz rozpoczęciem procedury podziału na wiele działek
        budowlanych,
        zakup „w celu inwestycyjnym” w połączeniu z faktycznym „niezadysponowaniem”
        gruntem w żaden sposób dla celów prywatnych.
    Przy czym dla uznania kogoś za podatnika zwykle potrzeba wystąpienia kilku z powyższych
    przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki.
    Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że w ramach niniejszej transakcji
    Wnioskodawczyni będzie występować w roli podatnika VAT. W celu dokonania sprzedaży
    Nieruchomości Wnioskodawczyni podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
    a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Od momentu nabycia Nieruchomości,
    Wnioskodawczyni podejmowała działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności
    Nieruchomości. Po pierwsze, dokonała podziału Nieruchomości na mniejsze działki, a
    także dokonała wydzielenia w ramach tego podziału dróg wewnętrznych. Po drugie,
    podjęła działania zmierzające do uzbrojenia w przyszłości terenu w instalację wodno-
    kanalizacyjną. W tym zakresie został opracowany projekt budowy kanalizacji wodno-
    ściekowej, a następnie zostały wykonane przyłącza wodne i ściekowe, które docelowo
    mają służyć zaopatrzeniu Nieruchomości w wodę i odprowadzaniu ścieków z
    Nieruchomości. Po trzecie, Wnioskodawczyni, podejmowała aktywne działania w
    procedurze uchwalenia nowego MPZP, mające na celu ujęcie w nim korzystnych dla niej
    zapisów, które miały zapewnić zwiększenie potencjału inwestycyjnego Nieruchomości i
    umożliwić w przyszłości realizację wstępnie planowanej inwestycji deweloperskiej.
    Jakkolwiek do realizacji tej inwestycji nie doszło, to już sam zamiar jej przeprowadzenia i
    traktowania tej nieruchomości w sposób wybitnie inwestycyjny (w połączeniu z faktem
    braku jakiegokolwiek wykorzystywania Nieruchomości do celów prywatnych ) przesądza,
    że trudno traktować tę Nieruchomość, jako stanowiącą majątek wyłącznie prywatny. Nie
    bez znaczenia pozostaje tu także fakt, że w sprawę sprzedaży działki od początku został
    zaangażowany pośrednik i to za jego pośrednictwem został znaleziony Kupujący.
    Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że Wnioskodawczyni prowadziła działania w
    związku z przedmiotową transakcją, które można byłoby uznać za działania
    profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami.
    Dodatkowo, Wnioskodawczyni udzieliła w umowie przedwstępnej upoważnienia dla
    Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym uzyskiwania
    wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych. Takie działanie w interpretacjach
    organów podatkowych jest uznawane za przejaw ściśle zorganizowanej i profesjonalnej
    aktywności, a co więcej ma wpływ na sferę prawną Sprzedającej (podobne stanowisko
    przedstawił Dyrektor KIS w szeregu interpretacji podatkowych, np. z 31 lipca 2024 r. 0111-

    KDIB3-3.4012.241.2024.2.MW, czy z 3 września 2024 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.402.2024.2.
    MC).
    W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię należy uznać
    za zbycie składnika majątku, nie na cele osobiste (prywatne) lecz w celu odniesienia
    korzyści finansowej. W przedmiotowej sprawie, podejmując opisane czynności,
    Sprzedająca zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty
    zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w wyrokach
    TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 tj. wykazała
    aktywność i zamiar w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z powyższych wyroków
    wynika również, że podatnik sprzedający działki po ich zakupie, a także po uzyskaniu
    decyzji o warunkach ich zabudowy, osiągający zyski z obrotu nieruchomościami, działa
    jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nawet wówczas, gdy
    formalnie nie zarejestrował działalności gospodarczej.
    Nadto, z orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 wynika, że w
    całym okresie posiadania danej nieruchomości należy manifestować zamiar jej
    wykorzystania w ramach majątku prywatnego. W przedmiotowej sprawie, nigdy takiego
    zamiaru nie było. Nieruchomość została zakupiona z wolnych środków w ramach
    inwestycji majątku, z chęcią jego powiększenia, choć sam cel nigdy nie był bliżej określony
    przez Wnioskodawczynię, na przestrzeni lat rozważała ona różne sposoby inwestycyjne na
    Nieruchomości – wszystkie jednak na celu miały osiągnięcie korzyści finansowych w
    postaci uzyskania kwot przewyższających zwrot kapitał zainwestowanego w nabycie
    nieruchomości. W wyroku NSA z 27 maja 2022 r. sygn. akt I FSK 190/22 za takie działania
    uznano podejmowanie czynności celem zwiększenia atrakcyjności sprzedawanej
    nieruchomości – podział działki, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, ustanawianie
    służebności drogowych na rzecz nowo wydzielanych działek, służebności na rzecz gestora
    sieci elektroenergetycznych. Wskazano, że są to czynności ponadstandardowe, właściwe
    dla handlowców. W tym wyroku, NSA podkreślił, że ocena czy strona, dokonując sprzedaży
    działek, działała w ramach działalności gospodarczej, a tym samym w charakterze
    podatnika VAT, każdorazowo zależy od okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Działania Wnioskodawczyni podejmowane na przestrzeni lat doprowadziły do
    uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości oraz wzrostu jej wartości. W efekcie
    wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze niż w
    chwili jej nabycia przez Wnioskodawczynię. Wykonanie opisanych działań przez
    Wnioskodawczynię wskazuje na podjęcie świadomych działań mających na celu sprzedaż
    Nieruchomości, w sposób profesjonalny, w celu osiągnięcia korzyści finansowej.
    Podejmowane działania, w szczególności podział, stworzenie koncepcji zagospodarowania
    terenu, aktywny udział w uchwalaniu MPZP, nie należą do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami właściwe dla handlowców. Ponadto, działania te są przejawem
    zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności działek w celu
    uzyskania jak największego zysku ze sprzedaży. W innym wypadku, działania
    Wnioskodawczyni byłby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.
    Nie bez znaczenia w sprawie pozostaje także i to, że Wnioskodawczyni prowadzi w Polsce
    działalność w zakresie najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Z najmu tego
    osiąga stałe i regularne przychody.
    W tym stanie faktycznym zachodzą przesłanki stanowiące podstawę uznania
    Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącą
    działalność gospodarczą, w związku z dostawą działek, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z
    art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Mając powyższe na uwadze Wnioskodawczyni uważa, że transakcja sprzedaży
    Nieruchomości, będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, i

    Wnioskodawczyni będzie w związku z tym zobligowana do naliczenia VAT z tytułu
    przedmiotowych transakcji.
    Intencją Wnioskodawczyni jest potwierdzenie, że będzie miała status podatnika VAT i tym
    samym transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.
    Przedstawione we wniosku argumenty na uzasadnienie własnego stanowiska pozostają
    aktualne w kontekście uzupełnionego stanu faktycznego i zmienionej (doprecyzowanej)
    treści pytania.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.

    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudzień 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
      uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego
      lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy

    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to

    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że przysługuje Pani wyłączne prawo własności
    niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości (...), gmina (...),
    obręb ewidencyjny (...), składającej się z (...) działek ewidencyjnych łącznego obszaru (...) ha
    dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o
    numerze (...) (Nieruchomość). Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych o
    numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25,
    26, 27, 28, 29, 30. Nieruchomość nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży z (...) r., w
    celu inwestycji wolnych środków finansowych, od spółki akcyjnej w upadłości
    (reprezentowanej przez Syndyka Masy Upadłości) za cenę uwzględniającą podatek VAT w
    stawce 23%. Nabycie przedmiotowej Nieruchomości zostało udokumentowane fakturą
    VAT z naliczoną kwotą podatku. Nie odliczyła Pani jednakże tego podatku, gdyż nie miała
    na tamten moment sprecyzowanych planów odnośnie wykorzystania Nieruchomości w
    przyszłości do celów sprzedaży opodatkowanej.
    Po nabyciu Nieruchomość nie była przez Panią wykorzystywana w żaden sposób, w
    szczególności nigdy nie była wykorzystywana do celów prywatnych. Nieruchomość nigdy
    nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani oddana do używania na podstawie innej
    umowy o podobnym charakterze. W momencie nabycia oraz obecnie Nieruchomość ma
    charakter rolny. Nieruchomość jest objęta zapisami Miejscowego Planu
    Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) z następującym przeznaczeniem
    planistycznym: teren zabudowy usługowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz
    zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ekstensywnej do czterech mieszkań włącznie w
    jednym budynku bez ustalenia proporcji pomiędzy funkcjami. Przed wszczęciem
    procedury uchwalenia MPZP – w związku z planami przeprowadzenia na Nieruchomości
    inwestycji deweloperskiej – czyniła Pani starania o ujęcie w MPZP korzystnych dla siebie
    zapisów (m.in. umożliwienie wyższej zabudowy) – jednakże zmiany te ostatecznie nie
    zostały uwzględnione.
                                                    2Dokonała Pani podziału Nieruchomości na mniejsze działki budowlane liczące ok. (...) m.
    Oprócz tego zawarła Pani z właścicielami sąsiednich nieruchomości porozumienie, w
    następstwie którego został opracowany przez właściciela sąsiedniej nieruchomości –
    działającego jednakże na zlecenie i na rzecz wszystkich zainteresowanych właścicieli -
    projekt budowy kanalizacji wodno-ściekowej, obejmującej teren Nieruchomości oraz
    zostały wykonane przyłącza wodne i kanalizacyjne, które w przyszłości mają służyć
    zaopatrzeniu Nieruchomości w wodę i odprowadzaniu ścieków z Nieruchomości.
    Aktualnie zamierza Pani sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego (Kupujący)
    na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Nawiązała Pani kontakt z
    Kupującym poprzez zaangażowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. W (...) r.
    zawarła Pani z Kupującym przedwstępną umowy sprzedaży, w której zobowiązaliście się

    do zawarcia – w terminie do dnia (...) r. – przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie
    której sprzeda Pani Kupującemu Nieruchomość za uzgodnioną cenę, a Kupujący ją kupi.
    Ponadto, Strony ustaliły, że od dnia zapłaty zadatku, Kupujący będzie mógł dysponować
    Nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla
    projektowania, uzyskania pozwolenia na budowę, jej ewentualnego uzbrojenia, a także do
    zawarcia umów z gestorami sieci uzbrojenia i uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji,
    postanowień i innych aktów lub orzeczeń niezbędnych Kupującemu do przygotowania na
    Nieruchomości planowanej inwestycji. Ponadto, Sprzedająca zobowiązała się do złożenia
    odrębnego oświadczenia, na mocy którego Sprzedająca udzieli Kupującemu zgody na
    dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane (rozumiane jako uzyskanie pozwolenia
    na budowę). Takie oświadczenie zostało przez Sprzedającą złożone i przekazane
    Kupującemu. Oprócz tego w umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący będzie
    uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko – prac porządkowych na
    Nieruchomości (sprzątanie i wycinka krzewów), ogrodzenia Nieruchomości, a także
    stawiania na Nieruchomości banerów reklamowych.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy w
    związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie miała Pani status podatnika VAT i
    tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT
    zarówno w zakresie otrzymanej już płatności z tytułu zadatku, jak i w zakresie przyszłej
    dostawy Nieruchomości.
    Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż Nieruchomości będzie
    dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Grunt został przez Panią nabyty w celu
    inwestycji wolnych środków finansowych, a Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana
    do celów prywatnych. Wskazała Pani, że miała plany przeprowadzenia na Nieruchomości
    inwestycji deweloperskiej. W związku z planami przeprowadzenia na Nieruchomości
    inwestycji deweloperskiej czyniła Pani także starania o ujęcie w MPZP korzystnych dla
    siebie zapisów. Ponadto podjęła Pani szereg czynności, które miały doprowadzić do zbycia
    posiadanych gruntów i osiągnięcia korzyści finansowej, w tym m.in. dokonała Pani
    podziału nieruchomości oraz zawarła Pani z właścicielami sąsiednich nieruchomości
    porozumienie, w następstwie którego został opracowany projekt budowy kanalizacji
    wodno-ściekowej, obejmującej teren Nieruchomości oraz zostały wykonane przyłącza
    wodne i kanalizacyjne.
    Podjęte przez Panią działania mają charakter czynności właściwych dla profesjonalnej
    działalności handlowca. W analizowanej sprawie działania podejmowane przez Panią
    wskazują na przygotowanie opisanej Nieruchomości do sprzedaży, które posiadają cechy
    inwestycji i wpływają na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie działek dla nabywców oraz
    łatwiejsze zbycie majątku. Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności,
    prowadzący do przygotowania do sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości, nie
    jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania
    majątkiem osobistym – prywatnym.
    Należy także zauważyć, że zawarła Pani z potencjalnym Kupującym przedwstępną umowę
    sprzedaży, zgodnie z którą Kupujący będzie mógł dysponować Nieruchomością na cele
    budowlane w zakresie, w jakim jest to potrzebne dla projektowania, uzyskania pozwolenia
    na budowę, ewentualnego uzbrojenia Nieruchomości, a także do zawarcia umów z
    gestorami sieci uzbrojenia i uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji, postanowień i innych
    aktów lub orzeczeń niezbędnych Kupującemu do przygotowania na Nieruchomości
    planowanej inwestycji. Oprócz tego w umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący
    będzie uprawniony do przeprowadzenia na własny koszt i ryzyko – prac porządkowych na
    Nieruchomości (sprzątanie i wycinka krzewów), ogrodzenia Nieruchomości, a także
    stawiania na Nieruchomości banerów reklamowych.
    Fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez
    Kupującego, nie oznacza, że pozostaną one bez wpływu na Pani sytuację prawną.
    Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie

    atrakcyjności zbywanej Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Działania,
    wykonywane przez Kupującego na należącej do Pani Nieruchomości, stanowią czynności,
    które wykraczają poza zakres zwykłego zarządzania posiadanym majątkiem.
    Całokształt wykonywanych czynności świadczy więc o tym, że Pani działania przybierają
    formę zawodową (profesjonalną). Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez
    Panią świadomych działań, mających na celu konkretne działania prowadzące do
    podniesienia atrakcyjności sprzedawanej Nieruchomości. Dokonując opisanych we
    wniosku czynności, podejmuje Pani zatem działania podobne do tych, jakie wykonują
    podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w
    orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pani aktywność w
    przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa Nieruchomości, będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    W odniesieniu do otrzymanego zadatku należy w tym zakresie zwrócić uwagę, iż
    stosownie do art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Jednocześnie, stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (...).
    Należy przy tym podkreślić, iż przepisy odnoszące się do zadatku nie tworzą nowego
    odrębnego przedmiotu opodatkowania, jakim jest dokonanie płatności. Otrzymanie
    zadatku przyspiesza jedynie powstanie obowiązku podatkowego związanego z mającą
    nastąpić w przyszłości dostawą towarów lub świadczeniem usług. Stąd regulacji
    dotyczących zadatku nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności opodatkowanej,
    na poczet której zadatek jest dokonywany. W związku z powyższym, skoro Kupujący
    wpłacił Pani zadatek na poczet zakupu Nieruchomości, dla określenia opodatkowania,
    istotne jest czy w momencie powstania obowiązku podatkowego istniały warunki do
    opodatkowania VAT. Tym samym, skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, również otrzymanie zadatku jest czynnością
    opodatkowaną tym podatkiem.
    Mając powyższe na uwadze, Pani stanowisko, że planowana sprzedaż Nieruchomości na
    rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT (zarówno w zakresie otrzymanej
    już płatności z tytułu zadatku, jak i w zakresie przyszłej dostawy Nieruchomości), należy
    uznać za prawidłowe.
    Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że w niniejszej sprawie może mieć zastosowanie art.
    17 ust. 1 pkt 5 ustawy, zgodnie z którym:
      Podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające
      osobowości prawnej oraz osoby fizyczne nabywające towary, jeżeli łącznie spełnione
      są następujące warunki:

      a) dokonującym ich dostawy na terytorium kraju jest podatnik nieposiadający
      siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności
      gospodarczej na terytorium kraju, a w przypadku dostawy towarów:
          innych niż gaz w systemie gazowym, energia elektryczna w systemie
          elektroenergetycznym, energia cieplna lub chłodnicza przez sieci dystrybucji
          energii cieplnej lub chłodniczej,
          innej niż transfer bonów jednego przeznaczenia
          podatnik ten nie jest zarejestrowany zgodnie z art. 96 ust. 4,
      b) nabywcą jest:
          w przypadku nabycia gazu w systemie gazowym, energii elektrycznej w
          systemie elektroenergetycznym, energii cieplnej lub chłodniczej przez sieci
          dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej - podmiot zarejestrowany zgodnie z
          art. 96 ust. 4 lub art. 97 ust. 4,
          w przypadku transferu bonów jednego przeznaczenia, w przypadku których
          miejscem dostawy towarów, których te bony dotyczą, jest terytorium kraju -
          podatnik, o którym mowa w art. 15, lub osoba prawna niebędąca
          podatnikiem, o którym mowa w art. 15,
          w pozostałych przypadkach - podatnik, o którym mowa w art. 15, posiadający
          siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności
          gospodarczej na terytorium kraju lub osoba prawna niebędąca podatnikiem,
          o którym mowa w art. 15, posiadająca siedzibę na terytorium kraju i
          zarejestrowana zgodnie z art. 97 ust. 4,
      c) dostawa towarów nie jest dokonywana w ramach wewnątrzwspólnotowej
      sprzedaży towarów na odległość lub sprzedaży na odległość towarów
      importowanych rozliczanej w procedurze szczególnej, o której mowa w dziale XII w
      rozdziale 9, lub na zasadach odpowiadających tym regulacjom.
    Ponadto, jak stanowi art. 17 ust. 2 ustawy:
      W przypadkach wymienionych w ust. 1 pkt 4 i 5, usługodawca lub dokonujący
      dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego.
    Powołany art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy wskazuje na sytuację, w której podatnikiem staje się
    nabywca towarów, które podlegają opodatkowaniu na terytorium Polski. Przepis art. 17
    ust. 1 pkt 5 ustawy, wprowadza mechanizm tzw. odwrotnego obciążenia, który polega na
    opodatkowaniu dostawy towarów przez nabywcę towarów. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5
    ustawy ma zastosowanie gdy miejscem dostawy a tym samym opodatkowania ustalonym
    na podstawie przepisów ustawy jest terytorium Polski. Przy tym warunkiem zastosowania
    odwrotnego obciążenia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy względem dostawy
    towarów jest spełnienie warunków dotyczących dokonującego dostawy towarów oraz
    nabywcy towarów.
    Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:
      Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania
      pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego
      zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
    W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

      Naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika jako "podatnika VAT czynnego", a
      w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT
      zwolnionego", i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.
    Natomiast w myśl § 1 pkt 1 lit. k) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 listopada
    2014 r. w sprawie określenia podatników niemających obowiązku składania zgłoszenia
    rejestracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1525):
      Obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego nie mają podatnicy nieposiadający
      na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej, stałego miejsca prowadzenia
      działalności gospodarczej, z którego dokonują transakcji gospodarczych, stałego
      miejsca zamieszkania lub zwykłego miejsca pobytu, jeżeli wykonują na terytorium
      kraju wyłącznie następujące czynności: dostawę towarów, dla której podatnikiem jest
      nabywca.
    Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji kiedy dostawy towarów (nieruchomości) na
    terytorium kraju dokonuje podatnik nieposiadający siedziby działalności gospodarczej
    oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium, który nie
    dokona rejestracji dla celów podatku VAT na terytorium Polski, tj. w momencie sprzedaży
    nie będzie podmiotem zarejestrowanym zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy, natomiast
    nabywcą będzie podatnik, o którym mowa w art. 15 ustawy, posiadający siedzibę
    działalności gospodarczej na terytorium kraju – to w takiej sytuacji zastosowanie może
    znaleźć art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy. W konsekwencji, podatnikiem (tj. podmiotem
    zobowiązanym do rozliczenia podatku należnego) z tytułu transakcji dostawy towarów
    (nieruchomości) na terytorium Polski może być nabywca. Oznacza to, że podmiot
    dokonujący dostawy w takim przypadku nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku
    należnego na podstawie art. 17 ust. 2 ustawy. To od statusu stron transakcji zależy kto
    będzie zobowiązany do rozliczenia podatku należnego od sprzedaży.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani
    przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani
      do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.