Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.493.2021.4.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-30
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa dzierżawy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 3

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 czerwca 2021 r. (data wpływu 17 czerwca 2021 r.) uzupełnione pismem z 21 września 2021 r. (data nadania 21 września 2021 r., data wpływu 22 września 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 8 września 2021 r. Nr0112-KDIL1-2.4012.303.2021.2.DS,0114-KDIP3-1.4011.493.2021.3.LS (data doręczenia 14 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 17 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek ewidencyjnych gruntu położonych w (…): z działki nr 2 o powierzchni 0,4603 ha, działki nr 4/1 o powierzchni 1,2157 ha oraz działki nr 1 o powierzchni 0,0253 ha - ta ostatnia wykorzystywana jako droga wewnętrzna. Nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w następujący sposób:

*   działkę 2 - na podstawie umowy darowizny z 24 marca 1992 roku - od siostry,
*   działkę 4/1 - Wnioskodawczyni nabyła z mocy prawa na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z dniem 4 listopada 1971 roku (Akt Własności Ziemi),
*   działkę 1 o powierzchni 0,0253 ha stanowiąca drogę wewnętrzną Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od siostry - z dnia 24 marca 1992 roku (1/2) oraz z dnia 21 października 2010 roku (pozostały udział).

Cała nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Obecnie nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy. Grunt Wnioskodawczyni wydzierżawiła, ponieważ było to konieczne do uzyskania praw do emerytury. Będąc posiadaczem gruntu Wnioskodawczyni nie mogła przejść na emeryturę rolniczą. Uprzednio, przed nabyciem praw do emerytury na sprzedawanej nieruchomości Wnioskodawczyni prowadziła gospodarstwo ogrodnicze (rolne) nie będąc czynnym podatnikiem VAT (Wnioskodawczyni korzystała ze zwolnienia z podatku VAT dla rolników ryczałtowych). Nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w celu prowadzenia działalności ogrodniczej (rolniczej), którą prowadziła przez całe życie zawodowe, do czasu osiągnięcia wieku emerytalnego i praw do emerytury w 2012 r.

Nieruchomość w całości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) i (…) - przeznaczenie: strefa zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać cześć powyższej nieruchomości o powierzchni około 1,0371 ha. Wnioskodawczyni zawarła już przedwstępną umowę sprzedaży. Na mocy tej umowy nabywca działając na podstawie udzielonego przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa, na swój koszt, dokona podziału nieruchomości obejmującej działkę nr 2 oraz działkę nr 4/1 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona niezabudowana nieruchomość o powierzchni 1,0371 ha, która będzie przedmiotem sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży nie będzie działka 1 stanowiąca drogę wewnętrzną. Na podstawie powyższego pełnomocnictwa, nabywca może również na swój koszt dokonać podziału tej części nieruchomości, którą zamierza nabyć, to jest nieruchomości o powierzchni 1,0371 ha, na mniejsze działki.

Część gruntu (zabudowana budynkiem mieszkalnym), która pozostanie własnością Wnioskodawczyni zostanie podzielona na działki stanowiące odrębne nieruchomości o powierzchni około 1.200 m2. Nieruchomości te pozostaną własnością Wnioskodawczyni, w przyszłości Wnioskodawczyni zamierza je podarować dzieciom. W umowie przedwstępnej zostało udzielone nabywcy prawo do dysponowania sprzedawaną nieruchomością na cele budowlane, t.j. uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz warunków uzyskania przyłączy, bez prawa do rozpoczęcia prac budowlanych. Z umowy przedwstępnej nie wynika dla Wnioskodawczyni prawo do żadnych zysków z działalności, którą nabywca dokona na zakupionym gruncie, poza ewentualną możliwością zakupu od nabywcy wybudowanego przez nabywcę lokalu (lub 2) za cenę rynkową z uwzględnieniem 5% zniżki.

Umowa dzierżawy nieruchomości zostanie rozwiązana do dnia zawarcia umowy sprzedaży. Wnioskodawczyni nie dokonuje żadnych innych najmów.

Ponadto przez nieruchomość przebiega linia niskiego i linia średniego napięcia, która przebiega również poprzez nieruchomość, która już w chwili obecnej stanowi własność kupującego. W umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni oraz kupujący zobowiązali się do wspólnej przebudowy tych linii, tak aby zostały one „zgruntowane”, to jest przebiegały w gruncie, a nie na powierzchni po słupach.

W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży dwóch nieruchomości, które nabyła w drodze umowy darowizny od ciotki, które stanowiły część gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni, jednakże sprzedaż ta nastąpiła ponad 10 lat temu. Wnioskodawczyni nie planuje również prowadzenia działalności gospodarczej mającej za przedmiot sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawczyni nigdy nie nabyła nieruchomości w celu jej dalszej sprzedaży.

Nabywca nieruchomości jest właścicielem okolicznych gruntów, na których prowadzi inwestycje budowlane i sam do Wnioskodawczyni zwrócił się z propozycją nabycia nieruchomości, wiedząc, że jest jej właścicielem.

Pismem z 8 września 2021 r. Nr 0112-KDIL1-2.4012.303.2021.2.DS,0114-KDIP3-1.4011.493.2021.3.LS wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

1\. Czy nieruchomość gruntowa (składająca się z trzech działek 2, 4/1 i 1) została udostępniona odpłatnie na podstawie umowy dzierżawy?

2\. Kiedy była zawarta przedmiotowa umowa dzierżawy?

3\. Czy w stosunku do ww. nieruchomości ponosiła Pani jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: wydzielenie dróg wewnętrznych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości gruntu, podział, uzbrojenie w media itp.)?

4\. Czy i jakie działania marketingowe podjęła Pani przy sprzedaży nieruchomości?

5\. Czy ogłaszała Pani sprzedaż ww. nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmowała Pani inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie?

6\. Z czyjej inicjatywy został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego? Należy zauważyć, że we wniosku wskazano, że nieruchomość: „(…) w całości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (\`(...)\`) i (\`(...)\`) – przeznaczenie: strefa zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności”.

7\. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

8\. Na jaki cel zostaną przeznaczone przez Panią środki ze sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, w szczególności czy stanowić one będą środki na zakup kolejnych nieruchomości – jeśli tak, to czy Pani zakupiła, będzie kupowała nieruchomości w celach dalszej odsprzedaży, inwestycji, czy będzie je wykorzystywała na cele rolnicze?

Pismem z dnia 21 września 2021 r. (data wpływu 22 września 2021 r.)Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że:

1 i 2. Umowa dzierżawy została zawarta dnia 17 marca 2016 roku z terminem rozpoczęcia dzierżawy dnia 23 marca 2016 roku i powodem jej zawarcia było uzyskanie praw do emerytury, a nie cel zarobkowy. Wnioskodawczyni otrzymuje z tego tytułu roczne wynagrodzenie konieczne do pokrycia kosztów z tytułu podatku od nieruchomości/rolnego oraz kosztów zużycia przez dzierżawcę wody koniecznej do uprawy ziemi (podlewanie plonów). Wynagrodzenie to nie stanowi dla Wnioskodawczyni dochodu, a jedynie pokrycie kosztów.

3\. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów w celu uatrakcyjnienia nieruchomości (nie posiada ona dróg ani dróg utwardzonych, nie jest ogrodzona i nie jest uzbrojona).

4\. Wnioskodawczyni zamieściła jedynie ogłoszenie internetowe, jednakże kupujący wiedział, że jest właścicielem nieruchomości i zwrócił się sam do Wnioskodawczyni z ofertą nabycia niezależnie od ogłoszenia.

5\. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych innych niż zamieszczenie ogłoszenia w internecie.

6\. MPZP nie został uchwalony z inicjatywy Wnioskodawczyni, jak sądzi Wnioskodawczyni odbyło się to zgodnie z przepisami prawa i tak jak wskazała powyżej było to 19 lat temu, zatem nie stanowiło to dla Wnioskodawczyni powodu podjęcia decyzji o zbyciu.

7\. Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości niż nieruchomość wymieniona we wniosku, która stanowi całość gospodarczą i składa się obecnie z trzech działek, w tym jednej stanowiącej drogę wewnętrzną prowadzącą do budynku mieszkalnego, wybudowanego w latach 70, a która jest nieutwardzona.

8\. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni zamierza darować dzieciom i zachować sobie część na godne życie (zważywszy na wysokość Jej emerytury). Wnioskodawczyni nie zamierza jednak nabywać żadnych innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

1\. Czy dokonując sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od towarów i usług?

2\. W sytuacji uznania, że z tytułu sprzedaży nieruchomości jestem podatnikiem VAT, to czy sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT?

3\. Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości uzyskuje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 3, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Zdaniem Wnioskodawczyni,**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r poz. 1426 z późn. zm., dalej updof) samoistnym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zaliczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości do ww. źródła przychodów ma miejsce jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W razie zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, przychód należy do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza" (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof).

Definicję pozarolniczej działalności gospodarczej definiuje art. 5a pkt 6 updof stanowiąc, że pojęcie to oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9".

Opisany we wniosku stan faktyczny nie wskazuje na spełnienie przesłanek działalności gospodarczej zdefiniowanej w ww. przepisie. Działalność gospodarcza wymaga m.in. „zorganizowanego i ciągłego” wykonywania określonych działań. Natomiast Wnioskodawczyni nie dokonuje transakcji nabywania i zbywania nieruchomości. Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w celu jej sprzedaży. Jest to oczywiste ponieważ między jej nabyciem, a sprzedażą minął bardzo długi okres czasu. Stan faktyczny wskazuje na brak jakiejkolwiek „ciągłości” w zakresie obrotu nieruchomościami.

W opisanej sytuacji brak jest właściwego dla działalności gospodarczej, elementu zorganizowania działalności handlowej. W szczególności brak zorganizowania polega na braku prowadzenia profesjonalnej kampanii reklamowej w celu pozyskania nabywcy (nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni zamierza spieniężyć majątek osobisty i nie nosi się z zamiarem rozpoczęcia działalności w zakresie nabywania majątku nieruchomego w celu odprzedaży.

W omawianej sprawie nie występuje też „zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury", na co wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej w interpretacjach podatkowych, charakteryzując działalność gospodarczą.

W celu dokonania omawianej sprzedaży Wnioskodawczyni nie stworzyła żadnej „struktury" organizacyjnej, prawnej, zarządczej, finansowej itp., która miałby się zająć prowadzeniem działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W interpretacji z dnia 12 września 2019 r. (0114-KDIP3-2.4011.359.2019.3.LZ) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, gdyż podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą." W myśl stanowiska przywołanego w ww. interpretacji, sprzedaż Wnioskodawczyni nie może zostać uznana za zorganizowaną i ciągłą, co jest koniecznym przedmiotem działalności gospodarczej zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 updof.

Opisywana sprzedaż nie ma również charakteru działalności zarobkowej, co jest kolejnym przymiotem działalności gospodarczej. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 6 maja 2021 r. nr 0115-KDIT1.4011.73.2021.5.MT stwierdził: „działalność zarobkowa to działalność której celem jest "zarabianie", generowanie zysku, zapewnienie określonego dochodu. Sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze."

Sprzedaż Wnioskodawczyni nie spełnia powyższej definicji. Jest oczywistym, że oczekuje uzyskania ceny odpowiadającej wartości zbywanego majątku. Jest to jednak naturalny proces każdej transakcji wyzbywania się majątku osobistego. Wnioskodawczyni nie podejmuje przy tym działań, które ukonstytuowałyby trwałe, zarobkowe źródło utrzymywania się w postaci obrotu nieruchomościami. Planowana transakcja ma dla charakter „incydentalny i sporadyczny".

Również dzierżawa nieruchomości nie ma charakteru gospodarczego. Wynajęcie nieruchomości nie spełnia kryterium działalności zarobkowej, zorganizowania i ciągłości w przytoczonym wcześniej rozumieniu tych pojęć.

W związku z powyższym przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości nie jest uzyskiwany w ramach działalności gospodarczej. Jest to przychód ze sprzedaży majątku prywatnego. Ponieważ upłynął okres 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni działkę 2 nabyła na podstawie umowy darowizny w 1992 r. , natomiast działkę nr 4/1 na podstawie aktu własności ziemi w 1971 r. Jednocześnie nabycie tych nieruchomości nie nastąpiło na podstawie umowy kupna. Wnioskodawczyni nie prowadzi jakiekolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów w celu uatrakcyjnienia nieruchomości (nie posiada ona dróg ani dróg utwardzonych, nie jest ogrodzona i nie jest uzbrojona). Wnioskodawczyni zamieściła jedynie ogłoszenie internetowe, jednakże kupujący wiedział, że jest Ona właścicielem nieruchomości i zwrócił się sam do Wnioskodawczyni z ofertą nabycia niezależnie od ogłoszenia.Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych innych niż zamieszczenie ogłoszenia w internecie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu nie został uchwalony z inicjatywy Wnioskodawczyni, jak sądzi Wnioskodawczyni odbyło się to zgodnie z przepisami prawa i tak jak wskazała powyżej było to 19 lat temu.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawczynię wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni nie dokonywała, ani nie zamierza dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą atrakcyjność przedmiotowej działki. Zainteresowana ponadto nie prowadzi działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była jedynie na cele rolnicze. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawczyni nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła i nie zamierza podejmować takich działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawczynię pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowej działki do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawczyni należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż wskazanej we wniosku działki nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanem faktycznym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawczyni. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/ zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywało się ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) dwóch egzemplarzach(art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.