Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-197/15-2/KW1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-16
Teza: Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 15 maja 2015 r. (data wpływu 18 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. Spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja 2) od S. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość komercyjną położoną w Poznaniu funkcjonującą pod nazwą „X.” (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję 2 przed wrześniem 2015 r.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie jest jeszcze właścicielem Nieruchomości. Przed datą Transakcji 2 Sprzedający planuje nabyć Nieruchomość za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja 1) od T. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością X. Spółka komandytowo – akcyjna (dalej: Aktualny Właściciel).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji 1 i Transakcji 2 obejmuje:

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 1/17 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych \[dalej: Działka\],

*   własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo – usługowego (dalej: Budynek), oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci dróg, chodników, przyłącza sanitarnego, cieplnego, elektrycznego, deszczowego, przyłącza wody, oświetlenia zewnętrznego, murów oporowych, barierek) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (dalej: Budowla lub Budowle).

Własność Działki została nabyta przez X. Sp. z o.o. (w wyniku przekształcenia której powstał Aktualny Właściciel) na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2010 r. Sprzedaż podlegała opodatkowaniu według 22% stawki VAT a Aktualny Właściciel odliczył naliczony przy nabyciu podatek VAT. Aktualny Właściciel dokonał wyburzeń istniejących na Działce na dzień nabycia obiektów i rozpoczął inwestycję polegającą na budowie Budynku i Budowli uzyskując stosowne pozwolenie na ich użytkowanie decyzjami z dnia 27 czerwca 2013 r. i 13 sierpnia 2013 r. (dla części Nieruchomości uzyskano również pozwolenie na użytkowanie – decyzję z dnia 4 marca 2015 r.).

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli znajdujących się na Działce i wykorzystywanych przez Aktualnego Właściciela do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Aktualnemu Właścicielowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Przeważająca część powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu – na dzień Transakcji 1 nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania. Część powierzchni Budynku, będąca przedmiotem odpłatnych umów najmu, nie została jeszcze oddana najemcom do użytkowania, ale może to nastąpić przed dniem dokonania Transakcji 1 lub już po tym dniu. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku, inne obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji 1 niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Zgodnie z postanowieniami zawartych przez Aktualnego Właściciela umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

Po ich wybudowaniu, Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości były ulepszane. Aktualny Właściciel cały czas ponosi wydatki na ich ulepszenie. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku oraz Budowli na dzień Transakcji 1 może, ale nie musi przekroczyć 30% ich wartości początkowej.

Zarówno Aktualny Właściciel, jak i Sprzedający będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji 1.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny), wskutek nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji 1 z mocy prawa na Sprzedającego zostaną przeniesione prawa i obowiązki Aktualnego Właściciela wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji 1 na Sprzedającego zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Aktualnego Właściciela ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości udzielone przez generalnego wykonawcę wynikające z umów budowlanych,

*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

*   ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz ewentualne prawa do domen internetowych,

*   oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

*   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble).

Planowanej Transakcji 1 nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Aktualnego Właściciela.

Nie jest jednakże wykluczone, że Aktualny Właściciel i Sprzedający uzgodnią przeniesienie na Sprzedającego w ramach dokonywanej Transakcji 1 lub już po jej dokonaniu umowy o stosunkach sąsiedzkich z Galerią X. oraz umów o udostępnienie nieruchomości dla S.A. w celu posadowienia infrastruktury.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji 1, Sprzedający nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Sprzedającego w wyniku Transakcji 1 obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, ciepło, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie cieków opadowych i roztopowych, usługi IT i telekomunikacyjne),
    *   ubezpieczenia Nieruchomości,
    *   odbioru odpadów komunalnych,
    *   ochrony Nieruchomości,
    *   utrzymania technicznego Nieruchomości,
    *   nadzoru przeciwpożarowego,
    *   obsługi recepcji Budynku,
    *   przeglądu i konserwacji instalacji technicznych i urządzeń,
    *   sprzątania, odśnieżania, utrzymania terenów zielonych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji 1, Aktualny Właściciel rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji 1, w okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości a jej późniejszym zbyciem w ramach Transakcji 2, na Sprzedającym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Sprzedający zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Sprzedającego umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Aktualnego Właściciela. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Aktualny Właściciel rozwiązuje określoną umowę), Sprzedający wstąpi w prawa i obowiązki Aktualnego Właściciela. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Niewykluczone, że niektóre z powyższych umów (tj. umowa pomiędzy Aktualnym Właścicielem a dostawcą usług) będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji 1 a przed datą Transakcji 2. W takim przypadku, pomiędzy Aktualnym Właścicielem a Sprzedającym dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Aktualnego Właściciela w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji 1.

Ponadto, przedmiotem Transakcji 1 między Aktualnym Właścicielem i Sprzedającym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Aktualnego Właściciela (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Aktualnego Właściciela (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

*   umowy związane z finansowaniem działalności Aktualnego Właściciela i zabezpieczeniem tego finansowania,

*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

*   środki pieniężne Aktualnego Właściciela zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Aktualnego Właściciela,

*   księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Aktualnego Właściciela działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Sprzedającemu),

*   firma Aktualnego Właściciela,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Aktualnego Właściciela.

Po Transakcji 1 może dojść pomiędzy Aktualnym Właścicielem a Sprzedającym do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja 1.

Aktualny Właściciel nie zatrudnia żadnych pracowników.

Aktualny Właściciel nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji 1, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Aktualnego Właściciela w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji 1 Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Przedmiotem działalności gospodarczej Aktualnego Właściciela jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji 1, w okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości a jej późniejszym zbyciem w ramach Transakcji 2, Sprzedający zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedający planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Sprzedającego oraz Aktualnego Właściciela jest, aby Transakcja 1 została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

Wnioskodawca chciałby zaznaczyć, że skutki podatkowe Transakcji 1 nie są przedmiotem niniejszego wniosku, a opis Transakcji 1 służy wyłącznie pełnemu przedstawieniu stanu faktycznego niniejszej sprawy.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu Nieruchomości od Aktualnego Właściciela, Sprzedający zamierza zbyć ją za wynagrodzeniem (przed wrześniem 2015 r.) w ramach Transakcji 2 na rzecz Nabywcy.

Sprzedający i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji 2.

Jak wskazano powyżej, przeważająca część powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu - zarówno na dzień Transakcji 1, jak i na dzień Transakcji 2 nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania. Część powierzchni Budynku, będąca przedmiotem odpłatnych umów najmu, nie została jeszcze oddana najemcom do użytkowania, ale może to nastąpić przed dniem dokonania Transakcji 1 lub już po tym dniu. Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku, inne obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji 1 lub na dzień Transakcji 2 niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Suma wydatków poniesiona na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku oraz Budowli na dzień Transakcji 1 lub na dzień Transakcji 2 może, ale nie musi przekroczyć 30% ich wartości początkowej.

Na podstawie art. 678 § 1 KC, wskutek nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji 2 z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji 2 na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości udzielone przez generalnego wykonawcę wynikające z umów budowlanych,

*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

*   ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz ewentualne prawa do domen internetowych,

*   oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

*   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble).

Planowanej Transakcji 2 nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

Nie jest jednakże wykluczone, że Zbywca i Nabywca uzgodnią przeniesienie ze Zbywcy na Nabywcę, w ramach dokonywanej Transakcji 2 lub już po jej dokonaniu, umowy o stosunkach sąsiedzkich z Galerią X. oraz umów o udostępnienie nieruchomości dla S.A. w celu posadowienia infrastruktury (o ile Zbywca wcześniej nabędzie te prawa i obowiązki od Aktualnego Właściciela).

Zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji 2, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji 2 obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością - o ile zostanie ona zawarta przez Sprzedającego,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów (o ile zostaną ona zawarte przez Sprzedającego) w zakresie:
    
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, ciepło, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie cieków opadowych i roztopowych, usługi IT i telekomunikacyjne),
    *   ubezpieczenia Nieruchomości,
    *   odbioru odpadów komunalnych,
    *   ochrony Nieruchomości,
    *   utrzymania technicznego Nieruchomości,
    *   nadzoru przeciwpożarowego,
    *   obsługi recepcji Budynku,
    *   przeglądu i konserwacji instalacji technicznych i urządzeń,
    *   sprzątania, odśnieżania, utrzymania terenów zielonych. ?

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji 2 na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Niewykluczone, że niektóre z powyższych umów będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji 2 (tj. umowa pomiędzy Zbywcą a dostawcą usług). W takim przypadku, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Zbywcę w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji 2.

Dodatkowo, w sytuacji, gdyby jakakolwiek umowa pomiędzy Aktualnym Właścicielem a dostawcą usług obowiązywała również w ograniczonym okresie po zamknięciu Transakcji 2, w takim przypadku, pomiędzy Aktualnym Właścicielem a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Aktualnego Właściciela w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji 2 (jak już wskazano powyżej, za ewentualny zwrot takich kosztów Aktualnemu Właścicielowi w okresie po dacie Transakcji 1 a przed datą Transakcji 2 odpowiadał będzie Sprzedający).

Ponadto, przedmiotem Transakcji 2 między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których będzie on dokonywał rozliczeń z najemcami),

*   umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania;

*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   firma Sprzedającego,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Po Transakcji 2 może dojść między Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja 2.

Sprzedający nie będzie zatrudniał żadnych pracowników.

Sprzedający nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji 2, nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji 2 Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja 2 została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji 2 w zakresie VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierza wystąpić także Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 15 lipca 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-439/15-2/AOg.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca podniósł, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (do Transakcji 2 nie będzie miało bowiem zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT, co wykazano powyżej). Konsekwentnie, Transakcja 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. Spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja 2) od S. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość komercyjna funkcjonującą pod nazwą „X.” (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość będąca przedmiotem powyższej transakcji obejmuje: prawo własności zabudowanej działki gruntu oraz własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo – usługowego oraz innych obiektów budowlanych. Wskutek nabycia Nieruchomości na Wnioskodawcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu. Ponadto na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość. Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z intencją stron, Wnioskodawca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Nabywca będzie zawierał nowe umowy umożliwiające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości z dotychczasowymi lub nowymi dostawcami usług. Ponadto przedmiotem powyższej transakcji nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, np.: umowy rachunków bankowych Sprzedającego, umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy, umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych marketingowych, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty. Wnioskodawca wskazał, że budynek będący przedmiotem planowanej transakcji nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności, jak również nie będzie stanowił formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

W interpretacji indywidualnej z dnia 15 lipca 2015 r. Nr IPPP2/4512-439/15-2/AOg dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: „(…) z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji 2 będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja 2 nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10 a Ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.