Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.415.2022.1.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-08
Teza: Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,
=================

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą przy (…), zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…) oraz kapitale zakładowym (…) w całości opłacony (dalej jako „Wnioskodawca”), nabywa lokale mieszkalne od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Lokale zbywane przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej na rzecz Wnioskodawcy, bardzo często zostały uprzednio nabyte przez nie od podmiotu oryginalnie wznoszącego budynek, w którym znajdują się lokale (deweloper).

Sposób nabycia lokali od osób fizycznych może dotyczyć nabycia prawa własności do samodzielnego lokalu albo prawa ekspektatywy do prawa własności lokalu. Powyższe wynika przede wszystkim z etapu na jakim znajduje się proces zarejestrowania księgi wieczystej dla danego lokalu (wyodrębnienia prawa własności). Przy nabywaniu wyżej wymienionych lokali Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT z racji, że są one nabywane od podmiotów niebędących podatnikami VAT (nieprowadzącymi działalności gospodarczej). Z tego też względu uiszcza on stosowny podatek od czynności cywilnoprawnych.

Późniejsza odsprzedaż lokalu dokonywana przez Wnioskodawcę każdorazowo sprowadza się do sprzedaży prawa własności do lokalu. W trakcie posiadania nabywanego lokalu, Wnioskodawca nie ponosi wydatków na ulepszenie, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej nabytego lokalu. Ponadto czas pomiędzy pierwszym oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy (najczęściej podmiotowi, od którego Wnioskodawca nabywa lokal/ekspektatywę), a jego późniejszą dostawą nie przekracza okresu dwóch lat.

Może się również zdarzyć, iż w stosunku do zbywanego lokalu nie dojdzie w ogóle do pierwszego zasiedlenia (tj. lokal będzie wyłącznie oddany do użytkowania bez faktycznego ekonomicznego wykorzystania lokalu).

**Pytanie**

Czy prawidłowa jest interpretacja Wnioskodawcy, iż w stosunku do opisanych w stanie faktycznym nabywanych lokali mieszkalnych lub prawa ekspektatywy do własności lokalu, które są następnie przez niego odsprzedawane przysługuje mu zwolnienie przedmiotowe określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT? 

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przy sprzedaży prawa własności do opisanych w stanie faktycznym lokali, z racji na brak prawa do odliczenia VAT przy nabyciu tych nieruchomości oraz nieponoszenia w okresie posiadania tych nieruchomości wydatków stanowiących ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatkach dochodowych, od których przysługiwałoby wnioskodawcy prawo do odliczenia VAT, przysługuje mu prawo do zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Wnioskodawca wyklucza przy tym zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ze względu na nie upłynięcie 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia nieruchomości czy też w stosunku do niektórych nieruchomości jeszcze przed ich pierwszym zasiedleniem.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta została w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, gdzie zgodnie z brzmieniem przepisu przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu od podatku podlega również dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z prezentowanymi przez organy podatkowe poglądami, w pierwszej kolejności należy dokonać analizy czy w przypadku do zbywanych nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10. Dopiero, jeżeli zostanie dowiedzione, iż tego rodzaju przepis nie znajduje zastosowania możliwe jest rozpatrywanie ewentualnego zwolnienia pod kątem art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W taki sposób wypowiedział się między innymi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 2.02.2022 r. znak: 0115-KDIT3.4012.24.2021.2.KK, w której stwierdził, że w tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Podobnie również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 kwietnia 2022 roku znak: 0113-KDIPT1-1.4012.133.2022.2.MS w związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. lokali mieszkalnych, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, zważając na fakt, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem nabywanych lokali nie upłynie okres 2 lat. Wnioskodawca uważa, iż w jego przypadku zasadne będzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż:

a) z racji, że lokale są nabywane od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w ramach danej transakcji nie dochodzi do powstania po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia VAT;

b) Wnioskodawca nie ponosi wydatków stanowiących ulepszenie danych lokali, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej tych lokali, od których przysługiwałoby im prawo do odliczenia VAT.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko zaprezentowane przez Wnioskodawcę należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do

rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że nabywają Państwo lokale mieszkalne od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Sposób nabycia lokali od osób fizycznych może dotyczyć nabycia prawa własności do samodzielnego lokalu albo prawa ekspektatywy do prawa własności lokalu. Powyższe wynika przede wszystkim z etapu na jakim znajduje się proces zarejestrowania księgi wieczystej dla danego lokalu (wyodrębnienia prawa własności). Przy nabywaniu wyżej wymienionych lokali nie przysługuje Państwu prawo do odliczenia VAT z racji, że są one nabywane od podmiotów niebędących podatnikami VAT (nieprowadzącymi działalności gospodarczej). Późniejsza odsprzedaż lokalu dokonywana przez Państwa każdorazowo sprowadza się do sprzedaży prawa własności do lokalu. W trakcie posiadania nabywanego lokalu, nie ponoszą Państwo wydatków na ulepszenie, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej nabytego lokalu. Ponadto czas pomiędzy pierwszym oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy (najczęściej podmiotowi, od którego Państwo nabywają lokal/ekspektatywę), a jego późniejszą dostawą nie przekracza okresu dwóch lat. Może się również zdarzyć, iż w stosunku do zbywanego lokalu nie dojdzie w ogóle do pierwszego zasiedlenia.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia przy sprzedaży ww. lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy czas pomiędzy pierwszym oddaniem lokali do użytkowania pierwszemu nabywcy, a jego późniejszą dostawą nie przekracza okresu dwóch lat oraz może również się zdarzyć, że w stosunku do zbywanego lokalu nie dojdzie w ogóle do pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa lokali stosunku do których nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Natomiast dostawa lokali w przypadku których czas pomiędzy pierwszym oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy, a jego późniejszą dostawą nie przekracza okresu dwóch lat, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W tej sytuacji nie zostanie spełniony drugi warunek umożliwiający zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, gdyż od pierwszego zasiedlenia przedmiotowych lokali do planowanej sprzedaży lokali nie minie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym dostawa ww. lokali nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie dostawa lokali będzie mogła natomiast korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak Państwo wskazali przy nabyciu ww. lokali nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie będziecie Państwo ponosili wydatków na ich ulepszenie, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej nabytego lokalu.

W związku z powyższym sprzedaż ww. lokali na które nie zostaną poniesione nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej lokalu, podlega zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).