Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.19.2017.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-12
Teza: Czy nabycie przez Kupującego „nieruchomości” na podstawie umowy sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu od towarów i usług?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 marca 2017 r. (data wpływu – 13 marca 2017 r.), uzupełnionym 18 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 marca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Wniosek uzupełniono 18 maja 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) oraz Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) – dalej łącznie: „Zainteresowani” są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest dokonywanie inwestycji w nieruchomości komercyjne i ich wynajem. Aktualnie, Sprzedający posiada dwie inwestycje, na które składają się nieruchomości komercyjne.

Sprzedający planuje zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży dotyczącą jednej z nieruchomości komercyjnych („umowa sprzedaży”). Przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości K., składającej się z trzech działek o nr ewidencyjnych 30/10, 30/13 oraz 30/15, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą wraz ze znajdującymi się na niej: budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią administracyjną, budynkiem portierni z bramką wejściową, budynkiem pompowni, zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem retencyjnym wód deszczowych z pompownią, podziemnymi zbiornikami LPG, pompownią ścieków sanitarnych i innymi budowlami, urządzeniami i instalacjami zainstalowanymi w budynkach lub obsługującymi budynki lub wzniesionymi na gruncie wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, parkingami i placami zlokalizowanymi na gruncie oraz wyposażeniem („nieruchomość”).

„Nieruchomość” nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla „nieruchomości”, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Planowana umowa sprzedaży będzie obejmowała nabycie własności przedmiotowej „nieruchomości” wraz z majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji projektowej, dokumentacją budowlaną oraz prawami z rękojmi i gwarancji wykonawców praw z zabezpieczeń dostarczonych przez wykonawców zobowiązanych z tytułu gwarancji lub rękojmi (jeżeli będą pozostawać w mocy w chwili sprzedaży). Jednocześnie, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w związku ze zbyciem własności Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu. Na Kupującego zostanie przeniesiona gwarancja korporacyjna zabezpieczająca wierzytelności z tytułu umowy najmu.

Wraz ze sprzedażą przedmiotowej „nieruchomości” Sprzedający dokona spłaty zobowiązania z tytułu udzielonego przez bank kredytu finansującego nabycie nieruchomości. Rozliczeniu będą podlegały również wszelkie inne zobowiązania finansowe związane z nieruchomością, w szczególności wynikające z zawartych umów zabezpieczających ryzyko stopy procentowej (instrumenty pochodne typu IRS). Zobowiązania te nie przejdą więc na Kupującego.

Przedmiotem umowy sprzedaży nie będą natomiast:

1.  oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo, tj. firma Sprzedającego,
2.  koncesje, licencje i pozwolenia,
3.  majątkowe prawa autorskie i pokrewne inne niż majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej lub budowlanej,
4.  tajemnice handlowe i know-how Sprzedającego,
5.  zobowiązania i należności Sprzedającego inne niż związane z umową najmu,
6.  środki pieniężne Sprzedającego,
7.  umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcą),
8.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu),
9.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego,
10.  zobowiązania z tytułu kredytu bankowego związanego z finansowaniem nieruchomości, który zostanie spłacony,
11.  prawa z umów innych niż umowa najmu, w tym umów serwisowych związanych z obsługą nieruchomości oraz umów zawartych przez Sprzedającego z podmiotami świadczącymi usługi w zakresie rachunkowości i inne usługi związane z obsługą działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego,
12.  umowy o pracę zawarte przez Sprzedającego.

W związku ze sprzedażą, na Kupującego nie przejdą żadne umowy serwisowe związane z nieruchomością. W efekcie, nabyty na podstawie umowy sprzedaży majątek nie będzie wystarczający do prowadzenia przez Kupującego działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. W związku z tym Kupujący, w celu wykorzystywania nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, we własnym zakresie zapewni obsługę nieruchomości, w tym w miarę potrzeby zawrze umowy z dostawcami usług niezbędnych do obsługi nieruchomości.

W związku z nabyciem nieruchomości Kupujący nie rozpozna dodatniej wartości firmy w rozumieniu przepisów o ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

„Nieruchomość” została nabyta przez Sprzedającego 12 lutego 2013 roku. Transakcja sprzedaży, w ramach której Sprzedający nabył nieruchomość, podlegała opodatkowaniu 23% podatkiem od towarów i usług. W związku z nabyciem nieruchomości Sprzedający był uprawniony do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony wynikający z faktur dokumentujących ww. nabycie.

„Nieruchomość” jest obecnie przedmiotem najmu na podstawie umowy zawartej przez Sprzedającego, jako wynajmującego. „Nieruchomość” była użytkowana przez kolejnych najemców na podstawie umów najmu nieprzerwanie co najmniej od 1 kwietnia 2012 r. Ponadto, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości, w tym poszczególnych budynków i budowli (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej. „Nieruchomość” jest kompletna i zdatna do użytkowania, a w szczególności wyposażona w sprzęt niezbędny do zapewnienia jej prawidłowego funkcjonowania.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży. Zawierając umowę sprzedaży Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z podatku od towarów i usług i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do umowy sprzedaży. Przed dokonaniem dostawy nieruchomości, Sprzedający i Kupujący złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w części podlegającej zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Kupującego „nieruchomości” na podstawie umowy sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Kupującego „nieruchomości” na podstawie umowy sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu określonym w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przedmiotem umowy sprzedaży będą rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jednakże, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z powyższym, czynność cywilnoprawna nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej (we wniosku), nabycie przez Kupującego „nieruchomości” na podstawie umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolnione z podatku od towarów i usług, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 12 czerwca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.28.2017.1.JP.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania wynosi 2% − art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów – sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający oraz Kupujący są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedający planuje zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży dotyczącą jednej z nieruchomości komercyjnych. Przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej: budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią administracyjną, budynkiem portierni z bramką wejściową, budynkiem pompowni, zbiornikiem przeciwpożarowym, zbiornikiem retencyjnym wód deszczowych z pompownią, podziemnymi zbiornikami LPG, pompownią ścieków sanitarnych i innymi budowlami, urządzeniami i instalacjami zainstalowanymi w budynkach lub obsługującymi budynki lub wzniesionymi na gruncie wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, parkingami i placami zlokalizowanymi na gruncie oraz wyposażeniem.

Z opisu wynika więc, że przedmiotem umowy sprzedaży – której dotyczy sformułowane w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pytanie – będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i infrastrukturą na tym gruncie posadowioną, znajdującego się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, określone we wniosku jako „nieruchomość”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i infrastrukturą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 12 czerwca 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.28.2017.1.JP.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży „nieruchomości” będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.