Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.601.2023.1.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-26
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i nr 7.

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

…

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

…

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

…

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

…

5) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

…

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

W dniu … 2023 r. … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` (dalej zwana „Kupującym”) zawarł z … (zwaną dalej: „Wnioskodawcą” - Zainteresowany będący stroną postępowania), małżonkami … i … oraz małżonkami … i … (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) (…, małżonkowie … i … oraz małżonkowie … i … - zwani dalej również „Sprzedającymi”) umowę przedwstępną sprzedaży oraz pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego, przed notariuszem …, repertorium A Nr …) następujących nieruchomości (zwane łącznie w dalszej części wniosku jako „Nieruchomości”):

1) nieruchomości położonej w miejscowości …, gmina \`(...)\`, powiat …, województwo …, składającej się z działek nr 1 (…), nr 2 (…), nr 3 (…), 4 (…), o łącznym obszarze wynoszącym … ha (… metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w …, V Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w …, prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej zwanej: „Nieruchomością nr 1”),

2) nieruchomości położonej w miejscowości …, gmina \`(...)\`, powiat …, województwo …, składającej się z działek nr 5 (…), nr 6 (…) i 7 (…), o łącznym obszarze wynoszącym … ha (… metry kwadratowe), dla której Sąd Rejonowy w …, V Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w …, prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej zwanej: „Nieruchomością nr 2”).

Przy zawieraniu ww. umowy przedwstępnej sprzedaży, Sprzedający przedłożyli:

1) wypis z rejestru gruntów, wydany … 2023 r. z upoważnienia Starosty …, znak sprawy: …, dla nieruchomości położonej w miejscowości …, jednostka ewidencyjna: …, \`(...)\`, obręb ewidencyjny: …, …, oznaczonej jako działki nr 1, o powierzchni wynoszącej … ha (… metrów kwadratowych), rodzaj użytków oznaczony symbolem „RIVb”, nr 2, o powierzchni wynoszącej … ha (… metrów kwadratowych), rodzaj użytków oznaczony symbolem „RIVb”, nr 3, o powierzchni wynoszącej … ha (… metry kwadratowe), rodzaj użytków oznaczony symbolem „RIVb”, nr 4, o powierzchni wynoszącej … ha (… metrów kwadratowych), rodzaj użytków oznaczony symbolem „RIVb”, nr 5, o powierzchni wynoszącej … ha (… metry kwadratowe), rodzaj użytków oznaczony symbolem „RIVb”, nr 6, o powierzchni wynoszącej … ha (… metrów kwadratowych), rodzaj użytków oznaczony symbolem „RIVb” i nr 7, o powierzchni wynoszącej … ha (… metry kwadratowe), rodzaj użytków oznaczony symbolami: „RIVb” oraz „Bi”, zaopatrzony w klauzulę, poświadczającą, że niniejszy dokument jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,

2) wyrys z mapy ewidencyjnej, wydany … 2023 r. z upoważnienia Starosty …, Nr kancelaryjny: …, dla nieruchomości położonej w miejscowości …, jednostka ewidencyjna: …, \`(...)\`, obręb: …, …, oznaczonej jako działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6 i nr 7, zaopatrzony w klauzulę, poświadczającą, że niniejszy dokument jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,

3) wypis z części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyrys z części graficznej, wydane z upoważnienia Burmistrza Gminy \`(...)\`, … 2023 r., znak: …, z którego wynika, że w oparciu o Uchwałę nr … Rady Miejskiej w … z dnia … 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego północnej części Gminy \`(...)\` (z wyłączeniem działek nr …, … i … w miejscowości … oraz terenu pod trasę \`(...)\`) - II etap, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa … o w dniu … 2016 r. pod poz. \`(...)\`; przeznaczenia dla działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6 i nr 7 w obrębie \`(...)\` w obszarze miejscowego planu … oznaczono następującymi symbolami i opisami:

\- C3.U - tereny zabudowy usługowej,

\- KDGP/G/Z - droga wojewódzka.

Sprzedający są współwłaścicielami ww. Nieruchomości, w udziałach wynoszących po 1/3:

\- …, na podstawie umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym, sporządzonym przez notariusza w … …, w dniu … 2004 r., do Repertorium A … oraz umowy darowizny, objętej aktem notarialnym, sporządzonym przez notariusza w … …, w dniu … 2016 r., do Repertorium A Nr …,

\- małżonkowie … i …, na prawach majątkowej wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie okazanej umowy darowizny, objętej aktem notarialnym, sporządzonym przez notariusza w … …, w dniu … 2017 r., do Repertorium A Nr …,

\- małżonkowie … i …, na prawach majątkowej wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie okazanej umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym, sporządzonym przez notariusza w … …, w dniu … 2009 r., do Repertorium A Nr ….

Nieruchomości oraz Udziały w nieruchomościach nie są przedmiotami stosunków prawnych uprawniających do korzystania z nich, w szczególności dzierżawy, najmu lub użyczenia, ani żaden podmiot nie korzysta z nich bez podstawy prawnej, za wyjątkiem umów dzierżawy części działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 6 oraz nr 7, zawartych z dzierżawcami w zwykłej formie pisemnej.

Działki nr 2, nr 3 , nr 6, nr 4 i nr 7 zabudowane są trwale z gruntem związanymi budynkami i budowlami (…, … i …) stanowiącymi nakłady dzierżawców na ten grunt.

Działki nr 1 i nr 5 są niezabudowane.

Działki nr 3, nr 4, 5, 6 i 7 posiadają swobodny i bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działki nr 1 i 2 posiadają swobodny dostęp do drogi publicznej, poprzez pozostałe działki, stanowiące własność tych samych współwłaścicieli.

Działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6 i nr 7 położone są na obszarze, dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy \`(...)\`.

Działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6 i nr 7 nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity z dnia 9 czerwca 2022 r. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360) oraz w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity z dnia 24 listopada 2022 r. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569), z uwagi na to, iż położone są na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy \`(...)\` na cele inne niż rolne.

Strony postanowiły, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1) uzyskanie przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` ostatecznej i wykonalnej, a w razie jej zaskarżenia również prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości budynkiem (lub budynkami) handlowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (Obiekt) zgodnie z Planem Inwestycyjnym \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\`. Poprzez Plany Inwestycyjne \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` rozumie się realizację obiektu o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż … m2 wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci dostępu do mediów, drogami i dojazdami w tym zjazdem publicznym z pełną relacją skrętną, elementami reklamowymi na nieruchomości - bilboardami, pylonami reklamowymi, a w przypadku wskazania w treści ww. decyzji konieczności uzyskania odrębnych pozwoleń, zezwoleń oraz decyzji, bez których nie będzie możliwa budowa i oddanie do użytkowania Obiektu, niniejszy warunek uznaje się za spełniony po ich uzyskaniu,

2) zapewnienie Nieruchomości bezpośredniego dostępu do drogi publicznej tj. drogi gminnej, koniecznego do realizacji i prawidłowego funkcjonowania Obiektu na zasadzie prawo i lewoskrętu (tzw. pełna relacja skrętów) z terenu Nieruchomości na drogę publiczną i z drogi publicznej na teren nieruchomości, dla pojazdów o masie nie mniejszej niż 26 t (dwadzieścia sześć ton) i długości nie mniejszej niż 12 metrów (dwunastu metrów) - a wynikać to będzie z obecnego stanu Nieruchomości lub z ostatecznych i prawomocnych decyzji administracyjnych lub innych rozstrzygnięć, wydanych przez właściwe organy, koniecznych do wybudowania i swobodnego korzystania z wszystkich ww. wjazdów i wyjazdów na i z terenu Nieruchomości,

3) uregulowanie przez Sprzedających stanu prawnego znajdujących się na terenie Nieruchomości obiektów przynależnych do …, … oraz jej budynków, w ten sposób, że Nieruchomości będą wolne od wszelkich obciążeń, długów, ciężarów, ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń i zobowiązań na rzecz osób trzecich w terminie trzech miesięcy liczonym od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przez Sprzedających zawiadomienia o uzyskaniu przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` ostatecznej i wykonalnej, a w razie jej zaskarżenia również prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, o którym mowa w ww. pkt 1.

Zgodnie z ustaleniami stron przedmiotowej umowy przedwstępnej sprzedaży, ww. warunki zostały zastrzeżone na korzyść \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\`, tzn. \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` może odstąpić od spełnienia warunków w terminie do … 2024 roku i żądać zawarcia ww. Umowy Przyrzeczonej mimo niespełnienia się tych warunków.

Sprzedający oraz \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` zobowiązani są do pisemnego powiadamiania się nawzajem o spełnianiu się ww. warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu ww. warunków, jednakże nie później niż do dnia … 2024 r.

\`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` zobowiązał się do realizacji czynności niezbędnych do ziszczenia się ww. warunków opisanych w pkt 1 i 2 własnym kosztem.

Sprzedający natomiast zobowiązali się do realizacji czynności niezbędnych do ziszczenia się ww. warunku opisanego w pkt 3 własnym kosztem.

Nadto, Sprzedający zobowiązali się bez dodatkowego wynagrodzenia, do uczestniczenia w postępowaniach oraz czynnościach niezbędnych do wypełnienia ww. warunków, w tym w wypadku wystąpienia takiej konieczności uzyskania na swoją rzecz ww. decyzji oraz innych dokumentów formalno-prawnych jako Strony będącej właścicielem Nieruchomości i uprawnionej do rozporządzenia powyższą Nieruchomością przed wszelkimi urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej oraz innymi podmiotami.

Ponadto Sprzedający zobowiązał się do wyrażenia w umowie przeniesienia własności Nieruchomości nieodwołalnej zgody na przeniesienie na rzecz \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` uprawnień wynikających z wydanych na jej rzecz dokumentów i decyzji w związku z realizacją ww. warunków zgodnie z procedurą przewidzianą przepisami prawa polskiego.

…, małżonkowie … i … oraz małżonkowie … i …, udzielili … oraz …, każdemu do samodzielnego działania, pełnomocnictwa z prawem substytucji - w związku z planowaną realizacją na Nieruchomości budynku handlowo usługowego wraz z infrastrukturą do:

1) występowania w ich imieniu przed wszelkimi urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi, organami administracji rządowej i samorządowej, dostawcami wszelkich mediów (w tym \`(...)\`., zarządcami wodociągów i kanalizacji itp.), Starostwem Powiatowym, Urzędem Miasta i Gminy, Miejskim i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, Wydziałem Architektury, Wydziałem Geodezji, Powiatowym i Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego,\`(...)\`., podmiotami świadczącymi usługi telekomunikacyjne, geodezyjne, miejskimi i wojewódzkimi wydziałami dróg i innymi,

2) podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, zezwoleń oraz innych dokumentów formalno-prawnych niezbędnych do wykonania Umowy Przyrzeczonej, w tym w szczególności do:

a) dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórki, decyzji wodno-prawnej, pozwolenia na lokalizację zjazdu, decyzji wyłączenia z produkcji rolnej, decyzji podziału nieruchomości, decyzji pozwolenia na usunięcie drzew itp., z których będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości budynkiem (lub budynkami) handlowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

b) dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej, mapy zasadniczej i innych dokumentów geodezyjnych,

c) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, w szczególności w celu złożenia wniosku do właściwych organów o wydanie pozwolenia na budowę lub/i rozbiórki, decyzji wodno-prawnej, pozwolenia na lokalizację zjazdu, decyzji wyłączenia z produkcji rolnej, decyzji pozwolenia na usunięcie drzew itp., dotyczących Nieruchomości na rzecz Sprzedających bądź bezpośrednio na rzecz … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\`, w tym podpisywania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością,

d) dysponowania Nieruchomością w zakresie uzyskiwania warunków technicznych dostawy mediów, w tym wybierania warunków i podpisywania dowolnych umów na rzecz dowolnych osób fizycznych i prawnych, w tym podpisywania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością.

Sprzedający zrzekli się odwołania ww. pełnomocnictwa do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający postanowili w treści przedmiotowego aktu notarialnego (repertorium A numer …), że w przypadku gdy uzyskanie przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` jakiegokolwiek dokumentu niezbędnego do realizacji umowy okaże się niemożliwe lub znacznie utrudnione, a wynikać to będzie z treści pełnomocnictwa albo konieczności osobistego działania Strony Sprzedającej, Strona Sprzedająca udzieli \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` dodatkowych pełnomocnictw w niezbędnym zakresie.

Sprzedający oświadczyli nadto, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem; jednocześnie \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` oświadczył, iż w przypadku niezawarcia przez Strony umowy przeniesienia własności Nieruchomości usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na Nieruchomości urządzenia.

Sprzedający zobowiązali się do chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej przedłożyć wydane dla Nieruchomości, aktualne na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej (tj. nie starsze niż wydane do 21 dni przed terminem zawarcia Umowy Przyrzeczonej):

\- aktualne odpisy powołanych wyżej ksiąg wieczystych dla przedmiotowych Nieruchomości,

\- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej dla Nieruchomości,

\- zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego,

\- zaświadczenie stwierdzające, czy Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu,

\- zaświadczenie stwierdzające czy Nieruchomość jest objęta obszarem zdegradowanym, Specjalną Strefą Rewitalizacji, a także obszarem, co do którego została podjęta przez Radę Gminy uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy,

\- zaświadczenie, z którego wynika, że Sprzedający na dzień wydania zaświadczenia nie posiadają zaległości podatkowych, regulowanych postanowieniami Ordynacji podatkowej,

\- zaświadczenie poświadczające, że na Sprzedających nie ciążą zaległości w uiszczaniu podatku od Nieruchomości,

\- zaświadczenia wydanego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, z tytułu umów, będących podstawami nabycia Nieruchomości.

Strony ponadto zobowiązały się przedłożyć do Umowy Przyrzeczonej wszelkie dokumenty, decyzje, orzeczenia i zaświadczenia, które na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą wymagane przez przepisy prawa lub wolę Stron.

Strony ww. umowy przedwstępnej sprzedaży uzgodniły ponadto, że w przypadku, gdyby z wyżej opisanych zaświadczeń lub innych dokumentów, jak również stanu faktycznego, wynikało prawo pierwokupu Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego aktu notarialnego dla jakiegokolwiek podmiotu, zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży warunkowej, w terminie przewidzianym do zawarcia umowy przyrzeczonej.

…:

\- przy nabyciu udziału w przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego,

\- planowana sprzedaż następuje z uwagi na zgłoszenie się kupca, brak jest jakichkolwiek szczególnych powodów sprzedaży,

\- na przedmiotowej nieruchomości dokonane zostały przez jej współwłaścicieli utwardzenia terenu oraz przyłącz elektryczny,

\- ww. nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości,

\- ww. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, środki z sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne,

\- ww. nie stosowała żadnych form ogłoszeń o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,

\- ww. w 2022 r. sprzedała udział w niezabudowanej nieruchomości w miejscowości …, której była współwłaścicielką (z Państwem … i Państwem …), przy czym nie było żadnego konkretnego celu w nabyciu tej nieruchomości, jak również w jej sprzedaży, nieruchomość leżała odłogiem, środki z sprzedaży ww. przeznaczyła na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, gdyż takiej nie prowadzi,

\- ww. jest współwłaścicielem innych nieruchomości, ale w najbliższym czasie nie są one przeznaczone do sprzedaży.

… i …:

\- przy nabyciu udziału w przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego,

\- planowana sprzedaż następuje z uwagi na zgłoszenie się kupca, celem pozyskania środków pieniężnych, brak jest jakichkolwiek szczególnych powodów sprzedaży,

\- na nieruchomości dokonane zostały przez jej współwłaścicieli utwardzenia terenu oraz przyłącz elektryczny,

\- ww. nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości,

\- … prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT, przy czym środki z sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne, nie będą przeznaczone na cele działalności gospodarczej,

\- … prowadzi działalność gospodarczą, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, rozlicza się na zasadzie ryczałtu,

\- ww. nie stosowali żadnych form ogłoszeń o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,

\- ww. w 2022 r. sprzedali udział w niezabudowanej nieruchomości w miejscowości …, której byli współwłaścicielami (z Panią … i Państwem …), przy czym nie było żadnego konkretnego celu w nabyciu tej nieruchomości, jak również w jej sprzedaży, nieruchomość leżała odłogiem, środki z sprzedaży ww. przeznaczyli na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą,

\- ww. nie są właścicielami/współwłaścicielami innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

… i …:

\- przy nabyciu udziału w przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego,

\- planowana sprzedaż następuje z uwagi na zgłoszenie się kupca, celem pozyskania środków pieniężnych, brak jest jakichkolwiek szczególnych powodów sprzedaży,

\- na nieruchomości dokonane zostały przez jej współwłaścicieli utwardzenia terenu oraz przyłącz elektryczny,

\- ww. nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości,

\- … prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT, przy czym środki z sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne, nie będą przeznaczone na cele działalności gospodarczej,

\- … nie prowadzi działalność gospodarczą, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT,

\- ww. nie stosowali żadnych form ogłoszeń o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,

\- ww. w 2019 r. sprzedali mieszkanie, a w 2022 r. udział w niezabudowanej nieruchomości w miejscowości …, której byli współwłaścicielami (z Panią … i Państwem …), nabyte do osobistego/prywatnego użytku, przy czym nie było żadnego konkretnego celu w ich sprzedaży (uzyskanie środków pieniężnych), mieszkanie było nieużytkowane, a nieruchomość w … leżała odłogiem, środki z sprzedaży ww. przeznaczyli na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, sprzedaż następowała na rzecz osób prywatnych,

\- ww. nie są właścicielami/współwłaścicielami innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

### Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (dalej również: „podatek VAT”)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawą o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w ww. przepisie, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Jak wynika z powyższego, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie o VAT, ale wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy.

W tym zakresie można wskazać wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 4 października 1995 r. (sprawa C-291/92 - Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. TSUE uznał, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego (podobne stanowisko przedstawił TSUE w wyroku z dnia 21 kwietnia 2005 r., sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, gdzie Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych).

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., w sprawie o sygn. akt I FPS 3/07 wskazano kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządzaniem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Przejawem zaś aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, mogącej wskazywać, iż jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych wyżej okoliczności, a nie stwierdzenie wystąpienia jedynie niektórych (pojedynczych) z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedawanej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W niniejszej sprawie wątpliwości po stronie Zainteresowanego będącego stroną postępowania (jak również pozostałych Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W tym zakresie należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej transakcji Sprzedawcy spełnią przesłanki do uznania ich za podatnika podatku VAT.

Przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom Sprzedawcy jako podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Sprzedawców statusu podatnika.

Sprzedający: … i … nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Sprzedający: …, … i … prowadzą działalność gospodarczą, a nadto … i … mają status czynnych podatników podatku VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi współwłasność Sprzedających i należy do ich majątków prywatnych. Środki pieniężne ze sprzedaży planują przeznaczyć na cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Planowana sprzedaż następuje z uwagi na zgłoszenie się kupca, celem pozyskania środków pieniężnych, brak jest jakichkolwiek szczególnych powodów sprzedaży. W celu sprzedaży, Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie stosowali żadnych form ogłoszeń o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Wskazać jednakże należy na poniższe okoliczności, które w ocenie Zainteresowanego będącego stroną postępowania (i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) przesądzają o uznaniu Sprzedających za podatników podatku VAT w zakresie przedmiotowej transakcji.

Działki nr 2, 3, 4, 6, 7 są oddane w dzierżawę.

Na przedmiotowej nieruchomości dokonane zostały przez Sprzedających utwardzenia terenu oraz przyłącza elektryczne.

Przy zawieraniu ww. umowy przedwstępnej sprzedaży, Sprzedający musieli przedłożyć następujące dokumenty: wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyrys z części graficznej.

Sprzedający będą musieli do chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej przedłożyć również:

\- aktualne odpisy powołanych wyżej ksiąg wieczystych dla przedmiotowych Nieruchomości,

\- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej dla Nieruchomości,

\- zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego,

\- zaświadczenie stwierdzające, czy Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu,

\- zaświadczenie stwierdzające czy Nieruchomość jest objęta obszarem zdegradowanym, Specjalną Strefą Rewitalizacji, a także obszarem, co do którego została podjęta przez Radę Gminy uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy,

\- zaświadczenie, z którego wynika, że Sprzedający na dzień wydania zaświadczenia nie posiadają zaległości podatkowych, regulowanych postanowieniami Ordynacji podatkowej,

\- zaświadczenie poświadczające, że na Sprzedających nie ciążą zaległości w uiszczaniu podatku od Nieruchomości,

\- zaświadczenia wydanego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn, z tytułu umów, będących podstawami nabycia Nieruchomości.

Nadto, zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży oraz pełnomocnictwa (akt notarialny z dnia … 2023 r., repertorium A numer …) Sprzedający udzielili pełnomocnictw do podejmowania szeregu czynności w związku z planowaną przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` realizacją na Nieruchomości budynku handlowo usługowego wraz z infrastrukturą, tj. do:

1) występowania w ich imieniu przed wszelkimi urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi, organami administracji rządowej i samorządowej, dostawcami wszelkich mediów (w tym \`(...)\`, zarządcami wodociągów i kanalizacji itp.), Starostwem Powiatowym, Urzędem Miasta i Gminy, Miejskim i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, Wydziałem Architektury, Wydziałem Geodezji, Powiatowym i Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego, MPWiK, \`(...)\`, podmiotami świadczącymi usługi telekomunikacyjne, geodezyjne, miejskimi i wojewódzkimi wydziałami dróg i innymi,

2) podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, zezwoleń oraz innych dokumentów formalno-prawnych niezbędnych do wykonania Umowy Przyrzeczonej, w tym w szczególności do:

a) dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórki, decyzji wodno-prawnej, pozwolenia na lokalizację zjazdu, decyzji wyłączenia z produkcji rolnej, decyzji podziału nieruchomości, decyzji pozwolenia na usunięcie drzew itp., z których będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości budynkiem (lub budynkami) handlowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

b) dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej, mapy zasadniczej i innych dokumentów geodezyjnych,

c) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, w szczególności w celu złożenia wniosku do właściwych organów o wydanie pozwolenia na budowę lub/i rozbiórki, decyzji wodno-prawnej, pozwolenia na lokalizację zjazdu, decyzji wyłączenia z produkcji rolnej, decyzji pozwolenia na usunięcie drzew itp., dotyczących Nieruchomości na rzecz Sprzedających bądź bezpośrednio na rzecz \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\`, w tym podpisywania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością,

d) dysponowania Nieruchomością w zakresie uzyskiwania warunków technicznych dostawy mediów, w tym wybierania warunków i podpisywania dowolnych umów na rzecz dowolnych osób fizycznych i prawnych, w tym podpisywania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością.

Sprzedający postanowili w treści przedmiotowego aktu notarialnego (repertorium A numer …), że w przypadku gdy uzyskanie przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` jakiegokolwiek dokumentu niezbędnego do realizacji umowy okaże się niemożliwe lub znacznie utrudnione, a wynikać to będzie z treści pełnomocnictwa albo konieczności osobistego działania Strony Sprzedającej, Strona Sprzedająca udzieli \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` dodatkowych pełnomocnictw w niezbędnym zakresie.

Sprzedający oświadczyli nadto, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` własnym kosztem i staraniem na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem; jednocześnie \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przeniesienia własności Nieruchomości usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na Nieruchomości urządzenia.

Jak wskazano w stanie faktycznym sprawy, strony przedwstępnej umowy sprzedaży ustaliły warunki, jakie mają być spełnione, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu będą podejmowane przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` działania mające na celu uzyskanie ostatecznej i wykonalnej, a w razie jej zaskarżenia również prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości budynkiem (lub budynkami) handlowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (Obiekt) zgodnie z Planem Inwestycyjnym \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\`. Poprzez Plany Inwestycyjne \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` rozumie się realizację obiektu o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż … m2 wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci dostępu do mediów, drogami i dojazdami w tym zjazdem publicznym z pełną relacją skrętną, elementami reklamowymi na nieruchomości - bilboardami, pylonami reklamowymi, a w przypadku wskazania w treści ww. decyzji konieczności uzyskania odrębnych pozwoleń, zezwoleń oraz decyzji, bez których nie będzie możliwa budowa i oddanie do użytkowania Obiektu (niniejszy warunek uznaje się za spełniony po ich uzyskaniu), jak również mające na celu zapewnienie Nieruchomości bezpośredniego dostępu do drogi publicznej tj. drogi gminnej, koniecznego do realizacji i prawidłowego funkcjonowania Obiektu na zasadzie prawo i lewoskrętu (tzw. pełna relacja skrętów) z terenu Nieruchomości na drogę publiczną i z drogi publicznej na teren nieruchomości, dla pojazdów o masie nie mniejszej niż 26 t (dwadzieścia sześć ton) i długości nie mniejszej niż 12 metrów (dwunastu metrów) – a wynikać to będzie z obecnego stanu Nieruchomości lub z ostatecznych i prawomocnych decyzji administracyjnych lub innych rozstrzygnięć, wydanych przez właściwe organy, koniecznych do wybudowania i swobodnego korzystania z wszystkich ww. wjazdów i wyjazdów na i z terenu Nieruchomości. Nadto, Sprzedający będą musieli (aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej) uregulować stan prawny znajdujących się na terenie Nieruchomości obiektów przynależnych do …, … oraz jej budynków, w ten sposób, że Nieruchomości będą wolne od wszelkich obciążeń, długów, ciężarów, ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń i zobowiązań na rzecz osób trzecich w terminie trzech miesięcy liczonym od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przez Sprzedających zawiadomienia o uzyskaniu przez \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w \`(...)\` ostatecznej i wykonalnej, a w razie jej zaskarżenia również prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, o którym mowa powyżej.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: k.c.).

W myśl art. 535 § 1 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W art. 155 § 1 k.c. jest określony moment przeniesienia własności nieruchomości:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Istotnym pozostaje udzielone przez Sprzedających pełnomocnictwo.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Stosownie do art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak wynika z art. 98 k.c. pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W myśl art. 99 § 1 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 108 k.c. pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak zatem wynika z przepisów art. 95 do art. 108 k.c., pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez stronę kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających przedmiotową Nieruchomość (jako mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający podejmują pewne działania w sposób zorganizowany.

Podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności/planowane czynności, które muszą być dokonane, aby doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Bez znaczenia pozostaje m.in. fakt, że nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, że Sprzedający nie prowadzili na niej działalności gospodarczej.

Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający podejmuje działania i będzie podejmował do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazują i będą wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Działania podejmowane w imieniu Sprzedających przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, spowodowały, że przedmiotowa Nieruchomość straciła charakter majątku prywatnego.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Według art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że … 2023 r. zawarli Państwo przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

1) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i wykonalnej, a w razie jej zaskarżenia również prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości budynkiem (lub budynkami) handlowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (Obiekt) zgodnie z Planem Inwestycyjnym Kupującego, a w przypadku wskazania w treści ww. decyzji konieczności uzyskania odrębnych pozwoleń, zezwoleń oraz decyzji, bez których nie będzie możliwa budowa i oddanie do użytkowania Obiektu, niniejszy warunek uznaje się za spełniony po ich uzyskaniu,

2) zapewnienie Nieruchomości bezpośredniego dostępu do drogi publicznej tj. drogi gminnej, koniecznego do realizacji i prawidłowego funkcjonowania Obiektu na zasadzie prawo i lewoskrętu (tzw. pełna relacja skrętów) z terenu Nieruchomości na drogę publiczną i z drogi publicznej na teren nieruchomości, dla pojazdów o masie nie mniejszej niż 26 t (dwadzieścia sześć ton) i długości nie mniejszej niż 12 metrów (dwunastu metrów) - a wynikać to będzie z obecnego stanu Nieruchomości lub z ostatecznych i prawomocnych decyzji administracyjnych lub innych rozstrzygnięć, wydanych przez właściwe organy, koniecznych do wybudowania i swobodnego korzystania z wszystkich ww. wjazdów i wyjazdów na i z terenu Nieruchomości,

3) uregulowanie przez Sprzedających stanu prawnego znajdujących się na terenie Nieruchomości obiektów przynależnych do …, … oraz jej budynków, w ten sposób, że Nieruchomości będą wolne od wszelkich obciążeń, długów, ciężarów, ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń i zobowiązań na rzecz osób trzecich w terminie trzech miesięcy liczonym od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przez Sprzedających zawiadomienia o uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i wykonalnej, a w razie jej zaskarżenia również prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, o którym mowa w ww. pkt 1.

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa z prawem substytucji, w związku z planowaną realizacją na Nieruchomości budynku handlowo usługowego wraz z infrastrukturą do:

1) występowania w Państwa imieniu przed wszelkimi urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi, organami administracji rządowej i samorządowej, dostawcami wszelkich mediów (w tym \`(...)\`, zarządcami wodociągów i kanalizacji itp.), Starostwem Powiatowym, Urzędem Miasta i Gminy, Miejskim i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, Wydziałem Architektury, Wydziałem Geodezji, Powiatowym i Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego, MPWiK, \`(...)\`, podmiotami świadczącymi usługi telekomunikacyjne, geodezyjne, miejskimi i wojewódzkimi wydziałami dróg i innymi,

2) podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, zezwoleń oraz innych dokumentów formalno-prawnych niezbędnych do wykonania Umowy Przyrzeczonej, w tym w szczególności do:

a) dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórki, decyzji wodno-prawnej, pozwolenia na lokalizację zjazdu, decyzji wyłączenia z produkcji rolnej, decyzji podziału nieruchomości, decyzji pozwolenia na usunięcie drzew itp., z których będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości budynkiem (lub budynkami) handlowo-usługowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

b) dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej, mapy zasadniczej i innych dokumentów geodezyjnych,

c) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności w celu złożenia wniosku do właściwych organów o wydanie pozwolenia na budowę lub/i rozbiórki, decyzji wodno-prawnej, pozwolenia na lokalizację zjazdu, decyzji wyłączenia z produkcji rolnej, decyzji pozwolenia na usunięcie drzew itp., dotyczących Nieruchomości na rzecz Sprzedających bądź bezpośrednio na rzecz Kupującego, w tym podpisywania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością,

d) dysponowania Nieruchomością w zakresie uzyskiwania warunków technicznych dostawy mediów, w tym wybierania warunków i podpisywania dowolnych umów na rzecz dowolnych osób fizycznych i prawnych, w tym podpisywania oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowych nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają Państwa współwłasnością. Z kolei Państwo oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa udziałów we współwłasności nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Państwa, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal Państwa współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Państwa zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, nie będziecie Państwo korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż udziałów we współwłasności ww. nieruchomości, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadacie Państwo udziały w nieruchomościach będących we współwłasności, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowaliście Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazaliście aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, zawarliście Państwo umowę dzierżawy części działek nr 2, 3, 4, 6 i 7.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Dzierżawa przez Państwa przedmiotowych nieruchomości spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Państwa w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowych nieruchomości spowodowało, że są wykorzystane w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec powyższego uznać należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów we współwłasności działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, w ramach zarządu Państwa majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będziecie działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż udziału w nieruchomości będących we współwłasności będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów we współwłasności działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Ponadto podkreślam, że wydając interpretację przepisów prawa podatkowego Organ nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach przedstawionego przez Państwa opisu sprawy. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Końcowo nadmieniam, iż w związku z okolicznością, że niniejsza interpretacja dotyczy jednego zdarzenia przyszłego w sprawie pięciu Zainteresowanych (tj. 40 zł x 5 = 200 zł), natomiast od wniosku wspólnego została wniesiona \`(...)\` 2023 r. opłata w łącznej wysokości \`(...)\` zł, różnica w kwocie \`(...)\` zł stanowi nadpłatę i zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany w części G poz. 62 wniosku ORD-WS, zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Stosownie do art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.