Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.527.2024.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-10
Teza: Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. Prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości przez kupującego.
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienie wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

26 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia,

\- prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości przez Kupującego.

Uzupełnili go Państwo – odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 września 2024 r. (data wpływu 2 września 2024 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o.o.

ul. …

…-… …

NIP:…

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B sp. z o.o.

ul. …

…-… …

NIP:…

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Opis prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej

Zainteresowany będący stroną postępowania („Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest spółką kapitałową prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie produkcji etykiet i opakowań na produkty oraz świadczenia usług druku, podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Spółka powstała w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy, tj. osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, które to przekształcenie nastąpiło w roku 2019 (dalej: „Przekształcenie”). W okresie od 2019 r. do dnia dzisiejszego nastąpiły również dwa kolejne przekształcenia (spółki z o.o. w spółkę komandytową i następnie spółki komandytowej w spółkę z o.o.), jednak z uwagi na sukcesję uniwersalną towarzyszącą przekształceniu, nie mają one znaczenia dla niniejszej analizy.

Jednym ze składników majątkowych Spółki jest nieruchomość, na którą składają się położone przy ul. … nr … w … trzy działki ewidencyjnie wyodrębnione i oznaczone numerami x, y i z, wszystkie zabudowane budynkami i budowlami trwale związanymi z gruntem o przeznaczeniu produkcyjnym i biurowym, służące działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę (dalej: „Nieruchomość”). Budynki i budowle znajdujące się na działkach stanowią budynki lub ich części w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 oraz budowle w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi. Nabycie gruntu jak również wzniesienie budynków i budowli na gruncie stanowiącym Nieruchomość nastąpiło przed Przekształceniem, przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy, to jest przez osobę fizyczną, której działalność została przekształcona w Spółkę (dalej: „Osoba fizyczna”). Nieruchomość pozostawała składnikiem majątku kolejnych podmiotów, powstających w wyniku przekształcenia, aż do dnia dzisiejszego, w którym jest własnością Wnioskodawcy.

W związku z nabyciem gruntu, a także w związku z wybudowaniem budynków i budowli, osobie fizycznej przysługiwało prawo do odliczenia kwot naliczonego podatku od towarów i usług w całości. Od dnia rozpoczęcia użytkowania budynków i budowli przez Osobę fizyczną do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Również okres wykorzystywania budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości od dnia Przekształcenia jest dłuższy niż dwa lata. Niektóre z budynków i budowli składających się na Nieruchomość były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych (przed Przekształceniem) lub prawnych (po Przekształceniu), jednak od dnia poniesienia ostatnich wydatków na ulepszenie budynków i budowli (i przyjęcia ulepszeń do używania) upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Wnioskodawca zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania („Kupujący”) umowę sprzedaży swojego przedsiębiorstwa („Przedsiębiorstwo”), za określoną cenę, w skład którego wchodzą w szczególności następujące składniki majątkowe:

1) oznaczenie indywidualizujące Przedsiębiorstwo (nazwa Przedsiębiorstwa);

2) wszelkie ruchomości, w tym środki trwałe, których właścicielem był Wnioskodawca związane z Przedsiębiorstwem;

3) wszelkie zapasy, produkcję w toku i produkty gotowe, których właścicielem był Wnioskodawca związane z Przedsiębiorstwa, z wyłączeniem zapasów, które nie stanowią pełnowartościowych zapasów przedsiębiorstwa;

4) wszelkie wartości niematerialne i prawne, które przysługiwały Wnioskodawcy związane z Przedsiębiorstwem;

5) wszelkie prawa własności intelektualnej, które przysługiwały Wnioskodawcy związane z Przedsiębiorstwem;

6) wszelkie bazy danych Wnioskodawcy związane z Przedsiębiorstwem, a także prawa wynikające z ustawy o ochronie baz danych z dnia 27 lipca 2001 r. przysługujące do baz danych, które zostały wytworzone lub nabyte przez Wnioskodawcę w zakresie działalności Przedsiębiorstwa;

7) wszelkie umowy, kontrakty, porozumienia, zamówienia lub oferty zawarte lub złożone przez Sprzedającego związane z Przedsiębiorstwem;

8) pracownicy zatrudnieni przez Wnioskodawcę w związku z działalnością Przedsiębiorstwa;

9) wszelkie umowy o współpracy ze współpracownikami świadczącymi usługi na rzecz Wnioskodawcy w związku z działalnością Przedsiębiorstwa;

10) wszelkie koncesje, licencje, zezwolenia i inne podobne decyzje;

11) wszelkie księgi i dokumenty związane z Przedsiębiorstwem lub jego działalnością, w tym całość dokumentacji związanej z zatrudnianiem pracowników Przedsiębiorstwa.

Strony, w ramach umowy sprzedaży Przedsiębiorstwa z dnia 1 lutego 2024 r., wyraźnie wyłączyły z przedmiotu sprzedaży (ze składników zbywanego przedsiębiorstwa) - zgodnie z art. 55 (2) kodeksu cywilnego - m.in. Nieruchomość.

Jednocześnie w dniu zawarcia umowy sprzedaży Przedsiębiorstwa Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości za określoną cenę. Strony przewidziały ponadto, że przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości będzie umową jednostronnie zobowiązującą, na mocy której Wnioskodawca (jako sprzedający) będzie zobowiązany do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego (jako kupującego), ale Kupujący nie będzie zobowiązany do jej nabycia od Wnioskodawcy.

Strony przewidziały ponadto, że zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi w terminie wskazanym przez Kupującego (jako kupującego) w zawiadomieniu o chęci wykonania swojego uprawnienia skierowanym do Wnioskodawcy, nie później niż w okresie wynoszącym trzy lata od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Kupujący na dzień zawarcia umowy sprzedaży Przedsiębiorstwa nie był jednak w stanie określić, czy zrealizuje swoje uprawnienie do nabycia Nieruchomości. Przedsiębiorstwo może być bowiem prowadzone również w innej lokalizacji.

Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT - czynny i zamierza wykorzystywać nabyte Przedsiębiorstwo wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, prowadząc działalność gospodarczą o podobnym zakresie jak Wnioskodawca.

Pomiędzy Wnioskodawcą i Kupującym nie istnieją powiązania o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że kupujący będzie wykorzystywał zabudowane działki nr x, y i z wyłącznie do czynności opodatkowanych.

### Pytania

PYTANIE WNIOSKODAWCY

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy?

PYTANIE DOTYCZĄCE KUPUJĄCEGO

Czy w sytuacji, w której Wnioskodawca i Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie
----------------------------

STANOWISKO WNIOSKODAWCY

Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy.

STANOWISKO DOTYCZĄCE KUPUJĄCEGO

W sytuacji, w której Wnioskodawca i Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

UZASADNIENIE

Zbycie Nieruchomości jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zawarte w art. 19 Dyrektywy VAT pojęcie „przekazania \[\`(...)\`\] całości lub części majątku” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów (tak: wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever).

Celem wyłączenia opodatkowania VAT dla transakcji zbycia przedsiębiorstwa jest ułatwienie państwom członkowskim przekazywania przedsiębiorstw lub części przedsiębiorstw poprzez uproszczenie tych transakcji i unikanie naruszenia płynności finansowej nabywcy nadmiernym obciążeniem podatkowym, które i tak odzyskałby on następnie poprzez odliczenie podatku VAT naliczonego.

TSUE wskazywał również wielokrotnie, że warunkiem wyłączenia z opodatkowania przeniesienia samodzielnej części przedsiębiorstwa jest to, aby całość przekazanych składników była wystarczająca dla umożliwienia prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Zdaniem TSUE w tym celu należy dokonać całościowej oceny okoliczności faktycznych charakteryzujących daną transakcję. W ramach tej oceny szczególne znaczenie należy nadać charakterowi działalności gospodarczej, której prowadzenie jest planowane (tak: powołany już wyrok TSUE w sprawie C-444/10). W ocenie TSUE objęcie zakresem pojęcia „przekazania całości lub części majątku” w rozumieniu art. 19 akapit pierwszy dyrektywy 2006/112 wymaga, aby nabywca miał zamiar prowadzić przekazane przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, a nie tylko natychmiast zlikwidować działalność i ewentualnie sprzedać zapasy. Z orzecznictwa Trybunału wynika także, że zamiar nabywcy może, a w niektórych przypadkach powinien, być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek (wyrok TSUE z dnia 19 grudnia 2018 r., Mailat, C-17/18). TSUE nie wymaga również, aby „przekazania całości lub części majątku” musiało obejmować przeniesienie na nabywcę wszystkich składników materialnych i niematerialnych, które wchodzą w skład tej części, pod warunkiem że całość przekazanych składników jest wystarczająca dla umożliwienia temu przedsiębiorstwu prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej (tak: TSUE w wyroku z dnia 16 stycznia 2023 r., C-729/21).

Podsumowując dorobek orzeczniczy TSUE można wskazać na następujące przesłanki wyłączenia od opodatkowania VAT przeniesienia składników majątkowych, definiowanych w prawie polskim jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa:

a) przenoszone składniki muszą mieć taki charakter, aby - jako całość - umożliwić nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej przy ich wykorzystaniu; jest to w znacznym zakresie spójne z pojęciem przedsiębiorstwa wskazanym w art. 55 (1) k.c. oraz z pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanym przez ustawę o VAT; można bowiem założyć, że powinny być one pewnym zespołem powiązanych ze sobą składników materialnych i niematerialnych, wykazujących określoną wieź funkcjonalną i organizacyjną, w jakiejś mierze ewentualnie również wyodrębnioną od innych składników przedsiębiorstwa (w przypadku przekazania części tych składników);

b) nie wszystkie składniki istniejącego przedsiębiorstwa muszą być przenoszone w jego ramach, aby przenoszona część nie utraciła przymiotu „całości lub części majątku” w rozumieniu art. 19 Dyrektywy VAT (lub przymiotu przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części); istnieje zatem możliwość wyłączenia określonych składników, w tym także nieruchomości, aby transfer pozostałej części był wyłączony z opodatkowania VAT;

c) nabywca składników majątku musi mieć zamiar prowadzenia działalności gospodarczej z ich wykorzystaniem; kwestia zakresu tej działalności nie jest jasno wyjaśniona w orzecznictwie TSUE, niemniej można wskazać, że wykluczona jest sytuacja nieodległej w czasie likwidacji przedsiębiorstwa i wyprzedaży zapasów.

Powyższe wskazówki zawarte w orzecznictwie TSUE prowadzą do konstatacji, że bez utraty przez składniki majątku przymiotu przedsiębiorstwa można wyłączyć z takiego zespołu również nieruchomości, które przez zbywcę były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. W powołanym już orzeczeniu w sprawie C-444/10 TSUE uznał przeniesienie zapasów i wyposażenia sklepu za wyłączone z opodatkowania na podstawie art. 19 Dyrektywy VAT, bez przenoszenia praw do lokalu, w którym owa działalność była prowadzona.

Wnioskodawca dokonał sprzedaży na rzecz Uczestnika postępowania prowadzonego przedsiębiorstwa, a nabyty przez Uczestnika postępowania zespół składników materialnych i niematerialnych będzie umożliwiał mu prowadzenie działalności tożsamej z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę. Nabywca ma zamiar również tę działalność prowadzić.

Strony wyłączyły z zakresu zbywanych składników między innymi Nieruchomość. Przy tym przewidują, że w przyszłości może dojść do jej nabycia przez Kupującego, jednak nie jest to ani warunek konieczny dla uznania, że transfer Przedsiębiorstwa będzie wyłączony od podatku VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani nie wiadomo, czy takie zdarzenie w ogóle w przyszłości nastąpi. Strony przewidują bowiem, że o nabyciu Nieruchomości w przyszłości zdecyduje samodzielnie Kupujący, stąd zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości jednostronnie zobowiązującą dla sprzedającego (Wnioskodawcy).

Mając na uwadze, że:

a) transfer Przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, z wyłączeniem Nieruchomości, nastąpił 1 lutego 2024 r.;

b) transfer Nieruchomości być może nigdy nie nastąpi, a jeśli nastąpi, może to być data odległa o około 3 lata od transferu Przedsiębiorstwa;

c) strony umowy sprzedaży Przedsiębiorstwa wyraźnie nie obejmują swoją wolą transferu Nieruchomości, pozostawiając kwestie jej sprzedaży nierozstrzygniętą;

\- nie można uznać, że transakcja zbycia Przedsiębiorstwa (dokonana 1 lutego 2024 r.) obejmuje również Nieruchomość (np. zbywaną w roku 2027). Nie można w konsekwencji uznać, że sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości jako czynność zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca zwolnił z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że nie następuje ona przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub też w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, przy czym przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z definicją wskazaną w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analizując zatem literalne brzmienie w/w definicji pierwszego zasiedlenia należy dojść do wniosku, że warunkiem uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia jest oddanie budynków lub budowli do używania w wykonaniu czynności opodatkowanej albo rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Wskazać trzeba, że budynki i budowle stanowiące część składową Nieruchomości zostały wybudowane przed 2019 r. Od zakończenia ich budowy były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, wcześniej przez Osobę fizyczną, a po przekształceniu w spółkę kapitałową - przez Wnioskodawcę. Niektóre z budynków były przedmiotem ulepszenia, jednak od daty oddania ulepszeń do używania upłynął również okres dłuższy niż dwa lata. Z tego powodu nie ma potrzeby prowadzenia rozważań o wartości tych ulepszeń i ich proporcji do wartości początkowej poszczególnych ulepszanych środków trwałych.

Tym samym stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia, ani też w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. To zaś oznacza, że zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji strony mogą zrezygnować z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy.

Prawo do odliczenia kwot podatku naliczonego przez Uczestnika postępowania

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

Ponieważ Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej wykorzystywania do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie mu zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Mając na uwadze powyższe, wnoszę o uznanie przedstawionego stanowiska za prawidłowe.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o:

Obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o:

Budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Z opisu sprawy wynika, że Spółka A jest właścicielem nieruchomości, na którą składają się trzy działki oznaczone numerami x, y i z, wszystkie zabudowane budynkami i budowlami trwale związanymi z gruntem o przeznaczeniu produkcyjnym i biurowym, służące działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Budynki i budowle znajdujące się na działkach stanowią budynki lub ich części w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 oraz budowle w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Od dnia rozpoczęcia użytkowania budynków i budowli do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Niektóre z budynków i budowli składających się na Nieruchomość były przedmiotem ulepszeń, jednak od dnia poniesienia ostatnich wydatków na ulepszenie budynków i budowli (i przyjęcia ulepszeń do używania) upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT - czynny i zamierza wykorzystywać nabyte działki nr x, y i z wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Aby ustalić czy w rozpatrywanej sprawie dla dostawy działek zabudowanych budynkami i budowlami o przeznaczeniu produkcyjnym i biurowym, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków i budowli.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że w stosunku do ww. budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia i od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyżej wskazano również, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki, budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa działek nr x, y i z, na których ww. budynki i budowle są posadowione, będzie zwolniona od podatku.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości - działek wraz z budynkami i budowlami na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy ww. budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach.

Zatem, w sytuacji gdy Strony transakcji w związku z decyzją o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełnią warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków oraz budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania pierwszego uznałem za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy w sytuacji, w której Wnioskodawca i Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej wskazałem – planowana dostawa budynków i budowli wraz z gruntem, na którym są one posadowione będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym, w sytuacji gdy Strony transakcji w związku z decyzją o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełnią warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania z tytułu nabycia nieruchomości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa stwierdzam, że w sytuacji, gdy w związku z zawarciem umowy sprzedaży prawa własności zabudowanych działek nr x, y i z Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla dostawy budynków i budowli oraz wybiorą opodatkowanie ww. dostawy, to Kupującemu – zarejestrowanemu jako czynny podatnik VAT – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy ww. działki będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania drugiego uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Okoliczność, iż sprzedaż składników majątku, z których została wyłączona Nieruchomość (objęta zakresem wniosku) stanowi przedsiębiorstwo i będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przyjęto jako element opisu sprawy i nie była przedmiotem oceny.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).