Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.99.2017.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-10
Teza: Od kiedy należy liczyć 5-letni termin zwalniający z podatku od sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2017 r. (data wpływu 10 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 14 grudnia 2007 r. tata Wnioskodawczyni podarował Jej mieszkanie. Mieszkanie znajduje się na drugim piętrze, nad nim jest strych wymagający wówczas generalnego remontu (przeciekający w wielu miejscach). Na strych wchodzi się z klatki schodowej osobnym wejściem przechodząc przez pomieszczenie gospodarcze. Strych i pomieszczenie pod strychem należą do części wspólnej znajdującej się w posiadaniu wszystkich właścicieli lokali w kamienicy - każdy wówczas posiadał 1/3 części wspólnej.

Pozostali właściciele lokali w kamienicy nie mieli środków na wykonanie remontu dachu (oprócz mieszkania Wnioskodawczyni w kamienicy znajdują się 2 lokale, których właścicielami wówczas byli wujkowie Wnioskodawczyni). Więc po paru latach Wnioskodawczyni złożyła im propozycję, że sama zrobi remont dachu jeśli w zamian oddadzą Jej swoje części strychu i pomieszczenia pod strychem, na co się zgodzili.

W 2012 r. została przeprowadzona wymiana poszycia dachu. Dnia 24 czerwca 2013 r. wujkowie oficjalnie przekazali Wnioskodawczyni swoje części strychu i pomieszczenia pod strychem

*   został sporządzony akt notarialny. W akcie zaznaczone jest, że jest to następstwem wymiany przez Wnioskodawczynię poszycia dachu, a wartość, na którą oszacowano nabyte przez Wnioskodawczynię części to 65.437 zł 28 gr - dokładnie na tyle samo ile wujkowie musieliby zapłacić za remont strychu gdyby był robiony wspólnymi siłami (jest to 2/3 kwoty z faktur, które posiada Wnioskodawczyni) - bo właścicielką 1/3 strychu i pomieszczenia pod strychem Wnioskodawczyni była już przed remontem. Strych i pomieszczenie pod strychem zostały przyłączone do mieszkania Wnioskodawczyni i zmieniły się udziały w pozostałej części wspólnej (są proporcjonalne do metrażu posiadanych od tej pory lokali).

Dnia 28 lutego 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie. Tego dnia już minęło ponad pięć lat od czasu kiedy ojciec podarował Wnioskodawczyni mieszkanie, ale nie minęło jeszcze pięć lat od nabycia części strychu i pomieszczenia pod strychem należących pierwotnie do pozostałych właścicieli lokali w kamienicy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni powinna płacić podatek dochodowy, jeśli nabycie części strychu i pomieszczenia gospodarczego pod strychem nastąpiło w następstwie przeprowadzenia przez Wnioskodawczynię niezbędnych remontów w części wspólnej kamienicy?
2.  Czy ewentualną podstawą opodatkowania powinna być jedynie wartość części strychu i pomieszczenia pod strychem nabyta w 2013 r.?
3.  Gdyby Wnioskodawczyni była zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego to jaką kwotę musi wydać na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości, aby móc skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2012 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od sprzedaży w 2017 r., gdyż minęło pięć lat od daty nabycia mieszkania, a koszt naprawy dachu równoważył szacowaną wartość części wspólnych (strychu i pomieszczenia pod strychem) nabytych w 2013 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w opisanym stanie faktycznym dla powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowego lokalu.

W przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym nabycie przez Nią części własności lokalu (którego powierzchnia uległa zwiększeniu, jak również nastąpiła zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) nastąpiło zatem w dwóch datach:

1.  w 2007 r. – w drodze darowizny od ojca,
2.  w 2013 r. – w wyniku powiększenia lokalu mieszkalnego poprzez nabycie części udziałów w nieruchomości wspólnej.

Bez wątpienia bowiem doszło do nabycia nowych pomieszczeń, które następnie powiększyły dotychczasowy lokal mieszkalny. W konsekwencji przyjąć należy, że przyłączona do lokalu, nowa substancja stanowi w tej części nabycie.

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży w 2017 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny od ojca w 2007 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż w tej części nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że pozostały udział Wnioskodawczyni nabyła w 2013 r. to przychód z jego sprzedaży podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zatem w przypadku wydatkowania (w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż) przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego lokalu (odpowiadającego części nabytej w 2013 r.) na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lub 2 ww. ustawy, dochód będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym w takiej wysokości, w jakiej odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia.

Jednocześnie, tutejszy organ zaznacza, że przedmiotem interpretacji indywidualnych wydawanych na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej jest – co do zasady – sam przepis prawa podatkowego. Dlatego też, wydając przedmiotową interpretację indywidualną tutejszy organ interpretacyjny dokonał wyłącznie wykładni przepisów materialnego prawa podatkowego znajdujących zastosowanie w sprawie. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek wydania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. W związku z powyższym organ interpretacyjny nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.