Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-191/12/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-06-11
Teza: możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; działki; lokal-lokal mieszkalny; majątek-majątek odrębny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wydatek; zakup; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 29 lutego 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 maja 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 21 maja 2012 r.) oraz pismem z dnia 1 czerwca 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 4 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem nr ITPB2/415-191/12-2/MM z dnia 16 maja 2012 r. oraz nr ITPB2/415-191/12-3/MM z dnia 25 maja 2012 r. wezwano Wnioskodawcę do usunięcia stwierdzonych braków formalnych. Ww. wniosek uzupełniony został pismem: z dnia 18 maja 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 21 maja 2012 r.) oraz z dnia 1 czerwca 2012 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 4 czerwca 2012 r.).

W ww. wniosku oraz w jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 1996 r. Wnioskodawca wstąpił w związek małżeński i wraz z małżonką zamieszkali w Jego mieszkaniu. W 2003 r. ww. mieszkanie zamienił na większe. Lokal nabyty na skutek zamiany stanowił majątek odrębny Wnioskodawcy i małżonkowie zamieszkiwali w nim aż do momentu sprzedaży, tj. do 25 stycznia 2008 r. Po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca złożył PIT do urzędu skarbowego informując, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na wspólne cele mieszkaniowe.

W dniu 22 stycznia 2010 r. małżonkowie – do majątku wspólnego - kupili za pieniądze ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawcy działkę pod budowę domu za kwotę 160.000 zł. i związku z tym zakupem ponieśli wydatki w kwocie 5.180 zł, na: taksę notarialną, podatki, wypisy sądowe, itp. Przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w całości wydatkowany został na zakup ww. działki.

Zgodnie z oznaczeniami w wygasłym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy powyższa działka, o numerze 118 położona była na adoptowanym terenie zabudowy mieszkaniowej, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wynika, że działka położona jest na obszarach które potencjalnie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Po dokonaniu zakupu działki, tj. dnia 29 maja 2010 r. Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy ww. działki. Warunki te dotyczą inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na działce nr 118 w obrębie P.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałej sytuacji Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty 10% podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić 10% podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, gdyż wszystkie pieniądze uzyskane z jego sprzedaży przeznaczył na zakup działki dla swojej rodziny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z analizy przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2008 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania stanowiącego Jego majątek odrębny, które nabył w drodze zamiany w 2003 r.

W dniu 22 stycznia 2010 r. wraz z małżonką – do majątku wspólnego - kupili za pieniądze ze sprzedaży ww. mieszkania działkę pod budowę domu za kwotę 160.000 zł i związku z tym zakupem ponieśli wydatki w kwocie 5.180 zł na: taksę notarialną, podatki, wypisy sądowe, itp. Przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w całości wydatkowany został na zakup ww. działki.

Zgodnie z oznaczeniami w wygasłym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy powyższa działka, o numerze 118 położona była na adoptowanym terenie zabudowy mieszkaniowej, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wynika, że działka położona jest na obszarach które potencjalnie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Po dokonaniu zakupu działki, tj. dnia 29 maja 2010 r. Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy ww. działki. Warunki te dotyczą inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na działce nr 118 w obrębie P.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że z uwagi, iż sprzedaż lokalu mieszkalnego została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem.

Do uzyskanego przychodu mają zastosowanie zasady opodatkowania określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Bowiem na mocy art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a tej ustawy, zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

1.  przeznaczonych na cele rekreacyjne,

5.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26 b (art. 21 ust. 2a).

Z analizy przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że pieniądze ze sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonanej dnia 25 stycznia 2008 r. Wnioskodawca przeznaczył na zakup do majątku wspólnego małżonków działki pod budowę domu. Zgodnie z oznaczeniami w wygasłym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy powyższa działka, o numerze 118 położona była na adoptowanym terenie zabudowy mieszkaniowej, a ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wynika, że działka ta położona jest na obszarach które potencjalnie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Po dokonaniu zakupu działki, tj. dnia 29 maja 2010 r. Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy ww. działki. Warunki te dotyczą inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na działce nr 118 w obrębie P.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe w nim wskazane. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienie ma charakter wyczerpujący (enumeratywny). Niewątpliwie bowiem intencją ustawodawcy wprowadzającego to zwolnienie było preferowanie ponoszenia przez podatników wydatków na cele mieszkaniowe, nie zaś na jakiekolwiek inne cele.

Skoro zatem ze zwolnienia podatkowego na podstawie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) –c) na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, to uznać należy, że poniesienie wydatku na zakup gruntu przeznaczonego na inny cel nie będzie uprawniało do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Wobec powyższego uzasadnionym jest stwierdzenie, że z punktu widzenia przedmiotowego zwolnienia istotne znaczenie ma charakter i przeznaczenie nabytego przez podatnika gruntu. O charakterze nabytego gruntu nie może jednak rozstrzygać jedynie zamiar podatnika ale charakter gruntu musi być określony w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przygotowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Studium jest zobowiązaniem władzy lokalnej do działań zgodnie z wyznaczonymi kierunkami. Stanowi zespół zapisów ustalonych i uzgodnionych jako nienaruszalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przyjęte jako podstawa do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów administracji przy sporządzaniu planów miejscowych.

Zatem mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane uprzednio przepisy należy stwierdzić, że wygasły plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że powyższa działka położona była na adoptowanym terenie zabudowy mieszkaniowej oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mówiące o nieruchomości znajdującej się w obszarze, który potencjalnie może być przeznaczony pod zabudowę, nie stanowi przesłanki wystarczającej do zakwalifikowania gruntu jako przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Tylko wówczas, gdy Wnioskodawca dysponowałby pozytywną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego wydaną przez właściwy organ nie później niż w okresie dwóch lat od daty sprzedaży lokalu mieszkalnego, spełniałby wymogi określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny w dniu 25 stycznia 2008 r., a przychód uzyskany z jego sprzedaży przeznaczył na zakup w dniu 22 stycznia 2010 r. działki z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego. Zakupiona działka nie była objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, a decyzję o warunkach zabudowy Wnioskodawca uzyskał dopiero dnia 29 maja 2010 r., a zatem po upływie 2 lat od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wobec powyższego w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie spełnił warunków do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a zatem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.