Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.266.2019.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-31
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 listopada 2019 r. (data wpływu 14 listopada 2019 r.), uzupełnionym 7 i 14 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Działek.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 20 grudnia 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.701.2019.2.KOM, 0111-KDIB2-2.4014.266.2019.3.PB wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 7 stycznia 2020 r. (poprzez wniesienie brakującej opłaty) oraz 14 stycznia 2020 r. (wpływ pisma).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem 28 działek (przed podziałami) pod inwestycję magazynowo–produkcyjną (dalej: „Inwestycja”). Wnioskodawca planuje wybudować centrum logistyczne, w ramach którego będzie później wynajmował powierzchnię innym podmiotom (tj. będzie dokonywał czynności opodatkowanych VAT).

Właścicielami lub współwłaścicielami działek są głównie osoby fizyczne, a w przypadku jednej z nich spółka akcyjna (dalej: „Sprzedawcy”). Niniejszy wniosek dotyczy tylko 23 działek (przed podziałem) będących własnością osób fizycznych (dalej: „Działki”). Wniosek o interpretację dotyczący pozostałych działek zostanie złożony odrębnie, z uwagi na brak otrzymania na chwilę obecną przez niektóre sprzedające osoby fizyczne indywidualnych interpretacji potwierdzających ich status jako podatników VAT. Z kolei wniosek o interpretację dotyczący transakcji ze spółką akcyjną zostanie także złożony odrębnie.

Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Z kolei, wszystkie osoby fizyczne, które chcą sprzedać Działki wystąpiły do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) z wnioskami o wydanie interpelacji indywidualnych potwierdzających ich statusu podatkowy dla potrzeb VAT.

W tym zakresie Dyrektor KIS wydał następujące interpretacje indywidualne uznając status wszystkich osób fizycznych za podatników VAT: \[…\]

Wszystkie działki są niezabudowane.

W dniu 4 czerwca 2018 r., dla części przedmiotowych Działek, wydana została przez Prezydenta Miasta decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (tj. decyzja ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu dla lokalizacji inwestycji celu publicznego). Przez część Działek ma przebiegać droga publiczna stanowiąca dojazd do Inwestycji.

Z kolei, 28 grudnia 2018 r., dla pozostałej części przedmiotowych Działek, wydana została przez Prezydenta Miasta decyzja o warunkach zabudowy (tj. decyzja ustalająca warunki zabudowy dla Inwestycji). Na pozostałych Działkach ma powstać centrum logistyczne. W efekcie wszystkie Działki są objęte decyzjami administracyjnymi dotyczącymi ich zabudowy.

Umowy przedwstępne sprzedaży Działek zostały zawarte (niektóre również aneksowane) na przestrzeni lat 2016–2019 pomiędzy Sprzedawcami a X sp. z o.o. (dalej: „Pierwotny Inwestor”), będącego ówczesnym inwestorem. W dalszej kolejności w drodze planowanej umowy cesji Pierwotny Inwestor przeniesie w drodze umowy cesji umowy przedwstępne dotyczące przedmiotowych Działek na rzecz Wnioskodawcy. Sprzedający i Wnioskodawca zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży za określoną cenę i nie później niż w dacie wskazanej w umowie (planowane zawarcie umów ostatecznych w styczniu 2020 r.), po spełnieniu określonych warunków, m.in.:

1.  uzyskaniu odpowiednich zaświadczeń potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu opinii, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;
6.  uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację inwestycji, o satysfakcjonujących parametrach, albo objęcia terenu, na którym znajduje się nieruchomość miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia umożliwiają realizację inwestycji;
7.  uzyskaniu innych dokumentów, np.: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
8.  uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
9.  przedstawieniu uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu;
10.  dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości;
11.  w odniesieniu do działki przeznaczonej pod drogę również: objęcie decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, objęcie decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego umożliwiającej obsługę komunikacyjną planowanej przez kupującego inwestycji; zmianę ewidencji gruntów oznaczenia użytków gruntowych na typ terenów komunikacyjnych.

Sprzedawcy i Wnioskodawca planują sfinalizować transakcje sprzedaży przedmiotowych Działek na początku 2020 r. (dalej: „Transakcje”).

W związku z uznaniem przez Dyrektora KIS wszystkich Sprzedających za podatników VAT dokonają oni przed Transakcjami rejestracji jako podatnicy VAT. W związku z powyższym z tytułu transakcji wystawią faktury VAT dokumentujące sprzedaż przedmiotowych działek.

Końcowo wskazać należy, iż opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Wnioskodawcę w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0114-KDIP1-1.4012.701.2019.3.KOM, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim Transakcje będą opodatkowane VAT według stawki podstawowej, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nie będą one podlegały opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana podstawową stawką 23% VAT, Transakcje obejmujące sprzedaż poszczególnych Działek nie będą podlegały opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 21 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.701.2019.3.KOM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika m.in., że Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem 28 działek (przed podziałami) pod inwestycję magazynowo–produkcyjną. Wnioskodawca planuje wybudować centrum logistyczne, w ramach którego będzie później wynajmował powierzchnię innym podmiotom (tj. będzie dokonywał czynności opodatkowanych VAT). Właścicielami lub współwłaścicielami działek są głównie osoby fizyczne, a w przypadku jednej z nich spółka akcyjna. Niniejszy wniosek dotyczy tylko 23 działek (przed podziałem) będących własnością osób fizycznych. Wszystkie działki są niezabudowane. Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Z kolei, wszystkie osoby fizyczne, które chcą sprzedać Działki wystąpiły do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskami o wydanie interpelacji indywidualnych potwierdzających ich statusu podatkowy dla potrzeb VAT. W tym zakresie Dyrektor KIS wydał interpretacje indywidualne uznając status wszystkich osób fizycznych za podatników VAT. Umowy przedwstępne sprzedaży Działek zostały zawarte (niektóre również aneksowane) na przestrzeni lat 2016–2019 pomiędzy Sprzedawcami a X sp. z o.o. (dalej: „Pierwotny Inwestor”), będącego ówczesnym inwestorem. W dalszej kolejności w drodze planowanej umowy cesji Pierwotny Inwestor przeniesie w drodze umowy cesji umowy przedwstępne dotyczące przedmiotowych Działek na rzecz Wnioskodawcy. Sprzedający i Wnioskodawca zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży za określoną cenę i nie później niż w dacie wskazanej w umowie (planowane zawarcie umów ostatecznych w styczniu 2020 r.), po spełnieniu określonych warunków.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.701.2019.3.KOM, wydanej dla Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że: „(…) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwolnieniem od podatku objęte są wyłącznie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane, a jak wskazano powyżej przedmiotowe Działki kryterium tego nie spełniają, sprzedaż Działek przed podziałem o nr (…) nie będzie na podstawie tego przepisu korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. (…)

Tym samym stwierdzić należy, że sprzedaż ww. Działek przed podziałem nie będzie objęta zwolnieniem od podatku ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Działek przed podziałem o nr (…) przez wymienionych we wniosku Sprzedawców podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania sprzedaży 23 niezabudowanych Działek przed podziałem stawką podatku w wysokości 23% uznać należy za prawidłowe.”

A zatem, skoro sprzedaż Działek będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z ww. tytułu.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.