Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-525/14-4/IGo
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-22
Teza: Rozliczanie podatku od towarów i usług w związku z prowadzonym zarządem nieruchomością.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podmiot-podmiot zarządzający
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 25 kwietnia 2014 r. (data wpływu do Biura KIP w Płocku 12 maja 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 czerwca 2014 r. (data wpływu 18 czerwca 2014 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 6 czerwca 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 11 czerwca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczania podatku od towarów i usług w związku z prowadzonym zarządem nieruchomością - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2014 r. do Biura KIP w Płocku wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczania podatku od towarów i usług w związku z prowadzonym zarządem nieruchomością. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 14 czerwca 2014 r., złożonym w dniu 16 czerwca 2014 r. (data wpływu 18 czerwca 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 6 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości. Pozostałymi współwłaścicielami są osoby fizyczne oraz Gmina reprezentowana przez Administrację Zasobów Komunalnych

Zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli Wnioskodawca ma zostać zarządcą nieruchomości. Wnioskodawca będzie wykonywał czynności zwykłego zarządu, a w szczególności zawierał umowy na najem lokali użytkowych, zawierał umowy o dostawę energii, energii cieplnej, wody, gazu itd. Pożytki i inne przychody z nieruchomości będą służyły pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, a w części przekraczającej te potrzeby będą przypadały właścicielom proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów.

Wnioskodawca jako podatnik podatku od towarów i usług wystawia faktury VAT na usługę najmu oraz składa deklaracje podatkowe dla podatku od towarów i usług zawierające rozliczenie sprzedaży towarów i usług, podatku należnego od tej sprzedaży oraz rozliczenie zakupów i podatku od tych zakupów.

Pozostali współwłaściciele również są podatnikami podatku od towarów i usług, wystawiają faktury VAT na usługę najmu i składają deklaracje podatkowe.

W celu uproszczenia zarządzania nieruchomością Wnioskodawca chce podpisywać (jako zarządca) umowy z dostawcami i najemcami dla całej nieruchomości. W rezultacie Wnioskodawca będzie wystawiał faktury za cały najem i będzie jedynym podatnikiem VAT w tej nieruchomości. Rozwiązanie to uprości obieg dokumentów (będzie jedna faktura od dostawcy dla nieruchomości i jedna dla najemcy). Z punktu widzenia rozrachunków z budżetem rozwiązanie to pozostanie bez wpływu na wysokość, stawkę i rozliczenie podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jako podatnik podatku od towarów i usług będzie wystawiał faktury na cały obrót (najem) dotyczący nieruchomości. Jako nabywca będzie otrzymywał faktury za nabycie towarów i usług związanych z usługą najmu. Jako podatnik VAT Wnioskodawca będzie składał deklaracje podatkowe zawierające rozliczenie sprzedaży towarów i usług, podatku należnego oraz rozliczenie zakupów i podatku naliczonego od tych zakupów.

Jednocześnie, zgodnie z kodeksem cywilnym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Natomiast przekazanie przez współwłaściciela części zysku wynikającego z udziału we wspólnym przedsięwzięciu nie stanowi świadczenia usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wystawianie przez Wnioskodawcę faktur na rzecz najemców na 100% sprzedaży (czynsz i media) oraz otrzymywanie faktur od dostawców na 100% usług i towarów dotyczących nieruchomości, a następnie rozliczanie podatku od towarów i usług, wskazując w składanych deklaracjach całą dokonaną sprzedaż (najem) dotyczącą nieruchomości (100%) oraz całe poniesione koszty dotyczące nieruchomości (100%) jest prawidłowe?

Zdaniem wnioskodawcy, na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z pozostałymi współwłaścicielami Wnioskodawca będzie działał sam i na własny rachunek, to jest będzie wystawiał jedną fakturę za najem nieruchomości dla poszczególnych najemców dotyczącą całej nieruchomości oraz będzie otrzymywał faktury od dostawców dotyczące całej nieruchomości.

W związku z tym Wnioskodawca uważa, że na podstawie umowy o zarządzanie może być jedynym podatnikiem podatku od towarów i usług dla całej nieruchomości i może w deklaracjach rozliczać całą dokonaną sprzedaż (najem) dotyczący całej nieruchomości (100%) oraz całe poniesione koszty (100%).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, poprzez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 1 cyt. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W oparciu o art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

*   z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.);
*   z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o VAT status danego podmiotu jako podatnika VAT determinowany jest prawnie relewantnymi cechami: samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Wskazać należy, że określony w ustawie o podatku VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości (pozostałymi współwłaścicielami są osoby fizyczne oraz Gmina). Zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli Wnioskodawca ma zostać zarządcą nieruchomości. Wnioskodawca będzie wykonywał czynności zwykłego zarządu, a w szczególności zawierał umowy na najem lokali użytkowych, zawierał umowy o dostawę energii, energii cieplnej, wody, gazu itd. Pożytki i inne przychody z nieruchomości będą służyły pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, a w części przekraczającej te potrzeby będą przypadały właścicielom proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów.

Wnioskodawca jako podatnik podatku od towarów i usług wystawia faktury VAT na usługę najmu oraz składa deklaracje podatkowe dla podatku od towarów i usług zawierające rozliczenie sprzedaży towarów i usług, podatku należnego od tej sprzedaży oraz rozliczenie zakupów i podatku od tych zakupów. Pozostali współwłaściciele również są podatnikami podatku od towarów i usług, wystawiają faktury VAT na usługę najmu i składają deklaracje podatkowe.

W celu uproszczenia zarządzania nieruchomością Wnioskodawca chce podpisywać (jako zarządca) umowy z dostawcami i najemcami dla całej nieruchomości. W rezultacie Wnioskodawca będzie wystawiał faktury za cały najem i będzie jedynym podatnikiem VAT w tej nieruchomości. Rozwiązanie to uprości obieg dokumentów (będzie jedna faktura od dostawcy dla nieruchomości i jedna dla najemcy). Wnioskodawca jako podatnik podatku od towarów i usług będzie wystawiał faktury na cały obrót (najem) dotyczący nieruchomości. Jako nabywca będzie otrzymywał faktury za nabycie towarów i usług związanych z usługą najmu. Jako podatnik VAT Wnioskodawca będzie składał deklaracje podatkowe zawierające rozliczenie sprzedaży towarów i usług, podatku należnego oraz rozliczenie zakupów i podatku naliczonego od tych zakupów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Należy stwierdzić, że stosunek współwłasności charakteryzuje się jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością wspólnego prawa

Z uwagi na wskazane wyżej przepisy nie powinno budzić wątpliwości to, że w przypadku wynajmu nieruchomości każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych nieruchomości wynajmowanej jest podatnikiem podatku VAT z tytułu tego wynajmu. Fakt, że jeden ze współwłaścicieli jest współwłaścicielem zarządzającym w ramach stosunku najmu nie oznacza, że przez to drugi ze współwłaścicieli traci przymiot podatnika VAT z związku z wynajmem nieruchomości wspólnej.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W konsekwencji, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, ukształtowana pomiędzy Wnioskodawcą a innymi współwłaścicielami współpraca w zakresie wykorzystywania nieruchomości stanowiących współwłasność stanowi realizację wspólnego przedsięwzięcia. Podmioty realizujące przedsięwzięcie (współwłaściciele nieruchomości) w ramach swobody zawierania umów mogą określić, kto będzie reprezentował je na zewnątrz, innymi słowy, który z podmiotów będzie zarządcą nieruchomości.

Zarządca nieruchomości może m.in. wystawiać faktury dla najemców oraz inkasować czynsze i opłaty wynikające z tych umów, nie jest jednak uprawniony do prowadzenia za współwłaścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia usług najmu lokali w zarządzanej nieruchomości są wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości. Na skutek ustanowienia zarządcy, współwłaściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani w pewnych kwestiach przez zarządcę nieruchomości. Okoliczność ta nie pozbawia ich jednak statusu podatnika podatku od towarów i usług. W świetle powyższego współwłaściciele nieruchomości obowiązani są prowadzić indywidualnie rozliczenie tego podatku z budżetem.

Zatem, w odniesieniu do przedmiotu interpretacji, należy wskazać, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości (Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele) obowiązany jest odrębnie wykazać obrót z posiadanych udziałów w składanych przez siebie deklaracjach.

Innymi słowy Wnioskodawca (oraz pozostali współwłaściciele) wystawia faktury na rzecz najemców oraz otrzymuje faktury od dostawców na kwotę w wysokości odpowiadającej posiadanym udziałom. Tym samym również w składanych deklaracjach rozliczają wynagrodzenie z tytułu usługi najmu i poniesione koszty proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, tj. osoby składającej wniosek. W związku z tym skutki określone w art. 14k-14n Ordynacji podatkowej mogą dotyczyć tylko Zainteresowanego. Stąd też interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana dla Wnioskodawcy nie może wywierać skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.