Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-706/13-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-13
Teza: Zakres sposobu ustalenia wartości początkowej spółdzielczego-własnościowego lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: cena-cena rynkowa; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nabycie; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 04.07.2013 r. (data wpływu 08.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej spółdzielczego-własnościowego lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.07.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej spółdzielczego-własnościowego lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W dniu 25.06.1992 r. Wnioskodawca nabył na rynku wtórnym, wraz z małżonką Elżbietą, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w budynku o powierzchni 58,1 m2 za kwotę 370.000.000 zł (trzysta siedemdziesiąt milionów złotych). W dniu zakupu notariusz pobrał opłatę skarbową w kwocie 7.400.000 zł (siedem milionów czterysta tysięcy złotych). Bezpośrednio po zakupie lokalu małżonkowie przystąpili do generalnego remontu i wyposażenia. Mieszkalnie przez lata było wykorzystywane na własne potrzeby. Z dniem 01.07.2013 r. rozpoczęto wynajmowanie lokalu na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca planuje rozliczać podatek na zasadach ogólnych i amortyzować w/w lokal. Ze względu na upływ czasu występuje brak możliwości precyzyjnego udokumentowania kosztów remontu. Dodatkowo lokal uległ zużyciu, a w 1995 r. nastąpiła denominacja złotego poprzedzona hipetinflacją. Przyjęcie wartości początkowej z aktu notarialnego 370.000.000 zł (plus dodatkowe koszty) budzi istotne wątpliwości i nosi znamiona niemożliwej do precyzyjnego ani nawet przybliżonego ustalenia wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z zaistniałym stanem faktycznym, poprawne jest przyjęcie za wartość początkową lokalu jego ceny rynkowej z grudnia 2012 r. zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, podążając za myślą ustawodawcy, który chcąc maksymalnie urealnić deklarowaną wartość początkową w stosunku do cen rynkowych, przyjął dokument zakupu i udokumentowane koszty poniesione w związku z nieruchomością jako bazę do określenia tej wartości, wydaje się słuszne zastosowanie art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez zastosowania tego artykułu (zresztą wprowadzonego do ustawy w tym właśnie celu) otrzymamy wartość początkową nie tylko odbiegającą znacznie od ceny rynkowej, ale wręcz całkowicie nierealną, co jest istotnie sprzeczne z założeniem ustawodawcy. Więcej, wydaje się, że na tak szerokim i mimo wszystko płynnym rynku jakim jest Warszawa określenie realistycznej ceny rynkowej jest w pełni możliwe nawet bez powoływania rzeczoznawcy. Zatem, Wnioskodawca uważa, że odpowiedź na zadane pytanie powinna brzmieć: tak jest możliwe. Nawet więcej, jest jedynym poprawnym rozwiązaniem, gdyż przyjęcie w tym przypadku ceny transakcji z aktu notarialnego, byłoby istotnym naruszeniem postulatu o rynkowej wycenie wartości początkowe).

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy opisanego stanu faktycznego w zakresie w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej spółdzielczego-własnościowego lokalu mieszkalnego. Natomiast interpretacja indywidualna dotycząca opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej spółdzielczego-własnościowego lokalu mieszkalnego zostanie wydana odrębnie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktyccznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22b ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

1.  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
2.  spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
3.  prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4.  autorskie lub pokrewne prawa majątkowe,
5.  licencje,
6.  prawa określone w ustawie z dnia 30 czerwca 2000r. – Prawo własności przemysłowej (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz.1117, z późn. zm.)
7.  wartość stanowiąca równowartość uzyskanych informacji związanych z wiedzą w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how)

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ustawy podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ww. ustawy, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy, stanowi, iż od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Powyższy przepis określa więc moment rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nie objętych dotychczas ewidencją.

W tym miejscu należy wskazać, iż przedmiotowy lokal mieszkalny mający status własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu jest wartością niematerialną i prawną podlegającą amortyzacji.

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową oraz właściwą stawkę amortyzacyjną.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ww. ustawy.

Artykuł 22g ust. 1 pkt 1 stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia.

Zgodnie z art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Na podstawie art. 22m ust. 4 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%. Przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10, z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

Podatnicy ustalają stawki amortyzacyjne dla poszczególnych wartości niematerialnych i prawnych na cały okres amortyzacji przed rozpoczęciem dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Według art. 22g ust. 10 ww. ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

W myśl art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Jak wynika z treści tego artykułu, nie ma on zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych, a jedynie do środków trwałych lub ich części.

Wartość początkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można więc ustalić wyłącznie na podstawie ceny nabycia, bądź też według podanej powyżej metody uproszczonej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że dniu 25.06.1992 r. (przed denominacją) Wnioskodawca wraz z małżonką nabył na rynku wtórnym, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Po zakupie lokalu małżonkowie przystąpili do generalnego remontu i wyposażenia. Mieszkalnie przez lata było wykorzystywane na własne potrzeby. Z dniem 01.07.2013 r. rozpoczęto wynajmowanie lokalu na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca planuje rozliczać podatek na zasadach ogólnych i amortyzować w/w lokal.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy, należy wskazać, że wartość początkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca winien ustalić wyłącznie na podstawie ceny nabycia, zgodnie z brzmieniem art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź tez według wskazanej metody uproszczonej w myśl art. 22g ust. 10 cyt. ustawy. Przyjęcie przez Wnioskodawcę wartości początkowej na podstawie art. 22g ust. 8 jest niemożliwe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.