Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.276.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-23
Teza: Czy przedmiotowa Transakcja (również w zakresie Budowli II i III) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 07 września 2020 r. (data wpływu – 09 września 2020 r.), uzupełnionym 12 listopada 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości:

*   w części dotyczącej Budowli III – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 28 października 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.486.2020.4.EK oraz 0111-KDIB2-3.4014.276.2020.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 12 listopada 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedawca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

L. Sp. z o.o. (Nabywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A. Wnioskodawcy i planowana transakcja.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedawca”) planuje zbycie nieruchomości położonej w Ł. (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Nabywca”), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego ze Zbywcą.

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (dalej: „T.”), w drodze umowy sprzedaży w dniu 10 czerwca 2020 r.

Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od T. podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 6 lutego 2020 r. została wydana interpretacja, w której potwierdzono stanowisko Zbywcy i T., iż:

*   transakcja zbycia Nieruchomości przez T. do Zbywcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy,
*   transakcja zbycia Nieruchomości przez T. do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług a także zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku złożenia przez T. i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia,
*   Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od T.,
*   T. nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż Nieruchomości przez T. do Zbywcy została udokumentowana fakturą VAT z naliczonym podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższej Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od towarów.

B. Opis Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   własność oraz użytkowanie wieczyste działek gruntu o numerach ewidencyjnych: A, B, C, D, E ‒ własność, F, G ‒ udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 102/144, oraz H, I, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W ‒ użytkowanie wieczyste, dla których miejscem położenia jest Ł., (dalej „Działki Ł.”), dla których prowadzone są następujące księgi wieczyste (…),
*   prawo własności budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem zlokalizowanych na Działkach Ł. (zwanych dalej odpowiednio: „Budynkami Ł.” i „Budowlami Ł.”).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów według stanu na dzień 7 listopada 2019 r. nr ewidencyjny działki to Z natomiast zgodnie z księgą wieczystą nr (…) jej numer to N - przy okazji podpisywania wspomnianej wyżej umowy sprzedaży z dnia 10.06. br., został złożony wniosek o sprostowanie numeru tej działki w treści wymienionej księgi wieczystej.

Na Działkach Ł. znajdują się między innymi:

*   budynek centrum handlowo-usługowego („Budynek CH Ł.”),
*   parking,
*   kanalizacja deszczowa,
*   „pylon” maszt reklamowy,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   wiata,
*   kanalizacja deszczowa stacja paliw,
*   pylon totem cenowy SP Ł.,
*   kiosk płatniczy duży,
*   kiosk płatniczy mały,
*   stacja paliw.

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), Działki Ł. będą zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Zainteresowani poniżej wskazują budynki i budowle znajdujące się na Działkach Ł. (tj. Budynki Ł. i Budowle Ł.):

1)Ł. działka nr I

*   parking,
*   centrum handlowo-usługowe (Budynek CH Ł.),
*   wiata stacji paliw wraz parkingiem, zbiornikami podziemnymi oraz kanalizacją deszczową, siecią wodociągową, linią teletechniczną, linią kablową, sieć gazowa,
*   kioski płatnicze,
*   szlabany sterowane,
*   droga,
*   wiaty na wózki,
*   pylon totem cenowy,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne.

Na działce I na Nieruchomości znajduje się również nośnik reklamowy AMS ‒ został on wzniesiony przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęty w rejestrze środków trwałych Zbywcy.

2)Ł. działka nr B:

*   chodnik,
*   oświetlenie,
*   droga,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne,
*   sieć telekomunikacyjna.

3)Ł. działka nr E:

*   chodnik,
*   droga,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   sieć ciepłownicza.

4)Ł. działka nr G:

*   chodnik,
*   droga,
*   oświetlenie,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   sieć ciepłownicza,
*   sieć telekomunikacyjna.

5)Ł. działka nr F:

*   chodnik,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   sieć telekomunikacyjna,
*   sieć ciepłownicza,
*   przewody elektroenergetyczne.

6)Ł. działka nr C:

*   chodnik,
*   droga,
*   sieć ciepłownicza,
*   sieć teletechniczna,
*   przewody elektroenergetyczne.

7)Ł. działka nr D:

*   chodnik,
*   droga,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne,
*   sieć ciepłownicza.

8)Ł. działka nr A:

*   chodnik,
*   droga,
*   sieć ciepłownicza.

9)Ł. działka nr O:

*   parking,
*   centrum handlowo-usługowe (Budynek CH Ł.),
*   napis świetlny na czterech slupach,
*   droga,
*   kanalizacja deszczowa,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne,
*   totemy reklamowe.

10)Ł. działka nr S:

*   parking,
*   centrum handlowo-usługowe (Budynek CH Ł.),
*   droga,
*   ogrodzenie,
*   oświetlenie,
*   wiata na wózki,
*   kanalizacja deszczowa,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne.

11)Ł. działka nr T:

*   parking,
*   droga,
*   wiata stalowa (…) wraz z fundamentami,
*   oświetlenie,
*   wiaty na wózki,
*   kanalizacja deszczowa,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne.

12)Ł. działka nr P:

*   parking,
*   ogrodzenie,
*   oświetlenie,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne.

13Ł. działka nr R:

*   parking,
*   ogrodzenie,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne.

14)Ł. działka nr M:

*   parking,
*   centrum handlowo-usługowe (Budynek CH Ł.),
*   kioski płatnicze,
*   szlabany sterowane,
*   droga,
*   kanalizacja deszczowa,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne,
*   zbiornik przeciwpożarowy,
*   budynek gospodarczy.

15)Ł. działka nr H:

*   parking,
*   droga,
*   oświetlenie,
*   przewody elektroenergetyczne.

16)Ł. działka nr K:

*   parking,
*   droga,
*   wiata na wózki,
*   oświetlenie,
*   kanalizacja deszczowa,
*   kanalizacja sanitarna,
*   przewody elektroenergetyczne.

17)Ł. działka nr W:

*   parking,
*   droga,
*   oświetlenie,
*   sieć wodociągowa,
*   sieć ciepłownicza,
*   przewody elektroenergetyczne.

18)Ł. działka nr L:

*   parking,
*   droga,
*   oświetlenie,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć wodociągowa,
*   sieć ciepłownicza,
*   przewody elektroenergetyczne.

19)Ł. działka nr J:

*   parking,
*   droga,
*   oświetlenie,
*   wiaty na wózki,
*   pylon maszt reklamowy,
*   kanalizacja deszczowa,
*   kanalizacja sanitarna,
*   sieć wodociągowa,
*   przewody elektroenergetyczne,
*   sieć ciepłownicza,
*   siec teletechniczna.

Na działce nr J na Nieruchomości znajduje się również stacja bazowa Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością ‒ została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Stacja bazowa została wzniesiona przez Podmiot Trzeci i była przez niego wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej na przestrzeni ponad dwóch lat przed zakupem Nieruchomości przez Zbywcę.

1.Ł. działka nr N:

*   chodnik,
*   przewody elektroenergetyczne,
*   sieć ciepłownicza,
*   sieć teletechniczna.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia znajdujące się na Działkach Ł. będące przedmiotem Transakcji stanowią budynki/budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Dla działek o numerach A, O, P, R, S, T, M, J, H, W, K, L, E, I w obrębie (…), dla działek nr F, D i C w obrębie (…) oraz dla działki nr N (obecny numer ewidencyjny Z) w obrębie (…) nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki nr B i G w obrębie (…), objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w dniu 18 marca 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. (w ww. planie działki nr B oraz G położone są w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem (…) ‒ tereny dróg klasy zbiorczej).

Niezależnie od powyższego na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki Ł. będą zabudowane.

Jak zostało to wskazane powyżej, na Działkach Ł. oprócz Budowli Ł. znajdują się również następujące naniesienia w formie budowli, wzniesione przez podmioty trzecie (dalej: „Podmioty Trzecie”):

*   stacja bazowa Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, umiejscowiona jest na pylonie stanowiącym własność Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Budowle II”), oraz
*   nośnik reklamowy Spółki Akcyjnej (dalej: „Budowle III”).

Budowle II oraz Budowle III zostały wzniesione przez Podmioty Trzecie na ich własny koszt na powierzchni Działek Ł., które zostały im udostępnione przez T. na podstawie umów dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowy Podmioty Trzecie”), przy czym prawa i obowiązki z Umów Podmiotów Trzecich przeszły na Zbywcę w związku z nabyciem Nieruchomości od T.

Budowle II zostały przez Podmioty Trzecie wybudowane oraz były przez nie wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług przez okres dłuższy niż dwa lata kalendarzowe przed datą Transakcji. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, Podmioty Trzecie nie ponosiły wydatków na ulepszenie Budowli II przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do Budowli III, zgodnie z brzmieniem Umów Podmioty Trzecie, po zakończeniu trwania stosunku prawnego dzierżawy lub najmu dzierżawca, czyli Podmiot Trzeci jest zobowiązany do zwrotu na rzecz Zbywcy zajmowanej powierzchni Działek Ł. w stanie pierwotnym, w szczególności powinien on usunąć z powierzchni gruntu wzniesione przez siebie budowle. Innymi słowy, Zbywca nie jest uprawniony do zatrzymania na swoją rzecz nakładów w postaci Budowli III, poniesionych przez dany Podmiot Trzeci na powierzchni Działek Ł.

A. Okoliczności nabycia Nieruchomości Ł. przez T.

Historycznie prawo własności, współwłasności oraz prawo użytkowania wieczystego działek Ł, zostało nabyte w drodze następujących czynności prawnych:

1.  Umowa sprzedaży z dnia 27 października 1998 r., pomiędzy Gminą Miejską Ł. (sprzedający) a B. sp. z o. o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działki J (w chwili nabycia nr Q).
2.  Umowa sprzedaży z dnia 31 marca 1998 r., pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działek nr A, B (w chwili nabycia działki nr A i W).
3.  Umowa sprzedaży z dnia 31 marca 1999 r., pomiędzy Ł. S.A. (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działki nr M.
4.  Umowa sprzedaży z dnia 30 sierpnia 1999 r., pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działek nr D, E (w chwili nabycia działki nr D i Ł).
5.  Umowa sprzedaży z dnia 30 czerwca 1999 r., pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działek nr K, L.
6.  Umowa sprzedaży z dnia 30 czerwca 1999 r., pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie 1/2 udziału w prawie użytkowania wieczystego działki W.
7.  Umowa sprzedaży z dnia 10 maja 1999 r., pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a B sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działki C.
8.  Umowa sprzedaży z dnia 30 czerwca 1999 r., pomiędzy K. sp. z o.o. (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie 1/2 udziału w prawie użytkowania wieczystego działki W.
9.  Umowa sprzedaży z dnia 30 lipca 1999 r., pomiędzy „E.-Ł.” S.A. (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działki I.
10.  Umowa sprzedaży z dnia 30 czerwca 1999 r., pomiędzy K. sp. z o.o. (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działki H.
11.  Umowa sprzedaży z dnia 30 lipca 1999 r., pomiędzy X S.A. (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działek nr: O, S, T.
12.  Umowa sprzedaży z dnia 19 października 1999 r., pomiędzy X S.A. (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działek nr: P, R.
13.  Umowa sprzedaży z dnia 29 września 2000 r., pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym \`(...)\` Umowa obejmowała nabycie udziałów w wysokości 32/144 w nieruchomości, tj. działkach o nr (…) i (…) (obecnie działki nr F i G).
14.  Umowa sprzedaży z dnia 29 września 2000 r., pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie udziałów w wysokości 6/144 w nieruchomości, tj. działkach o nr (…) i (…) (obecnie działki nr F i G).
15.  Umowa sprzedaży z dnia 29 września 2000 r., pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie udziałów w wysokości 16/144 w nieruchomości tj. działkach o nr (…) i (…) (obecnie działki nr F i G).
16.  Umowa sprzedaży z dnia 29 września 2000 r., pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie udziałów w wysokości 32/144 w nieruchomości, tj. działkach o nr (…) i (…) (obecnie działki nr F i G).
17.  Umowa sprzedaży z dnia 29 września 2000 r., pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie udziałów w wysokości 16/144 w nieruchomości, tj. działkach o nr (…) i (…) (obecnie działki nr F i G).
18.  Umowa o przeniesienie własności nieruchomości z dnia 3 sierpnia 2001 r., pomiędzy B. sp. z STN Sp. z o.o. oraz T., objęta aktem notarialnym. Niniejszą umową B. sp. z o.o. zbył na rzecz STN sp. z o.o. nabyty wcześniej na zlecenie T. udział w wysokości 102/144 w nieruchomości, tj., działkach nr (…) i (…) (obecnie działki nr F i G).
19.  Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 23 marca 2001 r., pomiędzy Miastem (sprzedający) a B. sp. z o.o. (kupujący), objęta aktem notarialnym. Umowa obejmowała nabycie działki N (w chwili zawarcia umowy nr (…)).

W dniu 11 października 2006 r. S.T.N. sp. z o.o. połączyła się z T. sp. z o.o. poprzez przeniesienie całego majątku S.T.N. sp. z o.o. (spółkę przejmowaną) na T. (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia T. wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki S.T.N. sp. z o.o.

Na mocy uchwały zgromadzenia wspólników spółki B. sp. z o.o., objętej aktem notarialnym z dnia 19 listopada 2002 r., B. sp. z o.o. połączyła się z T. poprzez przeniesienie całego majątku (spółkę przejmowaną) na T. (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia T. wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki B. sp. z o.o.

Działki Ł. na moment nabycia były w części zabudowane oraz w części niezabudowane.

W ramach procesu inwestycyjnego, T. (bądź poprzednik prawny T.) wznieśli na Działkach Ł. Budynki Ł. i Budowle Ł.

Przed dokonaniem procesu inwestycyjnego wyburzono jednak wszelkie naniesienia znajdujące się na Działkach Ł.

Po zakończeniu procesu inwestycyjnego, Budynek CH Ł. oddano do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych m.in.: 28 czerwca 2000 r.

T. (bądź poprzednikowi prawnemu T.) przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości Ł.

Część pomieszczeń Budynku CH Ł. była sukcesywnie przekazywana najemcom (dalej: „Najemcy Ł.”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez T. polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Przy okazji transakcji zbycia Nieruchomości przez T. do Zbywcy, zawarli oni w dniu 10 czerwca br. umowę najmu, na podstawie której T. pozostało w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu) i nadal prowadzi w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu, dalej: „Umowa najmu z T.”) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości Ł. wraz z Najemcami Ł.

Pozostałe Budynki Ł. (inne niż Budynek CH Ł.) i Budowle Ł., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH Ł. i stacji benzynowej, są wykorzystywane przez T. i Najemców Ł. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości Ł. do Najemców Ł., w tym do T.

Zainteresowania wskazują, że Budynki Ł. i Budowle Ł., (szczegółowo wymienione powyżej), znajdujące się na działkach będących przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez T. lub poprzednika prawnego T. a następnie przez Zbywcę) ponad dwa lata przed planowaną transakcją zbycia Nieruchomości Ł. na rzecz Nabywcy.

Dodatkowo T. zawarła porozumienie ze Spółką z o.o. z siedzibą w K. dnia 23 października 2007 r. (zmienione następnie aneksem z dnia 9 stycznia 2008 r.), przedmiotem którego było wyrażenie zgody przez T. na przyłączenie salonu meblowego do sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej oraz kanalizacyjnej. Ponadto T. zawarła również umowę z panem K.K. z dnia 26 października 2017 r. dotyczącą realizacji prac związanych z kanalizacją sanitarną oraz porozumienie z panem K.K. z dnia 19 października 2017 r. dotyczące realizacji prac związanych z kanalizacją deszczową (dalej: „Dodatkowe umowy”). Prawa i obowiązki z Dodatkowych umów mogą zostać przeniesione na Zbywcę oraz w związku z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości przez Zbywcę do Nabywcy, mogą również zostać przeniesione na Nabywcę.

Zainteresowani wskazują, że T. ponosiło nakłady na ulepszenie Budynku CH Ł. oraz parkingu znajdujących się na terenie Nieruchomości Ł., o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wydatki poniesione przez T. na ulepszenie Budynku CH Ł. były wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku CH Ł. Natomiast wydatki poniesione na ulepszenie parkingu były niższe niż 30 % wartości początkowej tego parkingu.

Ulepszenia Budynku CH Ł. przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu 4 lipca 2011 r. Ulepszenia Budynku CH Ł. poniesione po 4 lipca 2011 r. nie przekroczyły (i nie przekroczą na moment planowanej Transakcji) 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH Ł. (tj. wartości początkowej tego obiektu powiększonej o wartość ulepszeń poniesionych do 4 lipca 2011 r.). Ostatnie ulepszenia Budynku CH Ł. zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z datą 30 listopada 2018 r.

Ulepszenia parkingu nie przekroczyły wprawdzie 30% wartości początkowej tego parkingu jednak Zainteresowani wskazali, że ostatnie ulepszenia tego parkingu zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych 25 listopada 2013 r.

Po ulepszeniu Budynku CH Ł. przekraczającym 30% wartości początkowej Budynku CH Ł. (tj. po 4 lipca 2011 r.), Budynek CH Ł. wraz z dokonanymi ulepszeniami od dnia 5 lipca 2011 r. był nadal w całości używany na potrzeby prowadzonej przez T. działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości Ł. do Najemców Ł.) stąd właśnie w tym dniu tj. 5 lipca 2011 r. nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) Budynku CH Ł. po jego ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej tego obiektu.

W odniesieniu do pozostałych budynków, budowli i ich części znajdujących się na Działkach Ł. T. (oraz poprzednik prawny T.) nie poniósł wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Po nabyciu Nieruchomości Ł. Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie nabytych od T. Budynków Ł. i Budowli Ł. wchodzących w skład Nieruchomości Ł., których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej tych obiektów.

B. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość Ł., którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny Nabywca wstąpi ‒ z mocy prawa ‒ w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości Ł. obowiązujących na moment Transakcji, za wyjątkiem Umowy najmu z T., która zostanie rozwiązana przed Transakcją. Ponadto, przed planowaną Transakcją T. opróżni powierzchnie zajmowane obecnie w Budynku CH Ł.

W ramach Transakcji, prawa i obowiązki z obecnie obowiązujących Dodatkowych umów mogą być również przeniesione na Nabywcę (tj. w zależności od ostatecznych ustaleń stron Transakcji, prawa i obowiązki z Dodatkowych umów zostaną przeniesione na Nabywcę bądź nie).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości Ł., Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu ‒ gwarancje bankowe oraz wpłacone przez Najemców Ł. kaucje,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli, w zakresie i na polach eksploatacji przysługującym Zbywcy,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz możliwe do przeniesienia decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

Zgodnie z zawartą pomiędzy Zainteresowanymi w dniu 13 lipca 2020 r. przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości, Zbywca udzieli Nabywcy pełnomocnictwa do złożenia wniosku o nowe pozwolenie na budowę („Nowe pozwolenie na budowę”) na potrzeby wewnętrznych robót budowlanych jakie będą prowadzone w Budynku CH Ł. oraz na zewnątrz tego Budynku, w celu przystosowania go do działalności, która będzie prowadzona przez Nabywcę po zawarciu umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Nabywcę.

W ramach Transakcji Zbywca złoży oświadczenie o przeniesieniu na Nabywcę Nowego pozwolenia na budowę.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności (innych niż kaucje i gwarancje bankowe od Najemców Ł.) ani zobowiązań Zbywcy. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą również podlegać:

*   prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z Nieruchomością,
*   prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość Ł.),
*   prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) - obecnie obowiązuje umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy Zbywcą (jako usługobiorcą) oraz T. (jako usługodawcą),
*   pracownicy Zbywcy (obecnie Spółka nie zatrudnia pracowników).

Zgodnie z zawartą pomiędzy Zainteresowanymi w dniu 13 lipca 2020 r. przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa Przedwstępna”), oprócz umów najmu umowa przyrzeczona zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych umów dotyczących Nieruchomości.

Nie można jednak wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości Ł. (np. w zakresie dostawy mediów), w przypadku podjęcia takiej decyzji przez Nabywcę i możliwości dokonania uzgodnienia w tym zakresie z drugimi stronami przedmiotowych umów.

Nieruchomość Ł. nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomość Ł. ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

C. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę od T., Sprzedający prowadzi działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości do Najemców Ł. (w tym do T.). Niemniej jednak, działania Zbywcy po zakupie Nieruchomości od T. są jednak przede wszystkim ukierunkowane na sprzedaż Nieruchomości Ł. na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą).

Po nabyciu Nieruchomości Ł. Nabywca będzie wynajmował Nieruchomość Ł. do najemców. Wynajem Nieruchomości Ł. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniony z tego podatku. Nabywca planuje przeprowadzenie na Nieruchomości Ł. prac adaptacyjnych, modernizacyjnych, remontowych na podstawie uzyskanego(ych) przez Nabywcę Nowego pozwolenia(ń) na budowę, niezbędnych do przystosowania Budynków Ł. i Budowli Ł. wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu zgodnego z przyjętym profilem działalności Nabywcy.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca albo zawrze własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów, bądź będzie wykonywał te czynności samemu. Nie można również wykluczyć, iż w pojedynczych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów). Zarządzanie Nieruchomością i aktywami będzie prowadzone przez Nabywcę.

Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Budynków Ł. i Budowli Ł. podatkiem od towarów i usług.

Ze względów ostrożnościowych, przed Transakcją zostaną również uzyskane zaświadczenia, wydane w trybie art. 306g Ordynacji Podatkowej, potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy/brak takich zaległości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że opisane we wniosku sieci (telekomunikacyjne, wodociągowe, gazowe, ciepłownicze) zlokalizowane na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego, zgodnie z jego najlepszą wiedzą są własnością Sprzedającego.

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Ww. sieci nie stanowią sieci przesyłowych w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego. Ww. sieci nie stanowią części składowej Budynków. Ww. sieci służą do prawidłowego funkcjonowania Budynku CH Ł., ale nie są jego częścią składową.

Zainteresowani wskazali, że ‒ oprócz centrum handlowo-usługowego, tj. Budynku CH Ł. ‒ na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu znajdują się również kioski płatnicze (działka nr I oraz M) oraz budynek gospodarczy (działka nr M), które spełniają definicje budynku w rozumieniu prawa budowlanego, a tym samym stanowią nieruchomość w rozumieniu art. 235 w pow. z art. 46 i 47 Kodeksu cywilnego.

Budowle II będą na dzień planowanej transakcji znajdowały się na Działce, a tym samym będą przedmiotem planowanej Transakcji (sprzedaży) w ujęciu cywilistycznym.

Budowle III, tj. nośnik reklamowy Spółki Akcyjnej znajduje się na gruncie (działka nr I), do którego przysługuje Zainteresowanemu prawo wieczystego użytkowania.

Budowle III będą na dzień planowanej transakcji znajdowały się na Działce, a tym samym będą przedmiotem planowanej Transakcji w ujęciu cywilistycznym.

Jak Zainteresowani wskazywał we wniosku, wprawdzie Budowle III będą przedmiotem sprzedaży w ujęciu cywilistycznym, jednakże nie przedstawiają one żadnej ekonomicznej wartości dla Zbywcy i nie będą miały żadnej ekonomicznej wartości dla Nabywcy. Budowle III zostały wzniesione przez Podmioty Trzecie na ich własny koszt na powierzchni Działek, które zostały im udostępnione przez Zbywcę na podstawę umów dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowy Podmioty Trzecie”). Zgodnie z brzmieniem Umów Podmioty Trzecie, po zakończeniu trwania stosunku prawnego dzierżawy lub najmu dzierżawcy, czyli Podmioty Trzecie są zobowiązane do zwrotu na rzecz Zbywcy zajmowanej powierzchni Działek w stanie pierwotnym, w szczególności powinny one usunąć z powierzchni gruntu wzniesione przez siebie budowle. Innymi słowy, Zbywca nie jest uprawniony do zatrzymania na swoją rzecz nakładów w postaci Budowli III, poniesionych przez dany Podmiot Trzeci na powierzchni Działek.

Prawa i obowiązki z Umów Podmioty Trzecie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Tym samym, również Nabywca nie stanie się, w kontekście opisanych powyżej postanowień Umów Podmioty Trzecie, ekonomicznym właścicielem Budowli III (i nie nabędzie prawa do rozporządzania Budowlami III jak właściciel).

Z tego względu, zdaniem Zainteresowanych, wartość rynkowa Budowli III, których prawo własności przejdzie na Nabywcę wraz z prawem użytkowania wieczystego Działki (w ujęciu cywilistycznym) wyniesie zero PLN (z uwagi na okoliczności wskazane powyżej, w szczególności na fakt, że Nabywca nigdy nie stanie się właścicielem ekonomicznym i nie będzie mógł rozporządzać Budowlami III).

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy ‒ w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług) ‒ przedmiotowa Transakcja (również w zakresie Budowli II i III) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług), przedmiotowa Transakcja (również w zakresie Budowli II i III) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej ‒ zdaniem Zainteresowanych ‒ Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, skoro strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowo w odniesieniu do znajdującej się na działce nr I Budowli III (nośnik reklamowy Spółki Akcyjnej), Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem:

1.  Budowla III, z uwagi na brak władztwa ekonomicznego nad nią po stronie Sprzedającego, nie będzie przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.
2.  Jednocześnie, czynność cywilnoprawna (sprzedaż), w ramach której nastąpi przeniesienie praw do Nieruchomości na Nabywcę, w zakresie dotyczącym działki nr I zabudowanej Budowlą III będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
3.  W przedmiotowym zakresie, czynność cywilnoprawna będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w całości jako dostawa gruntu zabudowanego (w sytuacji, w której na działce nr I znajdowałyby się wyłącznie Budowla III ‒ taka sytuacja nie ma miejsca w zdarzeniu przyszłym objętym niniejszym wnioskiem) albo jako dostawa innych (niż Budowla III) Budynków lub Budowli znajdujących się na tej działce.
4.  Tym samym nie można przyjąć, że sprzedaż działki nr I, na której znajduje się Budowla III w jakimkolwiek zakresie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; przedmiotowa sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w całości, jedynie jej przedmiot nie obejmuje Budowli III a inne naniesienia znajdujące się na gruncie albo sam grunt w przypadku braku innych naniesień.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, fakt, że sprzedaż Budowli III nie stanowi dostawy w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług nie wpływa na możliwość zastosowania w stosunku do tej sprzedaży wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ sprzedaż ta podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa gruntu lub dostawa innych znajdujących się na gruncie budowli/budynków.

Niezależnie od powyższego Zainteresowani zwracają uwagę, że wprawdzie Budowla III będzie przedmiotem sprzedaży w ujęciu cywilistycznym, jednakże nie przedstawia ona żadnej ekonomicznej wartości dla Zbywcy i nie będzie miała żadnej ekonomicznej wartości dla Nabywcy. Budowla III została wzniesiona przez Podmiot Trzeci na jego własny koszt na powierzchni działki nr I na Nieruchomości, która została mu udostępniona przez T. na podstawie umów dzierżawy lub najmu, przy czym prawa i obowiązki z Umowy Podmiot Trzeci przeszły na Zbywcę w związku z nabyciem Nieruchomości od T. Zgodnie z brzmieniem Umowy Podmiot Trzeci, po zakończeniu trwania stosunku prawnego dzierżawy lub najmu Podmiot Trzeci jest zobowiązany do zwrotu na rzecz Zbywcy zajmowanej powierzchni działki nr I na Nieruchomości w stanie pierwotnym, w szczególności powinien on usunąć z powierzchni gruntu wzniesione przez siebie budowle. Innymi słowy, Zbywca nie jest uprawniony do zatrzymania na swoją rzecz nakładów w postaci Budowli III, poniesionych przez dany Podmiot Trzeci na powierzchni działki nr I na Nieruchomości.

Jak wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, jeżeli umowa najmu lub dzierżawy dotycząca gruntu, na którym posadowiona jest Budowla III w postaci nośnika reklamowego (tj. działki nr I), nie zostanie rozwiązana/wypowiedziana przed dokonaniem planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy, prawa i obowiązki wynajmującego, które z niej wynikają, przejdą na Nabywcę z mocy prawa w ramach planowanej Transakcji. Tym samym, również Nabywca nie stanie się, w kontekście opisanych powyżej postanowień Umowy Podmiot Trzeci, ekonomicznym właścicielem Budowli III (i nie nabędzie prawa do rozporządzania Budowlą III jak właściciel w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług).

Z tego względu, zdaniem Zainteresowanych wartość rynkowa Budowli III, której prawo własności przejdzie na Nabywcę wraz z prawem własności działek (w ujęciu cywilistycznym) wyniesie zero PLN (z uwagi na okoliczności wskazane powyżej, w szczególności na fakt, że Nabywca w wyniku Transakcji nie stanie się właścicielem ekonomicznym i nigdy nie będzie mógł rozporządzać Budowlą III, gdyż wraz z końcem umowy dzierżawy Budowla III zostanie usunięta z Nieruchomości).

Podsumowując, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług), przedmiotowa Transakcja (również w zakresie Budowli II i Budowli III) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo nieprawidłowe, a częściowo prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 listopada 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.486.2020.5.EK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawo własności działek, udział we współwłasności działek oraz prawo użytkowania wieczystego działek wraz z naniesieniami znajdującymi się na tych działkach.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 23 listopada 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.486.2020.5.EK, w której wskazano, że:

*   w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy, ponieważ dostawa Nieruchomości, zabudowanej Budynkami i Budowlami będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   Zainteresowani – po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży zabudowanych Nieruchomości;
*   jeżeli przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie posiadał prawo do rozporządzania Budowlą II jak właściciel, to dostawa przedmiotowego obiektu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zatem po złożeniu przez strony Transakcji, przed dokonaniem Transakcji wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem od towarów i usług, dostawa ww. Budowli II będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
*   skoro Zbywca nie będzie dysponował ekonomicznym władztwem nad Budowlą III, to nie może dokonać jej dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług; natomiast dostawa działki nr I wraz z posadowionymi na niej pozostałymi budynkami/budowlami będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 ustawy, Zainteresowani będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania sprzedaży tej nieruchomości.

W świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Sami Zainteresowani we wniosku wskazali, że Budowla III – nośnik reklamowy będzie przedmiotem planowanej transakcji, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług Budowla III – nośnik reklamowy nie będzie przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej Budowli III – nośnika reklamowego, Transakcja (umowa sprzedaży – jeżeli istotnie ww. Budowla III będzie przedmiotem sprzedaży) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na zakończenie należy także zaznaczyć, że okoliczność, iż dla Zainteresowanych Budowla III nie przedstawia żadnej ekonomicznej wartości i ich zdaniem wartość rynkowa ww. Budowli III wyniesie zero złotych nie oznacza, że nie przedstawia ona w ogóle żadnej wartości rynkowej, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 ww. ustawy. Podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie więc wartość rynkowa samej Budowli III – nośnika reklamowego.

Zatem w tej części stanowisko Zainteresowanych uznać należało za nieprawidłowe.

Odnosząc się do pozostałej części Transakcji ‒ skoro planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim dochodzi do dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według określonej stawki podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w tej części znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem we wskazanej wyżej części Transakcja sprzedaży Nieruchomości w opisanej we wniosku (tj. poza częścią dotyczącą ww. Budowli III) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych w tej części należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.