Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.837.2025.4.MS2
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-11
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości; ustalenie źródła
przychodów.
Słowa kluczowe: nieruchomości
przychód-źródła przychodu
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 3

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na
    wezwanie – pismami, które wpłynęły 15 listopada 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca.

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność
    gospodarczą w zakresie usług prawnych, tj. jest adwokatem. W związku z prowadzoną
    działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni przychody uzyskane z działalności
    gospodarczej opodatkowuje w formie ryczałtu ewidencjonowanego (dalej: Ustawa o
    zryczałtowanym podatku). Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług, (dalej: Ustawa VAT). Wnioskodawczyni świadczy usługi prawne na rzecz podmiotu
    prowadzącego działalność poza UE. Przedmiotem działalności Wnioskodawczyni jest
    działalność w zakresie usług prawnych i tylko w tym zakresie wystawia faktury.
    Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką domu rodzinnego swoich rodziców (w 1/3),
    współwłaścicielką nieruchomości z mężem, w której mieszka, właścicielką mieszkania,
    które nabyła zanim poznała męża, które obecnie jest wynajmowane, właścicielką
    mieszkania odziedziczonego po dziadkach, obecnie wynajmowanego i właścicielką
    mieszkania kupionego w celu jego wynajmu. Żadna z przedmiotowych nieruchomości nie
    stanowi majątku firmowego, nigdy nie stanowiły one też środków trwałych w jej
    działalności gospodarczej. Przedmiotowe nieruchomości stanowią majątek prywatny.
    Obecnie część nieruchomości tzn. trzy z wymienionych, są wynajmowane i w tym zakresie
    Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z najmu. Przychody te rozliczane są poza
    działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię w formie ryczałtu
    ewidencjonowanego.
    Wszystkie posiadane przez Wnioskodawczynię nieruchomości do tej pory były kupowane z
    rynku wtórnego, jednak ze względu na bardzo wysokie ceny nieruchomości na rynku
    Wnioskodawczyni postanowiła nabyć grunt i po uzyskaniu pozwolenia na budowę,
    rozpoczęła budowę w postaci dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
    dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Łącznie powstają 4 (cztery) odrębne lokale.
    Budowa była prowadzona i nadzorowana przez profesjonalną ekipę budowlaną, ale także
    rodziców Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wybrała ten sposób inwestowania tj. nie
    zakup gotowych nieruchomości z rynku wtórnego tylko ich samodzielną budowę ze
    względów finansowych tj. taki sposób wydawał się ekonomicznie atrakcyjny tym bardziej,
    iż miała wsparcie w rodzinie, która nadzorowała budowę. Grunt (działka, którą nabyła
    Wnioskodawczyni) była w pełni uzbrojona już w momencie jej zakupu i wszystkie media
    znajdowały się w drodze bezpośrednio przylegającej do nieruchomości.
    Pierwotnym zamiarem Wnioskodawczyni, po zakończeniu budowy, było przeznaczenie 2
    (dwóch) lokali na wynajem a 2 (dwóch) pozostałych na cele mieszkaniowe rodziny tj. jeden
    lokal miała darować mężowi, z którym ma rozdzielność majątkową a jeden lokal rodzicom.
    Powodem wyboru tej lokalizacji była jej bliskość do domu rodziców Wnioskodawczyni
    (położonego w odległości około 300 metrów, tj. około pięciominutowego spaceru), którego
    jest współwłaścicielką w 1/3 części. Jedno z mieszkań miało być docelowo przeznaczone
    dla rodziców Wnioskodawczyni, na wypadek gdyby w przyszłości nie byli w stanie
    zajmować się dużym domem, w którym obecnie mieszkają i chcieli zamieszkać w
    mniejszym lokalu, bez konieczności zmiany okolicy.
    Jednak z uwagi na zmiany życiowe Wnioskodawczyni rozważa obecnie sprzedaż
    wybudowanych bliźniaków (wszystkich 4 lokali) w stanie deweloperskim i przeznaczenie

    środków pochodzących z ich sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni
    adoptowała także dużego psa ze schroniska, który dodatkowo zajmuje sporo przestrzeni a
    żadne z mieszkań, które posiada (włącznie z tym w którym obecnie mieszka) nie jest
    większe niż 60 m. Ze względu na potencjalne trudności ze sprzedażą lokali
    Wnioskodawczyni rozważa także sprzedaż niektórych (tzn. tych na które znajdzie się
    chętny) lokali i wynajmowanie tych lokali, które się nie sprzedały. Wnioskodawczyni
    planuje przygotowanie profesjonalnej wizualizacji oraz zamieszczenie ogłoszeń w
    Internecie, w szczególności na portalach ogłoszeniowych takich jak (...), celem dotarcia do
    szerszego grona zainteresowanych, natomiast nie będzie zatrudniać profesjonalnej
    agencji.
    Wnioskodawczyni wskazuje, że żaden z lokali mieszkalnych, których sprzedaż jest
    planowana, nie przekracza limitów powierzchni określonych w art. 41 ust. 12b ustawy o
    podatku od towarów i usług, tj. 150 m² w przypadku lokali mieszkalnych. Każdy z lokali ma
      256 m.
    Oznacza to, że wszystkie lokale mieszczą się w definicji „budownictwa objętego
    społecznym programem mieszkaniowym” w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.
    Wnioskodawczyni planuje środki uzyskane z planowanej sprzedaży wszystkich lub
    niektórych lokali (tych które udało się sprzedać), w ciągu 3 lat od daty sprzedaży,
    przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup większej
    nieruchomości (mieszkania). Ze względu jednak na fakt, iż prowadzi ona praktykę
    adwokacką powstały po jej stronie wątpliwości co do skutków prawnych planowanej
    sprzedaży zarówno na gruncie podatku VAT jak i PIT.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Grunt pod budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej został nabyty
    w 2023 r. i stanowi Pani własność w całości.
    Lokale mieszkalne będące przedmiotem zapytania zamierza Pani sprzedać latem 2026 r.
    Nie poczyniła/nie poczyni Pani jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości
    lokali mieszkalnych przed ich sprzedażą. Zamierza Pani sprzedać je w stanie
    deweloperskim.
    Nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży lokali w bliźniakach.
    Nie zamierza Pani udzielać nabywcom lokali pełnomocnictwa do występowania w Pani
    imieniu.
    Do momentu sprzedaży ww. nieruchomości (lokali w bliźniakach) nie podjęła/nie podejmie
    Pani jakichkolwiek innych czynności wymagających zaangażowania własnych środków
    finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych lokali. W przypadku sprzedaży
    zamierza Pani wykończyć lokale do stanu deweloperskiego.
    Mieszkania pod wynajem zamierza Pani wykończyć, wyposażyć i umeblować w
    standardzie podstawowym (Ikea).
    Wydatki/nakłady na wybudowanie budynków i wykończenie lokali mieszalnych nie
    ponoszone w ramach Pani działalności gospodarczej.
    Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości i nie posiada Pani innych
    nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczonych w przyszłości do
    sprzedaży.
    Wybudowane bliźniaki (4 lokale mieszkalne) nie stanowią środków trwałych w Pani
    działalności.
    Zamierza Pani zawierać z najemcą/najemcami umowy długookresowe na okres 1 roku lub
    dłuższy.
    Najem ww. lokali mieszkalnych odbywać się będzie w ramach najmu prywatnego.

    W mieszkaniu, które planuje Pani nabyć za środki uzyskane ze sprzedaży lokali
    mieszkalnych zamierza Pani mieszkać z mężem i psem. Nie będzie go Pani wynajmować,
    podnajmować ani w żaden inny sposób czerpać korzyści z jego udostępniania osobom
    trzecim. Nie zamierza Pani tego mieszkania darować, wynajmować, odsprzedać ani
    wykorzystywać do działalności.
    Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.
    Nie posiada Pani innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku.
    Nie zamierza Pani w przyszłości nabywać do majątku prywatnego innych nieruchomości
    niż te, o których wspomniała Pani we wniosku.
    Pytania
    1. Czy w związku z planowaną sprzedażą lokali w wybudowanych bliźniakach
      Wnioskodawczyni będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze
      podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i czy
      w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie objęta podatkiem VAT?
    2. W przypadku, gdyby organ podatkowy uznał, że sprzedaż lokali w wybudowanych
      bliźniakach stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
      usług, czy prawidłowe będzie zastosowanie preferencyjnej stawki podatku VAT w
      wysokości 8% zgodnie z art. 41 ust. 12 i 12a w zw. z art. 146ef ustawy o VAT?
    3. Czy Wnioskodawczyni w sytuacji przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży
      lokali w bliźniakach w ciągu 3 lat od daty sprzedaży na zaspokojenie własnych potrzeb
      mieszkaniowych zostanie zwolniona z podatku dochodowego, zgodnie z art. 21 ust. 1
      pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
    4. W przypadku gdyby organ podatkowy uznał, że sprzedaż lokali przez
      Wnioskodawczynię posiada cechy działalności gospodarczej, czy przychód z tej
      sprzedaży może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
      według stawki 10% zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej
    podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 3 i 4). W części dotyczącej podatku od
    towarów i usług (pyt. 1 i pyt. 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pani stanowisko w sprawie
    Ulga mieszkaniowa - zwolnienie z podatku PIT
    Zdaniem Wnioskodawczyni, przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży bliźniaków
    w ciągu 3 lat od daty sprzedaży na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w
    postaci zakupu mieszkania (co w pierwszej kolejności planuje Wnioskodawczyni) zwolni
    Wnioskodawczynię z 19% podatku dochodowego od osób fizycznych, a stanowić będzie,
    zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 132 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    ulgę mieszkaniową. Nie ma przy tym znaczenia ile lokali zostanie sprzedanych (1 czy
    wszystkie), a pozostałe będą wynajmowane lub zamieszkiwane przez rodzinę.
    Za powyższym stanowiskiem Wnioskodawczyni stoi stanowisko Dyrektora Krajowej
    Informacji Krajowej z dnia 4.08.2023 r., zawarte w piśmie o sygnaturze 0115-KDIT3.
    4011.393.2023.3.AD: „Od powyższego obowiązku zapłaty 19% podatku podatnik może
    zostać zwolniony poprzez skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że wolne od
    podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która
    odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
    mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
    jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej
    nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele

    mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do
    wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W
    rezultacie przeznaczenie całego przychodu na własne cele mieszkaniowe powoduje, że
    odpłatne zbycie nieruchomości będzie w całości zwolnione od podatku (choć nadal należy
    złożyć deklarację PIT- 39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku
    podatkowym sprzedaży). Zgodnie z kolei z art. 21 ust. 25 pkt 1 o podatku dochodowym od
    osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy,
    uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku
    mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu
    lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
    oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu
    lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
    zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
    Zatem zgodnie z powyższym wydatek w postaci zakupu gruntu budowlanego spełnia
    wszystkie powyższe kryteria. Budowlany charakter zakupionego gruntu możemy uznać
    analizując wydane interpretacje jak i wyroku Sądu.”
    Zgodnie zaś z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5
    marca 2013 r., sygn. akt I SA/Po 948/12: “Z przedstawionej regulacji wynika jednoznacznie,
    że warunkiem zwolnienia od podatku przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości
    jest jego wydatkowanie na ściśle określony w ustawie cel, w tym m.in. na nabycie w kraju
    gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu przeznaczonego pod budowę
    budynku mieszkalnego. Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie
    może wynikać wyłącznie z zamiarów nabywającego ten grunt podatnika, ale o
    przeznaczeniu takim decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku natomiast jego braku na przeznaczenie gruntu wskazuje decyzja w
    przedmiocie warunków zabudowy.”
    W dniu 24 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów podjął
    uchwałę, sygn. II FSP 1/21 i stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez
    ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia
    osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z
    wykonywaniem działalności gospodarczej. Uchwała NSA wskazuje, że o sposobie
    opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt wprowadzenia (lub braku
    wprowadzenia) nieruchomości do składników majątku związanego z wykonywaniem
    działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o sposobie opodatkowania
    decyduje sam podatnik. Jest to o tyle istotne, iż podobna argumentacja powinna
    decydować o kwalifikacji sprzedaży nieruchomości na gruncie ustawy o PIT.
    Z orzecznictwa wynika, że o zakwalifikowaniu sprzedaży jako działalności gospodarczej
    decyduje sposób i cel nabycia oraz wykorzystania składnika, a nie sam fakt jego zbycia.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza musi mieć cechy:
    zorganizowania, ciągłości, zarobkowości, prowadzenia we własnym imieniu. W tym
    przypadku sprzedaży, gdy dotyczy jednorazowej inwestycji brak jest elementu ciągłości.
    Nie zmienia tego to, że de facto lokale są cztery. Bo po ich sprzedaży Wnioskodawczyni nie
    będzie dalej takich czynności wykonywać. Wnioskodawczyni nie prowadzi profesjonalnego
    obrotu nieruchomościami (nie zajmuje się handlem gruntami czy budową na sprzedaż).
    Budowa została zainicjowana z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych, a nie w
    celu odsprzedaży z zyskiem. Sprzedaż spowodowana jest zmianą sytuacji życiowej, a nie
    zamiarami biznesowymi. W orzecznictwie podkreśla się, że nawet kilkukrotna sprzedaż
    nieruchomości z majątku prywatnego nie przesądza o prowadzeniu działalności
    gospodarczej, jeżeli nie występuje element profesjonalnego obrotu. Wybór budowy
    zamiast zakupu gotowych lokali wynikał z niższych kosztów i nie był przejawem
    prowadzenia działalności developerskiej. Pierwotnym zamiarem była realizacja własnych

    celów mieszkaniowych oraz wynajem pozostałych lokali tzn. jeden lokal miał zostać
    darowany mężowi, jeden rodzicom, a dwa pozostałe przeznaczone były na wynajem.
    Zmiana planów i sprzedaż jest okolicznością wtórną, podyktowaną zmianą sytuacji
    życiowej, co wyklucza zarobkowy, spekulacyjny charakter przedsięwzięcia. Tym samym
    Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
    Wnioskodawczyni rozlicza się w formie ryczałtu ewidencjonowanego, tj. przyjęła tę formę
    opodatkowania dla przychodów uzyskiwanych z usług prawnych tak rozlicza także
    przychody z najmu posiadanych nieruchomości. Z uwagi na charakter jej działań
    incydentalny, nieprofesjonalny, realizowany w ścisłym prywatnym zakresie przy udziale
    rodziny zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż wybudowanych lokali nie ma cech stałej,
    zorganizowanej działalności gospodarczej. Wszystkie czynności wykonywane były w
    ramach rodziny, w celu ograniczenia kosztów, zapewnienia nadzoru nad pracami
    budowlanymi oraz realizacji celów mieszkaniowych (przekazanie lokali mężowi i rodzicom)
    i inwestycyjnych (ewentualny wynajem) a obecnie sprzedaż również w celu zakupu
    większego mieszkania. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających
    charakter profesjonalny.
    W konsekwencji, nawet w przypadku uznania przez organ podatkowy sprzedaży lokali za
    działalność gospodarczą (z czym Wnioskodawczyni się nie zgadza), przychody z tej
    sprzedaży powinny być kwalifikowane do opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym,
    zgodnie z zasadami przewidzianymi dla odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach
    prywatnej działalności inwestycyjnej, przy zastosowaniu stawki 10%, z uwagi na
    incydentalny charakter czynności, brak stałej organizacji i profesjonalnego pośrednictwa.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe oraz w części
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
      Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
        - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
          zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
          majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca
          roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
          rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
          nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
          dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością
    gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw

    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
    powstaniem przychodu.
    W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, j
    eżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków
    podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg
    pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
        gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło jej nabycie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych:
      Pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy.
      Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się
      działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
          zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
          przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy,
    daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana

    działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w
    sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób
    ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności
    gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z
    pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i
    sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie
    stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia
    działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez
    dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do
    zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał
    zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
      „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej
    wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej,
    związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć
    nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań
    podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki

    majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy
    zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub
    sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa
    w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne
    znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu,
    możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień
    przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do
    jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym,
    jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto
    nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany
    częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
    tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np.
    nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.
    W opisie sprawy wskazała Pani, że:
        jest Pani osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w
        zakresie usług prawnych, tj. jest Pani adwokatem i jest Pani z tytułu działalności
        czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
        w 2023 r. nabyła Pani na własność grunt, na którym po uzyskaniu pozwolenia na
        budowę, rozpoczęła Pani budowę w postaci dwóch budynków mieszkalnych
        jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej,
                                              2w ramach budowy powstają 4 odrębne lokale mieszkalne o pow. 56 m każdy,
        pierwotnym Pani zamiarem po zakończeniu budowy, było przeznaczenie 2 lokali na
        wynajem, a 2 pozostałych na cele mieszkaniowe rodziny, tj. jeden lokal miała Pani
        darować mężowi, z którym ma Pani rozdzielność majątkową, a jeden lokal
        rodzicom,
        z uwagi na zmiany życiowe rozważa Pani obecnie sprzedaż wybudowanych
        bliźniaków (wszystkich 4 lokali) w stanie deweloperskim i przeznaczenie środków
        pochodzących z ich sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, bądź sprzedaż
        niektórych (tzn. tych na które znajdzie się chętny) lokali i wynajmowanie tych lokali,
        które się nie sprzedały, sprzedaż ma nastąpić latem 2026 r.,
        planuje Pani w celu sprzedaży przygotowanie profesjonalnej wizualizacji oraz
        zamieszczenie ogłoszeń w Internecie, w szczególności na portalach ogłoszeniowych
        takich jak (...), celem dotarcia do szerszego grona zainteresowanych, natomiast nie
        będzie Pani zatrudniać profesjonalnej agencji,

        nie będzie Pani podejmować działań dotyczące zwiększenia wartości lokali
        mieszkalnych, bo zamierza je Pani sprzedać w stanie deweloperskim,
        nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży lokali w bliźniakach,
        nie zamierza Pani udzielać nabywcom lokali pełnomocnictwa do występowania w
        Pani imieniu w związku ze sprzedawanymi lokalami
        w stosunku do lokali, które zamierza Pani wynająć, celem pozyskania najemców lub
        celem dostosowania lokalu do oczekiwań najemców zamierza Pani wykończyć,
        wyposażyć i umeblować w standardzie podstawowym (Ikea),
        wydatki/nakłady na wybudowanie budynków i wykończenie lokali mieszalnych nie
        były i nie są ponoszone w ramach Pani działalności gospodarczej, wybudowane
        bliźniaki (4 lokale mieszkalne) nie stanowią środków trwałych w Pani działalności,
        nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości i nie posiada też
        innych nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości
        do sprzedaży,
        jest Pani właścicielką mieszkania, które nabyła Pani zanim poznała męża (obecnie
        wynajmowane), właścicielką mieszkania odziedziczonego po dziadkach, obecnie
        wynajmowanego i właścicielką mieszkania kupionego w celu jego wynajmu,
        przychody z najmu rozliczane są poza działalnością gospodarczą prowadzoną przez
        Panią w formie ryczałtu ewidencjonowanego.
    Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięła Pani wątpliwość, czy w sytuacji
    przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokali w bliźniakach w ciągu 3 lat od daty
    sprzedaży na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych zostanie Pani zwolniona z
    podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a w przypadku zakwalifikowania sprzedaży jako przychodu z
    pozarolniczej działalności gospodarczej czy może Pani zastosować 10% stawkę ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z
    planowanej sprzedaży lokali w bliźniakach należy rozważyć, czy czynności sprzedaży
    powyższych nieruchomości (lokali) zawierają znamiona pozarolniczej działalności
    gospodarczej.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem
    sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które

    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    W odniesieniu do sprzedaży 4 wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy stwierdzić, że
    całokształt okoliczności, a w szczególności cel Pani działań, zakres i stopień zaangażowania
    wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowany był szereg zorganizowanych działań,
    stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te
    przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z opisu sprawy wynika, że dokonywała Pani
    świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia wartości posiadanej
    nieruchomości w celu osiągnięcia w przyszłości korzyści finansowej.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę, że działalność jest wtedy
    zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem
    jest zapewnienie określonego dochodu. Takie wykorzystywanie nieruchomości ma miejsce
    poprzez oddanie jej w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę.
    Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony –
    zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych który mówi, że ilekroć w ustawie jest mowa o
    działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to
    działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na
    poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na
    wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we
    własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której
    uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art.
    10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie nieruchomości ma miejsce
    poprzez oddanie jej w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Z wniosku wyraźnie wynika więc, że przed sprzedażą podjęła Pani czynności wymagające
    zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości zakupionej
    nieruchomości, a całokształt podjętych działań wskazuje na działanie w sposób
    zorganizowany i planowany, którego nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie
    majątkiem osobistym (prywatnym). Już w chwili zakupu gruntu miała Pani sprecyzowany
    zamiar przeznaczyć niektóre z lokali powstałych w ramach inwestycji na wynajem. Jak
    sama Pani wskazała we wniosku, ze względu na bardzo wysokie ceny nieruchomości na
    rynku postanowiła Pani nabyć grunt i wybrała ten sposób inwestowania środków
    pieniężnych, tj. nie zakup gotowych nieruchomości z rynku wtórnego tylko ich
    samodzielną budowę, ze względów finansowych i ekonomicznych. Podkreślenia wymaga
    również to, że posiada Pani też inne nieruchomości, które Pani wynajmuje, a uzyskiwane
    przychody z tego tytułu rozlicza Pani w formie ryczałtu ewidencjonowanego.

    Charakter inwestycji budowlanej, poczynione już nakłady na budowę, nakłady na
    wykończenie lokali oraz przeznaczenie części z nich na wynajem w sytuacji, gdy sprzedaż
    wszystkich lokali nie będzie możliwa nie wskazuje, aby w całym okresie posiadania
    wybudowanej nieruchomości wykazywała Pani zamiar jej wykorzystywania w ramach
    majątku osobistego.
    Zatem należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności
    charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pani działania leżą cele
    gospodarcze, wobec tego sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych albo tych na które
    znajdzie się nabywca nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym.
    Przedstawiona we wniosku Pani aktywność w przedmiocie ich zbycia wykracza poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do
    przedmiotowych lokali, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w
    zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych powstanie przychód z działalności
    gospodarczej.
    Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności prowadzący do
    przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych
    przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.
    Całokształt działań podejmowanych przez Panią wskazuje, że wykorzystanie posiadanego
    majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju
    rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego
    wyłączenie z Pani majątku osobistego.
    A zatem okoliczności faktyczne wskazują, że podejmowane działania nie należą do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami. Są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na
    podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego
    zarobku i ich sprzedaży.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić
    należy, że planowana sprzedaż lokali zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności
    gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pani działania
    podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami tj. wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że
    przedmiotem sprzedaży są składniki Pani majątku osobistego, a sprzedaż ww. lokali
    stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
    Skoro podjęła Pani działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz
    nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działki, na gruncie badanej
    sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do
    przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i
    opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
    Odnosząc się do kwestii możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego
    ze sprzedaży lokali w bliźniakach, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został

      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do
    przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.
    Wobec uznania, że planowana sprzedaż lokali w bliźniakach zostanie dokonana w ramach
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych i wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1
    pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania.
    W tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
    Przechodząc natomiast do kwestii możliwości zastosowania 10% stawki ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych wskazać należy, że zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1
    ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 776):
      Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące
      pozarolniczą działalność gospodarczą.
    Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody
      osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności
      gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku
      dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest
      prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych
      i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej
      „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12
      ust. 10a.
    W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez
    ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia
      usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU
      68.10.1).

    Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony w treści wniosku
    opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży
    lokali w bliźniakach osiągnie Pani przychód z działalności gospodarczej.
    Skoro w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rozlicza się Pani zryczałtowanym
    podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to
    uzyskany przychód ze sprzedaży ww. lokali winien podlegać opodatkowaniu stawką
    wynoszącą 10%, tj. na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Tutejszy Organ wskazuje, że w pytaniu powołała Pani przepis art. 12 ust. 3 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne. Mając jednak na uwadze treść przedmiotowego wniosku, tutejszy Organ
    przyjął, że powołując ww. przepis miała Pani na myśli art. 12 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i
    uznał, że jest to oczywista omyłka pisarska, niemająca wpływu na merytoryczne
    rozpatrzenie sprawy.
    W tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.