Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1160/10/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-01-28
Teza: Czy przekształcenie takie - gdy juz będzie miało miejsce – urząd skarbowy potraktuje jako faktyczną umowę sprzedaży i z racji tego, iż fakt będzie miał miejsce po 01 stycznia 2007r. ów pięcioletni bieg ruszy od nowa? Innymi słowy, czy sprzedaż ww. działki – po roku od dnia, w którym wnioskodawca dokonał wykupu od Skarbu Państwa – będzie zobligowany do uiszczenia podatku od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 października 2010r. (data wpływu do tut. Biura 02 listopada 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 listopada 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 24 lutego 2004r. na podstawie aktu notarialnego wnioskodawca dokonał zakupu prawa użytkowania wieczystego dwóch działek należących do Skarbu Państwa, dla których prowadzona jest księga wieczysta. Od tego momentu minęło ponad pięć lat co w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku zbycia w danym momencie ww. nieruchomości pozwalałoby wnioskodawcy uniknąć płacenia podatku.

W chwili obecnej wnioskodawca oczekuje na decyzję od Starostwa Powiatowego w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na postawie ustawy z dnia 29 lipca 2005r. (Dz. U. z 2005r. Nr 175, poz. 1459 ze zm.). Wnioskodawca wskazuje, iż ww. działki docelowo przeznaczone zostaną na cele budowlane (pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przekształcenie takie - gdy juz będzie miało miejsce – urząd skarbowy potraktuje jako faktyczną umowę sprzedaży i z racji tego, iż fakt będzie miał miejsce po 01 stycznia 2007r. ów pięcioletni bieg ruszy od nowa? Innymi słowy, czy sprzedaż ww. działki – po roku od dnia, w którym wnioskodawca dokonał wykupu od Skarbu Państwa – będzie zobligowany do uiszczenia podatku od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, przekształcenie takie nie powinno być traktowane jako zwyczajna sprzedaż. Użytkowanie wieczyste to prawo zbywalne, rodzaj prawa własności specyficznego, dość archaicznego, gdyż nie funkcjonuje w Europie i niedoprecyzowanego - ale jednak własności. Ponadto użytkownik wieczysty to osoba posiadająca takie same prawa do rozporządzania w takim samym zakresie, oczywiście w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, daną nieruchomością jak osoba posiadająca prawo własności sensu stricto. W opinii wnioskodawcy przekształcenie takie jest tylko aktem formalizującym status prawny ww. nieruchomości i nie powinno być traktowane jako zmiana właściciela, a co za tym idzie w przypadku późniejszej sprzedaży wnioskodawca nie powinien uiszczać podatku, gdyż stan posiadania prawa do tych gruntów jest ciągły od dnia, w którym to prawo wnioskodawca nabył czyli od dnia 24 kwietnia 2004r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma zatem ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi z tym, że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela - korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób, może tym prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa – za życia i na wypadek śmierci. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 04 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje właściwy organ, do którego wpłynął wniosek o dokonanie takiego przekształcenia. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, o której mowa w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w dniu 24 lutego 2004r. nabył prawo wieczystego użytkowania dwóch działek. Wnioskodawca obecnie oczekuje na decyzję Starostwa Powiatowego o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego ww. działek w prawo własności nieruchomości. Następnie wnioskodawca planuje sprzedać przedmiotowe działki.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości w sytuacji, kiedy podatnik nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu w 2004r. a następnie przekształcił prawo wieczystego użytkowania w prawo własności istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia tego prawa.

Tym samym stwierdzić należy, iż w przedmiotowym przypadku datą nabycia nieruchomości gruntowych jest dzień nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu czyli dzień 24 lutego 2004r. Zatem sprzedaż przedmiotowych działek po dniu 31 grudnia 2009r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ minął 5 letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych działek w 2010r. lub latach następnych nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w przypadku zbycia tych nieruchomości.

Stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Podkreślić jednakże należy, że termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczy się od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, a nie jak twierdzi wnioskodawca od daty nabycia nieruchomości. Wynika to bezsprzecznie z treści powołanego powyżej przepisu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.