Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.574.2024.4.EJU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-16
Teza: Uznanie Sprzedawców za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna**

– **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

7 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedawców za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 grudnia 2024 r. (wpływ 11 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o. o. („Spółka”)

2\. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

\- („Sprzedawca 1”)

\- („Sprzedawca 2”)

\- („Sprzedawca 3”);

\- („Sprzedawca 4”)

\- („Sprzedawca 5”)

**Opis zdarzenia przyszłego**

A. sp. z o.o (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania inwestycjami nieruchomościowymi i aktywami nieruchomościowymi. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

W dniu 17 czerwca 2024 r. Spółka zawarła z osobami fizycznymi przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Przedwstępna), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się - z zastrzeżeniem warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzedadzą Spółce, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu, oznaczoną numerem ewidencyjnym (….), położoną w miejscowości.

Spółka planuje nabyć całą działkę o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…),która ma kilku współwłaścicieli:

• Sprzedawca 1;

• Sprzedawca 2;

• Sprzedawca 3;

• Sprzedawca 4;

• Sprzedawca 5.

\- Sprzedawca 1, Sprzedawca 2, Sprzedawca 3, Sprzedawca 4, Sprzedawca 5 dalej łącznie jako Sprzedawcy.

Sprzedawca 1 nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia w 2008 r.

Sprzedawca 2 nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia w 2012 r.

Sprzedawca 3 nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia w 2008 r.

Sprzedawca 4 nabył udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia w 2012 r.

Żaden ze Sprzedawców nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców i nie występuje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Żaden ze Sprzedawców nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Udziały w Nieruchomości od czasu ich nabycia przez Sprzedawców znajdowały się i znajdują się w majątkach prywatnych (osobistych) Sprzedawców. Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedawców do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 361.; dalej: ustawa o VAT), tj. do czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym zwolnionych). W szczególności Sprzedawcy nie oddali Nieruchomości odpłatnie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ani nie wykorzystywali jej w przeszłości i obecnie do innych czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT.

Sprzedawcy i Spółka będą dalej łącznie określani jako Wnioskodawcy.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedawcy udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedawcy udzielili Spółce pełnomocnictwa do wykonywania przez Spółkę następujących czynności w odniesieniu do Nieruchomości:

• uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości;

• wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej do tego celu;

• podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

• uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

• uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości;

• uzyskanie warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości;

• uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy);

• uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

• uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

• uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla realizacji inwestycji;

• uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenia stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcia umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne zrealizowanej inwestycji;

• uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z realizowaną inwestycją, w tym dokonania rozbiórki;

• przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

• uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami, jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla realizowanej inwestycji.

Ponadto, Sprzedawcy wyrazili zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych na odkrytym na Nieruchomości stanowisku archeologicznym.

Ponadto w zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy zobowiązali się do udzielenia na żądanie Spółki, pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym (lub innym adwokatom i radcom prawnym, którzy zostaną wskazani przez Spółkę) do następujących czynności:

• przeglądania i wydawania fotokopii akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

• przeglądania i wydawania fotokopii akt ksiąg wieczystych prowadzonych uprzednio dla Nieruchomości oraz innych akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty dotyczące Nieruchomości;

• zapoznania się z wszelkimi innymi dokumentami dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności tymi, które znajdują się w ewidencji gruntów, budynków i lokali oraz w innych sądach, rejestrach, urzędach i ewidencjach;

• do składania wniosków o wydanie wypisów z akt ksiąg wieczystych oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, budynków i lokali, wniosków o wydanie wszelkich zaświadczeń lub udzielenie informacji dotyczących Nieruchomości, w tym o roszczeniach reprywatyzacyjnych, a także do odbioru powyższych dokumentów, jak również do wykonywania fotokopii wszelkich udostępnionych dokumentów.

Ponadto, jednym w warunków zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Sprzedawców wydanych na podstawie art. 306e w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej z dnia 29 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383) zaświadczeń właściwych dla Sprzedawców organów podatkowych, organów gmin i zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne.

Spółka i Sprzedawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805).

Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725.; dalej: Prawo budowlane).

Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego.

Na Nieruchomości znajduje się ogrodzenie, które zgodnie Prawem budowalnym nie stanowi budowli.

Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), który to MPZP przewiduje dla Nieruchomości następujące przeznaczenie:

• teren zieleni urządzonej o symbolu „ZU” z zielenią w terenie UP, o symbolu „UP/Z”;

• teren zabudowy usługowo-produkcyjnej o symbolu „UP” z siedliskiem rolniczym o symbolu „UP/MR”;

• teren rzeki o symbolu „W”;

• teren komunikacji - droga eksploatacyjna o symbolu „3KDE” oraz droga dojazdowa o symbolu „32KUD”.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego (dalej: Inwestycja). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Spółka będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość - po jej nabyciu - nie będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności zwolnionych z VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że

W Umowie Przedwstępnej wskazano następujące warunki zawarcia umowy sprzedaży:

• przeprowadzenie przez Kupującą badania stanu technicznego Nieruchomości, w szczególności w zakresie: warunków geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Nieruchomości w media (wodę, energię elektryczną, gaz oraz telekomunikację), odprowadzania ścieków sanitarnych oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych Inwestycji, zapewniających jej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej, ustalenia terenów podlegających ochronie, w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy, to jest do dnia 17 września 2024 roku oraz uznania przez Kupującą, według jej oceny, wyników Badania Technicznego DD za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację Inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Kupującej,

• uzyskanie przez Kupującą lub podmiot wskazany przez Kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji w trybie przewidzianym w przepisach powołanej wyżej ustawy - Prawo budowlane,

• uzyskanie przez Kupującą działającą w imieniu Sprzedających na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających po zawarciu niniejszej umowy od gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci zapewniających dostawę mediów dla Inwestycji, zapewniających dla niej użytkowanie zgodne z jej przeznaczeniem,

• uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa, przez właściwy dla Sprzedających oraz Nieruchomości urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych - z datą nie wcześniejszą niż 14 (czternaście) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

• uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne,

• skuteczne nabycie przez Kupującą lub podmiot z nią powiązany w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 5) ustawy z dnia 15 września 2000 roku - Kodeks spółek handlowych prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących 1,

• skuteczne nabycie przez Kupującą lub podmiot z nią powiązany w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 5) powołanej wyżej ustawy - Kodeks spółek handlowych prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących 2,

• uzyskanie przez Kupującą uchwały Zgromadzenia Wspólników Kupującej wyrażającej zgodę na nabycie prawa własności Nieruchomości, o której mowa w § 1 ust. 3 pkt 4) niniejszego aktu notarialnego i która jest wymagana zgodnie z treścią Umowy Spółki Kupującej oraz w związku z art. 228 pkt 4) powołanej wyżej ustawy - Kodeks spółek handlowych,

• przedłożenie Kupującej przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn na rzecz Sprzedających, stwierdzających, że podatek od nabycia udziałów w Nieruchomości z tytułu opisanych wyżej dziedziczeń nie należy się bądź też, że zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu wygasło wskutek przedawnienia albo nabycie było zwolnione od tego podatku,

• do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną zarejestrowane jakiekolwiek wnioski, poza wnioskiem wynikającym z umowy przedwstępnej,

• cena zostanie wpłacona przez Kupującą na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej co najmniej jeden dzień przed planowanym zawarciem Umowy Sprzedaży.

Udziały w Nieruchomości będące przedmiotem wniosku do momentu planowanego zbycia nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Możliwość zabudowy dopuszczalna jest na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej o symbolu „UP” z siedliskiem rolniczym o symbolu „UP/MR”. Na terenie zieleni urządzonej o symbolu „ZU” z zielenią w terenie UP, o symbolu „UP/Z” nie ma możliwości zabudowy.

W MPZP na działce nr (…) wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Na terenie UP występują podstrefy UP/Z i UP/MR nierozgraniczone liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1\. Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2\. Jeśli w ramach pytania nr 1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Sprzedawcy w ramach planowanej transakcji będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT?

3\. Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie Nieruchomości?

### Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

W opinii Wnioskodawców, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (a tylko w takiej sytuacji można w ogóle rozważać kwestię prawa do odliczenia VAT), wówczas Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad. 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ww. ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W zakresie uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podatnika VAT wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. (w sprawach C-180/10 i C-181/10), wskazując, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Oznacza to tym samym, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

W kontekście powyższego warto również odwołać się do poglądów prezentowanych w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2009 r. (sygn. I FSK 1629/07) wskazano m.in., że: „Mając powyższe na uwadze, kluczową kwestią wydaje się ustalenie czy sprzedane przez skarżącą działki zostały wydzielone z gruntu, stanowiącego jej majątek osobisty czy też z gruntu, który został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Jedynie bowiem udzielenie odpowiedzi na tak postawione pytanie przesądza czy dokonane czynności sprzedaży podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Mając na uwadze powyższe i przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że Sprzedawcy:

• udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

• udzielili Spółce pełnomocnictwa do następujących czynności w odniesieniu do Nieruchomości:

\- uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dot. Nieruchomości; o wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej do tego celu;

\- podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

\- uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

\- uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości;

\- uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości;

\- uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy);

\- uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

\- uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

\- uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla realizacji inwestycji;

\- uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenia stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcia umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne zrealizowanej inwestycji;

\- uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z realizowaną inwestycją, w tym dokonania rozbiórki;

\- przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

\- uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami, jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla realizowanej inwestycji.

• wyrazili zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych na odkrytym na Nieruchomości stanowisku archeologicznym;

• zobowiązali się do udzielenia, na żądanie Spółki, pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym do następujących czynności:

\- przeglądania i wydawania fotokopii akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

\- przeglądania i wydawania fotokopii akt ksiąg wieczystych prowadzonych uprzednio dla Nieruchomości oraz innych akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty dotyczące Nieruchomości;

\- zapoznania się z wszelkimi innymi dokumentami dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności tymi, które znajdują się w ewidencji gruntów, budynków i lokali oraz w innych sądach, rejestrach, urzędach i ewidencjach;

\- do składania wniosków o wydanie wypisów z akt ksiąg wieczystych oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, budynków i lokali, wniosków o wydanie wszelkich zaświadczeń lub udzielenie informacji dotyczących Nieruchomości, w tym o roszczeniach reprywatyzacyjnych, a także do odbioru powyższych dokumentów, jak również do wykonywania fotokopii wszelkich udostępnionych dokumentów.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców Sprzedawcy podejmując działania związane z Nieruchomością (planowana sprzedaż), podejmują je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w następujących stanowiskach organu podatkowego:

\- interpretacja indywidualna z 17 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.15.2023.3.MGO): „Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem kupującego na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majtkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT”.

\- interpretacja indywidualna z 17 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.12.2023.3.ASZ): „Zatem Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictwa. Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiąca nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. (\`(...)\`) Z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności Sprzedający zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpią więc przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziału w ww. działce stanowiącej własność Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Ad. 2

W pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. uzna, że Sprzedawcy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość został objęty MPZP. Obszar Nieruchomości jest przeznaczony pod tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej o wielofunkcyjnym przeznaczeniu UP z siedliskami rolniczymi UP/MR, co jednak nie świadczy o tym, że Nieruchomość stanowi teren inny niż przeznaczony pod zabudowę.

Możliwość zabudowy siedliskowej przewidziana w MPZP stanowi zabudowę wyłączającą stosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, co zostało potwierdzone np. w interpretacji indywidualnej z 14 lutego 2023 r. (sygn. 0112.KDIL.3.4012.493.2022.3.MBN) „Tym samym, dla ww. działek, na wydzielonej liniami rozgraniczającymi i oznaczonej symbolem RP/MR jako tereny upraw rolniczych z dopuszczeniem zabudowy siedliskowej, jest możliwość ich zabudowy. Skoro jest możliwość zabudowy, to należy uznać, że ta część działek jest terenem przeznaczonym pod budowę, spełniającym definicję terenu budowlanego, opisanego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z tym, należy uznać, że dla tej części przedmiotowych działek, nie ma zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

Niezależnie od powyższego, podstawowym przeznaczeniem Nieruchomości są obiekty usługowo - produkcyjne o wielofunkcyjnym przeznaczeniu z zielenią urządzoną w części terenu UP oznaczonej UP/Z, zaś budynki gospodarcze w siedliskach rolniczych (UP/MR) wskazane zostały jako przeznaczenie uzupełniające. Przy ocenie, czy dana działka lub jej część jest terenem budowlanym, wiążąca jest analiza podstawowego jej przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O przeznaczeniu pod zabudowę nie decyduje możliwość zabudowy o marginalnym znaczeniu, czy też uzupełniającym charakterze względem podstawowego przeznaczenia terenu. W konsekwencji, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe oraz fakt, że:

i) Nieruchomość jest gruntem niezabudowanym budynkami lub budowlami,

ii) sklasyfikowanym w MPZP jako teren przeznaczony pod zabudowę,

iii) Nieruchomość nie była (i nie będzie) wykorzystywana przez Sprzedawców wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT

to w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to w ocenie Wnioskodawców w przypadku naliczenia przez Sprzedawców VAT na sprzedaży Nieruchomości Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

W myśl bowiem zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:

1) podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,

2) jeśli nabywane towary/usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro zatem:

■ nabyta w ramach planowanej transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Spółkę (jak wskazano w zdarzeniu przyszłym),

■ Spółka jest i będzie na dzień sprzedaży podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny

\- zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Spółce będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionych przez Sprzedawców faktur.

Oczywiście wskazane prawo do odliczenia będzie przysługiwało-jak już zostało zasygnalizowane powyżej - jeśli Sprzedawcy prawidłowo wystawią faktury, a zatem na moment transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Jednocześnie w tym miejscu należy wyjaśnić, dla zaistnienia prawa do odliczenia VAT nie jest konieczne natychmiastowe rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych przy wykorzystaniu nabytych towarów lub usług. Kluczowe jest natomiast to, aby podatnik nabywał dany towar lub usługę z zamiarem wykorzystania jej do wykonywania czynności opodatkowanych.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie trybunału Sprawiedliwości Uni Europejskiej (dalej: TSUE). Jak bowiem wskazał TSUE w wyroku z 12 listopada 2020 r. w sprawie ITH Comercial Timisoara SRL przeciwko Agentia Nationala de Administrare Fiscala - Directia Generală Regională a Finantelor Publice Bucuresti (C- 734/19): „To zatem nabycie towaru lub usługi przez podatnika działającego w takim charakterze determinuje stosowanie systemu VAT i w konsekwencji mechanizmu odliczenia. Faktyczne lub zamierzone wykorzystanie towarów i usług wyznacza jedynie zakres wstępnego odliczenia, do którego podatnik jest uprawniony na mocy art. 168 dyrektywy VAT, oraz zakres ewentualnych korekt w późniejszych okresach, nie ma on jednakże wpływu na powstanie prawa do odliczenia (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - lnvestimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - lnvestimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i przytoczone tam orzecznictwo).”

Tym samym należy stwierdzić, że Spółka będzie spełniała wszystkie warunki uprawniające ją do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od Sprzedawców.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dalej Kodeks cywilny.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedawcy podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Sprzedawców za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywał w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że 17 czerwca 2024 r. podpisali Państwo ze Sprzedawcami przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W zawartej umowie Sprzedawcy udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

W Umowie Przedwstępnej wskazano następujące warunki zawarcia umowy sprzedaży:

• przeprowadzenie przez Kupującą badania due diligence stanu technicznego Nieruchomości, w szczególności w zakresie: warunków geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Nieruchomości w media (wodę, energię elektryczną, gaz oraz telekomunikację), odprowadzania ścieków sanitarnych oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych Inwestycji, zapewniających jej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej, ustalenia terenów podlegających ochronie, w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy, to jest do dnia 17 września 2024 roku oraz uznania przez Kupującą, według jej oceny, wyników Badania Technicznego DD za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację Inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Kupującej,

• uzyskanie przez Kupującą lub podmiot wskazany przez Kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji w trybie przewidzianym w przepisach powołanej wyżej ustawy - Prawo budowlane,

• uzyskanie przez Kupującą działającą w imieniu Sprzedających na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających po zawarciu niniejszej umowy od gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci zapewniających dostawę mediów dla Inwestycji, zapewniających dla niej użytkowanie zgodne z jej przeznaczeniem,

• uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa, przez właściwy dla Sprzedających oraz Nieruchomości urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych - z datą nie wcześniejszą niż 14 (czternaście) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

• uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne,

• skuteczne nabycie przez Kupującą lub podmiot z nią powiązany w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 5) ustawy z dnia 15 września 2000 roku - Kodeks spółek handlowych prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących 1,

• skuteczne nabycie przez Kupującą lub podmiot z nią powiązany w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 5) powołanej wyżej ustawy - Kodeks spółek handlowych prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących 2,

• uzyskanie przez Kupującą uchwały Zgromadzenia Wspólników Kupującej wyrażającej zgodę na nabycie prawa własności Nieruchomości, o której mowa w § 1 ust. 3 pkt 4) niniejszego aktu notarialnego i która jest wymagana zgodnie z treścią Umowy Spółki Kupującej oraz w związku z art. 228 pkt 4) powołanej wyżej ustawy - Kodeks spółek handlowych,

• przedłożenie Kupującej przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn na rzecz Sprzedających, stwierdzających, że podatek od nabycia udziałów w Nieruchomości z tytułu opisanych wyżej dziedziczeń nie należy się bądź też, że zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu wygasło wskutek przedawnienia albo nabycie było zwolnione od tego podatku,

• do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną zarejestrowane jakiekolwiek wnioski, poza wnioskiem wynikającym z umowy przedwstępnej,

• cena zostanie wpłacona przez Kupującą na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej co najmniej jeden dzień przed planowanym zawarciem Umowy Sprzedaży.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedawcy udzielili Spółce pełnomocnictwa do wykonywania przez Spółkę następujących czynności w odniesieniu do Nieruchomości:

\- uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości;

\- wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej do tego celu;

\- podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

\- uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

\- uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości;

\- uzyskanie warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości;

\- uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy);

\- uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

\- uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

\- uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla realizacji inwestycji;

\- uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenia stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcia umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne zrealizowanej inwestycji;

\- uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z realizowaną inwestycją, w tym dokonania rozbiórki;

\- przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

\- uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami, jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla realizowanej inwestycji.

Ponadto, Sprzedawcy wyrazili zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych na odkrytym na Nieruchomości stanowisku archeologicznym.

W zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy zobowiązali się do udzielenia na żądanie Spółki, pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym (lub innym adwokatom i radcom prawnym, którzy zostaną wskazani przez Spółkę) do następujących czynności:

\- przeglądania i wydawania fotokopii akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

\- przeglądania i wydawania fotokopii akt ksiąg wieczystych prowadzonych uprzednio dla Nieruchomości oraz innych akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty dotyczące Nieruchomości;

\- zapoznania się z wszelkimi innymi dokumentami dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności tymi, które znajdują się w ewidencji gruntów, budynków i lokali oraz w innych sądach, rejestrach, urzędach i ewidencjach;

\- do składania wniosków o wydanie wypisów z akt ksiąg wieczystych oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, budynków i lokali, wniosków o wydanie wszelkich zaświadczeń lub udzielenie informacji dotyczących Nieruchomości, w tym o roszczeniach reprywatyzacyjnych, a także do odbioru powyższych dokumentów, jak również do wykonywania fotokopii wszelkich udostępnionych dokumentów.

Zatem Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedawców udziałów w Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedawcy udzielili Kupującemu stosownych zgód i umocowań.

Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedawców, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedawców. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedawców. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedawców. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób Sprzedawcy zorganizowali sprzedaż udziałów w Nieruchomości, że niejako działania Sprzedawców łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedawcy są współwłaścicielami Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Sprzedawców za pośrednictwem Kupującego na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictw znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedawców za podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedawców za podatników w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności, stwierdzić należy, że Sprzedawcy zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedawców, a sprzedaż udziałów w przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania podatkiem VAT czynności zbycia udziałów w Nieruchomości należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na przedmiotowej Nieruchomości – działce nr (…) nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na działce nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się także żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedawcy.

Wskazać należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), który to MPZP przewiduje dla Nieruchomości następujące przeznaczenie:

• teren zieleni urządzonej o symbolu „ZU” z zielenią w terenie UP, o symbolu „UP/Z”;

• teren zabudowy usługowo-produkcyjnej o symbolu „UP” z siedliskiem rolniczym o symbolu „UP/MR”;

• teren rzeki o symbolu „W”;

• teren komunikacji - droga eksploatacyjna o symbolu „3KDE” oraz droga dojazdowa o symbolu „32KUD”.

Jednocześnie jednym z warunków umowy przestępnej jest uzyskanie przez Kupującą lub podmiot wskazany przez Kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości.

Zatem Nieruchomość (działka nr …) wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy udziałów ww. działka stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla ww. działki nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była w ogóle opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawcy nabyli udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia. Zatem przy nabyciu udziałów w Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedawców. Wobec tego nie można uznać, że w takiej sytuacji Sprzedawcom przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu udziałów w Nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało.

Ponadto wskazali Państwo, że Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedawców do czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym zwolnionych).

Oznacza to, że w stosunku do dostawy udziałów w Nieruchomości nie zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy udziałów w Nieruchomości (działce nr …) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia VAT od wydatków na nabycie Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka po nabyciu Nieruchomości planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego. Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Spółka będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – na moment sprzedaży Spółka będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Co więcej, jak rozstrzygnięto wyżej, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem, w związku z nabyciem Nieruchomości, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na nabycie Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.