Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-301/14-2/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-27
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej i prawo do doliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących jej dostawę
Słowa kluczowe: faktura; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2014 r. (data wpływu 31 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i prawa do doliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących jej dostawę – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i prawa do doliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących jej dostawę.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(i)

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką kapitałową prawa handlowego planującą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki I\`(...)\`. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość stanowiącą park logistyczny „P.”, położoną w miejscowości C. (powiat będziński, województwo śląskie) (dalej: „Transakcja”). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona nie później niż do końca 2014 r.

Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności działek gruntu o nr 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 17/1 oraz 17/2 zabudowanych trzema budynkami magazynowymi (przy czym dwa budynki przylegają do siebie bezpośrednio i stanowią funkcjonalną całość, jednakże z perspektywy prawnej stanowią dwa niezależne obiekty budowlane), budynkiem wartowni oraz towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli i instalacji (obejmującą m.in. drogi i parkingi, przyłącze wodociągowe, kanalizację sanitarną, ogrodzenia, kanalizację deszczową, sieć ppoż., zbiornik retencyjny, przyłącze energetyczne, sieć gazową). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Prawo własności działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę w roku 2008, w wyniku umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Zbywcą a Gminą C. W momencie nabycia działki gruntu były niezabudowane. Powyższa transakcja była opodatkowana VAT.

Po dokonaniu wskazanej powyżej transakcji, na nabytych niezabudowanych działkach gruntu wybudowane zostały budynki, budowle i instalacje wchodzące w skład Nieruchomości.

Ponieważ zarówno nabycie gruntu, jak i budowa budynków, budowli i instalacji zostały dokonane z zamiarem prowadzenia na Nieruchomości działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem gruntu oraz z nabywaniem towarów i usług związanych z budową budynków, budowli i instalacji wchodzących w skład Nieruchomości.

Po zakończeniu budowy pierwszego z budynków magazynowych (dalej: „Hala 1”), Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie z dnia 31 marca 2009 r. Następnie, Zbywca przeprowadził inwestycję polegającą na budowie drugiego z budynków magazynowych (dalej: „Hala 2”), przylegającego bezpośrednio do Hali 1 i stanowiącego z nią w ujęciu funkcjonalnym jedną całość (przy czym z perspektywy prawnej Hala 1 i 2 stanowią odrębne obiekty budowlane). Pozwolenie na użytkowanie Hali 2 wydane zostało 28 czerwca 2010 r.

Dodatkowo, w roku 2013 Zbywca zakończył budowę trzeciego budynku magazynowego (dalej: „Hala 3”). Pozwolenie na użytkowanie Hali 3 wydane zostało 27 listopada 2013 r.

Powierzchnia w budynkach magazynowych Hala 1 i Hala 2 była w przeważającej części przekazywana po raz pierwszy przez Zbywcę najemcom (będącym podmiotami trzecimi) sukcesywnie w latach 2009 - 2010 (na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę). Oznacza to, że od momentu oddania po raz pierwszy tych powierzchni do użytkowania najemcom (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) upłynął już okres ponad 2 lat.

Niemniej jednak, niektóre części powierzchni w budynkach Hali 1 i Hali 2 mogły być wydawane po raz pierwszy na rzecz najemców w okresach późniejszych. Tym samym, w stosunku do pewnych części tych budynków magazynowych okres, który upłynie pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji może być krótszy niż 2 lata.

W odniesieniu do Hali 3, jej powierzchnia jest obecnie na etapie sukcesywnego przekazywania jej po raz pierwszy przez Zbywcę najemcom (będącym podmiotami trzecimi) na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę. Od momentu przekazania tych części powierzchni najemcom (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, pewna część budynków magazynowych Hala 1, Hala 2 i Hala 3 (np. powierzchnie o przeznaczeniu technicznym, a w przypadku Hali 3 także część powierzchni, w stosunku do której nie zawarto jeszcze umów najmu), jak też budynek wartowni, nigdy nie były samodzielnym przedmiotem umów najmu zawieranych przez Zbywcę.

W odniesieniu do budynków Hali 1 i Hali 2, Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, które na dzień Transakcji będą stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej. Budynek Hali 3 nie podlegał dotychczas ulepszeniom.

Budowle wchodzące w skład Nieruchomości (z wyjątkiem parkingów) stanowią infrastrukturę przeznaczoną do obsługi całości Nieruchomości i służą wszystkim najemcom. Część z tych budowli podlegała ulepszeniom dokonywanym przez Zbywcę, który ponosił w związku z nimi wydatki przekraczające 30% wartości początkowej przedmiotowych budowli, natomiast inne spośród tych budowli bądź nie były ulepszane, bądź też wydatki dokonywane na ich ulepszenie nie przekraczały 30% wartości początkowej. Budowle te nigdy (tj. ani przed, ani po ewentualnym ulepszeniu) nie były samodzielnym przedmiotem najmu/dzierżawy lub podobnych umów.

Parking związany z Halą 1 i 2 został ulepszony w roku 2010, a wydatki z tego tytułu przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Po dokonaniu ulepszenia część powierzchni parkingu była udostępniana najemcom w ramach umów najmu. W stosunku do części powierzchni parkingu okres od udostępnienia jej najemcom po dokonanych ulepszeniach do dnia Transakcji może być krótszy niż 2 lata, a w stosunku do innych części parkingu okres ten może przekraczać 2 lata. Pewne części parkingu mogły też nigdy nie być udostępniane na rzecz najemców.

Parking związany z Halą 3 jest udostępniany najemcom na podstawie umów najmu począwszy od IV kwartału 2013 r., w związku z czym od momentu jego udostępnienia do daty Transakcji nie upłynie okres 2 lat. Pewne części tego parkingu mogły też nigdy nie być wynajmowane na rzecz najemców. Parking ten nie podlegał przy tym dotychczas żadnym ulepszeniom.

Poza wydaniem najemcom powierzchni Nieruchomości na podstawie umów najmu, Nieruchomość - od chwili oddania do użytkowania budynków magazynowych - nie była przedmiotem żadnych innych czynności podlegających VAT dokonanych przez Zbywcę.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie zasadnicze/główne źródło przychodów Zbywcy, a Nieruchomość stanowi prawie całość aktywów Zbywcy.

Dotychczas nie podjęto jeszcze decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, Zbywca może podjąć dalszą działalność na rynku nieruchomości. Nie można również wykluczyć przeprowadzenia likwidacji Zbywcy.

(ii)

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działek gruntu nr 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 17/1 i 17/2 oraz budynków i budowli posadowionych na tym gruncie (a także instalacji i urządzeń związanych z Nieruchomością).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) z mocy prawa przeniesione zostaną na Nabywcę prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami, intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją, a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, w którym Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów, Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych, związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Przewiduje się, że Nabywca przejmie także następujące elementy związane z Nieruchomością.

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych i gwarancji (poręczeń) ustanowionych przez podmioty dominujące najemców oraz kaucji/depozytów pieniężnych (o ile takie będą),
*   majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości,
*   gwarancje budowlane oraz prawa z rękojmi wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi w związku z gwarancjami budowlanymi oraz prawami z rękojmi, w tym w szczególności prawami z gwarancji bankowych (o ile będą pozostawać w mocy w dacie Transakcji),
*   zobowiązania wobec wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości np. pozwolenie wodno-prawne.

Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie zobowiązań wobec wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   jakiekolwiek znaki towarowe, licencje czy patenty związane z działalnością prowadzoną przez Zbywcę,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia/budowy Nieruchomości w szczególności, ewentualne zobowiązania z umów pożyczek/kredytów bankowych),
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji i depozytów ustanowionych przez najemców) i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym np. umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe.

Ponadto, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości.

Lista ta obejmuje w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

*   zarządzania Nieruchomością,
*   ochrony ubezpieczeniowej Nieruchomości,
*   dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków itp.),
*   obsługi serwisowej Nieruchomości, przeglądów konserwacyjnych instalacji Nieruchomości, przeglądów przewodów kominowych, usług dozoru mienia itp.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Jak zostanie jeszcze szerzej wskazane poniżej, nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji (ani też w szczególności jej poszczególne części) nie stanowią finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie są finansowo wydzielone dla celów rachunkowości zarządczej.

(iii)

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Halach 1, 2 i 3, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że - jak nadmieniono powyżej - umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości nie zostaną zasadniczo - w całości lub części - przeniesione na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do:

*   zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością,
*   zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości,
*   objęcia Nieruchomości nową polisą ubezpieczeniową,
*   zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, że w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. I. Sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie:
    1.  w zakresie odpowiadającym częściom Hal 1 i 2 oraz częściom parkingów, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom (lub odpowiednio wydaniem najemcom po dokonaniu ulepszenia o kwotę przekraczającą 30% - w przypadku parkingów) a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata - podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT? oraz
    2.  w pozostałym zakresie (odpowiadającym pozostałym częściom Hal 1 i 2, całości Hali 3, pozostałym częściom parkingów, budynkowi wartowni oraz pozostałym budowlom) opodatkowana VAT wg stawki 23% na podstawie art. 41 ust 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie części Hal 1 i 2 oraz części parkingów, co do których okres pomiędzy wydaniem ich pierwszym najemcom (lub odpowiednio wydaniem najemcom po dokonaniu ulepszenia o kwotę przekraczającą 30% - w przypadku parkingów) a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie:
    1.  w zakresie odpowiadającym częściom Hal 1 i 2 oraz częściom parkingów, co do których okres pomiędzy wydaniem pierwszym najemcom (lub odpowiednio wydaniem najemcom po dokonaniu ulepszenia o kwotę przekraczającą 30% - w przypadku parkingów) a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata - podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT oraz
    2.  w pozostałym zakresie (odpowiadającym pozostałym częściom Hal 1 i 2, całości Hali 3, pozostałym częściom parkingów, budynkowi wartowni oraz pozostałym budowlom) - opodatkowana VAT wg stawki 23% na podstawie art. 41 ust 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie części Hal 1 i 2 oraz częściom parkingów, co do których okres pomiędzy wydaniem ich pierwszym najemcom (lub odpowiednio wydaniem najemcom po dokonaniu ulepszenia o kwotę przekraczającą 30% - w przypadku parkingów) a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zdaniem Wnioskodawcy wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż podleganie planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT i związane z tym obciążenie podatkowe w postaci kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym zdaniem Wnioskodawcy interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo" i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w interpretacjach art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) (dalej: „Ordynacja podatkowa”), dokonywanych przez sądy administracyjne, zgodnie z którymi pojęcie przepisów prawa podatkowego, objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych, należy interpretować szeroko.

Przykładowo, jak wynika z treści wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy rozumieć w ten sposób, że wnioskodawca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Podobne stwierdzenie znajduje się w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07).

Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 55ˡ Kodeksu cywilnego, niejednokrotnie była przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym, w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład, NSA w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), uznał że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji. Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) i wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał Sąd, przez prawo podatkowe - w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji - należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt l SA/GI 1044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 465/08), uznał że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT, art. 55ˡ Kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, że Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55ˡ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę fakt, że w ramach planowanej Transakcji Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu Nieruchomości - zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa (w szczególności zobowiązania związane z finansowaniem nabycia/budowy Nieruchomości),
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracji i bieżącą obsługą Nieruchomości (niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę),
*   tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy,
*   środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji/depozytów złożonych przez najemców).

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe) - odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie co do zasady towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem tych wynikających z zatrzymanych części wynagrodzenia wykonawców tytułem kaucji gwarancyjnej oraz ewentualnych kaucji/depozytów złożonych przez najemców). A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, jak także inne zobowiązania (w tym ewentualne zobowiązania z tytułu pożyczek/kredytów związanych z dotychczasowym finansowaniem nabycia/budowy Nieruchomości) pozostaną u Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn.: S.A./Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości wraz z gwarancjami budowlanymi oraz prawami z rękojmi (oraz ewentualnymi zabezpieczeniami w tym zakresie), zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami zależnymi do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości. Tym samym, po dacie dokonania Transakcji w rękach Zbywcy pozostaną istotne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. m.in. środki pieniężne (z zastrzeżeniem ewentualnie kaucji/depozytów złożonych przez najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia nieruchomości) nie zostaną przejęte przez Nabywcę (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę).

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości (czy też w szczególności poszczególnych części Nieruchomości) nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.

Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia nieruchomości) nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Niemniej jednak, jak zostało już wspomniane, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji (czy też jej poszczególne części) nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym dla celów rachunkowości zarządczej).

W szczególności też przenoszona Nieruchomość (czy też jej poszczególne części) nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Tymczasem, z uwagi na fakt, że na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu umów fundamentalnych dla funkcjonowania Nieruchomości, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do wykonywania zadań związanych z działalnością parku logistycznego. Aby zatem zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie - zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, dostawę mediów, obsługę serwisową itp. (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi Nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę). Analogicznie, z uwagi na fakt, że przedmiotem Transakcji nie będą też prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącym prowadzeniem działalności przez Zbywcę (m.in. w zakresie rozliczeń księgowo - podatkowych), po dniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić obsługę administracyjno-księgową obszaru działalności związanego z nabytą Nieruchomością. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

1\. Opodatkowanie planowanej Transakcji podatkiem VAT

Z uwagi na to, że planowana Transakcja stanowi dostawę budynków i budowli wraz z prawem własności działek gruntu, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT wg podstawowej stawki, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym należy rozważyć, czy zastosowanie znajdzie któreś z tych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części Nieruchomości nastąpiło:

*   w odniesieniu do poszczególnych części Hal 1, 2 i 3 oraz parkingu związanego z Halą 3, który nie podlegał dotychczas ulepszeniom - w momencie wydania najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej danej powierzchni (po wybudowaniu budynków i parkingu).
*   w odniesieniu do części parkingu związanego z Halą 1 i 2 w momencie wydania ich najemcom po dokonaniu ulepszeń, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej parkingu.

A zatem, w zakresie części Hal 1 i 2, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem ich pierwszemu najemcy oraz datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, sprzedaż będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Analogicznie, w zakresie części parkingu związanego z Halą 1 i 2, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem ich najemcy po dokonaniu ulepszeń, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej parkingu a datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, sprzedaż będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, te części Nieruchomości będą spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części;

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Równocześnie, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, że w odniesieniu do części Nieruchomości wymienionych powyżej, obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Zgodnie z przepisem powołanym wyżej, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Wnioskodawcę powyżej, części Hal 1 i 2 oraz części parkingów, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy (odpowiednio wydaniem najemcom po ulepszeniach - w przypadku parkingów) oraz datą dokonania nabycia będzie nie krótszy niż dwa lata, będą objęte zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konsekwentnie, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do tych części Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości w zakresie części Hal 1 i 2 oraz części parkingów, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy (odpowiednio wydaniem najemcom po ulepszeniach - w przypadku parkingów) a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do pozostałych części Nieruchomości, tj. pozostałych części Hal 1 i 2, całości Hali 3, pozostałych części parkingów, jak też budynku wartowni i pozostałych budowli - zdaniem Wnioskodawcy - do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia lub też ich dostawa w ramach Transakcji dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.

Mianowicie, jak zostało już zaznaczone, pierwsze zasiedlenie powierzchni Hali 3 nastąpiło w momencie wydawania jej pierwszemu najemcy po wybudowaniu hali (w wykonaniu umowy najmu), a zatem miało ono miejsce nie wcześniej niż pod koniec 2013 r. Tym samym, w stosunku do powierzchni Hali 3, które na dzień Transakcji będą już wynajęte, od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji (która ma nastąpić nie później niż do końca roku 2014) upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Podobnie, w stosunku do części parkingów okres od wydania ich najemcom - odpowiednio po dokonanych ulepszeniach w odniesieniu do parkingu związanego z Halą 1 i 2, a w odniesieniu do parkingu związanego z Halą 3 po jego wybudowaniu - do dnia Transakcji nie przekroczy 2 lat.

Tym samym, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji będzie dla tych części parkingów krótszy niż 2 lata.

W przypadku pozostałych powierzchni Hal 1, 2 oraz 3, budynku wartowni, części parkingów oraz pozostałych budowli innych niż parking, które do momentu Transakcji nie będą w ogóle samodzielnym przedmiotem najmu, do dnia Transakcji nie nastąpi natomiast jeszcze w ogóle ich pierwsze zasiedlenie. Tym samym, ich sprzedaż w ramach Transakcji stanowić będzie dostawę tych części Nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji - jak wspomniano wyżej – nabycie tych części Nieruchomości nie zostanie objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na fakt, że przed dniem Transakcji w stosunku do tych części Nieruchomości pierwsze zasiedlenie jeszcze nie nastąpi lub okres od pierwszego zasiedlenia do daty dokonania Transakcji będzie krótszy niż dwa lata.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, że w odniesieniu do powyższych części Nieruchomości nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że;

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wcześniej wskazano, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - jako że dostawa Nieruchomości w pozostałym zakresie (odpowiadającym częściom Hal 1 i 2, Hali 3, pozostałym częściom parkingów, budynkowi wartowni oraz pozostałym budowlom) nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, planowane nabycie Nieruchomości w tym zakresie będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

2\. Prawo do obniżania kwoty podatku VAT należ nogo o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego.

Zdaniem Wnioskodawcy, aby móc rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz o prawie Wnioskodawcy do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 ustawy o VAT) nie mają zastosowania.

W dacie planowanej Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca generalnie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w budynkach magazynowych (Halach 1, 2 i 3). Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wspomniano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o N/AT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, jeśli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT Transakcji - w odniesieniu do części Hal 1 i 2 oraz części parkingów, w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy (odpowiednio wydaniem najemcom po ulepszeniach - w przypadku parkingów) oraz datą Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata, a pozostała część Nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Tut. Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, którego dotyczy pyt. Nr 3, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.