Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-436/13/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-09-20
Teza: Dostawa nieruchomości gruntowej, otrzymania kwoty tytułem „zabezpieczenia nieruchomości” oraz dostawy nieruchomości pod drogę gminną.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek osobisty; nieruchomości; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2013 r. (data wpływu 13 maja 2013 r.), uzupełnionym w dniach: 7 sierpnia 2013 r. oraz 12 i 16 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku statusu podatnika podatku od towarów i usług w związku z dostawą nieruchomości gruntowej, otrzymania kwoty tytułem „zabezpieczenia nieruchomości” oraz dostawy nieruchomości pod drogę gminną – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie braku statusu podatnika podatku od towarów i usług w związku z dostawą nieruchomości gruntowej, otrzymania kwoty „zabezpieczenia nieruchomości” oraz dostawy nieruchomości pod drogę gminną.

W złożonym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, składającej się z gruntów rolnych, gruntów leśnych (decyzją nr 74/2011 z 29 czerwca 2011 r. Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w G. wyłączonych z produkcji leśnej) oraz drogi wytyczonej przez władze gminne, którą zamierza Pan sprzedać.

Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT w związku z prowadzoną działalnością rolniczą. Nigdy nie prowadził Pan pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności polegającej na handlu/obrocie nieruchomościami. Nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, a także nie zamierza w przyszłości dokonywać jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego w 2002 roku i wchodzi w skład Pana majątku osobistego (prywatnego). Zakupioną nieruchomość zamierzał Pan wykorzystywać wyłącznie do celów prywatnych, nie do dalszej odsprzedaży. Pojawienie się inwestora/kupca - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zamierzającego wybudować między innymi na Pana nieruchomości elektrownię o łącznej mocy do 2000 MW spowodowało, iż zaoferowano kupno należącej do Pana nieruchomości. W umowie przedwstępnej inwestor zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów, podatków i opłat związanych z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmianą lub wyłączeniem gruntów z produkcji rolniczej.

Z tytułu:

*   zabezpieczenia nieruchomości dla inwestora w 2012 r. została ustalona ryczałtowa kwota, którą otrzymał Pan w grudniu 2012 r.
*   użytkowania przez gminę drogi znajdującej się na Pana nieruchomości nie otrzymał jeszcze żadnego wynagrodzenia.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 7 sierpnia 2013 r. wskazał Pan, że ustalona kwota kosztów ryczałtowych z tytułu zabezpieczenia nieruchomości za okres zawarcia porozumienia wg stanu obecnego wynosi 370.590,60 zł.

W sprawie użytkowania drogi gminnej wyjaśnił Pan, że Starosta T. wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej na odcinku od połączenia z drogą wewnętrzną do skrzyżowania z drogą krajową. Z dniem, w którym przedmiotowa decyzja stała się ostateczna, nieruchomości nią objęte, a nie stanowiące własności Gminy, stały się z mocy prawa własnością tej jednostki. Burmistrz Miasta i Gminy został zobowiązany do wypłacenia jednorazowego odszkodowania. Wysokość jednorazowego odszkodowania otrzymanego z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę prawa własności nieruchomości o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, stanowiącej uprzednio współwłasność na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, nie przekroczy kwoty, o której mowa zgodnie z art. 113 ust 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Powołując się na art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zauważył Pan, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru, a przez towar, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy należy rozumieć także grunty. Jednakże w związku z tym, że faktyczne nabycie nieruchomości nastąpiło pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), to obowiązek podatkowy nie powstaje, w konsekwencji nie ma obowiązku naliczenia i odprowadzenia podatku VAT. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy obowiązującej do dnia 30 kwietnia 2004 r., grunty nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bez znaczenia zatem, w opisanej sytuacji jest to, że całość odszkodowania, która stanowi ekwiwalent za wywłaszczenie nieruchomości zostanie obliczona i przyjęta po 1 maja 2004 r.

Z kolei w uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 września 2013 r. wyjaśnił Pan, że kwota kosztów ryczałtowych jest należna Sprzedającemu z tytułu:

1.  zobowiązania się do niezbywania nieruchomości lub jej części przed podpisaniem Umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i gwarancją niezmienności wysokości ceny sprzedaży na rzecz Kupującego do dnia zawarcia umowy ostatecznej,
2.  współpracy z Kupującym w zakresie wszelkich procedur administracyjnych, inicjowanych przez Kupującego w związku z realizacją projektu, faktem pozostawania właścicielem nieruchomości.

Koszty ryczałtowe są płacone przez Kupującego wyłącznie w związku z planowanym nabyciem nieruchomości i mają ścisły związek z nabyciem nieruchomości będącej w Pana posiadaniu. Ponadto wyjaśnił Pan, że dla obszaru obejmującego fragment gminy P. w rejonie miejscowości R. i G. przygotowywany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzony Uchwałą Nr … Rady Miejskiej w P. z dnia … ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego Nr 151, poz. 1185 z dnia 6 maja 2011 r.) informuje, iż na obszarze Pana gruntów powstaną: tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej, tereny produkcyjne magazynów i składów lub teren stacji elektroenergetycznej, tereny na drogi wewnętrzne, lokale. W akcie notarialnym zawarto informację że w przypadku nie wykorzystania części nieruchomości przez Kupującego, będzie Pan wykorzystywać część nieruchomości, tj. ok. 37 ha pozostającej poza obszarem projektowanej Elektrowni na cele rolnicze. Obecnie uchwalony w dniu… przez Radę Miasta i Gminy P. ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący częściowo działki będące w Pana posiadaniu został zaskarżony na podstawie skargi kasacyjnej wniesionej do NSA. Decyzja Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a dotycząca jednej z nieruchomości będącej w Pana posiadaniu stała się ostateczna w dniu 17 lipca 2012 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż omawianej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy ryczałtowe koszty z tytułu zabezpieczenia nieruchomości do sprzedaży inwestorowi podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
3.  Czy ewentualne przychody uzyskane od gminy z tytułu zlokalizowania drogi na Pana nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana zdaniem, sprzedaż omawianej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ sprzedaż ta nastąpi z majątku osobistego (prywatnego); sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej; oraz nie będzie Pan występował w tej transakcji jako podatnik VAT. Powołując treść art. 15 ust. 1, ust. 2, art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarowi usług, wskazał Pan, że aby transakcja taka mogła podlegać opodatkowaniu VAT, musi być spełniony warunek polegający na zamiarze częstotliwej i zorganizowanej sprzedaży nieruchomości już w momencie nabywania takich nieruchomości. Innymi słowy, w momencie nabywania nieruchomości (gruntów) powinien istnieć cel prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej, polegającej na handlu nieruchomościami. Potwierdza to wyrok z 4 października 1995 roku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92, gdzie TSUE uznał, że w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Ponadto wyrok TSUE w sprawie C-230/94 pomiędzy Renatę Ekler a Finanzamt Hamburg podkreślił, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Te poglądy zostały również podzielone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 29 października 2007 roku o sygn. akt I FPS 3/07 oraz 3 października 2008 roku, sygn. akt I FSK 1129/07.

W Pana ocenie, każdorazowo należy badać, czy w danej sytuacji osoba dokonująca określonej czynności występuje jako podatnik VAT. Dlatego też, fakt, iż jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, co wynika z prowadzonej działalności rolniczej, nie może determinować opodatkowania czynności, polegającej na wyzbyciu się majątku prywatnego.

Pogląd wyrażony w przywołanym już wyżej, wyroku składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 roku, sygn. akt I FPS 3/07, stwierdza, że „ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarowi usług”. Biorąc pod uwagę pogląd NSA, należy stwierdzić, iż w każdym przypadku z osobna koniecznym musi być ustalenie, w jakim charakterze występuje dany podmiot dokonujący określonej czynności, w tym przypadku, czynności polegającej na sprzedaży nieruchomości (gruntu z majątku prywatnego). Dlatego też, Pana zdaniem, aby uznać, że działa w charakterze podatnika VAT, należałoby stwierdzić, czy sprzedaż rozpatrywanych nieruchomości ma być dokonana w ramach wykonywania jednego z rodzajów działalności wymienionych w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Podsumowując, Pana zdaniem, sprzedaż jednorazowa, przedmiotu majątku prywatnego, która nie jest związana z działalnością gospodarczą oraz działalnością rolniczą, a także nie była nabyta w celu/z zamiarem jej odsprzedaży, nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu VAT. Fakt, że jest Pan podatnikiem VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wyłącznie z racji prowadzenia działalności rolniczej opodatkowanej VAT, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie zmienia, że sprzedaż nieruchomości będzie następowała z Pana majątku osobistego, w warunkach nie wskazujących na zamiar powtarzania i nadania tej sprzedaży zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej. Dlatego też, w Pana ocenie, sprzedaż omawianej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Powyższe stanowisko podzielają również organy podatkowe w niżej cytowanych indywidualnych interpretacjach podatkowych, tj.:

*   wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, z dnia 10 lipca 2008 roku, IBPP1/443-567/08/LSz;
*   wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, z dnia 9 czerwca 2008 roku, IPPP1/443-295/08-2/AK;
*   wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, z dnia 7 lipca 2008 roku. IPP1/443-S3107-9/SM.

Zaprezentowane stanowisko podzielają również wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkie sądy administracyjne:

*   wyrok NSA z dnia 27 czerwca 200S roku o sygn. akt IFSK 253108;
*   wyrok NSA w wyroku z dnia 26 czerwca 2003r. o sygnaturze akt FSK 778/07;
*   wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2007 roku o sygn. akt III FSK 6031/06;
*   wyrok NSA. z dnia 7 lipca 2009 roku o sygn. akt I FSK 5461/03;
*   wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2010 roku o sygn. akt FSK 1575/08;
*   wyrok NSA z dnia 30 czerwca 2010 roku o sygn. akt FSK 35/09;
*   wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 2 marca 2010 roku o sygn. akt I SA/Gd 25/10;
*   wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2007 roku o sygn. akt III SA/Wa 4176106;
*   wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 stycznia 2009 roku o sygn. akt 1 SA/Wr 1277108.

Stosując ciąg logiczny powyższych interpretacji, jak również nie znajdując szczegółowych przepisów prawa regulujących kwestie kosztów towarzyszących sprzedaży (kosztów ryczałtowych zabezpieczenia sprzedaży nieruchomości inwestorowi, będących Pana przychodem) przyjął Pan, że nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako koszty integralnie związane ze sprzedażą omawianej nieruchomości. Również przychody z tytułu wytyczenia drogi gminnej według Pana oceny nie podlegają podatkowi VAT.

W Pana ocenie, biorąc pod uwagę przytoczone powyżej przepisy oraz interpretacje, sprzedaż omawianej nieruchomości oraz związane ze sprzedażą koszty ryczałtowe winny być zwolnione z tytułu podatku od towarów i usług.

W Pana ocenie, ww. koszty są wolne od podatku od towarów i usług, gdyż wszystko jest związane ze sprzedażą jednej nieruchomości. Omawiana nieruchomość została nabyta w roku 2002 i zamierzał Pan wykorzystać ją wyłącznie do celów prywatnych - nie brał Pan pod uwagę jej dalszej odsprzedaży. Zaznaczył Pan, że przed sprzedażą nieruchomości, grunty rolne nie utracą charakteru rolnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, obowiązującej od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Z przywołanych przepisów wynika, iż przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów (nieruchomości) w zamian za odszkodowanie jest objęte podatkiem od towarów i usług (a więc także wówczas, gdy nie jest ono następstwem decyzji właściciela, lecz wynika z nakazu organu władzy publicznej lub z mocy samego prawa).

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Również art. 24 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.) wskazuje, że „świadczenie usług” oznacza każdą transakcję, która nie stanowi dostawy towarów.

Z treści cytowanego wyżej przepisu art. 8 ust. 1 ustawy wynika, iż ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, iż definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towaru w rozumieniu art. 7 i świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 powołanej Dyrektywy „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem i działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w brzmieniu obowiązującym do 31 marca 2013 r., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 1 pkt 12 lit. a) ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r., poz. 35) cytowany powyżej art. 15 ust. 2 otrzymał z dniem 1 kwietnia 2013 r. następujące brzmienie: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r., określono, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r.) rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że dostawa gruntów, co do zasady, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W świetle zaś definicji zawartych w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Odnosząc powyższe na grunt rozpoznawanego wniosku stwierdzić należy by uznać planowaną sprzedaż działki przez osobę fizyczną jako podatnika podatku od towarów i usług, koniecznym jest by zakres sprzedaży przybrał formę zawodową. Aktywność taka musi odpowiadać działaniom, które podejmuje podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Do czynności takich należałoby zaliczyć np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o uchwalenie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego terenu mającego być przedmiotem dostawy, czy też prowadzenie działalności gospodarczej zakresie usług developerskich lub innych usług o podobnym charakterze. Jest to tylko przykładowe wyliczenie, na to by uznać osobę za podatnika podatku od towarów i usług mogą wystąpić inne czynności, które będą skutkowały koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż jest Pan czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. W roku 2002 r. nabył Pan nieruchomość gruntową, składającą się z gruntów rolnych, leśnych oraz drogi zlokalizowanej na nieruchomości i wytyczonej przez gminę. Ww. nieruchomość zamierzał Pan wykorzystać do celów prywatnych.

Obecnie zamierza Pan sprzedać ww. nieruchomość inwestorowi, który zobowiązał się w umowie przedwstępnej ponieść wszelkie koszty związane z planowaną transakcją oraz ustalił dla Pana kwotę kosztów ryczałtowych z tytułu tzw. „zabezpieczenia nieruchomości” wynoszącą 370.590,60 zł. Poinformował Pan, że kwota kosztów ryczałtowych jest mu wypłacana m.in. z tytułu zobowiązania się do niezbywania nieruchomości lub jej części przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i gwarancją niezmienności wysokości ceny sprzedaży na rzecz kupującego do dnia zawarcia umowy ostatecznej. Koszty ryczałtowe wypłacone zostały przez kupującego wyłącznie w związku z planowanym nabyciem nieruchomości i mają ścisły związek z nabyciem nieruchomości będącej w Pana posiadaniu. Wyżej wymienioną kwotę otrzymał Pan w grudniu 2012 r.

W związku z decyzją starosty, dotyczącą realizacji inwestycji drogowej w postaci budowy drogi gminnej, gmina stała się właścicielem z mocy prawa ww. nieruchomości, wydzielonej pod drogę gminną. Decyzja Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a dotycząca jednej z nieruchomości będącej w Pana posiadaniu stała się ostateczna w dniu 17 lipca 2012 r. Jak wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności nie otrzymał Pan z tego tytułu odszkodowania.

Z przygotowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru należących do Pana gruntów wynika, że powstaną: tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej, tereny produkcyjne magazynów i składów lub teren stacji elektroenergetycznej, tereny na drogi wewnętrzne, lokale. Obecnie uchwalony w dniu 20 kwietnia 2011 r. przez Radę Miasta i Gminy P. ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący częściowo działki będące w Pana posiadaniu został zaskarżony na podstawie skargi kasacyjnej wniesionej do NSA.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zasadności opodatkowania czynności zbycia przedmiotowej nieruchomości, jak również opodatkowania kwoty otrzymanych od inwestora z tytułu zabezpieczenia oraz planowanej kwoty odszkodowania od gminy z tytułu wywłaszczenia nieruchomości pod drogę gminną.

Analiza przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż całokształt działań związanych ze zbyciem posiadanych nieruchomości wypełnia znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W ocenie organu, otrzymana kwota kosztów ryczałtowych z tytułu tzw. „zabezpieczenia nieruchomości” należna Panu z tytułu zobowiązania się do niezbywania przedmiotowej nieruchomości oraz współpracy z inwestorem w zakresie wszelkich procedur administracyjnych, w związku z realizacją projektu, wypełnia definicje usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Czynność ta powoduje, że w zakresie planowanej dostawy na rzecz inwestora stanie się Pan również podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, przeniesienie z mocy prawa własności nieruchomości gruntowej w celu budowy drogi gminnej stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegającą co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega jednak samo odszkodowanie, lecz – stanowiące dostawę towarów w rozumieniu ww. przepisu – przeniesienie własności nieruchomości w zamian za wynagrodzenie, przyjmujące postać odszkodowania.

A zatem z tytułu wyżej opisanych transakcji występować będzie Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić zatem należy, że w przypadku dostawy należących do Pana nieruchomości na rzecz inwestora, zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku w wysokości 23% VAT. Jednakże wziąwszy pod uwagę fakt, iż uchwała dotycząca miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została zaskarżona, na podstawie skargi kasacyjnej wniesionej do NSA, w przypadku gdy w momencie sprzedaży przedmiotowe grunty nie utraciłyby charakteru rolnego, transakcja zbycia nieruchomości przeznaczonych pod budowę elektrowni podlegałaby zwolnieniu od podatku, na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

A zatem skoro jest Pan podatnikiem VAT czynnym z tytułu prowadzenia działalności rolniczej, to osiągnięte dochody z tytułu sprzedaży należących do Pana nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż w Pana przypadku faktyczne nabycie nieruchomości nastąpiło przed 2004 r. Sprzedaż tych gruntów nastąpi bowiem w momencie, obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którą grunty stanowią towar, a ich zbycie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – ( t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.