Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.892.2016.1.MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2017-02-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przekształcanie; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2016 r. (data wpływu 5 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2016 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Przy piśmie z dnia 8 grudnia 2016 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.1061.2016.1.MMA, stosownie do art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), powyższy wniosek został przekazany celem załatwienia zgodnie z właściwością do Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (data wpływu 12 grudnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 13 lipca 1998 r. aktem notarialnym zakupił prawo użytkowania wieczystego działki, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ….. W dniu 15 lutego 2011 r. została wydana decyzja administracyjna o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W dniu 9 listopada 2016 r. aktem notarialnym przedmiotowa nieruchomość została sprzedana.

Urząd Skarbowy …. poinformował Wnioskodawcę, że będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od dnia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do dnia podpisania aktu notarialnego sprzedaży tej nieruchomości nie upłynęło 5 lat podatkowych, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy organ podatkowy ma prawo obciążyć Wnioskodawcę 19% podatkiem dochodowym z tytułu tej sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, bezzasadne jest obciążenie Go podatkiem dochodowym, bowiem przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje z chwilą zawarcia umowy lub kupna prawa użytkowania wieczystego. Wnioskodawca nabył prawo do przedmiotowej nieruchomości w 1998 r., a więc pięcioletni okres liczony w sposób wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2003 r., wobec powyższego sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi źródła uzyskania przychodu. Wskazać należy, że art. 10 ust 1 pkt 8 ww. ustawy mówi o „nabyciu” nieruchomości, nie precyzując, o jakie nabycie chodzi. Jak przyjmuje doktryna (m.in. A. Bartosiewicz, R. Kubacki „Komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”), nabycie nie oznacza tylko nabycia prawa własności, bowiem wykładnia taka byłaby zbyt wąska. Na potwierdzenie tożsamości prawa użytkowania wieczystego z prawem własności wskazać można także pismo Podsekretarza Stanu Ministerstwa Finansów do Izb Skarbowych oraz Urzędów Kontroli Skarbowej z dnia 21 kwietnia 1999 r. Ponadto, zakres i sposób określenia prawa użytkowania wieczystego w Kodeksie cywilnym, zwłaszcza art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego, które odsyłają do unormowań dotyczących prawa własności i uregulowanie go w odrębnej części Kodeksu cywilnego – Księdze II Tytule II, jasno wskazują, że jest to forma własności nieruchomości, którą można nabywać i zbywać. Konkludując, zasadność prawidłowości wskazanego wyżej stanowiska potwierdzają interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 stycznia 2013 r., nr IPPB4/415-903/12-4/JK3, oraz z dnia 2 lipca 2009 r., nr IPPB1/415-393/09-2/MT, jak również interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 14 maja 2015 r., nr IPTPP4/4512-99/15-4/UNR.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 13 lipca 1998 r. aktem notarialnym zakupił prawo użytkowania wieczystego działki. W dniu 15 lutego 2011 r. została wydana decyzja administracyjna o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W dniu 9 listopada 2016 r. przedmiotowa nieruchomość została sprzedana.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem, zgodnie z art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako Tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa – za życia i na wypadek śmierci. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83, z późn. zm.). Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Wobec powyższego, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia nieruchomości (działki) w przypadku Wnioskodawcy stanowi data nabycia prawa użytkowania wieczystego działki, tj. data 13 lipca 1998 r. Termin określony w tym przepisie należy więc liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa użytkowania wieczystego, tj. od końca 1998 r., a nie od końca roku, w którym miało miejsce przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Reasumując, należy stwierdzić, że dokonana przez Wnioskodawcę w dniu 9 listopada 2016 r. sprzedaż nieruchomości (działki), nabytej w 1998 r. jako prawo wieczystego użytkowania gruntu, nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ww. nabycie przez Wnioskodawcę upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu dokonanej w dniu 9 listopada 2016 r. sprzedaży nieruchomości (działki).

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną prawa podatkowego opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przedstawionego przez Wnioskodawcę. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie (stan faktyczny) będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.