Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.402.2021.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-13
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek budowlanych oraz zwolnienie z opodatkowania ww. sprzedaży
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość budowlana; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 maja 2021 r. (data wpływu 28 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 20 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą …. i ….. – **jest nieprawidłowe,**

*   braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży ….. i ….. – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

28 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą ….. i …..,

*   braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży ….. i …\`(...)\`

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 20 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, przeformułowania pytania nr 2 oraz zaktualizowania własnego stanowiska w zakresie pytania nr 2.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe. (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pan …. (dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł dnia 10 marca 2021 r. (dalej jako: „Umowa 1”) z ….. (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży dwóch działek położonych w miejscowości ….., gmina …., powiat …., województwo …., nieruchomość gruntową. Oprócz zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, Umowa 1 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 16 maja 2019 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie. Umowa ta została rozwiązana ze względu na zmianę strategii biznesowej Kupującego, poprzez objęcie odrębnymi aktami notarialnymi z każdym z właścicieli z osobna, gruntów składających się na inwestycję, w wyniku czego w miejsce dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego została zawarta nowa przedwstępna umowa sprzedaży i udzielone nowe pełnomocnictwo. Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży następowało ze skutkiem ex tunc, tj. ze skutkiem na dzień zawarcia ww. umowy.

Przedmiotem Umowy 1 były działki o numerach ewidencyjnych ….. i ….. o łącznej powierzchni całej nieruchomości …. ha, dla której Sąd Rejonowy w ….. ….. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….. (dalej jako: „……”). W skład Nieruchomości wchodzi również działka ….., która nie była jednak przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

Działki ewidencyjne składające się na ….. zostały oznaczone w księdze wieczystej jako grunty orne i nieużytki. Jedynym właścicielem … jest Sprzedawca, który nabył własność ….. na mocy umowy darowizny, objętej aktem notarialnym z dnia ….. r. …. nie została nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego. W III dziale księgi wieczystej zostało wpisane przyszłe roszczenie o przeniesienie własności działki ewidencyjnej o numerze … i …., bądź wydzielonych z nich działek gruntu, na rzecz ……. W dziale IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z Umową 1 Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich …. o łącznym obszarze …… ha lub geodezyjnie wydzielone z nich działki gruntu za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Strony Umowy 1 postanowiły, że jej zawarcie może być zrealizowane także w ten sposób, że Kupujący może oddzielnie nabyć działkę ewidencyjną składającą się na nieruchomość albo wydzielone działki gruntu, bądź udział we współwłasności na podstawie odrębnej umowy sprzedaży, zawartej za cenę i na zasadach określonych Umową 1, co nie wpłynie na prawa i obowiązki stron, a wszelkie postanowienia dotyczące umowy sprzedaży będą miały odpowiednie zastosowanie do każdej takiej umowy procedowanej z osobna lub łącznie.

Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskanie przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e i 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych,
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji,
3.  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe ……. umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na ….. planowanej inwestycji,
5.  potwierdzeniu, że …… posiada dostęp do drogi publicznej,
6.  podział geodezyjny ……, o ile będzie potrzebny.
7.  uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na ….., które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,
9.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
10.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie ….. lub wydzielonej z niej działki gruntu,
11.  przeniesienie ….. w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy sprzedaży są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Umowa przyrzeczona w wykonaniu opisywanej umowy przedwstępnej zostanie zawarta po spełnieniu się ww. warunków zawarcia umowy sprzedaży, w terminie i miejscu wskazanym przez Kupującego, lecz nie później niż w terminie do 31 grudnia 2023 r. Jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi będzie przysługiwać prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości albo wydzielonej z niej działki, a Kupujący nie odstąpi z tego powodu od umowy przedwstępnej, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowania postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej.

Cena sprzedaży ….. zostanie wyliczona na podstawie oznaczonej w Umowie 1 ceny jednostkowej pomnożonej przez metry kwadratowe nabywanej ….., na podstawie aktualnych danych ewidencyjnych. Oznaczona cena ….. odpowiada jej wartości rynkowej.

Zapłata ceny nastąpi w następujący sposób:

1.  sumę pieniężną, odpowiadającą cenie obliczonej i wynikającej z Umowy 1, tytułem zapłaty ceny sprzedaży w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zobowiązał się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie przyrzeczonej umowy na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem przyjęcia depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym,
2.  zapłata ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy, poprzez polecenie notariuszowi wypłaty kwoty na rzecz Sprzedawcy z rachunku depozytowego wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, która została złożona w treści umowy przyrzeczonej, a wypłata z rachunku depozytowego zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po jej podpisaniu,
3.  w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej, złożone przez Kupującego na przechowanie notariuszowi środki pieniężne zostaną mu zwrócone na podstawie złożonego przez niego oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub zgodnie z poleceniem zawartym w protokole przyjęcia depozytu, w następnym dniu roboczym na skutek upływu terminu, tytułem zwrotu kwoty złożonej do depozytu w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.

Jednocześnie zastrzeżono, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej …., bądź wydzielona z niej działka gruntu, będzie obciążona hipoteką lub prowadzona będzie z niej egzekucja, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedawcy należną mu cenę, pomniejszoną o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub w zakresie których prowadzona jest egzekucja, które zostaną zapłacone bezpośrednio wierzycielowi lub komornikowi, z zastrzeżeniem, że kwoty zaległości nie będą przewyższać ceny netto, jak również z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i będą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie od obciążenia hipoteką lub wyłączenie spod egzekucji pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli.

Ponadto zastrzeżono, że jeżeli uzyskane przez Sprzedawcę w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 o. p. zaświadczenia będą wykazywać jakiekolwiek zaległości względem organów podatkowych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Sprzedawca w ciągu dwóch dni od wystawienia tych zaświadczeń ureguluje zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo w przypadku nieuiszczenia zaległości - należna Sprzedawcy cena ulegnie obniżeniu o kwoty tych zaległości, które zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycielowi lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedawcy z zastrzeżeniem, że zaległości nie będą przewyższać ceny netto.

Sprzedawca udzielił zgody na dysponowanie ….. dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych, znajdujących się na ….. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedawca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, związanych z …., w tym w szczególności:

1.  składania wszelkich wniosków wieczystoksięgowych o wpis/zmianę/wykreślenie oraz sprostowanie z urzędu oraz przeglądania akt księgi wieczystej nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …., …. Wydział Ksiąg Wieczystych lub nowo założonej księgi wieczystej dla …., w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których ….. została odłączona lub dołączona,
2.  uzyskanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 o. p. zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
4.  reprezentowania we wszelkich sprawach, dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu,
5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia …. do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
9.  składania wniosków o podział ….. w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, na wezwanie Kupującego, do udzielenia wszelkich dalszych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak też w innej formie szczególnej.

Sprzedawca zobowiązał się do wydania Kupującemu ….., bądź wydzielonej z niej działki gruntu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Strony postanowiły, że do dnia wydania nieruchomości wszelkie korzyści i ciężary związane z ….. będą ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia wydania obciążać będą Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się wydać ….. Kupującemu w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin …..

Sprzedawca zobowiązał się przez okres związania umową przedwstępną do powstrzymania się od działań, mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego zbywanej ……., która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia ….., w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju, mających na celu przeniesienie własności …. na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia ….., które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Ponadto, Sprzedawca jest zobowiązany do bieżącego informowania na pisemne żądanie Kupującego w formie mailowej lub listem poleconym na wskazany adres o aktualnym stanie …..

Strony zastrzegają, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1.  gdy - zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej - jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z nich działki gruntu,
2.  jeżeli zaległość Sprzedawcy, o której mowa wyżej, przewyższy ustaloną cenę w dacie zawarcia umowy sprzedaży,
3.  nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości lub wydzielonej z nich działki gruntu, bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Oprócz Umowy 1 Sprzedawca zawarł z Kupującym 10 marca 2021 drugą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa 2”), której przedmiotem była działka gruntu o numerze ewidencyjnym ….., która również jest położona w miejscowości …., gmina …., powiat …., województwo ….. Podobnie jak w przypadku Umowy 1, Umowa 2 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 21 grudnia 2020 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie. Umowa ta została rozwiązana ze względu na zmianę strategii biznesowej Kupującego i wydłużenie terminów realizacji inwestycji, w wyniku czego w miejsce dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego zostały zawarte między stronami nowe przedwstępne umowy sprzedaży i udzielone nowe pełnomocnictwo. Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży następowało ze skutkiem ex tunc, tj. ze skutkiem na dzień zawarcia ww. umowy.

Przedmiotem Umowy 2 była działka o numerze ewidencyjnym …. o powierzchni …. ha dla której Sąd Rejonowy w …., ….. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….. (dalej jako: „…..”). W skład nieruchomości objętej ww. księgą wieczystą wchodzą również działki ……., które nie były jednak przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

…. została oznaczona w księdze wieczystej jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Jedynym właścicielem …. jest Gmina …, która nabyła jej własność na mocy prawomocnej decyzji z 31 grudnia 1991 r., decyzji wydanej przez wojewodę …. z dnia ….. r., decyzji o podziale nieruchomości nr ….z …. r., wydanej przez …., umowy sprzedaży z …. r., decyzji o podziale nieruchomości nr …. z …. r. oraz decyzji nr …. z … r. W III i IV dziale księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Sprzedawca zobowiązał się do zawarcia z Gminą …. umowy sprzedaży w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której nabędzie …., które to nabycie zostanie dokonane na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, tj. ….. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, …. nie może stanowić samodzielnej nieruchomości, a …. przylega do …. i jest niezbędna do prawidłowego jej zagospodarowania, a jej nabycie zostanie dokonane w celu przyłączenia do …..

Sprzedawca zobowiązał się zatem zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu ….., przylegającą do …, uprzednio nabytą od Gminy …. w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za cenę stanowiącą równowartość ceny za ….., ustalonej z Gminą …., w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, po ziszczeniu się wszystkich warunków opisanych poniżej, a Kupujący zobowiązał się za wskazaną cenę i na wskazanych warunkach kupić …. do majątku spółki. Sprzedawca i Kupujący postanowili, że możność dochodzenia przez strony zobowiązań wynikających z Umowy 2 oraz zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzależniona od uprzedniego nabycia przez Sprzedawcę od Gminy ..….. Roszczenie przysługujące im z tytułu zawarcia Umowy 2 może zostać zrealizowane również w ten sposób, że Kupujący może nabyć oddzielnie każdą działkę gruntu składającą się na …. na podstawie odrębnej umowy sprzedaży zawartej za cenę i na zasadach określonych Umową 2, co nie wpłynie na prawa i obowiązki Sprzedawcy, a wszelkie postanowienia Umowy 2 będą miały odpowiednie zastosowanie do każdej takiej umowy procedowanej z osobna lub łącznie.

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży, o których niżej, w terminie i miejscu wskazanym przez Kupującego, jednak nie później niż do 31 grudnia 2023 r. Jednocześnie postanowiono, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi będzie przysługiwał prawo pierwokupu w stosunku do ….., umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której - po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa - zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej.

Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich poniższych warunków:

1.  podpisania przez Sprzedawcę odpowiednich protokołów rokowań z Gminą …. stanowiących podstawę do zawarcia umowy sprzedaży, stosowanie do art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem właściwego wypełnienia przez Kupującego zobowiązań umownych,
2.  zawarcia przez Sprzedawcę umów sprzedaży Gminą ….. na mocy której Sprzedawca nabędzie własność ….. w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3.  uzyskania waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 par. 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych inwestycji,
4.  zagwarantowanie przez Sprzedawcę, aby w terminie zawarcia umowy przyrzeczonej ….. pozostawała w stanie prawnym i faktycznym wolnym od wszelkich praw, roszczeń i obciążeń, tj. będzie wolna od zajęcia komorniczego i administracyjnego oraz jakichkolwiek innych postępowań oraz będzie znajdować się odpowiednio w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy, wolnym od posiadaczy zależnych i innych osób faktycznie nimi władających, a jej stan faktyczny nie będzie istotnie gorszy od obecnego, z zastrzeżeniem zmian wynikających z następstwa prawnego i prawidłowego używania, z zastrzeżeniem, że zmiana stanu prawnego lub faktycznego …. nastąpiła za uprzednią zgodą Kupującego, wyrażonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej,
5.  przedłożeniu przez Sprzedawcę następujących dokumentów najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że będą wydawane w dacie przypadającej dalej niż 30 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, a ich kopie zostaną przekazane Kupującemu niezwłocznie po ich wydaniu, tj.
:

1.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwego dla nich naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 306e lub art. 306g o. p., stwierdzające brak zaległości podatkowych,
2.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwy dla nich organ wykonawczy gminy na podstawie art. 306e lub 306g o.p., stwierdzające brak zaległości podatkowych.
3.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez właściwy dla nich organ Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych,
4.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych.

7.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na skuteczne nabycie …,
8.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego … i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji.

Warunki zawarcia Umowy 2 zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Cena z tytułu zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej …. będzie stanowić równowartość cen sprzedaży ustalonych z Gminą ….., nabytą w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poprawę zagospodarowania ….

Zapłata ceny na rzecz Sprzedawcy nastąpi w ten sposób, że równowartość kwoty stanowiącej cenę odpowiadającej wysokości ceny sprzedaży wynikającej z umowy sprzedaży z Gminą …., wynikającej z protokołów rokowań podpisanych przez Sprzedawcę i Gminę ….

Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedawcy na poczet dokonywanej przez Sprzedawcę zapłaty ceny sprzedaży za …. w umowie nabycia, bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy …. wskazany w protokole rokowań, przelewem za pośrednictwem depozytu notarialnego. Jednocześnie, wpłata kwoty stanowiącej cenę przez Kupującego bezpośrednio na rachunek Gminy …. zgodnie z protokołem rokowań będzie równoznaczna z zapłatą przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy ceny wynikającej z Umowy 2 i skutkować będzie wygaśnięciem zobowiązania do zapłaty ceny przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy oraz wyczerpie wszelkie roszczenia Sprzedawcy wobec Kupującego z tytułu zapłaty ceny, co zostanie potwierdzone w umowie przyrzeczonej.

Zapłata ceny z tytułu Umowy 2 nastąpi w następujący sposób:

1.  sumę pieniężną odpowiadającą cenie, stanowiącej równowartość ceny sprzedaży za … wynikającą z protokołu rokowań, Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie umowy nabycia zawartej pomiędzy Gminą ….. a Sprzedawcą w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami mającej za przedmiot ….., na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem przyjęcia depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, ściśle związanym z Umową 2,
2.  zapłata ceny nastąpi najpóźniej do dnia zawarcia umowy pomiędzy Gminą …. a Sprzedawcą, przed jej zawarciem poprzez polecenie notariuszowi wypłaty z rachunku depozytowego przedmiotowej kwoty na rzecz Sprzedawcy przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy … wskazany w protokole rokowań na poczet dokonywanej przez Sprzedawcę zapłaty ceny sprzedaży za ….. w umowie pomiędzy Sprzedawcą a Gminą …., a warunkiem wypłaty przedmiotowej kwoty będzie okazanie czyniącemu notariuszowi ważnego protokołu rokowań przez Kupującego lub jego należycie umocowanego pełnomocnika, co zostanie stwierdzone protokołem wydania depozytu. objętego odrębnym aktem notarialnym,
3.  spełnienie warunku, tj. okazanie notariuszowi ważnego protokołu rokowań dotyczącego …. zostanie zaprotokołowane protokołem wydania depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, a wypłata z rachunku depozytowego kwoty wskazanej w protokole rokowań za ….., stanowiącej cenę i będącej jej równowartością, zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po podpisaniu protokołu wydania depozytu, na dowód czego stronom przy zawieraniu umowy sprzedaży zostanie okazany wydruk potwierdzenia przelewu,
4.  w przypadku niepodpisania protokołu rokowań przez Sprzedawcę lub jego należycie umocowanego pełnomocnika, złożone przez Kupującego na przechowanie notariuszowi środki pieniężne zostaną mu zwrócone na podstawie złożonego przez niego oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub zgodnie z poleceniem zawartym w protokole przyjęcia depozytu w następnym dniu roboczym na skutek upływu terminu, tytułem zwrotu kwoty złożonej do depozytu w związku z niespełnieniem się warunku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony Umowy 2 ustaliły, że w przypadku, gdy z jakichkolwiek powodów Sprzedawca, bez porozumienia z Kupującym, dokona zapłaty ceny sprzedaży na rzecz Gminy …… ze środków własnych za ….. w kwotach i na warunkach wynikających z protokołu rokowań, w takim przypadku zapłata ceny nastąpi w następujący sposób:

1.  sumę pieniężną odpowiadającą cenie, stanowiącej równowartość ceny sprzedaży za …., wynikającej z protokołu rokowań, tytułem zapłaty ceny sprzedaży w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie przyrzeczonej umowy - umowy sprzedaży na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, ściśle związanym z umową sprzedaży,
2.  zapłata ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy, poprzez polecenie notariuszowi wypłaty przedmiotowej kwoty na rzecz Sprzedawcy z rachunku depozytowego wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, które zostanie złożone w treści umowy sprzedaży, a wypłata z rachunku depozytowego zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po jej podpisaniu, na dowód czego stronom zostanie okazany wydruk potwierdzenia przelewu.

Sprzedawca zobowiązał się do wydania Kupującemu …. w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku zawierając umowę przyrzeczoną Sprzedawca podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Do dnia wydania ….. wszelkie korzyści i ciężary związane z …. będą ponoszone przez Sprzedawcę, z zastrzeżeniem płatności związanych z działaniem Kupującego, o czym niżej, natomiast z dniem wydania ….. przejdą na Kupującego wszelkie korzyści i ciężary związane z …..

Sprzedawca zobowiązał się wydać Kupującemu ….. w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin ….

Sprzedawca, w związku z zawarciem Umowy 2, zobowiązał się do:

1.  po zawarciu umowy nabycia …. od Gminy ….:
    1.  niezwłocznego powiadomienia o nabyciu własności ….. Kupującego, przesyłając za pomocą poczty elektronicznej skan wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę nabycia od Gminy …..,
    2.  zarządzania …. zgodnie z dobrymi obyczajami, w szczególności nie dopuścić do pogorszenia jej stanu faktycznego,
    3.  zachowania stanu prawnego …. na poziomie nie mniej korzystnym aniżeli obecny, w szczególności nie dopuścić ani spowodować - bez uprzedniej zgody Kupującego udzielonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej - jej zbycia, zajęcia bądź egzekucji, jak również wygaśnięcia, zniesienia lub ograniczenia żadnego z istniejących uprawnień ani też ustanowienia bądź zwiększenia obciążeń, praw lub roszczeń innych niż wynikające z Umowy 2.
2.  współdziałania z Kupującym i wskazanymi przez niego przedstawicielami w toku postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji inwestycji, dążąc do możliwie najszybszego uzyskania orzeczeń administracyjnych potrzebnych do jej realizacji, w szczególności bez zbędnej zwłoki podejmować z należytą starannością wszelkie adekwatne do tego celu i sytuacji działania, w tym:
    1.  udzielać stosownych pełnomocnictw,
    2.  w razie konieczności, w odpowiednich terminach stawiać się przed właściwymi organami administracji publicznej oraz składać i przyjmować odpowiednie pisma, wnioski, oświadczenia i wyjaśnienia.
    3.  udostępnić Kupującemu:
    
    *   dokumentację dotyczącą ….., znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy, w szczególności protokołów rokowań, a na żądanie Kupującego udzielić ustnie, na piśmie bądź za pomocą poczty elektronicznej dodatkowych wyjaśnień,
    *   ….. - w celu dokonania stosownych oględzin i badań.
    
3.  przekazywania niezwłocznie Kupującemu kopii wszelkich otrzymywanych dokumentów dotyczących …., a na jego żądanie - udostępnienia do wglądu oryginałów tych dokumentów,
4.  złożenia za pomocą Kupującego do właściwego organu administracji publicznej wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie stanowiska co do opodatkowania sprzedaży ….. podatkiem od towarów i usług, po czym dołożyć starań mających na celu uzyskanie tej interpretacji, w szczególności składać i przyjmować niezbędne dokumenty, oświadczenia i wyjaśnienia,
5.  powstrzymywanie się od składnia jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg, protestów itp. w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, jak też żadnych roszczeń z tego tytułu,
6.  okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej stosownych zaświadczeń,
7.  powstrzymywania się od działań mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego ….., która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia …., w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju mających na celu przeniesienie własności ….. na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia …., które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy 2, z wyłączeniem Gminy …, przez okres związania Umową 2 z zastrzeżeniem, że obowiązki wyżej wskazane nie uchybiają prawu Sprzedawcy do zachowania tajemnic handlowych i zobowiązaniom Sprzedawcy do zachowania poufności.

W związku z zawarciem Umowy 2 wraz z nabyciem własności …. od Gminy …., Sprzedawca wyraził nieodwołalną zgodę do 31 grudnia 2023 r. na:

*   wstęp na …. przez działające Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,

*   reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego ….,

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia …. do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

*   uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

*   składania wniosków o podział …., niezbędnego dla zrealizowania inwestycji, do reprezentowania Sprzedawcy w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawniania tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, z zastrzeżeniem że jeżeli działki ewidencyjne wyżej wskazane będą objęte inną księgą wieczystą, zakres wyrażonej zgody pozostaje w mocy i nie ma wpływu na skuteczność zgody.

Ponadto, Sprzedawca w związku z zawarciem Umowy 2 udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z …, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1.  reprezentowanie mocodawcy wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy … we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności …. w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania protokołu rokowań,
2.  zawarcie w imieniu mocodawcy umowy nabycia z Gminą …. dotyczącej …. za cenę i na warunkach określonych w protokole rokowań, w tym zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składania oświadczeń i dokonania innych czynności, jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania umowy nabycia,
    *   ustanawiania w imieniu Mocodawców wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu ….., w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 k.p.c.,
    *   przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla …. po jej wyodrębnieniu z obecnej nieruchomości prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …., …. Wydział Ksiąg Wieczystych,
    *   składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień it.) w dowolnej formie: ustnej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
    *   odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

W przypadku Umowy 2, strony zastrzegły, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1.  nie zawarcia przez Sprzedawcę lub należycie umocowanego pełnomocnika Sprzedawcy umowy nabycia do 31 grudnia 2023 r.,
2.  w razie nieziszczenia się warunków zawarcia Umowy 2 do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,
3.  jeżeli zaległość wynikająca z ww. zaświadczeń będzie przewyższać ustaloną cenę w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
4.  nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości umożliwiającej zawarcie umowy przyrzeczonej albo uchylenia takiej uchwały,

przy czym prawo to nie może zostać wykonane nie później niż 31 grudnia 2023 r.

Kupujący zamierza zrealizować na terenie ….. i …. inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i jego komercjalizacją. Sprzedawcy znane jest ww. zamierzenie inwestycyjne Kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Ponadto, w Umowie 1 i Umowie 2 Sprzedawca wyraził nieodwołaną zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego, wynikających z umów na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków, a Sprzedawca będzie zobowiązany do zawarcia z nią umowy przyrzeczonej. Spółka powiadomi Sprzedawcę o przeniesieniu praw i obowiązków w terminie czternastu dni od zawarcia umowy.

W dacie składania niniejszego wniosku, Kupujący nie dokonał żadnych czynności w oparciu o pełnomocnictwo udzielone w Umowie 1 i Umowie 2.

Pełnomocnictwa udzielone we wcześniejszych umowach, które zostały rozwiązane przez Umowę 1 i Umowę 2, zostało wykorzystane do wystąpienia o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej oraz odprowadzenia wód opadowych.

…. jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. …. była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. …. nie była w przeszłości przedmiotem podziału i łączenia, jak również nie wydzielono na niej dróg wewnętrznych, jak również takie próby nie były podejmowane. … jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie …. do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż ….., w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia ….. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla …. ani o dokonanie jego zmiany. …. nie była w przeszłości przedmiotem dzierżawy ani najmu. Do dnia zbycia ….. nie zostanie ona wydzierżawiona ani wynajmowana. …. posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży …. ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu. …. nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 o rewitalizacji ani w granicach parku narodowego oraz obszaru obserwacji archeologicznych.

….. jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. …. powstała poprzez wydzielenie z działki nr …., stanowiącej własność Gminy …. na mocy decyzji z 24 listopada 2020 r. nr ….., która została przeznaczona na polepszenie zagospodarowania działki nr ….. …. jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona. Do dnia zbycia …. nie zostanie ona wydzierżawiona ani wynajmowana oraz nie była dzierżawiona ani wynajmowana w przeszłości. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży …. ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ….. i … są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w części terenów w obrębach geodezyjnych: 3 Miasta …., …. …., …. i …, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w …. numer ….. z dnia 27 kwietnia 2020 r. pod poz. …. Na mocy ww. planu:

*   działka ewidencyjna o numerze …. (składająca się na ….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD jako tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,

*   działka ewidencyjna o numerze …. (składająca się na … .) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej,

*   działka ewidencyjna o numerze …. (….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

Obecnie trwa procedura zmiany ww. planu zgodnie z podjętą uchwałą Rady Miejskiej w …. numer …. z dnia 16 czerwca 2020 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębach geodezyjnych: …. i …, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w … numer …. Rady Miejskiej w …. z dnia 21 kwietnia 2020 r.

Sprzedawca prowadzi działalność rolniczą. Sprzedawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od ….. r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca udzielił odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania:

1.  W związku z jakimi okolicznościami została nabyta na mocy umowy darowizny …?

Odp. Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny od ojca Wnioskodawcy. Darowizna została dokonana w związku z przejściem ojca Wnioskodawcy na rentę strukturalną w 2006 r.

1.  Czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem …..? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odp. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem …\`(...)\` Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Wnioskodawcę, nabycie …. nastąpiło w ….. r. a do podatku VAT Wnioskodawca zarejestrował się ok. …. r.

1.  Należy wskazać w ramach jakich czynności zostanie nabyta …..:
    1.  opodatkowanych podatkiem od towarów i usług
    2.  zwolnionych od podatku od towarów i usług.
    3.  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odp. Jeżeli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT i sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie pod VAT, to w takim przypadku transakcja będzie dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

1.  Czy czynność nabycia od Gminy …. …… zostanie udokumentowana fakturą?

Odp. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez gminę, transakcja będzie udokumentowana fakturą VAT.

1.  Czy będzie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem od Gminy …. ….? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odp. W ocenie Wnioskodawcy, prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będzie przysługiwać mu wyłącznie w przypadku, gdy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, iż sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie pod VAT, a Wnioskodawca zarejestruje się przed nabyciem ….. od Gminy …..do VAT.

1.  Czy opisane we wniosku …. i ….. od momentu nabycia do momentu sprzedaży były/są/będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane ww. nieruchomości, wykonywał Pan? Należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odp.

1.  ….. była wykorzystywana do prowadzenia do produkcji rolnej, w ramach działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT. Według wiedzy Wnioskodawcy nie była wykorzystywana do celów zwolnionych z podatku VAT.
2.  …. będzie wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, pod warunkiem, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, iż sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie pod VAT, a Wnioskodawca winien zarejestrować się do VAT.

1.  Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży działek, tj. przed sprzedażą nieruchomości objętych zakresem wniosku? Jeśli tak, to kiedy i jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane.

Odp. Nie, Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży działek przed sprzedażą nieruchomości objętych wnioskiem.

1.  Czy posiada Pan inne działki, oprócz działek, objętych zakresem wniosku, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Odp. Tak, Wnioskodawca posiada inne działki (grunty rolne) i nie planuje ich sprzedawać.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.(pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy Sprzedawca może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą …. i ….?
2.  Czy w przypadku uznania Sprzedawcy za podatnika VAT, sprzedaż …. i ….będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedawca nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą …. i …..

Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2., bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same u sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt 1 SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy również dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

*   doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

*   wydzielenie dróg wewnętrznych,

*   podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

*   wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

*   podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt 1 FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., niezawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw. Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych wwyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462- IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych ze sprzedażą …. i ….. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości …. i ….. osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności … i …. będą ponoszone przez Sprzedawcę, w tym podatek od nieruchomości. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży …. i ….. zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. ….. została nabyta przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży w 2006 r. i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż, podczas gdy ….. zostanie dopiero nabyta w interesie Kupującego. Nieruchomości będące we władaniu Sprzedawcy zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował w przeszłości działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie, nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie nieruchomości. Nie były również podejmowane jakiekolwiek czynności mające na celu dalsze uzbrojenie …. i …\`(...)\` Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Kupujący.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad. 2

(stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży niezabudowanej …. i ….., były one objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego w części terenów w obrębach geodezyjnych: …. i …, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w ….numer ….. z dnia 27 kwietnia 2020 r. pod poz. …, na mocy którego:

*   działka ewidencyjna o numerze …. (składająca się na ….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD jako tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,

*   działka ewidencyjna o numerze …. (składająca się na ….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej,

*   działka ewidencyjna o numerze …. (….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

W konsekwencji, …. i …. są położone na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy. W związku z powyższym, nieruchomości są terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenie oznaczenie sposobu korzystania z nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt zabudowany, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa …. i …. przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług, z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych. W konsekwencji Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie …\`(...)\`

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą …. i ….. – **jest nieprawidłowe,**

*   braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży …. i …. – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem postawionych pytań, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, 10 marca 2021 r. Wnioskodawca („Sprzedawca”) zawarł z ….. („Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa 1”) dwóch działek o nr …. i …. („….”) oraz przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa 2”) działki o nr ….. („…..”).

Ponadto Umowa 1 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 16 maja 2019 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie, natomiast Umowa 2 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 21 grudnia 2020 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie.

Działki ewidencyjne składające się na …. zostały oznaczone w księdze wieczystej jako grunty orne i nieużytki. Jedynym właścicielem … jest Wnioskodawca, który nabył własność …. na mocy umowy darowizny od swojego ojca.

…. została oznaczona w księdze wieczystej jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Jedynym właścicielem … jest Gmina ….. Sprzedawca zobowiązał się do zawarcia z Gminą …. umowy sprzedaży, na podstawie której nabędzie ….., które to nabycie zostanie dokonane na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, tj. ….

Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, … nie może stanowić samodzielnej nieruchomości, a … przylega do …. i jest niezbędna do prawidłowego jej zagospodarowania i jej nabycie zostanie dokonane w celu przyłączenia do ….

Zgodnie z Umową 1 Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich …. o łącznym obszarze …. ha lub geodezyjnie wydzielone z nich działki gruntu za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić.

Ponadto Sprzedawca zobowiązał się zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu …., przylegającą do …, uprzednio nabytą od Gminy …., za cenę stanowiącą równowartość ceny za …., ustalonej z Gminą …., w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, po ziszczeniu się wszystkich warunków opisanych poniżej, a Kupujący zobowiązał się za wskazaną cenę i na wskazanych warunkach kupić …. do majątku spółki

Umowa przyrzeczona dotycząca …. będzie zawarta po spełnieniu się m.in. następujących warunków:

*   przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji,

*   uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe …. umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,

*   uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na …, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

*   uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,

Natomiast umowa przyrzeczona dotycząca …. zostanie zawarta po spełnieniu się m.in. poniższych warunków:

*   podpisania przez Sprzedawcę odpowiednich protokołów rokowań z Gminą …., stanowiących podstawę do zawarcia umowy sprzedaży, stosowanie do art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem właściwego wypełnienia przez Kupującego zobowiązań umownych,

*   zawarcia przez Sprzedawcę umów sprzedaży z Gminą …, na mocy której Sprzedawca nabędzie własność …. w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

*   uzyskania waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 par. 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych inwestycji,

*   przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego … i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji.

Sprzedawca udzielił zgody na dysponowanie …. dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto Sprzedawca wyraził zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych, znajdujących się na …. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedawca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, związanych z …., w tym w szczególności:

1.  składania wszelkich wniosków wieczystoksięgowych o wpis/zmianę/wykreślenie oraz sprostowanie z urzędu oraz przeglądania akt księgi wieczystej nr …. prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …., …. Wydział Ksiąg Wieczystych lub nowo założonej księgi wieczystej dla …., w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których ….. została odłączona lub dołączona,
2.  uzyskanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 o. p. zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
4.  reprezentowania we wszelkich sprawach, dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu,
5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia …. do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
9.  składania wniosków o podział ….. w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Sprzedawca, w związku z zawarciem Umowy 2, zobowiązał się do:

1.  po zawarciu umowy nabycia …. od Gminy ….:
    1.  niezwłocznego powiadomienia o nabyciu własności …. Kupującego, przesyłając za pomocą poczty elektronicznej skan wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę nabycia od Gminy ….
    2.  zarządzania …. zgodnie z dobrymi obyczajami, w szczególności nie dopuścić do pogorszenia jej stanu faktycznego,
    3.  zachowania stanu prawnego ….. na poziomie nie mniej korzystnym aniżeli obecny, w szczególności nie dopuścić ani spowodować - bez uprzedniej zgody Kupującego udzielonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej - jej zbycia, zajęcia bądź egzekucji, jak również wygaśnięcia, zniesienia lub ograniczenia żadnego z istniejących uprawnień ani też ustanowienia bądź zwiększenia obciążeń, praw lub roszczeń innych niż wynikające z Umowy 2.
2.  współdziałania z Kupującym i wskazanymi przez niego przedstawicielami w toku postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji inwestycji, dążąc do możliwie najszybszego uzyskania orzeczeń administracyjnych potrzebnych do jej realizacji, w szczególności bez zbędnej zwłoki podejmować z należytą starannością wszelkie adekwatne do tego celu i sytuacji działania, w tym:
    
    1.  udzielać stosownych pełnomocnictw,
    2.  w razie konieczności, w odpowiednich terminach stawiać się przed właściwymi organami administracji publicznej oraz składać i przyjmować odpowiednie pisma, wnioski, oświadczenia i wyjaśnienia.
    3.  udostępnić Kupującemu:
    
    *   dokumentację dotyczącą ….. znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy, w szczególności protokołów rokowań, a na żądanie Kupującego udzielić ustnie, na piśmie bądź za pomocą poczty elektronicznej dodatkowych wyjaśnień,
    *   …. - w celu dokonania stosownych oględzin i badań.
3.  przekazywania niezwłocznie Kupującemu kopii wszelkich otrzymywanych dokumentów dotyczących ….., a na jego żądanie - udostępnienia do wglądu oryginałów tych dokumentów,
4.  złożenia za pomocą Kupującego do właściwego organu administracji publicznej wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie stanowiska co do opodatkowania sprzedaży ….. podatkiem od towarów i usług, po czym dołożyć starań mających na celu uzyskanie tej interpretacji, w szczególności składać i przyjmować niezbędne dokumenty, oświadczenia i wyjaśnienia,
5.  powstrzymywanie się od składnia jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg, protestów itp. w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, jak też żadnych roszczeń z tego tytułu,
6.  okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej stosownych zaświadczeń,
7.  powstrzymywania się od działań mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego ….., która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia …., w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju mających na celu przeniesienie własności …. na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia …., które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy 2, z wyłączeniem Gminy …., przez okres związania Umową 2 z zastrzeżeniem, że obowiązki wyżej wskazane nie uchybiają prawu Sprzedawcy co zachowania tajemnic handlowych i zobowiązaniom Sprzedawcy do zachowania poufności.

W związku z zawarciem Umowy 2 wraz z nabyciem własności …. od Gminy …, Sprzedawca wyraził nieodwołalną zgodę do 31 grudnia 2023 r. na:

*   wstęp na … przez działające Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,

*   reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego …..,

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia …. do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

*   uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

*   składania wniosków o podział …., niezbędnego dla zrealizowania inwestycji, do reprezentowania Sprzedawcy w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawniania tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, z zastrzeżeniem że jeżeli działki ewidencyjne wyżej wskazane będą objęte inną księgą wieczystą, zakres wyrażonej zgody pozostaje w mocy i nie ma wpływu na skuteczność zgody.

Ponadto, Sprzedawca w związku z zawarciem Umowy 2 udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z ….., w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1.  reprezentowanie mocodawcy wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy … we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności …. w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania protokołu rokowań,
2.  zawarcie w imieniu mocodawcy umowy nabycia z Gminą … dotyczącej …. za cenę i na warunkach określonych w protokole rokowań, w tym zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składania oświadczeń i dokonania innych czynności, jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania umowy nabycia,
    *   ustanawiania w imieniu Mocodawców wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu …., w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 k.p.c.,
    *   przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla …… po jej wyodrębnieniu z obecnej nieruchomości prowadzonej przez Sąd Rejonowy w ….., …. Wydział Ksiąg Wieczystych,
    *   składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień it.) w dowolnej formie: ustnej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
    *   odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

…. jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomości była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny.

Wnioskodawca wykorzystywał …. do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, z tytułu tej działalności był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz wyrok TSUE należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie, dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy kluczowym jest fakt, że – jak wynika z opisu sprawy – ….. stanowi gospodarstwo rolne a Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, zatem grunt ten stanowi majątek przedsiębiorstwa rolnego.

Jednocześnie należy podkreślić, że powołane wyżej orzeczenie TSUE w połączonych sprawach

C-180/10 i C-181/10, odnosi się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, tj. rolnika ryczałtowego. Orzeczenie TSUE odnosi się zatem wyłącznie do sytuacji, gdy sprzedaży gruntów dokonuje rolnik ryczałtowy lub osoba fizyczna z majątku prywatnego.

W tych okolicznościach TSUE zaleca badać okoliczności w jakich następuje zbycie gruntów, tj. czy zbywca podejmuje czynności zbliżone do tych, jakie wykonują podmioty profesjonalnie zajmujące się handlem nieruchomościami, np. podział, uzbrojenie terenu, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, wydzielenie dróg wewnętrznych, czy działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek. Nie ma ono natomiast odniesienia do okoliczności takich, jak w analizowanym przypadku, a mianowicie, gdy przedmiotem dostawy jest grunt wykorzystywany w działalności gospodarczej, która realizowana jest przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT. W tej sytuacji bowiem, nie można mówić o sprzedaży „majątku prywatnego”.

Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie natomiast wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą, z tytułu której jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i …. wykorzystywał w tej działalności. Okoliczności te wskazują zatem na ścisłe związanie ….. z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością rolniczą.

Zatem w analizowanej sprawie stwierdzić należy, że …. to majątek wykorzystywany przez podatnika VAT w działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie należy zatem stwierdzić, że przedmiotem dostawy będzie …., służąca prowadzeniu przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest działalność rolnicza prowadzona w ramach gospodarstwa rolnego.

…. jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. ….. powstała poprzez wydzielenie z działki nr …., stanowiącej własność Gminy …. na mocy decyzji z 24 listopada 2020 r. nr …., która została przeznaczona na polepszenie zagospodarowania działki nr ….

…. zostanie nabyta przez Wnioskodawcę celem sprzedaży Kupującemu.

Kupujący zamierza zrealizować na terenie …. i …. inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i jego komercjalizacją.

W dacie składania niniejszego wniosku, Kupujący nie dokonał żadnych czynności w oparciu o pełnomocnictwo udzielone w Umowie 1 i Umowie 2.

Pełnomocnictwa udzielone we wcześniejszych umowach, które zostały rozwiązane przez Umowę 1 i Umowę 2, zostało wykorzystane do wystąpienia o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej oraz odprowadzenia wód opadowych.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, dokonał/dokona określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę …. i ….. Pomimo, że ww. czynności dokonywane były/będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak, aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjniły przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży …… i …., nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami nabywcy, będą stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, przy sprzedaży …. i …, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował/zaangażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał/wykaże aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę …. i …. będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie …. i …., które są objęte obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Na mocy ww. planu:

*   działka ewidencyjna o numerze …. (składająca się na ….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD jako tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,

*   działka ewidencyjna o numerze …. (składająca się na ….) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej,

*   działka ewidencyjna o numerze ….. (…..) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że …. i … spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, nieruchomości te są sklasyfikowane jako tereny przeznaczone pod zabudowę.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla sprzedaży …. i …. nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, …. została nabyta w drodze darowizny nie wystąpił więc podatek VAT przy jej nabyciu. Nie można więc uznać, że Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało.

Ponadto – jak stwierdził Wnioskodawca - …. była wykorzystywana do prowadzenia do produkcji rolnej, w ramach działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT i według wiedzy Wnioskodawcy nie była wykorzystywana do celów zwolnionych z podatku VAT.

… zostanie nabyta przez Wnioskodawcę celem sprzedaży Kupującemu, więc nie można uznać, że Wnioskodawca będzie ją wykorzystywał wyłącznie do działalności zwolnionej.

Zatem stwierdzić należy, że dostawa przez Wnioskodawcę …. i …. nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Reasumując wskazać należy, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży …. i …. będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, przedmiotowa sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem ww. sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Natomiast w odniesieniu do powołanych przez Zainteresowanego we wniosku wyroków Wojewódzkich Sądów Administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element argumentacji Wnioskodawcy, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowań w konkretnej, indywidualnej sprawie, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Odnośnie natomiast powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Jednocześnie należy wskazać, że publikator ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny wskazany we wniosku przez Wnioskodawcę, tj. tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm. jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.

Nadto należy wskazać, iż zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych – zgodnie z art. 14f § 2 ww. ustawy – opłatę pobiera się od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca 26 maja 2021 r. dokonał wpłaty w wysokości 240 zł. Należy jednak zauważyć, iż przedmiotowy wniosek w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy 4 zdarzeń przyszłych/4 zakresów.

W związku z powyższym, kwota 80 zł jako nienależna, zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres pełnomocnika wskazany we wniosku ORD-IN(8), zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy)

*   na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub

*   drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy),

w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.