Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-395/11-4/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-09-28
Teza: Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania jeżeli część pieniędzy ze sprzedaży ww. mieszkania tj. 191.106,49 zł przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na ww. mieszkanie, a za pozostałą kwotę kupił inne mieszkanie?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2011 r. (data wpływu 8 lipca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 września 2011 r. (data wpływu 14 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z garażami:

*   w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, w tym na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytego lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe,**

*   w zakresie zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu w części przypadającej na nabycie garaży – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2011 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z garażami.

Pismem z dnia 15 lipca 2011 r., (data wpływu 18 lipca 2011 r.) na podstawie art. 15 § 1 oraz art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) w związku z § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), ww. wniosek został przekazany przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie do załatwienia zgodnie z właściwością przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 1 września 2011 r., Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia..

Wezwanie wysłano w dniu 1 września 2011 r. Zastępcze doręczenie przesyłki zawierającej wezwanie Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 1 września 2011 r., nastąpiło w dniu 13 września 2011 r. W dniu 14 września 2011 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 13 września 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 15 marca 2005 r., wspólnie z żoną, nabył na rynku pierwotnym mieszkanie wraz z garażami. Nabycia tego dokonano do majątku objętego wspólnością majątkową. Na ww. mieszkanie zaciągnięty został kredyt hipoteczny w Banku, w dniu 16 września 2004 r. W dniu 18 listopada 2008 r. przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane, przy czym na dzień zbycia ww. lokalu, Wnioskodawcę i małżonkę obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej wprowadzonej na mocy aktu notarialnego z dnia 11 stycznie 2006 r. Nie dokonano podziału majątku wspólnego. Wobec powyższego należące do Wnioskodawcy i Jego żony udziały do przedmiotowego mieszkania są równe i wynoszą po połowie.

W dniu 18 listopada 2008 r. (tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dot. zbycia ww. lokalu), zostało przedstawione zaświadczenie z Banku o wysokości zadłużenia z tytułu umowy kredytowej na kwotę 77.562,60 CHF, stanowiące równowartość kwoty 191.106,49 zł.

Przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane za łączną kwotę 540.000 zł, która płatna była w 3 formach:

*   25.000 zł zostało zapłacone,

*   191.106,49 zł zostanie zapłacona przelewem na konto Banku, celem całkowitej spłaty kredytu,

*   pozostałą kwotę tj. 323.893,51 zł kupujący mieszkanie przeleją na konto bankowe sprzedających.

Przy czym oboje małżonkowie zgodzili się, że oba te przelewy kupujący przeleją najpóźniej do dnia 19 listopada 2008 r.

Po sprzedaży ww. mieszkania, złożone zostało oświadczenie w US, że w ciągu 2 lat od daty sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, kwota 540.000 zł przeznaczona zostanie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca dodał, że zbycie mieszkania nie nastąpiło w wyniku wykonywania działalności gospodarczej, a wynikało jedynie z przyczyn losowych.

Reasumując, Wnioskodawca stwierdził, iż kwota ze sprzedaży ww. mieszkania wydatkowana została na cele mieszkaniowe, czyli spłatę kredytu hipotecznego w kwocie 191.106,49 zł, zaciągniętego na mieszkanie, które zostało sprzedane. Nie korzystał z ulgi odsetkowej. Zakup mniejszego mieszkania na rynku pierwotnym dnia 26 sierpnia 2009 r. wraz z miejscami postojowymi za łączną kwotę 288.400 zł. Nabycie tego mieszkania nastąpiło na drodze współwłasności po ½ części, czyli po 144.200 zł.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż kredyt hipoteczny zaciągnięty w dniu 16 września 2004 r. w Banku dotyczył również zakupu garaży: położonych na parterze budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania jeżeli część pieniędzy ze sprzedaży ww. mieszkania tj. 191.106,49 zł przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na ww. mieszkanie, a za pozostałą kwotę kupił inne mieszkanie?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania gdyż część kwoty ze sprzedaży ww. mieszkania została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego 16 września 2004 r. na zakup mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdza się, co następuje:

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wspólnie z żoną, nabył mieszkanie wraz z garażami w dniu 15 marca 2005 r. Tak więc w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) przedmiotowej ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Z przytoczonego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia kredytu (pożyczki).

Kredyt musi zostać zaciągnięty na cele mieszkaniowe określone wyczerpująco w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Istotnym jest również aby kredyt (pożyczka) zaciągnięty został w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Powyższe oznacza, iż z omawianego zwolnienia mają prawo korzystać również podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości lub prawa oraz na nabycie innej nieruchomości lub prawa, pod warunkiem, że są to nieruchomości lub prawa wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ma prawo skorzystać podatnik, który w chwili dokonywania spłaty kredytu i odsetek dysponował przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz nie korzystał lub nie korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Z analizy stanu faktycznego opisanego przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku, wynika, iż w dniu 15 marca 2005 r. nabył wraz z żoną mieszkanie wraz z garażami. Nabycia dokonano do majątku objętego wspólnością majątkową. Na zakup ww. nieruchomości zaciągnięty został kredyt hipoteczny w Banku Aktem notarialnym z dnia 11 stycznia 2006 r. ustanowili Państwo rozdzielność majątkowa, bez podziału posiadanego majątku. Następnie w dniu 18 listopada 2008 r. ww. mieszkanie wraz z garażami zostało sprzedane za kwotę 540.000 zł. Przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości w wysokości 191.106,49 zł, Wnioskodawca przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości. Sprzedaż nie nastąpiła w wyniku wykonywania działalności gospodarczej. jak również Wnioskodawca nie korzystał z ulgi odsetkowej. W dniu 26 sierpnia 2009r. Wnioskodawca nabył mieszkanie wraz z miejscami postojowymi za łączną kwotę 288.400 zł. Nabycie nastąpiło na drodze współwłasności po ½ części, czyli po 144.200 zł.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, iż ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., korzysta przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z garażami w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego oraz na nabycie mieszkania. Natomiast wydatek poniesiony na spłatę kredytu w części przypadającej na nabycie garaży nie spełnia kryteriów uprawniających do odliczenia od podatku dochodowego. Środki pieniężne nie wydatkowane przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe podlegają opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawcę - jednego ze współwłaścicieli sprzedanej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli - żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.