Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.172.2025.2.AMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-17
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
nieruchomości bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1
pkt 9 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-sprzedaż gruntów
pełnomocnictwo
podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z
podatku od towarów i usług
podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
    nieruchomości składającej się z działki nr 1 o powierzchni (...) ha oraz działki o powierzchni
          2 około (...) mpowstałej z podziału działki nr 2, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1
    pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełniła go Pani pismem z 11 kwietnia 2025 r. (data wpływu 11
    kwietnia 2025 r.) oraz pismem nadanym z 9 kwietnia 2025 r. (data wpływu 14 kwietnia
    2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział
    Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...), prowadzi księgę wieczystą nr (...), którą to
    nieruchomość nabyła na podstawie umowy darowizny, (...). Nieruchomość położona jest w
    miejscowości (...), województwie (...), powiat (...), gmina (...), jednostka ewidencyjna: (...),
    obręb ewidencyjny (...) i składa się między innymi z działki ewidencyjnej nr 1, obszaru (...)
    ha i nr 2, obszaru (...) ha, łącznego obszaru (...) ha.
    Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej 2 objętej
    księgą wieczystą nr (...) w następujący sposób na działki oznaczone roboczo nr:
                    23 o powierzchni (...) m i
                    24 o powierzchni (...) m,
                2łącznego obszaru (...) m - zgodnie ze wstępnym projektem podziału.
    Z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydane przez Starostę
    (...) z 24 października 2024 r., znak (...), nr jednostki rejestrowej: (...), dla nieruchomości
    położonej w województwie (...), powiat (...), jednostka ewidencyjna: (...), obręb ewidencyjny
    (...), składającej się z działek oznaczonych nr ewidencyjnymi:
        1 obszaru (...) ha, użytek i klasa bonitacyjna: RV - Grunty orne,
        2 obszaru (...) ha, użytek i klasa bonitacyjna: RV Grunty orne, PsIV Pastwiska trwałe,

    razem powierzchnia działek (...) ha.
    Przedmiotem sprzedaży będzie działka składająca się z działki 1 o powierzchni (...) ha i
                                    2powstałą z podziału działki nr 2 o powierzchni około (...) m.
    Działka gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2 nie zostały nabyte od Skarbu Państwa i
    jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka 1 położona w
    miejscowości (...), znajduje się w:
        tereny dróg publicznych klasy zbiorczej (symbol (...)),
        tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, z dopuszczeniem usług i
        zabudowy zagrodowej (symbol (...)).
    Ponadto, działka w części znajduje się na granicy strefy „K” ochrony krajobrazu
    kulturowego.
    Działka 2 oznaczona jest jako teren dróg publicznych klasy zbiorczej, teren zabudowy
    jednorodzinnej z dopuszczeniem usług i zabudowy zagrodowej.
    Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października
    2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego
    programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych
    zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub
    uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1345).
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 i 2 nie jest objęta uproszczonym planem
    urządzenia lasu lub decyzją Starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
    wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Spółce prawo własności niezabudowanej
    nieruchomości składająca się z działki 1 o powierzchni (...) ha i powstałą z podziału działki
                    2nr 2 o powierzchni około (...) m.
    Spółka nabędzie przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej,
    polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą
    towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-
                                2usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z miejscami parkingowymi w
    ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność
    gospodarczą.
    W akcie notarialnym nr (...) z 25 października 2024 r. umowa przedwstępna, kupująca
    nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na tej nieruchomości. To jest Spółka zobowiązuje się do:
      1. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
        której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym salą
                        2sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
        (...) miejsc parkingowych,
      2. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową

        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu
        ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
      3. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      4. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
        drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
        nasadzeń zamiennych,
      5. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
        koniecznością rekultywacji,
      6. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych,
      7. uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
        Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
        miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      8. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo–usługowym.
    Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
    Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać Mu prawo własności nieruchomości,
    składającej się z działki 1 o powierzchni (...) ha i powstałą z podziału działki nr 2 o
                  2powierzchni około (...) m. Na zakończenie należy podkreślić, że:
      1. w stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu
        ich uatrakcyjnienia;
      2. w stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z żadnym
        biurem pośrednictwa nieruchomościami,
      3. powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w
        działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
      4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana,
      5. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działki Spółce, która planuje je zakupić po
        uzyskaniu ww. pozwoleń ((...) z 25 października 2024 r. zawarta na czas
        nieoznaczony);
      6. Działka nr 1 i 2 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
      7. Kupująca Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

    Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki 1 o pow. (...) ha i
                                    2powstałej z podziału działki nr 2 o powierzchni około (...) m, jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z
                                                2działki 1 o pow. (...) ha i powstałą z podziału działki nr 2 o powierzchni około (...) m, jest
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania.
    Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem
    podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje
    czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową - wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmowała
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Przypomnijmy, iż na działce 1 i 2 od momentu nabycia do momentu zbycia nie
    prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości,
    Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych,
    nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała
    sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia
    Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do

    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń
    na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz
    odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie działki 1 i 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do
    sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
    wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo
    ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. nr 1 i 2 warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym, Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała Ona czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jej imieniu dokonywał

    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającą się z działki 1 o pow. (...) ha i powstałą z podziału działki nr 2 o powierzchni
          2około (...) m.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane,
    zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny
    wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i
    prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych
    planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy
    do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Ponadto, Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta
    decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT.

    W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
    składającą się z działki 1 o pow. (...) ha i powstałą z podziału działki nr 2 o powierzchni
          2 około (...) mstanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie
    będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia, zdaniem
    Wnioskodawczyni, będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku
    bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle
    ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym
    jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b
    ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art.
    7 ust. 1 ustawy.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...)
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w
    odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest
    stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów
    (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej
    w Warszawie (C-181/10). Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia
    między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem

    zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał
    stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności
    osobistych.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie
    ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
    9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
    uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych
    z nich.
    Pani wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowana podatkiem VAT sprzedaży
    niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki nr 1 o powierzchni (...) ha i działki
                  2o powierzchni około (...) m - powstałej z podziału działki nr 2.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy
    planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży posiadanych
    składników majątku, angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez
    handlowców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną
    do działań ww. podmiotów, zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj.
    podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła i podejmie Pani w
    odniesieniu do nieruchomości, przed jej sprzedażą i ustalić czy spełnia Pani przesłanki do
    uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.
    W rozpatrywanej sprawie trzeba zwrócić uwagę, że oddała Pani w dzierżawę ww. działki
    na rzecz Spółki, która planuje je zakupić, zawierając umowę dzierżawy nr (...) 25
    października 2024 r. zawarta na czas nieoznaczony.
    W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na
    strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    W kontekście tej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce
    poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Dzierżawa nieruchomości stanowi więc odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy
    dzierżawy powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób
    wykorzystania przez Panią z tej nieruchomości sprawił, że jest ona wykorzystywana w
    prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
    osobistego. Tym samym, sprzedając tą nieruchomość, nie dokona Pani zbycia majątku
    osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.
    Istotne znaczenie ma w tej sprawie również kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która
    uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne,
    Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze

      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I
    FSK 2033/15, wyrażonym na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu
    faktycznego, w którym stwierdził:
      „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
      spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro
      spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych
      czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
      majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust.
      1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego
      imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w
      rozumieniu tych przepisów.”
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje natomiast art. 535 Kodeksu
    cywilnego, zgodnie z którym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.

    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    W celu sprzedaży posiadanej nieruchomości zawarła Pani z Kupującą Spółką umowę
    przedwstępną, a przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. pod warunkiem,
    że Kupująca uzyska prawomocne, ostateczne i wykonalne decyzje:
        o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy
        nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o
                        2  2powierzchni zabudowy (...) m w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z
        miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych,
        zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia
        na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki.
    Zgodnie z ww. umową, Spółka uzyska również warunki techniczne przyłączy –
    kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego
    zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej
    inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
    Udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do:
        występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej,
        podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
        uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz
        odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności
        związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych,
        dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
        deszczowej, sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
        wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, jak też uzyskania decyzji na
        lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
        uzyskania oraz odbioru.
    Wyraziła Pani także zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę nieruchomością na
    cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Pani Kupującej nieruchomość celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    Udzielone pełnomocnictwo i zgoda upoważniły Kupującą Spółkę do dokonania w Pani
    imieniu czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których
    wykonanie również wyklucza uznanie, że w tym przypadku planuje Pani sprzedaż majątku
    prywatnego, czy też sprzedaż w ramach zarządzania majątkiem osobistym.
    Brak bezpośredniego wykonywania przez Panią opisanych powyżej działań (w odniesieniu
    do niezabudowanej nieruchomości) - działania te podejmowane będą przez Kupującego -
    nie oznacza, że podjęte czynności pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą Spółkę wywołają skutki

    bezpośrednio w Pani sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań,
    uatrakcyjni należącą do Pani nieruchomość. To Pani jest i będzie stroną podejmowanych
    czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.
    Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na
    nieruchomości inwestycji budowlanej Kupującego. Do czasu zawarcia umowy
    przyrzeczonej nieruchomość ta podlegać będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te
    czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze
    prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania
    ww. czynności przez Kupującego.
    Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie więc
    generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towarów i wzrost jej
    wartości. W efekcie sprzeda Pani nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili
    zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń
    inwestycyjnych Nabywcy.
    Zatem, udzielenie przez Panią stosownego pełnomocnictwa i zgody spowodowało, że
    wszystkie ww. czynności podejmowane będą przez Kupującą Spółkę w Pani imieniu,
    ponieważ to Pani posiada prawo własności nieruchomości i to Pani jest stroną uzyskującą
    stosowne decyzje, pozwolenia, warunki związane z realizacją inwestycji Spółki.
    Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania
    nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby
    fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.
    Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży działki nr 1 o
                                  2powierzchni (...) ha i działki o powierzchni około (...) m - powstałej z podziału działki nr 2,
    podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem.
    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań, w
    odniesieniu do terenu nieruchomości (oddanie w dzierżawę) i w celu jego sprzedaży
    (czynności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży), na tle ww. regulacji i orzeczeń,
    stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości niezabudowanej,
    zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Panią
    jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Skoro więc w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana
    preferencyjną stawką podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Są nimi
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego,
    natomiast w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt
    indywidualny prawa administracyjnego.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996
    r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału
    Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa
    krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to
    należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego
    2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-
      280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
                                                    2Działki nr 1 oraz powstała po wydzieleniu z działki nr 2 działka o powierzchni około (...) m
    są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a warunkiem zawarcia
    przyrzeczonej umowa sprzedaży tej nieruchomości jest uzyskanie dla niej prawomocnej,
    ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę jednokondygnacyjnego
    obiektem handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi. Zgodnie z miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego działka 1 znajduje się na:
        terenie dróg publicznych klasy zbiorczej (symbol (...)),
        terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, z dopuszczeniem usług i
        zabudowy zagrodowej (symbol (...)).
    Ponadto, działka w części znajduje się na granicy strefy „K” ochrony krajobrazu
    kulturowego.
                                            2Działka 2, z której zostanie wydzielona działka o powierzchni około (...) m, oznaczona
    jest natomiast jako teren dróg publicznych klasy zbiorczej, teren zabudowy
    jednorodzinnej z dopuszczeniem usług i zabudowy zagrodowej.
    Tym samym, na dzień dostawy niezabudowana nieruchomość, stanowić będzie teren
    budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ww. działek wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Nieruchomość tą nabyła Pani na podstawie umowy darowizny. Przy nabyciu nie
    wystąpił więc podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można
    jednak uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro
    dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży nieruchomości również nie będzie miało miejsca, ponieważ
    nie został spełniony warunek przedstawiony w tym przepisie.
    W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki nr 1 o
                                  2powierzchni (...) ha i działki o powierzchni około (...) m - powstałej z podziału działki nr 2,
    będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.
    Tym samym, dostawa nieruchomości, dokonana przez Panią na rzecz Spółki, będzie
    opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
    Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Zaznaczam również, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez
    Panią pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym
    stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia obowiązku udokumentowania
    sprzedaży niezabudowanej nieruchomości fakturą, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1
    ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
      ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.