Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.429.2025.2.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-11
Teza: Możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku PIT od całej
kwoty sprzedaży darowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: małżeństwo
nieruchomości
wspólność-wspólność majątkowa
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go
    Pan pismem z 11 czerwca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W związku z planami rodzinnymi, wraz z narzeczoną planuje Pan zakup nieruchomości w
    RP we wspólnych celach mieszkaniowych. Zakup planujecie Państwo sfinansować
    wspólnie (w proporcji 50%-50%) zaciągniętym kredytem hipotecznym, przykładowo na
    kwotę 1,2 mln zł.
    W związku z tym, że Pan jest jedynym posiadaczem nieruchomości zlokalizowanej w RP,
    którą otrzymał Pan w darowiźnie w lipcu 2023 r., w celu ograniczenia kosztów kredytu,
    planuje Pan sprzedać tę nieruchomość i wszystkie środki z jej sprzedaży (szacunkowo koło
    0.9 mln zł) przeznaczyć na spłatę wspólnego kredytu hipotecznego.
    Ponieważ planowana sprzedaż nastąpi przed upływem okresu 5 lat, zgodnie z ustawą o
    PIT będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku PIT z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, chyba że nastąpi warunek wyłączający – przychód uzyskany ze zbycia
    nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (zgodnie z art. 21 ust.
    1 pkt 131 updof), co jest Pana planem – jak opisał to Pan wcześniej.
    Chronologicznie, bieg wydarzeń jest następujący:
    1) zaciągnięcie wspólne kredytu hipotecznego,
    2) sprzedaż nieruchomości otrzymanej w ramach darowizny,
    3) wykorzystanie wszystkich środków ze sprzedaży na spłatę wspólnego kredytu
      hipotecznego.
    Ponieważ proces sprzedaży może chwilę potrwać, może on nastąpić już po zaplanowanym
    przez Pana wraz z narzeczoną zawarciu związku małżeńskiego. Jako małżeństwo
    planujecie Państwo mieć wspólnotę majątkową. Sprzedaż mieszkania nastąpi już po
    zawarciu związku małżeńskiego.
    Uzupełnienie wniosku
    W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:
        Nie prowadzi Pan zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej.
        Sprzedaż nie nastąpi w ramach zarejestrowanej pozarolniczej działalności
        gospodarczej.
        Planowana sprzedaż nieruchomości – nie wcześniej niż czwarty kwartał 2025 roku.
        Pan i Pana przyszła żona planujecie wspólnie, solidarnie odpowiadać za
        zobowiązania wynikające z tytułu zawarcia umowy kredytu.
        Zaciągnięcie kredytu planujecie Państwo w okresie najbliższych 6-7 tygodni,
        dokładna data nie jest Państwu jeszcze znana z racji aktualnego procesowania
        wniosku kredytowego przez banki, natomiast najprawdopodobniej nastąpi to już
        po ślubie.
        Umowa o kredyt zostanie zawarta w banku na terenie RP.
        W umowie kredytowej zostanie wskazany cel – zakup nieruchomości na własne
        potrzeby mieszkaniowe.
        Planujecie Państwo kupić nieruchomość mieszkalną, zgodnie z zawartą umową
        przedwstępną jest to lokal w domu dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej.

        W kupionej nieruchomości planujecie Państwo realizować własne cele
        mieszkaniowe i zamieszkać tam.

## Pytanie

Czy będąc po ślubie i mając z żoną wspólnotę majątkową może Pan skorzystać ze
    zwolnienia z podatku PIT od całej kwoty sprzedaży darowanej nieruchomości
    (przykładowo ok. 0.9 mln zł) i przeznaczenia tych środków na spłatę wspólnie
    zaciągniętego kredytu hipotecznego (ok. 1,2 mln zł), co efektywnie obniży podstawę
    podatku dochodowego przy zastrzeżeniu, że środki ze zbycia nieruchomości pozwolą
    Panu spłacić ok. 75% (ponad połowę) wartości wspólnie zaciągniętego kredytu?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, w przypadku sprzedaży darowanej nieruchomości będąc w związku
    małżeńskim z ustanowioną wspólnotą majątkową może Pan skorzystać z ulgi
    mieszkaniowej od całej kwoty sprzedaży nieruchomości w celu spłaty wspólnie
    zaciągniętego kredytu hipotecznego, a nie tylko od kwoty kredytu przypadającej
    proporcjonalnie na Pana (czyli 50%, ok. 0.6 mln zł ze wspólnego kredytu na 1,2 mln zł).
    Dla doprecyzowania sprawy wyjaśnia Pan, że posiadana przez Pana nieruchomość „będzie
    wyceniona w okolicach 0.9 mln zł”, z kolei wartość zaciągniętego kredytu będzie wynosić
    1.079 mln zł. Uważa Pan, że może wykorzystać ulgę mieszkaniową na poczet spłaty części
    kredytu hipotecznego w pełnej kwocie sprzedawanej nieruchomości (0.9 mln zł), a nie
    tylko w kwocie odpowiadającej połowie wartości kredytu hipotecznego (0.5395 mln zł) z
    racji w planowanej wspólnoty majątkowej i solidarnej odpowiedzialności za spłatę kredytu.
    Pana zdaniem, wykorzystanie ulgi mieszkaniowej tylko do kwoty połowy kredytu
    hipotecznego, co implikowałoby konieczność zapłaty PIT od różnicy między ceną
    sprzedaży nieruchomości a kwotą połowy kredytu hipotecznego (900-539,5 = 360,5 tys. zł)
    nie jest zasadne w Pana przypadku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy:
      Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
        – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy,

    stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w
    określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej.
    Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii
    opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu
    przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w lipcu 2023 r. otrzymał Pan w
    darowiźnie mieszkanie, które zamierza Pan sprzedać nie wcześniej niż w czwartym
    kwartale 2025 r., tj. przed upływem pięciu lat.
    Wobec tego, skoro sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to będzie stanowiła dla Pana
    źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku od osób
    fizycznych.
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na
      podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego
      rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
      czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) (nie mylić z kosztem uzyskania
    przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem
    stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty
    sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione
    przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie
    niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a
    odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6d przywołanej ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny

      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od
      spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze
      spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w
      takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
    Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek
      dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
      dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
      jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
      końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
      cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się
      do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na
    cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.
    Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych
    wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

    Natomiast w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony
    na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości
    korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
    Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z
    podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na
    własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    W art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    ustawodawca określił, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
        1) wydatki poniesione na:
        a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
        b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
        udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
        mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
        c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
        d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
        e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
        – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej.
      2) wydatki poniesione na:
        a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
        b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w
        lit. a,
        c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
        (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
        odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu
        (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

        – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
        w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
        Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
        zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    W świetle art. 21 ust. 1 pkt 25a cytowanej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i
      e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
        1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
        2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
        – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi
      część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w
      tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki
      poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające
      na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone
      odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę
      kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
    Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w
      ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu
      Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej
      części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały
      wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg
      podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem
      dochodowym.
    Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność
      majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie
      jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
      Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku
      osobistego każdego z małżonków.
    Jak wynika z art. 33 pkt 1 i pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
        1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
        2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że
        spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
    Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany
    został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.
    Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku
      wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Zatem, w przypadku współwłasności wszyscy współwłaściciele są właścicielami całej
    rzeczy, ale żaden z nich nie jest właścicielem całości. Niepodzielność wspólnego prawa
    własności oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy
    na swoją wyłączną własność. Zarówno rzecz jako całość, jak i każda część rzeczy należy do
    wszystkich współwłaścicieli.
    Ma Pan wątpliwość, czy przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości
    (nabytej do Pana majątku osobistego) na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z żoną na
    zakup nieruchomości mieszkalnej, przysługuje Panu prawo do zwolnienia od
    opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie
    wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym
    terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu
    uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
    Omawiany art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza termin, w jakim należy dokonać
    wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby
    uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze
    zwolnienia jest, żeby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w
    okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymienionych w
    art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy ma charakter zamknięty − jest to wyliczenie
    enumeratywne.
    Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy
    interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca,
    systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym
    zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady
    powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.
    Wobec tego podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia
    wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy jest fakt wydatkowania (nie później niż w

    okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia)
    przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy
    własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika
    przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.
    W art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma
    zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele
    mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując
    podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik,
    przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu
    zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na
    zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.
    Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została
    spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
    Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek
    poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie
    przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w
    orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie
    tzw. „dachu nad głową”.
    Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może
    przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww.
    zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego
    podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
    (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego
    zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo –
    kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym
    państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
    Szwajcarskiej.
    Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę
    zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem
    zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione
    w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem
    ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
    przez podatnika. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać
    ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z
    art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1,
    czyli m.in. na zakup własnego budynku/lokalu mieszkalnego, a więc takiego, do którego
    przysługuje podatnikowi tytuł własności bądź współwłasności. Przepis wyraźnie stanowi,
    że kredyt ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.
    Ważne jest również, żeby środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę
    kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest także, żeby spłacany kredyt
    zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz żeby kredyt ten
    zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
    Z informacji zawartych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że w lipcu 2023 r.
    otrzymał Pan w darowiźnie nieruchomość położoną w RP. Planuje Pan – nie wcześniej niż
    w czwartym kwartale 2025 r. – sprzedać tę nieruchomość i wszystkie środki z jej sprzedaży
    przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnie Pan wspólnie z narzeczoną
    na zakup lokalu w domu dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej. Zakup lokalu planuje
    Pan sfinansować wspólnie zaciągniętym kredytem hipotecznym. Sprzedaż nieruchomości
    może nastąpić po zawarciu przez Państwa związku małżeńskiego. Jako małżeństwo

    planujecie Państwo mieć wspólność majątkową. Sprzedaż mieszkania nastąpi po zawarciu
    związku małżeńskiego. W kupionej nieruchomości planujecie Państwo realizować własne
    cele mieszkaniowe i zamieszkać tam.
    Chronologicznie, bieg wydarzeń:
    1) zaciągnięcie wspólne kredytu hipotecznego,
    2) sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie,
    3) wykorzystanie wszystkich środków ze sprzedaży na spłatę wspólnego kredytu
      hipotecznego.
    Mając na uwadze opis zdarzenia oraz cytowane uprzednio przepisy stwierdzam, że
    przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, który przeznaczy Pan na spłatę kredytu
    hipotecznego zaciągniętego wspólnie z przyszłą żoną na zakup lokalu w domu
    dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej – w którym będzie realizował Pan własne cele
    mieszkaniowe, rozumiane jako mieszkanie w tym lokalu – stanowi wydatki poniesione na
    własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Przeszkodą nie jest fakt, że wydatki zostaną zrealizowane na cele
    mieszkaniowe Pana oraz Pana przyszłej żony, bowiem jak już wskazałem małżeńska
    wspólność majątkowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie
    mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Nie sposób więc wydzielić lub
    ograniczyć kwotę wydatków poniesionych przez Pana na cele mieszkaniowe zrealizowane
    w ramach małżeństwa opartego na wspólności majątkowej.
    Zaznaczyć, jednakże muszę, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego
    z tytułu odpłatnego zbycia jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i
    udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym
    z odpłatnego zbycia. Zatem, w sytuacji, gdy cały przychód uzyskany przez Pana z
    odpłatnego zbycia zostanie wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu
    w domu dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej – w którym będzie realizował Pan własne
    cele mieszkaniowe, rozumiane jako mieszkanie w nim – dochód z tytułu odpłatnego zbycia
    będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.
    Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, który przeznaczy Pan na spłatę
    kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z przyszłą żoną na zakup lokalu w domu
    dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej, będzie stanowił wydatki poniesione na własne
    cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zaznaczam również, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów
    prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego
    czy kontrolnego. Wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja
    podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
    podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu tej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

    To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności
    faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem
    przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będzie od występującego w
    rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
    Podkreślam, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b Ordynacji
    podatkowej jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie,
    czy zainteresowany prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych
    przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo
    zdarzenie przyszłe.
    Nie dokonuję wyliczeń kwoty przychodu, dochodu (straty) oraz wysokości zaliczek na
    podatek. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim
    systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej
    sytuacji podatkowoprawnej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami
    prawa podatkowego.
    Tym samym w interpretacji nie potwierdzam prawidłowości zaprezentowanych przez Pana
    kwot.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.