Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.554.2023.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-29
Teza: Możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu lokali mieszkalnych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowej w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 zł.
Słowa kluczowe: czynności-czynności nieopodatkowane podatkiem od towarów i usług; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; usługi-usługi najmu
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze  mieszkalnym  lub  części  nieruchomości na cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu lokali mieszkalnych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowej w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 zł – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

27 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 19 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie dotyczącym możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu lokali mieszkalnych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowej w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 zł.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 października 2023 r. (wpływ 25 października 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest właścicielem lokali mieszkalnych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka wynajmuje posiadane lokale mieszkalne wyłącznie w celach mieszkaniowych, przy czym umowy zawierane są zarówno z najemcami korzystającymi z tych lokali na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i z podmiotami, które podnajmują przedmiotowe lokale mieszkalne kolejnym osobom również w celach mieszkaniowych. Co istotne najemcy podnajmujący lokale mieszkalne zobowiązują się w umowach najmu do tego, że lokale będą wynajmowane wyłączne w celach mieszkaniowych.

Aktualnie Spółka korzysta ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług z uwagi na nieprzekroczenie obrotów w wysokości 200.000 złotych.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Wnioskodawca wskazał, że umowy w większości będą zawierane na czas określony, przy czym konkretne ustalenia strony umowy uzgodnią w indywidualnych negocjacjach - Spółka nie wyklucza jednakże zawierania umów na czas nieokreślony.

Świadczone przez Spółkę usługi najmu lokali mieszkalnych sklasyfikowane będą jako PKWiU 68.20.11.0 - Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

**Pytanie**

Czy w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 złotych Spółka będzie mogła zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zarówno w stosunku do lokali mieszkalnych wynajmowanych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i do lokali mieszkalnych wynajmowanych innym podmiotom w celu ich podnajmu na cele mieszkaniowe?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790 i 1114).

W świetle brzmienia wskazanego przepisu zwolnienie ma charakter przedmiotowy i z jego treści nie wynika, że cel mieszkaniowy musi być realizowany przez wynajmującego bezpośrednio na rzecz podmiotu, który realizuje własne potrzeby mieszkaniowe. Zdaniem Spółki świadczenie usługi wynajmowania na własny rachunek oznacza, że finalny najemca realizuje cele mieszkaniowe, a taka sytuacja ma miejsce zarówno w przypadku najemców korzystających z lokali na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i w przypadku lokali mieszkalnych wynajmowanych innym podmiotom w celu ich podnajmu na cele mieszkaniowe.

Reasumując - zdaniem Spółki - w jednym i drugim przypadku, po przekroczeniu obrotów, będzie ona mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu lokali mieszkalnych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowej w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 zł - **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo właścicielem lokali mieszkalnych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują Państwo posiadane lokale mieszkalne wyłącznie w celach mieszkaniowych, przy czym umowy zawierane są zarówno z najemcami korzystającymi z tych lokali na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i z podmiotami, które podnajmują przedmiotowe lokale mieszkalne kolejnym osobom również w celach mieszkaniowych. Co istotne najemcy podnajmujący lokale mieszkalne zobowiązują się w umowach najmu do tego, że lokale będą wynajmowane wyłączne w celach mieszkaniowych. Umowy w większości będą zawierane na czas określony, przy czym konkretne ustalenia strony umowy uzgodnią w indywidualnych negocjacjach - nie wykluczają Państwo jednakże zawierania umów na czas nieokreślony. Świadczone przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych sklasyfikowane będą jako PKWiU 68.20.11.0 - Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych. Aktualnie korzystają Państwo ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług z uwagi na nieprzekroczenie obrotów w wysokości 200.000 złotych.

Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięli Państwo wątpliwość, czy w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 złotych, będą Państwo mogli zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług najmu lokali mieszkalnych wynajmowanych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowe.

W tym miejscu zauważyć należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWIU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwości należy stwierdzić, że w przypadku, gdy wynajmowane przez Państwa lokale mieszkalne będą wynajmowane najemcom wyłącznie na zaspokojenie ich własnych potrzeb mieszkaniowych, bez możliwości np. prowadzenia w nich działalności gospodarczej, czy dalszego podnajmu, zawarte umowy nie będą miały charakteru krótkoterminowego, charakterystycznego dla usług związanych z zakwaterowaniem (usługi sklasyfikowane w PKWiU 55), na gruncie niniejszej sprawy –spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonej przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych wynajmowanych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowe.

Tym samym uznaję za prawidłowe Państwa stanowisko, że w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 złotych, będą Państwo mogli zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, dla usług wynajmu lokali mieszkalnych wynajmowanych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa pytania w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu lokali mieszkalnych bezpośrednio najemcom korzystającym z lokali na własne potrzeby mieszkaniowej w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200.000 zł.

W zakresie Państwa pytania w części dotyczącej możliwości, zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu lokali mieszkalnych wynajmowanych innym podmiotom w celu ich podnajmu na cele mieszkaniowe, w przypadku przekroczenia obrotów w wysokości 200. 000 zł, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).