Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-640/13-4/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-16
Teza: Zakres przychodów z tytułu najmu.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 17

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07.06.2013 r. (data wpływu 11.06.2013 r.) oraz uzupełnienia wniosku z dnia 10.09.2013 r. (data nadania 11.09.2013 r., data wpływu 12.09.2013 r.) na wezwanie z dnia 29.08.2013 r. Nr IPPB1/415-640/13-2/IF (data nadania 30.08.2013 r., data odbioru 05.09.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11.06.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 23.02.2013 r. Wnioskodawca zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, na podstawie której wynajął osobie fizycznej na cele mieszkaniowe mieszkanie, którego jest współwłaścicielem. Wnioskodawca złożył w ustawowym terminie, do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Z tytułu najmu Wnioskodawca uzyskuje określoną w umowie kwotę czynszu najmu. Zgodnie z § 3 punkt 4 umowy najmu część tej kwoty Wnioskodawca przeznacza na pokrycie czynszu miesięcznego ustalonego przez Wspólnotę Mieszkaniową i przekazuje ją na rachunek bankowy Wspólnoty.

Ponadto z postanowienia zawartej umowy zobowiązują najemcę do ponoszenia dodatkowo kosztów eksploatacyjnych zmiennych, wynikających ze wskazań liczników (tj. opłaty za energię elektryczną, ogrzewanie ciepłą i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków). Wysokość ww. opłat wynika z otrzymywanych faktur oraz zestawień przygotowanych przez Administrację Wspólnoty Mieszkaniowej. Ostateczne rozliczenie kosztów eksploatacyjnych poniesionych w trakcie obowiązywania umowy najmu ma nastąpić w chwili rozwiązania umowy.

Kwota wynikająca z rozliczeń kosztów eksploatacyjnych zmiennych jest przekazywana przez Wnioskodawcę odpowiednio na rachunki bankowe dostawców mediów bądź Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodatkowym wydatkiem związanym z mieszkaniem i ponoszonym przez Wnioskodawcę jest podatek od nieruchomości. Analogiczna sytuacja dotyczy miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, które również Wnioskodawca zamierza w przyszłości wynająć (w tym przypadku część kwoty czynszu najmu przeznaczona będzie na pokrycie czynszu miesięcznego ustalonego przez Wspólnotę Mieszkaniową i będzie przekazywana na jej rachunek bankowy).

Dodatkowym wydatkiem związanym z miejscem postojowym i ponoszonym przez Wnioskodawcę będzie podatek od nieruchomości.

Pismem z dnia 10.09.2013 r. (data wpływu 12.09.2013 r.) Wnioskodawca doprecyzował, że Zgodnie z umową najmu do ponoszenia opłat za czynsz miesięczny płatny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej zobowiązany jest najemca. Czynsz ten jest zawarty w kwocie czynszu najmu płatnego na rachunek bankowy Wnioskodawcy, a następnie przekazywany jest przez Wnioskodawcę na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej. Takie rozwiązanie pozwala Wnioskodawcy uniknąć wystąpienia zaległości wobec Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zgodnie z umową najmu najemca nie jest zobowiązany do ponoszenia opłat za podatek od nieruchomości (podatek ten płaci Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w związku z ww. postanowieniami umownymi przychodem z tytułu najmu nieruchomości lokalowej w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie wyłącznie kwota uzyskiwanego przez Wnioskodawcę czynszu najmu pomniejszona o czynsz płatny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, czy też oprócz powyższego do podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym należy zaliczać także opłaty z tytułu:
    *   czynszu miesięcznego, płatnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej,
    *   opłat licznikowych, które zgodnie z umową ponosi i pokrywa najemca według wskazań rachunków oraz taryfikatorów pochodzących od dostawców tych usług, które są płatne wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług?
2.  Czy z podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym Wnioskodawca może wyłączyć kwotę podatku od nieruchomości, jaka jest związana z ww. lokalem mieszkalnym / miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym?

Zdaniem Wnioskodawcy,

AD. 1

Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie wyłącznie otrzymana kwota czynszu pomniejszona o wartość czynszu miesięcznego płatnego przez wynajmującego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę na podstawie zawartej umowy najmu lokalu mieszkalnego, w szczególności wszelkie opłaty z tytułu eksploatacji wynajmowanego mieszkania płatne na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (tj. opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatków na nieruchomość wspólną, wywozu i usuwania śmieci oraz nieczystości, ciepła i wody) oraz zużycia energii elektrycznej nie powodują przysporzenia majątkowego ani przychodu po stronie wynajmującego oraz nie mieszczą się w pojęciu świadczenia w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 – t.j.), w związku z powyższym nie powinny być zaliczone do przychodu i nie powinny być zaliczone do przychodu i nie powinny być one jednocześnie wliczane do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje się na:

*   Interpretację Indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7 listopada 2012 r. Nr IPPB2/415-918/12-2/JG,
*   Interpretację Indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 27 maja 2010 r. Nr IBPBII/2/415-276/10/CJS
*   Interpretację Indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 16 czerwca 2010 r. Nr ITPB1/415-268/10/DP.

AD. 2

Z podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie może wyłączyć kwoty podatku od nieruchomości jaka związana jest z ww. lokalem mieszkalnym / miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym z uwagi na fakt, że zawarta umowa najmu nie przewiduje ponoszenia ww. podatku przez najemcę.

W przypadku, gdyby w umowy wynikało, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat z tytułu podatku od nieruchomości i przekazywania ich na Jego rachunek bankowy, kwota ww. podatku nie byłaby składnikiem przychodu osiąganego z najmu, gdyż nie powodowałaby przysporzenia majątkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu miesięcznego, płatnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do ponoszenia opłat licznikowych (według wskazań rachunków oraz taryfikatorów pochodzących od dostawców tych usług), które są płatne wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług. Zgodnie z umową najmu najemca nie jest zobowiązany do ponoszenia opłat podatku od nieruchomości - podatek ten płaci Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat licznikowych (należnych usługodawcom), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat licznikowych Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Wnioskodawca nie może pomniejszyć przychodu z tytułu najmu o zapłacony podatek od nieruchomości (lokalu mieszkalnego / miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym), z uwagi na fakt, iż w umowie najmu najemca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości. To Wnioskodawca płaci jako współwłaściciel nieruchomości podatek od nieruchomości (jak sam wskazał w uzupełnieniu wniosku).

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.