Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-450/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-06-19
Teza: Czy w sytuacji, gdy dojdzie do planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?
Słowa kluczowe: sprzedaż; zakup; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2015 r. (data wpływu 23 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 11 stycznia 2007 r. Wnioskodawczyni – będąc stanu wolnego – nabyła lokal mieszkalny. Od tego momentu jest w tym mieszkaniu zameldowana. W 2008 r. Wnioskodawczyni wyszła za mąż i udzieliła mężowi pełnomocnictwa do wszelkich czynności w tym do zbywania nieruchomości.

W lutym 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła w Sądzie pozew rozwodowy i wtedy mąż przeniósł na siebie własność tej nieruchomości. O tym fakcie Wnioskodawczyni dowiedziała się w kwietniu. Po licznych perturbacjach, były mąż zgodził się oddać Wnioskodawczyni ale już tylko udział wynoszący ½ części w tym mieszkaniu, co potwierdza umowa darowizny zawarta dnia 5 czerwca 2012 r.

Obecnie Wnioskodawczyni mieszka w innym mieszkaniu ale cały czas – od 2007 r. - jest zameldowana w ww. lokalu mieszkalnym. Z uwagi na fakt, że były mąż zamieszkuje w tym mieszkaniu, zadłuża je nie płacąc czynszu, tak że jego udział zajął komornik, Wnioskodawczyni znalazła osobę, która chce kupić jej udział za kwotę 40.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji, gdy dojdzie do planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna płacić podatku ponieważ były mąż bez jej zgody i wiedzy - mocą umowy darowizny - przeniósł na siebie własność ww. mieszkania. O tej czynności Wnioskodawczyni dowiedziała się już po fakcie. Wnioskodawczyni nie chciała tego mieszkania nikomu sprzedawać, a tym bardziej darować. Wnioskodawczyni uważa, że właścicielką tego mieszkania była od stycznia 2007 r.

Teraz Wnioskodawczyni jest w bardzo trudnej sytuacji finansowej i musi sprzedać swój udział w ww. lokalu mieszkalnym za połowę jego wartości, albowiem były mąż nie chce się zgodzić na wspólną sprzedaż. Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna zapłacić podatku dochodowego od tej sprzedaży, ponieważ na skutek tej czynności w żaden sposób się nie wzbogaci, a właścicielką tego mieszkania jest od ośmiu lat z niecałą trzymiesięczną przerwą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni dnia 11 stycznia 2007 r. – będąc stanu wolnego – nabyła lokal mieszkalny. Od tego momentu jest w tym mieszkaniu zameldowana. W 2008 r. Wnioskodawczyni wyszła za mąż i udzieliła mężowi pełnomocnictwa do wszelkich czynności w tym do zbywania nieruchomości.

W lutym 2012 r. Wnioskodawczyni złożyła w Sądzie pozew rozwodowy i wtedy mąż przeniósł na siebie własność tej nieruchomości. O tym fakcie Wnioskodawczyni dowiedziała się w kwietniu. Po licznych perturbacjach, były mąż zgodził się oddać Wnioskodawczyni ale już tylko udział wynoszący ½ części w tym mieszkaniu, co potwierdza umowa darowizny zawarta dnia 5 czerwca 2012 r.

Obecnie Wnioskodawczyni mieszka w innym mieszkaniu ale cały czas – od 2007 r. - jest zameldowana w ww. lokalu mieszkalnym. Z uwagi na fakt, że były mąż zamieszkuje w tym mieszkaniu, zadłuża je nie płacąc czynszu, tak że jego udział zajął komornik, Wnioskodawczyni znalazła osobę, która chce kupić jej udział za kwotę 40.000 zł.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że skoro w dniu 5 czerwca 2012 r. mąż darował Wnioskodawczyni udział w lokalu mieszkalnym, to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, winien być liczony od końca 2012 r. Na skutek zawarcia tej umowy Wnioskodawczyni powtórnie nabyła bowiem udział w tym lokalu mieszkalnym, własność którego na początku 2012 r. przeniesiona została na jej małżonka.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż udziału w ww. lokalu mieszkalnym nastąpi przed końcem 2017 r. będzie stanowiła źródło przychodów w rozumieniu ww. przepisu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest - co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy - dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy sprzedaż nabytego w drodze darowizny udziału w lokalu mieszkalnym zostanie dokonana przed końcem 2017 r. będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji Wnioskodawczyni będzie zobowiązana uiścić 19% podatek dochodowy obliczony według zasad opisanych w zacytowanych powyżej przepisach.

Jednakże w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni - począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpił odpłatne zbycie - przychód uzyskany ze zbycia udziałów w ww. lokalu mieszkalnym wydatkuje na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/1 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.