Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.170.2022.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-27
Teza: W zakresie skutków podatkowych związanych z transakcją sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe
==================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego:

· w zakresie nieuznania Wnioskodawcy 1 za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działki nr 1– **jest nieprawidłowe**,

· w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działki nr 1– **jest prawidłowe,**

· w zakresie prawa Wnioskodawcy 2 do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1– **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

23 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 15 marca 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy 1 za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działki nr 1, braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działki nr 1oraz prawa Wnioskodawcy 2 do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 maja 2022 r. (wpływ 25 maja 2022 r.) .

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

### 1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒ Pan T.H.

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

T.H. (dalej jako: „Wnioskodawca 1”) jest użytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym 1/2 nieruchomości gruntowej położonej w (\`(...)\`) (\`(...)\`), dzielnica (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), złożonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1, o powierzchni (\`(...)\`) m2, dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (\`(...)\`) (dalej jako „Nieruchomość”).

W dziale II powołanej księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości wpisane jest Miasto (\`(...)\`) zaś jako użytkownicy wieczyści Nieruchomości wpisani zostali (\`(...)\`) w 1/2 części oraz (\`(...)\`) w 1/2 części, na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste sporządzonej w dniu 31 października 2012 r. przed notariuszem w (\`(...)\`) –(\`(...)\`), za Rep. A nr (\`(...)\`). Jednocześnie, w dziale III tej księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wskazać w tym kontekście należy, że Wnioskodawca 1 jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości jest również Pani (\`(...)\`) w łącznym udziale 1/4 części, przy czym udział 2/12 części nabyła na podstawie dziedziczenia po matce (\`(...)\`) (\`(...)\`) Poświadczenie Spadkowe wydane dnia 30 września 2021 r. przez (\`(...)\`) notariusza w (\`(...)\`), za numerem referencyjnym (\`(...)\`) oraz w udziale 1/12 części na podstawie dziedziczenia po dziadku (\`(...)\`) (akt poświadczenia dziedziczenia, sporządzony dnia 25 września 2020 roku przez (\`(...)\`) - notariusza w (\`(...)\`), Rep. A (\`(...)\`).

Działka nr 1 jest niezabudowana, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. do ul. (\`(...)\`). Działka nr 1 nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na terenie Nieruchomości nie są zlokalizowane niezaewidencjonowane urządzenia infrastruktury technicznej lub podobne urządzenia.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości nie jest w całości ani w części obciążone jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami obligacyjnymi osób trzecich (w tym najmu, dzierżawy lub użyczenia), oraz jest wolne od jakichkolwiek innych praw lub roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu, w tym praw pierwokupu, odkupu lub pierwszeństwa nabycia. Nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym użytkowników wieczystych i nie jest na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też bez takiego tytułu użytkowana przez jakiekolwiek osoby trzecie, jak również osobom trzecim nie przysługują roszczenia o jej wydanie lub udostępnienie jej posiadania.

Również w przeszłości przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem czynności najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, ani nie była wykorzystywana do potrzeb własnych Wnioskodawcy 1 oraz do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Ostatnio Nieruchomość była wykorzystywana do potrzeb działalności gospodarczej do roku 1944, kiedy to w wyniku działań wojennych zmarł uprzedni właściciel, a ruiny pozostałych na Nieruchomości spalonych zabudowań zostały rozebrane.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy 1

Wnioskodawca 1 jest emerytem, na stałe zamieszkującym terytorium (\`(...)\`) i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej na terytorium Polski. Wnioskodawca 1 nie dokonał nabycia żadnych nieruchomości na terytorium Polski. Wiele lat temu otrzymał w spadku dom letniskowy w okolicach (\`(...)\`), jednak został on przed laty sprzedany. Obecnie Wnioskodawca 1 poza przedmiotową Nieruchomością nie posiada innych nieruchomości.

Poza podpisaniem umowy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, Wnioskodawca 1 nie podejmował innych czynności zmierzających do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, w szczególności nie uzyskiwał decyzji administracyjnych, nie dokonywał podziału geodezyjnego, nie dokonywał uzbrojenia Nieruchomości i nie reklamował przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawca 1 planuje dokonać sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej Nieruchomości na rzecz (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`), (dalej jako „Wnioskodawca 2”), w tym celu Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 (zwani dalej razem jako: „Wnioskodawcy”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Planowana sprzedaż nastąpi po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego Wnioskodawcy 1 w prawo własności.

Wnioskodawca 2 jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabywana Nieruchomość zostanie przez Wnioskodawcę 2 wykorzystana do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej nie mniejszej niż (\`(...)\`) m² i średniej powierzchni mieszkania wynoszącej 55 m² wraz z odpowiednią towarzyszącą zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca 2 zobowiązał się nabyć prawo własności Nieruchomości, o ile do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, spełnią się określone warunki, t.j.:

‒ Wnioskodawca 2 zabezpieczy równoczesne nabycie z Nieruchomością wszystkich nieruchomości sąsiednich (służących wskazanej wyżej inwestycji), poprzez zawarcie z ich właścicielami przedwstępnych umów sprzedaży,

‒ Wnioskodawca 2 przeprowadzi badanie prawne, podatkowe i techniczne dotyczące Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich w terminie 60 dni od dnia podpisania przedwstępnych umów sprzedaży ze wszystkimi właścicielami tych nieruchomości, a wyniki tych badań będą dla Wnioskodawcy 2 satysfakcjonujące,

‒ dla terenu Nieruchomości uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, umożliwiający realizację planowanej przez Wnioskodawcę 2 inwestycji,

‒ prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostanie przekształcone w prawo własności Nieruchomości,

‒ (\`(...)\`) zostaną prawomocnie wpisani do księgi wieczystej Nieruchomości jako jej współużytkownicy wieczyści,

‒ będzie zapewniona możliwość nabycia przez Wnioskodawcę 2 wraz z prawem własności Nieruchomości wszystkich nieruchomości sąsiednich.

Wnioskodawca 1 w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej zobowiązał się do podejmowania wszelkich działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w szczególności działań koniecznych do ziszczenia się powyższych warunków, w tym w szczególności do doprowadzenia do prawomocnego ujawnienia (\`(...)\`) i (\`(...)\`) jako współużytkowników wieczystych Nieruchomości oraz doprowadzenia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności i ujawnienia tego przekształcenia w dziale II księgi wieczystej.

Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić osobie lub osobom wskazanym przez Wnioskodawcę 2 pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawcy 1 w postępowaniu administracyjnym dotyczącym przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności o treści i na warunkach ustalonych przez strony. W zakresie postępowania wieczystoksięgowego wniosek o ujawnienie (\`(...)\`) i (\`(...)\`), jako współużytkowników wieczystych został złożony przez notariusza, przed którym doszło do zawarcia umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu odpowiadając na pytania Organu wskazaliście Państwo:

1\. „Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 1będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie będzie z niego wynikało dla przedmiotowej działki bądź czy będzie wydana dla tej działki decyzja o warunkach zabudowy?”

Odpowiedź: Na dzień sprzedaży przedmiotowej działki będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem zakupu prawa własności Nieruchomości jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego realizację planowanej Inwestycji.

Na przedmiotowej działce przewiduje się zgodnie z projektem MPZP budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych o łącznej powierzchni mieszkalnej nie mniejszej niż 5.075 m2 i średniej powierzchni mieszkania 55,00 m2 wraz z odpowiednią towarzyszącą zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu.

2\. „Czy dojdzie do sprzedaży przez Pana działki na rzecz spółki z o. o. w przypadku, gdy na dzień tej sprzedaży nie zostanie jednak uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający realizację tej spółce zamierzonej inwestycji, a jeśli tak, to czy będzie dla tej działki wydana decyzja o warunkach zabudowy?”

Odpowiedź: Wnioskodawca 2 obecnie nie przewiduje zakupu działki w przypadku, gdy na dzień sprzedaży nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy, jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa Nieruchomość stanowiłaby grunty przeznaczone pod zabudowę, Wnioskodawca 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją?

3\. Czy, jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa Nieruchomość stanowiłaby grunty inne niż przeznaczone pod zabudowę, Wnioskodawca 1 byłby zobowiązany do zastosowania zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 nie przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją?

**Stanowisko Zainteresowanych**

1\. Zdaniem Wnioskodawców, czynność sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, gdyż powyższa sprzedaż nie jest wykonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

2\. Zdaniem Wnioskodawców, jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa Nieruchomość stanowiłaby grunty przeznaczone pod zabudowę, Wnioskodawca 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

3\. Zdaniem Wnioskodawców, jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa Nieruchomość stanowiłaby grunty inne niż przeznaczone pod zabudowę, Wnioskodawca 1 byłby zobowiązany do zastosowania zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 nie przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Artykuł 2 pkt 22 ustawy stanowi, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt, a także budynki i budowle, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter oraz wykonywanie dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Co do zasady, przyjmuje się, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna dokonująca jednorazowych transakcji, która nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej, lecz jedynie wyzbywa się majątku osobistego (takie stanowisko zajął np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 21 czerwca 2017 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.122.2017.1.JKU).

Jak wskazał organ w powyżej interpretacji: „przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Analogiczne stanowisko zajął m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 listopada 2017 r., sygn. I FSK 172/16): „Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Zatem dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Dodatkowo należy wskazać, że taka działalność powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca 1 nie wykazywał się działalnością, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawca 1 nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, podział działki). Co prawda, Wnioskodawca 1 podpisał umowę z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości, jednak wykorzystanie pośrednika w handlu nieruchomości miało na celu jedynie skuteczne dokonanie sprzedaży działki, która ze względu na brak jej użytkowania generowała po stronie Wnioskodawcy 1 jedynie koszty (np. podatek od nieruchomości).

Jednocześnie ze względu na atrakcyjne położenie działki, Wnioskodawcy 1 zależało na uzyskaniu ekonomicznie opłacalnej ceny. W tym miejscu podkreślić raz jeszcze należy, że zgodnie z ogólnie przyjętym podejściem organów podatkowych i sądów administracyjnych, sprzedawca może podejmować pojedyncze działania zmierzające do sprzedaży elementów majątku prywatnego, co wynika z realiów gospodarczych. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg okoliczności sugerujących taką działalność, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca 1 posiadaną Nieruchomość uzyskał w ramach dziedziczenia, nie prowadził żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek. Nie były podejmowane żadne czynności mające na celu przygotowanie przedmiotowych gruntów do sprzedaży, nie były uzyskiwane decyzje administracyjnych, nie dokonywano podziału geodezyjnego.

Wnioskodawca 1 posiadaną Nieruchomość uzyskał w ramach dziedziczenia, nie prowadził żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek. Nie były podejmowane żadne czynności mające na celu przygotowanie przedmiotowych gruntów do sprzedaży, nie były uzyskiwane decyzje administracyjne, nie dokonywano podziału geodezyjnego.

Wnioskodawca 1 nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nigdy nie wykorzystywał przedmiotowej Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani też nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Wnioskodawca 1 nie posiada innych Nieruchomości, a w przeszłości dokonał pojedynczej sprzedaży nieruchomości nabytej w ramach spadku.

W konsekwencji Wnioskodawca 1 nie działa jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego. Zatem dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości Wnioskodawca 1 będzie korzystał z przysługującego jemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co też nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę 1 cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a dostawę tych działek czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ad. 2 i 3

Na gruncie ustawy o VAT czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem z powyższego zwolnienia nie korzystają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr 1jest niezabudowana, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. do ul. Gniewkowskiej.

Działka nr 1nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na terenie Nieruchomości nie są zlokalizowane niezaewidencjonowane urządzenia infrastruktury technicznej lub podobne urządzenia. Jednocześnie, w ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca 1 zobowiązał się sprzedać prawo własności Nieruchomości o ile w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, dla terenu Nieruchomości uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, umożliwiający realizację planowanej przez Wnioskodawcę 2 inwestycji.

W konsekwencji, klasyfikacja przedmiotowej Nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o VAT będzie zależna od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzn. że może ona stanowić:

‒ grunty przeznaczone pod zabudowę, które spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT lub

‒ grunty inne niże przeznaczone pod zabudowę, które nie spełniają definicji terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że jeżeli ww. działka w wyniku wydania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spełniać będzie w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to w konsekwencji, Wnioskodawca 1 dokonując dostawy swojego udziału nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji sprzedaż udziału w działce nr 1jako gruntu budowlanego, nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast jeżeli ww. działka nie będzie spełniać w momencie sprzedaży definicji terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to Wnioskodawca 1 dokonując dostawy swojego udziału może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę 2 wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl tego przepisu - w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z ww. przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.:

⎯ odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz

⎯ gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi. Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy, przy czym wskazać należy, że żadna z wskazanych w tym przepisie przesłanek nie znajdzie zastosowania w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym.

W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca 2 jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabywana Nieruchomość zostanie przez Wnioskodawcę 2 wykorzystana do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT tj. inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej nie mniejszej niż 5.075 m² i średniej powierzchni mieszkania wynoszącej 55 m² wraz z odpowiednią towarzyszącą zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu.

W konsekwencji, jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT, a transakcja nie korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, wówczas Wnioskodawcy 2 przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Natomiast jeżeli odpowiedź organu na pierwsze pytanie stwierdzałaby podleganie transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca 1 byłby zobowiązany do zastosowania stawki zwolnionej z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wówczas Wnioskodawcy 2 nie przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

‒ nieprawidłowe - w zakresie nieuznania Wnioskodawcy 1 za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działki nr 1, oraz

‒ prawidłowe - w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działki nr 1i prawa Wnioskodawcy 2 do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana wart. 195-221ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21kwietnia2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 1 jest użytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym 1/2 nieruchomości gruntowej, złożonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1. Wnioskodawca 1 przedmiotową Nieruchomość nabył na podstawie umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Działka nr 1 jest niezabudowana, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka nr 1nie jest objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale na dzień sprzedaży będzie dla niej uchwalony MPZP. Na terenie Nieruchomości nie są zlokalizowane niezaewidencjonowane urządzenia infrastruktury technicznej lub podobne urządzenia.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości nie jest w całości ani w części obciążone jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami obligacyjnymi osób trzecich (w tym najmu, dzierżawy lub użyczenia), oraz jest wolne od jakichkolwiek innych praw lub roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu, w tym praw pierwokupu, odkupu lub pierwszeństwa nabycia. Również w przeszłości przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem czynności najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, ani nie była wykorzystywana do potrzeb własnych Wnioskodawcy 1 oraz do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Ostatnio Nieruchomość była wykorzystywana do potrzeb działalności gospodarczej do roku 1944, kiedy to w wyniku działań wojennych zmarł uprzedni właściciel, a ruiny pozostałych na Nieruchomości spalonych zabudowań zostały rozebrane.

Wnioskodawca 1 jest emerytem, na stałe zamieszkującym terytorium (\`(...)\`), nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej na terytorium Polski, w szczególności nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca 1 wiele lat temu dokonał sprzedaży domu letniskowego, który otrzymał w spadku. Wnioskodawca 1 nie posiada innych Nieruchomości poza przedmiotową Nieruchomością.

Poza podpisaniem umowy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, Wnioskodawca 1 nie podejmował innych czynności zmierzających do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, w szczególności nie uzyskiwał decyzji administracyjnych, nie dokonywał podziału geodezyjnego, nie dokonywał uzbrojenia Nieruchomości i nie reklamował przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawca 1 planuje dokonać sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Wnioskodawca 2), w tym celu Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Planowana sprzedaż nastąpi po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego Wnioskodawcy 1 w prawo własności.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż udziału przez Wnioskodawcę 1 w działce nr 1podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie sprzedająca podjęła w odniesieniu do sprzedaży swojego udziału w działce nr 1.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonych Wnioskodawcy 2 przez Wnioskodawcę 1 pełnomocnictw i zgód do działania w jego imieniu i na jego rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca 2 zobowiązał się nabyć prawo własności Nieruchomości, o ile do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, spełnią się określone warunki, t.j.:

‒ Wnioskodawca 2 zabezpieczy równoczesne nabycie z Nieruchomością wszystkich nieruchomości sąsiednich (służących wskazanej wyżej inwestycji), poprzez zawarcie z ich właścicielami przedwstępnych umów sprzedaży,

‒ Wnioskodawca 2 przeprowadzi badanie prawne, podatkowe i techniczne dotyczące Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich w terminie 60 dni od dnia podpisania przedwstępnych umów sprzedaży ze wszystkimi właścicielami tych nieruchomości, a wyniki tych badań będą dla Wnioskodawcy 2 satysfakcjonujące,

‒ dla terenu Nieruchomości uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, umożliwiający realizację planowanej przez Wnioskodawcę 2 inwestycji,

‒ prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostanie przekształcone w prawo własności Nieruchomości,

‒ (\`(...)\`) zostaną prawomocnie wpisani do księgi wieczystej Nieruchomości jako jej współużytkownicy wieczyści,

‒ będzie zapewniona możliwość nabycia przez Wnioskodawcę 2 wraz z prawem własności Nieruchomości wszystkich nieruchomości sąsiednich.

Wnioskodawca 1 w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej zobowiązał się do podejmowania wszelkich działań koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w szczególności działań koniecznych do ziszczenia się powyższych warunków, w tym w szczególności do doprowadzenia do prawomocnego ujawnienia Wnioskodawcy 1 jako współużytkownika wieczystego Nieruchomości oraz doprowadzenia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności i ujawnienia tego przekształcenia w dziale II księgi wieczystej.

Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić osobie lub osobom wskazanym przez Wnioskodawcę 2 pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawcy 1 w postępowaniu administracyjnym dotyczącym przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności o treści i na warunkach ustalonych przez strony. W zakresie postępowania wieczystoksięgowego wniosek o ujawnienie Wnioskodawcy 1, jako współużytkownika wieczystego został złożony przez notariusza, przed którym doszło do zawarcia umowy przedwstępnej. Wnioskodawca 1 zobowiązał się udzielić Wnioskodawcy 2 pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę 2 do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Zatem Wnioskodawca 2 dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Wnioskodawcy 1 – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą sprzedającej swoje udziały, czego przejawem są udzielone pełnomocnictwa i zgody.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy 1 wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedająca działa jak podatnik podatku VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca 1 w zakresie dostawy opisanej Nieruchomości (udziału w działce nr 1) dokona zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca 1 dokonując sprzedaży Nieruchomości (udziału w działce nr 1), nie skorzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez Wnioskodawcę 1 działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu Jego majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę 1 opisanej Nieruchomości (udziału w działce nr 1) stanowić będzie dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca 1 działać będzie tu jak podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości (udziału w działce nr 1) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art.5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należy uznać za **nieprawidłowe**.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W uzupełnieniu do wniosku wskazaliście Państwo jednoznacznie, że na dzień sprzedaży dla działki nr 1będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, umożliwiający realizację planowanej Inwestycji. Na przedmiotowej działce przewiduje się zgodnie z projektem MPZP budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią towarzyszącą zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania wyżej wymienionego obiektu.

W analizowanym przypadku na dzień sprzedaży działka nr 1stanowić będzie więc grunt przeznaczony pod zabudowę, tj. teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku nabycie działki nr 1przez Wnioskodawcę 1 nastąpiło na podstawie umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Ponadto Wnioskodawca 1 nie wykorzystywał Nieruchomości w żadnej działalności gospodarczej na terytorium Polski, a więc i wyłącznie zwolnionej z podatku VAT. Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości (udziału w działce nr 1) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (udziału w działce nr nr 1) powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazaliście Państwo, że Wnioskodawca 2 jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, którego głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabywana Nieruchomość zostanie przez Wnioskodawcę 2 wykorzystana do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią towarzyszącą zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową niezbędną do prawidłowego funkcjonowania tego obiektu.

Skoro, jak przyjęto w uzasadnieniu do pytania nr 1, Wnioskodawca 1 będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Wnioskodawcy 2 Nieruchomości (udziału w niezabudowanej działce nr 1), a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce właściwej dla przedmiotu sprzedaży, to Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem tej Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca 2 jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nabywca zamierza bowiem zrealizować na niej inwestycję polegającą na budowie budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią towarzyszącą zewnętrzną i wewnętrzną infrastrukturą techniczną i drogową, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Nabywcę działalnością gospodarczą.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za **prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wskazać także należy, że skoro uznaliśmy powyżej, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i zgodnie z Państwa wskazaniem w uzupełnieniu zostanie dla Nieruchomości uchwalony na dzień sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie grunt przeznaczony pod zabudowę, transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy 2 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją - odstąpiliśmy od odpowiedzi na pytanie nr 3.

Należy również wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz.1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan T.H. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).