Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.686.2020.1.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-12
Teza: Skutki podatkowe planowanej sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: ekspektatywa; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 września 2020 r. (data wpływu 19 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W dniu 15 listopada 20xx r. Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tytułem umowy darowizny, spisanej aktem notarialnym pomiędzy rodzicami Zainteresowanej – (…), a Wnioskodawczynią.

Jeszcze przed datą spisania aktu darowizny mieszkanie zostało przekształcone przez rodziców Wnioskodawczyni z lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, pomimo nieuregulowanego stanu prawnego gruntów, na którym położony jest budynek, na co obowiązująca w tamtym czasie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zezwalała do 31 grudnia 2012 r., na przekształcenie prawa lokatorskiego w budynkach posadowionych na nieuregulowanych prawnie gruntach w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Stan prawny gruntów po dziś dzień tj.: xx września 2020 r. nie został uregulowany w 100%, działka, na której posadowiony jest budynek mieszkalny (nr …), w którym znajduje się lokal, do którego Wnioskodawczyni posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w całości jest w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej, natomiast budynek mieszkalny (nr …) znajdujący się obok na tej samej nieruchomości gruntowej, posadowiony jest również w części na innej działce gruntowej, do której spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada praw. Spółdzielnia mieszkaniowa oba obiekty traktuje jako jedną nieruchomość, choć nie są one bezpośrednio ze sobą połączone, co dla Wnioskodawczyni jest niezrozumiałe.

Dnia xx kwietnia 2020 r. została założona księga wieczysta (…) dla wymienionego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jakie było darowane Wnioskodawczyni przez rodziców dnia 15 listopada 20xx r. Gdyby z zaświadczeń otrzymanych od spółdzielni mieszkaniowej, celem ustanowienia księgi wieczystej w sądzie, wynikałoby, że przysługujące Zainteresowanej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi ekspektatywę tego prawa, to księga wieczysta nie mogłaby zostać założona, gdyż zgodnie z wydaną uchwałą Sądu Najwyższego (…): „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że kompletując zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej w celu założenia księgi wieczystej, w żaden sposób (ustny, bądź pisemny) nie została poinformowana przez spółdzielnię mieszkaniową o przeciwwskazaniach do ustanowienia księgi wieczystej, a w otrzymanych zaświadczeniach ujęte było przysługujące Zainteresowanej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie ekspektatywa tego prawa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w razie sprzedaży lokalu, o którym mowa powyżej, należy odprowadzić podatek dochodowy:

*   z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy
*   z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych - sprzedaży ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z treścią umowy darowizny spisanej aktem notarialnym pomiędzy Wnioskodawczynią, a Jej rodzicami dnia 15 listopada 20xx r., a także zgodnie z zapisami księgi wieczystej, Zainteresowana jest w posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W momencie sprzedaży posiadanego, wymienionego prawa, podatek dochodowy, który Wnioskodawczyni musiałaby odprowadzić, jest podatkiem z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). A co się z tym bezpośrednio wiąże, Zainteresowana będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego z uwagi na odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wnioskodawczyni wskazuje również, że z treści zaświadczenia otrzymanego z US z dnia xx września 2020 r. potrzebnego do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również wynika, iż w skład majątku wchodzi następujący składnik – „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego\`(...)\`” oraz stwierdzenie, iż „podatek od spadków i darowizn z tytułu darowizny nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są:

*   kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c (art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Tym samym każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotne jest zatem ustalenie, do którego z wymienionych powyżej dwóch źródeł przychodów należy zaliczyć planowaną przez Wnioskodawczynię sprzedaż lokalu (mieszkania) nabytego w 20xx r. na podstawie darowizny od swoich rodziców.

Jak wskazała Zainteresowana, przed datą spisania aktu darowizny mieszkanie zostało przekształcone przez rodziców Wnioskodawczyni z lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, pomimo nieuregulowanego stanu prawnego gruntów, na którym położony jest budynek, na co obowiązująca w tamtym czasie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zezwalała.

Wyjaśnić zatem należy, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1465), przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

W przypadku „mieszkania lokatorskiego” właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami. Skoro zatem ww. prawo jest niezbywalne, to nie można mówić o jego nabyciu ani zbyciu. Aby natomiast stać się właścicielem takiego lokalu (a tym samym aby można było mówić o jego zbyciu) konieczne jest nabycie prawa zbywalnego np. poprzez przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego – „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustawy (Dz. U. Nr 125, poz. 873 z późn. zm.), spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.

W myśl natomiast art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 223, poz. 1779), do dnia 31 grudnia 2012 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez tego członka spłat, o których mowa w art. 12 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1, spółdzielnia jest obowiązana dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w przypadku gdy:

1.  spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo
2.  lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy, o której mowa w art. 1, lub uchwała ta została zaskarżona do sądu.

Realizacja żądania, o którym mowa w ust. 1, następuje w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Czynności prawne, w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonane po dniu 31 lipca 20xx r. bez zachowania formy aktu notarialnego, są ważne (art. 7 ww. ustawy).

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz przepisy zmieniające tę ustawę zezwalały zatem aby do 31 grudnia 2012 r. spółdzielnia – pomimo braku przysługującego jej prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal – na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po uregulowaniu przez tego członka spłat, dokonała przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z powyższych przepisów wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wówczas z chwilą zawarcia między członkiem spółdzielni a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego następuje jego nabycie.

Ww. przepisy nie zabraniały zatem przekształcenia a wręcz przeciwnie, powyższe przepisy stanowiły o możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nawet gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem przekształcenia. To oznacza, że w przypadku gdy na podstawie ww. przepisów na rzecz członka spółdzielni nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to nabył on spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie ekspektatywę ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Tym samym należy uznać, że w analizowanej sprawie rodzice Wnioskodawczyni, zgodnie z obowiązującymi przepisami, posiadali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a nie ekspektatywę tego prawa. Rzeczone spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało następnie przekazane w drodze umowy darowizny na rzecz Wnioskodawczyni.

W świetle powyższego, planowaną przez Wnioskodawczynię sprzedaż przedmiotowego lokalu, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wprost jako źródło przychodu wymienia odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a nie jako zbycie ekspektatywy tego prawa zaliczanego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy.

Powołany wyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub wymienionych w nim praw przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak wynika z treści wniosku, przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które Wnioskodawczyni planuje sprzedać, Zainteresowana nabyła w drodze umowy darowizny w 20xx r. Zatem jego sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, planowaną sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabytego przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny w 20xx r. od swoich rodziców, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na to, że planowana sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia tego prawa, Zainteresowana nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z rzeczonej transakcji.

Końcowo podkreślić należy, że Organ wydając interpretacje indywidualne opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na przedstawionym we wniosku stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym), przyjmując argumenty podnoszone przez Wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały zatem analizie ani weryfikacji w ramach przedmiotowego postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest uprawniony, a tym bardziej obowiązany, do oceny dołączonych dokumentów. Związany jest wyłącznie opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionym przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.