Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1175/14-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-26
Teza: Zbycie nieruchomości – wydatki na cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: wydatek-wydatki mieszkaniowe; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2014 r. (data wpływu 26 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 10 marca 2011 r. matka Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie z bonifikatą na podstawie aktu notarialnego za kwotę 27 860,50 PLN.

Cała należność została rozłożona na 5 rat (5 lat) wraz z odsetkami za rozłożenie na raty. Każda rata płatna do 31 marca każdego roku w wysokości:

*   31.03.2012 r. - kapitał 5 014,89 zł + odsetki 1 329,29 zł.
*   31.03.2013 r. - kapitał 5 014,89 zł + odsetki 1 002,98 zł.
*   31.03.2014 r. - kapitał 5 014,89 zł + odsetki 752,23 zł.- 31.03.2015 r. - kapitał 5 014,89 zł + odsetki 501,49 zł.
*   31.03.2016 r. - kapitał 5 014,89 zł + odsetki 251,43zł.

w tym 10% wpłaty przy podpisywaniu aktu notarialnego 2 786,05 zł oraz 2 000,00 zł koszty notarialne (Wnioskodawczyni posiada na to dokumenty), co daje razem kwotę 29 860,50 zł.

W dniu 22 listopada 2012 r. matka Wnioskodawczyni zmarła.

Do dnia śmierci zostały przez nią wpłacone następujące kwoty:

*   3 500,00 zł.
*   1 500,00 zł.
*   149,00 zł.
*   30,00 zł.
*   6 x l80,00 zł

co daje w sumie kwotę: 6 259,00 zł dla Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Po śmierci matki wpłaty nie były dokonywane (trudna sytuacja finansowa).

Wnioskodawczyni i jej syn mieszkają w tym lokalu od 34 lat co można stwierdzić zameldowaniem. W dniu 29 lipca 2014 r. postanowieniem sądu zostało stwierdzone nabycie spadku po śmierci matki Zainteresowanej. W spadku Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość wraz z niespłaconym wykupem z Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

W dniu 19 listopada 2014 r. Zainteresowana zamierza zbyć nieruchomość i nabyć inną nieruchomość, tańszą, aby pozbyć się zadłużenia z Wojskowej Agencji Nieruchomości.

Końcowa wysokość spłaty do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej na dzień 20 listopada 2014 roku wyniosła 24 183,50 zł. Kwota w tej wysokości została wpłacona i dług spłacony w całości i jest to całkowita kwota ze wszystkimi odsetkami i opłatami związanymi z wykupem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy do wydatków na własne cele mieszkaniowe można wliczyć:

1.  Kwotę wykupu płatną w ratach na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej - całość w wysokości 29 860,50zł (kwota na dzień 23.10.2014 r.).
2.  Odsetki od zaległości powstałe z tytułu nieterminowej spłaty ww. wykupu, na kwotę 1 442,37zł (kwota na dzień 23.10.2014 r.).
3.  Oprocentowanie wykupu na kwotę 2 038,24 zł (kwota na dzień 23.10.2014 r.).
4.  Zaległe opłaty za użytkowanie lokalu wraz z odsetkami dla Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 3 049,84 zł (na dzień 27.10.2014 r.).

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie ww. wydatki wlicza się do wydatków na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Stosownie do art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W związku z powyższym dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku i w konsekwencji nieruchomości jest data śmierci matki. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że matka Zainteresowanej zmarła 22 listopada 2012 r. Natomiast w dniu 19 listopada 2014 r. miało nastąpić zbycie przedmiotowej nieruchomości.

Jeśli zatem istotnie odpłatne zbycie mieszkania nastąpiło w dacie wskazanej przez Wnioskodawczynię, a więc przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

1.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Z analizy wniosku wynika, że do wydatków na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni chce zaliczyć:

1.  Kwotę wykupu płatną w ratach na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
2.  Odsetki od zaległości powstałe z tytułu nieterminowej spłaty ww. wykupu.
3.  Oprocentowanie wykupu.
4.  Zaległe opłaty za użytkowanie lokalu wraz z odsetkami dla Wspólnoty Mieszkaniowej.

Powyższe wydatki nie są wydatkami poniesionymi na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy podkreślić, że część tych wydatków została poniesiona przez matkę Wnioskodawczyni, natomiast pozostałe do spłaty: kwota wykupu, odsetki od zaległości powstałe z tytułu nieterminowej spłaty ww. wykupu oraz oprocentowanie wykupu, nie stanowią wydatków mieszkaniowych, określonych w ww. przepisie. W szczególności nie można ich traktować jako wydatków poniesionych na nabycie mieszkania, ponieważ przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłej matce, a więc w sposób nieodpłatny. Powyższe wydatki stanowią w rzeczywistości spłatę zobowiązania ciążącego na spadkodawcy, które na skutek przyjęcia spadku, obciąża spadkobiercę, czyli Wnioskodawczynię.

Podobnie zaległe opłaty za użytkowanie lokalu wraz z odsetkami nie stanowią wydatku na realizację celów mieszkaniowych, są to bowiem wydatki typowo związane z użytkowaniem lokalu mieszkalnego.

Reasumując, do wydatków na własne cele mieszkaniowe nie można zaliczyć kwoty wykupu płatnej w ratach na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, odsetek od zaległości powstałych z tytułu nieterminowej spłaty ww. wykupu, oprocentowania wykupu oraz zaległych opłat za użytkowanie lokalu wraz z odsetkami, bowiem wydatki te nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.