Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-635/15-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-24
Teza: Sprzedaż lokalu mieszkalnego dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany ze spłatą siostry nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży odziedziczonej części lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku; spłata; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2015 r. (data wpływu 28 maja 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 czerwca 2015 r. (data nadania 22 czerwca 2015 r, data wpływu 24 czerwca 2015 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 15 czerwca 2015 r. Nr IPPB4/4511-635/15-2/AK (data nadania 16 czerwca 2015 r., data doręczenia 18 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 15 czerwca 2015 r. Nr IPPB4/4511-635/15-2/AK (data nadania 16 czerwca 2015 r., data doręczenia 18 czerwca 2015 r.), wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 19 czerwca 2015 r. (data nadania 22 czerwca 2015 r., data wpływu 24 czerwca 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 18 listopada 2014 roku w Kancelarii Notarialnej, Wnioskodawczyni podpisała z siostrą akt dziedziczenia po zmarłych rodzicach (Zenon F. zm. 7 lutego 2011 r. i Danuta F. zm. 24 października 2014 r.). Akt poświadczenia dziedziczenia zarejestrowano w Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia Krajowej Rady Notarialnej.

Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał zaświadczenia o zwolnieniu z opodatkowania nabytego spadku (po Zenonie F. w dniu 17 kwietnia 2015 r, po Danucie F. – 23 kwietnia 2015 r). W spadku po rodzicach Wnioskodawczyni wraz z siostrą odziedziczyła po 1/2 udziałów w:

*   mieszkaniu przy A.;

*   działce rekreacyjnej w R.

Mieszkanie, Wnioskodawczyni razem z siostrą sprzedają, mając świadomość, że ponieważ od terminu odziedziczenia nie upłynęło 5 lat, obowiązuje je podatek. Natomiast odziedziczoną działkę postanowiła zatrzymać Wnioskodawczyni.

Spadkobierczynie planowały przeprowadzić podział spadku uwzględniający pomniejszenie należnej Wnioskodawczyni kwoty z tytułu sprzedaży mieszkania o wartość udziału siostry w wartości działki. Nie zdążyły jednak zgromadzić wymaganych do działu spadku dokumentów przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania (24 kwietnia 2015 r.), w której Notariusz kupującego zgodnie z aktem dziedziczenia wpisał udział Wnioskodawczyni w wartości mieszkania jako 1/2.

Dział spadku w części dotyczącej odziedziczonej działki, został przeprowadzony dnia 20 maja 2015 r. Zgodnie z tym aktem, całość udziałów działki przeszła na Wnioskodawczynię, natomiast siostra Wnioskodawczyni otrzyma ekwiwalent pokrywający równowartość jej udziałów, z kwoty która przypada Wnioskodawczyni ze sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania (1/2 udziałów), Wnioskodawczyni powinna zapłacić od kwoty pomniejszonej o ekwiwalent wypłacony siostrze za jej udziały z odziedziczonej działki?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni uważa, że skoro spłaciła udziały siostry w części odziedziczonego mienia, pomniejszając wartość swojego przychodu z tytułu sprzedaży innej jego części, powinna płacić podatek od kwoty, która faktycznie zasili jej konto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości bądź udziału w niej upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego, istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

W myśl art. 211 i 212 ww. ustawy, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z siostrą nabyły w drodze spadku po rodzicach zmarłych w 2011 r. i 2014 r., lokal mieszkalny oraz działkę w udziałach po 1/2. Lokal mieszkalny zostanie sprzedany przez Wnioskodawczynię i jej siostrę przed upływem 5 lat. W wyniku przeprowadzonego działu spadku (20 maja 2015 r.) działka została przyznana Wnioskodawczyni, z obowiązkiem spłaty siostry. Ekwiwalent pokrywający równowartość udziałów siostry w działce zostanie pokryty z kwoty jaka przypada na Wnioskodawczynię ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła udział w przedmiotowym lokalu mieszkalnym w dacie śmierci rodziców, tj. w 2011 r. i 2014 r. Zatem sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wobec tego wydatkiem takim nie będzie wydatek poniesiony na spłatę spadkobiercy. Wypłacenie kwoty drugiej spadkobierczyni nie umożliwiało dokonania sprzedaży, gdyż wypłaty tej Wnioskodawczyni dokonała po sprzedaży lokalu mieszkalnego. Sprzedaż mieszkania była więc możliwa wcześniej. Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie wypłaciła kwoty spadkobierczyni po to, aby móc dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego. Stąd kwota ta nie może być uznana za koszty odpłatnego zbycia, skoro nie była poniesiona celem dokonania zbycia.

Natomiast w myśl wyżej cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku. Kwota wypłacona w wyniku działu spadku, pochodząca ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, nie stanowi udokumentowanego nakładu zwiększającego wartość przedmiotowej nieruchomości, a powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione w tym przepisie. Zatem część kwoty pochodząca ze sprzedaży przysługującego udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiąca kwotę spłaty drugiej spadkobierczyni, w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, wobec czego - wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni – koszty jego poniesienia nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nabytym w drodze spadku w 2011 r. i 2014 r.

Stwierdzić zatem należy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany ze spłatą siostry nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży odziedziczonej części lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.