Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.636.2024.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-23
Teza: Nieuznanie zbywanych składników majątku za
przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa,
opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do
odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: budowle
budynek
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
1

Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    28 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania
    zbywanych składników majątku za przedsiebiorstwo i zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        (A.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        (B.) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

## Opis zdarzenia przyszłego

(A.) sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług (dalej: VAT). Sprzedający jest podmiotem działającym na rynku
    nieruchomości - głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja
    projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
    Sprzedający planuje zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej
    budynkiem magazynowo- produkcyjno-logistycznym z zapleczem biurowym,
    zlokalizowanej w (...) przy ul. (...).
    Zgodnie z aktualnymi założeniami, Sprzedający zamierza zbyć:
    - prawo własności działek gruntu:
    - położonych w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), obręb (...), numery
      ewidencyjne: 1, 2, 3 dla których Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
      prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Grunt 1);
    - położonej w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), obręb (...), numer
      ewidencyjny 4, dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
      prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Grunt 2);
    - położonych w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), obręb (...), numery
      ewidencyjne: 5, 6, 7, 8, 9, dla których Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Grunt 3);
    (dalej łącznie: Grunty)
    - prawo własności budynków, zlokalizowanych na części działek wchodzących w skład
      Gruntów:
    - jednokondygnacyjnego budynku magazynowego (działki o nr: 4, 1, 2, 3, 8, 9);

    - jednokondygnacyjnego budynku stacji pomp (działka nr 9);
    - jednokondygnacyjnego budynku niemieszkalnego - portierni (działka nr 9);
    - dwukondygnacyjnego budynku biurowego (działka nr 9);
    (dalej łącznie: Budynki)
    - prawo własności budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
      (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej: Prawo budowlane), obejmującymi:
    - instalację wodociągową (działka 6, 9),
    - instalację przeciwpożarową (działka 9),
    - kanalizację sanitarną (działka 9),
    - kanalizację deszczową (działka 4, 9, 8),
    - instalację elektryczną (działka 4, 5, 8, 9),
    - instalację gazową (działka 9, 7),
    - instalację teletechniczną (działka 5, 9),
    - oświetlenie terenu (działka 3, 8,9),
    - wiatę na odpady (działka 9),
    - parking (działka 8, 9),
    - place manewrowe (działka 8, 9),
    - drogi wewnętrzne (działki o nr: 6, 7, 8, 9),
    - zbiornik retencyjny wody deszczowej (działka nr 8),
    - zbiornik na ciecz (przeciwpożarowy) (działka nr 9),
    - fundament pod wiatę (działka nr 9),
    - przepompownia wód deszczowych (działka nr 8)
    (dalej łącznie: Budowle).
    Tym samym wszystkie działki wchodzące w skład Gruntów, są i będą miały na dzień
    Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek znajduje się przynajmniej jedna
    Budowla/Budynek (jego część).
    Na Gruntach znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też
    budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci np. ogrodzenia.
    Na Gruntach (tj. na działce nr 9) znajdują się również obiekty niestanowiące budowli, czy
    też budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci:
    - pylonu reklamowego,
    - masztów flagowych,
    - wiaty rowerowej,
    - strefy relaksu.
    Budynki, Budowle oraz Grunty w dalszej części wniosku nazywane są łącznie
    Nieruchomością.
    Ponadto na Nieruchomości znajdują się sieci przesyłowe niebędące własnością
    Sprzedającego, a należące do przedsiębiorstw - gestorów sieci. Sieci te nie będą
    przedmiotem planowanej transakcji. Na Nieruchomości znajduje się także stacja

    redukcyjno-pomiarowa gazu, która została wybudowana ze środków Spółki, niemniej
    jednak została ona odsprzedana na rzecz gestora sieci, a zatem nie będzie przedmiotem
    planowanej transakcji.
    Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia
    25.10.2022 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego dla (...) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest w
    przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem „09PU2”, tj. na terenie działalności
    produkcyjno-przemysłowej. Działki nr 3, 2, oraz 8 są położone w niewielkiej części na
    terenach oznaczonych symbolami „41Z” oraz „42Z” tj. na terenach zielonych. Wszystkie
    działki zlokalizowane w terenie oznaczonym symbolami „41Z” i „42Z”są i na moment
    transakcji będą zabudowane Budynkami lub Budowlami.
    Grunty zostały nabyte przez Sprzedającego w 2021 r. w ramach transakcji opodatkowanej
    VAT – z tytułu której Sprzedający dokonał odliczenia VAT naliczonego.
    Sprzedający nabył własność Gruntu 1 i Gruntu 3 od P. B. na mocy umowy sprzedaży z dnia
    13 maja 2021 r. (rep. A nr (...)) oraz własność Gruntu 2 od (...) sp. j. na mocy umowy
    sprzedaży z dnia 13 maja 2021 r. (rep. A nr (...)).
    Na moment nabycia, Grunty były zabudowane innymi niż obecnie budynkami i
    budowlami, przy czym zostały one poddane rozbiórce tuż po nabyciu.
    Budynki i Budowle znajdujące się obecnie na Gruntach zostały wybudowane przez
    Sprzedającego po dokonaniu wspomnianej rozbiórki. Sprzedającemu przysługiwało prawo
    do odliczenia VAT z tytułu poniesionych kosztów budowy Budynków i Budowli, a
    Sprzedawca prawo to zrealizował.
    Nabywcą Nieruchomości będzie (B.) sp. z o.o. (dalej: Kupujący), będąca podmiotem
    zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.
    in. wynajem i zarzadzanie nieruchomościami oraz roboty budowlane związane ze
    wznoszeniem budynków.
    Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o
    VAT jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.). Sprzedający i Kupujący w dalszej
    części wniosku nazwani są łącznie: Wnioskodawcami.
    Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami
    majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia
    przyszłego (dalej: Transakcja). Umowę przenoszącą własność Nieruchomości (dalej:
    Umowa przenosząca) Wnioskodawcy planują zawrzeć jeszcze w grudniu 2024 r.
    W dniu 23 grudnia 2021 r. dla Nieruchomości zostało wydane, przez Powiatowy
    Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Powiatu (...) (nr ref. (...)), zaświadczenie o przyjęciu
    zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu i niewniesieniu sprzeciwu do podjęcia
    użytkowania, przed wykonaniem wszystkich robót, hali magazynowo-produkcyjno-
    logistycznej wraz z budynkiem zaplecza biurowo-socjalnego, portiernią oraz infrastrukturą
    techniczną.
    Z kolei w dniu 16 marca 2022 r. dla Nieruchomości zostało wydane, przez Powiatowy
    Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Powiatu (...) (...), kolejne zaświadczenie o przyjęciu
    zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu i niewniesieniu sprzeciwu do podjęcia
    użytkowania hali magazynowo-produkcyjno-logistycznej wraz z zapleczem socjalnym oraz
    infrastrukturą towarzyszącą - etap II.
    Powyższe zaświadczenia dotyczyły również Budowli oraz pozostałych Budynków.
    Sprzedający zawarł dla Nieruchomości umowę najmu powierzchni biurowej oraz
    powierzchni magazynowo - produkcyjnej w dniu 18 stycznia 2021 r. W umowie najmu datę
    rozpoczęcia najmu określono na 3 stycznia 2022 r. Umowa była następnie aneksowana w

    ten sposób, że dla części przedmiotu najmu przewidziano datę rozpoczęcia na 3 stycznia
    2022 r., z kolei dla pozostałej części 31 marca 2022 r. Faktyczne rozpoczęcie najmu
    nastąpiło w dniach:
    - dla pierwszej części przedmiotu najmu: w dniu 3 stycznia 2022 r. (udokumentowane
      protokołem zdawczo-odbiorczym);
    - dla drugiej części przedmiotu najmu: w dniu 15 marca 2022 r. (udokumentowane
      protokołem zdawczo-odbiorczym).
    Budowle oraz Budynki w postaci budynku niemieszkalnego (portierni), budynku stacji
    pomp oraz budynku zbiornika na wodę na cele pożarowe nie są bezpośrednio
    wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w postaci budynku
    magazynowego oraz budynku biurowego, w których powierzchnia jest przeznaczona na
    wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu.
    Na moment złożenia niniejszego wniosku, jak również na moment Transakcji:
    - powierzchnia budynku magazynowego oraz budynku biurowego będzie w całości
      wynajęta
    - ww. umowa najmu nie zostanie rozwiązana.
    Tym samym należy uznać, że między faktycznym rozpoczęciem użytkowania powierzchni
    Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku biurowego, a momentem
    planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata.
    Jak wskazano wcześniej, Budowle oraz Budynki w postaci budynku niemieszkalnego
    (portierni), budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na wodę na cele pożarowe nie są
    bezpośrednio wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w
    postaci budynku magazynowego i budynku biurowego, w których powierzchnia jest
    przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu. W konsekwencji,
    momentem oddania do użytkowania Budowli oraz Budynków w postaci budynku
    niemieszkalnego, budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na ciecz jest moment
    faktycznego oddania do użytkowania Budynków w postaci budynku magazynowego i
    budynku biurowego (tj. 3 stycznia 2022 r. i 15 marca 2022 r.).
    Podsumowując powyższe, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania Budynków oraz
    Budowli, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata.
    Budynki oraz Budowle nigdy nie były (i do momentu Transakcji nie będą) wykorzystywane
    wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT. Rzeczy ruchome, będące przedmiotem
    planowanej Transakcji (opisane poniżej), były i będą wykorzystywane wyłącznie na cele
    działalności opodatkowanej podatkiem VAT przez Sprzedającego. Z tytułu ich nabycia
    przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji
    wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej
    danego Budynku, czy też Budowli.
    Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym
    Transakcji obejmie następujące elementy:
    a) prawo własności Gruntów;
    b) prawo własności Budynków oraz Budowli;
    c) prawo własności ruchomości koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i
      eksploatacji Nieruchomości (Ruchomości);

    d) Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
      powierzchni w Budynkach oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1
      ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn.
      zm.; dalej: KC) oraz
    e) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, dla której przeniesienia (w części lub w
      całości) konieczna będzie cesja (o ile będzie miało zastosowanie) - może to dotyczyć
      np. umowy najmu, której okres najmu dla wszystkich lub niektórych powierzchni nie
      rozpocznie się przed dniem Transakcji;
    f) prawa, a w odniesieniu do niezapłaconych przez Sprzedającego zachęt czynszowych -
      także niewykonane obowiązki z umów dodatkowych do umowy najmu (o ile takie
      umowy zostały zawarte) - o ile takie niewykonane obowiązki wystąpią na dzień
      Transakcji);
    g) prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń umowy najmu (w tym gwarancja bankowa w
      odniesieniu najemcy);
    h) prawa i obowiązki wynikające z gwarancji jakości oraz rękojmi budowlanych;
    i) prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń udzielonych w związku z gwarancją jakości i
      rękojmi budowlanych;
    j) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty budowlane
      Budynków przygotowanej przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby
      inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku - (o ile i w zakresie w jakim
      autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na
      dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też
      pliki), zawierających ww. dokumentację oraz wyłączne prawo do upoważniania osób
      trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej
      powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami),
      oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej
      dokumentacji projektowej, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;
    k) dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierającą w
      szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących
      Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty
      budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się
      w Budynków, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego,
      książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do
      systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności
      energetycznej;
    l) znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną i finansową
      dotyczącą przedmiotu Transakcji, obejmującą: umowę najmu, a także wszystkie
      dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych powierzchni oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji
      budowlanych, a także dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej
      eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z
      najemcą;
    m)zezwolenia na zajęcie pasa drogi publicznej (o ile zostały wydane) oraz pozwolenia
      wodnoprawne wydane na Sprzedającego.
    Sprzedający - w ramach ceny za Nieruchomość - zobowiązany będzie do przekazania
    Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej
    związanej z Nieruchomością, w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, obejmującej w
    szczególności:
    - umowę najmu wraz z dokumentami w zakresie zabezpieczeń dostarczonych przez
      najemcę (np. gwarancji bankowych),

    - wszystkie oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub budowy
      Budynków i jakichkolwiek z Budowli, w tym pozwolenia, kopie umów o roboty
      budowlane i umów o prace projektowe dotyczących budowy Budynków i jakichkolwiek
      z Budowli, instrukcje obsługi maszyn i urządzeń zainstalowanych w Budynkach,
      instrukcje bezpieczeństwa i higieny pracy dla Budynków oraz ich systemu ochrony
      przeciwpożarowej, dziennik budowy Budynków, wszystkie klucze, piloty zdalnego
      sterowania oraz karty dostępu do Budynków oraz kody do systemu zarządzania
      Budynkami,
    - oryginały wszystkich dokumentów projektowych, konserwacyjnych i innych
      wymaganych zgodnie z wymogami ustawowymi w związku z Nieruchomością, w tym
      dokumentację powykonawczą Budynków, w tym rysunki powykonawcze i pomiary
      powierzchni przygotowane przez uprawnionego geodetę, również w postaci plików
      elektronicznych w formacie DWG (jeśli będą dostępne) razem z:
    - pisemnymi specyfikacjami technicznymi załączonymi w postaci osobnych plików
      podzielonych na działy; oraz
    - zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji wszystkich zainstalowanych maszyn
      i urządzeń.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie
    Nieruchomością. Zamiarem Wnioskodawców jest również to, aby w drodze cesji nie
    doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych
    związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy
    mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Po
    rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć, że - z uwagi
    na np. wysokie kary umowne związane z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy -
    prawa i obowiązki wynikające z części umów serwisowych (w tym umów na dostawę
    mediów) zostaną przeniesione na Kupującego.
    Do dnia Transakcji, Sprzedający zawrze porozumienie o rozwiązaniu umowy o zarządzanie
    Nieruchomością. Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.
    Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:
    a) umowa o zarządzanie Nieruchomością,
    b) umowa ubezpieczenia Nieruchomości,
    c) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,
    d) umowy związane z obsługą serwisową Nieruchomości
    e) umowy o finansowanie Nieruchomości,
    f) rachunki bankowe Sprzedającego,
    g) wierzytelności (z wyjątkiem wierzytelności związanych z elementami będącymi
      przedmiotem planowanej Transakcji, wymienionych powyżej w punktach od a) do n),
    h) środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z
      zabezpieczeń umowy najmu oraz umów budowlanych) i inne prawa majątkowe
      Sprzedającego,
    i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
      Sprzedającego (inne niż te opisane w niniejszym wniosku).
    Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem pracowników, w tym również w ramach
    przejścia zakładu pracy.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy
    też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie

    prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają co prawda na możliwie szeroki wgląd w
    zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności
    działalności Sprzedającego prowadzonej w Nieruchomości), a ponadto, generalnie
    przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do
    Nieruchomości. Teoretycznie zatem możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich
    kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat,
    jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i
    zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone
    odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań
    finansowych dla Nieruchomości.
    Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT
    polegającej na wynajmie nieruchomości. Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele
    prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.
    Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych
    zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.
    Wnioskodawcy będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni
    podatnicy VAT. Sprzedający oraz Kupujący przed dniem planowanej Transakcji złożą do
    naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do
    zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie w
    przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli i ich części wchodzących w
    skład Nieruchomości. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    będzie dotyczyło wszystkich Budynków i Budowli objętych Transakcją.
    Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego i
    przekazaną Kupującemu w dniu Transakcji.
    Po dokonaniu Transakcji, Wnioskodawcy dokonają między sobą rozliczeń z tytułu
    ponoszonych kosztów i przychodów wynikających z umowy najmu oraz rozliczeń z tytułu
    opłat eksploatacyjnych.
    Z ostrożności procesowej, przed Transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane
    na podstawie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U.
    z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.) dotyczące Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w
    przypadku takich transakcji).
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)
    1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym
      przedstawionym we Wniosku planowana Transakcja powinna być traktowana jako
      dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy
      o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6
                        1pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55 KC ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w
      rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
    2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż Nieruchomości w
      ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki
      VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego
      oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT?
    4. Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ
      podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania
      VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach
      Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT - po
      dokonaniu planowanej Transakcji Kupującemu przysługiwać będzie prawo do
      odliczenia VAT z tytułu Transakcji?

    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we
    wniosku)
    Ad pytanie 1
    W ocenie Wnioskodawców, planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa
    towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj.
    jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy
              1o VAT w zw. z art. 55 KC ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6
    pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    Ad pytanie 2
    W ocenie Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym planowana
    sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki
    VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego
    oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.
    Ad pytanie 4
    W ocenie Wnioskodawców, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie
    pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości i jej dostawa w ramach
    Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o
    VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę
    opodatkowana w całości podatkiem VAT, to Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie
    art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z
    faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku
    naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
    Uwagi ogólne do pytania 1 i 2
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu
    wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT
    wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być
    wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15
    ustawy o VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar
    w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka
    VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział
    sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.
    Zwolnienie z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane
    zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wolna od podatku jest dostawa budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie
    rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
    rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku
    podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym
    mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów
    W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku,
    budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
    a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    Sprzedaż może też nie podlegać opodatkowaniu VAT w szczególności z uwagi na
    przedmiot sprzedaży, tj. wówczas, gdy jest nim przedsiębiorstwo lub zorganizowana część
    przedsiębiorstwa - stosownie do art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    Natomiast o zwolnieniu (tu: tzw. przedmiotowym) od podatku mogą decydować przede
    wszystkim przepisy art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w tym wyżej wymienione pkt 2, 9, pkt 10 i
    pkt 10a.

    Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Ad pytanie 1
    W ocenie Wnioskodawców, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy przedmiotowa
    Transakcja stanowi w świetle ustawy o VAT sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego
    zorganizowanej części, a tym samym czy sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi
    elementami opisanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach Transakcji w ogóle
    podlega opodatkowaniu VAT.
    Jak zostało wspomniane powyżej, stosownie do art. 6 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie
    stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Przepis ten stanowi implementację artykułu 19 Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (dalej: Dyrektywa VAT), zgodnie z którym, „w przypadku przekazania, odpłatnie
    lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa
    członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku
    osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny
    przekazującego.”
    Wyłączenie zbycia majątku z opodatkowania oparte jest więc na możliwości stworzonej
    przez art. 19 Dyrektywy VAT, który przewiduje, iż w przypadku gdy przedmiotem dostawy
    („odpłatnie lub nieodpłatnie, lub w formie aportu") jest całość lub część majątku podatnika
    („totality of assets or part thereof”), państwa członkowskie mogą uznać, że czynność taka
    nie stanowi dostawy towarów i w takim przypadku nabywca będzie traktowany jak
    następca prawny przekazującego.
    Zbywane aktywa jako przedsiębiorstwo
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze
    względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w
    doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż - dla celów
    podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją
              1zawartą w art. 55 KC. Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego
    Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16), przy
    wykładni tego pojęcia kierować się przede wszystkim należy autonomią prawa
    podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii
    Europejskiej.
                      1W myśl regulacji zawartej w art. 55 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    a) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa),
    b) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
    c) prawa wynikające z umowy najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych,
    d) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
    e) koncesje, licencje i zezwolenia,

    f) patenty i inne prawa własności przemysłowej,
    g) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
    h) tajemnice przedsiębiorstwa,
    i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Stosownie do art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo
    powinna obejmować wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego
    wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
                                1Należy zwrócić uwagę, iż definicja zawarta w art. 55 KC wśród elementów składowych
    definicji „przedsiębiorstwa” nie wymienia zobowiązań, co powoduje, że w doktrynie
    przyjmuje się, że zobowiązania nie muszą stanowić elementu przedsiębiorstwa.
                              1Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55 KC „obejmuje ono w szczególności”,
    pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W
    rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie
    składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego
        1w art. 55 KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość
    pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej
    kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks
    praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu.
    Z tych względów przedsiębiorstwo powinno stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół
    składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić
    zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w
    znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada
    istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w
                                                  1obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 KC
    wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór)
    zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami
    przedsiębiorstwa. Powyższe potwierdzają również organy podatkowe, w szeregu
    wydawanych interpretacji podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) z dnia 3 kwietnia 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.
    4512.919.2016.2.EJ).
    Przepis Dyrektywy VAT pozwala państwom członkowskim na wyłączenie z zakresu
    znaczeniowego pojęcia dostawy towarów transakcji polegających na przeniesieniu całości
    lub części majątku. Dyrektywa nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz
    pojęciem „całości lub części majątku”. Można więc postawić tezę, iż z art. 19 Dyrektywy
    VAT wynika szersza norma prawna, aniżeli zawarta w art. 6 pkt 1 ustawy VAT. Niemniej
    polski ustawodawca skorzystał z możliwości, którą stwarza art. 19 Dyrektywy VAT,
    normując wyłączenie z opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która niewątpliwie mieści się w zakresie pojęcia
    „całości lub części majątku”.
    Biorąc pod uwagę autonomię wykładni pojęcia przedsiębiorstwo, w pierwszej kolejności
    należy odwołać się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej:
    TSUE) dotyczącego art. 19 Dyrektywy VAT. W orzeczeniu z 27 listopada 2003 r. w sprawie
    Zita Modes (C-497/01) TSUE stwierdził, że „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem,
    czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części,
    należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części
    przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od
    konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie, stanowią
    przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej
    działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego

    jak sprzedaż zapasów produktów”. Ponadto, w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie
    Christel Schriever (C-444/10) TSUE zaznaczył, że uregulowania Dyrektywy VAT należy
    interpretować w ten sposób, że pojęcie „przekazanie [...] całości lub części aktywów”
    obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników
    materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo
    lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz
    nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Stwierdzenie, iż
    nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5
    ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw
    członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych
    składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Jeżeli
    działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub
    pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia, przekazanie
    aktywów w rozumieniu wspomnianego przepisu szóstej dyrektywy może mieć miejsce
    również bez przekazania prawa własności nieruchomości.
    Z orzecznictwa TSUE wynika więc, iż dla uznania danego zespołu składników majątkowych
    za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do
    prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za
    przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który pozwala na
    prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja
    stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego
    przypadku. Dotychczasowe orzecznictwo TSUE i wnioski z niego płynące potwierdzono
    także w postanowieniu TSUE z dnia 16 stycznia 2023 r. sygn. C-729/21.
    Słusznie stwierdza się w polskim orzecznictwie (tak np. NSA w wyroku z 25 czerwca 2013
    r., sygn. akt I FSK 955/12 oraz w wyroku z 23 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 334/14), że
    czynność objęta jest podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przekazywany zespół aktywów
    przedsiębiorstwa jest niewystarczający do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały
    samodzielnej działalności gospodarczej (w oparciu o przekazane składniki majątkowe).
    Co istotne jednak, w praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których
    niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak
    nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób,
    by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.
    Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały
    funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający
    kontynuowanie określonej działalności gospodarczej. Wyłączenie więc ze zbycia istotnych
    elementów przedsiębiorstwa, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy
    składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Jeśli natomiast wyłączone
    ze zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania
    przedsiębiorstwa jako takiego, wówczas czynność taka na gruncie przepisów ustawy VAT
    uznana będzie za zbycie przedsiębiorstwa, chociaż nie obejmuje ona wszystkich jego
    składników (tak np. w interpretacji DKIS z 29 marca 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.
    4512.902.2016.2.ASz).
    Potwierdził to również NSA, w orzeczeniu z 25 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I FSK 1204/16), w
    którym stwierdził, iż „jeżeli braki w określonych nabytych składnikach majątku nie mają
    istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, to nie mogą one
    przesądzić, że nie doszło do jego dostawy; dla zbycia przedsiębiorstwa wystarczające jest
    przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie
    realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.”
    Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: WSA) w Olsztynie, w wyroku z dnia 22
    marca 2018 r. (sygn. akt I SA/Ol 101/18) orzekł, iż „jeżeli przedmiotem transakcji była
    nieruchomość zabudowana: budynek stacji paliw, 2 zbiorniki paliwa, myjnia płytowa,
    ogrodzenie i utwardzony plac, które tworzyły przedmiotową stację paliw wraz z

    wyposażeniem m.in: ekspres do kawy, billboard, odkurzacz, kompresor, szafki kuchenne,
    zlewozmywak, płyta indukcyjna, lodówka czy też tablice informatyczne, telewizor,
    chłodziarka, pojemniki na kółkach, regały, pojemniki, dystrybutor na sosy, sejf, kasetka na
    pieniądze, pachołki drogowe, szafa na ubrania i biurowa, to przedmiotem sprzedaży była
    zorganizowana część przedsiębiorstwa. Koncesja na obrót paliwem ma charakter
    publicznoprawnego uprawnienia podmiotowego i z tej przyczyny wyłączona jest z obrotu
    cywilnoprawnego. Fakt braku zbycia koncesji nie ma więc znaczenia dla oceny, czy
    przedmiotem transakcji było zbycie części przedsiębiorstwa.”
    W jednym z orzeczeń (wyrok z 20 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FK 1113/16), NSA wskazał, iż
    „jeżeli działające w wielu obszarach (handel, hotel, SPA) duże centrum handlowe w sposób
    harmonijny przeszło, na własność nabywcy i kontynuowało swoje funkcjonowanie w
    niezmienionej formie, pod niezmienioną nazwą, podobnie jak działający w obiekcie hotel,
    to nabyte składniki majątku niewątpliwie umożliwiły samodzielne funkcjonowanie obiektu
    i kontynuowanie działalności w zakresie prowadzonym dotychczas przez zbywcę.”
    Nie jest natomiast kluczową kwestia wartości poszczególnych składników (tak np. w
    wyroku NSA z 5 lipca 1996 r., sygn. akt I SA/Gd 433/96). Uznaje się jednak, iż wydzielenie z
    transakcji pewnych elementów, których funkcjonalne znaczenie dla przedsiębiorstwa jest
    niewielkie, a więc elementów, bez których przedsiębiorstwo może funkcjonować bez
    zakłóceń, powinno pozostać bez wpływu na kwalifikacje transakcji jako sprzedaży
    przedsiębiorstwa.
    Zbywane aktywa jako zorganizowana część przedsiębiorstwa
    Zgodnie z powołanym uprzednio art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część
    przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w
    istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
    zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
    zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te
    zadania.
    Co do zasady definicja zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest tożsama z definicją
    zawartą w ustawach o podatkach dochodowych. Nie ulega jednak wątpliwości, iż przy
    analizie tego pojęcia zasadne będzie oparcie się w pierwszej kolejności nie tyle na
    doktrynie i orzecznictwie powstałych na tle przepisów ustaw o podatkach dochodowych,
    lecz na regulacjach ww. Dyrektywy VAT i orzecznictwa TSUE.
    Z powyższej definicji można wyprowadzić wniosek, iż status zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w
    tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie
    następujące warunki:
    1) jest wyodrębniony organizacyjnie,
    2) jest wyodrębniony finansowo,
    3) jest wyodrębniony funkcjonalnie, tzn. jest przeznaczony do realizacji określonych
      zadań gospodarczych oraz,
    4) mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania
      gospodarcze.
    Powyższe stanowisko wynika również z utrwalonej linii orzeczniczej organów
    podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z
    dnia 21 czerwca 2019 r. (0114- KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-
    2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), interpretacja
    indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-
    1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca

    2012 r., IPTPP2/443-850/11- 2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w
    Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna
    Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2
    /AW).
    Wyodrębnienie organizacyjne
    Zgodnie z utrwaloną praktyką, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas,
    gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w
    strukturze tego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział (w
    wyroku NSA z 22 stycznia 1997 r., sygn. akt SA/Sz 2724/95 sąd uznał, że „zorganizowana
    część przedsiębiorstwa to taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który
    może stanowić odrębny zakład, oddział"). Co istotne i co wymaga podkreślenia -
    wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki
    panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym
    dokumencie (regulaminie, statucie). Co do zasady jednak dla celów dowodowych
    właściwszym byłoby jednak formalne wyodrębnienie zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie organizacyjne powinno przejawiać się posiadaniem przez daną masę
    wyznaczonego miejsca w strukturze organizacyjnej firmy. Przejawem takiego
    wyodrębnienia jest również istnienie odrębnego kierownictwa w jakiejkolwiek formie i na
    jakimkolwiek szczeblu struktury. Dowodem wyodrębnienia może być również ustalenie
    odrębnych procedur lub regulaminów dla danego zespołu aktywów. Innymi słowy, muszą
    istnieć procedury (zarządzania, podejmowania decyzji) wskazujące na odrębność
    potencjalnego ZCP od pozostałych składników (tak też w interpretacji DKIS z 18 kwietnia
    2018 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.105.2018.2.JSO).
    Na rzecz wyodrębnienia organizacyjnego może świadczyć także okoliczność
    wykorzystywania takich aktywów, których nie wykorzystują pozostałe części
    przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie organizacyjne może także oznaczać pewną wewnętrzną
    całość, która mimo braku wyodrębnienia zewnętrznego będzie mogła stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze. Odrębność organizacyjna powinna
    wskazywać na zdolność funkcjonowania ZCP jako odrębnego przedsiębiorstwa. Zdolność
    wydzielonej części organizacji do samodzielnego funkcjonowania nie powinna być
    rozumiana jako pełna niezależność od pozostałej części przedsiębiorstwa i
    samowystarczalność. Dlatego wydzielenie powinno dotyczyć głównego przedmiotu zadań
    realizowanych przez ZCP.
    Dodatkową kwestią jest również konieczność przejścia pracowników związanych z daną
    masą majątkową. Dyrektor Izby Skarbowej [dalej: DIS] w Poznaniu w interpretacji z dnia 10
    października 2008 r., sygn. ILPB3/423-446/08-2/HS stwierdził, iż „elementami zespołu
    składników materialnych i niematerialnych, stanowiących ZCP, powinny być w
    szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza”.
    Jak wynika z powyższego organy podatkowe uznają, że w sytuacji, gdy pracownicy
    przedsiębiorstwa są związani z jego częścią dla spełnienia kryterium organizacyjnego w
    świetle art. 2 pkt 27e ustawy VAT koniecznym jest również, aby podążali oni w ślad za
    daną masą majątkową (podobnie w interpretacji indywidualnej DKIS z 8 listopada 2017 r.,
    sygn. 0112-KDIL2-1.4012.417.2017.2.AS).
    Analogiczne stanowisko do powyższych, zostało również potwierdzone w innych
    interpretacjach organów podatkowych, w tym m.in.:
    DIS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 13 marca 2017 r. (sygn. 1061 IPTPP3.
    4512.18.2017.2.JM),
    DIS w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 18 listopada 2016 r. (sygn. 2461 IBPP3.
    4512.652.2016.2.MN),

    DIS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2016 r. (sygn. IPTPP3/4512-567
    /15- 2/ALN),
    DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 24 lutego 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-
    1080/15-4/WH).
    Wyodrębnienie finansowe
    Podobnie jak w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego, ustawa o VAT nie zawiera
    wytycznych odnośnie wyodrębnienia finansowego, jednakże co do zasady ani
    prowadzenie osobnych ksiąg rachunkowych, ani sporządzanie bilansu (czyli
    zakwalifikowanie do kategorii „samobilansującego się oddziału”) nie jest wymienione
    wśród warunków niezbędnych do tego by dany zespół składników i zobowiązań mógł
    zostać uznany za ZCP.
    Niemniej, w sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie
    finansów ZCP od jego pozostałej części. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie
    rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby należności i zobowiązania były
    wyodrębnione i dały się przyporządkować finansowo do wyodrębnionego majątku (tak,
    aby można było przejąć funkcje gospodarcze). Wyodrębnienie to będzie uzewnętrznione
    zwłaszcza w przypadku posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć odrębne plany
    finansowe, odrębne budżety oraz prowadzenie zakładowych planów kont, na których
    księgowane są wyłącznie zdarzenia gospodarcze związane z działalnością ZCP (tak np. DIS
    w Katowicach w indywidualnej interpretacji z 18 marca 2008 r., sygn. IBPB3/423-100/08/MS
    /KAN-3205/12/07). Pamiętać jednak należy, że pojęcie „wyodrębnienia finansowego”
    należy rozumieć jako obiektywne istnienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów
    związanych z określonymi składnikami majątku, a nie istnienie finansowego
    wyodrębnienia - dokonanego formalnie przez prowadzącego przedsiębiorstwo.
    Przyjmuje się jednak, że dla zachowania finansowej odrębności nie jest konieczne
    wyodrębnienie wszystkich przychodów i kosztów oraz wszystkich należności i zobowiązań.
    NSA w wyroku z 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11 stwierdził, iż „w skład
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie muszą wchodzić wszelkie zobowiązania
    przedsiębiorstwa. Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika bowiem
    jedynie, że zespół składników materialnych i niematerialnych musi być na tyle
    zorganizowany i kompletny, aby mógł funkcjonować jako samodzielne przedsiębiorstwo,
    prowadzące określony rodzaj działalności gospodarczej. Z tych względów nie ma podstaw
    do uznania, że co do zasady utraci on tę samodzielność poprzez wyłączenie ze składników
    majątkowych niektórych zobowiązań (...)”.
    Organy podatkowe wskazują przy tym (tak np. DIS w Warszawie, w indywidualnej
    interpretacji z 11 lutego 2008 r., sygn. IP-PB3-423-418/07-2/MB), że „odrębność finansowa
    wymaga posiadania rachunku bankowego, na który wpływać będą środki generowane
    przez danego rodzaju działalność gospodarczą oraz z którego regulowane będą
    zobowiązania związane z tą działalnością. W ten sposób finansowe wyodrębnienie danego
    zespołu składników majątkowych wykraczać będzie poza wymiar ewidencyjny, co
    oznaczać będzie, że zapewniona zostanie faktyczna możliwość zarządzania danym
    zespołem składników majątkowych oraz przypisanymi do tego zespołu składników
    zasobami ludzkimi, a ewidencyjne wyodrębnienie kont będzie miało wymiar nie tylko
    informacyjny.”
    Wyodrębnienie funkcjonalne
    Pojęcie wyodrębnienia funkcjonalnego również nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT,
    niemniej jednak w świetle orzecznictwa i praktyki organów podatkowych, przez
    wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć przeznaczenie składników do realizacji
    określonych zadań gospodarczych - „ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość -

    obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych”
    (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z 26 stycznia 2016 r., sygn. akt I Sa/Wr 1823/15). Innymi
    słowy kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego sprowadza się do zbadania, czy
    wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie
    funkcjonować na rynku (wyrok NSA z 25 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 572/14). Przy
    czym okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników
    majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej
    należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on
    wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań
    gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników
    majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też
    dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy (wyrok NSA z 23 listopada 2017 r.,
    sygn. akt I FSK 327/16).
    Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa powinny zatem umożliwić nabywcy prowadzenie działalności
    gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. DIS w Katowicach w interpretacji z
    19 lutego 2014 r., sygn. IBPP4/443- 581/13/EK uznał, że „w praktyce przyjmuje się, iż
    chodzi tutaj o rzeczywistą, a nie tylko potencjalną zdolność do wykonywania działalności
    gospodarczej zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. zdolność zespołu
    wyodrębnionych składników do realizacji określonych zadań gospodarczych, który to
    zespół zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
    zadania. Zatem kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa sprowadza się w zasadzie do ustalenia, czy jako pewna odrębna całość
    jest ona w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku już od momentu jej wyodrębnienia.
    Składniki majątkowe, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą
    zatem umożliwić nabywcy natychmiastowe podjęcie określonej działalności gospodarczej
    w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.
    Zespół składników jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania
    gospodarcze
    Wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć w ramach
    przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki
    majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Innymi słowy, możliwość
    kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół
    składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności
    gospodarczej.
    Jednakże przyjęcie, że ZCP tworzy zespół składników majątkowych umożliwiający
    prowadzenie niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten
    sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on umożliwiać
    wykonywanie określonych zadań gospodarczych bez modyfikacji. Przy czym przy ocenie,
    czy zespół składników majątkowych stanowi funkcjonujące przedsiębiorstwo lub jego
    część, należy uwzględnić raczej aspekt ekonomiczny, niż prawny.
    Podobnie stwierdził NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15),
    wskazując że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem
    tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi
    składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”
    oraz że „zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej
    działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go
    o dodatkowe elementy (po nabyciu i łączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do
    prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa”. Za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych
    od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznał wiec
    okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu
    jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a

    także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w
    ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).
    Przykładowo, jeśli podmiot gospodarczy prowadzi działalności gospodarczą m.in. w
    zakresie wynajmu lokalu użytkowego i czyni to poprzez wyodrębniony w jego strukturze
    organizacyjnej zakład, to wyodrębnienie tego zakładu wiąże się z obsługą tej działalności
    przez pracowników, finansowaniem, obsługą istniejących umów i zawieraniem nowych,
    itp. Sprzedaż tak wyodrębnionego zakładu - jako całości - mogłaby spełniać warunek
    wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Jednak sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu
    niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w
    zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa (tak np. wyrok WSA we Wrocławiu z 20 października 2017 r. sygn.
    akt I SA/Wr 676/17; z 9 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 972/16).
    Ocena zbywanych składników majątkowych jako przedsiębiorstwa bądź ZCP
    Z punktu widzenia uznania składników majątkowych za przedsiębiorstwo bądź ZCP istotne
    jest tylko to, czy przedmiot zbycia jest przedsiębiorstwem po stronie zbywcy. Tymczasem
    w chwili zbycia – w ocenie Wnioskodawców - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie
    powinna być utożsamiana ze zbyciem przedsiębiorstwa bądź ZCP, z kilku zasadniczych
    powodów.
    Przede wszystkim Transakcja nie powinna być utożsamiana ze zbyciem przedsiębiorstwa
    bądź ZCP z tych względów, iż w związku z dostawą Nieruchomości nie dojdzie do
    przeniesienia na Kupującego wielu istotnych aktywów definiujących przedsiębiorstwo, a
    wymienionych w przedstawionym powyżej opisie zdarzenia przyszłego. Na Kupującego nie
    zostaną przeniesione nie tylko umowa o zarządzanie Nieruchomością, umowy związane z
    obsługą administracyjną Sprzedającego, umowy związane z obsługą serwisową
    Nieruchomości czy umowa ubezpieczenia, ale również wiele innych elementów, takich jak
    wierzytelności i inne prawa majątkowe, umowa rachunku bankowego, czy też środki
    pieniężne należące do Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi i
    dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za
    wyjątkiem bezpośrednio związanych z Nieruchomością.
    Ponadto, w ocenie Wnioskodawców, zbywane składniki majątkowe nie będą spełniać
    przede wszystkim kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego i zdolności do działania jako
    samodzielny podmiot. Zgodnie z jednolitym stanowiskiem prezentowanym przez organy
    podatkowe, zespół składników majątkowych musi służyć realizacji określonego zadania
    lub zadań gospodarczych, jak również potencjalnie może stanowić odrębne i niezależne
    przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące swoje zadania, aby można było je uznać za
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Przy czym przyjmuje się, że dotyczy to
    rzeczywistej, a nie tylko potencjalnej zdolności do wykonywania działalności gospodarczej
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Jako że w ramach planowanej Transakcji Kupujący nie przejmie kluczowych umów, tj. o
    zarządzanie Nieruchomością, można stwierdzić, iż Nieruchomość bez zapewnienia jej tych
    kluczowych funkcji niezbędnych do realizacji zadań, nie będzie w stanie w dłuższym
    okresie czasu pełnić swojej funkcji. Świadczenie usług przy użyciu Nieruchomości
    wymagać bowiem będzie podjęcia przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych i
    prawnych, w szczególności zawarcia nowej umowy z zarządcą Nieruchomości -
    zaangażowania zasobów ludzkich, dokonywania prac serwisowych w budynkach,
    budżetowania kosztów funkcjonowania budynków itp. Prowadzenie działalności w oparciu
    o sam przedmiot Transakcji (bez podejmowania dodatkowych działań) jest niemożliwe, w
    szczególności w zakresie planowanej przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu
    Nieruchomości.
    Podobne wnioski płyną z resztą z objaśnień podatkowych Ministerstwa Finansów z dnia 11
    grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia

    nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), w świetle których, przy ocenie, czy
    składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt
    1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt
    27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:
    1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
    oraz
    2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment
    przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania
    działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku,
    które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest
    możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi
    przedsiębiorstwo lub ZCP.”
    Dodatkowo, w świetle Objaśnień podatkowych, „za okoliczność wykluczającą możliwość
    stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest
    podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
    niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy
    o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami,
    które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem
    nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej
    zbywcy.”
    Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie
    stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt
    1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Co za tym idzie, sprzedaż Nieruchomości w ramach
    Transakcji również nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej
    części. Tym samym należy rozważyć sposób opodatkowania VAT sprzedaży
    Nieruchomości.
    Ad pytanie 2
    W ocenie Wnioskodawców Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
    będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby
    jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.
    W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2,
    pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.
    Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość nie była
    wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej. W konsekwencji, w ocenie
    Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.
    Grunty, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego są zabudowane Budynkami lub
    Budowlami, przy czym na działce nr 5 znajdują się wyłącznie sieci elektryczne i
    telekomunikacyjne. W ocenie Wnioskodawców, nawet gdyby uznać, iż działka nr 5 stanowi
    grunt niezabudowany z uwagi na charakter znajdujących się na niej naniesień, to jest ona
    zlokalizowana na obszarze MPZP przeznaczonym pod zabudowę. W konsekwencji
    dostawa Nieruchomości, w tym także działki nr 5 w ramach Transakcji nie będzie podlegać
    zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w momencie Transakcji między rozpoczęciem
    użytkowania powierzchni Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku
    biurowego, a momentem Transakcji, upłyną ponad 2 lata.
    Jak również wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budowle oraz Budynki w postaci
    budynku niemieszkalnego (portierni), budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na
    ciecz pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w postaci budynku magazynowego oraz
    budynku biurowego, w których powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich
    prawidłowemu funkcjonowaniu.
    Tym samym do tzw. pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło ponad 2 lata
    przed planowaną datą Transakcji. Jak zostało bowiem wskazane w opisie zdarzenia
    przyszłego faktyczne rozpoczęcie najmu nastąpiło w dniach:
    - dla pierwszej części przedmiotu najmu: w dniu 3 stycznia 2022 r. (udokumentowane
      protokołem zdawczo-odbiorczym);
    - dla drugiej części przedmiotu najmu: w dniu 15 marca 2022 r. (udokumentowane
      protokołem zdawczo-odbiorczym).
    Tym samym należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia całości Budynków i Budowli
    wchodzących w skład Nieruchomości doszło najpóźniej w dniu 15 marca 2022 r.
    Ponadto, w opisie zdarzenia przyszłego zaznaczono, że Sprzedający nie ponosił i nie
    będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne,
    które przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku, czy też Budowli.
    Z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji:
    (i) pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli miało miejsce ponad 2 lata przed
      planowanym dniem zawarcia umowy sprzedaży, tj. w marcu 2022 r. oraz
    (ii) po dokonaniu pierwszego zasiedlenia wymienionego w (i), nie zostały poniesione
      nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30%
      wartości początkowej Budynków lub Budowli (co wiązałoby się z tzw. ponownym
      pierwszym zasiedleniem),
    - w ocenie Wnioskodawców dostawa Budynków i Budowli powinna podlegać zwolnieniu z
      VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością wyboru opcji
      opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
    Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie: (i) złożenie przez
    Sprzedającego i Kupującego, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości,
    właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym,
    do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodnego oświadczenia w
    przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli i ich części wchodzących w
    skład Nieruchomości oraz (ii) posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika
    VAT przez Sprzedającego i Kupującego. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego,
    Wnioskodawcy złożą takie oświadczenie i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami
    VAT, a zatem oba z powyższych warunków zostaną spełnione.
    W ocenie Wnioskodawców do planowanej transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie
    zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a
    ustawy o VAT. Jak stanowi bowiem ww. przepis, przedmiotowe zwolnienie odnosi się do
    dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w ocenie Wnioskodawców, w omawianym
    przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Reasumując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Gruntów zabudowanych Budowlami i
    Budynkami (sprzedaż Nieruchomości) będzie opodatkowana podatkiem VAT (z
    zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

    Ad pytanie 4
    W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim
    nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do
    obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku
    naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana
    fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego,
    o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku
    należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
    następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz
    Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki i nie będzie
    podlegać zwolnieniu z VAT, to w ocenie Wnioskodawców w przypadku naliczenia przez
    Sprzedającego VAT na sprzedaży Nieruchomości Kupującemu przysługiwać będzie prawo
    do jego odliczenia.
    W myśl bowiem zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:
    1. podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,
    2. jeśli nabywane towary / usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności
      opodatkowanych.
    Skoro zatem:
    - nabyta w ramach planowanej Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w
      całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Kupującego (jak wskazano
      w zdarzeniu przyszłym),
    - Kupujący na moment Transakcji będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15
      ustawy VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
    - Sprzedający jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT, i jest
      zarejestrowany jako podatnik VAT czynny
    - zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że
      sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT według
      właściwej stawki i nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie
      przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionej
      przez Sprzedającego faktury lub prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek
      bankowy.
    Oczywiście wskazane prawo do odliczenia będzie przysługiwało - jak już zostało
    zasygnalizowane powyżej
    - jeśli Sprzedający prawidłowo wystawi fakturę.
    Jednocześnie w tym miejscu należy wyjaśnić, dla zaistnienia prawa do odliczenia VAT nie
    jest konieczne natychmiastowe rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych
    przy wykorzystaniu nabytych towarów lub usług. Kluczowe jest natomiast to, aby podatnik
    nabywał dany towar lub usługę z zamiarem wykorzystania jej do wykonywania czynności
    opodatkowanych.
    Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Jak bowiem wskazał TSUE w wyroku z 12 listopada 2020 r.
    w sprawie ITH Comercial Timięoara SRL przeciwko Agenda Nationala de Administrare

    Fiscala - Directia Generala Regionala a Finanelor Publice Bucuresti (C- 734/19): „To zatem
    nabycie towaru lub usługi przez podatnika działającego w takim charakterze determinuje
    stosowanie systemu VAT i w konsekwencji mechanizmu odliczenia. Faktyczne lub
    zamierzone wykorzystanie towarów i usług wyznacza jedynie zakres wstępnego
    odliczenia, do którego podatnik jest uprawniony na mocy art. 168 dyrektywy VAT, oraz
    zakres ewentualnych korekt w późniejszych okresach, nie ma on jednakże wpływu na
    powstanie prawa do odliczenia (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira -
    Investimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 39 i przytoczone tam
    orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do
    odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na
    okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które
    prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego
    2018 r., Imofloresmira - Investimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i
    przytoczone tam orzecznictwo).”
    Tym samym należy stwierdzić, że Kupujący będzie spełniał wszystkie warunki
    uprawniające go do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od Sprzedającego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą,
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Regulacje art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu
    przepisów ustawy. Są tu wymienione te czynności, które co do zasady należą do grupy
    czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy
    towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednak na stosowne wyłączenie,
    czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też
    odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.
    Ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”.
    Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy, „transakcję zbycia” należy rozumieć w
    sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie”
    obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie
    własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a
    zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
      Obejmuje ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
      (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
      stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                  2Zgodnie natomiast z art. 55 Kodeksu cywilnego:
      Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
      wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
      prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu
    przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący
    przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w
    szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa.
    Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione
    w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i
    praw przymiotu przedsiębiorstwa.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi jednak stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że
    można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w
    zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy
    poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu
    określonej działalności gospodarczej.
    Jak stanowi przepis art. 2 pkt 27e ustawy:
      Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
      wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i

      niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych
      zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
      samodzielnie realizujące te zadania.
    W świetle tej definicji zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi
    stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że
    najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek
    stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do
    realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych).
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej. Ocena ta musi być dokonana według
    podstawowego kryterium, tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi
    prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile
    stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników
    materialnych i niematerialnych stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki (pracowniczy).
    Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której
    poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie
    przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego. Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony
    zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej,
    ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego
    funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa, tj. na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Przesłanki takiego
    wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej
    strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób
    pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań
    związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Wydzielona jednostka jeszcze przed jej
    zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki
    prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i
    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Podsumowując, na gruncie ustawy mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią
    przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:
    - istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
    - zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie,
    - składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
    - zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Zatem dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi jego zorganizowaną część,
    istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do
    prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
    Trzeba zaznaczyć, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie
    art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w
    kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio
    wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia
    poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia.
    Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki
    sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych
    elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego
    zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi
    składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
    Zakres powyższego wyłączenia z zakresu opodatkowania zdefiniował w wyrokach
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa
    C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń
    związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem
    ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do
    swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy
    uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w
    rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości
    ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego
    paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części
    przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią
    przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić
    działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia
    nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży
    zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny
    być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając
    kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8
    Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z
    opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która

    obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do
    odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim
    mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa,
    a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające
    realizację określonego zadania gospodarczego.
    Natomiast w wyroku C-444/10 z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli
    działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie
    składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie
    art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy. W tym zakresie Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub
    części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub
    niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego
    część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Trybunał rozpatrujący
    sprawę uznał, że przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu
    wspólnotowych regulacji VAT wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na
    prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.
    O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują
    każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich
    przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie
                                              1spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55 kodeksu
    cywilnego czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości
    zabudowanej budynkiem magazynowo-produkcyjno-logistycznym z zapleczem biurowym.
    Zgodnie z aktualnymi założeniami, Sprzedający zamierza zbyć prawo własności działek
    gruntu numery ewidencyjne: 1, 2, 3 (dalej: Grunt 1); numer ewidencyjny 4, (dalej: Grunt 2) i
    numery ewidencyjne: 5, 6, 7, 8, 9, (dalej: Grunt 3) oraz prawo własności budynków,
    zlokalizowanych na części działek wchodzących w skład Gruntów tj.
    jednokondygnacyjnego budynku magazynowego (działki o nr: 4, 1, 2, 3, 8, 9);
    jednokondygnacyjnego budynku stacji pomp (działka nr 9); jednokondygnacyjnego
    budynku niemieszkalnego - portierni (działka nr 9); dwukondygnacyjnego budynku
    biurowego (działka nr 9) (dalej łącznie: Budynki) oraz prawo własności budowli w
    rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo, obejmujących: instalację wodociągową
    (działka 6, 9 ), instalację przeciwpożarową (działka 9), kanalizację sanitarną (działka 9),
    kanalizację deszczową (działka 4, 9, 8), instalację elektryczną (działka 4, 5, 8, 9), instalację
    gazową (działka 9, 7), instalację teletechniczną (działka 5, 9), oświetlenie terenu (działka 3,
    8, 9), wiatę na odpady (działka 9), parking (działka 8, 9), place manewrowe (działka 8, 9),
    drogi wewnętrzne (działki o nr: 6, 7, 8, 9), zbiornik retencyjny wody deszczowej (działka nr
    8), zbiornik na ciecz (przeciwpożarowy) (działka nr 9), fundament pod wiatę (działka nr 9),
    przepompownia wód deszczowych (działka nr 8) (dalej łącznie: Budowle). Na Gruntach
    znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w
    rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci np. ogrodzenia. Budynki, Budowle oraz Grunty
    w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy
    też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie
    prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Od strony praktycznej nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie
    sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości. Transakcja nie
    będzie wiązała się z przejściem pracowników, w tym również w ramach przejścia zakładu
    pracy.

    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie
    Nieruchomością. Zamiarem Wnioskodawców jest również to, aby w drodze cesji nie
    doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych
    związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy
    mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Po
    rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć, że - z uwagi
    na np. wysokie kary umowne związane z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy -
    prawa i obowiązki wynikające z części umów serwisowych (w tym umów na dostawę
    mediów) zostaną przeniesione na Kupującego.
    Do dnia Transakcji, Sprzedający zawrze porozumienie o rozwiązaniu umowy o zarządzanie
    Nieruchomością. Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.
    Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in. umowa o zarządzanie
    Nieruchomością, umowa ubezpieczenia Nieruchomości, umowy związane z obsługą
    administracyjną Sprzedającego, umowy związane z obsługą serwisową Nieruchomości,
    umowy o finansowanie Nieruchomości, rachunki bankowe Sprzedającego, wierzytelności
    (z wyjątkiem wierzytelności związanych z elementami będącymi przedmiotem planowanej
    Transakcji, wymienionych powyżej w punktach od a) do n) ), środki pieniężne (z wyjątkiem
    ewentualnych środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń umowy najmu oraz
    umów budowlanych) i inne prawa majątkowe Sprzedającego, księgi i dokumenty związane
    z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (inne niż te opisane w
    niniejszym wniosku).
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot
    planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek
    zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że
    Nieruchomość nie będzie wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego
    organizacyjnie (np. jako oddział, wydział oddział wydzielony w ramach działalności
    Sprzedającego), finansowo (nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie
    sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości). Ponadto wskazali
    Państwo, że nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na
    Kupującego zakładu pracy i pracowników. Jednocześnie na Kupującego nie zostaną
    przeniesione, m.in. umowa o zarządzanie Nieruchomością, umowa ubezpieczenia
    Nieruchomości, umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego, umowy
    związane z obsługą serwisową Nieruchomości, umowy o finansowanie Nieruchomości,
    rachunki bankowe Sprzedającego, wierzytelności (z wyjątkiem wierzytelności związanych z
    elementami będącymi przedmiotem planowanej Transakcji), środki pieniężne (z wyjątkiem
    ewentualnych środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń umowy najmu oraz
    umów budowlanych) i inne prawa majątkowe Sprzedającego, księgi i dokumenty związane
    z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.
    Tym samym zbywane nieruchomości nie posiadają zdolności do funkcjonowania jako
    niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako
    kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce
    wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot
    prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Powyższe
    potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomości, będących przedmiotem planowanej
    transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa Sprzedającego.

    Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży
    Nieruchomości opisanych we wniosku nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z
    opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług.
    Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy o VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii braku zastosowania zwolnienia z podatku VAT
    dostawy ww. Nieruchomości.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką
    podatku VAT.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku
    przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze
    zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności
    gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”,
    „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
      Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach.
    Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
      obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady,
      tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące
      trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle
      ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące
      instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska
      odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne
      przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze,
      pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców
      przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin
      wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako

      odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość
      użytkową;
    Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć
      urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
      użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
      instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także
      przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na
    tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów
    ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zbyć prawo własności działek gruntu
    numery ewidencyjne: 1, 2, 3 (dalej: Grunt 1); numer ewidencyjny 4, (dalej: Grunt 2) i
    numery ewidencyjne: 5, 6, 7, 8, 9 (dalej: Grunt 3) oraz prawo własności budynków,
    zlokalizowanych na części działek wchodzących w skład Gruntów tj.
    jednokondygnacyjnego budynku magazynowego (działki o nr: 4, 1, 2, 3, 8, 9);
    jednokondygnacyjnego budynku stacji pomp (działka nr 9); jednokondygnacyjnego
    budynku niemieszkalnego - portierni (działka nr 9); dwukondygnacyjnego budynku
    biurowego (działka nr 9) (dalej łącznie: Budynki) oraz prawo własności budowli w
    rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo, obejmujących: instalację wodociągową
    (działka 6, 9), instalację przeciwpożarową (działka 9), kanalizację sanitarną (działka 9),
    kanalizację deszczową (działka 4, 9, 8), instalację elektryczną (działka 4, 5, 8, 9), instalację
    gazową (działka 9, 7), instalację teletechniczną (działka 5, 9), oświetlenie terenu (działka 3,
    8, 9), wiatę na odpady (działka 9), parking (działka 8, 9), place manewrowe (działka 8, 9),
    drogi wewnętrzne (działki o nr: 6, 7, 8, 9), zbiornik retencyjny wody deszczowej (działka nr
    8), zbiornik na ciecz (przeciwpożarowy) (działka nr 9), fundament pod wiatę (działka nr 9),
    przepompownia wód deszczowych (działka nr 8) (dalej łącznie: Budowle). Na Gruntach
    znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w
    rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci np. ogrodzenia. Dla Nieruchomości zawarli
    Państwo umowę najmu powierzchni biurowej oraz powierzchni magazynowo -
    produkcyjnej w dniu 18 stycznia 2021 r. Faktyczne rozpoczęcie najmu nastąpiło w dniach
    dla pierwszej części przedmiotu najmu: w dniu 3 stycznia 2022 r., dla drugiej części
    przedmiotu najmu: w dniu 15 marca 2022 r. Budowle oraz Budynki w postaci budynku
    niemieszkalnego (portierni), budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na wodę na cele
    pożarowe nie są bezpośrednio wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą wobec
    Budynków w postaci budynku magazynowego oraz budynku biurowego, w których
    powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu.
    Tym samym należy uznać, że między faktycznym rozpoczęciem użytkowania powierzchni
    Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku biurowego, a momentem
    planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata. Budowle oraz Budynki w postaci budynku
    niemieszkalnego (portierni), budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na wodę na cele
    pożarowe nie są bezpośrednio wynajmowane najemcy, ale pełnią rolę pomocniczą wobec
    Budynków w postaci budynku magazynowego i budynku biurowego, w których
    powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu.
    W konsekwencji, momentem oddania do użytkowania Budowli oraz Budynków w postaci

    budynku niemieszkalnego, budynku stacji pomp oraz budynku zbiornika na ciecz jest
    moment faktycznego oddania do użytkowania Budynków w postaci budynku
    magazynowego i budynku biurowego (tj. 3 stycznia 2022 r. i 15 marca 2022 r.).
    Podsumowując powyższe, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania Budynków oraz
    Budowli, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata. Nie ponieśli Państwo i
    nie będą ponosili do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace
    modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku, czy też
    Budowli.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do pierwszego zasiedlenia budynków i
    budowli opisanych w zdarzeniu przyszłym doszło co najmniej dwa lata temu. Nie ponieśli
    Państwo i nie będą ponosili do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace
    modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku, czy też
    Budowli.
    Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa
    prowadzi do wniosku, że planowana dostawa opisanych w zdarzeniu przyszłym budynków
    i budowli nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz
    pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres ponad 2 lat. Zatem
    dostawa budynków i budowli będzie więc korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną
    spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.
    Z powyższego zwolnienia będzie również korzystać dostawa ogrodzenia stanowiącego
    urządzenie budowlane znajdującego się na działkach związanych z obiektami
    znajdującymi się na tych działkach.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały Budynki lub
    Budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
    sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką
    opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji,
    gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również
    sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze
    zwolnienia od podatku.
    Z uwagi na to, że planowana dostawa budynków i budowli opisanych w zdarzeniu
    przyszłych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2
    ustawy – jest bezzasadna.
    W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie działek, z którymi
    związane są ww. budynki i budowle oraz urządzenie budowlane w postaci ogrodzenia,
    będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od
    podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa
    w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.
    W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,
      podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,
      oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że jak zostało wskazane wyżej, ustawodawca daje
    podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających
    przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11
    ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i
    wyboru opodatkowania planowanej dostawy opisanych trwale związanych z gruntem
    budynkami, budowlami i urządzeniem budowlanym posadowionych na działkach nr 1, 2,
    3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.
    Z wniosku wynika, że Państwo oraz Nabywca na moment planowanej transakcji będą
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz zrezygnują Państwo wraz z Nabywcą ze
    zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług i złożą oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli oraz urządzenia budowlanego oraz działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 na których te
    obiekty są posadowione.
    W konsekwencji, będą mieli Państwo prawo do zastosowania przy sprzedaży budynków,
    budowli i urządzenia budowlanego zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.
    Skoro zamierzają Państwo wybrać opodatkowanie dostawy opisanych we wniosku
    budynków i budowli oraz urządzenia budowlanego znajdujących się na działkach nr 1, 2,
    3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 to opodatkowaniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży działek
    nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, na których ww. Obiekty są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).
    W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa ww. działek
    zabudowanych – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
    nabyciem przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji, wskazać należy, że:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,
      kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi
    skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie
    podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą
    opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z
    obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z
    okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju
    prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są
    w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym
    przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone
    czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności
    opodatkowanych.
    Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,
      nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że strony Transakcji są zarejestrowani jako czynni podatnicy
    podatku od towarów i usług. Po nabyciu nieruchomości, Nabywca planuje wykorzystywać

    przedmiotową Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych
    (wynajem nieruchomości).
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww.
    opisanej Nieruchomości.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.
    Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie formułowanych pytań w zakresie podatku od
    towarów i usług, stąd wszelkie inne kwestie poruszone opisie zdarzenia przyszłego, a nie
    objęte pytaniami nie były przedmiotem interpretacji.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega
    jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze
      zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
      będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
      funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (A.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.