Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP1.4512.12.2017.1.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-28
Teza: W analizowanym przypadku wewnętrzne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami Nieruchomości z tytułu należnej im nadwyżki (części zysku) nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie są one bowiem ani odpłatną dostawą towarów, ani odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Brak tych przesłanek oznacza, że wypłata przez Wnioskodawcę pozostałym współwłaścicielom nadwyżki pożytków z nieruchomości nad wydatkami ponoszonymi na jej utrzymanie, nie wymaga wystawienia faktury VAT.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; nieruchomości; współwłasność; zarząd
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g (uchylony od 1.07.2024); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k (uchylony od 1.07.2024); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.)oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 29 grudnia 2016 r. (data wpływu 2 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za samodzielnego podatnika podatku VAT z tytułu zawieranych umów najmu oraz opodatkowania i dokumentowania podziału zysku z rzeczy wspólnej – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za samodzielnego podatnika podatku VAT z tytułu zawieranych umów najmu oraz opodatkowania i dokumentowania podziału zysku z rzeczy wspólnej.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka S.A. (dalej: "Z. SA") jest współwłaścicielem nieruchomości (dalej; "Nieruchomość"), składającej się z działki gruntu o pow. 4235 m2, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r. oraz budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym o pow. całkowitej ok. 6.380 m2 i kubaturze - ok. 19.400 m2 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Z. S.A. przysługuje największa liczba udziałów w tej Nieruchomości (21 udziałów spośród ogólnej ich liczby - 55 udziałów). Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości - każdy z nich posiadający od 1 do co najwyżej 10 udziałów - są: 8 osób fizycznych i jedna osoba prawna.

Dotychczas, poszczególne części składowe Nieruchomości - lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże i sporadycznie teren działki - były i są wynajmowane osobom trzecim łącznie przez wszystkich współwłaścicieli Nieruchomości. Oznacza to, że każdy z najemców którejkolwiek z tych części składowych Nieruchomości formalnie zawierał i zawiera umowy najmu ze wszystkimi dziesięcioma jej współwłaścicielami. Taki sposób zagospodarowania Nieruchomości wiąże się niewątpliwie z bardzo skomplikowaną strukturą relacji na linii wynajmujący-najemca (dziesięciu wynajmujących dla jednego najemcy), co jest dosyć uciążliwe dla potencjalnych najemców i często kończy się ich rezygnacją z nawiązania stosunku najmu. Również po stronie współwłaścicieli Nieruchomości - jako wynajmujących - rodzi to określone komplikacje. Dla potrzeb przyjętego sposobu zagospodarowania Nieruchomości wszyscy jej współwłaściciele, będący osobami fizycznymi, zmuszeni byli do zarejestrowania się jako podatnicy podatku od towarów i usług (VAT) i prowadzenia w związku z tym odpowiednich rejestrów i rozliczeń z tytułu wystawianych dla najemców faktur VAT (osoby prawne ze względu na prowadzone już inne rodzaje działalności podatnikami VAT już były). A przecież osiągane z Nieruchomości pożytki (tu: głównie przychody z najmu poszczególnych jej części składowych) są tylko jednym z elementów, które współwłaściciele Nieruchomości są zobowiązani dokumentować i rozliczać zarówno między sobą, jak i - z budżetem państwa oraz odpowiednim samorządem (tu: gminą) z tytułu ciążących na nich obowiązkach podatkowych (poza podatkiem VAT - podatki dochodowe, podatek od nieruchomości i inne daniny publiczne). Drugim z tych elementów są oczywiście wydatki (koszty) związane z funkcjonowaniem Nieruchomości. I tak, jak pożytki z Nieruchomości są dzielone pomiędzy jej współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów we własności Nieruchomości, również wszelkie wydatki (koszty) związane z jej funkcjonowaniem są rozdzielane pomiędzy nich zgodnie z tą samą zasadą. Oznacza to konieczność prowadzenia skomplikowanej ewidencji i rozliczeń przez każdego ze współwłaścicieli, co dodatkowo podnosi koszty związane z posiadanym udziałem w Nieruchomości.

Chcąc ograniczyć wyżej wskazane uciążliwości i koszty związane z dotychczasowym sposobem gospodarowania Nieruchomością, jej współwłaściciele zamierzają (zdarzenie przyszłe) skorzystać z możliwości jego zmiany jakie wynikają z przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących współwłasności (patrz: Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Tytuł I - Własność, Dział IV - Współwłasność).

Otóż, stosownie do art. 201 kodeksu cywilnego, większość współwłaścicieli (reprezentowana tutaj przez współwłaścicieli składających niniejszy wspólny wniosek o wydanie interpretacji, a posiadających łącznie 43 udziały w Nieruchomości, tj. ponad 78% ich ogółu) do czynności zwykłego zarządu Nieruchomością zamierza zgodnie upoważnić (na podstawie stosownej umowy o zarząd rzeczą wspólną) współwłaściciela posiadającego największą liczbę udziałów w tej Nieruchomości, tzn. Z. S.A.

Zgodnie z projektowaną umową o zarząd rzeczą wspólną, Z. S.A. - jako współwłaściciel zarządzający (zarządca w rozumieniu art. 203 kodeksu cywilnego) - będzie faktycznie władał Nieruchomością z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Samodzielnie zatem Z. S.A. będzie odpowiadać za efekty działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości i będzie ponosić ryzyko ekonomiczne, z jego ograniczeniem do wysokości osiąganych z Nieruchomości pożytków (nie zaś w proporcji do posiadanego udziału w jej współwłasności). Oznacza to, że w przypadku najmu lokali i innych części składowych Nieruchomości, wynajmującym (i wystawiającym z tego tytułu faktury VAT z odpowiednią stawką podatku od towarów i usług) będzie wyłącznie Z. S.A. (a nie również pozostali współwłaściciele Nieruchomości), a ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych Nieruchomości) również będzie wyłącznie po stronie Z. S.A. Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości i ponoszonych w związku z tym kosztów (w zakresie dostawy mediów, eksploatacji, sprzątania itp.) będzie znów wyłącznie Z. S.A., która będzie ponosić odpowiedzialność za skutki nieprawidłowego wykonania tych umów względem osób trzecich, z zastrzeżeniem możliwości powierzenia części obowiązków związanych z administrowaniem Nieruchomością, wyspecjalizowanemu w tym zakresie podmiotowi (niebędącemu jednocześnie którymkolwiek z jej współwłaścicieli).

Należy przy tym podkreślić, że wskazane powyżej czynności zwykłego zarządu Nieruchomością prowadzone przez Z. S.A. (na podstawie projektowanej umowy o zarząd rzeczą wspólną) nie mogą być utożsamiane w jakimkolwiek zakresie z usługami zarządzania, do których stosuje się przepisy dotyczące umowy zlecenia (por. art. 734 w zw. z art. 750 kodeksu cywilnego), ani tym bardziej z zarządzaniem w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Istotą zarządu rzeczą wspólną w rozumieniu przepisów art. 200-208 kodeksu cywilnego - w przeciwieństwie do zarządzania według wskazanych wyżej innych przepisów - jest wykonywanie czynności zarządu na mieniu własnym, a nie cudzym. Z. S.A. jako współwłaściciel, któremu powierzony zostanie zwykły zarząd Nieruchomością, będzie nią zarządzać z pozycji właściciela. Zarządca w tym przypadku włada Nieruchomością za innych współwłaścicieli i na swoją rzecz, a nie w ich imieniu i na ich rzecz.

Niezależnie od powyższego oczywistym jest, że - stosownie do art. 207 i 208 kodeksu cywilnego - projektowana umowa o zarząd rzeczą wspólną będzie zawierać (poza innymi postanowieniami nie mającymi dla istoty niniejszego wniosku znaczenia) zobowiązanie Z. S.A. do przedkładania pozostałym współwłaścicielom w ustalonych terminach (stosownie do zamierzeń: wstępnie - co najmniej za każdy kolejny kwartał kalendarzowy, a ostatecznie - za każdy rok kalendarzowy) rachunku (rozliczenia) z zarządu Nieruchomością, w szczególności - rozliczenia pożytków i innych przychodów z Nieruchomości oraz wydatków i ciężarów z nią związanych przypadających na poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałów, a także - zobowiązanie Z. S.A. do przekazywania pozostałym współwłaścicielom Nieruchomości (znów w ustalonych terminach) przypadającej każdemu z nich nadwyżki pożytków nad wydatkami lub żądanie do pokrycia przez każdego z nich odpowiedniej części straty za dany okres, wynikającej z nadwyżki wydatków nad pożytkami z Nieruchomości. Przekazywanie poszczególnym współwłaścicielom nadwyżki pożytków nad wydatkami następować będzie na podstawie not księgowych (a nie faktur VAT) wystawianych przez tych współwłaścicieli.

Z tytułu sprawowania przez Z. S.A. zarządu Nieruchomością zostanie mu przyznane w projektowanej umowie wynagrodzenie (od każdego z pozostałych współwłaścicieli w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Wynagrodzenie to będzie płatne na podstawie stosownych faktur VAT wystawianych przez Z. S.A. dla poszczególnych pozostałych współwłaścicieli.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest przekonanie, że Z. S.A. - w warunkach opisanego zdarzenia przyszłego - będzie samodzielnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych Nieruchomości, a zatem - czy Z. S.A. będzie jedynym ze współwłaścicieli Nieruchomości uprawnionym (i jednocześnie zobowiązanym) do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu (i - szerzej - z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem tej Nieruchomości)?
2.  Czy wypłata przez Z. S.A. pozostałym współwłaścicielom Nieruchomości nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości nad wydatkami (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji - jako swoisty podział zysku z rzeczy wspólnej - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (a zatem - będzie mogła być dokonywana na podstawie not księgowych wystawianych przez tych pozostałych współwłaścicieli)?

Zdaniem Zainteresowanych :

Ad. 1

Z. S.A. - zdaniem grupy zainteresowanych, składających niniejszy wniosek (dalej: "Zainteresowani") - będzie samodzielnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych Nieruchomości, a zatem i jedynym współwłaścicielem Nieruchomości uprawnionym oraz jednocześnie zobowiązanym do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu (i - szerzej - z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem tej Nieruchomości).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: "ustawa VAT”), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl ust. 2 tego przepisu: "Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych." Działalnością opodatkowaną podatkiem VAT jest działalność prowadzona w sposób profesjonalny, niezależny, ciągły lub ze stałym wykorzystywaniem swojego majątku. Według natomiast art. 29a ustawy VAT: „Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika."

Odnosząc przytoczony stan prawny do przedstawionych wcześniej elementów zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że Z. S.A. - sprawując zarząd Nieruchomością na mocy porozumienia między jej współwłaścicielami będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 VAT w zakresie świadczonych usług najmu (bądź dzierżawy albo użytkowania) oraz innych usług świadczonych z wykorzystaniem tej Nieruchomości.

Zgodnie z opisanym zdarzeniem przyszłym - Z. S.A. jako współwłaściciel zarządzający Nieruchomością - będzie faktycznie nią władał bez udziału pozostałych jej współwłaścicieli, w celach zarobkowych, pobierając z niej należne pożytki. Z. S.A. samodzielnie będzie - jak to wcześniej wskazano - odpowiadać za efekty prowadzonej działalności i ponosić ryzyko ekonomiczne, z jego ograniczeniem do wysokości osiąganych z Nieruchomości pożytków (nie zaś w proporcji do posiadanego przezeń udziału we współwłasności Nieruchomości). Czynności zwykłego zarządu Nieruchomością nie będą stanowić usług zarządzania, do których stosuje się inne przepisy niż przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Gdyby czynności zarządu Nieruchomością wykonywane były przez podmiot trzeci (spoza kręgu współwłaścicieli Nieruchomości), w oparciu o umowę zarządzania według przepisów art. 734 kodeksu cywilnego i dalszych, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegałoby wyłącznie wynagrodzenie wynikające z tytułu ich świadczenia (tj. usług zarządzania), gdyż zleceniobiorca działałby nie na swoją rzecz, lecz współwłaścicieli Nieruchomości. Pożytki z Nieruchomości stanowiłyby wtedy - jak dotychczas - wynagrodzenie współwłaścicieli i przez nich byłyby opodatkowane podatkiem VAT, gdyż to po ich stronie osiągana byłaby korzyść z tytułu wykorzystywania własnego majątku dla celów zarobkowych. Potwierdza to m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 28 czerwca 2012 r. (sygn. I FSK 1538/11).

Stosownie do umowy, którą zamierzają zawrzeć wszyscy współwłaściciele Nieruchomości (a nie tylko Zainteresowani), Z. S.A. będzie ustanowiona jedynym zarządcą Nieruchomości spośród wszystkich współwłaścicieli, a to - zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 2005 r. (sygn. III CK 504/04) - oznacza, że:

"1. Współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną (tu: Z. S.A.) jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Stanowisko to wynika z faktu, iż zgodnie z art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, do których to czynności zalicza się także dochodzenie roszczeń dotyczących rzeczy wspólnej. Przepisy art. 611-616 k.p.c. regulujące zarząd rzeczą wspólną odnoszą się także do sytuacji ustanowienia, zgodnie z art. 203 k.c., jednego zarządcy rzeczą wspólną spośród współwłaścicieli rzeczy. Zarządca taki obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 k.p.c.) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.) W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c. i art. 935 k.p.c. w zw. z art. 612, 613 i 615 k.p.c.).

2\. Umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199 -202 k.c. Na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela. Do takiego zarządu mają także zastosowanie wszystkie wyżej wskazane zasady. 3. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy, czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy. Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 204 k.c., a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty (lub jak to będzie w opisanym zdarzeniu przyszłym - w projektowanej umowie o zarząd Nieruchomością). Nie jest zatem konieczne powoływanie się na przepis art. 209 k.c. jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu."

W konsekwencji wszystkiego powyższego, to Z. S.A. należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu wynajmu części składowych Nieruchomości, a nie wszystkich jej współwłaścicieli. O tym, czy świadcząc rzeczone usługi najmu Z. S.A. występuje w charakterze podatnika VAT, przesądza treść właśnie tego stosunku prawnego, a w nim - jak wskazano - wyłącznie Z. S.A. będzie występować jako wynajmujący oraz ponosić odpowiedzialność wobec osób trzecich za prawidłowe wykonanie tych usług. Z. S.A. samodzielnie będzie ponosić ryzyko tej działalności, gdyż będzie jedynym podmiotem, do którego z ewentualnymi roszczeniami będą mogli występować najemcy zawierający z nim umowy. Pozostali współwłaściciele nie będą z tego tytułu podatnikami. Takie stanowisko Zainteresowanych potwierdza również m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 października 2010 r. (sygn. I FSK 1439/09).

Ad. 2

Wypłata przez Z. S.A. pozostałym współwłaścicielom Nieruchomości nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości nad wydatkami (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji - jako swoisty podział zysku z rzeczy wspólnej - nie będzie (zdaniem Zainteresowanych) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (a zatem - będzie mogła być dokonywana na podstawie not księgowych wystawianych przez tych pozostałych współwłaścicieli).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terenie kraju. Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (art. 8 ust. 1 tej ustawy). Sformułowanie to należy rozumieć szeroko, obejmując nim wszelkie transakcje gospodarcze niebędące dostawą towarów, jednakże musi istnieć bezpośredni związek między wykonaną czynnością i otrzymanym wynagrodzeniem, przesądzający o odpłatności czynności, jak również musi wystąpić możliwy do zidentyfikowania konsument (odbiorca) usługi.

Potwierdzenie wykonania usługi dokumentuje się fakturą, którą według art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wystawia podatnik dokonujący sprzedaży (art. 106b ust. 1 ustawy o VAT) tj. usługodawca, czyli świadczący usługę.

W zamierzonym zdarzeniu przyszłym - przedstawionym w niniejszym wniosku - nie jest możliwa identyfikacja usługi, którą współwłaściciele Nieruchomości mieliby świadczyć na rzecz Z. S.A.-jako zarządcy Nieruchomości - z tytułu otrzymywanej od niego nadwyżki pożytków nad wydatkami związanymi z Nieruchomością. Zapłata tej nadwyżki jest swoistego rodzaju podziałem zysków (dochodów) z Nieruchomości i jest przychodem z tytułu posiadania rzeczy wspólnej. Nie ma tu ekwiwalentności świadczeń, a podział zysków nie jest formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenie wykonane przez poszczególnych współwłaścicieli na rzecz Z. S.A. Regułą jest, że wystawca faktury jest podmiotem świadczącym usługę, a odbiorca faktury jest beneficjentem świadczenia, odnoszącym z niego bezpośrednią korzyść. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, którykolwiek z pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości nie wykonuje jakiegokolwiek świadczenia, którego Z. S.A. byłby konsumentem, a zatem Z. S.A .nie może dokonywać wypłaty rzeczonej nadwyżki na podstawie wystawianych przez pozostałych współwłaścicieli faktur VAT (a jedynie na podstawie wystawianych przez nich not księgowych).

Jak to wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, jedynie zarządca jest uprawniony do pobierania pożytków (przychodów) z Nieruchomości, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę. Przekazywanie przez jednego ze współwłaścicieli pozostałym współwłaścicielom - odpowiednio do wielkości ich udziałów, części zysku jest prostą realizacją reguły wskazanej w art. 207 k.c. Według tego przepisu pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. W niniejszym przypadku wypłata będzie dotyczyć, zgodnie z projektowaną umową współwłaścicieli, nadwyżki. Nie będzie towarzyszyć temu żaden wzajemny obowiązek po ich stronie, który można by uznać za "świadczenie usługi" w rozumieniu ustawy podatkowej. Samo otrzymanie pieniędzy nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie jest bowiem ani odpłatną dostawą towarów, ani odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 26 października 2011 r. sygn. akt I SA/Gd 733/11).

Jak wynika to - z kolei - z art. 106b ust. 1 i art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, fakturami dokumentuje się jedynie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynności niepodlegające opodatkowaniu tym podatkiem dokumentuje się innymi dokumentami, np. notami księgowymi lub innymi dowodami księgowymi w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

W opisanym zdarzeniu przyszłym wewnętrzne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami Nieruchomości z tytułu należnej im nadwyżki (części zysku) nie mogą stanowić czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie są one bowiem ani odpłatną dostawą towarów, ani odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Kwestią odpłatności zajmował się wielokrotnie w swym orzecznictwie TSUE (np. w sprawach C-16/93, C-213/99, C-404/99), podkreślając, iż o dostawie towarów i usług za wynagrodzeniem można mówić jedynie w sytuacji, gdy istnieje ścisły związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty na relacjach cywilnoprawnych pomiędzy podmiotami. Związek ten musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że odpłatność następuje za to świadczenie.

Reasumując, podział zysków z tytułu wynajmu Nieruchomości nie jest - zdaniem Zainteresowanych - formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenia wykonane przez otrzymującego te zyski współwłaściciela. Zatem czynność podziału zysku nie powinna być dokumentowana fakturami z wykazanym podatkiem VAT, gdyż nie dokumentuje świadczenia usługi i jest poza obszarem tego podatku. Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdzają m. in. następujące wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie: z dnia 5 grudnia 2012 r. (sygn. III SA/Wa 1013/12) oraz z dnia 10 stycznia 2013 r. (sygn. III SA/Wa 1375/12).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn.zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również :

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenia usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, definicja działalności gospodarczej wskazana w art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne lub rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, składającej się z działki gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste oraz budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym. Wnioskodawcy przysługuje największa liczba udziałów w tej Nieruchomości (21 udziałów spośród ogólnej ich liczby - 55 udziałów). Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości - każdy z nich posiadający od 1 do co najwyżej 10 udziałów - są: 8 osób fizycznych i jedna osoba prawna.

Dotychczas, poszczególne części składowe Nieruchomości - lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże i sporadycznie teren działki - były i są wynajmowane osobom trzecim łącznie przez wszystkich współwłaścicieli Nieruchomości. Oznacza to, że każdy z najemców którejkolwiek z tych części składowych Nieruchomości formalnie zawierał i zawiera umowy najmu ze wszystkimi dziesięcioma jej współwłaścicielami. Taki sposób zagospodarowania Nieruchomości wiąże się niewątpliwie z bardzo skomplikowaną strukturą relacji na linii wynajmujący-najemca (dziesięciu wynajmujących dla jednego najemcy).

Chcąc ograniczyć uciążliwości i koszty związane z dotychczasowym sposobem gospodarowania Nieruchomością, stosownie do art. 201 kodeksu cywilnego, większość współwłaścicieli (reprezentowana tutaj przez współwłaścicieli składających niniejszy wspólny wniosek o wydanie interpretacji, a posiadających łącznie 43 udziały w Nieruchomości, tj. ponad 78% ich ogółu) do czynności zwykłego zarządu Nieruchomością zamierza zgodnie upoważnić (na podstawie stosownej umowy o zarząd rzeczą wspólną) współwłaściciela posiadającego największą liczbę udziałów w tej Nieruchomości, tj. Wnioskodawcę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania go za samodzielnego podatnika podatku od towarów i usług z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych Nieruchomości, uprawnionym (i jednocześnie zobowiązanym) do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu (i - szerzej - z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem Nieruchomości) oraz dokumentowania dokonywanej przez niego czynności podziału zysku z rzeczy wspólnej.

Zgodnie z umową, którą zamierzają zawrzeć współwłaściciele nieruchomości, Wnioskodawca będzie zarządcą nieruchomości, do którego zastosowanie mają przepisy art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 r. , poz. 1822).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym, to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd nieruchomością.

We wniosku wskazano, że zgodnie z planowaną umową o zarząd rzeczą wspólną, Wnioskodawca - jako współwłaściciel zarządzający (zarządca w rozumieniu art. 203 kodeksu cywilnego) - będzie faktycznie władał Nieruchomością z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Samodzielnie będzie odpowiadać za efekty działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości i będzie ponosić ryzyko ekonomiczne, z jego ograniczeniem do wysokości osiąganych z Nieruchomości pożytków (nie zaś w proporcji do posiadanego udziału w jej współwłasności). Oznacza to, że w przypadku najmu lokali i innych części składowych Nieruchomości, wynajmującym (i wystawiającym z tego tytułu faktury VAT z odpowiednią stawką podatku od towarów i usług) będzie wyłącznie Wnioskodawca (a nie również pozostali współwłaściciele Nieruchomości), a ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych Nieruchomości) również będzie wyłącznie po stronie Wnioskodawcy.

Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości i ponoszonych w związku z tym kosztów (w zakresie dostawy mediów, eksploatacji, sprzątania itp.) będzie znów wyłącznie Wnioskodawca, który będzie ponosić odpowiedzialność za skutki nieprawidłowego wykonania tych umów względem osób trzecich, z zastrzeżeniem możliwości powierzenia części obowiązków związanych z administrowaniem Nieruchomością, wyspecjalizowanemu w tym zakresie podmiotowi (niebędącemu jednocześnie którymkolwiek z jej współwłaścicieli).

Wnioskodawca, jako współwłaściciel, któremu powierzony zostanie zwykły zarząd nieruchomością, będzie nią zarządzać z pozycji właściciela. Zarządca w tym przypadku włada nieruchomością za innych współwłaścicieli i na swoją rzecz.

Z tytułu sprawowania zarządu Nieruchomością Wnioskodawcy zostanie przyznane wynagrodzenie (od każdego z pozostałych współwłaścicieli w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Na podstawie przedstawionych okoliczności nie ulega wątpliwości, że wykonując opisane wyżej czynności zarządu Wnioskodawca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca występować będzie jako wynajmujący oraz ponosić odpowiedzialność wobec osób trzecich za prawidłowe wykonanie tych usług. Samodzielnie będzie również ponosić ryzyko tej działalności, gdyż będzie jedynym podmiotem, do którego występować będą najemcy z ewentualnymi roszczeniami. Tym samym, Wnioskodawca - sprawując zarząd nieruchomością na mocy porozumienia między jej współwłaścicielami - będzie samodzielnym podatnikiem podatku VAT z tytułu zawieranych przez niego umów najmu, uprawnionym i zobowiązanym do wystawiania faktur VAT z tytułu wynajmu i innych usług świadczonych z wykorzystaniem opisanej nieruchomości.

Ad. 2

Stosownie do art. 207 i 208 kodeksu cywilnego - projektowana umowa o zarząd rzeczą wspólną będzie zawierać (poza innymi postanowieniami nie mającymi dla istoty niniejszego wniosku znaczenia) zobowiązanie Wnioskodawcy do przedkładania pozostałym współwłaścicielom w ustalonych terminach rozliczenia pożytków i innych przychodów z Nieruchomości oraz wydatków i ciężarów z nią związanych przypadających na poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do wielkości posiadanych przez nich udziałów, a także - zobowiązanie do przekazywania pozostałym współwłaścicielom Nieruchomości przypadającej każdemu z nich nadwyżki pożytków nad wydatkami lub żądanie do pokrycia przez każdego z nich odpowiedniej części straty za dany okres, wynikającej z nadwyżki wydatków nad pożytkami z Nieruchomości.

Stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Stosownie do tego przepisu, obowiązek wystawienia faktury VAT wiąże się z dokonaniem czynności opodatkowanej przez podatnika VAT działającego w takim charakterze.

Jak wskazywano w opisie zdarzenia przyszłego, jedynie zarządca jest uprawniony do pobierania pożytków (przychodów) z Nieruchomości, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę. Przekazywanie przez jednego ze współwłaścicieli pozostałym współwłaścicielom - odpowiednio do wielkości ich udziałów, części zysku jest prostą realizacją reguły wskazanej w art. 207 Kodeksu cywilnego. Według tego przepisu pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.

Podział zysków z tytułu wynajmu Nieruchomości nie jest formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenia wykonane przez otrzymującego te zyski współwłaściciela.

W analizowanym przypadku wewnętrzne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami Nieruchomości z tytułu należnej im nadwyżki (części zysku) nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie są one bowiem ani odpłatną dostawą towarów, ani odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Brak tych przesłanek oznacza, że wypłata przez Wnioskodawcę pozostałym współwłaścicielom nadwyżki pożytków z nieruchomości nad wydatkami ponoszonymi na jej utrzymanie, nie wymaga wystawienia faktury VAT.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.