Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-488/12/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-05
Teza: Czy naliczony i odprowadzony w całości przy sprzedaży nieruchomości podatek VAT jest przychodem wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 27 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 19 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 05 czerwca 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-488/12/NG; IBPP1/443-343/12/AL wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 19 czerwca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 07 września 2006 r. kupił, jako osoba fizyczna udział w gruncie. Grunt ten nie był objęty żadnym planem zagospodarowania. W trakcie jego posiadania zostały wydane warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalno-usługowego.

W 2011 r. wnioskodawca postanowił sprzedać posiadany udział w gruncie.

Wnioskodawca podkreśla, że grunt kupił i sprzedał jako osoba fizyczna poza prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

Jednocześnie wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jednakże posiadany grunt nie był przedmiotem działalności gospodarczej wnioskodawcy. Wnioskodawca wskazuje, że nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, nie ujawnił gruntu jako środka trwałego ani towaru handlowego, nie podejmował też żadnych prac na gruncie, nie wykorzystywał gruntu do niczego w trakcie jego posiadania.

W dniu 22 czerwca 2011 r. wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży naliczając podatek VAT, kupującym była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Otrzymał wtedy całość ceny sprzedaży, tj. kwotę 225 000 zł plus 51 750 zł , razem 276 750 zł.

W dniu 18 lipca 2011 r. wnioskodawca odprowadził cały naliczony podatek do Urzędu Skarbowego.

Wnioskodawca umowę przenoszącą własność nieruchomości (umowę przyrzeczoną) zawarł w dniu 20 grudnia 2011 r. Notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca uważa, że jest także zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-23.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy naliczony i odprowadzony w całości przy przedstawionej sprzedaży podatek VAT jest przychodem wnioskdoawcy?

Zdaniem wnioskodawcy, mając powyższe na uwadze uważa, że naliczony i odprowadzony VAT przy przedstawionej sprzedaży nie jest jego przychodem.

Wnioskodawca uważa, że faktycznym przychodem jaką uzyskał jest wartość 225 000 zł a podatek VAT w całości został odprowadzony do urzędu skarbowego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnicy rozliczający podatek VAT mają prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od dokonywanych w danym okresie rozliczeniowym czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną. Wnioskodawca uważa, że należy przyjąć jego interpretację, że odprowadzony VAT tytułem sprzedaży nie jest jego przychodem, a jeśli nie to że jest jego kosztem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych -prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Natomiast przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło nie w wykonywaniu działalności gospodarczej i po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy przedmiotowa sprzedaż stanowi dla wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotem sprzedaży w 2011 r. był udział w nieruchomości gruntowej. Przedmiotowy udział w nieruchomości wnioskodawca zakupił w 2006 r. jak sam wskazuje jako osoba fizyczna, poza prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości, bez zamiaru jej wykorzystywania w działalności gospodarczej. Udział w nieruchomości nie był ujęty przez wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej, ani też ne był ujęty jako towar handlowy. Wnioskodawca przy zawarciu w dniu 22 czerwca 2011 r. umowy przedwstępnej naliczył z tytułu sprzedaży nieruchomości podatek VAT i otrzymał w dniu zawarcia umowy przedwstępnej całość zapłaty za udział w nieruchomości w wysokości 276 750 zł, tj. 225 000 zł plus 51 750 zł podatku VAT, który to podatek odprowadził do urzędu skarbowego. Umowa przyrzeczona została natomiast zawarta w dniu 20 grudnia 2012 r., a przez notariusza nie został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że skoro - sprzedaż udziału w nieruchomości nie nosi wedle informacji przedstawionych przez wnioskodawcę znamion działalności gospodarczej, to sprzedaż ta będzie dla wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego bycia nieruchomości i praw określonych w tym przepisie.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest weryfikowanie czy sprzedaż przedmiotowego udziału w nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wnioskodawca w złożonym wniosku zaznaczył, iż nabycie i sprzedaż przedmiotowego udziału nieruchomości nie była związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą i nie nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Opisane przez wnioskodawcę zdarzenie oraz podane argumenty, na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie dały podstaw do przyjęcia poglądu odmiennego.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w 2006 r. Zatem sprzedaż w 2011 r. ww. udziału w nieruchomości gruntowej będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nastąpiła bowiem przed pływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału, tj. 2006 r. To oznacza, że przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości podlegał będzie opodatkowaniu.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału w nieruchomości gruntowej w 2011 r. należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

Z kolei w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 zdanie drugie ustawy, u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Powyższe oznacza, iż odpowiednie stosowanie normy prawnej zawartej w art. 14 ust. 1 zdanie drugie ustawy, ma również zastosowanie w przypadku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości stanowiącego odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodu, nie zaś wyłącznie w przypadku, gdy zbycie udziału w nieruchomości realizuje przedmiot tej działalności. Innymi słowy w przypadku odpłatnego zbycia m.in. udziału w nieruchomości, gdy odpłatne zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej a zbywający wystawił fakturę VAT, to przychodem będzie kwota netto czyli kwota odpłatnego zbycia pomniejszona o naliczony przez zbywającego VAT. Należy tutaj jednakże podkreślić, iż dotyczy to sytuacji, w której zgodnie z przepisami podatku od towarów i usług, zbywca miał prawo do wystawienia faktury VAT - pomimo, iż odpłatne zbycie nastąpiło poza działalnością gospodarczą.

Należy w tym miejscu zauważyć, iż organ nie rozstrzygał czy w przedmiotowej sprawie wnioskodawca miał prawo do wystawienia faktury VAT, albowiem jak sam wnioskodawca stwierdził w uzupełnieniu wniosku, nie jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy, iż naliczony i odprowadzony przez niego podatek VAT przy sprzedaży udziału w nieruchomości nie jest przychodem z odpłatnego zbycia przedmiotowego udziału należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała