Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-180/16-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-05-16
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane protokolarnie przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, a także w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT oraz w zakresie wliczania do limitu określonego w art. 113 ustawy o VAT wartości sprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; podatek-podatek od towarów i usług; wspólnoty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2016 r. (data wpływu 15 marca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 kwietnia 2016 r. (data wpływu 4 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane protokolarnie przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT - **jest prawidłowe;**
*   ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT - **jest prawidłowe;**
*   wliczania do limitu określonego w art. 113 ustawy o VAT wartości sprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane protokolarnie przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, a także w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT oraz w zakresie wliczania do limitu określonego w art. 113 ustawy o VAT wartości sprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne.

Wniosek został uzupełniony w dniu 4 maja 2015 r. o prawidłowe umocowanie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem działającym na podstawie ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (dalej: ustawa o UWL).

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w akcie notarialnym sprzedaży pierwszego mieszkania w tej nieruchomości oraz podjętą uchwałą, Wspólnota powierzyła wykonywanie w sposób samodzielny czynności zarządzania nieruchomością wspólną zarządcy, w oparciu o umowę o zarządzanie (w załączeniu do niniejszego wniosku).

Zgodnie z par. 3 ww. umowy, do obowiązków zarządcy należy m.in. reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz przed organami administracji państwowej i samorządowej.

Wnioskodawca, z mocy prawa, jest podatnikiem VAT, natomiast zgodnie z art. 113 ustawy o VAT - podatnik może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego (w granicach określonego limitu).

Wnioskodawca zadeklarował, że stał się czynnym podatnikiem podatku VAT w lipcu 2015 r.

Zakres działania Wspólnoty obejmuje:

1.  zarząd nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, w ramach którego Wnioskodawca obciąża opłatami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, poszczególnych członków Wspólnoty,
2.  czynności związane z zaopatrzeniem poszczególnych lokali w media oraz rozliczaniem zaliczek (zasadniczo woda, energia cieplna, wywóz nieczystości) na rzecz poszczególnych właścicieli lokali.

Obecnie Wspólnotę tworzy Deweloper (posiadający niesprzedane jeszcze lokale) oraz indywidualni właściciele lokali (mieszkalnych).

Z powodów technicznych związanych z konstrukcją nieruchomości, stroną umów z dostawcami poszczególnych mediów (np. przedsiębiorstwo wodociągowe, przedsiębiorstwo ciepłownicze, itd.) jest Wspólnota. Tym samym, z formalnego punktu widzenia, to Wspólnota jest nabywcą dostarczanych mediów.

Ustalone opłaty w zakresie mediów przypadających na poszczególne lokale (o których mowa w lit. b) rozliczane są z właścicielami lokali według przyjętego uchwałą regulaminu, do poziomu poniesionych przez Wspólnotę kosztów w okresie rozliczeniowym, bez doliczania marży.

Mając na uwadze stan na przełomie lat 2015 i 2016, około połowa lokali pozostaje nadal własnością Dewelopera; w odniesieniu do ww. lokali Wspólnota dokonuje obciążeń Dewelopera w odniesieniu do kosztów utrzymania przypadających na ww. lokale (tj. wystawia fakturę z miesięcznymi zaliczkami). W powyższym zakresie Wspólnota uważa za zasadny następujący sposób postępowania:

*   zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla odsprzedaży mediów dotyczących lokali mieszkalnych będących jeszcze własnością Dewelopera, - lecz które zostały wydane przyszłym nabywcom czekającym na zawarcie aktów przeniesienia własności na podstawie protokołu odbioru mieszkania (osoby te dalej zwane będą Najemcami) oraz - dla lokali mieszkalnych stanowiących tzw. pustostany, w szczególności lokali mieszkalnych, które nie zostały jeszcze odebrane protokolarnie przez Najemców,
*   zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla odsprzedaży mediów dotyczących lokali mieszkalnych będących własnością już indywidualnego właściciela lokalu mieszkalnego (który nabył ww. lokal mieszkalny od Dewelopera na cele mieszkaniowe);
*   stosowanie właściwej stawki VAT w odniesieniu do odsprzedaży mediów związanych z utrzymaniem lokali użytkowych (w tym na rzecz Dewelopera).

Zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, tj. umową pomiędzy przyszłym Nabywcą lokalu mieszkalnego a Deweloperem,

*   przed ostatecznym przeniesieniem własności, przyszły nabywca (Najemca) uzyskuje prawo do odbioru lokalu mieszkalnego na podstawie sporządzonego protokołu;
*   od momentu odbioru lokalu, Najemca jest obowiązany do finansowania opłat eksploatacyjnych, w szczególności za media dostarczane do lokalu mieszkalnego (wg faktycznego zużycia wynikającego z liczników). Wspólnota zatem nadal obciąża Dewelopera, zaś Deweloper „odzyskuje koszt ww. mediów od Najemcy”;
*   Nabywca lokalu jest zobowiązany do wykonania w lokalu mieszkalnym, we własnym zakresie, określonych prac wykończeniowych.

W odniesieniu do inwestycji, której dotyczy niniejszy wniosek, Deweloper uzyskał pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi oraz garażem podziemnym, wydane w ramach decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Pozwolenie to zostało wydane pomimo niewykonania robót wykończeniowych w lokalach mieszkalnych. Decyzja nie wyznacza terminu, w jakim ww. prace wykończeniowe mają być wykonane. Zobowiązuje ona jednak Dewelopera, że w określonym terminie uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, zgodnie z przepisem art. 55 ustawy Prawo budowlane.

Umowa deweloperska przewiduje zapis, że Nabywca może przystąpić do użytkowania lokalu mieszkalnego (Lokalu) zgodnie z jego przeznaczeniem po dokonaniu odbioru Lokalu i wykonaniu określonych prac wykończeniowych. Jednocześnie nie został jednak zdefiniowany termin, w jakim ww. prace miałyby zostać wykonane. Umowa deweloperska nie przewiduje również formalnego wymogu poinformowania Dewelopera przez Najemcę o fakcie zakończenia robót wykończeniowych. W umowie deweloperskiej zawarto zapis, że strony w umowie przenoszącej własność zgodnie oświadczą, iż posiadanie lokalu mieszkalnego przez Najemcę miało miejsce od momentu wydania lokalu na podstawie protokołu odbioru.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest postępowanie, że:
    1.  w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane protokolarnie przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT (tak samo jak w przypadku lokali mieszkalnych będących już własnością indywidualnych właścicieli), zaś
    2.  w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT?
2.  Przyjmując, że prawidłowe jest postępowanie polegające na zwolnieniu dla celów podatku VAT odsprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne będące własnością Dewelopera, o których mowa w pytaniu nr 1) pkt a) oraz na lokale mieszkalne będące własnością docelowych właścicieli indywidualnych, to czy właściwe jest postępowanie, że do limitu zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku VAT, nie wlicza się wartości sprzedaży mediów przypadających na ww. lokale mieszkalne, która korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1.

W ocenie Wspólnoty, odsprzedaż mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących własnością Dewelopera, które zostały odebrane protokolarnie przez Najemcę, jak również w odniesieniu do lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT (tak samo jak w przypadku lokali mieszkalnych będących już własnością indywidualnych właścicieli).

W odniesieniu zaś do lokali użytkowych, nie jest zasadne stosowanie stawki ZW, tj. odsprzedaż mediów powinna zostać opodatkowana wg właściwej stawki podatku VAT.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest postępowanie, że do wartości sprzedaży określonej w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku VAT, nie wlicza się wartości odprzedaży mediów korzystającej ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, tj. odsprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne będące własnością Dewelopera, o których mowa w pytaniu nr 1) pkt a) oraz na lokale mieszkalne będące własnością docelowych właścicieli indywidualnych. W ocenie Spółki, ww. sprzedaż nie stanowi transakcji związanej z nieruchomościami.

Uzasadnienie.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

W myśl powołanego rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej: Rozporządzenie MF), zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 10 i 11, zwalnia się od podatku:

1.  czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę;
2.  czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela, w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) (\`(...)\`), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Natomiast na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W oparciu o ww. regulacje można wnioskować, że w odniesieniu do refaktury mediów, jakiej dokonuje Wspólnota na rzecz Dewelopera, w odniesieniu do posiadanych przez niego lokali mieszkalnych, możliwe będzie zastosowanie stawki ZW, jeśli Wnioskodawca wykaże, że ww. lokale mieszkalne wykorzystywane są wyłącznie do celów mieszkaniowych.

Na gruncie przepisów o podatku VAT, brak jest definicji legalnej pojęcia „wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

W piśmiennictwie Ministra Finansów podkreśla się, że aby możliwe było zastosowanie ww. zwolnienia, musi zostać spełniona przesłanka obiektywna oraz przesłanka subiektywna.

W interpretacji nr IBPP4/443-481/12/BP, Minister Finansów opisał ww. przesłanki w sposób następujący: „zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy)”. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania ww. zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

W ocenie Wnioskodawcy, nie budzi wątpliwości spełnienie przesłanki obiektywnej - Wspólnota obciąża Dewelopera kosztami tzw. mediów przypadających na lokale mieszkalne.

Znacznie bardziej nieostra wydaje się przesłanka subiektywna, tj. w zakresie przeznaczenia danego lokalu mieszkalnego do celów mieszkaniowych.

Bez wątpienia, w ocenie Wnioskodawcy, nie będzie wypełniać ww. przesłanki subiektywnej fakt wykorzystania lokalu mieszkalnego na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

W szczególności, cele krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym nie będą tożsame z ww. celem mieszkaniowym. Takie cele realizowane są m. in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów.

W tym kontekście, w ocenie Wnioskodawcy, nie powinno budzić wątpliwości, że przesłanka wykorzystania na cele mieszkaniowe jest spełniona w odniesieniu do lokali mieszkalnych będących własnością Dewelopera, które zostały odebrane protokolarnie przez Najemcę; od momentu odbioru lokalu mieszkalnego przez Najemcę. Nie jest możliwe wykorzystywanie lokalu do celów działalności gospodarczej (przez Dewelopera).

Jak wskazano w stanie faktycznym, nieruchomość, w której funkcjonuje Wspólnota, uzyskała w drodze decyzji administracyjnej pozwolenie na użytkowanie budynku. Wydana decyzja umożliwia w sposób legalny użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Przed przeniesieniem własności lokalu, przyszły nabywca dokonuje odbioru lokalu mieszkalnego na podstawie protokołu przekazania danego lokalu mieszkalnego, tj. otrzymuje klucze do mieszkania. Można powiedzieć, że od tego momentu lokal mieszkaniowy zostaje postawiony przyszłemu nabywcy do dyspozycji. W tym zakresie Wnioskodawca podkreśla, że zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej, w umowie przenoszącej własność (kiedy to nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności tego lokalu na Najemcę - nabywcę), strony złożą oświadczenie, iż posiadanie lokalu zostało przeniesione przez Dewelopera na Najemcę w dniu dokonania odbioru lokalu. Powyższe potwierdza intencję stron, że wraz z momentem odbioru lokalu mieszkalnego przez Najemcę, pozostaje on do dyspozycji Najemcy.

Powyższe oznacza, że Deweloper, gdyby miał taką intencję, nie jest już władny przeznaczyć danego lokalu na cele, które by naruszały przesłankę „wykorzystywania wyłącznie na cele mieszkaniowe”, czyli jak to zostało wskazane powyżej, na potrzeby działalności gospodarczej, w szczególności na potrzeby krótkoterminowego wynajmu w celach komercyjnych, itd.

W ocenie Wnioskodawcy, kluczowy dla spełnienia w analizowanej sprawie jest fakt, że następuje wykluczenie sytuacji, iż lokal mieszkalny, bedący jeszcze w posiadaniu Dewelopera, mógłby być wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Jak wskazano w stanie faktycznym, wraz z odbiorem lokalu mieszkalnego, Najemca jest obciążany kosztami mediów przypadających na ww. lokal, co sprawia, że jego sytuacja jest podobna do właścicieli lokali mieszkalnych lub osób użytkujących lokale mieszkalne na podstawie umowy najmu. Fakt, że Deweloper jest uprawniony do dochodzenia od Najemcy kosztów w zakresie mediów dostarczanych do lokalu mieszkalnego, którymi jest obciążany przez Wspólnotę, potwierdza tylko, że lokal mieszkalny faktycznie pozostaje do dyspozycji tylko Najemcy, jako iż to Najemca ma faktyczny wpływ na zużycie mediów dostarczanych do ww. lokali.

Ponadto, umowa przenosząca własność (zgodnie z oświadczeniem stron w umowie deweloperskiej) będzie potwierdzać, że Najemca rozpoczął posiadanie Lokalu od momentu odbioru lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca podkreśla, że moment odbioru Lokalu jest momentem identyfikowalnym przez Wspólnotę, bo Deweloper posiada obowiązek raportowania powyższego wobec Wspólnoty.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawcy, od momentu dokonania ww. odbioru lokalu przez Najemcę, można mówić o tym, że lokal jest wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkaniowych.

W ocenie Wnioskodawcy, przesłankę wykorzystywania na cele mieszkaniowe (ww. przesłankę subiektywną) należy uznać również za spełnioną w odniesieniu do tzw. pustostanów, tj. lokali mieszkalnych pozostających wyłącznie w dyspozycji Dewelopera, w szczególności lokali mieszkalnych nieodebranych przez Najemcę.

W ocenie Wnioskodawcy, na powyższe pozwala fakt, że ww. lokale mieszkalne nie są wykorzystywane przez Dewelopera dla celów działalności gospodarczej. W ocenie Spółki, spełnienie ww. przesłanki subiektywnej jest możliwe w drodze „negacji” wykorzystywania lokalu mieszkalnego do celów działalności gospodarczej. Jeśli dany lokal mieszkalny (tzw. pustostan, tj. lokal pozostający w dyspozycji Dewelopera) nie jest wykorzystywany do celów działalności gospodarczej, wówczas kluczowa dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT pozostaje de facto przesłanka obiektywna, która ne budzi tutaj wątpliwości.

Podsumowując zatem, w ocenie Wnioskodawcy, przesłanka „wykorzystywania wyłączenie na cele mieszkaniowe”:

1.  jest spełniona w odniesieniu do lokali mieszkalnych, w stosunku do których nastąpił odbiór Lokalu oraz do tzw. pustostanów;
2.  nie jest spełniona w odniesieniu do lokali użytkowych, będących jeszcze własnością Dewelopera.

Z uwagi na przytoczoną argumentację, Wspólnota jest uprawniona do stosowania stawki ZW w odniesieniu do refaktury mediów dokonywanej na Dewelopera, w odniesieniu do lokali z pkt a). Wspólnota natomiast nie będzie uprawniona do stosowania stawki ZW w odniesieniu do lokali określonych w pkt b), gdzie tutaj refaktura mediów dokonywana na Dewelopera będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT dla określonych mediów.

Stanowisko zaprezentowane powyżej potwierdza piśmiennictwo Ministra Finansów, m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 30 października 2014 r. (ILPP1/443-659/14-4/JSK).

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

Zgodnie jednak z art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł lub też w przypadku podatników rozpoczynających wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku podatkowego w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej (dalej: limit).

Zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku VAT, przy obliczaniu limitu, o którym mowa wyżej, nie bierze się pod uwagę „odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem: a) transakcji związanych z nieruchomościami (\`(...)\`) - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych”.

Jeśli zatem dane czynności (sprzedaż) - zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT - stanowią transakcję związaną z nieruchomościami (i czynności te nie mają charakteru czynności pomocniczych), sprzedaż taka będzie „konsumować” ww. limit i w ten sposób mieć wpływ na moment, w którym dany podatnik utraci zwolnienie podmiotowe. W przypadku kiedy wartość sprzedaży u podatników przedmiotowo przekroczy kwotę 150.000 zł, zwolnienie podmiotowe traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. Limit nie będzie pomniejszany, jeśli dana sprzedaż zwolniona nie będzie stanowić transakcji związanych z nieruchomościami.

Na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, zostało wydane ww. Rozporządzenie MF, którego § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 został zacytowany w poprzednim punkcie.

W kontekście udzielenia odpowiedzi co do sposobu obliczania limitu zwolnienia podmiotowego (określonego w art. 113 ustawy o VAT), w przypadku czynności wykonywanych przez Wspólnotę na rzecz jej członków, polegających na odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, ocenić trzeba, czy ww. sprzedaż należy potraktować jako transakcję związaną z nieruchomością.

Pojęcie „transakcji” obejmuje zarówno dostawę towarów, jak również świadczenie usług.

W przepisach ustawy o VAT, jak również w ich odpowiednich przepisach zawartych w Dyrektywie VAT (2006/112/WE), brak jest legalnej definicji „transakcji związanych z nieruchomościami”. Aktualnie brak jest również na tle tych przepisów orzecznictwa sądów administracyjnych, które stanowiłoby wskazówkę, jak interpretować ww. pojęcie.

W związku z czym, zasadne jest posłużenie się orzecznictwem dotyczącym innego przepisu – art. 28e ustawy o VAT, tj. odnoszącego się do miejsca świadczenia usługi, ale w którym ustawodawca posłużył się takim samym zwrotem, tj. „usługi związane z nieruchomością”. Ze względu na zapewnienie spójności całego aktu prawnego z jej poszczególnymi przepisami, pojęcia te powinny być interpretowane w ten sam sposób.

W art. 28e ustawy o VAT, uregulowano zasadę określania miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomością. W zakresie stosowania tego przepisu przyjmuje się, że kwalifikacja danej usługi, jako związana z nieruchomością, zależy przede wszystkim od tego, czy nieruchomość jest podstawowym elementem świadczenia.

TSUE, w wyroku z dnia 27 czerwca 2013 r. o sygn. C-155/12, stwierdził, że: „mając na uwadze, że wiele usług jest w ten lub inny sposób związanych z nieruchomościami, konieczne jest ponadto, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość. Tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia.”

W sytuacji odsprzedaży mediów przez Wspólnotę nie można uznać, że taki związek występuje.

W przypadku odsprzedaży mediów, przedmiotem transakcji jest ten sam towar i ta sama usługa, które zostały nabyte przez wspólnotę. Znaczy to, że dochodzi do m.in. dostawy energii cieplnej oraz do świadczenia usług dostarczania wody za pośrednictwem sieci wodociągowych, odprowadzania i oczyszczania ścieków oraz innych usług sanitarnych. Nie ma żadnego powodu, żeby takie transakcje zaliczać do transakcji związanych z nieruchomościami. Przedmiotem czynności dokonywanych przez Wspólnotę jest dostarczenie jej członkom wody czy ciepła, gdzie dostawy ww. mediów stanowią cel sam w sobie, tj. konstytutywnym elementem ww. świadczenia nie jest nieruchomość. Fakt istnienia infrastruktury przesyłowej w nieruchomości nie oznacza, że przedmiotem czynności związanych z mediami jest nieruchomość. Oczywiście media zawsze są dostarczane do danego budynku lub lokalu, nie można jednak tylko w oparciu o tę przesłankę uznać, że przedmiotowa dostawa jest transakcją związaną z nieruchomością. Przyjęcie takiej interpretacji pojęcia transakcji związanych z nieruchomością prowadziłoby do objęcia zakresem szeroki zakres transakcji, co w ocenie Wnioskodawcy byłoby sprzeczne z założeniem wprowadzenia zwolnienia z podatku dla drobnych przedsiębiorców, uregulowanym w art. 113 ustawy o VAT.

Taka sama klasyfikacja towarów i usług powinna obowiązywać kolejnych sprzedawców. Dostawcy tych mediów nie rozpoznają ich we własnych ewidencjach jako transakcji związanych z nieruchomościami, ale jako dostawę energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, a także jako świadczenie usług dostarczania wody, odprowadzania i oczyszczania ścieków oraz innych usług sanitarnych. Skoro sprzedaż mediów przez dostawców mediów na rzecz Wspólnoty nie stanowi sprzedaży, której elementem konstytutywnym byłaby nieruchomość, to Wspólnota - dokonując refaktury kosztów mediów na rzecz członków Wspólnoty - nie zmienia charakteru tych świadczeń, tj. również nie dokonuje sprzedaży, która stanowiłaby transakcje związane z nieruchomością.

Analizując zakres stosowania pojęcia „transakcji związanych z nieruchomością”, wskazać należy również na inny przepis dotyczący ustalania miejsca świadczenia usług, który potwierdza słuszność ww. stanowiska.

Zgodnie z art. 28l ustawy o VAT, w przypadku świadczenia na rzecz podmiotów niebędących podatnikami, posiadających siedzibę, stałe miejsce zamieszkania lub zwykłe miejsce pobytu poza terytorium Unii Europejskiej, m.in. usług:

1.  polegających na zapewnieniu dostępu do systemów gazowych, systemów elektroenergetycznych lub do sieci dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej,
2.  przesyłowych:
    1.  gazu w systemie gazowym,
    2.  energii elektrycznej w systemie elektroenergetycznym,
    3.  energii cieplnej lub chłodniczej przez sieci dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej,
3.  bezpośrednio związanych z usługami, o których mowa w pkt 11 i 12,

‒ miejscem świadczenia ww. usług jest miejsce, gdzie podmioty te posiadają siedzibę, stałe miejsce zamieszkania lub zwykłe miejsce pobytu.

Wskazany artykuł wprowadza szczególną regułę dotyczącą miejsca świadczenia w odniesieniu do określonych usług świadczonych na rzecz konsumentów, którzy nie mają stałego miejsca zamieszkania (siedziby, zwykłego miejsca pobytu) we Wspólnocie, które to usługi można uznać za podobne do usług omawianych w analizowanym stanie faktycznym, zaś w niektórych przypadkach - jako dokładnie te same usługi (np. dostawcy ciepła fakturują Wspólnotę m.in. za usługi w zakresie przesyłu energii cieplnej). Przepis ten wprowadza wyjątek od zasady wyznaczania miejsca opodatkowania usługi na zasadach ogólnych, tj. w kraju usługodawcy, jeśli usługa jest realizowana na rzecz osoby niebędącej podatnikiem, o której to zasadzie mowa w art. 28c ustawy o podatku VAT. Skoro ww. przepis art. 28l ustawy o podatku VAT wprost mówi o tym, że np.: usługi przesyłowe energii cieplnej określa się wg zasady modyfikującej zasadę ogólną z art. 28b ust. 1-3 ustawy o podatku VAT, to powyższe potwierdza, iż ustawodawca nie traktuje ww. usług za usługi w rozumieniu art. 28e ustawy o podatku VAT, jako usługi związane z nieruchomościami, bo te mają swoją szczególną regulację w zakresie miejsca świadczenia (art. 28e ustawy o podatku VAT). Tym samym, ustawodawca nie utożsamia usług związanych z zapewnieniem dostępu do mediów jako usług związanych z nieruchomością.

Ponadto, argumentem pomocniczym, przemawiającym za tym, że sprzedaż mediów powinna mieć odrębną dla celów podatku VAT kwalifikację, może być również fakt, iż w przepisach ustawy o VAT, uregulowano odrębnie kwestie związane z rozliczeniem mediów.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 tejże ustawy, w przypadku:

*   dostawy energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
*   świadczenia usług wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy – tj. m.in usług dostarczania wody za pośrednictwem sieci wodociągowych, odprowadzania i oczyszczania ścieków,

‒ określony został szczególny moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży mediów. Jest to przepis szczególny w stosunku to zasady ogólnej określającej moment powstania obowiązku podatkowego.

Przywołany powyżej przepis ustawy o VAT oraz wskazane orzecznictwo TSUE w zakresie ustalania miejsca świadczenia usług, daje cenne wskazówki interpretacji pojęcia „transakcji związanych z nieruchomością”. Przedstawione argumenty przemawiają za tym, aby dostawa mediów realizowana przez Wspólnotę na rzecz jej członków nie była traktowana jako transakcja dotycząca nieruchomości, o której mowa w art. 113 ustawy o podatku VAT.

Co prawda TSUE, w ww. orzeczeniu, nie odnosił się do dostawy towarów (jaką jest np. dostawa energii cieplnej), ale w ocenie Wnioskodawcy, argument, aby konstytutywnym elementem danej usługi dla celów uznania, że stanowi ona transakcję związaną z nieruchomością, można również przenieść na dostawy towarów. W efekcie, w ocenie Wnioskodawcy, również dostawy towarów (będące przedmiotem refaktury mediów przez Wspólnotę na członka Wspólnoty - Dewelopera) nie powinny być kwalifikowane jako transakcje związane z nieruchomościami.

W ocenie Wnioskodawcy, na ww. wniosek nie powinien mieć wpływ fakt, że w podstawie zwolnienia wskazanej w Rozporządzeniu MF (par. 3 pkt 10) posłużono się pojęciem „czynności związane z utrzymaniem lokali”. Pojęcie to wynika po prostu z art. 13 ustawy o własności lokali, w którym mówi się m.in. o tym, że właściciel ponosi: wydatki związane z utrzymaniem lokali oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną. Z uwagi na konieczność zachowania tożsamości pojęć prawnych, w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów mowa o „czynnościach związanych z utrzymaniem lokali.” Pojęcie to musiało być tożsame z pojęciem zawartym w art. 13 ustawy o własności lokali. Nie oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa dokonuje jakichkolwiek czynności dotyczących „utrzymania lokalu”, one bowiem z mocy prawa obciążają w całości właściciela lokalu. Przepis art. 13 ustawy o własności lokali nakłada na niego obowiązek ponoszenia kosztów jego utrzymania, a więc to właściciel wykonuje „czynności związane z utrzymaniem lokalu”, kupując od wspólnoty media. Powierza on wspólnocie własne środki na zakup mediów dostarczanych do jego lokalu, a wspólnota odsprzedaje mu te media po cenie zakupu. W konsekwencji trzeba uznać, że zakres „czynności związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych”, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 10 Rozporządzenia MF, obejmuje refakturowanie mediów, czyli czynności związane z mediami, a nie z lokalami. W ocenie Wnioskodawcy, również ta kwestia prowadzi do wniosku zaprezentowanego przez Wnioskodawcę powyżej.

W związku z zaprezentowanym stanowiskiem, w ocenie Wspólnoty, bezprzedmiotowa staje się dyskusja na temat tego, czy refaktura mediów ma charakter czynności pomocniczych, czy też nie ma czynności pomocniczych. Z uwagi na argumentację przemawiającą za tym, że opisana refaktura mediów już nie kwalifikuje się jako transakcja związana z nieruchomościami, już na tej podstawie właściwy jest wniosek, że jeśli refaktura ww. mediów korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, jej wartość nie powinna „konsumować” limitu z art. 113 ustawy o podatku VAT.

Stanowisko Spółki w zakresie niewliczania ww. wartości mediów refakturowanych na właścicieli lokali przez Wspólnotę (kiedy ta refaktura korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT) zostało potwierdzone w interpretacji MF z dnia 30 października 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu o sygn. ILPP1/443-659/14-4/JSK.

Podsumowując zatem wyjaśnienia w powyższym zakresie należy wskazać, że refaktura mediów, dla której zasadne jest zastosowanie stawki ZW, w ocenie Wnioskodawcy, nie powinna pomniejszać limitu, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku VAT, w efekcie - nie będzie mieć wpływu na ustalenie momentu, w którym Wspólnota traci uprawnienie do korzystania ze zwolnienia podmiotowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane protokolarnie przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT;
*   **prawidłowe** w zakresie ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT;
*   **nieprawidłowe** w zakresie wliczania do limitu określonego w art. 113 ustawy o VAT wartości sprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi – art. 8 ust. 2a ustawy.

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując bowiem powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższych przepisów, na podstawę opodatkowania składają się kwoty należne z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem działającym na podstawie ustawy o własności lokali. Czynności zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnota powierzyła zarządcy. Wnioskodawca, jest podatnikiem VAT, zadeklarował, że stał się czynnym podatnikiem podatku VAT w lipcu 2015 r. Zakres działania Wspólnoty obejmuje:

1.  zarząd nieruchomością wspólną, o której mową w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, w ramach którego Wnioskodawca obciąża opłatami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, poszczególnych członków Wspólnoty,
2.  czynności związane z zaopatrzeniem poszczególnych lokali w media oraz rozliczaniem zaliczek (zasadniczo woda, energia cieplna, wywóz nieczystości) na rzecz poszczególnych właścicieli lokali.

Obecnie Wspólnotę tworzy Deweloper (posiadający niesprzedane jeszcze lokale) oraz indywidualni właściciele lokali (mieszkalnych). Z powodów technicznych związanych z konstrukcją nieruchomości, stroną umów z dostawcami poszczególnych mediów (np. przedsiębiorstwo wodociągowe, przedsiębiorstwo ciepłownicze, itd.) jest Wspólnota, Tym samym, z formalnego punktu widzenia, to Wspólnota jest nabywcą dostarczanych mediów. Ustalone opłaty w zakresie mediów przypadających na poszczególne lokale (o których mowa w lit. b) rozliczane są z właścicielami lokali według przyjętego uchwałą regulaminu, do poziomu poniesionych przez Wspólnotę kosztów w okresie rozliczeniowym, bez doliczania marży. Około połowa lokali pozostaje nadal własnością Dewelopera; w odniesieniu do ww. lokali Wspólnota dokonuje obciążeń Dewelopera w odniesieniu do kosztów utrzymania przypadających na ww. lokale (tj. wystawia fakturę z miesięcznymi zaliczkami). W odniesieniu do inwestycji, której dotyczy niniejszy wniosek, Deweloper uzyskał pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi oraz garażem podziemnym, wydane w ramach decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Pozwolenie to zostało wydane pomimo niewykonania robót wykończeniowych w lokalach mieszkalnych. Decyzja nie wyznacza terminu, w jakim ww. prace wykończeniowe mają być wykonane. Zobowiązuje ona jednak Dewelopera, że w określonym terminie uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, zgodnie z przepisem art. 55 ustawy Prawo budowlane.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych, Wspólnota ma prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz ustalenia, czy w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota powinna zastosować opodatkowanie wg właściwej stawki VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Przy czym zwolnienia te mogą mieć charakter podmiotowy – dotyczyć wymienionych w przepisach podatników lub grup podatników – albo też przedmiotowy (określony m.in. w art. 43 ustawy).

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1.  specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2.  przebieg realizacji budżetu państwa;
3.  potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4.  przepisy Unii Europejskiej.

Odpowiednio do zapisu § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736), dalej rozporządzenie, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Natomiast, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r., Nr 206, poz. 1367, z późn. zm.), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez Wspólnotę od członków tej wspólnoty lub innych użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepisy uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem zwolnieniem określonym w ww. przepisach rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy przede wszystkim zauważyć, że z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, czyli dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą, ponieważ nie ma wówczas żadnej konsumpcji. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

Przy czym, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi – art. 8 ust. 2a ustawy i art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Przepisy te są źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy i art. 15 ust. 1 ww. Dyrektywy 2006/112/WE, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Zatem ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu i Wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892).

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

*   związane z nieruchomością wspólną,
*   związane z odrębną własnością lokalu.

Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną – na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków).

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, Wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim wypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.

W związku z tym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty (Wnioskodawcy) tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w przypadku gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali (będących członkami tej wspólnoty) na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali), zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami tej wspólnoty), działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Zatem, biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy rozporządzenia stwierdzić należy, że ze zwolnienia od podatku VAT korzystają czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które są pobierane opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Ponadto, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystają czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających, na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależnie od właściciela, jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podsumowując, w przypadku odsprzedaży przez Wspólnotę Mieszkaniową mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), czynność ta korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast w przypadku odsprzedaży przez Wspólnotę Mieszkaniową mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku na podstawie ww. przepisu rozporządzenia, lecz jest opodatkowana stawką właściwą dla tej czynności.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii wliczania do limitu określonego w art. 113 ustawy o VAT, wartości sprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne.

Należy zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa, działając w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. – zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Przepis art. 113 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.) stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2.  odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
    1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
    2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
    3.  usług ubezpieczeniowych– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3.  odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W myśl natomiast art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 – art. 113 ust. 9 ustawy.

Na podstawie art. 113 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9 pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, a w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, którzy chcą zrezygnować ze zwolnienia od pierwszej wykonanej czynności – przed dniem wykonania tej czynności.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczy kwoty obrotu określonej na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 2 ustawy, ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, Zainteresowany zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

Kwestie związane z rejestracją podatników zostały uregulowane w art. 96 ustawy.

W analizowanej sprawie, przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest sposób ustalenia wartości obrotu, który determinuje uprawnienie do korzystania ze zwolnienia podmiotowego od podatku. Kwestia ta w sposób szczegółowy uregulowana jest w cyt. wyżej art. 113 ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że dokonane przez ustawodawcę od dnia 1 stycznia 2014 r. zmiany w art. 113 ustawy miały na celu w sposób bardziej precyzyjny i odpowiadający prawu unijnemu regulować stosowanie zwolnienia od podatku VAT dla drobnych przedsiębiorców, których obrót w skali roku nie przekracza 150.000 zł.

Zgodnie z art. 288 ww. Dyrektywy z dnia 28 listopada 2006 r., kwota obrotu stanowiąca punkt odniesienia dla zastosowania procedury przewidzianej w niniejszej sekcji obejmuje następujące kwoty, z wyłączeniem VAT:

1.  wartość dostaw towarów i świadczenia usług, o ile są one opodatkowane;
2.  wartość transakcji zwolnionych z prawem do odliczenia VAT zapłaconego na poprzednim etapie zgodnie z art. 110 i 111, art. 125 ust. 1, art. 127 i art. 128 ust. 1;
3.  wartość transakcji zwolnionych zgodnie z art. 146-149 oraz art. 151, 152 i 153;
4.  wartość transakcji związanych z nieruchomościami, transakcji finansowych, o których mowa w art. 135 ust. 1 lit. b)-g) oraz usług ubezpieczeniowych, chyba że transakcje te mają charakter transakcji pomocniczych.

Zbycie materialnych lub niematerialnych dóbr inwestycyjnych przedsiębiorstwa nie jest jednak uwzględniana przy obliczaniu obrotu.

Z obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. brzmienia art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku (na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy), jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Zatem, dokonane od dnia 1 stycznia 2014 r. zmiany w ustawie, w sposób ściślejszy odwzorowują przepisy Dyrektywy 2006/112/WE, która w art. 288 pkt 4 również stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

W myśl analizowanego art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, do limitu wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1, wlicza się również czynności zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy, jeśli związane są one z nieruchomościami i nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Natomiast za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości.

Powyższe pośrednio można wywieść z Dyrektywy 2006/112/WE, gdzie w art. 47 przewidziano, że miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług rzeczoznawców i agentów nieruchomości, usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub w miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, przyznawanie prawa użytkowania nieruchomości oraz usług związanych z przygotowywaniem i koordynacją prac budowlanych, takich jak usługi architektów i biur nadzoru budowlanego, jest miejsce, w którym znajduje się dana nieruchomość.

W Memorandum Wyjaśniającym do artykułu 9 (2) (a) Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (będącego odpowiednikiem art. 47 Dyrektywy 2006/112/WE) wskazano, że opodatkowanie usług związanych z nieruchomościami jest bardziej racjonalne w miejscu, w którym dana nieruchomość się znajduje. Należy zatem uznać, że wprowadzenie takiego rozwiązania miało przede wszystkim zapewnić realizacje podstawowej zasady wspólnego systemu VAT, jaką jest zasada opodatkowania transakcji w miejscu faktycznej konsumpcji towaru lub usługi. Efekt czynności związanych z nieruchomościami jest bowiem w większości przypadków wykorzystywany w miejscu lokalizacji nieruchomości.

Niewątpliwie usługi dotyczące dostawy wody, odbioru ścieków oraz dostawa ciepła na potrzeby c.o., związane są ściśle z wykorzystywaniem, używaniem i użytkowaniem nieruchomości. Dostawa tych mediów – bez nieruchomości – nie może być bowiem realizowana.

W takiej sytuacji należy przeanalizować, czy czynności realizowane przez Wspólnotę na rzecz właścicieli, polegające na dostawie mediów do ich lokali, mogą być uznane za transakcje o charakterze pomocniczym.

Analizując treść art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., wskazać należy, że „Słownik języka polskiego PWN” pod redakcją prof. Stanisława Dubisza, Warszawa 2008, definiuje słowo „transakcja” jako operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowę handlową na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.

Podkreślić też należy, że ustawodawca, zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy, nie zdefiniował pojęcia „charakter pomocniczy”. W takim przypadku, w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. Aby więc ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie czynności Wspólnoty związane z dostawą mediów do lokali (w tym mieszkalnych, które są zwolnione od podatku), są przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a więc nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

W świetle powyższego, odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego we wniosku opisu sprawy, stwierdzić należy, że obrót z tytułu dostawy mediów do lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – nawet gdy korzysta on ze zwolnienia od podatku VAT – jako dotyczący transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, od dnia 1 stycznia 2014 r. wliczany jest do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Podkreślić przy tym należy, że przepisy dotyczące wyliczenia limitu sprzedaży, zawarte w art. 113 ustawy, znajdują zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Zatem dotyczą czynności podlegających opodatkowaniu. Natomiast nie dotyczą czynności, których wykonanie nie powoduje konsekwencji podatkowych, gdyż nie podlegają one przepisom ustawy (nie wlicza się ich do tego limitu). Z powyższego wynika, że do limitu sprzedaży, o którym mowa wyżej, nie wlicza się opłat wnoszonych przez członków wspólnoty (Wnioskodawcy) w zakresie, w jakim dotyczą one części wspólnej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania i odpowiadając na pytanie Wnioskodawcy zawarte we wniosku, stwierdzić należy, że do limitu zwolnienia określonego w art. 113 ustawy należy wliczać dostawę mediów do lokali mieszkalnych będących w zasobie Wspólnoty Mieszkaniowej.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało w tej kwestii uznać za nieprawidłowe.

Podsumowując:

1.  W przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych będących formalnie jeszcze własnością Dewelopera, które są już odebrane przez Najemców, jak i lokali mieszkalnych, które nadal pozostają w wyłącznej dyspozycji Dewelopera (tzw. pustostany), czynność ta korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Z kolei w przypadku odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali użytkowych, Wspólnota nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku na podstawie ww. przepisu rozporządzenia, lecz jest opodatkowana stawką właściwą dla tej czynności.
2.  Do limitu zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy, należy wliczać wartość sprzedaży mediów przypadających na lokale mieszkalne, będące w zasobie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Odnosząc się do przytoczonego przez Wnioskodawcę wyroku C-155/12 z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie Ministerstwo Finansów Rzeczypospolitej Polskiej przeciwko RR Donnelly Global Turnkey Solution Poland sp. z o.o., należy zauważyć, że wyrok ten sprecyzował orzecznictwo Trybunału dotyczące miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami oraz wyjaśnił dla celów stosowania prawa, co Trybunał rozumie pod pojęciem „wystarczająco bezpośredniego” związku. Ww. wyrok dotyczył pytania prejudycjalnego skierowanego przez sąd krajowy, zmierzającego do ustalenia, czy art. 47 dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że kompleksowe usługi w zakresie magazynowania, obejmujące przyjmowanie towarów do magazynu, ich umieszczanie na odpowiednich półkach magazynowych, przechowywanie, pakowanie, wydawanie, rozładunek, załadunek oraz w stosunku do niektórych klientów przepakowywanie materiałów dostarczonych w opakowaniach zbiorczych do indywidualnych zestawów, są usługami związanymi z nieruchomościami w rozumieniu tego artykułu.

Z kolei w nawiązaniu do powołanej przez Zainteresowaną interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2014 r., należy wskazać, że została ona wydana w indywidualnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża, w związku z tym nie ma mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Interpretacja dotyczy:

1.  zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
2.  zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.