Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-814/14-2/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-20
Teza: Czy w opisanym stanie faktycznym zachodzą przesłanki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8, wyłączające ze źródeł przychodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie; zgodnie z którymi dokonana czynność sprzedaży lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; współwłasność; własność-własność odrębna; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2014 r. (data wpływu 20 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

We wrześniu 2003 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła udziały w zabudowanej nieruchomości na działce 336/2, zlokalizowanej przy ul. M. 41/43/45/47/49, dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Umowa nabycia miała formę aktu notarialnego, w którym dodatkowo określono, że wraz z nabyciem udziałów Wnioskodawczyni uzyskała prawo do użytkowania lokalu mieszkalnego Nr 1 w budynku Nr 47 wraz z przynależnościami: (piwnica, ogródek, parking).

W kwietniu 2013 r. kolejnym aktem notarialnym dokonane zostało zniesienie współwłasności do ww. nieruchomości, w ramach którego Wnioskodawczyni weszła w posiadanie wcześniej wymienionego wydzielonego lokalu mieszkalnego wraz z przynależnościami i ustanowione zostało odrębne prawo własności dla tego lokalu mieszkalnego.

W wymienionym wyżej lokalu Wnioskodawczyni zamieszkiwała, będąc w nim zameldowanym, od 1 czerwca 2004 r. do końca lipca 2013 r. Z dniem 31 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem (współwłaścicielem udziałów i lokalu) dokonała sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego wraz z ustanowionymi dla niego przynależnościami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym zachodzą przesłanki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8, wyłączające ze źródeł przychodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie; zgodnie z którymi dokonana czynność sprzedaży lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej pdof) w art. 10 ust. 1 wymienia źródła przychodów, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 8 wymienione jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Jednakże z zastrzeżeń określonych w tym przepisie wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nie będzie zaliczone do tego źródła przychodów (określonego w pkt 8) jeżeli:

1.  następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej;
2.  zostało dokonane przed upływem okresu pięciu lat, liczonym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ zbyty w 2013 roku, wyodrębniony lokal mieszkalny wraz z przynależnościami nie był używany w działalności gospodarczej ani też nie stanowił przedmiotu tej działalności przesłanka a) nie występuje jak i nie występują okoliczności określone w art. 10 ust. 2 i 3 pdof.

Również przesłanka b) nie ma zastosowania, gdyż nabycie udziału w nieruchomości nastąpiło w 2003 r. Z uwagi na fakt, że w ramach tego udziału Wnioskodawczyni nabyła prawo władania opisanym lokalem uważa, że następujące po nabyciu udziałów zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnego prawa własności dla wydzielonego lokalu nie zmienia daty nabycia tej nieruchomości, którą jest 2003 r.

Dlatego Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż zastała dokonana po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 i tym samym dokonana czynność sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że we wrześniu 2003 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła udział w zabudowanej nieruchomości na działce 336/2, umowa nabycia miała formę aktu notarialnego, w którym dodatkowo określono, że wraz z nabyciem udziałów Wnioskodawczyni uzyskała prawo do użytkowania lokalu mieszkalnego Nr 1 w budynku Nr 47 wraz z przynależnościami (piwnica, ogródek, parking). W kwietniu 2013 r. kolejnym aktem notarialnym dokonane zostało zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości, w ramach którego ustanowione zostało odrębne prawo własności dla ww. lokalu mieszkalnego wraz z przynależnosciami. Natomiast w lipcu 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała ww. nieruchomość. O ile ilość przypadających Wnioskodawczyni udziałów nie uległa zmianie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 i § 3 ww. Kodeksu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Zasady dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy – stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy - jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym, zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem – jak sama Wnioskodawczyni podaje – w wyniku zniesienia współwłasności weszła w posiadanie odrębnego prawa własności do lokalu nieruchomości wraz z przynależnościami, do którego prawo posiadała przed zniesieniem współwłasności. Zatem o ile faktycznie na skutek zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu, wartość przysługującego udziału w nieruchomości nie uległa powiększeniu, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia.

Mając na uwadze zaistniały stan faktyczny oraz zacytowane powyżej przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła udział we własności nieruchomości, z której wyodrębniono lokal Nr 1, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli została dokonana kilka miesięcy po jego wyodrębnieniu.

Ponadto należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Zatem mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać również interpretację przepisów prawa podatkowego w tym zakresie winien wystąpić z odrębnym wnioskiem oraz uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.