Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.373.2021.2.ŁSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-17
Teza: skoro omawiana sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2021 r. (data wpływu – 27 września 2021 r.), uzupełnionym 26 października 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 27 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 26 października 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: (Kupujący);

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: (Sprzedający)

**p****rzedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Obecnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości D., w gminie O.M., m.in. od Pana R. S. (jako sprzedającego). Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający przez ok. 20 lat prowadził gospodarstwo rolne.

Spółka rozważa nabycie od Sprzedającego niezabudowanej działki gruntu (dalej jako „Nowa Działka”), która zostanie wydzielona z ewidencyjnej działki gruntu oznaczonej numerem X w obrębie ewidencyjnym XXXX D., objętą (wraz z działką o nr Y, niebędącą jednak przedmiotem niniejszego wniosku) prowadzoną w Sądzie Rejonowym w P. księgą wieczystą (dalej jako „Działka”).

Historia nabycia Działki, stan nieruchomości i status Sprzedającego w chwili nabycia:

Sprzedający nabył:

1) 1/6 udziału w Działce na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w P. z 17 września 1990 r. o stwierdzeniu nabycia spadku po J. S. zmarłym 27 czerwca 1986 r.;

2) 5/6 udziału w Działce na podstawie umowy darowizny z 7 czerwca 1991 r.

W chwili nabycia Działki przez Sprzedającego była ona zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (wybudowanymi ok. 1961 r.). Dodatkowo na Działce w momencie nabycia posadowione były wiaty, szklarnia oraz częściowe ogrodzenie.

W chwili nabycia Działki Sprzedający był kawalerem i nabył ją do majątku osobistego. Sprzedający nabył Działkę na cele mieszkaniowe i prowadzenie gospodarstwa rolnego.

Sposób opodatkowania nabycia Działek:

Nabycie udziałów w Działce w 1990 r. i 1991 r. nie podlegało pod opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nabycie udziałów w Działce nie podlegało także opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w momencie nabycia nie obowiązywał w Polsce system podatku towarów i usług.

Wykorzystywanie Działek:

Na Działce znajdują się naniesienia obecne już w momencie nabycia Działki przez Sprzedającego, tj. budynek mieszkalny i budynek gospodarczy, dwie wiaty, dział specjalny produkcji rolnej obejmujący trzy szklarnie oraz częściowe ogrodzenie.

Ponadto na Działce znajdują się gazociąg oraz słupy telekomunikacyjne należące do przedsiębiorstw przesyłowych. Gazociąg wybudowany został w 1993 r. i obecnie wchodzi w skład infrastruktury technicznej spółki gazowej. Z kolei słupy telekomunikacyjne wchodzą w skład infrastruktury przedsiębiorstwa przesyłowego.

Poza wyżej wymienioną infrastrukturą przez Działkę nie przebiegają żadna inna napowietrzna lub podziemna infrastruktura (prócz przyłącza energetycznego). Opisany gazociąg nie stanowi własności Sprzedającego.

Sprzedający nigdy nie próbował uzyskać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki.

Naniesienia znajdujące się na Działce nie były przedmiotem ulepszeń (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Na części Działki, która będzie stanowić Nową Działkę nie znajdują się (i nie będą się znajdowały na dzień Transakcji) żadne naniesienia, które byłyby własnością Sprzedającego. Część gazociągu należącego do spółki oraz słupy telekomunikacyjne należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, o których mowa wyżej, będą znajdowały się również na Nowej Działce.

Sprzedający kontynuował na Działce działalność rolniczą po ojcu. Od ok. 10 lat Sprzedający otrzymuje rentę z tytułu utraty zdrowia i od tego czasu zaprzestał czynnego prowadzenia gospodarstwa, zaś grunty oraz działy produkcji rolnej zostały wydzierżawione.

Na podstawie umowy dzierżawy z 12 grudnia 2011 r. nieogrodzona (rolna) część Działki została odpłatnie oddana w dzierżawę Panu I. P. do 31 grudnia 2021 r. i obecnie znajduje się w posiadaniu zależnym tego dzierżawcy z przeznaczeniem na działalność rolną. Obecnie Sprzedający dzierżawi również znajdującą się na Działce szklarnię. Ponadto Sprzedający od 2019 r. wynajmuje również budynek gospodarczy posadowiony na Działce. Sprzedający zobowiązał się doprowadzić do zakończenia Dzierżawy w ciągu 7 dni od zgłoszenia przez kupującego takiego żądania.

Ponadto aktem notarialnym z 7 czerwca 1991 r. na Działce ustanowiona została na rzecz A. C. S. służebność osobista mieszkania, polegająca na dożywotnim i nieodpłatnym korzystaniu z budynku mieszkalnego. Sprzedający zobowiązał się doprowadzić do zwolnienia Działki (lub jej nabywanej ostatecznie części) od obciążenia ww. służebnością. W konsekwencji w dniu 20 sierpnia 2021 roku Pani A. C. S. złożyła oświadczenie o zrzeczeniu się ww. służebności osobistej. Nastąpiło to w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

W związku z planowaną Transakcją (zdefiniowaną poniżej) i podziałem Działki (wyodrębnieniem Nowej Działki), przed dokonaniem Transakcji na kilku sąsiednich działkach (o nr. X, Z, W i Q - obręb XXXX D.) dojdzie również do ustanowienia nieodpłatnych i nieograniczonych w czasie służebności gruntowych przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela Działki. Z uwagi na to, że ustanowienie wskazanych służebności jest dokonywane na potrzeby wydzielenia Nowej Działki (stanowi warunek formalny podziału Działki), planowane jest obecnie, że – po dniu wydzielenia Nowej Działki i po dniu Transakcji – służebności ulegną rozwiązaniu po spełnieniu pewnych warunków, przy czym w każdym przypadku służebności ulegną rozwiązaniu po 31 stycznia 2022 roku, niezależnie od spełnienia przesłanek rozwiązujących te służebności. W tym zakresie przewidywane jest obecnie, że do tego momentu Działka będzie już miała zapewniony inny dostęp do drogi publicznej, a tym samym nie będzie konieczne dalsze utrzymywanie tych służebności.

Poza powyżej wskazanymi obciążeniami, Działka jest wolna od jakichkolwiek innych praw osób trzecich (zarówno w prawach rzeczowych, jak i obligacyjnych, w tym umów najmu, dzierżawy, czy użyczenia), jak również nie pozostaje w posiadaniu osób trzecich bez tytułu prawnego.

Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym, do realizacji planowanej inwestycji).

Przeznaczenie Działek:

Działka położona jest na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „Obowiązujący MPZP”) przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w O. M. z 28 marca 2006 r. dla obszaru D. – O., częściowo na terenie oznaczonym jako XX/XX (o przeznaczeniu – teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej), częściowo na terenie przeznaczonym pod tereny dróg lokalnych, oraz częściowo na terenie oznaczonym jako YYY (o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych). Ten sposób użytkowania terenu Działek obowiązuje także w chwili składania wniosku o interpretację.

Obecnie przewidywane jest, że przed dokonaniem Transakcji (zdefiniowanej poniżej) Obowiązujący MPZP zostanie zmieniony w celu umożliwienia pełnego zagospodarowania Nowej Działki na potrzeby planowanej przez Kupującego inwestycji, lub w tym celu uchwalony zostanie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zmieniony lub nowy plan dalej zbiorczo jako: „Nowy MPZP”). Obecny projekt Nowego MPZP przewiduje, że część Działki, która w dniu Transakcji będzie stanowić Nową Działkę, będzie oznaczona symbolem YY/XX, tj. jako tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dla terenów oznaczonych symbolem YY/XX obecny projekt Nowego MPZP ustala:

1) przeznaczenie podstawowe: usługi;

2) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona oraz obiekty małej architektury;

3) przeznaczenie dopuszczalne: usługi konfekcjonowania, drogi wewnętrzne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Uchwalenie Nowego MPZP jest jednym z warunków przeprowadzenia Transakcji.

Sprzedający nie podejmował samodzielnie czynności mających na celu zmianę Obowiązującego MPZP lub uchwalenie Nowego MPZP w określonym brzmieniu, innych niż udzielenie pełnomocnictw osobie wskazanej przez podmiot zainteresowany nabyciem Nowej Działki.

Sprzedający nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Treść Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

Sprzedający korzystał z usług agenta nieruchomości (który sam zgłosił się do Sprzedającego) w celu sprzedaży Działki. Sprzedający osobiście nie wystawiał nigdy Działki na portalach internetowych, jak również nie informował o możliwości sprzedaży w formie bilbordu albo innego nośnika reklamowego posadowionego na Działce.

W dniu 26 marca 2021 r. Sprzedający zawarł z I. P. D. 7 sp. z o.o. (dalej jako: „IPD7”) umowę przedwstępną sprzedaży Działki udokumentowaną aktem notarialnym – dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, którą Sprzedający sprzeda kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, Działkę albo geodezyjnie wydzieloną z niej działkę gruntu niezbędną do zrealizowania inwestycji (polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną) za określoną cenę za każdy metr kwadratowy nabywanego obszaru, a kupujący mienie to, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, za określoną cenę kupi (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”).

Ponadto zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, jeżeli z uwagi na uwarunkowania planowanej inwestycji, dla jej realizacji nie będzie konieczne nabycie przez kupującego całej nieruchomości, to kupujący uprawniony będzie do złożenia oświadczenia określającego obszar nieruchomości konieczny do przeprowadzenia inwestycji, wraz z proponowanym projektem podziału geodezyjnego nieruchomości. W przypadku złożenia przez kupującego takiego oświadczenia, strony związane będą Przedwstępną Umową Sprzedaży w zakresie określonym w tym oświadczeniu, a przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie działka gruntu powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział geodezyjny zostanie przeprowadzony staraniem kupującego, na podstawie pełnomocnictwa opisanego w dalszej części wniosku.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po ziszczeniu m.in. następujących warunków:

1) przeprowadzenia przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznania, według oceny kupującego, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

2) podziału geodezyjnego, o ile w odniesieniu do Działki będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji;

3) zmianie Obowiązującego MPZP bądź uchwaleniu i wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działkę bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

4) zakończenia Dzierżawy.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków albo zostanie spełniony warunek wskazany w pkt 3 powyżej, przez co niektóre warunki wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży nie będą musiały zostać spełnione.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej zadań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie kupujący. Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Sprzedający w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzielił osobie wskazanej przez IPD7 nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

1) przeglądania akt księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomość została odłączona;

2) uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3) uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4) reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działkę bądź wydzieloną z niej działkę gruntu;

5) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

6) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8) uzyskania decyzji — pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji;

9) składania wniosków o podział nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postepowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Sprzedający oświadczył przy tym, że pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych ww. księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały kupującego.

Sprzedający oświadczył również, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Ponadto Sprzedający oświadczył, że pełnomocnik może w granicach umocowania ustanawiać dla niego innych pełnomocników.

Jednocześnie kupujący oświadczył, że na mocy udzielonych mu w umowie przedwstępnej pełnomocnictw zobowiązał się wszcząć wszelkie możliwe czynności mające na celu spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W oparciu o udzielone pełnomocnictwo, przedstawiciel kupującego złożył w imieniu Sprzedającego szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego MPZP.

Dodatkowo w imieniu Sprzedającego, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo, złożony został wniosek o podział Działki w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji (tj. Nowej Działki).

Ponadto na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, planowane jest wystąpienie w odniesieniu do Sprzedającego z wnioskami o wydanie zaświadczeń stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie inwestycyjne kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto jest zobowiązany do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie osiemnastu miesięcy od wejścia w życie (rozpoczęcia obowiązywania) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, nie później jednak niż 31 grudnia 2023 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”).

Jeżeli w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości albo wydzielonej z niej działki gruntu, a kupujący nie odstąpi z tego powodu od niniejszej umowy, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której – po otrzymaniu przez Sprzedającego oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa – zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, wydanie kupującemu Działki bądź wydzielonej z niej działki gruntu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, przy czym zawierając Umowę Przyrzeczoną Sprzedający podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do tego obowiązku.

Do dnia wydania wszystkie płatności związane z nieruchomością będą, co do zasady, ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia wydania obciążać będą kupującego.

Strony zastrzegają, że kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

1) gdy – zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej – jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z niej działki,

2) w razie niepowzięcia przez wspólników kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej

\- które może zostać wykonane nie później niż do upływu Daty Ostatecznej.

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena (powiększona ewentualnie o należny podatek od towarów i usług) za Działkę zostanie zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Obecnie niewykluczone jest, że dokonanie zapłaty ceny nastąpi za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) będzie zobowiązany do zdeponowania ceny - najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej - na rachunku notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Sprzedający nie planuje obecnie przeznaczać środków uzyskanych z zapłaty przez Kupującego ceny na zakup innych nieruchomości. W przeszłości, Sprzedający nie dokonywał nabyć lub sprzedaży innych nieruchomości, niż Działka.

Zawarcie Przedwstępnej Umowy Cesji:

Kupujący oraz IPD7 zawarli 22 lipca 2021 r. przedwstępną umowę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości (Kupujący prócz nieruchomości należącej do Sprzedającego, planuje również nabyć położone w D. działki gruntu należące do innej osoby fizycznej), w tym wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży; dalej jako: „Przedwstępna Umowa Cesji”.

W konsekwencji zawarcia Przedwstępnej Umowy Cesji, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dojdzie do sprzedaży przez IPD7 na rzecz Kupującego praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. W konsekwencji obecnie planowane jest, że Umowę Przyrzeczoną zawrze ostatecznie Kupujący (niewykluczone, że nastąpi to w tym samym dniu co wcześniejsze przeniesienie praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na Kupującego) – wyłącznie w odniesieniu do części Działki, tj. Nowej Działki.

Tym samym, w związku z Przedwstępną Umową Cesji, Kupujący (jako docelowy nabywca Nowej Działki) wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Zainteresowani”) występują wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Opisana powyżej sprzedaż niezabudowanej części Działki (tj. Nowej Działki) na rzecz Kupującego będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Po Transakcji Spółka (Kupujący) zamierza wykorzystywać Nową Działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani wskazują, że Sprzedający wystąpił również o wydanie własnej interpretacji indywidualnej (tj. będąc jedynym zainteresowanym), celem potwierdzenia konsekwencji podatkowych sprzedaży wydzielonej części Działki.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Zdaniem Zainteresowanych**, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację: z 9 listopada 2021 r. znak: 0112-KDIL1-1.4012.635.2021.1.AR.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży prawa własności niezabudowanej działki gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 9 listopada 2021 r., znak: 0112-KDIL1-1.4012.635.2021.1.AR, w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, że Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Nowej Działki przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i niepodlegającą zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.