Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.732.2021.1.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-20
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości, w związku z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka; pożyczka-spłata pożyczki; przewłaszczenie; umowa-umowa przewłaszczenia; zabezpieczenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 2-pkt 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2021 r. (data wpływu 21 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości (pytanie oznaczone nr 1) – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 21 lipca 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości, w związku z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, po stronie pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy.

**We wniosku** **przedstawiono** **następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym oraz podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych. Na stałe zamieszkuje i jest zameldowany na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami lub nabywania nieruchomości celem dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawca na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 3 grudnia 2013 r. nabył udział w wysokości 70/100 nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, dla której Sąd Rejonowy …, prowadzi księgę wieczystą. W dniu 3 listopada 2015 r. Wnioskodawca zawarł z osobą fizyczną w zwykłej formie pisemnej umowę pożyczki, na podstawie której Pożyczkodawca udzielił Wnioskodawcy (Pożyczkobiorcy) oprocentowanej pożyczki z terminem spłaty do dnia 30 grudnia 2025 r. Strony ustaliły, że dla zabezpieczenia wierzytelności Pożyczkodawcy, Pożyczkobiorca dokona przewłaszczenia na zabezpieczenie 70/100 udziałów przysługujących Pożyczkobiorcy w prawie własności nieruchomości (nabytej dnia 3 grudnia 2013 r.). W dniu 27 czerwca 2016 r. przed notariuszem podpisano w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności nieruchomości w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie zobowiązania (pożyczki z dnia 3 listopada 2015 r.). Mocą tej umowy, Pożyczkobiorca przeniósł na rzecz Pożyczkodawcy prawo własności Nieruchomości, a Pożyczkodawca zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia na rzecz Pożyczkobiorcy prawa własności Nieruchomości w terminie 14 dni od dnia powzięcia informacji o całkowitej spłacie zadłużenia.

Jako zdarzenia przyszłe można rozpatrywać dwa przypadki:

1) Pożyczkobiorca dokona całkowitej spłaty zadłużenia i Pożyczkodawca dokona powrotnego przeniesienia na Wnioskodawcę przedmiotowego udziału w nieruchomości. Tym samym, Wnioskodawca będzie mógł dowolnie dysponować omawianym udziałem w nieruchomości, np. sprzedać go;

2) w wyniku niedokonania spłaty pożyczki przez Wnioskodawcę, Pożyczkodawca nie dokona powrotnego przeniesienia na Wnioskodawcę przedmiotowego udziału w nieruchomości (udział 70/100), w wyniku czego Pożyczkodawca stanie się definitywnym właścicielem tego udziału.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego udziału 70/100 w nieruchomości, zwrotnie przeniesionego na Wnioskodawcę w następstwie spłaty pożyczki zabezpieczonej przewłaszczeniem, będzie stanowiło podstawę do naliczenia podatku dochodowego w związku ze sprzedażą tego udziału?

2\. Od jakiej daty należy liczyć 5 lat podatkowych, po upływie których Pożyczkodawca będzie zwolniony z podatku dochodowego od sprzedanego udziału (od dnia podpisania umowy pożyczki, od dnia podpisania aktu obejmującego przewłaszczenie na zabezpieczenie, czy od dnia, w którym nie nastąpiła spłata zadłużenia zgodnie z zapisami umowy)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Zdaniem Wnioskodawcy,** odnosząc się do pytania oznaczonego nr 1, odpłatne zbycie (osobie trzeciej) przez Wnioskodawcę przedmiotowego udziału 70/100 w nieruchomości, zwrotnie przeniesionego na Wnioskodawcę w następstwie spłaty pożyczki zabezpieczonej przewłaszczeniem, nie będzie stanowiło podstawy do naliczenia podatku dochodowego w związku ze sprzedażą tego udziału. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. od końca 2013 r., a tym samym, pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie, upłynął z końcem roku 2019.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego** **zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje wystąpieniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Jednakże stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 3 grudnia 2013 r. nabył udział w wysokości 70/100 w nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym. W dniu 3 listopada 2015 r. Wnioskodawca zawarł z osobą fizyczną w zwykłej formie pisemnej umowę pożyczki, na podstawie której Pożyczkodawca udzielił Wnioskodawcy (Pożyczkobiorcy) oprocentowanej pożyczki z terminem spłaty do dnia 30 grudnia 2025 r. Strony ustaliły, że dla zabezpieczenia wierzytelności Pożyczkodawcy, Pożyczkobiorca (Wnioskodawca) dokona przewłaszczenia na zabezpieczenie 70/100 udziałów przysługujących Pożyczkobiorcy w prawie własności nieruchomości (nabytej dnia 3 grudnia 2013 r.). W dniu 27 czerwca 2016 r. przed notariuszem podpisano w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności nieruchomości w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie zobowiązania (pożyczki z dnia 3 listopada 2015 r.). Mocą tej umowy, Pożyczkobiorca (Wnioskodawca) przeniósł na rzecz Pożyczkodawcy prawo własności Nieruchomości, a Pożyczkodawca zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia na rzecz Pożyczkobiorcy (Wnioskodawcy) prawa własności Nieruchomości w terminie 14 dni od dnia powzięcia informacji o całkowitej spłacie zadłużenia. Pożyczkobiorca (Wnioskodawca) dokona całkowitej spłaty zadłużenia i Pożyczkodawca dokona powrotnego przeniesienia na Wnioskodawcę przedmiotowego udziału w nieruchomości. Tym samym, Wnioskodawca będzie mógł dowolnie dysponować omawianym udziałem w nieruchomości, np. sprzedać go. W wyniku niedokonania spłaty pożyczki przez Wnioskodawcę, Pożyczkodawca nie dokona powrotnego przeniesienia na Wnioskodawcę przedmiotowego udziału w nieruchomości (udział 70/100), w wyniku czego Pożyczkodawca stanie się definitywnym właścicielem tego udziału.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy odpłatne zbycie przez Niego przedmiotowego udziału 70/100 w nieruchomości, zwrotnie przeniesionego na Niego w następstwie spłaty pożyczki zabezpieczonej przewłaszczeniem, będzie stanowiło podstawę do naliczenia podatku dochodowego w związku ze sprzedażą tego udziału.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00, stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano w treści wniosku, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca (Pożyczkobiorca) dokona całkowitej spłaty zadłużenia, przedmiotowy udział w nieruchomości – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – zostanie zwrotnie przeniesiony na Wnioskodawcę (Pożyczkobiorcę). Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. od końca roku 2013. Tym samym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2018 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że rozważana sprzedaż przedmiotowego udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. W konsekwencji, kwota uzyskana z tejże transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej sprzedaży.

Zauważyć należy, że Wnioskodawca we własnym stanowisku wskazał, że cyt. „(…) pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie, upłynął z końcem roku 2019.”. Podkreślić należy, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem roku 2018. W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie nie powstanie zobowiązanie podatkowe, powyższe nie wpływa na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej będzie różniło się od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja indywidualna nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.