Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.309.2019.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-28
Teza: Czy nabycie nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 20 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 31 grudnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności budynku, budowli i innych naniesień znajdujących się na tym gruncie – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności budynku, budowli i innych naniesień znajdujących się na tym gruncie. Wniosek uzupełniono 31 grudnia 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1\. Działalność Wnioskodawców i planowana transakcja

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) prowadzi działalność na rynku nieruchomości w Polsce. Zgodnie z odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego, działalność Zbywcy polega przede wszystkim na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planuje rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej polegającej, w przeważającej mierze, na wynajmie lokali biurowo-usługowych.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży udziału w wysokości 503/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\` wraz z udziałem w wysokości 503/1000 w prawie własności budynku administracyjno-biurowego znajdującego się na tej działce oraz z udziałem w wysokości 503/1000 w prawie własności budowli i innych naniesień znajdujących się na tej działce (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 4 poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

2\. Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje udział w wysokości 503/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\` o powierzchni 15 287 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt”) jak również udział w wysokości 503/1000 w prawie własności budynku administracyjno-biurowego O. (dalej: „Budynek”) oraz budowli i innych naniesień znajdujących się na działce (dalej: „Budowle”).

W dalszej części wniosku udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu oraz udział w prawie własności Budynku i Budowli będzie określany łącznie jako „Nieruchomość”.

Dla uzupełnienia, w skład Nieruchomości, o której mowa powyżej, wchodzi m.in. parking przynależny do Nieruchomości, którego nieznaczna część może wykraczać poza obręb działki Gruntu stanowiącej przedmiot Transakcji.

Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych są: A Sp. z o.o. (194/1000 udziałów), B S.A. (134/1000 udziałów), C Sp. z o.o. (89/1000 udziałów) oraz D Sp. z o.o. (80/1000 udziałów) (dalej łącznie jako: „Współwłaściciele”). Nabywca rozważa również wstępnie nabycie udziałów we współwłasności Nieruchomości należących aktualnie do pozostałych Współwłaścicieli (poza Zbywcą). Obecnie możliwość zakupu pozostałych udziałów we współwłasności nie jest w żadnym wypadku pewna ani nawet uprawdopodobniona z komercyjnego punktu widzenia. Niemniej, nie można zupełnie wykluczyć, iż w przyszłości Nabywca stanie się właścicielem większej części udziałów we współwłasności Nieruchomości bądź też jej wyłącznym właścicielem.

Współwłaściciele zawarli umowę z 5 czerwca 2001 r. (zmienioną umowami z 23 stycznia 2007 r. oraz z 15 września 2010 r.), określającą sposób korzystania z pomieszczeń Budynku oraz pozostałych części Nieruchomości (umowa quoad usum), na podstawie której Współwłaściciele dokonali podziału Nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków. W oparciu o postanowienia tejże umowy, Zbywcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Nieruchomości (bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych Współwłaścicieli) oraz pobierania pożytków z umów dotyczących tych powierzchni.

Ponadto, każdy ze Współwłaścicieli Nieruchomości zawarł umowę ze spółką E Sp. z o.o. (dalej: „E”) na świadczenie usług dotyczących zarządzania Nieruchomością. Zakres usług świadczonych przez E w ramach przedmiotowych umów obejmuje m.in.: zapewnienie sprawnego funkcjonowania Nieruchomości poprzez utrzymywanie jej we właściwym stanie technicznym, dokonywanie niezbędnych remontów i konserwacji, ochronę i zapewnienie bezpieczeństwa etc.

Obecni współwłaściciele Nieruchomości są równocześnie wyłącznymi wspólnikami E w częściach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności Nieruchomości. W szczególności, Zbywca jest właścicielem 503/1000 udziałów w kapitale zakładowym E. Zatem, obok zbycia 503/1000 udziału we współwłasności Nieruchomości, w ramach tej samej transakcji Zbywca sprzeda na rzecz Nabywcy również 503/1000 udziałów w kapitale zakładowym E (przy czym ta druga transakcja nie stanowi przedmiotu zapytania w niniejszym wniosku).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, tzn. nie stanowi odrębnego działu lub oddziału, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Zbywca nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości. W ramach planu kont Zbywcy dla Nieruchomości jest jedynie, zgodnie z zasadami rachunkowości, wydzielone konto księgowe. Zbywca nie jest właścicielem innych nieruchomości bądź innych istotnych aktywów, a zatem wyodrębnienie konta księgowego dla Nieruchomości nie świadczy o odrębności działalności prowadzonej przez Zbywcę z wykorzystaniem Nieruchomości.

3\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości

Budowa Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości została zakończona w 1979 r. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w czerwcu 1979 r. Od tamtej pory pomieszczenia w Budynku były sukcesywnie przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji została nabyta przez Zbywcę w dniu 28 listopada 2007 r. w drodze umowy przeniesienia wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) w wykonaniu uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego Zbywcy oraz umowy przejęcia długu. Poza Nieruchomością, w drodze tejże umowy na Zbywcę zostały przeniesione wszystkie składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa poprzedniego właściciela, tj. między innymi:

*   prawa wynikające z wszelkich umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, w tym umowy o zarządzanie nieruchomością z E, umów dotyczących sprzątania holi windowych, pomieszczeń i archiwum oraz powierzchni biurowych, umowy dotyczącej usług telekomunikacyjnych, umowy na dostawę mediów itp.,
*   wierzytelności powstałe w związku z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa,
*   środki zgromadzone na rachunkach bankowych,
*   wartości niematerialne i prawne związane z przedsiębiorstwem,
*   tajemnice handlowe przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa,
*   503/1000 udziały w kapitale zakładowym E.

Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa. W drodze tej czynności prawnej, Nieruchomość została przekazana Zbywcy do użytkowania, w tym pobierania pożytków z zawartych umów dotyczących korzystania z Nieruchomości.

Po nabyciu w 2007 r. prawa do Nieruchomości, Zbywca ponosił określone wydatki na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, niemniej ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości (była znacząco niższa). Należy również podkreślić, iż dokonane ulepszenia Nieruchomości nie miały charakteru istotnej przebudowy bądź modernizacji Nieruchomości. Wydatki o takim charakterze nie zostaną również poniesione przez Zbywcę do dnia dokonania Transakcji.

W odniesieniu do poczynionych nakładów na Nieruchomość Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i Zbywca, co do zasady, odliczał w całości podatek z tytułu dokonywanych nakładów.

Dla potrzeb określenia sposobu opodatkowania planowanej Transakcji istotny będzie jedynie brak przekroczenia 30% wartości początkowej Nieruchomości w odniesieniu do Zbywcy i wartości wykazanych w jego księgach oraz charakter dokonanych nakładów (tj. brak charakteru istotnej przebudowy bądź modernizacji wpływającej na zmianę przeznaczenia Nieruchomości).

Zważywszy, iż Zbywca nie ma wglądu do ksiąg Współwłaścicieli, Zbywca nie jest w stanie wiążąco potwierdzić, iż po stronie pozostałych Współwłaścicieli nie doszło również do przekroczenia ustawowego progu 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Niemniej, według najlepszej wiedzy Zbywcy, nakłady poczynione przez pozostałych Współwłaścicieli również nie powinny nosić znamion istotnej modernizacji czy przebudowy Nieruchomości. Nakłady koordynowane są przez wspólnego zarządcę („E”), który odpowiednio obciąża poszczególnych Współwłaścicieli kosztami przeprowadzanych inwestycji – stosownie do wysokości posiadanych przez nich udziałów we współwłasności Nieruchomości i w oparciu o wspólnie ustalony roczny plan finansowy dotyczący Nieruchomości, akceptowany przez wszystkich Współwłaścicieli. W konsekwencji, w razie ponoszenia większych nakładów na Nieruchomość, co do zasady, działania takie będą podejmowane wspólnie przez Współwłaścicieli za pośrednictwem E. Alternatywnie może zdarzyć się, iż w drodze odstępstwa to jeden ze Współwłaścicieli poniesie samodzielnie wydatki na niektóre prace ulepszeniowe/remontowe, a następnie obciąży kosztami pozostałych Współwłaścicieli (jednak taka sytuacja występowała przede wszystkim po stronie Zbywcy jako posiadającego najwyższy udział). W konsekwencji, co do zasady, nakłady na Nieruchomość mają podobny charakter u Współwłaścicieli, a wysokość wydatków na ulepszenie Nieruchomości utrzymuje się na zbliżonym poziomie u wszystkich Współwłaścicieli.

Ponadto, Wnioskodawcy wskazali, że:

*   Na moment Transakcji, powierzchnie znajdujące się w Budynkach, stanowiące przedmiot Transakcji, będą – w przeważającej części – wynajęte.
*   Biorąc pod uwagę, iż Budynek został oddany do użytkowania w 1979 r. i od tamtej pory pomieszczenia w Budynku były sukcesywnie przekazywane najemcom, oraz mając na uwadze, iż Zbywca nabył prawa do Nieruchomości w 2007 r., po czym rozpoczął użytkowanie Nieruchomości, okres pomiędzy wydaniem poszczególnych powierzchni Budynku do użytkowania, w tym pobierania pożytków z zawartych umów najmu, będzie przekraczał 2 lata.
*   W budynku występują powierzchnie, które przeznaczone są do oddania do używania w drodze umów najmu zawartych przez Współwłaścicieli z poszczególnymi najemcami (zgodnie z podziałem powierzchni do wyłącznego korzystania na podstawie umowy quoad usum), umów najmu na rzecz E (np. sale konferencyjne, które Współwłaściciele wynajmują E, a E wynajmuje je następnie na rzecz różnych podmiotów) oraz umów najmu części Budynku i Gruntu, zawartych przez E, nieprzeznaczonych do wyłącznego korzystania Współwłaścicieli. Oprócz wspomnianych powierzchni najemcy korzystają również z powierzchni wspólnych Budynku (tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę) oraz Budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców (dalej: „Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. windy, korytarze, wiatę rowerową, miejsca parkingowe dla rowerów, motocykli itp.
*   Pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nie są – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem komercyjny. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i, stanowiąc jego integralną część, służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku podlegającej opodatkowaniu VAT.
*   Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i nie zawsze są one przedmiotem samodzielnych umów najmu. W tym zakresie, wskazać należy, iż podobnie jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym – są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku, która to działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

4\. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość i udziały w kapitale zakładowym E, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości wydzielonych Zbywcy na mocy umowy quoad usum.

Ponadto, na podstawie art. 221 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy quoad usum, regulującej sposób korzystania z Nieruchomości przez wszystkich Współwłaścicieli będą skuteczne wobec Nabywcy. Stosownie bowiem do wskazanego przepisu, czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także wobec nabywcy udziału we współwłasności, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

Lista składników majątkowych, które zostaną przeniesione przez Zbywcę w ramach Transakcji (razem z Nieruchomością) obejmuje w szczególności:

1.  prawo własności ruchomości i elementów wyposażenia Nieruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą wyłączną własność Zbywcy (100%) lub współwłasność Zbywcy (503/1000 udział we współwłasności) oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym składowane w Nieruchomości materiały budowlane;
2.  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz środki pieniężne wynikające z kaucji zdeponowanych przez najemców;
3.  autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej lub zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością;
4.  prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynku, w tym wszystkie prawa wynikające z budowlanych gwarancji jakości oraz gwarancji budowlanych generalnego wykonawcy włącznie ze środkami pieniężnymi ze zdeponowanych kaucji gwarancyjnych lub gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych;
5.  prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością, stanowiące na dzień Transakcji własność Zbywcy, w tym nośniki, na których zostały zapisane dokumenty i informacje udostępnione przez Zbywcę za pośrednictwem VDR w ramach badania due diligence;
6.  prawa do korzystania z domen internetowych związanych z Nieruchomością;
7.  inne prawa własności intelektualnej (jeśli występują).

Ponadto, w ramach Transakcji, Nabywca przystąpi do następujących umów:

1.  umowy ze współwłaścicielami regulujące proporcjonalny (zgodnie z udziałem w Nieruchomości) zwrot niektórych nakładów na Nieruchomość poczynionych samodzielnie przez Zbywcę: umowa z 20 października 2014 r. o współfinansowaniu inwestycji w budynku (inwestycja polegająca na wymianie central wentylacyjnych i urządzeń dźwigowych) wraz z aneksami; umowa z 25 kwietnia 2013 r. o współfinansowaniu instalacji tryskaczowej w budynku; umowa z 20 czerwca 2018 r. o współfinansowaniu inwestycji (inwestycja w zakresie wymiany drzwi przeciwpożarowych); umowa z 10 sierpnia 2018 r. o współfinansowaniu prac remontowych (prace w zakresie wymiany instalacji grzewczej);
2.  umowy ubezpieczenia Nieruchomości, w ramach których ubezpieczonymi są wszyscy Współwłaściciele Nieruchomości.

Wnioskodawcy wyjaśnili, iż Nabywca, jako jeden ze Współwłaścicieli, przystąpi do powyższych umów w miejsce Zbywcy, wskutek czego dojdzie do przeniesienia na Nabywcę ogółu praw i obowiązków wynikających z tychże umów w drodze cesji (przelewu) wierzytelności oraz przejęcia długu („cesja umowy”). Wnioskodawcy pragną jednocześnie zastrzec, iż konieczność przystąpienia przez Zbywcę do przedmiotowych umów wynika ze specyficznych stosunków własności Nieruchomości, tj. faktu, iż Nieruchomość stanowi współwłasność oraz wynikającej z niej powinności współdziałania Współwłaścicieli w zarządzie tą Nieruchomością. Przystąpienie do tych umów przez Nabywcę nie wiąże się zatem z przejmowaniem działalności gospodarczej Zbywcy.

Jak wspomniano wcześniej, konieczność przystąpienia do określonych umów przez Nabywcę może również wynikać z obowiązujących przepisów prawa lub z orzecznictwa sądowego (umowy najmu, umowa quoad usum).

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1.  firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;
2.  należności i zobowiązań Zbywcy, w tym z tytułu umów najmu, z zastrzeżeniem zobowiązań z tytułu zwrotu kaucji na rzecz najemców i wykonawców;
3.  praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów zarządzania aktywami (asset management);
4.  praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;
5.  praw i obowiązków z umów ubezpieczenia Nieruchomości zawartych przez Zbywcę, ale nie przez innych Współwłaścicieli;
6.  praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;
7.  ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, z zastrzeżeniem możliwości przekazania wybranych plików rozliczeniowych/baz danych niezbędnych do wystawiania przez Nabywcę faktur lub innych dokumentów księgowych;
8.  praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami);
9.  zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych;
10.  tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how;
11.  pracowników ani zakładu pracy Zbywcy – Zbywca nie zatrudnia pracowników;
12.  praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością (obejmującej usługi z zakresu property management) zawartej ze spółką E (w tym zakresie Nabywca zawrze nową umowę z E);
13.  praw i obowiązków wynikających z zawartych umów serwisowych, tj. umowy w zakresie utrzymania czystości niektórych części Zbywcy, umowy na serwis i konserwację urządzeń teletechnicznych oraz umowy w zakresie utrzymania technicznego elementów instalacji obsługujących wyłączne części Zbywcy oraz praw i obowiązków z umów związanych ze świadczeniem usług telekomunikacyjnych (w tym zakresie Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi lub innymi dostawcami);
14.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, w ramach której Zbywca jest najemcą powierzchni reklamowych umieszczonych na pylonie przed wejściem do Budynku, które są następnie wynajmowane najemcom Zbywcy.

Nie można jednakże wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, tj. także za część danego miesiąca przypadającą od dnia Transakcji. W celu zabezpieczenia interesu ekonomicznego Nabywcy w tym zakresie, należności od najemców w proporcji dotyczącej części danego miesiąca przypadającej od dnia Transakcji zostaną uwzględnione w cenie za Nieruchomość (in minus). Ta sama zasada ekonomiczna znajdzie zastosowanie do czynszów z tytułu najmu części wspólnych, które są pobierane przez E, a następnie dzielone między Współwłaścicieli Budynku (w tym Zbywcę) i płatne na ich rzecz raz na kwartał na podstawie faktur VAT wystawionych na E. Jeżeli rozliczenie tych czynszów pomiędzy Stronami do dnia Transakcji nie będzie możliwe lub wykonalne, Strony uzgodnią inny sposób rozliczenia w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Z drugiej strony, w ramach Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych. W szczególności, cena za Nieruchomość zostanie powiększona o koszty, które zostały poniesione lub zostaną poniesione przez Zbywcę w części przypadającej na okres od dnia Transakcji, w tym koszty operacyjne Nieruchomości czy daniny publiczne (opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości).

W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty ceny za Nieruchomość) w ogóle nie wystąpią.

5\. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności umowę z E w zakresie zarządzania Nieruchomością (obejmującą usługi z zakresu property management) oraz umowę w zakresie zarządzania aktywami (asset management) z innym podmiotem. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na niektóre usługi serwisowe, które nie będą objęte umową z E a dotyczą zarządzania Nieruchomością, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę przedmiotowych umów, których obecnie jest stroną.

Dodatkowo, w ramach Transakcji, Zbywca może zawrzeć z Nabywcą (o ile poziom przychodów na dzień Transakcji nie osiągnie ustalonej przez strony wysokości) umowę gwarantującą odpowiedni poziom czynszu (Rental Guarantee Agreement), w ramach której Nabywca będzie uprawniony do otrzymywania od Zbywcy płatności gwarancyjnych związanych z niewynajętą powierzchnią budynku (o ile taka wystąpi), w celu zapewnienia odpowiedniego poziomu przychodów z Nieruchomości dla Nabywcy po Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 3):

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 27 lutego 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.89.2019.1.AK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\` oraz udział w prawie własności budynku administracyjno

\-biurowego, budowli i naniesień znajdujących się na tej działce. Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 lutego

2020 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.89.2019.1.AK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że

„(…) dostawa udziału w Budynku i Budowlach będących własnością Zbywcy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. Budynek i Budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy. (…) w odniesieniu do innych naniesień znajdujących się na gruncie, niestanowiących budowli lub ich części, w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane należy wskazać, że do ich sprzedaży nie będą miały zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem przepis ten dotyczy wyłącznie budynków, budowli lub ich części. W sytuacji, gdy inne naniesienia znajdujące się na gruncie, nie stanowią budowli lub ich części, w odniesieniu do ich dostawy, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, ponieważ z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości (a więc i wskazanych obiektów) wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. A zatem jedna z przesłanek warunkujących możliwość korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie tego przepisu nie zostanie spełniona. Zatem do ich dostawy należy zastosować odpowiednią stawkę podatku VAT, właściwą dla danego rodzaju towaru. (…). Podsumowując, Zbywcy będzie przysługiwało, w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości, prawo do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, z możliwością wyboru przez Strony transakcji jej opodatkowania, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 cyt. ustawy. (…)”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.