Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-730/12-4/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-11-29
Teza: Dostawa budynku produkcyjno–magazynowo–biurowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w części oddanej w najem pod warunkiem, że między pierwszym zasiedleniem poszczególnych lokali a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dostawa ww. budynku w części, która nie była przedmiotem najmu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a – będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy. Dostawa gruntu będzie opodatkowana analogicznie jak dostawa poszczególnych części budynku, stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2012 r. (data wpływu 12 września 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 listopada 2012r. (data wpływu 19 listopada 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy budynku produkcyjno-magazynowo-biurowego wraz z gruntem:

*   w części, która była oddana w najem - **jest prawidłowe**

*   w części, która nie była przedmiotem najmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2012r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem.

Wniosek został uzupełniony w dniu 19 listopada 2012r. w zakresie doprecyzowania zdarzenia przyszłego oraz pytania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

W latach 1993-1994 r. kilkoma aktami notarialnymi Wnioskodawca nabył od M. nieruchomość składającą się z kilku działek wraz z prawami i roszczeniami do rozpoczętych na tych działkach inwestycji budowlanej za łączną cenę 2.900.000.000, - zł (po denominacji: 290.000, - zł) położonych przy ul. C. oraz ul. Z. Przedmiotowe nabycie gruntu wraz z rozpoczętą inwestycją nie było obciążone podatkiem VAT.

Podatnik w latach 1993-94 dokończył rozpoczętą inwestycję (I etap) w następstwie czego powstał trzypiętrowy budynek gdzie prowadził działalność produkcyjną i handlową; następnie w latach 1996-98 dobudował skrzydło od strony zachodniej (II etap); a w latach 2002 – 2004 dobudował magazyn i pomieszczenia administracyjno-biurowe od strony wschodniej (III etap). Budynek stanowi obecnie jedną funkcjonalno-użytkową i konstrukcyjną całość. Realizacja inwestycji w etapie II i III stanowiła wydatki (modernizację) budynku w etapie I nabytego jako inwestycje rozpoczętą.

Zakres i rozmiar ulepszenia (modernizacji) przekraczały prawdopodobnie 30% wartości początkowanej nabytej jako inwestycja rozpoczęta w latach 1993-94, podatnikowi przy realizacji inwestycji przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ustalenie przekroczenia 30% wartości początkowej inwestycji wynika z posiadanej przez Wnioskodawcę dokumentacji budowlanej i projektowej, bowiem nie zachowała się dokumentacja księgowa (ewidencja środków trwałych) za lata 1993-2004 r.

Podatnik prowadził w budynku działalność gospodarczą polegającą na produkcji i sprzedaży wyrobów medycznych do czerwca 2005 roku. Po tej dacie sprzedawał wyroby gotowe, zapasy magazynowe i oddawał częściami budynek w najem różnym podmiotom gospodarczym.

Budynek produkcyjno - magazynowo - biurowy (dalej budynek) wraz z odrębnie od budynku usytuowaną portiernią posiada łączną powierzchnię użytkową 5.178,46 m2, w tym portiernia 38,90 m2. Z uwagi na jego specyfikę, nigdy nie był w całości oddany w najem, dzierżawę lub inną umowę o podobnym charakterze.

Jednakże podatnik oddawał w najem lokale biurowe, magazynowe i produkcyjne położone na różnych kondygnacjach budynku. Przedmiotem najmu były oddawane również ale nie do wyłącznej dyspozycji najemców pomieszczenia przynależne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego takie jak: 1) klatki schodowe; 2) toalety; 3) korytarze czy też inne ciągi komunikacyjne wewnątrz budynku, które były wykorzystywane tak przez najemców, jak i przez podatnika. Wykaz umów najmu stanowi załącznik nr 1 do niniejszego wniosku.

W marcu 2009 r. ogłoszona została upadłość podatnika obejmująca likwidację jego majątku. Budynek wraz z budowlami i gruntem przeznaczony jest do sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego, a więc w publicznym przetargu.

Syndyk – reprezentujący podatnika, w ogłoszeniach o przetargu ma obowiązek wskazać cenę sprzedaży, a w szczególności czy sprzedaż jest opodatkowana VAT w całości czy też w części, ewentualnie czy w całości jest zwolniona z opodatkowania VAT.

Z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego wynika, że wartość oszacowania ustalona została na kwotę 8.300.000,- zł netto, co ma niebagatelne znaczenie dla przyszłego nabywcy w zakresie pozyskania środków do zapłaty ceny nabycia.

Dostawa budynku wraz z gruntem przewidywana jest na październik – listopad 2012 r.

Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem wniosku jest dostawa nieruchomości zabudowanych. Dla objętych wnioskiem działek istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że są to tereny aktywności gospodarczej obejmującej obszary zgrupowań przemysłowo -składowych - AG; w strefie aktywności gospodarczej-G1.

Pomiędzy oddaniem w najem poszczególnych lokali (pierwszym zasiedleniem), a przewidywaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata w stosunku do lokali zajmowanych przez najemców:

Ponoszone wydatki na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości przekraczały 30% wartości początkowej:

*   I etap ukończono w 1994r. - brak decyzji władzy budowlanej o pozwoleniu na użytkowanie;

*   II etap ukończono w 1998r. - brak decyzji władzy budowlanej o pozwoleniu na użytkowanie;

*   III etap ukończono w 2004r. - decyzja Powiatowego Inspektora Budowlanego z dnia 29.01.2004r.

Przez okres 5 lat po ukończeniu każdego etapu ulepszenia (rozbudowy obiektu) budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych polegających na: produkcji sprzętu medycznego, usług w zakresie montażu, naprawy sprzętu medycznego, sprzedaży hurtowej i detalicznej sprzętu medycznego; zakupu materiałów półproduktów do produkcji wyrobów medycznych, magazynowanie wyrobów gotowych i ich ekspedycja do odbiorców.

W związku z ograniczeniem działalności wskazanej wyżej, pierwszy najem lokalu użytkowego (magazynu) nastąpił w dniu 10.11.2006r. i był czynnością opodatkowaną, bowiem najem lokali użytkowych nie jest zwolniony z podatku VAT, a Wnioskodawca nie posiadał uprawnień do zwolnienia podmiotowego z VAT. Podatek VAT naliczony od czynszu najmu był odprowadzany do Urzędu Skarbowego. W zakresie działalności zapisanej w KRS Wnioskodawcy dział 3, pod poz. 43 figuruje: "wynajem nieruchomości na własny rachunek". Zatem świadczenie usług najmu wchodziło do zakresu działalności podatnika.

Pozostała niewynajęta część powierzchni budynku służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych, polegających na: wyprzedaży wyrobów gotowych, półproduktów, materiałów, usług serwisowych sprzedanych wyrobów medycznych, napraw gwarancyjnych.

Po ogłoszeniu upadłości w marcu 2009r. syndyk kontynuował czynności podlegające opodatkowaniu w postaci: sprzedaży zapasów magazynowych, środków trwałych, wyposażenia zgromadzonego w części budynku, która nie została wynajęta. W części wynajętej, poza samym najmem, który jak wskazano wyżej jest czynnością opodatkowaną, wykonywał inne czynności opodatkowane VAT, a mianowicie: dostawę dla najemców wody, energii elektrycznej, gazu, energii cieplnej.

Portiernia jest usytuowana w pobliżu budynku i nigdy nie była oddana w najem lub dzierżawę. Służyła dozorcom do pobytu w czasie, gdy wykonywali swoje obowiązki pracownicze związane z ochroną obiektu, służyła zatem bezpośrednio czynnościom opodatkowanym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy dostawa budynku produkcyjno – magazynowo – biurowego oraz usytuowanej odrębnie od budynku portierni wraz z gruntem wchodzącym do masy upadłości jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 2 pkt 14 oraz art. 43 ust. 7a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynku produkcyjno – magazynowo – biurowego wchodzącego do masy upadłości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT w całości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług w brzmieniu obowiązującym w dacie opracowania niniejszego wniosku.

W dniu 20.04.2010 r. Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku udzieliło podatnikowi Interpretacji Indywidualnej nr IPPP2/443-75/10-4/MM, z której treści wynika, że zwolnieniu od podatku VAT podlega ta część budynku, która została oddana w najem, gdyż nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 43 ust. 10 lit. b ustawy, bowiem między pierwszym zasiedleniem a przewidywaną datą dostawy budynku upłynął okres 2 lat. W pozostałej części dostawa budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W ocenie podatnika to samo dotyczy pomieszczeń przynależnych to jest korytarzy, toalet oraz innych ciągów komunikacyjnych, bowiem trudno jest ustalić w jakim zakresie była wykorzystywana na piętrze jedna toaleta i jeden korytarz między kilku najemców a podatnika. Kwestia ta nie była przedmiotem Interpretacji Indywidualnej.

Jeśli zaś chodzi o pozostałą część budynku w tym portiernię, która nigdy nie była oddana w najem, dzierżawę, to jego dostawa również jest zwolniona z podatku VAT, a to na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, bowiem od daty poczynienia ulepszeń (III etap – 2004 rok) budynek był wykorzystywany przez podatnika do czynności opodatkowanych przez okres 5 lat, a nabycie nieruchomości z rozpoczętą inwestycją nie było obciążone podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za prawidłowe** - w zakresie opodatkowania dostawy budynku produkcyjno-magazynowo-biurowego wraz z gruntem w części, która była oddana w najem

*   **za nieprawidłowe** - w zakresie opodatkowania dostawy budynku produkcyjno-magazynowo-biurowego wraz z gruntem w części, która nie była przedmiotem najmu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel,

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Sprzedaż może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jednakże w sytuacji, gdy spełnione będą łącznie dwa warunki występujące w tym artykule, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Odnośnie ustalenia stawki podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części w pierwszej kolejności należy ustalić, czy doszło do pierwszego zasiedlenia.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności opodatkowanych.

W sytuacji braku zastosowania zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy odnieść się do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przewidującym możliwość zastosowania zwolnienia jeżeli dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W przypadku braku spełnienia przesłanek w nim wymienionych, tj. poniesienia wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części wyższych niż 30% wartości początkowej z prawem do odliczenia zastosowanie zwolnienia nie jest możliwe. Jednakże należy odwołać się jeszcze do art. 43 ust. 7a ustawy, zgodnie z którym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W latach 1993-1994 r. kilkoma aktami notarialnymi nabył nieruchomość składającą się z kilku działek wraz z prawami i roszczeniami do rozpoczętych na tych działkach inwestycji budowlanej. Przedmiotowe nabycie gruntu wraz z rozpoczętą inwestycją nie było obciążone podatkiem VAT. Wnioskodawca w latach 1993-94 dokończył rozpoczętą inwestycję (I etap) w następstwie czego powstał trzypiętrowy budynek gdzie prowadził działalność produkcyjną i handlową; następnie w latach 1996-98 dobudował skrzydło od strony zachodniej (II etap); a w latach 2002 – 2004 dobudował magazyn i pomieszczenia administracyjno-biurowe od strony wschodniej (III etap). Budynek stanowi obecnie jedną funkcjonalno-użytkową i konstrukcyjną całość. Realizacja inwestycji w etapie II i III stanowiła wydatki (modernizację) budynku w etapie I nabytego jako inwestycję rozpoczętą. Zakres i rozmiar ulepszenia (modernizacji) przekraczały 30% wartości początkowanej nabytej jako inwestycja rozpoczęta w latach 1993-94, podatnikowi przy realizacji inwestycji przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca prowadził w budynku działalność gospodarczą polegającą na produkcji i sprzedaży wyrobów medycznych do czerwca 2005 roku. Po tej dacie sprzedawał wyroby gotowe, zapasy magazynowe i oddawał częściami budynek w najem różnym podmiotom gospodarczym. Budynek produkcyjno - magazynowo - biurowy wraz z odrębnie od budynku usytuowaną portiernią nigdy nie był w całości oddany w najem, dzierżawę lub inną umowę o podobnym charakterze. Jednakże podatnik oddawał w najem lokale biurowe, magazynowe i produkcyjne położone na różnych kondygnacjach budynku. Przedmiotem najmu były oddawane również, ale nie do wyłącznej dyspozycji najemców pomieszczenia przynależne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, takie jak: 1) klatki schodowe; 2) toalety; 3) korytarze czy też inne ciągi komunikacyjne wewnątrz budynku, które były wykorzystywane tak przez najemców jak i przez podatnika. Pomiędzy oddaniem w najem poszczególnych lokali (pierwszym zasiedleniem), a przewidywaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata w stosunku do lokali zajmowanych przez najemców:

Przez okres 5 lat po ukończeniu każdego etapu ulepszenia (rozbudowy obiektu) budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych polegających na: produkcji sprzętu medycznego, usług w zakresie montażu, naprawy sprzętu medycznego, sprzedaży hurtowej i detalicznej sprzętu medycznego; zakupu materiałów półproduktów do produkcji wyrobów medycznych, magazynowanie wyrobów gotowych i ich ekspedycja do odbiorców.

W związku z ograniczeniem działalności wskazanej wyżej, pierwszy najem lokalu użytkowego (magazynu) nastąpił w dniu 10.11.2006r. i był czynnością opodatkowaną. Pozostała niewynajęta część powierzchni budynku służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych, polegających na: wyprzedaży wyrobów gotowych, półproduktów, materiałów, usług serwisowych sprzedanych wyrobów medycznych, napraw gwarancyjnych. Po ogłoszeniu upadłości w marcu 2009r. syndyk kontynuował czynności podlegające opodatkowaniu w postaci: sprzedaży zapasów magazynowych, środków trwałych, wyposażenia zgromadzonego w części budynku, która nie została wynajęta. W części wynajętej, poza samym najmem, który jak wskazano wyżej jest czynnością opodatkowaną, wykonywał inne czynności opodatkowane VAT, a mianowicie: dostawę dla najemców wody, energii elektrycznej, gazu, energii cieplnej.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż w związku z wynajmem części nieruchomości doszło do oddania tej części do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Wnioskodawca wskazał, że pomiędzy oddaniem w najem poszczególnych lokali (pierwszym zasiedleniem), a przewidywaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata w stosunku do lokali zajmowanych przez najemców.

Zatem dostawa nieruchomości w części oddanej w najem, będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych lokali a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Powyższe dotyczy również pomieszczeń przynależnych w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, takich jak: 1) klatki schodowe; 2) toalety; 3) korytarze czy też inne ciągi komunikacyjne wewnątrz budynku.

Wnioskodawca ma prawo zrezygnować z ww. zwolnienia od podatku, pod warunkiem spełnienia przesłanek przewidzianych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Odnośnie pozostałej części nieruchomości, tj. nieoddanej w najem, należy stwierdzić, że jej dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania należy rozważyć możliwość zastosowania do tej części przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Odnośnie warunku zawartego w lit. a ww. przepisu, który stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego należy zauważyć, że z tytułu nabycia nieruchomości (inwestycji rozpoczętej), Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia.

Jednocześnie tut. Organ pragnie wskazać, iż warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy oznacza, iż mowa tutaj jest o prawie do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. ich nabyciem jak również wybudowaniem. Warunek ten nie odnosi się natomiast do prawa do odliczenia od wydatków poniesionych w związku z utrzymaniem przedmiotowych nieruchomości (koszty eksploatacji). Ponadto warunek ten nie dotyczy prawa do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do wydatków na ulepszenie obiektów. Objęcie ich bowiem przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, skutkowałoby tym, iż przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b byłby zbędny.

Natomiast, odnośnie warunku określonego w lit. b ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy zauważyć, że będzie on spełniony w sytuacji, gdy ulepszenia, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do tych wydatków, stanowią co najmniej 30 % wartości początkowej i podatnik wykorzystywał budynki, budowle, lub ich części w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w latach 1993-1994 Wnioskodawca dokończył uprzednio nabytą inwestycję w toku. W wyniku prowadzonej inwestycji powstał trzypiętrowy budynek. Przy realizacji tej inwestycji przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. W latach 1996-1998 i 2002-2004 Wnioskodawca dokonał modernizacji ww. budynku – II etap - skrzydło od strony zachodniej, III etap - magazyn, pomieszczenia administracyjno-biurowe). Przy ww. ulepszeniach Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Mając powyższe na uwadze, odnośnie pozostałej – niewynajmowanej części budynku należy stwierdzić, że dostawa ww. części budynku, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż - jak wskazał Wnioskodawca we wniosku – przy budowie przedmiotowych budynków Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Zatem nie został spełniony jeden z warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia od podatku przy dostawie budynku, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ zgodnie z ww. przepisem zwolnienie ma zastosowanie, gdy w stosunku do obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego kwotę podatku naliczonego. Zatem dostawa nieruchomości w ww. części będzie opodatkowana, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawką podstawową, tj. 23%.

Stosownie do ww. art. 29 ust. 5 ustawy, do dostawy gruntu należy zastosować analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Reasumując, dostawa budynku produkcyjno–magazynowo–biurowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w części oddanej w najem pod warunkiem, że między pierwszym zasiedleniem poszczególnych lokali a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dostawa ww. budynku w części, która nie była przedmiotem najmu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a – będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy. Dostawa gruntu będzie opodatkowana analogicznie jak dostawa poszczególnych części budynku, stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy zaznaczyć, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Podane we wniosku zdarzenie przyszłe stanowi jedyną faktyczną podstawę udzielonej interpretacji i tym samym wyznacza granice, w jakich interpretacja będzie mogła wywoływać określone w ustawie skutki prawne. Od początku wprowadzenia w procedurze podatkowej instytucji „interpretacji” przyjmuje się, że specyfika regulacji dotyczącej interpretacji przepisów prawa podatkowego wyklucza stosowanie przepisów Ordynacji podatkowej regulujących postępowanie dowodowe (wyjaśniające), zatem postępowanie w przedmiocie interpretacji bazuje wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Podkreśla się także, iż tut. Organ przy wydawaniu interpretacji nie dysponuje odpowiednimi narzędziami, w tym określonymi w Dziale IV ustawy Ordynacja podatkowa, umożliwiającymi przeprowadzenie postępowania.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej opodatkowania dostawy budynku produkcyjno – magazynowo – biurowego wraz z gruntem. Natomiast wniosek w części dotyczącej opodatkowania dostawy portierni wraz z gruntem został załatwiony postanowieniem Nr IPTPP1/443-730/12-5/MW.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.