Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD2/033/65/KBF/10/PK-104/RD-112278
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2013-10-25
Teza: zaliczenie poniesionych wydatków do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

ZMIANA INTERPRETACJI INDYWIDUALNEJ

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 14 sierpnia 2008 r., Nr IPPB2/415-814/08-2/AZ, wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację, stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia nieruchomości, **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działając na podstawie § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 14 sierpnia 2008 r. w imieniu Ministra Finansów interpretację indywidualną, dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia nieruchomości. Interpretacja wydana została na ww. wniosek z dnia 14 maja 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 22 października 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Na nabycie lokalu zaciągnęła kredyt mieszkaniowy (hipoteczny) w Banku X. Z kredytu Wnioskodawczyni sfinansowała całą cenę mieszkania. W dniu 8 kwietnia 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W związku z zakupem mieszkania, a następnie jego sprzedażą, Wnioskodawczyni poniosła szereg wydatków i opłat:

1.  podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz wynagrodzenie notariusza, wyszczególnione w akcie notarialnym przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
2.  opłata za oszacowanie wartości lokalu mieszkalnego pobrana przez Bank X, który udzielił Wnioskodawczyni kredytu mieszkaniowego (opłata ta została pobrana przy podpisaniu umowy kredytowej na sfinansowanie zakupu mieszkania);
3.  koszty ubezpieczenia kredytowanego wkładu finansowego w Towarzystwie Ubezpieczeniowym XY w wysokości 36.000 zł za pierwszy okres ubezpieczenia, co było warunkiem banku na uzyskanie kredytu;
4.  koszt zaświadczenia wydanego przez Bank X zawierającego informację o terminowym spłacaniu kredytu mieszkaniowego i stanie zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami i należnymi opłatami przy całkowitej spłacie tego kredytu. Pobranie zaświadczenia było wymagane przez notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży mieszkania oraz wymagał tego Bank Y przy weryfikacji wniosku kredytowego składanego przez osobę nabywającą lokal od Wnioskodawczyni (nabywca mieszkania zaciągnął kredyt hipoteczny w Banku Y);
5.  prowizja Banku X z tytułu dokonania przedterminowej całkowitej spłaty kredytu mieszkaniowego (1,5% zadłużenia);
6.  opłata sądowa za wykreślenie hipotek z księgi wieczystej.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zadała pytania:

1.  Czy wszystkie wymienione w punktach od 1 do 6 wydatki może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?
2.  Czy podstawą do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków wymienionych w punktach od 2 do 5, poniesionych na rzecz banku kredytującego (Bank X), może być zaświadczenie wystawione przez bank, określające ich wysokość?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie poniesione przez nią opłaty, wyszczególnione we wniosku w punktach od 1 do 6, stanowią koszty uzyskania przychodu, które można uwzględnić przy rozliczeniu podatku dochodowego. Są to bowiem opłaty obowiązkowe mające ścisły związek z nabyciem, jak i z odpłatnym zbyciem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wydając w imieniu Ministra Finansów interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek obliczony od dochodu z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu, bowiem nie stanowią kosztów nabycia lokalu mieszkalnego. Są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym istotne znaczenie ma interpretacja nie tylko pojęcia „kosztów nabycia lub wytworzenia”, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale również interpretacja pojęcia „kosztów odpłatnego zbycia”, które zgodnie z art. 19 ust. 1 tej ustawy, pomniejszają przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np. koszty wyceny zbywanego lokalu mieszkalnego przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży tego lokalu, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe. Natomiast nie można do takich kosztów zaliczyć wydatków poczynionych w związku z zaciągnięciem kredytu na zbywaną nieruchomość, bowiem są to koszty pozyskania pieniędzy na nabycie lokalu mieszkalnego, a nie koszty bezpośrednio związane z transakcją sprzedaży tego lokalu.

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że koszty poniesione przez Wnioskodawczynię, w związku z zaciągnięciem kredytu na zakup mieszkania, wymienione we wniosku w opisie stanu faktycznego w punktach 2–6, tj. opłata za oszacowanie wartości lokalu mieszkalnego, koszty ubezpieczenia kredytowanego wkładu finansowego, koszt zaświadczenia wydanego przez bank zawierającego informację o terminowym spłacaniu kredytu mieszkaniowego i stanie zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami i należnymi opłatami przy całkowitej spłacie tego kredytu oraz prowizja Banku X z tytułu dokonania przedterminowej całkowitej spłaty kredytu oraz opłata sądowa za wykreślenie hipotek z księgi wieczystej, nie stanowią kosztów podatkowych i nie pomniejszają przychodu z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Do kosztów nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaliczyć można wymienione we wniosku w pkt 1 następujące wydatki: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz wynagrodzenie notariusza, wyszczególnione w akcie notarialnym przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np.: wyrok NSA z dnia 20 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2218/11, wyrok NSA z dnia 8 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok NSA z dnia 11 października 2012 r. sygn. akt II FSK 343/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11.

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że „Kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (…). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…).”.

Mając na uwadze powyższe, stwierdza się, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego we wniosku stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż uznanie, że „(…) wyszczególnione przez Wnioskodawczynię w części F.50 w punktach od 1 do 6 wydatki może ona zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu przy rozliczaniu się z Urzędem Skarbowym z podatku dochodowego w związku ze sprzedażą ww. prawa do lokalu mieszkalnego.”, jest nieprawidłowe.

Zmiana interpretacji indywidualnej dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.