Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-1/4511-135/16/EN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-05-18
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; przewłaszczenie; sprzedaż; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 marca 2016 r. (data wpływu do tut. Biura 7 marca 2016 r.), uzupełnionym 27 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 14 kwietnia 2016 r., wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 27 kwietnia 2016 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, działając jako osoba fizyczna poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej, w drodze aktu zawartego przed notariuszem w styczniu 2011 r. udzielił dwóm osobom fizycznym pozostającym w związku małżeńskim pożyczki pieniężnej podlegającej zwrotowi w terminie do dnia 28 lutego 2012 r.

Akt notarialny zawierał ponadto umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty udzielonej pożyczki, na podstawie której to umowy małżonkowie (pożyczkobiorcy) przenieśli własność nieruchomości stanowiącej 6 niezabudowanych działek gruntu na rzecz Wnioskodawcy (pożyczkodawcy). Wnioskodawca nieruchomość przyjął, oraz oświadczył, że po spłacie przez małżonków całej pożyczki zobowiązuje się przenieść własność przedmiotowej nieruchomości z powrotem na ich rzecz, w terminie miesiąca od dnia całkowitej spłaty pożyczki.

Powyższa umowa pożyczki, oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz umowa przeniesienia własności nieruchomości stały się podstawą założenia dla przedmiotowej nieruchomości odrębnej księgi wieczystej, podstawą wpisu w dziale II tej księgi wieczystej Wnioskodawcy jako właściciela oraz podstawą wpisu w dziale III roszczenia o zwrotne przeniesienie własności na rzecz małżonków. Ponieważ pożyczka nie została spłacona, pożyczkobiorcy zrzekli się roszczenia w drodze oświadczenia z dnia 27 lutego 2012 r. z podpisami notarialnie poświadczonymi, co stało się podstawą wykreślenia roszczenia z działu III.

Następnie, w drodze aktu zawartego przed notariuszem w styczniu 2016 r., Wnioskodawca nabył zabudowaną nieruchomość gruntową, również składająca się z 6 działek, usytuowanych zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną, co wynika z zaświadczenia wydanego przez właściwy organ z grudnia 2015 r.

W związku z faktem, że obie nieruchomości znajdują się w sąsiedztwie, Wnioskodawca zamierza w 2016 r. zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży tych nieruchomości na rzecz spółki realizującej budowę domów jednorodzinnych. Nieruchomości te także zostaną zabudowane zabudową jednorodzinną. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży planowanej w 2017 r., Wnioskujący odda nieruchomość do dyspozycji przyszłego kupującego na potrzeby inwestycji. Nieruchomości zostałyby sprzedane w trakcie budowy.

Wnioskodawca prowadzi od 1998 r. działalność gospodarczą (obecnie zawieszoną, od października 2015 r.), której przeważającym przedmiotem są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych - PKD 42.20.Z, jest także czynnym podatnikiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 25 kwietnia 2016 r. Wnioskodawca wyjaśnił że:

1.  Wskazane we wniosku z 2 marca 2016 r. nieruchomości przejęte w wyniku braku spłaty udzielonej pożyczki nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez Wnioskodawcy działalnością gospodarczą. Pożyczka została udzielona poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej. Skoro nieruchomości nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, to nie mogły stanowić i nie stanowiły, ani środków trwałych, ani obrotowych w tej działalności.
2.  Nieruchomości zakupione w styczniu 2016 r. również nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą ponieważ w październiku 2015 r. Wnioskodawca zawiesił prowadzoną działalność. W związku z powyższym ponieważ Wnioskodawca ma od października 2015 r. zawieszoną działalność gospodarczą, nieruchomości nabył w styczniu 2016 r., to ww. nieruchomości nie mogły stanowić i nie stanowiły, ani środków trwałych, ani obrotowych w tej działalności.
3.  Wydatki dot. ww. nieruchomości (związane z ich nabyciem, użytkowaniem, sprzedażą) nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Jak również Wnioskodawca nie planuje dokonać powyższego w przyszłości.
4.  Nieruchomości gruntowe nabyte w styczniu 2016 r. zostały zakupione w celu wykorzystania ich na potrzeby rodziny. Wnioskodawca dokonując zakupu posiadał już nieruchomość w tej okolicy i chciał zwiększyć stan swego posiadania.
5.  Nie ma konkretnego powodu sprzedaży ww. nieruchomości. Przypadkowo, pojawił się podmiot będący zainteresowany zakupem ww. nieruchomości.
6.  W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych specjalnych działań, w szczególności nie wystawiał przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży na portalach internetowych, ani w innych miejscach. Wnioskodawca jedynie rozeznał cenę podobnych nieruchomości w Internecie.
7.  Wnioskodawca w rzeczywistości nie prowadzi działalności gospodarczej polegające na kupnie i sprzedaży nieruchomości. Obecnie, od października 2015 r. do nadal działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest zawieszona. Poprzednie zawieszenie działalności przez Wnioskodawcę miało miejsce w okresie od listopada 2013 r. do października 2015 r. (dane z CEIDG). Rzeczywiście wykonywana działalność gospodarcza (jeżeli już jest wykonywana) polega na robotach budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, z zastrzeżeniem pkt 8).
8.  Na przestrzeni kilku ostatnich lat Wnioskodawca dokonał następujących transakcji obrotu nieruchomościami:

\- prywatnie, poza działalnością gospodarczą w 2015 r. dokonał sprzedaży dwóch niezabudowanych działek, z których jedną nabył w 2007 r., a drugą w 2013 r.,

\- w ramach działalności gospodarczej dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości nabytych w 2007 r., w celu budowy na nich domów jednorodzinnych. Nieruchomość została zbyta jako rozpoczęta budowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż w roku 2017 wyżej opisanej nieruchomości nabytej w roku 2011 stanowi przychód z odpłatnego zbycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „updof”) odpłatne zbycie nieruchomości stanowi przychód, jeżeli następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wnioskodawca nabył nieruchomość w 2011 r. poza prowadzoną działalnością gospodarczą, na podstawie umowy przeniesienia własności na zabezpieczenie spłaty pożyczki pieniężnej. Opłatne zbycie nieruchomości ma natomiast nastąpić w 2017 roku, tj. po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zbycie to nie nastąpi w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W opisanym stanie faktycznym sprzedaż w 2017 r. nieruchomości nabytej w roku 2011 nie będzie zatem stanowiła przychodu z odpłatnego zbycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w orzecznictwie i doktrynie jest prezentowane stanowisko, że zgodnie z obowiązującymi przepisami osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może dokonywać zakupu konsumenckiego. Powyższe wynika z art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) cyt. Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Już w złożonym wniosku z 2 marca 2016 r. zaznaczono, że zakupu nieruchomości Wnioskodawca dokonałby nawet w sytuacji gdyby w ogóle nie prowadził działalności gospodarczej, zakupionych nieruchomości nie planował w jakikolwiek sposób wykorzystać w ramach prowadzonej niegdyś działalności, która zresztą w trakcie dokonywania przedmiotowego zakupu była zawieszona i jest nadal.

Stanowisko Wnioskodawcy wyrażone we ww. wniosku potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 października 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 603/12, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości planowana przez Wnioskodawcę nie spełnia przesłanek zakwalifikowania jej jako realizacji działalności gospodarczej. Mianowicie Wnioskodawca nie będzie dokonywał sprzedaży nieruchomości w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej (w sposób zorganizowany i ciągły, nakierowany na uzyskiwanie dochodu ze sprzedaży), a zgodnie z ww. wyrokiem tylko w takiej sytuacja sprzedaż podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla opodatkowania przychodu z działalności gospodarczej. Poza tym sąd podkreślał, że nie ma przy tym znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że Wnioskodawca podjął działania mające charakter ciągły i zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4 - 9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest działalnością zarobkową,
*   musi być działalnością wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, działalnością polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż lub działalnością polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych;
*   musi być działalnością prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły;
*   działalność ta nie może polegać na wykonywaniu czynności, o których mowa jest w art. 5b ust. 1 ww. ustawy;
*   przychody z niej uzyskane nie mogą być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 tej ustawy.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008r. I SA/Op 18/08). Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem, jak już wskazano, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, to w takim przypadku sprzedaż nieruchomości spełnia przesłanki do uznania jej za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tej sprzedaży winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tego źródła przychodu. Jedynie brak jakiegokolwiek związku określonego składnika majątku z prowadzoną działalnością gospodarczą jak i nie spełnienie wynikających z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej, może skutkować opodatkowaniem przechodów ze sprzedaży nieruchomości w ramach odrębnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, źródła przychodów.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nawet jeśli podmiot gospodarczy, mimo takiego obowiązku nie ujął ich w stosownych ewidencjach (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych, o których mowa w art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawca, działając jako osoba fizyczna poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej, w drodze aktu zawartego przed notariuszem 21 stycznia 2011 r. udzielił dwóm osobom fizycznym pozostającym w związku małżeńskim pożyczki pieniężnej podlegającej zwrotowi w terminie do dnia 28 lutego 2012 r. Akt notarialny zawierał ponadto umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty udzielonej pożyczki, na podstawie której to umowy małżonkowie (pożyczkobiorcy) przenieśli własność nieruchomości stanowiącej 6 niezabudowanych działek gruntu na rzecz Wnioskodawcy (pożyczkodawcy). Wnioskodawca nieruchomość przyjął, oraz oświadczył, że po spłacie przez małżonków całej pożyczki zobowiązuje się przenieść własność przedmiotowej nieruchomości z powrotem na ich rzecz, w terminie miesiąca od dnia całkowitej spłaty pożyczki. Powyższa umowa pożyczki, oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz umowa przeniesienia własności nieruchomości stały się podstawą założenia dla przedmiotowej nieruchomości odrębnej księgi wieczystej, podstawą wpisu w dziale II tej księgi wieczystej Wnioskodawcy jako właściciela oraz podstawą wpisu w dziale III roszczenia o zwrotne przeniesienie własności na rzecz małżonków. Ponieważ pożyczka nie została spłacona, pożyczkobiorcy zrzekli się roszczenia w drodze oświadczenia z dnia 27 lutego 2012 r. z podpisami notarialnie poświadczonymi, co stało się podstawą wykreślenia roszczenia z działu III. Następnie, w drodze aktu zawartego przed notariuszem w styczniu 2016 r., Wnioskodawca nabył zabudowaną nieruchomość gruntową, również składająca się z 6 działek, usytuowanych zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną. W związku z faktem, że obie nieruchomości znajdują się w sąsiedztwie, Wnioskodawca zamierza w 2016 r. zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży tych nieruchomości na rzecz spółki realizującej budowę domów jednorodzinnych. Nieruchomości te także zostaną zabudowane zabudową jednorodzinną. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży planowanej w 2017 roku, Wnioskujący odda nieruchomość do dyspozycji przyszłego kupującego na potrzeby inwestycji. Nieruchomości zostałyby sprzedane w trakcie budowy.

Wnioskodawca prowadzi od 1998 roku działalność gospodarczą (obecnie zawieszoną, od października 2015 r.), której przeważającym przedmiotem są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych - PKD 42.20.Z. Jest także czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca wskazał również, że nieruchomości przejęte w wyniku braku spłaty udzielonej pożyczki jak również, te zakupione 5 stycznia 2016 r. nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (nie stanowiły środków trwałych ani obrotowych tej działalności). Pożyczka została udzielona poza ramami prowadzonej działalności gospodarczej. Wydatki dot. ww. nieruchomości (związane z ich nabyciem, użytkowaniem, sprzedażą) nie zostały i nie zostaną zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości gruntowe nabyte w styczniu 2016 r. zostały zakupione w celu wykorzystania ich na potrzeby rodziny. Wnioskodawca dokonując zakupu posiadał już nieruchomość w tej okolicy i chciał zwiększyć stan swego posiadania. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych specjalnych działań, w szczególności nie wystawiał przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży na portalach internetowych ani w innych miejscach. Wnioskodawca jedynie rozeznał cenę podobnych nieruchomości w Internecie.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegające na kupnie i sprzedaży nieruchomości. Od października 2015 r. do nadal działalność gospodarcza Wnioskodawcy polegająca na robotach budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, z zastrzeżeniem pkt 8, jest zawieszona. Na przestrzeni kilku ostatnich lat Wnioskodawca dokonał następujących transakcji obrotu nieruchomościami prywatnie, poza działalnością gospodarczą w 2015 r. dokonał sprzedaży dwóch niezabudowanych działek, z których jedną nabył w 2007 r., a drugą w 2013 r. Natomiast w ramach działalności gospodarczej dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości nabytych w 2007 r., w celu budowy na nich domów jednorodzinnych. Nieruchomość została zbyta jako rozpoczęta budowa.

Przechodząc do meritum niniejszej sprawy, w pierwszej kolejności zauważyć należy,

że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121, ze zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że: „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność na wierzyciela – pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela.

W drugim przypadku wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości (prawa) przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości (prawa) na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości (prawa) przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością (prawem) w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę. Z powyższego wyjaśnienia wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości (prawa) na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje jedynie prawo posiadania i używania rzeczy.

Wyjaśnić należy, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości (prawa) nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Podlegający opodatkowaniu przychód zostanie osiągnięty dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości (prawa), której w opisanej sprawie dokona wierzyciel (Wnioskodawca). W niniejszej sprawie bez wątpienia na skutek zawarcia w styczniu 2011 r. umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie doszło do przeniesienia własności nieruchomości stanowiącej 6 niezabudowanych działek na Wnioskodawcę (pożyczkodawcę). Wnioskodawca − wobec nie spłacenia pożyczki – pozostał właścicielem ww. nieruchomości i jako jedyny właściciel zawrze też umowę sprzedaży w roku 2017.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przestawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro:

*   będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomość gruntowa (składająca się z 6 niezbudowanych działek) została nabyta w drodze umowy przeniesienia własności na zabezpieczenie spłaty udzielonej pożyczki pieniężnej,
*   nieruchomość ta nie została przeznaczona na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (obecnie zawieszonej) – nie stanowiła środków trwałych i obrotowych tej działalności,
*   wydatki dotyczące tej nieruchomości nie stanowiły i nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodów prowadzonej (choć obecnie zawieszonej) działalności gospodarczej,
*   Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do uatrakcyjnienia działek w celu sprzedaży,
*   Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,
*   wszelkie czynności związane z prowadzeniem inwestycji na ww. działkach będą dokonywane przez nabywcę nieruchomości,

to brak jest przesłanek, by uznać, że przedmiotowa niezabudowana nieruchomość gruntowa (składająca się z 6 działek), ma (będzie miała) związek z zawieszoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tej nieruchomości nosić będzie znamiona prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów. W szczególności, zbycie tej nieruchomości nie będzie stanowić zbycia środka trwałego lub obrotowego prowadzonej przez Wnioskodawcę (choć obecnie zawieszonej) działalności gospodarczej.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowych, które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynie między nabyciem nieruchomości (tj. 2011 r.), a planową jej sprzedażą (w 2017 r.), a więc następującą po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tej działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należy zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć jednocześnie należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań związanych z dokonywanym przez Wnioskodawcę obrotem nieruchomościami oraz okoliczności towarzyszących temu obrotowi, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy wskazany we wniosku przejaw aktywności Wnioskodawcy nie nosi znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.