Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.88.2023.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-13
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania przychodu z najmu.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

27 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 25 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zawarcia umowy najmu w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości. Część wskazanej nieruchomości stanowi przedmiot umowy najmu z dnia 8 sierpnia 2013 r. zawartej z podmiotem będącym spółką z ograniczoną odpowiedzialnością jako najemcą (dalej „Umowa najmu”). Umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony od dnia 1 sierpnia 2013 r. i stosunek najmu na dzień złożenia wniosku nie został rozwiązany.

(\`(...)\`)

Intencją stron Umowy najmu, tj. Wnioskodawcy i spółki było, by najemca opłacał podatek od nieruchomości w części proporcjonalnej do części nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu. Spółka wpłacała Wnioskodawcy oprócz czynszu najmu także kwotę odpowiadającą wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości przypadającego na część nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu. Taki sposób rozliczeń ma miejsce m.in. od 2017 r. do dnia złożenia wniosku, tj. najemca - spółka przekazywała Wnioskodawcy oprócz czynszu najmu także kwotę odpowiadającą, przypadającemu na przedmiot najmu, podatkowi od nieruchomości.

Wnioskodawca od 2017 r. opodatkowuje dochody z najmu ww. nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Opisany powyżej stan faktyczny będzie występować także w przyszłości, tj. po dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Umowa najmu będzie kontynuowana na opisanych powyżej zasadach i sposobie rozliczenia.

**Pytania**

1\. Czy w zaistniałej sytuacji otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy kwoty odpowiadające podatkowi od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z Umową najmu jest zobowiązany najemca, skutkowały powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawcy opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

2\. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym otrzymywane przez Wnioskodawcę od najemcy kwoty odpowiadające podatkowi od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z Umową najmu jest zobowiązany najemca, skutkować będą powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawcy opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy na pierwsze postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi negatywnej, tj. w zaistniałej sytuacji otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy kwoty odpowiadające podatkowi od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z Umową najmu jest zobowiązany najemca, nie skutkowały powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawcy opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zdaniem Wnioskodawcy na drugie postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi negatywnej, tj. w przedstawionym zdarzeniu przyszłym otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy kwoty odpowiadające podatkowi od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z Umową najmu jest zobowiązany najemca, nie będą skutkowały powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawcy opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

**Uzasadnienie**

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź negatywna na jedno z postawionych pytań obliguje także do udzielenia negatywnej odpowiedzi na drugie postawione pytanie. Zaistniały stan faktyczny, jak i normy prawne będą tożsame także dla pytania o zdarzenie przyszłe.

Zasadnicza kwestia postawionych we wniosku pytań sprowadza się do ustalenia, czy otrzymywane przez Wnioskodawcę, obok czynszu najmu, środki tytułem pokrycia zobowiązania w podatku od nieruchomości w części proporcjonalnej do przedmiotu najmu stanowią dla Wnioskodawcy przychód i czy powinny być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o ryczałcie, art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie oraz art. 9a ust. 6 ustawy PIT i art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, ustawa o ryczałcie reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychody osiągane przez osoby fizyczne m.in. z umów najmu.

Art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń m.in. z tytułu umowy najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, „_Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz_”.

Przysporzeniem majątkowym Wnioskodawcy wynikającym z Umowy najmu jest wyłącznie kwota czynszu najmu. Tym samym tylko ona stanowi przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Kwota przekazywana Wnioskodawcy tytułem podatku od nieruchomości nie stanowi przychodu osiąganego z Umowy najmu, jeżeli w umowie zostało wskazane, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tej należności podatkowej.

Wobec powyższego, jeżeli umowa najmu wyodrębniła czynsz najmu od obowiązku pokrywania przez najemcę opłat eksploatacyjnych i danin publicznych (m.in. podatku od nieruchomości), tj. wprost przewidziała, że spółka (najemca) zobowiązana jest do zapłaty podatku od nieruchomości w części proporcjonalnej do przedmiotu najmu, to za przychód należy uznać wyłącznie czynsz najmu. Tym samym przekazywane przez najemcę kwoty odpowiadające podatkowi od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z Umową najmu jest zobowiązana spółka (najemca), nie skutkowały dotychczas i nie będą skutkować w przyszłości powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Prawidłowość stanowiska zajętego przez Wnioskodawcę we wniosku potwierdza także dotychczasowa jednolita praktyka organów podatkowych w podobnych sytuacjach:

• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 sierpnia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.586.2022.2.KO: „_Wartość podatku od nieruchomości, jako kosztu, który - zgodnie z zawartą umową dzierżawy - ma obowiązek pokrywać dzierżawca, nie będzie natomiast Pana przysporzeniem majątkowym. Nie ma przy tym znaczenia, że dzierżawca przekazuje Panu środki na pokrycie tego kosztu. Prawidłowo wskazał Pan zatem, że nie ma obowiązku uwzględniania kwot otrzymywanych na pokrycie kosztu podatku od nieruchomości jako Pana przychodów_”.

• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.543.2022.1.MST: „_Jednocześnie, wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nie mieszczą się także w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym_”.

• interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 maja 2020 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.219.2020.2.MD: „_Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz zawartych uprzednio wyjaśnień należy uznać, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązany jest - zgodnie z zawartą umową dzierżawy - dzierżawca, nie stanowią dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego_”.

• interpretacja z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.339.2020.2.ISL: „_Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz zawartych uprzednio wyjaśnień należy uznać, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości, do którego ponoszenia zobowiązany jest - zgodnie z zawartą umową dzierżawy - dzierżawca, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego_”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w obecnym brzmieniu):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wskazanym przez Pana okresie (od 2017 r.) brzmienie tego przepisu ulegało zmianie, jednakże regulacja ta wskazywała na możliwość opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te były zawierane w ramach tzw. najmu prywatnego (tj. najem nie był przedmiotem działalności gospodarczej podatnika).

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Podobnie, pomimo zmian treści ww. przepisu, we wskazanym przez Pana okresie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegały otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty eksploatacyjne), jeżeli z umowy wynika, że najemca (a nie wynajmujący) jest zobowiązany do ich ponoszenia.

W zależności od różnego skonstruowania umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Jak wynika z opisu Pana sprawy wynajmuje Pan zabudowaną nieruchomość, której jest właścicielem. Najemca wpłacał Panu oprócz czynszu najmu także kwotę odpowiadającą wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości przypadającą na część nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu. Zgodnie z treścią umowy najmu najemca zobowiązał się do pokrywania całości kosztów eksploatacyjnych dzierżawionej nieruchomości, w tym także podatków i danin publicznych, tj. podatku od nieruchomości i podatku gruntowego. Wnioskodawca od 2017 r. opodatkowuje dochody z najmu ww. nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Najem jest więc Pana źródłem przychodu wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę, otrzymywany przez Pana czynsz należny z tytułu najmu jest Pana przysporzeniem majątkowym i jednocześnie przychodem, który powinien Pan uwzględniać dla potrzeb obliczenia wysokości ryczałtu ewidencjonowanego, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wartość podatku od nieruchomości – jako kosztu, który zgodnie z zawartą umową najmu ma obowiązek pokrywać najemca – nie była i nie będzie w przyszłości Pana przysporzeniem majątkowym. Prawidłowo wskazał Pan zatem, że środki otrzymane od najemcy odpowiadające wartości podatku od nieruchomości nie stanowiły i nie będą stanowić Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacje indywidualne, które Pan powołał dotyczą indywidualnych spraw odrębnych podmiotów. Niemniej jednak w toku rozważań nad sposobem rozstrzygnięcia wniosku organ miał na względzie także prezentowane w nich stanowiska i argumenty.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).