Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-331/14-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-08-19
Teza: skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od spadków i darowizn; spadek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2014 r. (data wpływu w dniu 29 maja 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości– **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 2 lipca 2013 r. spadek po zmarłym 26 maja 2012 r. wujku nabyli siostrzeńcy i dzieci siostrzeńca w sumie 13- stu spadkobierców. Udział Wnioskodawczyni w spadku po wujku, to 1/16 majątku spadkowego.

Skład masy spadkowej stanowią:

*   zabudowane gospodarstwo rolne o pow. ogólnej 5,19 ha,

*   1/3 działek lasu nr 225, 262 o pow. ogólnej 0,10 ha,

*   2/9 działki lasu nr 257 o pow. ogólnej 0,009 ha,

*   1/4 działki lasu nr 226, 281 o pow. ogólnej 0, 46 ha,

*   działki lasu nr 282/3, 277, 299, 181/1 o pow. ogólnej 1,27 ha,

*   1/2 działki lasu nr 261 o pow. ogólnej 0,005 ha,

położone w W.

Podatek od spadków i darowizn z tytułu nabycia 1/16 części wymienionych rzeczy został uiszczony. Spadkobiercy umówili się, że sprzedadzą odziedziczoną nieruchomość, a pieniądze podzielą zgodnie z odziedziczonymi udziałami. Dział spadku nie był przeprowadzony.

W dniu 7 marca 2014 r., w kancelarii notarialnej podpisali umowę sprzedaży nieruchomości za cenę w łącznej kwocie 123 000 zł (w tym las 15 000 zł). Całkowita kwota została podzielona zgodnie z przypadającymi udziałami w spadku. Wnioskodawczyni otrzymała 7 687 zł 50 gr, co jest równoważne 1/16 części odziedziczonego spadku. Nieruchomość ta została sprzedana, a nabywcy zakupili ją na poczet powiększenia dotychczasowego prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od sprzedaży udziału nieruchomości odziedziczonej w spadku należy zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w dniu 7 marca 2014 r., umową sprzedaży nie uzyskała Ona żadnego przychodu, a jedynie spieniężyła udział w nieruchomości nabytej w spadku uzyskując jego równowartość. W myśl art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałym bądź przez podział cywilny, polegający na ,,sprzedaży rzeczy wspólnej” i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Wnioskodawczyni uważa, że skoro nabycie tego udziału podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn to znajdzie zastosowanie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie z którym przepisów ww. ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom od spadków i darowizn.

Katalog źródeł przychodów, których osiągnięcie powoduje powstanie obowiązku podatkowego odnośnie nieruchomości zawarty został w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym uregulowaniem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 lit. a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomościach.

Wobec powyższego Wnioskodawczyni prosi o zwolnienie Jej od zapłaty podatku dochodowego od zbycia udziału spadkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy podkreślić, że przepisom ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.), podlega nabycie przez osoby fizyczne w drodze dziedziczenia własności rzeczy znajdujących się na terenie Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Tym samym w związku z otrzymaniem spadku powstaje obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn.

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), przepisów ww. ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Zatem nabycie nieruchomości i praw w drodze spadku podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, lecz nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, gdy spadkobierca w późniejszym okresie uzyskuje przychody z tytułu sprzedaży otrzymanej w drodze dziedziczenia, np. udziału w nieruchomościach (z czym mamy do czynienia w zaistniałym stanie faktycznym), to opodatkowanie przychodów z tej sprzedaży regulują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Sprzedaż jest bowiem odrębną od nabycia czynnością prawną. Czynność odpłatnego zbycia nieruchomości i praw podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy bowiem innego rodzaju przychodu niż uprzednie nabycie w drodze spadku. Obie operacje, tj. nabycie udziału w nieruchomościach (w spadku) jak i późniejsza sprzedaż tego udziału w nieruchomościach, są odrębnymi, kolejnymi czynnościami, które należy ocenić niezależnie od siebie pod względem skutków prawnych, jakie wywołały. Stąd też podlegają opodatkowaniu różnymi podatkami.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wraz z pozostałymi spadkobiercami, Wnioskodawczyni nabyła po zmarłym w dniu 26 maja 2012 r. wujku, udział w spadku tj. 1/16 majątku spadkowego. Skład masy spadkowej stanowiło zabudowane gospodarstwo rolne o pow. 5,19 ha oraz działki lasu. Dział spadku nie był przeprowadzony.

W dniu 7 marca 2014 r., spadkobiercy dokonali sprzedaży odziedziczonej nieruchomości w całości, a nabywcy zakupili ją na poczet powiększenia dotychczasowego prowadzonego gospodarstwa rolnego. Spadkobiercy uzyskane pieniądze podzielili zgodnie z przypadającymi im udziałami w spadku.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 i 925 ww. ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego).

Z powyższych przepisów wynika, że dział spadku może nastąpić w dwojaki sposób, bądź na mocy umowy zawartej pomiędzy wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu.

Natomiast art. 535 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność przedmiotu sprzedaży i wydać mu ten przedmiot, a kupujący zobowiązuje się przedmiot ten odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotą umowy sprzedaży jest powstanie po stronie sprzedającego zobowiązania przeniesienia na rzecz nabywcy własności przedmiotu sprzedaży, natomiast po stronie kupującego zapłaty ceny wynikającej z umowy. Natomiast istotą działu spadku jest wykonanie przysługującego spadkobiercom rzeczy roszczenia z art. 210 Kodeksu cywilnego, czyli żądania zniesienia współwłasności. Dział spadku jest zatem jednym ze sposobów wyjścia spadkobierców ze współwłasności i nie wynika ze stosunku zobowiązaniowego.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni błędnie utożsamia skutki prawne zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ze skutkami prawnymi działu spadku. Wnioskodawczyni bezspornie zawarła umowę sprzedaży udziału w nieruchomościach, które nabyła w spadku po wuju, otrzymując cenę sprzedaży a nie spłatę. O spłacie możemy bowiem mówić w sytuacji, gdy w wyniku działu spadku rzecz zostaje przyznana na własność jednemu ze spadkobierców, bądź też kilku z nich, natomiast pozostali spadkobiercy otrzymują świadczenie stanowiące równowartość ich udziału w masie spadkowej, od tych spadkobierców, którym przyznano rzecz. W przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie występowała.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawczynię udziału 1/16 w spadku, w skład którego wchodziły udziały w przedmiotowych nieruchomościach doszło w maju 2012 r., czyli w dacie tożsamej ze śmiercią spadkodawcy i ta data ma znaczenie dla liczenia okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni wskazała, że zbycie udziału w przedmiotowych nieruchomościach nabytych w spadku dokonane zostało w marcu 2014 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty, to sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Koszty te, nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6d.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku mogą być wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 ust. 2 ustawy).

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podkreślić należy również, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 1381, z późn. zm.). Ponadto, szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego - co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454 ze zm.).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że z zastrzeżeniem powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomościach nabytych w spadku, dokonany przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału, ustalony zgodnie z powołanym wyżej art. 30e ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym.

Odnosząc się do stanowiska Wnioskodawczyni, że w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przepisów ww. ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn, stwierdzić należy, że przychody z odpłatnego zbycia przedmiotu spadku nie podlegają przepisom o podatku od spadków i darowizn. Przepisy tej ustawy dotyczą bowiem nabycia spadku.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.