Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.226.2020.3.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-21
Teza: Po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 maja 2020 r. (data wpływu 7 maja 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 2 lipca 2020 r. (data wpływu 2 lipca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 1 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.226.2020.2.MMA, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część,

*   zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości,

*   określenia podstawy opodatkowania wartości gruntu przypisanych do poszczególnych naniesień na Działce 1/2,

*   prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości,

– **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości, określenia podstawy opodatkowania wartości gruntu przypisanych do poszczególnych naniesień na Działce 1/2 oraz prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 2 lipca 2020 r. (data wpływu 2 lipca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 1 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.226.2020.2.MMA.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Kupujący”) jest zainteresowany zakupem nieruchomości gruntowej od ,,B. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ” SPÓŁKA KOMANDYTOWA (dalej: „Sprzedający”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku mogą być zwani wspólnie „Stronami” lub „Zainteresowanymi”.

Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”) następującej nieruchomości objętej KW nr (\`(...)\`):

1.  prawo użytkowania wieczystego/własności działki nr 1/2 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`) (dalej „Działka 1/2”) wraz z własnością budynków i budowli posadowionych na tej działce;
2.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/1 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`) (dalej „Działka 2/1”);
3.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/2 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`) (dalej „Działka 2/2”);
4.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/3 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`) (dalej „Działka 2/3”);
5.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/4 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`) (dalej „Działka 2/4”);
6.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 3 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`) (dalej „Działka 3”).

Opis poszczególnych działek

Działka 1/2

Mając na uwadze, że Działka 1/2 jest działką zabudowaną budynkami i budowlami, Umowa sprzedaży będzie obejmować także sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na tej działce, jako że zgodnie z przepisem art. 235 § 2 KC prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynków to prawa związane.

Na Działce 1/2 znajdują się:

1.  pięciokondygnacyjny budynek mieszkalny, oznaczony numerem porządkowym „B. (czterdzieści cztery A)”; identyfikator budynku: (\`(...)\`)\_BUD, dalej: „Budynek 1”. Budynek 1 jest aktualnie wykorzystywany na cele działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej (głównie biura), jednakże zgodnie z zapisami ewidencji gruntów i budynków jest on budynkiem mieszkalnym. Budynek 1 zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych jest jako budynek mieszkalny klasyfikowany w dziale 11;
2.  sześciokondygnacyjny budynek biurowy, położony przy ulicy Rozbrat; identyfikator budynku: (\`(...)\`)\_BUD, dalej: „Budynek 2”. Budynek 2 jest aktualnie wykorzystywany na cele działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej (głównie biura);
3.  dziesięciokondygnacyjny inny budynek niemieszkalny, oznaczony numerem porządkowym „(\`(...)\`) (\`(...)\`)”; identyfikator budynku: (\`(...)\`)\_BUD, dalej: „Budynek 3”. Budynek 3 jest objęty ostateczną decyzją nr (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) lutego 2017 roku (znak:\`(...)\`) (dalej: „Pozwolenie na Rozbiórkę”), którą (\`(...)\`) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na roboty budowlane dla Sprzedającego obejmujące rozbiórkę Budynku 3; Do dnia złożenia niniejszego Wniosku nie zakończono rozbiórki Budynku 3, usunięto wyłącznie okna. Umowa o rozbiórkę została rozwiązana, zaś Sprzedający nie jest zobowiązany do dokonania rozbiórki wobec Kupującego;
4.  trzykondygnacyjny inny budynek niemieszkalny, położony przy ulicy Rozbrat; identyfikator budynku: (\`(...)\`)\_BUD, dalej: „Budynek 4”;
5.  droga, plac parkingowy oraz teren utwardzony;
6.  latarnie zewnętrzne.

Naniesienia wskazane w pkt 5-6 powyżej są dalej zwane „Budowlami”.

Działka 2/1

Działka 2/1 jest działką niezabudowaną, nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), jednak jest objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy z dnia (\`(...)\`) grudnia 2017 r. nr (\`(...)\`) wydaną - z wniosku Sprzedającego - przez (\`(...)\`) (dalej: „Decyzja WZ”) ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową wraz z garażem podziemnym, dojazdem od ulicy Szarej oraz niezbędną infrastrukturą techniczną.

Decyzja WZ obejmuje działki nr: 1/1, 1/2, 2/1, 2/3, 2/4 oraz nr 4 (infrastruktura drogowa).

Działka 2/2

Działka 2/2 jest działką niezabudowaną, nieobjętą MPZP ani nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji interesu publicznego.

Działka 2/3

Działka 2/3 jest działką niezabudowaną, nieobjętą MPZP, jednak jest objęta Decyzją WZ na cele budowlane.

Działka 2/4

Działka 2/4 jest działką niezabudowaną, nieobjętą MPZP, jednak jest objęta Decyzją WZ na cele budowlane.

Działka 3, Działka 2/2 jest działką niezabudowaną, nieobjętą MPZP ani nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji interesu publicznego.

Powyższe działki oraz budynki i budowle są dalej łącznie zwane „Przedmiotem transakcji”.

Budynki i Budowle.

W Budynkach 1 i 2 Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej, głównie na cele biurowe oraz na cele usługowe (prowadzenie lokali gastronomicznych). Podobnie Sprzedający zawarł umowy najmu miejsc postojowych na parkingu. W ramach Umowy, Sprzedający wstąpi w zawarte umowy najmu z mocy prawa (por. art. 678 § 1 KC).

Wszystkie budynki (Budynek 1-4) i budowle oraz cała ich powierzchnia po ich nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% po ich nabyciu były użytkowane w celu ich wynajmu lub udostępnione do korzystania najemcom (powierzchnie wspólne), lub wykorzystywane na własne potrzeby powierzchni albo do świadczenia usług najmu (powierzchnie własne i pomieszczenia techniczne niezbędne do prawidłowej obsługi budynku i usług najmu).

Od czasu rozpoczęcia wykorzystywania ich na potrzeby najmu lub inne wyżej wskazane po ich nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% upłynęły co najmniej dwa lata na moment składania wniosku.

Ruchomości.

W ramach transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający dokona także sprzedaży na rzecz Kupującego drobnych (np. kurtyna powietrzna, monitoring, itp.) ruchomości stanowiących wyposażenie sprzedawanych budynków bądź elementów urządzenia terenu ściśle związane z nieruchomościami będącymi Przedmiotem transakcji. Ustalenia w tym zakresie są nadal przedmiotem negocjacji stron. Sprzedaż ruchomości zostanie dokonana za odrębną cenę i zasady opodatkowania tej sprzedaży nie stanowią przedmiotu niniejszego Wniosku.

Umowy najmu.

W odniesieniu do umów najmu należy wskazać, że Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 KC) po stronie wynajmującego. Docelowo Kupujący w Budynkach 1 i 2 zamierza prowadzić działalność hotelarską, ewentualnie wynajmować te budynki operatorowi prowadzącemu działalność hotelarską po ich dostosowaniu do takiej działalności.

Do czasu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń umożliwiających dostosowanie Budynków 1 i 2 do zamierzonej działalności Kupujący będzie tymczasowo kontynuował umowy najmu, w które wstąpił z mocy prawa w związku z nabyciem Przedmiotu transakcji. Umowy dotyczące nieruchomości Sprzedający zawarł szereg umów dotyczących Przedmiotu transakcji, w szczególności umowę o zarządzanie nieruchomościami oraz dostawy tzw. mediów niezbędnych do korzystania z nieruchomości oraz świadczenia usług najmu. Umowy wyżej wskazane nie przejdą na Kupującego w ramach planowanej transakcji, będzie on musiał we własnym zakresie realizować te zadania od momentu zakupu Nieruchomości lub zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, przy czym umowa o zarządzanie nieruchomością będzie zawarta z podmiotem wyłonionym w drodze konkursu ofert, który zorganizuje Kupujący. Nie można wykluczyć, że w ramach tego konkursu Kupujący wybierze to ten sam podmiot, który dotychczas świadczył usługi zarządu nieruchomością na rzecz Sprzedającego.

Wyjątek od powyższego może dotyczyć umów obejmujących dostawę mediów (m.in. dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa ciepła, dostawa energii elektrycznej, sieć teleinformatyczna, itp.), których ciągłość świadczenia ma znaczenie dla możliwości nieprzerwanego świadczenia usług najmu i wywiązania się z obowiązków wobec najemców.

W przypadku, gdy nie uda się zawrzeć nowych umów do dnia dokonania dostawy, co jest wolą Stron, Sprzedający będzie dokonywał dostaw towarów (np. energii, itp.) oraz świadczenia usług (np. odprowadzania ścieków, itp.) na rzecz Kupującego na zasadach refakturowania (wg cen ich zakupu) w okresie od dnia dokonania dostawy Przedmiotu transakcji. Nie można wykluczyć, że w nadzwyczajnych okolicznościach niezależnych od Sprzedającego i Kupującego któraś z umów zostanie przeniesiona na Kupującego, ze względu na możliwość korzystania z jednego dostawcy i wymagań dostawy w tym zakresie, co jednak nie jest wolą Stron. Prawa i decyzje dotyczące Przedmiotu transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu przez najemców, w tym przekaże kaucje wpłacone przez najemców Sprzedającemu.

Ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa ściśle związane z budową lub rozbiórką budynków wchodzących w skład Przedmiotu transakcji, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z budynkami, w szczególności: wszystkie majątkowe prawa autorskie do projektów, na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, a także przekaże Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone. Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z uzyskanych decyzji administracyjnych i pozwoleń związanych z Przedmiotem transakcji, w szczególności Decyzji WZ oraz Pozwolenia na Rozbiórkę, a także uzyskanych pozwoleń na budowę.

Elementy nieobjęte planowaną sprzedażą.

Przedmiot transakcji nie obejmuje:

1.  firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
2.  znaków towarowych Sprzedającego,
3.  środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
4.  know-how Sprzedającego,
5.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego,
6.  długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych, w wyjątkiem wskazanych powyżej wynikających z umów najmu przechodzących na Kupującego z mocy prawa,
7.  umów najmu nieruchomości (najem siedziby Sprzedającego),
8.  należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,
9.  wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego, inne niż wymienione powyżej,
10.  tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
11.  nieruchomości innych niż składające się na Przedmiot transakcji,
12.  umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe, doradcze, umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o zarządzanie spółką, itp.

Opis przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Sprzedający zgodnie z PKD prowadzi działalność w zakresie (przeważająca działalność) 68.20.Z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz (pozostała działalność przedsiębiorcy) 41 roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków, 42 roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej, 43 roboty budowlane specjalistyczne, 68 działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, 70 działalność firm centralnych (head offices); doradztwo związane z zarządzaniem, 71 działalność w zakresie architektury i inżynierii; badania i analizy techniczne, 74.10.Z, działalność w zakresie specjalistycznego projektowania, 82.99.z pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana, 63.1 przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność; działalność portali internetowych.

Przedmiotem działalności Sprzedającego jest przede wszystkim wynajem nieruchomości. Jest to działalność opodatkowana. Wobec tego, żadne elementy wchodzące w skład Przedmiotu transakcji nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.

Wszystkie budynki wchodzące w skład Przedmiotu transakcji były przedmiotem najmu, obecnie są to wyłącznie Budynki 1 i 2.

Ze względu na niezadowalający stan techniczny Budynków 3 i 4 w chwili obecnej nie są one przedmiotem wynajmu.

Ponadto przedmiotem wynajmu są miejsca postojowe. Sprzedający w związku z tym podjął działania w celu zwiększenia wartości nieruchomości na potrzeby jej sprzedaży, w tym w szczególności uzyskanie Decyzji WZ, uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę Budynku 3, uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie Decyzji WZ.

Sprzedający:

*   nie zatrudnia pracowników;

*   nie posiada innych nieruchomości niż wymienione we Wniosku;

*   posiada umowę o zarządzanie nieruchomościami — która nie będzie przejęta ani przeniesiona na Kupującego;

*   posiada zadłużenie zabezpieczone hipotekami na powyżej wskazanych działkach - które nie zostaną przejęte przez Kupującego. Sprzedający nie posiada w ramach swoich struktur zorganizowanych części przedsiębiorstwa, które byłyby wydzielone organizacyjnie, finansowo bądź funkcjonalnie.

Wyodrębnienie takie jest niemożliwe choćby ze względu na brak pracowników, którzy mogliby zostać przypisani do poszczególnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Sprzedający posiada wyodrębnione narzędzia księgowe, które pozwalają na przypisanie poszczególnych wydatków (ale nie ich całości) do poszczególnych Budynków, lecz nie jest to efekt wyodrębnienia finansowego poszczególnych budynków, a wyłącznie wynika z obowiązku prowadzenia ewidencji księgowej w sposób pozwalający ustalić koszty związane z poszczególnymi środkami trwałymi.

Opis przedsiębiorstwa Kupującego.

Kupujący jest spółką celową powołaną w celu prowadzenia działalności deweloperskiej, budowy obiektów budowlanych oraz ich sprzedaży lub wynajmu. Ponadto zamierza po dostosowaniu Budynków 1 i 2 prowadzić działalność hotelarską na bazie tych budynków lub przeznaczyć je do najmu/dzierżawy na rzecz operatora działalności hotelarskiej. Nie można wykluczyć także, że na potrzeby prowadzenia poszczególnych inwestycji lub ich części, niektóre działki lub ich części zostaną przeniesione przez Kupującego do spółek celowych w drodze aportu albo sprzedaży, jako czynności opodatkowanych VAT, co może być niezbędne dla uzyskania finansowania planowanych Inwestycji. Proces inwestycyjny może być prowadzony etapami oraz rozciągnięty w czasie - w zależności od aktualnej sytuacji rynkowej lub możliwości inwestycyjnych.

Mając na uwadze zamiar prowadzenia działalności deweloperskiej, hotelarskiej lub wynajmu budynku hotelu albo dokonania dalszej dostawy niektórych Działek lub ich części do spółek celowych, Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Inne okoliczności transakcji.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą na moment dokonania dostawy towarów zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Strony złożą przed dokonaniem dostawy dokument rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT (opcję opodatkowania), zgodny z wymaganiami wynikającymi z Ustawy o VAT, obejmujący wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach wchodzących w skład Przedmiotu transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Przedmiotu transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  Czy dostawa budynków i budowli znajdujących się na Działce 1/2 będzie podlegała opodatkowaniu VAT i jaka stawka będzie właściwa dla dostawy Przedmiotu transakcji?
3.  Czy dostawa Działek 2/1, 2/3, 2/4 będzie opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawki VAT w wysokości 23%?
4.  W jaki sposób określić podstawę opodatkowania wartości gruntu przypisaną do poszczególnych naniesień na Działce 1/2 na potrzeby zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT do opodatkowania wartości gruntu uwzględnionej w wartości podstawy opodatkowania poszczególnych naniesień?
5.  Czy po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Przedmiotu transakcji w zakresie, w jakim jego dostawa podlega opodatkowaniu VAT oraz
    2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT), jeśli wystąpi?

Zdaniem Wnioskodawców:

Ad 1.

Dostawa Przedmiotu transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 2.

Dostawa budynków i budowli znajdujących się na Działce 1/2 będzie podlegała opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 8% dla Budynku 1, 23% dla pozostałych budynków oraz budowli w związku ze złożeniem przez Sprzedającego i Kupującego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Ad 3.

Dostawa Działek 2/1, 2/3, 2/4 będzie opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawki VAT w wysokości 23%.

Ad 4.

Wartość gruntu powinna zostać przypisana do poszczególnych naniesień na bazie podziału wg klucza wartościowego, tzn. obejmować podział wartości gruntu i przypisanie części tej wartości do poszczególnych naniesień wg wartości tych naniesień.

Ad. 5.

Po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Przedmiotu transakcji w zakresie, w jakim jego dostawa podlega opodatkowaniu VAT oraz
2.  do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT), jeśli wystąpi.

Uzasadnienie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle powyższych regulacji, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku, gdy jest dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Zdaniem Zainteresowanych, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, na gruncie podatku VAT, Przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), a jedynie poszczególne składniki majątkowe Sprzedającego. Przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część, ponieważ w jej wyniku dojdzie do sprzedaży jedynie części majątku Sprzedającego, przy czym zbywane składniki majątkowe nie tworzą u Sprzedającego zespołu zdolnego do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym ze względu na brak przeniesienia aktywów i umów niezbędnych do funkcjonowania. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, zbycie ZCP jest możliwe wyłącznie, jeśli takie ZCP istniało w przedsiębiorstwie Sprzedającego i nie może powstać na moment sprzedaży.

Zgodnie z przepisem art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT „Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Definicja legalna pojęcia „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” została zawarta w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie z tymi przepisami, ZCP to „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Tego rodzaju wyodrębnione zespoły składników materialnych i niematerialnych nie występują w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Ich utworzenie nie byłoby nawet możliwe wobec braku pracowników, którzy mogliby realizować poszczególne zadania.

Mając na uwadze przedmiot działalności Sprzedającego jako podmiotu prowadzącego działalność w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej (biurowej i pod działalność gastronomiczną), sprzedaż Przedmiotu transakcji w celu prowadzenia przez Kupującego działalności deweloperskiej oraz przebudowy Budynków 1 i 2 na działalność hotelową i prowadzenia tej działalności lub wynajmu hotelu na rzecz operatora, nie ma charakteru sprzedaży działalności Sprzedającego bądź jej wyodrębnionych części, a wyłącznie sprzedaży poszczególnych aktywów.

Ponadto, zdaniem Zainteresowanych, z orzecznictwa sądowego oraz wydanych i opublikowanych interpretacji organów podatkowych wynika, że interpretując pojęcie przedsiębiorstwa na potrzeby Ustawy o VAT należy posiłkować się art. 551 KC, zgodnie z którym, przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnioną część (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego z Przedmiotu transakcji wyłączone zostaną wchodzące w skład majątku Sprzedającego składniki majątku opisane w pkt 1, 4-9 powyżej (z tym, że - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - brane jest pod uwagę przeniesienie decyzji ściśle związanych z nieruchomościami i praw autorskich do dokumentacji projektowej budynków).

Z kolei w zakresie pkt 2, Przedmiotem transakcji będą co prawda wszystkie nieruchomości Sprzedającego (prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będących przedmiotem Wniosku wraz z naniesieniami), jednakże przedmiotem sprzedaży mogą być tylko niektóre, drobne ruchomości ściśle związane z Przedmiotem transakcji i niezbędne do jego prawidłowego użytkowania, nie obejmuje to wszystkich ruchomości posiadanych przez Sprzedającego.

W zakresie pkt 3, należy wskazać, że wszystkie umowy najmu zawarte przez Sprzedającego nie będą wchodzić w Przedmiot transakcji, a przejdą wyłącznie te umowy najmu, w które z mocy prawa Kupujący wstąpi na mocy przepisów Kodeksu Cywilnego w związku z nabyciem Przedmiotu transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że Przedmiot transakcji obejmuje przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż Przedmiot transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu opisanych wcześniej kluczowych składników, będących elementami definicji „przedsiębiorstwa” i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: ,,(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”

W tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz tych wskazanych w lit. a-d powyżej. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej (Wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16).

Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne.

W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP”.

Wobec powyższego, mając na uwadze, że Kupujący nie przejmuje:

1.  praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
3.  umowy zarządzania spółką;
4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem; oraz samodzielnie zawrze umowy dotyczące obsługi nieruchomości i najmu, w tym w szczególności umowę o zarządzanie nieruchomością i umowy o dostawę mediów, należy uznać, że Kupujący podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości nie może zostać uznana za sprzedaż ZCP lub przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Należy podkreślić, że brak zamiaru kontynuacji powinien występować na dzień dokonania transakcji i wynikać z dowodów potwierdzających istnienie takiego zamiaru. W tym zakresie cel zakupu nieruchomości przez Kupującego (działalność deweloperska i prowadzenie inwestycji) znajdzie swoje odzwierciedlenie w Umowie sprzedaży. Jak wskazuje MF w objaśnieniach (s. 7) „Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji - po pewnym czasie - zostanie zmieniony - np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika - sposób wykorzystania nieruchomości brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę”. Tym samym późniejsza (po zawarciu Umowy sprzedaży) zmiana tego zamiaru (czego Zainteresowani na moment zawarcia Umowy sprzedaży nie przewidują) nie będzie wpływać na ocenę zasad opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT. Uwzględniając powyższe, Zainteresowani stoją na stanowisku, że dostawa Przedmiotu transakcji nie będzie stanowiła transakcji dotyczącej ZCP ani przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT. Wynika to po pierwsze z tego, że Przedmiot transakcji nie spełnia definicji ZCP zawartej w Ustawie o VAT, ze względu na brak wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, które umożliwiałoby samodzielną działalność Przedmiotu transakcji, nie zawiera wszystkich elementów niezbędnych do uznania, że Przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo, zaś Kupujący nabywa Przedmiot transakcji z zamiarem realizacji działalności deweloperskiej.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych transakcja obejmująca Umowę Sprzedaży: - będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i - nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT, w konsekwencji: dostawa Przedmiotu transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 2.

Jak już wskazano powyżej, planowana transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się analogiczne zasady opodatkowania (w tym stawkę podatku), jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem znajdujących się na danej nieruchomości zabudowanej. W przypadku, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust 1 pkt 2 Ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku: (\`(...)\`) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Wyraźnie należy powtórzyć za przedstawionym powyżej opisem zdarzenia przyszłego, że Przedmiot transakcji nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT, w związku z prowadzeniem przez Sprzedającego wyłącznie działalności opodatkowanej VAT, a tym samym warunki stosowania tego zwolnienia nie są spełnione i zwolnienie określone powyżej wskazanym przepisem nie ma zastosowania.

Podleganie działek zabudowanych zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, „Zwalnia się od podatku: (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z powołanym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlania lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata. Istotne jest zatem przeanalizowanie, czy w niniejszej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowych nieruchomości.

Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane na potrzeby podatku od towarów i usług w przepisie art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT i zgodnie z zawartą tam definicją oznacza „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W ocenie Zainteresowanych, w ramach zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym Wniosku, mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem wszystkich naniesień znajdujących się na Działce 1/2, które miało miejsce co najmniej dwa lata przed dniem dokonania planowanej dostawy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wszystkie naniesienia (Budynki 1-4 oraz Budowle) były użytkowane w celu ich wynajmu lub udostępnione do korzystania najemcom (powierzchnie wspólne, drogi komunikacyjne, tereny utwardzone), lub wykorzystywane na własne potrzeby albo do świadczenia usług najmu (powierzchnie własne i pomieszczenia techniczne niezbędne do prawidłowej obsługi budynku i usług najmu). Od dnia ich ostatniego pierwszego zasiedlenia (rozpoczęcia użytkowania we własnym zakresie lub przez najemców) po nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym minęło więcej niż dwa lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; 3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment dokonania dostawy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Przedmiotu transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, skoro Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania dostawy Przedmiotu transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, jak to wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, to zostanie spełniony także warunek drugi, a w konsekwencji w ocenie Zainteresowanych Przedmiot transakcji będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT wg właściwych stawek podatku VAT.

W tym miejscu Zainteresowani wskazują, że z ostrożności oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, które zamierzają złożyć przed dniem dokonania dostawy Przedmiotu transakcji, zostanie przez nich złożone w stosunku do dostawy wszystkich naniesień znajdujących na działkach będących przedmiotem wniosku.

Niepodleganie dostawy Przedmiotu transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust 1 pkt 10a Ustawy o VAT „zwalnia się od podatku: (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Mając na uwadze zastrzeżenie zawarte w powołanym przepisie, które wskazuje, że obejmuje ono tylko dostawę budynków budowli i ich części „nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” oraz powyżej przedstawione stanowisko Zainteresowanych, że dostawa naniesień znajdujących się na działkach korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT, powyżej wskazane zwolnienie nie ma zastosowania. Powyższe zasady opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy.

Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

Mając na uwadze wskazanie powyżej, że wszystkie naniesienia podlegają zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie mieć zastosowanie przedmiotowe zwolnienie. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie podlegania dostawy Przedmiotu transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Ad 3.

Podleganie VAT działek niezabudowanych.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, pod pojęciem terenów budowalnych rozumie się: „przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, „Zwalnia się od podatku (\`(...)\`) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.”

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym Wniosku:

1.  wszystkie działki nie są objęte MPZP;
2.  Działka 2/1, Działka 2/3 i Działka 2/4 są objęte Decyzją WZ i zgodnie z nią przeznaczone pod zabudowę.

Wobec powyższego Zainteresowani stoją na stanowisku, że:

*   dostawa Działek 2/1, 2/3 i 2/4 jest opodatkowana VAT stawką podatku w wysokości 23%.

Ad 4.

Zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Oznacza to, że w przypadku dostawy nieruchomości zabudowanych wartość gruntu jest opodatkowana w ramach uwzględnienia jej w podstawie opodatkowania poszczególnych naniesień. W przypadku występowania wielu naniesień opodatkowanych na różnych zasadach (różne stawki lub stawka VAT i zwolnienie) konieczny jest podział wartości gruntu pomiędzy poszczególne naniesienia. Ustawa o VAT nie zawiera przepisów wskazujących, w jaki sposób należy przypisać wartość gruntu do ceny Budynków i budowli w sytuacji, gdy na jednej działce znajdują się zarówno budynki, jak i budowle, których sprzedaż podlega opodatkowaniu, jak i budynki lub budowle, w tym różnymi stawkami, lub których sprzedaż podlega zwolnieniu. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, potwierdzoną licznymi interpretacjami indywidualnymi wydanymi przez Ministra Finansów oraz Krajową Informację Skarbową, w takim przypadku, w celu przypisania wartości gruntu do ceny sprzedawanych budynków i budowli, możliwe jest zastosowanie odpowiedniego klucza podziału, w tym także następujących kluczy: - klucza wartościowego, tj. przypisanie wartości gruntu do ceny poszczególnych budynków lub budowli proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków lub budowli, - klucza powierzchniowego, tj. przypisanie wartości gruntu do ceny poszczególnych budynków lub budowli proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki.

Możliwość wyboru klucza wartościowego lub klucza powierzchniowego potwierdzają organy podatkowe, m.in.: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 22 września 2008 r. IPPP1/443-1227/08-2/IG („Każda metoda czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa”), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 9 września 2012 r. ITPP1/443-1665/11/TS („Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, będzie właściwa”); Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.1.2020.2.KM, czy interpretacji indywidualnej z dnia 15 marca 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.39.2019.2.AM.

Jak wskazują organy, „wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Sprzedający taką metodę zastosował”.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia z dostawą zarówno budynków, jak i budowli. O ile dla budynków porównywalnym parametrem może być ich powierzchnia, to cecha ta nie jest możliwa do ustalenia dla niektórych budowli (np. sieci, przyłącza, itp.), zaś dla innych jest możliwa (np. parking), ale trudno ją uznać za adekwatną i porównywalną z powierzchnią użytkową budynków. Wobec powyższego w przedstawionym zdarzeniu należy uznać, że właściwy i obiektywny będzie klucz podziału bazujący na wartości poszczególnych naniesień. Wartość ta zostanie określona na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Wobec powyższego Zainteresowani stoją na stanowisku, że wartość gruntu powinna zostać przypisana do poszczególnych naniesień na bazie podziału wg klucza wartościowego, tzn. obejmować podział wartości gruntu i przypisanie części tej wartości do poszczególnych naniesień wg wartości tych naniesień.

Ad 5.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Przedmiotu transakcji przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, co przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej: - Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, - po nabyciu Przedmiotu transakcji, Kupujący będzie realizował na działkach działalność deweloperską tj. działalność opodatkowaną VAT, oraz czasowo w zakresie Budynków 1 i 2 wynajmował je, a następnie przebuduje na cele działalności hotelowej i będzie ją prowadził lub wynajmie/wydzierżawi hotel. W całości jest to działalność podlegająca opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu dostawy Przedmiotu transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Przedmiotu transakcji i Kupujący otrzyma od Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie dostawy. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2018r.,0114-KDIP1-1.4012.618.2017.2.AO, w której organ ten stwierdził, że „w konsekwencji, skoro Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Spółce, po nabyciu nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości w zakresie, w jakim Spółka będzie wykorzystywała nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT”. W przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki, zgodnie z przepisem art. 87 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii, czy dostawa Przedmiotu transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić ponadto należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

W ocenie Organu wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy powinien być interpretowany również z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości WE w sprawie C-497/01 odnoszącego się do treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347, poz. 1 ze zm.).

Należy zauważyć, że prawodawca unijny stanowiąc regulację ww. art. 19 Dyrektywy 112 nie zdefiniował jednak użytego w niej pojęcia prawnego „całości lub części majątku”.

W wyroku C-497/01 w sprawie Zita Modes przeciwko Administration de lenregistrement et des domaines Trybunał zwracając uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń – innych niż te, o których mowa w Dyrektywie, podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz – w zależności od konkretnego przypadku – składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Trybunału należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Tym bardziej, elementem tym nie mogą być obciążające zorganizowaną część przedsiębiorstwa zobowiązania. W tym zakresie Trybunał uznał bowiem, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, np. w wyroku NSA z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12, czy z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

O tym, czy nastąpi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W ocenie Organu, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Kupujący) jest zainteresowany zakupem nieruchomości gruntowej od ,,B. SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ” SPÓŁKA KOMANDYTOWA (Sprzedający). Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży następującej nieruchomości objętej KW nr (\`(...)\`):

1.  prawo użytkowania wieczystego/własności działki nr 1/2 wraz z własnością budynków i budowli posadowionych na tej działce;
2.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/1;
3.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/2;
4.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/3;
5.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 2/4;
6.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 3.

W Budynkach 1 i 2 Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej, głównie na cele biurowe oraz na cele usługowe (prowadzenie lokali gastronomicznych). Podobnie Sprzedający zawarł umowy najmu miejsc postojowych na parkingu. W ramach Umowy, Sprzedający wstąpi w zawarte umowy najmu z mocy prawa (por. art. 678 § 1 KC). W ramach transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający dokona także sprzedaży na rzecz Kupującego drobnych (np. kurtyna powietrzna, monitoring, itp.) ruchomości stanowiących wyposażenie sprzedawanych budynków bądź elementów urządzenia terenu ściśle związane z nieruchomościami będącymi Przedmiotem transakcji. Ustalenia w tym zakresie są nadal przedmiotem negocjacji stron. Sprzedaż ruchomości zostanie dokonana za odrębną cenę i zasady opodatkowania tej sprzedaży nie stanowią przedmiotu niniejszego Wniosku. W odniesieniu do umów najmu należy wskazać, że Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 KC) po stronie wynajmującego. Docelowo Kupujący w Budynkach 1 i 2 zamierza prowadzić działalność hotelarską, ewentualnie wynajmować te budynki operatorowi prowadzącemu działalności hotelarską po ich dostosowaniu do takiej działalności.

Do czasu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń umożliwiających dostosowanie Budynków 1 i 2 do zamierzonej działalności Kupujący będzie tymczasowo kontynuował umowy najmu, w które wstąpił z mocy prawa w związku z nabyciem Przedmiotu transakcji. Umowy dotyczące nieruchomości Sprzedający zawarł szereg umów dotyczących Przedmiotu transakcji, w szczególności umowę o zarządzanie nieruchomościami oraz dostawy tzw. mediów niezbędnych do korzystania z nieruchomości oraz świadczenia usług najmu. Umowy wyżej wskazane nie przejdą na Kupującego w ramach planowanej transakcji, będzie on musiał we własnym zakresie realizować te zadania od momentu zakupu Nieruchomości lub zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, przy czym umowa o zarządzanie nieruchomością będzie zawarta z podmiotem wyłonionym w drodze konkursu ofert, który zorganizuje Kupujący. Nie można wykluczyć, że w ramach tego konkursu Kupujący wybierze ten sam podmiot, który dotychczas świadczył usługi zarządu nieruchomością na rzecz Sprzedającego.

Wyjątek od powyższego może dotyczyć umów obejmujących dostawę mediów (m.in. dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa ciepła, dostawa energii elektrycznej, sieć teleinformatyczna, itp.), których ciągłość świadczenia ma znaczenie dla możliwości nieprzerwanego świadczenia usług najmu i wywiązania się z obowiązków wobec najemców.

W przypadku, gdy nie uda się zawrzeć nowych umów do dnia dokonania dostawy, co jest wolą Stron, Sprzedający będzie dokonywał dostaw towarów (np. energii, itp.) oraz świadczenia usług (np. odprowadzania ścieków, itp.) na rzecz Kupującego na zasadach refakturowania (wg cen ich zakupu) w okresie od dnia dokonania dostawy Przedmiotu transakcji. Nie można wykluczyć, że w nadzwyczajnych okolicznościach niezależnych od Sprzedającego i Kupującego któraś z umów zostanie przeniesiona na Kupującego, ze względu na możliwość korzystania z jednego dostawcy i wymagań dostawy w tym zakresie, co jednak nie jest wolą Stron. Prawa i decyzje dotyczące Przedmiotu transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu przez najemców, w tym przekaże kaucje wpłacone przez najemców Sprzedającemu.

Ponadto Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa ściśle związane z budową lub rozbiórką budynków wchodzących w skład Przedmiotu transakcji, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z budynkami, w szczególności: wszystkie majątkowe prawa autorskie do projektów, na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów, a także przekaże Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone. Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z uzyskanych decyzji administracyjnych i pozwoleń związanych z Przedmiotem transakcji, w szczególności Decyzji WZ oraz Pozwolenia na Rozbiórkę, a także uzyskanych pozwoleń na budowę.

Przedmiot transakcji nie obejmuje:

1.  firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
2.  znaków towarowych Sprzedającego,
3.  środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
4.  know-how Sprzedającego,
5.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego,
6.  długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych, w wyjątkiem wskazanych powyżej wynikających z umów najmu przechodzących na Kupującego z mocy prawa,
7.  umów najmu nieruchomości (najem siedziby Sprzedającego),
8.  należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,
9.  wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego, inne niż wymienione powyżej,
10.  tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
11.  nieruchomości innych niż składające się na Przedmiot transakcji,
12.  umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe, doradcze, umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o zarządzanie spółką, itp.

Przedmiotem działalności Sprzedającego jest przede wszystkim wynajem nieruchomości. Jest to działalność opodatkowana. Wobec tego, żadne elementy wchodzące w skład Przedmiotu transakcji nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.

Sprzedający:

*   nie zatrudnia pracowników;

*   nie posiada innych nieruchomości niż wymienione we Wniosku;

*   posiada umowę o zarządzanie nieruchomościami — która nie będzie przejęta ani przeniesiona na Kupującego;

*   posiada zadłużenie zabezpieczone hipotekami na powyżej wskazanych działkach - które nie zostaną przejęte przez Kupującego. Sprzedający nie posiada w ramach swoich struktur zorganizowanych części przedsiębiorstwa, które byłyby wydzielone organizacyjnie, finansowo bądź funkcjonalnie.

Wyodrębnienie takie jest niemożliwe choćby ze względy na brak pracowników, którzy mogliby zostać przypisaniu do poszczególnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Sprzedający posiada wyodrębnione narzędzia księgowe, które pozwalają na przypisanie poszczególnych wydatków (ale nie ich całości) do poszczególnych Budynków, lecz nie jest to efekt wyodrębnienia finansowego poszczególnych budynków, a wyłącznie wynika z obowiązku prowadzenia ewidencji księgowej w sposób pozwalający ustalić koszty związane z poszczególnymi środkami trwałymi. Opis przedsiębiorstwa Kupującego Kupujący jest spółką celową powołaną w celu prowadzenia działalności deweloperskiej, budowy obiektów budowlanych oraz ich sprzedaży lub wynajmu. Ponadto zamierza po dostosowaniu Budynków 1 i 2 prowadzić działalność hotelarską na bazie tych budynków lub przeznaczyć je do najmu/dzierżawy na rzecz operatora działalności hotelarskiej. Nie można wykluczyć także, że na potrzeby prowadzenia poszczególnych inwestycji lub ich części, niektóre działki lub ich części zostaną przeniesione przez Kupującego do spółek celowych w drodze aportu albo sprzedaży, jako czynności opodatkowanych VAT, co może być niezbędne dla uzyskania finansowania planowanych Inwestycji. Proces inwestycyjny może być prowadzony etapami oraz rozciągnięty w czasie - w zależności od aktualnej sytuacji rynkowej lub możliwości inwestycyjnych.

Mając na uwadze zamiar prowadzenia działalności deweloperskiej, hotelarskiej lub wynajmu budynku hotelu albo dokonania dalszej dostawy niektórych Działek lub ich części do spółek celowych, Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie Sprzedającego.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji nie będzie w szczególności: firma Sprzedającego ani nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego, znaki towarowe Sprzedającego, środki pieniężne Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych), know-how Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego, długi obciążające Sprzedającego, w tym także zobowiązania kredytowe, w wyjątkiem wskazanych powyżej wynikających z umów najmu przechodzących na Kupującego z mocy prawa, umowy najmu nieruchomości (najem siedziby Sprzedającego), należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego, wartości niematerialne i prawne Sprzedającego, inne niż wymienione powyżej, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, nieruchomości inne niż składające się na Przedmiot transakcji oraz umowy zawarte przez Sprzedającego niezbędne dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe, doradcze, umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o zarządzanie spółką, itp.

Dodatkowo jak wskazał Wnioskodawca, Przedmiotem działalności Sprzedającego jest przede wszystkim wynajem nieruchomości. Natomiast Kupujący zamierza po dostosowaniu Budynków 1 i 2 prowadzić działalność hotelarską na bazie tych budynków lub przeznaczyć je do najmu/dzierżawy na rzecz operatora działalności hotelarskiej.

Zatem opisanego przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym, do planowanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii rozstrzygnięcia, czy dostawa budynków i budowli znajdujących się na Działce 1/2 będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy ją opodatkować właściwą stawką podatku VAT.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie jednak do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia (…) sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy – oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W złożonym wniosku wskazano, że Działka 1/2 jest działką zabudowaną budynkami i budowlami, Umowa sprzedaży będzie obejmować także sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na tej działce, jako że zgodnie z przepisem art. 235 § 2 KC prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynków to prawa związane.

Na Działce 1/2 znajdują się:

1.  pięciokondygnacyjny budynek mieszkalny (Budynek 1). Budynek 1 jest aktualnie wykorzystywany na cele działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej (głównie biura), jednakże zgodnie z zapisami ewidencji gruntów i budynków jest on budynkiem mieszkalnym. Budynek 1 zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych jest jako budynek mieszkalny klasyfikowany w dziale 11;
2.  sześciokondygnacyjny budynek biurowy (Budynek 2). Budynek 2 jest aktualnie wykorzystywany na cele działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej (głównie biura);
3.  dziesięciokondygnacyjny inny budynek niemieszkalny (Budynek 3). Budynek 3 jest objęty ostateczną decyzją, którą (\`(...)\`) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na roboty budowlane dla Sprzedającego obejmujące rozbiórkę Budynku 3. Do dnia złożenia niniejszego Wniosku nie zakończono rozbiórki Budynku 3, usunięto wyłącznie okna. Umowa o rozbiórkę została rozwiązana, zaś Sprzedający nie jest zobowiązany do dokonania rozbiórki wobec Kupującego;
4.  trzykondygnacyjny inny budynek niemieszkalny (Budynek 4);
5.  droga, plac parkingowy oraz teren utwardzony;
6.  latarnie zewnętrzne.

W Budynkach 1 i 2 Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej, głównie na cele biurowe oraz na cele usługowe (prowadzenie lokali gastronomicznych). Podobnie Sprzedający zawarł umowy najmu miejsc postojowych na parkingu.

Wszystkie budynki (Budynek 1-4) i budowle oraz cała ich powierzchnia po ich nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% po ich nabyciu były użytkowane w celu ich wynajmu lub udostępnione do korzystania najemcom (powierzchnie wspólne), lub wykorzystywane na własne potrzeby powierzchni albo do świadczenia usług najmu (powierzchnie własne i pomieszczenia techniczne niezbędne do prawidłowej obsługi budynku i usług najmu). Od czasu rozpoczęcia wykorzystywania ich na potrzeby najmu lub inne wyżej wskazane po ich nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% upłynęły co najmniej dwa lata na moment składania wniosku.

Wszystkie budynki wchodzące w skład Przedmiotu transakcji były przedmiotem najmu, obecnie są to wyłącznie Budynki 1 i 2. Ze względu na niezadowalający stan techniczny Budynków 3 i 4 w chwili obecnej nie są one przedmiotem wynajmu. Ponadto przedmiotem wynajmu są miejsca postojowe. Sprzedający w związku z tym podjął działania w celu zwiększenia wartości nieruchomości na potrzeby jej sprzedaży, w tym w szczególności uzyskanie Decyzji WZ, uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę Budynku 3, uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie Decyzji WZ.

Mając na uwadze zamiar prowadzenia działalności deweloperskiej, hotelarskiej lub wynajmu budynku hotelu albo dokonania dalszej dostawy niektórych Działek lub ich części do spółek celowych, Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Inne okoliczności transakcji Zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą na moment dokonania dostawy towarów zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Strony złożą przed dokonaniem dostawy dokument rezygnacji ze zwolnienia od Podatku VAT (opcję opodatkowania), zgodny z wymaganiami wynikającymi z Ustawy o VAT, obejmujący wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach wchodzących w skład Przedmiotu transakcji.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków oraz budowli posadowionych na działce nr 1/2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa, należy stwierdzić, że planowana transakcja będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu budynków oraz budowli znajdujących się na działce o nr 1/2 i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisu sprawy, wszystkie budynki (Budynki 1-4) i budowle oraz cała ich powierzchnia po ich nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% po ich nabyciu były użytkowane w celu ich wynajmu lub udostępnione do korzystania najemcom (powierzchnie wspólne), lub wykorzystywane na własne potrzeby powierzchni albo do świadczenia usług najmu (powierzchnie własne i pomieszczenia techniczne niezbędne do prawidłowej obsługi budynku i usług najmu). Dodatkowo jak wskazał Wnioskodawca od czasu rozpoczęcia wykorzystywania ich na potrzeby najmu lub inne wyżej wskazane po ich nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% upłynęły co najmniej dwa lata na moment składania wniosku.

A zatem biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży działki nr 1/2 zabudowanej budynkami oraz budowlami będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawa budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana na rzecz Kupującego dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki oraz budowle również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budowli. W przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje właściwą stawką podatku VAT, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Skoro planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie jest zasadne.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców odnośnie pytania nr 2, uznano za prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii rozstrzygnięcia, czy dostawa Działek 2/1, 2/3, 2/4 będzie opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawki VAT w wysokości 23%.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany prze państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy niezabudowana działka gruntu nr ewidencyjny 3 która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 203) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Działka 2/1 jest działką niezabudowaną, nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak jest objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy z dnia (…) grudnia 2017 r. nr (…) wydaną - z wniosku Sprzedającego - przez (…) ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową wraz z garażem podziemnym, dojazdem od ulicy Szarej oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Działka 2/3 jest działką niezabudowaną, nieobjętą MPZP, jednak jest objęta Decyzją WZ na cele budowlane. Działka 2/4 jest działką niezabudowaną, nieobjętą MPZP, jednak jest objęta Decyzją WZ na cele budowlane. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest przede wszystkim wynajem nieruchomości. Jest to działalność opodatkowana. Wobec tego, żadne elementy wchodzące w skład Przedmiotu transakcji nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej. Mając na uwadze zamiar prowadzenia działalności deweloperskiej, hotelarskiej lub wynajmu budynku hotelu albo dokonania dalszej dostawy niektórych Działek lub ich części do spółek celowych, Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

W analizowanym przypadku przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że działka nr 2/1 objęta jest ostateczną decyzją o warunkach zabudowy ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową wraz z garażem podziemnym, dojazdem od ulicy Szarej oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Natomiast działka 2/3 oraz działka 2/4 objęte są Decyzją WZ na cele budowlane.

Zatem ww. działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać, będą traktowane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca – działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej. W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy działek nr 2/1, 2/3 oraz 2/4 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując działki niezabudowane nr 2/1, 2/3 oraz 2/4 stanowią tereny budowlane w znaczeniu ustawy o VAT, a zatem sprzedaż ww. działek nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii w jaki sposób określić podstawę opodatkowania wartości gruntu przypisaną do poszczególnych naniesień na Działce 1/2 na potrzeby zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT do opodatkowania wartości gruntu uwzględnionej w wartości podstawy opodatkowania poszczególnych naniesień.

Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy nieruchomości opodatkowanej różnymi stawkami podatku VAT.

Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa. Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem zastosowanie przez Wnioskodawcę klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Wnioskodawcy metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Wnioskodawca taką metodę zastosował.

Ocena prawidłowości postępowania Wnioskodawcy w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być natomiast dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w oparciu o przedstawiony we wniosku opis, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Przedmiotu transakcji w zakresie, w jakim jego dostawa podlega opodatkowaniu VAT oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji będą na moment dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Po nabyciu Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wówczas analizowana transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5 należało uznać za prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (pytanie nr 1), zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości (część pytania nr 2 i 3) określenia podstawy opodatkowania wartości gruntu przypisanych do poszczególnych naniesień na Działce 1/2 oraz prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie nr 3). W zakresie zastosowania stawki podatku od towarów i usług dla dostawy Nieruchomości (część pytania nr 2 i nr 3) oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej o nr 2/2 i 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.