Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.110.2019.2.SK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-07
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 maja 2019 r. (data wpływu 6 czerwca 2019 r.) uzupełnionym 6 czerwca 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2019 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pana S.

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

D. S.A.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania, prowadzący działalność gospodarczą pod firmą X Nieruchomości (dalej: „Kupujący”), jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka D Spółka Akcyjna (dalej: „Sprzedający”) również zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. W dalszej części wniosku Kupujący oraz Sprzedający będą zwane łącznie „Stronami”.

Sprzedającemu przysługuje własność nieruchomości gruntowej, stanowiącą działkę gruntu (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający nabył Nieruchomość od D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, zawartej 27 grudnia 2016 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego. Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedający nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości, 8 kwietnia 2019 r. Sprzedający zawarł z Kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości udokumentowaną w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy, z zastrzeżeniem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Kupującym a potencjalnym przyszłym nabywcą Nieruchomości (o której mowa w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tereny wchodzące w skład Nieruchomości zostały w nim oznaczone jako tereny usługowo- produkcyjne (symbol U,P) oraz częściowo jako pas drogi wewnętrznej (symbol KDW).

Zgodnie z zamiarem Stron, na moment planowanej sprzedaży opisany powyżej status Nieruchomości pozostanie bez zmian.

Sprzedający nie posiada żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych. W ramach prowadzenia swojej działalności gospodarczej Sprzedający posiada również inne aktywa (poza Nieruchomością).

Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (w szczególności z umów finansowania lub umów dotyczących Nieruchomości), czy też środków pieniężnych Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia ani nie planuje na moment sprzedaży zatrudniać pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Sprzedającego nie będzie skutkowało tym, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 917 ze zm.).

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, polegającej na obrocie nieruchomościami, w celu jej dalszej sprzedaży. W związku z tym zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z potencjalnym nabywcą, który z kolei zamierza przeprowadzić tam inwestycję polegającą na budowie hali magazynowo-produkcyjno-biurowej. Transakcja dalszej sprzedaży Nieruchomości przez Kupującego jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację indywidualną. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z VAT, ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Sprzedający nie zamierza przenosić na Kupującego pozwoleń, zezwoleń, koncesji, decyzji, itp. związanych z Nieruchomością. Niemniej. Sprzedający udzielił Kupującemu zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie której Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z inwestycją planowaną przez przyszłego nabywcę Nieruchomości (m.in. pozwolenie na budowę i decyzja środowiskowa), a także przeprowadzenie na Nieruchomości badań i analiz związanych z tą inwestycją. Kupujący ma prawo udzielania w tym zakresie dalszych upoważnień (pełnomocnictw). Możliwe, że na moment planowanej transakcji powyższe analizy zostaną zakończone i zostaną wydane decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości.

Wniosek dotyczy Nieruchomości i obejmuje dostawę Nieruchomości realizowaną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące m.in. pytanie:

Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.

Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki w wysokości 23%. W rezultacie transakcja nabycia Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit a) Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Kupujący nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja indywidualna z 7 sierpnia 2019 r. Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.323.2019.1.OS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania w dniu 8 kwietnia 2019 r. zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości udokumentowaną w formie aktu notarialnego. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy, z zastrzeżeniem przedwstępnej umowy sprzedaży. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, polegającej na obrocie nieruchomościami, w celu jej dalszej sprzedaży.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 sierpnia 2019 r. Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.323.2019.1.OS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że: „(…) w niniejszej sprawie, rozpatrując sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, nie dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. (…) Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku planowana dostawa nieruchomości gruntowej nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) transakcja dostawy nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…) dla dostawy nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie będą spełnione warunki wynikające z tego przepisu. (…) Tym samym dostawa nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką podatku na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%”.

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja nabycia nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji, gdy transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.