Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.287.2024.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-22
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesionymi na tym gruncie budynkami oraz prawa własności gruntu.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

4 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesionymi na tym gruncie budynkami oraz prawa własności gruntu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 sierpnia 2024 r. (data wpływu 20 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. A (dalej jako: Spółka lub Sprzedający)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. B (dalej jako: Kupujący)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany będący stroną postępowania − Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością A (dalej jako: „Spółka” lub „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, podlegającym opodatkowaniu od całości swoich dochodów na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem (…) o pow. (…) m2 (grunt ten jest własnością Skarbu Państwa) oraz właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…) o pow. (…) m2, położonych w A. (dalej również określane łącznie jako: „Działki”). Działki tworzą wspólny teren o powierzchni (…) m2.

W chwili obecnej nieruchomość gruntowa oznaczona numerem (…) zabudowana jest budynkiem usługowo-biurowym 6-kondygnacyjnym, podpiwniczonym o powierzchni netto (…) m2 (dalej jako: „Budynek 1”), budynkiem o funkcji hotelu, 5-kondygnacyjnym, z garażem na kondygnacji podziemnej o powierzchni netto (\`(...)\`) m2 (dalej jako: „Budynek 2”), oraz budynkiem usługowo-handlowym, I-kondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni użytkowej (…) m2 (dalej jako: „Budynek 3”). Budynek 1 oraz Budynek 2 tworzą wspólną, zwartą bryłę, natomiast Budynek 3 jest budynkiem wolnostojącym. W budynku hotelowym prowadzona jest działalność hotelowa.

W dalszej części, nieruchomości gruntowe oznaczone numerem (…) i (…) wraz z naniesionymi na tym gruncie zabudowaniami, tj. Budynkiem 1, Budynkiem 2 i Budynkiem 3 będą również określane łącznie jako: „Nieruchomości”.

Prawo wieczyste użytkowania Działki nr (…) wraz z własnością posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość oraz z istniejącą infrastrukturą i wyposażeniem tychże budynków oraz prawo własności Działki nr (…), zostały wniesione do Spółki w (…) r. w drodze wkładu niepieniężnego przez jednego z obecnych wspólników Spółki, tj. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością C (ówczesnego komandytariusza Spółki, gdyż wówczas Spółka działała pod firmą – D Spółka komandytowa, zaś przekształcenie w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością nastąpiło zgodnie z uchwałą z (…), a przedmiotowe przekształcenie formy prawnej Spółki zostało zarejestrowane w KRS (…)). Na moment wniesienia aportu nieruchomość zabudowana była budynkiem produkcyjnym składającym się z czterech segmentów A, B, C, D tworzących jeden kompleks produkcyjny. Segment A powstał w (..), segment B w (…); segment C w (…), segment D w (…). Do segmentów A i B dobudowano w latach powojennych segmenty C i D, nawiązujące architektonicznie do pierwotnej bryły obiektu. Na terenie nieruchomości gruntowej numer (…) w dawnych czasach funkcjonowała fabryka (…), która zgodnie z decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z (…) r. została wpisana indywidualnie do rejestru zabytków pod nr rej (…). Do zespołu fabrycznego dawnej Fabryki (…) w A. zaliczono budynek fabryczny, murowany, wybudowany w (…).

Budynek 1 − budynek dawnej fabryki (…), wpisany do ewidencji zabytków, według dostępnych informacji został wybudowany w (…). W latach (…) został przebudowany, nadbudowany oraz został zmieniony sposób użytkowania na obiekt biurowo-usługowy. Zgodnie z decyzją nr (…) z (…) został on oddany do użytkowania po pracach modernizacyjnych, które były nadzorowane przez konserwatora zabytków. Budynek po modernizacji posiada (\`(...)\`) kondygnacji, w tym jedną kondygnację w formie piwnicy. W piwnicy budynku znajduje się sala wystawienniczo-konferencyjno-konsumpcyjna wraz z szatnią i pomieszczeniami sanitarnymi dla kobiet, mężczyzn i osób niepełnosprawnych. Na tym poziomie zlokalizowane zostały również pomieszczenia techniczne i gospodarcze. Kondygnacje od parteru do piętra +(\`(...)\`) zaprojektowano w sposób typowy jako przestrzeń typu open space − obecnie wszystkie powierzchnie zostały przystosowane pod najemców − według ich koncepcji organizacji powierzchni biurowej. Na poszczególnych kondygnacjach znajdują się liczne pomieszczenia sanitarne. Na ostatniej kondygnacji zlokalizowano bar z tarasem.

Budynek 2 − to dobudowana część budynku, która zrealizowana została od podstaw w ramach inwestycji polegającej na przebudowie, nadbudowie istniejącej w tym miejscu zabudowy dawnej fabryki (…). Zgodnie z decyzją nr (…) z (…) budynek został oddany do użytkowania po pracach modernizacyjnych, które również były nadzorowane przez konserwatora zabytków. Budynek po modernizacji posiada (\`(...)\`) kondygnacji nadziemnych oraz jedną kondygnację podziemną. Budynek 2 razem z budynkiem 1 tworzą zwartą bryłę. Poszczególne kondygnacje budynku połączone są ze sobą za pomocą dwóch klatek schodowych. Budynki połączone są ze sobą łącznikami oraz przeszklonym lobby wejściowym. Na kondygnacji podziemnej zlokalizowano parking podziemny z (\`(...)\`) miejscami postojowymi dla samochodów osobowych. Na kondygnacji podziemnej zlokalizowane zostały również pomieszczenia techniczne dla infrastruktury technicznej obsługującej cały obiekt oraz pomieszczenia powiązane funkcjonalnie z częścią hotelową (szatnie personelu oraz pomieszczenia związane z utrzymaniem czystości obiektu). Na parterze budynku zlokalizowane zostały ogólnodostępne pomieszczenia: recepcja, bar, przestrzenie do pracy, miejsca spotkań, relaksu i spożywania posiłków, kuchnię, niezbędne magazyny, pomieszczenia pracy i pomieszczenia sanitarne personelu. Na kondygnacjach od +1 do +3 zlokalizowano (\`(...)\`) pokoi hotelowych.

Budynek 3 stanowiący obiekt usługowo−handlowy posiada jedną kondygnację nadziemną i został podzielony na 3 lokale usługowo−handlowe z indywidualnymi wejściami dostępnymi z dziedzińca.

W lokalach tych prowadzona jest działalność gastronomiczna.

Pomiędzy (…) a (…) na Nieruchomościach trwały prace remontowe i modernizacyjne budynków. Nieruchomości zostały wówczas ujęte przez Spółkę na koncie „Środki trwałe w budowie”. Nieruchomości zostały przyjęte przez Spółkę do Ewidencji Środków Trwałych w (…) wraz z wszelkimi nakładami poniesionymi na budowę i modernizację budynków stanowiących zagospodarowanie nieruchomości. Po tym okresie, tj. po przyjęciu Nieruchomości do Ewidencji Środków Trwałych, w Budynku 1, 2 oraz 3 nie były prowadzone prace remontowe lub modernizacyjne, w ramach których Spółka poniosłaby wydatki na ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej ww. budynków.

Działka nr (…) stanowi własność Sprzedającego i została zakupiona na potrzeby polepszenia komunikacji na terenie nieruchomości. Działka nr (…), jak wynika z treści księgi wieczystej, stanowi BA − tereny przemysłowe. Grunt ten nie został ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na Działce nr (…) znajduje się część ciągu pieszo-jezdnego, który jest wykonany z kostki brukowej.

Sprzedający wykorzystywał i obecnie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a więc Sprzedający nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości na cele prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W najbliższym czasie Spółka planuje sprzedaż Nieruchomości, tj. Działek wraz z naniesionymi na Działce nr (…) zabudowaniami (dalej jako: „Transakcja”) na rzecz jednego z podmiotów powiązanych, tj. Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania − Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością B, będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz podlegającej opodatkowaniu od całości swoich dochodów na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej jako: „Kupujący”). Celem grupy kapitałowej, której częścią jest Sprzedający, jest strukturyzacja działalności grupy realizowana m.in. poprzez przeniesienie aktywów w postaci nieruchomości na jedną ze spółek z grupy oraz zarządzanie nimi przez Sprzedającego jako dedykowany podmiot zarządzający majątkiem nieruchomym, co pozwoli na efektywne prowadzenie działalności gospodarczej w tym zakresie. Biorąc pod uwagę powyższe, według planowanego modelu biznesowego, własność Nieruchomości ma zostać przeniesiona na Kupującego, natomiast Sprzedający świadczyć będzie usługę zarządzania tymi Nieruchomościami na rzecz Kupującego. W przyszłości planowane jest, aby Sprzedający świadczył usługi zarządzania również w odniesieniu do innych nieruchomości należących do spółek z grupy.

Na dzień sporządzenia wniosku o interpretację, Sprzedający zakłada, że w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

\- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności Działki nr (…) oraz użytkowania wieczystego Działki nr (…) wraz z prawem własności Budynków 1, 2 i 3 oraz innych naniesień znajdujących się na tych działkach, które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

\- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków 1, 2 i 3 oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

\- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw własności intelektualnej związanych z Nieruchomością, w tym prawo do dokumentacji projektowej, logo i nazwy, domeny internetowej oraz przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynkach 1, 2 i 3, w tym systemy informatyczne związane z administrowaniem hotelu, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości, które są niezbędne dla funkcjonowania Nieruchomości;

\- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Nieruchomości gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Nieruchomości, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości,

\- w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynków 1, 2 i 3 z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego;

\- przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

\- dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości oraz Budynków 1, 2 i 3 (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

\- instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków 1, 2 i 3 i naniesień, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

\- dokumentów gwarancji budowlanych (o ile takie są) lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

\- dokumentów gwarancji projektowych (o ile takie są) lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

\- pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Spółki.

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomościami, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie istniejących na dzień Transakcji należności oraz zobowiązań pieniężnych Spółki.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów zleceń oraz umów o pracę (Sprzedający zatrudnia bowiem w chwili obecnej pracowników na umowę o pracę oraz umowę zlecenie i po dokonaniu Transakcji Sprzedający dalej będzie pełnił rolę pracodawcy z tytułu tych umów);

\- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli jego „firma” w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

\- środki pieniężne Sprzedającego, zgromadzone na rachunkach bankowych;

\- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

\- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości;

\- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

\- tajemnice handlowe oraz know-how Spółki (Sprzedającego), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości oraz aspektów komercyjnych, podatkowych, technicznych i środowiskowych przenoszonych aktywów,

\- dokumentacji prawnej Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (jak zostało powyżej wskazane Sprzedający zatrudnia w chwili obecnej pracowników na umowę o pracę oraz umowę zlecenie i po dokonaniu Transakcji Sprzedający dalej będzie pracodawcą z tytułu tych umów).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Sprzedający planuje wypowiedzenie zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów z dostawcami mediów, umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych − ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.). Intencją stron Transakcji jest samodzielne zawarcie przez Kupującego nowych tego rodzaju umów już po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców.

Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego, w ramach Transakcji. Między innymi Sprzedający oraz Kupujący mogą ustalić, że w ramach Transakcji na rzecz Kupującego zostaną przeniesione umowy zawarte z dostawcami mediów. Sprzedający nie może także wykluczyć, że w przypadku podjęcia decyzji o zerwaniu umowy z aktualnym dostawcą mediów, Sprzedający może przez pewien czas (do czasu zawarcia umowy przez Kupującego z dostawcą mediów) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty będzie refakturować na Kupującego.

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych po przeformułowaniu

Czy opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie nr 3 we wniosku)

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednakże, strony Transakcji będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wówczas sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (strony Transakcji wybiorą bowiem opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co oznacza, że Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości – w oparciu o art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo fragment interpretacji indywidualnej.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 i 2 cyt. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach a także umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym ustawą).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesionymi na tym gruncie Budynkami oraz prawo własności gruntu zabudowanego ciągiem pieszo-jezdnym (łącznie określone we wniosku jako Nieruchomość).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.237.2024.3.MPU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy;

\- dostawa działki (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy;

\- Stronom transakcji (Spółce i Kupującemu) będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, o ile złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług; zatem, po rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia, sprzedaż działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług;

\- dostawa urządzenia budowlanego (ciągu pieszo-jezdnego znajdującego się na działce nr (…)) nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem dostawa tego naniesienia będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług;

\- dla dostawy działki (…) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

W związku z rozstrzygnięciem dotyczącym podatku od towarów i usług należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesionymi na tym gruncie Budynkami oraz prawa własności gruntu zabudowanego ciągiem pieszo-jezdnym) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, ponieważ Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia w zakresie w jakim im to zwolnienie będzie przysługiwało. Do opisanej sprzedaży znajdzie zatem zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.237.2024.3.MPU.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.