Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-102/15-3/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-02
Teza: Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku wystawienia faktur VAT oraz rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu Nieruchomości, bowiem podmiotami świadczącymi usługi najmu Nieruchomości będą Dzierżawcy, uprawnieni do pobierania wszelkich pożytków z najmu.
Słowa kluczowe: dzierżawa; faktura; najem; obowiązek-obowiązek podatkowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g (uchylony od 1.07.2024); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k (uchylony od 1.07.2024); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2015 r. (data wpływu 6 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktur oraz rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu Nieruchomości (pytanie nr 2)– **jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktur oraz rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Parafia \[dalej: Wnioskodawca\] nabyła nieruchomości składające się z prawa własności działki gruntu, położonej w W., zabudowanej budynkiem biurowym, prawa własności lokalu niemieszkalnego położonego we Wr. wraz z udziałem we własności działki gruntu oraz lokali mieszkalnych znajdujących się we Wr. \[dalej: Nieruchomości\]. Nieruchomości zostały nabyte w drodze zamiany, której stronami będą trzy spółki z siedzibą w Polsce. Nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu VAT (kwestia opodatkowania nabycia Nieruchomości nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

Nieruchomości są wynajmowane różnym najemcom przez dotychczasowych właścicieli. Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., nr 121 - j.t.), \[dalej: Kodeks cywilny\], wskutek nabycia Nieruchomości Parafia wstąpiła w miejsce spółek w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku i lokalach.

Niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zawarł umowy dzierżawy Nieruchomości \[Umowy dzierżawy\], których stroną jest Wnioskodawca, jako wydzierżawiający, natomiast spółki, od których zostały nabyte Nieruchomości i które były stronami umowy zamiany - dzierżawcami \[dalej: Dzierżawcy\].

Na mocy Umów dzierżawy, Wnioskodawca oddał Dzierżawcom Nieruchomości w dzierżawę i udzielił Dzierżawcom prawa do korzystania z całości wszystkich Nieruchomości na zasadzie wyłączności i pobierania z nich wszelkich pożytków. Dzierżawcy z tytułu zawarcia Umów dzierżawy będą płacić Wnioskodawcy czynsz dzierżawny.

Jako że Nieruchomości są przedmiotem istniejących umów najmu \[dalej: Umowy najmu\], Wnioskodawca oddał Dzierżawcom w dzierżawę wszystkie prawa i wierzytelności z wszystkich Umów najmu odnoszące się do przewidywanego okresu dzierżawy.

Dzierżawcy będą uprawnieni do pobrania i zachowania na własną rzecz wszelkich pożytków z Nieruchomości. Na mocy Umowy dzierżawy, Dzierżawcy mają w szczególności prawo do pobierania pożytków w postaci czynszu, opłat eksploatacyjnych, opłat za korzystanie z mediów oraz wszelkich innych kwot należnych od najemców w okresie dzierżawy na podstawie Umów najmu. Stosownie do treści art. 509 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca przeniósł na Dzierżawców wszystkie przysługujące mu, jako wynajmującemu w rozumieniu Umów najmu prawa i wierzytelności wynikające z Umów najmu.

Z uwagi na powyższe, Dzierżawcy będą uprawnieni do pobierania płatności z tytułu najmu działając we własnym imieniu i na własny rachunek oraz do wystawiania i doręczania najemcom faktur z tytułu świadczenia usług najmu Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek wystawienia faktur VAT oraz rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu Nieruchomości w sytuacji, gdy na podstawie Umów dzierżawy odda Dzierżawcom w dzierżawę wszystkie prawa i wierzytelności z Umów najmu, w tym prawo do pobierania pożytków z najmu?

Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku wystawienia faktur VAT oraz rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu Nieruchomości, bowiem podmiotami świadczącymi usługi najmu Nieruchomości będą Dzierżawcy, uprawnieni do pobierania wszelkich pożytków z najmu.

Uzasadnienie

1.  Instytucja najmu nie została zdefiniowana na gruncie przepisów ustawy o VAT. Konieczne jest więc odwołanie się do regulacji przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
2.  Stosownie do art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
3.  W umowie najmu, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie danego lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.
4.  Jak zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca na podstawie Umowy dzierżawy, wydzierżawi Dzierżawcom Nieruchomości, jak również wszystkie prawa i wierzytelności z Umów najmu odnoszące się do okresu dzierżawy. Dzierżawcy uprawnieni będą do pobierania płatności z tytułu najmu działając we własnym imieniu i na własny rachunek. Z kolei Wnioskodawca będzie uprawniony do pobierania czynszu dzierżawnego od Dzierżawców.
5.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
6.  Przez świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Czynności polegające na oddaniu w odpłatne używanie nieruchomości na podstawie umowy najmu, stanowić będą świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
7.  W związku z zawarciem Umowy dzierżawy oraz wydzierżawienia Dzierżawcom wszelkich praw i obowiązków z Umów najmu, podmiotem faktycznie świadczącym usługę najmu Nieruchomości staną się Dzierżawcy. Z tego tytułu, Dzierżawcy zobowiązani będą do rozliczenia podatku VAT.
8.  Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Przepis ten jest zgodny z regulacją art. 63 Dyrektywy Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, (Dz. Urz. UE L z 2006 r nr 347/1 ze zm.), który stanowi że zdarzenie powodujące powstanie obowiązku podatkowego ma miejsce, a VAT staje się wymagalny w momencie dostarczenia towarów lub wykonania usług.
9.  W przypadku usług najmu, obowiązek podatkowy, stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT powstaje z chwilą wystawienia faktury. Moment wystawienia faktury wpływa więc na moment powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy z tytułu świadczenia usług najmu.
10.  Z powyższych przepisów wynika, że do powstania obowiązku podatkowego w VAT niezbędne jest wystąpienie rzeczywistych zdarzeń gospodarczych - dostawy towarów lub świadczenia usług. W wyniku zawartych umów Wnioskodawca nie będzie świadczyć usług najmu Nieruchomości. Usługi te będą świadczone wyłącznie przez Dzierżawców, natomiast Wnioskodawca pozostanie jedynie świadczącym usługi dzierżawy Nieruchomości. W związku z powyższym, w stosunku do Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy oraz konieczność wystawienia faktury VAT z tytułu świadczenia usług najmu (gdyż wówczas fakturę za tą samą usługę najmu wystawiałyby dwa podmioty -Dzierżawcy i Wnioskodawca).
11.  W podatku VAT istnieje katalog zasad, które stanowią fundament konstrukcji systemu VAT. Wśród nich należy wyróżnić przed wszystkim: zasadę neutralności podatku VAT, zasadę powszechności opodatkowania, zasadę opodatkowania konsumpcji, zasadę unikania zakłócenia warunków konkurencji oraz zasadę unikania podwójnego opodatkowania oraz braku opodatkowania (za: Michalik T., VATU. Komentarz, wyd. 8 Warszawa 2012, s. 15-16).
12.  Traktowanie Wnioskodawcy, który przeniósł całość praw i obowiązków z Umów najmu na Dzierżawców, jako zobowiązanego obok Dzierżawców do rozliczenia podatku VAT, powodowałoby podwójne opodatkowanie VAT (z tytułu dzierżawy Nieruchomości i z tytułu najmu Nieruchomości). „W przypadku VAT - podobnie jak każdego innego podatku - istotne jest unikanie podwójnego opodatkowania. Powyższa zasada ma szerszy wymiar. Zgodnie z nią dana czynność powinna być opodatkowana tylko raz. Wykluczone są nie tylko podwójne opodatkowanie, lecz także niezamierzony brak opodatkowania (ang. unintentiai non-taxation)" (Bartosiewicz A., VAT. Komentarz. Opublikowano: LEX, 2014).
13.  Konieczność opodatkowania przez Wnioskodawcę usług najmu Nieruchomości VAT, które faktycznie świadczone będą przez Dzierżawców i za które wynagrodzenie będą otrzymywali wyłącznie Dzierżawcy, byłoby więc sprzeczne z podstawowymi zasadami podatku VAT. Jedynym, bowiem zdarzeniem gospodarczym, kreującym powstanie obowiązku podatkowego z tytułu najmu, jest w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, świadczenie usług najmu przez Dzierżawców na rzecz najemców.
14.  Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy jest wyrok NSA z 30 czerwca 2009 r., sygn. I FSK 781/08, dotyczący obowiązku wystawienia faktury VAT obejmującej czynsz najmu w sytuacji, gdy na podstawie umowy cesji dokonano przelania prawa do żądania zapłaty czynszu z tytułu najmu na osobę trzecią. We wskazanym wyroku NSA podkreślił, że „w podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlegają faktycznie realizowane usługi, a więc w tym przypadku, skoro to spółka z o.o. P. faktycznie świadczy usługi najmu powierzchni handlowych w Centrum Handlowym P. i ma pobierać z tego tytułu, w oparciu o zawarte umowy przelewu wierzytelności, należności czynszowe od najemców, na niej jako podatniku z tego tytułu będzie ciążył - na podstawie art. 8 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 19 ust. 13 pkt 4 u.p.t.u. - obowiązek podatkowy z tego tytułu. W konsekwencji na podstawie art. 15 ust. 1 u.p.t.u. również ta spółka będzie zobligowana do realizacji wynikającego z art. 106 ust. 1 u.p.t.u. obowiązku wystawiania faktur VAT dokumentujących świadczenie tychże usług najmu".
15.  Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawiania faktur VAT oraz rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu Nieruchomości, bowiem podmiotem faktycznie świadczącym usługi najmu Nieruchomości będą Dzierżawcy, którzy w związku z zawarciem Umowy dzierżawy będą uprawnieni do pobierania wszelkich pożytków z najmu i także będą opodatkowani VAT z tego tytułu. Natomiast Wnioskodawca, zgodnie z uzasadnieniem do pytania 1, będzie zobowiązany do wystawiania faktur z tytułu umowy dzierżawy. W ten sposób wystąpi sytuacja, w której z tytułu danej umowy (dzierżawy lub najmu) fakturę wystawia tylko jeden podmiot.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.