Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-85/14-4/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-12
Teza: Transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy. W świetle powyższego, w niniejszej sprawie podstawę opodatkowania może stanowić - określona przez Strony umowy - cena netto jednakże pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej przedmiotu transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; transakcja; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2014 r. (data wpływu 17 lutego 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 kwietnia 2014 r. (data nadania 9 kwietnia 2014 r., data wpływu 11 kwietnia 2014 r.) na wezwanie z dnia 3 kwietnia 2014 r. Nr IPPB2/436-85/14-2/AF (data doręczenia 4 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest spółką prawa polskiego, utworzoną i działającą zgodnie z prawem polskim, a jej wspólnikami posiadającymi łącznie 100% (sto procent) kapitału zakładowego są Spółka pod firmą: B. S.A. oraz Spółka pod firmą: R. S.A.S., które są spółkami prawa francuskiego, utworzonymi i działającymi zgodnie z prawem francuskim. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji budowlanych tj. nabywaniu nieruchomości, budowie na nich budynków mieszkalnych, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca zawarł ze spółką pod firmą P. S.A., wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru („Sprzedający”), która prowadzi działalność w zakresie handlu wyrobami przemysłu łożyskowego, metalowego, elektromaszynowego i chemicznego i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, przedwstępną umowę sprzedaży, należącego do ww. spółki prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 19 o obszarze 5.049.00 m2, („Nieruchomość”) oraz prawa własności posadowionych na Nieruchomości budynków, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

Z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla Nieruchomości wynika, że jest ona zabudowana następującymi budynkami: budynkiem o funkcji: budynki biurowe o powierzchni zabudowy 363,00 m2 wybudowanym w 1970 roku, budynkiem o funkcji: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy 57,00 m2 wybudowanym w 1970 roku, budynkiem o funkcji: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy 76,00 m2 wybudowanym w 1970 roku budynkiem o funkcji: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy 336,00 m2 wybudowanym w 1970 roku, budynkiem o funkcji: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy 34,00 m2 wybudowanym w 1970 roku, budynkiem o funkcji: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o powierzchni zabudowy 1.568.00 m2 wybudowanym w 1970 roku. Funkcjonalnie opisane powyżej obiekty tworzą trzy budynki tj.: budynek biurowo - magazynowy z przybudówkami o kubaturze 11.966,3 m3, budynek biurowy o kubaturze 2.780 m3 wraz z łącznikiem o kubaturze 870 m3 wykorzystywanym na cele biurowe oraz budynek garażowy o kubaturze 1.516,4 m3. Wszystkie budynki poza budynkiem garażowym są ze sobą bezpośrednio połączone.

Z uzyskanych od Sprzedającego informacji wynika, że nabył on prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo własności budynków w drodze prywatyzacji bezpośredniej przedsiębiorstwa państwowego dokonanej w trybie art. 37 - 39 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 51, poz. 298, ze zm.). W ramach przeprowadzonej prywatyzacji Sprzedający w dniu 17 marca 1997 r. zawarł umowę ze Skarbem Państwa o oddanie mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania. Zgodnie z ww. umową, Sprzedający nabył prawo do odpłatnego korzystania z przedsiębiorstwa w skład którego wchodziło m.in. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z położonymi na niej budynkami. Zgodnie z ww. umową Sprzedający zobowiązany był do uiszczania ustalonej w umowie opłaty, która została podzielona na kwartalne raty kapitałowe oraz kwartalne opłaty dodatkowe. W umowie tej Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia własności przedsiębiorstwa na rzecz Sprzedającego po spełnieniu przez niego wszystkich warunków określonych w umowie.

Następnie w dniu 11 kwietnia 2001 r., w wykonaniu postanowień umowy z dnia 17 marca 1997 r., Sprzedający zawarł ze Skarbem Państwa umowę przeniesienia własności przedsiębiorstwa oraz ustanowienia hipoteki. Z uwagi na istniejące roszczenia dawnych właścicieli i obejmujące m.in. część Nieruchomości, umowa z dnia 11 kwietnia 2001 r. nie obejmowała przeniesienia praw do Nieruchomości i budynków a wyłącznie zobowiązanie do ich przeniesienia z chwilą zakończenia postępowań o zwrot Nieruchomości i pod warunkiem, że Nieruchomość nie zostanie zwrócona. W dniu 22 marca 2007 r. Sprzedający zawarł ze Skarbem Państwa umowę przeniesienia własności przedsiębiorstwa obejmującą przeniesienie składników tego przedsiębiorstwa w tym prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawa własności budynków na Wnioskodawcę. Zarówno umowa z dnia 17 marca 1997 r., jak również umowy z dnia 11 kwietnia 2001 r. i 22 marca 2007 r. nie podlegały podatkowi od towarów i usług. Sprzedającemu, w związku z nabyciem przedsiębiorstwa, w tym jego części składowej w postaci prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i położonych na niej budynków, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku.

W wykonaniu zobowiązań nałożonych na Sprzedającego w umowie z dnia 17 marca 1997 r., Sprzedający w latach 2000 - 2001 poniósł następujące nakłady na budynek magazynowy oraz biurowy:

1.  Budynek magazynowy - łączne nakłady w wysokości 128.116,81 zł (wartość początkowa budynku magazynowego -130.959,80 zł),
2.  Budynek biurowy - łączne nakłady w wysokości 896.557,20 zł (wartość początkowa budynku biurowego - 65.843,53 zł).

Nakłady opisane powyżej polegały na:

1.  w budynku magazynowym - prace modernizacyjne, wykonanie elementów sieci, wykonanie łazienki, wykonanie elewacji,
2.  w budynku biurowym - prace modernizacyjne, wykonanie elewacji, wykonanie balustrad, wykonanie daszku, dobudowa ryzalitu.

Jednocześnie Sprzedający w tamtym okresie dokonał ogrodzenia całego obiektu, modernizacji sieci (elektrycznej, wodnokanalizacyjnej, itp.) oraz wykonał pomost w magazynie stanowiący odrębny środek trwały.

W stosunku do poniesionych nakładów (ulepszeń) Sprzedający dokonywał odliczenia podatku naliczonego.

Budynek garażowy jako jedyny budynek położony na Nieruchomości nie był nigdy ulepszany.

Wszystkie budynki położone na Nieruchomości są wprowadzone na środki trwałe Sprzedającego.

Przez cały okres korzystania z Nieruchomości, tj. od dnia zawarcia umowy z dnia 17 marca 1997 r., Sprzedający wykorzystuje budynki znajdujące się na Nieruchomości wyłącznie do celów związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

W budynku biurowym Sprzedający wynajmuje dwa lokale, tj. lokal o powierzchni 70 m2 (łącznie ze wspólną powierzchnią ok. 90 m2) oraz lokal o powierzchni 25 m2 na rzecz podmiotów trzecich. W ramach drugiej z ww. umów najmu, Sprzedający wynajmuje również lokal o powierzchni 113,6 m2 w budynku magazynowym z przeznaczeniem na działalność warsztatowo - magazynową. Umowy najmu ww. pomieszczeń zostały zawarte odpowiednio w dniu 18 września 2006 r. oraz w dniu 15 lutego 2006 r. Do czynszu najmu ww. lokali naliczany jest podatek od towarów i usług.

Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności położonych na niej budynków i w tym celu konieczne jest ustalenie, czy w zaistniałym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do Nieruchomości Sprzedający uzyskał decyzję środowiskową oraz decyzję Prezydenta miasta z dnia 13 maja 2013 r. o warunkach zabudowy, w której ustalono warunki zabudowy Nieruchomości polegające na wybudowaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z usługami w wielostanowiskowym garażu podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą. Potencjalny nabywca zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję budowlaną w postaci wybudowania budynku wielomieszkaniowego. Budynki położone na Nieruchomości nie przedstawiają istotnej wartości ekonomicznej dla Wnioskodawcy i zostaną rozebrane po dokonaniu transakcji.

Pismem z dnia 3 kwietnia 2014 r. Nr IPPB2/436-85/14-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uiszczenia opłaty w wysokości 40,00 zł na rachunek bankowy Izby Skarbowej w Warszawie oraz przesłanie kserokopii dowodu wpłaty.

Wnioskdoawca uzupełnił wniosek w terminie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy zbycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z położonymi na niej budynkami (magazynowym, garażowym, biurowym wraz z łącznikiem) będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, czy też będzie zwolnione od tego podatku?
2.  W przypadku odpowiedzi na pytanie nr 1, że zbycie Nieruchomości (lub niektórych budynków) będzie zwolnione od podatku od towarów i usług na jakiej podstawie będą zwolnione poszczególne budynki?
3.  W przypadku odpowiedzi na pytanie nr 1, że zbycie Nieruchomości (lub niektórych budynków) nie będzie zwolnione od podatku od towarów i usług - według jakiej stawki Wnioskodawca powinien opodatkować zbycie Nieruchomości (poszczególnych budynków)?
4.  W przypadku odpowiedzi na pytanie nr 1, że część budynków jest zwolniona od podatku od towarów i usług, a część nie podlega temu zwolnieniu - w jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić wartość użytkowania wieczystego podlegającą opodatkowaniu w związku ze zbyciem budynku, który nie podlega zwolnieniu?
5.  W jaki sposób należy wyodrębnić budynki położone na Nieruchomości dla celów podatku od towarów i usług? Czy ewidencja gruntów i budynków ma w tym zakresie decydujące znaczenie, czy też możliwe jest ich podzielenie w oparciu o kryterium ich faktycznego przeznaczenia i celu któremu służą?
6.  Czy jeżeli zbycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym będzie podlegało w całości lub w części zwolnieniu przedmiotowemu w podatku od towarów i usług to będzie skutkowało to powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w stosunku do części objętej tym zwolnieniem?
7.  Jaka wartość (netto czy brutto) powinna stanowić podstawę opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku jeżeli zbycie użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania nr 6 i nr 7 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytań nr 1, 2, 3, 4 i 5 dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 8 maja 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna nr IPPP3/443-143/14-2/KT.

Ad. 6.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane zbycie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawa odrębnej własności budynków będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) p.c.c,, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 2 pkt 4 p.c.c., podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług, b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Niemniej jednak ustawodawca przewidział wyjątki od powyższej zasady m.in. w stosunku do umów, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10) p.t.u. lub art. 43 ust. 1 pkt 10a) p.t.u w zw. z art. 29 ust. 5 p.t.u i § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia przy umowie, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na fakt, że zdaniem Wnioskodawcy planowana transakcja zbycia Nieruchomości i budynków będzie w całości korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, transakcja ta będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku natomiast jeżeli okazałoby się, że planowana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wyłącznie w części dotyczącej niektórych budynków, podatkowi od czynności cywilnoprawnych będzie podlegała umowa sprzedaży wyłącznie w stosunku do części nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ad. 7.

Zdaniem Wnioskodawcy, wartością rynkową prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawa odrębnej własności położonych na niej budynków, które mają zostać zbyte przez Wnioskodawcę będzie ich wartość netto, tj. wartość niezawierająca w sobie wartości podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 p.c.c., wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zdaniem Wnioskodawcy powyższy przepis potwierdza zajęte stanowisko. Wartość brutto przedstawia wartość rynkową nieruchomości wraz z należnym podatkiem od towarów i usług. Wartość podatku od towarów i usług jest wartością dodaną, co wynika zasadniczo z samej istoty podatku od towarów i usług. Podatek od towarów i usług nie jest wartością zmienną, która kreuje wartość rynkową nieruchomości. W przypadku jeżeli dana transakcja podlegałaby podatkowi od towarów i usług do ustalonej ceny (ceny rynkowej) należałoby dodać wartość podatku, która jest należnością publicznoprawną. Nie jest to zatem wartość należna dla zbywcy. Podatek od czynności cywilnoprawnych również jest liczony od wartości umowy. Podatek ten nie powiększa zatem podstawy opodatkowania. Trudno byłoby znaleźć racjonalne uzasadnienie zatem dla odmiennego traktowania w tym względzie podatku od towarów i usług. Zasadniczo różnica polegająca na opodatkowaniu danej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych polega na tym, że po pierwsze podatek będzie należy w mniejszej wysokości (maksymalnie 2% a nie jak w przypadku podatku od towarów i usług 23%), a po drugie, brak jest możliwości odliczenia należnego podatku. Fakt, że ustawodawca w stosunku do pewnych transakcji zastosował inne stawki podatku nie może mieć wpływu na ustalenie wartości rynkowej przedmiotu tej transakcji. Ponadto, w obrocie występują zarówno nieruchomości opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jak również nieruchomości opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeżeliby uznać, że wartością rynkową jest wartość brutto - tj. uwzględniająca podatek od towarów i usług to na rynku mielibyśmy do czynienia z różnymi wartościami nieruchomości nawet o podobnych cechach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zawarł ze spółką, która prowadzi działalność w zakresie handlu wyrobami przemysłu łożyskowego, metalowego, elektromaszynowego i chemicznego i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, przedwstępną umowę sprzedaży, należącego do ww. spółki prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa oraz prawa własności posadowionych na Nieruchomości budynków, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP3/443-143/14-2/KT z dnia 8 maja 2014 r. dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy wskazując, że (…) transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z położonymi na niej budynkami będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, z tym, że:

1.  zbycie części budynku biurowego i magazynowego będącego przedmiotem umów najmu oraz odpowiadająca tej części część prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie zwolnione na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
2.  zbycie pozostałych części tych budynków (biurowego i magazynowego) i budynku garażowego położonych na nieruchomości wraz z odpowiadającą im częścią prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, że transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i nie będzie korzystała z wyłączenia zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 2 ww. ustawy, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Na tle powyższego stwierdzić należy, że w odniesieniu do umowy sprzedaży - jako zasadę przyjęto ustalanie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego. Decydujące znaczenie ma zatem rynkowa wartość rzeczy (prawa majątkowego) w chwili zawarcia umowy, bez względu na to, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Na wysokość obliczonego na tej podstawie podatku nie mają też wpływu późniejsze zdarzenia powodujące wzrost lub obniżenie wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. Również bez znaczenia jest przewidywana w chwili zawarcia umowy zmiana wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. Ustawodawca określił szczegółowe zasady oraz tryb postępowania w odniesieniu do ustalania wartości rynkowej rzeczy oraz prawa majątkowego. Obwiązują one nie tylko w wypadku sprzedaży, lecz także innych umów dotyczących przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych.

Konsekwencje zaniechania bądź wadliwego wykonania obowiązku wynikającego z art. 6 ust. 2 ww. ustawy, zawiera art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy, w myśl których jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa wyżej, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W konsekwencji, wartość przedmiotu transakcji (sprzedaży nieruchomości) jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych rzeczy (praw majątkowych), ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy. Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży praw majątkowych, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy je nabyć bądź zbyć. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest ich wycena i niezależnie od zasad urynkowienia ich wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,
2.  innych praw majątkowych 1%.

Z powyższego wynika, że stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%. Podstawą opodatkowania - co należy podkreślić - jest w każdym przypadku wartość rynkowa nieruchomości ustalona w oparciu ww. kryteria.

Reasumując należy wskazać, że transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z budynkami magazynowym, biurowym wraz z łącznikiem i budynkiem garażowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy. W świetle powyższego, w niniejszej sprawie podstawę opodatkowania może stanowić - określona przez Strony umowy - cena netto jednakże pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej przedmiotu transakcji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.