Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-698/11-3/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-11-03
Teza: Z uwagi na to, iż umowa najmu nie jest zawarta w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, przychody z tytułu najmu nieruchomości będą mogły zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, o ile Wnioskodawca złożył stosowne oświadczenie w przewidzianym przepisami terminie – o wyborze tej formy opodatkowania.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; najem; opodatkowanie-forma opodatkowania; oświadczenia; przychód-przychody ewidencjonowane; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 01.08.2011 r. (data wpływu 04.08.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wyboru formy opodatkowania - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 04.08.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wyboru formy opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną w 2000 r. nabyli nieruchomość składającą się z 4 sąsiadujących ze sobą działek wyodrębnionych ewidencyjnie składających się na jedną nieruchomość ujawnioną w księdze wieczystej (Nieruchomość”) o powierzchni 2,03 ha. Działki są oznaczone w ewidencji gruntów budynków numerami 181, 119, 134, 137. Działki 118, 119, 134 mają wskazane w Wypisie z rejestru gruntów użytkowanie jako tereny przemysłowe, lasy, grunty orne zaś tereny przemysłowe mają w każdej działce największą powierzchnię z powyżej wymienionych. Z kolei, działka 137 ma wskazane w Wypisie z rejestru gruntów użytkowanie jako tereny przemysłowe i lasy, przy czym przeważającą część działki zajmują tereny przemysłowe. Działka 118 jest zabudowana drogą wewnętrzną (dojazd do budynku od strony tylnej patrząc od drogi dojazdowej do nieruchomości i miejsca parkingowe) utwardzoną kostką Polbruk, która stanowi niezbędny dojazd do budynku umożliwiający jego pełne i prawidłowe wykorzystanie. Działki 119, 134, 137 są zabudowane budynkiem użytkowym. Powierzchnia Budynku wynosi 2860 m2. Obecna wartość księgowa Budynku wynosi ok. 4.978.031 zł.

Od 2001 r. do 2011 r. roku nieruchomość pozostawała na podstawie umowy użyczenia, w posiadaniu zależnym Spółki Jawnej, której wyłącznymi wspólnikami są małżonkowie. W 2006 r. Sp.j. (Spółka Jawna”) wybudowała budynek przemysłowo-usługowy o wartości 6 mln zł („Budynek”). Zgodnie z umową użyczenia, w chwili jej rozwiązania Spółce Jawnej przysługiwałoby prawo do zwrotu nakładów według wartości rynkowej budynku. W lipcu 2011 r. umowa użyczenia została przekształcona w umowę najmu na czas nieokreślony, przy czym stroną umowy najmu po stronie wynajmujących stał się wyłącznie Leszek U., działający za zgodą małżonki. Umowa najmu jest umową odpłatną, zaś należność na dzień złożenia Wniosku nie przekracza rocznie kwoty 150.000 zł, zaś za okres od zawarcia umowy najmu do końca 2011 r. nie przekroczy 150 tys. proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności. W umowie najmu zostały zachowane w niezmienionym brzmieniu postanowienia dotyczące zasad rozliczenia nakładów pomiędzy Spółką Jawną a małżonkami Jolantą i Leszkiem U., z tym że zostaną one rozliczone po zakończeniu umowy najmu. Tym samym, na dzień przekształcenia umowy użyczenia w umowę najmu nie doszło do powstania tych roszczeń.

Leszek U. wynajmuje Nieruchomość w ramach tzw. najmu okazjonalnego opodatkowanego na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a RyczałtU. Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie prowadzi innej działalności. Jednakże rozważa rezygnację ze zwolnienia podmiotowego.

Obecnie Wnioskodawca rozważa dokonanie w przyszłości sprzedaży, ewentualnie aportu, całej Nieruchomości do N. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. („Spółka komandytowa”) w której jest komandytariuszem.

W razie sprzedaży/aportu Nieruchomości do Spółki komandytowej cena/wartość wkładu zostanie skalkulowana w taki sposób, iż wartość Nieruchomości (obejmującej tak grunt jak i budynek) zostanie pomniejszona o wartość obciążeń na dzień uzgodnienia ceny lub dokonania wkładu, tj. głównie przyszłych roszczeń o zwrot nakładów wynikających z umowy najmu. Przed dokonaniem sprzedaży/aportu Pan Leszek U. zamierza zrezygnować ze zwolnienia podmiotowego oraz zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

Umowa najmu nie będzie objęta przedmiotem sprzedaży lub aportu. Jednakże z mocy przepisów prawa nabywca nieruchomości będącej przedmiotem najmu wstąpi w prawa wynajmującego, zaś umowa nie wygaśnie. Poza Nieruchomością małżonkowie posiadają jeszcze mieszkanie w Warszawie oraz budynek mieszkalny w Warszawie, w którym obecnie mieszkają. Małżonkowie nie prowadzą indywidualnych działalności gospodarczych, jednakże są wspólnikami w Spółce Jawnej oraz Spółce komandytowej. W przyszłości po dokonaniu sprzedaży/aportu nieruchomości do Spółki komandytowej może dojść do rozwiązania umowy najmu pomiędzy Spółką komandytową a Spółką Jawną. W takiej sytuacji Spółka komandytowa zapłaci Spółce Jawnej wynagrodzenie z tytułu zwrotu nakładów na wybudowanie budynku odpowiadające wartości rynkowej Budynku z dnia rozwiązania umowy najmu, zgodnie z warunkami przewidzianymi w tej umowie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w razie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki komandytowej Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego przychodu?,
2.  Czy Spółka komandytowa, w której Wnioskodawca jest komplementariuszem będzie uprawniona do ujęcia Budynku - po uprzednim nabyciu w drodze aportu lub umowy sprzedaży Nieruchomości od Wnioskodawcy - w ewidencji środków trwałych w chwili rozwiązania umowy najmu pomiędzy Spółką Jawną a Spółką komandytową i przejęcia Budynku do użytkowania, a Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczania do kosztów podatkowych (proporcjonalnie do przysługującego mu udziału w zysku Spółki komandytowej) odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Budynku, która zostanie ustalona na podstawie poniesionego wynagrodzenia przysługującego Spółce Jawnej z tytułu rozliczenia nakładów przy rozwiązaniu umowy najmu?,
3.  W razie negatywnej odpowiedzi na pytanie 2, proszę o odpowiedź czy Wnioskodawca będzie uprawniony do ujęcia Budynku w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych już w chwili jego nabycia i powiększenia wartości początkowej budynku o wartość obciążeń wynikających z umowy najmu, które przejęła na siebie Spółka komandytowa według wartości obciążeń na dzień aportu/sprzedaży?,
4.  W razie negatywnej odpowiedzi na pytanie 2 i 3, proszę o odpowiedź czy wynagrodzenie z tytułu rozliczenia nakładów po rozwiązaniu umowy najmu będzie stanowiło poniesiony koszt podatkowy inny niż koszty bezpośrednio związane z osiąganym przychodem (tj. koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 5b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) rozliczany jednorazowo do kosztów podatkowych czy też koszt rozliczany proporcjonalnie do przewidywanego okresu korzystania z Budynku (np. proporcjonalnie do okresu amortyzacji używanego budynku wynikającego z Ustawy PlT)?,
5.  Czy w związku z wynajmem Nieruchomości na rzecz Spółki Jawnej możliwe jest rozliczanie otrzymywanego czynszu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a RyczałtU?

Odpowiedź na pytanie Nr 5 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pozostałe pytania zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy z uwagi na fakt, iż:

1.  obecnie Wnioskodawca nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym również działalności gospodarczej w zakresie najmu i obrotu nieruchomościami,
2.  spełnia przesłanki określone w art. 9 ust. 4 RyczałtU,
3.  Nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę w ramach jego majątku osobistego poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej - przychody z umowy najmu zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką Jawną podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a RyczałtU, tj. zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych opodatkowanemu 8,5% stawką tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) dochody osiągane ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czyli m.in. z najmu, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. O zasadach składania wspomnianych oświadczeń stanowi art. 9 ust. 1 ww. ustawy, w myśl którego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 4 ww. ustawy w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, (czyli z najmu, podnajmu) przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Powyższe oznacza, że podatnicy, którzy osiągają przychody z wynajmu:

*   od początku roku – oświadczenie o wyborze ryczałtu składają do 20 stycznia danego roku;
*   nie od początku roku – oświadczenie o wyborze ryczałtu składają nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z kolei stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż od lipca 2011 r. Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość w ramach tzw. najmu okazjonalnego.

Z uwagi na to, iż umowa najmu nie jest zawarta w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, przychody z tytułu najmu nieruchomości będą mogły zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, o ile Wnioskodawca złożył stosowne oświadczenie w przewidzianym przepisami terminie – o wyborze tej formy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.