Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-704/13-2/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-24
Teza: Zakres skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26.06.2013 r. (data wpływu 01.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01.07.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 sierpnia 2002 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej nieruchomość rolną niezabudowaną położoną w Z., gminie S., stanowiącą działkę ewidencyjną nr 213/6 o powierzchni 5 ha 6700 m.kw., dla której to nieruchomości sąd rejonowy w B., zamiejscowy wydział ksiąg wieczystych w M., prowadził księgę wieczystą nr 5447, za cenę 221.000,00 pln.

Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość dla celów prywatnych z zamiarem budowy domu na nieruchomości na własne cele mieszkalne. Wnioskodawca zlecił wykonanie projektu budowlanego inwestycji polegającej na budowie rozproszonej zagrody rolniczej, składającej się z budynku mieszkalnego i gospodarczego z infrastrukturą oraz w dniu 6 listopada 2002 r. uzyskał decyzję wójta gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w dniu 4 grudnia 2003 r. uzyskał decyzję starosty mrągowskiego nr 23/2003 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. W 2007 r. Wnioskodawca doprowadził do odłączenia z księgi wieczystej nr 5447 nabytej działki ewidencyjnej nr 213/6 oraz do założenia dla niej przez sąd rejonowy w M. IV wydział ksiąg wieczystych, osobnej księgi wieczystej o numerze 22217.

Z powodów finansowych Wnioskodawca wraz z żoną odsuwał w czasie rozpoczęcie prac budowlanych, aż ostatecznie w 2010 r. małżonkowie całkowicie zrezygnowali z powziętego wcześniej zamiaru budowy domu. W międzyczasie pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego utraciło swą ważność.

W 2010 r. Wnioskodawca wraz z żoną podjął decyzję o przeznaczeniu nieruchomości na sprzedaż, ponieważ w związku z porzuceniem planów budowy domu grunt nie był im już potrzebny i małżonkowie jedynie ponosili obciążenia związane z jego posiadaniem, np. podatek od nieruchomości. Pieniądze z planowanej sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną chce wykorzystać jako zabezpieczenie na starość. W celu realizacji powyższego zamiaru Wnioskodawca wraz z małżonką podjął działania mające umożliwić mu znalezienie nabywców na nieruchomość. W 2011 r. małżonkowie doprowadzili do podziału nieruchomości na mniejsze działki - tj. na 10 działek o numerach ew. Nr 2013/7-17 oraz do wytyczenia drogi wewnętrznej (działka ew. Nr 2013/17), a także uzyskał zezwolenie na wycinkę drzew z terenu drogi wewnętrznej i drzewa te usunął. W 2012 r. Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla 9 działek, tj. działek ew. o Nr 2013/7-16. W przyszłości Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza uzyskać decyzję o warunkach zabudowy także dla dziesiątej działki, tj. działki ew. Nr 2013/17. Wnioskodawca planuje ponadto poprowadzenie do działek około 300 metrów przyłącza kanalizacyjnego oraz około 200 metrów przyłącza wodociągowego, aby umożliwić przyszłym nabywcom doprowadzenie wody i kanalizacji do ich nieruchomości. Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać 10 działek powstałych z podziału nabytej w 2002 r. nieruchomości korzystając z pomocy agencji pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca i jego małżonka nigdy nie prowadzili upraw rolniczych na nieruchomości. Nieruchomość jest niezabudowana, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia i nie przynosiła małżonkom żadnego przysporzenia majątkowego. W związku z jej posiadaniem nie były pobierane żadne dopłaty. Wnioskodawca i jej małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowanymi podatnikami vat.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę i jego małżonkę 10 działek ew. Nr 2013/7-17 objętych decyzjami o warunkach zabudowy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2.  Czy przychód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę i jego małżonkę 10 działek ew. Nr 2013/7-17 będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, to jest ze źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest pytanie oznaczone we wniosku Nr 2, tj. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1 (w zakresie podatku do towarów i usług) zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży 10 działek ew. Nr 2013/7-17 nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Warunkiem uznania przychodu za przychód ze źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy jest pochodzenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy. Zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową, między innymi handlową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy.

Z definicji tej wynika, że zasadniczymi cechami działalności gospodarczej są: jej zarobkowy charakter, zorganizowanie i ciągłość, przez które zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądów administracyjnych należy rozumieć: „ukierunkowanie na osiągnięcie zysku, określony porządek i planowanie działań, a także ich powtarzalność” wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2012 r. II FSK 1549/10; „fachowość (stały, nie okazjonalny, nie amatorski charakter), podporządkowanie regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działanie we własnym imieniu, powtarzalność działań i uczestnictwo w obrocie gospodarczym” wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2012 r. II FSK 344/11; „działania cechujące się fachowością (stałym, nie okazjonalnym, nie amatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym” wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 sierpnia 2009 r., II FSK 1303/08; „działalność wykonywaną bez przerw z zamiarem powtarzalności działań” wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2010 r., II FSK 1601 /08.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2012 r., II FSK 1549/10, wyżej omawianych cech działalności gospodarczej nie ma sprzedaż mienia osobistego; „ponieważ nie jest ukierunkowana na osiągnięcie zysku, tylko na uzyskanie ekwiwalentu ekonomicznego ze sprzedaży (co wprawdzie nie wyklucza uzyskania ceny sprzedaży wyższej od ceny zakupu, ale rachunek ekonomiczny nie ma znaczenia zasadniczego), czynności z nią związane nie są uporządkowane według określonego i planowanego, uzasadnionego racjami ekonomicznymi, porządku, wreszcie nie ma cechy powtarzalności (ciągłości).”

Z okoliczności niniejszej sprawy wynika bezspornie, że omówione wyżej przesłanki uznania Jego działalności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy nie zostały spełnione. Wnioskodawca wskazuje, że zamierza dokonać sprzedaży mienia osobistego, nabytego na zaspokojenie własnych potrzeb – pod budowę domu, nie zaś w celu odsprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca podkreśla, że nie prowadzi profesjonalnej, stałej i zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Planowana działalność będzie miała charakter incydentalny, będzie ograniczona w czasie i skończy się po sprzedaży z góry określonej ilości działek, którymi rozporządzi korzystając z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Wnioskodawca zaznacza, że nie będzie podejmował działań ukierunkowanych na osiąganie zysku. Działania podjęte i planowane mają zapewnić jedynie uzyskanie ekwiwalentu ekonomicznego ze sprzedaży. Dokonanie przez Wnioskodawcę podziału nabytego ponad jedenaście lat temu gruntu na kilka działek podyktowane jest okolicznością, iż powierzchnia nabytego przez gruntu jest znaczna, a na przestrzeni ostatnich lat nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W związku z tym zbycie całości gruntu w drodze jednorazowej transakcji, o ile z uwagi na obecny kryzys na rynku nieruchomości w ogóle byłoby to możliwe, skutkowałoby znaczną utratą możliwej do osiągnięcia korzyści majątkowej. Wnioskodawca wskazuje, że działając racjonalnie i zgodnie z zasadami logiki, postanowił sprzedać nabytą ziemię w częściach - po jej wcześniejszym geodezyjnym podziale oraz po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Należy bowiem zauważyć, że dopiero na podstawie ww. decyzji można mieć pewność, że na działkach można cokolwiek wybudować i w związku z tym potencjalny nabywca bez takiej decyzji nie zdecyduje się na zakup.

Wydzielenie drogi, przy uwzględnieniu wielkości gruntu i liczby wydzielonych działek, jest natomiast konieczne w celu zapewnienia przyszłym właścicielom swobodnego dostępu do nabytych działek.

Wnioskodawca podkreśla, że w celu sprzedaży działek nie będzie podejmował działań marketingowych, działań developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Znalezienie nabywców na działki zostanie zlecone agencji pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Należy przy tym podkreślić, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 stycznia 2012 r., I FSK 447/11 „uznał za stosowne i konieczne wyrażenie poglądu, że fakt, iż osoba przy sprzedaży korzysta z usług profesjonalnego pośrednika przemawia raczej, co do zasady, w oderwaniu od innych okoliczności sprawy, za niepodjęciem działań charakterystycznych dla prowadzącego handel nieruchomościami, jeżeli osoba ta jest klientem biura pośrednictwa”. Reasumując, czynności, które zostały, bądź też zostaną podjęte nie wykraczają poza czynności konieczne do racjonalnego zarządu majątkiem osobistym w indywidualnej sytuacji i nie pozwalają na przypisanie jego działaniu zarobkowego charakteru oraz cech zorganizowania i ciągłości.

Z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży działek nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zastrzec jedynie należy, iż tut. organ podatkowy dokonał oceny prawnej stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie objętym zadanym przez niego pytaniem.

Końcowo - odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę orzeczeń NSA wskazać należy, iż orzeczenia te dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw, podatników w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Natomiast Organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, iż nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.