Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.83.2021.2.WD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-20
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 lutego 2021 r. (data wpływu 15 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem Strony z 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 27 kwietnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 12 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.83.2021.1.WD, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Przedmiotowy wniosek został uzupełnionym pismem Strony z 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 27 kwietnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 12 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.83.2021.1.WD.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), o łącznym obszarze 2,0005 ha, składającym się między innymi z działek nr 1/1, 2/2, 3/3, dla których Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`), i których sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (w skład nieruchomości objętej wskazaną księgą wieczystą wchodzą jeszcze działki nr 4/4 i 5/5 - nie będą objęte transakcją).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 20 stycznia 1987 r. Rep. A nr (\`(...)\`), pozostając wówczas w związku małżeńskim, w którym obowiązuje majątkowy ustrój wspólności ustawowych, jednakże zakupu dokonał z majątku odrębnego. Wnioskodawca nie zawierał z żoną umowy rozszerzającej ustrój wspólności ustawowej. Działki po nabyciu przez Wnioskodawcę utworzyły gospodarstwo rolne.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (\`(...)\`) Wójta Gminy (\`(...)\`) z dnia 28 kwietnia 2005 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (\`(...)\`) Nr (\`(...)\`) z dnia 9 czerwca 2005 r.) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (\`(...)\`), zgodnie z którym nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolami: PU, M o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno-usługowa oraz składowanie i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w związku z czym nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 13 października 2020 r., wydanym z upoważnienia Starosty Powiatu (\`(...)\`) dla przedmiotowych działek określono:

*   działka gruntu nr 1/1 obejmuje powierzchnię 0,37 ha i sposób korzystania ŁIV łąki trwałe;

*   działka gruntu nr 2/2 obejmuje powierzchnię 0,30 ha i sposób korzystania Rllla grunty orne;

*   działka gruntu nr 3/3 obejmuje powierzchnię 0,30 ha i sposób korzystania Rllla grunty orne. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Działki nr 2/2 i 3/3 powstały w wyniku podziału działki nr 6/6 zatwierdzonego decyzją nr (\`(...)\`) Wójta Gminy (\`(...)\`) z 31 lipca 2012 r. Decyzja została wydana po rozpatrzeniu wniosku Wnioskodawcy, a jego celem było wydzielenie działek budowlanych. W wyniku podziału wydzielono pięć działek, w tym wyżej wymienione.

Dnia 28 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A numer (\`(...)\`) w Kancelarii Notarialnej we (\`(...)\`), przed notariuszem (\`(...)\`) Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanych działek gruntu numer 1/1, 2/2 i 3/3, o łącznej powierzchni 0,97 ha wchodzących w skład wyżej opisanej nieruchomości.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością należycie zawiązaną i zarejestrowaną, legalnie działającą zgodnie z prawem polskim. Kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jednakże w związku z faktem, że Kupujący jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego (spółka bezpośrednio kontrolowaną przez spółkę prawa luksemburskiego pod firmą X. z siedzibą w Luksemburgu), to zgodnie z art. 8 ust. 2 powołanej ustawy nabycie przez Kupującego nieruchomości nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Kupujący zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji inwestycji. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej kupującemu przysługuje prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę, w tym przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca udzielił stronie kupującej pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych, przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
4.  zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;
6.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS i oddziale KRUS, PFRON zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;
7.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej nr (\`(...)\`), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Ostateczny termin zawarcia umowy sprzedaży określono na dzień 31 grudnia 2021 r.

W piśmie z 22 kwietnia 2021 r. będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawca doprecyzował opis zdarzenia przyszłego następująco:

Prawo własności działek Wnioskodawca nabył 20 stycznia 1987 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa wolna była od opłaty skarbowej. Zakupione nieruchomości utworzyły gospodarstwo rolne. Transakcja nie była objęta podatkiem VAT, albowiem podatek ten został wprowadzony dopiero ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r., która weszła w życie od 5 lipca 1993 r.

Zakupu Wnioskodawca dokonał na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, nie był wystawiany żaden inny dokument zakupu/sprzedaży.

W dacie zakupu nieruchomości podatek VAT przestrzeni prawnej nie istniał.

Od daty zakupu działek, czyli od 20 stycznia 1987 r. do roku 2019, tj. uzyskania prawa do pełnej emerytury, Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotowe działki jako ziemię rolną, którą uprawiał na własne cele w ramach gospodarstwa rolnego.

W związku z przejściem na emeryturę, w dniu 10 lutego 2019 r. Wnioskodawca podpisał 10 - letnią umowę dzierżawy na całość gospodarstwa rolnego (w tym działki będące przedmiotem wniosku) z synem (\`(...)\`). Umowa została potwierdzona przez KRUS i Starostę Powiatu (\`(...)\`). Do czasu zawarcia umowy Wnioskodawca samodzielnie uprawiał rolniczo tę ziemię.

Podpisując przedwstępną umowę sprzedaży w dniu 28 października 2020 r. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictw, co traktuje jako wyrażenie zgody do działania i podejmowania w Jego imieniu wszelkich czynności określonych w umowie. Zakres udzielonych pełnomocnictw enumeratywnie wymienił we wniosku o udzielenie interpretacji. Nie posiada wiedzy jakich czynności już dokonał Kupujący - może działać w ramach udzielonych pełnomocnictw.

Podziału działki nr 6/6, w wyniku którego powstały m.in. działki będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca dokonał w 2012 r. z zamiarem ewentualnej sprzedaży części nieruchomości. Powodem podjęcia takiej decyzji były kłopoty finansowo - zdrowotne. Jednakże pomimo starań (Wnioskodawca zawarł m.in. umowę z biurem nieruchomości) nie znalazł nabywcy aż do 2020 r. Przez cały ten czas działki wykorzystywał na cele rolnicze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowaną transakcję sprzedaży działek będących przedmiotem umowy przedwstępnej, tj. działek nr 1/1, 2/2, 3/3 należy opodatkować podatkiem od towarów i usług VAT?

Otrzymanie wnioskowanej interpretacji podatkowej jest jednym z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku do towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W sprawie istotne jest, że już w roku 2012 Wnioskodawca podjął działania skutkujące podziałem działki 6/6 na pięć działek, w tym działki nr 2/2 i 3/3 (wydzielono jeszcze działki nr 4/4, 5/5 i 7/7), które wraz z działką 1/1 będą przedmiotem przyszłej transakcji sprzedaży.

Poszukiwania nabywcy nieruchomości Wnioskodawca zlecił profesjonalnej agencji pośrednictwa na podstawie umowy z dnia 9 maja 2019 r. zawartej na czas określony, wznowionej umową z dnia 14 września 2020 r. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca udzielił stronie kupującej szeregu pełnomocnictw do podjęcia czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych, decyzji umów i pozwoleń związanych z przygotowaniem nieruchomości dla celów inwestycyjnych nabywcy.

Jakkolwiek działania podejmowane przez kupującego w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa nie są i nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, to nie pozostają bez wpływu na Jego sytuację prawną. Czynności podejmowane przez kupującego jako przedstawiciela Wnioskodawcy w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż wymienionych działek nie będzie stanowiła czynności zbycia majątku osobistego i w związku z planowaną transakcją Wnioskodawca stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozpoznania czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast z godnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położone są na obszarze o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno-usługowa oraz składowanie i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tym samym zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do planowanej transakcji.

Na mocy art. 41 ust. 1, w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT stawka podatku od transakcji wyniesie 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, przez świadczenie usług – w świetle art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. W tym kontekście zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jednocześnie z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną,np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), o łącznym obszarze 2,0005 ha, składającej się między innymi z działek nr 1/1, 2/2 i 3/3, których sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego wniosku.

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 20 stycznia 1987 r. Działki po nabyciu przez Wnioskodawcę utworzyły gospodarstwo rolne.

Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Wójta Gminy (\`(...)\`) z dnia 28 kwietnia 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (\`(...)\`), zgodnie z którym nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolami: PU, M o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno-usługowa oraz składowanie i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w związku z czym nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działki nr 2/2 i 3/3 powstały w wyniku podziału działki nr 6/6 zatwierdzonego decyzją nr (\`(...)\`) Wójta Gminy (\`(...)\`) z dnia 31 lipca 2012 r. Decyzja została wydana po rozpatrzeniu wniosku Wnioskodawcy, a jego celem było wydzielenie działek budowlanych. W wyniku podziału wydzielono pięć działek, w tym wyżej wymienione.

Podziału działki nr 6/6, w wyniku którego powstały m.in. działki będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca dokonał w 2012 r. z zamiarem ewentualnej sprzedaży części nieruchomości. Mimo starań (Wnioskodawca zawarł m.in. umowę z biurem nieruchomości) nie znalazł nabywcy aż do 2020 r. Przez cały ten czas działki wykorzystywał na cele rolnicze.

Od daty zakupu działek, czyli od 20 stycznia 1987 r. do roku 2019, tj. uzyskania prawa do pełnej emerytury, Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotowe działki jako ziemię rolną, którą uprawiał na własne cele w ramach gospodarstwa rolnego.

W związku z przejściem na emeryturę, w dniu 10 lutego 2019 r. Wnioskodawca podpisał 10 - letnią umowę dzierżawy na całość gospodarstwa rolnego (w tym działki będące przedmiotem wniosku) z synem (\`(...)\`). Do czasu zawarcia umowy Wnioskodawca samodzielnie uprawiał rolniczo tę ziemię.

Dnia 28 października 2020 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanych działek gruntu numer 1/1, 2/2 i 3/3, o łącznej powierzchni 0,97 ha wchodzących w skład wyżej opisanej nieruchomości. Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji inwestycji.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej kupującemu przysługuje prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę, w tym przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane.

Zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku, w przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca udzielił stronie kupującej pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych, przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
4.  zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;
6.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS i oddziale KRUS, PFRON zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;
7.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej nr (\`(...)\`), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy planowaną transakcję sprzedaży działek będących przedmiotem umowy przedwstępnej, tj. działek nr 1/1, 2/2, 3/3 należy opodatkować podatkiem od towarów i usług VAT?

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów, udziału w gruncie) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr 1/1, 2/2, 3/3, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z wniosku, Sprzedający zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanych działek gruntu numer 1/1, 2/2 i 3/3, o łącznej powierzchni 0,97 ha wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedający przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości udzielił Kupującemu pełnomocnictwa m.in. do uzyskania warunków technicznych, przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów, zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego, jak również do przeglądania akt księgi wieczystej nr (\`(...)\`), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych i uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do Nieruchomości będzie podejmowanych szereg czynności, które mają wpływ na dostosowanie gruntu do potrzeb przyszłego Nabywcy. W związku z tym Sprzedający będzie podejmował świadomie czynności w celu wyjścia naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, a zatem Sprzedający będzie działał w tym zakresie jak handlowiec. Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez przyszłego Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek gruntu numer 1/1, 2/2 i 3/3 podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie tut. Organu decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podejmowane przez Kupującego w imieniu Wnioskodawcy mające na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego. Przedmiotem finalnej sprzedaży będzie w efekcie grunt dostosowany do potrzeb przyszłego Nabywcy, a czynności podjęte przed sprzedażą przyśpieszą realizację inwestycji przez Nabywcę.

Ponadto istotny dla sprawy jest fakt, że Wnioskodawca zawarł z synem (\`(...)\`) umowę dzierżawy działek będących przedmiotem wniosku.

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną - odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowe działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 będąca przedmiotem dzierżawy, de facto wykorzystywane są przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

O prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej wskazuje dodatkowo fakt, że Wnioskodawca już w 2012 r. w celu sprzedaży części nieruchomości dokonał podziału działki nr 6/6 (w wyniku którego powstały m.in. działki będące przedmiotem sprzedaży) oraz zawarł umowę z biurem nieruchomości.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania (oddanie w dzierżawę) i przeprowadzone przez Kupującego czynności w ramach udzielonego pełnomocnictwa (po zrealizowaniu warunków umowy przedwstępnej), wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie stanowić dostawę towarów dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawcza będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z informacją przedstawioną we wniosku, działki nr 1/1, 2/2 i 3/3 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolami: PU, M o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno-usługowa oraz składowanie i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W konsekwencji uznać należy, że ww. nieruchomość gruntowa spełnia definicję terenu budowlanego – określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek gruntu nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy działek nr 1/1, 2/2 i 3/3 wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów (zarówno nieruchomości, jak i ruchomości) przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 20 stycznia 1987 r. W konsekwencji należy wskazać, że przy transakcji nabycia przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie znajdzie zastosowania do zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Podsumowując, sprzedaż działek nr 1/1, 2/2 i 3/3, które zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowią teren budowlany podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług właściwą stawką.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.