Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.71.2024.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-12
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

23 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 kwietnia 2024 r. (wpływ 2 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, Sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych w (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), nabytych w drodze umów sprzedaży (daty poniżej) stanowiących na dzień złożenia wniosku działki gruntu:

\- nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`), łącznie 0,74 ha, powstałe z podziału działki nr (\`(...)\`), nabycie 13 czerwca 2001 r.,

\- nr (\`(...)\`), 0,83 ha, nabycie 31 października 2003 r.,

\- nr (\`(...)\`), 3,1772 ha, nabycie 3 grudnia 2003 r.,

\- nr (\`(...)\`), 3,9069 ha, 3 grudnia 2003 r.,

\- nr (\`(...)\`), nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`), łącznie 0,0963 ha, 3 grudnia 2003 r., będące drogą dojazdową,

\- nr (\`(...)\`), 0,67 ha, 14 czerwca 2004 r.,

\- nr (\`(...)\`), 0,30 ha, 14 czerwca 2004 r.,

będące przedmiotami niniejszego wniosku.

Działki, za wyjątkiem tych stanowiących drogę dojazdową, nie są zabudowane.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie weterynarii oraz gospodarstwo rolne. Wszystkie wymienione działki zostały zakupione celem powiększenia użytków rolnych gospodarstwa rolnego - stadniny koni, prowadzonej przez Wnioskodawcę w (\`(...)\`). Grunty wykorzystywane są jako działki rolne - użytki zielone i zgłaszane do dopłat rolnych. Działki nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy, gdyż służyły tylko gospodarstwu rolnemu.

Dla działek nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`) Wnioskodawca uzyskał decyzję zatwierdzającą projekty budowlane i udzielającą pozwoleń na budowę dwóch jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Dla działek nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`) Wnioskodawca uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajdują się wszystkie wymienione działki.

Wnioskodawca nie dokonywał od czasu nabycia działek żadnych fizycznych nakładów na tych nieruchomościach. W szczególności nie dokonywał innych zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek poza wymienionymi powyżej, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działek.

Wnioskodawca planuje odpłatnie zbyć wszystkie ww. działki. Rozważa w tym celu dwa kierunki działania:

\- sprzedaż wszystkich działek w takim stanie, w jakim znajdują się obecnie do utworzonej przez siebie spółki lub

\- przygotowanie ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania; jeśli będzie to konieczne dla tych zmian -rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych gruntów w przeszłości.

Wnioskodawca powziął wątpliwość co do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia wymienionych działek w obu rozpatrywanych scenariuszach działania.

**Uzupełnienie zdarzenia przyszłego**

W piśmie z 2 kwietnia 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1) od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie weterynarii, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej? Proszę wskazać rodzaj (formę prawną: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka) prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe).

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie weterynarii od 1 sierpnia 1995 r. w formie spółki cywilnej „(\`(...)\`)”. Dla spółki tej prowadzona była podatkowa księga przychodów i rozchodów.

Od 1 marca 2001 r. do chwili złożenia uzupełnienia wniosku Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, z podatkową księga przychodów i rozchodów, opodatkowaną liniowym podatkiem dochodowym.

2) od kiedy prowadzi Pan gospodarstwo rolne, o którym mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej?

Odpowiedź: Od 15 lutego 1988 r., czyli dnia zakupu działki rolnej 3,51 ha w (\`(...)\`).

3) czy zakupu nieruchomości (poszczególnych działek), o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, dokonano w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Zakupu działek, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca dokonał w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, w celu jego powiększenia.

4) w jaki sposób, do jakich celów, wykorzystywał (użytkował) i wykorzystuje (użytkuje) Pan nieruchomości (poszczególne działki, od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży), będące przedmiotem planowanej sprzedaży? W szczególności:

\- czy korzystał lub korzysta z nich Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich (podać których działek) korzystał lub korzysta/wykorzystywał lub wykorzystuje w działalności gospodarczej?

\- czy przedmiotowe nieruchomości stanowiły składnik majątkowy lub towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Działki wymienione we wniosku były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do produkcji rolnej, jako użytki zielone, uprawy traw i zbóż.

Okazjonalnie, od 1 do 24 września 2023 r. na potrzeby organizowanych przez Urząd Miasta (\`(...)\`) rekonstrukcji historycznych „(\`(...)\`)”, Wnioskodawca wydzierżawił je Miastu w ramach działalności opodatkowanej VAT.

Wymienione we wniosku działki nie stanowiły składnika majątkowego i nie były towarem handlowym w prowadzonej działalności gospodarczej.

5) w związku z opisem zawartym we wniosku o treści: „Działki, za wyjątkiem tych stanowiących drogę dojazdową, nie są zabudowane”

\- jakie zabudowania, kiedy i przez kogo zostały wzniesione na działkach stanowiących drogę dojazdową? Czy poprzez „zabudowanie” rozumie Pan usytuowanie na działce drogi dojazdowej będącej budowlą lub obiektem budowlanym? W jaki sposób jest wykonana droga dojazdowa – czy posiada utwardzoną nawierzchnię, chodniki, oświetlenie uliczne?

Odpowiedź: Droga dojazdowa jest wyodrębniona geodezyjnie i opisana w akcie notarialnym kupna jako droga konieczna do działek, które nie są własnością Wnioskodawcy. Jest to droga gruntowa o szerokości 5 m, nie ma utwardzonej nawierzchni, chodnika, oświetlenia.

6) przewidywana/przybliżona data sprzedaży nieruchomości (działek)?

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży do końca 2024 r., jednakże nie ma jeszcze poczynionych ustaleń z potencjalnymi nabywcami ani zawartych jakichkolwiek umów przedwstępnych.

7) w jaki sposób zostanie ustalona cena sprzedaży nieruchomości (poszczególnych działek), o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej? Czy cena sprzedaży nieruchomości/działek będzie odpowiadała wartościom rynkowym?

Odpowiedź: Cena sprzedaży działek będzie odpowiadała wartościom rynkowym, ustalona będzie w ramach negocjacji z potencjalnymi nabywcami jako cena za całość lub m2.

8) w związku ze wskazaniem w opisie sprawy cyt. „(…) sprzedaż wszystkich działek w takim stanie, w jakim znajdują się obecnie do utworzonej przez siebie spółki lub (…)” prosimy wyjaśnić jaką konkretnie spółkę miał Pan na myśli? Proszę wskazać rodzaj (formę prawną: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka) i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe), od kiedy jest prowadzona ww. działalność gospodarcza?

Odpowiedź: Wnioskodawca ma na myśli utworzenie (nieistniejącej jeszcze) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, opodatkowanej podatkiem dochodowym, prowadzącej księgi rachunkowe, prowadzącej działalność w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami, realizacją projektów budowlanych z wznoszeniem budynków, robotami budowlanymi. Na obecną chwilę Wnioskodawca prowadzi wyłącznie jednoosobową działalność gospodarczą.

9) czy zawrze Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (poszczególnych działek) z nabywcą/klientem? Jeśli tak, to należy wskazać:

\- jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

\- czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę/klienta? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie potrafi obecnie określić, czy będzie zawierał umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości (działek) z nabywcami/klientami z uwagi na brak jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie.

10) czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości (poszczególnych działek), objętych zakresem wniosku udzieli Pan pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących tych nieruchomości/działek? Jeżeli tak, to należy wskazać komu pełnomocnictwo będzie udzielone oraz należy wskazać pełen zakres udzielonego pełnomocnictwa, tj.:

\- do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu?

\- jakie czynności będą podejmowane w ramach udzielonego pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje udzielania pełnomocnictw w sprawach dotyczących tych nieruchomości, nawet w przypadku ewentualnego zawarcia umów przedwstępnych.

11) w jaki sposób będzie Pan poszukiwał nabywcy nieruchomości/działek, czy zamieszczał będzie Pan ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, korzystał z usług biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, inne działania marketingowe, itp.?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje obecnie takich działań i zakłada znalezienie samodzielnie jednego nabywcy na wszystkie nieruchomości/działki. Jednak w wypadku gdy nie sprzeda w jednej transakcji wszystkich przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości, będzie zmuszony poszukiwać nabywców działek za pomocą ogłoszeń o sprzedaży.

### Pytania

1\. Czy planowana sprzedaż działek przez Wnioskodawcę w ich stanie obecnym jednemu podmiotowi podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

2\. Czy planowana sprzedaż działek przez Wnioskodawcę po przygotowaniu ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek w ich stanie obecnym jednemu podmiotowi nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek przez Wnioskodawcę po przygotowaniu ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży (i każdego innego odpłatnego zbycia) nieruchomości, czy praw majątkowych dot. nieruchomości poza działalnością gospodarczą reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PDOF”). Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości, to odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu. Warunkiem jest jednak, by nie następowało ono w wykonaniu działalności gospodarczej podatnika.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF, ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Oceniając czy zbycie nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej należy odnieść się wyłącznie do indywidualnych cech oraz uwarunkowań prowadzonej aktywności w tym zakresie, w kontekście takich znamion prowadzenia działalności gospodarczej, jak działanie w celach zarobkowych na własny rachunek, w sposób który będzie się charakteryzował odpowiednim stopień zorganizowania oraz ciągłości. Istotne jest, zatem ustalenie czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, działając w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zwykle nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu z działalności gospodarczej. W wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt I FSK 774/13) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarcza czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej nie mogą zaś zdaniem NSA w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalna konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Podobne wnioski płyną z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 12 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Łd 777/19.

Dokonanie przez Wnioskodawcę danej czynności sprzedaży jednorazowo (nawet gdy jej przedmiotem będzie wiele działek gruntu) nie przesądza o tym, że nastąpi ona w wykonaniu działalności gospodarczej. Przyjęcie, iż sprzedając posiadane działki Wnioskodawca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymagałoby, aby jego czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną.

Ad 1

W przedstawionym stanie faktycznym nie miało miejsce nabycie przez Wnioskodawcę terenów w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz dla działalności rolniczej (prowadzenia gospodarstwa) przez ponad 20 lat. Nie były podejmowane także przez Wnioskodawcę intensywne działania mające na celu uatrakcyjnienie wszystkich sprzedawanych nieruchomości, przystosowanie ich do sprzedaży, ogłaszanie tego zamiaru itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Wnioskodawcy w odniesieniu do zbywanych nieruchomości. Nie zmienia tej konkluzji uzyskanie przez Wnioskodawcę pozwoleń na budowę w odniesieniu do trzech działek. Nie było ono bowiem elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanych przez Wnioskodawcę działek do obrotu nimi. Wynikało ono jedynie z faktu gospodarowania nimi na cele rolne i konieczności poszerzenia infrastruktury działalności rolnej.

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż działek nabytych przez Wnioskodawcę ponad 20 lat temu i pozostawionych do dziś w większości w niezmienionym stanie prawnym i budowlanym nie może być uznana za przeprowadzoną w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF i w związku z tym nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Ad 2

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie miało miejsce nabycie przez Wnioskodawcę terenów w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz dla działalności rolniczej (prowadzenia gospodarstwa) przez ponad 20 lat. Jednakże będą podejmowane przez Wnioskodawcę działania mające na celu uatrakcyjnienie wszystkich sprzedawanych nieruchomości, przystosowanie ich do sprzedaży poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń, ogłaszanie zamiaru sprzedaży itd. Będzie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Wnioskodawcy w odniesieniu do zbywanych nieruchomości. Uzyskanie przez Wnioskodawcę warunków zabudowy i pozwoleń na budowę, decyzji podziałowych, zmian planów zagospodarowania w odniesieniu do sprzedawanych działek będzie bowiem elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanych przez Wnioskodawcę działek do obrotu nimi.

W świetle powyższego planowana sprzedaż działek przez Wnioskodawcę po przygotowaniu ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń powinna być uznana za przeprowadzoną w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF i podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ̶ oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2) wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

W celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`) (powstałych z podziału pierwotnej działki nr (\`(...)\`)), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (tj. działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`) (powstałych z podziału pierwotnej działki nr (\`(...)\`)), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`), działki nr (\`(...)\`)) nabytych w drodze umów sprzedaży w latach 2001-2004. Wnioskodawca prowadzi od 1 sierpnia 1995 r. działalność gospodarczą w zakresie weterynarii oraz od 15 lutego 1988 r. gospodarstwo rolne. Zakupu działek, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca dokonał w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, w celu jego powiększenia. Działki nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy, gdyż służyły tylko gospodarstwu rolnemu. Działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako działki rolne, do produkcji rolnej, jako użytki zielone, uprawy traw i zbóż i zgłaszane do dopłat rolnych. Działki nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy, gdyż służyły tylko gospodarstwu rolnemu. Okazjonalnie, od 1 do 24 września 2023 r. na potrzeby organizowanych przez Urząd Miasta (\`(...)\`) rekonstrukcji historycznych „(\`(...)\`)”, Wnioskodawca wydzierżawił je Miastu w ramach działalności opodatkowanej VAT. Wymienione we wniosku działki nie stanowiły składnika majątkowego i nie były towarem handlowym w prowadzonej działalności gospodarczej. Dla działek nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`) Wnioskodawca uzyskał decyzję zatwierdzającą projekty budowlane i udzielającą pozwoleń na budowę dwóch jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Dla działek nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`) Wnioskodawca uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajdują się wszystkie wymienione działki. Wnioskodawca nie dokonywał od czasu nabycia działek żadnych fizycznych nakładów na tych nieruchomościach. W szczególności nie dokonywał innych zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek poza wymienionymi powyżej, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działek. Wnioskodawca planuje odpłatnie zbyć wszystkie ww. działki. Rozważa w tym celu dwa kierunki działania:

\- sprzedaż wszystkich działek w takim stanie, w jakim znajdują się obecnie do utworzonej przez siebie spółki lub

\- przygotowanie ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania; jeśli będzie to konieczne dla tych zmian -rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa sprzedanej nieruchomości.

Analiza przedstawionego zdarzenia (pierwszego kierunku działania), tj. planowanej przez Wnioskodawcę jednorazowej sprzedaży przedmiotowych działek w ich stanie obecnym (w niezmienionym stanie prawnym i budowlanym) jednemu podmiotowi oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawca nie prowadził i nie będzie prowadzić w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu od nabycia działek. W konsekwencji, istotą działania Wnioskodawcy nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawcy oraz fakt, że Wnioskodawca jest osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami i nie planuje podejmować ponadstandardowych działań do sprzedaży działek, a także sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania, brak ich przygotowania przez Wnioskodawcę do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynności Wnioskodawcy nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, przychód jaki uzyska Wnioskodawca z planowanej sprzedaży przedmiotowych działek jednemu podmiotowi nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży przedmiotowych działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, planowana sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie źródłem przychodu z uwagi na to, że zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działki. W konsekwencji od sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z kolei analiza przedstawionego zdarzenia (drugiego kierunku działania), tj. planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży przedmiotowych działek po przygotowaniu ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż ww. działek zostanie dokonana oraz będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. W celu planowanej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podejmie bowiem określone działania przygotowujące je do ich zbycia. Działania te bez wątpienia pokazują, że sprzedaż działek będzie realizowana w sposób zorganizowany i ciągły a także, że wolą Wnioskodawcy będzie podniesienie wartości działek, a w konsekwencji czynności te zostaną dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że ww. czynności związane będą z przygotowaniem przedmiotowych działek do sprzedaży. Zatem, planowanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie przez Wnioskodawcę świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia wartości działek i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej. W świetle prawa znaczący jest fakt planowanych przez Wnioskodawcę działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przypadku planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży przedmiotowych działek po przygotowaniu ich we własnym zakresie do sprzedaży klientom docelowym poprzez dokonanie podziałów, uzyskanie stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń, wystąpią okoliczności, które przesądzają, że planowaną sprzedaż przedmiotowych działek należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w przypadku Wnioskodawcy spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Całokształt planowanych przez Wnioskodawcę czynności świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia działek ze znacznym zyskiem. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy zaplanowano czynności przygotowujące do sprzedaży w postaci podziału nieruchomości, uzyskania stosownych pozwoleń lub warunków zabudowy lub objęcie ich planem zagospodarowania oraz - jeśli będzie to konieczne dla tych zmian - rozpoczęcie budowy i postawienie np. fundamentów na podstawie otrzymanych już pozwoleń w celu uatrakcyjnienia i korzystniejszej sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że działania takie są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Skoro Wnioskodawca planuje podjąć działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).