Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-958/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-02-16
Teza: Zbycie udziału w prawie wieczystego udziału gruntu i lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; przychód-opodatkowanie przychodu; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2009 r. (data wpływu 23 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 maja 1990 r. nabył Pan prawo wieczystego użytkowania działki Nr 176/2 o pow. 936 m2 oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Następnie na podstawie decyzji z dnia 24 maja 1990 r. uzyskał Pan pozwolenie na przebudowę i rozbudowę dotychczasowego budynku na cele mieszkalne zgodnie z przedłożonym projektem. Prace budowlane rozpoczęto w 1990 r. Aktem notarialnym z dnia 9 grudnia 1997 r. ustanowił Pan odrębną własność lokalu Nr 1 położonego na parterze oraz Nr 2 położonego na piętrze i poddaszu. Tym samym aktem notarialnym dokonał Pan darowizny lokalu Nr 2 oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania działki Nr 176/2 na rzecz siostry. Rozbudowa i przebudowa formalnie zostanie zakończona w 2009 r. z chwilą złożenia dokumentów do Nadzoru Budowlanego. Przedmiotowa nieruchomość stanowi Pana odrębny majątek. W dniu 27 stycznia 1996 r. zawarł Pan związek małżeński. W lipcu 2009 r. wraz z żoną zakupił Pan działkę budowlaną, na której w przyszłości zamierza wraz z żoną wybudować nowy dom. Po jego wybudowaniu (budowa planowana około 2-3 lat), zamierza Pan sprzedać nieruchomość nabytą przed zawarciem związku małżeńskiego. Przychód uzyskany ze sprzedaży zamierza Pan w całości przeznaczyć na koszty związane z wybudowaniem nowego domu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w świetle zaistniałego stanu faktycznego przychód ze sprzedaży nieruchomości korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Od jakiego zdarzenia liczony będzie okres 5 lat, czy od daty zakupu działki wraz z budynkiem, czy też od formalnego zakończenia rozbudowy wcześniej istniejącego budynku?
3.  Czy w przypadku otrzymania kredytu zaciągniętego wraz z żoną na sfinansowanie nowego domu, będzie Pan mógł skorzystać z ulgi podatkowej? Jeśli tak, to w jakiej wysokości, gdy całość dochodu (ceny) ze sprzedaży przeznaczy Pan na spłatę wspólnego kredytu?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na upływ 5 lat od daty zakupu działki nr 176/2 wraz z budynkiem stanowiącym odrębne prawo własności, nie powstanie po jego stronie zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. W Pana ocenie nie ma znaczenia, kiedy rozbudowa została zakończona, o obowiązku podatkowym decyduje bowiem data zakupu działki wraz z budynkiem. Tym samym uważa Pan, iż po sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Uważa Pan również, iż jeżeli całość ceny ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na spłatę wspólnego kredytu, to nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego ponieważ skorzysta w całości z ulgi mieszkaniowej. Zdaniem Pana nie ma znaczenia, że kwota powyższa zostanie przeznaczona na spłatę wspólnego kredytu, ponieważ służyć on będzie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych całej Pana rodziny, a więc żony i dzieci.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, istotne znaczenie ma data i forma prawna ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, iż w dniu 24 maja 1990 r. nabył Pan prawo wieczystego użytkowania działki oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Następnie na podstawie decyzji z dnia 24 maja 1990 r. uzyskał Pan pozwolenie na przebudowę i rozbudowę dotychczasowego budynku na cele mieszkalne zgodnie z przedłożonym projektem. Prace budowlane rozpoczęto w 1990 r. W dniu 9 grudnia 1997 r. ustanowił Pan odrębną własność lokalu Nr 1 położonego na parterze oraz Nr 2 położonego na piętrze i poddaszu. Tym samym aktem notarialnym dokonał Pan darowizny lokalu nr 2 oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania działki Nr 176/2 na rzecz siostry. Rozbudowa i przebudowa formalnie zostanie zakończona w 2009 r.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z powyższego, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Dla stwierdzenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości budynkowej (lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych) usytuowanej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę wybudowania budynku.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego (lub części tego budynku), źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa oraz nabycie czy wybudowanie budynku.

Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty nabycia lub wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia przebudowa i rozbudowa wcześniej nabytego budynku jak również wyodrębnienie lokali mieszkalnych w ww. budynku, gdyż czynności te nie stanowią nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W przedmiotowej sprawie zarówno nabycie prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie jak i własności budynku miało miejsce 24 maja 1990 r. Tym samym pięcioletni okres określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął w Pana przypadku z końcem 1995 r.

Zatem, dokonane po dniu 1 stycznia 1996 r. zbycie lokalu mieszkalnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowiłaby źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jeżeli zostałaby dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie zaś licząc od końca roku, w którym zakończona została rozbudowa wcześniej już istniejącego budynku czy nastąpiło wyodrębnienie lokali mieszkalnych w istniejącym już budynku.

Jednocześnie wskazać należy, iż w niniejszej sytuacji bez znaczenia pozostaje przeznaczenie przychodu ze sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębne prawo własności, na spłatę zaciągniętego wraz z żoną kredytu na budowę nowego domu mieszkalnego, ponieważ zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy nabytych lub wybudowanych od dnia 1 stycznia 2009 r.

W świetle powyższego prawidłowe jest przedstawione we wniosku stanowisko, iż zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębne prawo własności nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży tego budynku na spłatę kredytu i zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za nieprawidłowe, gdyż w stosunku do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy nabytych lub wybudowanych do dnia 31 grudnia 2006 r., brak jest podstaw prawnych do jego zastosowania. Ponadto w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu nie stanowi źródła przychodu, zwolnienia przedmiotowe nie znajdują zastosowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.