Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-665/15-2/MS2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-24
Teza: 1. Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania w dniu 22 lipca 2013 roku, będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zostanie wydatkowany w ciągu, ustawą przewidzianych, 2 lat na nabycie mieszkania oraz jego wykończenie, ale akt notarialny zostanie podpisany w 2016 roku? 2. Czy wpłacone i zadeklarowane pieniądze będą uznane jako wykorzystane na cele mieszkaniowe ze sprzedaży mieszkania w lipcu 2013 roku, w sytuacji, gdy spółdzielnia nie zdąży z aktem notarialnym do końca 2015 roku, a podpisanie aktu nastąpi w 2016 roku ?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; przychód; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 czerwca 2015 r. (data wpływu 10 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 czerwca 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W lipcu 2013 roku Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia. Zadeklarowała w Urzędzie Skarbowym zamiar przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy na cele mieszkaniowe. Na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy z dnia 8 listopada o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu, od 31 grudnia 2013 roku Wnioskodawczyni rozpoczęła wpłacanie rat na zakup mieszkania. W dniu 23 kwietnia 2015 roku Wnioskodawczyni dokonała ostatniej wpłaty na konto spółdzielni na wkład budowlany ww. mieszkania. Budowa trwa i ma się zakończyć w sierpniu 2015 roku i wtedy nastąpi ostateczne rozliczenie wkładu budowlanego. Nie wiadomo, czy spółdzielnia zdąży przed końcem roku 2015 uzyskać wszystkie wymagane prawem pozwolenia i zgody, które są niezbędne przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania w dniu 22 lipca 2013 roku, będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zostanie wydatkowany w ciągu, ustawą przewidzianych, 2 lat na nabycie mieszkania oraz jego wykończenie, ale akt notarialny zostanie podpisany w 2016 roku?
2.  Czy wpłacone i zadeklarowane pieniądze będą uznane jako wykorzystane na cele mieszkaniowe ze sprzedaży mieszkania w lipcu 2013 roku, w sytuacji, gdy spółdzielnia nie zdąży z aktem notarialnym do końca 2015 roku, a podpisanie aktu nastąpi w 2016 roku ?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że wydatkowane ze sprzedaży mieszkania pieniądze na wkład budowlany w ciągu 2 lat, spełniają kryteria zwolnienia wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. To, że akt notarialny nie został sporządzony do końca 2015 roku nie zmienia faktu, że Wnioskodawczyni posiada mieszkanie na podstawie podpisanej ze spółdzielnią umowy oraz całość wkładu budowlanego została wpłacona na konto spółdzielni. Wnioskodawczyni uważa, że to nie z jej winy może nastąpić opóźnienie w spisaniu aktu i że nie ma na to wpływu. Wnioskodawczyni dokonała wszystkich wpłat na to mieszkanie w terminie przewidzianym przez ustawodawcę.

Według interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 lipca 2014 roku (sygnatura IPPB1/415-534/14-4/IF), do wydatków na cele mieszkaniowe można zaliczyć nawet te poniesione przez podatnika, jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Warunkiem jest, aby podatnik wszedł w stan posiadania mieszkania. Urzędnicy stwierdzili, że ustawodawca nie zawęził znaczenia pojęcia posiadania do własności. Do odliczenia wydatków na remont, wykończenie nowego mieszkania oraz jego zakup, konieczne jest posiadanie faktur związanych z poniesionymi wydatkami oraz dokumentów poświadczających wejście w posiadanie lokalu. W przypadku Wnioskodawczyni jest to umowa zawarta ze spółdzielnią na wybudowanie i ustanowienie odrębnej własności mieszkania.

Ponadto, odwołując się do wydanej przez Ministra Finansów interpretacji indywidualnej IPPB1/415-291/12-2/AM z dnia 20 czerwca 2012 roku Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, że uznano w niej, że pomimo, że umowa przedwstępna (w tym przypadku – umowa ze spółdzielnią nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości- wydatkowanie po jej podpisaniu środków na nabycie lokalu mieszkalnego można uznać, jako wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że w terminie późniejszym dojdzie do zrealizowania umowy przyrzeczonej, tj. do podpisania właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Tylko w takim przypadku przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego sprzedaż mieszkania w lipcu 2013 roku, przed upływem 5 lat od momentu nabycia, stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanych przepisów.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Podatek dochodowy, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, wprowadzonego od dnia 1 stycznia 2009 r. ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.), wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in. na nabycie: budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wynika z powołanych przepisów, zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu) na enumeratywnie wskazane własne cele mieszkaniowe i dokonania tej czynności najpóźniej przed upływem dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, jednak nie wcześniej niż uzyskany został ten przychód.

Tym samym należy uznać, że przychód z odpłatnego zbycia w 2013 r., wydatkowany w okresie dwóch lat licząc od końca roku, w którym został uzyskany na nabycie nowego lokalu mieszkalnego, podlegałby zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, jeżeli przed upływem tego okresu, nastąpiłoby przeniesienie na rzecz Wnioskodawczyni prawa własności nowego mieszkania w formie aktu notarialnego.

Pojęcie „nabycie", o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie" obejmuje każde uzyskanie własności.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Treścią umowy przedwstępnej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości lub lokalu mieszkalnego w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tych rzeczy lub praw we wskazanym okresie, a tym samym powoduje utratę warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Norma prawna art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „\`(...)\`został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe\`(...)\`", „\`(...)\`za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego (\`(...)\`), nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego." jednoznacznie stanowi, że wolny od podatku jest dochód w takiej części w jakiej przychód zostanie wydatkowany na nabycie np. nieruchomości bądź lokalu mieszkalnego skutkujące przeniesieniem własności. Jednocześnie nabycie to musi nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Powyższą interpretację przepisów potwierdza ugruntowana linia orzecznicza sądów administracyjnych, np.: wyrok NSA z dnia 06 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11, wyrok NSA z dnia 26 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 3015/11. W wyroku z dnia 06 sierpnia 2013 r. Sąd wskazał, że „(\`(...)\`)"Nabycie", o którym mowa w ust. 25 lit. a/-c/ art. 21 u.p.d.o.f. oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak więc, dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (lokal mieszkalny, budynek, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego). (\`(...)\`) zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.do.f. podlegają wydatki poniesione przez podatnika (\`(...)\`) jeżeli były poniesione w okresie dwóch lat od daty odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f. i jeżeli w tymże dwuletnim okresie podatnik nabył od dewelopera ten konkretny lokal mieszkalny na własność.(\`(...)\`)".

Mając powyższe na uwadze stwierdza się, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego, w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, jeżeli nabycie w formie aktu notarialnego lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie terminu, o którym mowa w tym przepisie - jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.