Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-172/15/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-05
Teza: możliwość uznania za koszt uzyskania przychodu spłaty dokonanej na rzecz pozostałych współwłaścicieli nieruchomości oraz uiszczonych kosztów sądowych
Słowa kluczowe: nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku; sprzedaż; spłata; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 3 lutego 2015 r. (data otrzymania 5 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 stycznia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Postanowieniem Sądu z 14 grudnia 2010 r. Wnioskodawca nabył na podstawie testamentu po swojej zmarłej 13 października 2009 r. babce 5/8 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym oraz garażem. Właścicielami pozostałych 3/8 części nieruchomości byli matka Wnioskodawcy, jego ciotka i wuj na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym 14 lipca 1987 r. S.K.

Aby uregulować stan prawny nieruchomości oraz stać się jej wyłącznym właścicielem Wnioskodawca zawarł 28 listopada 2014 r. przed Sądem ugodę z pozostałymi współwłaścicielami, na mocy której Wnioskodawca nabył 3/8 części ww. nieruchomości pod warunkiem spłaty tychże osób w kwocie 76 000,00 zł. Środki pieniężne zostały wypłacone osobom wymienionym w ugodzie sądowej 29 grudnia 2014 r. Kwota 76 000,00 zł obejmuje:

*   spłatę z 1/8 części ciotki − 23 125,00 zł,
*   spłatę z 1/8 części wujka − 23 125,00 zł,
*   spłatę tytułem nakładów poczynionych na tę nieruchomość przez ciotkę oraz zaliczenie na poczet schedy darowizny w kwocie 29 750,00 zł.

Ponadto z postępowaniem sądowym związane były koszty sądowe w kwocie 3 315,69 zł.

W 2015 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać nabytą nieruchomość. Jednakże w części 3/8 sprzedaż będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych (sprzedaż przed upływem 5 lat od dnia nabycia – data nabycia 28 listopada 2014 r.).

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania.

Czy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części 3/8 nabytej 28 listopada 2014 r. Wnioskodawca będzie mógł odjąć koszty uzyskania przychodu – kwotę 76 000,00 zł tytułem wypłaconej spłaty na rzecz osób, od których nabył 3/8 części nieruchomości? Czy też inną kwotę? Czy koszty sądowe będą stanowić koszty uzyskania przychodu w ww. sprawie?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia. W sytuacji Wnioskodawcy nabycie 3/8 części nieruchomości nastąpiło pod warunkiem wypłacenia kwoty 76 000,00 zł byłym współwłaścicielom. Według oceny Wnioskodawcy, kwota spłaty oraz kwota kosztów sądowych powinna być kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca nabył w spadku po babce zmarłej 13 października 2009 r. udział wynoszący 5/8 w zabudowanej nieruchomości. Postanowieniem Sądu Rejonowego z 28 listopada 2014 r. dokonano działu spadku i zniesienia współwłasności w ten sposób, że ww. nieruchomość przyznana została na wyłączną własność Wnioskodawcy, a Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli. Wnioskodawca omawianą nieruchomość zamierza sprzedać w 2015 r.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego – powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest zawsze data śmierci spadkodawcy. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy. W omawianej sprawie nabycie przez Wnioskodawcę spadku nastąpiło zatem w dniu śmierci babki, tj. 13 października 2009 r.

Z instytucją działu spadku mamy natomiast do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności spadkobierca nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio nabył w spadku, to nabycie w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udział w spadku, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu działu spadku i zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności.

Skoro w omawianej sprawie w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył od pozostałych współwłaścicieli należące do nich udziały w nieruchomości, to dzień dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności utożsamiać należy z nabyciem przez Wnioskodawcę udziałów należących uprzednio do pozostałych współwłaścicieli.

Z powyższych rozważań wynika zatem, że udziały w omawianej nieruchomości Wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób:

*   udział 5/8 – w 2009 r. w spadku po babce,
*   udział 3/8 – w 2014 r. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że nieruchomość musiałaby zostać sprzedana po 31 grudnia 2019 r. aby jej sprzedaż nie podlegała w ogóle opodatkowaniu, bowiem wówczas w stosunku do każdego udziału nabytego w niej przez Wnioskodawcę minąłby okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast planowane na 2015 r. odpłatne zbycie nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w spadku po babce (5/8) nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ z końcem 2014 r. pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast opodatkowaniu podlegać będzie planowana w 2015 r. sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2014 r. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności (3/8), a oceniając skutki podatkowe sprzedaży tego udziału należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Pamiętać jednak należy, że jeżeli Wnioskodawca poniósł takie wydatki, to do kosztów odpłatnego zbycia będzie mógł zaliczyć jedynie ich część odpowiadającą udziałowi 3/8. Skoro bowiem sprzedaż udziału nabytego w spadku po babce nie jest źródłem przychodu to nie może generować także kosztów.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W rozpatrywanym przypadku w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytego w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, który miał charakter odpłatny zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W świetle powyższego przepisu definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy kwota spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców oraz poniesione koszty sądowe mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Odpowiadając na powyższe pytanie należy podkreślić, że kwestią bezsporną jest, że w momencie przeprowadzenia działu spadku i zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył własność udziałów w nieruchomości, które to udziały należały do pozostałych współwłaścicieli. Bezspornym jest to, że pozostali współwłaściciele utracili prawo własności posiadanych udziałów za odpłatnością. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca w zamian za utracone udziały w nieruchomości pozostali współwłaściciele otrzymali spłaty. Spłata na rzecz pozostałych współwłaścicieli jest zatem dla Wnioskodawcy niejako ceną nabycia udziałów w nieruchomości.

Ponadto koszt nabycia mogą stanowić również koszty postępowania sądowego o dział spadku i zniesienie współwłasności na kwotę 3 315,69 zł w całości. Koszty te wiązały się bowiem z nabyciem przez Wnioskodawcę udziału 3/8 w całej nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli, były to wydatki niezbędne, aby Wnioskodawca mógł te udziały nabyć.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne do przedstawionego we wniosku zdarzenia należy stwierdzić, że planowane w 2015 r. odpłatne zbycie ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w spadku po babce (5/8) nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega sprzedaż ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2014 r. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności (3/8). Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia omawianej nieruchomości mogą zostać zaliczone spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, gdyż są one niejako ceną nabycia udziałów w nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli. Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać również zaliczone koszty postępowania sądowego związane z nabyciem udziałów od pozostałych współwłaścicieli. Zauważyć należy, że wszystkie ww. wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem ich faktycznego poniesienia przez Wnioskodawcę i należytego udokumentowania.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.