Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1288/12-4/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-01-08
Teza: Czy przy wyborze sposobu rozliczenia - na zasadach ogólnych – Wnioskodawczyni może potraktować jako koszt uzyskania przychodu prowizję dla agencji z tytułu pomocy przy wynajmie mieszkania; zakupione przedmioty użytkowe do wynajmowanego mieszkania: pralkę, telewizor, łóżko; odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; najem; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 08.10.2012 r. (data wpływu 10.10.2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12.12.2012 r. (data wpływu 21.12.2012 r.) złożonym na wezwanie z dnia 14.12.2012 r. Nr IPPB1/415-1288/12-2/IF; o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu:

*   odsetek od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego niebędącego przedmiotem najmu - **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.10.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W roku bieżącym Wnioskodawczyni wprowadziła się do nowego mieszkania, które zakupiła częściowo korzystając z kredytu bankowego. Wnioskodawczyni będzie spłacać kredyt do maja 2021 r. Dotychczasowe mieszkanie Wnioskodawczyni przeznaczyła na wynajem (od 22 września br.) Pierwsze pieniądze z wynajmu Wnioskodawczyni uzyskała w dniu 1 października br.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy wyborze sposobu rozliczenia - na zasadach ogólnych – Wnioskodawczyni może potraktować jako koszt uzyskania przychodu prowizję dla agencji z tytułu pomocy przy wynajmie mieszkania; zakupione przedmioty użytkowe do wynajmowanego mieszkania: pralkę, telewizor, łóżko; odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, nowe mieszkanie zakupiła m. in. dlatego żeby dotychczasowe przeznaczyć na wynajem i w przyszłości (po spłacie kredytu) uzyskać większą swobodę finansową, czerpiąc korzyści z wynajmu. W związku z powyższym, według Wnioskodawczyni, odsetki od kredytu może potraktować jako koszt uzyskania przychodu. W opinii Wnioskodawczyni, prowizja dla agencji nieruchomości oraz zakup mebli, telewizora również stanowią koszty uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu:

*   odsetek od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego niebędącego przedmiotem najmu - **za nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kwalifikując zatem wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy.

Definicja kosztów uzyskania przychodów wskazuje ponadto, że kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze, gdyż mogą to być wydatki bezpośrednio, jak również pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonym najmie, decyduje podmiot wynajmujący, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z uzyskanym przychodem z tytułu najmu, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

*   naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów);
*   odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Tym samym z treści art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 wynika, że naliczone i zapłacone odsetki od kredytu, o ile nie zwiększają kosztów inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Przytoczone wyżej przepisy art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a), pkt 32 i 33 nie wykluczają możliwości zaliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu przeznaczonego na wynajem do kosztów uzyskania przychodów.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w 2012 r. wprowadziła się do nowego mieszkania, które zakupiła korzystając z kredytu bankowego. Mieszkanie, w którym dotychczas mieszkała przeznaczyła na wynajem.

Nie można zatem w przedmiotowej sprawie uznać, iż zapłacone przez Wnioskodawczynię odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.

Nie istnieje bowiem związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy uzyskiwaniem przychodu z wynajmu lokalu mieszkalnego a wydatkami poniesionymi przez Wnioskodawczynię na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na inną nieruchomość, w której Wnioskodawczyni zamieszkuje.

W świetle powyższego ww. wydatki są wydatkami o charakterze osobistym związanymi bezpośrednio z zaspokojeniem własnych potrzeb życiowych Wnioskodawczyni i jako takie nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do wydatków poniesionych na wyposażenie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu (pralka, telewizor, łóżko) podkreślić należy, iż ustawodawca przyjął jednocześnie zasadę, że wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych przez podatników w dłuższym okresie czasu, a nie tylko w roku ich nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. Podatnicy mogą - stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy - uznać za koszty uzyskania przychodów jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane zgodnie z przepisami art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, które podlegają amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Z treści przepisu art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

*   przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c ust. 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu

*   zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również - w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3.500 zł - możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Jak bowiem stanowi art. 22f ust. 3 ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22m albo jednorazowo - w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej lub prawnej, albo w miesiącu następnym.

Z cytowanych przepisów wynika zatem, że wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego, jeżeli wartość tego wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i nie zostało zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Treść wniosku wskazuje, że wymienione w nim składniki majątku zostały nabyte w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu lokalu.

Wobec powyższego, wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na wyposażenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego, tj. pralka, telewizor, łóżko – jeżeli wartość jednostkowa składników wyposażenia nie przekracza 3.500 zł i wyposażenie nie zostanie zaliczone do środków trwałych - można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z najmu bezpośrednio, w miesiącu oddania składników wyposażenia do używania. Natomiast w sytuacji gdy elementy wyposażenia stanowią środki trwałe podlegające amortyzacji, to wówczas kosztem uzyskania przychodów mogą być dokonane odpisy amortyzacyjne, możliwe jest przy tym – w przypadku środków trwałych o wartości początkowej niższej niż 3.500 zł dokonanie jednorazowego odpisu amortyzacyjnego.

W odniesieniu do kwestii możliwości zaliczenia poniesionego przez Wnioskodawczynię wydatku tj. prowizji dla agencji z tytułu pomocy przy wynajmie mieszkania do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, wskazać należy, iż wydatek ten, jak już wskazuje sama Wnioskodawczyni, ma związek z najmem jako źródłem przychodów.

Zatem zapłacona przez Wnioskodawczynię prowizja dla agencji, która poszukiwała najemców może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu mieszkania.

Jednocześnie, ponownie podkreślić należy, że obowiązek wykazania celowości poniesionego wydatku spoczywa na Wnioskodawczyni. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Reasumując mając na uwadze przestawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, wskazać należy, iż:

*   do kosztów uzyskania przychodów z najmu nie można zaliczyć zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania niebędącego przedmiotem najmu, gdyż są to wydatki o charakterze osobistym i ponoszone są przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych a nie wyłącznie w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów;
*   wydatek stanowiący prowizję dla agencji z tytułu pomocy przy wynajmie mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, ponieważ wydatek ten przyczynił się do osiągnięcia przychodu;
*   za koszt uzyskania przychodów z tytułu najmu – bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne – należy uznać wydatki poniesione na zakup wyposażenia tj. pralkę, telewizor, łóżko.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie

Zgodnie z przepisem art. 14f § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40,00 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z uwagi na fakt, iż wniosek zawiera jeden stan faktyczny, a Strona wniosła w dniu 08.10.2012 r. opłatę od wniosku w kwocie 50 zł, różnica w kwocie 10 zł, zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona na rachunek bankowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.