Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.346.2021.1.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-11
Teza: opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej
Słowa kluczowe: dzierżawa; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 maja 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr 1 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Od dnia 27 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej polegającej na produkcji rolnej zwierzęcej.

W dniu 8 lipca 1996 r aktem notarialnym Rep (…) Wnioskodawca nabył odpłatnie od osoby fizycznej nieruchomość rolną położoną w (…), gmina (…) o łącznej powierzchni 1256 m2, składającą się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, nieposiadającą obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie znany jest termin obowiązku jego sporządzenia. W ewidencji gruntów i budynków działka oznaczona była i jest symbolami: Ps - pastwiska trwałe, Lzr-Ps - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Rada Gminy nie podjęła uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Nabycia Wnioskodawca dokonał do prywatnego majątku osobistego z zamiarem wybudowania na działce domu mieszkalnego. Przy nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca w 1997 r. wystąpił do Zakładu Energetycznego S.A. w (…) z wnioskiem o wydanie warunków technicznych przyłączenia urządzeń elektrycznych do wspólnej sieci energetycznej. Na powyższe Wnioskodawca uzyskał zgodę w dniu 28 lutego 1997 r. Ważność warunków została ustalona na okres dwóch lat od daty wydania. W lutym 1999 r. Wnioskodawca złożył w Starostwie Powiatowym w (…) wniosek o udostępnienie mapy sytuacyjno-wysokościowej dla przedmiotowej nieruchomości. W tym samym roku, po złożeniu wniosku do Wójta Gminy (…), Wnioskodawca otrzymał Decyzję (nr 1) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której Organ ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami zewnętrznymi branżowymi i budynku gospodarczego. Z treści załącznika nr 2 do przedmiotowej decyzji wynikało, że działka nr 1 położona w miejscowości (…) gmina (…) jest oznaczona symbolem RU 5 RP - strefa projektowanej zabudowy rzemiosła usługowo-produkcyjnego, częściowo zainwestowana. Wydany akt utracił ważność 31 grudnia 1999 r.

Ze względów osobistych i finansowych Wnioskodawca zrezygnował z inwestycji.

Do końca 2020 r. grunt pozostawał w posiadaniu Wnioskodawcy i nie podejmował On żadnych działań zarówno w zakresie podziału, zagospodarowania, jak i obrotu tą nieruchomością takich jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy też działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Wnioskodawca nie podejmował również działań mających na celu uatrakcyjnienie terenu. Do chwil obecnej Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działka nie była przez Wnioskodawcę uprawiana, ani w żaden inny sposób wykorzystywana do celów związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością rolniczą ani inną. Działka nie była udostępniana osobom trzecim.

Posiadany grunt znajduje się na terenie biednej gminy. Ludzie uprawiają ziemię niskiej jakości. Brak tutaj przemysłu i branży spożywczej. Potencjalny Nabywca, który sam przyjechał i zapytał o możliwość zakupu ziemi, spowodował natychmiastową chęć sprzedaży nieruchomości

Dnia 31 stycznia 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr (…) Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami z firmą (…) z siedzibą w (…), na podstawie której Kupujący zobowiązał się do zakupu przedmiotowych działek do dnia 31 stycznia 2021 r. pod warunkiem uzyskania przez Spółkę prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji:

1.  warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem handlowym o powierzchni co najmniej 650 m2 wraz z dwudziestoma miejscami parkingowymi;
2.  o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem handlowym o pow. 523,90 m2, w tym sali sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z dwudziestoma miejscami parkingowymi;
3.  zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę tego zjazdu.

Pozostałe warunki zawarcia w perspektywie umowy przyrzeczonej to m.in uzyskanie przez Spółkę pozwolenia na wycinkę drzew, warunków technicznych, przyłączy energetycznych, sanitarnych, itp.

Wnioskodawca zawarł umowę, aby Spółka mogła zacząć załatwianie formalności prawnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo - usługowego mieszkańcom Gminy. Jako strona sprzedająca Wnioskodawca zobowiązał się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez stronę Kupującego - Spółkę - na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia stronie Kupującej realizacji planowanej inwestycji na przedmiotowej działce jako Sprzedający ma zapłacić karę umowną w wysokości 20.000 zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego.

Ponadto obie strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Spółce (…) pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania działań niezbędnych do uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń w zakresie realizacji inwestycji na przedmiotowej działce. Aktem notarialnym Rep A nr (…) z dnia 11 marca 2021 r termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wydłużony do 31 lipca 2021 r. W dniu 31 stycznia 2020 r. Wnioskodawca zawarł ponadto ze Spółką (…) na czas nieoznaczony umowę dzierżawy wskazywanej wyżej działki z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Spółka (…) w oparciu o udzielone jej przez Wnioskodawcę pełnomocnictwo wystąpiła do Wójta Gminy (…) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki, którą to otrzymała w grudniu 2020 r. Powyższa decyzja w dniu 22 stycznia 2021 r. stała się ostateczna. W decyzji organ ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą w tym miejscami parkingowymi, bilboardem reklamowym oraz zadaszeniem nad strefą dostaw, której inwestorem jest (…). Wskazał ponadto, że teren inwestycji nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie znany jest termin obowiązku jego sporządzenia. W chwili sprzedaży działka pozostanie niezabudowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana na pierwszą połowę 2021 r. sprzedaż nieruchomości rolnej położonej w (…), gmina (…) o łącznej powierzchni 1256 m2, składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 na rzecz (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ przedmiotem dostawy jest osobisty majątek prywatny (konsumpcyjny) Wnioskodawcy i z tytułu tej transakcji Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym udziału w gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i jest faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z orzeczenia tego wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej polegającej na produkcji rolnej zwierzęcej.

Wnioskodawca nabył odpłatnie od osoby fizycznej nieruchomość rolną położoną w (…), składającą się z działki nr 1, nieposiadającą obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nabycia Wnioskodawca dokonał do prywatnego majątku osobistego z zamiarem wybudowania na działce domu mieszkalnego. Przy nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca wystąpił do Zakładu Energetycznego S.A. w (…) z wnioskiem o wydanie warunków technicznych przyłączenia urządzeń elektrycznych do wspólnej sieci energetycznej. Na powyższe Wnioskodawca uzyskał zgodę. Ważność warunków została ustalona na okres dwóch lat od daty wydania. W 1999 roku, po złożeniu wniosku do Wójta Gminy (…), Wnioskodawca otrzymał Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której Organ ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami zewnętrznymi branżowymi i budynku gospodarczego. Wydany akt utracił ważność 31 grudnia 1999 r.

Ze względów osobistych i finansowych Wnioskodawca zrezygnował z inwestycji.

Do końca 2020 r. grunt pozostawał w posiadaniu Wnioskodawcy i nie podejmował On żadnych działań zarówno w zakresie podziału, zagospodarowania, jak i obrotu tą nieruchomością takich jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy też działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Wnioskodawca nie podejmował również działań mających na celu uatrakcyjnienie terenu. Do chwil obecnej Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działka nie była przez Wnioskodawcę uprawiana, ani w żaden inny sposób wykorzystywana do celów związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością rolniczą ani inną. Działka nie była udostępniana osobom trzecim.

Dnia 31 stycznia 2020 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami z firmą (…), na podstawie której Kupujący zobowiązał się do zakupu przedmiotowych działek do dnia 31 stycznia 2021 r. pod warunkiem uzyskania przez Spółkę prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji: o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem handlowym o powierzchni co najmniej 650 m2 wraz z dwudziestoma miejscami parkingowymi; o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektem handlowym o pow. 523,90 m2, w tym sali sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z dwudziestoma miejscami parkingowymi; zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę tego zjazdu.

Pozostałe warunki zawarcia w perspektywie umowy przyrzeczonej to m.in uzyskanie przez Spółkę pozwolenia na wycinkę drzew, warunków technicznych, przyłączy energetycznych, sanitarnych, itp.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Spółce (…) pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania działań niezbędnych do uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń w zakresie realizacji inwestycji na przedmiotowej działce. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wydłużony do 31 lipca 2021 r. W dniu 31 stycznia 2020 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką (…) na czas nieoznaczony umowę dzierżawy wskazywanej wyżej działki z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Spółka (…) w oparciu o udzielone jej przez Wnioskodawcę pełnomocnictwo wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki, którą otrzymała w grudniu 2020 r. Powyższa decyzja w dniu 22 stycznia 2021 r. stała się ostateczna. W decyzji organ ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą w tym miejscami parkingowymi, bilboardem reklamowym oraz zadaszeniem nad strefą dostaw, której inwestorem jest (…). W chwili sprzedaży działka pozostanie niezabudowana.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki niezabudowanej nr 1.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 podjął lub też podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dopiero w sytuacji, gdy Wnioskodawca w związku z dokonywaną sprzedażą będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa z prawem do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania działań niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń w zakresie realizacji inwestycji na przedmiotowej działce. Ponadto Sprzedający zawarł z firmą (…) umowę dzierżawy działki na czas nieokreślony.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jaki dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki spowodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym Wnioskodawca planując dostawę działki nr 1, nie dokona zbycia majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działki nr 1, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W analizowanej sprawie, całokształt działań Wnioskodawcy pozwala stwierdzić, że wystąpią przesłanki świadczące o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku działki, które będą porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (stały i zorganizowany charakter takiej działalności), o których mowa w orzeczeniach w ww. sprawach C-180/10 i C-181/10. Wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą o tym, że sprzedaż działki nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które będą świadczyć o zaangażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku działań i czynności takich jak udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa, zawarcie umowy dzierżawy czy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży wyjdzie poza ramy czynności związanych z typowym (zwykłym) wykonywaniem prawa własności i rozporządzaniem nim.

Zatem fakt, że powyższe działania mające na celu m.in. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą dla działki nr 1, umożliwiającej realizację inwestycji, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (tut. Spółka) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Spółka dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłynęły na usprawnienie procesu inwestycyjnego Kupującego co niewątpliwie uatrakcyjnia sprzedawaną działkę. Podejmowane przez Sprzedającego działania za pośrednictwem pełnomocnika wpłynęły bezpośrednio na Kupującego poprzez ułatwienie i przyspieszenie realizacji inwestycji na gruncie, a tym samym wpłynęły na ostateczną decyzję co do nabycia Nieruchomości.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z powyższym sprzedaż ww. działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.