Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.227.2025.1.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-06
Teza: W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy
sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym jednorodzinnym oraz kilkoma budynkami
gospodarczymi i dwoma garażami.
Słowa kluczowe: budynek-budynek gospodarczy
garaż
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    8 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku
    wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
        Pani M. D.
        (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        Pan K. P.
        (...);

## Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani (Zainteresowana będąca stroną postępowania) z mężem (Zainteresowanym
    niebędącym stroną postępowania) nabycie nieruchomości położonej (...), stanowiącej
    działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...), o obszarze 0,3586 ha,
    zabudowaną: budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz kilkoma budynkami
    gospodarczymi i dwoma garażami, oznaczonymi w ewidencji budynków jako odrębne
    obiekty (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Zgodnie z ewidencją
    gruntów i budynków, budynki gospodarcze oraz garaże są wyraźnie oddzielone
    funkcjonalnie od części mieszkalnej, znajdują się one na tej samej działce co budynek
    mieszkalny, są z nim funkcjonalnie związane oraz są częściami składowymi tej
    nieruchomości, nie mogą być zatem odrębnym przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych. Nabycie ww. nieruchomości ma na celu wyłącznie zaspokojenie Państwa
    potrzeb mieszkaniowych. Żadne z Państwa, nigdy wcześniej nie było właścicielem ani
    współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, co oznacza, że nabycie
    dotyczyć będzie pierwszej nieruchomości mieszkalnej.

## Pytanie

Czy nabywając powyższą nieruchomość jako swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną,
    mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia z 2% (dwuprocentowego) podatku od czynności
    cywilnoprawnych (PCC) określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC – w odniesieniu do całej
    transakcji, obejmującej zarówno budynek mieszkalny, jak i towarzyszące mu budynki
    gospodarcze oraz garaże?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o
    podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170, z późn. zm.), zwalnia się
    z podatku nabycie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
    albo nabycie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pod warunkiem, że
    nabywca wcześniej nie był właścicielem (ani współwłaścicielem) takiego lokalu lub
    budynku. Celem tego przepisu jest wspieranie osób nabywających pierwszą nieruchomość
    w celach mieszkaniowych. W Państwa ocenie, fakt że:
    - żadne z Państwa (ani Pani, ani Pani mąż) nie było wcześniej właścicielem ani
      współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego,
    - nabycie nieruchomości ma na celu zaspokojenie Państwa potrzeb mieszkaniowych,

    - planowane nabycie nieruchomości gruntowej dotyczy działki, zabudowanej budynkiem
      mieszkalnym jednorodzinnym wraz z budynkami gospodarczymi i garażami, które:
      - znajdują się na tej samej działce i stanowią części składowe jednej nieruchomości,
      - są z nią funkcjonalnie związane oraz trwale związane z gruntem,
      - nie stanowią odrębnych nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa cywilnego
        ani budowlanego, przemawia za tym, że cała transakcja – jako nabycie pierwszej
        nieruchomości mieszkalnej – w całości spełnia przesłanki do zastosowania
        zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt
        17 ustawy o PCC.
    W Państwa ocenie, fakt, że nieruchomość zabudowana jest także budynkami
    gospodarczymi oraz garażami, które służą funkcjonalnie budynkowi mieszkalnemu, nie
    wyłącza możliwości zastosowania zwolnienia z PCC. Czynność prawna obejmuje bowiem
    jedną nieruchomość – nie następuje odrębne nabycie budynków gospodarczych czy
    garaży. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w aktualnej linii interpretacyjnej organów
    podatkowych, m.in.:
    - Interpretacja indywidualna z 19 stycznia 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.491.2023.2.ASZ) –
      w której wskazano, że zwolnienie z PCC ma zastosowanie także w przypadku nabycia
      nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z budynkami
      gospodarczymi i garażem, o ile całość stanowi jedną nieruchomość i służy celom
      mieszkaniowym nabywcy.
    - Interpretacja indywidualna z 28 marca 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.62.2024.1.KK) – w
      której Dyrektor KIS podkreślił, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest nabycie
      budynku mieszkalnego jednorodzinnego jako pierwszej nieruchomości mieszkalnej, a
      nie samo istnienie innych budynków na działce. Ich obecność nie wyłącza prawa do
      zwolnienia, jeżeli są one częścią składową nieruchomości i nie są odrębnym
      przedmiotem nabycia.
    Podsumowując, uznają Państwo, że nabycie opisanej nieruchomości gruntowej
    zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi
    i garażami – jako nieruchomości pierwszego zamieszkania – wypełnia wszystkie przesłanki
    do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym – 2%,
        2) innych praw majątkowych – 1%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak
    sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo nabycie
    nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem
    geodezyjnym (...), o obszarze 0,3586 ha, zabudowaną: budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym oraz kilkoma budynkami gospodarczymi i dwoma garażami,
    oznaczonymi w ewidencji budynków jako odrębne obiekty. Zgodnie z ewidencją gruntów i
    budynków, budynki gospodarcze oraz garaże są wyraźnie oddzielone funkcjonalnie od
    części mieszkalnej, znajdują się one na tej samej działce co budynek mieszkalny, są z nim
    funkcjonalnie związane oraz są częściami składowymi tej nieruchomości, nie mogą być
    zatem odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Żadne z Państwa,
    nigdy wcześniej nie było właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego lub
    budynku mieszkalnego, co oznacza, że nabycie dotyczyć będzie pierwszej nieruchomości
    mieszkalnej.

    Państwa zdaniem, nabycie opisanej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem
    mieszkalnym wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażami – jako
    nieruchomości pierwszego zamieszkania – wypełnia wszystkie przesłanki do skorzystania
    ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
    Z Państwa stanowiskiem należy się zgodzić.
    Należy zauważyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej
    budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności
    cywilnoprawnych – na podstawie ww. przepisu − objęta jest także sprzedaż gruntu
    zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z garażem lub
    budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu. Zatem takie
    funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z garażem lub
    budynkiem gospodarczym, powinno także skutkować zwolnieniem podatkowym, gdy
    przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią
    składową jest budynek gospodarczy oraz garaż.
    Należy jednak zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować
    jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka
    ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów
    ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia
    trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku
    ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega
    sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym oraz innymi budynkami (np. garażem, budynkami gospodarczymi), o ile
    stanowią one część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.
    Reasumując, skoro planują Państwo nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej
    budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, kilkoma budynkami gospodarczymi i dwoma
    garażami, a budynki gospodarcze oraz garaże znajdują się na tej samej działce co budynek
    mieszkalny, są z nim funkcjonalnie związane oraz są częściami składowymi tej
    nieruchomości, to w takiej sytuacji będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia, o którym
    mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w stosunku do
    całego przedmiotu sprzedaży.
    Ponadto, z treści wniosku wynika, że w omawianej sprawie spełniony został warunek
    nieposiadania w dniu sprzedaży i przed tym dniem przez kupujących praw określonych w
    ww. przepisie, bowiem nigdy nie byli Państwo właścicielem ani współwłaścicielem lokalu
    mieszkalnego lub budynku mieszkalnego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
        zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
        czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani M. D. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.