Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-897/12-4/KW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-01-16
Teza: Uznanie za działalność gospodarczą i opodatkowanie dzierżawy nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek osobisty podatnika.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty; majątek-majątek osobisty; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2012 r. (według daty wpływu) uzupełnionym pismem z dnia 2 stycznia 2013 r. (data wpływu 3 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za działalność gospodarczą i opodatkowania dzierżawy nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek osobisty podatnika – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za działalność gospodarczą i opodatkowania dzierżawy nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek osobisty podatnika.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 stycznia 2013 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 15.06.2012 r. podatnik (Wnioskodawca) zawarł warunkową umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej (działka niezabudowana) na cele niemieszkalne. Wskazana nieruchomość stanowi majątek osobisty Zainteresowanego i nie jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Jednocześnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), ani też kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z) i z tego tytułu jest płatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przedmiotowy grunt nie zostanie wydzierżawiony na cele rolnicze.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że umowa dzierżawy nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku zostanie zawarta na okres 16 lat z opcją przedłużenia, jednak nie więcej niż o kolejne dwa okresy pięcioletnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy oddanie w dzierżawę nieruchomości niewykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej i stanowiącej majątek osobisty podatnika, jest dokonywane przez podatnika w ramach działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od wysokości obrotu?
2.  Czy oddanie w dzierżawę nieruchomości niewykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej i stanowiącej majątek osobisty podatnika, nie jest dokonywane przez Wydzierżawiającego w ramach działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie po przekroczeniu progu obrotu w wysokości stu pięćdziesięciu tysięcy złotych w danym roku podatkowym?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

Oddanie nieruchomości niewykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej i stanowiącej majątek osobisty podatnika w dzierżawę, w sytuacji prowadzenia przez podatnika działalności gospodarczej, jest zakwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej w takiej sytuacji, gdy podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej trudni się oddawaniem podmiotom trzecim nieruchomości podatnika, do których posiada on tytuł prawny do ich (podmiotów trzecich) wyłącznego użytkowania i w takiej sytuacji podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT, niezależnie od wysokości osiąganego obrotu w danym roku podatkowym. W ocenie podatnika w stosunku do wskazanego stanu faktycznego opisany stan prawny nie miałby zastosowania.

Ad. 2

Oddanie nieruchomości niewykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej i stanowiącej majątek osobisty podatnika w dzierżawę, w sytuacji prowadzenia przez podatnika działalności gospodarczej, nie może być zakwalifikowane jako prowadzenie działalności gospodarczej w takiej sytuacji, gdy podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie trudni się oddawaniem podmiotom trzecim do użytkowania nieruchomości podatnika, do których posiada on tytuł prawny. W takiej sytuacji podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT jedynie, gdy podatnik osiągnie z przychodów z dzierżawy obrót w wysokości przekraczającej sto pięćdziesiąt tysięcy złotych w danym roku podatkowym. Na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawca będzie musiał odprowadzać podatek VAT tylko w przypadku, gdy jego całkowita wartość sprzedaży opodatkowanej przekroczy łącznie w poprzednim roku podatkowym kwotę 150.000 PLN. W ocenie podatnika w stosunku do wskazanego stanu faktycznego opisany stan prawny miałby zastosowanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast według art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający objąć pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Jednocześnie dopuszczalne jest uznanie za podatnika osoby, która dokonała okazjonalnej czynności w warunkach wskazujących, że nie była ona związana z zaspokajaniem potrzeb osobistych tej osoby. Ponadto z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Przedstawiony wyżej art. 15 ust. 2 ustawy definiuje działalność gospodarczą znacznie szerzej, niż to wynika z ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U. z 2010 r. nr 220, poz. 1447 ze zm.). Powołana ustawa o swobodzie działalności gospodarczej za działalność gospodarczą uznaje bowiem zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.

O ile ustawa o swobodzie działalności gospodarczej za działalność gospodarczą uznaje jedynie czynności wykonywane w sposób ciągły, zorganizowany i profesjonalny, o tyle ustawa o podatku VAT katalog podatników poszerza o podmioty, które mimo, że czynność wykonały jednorazowo, jednak działały z zamiarem jej powtarzania. Z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia jeżeli podmiot wykonując określone czynności działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy i ma zamiar wykonywać tego typu czynności częstotliwie.

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jeden).

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Z kolei art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, iż do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

A zatem, do kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia nie wlicza się obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych, wlicza się natomiast wszelki opodatkowany podatkiem od towarów i usług obrót uzyskiwany przez podatnika.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne (…).

Zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako „podatnika VAT czynnego” (…).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, niekorzystający ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, dnia 15.06.2012 r. zawarł warunkową umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej (działka niezabudowana) na cele niemieszkalne. Wskazana nieruchomość stanowi Jego majątek osobisty i nie jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Jednocześnie Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, ani też kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przedmiotowy grunt nie zostanie wydzierżawiony na cele rolnicze. Umowa dzierżawy nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku zostanie zawarta na okres 16 lat z opcją przedłużenia, jednak nie więcej niż o kolejne dwa okresy pięcioletnie.

Odnosząc się do opisu sprawy należy odwołać się do regulacji wynikających z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.), zgodnie z którym przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zatem dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Wobec powyższego oddanie w ramach umowy dzierżawy innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie Wnioskodawcy.

Wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 397 ze zm.), zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy przedmiot dzierżawy stanowi składnik majątkowy prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika czy stanowi jego majątek osobisty. W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że pomimo iż działka niezabudowana, o której mowa we wniosku, nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, to oddanie jej w dzierżawę jest niczym innym jak właśnie prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca planuje oddać w dzierżawę ww. działkę, uzyskując tym samym korzyści majątkowe po swojej stronie. Wobec powyższego nie można stwierdzić, iż przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego na cele działalności gospodarczej. Należy bowiem zauważyć, iż oddanie ww. nieruchomości w dzierżawę jednoznacznie wyklucza wykorzystywanie jej tylko dla celów osobistych (np. rekreacyjnych) przez Wnioskodawcę. Ponadto przedmiotową umowę dzierżawy Zainteresowany planuje zawrzeć na okres 16 lat z opcją jej przedłużenia, jednak nie więcej niż o kolejne dwa okresy pięcioletnie.

Powyższe okoliczności kwalifikują czynność oddania w dzierżawę nieruchomości jako powtarzalną, a więc wykonywaną w sposób częstotliwy. Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż Zainteresowany będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość gruntową w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, planowaną przez Wnioskodawcę dzierżawę nieruchomości gruntowej, pomimo, iż obecnie nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej i stanowi majątek osobisty Zainteresowanego, należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca z tytułu tej czynności będzie podatnikiem podatku VAT. Powyższa czynność będzie czynnością opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania w oparciu o § 13 ust. 1 pkt 4 ww. rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, mając na uwadze, iż Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, to winien z tytułu tej czynności odprowadzać podatek należny, bez względu na wysokość obrotów z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki w danym roku podatkowym. Kwota uprawniająca do zastosowania zwolnienia podmiotowego wynikająca z art. 113 ustawy nie odnosi się bowiem do poszczególnych czynności wykonywanych przez podatnika, lecz do wszystkich czynności opodatkowanych podatkiem VAT wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w poprzednim roku podatkowym.

Reasumując, planowane oddanie w dzierżawę nieruchomości gruntowej obecnie niewykorzystywanej przez Wnioskodawcę na potrzeby działalności gospodarczej i stanowiącej majątek osobisty, uznać należy za działalność gospodarczą wykonywaną przez podatnika podatku VAT, podlegającą opodatkowaniu w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, bez względu na wysokość osiągniętego z tego tytułu obrotu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.