Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-669/08-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-08-05
Teza: Czy w opisanym stanie faktycznym, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 14.04.2008 r. (data wpływu 18.04.2008 r.) oraz w piśmie z dnia 15.07.2008 r. uzupełniające wezwanie z dnia 24.06.2008 r. Nr IPPB2/415-669/08-2/JK (data nadania: 25.06.2008 r., data otrzymania: 09.07.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.04.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego na okres do dnia 5 grudnia 2089 r. nieruchomości gruntowej nie zabudowanej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej w ewidencji jako działka numer …. o powierzchni 2,9947 ha, dla której Sąd Rejonowy dla W prowadzi księgę wieczystą KW numer ……., na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 08 grudnia 1992 r., stosownie do aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza A B za numerem repertorium ….. oraz umowy przeniesienia prawa wieczystego użytkowania z dnia 18 lutego 1993 r. stosownie do aktu notarialnego Nr ……. (zwana dalej jako Nieruchomość I).

Wnioskodawca nabył również prawo wieczystego użytkowania na okres do dnia 05 grudnia 2089 r. nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej w ewidencji jako działka numer …… o powierzchni 2,9174 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW numer ……….., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 08 grudnia 1992 r., stosownie do aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza A B we W, za numerem repertorium …\`(...)\` Jednocześnie Wnioskodawca jest właścicielem budynków usytuowanych na tym gruncie, stanowiących odrębną nieruchomość (zwana dale jako Nieruchomość II).

W dniu 22 lutego 2008 r. przed notariuszem U G we W, została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości oraz Umowa przeniesienia użytkowania wieczystego pomiędzy Wnioskodawcą a spółką pod firmą P spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowa z siedzibą we W, wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 000265489 oraz spółką pod firmą A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 113260. Zgodnie z treścią umowy Wnioskodawca sprzedał udział wynoszący 2/3 części – spółce pod firmą A sp. z o. o. oraz udział wynoszący 1/3 część spółce pod firmą P sp. z o. o. – spółka komandytowa z siedzibą we W w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego we W oraz w prawie własności budynków usytuowanych na tym gruncie, stanowiących odrębne nieruchomości (Nieruchomość II). Jednocześnie Wnioskodawca przeniósł udział wynoszący 2/3 części na rzecz spółki A sp. z o. o. oraz udział wynoszący 1/3 część na rzecz spółki P sp. z o. o. w prawie użytkowania wieczystego gruntu (Nieruchomość ). Strony umowy ustaliły cenę sprzedaży opisanych powyżej nieruchomości na kwotę stanowiącą równowartość w polskich złotych 1.190.503,42 EURO przeliczonej według kursu średniego obowiązującego w banku, za pośrednictwem którego realizowany jest przelew środków pieniężnych, z dnia dokonywania poszczególnych płatności, przy czym kwota stanowiąca równowartość w polskich złotych 750.000,00 EURO stanowi cenę sprzedaży Nieruchomości I, kwota stanowiąca równowartość w polskich złotych 383.466,75 EURO stanowi cenę sprzedaży Nieruchomości II, kwota stanowiąca równowartość w polskich złotych 50.000,00 EURO stanowi cenę sprzedaży budynków usytuowanych na Nieruchomości II. W umowie zastrzeżono, iż wydanie opisanych na wstępie nieruchomości nastąpi po zapłacie ustalonej ceny, co nastąpiło w dniu 26 lutego 2008 r.

Pismem z dnia 24 czerwca 2008 r. tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku poprzez przedstawienie wyczerpującego stanu faktycznego, t. j.: sprecyzowanie poprzez podanie dokładnej daty wybudowania budynków, które są usytuowane na sprzedanym przez Wnioskodawcę gruncie.

Pismem z dnia 15.07.2008 r. Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek informując, data wybudowania budynków nie widnieje w żadnych dokumentach, które były lub są w posiadaniu Wnioskodawcy. Grunt był zakupiony przez Wnioskodawcę razem z budynkami w 1992 r. od ówczesnej „C”. Data budowy budynków nie widniała ani w umowie sprzedaży ani w żadnych innych przy sprzedaży przedłożonych dokumentach. Przez okres posiadania zabudowanych gruntów Wnioskodawca nie natknął się też nigdzie na datę postawienia budynków. Budynki wydają się być z lat 50 – 60-tych.

W związku z tym, iż grunt wraz z budynkami został przez Wnioskodawcę w lutym tego roku sprzedany, Wnioskodawca nie ma żadnych uprawnień do starania się w urzędach o inne dokumenty dotyczące przedmiotu sprzedaży. Również przy obecnej sprzedaży gruntu i budynków w dokumentach skompletowanych przez prawników nie widniała data budowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym stanie faktycznym, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jak również odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego. Z chwilą dokonania tych czynności aktualizuje się obowiązek podatkowy a podatnik staje się zobowiązany do złożenia odpowiedniej deklaracji podatkowej i uiszczenia podatku w stosownej wysokości bez wezwania ze strony odpowiedniego organu. Jednak obowiązek ten powstaje jedynie w przypadku wskazanym w przepisach prawa. Z przywołanych norm wynika, iż przychodem nie jest nigdy odpłatne zbycie nieruchomości czy użytkowania wieczystego jeśli nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej oraz jeżeli nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, w przedstawionym stanie faktycznym, zawarta umowa zbycia nieruchomości i umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nie stanowią źródeł przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy podkreślić, iż Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości już w 1992 r. (nieruchomość II) i w 1993 r. (nieruchomość I). Jednocześnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a wskazana w stanie faktycznym czynność odpłatnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i odpłatnego zbycia nieruchomości nie zostało dokonane w ramach realizacji działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych ( t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie

Stosownie do art. 46 – 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Jednak zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego odmienna sytuacja występuje w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, ponieważ budynek wzniesiony na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy stanowi własność wieczystego użytkownika, jest zatem przedmiotem odrębnej od gruntu własności. Przy czym prawo użytkowania wieczystego i m.in. prawo własności budynków są prawami związanymi, co oznacza, że mogą być one przenoszone tylko łącznie. W związku z powyższym, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. Dlatego bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Określając datę wybudowania budynku należy ocenić kiedy mamy do czynienia z wybudowaniem budynku. W art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy użyty został czas przeszły dokonany, co musi oznaczać budynek, który został wybudowany w takim stanie, że nadaje się on do zamieszkania. Jeśli więc budynek nie nadaje się chociażby w części do zamieszkania, trudno przyjmować, by stanowił nieruchomość w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym przypadku bowiem mamy do czynienia jedynie z nakładami na prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania dwóch nieruchomości gruntowych: niezabudowaną nieruchomość gruntową w 1992 r. oraz zabudowaną nieruchomość gruntową w 1993 r.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu. Sprzedaż budynków na prawie wieczystego użytkowania nie będzie podlegała opodatkowaniu w przypadku gdy sprzedaż budynków nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy przedstawionego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.