Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-1091/15-4/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-11
Teza: Po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 31 grudnia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 29 marca 2016 r. (data wpływu 31 marca 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 16 marca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **prawidłowe** w zakresie uznania, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa,

*   **nieprawidłowe** w zakresie sposobu opodatkowania przedmiotu Transakcji w postaci Nieruchomości,

*   **prawidłowe** w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania Transakcji dostawy Nieruchomości zabudowanej oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tej Nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniu 29 marca 2016 r. (data wpływu 31 marca 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 16 marca 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Działalność Wnioskodawcy

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca zamierza kupić od spółki L. sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość, obejmującą prawo wieczystego użytkowania działek gruntu („Działki”) oraz prawo własności budynków (dalej: „Budynki”) i budowli (dalej: „Budowle”). W ramach transakcji (dalej: „Transakcja”), Wnioskodawca nabędzie również ruchomości oraz inne składniki wskazane w punkcie (iv) opisu zdarzenia przyszłego.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w pierwszej połowie 2016 r. Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowanego VAT.

(ii) Planowane nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę

W ramach Transakcji, Zbywca dokona na rzecz Wnioskodawcy dostawy obejmującej:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 407/35 objętej księgą wieczystą nr KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych oraz prawo własności znajdujących się na tej działce Budowli;

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 411/35 objętej księgą wieczystą nr KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych oraz prawo własności znajdujących się na działce Budynków oraz Budowli; (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

(iii) Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanych Działek zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 kwietnia 2013 r. podlegającej opodatkowaniu VAT. Na moment nabycia, na Działkach znajdowały się budowle (dalej: „Stare Budowle”). Po nabyciu Stare Budowle nie zostały przez Zbywcę rozebrane, jak też Zbywca nie dokonywał ulepszenia Starych Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowych.

Na Działkach Zbywca przeprowadził inwestycję deweloperską, obejmującą budowę kompleksu handlowego - tj. dwóch budynków handlowo-usługowych (zdefiniowanych uprzednio jako Budynki) wraz z towarzyszącymi budowlami (dalej: „Nowe Budowle”). Stare Budowle i Nowe Budowle określane będą łącznie jako Budowle. Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynków w lipcu 2014 r.

Po wybudowaniu kompleksu handlowego Zbywca nie dokonywał ulepszeń Budynków ani Nowych Budowli o wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponieważ zarówno nabycie Działek wraz ze Starymi Budowlami, jak i budowa (oraz ulepszenia o wartości niższej niż 30% wartości początkowej) Budynków i Nowych Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (tj. w szczególności wynajmu powierzchni handlowej), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem oraz budową / ulepszeniem.

Po wybudowaniu, powierzchnie Budynków były wynajmowane przez Zbywcę na rzecz najemców, a Zbywca odprowadzał podatek VAT z tytułu umów najmu. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że - zgodnie z jego najlepszą wiedzą powierzchnie Budynków były przekazywane najemcom w okresie od 20 marca 2014 r. do 9 września 2014 r., a pierwsze faktury VAT z tytułu najmu poszczególnych pomieszczeń były wystawiane w okresie od sierpnia do października 2014 r. Zbywca oddawał również w najem szyldy reklamowe (w ramach czynności opodatkowanych VAT).

Niektóre Nowe Budowle lub ich części, nie były dotychczas samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów. Niemniej jednak, stanowią one elementy niezbędne dla funkcjonowania kompleksu handlowego jako całości.

Bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia przy wykorzystaniu własnych zasobów (Zbywca nie zawarł z podmiotami zewnętrznymi umowy o zarządzenie Nieruchomością ani umów obejmujących świadczenie usług marketingowych), a także zewnętrznych dostawców usług (np. w zakresie dostawy mediów na potrzeby części Nieruchomości, a także usług sprzątania, odśnieżania itp.: dalej: „Umowy Serwisowe”).

Dodatkowo, część usług jest dostarczana do Budynków na podstawie umów zawartych bezpośrednio przez najemców. Dotyczy to w szczególności większości umów obejmujących dostawę mediów do wynajmowanych lokali.

(iv) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Oprócz Nieruchomości w ramach Transakcji na Wnioskodawcę zostaną przeniesione w szczególności:

*   ruchomości będące własnością Zbywcy, związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,

*   zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje składane przez najemców),

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z procesem budowlanym,

*   prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym,

*   dokumentację prawną i techniczną oraz kopie korespondencji związanej z Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.: dalej: „Kodeks cywilny”), wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Wnioskodawcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na Wnioskodawcę przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców. Wnioskodawca wskazuje przy tym, iż nie jest wykluczone, że przed Transakcją dojdzie do rozwiązania umów najmu dotyczących szyldów reklamowych.

W ramach Transakcji na Wnioskodawcę mogą zostać przeniesione także prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych. Nie można jednak wykluczyć, że część lub całość Umów Serwisowych zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Finalna decyzja w tym zakresie będzie uwarunkowana czynnikami biznesowymi.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Wnioskodawcę pozostałych składników / elementów, w tym:

*   nieruchomości, przy wykorzystaniu których Zbywca prowadzi działalność w innych lokalizacjach - w szczególności: (i) nieruchomości w W. i P., które są (w znacznej części) wynajmowane na cele biurowe i mieszkaniowe (a w pozostała część jest wykorzystywana na potrzeby Zbywcy) oraz (ii) nieruchomości w K. i w Ł., oddanych do używania innym podmiotom na podstawie umów dzierżawy (zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy na nieruchomościach posadowione są m.in. budynek restauracji oraz stacja benzynowa);

*   nieruchomości, w której zlokalizowane jest biuro Zbywcy;

*   innych składników majątkowych (w tym: samochodów osobowych), wykorzystywanych przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

*   umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);

*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - (i) depozytów wykonawców oraz (ii) kaucji najemców (co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez Wnioskodawcę w stosunek najmu);

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności deweloperskiej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Wnioskodawcy);

*   firmy Zbywcy.

Zbywca zatrudnia jednego pracownika, jednak - w wyniku Transakcji - Wnioskodawca nie stanie się z mocy prawa stroną stosunku pracy. Intencją stron Transakcji jest pozostanie pracownika u Zbywcy. Czynności niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będą realizowane przez Zbywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów bądź korzystając z usług podmiotów zewnętrznych.

Działalność gospodarcza Zbywcy prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości (w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych) nie jest prowadzona w ramach działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze nie wskazują na odrębność działalności Zbywcy prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości od jego pozostałej działalności.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy, a wartość Nieruchomości stanowi jedynie część aktywów Zbywcy.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Wnioskodawcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, iż:

*   Zbywca nie zawarł z podmiotami zewnętrznymi umów w zakresie zarządzania Nieruchomością ani świadczenia usług marketingowych,
*   możliwe jest rozwiązanie wszystkich / części Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu,
*   Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności w oparciu o pracownika Zbywcy, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Podjęcie przez Wnioskodawcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

(vi) Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje: (1) działalność na rynku nieruchomości (tj. m.in. działalność w zakresie wynajmu / dzierżawy nieruchomości) oraz (2) działalność w zakresie długotrwałego wynajmu samochodów osobowych dla celów służbowych.

W odniesieniu do działalności na rynku nieruchomości Wnioskodawca wskazuje, że - oprócz działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji - Zbywca prowadzi również działalność z wykorzystaniem nieruchomości w innych lokalizacjach (tj. np. w W., K., Ł., P.). W szczególności, Wnioskodawca posiada:

*   lokale w W. i w P., które (w znacznej części) wynajmuje na cele biurowe i mieszkaniowe;

*   działki w K. i Ł., oddane do używania innym podmiotom na podstawie umów dzierżawy (zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy na nieruchomościach posadowione są m.in. budynek restauracji oraz stacja benzynowa).

W przeszłości Zbywca pozostawał również właścicielem innych obiektów handlowych przeznaczonych na wynajem (m.in. w O.) i nie wyklucza, że w przyszłości będzie kontynuować działalność w tym zakresie.

Wartość Nieruchomości sprzedawanej przez Zbywcę w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Zbywcy, a wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy. W szczególności, znaczną część przychodów Zbywca uzyskuje z tytułu posiadania nieruchomości w innych lokalizacjach.

Po przeprowadzeniu Transakcji u Zbywcy wciąż pozostanie (i) większość posiadanych obecnie nieruchomości oraz (ii) składniki majątkowe związane zarówno z działalnością Zbywcy prowadzoną w oparciu o nieruchomości położone w innych lokalizacjach, jak również z działalnością w zakresie wynajmu samochodów osobowych.

Dla kompletności stanu faktycznego, Wnioskodawca wskazuje, że na Działkach znajdują się pewne naniesienia (tj. np. elementy infrastruktury), które zostały wytworzone przez podmioty/podmioty inne niż Zbywca. Zbywca nie jest ich właścicielem w sensie ekonomicznym i nie ma prawa do dysponowania nimi jak właściciel. Zbywca nie wprowadził Naniesień do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zbywca nie dokonywał rozliczenia nakładów poniesionych przez ten inny podmiot / podmioty na wytworzenie przedmiotowych naniesień.

Wnioskodawca informuje, iż Zbywca planuje wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w K. (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Zbywcy) z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego odnośnie konsekwencji VAT planowanej Transakcji.

W uzupełnieniu do wniosku na pytania zawarte w wezwaniu Organu wskazano:

Ad. 1a) Kwestia wyodrębnienia organizacyjnego

W przedsiębiorstwie Zbywcy nie funkcjonuje organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy rozumiane jako stan, w którym działalność gospodarcza prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości byłaby prowadzona w ramach formalnie wyodrębnionej komórki organizacyjnej, tj. działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy lub też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze wskazywałyby na odrębność działalności Zbywcy prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości od jego pozostałej działalności.

Kwestia wyodrębnienia finansowego

W przedsiębiorstwie Zbywcy nie funkcjonuje wyodrębnienie finansowe Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy rozumiane jako stan, w którym Zbywca prowadziłby dla Nieruchomości osobną rachunkowość lub sprawozdawczość finansową.

Ad. 1b) Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we Wniosku, działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje: (1) działalność na rynku nieruchomości (tj. m.in. działalność w zakresie wynajmu / dzierżawy nieruchomości) oraz (2) działalność w zakresie długotrwałego wynajmu samochodów osobowych dla celów służbowych.

W odniesieniu do działalności na tynku nieruchomości Wnioskodawca wskazuje, że, zgodnie z informacjami zawartymi w punkcie (vi) opisu zdarzenia przyszłego, oprócz działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Zbywca prowadzi również działalność z wykorzystaniem nieruchomości w innych lokalizacjach (tj. np. w W., K., Ł., P.), które w znacznej części są przedmiotem umów najmu i dzierżawy.

Przedmiot dostawy (tj. Nieruchomość i towarzyszące jej elementy opisane we Wniosku) jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, tj. wynajmu nieruchomości w Zabrzu. Niemniej - jak Wnioskodawca szerzej wskazuje w odpowiedzi na pytanie 1 pkt d) - przedmiot dostawy bez innych elementów niewchodzących w skład transakcji nie mógłby funkcjonować trwale i stabilnie. Przedmiot dostawy nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w takim rozumieniu, że samodzielnie realizuje określone zadania gospodarcze.

Ad. 1c) Aktualnie stosowane przez Zbywcę zasady prowadzenia ksiąg rachunkowych, w tym plan kont nie pozwalają na bezpośrednie przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań związanych z działalnością związaną z wynajmem Nieruchomości. Jak w przypadku każdego przedsiębiorstwa, przyporządkowanie takie potencjalnie byłoby możliwe w razie zastosowania zasad rachunkowości oraz urządzeń księgowych mających na celu specyficznie osiągnięcie takiego przyporządkowania lub poprzez ręczną analizę poszczególnych zapisów księgowych. Należy jednak zaznaczyć, że wobec braku takich wymogów i potrzeb rozwiązania takie nie są wdrożone.

Ad. 1d) Przedmiot dostawy wraz z wszelkimi innymi niezbędnymi elementami, w tym niewchodzącymi w skład transakcji (np. pracownik, do zadań którego należy między innymi bieżący nadzór nad nieruchomością, rachunki bankowe, posiadany przez Zbywcę know-how w zakresie wynajmu, Umowy Serwisowe) - mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze. Prowadzenie działalności gospodarczej przez nabywcę w oparciu o dokonaną sprzedaż byłoby w takim przypadku możliwe także w przypadku nabycia przez podmiot nieprowadzący innej działalności.

Natomiast, przedmiot dostawy sam w sobie, tj. Nieruchomość wraz z wymienionymi we Wniosku elementami, ale bez pozostałych kluczowych składników (takich jak np. pracownik, rachunki bankowe, know-how, Umowy Serwisowe) mógłby potencjalnie przez jakiś czas funkcjonować w obrocie gospodarczym i generować przychody z najmu. Jednakże w takim przypadku, jeśli Nabywca nie zapewniłby zarządzania i obsługi nieruchomości przez własnych pracowników lub wyspecjalizowanych usługodawców, prawdopodobne jest wystąpienie zakłóceń działalności np. braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umów najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach planowanej Transakcji nie byłoby możliwe i w tym sensie przedmiot dostawy sam w sobie nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Ad. 1e) W celu udzielenia pełnej odpowiedzi na przedstawione w Wezwaniu pytania Wnioskodawca wskazuje, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę m.in. następujących składników / elementów oraz przedstawia powody niewłączenia ich do transakcji. Przedmiot Transakcji nie obejmuje:

*   nieruchomości, przy wykorzystaniu których Zbywca prowadzi działalność w innych lokalizacjach - w szczególności: (i) nieruchomości w W. i P., które są (w znacznej części) wynajmowane na cele biurowe i mieszkaniowe (a w pozostała część jest wykorzystywana na potrzeby Zbywcy) oraz (ii) nieruchomości w K. i w Ł., oddanych do używania innym podmiotom na podstawie umów dzierżawy (zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy na nieruchomościach posadowione są m.in. budynek restauracji oraz stacja benzynowa);

*   nieruchomości, w której zlokalizowane jest biuro Zbywcy;

*   innych składników majątkowych (w tym: samochodów osobowych), wykorzystywanych przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

Powyższe elementy nie stanowią przedmiotu dostawy, w szczególności dlatego, że Nabywca zainteresowany jest wyłącznie nabyciem Nieruchomości, która sąsiaduje z centrum handlowym będącym już w posiadaniu Nabywcy.

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

Nabywca posiada własne rachunki bankowe w preferowanym przez siebie banku i nie ma potrzeby przejmowania rachunków bankowych Zbywcy (które mogą być potrzebne Zbywcy do własnej działalności).

*   umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności praw i obowiązków wynikających z zaciągniętych kredytów/pożyczek);

Nabywca dysponuje źródłami finansowania uzyskanymi we własnym zakresie na możliwie korzystnych warunkach i nie ma konieczności przejmowania źródeł finansowania Zbywcy, co wiązałoby się również z przejmowaniem ewentualnych ryzyk związanych z takimi źródłami.

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);

Umowy te są niezbędne do kontynuowania działalności Zbywcy, a ponadto Nabywca zawarł lub zawrze odpowiednie umowy z preferowanymi przez siebie usługodawcami.

*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - (i) depozytów wykonawców oraz (ii) kaucji najemców (co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez Wnioskodawcę w stosunek najmu);

Nabywca dysponuje odpowiednimi środkami pieniężnymi w celu prowadzenia działalności, w związku z czym nie ma powodu do przejmowania środków pieniężnych Zbywcy. Wyjątek stanowią kwoty pobranych przez Zbywcę kaucji zabezpieczających wywiązywanie przez najemców ze zobowiązań z tytułu umów najmu. W związku z wstąpieniem przez Nabywcę w miejsce Zbywcy jako wynajmującego, obowiązek ewentualnego zwrotu tych kaucji przejdzie na Zbywcę, stąd konieczne jest przekazanie tych kwot Nabywcy.

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   know-how (związanego w szczególności z prowadzeniem działalności deweloperskiej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);

Nabywca nie jest zainteresowany tymi elementami z uwagi na możliwość dysponowania ich odpowiednikami uzyskanymi we własnym zakresie. Zbywca nie jest również zainteresowany ich przeniesieniem, gdyż mogłoby to narażać ciągłość działalności gospodarczej.

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Wnioskodawcy);

*   firmy Zbywcy.

Księgi rachunkowe Zbywcy oraz jego firma nie mogą być zbyte. Natomiast dokumenty handlowe i korporacyjne Zbywcy (z wyjątkiem tych ściśle związanych z Nieruchomością) nie są potrzebne Nabywcy, natomiast są niezbędne Zbywcy do prawidłowego prowadzenia jego działalności w przyszłości.

Ponadto, Nabywca chciałby zaznaczyć, że na moment złożenia Wniosku nie było przesądzone, czy przed Transakcją dojdzie do rozwiązania zawartych przez Zbywcę Umów Serwisowych.

W konsekwencji, rozwiązanie Umów Serwisowych było we Wniosku przedstawiane jako możliwość. Na moment sporządzenia niniejszego uzupełnienia Wniosku decyzja w tym zakresie nie została jeszcze podjęta, a ostateczne ustalenia w tym zakresie uzależnione będą od uwarunkowań biznesowych. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że intencją Zbywcy będzie, aby przed / w związku z Transakcją doszło do rozwiązania zawartych przez Zbywcę Umów Serwisowych. W takiej sytuacji Nabywca zawarłby nowe umowy z wybranymi usługodawcami w odpowiednim zakresie. Może jednak również wystąpić sytuacja, że Nabywca przejmie przynajmniej część umów serwisowych.

Ad. 1f) Obecnie Wnioskodawca jest właścicielem centrum handlowego sąsiadującego z Nieruchomością będącą przedmiotem transakcji. Powierzchnia handlowa w centrum handlowym jest wynajmowana podmiotom trzecim, które prowadzą na niej działalność handlową. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie kontynuował wynajem powierzchni w sąsiadującym centrum handlowym oraz rozpocznie działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości. W zakresie wynajmu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza kontynuować najem na rzecz aktualnych najemców (zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, Wnioskodawca automatycznie wstąpi w stosunek prawny najmu w miejsce Zbywcy).

Niemniej jednak jak zaznaczono we Wniosku w punkcie (v) opisu zdarzenia przyszłego, tą działalność tę będzie prowadził przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Ponadto, w celu wykorzystania pełnego potencjału centrum handlowego i Nieruchomości, Wnioskodawca może w przyszłości dążyć do pełnego zintegrowania Nieruchomości z centrum handlowym, w związku z czym nie można wykluczyć zmian w sposobie wykorzystywania nieruchomości, np. poprzez zmianę profilu najemców.

Ad. 2 a) Na przedmiotowych działkach w momencie ich nabycia przez Zbywcę znajdowały się następujące obiekty: (…)

Obiekty co do zasady obsługują (zlokalizowane na sąsiednich działkach) Centrum Handlowe P., którego właścicielem jest obecnie Wnioskodawca. Obiekty te nie zostały wybudowane przez Zbywcę, Zbywca nie ponosił na nie nakładów ani nie sprawuje nad nimi kontroli w sensie ekonomicznym. Obiekty te nie są również ujawnione w rejestrze środków trwałych Zbywcy.

Celem uzupełnienia Wniosku Wnioskodawca wskazuje, że obiekty, o których mowa powyżej, były określone we Wniosku jako Naniesienia. Wprawdzie Wnioskodawca wskazywał we Wniosku, że - poza Naniesieniami - na moment nabycia nieruchomości przez Zbywcę znajdowały się na niej również tzw. Stare Budowle - jednak po dodatkowej analizie posiadanych informacji Wnioskodawca wskazuje, że:

*   jedyne obiekty zlokalizowane na gruncie na moment nabycia nieruchomości przez Zbywcę stanowiły obiekty określone we Wniosku jako Naniesienia (tj. obiekty, o których mowa powyżej), a

*   na moment nabycia nieruchomości przez Zbywcę na działkach nie były posadowione elementy określone jako Stare Budowle (tj. budowle posadowione na działkach w momencie nabycia nieruchomości przez Zbywcę, w stosunku do których Zbywca byłby ich właścicielem w sensie ekonomicznym).

Ad. 2b) Na przedmiotowych działkach znajdują się następujące Nowe Budowle: (…)

Nowe Budowle zostały przyjęte do użytkowania (tj. rozpoczęto korzystanie z nich) wraz z przyjęciem do użytkowania Budynków.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca oddawał w najem szyldy reklamowe (umowy najmu zawierane począwszy od czerwca 2014). Pozostałe Nowe Budowle lub ich części) nie były dotychczas samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów (dalsze uwagi w odpowiedzi na pytanie 2d). Niemniej jednak, stanowią one elementy niezbędne dla funkcjonowania kompleksu handlowego jako całości (np. parking, z którego korzystają zarówno najemcy, jak i ich klienci; zagroda śmietnikowa).

Dla zapewnienia kompletności udzielonej odpowiedzi Wnioskodawca wskazuje, że na działkach znajdują się także 2 tablice reklamowe (obiekty poza klasyfikacją PKOB), wzniesione po nabyciu nieruchomości przez Zbywcę. Tablice te zostały wybudowane przez D. (tj. jednego z najemców), Zbywca nie ponosił na nie nakładów ani nie sprawuje nad nimi kontroli w sensie ekonomicznym. Obiekty te nie są również ujawnione w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Celem uzupełnienia Wniosku Wnioskodawca wskazuje, że ww. tablice D. były określone we Wniosku jako Naniesienia.

Ad 2c) W momencie składania Wniosku, Wnioskodawca nie dysponował definitywnymi danymi pozwalającymi na wykluczenie istnienia choćby niewielkiej części powierzchni Budynków, która potencjalnie nigdy nie była przedmiotem najmu (np. pomieszczeń technicznych nieobjętych odrębną umową najmu). Po przeprowadzeniu dodatkowej analizy, Wnioskodawca stwierdza, że Budynki były wynajmowane w całości. Lokale w Budynkach zostały przekazane najemcom w następujących datach:

*   Lokal M01- 20 marca 2014;

*   Lokal M02 - 09 września 2014;

*   Lokal M03 - 22 kwietnia 2014;

*   Lokal M04 - 23 maja 2014;

*   Lokal M05 - 06 maja 2014.

Ad 2d) Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 2b), Zbywca oddawał w najem szyldy reklamowe od czerwca 2014 r. Pozostałe Nowe Budowle, tj. zagroda śmietnikowa, przyłącze/-a kanalizacji deszczowej, przyłącze/-a kanalizacji sanitarnej, przyłącze wodociągowe, przyłącze elektryczne, przyłącze telekomunikacyjne, parking, oznakowanie drogowe, chodniki nie są i nie były przedmiotem umów najmu/dzierżawy i stanowią elementy umożliwiające dostarczanie mediów do budynku (przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne) lub są wykorzystywane wspólnie przez wszystkich najemców i ich klientów (parking, chodniki), czyli służą Nieruchomości jako całości. W szczególności w przypadku parkingu nie były zawierane umowy, niemniej w umowach najmu znajdują się postanowienia uprawniające najemców do korzystania z parkingu razem z innych użytkownikami (tj. najemcy nie wynajęli określonej, konkretnej części parkingu).

Ad 2e) Oba posadowione na działkach Budynki są oznaczone symbolem PKOB 1230.

W odniesieniu do Budowli symbole PKOB Wnioskodawca podał przy okazji odpowiedzi na pytania 1a) i 1b) (tabele).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
    1.  w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat oraz w odniesieniu do Starych Budowli - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT a
    2.  w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. l46a pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Starych Budowli oraz części Budynków i Nowych Budowli, które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie - Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
    2.  do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Planowane nabycie Nieruchomości będzie:

1.  w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy wydaniem ich pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat oraz w odniesieniu do Starych Budowli - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a
2.  w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. l46a pkt 1 ustawy o VAT.

Jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Starych Budowli oraz w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
2.  do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

Wnioskodawca pragnie zauważyć, że w ramach niniejszego wniosku zadał pytanie o klasyfikację opisywanej Transakcji z punktu widzenia VAT, gdyż zgodnie z przepisami ta klasyfikacja ma bezpośredni wpływ na prawo do odliczenia, co czyni z Wnioskodawcy „zainteresowanego” w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji Podatkowej. Wobec brzmienia przepisów ustawy o VAT trudno prawo do odliczenia podatku VAT oderwać od konieczności właściwego sposobu klasyfikacji Transakcji przez Zbywcę (i Nabywcę).

W celu udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawcy należy przede wszystkim ustalić, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie opodatkowana VAT. Tym samym, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: „ZCP”) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

*   umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów / pożyczek),

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umowy z pracownikiem Zbywcy itp.),

*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń najemców (co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez Wnioskodawcę w stosunek najmu),

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   know-how (związanego w szczególności z prowadzeniem działalności deweloperskiej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców),

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Wnioskodawcy),

*   firmy Zbywcy.

W związku z Transakcją może dojść do przeniesienia na Wnioskodawcę jedynie niewielkiej części umów obejmujących dostawę usług / mediów do Nieruchomości. Wynika to w szczególności z faktu, że zawarte przez Zbywcę Umowy Serwisowe obejmują tylko niewielką część usług dostarczanych do Nieruchomości. Większość usług jest dostarczana do Nieruchomości na podstawie umów zawartych bezpośrednio przez najemców lokali. Prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie przejdą na Wnioskodawcę w wyniku planowanej Transakcji.

W konsekwencji, w wyniku Transakcji na Wnioskodawcę mogą przejść ewentualnie jedynie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z części umów na dostawę usług / mediów do Nieruchomości (tj. z umów obejmujących jednie niewielką część usług dostarczanych do Nieruchomości). Ponadto, jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, istnieje możliwość, że część lub całość Umów Serwisowych zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Wnioskodawca będzie zobowiązany we własnym zakresie zapewnić dostawę odpowiednich usług do Nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 43 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku) - która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ściśle związanych z Nieruchomością depozytów wykonawców, zabezpieczeń złożonych przez najemców oraz innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, które będą obowiązywać na moment Transakcji). A zatem, po dacie planowanej Transakcji co do zasady istniejące należności i zobowiązania Zbywcy pozostaną u Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn.: SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci Nieruchomości, wraz ze składnikami ściśle związanymi z Nieruchomością - tj. w szczególności: ruchomościami (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji), majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową i adaptacją Nieruchomości, gwarancjami budowlanymi (wraz z kaucją stanowiącą ich zabezpieczenie), zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, dokumentacją prawna i techniczną oraz kopiami korespondencji).

Tym samym, w wyniku Transakcji na Nabywcę nie przejdą:

*   istotne aktywa, takie jak:
    *   nieruchomości, przy wykorzystaniu których Zbywca prowadzi działalność w innych lokalizacjach (tj. nieruchomości w W., P., K. i Ł.) / w których Zbywca posiada biuro;
    *   inne składniki majątkowe wykorzystywane przez Zbywcę w działalności gospodarczej (w tym: samochody osobowe);
    *   środki pieniężne (z włączeniami opisanymi powyżej);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów:
    *   rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);
    *   związanych z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/ pożyczek);
    *   związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);
*   pracownik Zbywcy;
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;
*   know-how;
*   księgi rachunkowe Zbywcy;
*   inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością);
*   firma Zbywcy.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych / umów w zakresie finansowania działalności Zbywcy itp. nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę. Ponadto, jak wskazano powyżej, może dojść również do rozwiązania Umów Serwisowych. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy nie zostanie przejęty przez Wnioskodawcę. Ponadto, działalność gospodarcza Zbywcy prowadzona z wykorzystaniem przedmiotowej Nieruchomości stanowi jedynie jeden w elementów szerszej działalności Zbywcy na rynku nieruchomości. Jak bowiem Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca prowadził / prowadzi działalność w zakresie nieruchomości również w wielu innych lokalizacjach (tj. m.in. w O., W., P., K. i Ł.).

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe).

Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, jak Wnioskodawca wskazał powyżej - działalność gospodarcza prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości nie jest również faktycznie wyodrębniona organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy - a stanowi jedynie część działalności, jaką Zbywca prowadzi na rynku nieruchomości. Wskazuje na to w szczególności fakt, że Zbywca prowadzi również działalność przy wykorzystaniu Nieruchomości w innych lokalizacjach, a pracownik Zbywcy nie jest przypisany do Nieruchomości (tj. wykonuje szereg różnych czynności niezbędnych do prowadzenia przez Zbywcę działalności gospodarczej).

Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym dla celów rachunkowości zarządczej). Jak również wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie prowadzi osobnej rachunkowości ani ewidencji dla Nieruchomości.

Przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do funkcjonowania centrum handlowego. Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji Wnioskodawca będzie musiał zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie:

*   zarządzanie Nieruchomością;

*   wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości;

*   wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (w szczególności w przypadku rozwiązania wszystkich / niektórych Umów Serwisowych).

Analogicznie po dniu Transakcji Wnioskodawca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić obsługę księgowo-podatkową obszaru działalności związanego z nabytą Nieruchomością. Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Tym samym sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy fakt ten równocześnie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że Zbywca w przeszłości nabywał i zbywał nieruchomości można uznać, że Zbywca prowadzi działalność, którą można uznać za działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji posiadane przez Zbywcę nieruchomości (w szczególności Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji) nie powinny być traktowane jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie jako aktywa wykorzystywane w ramach działalności tego przedsiębiorstwa. Powyższe stanowi dodatkowy argument potwierdzający, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art, 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 1:

Opodatkowanie planowanej Transakcji podatkiem VAT

Planowana Transakcja stanowi dostawę Budynków i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Działek. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Nabycie prawa użytkowania wieczystego Działek wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliło traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na tym gruncie.

Ponadto Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w przypadku, gdy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. l pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Jednakże - zgodnie z przepisami ustawy o VAT - dostawa budynków i budowli jest zwolniona z podatku VAT, chyba, że zastosowanie znalazłby jeden z wyjątków zawartych w tej ustawie, przewidujących opodatkowanie VAT. W konsekwencji ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, czy też zwolniona z VAT, wymaga analizy, czy wymienione wyjątki znajdą zastosowanie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę powyższe regulacje, jak też przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego, pierwsze zasiedlenie Starych Budowli nastąpiło najpóźniej w momencie ich nabycia przez Zbywcę, tj. w kwietniu 2013 r. - a zatem od daty nabycia do daty Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat. Biorąc pod uwagę fakt, że po nabyciu Zbywca nie dokonywał ulepszeń Starych Budowli o wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej, na moment Transakcji upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia Starych Budowli w rozumieniu ustawy o VAT.

Z kolei w odniesieniu do Budynków i Nowych Budowli pierwsze zasiedlenie poszczególnych części Nieruchomości nastąpiło w momencie wydania poszczególnych powierzchni najemcom w wykonaniu pierwszej umowy najmu dotyczącej danej powierzchni, po wybudowaniu Budynków / Nowych Budowli. Jak bowiem Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, po wybudowaniu Budynków i Nowych Budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie o wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do Budynków Wnioskodawca wskazuje, że - zgodnie z jego najlepszą wiedzą:

*   powierzchnie Budynków były przekazywane pierwszym najemcom w okresie od 20 marca 2014 r. do 9 września 2014 r., a

*   pierwsze faktury VAT z tytułu najmu poszczególnych pomieszczeń były wystawiane w okresie od sierpnia do października 2014 r.

Jak wskazano powyżej, część Nowych Budowli również była przedmiotem najmu (np. szyldy reklamowe).

Niemniej jednak, może wystąpić taka sytuacja, że niektóre Nowe Budowle (w całości lub w części) oraz (ewentualnie) część powierzchni Budynków nie były dotychczas samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów.

W konsekwencji, w zależności od daty sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy:

*   w odniesieniu do części powierzchni Budynków i Nowych Budowli - pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji może upłynąć okres co najmniej dwóch lat, a

*   w odniesieniu do pozostałej części powierzchni Budynków i Nowych Budowli - pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji może upłynąć okres krótszy niż dwa lata lub do momentu Transakcji nie będą one (i nie były w przeszłości) samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów.

Reasumując, w zależności od daty sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy, na moment Transakcji:

*   w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli może upłynąć okres co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a

*   w odniesieniu do pozostałej części Budynków i Nowych Budowli może upłynąć okres krótszy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia lub do momentu Transakcji nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

Zatem, zarówno w zakresie (a) Starych Budowli, jak i w zakresie (b) części Budynków i Nowych Budowli, w odniesieniu do których upłynie okres co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, Transakcja będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. l pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca, będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione - na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT nabycia części Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ustawy o VAT a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż dwa lata - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Równocześnie, Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, iż w odniesieniu do części Transakcji, o której mowa powyżej, obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zgodnie bowiem z tym przepisem zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości w powyższym zakresie będzie natomiast objęta zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania w stosunku do Transakcji w tej części.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do Starych Budowli oraz w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat - będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Transakcji w dalszym zakresie, tj. w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - nabycie tych części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w odniesieniu do Transakcji w powyższym zakresie nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem / ulepszeniem Starych Budowli oraz w związku z wybudowaniem / ulepszeniem Budynków i Nowych Budowli. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie to nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Zatem - zdaniem Wnioskodawcy - dostawa Nieruchomości w powyższym zakresie nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz - jak wskazano powyżej - w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowane nabycie Nieruchomości w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, w stosunku do których pomiędzy ich wydaniem pierwszemu najemcy a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata lub które nigdy nie były przedmiotem najmu - będzie opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 2:

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości (na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według podstawowej stawki 23%.

Wnioskodawca jest (i na moment planowanej Transakcji będzie) zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełnia (będzie spełniał) ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie warunek obniżenia podatku VAT naliczonego o podatek VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, jeśli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Starych Budowli oraz w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, nabycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane VAT.

W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Na marginesie Wnioskodawca zauważa, że - począwszy od 1 stycznia 2016 r. - prawo do odliczenia regulowane art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegało dodatkowemu ograniczeniu w przypadku nabywania towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 ustawy o VAT.

Na podstawie uchwalonego już art. 86 ust. 2a ustawy o VAT, w takim przypadku, gdy przypisanie towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie będzie możliwe, konieczne będzie stosowanie proporcji pozwalającej określić, jaka część zakupów powinna być alokowana do celów wykonywanej działalności gospodarczej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ww. przepis nie będzie miał jednak, zdaniem Wnioskodawcy, zastosowania, ponieważ Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości.

Podsumowując, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Starych Budowli oraz w odniesieniu do części Budynków i Nowych Budowli, które podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
2.  do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** w zakresie uznania, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa,

*   **nieprawidłowe** w zakresie sposobu opodatkowania przedmiotu Transakcji w postaci Nieruchomości,

*   **prawidłowe** w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

1.  zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
2.  o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
3.  wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest wiec to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencje zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (Nabywca) zamierza kupić nieruchomość obejmującą prawo wieczystego użytkowania działek gruntu (Działki) oraz prawo własności Budynków i Budowli. W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie również ruchomości oraz w ramach Transakcji na Wnioskodawcę zostaną przeniesione w szczególności:

*   ruchomości będące własnością Zbywcy, związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,

*   zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje składane przez najemców),

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z procesem budowlanym,

*   prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym,

*   dokumentację prawną i techniczną oraz kopie korespondencji związanej z Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Wnioskodawcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na Wnioskodawcę przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców. Nie jest wykluczone, że przed Transakcją dojdzie do rozwiązania umów najmu dotyczących szyldów reklamowych.

W ramach Transakcji na Wnioskodawcę mogą zostać przeniesione także prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych. Nie można jednak wykluczyć, że część lub całość Umów Serwisowych zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Finalna decyzja w tym zakresie będzie uwarunkowana czynnikami biznesowymi.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Wnioskodawcę pozostałych składników / elementów, w tym:

*   nieruchomości, przy wykorzystaniu których Zbywca prowadzi działalność w innych lokalizacjach - w szczególności: (i) nieruchomości w W. i P., które są (w znacznej części) wynajmowane na cele biurowe i mieszkaniowe (a w pozostała część jest wykorzystywana na potrzeby Zbywcy) oraz (ii) nieruchomości w K. i w Ł., oddanych do używania innym podmiotom na podstawie umów dzierżawy (zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy na nieruchomościach posadowione są m.in. budynek restauracji oraz stacja benzynowa);

*   nieruchomości, w której zlokalizowane jest biuro Zbywcy;

*   innych składników majątkowych (w tym: samochodów osobowych), wykorzystywanych przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

*   umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);

*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);

*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - (i) depozytów wykonawców oraz (ii) kaucji najemców (co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez Wnioskodawcę w stosunek najmu);

*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności deweloperskiej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Wnioskodawcy);

*   firmy Zbywcy.

Zbywca zatrudnia jednego pracownika, jednak - w wyniku Transakcji - Wnioskodawca nie stanie się z mocy prawa stroną stosunku pracy. Intencją stron Transakcji jest pozostanie pracownika u Zbywcy. Czynności niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będą realizowane przez Zbywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów bądź korzystając z usług podmiotów zewnętrznych.

W przedsiębiorstwie Zbywcy nie funkcjonuje organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy rozumiane jako stan, w którym działalność gospodarcza prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości byłaby prowadzona w ramach formalnie wyodrębnionej komórki organizacyjnej, tj. działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy lub też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze wskazywałyby na odrębność działalności Zbywcy prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości od jego pozostałej działalności.

W przedsiębiorstwie Zbywcy nie funkcjonuje wyodrębnienie finansowe Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy rozumiane jako stan, w którym Zbywca prowadziłby dla Nieruchomości osobną rachunkowość lub sprawozdawczość finansową. Aktualnie stosowane przez Zbywcę zasady prowadzenia ksiąg rachunkowych, w tym plan kont nie pozwalają na bezpośrednie przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań związanych z działalnością związaną z wynajmem Nieruchomości. Jak w przypadku każdego przedsiębiorstwa, przyporządkowanie takie potencjalnie byłoby możliwe w razie zastosowania zasad rachunkowości oraz urządzeń księgowych mających na celu specyficznie osiągnięcie takiego przyporządkowania lub poprzez ręczną analizę poszczególnych zapisów księgowych. Należy jednak zaznaczyć, że wobec braku takich wymogów i potrzeb rozwiązania takie nie są wdrożone.

Przedmiot dostawy nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w takim rozumieniu, że samodzielnie realizuje określone zadania gospodarcze.

Obecnie Wnioskodawca jest właścicielem centrum handlowego sąsiadującego z Nieruchomością będącą przedmiotem transakcji. Powierzchnia handlowa w centrum handlowym jest wynajmowana podmiotom trzecim, które prowadzą na niej działalność handlową. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie kontynuował wynajem powierzchni w sąsiadującym centrum handlowym oraz rozpocznie działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości. W zakresie wynajmu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza kontynuować najem na rzecz aktualnych najemców (zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, Wnioskodawca automatycznie wstąpi w stosunek prawny najmu w miejsce Zbywcy). Niemniej jednak, tą działalność tę będzie prowadził przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Ponadto, w celu wykorzystania pełnego potencjału centrum handlowego i Nieruchomości, Wnioskodawca może w przyszłości dążyć do pełnego zintegrowania Nieruchomości z centrum handlowym, w związku z czym nie można wykluczyć zmian w sposobie wykorzystywania nieruchomości, np. poprzez zmianę profilu najemców.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa Transakcja sprzedaży nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie nieruchomości, przy wykorzystaniu których Zbywca prowadzi działalność w innych lokalizacjach; nieruchomości, w której zlokalizowane jest biuro Zbywcy; umowy rachunków bankowych Zbywcy; praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę; środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie; tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy; know-how; ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej; firmy Zbywcy. Jednocześnie, jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nie jest wydzielona w formie działu / oddziału / wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej. Przedmiot dostawy nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w takim rozumieniu, że samodzielnie realizuje określone zadania gospodarcze. Zatem przedmiot Transakcji może zostać uznany ani za przedsiębiorstwo w rozmienieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Wobec tego Transakcja będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa należało uznać za prawidłowe.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Jednakże, w myśl ust. 7a cytowanego artykułu warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach Transakcji, Zbywca dokona na rzecz Wnioskodawcy dostawy obejmującej m.in. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 407/35 oraz prawo własności znajdujących się na tej działce Budowli oraz prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 411/35 oraz prawo własności znajdujących się na działce Budynków oraz Budowli (dalej Nieruchomość). Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w pierwszej połowie 2016 r. Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje m.in. działalność na rynku nieruchomości (tj. m.in. działalność w zakresie wynajmu / dzierżawy nieruchomości).

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanych Działek zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 kwietnia 2013 r. podlegającej opodatkowaniu VAT.

Na przedmiotowych Działkach w momencie ich nabycia przez Zbywcę znajdowały się obiekty (Naniesienia tj. np. elementy infrastruktury). Obiekty co do zasady obsługują (zlokalizowane na sąsiednich działkach) Centrum Handlowe P., którego właścicielem jest obecnie Wnioskodawca. Obiekty te nie zostały wybudowane przez Zbywcę, Zbywca nie ponosił na nie nakładów ani nie sprawuje nad nimi kontroli w sensie ekonomicznym. Obiekty te nie są również ujawnione w rejestrze środków trwałych Zbywcy.

Na Działkach Zbywca przeprowadził inwestycję deweloperską, obejmującą budowę kompleksu handlowego - tj. dwóch Budynków wraz z towarzyszącymi Budowlami (Nowe Budowle). Po wybudowaniu kompleksu handlowego Zbywca nie dokonywał ulepszeń Budynków ani Nowych Budowli o wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynków w lipcu 2014 r. Nowe Budowle zostały przyjęte do użytkowania (tj. rozpoczęto korzystanie z nich) wraz z przyjęciem do użytkowania Budynków.

Po wybudowaniu, powierzchnie Budynków były wynajmowane przez Zbywcę na rzecz najemców. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że - zgodnie z jego najlepszą wiedzą powierzchnie Budynków były przekazywane najemcom w okresie od 20 marca 2014 r. do 9 września 2014 r. Przy czym jak stwierdza Wnioskodawca Budynki były wynajmowane w całości.

Zbywca oddawał również w najem szyldy reklamowe (umowy najmu zawierane począwszy od czerwca 2014).

Niektóre Nowe Budowle lub ich części, nie były dotychczas samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów. Niemniej jednak, stanowią one elementy niezbędne dla funkcjonowania kompleksu handlowego jako całości. Pozostałe Nowe Budowle, tj. zagroda śmietnikowa, przyłącze/-a kanalizacji deszczowej, przyłącze/-a kanalizacji sanitarnej, przyłącze wodociągowe, przyłącze elektryczne, przyłącze telekomunikacyjne, parking, oznakowanie drogowe, chodniki nie są i nie były przedmiotem umów najmu/dzierżawy i stanowią elementy umożliwiające dostarczanie mediów do budynku (przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne) lub są wykorzystywane wspólnie przez wszystkich najemców i ich klientów (parking, chodniki), czyli służą Nieruchomości jako całości. W szczególności w przypadku parkingu nie były zawierane umowy, niemniej w umowach najmu znajdują się postanowienia uprawniające najemców do korzystania z parkingu razem z innych użytkownikami.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi m.in. kwestia czy przedmiot Transakcji w postaci Nieruchomości, tj. Budynki, Budowle oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy czy też będzie opodatkowany stawką VAT 23%.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem Budynków oraz Budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, mając na uwadze okoliczności przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku względem Budynków oraz Budowli mających być przedmiotem Transakcji nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Jak wskazał Wnioskodawca wybudowane Budynki były w całości wynajmowane przez Zbywcę na rzecz najemców. Powierzchnie Budynków były przekazywane najemcom w okresie od 20 marca 2014 r. do 9 września 2014 r. Zbywca oddawał również w najem szyldy reklamowe (umowy najmu zawierane począwszy od czerwca 2014). Niektóre Nowe Budowle lub ich części, nie były dotychczas samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów. Niemniej jednak, stanowią one elementy niezbędne dla funkcjonowania kompleksu handlowego jako całości. Nowe Budowle zostały przyjęte do użytkowania (tj. rozpoczęto korzystanie z nich) wraz z przyjęciem do użytkowania Budynków (Zbywca uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynków w lipcu 2014 r.). Po wybudowaniu kompleksu handlowego Zbywca nie dokonywał ulepszeń Budynków ani Nowych Budowli o wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej. Tym samym Budynki oraz Budowle Zbywca używał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie kiedy doszło do używania danej części Budynków czy Budowli przez Zbywcę w ramach działalności gospodarczej, która polega m.in. na wynajmie/dzierżawie nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

Tym samym planowana Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości w odniesieniu do części Budynków i Budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat – będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy czym Zbywca i Wnioskodawca, przy spełnieniu warunków ustanowionych w art. 43 ust. 10 ustawy, będą mieli możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania części Budynków i Budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat. Rezygnując ze zwolnienia, zamierzone przez Wnioskodawcę nabycie Nieruchomości w tej części, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie podlegało opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.

Natomiast planowana Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości w odniesieniu do części Budynków i Budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat – nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W stosunku do Transakcji nabycia przez Wnioskodawcę tej części Nieruchomości nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ani też wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem nabycie części Budynków i Budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie podlegało opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.

Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem w analogiczny sposób jak dostawa Budynków oraz Budowli będących przedmiotem zapytania opodatkowana będzie sprzedaż odpowiedniej części prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są Budynki i Budowle.

Tym samym w sytuacji wyboru przez Stronę opcji opodatkowania części Budynków i Budowli dla których od dnia pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata, całość Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, a w związku z tym również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku, tj. 23%.

Tym samym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu opodatkowania przedmiotu Transakcji w postaci Nieruchomości należało uznać je za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia, czy będzie miał prawo do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej przedmiotową Transakcję jeśli Wnioskodawca oraz Zbywca wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do części Budynków i Budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat (część podlegająca zwolnieniu) oraz w odniesieniu do części Budynków i Budowli, w stosunku do których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat (część obligatoryjnie opodatkowana).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W myśl art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie sprawy, nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych (wynajem powierzchni). Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności Transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej), będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu ustawy a sprzedający i kupujący, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania w odniesieniu do tej części Budynku i Budowli, których dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy).

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretację wydano w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie 1 i 2), natomiast kwestie związane z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie 3) zostaną rozpatrzone w odrębnym rozstrzygnięciu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.