Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-484/14-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-07-16
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; działki-działki rolne; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 kwietnia 2014 r. (data wpływu 11 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 lipca 2014 r. (data wpływu 9 lipca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do działek nabytych w drodze darowizny od rodziców,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do działki nabytej w drodze spadku po zmarłym bracie.

UZASADNIENIE

W dniu 11 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, podatku od spadków i darowizn oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2008 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców działkę rolną o powierzchni 1,98 ha. W 2010 r. Zainteresowany uzyskał decyzję o warunkach zabudowy na tę działkę – zabudowa siedliskowa, gdyż Wnioskodawca miał z żoną w planach na darowanej działce wybudować dom. W 2011 r. małżonkowie rozpoczęli budowę domu, jednakże sytuacja finansowa zmusiła ich do tego aby część działki sprzedać. W 2013 r. małżonkowie złożyli więc kolejny wniosek o warunki zabudowy i podzielili działki na mniejsze około 15 arowe. W sumie powstało 10 działek z warunkami zabudowy na domy jednorodzinne, droga wewnętrzna oraz 30 arowa działka siedliskowa Wnioskodawcy. Jedyną inwestycją Wnioskodawcy w owe działki był wniosek o warunki zabudowy i podział. Działki nadal do dnia dzisiejszego nie zostały sprzedane, nadal mają charakter rolny i nie są uzbrojone. Na działce siedliskowej jest jedynie przyłącze elektryczne, na pozostałych nic. Dnia 17 czerwca 2012 r. zmarł brat Wnioskodawcy, który prowadził przejęte po rodzicach gospodarstwo rolne (ok. 30 ha), ponieważ ojciec zrzekł się spadku, a matka zmarła rok wcześniej. Wnioskodawca został jedynym spadkobiercą. Od czasu śmierci brata Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą i jest podatnikiem VAT z tego tytułu. W obecnej chwili Zainteresowany chciałby sprzedać 6 z 10 działek z warunkami, 1/2 drogi oraz niewielką działkę około 0,075 ha pochodzącą ze spadku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek Zainteresowany chciałby przeznaczyć na remont odziedziczonego gospodarstwa i doinwestowanie własnej działalności rolniczej.

W nieokreślonej przyszłości Wnioskodawca będzie chciał sprzedać resztę działek powstałych po podziale oraz siedlisko, nie inwestuje w marketing i ogłoszenia w mediach. Pieniądze Zainteresowany przeznaczy również na gospodarstwo. Działki (6 z 10, 1/2 drogi i 0,075 ze spadku) zostaną sprzedane pod działalność gospodarczą (pozarolniczą).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości rolnych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym ponieważ upłynęło 5 lat od momentu kiedy Zainteresowany otrzymał ziemię. Poza tym Wnioskodawca nie planuje sprzedawać więcej działek, niż te otrzymane w darowiźnie oraz nie prowadzi żadnych czynności mających na celu uatrakcyjnienie oferty. Wnioskodawca nie zamierza również sprzedawać działek częstotliwie. Sprzeda je gdy zdarzy się okazja, a Zainteresowany będzie potrzebował w tym momencie pieniędzy, może to być więc za rok, 5 lub 10 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do działek nabytych w drodze darowizny od rodziców,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do działki nabytej w drodze spadku po zmarłym bracie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego dla zastosowania właściwych zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany w 2008 r. otrzymał w darowiźnie od rodziców działkę rolną o powierzchni 1,98 ha. W 2010 r. Zainteresowany uzyskał decyzję o warunkach zabudowy na tę działkę – zabudowa siedliskowa.

Dnia 17 czerwca 2012 r. zmarł brat Wnioskodawcy, który prowadził przejęte po rodzicach gospodarstwo rolne (ok. 30 ha). Wnioskodawca został jedynym spadkobiercą.

W obecnej chwili Zainteresowany chciałby sprzedać 6 z 10 działek z warunkami, 1/2 drogi oraz niewielką działkę około 0,075 ha pochodzącą ze spadku.

Jedyną inwestycja Wnioskodawcy w owe działki był wniosek o warunki zabudowy i podział. Działki nadal do dnia dzisiejszego nie zostały sprzedane, nadal mają charakter rolny i nie są uzbrojone. Wnioskodawca nie inwestuje w marketing i ogłoszenia w mediach.

Mając na uwadze powyższe oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze zbycia działek otrzymanych w drodze darowizny w 2008 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Transakcja zbycia zostanie bowiem dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto przedmiotowe działki.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży działki nabytej w dniu 17 czerwca 2012 r. w drodze spadku, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek Zainteresowany chciałby przeznaczyć na remont odziedziczonego gospodarstwa i doinwestowanie własnej działalności rolniczej oraz na gospodarstwo. W związku z powyższym, biorąc pod uwagę treść art. 21 ust. 25 ww. ustawy, należy stwierdzić, że tylko przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki nabytej w drodze spadku, na remont budynku mieszkalnego, spowodowałoby zwolnienie dochodu z odpłatnego zbycia tej działki w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia przedmiotowej działki.

Reasumując, przychód uzyskany ze zbycia działek otrzymanych w drodze darowizny w 2008 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż działki nabytej w dniu 17 czerwca 2012 r. w drodze spadku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji jednak gdy Wnioskodawca w odpowiednim czasie przeznaczy przychód uzyskany ze sprzedaży tej działki na remont budynku mieszkalnego, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w odniesieniu do podatku od towarów i usług oraz podatku od spadków i darowizn wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.