Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.139.2025.1.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-07
Teza: Skutki podatkowe odstąpienia od umowy sprzedaży
nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odstąpienie-odstąpienie od umowy
udział
umowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Na mocy aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2019 r. Rep. A nr (...) otrzymał Pan od swojej
    matki darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy ul. (...) w (...).
    Na mocy aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2023 r. Rep. A nr (...) sprzedał Pan swojej
    siostrze udział wynoszący 1/4 tej nieruchomości za cenę w kwocie (...) zł.
    Część ceny w kwocie (...) zł została zapłacona przelewem na Pana rachunek.
    Kupująca w akcie notarialnym zobowiązała się do zapłaty na Pana rzecz pozostałej części
    ceny sprzedaży w kwocie (...) zł przelewem na Pana rachunek do dnia 31 marca 2024 r.
    Na dzień złożenia wniosku wpłata pozostałej części ceny z tytułu nabycia udziału ww.
    nieruchomości nie nastąpiła.
    Z uwagi na brak zapłaty całości ceny planuje Pan odstąpić od umowy sprzedaży
    nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio (...) zł. W takiej sytuacji kupujący
    zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości.
    Pytania
    1. Czy w przypadku odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - od
      umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której zwróci Pan otrzymaną od
      kupującego część ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Pana z powrotem
      własność nieruchomości - będzie występowała podstawa do naliczenia podatku
      dochodowego od osób fizycznych od otrzymanej do tej pory części ceny
      nieruchomości, która zostanie zwrócona kupującemu?
    2. Czy w przypadku chęci sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, upływ 5-ciu lat, o
      którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy liczyć od dnia
      podpisania pierwszego aktu notarialnego o przekazaniu darowizny Pana na rzecz, tj.
      od dnia 30 lipca 2019 r.?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad. 1
    W przypadku odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - od umowy
    sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której zwróci Pan otrzymaną od kupującego część
    ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Pana z powrotem własność nieruchomości -
    nie będzie podstawy do naliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku
    ze sprzedażą nieruchomości.
    Panu jako sprzedającemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży. Kodeks
    cywilny w art. 491 § 1 stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu
    zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni
    dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu
    wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.
    Zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej,
    obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a
    druga strona obowiązana jest to przyjąć. Wówczas oświadczenie o odstąpieniu od umowy
    usuwa z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną, niweluje
    prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy, w tym skutki podatkowe, które
    powstały z tytułu sprzedaży nieruchomości.
    Na gruncie prawa podatkowego przeniesienie własności nieruchomości rodzi po stronie
    sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, co
    wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

    W niniejszej sprawie powinność przymusowego świadczenia (obowiązek podatkowy)
    należy wiązać z faktem odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy
    o PIT), zaś powstanie zobowiązania podatkowego wynikającego z tego obowiązku
    wyznacza dzień dokonania sprzedaży nieruchomości (art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4
    ustawy o PIT w związku z art. 21 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej).
    Oznacza to, że z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (w warunkach
    opisanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT powstaje zobowiązanie podatkowe w
    podatku od dochodu z takiej sprzedaży, stanowiącego stosowną część „uzyskanego"
    przychodu, którego wartość wyraża cena określona w zawartej umowie (art. 19 ust. 1 zd. 1
    ustawy o PIT).
    Natomiast odmienne skutki nastąpią, gdy dojdzie do rozwiązania takiej umowy, bowiem
    wówczas nie można mówić o zobowiązaniu podatkowym będącym skutkiem takiej
    czynności.
    W przypadku rozwiązania umowy sprzedaży udziału w nieruchomości przy ul. (...) i
    przeniesienia (zwrotu) tego udziału na Pana, z chwilą dokonania takiej czynności powstałe
    wcześniej zobowiązanie podatkowe utraci swój byt, albowiem zniesione zostaną wszystkie
    skutki powyższej czynności. Fakt zawarcia stosownej umowy, która rozwiązuje stosunek
    prawny pomiędzy Panem jako sprzedającym i kupującym będzie stanowić podstawę do
    zniesienia skutków, które powstały w chwili zawarcia umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia
    2023 r. Tym samym rozwiązanie umowy spowoduje w konsekwencji, że na Panu nie
    będzie ciążyło zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości.
    Ad. 2
    W przypadku chęci sprzedaży przez Pana przedmiotowej nieruchomości, upływ 5-ciu lat, o
    którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy liczyć od dnia podpisania
    aktu notarialnego o przekazaniu darowizny na Pana rzecz, tj. od dnia 30 lipca 2019 r.
    W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wszelkie skutki umowy sprzedaży nieruchomości
    należy uznać za niebyłe.
    Pan jako sprzedający złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży udziału w
    nieruchomości z dnia 29 grudnia 2023 r. i o uchyleniu się od wszelkich skutków prawnych
    tej umowy. Kupujący z uwagi na brak zapłaty całości ceny wynikającej z umowy przeniesie
    na Pana z powrotem udział w przedmiotowej nieruchomości.
    Oświadczenie o uchyleniu się Pana jako sprzedającego od skutków prawnych
    oświadczenia woli złożonego w dniu 29 grudnia 2023 r. i powrotne przeniesienie własności
    nieruchomości będzie oznaczać, że nastąpił powrót do stanu z pierwotnego nabycia
    lokalu, tj. do stanu po przyjęciu darowizny. Tym samym wszelkie skutki prawnopodatkowe
    odstąpienia od umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2023 r. zostaną zniesione.
    Zatem 30 lipca 2019 r. to data, od której liczony jest okres 5 lat podatkowych, o których
    stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem

    tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych,
    zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
    Źródła przychodów
    Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego.
    Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub
    prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust.
    1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana
    ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie
    podlega opodatkowaniu.
    Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub
    innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis
    jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw
    majątkowych, co może następować m.in. w formie umowy sprzedaży.
    Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych mają moment i sposób ich nabycia.
    Z treści wniosku wynika, że 30 lipca 2019 r. otrzymał Pan od swojej matki darowiznę w
    postaci nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy ul. (...) w (...). Następnie, 29
    grudnia 2023 r. sprzedał Pan swojej siostrze udział wynoszący 1/4 tej nieruchomości za
    cenę w kwocie (...) zł. Część ceny w kwocie (...) zł została zapłacona przelewem na Pana
    rachunek. Kupująca w akcie notarialnym zobowiązała się do zapłaty na Pana rzecz
    pozostałej części ceny sprzedaży w kwocie (...) zł przelewem na Pana rachunek do 31
    marca 2024 r. Z uwagi na brak zapłaty całości ceny planuje Pan odstąpić od umowy
    sprzedaży nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio (...) zł. W takiej sytuacji
    kupujący zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w
    nieruchomości.
    Pana wątpliwości budzi kwestia, czy w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży
    udziału w nieruchomości wystąpi obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych
    z tytułu otrzymanej do tej pory części ceny nieruchomości, która zostanie zwrócona
    kupującemu.

    W pierwszej kolejności należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty
    własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym, a cywilnym
    istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń, bądź
    czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują
    również skutki wypływające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i prawo
    podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie
    zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie te
    dziedziny prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to
    prawo cywilne.
    Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy
    cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.
    Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej
      postanowiły.
    W myśl art. 158 ww. Kodeksu:
      Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
      zawarta w formie aktu notarialnego.
    Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c.:
      Przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W
                      1ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą
    kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób,
    że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze
    musi następować w dniu jej zawarcia.
    Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie
    późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na
    poczet ceny umowy.
    Wskazać tu również należy art. 488 § 1 tego Kodeksu, który stanowi, że:
      Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia
      wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo
      orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana
      jest do wcześniejszego świadczenia.
    Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych
    świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z
    umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest
    najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem
    wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.
    Z treści powyższych przepisów wynika jednak jednoznacznie, że przeniesienie własności
    nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży
    nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.
    Art. 491 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:
      Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy
      wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do

      wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu
      będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia
      terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania
      zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
    Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 494 ww. Kodeksu:
      Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej
      stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana
      jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego,
      co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z
      niewykonania zobowiązania.
    Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu jest umową dwustronnie zobowiązującą.
    W związku z jej zawarciem sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności
    rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z
    kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym
    samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z
    założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika
    jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na
    nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według
    przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania.
    Cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych
    umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez
    konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia
    zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje
    odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie
    rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania
    umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub
    skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski,
    Komentarz 2011, t. II, Nb 10).
    W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności
    zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w
    wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży
    nieruchomości, co wynika z przywołanego wcześniej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W
    takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający.
    Oznacza to, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest umową
    zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność –
    przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.
    Dokonana zatem czynność prawna polegająca na zawarciu przez Pana 29 grudnia 2023 r.
    w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje określone skutki podatkowe. Dla
    powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz
    udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej
    własność i niezależnie czy w wyniku tej umowy sprzedaży otrzymał Pan wynikającą z
    umowy kwotę w całości czy też nie. Nie może bowiem decydować o skutkach
    podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, że nie otrzymał Pan wynikającej z umowy
    sprzedaży kwoty ani w całości ani też w części.
    W Pana sprawie to sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociąga za sobą określone skutki
    podatkowe.
    Zatem, sprzedaż 29 grudnia 2023 r. udziału w nieruchomości na rzecz siostry stanowi dla
    Pana źródło przychodu z odpłatnego zbycia podlegające opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od 30
    lipca 2019 r.
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Na podstawie przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
    zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się
    wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja
    sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
    prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z
    zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia,
    lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
    Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
    nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku
      od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w
      drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w
      takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
    W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie
      faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
        dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
        lub
      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Określając źródło przychodu i wartość przychodu, art. 19 ust. 1 ww. ustawy wyraźnie
    wiąże przychód ze sprzedażą, nawiązując bezpośrednio do umowy sprzedaży. Tak więc na
    gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące
    znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, albowiem wartość przychodu jest
    ustalana na podstawie ceny określonej w umowie.
    Tym samym za moment odpłatnego zbycia w drodze sprzedaży należy – wbrew Pana
    stanowisku – uznać datę wskazaną w akcie notarialnym (29 grudnia 2023 r.) jako moment
    przeniesienia prawa własności udziału w nieruchomości z Pana na rzecz kupującej siostry.
    Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest więc brak uiszczenia przez nią
    całej ceny wynikającej z tej umowy.
    Jeżeli umowa sprzedaży nie wywołuje skutków prawnych na gruncie prawa cywilnego, tj.
    jest nieważna ex lege, wówczas przejście własności nieruchomości z powrotem na
    podatnika, w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży, nie stanowi nowego momentu
    nabycia. W analizowanej sprawie nie było takich przesłanek, a kupująca posiadała tytuł
    własności, na podstawie którego mogła dysponować swoim udziałem w nieruchomości.
    Oczywiście w transakcji zbycia 29 grudnia 2023 r. stosownie do treści art. 19 ust. 1
    omawianej ustawy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien Pan
    pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.
    Podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę
    pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącym wartość wyrażoną w
    cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako
    wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja
    mogła dojść do skutku), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.
    6d ww. ustawy.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest nieprawidłowe.
    Pana wątpliwość budzi również kwestia czy w przypadku chęci sprzedaży przedmiotowej
    nieruchomości, upływ 5-ciu lat, o którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od dnia podpisania pierwszego
    aktu notarialnego o przekazaniu darowizny Pana na rzecz, tj. od dnia 30 lipca 2019 r.
    Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zbycia nieruchomości samo przez się nie wywołuje
    skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi
    jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości. Do wykonania tego obowiązku może
    dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie
    aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze orzeczenia sądu
    stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego
    oświadczenia woli. Tak więc w przypadku odstąpienia od umowy konieczne jest dokonanie
    zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na wcześniejszego zbywcę.

    Z treści wniosku wynika, że na skutek braku zapłaty pozostałej części ceny przez kupującą
    z tytułu nabycia przez nią udziału w opisanej nieruchomości aktem notarialnym z 29
    grudnia 2023 r., ma Pan zamiar odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości i zwrócić
    kupującej wpłacone uprzednio (...) zł. W takiej sytuacji kupująca zwróci (przeniesie
    własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości.
    W Pana sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której 1/4 udziału w nieruchomości
    została najpierw zbyta przez Pana w 2023 r., a następnie w przyszłości dojdzie do
    ponownego nabycia tego udziału przez Pana. Zwrotne przeniesienie własności
    nieruchomości na skutek odstąpienia od umowy przez Pana ukształtuje na nowo stosunki
    własności wobec przedmiotowej nieruchomości. W żaden sposób czynność ta nie wygasi
    /unieważni skutków prawnych umowy sprzedaży z 2023 r., która była ważnie zawarta i
    wywołała zamierzone w niej skutki w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Z istoty
    umowy sprzedaży wynika, że samo jej zawarcie jest wystarczające do wywołania skutku
    rzeczowego w postaci przeniesienia własności.
    Cytowany wcześniej art. 494 § 1 ustawy Kodeks cywilny mówi o „zwrocie”, a więc – w Pana
    przypadku – oddaniu udziału w nieruchomości, który niegdyś do Pana należał, ale po
    podpisaniu umowy sprzedaży przeszedł na własność nabywcy (Pana siostry).
    Nie mogę zgodzić się z Panem, że nastąpi powrót do stanu z pierwotnego nabycia lokalu,
    tj. do stanu po przyjęciu darowizny i tym samym wszelkie skutki prawnopodatkowe
    odstąpienia od umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2023 r. zostaną zniesione, bowiem
    zawarte odstąpienie od umowy sprzedaży udziału w nieruchomości oraz przeniesienie
    jego własności na Pana wywoła skutek w postaci ponownego nabycia przez Pana tego
    udziału w nieruchomości.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem,
    pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw
    majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub
    tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do
    przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    W konsekwencji uznaję, że na skutek odstąpienia od umowy sprzedaży i przeniesienia
    udziału w nieruchomości dojdzie do jego nabycia przez Pana. W tej dacie dojdzie bowiem
    do przeniesienia własności udziału w nieruchomości, co będzie stanowić jego nowe
    nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie (przy kolejnej
    sprzedaży) winien być zatem liczony od końca roku, w którym nastąpi odstąpienie od
    umowy sprzedaży i przeniesienia własności udziału w nieruchomości na Pana.
    W przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości 5-letni okres, o którym mowa w
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć
    odrębnie w stosunku do udziału w nieruchomości, który nabył Pan w darowiźnie od matki
    oraz odrębnie w stosunku do udziału, który nabędzie Pan w wyniku odstąpienia od
    umowy sprzedaży i ponownego przeniesienia własności tego udziału na Pana, a nie jak
    Pan twierdzi, że jedynie od daty otrzymania darowizny, tj. od dnia 30 lipca 2019 roku
    Zatem, w przypadku zamiaru sprzedaży nieruchomości okres pięciu lat, o którym mowa w
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od
    końca 2019 r. w odniesieniu do udziału nabytego w darowiźnie od matki, a dla udziału 1/4
    – od końca roku, w którym nabędzie Pan od siostry ten udział w wyniku odstąpienia od
    umowy sprzedaży i ponownego przeniesienia własności tego udziału na Pana.
    Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 również jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.