Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.834.2023.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-15
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz prawo do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

15 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, braku zwolnienia z opodatkowania tej dostawy, prawa do odliczenia podatku VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(\`(...)\`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

R.Ż. (Sprzedający)

A.Ż. (Sprzedający)

**Opis zdarzenia przyszłego**

1) Wstęp

R.Ż. (dalej: „Sprzedający 1”) oraz A.Ż. (dalej: „Sprzedający 2”), (łącznie dalej jako: „Sprzedający”) oraz (\`(...)\`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w (\`(...)\`), obręb (\`(...)\`), działka gruntu numer (\`(...)\`) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystania, (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalności Kupującego po Transakcji.

2) Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 5,3437 ha położonej w województwie (\`(...)\`), powiecie (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`), miejscowość (\`(...)\`), obręb (\`(...)\`), o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), VII Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Przedmiotowa księga wieczysta obejmuje również, działkę gruntową o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) o powierzchni 0,124 ha, która to nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (\`(...)\`) z dnia 29 września 2009 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie „(\`(...)\`) - (\`(...)\`)”. Nieruchomość zgodnie z uchwałą nr Rady Miasta (\`(...)\`) z dnia 17 maja 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany Nr (…) Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie „(\`(...)\`) - (\`(...)\`)” ma przeznaczenie: tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące. Sprzedający ani przed, ani w trakcie uchwalania wyżej wskazanego planu zagospodarowania przestrzennego nie składali żadnych wniosków mających na celu uzyskanie jakichkolwiek zmian.

Nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży, jest efektem podziału pierwotnej działki nr (\`(...)\`) na działki nr (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Podział został dokonany na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (\`(...)\`) w ramach inwestycji celu publicznego polegającego na wydzieleniu gruntu pod drogi lokalne. Procedura podziałowa została rozpoczęta z inicjatywy Prezydenta Miasta (\`(...)\`), wpis wydzielonej działki do nowej księgi wieczystej nastąpił w 2012 r. Sprzedający nigdy nie podejmowali działań zmierzających do polepszenia infrastruktury związanej z gruntem w zakresie dróg, czy też doprowadzenia mediów.

Tym samym Nieruchomość stanowi teren budowlany - grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, tj. nie będą się na niej znajdować żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą/znajdują się na niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień 14 czerwca 2023 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (\`(...)\`), działka gruntu numer (\`(...)\`) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R, o klasyfikacji RII, RIIIa, RIIIb.

3) Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

Sprzedający są osobami fizycznymi. Żaden ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT. W szczególności Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Sprzedający 1 prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast Sprzedający 2 (żona) pomaga mężowi w prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (\`(...)\`). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Przy czym Sprzedający są powiązani wobec siebie (małżonkowie).

4) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystania

Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 września 1996 r. (Repertorium A numer z 1996 r.). Sprzedający dokonali nabycia Nieruchomości do ich majątków prywatnych, przy czym w dniu nabycia Nieruchomości pozostawali w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej - tym samym Nieruchomość nabyta została do majątku wspólnego i weszła w skład gospodarstwa rolnego.

Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych i nie podlegała opodatkowaniu VAT oraz była zwolniona z opłaty skarbowej (obowiązującej w 1996 r., która została następnie zastąpiona przez ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych). Należy podkreślić, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie było udokumentowane fakturą / fakturami wystawionymi na ich rzecz z wykazaną kwotą podatku.

Tym samym, nabycie Nieruchomości przez Sprzedających w ogóle nie było opodatkowane VAT.

Nieruchomość była i obecnie jest wykorzystywana przez Sprzedającego 1 do prowadzonej działalności rolniczej, w szczególności Sprzedający 1 wykorzystywał nieruchomość do własnej uprawy rolnej, w tym sprzedawał plony z prowadzonej uprawy. Sprzedający 2 (żona) pomagała mężowi w prowadzonym gospodarstwie rolnym.

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim.

Sprzedający dokonali sprzedaży innej działki w 2017 r. (około 772 m2) - przy czym z tytułu tego zbycia Sprzedający nie odprowadzili podatku VAT (traktowali zbycie jak rozporządzenie majątkiem prywatnym). Poza tą sytuacją nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.

Jednocześnie, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie jest pierwszą próbą jej sprzedania przez Sprzedających. W grudniu 2021 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim, jednakże, ze względu na upływ terminu rozwiązującego w umowie sprzedaż nie doszła do skutku. Niemniej jednak, w świetle okoliczności należy przyjąć, że w przeszłości Sprzedający podejmowali już próbę sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w celu odpłatnego przeniesienia własności Nieruchomości na podmiot trzeci.

W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający obecnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Kupujący zwrócił się do Sprzedających z ofertą zakupu Nieruchomości.

Obecnie Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Z uwagi, na to, że Strony są zdania, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT, na moment planowanej Transakcji Sprzedający zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni, chyba, że w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte w niniejszym Wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie występują w charakterze podatników VAT i Strony uzyskają interpretację podatkową przed sfinalizowaniem Transakcji, wówczas nie będą rejestrowali się jako podatnicy VAT, a jeżeli nastąpi już ich rejestracja - dokonają wyrejestrowania z VAT.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca I kw. 2024 r. Ponadto Strony rozważają możliwość zwarcia warunkowej umowy sprzedaży w grudniu 2023 r. lub styczniu 2024 r., z warunkiem, że zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi po uzyskaniu interpretacji indywidualnej w zakresie niniejszego Wniosku.

5) Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

W dniu 31 sierpnia 2023 r. (\`(...)\`) sp. z o.o. (dalej: „Agent”) zawarł ze Sprzedającymi warunkową umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) - Repertorium A numer (\`(...)\`), na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”). W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży lub umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1\. Przeprowadzenie przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2\. Zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II/III na IV,

3\. Uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC),

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających. Umowa Przedwstępna ważna jest do 15 stycznia 2024 r.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomością do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Sprzedający, oświadczyli ponadto, że znane są im zamierzenia Agenta tj. realizacja Inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:

1\. nie rozporządzać Nieruchomością w całości lub w części ani nie obciążać jej prawami osób trzecich,

2\. nie podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących Nieruchomości lub Sprzedających i ich działalności, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedających,

3\. powiadamiać kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością oraz niezwłocznie przekazywać kupującemu kopie tych postępowań.

Sprzedający są również zobowiązani dostarczyć przed dokonaniem Transakcji m.in. zaświadczenia potwierdzające, że nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Agent na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa (lub Kupujący w przypadku scedowania pełnomocnictwa na niego) przed dokonaniem Transakcji dokona/-ją procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz ewentualnie środowiskowego i technicznego Nieruchomości (tj. polegającego na przeprowadzeniu badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji).

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Agenta / Kupującego w uzyskaniu ewentualnych decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Agentowi (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Agencie (lub Kupującym w przypadku scedowania pełnomocnictwa) działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Agent może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej bądź na rzecz dowolnej spółki będącej cudzoziemcem w rozumieniu odrębnych przepisów.

Kupujący zamierza zawrzeć z Agentem umowę cesji, na której podstawie wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki tego podmiotu wynikające z zawartej Umowy Przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy cesji, Transakcję (tj. transakcję sprzedaży Nieruchomości) ze Sprzedającymi dokona nie Agent, a właśnie Kupujący. Jednocześnie, po dokonaniu cesji to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością.

6) Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

\- Nieruchomość jest terenem budowlanym, ale obecnie jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;

\- Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące;

\- Nieruchomość stanowi grunt rolny;

\- Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;

\- Sprzedający nie są podatnikami VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

\- Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 roku - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 221 z późn. zm.) polegającej na obrocie ziemią rolną w rozumieniu Ustawy o VAT;

\- Sprzedający nie zamierzają rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

\- Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

\- Obecnie Nieruchomość wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na nim prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez Sprzedających;

\- Sprzedający w 2021 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została zrealizowana ze względu na upływ terminu na jej zawarcie.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)**

1\. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a każdy ze Sprzedających będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)?

3\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 oraz nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług.

2\. W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane, a także nie mają zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Wówczas każdy ze Sprzedających powinien zarejestrować się przed dokonaniem dostawy Nieruchomości jako podatnik VAT czynny i udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą obejmującą część ceny przypadającą na udział we własności Nieruchomości każdego ze Sprzedających.

3\. W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa , występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatnika VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1\. Przeprowadzenia przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyniki tej analizy za satysfakcjonujące,

2\. Zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II/III na IV,

3\. Uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC),

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomością do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Agent na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa (lub Kupujący w przypadku scedowania pełnomocnictwa na niego) przed dokonaniem Transakcji dokona/-ją procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz ewentualnie środowiskowego i technicznego Nieruchomości (tj. polegającego na przeprowadzeniu badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego , z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający podejmują pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Agenta/Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający udzielając pełnomocnictwa na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą), podejmuje pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będą występować w charakterze podatników VAT w związku z faktem, że udzielili Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

\- Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ

\- Interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 1. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;

\- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

\- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

\- Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

\- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

\- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

\- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

\- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

\- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

\- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

\- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1\. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Gruntu za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2\. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających. Sprzedający wykorzystują Nieruchomość zgodnie z jej obecnym przeznaczeniem tj. do prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo, należy wskazać, że działka, będąca przedmiotem Transakcji nie jest uzbrojona, ani nie zostały przez Sprzedających zawarte żadne umowy związane z Nieruchomością.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114- KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3\. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem: 4P,U/UC - tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z drugiej strony w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że nabycie Nieruchomości nastąpiło od osób fizycznych sprzedających Nieruchomość poza działalnością gospodarczą i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek, lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, to każdy ze Sprzedających będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny przed dokonaniem dostawy Nieruchomości.

Ponadto, dostawa Nieruchomości będzie podlegała udokumentowaniu fakturami VAT obejmującymi odpowiednio część ceny przypadającą na udział we własności Nieruchomości każdego ze Sprzedających.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów / usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu / wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Kwestia dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez** **Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(\`(...)\`) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.