Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.120.2025.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-05
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zwraca się z wnioskiem o interpretację prawno-podatkową planowanej
    przez Wnioskodawcę sprzedaży działek. Wnioskodawca oświadcza, że sprawa, którą
    opisuje, nie jest w trakcie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-
    skarbowej.
    W 2007 roku jako osoba fizyczna Wnioskodawca zakupił w gminie (...) uzbrojoną działkę
    wielkości 0,5 ha z myślą o wybudowaniu na niej domu (działka nr 1, obręb (...)). Niecały rok
    później w tej samej gminie Wnioskodawca kupił drugą działkę wielkości 0,35 ha z myślą o
    postawieniu na niej domu dla rodziców Wnioskodawcy (działka nr 2, obręb (...)). Oba
    zakupy były finansowane kredytem indeksowanym do kursu CHF. Pod koniec 2008 roku
    sytuacja finansowa Wnioskodawcy uległa pogorszeniu w wyniku wybuchu kryzysu
    finansowego (utrata pracy + wzrost kosztów obsługi kredytu), w efekcie czego
    Wnioskodawca musiał odłożyć zamiar zabudowy obu działek na dalszą przyszłość. Z
    różnych względów zamiaru owego nie udało się zrealizować do dzisiaj. W związku z
    utrzymującym się brakiem perspektyw finansowych umożliwiających zabudowę obu
    działek, Wnioskodawca chciałby obie te działki sprzedać. Zanim Wnioskodawca przystąpi
    do szukania klienta, chciałby uzyskać interpretację podatkową w zakresie podatku VAT.
    Wnioskodawca dodaje, że żadna z obu działek nie była w tym czasie wykorzystywana w
    celach związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, nie była przedmiotem
    dzierżawy bądź jakiejkolwiek odpłatnej umowy na rzecz innego podmiotu prowadzącego
    działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie podejmował też żadnych czynności
    angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości ww. działek, ani nie
    występował do gminy z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego. Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości ani też nie
    dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Sprzedaż działek
    wskazanych powyżej Wnioskodawca zamierza oprzeć o standardowe działania -
    ogłoszenia na portalach sprzedażowych oraz umowy z pośrednikami. Wnioskodawca nie
    zamierza udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu występowania w
    imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących ww. działek ani nie zamierza udzielać im
    zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych przed ich ostatecznym
    zbyciem. Wnioskodawca będzie też dążył do zabezpieczenia sprzedaży notarialną umową
    przedwstępną z zadatkiem/zaliczką w wysokości (...) uzgodnionej docelowej ceny
    sprzedaży. Z uwagi na to, że działki nie sąsiadują ze sobą nawzajem, Wnioskodawca
    zakłada, że każda z nich będzie przedmiotem sprzedaży osobnemu klientowi.
    Wnioskodawca dodaje, że w odniesieniu do planu sprzedaży działki nr 1 w (...), składał już
    jeden wniosek o wydanie interpretacji podatkowej (znak sprawy: 0114-KDIP3-
    1.4011.986.2024).

## Pytanie

Czy sprzedaż obu ww. działek w interpretacji administracji skarbowej stanowi działalność
    handlową podlegającą opodatkowaniu VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Wnioskodawca wskazał, że obie działki są majątkiem osobistym Wnioskodawcy, a
    planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nie stanowi według Wnioskodawcy działalności
    handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT według kryteriów określonych w art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT. Dodatkową przesłanką świadczącą o tym, że ich sprzedaż nie powinna być
    obciążona podatkiem VAT jest wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt I SA
    /Ke 219/24). Szczegóły na temat wyroku można znaleźć tutaj: (...).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
      6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii;
      22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne
      świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową
      dostawę towarów.
    Art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:
      1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
        prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
        której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
      2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
        lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
        rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
        gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
        towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
        zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania
    innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych
    transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi
    zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się
    majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą
    prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak
    wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści
    orzeczenia TSUE w sprawie C#291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło
    ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że
    podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
    wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego
    wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia
    własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C#180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i
    nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
    sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot
    sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
    gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie
    przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np.
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie
    faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają
    formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

    Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15
    ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą
    istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi
    również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
    w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom
    podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek stanowi działalność handlową
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Jak wskazano wyżej, istotne dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy
    mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu
    podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków
    zastosowanie przepisy ustawy.
    W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny
    towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w
    celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności
    gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.
    Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Należy zatem ustalić, oceniając całokształt Pana działań w odniesieniu do działek
    będących przedmiotem sprzedaży, czy będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi
    do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby
    poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku
    z zamiarem sprzedaży działek nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na
    aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak, np. uzbrojenie terenu –
    doprowadzenie do niego mediów czy jego ogrodzenie. Jak wynika bowiem z wniosku, nie
    podejmował Pan żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia
    wartości ww. działek, ani nie występował Pan do gminy z wnioskiem o uchwalenie
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie posiada Pan żadnych innych
    nieruchomości ani też nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży żadnych innych
    nieruchomości. Sprzedaż działek wskazanych powyżej zamierza Pan oprzeć o
    standardowe działania - ogłoszenia na portalach sprzedażowych oraz umowy z
    pośrednikami.
    Działki przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane w celach związanych z
    jakąkolwiek działalnością gospodarczą, nie były przedmiotem dzierżawy bądź jakiejkolwiek
    odpłatnej umowy na rzecz innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
    Ponadto, nie zamierza Pan udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu
    występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek ani nie zamierza Pan
    udzielać im zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych przed ich
    ostatecznym zbyciem.
    Z uwagi na powyższe okoliczności należy uznać, że sprzedaż działek nie będzie stanowić
    działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek
    świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która
    byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
    W związku z zamiarem sprzedaży działek nie będzie Pan działał zatem w charakterze
    podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność

    gospodarczą wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy i transakcja ta nie będzie podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem.
    Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem.
    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku
    opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.