Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-331/14/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-06-26
Teza: możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkania, jeśli środki zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania oraz na zakup nowego mieszkania
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie; nieruchomości; sprzedaż; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 26 marca 2014 r. (data otrzymania 26 marca 2014 r.), uzupełnionym 23 maja 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części dotyczącej wartości od jakiej należy zapłacić podatek w przypadku nie przeznaczenia środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe – **jest nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej zaliczenia do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe spłaty kredytu – **jest nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej zaliczenia do wydatków na poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na remont i zakup nieruchomości – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej konieczności przedstawienia urzędowi skarbowemu dokumentów potwierdzających wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi, pismem z 16 maja 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-331/14/NG wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 23 maja 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 17 lutego 2010 r. Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny. Na sfinansowanie zakupu zaciągnął kredyt hipoteczny na łączną kwotę 114 000,00 zł. Obecnie Wnioskodawca rozważa możliwość sprzedaży mieszkania i spłatę kredytu.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedając mieszkanie, Wnioskodawca będzie zwolniony z odprowadzenia podatku w wysokości 19% od wartości sprzedanej nieruchomości, skoro całość chce przeznaczyć na spłatę kredytu i ewentualnie zakup i remont nowej nieruchomości?
2.  Czy jednak, musi upłynąć okres 5 lat aby Wnioskodawca mógł być zwolnionym z podatku dochodowego?
3.  Jakie dokumenty, musi Wnioskodawca przedstawić w urzędzie skarbowym, żeby uzyskać zwolnienie z opodatkowania?
4.  Czy po transakcji sprzedaży Wnioskodawca musi informować urząd skarbowy?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1.

Jeżeli sprzeda mieszkanie i przeznaczy całą kwotę na spłatę kredytu – to będzie z takiego obowiązku zwolniony. Jeżeli natomiast wyjdzie różnica pomiędzy wartością sprzedaży mieszkania a kwotą spłaty zadłużenia kredytu hipotecznego ¬– to Wnioskodawca uważa, że od różnicy powinien odprowadzić podatek dochodowy, chyba że będzie zwolniony z tego obowiązku, bo w międzyczasie zakupi nowe mieszkanie, czy też dokona remontu i będzie miał na to potwierdzenie w postaci faktur za wykony remont czy zakup.

Ad.2.

Nie musi upłynąć okres 5 lat aby Wnioskodawca mógł być zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli całą kwotę ze sprzedaży mieszkania przekaże na spłatę kredytu hipotecznego lub zakup nowego, czy remont. W przeciwnym wypadku jest zobowiązany do zapłaty 19% podatku od wartości sprzedanej nieruchomości.

Ad.3.

Aby skorzystać ze zwolnienia Wnioskodawca powinien w urzędzie w skarbowym przedstawić umowę sprzedaży mieszkania, informację z banku o wysokości spłaty kredytu i o potwierdzeniu jej dokonania, ewentualnie faktury z remontów, zakupu nowego mieszkania itp.

Ad.4.

Wnioskodawca musi informować urząd skarbowy. Jednakże Wnioskodawcy w ww. pytaniu chodzi bardziej o to jakie dokumenty ma przedstawić. Wnioskodawca uważa, że takie jak opisał powyżej w odpowiedzi na pytanie nr 3, tj. umowę sprzedaży mieszkania, informację z banku o wysokości spłaty kredytu i o potwierdzeniu jej dokonania, ewentualnie faktury z remontów, zakupu nowego mieszkania itp.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w 2010 r. zakupił lokal mieszkalny, środki na zakup lokalu pochodziły z zaciągniętego przez niego kredytu hipotecznego. Wnioskodawca rozważa sprzedaż mieszkania oraz przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego i ewentualnie na remont czy też zakup nowej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2010 r., to planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż mieszkania – jeżeli nastąpi przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nastąpi przed 1 stycznia 2016 r. ¬– będzie stanowić źródło przychodu i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych ewentualnej sprzedaży mieszkania należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) – nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo) będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości (prawa) jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego po sprzedaży nieruchomości (prawa) kredytu. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Kosztem nabycia dla Wnioskodawcy będzie zatem cena jaką Wnioskodawca zapłacił sprzedającemu lokal mieszkalny. Oznacza to, że Wnioskodawca kwotę tę może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód. Do kosztów nabycia Wnioskodawca może również zaliczyć np. opłatę wniesioną tytułem taksy notarialnej, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, jako wydatki bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Mając powyższe wyjaśnienia na uwadze, nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w przypadku gdy nie przeznaczy przychodu na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku od wartości sprzedanej nieruchomości. Należy podkreślić, że 19% podatek Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić (jeśli nie wydatkuje przychodu na własne cele mieszkaniowe) w wysokości obliczonej nie od wartości nieruchomości (mieszkania) lecz od dochodu, czyli wnioskodawca najpierw powinien pomniejszyć przychód o koszty odpłatnego zbycia, później od tak obliczonego przychodu Wnioskodawca powinien odliczyć koszty nabycia nieruchomości czyli m.in. cenę nabycia nieruchomości (zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Dopiero tak obliczony dochód jest podstawą do obliczenia 19% podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2\. wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca – w art. 21 ust. 29 ww. ustawy – wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z kolei zgodnie z przepisem ar. 25 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie dla Wnioskodawcy spłata kredytu mieszkaniowego, po ewentualnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Bez wątpienia kredyt zaciągnięty przez Wnioskodawcę był kredytem zaciągniętym przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na nabycie lokalu mieszkalnego. Zauważyć jednak należy, że w omawianej sprawie znajdzie zastosowanie zastrzeżenie zawarte w przywołanym wyżej art. 21 ust. 30 ww. ustawy. Wnioskodawca rozliczając transakcję sprzedaży lokalu mieszkalnego uwzględni bowiem wydatki na nabycie mieszkania w postaci kosztów uzyskania przychodu. Odliczając więc spłacony kredyt Wnioskodawca odliczyłby po raz drugi wydatki, które zaliczy do kosztów uzyskania przychodu jako wydatki na nabycie przez niego mieszkania, które to nabycie było finansowane spłaconym kredytem. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu z ewentualnej sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłaty takiego kredytu nigdy nie będzie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać ma wcześniej wydatek na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu (oszczędności podatnika czy kredyt). Ustawodawca wprowadził natomiast jednoznaczny zakaz traktowania jako objętego zwolnieniem wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w sytuacji, gdy ten wydatek na nabycie podlega uwzględnieniu przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W rozpatrywanej sprawie wydatek na nabycie, mieszkalnego podlegać będzie odliczeniu od przychodu ze sprzedaży. Ustawodawca przesądził zatem w ten sposób, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości (mieszkania), skoro przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będzie cena nabycia zbywanej nieruchomości. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczania kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką jest zakup lokalu mieszkalnego byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem cena nabycia pokryta kwotą kredytu a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

W związku z powyższymi okolicznościami należy uznać, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy nie będzie spłata kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Odnośnie natomiast do możliwości zaliczenia wydatków na zakup i remont nowej nieruchomości (mieszkania) do wydatków na własne cele mieszkaniowe zauważyć należy, że zgodnie z ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, b i d) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione m.in. na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, czy też np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego a także wydatki na remont własnego lokalu mieszkalnego. Zatem Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe ewentualne wydatki poniesione na zakup nowej nieruchomości (mieszkania) i jej remont. Przy czym aby wydatki te mogły być uznane za wydatki poniesione na własny cel mieszkaniowy muszą nastąpić w ustawowym terminie (tj. począwszy od dnia zbycia mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym będzie miało miejsce odpłatne zbycie mieszkania) oraz muszą dotyczyć mieszkania w którym Wnioskodawca będzie realizować własne cele mieszkaniowe. Jeżeli warunki te zostaną spełnione, to ewentualne wydatki na zakup i remont mieszkania Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości zaliczenia wydatków na zakup i remont lokalu mieszkalnego – sfinansowanych ze środków pochodzących z planowanej sprzedaży mieszkania nabytego w 2010 r. – do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, należało uznać za prawidłowe.

Należy jeszcze dodać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, aby skorzystać ze zwolnienia, nie wymaga dostarczenia po upływie 2 letniego terminu na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości np. faktur na materiały budowlane ani innych dokumentów potwierdzających wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe. Nie oznacza to jednak, że podatnik chcąc skorzystać ze zwolnienia nie musi w ogóle dokumentować poniesienia wydatków mieszkaniowych. Albowiem Organ podatkowy może, np. w toku postępowania sprawdzającego czy postępowania podatkowego, zażądać wiarygodnych dowodów potwierdzających poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Nie oznacza to jednak, że Wnioskodawca musi takie dokumenty dostarczyć z własnej inicjatywy po upływie terminu do wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zatem, w zakresie konieczności poinformowania urzędu skarbowego o wydatkowaniu środków na cele mieszkaniowe (remont mieszkania, spłata kredytu), stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Podsumowując:

*   planowa przez Wnioskodawcę sprzedaż mieszkania nabytego w 2010 r., o ile nastąpi przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nastąpi przed 1 stycznia 2016 r., będzie stanowić źródło przychodu i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
*   jeśli całość przychodu Wnioskodawca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, będzie mógł być zwolniony z zapłaty 19% podatku dochodowego od ewentualnego dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (a nie od wartości mieszkania).
*   za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe nie sposób uznać spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które Wnioskodawca planuje sprzedać.
*   za wydatek na własny cel mieszkaniowy należy uznać wydatki poniesione na nabycie i remont nowego mieszkania, (przy zachowaniu pozostałych warunków zwolnienia).
*   Wnioskodawca nie ma także obowiązku, z własnej inicjatywy dostarczenia urzędowi skarbowemu dokumentów (faktur za remont, aktu notarialnego zakupu mieszkania, itd.) potwierdzających wydatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Nie oznacza to jednak, że podatnik chcąc skorzystać ze zwolnienia nie musi w ogóle dokumentować poniesienia wydatków mieszkaniowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.