Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-722/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-07-14
Teza: Czy najem nieruchomości będącej współwłasnością podlega opodatkowaniu wyłącznie u współwłaściciela osiągającego z tego tytułu przychód oraz czy czerpanie korzyści z części nieruchomości należącej do współwłaściciela nie spowoduje powstania dodatkowego przychodu (nieodpłatnego świadczenia)?
Słowa kluczowe: dochód-dochód z najmu; najem; współwłasność; świadczenie-świadczenie nieodpłatne
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 03 kwietnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 14 kwietnia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu najmu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, opodatkowaną podatkiem liniowym 19%. W 2000r. zakupił prywatnie (poza prowadzoną działalnością) wspólnie ze znajomym część kamienicy. Wartość jego części w stosunku do części znajomego przedstawia się następująco: 53% wnioskodawca i 47% znajomy.

Po zakupie współwłaściciele sporządzili pomiędzy sobą pisemną umowę (nie notarialnie) o korzystaniu z zakupionej nieruchomości, w której to wskazali kto i kiedy będzie jej użytkownikiem (do dnia dzisiejszego są zgodni co do postanowień niniejszej umowy). Z umowy wynika, iż od roku 2000 do 2018 użytkownikiem całej zakupionej nieruchomości jest wnioskodawca, może tam prowadzić działalność, wynajmować i czerpać z tego korzyści, natomiast od roku 2018 do 2034, użytkownikiem, a tym samym czepiącym z tej nieruchomości korzyści będzie znajomy wnioskodawcy.

W tym roku wnioskodawca chciałby wynająć w/w nieruchomość. Przychody z tytułu prywatnego najmu chce opodatkować wg skali. Z dochodu otrzymanego z najmu odprowadzi zaliczki na podatek dochodowy do 20-go następnego miesiąca po otrzymaniu zapłaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy umowa najmu powinna być zawarta tylko pomiędzy wnioskodawcą i wynajmującym?
2.  Czy przychody z tytułu prywatnego najmu w/w nieruchomości nie spowodują przychodu u znajomego, pomimo, że zapłata wpłynie na konto wnioskodawcy?
3.  Czy w związku z tym, że w akcie notarialnym wnioskodawca jest współwłaścicielem razem ze znajomym, nie powstanie u wnioskodawcy dodatkowy przychód z tytułu używania i czerpania korzyści z części znajomego (nieodpłatne świadczenie)?
4.  Czy spisana pomiędzy wnioskodawcą i znajomym umowa (nie notarialnie) ma moc prawna i jeśli wnioskodawca będzie czerpał korzyści z w/w nieruchomości, tylko on będzie zobowiązany do zapłaty podatku? Czy umowę określającą kto i kiedy jest użytkownikiem nieruchomości można zakwalifikować jako umowę o charakterze wzajemnym?

Zdaniem wnioskodawcy:

1.  umowa najmu powinna być zawarta pomiędzy wnioskodawcą a wynajmującym ze względu na zawartą pomiędzy nimi umowę,
2.  u znajomego nie powstanie przychód podatkowy, ponieważ wnioskodawca osiągnie przychód,
3.  ponieważ zawarli umowę pomiędzy sobą, uzgadniając kto i kiedy czerpie korzyści, uważa, że ma prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel i czerpania z niej korzyści na zasadzie świadczenia o charakterze wzajemnym,
4.  zgodnie z założeniem umowy, ponieważ wnioskodawca będzie czerpał korzyści będzie zobowiązany do zapłaty podatku, w związku z powyższym uważa, że umowa zawarta pomiędzy nim i znajomym ma moc prawną i można ją zakwalifikować do umów o charakterze wzajemnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca zamierza wynająć nieruchomość stanowiącą współwłasność jego i znajomego. Wszelkie korzyści będzie czerpać wyłącznie wnioskodawca. Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, iż zawarcie umowy najmu pomiędzy wnioskodawcą i najemcą spowoduje, że to wnioskodawca będzie jedyną osobą osiągającą przychody z najmu. Przychody te nie powstaną po stronie drugiego współwłaściciela. W wyniku bowiem zawarcia umowy pomiędzy współwłaścicielami do roku 2018 wyłącznie wnioskodawca jest osobą uprawnioną do korzystania z kamienicy i czerpania korzyści jakie ona przynosi.

Odrębnym zagadnieniem jest nieodpłatne udostępnienie części nieruchomości. W przypadku nieodpłatnego użyczenia biorący rzecz w używanie – otrzymuje nieodpłatne świadczenie, które co do zasady rodzi przychód w wysokości i na zasadach określonych w przepisach podatkowych, natomiast dający nieruchomość w użyczenie otrzymuje przychód na podstawie art. 16 ust. 1 z zastrzeżeniem ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przez nieodpłatne świadczenie należy rozumieć wszystkie zdarzenia prawne i gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu przysporzenie w majątku podatnika, mające konkretny wymiar finansowy. Istotą nieodpłatnego świadczenia jest więc otrzymanie rzeczy do bezpłatnego używania, jednakże "bezpłatność" musi dotyczyć wszelkich elementów umowy, nie może zatem nakładać na biorącego do używania rzeczy obowiązku jakichkolwiek świadczeń na rzecz dającego do bezpłatnego użyczenia.

Tymczasem w przedmiotowej sprawie pomiędzy wnioskodawcą i wspólnikiem zawarta została umowa, z której wynika, że od 2000r. do 2018r. użytkownikiem całej nieruchomości jest wnioskodawca, a do 2018 do 2034r. drugi współwłaściciel. W zamian za dysponowanie udziałem współwłaściciela i czerpanie z niego korzyści, wnioskodawca po 18 latach użyczy mu swój udział na takich samych zasadach i na taki sam okres czasu, nie mamy więc doczynienia z nieodpłatnym świadczeniem.

Zasada swobody umów wyrażona w art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) polega na tym, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się własności (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Rodzaj i charakter tytułu prawnego strony umowy mogą kształtować dowolnie uwzględniając jednak skutki podatkowe, jakie taka umowa wywiera. To czy zawarta pomiędzy stronami umowa ma moc prawną oraz do jakiej grupy umów może być zakwalifikowana odzwierciedla również ustawa - Kodeks cywilny, która nie jest przepisem prawa podatkowego, a zatem jej analiza nie mieści się w zakresie wydanej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Reasumując stanowisko wnioskodawcy należy uznać za **prawidłowe**, ponieważ umowa najmu powinna być zawarta pomiędzy wynajmującym (wnioskodawcą) a najemcą, podlegający opodatkowaniu przychód z tytułu najmu powstanie wyłącznie po stronie wnioskodawcy, zawarta pomiędzy wspólnikami nieruchomości umowa nie ma cech nieodpłatnego świadczenia więc nie spowoduje przysporzenia majątkowego po stronie wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.