Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.585.2020.3.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-22
Teza: opodatkowanie sprzedaży działki nr … w części zabudowanej budynkiem sklepu, a w pozostałej części stanowiącej grunt niezabudowany
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; działki; nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 września 2020 r. (data wpływu 2 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z 18 listopada 2020 r. (data wpływu 23 listopada 2020 r.) oraz pismem z 14 grudnia 2020 r. (data wpływu 17 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr … w części zabudowanej budynkiem sklepu, a w pozostałej części stanowiącej grunt niezabudowany - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr … w części zabudowanej budynkiem sklepu, a w pozostałej części stanowiącej grunt niezabudowany.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 18 listopada 2020 r. (data wpływu 23 listopada 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 9 listopada 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.585.2020.1.MS oraz pismem z 14 grudnia 2020 r. (data wpływu 17 grudnia 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 7 grudnia 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.585.2020.2.MS

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą, praktycznie ograniczającą się do wynajmu i wydzierżawiania posiadanego majątku trwałego. Wnioskodawca wydzierżawiał znajdujący na działce nr … budynek sklepu w którym dzierżawca prowadzi sprzedaż detaliczną.

Wnioskodawca zamierza sprzedać zabudowaną nieruchomość gruntową, oznaczoną numerem ewidencyjnym … o powierzchni 1,5600 ha, księga wieczysta nr … prowadzona przez Sąd Rejonowy w …. Część działki o pow. 1,525 ha znajduje się na terenie, na którym występuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ta część nieruchomości znajduje się na terenie zabudowanym oznaczonym symbolem Bi - tereny zabudowane, natomiast pozostałą część tej działki stanowią grunty orne oznaczone symbolem RIIIa. Kupujący zamierza na działce prowadzić działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego (wybudowanie obiektu handlowego).

W dniu 16 września 2020 r. podpisano akt notarialny - umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem.

Strony umowy - Wnioskodawca oraz spółka akcyjna - uzgodniły w umowie przedwstępnej, że uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

*   uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr … obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 400,00 m2;
*   uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
*   uzyskania przez Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
*   uzyskania przez Wnioskodawcę zaświadczeń o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, braku zaległości podatkowych oraz o niezaleganiu w podatku od nieruchomości
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowę i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
*   uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia – z naliczenia podatku VAT,
*   złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej,
*   potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
*   uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w pla.

Strony umowy przedwstępnej uzgodniły, że po spełnieniu wyżej wymienionych warunków Wnioskodawca sprzeda Spółce działkę gruntu nr … za cenę w wysokości 400.000 zł.

Strony oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie wyżej wymienionych decyzji i pozwoleń oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń Wnioskodawca oświadczył, że zobowiązuje się nie obciążać prawa własności przedmiotowej nieruchomości jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich w czasie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej, w tym samym dniu, Strony zawarty dodatkowo umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży. Strony ustaliły, że umowa dzierżawy zostaje zawarta na czas nieoznaczony z czynszem w wysokości 50 zł miesięcznie.

W piśmie z 18 listopada 2020 r. będącym odpowiedzią na wezwanie organu Wnioskodawca wskazał zakres oczekiwanej interpretacji, doprecyzował opis zdarzenia przyszłego, sformułował pytanie i przedstawił własne stanowisko.

Wnioskodawca wskazał, że w dniu 16 września 2020 r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabudowaną budynkiem przemysłowym działkę gruntu nr …, położoną w …, gm. … , o pow. 0,28 ha, z czego część działki o pow. 0,1490 ha znajduje się na terenie, na którym występuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym ta część nieruchomości znajduje się na terenie zabudowanym oznaczonym symbolem Bi - tereny zabudowane, natomiast pozostała część tej działki o pow. 0,1310 ha stanowią grunty orne oznaczone symbolem RIIIa. Kupujący zamierza na działce prowadzić działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego (wybudowanie obiektu handlowego).

Przedmiotem sprzedaży będzie cała działka, o pow. 0,28 ha, wraz ze zlokalizowanym na niej budynkiem mieszczącym sklep (pawilon handlowy). Przed sprzedażą Wnioskodawca nie będzie dokonywał podziału działki nr ….

Do dnia 29 sierpnia 1994 r. zabudowana działka nr … była własnością … „…” w …, która posiadała w … bazę handlowo-usługową składającą się z budynków handlowych, magazynów zbożowych, silosów zbożowych, utwardzonych placów itp. W roku 1994 nastąpił podział … „..” w …, w wyniku którego wyodrębniona została S. „…” w … z przekazaniem nowej \`(...)\` bazy w … . Wnioskodawca nabył nieodpłatnie działkę nr … w wyniku podziału majątku … „…” w …, w związku z podziałem … w … i wyodrębnieniem z jej struktury nowego podmiotu: … w … i przekazaniem temu podmiotowi bazy w …, której składnik stanowiła działka nr …. Baza w … stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa … w …, składającą się z gruntów o pow. ok. 2,0 ha, o charakterze przemysłowo-usługowym, zabudowanych budynkami biurowymi, magazynowymi, sklepowymi, utwardzonymi placami. Jednym ze składników tego kompleksu jest działka nr …. Obiekty Bazy w … zostały wybudowane przed rokiem 1980 i wtedy miało miejsce pierwotne ich zasiedlenie.

Nabycie przez Wnioskodawcę własności działki nr …, jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa odbyło się pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U z 1993 r, Nr 11, poz. 50), której art. 3 stanowił, że przepisów ustawy nie stosuje się do sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W tych okolicznościach do Wnioskodawcy nie odnosiły się przepisu dotyczące odliczenia podatku naliczonego, gdyż podział majątku dokonany w tym trybie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez cały czas posiadania działki przez Wnioskodawcę, znajdujący się na działce nr … budynek sklepu był wynajmowany, a najemca wykorzystywał także część działki stanowiącą utwardzony podjazd i parking, który był udostępniony w ramach tej umowy podmiotom, które w tym budynku prowadziły sklep, jako prawo dostępu do budynku sklepu. Teren ten nie jest ogrodzony, więc w zasadzie każdy miał do niego dostęp wprost z ulicy. Obowiązująca obecnie umowa najmu sklepu została zawarta w 1994 r.

Przedmiotem sprzedaży jest działka zabudowana budynkiem sklepu. Sklep stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), symbol PKOB: Sekcja 1, Dział 12. Grupa 123 - Budynki handlowo-usługowe - zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (POKB) (Dz.U. Nr. 112, poz. 1376 z późn. zm.).

Sklep posadowiony na działce nr … jest trwale z gruntem związany.

Budynek sklepu został wybudowany w latach 1978-79. Zasiedlenie budynku przez Wnioskodawcę odbyło się bezpośrednio po nabyciu własności, czyli w roku 1994, w tej dacie miało miejsce pierwsze zasiedlenie przez Wnioskodawcę.

Budynek sklepu posadowiony na działce nr … był przez Wnioskodawcę ulepszany, lecz wartość ulepszeń nie przekroczyła wartości początkowej co najmniej o 30 %. Ulepszenia polegały na zainstalowaniu ogrzewania (co) i bieżących remontach.

Budynek sklepu przez cały czas posiadania przez Wnioskodawcę był przedmiotem najmu, tj. nie był wykorzystywany do czynności zwolniony z VAT.

Ponadto w piśmie z 14 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Działka nr … zgodnie z danymi z Wypisu Rejestru Gruntów nr … z dnia 30.11.2020 r. wydanego przez Starostę … posiada powierzchnię 0,2835 ha, w tym kategorie: inne tereny zabudowane Bi - pow. 0,1525 ha oraz grunty orne RIIIa - pow. 0,1310 ha.
2.  Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na działce nr …, wyodrębnione są dwa obszary: obszar oznaczony symbolem Bi - inne tereny budowlane, o pow. 0,1525 ha z przeznaczeniem pod usługi, oraz obszar oznaczony symbolem RIIIa - grunty rolne i przeznaczeniem pod uprawy rolne.
3.  Aktualnie znajdujący się na działce sklep znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem Bi. Obszar oznaczony symbolem RIIIa nie jest obecnie rolniczo użytkowany.
4.  Na Wyrysie z Mapy Ewidencyjnej na działce nr … obszary oznaczone symbolami Bi oraz RIIIa są oddzielone linią przerywaną.
5.  Zarząd …. w … może się wypowiadać, jedynie w swoim imieniu w zakresie wykorzystania przez nabywcę nieruchomości (działki nr …) po jej zbyciu, a nie może w imieniu nabywcy nieruchomości (Spółka …) deklarować gdzie zostanie posadowiony sklep, gdyż mogłoby to stanowić ingerencję w prawa nabywcy.
6.  Wnioskodawca nie może udzielić odpowiedzi na pytanie (2a) na temat warunków zabudowy działki nr …, gdyż nabywca (Spółka …) zamierza wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania (tzw. WZ) dla działki nr… . Warunki zabudowy i zagospodarowania wójt gminy wydaje dla działki położonej na terenie dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego. Działka nr … zlokalizowana jest na obszarze zobowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania, co wyklucza wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania zastępuje ustalenia Planu Miejscowego w przypadku jego braku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego pozwolenie na budowę, o które wnosi do Gminy … nabywca nieruchomości (Spółka …) musi się mieścić w granicach wynikających z Planu Zagospodarowania, w więc bez wątpienia, budynek sklepu nie będzie mógł być posadowiony na części działki oznaczonej symbolem RIIIa, lecz na tej części którą jest oznaczona symbolem Bi. Zlokalizowanie budynku sklepu na części działki nr … oznaczonej symbolem RIIIa wymagałoby uprzedniej zmiany Planu Zagospodarowania, co nie jest możliwe w czasie jaki strony umowy ograniczyły do zawarcia umowy przyrzeczonej (w ciągu 1 roku).

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Czy sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym … jest opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku, czy nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w piśmie z 18 listopada 2020 r. oraz w piśmie z 24 grudnia 2020 r.), sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym … nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106).

Z przepisu tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona z opodatkowania VAT, pod warunkiem, że nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Dla ustalenia zasad opodatkowania należy więc najpierw ustalić czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i ile czasu upłynęło od tego momentu.

Budynek sklepu został wybudowany w latach 1978-79 a nabyty przez Wnioskodawcę w roku 1994, i wtedy najpóźniej nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie przez Wnioskodawcę, w rozumieniu orzecznictwa TSUE, sądów oraz obecnie obowiązujących interpretacji prawa.

Będący przedmiotem sprzedaży budynek sklepu znajdujący się na działce nr … spełnia warunki wymagane do zwolnienia od podatku gdyż:

1.  dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, gdyż to nastąpiło w roku 1994, a najpóźniej w roku 2008 (umowa najmu zawarta z obecnym najemcą),
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Okoliczność, że część działki nr … oznaczona została w rejestrze gruntów symbolem RIIIa nie powoduje utraty prawa do zwolnienia od podatku VAT, gdyż nie została ta część wyodrębniona i była przez Wnioskodawcę użytkowana w takim samym charakterze, jak część oznaczona symbolem Bi (tereny budowlane).

Czynnym podatnikom VAT, którzy nie wykorzystują nieruchomości w działalności zwolnionej przysługuje zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy VAT. Konstrukcja prawna obu zwolnień prowadzi do wniosku, że w pierwszej kolejności możliwość zwolnienia nieruchomości z VAT powinna być weryfikowana pod kątem spełnienia warunków z pkt 10. Dopiero gdy dana transakcja nie będzie spełniać określonych w nim przesłanek, podatnik powinien przeanalizować zasadność zastosowania zwolnienia na podstawie pkt 10a.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, jeśli nie wystąpiły następujące przesłanki:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Spełnienie przesłanek art. 43 ust. pkt 10, które ma tu miejsce zwalnia z konieczności poszukiwania podstawy do zwolnienia w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Uwagę należy poświęcić definicji „pierwszego zasiedlenia nieruchomości”, przez co ustawa VAT rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Powyższa konstrukcja przepisu warunkuje, aby „pierwsze zasiedlenie” nastąpiło w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa itp.).Nieruchomość została w 1994 r. oddana w najem, co spełnia warunek jej pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE warunek wystąpienia „pierwszego zasiedlenia” w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT należy rozumieć możliwie szeroko jako pierwsze zajęcie, używanie budynku.

Oznacza to, że użytkowanie m.in. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części po ich nabyciu lub wybudowaniu spełnia definicję pierwszego zasiedlenia, a jeśli od tego momentu upłynął okres co najmniej 2 lat, wówczas dostawa takiej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ponadto w piśmie z 14 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że w piśmie z dnia 18 listopada 2020 r. przedstawił swoje stanowisko w sposób wyczerpujący:

„Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym … nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11.02.2004 r. o podatku od towarów i usług (j.t. Dz. U. 2020 poz.106)\`(...)\`.”

Przedmiotem umowy sprzedaży będzie nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną a nie tylko budynek sklepu. Budynek posadowiony na działce nie stanowi odrębnej nieruchomości, z wyłączeniem przypadku ustanowienia na nieruchomości gruntowej prawa użytkowania wieczystego, co tu nie ma miejsca.

Wnioskodawca skoncentrował się w uzasadnieniu swojego stanowisko na uwarunkowaniach dotyczących budynku, gdyż one decydują o kwestiach podatkowych VAT z tytułu zbycia nieruchomości. Grunt i znajdujący się na niej budynek stanowi jedność pod względem podatkowym.

Gdyby działka nie była zbudowana rozważania zawarte w uzasadnieniu były ograniczone do oceny gruntu.

Kwestie przeznaczenia działki wynikające z Planu Zagospodarowania nie mają tu istotnego znaczenia, gdyż zapisy Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie podlegają ocenie pod kątem podatku VAT od nabycia nieruchomości, ponieważ przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie warunkują kwestii opodatkowania podatkiem VAT od zapisów w MPZP.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i są wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy).

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W przypadku dostaw terenów zabudowanych należy mieć na uwadze poniższe uregulowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza przepisów ustawy regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do ich dostawy może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki i budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zwolnienie dostawy gruntów niezabudowanych zostało uregulowane w poniższych przepisach.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr … o powierzchni 0,28 ha. Część działki o pow. 0,1490 ha stanowi teren zabudowany budynkiem sklepu (pawilon handlowy), oznaczony w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem Bi - tereny zabudowane. Natomiast pozostała część działki o pow. 0,1310 ha, wydzielona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego linią rozgraniczającą jest terenem niezabudowanym oznaczonym symbolem RIIIa - grunty orne.

Budynek sklepu został wybudowany w latach 1978-79.

W 1994 r. Wnioskodawca nabył nieodpłatnie działkę nr … w wyniku podziału majątku … w …, w związku z podziałem … w … i wyodrębnieniem z jej struktury nowego podmiotu: … w … i przekazaniem temu podmiotowi bazy w …, której składnik stanowiła działka nr ….

Przez cały czas posiadania działki przez Wnioskodawcę, znajdujący się na działce nr … budynek sklepu był wynajmowany. Obowiązująca obecnie umowa najmu sklepu została zawarta w 1994 r.

Budynek sklepu posadowiony na działce nr … był przez Wnioskodawcę ulepszany, lecz wartość ulepszeń nie przekroczyła wartości początkowej co najmniej o 30 %. Ulepszenia polegały na zainstalowaniu ogrzewania (co) i bieżących remontach.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stwierdzenia czy sprzedaż działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem sklepu jest opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku, czy nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem?

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że dokonując planowanej dostawy majątku wykorzystywanego do działalności gospodarczej (działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem sklepu), Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się z kolei do zakresu sprzedaży wskazać należy, że w związku z tym, iż jak wynika z wniosku działka nr … zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w części rozgraniczonej linią podziału stanowi teren zabudowany a w pozostałej części niezabudowany przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży będzie budynek sklepu (pawilon handlowy) wraz z częścią działki nr … o pow. 0,1490 ha na której jest posadowiony i sprzedaż niezabudowanej części działki nr … o pow. 0,1310 ha.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży części działki nr … o pow. 0,1490 ha wraz z posadowionym na niej budynkiem sklepu zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do przedmiotowego budynku sklepu miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa wskazanego we wniosku budynku użytkowego nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku przedmiotowy budynek sklepu został zasiedlony co najmniej z chwilą jego nabycia w 1994 r. i rozpoczęcia wykorzystywania go na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w ramach zawartej umowy dzierżawy. Jednocześnie jak wskazał Wnioskodawca wydatki poniesione na ulepszenie tego budynku sklepu były niższe niż 30% jego wartości początkowej.

Zatem do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku użytkowego doszło co najmniej z chwilą jego nabycia przez Wnioskodawcę. Tym samym od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym sprzedaż budynku sklepu, posadowionego na części działki nr … o pow. 0,1490 ha korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że dostawa budynku sklepu posadowionego na części działki nr … o pow. 0,1490 ha będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy analiza zwolnienia sprzedaży ww. budynku wynikająca z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezpodstawna.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również sprzedaż gruntu (części działki nr … o pow. 0,1490 ha), na którym posadowiony jest opisany we wniosku budynek sklepu.

Tym samym planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży części działki nr … o pow. 0,1490 ha oraz prawa własności posadowionego na niej budynku sklepu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Odnosząc się z kolei do opodatkowania sprzedaży części niezabudowanej działki nr … o pow. 0,1310 ha stwierdzić należy, że z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 293), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Zatem, przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu należy rozumieć zarówno decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak i decyzję o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią bowiem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku w zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Zauważyć w tym miejscu należy, że analiza ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy wynika, że niezabudowana część działki nr … o pow. 0,1310 ha objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o symbolu RIIIa - grunty orne nie jest zatem gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

Jak jednak wskazano powyżej, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, dlatego też w przypadku działki niezabudowanej zasadne jest przyjęcie podziału powierzchniowego zgodnie z liniami rozgraniczającymi wskazanymi w planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem z uwagi na fakt, że niezabudowana część działki nr … o pow. 0,1310 ha nie stanowi gruntu przeznaczonego pod zabudowę, nie jest to teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym dostawa tej części działki nr … będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Reasumując planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży części działki nr … o pow. 0,1490 ha oraz prawa własności posadowionego na niej budynku sklepu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, natomiast sprzedaż części działki nr … o pow. 0,1310 ha będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe gdyż wywiedzione zostano na podstawie innych przepisów niż wskazane w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.