Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-233/12/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-06-14
Teza: Czy dostawa nieruchomości zabudowanej rozpoczętym budynkiem zrealizowanym w 60-65% podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 8%?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budynek-budynek mieszkalny; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2012r. (data wpływu 28 lutego 2012r.), uzupełnionym pismami z dnia 9 maja 2012r. (data wpływu 14 maja 2012r.) oraz z dnia 5 czerwca 2012r. (data wpływu 11 czerwca 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dwóch działek zabudowanych budynkiem wielomieszkaniowym oraz w zakresie ustalenia właściwej stawki podatku VAT z tytułu tej sprzedaży – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 lutego 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dwóch działek zabudowanych budynkiem wielomieszkaniowym oraz w zakresie ustalenia właściwej stawki podatku VAT z tytułu tej sprzedaży.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 9 maja 2012r. (data wpływu 14 maja 2012r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 26 kwietnia 2012r. znak IBPP1/443-233/12/AW oraz pismem z dnia 5 czerwca 2012r. (data wpływu 11 czerwca 2012r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Syndyk masy upadłości Spółki Mieszkaniowej w upadłości prowadzi sprzedaż wchodzącej w skład majątku masy upadłości nieruchomości w trybie z wolnej ręki. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa obejmująca m.in. dwie działki stanowiące własność Spółki, na których znajduje się rozpoczęta budowa budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami.

Wobec Spółki Mieszkaniowej została ogłoszona upadłość w dniu 9 lipca 2003r.

W 2000r. Spółka jako inwestor rozpoczęła na przedmiotowych działkach realizację inwestycji –budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z usługami i garażami. Dla przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Prezydenta Miasta z dnia 1 marca 2000r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, która to decyzja została w części uchylona decyzją Wojewody z dnia 22 maja 2000r. i w tej części Wojewoda wydał nowe pozwolenie na budowę dla tej inwestycji. Decyzją Prezydenta Miasta ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji. W tym miejscu wyjaśnia się dodatkowo, iż ww. decyzja o pozwoleniu na budowę została uchylona, a następnie w roku 2010 przywrócona do obrotu prawnego. Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Miasta z dnia 8 września 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla, przedmiotowe działki położone są na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU). Spółka Mieszkaniowa w upadłości jest podatnikiem podatku VAT czynnym, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, od dnia 15 grudnia 1995r. Spółka nabyła przedmiotowe działki umową z dnia 1 października 1999r. jako działki niezabudowane. Spółka nabyła działki celem wybudowania na nich budynku wielomieszkaniowego z usługami i odsprzedania lokali w tym budynku wraz z udziałem w gruncie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Od chwili objęcia w posiadanie przedmiotowych działek do momentu ogłoszenia upadłości, Spółka wykorzystywała przedmiotowe działki do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (przyszła sprzedaż lokali byłaby opodatkowana podatkiem VAT), w ten sposób, iż na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę rozpoczęła na tych działkach budowę budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami. Budowa budynku na przedmiotowych działkach została przerwana w 2002r. i pozostaje niezakończona, a zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy budowlanego, obiekt budowlany tworzą trzy budynki posadowione na wspólnych fundamentach. Realizację budynku rozpoczęto w 2000r. i kontynuowano z przerwami do kwietnia 2002r. Od tej daty roboty budowlane nie są kontynuowane. Do chwili obecnej zrealizowano ok. 60-65% robót budowlanych w zakresie stanu surowego otwartego. Budynek (rozpoczęta budowa) posadowiony jest na obu działkach. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Spółkę do prowadzenia działalności rolniczej. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nabycie przedmiotowych działek nie zostało udokumentowane fakturą VAT – od transakcji pobrano opłatę skarbową (na podstawie art. 10 ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o opłacie skarbowej i § 58 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994r.), stąd Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Przedmiotowa nieruchomość, złożona z obydwu działek stanowiła towar handlowy Spółki. Z uwagi na fakt, iż budowa budynku na przedmiotowych działkach nie została zakończona i nie będzie zakończona w dniu dokonywania sprzedaży, nie stanowi ona „budynku” w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane, ani rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W przypadku, gdy budowa tego budynku zostanie zakończona przez nabywcę (według projektu miał być wybudowany budynek wielomieszkalny z usługami w parterze i garażem podziemnym), to zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych przedmiotowy budynek miałby symbol PKOB 1.11.112.1122.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 9 maja 2012r. podano ponadto:

1.  W momencie dostawy – ze względu na fakt, iż budowa budynku na przedmiotowych działkach nie została zakończona i nie będzie zakończona w dniu dokonywania sprzedaży – nie stanowi ona budynku w rozumieniu zapisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane, ani rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 grudnia 1999r. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Rozpoczęta budowa budynku posadowiona jest na obu działkach, do chwili obecnej zrealizowano ok. 60-65% robót budowlanych w zakresie stanu surowego – otwartego (budynek jest bez dachu, bez okien). Obiekt jest trwale związany z gruntem. Na gruncie posadowiony jest obiekt, w skład którego wchodzi: wielostanowiskowy garaż posadowiony na fundamentach z pali, nad którego stropem wzniesiona jest dalsza część budynku (poszczególne kondygnacje).
2.  Budynek jest w stadium budowy i nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
3.  Realizację budynku rozpoczęto w 2000r. i kontynuowano z przerwami do kwietnia 2002r. Budynek był realizowany na nabytych działkach. Nabycie przedmiotowych działek nie zostało udokumentowane fakturą VAT, od transakcji pobrano opłatę skarbową. W trakcie budowy budynku Spółka była nabywcą towarów i usług opodatkowanych podatkiem VAT i w związku z tym dokonywała odliczenia podatku VAT naliczonego od podatku należnego.
4.  Dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie gdyż budynek jest w budowie.
5.  Po zmianie właściciela, nowy właściciel będzie decydował o kontynuacji budowy.
6.  Obiekt był realizowany na podstawie projektu zamiennego, stąd w oparciu o ten projekt podaje się co następuje: Powierzchnia użytkowa: 5.508,98 m.kw., w tym:
    *   powierzchnia użytkowa mieszkań: 2.769,50 m.kw.
    *   powierzchnia użytkowa usług: 1.315,14 m.kw.
    *   powierzchnia użytkowa garaży: 747,50 m.kw.
    *   powierzchnia użytkowa pomieszczeń technicznych,
    *   pomieszczeń pomocniczych i komunikacji: 676,84 m.kw.Wyliczenie procentowe na podstawie wyżej podanych danych. 2.769,50 m.kw. stanowi 50,27 % z 5.508,98 m.kw. 1.315,14 m.kw. stanowi 23,87 % z 5.508,98 m.kw.
7.  Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych w budynku, o którym mowa we wniosku przekracza 150 m.kw. (jest to budynek wielomieszkaniowy).

W piśmie z dnia 5 czerwca 2012r. Wnioskodawca wyjaśnił, że omyłkowo podał, iż powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych przekracza 150 m.kw i sprostował, że powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych w budynku, o którym mowa we wniosku nie przekracza 150 m.kw.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przez Syndyka nieruchomości z wolnej ręki – działki zabudowane budynkiem wielomieszkaniowym (rozpoczęta i niezakończona w chwili sprzedaży budowa), szczegółowo opisanej we wniosku – jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak, to jaka obowiązywałaby stawka podatku VAT w odniesieniu do takiej sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`) – art. 7 ust. 1 ww. ustawy. Towarami, w rozumieniu ww. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22% (do 31 grudnia 2013r. – 23%), z zastrzeżeniem m.in. ust. 2-12c. Zgodnie z ust. 2 art. 41 ustawy dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7% (do 31 grudnia 2013 – 8%), z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Z kolei ust. 12 stanowi, iż stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Realizowana na przedmiotowych działkach inwestycja, po jej zakończeniu stanowić będzie obiekt budownictwa mieszkaniowego, a zatem sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest (w chwili sprzedaży rozpoczęta i niezakończona budowa) ten obiekt podlegać będzie takiej stawce VAT jak sprzedaż tego obiektu.

Podsumowując, sprzedaż przedmiotowych działek z rozpoczętą i niezakończoną w chwili sprzedaży budową budynku wielomieszkaniowego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki opodatkowania 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z treści art. 15 ust. 2 tej ustawy wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu.

I tak na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 2 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Treść art. 43 ust. 7a powyższej ustawy wskazuje, że warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika natomiast, że ilekroć w jej przepisach mowa jest o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Syndyk masy upadłości Spółki Mieszkaniowej w upadłości prowadzi sprzedaż wchodzącej w skład majątku masy upadłości nieruchomości w trybie z wolnej ręki. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa obejmująca m.in. dwie działki stanowiące własność Spółki, na których znajduje się rozpoczęta budowa budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami.

W 2000r. Spółka jako inwestor rozpoczęła na przedmiotowych działkach realizację inwestycji –budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z usługami i garażami.

Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Miasta z dnia 8 września 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla, przedmiotowe działki położone są na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU). Spółka Mieszkaniowa w upadłości jest podatnikiem podatku VAT czynnym, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, od dnia 15 grudnia 1995r. Spółka nabyła przedmiotowe działki umową z dnia 1 października 1999r. jako działki niezabudowane. Spółka nabyła działki celem wybudowania na nich budynku wielomieszkaniowego z usługami i odsprzedania lokali w tym budynku wraz z udziałem w gruncie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Od chwili objęcia w posiadanie przedmiotowych działek do momentu ogłoszenia upadłości, Spółka wykorzystywała przedmiotowe działki do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (przyszła sprzedaż lokali byłaby opodatkowana podatkiem VAT), w ten sposób, iż na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę rozpoczęła na tych działkach budowę budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami. Budowa budynku na przedmiotowych działkach został przerwana w 2002r. i pozostaje niezakończona, a zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy budowlanego, obiekt budowlany tworzą trzy budynki posadowione na wspólnych fundamentach. Realizację budynku rozpoczęto w 2000r. i kontynuowano z przerwami do kwietnia 2002r. Od tej daty roboty budowlane nie są kontynuowane. Do chwili obecnej zrealizowano ok. 60-65% robót budowlanych w zakresie stanu surowego otwartego. Budynek (rozpoczęta budowa) posadowiony jest na obu działkach. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Spółkę do prowadzenia działalności rolniczej. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nabycie przedmiotowych działek nie zostało udokumentowane fakturą VAT – od transakcji pobrano opłatę skarbową (na podstawie art. 10 ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o opłacie skarbowej i § 58 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994r.), stąd Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Przedmiotowa nieruchomość, złożona z obydwu działek stanowiła towar handlowy Spółki. W przypadku, gdy budowa tego budynku zostanie zakończona przez nabywcę (według projektu miał być wybudowany budynek wielomieszkalny z usługami w parterze i garażem podziemnym), to zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych przedmiotowy budynek miałby symbol PKOB 1.11.112.1122.

W momencie dostawy – ze względu na fakt, iż budowa budynku na przedmiotowych działkach nie została zakończona i nie będzie zakończona w dniu dokonywania sprzedaży – nie stanowi ona budynku w rozumieniu zapisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane, ani rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 grudnia 1999r. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Rozpoczęta budowa budynku posadowiona jest na obu działkach, do chwili obecnej zrealizowano ok. 60-65% robót budowlanych w zakresie stanu surowego – otwartego (budynek jest bez dachu, bez okien). Obiekt jest trwale związany z gruntem. Na gruncie posadowiony jest obiekt, w skład którego wchodzi: wielostanowiskowy garaż posadowiony na fundamentach z pali, nad którego stropem wzniesiona jest dalsza część budynku (poszczególne kondygnacje).

Budynek jest w stadium budowy i nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W trakcie budowy budynku Spółka była nabywcą towarów i usług opodatkowanych podatkiem VAT i w związku z tym dokonywała odliczenia podatku VAT naliczonego od podatku należnego.

Dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie gdyż budynek jest w budowie.

Po zmianie właściciela, nowy właściciel będzie decydował o kontynuacji budowy.

Obiekt był realizowany na podstawie projektu zamiennego, stąd w oparciu o ten projekt Wnioskodawca podał:

*   powierzchnia użytkowa mieszkań: 2.769,50 m.kw.
*   powierzchnia użytkowa usług: 1.315,14 m.kw.
*   powierzchnia użytkowa garaży: 747,50 m.kw.
*   powierzchnia użytkowa pomieszczeń technicznych,
*   pomieszczeń pomocniczych i komunikacji: 676,84 m.kw.

Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych w budynku, o którym mowa we wniosku nie przekracza 150 m.kw. (jest to budynek wielomieszkaniowy).

Jak z powyższego wynika Spółka Mieszkaniowa w upadłości jest podatnikiem podatku VAT czynnym, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, od dnia 15 grudnia 1995r. Spółka nabyła przedmiotowe działki umową z dnia 1 października 1999r. jako działki niezabudowane. Spółka nabyła działki celem wybudowania na nich budynku wielomieszkaniowego z usługami i odsprzedania lokali w tym budynku wraz z udziałem w gruncie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Od chwili objęcia w posiadanie przedmiotowych działek do momentu ogłoszenia upadłości, Spółka wykorzystywała przedmiotowe działki do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (przyszła sprzedaż lokali byłaby opodatkowana podatkiem VAT), w ten sposób, iż na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę rozpoczęła na tych działkach budowę budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami.

Oznacza to zatem, że w ramach sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i z tego względu dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa przedmiotowych działek z rozpoczętą i niezakończoną w chwili sprzedaży budową budynku wielomieszkaniowego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – uznano za prawidłowe.

W rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym należy wziąć pod uwagę, iż dostawa przedmiotowych działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Przepis ten nie będzie miał więc zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem opisana we wniosku dostawa dotyczyć będzie dwóch działek zabudowanych.

Ponadto należy stwierdzić, że powyższa dostawa nie będzie korzystała też ze zwolnienia od podatku na podstawie przytoczonego wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, budynek jest w stadium budowy i nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Ponieważ – jak wskazano powyżej – planowana dostawa, której dotyczy wniosek, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zatem będzie ona oddaniem do użytkowania przedmiotowego budynku, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, co wypełnia definicję pierwszego zasiedlenia.

Oznacza to, że został spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT wykluczający możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na mocy tego przepisu.

W stosunku do planowanej dostawy nie jest również możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku, w trakcie budowy budynku Spółka była nabywcą towarów i usług opodatkowanych podatkiem VAT i w związku z tym dokonywała odliczenia podatku VAT naliczonego od podatku należnego.

Oznacza to, że został spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT wykluczający możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na mocy tego przepisu.

Kwestię właściwej stawki podatku rozstrzygają uregulowania zawarte w art. 41 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W świetle art. 41 ust. 12a, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

W myśl art. 41 ust. 12b, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150m2.

Według art. 41 ust. 12c, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Należy w tym miejscu wskazać, że dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), która to klasyfikacja stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

Natomiast budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne.

Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy:

*   Budynki mieszkalne jednorodzinne – 111,
*   Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112,
*   Budynki zbiorowego zamieszkania – 113.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Wobec powyższego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) zawiera usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej.

Zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999r. nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

W związku z powyższym, jeżeli obiekt budowlany rozpoczęty, którego budowa po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowana, może być klasyfikowany według PKOB jako budynek, wtedy przy jego dostawie stosuje się stawkę podatku VAT właściwą dla dostawy budynku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w przypadku, gdy budowa tego budynku zostanie zakończona przez nabywcę (według projektu miał być wybudowany budynek wielomieszkalny z usługami w parterze i garażem podziemnym), to zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych przedmiotowy budynek miałby symbol PKOB 1.11.112.1122.

Rozpoczęta budowa budynku posadowiona jest na obu działkach, do chwili obecnej zrealizowano ok. 60-65% robót budowlanych w zakresie stanu surowego – otwartego (budynek jest bez dachu, bez okien).

Po zmianie właściciela, nowy właściciel będzie decydował o kontynuacji budowy.

Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przytoczone przepisy i definicje należy stwierdzić, że co do zasady dostawa budynku mieszkalnego wielorodzinnego sklasyfikowanego do grupy PKOB 11 – na wskazanym we wniosku etapie budowy (60-65% robót budowlanych w zakresie stanu surowego otwartego) – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według obniżonej stawki podatku 8%, o ile po sprzedaży budowa budynku będzie kontynuowana i budynek ten jest (będzie) budynkiem stałego zamieszkania, mając również na uwadze, że Spółce w stosunku do tego obiektu (nakładów poniesionych na budowę) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Okoliczności tej nie zmienia fakt, iż wskazane czynności dotyczą obiektu znajdującego się w początkowym etapie prac budowlanych. O zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza bowiem każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. W analizowanej sprawie natomiast przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny w fazie budowy, co przesądza o zastosowaniu ww. preferencji.

Preferencyjną stawką podatku w wysokości 8% opodatkowane będą, stosownie do zapisu art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, również dwie działki gruntu, z którymi trwale związany jest budowany budynek.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa przedmiotowych działek z rozpoczętą i niezakończoną w chwili sprzedaży budową budynku wielomieszkaniowego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki opodatkowania 8% – uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego bądź zmiany stanu prawnego.

Na marginesie należy zaznaczyć, iż tutejszy organ podatkowy nie jest organem uprawnionym do dokonywania klasyfikacji statystycznych wyrobów, usług czy obiektów budowlanych lecz dokonuje interpretacji w oparciu o wskazane przez wnioskodawcę klasyfikacje PKWiU i PKOB. Jak wynika z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11) – zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania rodzaju prowadzonej działalności, wyrobu lub usługi, towaru, środka trwałego lub obiektu budowlanego zainteresowany podmiot może zwrócić się z wnioskiem do Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych Urzędu Statystycznego w Łodzi, ul. Suwalska 29, 93-176 Łódź, który udziela informacji w zakresie stosowania wyżej powołanych standardów klasyfikacyjnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.