Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.158.2025.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-15
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    14 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 maja 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w
    zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku
    wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A Sp. z o.o.
        (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        B Sp. z o.o.
    (...);

## Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedający (A Sp. z o.o.) jest spółką prawa handlowego utworzoną i działającą na
    podstawie polskiego prawa, posiadającą siedzibę i miejsce stałego prowadzenia
    działalności gospodarczej w Polsce. Sprzedający jest także zarejestrowany jako czynny
    podatnik VAT w Polsce.
    (...)
    Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntu działki ewidencyjnej o numerze (...), (...)
    prowadzi księgę wieczystą o nr (...), jak również właścicielem budynku i budowli na niej
    położonych (dalej: „Nieruchomość”). Wspomniana księga wieczysta nr (...) na dzień
    złożenia niniejszego wniosku obejmuje również sąsiednią działkę nr (...).
    W skład Nieruchomości wchodzą następujące obiekty (dalej: „Obiekty”):
    - budynek biurowy (dalej: „Budynek”),
    - budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, w szczególności nawierzchnie
      utwardzone (parking, w tym przejazdy i chodniki, a także inne utwardzone
      nawierzchnie, np. tereny magazynowe), instalacje / sieci (wodociągowe, kanalizacyjne,
      deszczowe, energetyczne, gazowe).
    Wszystkie Obiekty są trwale związane z gruntem i nie stanowią rzeczy ruchomych.
    Działka nr (...) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    Sprzedający nabył Nieruchomość w 2006 roku, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31
    marca 2006 r., zawartej przed (...) notariusz (...). Nabycie Nieruchomości wraz z Obiektami
    (w zakresie, w którym istniały one w momencie zakupu) podlegało opodatkowaniu
    podatkiem VAT, a Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z
    nabyciem. Sprzedający był również uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z
    budową Obiektów (w zakresie, w jakim Obiekty zostały wybudowane po nabyciu
    Nieruchomości).
    Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość (w szczególności Budynek biurowy i pozostałe
    Obiekty) w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT od
    ponad dwóch lat. W szczególności, od momentu zakupu Nieruchomość jest przedmiotem
    umowy najmu zawartej przez Sprzedającego z osobą trzecią (dalej: „Najemca”). Obiekty
    nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.
    Jednocześnie, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie żadnego z Obiektów, które
    stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego Obiektu.
    Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze Sprzedającego, np. jako jego
    oddział, departament, zespół itp. W szczególności, Sprzedający nie podjął i nie zamierza
    podjąć żadnej uchwały, w której formalnie stwierdzałby, iż Nieruchomość traktowana jest
    jako odrębny przedmiot działalności gospodarczej lub zorganizowana część
    przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych lub
    VAT.

    Obecnie Sprzedający nie prowadzi również odrębnej ewidencji księgowej w odniesieniu do
    Nieruchomości. Jednocześnie, na podstawie prowadzonej ewidencji jest możliwe
    przypisanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zespołu składników
    stanowiących Nieruchomość.
    Sprzedający zamierza zbyć na rzecz Kupującego (B spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością) przedmiotową Nieruchomość (dalej: „Transakcja”).
    Kupujący jest podmiotem prawa polskiego, posiadającym siedzibę i stałe miejsce
    prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, zarejestrowanym również jako czynny
    podatnik VAT w Polsce.
    Sprzedający i Kupujący w dalszej części wniosku są określani łącznie jako „Wnioskodawcy”.
    W kontekście powyższego należy podkreślić, że Transakcja obejmować będzie wyłącznie:
    - prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) wraz z prawami wynikającymi z
      ustawionych na rzecz tej działki służebności;
    - Obiekty (budynek biurowy i budowle);
    - indywidualne decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości oraz posiadana przez
      Sprzedającego dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np.
      decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana, projektowa itp.);
    - prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej przez Sprzedającego z Najemcą;
    - prawa, w części dotyczącej Nieruchomości, wynikające z umowy gwarancji zawartej
      przez Sprzedającego i podmioty z grupy kapitałowej Najemcy, na podstawie której
      gwaranci zapewnili Sprzedającego, że Najemca, między innymi, będzie należycie
      wykonywał swoje obowiązki wynikające m.in. z umowy najmu.
    Transakcja nie będzie natomiast obejmować przeniesienia:
    - rzeczy ruchomych (towarów, wyposażenia itp.) znajdujących się na Nieruchomości w
      dniu Transakcji;
    - praw i obowiązków wynikających z umów o pracę zawartych przez Sprzedającego;
    - praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami lub zarządzanie
      nieruchomością (taka umowa nie została zawarta przez Sprzedającego w odniesieniu
      do Nieruchomości);
    - praw i obowiązków wynikających z umów o dostawy mediów i świadczenie usług
      (umowy o dostawy mediów i świadczenie usług w odniesieniu do Nieruchomości
      zostały zawarte bezpośrednio przez Najemcę);
    - praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      Sprzedającego, środków pieniężnych i należności pieniężnych;
    - pożyczek/finansowania, w tym praw i obowiązków związanych z finansowaniem
      Nieruchomości;
    - ksiąg rachunkowych;
    - patentów, know-how;
    - praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego z dostawcami,
      związanych z przedsiębiorstwem Sprzedającego, w tym umowa o obsługę księgową;
    - praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego z klientami
      innych niż umowa najmu z Najemcą;
    - zobowiązań;
    - innych (niż Nieruchomość) nieruchomości wykorzystywanych przez Sprzedającego w
      działalności gospodarczej.

    Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość dla potrzeb prowadzenia działalności
    gospodarczej – świadczenia usługi najmu Najemcy. Kupujący nie zamierza wykorzystywać
    Nieruchomości w żadnej innej działalności poza świadczeniem usług najmu. Usługi najmu
    świadczone przez Kupującego będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym
    samym, podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości będzie bezpośrednio
    związany z prowadzeniem przez Kupującego działalności podlegającej opodatkowaniu.
    Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku
    VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie
    dopuszczalnym przez prawo. Kupujący otrzyma fakturę VAT wystawioną przez
    Sprzedającego, dokumentującą dostawę Nieruchomości.

## Pytanie

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 1 i 2 za
    prawidłowe, czy Transakcja nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych
    (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie
    pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, Transakcja nie będzie podlegać podatkowi od czynności
    cywilnoprawnych (PCC), zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży
    oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych
    Jednocześnie, stosownie do treści art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa
    spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a tej ustawy,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W świetle powyższego, zakładając że Transakcja, nie dotycząc nabycia lokali mieszkalnych,
    będzie w całości podlegała przepisom ustawy o VAT oraz mając na uwadze, że będzie
    opodatkowana VAT, tj. nie będzie z tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej
    kwestii Wnioskodawcy przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), w ocenie
    Wnioskodawców, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC na
    podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje

    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania
    zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanego będącego stroną
    postępowania prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) wraz z położonymi na niej
    budynkiem i budowlami. Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji
    ze zwolnienia z podatku VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości
    podatkiem VAT w zakresie dopuszczalnym przez prawo.
    Jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga
    kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla
    ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować
    wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 14 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.362.2025.2.EJU,
    wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej stwierdził, że „(...) mając na względzie, że w zakresie dostawy budynku oraz
    budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania
    VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa
    budynku i budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego
    podatku. Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego
    działki nr (...)), na którym posadowione są ww. budynek i budowle – przy uwzględnieniu
    treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.”
    A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała
    faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku
    zwolniona w związku ze złożeniem przez Państwa oświadczenia o rezygnacji z prawa do
    zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt
    4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania
    – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu
    zawarcia ww. umowy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 14 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.362.2025.2.EJU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.