Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-103/13-3/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-07-19
Teza: Opodatkowanie umowy sprzedaży.
Słowa kluczowe: podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu 22 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

„B” Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Spółka”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzającą rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych. Aktualnie, Spółka zamierza nabyć od spółki „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. (dalej: „Zbywca”) własność nieruchomości położonej w „C” obejmującej działki ewidencyjne nr: 35-39 oraz 41/2, 42/3 42/6 i 43/4 zabudowane Centrum (…) (dalej: „Nieruchomość”), dla której prowadzona jest księga wieczysta. W skład Centrum (…) wchodzą budynki, tj.: ,,Budynek Główny”, „Mała Hala”, budynek wartowni a także budowle, tj.: ogrodzenie nieruchomości, drogi, place manewrowe, chodniki i parkingi, jak też sieci: gazowa, wodociągowo-kanalizacyjna, elektryczna, zbiornik przeciwpożarowy, pompownia.

Powyższe naniesienia z wyjątkiem „Małej Hali” zostały wzniesione przez spółkę „D” Sp. z o.o., która wniosła je w dniu 31 grudnia 2010 r. do Zbywcy w formie wkładu niepieniężnego. Przedmiot wkładu niepieniężnego obejmował także budynek „Małej Hali” znajdujący się wówczas w budowie. Wkład niepieniężny podlegał opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

„Budynek Główny” był zarówno przed aportem, jak i po aporcie wykorzystywany w celu świadczenia usług najmu opodatkowanych VAT (odpowiednio przez „D” Sp. z o.o. oraz Zbywcę).

Ponieważ w momencie aportu „Mała Hala” znajdowała się wciąż w stadium budowy, po otrzymaniu aportu Zbywca zlecił „D” Sp. z o.o. ukończenie budowy na podstawie umowy inwestora zastępczego. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabywaniem usług świadczonych przez „D” Sp. z o.o. na podstawie umowy inwestora zastępczego. Po zakończeniu budowy, co zostało potwierdzone pozwoleniem na użytkowanie z dnia 7 marca 2011 r., Zbywca sukcesywnie wydawał powierzchnie w „Małej Hali” najemcom na podstawie umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT.

Po otrzymaniu aportu (a w przypadku „Małej Hali” po ukończeniu budowy), Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie, które stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej budynków i budowli.

Jak wspomniano wyżej, Zbywca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz Nabywcy. Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie Nieruchomość, tj.: budynki oraz budowle wraz z gruntem, na którym są posadowione. Jednocześnie – zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny” lub „KC”) – z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, Nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Nieruchomością:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową,
*   gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące tych nieruchomości),
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z prowadzeniem działalności na rynku nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np.: handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Nieruchomości nie stanowią organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, jednakże dla celów rachunkowości zarządczej Zbywca może wyodrębniać przychody i koszty dotyczące poszczególnych budynków.

Zarówno Zbywca, jak też Nabywca będą w dacie planowanej transakcji zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Centrum (…) podlegający opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%). Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo – jak wskazano powyżej – umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku. np.: sprzątanie, ochrona) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy, który zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (jakkolwiek możliwe jest również, iż część umów zostanie ostatecznie przeniesiona na Nabywcę).

W chwili obecnej nie została jeszcze podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie dotyczącym „Budynku Głównego”, budynku wartowni, budowli oraz tych części „Małej Hali”, w stosunku do których od momentu rozpoczęcia najmu tych części po zakończeniu budowy do daty transakcji upłynie okres ponad 2 lat – przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji 23% VAT na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT – a w pozostałej części będzie obligatoryjnie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%?
2.  Czy – jeżeli Spółka i Zbywca zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT wybiorą opodatkowanie VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości (w zakresie, w jakim zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10), a w pozostałym zakresie transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT i Zbywca naliczy podatek VAT należny do sprzedaży Nieruchomości – Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości – zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT – oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy PCC jeżeli Zbywca i Nabywca zrezygnują ze zwolnienia z VAT i wybiorą możliwość opodatkowania VAT planowanej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT w zakresie o którym mowa w pytaniu nr 1, a w pozostałym zakresie transakcja sprzedaży będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 3 przedstawione we wniosku, w odniesieniu podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pytania nr 1 i 2 w odniesieniu do podatku od towarów i usług, wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Spółka wraz ze Zbywcą zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT i wybiorą możliwość opodatkowania planowanej sprzedaży VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - w zakresie, w jakim zastosowanie będzie miało wspomniane zwolnienie z VAT - a w pozostałym zakresie sprzedaż będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, po spełnieniu ustawowych warunków planowana transakcja kupna / sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana VAT.

Zakładając, że stanowisko Spółki dotyczące pytania nr 1 jest prawidłowe, Spółka wraz ze Zbywcą, na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT będą mogli zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT i wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie, w jakim zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10), a w pozostałym zakresie transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT. W takim przypadku, tj. w przypadku wybrania opodatkowania VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości (w odpowiednim zakresie, przy czym w pozostałym zakresie transakcja będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT), przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie podlegała PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do postanowień art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, tj. zawarcia umowy sprzedaży. Zgodnie natomiast z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy, natomiast stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% (art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy).

Jednakże od powyższej zasady, w art. 2 pkt 4 ww. ustawy, ustawodawca wprowadził wyjątek, zgodnie z którym nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Według definicji zawartej w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, „podatek od towarów i usług” to podatek w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Należy jednak zaznaczyć, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

W związku z tym należy podkreślić, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja będzie podlegać regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy.

W przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, w dniu 3 lipca 2013 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP2/443-345/13-2/SJ, w którym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów w odniesieniu do pytania nr 1 stwierdził, że „planowana transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (Nabywcę) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie dotyczącym „Budynku Głównego”, budynku wartowni, budowli oraz tych części „Małej Hali”, w stosunku do których od momentu rozpoczęcia najmu tych części po zakończeniu budowy do daty transakcji upłynie okres ponad 2 lat – przy czym strony (Zbywca i Nabywca) będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji 23% VAT na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Natomiast w pozostałej części, tj. tych części „Małej Hali”, w stosunku do których od momentu rozpoczęcia najmu tych części po zakończeniu budowy do daty transakcji nie upłynie okres ponad 2 lat, będzie obligatoryjnie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT”.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie - jeżeli Spółka wraz ze Zbywcą zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT i wybiorą możliwość opodatkowania planowanej sprzedaży VAT na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim zastosowanie będzie miało wspomniane zwolnienie z VAT, i w pozostałym zakresie gdzie sprzedaż będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT - zastosowanie znajdzie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji dokonana czynność cywilnoprawna – zawarta umowa sprzedaży, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.