Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.460.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-30
Teza: Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku z
nabyciem mieszkania.
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania
mieszkanie-zakup mieszkania
najem
ulga-ulga mieszkaniowa
wynajem
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 28 sierpnia 2025 r. (wpływ 28 sierpnia 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Zakupił Pan mieszkanie (...) w sierpniu 2017 r. za kwotę (...) PLN. Nieruchomość została
    sprzedana w czerwcu 2022 r. za kwotę (...) PLN.
    W zeznaniu PIT-39 wskazał Pan, że dochód (... PLN) zostanie zwolniony z podatku na
    postawie art. 21 ust. 1 pkt 131.
    W maju 2023 r. wyprowadził się Pan do Hongkongu, gdzie obecnie mieszka.
    Zakupił Pan mieszkanie (...) w maju 2025 r. za kwotę (...) PLN.
    W piśmie z 28 sierpnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
    1. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan
      nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?
    Odpowiedź: Nie. Obecnie mieszka Pan w Hongkongu, gdzie znajduje się centrum Pana
    interesów życiowych.
    2. Jaka jest forma prawna zakupionego w 2025 r. mieszkania (np. spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (inny
      – jaki?))?
    Odpowiedź: Jest to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (nr księgi
    wieczystej: (...)).
    3. Czy mieszkanie, które zakupił Pan w 2025 r. położone jest Polsce, innym państwie
      członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego
      Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
    Odpowiedź: Mieszkanie jest położone na terytorium Polski.
    4. Proszę o skonkretyzowanie: kto, kiedy (w jakich latach), w jaki sposób będzie
      użytkował mieszkanie zakupione przez Pana w 2025 r.?
    Odpowiedź: Docelowo chce Pan zamieszkać w tym mieszkaniu na stałe. W międzyczasie
    planuje Pan wynajem oraz sporadyczne pomieszkiwanie podczas pobytu w Polsce.
    5. W jakim celu zakupił Pan mieszkanie w 2025 r.?
      a) czy był to cel inwestycyjny (np. zabezpieczenie na przyszłość)?
      b) czy zakupił Pan mieszkanie w 2025 r. w celu zaspokojenia Pana własnych potrzeb
        mieszkaniowych (tj. w celu faktycznego zamieszkania przez Pana w tym
        mieszkaniu)? Jeśli tak, to od kiedy (proszę wskazać przybliżoną datę) zakupione w
        2025 r. mieszkanie będzie służyło zaspokojeniu Pana własnych potrzeb
        mieszkaniowych, tj. od kiedy planuje Pan mieszkać w tym mieszkaniu?
    Odpowiedź: Nie, zakup nieruchomości nie miał charakteru inwestycyjnego.
    Nieruchomość została nabyta dla Pana, z przeznaczeniem na przyszły cel
    mieszkaniowy, aczkolwiek ostateczny termin powrotu do kraju nie jest Panu jeszcze
    znany.

    6. Czy posiada Pan inne lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne oprócz
      wymienionego we wniosku mieszkania nabytego w 2025 r.? Jeżeli tak, proszę
      wskazać jakie i w jaki sposób są one wykorzystywane?
    Odpowiedź: Nie.
    7. Czy odpłatne zbycie w 2022 r. mieszkania nastąpiło w ramach wykonywania
      działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych?
    Odpowiedź: Nie.

## Pytanie

Czy mogę wynająć to mieszkanie i nadal skorzystać z ulgi wspomnianej w art. 21 ust. 1 pkt
    131?
    Pana stanowisko w sprawie
    Art. 21 ust. 1 pkt 131 nie określa momentu ani czasu, przez jaki nieruchomość musi być
    przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Biorąc pod uwagę, że w przyszłości zamierza
    Pan zamieszkać w tym mieszkaniu, nie ma wyraźnych podstaw do odmowy zastosowania
    ulgi.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej
      Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów
      (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony
      obowiązek podatkowy).
    Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
      Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
      uważa się osobę fizyczną, która:
      1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub
        gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
      2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku
        podatkowym.
    Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:
      Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca
      zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów
      (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony
      obowiązek podatkowy).
    Stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 powołanej ustawy:
      Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez
      podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody
      (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub
      praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia
      jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.
    Według art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie
      unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
    Z wniosku wynika, że obecnie mieszka Pan w Hong Kongu, gdzie znajduje się Pana
    centrum interesów życiowych.
    Hong Kong jest Specjalnym Regionem Administracyjnym Chińskiej Republiki Ludowej.
    Na mocy art. 1 umowy z dnia 7 czerwca 1988 r. między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej
    Ludowej a Rządem Chińskiej Republiki Ludowej w sprawie unikania podwójnego
    opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od
    dochodu (Dz. U. z 1989 r. Nr 13 poz. 65; dalej: „umowa polsko-chińska”):
      Niniejsza umowa dotyczy osób, które mają miejsce zamieszkania lub siedzibę w
      jednym lub w obu Umawiających się Państwach.
    W świetle art. 3 ust. 1 lit. c umowy polsko-chińskiej:
      W rozumieniu niniejszej umowy, jeżeli z jej treści nie wynika inaczej określenia
      „Umawiające się Państwo” i „drugie Umawiające się Państwo” oznaczają
      odpowiednio Polskę lub Chiny.
    Stosownie do art. 3 ust. 1 lit. b umowy polsko-chińskiej:
      Określenie „Chiny” oznacza Chińską Republikę Ludową; użyte w znaczeniu
      geograficznym oznacza terytorium Chińskiej Republiki Ludowej, włączając jej obszar
      morski, na którym stosowane jest chińskie prawo podatkowe, oraz obszar
      znajdujący się poza morzem terytorialnym, w którym Chińska Republika Ludowa
      wykonuje zgodnie z prawem międzynarodowym suwerenne prawa odnoszące się do
      badania i eksploatacji dna morskiego i podglebia oraz ich zasobów naturalnych.
    Pismem z dnia 16 października 2007 r. znak: 2007-10-IN-T04, przekazanym zgodnie z
    procedurą wymiany informacji, regulowaną w art. 26 ust. 1 umowy polsko-chińskiej,
    władze chińskie potwierdziły, że postanowienia umowy polsko-chińskiej nie mają
    zastosowania do Hong Kongu. Zgodnie z prawem chińskim Hong Kong ma własną
    niezależną jurysdykcję prawno-podatkową i system egzekucji prawa w sprawach
    podatkowych.
    Polska nie zawarła z Hong Kongiem umowy o unikania podwójnego opodatkowania.
    Skoro postanowienia polsko-chińskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania nie
    mają zastosowania do Specjalnego Regionu Administracyjnego Chińskiej Republiki
    Ludowej – Hong Kongu oraz Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego
    opodatkowania z Hong Kongiem to w Pana sprawie zastosowanie znajdą przepisy polskiej
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw

        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu
    działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
    następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego
    zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie
    momentu oraz sposobu ich nabycia.
    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie
    określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym
    określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub
    praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do
    nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie
    której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem,
    poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda
    czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność
    nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy
    nieodpłatny.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w sierpniu 2017 r. zakupił Pan mieszkanie.
    Nieruchomość została sprzedana w czerwcu 2022 r. Odpłatne zbycie w 2022 r. mieszkania
    nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt
    6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zeznaniu PIT-39 wskazał Pan, że
    dochód zostanie zwolniony z podatku na postawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. W maju 2023 r. wyprowadził się Pan do Hong Kongu,
    gdzie obecnie mieszka i gdzie znajduje się centrum Pana interesów życiowych. W maju
    2025 r. zakupił Pan mieszkanie. Jest to lokal mieszkalny stanowiący odrębną
    nieruchomość położony na terytorium Polski. Docelowo chce Pan zamieszkać w tym

    mieszkaniu na stałe. W międzyczasie planuje Pan wynajem oraz sporadyczne
    pomieszkiwanie podczas pobytu w Polsce. Zakup nieruchomości nie miał charakteru
    inwestycyjnego. Nieruchomość została nabyta dla Pana, z przeznaczeniem na przyszły cel
    mieszkaniowy, aczkolwiek ostateczny termin powrotu do kraju nie jest Panu jeszcze
    znany. Nie posiada Pan innych lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych oprócz
    wymienionego we wniosku mieszkania nabytego w 2025 r.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2022 r. zakupionego w 2017
    r. mieszkania, nienastępujące w ramach działalności gospodarczej, stanowi dla Pana
    źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych, ponieważ odpłatne jego zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
    Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedanej nieruchomości należy
    wskazać, co następuje:
    Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
      pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło
    dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
    Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek
    przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego
    zbycia pomniejszają przychód.
    Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady
    ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
    nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
      nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
      udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
      poczynione w czasie ich posiadania.
    W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
    różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z
    art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania
    przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych.
    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
    spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
    Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi
      tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w
      przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli
      począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca
      roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na
      własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele
      uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie
    odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w
    osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W
    sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa
    majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas
    uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku
    dochodowego.
    Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z
    podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na
    własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
        w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
        lub udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej.
    W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady
    powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających
    zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie
    wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.
    Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie
    w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy
    również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających
    z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że
    określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z
    przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki
    prawne.
    Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o
    możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków
    uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
    majątkowych) nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
    została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele
    mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika
    wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie

    enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób
    jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z
    opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
    W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i
    określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21
    ust. 25 powołanej ustawy – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy, wydatek poniesiony
    na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także
    nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub
    udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
    Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że
    ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131
    ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość
    uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich
    wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych.
    Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku
    dochodowego, w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie
    własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
    Jak wynika z treści złożonego przez Pana wniosku, ma Pan wątpliwość, czy może Pan
    skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania
    w czerwcu 2022 r. w całości na zakup mieszkania w maju 2025 r., pomimo czasowego jego
    wynajmu. Jednocześnie wskazuje Pan, że docelowo planuje Pan zamieszkać w tym
    mieszkaniu, aczkolwiek ostateczny termin powrotu do kraju nie jest jeszcze Panu znany.
    Istota odpowiedzi na postawione przez Pana wątpliwości sprowadza się zatem do
    interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe". Należy wyjaśnić, że samo
    poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że
    została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
    Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek
    poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie
    przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w
    orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie
    tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z
    opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu mieszkalnym
    jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na
    własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.
    Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w
    art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter
    mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w
    połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy - zaspokojenie jego
    własnych celów mieszkaniowych.
    Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w
    przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w
    sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym,
    spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na
    zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie zaspokaja swoich własnych celów
    mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne
    nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu
    celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych
    innych osób, np. dzieci lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników o

    nabyciu lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie
    są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie
    wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji
    własnych potrzeb mieszkaniowych.
    W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości
    podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe
    realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem
    nieruchomości - w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy
    podatnik, który nabywa lokal mieszkalny dla własnych potrzeb ma w tym lokalu
    mieszkalnym faktycznie mieszkać. Lokal mieszkalny, który nie jest zamieszkały przez
    podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany
    do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne
    niż podatnik osoby) nie jest lokalem mieszkalnym, którego zakup mógłby zostać uznany za
    realizację własnego celu mieszkaniowego.
    Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego,
    ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik
    powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu
    mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu
    mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale
    w lokalu tym - z różnych powodów - zamieszka po upływie określonego czasu. W takim
    przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś
    czas lokal mieszkalny będzie wynajmowany.
    Co istotne, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie
    nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi - i to zarówno przed realizacją własnego
    celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność
    wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu
    realizacji własnego celu mieszkaniowego - czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie
    późniejszym.
    Jeżeli podatnik nabywa nieruchomość z zamiarem realizowania w niej własnego celu
    mieszkaniowego, to fakt, że wcześniej nieruchomość ta będzie wynajmowana, nie stoi
    jeszcze na przeszkodzie dla zastosowania zwolnienia podatkowego.
    Ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub
    praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta.
    Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości,
    jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do
    tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc, aby wydatkowanie
    przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych
    podatnika.
    W okolicznościach wskazanych we wniosku, nabycie przez Pana mieszkania w maju 2025
    r. nie będzie stanowić realizacji Pana celu mieszkaniowego, który może być potwierdzony
    w wydanej interpretacji, jest to bowiem zamiar przyszły i niepewny. Jak Pan wskazał,
    mieszkanie po jego zakupie planuje Pan wynająć. Czas tego wynajmu nie został ściśle
    określony. Docelowo chce Pan w nim zamieszkać, jednak ostateczny termin powrotu do
    kraju nie jest jeszcze Panu znany. Tymczasem, żeby skorzystać ze zwolnienia musi Pan
    zrealizować cel zwolnienia. Poprzez samą deklarację, że w bliżej nieokreślonej przyszłości
    planuje Pan zamieszkać w mieszkaniu zakupionym w maju 2025 r. jednocześnie
    wskazując, że ostateczny termin powrotu do kraju nie jest jeszcze Panu znany, nie
    zrealizuje Pan celu mieszkaniowego. Taka okoliczność może wystąpić bądź też nie. Nie
    można tego stanu rzeczy określić pod względem czasowym, jak i materialnym. Na etapie
    wydawania interpretacji indywidualnej nie mogę więc stwierdzić, że ustawowy cel
    mieszkaniowy będzie ostatecznie przez Pana zrealizowany. Ocena, czy Pana działania
    będą podejmowane w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych nie może być

    dokonywana tylko na podstawie deklarowanych przez Pana motywów działania. W
    przedmiotowej sprawie okoliczność zamieszkania w mieszkaniu zakupionym w 2025 r. jest
    zdarzeniem przyszłym i niepewnym. Nie jest więc wykluczone, że fakt zamieszkania przez
    Pana w tym mieszkaniu nie wystąpi. Z treści wniosku nie wynika jednoznacznie, kiedy, jak
    długo i czy w ogóle będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe w zakupionym w
    maju 2025 r. mieszkaniu.
    Przedmiotowe zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych jest jednak regulacją, która nie ma na celu zwalniać
    każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy
    jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego – jak wskazano powyżej – jest
    wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych
    celów mieszkaniowych.
    W rozpatrywanej sprawie zakup mieszkania w maju 2025 r. nie będzie spełniał przesłanek
    do zastosowania przedmiotowego zwolnienia. Nie będzie bowiem spełniony podstawowy
    warunek uprawniający do jego zastosowania, tj. niewątpliwe zamieszkanie przez Pana w
    tym mieszkaniu.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa
    stwierdzam, że wydatkowanie przez Pana w całości środków uzyskanych ze sprzedaży
    mieszkania w czerwcu 2022 r. na zakup mieszkania w maju 2025 r. nie uprawnia Pana do
    skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25
    pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pan ryzyko związane z
    ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu
    faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
    podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.