Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-50/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-01-28
Teza: Czy sprzedaż udziałów w części działek zakupionych na cele osobiste powoduje obowiązek opodatkowania tych transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych tak jak przy prowadzeniu działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2008r. (data wpływu do tut. Biura 14 listopada 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziałów w działkach – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów ze sprzedaży udziałów w działkach.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 14 grudnia 2006r., wnioskodawca dokonał zakupu, wspólnie z małżonką udziału 1/3 w nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki gruntu o powierzchni 3,47 ha. Nieruchomość ta zgodnie z zaświadczeniem Urzędu Miasta i Gminy, wystawionym w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, położona jest na terenach z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe wraz z obiektami infrastruktury technicznej i nieuciążliwymi usługami wbudowanymi wolnostojącymi z komunikacją i terenami zielonymi. Nieruchomość została zakupiona na cele budowlane, tak by w ramach udziału nabytego wraz z małżonką wybudować dla rodziny wnioskodawcy jeden lub dwa domy. Warunkiem budowy nowych domów był podział działki oraz wyposażenie działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, przy czym zaopatrzenie w wodę ustalono z projektowanej sieci wodociągowej. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Gminie inwestycja miała być realizowana w 2007 roku. Mając na względzie cel, jakim było zniesienie współwłasności oraz konieczność wydzielenia działek i wyodrębnienia do nich dojazdów, został przeprowadzony podział nieruchomości decyzją Burmistrza Miasta i Gminy, przy czym ilość, przebiegi granic, a tym samym powierzchnie działek, były już „sztywno" ustalone w obowiązującym dla tego obszaru planie zagospodarowania przestrzennego. W drodze podziału powstało 30 działek, w tym 5 z przeznaczeniem na ciągi komunikacyjne. Pozostałe 25 działek miało zostać w późniejszym czasie rozdzielone pomiędzy współwłaścicieli odpowiednio do posiadanych udziałów w nieruchomości. Na jednej trzeciej swojej części nieruchomości wnioskodawca z żoną planowali budowę domu/domów dla siebie oraz dwójki ich dzieci, zaś pozostały teren chcieli pozostawić jako zabezpieczenie na przyszłość, ewentualnie przekazać dzieciom. Jednakże zmuszeni zostali do zweryfikowania swoich zamiarów z tej przyczyny, że w II połowie 2007 roku w ich sytuacji materialnej zaszły istotne niekorzystne zmiany, mianowicie spółka,w której był zatrudniony wnioskodawca od II kwartału 2007 roku zaczęła generować straty. W związku z tym jego miesięczne zarobki znacznie zmalały w III i IV kwartale i pojawiła się nawet perspektywa likwidacji firmy. Spadek osiąganych dochodów uniemożliwił wnioskodawcy ubieganie się o przyznanie kredytu bankowego na budowę 2 domów. Niezależnie od powyższego w roku 2007 miał miejsce również skokowy wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny, w związku z tym koszty budowy domu wzrosły nieomal o 100% .

Powyższe okoliczności zmusiły wnioskodawcę i jego żonę do zmiany planów, zdecydowali się na budowę jednego domu.

W celu pozyskania pieniędzy na budowę domu, podjęli w lipcu 2007r. decyzje o sprzedaży swoich udziałów w części działek. Ostatecznie sprzedali w 2007r. udziały w 13 działkach, a w 2008r. w kolejnych 4 działkach. Dokonując zbycia swoich udziałów traktowali uzyskane przychody jako przychody z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i złożyli oświadczenie o wyborze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, zakładając wydatkowanie uzyskanych środków finansowych na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż udziałów w części działek (dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta), powstałych z podziału nieruchomości, stanowiącej w 1/3 współwłasność podatników (małżonków), który to udział został zakupiony przez podatników na cele osobiste z zamiarem wybudowania domu oraz wydzielenia z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe dla dzieci, powoduje obowiązek opodatkowania tych transakcji w podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku od towarów i usług (VAT) tak jak przy prowadzeniu działalności gospodarczej, pomimo nie prowadzenia takiej działalności?

Zdaniem wnioskodawcy, zakup udziału w nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczna z zamiarem przeznaczenia na osobiste cele swoje i swoich dzieci, a następnie sprzedaż udziałów w części działek powstałych z podziału tej nieruchomości (zakupionej na cele osobiste) nie jest czynnością wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w sytuacji, gdy w momencie zakupu nie występował zamiar działalności handlowej. Ponadto takie czynności nie mają znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl definicji działalności gospodarczej zawartej w tym przepisie, działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, której przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 ustawy. Zatem dla uznania określonej przedmiotowo aktywności za działalność gospodarczą konieczne jest łączne zaistnienie trzech jej cech funkcjonalnych: zarobkowości, zorganizowania i ciągłości. Brak którejkolwiek z nich oznacza, że dana działalność nie może być zakwalifikowana do kategorii działalności gospodarczej. Opisana wyżej sytuacja nie nosi cech działalności gospodarczej, w szczególności brakuje jej cechy „zorganizowania" i „ciągłości". Zorganizowanie działalności wiąże się z wykonywaniem szeregu czynności poczynając od wyboru formy aktywności (indywidualna działalność gospodarcza, spółka cywilna, spółka prawa handlowego), dopełnieniu obowiązków rejestracyjnych i ewidencyjnych, wyboru siedziby przedsiębiorcy i miejsca wykonywania działalności, określenia adresu dla korespondencji, usytuowania biura, skompletowania składników rzeczowych przedsiębiorstwa, tak, aby mogły one pełnić określone funkcje gospodarcze, itd. Wprawdzie nie ma możliwości wyznaczenia określonego standardu zorganizowania i ustalenia czy dana działalność spełnia wymóg zorganizowania, niemniej w przedmiotowej sprawie nie zachodzą żadne z w/w okoliczności świadczących o zorganizowaniu działalności. Ciągłość działalności gospodarczej jest elementem zamiaru podmiotu podejmującego działalność i oznacza wymóg powtarzających się, regularnie występujących i trwających czynności. Skoro podatnik jednorazowo nabył udział w nieruchomości z zamiarem wykorzystania na własne cele, a następnie zmuszony okolicznościami dokonał zbycia udziałów w części działek powstałych z podziału nieruchomości, nie można mu przypisać cechy działania ciągłego. Podjęte przez podatnika działania nie wykraczają poza czynności konieczne do zbycia majątku osobistego. Zatem brak jest podstaw do uznania, że podatnik prowadził działalność handlową w tym zakresie. Skoro sprzedaż udziałów w działkach nie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej, w sprawie ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawcy, przedstawione wyżej okoliczności dokonanych transakcji, w szczególności to, iż sprzedaż dotyczyła majątku prywatnego, czynności te nie były związane działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, podatnik nie prowadził działalności gospodarczej (handlowej) i nie działał w charakterze podatnika prowadzącego taką działalność, powodują iż sprzedaż udziałów w części działek nie może być także uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ustawy o VAT. Na poparcie swojego stanowiska wnioskodawca przywołuje orzeczenia sądów:

wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 marca 2008r. sygn. III SA/Wa 2023/07,

wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 stycznia 2007r., sygn. akt III SA/Wa 3885/2006,

wyrok WSA we Wrocławiu z 06 września 2006r., sygn. akt I SA/Wr 1254/05).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony w odrębnej interpretacji indywidualnej.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, zgodnie z którym źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż wyodrębnionych działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Na podstawie przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego należało przyjąć, że sprzedaż udziałów do części działek stanowiących współwłasność wnioskodawcy, w związku ze zmianą planów życiowych nie spełnia kryteriów uznania jej za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, gdyż jak podkreśla wnioskodawca zakup został dokonany na cele osobiste a do ich sprzedaży zmusiły go niezależne okoliczności.

Reasumując, ponieważ sprzedaż 1/3 udziału do części działek nie została wykonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w związku z tym stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wraz z żoną nabył 1/3 udziału w przedmiotowych działkach w 2006r. W związku z powyższym należy wskazać, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z powyższym stanowisko wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.