Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.303.2018.2.KS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-09
Teza: określenia źródła opodatkowania z tytułu najmu lokalu niemieszkalnego oraz sposobu opodatkowania tych przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Słowa kluczowe: firma; lokal; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2018 r. (data wpływu 7 czerwca 2018 r.) uzupełnione pismem z dnia 18 lipca 2018 r. (data wpływu 23 lipca 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-1.4011.303.2018.1.KS1 z dnia 10 lipca 2018 r. (data nadania 10 lipca 2018 r., data odbioru 14 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła opodatkowania z tytułu najmu lokalu niemieszkalnego oraz sposobu opodatkowania tych przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła opodatkowania z tytułu najmu lokalu niemieszkalnego oraz sposobu opodatkowania tych przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu niemieszkalnego w miejscowości uzdrowiskowej. Lokal ten Wnioskodawczyni zaczęła wynajmować firmie (najemcy) zajmującej się usługami hotelowymi z prawem do dalszego podnajmu (osobom trzecim) klientom tej firmy. Lokal stanowi wyłączną własność Wnioskodawczyni.

Umówiony czynsz będzie rozliczany w okresach kwartalnych w oparciu o przychody najemcy uzyskane od podnajemców (osób trzecich).

Z uzyskanych w urzędzie skarbowym informacji wynikało, że dla realizacji swoich zamierzeń konieczne jest założenie przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Ponieważ Wnioskodawczyni nie prowadzi (i nie zamierza w najbliższej przyszłości prowadzić działalności gospodarczej), wzbudziło to Jej wątpliwości i zrodziło poniższe pytania.

Pismem z dnia 18 lipca 2018 r. (data wpływu 23 lipca 2018 r.) stanowiącym uzupełnienie wniosku na wezwanie z dnia 10 lipca 2018 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.303.2018.1.KS1 Wnioskodawczyni wskazała, że lokal nabyła umową ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zawartą aktem notarialnym 6 kwietnia bieżącego roku. Decydując się na kupno lokalu Wnioskodawczyni miała na celu lokowanie wolnych środków finansowych i zapewnienie sobie i swojej rodzinie miejsca wypoczynkowego. Lokal został nabyty w stanie wykończonym zdatnym do użytkowania. Po sfinalizowaniu zakupu Wnioskodawczyni została poniekąd namówiona do udostępnienia swojego lokalu innym chętnym osobom w okresie kiedy Wnioskodawczyni lub Jej rodzina z niego nie korzysta. Sama Wnioskodawczyni nie miała ochoty i możliwości prowadzenia takiej działalności. Kontakt z firmą działającą na własny rachunek w tym zakresie dawał Wnioskodawczyni zabezpieczenie nadzoru nad Jej majątkiem w okresie nieobecności Wnioskodawczyni (poczucie bezpieczeństwa) przy jednoczesnym zapewnieniu zmniejszenia kosztów utrzymania tego lokalu. Dodatkowo zapewniono Wnioskodawczynię o możliwości właścicielskiego korzystania z przedmiotowego lokalu, co stanowi realizację celu wypoczynkowego Wnioskodawczyni.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że w ramach zawartej umowy najmu zobowiązała się do jego wyposażenia w przedmioty codziennego użytku tj. takie z których sama korzysta gdy jest w nim obecna. Najemca lokalu działa we własnym imieniu i na swoją rzecz. Organizuje i pokrywa koszty zakupu środków czystościowych, reklamy, pozyskiwania podnajemców itp.

Czynsz najmu został określony w % kwoty netto uzyskanej przez najemcę od podnajemców (osób trzecich).

Obowiązki wynikające z umowy Wnioskodawczyni będzie realizowała osobiście. Wnioskodawczyni nie będzie korzystała z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami. W ramach realizacji swoich obowiązków Wnioskodawczyni będzie: pokrywać koszty mediów, opłat (w tym opłat abonamenty rtv), wynagrodzenia zarządcy nieruchomości oraz innych opłat związanych z utrzymaniem lokalu w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto Wnioskodawczyni została zobowiązana do ubezpieczenia lokalu na wypadek wystąpienia zalania, pożaru oraz nieszczęśliwych wypadków, jak i odpowiedzialności cywilnej właściciela lokalu za szkody wyrządzone właścicielom sąsiadujących lokali - na czas trwania umowy najmu.

Do innych ponoszonych przez Wnioskodawczynię kosztów należą:

*   jednorazowy koszt przygotowania lokalu po jego przejęciu przez najemcę;

*   koszt wymiany pościeli (raz na trzy lata);

*   koszty konserwacji i bieżących remontów.

Wszystkie działania Wnioskodawczyni w zakresie realizacji umowy sprowadzają się zatem do ponoszenia wydatków oraz akceptacji wysokości kosztów remontowo-konserwacyjnych przed ich poniesieniem.

Na najemcy spoczywa obowiązek zlecania zakupów, remontów i bieżących napraw w ramach sprawowanego zarządu lokalem w trakcie trwania umowy.

Ponoszone przez Wnioskodawczynię koszty nie stanowią podstaw do dodatkowych opłat od najemcy - są realizowane w ramach uzgodnionego wynagrodzenia.

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Wynajem lokalu na rzecz najemcy jest realizowany w imieniu Wnioskodawczyni. Natomiast podnajem dokonywany przez najemcę osobom trzecim jest realizowany na jego rzecz i ryzyko.

Nie do Wnioskodawczyni należą działania reklamowe w celu pozyskania podnajemców. Wnioskodawczyni nie ma żadnego wpływy na wysokość cen za podnajem „dobowy” ani też na ewentualne dodatkowe usługi świadczone podnajemcom (sprzątanie, wyżywienie itp.). Z tych też powodów Wnioskodawczyni uważa, ze Jej działaniom nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości.

Działania Wnioskodawczyni zostały zatem ograniczone do początkowego wyposażenia lokalu i przekazania go do używania przez najemcę oraz do bieżącego ponoszenia kosztów związanych z posiadanym lokalem.

Należy podkreślić, że działania Wnioskodawczyni wynikające z umowy i tak by ponosiła niezależnie od jej zawarcia. Sam fakt właścicielski rodzi obowiązki Wnioskodawczyni w zakresie ponoszenia opłat za media i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a wyposażenie użytkowe lokalu ma służyć wygodzie w korzystaniu z lokalu w okresie realizacji celów wypoczynkowych.

Wnioskodawczyni nie będzie świadczyć żadnych usług na rzecz najemcy.

Każda działalność, życia prywatnego czy zawodowego składa się z szeregu zdarzeń bardziej lub mniej złożonych. W tym sensie decyzja o wynajmie nie wywołuje jednego zdarzenia lecz wiele różnych. W szczególności zdarzeniem będzie podjęcie samej decyzji o wynajmie, określenie sposobu realizacji tego zamiaru, znalezienie kontrahenta, ustalenie i podpisanie umowy, określenie zasad rozliczeń podatkowych i tak dalej. W zapytaniu Wnioskodawczyni zadała dwa pytania odnośnie wyboru źródła przychodów - działalność gospodarcza czy najem; oraz w zakresie możliwości zastosowania 8,5 % stawki opodatkowania. Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w uzasadnieniu wybór szczególnej formy opodatkowania (ryczałtu) należy złożyć przez stosowne oświadczenie w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy dochód z najmu. W rozumieniu Wnioskodawczyni kwestię „zdarzenie zaistniałe” czy „zdarzenie przyszłe” należy odnosić do kwestii postawionych w pytaniu. zatem w momencie składania wniosku (28 maja br.) zarówno wybór formy rozliczeń jak i możliwość zastosowania ryczałtowej stawki podatkowej były zdarzeniami przyszłymi. Opis stanu faktycznego zawierał stan (zdarzenia), które poprzedzały kwestie poruszone w pytaniach i siłę rzeczy musiały dotyczyć zaistniałych faktów. Pisząc niniejsze uzupełnienie Wnioskodawczyni dokonała wyboru w obu kwestiach zgodnie z reasumpcją zgłoszoną we wniosku. Pierwszą fakturę zgodnie z umową Wnioskodawczyni wystawiła 16 lipca. Aktualnie Wnioskodawczyni oczekuje na jej zapłatę. Zatem wydanie interpretacji indywidualnej będzie się odnosiło do zdarzeń już zaistniałych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w opisanej sytuacji, źródłem przychodów uzyskiwanych z wynajmu lokalu jest działalność gospodarcza, czy też najem?
2.  Czy w stosunku do przedstawionego najmu można zastosować opodatkowanie ryczałtowe od przychodów ewidencjonowanych z zastosowaniem stawki w wysokości 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej pdof) wśród źródeł przychodów w art. 10 wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą jak i najem.

W stosunku do najmu czyni jedynie zastrzeżenie, że nie może on dotyczyć składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zastrzeżenie to Wnioskodawczyni rozumie w ten sposób, że gdyby wynajmowała składnik majątku (lokal) związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni, to wówczas przychody z takiego najmu nie mogłyby być zaliczone do najmu lecz do działalności gospodarczej.

Jednocześnie w art. 5a ustawodawca zdefiniował pojęcie działalności gospodarczej jako prowadzenie działalności zarobkowej polegającej na wykorzystaniu rzeczy, prowadzone we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły - pod warunkiem, że osiągane przychody nie będą zaliczone do innego, niż pozarolnicza działalność gospodarcza, źródła przychodów wymienionego w art. 10.

Z powyższego wynika, że Wnioskodawczyni ma możliwość wyboru źródła przychodów poprzez ustalenie czy chce przychody z wynajmu lokalu zaliczyć do najmu, czy też do działalności gospodarczej.

Jednakże zaliczenie ich do źródła działalności gospodarczej wymaga zorganizowania jej i spełnienia warunków definicji z art. 5a.

Z art. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej zpdof) wynika, ze najem może być opodatkowany według zasad w niej określonych, o ile umowy z nim związane nie są zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pomimo, że stroną umowy jest najemca prowadzący działalność gospodarczą, to z faktu tego nie można wyciągać wniosku, ze umowa zawierana jest w ramach działalności gospodarczej i spełnia tym samym ograniczenie zawarte w tym przepisie.

Wskazana norma odnosi się bowiem do strony osiągającej przychód, czyli wynajmującego, którym jest Wnioskodawczyni tj. osoba fizyczna, której wolą jest wynajem lokalu w ramach źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 pdof (najem), nie prowadząca działalności gospodarczej - tym samym, umowa nie jest zawierana w ramach działalności gospodarczej.

Wypełniając przesłanki art. 1 ustawy zpdof zachowane zostają warunki art. 2, zezwalające na opłacanie ryczałtem - przychodów ewidencjonowany osiąganych z tytułu najmu.

Generalną zasadą jest opodatkowanie najmu według ustawy pdof. Oznacza to, że nie skorzystanie z przepisów szczególnych zezwalających na inną formę opodatkowania będzie skutkowało opodatkowaniem najmu wg zasad ogólnych tej ustawy.

Przepisem szczególnym zezwalającym na wybór innej formy opodatkowania najmu jest zawarty w art. 9 ustawy zpdof, w którym poprzez złożenie pisemnego oświadczenia dokonuje się wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Oświadczenie to należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięty zostanie pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty zostanie w grudniu roku podatkowego.

Przez złożenie oświadczenia o wyborze formy opodatkowania następuje jednoczesny wybór jego zasad w zakresie stawki podatkowej, odliczeń, obowiązków ewidencyjnych itp.

Zgodnie z tymi zasadami stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% o ile suma przychodów w roku podatkowym z tego tytułu nie przekroczy kwoty 100.000 zł. W przypadku jej przekroczenia stawka ulega zwiększeniu do 12,5% i ma zastosowanie do kwoty tego przekroczenia.

Reasumując, Wnioskodawczyni uważa, że w opisanym stanie faktycznym może zaliczyć przychody z najmu lokalu do źródła jakim jest najem i w związku z tym, może wybrać opodatkowanie ryczałtowe od przychodów ewidencjonowanych, do osiąganych przychodów będzie miała zastosowanie 8,5% stawka podatkowa, która może ulec zwiększeniu do 12,5%, gdy przychody te przekroczą 100.000 zł w roku podatkowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. Okoliczność, że w jednej sprawie organy podatkowe zakwalifikowały przychody z najmu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie oznacza, że w podobnej sprawie, przychody z najmu również będą stanowić przychody z tzw. najmu prywatnego, zwłaszcza w przypadku gdy de facto zostaną wypełnione znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ww. ustawy a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania najmu - a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim m.in. najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2157 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przy czym, warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, w trakcie roku podatkowego pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Ustawą z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2175), zmieniony został przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W brzmieniu nadanym ta ustawą, obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu niemieszkalnego. Lokal ten zaczęła wynajmować firmie (najemcy) zajmującej się usługami hotelowymi z prawem do dalszego podnajmu (osobom trzecim) klientom tej firmy. Umówiony czynsz będzie rozliczany w okresach kwartalnych w oparciu o przychody najemcy uzyskane od podnajemców (osób trzecich). Wnioskodawczyni nie prowadzi (i nie zamierza w najbliższej przyszłości prowadzić działalności gospodarczej). Wnioskodawczyni lokal nabyła 6 kwietnia bieżącego roku. Wnioskodawczyni miała na celu lokowanie wolnych środków finansowych i zapewnienie sobie i swojej rodzinie miejsca wypoczynkowego. Lokal został nabyty w stanie wykończonym zdatnym do użytkowania. W ramach zawartej umowy najmu zobowiązała się do jego wyposażenia w przedmioty codziennego użytku. Najemca lokalu działa we własnym imieniu i na swoją rzecz. Organizuje i pokrywa koszty zakupu środków czystościowych, reklamy, pozyskiwania podnajemców itp. Czynsz najmu został określony w % kwoty netto uzyskanej przez najemcę od podnajemców (osób trzecich). Obowiązki wynikające z umowy Wnioskodawczyni będzie realizowała osobiście. Wnioskodawczyni nie będę korzystała z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami. W ramach realizacji swoich obowiązków Wnioskodawczyni będzie: pokrywać koszty mediów, opłat (w tym opłat abonamenty rtv), wynagrodzenia zarządcy nieruchomości oraz innych opłat związanych z utrzymaniem lokalu w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie działania Wnioskodawczyni w zakresie realizacji umowy sprowadzają się do ponoszenia wydatków oraz akceptacji wysokości kosztów remontowo-konserwacyjnych przed ich poniesieniem. Na najemcy spoczywa obowiązek zlecania zakupów, remontów i bieżących napraw w ramach sprawowanego zarządu lokalem w trakcie trwania umowy. Wynajem lokalu na rzecz najemcy jest realizowany w imieniu Wnioskodawczyni. Natomiast podnajem dokonywany przez najemcę osobom trzecim jest realizowany na jego rzecz i ryzyko. Wnioskodawczyni nie ma żadnego wpływy na wysokość cen za podnajem „dobowy” ani też na ewentualne dodatkowe usługi świadczone podnajemcom (sprzątanie, wyżywienie itp.). Wnioskodawczyni uważa, ze Jej działaniom nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości. Działania Wnioskodawczyni zostały ograniczone do początkowego wyposażenia lokalu i przekazania go do używania przez najemcę oraz do bieżącego ponoszenia kosztów związanych z posiadanym lokalem. Pierwszą fakturę zgodnie z umową Wnioskodawczyni wystawiła 16 lipca. Aktualnie Wnioskodawczyni oczekuję na jej zapłatę.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotny jest sposób prowadzenia przez Wnioskodawczynię najmu lokalu niemieszkalnego tj. fakt, iż najemca lokalu działa we własnym imieniu i na swoją rzecz a działania Wnioskodawczyni zostały ograniczone jedynie do początkowego wyposażenia lokalu i przekazania go do używania przez najemcę oraz do bieżącego ponoszenia kosztów związanych z posiadanym lokalem). Wskazać należy także, że również charakter (niemieszkalny) wynajmowanego lokalu nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem aby była to jedyna i ostateczna przesłanka, która determinuje kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy i opierając się na przedstawionym we wniosku stanie faktycznym - przyjmując za Wnioskodawczynią, że jej działaniom nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody uzyskiwane z tego tytułu Wnioskodawczyni może zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

W konsekwencji uzyskiwane przychody z najmu będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek określonych w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pod warunkiem złożenia w ustawowym terminie oświadczenia o wyborze opodatkowania przychodów w tej formie. Od 1 stycznia 2018 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Zastrzec jednocześnie należy, że tut Organ podatkowy dokonał oceny prawnej stanowiska Wnioskodawczyni tylko w zakresie objętym treścią zadanych pytań.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.