Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.597.2018.2.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-21
Teza: skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; podział; sprzedaż; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2018 r. (data wpływu 11 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 lutego 2019 r. (data wpływu 18 lutego 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 1 lutego 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.597.2018.1.AKR, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 1 lutego 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 6 lutego 2019 r.). W dniu 18 lutego 2019 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 12 lutego 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami: 1050, 1052/4 (o pow. 4,93 ha, bez zabudowań), położonej w miejscowości O. w gminie L., dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą. Opisaną powyżej nieruchomość Wnioskodawca nabył w dniu 27 maja 1999 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w Kancelarii Notarialnej, a w związku z jej nabyciem nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Osobiście Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą – transport ciężarowy i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przedmiotowe działki (tj. działka nr 1050 oraz nr 1052/4) nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej, jak również nie służą świadczeniu usług rolniczych.

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości dla wskazanych powyżej działek brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie uchwały Rady Gminy z dnia 10 grudnia 2003 r. ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym wskazano przeznaczenie przedmiotowych działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN2).

Jako właściciel ww. nieruchomości Wnioskodawca nie inicjował ww. postępowania w sprawie uchwalenia MPZP. Po nabyciu własności przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości czy też atrakcyjności ww. działek (brak ogrodzenia, nie są doprowadzone jakiekolwiek media). Nigdy nie zostały dokonane jakiekolwiek inne ulepszenia lub poczynione nakłady finansowe mające na celu przygotowanie ww. nieruchomości na sprzedaż (brak utwardzonych dróg wewnętrznych, brak wytyczenia dostępu do drogi publicznej, brak zorganizowania i urządzenia zieleni). Wnioskodawca nie występował także o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy.

W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca chce w przyszłym roku złożyć wniosek o podział ww. działek na mniejsze, których powierzchnia nie będzie mogła wynosić mniej niż 1 200 m2 każda (tym samym powstanie około 35 działek), aby umożliwić sobie sprzedaż gruntu jako działki budowlane. Wobec okoliczności, że zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, Wnioskodawca będzie musiał tak zaplanować wydzielenie działek by zapewnić każdej z nich dostęp do drogi publicznej, czy to poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu czy to poprzez ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Przedmiotem zbycia będą działki powstałe w wyniku podziału działek gruntu (podział działki nie jest jeszcze ustalony − jak dotąd Wnioskodawca nie zlecił geodecie ich wydzielenia i Wnioskodawca nie wie ile działek zostanie dokładnie wydzielonych z przedmiotowych działek) oznaczonych nr ewidencyjnym: 1050, 1052/4 (o pow. 4,93 ha).

Wnioskodawca nie zamierza czynić jakichkolwiek nakładów finansowych lub innych celem uatrakcyjnienia nieruchomości powstałych w wyniku podziału działek − nie zamierza występować o warunki zabudowy, ponosić nakładów na zagospodarowanie zieleni, uzbrajać w jakiekolwiek media, utwardzać wydzielonych dróg, ogradzać tych działek czy w jakikolwiek inny sposób ich ulepszać. Jedynym działaniem jakie Wnioskodawca zamierza podjąć w związku ze zorganizowaniem sprzedaży przyszłych wydzielonych działek jest zamieszczenie oferty sprzedaży w lokalnej prasie i sieci Internet lub w biurach nieruchomości.

Sprzedaż przyszłych wydzielonych działek miałaby przyjąć charakter okazjonalny albowiem Wnioskodawca nie zamierza sprzedać od razu wszystkich działek, które zostaną wydzielone.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek oraz nie posiada innych niż wymienione we wniosku, które zamierza sprzedać.

W uzupełnieniu wniosku stwierdzono, że nieruchomość niezabudowaną stanowiącą działki gruntu oznaczone numerami 1050, 1052/4 Wnioskodawca nabył z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub dzierżawy. W 2003 r. działki gruntu zostały wydzierżawione nieodpłatnie na okres 7 lat (do 2010 r.). W latach 2005-2013 Wnioskodawca pozyskał dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w łącznej kwocie 24 780 zł. Decyzja o sprzedaży nieruchomości ma na celu rozporządzanie wyłącznie majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Wnioskodawcę działania i starania sprzedaży całej nieruchomości nie odniosły skutku, w związku z powyższym Wnioskodawca podjął decyzję podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane (co również nie gwarantuje sprzedaży wszystkich działek).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1050 oraz 1052/4 wraz z ewentualnymi udziałami w drodze wewnętrznej, zapewniającej komunikację do nich, w warunkach opisanych we wniosku będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży wydzielonych w przyszłości działek w warunkach opisanych we wniosku, pomimo że będzie to większa ilość działek budowlanych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą jako jedno ze źródeł przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i określa elementy konstrukcyjne prowadzące do kalkulacji podstawy opodatkowania z tego tytułu. Zobowiązuje także do prowadzenia odpowiednich ewidencji i ksiąg rachunkowych, na zasadach określonych w odrębnych przepisach, wprowadzając domniemanie ich rzetelności i poprawności. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego, oznacza ona działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Podatek obliczany od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie łączy się z daniną należną z tytułu innych źródeł przychodów (art. 30c ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), w tym ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, co wymaga rozdzielenia sfer aktywności osób fizycznych.

Z kolei, do odrębnego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodów, zaliczone zostały w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, przy czym – jak to wynika z przytoczonego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – upływ wskazanego w tej regulacji pięcioletniego okresu powoduje, że przychód podatkowy nie powstaje.

Dodatkowo z orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast − wyjaśnił Trybunał − w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W najnowszym orzecznictwie wskazuje się na dalsze elementy danego stanu faktycznego i jego ocenę, które decydują o tym, czy konkretne czynności podatnika mieszczą się jeszcze w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy są już działalnością gospodarczą. NSA w jednym z orzeczeń stwierdził m.in., że analizy okoliczności faktycznych zamierzonej lub dokonanej przez podatnika (osobę fizyczną) sprzedaży muszą wskazywać na tego rodzaju skalę aktywności podatnika w zakresie zbywanych nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Przyjęcie, że osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga każdorazowo ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wykazać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Podkreśla się przy tym, że tego rodzaju aktywność „handlowa” wskazywać musi ciąg czynności np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, prowadzenie działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju o zbliżonym charakterze, nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich. Zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenie sprzedaży mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym (wyrok NSA z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). Jak stwierdził NSA w jednym z orzeczeń, nawet podział nieruchomości o stosunkowo dużym obszarze (25 ha) na mniejsze działki jest koniecznością podjętą w celu stworzenia możliwości realizacji takiej sprzedaży, co w żadnym przypadku nie jest uatrakcyjnieniem tego gruntu lecz koniecznym elementem umożliwiającym jego zbycie (wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13).

Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia należy wskazać, że z uwagi na zamiar jaki towarzyszył Wnioskodawcy (nabycie do majątku prywatnego) w dacie nabycia przedmiotowych działek, zakres planowanych do podjęcia działań w związku z planowanym wydzieleniem działek i ich sprzedażą, brak jest podstaw aby uznać czynność sprzedaży działek jako opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.”

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego planowanego zbycia działek, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami: 1050, 1052/4 (o pow. 4,93 ha, bez zabudowań). Opisaną powyżej nieruchomość Wnioskodawca nabył w dniu 27 maja 1999 r. na podstawie umowy sprzedaży do majątku prywatnego, z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub dzierżawy. W związku z jej nabyciem nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego. W 2003 r. działki gruntu zostały wydzierżawione nieodpłatnie na okres 7 lat (do 2010 r.). W latach 2005-2013 Wnioskodawca pozyskał dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w łącznej kwocie 24 780 zł. Osobiście Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą – transport ciężarowy i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej, jak również nie służą świadczeniu usług rolniczych. W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości dla wskazanych powyżej działek brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie uchwały Rady Gminy z dnia 10 grudnia 2003 r. ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym wskazano przeznaczenie przedmiotowych działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jako właściciel ww. nieruchomości Wnioskodawca nie inicjował ww. postępowania w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po nabyciu własności przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości czy też atrakcyjności ww. działek (brak ogrodzenia, nie są doprowadzone jakiekolwiek media). Nigdy nie zostały dokonane jakiekolwiek inne ulepszenia lub poczynione nakłady finansowe mające na celu przygotowanie ww. nieruchomości na sprzedaż (brak utwardzonych dróg wewnętrznych, brak wytyczenia dostępu do drogi publicznej, brak zorganizowania i urządzenia zieleni). Wnioskodawca nie występował także o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca chce w przyszłym roku złożyć wniosek o podział ww. działek na mniejsze, których powierzchnia nie będzie mogła wynosić mniej niż 1 200 m2 każda (tym samym powstanie około 35 działek) aby umożliwić sobie sprzedaż gruntu jako działki budowlane. Wobec okoliczności, że zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, Wnioskodawca będzie musiał tak zaplanować wydzielenie działek by zapewnić każdej z nich dostęp do drogi publicznej, czy to poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu czy to poprzez ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Przedmiotem zbycia będą działki powstałe w wyniku podziału ww. działek gruntu (podział działek nie jest jeszcze ustalony - jak dotąd Wnioskodawca nie zlecił geodecie ich wydzielenia i Wnioskodawca nie wie ile działek zostanie dokładnie wydzielonych z przedmiotowych działek). Wnioskodawca nie zamierza czynić jakichkolwiek nakładów finansowych lub innych celem uatrakcyjnienia nieruchomości powstałych w wyniku podziału działek - nie zamierza występować o warunki zabudowy, ponosić nakładów na zagospodarowanie zieleni, uzbrajać w jakiekolwiek media, utwardzać wydzielonych dróg, ogradzać tych działek czy w jakikolwiek inny sposób ich ulepszać. Jedynym działaniem jakie Wnioskodawca zamierza podjąć w związku ze zorganizowaniem sprzedaży przyszłych wydzielonych działek jest zamieszczenie oferty sprzedaży w lokalnej prasie i sieci Internet lub w biurach nieruchomości. Sprzedaż przyszłych wydzielonych działek miałaby przyjąć charakter okazjonalny albowiem Wnioskodawca nie zamierza sprzedać od razu wszystkich działek, które zostaną wydzielone. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek oraz nie posiada innych niż wymienione we wniosku, które zamierza sprzedać. Decyzja Wnioskodawcy o sprzedaży ww. nieruchomości ma na celu rozporządzanie wyłącznie majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Wnioskodawcę działania i starania sprzedaży całej nieruchomości nie odniosły skutku, w związku z powyższym Wnioskodawca podjął decyzję podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane, co również, według Niego, nie gwarantuje sprzedaży wszystkich działek.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy planowana sprzedaż działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1050 oraz nr 1052/4 wraz z ewentualnymi udziałami w drodze wewnętrznej zapewniającej komunikację do nich, będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Zatem, skoro – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – ww. działki:

*   nabyte zostały do majątku prywatnego Wnioskodawcy,

*   zostały w 2003 r. wydzierżawione nieodpłatnie na okres 7 lat,

*   nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej, jak również nie służą świadczeniu usług rolniczych,

*   po ich nabyciu Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie ich wartości czy też atrakcyjności (brak ogrodzenia, nie są doprowadzone jakiekolwiek media),

*   nigdy nie zostały dokonane jakiekolwiek inne ulepszenia lub poczynione nakłady finansowe mające na celu przygotowanie ww. nieruchomości na sprzedaż (brak utwardzonych dróg wewnętrznych, brak wytyczenia dostępu do drogi publicznej, brak zorganizowania i urządzenia zieleni),

*   Wnioskodawca nie występował także o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy,

*   jedynym działaniem jakie Wnioskodawca zamierza podjąć w związku ze zorganizowaniem sprzedaży przyszłych wydzielonych działek jest zamieszczenie oferty sprzedaży w lokalnej prasie i sieci Internet lub w biurach nieruchomości,

to należy uznać, że odpłatne zbycie tych działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do ww. działek wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. działek po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać działki, po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, ponieważ nabył je w dniu 27 maja 1999 r.

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż działek, której zamierza dokonać Wnioskodawca, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.