Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/4511-1-55/16-4/SŚ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-05-10
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2016 r. (data wpływu 22 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 kwietnia 2016 r. (data wpływu 12 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 9 marca 2016 r. nr ILPB1/4511-1-55/16-2/PP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 9 marca 2016 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 29 marca 2016 r.), zaś w dniu 12 kwietnia 2016 r. (data nadania 5 kwietnia 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna kupił od Spółki lokal, z tą Spółką zawarł umowę najmu. Zgodnie z § 3 umowy „wszystkie koszty związane z eksploatacją lokalu, w szczególności koszty zarządu nieruchomością wspólną (wydatki na bieżące remonty i konserwacje, opłaty za media, wydatki na utrzymanie czystości i porządki, wynagrodzenie z tytułu zarządzania w proporcji do związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, opłaty za media, podłączone do lokalu, w czasie obowiązywania niniejszej umowy, będą podnoszone przez najemcę, z wyłączeniem kosztów związanych z ubezpieczeniem lokalu oraz z wyłączeniem kosztów związanych z ubezpieczeniem lokalu, oraz z wyłączeniem kosztów związanych z zobowiązaniami publicznoprawnymi, które obciążają wynajmującego”, (Najemca: Spółka, wynajmujący: Wnioskodawca).

Ponadto, zgodnie z § 4 punkt 5 „wynajmujący zobowiązuje się nie później niż w dniu wydania lokalu udzielić najemcy – ze względu na zawartą umowę najmu lokalu, a także, ze względu na zobowiązanie najemcy do poniesienia kosztów związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu – nieodwołalnego w okresie obowiązywania umowy, pełnomocnictwa upoważniającego do reprezentowania wynajmującego względem wspólnoty lokalowej, w tym do uczestnictwa i wykonywania prawa głosu na zebraniu właścicieli lokali oraz do oddawania głosu w drodze indywidualnego zbierania głosów”.

Administrator nieruchomości Firma A (Wnioskodawca podejrzewa, że jakąś umowę zawarł z nią najemca jego lokalu), przysyła faktury, gdzie wystawcą jest wspólnota mieszkaniowa a odbiorcą faktury Wnioskodawca (nabywca). Na fakturze brak jest nr NIP Wnioskodawcy. Adres administratora nieruchomości to Firma A.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku o doprecyzowanie opisanego we wniosku stanu faktycznego. Zainteresowany podał, że:

*   przychody z tytułu najmu lokalu nie są uzyskiwane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej;
*   ww. przychody są opodatkowane na zasadach ogólnych.

Ponadto, Wnioskodawca dodatkowo opisał, że z zawartej z najemcą umowy wynika, iż opłaty związane z eksploatacją przedmiotowego lokalu będą ponoszone przez najemcę, dodatkowo musiał udzielić pełnomocnictwa najemcy do reprezentowania względem wspólnoty lokalowej:

„ § 3 p 4 wszystkie koszty związane z eksploatacją lokalu, w szczególności koszty zarządu nieruchomością wspólną (wydatki na bieżące remonty i konserwacje, opłaty za media, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie z tytułu zarządzania) w proporcji do związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, opłaty za media podłączone do lokalu, w czasie obowiązywania niniejszej umowy będą ponoszone przez najemcę, z wyłączeniem kosztów związanych z ubezpieczeniem lokalu oraz z wyłączeniem zobowiązań związanych z realizacją obowiązków publicznoprawnych, które obciążają wynajmującego.

§ 4 p 5 wynajmujący zobowiązuje się nie później niż w dniu wydania lokalu udzielić najemcy – ze względu na zawartą umowę najmu lokalu, a także ze względu na zobowiązanie najemcy do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu – nieodwołalnego, w okresie obowiązywania umowy, pełnomocnictwa upoważniającego do reprezentowania wynajmującego względem wspólnoty lokalowej, w tym do uczestniczenia i wykonywania prawa głosu na zebraniach właścicieli lokalu oraz do oddania głosu w drodze indywidualnego zbierania głosów.”

Wynajmujący interpretując te punkty z umowy najmu nie widzi możliwości „znalezienia się w związku z powołanymi zapisami w procesie refakturowania” czyli w pierwszej kolejności zaliczenia w koszty uzyskania przychodu kosztów eksploatacji lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w myśl zapisów umownych pomiędzy Wnioskodawcą (wynajmującym) a Spółką (najemca) – „wszystkie koszty związane z eksploatacją lokalu (…) będą ponoszone przez najemcę” oraz „wynajmujący zobowiązuje się (…) udzielić najemcy – ze względu na zawartą umowę najmu lokalu a także ze względu na zobowiązanie najemcy do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu – nieodwołalnego – pełnomocnictwa upoważniającego do reprezentowania wynajmującego względem wspólnoty lokalowej” – Wnioskodawca może zaliczyć w koszt uzyskania przychodu koszty związane z eksploatacją lokalu (wystawca faktury: wspólnota mieszkaniowa , nabywca: Wnioskodawca) a następnie refakturować te koszty na Spółkę (wystawca (sprzedawca): Wnioskodawca, nabywca: (najemca))?

Choć od strony podatkowej, wg Wnioskodawcy, operacja ta wydaje się być rzeczowa, pozostaje formalna kwestia czy przy takich zapisach umownych Wnioskodawca może zaliczyć koszty eksploatacji lokalu do kosztów uzyskania przychodu (w 1 etapie procedury fakturowania)?

Zdaniem Wnioskodawcy, po różnych konsultacjach podpartych logicznym wnioskowaniem, ukształtowanego umową stosunku cywilnoprawnego pomiędzy Wnioskodawcą (wynajmującym) a (najemcą) Wnioskodawca nie może zaliczać w koszty uzyskania przychodu kosztów comiesięcznych związanych z eksploatacją lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postanowione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Powyższe oznacza, że do określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z kolei zgodnie z cyt. wyżej art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. Zatem aby kwotę czynszu uznać za przychód, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji Wynajmującego.

Z umowy najmu lokalu wynika, że ww. koszty eksploatacyjne pokrywa najemca, a Wnioskodawca jest jedynie pośrednikiem w przekazywaniu ww. należności administratorowi nieruchomości. To oznacza, że do przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie należy wliczać ponoszonych przez najemcę opłat, ponieważ z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia a Wnioskodawca jest tylko pośrednikiem i przekazuje je dalej m.in. administratorowi nieruchomości. Wnioskodawca wynajmując lokal uzyskuje przychód z najmu lokalu, natomiast ustalenie wysokości dochodu wymaga odliczenia od przychodu kosztów jego uzyskania.

Z kolei do określenia jakie wydatki Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu rozliczanego na zasadach ogólnych zauważyć należy, że w przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Użyty przez ustawodawcę zwrot „w celu” oznacza, że aby określony wydatek mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodów, to pomiędzy tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego rodzaju, że poniesienie wydatku ma wpływ na osiągnięcie, zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu. Zatem kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 ww. ustawy i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu powinien, w myśl przywołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

Duże znaczenie dla ustalenia jakie wydatki należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ma treść zawartej umowy najmu. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowanym lokalem ponosi właściciel a jakie najemca. Kosztami uzyskania przychodów są udokumentowane wydatki ponoszone przez wynajmującego m.in. na utrzymanie lokalu, jeżeli z umowy wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest wynajmujący i wtedy należy je kwalifikować do kosztów uzyskania przychodu.

W przypadku Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca nie może zaliczyć opłat na utrzymanie lokalu, gdyż do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, a Wnioskodawca jest jedynie pośrednikiem w przekazywaniu kwot ich odbiorcom (administracji nieruchomości, dostawcom mediów itp.).

Zgodnie z zapisami zawieranych umów pomiędzy wynajmującym a najemcą, najemca obok czynszu odrębnie jest obciążany następującymi kosztami: „koszty związane z eksploatacją lokalu, w szczególności koszty zarządu nieruchomością wspólną (wydatki na bieżące remonty i konserwacje, opłaty za media, podłączone do lokalu w czasie obowiązywania umowy będą ponoszone przez najemcę”. Najemca z godnie z umową najmu nie ponosi jedynie kosztów związanych z ubezpieczeniem lokalu oraz kosztów związanych z zobowiązaniami publicznoprawnymi, które na mocy umowy najmu pokrywa Wnioskodawca.

Podsumowując, Wnioskodawca zawarł z najemcą umowę najmu, z której wynika, że najemca zobowiązany jest pokrywać wszystkie koszty najmu z wyjątkiem ubezpieczenia lokalu oraz kosztów związanych z zobowiązaniami publicznoprawnymi.

W związku z tym, Wnioskodawca nie może zaliczyć w koszt uzyskania przychodu kosztów związanych z eksploatacją lokalu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.