Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB4/4511-413/15/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-01-12
Teza: Czy w wyżej opisanej sytuacji uzyskane ze sprzedaży działek przychody podlegają opodatkowaniu stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i z uwagi na upływ 9 lat od nabycia Wnioskodawca nie zapłaci podatku dochodowego, czy te przychody ze sprzedaży należy potraktować jako przychody z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - z działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2015 r. (data wpływu 21 września 2015 r.), uzupełnionym w dniu 9 grudnia 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2015 r. został złożony wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, uzupełniony w dniu 9 grudnia 2015 r., dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym, po uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W dniu 3 lutego 2006 roku na podstawie postanowienia sądowego (przysądzenie nieruchomości w sprawie egzekucyjnej) Wnioskodawca nabył nieruchomość niezabudowaną położoną w C. o powierzchni 3,03 ha. W momencie zakupu przeznaczenie nieruchomości było rolnicze - grunty orne, bowiem od 1991 r. Wnioskodawca posiadał nabyte w drodze darowizny grunty orne - pastwiska. Wnioskodawca nie wykorzystywał nabytej nieruchomości ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do innych celów np. rolniczych, ponieważ z uwagi na słabą jakość gleby (klasa nr VI) wymagane były nakłady i koszty, na które nie było Wnioskodawcy stać finansowo.

W ciągu kilku lat od nabycia nieruchomości zmieniała się sytuacja finansowa rodziny Wnioskodawcy, tzn. uległa ona pogorszeniu na tyle, że szukając źródeł przychodu Wnioskodawca szukał nabywcy na zbycie tych gruntów. Z uwagi na duży areał nieruchomości (ponad 3 ha) udało się Wnioskodawcy znaleźć nabywcę tylko na 1/3 nieruchomości. W 2013 roku Wnioskodawca zbył ok. 1 ha. Na dzień dzisiejszy z opisywanej nieruchomości pozostało Wnioskodawcy 2,0508 ha. Ponieważ Wnioskodawca nie mógł znaleźć chętnego nabywcy na pozostałą nieruchomość postanowił on dokonać podziału nieruchomości na działki i przekwalifikować je na budowlane pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomość w 2013 roku podzielona została na 18 działek i dla tego obszaru sporządzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Rady Gminy z dnia 27 sierpnia 2013 r. Nr L2013. We wrześniu Wnioskodawca sprzedał 2 działki dla dwóch różnych osób, w cenie uwzględniając VAT. W przyszłości Wnioskodawca planuje sprzedaż tych działek w zależności od tego jacy będą chętni by je kupić. Jeżeli zainteresowanie będzie pojedynczymi działkami Wnioskodawca będzie sprzedawać pojedyncze, a jeżeli ktoś wyrazi zainteresowanie całością lub częścią sprzeda w całości lub części. W zależności od tego jak to się ułoży, to może kilka działek Wnioskodawca zostawi swoim dzieciom i sobie na zabezpieczenie finansowe „na starość”.

Podział nieruchomości służy tylko i wyłącznie temu aby móc cokolwiek sprzedać i zasilić budżet finansowy rodzinny. Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów na pośrednictwo w sprzedaży, nie ma strony internetowej, nie chce ponosić kosztów z tym związanych, ponieważ nie pozwala na to jego sytuacja finansowa. Najbliższe sprzedaże mogą wystąpić tylko wśród znajomych, bowiem nigdzie Wnioskodawca nie zamawia żadnych ogłoszeń w sprawie zbycia.

W ciągu ostatnich 10 lat, oprócz wyżej wymienionych, nie nabywał i nie zbywał żadnych nieruchomości ani ich części. Natomiast wcześniej, tj. lata 1990-2004, przedstawiają się następująco: W 1990 roku razem ze znajomym Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną (ok. 100 m2) w celu prowadzenia „małej gastronomii”, niestety ze względu na nieopłacalność tej działalności nieruchomość ta została sprzedana w 1998 r.

Aktem Notarialnym z dnia 13 listopada 1994 roku od Skarbu Państwa Wnioskodawca nabył nieruchomość za mienie pozostawione za granicą, które otrzymał w spadku wraz z domkiem jednorodzinnym (w którym obecnie mieszka z rodziną). Nieruchomość o pow. 2,17 ha, składającą się z 3 działek zabudowanych (6 o pow. 0,4000 ha; 7 o pow. 0,5500 ha, 8 i 9 (drogi dojazdowej) o pow. 1,2200 ha) Wnioskodawca sprzedał w 2002 r. (tj. 11 marca 2002 r., 22 kwietnia 2002 r. i 16 maja 2002 r.), ponieważ musiał on spłacić zadłużenie wynikłe z zaciągniętego kredytu, aby uniknąć egzekucji komorniczej.

W dniu 6 lipca 2015 r. wydana została dla Wnioskodawcy interpretacja ITPP2/4512-470/14/AJ, z której wynika, że sprzedaż tych działek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w wyżej opisanej sytuacji uzyskane ze sprzedaży działek przychody podlegają opodatkowaniu stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i z uwagi na upływ 9 lat od nabycia Wnioskodawca nie zapłaci podatku dochodowego, czy te przychody ze sprzedaży należy potraktować jako przychody z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - z działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskane ze sprzedaży działek przychody stanowią przychód, o jakim mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzn. nie jest to przychód uzyskany z działalności gospodarczej i z uwagi na upływ 9 lat od zakupu Wnioskodawca nie musi płacić żadnego podatku dochodowego. Zakupionych gruntów Wnioskodawca nie wykorzystywał w żaden sposób do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie czerpał żadnych zysków z tytułu ich posiadania. Podział nieruchomości służy tylko i wyłącznie temu aby móc cokolwiek sprzedać i zasilić swój budżet finansowy rodzinny. Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów na pośrednictwo w sprzedaży, nie ma strony internetowej, nie chce ponosić kosztów z tym związanych, ponieważ nie pozwala na to jego sytuacja finansowa. Najbliższe sprzedaże mogą wystąpić tylko wśród znajomych, bowiem nigdzie Wnioskodawca nie zamawia żadnych ogłoszeń w sprawie zbycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie jednak do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ww. przepisie opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowego charakteru działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku. Z kolei element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że zarówno dokonana jak i planowana sprzedaż działek nastąpiła (nastąpi) w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. W 2006 r. nabył Pan nieruchomość z jakością gleby klasy VI, na której (w celu jej uprawy) wymagane były nakłady niemożliwe do poniesienia przez Wnioskodawcę. Pomimo zatem posiadania gruntów ornych Wnioskodawca nie wykorzystywał nabytej nieruchomości do celów rolniczych, ani żadnych innych. Ponadto, to na Pana wniosek doszło do zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na budowlane, podjął Pan działania związane z podziałem tych gruntów, w wyniku którego powstało 18 działek budowlanych.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Wnioskodawcy miała i ma charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez niego we własnym imieniu. Działania przy tak znacznej liczbie zawieranych umów sprzedaży nieruchomości nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, tym bardziej, ze kupując tę nieruchomość miał Pan świadomość, że nie będzie jej wykorzystywał rolniczo ze względu na słabą jakość gleby i brak środków na doprowadzenie jej do stanu pożądanego. Pana czynności miały charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Sposób Pana działania nie pozostawia wątpliwości co do ich zarobkowego charakteru. Występująca w sprawie systematyczność, ciągłość i powtarzalność działań (tj. sprzedaż wydzielonych działek), zarobkowy charakter, działanie we własnym imieniu i na własny rachunek, utwierdzają w przekonaniu, że jest to pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem dochód osiągnięty przez Wnioskodawcę z obrotu nieruchomościami podlega opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, polegające na wielokrotnej sprzedaży podzielonej i przekwalifikowanej nieruchomości, z którą to nieruchomością podatnik nie wiązał celu polegającego na zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych lub innych potrzeb związanych z prowadzeniem działalności rolniczej, skutkują tym, że przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży działek gruntu należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła. W przedmiotowej sprawie pozostaje bez znaczenia data nabycia i upływ pięciu lat od daty nabycia gruntów.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, co oznacza że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.