Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-825b/08/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-14
Teza: Powstanie obowiązku podatkowego przy zamianie 1/2 udziałów mieszkania na 1/2 domu. Ustalenie wysokości podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 13 sierpnia 2008 r. (data wpływu 18 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego i zastosowania zwolnienia z opodatkowania - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego i zastosowania zwolnienia z opodatkowania.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W styczniu 2005 r. aktem notarialnym nabyła Pani na rynku wtórnym wraz z drugą osobą własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (82 m2), każdy po 1/2 udziałów, za cenę 60.000 zł. W następnym roku, tj. w marcu 2006 r. nabyła Pani wspólnie wraz z tą samą osobą domek mieszkalny na wsi wraz z działką (za cenę 200.000 zł) w ramach wspólnie zaciągniętego kredytu w Banku, w udziałach wynoszących po 1/2 części każdy. Do spłaty powyższego kredytu, który na dzień dzisiejszy wynosi 100.000 zł, jesteście Państwo solidarnie zobowiązani.

W bieżącym roku, z przyczyn osobistych, zamierza Pani znieść współwłasność nieruchomości w ramach zamiany tych udziałów, tj. zamierza przekazać aktem notarialnym połowę swojego udziału w domu mieszkalnym (wartość rynkowa domu to 300.000 zł) na rzecz drugiego współwłaściciela, który przekaże 1/2 udziału mieszkania (wartość 200.000 zł) na Pani rzecz. Udziały przy zamianie będą równe, ponieważ pozostały kredyt do spłaty pozostanie przydzielony drugiemu współwłaścicielowi.

Następnie planuje Pani zbycie mieszkania będąc już jedyną jego właścicielką i przeznaczenie uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży w ciągu 2 lat na zakup mieszkania do 40 m2.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy w związku z zamianą udziałów 1/2 mieszkania na 1/2 domu wystąpi podatek dochodowy do zapłaty? (wartość mieszkania 200.000 zł przypadająca w udziale Wnioskodawczyni, wartość domu 300.000 zł przypadająca drugiej osobie oraz pozostały jej do spłaty kredyt w wysokości 1000.000 zł).
2.  Jak ustalić do aktu notarialnego wartość zamienianych nieruchomości, czy wystarczy wartość rynkowa podana przez podatnika, czy też musi być wyceniona przez rzeczoznawcę?
3.  Zakładając, że kupi Pani mieszkanie 40 m2 o wartości 120.000 zł, w przeciągu 2 lat od dnia sprzedaży mieszkania za sumę 200.000 zł (nabytego w połowie w 2005 r., a w połowie z zamiany w 2008 r.) różnica wyniesie 80.000 zł, to czy wystąpi podatek dochodowy do zapłaty z tytułu sprzedaży mieszkania od tej różnicy, tj. 80.000 zł?
4.  Jak należy prawidłowo wyliczyć podatek dochodowy do zapłaty i koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży i zakupu mieszkania zakładając hipotetyczną wartość przyjętą wyżej?
5.  Czy wystąpi podatek dochodowy do zapłaty z tytułu sprzedaży mieszkania, jeżeli cała wartość uzyskana ze sprzedaży mieszkania 82 m2 zostanie przeznaczona na zakup domku lub mieszkania?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania: trzecie, czwarte i piąte. Wniosek w zakresie pytania pierwszego i drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnosząc się do hipotetycznego założenia zakupu mieszkania około 40 m2 za cenę 120.000 zł, ze sprzedaży mieszkania nabytego w połowie w 2005 r. za cenę 60.000 zł i w połowie nabytego w drodze zamiany udziałów w 2008 r., pomimo wynikającej różnicy ze sprzedaży wynoszącej 80.000 zł – podatek dochodowy do zapłaty nie wystąpi. Stwierdza Pani, iż jest zameldowana na pobyt stały i przebywa pod wskazanym adresem od stycznia 2005 r., tj. w mieszkaniu 82 m2, w związku z tym nabyta część mieszkania (połowa udziału) w 2008 r. nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a)-d) ustawy. Natomiast druga połowa nabyta w 2005 r. zostanie przeznaczona w przeciągu 2 lat na zakup małego mieszkania, więc również korzystać będzie ze zwolnienia w podatku dochodowym.

Dodatkowo zauważa Pani, iż nie należy wyliczać kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania 82 m2, tj. różnicy wynikającej z wartości sprzedanego i zakupionego mieszkania, gdyż nie podlega opodatkowaniu.

Ustosunkowując się do pytania piątego stwierdza Pani, iż w przypadku przeznaczenia całej kwoty ze sprzedaży mieszkania (w przeciągu dwóch lat) na zakup mieszkania lub domu, podatek do zapłaty nie wystąpi, gdyż wynika to z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. oraz art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a)-d) ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. Nadmienia Pani, że jest zameldowana w przedmiotowym lokalu na pobyt stały od 2005 r., tj. powyżej 12 miesięcy.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni prawa do domu jednorodzinnego, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych, oddanych do użytkowania do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r. podlegają opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 dodanego do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dniem 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ustawy).

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, w styczniu 2005 r. nabyła Pani wraz z drugim współwłaścicielem własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. W roku bieżącym zamierza Pani, aktem notarialnym, dokonać zamiany udziału w budynku mieszkalnym na udział w spółdzielczym prawie do lokalu, przy czym z uwagi na większą wartość domu pozostały do spłaty kredyt zostanie przydzielony drugiemu współwłaścicielowi. Następnie, będąc już jedyną właścicielką, planuje Pani sprzedać własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu i uzyskane środki przeznaczyć na zakup innego mieszkania. Ponadto wskazuje Pani, iż w przedmiotowym lokalu mieszkalnym jest zameldowana na pobyt stały od stycznia 2005 r.

Mając na uwadze wyżej cytowane przepisy jak również przedstawione zdarzenie przyszłe, część przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odpowiadająca wielkości nabytego w 2005 r. udziału (1/2) będzie podlegała zasadom opodatkowania podatkiem dochodowym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Natomiast udział nabyty w tym prawie w 2008 r. podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach obowiązujących po 1 stycznia 2007 r.

Biorąc pod uwagę fakt, iż zamierza Pani w ciągu 2 lat zakupić inny lokal mieszkalny, to jeśli połowa uzyskanego przychodu zostanie przeznaczona na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, przychód ten korzystał będzie ze zwolnienia. Natomiast w stosunku do drugiej połowy zastosowanie znajdzie przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy.

Jak wcześniej wspomniano określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Pamiętać jednak należy, że zwolnienie to znajdzie zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy w ciągu 14 dni od daty odpłatnego zbycia złoży Pani we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnianiu warunków do omawianego zwolnienia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.