Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.6.2020.3.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-12
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu VAT?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 13 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Opis stron Transakcji.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 (dalej: Działka B) oraz prawo wieczystego użytkowania działki nr 2 (dalej: Działka A) (dalej łącznie: Działki albo Grunty).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.

Kupujący jak i Sprzedający są na moment złożenia niniejszego wniosku czynnymi podatnikami VAT. Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie Transakcji.

Strony są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT jak i przepisów dotyczących podatków dochodowych.

2\. Opis Transakcji.

W dniu 13 grudnia 2019 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży w celu dokonania Transakcji (dalej: Umowa Przedwstępna) w ramach umowy przyrzeczonej (dalej: Umowa Przyrzeczona). Zgodnie z Umową Przedwstępną przedmiotem Transakcji będą:

1.  prawo wieczystego użytkowania Działek/Gruntów,
2.  budynek biurowy posiadający 6 (sześć) kondygnacji naziemnych i 1 (jedną) kondygnację podziemną, o polu powierzchni zabudowy 1.807 m2, zgodnie z danymi ujawnionymi w rejestrze budynków, położony na Działce A w W. (dalej Budynek 1),
3.  budynek biurowy posiadający 6 (sześć) kondygnacji naziemnych i 1 (jedną) kondygnację podziemną, o powierzchni zabudowy 1.805 m2, zgodnie z danymi ujawnionymi w rejestrze budynków, położony na Działce B w W. (dalej: Budynek 2), (dalej łącznie: Budynki),
4.  prawo własności wszelkich budowli i urządzeń budowlanych, znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj. w szczególności:
    *   dróg wewnętrznych (Działka A oraz Działka B),
    *   chodników (Działka A oraz Działka B),
    *   sieci kanalizacyjnych (Działka A oraz Działka B),
    *   sieci ciepłowniczych (Działka A oraz Działka B),
    *   sieci energetycznych (Działka A oraz Działka B),
    *   sieci telekomunikacyjnych (Działka A oraz Działka B),
    *   sieci wodociągowych (Działka A oraz Działka B),
    *   szlabanów (Działka A oraz Działka B),
    *   latarni (Działka A oraz Działka B),
    *   ogrodzeń (Działka A oraz Działka B),
    *   masztów (Działka A oraz Działka B) (dalej: Budowle),(dalej łącznie pkt od 2 do 4 jako: Budynki/Budowle),
5.  prawo własności obiektów małej architektury znajdujących się na Działkach, tj. w szczególności:
    *   barier energochłonnych (Działka A oraz Działka B),
    *   reklam i słupów informacyjnych (Działka A oraz Działka B),
6.  majątek ruchomy przydatny dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, w tym Budynków i jego przynależności, zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiący własność Sprzedającego (dalej: Ruchomości),
7.  prawa wynikające z zabezpieczeń najmu i prawa wynikające z gwarancji budowlanych,
8.  prawa autorskie majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej (dalej: Projekty) wykorzystanej do wybudowania Budynków, w tym projekty wykonawcze, dokumentację projektową wykorzystywaną do prac wykończeniowych danego najemcy (o ile były wykonywane przez Sprzedającego) obecnie istniejących (jeżeli dotyczy) oraz Budowli, będącej w posiadaniu Sprzedającego (dalej: Prawa Własności Intelektualnej),
9.  wszelkie nośniki, takie jak materiały, rejestry i pliki, zawierające Projekty będące w posiadaniu Sprzedającego w zakresie nabytym przez Sprzedającego.

Grunty oraz Budynki/Budowle w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

3\. Historia i status Nieruchomości.

Prawo wieczystego użytkowania Działek wraz z prawem własności do naniesień (w szczególności do Budynku 1 i Budynku 2) Sprzedający nabył w ramach przejęcia spółki Z Sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel) poprzez połączenie (data postanowienia o dokonaniu wpisu do rejestru przedsiębiorców – 12 marca 2007 r.) na podstawie art. 492 § pkt 1 Kodeksu Spółek Handlowych (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 505), tj. w drodze przeniesienia całego majątku Poprzedniego Właściciela na Sprzedającego na podstawie uchwały zgromadzenia wspólników Sprzedającego o połączeniu podjętej 2 lutego 2007 r. (dalej: Data Nabycia). W ramach ww. połączenia jakie miało miejsce w 2007 r. Poprzedni Właściciel był spółką przejmowaną natomiast Zbywca spółką przejmującą. Jednocześnie w wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki Poprzedniego Właściciela przewidziane w przepisach prawa podatkowego w świetle art. 93 ust. 1 i 2 Ordynacji podatkowej.

Poprzedni Właściciel nabył prawo wieczystego użytkowania Gruntów na mocy umów sprzedaży udokumentowanych aktami notarialnymi z 29 września 2006 r. Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę zostało więc dokonane w oparciu o przejście własności całego majątku Poprzedniego Właściciela. Nabycie Nieruchomości przez Poprzedniego Właściciela miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej VAT, z tytułu której Poprzedni Właściciel dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego.

W momencie nabycia Gruntów i Budynków przez Poprzedniego Właściciela, część lokali w obu Budynkach była już przedmiotem najmu. W ramach przejęcia Poprzedniego Właściciela przez Sprzedającego doszło następnie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedmiotowych umów najmu.

Nieruchomość jest zatem od momentu jej nabycia wykorzystywana najpierw przez Poprzedniego Właściciela, a później przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni oraz miejsc parkingowych (dalej: Powierzchnie Wynajęte) na rzecz najemców (dalej: Najemcy). Przedmioty najmu były i są Najemcom wydawane po zawarciu odpowiednich umów. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych opodatkowanych VAT.

Pozostałe powierzchnie Budynków/Budowli, mimo, że formalnie nie są przedmiotem najmu, to jednak są funkcjonalnie związane z najmem na rzecz Najemców poprzez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Powierzchni Wynajętych lub umożliwiają z nich korzystanie Najemcom (np. pomieszczenia techniczne, części wspólne, jezdnie, chodniki etc.).

W konsekwencji cała Nieruchomość była używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) ponad 2 lata przed Transakcją.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Budynki po Dacie Nabycia były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Wartość tych ulepszeń – alokowanych odpowiednio do Budynku 1 i Budynku 2 – nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej ani Budynku 1 ani Budynku 2 ujętych przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych. Również ulepszenia poszczególnych Budowli nie przekroczą na moment Transakcji 30% wartości początkowej.

W związku z żądaniem Sprzedającego i Nabywcy, zgodnie z Umową Przedwstępną, notariusz zobowiązał się do złożenia wniosku o sprostowanie w księgach wieczystych wpisów dotyczących ujawnionych w tych księgach Budynków, poprzez wpis, iż Budynki te stanowią odrębne nieruchomości (Budynki bowiem zostały omyłkowo wpisane jako niestanowiące odrębnego przedmiotu własności).

Działka B jest również obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi w formie nieodpłatnego i na czas nieokreślony prawa użytkowania na rzecz M Spółka Akcyjna z siedzibą w W.

4\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: Data Zamknięcia lub Dzień Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Zbywcy, w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu – na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego (dalej łącznie: Przenoszone Elementy):

*   prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości,
*   zabezpieczeń umów najmu przedstawionych przez Najemców,
*   praw wynikających z gwarancji budowlanych stanowiących gwarancje jakości i ustawowe rękojmie udzielone Sprzedającemu na podstawie umów o roboty budowlane;
*   Praw Własności Intelektualnej do Projektów, na polach eksploatacji, na których nabył je Sprzedający;
*   praw własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających Projekty, będących w posiadaniu Sprzedającego, w takim zakresie, w jaki nabył je Sprzedający.

Dodatkowo, Sprzedający dostarczy Kupującemu:

*   podpisane oryginały umów najmu, które będą w posiadaniu Sprzedającego,
*   całość dokumentacji technicznej, która będzie w posiadaniu Sprzedającego, dotyczącej Nieruchomości, w tym oryginały podpisanych kopii wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, wszystkie karty dostępowe posiadane przez Sprzedającego, kody do BMS (Building Management System) (jeśli dotyczy) oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,
*   oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, która będzie w posiadaniu Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu Pracy – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie jest i nigdy nie był pracodawcą w rozumieniu Kodeksu pracy.

Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością, zarówno w zakresie kompleksowej obsługi administracyjnej i obsługi działalności najmu na Nieruchomościach (tzw. „property management”) jak również w wymiarze technicznym (tzw. „facility management”) wykonywane są przez podmioty trzecie, z którymi Sprzedający zawarł umowy o zarządzanie (dalej: Umowy o Zarządzanie).

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe i dostawy mediów (dalej: Umowy Serwisowe) tj. w szczególności:

*   umowy dotyczące monitoringu systemu przeciwpożarowego,
*   umowy dotyczące ochrony środowiska,
*   umowy dotyczące wywozu śmieci,
*   umowy dotyczące świadczenia usług porządkowych,
*   umowy na dostawę mediów do Nieruchomości,
*   umowy o świadczenie usług ochrony Nieruchomości.

Zbywca jest stroną umowy o usługi zarządzania aktywami dotyczącej Nieruchomości (dalej: Umowa o Zarządzenie Aktywami) zawartej z podmiotem należącym do tej samej Grupy: spółką K GmbH (spółka ta połączyła się w 2019 r. z podmiotem L GmbH, który to podmiot pierwotnie zawarł ze Zbywcą ww. umowę w przeszłości). Umowa ta obejmuje usługi dotyczące zarządzania nieruchomościami, technicznego nadzoru budowlanego, administrowania biznesowego oraz w zakresie rozwoju aktywów (prezentowanie i analiza potrzeb wynikających z rozwoju projektów oraz rewitalizacji; integracja technicznych oraz komercyjnych wymogów i potrzeb; implementacja czynności dotyczących rozwoju projektów oraz rewitalizacji nieruchomości (m.in. przeprowadzanie przetargów, monitorowanie zewnętrznych usługodawców). Usługi te K GmbH świadczy częściowo za pomocą podwykonawców. Umowa zawarta przez K GmbH z podwykonawcą nie dotyczy jednak wyłącznie usług wykonywanych na rzecz Zbywcy, lecz usług dla portfela nieruchomości należącego do całej Grupy.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów (dotyczących w chwili obecnej usług świadczonych na podstawie Umów o Zarządzanie i Umów Serwisowych) będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Przy czym Nabywca nie zawrze/nie przejmie po Transakcji Umowy o Zarządzanie Aktywami, jaka w chwili obecnej wiąże Zbywcę z podmiotem powiązanym.

W ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do rozwiązania wszystkich Umów o Zarządzanie oraz Umów Serwisowych ze skutkiem na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej (Data Zamknięcia) lub, jeśli to nie będzie możliwe, tak szybko, jak będzie to możliwe po zawarciu Umowy Przyrzeczonej. Na żądanie Kupującego, Sprzedający zapewni Kupującemu wsparcie, na koszt Kupującego, przy zawieraniu nowych umów z tymi samymi usługodawcami.

Ponadto Strony w Umowie Przedwstępnej stwierdziły, że nie dojdzie do przeniesienia (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

\- jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

\- praw i obowiązków niezwiązanych z Nieruchomością, a w szczególności:

*   aktywów, zobowiązań, umów, dokumentów lub praw związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem praw, obowiązków i rzeczy ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Strony jako przedmiot Transakcji, np. umowy najmu),
*   zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych innych niż wynikające z umów najmu lub związanych z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdoczesnego użytkownika wieczystego Gruntu i/lub właściciela Budynków i/lub Budowli jak również zobowiązań z tytułu udzielonego Zbywcy finansowania (pożyczek);
*   należności innych niż wynikających z umów najmu,
*   rachunków bankowych lub środków na nich zdeponowanych,
*   umów związanych z działalnością przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umów o świadczenie usług księgowych;
*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z ubezpieczeniem Nieruchomości;
*   praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych;
*   innych aktywów, w tym środków pieniężnych i rachunków bankowych;
*   zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek);
*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
*   nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;
*   prawa do domeny internetowej, strony internetowej i zawartej w niej treści związanej z Budynkami.

Transakcji nie będzie również towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie oraz Umowy o Zarządzanie Aktywami.

Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że kwota ceny z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia zostanie rozdzielona na cenę za:

*   Grunty,
*   Budynek 1,
*   Budynek 2,
*   Budowle,
*   Ruchomości oraz inne prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umowy Przedwstępnej (w tym Prawa Własności Intelektualnej).

Cena będzie proporcjonalnie podwyższona o kwotę odpowiadająca sumie:

*   zachęt dla Najemców (kontrybucji na poczet prac wykończeniowych (fit-out works contributions) lub innych świadczeń na rzecz Najemców, z wyjątkiem okresu zwolnienia z czynszu (rent-free period)) przyznanych Najemcom na podstawie nowych umów najmu (oznaczających nowe umowy najmu pomieszczeń i miejsc parkingowych w Budynkach, zawarte przez Sprzedającego po zawarciu Umowy Przedwstępnej, lecz przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, które zostały zaakceptowane przez Kupującego do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, dalej: Nowe Umowy Najmu),
*   honorariów agentów związanych z zawarciem Nowych Umów Najmu,
*   kosztów poniesionych przez Sprzedającego w związku z zawarciem Nowych Umów Najmu zatwierdzonych lub uznanych za zatwierdzone przez Kupującego.

Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:

*   Wszystkie koszty związane z Nieruchomością, w tym koszty utrzymania, naprawa, podatki i dostawa wszelkiego rodzaju mediów, należne w okresie do Daty Zamknięcia (włącznie) są płacone i ponoszone wyłącznie przez Sprzedającego. Sprzedający jest uprawniony do wszystkich przychodów i korzyści wygenerowanych przez Nieruchomość za okres do Dnia Zamknięcia (włącznie). Wszelkie koszty związane z Nieruchomością, w tym koszty utrzymania, napraw, podatków i dostaw wszelkiego rodzaju mediów, należne w okresie od dnia następującego po Dniu Zamknięcia, poniesie i zapłaci Kupujący. Nabywcy przysługują wszystkie przychody i korzyści wygenerowane przez Nieruchomość po pierwszym dniu po Dniu Zamknięcia.
*   Sprzedający i Kupujący uzgadniają, że wszelkie koszty związane z usługami zaakceptowanymi i świadczonymi w związku z Nieruchomością, w szczególności koszty i opłaty, w tym opłaty za użytkowanie wieczyste za 2019 r. (jeżeli Umowa Przyrzeczona zostanie podpisana w 2020 r., ale przed rozliczeniem opłat eksploatacyjnych z najemcami za 2019 r.) oraz za 2020 r., związane z Gruntami, podatek od nieruchomości i opłaty eksploatacyjne zapłacone przed Dniem Zamknięcia a obejmujące okres po Dniu Zamknięcia, zostaną podzielone pomiędzy Strony na zasadzie proporcjonalnej w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres do Dnia Zamknięcia (włącznie), a Kupujący poniesie koszty za okres rozpoczynający się po Dniu Zamknięcia (z wyłączeniem tego dnia).
*   Strony zobowiązują się do dokonania odpowiednich rozliczeń i wystawienia faktur korygujących (w razie potrzeby) możliwie jak najszybciej po Dacie Zamknięcia.
*   Sprzedający, w terminie nie później niż 45 (czterdzieści pięć) dni od Daty Zamknięcia, prześle Kupującemu jak najbardziej szczegółowy komunikat, dotyczący wysokości korzyści i obciążeń, które należy rozdzielić pomiędzy Stronami, w szczególności:

*   podział dochodów z najmu,
*   zwrot wszelkich kwot należnych najemcom z tytułu jakichkolwiek zobowiązań umownych, podatki oraz
*   inne opłaty administracyjne lub inne koszty lub opłaty związane z Nieruchomością (dalej: Podział). Podział nie obejmuje żadnych kar umownych, za które Sprzedający ponosi wyłączną odpowiedzialność.

Strony zgadzają się ściśle współpracować w zakresie obliczania i rozliczania Podziału, zobowiązują się współpracować w zakresie właściwego opodatkowania Podziału i zgadzają się wystawiać lub korygować wszelkie faktury czynszu.

Wraz z Podziałem i zgodnie z tą samą procedurą, Strony ustalą różnicę pomiędzy:

1.  kwotą kosztów do odzyskania na podstawie umów najmu, które zostały zapłacone przez Sprzedającego, a
2.  kwotami otrzymanymi przez Sprzedającego od Najemców w tym zakresie.

Jeżeli kwota dokonanych płatności będzie przewyższać kwotę otrzymanych płatności, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedającemu różnicę. Jeżeli kwota otrzymana przez Sprzedającego będzie wyższa niż kwota kosztów do odzyskania na podstawie Umów Najmu, wówczas Sprzedający zapłaci różnicę Kupującemu.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz Informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed Datą Nabycia złożą, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać powyższemu zwolnieniu.

Poza opisaną powyżej Nieruchomością Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał innych nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

*   Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.;
*   Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości,
*   potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Ze względu na wymagania Nabywcy, przed Transakcją zostaną uzyskane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej zaświadczenia potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych oświadczeń i zapewnień w zakresie

m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

5\. Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC (zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2018 r. Znak: 0111-KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy”.

Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r. Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. akt II FSK 1737/06).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 11 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.18.2020.3.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki gruntu nr 1 (Działka B) i nr 2 (Działka A) (dalej łącznie: Działki albo Grunty). Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmować będzie prawo użytkowania wieczystego ww. działek gruntu oraz prawo własności dwóch budynków biurowych, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach. W dniu 13 grudnia 2019 r. Nabywca i Zbywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w ramach umowy przyrzeczonej. Zbywca oraz Nabywca przed datą nabycia Nieruchomości złożą, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać powyższemu zwolnieniu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.18.2020.3.EW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. (…) Transakcja nie będzie stanowić dostawy Budynków w ramach ich pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W ocenie Zainteresowanych Transakcja będzie więc podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej jednak, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Strony zamierzają przed Datą Nabycia złożyć, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. (…) do dostawy Budynków/Budowli w ramach Transakcji wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. (…) dostawa w ramach Transakcji Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23 %). W związku z powyższym, dostawa Gruntów, na którym znajdują się Budynek i Budowle, będzie również podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23 %) zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT. (…)”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.