Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1156/12-7/IGo
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-02-11
Teza: Skutki podatkowe transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej (budynki, budowle, ogrodzenie).
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; ogrodzenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19.11.2012r. (data wpływu 21.11.2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 27.12.2012r. (data wpływu 31.12.2012r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21.12.2012r. (skutecznie doręczone w dniu 27.12.2012r.), oraz pismem z dnia 22.01.2013r. (data wpływu 25.01.2013r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 16.01.2013r. (skutecznie doręczone w dniu 22.01.2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   skutków podatkowych transakcji nabycia:
    1.  Nieruchomości 1 - **jest prawidłowe,**
    2.  Nieruchomości 2 - **jest prawidłowe,**
    3.  Nieruchomości 3 - **jest nieprawidłowe;**
*   w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.11.2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku VAT. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 27.12.2012r., złożonym w dniu 27.12.2012r. (data wpływu 31.12.2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 21.12.2012r. oraz pismem z dnia 22.01.2013r., złożonym w dniu 22.01.2013r. (data wpływu 25.01.2013r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 16.01.2013r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka planuje nabycie udziału w nieruchomości składającej się z budynków oznaczonych jako budynek DC4 i DC5, wchodzących w skład parku logistycznego W\`(...)\` III oraz udziału we własności gruntu od spółki P Sp. z o.o. LIII SKA \[dalej: Zbywca\]. Jest to nieruchomość położona w obrębie M … przy ul. … we W\`(...)\` . W skład nieruchomości wchodzi udział wynoszący 83738/146014 w następujących działkach ewidencyjnych:

*   Działka nr 3/1 AM 3 o powierzchni 1,7154 ha,
*   Działka nr 3/3 AM 3 o powierzchni 26,2809 ha.

Na działce numer 3/1 AM znajdują się następujące budynki i budowle \[dalej: Nieruchomość 1\]:

*   Budynek wartowni,
*   Budynek PZO (Punkt Zdawczo Odbiorczy),
*   Przyłącze wodociągowe,
*   Przyłącze instalacji gazowej,
*   Oświetlenie zewnętrzne,
*   Drogi wewnętrzne,
*   Ogrodzenie,
*   Totem (słup reklamowo-Informacyjny),
*   Przyłącze sieci kanalizacyjnej.

Na działce numer 3/3 znajdują się następujące budynki i budowle \[dalej: Nieruchomość 2\]:

*   Budynki magazynowe (Budynek DC2, DC3, DC4 i DC5),
*   Budynek biurowy,
*   Dwie przepompownie,
*   Dwa zbiorniki przeciwpożarowe,
*   Dwa zbiorniki retencyjne,
*   Ogrodzenie,
*   Drogi wewnętrzne,
*   Oświetlenie zewnętrzne,
*   Przyłącze teleinformatyczne.

Budynki oraz budowle będące przedmiotem transakcji zostały wybudowane przez Zbywcę, który miał prawo do odliczenia i odliczał podatek VAT na nabyciu towarów i usług związanych z ich budową.

Spółka posiada udział wynoszący 62276/146014 w nieruchomościach będących przedmiotem niniejszego wniosku. Strony transakcji korzystają z przedmiotowych nieruchomości na podstawie umowy współwłaścicieli quoad usum. Zgodnie z umową część nieruchomości ze zlokalizowanymi na niej budynkami DC4 i DC5 została przydzielona do wyłącznego korzystania Zbywcy. Część nieruchomości ze zlokalizowanymi na niej budynkami DC2 i DC3 została przydzielona do wyłącznego korzystania Spółce.

Spółka i Zbywca są czynnymi podatnikami VAT. Zarówno Spółka jak i Zbywca działają na rynku nieruchomości.

Planowana transakcja nabycia będzie obejmować Budynki, które są przedmiotem wynajmu, działkę oraz infrastrukturę przynależącą. W wyniku planowanej transakcji, na Spółkę przejdą umowy najmu powierzchni w budynkach. Przejście na Spółkę umów najmu nastąpi z mocy prawa, tj. zgodnie z dyspozycją art. 678 Kodeksu Cywilnego \[dalej: KC\].

Pierwsza umowa najmu budynku DC2 została zawarta dnia 15 kwietnia 2008r. Protokół przekazania został podpisany 21 kwietnia 2008 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC3 została zawarta dnia 15 stycznia 2008r. Protokół przekazania został podpisany 10 marca 2008 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC4 została zawarta dnia 22 kwietnia 2009r. Protokół przekazania został podpisany 24 kwietnia 2009 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC5 została zawarta dnia 7 stycznia 2009r. Protokół przekazania został podpisany 30 kwietnia 2009 roku.

W ramach planowanej transakcji Spółka nie nabędzie całości aktywów Zbywcy. W szczególności w ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę:

1.  firma Zbywcy ani nazwa przedsiębiorstwa;
2.  wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkami;
3.  umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy;
4.  umowy o zarządzanie Budynkami - obecne umowy zostaną rozwiązane, a zarządzanie Budynkami lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi zewnętrznemu (aktualnemu lub innemu) będzie znajdować się w gestii Spółki; analogicznie będzie mieć miejsce z umowami na sprzątanie, ochronę, dostawę mediów, polisy ubezpieczeniowe; cesja umów może mieć miejsce wyłącznie w wyjątkowych przypadkach i nie jest planowana;
5.  księgi handlowe;
6.  zobowiązania, w szczególności zobowiązania związane z finansowaniem budowy Nieruchomości.

W ramach struktury organizacyjnej Zbywcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc, którego funkcją byłoby prowadzenie działalności związanej z nieruchomością, będącą przedmiotem transakcji. W ramach spółki Zbywcy działalność gospodarcza związana z przedmiotem transakcji nie jest także wyodrębniona finansowo.

Po nabyciu nieruchomości Spółka będzie prowadziła działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynkach.

Jednocześnie, Spółka rozważa nabycie od Zbywcy udziału wynoszącego 83738/146014 w działce ewidencyjnej nr 3/2 AM 3 \[dalej: Nieruchomość 3\] o powierzchni 3,7331 ha. Na działce znajduje się budowla - ogrodzenie. Przedmiotowa budowla nie była wydana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, sprzedaży itp. po wybudowaniu przez Spółkę.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zwane są w dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomościami.

Spółka informuje, że Zbywca równolegle występuje z wnioskiem o interpretację w zakresie skutków podatkowych planowanej transakcji nabycia Nieruchomości na gruncie przepisów ustawy VAT złożonym do Dyrektora tutejszej Izby Skarbowej.

W piśmie uzupełniającym z dnia 27.12.2012r. Wnioskodawca wyjaśnia, iż:

*   budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nr 1 nie były oddane do użytkowania na podstawie umów najmu/dzierżawy lub podobnych;
*   budynek biurowy oraz budowle znajdujące się na Nieruchomości 2 nie były oddane do użytkowania na podstawie umów najmu/dzierżawy lub podobnych, przedmiotem najmu były budynki magazynowe – daty oddania budynków magazynowych w najem zostały wskazane w treści wniosku;
*   w związku z budową budowli – ogrodzenia, znajdującej się na Nieruchomości 3, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
*   w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, Zbywca nie dokonywał ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby co najmniej 30% wartości początkowej.

W piśmie uzupełniającym z dnia 22.01.2013r. Wnioskodawca wyjaśnia, iż działka ewidencyjna nr 3/2 AM 3 \[Nieruchomość 3\] została oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Uchwała nr XV/460/03 Rady Miejskiej W\`(...)\` z dnia 20 listopada 2003 r.) jako tereny oznaczone symbolem 2.BS. - tereny baz i składów.

Zgodnie z par. 4 uchwały:

\[…\] 2. Wyznacza się tereny baz i składów, oznaczonych na rysunku planu symbolem 2.BS, 3.BS, dla których obowiązują następujące ustalenia:

1.  przeznaczenie podstawowe - lokalizacja usług związanych z przeładunkiem i konfekcjonowaniem towarów: terminal kontenerowy, magazyny i składy, spedycja, obiekty wystawiennicze, strefa przeładunku kolejowego, agencje celne i usługi finansowe oraz przemysł,
2.  przeznaczenie dopuszczalne - usługi hotelarskie i gastronomiczne, handel hurtowy w obiektach o powierzchni sprzedażowej mniejszej niż 2000 m2, usługi publiczne, stacje paliw płynnych, stacje obsługi technicznej pojazdów, \[…\].

W konsekwencji, działka ewidencyjna nr 3/2 AM 3 \[Nieruchomość 3\], zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny przeznaczone pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym nabycie Nieruchomości 1 (udziału w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 3/1 wraz z położonymi na niej budynkami i budowlami) oraz Nieruchomości 3 (udziału w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 3/2 wraz z położonymi na niej budowlami) nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT i będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku VAT z uwagi na fakt, iż będzie stanowić dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że w przypadku skorzystania z opcji opodatkowania Nieruchomości 2 (udziału w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 3/3 wraz z położonymi na tej działce budynkami magazynowymi oraz budowlami), zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie przedmiotu transakcji będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Zdaniem Spółki:

1.  Nabycie Nieruchomości 1 (udziału w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 3/1 wraz z położonymi na niej budynkami i budowlami) oraz Nieruchomości 3 (udziału w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 3/2 wraz z położonymi na niej budowlami) nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT i będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku VAT z uwagi na fakt iż będzie stanowić dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia.
2.  W przypadku skorzystania z opcji opodatkowania Nieruchomości 2 (udziału w działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 3/3 wraz z położonymi na tej działce budynkami magazynowymi oraz budowlami), zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie przedmiotu transakcji będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT.
3.  Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Od tej generalnej zasady ustawodawca określił wyjątek, który przedstawiony jest w art. 6 pkt 1 ustawy VAT i który wskazuje, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, Z uwagi, że przepis ten stanowi wyjątek od zasady powszechności opodatkowania VAT, przepis ten nie może być interpretowany rozszerzająco.

Zasady opodatkowania dostawy nieruchomości w sposób szczegółowy regulują natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 43 ust. 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy VAT.

Przedmiotem planowanej transakcji będą budynki oraz budowle stanowiące część majątku Zbywcy, która w świetle przedstawionego stanu faktycznego nie może być zaklasyfikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jednocześnie, zbycie budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT z uwagi na fakt, iż będzie stanowić dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia.

Nabycie budynków magazynowych oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 będzie korzystało ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, strony transakcji są uprawnione do zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania i wybrania opodatkowania dostawy. W przypadku wyboru opcji opodatkowania, nabycie budynków magazynowych oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT.

Tym samym, Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

Brak możliwości uznania transakcji za nabycie przedsiębiorstwa

Dla celów weryfikacji czy dana transakcja podlega opodatkowaniu w pierwszej kolejności należy zweryfikować czy może być ona uznana za nabycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy VAT. Mając na uwadze, że ustawa ta nie definiuje pojęcia „przedsiębiorstwa”, ugruntowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych wskazuje, że przy wykładni terminu „przedsiębiorstwo” użytego w art. 6 pkt 1 ustawy VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (dalej: KC). W sposób jednoznaczny potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Kielcach 2009-01-29, I SA/Ke 465/08, który wskazuje, że: „Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) nie zawiera definicji przedsiębiorstwa mimo, że pojęciem tym posługuje się w art. 6. Spowodowało to konieczność wypracowania takiej definicji, gdyż pojęcie to zakreśla ramy podmiotowe przepisu. A zatem brak definicji uniemożliwiał prawidłowe rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego w zwolnieniu od podatku VAT przyznanego tym przepisem. Tak doktryna jak i orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowało jednolity pogląd, iż na potrzeby przepisów VATU (ale też innych ustaw podatkowych) należy stosować definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 KC. Taki pogląd zaprezentował np. Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniach: I FSK 267/06 (niepublikowane), I FSK 688/07, III SA 1492/01, II FSK 1022/06 czy WSA w Poznaniu I SA/Po 638/08 - dostępne na stronie internetowej NSA. Pogląd taki zaprezentował też Tomasz Michalik w publikacji „VAT Komentarz” Rok 2007, wydawnictwo Beck, czy też Komentarz „Ustawa o VAT” autorstwa Zdzisława Modzelewskiego i Grzegorza Mularczyka, wydawnictwa LexisNexis.

Pogląd ten stał się tak powszechny, że również organy podatkowe definiując na potrzeby VATU definicję przedsiębiorstwa posługiwały się przepisem kodeksu cywilnego. Co istotne zastosowanie tej definicji do zinterpretowania dyspozycji art. 6 VATU było oczywiste również dla organu orzekającego w sprawie niniejszej. Udzielając bowiem interpretacji na pozostałe pytania zadane przez skarżąca Spółkę w szczególności w zakresie skutków podatkowych wniesienia aportem przedsiębiorstwa do Spółki odpowiedziały, że jeśli zakład spełniał wymogi przedsiębiorstwa o jakich mowa w art. 551 KC, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 VATU.

Okoliczności te świadczą zdaniem Sądu o tym, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług art. 551 KC stał się przepisem prawa podatkowego mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 OrdPU.”

Biorąc powyższe pod uwagę, w celu wyjaśnienia znaczenia pojęcia „przedsiębiorstwa” na gruncie ustawy VAT zasadnym jest zdaniem Spółki, posłużenie się definicją zawartą w art. 551 KC, zgodnie z którą termin ten należy rozumieć jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej; przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem, Spółki, oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Również w orzecznictwie sądów powszechnych wyrażana jest teza, że o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości. Również praktyka organów skarbowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Spółka uważa, iż transakcja nabycia prawa własności Nieruchomości, o których mowa w stanie faktycznym, nie powinna zostać uznana na nabycie przedsiębiorstwa. Przemawiają za tym wskazane poniżej argumenty.

Po pierwsze, Spółka nie planuje, ani Zbywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, w ramach planowanej transakcji strony nie przewidują możliwości transferu podstawowych elementów składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami, tzn. jego nazwy, części aktywów wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej (m. in. wierzytelności, środków na rachunkach bankowych), a także co do zasady praw z umów, których Zbywca jest stroną, jak również innych elementów będących integralną częścią jej przedsiębiorstwa (np. zobowiązania). Ponadto, w ramach transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Zbywcy.

Z perspektywy Spółki przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomości wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami.

Dodatkowo, kolejnym elementem, który uniemożliwia klasyfikacje tej transakcji jako nabycia przedsiębiorstwa jest fakt że w jej ramach nie zostanie dokonana cesja większości umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Budynków, np: umów dotyczących zarządzania Budynkami, umów dotyczących obsługi administracyjnej, prawnej i podatkowej, etc. Jedynie w wyjątkowych przypadkach może zostać dokonana cesja umowy związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Budynków lecz takie cesje nie są planowane przez strony transakcji.

W ramach transakcji nie zostaną przeniesione również wierzytelności i zobowiązania wynikające z tytułu umów o udzielenia finansowania związanego z inwestycją obejmującą Budynki będące przedmiotem nabycia. Zobowiązania i wierzytelności wynikające z tych umów stanowią jeden z najbardziej istotnych elementów bilansu Zbywcy i są podstawowym czynnikiem umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Dodatkowo w ramach planowanej transakcji, Spółka nie nabędzie prawa do korzystania z wiedzy fachowej w zakresie prowadzenia inwestycji w sektorze nieruchomości, jak również kontynuowania działalności mającej za przedmiot najem powierzchni w Budynkach. Ten istotny element składający się na definicję przedsiębiorstwa jest w tym przypadku bez znaczenia dla przedmiotu transakcji, gdyż Spółka jest podmiotem, który nie musi tych aktywów nabywać, gdyż posiada odpowiednie kwalifikacje profesjonalne, doświadczenie oraz odpowiednie wypracowane procedury w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Spółki opisana w stanie faktycznym transakcja nie może być uznana za nabycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, że brak istotnych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa powoduje uznanie, iż transakcja nie może zostać potraktowana jako niepodlegająca opodatkowaniu VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została w szeregu interpretacji wydanych przez organy podatkowe.

Jako przykład można przytoczyć interpretację indywidualną z 9 marca 2010 \[sygn. akt: IPPP1/443-37/10-2/AW\] wydaną przez Dyrektora izby Skarbowej w Warszawie, która wydana została w analogicznym stanie faktycznym:

„Spółka rozważa zbycie jedynie prawa własności gruntu z wszelkimi naniesieniami budowlanymi, w tym z Budynkiem, a także prawami do nazwy Budynku.

Z mocy prawa w wyniku planowanego nabycia Budynku na przyszłego Nabywcę przejdą umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej i handlowej w Budynku (zob. art. 678 § 1 KC; w związku z przejściem umów najmu na Nabywcę, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Spółki z tytułu umów najmu, między innymi będzie on zobowiązany do zwrotu depozytów otrzymanych przez Spółkę od najemców) oraz nabędzie uprawnienia z tytułu gwarancji na podstawie umów budowlanych z wykonawcami i podwykonawcami Budynku. Zasadniczo, Spółka nie zamierza w związku z planowaną sprzedażą Budynku dokonywać na Nabywcę cesji praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów, których stroną jest Spółka. Jednakże, mogą wystąpić sytuacje, w których konieczne będzie dokonanie cesji takich umów ze spółki na Nabywcę (np. jeśli poszczególni wykonawcy robót budowlanych w Budynku nie wywiążą się z uzgodnionych terminów wykonania robót i nie ukończą wszystkich robót przed dokonaniem planowanej sprzedaży Budynku). Należy podkreślić, iż jeśli sytuacje takie wystąpią, będą miały wyjątkowy charakter i będą wynikać z niewywiązania się z przyjętych zobowiązań przez kontrahentów Spółki. \[\`(...)\`\]

W konsekwencji, w związku z planowaną transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione m.in. następujące składniki majątkowe Spółki:

*   firma Spółki ani nazwa przedsiębiorstwa;
*   wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkiem;
*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Spółki;
*   umowy o zarządzanie Budynkiem - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Budynkami lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi, który obecnie zarządza Budynkiem, bądź innemu podmiotowi będzie znajdować się w gestii Nabywcy;
*   umowy o dostawę mediów - obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Budynku w media będzie znajdować się w gestii Nabywcy;
*   umowy związane z obsługą administracyjną Spółki (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.);
*   księgi handlowe;
*   zobowiązania, w szczególności przejęte od Wspólnika zobowiązania z tytułu otrzymanej pożyczki inwestycyjnej;
*   umowy związane z budową i wykończeniem Budynków - umowy te winny być wykonane do chwili sprzedaży Budynków.

W związku z powyższym stanem faktycznym, który jest analogiczny jak w przedmiotowej sprawie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w odpowiedzi na pytanie Spółki:

„Czy sprzedaż na rzecz Nabywcy gruntu wraz z Budynkiem stanowi sprzedaż składników majątkowych, a nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”

stwierdził, że:

„W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.”

Analogiczne stanowisko przedstawione jest przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 147/DC/436/3/06/HB), który stwierdził, iż: „ze względu na objęcie (\`(...)\`) transakcją sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008 r. (nr IPPP1/443-1637/08-03/MPe), w której organ zajął stanowisko, iż: „skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Takie same konkluzje przedstawione zostały w postanowieniu Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 1472/SPC/436-39/06/PK) gdzie, wskazano, że: „jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako niezbędny element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.”

Dodatkowo, należy zauważyć, że zbywane aktywa (Nieruchomości) stanowią tylko niektóre ze składników majątku należącego do przedsiębiorstwa Zbywcy. Pomimo, że są to składniki majątku wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak nie można uznać, że składniki te umożliwiają samodzielne prowadzenie przedsiębiorstwa. Działalność Zbywcy opiera się na zaangażowanych środkach finansowych, które są niezbędne do finansowania inwestycji w sektorze nieruchomości oraz na wiedzy i doświadczeniu w tym zakresie. W istocie, to te aktywa pozwalają na prowadzenie działalności i uzyskiwanie z niej korzyści materialnych. W związku z tym nie można uznać, że samo zbycie Nieruchomości, która jest tylko jednym z elementów prowadzonej działalności, może być uznane za sprzedaż przedsiębiorstwa.

Jednocześnie z tych samych względów Nieruchomości, które są przedmiotem transakcji nie będą stanowić przedsiębiorstwa dla Spółki. Z punktu widzenia Spółki Nieruchomość będzie tylko jednym z elementów, aktywów prowadzonej działalności gospodarczej. Pomimo, że jest to jedno z głównych aktywów przedsiębiorstwa, bez zaangażowania innych aktywów, np. finansowania, wiedzy oraz doświadczenia w branży nieruchomości nie będzie możliwe prowadzenie działalności przedsiębiorstwa.

Dodatkowo należy zauważyć, że pomimo znacznej wartości zbywanych składników majątku, zdaniem Spółki, nie ma również uzasadnienia twierdzenie, iż transfer poszczególnych elementów przedsiębiorstwa mógłby stanowić podstawę do tego, aby uznać, iż faktycznie nastąpiło nabycie całego przedsiębiorstwa ze względu na znaczną wartość tych elementów w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Takie stanowisko zajmuje również NSA w wyroku z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94. Potwierdza to również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 1997 r., sygn. III CKN 28/96. W opisanym zaś stanie faktycznym prawo własności gruntów wraz z Budynkami takiej całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym nie stanowi.

Reasumując, przedmiot analizowanej transakcji nie może zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo w rozumieniu KC, a co za tym idzie w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji, w celu dokonania oceny czy transakcja podlega opodatkowaniu należy zweryfikować, czy może być uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Brak możliwości uznania transakcji za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wobec powyższego na gruncie ustawy VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie wszystkie przesłanki tj.:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, a zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Analizując przedmiotowe przesłanki należy zauważyć, że pierwszym, podstawowym wymogiem dla uznania części przedsiębiorstwa za zorganizowaną jego część jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

W przedmiotowym przypadku, oczywistym jest, że pierwsza z przesłanek nie jest spełniona, gdyż przedmiotem transakcji będą wyłącznie wybrane aktywa Zbywcy, tj. Nieruchomości. Z transakcji wyłączone będą wszystkie istotne aktywa poza Nieruchomościami, np. firma Zbywcy, nazwa przedsiębiorstwa, wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z nieruchomością, umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy, księgi handlowe. Dodatkowo, w ramach planowanej transakcji nie przechodzą na Spółkę żadne istotne zobowiązania, w szczególności zobowiązania będące podstawową funkcjonowania przedsiębiorstwa Zbywcy, tj. zobowiązania związane z finansowaniem inwestycji.

Jednocześnie, nie są spełnione pozostałe warunki związane z możliwością uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo. W tym zakresie należy bowiem zauważyć, że kolejnym warunkiem w tym zakresie jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:

*   organizacyjnej,
*   finansowej i
*   funkcjonalnej (przeznaczenie do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Także ten warunek na gruncie analizowanego stanu faktycznego nie jest spełniony, gdyż w ramach struktury organizacyjnej Zbywcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc, którego przedmiotem działalności jest prowadzenie działalności związanej z Nieruchomościami,

Nie jest także spełniony warunek, który nakazuje wyodrębnienie finansowe zbywanego zespołu składników majątkowych w celu uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. W tym przypadku, wyodrębnienie oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W przedmiotowym przypadku, tak pojmowanej odrębności finansowej przedmiot planowanej transakcji nie ma. Zbywca nie prowadzi i nie będzie zakładać odrębnych ksiąg dla Nieruchomości.

Ostatnim z warunków, które umożliwiają kwalifikację określonego zespołu aktywów jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest istnienie wyodrębnienia funkcjonalnego, które pozwoli na przeznaczenie tych do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Innymi słowy, oznacza to, że wyodrębnione składniki będące przedmiotem transakcji muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. W przedmiotowym stanie faktycznym, taka konkluzja jest niemożliwa, co wskazane zostało szczegółowo w punkcie powyżej.

Reasumując, przedmiotowa transakcja nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ustawy VAT. W konsekwencji, będzie ona uznana za sprzedaż towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT

W konsekwencji, zdaniem Spółki, omawiana transakcja nabycia powinna zostać zaklasyfikowana jako dostawa nieruchomości opodatkowana podatkiem VAT. Jednocześnie, należy podkreślić, że w przypadku Nieruchomości 2 będzie mieć zastosowanie zwolnienie przedmiotowe określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że traktowanie podatkowe gruntu będzie takie samo jak budynku.

Planowana transakcja zbycia Nieruchomości 2 spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Na działce 3/3 znajduje się budynek magazynowy DC2, DC3, DC4 oraz DC5 a także następujące budynki i budowle:

*   Budynek biurowy,
*   Dwie przepompownie,
*   Dwa zbiorniki przeciwpożarowe,
*   Dwa zbiorniki retencyjne,
*   Ogrodzenie,
*   Drogi wewnętrzne,
*   Oświetlenie zewnętrzne,
*   Przyłącze teleinformatyczne.

Pierwsza umowa najmu budynku DC2 została zawarta dnia 15 kwietnia 2008r. Protokół przekazania został podpisany 21 kwietnia 2008 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC3 została zawarta dnia 15 stycznia 2008r. Protokół przekazania został podpisany 10 marca 2008 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC4 została zawarta dnia 22 kwietnia 2009 r. Protokół przekazania został podpisany 24 kwietnia 2009 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC5 została zawarta dnia 7 stycznia 2009r. Protokół przekazania został podpisany 30 kwietnia 2009 roku.

W konsekwencji, w momencie nabycia upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia (którym było wynajęcie Budynków najemcom),

Podsumowując, zdaniem Spółki, planowana transakcja nabycia udziału w budynkach oznaczonych jako budynek DC2, DC3, DC4 oraz DC5 będzie zwolniona z opodatkowania VAT, gdyż zostanie dokonana po upływie 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na tej nieruchomości.

Sprzedaż udziału w pozostałych budynkach i budowlach znajdujących się na Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na fakt, iż nie zostały one wydane w ramach pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu przez Spółkę. Tym samym, przedmiotowe zbycie pozostałych budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 2 będzie stanowiło dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia opodatkowaną VAT.

Prawo do wyboru opodatkowania transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi, że podstawą do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT będzie art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy o VAT Strony będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W przypadku wyboru tej opcji planowane nabycie udziału w budynku DC2, DC3, DC4 i DC5 będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Tym samym, wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 2 będą podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 2 będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu

Brak możliwości zastosowania zwolnienia w stosunku do zbycia budynków i budowli w ramach pierwszego zasiedlenia

W ramach transakcji, Spółka zbędzie Nieruchomość 1 (działkę 3/1), na której znajdują się następujące budynki:

*   Budynek wartowni,
*   Budynek PZO (Punkt Zdawczo Odbiorczy).

Dodatkowo, na przedmiotowej działce znajdują się następujące budowle:

*   Przyłącze wodociągowe,
*   Przyłącze instalacji gazowej,
*   Oświetlenie zewnętrzne,
*   Drogi wewnętrzne,
*   Ogrodzenie,
*   Totem (slup reklamowo-informacyjny),
*   Przyłącze sieci kanalizacyjnej.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 1 nie były wydane w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, sprzedaży itp. po wybudowaniu przez spółkę.

Dodatkowo, Spółka rozważa nabycie Nieruchomości 3 (działka 3/2). Na działce znajduje się budowla - ogrodzenie. Przedmiotowa budowla nie była wydana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, sprzedaży itp. po wybudowaniu przez Spółkę.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowe budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu przez Zbywcę, w ramach przedmiotowej transakcji dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym, dostawa przedmiotowych budynków i budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa przedmiotowych budynków i budowli powinna podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego

Po nabyciu nieruchomości Spółka będzie prowadziła działalność polegającą na wynajmie powierzchni w budynkach magazynowych. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT.

W konsekwencji, Spółka uprawniona będzie do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT, który wskazuje, że podatnikom przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w takim zakresie, w jakim nabyte usługi i towary są wykorzystywane do wykonywania przez podatników czynności opodatkowanych.

Spółka podkreśla, iż stanowisko Spółki potwierdza praktyka organów skarbowych, np. w interpretacji wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, wskazano, że: „Jednocześnie - zdaniem Wnioskodawcy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Jak już Nabywca uzasadniał w punkcie 1 powyżej, przedmiotowe transakcje stanowią dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 stawy o VAT i jednocześnie, nie mieszczą się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż (i) Nieruchomości wraz z Budynkami będące przedmiotem planowanych transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, oraz (ii) jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianych transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nie zajdą okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, które pozbawiałyby Wnioskodawcę prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony - zdaniem Wnioskodawcy - będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony związany z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości wraz z Budynkami od G. T. oraz G. N.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.”

Biorąc pod uwagę powyższe Spółka wnosi o potwierdzenie przedstawionego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej skutków podatkowych transakcji nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, nieprawidłowe w części dotyczącej skutków podatkowych transakcji nabycia Nieruchomości 3 oraz prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wynika, iż przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca planuje nabycie udziału w nieruchomości składającej się z 3 działek.

Na działce numer 3/1 AM znajdują się następujące budynki i budowle \[dalej: Nieruchomość 1\]: Budynek wartowni, Budynek PZO (Punkt Zdawczo Odbiorczy), Przyłącze wodociągowe, Przyłącze instalacji gazowej, Oświetlenie zewnętrzne, Drogi wewnętrzne, Ogrodzenie, Totem (słup reklamowo-Informacyjny), Przyłącze sieci kanalizacyjnej.

Na działce numer 3/3 znajdują się następujące budynki i budowle \[dalej: Nieruchomość 2\]: Budynki magazynowe (Budynek DC2, DC3, DC4 i DC5), Budynek biurowy, Dwie przepompownie, Dwa zbiorniki przeciwpożarowe, Dwa zbiorniki retencyjne, Ogrodzenie, Drogi wewnętrzne, Oświetlenie zewnętrzne, Przyłącze teleinformatyczne.

Przedmiotem nabycia będzie również udział w działce ewidencyjnej nr 3/2 AM 3 \[dalej: Nieruchomość 3\], na której znajduje się ogrodzenie.

Planowana transakcja nabycia będzie obejmować Budynki, które są przedmiotem wynajmu, działkę oraz infrastrukturę przynależącą. W wyniku planowanej transakcji, na Spółkę przejdą umowy najmu powierzchni w budynkach. Przejście na Spółkę umów najmu nastąpi z mocy prawa, tj. zgodnie z dyspozycją art. 678 Kodeksu Cywilnego \[dalej: KC\].

W ramach planowanej transakcji Spółka nie nabędzie całości aktywów Zbywcy. W szczególności w ramach transakcji nie zostaną przeniesione:

1.  firma ani nazwa przedsiębiorstwa;
2.  wierzytelności i inne prawa majątkowe niezwiązane z Budynkami;
3.  umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy;
4.  umowy o zarządzanie Budynkami - obecne umowy zostaną rozwiązane, a zarządzanie Budynkami lub ewentualnie powierzenie zarządzania podmiotowi zewnętrznemu (aktualnemu lub innemu) będzie znajdować się w gestii Nabywcy; analogicznie będzie mieć miejsce z umowami na sprzątanie, ochronę, dostawę mediów, polisy ubezpieczeniowe; cesja umów może mieć miejsce wyłącznie w wyjątkowych przypadkach i nie jest planowana;
5.  księgi handlowe;
6.  zobowiązania, w szczególności zobowiązania związane z finansowaniem budowy Nieruchomości.

W ramach struktury organizacyjnej Zbywcy nie jest wydzielony oddział, wydział, dział, etc, którego funkcją byłoby prowadzenie działalności związanej z nieruchomością, będącą przedmiotem transakcji. W ramach Zbywcy działalność gospodarcza związana z przedmiotem transakcji nie jest także wyodrębniona finansowo.

Odnosząc powyższe do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do nabycia Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Nabywana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, bowiem Nieruchomość razem z umowami najmu niezależnie czy przejmowanymi przez Nabywcę na podstawie cesji czy z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) oraz tylko niektórymi składnikami majątku Zbywcy immanentnie związanymi z Nieruchomością nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Z perspektywy przedsiębiorstwa Zbywcy przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość oraz prawa nierozerwalnie z nią związane.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Nabywane składniki majątku (w tym Nieruchomość) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot Transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem w powyższej części należy zgodzić się z zaprezentowaną przez Wnioskodawcę argumentacją.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. stawki podatku wskazane w art. 41 ust. 1 i ust. 2 ulegają podwyższeniu, na podstawie art. 19 pkt 5) ustawy z dnia 26 listopada 2010r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. z 2010 nr 238, poz. 1578). W myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ponadto art. 43 ust. 10 cyt. ustawy wskazuje, iż Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca planuje nabycie udziału w nieruchomości składającej się z 3 działek.

Na działce numer 3/1 AM znajdują się następujące budynki i budowle \[dalej: Nieruchomość 1\]:

*   Budynek wartowni,
*   Budynek PZO (Punkt Zdawczo Odbiorczy),
*   Przyłącze wodociągowe,
*   Przyłącze instalacji gazowej,
*   Oświetlenie zewnętrzne,
*   Drogi wewnętrzne,
*   Ogrodzenie,
*   Totem (słup reklamowo-Informacyjny),
*   Przyłącze sieci kanalizacyjnej.

Budynki oraz budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, który miał prawo do odliczenia i odliczał podatek VAT na nabyciu towarów i usług związanych z ich budową.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nr 1 nie były oddane do użytkowania na podstawie umów najmu/dzierżawy lub podobnych.

W stosunku do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 Zbywca nie dokonywał ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy wskazać, iż w stosunku do transakcji nabycia Nieruchomości 1, na którą składają się ww. budynki i budowle, należy wskazać, iż nie zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Nabycie tejże Nieruchomości 1 będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nr 1 nie były oddane do użytkowania na podstawie umów najmu/dzierżawy lub podobnych, co wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto, budynki oraz budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, który miał prawo do odliczenia i odliczał podatek VAT przy nabyciu towarów i usług związanych z ich budową, co z kolei wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Tym samym transakcja nabycia Nieruchomości 1 opodatkowana będzie podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, przedmiotem transakcji nabycia będzie również Nieruchomość 2, na którą składają się następujące budynki i budowle:

*   Budynki magazynowe (Budynek DC2, DC3, DC4 i DC5),
*   Budynek biurowy,
*   Dwie przepompownie,
*   Dwa zbiorniki przeciwpożarowe,
*   Dwa zbiorniki retencyjne,
*   Ogrodzenie,
*   Drogi wewnętrzne,
*   Oświetlenie zewnętrzne,
*   Przyłącze teleinformatyczne.

Budynki oraz budowle będące przedmiotem transakcji zostały wybudowane przez Zbywcę, który miał prawo do odliczenia i odliczał podatek VAT na nabyciu towarów i usług związanych z ich budową.

Budynki magazynowe znajdujące się na Nieruchomości 2 są przedmiotem najmu.

Pierwsza umowa najmu budynku DC2 została zawarta dnia 15 kwietnia 2008r. Protokół przekazania został podpisany 21 kwietnia 2008 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC3 została zawarta dnia 15 stycznia 2008r. Protokół przekazania został podpisany 10 marca 2008 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC4 została zawarta dnia 22 kwietnia 2009r. Protokół przekazania został podpisany 24 kwietnia 2009 roku.

Pierwsza umowa najmu budynku DC5 została zawarta dnia 7 stycznia 2009r. Protokół przekazania został podpisany 30 kwietnia 2009 roku.

Budynek biurowy oraz budowle znajdujące się na Nieruchomości 2 nie były oddane do użytkowania na podstawie umów najmu/dzierżawy lub podobnych.

W stosunku do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 2, Zbywca nie dokonywał ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy wskazać, iż w stosunku do transakcji nabycia części Nieruchomości 2, na którą składają się Budynki magazynowe (Budynek DC2, DC3, DC4 i DC5), zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nabycie Budynków magazynowych nie będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem wszystkie były przedmiotem umów najmu od 2008 i 2009 roku, a co z tym związane od chwili pierwszego zasiedlenia minęły ponad 2 lata. Istotnym jest również fakt, że Zbywca nie dokonywał ulepszeń Budynków magazynowych, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby co najmniej 30% wartości początkowej. Tym samym transakcja nabycia Nieruchomości 2 w stosunku do Budynków magazynowych (Budynek DC2, DC3, DC4 i DC5), korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, co z kolei powoduje, że istnieje możliwość opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 cyt. ustawy.

Ponadto, należy wskazać, iż w stosunku do transakcji nabycia części Nieruchomości 2, na którą składają pozostałe budynki i budowle, nie zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Nabycie tejże części Nieruchomości 2 będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem budynek biurowy oraz budowle znajdujące się na Nieruchomości 2 nie były oddane do użytkowania na podstawie umów najmu/dzierżawy lub podobnych, co wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto, budynki oraz budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, który miał prawo do odliczenia i odliczał podatek VAT przy nabyciu towarów i usług związanych z ich budową, co z kolei wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Tym samym transakcja nabycia tej części (budynek biurowy i budowle) Nieruchomości 2 opodatkowana będzie podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, przedmiotem transakcji nabycia będzie również udział w Nieruchomości 3, na której znajduje się budowla - ogrodzenie.

Przedmiotowa budowla nie była wydana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, sprzedaży itp. po wybudowaniu przez Zbywcę.

W związku z budową budowli – ogrodzenia, znajdującej się na Nieruchomości 3, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W stosunku do budowli znajdującej się na Nieruchomości 3, Zbywca nie dokonywał ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. z 2010r. Dz. U. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

Natomiast art. 3 pkt 9 ww. ustawy wskazuje, iż przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Odnosząc się zatem do znajdującej się na terenie przedmiotowej Nieruchomości 3 budowli jak podaje Wnioskodawca w postaci ogrodzenia należy zauważyć, iż wymienione przez Spółkę ogrodzenie zgodnie z Prawem budowlanym nie mieści się w definicji budowli. Ustawodawca nie wymienia bowiem ogrodzenia wśród obiektów budowlanych, umieszcza je natomiast w katalogu, określonych odrębnie od budowli, urządzeń budowlanych. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego, ogrodzenie stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie.

W konsekwencji powyższego uznając, że ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane (urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem), a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT, nie znajdzie tu zastosowania ani art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi nabycie budowli, do której można by „przypisać” grunt. Ponadto z racji faktu, że na Nieruchomości 3 nie znajdują się inne budynki bądź budowle niż wymienione urządzenie budowlane jakim jest ogrodzenie, Nieruchomość 3 w myśl ustawy o podatku od towarów i usług pozostaje gruntem niezabudowanym.

W piśmie uzupełniającym Wnioskodawca podaje, że działka ewidencyjna nr 3/2 AM 3 \[Nieruchomość 3\], zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny przeznaczone pod zabudowę.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro Nieruchomość 3 jest terenem niezabudowanym, przeznaczonym pod zabudowę, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT umożliwiający zwolnienie transakcji z podatku VAT, co oznacza, że nabycie Nieruchomości 3 opodatkowane będzie podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%.

Mając na uwadze powyższe, należ stwierdzić, iż Wnioskodawca nie ma racji twierdząc, że Nieruchomość 3 jest nieruchomością zabudowaną, gdyż ogrodzenie nie stanowi budowli.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. – stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając zatem na uwadze wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie został spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, bowiem wydatki na przedmiotową Nieruchomość poniesione przy jej zakupie, będą związane niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT) w zakresie najmu powierzchni (po nabyciu nieruchomości Spółka będzie prowadziła działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Budynkach), a przesłanki ograniczające prawo do odliczenia w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego, należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.