Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.565.2025.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-14
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT i
podleganie opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty
grunty-grunty własne
majątek-majątek osobisty
majątek-majątek prywatny
udział-sprzedaż udziałów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    udziałów niezabudowanych działek nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10.
    Uzupełnił go Pan pismem z 9 października 2025 r. (wpływ 9 października 2025 r.) oraz
    pismem z 14 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.) – w odpowiedzi na
    wezwanie, oraz pismem z 15 października 2025 r. (wpływ 15 października 2025 r.)
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W dniu (...) r. aktem notarialnym dokonał Pan zakupu działki rolnej w (...).
    Działkę nabył Pan z dwoma innymi osobami fizycznymi, niespokrewnionymi. Udział każdej
    z nich w zakupie wynosił 1/3 całości.
    Na działce tej nie dokonaliście Państwo żadnych działań inwestycyjno-zbrojeniowych.
    Jedyne czynności to wydzielenie małej działki drogowej do celów dojazdu, ustanowienie
    służebności z sąsiadem.
    Po ponad 4 latach od nabycia postanowił Pan z pozostałymi udziałowcami sprzedać
    nabyty grunt, dokonując wcześniej jego podziału na mniejsze części, ponieważ takie jest
    obecnie zainteresowanie potencjalnych nabywców.
    Dla obszaru w którym leży działka, został uchwalony przez Gminę (...) Miejscowy Plan
    Zagospodarowania Przestrzennego: „(...) zabudowa jednorodzinna wolnostojąca”.
    Jest Pan osobą fizyczną, obecnie działalność gospodarcza zawieszona, jednak zwolniona
    od podatku VAT i nie jest powiązana z obrotem nieruchomościami.
    Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan, ani nie dzielił Pan żadnej działki.
    Na w/w opis stanu przyszłego otrzymał Pan (...) r. interpretację indywidualną – stanowisko
    prawidłowe, (...), wydane przez Panią (...).
    Uzupełnienie stanu faktycznego
    1. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 oraz A/10, z czego działki
      A/6 i A/10 stanowią drogę wew. Wystąpił Pan i ma Pan już prawomocną decyzje gminy
      (...) zatwierdzającą podział działki. Powstało 8 działek, 6 opisał Pan powyżej, a działki A
      /3 oraz A/9 przeznaczone są na drogę gminną.
    2. Posiada Pan 1/3 udziału, a sprzedaż będzie dotyczyła prawa własności wszystkich 6
      działek wymienionych w pkt. 1
    3. Działka/działki nie są zabudowane.
    4. Kupił Pan działkę z dwoma przyjaciółmi w celu wybudowania dla każdego domu, ale
      sytuacja rodzinna i finansowa zmusiła Pana do zmiany planów i sprzedaży
    5. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym płatnikiem podatku VAT.
    6. Wskazane działki nie były wykorzystywane przez Pana do jakichkolwiek czynności,
      działalności gospodarczej.
    7. Udział w działce nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości
      niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej.
    8. Udział w działce nie stanowi towaru handlowego.

    9. Dokonał Pan podziału działki nabytej (...) r., ponieważ, po braku klientów na zakup całej
      działki postanowił Pan z pozostałymi współwłaścicielami podzielić działki, ponieważ
      takie było zainteresowanie – mniejsze za mniejsze środki.
    10. Od momentu nabycia działki, działka stoi i zarasta, nie używa jej Pan i jeden raz zrobił
      Pan sobie grilla z małżonką.
    11. Działki, które zamierza Pan sprzedać, nie były wykorzystywane na cele działalności
      rolniczej, nie prowadzi Pan takiej, nie jest Pan rolnikiem.
    12. Nie prowadził Pan zbiorów, dostaw i innych czynności rolno-ogrodniczych.
    13. Czy w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem zapytania były/są/będą
      do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające
      zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości
      tych nieruchomości, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej,
      kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o
      dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do
      zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej nieruchomości (proszę, żeby podał Pan
      jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione oraz
      w jakim celu)?
      Odpowiedź:
      Będą tylko czynności polegające na złożenie wniosku o warunki przyłączy – woda, gaz,
      energia, kanalizacja itd. – oraz wiosek o warunki przyłącza drogowego.
      Warunki przyłączy są niezbędne dla potencjalnych klientów, chcą poznać warunki
      przed ustaleniem ceny.
      Żadne inwestycje nie były i nie będą przez Pan czynione.
    14. Czy dla nieruchomości powstałych po podziale działki nabytej (...) r. na dzień sprzedaży
      będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak,
      kto i w jakim celu wystąpił o tę decyzję?
      Odpowiedź:
      Jeżeli potencjalny klient zażyczy decyzji o warunkach to złoży Pan wniosek o warunki
      zabudowy, jednak na terenie Pana działek istnieje już Miejscowy Plan
      Zagospodarowania Przestrzennego.
    15. W jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę dla sprzedawanych działek? Czy i jakie
      działania marketingowe podejmował/podejmie Pan w celu sprzedaży działki/działek? −
      W jaki sposób planuje Pan i pozostali współwłaściciele pozyskać kupca na
      przedmiotową działkę/działki?
      Odpowiedź:
      Baner reklamowy.
    16. Proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa
      dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z
      zamierzoną sprzedażą?
      Odpowiedź:
      Pełnomocnictwa o uzyskiwania wszelkich warunków przyłączy media: woda, gaz,
      kanalizacja, energia, przyłącze drogowe, warunki zabudowy.
    17. Czy z potencjalnym nabywcą nieruchomości została/zostanie przez Pana zawarta
      przedwstępna umowa kupna/sprzedaży?
      Odpowiedź:

      Będzie umowa przedwstępna, a warunkiem będzie uzyskanie warunków do
      wymienionych w pkt 16 gestorów. Innych oczekiwań nie może Pan znać na dzień
      dzisiejszy ale ww. będą na pewno ponieważ takie są zasady z tego co Pan zauważył.
      Nie zna Pan treści umowy przedwstępnej, której jeszcze Pan nie ma, na pewno nie
      będzie żadnych zapisów co do Pana inwestycji.
      Sprzedaje Pan działkę z warunkami przyłączy.
      Potencjalny Inwestor będzie organizował dokumentacje.
      Po umowie przedwstępnej udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy do wszystkich
      czynności związanych z dokumentacją budowlano-przyłączeniową.
      Cena jest do negocjacji, ale w dół, po ustaleniu ceny w umowie przedwstępnej
      potencjalny nabywca rozpocznie uzyskiwanie warunków przyłączy, nie szybciej.
    18. Czy planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (oprócz potencjalnym
      nabywcom nieruchomości) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania
      prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży
      działek?
      Odpowiedź:
      Tak, tylko do czynności ustalenia warunków przyłączy, i nie szybciej niż data umowy
      przedwstępnej, nie z transakcją sprzedaży. Sprzedażą zajmuje się Pan osobiście.
    19. Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie
      czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z
      planowaną transakcją sprzedaży działek (np. pozwolenie na budowę itp.).
      Odpowiedź:
      Tylko czynności polegające na poznaniu warunków przyłączy.
    20. Czy działka nabyta (...) r. lub działki, które powstały z jej podziału, były/będą do
      momentu sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o
      podobnym charakterze?
      Odpowiedź:
      Nie, nie będą.
    21. Na jaki okres została ustanowiona służebność gruntowa na działce wydzielonej dla
      celów dojazdu do sąsiedniej działki/działek?
      Odpowiedź:
      Nieodpłatna i nieograniczona służebność gruntowa.
    22. Czy z tytułu zawarcia umowy o służebność gruntową otrzymuje Pan wynagrodzenie?
      Odpowiedź:
      Nie otrzymuję.
    23. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży
      (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak to ile i jakie?
      Odpowiedź:
      Nie posiada Pan. Posiada Pan tylko mieszkanie i dom nad jeziorem w którym ma Pan
      nadzieję dożyć starości.
    24. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?
      Odpowiedź:
      Nie zamierza Pan.

    25. Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich
      lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?
      Odpowiedź:
      Nie.

## Pytanie

Czy udzielając dalsze pełnomocnictwa dla potencjalnego nabywcy do wykonania
    określonych czynności przed szeroko pojętymi „gestorami” – Energia, Urząd Gminy,
    Wodociągi itd. – w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, nie
    spowoduje że będę z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT, prowadzącego
    działalność gospodarczą?
    Pana stanowisko w sprawie
    Udzielenie pełnomocnictwa dla potencjalnego nabywcy do wykonania czynności, w celu
    dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, nie spowoduje że z tego
    powodu zostanę uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność
    gospodarczą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
    oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze
    (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze
    zm.):
    Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
    a) określone udziały w nieruchomości;
    b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

    c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
      lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem
    cywilnym”.
    Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
    Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
    (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeks cywilny:
    Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
    współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeks cywilny:
    Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
    Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 Kodeks cywilny stanowi, że:
    Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
    współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
    w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
    w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
    „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
    jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
    Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
    transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
    szczególności jednej z następujących transakcji:
    a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
      pierwszym zasiedleniem;
    b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
    Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
    uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek
    powstałych w skutek podziału działki, o nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10,
    istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjął lub podejmie Pan aktywne działania
    w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów

    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do
    treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które
    dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika
    zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać
    zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
    takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
    wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v.
    HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (...). dokonał Pan zakupu działki rolnej.
    Działkę nabył Pan z dwoma innymi osobami fizycznymi. Udział każdej osoby w zakupie
    wynosił 1/3 całości. Na działce nie dokonano żadnych działań inwestycyjno-zbrojeniowych.
    Jedynie dokonano wydzielenia małej działki drogowej do celów dojazdu oraz ustanowienie
    służebności z sąsiadem. Wskazał Pan, że służebność gruntowa jest nieodpłatna i
    nieograniczona, oraz, że nie otrzymuje Pan z tytułu zawarcia umowy o służebności
    gruntowej wynagrodzenia. Po 4 latach od nabycia postanowił Pan z pozostałymi
    udziałowcami sprzedać nabyty grunt, dokonując wcześniej jego podziału na mniejsze
    części, ponieważ takie jest obecnie zainteresowanie potencjalnych nabywców. Dla
    obszaru, w którym leży działka został uchwalony przez Gminę (...) Miejscowy Plan
    Zagospodarowania Przestrzennego: „(...) zabudowa jednorodzinna wolnostojąca”. Posiada
    Pan prawomocną decyzję Gminy (...), zatwierdzającą podział działki nabytej w (...).
    Powstało 8 działek. Działki o nr A/3 oraz nr A/9 przeznaczone są na drogę gminną.
    Przedmiotem sprzedaży będą działki nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, z
    czego działki o nr A/6 i nr A/10 stanowią drogę wewnętrzną. Przedmiotowe działki nie są
    zabudowane. Wskazane działki nie były wykorzystywane przez Pana do jakichkolwiek
    czynności działalności gospodarczych. Nie były wprowadzone do ewidencji środków
    trwałych i wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej. Działki nie były
    wykorzystywane na cele działalności rolniczej, nie prowadzi Pan takiej, nie jestem Pan
    rolnikiem. Nie prowadził Pan zbiorów, dostaw i innych czynności rolno-ogrodniczych.
    Wskazał Pan, że do momentu sprzedaży nie były/nie są/nie będą podejmowane przez
    Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych
    zmierzające do podniesienia wartości ww. nieruchomości, np. uzbrojenie działek w
    przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub

    wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg, inne
    działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej nieruchomości. Po
    umowie przedwstępnej udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy do wszystkich czynności
    związanych z dokumentacją budowlano- przyłączeniową. Będą to tylko czynności
    polegające na złożeniu wniosku o warunki przyłączy (woda, gaz, energia, kanalizacja itd.)
    oraz wiosek o warunki przyłącza drogowego. Warunki przyłączy są niezbędne dla
    potencjalnych klientów, ponieważ chcą poznać warunki przed ustaleniem ceny. Żadne
    inwestycje nie były i nie będą przez Pana czynione. Jeżeli potencjalny klient zażyczy sobie
    decyzji o warunkach to złoży Pan wniosek o warunki zabudowy, jednak na terenie Pana
    działek istnieje już Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Po ustaleniu ceny
    w umowie przedwstępnej potencjalny nabywca rozpocznie uzyskiwanie warunków
    przyłączy, nie szybciej. Sprzedażą zajmuje się Pan osobiście. Poszukuje Pan potencjalnych
    nabywców działek poprzez baner reklamowy. Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan ani nie
    dzieli żadnej działki. W przyszłości nie zamierza Pan nabywać nieruchomości w celu ich
    dalszej odsprzedaży.
    Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy planowanej przez
    Pana sprzedaży udziałów niezabudowanych działek, będzie Pan występował w
    charakterze podatnika podatku VAT.
    Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej
    czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie
    przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży
    opisanych działek niezabudowanych będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać,
    że dojdzie do udzielenia potencjalnemu nabywcy działek pełnomocnictwa, które ma na
    celu skuteczne występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania
    wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp. Kupujący czynności tych będzie dokonywał
    we własnym interesie. Czynności wykonywane w ramach udzielonego przez Pana
    pełnomocnictwa nie będą wykonywane na Pana rzecz i w Pana imieniu.
    Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb nabywcy (uzyskanie pozwolenia,
    przyłącza itp.), nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić
    czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym
    dla potencjalnych nabywców.
    W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Pan – jako właściciel gruntu – nie
    musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne
    czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli
    nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak

    starania pełnomocnika (czyli nabywcy) nie są/będą Pana staraniami – jako właściciela
    gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowane działki uczynić
    atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy.
    Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych
    działek, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców.
    Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa nabywcy, do wykonania określonych
    czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że dokonując
    sprzedaży opisanych we wniosku działek, będzie Pan z tych powodów uznany za
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    niezabudowanych działek powstałych wskutek podziału działki, nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A
    /7, nr A/8 oraz nr A/10, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem, takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę na mocy
    udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego –
    skonkretyzowanego nabywcy.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, nie powoduje, że zostanie Pan z tego
    powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
    Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowych udziałów, będzie Pan korzystał z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym, dokonując ww. sprzedaży będzie Pan korzystać z przysługującego Panu
    prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w
    sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów
    i usług.
    Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej sprzedaży udziałów niezabudowanych
    działek o nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, na rzecz nabywcy, brak jest
    przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej
    sprawie ww. sprzedaż należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania.
    Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
    Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r.
    sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK
    347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
    Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
    wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
    przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego
    stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w
    złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
    Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Ponadto wskazuję, iż rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie działek o nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A
    /7, nr A/8 oraz nr A/10, zgodnie ze wskazaniem w opisie sprawy:
    „Przedmiotem sprzedaży będą działki nr A/4; A/5; A/6; A/7 ;A/8 ;A/10”.
    Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego
    indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację
    indywidualną).
    Należy również zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje
    skutków podatkowych pozostałych Współwłaścicieli.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
        zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.