Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.451.2023.2.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-13
Teza: Budynek co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z ustawą Prawo budowlane) nie podlega zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ww. ustawy.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe 
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4-art. 9-pkt 17

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

27 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w trzech pismach z 6 grudnia 2023 r. (data wpływu – 6 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani (\`(...)\`) (Zainteresowana)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (\`(...)\`) (Zainteresowany)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Planowane jest zawarcie umowy zakupu prawa własności działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego mieszkalnego. Nieruchomość jest na zaawansowanym etapie prac – czeka na odbiór przyłączy do sieci elektrycznej oraz gazowej. W momencie zawarcia umowy nie zostanie oddana do użytkowania.

Zakup odbywa się na rynku wtórym, oznacza to, że sprzedawcą jest osoba fizyczna, która nie jest płatnikiem VAT.

Są Państwo (Zainteresowani) małżeństwem; osobami fizycznymi, które w dniu zawarcia umowy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także nie przysługuje Państwu udział w żadnym z tych praw.

Nie posiadają Państwo rozdzielności majątkowej. Oboje Państwa występują w roli kupującego (kupujących).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że nie posiadali Państwo wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.

### Pytanie

Czy obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r. zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, zgodnie z ustawą o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, dotyczy zakupu prawa własności działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego mieszkalnego?

### Państwa stanowisko

Państwa zdaniem, umowa zakupu prawa własności działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego mieszkalnego będzie całkowicie zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, zgodnie z ustawą o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

\- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

\- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

\- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo zawarcie umowy sprzedaży, której przedmiotem ma być prawo własności działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego mieszkalnego. Nieruchomość jest na zaawansowanym etapie prac – czeka na odbiór przyłączy do sieci elektrycznej oraz gazowej. W momencie zawarcia umowy nie zostanie oddana do użytkowania. Do dnia zawarcia umowy nie posiadają ani nie posiadali Państwo prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także nie przysługuje oraz nie przysługiwało Państwu udział w żadnym z tych praw. Nie posiadają Państwo rozdzielności majątkowej. Oboje Państwa występują w roli kupującego (kupujących).

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zw. z przedstawionym zdarzeniem.

Ww. zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zatem, aby umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu, to jej przedmiotem musi być budynek mieszkalny jednorodzinny. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy Kodeks cywilny, która normuje umowę sprzedaży, nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

\- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

\- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, wskazali Państwo, że zamierzą nabyć nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy. Nieruchomość jest na zaawansowanym etapie prac – czeka na odbiór przyłączy do sieci elektrycznej oraz gazowej. W momencie zawarcia umowy nie zostanie oddana do użytkowania.

Skoro więc budynek nie zostanie oddany do użytkowania – brak jest pozwolenia na jego użytkowanie, wydanego przez uprawnione podmioty, to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. Tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku zgodnie z przepisami prawa, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazanym w przywołanym powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przedmiotowej sprawie wskazali Państwo, że na dzień sprzedaży nieruchomość nie zostanie oddana do użytkowania.

Zgodnie z powyższym, budynek co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z ustawą Prawo budowlane) nie podlega zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ww. ustawy. To oznacza, że w przedstawionych okolicznościach, umowa sprzedaży nie korzysta z ww. zwolnienia.

Końcowo wskazać należy, że art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych został wprowadzony ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1463).

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi**

Pani (\`(...)\`) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.