Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.67.2025.3.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze
zamiany.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
przychód
zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6c

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan pismami z 2 marca 2025 r. (wpływ) oraz z 13 marca 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi
    na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (...) 2017 r. dokonał Pan zakupu mieszkania od dewelopera o łącznej powierzchni
                                              2użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym wynoszącej 43,85 m (mieszkanie
        2  237,67 m + komórka lokatorska 6,18 m).
    (...) 2023 r. dokonał Pan zamiany mieszkań z rodzicami, z jednoczesnym rozszerzeniem
    wspólnoty majątkowej z małżonką.
    W akcie notarialnym wartość mieszkania, które zbył Pan wraz z małżonką na drodze
    zamiany ustalona została na 400 000 zł, natomiast wartość mieszkania, które na drodze
    zamiany nabył Pan wraz z małżonką ustalona została na 500 000 zł. Wielkość mieszkania
                  2nabytego wynosiła 46,51 m.
    Zamiana nastąpiła bez dopłat i z przeniesieniem hipoteki z mieszkania zbywanego na
    nabywane.
    (...) 2024 r. wraz z małżonką sprzedał Pan nabyte mieszkanie za kwotę 575 000 zł, z czego
    99 673,92 zł przeznaczone zostało w tym samym akcie notarialnym na całkowitą spłatę
    kredytu mieszkaniowego. Koszt pośrednictwa w sprzedaży mieszkania wyniósł 13 455 zł.
    Obecnie jest Pan z małżonką w trakcie budowy domu.
    Uzupełnienie wniosku
    Na pytanie, czy włączył Pan do wspólności majątkowej małżeńskiej zarówno mieszkanie,
    które zbył Pana rodzicom w ramach umowy zamiany jak również to, które Pan od nich
    nabył?
      odpowiedział Pan, że tak, rozszerzenie nastąpiło przed zamianą mieszkań i dotyczy
      majątku nabytego przed dokonaniem rozszerzenia.
    Na pytanie, czy w mieszkaniu, które Pan nabył w ramach umowy zamiany realizował Pan
    własne cele mieszkaniowe?
      odpowiedział Pan, że tak, mieszkał Pan z małżonką w nabytym mieszkaniu, mieszkanie
      nie było w tym czasie wynajmowane. Służyło do zaspokojenia własnych potrzeb
      mieszkaniowych.
      Wartość nieruchomości podlegających zamianie została ustalona na podstawie
      szacunków cen rynkowych nieruchomości znajdujących się w Państwa ówczesnym
      rejonie zamieszkania oraz w czasie dokonania zamiany. Nie korzystali Państwo z usług
      rzeczoznawcy.
    Na pytanie, czy sprzedaż mieszkania nabytego w drodze zamiany w 2024 r. nie nastąpiła w
    wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej?
      odpowiedział Pan, że nie, sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu zarejestrowanej
      działalności gospodarczej.
    Na pytania, w nawiązaniu do opisu sprawy: „(...).2024 roku wraz z małżonką sprzedaliśmy
    nabyte mieszkanie za kwotę 575 000 zł, z czego 99673,92 zł przeznaczone zostało w tym
    samym akcie notarialnym na całkowitą spłatę kredytu mieszkaniowego”
    Proszę, żeby Pan wyjaśnił:
    a) Kiedy ten kredyt został zaciągnięty?
    b) Na jaki cel został zaciągnięty (jaki cel wynika z umowy kredytowej)?
    c) Kto zaciągnął ten kredyt?

    d) Czy kredyt ten został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-
      kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w
      innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w
      Konfederacji Szwajcarskiej?
      odpowiedział Pan, że kredyt został zaciągnięty (...) 2016 r. w banku X (obecnie Y) na
      zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Kredyt zaciągnął Pan. Małżonka przystąpiła
      do kredytu mieszkaniowego już po zamianie lokali, (...) 2023 r.
    Na pytanie, na co przeznaczy Pan środki ze sprzedaży nieruchomości w 2024 r., a w
    szczególności czy będzie to zakup kolejnej nieruchomości i chęć skorzystania ze
    zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
      odpowiedział Pan, że uzyskane środki przeznaczy Pan z małżonką na budowę domu, w
      którym planują Państwo zamieszkać. Budują Państwo dom na działce, która była
      Państwa własnością przed sprzedażą mieszkania. Budowa domu została rozpoczęta w
      lipcu 2024 r. i kontynuowana jest po sprzedaży mieszkania. W związku z tym chciałby
      Pan wraz z małżonką skorzystać z wyżej wspomnianego zwolnienia przedmiotowego.
    Na pytanie, czy całą kwotę przychodu wydatkuje Pan na własne cele mieszkaniowe w
    terminie 3 lat, licząc od końca roku, w którym dojdzie do sprzedaży nieruchomości?
      odpowiedział Pan, że przewiduje Pan, że nie wyda Pan całej kwoty przychodu na
      własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat.
    Na pytanie, na co dokładnie zamierza Pan wydatkować kwotę przychodu?
      odpowiedział Pan, że na budowę i wykończenie domu jednorodzinnego, celem
      zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    1. W związku z tym, że sprzedawane mieszkanie było wcześniej nabyte przez Pana i Pana
      małżonkę na drodze zamiany bez dopłaty, chciałby Pan ustalić, czy koszt uzyskania
      przychodu stanowi (oprócz kosztów notarialnych i kosztów pośrednictwa sprzedaży)
      wartość zbywanej nieruchomości widniejąca w akcie notarialnym? (400 000 zł)
    2. Czy spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawane mieszkanie stanowi
      wydatek na cele mieszkaniowe i wpływa na dochód zwolniony z podatku?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    Według Pana oceny wartość zbywanej nieruchomości [przy umowie zamiany – dopisek
    organu], wskazana w akcie notarialnym (400 000 zł) wraz z poniesionymi kosztami
    notarialnymi i kosztami pośrednictwa sprzedaży stanowi koszt uzyskania przychodu.
    Jako że koniecznością przy sprzedaży mieszkania, wynikającą z treści aktu notarialnego,
    była spłata kredytu hipotecznego, który je obciążał, finalnie nie dysponował Pan kwotą
    575 000 zł. Uważam Pan więc, że spłata kredytu stanowi w tej sytuacji wydatek na cele
    mieszkaniowe i wpływa na wzrost dochodu zwolnionego z podatku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
    Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
      Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art.
      24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy
      przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.
      Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła
      przychodów.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest
    odpłatne zbycie:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne
    zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za
    korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak
    towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.
    Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)
    W myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę
      własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
    Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym
    argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność
    prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:
      Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
    Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale
    również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej
    bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej

    wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w
    wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w
    zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi
    odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości
    pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o
    tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art.
    604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o
    sprzedaży.
    Ponadto zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa
    zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza
    różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie
    zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz.
    Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma
    przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub
    powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości
    mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę
    odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy
    zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do
    odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową
    nieruchomość.
    Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi
    źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem
    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w
    ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    W opisie sprawy wprost Pan wskazał, że:
    · w 2017 r. dokonał Pan zakupu mieszkania;
    · w 2023 r. włączył Pan to mieszkanie do wspólności majątkowej małżeńskiej i następnie
      wraz z małżonką dokonał umowy zamiany tej nieruchomości z Pana rodzicami;
    · wartość mieszkania, które zbył Pan z małżonką w drodze zamiany została ustalona w
      wysokości 400 000 zł, natomiast wartość mieszkania, którą nabył Pan z małżonką
      została ustalona na kwotę 500 000 zł;
    · zamiana nieruchomości nastąpiła bez dopłat i z przeniesieniem hipoteki z mieszkania
      zbywanego na nabywane;
    · w mieszkaniu nabytym w drodze zamiany realizował Pan z małżonką własne cele
      mieszkaniowe;
    · w 2024 r. wraz z małżonką dokonał Pan sprzedaży mieszkania nabytego w drodze
      umowy zamiany w 2023 r.;
    · sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu zarejestrowanej działalności
      gospodarczej.
    Mając na uwadze powyższe wyjaśniam, że dokonana przez Pana wraz z małżonką w 2024
    r. sprzedaż nieruchomości, nabytej w 2023 r. w drodze umowy zamiany, stanowi źródło
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
    ponieważ do odpłatnego zbycia doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
    Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:
      W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw
      określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na
      zasadach, o których mowa w ust. 2.
    Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika,
    że:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Na mocy art. 19 ust. 2 ww. ustawy:
      Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw
      majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze
      stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa
      zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
    Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na
      podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego
      rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
      czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
      Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie
      odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania
      przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.
      W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania
      przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej,
      organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli
      wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w
      cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży
    mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą
    czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje
    pośredników w odpłatnym zbyciu nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z

    zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym
    odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami
    nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
    Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
    nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6c przywołanej ustawy:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania.
    Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z
    odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy a
    kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 pkt przywołanej ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    Artykuł 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik
      jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i
      do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego
      dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia
      zapłaty podatku włącznie.
    Wątpliwości Pana sprowadzają się m.in. do ustalenia, czy koszt uzyskania przychodu przy
    sprzedaży nieruchomości w 2024 r. nabytej w drodze umowy zamiany w 2023 r. stanowią:
    · koszty opłat notarialnych;
    · koszty pośrednictwa sprzedaży oraz
    · wartość zbywanej nieruchomości widniejąca w akcie notarialnym.
    Jak już wcześniej wyjaśniłem, czym innym są koszty odpłatnego zbycia nieruchomości do
    których odwołuje się ustawodawca w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a czym innym koszty odpłatnego zbycia nieruchomości określone w art.
    22 ust. 6c tej ustawy.

    Dlatego też poniesione przez Pana wydatki na opłaty notarialne oraz związane z
    pośrednictwem sprzedaży nieruchomości stanowią koszty odpłatnego zbycia
    nieruchomości i pomniejszają przychód z jej sprzedaży. Pan natomiast błędnie je przypisał
    do kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości. Tym samym
    stanowisko Pana w tym zakresie jest nieprawidłowe.
    Natomiast jak wyżej wskazałem to art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości
    może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem
    kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze
    zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży
    nieruchomości. Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany,
    kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości
    przekazanej na rzecz drugiej strony umowy zamiany w zamian za nieruchomość będącą
    przedmiotem sprzedaży. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości
    (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką
    podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość.
    Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do
    nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości lub prawa
    „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia).
    Dlatego też w rozpatrywanej sprawie przychodem ze sprzedaży mieszkania nabytego w
    2023 r. w drodze umowy zamiany będzie wartość wyrażona w cenie umowy sprzedaży.
    Przychód uzyskany z tej sprzedaży może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w
    art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (tj. koszty uzyskania przychodu).
    W Pana przypadku, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c
    ww. ustawy, z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2024 r., można zaliczyć wartość (na dzień
    dokonania zamiany) mieszkania (zakupionego od dewelopera w 2017 r.), zbytego przez
    Pana w 2023 r. na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć nieruchomość od Pana
    rodziców, przekazał Pan w zamian swoją nieruchomość. Zatem, wartość tej przekazanej
    przez Pana nieruchomości (mieszkania nabytego od dewelopera) stanowić będzie koszt
    nabycia nieruchomości w 2023 r.
    Zatem, Pana stanowisko uznaje w tym zakresie za prawidłowe, w związku ze wskazaniem,
    że wartość zbywanej nieruchomości w drodze umowy zamiany wskazana w akcie
    notarialnym stanowi dla Pana koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c
    ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych.
    Wątpliwości Pana dotyczą również ustalenia, czy spłata kredytu hipotecznego
    obciążającego sprzedawane mieszkanie stanowi wydatek na cele mieszkaniowe.
    W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy odwołać się do przepisów regulujących tzw.
    ulgę mieszkaniową.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
      jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
      końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
      cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się
      do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
        a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
        b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
        udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
        mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
        c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
        d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
        e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej.
    Natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy stanowi, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
        a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
        b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w
        lit. a,
        c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
        (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
        odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu
        (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w
      państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
      Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
      zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    W świetle art. 21 ust. 1 pkt 25a cytowanej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Stosownie do art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
        1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
        2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
      - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w
      ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu
      Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej
      części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały
      wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg
      podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem
      dochodowym.
    W myśl zaś art. 21 ust. 30a tej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
      (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
      zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1,
      w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w
      kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
    Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez
    podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na
    realizację własnego celu mieszkaniowego.
    Wskazuję również, że zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy za
    wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki)
    oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem
    uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie
    oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii
    Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego
    albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub
    udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
    udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa
    użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem
    lub lokalem.
    Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego
    spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być
    kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które
    zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych
    potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być
    jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.
    Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww.
    ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem
    stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na
    cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był
    przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten
    zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

    Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę
    kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od
    tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym
    związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).
    Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście przedstawionego stanu
    faktycznego stwierdzam, że wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Pana z ww.
    odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu zaciągniętego przez Pana w 2016 r. na zakup
    mieszkania od dewelopera, który następnie Pan przeniósł na nieruchomość nabytą w
    2023 r. w drodze umowy zamiany i w której to realizował Pan własne cele mieszkaniowe,
    uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku
    z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Tym samym stanowisko Pana w zakresie pytanie nr 2 uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zaznaczam, że interpretacja ta została wydana jedynie dla Pana i nie daje ochrony
    podatkowoprawnej dla Pana małżonki.
    Podkreślam również, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b
    Ordynacji podatkowej jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest
    rozstrzygnięcie, czy podatnik prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie
    określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan
    faktyczny albo zdarzenie przyszłe.
    Organ nie dokonuje wyliczeń kwoty przychodu, dochodu (straty) oraz wysokości kosztów
    uzyskania przychodu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w
    polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny
    własnej sytuacji podatkowoprawnej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z
    przepisami prawa podatkowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.