Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.288.2017.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-14
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunty rolne; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; użytki-użytki rolne; zabudowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2017 r. (data wpływu 28 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 grudnia 2017 r. (data wpływu 11 grudnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 30 listopada 2017 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.288.2017.1.AK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 30 listopada 2017 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 4 grudnia 2017 r.), zaś w dniu 11 grudnia 2017 r. (data nadania 8 grudnia 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym, prowadzącym gospodarstwo rodzinne. Zainteresowany posiada około 80 ha użytków rolnych. Na podstawie umowy sprzedaży we wrześniu 2015 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość, stanowiącą działki: 216, 217, 281 o łącznym obszarze 8,5800 ha. Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest: murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, w zabudowie zwartej z garażem w części podpiwniczonym, ze strychem nieużytkowym, o powierzchni użytkowej 96 m2; murowanym jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym - chlewnią, o powierzchni 220 m2; murowaną, jednokondygnacyjną stodołą o powierzchni 160 m2; murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem garażowym, o powierzchni 90 m2; murowanym budynkiem gospodarczym, o powierzchni 120 m2; murowanym garażem, o powierzchni 24 m2; przybudówką o powierzchni 20 m2; znajduje się też tam blaszany silos. Z wypisu rejestru gruntów wynika, że działki te stanowią grunty orne, łąki, sady i użytki rolne zabudowane. We wrześniu wydane zostało zaświadczenie Wójta Gminy, z którego wynika, że działka 281 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi oznaczona jest symbolem RM - teren zabudowy zagrodowej.

W listopadzie 2016 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki numer 281/2 o obszarze 0,5646 ha. Sprzedaż nie była dokonana w ramach działalności gospodarczej. Działka została zakupiona przez osobę niebędącą rolnikiem. W akcie notarialnym nie została zamieszczona deklaracja dotycząca celu przeznaczenia działki i sposobu jej wykorzystania. Wnioskodawca nie znał celu nabycia działki ani zamiaru nabywcy, co do przeznaczenia nieruchomości. Działka ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi. W październiku 2016 r. przed sprzedażą, wydana została ostateczna decyzja z upoważnienia Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażająca zgodę na nabycie przez kupującego nieruchomości rolnej stanowiącej własność Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że Decyzja Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wydana została na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23, ze zm.) w związku z art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803, ze zm.).

Na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażonej w formie decyzji administracyjnej.

W przedmiotowej sprawie taka decyzja została wydana na wniosek nabywcy nieruchomości i została wyrażona zgoda przez agencję na nabycie nieruchomości rolnej.

Z decyzji wynika, że w przypadku gdy wnioskodawcą jest nabywca musi on spełnić warunki wykazane w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. a)-c) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

1.  osoba taka posiada kwalifikacje rolnicze albo osobie takiej której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 zakres działań objętych programem ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007 – 2013 (Dz. U. z 2017 r., poz. 1856) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014 - 2020 (Dz. U. z 2017 r., poz. 562, 624, 892, 935 i 1475), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
2.  daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
3.  zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Z decyzji wynika, że wnioskodawca przedstawił dokumenty niezbędne do pozytywnego rozpatrzenia wniosku - poświadczył swoje kwalifikacje rolnicze w postaci dyplomu, uzyskanie tytułu - technik rolnik.

Oświadczył, że zobowiązuje się do zamieszkania w okresie 5 lat od dnia nabycia ww. nieruchomości na terenie gminy, tj. gminy, na której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wchodzi w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Z decyzji wynika również, że wnioskodawca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, co potwierdza opinia Ośrodka Doradztwa Rolniczego Zespół Doradczy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przedmiotowa nieruchomość - działka 281/2 - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem w wysokości 19% od dochodu, ponieważ korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28. Przedmiotowa nieruchomość nie utraciła charakteru rolnego, ponieważ z wypisu rejestru gruntów dla działki numer 281/2, wydanym dnia 22 marca 2016 roku z upoważnienia Starosty W. wynika, że działka ta w opisie użytków określana jest jako: „grunty rolne zabudowane”, „grunty orne” oraz „sady”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment (data) jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany jest rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne. W 2015 r. nabył nieruchomość stanowiącą grunty orne, łąki, sady i użytki rolne zabudowane. W skład nieruchomości wchodzą działki: 216, 217 i 281. Działka nr 281 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako teren zabudowy zagrodowej.

Wnioskodawca w 2016 r. dokonał sprzedaży działki nr 281/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi.

Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wyrażoną w decyzji administracyjnej. Z decyzji tej wynika, że nabywca nieruchomości rolnej spełnia warunki określone w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. a)-c) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803, z późn. zm.).

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w wyniku odpłatnego zbycia w 2016 r. przez Zainteresowanego działki nr 281/2, powstanie przychód podlegający zgodnie z art. 30e ust. 1 opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 wspomnianej ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Jednakże, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1892), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2016 r., poz. 1034).

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1.  grunty rolne,
2.  grunty leśne,
3.  grunty zabudowane i zurbanizowane,
4.  użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5.  (uchylony),
6.  grunty pod wodami,
7.  tereny różne oznaczone symbolem - Tr.

Stosownie do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia, grunty rolne dzielą się na:

1.  użytki rolne, do których zalicza się:
    1.  grunty orne, oznaczone symbolem - R,
    2.  sady, oznaczone symbolem - S,
    3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
    4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
    5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
    6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
    7.  grunty pod rowami, oznaczone symbolem - W,
    8.  grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr,
2.  nieużytki, oznaczone symbolem - N.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego stanowiących grunty rolne, wskazać należy, że zastosowanie ww. zwolnienia uzależnione jest od spełnienia następujących przesłanek: - zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne;

*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Podkreślić należy, że od precyzyjnego określenia rodzaju gruntów wchodzących w skład sprzedanej nieruchomości uzależniona jest możliwość określenia przysługującego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienia.

Niewątpliwie omawiane zwolnienie – przy spełnieniu pozostałych warunków do niego uprawniających – obejmuje wyłącznie przychody ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, a więc sklasyfikowanych jako użytki rolne, w tym grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, rowy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Zaznaczyć należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym ulgi przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od spełnienia wszystkich przesłanek wymaganych do jej zastosowania. Jeżeli zatem, zostaną zachowane powyższe warunki, przychód uzyskany ze sprzedaży tego rodzaju nieruchomości lub udziału w nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że przedmiotowe zwolnienie zostało zastosowane przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jak wskazano, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Oceniając spełnienie przesłanki „utraty charakteru rolnego”, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu nawet wówczas, gdy nieruchomość taka jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, czy też umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. (zob. orzeczenie NSA z 22 maja 2015 r., sygn. II FSK 378/14).

Zasady dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi określa ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803, późn. zm.), zmieniona ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585, z późn. zm.).

Na podstawie przepisu art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 3 wskazanej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o prowadzeniu działalności rolniczej - należy przez to rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

W myśl art. 2a ust. 1 ww. ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

Z kolei w art. 2a ust. 2 wspomnianej ustawy, sformułowano zasadę, zgodnie z którą powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

Zgodnie z art. 2a ust. 3 przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej

1.  przez:
    1.  osobę bliską zbywcy,
    2.  jednostkę samorządu terytorialnego,
    3.  Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,
    4.  osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
    5.  parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody,
2.  w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
3.  na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
4.  w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Zawarte w art. 2a ust. 3 ustawy wyłączenia w zakresie stosowania zasad dotyczących nabycia nieruchomości rolnej dokonane zostały z punktu widzenia różnych kryteriów, tj. kryterium podmiotowego, o którym mowa w pkt 1, oraz z punktu widzenia sposobu nabycia nieruchomości rolnej, które zostały wymienione w pkt 2-4.

Podkreślić należy, że ustawodawca jednak dopuszcza możliwość nabycia nieruchomości rolnej, mimo że nabywca nie spełnia wymogów zawartych w przepisach art. 2a ust. 1 i 3.

Na podstawie art. 2a ust. 4 nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1.  zbywcy, jeżeli:
    1.  wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,
    2.  nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
    3.  w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
2.  osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
    1.  posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 173, z 2015 r. poz. 349 oraz z 2016 r. poz. 337) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
    2.  daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
    3.  zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

W myśl natomiast przepisu art. 2b ust. 1 ww. ustawy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Analizując zakres przedmiotowy rozwiązania zawartego w art. 2a ust. 4, czyli możliwość nabycia nieruchomości rolnej po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, można stwierdzić, że nabycie nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną, która nie jest rolnikiem indywidualnym ani osobą bliską zbywcy, może nastąpić za zgodą Prezesa.

Uzyskanie zgody Prezesa Agencji na nabycie nieruchomości następuje w trybie decyzji administracyjnej zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Postępowanie w sprawie uzyskania zgody Prezesa Agencji na nabycie nieruchomości rolnej może być wszczęte tylko na wniosek strony. Ustawodawca ograniczył tę możliwość do dwóch przypadków, wskazując, która ze stron może z takim wnioskiem wystąpić i jakie przesłanki muszą być spełnione:

*   wszczęcie postepowania na wniosek zbywcy lub
*   wszczęcie postępowania na wniosek osoby zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne.

Zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku jedną z przesłanek wydania zgody na zbycie nieruchomości jest rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej.

Analizują zaprezentowany we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie w związku ze sprzedażą nieruchomości – działki nr 281/2 wydana została decyzja z upoważnienia Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażająca zgodę na nabycie przez kupującego przedmiotowej nieruchomości, tym samym spełnione zostały warunki dotyczące zasad obrotu nieruchomościami rolnymi określone art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zatem należy stwierdzić, że sprzedana nieruchomość nie utraciła w związku z przedmiotową transakcją charakteru rolnego, gdyż nabywca jest osobą dającą rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej.

Podsumowując, należy stwierdzić, że na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży działki nr 281/2 korzysta ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, na Zainteresowanym nie ciąży obowiązek zapłaty 19 % podatku dochodowego od osób fizycznych.

Końcowo zauważyć należy, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), że w przedmiotowej sprawie tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy w związku z odpłatnym zbyciem grunt utracił, czy też nie charakter rolny. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Jednocześnie tutejszy Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoja aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.