Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-490/12-6/RG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-09-19
Teza: Czy w świetle obowiązujących przepisów o podatku VAT, w przypadku sprzedaży osobie fizycznej lub jednostce prowadzącej działalność gospodarczą, sprzedaż nieruchomości wraz z budynkiem będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535, ze zm.)?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2012 r. (data wpływu 20 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 28 czerwca 2012 r. (data wpływu 30 sierpnia 2012 r.) i z dnia 12 września 2012 r. (data wpływu 14 września 2012) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Wniosek uzupełniono pismami: z dnia 28 sierpnia 2012 r. (data wpływu 30 sierpnia 2012 r.) .) i z dnia 12 września 2012 r. (data wpływu 14 września 2012) o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego oraz o podpis drugiej uprawnionej osoby.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (ostateczne w uzupełnieniu wniosku z dnia 12 września 2012 r.).

Bank w listopadzie 2008 r. kupił nieruchomość w użytkowaniu wieczystym wraz z budynkiem od Stowarzyszenia, z zamiarem przystosowania go do prowadzenia przez Bank działalności finansowej. Budynek będący przedmiotem wniosku jest trwale związany z gruntem.

Przy zakupie podatek VAT nie wystąpił, gdyż działający w imieniu i na rzecz ww. Stowarzyszenia w akcie notarialnym – umowie sprzedaży oświadczyli, że Stowarzyszenie –z tytułu dokonania niniejszej czynności nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Bank nie poniósł kosztów ulepszenia czy modernizacji zakupionego budynku i nie prowadzi w nim działalności bankowej.

Od momentu zakupu Bank wynajmuje część budynku – najem opodatkowany VAT. Pozostała część budynku, która nie jest przedmiotem najmu, od chwili nabycia nie jest wykorzystywana do żadnych czynności. Zamiarem Banku w chwili obecnej jest sprzedaż tej nieruchomości wraz z budynkiem.

Bank jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle obowiązujących przepisów o podatku VAT, w przypadku sprzedaży osobie fizycznej lub jednostce prowadzącej działalność gospodarczą, sprzedaż nieruchomości wraz z budynkiem będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535, ze zmianami)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zamierzona sprzedaż nieruchomości opisanej będzie zwolniona od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., gdyż budynek został zakupiony kilka lat temu, nie był modernizowany, jest w części wynajęty od chwili zakupu, czyli zasiedlenie nastąpiło ponad dwa lata temu.

Także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w myśl paragrafu 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o VAT – (Dz. U. Nr 73 z 2011 r., poz. 392 ze zmianami), będzie wolne od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, prawo wieczystego użytkowania gruntu będące przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego w złożonym wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W listopadzie 2008 r. Zainteresowany kupił nieruchomość w użytkowaniu wieczystym wraz z budynkiem z zamiarem przystosowania go do prowadzenia przez bank działalności finansowej. Przy zakupie podatek VAT nie wystąpił, zgodnie z oświadczeniem w akcie notarialnym Stowarzyszenia –z tytułu dokonania niniejszej czynności nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Bank nie poniósł kosztów ulepszenia czy modernizacji zakupionego budynku i nie prowadzi w nim działalności bankowej. Od momentu zakupu Wnioskodawca wynajmuje część budynku – najem opodatkowany VAT, natomiast pozostała część budynku, która nie jest przedmiotem najmu, od chwili nabycia nie jest wykorzystywana do żadnych czynności.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż dostawa nieruchomości oddanej częściowo w najem, będzie w tej części podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa w tej części nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W pozostałej części nieruchomość będzie objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na jego ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż przeniesienie własności nieruchomości (wcześniej w części wynajmowanej) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, podlegającą zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa budynku, będzie zwolniona od podatku, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek w myśl § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. rozporządzenia, będzie również korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Reasumując, dostawa budynku w części objętej umową najmu korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa budynku w części niewynajmowanej korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. Natomiast sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega zwolnieniu na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Pomimo, że Wnioskodawca swoje stanowisko oparł tylko na przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to jednak tut. Organ, z uwagi na fakt, iż dla dostawy tej nieruchomości będzie miało zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT (w części objętej umową najmu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w części niewynajmowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy) uznał je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.